In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 70-78 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2017201003-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een uitstraling heeft op de fysieke leefomgeving die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Een specifieke vorm van detailhandel waarbij in hoofdzaak kant- en klaarmaaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht dan wel bezorgd voor directe consumptie anders dan ter plaatse. Deze zaken hanteren de voor detailhandel geldende openingstijden.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De vloeroppervlakte van een ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een bouwwerk gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een woning bestaande uit tenminste twee bouwlagen, die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau met een terras en/of tuin op de begane grond en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

• Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

• Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

• Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

• Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;

• Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

• Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen alsook het verkopen en/of leveren van goederen die verband houden met het ambacht, zoals een naaiatelier, een edelsmid, een schoenmaker of een bedrijf in het repareren van telefoons e.d.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw & middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw & middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

Een zelfbedieningswinkel, met name voor levensmiddelen.

Het deel van het brutovloeroppervlak van een gebouw dat wordt gebruikt voor verkoopdoeleinden.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Parkeerplaatsen die niet zijn toebedeeld aan één of enkele gebruikers en die door eenieder in gebruik kunnen worden genomen.

Een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel met dien verstande dat bij een lessenaarsdak het laagste punt van het dak als goothoogte wordt aangemerkt;

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Voor balkons geldt dat deze als ondergeschikt bouwdeel worden gezien indien de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt en waarbij balkons op minimaal 6 meter boven peil worden gerealiseerd.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De hoogte van het aansluitende maaiveld ter plaatse van een entree.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. groen;

3. kunstobjecten;

4. nutsvoorzieningen;

5. straatmeubilair;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

7. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage, inclusief bergingen;

8. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen' tevens balkons;

9. ter plaatse van de aanduiding 'terras' tevens een terras.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. lid 3.2.1 onder a voor het realiseren van luifels, met dien verstande dat:

1. er een stedenbouwkundig akkoord is;

2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

2. lid 3.2.1 onder b voor het bouwen van grotere balkons of balkons op een lagere hoogte, met dien verstande dat:

1. er een stedenbouwkundig akkoord is;

2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

2. een ondergrondse parkeergarage, inclusief bergingen;

3. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' is horeca in de categorieën 1 t/m 3 uitsluitend op de begane grond toegestaan;

4. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn uitsluitend op de begane grond detailhandel, dienstverlening, kantoren met baliefunctie, kleinschalige bedrijvigheid en een sportschool toegestaan;

5. ter plaatse van de aanduiding 'atelier' is een atelier in combinatie met een woning toegestaan;

met daarbij behorend(e):

1. groenvoorzieningen;

2. nutsvoorzieningen;

3. fietsenstallingen;

4. verkeervoorzieningen;

5. speelvoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden gebouwd.

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van gebouwen als bed and breakfast;

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 40 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de bezonning en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.

2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw.

3. Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld op basis van de parkeernormen uit de volgende tabel en de daaronder aangegeven cijfers voor dubbelgebruik, met dien verstande dat:

1. dubbelgebruik mag enkel worden toegepast bij vrije parkeerplaatsen;

2. de berekening voor het dubbelgebruik wordt uitgevoerd conform de van de CROW-publicatie 317, met inachtname van de onder 1 en 2 genoemde normen.

Tabel parkeernormen

Tabel dubbelgebruik

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 11.1 onder a en b, met dien verstande dat wordt aangetoond dat door ontwikkelingen in de mobiliteitssituatie of door toepassing van nieuwe mobiliteitsconcepten minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;

3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten

4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad, Markendaalseweg 70-78' van de gemeente Breda.

Het voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van de voormalige UWV-locatie aan de Markendaalseweg 70-78. Deze ontwikkeling is geen opzichzelfstaand initiatief, maar zal een bijdragen leveren aan en aansluiten op de ontwikkeling van de Gasthuisvelden. Het voorliggend plangebied vormt dan ook een integraal onderdeel van de (inmiddels vastgestelde) 'Visie Gasthuisvelden', welke tot doel heeft om het terrein met een oppervlakte van circa 16 hectare midden in de stad, een nieuwe betekenis te geven.

Het plangebied beslaat het voormalige UWV-kantoor en bevindt zich aan de zuidrand van het centrum van Breda, aan de Markendaalseweg 70-78. De Markendaalseweg, direct ten oosten van het plangebied, heeft een belangrijke stroomfunctie voor het verkeer van en naar het centrum van Breda. De omgeving van het plangebied kan worden omschreven als de rand van het stadscentrum, met een hoogstedelijk karakter. De bebouwing bestaat hier overwegend uit (middel- en) hoogbouw ten behoeve van kantoren, dienstverlenende bedrijven en wonen.

Direct ten westen van het plangebied bevindt zich de Seeligkazerne. Dit gebied kenmerkt zich door een ruim en groen opgezet defensieterrein met overwegend laagbouw en vormt daardoor een ruimtelijke tegenhanger van het hoogstedelijk gebied aan de Markendaalseweg.

Door de situering van het plangebied aan de zuidrand van het centrum, kent het plangebied een uitstekende bereikbaarheid. Daarnaast zijn er in de directe omgeving veel (grootstedelijke) voorzieningen aanwezig. De onderstaande afbeelding toont de ligging van het plangebied binnen de stad.

Luchtfoto stad Breda met ligging plangebied rood omkaderd

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Binnenstad', die op 30 oktober 2013 onherroepelijk is geworden. Het plangebied heeft in zijn geheel de bestemming 'Kantoor', waarbij aan de oostzijde een bouwvlak is opgenomen. Het aan de Markendaalseweg grenzende deel van het bouwvlak kent een maximale bouwhoogte van 15 meter. Het achter deze zone gelegen deel van het bouwvlak heeft een maximale bouwhoogte van 4 meter.

De gronden met de bestemming 'Kantoor' mogen enkel worden gebruikt ten behoeve van kantoren en bijbehorende voorzieningen. Gebruik ten behoeve van bewoning en/of commerciële voorzieningen is niet toegestaan.

Om de herontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een passende planologische regeling voor de realisatie van maximaal 170 woningen en maximaal 1.010 m² aan commerciële voorzieningen. Hiervan is 325 m² bedoeld voor horeca en maximaal 300 m² verkoopvloeroppervlak (vvo) voor een supermarkt. Onderstaand is binnen de rode contour het plangebied weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplan 'Binnenstad'

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving, waarin de bestaande- en toekomstige situatie wordt beschreven. Tevens wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid. De relevante beleidskaders worden beschreven in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een verantwoording gegeven op de juridische planvorm. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de economische uitvoerbaarheid van het plan en tot slot wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke haalbaarheid van het plan verantwoord.

Het plangebied bestaat uit het voormalige UWV-kantoor aan de Markendaalseweg 70 - 78, gelegen in de zuidelijke rand van het centrumgebied van Breda. De bebouwing vormt hier een front aan de openbare ruimte en strekt zich uit langs de Markendaalseweg. De bebouwing aan de noordzijde van het plangebied heeft een kenmerkende (massieve) jaren 80 architectuur van de vorige eeuw en valt uiteen in een deel met een stenige uitstraling (noordelijke bouwdeel) en een deel met een betonnen uitstraling (zuidelijk deel).

Bestaande situatie plangebied

Het noordelijke deel van het gebouw bestaat uit deels drie en deels vier bouwlagen met een hoogte van circa 11 en 14,5 meter. Het zuidelijk deel bestaat geheel uit vier bouwlagen met een hoogte van circa 14,5 meter. Het overige deel van het plangebied (noordwestzijde) is bijna geheel verhard en ingericht als parkeerterrein.

Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door laagbouw in twee bouwlagen met kap waarbinnen enkele woningen en een restaurant zijn gevestigd. Direct ten noorden van deze laagbouw is een appartementengebouw gerealiseerd in tien en vijf bouwlagen. Deze bebouwing vormt de eindmarkering van dit deel van de Markendaalseweg. Deze in het oog springende vormgegeven bebouwing en aangrenzende openbare ruimte, vormt tevens de opmaat voor de beoogde herontwikkeling van het gebied aan de Markendaalseweg, waar het voorliggend plangebied een belangrijk onderdeel vanuit maakt.

Direct ten zuiden van het plangebied bevindt zich een appartementengebouw met 9 bouwlagen, waarbij zich in de plint diverse dienstverlenende bedrijven bevinden. Aan de westzijde van het plangebied is de Seeligkazerne gelegen. Dit gebied kenmerkt zich door een ruime en groene inrichting met verspreide bebouwing tot maximaal 5 bouwlagen, overwegend uit de eerste helft van de 20e eeuw.

Te realiseren programma:

De plannen zijn om maximaal 170 woningen te realiseren; in een mix van (sociale) huur- en koopwoningen. Aan de basis hiervan ligt onder andere een door eQmarkting opgesteld Marktrapport (Marktrapport UWV kantoor – Breda, 12 december 2016). Het rapport is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Gekozen is voor een divers woonprogramma waarvan een gedeelte is gericht op de vrije sector koop (circa 71% van het programma). Daarnaast ligt er in Breda een opgave om de voorraad middeldure huur uit te breiden, vanwaar 10% van de woningen deze sector betreft. Tot slot wordt voor 19% sociale huurwoningen gerealiseerd. Het diverse programma sluit hierdoor aan op de woningbouwbehoefte in de stad (zie ook paragraaf 3.1.2).

In de gebouwdelen op de begane grond zijn, naast de woningen, ook commerciële ruimten gepland. Dit zijn drie afzonderlijke ruimten met een totale oppervlakte van maximaal 1.010 m². Het betreft 685 m² ten behoeve van commerciële functies aan de zijde van de Markendaalseweg (zoals bijvoorbeeld een kantoor met baliefunctie, detailhandel en dienstverlening). Hierbinnen kan maximaal 300 m² vvo aan supermarkt worden gerealiseerd. Daarnaast wordt een horecavoorziening van maximaal 325 m² aan de zijde van de Nieuwe Markt mogelijk gemaakt.

Onder het gebouw wordt een parkeergarage gerealiseerd. Deze biedt ruimte voor circa 184 parkeerplaatsen.

Met de hier voorgestane plannen wordt het hoogstedelijk karakter van het plangebied en zijn omgeving in stand gehouden, waarbij bovendien wordt aangesloten bij bestaande en nieuwe kwaliteiten in de omgeving. Zo wordt met de realisatie van het voorliggend plan het bestaande straatbeeld vanaf de kop van de Markendaalseweg (zijde centrum, kruising Karnemelkstraat/Waterstraat) doorgezet in zuidelijke richting.

De bestaande context heeft, evenals voorliggende plannen, een modern stedelijke uitstraling waarbij naast woningen, tevens ruimte geboden wordt aan commerciële ruimten in de plint. In overeenstemming met de bestaande bebouwing binnen het plangebied en de directe omgeving, wordt binnen de voorliggende plannen voorzien in een variatie in bouwhoogte, variërend tussen 4 en 10 bouwlagen. Daarnaast wordt voorzien in een ondergrondse parkeerkelder.

Aan de westzijde van het plangebied, vanaf het centrum (kop Markendaalseweg), zal de Nieuwe Mark worden doorgetrokken in zuidelijke richting. Deze watergang zal aansluiten op de bestaande watergang, die de Fellenoordstraat verder in zuidelijke richting kruist. Met de realisatie van deze watergang wordt een historische verbinding hersteld en een bijzondere ruimtelijke kwaliteit aan dit deel van de stad toegevoegd.

Deze nieuwe watergang komt direct ten westen van het plangebied te liggen. De onderstaande afbeelding geeft een beeld van het huidige aanzicht op de kop van de Markendaalseweg vanaf het centrum, met de markant vormgegeven bebouwing en waterpartij (plangebied rood omkaderd).

In het plan wordt (tussen de twee appartementengebouwen) een doorsteek gerealiseerd, waardoor een doorlopende route ontstaat van Seelig Zuid naar de doorsteek van de verlengde Concordiastraat. Daarnaast wordt ook in het noorden van het plangebied een doorsteek vanuit de Bleekstraat gerealiseerd. Hierdoor staat een open- en levendig gebied dat de aan te leggen nieuwe Mark verbindt met de huidige en toekomstige centrumfuncties aan deze zijde van Breda.

Aanzicht plangebied vanuit Markendaalseweg

Met het plan wordt voorzien in de sanering van een reeds lange tijd leegstaand en verouderd kantoorgebouw, die een beeldbepalende (en negatieve) uitstraling heeft op dit deel van de Markendaalseweg. De plannen resulteren derhalve in een opwaardering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Voor de planontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin zijn de ambities en uitgangspunten op gebied van beeldkwaliteit voor het plangebied beschreven en weergegeven. Voor het beeldkwaliteitsplan wordt een afzonderlijk besluit genomen, waardoor dit beeldkwaliteitsplan gaat dienen als toetsingskader voor welstand. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

Zoals beschreven is het plangebied gelegen in de rand van het centrum van Breda. In deze zone bevinden zich diverse kantoorgebouwen, dienstverlenende bedrijven en woningen. Daarnaast tevens detailhandel, horecabedrijven en maatschappelijke voorzieningen.

Door de ligging van het plangebied binnen deze zone, nabij het feitelijke centrum, en de situering aan een belangrijke ontsluitingsweg (de Markendaalseweg), geniet het plangebied een uitstekende bereikbaarheid en vormt deze een aantrekkelijke vestigingslocatie. Zowel voor wonen als voor commerciële activiteiten. Om deze reden wordt binnen het voorliggende plan, naast maximaal 170 woningen, eveneens voorzien in 1.010 m² aan commerciële ruimten. Hiervan is 685 m² in de plint aan de oostzijde van het gebouw (zijde Markendaalseweg) gepositioneerd. Hierbinnen krijgen commerciële functies, zoals dienstverlenende functies, een kantoor met baliefunctie, kleinschalige bedrijvigheid en/of detailhandel een plaats. Daarnaast mag hierbinnen een stad- en wijkverzorgende winkel (supermarkt) met een verkoopvloeroppervlak van maximaal 300 m² worden gerealiseerd. In de plint van het gebouw aan de zijde van de Nieuwe Mark wordt daarnaast ruimte geboden aan een horecavoorziening, met een maximale oppervlakte van 325 m² (exclusief terras). Aan deze zijde wordt een nieuw voetgangersgebied ontwikkeld dat de loop van de Nieuwe Mark volgt.

De onderstaande afbeelding geeft een beeld van de beoogde functionele eenheden binnen het plangebied.

Beoogde indeling begane grond Beoogde indeling verdiepingen

De beoogde woningbouwplannen zijn in lijn met de woningbehoefte van de stad Breda en sluiten aan bij de regionaal afgestemde woningbouwplannen (zie Hoofdstuk 3). Daarnaast voorziet het plan in de toevoeging van nieuwe commerciële ruimten binnen de rand van het centrum, wat in overeenstemming is met de functie van het gebied. Door de realisatie van deze commerciële functies aan de Markendaalseweg, zal dit deel een functionele eenheid gaan vormen met de reeds ingezette ontwikkeling van deze hoek van het centrumgebied. Een nieuwe impuls aan dit deel van de Markendaalseweg en haar omgeving wordt gegeven; er ontstaat een levendig centrumgebied.

Op basis van het Bouwbesluit dient elke woning te voorzien in een individuele buitenberging met een oppervlakte van 5 m² bij een breedte van ten minste 1,8 meter en een hoogte van ten minste 2,3 meter. Het Bouwbesluit biedt de mogelijkheid om gelijkwaardigheid toe te passen voor de realisatie van buitenbergingen bij het bouwen van woongebouwen door deze te splitsen in een gemeenschappelijk deel (voor fietsers en scootmobielen), gecombineerd met een berging in de woningen. Deze gemeenschappelijke buitenbergingen dienen daarbij minstens gelijkwaardig te zijn aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan individuele bergingen. Het gaat om gelijkwaardigheid vanuit veiligheid, bescherming van de gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu.

Het woningbouwcomplex gaat voorzien in gemeenschappelijke buitenbergingen, gelijkwaardig aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan de individuele bergingen. Voordelen zijn onder andere dat de realisatie van gemeenschappelijke buitenbergingen, naast het minder grote ruimtebeslag en de praktische bruikbaarheid, zorgt voor een goed bereikbare en overzichtelijke voorziening. Dit komt tevens de sociale veiligheid ten goede, gezien geen sprake is van een uitgebreid gangenstelsel zoals bij individuele bergingen. Ten tijde van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt een verzoek gedaan tot afwijking van de prestatie-eisen uit het Bouwbesluit.

Op basis van de huidige plannen wordt het plangebied ontsloten op de Markendaalseweg. Aan de Markendaalseweg wordt, evenals in de huidige situatie, één in-/uitrit voorzien. Deze inrit biedt toegang tot de parkeerkelder met ruimte voor tenminste 184 auto's. Het bestemmingsplan regelt dat de uiteindelijke functionele invulling gepaard dient te gaan met voldoende parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernormen. In paragraaf 4.7 wordt hierop nader ingegaan. Tevens wordt hier ingegaan op de verkeersgeneratie van het plan in relatie tot de capaciteit van de Markendaalseweg.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

• de bereikbaarheid verbeteren;

• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Beoordeling

De structuurvisie benoemt uitsluitend rijksdoelen en nationale belangen. De (boven) lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Conclusie

De ladder voor duurzame verstedelijking dient doorlopen te worden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit is het enige onderdeel dat relevant is voor voorliggende locatieontwikkeling en wordt in de volgende paragraaf beschreven.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling

De ladder moet worden doorlopen indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De realisatie van 12 woningen wordt op basis van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 170 woningen en commerciële ruimten, waarmee sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In het kader van de ontwikkeling van het voormalige UWV kantoor, is in 2016 door eQmarketing een marktrapport opgesteld.– De aanbevelingen van deze rapportage en de lokale kennis en ervaring van de betrokken partijen, hebben er toe geleidt te kiezen voor een divers woonprogramma; met name gericht op de vrije koopsector.

Daarnaast speelt het plan in op de opgave om de voorraad middeldure huur uit te breiden, met name ten behoeve van hoogopgeleide 1 tot 2 persoonshuishoudens in combinatie met de toenemende populatie ouderen die kunnen gaan kiezen om meer flexibel te gaan wonen.

In de aanvulling van de Woonvisie 2013 en de bijbehorende 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw' van de gemeente Breda, is bepaald dat de voorraad sociale huurwoningen dient te worden uitgebreid. Hiertoe is, conform gemeentelijke eisen, in het programma ruimte gecreëerd in de vorm van sociale huur. In totaal voorziet 19% van het programma in sociale huur, in overeenstemming met de afspraken die met de gemeente hierover zijn gemaakt.

De toevoeging van maximaal 170 woningen door de plannen, in uiteenlopende typen, resulteert in een toenemende vraag naar commerciële voorzieningen in de omgeving van het plangebied. Om hierop in te spelen, en ter ondersteuning van de dynamiek en beleving van de aanliggende openbare ruimte, zijn binnen de plannen op de begane grond commerciële ruimtes gepland (maximaal 1.010 m², waarvan maximaal 325 m² aan horeca en maximaal 300 m² stad- en wijkverzorgende winkel). De realisatie van een hoogstedelijke woonomgeving, gaat derhalve gepaard met de realisatie van hierbij behorende passende functie. Deze functies zijn in hoofdzaak bedoeld om te voorzien in de voorzieningen van het toegenomen aantal bewoners ten gevolge van de planvorming. De toenemende behoeften door de woningbouwplannen wordt derhalve binnen de planvorming ondervangen.

Conclusie

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de transformatie van een binnenstedelijk gelegen kantoorpand naar een hoogstedelijk woonmilieu. Met de plannen worden uiteenlopende woningtypen gerealiseerd, in een mix van koop en huur, zoals voortgekomen uit het door eQmarketing opgestelde marktrapport. Het overschot aan kantooroppervlak binnen Breda wordt hierdoor teruggedrongen en in plaats hiervan wordt voorzien in de behoefte aan woningen en hierbij behorende voorzieningen.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar mogelijkheden voor intensivering of herstructurering.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 1 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. Hierin zijn alle vastgestelde wijzigingen van regels en kaarten verwerkt. Bij de wijziging van de regels in juli 2017 is de naam gewijzigd in Verordening ruimte Noord-Brabant. Op 1 januari 2018 is een geconsolideerde versie van de Verordening ruimte Noord-Brabant gepubliceerd. In deze versie zijn alle vastgestelde wijzigingen van het afgelopen jaar van regels en kaarten verwerkt. De wijzigingen zijn beleidsarm en zijn hoofdzakelijk technisch van aard. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen.

Beoordeling

Het plangebied is in de Verordening ruimte aangewezen als onderdeel van de structuur 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Opgenomen is dat een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling, uitsluitend gelegen is in bestaand stedelijk gebied.

De woningen:

In geval van nieuwbouw van woningen moet in de toelichting worden verantwoord op welke wijze:

• de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen en hoe de ontwikkeling zich hiertoe verhoudt;

• de beoogde ontwikkeling zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw; dit betreft de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt die wordt uitgedrukt in aantallen woningen en is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

De gemeente Breda is gelegen binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze regio heeft in 2016 de Regionale Agenda Wonen vastgelegd (zie paragraaf 3.3.1). In de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.1.2) is nader ingegaan op de behoefte aan woningbouwtypen binnen de gemeente, in relatie tot voorgenomen plannen.

De commerciële voorzieningen:

Binnen de ontwikkeling wordt in de plint op de begane grond in totaal een oppervlakte van
1.010 m² aan commerciële voorzieningen gerealiseerd. Aan de zijde van de nieuwe Mark betreft dit 325 m² aan horeca (exclusief terras). Aan de zijde van de Markendaalseweg is 685 m² aan commerciële ruimten gepland bedoeld voor dienstverlenende functies, kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel en/of een kantoor met baliefunctie. Binnen het oppervlak aan commerciële ruimten is een stad- en wijkverzorgende winkel (supermarkt) van maximaal 300 m² vvo toegestaan.

Vanuit de Verordening ruimte dient te worden ingegaan op de behoefte van deze voorzieningen. In de huidige situatie is sprake van een bestaande kantoorfunctie, die voor een zeer klein gedeelte wordt overgenomen/geherstructureerd. De kantoorfunctie met baliefunctie heeft een dermate klein oppervlak, dat deze een lokale dienstverlening kent. Wat betreft de mogelijke stad- en wijkverzorgende functie, voorziet deze in een behoefte mits het plan niet leidt tot een bovenregionale detailhandelslocatie (zie paragraaf 3.1.2). De commerciële voorzieningen sluiten derhalve aan op de lokale behoefte, die mede door de ontwikkeling zelf wordt gecreëerd.

Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit:

Op grond van de Verordening ruimte moeten ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. De herstructurering van de voormalige kantoorlocatie naar woningen en voor een klein gedeelte commerciële voorzieningen, resulteert in een opwaardering van het stedelijk gebied ter plaatse. De bestaande bebouwing wordt immers gesloopt en vervangen door in de omgeving passende nieuwbouw. Tevens wordt met de ontwikkeling toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is rekening gehouden met de aanwezige waarden in het plangebied en de omgeving hiervan (zie hoofdstuk 2 en 4).

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de regels die in de Verordening ruimte zijn gesteld.

De Regionale Agenda Wonen 2017 van de regio West-Brabant is opgesteld door de provincie samen met de regio-gemeenten. In deze agenda wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma's. Daarnaast zijn de regionale woningbouwafspraken voor de actuele 10-jaarsperiode weergegeven. De regionale woningbouwopgave biedt gemeenten in de regio een kader en de ruimte om hun woningbouwambities via de gemeentelijke woningbouwprogrammering en –planning nader in te vullen.

Beoordeling

Volgens de actuele prognose groeit de regionale bevolking nog met ruim 17.000 personen, tot ruim 710.000 inwoners in 2030. Vergeleken met de prognose uit 2011 ligt de bevolkingsgroei iets hoger en ligt het omslagpunt van groei naar krimp wat later in de tijd. Verwacht wordt dat er in West-Brabant rond 2030 ruim 333.000 woningen staan, circa 33.000 meer dan aan het begin van 2015. Tot 2030, en met name in de eerste 10-jaarsperiode, ligt er daarmee nog een behoorlijke bouwopgave voor de regio. Daarbij komt wel een groot deel van deze opgave terecht in de steden, met een accent op Breda.

Uit de Regionale Agenda blijkt dat de woningbouwprognose voor de gemeente Breda is gesteld op 8.275 woningen voor de periode 2016 t/m 2025. In totaal zijn 7.652 woningen reeds in de totale plancapaciteit opgenomen. Het aantal woningen wat reeds in de harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen) is opgenomen bedraagt 5.803 (70%). Hieruit blijkt dat binnen de gemeente Breda in de periode tot 2025 nog ruimte beschikbaar is om woningen aan de plancapaciteit toe te voegen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 170 woningen; in een mix van (sociale) huur, koop, grondgebonden en appartementen. De woningen vormen een aanvulling op de harde plancapaciteit, zijn in overeenstemming met de regionale behoefte en passen binnen de afgestemde plancapaciteit. Daarnaast is voor de ontwikkeling een Marktrapport opgesteld, waardoor inzicht is verkregen in de behoefte en potentiële doelgroepen voor woningen (zie paragraaf 3.1.2).

Het regionale 'Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West Brabant' is op 13 december vastgesteld. In het Afsprakenkader zijn de afspraken die over detailhandel zijn gemaakt in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van West Brabant vastgelegd. Het Afsprakenkader is gebaseerd op de eerder vastgestelde ‘Visie op de detailhandelsstructuur 2009-2020’ en de ‘Regionale uitvoeringsagenda detailhandel West-Brabant’.

Beoordeling

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal 685 m² aan detailhandelsvoorzieningen, waarvan maximaal 300 m² aan supermarkt is toegestaan. Conform het Afsprakenkader wordt een dergelijk oppervlak aan detailhandelsvoorzieningen gezien als een lokale ontwikkeling. In de vastgestelde Regionale uitvoeringsagenda is met betrekking tot plannen met een lokale betekenis opgenomen dat het voor (gemeenten met) plannen met een beperkte omvang en/of lokale reikwijdte het in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid is om hierover keuzes te maken. In het Afsprakenkader is daarnaast vastgelegd dat het plan van toegevoegde waarde moet zijn en geen onaanvaardbare effecten mag hebben op de bestaande voorraad. In paragraaf 3.1.2 is aangegeven dat de voorzieningen in hoofdzaak zijn bedoeld om te voorzien in voorzieningen voor het toegenomen aantal bewoners ten gevolge van de planvorming. De voorzieningen hebben, mede door de beperkte schaal, geen negatieve effecten op de bestaande winkelvoorraad. Daarnaast dragen de voorzieningen bij aan de leefbaarheid langs de Markendaalseweg.

Conclusie

De beperkte detailhandelsvoorzieningen die met voorliggend plan worden mogelijk gemaakt, zijn in overeenstemming met de afspraken met betrekking tot detailhandelsvoorzieningen zoals vastgelegd in het RRO.

De gemeenteraad van Breda heeft in september 2013 de 'Structuurvisie Breda 2030' vastgesteld. De structuurvisie dient onder andere als regie- en toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande stad. De stad is onderverdeeld in diverse delen, waarvoor opgaven zijn geformuleerd. Daarnaast is per thema de beleidsvisie weergegeven.

Beoordeling

De structuurvisie richt zich op diverse thema's en projecten. Een van deze is het project Gasthuisvelden, waar onder andere het doortrekken van de Nieuwe Mark en de transformatie van voorliggend plangebied onderdeel vanuit maken. Hierna is nader ingegaan op de beleidsopgaven per thema.

Wonen

Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename, daarbij neemt ook het aantal (eenpersoons)huishoudens toe. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Daarbij worden functieveranderingen (kantoren, winkels, scholen e.d.) gezien als een mogelijkheid om bij te dragen aan huisvestingsmogelijkheden. Met name leegstaande kantoren bieden kansen om getransformeerd te worden. Daarbij voert de gemeente de regie op het woningbouwprogramma; samen met andere partijen en bewoners wordt richting gegeven aan projecten. In de Woonvisie Breda (zie de volgende paragraaf) wordt nader op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma ingegaan.

Commerciële functies

De gemeente streeft daarnaast naar een goede economische positie van Breda in de regio. Gewerkt wordt aan vraaggerichte ontwikkelingen, werklandschappen en functiemening. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering. Voor kantoren ligt o.a. een sterke prioriteit op het bestaande kantoorvastgoed en het aanpakken van de leegstand. Voor retail zijn een duurzame aanbodstructuur, elkaar aanvullende detailhandelsgebieden en het versterken van het ondernemersklimaat de voornaamste uitdagingen.

Overig

De gemeente Breda kiest voor een compacte stad, waarbij de ruimtevraag naar functies in hoofdzaak binnen het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Hierdoor neemt de druk op de openbare ruimte in het bestaande gebied toe. Wel is de openbare ruimte van belang om de effecten van klimaatverandering op te vangen. De gemeente streeft immers naar een 'duurzame ontwikkeling' van Breda, met een evenwichtige aandacht voor mens, milieu en economie. Hiertoe dient ook binnen de bebouwde omgeving te worden gezocht naar duurzame, strategische oplossingen.

Bebouwing

In de Structuurvisie is tevens het hoogbouwbeleid geformuleerd. Daarbij wordt bebouwing hoger dan 25 meter als hoogbouw gerekend. Doel van hoogbouw is het leveren van een bijdragen aan bijvoorbeeld de stedelijke allure of intensief ruimtegebruik; het kan van belang zijn voor de gewenste zichtbaarheid en herkenbaarheid van de stad. Hoogbouw wordt in principe echter op een aantal plekken in de gemeente geweerd, onder andere in het beschermd stadsgezicht en binnen de singels.

Conclusie

De plannen voorzien in een transformatie van het voormalige UWV-kantoor naar een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving in het stedelijk gebied van Breda. De voorziene commerciële voorzieningen in de plint van het gebouw, resulteren in een meer diverse bebouwde omgeving; die aansluit op de omgeving van het plangebied en de behoeften die er zijn. Het oppervlakte (overschot) aan kantoorruimte neemt door de plannen af. In de planvorming ligt, zowel in de bebouwing als in het openbaar gebied, een focus op de klimaatbestendigheid van het plangebied. De opties om te komen tot een toekomstbestendige inrichting worden hierin overwogen.

Wat betreft de bebouwing is het plangebied gelegen binnen de singels. Echter is toch hoogbouw gepland. Van de beleidslijn in de Structuurvisie wordt hierdoor afgeweken. Deze afwijking komt voort uit de 'Randvoorwaarden haalbaarheidsstudie voormalige UWV-locatie' van de gemeente Breda. Hierin wordt ruimte geboden om tot grotere hoogte te bouwen. De reden hiervoor is dat langs de Markendaalseweg op meerdere locaties hoogbouw is gesitueerd. Op deze locatie, aan de zijde van de Markendaalseweg, is hoogbouw toestaan passend in- ter versterking van de karakteristiek. Daarnaast dient deze bij te dragen aan het realiseren van een intensief gebruikte ruimte nabij de binnenstad en de Nieuwe Mark.

De transformatie sluit aan op de opgaven uit de structuurvisie; bij wordt gedragen aan een compacte stad, de leegstand van kantoren wordt bestreden en de plannen maken onderdeel uit van de afronding van de Nieuwe Mark

De Gasthuisvelden zijn gelegen in het zuidoosten van Breda, binnen de singels. De ontwikkeling van deze terreinen, met een oppervlakte van circa 16 hectare, zijn een belangrijke opgave voor de stad. De opgave biedt kansen om ruimte aan de stad toe te voegen door een stadpark te realiseren op Seelig-zuid en de Nieuwe Mark af te maken/door de trekken. Uiteindelijk wordt bijgedragen aan het versterken van het vestigingsklimaat van Breda door de realisatie van diverse voorzieningen in een hoogstedelijke setting.

Beoordeling

Om de Visie Gasthuisvelden tot uitvoering te brengen, dienen diverse projecten te worden uitgevoerd. Een van deze projecten is de herontwikkeling van het voormalige UWV-kantoor, waar een hoogstedelijke omgeving wordt gerealiseerd met voorkanten naar de Nieuwe Mark en de weg. Het doortrekken van de Nieuwe Mark is dan ook nauw verbonden met de ontwikkeling van de Markendaalseweg; een hoogstedelijk woonmilieu midden in de stad.

De herontwikkelingsplannen ter plaatse van het UWV-kantoor sluiten aan op de algehele visie van de Gasthuisvelden. De transformatie maakt hier integraal onderdeel vanuit.

Uitsnede Visie Gasthuisvelden, Structuurkaart visie Gasthuisvelden, april 2016

De gemeenteraad van Breda heeft in december 2013 de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Hierin geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen willen bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. De gemeente kent drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De koers uit de Woonvisie is nader uitgewerkt in de 'Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda'. De volgende vier kernopgaven staan centraal:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Elke kernopgave is uitgewerkt in bijbehorende doelen, welke zijn vertaald in prestaties en acties.

Aanvulling op de Woonvisie 2013

Op 17 november 2016 heeft de gemeenteraad de 'Aanvulling op de Woonvisie 2013' vastgesteld. Het doel is het realiseren van voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale en middeldure huurvoorraad. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

• Netto-uitbreidingsopgaven sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave, waarbij deze opgave met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren betreft. Onttrekkingen in bestaande sociale huurvoorraad (bv sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt/verkoopt.

• Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op strategische nieuwbouw zodat huurders die willen ook kunnen verhuizen naar een passende woning en biedt een oplossing voor mensen met middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen.

Beoordeling en conclusie

Het plan voorziet in maximaal 170 woningen; in een mix van (sociale) huur en koop. Het gekozen woningbouwprogramma richt zich in hoofdzaak op de vrije sector koop. Daarnaast voorziet het programma in 10% middeldure huurwoningen en in de realisatie van sociale huurwoningen. In overleg met de gemeente is, op basis van de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de ontwikkelingsvisie voor de Markendaalseweg, bepaald af te wijken van de 20% en uit te gaan van 19% sociale huurwoningen.

De plannen sluiten aan op de opgaven die in de 'Aanvulling op de Woonvisie 2013' zijn beschreven. De transformatie past binnen de opgaven die in de Woonvisie Breda, inclusief aanvulling, zijn beschreven.

De gemeente Breda heeft het Meerjarenperspectief Programmering en Grondbeleid 2016 (MPG 2016) vastgesteld. Het MPG geeft de stand van zaken weer in deze programmering en financiën. Een van de onderdelen van het programma is het aspect 'wonen'. De gemeente heeft hierbij als doel dat bewoners voldoende mogelijkheden hebben om prettig te wonen. Naast voldoende woningen is ook de samenstelling van de woningvoorraad van belang. Er moeten verschillende woningen zijn voor de verschillende groepen bewoners.

De gemeente Breda werkt aan diverse opgaven:

• Werken aan de uitbreiding van de sociale voorraad door nieuwbouw en transformatie;

• Voldoende particuliere middeldure huurwoningen beschikbaar en uitbreiden voorraad;

• Huisvesting arbeidsmigranten;

• Woningen geschikt voor ouderen en langer zelfstandig wonen.

De gemeente Breda maakt met haar buurgemeenten en de provincie Noord-Brabant afspraken over het aantal te bouwen woningen voor een periode van tien jaar. Het doel is gemiddeld 818 woningen per jaar te bouwen voor een periode van 10 jaar. In totaal mogen conform regionale afspraken t/m 2025, 8.377 woningen worden toegevoegd. Een gedeelte van deze opgave is reeds in de (harde) plancapaciteit opgenomen. Daarnaast zijn nog 2.388 woningen aan programmatische ruimte beschikbaar. Met deze ruimte wordt gefocust op voor locaties waar kansen liggen voor het stedelijk woonmilieu en die de juiste kwaliteit met zich meebrengen.

Conclusie

Het voormalige UWV-kantoor aan de Markendaalseweg biedt kansen voor een kwalitatieve verbetering van het stedelijk woonmilieu. Voor de herontwikkeling zijn plannen gemaakt die voorzien in uiteenlopende typen en prijsklassen, waaronder sociale huurwoningen. De plannen zijn derhalve in lijn met de opgaven en aanpak beschreven in het MPG 2016.

Relevant is nog te benadrukken dat de cijfers uit het MPG niet exact overeenkomen met hetgeen in de 'Regionale Agenda Wonen' is vastgelegd. De geschillen zijn echter beperkt. Dit komt voort uit het feit dat beide afspraken/documenten niet gelijktijdig zijn opgesteld en vastgesteld; het peilmoment is verschillend.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda, dient bij ruimtelijke planvorming rekening te worden gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit kader is het door de gemeente Breda opgestelde document 'Randvoorwaarden haalbaarheidsstudie voormalige UWV-locatie' reeds inzicht verkregen in de milieuaspecten die relevant zijn voor de transformatie/toekomstige invulling van het plangebied. Deze aspecten zijn meegenomen in de opgestelde 'Ontwikkelvisie voormalige UWV-locatie', die aan de basis staat van voorliggend bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht. Hierbij is voor de relevante omgevingsaspecten uitgegaan van een worst-case situatie.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De informele mer-beoordeling voor activiteiten beneden de grenswaarde is vervangen door de mer-beoordelingsplicht. De mer-beoordelingsplicht is van toepassing indien:

1. de activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 valt (ongeacht de omvang van die activiteit) én

2. sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4, waaronder het bestemmingsplan.

Beoordeling

De realisatie van woningen valt onder een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd in categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r. en er is sprake van een besluit zoals genoemd in kolom 4. De drempelwaarde uit onderdeel D 11.2 voor woningen ligt op 2.000 woningen of meer. De transformatie van het voormalige UWV-kantoor aan de Markendaalseweg, ligt ver onder de drempelwaarden van de D-lijst, waardoor kan worden volstaan met een m.e.r.-beoordeling.

In de 'Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling Markendaalseweg 70-78 te Breda' d.d. 5 oktober 2018 is onderzocht of er belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten zijn. Er is geconcludeerd dat het plan op zich en in samenhang met andere plannen geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van gevoelige gebieden. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een mer-plicht. Door middel van een m.e.r.-beoordelingsbesluit besluit het bevoegd gezag voorafgaand aan de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan, of er al dan niet een MER moet worden opgesteld.

Conclusie

Voor het plan is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. De aanmeldnotitie is als Bijlage 3 bij de toelichting opgenomen. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een MER-plicht.

Ten behoeve van de functiewijziging van kantoor naar (hoofdzakelijk) een woonfunctie, dient inzicht te worden gegeven in eventuele bodem- en/of grondwaterverontreinigingen. Daarbij wordt de huidige bebouwing gesloopt en middels een bouwput wordt de nieuwe bebouwing gerealiseerd. Ook voor deze bouwwerkzaamheden is dit inzicht vereist.

Beoordeling en conclusie

In het verleden zijn reeds bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze rapportages zijn echter verouderd en daardoor niet voldoende actueel en bruikbaar om de herontwikkeling mogelijk te maken. Hiertoe is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (NIPA, Actualiserend bodemonderzoek Markendaalseweg 78a te Breda d.d. maart 2017). Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat, zoals reeds werd verwacht gezien de voormalige aanwezigheid van een autobedrijf, er sprake is van vervuiling. Op verschillende locaties van het voormalige garagebedrijf, is sterk verontreinigde grond en grondwater aangetroffen. Het bodemonderzoek is als Bijlage 4 bij het plan opgenomen.

In het kader van de realisatie wordt een saneringsplan opgesteld, waardoor de grond geschikt wordt gemaakt voor de bouwwerkzaamheden en de uiteindelijke woonfunctie en commerciële functies.

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige functies (waaronder wonen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een weg en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Beoordeling en conclusie

Door Nieman Raadgevende Ingenieurs is d.d. 10 juli 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen en appartementen aan de Markendaalseweg. Het onderzoek is als Bijlage 5 bij het plan opgenomen. Naar aanleiding van wijzigingen in het ontwerp is door Nieman d.d. 14 juni 2019 een addendum opgesteld waarin de aan te vragen hogere waarden voor het definitieve ontwerp zijn opgenomen. Het addendum is als Bijlage 6 opgenomen.

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de ontwikkeling een overschrijding ten gevolge van wegverkeer van de voorkeursgrenswaarde kent. De berekende geluidbelasting ligt op de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in binnenstedelijke gebieden. De hoogst berekende waarde bedraagt 63 dB (inclusief aftrek art. 110g) vanwege het verkeer op de Markendaalseweg met een wegdek van SMA 0/5. Ook wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden vanwege het wegverkeer op de Fellenoordstraat. De hoogst optredende geluidbelasting bedraagt daarvoor 54 dB.

Voor het wegverkeer op de drie omliggende gezoneerde wegen zijn geen maatregelen mogelijk of wenselijk om de geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde te brengen, uitgezonderd de aanpassing van het wegdek van de Markendaalseweg naar SMA 0/5. Deze wegdekaanpassing is reeds geprojecteerd.

Voor het aspect wegverkeer is op basis van de onderzoeksresultaten bij burgemeester en wethouders van de gemeente Breda een hogere waarde aangevraagd en inmiddels verleend. Het gaat daarbij om 108 hogere grenswaarden ten gevolge van het wegverkeer op de Markendaalseweg en 6 hogere waarden ten gevolge van het wegverkeer op de Fellenoordstraat. Aan het verlenen van de hogere grenswaarden worden vanuit het gemeentelijk geluidbeleid voorwaarden gesteld aan de aanwezigheid van een geluidluwe gevel. Bij 23 appartementen is het noodzakelijk om een geluidluwe gevel aan te brengen in de vorm van een afgeschermd balkon. Alle andere appartementen hebben doorgaans een geluidluwe achtergevel of zijn niet geluidbelast.

Tabel met hogere waarden

Ter bepaling van de gevelgeluidwering zijn de geluidbelastingen als gevolg van wegverkeer gecumuleerd. Het binnenniveau van 33 dB mag niet worden overschreden. Om de geluidwering van de gevel te kunnen bepalen worden de bijdragen van de reeds berekende gezoneerde wegen (exclusief de aftrek artikel 110g van de Wet Geluidhinder en inclusief de optrektoeslag) en de 30 km/uur-wegen gecumuleerd.

Met de berekende gecumuleerde geluidbelasting (LVL,CUM) is de benodigde geluidwering van de gevel bepaald. De gecumuleerde rekenresultaten zijn weergegeven in de resultatentabel in bijlage 5 van het onderzoeksrapport. De hoogste gecumuleerde waarde die optreedt, bedraagt 68 dB exclusief de aftrek. De minimaal te realiseren geluidwering van de gevel bedraagt hier 35 dB.

Conclusie

Ter plaatse van de ontwikkeling is het akoestisch klimaat inzichtelijk gemaakt en beoordeeld. Op basis van de onderzoeksresultaten is bij burgemeester en wethouders van de gemeente Breda een hogere waarde aangevraagd. Het besluit tot het vaststellen van hogere waarde is als Bijlage 7 bij het plan opgenomen.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming is gelegen. De VNG publicatie gaat uit van het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied of van een gemengd gebied.

Daarnaast is voor gebieden met functiemenging de zogenaamde A,B,C-lijst opgenomen. Hierbij gaat het om gebieden waar een variatie aan functies, zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid, aanwezig is en waar de gemeente de bestaande functiemening wil behouden en versterken. Voorbeelden van dergelijke gebieden zijn o.a. stads- en winkelcentra en gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies.

Beoordeling

Het plangebied bevindt zich in de binnenstad van Breda. De gemeente streeft ter plaatse naar een hoogstedelijk milieu, waarin naast wonen ook enkele andere functies een plaats krijgen (zoals dienstverlenende functies en/of detailhandel). Ook in de omgeving van het plangebied komen tal van functies voor. Dit is kenmerkend voor de status die de Markendaalseweg als belangrijke toegangsweg tot de stad heeft.

Gezien de uiteenlopende functies in de omgeving van het plangebied, kan de omgeving worden getypeerd als een gebied met functiemenging. De A,B,C-lijst kan derhalve worden toegepast. Deze lijst maakt onderscheid in de volgende categorieën:

• Categorie A: activiteiten die aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn toereikend;

• Categorie B: activiteiten die bouwkundig afgescheiden dienen te zijn van woningen van andere gevoelige functies;

• Categorie C: activiteiten die door de verkeersaantrekkende werking zijn aangewezen op een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur.

Met de ontwikkeling worden woningen en commerciële ruimten ontwikkeld. Het volgende dient daarom beschouwd te worden:

• De invloed van omliggende voorzieningen en bedrijven op het woon- en leefklimaat van nieuwe woningen;

• De invloed van de nieuwe woningen op de bedrijfsvoering van de bestaande voorzieningen.

• De invloed van de commerciële ruimten op bestaande en nieuwe woningen;

Invloed van omliggende voorzieningen en bedrijven -> nieuwe woningen

In de directe omgeving van het plangebied komen diverse bestemmingen voor waarbinnen milieubelastende functies mogelijk worden gemaakt. In hoofdzaak gaat dit om de bestemming 'Gemengd – 1' (met aanduiding horeca tot en met categorie 2) en de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemmingen worden enkel functies mogelijk gemaakt binnen de categorieën A en B uit de A,B,C-lijst van de VNG-brochure. Al deze gebouwen zijn bouwkundig afgescheiden van de woningen ter plaatse van het plangebied. Belemmeringen zijn derhalve niet aanwezig.

Invloed van de nieuwe woningen -> bestaande voorzieningen.

De nieuwe woningen zijn bouwkundig afgescheiden van bestaande voorzieningen. Derhalve worden de bestaande voorzieningen in de omgeving niet beperkt in hun bedrijfsvoering.

Invloed van de commerciële ruimten -> nieuwe woningen

Ter plaatse van het plangebied worden in de plint van het te realiseren gebouw onder andere commerciële voorzieningen mogelijk gemaakt. Hierbij gaat het om dienstverlenende functies, kantoor met baliefunctie, kleinschalige bedrijvigheid en/of detailhandel op de begane grond. Het bestemmingsplan biedt de juridisch-planologische mogelijkheid om een supermarkt te realiseren. Een supermarkt betreft een 'Categorie B'-activiteit. Gezien het feit dat de bebouwing in het plangebied bouwkundig is afgescheiden van de bestaande woningen die rondom het plangebied zijn gelegen, wordt in dit kader voldaan aan de A,B,C-lijst.

Op de verdiepingen boven en rondom de commerciële voorzieningen worden binnen het plangebied nieuwe woningen gerealiseerd. In het geval dat een supermarkt wordt gerealiseerd, zijn deze woningen niet bouwkundig afgescheiden van de supermarkt, waardoor voor enkele nieuwe woningen niet volledig kan worden voldaan aan de bij de categorie behorende maatregel uit de VNG-lijst. Om de volgende redenen wordt dit acceptabel geacht:

• In het algemeen kan gesteld worden dat detailhandel in een gebied met functiemenging inpasbaar is op korte afstand van woningen.

• De meest milieubelastende aspecten bij een eventuele supermarkt zijn het vrachtverkeer bij het laden en lossen en geluidsbelasting rondom de parkeerplaats (dichtslaan portieren, winkelwagentjes). Het laden en lossen vindt plaats aan de Markendaalseweg. In een gebied met functiemenging is dit een gangbare activiteit en in relatie tot de verkeersintensiteit op de Markendaalseweg, zal de geluidsbelasting van deze activiteit opgaan in het heersende verkeersbeeld.

• Indien zich een supermarkt vestigt in het pand, zal het te allen tijde moeten voldoen aan het Activiteitenbesluit. Hierin zijn maximale geluidsbelastingen opgenomen die geproduceerd mogen worden op de dichtstbijzijnde gevel.

• Vanuit het Bouwbesluit geldt de rechtstreekse eis om te voldoen aan een minimale geluidsweringeis van 20 dB(A). Omdat er sprake is van een relatief hoge geluidsbelasting als gevolg van de Markendaalseweg zal vanuit de Wet geluidhinder extra geluidswering toegepast dienen te worden om te voldoen aan de eis voor de binnenwaarde bij geluidsgevoelige ruimtes in woningen van 33 dB(A). Deze extra gevelwering zal ook bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat en zorgen voor een afname van de waarneembare geluidsbelasting als gevolg van de activiteiten rondom de commerciële voorzieningen.

• Omdat er sprake is van een gelijktijdige oplevering van zowel de voorzieningen als de woningen, is sprake van een grote mate van 'voorzienbaarheid'.

Conclusie

De met de plannen te realiseren woningen zijn bouwkundig afgescheiden van de milieubelastende functies in de omgeving. De commerciële voorzieningen binnen het plangebied worden eveneens bouwkundig afgescheiden van reeds bestaande omliggende woningen.

Wat betreft de nieuw te realiseren woningen, die boven en naast de commerciële voorzieningen worden gerealiseerd, geldt dat er niet altijd voldaan kan worden aan de A,B,C-lijst indien een categorie B-activiteit zich vestigt in het pand. Om bovengenoemde redenen wordt een dergelijke situatie echter aanvaardbaar geacht. Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering gelden geen belemmeringen voor de planvorming.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van de aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet overschreden mag worden. Voor kwetsbare objecten wordt in zowel bestaande als nieuwe situaties het niveau van 10^-6 per jaar als grenswaarde gehanteerd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn alleen toegestaan onder een gewichtige motivering. Bestaande beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan binnen de PR 10^-6 contour.

Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal 10 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriëntatiewaarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm, maar kan aangemerkt worden als een ijkpunt voor het bevoegd gezag voor haar verantwoording van het groepsrisico.

Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoor

De regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen over openbare wegen, water en spoorwegen is opgenomen in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt wordt naar analogie van het Bevi ingevuld, maar kent haar eigen karakteristieke aspecten per modaliteit. Specifieke aspecten per modaliteit zijn onder andere de grootte van de zones en de aanwijzing van routes. Aspecten die van toepassing zijn op alle modaliteiten zijn ondermeer de normstelling PR, de typering van objecten, de adviesrol van de veiligheidsregio en de verantwoording van het groepsrisico. Een belangrijk aspect in het Bevt is de zonering rond transportroutes. In het Bevt spelen de volgende zones een rol:

• Veiligheidszone: dit is een maximale PR 10-6-contour die volgt uit de volledige benutting van de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;

• Plasbrandaandachtsgebied: binnen het plasbrandaandachtsgebied geldt voor realisatie van nieuwe objecten een verantwoordingsplicht vanwege de effecten van een plasbrand.

Beleidsvisie gemeente Breda

De gemeente Breda heeft een eigen beleidsvisie externe veiligheid opgesteld. Daarin wordt onderscheid gemaakt in 4 deelgebieden. Het gaat om:

• Bedrijventerreinen (met Bevi-inrichtingen);

• Stroomzone (A16/A27/A58/spoor/buisleidingen);

• Woongebied;

• Overig gebied.

Het plangebied is gelegen binnen het deelgebied “woongebied”. De gemeente Breda wil binnen dit gebied geen nieuwe risicovolle inrichtingen. Bij bestaande LPG-tankstations geldt terughoudendheid met bouwplannen in de directe omgeving. Dit betekent in principe dat ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van 150 meter vanaf het reservoir en LPG-vulpunt uitgesloten worden. De gemeente Breda heeft een toetsingskader opgesteld voor ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations.

Omdat het plangebied niet gelegen is nabij een LPG-tankstation, gelden er vanuit de beleidsvisie van de gemeente Breda geen aandachtspunten voor externe veiligheid.

Risicobronnen

Binnen het plangebied worden maximaal 170 woningen en 1.010 m² commerciële ruimten gerealiseerd. De bebouwing is daarmee een kwetsbaar object. De dichtstbijzijnde relevante risicobronnen, zijn het spoortraject Roosendaal Oost - Breda/Zevenbergschenhoek - Breda en de Rijksweg A27 op een afstand van respectievelijk 1.000 en 3.400 meter. Op kortere afstand liggen weliswaar enkele risicobronnen, maar deze zijn niet relevant om te beschouwen, omdat het invloedsgebied van deze risicobronnen niet reikt tot het plangebied.

Spoortraject Roosendaal Oost - Breda/ Zevenbergschenhoek - Breda

Over deze spoortrajecten worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De PR 10^-6 contour en het plasbrandaandachtsgebied van beide trajecten reiken niet tot het plangebied. Het invloedsgebied van deze transportroutes is afhankelijk van de vervoerde stofgroepen. Over de trajecten worden de volgende stofgroepen vervoerd.

Tabel: Jaarintensiteiten op het traject Roosendaal Oost-Breda

Tabel: Jaarintensiteiten op het traject Zevenbergschenhoek - Breda

Uit bovenstaande tabellen valt op te maken dat de stofgroep zeer toxische vloeistoffen (D4) de enige stofgroep is, die het plangebied overlapt. Omdat op het traject Roosendaal Oost - Breda deze stofgroep vervoerd wordt, is het plangebied gelegen binnen het invloedsgebied van een incident met toxische vloeistoffen op dit spoortraject. Omdat dit spoortraject gelegen is op meer dan 200 meter afstand, kan volstaan worden met toetsing aan artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Het traject Zevenbergschenhoek – Breda is uit oogpunt van externe veiligheid niet relevant voor het plangebied. Het invloedsgebied van deze risicobron overlapt het plangebied niet.

Rijksweg A27

Over deze transportroute, gelegen op circa 3,4 kilometer, worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied is gelegen op een dusdanige afstand dat de PR 10^-6 contour en het plasbrandaandachtsgebied niet reiken tot het plangebied. De grootte van het invloedsgebied van de A27 is afhankelijk van de vervoerde stofgroepen.

Omdat er op dit traject geen zeer toxische gassen worden vervoerd, is het plangebied niet gelegen binnen het invloedsgebied van de A27. Derhalve gelden er vanuit deze risicobron geen aandachtspunten voor de planvorming.

Tabel: Jaarintensiteiten op de A27, ter hoogte van het plangebied

Verantwoording groepsrisico

In deze paragraaf wordt ingegaan op een incident met zeer toxische vloeistoffen op het spoortraject Roosendaal - Oost-Breda.

Door een incident op de transportroute met een tankwagon met toxische vloeistof scheurt de tankwand. Een groot deel van de toxische vloeistof stroomt in korte tijd uit. De toxische vloeistof vormt een plas. De toxische damp wordt meegevoerd door de wind.

Bestrijdbaarheid

Bronbestrijding is bij een toxische vloeistof mogelijk door de vloeistof af te dekken. Hierdoor wordt de verdamping verminderd. Voor toxische gassen kan alleen aan bronbestrijding worden gedaan indien het om een lekkage gaat. De brandweer kan dan proberen om het gat te dichten. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

Zelfredzaamheid

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden, is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op de spoorlijn is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Geadviseerd wordt om bij gebruik van mechanische ventilatie in alle bouwwerken in het plangebied een afsluitbare mechanische ventilatie toe te passen. Om binnen afgeschermd te zijn van toxische stoffen moet de ventilatie centraal dan wel met een noodknop uit te zetten zijn.

Aanwezigen moeten adequaat geïnstrueerd worden binnen te schuilen tegen de toxische effecten van het scenario. Het plangebied is tevens gelegen binnen het dekkingsgebied van een waarschuwing- en alarmeringsinstallatie (WAS).

Ten aanzien van het spoortraject is het plangebied relatief gunstig gelegen ten opzichte van de meest voorkomende windrichting (uit het zuidwesten) in Nederland.

Maatregelen die de zelfredzaamheid verder vergroten zijn risicocommunicatie om het risicobewustzijn te vergroten.

Conclusie

Hiervoor is ingegaan op de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid in geval van een incident met zeer toxische vloeistoffen op het spoortraject Roosendaal - Oost-Breda. Hierdoor wordt voldaan aan artikel 7 van het Bevt. Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de Brandweer Midden- en West-Brabant toegezonden. Hierop heeft de brandweer het Standaard advies 2018 toegestuurd. Het standaard advies is als Bijlage 18 bij het plan opgenomen.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het opstellen van een waterparagraaf verplicht, mede in relatie tot de watertoets.

Beoordeling

Ten behoeve van deze ontwikkeling is door AGEL adviseurs een waterparagraaf opgesteld. Hierin wordt ingegaan op de (eventuele) invloeden van de beoogde ontwikkeling op de aanwezige waterhuishouding en middels welke maatregelen en voorzieningen deze invloeden kunnen worden geminimaliseerd. Voor wat betreft de afkoppeling van het hemelwater en een te realiseren berging van 35 m³, is het voornemen van de initiatiefnemer en gemeente dit af te koppelen op/in te brengen in de realisatie van de Nieuwe Mark. De waterparagraaf is als Bijlage 8 bij het plan opgenomen.

Het waterschap heeft d.d. 19 juli 2018 een advies gegeven over de waterparagraaf. Naar aanleiding van de reactie van het waterschap is de waterparagraaf aangevuld met een beschrijving over de realisatie van de Nieuwe Mark aan de aanleg van de ondergrondse parkeerkelder en er is meer duidelijkheid gegeven over de wijze waarop de waterbergingsopgave wordt ingevuld. Een groen dak mag als onverharde oppervlakte worden gezien. Vanuit beleid van de gemeente Breda geldt dit alleen bij een uitvoering waarbij minimaal 20 liter berging per m² groen dak gerealiseerd wordt. Dit is in de regels vastgelegd. Doordat er groene daken worden gerealiseerd is de bergingsopgave 35 m³.

De berging vindt in principe plaats in de Nieuwe Mark. Indien ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning de Nieuwe Mark nog niet is gerealiseerd, wordt het water gescheiden aangeboden aan het rioolstelsel ter plaatse van de Markendaalseweg. Eventueel kan de afvoer van hemelwater van het plan worden voorbereid om later rechtstreeks op de Nieuwe Mark te worden afgevoerd.

Naar aanleiding van het wettelijke vooroverleg heeft het waterschap een advies gegeven. Dit is verwerkt in de waterparagraaf.

Conclusie

De bergingsopgave voor het plangebied bedraagt 35 m³. De berging vindt in principe plaats in de Nieuwe Mark. De waterparagraaf is afgestemd met het waterschap.

Op basis van verkeerstellingen uit 2015 wordt verwacht dat de verkeersintensiteiten op de Markendaalseweg tot 2027 zullen toenemen tot ca. 12.000 mvt/etmaal. Gezien de functie en inrichting van deze weg als gebiedsontsluitingsweg wordt aan deze weg een capaciteit van 15.000 mvt/etmaal toegekend. Gezien de capaciteit van de weg worden ten aanzien van de verkeersstromen geen belemmering voorzien. Daarnaast is het relevant om inzichtelijk te maken welk effect de voorgestane ontwikkeling heeft op de verkeersgeneratie binnen het plangebied. Navolgend wordt nader ingegaan op dit aspect.

Verkeersgeneratie

De woningbouwontwikkeling resulteert in een toename van de verkeersgeneratie. Om de toename van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal in beeld te brengen, is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren', december 2018.

Hierin worden cijfers genoemd voor verschillende typen woningen, op basis van de stedelijkheidsgraad van de gemeente en de kenmerken van de omgeving (centrum, schil centrum, rest bebouwde kom, buitengebied).

Op basis van gegevens van het CBS is de gemeente Breda aangeduid als 'sterk stedelijk' gebied. Het plangebied kenmerkt zich als 'centrum'. Voor de verkeersgeneratie van 685 m² detailhandel, dienstverlening, kantoor, bedrijvigheid of sportschool is uitgegaan van CROW-kengetallen voor een 'buurtsupermarkt', omdat deze functie het meeste verkeer genereert. Dit betreft 75,4 motorvoertuigen per etmaal per 100 m² bvo (weekdagetmaal).

In de CROW publicatie 256 'Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden' zijn aanvullende vuistregels en kengetallen opgenomen. Hierin is omschreven dat de verkeersgeneratie voor vrachtverkeer bij supermarkten doorgaans verwaarloosbaar is. Als vuistregel kan 0,3 vrachtautobewegingen per 100 m² vvo worden aangehouden (werkdagetmaal). Uitgaande van het maximale oppervlak van 685 m² vvo detailhandel, kan voor vrachtverkeer worden uitgegaan 1,5 verkeersbewegingen per werkdagetmaal. In de tabel wordt uitgegaan van bvo's in plaats van vvo's. Hiermee is het aantal dat in de tabel is weergegeven worst case.

In de onderstaande berekening is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande en toekomstige verkeersgeneratie, uitgaande van een worst-case scenario. Wat betreft de huidige situatie is uitgegaan van het totale bruto-vloeroppervlakte (bvo) van het gebouw, met uitzondering van de kelder.

Wanneer de toekomstige (potentiële) verkeersgeneratie wordt vergeleken met de (potentiële) verkeersgeneratie op basis van de huidige kantoorfunctie, blijkt sprake te zijn van een toename van circa 880,3 verkeersbewegingen ten gevolge van voorgenomen ontwikkeling.

De verkeersintensiteit op de Markendaalseweg (2015) bedraagt 10.000 motorvoertuigen per werkdag (etmaal). De toename als gevolg van autonome (stedelijke) groei is de komende 10 jaar +/- 2.000 voertuigen. De capaciteit van de Markendaalseweg ligt rond de 15.000 motorvoertuigen. Hiermee is de restcapaciteit van de weg voldoende om de toename als gevolg van de UWV-ontwikkeling op te vangen.

Conclusie

Uit de berekening blijken de plannen te resulteren in een netto toename van 880,3 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename kan als beperkt worden aangemerkt in relatie tot de totale verkeersgeneratie binnen het plangebied en de capaciteit van de Markendaalseweg.

Parkeerbeleid

In 2004 heeft de gemeente de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom onder andere de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie: "Het parkeergebruik voor de toekomst optimaliseren". Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. In 2013 heeft een herijking van dit beleid plaatsgevonden. In de bijlage van de herijking is in de Nota Parkeernomen ingegaan op het benodigde aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de parkeernormen wordt een gebiedsindeling gehanteerd. Het plangebied ligt binnen het gebiedstype 'centrum'.

In de praktijk is sprake van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Voor detailhandel zijn met name overdag parkeerplaatsen nodig, terwijl voor bewoners en horeca met name parkeerplaatsen in de avond nodig zijn. Op basis van aanwezigheidspercentages uit de parkeernota kan de parkeervraag worden bepaald waarbij rekening wordt gehouden met dubbelgebruik. In onderstaande tabel zijn de aanwezigheidspercentages voor de verschillende functies weergegeven. Voor commerciële functies is onderscheid gemaakt tussen kantoren en detailhandel, omdat deze percentages erg verschillend zijn.

Op 13 juli 2016 heeft de gemeenteraad van de gemeente Breda het voorstel 'Aanpassing Parkeerfonds' aangenomen. Dit voorstel beoogt de stimulering van stedelijke (her)ontwikkeling, door de parkeernorm alleen nog van toepassing te verklaren op het toegevoegde volume (m2's). Het bestaande volume bevat immers ook een parkeeropgave/-druk op eigen terrein én in de directe omgeving. Hierbij is vastgesteld dat er in de binnenstad sprake is van minimaal 1000 vrije parkeerplaatsen op piekmomenten en daarmee is er voorlopig voldoende ruimte om de eventueel extra parkeerdruk door functieverandering op te vangen.

Dit beleid geldt voor alle ontwikkelingen binnen het zogeheten 'parkeerfonds gebied', omdat dit het gebied is waarbinnen (1) de extra parkeervraag vaak niet op eigen terrein kan worden opgelost, (2) er bestaande (over)capaciteit is in de bestaande parkeervoorzieningen en (3) herontwikkeling en functieverandering versterkend werkt voor de binnenstad als geheel. De ontwikkellocatie 'UWV Markendaalseweg' is gelegen binnen dit 'parkeerfondsgebied'.

Bezoekersparkeren

Parkeernormen voor woningen (en ook voor de andere functies) zijn inclusief bezoekers. Voor woningen is dit gemiddeld 0,3 per woning. Dus als de parkeernorm voor een woning 1,3 is, dan is 0,3 theoretisch bestemd voor bezoekers en 1,0 voor bewoners. In overleg met de gemeente Breda is afgesproken af te wijken van het gemeentelijk beleid en uit te gaan van een parkeerbalans zonder bezoekersparkeren. Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk dat parkeren bovengronds plaatsvindt. Het plangebied wordt door grote bouwmassa's ingevuld en het is wenselijk dat de ruimte naast en tussen de gebouwen zoveel mogelijk autovrij blijft, waardoor de beperkte ruimte op maaiveld openblijft. De realisatie van een tweede ondergrondse bouwlaag is daarnaast vanwege de grondwaterstand technisch gecompliceerd en daarmee financieel onhaalbaar. Dit leidt tot een beperkte ruimte voor parkeervoorzieningen.

Goudappel Coffeng heeft in beeld gebracht wat de (on)mogelijkheden zijn om parkeren van bezoekers te faciliteren in een garage bij een woongebouw (zie Bijlage 9 ). Hierin is aangegeven dat er voorkomen moet worden dat 'willekeurige' bezoekers in de garage gaan parkeren en dat ervoor moet worden gezorgd dat er een systeem wordt gerealiseerd dat aangeeft wanneer de garage vol is, om te voorkomen dat er geen plaats meer is voor bewoners. Aan de maatregelen die hiervoor nodig zijn kleven nadelen. Geadviseerd wordt om een duidelijke keuze te maken voor een (bewoners)stallingsgarage. Enerzijds omdat dit praktischer, efficiënter en beter handhaafbaar is en, anderzijds omdat er in de omgeving op acceptabele loopafstand capaciteit aanwezig is voor het parkeren van auto's van bezoekers.

De gemeentelijke parkeernormen gaan voor eengezinswoningen en meergezinswoningen, appartementen e.d. uit van 0,3 parkeerplaats per bezoeker. Voor het bezoekersparkeren van de commerciële functies is aangesloten bij de CROW-normen, omdat de gemeentelijke parkeernormen geen onderscheid maken voor deze functies tussen personeel en bezoekersdeel. Voor horeca is dat 90%, voor detailhandel is dat 82%, voor kantoor met baliefunctie en dienstverlening e.d. 20% en voor een sportschool is dat 95%. Als de aanwezigheidspercentages worden toegepast op de parkeerbalans voor de bezoekers, dan blijkt dat op zaterdagmiddag 55 parkeerplaatsen nodig zijn voor bezoekers. De zaterdagmiddag (15.00 uur) is gekozen omdat dit het (maatgevende) moment is met de hoogste parkeerdruk in de directe omgeving. Binnen het 'Parkeerfonds gebied' is dit, conform gemeentelijk parkeerbeleid, op te vangen. De 55 bezoekersplaatsen zijn opgebouwd uit 25 bezoekers t.b.v. de commerciële functies en 30 t.b.v. de toekomstige bewoners. De bezoekers voor de commerciële functies zijn hoofdzakelijk in de middag aanwezig (aansluiting bij de huidige binnenstadsbezoekers). Zowel de Concordia (450 plekken) als de Parkeergarage Q-Park Centrum (330 plekken) biedt voldoende ruimte om deze bezoekers op te vangen. De Concordia heeft op een gemiddelde zaterdagmiddag (15.00 uur, piekmoment) nog +/- 100 plekken vrij. Hierbij zijn er zaterdagen (15.00 uur) waarbij er nog 20 plekken vrij zijn, maar ook zaterdagen (15.00 uur) waarbij er nog ruim 200 plekken vrij zijn.

De garage Qpark Centrum (330 openbare plaatsen) heeft om 15.00 uur op zaterdag een gemiddelde bezetting van 290. Er is dus nog gemiddeld ruimte voor 40 parkeerders. De 30 bezoekers voor de nieuwe bewoners komen grotendeels na de zaterdagmiddag-piek op 'visite'. Deze piek ligt doorgaans na de '15.00 uur-middagpiek'. Uit de feitelijke bezettingscijfers van zowel de Concordia garage als de Q-park garage blijkt dat er voldoende parkeerplekken beschikbaar zijn om 30 auto's op te vangen. Op andere momenten, zoals op de koopavond (donderdag), is de capaciteit van de publieke voorzieningen nog ruimer.

Het totale oppervlak aan commerciële voorzieningen, m.u.v. horeca, mag maximaal 685 m² bedragen. Als er een sportschool wordt gerealiseerd in plaats van een detailhandelsfunctie, leidt dit in de parkeerbalans tot een toename van de parkeerdruk op de (werkdag)avond, maar ook tot een afname van de parkeerdruk op koopavond en zaterdagmiddag. Deze afname wordt vooral veroorzaakt doordat de parkeernorm voor detailhandel hoger is dan de parkeernorm voor een sportschool. Als in plaats van een kantoorfunctie een sportfunctie komt, dan leidt dit tot een toename op de parkeerbalans in de avonden, koopavond en zaterdagmiddag met 4 parkeerplaatsen. Deze (theoretische) toename is beperkt en op te vangen binnen de openbare parkeervoorzieningen.

Parkeerbalans

In onderstaande tabel zijn voor de te realiseren functies in het plangebied de parkeernormen, zonder bezoekersparkeren, weergegeven. In totaal zijn er 162 parkeerplaatsen nodig. Hierbij is voor de commerciële functies uitgegaan van de meest maatgevende functie. Voor de overige functies gelden lagere parkeernormen. Zo geldt voor een sportschool een parkeernorm van 0,1 zonder bezoekersparkeren.

Het plan kan voorzien in een ondergrondse parkeergarage met 184 parkeerplaatsen. In absolute zin is er een overschot van 22 plaatsen, ten opzichte van het huidige te realiseren programma. In de werkelijkheid zal per woning één parkeerplaats beschikbaar worden gesteld. Dit betekent dat er 170 parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van de 170 woningen. Voor het personeel van de commerciële functies zijn ruim 6 parkeerplaatsen nodig. De overige 8 parkeervoorzieningen kunnen worden gebruikt voor deelauto's en een aanvullend nader uit te werken mobiliteitsconcept.

Voor de bewoners wordt geen mogelijkheid geboden om een tweede auto te stallen. Er kan gebruik worden gemaakt van de beschikbare deelauto's. Daarnaast is het plangebied goed met het openbaar vervoer te bereiken. De ligging nabij het centrum maakt ook dat veel voorzieningen te voet of met de fiets te bereiken zijn, zodat een tweede auto niet nodig is.

Parkeerregeling

In de regels van het bestemmingsplan zijn de parkeernormen en de aanwezigheidspercentages voor dubbelgebruik opgenomen. Hierdoor is geborgd dat, voordat de gronden en bouwwerken ter plaatse in gebruik worden genomen ten behoeve van de toekomstige functie, voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd.

Om in te spelen op toekomstige veranderingen in de mobiliteitssituatie en nieuwe mobiliteitsconcepten, is in de regels van het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk dat wanneer wordt aangetoond dat met toepassing van nieuwe mobiliteitsconcepten voldoende parkeerplaatsen worden gewaarborgd, middels een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de opgenomen parkeernormen.

Conclusie

Door de mogelijkheid om 184 parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeerkelder te realiseren, wordt voldaan aan het maximaal benodigd aantal parkeerplaatsen van de toekomstige voorzieningen. Hiermee is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Uitgangspunt hierbij is dat het bezoekersparkeren buiten het plangebied plaatsvindt. Hiervoor zijn voldoende voorzieningen in de omgeving aanwezig.

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer te worden getoetst, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden. Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO₂ of PM₁₀ van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd. Wat betreft kantoorlocaties ligt de grens op 100.000 m² bruto vloeroppervlak. In geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verdeling, mag een grens van 200.000 m² worden gehanteerd.

Voor detailhandel voorzieningen zijn geen concrete getallen uitgewerkt. Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die een effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, kan gebruik worden gemaakt van een rekentool (de NIBM tool). Hiermee kan worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Beoordeling

Middels de NIBM tool is hierna inzicht verkregen in de invloed van het plangebied op de luchtkwaliteit. Aan de basis hiervan staat de berekening van de toename van de verkeersgeneratie ten gevolge van voorliggende plannen (zie paragraaf 4.7.1). Een vergelijking is gemaakt tussen de huidige planologische situatie (volledig kantoor) en de beoogde toekomstige situatie. Conclusie was dat de verkeersgeneratie met 1.106 verkeersbewegingen per etmaal toeneemt; dit betreft een worst-case benadering uitgaande van de maximale norm. Het aandeel vrachtverkeer is indicatief gesteld op 2,5%. In de praktijk zal dit naar alle waarschijnlijkheid lager uitvallen.

Als voorgaande gegevens in de NIBM tool worden ingevoerd, dan blijkt de bijdrage als gevolg van de ontwikkeling 'niet in betekende mate bij te dragen' (zie de volgende figuur).

Berekening NIBM

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden.

De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL. De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen.

Beoordeling en conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt op basis van de gegevens in de NSL-monitoringstool. In deze tool is onder andere de Markendaalseweg opgenomen. In de volgende afbeelding zijn de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 voor het peiljaar 2016 nabij het plangebied weergegeven. Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL-monitoringstool 2017.

Overzicht concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 peiljaar 2016 (NSL-monitoringstool 2017)

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat in de omgeving van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 maximaal respectievelijk 30,5 ìg/m³, 19,8 ìg/m³ en 12,2 ìg/m³ bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ (beide 40 ìg/m³) en PM_2,5 (25 ìg/m³) worden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 7,5, waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

De algemene trend is dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen. Overschrijdingen van de grenswaarden zijn dan ook niet te verwachten.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties zullen dalen worden er ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

Ten behoeve van de voorliggende plannen is door AGEL adviseurs een quickscan Wet natuurbescherming (maart 2017) uitgevoerd. Doel van de quickscan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis die hebben voor de verdere uitvoering. Tevens wordt bekeken of er door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 10 van dit plan. De meest relevante conclusies zijn hierna opgenomen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet 1998. Op een afstand 3,5 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse bos”. Het Natura 2000-gebied betreft een habitatrichtlijngebied en PAS-gebied.

Het plangebied is gelegen binnen de mogelijke effectenafstand voor stikstofdepositie. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een toename in uitstoot van stikstofdepositie door cv-ketels en verkeersbewegingen. Op basis hiervan zijn significant negatieve effecten door stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied niet uit te sluiten. Derhalve is dit onderzocht middels een AERIUS berekening. Een nadere toelichting op dit toetsingsaspect is opgenomen onder paragraaf 4.10.

Andere verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn met de voorgenomen planontwikkeling midden in het centrum van Breda niet van toepassing.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Nationaal Natuurnetwerk. Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNN betreft de Aa of Weerijs van het type: 'Beek en bron (N03.01)' gelegen ten zuiden van het plangebied. Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNN. Aangezien het beoogde plan geen directe relatie heeft met een gebied dat is aangewezen als NNN, geen verbindende functie vervult en gezien het toekomstige gebruik zijn negatieve effecten uit te sluiten. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het Nationaal Natuur Netwerk is geen sprake.

Soortenbescherming

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Planten

Binnen het plangebied zijn geen potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor beschermde (vaat)planten aanwezig. Beschermde (vaat)planten worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht. Aangeplante of gezaaide exemplaren van beschermde soorten zijn niet beschermd in de Wet natuurbescherming, omdat het geen natuurlijke groeiplaatsen betreft. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Zoogdieren

Er zijn tijdens het oriënterende veldbezoek geen zoogdieren waargenomen. Gedurende het veldbezoek is grondig gezocht naar sporen zoals uitwerpselen, vraatsporen zoals afgebeten veren of loopsporen van marterachtigen. Deze zijn niet aangetroffen. Eveneens is er gezocht naar eventuele eekhoornnesten binnen het plangebied, deze zijn eveneens niet waargenomen. Verwacht wordt dat enkele soorten waarvoor door de provincie Noord-Brabant vrijstellingen is verleend zoals egel, haas, konijn en aantal muissoorten voor kunnen komen binnen de onderzoeklocatie.

Tijdens het veldbezoek zijn mogelijke rust- en verblijfplaatsen van boom- en gebouwbewonende vleermuizen, op basis van de checklist inschatting vooronderzoek vleermuizen (vleermuisprotocol), onderzocht. Met de voorgenomen plantontwikkeling zal het bestaande UWV kantoor worden gesaneerd. Het pand is voorzien van spouwmuren welke via stootvoegen en ventilatieroosters toegankelijk zijn, tevens is een gedeelte bedekt met gevelbekleding. Dergelijke bouwkundige elementen kunnen geschikt zijn als vaste rust- en verblijfplaats van gebouwbewonende vleermuissoorten. Het was tijdens de veldinventarisatie niet uit te sluiten dat vleermuizen het kantoor gebruiken als vaste rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen. Om dit in beeld te brengen is een nader onderzoek uitgevoerd naar rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen van vleermuizen in het kantoor (zie paragraaf 4.9.1).

Met de voorgenomen planontwikkeling zullen er bomen gerooid gaan worden die mogelijk geschikt zijn voor vleermuizen (doorsnede >3 dm op borsthoogte). Het was tijdens de veldinventarisatie niet uit te sluiten dat er op grotere hoogte holtes, spleten en scheren aanwezig waren welke mogelijk geschikt zijn als vaste rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen. De aanwezigheid van rust-, verblijf-, kraam- of paarplaatsen van vleermuizen in de te rooien bomen is nader onderzocht (zie paragraaf 4.9.1).

Naast verblijfplaatsen zijn ook essentiële vliegroutes en foerageergebieden beschermd. Vliegroutes zijn lijnvormige elementen, vaak een bomenrij, waaraan vleermuizen zich oriënteren. Vleermuizen hebben deze oriëntatie nodig om zich van hun verblijfplaats naar hun foerageergebied te verplaatsen. Foerageergebieden kunnen onder andere bestaan uit bomen, opgaande gewassen en open water. De te rooien bomen binnen het plangebied staan donker en sluiten aan bij een doorgaande groen lijnelement. Het aantasten van vliegroutes en foerageergebieden is met de voorgenomen planontwikkeling mogelijk aan de orde. Ook de mogelijke aantasting van vliegroutes en foerageergebieden is nader onderzocht (zie paragraaf 4.9.1).

Vogels

Gedurende het veldbezoek zijn er geen vogels waargenomen. Alle vogels zijn beschermd in het kader van de Vogelrichtlijn. In het plangebied is het mogelijk dat algemene vogelsoorten tot broeden komen (broedtijd circa half maart tot en met half juli). Broedende vogels in en direct rond het plangebied mogen niet verstoord worden met de voorgenomen planontwikkeling. Verstorende activiteiten zoals sloop- en kapwerkzaamheden dienen daarom gestart te worden buiten de broedperiode. Als deze vogels bij het zoeken van een nestlocatie merken dat het plangebied en/of de directe omgeving te verstorend is door activiteiten, zullen ze elders een geschikte nestlocatie zoeken. Indien binnen de broedperiode gestart dient te worden met de voorgenoemde werkzaamheden, is dit mogelijk als aantoonbaar is vastgesteld dat er geen broedende vogels in en direct rond het plangebied aanwezig zijn.

Tijdens het veldbezoek is specifiek aandacht besteed aan de aanwezigheid van roofvogels en rust- en verblijfplaats van deze roofvogels. Nesten (of nesten van voorgaande jaren) van in bomen broedende jaarrond beschermde (roof)vogels en gebouwbewonende jaarrond beschermde vogelsoorten (zoals kerkuilen en hun roestplaatsen) zijn ten tijde van het oriënterend veldbezoek niet waargenomen. Ter hoogte van het te slopen pand zijn geen roestplekken van roofvogels aangetroffen, tevens zijn de mogelijkheden om te zitten beperkt.

De mogelijkheid bestaat dat (roof)vogels op een andere manier gebruik maken van het plangebied, bijvoorbeeld als foerageergebied en/of groene elementen binnen het plangebied gebruiken als vaste aanvliegroute tussen verblijfplaats en foerageergebied. Direct buiten het plangebied zijn meerdere groene elementen (defensie terreinen, singel) aanwezig welke met de voorgenomen planontwikkeling ongewijzigd blijven. Het aantasten van het foerageergebied en/of groene elementen zal gezien de aard van de voorgenomen ruimtelijke ingreep geen negatieve invloeden uitoefenen op het leefgebied van (roof)vogels en er is voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de omgeving van het plangebied.

Er zijn tijdens de quickscan geen gierzwaluwen dan wel huismussen waargenomen. Het dakvlak van de te slopen bebouwing betreft een platdak met bitumen dakbedekking voorzien van een metalen dakrand. De bebouwing lijkt derhalve niet toegankelijk voor beide soorten. Het aantasten van eventuele nesten van de gierzwaluw, huismus of gebouwbewonende roofvogels binnen het plangebied is niet aan de orde.

Reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden

Het plangebied vormt een zeer marginaal leefgebied voor reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden. Geschikte leef biotopen ontbreken. Het mogelijk aantasten van de leefomgeving van deze soortgroepen is met de voorgenomen planontwikkeling niet aan de orde.

Op basis van de resultaten van de door AGEL adviseurs uitgevoerde quickscan Wet natuurbescherming, is vastgesteld dat aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen noodzakelijk is. Dit onderzoek is uitgevoerd volgens het vigerend protocol Vleermuizen 2017. Tijdens de eerste avondronde in het kader van dit onderzoek zijn echter tevens invliegende gierzwaluwen gezien aan de achterzijde van het UWV-kantoor. Daarop is besloten om een volledig onderzoek te gaan doen naar verblijfplaatsen van gierzwaluwen, wat in de praktijk een extra avondronde inhoudt. De gebruikte methode voor gierzwaluwonderzoek is overeenkomend de richtlijnen uit het Kennisdocument van BIJ 12, 2017. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 11.

Resultaten vleermuisonderzoek

Aan de achterzijde van het gebouw is een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis geconstateerd. Aangezien het pand in de toekomst zal worden gesloopt waarbij deze verblijfplaats zal worden vernietigd, is een ontheffing aangevraagd bij de provincie Noord-Brabant. Bij de ontheffingsaanvraag is aangegeven wat de maatregelen zijn ten gunste van de vleermuizen. Deze mitigerende maatregelen zijn in een mitigatieplan opgenomen. Het mitigatieplan is als Bijlage 12 bij het bestemmingsplan opgenomen.

Gierzwaluwen

Aan de achterzijde van het UWV-kantoor bevinden zich twee nesten van de gierzwaluw achter de gevelbetimmering. Aangezien deze eveneens bij de sloop van het pand worden vernietigd, is hiervoor een ontheffing aangevraagd bij de provincie Noord-Brabant. Ook hierbij is aangegeven wat de maatregelen zijn ten gunste van de gierzwaluwen. Gedacht kan worden aan gierzwaluwkasten en slopen buiten de broedtijd. Ook deze mitigerende maatregelen zijn in het mitigatieplan opgenomen (zie Bijlage 12).

Op basis van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat voorafgaand aan de sloop een ontheffing aangevraagd dient te worden ten behoeve van de hier aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen en gierzwaluwen. De aanvraag van deze ontheffing is inmiddels verleend. Het besluit is opgenomen als Bijlage 13 bij het bestemmingsplan. Voorafgaand aan de sloop van het UWV-kantoor zal aan alle voorwaarden op basis van de Wet natuurbescherming zijn voldaan.

Zoals beschreven in paragraaf 4.9 bevindt voorliggende ontwikkeling zich binnen de mogelijke effectafstand van het Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse bos', waarbij sprake is van een stikstofgevoelige habitat. Derhalve is een onderzoek naar stikstofdepositie noodzakelijk. Hiertoe is in juli 2018 een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van stikstofdepositie (zie Bijlage 14). Doel van het onderzoek is de stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling in de beoogde situatie inzichtelijk te maken en te bepalen of er sprake is significante effecten op het Ulvenhoutse bos.

Beoordeling

Als uitgangspunt is uitgegaan van de ontwikkeling van circa 170 gestapelde woningen en 1.010 m² aan commerciële ruimten en een parkeergarage. Op basis van recente uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State kan worden gesteld dat plannen waarbij geen sprake is van een toename van stikstofdepositie (bijdrage is 0,00 mol/ha/jaar of lager), het plan vanwege stikstof geen significant negatief effect heeft. Op basis van de uitgevoerde berekening is komen vast te staan dat als gevolg van de voorgestane ontwikkeling de depositietoename niet meer dan 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Er is derhalve geen sprake van significante effecten.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling wordt in het kader van stikstofdepositie als niet significant beschouwd. Dit houdt in dat het plan is uitgezonderd van de vergunningplicht Wet natuurbescherming. Belemmeringen voor de planvorming zijn niet aanwezig.

Beoordeling

Overeenkomstig het gemeentelijk archeologisch beleid is in het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde–Archeologie' opgenomen vanwege de hoge archeologische verwachting in het gebied. Er is een archeologisch onderzoek verplicht bij de bouw of uitbreiding van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m². Het toetsen van zo'n hoge archeologische verwachting gebeurt in de gemeente Breda doorgaans door middel van een proefsleuvenonderzoek. Voor een proefsleuvenonderzoek dient een programma van eisen (PvE) te worden opgesteld. Momenteel is het plangebied nog bebouwd en geheel verhard, het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd nadat de bebouwing is gesloopt.

Conclusie

Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting waarvoor binnen het voorliggend bestemmingsplan een planologische bescherming is opgenomen (dubbelbestemming Waarde – Archeologie). Na de sloop van de bebouwing wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Breda is een oude vestingstad die een sterke relatie heeft met defensie en rijk is aan cultuurhistorisch erfgoed. Het plangebied ligt ten noorden van de 19^e -eeuwse vesting die ter hoogte van de Fellenoordstraat was gelegen. Aan de westzijde van het plangebied wordt de Nieuwe Mark doorgetrokken, de rivier volgt nagenoeg hetzelfde traject als waar vroeger de rivier stroomde. Aan de noordzijde van het plangebied wordt de Bleekstraat vanaf de Ginnekenstraat doorgetrokken tot de Nieuwe Mark, waar het eindigt op een trap in het water. De bleek verwijst naar de grasvelden waar de was werd neergelegd om te bleken in de zon. Ter plaatse van de 19^e-eeuwse vestingwerken ten zuiden van het plangebied, stonden inundatiesluizen die werden ingezet voor het onder water zetten van het buitengebied om de vijand buiten de stad te houden, en ook getijdemolens die werden aangedreven met de kracht van het water.

Rondom het plangebied bevinden zich diverse monumenten die een relatie hebben met het militaire verleden van de stad. Ten westen van het plangebied bevindt zich het Seelig terrein met daarop het Groot Arsenaal en het klein Arsenaaluit de 18^e eeuw en de Seelig kazerne. In het zuiden en zuidwesten, ten zuiden van de Fellenoordstraat, bevinden zich de witte huisjes waar vroeger de soldaten woonden en de parachuteloods.

De gronden ten westen en zuiden van het plangebied zijn aangemerkt als beschermd stads- en dorpsgezicht. Het plangebied zelf heeft een lage cultuurhistorische waarde.

Voorliggend plan vormt, in samenhang met de aanleg van de Nieuwe Mark, een unieke gelegenheid om de historische identiteit van Breda te versterken en zichtbaar, leesbaar én beleefbaar te maken.

Begin 2017 heeft het gemeentebestuur het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 (UP Klimaat) vastgesteld. De gemeente Breda heeft zich ten doel gesteld om in 2044 een CO₂-neutrale stad te zijn. In de Nota: “Steek positieve energie in het klimaat, uitvoeringsprogramma Klimaat 2009 - 2012” zijn doelen en tussendoelen geformuleerd. Daarop is in 2012 de “Strategie duurzame energietransitie gemeente Breda” opgesteld. Daarin wordt een analyse gemaakt van de energiehuishouding van de stad, en worden transitiepaden aangegeven naar de toekomst. De strategie is de basis geweest voor het Uitvoeringsprogramma Klimaat van 2013 tot en met 2016.

Naast doelen voor energiebesparing en CO₂ reductie streeft de gemeente naar een combinatie met lastenverlaging voor burgers en gebruikers, comfort verhoging en een beter binnenklimaat. Er is tussen 2013 en 2016 een groot aantal projecten geformuleerd en uitgevoerd. Dat heeft geleid tot een CO₂-reductie van 21,0 kton CO₂ per jaar over de afgelopen periode. Om structureel aan de doelstellingen te kunnen (blijven) werken, heeft Breda behoefte aan een update van de energiestrategie voor de gehele stad. Deze update van de energiestrategie sluit aan bij de uitvoering van het huidige klimaatbeleid, en dient als input voor het klimaatuitvoeringsprogramma 2017 – 2020.

Energietransitie vraagt om een stedelijk strategie en afstemming van toepassing van energiebesparing en duurzame energievoorziening voor wijken (woningen, zakelijke markt) industrie en mobiliteit. Energietransitie heeft bijzondere ruimtelijke consequenties en daarom is ook de aansluiting gezocht met de Structuurvisie Breda 2030.

Conclusie

Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Voorkeur hierbij is om toevoeging en vervangende nieuwbouw meteen energieneutraal te realiseren, of ervoor te zorgen zonder desinvesteringen aan de wettelijke EPC-eis wordt voldaan.

In de nadere uitwerking van het bouwplan wordt het onderdeel duurzaamheid/energie als belangrijke basis genomen. Aan de normen van het bouwbesluit zal worden voldaan.

Ruimtelijke adaptatie is de borging voor een integrale aanpak van een gezonde, groene en robuuste stad. Mensen moeten meer buiten gaan bewegen en kunnen gaan genieten van groen en water. Breda moet ook aantrekkelijk zijn bij hitte en hevige neerslag.

Binnen de planontwikkeling zijn verschillende toepassingsmogelijkheden onderzocht die een positieve bijdrage leveren aan het toekomstig woon- en leefklimaat. Zo zullen op de bebouwing aan de zijde van de Nieuwe Mark en op de hoge gebouwdelen aan de Markendaalseweg groene daken worden toegepast.

De groene daken bevorderen de verkoeling van het gebouw en zorgen eveneens voor extra waterbergingscapaciteit in combinatie van een vertraagde afvoer van het hemelwater.

In de binnentuinen wordt het toepassen van verharding beperkt door het toepassen tuinen met een vegetatie. Hierdoor wordt de infiltratiemogelijkheid van het hemelwater vergroot in combinatie met een extra tijdelijke waterberging.

De aanplanting van bomen werkt bevorderlijk voor de verkoeling van het gebied en heeft een positieve invloed op de luchtkwaliteit. Op het dak van de parkeervoorziening en bij de herinrichting van de Markendaalseweg worden extra bomen aangeplant.

De aanleg van de Nieuwe Mark biedt als watergang verkoeling van het gebied. Daarnaast biedt deze watergang extra capaciteit voor de waterberging van het gehele gebied en ook voor de nieuwe planontwikkeling. Secundair biedt de beleving van het nieuwe water een extra bewustwording voor het duurzaam gebruik en beheer van water.

Het beschaduwen van gebouwen gaat het opwarmen van het gebouw tegen vanwege de beperking van warmte absorptie- en uitstraling. Daarnaast wordt het gebruiken van gevelbeplanting onderzocht om een verdere positieve werking van schaduw op de gebouwen te realiseren.

Tussen de 2 hoofdgebouwen in, is een openbare straat geprojecteerd. Deze straat heeft een oriëntatie van het westen naar het oosten. Dit heeft als voordeel dat bij een warme zomer er een verfrissende wind tussen de gebouwdelen door kan waaien.

De gebouwen aan de zonbelaste zijde ter plaatste van de Nieuwe Mark zullen worden uitgevoerd in een lichtere kleur metselwerk, inclusief de voegen. Dit levert een positieve bijdrage aan de totale reflectiewaarde van het gebouw met een temperatuurdaling als gevolg.

Windhinder ontstaat vanaf een lokale windsnelheid van 5 m/s waarbij voetgangers last krijgen van hinder, zoals het verwaaien van haar, het wapperen van kleding, het opwaaien van stof en papier en het onregelmatige lopen. Dit geldt zowel voor mensen die lopen (weinig windgevoelige activiteit) als zitten (erg windgevoelige activiteit). Windgevaar is het fenomeen dat mensen door de lokale windsnelheid slecht kunnen blijven staan. Dit ontstaat bij windsnelheden vanaf 15 m/s.

Beoordeling

Middels een quickscan heeft Nieman Raadgevende Ingenieurs op basis van de NEN 8100 het risico op mogelijke windhinder en windgevaar als gevolg van de planontwikkeling ter plaatse van de Markendaalseweg onderzocht (Quickscan windhinder Markendaalseweg, kenmerk 20160430.001, d.d. 28 mei 2018). De quickscan is als Bijlage 15 bij het plan opgenomen. Op basis van een kwalitatieve analyse wordt geconcludeerd dat er een reëel risico op windhinder in en direct rond het project bestaat. Het risico op windgevaar wordt veel lager ingeschat. Door de complexe geometrie van de nieuwbouw is het erg moeilijk het risico nader te kwalificeren.

Door bureau ARUP is een nader windhinderonderzoek uitgevoerd door middel van een Computational Fluid Dynamics (CFD) analyse (Windhinderonderzoek Markendaalseweg, 11 september 2019). De CFD-analyse heeft het plangebied op 8 windrichtingen getoetst. Windhinder en windgevaar zijn onderzocht ter plaatse van de hoofdentrees van de gebouwen, op een aantal kritische locaties in het openbare gebied en bij de ingangen naar de woningen van de bestaande galerijflat. Het rapport is als Bijlage 16 bij het bestemmingsplan opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat op de beoordeelde meetpunten in het plangebied geen windgevaar optreedt. Er is grotendeels sprake van een goed windklimaat in het plangebied. Voor een tweetal locaties gelegen aan de westzijde van de verlengde Concordiastraat zijn er aandachtspunten. Ter plaatse van een gebouwingang op de hoek is sprake van ‘matig’ windcomfort voor de activiteitenklasse ‘slenteren’. Het tweede meetpunt is getoetst op zowel de activiteitenklasse ‘doorlopen’ als ‘langdurig zitten’ vanwege de besproken optie om een caféterras op deze plek te realiseren. Uit de analyse volgt dat aandacht dient te worden besteed aan het windklimaat bij het realiseren van dit horecaterras, omdat het huidige ontwerp ‘matig’ scoort voor de activiteitenklasse ‘langdurig zitten’. De hoek van een gebouw langs de verlengde Concordiastraat wordt blootgesteld aan relatief sterke windsnelheden. Deze locatie is zonder aanvullende maatregelen niet geschikt voor de activiteiten ‘langdurig zitten’ en ‘slenteren’. Op de activiteitenklasse ‘doorlopen’ wordt hier ‘matig’ gescoord. Het windklimaat ter plaatse van de ingangen van de woningen van de galerijflat alsmede ter plaatse van het vluchtttrappenhuis wordt beoordeeld als ‘goed’.

Conclusie

In het plangebied treedt geen windgevaar op. Wat betreft windhinder is er een aantal aandachtspunten. Door middel van maatregelen kan de windhinder worden verbeterd. De aspecten windhinder en windgevaar leveren geen belemmeringen voor het plan.

Als gevolg van de ontwikkeling ter plaatse van het voormalig UWV-kantoor aan de Markendaalseweg is d.d. 23 september 2019 door Nieman Raadgevende Ingenieurs een bezonningsstudie uitgevoerd naar de beschaduwing c.q. bezonning ten gevolge van de nieuwbouw van twee woongebouwen, op de directe omgeving. Daarbij is gekeken naar hoeveel mogelijke bezonningsuren aanwezig zijn in de volgende situaties:

• situatie conform het huidige bestemmingsplan;

• situatie conform de voorgenomen aanpassing op het bestemmingsplan.

Hierbij is rekening gehouden met de TNO-norm en Haagse bezonningsnorm. De bezonningsstudie is als Bijlage 17 bij het plan opgenomen.

Beoordeling

Uit de toetsing blijkt dat de nieuwe bebouwing invloed heeft op het mogelijk aantal bezonningsuren ter plaatse van de bestaande woningen gelegen aan de Markendaalseweg. Op de voorgevels die op het westen zijn georiënteerd is op 19 februari alleen in de middag bezonning aanwezig. In de ochtend is geen bezonning aanwezig door de beschaduwing van het eigen gebouw. Verder blijkt uit de resultaten dat het aantal bezonningsuren zal afnemen door voorliggend bestemmingsplan. Er wordt wel voldaan de minimale eis van minimaal 2 bezonningsuren per dag.

Het aantal bezonningsuren voldoet in alle situaties aan de eis van 2 bezonningsuren.

Conclusie

De nieuwbouw heeft geen dusdanig schaduwwerkend effect dat de gestelde eisen voor bezonning worden overschreden.

In of nabij het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Derhalve zijn er geen overige belemmeringen vanuit het plangebied.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De indeling en inhoud van dit bestemmingsplan is deels gebaseerd op de gemeentelijke standaard en deels op het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Voor het overige is de plansystematiek gebaseerd op en sluit deze aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening).

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;

• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;

• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijkings-, bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels;

• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan zijn de bestemming 'Wonen' en 'Waarde –Archeologie' opgenomen.

De bestemming 'Waarde-Archeologie' richt zich op het beschermen van het archeologisch bodemmateriaal. Binnen de bestemming 'Wonen' wordt een gezonde mate van flexibiliteit nagestreefd en wordt een diversiteit aan functies toegestaan. Dit is wenselijk in een hoogstedelijke en dynamische omgeving als het centrum van Breda. De bestemmingen zijn hieronder kort toegelicht.

Wonen

Deze bestemming voorziet in de functie wonen, water en verkeer. Naast maximaal 170 woningen worden een parkeergarage en commerciële functies (dienstverlening, detailhandel, kleinschalige bedrijvigheid, kantoren met baliefunctie en horeca) met een maximale oppervlakte van 1.010 m² bvo mogelijk gemaakt. Hiervan betreft maximaal 325 m² bvo horeca, ter plaatse van een aanduiding aan de zijde van de Nieuwe Mark. Het overige gedeelte betreffen de locaties zoals aangeduid aan de zijde van de Markendaalseweg door middel van de aanduiding 'gemengd', waar in totaal maximaal 685 m² aan commerciële ruimtes mag worden gerealiseerd in de vorm van dienstverlening, kantoor met baliefunctie en detailhandel. Geregeld is dat het maximum vvo aan supermarkt 300 m² bedraagt. Op deze wijze sluit het plan aan bij de dynamiek in de binnenstad van Breda. De commerciële functies worden op basis van een specifieke aanduiding uitsluitend op de begane grond mogelijk gemaakt.

In de bestemming is een parkeerregeling opgenomen, waaraan dient te worden voldaan alvorens de gronden en gebouwen in gebruik mogen worden genomen.

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' geldt voor het gehele plangebied. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; als een ingreep dieper gaat is een omgevingsvergunning verplicht. De resultaten van het onderzoek worden door het bevoegd gezag ( de gemeente Breda) middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Indien uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 6.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 6.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In voorliggend geval wordt het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Voorafgaand aan het bestemmingsplanproces is op 29 augustus 2017 een inloopavond over het bouwplan georganiseerd. Tijdens deze inloopavond zijn de eerste schetsen getoond die zijn gemaakt in het kader van de haalbaarheidsstudie die voor de ontwikkeling is opgesteld.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. De reactie van de vooroverlegpartners zijn in dit bestemmingsplan verwerkt. Hierna zijn de vooroverlegreacties kort beschreven.

Provincie Noord-Brabant:

De provincie Noord-Brabant geeft in haar vooroverlegreactie aan dat het plan in beginsel niet strijdig is met de Verordening ruimte Noord-Brabant. Aandachtspunt vormt de beschrijving van het regionale beleid ten aanzien van detailhandelsvoorzieningen, het regionale 'Afsprakenkader Detailhandelsontwikkelingen West-Brabant Regio West Brabant'. Naar aanleiding hiervan is dit afsprakenkader in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt en onderbouwd.

Brandweer Midden- en West-Brabant:

De brandweer Midden- en West-Brabant heeft in het kader van het vooroverleg het Standaard advies 2018 toegezonden. Benadrukt wordt dat dit standaard advies gebruikt kan worden voor de verantwoording van het groepsrisico. Hierop is in het onderdeel externe veiligheid in de toelichting verwezen naar dit Standaardadvies. Het advies is als Bijlage 18 bij het bestemmingsplan opgenomen.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta geeft in haar vooroverlegreactie aan dat zij onder voorbehoud positief adviseren. Er wordt verzocht te beschrijven wat de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op op het watersysteem zijn en in te gaan op de realisatie van de Nieuwe Mark en de aanleg van de parkeerkelder. Daarnaast wordt duidelijkheid gevraagd over de wijze waarop de waterbergingsopgave wordt ingevuld. Aandachtspunt voor de veiligheid is dat de balkons voldoende hoog moeten hangen zodat de recreatievaart op de Nieuwe Mark niet wordt gehinderd. Naar aanleiding van de reactie van het waterschap is de waterparagraaf aangepast (zie Bijlage 8). In de regels is een minimale hoogte voor balkons opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 15 maart 2019 tot en met 25 april 2019 ter inzage gelegen. Op 26 maart 2019 is een informatieavond georganiseerd. Gedurende de periode van de terinzagelegging heeft eenieder de mogelijkheid gekregen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. Er zijn 16 zienswijzen ingediend met dezelfde inhoud. De zienswijzen zijn samengevat en van commentaar voorzien. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan aangepast.

Naar aanleiding van de zienswijzen heeft op 11 juli 2019 overleg plaatsgevonden met de VVE van het tegenoverliggende appartementen complex Concordiastraat. Tijdens de eerste bespreking is een toelichting gegeven op het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan. De VVE heeft aangegeven dat ze met name bezwaar hebben op 2 punten, de negatieve invloed voor de bezonning op hun appartementen en het verminderen van de privacy doordat er tegenover gewoond gaat worden met ook balkons. Afgesproken is dat het plan nogmaals wordt toegestuurd als de bezonningsstudie gereed is en dat de studie worden toegelicht.

Op 9 september 2019 heeft een tweede overleg plaatsgevonden en is een toelichting gegeven op de uitgebreide bezonningsstudie. Bij deze studie is voor alle appartementen de situatie qua bezonning weergegeven voor de jaargetijden. Hierbij wordt binnen de richtlijnen gebleven.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.