Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Posthoren met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2017208002-0301 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1. Met betrekking tot bebouwing: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

2. Met betrekking tot gebruik: het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Een weg, uitsluitend toegankelijk voor fietsverkeer en voetgangers, alsmede voor hulpdiensten in geval van calamiteiten.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

Recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen en daarmee gelijk te stellen activiteiten (met uitzondering van rust- en picknickplaatsen met bijbehorend meubilair), dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving.

Een complex van voorzieningen waarin/waarop aan de bedrijven gerelateerde dienstverlenende functies zijn ondergebracht zoals een kinderdagverblijf, vergaderfaciliteiten, bedrijfsrestaurant, fitnessruimte, pakketservice en parkmanagement.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met als doel het vergroten van de naamsbekendheid van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven en/of het bedrijventerrein zijn. Reclameboodschappen van bedrijven, die niet in het plangebied gevestigd zijn, zijn niet toegestaan.

Bij een bedrijf behorende, niet als zelfstandig bedrijf functionerende, kantoorruimten, waarbij per bedrijfsperceel maximaal 30% van de totale bruto vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van niet-zelfstandige kantoren.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Alle voor het openbaar verkeer opstaande wegen of paden, met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten. Hiertoe behoren ook trottoirs, voetpaden, voetgangersgebieden, rijwielpaden en parkeerplaatsen/-terreinen.

Een plaats waar goederen worden opgeslagen, opgeborgen of gestald om te bewaren.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10^-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

1. een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10^-6 per jaar; of

2. een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Al het oppervlaktewater zoals, sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

Gebieden die integraal onderdeel uitmaken van het watersysteem en die periodiek vanuit het oppervlaktewatersysteem kunnen overstromen.

Voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

Verkoop via internet aan particulieren, zonder showroom en waarvan de bestelling en betaling voornamelijk via internet verloopt en bezorging per post, alsmede opslag zonder dat producten ter plaatse worden afgehaald, bekeken of betaald.

Een gebouw of een deel van een gebouw in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of daaraan ondersteunende activiteiten, met uitzondering van een ondergeschikt c.q. niet-zelfstandig kantoor.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de bouwperceelgrens van het bouwperceel.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van windturbines tot een hoogte van maximaal 5 meter, ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwregels niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

2. Indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

3. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven die zijn vermeld in Bijlage 1 bij deze regels, uitgezonderd bedrijven die zijn vermeld in Bijlage 2 bij deze regels, en met dien verstande dat:

1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', uitsluitend bedrijven behorende tot de milieucategorieën 1 en 2 zijn toegestaan;

2. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1', uitsluitend bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 3.1 zijn toegestaan;

3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2', uitsluitend bedrijven behorende tot de categorieën 1 tot en met 3.2 zijn toegestaan;

2. niet-zelfstandige kantoren;

3. maximaal één facilitypoint, al dan niet met zelfstandige kantoren zonder publieksaantrekkende werking c.q. baliefunctie, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte van deze functies binnen het plangebied gezamenlijk maximaal 2.500 m² bedraagt;

4. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';

5. nutsvoorzieningen;

6. parkeren;

7. verkeer;

8. groen;

9. water.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. geluidwerende voorzieningen;

3. nutsvoorzieningen;

4. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;

5. een calamiteitenroute ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - calamiteitenroute';

6. water.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. parkeren;

3. groen;

4. nutsvoorzieningen;

5. water.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in brede zin, waaronder water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;

2. groen;

met daaraan ondergeschikt:

3. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Binnen de tot Waarde-archeologie bestemde gronden is het niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;

2. voorzover het betreft het oprichten van gebouwen of een uitbreiding van gebouwen met een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

4. de gebieden die zijn vrijgegeven middels een door of namens burgemeester en wethouders afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels indien op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn met dien verstande dat daarnaast ook voldaan moet worden aan het bepaalde in de basisbestemming.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze betreffen:

1. een oppervlakte van meer dan 100 m²:

2. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

3. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

5. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

6. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

7. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

8. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

9. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein;

2. Aan een vergunning als onder lid a bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en beheer van de aanwezige ecologisch waardevolle bomen en beplanting.

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van en overeenkomstig de op deze gronden liggende hoofdbestemmingen, mits daarmee geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de ecologisch waardevolle bomen en beplanting.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig de parkeernormering uit het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid en zoals in Bijlage 3 bij de regels opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De onder a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

4. Indien het onder a. bedoelde parkeer- en stallingsbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

2. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

3. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

4. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

5. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld in lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Posthoren'.

In Breda is voor het gebied tussen de Nieuwe Kadijk, Oosterhouseweg en Parallelweg een bestemmingsplan voor de realisatie van het bedrijventerrein ‘Digit Parc’ vastgesteld. Het bestemmingsplan is 14 september 2011 onherroepelijk geworden. Door de crisis en daaraan gekoppelde teruglopende vraag naar bedrijventerreinen is na vaststelling van het bestemmingsplan het terrein niet verder tot ontwikkeling gekomen. Inmiddels is er weer vraag naar nieuwe bedrijventerreinen en wil de eigenaar van de gronden, het terrein tot ontwikkeling brengen.

Het bestemmingsplan ‘Digit Parc’ beoogde de ontwikkeling van een exclusief bedrijven- en kantorenpark voor bedrijven en activiteiten op het gebied van ontwikkeling, ontwerp, vervaardiging, research en ICT in een groene setting. De meerwaarde van het bedrijventerrein zou mede worden bepaald door de synergie tussen de te vestigen bedrijven.

Het vigerende bestemmingsplan biedt ruimte voor de ontwikkeling van circa 60.000 m2 bvo bouwvlak voor bedrijfsbebouwing tot maximaal milieucategorie 3.2 (bouwvlakken), waarvan maximaal 20% voor zelfstandige kantoren.

De interesse vanuit de markt voor nieuwe bedrijventerreinen is groot. Echter vraagt de markt om een andere invulling van het terrein: geen zelfstandige kantoren en grotere bouwpercelen (meer flexibiliteit). De initiatiefnemer voor de realisatie van onderhavig bedrijventerrein heeft de hernieuwde vraag aangegrepen om kritisch te kijken naar de stedenbouwkundige opzet van het terrein die op basis van het vigerend bestemmingsplan mogelijk is. Deze sluit niet meer aan op de vraag. De initiatiefnemer wil de opzet dan ook graag wijzigen en verankeren in een aangepast bestemmingsplan.

Aan onderhavige wijziging van het bestemmingsplan ‘Digit Parc’ ligt een gewijzigd stedenbouwkundig plan en naamsverandering van het terrein ten grondslag.

Het bedrijvenpark De Posthoren wordt aan de west- en zuidzijde aan het zicht onttrokken met een groene zone vanwege omliggende woningen. De groene zone wordt beplant met gebiedseigen soorten. Vanaf de Nieuwe Kadijk krijgt het bedrijvenpark een hoogwaardige uitstraling met de aanleg van waterpartijen en reservering voor representatieve gevels van bedrijven met niet-zelfstandige kantoorgebouwen.

Door het gewijzigd stedenbouwkundig plan wijzigen onder andere de bouwvlakken. Daarmee biedt onderhavig plan ruimte aan de vestiging van 60.000 m2 van bedrijven tot en met milieucategorie 3.2, waarvan maximaal 30% voor niet-zelfstandige kantoorruimte. De bedrijfsbestemming blijft behouden. Het plan betekent ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan een verbetering van de milieusituatie. Op dit moment zijn nog geen bedrijven gerealiseerd binnen het plangebied, maar sinds 14 september 2011 is reeds een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht voor de realisatie van een bedrijventereein. In het vigerende plan worden bedrijven tot milieucategorie 3.2 direct nabij bestaande woningen toegestaan. In onderhavig plan worden bedrijven van milieucategorie 2 tot en met 3.2 beperkt in de realisatie nabij bestaande woningen. Rondom de bestaande woningen worden zones gelegd, waarbinnen deze bedrijven niet gerealiseerd kunnen worden.

In figuur 1.1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Plangrens plangebied

Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van de stad Breda, gelegen aan de Nieuwe Kadijk, de hoofdontsluiting van het noordelijk deel van Breda. Het plangebied ligt globaal tussen de Oosterhoutseweg, de Nieuwe Kadijk en de Parallelweg.

Tot het plangebied behoren niet de bestaande woon- en bedrijfsfuncties ten oosten van de Oosterhoutseweg. Voor deze functies zijn de gebruiksmogelijkheden voldoende geborgd in het vigerende bestemmingsplan ‘Digit Parc’.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Digit Parc’. Dit plan is onherroepelijk geworden op 14 september 2011. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan een bestemming grotendeels gericht op de ontwikkeling van een bedrijventerrein op voormalig agrarische gronden.

Het voorliggende bestemmingsplan ‘Bedrijvenpark Posthoren’ is aan te merken als een globaal eindplan. Hiervoor is gekozen vanwege de voorziene (relatief) lange termijn waarbinnen het plan gerealiseerd wordt. Verder verhouden de eisen die bedrijven aan hun perceel stellen zich moeizaam tot een hoge mate van detaillering in de planregels.

In hoofdstuk 2 'Gebiedsanalyse' is allereerst een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen. In hoofdstuk 3 'Beleid' wordt het (relevante) ruimtelijke rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid beschreven. Vervolgens is in hoofdstuk 4 het stedenbouwkundig concept van het bedrijventerrein uitgewerkt. In hoofdstuk 5 'Milieu en landschap' zijn vervolgens de sectorale milieu- en landschapsaspecten opgenomen. Daarna volgt in hoofdstuk 6 de juridische planbeschrijving. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 'Communicatie' gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en de inspraak, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van de stedenbouwkundige context rond het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van archeologie en cultuurhistorie, groen, verkeer en de bebouwingstructuur. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in en rond het plangebied voorkomende functies.

Onderhavig plangebied is gelegen in het noordoosten van Breda en wordt begrensd door de Nieuwe Kadijk, de achterzijde van de percelen aan de Oosterhoutseweg en de Lage Weg. Het gebied vormt als het ware een verborgen stadsenclave. Het plangebied bevindt zich op een noord-zuid gelegen zone van oude landbouwgronden. Deze zone gaat in noordwestelijke richting over in een lager gelegen venige kom van de waterloop de Mark (de Hoge Vughtpolder). In oostelijke richting zijn hogere beboste zandgronden te vinden (Kadettenkamp). Dwars door het plangebied loopt van oost naar west een onverharde weg met hoge bomen. Deze onverharde weg sluit in het oosten aan op de Lage Weg.

Over het hogere deel van de oude landbouwgronden liep een oude, bebouwde route. Vanuit de noordoostelijke Bredase stadspoort liep de weg eerst oostwaarts (de Teteringsedijk), om daarna naar het noorden af te buigen en te splitsen in routes naar het Kadettenkamp/Galgenveld, Teteringen en Oosterhout. De Lage Weg is als onderdeel van dit tracé nog duidelijk herkenbaar. Nu doet de Lage Weg vooral dienst als langzaamverkeersroute.

Het slingerende verloop van de route naar Oosterhout is in de Napoleontische tijd doorsneden door de aanleg van twee kaarsrechte straatwegen: naar ''s-Hertogenbosch en naar Oosterhout (Tilburgseweg en Oosterhoutseweg).

De Oosterhoutseweg vormt de ontsluitingsweg tussen Breda-Teteringen-Oosterhout en is als cultuurhistorische lijn met solitaire bebouwing en laanbeplanting een intensieve en attractieve route. De lintbebouwing is dermate gesloten dat vanaf de Oosterhoutseweg nauwelijks doorzichten naar het achterterrein bestaan.

Met de aanleg van het spoor werd de Lage Weg haar aansluiting op de Teteringsedijk ontnomen. De aansluiting werd ''gerepareerd'' met de aanleg van de Parallelweg naar de Oosterhoutseweg. Met de aanleg van de Nieuwe Kadijk is de samenhang van wegen naar Oosterhout verder doorsneden.

De geomorfologie van het plangebied wordt gekenmerkt door de brede lage dekzandrug van Heusdenhout met in het westen een kleine hoge dekzandrug, genaamd de Mastboom. Hierop zijn veelal de eerste akkergebieden gevormd. Het gebied wordt aan de westzijde geflankeerd door het poldergebied de Hoge Vught en in het noorden door het beekje bij de Bouverijen. Rond de kruising van de oude heerbaan Heusdenhout-Geertruidenberg en de oude Napoleonweg van de Driesprong naar Oosterhout ligt een grote rug met bolle akkers.

Een groot deel van het gebied wordt verder gekenmerkt door oude akkercomplexen, de zogenaamde esdekken. Het gaat hier om de bolle akkers van het Teterings Moleneind en de Driesprong waarvan delen in de wegenlus nog duidelijk bewaard zijn. Op deze oude akkers werden door de aanvoer van bemesting met onder andere plaggen en stadsvuil vanaf de Nieuwe Tijd bolle akkers of esdekken gevormd. Deze akkers waren vroeger veelal omgeven met een levende haag en eventueel boomrijen. Onderzoek in de gemeente Breda en elders in de regio heeft aangetoond dat onder deze in de negentiende eeuw niet of schaars bewoonde akkers, vaak goed geconserveerde archeologische vindplaatsen verborgen liggen. Het nederzettingspatroon is tot in de dertiende eeuw nogal dynamisch geweest. Pas vanaf de dertiende eeuw werd blijkbaar het nederzettingspatroon gevormd, dat rond 1800 nog (in uitgegroeide vorm) waargenomen kon worden. Ook heeft het plangebied deel uitgemaakt van de verdedigingslinie van het Spaanse beleg uit 1624/25: de buitenwal van de Spanjaarden uit 1624/25 heeft deels in het plangebied gelegen.

Op basis van de indicatoren is het plangebied te beschouwen als een terrein met een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingwaarde. Enerzijds is dit te danken aan de natuurlijke eigenschappen van het gebied (dekzandrug), anderzijds aan het esdek (oud akkercomplex) dat daar ter plaatse nog aanwezig is. Dit esdek zorgt er immers voor dat archeologische sporen die anders door landbouwpraktijken worden verstoord, nu gevrijwaard worden. Hier zijn vindplaatsen en vondsten uit alle perioden, inclusief verdedigingslinies van het beleg van Breda, te verwachten.

Archeologie

In het plangebied waren tot 2007 geen archeologische vindplaatsen bekend. Bij het eerste proefsleuvenonderzoek, najaar 2007, werden twee zones met sporen aangetroffen. Het betrof hier een gebied met laatmiddeleeuwse (nederzettings)sporen en een ander gebied met eveneens laatmiddeleeuwse bewoningssporen en resten van de militaire linie uit de zeventiende eeuw. Omdat bij de voorgenomen ontwikkeling voor geen van beide zones een behoud ter plaatse mogelijk was, is daarna overgegaan tot een opgraving. Deze opgraving is uitgevoerd in het voorjaar van 2008. Bij dit onderzoek werden achtereenvolgens bewoningssporen aangetroffen uit de ijzertijd, late middeleeuwen en nieuwe tijd. Ook werden er verschillende onderdelen aangetroffen die in verband kunnen worden gebracht met de militaire linies uit de zeventiende eeuw. Meest opmerkelijke archeologische vondst was de aanwezigheid van meerdere waterputten op het terrein.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming ''Waarde-archeologie'' komen te vervallen. De contour uit figuur 2.1 is hierin leidend. Voor het overige plangebied blijft de contour vanuit de beleidsadvieskaart onverminderd van kracht, teneinde de archeologische waarden in het gebied te beschermen. Voor terreinen met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen in principe niet zijn toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter min het maaiveld en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer is een aanlegvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe ''de verstoorder betaalt'' is van toepassing. Voor terreinen met een middelhoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 meter min het maaiveld en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer in principe niet zijn toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Ook hier is het principe ''de verstoorder betaalt'' van toepassing. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Figuur 2.1, Vrijgegeven contour als gevolg van reeds uitgevoerd archeologisch onderzoek (geel gemarkeerd)

Historische geografie

Het gehucht Moleneind bij de Oude Driesprong, een middeleeuwse wegsplitsing, bestond

oorspronkelijk uit verspreide bewoning waaronder diverse hoeven, een herberg en een windkorenmolen rondom de akkers. Ten oosten van Breda lag vroeger een laag en bovenal bebost gebied. Volgens Leenders zal het ''oost-west verkeer'' daarom niet vanouds over Breda gelopen hebben, maar meer via een zuidelijke route, waarover men de Heerbaan bereikte. Deze liep over Heusdenhout, Teteringen en Den Hout naar Geertruidenberg en vormde deels ook de dorpsstraat van Teteringen. Even ten oosten van de Driesprong was er een aansluiting op een weg over Dongen naar Den Bosch. Leenders duidt die plek aan als de ''Oude Driesprong''. Hiervandaan liepen wegen naar Geertruidenberg, Dongen en Dorst. Nu ligt daar de oprit van het viaduct van de Nieuwe Kadijk over het spoor. Later, toen de route via Breda over de Teteringse Dijk liep werd de aansluiting op de oude Heerbaan gemaakt. De Oosterhoutseweg werd aangelegd in 1813 als onderdeel van de steenweg van Parijs naar Amsterdam en laat nu een karakteristiek beeld zien van negentiende en vroeg twintigste eeuwse lintbebouwing. Op de wegensplitsing naar Geertruidenberg en Dongen stond een kleine kapel, die al vanaf de vroege zestiende eeuw vermeld werd. In 1661 bestond de kapel echter niet meer. Net ten oosten van het plangebied lag de grote hoeve van Lacoerdenstede of Rustenburg (Hoolstraat). Dit was al een grote hoeve met een "hof" in 1659, toen het deels in eigendom was van de Bredanaar Gobbinx, die er een eigen "hof" had, en deels van Wilboorts, die er een huis met oprijlaan had. De hoeve is genoemd naar de achttiende-eeuwse familie De La Court die onder andere het kasteeltje IJpelaar bezat.

Figuur 2.2, De Posthoren, omstreeks het jaar 1870, plangebied aangeduid in paars

Met name van de oude infrastructuur zijn, hoewel enorm versnipperd in het gebied, delen bewaard gebleven en van cultuurhistorisch belang. Het gaat hier om de binnen het plangebied gelegen Lageweg, een deel van Posthoorn en de oude loop van de Moleneindstraat (buiten het plangebied) die hier nog in de structuur van het landschap herkenbaar is en de buiten het plangebied gelegen Oosterhoutseweg (zie figuur 2.2).

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevinden zich geen monumenten.

Groenstructuur

De belangrijkste groenstructuren bestaan uit de platanenrij evenwijdig aan de Nieuwe Kadijk, de laanbeplanting in de Oosterhoutseweg, enkele hagen en houtwallen en de begroeiing bij de op- en afritten van de Posthoorn.

De gemeente Breda heeft voor grote delen van de stad een ecotypologie opgesteld. Deze typologie is gebaseerd op een inventarisatie van de vegetatie ter plaatse. Zo ontstaat inzicht in de huidige natuurwaarden, de bestaande milieuproblemen zoals verdroging en verzuring en de natuurlijke potenties van het gebied. Voor onderhavig plangebied is een dergelijk ecotypologie opgesteld. Hieruit blijkt dat voor delen van het plangebied een type geldt zonder bijzondere waarde, maar met potenties om zich te ontwikkelen tot waardevolle ecotypen.

Waterstructuur

Het oppervlaktewaterstelsel in het plangebied bestaat momenteel uit enkele leggerwaterlopen, watervoerende sloten en greppels. De leggerwaterlopen worden beheerd en onderhouden door het Waterschap Brabantse Delta, de overige watergangen worden deels onderhouden door de gemeente, deels door de aangrenzende perceelseigenaren. Enkele sloten en greppels zijn (sterk) begroeid met onder andere riet.

Autoverkeer

Het gebied ligt gunstig vanuit het oogpunt van stedelijke bereikbaarheid. In een straal van 5 kilometer woont 75% van de Bredase bevolking.

Figuur 2.3, Bedrijvenpark Posthoren in relatie met de hoofdverkeersstructuur van Breda

Het plangebied ligt aan de Nieuwe Kadijk, de noordelijke rondweg (onderdeel van de stadsrondweg Breda), die indirect in verbinding staat met de Rijkswegen A16 (Rotterdam - Breda - Antwerpen), A27 (Breda - Utrecht) en A58 (Vlissingen - Breda - Eindhoven) en is daarmee per auto goed bereikbaar (zie figuur 2.3). Vanaf de Nieuwe Kadijk is het plangebied via op- en afritten naar de Posthoren, de weg onder het Nieuwe Kadijk-viaduct evenwijdig aan het spoor, voor gemotoriseerd verkeer ontsloten. De interne wegenstructuur bestaat uit smalle straatjes, is matig ontwikkeld, en is veelal doodlopend.

Parkeren

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen echter de oude parkeernormen uit deze nota en wordt vanaf nu elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost. In de planregels is eveneens verwezen naar deze gemeentelijke parkeernota. Gesteld is dat bij het bouwen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden voor de betreffende functie. In het plan wordt voldoende ruimte gecreëerd om deze daar waar dit is voorgeschreven in gebouwde (parkeer)voorzieningen te realiseren.

Openbaar vervoer

Het bedrijventerrein ligt hemelsbreed circa 2,5 kilometer van het treinstation van Breda. Vanaf een HOV-halte aan de noordzijde van het kruispunt Nieuwe Kadijk / Oosterhoutseweg “Teteringen Meulenspie”, bestaat een directe verbinding met het station Breda & Teteringen, Oosterhout, Geertruidenberg, Dongen en Tilburg (Arriva lijnen 325, 326 & 327). Deze buslijnen staan in rechtstreekse, snelle verbinding met het centraal station van Breda.

Fietsverkeer

De fietsroutes bevinden zich langs de randen en over de Oosterhoutseweg. Een recreatieve fietsroute loopt via de Parallelweg - Lage Weg - Posthoorn.

Verkeersgeneratie

De realisatie van een bedrijventerrein zal leiden tot een toename van het gemotoriseerde verkeer op de wegen in en rondom het plangebied. Op basis van de maximale oppervlakte (7,1 ha) is de verkeersgeneratie bepaald. Het CROW heeft hiervoor kencijfers voor verkeersgeneratie ontwikkeld voor planontwikkeling waarvan de precieze invulling nog niet helemaal bekend is. De kencijfers zijn ontwikkeld om op globaal niveau te kunnen rekenen aan de effecten van het bestemmingsplan. Het betreft een worst-case benadering.

Voor de invulling van het terrein is nog geen bedrijfsspecifieke informatie voorhanden. Wel is bekend wat voor een type bedrijventerrein het wordt. Er wordt onderscheid te maken wordt er een onderscheid gemaakt naar type bedrijventerrein. Het type bedrijventerrein bepaalt namelijk in belangrijke mate de vervoersbehoefte. Voor de Posthoren is sprake van een gemengd bedrijventerrein: ‘terrein met een hindercategorie 1, 2, 3 of 4 bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de categorieën ‘hoogwaardig bedrijvenpark’ of ‘distributiepark’.

Gemengde terreinen kennen een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid, voornamelijk bestaande uit lichte moderne industrie en overige (‘modale‘) industrie. Voor een gemengd bedrijventerrein gelden de kencijfers, zoals opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 2.1: Gemiddeld aantal motorvoertuigbeweging per netto ha bedrijventerrein per weekdagetmaal, naar werkmilieutype en vervoerswijze

Het vigerende bestemmingsplan Digit Parc heeft een oppervlakte van 6,6 ha en betreft in essentie een hoogwaardig bedrijvenpark. Hiervoor geldt een hogere verkeersaantrekkende werking dan een gemengd bedrijventerrein. Aangezien in de regels ook bedrijven zijn opgenomen die niet vallen onder een hoogwaardig bedrijvenpark is er voor gekozen om voor Digit Parc ook uit te gaan van een gemengd bedrijventerrein.

Bij de toevoeging van 0,5 ha netto bedrijventerrein bedraagt de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag 79 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor een werkdag komt dit op een gemiddelde van 105 motorvoertuigbewegingen per etmaal (werkdag is het aantal motorvoertuigenbewegingen maal factor 1,33).

De weekdagproductie van het gehele terrein: 7,1 x 158 = 1122 motorvoertuigen. Waarvan 213 vrachtwagens.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door (Europese,) landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante (Europees-,) rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar sectoraal beleid of beleidsnotities die niet in dit hoofdstuk worden behandeld.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Het Rijk geeft daarbij meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling.

In de Structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen en 13 nationale belangen zijn:

1. Concurrerend

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economisch structuur van Nederland. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;

2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;

3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;

4. efficiënt gebruik van de ondergrond.

1. Bereikbaar

Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

• een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;

• betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor- en vaarweg;

• het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor- en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen.

2. Leefbaar & veilig

Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn:

1. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;

2. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;

3. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;

4. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;

5. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen:

• zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Voor dit laatste belang is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Een groot deel van bovengenoemde belangen is juridisch geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) (paragraaf 3.2.2), de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) of het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de SVIR. In paragraaf 3.2.2 is de uitwerking hiervan opgenomen.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (1 oktober 2012, hierna Barro) geborgd. In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt, zijn:

1. de mainportontwikkeling van Rotterdam;

2. de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;

3. de bescherming en behoud van de Waddenzee;

4. de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;

5. de uitoefening van defensietaken;

6. veiligheid rond rijksvaarwegen;

7. toekomstige uitbreiding van hoofd(spoor)wegennet;

8. de elektriciteitsvoorziening;

9. de ecologische hoofdstructuur (EHS);

10. de veiligheid en bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

11. toekomstige rivierverruiming langs de Maas;

12. verstedelijking in het IJsselmeer;

13. duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (paragraaf 3.2.1). Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan kunnen Gedeputeerde Staten of de Minister een reactieve aanwijzing geven. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. In de SVIR wordt zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd.

In het Barro is het nationaal belang, door middel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking', verder uitgewerkt. Doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Nieuwe bestemmingsplannen die met ingang van 1 juli 2017 worden vastgesteld, moeten worden getoetst aan de nieuwe ladder.

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In de nieuwe ‘Ladder’ zijn de treden verdwenen: de Laddertoets wordt grosso modo beperkt tot de oude treden 1 en 2 in één bepaling, terwijl trede 3 komt te vervallen. Wel is ook de nieuwe Ladder nog steeds slechts van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering dus de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang.

Onderhavig plangebied ligt geheel in het stedelijk gebied. In de Structuurvisie Breda 2030 (zie paragraaf 3.4) is de (regionale) behoefte aan bedrijventerreinen verantwoord conform deze 'ladder'.

Aangegeven is welke gebieden kansrijk zijn voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen, maar ook voor welke gebieden een ander toekomstperspectief nodig is. Breda werkt aan het terugdringen van de overprogrammering. Daarom is vraaggericht, op basis van de 'ladder voor duurzame verstedelijking', geprogrammeerd.

Het vigerende bestemmingsplan geeft ruimte aan bedrijven tot en met milieucategorie 3.2, waarvan maximaal 20% voor zelfstandige kantoren mag worden ingericht. Bedrijfskavels mogen niet groter zijn dan 1.500 m2, uitgezonderd is ter plaatse van een facility point een kavel van 2.500 m2 toegestaan. De bouwvlakken geven ruimte aan een programma van 59.915 m2 bvo bedrijfsbebouwing.

Onderhavig bestemmingsplan betreft een andere programmatische invulling van het bedrijventerrein. Zelfstandige kantoren zijn niet meer mogelijk. Daarnaast worden grotere bouwpercelen mogelijk gemaakt, omdat de markt daar naar vraagt.

Het bestemmingsplan geeft ruimte aan de vestiging van 58.717 m2 van (logistieke) bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 op bouwvlakken, waarvan maximaal 30% voor niet-zelfstandige kantoorruimte. Het plan betekent ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan een kleine afname van het programma met 1.200 m2 bouwvlakoppervlakte voor bedrijfsbebouwing.

Uit ervaring blijkt dat veel bedrijven in Breda of A16 of A27 georiënteerd zijn. Bedrijvenpark Posthoren is meer A27 georiënteerd.Onderscheidend voor Bedrijvenpark Posthoren is bijvoorbeeld de mogelijkheid voor het uitgeven van grotere percelen, bijvoorbeeld voor logistieke bedrijven (tot 5 hectare). Er zijn weinig grote kavels beschikbaar in Breda voor deze bedrijven, terwijl hier wel vraag naar is.

In de regionale behoefteramingen is tevens de zogenaamde “schuifruimte” opgenomen. Ook daarvoor kan Bedrijvenpark Posthoren worden ingezet. Schuifruimte betekent dat binnen de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen bedrijven verplaatst kunnen worden. Bijvoorbeeld indien uitbreiding op de bestaande locatie niet mogelijk is of indien bij herstructurering blijkt dat een bedrijf beter passend is op een ander bedrijventerrein, bijvoorbeeld Bedrijvenpark Posthoren. Bovendien kan het zijn dat de bestaande voorraad afneemt, indien bijvoorbeeld een bedrijventerrein wordt herbestemd naar andere functies, waardoor een stuk bedrijventerrein verdwijnt.

Het is daarom wenselijk en nodig dat dit gebied als bedrijventerrein beschikbaar blijft om aan de thans aanwezige vraag te kunnen voldoen. Zeker met een flexibelere toegestane bedrijfstypologie kan dit bedrijventerrein hier invulling aan geven. Tot het komen van de gevraagde ontwikkeling zal bepaald worden welke typologie bedrijven op Bedrijvenpark Posthoren wenselijk zijn en welke specifiek ook niet. Dit heeft ook een directe relatie met de afstand tot de aangrenzende woningen en met de capaciteit van de thans aanwezige verkeersinfrastructuur.

Voor wat betreft de kantoorontwikkeling is in de Kantorennota Breda 2020 en de SV2030 vastgelegd dat Breda toe wil naar een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning van kantoorlocaties.

Voor zelfstandige kantoorontwikkeling is in de beleidsstukken aangegeven dat de prioriteit ligt bij het Stationskwartier, het bestaande kantoorvastgoed en in het nieuwe werklandschap Rithmeesterpark. Dit betekent dat voor kantoorontwikkeling de prioriteit dus niet bij ‘Bedrijvenpark Posthoren’ ligt. Het schrappen van kantorenmeters draagt bij aan het voorkomen en terugdringen van de kantorenleegstand.

De voorgestelde wijziging naar ‘meer bedrijven en minder kantoren’, dus een meer regulier bedrijventerrein, past derhalve binnen de beleidsdoelen.

Conclusie

Met onderhavig initiatief is slechts sprake van een gewijzigde stedenbouwkundige inrichting van het bedrijventerrein, waarbij het bruto vloeroppervlak uitgeefbaar bedrijventerrein licht afneemt. Tevens past de transformatie naar een meer regulier bedrijventerrein, alsmede het schrappen van plancapaciteit voor kantoren, binnen het retionale en gemeentelijke beleid.

Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.3.1 Structuurvisie Noord-Brabant

In de 'Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partiël herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De Structuurvisie beschrijft een aantal trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen. Deze trends en ontwikkelingen zijn:

• ruimtelijke kwaliteit staat onder druk;

• veranderend klimaat;

• achteruitgang biodiversiteit;

• veranderend landelijk gebied;

• toenemende behoefte aan duurzame energie;

• toenemende concurrentie tussen economische regio’s;

• afnemende bevolkingsgroei;

• toename mobiliteit.

Daarnaast beschrijft de Structuurvisie de onderscheidende kwaliteiten van Noord-Brabant. Dit zijn;

• de natuurlijke basis; de belangrijkste trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen;

• het ontginningslandschap;

• het moderne landschap.

Op basis van de hierboven genoemde trends en kernkwaliteiten geeft de Structuurvisie ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. De provincie kiest voor een ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

• de groenblauwe structuur;

• het landelijk gebied;

• de stedelijke structuur;

• de infrastructuur.

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van de bestaande stad op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'stedelijk concentratiegebied' (zie figuur 3.2). In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

1. concentratie van verstedelijking;

2. zorgvuldig ruimtegebruik;

3. meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;

4. betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;

5. versterking van de economische kennisclusters.

Binnen het stedelijk gebied is functiemenging, inbreiding, herstructurering en transformatie belangrijk, zodat er minder ruimte nodig is voor stedelijke uitbreidingen. Door de verstedelijking te concentreren, zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale overleggen. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de ladder voor duurzame ontwikkeling zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Figuur 3.1; Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014 (plangebied is globaal met rood omcirkeld)

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein in het bestaand stedelijk gebied en sluit daarmee aan bij de provinciale doelstelling “concentratie van verstedelijking”. Met onderhavig plan wordt ook aangesloten bij de doelstelling “meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit”. Daarvoor heeft BRO een stedenbouwkundig plan met een landschappelijke inpassing opgesteld. Tevens wordt aangesloten bij de doelstelling “betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur”, omdat het bedrijventerrein een eigen nieuwe ontsluiting krijgt... De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is onderbouwd in de Structuurvisie Breda 2030 (zie paragraaf 3.4).

3.3.2 Verordening ruimte

In de Verordening ruimte 2014, verder te noemen Verordening, zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. Deze verordening vervangt de Verordening ruimte 2012 en de sindsdien vastgestelde wijzigingsverordeningen. Naast diverse beleidsinhoudelijke veranderingen is ook de opzet van de verordening fors gewijzigd. In dit deel van de toelichting worden functie, inhoud en opbouw van de Verordening nader toegelicht.

De Verordening ruimte 2014 is voor het eerst in maart 2014 vastgesteld. Halverwege 2015 is bezien of de regels aanpassing vragen. Dat heeft op onderdelen geleid tot wijziging van de regels. De Verordening ruimte 2014 is in juli 2015 geheel opnieuw vastgesteld vanwege:

• de verbrede reikwijdte die aan de Verordening ruimte 2014 is toegekend bij koninklijk besluit van 2 maart 2015 tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen bij de Crisis- en herstelwet (negende tranche);

• het vergroten van de kenbaarheid van het beleid voor derden: sinds de inwerkingtreding van de Verordening ruimte 2014 zijn er diverse wijzigingsverordeningen door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Voor derden is het beleid beter kenbaar als deze wijzigingen in de Verordening ruimte 2014 zelf verwerkt zijn.

Plangebied

Stedelijke ontwikkeling

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied (zie figuur 3.2).

De Verordening zegt dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen moeten zijn in het bestaand stedelijk gebied'. Ook moet gemotiveerd worden dat een ontwikkeling, gericht op wonen en werken, past binnen de regionale afspraken hierover. Zoals hierboven vermeld past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten voor zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 3.4 is dit verder uitgewerkt.

Overig

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden, complexen of objecten aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied, regionale waterberging of in een waterwingebied. Het plangebied ligt niet binnen de ecologische hoofdstructuur of de groenblauwe mantel.

Figuur 3.2; Uitsnede Verordening ruimte, kaart ‘stedelijke ontwikkeling’

Conclusie

Onderhavig bestemmingsplan past binnen de regels van de Verordening ruimte en is dus niet in strijd met de provinciale belangen.

Voor de ontwikkeling van Bedrijvenpark Posthoren zijn enkele gemeentelijke beleidsdocumenten primair van belang. In deze paragraaf worden deze toegelicht.

3.4.1 Structuurvisie bedrijventerreinen Breda 2020

Kwantitatieve vraag bedrijventerreinen 2020

In de Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 (jan. 2009) is de Bredase behoefte aan bedrijventerreinen tot 2020 geraamd op circa 180 ha (netto). Deze raming was gebaseerd op het hoogste economische groeiscenario “Global Economy” (GE), en was op dat moment in lijn met regionale afspraken (stedelijke regio Breda-Tilburg).

In de Regionale Agenda Werklocaties (1 januari 2013) is het TM-scenario toegepast. De subregio Oost (Breda, Etten-Leur, Oosterhout, Geertruidenberg en Drimmelen) heeft binnen de totale West-Brabantse regio een aandeel gekregen van 55%, hetgeen een vraag betekent van 263 ha netto tot 2020. In de Structuurvisie Breda 2030 is voor de Bredase situatie een inschatting gemaakt op basis van het TM-scenario. Dit leidt tot een totale vraag van circa 96 ha (12 ha netto gemiddeld per jaar) voor de periode tot en met 2020. Aangezien dit substantieel afwijkt van de opgave die in de Regionale Agenda Werklocaties is geformuleerd, dienen ook de regionale prognoses te worden herzien en nieuwe afspraken te worden gemaakt. De partners in de regio en de provincie onderkennen deze noodzaak en hebben dit opgepakt.

Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen

De mate waarin de kwaliteit van de bedrijventerreinen, bedrijvenmilieu, locatietype, kavelgrootte en beeldkwaliteitseisen, aansluiten op de vraag speelt een belangrijke rol in de afzet van kavels voor bedrijventerreinen. Een belangrijk criterium voor het segmenteren van de vraag en het ontwikkelen van bedrijventerreinen is de omvang van de kavels. Binnen elke categorie (hoogwaardig, gemiddeld en laagwaardig) komen zowel kleine als grote bedrijven voor in Breda. Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus in of nabij de binnenstad, dus in het stedelijke weefsel, waarbij het ook kan gaan om bedrijventerreinen direct aan de rand van de stad. Het gaat dan om bedrijven die zoeken naar grond met een omvang van enkele honderden tot enkele duizenden m² bvo (met een gemiddelde omvang van ca. 1.500 à 2.000 m²). Daarnaast zijn er de grote bedrijfsruimtegebruikers, vanaf circa een halve hectare en meer, die vooral een voorkeur hebben voor locaties met een goede snelwegverbinding. De Stec groep heeft op basis van provinciale prognoses de kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in West-Brabant in kaart gebracht. Zij stelt dat de gemiddelde omvang van de bedrijfsruimtevragers in Breda rond het landelijke gemiddelde van zo’n 2.000 m² bvo ligt. Hoewel er - afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten - sprake is van forse uitschieters naar onder en naar boven. Vooral in de logistiek en industrie is sprake van grote spelers (tot wel meer dan 100.000 m² bvo) in Breda (Stec groep, 2009).

Bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek en distributie, reparatie en onderhoud hebben het grootste aandeel in de vraag naar bedrijfsruimte in Breda. (Stec groep, 2009) Niet al deze bedrijven hebben dezelfde eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel. Vooral waar het gaat om beeldkwaliteit en uitstraling kan onderscheid worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een gewoon functioneel bedrijfskavel zonder al te veel poespas. De verschillende verschijningsvormen gaan dwars door alle sectoren heen.

Bedrijvenpark Posthoren kan ruimte bieden aan kleinschalige en grotere bedrijfsruimtegebruikers en daarbij zowel zichtlocaties als achtergrondlocaties aanbieden. Zo kan de ontwikkelaar flexibel inspelen op de vraag vanuit de markt.

3.4.2 Structuurvisie Breda 2030

Het gemeentelijke ruimtelijke ordeningsbeleid is vastgelegd in de Structuurvisie 2030 en is op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Het beschrijft de grootschalige en lange termijn ontwikkelingen in de planologische achtergronden welke van betekenis zijn voor Breda.

De structuurvisie 2030 is een fundamentele herziening van de vorige structuurvisie "Breda 2020, Stad in evenwicht". Deze herziening was noodzakelijk omdat de economische omstandigheden en de demografische inzichten, sinds de vaststelling van die visie fundamenteel waren veranderd en de bestaande visie niet langer een adequaat kader bood voor het planologische beleid.

Figuur 3.5; Werken uit Structuurvisie Breda 2030

Op de kaart “Werken” in de Structuurvisie Breda 2030 is voor het plangebied de ontwikkeling “bedrijven” aangegeven. Met de ontwikkeling van dit bestemmingsplan wordt een passende bestemming toegewezen aan dit gebied. In de Structuurvisie Breda 2030 blijkt dat voor ‘Digit Parc’ (vanaf heden Bedrijvenpark Posthoren) een transformatie en intensiveringsopgave ligt. In de structuurvisie is het plangebied aangegeven als voorbeeld voor een meer samenhangend woon- en werkgebied in een groene omgeving, een gebied voor bedrijvigheid in een parkachtige setting.

Kwantitatief programma: Bedrijvenpark Posthoren

In totaal heeft de gemeente Breda tot 2023 46 hectare harde plancapaciteit. De gemiddeld geprognosticeerde uitgifte per jaar bedraagt 4,2 ha per jaar. In 2014 tot 2016 is een relatief hoge uitgifte geraamd.

Het is strategisch gunstig gelegen nabij de A27. Met de herontwikkeling in stedenbouwkundige opzet van Bedrijvenpark Posthoren kan de economische positie van Breda en de regio worden versterkt.

Doelgroepenanalyse

De huidige bedrijfsvestigingen in Breda zijn geanalyseerd naar branche, grootte en groei en de referentielocaties (andere snelwegmilieus) zijn onderzocht, onder andere door middel van interviews. Uit een data-analyse, literatuurstudie (trends en ontwikkelingen), aangevuld met bevindingen van het veldwerk en interviews.

Conclusie

Onderhavig bestemmingsplan past binnen de regels van de Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020. Het terrein biedt ruimte aan kleinschalige en grotere bedrijfsruimtegebruikers, zodat ontwikkelaars kunnen inspelen op de vraag vanuit de markt. De Structuurvisie Breda 2030 heeft het plangebied aangewezen voor de ontwikkeling van bedrijventerrein. Het bedrijventerrein krijgt met een groene zone rondom de uitgeefbare percelen een parkachtige setting. De ontwikkelingsluit zodoende aan op de gemeentelijke belangen.

In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke en functionele opbouw van Bedrijvenpark Posthoren behandeld. Allereerst wordt ingegaan op het stedenbouwkundig plan. Daarna wordt ingegaan op beeldkwaliteit en een nadere uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte met een groenstructuurplan. BRO heeft een beeldkwaliteitsplan uitgewerkt, welke is toegevoegd als bijlage. Voor de informatie in onderstaande paragrafen is gebruikt gemaakt van het beeldkwaliteitsplan.

De Posthoren is een bedrijventerrein dat bestaat uit bedrijfshallen en ondersteunende kantoorgebouwen in een groene setting. Omringd door water en omzoomd met bomen is de bebouwing ontsloten via een eigen interne ontsluitingsweg.

Het stedenbouwkundigplan kent drie ruimtelijke karakteristieken: de representatieve rand, de functionele kern en een robuuste inpassing.

Richting de Nieuwe Kadijk vormt de bebouwing een representatieve rand die fungeert als het visitekaartje van het plan. De kantoren van de bedrijven bevinden zich hier aan een brede waterpartij. Hier zijn ontwerpprincipes toegepast die zorgen voor samenhang in het totale beeld. Tegelijkertijd geven ze ruimte aan individuele expressie van bebouwing.

Gericht naar de centrale as van het plan zijn bedrijfshallen mogelijk. Dit plandeel geeft vrijheid aan ondernemers om hun bedrijfsprocessen efficiënt in te richten.

Aan de west- en zuidzijde is een robuuste groenstrook opgenomen. Dit zorgt voor een buffer tussen de omliggende woonpercelen en de nieuwe bedrijfsgebouwen.

Binnen het stedenbouwkundige plan zijn verschillende uitwerkingen mogelijk. Constante factoren zijn de centrale as, de representatieve rand en de robuuste groene inpassing. Het bestemmingsplan laat binnen deze kaders verschillende uitwerkingen toe.

In dit beeldkwaliteitsplan zijn twee uitwerkingsvarianten beschreven: de intensieve en de extensieve variant. In beide varianten komen de ontwerpprincipes terug die leidend zijn voor elke variant die na vaststelling van het bestemmingsplan gerealiseerd gaat worden.

• De intensieve variant: deze variant bestaat uit grootschalige gebouwen. Hier is de maximale bebouwingsdichtheid binnen het bestemmingsplan verbeeld.

• De extensieve variant: deze variant bestaat uit meerdere kleinschaligere gebouwen.

De ligging aan deze rondweg van Breda is een kans voor bedrijven zich te profileren. Dit kan worden gefaciliteerd door binnen een duidelijk stramien ieder bedrijf de gelegenheid te geven zijn persoonlijke uitstraling te creëren. Hierbij wordt samenhang bereikt door onderscheid te maken tussen de hoofdmassa’s en de accenten op de “koppen”. Om het gewenste architectuurbeeld te waarborgen is een beeldkwaliteitplan opgesteld. In het beeldkwaliteitplan zijn eveneens eisen geteld aan de situering en de hoofdvorm van de bebouwing, materialisering en inrichting openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Deelgebied 1: Representatieve rand

Hoofdmassa

Het bedrijventerrein bestaat in de nieuwe situatie voornamelijk uit bedrijfshallen en kantoren. De hallen vormen in deelgebied 1 het grootste gedeelte van de totale bouwmassa. Het gevelbeeld van deze hoofdmassa is formeel, eenvoudig en functioneel. Het is opgebouwd uit beton en geprofileerde staalplaten met een verticale geleding. De materiaalkeuze is eenvoudig met een terughoudend kleurgebruik. Hierdoor stralen de hallen gezamenlijk een samenhangend en rustig beeld uit.

De gevels van de hoofdmassa zijn eenvoudig in opbouw en terughoudend in kleur en materiaalgebruik.

De koppen

Per hal kan er een eigen identiteit worden gecreëerd in de kopgevel. Deze contrasterende hoeken van elke hoofdmassa zijn georiënteerd op de Nieuwe Kadijk of op de interne onsluitingsweg (o.a. de centrale as). In deze zogenaamde koppen bevindt zich de entree van het bedrijf, kantoren en andere ondersteunende functies. Het representatieve karakter moet door het materiaalgebruik worden ondersteund. Het is hier daarom toegestaan te variëren in materiaalgebruik en bouwvorm. Hierbij kan worden gedacht aan natuur- of baksteen, metaal, kunststof en glas. De gevels van de representatieve Koppen zijn open en transparant.

Ieder gebouw krijgt een element wat het bijzonder maakt. Dit kenmerkt wordt gerealiseerd door een bijzonder uitstulping waar extra aandacht aan is besteed. Met veel glas, metaal en kunststoffen ontstaan lichte, open koppen op de gebouwen.

Deze koppen trekken de aandacht. Het grootste volume van het gebouw bestaat uit een functionele bedrijfsruimte. Deze wordt sober en eenvoudig uitgevoerd.

Deelgebied 2: binnenterrein

Deelgebied 2 bestaat uit het binnengebied waar de bedrijfspanden zijn georiënteerd op de centrale ontsluitingsweg. Het uitgangspunt is dat de uitstraling van de gebouwen kwalitatief en hoogwaardig is. Het is belangrijk dat de uitstraling harmonieus is met ruimte voor individuele expressie van de verschillende gebouwen. Hierbij is dezelfde ruimtelijke opzet gehanteerd als in deelgebied 1 waarbij onderscheid wordt gemaakt in massa, vorm, materialisatie en opbouw van de bedrijfshallen en de kantoren. Hierbij wordt de hoofdmassa door de bedrijfshallen gevormd die een terughoudend kleur en materiaalgebruik kennen. De kantorengebouwen zijn versmolten met de bedrijfshallen, maar zijn expressief in vorm, kleur en materiaalgebruik.

Bedrijfsbebouwing

In deelgebied 2 zijn de gevelwanden van de bedrijfshallen in grote mate beeldbepalend. De kwalitatieve uitstraling van deze wanden wordt gerealiseerd door een eenvoudige opbouw met geometrische grondvormen. Gevels moeten speels worden doorbroken door bijvoorbeeld afwisseling in vlakken en materialen. Verstoringen in de continuïteit van dit beeld worden voorkomen door deze deel uit te laten maken van de algehele architectonische verschijningsvorm. Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld installaties die boven het dakvlak uitsteken, buitenopslag of afvalcontainers. Deze dienen bij voorkeur binnen het gebouw of uit het zicht te worden geplaatst.

Koppen

De kantoren worden gerealiseerd op de koppen van de bedrijfshallen. Deze zijn georiënteerd op de interne ontsluitingsweg. Hier wordt de eigen identiteit van het gebouw gecreëerd door te variëren in materiaalgebruik en bouwvorm. Deze koppen volgen dezelfde bouwregels als in deelgebied 1.

Met de ontwikkeling van de bedrijfslocaties wordt een aanvullend nieuw werkmilieu aan Breda Noord toegevoegd. Naast de bedrijfslocaties is ook gezocht naar de versterking van de groenstructuur. Dit is gevonden door langs de west- en zuidzijde een robuuste groenstrook aan te leggen, die zorgt voor een buffer tussen de omliggende woonpercelen en de nieuwe bedrijfsgebouwen. Langs de representatieve zijde (noordoost) is er ingezet op kleinschaligere elementen, zoals een bomenrij, lage hagen en het toepassen van groene gevels.

De huidige groenstructuur ter plaatse van het plangebied bestaat uit een aantal boswallen en is er op een aantal plekken opslag van jong opschietend hout. Het geheel is voor een groot deel omringd door een waterhoudende sloot. Aan de zuidwestkant is langs de sloot parallel aan de Lage Weg een rij knotbomen aanwezig, bestaande uit wilg, gewone es en esdoorn. Met de ontwikkeling van het plangebied zullen de aanwezige beplantingen langs de westzijde zo veel mogelijk worden opgenomen in de robuuste groenstrook. De rijen knotbomen langs de Lage Weg blijven behouden.

A: robuuste groenstrook

Aan de west- en zuidkant wordt een riante groenstrook ingericht met een breedte van 15- 32 meter , bestaande uit een strook boomvormers met aan de randen struiken. Met de plaatsing van de beplanting is rekening gehouden met het vrijhouden van de kavelsloot en het integreren van een hekwerk aan de zijde van de bedrijfslocaties. De groenstrook zorgt, uitgaande van goed onderhoud en plantmateriaal, voor een dichte afscherming van de gebouwen richting de woonpercelen. Eenmaal volgroeid zijn de bomen een coulisse voor de gebouwen.

Langs de zijde van de Lage Weg is afstand gehouden tot de aanwezige knotbomenrij met de aanleg van nieuwe beplantingen. Hierdoor kan de rij gehandhaafd blijven, wat vanuit landschappelijk en ecologisch perspectief een meerwaarde betekent. In de groenstrook wordt de terreinafscheiding van het bedrijvenpark geïntegreerd..

B: kleinschalige elementen

Langs de representatieve zijde (deelgebied 1) vormt de ontsluiting van het terrein de belangrijkste interne structuurdrager. In beide verkavelingsvarianten ligt deze langs de noordelijke waterrand en buigt vervolgens af naar het zuiden tot aan de Lage Weg. Om deze structuur aan te zetten is een bomenrij voorgesteld (B1), die de oostwestrichting benadrukt en er een coulissewerking tussen bebouwing en groen ontstaat.

Om de overgang van de kavels naar het openbaar gebied vorm te geven worden de kavels aan de representatieve zijde voorzien van een lage haag (veldesdoorn). De haag (B2) is ca. 1- 1.2m hoog en zal eventueel worden gecombineerd met een hekwerk. De haag en eventueel hekwerk staan op eigen terrein.

De gebouwen langs de noordzijde kunnen door het toepassen van groene gevels (B3) op strategische punten een sterke identiteit en uitstraling krijgen. Daarnaast zorgen groene gevels voor een prettiger werkmilieu en dragen op verschillende fronten bij aan een duurzame omgeving.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht. Het bedrijventerrein wordt gezoneerd ter plaatse van de gevoelige objecten ten westen en zuiden van het plangebied.

Het vigerende bestemmingsplan biedt ruimte voor de ontwikkeling van 59.915 m2 bvo bedrijfsbebouwing (bouwvlakken) tot maximaal milieucategorie 3.2, waarvan maximaal 20% voor zelfstandige kantoren. Het bestemmingsplan maakt bouwpercelen tot 1.500 m² mogelijk met als uitzondering ter plaatse van een facility point tot 2.500 m². Het bedrijventerrein is niet gezoneerd ten opzichte van omliggende gevoelige functies.

Onderhavig plan betreft een stedenbouwkundige wijziging, waarbij een flexibele invulling wordt gegeven aan de herinrichting van het bedrijventerreinen. Daarmee biedt onderhavig plan ruimte aan de vestiging van 58.717 m2 van (logistieke) bedrijven van milieucategorie 2 tot en met milieucategorie 3.2 binnen twee ruime bouwvlakken, waarvan maximaal 30% voor niet-zelfstandige kantoorruimte. In dit bestemmingsplan wordt zonering vanuit omliggende woningen toegepast. Het plan betekent voor deze woningen in het algemeen een verbetering van de milieusituatie.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing voor het vestigen van bedrijven op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009).

Met onderhavig bestemmingsplan wordt ter hoogte van bestaande woningen rondom Bedrijvenpark Posthoren gezoneerd. In het vigerende bestemmingsplan is dit niet het geval.

5.2.1 Richtafstanden

Scheiding van functies versus functiemenging

Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Richtafstandenlijsten

Het uitgangspunt voor de milieuzonering is de richtafstandenlijst in bijlage 1 van de VNG-publicatie. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-publicatie gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Tabel 4.1 Milieucategorieën en richtafstanden

5.2.2 Omgevingstype

Twee omgevingstypen

De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

De woningen aan de westzijde van het plangebied bevinden zich in een rustige woonwijk. De agrarische bedrijfswoning en de woningen aan de Lage weg zijn vanwege de ligging aan te wijzen als een gemengd gebied. Deze woningen liggen namelijk:

• nabij een terrein, waar op dit moment een onherroepelijk plan van toepassing is voor de realisatie van een bedrijventerrein, en

• in de directe omgeving van een (spoor)weg.

Bij de zonering is rekening gehouden met alle gevoelige objecten rondom het plangebied. De woningen (gevoelige objecten) liggen voornamelijk geconcentreerd ten zuidwesten van het plangebied. Het betreft onder andere burgerwoningen aan de:

• Oosterhoutseweg 52-104 te Breda;

• Oosterhoutseweg 2 te Teteringen;

• Parallelweg 154, 156 & 162 in Breda;

• Lage weg 1, 3 & 11 in Teteringen.

Daarnaast bevindt zich een bedrijfsbestemming met bedrijfswoning aan de Parallelweg 158 te Breda. Aan de Oosterhoutseweg 4 te Teteringen is een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning mogelijk. Aan de Posthoorn 6 te Teteringen is een maatschappelijke bestemming aanwezig.

(Bedrijfs)woningen

Nieuwe bedrijfswoningen

Het vigerende plan bevat reeds een regeling die nieuwe bedrijfswoningen binnen de bestemming ‘bedrijventerrein’ uitsluit.

Ook voor onderhavig plan blijft deze regeling van toepassing. Nieuwe bedrijfswoningen en woningen worden niet toegestaan op het terrein. De moderne bedrijfsvoering maakt de aanwezigheid van personeel 24 uur per dag niet of nauwelijks noodzakelijk. Bovendien legt de aanwezigheid van bedrijfswoningen beperkingen op aan de algemene toelaatbaarheid en bedrijfsvoering van bedrijven in de directe omgeving hiervan.

5.2.3 Milieuzonering

Milieuzonering op verbeelding

Met bestemmingsplan ‘Digit Parc’ is niet gezoneerd op de verbeelding. Bedrijvenpark Posthoren wordt wél gezoneerd. Het bedrijventerrein is inwaarts gezoneerd vanuit de woningen grenzend aan het bedrijventerrein. In de directe nabijheid van woningen die grenzen aan het bedrijventerrein zijn alleen bedrijven in milieucategorie 2 toegestaan. Deze zonering wordt toegevoegd aan de verbeelding.

Figuur 5.1: geen zonering Digit Parc (vigerend bestemmingsplan

Onderstaand is een toelichtende overzichtskaart opgenomen van de milieuzonering zoals die op het betreffende bedrijventerrein geldt. Dit is ter verduidelijking van de zonering zoals deze op de verbeelding is opgenomen.

Figuur 5.2: zonering Bedrijvenpark Posthoren (Lage Weg is gemengd gebied)

5.2.4 Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt middels het hanteren van een milieuzonering zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van woningen die grenzen aan, of in de nabijheid liggen van, het bedrijventerrein. De milieuzonering is concreet vertaald in een passende regeling en opgenomen op de verbeelding.

Geur kan de beleving van de leefomgeving zowel positief als negatief beïnvloeden. De geur van een bakker wordt over het algemeen als prettig ervaren terwijl de geur van een chemische fabriek vaak als stank wordt ervaren. De waardering van geur verschilt echter ook per persoon: wat de een vindt stinken, vindt de ander lekker ruiken. Hoewel de stoffen die de geur veroorzaken geen invloed hebben op de gezondheid, kan de hinder van geur toch een negatieve invloed hebben op de volksgezondheid. De doelstelling voor 2015 in Breda ten aanzien van geur luidt: ‘Ernstige hinder door geur komt in Breda niet voor.’

5.3.1 Wettelijk kader

Bij het aspect geurhinder is onderscheid te maken in geurhinder als gevolg van industriële bronnen en geurhinder als gevolg van veehouderijen. Voor deze laatste geldt de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Voor industriële bronnen wordt het aspect geur via het milieuspoor/vergunningenspoor beschouwd (Activiteitenbesluit). Daarnaast wordt bij bedrijven en milieuzonering ook ingegaan op het aspect geur. Hierin worden minimaal aan te houden afstanden gegeven van bedrijven tot geurgevoelige objecten.

Per 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij in werking getreden. De wet geeft aan hoe bij een aanvraag voor een milieuvergunning de geuremissies uit stallen van veehouderijen en de geurbelasting op geurgevoelige objecten moeten worden meegenomen. De wet heeft ook consequenties voor de wijze waarop in ruimtelijke plannen het aspect geurbelasting door veehouderijen een rol speelt.

5.3.2 Plangebied

Industrie

Geurhinder is één van de aspecten die onderdeel zijn van milieuzonering. Door inwaarts te zoneren wordt voldoende afstand aangehouden tussen de nieuw te vestigen bedrijven en de bestaande woningen (zie verder de paragraaf bedrijven en milieuzonering).

Veehouderijen

Ten oosten van het plangebied ligt een intensieve veehouderij. Voor deze inrichting (schapen- en varkenshouderij) is per 31 maart 2015 een milieuvergunning verleend voor het houden van 1774 dieren.

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom. In de feitelijke situatie bevinden zich geurgevoelige objecten (woningen) dichter bij de veehouderij, waardoor de veehouderij niet belemmerd wordt met de realisatie van het bedrijventerrein. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wijzigt de achtergrondbelasting niet.

5.3.3 Conclusie

Het aspect geur van zowel industriële - als agrarische bedrijven levert geen belemmeringen op.

5.4.1 Wettelijk kader

Wegverkeer

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) dient bij een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor:

• de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg;

• de aanleg van een nieuwe weg;

• de reconstructie van een bestaande weg.

De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. In een akoestisch onderzoek kunnen wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt buiten beschouwing worden gelaten.

5.4.2 Onderzoek

Het geluid van de bedrijven op het terrein is beschreven in de paragraaf Bedrijven en milieuzonering. In het plangebied kunnen zowel in het vigerende als het nieuwe bestemmingsplan wegen aangelegd worden. Om te bepalen wat de akoestische effecten zijn van de aanleg van de wegen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als separate bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

De nieuwe wegen hebben een maximum snelheid van 50 km/uur en dien ten gevolge een geluidszone. De ligging van de nieuwe wegen is nog niet bekend, daarom is een worst-case situatie doorgerekend waarbij de wegen zich bevinden ter plaatse van de bestemming “Verkeer” en aan de uiterste randen van de bestemming “Bedrijventerrein”. Er is een beperkte toename van het verkeer als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan (zie de paragraaf verkeer).

De geluidbelasting (Lden) ter plaatse van omliggende woningen neemt met ten hoogste 1 dB toe. De geluidbelasting bedraagt echter ten hoogste 48 dB (na correctie artikel 110g Wgh) en voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Zonder correctie zou de geluidbelasting ten hoogste 53 dB bedragen. Uitgaande van een gevelgeluidwering van minimaal 20 dB (conform Bouwbesluit), zal het binnenniveau voldoen aan de wettelijke grenswaarde van 33 dB.

5.4.3 Conclusie

Het aspect geluid (wegverkeerslawaai) levert geen belemmeringen op.

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging houden ruimtelijke ontwikkelingen rekening met de luchtkwaliteit ter plaatse.

5.5.1 Wettelijk kader

Op 15 november 2007 is in de Wet milieubeheer onder titel 5.2 ‘Luchtkwaliteiteisen’ opgenomen. Dit onderdeel is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) en stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer.

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Nederland hoeft op die manier later aan de Europese regelgeving te voldoen. Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden.

Het ministerie van IenM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit ‘gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ in werking getreden. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide, met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met deze AMvB wordt de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

5.5.2 Onderzoek

In een luchtkwaliteitsonderzoek is berekend wat de effecten van het bestemmingsplan zijn op de luchtkwaliteit. Dit onderzoek is als separate bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Uit het onderzoek volgt dat de luchtkwaliteit ruim onder de grenswaarden ligt en dat de er geen relevant verschil in totaalconcentratie is tussen het vigerende en het nieuwe bestemmingsplan.

5.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.6.1 Toetsingskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is landelijke wet- en regelgeving van toepassing.

In de landelijke wet- en regelgeving zijn kwaliteitseisen en normen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. Doel is om bepaalde risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld, tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze bedoelde risico's hangen vooral samen met:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen;

• transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;

• transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water.

Ook zijn er onder meer landelijke regels voor de opslag en verkoop van vuurwerk. Verder wordt bij de plaatsing van windmolens ook de externe veiligheid in ogenschouw genomen.

De risico's voor externe veiligheid komen tot uitdrukking via het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico kan op de kaart worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Via het plaatsgebonden risico wordt een basisbeschermingsniveau gewaarborgd. Bij het groepsrisico wordt wel beoordeeld hoeveel personen zich, redelijkerwijs, feitelijk in de omgeving kunnen bevinden. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een oriëntatiewaarde. Dit is een ijkwaarde waaraan veranderingen getoetst kunnen worden. Deze oriëntatiewaarde mag overschreden worden, mits goed beargumenteerd door het bevoegd gezag. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Deze argumentatie is een onderdeel van de verantwoording van het groepsrisico. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

5.6.2 Onderzoek

Om te bepalen of er vanuit externe veiligheid belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van het plangebied is een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is separate als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

In het onderzoek zijn de risicobronnen binnen een straal van 1,5 kilometer onderzocht. Hieruit blijkt dat het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Breda-Tilburg ligt. Voor de overige bronnen ligt het plangebied buiten het invloedsgebied.

Spoorlijn Breda-Tilburg

De plaatsgebonden risicocontour 10-6 van de spoorlijn Breda-Tilburg bedraagt 1 meter. Het plasbrandaandachtsgebied bedraagt 30 meter. De bestemming Groen ligt op 25 meter. Bedrijven kunnen gevestigd worden op een afstand van minimaal 40 meter vanaf de spoorlijn. Het gebied waar mensen dus regelmatig kunnen verblijven ligt dus op meer dan 30 meter van de spoorlijn en ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10-6 en het plasbrandaandachtsgebied.

Uit de berekening van het groepsrisico volgt dat er slechts een marginaal verschil in groepsrisico is tussen de huidige en de toekomstige situatie. Beide groepsrisico-curves liggen ruim onder de oriëntatiewaarde. De verantwoording van het groepsrisico is opgenomen in de separate bijlage externe veiligheid.

5.6.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Door het industriële verleden van Breda, kan er plaatselijk bodemverontreiniging aanwezig zijn. De gemeente Breda inventariseert zelf (mogelijk) verontreinigde locaties en combineert deze informatie met de vele bodemonderzoeken die worden uitgevoerd bij bouw, aan/verkoop en grondverzet. Al deze informatie is beschikbaar in bodeminformatiesystemen en wordt gebruikt bij beoordeling en advisering. Op de site van Breda is deze informatie op te vragen.

Het bodemaspect is ten faveure van het bestemmingsplan ‘Digit Parc’ reeds onderzocht. Op basis van de resultaten uit de bodemonderzoeken waren er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Met onderhavige bestemmingsplan is geen wijziging van de functie ‘bedrijventerrein’ beoogd. Zodoende wordt de gewenste functie niet gevoeliger.

5.7.1 Wettelijk kader

Wet Bodembescherming

In de Wet bodembescherming staat beschreven hoe om te gaan met bodemverontreiniging. In verschillende sectorale wetten (o.a. Woningwet, Wet op de Ruimtelijke) en besluiten is uitgewerkt hoe om te gaan met de bodem. Bij een bestemmingsplanwijziging moet getoetst worden of de bodemgeschikt is voor de functie. Bij bouwwerkzaamheden moet eveneens getoetst worden of de bodemgeschikt is.

Bodem in de ruimtelijke ordening

Een hoofdvraag in de ruimtelijke ordening is of het plan goed is onderbouwd en daarmee realiseerbaar is. De aanwezige bodem(kwaliteit) is een onderdeel dat in deze afweging moet worden meegenomen. De vraag is of de bodemkwaliteit past bij het (beoogde) gebruik van die bodem.

Begin 2009 heeft de gemeente Breda haar eigen bodembeleid vastgesteld met de nota ‘De Bredase grondslag’. Hierin wordt de landelijke beleidslijn van functioneel saneren verder ingevuld. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van saneringsmaatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Om kansen te benutten en problemen te voorkomen is het van belang dat bij nieuwe ontwikkelingen tijdig kennis is van de bodemkwaliteit. Ten tijde van het bestemmingsplan kan het aan te bevelen zijn bodemonderzoek uit te voeren, zodat in het inrichtingsplan al rekening gehouden wordt met de bodemkwaliteit en er eventueel grond herschikt kan worden op locatie. Eventuele bodemverontreinigingen die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling zijn zo tijdig bekend zodat er rekening mee gehouden kan worden.

Vroeg in het traject

Een bodemonderzoek wordt uitgevoerd conform de NEN5740 en dient gebaseerd te zijn op een historisch onderzoek conform de NEN5725. De gemeente Breda toetst de uitkomsten van een bodemonderzoek aan de Wet bodembescherming, landelijke circulaires en het Bredase bodembeleid. Zo wordt bepaald of de kwaliteit van de bodem voldoet en of er maatregelen als beheer of sanering nodig zijn. De uiteindelijke bodemkwaliteit moet steeds voldoen aan de functie.

Toepassing van grond

De natuurlijke kwaliteit van de bodem kan per gebied variëren. De gemeente Breda heeft een bodemkwaliteits- en functiekaart vastgesteld, die bepaalt welke kwaliteit grond in welk gebied mag worden toegepast. De kaarten en regels zijn te vinden op de site van gemeente Breda. Bij de uitvoering van werkzaamheden dient een gesloten grondbalans nagestreefd te worden. De inzet van hergebruiksgrond wordt zoveel mogelijk bevorderd. Ook hierbij is kennis van de lokale bodemkwaliteit in een vroegtijdige fase essentieel.

5.7.2 Plangebied

In het verleden is een historisch bodemonderzoek (conform NVN 5725) uitgevoerd. Uit het historische onderzoek blijkt dat er:

• in het verleden geen bodemverontreiniging is geconstateerd, die al dan niet inmiddels is gesaneerd;

• op basis van de huidige functie geen mogelijke bodemverontreinigingen ontstaan;

• dat er geen bodembedreigende activiteiten in het verleden hebben plaatsgevonden

In de rapportage van het milieutechnisch onderzoek (BMS Milieutechniek Adviesbureau), uitgevoerd op een gedeelte van het plangebied in de maanden september tot november 2000, is de kwaliteit van de grond en het grondwater ter plaatse bepaald. In de grond zijn lokaal licht verhoogde gehalten aan minerale olie waargenomen. Het grondwater bleek lokaal sterk verontreinigd te zijn met nikkel, het gehalte aan chroom, zink, cadmium en arseen is in een waarde tot boven de betreffende streefwaarde aangetoond.

Door Geofoxx-Lexmond bv is in januari 2005 de kwaliteit van de grond en het grondwater in het gehele plangebied, met uitzondering van het uiterste zuidoostelijke terreindeel, bepaald. Bij dit onderzoek zijn in de grond verontreinigingen met koper, PAK, EOX en minerale olie aangetoond in concentraties boven de betreffende streefwaarde. In het grondwater zijn verspreid over het gebied verhoogde gehalten aan zware metalen en xylenen aangetoond. Het in het jaar 2000 in het grondwater aangetoonde sterk verhoogde gehalte aan nikkel is tijdens dit bodemonderzoek niet waargenomen.

Uit een eerste onderzoek blijkt dat de met puin verharde Lage weg verontreinigd is met asbest. De ernst en omvang van de asbestverontreiniging is tot dusver niet vastgesteld. De kosten voor eventuele asbestverontreiniging zijn opgenomen in het kostenverhaal (zie hoofdstuk 7).

Door Geofoxx is in oktober 2017een vooronderzoek uitgevoerd waarin het inzicht wordt gegeven op de historie van het terrein, de activiteiten op het terrein en de omgeving en de reeds bekende gegevens van de bodemkwaliteit. Het vooronderzoek concludeert eveneens dat het puinpad (Lage Weg) is verontreinigd met asbest.

De aangetroffen bodemverontreinigingen, de concentraties waarin deze stoffen voorkomen in combinatie met de beoogde bestemmingen, maken een sanering van deze bodemverontreinigingen niet noodzakelijk. Een uitzondering hierop vormt de asbestverontreiniging, maar hiervoor zal via nader onderzoek de ernst en omvang moeten worden vastgesteld voordat een uitspraak over een eventuele sanering kan worden gedaan.

Sinds het onderzoek hebben alleen landbouwactiviteiten op de percelen plaatsgevonden en geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Bovendien blijft de toekomstige functie gelijk (bestemming bedrijventerrein). Het vooronderzoek uit oktober 2017 bevestigd dat de aangetroffen verdachte activiteiten/deellocaties en de bekende bodemkwaliteit geen belemmering vormen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en daarmee de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie

De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik.

De waterhuishoudkundige situatie van het plangebied is onderzocht in het kader van de watertoets. In het waterhuishoudkundige onderzoek is uitgebreid aandacht besteed aan de huidige bodemkundige- en (geo)hydrologische situatie, de gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden, en de (on)mogelijkheden om neerslag in de toekomstige situatie te bergen en te infiltreren. Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden.

Voor bestemmingsplan ‘Digit Parc’ is een waterparagraaf opgesteld. We hebben als uitgangspunt voor de berekening een vergelijking gemaakt tussen het oude – en nieuwe stedenbouwkundig plan.

Het nieuwe stedenbouwkundig plan gaat uit van een groter ruimtebeslag met bebouwing én verharding. Vanwege een kleine toename van het ruimtebeslag is een geactualiseerde waterparagraaf opgesteld. Dit is een worst-case benadering, omdat ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan de oppervlakte van het totale bedrijventerrein hetzelfde blijft en de oppervlakte aan bouwvlak afneemt.

5.8.1 Wettelijk kader

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit Ruimtelijke Ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

In aansluiting op het landelijk beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht behoort te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen “hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer” (afgeleid van de trits “vasthouden – bergen – afvoeren” doorlopen.

Het waterbeleid in Nederland wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal en waterschapsbeleid, naar gemeentelijk beleid om samen de waterproblematiek in Nederland aan te pakken. Dit resulteert in de verplichting een watertoets uit (te) laten voeren bij ontwikkelingen. De voorschriften zijn vastgelegd in onder andere de Europese Kaderrichtlijn Water) en zijn verder geïmplementeerd in het Rijksbeleid om tot een duurzaam waterbeheer te komen.

Naast het beleidskader is in het Provinciaal Milieu- en Waterplan Noord-Brabant (2016 – 2021) ook het toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water opgenomen. Het ‘PMWP’ staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving. Voorts zijn er in Nederland diverse waterschappen die zich richten op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. De waterbeheerders werken daarom integraal samen met gemeenten, die het beheer over de ruimtelijke ordening en openbare ruimte hebben, om deze doelstellingen te halen.

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Brabantse Delta. De doelen van het waterschap staan beschreven in het waterbeheerplan ‘grenzeloos verbindend’. Het Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Het is een inhoudelijk vernieuwend plan, wat in dialoog met partners is opgesteld. In de uitvoering van de werkzaamheden wordt rekening gehouden met de toekomst: klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Het Waterbeheerplan geeft de basis voor dit continue proces van plannen.

Het Waterschap is verantwoordelijk voor het waterkeringenbeheer, het waterbeheer en het transporteren en zuiveren van afvalwater. In aansluiting op het landelijke beleid hanteert het Waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen onderzocht dient te worden hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater. Het uitgangspunt is om ontwikkelingen hydrologisch neutraal uit te voeren. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

Vanaf 1 maart 2015 geldt de nieuwe Keur van de drie Brabantse waterschappen. De regels in de Keur hebben betrekking op het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van grondwater en water uit sloten en andere watergangen. Iedereen die werkzaamheden uitvoert of activiteiten plant in en om waterlopen of dijken, heeft met de Keur te maken en moet een vergunning aanvragen. In sommige gevallen volstaat een melding. De uitzonderingen staan beschreven in de Algemene regels.

Voor een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m2 geldt Beleidsregel 13 (Afvoer door toename en afkoppelen van verhard oppervlak). In de Algemene Regel (Artikel 15: Afvoer hemelwater door verhard oppervlak) kan de vereiste compensatie voor een specifieke locatie berekend worden. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn voornamelijk opgenomen in de ‘Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, hanteert het waterschap een aantal uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water, die van belang zijn als vertrekpunt van het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. In het geval van het toenemen van verhard oppervlak dient bij het bepalen van de compensatie 60 mm per toename verhard oppervlak voor de maximale compensatieplicht te worden gehanteerd.

De gemeentelijke ambitie is dat het hemelwatersysteem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hier van af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm.

De uitbreiding van het verhard oppervlak mag niet leiden tot verhoging of verlaging van de grondwaterstand en de afvoer naar het oppervlaktewater, ook niet bij extremere omstandigheden. Hiertoe dient een compensatie voor het plangebied te worden gerealiseerd, welke bij verschillende omstandigheden moet worden getoetst. Op particulier terrein is primair de eigenaar verantwoordelijk voor de afvoer van het afgekoppelde regenwater, bij voorkeur door infiltratie in de bodem.

Waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en –kwaliteit in het onderhavige gebied. Inrichtingen van waterhuishoudingen voor nieuw(her/ver)bouwplannen worden door het bevoegd gezag getoetst en gekeurd. Deze watertoets dient derhalve aangeleverd te worden ter goedkeuring aan de gemeente Breda en het waterschap Brabantse Delta.

5.8.2 Onderzoek plangebied

Aeres Milieu B.V. heeft een waterparagraaf opgesteld voor het plangebied. De aanleiding voor het opstellen van deze waterparagraaf is de voorgenomen herinrichting van het plangebied en de verplichting hierbij ten minste hydrologisch neutraal te ontwikkelen. Het doel van de rapportage is een beschrijving te geven van de manier waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van de voorgenomen herinrichting van het plangebied voor de waterhuishouding. In het waterhuishoudkundig onderzoek(en) is aandacht besteed aan de huidige bodemkundige en (geo)hydrologische situatie, de gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden, en de mogelijkheden om (afgekoppelde) neerslag in de toekomstige situatie te bergen en te infiltreren.

Onderstaand worden de belangrijkste resultaten van het waterhuishoudkundig onderzoek en de toekomstige bergings- en infiltratiemogelijkheden besproken.

Grondwater

Het gebied kent een hoogteverschil. Het maaiveld bevindt zich op circa 2,4 m + NAP zuidwestelijk tot 3,7 m +NAP noordoostelijk.

Op basis van de beschikbare gegevens zijn voor het plangebied de GHG geschat op 0,4 m-mv en de GLG op 1,3 m-mv. De doorlatendheid is bepaald op minimaal 0,5 m/dag en maximaal 17,3 m/dag. Dit zijn matige tot goede infiltratiewaardes. Bij de planontwikkeling is infiltratie mogelijk. Gezien de optredende grondwaterstanden dient bovengronds voldoende waterberging gerealiseerd te worden.

Oppervlaktewater

Het oppervlaktewaterstelsel in het plangebied bestaat momenteel uit enkele leggerwaterlopen, watervoerende sloten en greppels. De leggerwaterlopen worden beheerd en onderhouden door Waterschap Brabantse Delta, de overige watergangen worden deels onderhouden door de gemeente, deels door de aangrenzende perceelseigenaren. In de huidige situatie vindt afwatering van het hemelwater met name plaats via het aanwezige watergangenstelsel.

Het oppervlaktewater verlaat het plangebied via twee duikers: de duiker onder de Oosterhoutseweg en de duiker onder de Nieuwe Kadijk. Uiteindelijk vindt lozing van het oppervlaktewater plaats op de rivier de Mark (circa 3,8 km ten westen van het plangebied).

Toekomstige situatie

In de nieuwe situatie neemt het totale dakoppervlakte van de bebouwing toe. De neerslag die op de daken en de verharding van het terrein (wegen, parkeren) valt moet worden verzameld en geïnfiltreerd en/of geborgen worden. De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke manier. Uitgangspunt van het beleid is een duurzaam, maar ook doelmatig systeem. Bij een toename aan verharding dient op groen van het gemeentelijk beleid 78 mm te worden geborgen. Bij een duurzame invulling kan hiervan worden afgeweken tot een minimale eis van 60 mm (bergingseis waterschap Brabantse Delta).

Conform de gemeentelijke norm dient ter plaatse een waterberging van ca. 4.867 m3 gerealiseerd te worden. Bij een duurzame, adaptieve invulling is een minimale waterberging van 3.744 m3 hemelwaterberging noodzakelijk. De voorkeur gaat hierbij uit naar een zichtbare bovengrondse berging waardoor naast de opgave voor water door verdamping en infiltratie de thema’s hittestress en droogte ook een adaptieve invulling krijgen.

Afvalwater

De toekomstige bebouwing zal van een gescheiden stelsel voorzien worden tot aan de plangrens. Het afvalwater wordt via een nieuwe DWA-riolering aangesloten op het gemeentelijke gemengde stelsel. Het rioolwater dat geproduceerd wordt door de inwoners van Breda wordt via het riool naar de rioolwaterzuivering Nieuwveer vervoerd.

Waterbergende voorziening

Ter plaatse van het plangebied is een vijver voorzien van ca. 6.200 m2. Met een waterschijf van 0,5 meter bedraagt de waterberging hierin ca. 3.100 m3.

Op basis van de voorgestelde stedenbouwkundige herinvulling is er tekort om het hemelwater te bergen waardoor wateroverlast kan optreden bij excessieve regenbuien. Het tekort bedraagt ca. 644 m3 bij de gewenste inrichting van het plangebied. Als aanvullende maatregel wordt open water van circa 1.290 m2 gerealiseerd binnen het plangebied in de noordoostelijke groenzone (bijvoorbeeld in groenzone west- of oostelijk, ca. 1.290 m2).

Het is mogelijk om de benodigde waterberging op andere manieren duurzaam te verwerken binnen het plangebied, echter hebben deze mogelijkheden omwille efficiëntieredenen niet de voorkeur.

Conclusie

In algemene zin kan worden opgemerkt dat onder meer door het als zodanig bestemmen van belangrijke waterstructuren in het plangebied, wordt voorkomen dat deze gronden worden verhard. Voor zover zich waterbergende voorzieningen bevinden in het plangebied zijn deze mogelijk gemaakt binnen de bestemming ‘Water’.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met het actuele beleid. Regenwater wordt in voldoende mate op eigen terrein opgevangen in een retentievoorziening in de noordoosthoek binnen het plangebied.

Voor bestemmingsplan ‘Digit Parc’ is een quickscan flora en fauna uitgevoerd in 2005. In het aanvullende veldonderzoek (2006) is geconstateerd dat in het plangebied geen verblijfplaatsen of vliegroutes van vleermuizen voorkomen. Het plangebied heeft uitsluitend een functie als foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis, de ruige dwergvleermuis en de laatvlieger. Per brief van 2 april 2008 is door LNV aangegeven dat een ontheffing als bedoeld in artikel 75 van de Flora en faunawet niet verleend hoeft te worden. De onderzoeken zijn gedateerd en daarom is de quickscan flora en fauna geactualiseerd.

Om een beeld te krijgen van de natuurwaarden is op vrijdag 17 maart 2017 door een ecoloog van BRO een verkennend veldbezoek gebracht aan het plangebied. Voor de volledige quickscan flora & fauna wordt verwezen naar de bijlage. In paragraaf 5.9.2 worden de conclusies uit de quickscan behandeld.

5.9.1 Wettelijk kader

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming. Deze wet vormt een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (voormalige EHS), die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het rijk en op provinciaal niveau in het Omgevingsplan en de Verordening vastgelegd.

De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-2000-gebieden. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningplichtig.

De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en een honderdtal vaatplanten. Voor alle soorten geldt een zorgplicht.

5.9.2 Quickscan flora & fauna

Toetsing gebiedsbescherming

Wettelijke gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde wettelijk beschermde natuurgebied, het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op ongeveer 4 kilometer afstand. Gezien de afstand tot dit Natura 2000-gebied zijn effecten zoals lichthinder of geluidhinder op voorhand uit te sluiten.

Middels een stikstofdepositieberekening is bepaald hoe groot de stikstofdepositie op het Ulvenhoutse Bos is als gevolg van het plan. Deze berekening is toegevoegd als separate bijlage. Uit de berekening volgt dat de bijdrage 0,04 mol/ha/ja is ten opzichte van de feitelijke bestaande situatie. Deze bijdrage is zeer klein. De depositie van een solitair bedrijf binnen het bestemmingsplan zal in ieder geval onder de 0,05 mol/ha/jaar blijven, waardoor er voor die bedrijven geen meldingsplicht is zoals opgenomen in de PAS.

Planologische gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich geheel buiten de Groenblauwe Mantel, het Brabants Natuurnetwerk, het attentiegebied ecologische hoofdstructuur en het behoud en herstel watersystemen. Gezien de ligging buiten de begrensde planologische gebiedsbescherming zijn negatieve effecten op planologisch beschermde gebieden (het Brabants Natuurnetwerk, de Groenblauwe Mantel en het attentiegebied) uitgesloten. In de planvorming hoeft om die reden verder geen rekening gehouden te worden met planologische beschermde gebieden.

Toetsing soortenbescherming

Aan de zuidrand van het plangebied staat een rij knotwilgen en staan twee rijen knotessen, die mogelijk geschikt is voor vleermuizen en alpenwatersalamander. Deze bomenrijen blijven behouden, daardoor zijn negatieve effecten voor vleermuizen en beschermde amfibieën uitgesloten.

Het plangebied vormt mogelijk geschikt leefgebied voor een enkele algemeen beschermde grondgebonden zoogdiersoort zoals egel, verschillende muizensoorten, en algemeen beschermde amfibieën zoal gewone pad en middelste groene kikker (Wnb-andere soorten, provinciale vrijstelling Noord-Brabant). Voor de genoemde soorten geldt een provinciale vrijstelling van de Wet Natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor geldt echter wel de algemene zorgplicht.

Binnen het plangebied zijn enkele broedende vogels te verwachten in de beplanting rondom het pompstation en in en om het tijdelijk bos. Door werkzaamheden in de directe omgeving van de bomen en houtige beplanting kan er verstoring van broedende vogels plaatsvinden. Door werkzaamheden buiten de broedperiode (als broedseizoen kan de periode tussen half maart en half juli globaal worden aangehouden) uit te voeren dan wel te starten, wordt de kans op negatieve effecten geminimaliseerd. Indien op een locatie geen bewoonde nesten, broedende of nestelende vogels aanwezig zijn, mogen ook tijdens het broedseizoen werkzaamheden worden uitgevoerd. Het is dan wel vereist dat voor aanvang van werkzaamheden het opgaande groen geïnspecteerd wordt op aanwezige bewoonde nesten, legsels of nestjongen en, indien deze aanwezig zijn, de werkzaamheden uit te stellen tot nadat de jongen zijn uitgevlogen.

Binnen het plangebied, met uitzondering van de rijen knotwilgen en -essen, zijn geen zwaarder beschermde soorten vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vogels, vissen, reptielen, amfibieën en overige ongewervelden (zoals bijv. zeldzame dagvlinders en libellen) te verwachten. Negatieve effecten voor deze soortgroepen zijn op voorhand uitgesloten met inachtneming van de zorgplicht.

In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen.

5.9.3 Conclusie

Het initiatief is in het kader van natuurbescherming aanvaardbaar. Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen en deze worden ook niet verwacht. Ook zijn geen nadelige effecten voor beschermde gebieden te verwachten.

Algemeen

De bedoeling van de mer-regelgeving is om milieu een volwaardige plaats in de besluitvormingsprocessen te geven van een groot aantal wetten, waaronder de Wro. Besluitvorming over ruimtelijke plannen vraagt altijd om een integrale afweging tussen vele, soms tegenstrijdige belangen. Maar een zorgvuldige afweging tussen al of niet tegenstrijdige belangen is vaak niet voldoende. Juist het zoeken naar oplossingen, waarbij de verschillende belangen naast elkaar in plaats van ten koste van elkaar tot hun recht komen, is de uitdaging. In deze benadering, met aandacht voor het proces, kan de mer-regelgeving, natuurlijk vanuit het milieuperspectief, een positieve rol spelen.

Regelgeving

Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Of een m.e.r.-procedure of m.e.r-beoordeling noodzakelijk is, hangt af van het feit of de ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Per 7 juli 2017 is een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Wanneer de voorgenomen de ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of er sprake is van nadelige milieugevolgen en moet wanneer hier sprake van is een vormvrij m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden.

Plangebied

Het areaal uitgeefbare bedrijventerrein neemt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan niet toe. In het plangebied worden geen nieuwe planologische ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Een aantal aspecten van de m.e.r.-beoordeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan Digit Parc is niet meer actueel (onder andere het flora & fauna rapport). De m.e.r.-beoordeling is geactualiseerd. namelijk het flora & fauna rapport. Deze quickscan flora & fauna is ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan geactualiseerd.

De stedelijke ontwikkeling kan enkel betrekking kan hebben op artikel 11.2 uit bijlage D: "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen."

Als minimale eis wordt hier een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of 2.000 woningen of 100 ha aangegeven als drempelwaarden. Met inachtneming van de overige potentiële ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied worden die drempelwaarden ruimschoots niet behaald.

Onderstaande scoretabel geeft de effecten voor de afzonderlijke milieuaspecten weer.

Milieucomponent

De toets aan de beoordelingscriteria uit bijlage III van de mer-richtlijn leidt tot de conclusie dat deze criteria geen aanleiding geven tot een m.e.r.-procedure.

Breda wil een duurzame stad zijn en vooral ook blijven. Duurzame ontwikkeling betekent dat de gemeente ervoor zorgt dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Deze samenhang resulteert in een gemeente waarin het prettig wonen, verblijven en recreëren is. Duurzaamheid is dan ook steeds meer een belangrijk afwegingscriterium in ruimtelijke ontwikkelingen. De definitie van duurzaamheid volgens de VN-commissie Brundtland, 1987 luidt: "Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen."

Om verschillende behoeften van groepen, individuen en elementen duurzaam op elkaar af te stemmen wordt de graad van duurzaamheid verder afgemeten aan de hoeveelheid wederzijdse relaties hiertussen aanwezig zijn. Duurzaamheid is op basis hiervan veel breder dan de traditionele definitie.

5.11.1 Stimulering verduurzaming bedrijven

Bedrijven vallen in beginsel onder de Wet milieubeheer (het Activiteitenbesluit milieubeheer of milieuvergunning), die voorwaarden stelt waaraan de bedrijfsvoering moet voldoen. Naast algemene voorschriften over onderwerpen als geluid, bodembescherming, afval en bedrijfsspecifiek gerelateerde onderwerpen, is er ook aandacht voor energiebesparing en emissiebeperking bij bedrijven.

De drie hoofdlijnen van duurzame ruimtelijke ontwikkeling zijn verwoord in de structuurvisie ‘Breda 2030’ (Knooppunt Breda, Breda Markstad en Bredaas Mozaïek). Deze hoofdlijnen zijn uitgebreid toegelicht in de paragraaf gemeentelijk beleid van hoofdstuk 3.

In het energieakkoord is afgesproken dat op dit onderdeel gemeentes zullen gaan controleren, in de praktijk zijn er steeds meer concrete handvatten en handreikingen beschikbaar om duurzaamheid te stimuleren. Boven een bepaald energieverbruik2 dienen alle energiebesparende rendabele maatregelen met een terugverdientijd < 5 jaar te worden genomen. Breda gebruikt dit artikel om duurzaamheid bij bedrijven te bevorderen. Het uitgangspunt is dat natuurlijke momenten (bouw, verbouw en controles) hiervoor benut worden.

5.11.2 Functies met een duurzaam karakter

Het plangebied heeft veel mogelijkheden voor duurzame bedrijvigheid. De ontwikkelstrategie van het plangebied laat een organische groei toe, en voorziet hiermee in bedrijven die een functionele binding met elkaar hebben. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid tot kleinschalige energieopwekking, en dit vervolgens direct koppelen aan gebruikers of bedrijven die zich specialiseren in omzetting van die energie in een ander medium. De planregels geven kansen voor bedrijven om breed te voorzien in deze duurzame ontwikkeling. De ontwikkelaar van Bedrijventerrein Posthoren legt hogere eisen op.

Het gaat hier om:

ruime bebouwingspercentages;

ruime mogelijkheden binnen de milieu-categorieën 1 t/m 3.

5.11.3 Conclusie

De planregels, de verbeelding en bijlagen van het bestemmingsplan plan houden integraal rekening met duurzaamheidsdoelstellingen.

De in deze toelichting beschreven planuitgangspunten zijn juridisch-planologisch vertaald in het bestemmingsplan, dat bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van de onderhavige toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het plan, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. De systematiek voldoet aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en de wetgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Besluit ruimtelijke ordening). Verder is qua systematiek zoveel mogelijk aangesloten op actuele bestemmingsplannen binnen de gemeente, waaronder het bestemmingsplan ‘Rithmeesterpark’. Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

6.2.2 Bestemmingsregels

In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit, met dien verstande dat niet alle bestemmingen alle betreffende onderdelen bevatten:

Bestemmingsomschrijving

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Afwijken van de bouwregels

In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan het bevoegd gezag middels een omgevingsvergunning kan afwijken. Deze bevoegdheid wordt objectief begrensd en bevat duidelijke criteria.

Specifieke gebruiksregels

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de in de bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

In de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Ecologie’ is, ter bescherming van deze waarden, een omgevingsvergunningregeling opgenomen. Hierin worden bepaalde werken en/of werkzaamheden vergunningplichtig gesteld. Bij de beoordeling van de vraag of en in welke mate bepaalde werken en/of werkzaamheden toelaatbaar worden geacht gelden enkele maatstaven waaronder mogelijk aanvullend onderzoek.

6.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat regels omtrent ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, balkons, schoorstenen, etc.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven welke gebruiksvormen in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan (alle bestemmingen) worden beschouwd.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels in het plan waarvan het bevoegd gezag middels een omgevingsvergunning kan afwijken. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overige regels

Dit artikel bevat de parkeerregeling en waarborgt dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van nieuwe bebouwing en/of functies in het plangebied. Voldaan moet worden aan de parkeernormen van de gemeente Breda, zoals thans vastgelegd in het parkeer- en stallingsbeleid. Indien dit beleid gedurende de planperiode wijzigt, is het nieuwe beleid van toepassing.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van bebouwing en gebruik opgenomen, dat verplicht is in elk bestemmingsplan. Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. Er kan dus in beginsel nog gewoon gehandhaafd worden.

Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Hieronder worden de verschillende bestemmingen, die in het plangebied zijn opgenomen, kort toegelicht.

Bedrijventerrein

Gebruik

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Bedrijventerrein’ gekregen. Beoogd is, gezien de aanleiding en het doel van de voorliggende bestemmingsplanherziening, om een zo flexibel en bruikbaar mogelijke regeling op te stellen en zelfstandige kantoren (met uitzonering van kantoren bij het facilitypoint) uit te sluiten. Anderzijds is de regeling zo opgesteld, dat onevenredige overlast en aantasting van het woon- en leefklimaat van woningen in de omgeving wordt uitgesloten door middel van milieuzonering. Zie daarover uitgebreider paragraaf 5.2 van deze toelichting.

Het voorgaande houdt in dat binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ bedrijven zijn toegestaan van verschillende milieucategorieën. Op de verbeelding is aangegeven welke categorieën op de gronden zijn toegestaan. De maximale milieucategorie bedraagt 3.2. Wat betreft de toegelaten typen bedrijven is gekozen voor een driedeling: er is een lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen met bedrijven die rechtstreeks zijn toegelaten en een lijst van bedrijven die nimmer zijn toegelaten. Voor overige typen bedrijven kan met een afwijkingsbevoegdheid in een concreet geval worden afgewogen of het bedrijf aanvaardbaar wordt geacht. Voorwaarde is primair dat er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat optreedt. Op de lijsten van bedrijfsactiviteiten is aangegeven wat voor bedrijfsactiviteiten gekoppeld zijn aan de categorieën.

Bij de bedrijven zijn niet-zelfstandige kantoren ten dienste van de bedrijven toegestaan, waarbij een maximum van 30% van de totale bruto vloeroppervlakte van het betreffende bedrijf geldt. Kantoren dienen vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt zoveel mogelijk op de Nieuwe Kadijk te worden georiënteerd.

De mogelijkheid om een facilitypoint met zelfstandige kantoren te realiseren (gezamenlijk maximaal 2.500 m²) uit het vigerende bestemmingsplan ‘Digit Parc’ wordt in het onderhavige bestemmingsplan overgenomen. Voor het overige zijn zelfstandige kantoren uitgesloten.

Het bedrijventerrein dient te worden ontsloten via de bestemming ‘Verkeer’ aan de noordoostkant van het plangebied. De interne ontsluitingsweg is niet exact vastgelegd, maar dient ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’, tussen de beide bouwvlakken, plaats te vinden.

Naast het voorgaande zijn bijbehorende functies, zoals parkeren, verkeer, groen en water toegestaan. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Voor alle bedrijven op het terrein geldt daarnaast dat laden en lossen op het eigen terrein dient plaats te vinden. Buitenopslag is niet toegestaan tussen de voorgevels en het openbaar gebied, alsmede ter plaatse van de zone tussen de bedrijfsgebouwen en de woonpercelen aan de Oosterhoutseweg. Voor al het toegestane gebruik geldt, dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn. Dit is opgenomen in de algemene regels. Tenslotte is aan het gebruik van het bedrijventerrein de voorwaardelijke verplichting gekoppeld dat de ecologisch waardevolle bomen (knotwilgen en knotessen) aan de zuidkant van het plangebied behouden dienen te blijven (zie ook par. 5.9).

Bouwen

Voor (bedrijfs)gebouwen geldt dat ze binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden. Er zijn twee ruime bouwvlakken opgenomen, met het oog op de noodzakelijke flexibiliteit. De maximale bouwhoogte bedraagt 16 meter. Het bouwvlak mag volledig worden gebouwd, met dien verstande dat altijd voldaan moet worden aan de parkeerregeling en dat gebouwen minimaal 5 meter van de openbare weg moeten worden gebouwd. Beoogd wordt om rondom de ontsluitingswegen een ‘representatieve zone’ te creëren, waar in principe de kantoren bij de bedrijven zijn voorzien. Hiertoe is een specifieke bouwaanduiding opgenomen. Binnen deze zone mag ten behoeve van kantoren de bouwhoogte worden verhoogd naar 20 meter, over maximaal 50% van de breedte van de betreffende gevel(s). Voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Met een afwijkingsbevoegdheid kan een hogere mast voor de naamsbekendheid worden toegestaan (maximaal 25 meter).

Groen

Het plangebied wordt aan de west- en zuidkant voorzien van een afschermende groenzone. Deze heeft enerzijds een afschermende functie ten aanzien van de omliggende woningen en anderzijds (aan de zuidkant) een voor de bescherming van beschermde diersoorten (zie paragraaf 5.9). Deze groenzone heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. Ter plaatse van de te behouden bomen is de dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’ opgenomen. Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn groenvoorzieningen, water en andere tot de bestemming behorende watervoorzieningen en waterberging toegestaan. Aan de zuidkant, aansluitend op de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein, is een calamiteitenroute toegestaan. Voor het overige zijn wegen en paden niet toegestaan. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Verkeer

De gronden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie (doorgaande ontsluitingsweg) in het openbaar gebied hebben de bestemming ‘Verkeer’ gekregen. Hierbinnen zijn voornamelijk wegen, voet- en fietspaden, straten en parkeervoorzieningen toegestaan. Nieuwe gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd.

Water

Deze bestemming is aan de noord- en oostkant van het plangebied opgenomen, daar waar onder meer waterbergingsvoorzieningen zijn voorzien. De gronden zijn onder andere bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden in brede zin, alsmede voor groenvoorzieningen. Ook is voet- of fietspad over het water toegestaan. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waaronder bruggen en duikers.

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie

In 2007 is een archeologisch onderzoek (proefsleuvenonderzoek) uitgevoerd, waarbij een groot deel van het plangebied is vrijgegeven. Voor een klein gedeelte van het plangebied geldt nog een archeologische verwachtingswaarde. Ter plaatse is de bestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen. De bepalingen van de hoofdbestemming en dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. In de dubbelbestemming is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden die van invloed kunnen zijn op de beschermenswaardige archeologische waarden. De onderzoeksdrempel bedraagt 100 m².

Dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’

In paragraaf 5.9 is aan de orde gekomen, dat aan de zuidkant van het plangebied (ter plaatse van de bestemming ‘Groen’) een aantal bomenrijen voorkomt met een ecologische waarde. Deze zijn geschikt voor beschermde soorten vleermuizen en alpenwatersalamander en dienen daarom behouden te blijven. Hiertoe is rondom deze bomen(rijen) de dubbelbestemming ‘Waarde - Ecologie’ opgenomen, in combinatie met een voorwaardelijke verplichting in de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, behoudens met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid. Ook is een omgevingsvergunningstelsel voor enkele werken en werkzaamheden opgenomen ter bescherming van de ecologische waarden van de bomen en beplanting.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.1 Toepassing grondexploitatiewet

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie ('Grexwet') opgenomen. Centrale doelstelling hiervan is om in een situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m2 of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

7.2 Financiële haalbaarheid

Bij de motivering van het bestemmingsplan is reeds aangegeven, dat het onderhavige bestemmingsplan gericht is op een wijziging van het stedenbouwkundig plan, waarmee tevens grotere bedrijfskavels mogelijk worden gemaakt. De bestemming bedrijventerrein blijft gehandhaafd. Met onderhavig plan is slechts de bestemmingsregeling geactualiseerd. Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard en brengt geen financieel risico met zich mee voor de gemeente. Een exploitatieovereenkomst is opgesteld en ziet toe op de dekking van gemeentelijke plankosten.

Voor wat betreft planschade geldt dat de wijzigingen of onder het normaal maatschappelijk risico en/of onder voorzienbaarheid en passieve risicoaanvaarding vallen.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.1 Burgerparticipatie

Op dinsdag 7 februari 2017 is tijdens een inloopavond het gewijzigde stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan (vertegenwoordigers van) omwonenden. Belanghebbenden werden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen of opmerkingen te geven op de voorgenomen planwijziging.

Een belangrijk item in de presentatie was de beoordeling van mogelijk visuele hinder van toekomstige bedrijfsgebouwen. Met illustraties is aangetoond dat door middel van een groenstrook vanuit de achtertuin geen zicht is op nieuwe bedrijfsbebouwing op Bedrijvenpark Posthoren.

Omwonenden hebben enkele opmerkingen geplaatst inzake de beleving van groen, overlast van vrachtverkeer ’s nachts, weerkaatsing van geluid tegen de gevels.

Met het stedenbouwkundig plan is aandacht geschonken aan bovenstaande punten. Het bedrijventerrein wordt met een groenzone ingepast. Omwonenden hebben vanuit de achtertuin geen zicht op de bedrijfspanden bij een volgroeid struweel.

Het vrachtverkeer zal met name over de centrale ontsluitingsweg binnen het bedrijvenpark rijden. Deze ligt op grote afstand van de woningen (ten westen van het plangebied) en het geluid afkomstig van deze weg zal gedempt worden door de bedrijfsbebouwing ten westen ervan.

Omwonenden zien de plaatsing van een ecodak en zonnepanelen als toegevoegde waarde voor het plan. De gemeente heeft aangegeven dat de toegevoegde waarde van het plan met name een toename van de werkgelegenheid betreft.

Opmerkingen van omwonenden hebben niet geleid tot aanpassingen van de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan. In detail is rekening gehouden met enkele opmerkingen.

8.2 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn en bwoners- en belangenverenigingen uit de wijk.

In het kader van dit vooroverleg is het conceptplan verzonden aan:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Waterschap Brabantse Delta

Prorail

Brandweer Midden en West Brabant

Bewonersvereniging Oosterhoutseweg de heer Kats

Wijkraad Brabantpark

Er zijn reacties ontvangen van het Waterschap Brabantse Delta en van de Brandweer. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.

Hierna worden de ingekomen reacties kort samengevat en van een beoordeling voorzien.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud reactie

1. De in de waterparagraaf aangegeven duikerverbinding onder de Nieuwe Kadijk heeft op dit moment nog maar een beperkte functie. Bij de herinrichting van het gebied zal deze wel een afvoerende functie kunnen krijgen in noordeljke richting. Naar verwachting is er dan wel een aanpassing nodig zodat waterberging in eerste instantie binnen het gebied plaatsvindt.

2. Het is onduidelijk hoe de gemiddelde hoogste grondwaterstand is bepaald en hoe betrouwbaar deze is. Geadviseerd wordt vanaf nu permanent de grondwaterstand te meten zodat een zolang mogelijke meetreeks ontstaat van de grondwaterstand. Dit is weer belangrijk omdat deze waarde maatgevend is voor de hoeveelheid berging die aangelegd kan worden en hoeveel opgehoogd moet worden.

3. Er kan niet aan alle compensatie-eisen voldaan worden. Er wordt wel een opsomming gegeven van de mogelijke opties maar deze zijn volgens het waterschap niet allemaal duurzaam. Geadviseerd wordt dit met de gemeente af te stemmen.

4. De uitwerking van de wateropgave dient voor de vergunningverlening verder uitgewerkt en onderbouwd te worden. Gevraagd wordt het waterschap hierbij te betrekken.

5. In het plangebied ligt aan de oostzijde de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' over de bestemming "Water'. Deze twee bestemmingen lijken in tegenstelling tot elkaar. Is dat juist?

6. De op de verbeelding aangegeven calamiteitenroute kruist een b-watergang. Onduidelijk is wat de consequenties daarvan zijn?

Beoordeling

1. Bij de verdere uitwerking zal hiermee rekening worden gehouden.

2. Dit is gebaseerd op eerder uitgevoerd onderzoek en gekende grondwaterdata (Dino-loket).
Het plangebied is in het verleden reeds licht opgehoogd. De opmerking over het grondwatermeetnet zal aan de exploitant van het gebied worden meegegeven.

3. Dit zal tussen partijen worden afgestemd in relatie met de uiteindelijke invulling.

4. Dit zal aan de exploitant van het gebied worden meegegeven.

5. Het is juist dat ze over elkaar liggen maar het is niet juist dat ze in tegenstelling tot elkaar staan. Het is op grond van het besetmmingsplan de bedoeling ter plaatse van de betreffende locatie een waterberging te graven. Vanwege het feit dat op grond van de erfgoedkaart is vastgesteld dat ter plaatse mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn is voor deze locatie tevens de dubbelbestemming Waarde - Archeologie' opgenomen zodat op basis van een vergunning vastgesteld kan worden of er daadwerkelijk archeologische waarden aanwezig zijn.

6. Beoordeling: De consequentie daarvan is dat deze overkluist zal moeten worden om de calamiteitenroute te kunnen realiseren. Dit wordt meegenomen in de nadere uitwerking. Waterbergingstechnisch geeft dit geen consequenties. De opgave voor waterberging blijft gelijk.

Brandweer

Inhoud reactie

1. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van de risicoschets voor vervoer gevaarlijke stoffen.

2.Bij de verkaveling van het gebied dient rekening te worden gehouden dat bepaalde objecten tenminste van twee zijden bereikbaar zijn. Verder dienen de wegen qua eisen te voldoen aan het gestelde in hoofdstuk van de beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoertuigen.

3. Binnen het plangebied dienen voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig te zijn. Overleg met Brabant Water is noodzakelijk.

4. Om de zelfredzaamheid te verbeteren wordt geadviseerd extra bouwkundige en organisatorische maatregelen te treffen zoals een schuilplaats voor toxische scenario's en een goede interne noodprocedure.

Beoordeling

1. Op de verbeelding is een veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen en in de regels zijn hiervoor regels opgenomen. Hiermee zouden onaanvaardbare risico's beperkt moeten kunnen worden.

2. Hiermee zal bij de verdere uitwerking van het plangebied rekening worden gehouden.

De wegen voldoen aan de beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Voor wat betreft de bereikbaarheid van de objecten wordt het volgende voorgesteld:

In het stedenbouwkundig plan is aan de noordzijde van het plangebied als suggestie de aanleg van een voetgangers- en fietsbrug aangegeven om het fietsverkeer vanuit Teteringen en Breda-Noord via een korte route het terrein op te laten rijden. Het bestaande fietspad langs de Nieuwe Kadijk is breed genoeg voor een brandweerwagen. Vanuit de Oosterhoutseweg kan een brandweerauto het fietspad oprijden. Voorgesteld wordt om de brug als een duiker uit te voeren. De voet- en fietsverbinding kan dan in geval van calamiteit ook als route door hulpdiensten worden gebruikt en als vluchtroute in noordelijke richting fungeren. In de bijlage is het voorstel op hoofdlijnen uitgewerkt.

De in deze toelichting beschreven planuitgangspunten zijn juridisch-planologisch vertaald in het bestemmingsplan, dat bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van de onderhavige toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het plan, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. De systematiek voldoet aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en de wetgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Besluit ruimtelijke ordening). Verder is qua systematiek zoveel mogelijk aangesloten op actuele bestemmingsplannen binnen de gemeente, waaronder het bestemmingsplan ‘Rithmeesterpark’. Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

6.2.2 Bestemmingsregels

In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit, met dien verstande dat niet alle bestemmingen alle betreffende onderdelen bevatten:

Bestemmingsomschrijving

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Afwijken van de bouwregels

In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan het bevoegd gezag middels een omgevingsvergunning kan afwijken. Deze bevoegdheid wordt objectief begrensd en bevat duidelijke criteria.

Specifieke gebruiksregels

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de in de bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

In de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Ecologie’ is, ter bescherming van deze waarden, een omgevingsvergunningregeling opgenomen. Hierin worden bepaalde werken en/of werkzaamheden vergunningplichtig gesteld. Bij de beoordeling van de vraag of en in welke mate bepaalde werken en/of werkzaamheden toelaatbaar worden geacht gelden enkele maatstaven waaronder mogelijk aanvullend onderzoek.

6.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat regels omtrent ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, balkons, schoorstenen, etc.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven welke gebruiksvormen in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan (alle bestemmingen) worden beschouwd.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels in het plan waarvan het bevoegd gezag middels een omgevingsvergunning kan afwijken. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overige regels

Dit artikel bevat de parkeerregeling en waarborgt dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd ten behoeve van nieuwe bebouwing en/of functies in het plangebied. Voldaan moet worden aan de parkeernormen van de gemeente Breda, zoals thans vastgelegd in het parkeer- en stallingsbeleid. Indien dit beleid gedurende de planperiode wijzigt, is het nieuwe beleid van toepassing.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van bebouwing en gebruik opgenomen, dat verplicht is in elk bestemmingsplan. Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. Er kan dus in beginsel nog gewoon gehandhaafd worden.

Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Hieronder worden de verschillende bestemmingen, die in het plangebied zijn opgenomen, kort toegelicht.

Bedrijventerrein

Gebruik

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Bedrijventerrein’ gekregen. Beoogd is, gezien de aanleiding en het doel van de voorliggende bestemmingsplanherziening, om een zo flexibel en bruikbaar mogelijke regeling op te stellen en zelfstandige kantoren (met uitzonering van kantoren bij het facilitypoint) uit te sluiten. Anderzijds is de regeling zo opgesteld, dat onevenredige overlast en aantasting van het woon- en leefklimaat van woningen in de omgeving wordt uitgesloten door middel van milieuzonering. Zie daarover uitgebreider paragraaf 5.2 van deze toelichting.

Het voorgaande houdt in dat binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ bedrijven zijn toegestaan van verschillende milieucategorieën. Op de verbeelding is aangegeven welke categorieën op de gronden zijn toegestaan. De maximale milieucategorie bedraagt 3.2. Wat betreft de toegelaten typen bedrijven is gekozen voor een driedeling: er is een lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen met bedrijven die rechtstreeks zijn toegelaten en een lijst van bedrijven die nimmer zijn toegelaten. Voor overige typen bedrijven kan met een afwijkingsbevoegdheid in een concreet geval worden afgewogen of het bedrijf aanvaardbaar wordt geacht. Voorwaarde is primair dat er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat optreedt. Op de lijsten van bedrijfsactiviteiten is aangegeven wat voor bedrijfsactiviteiten gekoppeld zijn aan de categorieën.

Bij de bedrijven zijn niet-zelfstandige kantoren ten dienste van de bedrijven toegestaan, waarbij een maximum van 30% van de totale bruto vloeroppervlakte van het betreffende bedrijf geldt. Kantoren dienen vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt zoveel mogelijk op de Nieuwe Kadijk te worden georiënteerd.

De mogelijkheid om een facilitypoint met zelfstandige kantoren te realiseren (gezamenlijk maximaal 2.500 m²) uit het vigerende bestemmingsplan ‘Digit Parc’ wordt in het onderhavige bestemmingsplan overgenomen. Voor het overige zijn zelfstandige kantoren uitgesloten.

Het bedrijventerrein dient te worden ontsloten via de bestemming ‘Verkeer’ aan de noordoostkant van het plangebied. De interne ontsluitingsweg is niet exact vastgelegd, maar dient ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’, tussen de beide bouwvlakken, plaats te vinden.

Naast het voorgaande zijn bijbehorende functies, zoals parkeren, verkeer, groen en water toegestaan. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Voor alle bedrijven op het terrein geldt daarnaast dat laden en lossen op het eigen terrein dient plaats te vinden. Buitenopslag is niet toegestaan tussen de voorgevels en het openbaar gebied, alsmede ter plaatse van de zone tussen de bedrijfsgebouwen en de woonpercelen aan de Oosterhoutseweg. Voor al het toegestane gebruik geldt, dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn. Dit is opgenomen in de algemene regels. Tenslotte is aan het gebruik van het bedrijventerrein de voorwaardelijke verplichting gekoppeld dat de ecologisch waardevolle bomen (knotwilgen en knotessen) aan de zuidkant van het plangebied behouden dienen te blijven (zie ook par. 5.9).

Bouwen

Voor (bedrijfs)gebouwen geldt dat ze binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden. Er zijn twee ruime bouwvlakken opgenomen, met het oog op de noodzakelijke flexibiliteit. De maximale bouwhoogte bedraagt 16 meter. Het bouwvlak mag volledig worden gebouwd, met dien verstande dat altijd voldaan moet worden aan de parkeerregeling en dat gebouwen minimaal 5 meter van de openbare weg moeten worden gebouwd. Beoogd wordt om rondom de ontsluitingswegen een ‘representatieve zone’ te creëren, waar in principe de kantoren bij de bedrijven zijn voorzien. Hiertoe is een specifieke bouwaanduiding opgenomen. Binnen deze zone mag ten behoeve van kantoren de bouwhoogte worden verhoogd naar 20 meter, over maximaal 50% van de breedte van de betreffende gevel(s). Voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Met een afwijkingsbevoegdheid kan een hogere mast voor de naamsbekendheid worden toegestaan (maximaal 25 meter).

Groen

Het plangebied wordt aan de west- en zuidkant voorzien van een afschermende groenzone. Deze heeft enerzijds een afschermende functie ten aanzien van de omliggende woningen en anderzijds (aan de zuidkant) een voor de bescherming van beschermde diersoorten (zie paragraaf 5.9). Deze groenzone heeft de bestemming ‘Groen’ gekregen. Ter plaatse van de te behouden bomen is de dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’ opgenomen. Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn groenvoorzieningen, water en andere tot de bestemming behorende watervoorzieningen en waterberging toegestaan. Aan de zuidkant, aansluitend op de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein, is een calamiteitenroute toegestaan. Voor het overige zijn wegen en paden niet toegestaan. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Verkeer

De gronden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie (doorgaande ontsluitingsweg) in het openbaar gebied hebben de bestemming ‘Verkeer’ gekregen. Hierbinnen zijn voornamelijk wegen, voet- en fietspaden, straten en parkeervoorzieningen toegestaan. Nieuwe gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd.

Water

Deze bestemming is aan de noord- en oostkant van het plangebied opgenomen, daar waar onder meer waterbergingsvoorzieningen zijn voorzien. De gronden zijn onder andere bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden in brede zin, alsmede voor groenvoorzieningen. Ook is voet- of fietspad over het water toegestaan. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waaronder bruggen en duikers.

Dubbelbestemming Waarde – Archeologie

In 2007 is een archeologisch onderzoek (proefsleuvenonderzoek) uitgevoerd, waarbij een groot deel van het plangebied is vrijgegeven. Voor een klein gedeelte van het plangebied geldt nog een archeologische verwachtingswaarde. Ter plaatse is de bestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen. De bepalingen van de hoofdbestemming en dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. In de dubbelbestemming is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden die van invloed kunnen zijn op de beschermenswaardige archeologische waarden. De onderzoeksdrempel bedraagt 100 m².

Dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’

In paragraaf 5.9 is aan de orde gekomen, dat aan de zuidkant van het plangebied (ter plaatse van de bestemming ‘Groen’) een aantal bomenrijen voorkomt met een ecologische waarde. Deze zijn geschikt voor beschermde soorten vleermuizen en alpenwatersalamander en dienen daarom behouden te blijven. Hiertoe is rondom deze bomen(rijen) de dubbelbestemming ‘Waarde - Ecologie’ opgenomen, in combinatie met een voorwaardelijke verplichting in de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, behoudens met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid. Ook is een omgevingsvergunningstelsel voor enkele werken en werkzaamheden opgenomen ter bescherming van de ecologische waarden van de bomen en beplanting.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.1 Toepassing grondexploitatiewet

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie ('Grexwet') opgenomen. Centrale doelstelling hiervan is om in een situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m2 of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

7.2 Financiële haalbaarheid

Bij de motivering van het bestemmingsplan is reeds aangegeven, dat het onderhavige bestemmingsplan gericht is op een wijziging van het stedenbouwkundig plan, waarmee tevens grotere bedrijfskavels mogelijk worden gemaakt. De bestemming bedrijventerrein blijft gehandhaafd. Met onderhavig plan is slechts de bestemmingsregeling geactualiseerd. Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard en brengt geen financieel risico met zich mee voor de gemeente. Een exploitatieovereenkomst is opgesteld en ziet toe op de dekking van gemeentelijke plankosten.

Voor wat betreft planschade geldt dat de wijzigingen of onder het normaal maatschappelijk risico en/of onder voorzienbaarheid en passieve risicoaanvaarding vallen.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.1 Burgerparticipatie

Op dinsdag 7 februari 2017 is tijdens een inloopavond het gewijzigde stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan (vertegenwoordigers van) omwonenden. Belanghebbenden werden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen of opmerkingen te geven op de voorgenomen planwijziging.

Een belangrijk item in de presentatie was de beoordeling van mogelijk visuele hinder van toekomstige bedrijfsgebouwen. Met illustraties is aangetoond dat door middel van een groenstrook vanuit de achtertuin geen zicht is op nieuwe bedrijfsbebouwing op Bedrijvenpark Posthoren.

Omwonenden hebben enkele opmerkingen geplaatst inzake de beleving van groen, overlast van vrachtverkeer ’s nachts, weerkaatsing van geluid tegen de gevels.

Met het stedenbouwkundig plan is aandacht geschonken aan bovenstaande punten. Het bedrijventerrein wordt met een groenzone ingepast. Omwonenden hebben vanuit de achtertuin geen zicht op de bedrijfspanden bij een volgroeid struweel.

Het vrachtverkeer zal met name over de centrale ontsluitingsweg binnen het bedrijvenpark rijden. Deze ligt op grote afstand van de woningen (ten westen van het plangebied) en het geluid afkomstig van deze weg zal gedempt worden door de bedrijfsbebouwing ten westen ervan.

Omwonenden zien de plaatsing van een ecodak en zonnepanelen als toegevoegde waarde voor het plan. De gemeente heeft aangegeven dat de toegevoegde waarde van het plan met name een toename van de werkgelegenheid betreft.

Opmerkingen van omwonenden hebben niet geleid tot aanpassingen van de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan. In detail is rekening gehouden met enkele opmerkingen.

8.2 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn en bwoners- en belangenverenigingen uit de wijk.

In het kader van dit vooroverleg is het conceptplan verzonden aan:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Waterschap Brabantse Delta

Prorail

Brandweer Midden en West Brabant

Bewonersvereniging Oosterhoutseweg de heer Kats

Wijkraad Brabantpark

Er zijn reacties ontvangen van het Waterschap Brabantse Delta en van de Brandweer. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.

Hierna worden de ingekomen reacties kort samengevat en van een beoordeling voorzien.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud reactie

1. De in de waterparagraaf aangegeven duikerverbinding onder de Nieuwe Kadijk heeft op dit moment nog maar een beperkte functie. Bij de herinrichting van het gebied zal deze wel een afvoerende functie kunnen krijgen in noordeljke richting. Naar verwachting is er dan wel een aanpassing nodig zodat waterberging in eerste instantie binnen het gebied plaatsvindt.

2. Het is onduidelijk hoe de gemiddelde hoogste grondwaterstand is bepaald en hoe betrouwbaar deze is. Geadviseerd wordt vanaf nu permanent de grondwaterstand te meten zodat een zolang mogelijke meetreeks ontstaat van de grondwaterstand. Dit is weer belangrijk omdat deze waarde maatgevend is voor de hoeveelheid berging die aangelegd kan worden en hoeveel opgehoogd moet worden.

3. Er kan niet aan alle compensatie-eisen voldaan worden. Er wordt wel een opsomming gegeven van de mogelijke opties maar deze zijn volgens het waterschap niet allemaal duurzaam. Geadviseerd wordt dit met de gemeente af te stemmen.

4. De uitwerking van de wateropgave dient voor de vergunningverlening verder uitgewerkt en onderbouwd te worden. Gevraagd wordt het waterschap hierbij te betrekken.

5. In het plangebied ligt aan de oostzijde de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' over de bestemming "Water'. Deze twee bestemmingen lijken in tegenstelling tot elkaar. Is dat juist?

6. De op de verbeelding aangegeven calamiteitenroute kruist een b-watergang. Onduidelijk is wat de consequenties daarvan zijn?

Beoordeling

1. Bij de verdere uitwerking zal hiermee rekening worden gehouden.

2. Dit is gebaseerd op eerder uitgevoerd onderzoek en gekende grondwaterdata (Dino-loket).
Het plangebied is in het verleden reeds licht opgehoogd. De opmerking over het grondwatermeetnet zal aan de exploitant van het gebied worden meegegeven.

3. Dit zal tussen partijen worden afgestemd in relatie met de uiteindelijke invulling.

4. Dit zal aan de exploitant van het gebied worden meegegeven.

5. Het is juist dat ze over elkaar liggen maar het is niet juist dat ze in tegenstelling tot elkaar staan. Het is op grond van het besetmmingsplan de bedoeling ter plaatse van de betreffende locatie een waterberging te graven. Vanwege het feit dat op grond van de erfgoedkaart is vastgesteld dat ter plaatse mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn is voor deze locatie tevens de dubbelbestemming Waarde - Archeologie' opgenomen zodat op basis van een vergunning vastgesteld kan worden of er daadwerkelijk archeologische waarden aanwezig zijn.

6. Beoordeling: De consequentie daarvan is dat deze overkluist zal moeten worden om de calamiteitenroute te kunnen realiseren. Dit wordt meegenomen in de nadere uitwerking. Waterbergingstechnisch geeft dit geen consequenties. De opgave voor waterberging blijft gelijk.

Brandweer

Inhoud reactie

1. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van de risicoschets voor vervoer gevaarlijke stoffen.

2.Bij de verkaveling van het gebied dient rekening te worden gehouden dat bepaalde objecten tenminste van twee zijden bereikbaar zijn. Verder dienen de wegen qua eisen te voldoen aan het gestelde in hoofdstuk van de beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoertuigen.

3. Binnen het plangebied dienen voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig te zijn. Overleg met Brabant Water is noodzakelijk.

4. Om de zelfredzaamheid te verbeteren wordt geadviseerd extra bouwkundige en organisatorische maatregelen te treffen zoals een schuilplaats voor toxische scenario's en een goede interne noodprocedure.

Beoordeling

1. Op de verbeelding is een veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen en in de regels zijn hiervoor regels opgenomen. Hiermee zouden onaanvaardbare risico's beperkt moeten kunnen worden.

2. Hiermee zal bij de verdere uitwerking van het plangebied rekening worden gehouden.

De wegen voldoen aan de beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Voor wat betreft de bereikbaarheid van de objecten wordt het volgende voorgesteld:

In het stedenbouwkundig plan is aan de noordzijde van het plangebied als suggestie de aanleg van een voetgangers- en fietsbrug aangegeven om het fietsverkeer vanuit Teteringen en Breda-Noord via een korte route het terrein op te laten rijden. Het bestaande fietspad langs de Nieuwe Kadijk is breed genoeg voor een brandweerwagen. Vanuit de Oosterhoutseweg kan een brandweerauto het fietspad oprijden. Voorgesteld wordt om de brug als een duiker uit te voeren. De voet- en fietsverbinding kan dan in geval van calamiteit ook als route door hulpdiensten worden gebruikt en als vluchtroute in noordelijke richting fungeren. In de bijlage is het voorstel op hoofdlijnen uitgewerkt.