In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Ruitersbos, Burgemeester Kerstenslaan 20' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2016213004-0402 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

boven beëindiging van een gebouw, bestaande uit twee driehoekige schilden aan de smalle en twee trapeziumvormige schilden aan de lange zijde, die worden afgetopt door een plat vlak;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

horeca 1

een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

horeca 2

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

horeca 3

een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

horeca 4

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

Horeca 5

elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een seksinrichting (discotheek, bardancing, partycentrum);

horeca 6

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

horeca 7

een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

• langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

• langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld anwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw (dakoverstek niet meegerekend) tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van een bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

• indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (NAP);

• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. horeca in categorie 7, met dien verstande dat maximaal 100 hotelkamers zijn toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren, uitsluitend ten behoeve van invaliden-parkeren en laden en lossen;

5. water.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. parkeren;

3. groen;

4. water.

De voor 'Waarde - Aardkundig waardevol' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemming, bestemd voor het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aardkundige waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemming) mag binnen deze bestemming niet worden gebouwd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde -Archeologie'.

2. in afwijking van lid a. mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaande maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m2.

3. het bepaalde in lid a. en b. is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

2. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

3. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

5. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

6. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

7. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

8. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

9. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

10. aan een vergunning als bedoeld in lid a., kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

11. in afwijking van het bepaalde in lid a. is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot;

2. voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het peil is gelegen;

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;

2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig de parkeernormering uit het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, en zoals als bijlage 1 bij de regels opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd;

2. de in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden;

4. indien het onder a. bedoelde parkeer- en stallingsbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan Ruitersbos, Burgemeester Kerstenslaan 20".

Aan de Burgemeester Kerstenslaan in Breda bevindt zich Hotel Mastbosch, een viersterren hotel aan de rand van de bebouwde kom en gelegen naast het Mastbos. Het hotel richt zich op zowel zakelijke als recreatieve klanten. Om ook in de toekomst klanten optimaal te kunnen bedienen is er behoefte aan uitbreiding. De uitbreiding en aanpassing van het hotel is noodzakelijk in verband met:

• de behoefte vanuit de markt (vraag naar 2-persoonskamers in plaats van 1-persoonskamers en het optimaliseren van het gebruik van de zalen);

• de benodigde kwaliteitsverbetering onder andere in relatie tot andere hotelbedrijven in Breda (onder meer het bieden van ruime kamers);

• de bedrijfscontinuïteit, schaalvergroting is noodzakelijk in verband met rendement.

Ten behoeve van de bovengenoemde doelen is een stedenbouwkundig ontwerp vervaardigd dat voorziet in een uitbreiding van het hotel met 53 kamers met bijbehorende parkeergelegenheid. Door samenvoeging en renovatie is het aantal kamers de afgelopen jaren teruggebracht van 50 naar 47 in de huidige situatie. Na de uitbreiding heeft het hotel derhalve de beschikking over in totaal 100 kamers (47 bestaand en 53 nieuw).

Deze ontwikkeling is niet mogelijk binnen de vigerende bestemmingsregeling. Doel van dit bestemmingsplan is het juridisch-planologisch regelen van de uitbreiding van het hotel.

Het plangebied bevindt zich aan de zuidzijde van Breda op de hoek van de Burgemeester De Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan en is circa 3.600 m2 groot. Het omvat de kadastrale percelen Breda sectie E nummer 3387 (te slopen woning), 3388, 5636, 7661 (hotel) en 1641 (parkeerterrein). Een deel van perceel 6907 (kantoorpand) wordt bij het nieuwe plan betrokken, in ruil voor een klein deel van het perceel met nummer 3387. In het kader van deze grondruil zijn reeds afspraken gemaakt met de eigenaar van het betreffende kantoorpand.

Ten behoeve van het realiseren van parkeergelegenheid maakt ook het parkeerterrein aan de zuidzijde van de Burgemeester De Manlaan deel uit van het plangebied. Het totale parkeerterrein wordt circa 2.500 m2 groot, de uitbreiding van het hotel is circa 710 m2 groot.

Bestaande situatie en begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied gelden momenteel twee bestemmingsplannen.

Voor het hotel en de voorziene uitbreiding geldt het bestemmingsplan "Ruitersbos", vastgesteld door de gemeenteraad van Breda op 14 februari 2008. De huidige locatie van het hotel is daarin voorzien van de bestemming 'Horeca'. Het perceel mag tot 60% worden bebouwd en binnen het bouwvlak is bebouwing toegestaan tot een hoogte van maximaal 14 meter. Ten noordwesten van het hotel, de locatie van de uitbreiding, gelden de bestemmingen 'Woondoeleinden' (ter plaats van de te slopen woning) en 'Kantoren' (ter plaatse van de grondruil met het aangrenzende kantoorpand).

Uitsnede vigerende bestemmingsplan "Ruitersbos"

Ter plaatse van het parkeerterrein vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied Zuid 2013", vastgesteld door de gemeenteraad op 3 maart 2016. Dit bestemmingsplan betreft een reparatie van het op 24 september 2009 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Zuid', dat gedeeltelijk is vernietigd. Het plangebied is echter geen onderwerp geweest in de uitspraak van de Raad van State. Inhoudelijk hebben er met betrekking tot het plangebied geen wijzigingen plaatsgevonden in de juridische regeling ten gevolge van de reparatie. Wel zijn er twee dubbelbestemmingen toegevoegd, namelijk 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waarde - Aardkundig waardevol'. Deze dubbelbestemmingen dienen ter bescherming van de karakteristieken van het Mastbos.

Het huidige parkeerterrein heeft de bestemming 'Verkeer'. Het gedeelte van de uitbreiding bevindt zich ten westen hiervan en heeft de bestemming 'Natuur'. Het gehele plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', waarmee eventueel aanwezige archeologische waarden beschermd worden.

Uitsnede vigerende bestemmingsplan "Buitengebied-Zuid 2013"

In het onderhavige bestemmingsplan 'Ruitersbos, Burgemeester Kerstenslaan 20' is de bestemming 'Horecadoeleinden' ('Horeca') vergroot ten koste van de aangrenzende bestemmingen 'Woondoeleinden' en 'Kantoren'. Tevens is het bouwvlak gewijzigd en is de bestemming 'Verkeersdoeleinden' ('Verkeer') aan de overzijde van de weg vergroot. Het betreft daardoor een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan.

Deze toelichting is onderdeel van onderhavig bestemmingsplan. Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de planregels. Deze toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse: de ruimtelijke en functionele structuur

• Hoofdstuk 3 Beleid: het relevante beleidskader

• Hoofdstuk 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan: de voorgenomen ontwikkeling

• Hoofdstuk 5 Milieu en landschap: toetsing aan relevante milieuaspecten

• Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving: de bestemmingen en regels

• Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid: de financiële uitvoerbaarheid

• Hoofdstuk 8 Communicatie: de procedure, het vooroverleg en inspraak

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en de functionele structuur van het plangebied beschreven. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van archeologie en cultuurhistorie, groen, verkeer en de bebouwingsstructuur. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de in en rond het plangebied voorkomende functies.

Ligging

Het plangebied ligt aan de zuidrand van Breda op de hoek van de Burgemeester De Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan. Het hotel ligt tegen het Mastbos aan en maakt onderdeel uit van het woongebied Ruitersbos, een villawijk die vanaf de jaren '30 tot stand is gekomen. Het ligt daarmee in de overgangszone van het stedelijke naar het landelijke gebied.

Luchtfoto met ligging van hotel aan bosrand

Historie

In het midden van de 19e eeuw veranderde de maatschappij in hoog tempo. Op alle vlakken van het maatschappelijk leven werden de veranderingen als gevolg van de Industriële revolutie zichtbaar. Eén van de meest zichtbare veranderingen was het slechten van de vestingwerken rond de stad Breda. Hierdoor werd de weg vrijgemaakt voor een explosieve groei van de stad. In 1897 werd de Baronielaan aangelegd die overgaat in de Burgemeester Kerstenslaan. Aan het eind van deze laan werd het hotel gebouwd. Daarbij was het flaneren een belangrijke bezigheid.

Het Mastbos werd in de 16e eeuw aangelegd als jachtgebied voor de Nassaus en voor de houtproductie. Aan het eind van de 19e eeuw kreeg het bos een rol in het kader van de groeiende recreatieve betekenis van het dorp Ginneken. Het Mastbos kreeg steeds meer de rol van een stadspark. Het betreft een grove dennenbos met onderetage van Amerikaanse eik en beuk op een reliëfarme dekzandrug tussen de beekdalen van Aa of Weerijs en Mark.

De rol van stadspark is in de loop der jaren nauwelijks veranderd. Daarnaast is het hotel in trek bij mensen van buiten de stad, die hier zakelijk of recreatief vertoeven. Ook het bos telt vele recreanten die van de aanwezige horecavoorzieningen gebruik maken.

Water

Het plangebied ligt tussen de rivieren Aa of Weerijs en Bovenmark. De Aa of Weerijs vervult een belangrijke waterhuishoudkundige functie in het watersysteem van Breda. Op de bodemkaarten van de provincie Noord-Brabant is o.a. te zien dat het hele gebied tussen deze twee beekdalen is aangewezen als een kwelgebied. Hierbij is de sterkste kwel te vinden het dichtste naar de beken toe. Het plangebied, dat verder van de beken af ligt, ligt in een zone die volgens de kaart te maken heeft met lichte kwel, of slechts af en toe kwel. Ook in de wateratlas van de provincie Noord Brabant is te zien dat het plangebied soms te maken heeft met kwel. In het plangebied betreft dit echter geen maaiveldkwel.

De grondwaterstanden in de omgeving van het plangebied variëren. De GLG (gemiddeld laagste grondwaterstand) ligt gemiddeld tussen 200 en 250 cm beneden maaiveld. De GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) varieert tussen 60 en 80 cm onder maaiveld.

De afwatering in en rond het plangebied is geregeld middels enkele sloten en afvoer naar de riolering.

Groen

Zoals eerder al beschreven wordt het plangebied gekenmerkt door een bosrijke omgeving. Het Mastbos is als grootschalig groenelement benoemd, maar ook de beplanting op particuliere percelen draagt bij aan de groene uitstraling. In het plangebied zelf en direct grenzend aan het plangebied in de openbare ruimte is ook een aantal bomen aanwezig. Enkelen daarvan zijn beeldbepalend, zoals twee beuken van circa 40 tot 50 jaar oud.

De Burgemeester De Manlaan en Burgemeester Kerstenslaan zijn van oudsher voorzien van laanbepanting. Deze grote bomen zorgen voor een statige inrichting van de openbare ruimte.

Laanbomen

Bomen in het plangebied

Verkeer en parkeren

Het plangebied ligt op de hoek van de Burgemeester de Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan. Deze wegen komen bijeen in een bocht waar tevens een aftakking richting het Mastbos en het nabijgelegen parkeerterrein is gesitueerd.

De Burgemeester De Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan zijn ruim en groen opgezet. Ze zijn beiden voorzien van een geasfalteerde rijbaan met fietssuggestiestroken en een vrijliggend voetpad. Kenmerkend zijn de groene bermen die onder andere het voetpad van de rijbaan scheiden.

Parkeren voor het hotel vindt momenteel grotendeels plaats in de openbare ruimte: langs de weg en op het parkeerterrein bij het bos.

Het hotel

Het hotel maakt onderdeel uit van een ruim opgezette wijk met grote vrijstaande panden in een groene omgeving nabij de oude dorpskern van Ginneken. Monumentale en eigentijdse bebouwing wisselen elkaar af. Met name aan de Burgemeester De Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan heeft de bebouwing een statige en monumentale uitstraling. Het pand waarin het hotel is gevestigd dateert van 1897 en had oorspronkelijk circa 25 kamers en een eetzaal. Lange tijd heeft het hotel deze omvang gehad. Pas aan het eind van de jaren '60 werd er flink uitgebreid met twee vleugels. In de jaren '70 en '80 werden daar nog eens kamers op gebouwd, waarmee het aantal kamers op 50 uitkwam. Door samenvoeging en renovatie ten behoeve van leisure en minder mobiele hotelgasten is dit aantal sinds 2014 nog teruggebracht naar de huidige 47.

Het pand vormt een verbijzondering in de ruimtelijke structuur, omdat:

• het pand aanzienlijk groter is, zowel hoger als breder, dan andere panden in de straat;

• het pand de hoek van de Burgemeester De Manlaan en de Burgemeester Kerstenslaan markeert;

• het pand een gedraaide ligging heeft, zowel ten opzichte van de bebouwing aan de Burgemeester Kerstenslaan als de bebouwing aan de Burgemeester De Manlaan;

• de bebouwing de buitenruimte met terras 'omarmt' waardoor een unieke plek ontstaat met een eigen karakter;

• de noordvleugel van het hotel door de rooilijn steekt ten opzichte van de bebouwing aan de Burgemeester Kerstenslaan.

Door de ligging aan de rand van het Mastbos vindt een wisselwerking plaats tussen het hotel en het bos.

Bebouwing van het huidige hotel

Het hotel bestaat, globaal gezien, uit een hoofdmassa met twee vleugels en een aantal uitbouwen op de begane grond. De hoofdmassa en de zuidvleugel bestaan uit vier bouwlagen en de noordvleugel bestaat uit drie bouwlagen. Op de begane grond is het hotel aan de achterzijde (noord en west) uitgebreid tot aan de kavelgrenzen. Aan deze zijde is de bebouwingsstructuur op de begane grond enigszins ongeorganiseerd. Door de dichte begroeiing op de aangrenzende kavels zijn deze uitbouwen echter slechts beperkt zichtbaar vanaf de openbare weg.

De voorzijde van het hotel is groen ingericht met een terras. De bebouwingsstructuur is helder: het hoofdgebouw en de twee vleugels omarmen de buitenruimte met het terras. Hierdoor ontstaat een besloten ruimte met een eigen karakter. Aan de zuidzijde is het hoofdgebouw uitgebreid met een serre. Op het terras en aan de straat staan verschillende bomen. Hierdoor heeft de voorzijde een groen karakter aansluitend bij de omgeving.

De naastgelegen woning die eveneens deel uitmaakt van het plangebied is eenvoudig vormgegeven in twee bouwlagen met een kap. Door de beplanting op het perceel is de woning nauwelijks zichtbaar vanaf de openbare weg. Het perceelgedeelte dat in het kader van de grondruil met het naastgelegen kantoorpand bij het plangebied wordt betrokken is onbebouwd.

Vogelvlucht van de huidige situatie

ErfgoedVisie Breda 2008-2015

In de nota 'Erfgoed in context, ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze paragraaf worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (historische geografie, gebouwd erfgoed en archeologie) in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Historische geografie

Het gebied met de boscomplexen Mastbos, Ulvenhoutse Bosch, St. Annabosch en Strijbeekse Heide en het omliggende landschap is door de aanwezigheid van oude landgoederen cultuurhistorisch karakteristiek. Belangrijke cultuurhistorische identiteitsdragers van het agrarische cultuurlandschap zijn de akkercomplexen met aanliggende buurtschappen en groen, de landgoederen en de plantages met loof- en naaldhout. Met onderhavige ontwikkeling blijft de karakteristieke landschappelijke structuur gehandhaafd. De uitbreiding van het hotel vindt plaats op eigen terrein en ook de uitbreiding van het bestaande parkeerterrein heeft geen invloed op de cultuurhistorische identiteitsdragers.

Op de cultuurhistorische waardenkaart is te zien dat de wegen waaraan het plangebied ligt lijnen zijn met een redelijk hoge historische geografie. Deze wegen zijn al zichtbaar op historisch kaartmateriaal van rond 1900 en worden gekenmerkt door statige laanbeplanting. Met de ontwikkeling in het plangebied blijven de profielen van de openbare ruimte ongewijzigd. Het straatbeeld wijzigt door de nieuwbouw weliswaar, maar door het handhaven van de laanbeplanting wordt het nieuwe volume in het straatbeeld ingepast.

Tevens is het Mastbos op de cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als waardevol vlak. Aanleiding hiervoor is het gebruik van het Mastbos als productiebos. Het Mastbos is het oudste cultuurbos van Nederland en heeft in de loop der eeuwen hout geleverd voor onder meer de bouw van het Kasteel van Breda en de Spaanse vloot. Later leverde het masten voor de schepen van de VOC. Ook heeft het bos dienst gedaan als jachtgebied voor de Heren Breda.

De herinrichting en beperkte uitbreiding van het parkeerterrein hebben gezien de beperkte schaal van de ingreep geen effect op deze cultuurhistorische waarde. De rijke geschiedenis van het Mastbos als productiebos blijft met deze ontwikkeling herkenbaar.

Monumenten

Het hotel is niet aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. Wel zijn in de omgeving een aantal monumenten en beeldbepalende panden aanwezig. Het meest dichtbij gelegen van deze panden is gesitueerd aan de Burgemeester De Manlaan 3, een villa met oorspronkelijk een woonfunctie. De uitbreiding van het hotel wordt aan de zijde van deze villa gerealiseerd. Door een lagere bouwhoogte van de uitbreiding aan deze zijde (één bouwlaag) wordt een geleidelijke overgang bewerkstelligd en blijven beide volumes solitair herkenbaar.

Archeologie

Bij verstoring van de bodem dient archeologisch waardevol materiaal dat in die bodem aanwezig is te worden beschermd. In de Wet op de archeologische monumentenzorg is bepaald dat dit materiaal in eerste instantie in de bodem dient te worden bewaard. Indien dit niet mogelijk is kan het worden opgegraven. Met het oog op deze bescherming geldt een verplichting tot vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren.

De gemeente adviseert in haar 'ErfgoedVisie Breda' voor gebieden met een hoge en middelhoge archeologische verwachting een adequaat inventariserend en indien noodzakelijk een waarderend archeologisch vooronderzoek uit te laten voeren, voorafgaand aan werkzaamheden die het bodemarchief mogelijk zullen verstoren. De resultaten van het archeologisch vooronderzoek kunnen uitwijzen dat de voorgenomen ingreep niet bezwaarlijk is of met welke randvoorwaarden in het planvorming rekening dient te worden gehouden. Op basis van de resultaten van het waarderend onderzoek kan tevens het besluit genomen worden of een archeologische vindplaats ter plekke beschermd dient te worden of dat deze dient te worden opgegraven. De aard van dit archeologisch vooronderzoek is afhankelijk van de te verwachten archeologische vindplaatsen en de landschappelijke ligging.

Het plangebied wordt op de Beleidsadvieskaart van de gemeente Breda aangeduid met een hoge tot middelhoge archeologische verwachting. In gebieden met deze indicatieve waarde bestaat er een grote kans op archeologische waarden. In de gebieden met een hoge archeologische verwachting zijn bodemingrepen in principe niet toegestaan. Wanneer sprake is van een ingreep dieper dan 0,30 m-mv is een onderzoekverplichting aanwezig. In gebieden met een middelhoge archeologische verwachting geldt deze verplichting voor bodemingrepen dieper dan 0,30 m-mv en groter dan 100 m2.

Omdat de uitbreiding van het hotel een oppervlakte van meer dan 100 m2 behelst en de bodemingreep dieper reikt dan 0,30 m-mv is sprake van een onderzoekverplichting. Deze onderzoekverplichting wordt geborgd middels de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het bestemmingsplan.

Met de aanleg van het parkeerterrein gaat eveneens een oppervlakte groter dan 100 m2 gepaard. Naar verwachting wordt de maatgevende verstoringsdiepte echter niet gehaald. Omdat dit echter nog niet definitief is, is ter bescherming ook voor dit deel van het plangebied de dubbelbestemming ''Waarde-Archeologie' opgenomen.

Het daadwerkelijk veldwerk zal plaatsvinden voor de aanvang van de bouw, in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Voor dit onderzoek is in 2013 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld, dat in 2016 ten behoeve van de gewijzigde plannen is geüpdatet. Het PvE is d.d. 29 september 2016 goedgekeurd door de bevoegde overheid.

Uitsnede uit Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 archeologie

In de omgeving van het plangebied zijn twee hoofdfuncties te onderscheiden. Ten zuiden en oosten van het plangebied is een grootschalig bosgebied gesitueerd met vele recreatieve mogelijkheden. Het plangebied zelf maakt tezamen met het gebied ten noorden en westen hiervan deel uit van het woongebied Ruitersbos. Naast woningen komen incidenteel ook andere functies voor, zoals kantoren, kleinschalige bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld een zorgcentrum).

Ook het hotel zelf is een bijzondere functie. Op de begane grond zijn de centrale hal, het grand café Heeren van Oranje, enkele zalen en diverse algemene ruimtes zoals de keuken en personeelsruimte gesitueerd. Op de 1e en 2e verdieping zijn in totaal 47 hotelkamers in gebruik. Op de 3e verdieping zijn er diverse vergaderzalen. De zalen op de begane grond bieden mogelijkheden voor zowel feestelijke als zakelijke gelegenheden.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt de voorgenomen ontwikkeling hieraan getoetst.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

De ontwikkeling betreft de uitbreiding van een hotel met bijbehorende parkeervoorziening. De ontwikkelingen zijn als relatief kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2011

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een regel uit het Barro van toepassing. Dit betreft de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen (zoals weergegeven in de wijziging van het Rarro per 1 juli 2016, bijlage 9). Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines. In het onderhavige plan worden geen windturbines mogelijk gemaakt.

Situering radarverstoringsgebied radarstation Herwijnen

Conclusie

De rijksbesluiten zijn niet van invloed op de plannen binnen het geschetste plangebied.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2012

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de 'ladder voor duurzame verstedelijking' – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit procesvereiste is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in de SVIR, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. Het Rijk heeft er voor gekozen om, gedeeltelijk gebaseerd op de al langer geldende SER-ladder uit 1999, het procesvereiste vorm te geven als een determinerend-cumulatief werkende motivatieverplichting. De motivatieverplichting voor ruimtelijke besluiten, welke geldt voor de maximale planologische mogelijkheden inclusief flexibiliteitsinstrumenten (waarbij planologische saldering per definitie niet is toegestaan), bestaat uit drie eisen (treden):

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Beoordeling

Met betrekking tot de toetsing aan de ladder duurzame verstedelijking kan als motivatie van de eerste trede gesteld worden dat de uitbreiding van het hotel benodigd is om tegemoet te komen aan de kwalitatieve behoefte aan hotelkamers. Deze behoefte is in eerste instantie nader onderbouwd in de hotelvisie zoals deze op 18 mei 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Dit hotelbeleid geeft een actuele stand van zaken van de hotelmarkt in Breda, waarbij ook de regionale marktruimte in beeld is gebracht. Het betreft het huidige aanbod en de huidige hotelvraag/bezetting, een doorkijk naar de marktruimte voor nieuwe hotelkamers in Breda en aanbevelingen voor hotelbeleid.

Tussenuitspraak

Gelet op de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 22 mei 2019 is ten einde te motiveren waarom aan de ontwikkeling waarin het plan voorziet een actuele behoefte bestaat, door Horwath HTL een behoeftenonderzoek verricht voor de hotelmarkt in het Cebuco gebied. Dit rapport dateert van 6 januari 2020.

Een Cebuco gebied bestaat uit gemeenten die geconcentreerd zijn om een economische

verzorgingskern. Voor Breda betreft dit de gemeenten Breda, Drimmelen, Etten-Leur,Geertruidenberg,

Oosterhout en Zundert. Deze gemeenten vormen een samenhangend verzorgingsgebied.

Uit het onderzoek blijkt dat de bestaande harde, benutte plancapaciteit in totaal 1.521 kamers

bedraagt. Daarnaast is er ook sprake van harde, onbenutte plancapaciteit van in totaal 1.317 kamers.

Dit houdt in dat het totale aanbod aan hotelkamers in het Cebuco gebied uitkomt op 2.838 kamers (zie

tabel 12).

Tabel 12 Totalen hotelaanbod Breda, Overig, CEBUCO-gebied

Bron: Gemeente Breda / Horwath HTL

Op basis van de nationale, regionale en lokale resultaten van de hotelmarkt, alsmede de economische verwachting zal de vraag naar hotelovernachtingen in het Cebuco gebied blijven toenemen. Er wordt verwacht dat de cumulatieve groei tot en met 2029 circa 35% tot 57% zal zijn, ofwel gemiddeld 2,7% tot 4,2% per jaar. In het groeiscenario ontstaat er dan in 2029 een behoefte aan 1.313 nieuwe kamers d.w.z. 4 kamers minder dan de benodigde harde plancapaciteit (1.313 – 1.317). (zie tabel 22).

Tabel 22 Marktruimtebepaling CEBUCO-gebied Breda (in aantal hotelkamers)

Bron: Horwath HTL

Dit zou betekenen dat er tot 2029 geen resterende markruimte is doordat de totale harde plancapaciteit groter is dan de verwachte autonome groei van de vraag.

Hierbij kunnen echter een aantal kanttekeningen worden geplaatst.

Zoals gesteld bedraagt de harde onbenutte plancapaciteit voor Breda 1.216 kamers (zie tabel 10).

Tabel 10 Overzicht harde (onbenutte) plancapaciteit gemeente Breda

Bron: Gemeente Breda / Horwath HTL

Het is echter volstrekt onduidelijk of deze harde onbenutte plancapaciteit de komende 10 jaar wel benut zal worden, immers:

1.Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een eigen vraag genereren, kunnen de marktruimte vergroten. Dit geldt zeker voor de geplande 720 units van Breda City Campus. De units voor short en long stay zullen vrijwel volledig zijn gericht op nieuwe doelgroepen, die niet of nauwelijks door de huidige hotelmarkt worden bediend zoals studenten, expats en arbeidsmigranten. Er wordt verwacht dat de geplande 720 units van Breda City Campus voor 80% wordt gevuld door eigen, nieuw te genereren vraag. Dit betreft 576 kamers.

2.In het nieuwe Talentencentrum aan de Terheijdenseweg komt mogelijk een hotel. Dit hotel krijgt maximaal 100 kamers. Het hotel moet wel een relatie hebben met sport en verblijfsgelegenheid geven aan sporters. De verwachting is dat de impact op het huidige hotelaanbod dan ook gering is.

3.Het bestemmingsplan Ulvenhout omvat de bestemming ‘centrum met aanduiding horeca, voor maximaal één hotel’. Een plan voor 20 kamers op de locatie “Harmonie” is uiteindelijk nooit gerealiseerd. Er is op dit moment ook geen initiatief bekend.

4.Het voormalige hotel Aardster met een capaciteit van 10 kamers, is momenteel in gebruik als woning. Hoewel het ter plaatse geldende bestemmingsplan een hotel toestaat ligt het niet in de lijn der verwachtingen dat dit op korte termijn wederom als hotel in gebruik zal worden genomen.

5.Het voormalig hotel de Fabriek met een capaciteit van 6 kamers, is gelegen aan de Speelhuislaan 150 te Breda en heeft de bestemming horeca 2-7 (hotel). Het hotel is echter in 2017 gesloten. In 2018 werd op deze locatie een nieuw restaurant gevestigd, zonder hotelkamers. De verdieping van dit pand is omgeturnd tot 6 ongemeubileerde appartementen, bedoeld voor jongwerkenden. Feitelijk is hiermede de hotelfunctie komen te vervallen. Bij een eerstvolgende herziening zal de hotelbestemming dan ook komen te vervallen.

Daarnaast is in het behoefteonderzoek de huidige situatie als uitgangspunt gehanteerd voor het bepalen van de benutte en onbenutte plancapaciteit waaronder dus ook de locaties 5TRACKS en het Talentencentrum. Echter, ten tijde van het vaststellingsbesluit t.w.13 juli 2017 was er voor de locatie 5 TRACKS met in totaal 180 kamers en het Talentencentrum met in totaal 100 kamers nog geen sprake van onherroepelijk planologische besluitvorming. Deze bestemmingsplannen zijn pas onlangs op respectievelijk 10 december 2019 en 13 november 2019 onherroepelijk geworden. Deze kamers dienen dus gelet op rechtsoverweging 5.9 van de uitspraak van de Raad van State buiten beschouwing te worden gelaten.

Desalniettemin is er sprake van overdimensionering. Exclusief 5 tracks en het Talentencentrum zou er daarentegen ook al voor 2029 een kwantitieve behoefte zijn.

Volgens de op 18 mei 2017 vastgetelde Hotelvisie is het toelaatbaar om hotelkamers met meerwaarde toe te voegen aan het bestaande hotelaanbod, waarbij kwalitatieve toevoeging prevaleert boven kwantitatieve toevoeging. Dit is met name om te voorkomen dat de markt “op slot” wordt gezet.

Ten einde te onderbouwen dat hier sprake is van een kwalitatieve toevoeging is door

initatiefnemer een onderzoeksrapport van Horwath HTL d.d. 6 januari 2020 overlegd. In dit onderzoek

zijn bij de boordeling de toetsingscriteria gehanteerd uit de Oplegnotitie behorende bij de

Hotelvisie 2017(zie hierna). De belangrijkste conclusies uit dit rapport zijn, dat hoewel Hotel

Mastbosch, gelegen aan de rand van Breda/Ginneken en aan de rand van het Mastbos,

niet valt in de voorkeurslocaties zoals o.a. de middeleeuwese binnenstad, de locatie

bijzondere aanknopingspunten biedt, waardoor het hotel in combinatie met de herpositionering na de

gewenste uitbreiding, zich onderscheidt van andere hotels in Breda of de regio. Zowel het hotel zelf

als de omgeving van het Mastbos en het Ginneken hebben een rijke historie op het gebied van

ondermeer ontspanning en welness, waar met het nieuwe concept sterk op ingesprongen wordt.

Middels dit rapport is voldoende aannemelijk gemaakt dat vanwege het bijzondere karakter van het

hotel en gelet op historie, omgeving en concept, er sprake is van een waardevolle kwalitatieve

toevoeging aan het totale (toeristisch) produkt.

Door Horwath HTL zijn hierbij de volgende toetsingscriteria gehanteerd zoals die ook genoemd

worden in de Oplegnotitie bij het rapport 'Actualisering hotelstudie Breda, 8 juni 2016' t.w.:

• Marktvraag:

Onderbouwing door de initiatiefnemer waarom hij/zij van mening is dat hotelontwikkeling (nieuw initiatief/ of vanuit bestaand hotel) extra vraag naar Breda trekt.

• Bijzonder karakter:

Pand: (her-)gebruik erfgoedlocatie, of bijzondere nieuwbouw.Concept: onderscheidend, uitzonderlijk, passend bij eventueel bijzonder profiel van omgeving.Aanvullende voorzieningen: onderscheidend en van voldoende omvang waardoor het eigen doelgroepen trekt die dit niet in andere hotels van de stad kunnen vinden.

Doelgroepen: gericht op een niche die nu onvoldoende wordt bediend (b.v. modern aansprekend jongerenhotel).

• Locaties:

Gebieden: Oudste deel (middeleeuwse kern) van de binnenstad heeft in principe de voorkeur omdat hier in de hotelstudie een gemis is geconstateerd. Daarnaast heeft herbestemming van bestaande panden in het buitengebied potentieel.

Nieuwe gebiedsontwikkelingen: Een hotelfunctie als onderdeel van een nieuwe gebiedsontwikkeling als het een waardevolle bijdrage levert aan de conceptuele invulling, levendigheid en dynamiek.

Voor wat betreft de tweede trede kan gesteld worden dat de uitbreiding van het hotel (met 710 m²) is voorzien binnen bestaand stedelijk gebied en daarom een vorm van intensiever gebruik van de ruimte. Om in de benodigde parkeerbehoefte te voorzien zijn geen mogelijkheden aanwezig binnen het bestaand stedelijk gebied. Zowel op eigen terrein als in de directe omgeving zijn geen locaties beschikbaar om in voldoende parkeergelegenheid te voorzien. Om de loopafstand te beperken wordt de voorkeur gegeven aan de herinrichting en uitbreiding van een bestaand parkeerterrein direct bij het hotel aan de overzijde van de Burgemeester De Manlaan. Door herinrichting en een beperkte uitbreiding (met 553 m2) wordt de capaciteit van het parkeerterrein aanzienlijk vergroot.

Voor wat betreft de derde trede kan gesteld worden dat het parkeerterrein door de centrale ligging tussen het Mastbos en het stedelijk gebied goed bereikbaar is. Vanwege de ligging van de uitbreiding van het parkeerterrein in de ecologische hoofdstructuur is compensatie benodigd (zie verder paragraaf 3.3).

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan voldaan worden aan de eisen die de ladder voor duurzame

verstedelijking stelt aan een ruimtelijke ontwikkeling. De uitbreiding van Hotel Mastbosch leidt door

haar specifieke opzet tot extra vraag binnen Breda.

Middels het behoeftenonderzoek is voldoende aannemelijk gemaakt dat vanwege het bijzondere karakter van het hotel en gelet op historie, omgeving en concept, er sprake is van een waardevolle kwalitatieve toevoeging aan het totale (toeristisch) produkt. Om in die behoefte te voorzien en tegelijkertijd de continuïteit van het bedrijf te garanderen is uitbreiding van het aantal kamers benodigd. Dit gebeurt binnen het bestaand stedelijk gebied.

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) , 2010, partiële herziening 2014

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is vastgesteld door Provinciale Staten op 1 oktober 2010 en geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). Belangrijke beleidslijnen in de SVRO zijn het principe van concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik, verantwoord omgaan met de natuurlijke basis en het streven naar robuuste en aaneengeschakelde natuurgebieden. Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking getreden op 19 maart 2014. Op onder andere de volgende onderdelen vindt bijsturing van het beleid plaats: transitie van stad en platteland, intrekken reconstructie- en gebiedsplannen, groenbeleid, samenhangend beleid voor de ondergrond en de transitie naar een zorgvuldige veehouderij.

De, met de partiële herziening ongewijzigde, provinciale sturingsfilosofie is gebaseerd op vijf rollen: ontwikkelen, ordenen, beschermen, regionaal samenwerken en stimuleren. Twee rollen zijn relevant voor onderhavig plan: de ordenende en de beschermende rol. De ordenende rol gaat uit van het behartigen van ruimtelijke belangen en keuzes. Deze zijn geordend in vier ruimtelijke structuren. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. Maar ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk. De vier onderscheidende structuren zijn: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Het uitgangspunt van de beschermende rol is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij ruimtelijke afwegingen betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. De provincie wil nieuw stedelijk ruimtebeslag zoveel mogelijk voorkomen.

Beoordeling

Voor het plangebied, gelegen binnen het stedelijke gebied van Breda geldt met name het accent dat de provincie in het ruimtelijk beleid legt op zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie wil de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen.

In het 'stedelijk concentratiegebied' waar Breda deel van uitmaakt wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. De stad dient zich te ontwikkelen tot (hoog)stedelijk centrum voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden.

Uitsnede uit Structuurvisie RO met aanduiding plangebied

Wat betreft voorzieningen (zoals een hotel) streeft de provincie naar een robuuste, dat wil zeggen economisch levensvatbare, voorzieningenstructuur. De provincie stuurt op grootschalige, bezoekersintensieve ontwikkelingen met een regionaal en bovenregionaal karakter. Deze ontwikkelingen kunnen de economische en toeristische aantrekkingskracht van het stedelijk concentratiegebied en Noord-Brabant als geheel vergroten. Ontwikkelingen zijn mogelijk als deze het bestaande voorzieningenniveau versterken en de ruimtelijke effecten inpasbaar zijn in de omgeving.

Met de uitbreiding van het hotel wordt de economische en toeristische aantrekkingskracht van zowel de stad Breda als de natuurlijke omgeving versterkt. Er wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar luxere hotelkamers en door de situering van de uitbreiding binnen bestaand stedelijk gebied zijn er geen belemmeringen voor landschappelijke kwaliteiten.

De herinrichting en uitbreiding van het parkeerterrein is gelegen in het kerngebied groenblauw. Deze bestaat uit de ecologische hoofdstructuur inclusief de ecologische verbindingszones en waterstructuren zoals beken en kreken. Het ruimtelijke beleid is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten. Voor de ontwikkeling van functies binnen dit gebied gelden de spelregels ten aanzien van de ecologische hoofdstructuur. Voor een nadere motivatie van de uitbreiding van het parkeerterrein in dit kader wordt verwezen naar de toetsing aan de Verordening ruimte 2014. Hier is aangegeven dat middels een afkoopregeling (financiële natuurcompensatie) kan worden voldaan aan de regels die gesteld worden aan de ecologische hoofdstructuur.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de provinciale structuurvisie.

Verordening ruimte 2014

Toetsingskader

In de SVRO zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de komende periode aangegeven. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening', bekend als Verordening ruimte. Op 7 februari 2014 is de Verordening ruimte 2014 (Vr 2014) vastgesteld door Provinciale Staten. Deze stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke ontwikkeling, natuurontwikkeling, de ontwikkeling van intensieve veehouderijen, waterberging, cultuurhistorie en het agrarisch gebied. De geactualiseerde Verordening ruimte 2014 is in werking getreden op 15 juli 2015 (geconsolideerd per 1 januari 2016).

De Verordening ruimte 2014 is opgebouwd volgens het principe van een bestemmingsplan. Dit houdt in dat er zowel 'gebiedsgerichte regels' zijn gesteld als 'algemene regels'. Bij de gebiedsgerichte regels is vervolgens een onderscheid gemaakt naar 'structuren' (basisregels) en 'aanduidingen' (aanvullende of afwijkende regels ten opzichte van de basisregels of andere aanduidingen). Tenslotte zijn er ook een aantal 'procedurele bepalingen'. Aan de hand van deze systematiek wordt onderstaand het plan voor de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de relevante onderdelen uit de Verordening ruimte 2014.

Beoordeling

Algemene regels

Elke ruimtelijke ontwikkeling dient bij te dragen aan de zorg voor behoud en bevordering van ruimtelijke kwaliteit en dient toepassing te geven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij dienen eerst de mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied benut te worden. De uitbreiding van het hotel vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee voldaan wordt aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De parkeerbehoefte wordt gerealiseerd door herinrichting en beperkte uitbreiding van het bestaande parkeerterrein. Mogelijkheden om de parkeerbehoefte binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren ontbreken. Op een reële loopafstand zijn binnen bestaand stedelijk gebied geen geschikte locaties aanwezig en een gebouwde parkeervoorziening past niet in het ruimtelijke beeld. Door aan te sluiten op een bestaand parkeerterrein en deze door herinrichting intensiever te gebruiken blijft het benodigde ruimtebeslag beperkt. Van belang is verder dat het parkeren rond het Mastbos geconcentreerd wordt op enkele specifieke plaatsen, zodat de ecologische waarden van het bos gehandhaafd blijven.

Tevens is sprake van een passende ruimtelijke invulling en wordt rekening gehouden met eventueel aanwezige waarden. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar de hoofdstukken 4 en 5 van deze toelichting.

Daarnaast dient elke ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze kwaliteitsverbetering geldt dus alleen voor de uitbreiding van het parkeerterrein. Omdat er echter sprake is van een wijziging van de begrenzing van de ecologische hoofdstructuur is conform artikel 5.5 lid 3 Vr kwaliteitsverbetering van het landschap niet aan de orde (zie verder toetsing EHS).

Bestaand stedelijk gebied

Om duidelijk te kunnen bepalen waar de bundelingsregels voor stedelijke ontwikkeling en de daarvan afgeleide regels van het beleid gelden is in de Verordening ruimte het bestaand stedelijke gebied van alle Brabantse kernen vastgesteld. Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt verstaan: een aangewezen gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij - binnen de grenzen van andere wetgeving - om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Het huidige hotel is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. Ook de uitbreiding van het hotel, die voorzien is op eigen terrein, vindt binnen deze bestaande verstedelijkingscontouren plaats. Deze ontwikkeling is dan mogelijk binnen de regels van de Verordening ruimte 2014.

Uitbreiding hotel in bestaand stedelijk gebied Uitbreiding parkeerplaats in EHS

Groenblauwe mantel en EHS

Om voldoende parkeerplaatsen te kunnen realiseren wordt het parkeerterrein direct ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Burgemeester De Manlaan, opnieuw ingericht en beperkt uitgebreid. De herinrichting van het bestaande deel is mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Toetsing aan de Verordening ruimte 2014 is voor dit gedeelte niet van belang. De uitbreiding van het parkeerterrein is gesitueerd ten noordwesten van het bestaande parkeerterrein in de ecologische hoofdstructuur. De oppervlakte van deze uitbreiding bedraagt 553 m2. Om deze uitbreiding mogelijk te maken dient getoetst te worden aan artikel 5 van de Verordening ruimte.

Situering parkeerterrein met in bruin de uitbreiding gelegen in de EHS

In artikel 5.1 is opgenomen dat de ecologische hoofdstructuur strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken. Uitbreiding van het parkeerterrein daarbinnen is niet mogelijk. Wel kan Gedeputeerde Staten, conform artikel 5.5 Vr, de begrenzing van de ecologische hoofdstructuur wijzigen ten behoeve van een individuele, kleinschalige ingreep. Voorwaarden voor de herbegrenzing (van ecologische hoofdstructuur naar groenblauwe mantel) zijn:

1. de voorgestelde ingreep leidt slechts tot een beperkte aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van de ecologische hoofdstructuur in het gebied;

2. de voorgestelde ingreep leidt tot een kwalitatieve of kwantitatieve versterking van de ecologische waarden en kenmerken van de ecologische hoofdstructuur als geheel;

3. de ingreep is onderbouwd met een afweging van alternatieven;

4. de ingreep gaat vergezeld van zodanige maatregelen dat er sprake is van een goede landschappelijke en natuurlijke inpassing;

5. de uitvoering van de ingreep en de betrokken maatregelen en monitoring daarvan zijn verzekerd;

6. er wordt voldaan aan de regels inzake het compenseren van verlies van ecologische waarden en kenmerken als bedoeld in artikel 5.6 (compensatieregels).

Het deel van de EHS dat wordt aangetast bestaat uit een berm en greppel met opschot van het aangrenzende bos. Het aangrenzende bos wordt niet aangetast door de ingreep. De huidige parkeerplaats wordt weer teruggebracht naar de oorspronkelijke omvang (voordat deze werd verhard). De oude grenswal van het Mastbos wordt opnieuw de grens. Het opschot van berk en een enkele grove den in de rand langs de greppel moet daarvoor wijken. De waarde van de EHS van het Mastbos zelf neemt niet verder af. Momenteel is er vanuit de parkeerplaats al sprake van een verstoringseffect door verlichting en geluid van komende en vertrekkende bezoekers. Dit verstoringseffect neemt af door efficiënter parkeren (kortere activiteit op parkeerplaats) en aangepaste verlichting gericht op het parkeren zelf.

Alternatieven voor de situering van de parkeerbehoefte zijn onderzocht en afgewogen. Er zijn hiervoor geen mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied en/of buiten de EHS. Daarbij is het van belang om de loopafstand tot het hotel te beperken. De reeds aanwezige parkeerconcentratie bij een belangrijke entree van het Mastbos is aanleiding om hieraan de nieuwe parkeerbehoefte te koppelen. Bezoekers van het hotel bezoeken ook veelal het Mastbos, het terrein bevindt zich op zeer korte afstand en de impact op de omgeving is minimaal.

Bij de herinrichting en uitbreiding van het parkeerterrein wordt halfverharding aangebracht, hetgeen beter is voor de waterhuishoudkundige situatie. Daarnaast wordt energiezuinige verlichting aangebracht die niet schadelijk is voor de natuur.

De benodigde compensatie kan plaatsvinden door fysieke dan wel financiële compensatie. In deze situatie is daarbij gekozen voor een financiële compensatie, zoals geregeld in artikel 5.8. De omvang van de compensatie wordt bepaald door de omvang van de compensatieverplichting en is afgestemd met de provincie.

Voor financiële compensatie gelden conform artikel 5.8 de volgende uitgangspunten:

1. De financiële compensatie wordt bepaald op grond van de omvang van de compensatieverplichting overeenkomstig artikel 5.6, tweede lid, en omvat de volgende kostenelementen:

2. kosten voor de planontwikkeling en planuitvoering;

3. kosten van de aanschaf van vervangende grond;

4. kosten van de basisinrichting;

5. kosten van ontwikkelingsbeheer gedurende de ontwikkelingstijd.

6. De financiële compensatie wordt uiterlijk zes weken na de vaststelling van het bestemmingsplan gestort in de provinciale compensatievoorziening ter uitvoering van de geformuleerde compensatietaakstelling.

7. Gedeputeerde Staten stellen jaarlijks een rapportage vast waarin:

8. verantwoording wordt gegeven over de bestedingen uit het compensatiefonds van het afgelopen jaar;

9. een prioritering wordt gegeven aan de realisatie van de ecologische hoofdstructuur voor het toekomstige jaar.

Door middel van een brief d.d. 18 oktober 2016 heeft de provincie Noord-Brabant aangegeven dat akkoord kan worden gegaan met het voornemen voor financiële natuurcompensatie.I n bijlage 13 is opgenomen het ‘Natuurcompensatieplan parkeerplaats Hotel Mastbosch’.

Cultuurhistorie

Tenslotte is het parkeerterrein in de Verordening ruimte 2014 aangeduid als 'cultuurhistorisch vlak' en 'aardkundig waardevol'. Beide aanduidingen hebben betrekking op de aanwezigheid van het Mastbos.

Ligging parkeerterrein in aanduidingen 'cultuurhistorisch vlak' en 'aardkundig waardevol'

Aardkundig waardevolle gebieden zijn van belang vanwege de ontstaansgeschiedenis van het landschap. Aardkundige waarden dienen behouden en beschermd te worden vanwege de cultuurhistorische betekenis. Het Mastbos is aardkundig waardevol vanwege het in de ondergrond voorkomen van een licht golvend dekzandlandschap, een zone lage landduinen, een grote laagte van zeker 2 meter diep en enkele kleine vennen. Het gebied is kwetsbaar voor het vergraven van het reliëf, de verdroging door grondwaterwinning en de herverstuiving van landduinen door te intensieve recreatie. Ook vergravingen in het kader van natuurontwikkeling vormen een potentiële bedreiging voor de aardkundige waarden.

De herinrichting en beperkte uitbreiding van het parkeerterrein hebben nauwelijks invloed op de aardkundige waarden van het Mastbos. Het betreft slechts een zeer klein deel van het Mastbos en de werkzaamheden zijn beperkt tot het vervangen van de verharding en het rooien van houtgewas. Gesteld kan worden dat hiermee de aardkundige waarde van het Mastbos als dekzandlandschap niet in onevenredige mate wordt aangetast. Wel is ter volledigheid in dit bestemmingsplan het zuidelijke plandeel voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Aardkundig waardevol'.

Cultuurhistorische vlakken zijn waardevol vanuit het historische gebruik van de grond. Voor het Mastbos is dit te relateren aan het gebruik als productiebos. Het Mastbos is het oudste cultuurbos van Nederland en heeft in de loop der eeuwen hout geleverd voor onder meer de bouw van het Kasteel van Breda en de Spaanse vloot. Later leverde het masten voor de schepen van de VOC. Ook heeft het bos dienst gedaan als jachtgebied voor de Heren Breda.

De herinrichting en beperkte uitbreiding van het parkeerterrein hebben gezien de beperkte schaal van de ingreep geen effect op deze cultuurhistorische waarde. De rijke geschiedenis van het Mastbos als productiebos blijft met deze ontwikkeling herkenbaar.

Op basis van bovenstaande motivatie kan geconcludeerd worden dat aardkundige en cultuurhistorische waarden als gevolg van de ontwikkeling niet geschaad worden.

Tussenuitspraak

Gelet op de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient er een toets plaats te vinden aan artikel 4.2 van de Verordening ruimte Noord-Brabant (hierna: Verordening) vanwege het feit dat het nieuwe deel van de parkeerplaats is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. Er dient tevens te worden aangetoond dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling ook op langere termijn past binnen de op grond van de Verordening toegestane omvang én de beoogde activiteit niet leidt tot een grootschalige ontwikkeling, e.e.a overeenkomstig artikel 6:10, eerste lid sub h en i van de Verordening.

Stedelijke ontwikkeling: een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in stedelijk gebied.

Op grond van artikel 4.2 van de Verordening mag een bestemmingsplan niet voorzien in een stedelijke ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied. Onder een stedelijke ontwikkeling

wordt verstaan: “nieuw ruimtebeslag dan wel uitbreiding of wijziging van bestaand ruimtebeslag ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies”.

De uitbreiding van de parkeerplaats is geen stedelijke ontwikkeling, omdat het niet gaat om ruimtebeslag ten behoeve van een “samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies”. Een “samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies” vereist dat er in ieder geval sprake is van meerdere functies (als woningen, kantoren, bedrijven, horeca etc), van enige omvang waar diverse elementen (als weg, beplanting, bebouwing, verharding etc) bij betrokken zijn. Bovendien moet er sprake zijn van een wisselwerking tussen de functies om te kunnen spreken van samenhang.

Dit is in onderhavige situatie niet aan de orde gelet op de volgende kenmerken van de ontwikkeling:

• Buiten het bestaand stedelijke gebied vindt enkel de uitbreiding van het parkeerterrein plaats, dat is slechts één functie. De uitbreiding van het hotel vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en betreft enkel uitbreiding van de hotelfunctie (één functie).

• De uitbreiding van het parkeerterrein dient voor bezoekers van het Mastbos enerzijds (het bos is bij uitstek géén stedelijke functie en wordt bovendien alleen overdag bezocht want na zonsondergang is dit niet toegestaan) en anderzijds voor de uitbreiding van het hotel (voornamelijk in de avond).

• De omvang van de uitbreiding van het parkeerterrein is bovendien zeer beperkt van aard, namelijk 553 m². Dat het hier gaat om een uitbreiding die als beperkt is aan te merken wordt bovendien bevestigd door het besluit van het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant van 11 juli 2017 (hierna: het herbegrenzingsbesluit). Het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant heeft toen met toepassing van de mogelijkheid van herbegrenzing bij kleinschalige ingrepen als bedoeld in artikel 5.5 van de Verordening de begrenzing van het NNB gewijzigd. Dat was nodig omdat de uitbreiding van het parkeerterrein met 553 m² zal worden verwezenlijkt op gronden die volgens de Verordening van vóór deze herbegrenzing tot het NNB behoorden. Daarbij merken wij ook op dat de provincie geen strijd heeft geconstateerd met de Verordening ruimte, anders was zij niet akkoord gegaan met het verzoek om herbegrenzing.

Gelet op het voorgaande is er met de uitbreiding van het parkeerterrein géén sprake van een stedelijke ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied.

Artikel 6.10.h: Er is aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling ook op langere termijn past binnen de op grond van deze verordening toegestane omvang.

Deze kleinschalige aanpassing, van ca 553 m², van het parkeerterrein hangt samen met de herindeling van de parkeerplaats en de ontwikkeling van het hotel. Het hotel wordt hierdoor toekomstbestendig gemaakt. Dergelijke ingrepen worden uiteraard voor de lange termijn gedaan.

Artikel 6.10.i: De beoogde ontwikkeling leidt niet tot een grootschalige ontwikkeling.

De uitbreiding van de parkeerplaats met 553 m² gaat niet leiden tot een grootschalige ontwikkeling in de groen blauwe mantel. In artikel 1.39 wordt aangegeven wat onder ‘een grootschalige ontwikkeling’ moet worden verstaan: een ontwikkeling waarbij, blijkens een economisch effectenonderzoek, de som van het te verwachten aantal bezoekers en de overnachtingen meer dan 150.000 per jaar bedraagt.

De capaciteit van het parkeerterrein zal uiteindelijk 125 parkeerplaatsen bedragen. Dit zal nooit kunnen leiden tot meer dan 150.000 overnachtingen per jaar.

Er is dan ook geen strijd met artikel 4.2 noch met de leden h. en i. van artikel 6.10 van de Verordening.

Conclusie

Met inachtneming van de te nemen maatregelen wordt voldaan aan de regels uit de Verordening ruimte 2014.

Structuurvisie “Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd”

Toetsingskader

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie. De nieuwe structuurvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2020, aangezien deze is achterhaald door gewijzigde opgaven voor wonen en werken als gevolg van veranderde economische omstandigheden. Ook sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen als vergrijzing vragen om een visie.

Vanuit de ruimtelijke visie is relevant dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Beoordeling

Met betrekking tot het plangebied is het Bredaas Mozaïek van belang. Deze vervangt de gebiedstypering waarbinnen het plangebied aangeduid is als consolidatiegebied. Op basis van gebiedsgerichte plannen maakt het plangebied deel uit van één van de Bredase stadswijken. In een stadswijk dienen de lokale karakteristieken centraal te staan en te worden uitgewerkt in gebiedsgerichte plannen, zoals wijkplannen. De ligging van het hotel in een groene omgeving is één van deze karakteristieken. Met de uitbreiding van het hotel en de parkeerplaats blijft deze karakteristiek gehandhaafd.

Specifiek over toerisme wordt aangegeven dat Breda al enige jaren met een dalend aantal toeristen te kampen heeft. Dit is voor een deel het gevolg van de economische crisis. De daling in Breda is echter van een langere duur en waarschijnlijk ook ingegeven door het ontbreken van vernieuwing van het hospitality aanbod. Met de uitbreiding van het hotel met 53 kamers (tot 100 kamers in totaal) wordt het aanbod in de hotelbranche vergroot en wordt ruimte geboden voor vernieuwing binnen het bestaande hotel. Op deze manier kan beter ingespeeld worden op de vraag en wordt het hospitality aanbod verbeterd.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de beleidskaders die de Structuurvisie biedt.

Hotelbeleid

In 2016 is in samenwerking met de hotelsector en andere relevante stakeholders een nieuw hotelbeleid voor Breda geformuleerd. Op 18 mei 2017 is het hotelbeleid vastgesteld door de gemeenteraad.

Het hotelbeleid komt met aanbevelingen voor de ontwikkeling van de Bredase hotelmarkt tot 2021 en geeft inzicht in de hotelmarkt van Breda. Zowel in kwantitatief opzicht (aantal hotels, kamers en overnachtingen) als in kwalitatief opzicht (ontwikkeling van overnachtingsvraag, doelgroepen en marktkansen). Het beleid moet er uiteindelijk toe leiden dat er een afgestemd en gedifferentieerd hotelaanbod ontstaat, dat bijdraagt aan en aansluit op de toeristische en economische ambities van Breda.

Bomenbeleid

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 13 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Door de gemeente wordt tevens voorgeschreven dat ten behoeve van een omgevingsvergunning voor de activiteit bomen kappen een herplantplan en alternatievenonderzoek dient te worden aangeleverd om aan te tonen dat een plan aan de vereisten voor vergunningverlening voldoet en daarmee uitvoerbaar is.

Beoordeling

Het gedeelte waar de uitbreiding van het hotel is voorzien, is op de bomenkaart aangeduid als groengebied. Enkele van de aan de straatzijde (Burgemeester De Manlaan) staande bomen zijn als waardevolle boom aangeduid. Zowel voor deze bomen als voor het groengebied is een omgevingsvergunning vereist voor het vellen van houtopstand: bomen met een stamomtrek groter dan 65 cm op 1,3 meter hoogte boven maaiveld gemeten. Bij de afweging tot vergunningverlening kunnen de volgende aspecten worden betrokken:

• ten behoeve van de voor de uitbreiding noodzakelijke kap van een aantal bomen is een Boomeffectanalyse (BEA) uitgevoerd, welke ten gevolge van de grondruil later nog is aangevuld. Uit de aangevulde BEA, welke samen met de eerdere BEA als Bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd, blijkt dat aangezien er geen holtes of dergelijke aangetroffen zijn in de bomen die aanwezig zijn ter plaatse van de bouwplannen, deze bomen zonder probleem gerooid kunnen worden zonder hierbij de fauna te verstoren. Door de huidige conditie van de bomen zullen de meeste bomen binnen aanzienlijke tijd toch verwijderd dienen te worden om de gebruikers van de tuin niet in gevaar te brengen. Voor aanvang van de eventuele rooiwerkzaamheden dient nog wel een flora en fauna controle plaats te vinden om te zorgen dat er op de aangelegen percelen geen flora of fauna verstoord wordt.

• het vellen van de houtopstand leidt niet tot aantasting van het karakter van het groengebied als geheel. De ingreep is relatief kleinschalig ten opzichte van de omvang van het groengebied en vindt plaats direct aangrenzend aan de bestaande bebouwing van het hotel. Tussen de uitbreiding en de omliggende woningen blijven voldoende bomen (met ondergroei) staan om het groene karakter van dit deel van het groengebied behouden te laten blijven.

Het parkeerterrein is grotendeels aangeduid als 'Bos (Boswet)'. Hier geldt een meldingsplicht bij de provincie voor het vellen van bossen en houtopstanden. Aangezien ten behoeve van het planvoornemen geen bossen en houtopstanden hoeven te worden geveld, hoeft geen melding te worden gedaan.

Ten behoeve van het onderhavige planvoornemen is onderzocht of het mogelijk is de uitbreidingsplannen elders op het terrein te realiseren. De onderzochte alternatieve locaties bleken niet haalbaar, gelet op het feit dat hierdoor de belangen van omwonenden mogelijk werden geschaad. Het voorliggende plan houdt optimaal rekening met de omwonenden, maar leidt daardoor wel tot de kap van enkele bomen. Deze bomen zullen worden herplant. Ten behoeve van de uiteindelijke vergunningaanvraag zal daartoe een herplantplan worden opgesteld.

Conclusie

Gelet op de uitgevoerde analyse en de schaal van de ingreep wordt het verantwoord geacht de aanwezige houtopstand te verwijderen teneinde de noodzakelijke uitbreiding van Hotel Mastbosch mogelijk te maken. De uitgangspunten van het gemeentelijke bomenbeleid worden voldoende in acht genomen.

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de uitbreiding van hotel Mastbosch met 53 kamers (tot 100 in totaal) en de realisatie van de bijbehorende parkeerplaatsen. Zoals in Hoofdstuk 1 reeds beschreven is deze uitbreiding wenselijk vanwege de veranderende behoefte vanuit de markt, de benodigde kwaliteitsverbetering van het hotel en de bedrijfscontinuïteit. Deze ontwikkeling is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling nader beschreven.

Door de gemeente Breda zijn d.d. 7 juni 2016 de ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld waaraan het planvoornemen dient te voldoen. Deze randvoorwaarden zijn opgenomen in Bijlage 2 en komen samengevat neer op:

• Uitbreiden tot maximaal 100 kamers;

• De uitbreiding moet ruimtelijk ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw (oorspronkelijke hotel);

• De uitbreiding moet minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens komen te staan;

• Bestaand en nieuw dienen tezamen een ruimtelijke en architectonische eenheid te vormen (passende architectuur van hoge kwaliteit met een passende detaillering);

• Een hoge begane grond-verdieping en aansluiten op de overige bestaande verdiepingshoogtes;

• Een schilddak rondom;

• Maximale hoogtes zoals aangegeven op kaart (maximale goothoogte uitbreiding westflank 12,50 meter en maximale nokhoogte 15,50 meter, overige maximale hoogtes zoals bestaande feitelijke situatie);

• Daarnaast is er aan een aantal zijden van het gebouw ruimte voor een serre van maximaal 4 meter hoog. Ook de serres dienen tezamen met de bestaande serre een ruimtelijke eenheid te vormen;

• Alzijdige architectuur met raamopeningen in zuid-, oost- en westgevel;

• Zoveel mogelijk bestaande bomen inpassen en waar dat niet mogelijk is compenseren middels herplant;

• Het bestemmingsplan dient aan te tonen dat het plan uitvoerbaar is (ten aanzien van parkeren, milieu etc).

Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld conform de genoemde randvoorwaarden, met dien verstande dat het bouwvlak aan de zuidwestzijde enkele meters richting het oosten is verschoven, ten gunste van het op het naastgelegen perceel gelegen kantoorpand. Hiermee is echter niet getornd aan het karakter van de randvoorwaarden. In de navolgende paragrafen wordt nader onderbouwd op welke wijze aan de randvoorwaarden is voldaan.

Op 7 juni 2016 zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals onderdeel uitmakend van de ruimtelijke randvoorwaarden (zie paragraaf 4.2) voor de uitbreiding van het hotel opgesteld, waarna deze op 21 juni 2016 door het college van burgemeesters en wethouders zijn vastgesteld.

Voor de uitbreiding van het hotel is het naastgelegen woonperceel Burgemeester De Manlaan nr. 1 aangekocht, waarna de bestaande woning op het perceel zal worden gesloopt. Tevens heeft een grondruil plaatsgevonden met het naastgelegen kantoorpand. Dit biedt mogelijkheden om het hotel aan de westzijde uit te breiden. De uitbreiding bestaat in hoofdlijnen uit een kleine verlenging van de bestaande zuidvleugel en het toevoegen van een nieuwe vleugel in noordelijke richting, ter hoogte van de westgevel.

Mede ten gevolge van de grondruil komt de nieuwbouw op grotere afstand van de zijdelingse perceelsgrens te liggen dan de te slopen woning, zodat er voldoende ruimte blijft voor een ontsluiting en ook voldoende afstand aangehouden wordt ten opzichte van het naastgelegen kantoorpand.

Situatietekening nieuwe situatie

Om de plek van het hotel te verbijzonderen op de locatie wordt de zuidelijke vleugel zogezegd uitgebreid richting de Burgemeester De Manlaan. De bijzondere ligging van het hotel wordt benadrukt door de bebouwing van de zuidgevel door de rooilijn van de naastgelegen bebouwing aan de Burgemeester De Manlaan te laten steken, net als reeds het geval is met de bestaande oostgevel aan de Burgemeester Kerstenslaan. Hiermee wordt de huidige verbijzondering in de ruimtelijke structuur op de hoek van beide wegen, die uitgaat van het gebouw, verder versterkt.

De uitbreiding als geheel wordt gerealiseerd in vier bouwlagen (begane grond en drie verdiepingen), overeenkomstig het bestaande hotel. Gelet hierop en gezien het feit dat het grootste deel van de uitbreiding in noordelijke en westelijke richting plaatsvindt, is de uitbreiding vanaf de straatzijde slechts in beperkte mate zichtbaar. Hiermee wordt voorkomen dat het volume van het hotel te massaal overkomt. Het bestaande straatbeeld blijft grotendeels overeind.

Voor de beeldkwaliteit van de uitbreiding is aansluiting gezocht bij het bestaande pand, wat zich vertaalt in een historiserende bouwstijl van de nieuwbouw. Het bouwplan respecteert hiermee het hoofdgebouw en in het geheel wordt een evenwichtig gevelbeeld bewerkstelligd.

3D impressiebeelden nieuwe situatie (Bron: Architektenburo Van Schendel)

Hieronder worden de verschillende onderdelen van het project nader toegelicht.

Programma

Op dit moment zijn er van de oorspronkelijke 50 kamers (peiljaar 2014) door interne renovatie en samenvoeging 47 kamers over. Het verlies van 3 kamers komt om dat er in de afgelopen 2 jaar na indiening vorige verzoek reeds is aangevangen met de kwaliteitsverbetering van de bestaande kamers door kleinere kamers samen te voegen.

Op de begane grond zal een aantal zalen worden gerealiseerd met een totaaloppervlak van 265 m². Deze zalen vervangen de vergaderzalen op de 3e etage, die een gezamenlijk oppervlak kennen van 250 m². De nieuwe zalen kunnen worden opgesplitst in 5 afzonderlijke zalen. De zalen zullen geschikt gemaakt worden voor zakelijke bijeenkomsten en de daarbij behorende technische voorzieningen, hiermee zijn wij in staat weer aansluiting te vinden met de zakelijke vergadermarkt. Tevens zullen de zalen kunnen worden gebruikt voor feestelijke bijeenkomsten en of besloten diners. De reeds bestaande zalen in ons hotel zullen eveneens worden aangepast, hierbij zullen de Mauritszaal en Willem 1 zaal hun besloten karakter inleveren en meer de functie krijgen van hotellobby. Hiermee zal het totaal oppervlak van vergaderzalen in de nieuwe opzet ongeveer met ruim 150 m² afnemen ten opzichte van de huidige 525 m² vergadercapaciteit. Dit past in het streven om het hotel meer af te stemmen op de Leisure markt.

Onder de nieuw te ontwikkelen vleugel gelegen achter het hotel zullen op de begane grondvloer een zwembad en sauna worden gerealiseerd. Voor de Leisure markt zijn deze voorzieningen onmisbaar. In het souterrain onder de zalen van het voorste gebouw wordt overwogen om ruimte te creëren voor fitness en opslag. Deze ruimte zal goed en direct toegankelijk moeten zijn voor de mindervalide kamers op de 1e etage gelegen boven het zwembad. Hiermee kan een belangrijke groep Leisure gasten uitstekend worden gefaciliteerd. Een doelgroep waarvoor op dit moment door diverse partijen wordt samengewerkt om de gehele stad beter toegankelijk te maken. Het zwembad zal inclusief sauna, zonneserre en technische ruimtes een oppervlak krijgen van 330 m². 10% van dit oppervlak zal nodig zijn voor de techniek, 100 m² voor sauna en 200 m² voor zwembad met zonneserre. Door deze voorzieningen in het achterste gebouw onder te brengen zal dit voor de omwonenden geluidsoverlast tot een minimum beperken.

Onderstaand zijn de huidige en toekomstige oppervlakte van de zalen aangegeven:

Het Grand café blijft ongewijzigd, de zalen Maurits/Willem 1 worden omgezet naar de hotellobby en het zijterras wordt met 40 m² verkleind.

Parkeren

Parkeren voor de uitbreiding van het hotel vindt plaats aan de overzijde van de Burgemeester De Manlaan op het parkeerterrein. Dit parkeerterrein biedt nu ruimte aan circa 65 auto's, vooral ten behoeve van de bezoekers van het Mastbos.

Voor de uitbreiding van het hotel geldt de nota Parkeer- en stallingsbeleid (herijking 2013) van de gemeente Breda. De parkeernorm bedraagt conform deze nota 1,5 parkeerplaatsen per hotelkamer, uitgaande van een ligging in overig gebied. De uitbreiding van het hotel voorziet in een toename van 53 hotelkamers. Dit betekent een parkeerbehoefte van 80 parkeerplaatsen.

Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het hierboven genoemde parkeerterrein. Dat wordt daartoe opnieuw (efficiënter) ingericht en beperkt uitgebreid. De nieuwe capaciteit van het parkeerterrein komt uit op circa 125 auto's. Uitgaande van de huidige parkeercapaciteit (circa 65 parkeerplaatsen) en de parkeerbehoefte vanwege de uitbreiding van het hotel (80 parkeerplaatsen) zou het parkeerterrein de nieuwe situatie ruimte moeten bieden aan 145 parkeerplaatsen. In theorie betekent dit een tekort van 20 parkeerplaatsen.

Het is echter mogelijk om aan de hand van maatwerk af te wijken van deze normering. Daarvoor gelden de volgende argumenten:

• De parkeernorm bevat een component ten behoeve van personeel. De uitbreiding van het hotel betekent niet per saldo een evenredige toename van het personeel;

• Het hotel kent op werkdagen een hogere bezettingsgraad (zakelijke gasten) dan in het weekend (toeristen);

• Het bos heeft daarentegen een hoge piekbelasting gedurende de weekenden, met name op zondagen. Echte pieken komen slechts een aantal keer per jaar voor;

• Op basis van bezettingsgraden en uitgaande van dubbelgebruik (bos en hotel) is sprake van een maximale bezetting op reguliere momenten van circa 97 parkeerplaatsen, zie onderstaande tabel. De bezettingsgraden van de parkeerplaatsen bij het hotel zijn gemotiveerd op basis van ervaringen vanuit het hotel aangaande de bezetting van de hotelkamers en de zalen. De motivering van de bezettingsgraden van de parkeerplaatsen t.b.v. bezoekers van het bos zijn vanuit Staatsbosbeheer aangeleverd. Uit de bezettingsgraden zijn de aanwezigheidspercentages afgeleid.

Tabel aanwezigheidspercentages en parkeerbehoefte per dagdeel

Uitgaande van 125 parkeerplaatsen na herindeling van het parkeerterrein is dit voldoende voor de opvang van vrijwel alle parkeerdruk gedurende het jaar, uitgezonderd piekmomenten. Het opvangen van de parkeerdruk op piekmomenten kan echter niet met dit bestemmingsplan ondervangen worden. Wel zal de situatie gemonitord worden.

De toename van het aantal beschikbare parkeerplaatsen heeft ook tot gevolg dat het straatbeeld ter hoogte van het hotel verbetert (minder auto's parkeren langs de weg) en dat bezoekers van het Mastbos meer centraal kunnen parkeren. Dit laatste punt is tevens een beleidsuitgangspunt van Staatsbosbeheer om verdwaald parkeren in het bos te voorkomen (en daarmee aantasting van de natuur).

In kwalitatief opzicht vindt verbetering plaats op het gebied van sociale veiligheid en een meer hoogwaardige inrichting van het terrein. De ontsluiting van het parkeerterrein blijft, vanuit oogpunt van verkeersveiligheid, via de Huisdreef.

Voor wat betreft de inrichting van het parkeerterrein geldt dat de rijbaan volledig wordt verhard en dat de parkeerplaatsen worden voorzien van een halfverharding (gemalen puin).

Tussenuitspraak

In de tussenuitspraak van 22 mei 2019 gaf de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan niet overtuigd te zijn van het feit dat de raad voldoende onderzocht heeft of zich ter plaatse een parkeertekort voordoet en hoe de door het plan mogelijk gemaakte nieuwe ontwikkelingen zich daartoe verhouden.

Ter nadere onderbouwing is aan onderzoeksbureau Dufec opdracht verstrekt om in de maand juni

2019 een parkeeronderzoek uit te voeren in de omgeving van het Mastbos en Hotel Mastbosch ten

einde de beschikbare parkeercapaciteit en de parkeerdruk inzichtelijk te maken. Hierbij is door Dufec

geconstateerd dat het parkeerterrein aan de overzijde van de Burgemeester De Manlaan vanwege het

kappen van een aantal zieke bomen inmiddels een capaciteit heeft van 78 parkeerplaatsen in plaats

van de eerdergenoemde 65 parkeerplaatsen.

Om een representief beeld te krijgen heeft Dufec over 6 dagen verspreid in totaal 8 metingen verricht,

hoodzakelijk aan het eind van de ochtend en in de middag. Het Pinksterweekend zondag 9 en

maandag 10 juni hieronder mede begrepen.

Van de in totaal 343 beschikbare parkeerplaatsen in de directe omgeving van hotel Mastbosch waren

er gemiddeld genomen 131 bezet, zijnde een gemiddelde bezettingsgraad van 38%. De hoogste

uitschieter was zondagmiddag 9 juni 2019 met een bezettingsgraad van 52%.Een parkeertekort doet

zich overdag dus niet voor.

De parkeerdruk is alleen overdag gemeten. De avond- en nachtperiode is hierbij buiten beschouwing

gelaten aangezien de parkeerplaats in principe alleen gedurende de dag (09.00 t/m 18.00 uur)

openbaar toegankelijk is. Initatiefnemer heeft namelijk met Staatsbosbeheer in 2013 een

erfpachtovereenkomst gesloten waarin de bepaling is opgenomen dat gedurende de avond/nacht van

18.00 uur t/m 09.00 uur de parkeerplaats exclusief gebruikt kan worden door de gasten van hotel

Mastbosch.

Het is ook niet aannemelijk dat er in de avonduren een tekort aan parkeerplaatsen optreedt aangezien

overdag de parkeerdruk langs de Huisdreef (sectie 10: 136 parkeerplaatsen) al gemiddeld niet meer

dan 11 % bedraagt.

Uit dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat er zich ter plaatse geen parkeertekort voordoet.

Ruimtelijke effecten

Ten opzichte van de vigerende planologische situatie vindt een aanzienlijke verbetering plaats van de ruimtelijke effecten die optreden naar de omgeving, met name richting de woningen ten noorden van het hotel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het mogelijk om tot op de noordelijke perceelsgrens van het huidige hotel bebouwing op te richten tot maximaal 14 meter hoog. Ter plaatse van het gedeelte van het perceel dat een kantoorbestemming heeft mag zelfs tot 15 meter hoog worden gebouwd tot aan de perceelsgrens. Door middel van het onderhavige bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden veel strakker ingekaderd. De ruimtelijke effecten op de achterliggende woningen nemen daarmee in planologisch opzicht flink af. Het gaat daarbij ondermeer om de aspecten bezonning en privacy. De onderstaande afbeeldingen, in combinatie met de 3D impressiebeelden zoals opgenomen in paragraaf 4.3, laten dit duidelijk zien. Op de afbeeldingen zijn de maximale bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan aangegeven.

3D impressiebeelden vigerende maximale bouwmogelijkheden (Bron: Architektenburo Van Schendel)

Algemeen

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Volgens artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit, zoals het verlenen van een omgevingsvergunning, de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de uitkomsten van dit onderzoek worden neergelegd in een toelichting bij dit besluit. Ten behoeve van onderhavig planvoornemen heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal planologische- en milieuaspecten. Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. Achtereenvolgens worden de volgende aspecten behandeld:

• bodem;

• waterhuishouding;

• cultuurhistorie en archeologie;

• flora en fauna;

• akoestiek;

• bedrijven en milieuhinder en geurhinder;

• externe veiligheid;

• luchtkwaliteit;

• kabels en leidingen;

• besluit m.e.r.

Toetsing Wet milieubeheer

In Hoofdstuk 5, titel 5.1 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn algemene bepalingen ten aanzien van milieukwaliteitseisen opgenomen. In artikel 5.1, lid 1 Wm is bepaald dat in het belang van de bescherming van het milieu, voor zover dit van meer dan provinciaal belang is, bij algemene maatregel van bestuur eisen worden gesteld ten aanzien van de kwaliteit van onderdelen van het milieu vanaf een daarbij te bepalen tijdstip. Deze omstandigheid doet zich bij dit project niet voor. Hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteitseisen. Op deze aspecten wordt in de paragraaf over luchtkwaliteit uitgebreid ingegaan.

Toetsing Besluit m.e.r

Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht en die in het kader van het onderhavige besluit getoetst dienen te worden. Dit betreft een toetsing aan het Besluit m.e.r., een toetsing in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 óf een toetsing aan de Provinciale Milieuverordening. Het onderhavige plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor de Natuurbeschermingswet 1998 van toepassing is of waarvoor de Provinciale Milieuverordening geldt. Derhalve wordt in dit hoofdstuk enkel getoetst aan het Besluit m.e.r.

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling en conclusie

Ten behoeve van de uitbreiding van het hotel en de parkeerplaats zijn een historisch bodemonderzoek (zie Bijlage 3) en een verkennend bodemonderzoek (zie Bijlage 4) uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is later nog uitgebreid ten gevolge van de grondruil die heeft plaatsgevonden met het naastgelegen kantoorpand (zie Bijlage 5). In het onderstaande volgen de onderzoeksresultaten.

Uit het historisch vooronderzoek ter plaatse van de parkeerplaats is naar voren gekomen dat op de locatie geen bodembedreigende activiteiten zijn verricht. In de directe omgeving is dit wel het geval. Aan de Burgemeester De Manlaan 2 en de Burgemeester Kerstenslaan 20, ten noorden van de parkeerplaats, zijn ondergrondse brandstoftanks aanwezig (geweest). Tijdens de locatie-inspectie zijn geen bijzonderheden aangetroffen zoals verkleuringen, kale plekken of brandplaatsen in het maaiveld. Op de klinkers en kinderkopjes zijn geen olievlekken waargenomen. Verzakkingen en ophogingen zijn evenmin geconstateerd. Bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn in het opgeboorde bodemmateriaal zintuiglijk geen bodemvreemde bestanddelen aangetroffen. In de richting van de (voormalige) ondergrondse brandstoftanks is ook geen olie-water reactie in de bodem aangetroffen. Hiervoor zijn geen grondanalyses verricht. Er is geen aanleiding voor vervolgonderzoek. Het voormalige dan wel huidige gebruik van de locatie heeft niet geleid tot een verontreiniging van de bodem.

Uit het verkennende bodemonderzoek is gebleken dat ter plaatse van de uitbreiding van het hotel tijdens de uitvoering van het veldwerk in de bovengrond zintuiglijk geen bijmengingen zijn aangetroffen met puindeeltjes. Na vergelijking van de analyseresultaten met de geldende achtergrond-, streef- en interventiewaarden blijkt dat in de bovengrond lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink PAK en PCB zijn aangetoond. De ondergrond blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte stoffen. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium. De aangetoonde gehaltes aan lichte verontreiniging in de bovengrond en het grondwater zijn dermate laag dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het gebruik van de locatie.

Uit de aanvulling op het verkennende bodemonderzoek, waarin tevens een asbestonderzoek is opgenomen, blijkt de bovengrond licht verontreinigd te zijn met kwik, lood en PAK. De ondergrond blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte stoffen. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium. De lichte verontreinigingen met kwik, lood en PAK in de bovengrond en barium in het grondwater zijn in tegenspraak met de hypothese dat de onderzoekslocatie niet-verdacht is. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. Het hoogst aangetoonde gehalte asbest in de grond is niet hoger dan de helft van de interventiewaarde waardoor volgends de NEN 5707 wordt aangenomen dat op de locatie geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde en een nader onderzoek niet noodzakelijk is. De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie.

Toetsingskader

De laatste jaren dient in ruimtelijke plannen steeds meer aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen wordt landelijk ondersteund. In de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw tussen rijk, provincies, Waterschappen en gemeenten (d.d. 14 februari 2001) is overeengekomen dat vanaf de ondertekening van deze overeenkomst op alle voor de waterhuishouding relevante nieuwe ruimtelijke plannen een zogenaamde watertoets uitgevoerd dient te worden. Concreet betekent de invoering van de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.6 lid 1, sub b Bro.

Het beleid van het waterschap Brabantse Delta en de gemeente Breda is erop gericht om het watersysteem op orde te brengen en vervolgens op orde te houden. Dit betekent dat er zo min mogelijk overlast ontstaat en dat de waterkwaliteit goed blijft. Het beleid van het waterschap is voorts gericht op het voorkomen van rechtstreekse lozingen op het oppervlaktewater. De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen' (vastgesteld 24 februari 2015).

In de nieuwe keur is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning hemelwater door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;

2. de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;

3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een sedum dak.

4. de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,06

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;

2. de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;

3. daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Beoordeling en conclusie

Ten behoeve van de uitbreiding van het hotel is een watertoets uitgevoerd. Deze toets is integraal opgenomen als Bijlage 6. In het onderstaande volgt een samenvatting.

Door de ontwikkeling zullen er wijzigingen plaatsvinden in de verharde oppervlakken, waardoor de waterhuishoudkundige situatie zal veranderen. Een aspect binnen het plangebied is de afkoppeling en eventuele infiltratie van hemelwater in de bodem. Infiltratie van hemelwater biedt namelijk voordelen tegenover de gebruikelijke afvoermethoden via het oppervlaktewater of via rioleringssystemen. Dit betreft onder andere:

• tegengaan van verdroging van de bodem en verbeteren van de natuurlijke waterkringloop;

• reduceren van wateroverlast;

• minder of geen belasting van het rioolstelsel;

• lage piekaanvoer op de rioolwaterzuiveringsinstallatie;

• mogelijkheid tot hergebruik van (geïnfiltreerd) water.

Bij een toename van het aangesloten verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden houden tot aan de perceelsgrens. Een bui die gemiddeld eenmaal per 100 jaar voorkomt wordt beschouwd als een extreem zware bui. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit van de hemelwaterverwerkende voorziening hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per hectare toename verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het bergen van 78 mm neerslag per vierkante meter. Dit beleid sluit aan bij het beleid uit de Keur van het Waterschap Brabantse Delta.

De uitbreiding van het hotel met een oppervlakte van circa 710 m² vindt grotendeels plaats ter plaatse van verhard terrein. Enkele het noordelijke deel is in de huidige situatie in gebruik als tuin. Dit gedeelte heeft een oppervlakte van circa 270 m². Het plan heeft hiermee een gering effect op de waterhuishouding en wordt derhalve conform zowel het beleid van de gemeente als het waterschap hydrologisch als niet relevant gezien.

Het hemelwater afkomstig van het dak van de uitbreiding zal bij voorkeur ter plaatse worden geborgen, bijvoorbeeld door het plaatsen van een regenton of grindkoffers onder de regenpijp. Door bijvoorbeeld een regenton dusdanig te construeren dat deze langzaam leegloopt op de erfverharding richting de bermen van de weg kan ter plaatse infiltratie van het hemelwater afkomstig van de daken plaatsvinden. Het afvalwater van het hotel zal voorts worden afgevoerd via het gemeentelijk riool.

Afkoppeling van het hemelwater van het afvalwater maakt dat er geen materialen gebruikt mogen worden die de grondwaterkwaliteit negatief kunnen beïnvloeden. Het betreft uitlogende materialen zoals zink en lood. Voorts moeten in het afwateringssysteem van de daken voorzieningen worden aangebracht om vaste bestanddelen als bladeren, zand, ander sediment en dergelijke achter te houden zodat het systeem niet verstopt raakt of dicht gaat slibben na verloop van tijd. Tenslotte mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen of agressieve reinigingsmiddelen worden toegepast.

Voor wat betreft het parkeerterrein kan gesteld worden dat de hoeveelheid verhard oppervlak slechts beperkt afneemt. In de huidige situatie is het parkeerterrein nagenoeg geheel verhard met natuursteen keien op de parkeerplaatsen en betonstraatstenen op de rijbaan. In de nieuwe situatie worden de betonstraatstenen hergebruikt op de rijbaan en worden de parkeerplaatsen voorzien van grind. Klinkers hebben een afvloeiingscoëfficiënt van 0,8, terwijl deze bij grindverharding slechts 0,3 bedraagt. Er worden dan ook geen eisen gesteld met betrekking tot infiltratie.

Toetingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling en conclusie

Een hotel is een functie die zowel milieubelastend als milieugevoelig zou kunnen zijn. Op basis van de definitie van een gevoelig gebouw uit het Activiteitenbesluit is een hotel niet geluidgevoelig. Dat betekent dat het hotel niet getoetst hoeft te worden op hindergevende functies in de omgeving.

Daarentegen is het hotel wel een milieubelastende functie. Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' valt een hotel binnen milieucategorie 1 met een hinderafstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Deze afstanden worden gemeten vanuit het bestemmingsvlak van de inrichting. Uitbreiding van het bestemmingsvlak vindt plaats met het perceel Burgemeester De Manlaan 1 en met een deel van het perceel van het naastgelegen kantoor (grondruil). Hier wordt een woonbestemming omgezet in een horecabestemming. Dit perceel grenst aan een kantoor. Het kantoor bevindt zich binnen de richtcontour van 10 meter waardoor een nadere motivatie benodigd is.

Voor wat betreft geluid geldt dat een kantoor, evenals een hotel, geen gevoelige bestemming in het kader van het Activiteitenbesluit. Voor wat betreft geur en gevaar geldt dat deze afkomstig zijn van het deel van het hotel waar de keuken is gesitueerd (bereiding eten en eventuele aanwezigheid van gasflessen). De keuken is voorzien in het noordelijke deel van het pand, waarmee de richtafstand tot het kantoor ruimschoots gehaald wordt.

Tenslotte is in de VNG-brochure een index opgenomen voor verkeer (categorie 2 voor personenvervoer). Dit betekent dat in de toetsing ook rekening gehouden met worden met verkeersaantrekkende werking. Uit verkeersgegevens van de gemeente Breda blijkt dat er momenteel (worst-case) 3300 verkeersbewegingen per etmaal plaatsvinden op de aanliggende straten. CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' geeft aan dat de verkeersaantrekkende werking van 10 hotelkamers (4 sterren) circa 20 verkeersbewegingen per etmaal bedraagt. Met 53 extra kamers betekent dit een extra verkeersgeneratie van circa 106 bewegingen per etmaal. Dit is een toename van circa 3%. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan gesteld worden dat, mede gelet op de afwezigheid van overlast in de huidige situatie, de toename van circa 3% verwaarloosbaar is.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn in verband met milieuzonering.

Toetsingskader

De Natuurbeschermingswet 1998 is een wet van 25 mei 1998, houdende regels ter bescherming van natuur en landschap. De Natuurbeschermingswet 1998 is in werking getreden op 1 oktober 2005 en laatst gewijzigd in werking getreden op 1 juli 2015 in het kader van het Programma Aanpak Stikstof 2015 – 2021 (PAS). Deze wet regelt aanwijzing, beheer en bescherming van gebieden die vanwege bijzondere natuurwaarden zijn aangewezen als Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument. De bescherming van de Natura 2000-gebieden is een doorvertaling van de Europese Vogelrichtlijn (Richtlijn 79/409/EEG, 2 april 1979) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992). Beide Europese richtlijnen hebben tot doel de leefgebieden van in het wild levende dieren en planten in stand te houden. De Beschermde Natuurmonumenten zijn natuurgebieden die vanwege nationale belangen als beschermd natuurgebied zijn aanwezen.

Per 1 juli 2015 is het Programma Aanpak Stikstof 2015 - 2021 (PAS) in werking getreden. Tevens heeft reeds een partiële herziening van het programma plaatsgevonden, welke in werking is getreden op 15 december 2015. Het PAS betreft een programma op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 en heeft als doel om de depositie van stikstof op de Natura 2000-gebieden te verminderen, de natuur te versterken en ruimte te bieden voor economische ontwikkelingen.

Beoordeling

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van ruim 2 km. Het dichtstbijzijnde Beschermde Natuurmonument betreft 'Kooibosje Terheijden' op een afstand van circa 9,7 km. Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. In onderhavige situatie is er sprake van de uitbreiding van een hotel in bestaand stedelijk gebied. Om te bepalen of de uitbreiding van het hotel negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied is een berekening uitgevoerd oor middel van de AERIUS-Calculator. De resultaten daarvan zijn opgenomen in Bijlage 7.

Voor de voertuigbewegingen is bij de berekening uitgegaan van de CROW-kencijfers, waarbij uitgegaan is van de worst-case-kengetallen, namelijk 27,6 mvt/etmaal per 10 kamers voor een 4sterren-hotel. Dit komt neer op 276 voertuigbewegingen voor Hotel Mastbosch. Deze zijn als lijnbron gemodelleerd langs de meest voor de hand liggende toegangsweg richting en over de parkeerplaats. Voor het hotel (verwarmingsinstallatie) is uitgegaan van een emissie NOx van 2 kg per 100 m2 bruto-oppervlakte (in totaal 2.110m2 x 3 verdiepingen). Deze is als puntbron gemodelleerd ter plaatse van de betreffende bebouwing. Tevens is een tweetal vrachtwagens ingevoerd ten behoeve van het laden en lossen bij het hotel. Deze is als lijnbron gemodelleerd.

De stikstofdepositie vormt ondanks deze worst-case benadering geen belemmering voor het plan, aangezien er geen natuurgebieden zijn met rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde (0,05 mol/ha/j). Dit is in de berekening zichtbaar als '-' bij Depositie.

Het plangebied is voor een klein deel gelegen in de EHS. Het betreft de uitbreiding van het parkeerterrein met een oppervlakte van circa 560 m². Voor wat betreft de effecten op de EHS wordt verwezen naar paragraaf 3.3.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Natuurbeschermingswet 1998.

Toetsingskader

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. De soortbescherming is opgenomen in de Flora- en faunawet. Deze bescherming geldt overal in Nederland, ook in de beschermde gebieden. De soortbescherming kent geen externe werking. Projecten worden getoetst aan de directe invloed op beschermde waarden binnen de grenzen van het projectgebied. De wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantsoorten. Ook omvat de wet de bescherming van Habitatrichtlijnsoorten buiten de aangewezen Natura 2000 gebieden.

Volgens de Flora- en faunawet mogen beschermde dier- en plantsoorten niet worden verwond, gevangen, opzettelijk worden verontrust of gedood. Voortplanting of vast rust- of verblijfplaatsen mogen niet worden beschadigd, vernield of verstoord. Beschermde planten mogen op geen enkele wijze van hun groeiplaats worden verwijderd of vernield. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort. Sinds 23 februari 2005 is het Vrijstellingsbesluit van kracht. Met dit besluit is geregeld dat voor algemeen voorkomende soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ingrepen en geen ontheffing aangevraagd hoeft te worden. Wel blijft de algemene zorgplicht van kracht.

Conform de Flora- en faunawet is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde natuurwaarden binnen het projectgebied. Vanuit de kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

Beoordeling

Inventarisatie natuurwaarden

Om te toetsen of bij de ontwikkeling sprake is van strijdigheid met de Flora- en faunawet, heeft een inventarisatie van de natuurwaarden plaatsgevonden. Deze inventarisatie is integraal opgenomen als Bijlage 8. In het onderstaande volgt een samenvatting van de onderzoeksresultaten.

De werkzaamheden bestaan voornamelijk uit de velling van bomen en de coniferen haag, graaf- en straatwerkzaamheden en de bouw/uitbreiding van het hotel. Gezien de aanwezige soorten binnen het plangebied hebben de effecten alleen betrekking op mogelijke (broed)vogels, algemeen voorkomende zoogdiersoorten en vleermuizen.

De werkzaamheden kunnen leiden tot verstoring van (broed)vogels op korte afstand. Verstoring van (broed)vogels is in strijd met de Flora- en faunawet omdat het voortplantingssucces van soorten hierdoor afneemt. Daardoor zal er in eerste instantie moeten worden gezocht naar een geschikte methodiek en planning waarmee verstoring wordt voorkomen. Het broedseizoen loopt van 15 maart tot 15 juli. De werkzaamheden zullen dan ook na het broedseizoen gepland moeten worden, zodat tijdens de broedperiode geen verstoring zal optreden.

De uitbreiding van parkeerplaats zal voor vleermuizen geen gevolgen hebben. Wel zijn bij inspectie vanaf de grond holten gevonden in de beuken op de parkeerplaats waarvan vleermuizen gebruik kunnen maken. Indien deze bomen op de parkeerplaats gekapt worden moet eerst een aanvullende inventarisatie met een hoogwerker plaatsvinden. Indien er vleermuizen worden aangetroffen dient voor het kappen van de bomen een ontheffing van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd. Er zijn voldoende alternatieve mogelijkheden voor vleermuizen aanwezig (laanbeplanting Huisdreef) zodat er voor vleermuizen geen effecten worden verwacht. Wel dient er bij het aanleggen van verlichting op de parkeerplaats gebruik te worden gemaakt van amberkleurige verlichting die voor vleermuizen het 'minst' schadelijk is.

Een groot aantal soorten geniet geen directe bescherming via de Flora- en faunawet. het gaat hierbij om vele soorten insecten, weekdieren, vaatplanten e.d. Voor deze soorten geldt enkel de zorgplicht. Deze is ook van toepassing op beschermde soorten (amfibieën) waarvoor geen ontheffing hoeft te worden verkregen en houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild levende dieren en planten (inclusief hun leefomgeving). Concreet betekent dit dat bij een ruimtelijke ingreep rekening gehouden moet worden met alle aanwezige flora en fauna door afstemming van de methodiek en planning van uitvoeringsmaatregelen.

Gezien het plangebied zal er geen onomkeerbare aantasting van zoogdierenhabitats optreden. De zorgplicht richt zich in dit geval op het voorkomen van soorten met niet-mobiele jongen. Gezien de afwezigheid van oevervegetaties, ruigtes e.d. in de directe omgeving zullen door werkzaamheden geen populaties uit het gebied onherstelbaar aangetast worden.

Op basis van de quickscan is het niet noodzakelijk om voor de ontwikkeling ontheffing van de Flora- en faunawet aan te vragen, mits rekening wordt gehouden met (broed)vogelsoorten, vleermuizen en de algemene zorgplicht. Voor vogels en zoogdieren geldt dat velling, graaf- en straatwerkzaamheden bij voorkeur dienen plaats te vinden tussen 15 juli en 15 maart. Voor wat betreft vleermuizen geldt dat de vellingswerkzaamheden van de bomen op de parkeerplaats bij voorkeur in de periode september-oktober dient plaats te vinden na een andere inventarisatie van boomholtes op de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen.

Quickscan flora en fauna

Met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van vleermuizen en broedvogels in de bestaande bebouwing is een aanvullende quickscan uitgevoerd. Deze is integraal opgenomen als Bijlage 9. Uit deze inventarisatie blijkt dat het hotel geschikt is voor verblijfplaatsen van vleermuizen in de vorm van kraam-, zomer- en paarverblijfplaatsen. Het woonhuis is minder geschikt voor verblijfplaatsen mede omdat het bestaat uit een muur die tot bovenaan volledig is afgesmeerd zonder open stootvoegen. Echter, niet is het helemaal uit te sluiten dat vleermuizen gebruik maken van het dak door onder de pannen te kruipen. De ingreep kan mogelijk een negatief effect hebben op de verblijfplaatsen voor vleermuizen. Daarom is een aanvullend onderzoek benodigd. Voor de functie van vliegroute of foerageergebied zijn negatieve effecten uit te sluiten. Er zijn meer dan voldoende alternatieven in de omgeving aanwezig en er wordt maar een klein gedeelte van het leefgebied aangetast.

Daarnaast is niet helemaal uit te sluiten dat mussen en gierzwaluwen gebruik maken van de huidige gebouwen. Mussen kunnen onder de dakpannen van het woonhuis nestelen en gierzwaluwen kunnen gebruik maken van het hotel. Het woonhuis is minder geschikt voor gierzwaluwen omdat er geen vrije aanvliegroute is. Omdat de ingreep mogelijk een negatief effect veroorzaakt voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten zoals mussen en gierzwaluwen, is een aanvullend onderzoek benodigd.

Met betrekking tot de soortenbescherming kan geconcludeerd worden dat nader onderzoek dient plaats te vinden met betrekking tot:

• het voorkomen van vleermuizen in de boomholtes van bomen op de parkeerplaats;

• het voorkomen van vleermuizen in de huidige bebouwing (met name het hotel);

• het voorkomen van mussen en gierzwaluwen in de huidige bebouwing.

Aanvullend ecologisch onderzoek

Op basis van de conclusies uit de quickscan flora en fauna heeft een aanvullen ecologisch onderzoek plaatsgevonden. De rapportage daarvan is opgenomen als Bijlage 10. Ten aanzien van de nader onderzochte diersoorten zijn dit de bevindingen:

• Huismussen: tijdens alle veldbezoeken ten behoeve van de huismus zijn er geen exemplaren van de huismus gehoord en/of gezien. Tevens zijn er in de directe omgeving van het plangebied ook geen huismussen waargenomen. Aangenomen mag worden dat de huismus geen gebruik maakt van het woonhuis en het hotel.

• Gierzwaluwen: tijdens het eerste veldbezoek is er één gierzwaluw op een hoogte van 50 meter over het Hotel gevlogen. Verder zijn er in zowel het huis als het hotel geen broedparen van de gierzwaluw aangetroffen. Aangenomen mag worden dat de gierzwaluw geen gebruik maakt van het woonhuis en het hotel.

• Vleermuizen: tijdens het eerste veldbezoek aan het plangebied in het voorjaar zijn er geen verblijfplaatsen aangetroffen in het woonhuis en het hotel. Er zijn enkele foeragerende gewone dwergvleermuizen en één ruige dwergvleermuis waargenomen in de omgeving van het plangebied meer richting het Mastbosch. Binnen het plangebied zijn er geen vliegroutes aanwezig. Op het adres aan de Burgemeester de Manlaan 3 zijn twee uitvliegende gewone dwergvleermuizen waargenomen. Dit pand ligt ongeveer zo'n 100 meter ten westen van het plangebied. Het gaat hierbij waarschijnlijk om een tijdelijke verblijfplaats van twee mannetjes. "Tijdelijk" omdat de verblijfplaats tijdens het tweede veldbezoek niet meer in het huis aanwezig was. Tijdens het tweede veldbezoek in het voorjaar is er in de schoorsteen van het hotel een verblijfplaats van 6 gewone dwergvleermuizen gevonden. Het gaat hierbij waarschijnlijk om een zomerkolonie en niet om een kraamkolonie. Kraamkolonies van de gewone dwergvleermuis bestaan in de regel uit enkele tientallen dieren en zijn al rond half mei op sterkte. Ook zouden de vleermuizen dan bij het eerste veldbezoek al in het gebouw aangetroffen moeten zijn. Tijdens de veldbezoeken in het najaar zijn er geen paarverblijven in het woonhuis en Hotel of in de nabije omgeving aangetroffen. Er is één roepend mannetje van de gewone dwergvleermuis waargenomen in de Grieglaan op ongeveer 200 meter afstand ten noorden van het plangebied. Het roepende mannetje heeft waarschijnlijk in de Grieglaan zijn paarverblijf.

• Voor zover bekend worden er geen werkzaamheden uitgevoerd aan het bestaande dak anders dan de aansluiting op de nieuwbouw. De bouwplannen concentreren zich op de westgevel van het hotel. In de buurt van de betreffende schoorsteen wordt dus niet gewerkt. De grovere werkzaamheden die mogelijk verstorend kunnen werken voor de aanwezige vleermuizen zijn de sloop van het woonhuis (geluid en trilling) het aansluiten van het nieuwe dak aan het bestaande dak van het hotel (geluid) en de doorvoeren maken tussen de aanbouw en het hotel (geluid en trilling). Het gaat hierbij echter alleen om werkzaamheden op een redelijke afstand van de verblijfplaats. In de soortenstandaard van de gewone dwergvleermuis worden geen werkzaamheden beschreven die in de buurt van een verblijfplaats plaatsvinden en mogelijk verstorend werken. Wanneer er tijdens de werkzaamheden geen verlichting opgesteld wordt die mogelijk verstorend werkt voor vleermuizen kunnen de werkzaamheden zonder beperking uitgevoerd worden. Enig negatief effect op de verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is dan uitgesloten.

Nader natuurwaardenonderzoek

Naar aanleiding van de gewijzigde plannen voor de uitbreiding van het hotel sinds de in 2013 uitgevoerde flora en faunaonderzoeken, is in 2016 een aanvullend natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Hierin in tevens het perceelsgedeelte onderzocht dat door middel van de grondruil bij het plangebied is gevoegd. Het aanvullende natuurwaardenonderzoek is als Bijlage 11 bij deze toelichting opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat in de aanwezige bomen geen holtes zijn aangetroffen die zouden kunnen dienen als vaste rust en verblijfplaats voor vleermuizen. Vanwege de kleine oppervlakte en de ligging zijn de bomen van geen belang voor vleermuizen als essentieel foerageergebied of als vliegroute. Bovendien blijven er voldoende alternatieven over zoals de bomen in omringende percelen. In de bomen en struiken die gerooid gaan worden zijn geen nesten van jaarrond beschermde broedvogels aangetroffen.

De ingreep zoals hij gepland is heeft geen negatief effect op de functie van verblijfplaatsen voor vleermuizen. De aanwezigheid van essentiële vliegroutes of foerageergebieden binnen het plangebied kunnen uitgesloten worden. Bij het wegvallen van de bomen en struiken blijven er voldoende alternatieven in de omgeving over in de vorm van de bomen in omliggende percelen en openbaar groen. Wanneer de bomen en struiken buiten het broedseizoen wat globaal van maart tot half juli loopt gerooid worden levert dit geen negatief effect op voor broedvogels en vleermuizen.

Voor zowel vleermuizen als broedvogels met jaarrond beschermde nesten geldt dat er geen aanvullend onderzoek noodzakelijk is naar het voorkomen van vaste rust en verblijfplaatsen, foerageergebieden en vliegroutes.

Bomeninspectie parkeerterrein

De hiervoor genoemde ecologische onderzoeken hebben allen betrekking op het gedeelte van het plangebied ten noorden van de weg, waar het gebouw van het hotel staat. Op het gedeelte van het plangebied ten zuiden van de weg ligt het uit te breiden parkeerterrein. Ten gevolge van de plannen dienen hier mogelijk drie beuken te worden gerooid. Teneinde inzichtelijk te maken of deze bomen vaste rust- en verblijfplaatsen herbergen van broedvogels met jaarrond beschermde nesten en vleermuizen, is in 2016 een bomeninspectie uitgevoerd. Deze is als bijlage12 bij deze toelichting gevoegd.

Tijdens de inspectie van de drie beuken zijn geen geschikte holtes aangetroffen voor bewoning door vleermuizen. De holtes die aangetroffen werden hebben geen voldoende diepte en staan onderwater en zijn dus niet geschikt voor bewoning door vleermuizen. Daarnaast zijn er geen nesten van broedvogels met jaarrond beschermde verblijfplaatsen aangetroffen. De drie beuken vormen geen essentieel foerageergebied of vliegroute voor vleermuizen. Er zijn voldoende alternatieven aanwezig voor deze functies in de vorm van aangrenzend bos.

De kap van de drie beuken zal geen negatief effect hebben op beschermde soorten als vleermuizen. Ook voor broedvogels geldt dat er geen negatief effect op zal treden door de kap. Voor broedvogels geldt echter wel dat er na het broedseizoen gekapt dient te worden.

Tussenuitspraak

Ter uitvoering van de tussenuitspraak dient op een deugdelijke wijze, zo nodig na aanvullend onderzoek, te worden gemotiveerd dat de verkeerstoename ten gevolge van deuitbreiding van de parkeerplaats en het gebruik van lichtmasten ter plaatse niet zullen leiden tot verstoring van de vleermuis- en vogelsoorten rond de parkeerplaats en waarom de Wet natuurbescherming (Wnb) derhalve niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Door Vos Natuurbeheer is op 27 augustus 2019 een effectenanalyse opgesteld.

De belangrijkste conclusies uit deze analyse zijn dat indien de lantaarns op het parkeerterrein worden verlaagd van 8 naar 6 meter, deze worden uitgerust met een amberkleurig/rode armatuur en deze naar boven en de zijkanten zoveel mogelijk af worden geschermd, er geen significante effecten op de aanwezige fauna optreden.

Hetzelfde geldt voor de verstoring door de verlichting van af- en aanrijdende voertuigen op het parkeerterrein. Indien aan de randen van het parkeerterrein groenblijvende struiken worden aangeplant en deze vervolgens in stand worden gehouden zullen er ook hierdoor geen significante effecten op de aanwezige fauna optreden.

De conclusies uit het onderzoeksrapport worden onderschreven. De aanbevelingen worden

overgenomen. De planvoorschriften worden dienovereenkomstig aangepast met dien verstande dat in plaats van 'armatuur', 'ledverlichting' in een voorwaardelijke verplichting wordt opgenomen. Ten einde te borgen dat er aan de rand van het parkeerterrein groenblijvende struiken worden aangeplant en vervolgens in stand worden gehouden wordt ook hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan. Door het nemen van deze maatregelen staat de Wet natuurbescherming (Wnb) niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg.

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Wel dient te allen tijde de zorgplicht in acht genomen te worden.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);

• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;

• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beoordeling en conclusie

Het hotel is geen geluidgevoelige functie in het kader van de Wet geluidhinder. Op basis daarvan is geen toetsing aan de Wet geluidhinder benodigd. Vanuit wegverkeerslawaai zijn er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de Wet luchtkwaliteit in beeld te worden gebracht. Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' (Wlk) in werking getreden. Met de Wlk wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. In de Wlk zijn luchtkwaliteiteisen opgenomen voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Met name de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) worden beleidsmatig relevant geacht. Het luchtkwaliteitonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen.

Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien aannemelijk kan worden gemaakt dat:

• door de vaststelling (van het besluit), al dan niet in combinatie met maatregelen, de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechtert (maximaal 1,2 µg/m³) (Wm artikel 5.16.1.c), ofwel dat;

• de luchtkwaliteit door de vaststelling (van het besluit), al dan niet in combinatie met de maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), ofwel dat;

• bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de vaststelling (van het besluit), de luchtkwaliteit in een gebied rondom de inrichting per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO2 en/of PM10, ofwel dat;

• er geen grenswaarden worden overschreden.

In het Besluit 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Hierin is bepaald dat de concentratiebijdragen NO2 en PM10 als NIBM mogen worden beschouwd wanneer deze het jaargemiddeld maximaal 1,2 µg/m³ bedragen. Wanneer hiervan sprake is, wordt voldaan aan artikel 5.16 eerste lid, onder c van de Wm en kan een uitgebreid luchtonderzoek achterwege blijven.

Beoordeling

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Op basis van CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie') dient voor een viersterrenhotel in een matig stedelijke omgeving in de rest van de bebouwde kom rekening te worden gehouden met een maximale verkeersgeneratie van 22,3 voertuigbewegingen per 10 kamers. Voor de 53 nieuwe kamers komt dit neer op 119 extra voertuigbewegingen ten opzichte van de huidige situatie.

Met dit aantal van 119 extra voertuigbewegingen en een aandeel vrachtverkeer van gemiddeld 1,0% geeft deze tool aan dat de de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate is en dat geen nader onderzoek nodig is.

Rekenresultaten NIBM-tool

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitbreiding van het hotel.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Toetsingskader

Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Beoordeling en conclusie

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. Ten aanzien van het aspect inrichtingen is geconstateerd dat in de omgeving van het plangebied geen Bevi-inrichtingen aanwezig zijn. Er zijn op dit gebied dan ook geen belemmeringen voor de voorziene ontwikkeling.

Transport en externe veiligheid

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het besluit horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage 2, 3 en 4 van het Bevt zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10^-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar. In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) zijn regels opgenomen ten behoeve van de bescherming van buisleidingen.

Beoordeling en conclusie

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante transportassen zijn gelegen is eveneens de risicokaart geraadpleegd. De onderstaande transportassen zijn beoordeeld.

• Rijks-, vaar- en spoorwegen: Het plangebied ligt op meer dan 2 kilometer van de dichtstbijzijnde rijks-, vaar- of spoorweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zoals opgenomen in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (A16). Gelet hierop zijn risicoberekeningen niet noodzakelijk en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik binnen het plangebied.

• Buisleidingen: Er zijn in de nabijheid van het plangebied geen hogedruk buisleidingen gelegen.

Het aspect transport en externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 – Commissie vs. Nederland). Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Beoordeling en conclusie

In het plangebied wordt een bestaande horecagelegenheid uitgebreid. De ontwikkeling dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van meer dan 2.000 woningen, de realisatie van meer dan 200.000 m² bedrijfsvloeroppervlak of als de activiteit een omvang heeft van meer dan 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r..

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Uit de beleidstoetsing zoals opgenomen in hoofdstuk 3 blijkt dat het plangebied vlak bij de ecologische hoofdstructuur is gelegen (paragraaf 3.3) en dat de uitbreiding van het parkeerterrein met circa 560 m² hier binnen valt. Naar aanleiding hiervan is een financiële compensatieregeling getroffen.

Daarnaast ligt het plangebied op ruim 2 kilometer van het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos. In paragraaf 5.5 is onderbouwd dat de uitbreiding van het hotel geen effect heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van dit natuurgebied.

Tenslotte maakt het plangebied geen deel uit van een waterwinlocatie, waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of Bèlvéderegebied. Ook uit toetsing aan de verschillende milieuaspecten, zoals geluid en luchtkwaliteit, blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake is van nadelige milieugevolgen.

Op basis van het bovenstaande zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Toetsingskader

Op 3 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Breda de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' vastgesteld. De visie is opgesteld ter vervanging van de voorgaande visie, welke in 2015 afliep. Met deze visie wordt getracht een invulling te geven aan het begrip duurzaamheid en wordt vooruitgelopen op de aankomende Omgevingswet. Regels worden vereenvoudigd zodat het straks makkelijker is om projecten te starten. Met deze duurzaamheidsvisie worden enkele hoofdlijnen vastgelegd die nodig zijn voor de Omgevingswet.

Beoordeling en conclusie

Het planvoornemen draagt bij aan de duurzaamheidsvisie door bij de uitbreiding gebruik te maken van de meest recente isolatiematerialen en -technieken. Tevens wordt het gehele hotel (zowel het bestaande als het nieuwe gedeelte) voorzien een nieuwe energie- en waterbesparende drinkwatervoorziening.

Toetsingskader

De hierna volgende leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer.¹

1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;

2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;

4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;

5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.²

1. 'Leidingen die deel uitmaken van een inrichting' zijn leidingen binnen de inrichtingsgrens die in beheer zijn van de drijver van de inrichting én leidingen die in beheer zijn van derden waarmee een product wordt geleverd aan de betreffende inrichting (Laatgenoemde leidingen hebben een zgn. functionele binding met de inrichting, zoals bedoeld in de Wet milieubeheer).

2. Onder zgn. 'leidingen voor andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten' worden in ieder geval leidingen verstaan voor transport van nafta, waterstof, koolstofdioxide, stikstof, zuurstof, ethyleen en propyleen.

Beoordeling en conclusie

In of nabij het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarvoor het nodig is de zone daarvan planologisch te regelen in het bestemmingsplan. Geconcludeerd kan worden dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In Nederland zijn sinds kort regels afgesproken over de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

Centraal in de planopzet staat de uitbreiding van het hotel met bijbehorende parkeergelegenheid, waarbij specifieke waarden worden beschermd. Het gehele plangebied kan in juridisch - planologisch opzicht worden opgevat als een ontwikkelingsgebied. Dat er binnen het plangebied bestaande en te handhaven situaties voorkomen, doet hier geen afbreuk aan.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels en algemene procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Ook zijn in dit hoofdstuk specifieke gebiedsaanduidingen opgenomen voor het verwijderen van het op het parkeerterrein gelegen deel van de ecologische hoofdstructuur en het aldaar toevoegen van de structuur van de groenblauwe mantel. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de regels en op de verbeelding zijn de volgende vier bestemmingen opgenomen:

• Artikel 3: Horeca: Deze bestemming maakt het huidige hotel en de voorziene uitbreiding mogelijk middels een bouwvlak en bijbehorende bouwhoogtes;

• Artikel 4: Verkeer: Binnen deze bestemming zijn het huidige parkeerterrein en de uitbreiding daarvan voorzien;

• Artikel 5: Waarde - Aardkundig waardevol: Deze bestemming is opgenomen vanwege de ligging van een deel van het plangebied in het Mastbos en beschermt de als gevolg daarvan aanwezige aardkundige waarden;

• Artikel 6: Waarde - Archeologie: Deze bestemming is opgenomen als gevolg van de hoge tot middelhoge archeologische verwachting en beschermt de mogelijk aanwezige archeologische waarden in het betreffende gebied.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

Toetsingskader

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlak of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlak bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlak .

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

Beoordeling

Omdat het plan de uitbreiding van een hoofdgebouw betreft met een oppervlakte kleiner dan 1.000 m² bruto vloeroppervlak (circa 700 m²) en er bovendien geen sprake is van fasering of locatie-eisen, is het maken van een exploitatieplan hier niet nodig. Het parkeerterrein is in eigendom van Staatsbosbeheer en wordt door de initiatiefnemer gepacht. De eigenaar van het parkeerterrein draagt tevens zorg voor de herinrichting van het parkeerterrein.

Het plan wordt geheel uitgevoerd in opdracht en op kosten van de initiatiefnemer, en heeft derhalve voor de gemeente Breda geen financiële consequenties. De gemeente Breda en initiatiefnemer hebben voor dit plan een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder meer het kostenverhaal is geregeld. In de anterieure overeenkomst is tevens de zekerstelling van de natuurcompensatie geregeld.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de provincie Noord-Brabant, Waterschap Brabantse Delta, Brandweer, KPN, Enexis, Gasunie, Ziggo, Brabant Water, Tennet, Staatsbosbeheer, bewonersvereniging Breda Zuid-West en de Wijkraad.

Provincie

De provincie heeft per brief d.d 19 september 2016 aangegeven dat de uitbreiding van het hotel passend is binnen het provinciale beleid, maar dat ten behoeve van de vergroting van het parkeerterrein de EHS dient te worden herbegrensd en gecompenseerd. Met inachtneming van de te volgen procedure is een aanpassing van de begrenzing akkoord, het ingediende compensatieplan voldoet echter niet.

Op grond van de vooroverlegreactie van de provincie zal door de gemeente de procedure voor kleinschalige begrenzing worden aangevraagd, teneinde de uitbreiding van het parkeerterrein mogelijk te maken. In plaats van een fysieke compensatie wordt de compensatie via een afkoop geregeld. Met deze aanpak is de provincie per brief d.d. 18 oktober 2016 akkoord gegaan, waarbij tevens is aangegeven dat vanuit de provincie geen bezwaren meer bestaan om de procedure voort te zetten.In bijlage 13 is opgenomen het ´Natuurcompensatieplan parkeerplaats hotel Mastbosch´.

Het Waterschap Brabantse Delta, de Brandweer en de Gasunie hebben aangegeven te kunnen instemmen met het bestemmingsplan.

De overige instanties hebben geen reactie gegeven.

Met de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van een reactie voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.