het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Parc Heilaar' van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2017205003-VG01 met de bijbehorende regels (en bijlagen);

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde van het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

een ruimte in een aangebouwd bijgebouw waarin een gedeelte van het huishouden uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, ondergeschikt aan het gebouw;

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2;

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen;

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- en uitbouwen en/of aangebouwde bijgebouwen geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied;

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;

een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde;

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

het snijpunt van twee hellende vlakken;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, openbare verlichting/lichtmasten, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen;

functie die qua uitstraling past bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dient van de hoofdfunctie en niet zelfstandig wordt uitgeoefend en/of toegankelijk is, los van de hoofdfunctie;

openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan beide hoofdgebouwen aan één zijde op de bouwperceelgrens aaneen zijn gebouwd;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen;

één woning welke met het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen;

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver;

een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt;

Het voeren van een huishouden in een woning.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.5 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen, bermen, beplanting en plantsoenen;

2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3. geluidbeperkende voorzieningen;

4. openbare straatverlichting/lichtmasten;

5. waterbergingsvoorzieningen;

6. nutsvoorzieningen;

7. speelvoorzieningen.

met daaraan ondergeschikt:

8. verhardingen;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. parkeren;

3. nutsvoorzieningen;

4. openbare straatverlichting/lichtmasten;

5. waterhuishoudkundige voorzieningen;

6. groen;

7. water;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, niet zijnde kamerverhuur, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, onder de voorwaarden genoemd in 5.3;

met daarbij behorend(e);

2. tuinen en erven;

3. parkeren;

4. water.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie', met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen (basisbestemming(en)).

4. gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doematige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, het ter plaatse aangeduide maximum niet overschrijden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in Artikel 11, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;

2. het parkeren of stallen van auto’s dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;

3. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de 'Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda', de 'Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid' in 2013 en wijzingen daarvan;

4. een parkeerplaats dient, qua afmetingen, ten minste te voldoen aan de volgende eisen:

1. personenauto:

1. haaks- en hoekparkeren: 4,50 m x 2,40 m

2. langsparkeren: 6,00 m x 2,50 m

2. vrachtauto:

1. langsparkeren: 2,75 m à 3,00 m breed.

3. gehandicaptenparkeerplaats:

1. langsparkeren: 3,50 m x 6,00 m (7,50 m als achter wordt in- en uitgestapt).

2. haaksparkeren: 3,50 m (3,00 m. bij een vrije uitstapstrook naast het parkeervak) x 5,00 m.gestoken parkeren: 3,50 m (3,00 m bij een vrije uitstapstrook naast het parkeervak) x 5,15 m (60°) of 4,85 m (45°) of 4,20 m (30°).

4. motorfiets:

1. langsparkeren 90°: 1,25 m à 1,50 m x 2,50 m;

2. langsparkeren 30°: 1,25 m à 1,50 m x 2,20 m.

5. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

6. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:

1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of

2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.

7. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder f, (financiële) voorwaarden verbinden;

8. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

1. het is verboden om Waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart, vergunningplichtige houtopstanden te (doen )vellen;

2. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Parc Heilaar'.

Aan de westzijde van Breda is het voormalig landgoed Heilaar gelegen. Voor dit gebied vigeert het bestemmingsplan ”Heilaarpark” (onherroepelijk 24-10-2012). In het vigerend bestemmingsplan wordt in het gebied ten noorden van de straat Heilaarpark en direct ten oosten van Heilaarstraat, de bouw van een wooncluster in combinatie met een parkontwikkeling mogelijk gemaakt. Dit wooncluster is echter nooit tot ontwikkeling gebracht, wat aanleiding is geweest om een nieuw stedenbouwkundig plan te vervaardigen dat meer aansluit bij de huidige vraag op de woningmarkt.

Binnen de grenzen van het plangebied wordt de ontwikkeling van een woongebied mogelijk gemaakt, waarin plaats is voor maximaal 50 wooneenheden.

Aangezien het nieuwe plan niet past binnen het vigerend bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig plan voorziet in deze herziening, waarmee de gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied is gelegen in het westen van Breda, ter plaatse van het voormalige landgoed Heilaar. Het gebied wordt begrensd door de wegen Baanzicht in het noorden, de restanten van het landgoed aan de westzijde, Heilaarpark in het zuiden en Heilaarstraat in het westen.

Ter plaatse van het plangebied vigeren thans de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan “Heilaarpark”, vastgesteld d.d. 24 oktober 2012;

• Paraplubestemmingsplan “Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels”, vastgesteld d.d. 16 juli 2009 en onherroepelijk d.d. 15 oktober 2009;

• Paraplubestemmingsplan “Parkeernormen”, onherroepelijk d.d. 25 september 2006.

In hoofdstuk 2 'Beschrijving bestaande situatie' wordt het plangebied en zijn omgeving beschreven. In hoofdstuk 3 'Beschrijving nieuwe situatie' wordt de ontwikkeling verwoord en verbeeld. In hoofdstuk 4 'Beleidskader' wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 'Milieu- en planologische aspecten' de sectorale milieuaspecten zoals, water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 'Procedure' gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied uiteengezet. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het plangebied op dit moment is opgebouwd en hoe dat zo is ontstaan.

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant zijn de wegen Heilaarpark en Heilaarstraat aangeduid als historische geografische lijn met een redelijke hoge cultuurhistorische waarde.

De Heilaarstraat stond van oorsprong bekend als Kerkweg van Burgst of Burgstse Dreef. Het gebied wordt in oost-westelijke richting doorsneden door de centraal gelegen weg Heilaarpark, oorspronkelijk de Leursebaan geheten. De Leursebaan was een belangrijke middeleeuwse verbindingsroute van Breda naar het Leur via het Liesbos. Ten noorden van de voormalige Leursebaan liggen de deels nog zichtbare relicten van het voormalige landgoed Heilaar. Het landgoed Heilaar is ontstaan uit een middeleeuwse hoeve, die in de veertiende eeuw acht hectare groot was. In de zestiende eeuw was er al sprake van een huis bij deze hoeve. In de zeventiende eeuw werd het landgoed (ook wel “Orsmaal” genoemd) uitgebreid met een omwaterd park, een omgracht huis, en twee dreven. De eerste (toren)dreef was gericht op de kerktoren van Princenhage, de tweede richtte zich op het kasteel van Breda. Bij de boerderij werd rond 1840 een herenhuis “Klein Heilaar” gebouwd en een in Engelse stijl aangelegd slingerbos met vijvers. De overblijfselen van landgoed Heilaar zijn deels nog afleesbaar in het landschap ter plaatse van Heilaarpark. Met name de beide dreven tekenen zich nog duidelijk af.

In het verlengde van de dreef die gericht is op het kasteel van Breda en Heilaarpark was een voormalig karrespoor aanwezig, dat als wandelroute in het nieuwe plan zal terugkeren.

Bebouwd erfgoed

Zoals op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant te zien is, zijn er binnen het plangebied geen beschermde monumenten aanwezig.

De oorspronkelijke bebouwing van het landgoed Heilaar is niet meer aanwezig. Wel zijn er nog relicten van het bijbehorende park zichtbaar. Rondom het voormalige landgoed staan verspreid enkele woningen in een losse setting. Ten westen van het voormalige landgoedpark is het plangebied gesitueerd

De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door het talud van de aanwezige groen vormgegeven geluidwal. In het plangebied zelf bevindt zich geen waardevol groen. Het groene karakter wordt met name bepaald door het groen in de directe omgeving dat bestaat uit restanten van het oude landgoed Heilaar. Het karakter van het landgoed en omgeving wordt vooral bepaald door gevarieerdheid. Variatie in typen beplanting (solitaire bomen, lanen, houtwallen, bosschages, houtopstanden, privé-tuinen, weiden) en variatie in de mate van open- en geslotenheid.

Wegenstructuur

Het plangebied wordt begrensd door wegen. De Westerparklaan in het oosten betreft een stadsontsluitingsweg. Stadsontsluitingswegen vormen de belangrijkste wegen in Breda voor de afwikkeling van het verkeer over langere afstanden. De noordelijke grens van het plangebied wordt begrensd door de wijkontsluitingsweg Baanzicht. Deze wijkontsluitingsweg vormt samen met de erftoegangsweg Heilaarstraat de belangrijkste ontsluiting van het woongebied Heilaar. De realisatie van de ontsluiting op deze plek heeft meerdere voordelen:

• het extra verkeer hoeft niet door de bestaande woonwijk naar de dichtstbijzijnde ontsluitingsweg Baanzicht, dit beperkt geluidsoverlast op bestaande woningen;

• het extra verkeer kruist een belangrijke fietsverkeersverbinding aan het Heilaarpark niet, dit komt de verkeersveiligheid ten goede;

• de geluidswal kan goed worden uitgevoerd, waardoor een acceptabel geluidsniveau binnen Parc Heilaar wordt gewaarborgd;

• de afstand is voldoende tot de kruising 'Heilaarstraat – Baanzicht' én de kruising 'Heilaarstraat – Heilaarpark', waardoor er geen congestie zal ontstaan op kruispunten, dit komt de doorstroming én verkeersveiligheid ten goede.

De zuidelijke grens wordt gevormd door het te herstellen karrespoor en de erftoegangsweg Heilaarpark in het verlengde daarvan. Ook de nieuwe wegen binnen het plangebied worden als erftoegangswegen gecategoriseerd. Dergelijke wegen vervullen een functie voor het bestemmingsverkeer in deze straten.

Openbaar vervoer

Binnen het plangebied is geen openbaar vervoer aanwezig. De dichtstbijzijnde bushaltes voor bewoners van de woonwijk Heilaarpark liggen net buiten het plangebied: één nabij de hoek IABC - Ettensebaan aan de rand van de Woonboulevard ten zuiden van het plangebied en één aan de Heilaarstraat nabij de hoek met het Baanzicht ten noorden van het plangebied.

Fietsverkeer

Het hoofdfietsnetwerk van Breda is onderverdeeld in lange lijnen fietsroutes en verbindende fietsroutes. Ten zuiden van het plangebied loopt langs de weg Heilaarpark een lange lijnen fietsroute als verbinding tussen de binnenstad van Breda, via het Liesbos naar Etten-Leur. Daarnaast liggen nabij het plangebied, langs de Westerparklaan en de Baanzicht fietspaden als verbindende fietsroutes.

De stedenbouwkundige hoofdopzet bestaat uit groen vormgegeven randen waarbinnen een aantal gedeeltelijk en geheel ovaalvormige bebouwingsclusters op een speelse wijze ten opzichte van elkaar gesitueerd zijn. De organische verkeerstructuur meandert tussen deze gebogen vormen door. Daar waar ovaalvormige bebouwingsclusters elkaar raken ontstaan verbijzonderingen in de openbare ruimte. Het betreft kleine groene 'knooppunten' voorzien van bomen met sierwaarde en verschillende bloeiperioden. Het stedenbouwkundig plan en bijbehorend landschapsplan zijn dusdanig opgezet dat er een geheel eigen woonmilieu ontstaat waarbij de kernwoorden informeel, landelijk, samenhang en herkenbaarheid leidend zijn.

De programmatische invulling betreft een gevarieerde mix van 50 woningen in een parkachtige setting. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van:

• 6 vrijstaande woningen;

• 28 twee-onder-een kapwoningen;

• 16 rijwoningen (maximaal 4 rijwoningen per bouwblok);

De feitelijke opgave kan afwijken van het stedenbouwkundig plan.

Het plangebied kent een samenhangende hoofdontsluitingstructuur waarbij alle straten gelijkwaardig zijn en trottoirs ontbreken. Het gehele plangebied wordt ingericht als woonerf.

Ontsluiting

De hoofdontsluiting van het plangebied takt aan de westzijde aan op de Heilaarstraat waardoor Heilaarpark ontzien wordt en de parallel daaraan lopende doorgaande fietsverbinding niet gekruist wordt.

Een tweede ontsluiting , met name bedoeld voor fietsers en calamiteitenvoertuigen, bevindt zich aan de zuidoostzijde. Deze takt rechtstreeks aan op Heilaarpark.

Ten zuiden van de woningen wordt een informele langzaam verkeersverbinding in de vorm van een karrespoor aangelegd. Het karrespoor fungeert als fietspad.

Parkeren

Parkeren vindt grotendeels plaats op eigen terrein, maar mag ook plaatsvinden op de rijbaan. Conform de Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda (herijking mei 2013) is gerekend met een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning. Er worden veelal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd (waar mogelijk 2 opstelplaatsen naast elkaar).

Uitgaande van 50 woningen zijn 1,9 x 50 = 95 parkeerplaatsen benodigd. In het plan zijn 77 opstelplaatsen op eigen terrein opgenomen. Derhalve zouden nog 18 parkeerplaatsen nodig zijn in de openbare ruimte. De openbare ruimte biedt echter ruimte voor de realisatie van minimaal 36 parkeerplaatsen. Het totaal aantal parkeerplaatsen komt daarmee uit op 113. Dit zijn er 18 meer dan benodigd waardoor ruimschoots voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernorm.

Principeprofiel

Het openbaar gebied beweegt zich als een oneindig meanderende structuur tussen de woningen door. De 5 meter brede rijbaan wordt uitgevoerd in gebakken elementen – verharding en wordt aan weerszijden begeleid door een groene berm van circa 2,5 meter breed.

Langzaamverkeer

Om het informele en ontspannen karakter van de woonbuurt te versterken, en gezien de beperkte woningdichtheid, ontbreken trottoirs. Zowel voetganger, fietser als automobilist maken gebruik van de rijweg.

In het plangebied

Daar waar drie ovaalvormige bebouwingsclusters bij elkaar komen, ontstaan verbijzonderingen in de openbare ruimte. Het betreffen groen vormgegeven driehoekige ruimtes die voorzien worden met bomen met sierwaarde en verschillende bloeiperioden.

Middels een groen scherm met beplanting dan wel haag wordt de oostelijk gelegen bedrijfsbebouwing, direct grenzende aan het plangebied, aan het zicht onttrokken. Het scherm/de haag is 4 meter hoog.

Groene driehoek

De groene driehoek wordt begrensd door het herstelde karrespoor aan de noordzijde, Heilaarpark aan de zuidzijde en de paardenwei aan de oostzijde. Voor dit groene gebied wordt ingezet op een duurzaam natuurlijke inrichting waarbij het spelen vooral als aanleiding tot spelen wordt gezien. Daarnaast wordt ruimte gereserveerd voor waterberging.

Overgang privé/openbaar

De overgang privé/openbaar wordt aan de voorzijde van de woningen (voor de denkbeeldig doorgetrokken voorgevelrooilijn) vormgegeven door natuurlijke erfafscheidingen. De overige erfafscheidingen grenzende aan het openbaar gebied (achter de denkbeeldige doorgetrokken voorgevelrooilijn) worden vormgegeven door groene hagen.

De woningen hebben allen eenzelfde signatuur waarmee het plangebied een eigen identiteit krijgt en hierdoor een unieke aanvulling vormt op de bestaande woningmarkt.

Oriëntatie

De bebouwingsstructuur kenmerkt zich doordat alle woningen eenzelfde bebouwingsrichting hebben en in een losse setting ten opzichte van elkaar gesitueerd zijn (orthogonaal). Het levert enerzijds een rustig beeld op, doordat de bouwmassa's in dezelfde orthogonale structuur staan, anderzijds een zeer gevarieerd en speels beeld door het gebogen wegenverloop met een grote variatie in tuindieptes.

Verspringende rooilijnen

Door de gebogen perceelsgrenzen staan de woningen in een verspringende rooilijn waarbij de minimale afstand tot de aan de voorzijde gelegen perceelsgrens 2 meter bedraagt.

In de groene driehoek ten zuiden van het herstelde karrespoor is volop ruimte voor informeel spelen. In de ruimte tussen de bebouwingsclusters en het karrespoor is een aaneengesloten groene ruimte gelegen waarin ruimte is voor de jongere kinderen om te spelen. Deze ruimte kan wordt voorzien van spelaanleidingen met een natuurlijke uitstraling.

Parrallel aan de stedenbouwkundige hoofdopzet is een beeldkwaliteitplan opgesteld. In het beeldkwaliteitplan zijn concrete criteria opgenomen voor de nadere uitwerking van het plan. Deze criteria worden door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen. Het beeldkwaliteitplan kan daardoor, na vaststelling door de gemeenteraad, als onderdeel van de welstandsnota worden beschouwd. Het beeldkwaliteitsplan is toegevoegd als Bijlage 1bij de toelichting.

Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste identiteit van de wijk en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Dit is verwoord en verbeeld middels een set spelregels. Deze spelregels gaan onder andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie, architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionering en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfafscheidingen. Het beeldkwaliteitplan dient ter inspiratie voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te realiseren. Het beeldkwaliteitplan is onderdeel van de welstandstoets.

De woningen bestaan uit enkelvoudige hoofdgebouwen in maximaal 2 bouwlagen met een zadeldak. De bouwmassa's worden verbijzonderd met toevoegingen als erkers, uitbouwen, veranda's en dakkapellen.

Qua architectuurbeeld/sfeer kan gedacht worden aan lichtgrijze woningen op het schiereiland Cape Cod in New England in de Verenigde staten. Deze bebouwing wordt gekenmerkt door een sterke samenhang in vormgeving en materiaalgebruik. Qua kleurgebruik zijn er verschillen mogelijk. Daken worden uitgevoerd met een dunne overstek. Dakkapellen worden aangekapt uitgevoerd, waarbij kleur en materialisering afgestemd zijn op het hoofdgebouw. Ook aangebouwde garages maken onderdeel uit van de hoofdmassa en worden aangekapt uitgevoerd. Losstaande garages worden uitgevoerd met een kap die qua hoofdvorm, materiaal- en kleurgebruik en stijl aansluiten op die van het hoofdgebouw.

Erfafscheidingen worden vormgegeven door een combinatie van lage en hoge hagen die elkaar op een speelse manier afwisselen. De voorzijde wordt gevormd door een circa 1 meter hoge haag. Erfafscheidingen aan de achterzijden, grenzend aan het openbaar gebied, worden vormgegeven door maximaal 2 meter hoge beukenhagen. De overgang privé/openbaar zal aan de noord- en westzijde, op de overgang met de geluidwal, gemarkeerd worden door een houtril.

Het openbaar gebied in het woongebied beweegt zich als een oneindig meanderende structuur tussen de woningen door. De rijbaan wordt 5 meter breed, zoals reeds beschreven in het stedenbouwkundig plan. Deze wordt begeleid door een groene berm van ongeveer 2,5 meter breed. In deze berm is ruimte voor parkeren, verlichting, inritten en containeropstelplaatsen.

De gemeente Breda heeft met de Klimaatnota 'Steek positieve energie in het klimaat' (augustus 2008) als doelstelling om een CO2-neutraal Breda te bereiken in 2044. Om die ambitie te bereiken, voeren marktpartijen samen met de Gemeente Breda diverse projecten uit, gericht op energiebesparing en op de inzet van duurzame energie.

Een van de doelstellingen uit de beleidsnota 'Steek positieve energie in het klimaat' is de realisatie van een energiezuinige gebouwde omgeving. De gemeente Breda hanteert hiervoor de volgende uitgangspunten:

• De gemeente kiest voor een integrale woonkwaliteit: naast energiebesparende maatregelen wordt ook ventilatie belangrijk geacht inzake gezondheid van bewoners;

• Woonlasten blijven beheersbaar: kosten van huur- of koopwoningen vanwege energiebesparende maatregelen voor de eindgebruiker zullen lager zijn dan de besparing op energiekosten;

• Energie Prestatie op Locatie: de gemeente drukt de CO2-reductie bij (vervangende) nieuwbouw vanaf 250 woningen en herstructurering uit in de Energie Prestatie op Locatie (EPL);

• Afspraken met woningcorporaties: de gemeente Breda maakt afspraken met woningcorporaties om het gemiddelde energielabel van de woning te verbeteren tot minimaal het B-niveau;

• Duurzaam bouwen: de gemeente acht duurzaam bouwen en materiaalkeuze van belang.

Het laatste uitgangspunt is het voornaamst inzake woningbouwontwikkelingen. Om te voorkomen dat de CO2-uitstoot verder stijgt, wordt energiezuinig gebouwd. Energie maakt integraal onderdeel uit van planvorming rondom alle grote bouwprojecten, waarbij bovenstaande uitgangspunten worden gehanteerd. Bij voorkeur wordt energieneutraal gebouwd, zodat er geen nieuwe CO2-uitstoot bijkomt, maar dit is in de praktijk vanwege hoge kosten vaak nog niet haalbaar. Het streven is altijd de hoogst haalbare EPL binnen de gestelde kaders voor het project.

Het streven van de gemeente Breda is om energieneutraal en gasloos te ontwikkelen. De ontwikkelaar en de gemeente treden, buitenom de procedure van onderhavig bestemmingsplan, in overleg inzake de haalbaarheid van de gemeentelijke duurzaamheidsambities met betrekking tot duurzaam bouwen.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen het radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen en het radarstation op vliegbasis Woensdrecht. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied van Herwijnen is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van het N.A.P.

Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn genoemd.

Conclusie

Het planvoornemen is passend binnen de algemene regels gesteld in het Barro en de Rarro.

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?

5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling van 50 woningen in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Het plan voorziet tevens in een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Ja, met dit plan is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3. is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

Ter plaatse van het plangebied Parc Heilaar wordt een woningbouwlocatie van maximaal 50 grondgebonden woningen ontwikkeld, onderscheidenlijk in de typen vrijstaand, twee-aaneen en aaneen gebouwd.

Ter bepaling van de actuele behoefte dient te worden gekeken of de voorziene woningen passen binnen de kwantitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Breda alsmede of de voorziene woningen passen binnen de kwalitatieve opgave.

Kwantitatieve opgave

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) maakt de provincie Noord-Brabant samen met de regiogemeenten jaarlijks afspraken over de regionale woningbouwopgave voor de komende 10-jaarsperiode, uitgesplitst per gemeente. Richtinggevend voor het maken van deze afspraken is de meest actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Bij deze afspraken hoort een set van regionale spelregels of uitgangspunten die de aard en strekking van de afspraken aangeven. De bindende afspraken zijn tenminste kwantitatief, maar kunnen ook kwalitatieve aspecten omvatten.

In de navolgende tabel is de regionale woningbouwopgave voor de gemeente Breda voor de periode 2016-2025 aangegeven, zoals deze is afgesproken in het RRO West-Brabant van 1 december 2016. Voor de gemeente Breda is een programma van 8.275 extra woningen vastgelegd in de genoemde periode. Dat betekent een benodigde toevoeging van gemiddeld 826 woningen per jaar.

Van de 8.275 woningen zijn er reeds 5.803 woningen als harde plancapaciteit opgenomen. Het plangebied Parc Heilaar is reeds een ontwikkellocatie als opgenomen in het bestemmingsplan ”Heilaarpark” (onherroepelijk 24-10-2012). Dit bestemmingsplan maakt reeds 80 woningen ter plaatse mogelijk. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt voorzien in 50 woningen. Aangezien het aantal van 80 woningen reeds is opgenomen in de harde plancapaciteit en deze met onderhavig plan naar beneden wordt bijgesteld, mag worden aangenomen dat de locatie voorziet in de kwantitatieve behoefte.

1. Kwalitatieve opgave

Naast het bepalen of de woningbouwlocatie voorziet in een kwantitatieve behoefte dient ook inzichtelijk te worden gemaakt of het voorgestelde woningbouwprogramma inspeelt op de kwalitatieve behoefte. Met de woningbouwlocatie wordt voorzien in een woonmilieu dat kan worden getypeerd als 'groen stedelijk'. De voorziene woningen betreffen vrijstaande woningen, twee-onder-één kap woningen en rijwoningen. Naar het woonmilieu bestaat medio 2015 behoefte zoals onderzocht door Bureau Measure. Dit bureau heeft in opdracht van de ontwikkelende partij Synchroon een woningmarktonderzoek uitgevoerd, dat zich met name richt op de ontwikkelingskansen van onderhavig plangebied.

Ter stimulering van zorgvuldig ruimtegebruik en het terugdringen van nieuw ruimtebeslag worden nieuwe stedelijke ontwikkelingen primair voorzien in bestaand stedelijk gebied. Ingevolge artikel 1.1.1 Bro, eerste lid, aanhef en onder h, wordt verstaan onder bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal, culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De ontwikkeling van Parc Heilaar vindt plaats in het bestaand stedelijk gebied. Er is namelijk sprake van een beschikbare locatie binnen de bebouwde kom van de gemeente Breda waar een opgave tot verstedelijking is voorzien. Dergelijke locaties worden als bestaand stedelijk gebied aangemerkt. Tevens wordt gebruik gemaakt van gronden die reeds met een woonbestemming waren gereserveerd voor woningbouw. Het nieuwe stedenbouwkundige plan, met maximaal 50 woningen, laat zien dat de aspecten als ontsluiting, parkeren en de aanleg van overige openbare (nuts)voorzieningen geen belemmeringen vormen.

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?

De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van maximaal 50 woningen zowel voorziet in een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbehoefte. De kwantitatieve - en kwalitatieve behoefte als neergelegd in de gemeentelijke woningbouwnotitie is afgestemd op de provinciale bevolkings- en woningbouwprognose.

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is vastgesteld door Provinciale Staten op 1 oktober 2010 en geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). Belangrijke beleidslijnen in de SVRO zijn het principe van concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik, verantwoord omgaan met de natuurlijke basis, het streven naar robuuste en aaneengeschakelde natuurgebieden. Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking op 19 maart 2014. Op onder andere de volgende onderdelen vindt bijsturing van het beleid plaats: transitie van stad en platteland, intrekken reconstructie- en gebiedsplannen, groenbeleid, samenhangend beleid voor de ondergrond en de transitie naar een zorgvuldige veehouderij.

De, met de partiële herziening ongewijzigde, provinciale sturingsfilosofie is gebaseerd op vijf rollen: ontwikkelen, ordenen, beschermen, regionaal samenwerken en stimuleren. Twee rollen zijn relevant voor onderhavig plan: de ordenende en de beschermende rol. De ordenende rol gaat uit van het behartigen van ruimtelijke belangen en keuzes. Deze zijn geordend in vier ruimtelijke structuren. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. Maar ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk. De vier onderscheidende structuren zijn: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Het uitgangspunt van de beschermende rol is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij ruimtelijke afwegingen betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. De provincie wil nieuw stedelijk ruimtebeslag zoveel mogelijk voorkomen.

Beoordeling

Het plangebied is op de structurenkaart van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. Binnen de stedelijke structuur streeft de provincie Noord-Brabant naar het volgende:

• Concentratie van verstedelijking;

• Inspelen op demografische ontwikkelingen;

• Zorgvuldig ruimtegebruik;

• Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;

• Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;

• Versterking van de economische clusters.

Voor onderhavige bestemmingsplan geldt met name het accent dat de provincie in het ruimtelijk beleid legt op zorgvuldig ruimtegebruik; de provincie wil de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen. Dit betekent dat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal staat. Het accent ligt dan ook op inbreiden en herstructureren. Het aansnijden van nieuwe ruimte voor verstedelijking is pas aan de orde, als gebleken is dat de bouwopgave voor wonen en werken niet binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen of op andere bedrijventerreinen binnen de betreffende gemeente, wat betreft wonen, en binnen de betreffende landelijke regio, wat betreft werken. Als toch nieuw ruimtebeslag nodig is, kan dit alleen daar waar, gelet op de ruimtelijke kwaliteiten binnen dat gebied, verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden liggen. Ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten worden dus meer bepalend voor de wijze waarop de (economische) dynamiek in de landelijke regio's haar plek krijgt.

De beoogde stedelijke ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied op gronden die thans in gebruik zijn als erf of tuin, een agrarische functie hebben of braak liggen. Hierdoor vindt verdichting van het bestaand stedelijk gebied plaats, waardoor er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. In het plan worden thans aanwezige omgevingskwaliteiten als uitgangspunt genomen. Zo wordt de cultuurhistorische waarde van het landgoed opnieuw tastbaar gemaakt door het herstellen van een cultuurhistorisch waardevolle karrespoor waarmee tevens het groene karakter van het gebied versterkt wordt.

Conclusie

De ontwikkeling is passend binnen het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

Toetsingskader

In de SVRO zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de komende periode aangegeven. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening', bekend als de “Verordening ruimte Noord-Brabant”.

Op 7 februari 2014 is de Verordening ruimte 2014 (Vr 2014) vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. Deze verordening stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke ontwikkelingen, de kwaliteitsverbetering van natuur en landschap, de ontwikkeling van de veehouderijsector en de toegestane functies in de buiten stedelijke gebieden. De genoemde regels zijn gebaseerd op het provinciale beleid zoals dat is opgenomen in de Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014. De geactualiseerde Verordening ruimte 2014 is vastgesteld op 10 juli 2015 en in werking getreden op 15 juli 2015. Per 15 juli 2017 is een geconsolideerde versie van de Verordening ruimte beschikbaar.

De Verordening ruimte Noord-Brabant (15 juli 2017) bevat zowel algemene regels (o.a. over de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit) als gebiedsgerichte regels. Bij de gebiedsgerichte regels is vervolgens een onderscheid gemaakt naar 'structuren' (basisregels) en 'aanduidingen' (aanvullende of afwijkende regels ten opzichte van de basisregels of andere aanduidingen). De ontwikkelingsmogelijkheden voor locaties worden met name bepaald door de ligging van de locatie binnen de eerder genoemde structuren en aanduidingen.

Beoordeling

Ter plaatse van het plangebied gelden conform de Verordening ruimte Noord-Brabant de regels ten aanzien van het stedelijk concentratiegebied, de algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en de algemene en rechtstreeks werkende regels voor veehouderijen en mestbewerking. Aangezien onderhavig plan geen betrekking heeft op een veehouderij of mestbewerking, zijn de betreffende algemene en rechtstreeks werkende regels voor veehouderij of mestbewerking niet aan de orde voor dit plan. Voor het westelijke deel van het plangebied geldt ten slotte de aanduiding 'Zoekgebied windturbines'. Omdat in het dit plan geen windturbines mogelijk worden gemaakt, is dit artikel niet van toepassing.

Structuur – Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied

Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt verstaan: een aangewezen gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Er liggen tal van mogelijkheden het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiden en herstructureren en intensief en meervoudig ruimtegebruik.

Op basis van art. 4.3 van de Verordening ruimte Noord-Brabant is de nieuwbouw van woningen toegestaan binnen het bestaand stedelijk gebied, mits passend binnen de woningbouwafspraken zoals deze op regionaal niveau zijn bepaald en mits de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

De regio West-Brabant heeft samen met de provincie Noord-Brabant in het Regionaal Ruimtelijk overleg de woningbouwontwikkelingen tot 2025 beschreven en vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2017 – Deel A, d.d. 1 december 2016. In de Regionale Agenda Wonen zijn de woningbouwcapaciteit en –opgaven per gemeente opgenomen.

Voor de gemeente Breda geldt dat de benodigde capaciteit aan nieuwe woningen geschat wordt op 8.275 woningen. Ten aanzien van het aantal woningbouwontwikkelingen dat gepland staat, zijn er 5.803 opgenomen binnen de harde plancapaciteit van de gemeente. Tachtig woningen daarvan zijn gepland in het vigerende bestemmingsplan voor onderhavig plangebied. Naar aanleiding hiervan kan gesteld worden dat er voldoende ruimte is voor het toevoegen van de 50 woningen die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Toetsingskader

Artikel 3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De algemene regels voor de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit zijn vastgelegd in artikel 3.1 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit) van de Verordening ruimte Noord-Brabant. De provincie Noord-Brabant stelt als eis dat een ruimtelijk plan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te verantwoorden dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Daarnaast dient er sprake te zijn van zorgvuldig ruimtegebruik.

Beoordeling

De ontwikkeling vindt in zijn geheel plaats op een inbreidingslocatie. Het project past binnen de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van de omgeving en versterkt deze door in een passende invulling met woningbouw te voorzien op het vrijkomende terrein. De gronden worden door de voorgenomen ontwikkeling ingepast in de omgeving, waarbij rekening wordt gehouden met de aanwezige bebouwing, bestaande zichtlijnen en bestaande cultuurhistorische kenmerken met de parkachtige structuur. Op basis hiervan vindt door inbreiding met 50 woningen in een groene, parkachtige setting een kwaliteitsverbetering van Breda plaats, aansluitend bij het karakter van de omgeving.

Met het project wordt ingespeeld op de beleidsuitgangspunten intensivering, uitbreiding en zuinig ruimtegebruik. Onderhavig project zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het ruimtelijk beeld ter plaatse.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat onderhavig initiatief voldoet aan de voorwaarden uit de Verordening ruimte 2014.

Toetsingskader

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) maakt de provincie samen met de regiogemeenten jaarlijks afspraken over de regionale woningbouwopgave voor de komende 10-jaarsperiode, uitgesplitst per gemeente. Richtinggevend voor het maken van deze afspraken is de meest actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Bij deze afspraken hoort een set van regionale spelregels of uitgangspunten die de aard en strekking van de afspraken aangeven. De bindende afspraken zijn tenminste kwantitatief, maar kunnen ook kwalitatieve aspecten omvatten.

Beoordeling

In de navolgende tabel is de regionale woningbouwopgave per gemeente voor de periode 2016-2025 aangegeven, zoals deze is afgesproken in het RRO West-Brabant van 8 december 2015. Voor de gemeente Breda is bepaald er 8.275 extra woningen benodigd zijn in de genoemde periode. Dat betekent een benodigde toevoeging van gemiddeld 828 woningen per jaar. Onderhavig plan biedt ruimte voor in totaal 50 grondgebonden woningen. Het aantal van 50 woningen past ruimschoots binnen de regionale afspraken.

Naast afspraken over de kwantitatieve woningvoorraad zijn eveneens afspraken gemaakt over kwalitatieve woningvoorraad. Een belangrijke afspraak is om meer vraaggericht te ontwikkelingen om zodoende aan te sluiten bij de woningbehoeften.

Daarnaast is het belangrijk om in te spelen op de ontwikkelingen die spelen met betrekking tot wonen in combinatie met zorg en welzijn. De trend is dat mensen zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen en de zorg en welzijnsvraag hier geleverd wordt. Dit vraagt om levensloopbestendige woningen.

Het woningbouwplan biedt ruimte aan goedkope rijwoningen, middeldure twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. In de RRO-afspraken is de planlocatie meegenomen als harde plancapaciteit voor 80 woningen. Het plan behoud flexibiliteit in de realisatie van de woningtypering. De ontwikkelaar kan zodoende altijd inzetten op woningen waar te zijner tijd het meeste behoefte aan is.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de meest actuele afspraken uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant.

Toetsingskader

De structuurvisie “Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd”, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie. De ruimtelijke visie gaat in op de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor Breda. In de beleidsvisie wordt per thema aangegeven welke koers de gemeente Breda wil varen.

Ruimtelijke visie

Binnen de ruimtelijke visie wordt aangegeven dat Breda zes kernwaarden hanteert. Voor onderhavig plangebied zijn met name de kernwaarden 'Stad, dorpen en buitengebied horen bij elkaar' en 'Cultureel erfgoed en creatie nieuwe waarden' van belang. Ten aanzien van de eerste kernwaarde hecht de gemeente Breda veel waarde aan de eigen identiteit van wijken en dorpen en de afwisseling daartussen. Een duurzame samenhang tussen de verschillende gebieden is een belangrijk uitgangspunt voor de toekomst. Ten aanzien van de tweede kernwaarde vindt de gemeente Breda het belangrijk dat bestaande cultuurhistorische waarden blijven behouden en dat waar het mogelijk is nieuwe waarde worden gecreëerd.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig planvoornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Binnen het mozaïek wordt uitgegaan van de kwaliteit van de diversiteit aan gebiedskarakteristieken binnen de stad en het buitengebied. Binnen de afzonderlijke gebieden is ruimte voor initiatieven die inspelen op de actuele woningbehoefte. De openbare ruimte is bepalend voor de gebiedskarakteristiek. Met name vitaal groen is belangrijk voor de openbare ruimte en de beleving van de omgeving. Landschappelijk gezien liggen er opgaven binnen het mozaïek om de biodiversiteit te behouden, cultuurhistorie te respecteren, de kwaliteit van de bodem en het grondwater te waarborgen en in te spelen op klimaatverandering.

Beleidsvisie

Binnen de beleidsvisie geldt voor de pijler wonen dat er de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen nemen toe. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. De bestaande woningvoorraad is van belang en verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden. De gemeente voert hierbij de regie op het woningbouwprogramma en geeft samen met andere partijen en bewoners richting aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Woningvermeerdering kan worden toegelaten wanneer sprake is van verbetering van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie door de woningbouwontwikkeling.

Ten aanzien van het aspect mobiliteit wordt in structuurvisie aangegeven dat de aanpak van het 'oude verkeersplan' niet meer werkt. Het aantal motorvoertuigverplaatsingen binnen de gemeente Breda is de laatste jaren toegenomen. Dit brengt negatieve effecten met zich mee, zoals stremming op de toegangswegen met een verslechterde bereikbaarheid tot gevolg. Ook de uitstoot van uitlaatgassen en een verslechtering van de luchtkwaliteit is een negatief effect. De gemeente Breda zet daarom in op een schaalsprong van de fiets en hoogwaardig openbaar vervoer. Dit vergt goede routestructuren die voor een ieder toegankelijk zijn.

Beoordeling

Onderhavig planvoornemen is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Het betreft de toevoeging van maximaal 50 woningen, die reeds bestemd zijn op basis van het voorgaande bestemmingsplan. Er worden dan ook geen extra woningen aan het de harde plancapaciteit toegevoegd.

Als uitgangspunt voor het stedenbouwkundige plan zijn de cultuurhistorisch waardevolle relicten in het plangebied genomen. Zo wordt tussen de woonbuurt in het noordelijke deel van het plangebied en het park in het zuidelijk deel van het plangebied het karrespoor hersteld. Verspreid op het landgoed worden woningen gerealiseerd. De woonbuurt krijgt een groene uitstraling, waarmee het landgoed als geheel wordt versterkt.

Doordat diverse landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied zijn betrokken bij het stedenbouwkundig ontwerp van het plan, wordt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied versterkt. Te meer omdat het terrein nu braak ligt. Het gebied krijgt hiermee een eigen karakter.

Het plangebied is met de auto goed bereikbaar. Het gebied is echter ook gelegen aan een lange lijnen fietsroute als verbinding tussen de binnenstad van Breda, via het Liesbos naar Etten-Leur. Ten noorden en oosten van het plangebied zijn daarnaast nog enkele verbindende fietsroutes gelegen. Ook voor het langzaam verkeer is het plangebied dan ook goed bereikbaar. Ten slotte zijn ten noordwesten en ten zuidwesten, op loopafstand van het plangebied, bushaltes gelegen. De bushaltes ten zuidwesten van het plangebied maken deel uit van het HOV-netwerk van Breda. Ook voor wat betreft het openbaar vervoer is het gebied goed bereikbaar. Het feit dat het plangebied goed bereikbaar is via het fietsnetwerk en het openbaar vervoer draagt bij aan de duurzame mobiliteitsdoelstelling van de gemeente Breda.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de gemeentelijke structuurvisie.

Toetsingskader

In vervolg op de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeenteraad op 19 december 2013 de Woonvisie Breda vastgesteld. Kernthema's zoals benoemd in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de woonvisie. Deze woonvisie beschrijft de nieuwe ontwikkelingen in het woongebied op een stedelijk en richtinggevend niveau. De detaillering en nadere uitwerking komt aan de orde in het nog op te stellen Uitvoeringsprogramma.

In de woonvisie staat het bieden van een passend en duurzaam (t)huis aan iedereen centraal. Om dit te behouden en te versterken wordt uitvoering gegeven aan drie ambities:

• Zorg voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Er wordt ingezet op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Voor wat betreft nieuwbouw wordt in de Woonvisie Breda aangegeven dat men aan wil sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit bewoners die willen verhuizen. In het kader van stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing. Daarmee hoopt de gemeente meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. De daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. De sleutel voor investeringen in nieuwbouw ligt vooral bij partijen in de markt, zoals bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Over de hoeveelheid (nieuwbouw)woningen die de gemeente Breda jaarlijks kan opnemen, worden in het Regionaal Ruimtelijk Overleg afspraken gemaakt. In paragraaf 4.2.3 en 4.4.1 is dit overleg reeds besproken.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Om de keuzevrijheid van bewoners die een koopwoning zoeken te verbreden, is het van belang om de doorstroming binnen de koopsector te bevorderen. De opgave van de gemeente is om ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, waardoor ook de doorstroming wordt bevorderd. Het bevorderen van de doorstroming binnen de huursector is nodig om scheefheid tegen te gaan. Voor midden- en hogere inkomens dient de keuze te worden vergroot door een verruiming van het aanbod in het vrije huursegment. Om doorstroming binnen de huur- en koopsector te kunnen bewerkstelligen, is inzet nodig van betrokken marktpartijen zoals corporaties, projectontwikkelaars, makelaars en bouwbedrijven.

Beoordeling

Binnen de Woonvisie Breda wordt benadrukt dat doorstroming op de woningmarkt belangrijk is. In zowel de koop- als de huurmarkt dient daarom de keuzevrijheid te worden vergroot. Daarnaast geeft de gemeente Breda in de woonvisie aan dat marktpartijen belangrijk zijn bij het bewerkstelligen van de doorstroming.

Uitgangspunt is om binnen het plangebied 50 woningen in verschillende woningtypen mogelijk te maken. Het gaat om vrijstaande woningen, twee-aaneengebouwde woningen en aaneengebouwde woningen. Kwalitatief gezien past deze ontwikkeling binnen de woonvisie van de gemeente Breda, daar de ontwikkeling zorgt voor een groter keuzeaanbod en ook tot een betere doorstroming op de woningmarkt.

Voor wat betreft het kwantitatieve aspect dient het planvoornemen aan te sluiten bij de reële en actuele vraag naar woningen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) maakt de gemeente Breda samen met andere gemeenten in West-Brabant afspraken met betrekking tot de kwantitatieve invulling van het woningbouwprogramma. In paragraaf 4.2.3 en 4.4.1 is reeds op dit overleg ingegaan en is aangegeven in hoeverre het planvoornemen past binnen de afspraken van dit RRO.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de kaders van de Woonvisie Breda.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Ten behoeve van het onderhavige plan heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;

• waterhuishouding;

• cultuurhistorie;

• archeologie;

• natuur:

• flora en fauna;

• akoestiek;

• bedrijven en milieuzonering;

• externe veiligheid;

• kabels en leidingen;

• luchtkwaliteit;

• milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Toetsing

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling

Econsultancy heeft in augustus 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied Parc Heilaar (hoek Heilaarstraat-Baanzicht) te Breda. De rapportage van het onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 van deze toelichting.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "grootschalig onverdacht" (ONV-GR). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot matig siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. Plaatselijk is de bovengrond, tot maximaal 1,5 m -mv, zwak tot matig humeus. In de ondergrond komen plaatselijk laagjes leem voor. De bovengrond is plaatselijk (ter plaatse van perceel 239) zwak tot matig puinhoudend. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740).

De zintuiglijk verontreinigde bovengrond ter plaatse van perceel 239 is licht verontreinigd met lood, zink, PCB en PAK. Deze lichte verontreinigingen houden hoogstwaarschijnlijk verband met de bijmengingen met puin die ter plaatse in de bovengrond zijn aangetroffen. In de zintuiglijk schone bovengrond van het overige deel van de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen geconstateerd. In de ondergrond zijn eveneens geen verontreinigingen geconstateerd.

Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met xylenen en tevens plaatselijk licht verontreinigd met barium, koper, molybdeen, lood, zink. Deze metaalverontreinigingen zijn hoogstwaarschijnlijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Voor de lichte verontreiniging met xylenen heeft Econsultancy vooralsnog geen verklaring. Deze onderzoeksresultaten komen overeen met de resultaten van eerder uitgevoerde bodemonderzoeken.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er ten aanzien van de reeds onderzochte parameters géén reden voor een nader onderzoek. Tevens vormen deze lichte verontreinigingen geen belemmering voor de geplande ontwikkeling van de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De bodem kan op eigen terrein kansrijk worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Asbest

Ten aanzien van de parameter asbest geldt echter, dat de aangetroffen zwakke tot matige bijmenging met puin in de grond formeel als asbestverdacht dient te worden beschouwd. Mogelijk zijn dit restanten van een (voormalig) in zuidoostelijke richting verlengd stuk van de weg Heilaarpark. Derhalve adviseert Econsultancy om, conform de NEN 5707, ter plaatse van dit deel van het plangebied een verkennend onderzoek naar asbest in bodem uit te voeren.

Bovendien is in het verleden in de voegkit voor het raamwerk van tuinderskassen veelal (amfibool) asbest toegepast. Van de sloop van de tuinderskas op de locatie zijn vooralsnog geen gegevens bekend (asbest inventarisatierapport). Formeel dient dit deel van de onderzoekslocatie eveneens als asbestverdacht te worden beschouwd. Echter, gezien de tijdsperiode van de sloop gaat Econsultancy er vooralsnog van uit dat deze conform de destijds geldende wet- en regelgeving heeft plaatsgevonden. Tevens verwacht Econsultancy niet dat deze sloop tot een overschrijding van de interventiewaarde voor asbest in bodem heeft geleid (100 mg/kg d.s. gewogen asbest), mede doordat ter plaatse geen bijmengingen in de bodem zijn aangetroffen. Derhalve acht Econsultancy het niet noodzakelijk om op dit deel van de onderzoekslocatie een onderzoek naar de parameter asbest in te stellen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Voor een deel van het plangebied zal nader onderzoek ten aanzien van het aspect asbest dienen plaats te vinden.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant en Waterschap

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015. In de nieuwe keur is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;

2. De toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m2 is, of;

3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.

4. De toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x Gevoeligheidsfactor x 0,0

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. De bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;

2. De afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;

3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Beleid gemeente

De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 (vGRP). Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda (bijlage 2 vGRP: 'Een bodem voorwater').

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m3 waterberging per ha toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur). Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Beoordeling

Econsultancy heeft in augustus 2015 een watertoets uitgevoerd. Door wijzigingen in het stedenbouwkundig plan is deze watertoets ten aanzien van de benodigde waterberging geactualiseerd op 24 maart 2018 (zie Bijlage 3 ).

De onderzoekslocatie is grotendeels braakliggend. Ten noorden van de onderzoekslocatie parallel aan de Baanzicht is een geluidswal gelegen. Het perceel is geheel onbebouwd. De bodem bestaat voornamelijk uit matig siltig, zeer fijn tot matig grof zand. Vanaf circa 0,8 m -mv is de bodem zwak roesthoudend. Op 30 juli 2015 stond het grondwater in de boorgaten op een diepte van circa 2,3 tot 2,6 m -mv. Op basis van de grondwatertrap, de actuele grondwaterstand en de hydromorfe kenmerken wordt ingeschat dat de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) voor de onderzoekslocatie is gelegen op circa 1,0 á 1,5 m -mv.

De bodem binnen de onderzoekslocatie wordt op basis van de textuur en de doorlatendheidsmetingen geschikt geacht voor de infiltratie van hemelwater. Voor het dimensioneren van de infiltratievoorzieningen wordt, geadviseerd om voor de aanwezige zandlagen een rekenwaarde te hanteren van 4,0 m/dag.

In de huidige situatie is de onderzoekslocatie geheel onverhard. De initiatiefnemer is voornemens om de gronden te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw (“Parc Heilaar”). Het plan omvat de realisatie van circa 50 woningen/bouwblokken. Het toekomstig verhard oppervlak bedraagt circa 14.400 m2. Daarbij is rekening gehouden met 70% verhard oppervlak van het uitgeefbaar gebied.

Het projectgebied is gelegen binnen het beheersgebied van waterschap Brabantse Delta en de gemeente Breda. Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 2.000 m2 of groter is, word vanuit het waterschap retentie geëist. Op basis van het beleid van de gemeente Breda zoals opgenomen in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2014-2018 (vGRP) dienen nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m3 waterberging per ha toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur).

In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat binnen de plangrenzen worden verwerkt conform de uitgangspunten van de waterbeheerder. Het waterschap adviseert om de afvoer van regenwater tot een minimum te beperken met behulp van afwatering van straten naar groen en niet op het hemelwaterafvoerstelsel. De waterbergingsopgave ten aanzien van het plan bedraagt 640 m3. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om de waterbergingsopgave te bergen en te infiltreren.

De noodoverloop van de retentie wordt aangesloten op de b-watergang ten zuiden van het plangebied, langs de weg Heilaarpark. Het waterschap heeft gevraagd om te onderzoeken of de noodoverloop kan worden aangesloten op de a-watergang ten noorden van de weg Baanzicht. Dit is technisch uitvoerbaar, maar stuit op stedenbouwkundige en praktische bezwaren. De afstand van de retentievoorziening tot deze a-watergang is groot en derhalve dienen enkele duikers ten behoeve van een noodoverloopvoorziening te worden aangelegd.

Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater toe nemen (circa 15 m3/dag). De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden. Tevens zal voor de aansluiting een vergunning aangevraagd moeten worden.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat het bergen van de benodigde 640 m3 gegarandeerd is. Verdere stedenbouwkundige uitwerking zal hier invulling aan geven door waterbergende voorzieningen binnen de bestemming 'Groen' te realiseren. Bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking zal onderzocht worden op welke wijze hier invulling aan gegeven wordt.

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Op basis van deze wet zijn gemeenten verplicht een archeologisch beleid te voeren. Daarbij hoort ook dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeente inzichtelijk gemaakt moeten worden. Verder stelt de Wamz 2007 dat gemeenten archeologieparagrafen moeten opnemen in bestemmingsplannen. Het doel hiervan is om het 'bodemarchief' zoveel mogelijk te beschermen. De archeologische resten in de bodem vormen een belangrijke bron van informatie over het verleden. In het bijzonder voor die perioden of aspecten van het verleden waarvan geen of weinig schriftelijke bronnen bewaard zijn gebleven of waarover niet of nauwelijks is geschreven.

Beoordeling

De geplande ingrepen in het onderzoeksgebied bestaan uit de aanleg van groenstroken, het planten van bomen, het aanleggen van infrastructuur en het bouwen van huizen. Gezien de aard van deze ingrepen, en gegeven het feit dat de sporen zo ondiep onder het maaiveld liggen, wordt het archeologisch bestand bedreigd door de activiteiten. Dit betreft een gebied van 1900 m².

In augustus 2016 is door Econsultancy een Programma van Eisen opgesteld dat als Bijlage 4 bij de toelichting is opgenomen. Het Programma van Eisen heeft betrekking op een inventariserend en waardestellend proefsleuvenonderzoek van het plangebied Heilaar in de gemeente Breda. In het kader van woningbouw en het herstel van een laan met eventueel aan één danwel beide zijden een greppel dieper dan ongeveer 80 centimeter waarbij bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De grondwerkzaamheden gaan dieper dan 0,30 m – mv.

Econsultancy heeft een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Een evaluatieverslag van dit onderzoek is toegevoegd als Bijlage 5 .Tijdens het proefsleuvenonderzoek zijn geen vondsten aangetroffen, maar de verwachting is dat bij een eventuele doorstart naar een opgraving wel meer vondstmateriaal kan worden aangetroffen in één deelgebied. De bevindingen van het proefsleuvenonderzoek worden gebruikt voor de doorstart naar een opgraving. Voor het vrij te stellen gebied heeft het bevoegd gezag een selectiebesluit genomen, zie daarvoor Bijlage 6 bij onderhavige toelichting.

Voor één onderzoeksdeelgebied heeft het bevoegd gezag aangegeven dat hier een doorstart naar een opgraving gewenst is. De gemeente Breda heeft van 3 tot en met 5 april 2017 een Archeologische Opgraving uitgevoerd. Een evaluatierapport van dat onderzoek is toegevoegd als Bijlage 5 . Op veel plekken is het vlak diep verstoord door bouw en/of sloop van de loods. Met name de noordwestelijke hoek van de opgravingsput. Er zijn paalsporen aangetroffen. Op basis van kleine fragmenten aardewerk is een datering in de ijzertijd mogelijk. Er zijn ook een aantal greppels uit de nieuwe tijd aangetroffen die aansluiten op de greppels die op het belendende perceel zijn aangetroffen bij een eerder archeologisch onderzoek. Voor dat gebied is daarom nog een aanvullend selectiebesluit genomen. Dit selectiebesluit is toegevoegd als Bijlage 6 bij onderhavige toelichting. Daarmee is alle informatie veiliggesteld. Het gehele noordelijke deel van het plangebied wordt vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

Delen van de ten zuiden gelegen groenbestemming zijn niet onderzocht, omdat daar geen bouwwerkzaamheden gepland zijn. Mochten er werkzaamheden gepland zijn in delen van dit gebied, is mogelijk een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk of graafwerkzaamheden vereist.

Conclusie

Omdat het gehele plangebied wordt vrijgegeven, wordt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' van de verbeelding verwijderd, met uitzondering van delen van de ten zuiden gelegen groenbestemming, omdat deze gronden per erfgoedbesluit daterend van juni 2009 als verstoord zijn aangemerkt is hiervoor geen archeologisch onderzoek meer noodzakelijk. Indien graafwerkzaamheden ten behoeve van een retentievoorziening uitgevoerd moeten worden, is het aanlegvergunningstelsel ingevolge artikel 6.4 van onderhavig plan van toepassing, waarbij een archeologisch onderzoek nodig is.

Toetsingskader

De Natuurbeschermingswet 1998 is een wet van 25 mei 1998, houdende regels ter bescherming van natuur en landschap. De Natuurbeschermingswet 1998 is in werking getreden op 1 oktober 2005 en laatst gewijzigd in werking getreden op 1 juli 2015 in het kader van het Programma Aanpak Stikstof 2015 – 2021 (PAS). Deze wet regelt aanwijzing, beheer en bescherming van gebieden die vanwege bijzondere natuurwaarden zijn aangewezen als Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument. De bescherming van de Natura 2000-gebieden is een doorvertaling van de Europese Vogelrichtlijn (Richtlijn 79/409/EEG, 2 april 1979) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992). Beide Europese richtlijnen hebben tot doel de leefgebieden van in het wild levende dieren en planten in stand te houden. De Beschermde Natuurmonumenten zijn natuurgebieden die vanwege nationale belangen als beschermd natuurgebied zijn aanwezen.

Per 1 juli 2015 is het Programma Aanpak Stikstof 2015 - 2021 (PAS) in werking getreden. Tevens heeft reeds een partiële herziening van het programma plaatsgevonden, welke in werking is getreden op 15 december 2015. Het PAS betreft een programma op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 en heeft als doel om de depositie van stikstof op de Natura 2000-gebieden te verminderen, de natuur te versterken en ruimte te bieden voor economische ontwikkelingen.

Beoordeling

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft het Ulvenhoutse Bos, welke is gelegen op een afstand van circa 5,4 km. Het dichtstbijzijnde Beschermde Natuurmonument betreft het Kooibosje te Terheijden op een afstand van circa 7,3 km. Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. In onderhavige situatie is er sprake van woningbouw. Gelet op de aard van onderhavig initiatief is er geen sprake van relevante emissies. Bovendien is de afstand tot de beschermde gebieden dermate groot dat relevante deposities of overige effecten op de beschermde natuurgebieden zijn uitgesloten. Onderhavige ontwikkeling heeft derhalve met zekerheid geen mogelijk effect tot gevolg op de Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Natuurbeschermingswet 1998.

Toetsingskader

Een aspect van de bescherming van de natuur in Nederland is de zogenoemde soortenbescherming. Soortenbescherming is geregeld in de Flora- en faunawet. Deze wet is in werking getreden op 1 april 2002. Deze bescherming geldt overal in Nederland, ook in de beschermde gebieden. De soortbescherming kent geen externe werking. Projecten worden getoetst aan de directe invloed op beschermde waarden binnen de grenzen van het projectgebied. De wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantsoorten. Ook omvat de wet de bescherming van Habitatrichtlijnsoorten buiten de aangewezen Natura 2000 gebieden. Volgens de Flora- en faunawet mogen beschermde dier- en plantsoorten niet worden verwond, gevangen, opzettelijk worden verontrust of gedood. Voortplanting of vast rust- of verblijfplaatsen mogen niet worden beschadigd, vernield of verstoord. Beschermde planten mogen op geen enkele wijze van hun groeiplaats worden verwijderd of vernield. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort. Sinds 23 februari 2005 is het Vrijstellingsbesluit van kracht. Met dit besluit is geregeld dat voor algemeen voorkomende soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ingrepen en geen ontheffing aangevraagd hoeft te worden. Wel blijft de algemene zorgplicht van kracht. Conform de Flora- en faunawet is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde natuurwaarden binnen het projectgebied. Vanuit de kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

Beoordeling

Econsultancy heeft in augustus 2015 een quickscan flora en fauna uitgevoerd aan de Heilaarstraat te Breda in de gemeente Breda. Bijbehorende notitie is opgenomen als Bijlage 7 van de toelichting.

De quickscan flora en fauna is uitgevoerd in het kader van een bestemmingsplanwijziging met als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en faunawet een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen plannen invloed kunnen hebben op gebieden die volgens de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd en/of deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland of gelegen zijn in de provinciale Groenblauwe mantel.

De initiatiefnemer is voornemens om op de onderzoeklocatie een nieuwe woonbuurt te realiseren met een parkachtig karakter. Ten behoeve van de nieuwe woonbuurt, zal de huidige vegetatie ter plaatse worden verwijderd. De bestaande grondwal wordt vervolgens heraangeplant. Verder is het voornemen om de zuidelijke houtwal te behouden.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in de tabel. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Conclusie

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen in dit geval goed mogelijk is. Overtredingen ten aanzien van broedvogels kunnen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Verder dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen.

Op basis van de quickscan flora en fauna wordt vervolgonderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen niet noodzakelijk geacht. Tevens is er geen sprake van het indienen van een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet ten aanzien van het verstoren van vaste rust- en verblijfplaatsen. Daarnaast is er geen sprake van het indienen van een vergunningsaanvraag voor overtredingen van verbodsbepalingen in de Natuurbeschermingswet 1998 ten aanzien van de voorgenomen plannen.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);

• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;

• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Uit een akoestisch onderzoek moet blijken of, indien sprake is van een van de bovengenoemde ontwikkelingen binnen een zone als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh, deze binnen de waarden valt zoals deze voor diverse typen ontwikkelingen is vastgelegd in de Wgh. De grenswaarde voor de toelaatbare etmaalwaarde van de equivalente geluidbelasting van wegen binnen zones langs wegen is voor woningen 48 dB. In bijzondere gevallen is een hogere waarde mogelijk; Burgemeester en Wethouders zijn binnen de grenzen van de gemeente en onder voorwaarden bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting.

Beoordeling wegverkeerslawaai

In juli 2016 heeft Tritium een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de wegen Heilaarstraat, Baanzicht, Heilaar-Noordweg, Tuinbouwveilingweg en Westerparklaan. Voor Baanzicht geldt dat in het verlengde hiervan de weg lABC is gelegen. Beide wegen zijn in het rapport als één juridische geluidbron getoetst.

Parallel aan de weg Baanzicht en een deel van de Heilaarstraat is een geluidwal gelegen. Deze grondwal is middels enkele hoogtelijnen gemodelleerd. Voor de geluidwal is een hoogte aangehouden van 4 meter boven maaiveld.

Voor de wegen Heilaarstraat, Heilaar-Noordweg, Tuinbouwveilingweg en Westerparklaan geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt.

Voor de weg Baanzicht geldt dat de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde op een aantal toetspunten overschrijdt (met name op een toetshoogte van 7,5 meter). De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. De maximaal gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen bedraagt 59 dB. Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel.

Tritium Advies heeft onderzoek gedaan naar de effecten van overdrachtsmaatregelen, bronmaatregelen en maatregelen aan de gevel ter verbetering van het leefklimaat. Onderstaand worden de maatregelen beschouwd en beoordeeld op doelmatigheid en efficiëntie.

Overdrachtsmaatregelen

Met overdrachtsmaatregelen wordt bekeken of tussen geluidbron en ontvanger de geluidoverdracht belemmerd kan worden.

Met het verhogen van de reeds aanwezige grondwal door middel van een schanskorf van 40 cm hoogte, kan de geluidbelasting op alle eerste verdiepingen teruggebracht worden tot maximaal de voorkeurgrenswaarde. Ruimtelijk gezien wordt het plaatsen van deze schanskorf op de grondwal kansrijk geacht. De maatregel duidt echter op bezwaren van financiële aard, aangezien door toepassing van een geluidscherm van €33.750,- slechts vijf woningen op de eerste verdieping wordt teruggebracht tot maximaal de voorkeurgrenswaarde.

Om de geluidsbelasting op de tweede verdieping terug te dringen dient het scherm op de grondwal hoger te worden uitgevoerd. Een dergelijk hoog scherm ontmoet overwegende bezwaren van ruimtelijke en financiële aard.

Bronmaatregelen

Bij maatregelen aan de geluidbron wordt bekeken of het geluidniveau van de veroorzaker van het geluid gereduceerd kan worden.

Stillere voertuigen kan alleen door de ontwikkeling van nieuwe technieken en is zodoende niet realistisch. Verlaging van de maximumsnelheid kan de gemeente toe beslissen.

Een vermindering van het geluid dat de banden op het wegdek veroorzaken is te realiseren door het toepassen van een geluidreducerend wegdek. Echter, blijkt bij toepassing van deze bronmaatregel dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de weg Baanzicht slechts met circa 3 dB afneemt. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde nog altijd overschreden en is deze maatregel niet erg doelmatig.

Maatregelen aan de gevel

Een mogelijkheid om een procedure hogere waarde te voorkomen voor de twee verdiepingen is het 'doof' uitvoeren van de zijden waarop de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. In verband met de vrije indeelbaarheid van de tweede verdiepingen is het echter niet wenselijk één zijde 'doof' uit te voeren.

Beoordeling goede ruimtelijke ordening

De erftoegangsweg vanaf de Heilaarstraat is de belangrijkste ontsluiting van het woongebied Heilaar en kent een snelheidsregime van 30 km/u. De realisatie van de ontsluiting op deze plek heeft akoestisch twee voordelen. Ten eerste maakt het verkeer een korte route naar de ontsluitingsweg Baanzicht. Auto's hoeven niet door de wijk heen, waardoor geluidsoverlast op bestaande woningen wordt beperkt. Er ontstaat tevens genoeg ruimte om de geluidswal langs de Heilaarstraat te verlengen vanaf Baanzicht, waardoor een acceptabel geluidsniveau binnen Parc Heilaar wordt gewaarborgd.

Conclusie

Een goed akoestisch klimaat kan voor het overgrote deel van de woningen worden gegarandeerd. Echter, bij dertien woningen wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Het treffen van zowel bron- als overdrachtsmaatregelen en maatregelen aan de ontvanger resulteert in bezwaren van stedenbouwkundige en/of financiële aard of is niet doeltreffend gebleken. Daarbij wordt voldaan aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid. Derhalve wordt ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de weg Baanzicht voor in totaal 13 woningen voorgesteld om een hogere waarde vast te laten stellen door het college van burgemeester en wethouders. Ter bepaling van de geluidwering van de gevel wordt een nader onderzoek uitgevoerd in het kader van het Bouwbesluit 2012.

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen:

• Het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied, (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.

• Het omgevingstype gemengd gebied

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Beoordeling

In onderhavig geval is sprake van het type rustige woonwijk, aangezien het plan voornemens is de realisatie van een woonbuurt met uitsluitend woonfuncties mogelijk te maken. Aan de oost- en zuidzijde grenst het plangebied aan reeds bestaande woonbuurten.

Ten noorden en westen van het plangebied is een bedrijventerrein aanwezig. Deze is dusdanig gezoneerd dat de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk worden gehouden. Het deel van het bedrijventerrein ten noorden van het plangebied is bestemd als Bedrijventerrein – zone A en een deel als zone F. Binnen deze zones zijn bedrijven van maximaal milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Derhalve dient conform de VNG-publicatie de grootste richtafstand te worden aangehouden. In dit geval gaat het om 30 meter. De woonbestemmingen binnen onderhavig plangebied liggen op meer dan 30 meter van de bestemmingsvlakken Bedrijventerrein zone A en zone F. Zie onderstaande figuur.

De bestemmingsvlakken die ten zuidwesten, noordwesten en verder ten noorden van het plangebied liggen, hebben de bestemming Bedrijventerrein – zone B en Bedrijventerrein zone C. Binnen deze bestemmingen zijn bedrijven toegestaan van maximaal milieucategorie 2 en 3. Derhalve dient conform de VNG-publicatie de grootste richtafstand te worden aangehouden. In dit geval gaat het om 100 meter. Het woongebied wordt dusdanig gesitueerd dat voldaan wordt aan de richtafstand van 100 meter ten aanzien van de betreffende bedrijfsbestemming.

Ten westen van het plangebied is een bestemmingsvlak met bestemming horeca aanwezig. In de planregels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is geen nadere specificatie opgenomen van het type horecagelegenheid dat is toegestaan. Daarom dient uitgegaan te worden van de maximale mogelijkheden. De toegestane bedrijfsactiviteiten kunnen gelijk worden gesteld met activiteiten met de SBI2008-codes 5510, 561, 561-1, 561-2 en 5629 zoals deze zijn opgenomen in de VNG-publicatie. De maximale milieucategorieën die bij deze activiteiten horen zijn categorie 1 en 2. Ook hier dient de grootste richtafstand te worden aangehouden. In dit geval gaat het om 30 meter. De woonbestemmingen binnen onderhavig plangebied liggen op meer dan 30 meter van het bestemmingsvlak Horecadoeleinden.

Conclusie

De bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. De bedrijven zijn op voldoende afstand van het woongebied gelegen. Hierdoor wordt het woon- en leefklimaat binnen het plangebied in voldoende mate gegarandeerd en wordt het bedrijf niet in zijn bedrijfsactiviteiten beperkt.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de Wet luchtkwaliteit in beeld te worden gebracht. Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' (Wlk) in werking getreden. Met de Wlk wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. In de Wlk zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Met name de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) worden beleidsmatig relevant geacht. Het luchtkwaliteitsonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen.

Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien aannemelijk kan worden gemaakt dat:

• door de vaststelling (van het besluit), al dan niet in combinatie met maatregelen, de luchtkwaliteit niet in betekenende mate (NIBM) verslechtert (maximaal 1,2 ìg/m³) (Wm artikel 5.16.1.c), ofwel dat;

• de luchtkwaliteit door de vaststelling (van het besluit), al dan niet in combinatie met de maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), ofwel dat;

• bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de vaststelling (van het besluit), de luchtkwaliteit in een gebied rondom de inrichting per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO2 en/of PM10, ofwel dat;

• er geen grenswaarden worden overschreden.

In het Besluit 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. De 'regeling niet in betekenende mate bijdragen' kan in sommige situaties worden toegepast. Voor projecten die de hoeveelheid fijn stof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 3% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Het project draagt dan niet in betekende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Wanneer hiervan sprake is, wordt voldaan aan artikel 5.16 eerste lid, onder c van de Wm en kan een uitgebreid luchtonderzoek achterwege blijven.

De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Het gaat om woningbouw- en kantoorprojecten en enkele soorten van inrichtingen (bijv. emplacementen, kassen en andere landbouwinrichtingen).

Beoordeling

De beoogde functie heeft geen significante verkeersaantrekkende werking. De ondergrens van NIBM betreft de realisatie van 1500 woningen en één ontsluitingsweg. Ondanks dit vermoeden, kwantificeren we onderstaand het netto-effect met de NIBM-tool. Uitgegaan wordt van 8 verkeersbewegingen per dag per woning. Het vrachtverkeer valt te verwaarlozen, derhalve wordt uitgegaan van 1% vrachtverkeerbewegingen. In onderstaande figuur zijn de resultaten gepresenteerd van de worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit.

Uit bovenstaande berekening blijkt dat de maximale toename stikstofdioxide ten gevolge van het extra verkeer 0,28 µg/m3 bedraagt. De grens van 1,2 µg/m3 wordt niet gehaald, waardoor de ontwikkeling als NIBM is aan te merken.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige wijziging.

Op basis van de risicokaart kan vastgesteld worden of er in de omgeving van het plangebied sprake is van bijzondere (BEVI)inrichtingen of vervoer van gevaarlijke stoffen die een belemmering voor het planvoornemen zouden kunnen vormen in het kader van de externe veiligheid.

Toetsingskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. In artikel 1 van het Bevi wordt toegelicht wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Beoordeling

Ten noordwesten van het plangebied ligt het tuinbouwveilingsterrein. Ter plaatse zijn twee propaantanks aanwezig. Dit zijn geen inrichtingen in de zin van het Bevi, maar conform het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim, ook wel Activiteitenbesluit genoemd) kennen deze inrichtingen wel een PR10-6-contour. De ene tank heeft een dergelijke risicocontour van 10 meter en de andere tank een contour van 20 meter. Het plangebied is gelegen op ruim 60 meter vanaf de terreingrens van inrichtingen. Daarmee wordt voldaan aan de risicocontour.

Ten zuidwesten van het plangebied is een terrein gelegen waarop een koelinstallatie aanwezig is waarbij met ammoniak gekoeld wordt. Het betreft geen inrichting in de zin van het Bevi. Gezien de beperkte inhoud van de installatie is geen veiligheidsafstand van toepassing.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het besluit horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage I, II en III van de Regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar.

Beoordeling

De autosnelweg A16 ten westen van het plangebied (circa 770 meter) en de spoortrajecten Dordrecht-Breda en Roosendaal-Breda ten noorden van het plangebied (circa 400 meter) zijn opgenomen in de Regeling Basisnet. In deze regeling is voor onderdelen van de (spoor)wegtracés aangegeven welke risicoplafonds in acht dienen te worden genomen ten behoeve van het plaatsgebonden risico (PR 10-6) en het groepsrisico (PR 10-7 of PR 10-8) en of er sprake is van een plasbrandaandachtsgebied (PAG). In onderstaande tabel zijn onderdelen van trajecten opgenomen die in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen.

Zoals gezegd is de kortste afstand tussen het plangebied en de spoortracés ongeveer 400 meter. De kortste afstand tussen het plangebied en de wegtracés is ongeveer 770 meter. Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen een PR- of GR-risicocontour van het de autosnelweg of de spoorwegen. Gezien het feit dat ter plaatse van de wegtrajecten B39 en B40 meer dan 3.500 kwe's brandbare vloeistoffen (stofcategorie C3) worden vervoerd (respectievelijk 5.364 en 4.728 kwe's), geldt een PAG van 30 meter. Het plangebied ligt ver buiten dit plasbrandaandachtsgebied.

Het plangebied ligt wel in het invloedsgebied van het spoortraject (ongeveer 4 km). Overeenkomstig artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes dient derhalve een korte verantwoording moeten worden opgesteld. In de verantwoording dient te worden ingegaan op enerzijds de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de betreffende spoorweg. Anderzijds dient in te worden gegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die spoorweg een ramp voldoet.

Met risicocommunicatie wordt de zelfredzaamheid van de inwoners verbeterd. De woningen worden gerealiseerd met afsluitbare ventilatie en goede detaillering, waarmee vluchtmogelijkheden/schuilmogelijkheden worden gemaakt. Dit is in het bijzonder het geval bij een toxisch scenario.

Ten aanzien van de bestrijdbaarheid heeft de veiligheidsregio in het kader van onderhavig bestemmingsplan advies uitgebracht. Er moeten voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig zijn in het plangebied. In het geval van een brand hebben de bewoners in elk geval de beschikbaarheid van 60 m3/h aan bluswater binnen een afstand van maximaal 225 meter.

De autosnelweg A16 en de spoortrajecten Dordrecht-Breda vormen ook een risicobron ten aanzien van het aspect 'ongevallen op land', waarbij grote groepen mensen slachtoffer kunnen worden. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van de autosnelweg.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geschiedt aan de hand van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), als in werking getreden per 1 januari 2011. Ten aanzien van het Bevb bestaat de noodzaak om een ruimtelijke reservering op te nemen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoording van het groepsrisico (GR) van relevante buisleidingen.

Binnen de PR 10-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.

Beoordeling

Op ruim 280 meter ten noorden van het plangebied ligt een aardgasbuisleiding met een uitwendige diameter van 406 mm en een werkdruk van maximaal 40 bar. Gezien de ligging van deze leiding ten opzichte van het plangebied vormt deze geen risicobron ten aanzien van het aspect externe veiligheid binnen het plangebied.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plangebied.

Toetsingskader

Kabels en leidingen

De hierna volgende kabels en leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer.1)

1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;

2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;

4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;

5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken2)

1. 'Leidingen die deel uitmaken van een inrichting' zijn leidingen binnen de inrichtingsgrens die in beheer zijn van de drijver van de inrichting én leidingen die in beheer zijn van derden waarmee een product wordt geleverd aan de betreffende inrichting (Laatgenoemde leidingen hebben een zgn. functionele binding met de inrichting, zoals bedoeld in de Wet milieubeheer).

2. Onder zgn. 'leidingen voor andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten' worden in ieder geval leidingen verstaan voor transport van nafta, waterstof, koolstofdioxide, stikstof, zuurstof, ethyleen en propyleen.

Straalpaden

Voor het berichtenverkeer wordt gebruik gemaakt van straalverbindingen tussen de zend- en ontvangststations. Om goed te kunnen functioneren dient tussen de verschillende stations een vrije baan aanwezig te zijn, straalpad genoemd. De straling volgt een vrijwel rechte lijn en niet de kromming van het aardoppervlak. Voor een onbelemmerd gebruik mag bebouwing in deze straalpaden een bepaalde hoogte niet overschrijden.

Beoordeling

Kabels en leidingen

Op ruim 280 meter ten noorden van het plangebied ligt een aardgasbuisleiding met een uitwendige diameter van 406 mm en een werkdruk van maximaal 40 bar. Ter plaatse van het plangebied zelf zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Indien nodig zal in een later stadium van onderhavig project een KLIC-melding worden uitgevoerd.

Straalpaden

Ten oosten van het plangebied, in de wijk Westerpark, is een zend- en ontvangstinstallatie gesitueerd. Vanuit deze installatie loopt een straalpad in zuidwestelijke richting. De breedte van dit straalpad bedraagt 100 meter en de hoogte is 41 meter boven NAP. Het straalpad loopt met vrijwel zijn gehele breedte over het noordelijke deel van het plangebied. Ter bescherming van de belangen van het straalpad is op de verbeelding een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – straalpad' opgenomen. In de planregels zijn voorts regels gekoppeld aan deze aanduiding.

Conclusie

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig binnen het plangebied of in de directe nabijheid ervan. De dichtstbijzijnde relevante leiding is de aardgasleiding ten noorden van het plangebied. Deze ligt echter dusdanig ver van het plangebied verwijderd, dat deze geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Het ter plaatse van het plangebied aanwezige straalpad wordt met de aanduiding en bijbehorende regels voldoende beschermd. Het aspect kabels, leidingen en straalpaden vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

Toetsingskader

Voor bestemmingsplannen in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk zijn. Dit is aan de orde als door het plan functies of ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden die mogelijk significant negatieve effecten op beschermde gebieden tot gevolg zouden kunnen hebben.

Beoordeling

Met een voortoets is onderzocht of negatieve effecten ten aanzien van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden in de omgeving op voorhand uit te sluiten zijn. De Roever heeft in december 2016 een voortoets stikstof uitgevoerd. Deze is als Bijlage 9 opgenomen in deze toelichting. Onderstaand worden de onderzoeksresultaten beschreven.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Vogel- en Habitatrichtlijngebied 'Ulvenhoutse Bos'. De afstand tot dit gebied betreft circa 5,4 kilometer. Met de voortoets stikstof zijn de effecten van voertuigbewegingen en stookinstallaties meegenomen in de AERIUS berekening. Uit de berekeningen blijkt dat de depositie die met het plan mogelijk gemaakt wordt op alle Natura 2000-gebieden minder bedraagt dan 0,05 mol/ha/jaar.

Conclusie

Het gehele voorgenomen plan leidt niet tot significant negatieve effecten ten aanzien van stikstofdepositie.

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen de onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

1. Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten (boven de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.);

2. Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000 gebieden;

3. Plannen en activiteiten die o.g.v. een provinciale milieuverordening zijn aangewezen als MER-plichtig.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 – Commissie vs. Nederland). Deze wijziging heeft gevolgen voor eerstgenoemd criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit de C- of D-lijst blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij 'kleine projecten' (projecten onder de drempelwaarden van de C- of D-lijst) beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd. Deze beoordeling houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Hierbij wordt gekeken naar de selectiecriteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (2011/92/EU), welke o.a. de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied wordt de bouw van maximaal 50 woningen mogelijk gemaakt. Het plan dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Zoals uit de eerder besproken planologische- en milieuhygiënische aspecten is gebleken, blijkt dat het plangebied niet binnen een dergelijke beschermde zone is gelegen. Uit onderhavig hoofdstuk blijkt tevens dat de ontwikkeling van de woningen geen nadelige milieugevolgen met zich mee zal brengen als het gaat om bijvoorbeeld geluid of luchtkwaliteit.

Conclusie

Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt meegewogen wat de effecten zijn van de woningbouwontwikkeling op omliggende bestaande woningen.

In het algemeen wordt opgemerkt dat op basis van het voorgaande bestemmingsplan 'Heilaar' een woningbouwontwikkeling van maximaal 80 woningen mogelijk was ter plaatse van het onderhavige plangebied. De ontsluiting van deze woningbouwontwikkeling zou (eveneens) plaatsvinden via de Heilaarstraat op de Baanzicht. Het voorliggende plan voorziet in maximaal 50 woningen waarmee er planologisch gezien sprake is van een afname van bouw- en gebruiksintensiteit en dus ook van verkeersbewegingen.

Wat er planologisch gezien wel wijzigt is de positie van de ontsluitingsweg. Deze ontsluit het plangebied nu aan de westzijde, in plaats van aan de oostzijde. Voor de woningen aan de Heilaarstraat ter hoogte van nummer 237 en 241 betekent dit een verandering van de verkeersbewegingen aangezien er in de huidige situatie vooral sprake is van passerend verkeer. In de toekomst kan er ook sprake zijn van afslaand verkeer en van lichtinval door inschijnende koplampen van auto's die Parc Heilaar verlaten. Uitgegaan wordt van 8 verkeersbewegingen per dag per woning, een totaal van 400 voertuigbewegingen per dag. Dit is een worst case inschatting van alle voertuigbewegingen. Aangezien het bij inschijnende kolampen enkel gaat om voertuigbewegingen vanuit het woonerf èn op tijdstippen dat de duisternis is ingevallen zal het aantal voertuigbewegingen meer dan de helft minder bedragen.

In een stedelijke omgeving is het niet ongebruikelijk of onaanvaardbaar dat woningen zijn gesitueerd aan een kruispunt of tegenover een wijkontsluitingsweg. Dat koplampen in de woningen schijnen is daarmee onvermijdelijk en leidt er niet per definitie toe dat een geen sprake meer is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij bevindt de voorgevels van de woningen aan de Heilaarstraat zich op een afstand van 17 tot 20 meter vanaf de Heilaarstraat. Dit is een aanmerkelijke afstand, de woningen staan niet pal aan de weg. Tevens is het afhankelijk van het tijdstip en/of het jaargetijde of er daadwerkelijk sprake is van het inschijnen van licht.

Gelet hierop wordt geconcludeerd dat het aantal verkeersbewegingen op de ontsluitingsweg niet dermate groot is, dat dit leidt tot onaanvaardbare hinder ter plaatse van de woningen aan de Heilaarstraat.

Conclusie

Hoewel de ontwikkeling van het woongebied Parc Heilaar feitelijk leidt tot een toename van verkeer en daarmee tot een toename van geluid op de bestaande woningen is er geen sprake van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Hierbij speelt de afstand tussen de bestaande woningen en ontwikkellocatie een rol en het feit dat de ontwikkeling plaats vindt in stedelijk gebied waar milieubelasting vanwege verkeersbewegingen niet ongebruikelijk is. Tevens is er in planologische zin sprake van een afname van het aantal woningen van 80 naar 50 waardoor er sprake is van een afname van bouw- en gebruiksintensiteit en dus ook van verkeersbewegingen.

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Bij het opstellen van de juridische regeling heeft het uitgangspunt centraal gestaan dat er een regeling geboden wordt die de ontwikkeling van het plangebied mogelijk maakt.

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels zijn zodanig opgesteld dat wordt aangesloten bij het gemeentelijk handboek.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;

• bestemmingsregels;

• algemene regels;

• overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Hoofdstuk 1 'Inleidende regels'

Artikel 1 'Begrippen'

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 'Wijze van meten'

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels'

Het stramien voor de regels is vastgelegd in de SVBP 2012. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• bestemmingsomschrijving;

• bouwregels;

• nadere eisen;

• afwijken van de bouwregels;

• specifieke gebruiksregels;

• afwijken van de gebruiksregels;

• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;

• wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een regel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

Groen (artikel 3)

Binnen de bestemming Groen is met name openbaar groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor de beleving van de buurt of voor de ecologische structuur. Het verschil met de groenvoorzieningen bijvoorbeeld uit de bestemming 'Verkeer' is dat in deze bestemming de structurele groenvoorzieningen worden opgenomen evenals de waardevolle groenstroken. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming onder meer ook speelvoorzieningen (evenals kunstgrasvelden), nutsvoorzieningen, bruggen voor langzaam verkeer en voet- en fietspaden toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Verkeer (artikel 4)

Alle wegen en enkele verblijfsgebieden binnen het plangebied krijgen de bestemming 'Verkeer'. Verder vallen binnen deze bestemming de openbare ruimten, speelvoorzieningen (waaronder ook kunstgrasvelden), parkeervoorzieningen, hellingsbanen, bruggen en de groenvoorzieningen die niet worden gerekend tot het structurele groen van het gebied. Binnen deze bestemming is uitwisselbaarheid van verschillende functies in het openbare gebied toegestaan.

Wonen (artikel 5)

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn de woningbouwlocaties opgenomen. Tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten zijn daarbij inbegrepen, evenals ruimten voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor het voorzien in de parkeerbehoefte, groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen.

Binnen deze bestemming is aangegeven dat per bouwperceel maximaal één hoofdgebouw is toegestaan.

Waarde – Archeologie (artikel 6)

Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gehanteerd voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter min het maaiveld en een planoppervlak behelsd van 100 m² of meer is een aanlegvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing. Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen.

De resultaten van het archeologisch onderzoek zijn door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgesteld. Uitsluitend in specifieke delen binnen de bestemming groen blijft de bestemming 'Waarde - Archeologie' gehandhaafd. Een aanlegvergunning is mogelijk noodzakelijk in deze gebieden.

Hoofdstuk 3 'Algemene regels'

Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel wordt aangegeven dat bestaande maatvoeringen die in strijd zijn met de planregels mogen worden gehandhaafd.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welk gebruik voor het gehele plangebied in elk geval als strijdig gebruik wordt beschouwd.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad' mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 40 meter boven Normaal Amsterdams Peil.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van de bestemmingsregels en onderliggende bouwregels op het gebied van onder andere afwijkingen in maatvoering en overschrijding van bebouwingsgrenzen door meetverschillen.

Artikel 12 algemene wijzigingsregels

In deze regels wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen ten behoeve van nutsvoorzieningen.

Artikel 13 algemene procedureregels

In dit artikel wordt de geldende procedure bij wijziging van het bestemmingsplan genoemd.

Artikel 14 Overige regels

In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij wordt dynamisch verwezen naar het gemeentelijk beleid aangaande parkeernormen.

Hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'

Dit hoofdstuk omvat twee artikelen:

Artikel 15 Overgangsrecht

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Artikel 16 Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan 'Heilaarpark, Parc Heilaar'.

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Ten aanzien van het onderhavige plan is het verhaal van de kosten anderszins verzekerd. Er wordt een overeenkomst gesloten ten behoeve van het verhalen van legeskosten volgens de legesverordening. Daarnaast wordt een overeenkomst afgesloten met betrekking tot planschade.

Het voorliggende initiatief betreft de realisatie van een nieuwe woonbuurt met 50 wooneenheden. Derhalve is het plan exploitatieplanplichtig. De gemeente Breda sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst af, waarin de verantwoordelijkheid voor gemaakte kosten wordt vastgelegd. Hierbij dient vermeld te worden, dat de gemeente alleen medewerking verleend aan het initiatief, als de exploitatiekosten van het initiatief voor de gemeente niet negatief zijn. De exploitatie is op deze manier verzekerd. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden deels door de initiatiefnemer gedragen en deels door de gemeente Breda.

Conclusie

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst is de economische uitvoerbaarheid ten aanzien van de exploitatiekosten verzekerd.

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het bevoegd gezag heeft advies ingewonnen bij diverse overlegpartners, te weten De Provincie Noord-Brabant, het Waterschap Brabantse Delta en de Brandweer Midden- en West-Brabant. De vooroverlegreacties zijn toegevoegd als Bijlage 10 bij onderhavige toelichting.

De provincie heeft 18 december 2017 schriftelijk laten weten dat het voorontwerp bestemmingsplan Parc Heilaar de Provincie geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Het waterschap heeft 13 december 2017 schriftelijk gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan. In de toelichting zijn bij het aspect oppervlakten voor de te realiseren waterberging genoemd die niet overeenkwamen met hetgeen in de separaat opgestelde waterparagraaf is berekend. Deze watertoets is tevens toegevoegd aan onderhavig ontwerpbestemmingsplan. Tevens is onderzocht of de noodoverloop van de retentievoorziening kan worden aangesloten op de a-watergang ten noorden van de weg Baanzicht. Waar mogelijk wordt hemelwater afgewaterd naar het groen en in plaats van aan te sluiten op het hemelwaterafvoer-stelsel.

De Brandweer Midden- en West-Brabant heeft 14 december 2018 gereageerd op het plan. Het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies. Delen van het advies zijn overgenomen in onderhavige toelichting. In ieder geval is verwerkt dat conform het beleid 'Bereikbaarheid en Bluswater' rekening wordt gehouden met een beschikbaarheid van 60 m3/h aan bluswater op een afstand van maximaal 225 meter van elke willekeurige woning in het plangebied.

Het gemeentebestuur kan op grond van de inspraakverordening de ingezetenen van de gemeente en belang hebbende natuurlijke personen en rechtspersonen bij de voorbereiding van (herziening van) bestemmingsplannen betrekken. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Onderhavig bestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken ter inzage gelegd.

Na het wettelijk vooroverleg wordt dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerp bestemmingsplan. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. De resultaten van de tervisielegging worden te zijner tijd in deze toelichting verwerkt.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.