Het bestemmingsplan Ginneken, Kerkhofweg 153 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2017212007-ON01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. parkeren;

5. speelvoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 3.2.1 onder a, voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak op hoekpercelen, met dien verstande dat:

1. de aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 1 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan worden gebouwd;

2. de minimum afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens 3 meter bedraagt;

3. het bepaalde in artikel 3.2.1t ot en met 3.2.3 in acht moet worden genomen;

4. de stedebouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur;

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in Artikel 9, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig de parkeernormering uit het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid en zoals als Bijlage 1 bij de regels opgenomen, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd.

2. De in lid a. bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

3. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

4. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder c, (financiële) voorwaarden verbinden.

5. Indien het onder a. bedoelde Parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde parkeernormering.

1. Het is verboden om Waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart;vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Ginneken, Kerkhofweg 153' van de gemeente Breda.

Middels het voorliggend bestemmingsplan wil de gemeente Breda medewerking verlenen aan de herontwikkeling van het plangebied ter hoogte van de Kerkhofweg 153 in Breda. Op het perceel stond voorheen sterk verouderde bedrijfsbebouwing en een kleine twee-onder-een-kap (bedrijfs-)woning. De bedrijfsactiviteiten zijn gestopt, en de bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt. De initiatiefnemer heeft inmiddels de bestaande twee-onder-een kapwoning gerenoveerd en uitgebreid. Het voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van een vrijstaande woning aan de noordzijde van het plangebied, het behoud (en herinrichting) van het westelijk deel van de Allerheiligenweg welke aansluit op de Kerkhofweg, en de herbestemming van de kadastrale percelen 2922 en 2919 van 'Detailhandel' naar 'Wonen'. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de bestaande ruimtelijke en functionele structuur in de directe omgeving. Met de voorgestane ontwikkeling wordt beoogd een kwalitatieve impuls te geven aan het plangebied welke bijdraagt aan de kwaliteiten van de omgeving, welke overwegend een woonfunctie kent.

De herontwikkelingslocatie bevindt zich in de woonwijk Ginneken in het zuiden van Breda; op de hoek van de Kerkhofweg en een verbindingsweg tussen de Kerkhofweg en de Allerheiligenweg. Het perceel ligt aan de oostzijde van de Kerkhofweg. Het plangebied betreft het kadastrale perceel sectie M (GNK02), nummer 2922 en een deel van 2919. Het plangebied heeft in totaal een oppervlakte van 812m². De ligging en begrenzing van het plangebied zijn op de volgende figuur weergegeven.

Luchtfoto plangebied met kadastrale ondergrond en BAG-panden

Zoals aangegeven voorzien de voorliggende plannen in de ontwikkeling van een vrijstaande woning, het behoud van een te verharden berijdbaar pad, en het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere burgerwoning. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Ginneken', dat door de gemeenteraad van Breda op 6 februari 2013 is vastgesteld. Het gehele plangebied heeft een detailhandel bestemming, deels met bouwvlak.

De vigerende bestemming detailhandel staat reguliere bewoning toe, maar het aantal woningen mag binnen deze bestemming niet worden vermeerderd. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Om de herontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld, welke voorziet in een passende planologische regeling voor de realisatie van de woningen.

Uitsnede bestemmingsplan 'Ginneken' met in rood de ligging van het plangebied

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving waarin de bestaande en toekomstige situatie wordt beschreven. Vervolgens zijn de beleidskaders van de diverse overheden uiteengezet in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten met betrekking tot de ontwikkeling worden in hoofdstuk 4 besproken. In hoofdstuk 5 zijn de planregels nader toegelicht. In hoofdstuk 6 en 7 wordt nader ingegaan op de financiële haalbaarheid en de planprocedure.

Het plangebied bevindt zich in het zuiden van Breda, in de woonwijk Ginneken. Voorheen was Ginneken een afzonderlijk dorp, dat in de loop van de tijd aan Breda is vastgegroeid. De locatie is gelegen aan de Kerkhofweg 153. De Kerkhofweg kent een historie tot ver in de 17e eeuw en heeft zodoende onder verschillende namen bekend gestaan.

Vanaf 1800 stond op de noordoosthoek van de Kerkhofweg en de Bavelselaan molen 'het Fortuyn'. De molen werd in 1925 gesloopt. Bij de annexatie van het Ginneken in 1942 werd de naam Kerkhofweg ingevoerd omdat de Molenstraat, zoals de straat vanaf 1902 werd genoemd, al bestond in Breda. Begraafplaats Vogelenzang had voorheen zijn ingang aan de Kerkhofweg

.

Topografische historische kaarten 1850 1930 2016

De Kerkhofweg kent een divers woonkarakter. Ondanks de historie is de straat geen belangrijke drager van de ruimtelijke hoofdstructuur. Anders dan aan de Bavelselaan of Ginnekenweg wordt de Kerkhofweg getypeerd als een rustige woonstraat met gevarieerde bebouwing en weinig historische kenmerken.

Het beeld aan de westzijde van de straat wordt gekenmerkt door jaren '30 rijwoningen met een kleine voortuin, afgewisseld met vrijstaande bebouwing. De zuidoostzijde van de Kerkhofweg is, in de nabije omgeving van de locatie, wat meer versnipperd met enkele (half)vrijstaande woningen en bedrijvigheid op de hoek met de Keermanslaan. De meeste woningen bestaan uit twee bouwlagen, veelal met kap.

Na de sloop van molen 'het Fortuyn', zijn eind jaren 20 aan de Bavelselaan en de hoek van de Kerkhofweg woningen gebouwd. In lijn met de voorgevel van deze bebouwing is begin jaren 30 de twee-onder-een-kapwoning gebouwd die in het plangebied is gelegen. Later is elders op het perceel bedrijfsbebouwing in de vorm van een loods en garageboxen gebouwd.

Plangebied gezien vanaf de Kerkhofweg; kijkrichting zuidoost

De bestaande bedrijfswoning aan Kerkhofweg 153 is leegstaand en het terrein is al langere tijd niet meer in gebruik. De twee-onder-een-kapwoning vormt samen met de woning op nummer 155 een geheel. De woningen zijn gespiegeld ten opzichte van elkaar en zijn in de basis identiek.

De woning op nummer 155 kent aan de achterzijde een uitbouw over twee bouwlagen, de oude bedrijfswoning op nummer 153 is in 2017/2018 gerenoveerd en uitgebreid. De bedrijfsgebouwen zijn in de zomer van 2017 gesloopt.

Aan de noordzijde van het plangebied is, gedeeltelijk binnen de begrenzing van het kavel, een niet verhard pad aanwezig.

Direct ten oosten van het plangebied zijn een tweetal autobedrijven, 'Ten Oever Auto's' en 'De Baronie' gevestigd. Alhoewel een van de twee bedrijven wel is geadresseerd aan de Kerkhofweg 149, is de locatie primair te bereiken vanaf de Allerheiligenweg. Via het aanwezige zandpad is het bedrijf ook te bereiken vanaf de Kerkhofweg.

Aanzicht met inmiddels gesloopte bedrijfsbebouwing Aanzicht bestaande twee-onder-een-kapwoning

Het plangebied wordt ontsloten door de Kerkhofweg en is ook bereikbaar via het ten noorden gelegen onverharde pad richting de Allerheiligenweg. De Kerkhofweg heeft een 30 km/h regime. Het ten noorden gelegen onverharde pad, is een eigen weg welke over het voorliggend plangebied loopt. Op deze niet openbare weg ligt een recht van overpad ten behoeve van enkele ten oosten gelegen percelen.

Vanaf de kruising met de ten noorden gelegen Philips Willemlaan is de Kerkhofweg eenrichtingsverkeer en is via de noordelijk gelegen Keermanslaan of Philips Willemlaan te bereiken. De Kerkhofweg sluit aan de zuidkant aan op de Bavelselaan.

Het straatprofiel van de Kerkhofweg, ter hoogte van het plangebied, is smal. De wegprofielbreedte is circa 3,7 breed. Parkeren gebeurt op het eigen erf en in parkeervakken aan de weg. Het voorliggend plangebied heeft in de huidige situatie een eigen inrit aan de Kerkhofweg en voorzag, (voor de sloop van de bedrijfsgebouwen) in voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein.

Straatprofiel Kerkhofweg vanaf Bavelselaan Straatprofiel Kerkhofweg vanaf Keermanslaan

Ter plaatse van de inmiddels gesloopte bedrijfsgebouwen zal een nieuwe vrijstaande woning worden gebouwd. In de zomer van 2017 zijn de eerste voorbereidingen getroffen. De oude bedrijfsbebouwing is gesloopt, en de bestaande twee-onder-een-kapwoning aan de Kerkhofweg 153 is gerenoveerd.

Herontwikkeling kavel Kerkhofweg 153, hoofdopzet positionering bebouwing/percelen

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de bestaande (woon-)functie van de Kerkhofweg. Hierbij wordt tevens aansluiting gezocht bij het bestaande bebouwingregime, zoals voorgevelrooilijn, bouwhoogte en oriëntatie, van dit deel van de Kerkhofweg.

Daarnaast voorziet de planning is de herinrichting van het ten noorden gelegen pad. Dit pad wordt binnen de voorliggende plannen aan weerszijde voorzien van een niet te bebouwen groenstrook van ca. 3 meter en een weg van ca. 4 meter. De bovenstaande afbeelding geeft een indicatieve weergave van de beoogde herinrichting van het plangebied.

Twee-onder-een-kapwoning

De voormalige bedrijfswoning op nummer 153 heeft geruime tijd leeg gestaan, verkeerde in een slechte staat en was betrekkelijk klein. Omdat het hier een twee-onder-een-kapwoning betreft waarvan de naastgelegen woning (nummer 155) bewoond is en in een goede staat verkeert, was dit een ongewenste situatie. Inmiddels is de voormalige bedrijfswoning op nummer 153 volledig gerenoveerd en vergroot. De woning is aan de achterzijde uitgebouwd over twee bouwlagen. Aan de zijkant is de woning uitgebouwd met één bouwlaag. Hierdoor is een volwaardige woning ontstaan op een kavel van circa 289 m².

Beeld twee-onder-een-kapwoning met uitbreiding

Vrijstaande woning

Ter plaatse van de voormalige bedrijfsgebouwen, ten noorden van de bestaande twee-onder-een-kapwoning, wordt een bouwkavel met een oppervlakte van 535 m² ontwikkeld voor de bouw van een vrijstaande woning. De positionering van de vrijstaande woning is in lijn met de voorgevel en goot- en bouwhoogte van de ten zuiden gelegen woning. Door deze kaders binnen de regels van het bestemmingsplan te borgen wordt zeker gesteld dat deze nieuwe woning aansluit bij de bestaande bebouwingskarakteristieken.

Verkeer en parkeren

Bij de herontwikkeling van het perceel zal de bestaande onverharde weg welke, over de noordelijke rand van het plangebied loopt, worden behouden en opnieuw worden ingericht. Het pad loopt tevens gedeeltelijk over het perceel van Kerkhofweg 129. De weg, met een breedte van circa 4,00 meter, wordt aan weerszijden van de weg met groen ingeplant. In totaal is het straatprofiel 10 meter breed. Hiermee wordt beoogd het kwalitatieve beeld van de openbare ruimte te verbeteren. De weginrichting dient te worden gerealiseerd in goed overleg met de eigenaar van de woning aan Kerkhofweg 129.

De parkeernorm bedraagt op basis van het gemeentelijk beleid 1,9 per woning. Voor beide woningen zal er op eigen erf worden geparkeerd. In de regels bij dit bestemmingsplan is de realisatie en instandhouding van deze parkeerplaatsen vastgelegd.

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke onderdelen hiervan betrekking op voorliggende ontwikkeling.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

• de bereikbaarheid verbeteren;

• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Beoordeling

De structuurvisie benoemt uitsluitend rijksdoelen en nationale belangen. De (boven) lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Conclusie

De ladder voor duurzame verstedelijking dient doorlopen te worden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit is het enige onderdeel dat relevant is voor voorliggende locatieontwikkeling en wordt in de volgende paragraaf beschreven.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd die per 1 juli 2017 is geactualiseerd. In de nieuwe 'ladder' is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient het bestemmingsplan te voorzien in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling en conclusie

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Het onderhavige plan maakt de ontwikkeling van 1 extra woning mogelijk. Op grond van jurisprudentie wordt een woningbouwontwikkeling vanaf 12 woningen gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde.

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling

Het plangebied is aangemerkt als 'stedelijk concentratiegebied'. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar mogelijkheden voor intensivering of herstructurering.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 1 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. Bij de laatste wijziging van de regels in juli 2017 is de naam gewijzigd in Verordening ruimte Noord Brabant. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen.

Beoordeling

Het plangebied is in de Verordening ruimte aangewezen als onderdeel van de structuur 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Opgenomen is dat een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling, uitsluitend gelegen is in bestaand stedelijk gebied. In geval van nieuwbouw van woningen moet in de toelichting worden verantwoord op welke wijze:

• de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen en hoe de ontwikkeling zich hiertoe verhoudt;

• de beoogde ontwikkeling zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw; dit betreft de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt die wordt uitgedrukt in aantallen woningen en is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

De gemeente Breda is gelegen binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze regio heeft in 2016 de Regionale Agenda Wonen West-Brabant vastgelegd. Uit de beoordeling van de hierin vastgelegde afspraken (zie paragraaf 3.3.1), blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve afspraken die hierover zijn gemaakt.

Uitsnede Integrale plankaart

Conclusie

Op grond van de Verordening ruimte moeten ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. De herontwikkeling van het perceel aan de Kerkhofweg 153 resulteert in een opwaardering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door de sanering van verouderde en in onbruik geraakte bedrijfsgebouwen en de toevoeging van twee burgerwoningen. Daarnaast wordt kwaliteitswinst behaald door het weg bestemmen van hinderlijke bedrijvigheid en deze om te zetten naar een woonfunctie welke aansluit bij de functie van de omgeving. Tevens wordt met de ontwikkeling toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is rekening gehouden met de aanwezige waarden in het plangebied en de omgeving hiervan (zie hoofdstuk 5).

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft in september 2013 de 'Structuurvisie Breda 2030' vastgesteld. De structuurvisie dient onder andere als regie- en toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande stad. De stad is onderverdeeld in diverse delen, waarvoor opgaven zijn geformuleerd. Daarnaast is per thema de beleidsvisie weergegeven.

Beoordeling

Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename. Met name het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen neemt toe. Het aantal samenwonenden met kinderen neemt absoluut gezien toe, maar blijft procentueel gelijk (23%). Om huishoudens te binden aan de stad is het van belang om te zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare woningen in de diverse woonsferen, in huur en koop. In de huidige planvoorraad is er een mismatch ontstaan tussen vraag en aanbod van woningen. Breda kent veel grote koopappartementen en duurdere grondgebonden woningen.

Voor de gemeente Breda ligt tot 2024 een woningbouwopgave van 8.185 woningen. Slechts 59% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Speerpunt is het versterken van diversiteit aan woonmilieus en leefstijlen. Nieuwbouw en verbouw zijn katalysatoren, die nieuwe impulsen geven aan bestaande woonmilieus. Dit wordt gefaseerd aangepakt in meer kleinschalige projecten uitgaande van bestaande kwaliteiten van locaties.

Daarbij voert de gemeente de regie op het woningbouwprogramma; samen met andere partijen en bewoners wordt richting gegeven aan projecten. In de Woonvisie Breda wordt nader op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma ingegaan.

Conclusie

Voorliggend plan is in overeenstemming met de Structuurvisie Breda 2030. De ontwikkeling voorziet in de sanering van een bedrijfsfunctie en de ontwikkeling van woningen. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan het versterkten van de woonfunctie aan de Kerkhofweg en de wijk Ginneken als geheel. Daarnaast wordt bijgedragen aan de huisvestingsmogelijkheden voor gezinnen in het midden en hoge segment.

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft in december 2013 de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Hierin geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen wil bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. De koers uit de Woonvisie is nader uitgewerkt in de 'Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda'. De volgende vier kernopgaven staan centraal:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven;

Elke kernopgave is uitgewerkt in bijbehorende doelen, welke zijn vertaald in prestaties en acties. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

Met de woonvisie stimuleert de gemeente Breda het zelf organiserend vermogen en eigen kracht van burgers. In diverse woonsferen worden kleine kavels (150-500m²) of te transformeren gebouwen aangeboden voor zelfbouw door middel van kavelpaspoorten.

Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de effectieve vraag, is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020.

Beoordeling en conclusie

Het Ginneken is van oudsher een stadsdeel met een zekere allure, waarbij de vraag naar diverse woontypologieën woningen zeer breed georiënteerd is. Er is zowel vraag naar kleinere rijenwoningen, als naar twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.

De ontwikkeling is een particulier initiatief en sluit aan bij het karakter van het woonmilieu in Ginneken. Het plan voldoet aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat het deels een stedelijke inbreiding betreft, en een bestaande woning wordt opgeknapt. Daarnaast worden de woningen gebouwd conform de huidige duurzaamheidseisen. Met het realiseren van een vrijstaande woning en het renoveren van een bestaande twee-onder-een-kapwoning op het perceel wordt in voldoende mate aangesloten op de vraag van de markt. De ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke woonvisie.

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Toetsingskader

Voor locaties waar nieuwe (woning)bouwmogelijkheden zijn opgenomen, dient een bodemonderzoek (conform NEN 5740) te worden verricht om eventuele bodem- en/of grondwaterverontreinigingen in kaart te brengen.

Beoordeling

Ter plaatse van de planlocatie is in april 2015 door Inventerra Comon Services bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is als Bijlage 1 aan deze toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De (zeer) zwak puinhoudende, zandige bovengrond onder het rondom de opstallen
  (0 – 0,5m-mv, MM1) is licht verontreinigd met lood, zink, PCB, PAK en minerale olie.

• De zintuiglijk onverdachte, zandige bovengrond ter plaatse van de voormalige tanklocatie
  (0,1 – 0,5 m-mv, boring 106) is eveneens licht verontreinigd met minerale olie.

• De zintuiglijk onverdachte, zandige ondergrond op de locatie (0,5 – 1,5 m-mv, MM2) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

• Het grondwater (peilbuis 106) is licht verontreinigd met barium, molybdeen en zink.

Situering boringen en peilbuis

De aangetoonde verhoogde gehalten in de grond worden toegeschreven aan de integrale bijmenging met bodemvreemd materiaal in de bovengrond op het terrein en zijn verklaarbaar vanuit de bodemkwaliteitskaart. De licht verhoogde concentraties barium, molybdeen en nikkel in het grondwater worden beschouwd als verhoogde achtergrondwaarden.

Conclusie

Indien er binnen de planlocatie graafwerkzaamheden plaatsvinden geldt, afhankelijk van de aangetoonde gehalten in de grond en/of de samenstelling, een beperking aan het hergebruik van de vrijgekomen grond. Bij toepassingsmogelijkheden elders of bij afvoer naar een erkend verwerker dient de vrijkomende grond mogelijk nog conform het Besluit Bodemkwaliteit te worden gekeurd. Bij werkzaamheden in de grond dient tevens rekening gehouden te worden met eventueel te treffen veiligheidsmaatregelen conform de CROW-publicatie 132.

De aangetoonde gehalten in de grond en in het grondwater zijn dermate licht verhoogd dat het verrichten van aanvullend onderzoek, al dan niet volgens een aangepaste onderzoeksstrategie, niet noodzakelijk wordt geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt wordt de locatie geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik. Wel is voorzichtigheid geboden indien grond wordt afgevoerd en voor andere toepassingen wordt verwerkt.

Toetsingskader

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige gebouwen (waaronder woningen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek (Bijlage 7) in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een weg en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Daarnaast moet op gebied van geluid, op grond van de Wet ruimtelijke ordening, worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Aangetoond dient te worden dat er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op het woon- en leefklimaat als gevolg van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Als toetsingskader kan hierbij worden aangesloten bij de normen van de Wgh of wordt gebruik gemaakt van de classificering van de kwaliteit van de akoestische omgeving.

Beoordeling

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een woning gelegen is binnen een door deze wet aangewezen geluidzone. De ruimtelijke ontwikkeling bevindt zich binnen de geluidzone van de Allerheiligenweg. Daarnaast dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook de geluidsbelasting te worden beoordeeld als gevolg van cumulatie van alle geluidsbronnen. In dit verband zijn ook de niet gezoneerde 30 km wegen bij het onderzoek betrokken.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB als gevolg van de Allerheiligenweg ter plaatse van de buitengrens van het bouwvlak niet wordt overschreden. De hoogst optredende geluidsbelasting bedraagt 41 dB ter plaatse van de oostgrens van het bouwvlak.

Het akoestisch klimaat ter plaatse van de onderzoekslocatie kan als redelijk tot goed gekwalificeerd worden. Gesteld kan worden dat de Wet geluidhinder geen beperkingen geeft aan de ruimtelijke ontwikkeling.

Omdat geen sprake is van het vaststellen van een hogere waarde is op basis van het Bouwbesluit 2012 ook geen extra onderzoek noodzakelijk naar geluidbeperkende maatregelen. Wel dient het bouwplan te voldoen aan de minimale geluidweringseis van 20 dB.

Conclusie

De geluidsbelastingen als gevolg van wegverkeerslawaai geven geen overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB van de Wet geluidhinder. Voor de ruimtelijke ontwikkeling hoeft dan ook geen hogere waarde vastgesteld te worden en zijn ook geen extra geluidwerende maatregelen noodzakelijk op grond van het Bouwbesluit 2012.

Toetsingskader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies en gevoelige functies. In de handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen.

In deze handreiking is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van een verschillende milieuaspecten (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen milieuhinderlijke functies en hindergevoelige objecten (zoals woningen) waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming is gelegen. De VNG publicatie gaat uit van het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied of van een gemengd gebied. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied kan aangemerkt worden als een gebied zonder functiemenging en een minimale invloed van invloeden van wegverkeer. Bij een gemengd gebied is sprake van een functiemenging tussen wonen en milieubelastende activiteiten, van wonen langs drukke gebiedsontsluitingswegen of bij lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid.

De richtafstanden genoemd in de VNG-handreiking zijn gebaseerd op het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied. Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één (afstands)stap worden verlaagd.

Beoordeling

Het gebied is gelegen in de nabijheid van een hoofdinfrastructuur (Allerheiligenweg). In de omgeving komt een diversiteit aan functies voor, zoals maatschappelijke functies, bedrijven en wonen. Door de functiemening kan de omgeving van het plangebied worden getypeerd als een 'gemengd gebied', waardoor de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verkleind.

Met het plan wordt een woonbestemming gerealiseerd. Wonen is een milieugevoelige functie. Bepaald dient te worden of de woning het functioneren van de omliggende bedrijven beperkt en of het woon- en leefklimaat ter plaatse aanvaardbaar is. Hiervoor kan het stappenplan als opgenomen in de VNG-handreiking worden gebruikt. Het stappenplan bestaat uit de volgende stappen:

1. Bepaal de relevante bedrijventerreinen en bedrijfspercelen;

2. Bepaal op basis van het bestemmingsplan de toelaatbare milieucategorie;

3. Indien de milieuzones de woningen overlappen: pas het plan aan of ga na wat de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten zijn;

4. Indien de milieuzones van de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten de woningen overlappen: pas het plan aan of doe vervolgonderzoek naar de werkelijke milieubelasting.

Stap 1 en 2

In de omgeving van het plangebied liggen drie relevante bedrijfsbestemmingen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Ginneken” worden de volgende functies juridisch-planologisch toegelaten en relevant geacht voor de ontwikkeling. De met een * aangeduide afstanden gelden voor een omgevingstype gemengd gebied.

Tabel: Juridisch-planologisch mogelijke bedrijven met richtafstanden

Hierna worden deze bedrijfsbestemmingen beschreven en wordt toegelicht in hoeverre deze invloed hebben op de woningen in het plangebied. (stap 3 en 4)

Allerheiligenweg 110

Op basis van het geldende bestemmingsplan is op dit perceel een maximale milieucategorie 2 toegestaan. Op dit adres is autobedrijf De Baronie gevestigd. De bedrijfsactiviteit, bestaande uit onderhoud, reparatie, APK en in- en verkoop van auto's vindt plaats in een loods.

Gezien de ligging in een gemengd gebied, bedraagt de bijbehorende richtafstand 10 meter. Hieraan wordt ruim voldaan. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de woningen is namelijk ca.40 meter.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan; ligging bedrijfsbestemming Allerheiligenweg 110 ten opzichte van plangebied

Kerkhofweg 149

Ter plaatse van Kerkhofweg 149 is autobedrijf Ten Oever Auto's gevestigd. Ook op dit perceel is maximaal milieucategorie 2 toegestaan en bedraagt de bijbehorende richtafstand 10 meter. Alhoewel dit bedrijf geadresseerd is aan de Kerkhofweg, wordt primair gebruik gemaakt van de toegang via de Allerheiligenweg. Vanaf de Kerkhofweg is het bedrijf te bereiken via een onverhard pad, de toegang via de Allerheiligenweg gaat via een verhard pad.

De bedrijfsactiviteit van Ten Oever Auto's bestaat uit onderhoud, reparatie, APK, carcleaning en in- en verkoop van auto's. Bezoekers parkeren op eigen erf of de openbare weg, ter hoogte van Allerheiligenweg 110.

Bedrijfsactiviteit met betrekking tot de uitstoot van stikstof, geluid en veiligheid concentreert zich in de bestaande bedrijfsloods. De kortste afstand vanaf het plangebied tot de loods bedraagt circa 28 meter. Hier wordt ruim voldaan aan de bijbehorende richtafstand.

De meest dichtbijgelegen bedrijfsactiviteiten ten opzichte van het plangebied, is het stallen van te koop aangeboden auto's. De auto's staan op het eigen erf tentoongesteld voor potentiele kopers. De mate van bedrijfsactiviteit waaruit bedrijfshinder kan ontstaan is op dit deel van het perceel laag. Om te voorkomen dat de bedrijfsactiviteiten aan de Kerkhofweg 149 worden belemmerd, dient de woonbebouwing binnen de planontwikkeling minimaal 10 meter uit de perceelsgrens van de Kerhofweg 149 te worden gebouwd.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan; ligging bedrijfsbestemming Kerkhofweg 149 ten opzichte van plangebied

Braakliggend perceel GNK02 M 2845

Ten noordoosten van de ontwikkellocatie is tevens een braakliggend perceel met een bedrijfsbestemming gelegen. Ook hier zijn bedrijfsactiviteiten met een milieucategorie van maximaal 2 geoorloofd. De kortste afstand naar het plangebied is circa 11 meter. Gezien dit een braakliggend terrein is, zijn hier geen milieubelastende activiteiten. Daarnaast geldt dat de afstand van deze inrichting tot de ten oosten naastgelegen woonbestemming (Kerkhofweg 129) maatgevend is.

Kerkhofweg 155, Bavelselaan 55 en 57

Aan de Bavelselaan 55 is bakkerij Joppen gevestigd. Aan de Bavelselaan 57 huisvest

kinderdagverblijf Kristalkind. Voor een kinderdagverblijf van dergelijke aard geldt conform de

VNG-lijst een richtafstand van minimaal 10 meter. Hiermee wordt met een afstand van 20 meter

ruim aan voldaan. Voor de bakkerij geldt een gereduceerde richtafstand van 0 meter. De bakkerij

ligt op circa 33 meter van het plangebied. Ook hier wordt ruim aan de richtafstand voldaan.

De detailhandelbestemming aan de Kerkhofweg 153/155 wordt middels voorliggend bestemmingsplan grotendeels herbestemd tot wonen. Het perceel M2923 behoudt de detailhandelbestemming. Het betreft de bestaande detailhandelbestemming die nu kleiner wordt in omvang. In een gemengd gebied is het aanvaardbaar dat deze bestemming direct grenst aan een woonbestemming en de nieuwe schuur.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied liggen meerdere bedrijven en voorzieningen. Derhalve is sprake van een gemengd gebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn twee autobedrijven gevestigd, een bakkerij, kinderopvang en een braakliggend terrein waar een bedrijfsbestemming op rust. Een woning is een milieugevoelig object. Aan de gereduceerde richtafstanden van bedrijven in de nabijheid wordt grotendeels voldaan.

Voor de gronden aan Kerkhofweg 149 wordt, niet rechtstreeks voldaan. Voorkomen dient te worden dat het autobedrijf aan de Kerkhofweg 149 wordt beperkt in de bedrijfsvoering. De gevel van de nieuwe woning dient op minimaal 10 meter uit de perceelsgrens met Kerhofweg 149 te worden gebouwd. Op deze manier worden omliggende bedrijven door de ontwikkeling niet beperkt in hun bedrijfsvoering en een voldoende woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over, bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd. In het voorliggend plan is sprake van het renoveren van een woning en het toevoegen van een woning, zodat de ontwikkeling als NIBM kan worden beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling kan als NIBM worden beschouwd. Het aspect luchtkwaliteit levert dan ook geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient ook beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden.

De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL (2015 en 2020). De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen.

Beoordeling en conclusie

De daggemiddelde grenswaarde is voor PM10 belangrijker dan de jaargemiddelde norm van 40 µg/m³. De daggemiddelde waarde PM10 bedraagt 50 µg/m³. De daggemiddelde norm komt ongeveer overeen met 32 µg/m³ jaargemiddeld.

Tabel: Juridisch-planologisch mogelijke bedrijven met richtafstanden

Uit de monitoringstool blijkt dat in de omgeving van het plangebied de maximale concentraties voor NO2, PM10 en PM2,5 voor de jaren 2020 de jaargemiddelde grenswaarden niet overschrijden.

Toetsingskader

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

Inventarisatie

Uit de risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied de volgende relevante risicobronnen aanwezig zijn:

• het noordoostelijk gelegen tankstation aan de Allerheiligenweg 100;

• de transportroute over de snelweg A27

Onderzoek

Dit initiatief voorziet in het toevoegen van één extra woning. Doordat een woning in de regelgeving met betrekking tot externe veiligheid als een kwetsbaar object wordt beschouwd, speelt dit aspect een rol bij de haalbaarheid van het initiatief.

Inrichting tankstation Allerheiligenweg 100

Voorheen verkocht dit tankstation tevens LPG. De LPG-tank is echter reeds gesaneerd en de vergunning wordt ingetrokken. Door het vervallen van het LPG-verkooppunt gelden hier geen risicocontouren of invloedsgebieden die een belemmering kunnen vormen voor de beoogde ontwikkeling.

Transportroute snelweg A27

De A27 maakt deel uit van het Basisnet waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd en ligt op circa 2 kilometer ten oosten van het plangebied. Omdat het plangebied dus niet gelegen is binnen de 200 meter van deze transportroute, is voor deze risicobron het bepalen van de hoogte en toename van het groepsrisico niet aan de orde. Het plangebied is echter wel gelegen in het invloedsgebied van verschillende stofgroepen, waardoor een beperkte verantwoording van het groepsrisico evenwel wel benodigd is. Die verantwoording gaat in op zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Beschrijving maatgevend scenario

Gelet op de afstand van het plangebied tot de risicobron en de vervoerde stofgroepen is een toxisch scenario het maatgevende scenario. Een toxisch incident met giftige gassen treedt op wanneer als gevolg van een brand toxische dampen vrijkomen. Deze dampen worden meegevoerd door de wind.

Bestrijdbaarheid

Incident toxische stoffen

Bij een incident met toxische gassen kan alleen aan bronbestrijding worden gedaan indien het om een lekkage gaat. De brandweer kan dan proberen om het gat te dichten. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt verstaan: de mogelijkheid van personen om zichzelf, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten, in veiligheid te brengen. De fysieke eigenschappen van personen, gebouwen en omgeving zijn van invloed op de zelfredzaamheid

Met het voornemen worden geen functies mogelijk gemaakt die gericht zijn op personen die niet of verminderd -zelfredzaam zijn. In het algemeen kunnen er wel personen aanwezig zijn met een verminderde zelfredzaamheid, maar daarbij zijn altijd wel zelfredzame personen aanwezig die verminderde zelfredzame personen in veiligheid te brengen.

Voor het aspect zelfredzaamheid wordt geadviseerd wordt om de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant in een vroegtijdig stadium van de bestemmingsplanprocedure te betrekken en om advies te vragen.

Incident toxische stoffen

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident met toxische stoffen is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Indien dit niet mogelijk is, kan ervoor gekozen worden om te vluchten. Bij een toxische wolk dient gevlucht te worden haaks op de wolk, waarbij de meest voorkomende windrichting in Nederland vanuit het zuidwesten komt.

De ligging van het plangebied ten opzichte van de Rijksweg A27 is gezien de overheersende zuidwestelijke windrichting gunstig.

Om de zelfredzaamheid te vergroten bij het vrijkomen van toxische stoffen (niet zichtbaar) is het van belang dat het gemeentelijke waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS) wordt ingezet. Aangenomen wordt dat –gezien de ligging binnen de bebouwde kom van Breda - de dekking van het WAS geheel over het plangebied gelegen is. Verder wordt aanbevolen om de nieuwe bebouwing te voorzien van afsluitbare ventilatievoorzieningen waardoor de schuilmogelijkheden worden verbeterd. Daar zal bij het bouwplan uitvoering aan dienen te worden gegeven.

In het kader van de procedure tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan is nader advies ten aanzien van bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid gewenst. Dit nader advies zal verwerkt worden in het ontwerpbestemmingsplan.

Conclusie

Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling. Ter plaatse van het plangebied gelden geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid. Een nader onderzoek is niet benodigd.

Toetsingskader

Geurgevoelige objecten zoals woningen dienen te worden beschermd tegen geuroverlast. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Breda wordt getoetst of geurhinder ontstaat door veehouderijen of door overige bedrijven in de omgeving.

Beoordeling en conclusie

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) stelt normen aan de geurbelasting van veehouderijen op geurgevoelige objecten en stelt minimale afstanden vast van veehouderijen tot geurgevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied liggen geen veehouderijen. Tevens zijn in de directe omgeving van het plangebied geen geurrelevante bedrijven aanwezig.

Vanuit het aspect van geurhinder is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geurhinder vorm geen belemmering voor de planvorming.

Toetsingskader

De voerende waterschappen in Nederland richten zich op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Nagestreefd wordt het vergroten van de belevingswaarde van stedelijk water, natuurvriendelijke inrichtingen en de duurzaamheid van watersystemen. De waterbeheerders werken daarom samen met gemeenten, die de regie hebben over de ruimtelijke ordening en het beheer van de openbare ruimte, om deze doelstellingen uit te halen. Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en kwaliteit in het onderhavige gebied. De bestaande riolering in de omgeving van het plangebied is in beheer en eigendom van de gemeente Breda en het Waterschap de Brabantse Delta.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het opstellen van een waterparagraaf verplicht, mede in relatie tot de watertoets. Door AGEL adviseurs is een waterparagraaf opgesteld. In de Bijlage 6 is de volledige waterparagraaf opgenomen.

Beoordeling

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Met een verhardingsafname van 333 m² valt de planontwikkeling onder de grenswaarde van minder dan 2.000 m². Vanuit de Algemene Regel is er geen verplichting tot aanleg van een retentievoorziening vanuit het waterschap Brabantse Delta en kan het regenwater direct worden afgevoerd.

De gemeente hanteert ten aanzien van de bergingsvoorzieningen bij herontwikkelingen een norm van 7 mm/m2 nieuw verhard oppervlak. Voor het plangebied is de volgende rekensom te maken: 520 m² * 0,007 m = 4 m³ benodigde berging.

Advies behandeling regenwater (RWA)

De benodigde waterberging van 4 m³ zal in de naastgelegen groenstrook opgevangen worden, middels een verlaging in het maaiveld in de vorm van een wadi/greppel. Wanneer deze verlaging 0,20m diep is, een bodembreedte van 0,50m heeft en over twee taluds van 1:3 beschikt, kan deze – uitgaande van een lengte van ca. 18m – 4 m³ bergen. De realisatie van een adequate bergingsvoorziening is tevens als voorwaarde in de regels bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Advies behandeling vuilwater (DWA)

In het plangebied wordt één nieuwe vrijstaande woning gerealiseerd. Er wordt gemiddeld 120 liter vuilwater per dag geproduceerd per inwoner en afgevoerd naar het rioolstelsel. Per appartement wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 1,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 1 x 1,5 x 120 liter = 0,18 m³ per dag wordt “geproduceerd”. Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Ontwatering planlocatie en verdiept bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Voor bouwgrond wordt een ontwateringsdiepte van 0,70 m –mv. nagestreefd conform het beleid van de gemeente Breda.

De maatgevende GHG-situatie bedraagt 2,27 m +N.A.P. met een maaiveldniveau ter plaatse van het plangebied van 5,75 m +N.A.P. Hiermee wordt er voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte die gesteld wordt door de gemeente.

Conclusie

De beoogde plannen voorzien in voldoende bergingscapaciteit overeenkomstig het geldende beleid. Daarnaast is de realisatie van de bergingsvoorziening geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Vanuit het aspect water gelden er dan ook geen beperkingen ten aanzien van de beoogde ontwikkelingen.

In het kader van het vooroverleg dient deze waterparagraaf ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap. De uitkomsten hiervan moeten te zijner tijd worden verwerkt in de toelichting van dit bestemmingsplan.

Toetsing

In 2004 heeft de gemeente de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld, met als doel het toekomstige parkeergebruik te optimaliseren. In 2013 heeft een herijking van dit beleid plaatsgevonden. In de bijlage van de herijking is in de Nota Parkeernomen ingegaan op het benodigde aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen.

In de parkeernormen wordt een gebiedsindeling gehanteerd. Het plangebied ligt binnen het gebiedstype 'overig gebied'. De parkeernorm voor eengezinswoningen in 'overig gebied' bedraagt 1,9 per woning. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in koop en huur of de prijs van de woning. Er wordt uitgegaan van 0,3 parkeerplaats per 100m² BVO voor bezoekers. Deze norm is verwerkt in de parkeernorm van 1,9.

Beoordeling en Conclusie

Parkeren gebeurt in huidige situatie volledig op eigen terrein. De parkeernorm voor bedrijfsactiviteiten ligt hoger dan voor eengezinswoningen. De bedrijfsactiviteiten worden gesaneerd, en daarmee verdwijnt ook de parkeergelegenheid. Parkeren dient in de nieuwe situatie plaats te vinden op eigen terrein.

Deelgebieden parkeernormering; plangebied ligt in 'overig gebied' (bron: Nota parkeer- en stallingsbeleid – herijking 2013)

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden van de voormalige bedrijfsbebouwing is in juli en december van 2015 door middel van een quickscan en een daarop volgend aanvullend ecologisch onderzoek, studie verricht naar aanwezige of te verwachten planten- en diersoorten ter plaatse van het plangebied. Beide onderzoeksrapporten zijn als Bijlage 2 en Bijlage 3 aan voorliggend bestemmingsplan gevoegd.

Inmiddels zijn de oude bedrijfsgebouwen gesloopt, is de bedrijfswoning gerenoveerd en is het overige terrein braakliggend. Middels een oplegnotitie Wet natuurbescherming is door Agel adviseurs in april 2018 het eerder uitgevoerde flora en fauna onderzoek geactualiseerd naar de maatstaven van het actuele beleid. De notitie is als Bijlage 4 aan voorliggend bestemmingsplan gevoegd.

Beoordeling

Op basis van een aanvullende veldinventarisatie (april 2018) is gebleken dat het plangebied, na de sloop, renovatie en nieuwbouw, geen potentie biedt voor andere habitatrichtlijnvogelrichtlijn soorten in het plangebied.

Beeld plangebied na sloop bedrijfsbebouwing

Met betrekking tot het beschermingsregime “andere soorten” is het plangebied minimaal geschikt voor soorten waarvoor in de provincie Noord-Brabant een provinciale vrijstelling geldt (zoals de egel, bruine kikker en gewone pad). Potentiële aanwezigheid van deze soorten heeft zodoende geen consequenties voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wel geldt (zoals voor 01-01-2017 ook al gold) de zorgplicht. Dit houdt in dat indien mogelijk, schadelijk effect op soorten zoals gewone pad, bruine kikker, egel en (spits)muizen zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Te denken valt aan het verplaatsen van dieren naar veilige locaties buiten het werkgebied indien zij aangetroffen worden tijdens de werkzaamheden.

Conclusie

De inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming leidt niet tot andere consequenties of conclusies ten aanzien van de ontwikkeling, dan beschreven in de in 2015 uitgevoerde quickscan en nader ecologisch onderzoek. De aanwezige flora en fauna vormen geen belemmering voor de beoogde planontwikkeling.

Toetsingskader

Bestemmingsplannen in de provincie Noord-Brabant dienen voor het behoud van waardevolle

cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW).

Beoordeling

De Kerkhofweg betreft volgens de CHW 'lijn van redelijk hoge waarde'. Ook de nabijgelegen Bavelselaan wordt als dergelijke aangemerkt. Beide straten kennen een ruime historie en komen al voor op plattegronden uit de 17^e eeuw.

Daar waar de Bavelselaan van oudsher een belangrijke verbinding betreft tussen de dorpskernen Ginneken en Bavel, is de Kerkhofweg ontstaan als secundaire (agrarische) ontsluitingsweg. Vanuit de kern van Ginneken is vanaf het begin van de 20^e eeuw langs ontsluitingswegen uitgebreid. Vanaf de jaren '30 is ook de Kerkhofweg bebouwd.

Mede hierdoor zijn er aan de Kerkhofweg weinig cultuurhistorisch waardevolle elementen gelegen. De Bavelselaan heeft met zijn laanbeplanting een meer historische uitstraling.

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke structuur in de Kerkhofweg. Met de planontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

Toetsingskader

In het vigerende bestemmingsplan is voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' opgenomen vanwege de hoge archeologische verwachting in het gebied. Er is een archeologisch onderzoek verplicht bij de bouw of uitbreiding van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m². Het toetsen van zo'n hoge archeologische verwachting gebeurt in de gemeente Breda doorgaans door middel van een proefsleuvenonderzoek.

Beoordeling

In het kader van de sloop van de bedrijfsbebouwing en de daaropvolgende bouw van een woning waarbij bodem verstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. In november 2015 is door het team erfgoed van de afdeling ruimte van de gemeente Breda een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is door de gemeente Breda een selectiebesluit genomen. Het selectiebesluit is als Bijlage 5 aan deze toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

1. De criteria schoonheid en herinneringswaarde zijn alleen van toepassing op archeologische vindplaatsen die nog zichtbaar zijn in het landschap. Hier is dat niet het geval daarom is de belevingswaarde niet van toepassing op het onderzochte terrein.

2. De criteria 'gaafheid' en conservering krijgen een middelhoge score. De sporen die zijn aangetroffen waren goed geconserveerd maar vooral vanwege de geringe ouderdom.

3. De criteria zeldzaamheid en informatiewaarde krijgen een lage score. De sporen hebben weinig informatie opgeleverd over de bewoningsgeschiedenis van het plangebied.

Conclusie

De conclusie van het selectiebesluit van de gemeente Breda luidt als volgt; Er is geen behoudens waardige archeologische vindplaats aangetroffen. Het gehele plangebied is vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. De EPC-eis van het casco van de woningen moet gelijk of lager zijn dan de eis in het Bouwbesluit. Wanneer sprake is van een combinatiegebouw moet voldaan worden aan de in het Bouwbesluit gestelde eis. De EPC-berekening wordt uitgevoerd conform de wettelijk vigerende bepalingsmethode (NEN 5128 / NEN 7120). Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden.

In of nabij het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Derhalve zijn er geen overige belemmeringen vanuit het plangebied.

Toetsingskader

Per 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Hierin is een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De vraag of door voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt kunnen worden staat dan ook centraal bij het beoordelen of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen.

In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;

• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;

• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel betreft. Voorafgaand aan de vergunningaanvraag of de ruimtelijke procedure dient een aparte beslissing worden genomen dat geen MER nodig is. Voor de initiatiefnemer geldt dat hij moet melden dat er sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en dat hij hiervoor informatie moet aanleveren. Het bevoegd gezag moet vervolgens een formeel besluit nemen dat de initiatiefnemer bij zijn vergunningaanvraag moet voegen.

De nieuwe procedure is uitsluitend van toepassing op projecten die voorkomen in het Besluit m.e.r.. Indien kan worden aangetoond dat het project geen onderdeel uitmaakt van onderdeel C of D van het Besluit m.e.r., dan is de nieuwe procedure niet van toepassing. In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is onder 11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, opgenomen.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling ter plaatse van de Kerkhofweg 153 in Breda, ligt ver onder de drempelwaarden van de D-lijst, waardoor kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project (in het huidige stedelijk gebied) en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Wel dient uit het plangebied afkomstige grond conform het Besluit Bodemkwaliteit te worden gekeurd indien de grond elders wordt toegepast of wordt afgevoerd naar een erkend verwerker. Er dient tevens te worden gehouden aan de gestelde veiligheidsmaatregelen conform de CROW-publicatie 132.

Conclusie

Voor het plan is geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De indeling en inhoud van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de systematiek van de gemeente Breda. Voor het overige is de plansystematiek gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening).

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;

• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;

• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijkings-, bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels;

• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan komt enkel de bestemming 'Wonen' voor:

Artikel 3: Wonen

Het gehele plangebied kent een bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Wonen' is wonen toegestaan, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Er mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Binnen dit bouwvlak zijn maximaal 2 woningen toegestaan in de vorm van vrijstaande en twee-aan-een-gebouwde woningen. Daarnaast zijn binnen de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals groen, parkeer- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan is voor de gemeente Breda derhalve een kostenneutrale ontwikkeling.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan volgende instanties:

• Provincie Noord- Brabant;

• Waterschap Brabantse Delta;

• Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant.

Geen van de vooroverleg partners heeft bezwaren ten het voorliggend bestemmingsplan ingediend. Volledigheidshalve zijn de ingekomen vooroverlegreacties aan als Bijlage 8 opgenomen bij dit bestemmingsplan.

Nadat het traject met de vooroverleginstanties is afgerond wordt met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.