In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Meulenspie - Valkenstraat, Kleine Bogerd - Meulenspie' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2016220004-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

waar de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 38, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Meulenspie - Valkenstraat, Kleine Bogerd - Meulenspie".

Een deel van de nieuwbouwwijk Meulenspie in Teteringen is nog niet gerealiseerd. In dit deel van de wijk liggen twee grote percelen van de gemeente van circa 720 en 770 m2. De percelen in de eerste fase variëren in grootte van 130 m² tot 500 m², terwijl de te verkopen kavels in fase twee variëren in grootte van 344 m² tot 471 m².

Aangezien de percelen aanzienlijk groter zijn dan de overige kavels in de wijk en grote percelen in de huidige tijd moeilijk verkoopbaar zijn, is een verzoek ingediend voor splitsing van deze percelen in elk twee percelen ten behoeve van de bouw van twee twee-onder-één kapwoningen of twee geschakelde woningen. Het doel van dit bestemmingsplan is derhalve de voorgenomen kavelsplitsingen voor de bouw van maximaal 4 woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Het plangebied bestaat uit twee nieuwbouwkavels binnen de nieuwbouwwijk Meulenspie in Teteringen. Één kavel is gelegen ten midden van andere nieuwbouwkavels aan de Kleine Bogerd. De andere kavel ligt aan de noordrand van de wijk aan de straat Meulenspie, grenzend aan de noord en oost zijde aan achtertuinen van bestaande woningen aan het Moleneind.

Figuur 1 Globale ligging plangebied (twee kavels globaal met rode stippen aangegeven)

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en omgeving (plangebied globaal met rood omlijnd)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Meulenspie - Valkenstraat, vastgesteld door de gemeenteraad op 18 oktober 2007, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 27 mei 2008 en onherroepelijk vanaf 11 november 2009. In het bestemmingsplan hebben beide te splitsen kavels de bestemming 'Woongebied'. In deze bestemming is opgenomen dat ten behoeve van de realisatie van de uitbreidingsgebieden Meulenspie en Hoge Gouw als bijlage 1 en 2 verkavelingsschetsen zijn toegevoegd; deze verkavelingsschetsen zijn leidend bij de realisatie van deze deelgebieden. Wijziging in de kavelgrenzen is in geringe mate mogelijk voor het vergroten of verkleinen van kavels onder de voorwaarde dat het aantal kavels niet toe- of afneemt. In de verkavelingsschets voor Meulenspie zijn beide kavels als één bouwkavel opgenomen. Splitsing van de kavels in twee bouwkavels is binnen de regels van het bestemmingsplan dus niet toegestaan.

Figuur 3: Uitsnede uit bestemmingsplan Meulenspie - Valkenstraat

Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van vier nieuwe woningen. Daar dit bestemmingsplan gericht is op de mogelijkheid voor het bouwen van twee extra woningen, is sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied, waaronder een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed, opgenomen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod en wordt de ontwikkeling beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. En tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

Het plangebied bestaat uit twee bestaande nog braakliggende nieuwbouwkavels binnen de nieuwbouwwijk Meulenspie aan de zuidrand van het dorp Teteringen. Beide kavels, waaruit het plangebied bestaat, zijn gelegen in het noordelijk deel van Meulenspie.

Het zuidelijk gelegen kavel is gesitueerd te midden van andere nieuwbouwkavels aan de Kleine Bogerd. Ten noordwesten van deze kavel zijn reeds vier woningen gerealiseerd in de vorm van twee twee-onder-één kapwoningen en twee vrijstaande geschakelde woningen op de hoeken die met de garages zijn geschakeld met de garages van de tweekapper. Ten noordoosten en ten zuiden van dit kavel ligt braakliggende grond waarop ook nog nieuwbouwkavels gerealiseerd gaan worden. Deze kavels zijn recentelijk in de verkoop gegaan.

Het andere kavel ligt aan de noordrand van de wijk aan de straat Meulenspie, grenzend met de noord- en oostzijde aan achtertuinen van bestaande woningen aan het Moleneind, met de westzijde aan een fietspad in de parkzone tussen de Oosterhoutseweg en Meulenspie en met de zuidzijde op de weg Meulenspie.

Figuur 4: Ligging te splitsen kavels in vogelvlucht

Teteringen kan getypeerd worden als een schoolvoorbeeld van een zogenaamd randdorp, gelegen op het overgangsgebied van de zandgronden naar het veen-en rivierkleigebied. De verschillende omringende landschapstypen zijn nog goed zichtbaar aan de randen van het dorp: aan de noord-en westzijde de Lage Vuchtpolder en het open landbouwgebied de open geledingszone tussen Teteringen en Breda; aan de oostzijde de bos-en stuifzandcomplexen van de Vrachelse-en Teteringse heide. Teteringen is een noord-zuid verlopend wegdorp ontstaan uit oorspronkelijk gemengde bedrijven die in oorsprong tot de middeleeuwen terug gaan. De hoofdas werd gevormd door het Hoeveneind en de Hoolstraat. De kern van het dorp werd gevormd door een concentratie van bebouwing op de samenkomst van de historische lijnen Moleneind-Hoolstraat-Hoeveneind met Zwarte Dijk-Groenstraat. Geheel los van de dorpsstructuur is in 1813 de Oosterhoutseweg aangelegd, als onderdeel van de verbinding Parijs – Breda – Amsterdam.

De Meulenspie sluit aan op de “schilsgewijze” uitbreiding van Teteringen in het verleden. De ruimtelijke hoofdstructuur van Teteringen bestaat uit twee historische dragers (Hoolstraat-Moleneind en de Oosterhoutseweg) waaromheen in de loop der tijd uitbreidingswijken zijn ontwikkeld, die een schil rondom de linten vormen. De buitenste schil aan de oostzijde van Teteringen wordt doorgezet in de Meulenspie.

Meulenspie ligt vanuit het historische lint bezien achter het lint Moleneind, zodat de verschijningsvorm van het lint zelf zoveel mogelijk gehandhaafd blijft. Aan de zuidzijde van de Meulenspie is een ecologische verbindingszone (Evz) gerealiseerd, die bestaat uit een waterpartij die overgaat in een broekbos. De Oosterhoutseweg wordt aan de oostzijde geflankeerd door een parkstrook, waardoor er een groene buffer ontstaat tussen de weg en de Meulenspie, die het geluid van de Oosterhoutseweg op afstand houdt. Op die manier kent de Meulenspie aan alle drie de zijden een groene ruimtelijke kwaliteit (historisch lint, ecologische verbindingszone en groene buffer).

Bebouwing

De woonbuurt in de Meulenspie heeft een dorpse uitstraling, die past bij het bestaande Teteringen. Door aan de randen twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen te situeren past de woonbuurt in het beeld langs de Oosterhoutseweg en het Moleneind. De rijwoningen zijn binnenin, in de dwarsstraten, gesitueerd.

De overgang van de Meulenspie naar het bestaande dorp wordt bij het kruispunt van de Oosterhoutseweg en de Langelaar gemarkeerd door een klein kantoorgebouw van twee lagen hoog, dat gesitueerd wordt op de kop van een parkstrook langs de Oosterhoutseweg. De parkstrook bestaat uit een intensief onderhouden gazon met losse boomgroepen waar een wandelpad doorheen slingert. In het midden is een speelvoorziening aangebracht.

De zone aan de zuidkant van de Meulenspie vormt een transparante zone tussen de woonbebouwing en de ecologische verbindingszone (evz). Het gaat om een overwegend groene strook met daarin losse bouwblokken die op gepaste afstand van elkaar staan. Tussen de bouwblokken door zijn zichtrelaties tussen de toekomstige woonbebouwing en de evz. De bouwblokken bestaan uit een middelbare school (ROC), een gymzaal en vier nog te realiseren kantoorgebouwen.

ontwerp

Het Bredase erfgoed vormt de basis van de Bredase identiteit en vormt mede de basis van de ruimtelijke ontwikkeling van Breda. In de nota Erfgoedvisie Breda 2008-2013 is dit belang erkent en vastgelegd. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven of en zo ja, hoe deze waarden beschermd moeten worden.

Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een lage archeologische verwachting geldt. (figuur 5).

Figuur 5 Uitsnede beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie (plangebied globaal gelegen binnen blauwe cirkels)

Voor terreinen met een lage archeologische verwachtingswaarde geldt dat bodemingrepen in principe zijn toegestaan. Archeologisch vooronderzoek is uitsluitend noodzakelijk bij MER-plichtige projecten en grootschalige inrichtingsplannen die een oppervlak van 5 ha of meer omvatten. Wel geldt dat wanneer bij het ontgraven van het terrein toch archeologische sporen aan het licht komen, deze volgens de Monumentenwet 1988 binnen drie dagen dienen te worden gemeld bij de gemeente Breda.

Historische geografie

De nieuwbouwwijk Meulenspie ligt ingeklemd tussen de wegen Moleneind en Oosterhoutseweg, die beiden een cultuurhistorisch waardevolle betekenis hebben. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle relicten aanwezig.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten en panden van cultuurhistorische waarde (locaties thans onbebouwd). Derhalve is het toekennen van een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’ niet van toepassing.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de kavelsplitsing van twee grote nieuwbouwkavels in vier kleinere kavels in de nieuwbouwwijk Meulenspie in Teteringen. Het plan sluit door het aanbieden van grondgebonden woningen op kleinere kavels beter aan op de marktvraag.

Het plangebied bestaat uit twee te splitsen braakliggende nieuwbouwkavels in het noordelijk deel van de wijk Meulenspie. De percelen hebben een oppervlak van ca. 720 m² en ca. 775 m². Door splitsing van deze percelen ontstaan vier kavels van 346 m² tot 362 m². Op deze percelen mogen twee twee-onder-één kapwoningen en twee geschakelde vrijstaande woningen worden gebouwd. Deze kavelgroottes en woningtypen zijn passend bij de opzet en karakteristiek van de rest van de wijk.

Uitgangspunten/bouwregels

De woningen die op de kavels gebouwd mogen worden dienen aan dezelfde bouwregels te voldoen als die voor de al gebouwde woningen en de nog te bouwen woningen in de wijk Meulenspie. Dit betekent dat de bouwregels van het bestemmingsplan Meulenspie - Valkenstraat ook voor de nieuwe woningen op de gesplitste kavels worden opgenomen.

Voor de nieuwe woningen worden de volgende bouwregels opgenomen:

• Half vrijstaande of geschakelde woningen met een maximaal bebouwingspercentage van 50% tot een maximaal bebouwd oppervlak van 400 m²;

• Hoofdgebouwen mogen een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter hebben;

• De afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens dient, aan de zijde waar de half vrijstaande of geschakelde woningen niet aan elkaar worden gebouwd, minimaal 3 meter te zijn;

• Aan-, uitbouwen en bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5,50 meter;

• De afstand tot de zijdelingse perceelgrens voor aan-, uitbouwen en bijgebouwen is of in de perceelgrens of minimaal op 1 meter afstand daarvandaan.

Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteit die voor de bouw van de woningen op de kavels wordt nagestreefd houdt het volgende in:

• De bebouwing dient een dorpse sfeer uit te dragen. Vanwege het dorpse karakter dat wordt nagestreefd, dient de architectonische verschijningsvorm van de bouwblokken en de gevelopbouw een verticale geleding te hebben, zodat de bouwblokken de individualiteit van de woningen ondersteunen. De nieuwe woningen sluiten qua stijl en uitstraling aan bij de reeds gerealiseerde woningen:

• Referentie: baksteenarchitectuur met een dorpse uitstraling;

• Kap: alle woningen hebben een kap. De hoofdvorm is een zadeldak of een schilddak;

• Gevels: aandacht in vormgeving alle gevels, geen geheel gesloten gevels;

• Het materiaal en kleurgebruik sluit aan bij de reeds gerealiseerde woningen in de wijk: roodbruine baksteen en donkergrijze dakpannen

Parkeren

Voor een grondgebonden woning in dit gebied geldt op basis van de huidige parkeernormen uit het Parkeer- en Stallingsbeleid een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Na de kavelsplitsing wordt het kleinste perceel ongeveer 320 m² groot. Hierop is voldoende ruimte aanwezig om twee parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren.

De gevraagde extra woningen leiden dus niet tot een hogere parkeerdruk in de omgeving.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

In onderstaand hoofdstuk worden de verschillende milieu hygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Bij de ontwikkeling van de woonwijken rondom de oude kern van Teteringen, waaronder de wijk Meulenspie in 2005 is een MER uitgevoerd.

Een MER voor woningbouw is niet verplicht; er geldt een beoordelingsplicht, ingeval sprake is van een ontwikkeling van meer dan 100 hectare, of er sprake is van een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen. In onderhavig geval gaat het om splitsing van 2 woonkavels naar ieder 2 woonkavels. Voor deze ontwikkeling is het doen van een MER niet noodzakelijk.

Binnen het bestemmingsplangebied zijn diverse bodemonderzoeken bekend. In het laatste verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) dat dateert van 2014 (Wematech, VBE-50140377) zijn de boven- en ondergrond schoon gebleken. Het grondwater vertoonde lichte overschrijdingen van barium koper, zink en naftaleen. Dit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In zijn algemeenheid geldt overigens dat verontreinigingen met zware metalen in het grondwater geen belemmering vormen voor toekomstige bestemmingen. Wel wordt geadviseerd om binnen de gebieden waar verhoogde gehalten zware metalen worden aangetroffen geen grondwater te onttrekken voor het besproeien van gewassen.

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Daarom dient bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen zoals woningen de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai

• spoorweglawaai

• industrielawaai

• vliegtuiglawaai

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van een gezoneerd industrieterrein of een vliegveld. Daarom is in deze paragraaf niet ingegaan op industrielawaai en vliegtuiglawaai. Eventuele geluidoverlast van bedrijven is meegenomen in de paragraaf bedrijven. Het plangebied bevindt zich binnen de zone van Oosterhoutseweg en Nieuwe Kadijk (wegverkeerslawaai) en traject Breda-Eindhoven (railverkeerslawaai). Hiervoor wordt de situatie nader verkend.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder staat dat de toetsingswaarde voor de geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige objecten ten gevolge van het wegverkeer omschreven. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. Op basis van hernieuwde berekeningen wegverkeerslawaai blijkt de situatie hieraan te voldoen. Zie hiervoor onderstaande figuren 8 en 9.

Figuur 8: Toetsingswaarde Lden vanwege Oosterhoutseweg in dB

Figuur 9: Toetsingswaarde Lden vanwege Nieuwe Kadijk in dB

Spoorweglawaai

Ten zuiden van de locatie loopt de spoorlijn Breda-Tilburg. De geplande woningen liggen binnen de wettelijke geluidzone van deze spoorlijn (de zone van deze spoorlijn bedraagt 800 meter aan beide zijden. De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai bedraagt 55 dB.

Figuur 10: Toetsingswaarde Lden vanwege spoorwegverkeer in dB

Op basis van de geluidkaarten blijkt de invloed van het spoor niet te reiken tot aan het plangebied. De nieuwbouwwoningen bevinden zich in de 50-55 dB-contour en voldoen hiermee aan de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie

Voor de nieuwbouwwoningen zijn geen geluidniveaus te verwachten die nader onderzoek vereisen. Een hogere waarde besluit is eveneens niet aan de orde.

In het kader van berekeningen Bouwbesluit wordt een gecumuleerde geluidbelasting berekend van 56 dB. De vereiste geluidwering bedraagt op basis hiervan 23 dB. Met behulp van geluidgedempte ventilatievoorziening (suskast) zal deze waarde behaald worden.

Op 5 augustus 2005 is het Besluit luchtkwaliteit 2005 in werking getreden. Het Besluit luchtkwaliteit 2005 (Stb. 2005, 316) is gebaseerd op Europese richtlijnen en bevat, ter bescherming van het milieu en de volksgezondheid, luchtkwaliteitseisen in de vorm van grenswaarden en plandrempels voor diverse stoffen, te weten zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, zwevende deeltjes (ook wel fijn stof of PM10 genoemd), lood, koolmonoxide en benzeen. In dit besluit is onder andere opgenomen dat bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen de gevolgen op de luchtkwaliteit in beeld gebracht moeten worden.

In bepaalde gevallen draagt een project “in niet betekenende mate” (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Er is onder andere een maximale omvang vastgesteld: als een project onder deze omvang blijft, is het niet in betekenende mate. Voor woningbouwlocaties is deze grens:

• ≤ 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg

• ≤ 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3A.2)

Plangebied

In onderhavig geval gaat het feitelijk om het toevoegen van 2 extra woningen aan het plan (2x perceelsplitsing). Dat valt ruim binnen de NIBM grens; het project kan dus als NIBM beschouwd worden.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten en regelingen.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan deze normen. De ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Het externe risico wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is een maat voor het overlijdensrisico op een bepaalde plaats. Het plaatsgebonden risico is de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Nieuwe ontwikkelingen van

kwetsbare objecten (oa woningen) binnen de PR-contour van 10^-6 per jaar zijn niet toegestaan. Een PR van 10^-6 per jaar betekent dat de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt overlijdt een keer per miljoen jaar is. Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten risicocontour).

Groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat een bepaald aantal mensen overlijdt als direct gevolg van één ongeval met gevaarlijke stoffen. De hoogte van het groepsrisico hangt af van de kans op een ongeval, het effect van het ongeval, het aantal personen dat in de omgeving van de bron (inrichting of transportroute) verblijft en de mate waarin de personen in de omgeving beschermd zijn tegen de gevolgen van een ongeluk. De normen voor het groepsrisico zijn vastgelegd in oriënterende waarden. Dit zijn richtwaarden waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken.

Plangebied

Transportverbinding

Er liggen geen wegen in de omgeving van het plangebied waarover transport van gevaarlijke stoffen

plaats vindt.

Langs de zuidelijke rand van het plangebied loopt de spoorlijn Breda-Tilburg. Over deze verbinding

worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De nieuwe ontwikkeling is gepland op een afstand van ruim 650 m. en is daarmee gelegen in het invloedsgebied van dit spoortraject.

Omdat de ontwikkeling is gelegen buiten de voor de hoogte van het groepsrisico relevante invloedssfeer van 200 meter kan er op grond van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) worden volstaan met een beperkte groepsrisicoverantwoording.

Verantwoording groepsrisico, artikel 7

1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de spoorweg

• De opkomsttijd bedraagt ongeveer 12 minuten. Er is geen sprake van een zorgfunctie en/of zeer kwetsbare objecten. De opkomsttijd voldoet hiermee aan de in het Dekkings- en spreidingsplan 2015 – 2019 vastgestelde opkomsttijden.

Het plangebied is voldoende bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

• Het plangebied ligt binnen de cirkel van goede hoorbaarheid van de waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van NL-alert.

• In de nabijheid van de ontwikkeling is secundair bluswater aanwezig.

2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg een ramp voordoet.

Er zijn voldoende vluchtwegen. Er is geen sprake van (structurele) aanwezigheid van groepen verminderd zelfredzame personen.

Bedrijven

Van de Risicokaart (www.risicokaart.nl) is af te leiden dat het plangebied niet in een invloedsgebied

van bedrijven in de omgeving (straal van 1 km) ligt.

Buisleiding

De buisleiding aan de Terheijdenseweg ligt op een afstand van 3 kilometer en valt derhalve niet onder

het invloedsgebied van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Voor de ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking met de gemeente en het waterschap Brabantse Delta tot stand.

Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren en waterschapsbeleid geharmoniseerd. De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau.

Het beleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen).

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Schone oppervlakken worden in principe niet op het rioleringssysteem aangesloten. Het toepassen van uitlogende (bouw)materialen is ongewenst

Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken.

Beschrijving

Het terrein is onderdeel van de nieuwbouwwijk Meulenspie. Voor deze wijk is een integraal waterhuidhoudingsplan opgesteld waarbij aandacht is geweest voor kwantiteit en kwaliteit.

Het regenwater en vuilwater dient gescheiden aangeleverd te worden.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad en zijn omgeving. Daarnaast heeft natuur ook diverse verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

Het plangebied bestaat uit een braakliggend terrein, ingezaaid met gras. De ecologische waarden beperken zich dan ook vooral tot het ruige gras, wat vooral voor vogels en kleine zoogdieren interessant is als foerageergebied.

Ecologische waarden vastgelegd in wet- en regelgeving

Naast de hierboven beschreven ecologische waarden in het plangebied kunnen enkele (kleine) gebieden deel uitmaken van de (rijks- en provinciale) ecologische hoofdstructuur (EHS, tegenwoordig ook Natuur Netwerk Nederland (NNN) genoemd). Tot de ecologische hoofdstructuur behoren ook de Natura 2000-gebieden en de Natuurmonumenten. En tevens zijn er ook bijzondere soorten aanwezig die niet alleen binnen natuurgebieden te vinden zijn en die zijn beschermd zijn middels de Flora en Faunawet.

In deze paragraaf wordt hier op ingegaan. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de volgende onderwerpen:

• De Natura 2000-gebied en Natuurmonumenten;

• De EHS (zijnde geen Natura2000 en Natuurmonument);

• De beschermde Flora en fauna.

Natura 2000-gebieden en beschermde Natuurmonumenten

De Europese natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd. Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is en de achteruitgang van de biodiversiteit te stoppen heeft de Europese Unie Natura 2000 in het leven geroepen. Een samenhangend netwerk van natuurgebieden in die zijn aangewezen op grond van de vogelrichtlijn en habitatrichtlijn. De staatssecretaris van EZ heeft voor Nederland ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Gezamenlijk hebben ze een oppervlak van ruim 1,1 miljoen hectare. Ongeveer 69% is water, de rest (31%) is land.

Ten zuiden van plangebied ligt op 5 km afstand één Natura 2000-gebied, Het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos is een klein bosgebied ten zuidoosten van Breda. Het is gelegen ten zuiden van de stad Breda, direct ten noordoosten van Ulvenhout. Het gebied is op 23 december 2009 door het toenmalige Ministerie van LNV definitief aangewezen als Natura 2000-gebied. Het gehele Natura 2000-gebied is Habitatrichtlijngebied. Er is geen Vogelrichtlijngebied of Beschermd Natuurmonument aanwezig. Voor het Natura2000-gebied is een beheerplan opgesteld. In het beheerplan zijn maatregelen vastgelegd die nodig zijn om de aanwezige habitattypen, planten en dieren in het natuurgebied te beschermen. Het Ulvenhoutse Bos is met name gevoelig voor stikstofdepositie (verzuring en vermesting) en verdroging.

In de huidige situatie staat er geen bebouwing op het perceel. Door de bouw van 4 woningen zal de stikstofemissie iets toenemen door de gasaansluitingen en het aantal voertuigbewegingen behorende bij deze woningen. De afstand en ligging ten opzichte van het bos en de beperkte omvang van de ontwikkeling maken dat de stikstofdepositie lager is dan 0,051 mol/ha/jaar en er daarom geen meldingsplicht is in het kader van de natuurbeschermingswet 1998.

Ecologische Hoofdstructuur

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. De EHS is recent qua naam gewijzigd in het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De provincie Noord-Brabant heeft de EHS vervolgens vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen. In het plangebied ligt dus geen EHS, alleen op grotere afstand en tevens ligt er geen EVZ in het of bij het plangebied.

Het plangebied ligt in de nieuwe wijk Meulenspie van het dorp Teteringen. Teteringen ligt tussen twee natuurkerngebieden die onderdeel uitmaken van de Groene Hoofdstructuur. Ten westen van Teteringen ligt de Lage Vuchtpolder, een laag gelegen kwelgebied. Ten oosten ligt het bos-stuifzandcomplex de Vrachelse-en Teteringse Heide, een bos en stuifzandcomplex. Een van de doelen van de planvorming rond Teteringen is het ontwikkelen van een gemeentelijke ecologische verbindingszone zowel ten noorden als ten zuiden van Teteringen tussen bovengenoemde gebieden. De groenstrook ten zuiden van de wijk Hoge Gouw en de waterpartij ten zuiden van de Meulenspie maken onderdeel uit van deze zuidelijke verbindingszone, die verder loopt via de watermachine. Het plangebied zelf maakt geen onderdeel uit van deze verbindingszone.

Beschermde Flora en fauna

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet (2002) van kracht. Doelstelling van de Flora- en Faunawet is de bescherming en het behoud van in het wild levende planten- en diersoorten. Het uitgangspunt van de wet is het "Nee, tenzij"-principe. Dit betekent dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. Heel vaak gaan activiteiten en de bescherming van soorten prima samen. Soms is het optreden van schade aan beschermde dieren en planten echter onvermijdelijk. In die situaties is het nodig om vooraf te bekijken of hiervoor een vrijstelling geldt, of dat een ontheffing moet worden aangevraagd.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen is in veel gevallen een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Flora- en Faunawet van toepassing. Bij de vrijstellingsregeling zijn twee criteria belangrijk: de zeldzaamheid van de aangetroffen soort en de ingrijpendheid van de werkzaamheden. Hoe zeldzamer de soort en hoe ingrijpender de activiteit, hoe strikter de regeling.

Er worden verschillende beschermingsniveau’s in deze wet gehanteerd: algemene soorten (tabel 1), overige soorten (tabel 2) of soorten uit de bijlage IV van de Habitatrichtlijn of bijlage 1 A vb (tabel 3) voorkomen.

• Voor tabel 1 soorten geldt een algemene vrijstelling.

• Voor tabel 2 soorten geldt dat je moet werken via een goedgekeurde gedragscode en als die niet voorhanden is een ontheffing noodzakelijk.

• Voor tabel 3 soorten is altijd een ontheffing noodzakelijk.

Voor alle vogels geldt dat er gewerkt moet worden volgens een goedgekeurde gedragscode of indien die niet voorhanden is moet er een ontheffing worden aangevraagd. Speciaal aandacht gaat uit naar vogelsoorten die ieder jaar terugkeren naar hetzelfde nest. Deze nesten zijn dan ook namelijk jaarrond beschermd (vaste rust- en verblijfplaats). Dit geldt met name voor roofvogels als uilen, haviken etc. Voor het uitvoeren van werkzaamheden die schade veroorzaken aan beschermde soorten (tabel 2 soorten zonder gedragscode en tabel 3 soorten) kan ontheffing van de verbodsbepalingen worden aangevraagd. Ontheffing kan alleen worden verleend als onderzoek aantoont dat de ingreep geen afbreuk doet aan de duurzame staat van instandhouding van de getroffen soorten, er een dwingende reden van groot openbaar belang is en compenserende en mitigerende maatregelen worden getroffen.

Naast de lijsten met soorten die een beschermingsstatus genieten onder de Flora- en Faunawet, geldt er op grond van de Flora en faunawet een algemene zorgplicht voor alle in het wild levende Flora en fauna. Daartoe dienen in het bestemmingsplan de waardevolle leefgebieden van kwetsbare soorten in beeld te worden gebracht en dienen ontwikkelingen die deze aantasten te worden geweerd.

Om de effecten van de nieuwe ontwikkelingen rond Teteringen in beeld te krijgen is door BILAN een gedetailleerde inventarisatie uitgevoerd in het kader van de Flora-en faunawet (rapportnr: 2005/11, mei 2005). Uit dit onderzoek blijkt dat de gebieden waar de woningbouw plaats vindt in het plangebied niet bijzonder belangrijk zijn voor beschermde soorten. In het gebied komen voornamelijk algemene soorten voor. Op 8 juli 2016 heeft er een Quickscan plaatsgevonden die nog steeds hetzelfde beeld geeft. Oftewel er zijn geen beschermde soorten binnen het plangebied te verwachten met uitzondering van een aantal algemeen voorkomende kleine zoogdieren en een paar foeragerende vogels. Andere beschermde soorten worden gezien het habitat niet verwacht. Daarom is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk.

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder op gebied van geur, stof, geluid en gevaar veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 0 en10 meter

• Categorie 2 grootste afstand 30 meter

• Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter

• Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter

• Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingplan (of via vergunningsvrij bouwen) mogelijk is.

Bovengenoemde afstanden moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken, kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Bestaande bedrijvigheid

Gelet op de bestemde bedrijfslocaties in de directe omgeving van het plangebied, is het volgende te constateren:

• In bestemmingsplan Digit Park zijn aan de Nieuwe Kadijk in Breda bedrijfsbestemmingen toegekend. Daarvoor geldt de maximale categorie van 3. Voor een categorie 3.1 bestemming geldt een richtafstand van 50 en voor een categorie 3.2 bestemming geldt een richtafstand van 100 meter. Gelet op de behaalde afstanden tot het huidige plangebied (werkelijke afstand ca. 300 meter), worden hier geen belemmeringen verwacht. Verder onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

• In bestemmingsplan Teteringen zijn enkele gronden aangewezen als bedrijfsbestemming. Daarvoor geldt maximaal bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en uitzonderlijk een bedrijf tot en met categorie 3. In de directe omgeving van de bedrijfsbestemming is reeds woningbouw. De afstand tot het huidige plangebied is meer dan 150 meter. Voor een categorie 2 bestemmingplan geldt een algemene richtafstand van 30 meter; voor een categorie 3.1 bestemming geldt een richtafstand van 50 en voor een categorie 3.2 bestemming geldt een richtafstand van 100 meter. Gelet op de behaalde afstanden tot het plangebied, worden hier geen belemmeringen verwacht.

Conclusie: er wordt geen belemmering verwacht op gebied van bestemde bedrijvigheid.

Agrarische bedrijvigheid

Bij ruimtelijke planvorming in relatie tot agrarische bedrijvigheid, staat ten aanzien van geurhinder centraal:

1. Is ter plaatse een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd? (belang geurgevoelig object)

2. Wordt niet iemand onevenredig in zijn belangen geschaad? (belangen veehouderij en derden)

In de omgeving zijn de volgende agrarische bedrijven gesitueerd:

• Galgestraat 6 Teteringen: een agrarisch gemengd bedrijf met varkens en schapen. De inrichting beschikt over een omgevingsvergunning milieu uit 2015 voor 11.006 odour units. Meulenspie is in de Geurverordening van de gemeente Breda van 6 november 2008 benoemd als “nieuwe woon- en werklocaties” wat betekent dat er een norm van 8 ou/m3 geldt. Bij de beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning in 2015 is de geursituatie betrokken in relatie tot het onderliggende plan Meulenspie (2009) en in de directe omgeving liggen reeds woningen dichterbij. De toevoeging van deze 2 woningen zal daarom geen effect hebben op de geursituatie van het bedrijf.

• Galgestraat 12 Teteringen: een agrarisch gemengd bedrijf met koeien en stieren. De inrichting beschikt over een omgevingsvergunning milieu uit 2013 voor 3.204 odour units. Meulenspie is in de Geurverordening van de gemeente Breda van 6 november 2008 benoemd als “nieuwe woon- en werklocaties” wat betekent dat er een norm van 8 ou/m3 geldt. Bij de beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning in 2013 is de geursituatie betrokken in relatie tot het onderliggende plan Meulenspie (2009) en in de directe omgeving liggen reeds woningen dichterbij. De toevoeging van deze 2 woningen zal daarom geen effect hebben op de geursituatie van het bedrijf.

Conclusie: er wordt geen belemmering verwacht op gebied van agrarische bedrijvigheid.

Er bestaan verschillende definities van duurzaam bouwen. Alle definities bouwen voort op de definitie van een duurzame ontwikkeling: "een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien."

Duurzaam bouwen is meer dan het toepassen of vermijden van bepaalde materialen. Ook de locatiekeuze, verkaveling, inrichting van de waterhuishouding, flexibel en levensloopbestendig bouwen, energievoorziening, veiligheid en gezondheid zijn aandachtspunten die onder deze noemer thuis horen. In de nota “Kwaliteit wonen” zijn de eisen die gemeente Breda aan al deze aspecten stelt opgenomen. Als leidraad voor duurzaam bouwen maakt de Gemeente Breda gebruik van het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is dat gebouwen en omgevingen gerealiseerd worden, die zowel nu als in de toekomst voldoen aan de wensen en eisen van de gebruikers

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming.

Wonen (artikel 3)

De gronden voor de te bouwen woningen in het plangebied voor de splitsing van de kavels zijn bestemd als wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

De goot- en bouwhoogte van de vrijstaande woningen in de bestemming 'Wonen' mag respectievelijk 6 en 10 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn (nog) in eigendom van de gemeente. De kosten voor deze ruimtelijke procedure zitten verrekend in de verkoopprijs van de grond. Het verhalen van de kosten is dus anderszins verzekerd en er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De kosten voor de bouw van de woningen zijn (uiteraard) voor rekening van de koper.

Conclusie

Gelet op bovenstaande bestaat er geen verplichting om tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De kosten worden verrekend met de verkoopprijs. Daarmee is de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan verzekerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.2).