het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord, Bredestraat 9' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2017231006-0301 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2017231006-0301 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

Een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;

• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere boven beëindiging van een gebouw;

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten;

een bouwwerk dat dient ter gehele of gedeeltelijke omheining van een bouwperceel, bouwvlak of ander stuk grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m²;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

een cluster van zorgverblijven, bedoeld voor mensen met een geïndiceerde kortdurende en/of langdurende zorgbehoefte ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte waarbij 7 dagen per week 24-uurs zorg geleverd kan worden;

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde;

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, verenigingsleven, zorgboerderij, welzijnsinstelling, uitvaartcentrum, zorginstelling, zorgverblijven en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt];

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen, technische installaties en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

een woonzorgstudio, herstelzorgstudio, hospicezorgstudio of zomerzorgunit die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van cliënten/bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte, waarbij de volgende begripsbepalingen gelden:

• woonzorgstudio: een voor langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een zorg- en/of low care verpleegbehoefte bestemde, maar geen zelfstandige, woonruimte.

• herstelzorgstudio: een tijdelijk verblijf voor ouderen met een door een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte bestemde, maar geen zelfstandige, woonruimte.

• hospicezorgstudio: een tijdelijk verblijf voor ouderen met een geïndiceerde palliatieve terminale zorgbehoefte.

• zomerzorgunit: een zomerzorgunit is een unit voor tijdelijk verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care herstelverpleegbehoefte gedurende de periode van april t/m september, die gekoppeld is aan een groeps-woonzorgcomplex of zorginstelling.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

3. indien in of op het water wordt gebouwd het Normaal Amsterdams Peil.

De voor 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. duurzaam agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening;

2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en abiotische waarden;

3. water;

4. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de genoemde bestemming, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor wat betreft terreinafscheidingen maximaal 1,50 meter en voor het overige 4 meter mag bedragen;

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. maatschappelijke voorzieningen inzake welzijn en medische en paramedische volksgezondheid (medisch en paramedisch);

2. een groeps-woonzorgcomplex waarbij maximaal 22 zorgverblijven gerealiseerd mogen worden, met dien verstande dat er maximaal 8 zomerzorgunits en 14 overige zorgverblijven gerealiseerd mogen worden;
   
   met daarbij behorend(e):

3. groen;

4. nutsvoorzieningen;

5. speelvoorzieningen;

6. parkeren;

7. wegen, straten en paden;

8. water, waterhuishoudkundige voorzieningen en retentie.

Het gebruik van gronden en opstallen is geregeld middels het bepaalde in artikel 9.
Onder strijdig gebruik met de bestemming wordt in ieder geval ook verstaan het niet uitvoeren en het niet behouden en onderhouden van de vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap als aangegeven in het als bijlage bij de regels gevoegde inrichtingsplan. De vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap moet uitgevoerd zijn alvorens de omgevingsvergunning en/of gebruikersvergunning voor de activiteiten in dit artikel rechtskracht hebben verkregen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden;

2. waterhuishouding, waterberging, waterlopen;

3. extensief recreatief medegebruik met bijbehorende (half)verharding in de vorm van wandelpaden welke qua materialisatie passen bij de landschappelijke waarden;

4. groen;
   met daarbij behorend(e):

5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;

2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;

3. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;

4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;

5. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;

6. het aanbrengen van drainage;

7. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;

2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. het normale onderhoud betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn van werken en werkzaamheden op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan, indien hiervoor een vergunning is afgegeven;

3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en/of landschappelijke waarden van de gronden.
   

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aanbouwen en/of bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

6. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 14, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen vanactiviteiten of functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, herijkt in 2013, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd;

2. De onder a bedoelde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

3. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaaldeonder a.

4. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder c, (financiële) voorwaarden verbinden.

5. Indien het onder a bedoelde Parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde parkeernormering.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;

3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord, Bredestraat 9'.

De Keihoef is een historisch ensemble van boerderij en schuren, daterend uit 1872 en 1880, gelegen op de overgang van hoog gelegen bouwlanden naar lager gelegen weilanden. Vanaf 1996 wordt de boerderij gebruikt als woning met kantoor door de huidige eigenaar. Het rijksmonument bestaat uit een boerderijwoning (voormalige langgevelboerderij), Vlaamse schuur, een Wagenschuur en overige opstallen en het terrein bestaat verder uit 3,5 ha. bos en weiland. De boerderij is inmiddels al vele jaren in gebruik als woonboerderij en zal in de nabije toekomst worden getransformeerd tot kleinschalige woonzorgvoorziening voor ouderen.

Op 14 juni 2016 is bij de Gemeente Breda (Afd. Gemeentelijke directie Ontwikkeling) een verzoek ingediend voor het realiseren van een kleinschalige luxe groepswoonzorgvoorziening met een maatschappelijke functie voor kapitaal krachtige ouderen in de bestaande woonboerderij op het perceel Bredestraat 9, daarnaast in de Vlaamsche schuur op het perceel het tijdelijk en kortstondig verblijven van revaliderende ouderen en het leveren van hospicezorg binnen het reguliere segment en voor minder kapitaalkrachtige ouderen, en het realiseren van 8 zomerzorgstudio’s in een voormalige varkensschuur die gebruikt worden in de vakantieperiode (april tot en met september). Het realiseren van een groeps-woon-zorg-complex, bestaande uit een kleinschalige 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte, betreft een verbijzondering van het huidige zorgaanbod op lokaal en regionaal niveau.

Op 17 januari 2017 heeft het College van B &W besloten in principemedewerking te willen verlenen aan het bovenvermelde verzoek tot bestemmingsplanherziening.

Het plangebied betreft ‘Landgoed Keihoef’ en is gelegen aan de Bredestraat 9 te Breda De locatie staat ook wel bekend als Werftseweg 3, maar dit zal gewijzigd worden naar één adres, te weten Bredestraat 9. In de toelichting zal dan ook het adres Bredestraat 9 gebruikt worden. Daar waar in de onderzoeken Werftseweg 3 is gebruikt wordt hetzelfde perceel bedoeld.. Het plangebied wordt aan de noordoostzijde begrensd door de Werftseweg, aan de zuidoostzijde door de Bredestraat, aan de zuidwestzijde door bosgebied en aan de noordwestzijde door het landelijk gebied.

Het plangebied is gelegen aan de rand van het stadsdeel Breda Noord-West, stadswijk de Haagse Beemden. De woonbuurt De Kroeten betreft de jongste buurt binnen de wijk de Haagse Beemden. De bebouwing van de relatief jonge woonwijk ligt op minder dan 90 meter afstand van het plangebied.

Figuur 1. Luchtfoto met plangebied ten opzichte van Breda en ingezoomd op het plangebied.

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan “Buitengebied Noord”. Dit bestemmingsplan is op 12 november 2014 vastgesteld door de gemeenteraad en onherroepelijk vanaf 23 september 2015.

De gronden ter plaatse zijn bestemd als “Agrarische met waarden - Landschapswaarden” en “Natuur” en volledig voorzien van de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Binnen de bestemming “Agrarisch met waarden – Landschapswaarden” vigeert een bouwvlak waar gebouwd mag worden ten behoeve van duurzaam agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening.

Figuur 2. Uitsnede vigerend bestemmingsplan met planlocatie omlijnd

De gronden zijn uitsluitend bestemd voor agrarisch gebruik. Het planinitiatief voldoet hier niet aan, omdat een woonzorgboerderij met een maatschappelijke functie hier niet in past. Derhalve is besloten om hiervoor een bestemmingsplan in procedure te brengen.

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving en –motivering toegelicht. In hoofdstuk 5 komen de aspecten met betrekking tot het milieu aan bod. In hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan de orde.

De wijk Haagse Beemden is vernoemd naar het vroeger grotere natuur- en landschapsgebied de “Haagse Beemden”. De wijk ligt gescheiden van de rest van de stad door tussenliggende bedrijventerrein (Krogten, Emer-Noord, Emer-Zuid en Steenakker). Ten zuidwesten van de wijk ligt het oude kerkdorp Prinsenbeek.

De wijk is in de jaren ’80 en ’90 gebouwd aan weerzijden van het landgoed Burgst. Dit is tegenwoordig een park, waarbij historische elementen als de Kapel van Gageldonk en de Kleine en Grote Hoeve behouden zijn gebleven.

In de zeven verschillende woonbuurten van de wijk zijn diverse winkelcentra, basisscholen, een school in voortgezet onderwijs en wijkvoorzieningen als buurthuizen en kinderopvang aanwezig. Daarnaast zijn er meerder sportvoorzieningen aanwezig waaronder drie voetbalclubs, twee tennisverenigingen en een sporthal.

Figuur 3. Ligging van de stadswijk de Haagse Beemden met zwart omkaderd en met in het roze aangeduid, de buurt de Kroeten.

Het Landgoed Keihoef is een historisch ensemble van boerderij en schuren, daterend uit 1872 en 1880, gelegen op de overgang van hoog gelegen bouwlanden naar lager gelegen weilanden. Voor de realisatie van de wijk de Haagse Beemden waren verre zichten naar het noorden en het zuiden. Het landgoed is gelegen op de oorspronkelijke overgang (zie kaart 1875 en 1975) tussen blokverkaveling van akkerland naar een lager gelegen strokenverkaveling (weiland). Landgoed Keihoef is opnieuw gebouwd en gelegen in het open landschap met een griefbosje aan de zuidzijde wat kenmerkend is voor de locatie.

Landschappelijk gezien ligt het plangebied in een zone van terrasafzettingswelvingen bedekt met dekzand. Het noordoostelijke gedeelte ligt op de lage dekzandrug ‘grote rug van Overveld’. Het zuidelijke deel ligt op een hoge dekzandrug aan de Bredestraat.

De hoger gelegen delen van het landschap werden in het verleden vaker bewoond dan de lager gelegen delen in verband met wateroverlast.

Middels onderstaande beelden uit het verleden, zijn de wijzigingen van de omgeving van de het Landgoed Keihoef zichtbaar. Dit in tegenstelling tot de minimale wijzigingen van het bebouwingsensemble op het Landgoed zelf waar, op de sloop van de voormalige varkensschuur na, minimale wijzigingen in het landschap hebben plaatsgevonden.

Figuur 4. topografische kaarten van de ontwikkeling van het landschap rondom Landgoed Keihoef

Bebouwingsensemble

In 1872 is de voormalige varkensschuur en de huidige boerderij herbouwd. Voor 1872 heeft een brand de voormalige bebouwing in as gelegd. Na de brand is een nieuw ensemble gebouwd bestaande uit een boerderij, varkensschuur, Vlaamse schuur en bakhuisje. In 1880 zijn de huidige Vlaamse schuur en het bakhuisje gebouwd. De verschillende gebouwen hebben alle een rechthoekige plattegrond en de bouwhoogtes en kapvormen variëren van elkaar. De gebouwen zijn uitgevoerd in gepotdekseld geteerd hout, metselwerk en daken van riet en pannen.

Figuur 5. Kaart Landmeter van Breda daterend van 17 juli 1880 voor de realisatie van de Vlaamsche schuur en het bakhuisje

Het domein van het Landgoed Keihoef bestaat thematisch gezien uit vier delen met elke een ruimtelijke karakteristiek, de volgende figuur geeft deze schematische indeling weer:

• De hoeve: het boerenerf met verschillende gebouwen in een losse ordening, onderling verbonden door een eenduidige vloer/erfverharding. Een (hoge) groene haag schermt de boerderij en het erf af van de omgeving. De entree is 150 jaar zowel vanaf de Bredestraat alsook vanaf de Werftseweg bereikbaar.

• Het bos: een besloten, beschutte ruimte met doorzichten naar het achterliggende landschap. Het bos is een stuk natuur in het landschap met een wandelpad ten behoeve van extensief medegebruik in de vorm van recreatie;

• De akker: een beschut open veld omgeven door het bos, houtrillen en een bomenrij welke de landschapsstructuur accentueert;

• Het weiland: het open gelegen landschap met wijds zicht over het landschap en akkers.

Figuur 6. Thematische weergave van de bestaande situatie van het Landgoed Keihoef

Bebouwing

De boerderij, Vlaamse schuur en het bakhuisje zijn in de huidige situatie nog aanwezig als agrarische woon- en werkgebouwen. Het historisch ensemble betreft een Rijksmonument welke recentelijk in authentieke stijl zijn hersteld. De voormalige varkensschuur is in 1998 gesloopt. Deze was kenmerkend door zijn geknikt zadeldak voorzien van pannen en de gevels van de schuur waren deels metselwerk, deels gepotdekseld hout. De boerderijwoning wordt gebruikt als woonhuis met subfunctie agrarisch en de Vlaamse schuur wordt gebruikt als kantoor (186 m²).

Figuur 7. De in 1998 gesloopte varkensschuur

Figuur 8. Boven de woonboerderij en onder de Vlaamse schuur

Bij het maken van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehou-den met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde ge-meentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snel-wegomgeving.

De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn:

1. Concurrentiekracht

2. Bereikbaar

3. Leefbaar en veilig

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het zich tot het natuurdomein.

Conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een “Ladder voor duurzame verstedelijking” op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Besluit ruimtelijke ordening “Ladder duurzame verstedelijking”

In het Besluit ruimtelijke ordening is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen die van toepassing is op ontwikkelingen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in een planologische functiewijziging van een agrarische bestemming naar deels ‘Maatschappelijk’ en deels ‘Natuur’. Het feitelijke gebruik binnen het plangebied betreft een woonhuis en kantoor, dit betreffen stedelijke functies. Het plangebied is gelegen binnen het Gemengd landelijk gebied, grenzend aan bestaand stedelijk gebied, binnen de aanduiding ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling concentratiegebied’ en valt, gezien de minimale ruimtelijke impact, niet onder een “ladderplichtige” stedelijke ontwikkeling.

Toelichting

Onderhavig planvoornemen is voorzien aan de kernrandzone van Breda in gemengd landelijk gebied, binnen het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Onderhavige plan voorziet in een bijzondere zorgvraag gericht op een bijzondere doelgroep. De zorg bestaat uit een kleinschalige 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte. Het betreft een verbijzondering van het huidige zorgaanbod op lokaal en regionaal niveau van maximaal 22 zorgverblij-ven. Het zorgprogramma van een groeps-woon-zorg-complex op het landgoed, is gericht op kapitaalkrachtige en zorgbehoevende ouderen. Ten behoeve van deze doelgroep zijn er geen zorgvoorzieningen aanwezig binnen de regio en op lokaal niveau. Binnen het stadsdeel Haagse Beemden zijn er nauwelijks intramurale voorzieningen aanwezig. De herstelzorgstudio’s en hospicezorg zijn tevens bereikbaar voor minder kapitaalkrachtigen waardoor er tevens een belangrijke maatschappelijke rol vervuld wordt door onderhavig initiatief. Binnen het bestaand stedelijke gebied zijn er onvoldoende zorgvoorzieningen aanwezig om in de behoefte te voor-zien. Het is daarom nuttig, en vanuit maatschappelijke oogpunt noodzakelijk, om onderhavige bestemmingswijziging door te voeren.

Conclusie

Vanuit de regio is er behoefte aan onderhavige ontwikkeling van een woon-zorg-complex binnen een bestaand monumentaal bebouwingsensemble, gelegen binnen het Gemengd landelijk gebied en het zoekgebied voor stedelijke ontwikkelingen. De behoefte kan niet worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied waardoor de ontwikkeling voorzien wordt binnen bestaande bebouwing en bebouwingsmogelijkheden.

Het realiseren van een groeps-woon-zorg-complex, bestaande uit een kleinschalige 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte, betreft een verbijzondering van het huidige zorgaanbod op lokaal en regionaal niveau.

Structuurvisie Noord- Brabant

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant vastgesteld. De provincie Noord-Brabant heeft in de Structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk tot 2040, vastgelegd. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant.

De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigen-heid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aan-dacht. Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar Noord-Brabant stelt ook eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarom gaat de provincie, meer dan voorheen, duurzaam en zorgvuldig om met de leefomgeving en de ruimte. Ze wil een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijk omgeving daarbuiten.

Het plangebied is geheel gelegen in het gemengd landelijkgebied. In de Structuurvisie RO heeft de provincie haar visie neergelegd voor het gemengd landelijk gebied. In het landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. De provincie wijst iedere regio een programma toe welke in een regionaal uitwerkingsplan voor de regio verder dient te worden verdeeld. De regels ter uitvoering en regulering van de Structuurvisie RO zijn doorgelegd in Verordening ruimte Noord-Brabant 2014.

Verordening ruimte Noord-Brabant

Op 15 juli 2015 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden, na verschillende wijzigin-gen geldt per 1 januari 2018 de geconsolideerde versie van de Verordening ruimte Noord-Brabant (Hierna Vr). De Vr bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Deze planologische verordening stelt eisen aan door de gemeenten in Noord-Brabant op te stellen bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen.

In de Vr zijn veelal bestaande provinciale regels opgenomen voor:

• Regionaal perspectief voor wonen en werken;

• Ruimte-voor-ruimteregeling;

• GHS-natuur/EHS;

• Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen;

• Grond- en oppervlaktewatersysteem;

• Land- en tuinbouw (integrale zonwering, glas, teeltondersteunende voorzieningen).

In de Vr is het uitgangspunt van de provinciale Structuurvisie om verstedelijking te bundelen in stedelijke concentratiegebieden juridisch vastgelegd. Op basis van verschillende themakaar-ten, die geïntegreerd zijn in de plankaart behorende bij de Vr, wordt onderhavig plangebied toegelicht.

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de structuur ‘Gemengd landelijk gebied’, artikel 7 van de Vr en binnen de aanduiding ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling concentratiegebied’ (artikel 8 van de Vr). Binnen deze structuur is er, onder voorwaarden, ruimte voor lokale beleidskeuzes over het invullen van de gemengde plattelandseconomie. De aanduiding van een gebied als gemengde plattelandseconomie impliceert meer ruimte voor niet-agrarische functies. Het gaat daarbij onder andere om het zoeken naar nieuwe economische dragers voor een vitaal platteland. Het aanwijzen van de bestemmingen zoals in dit artikel benoemd draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit zoals bedoeld in artikel 3 van de Vr en het gewenste ontwikkelingsperspectief. Naast de structuur ‘Gemengd landelijk gebied’ gelden er besluit-vlak aanduidingen met aanvullende regels inzake veehouderijen, mestbewerking, bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en een aanduiding dat het een Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling betreft. Voor onderhavige ontwikkeling wordt er ingegaan op artikel 7 ‘Gemengd landelijk gebied’, artikel 8 ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkelingen’ en de algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.

Artikel 7.10 Vr Niet-agrarische functies

In artikel 7.10 zijn de hoofdregels met betrekking niet agrarische ontwikkelingen in gemengd landelijk gebied opgenomen. In dit artikel staan alleen afwijkingen op genoemde hoofdregels ten aanzien van horeca en maatschappelijke voorzieningen. Dit betekent dat alle overige bepalingen uit artikel 7.10 van toepassing blijven. Onderhavige ontwikkeling voldoet aan de gestelde voorwaarden uit artikel 7.10 lid 1 met inbegrip van de afwijkingsregels uit artikel 7.13. Onderhavige toelichting is de onderbouwing. De ontwikkeling past binnen de ruimtelijke kaders die gesteld worden en leidt niet tot uitbreiding van bedrijven, voorziening die niet mogelijk zijn of leiden tot meerdere bedrijven.

Artikel 7.13 Vr Afwijkende regels voor horeca en maatschappelijke voorzieningen

Specifiek voor horeca en maatschappelijke voorzieningen zijn er aanvullende regels of afwij-kende regels, ten opzichte van artikel 7.10, opgenomen voor horeca en maatschappelijke voorzieningen. Onderhavige ontwikkeling betreft een vestiging van maatschappelijke voorzieningen in gemengd landelijke gebied welke is gelimiteerd tot 1,5 ha. Op grond van artikel 7.13, zijn in het gemengd landelijk gebied horeca en maatschappelijke voorzieningen toegestaan tot en met milieucategorie 3. Voorwaarde voor een dergelijke uitbreiding of functiewijzigingen naar is wel dat deze in redelijke verhouding staat tot de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit, zoals beschreven in artikel 3.1. Functies die gericht zijn op bewoners van kernen passen eerder in zogenaamde kernrandzones dan in gebieden die ver van een kern afliggen. Onderhavig plangebied betreft een kernrandzone gebied doordat het binnen 90 meter van de bestaande bebouwing is gelegen. De voorziene maatschappelijke woonzorgfunctie wordt voorzien voor bewoners van de kern en regio Breda.

Artikel 8 Zoekgebied voor ruimtelijke ontwikkeling

Ingevolge artikel 8 kan ter plaatse van de aanduiding ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikke-ling’ een bestemmingsplan voorzien in stedelijke ontwikkeling indien uit het bestemmingsplan blijkt dat de stedelijke ontwikkeling aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Bij de steden-bouwkundige en landschappelijke inrichting dient daarbij rekening gehouden te worden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteit ten behoeve van de ecologische en landschappelijke ver-bindingen in het gebied. Onderhavige toelichting voorziet in een dergelijke onderbouwing en voorziet in een ontwikkeling waarbij de stedenbouwkundige en landschappelijke elementen van het plangebied uitgangspunt zijn voor de planvorming.

Algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit

Binnen het bestaand stedelijk gebied gelden de regels die zijn vastgelegd in artikel 4 en artikel 3.1 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit) van de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Ingevolge artikel 4 voorziet onderhavig bestemmingsplan in een onderbouwing ten behoeve de voorziene woningen en is de verantwoording daartoe afgestemd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Onderhavig plan omvat een verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving. Daarnaast is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik door de bebouwing zo veel mogelijk te concentreren op één plek en in elkaars nabijheid.

Ingevolge artikel 3.1 stelt de provincie de eis dat een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de ex-tensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving, in het bestemmingsplan gewaarborgd dient te worden. Zie hiertoe de volgende alinea en paragraaf 4.3 van onderha-vige toelichting:

Landschapsinvesteringsregeling Breda

De extra landschapsinvestering, naast de algemene zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit, ligt vast in de regels van het bestemmingsplan en in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Hiermee wordt voldaan aan de ‘Landschapsinvesteringsregeling Breda’ en aan de uitgangspunten uit de ‘Verordening ruimte 2014’ inzake ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Als uitwerking van de ‘Verordening ruimte 2014’ heeft de gemeente Breda beleid gemaakt om de kwaliteitsverbetering van het landschap te borgen. Dit is vastgelegd in de ‘Landschapsinvesteringsregeling Breda’. In de landschapsinvesteringsregeling wordt uiteengezet hoe, naast de algemene zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit, toepassing wordt gegeven aan de eis van kwaliteitsverbetering van het landschap. In de regeling zijn categorieën opgenomen aan de hand waarvan de mate van kwaliteitsverbetering wordt bepaald. Per categorie is in de regeling een methodiek opgenomen om de hoogte van de investering vast te stellen welke gedaan moet worden ten behoeve van de kwaliteitsverbetering van het landschap. In de meeste gevallen zal de verplichte landschapsinvestering door de initiatiefnemer op eigen terrein uitgevoerd moeten worden.

De bestemmingswijziging naar een maatschappelijke functie ter plaatse van het plangebied vindt grotendeels plaats binnen bestaande bebouwing en binnen bestaande bebouwingsmogelijkheden. In overleg met de provincie wordt voorgesteld dat de omschakeling aangemerkt kan worden als een categorie 3 ontwikkeling: een ruimtelijke ontwikkeling die niet concreet wordt genoemd in categorie 1 (passend in het bestemmingsplan) en categorie 2 (ontwikkeling van nature aan het buitengebied gebonden). Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet er worden voldaan aan de landschapsinvesteringsregeling gemeente Breda, categorie 3. Dit houdt in dat 20% van de waardevermeerdering van het object moet worden afgedragen in het groenfonds dan wel dat er voor dit bedrag een landschappelijke invulling ter plaatse wordt gecreëerd. De nadere onderbouwing hiertoe is weergegeven in paragraaf 4.3.

Conclusie

De extra landschapsinvestering, naast de algemene zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit, ligt vast in de regels van het bestemmingsplan en in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Hiermee wordt voldaan aan de ‘Landschapsinvesteringsregeling Breda’ en aan de uitgangspunten uit de ‘Verordening ruimte' voor wat betreft de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Verordening ruimte 2014.

Structuurvisie “Breda 2030: keuzes maken in een dynamische tijd”

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, “Keuzes maken in een dynamische tijd”, vastgesteld.

De visie

Breda 2030 schetst een evenwichtige, toekomstbestendige en initiatiefrijke ontwikkeling van Breda. De visie biedt duidelijkheid over hoe omgegaan wordt met uitdagingen die op korte en lange termijn afkomen op de stad, haar dorpen en het buitengebied. De visie is een integrale visie: van wonen tot werken, van economie tot duurzaamheid en van mobiliteit tot sociale ver-binding, een breed spectrum aan onderwerpen is afgewogen. Er zijn realistische ambities ge-steld, passend bij de huidige economische tijden. Breda stelt zich bovendien open voor een nieuwe benadering van ontwikkeling. De visie biedt een ontwikkelperspectief richting 2030 en is eerder een perspectief en een kompas dan een in beton gegoten blauwdruk.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad na-streeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P’s: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig plan-voornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Binnen het mozaïek wordt uitgegaan van de kwaliteit van de diversiteit aan gebiedskarakteristieken binnen de stad en het buiten-gebied. Binnen de afzonderlijke gebieden is ruimte voor initiatieven die inspelen op de actuele woon- en zorgbehoefte. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woning-voorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitda-ging. Daarom wordt ruimte geboden aan dergelijke initiatieven.

Beleidsvisie

Binnen de beleidsvisie geldt voor de pijler wonen dat er de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen nemen toe. Op de wo-ningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. De bestaande woningvoorraad is van belang en verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uit-gangspunt. Dit betekent ook aandacht voor het huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat wor-den. De gemeente voert hierbij de regie op het woningbouwprogramma en geeft samen met andere partijen en bewoners richting aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Woningvermeerdering kan worden toegelaten wanneer sprake is van verbetering van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie door de woningbouwontwikkeling.

Voor wat betreft maatschappelijke voorzieningen voor zorg en welzijn is het streefbeeld dat deze op wijkniveau samengaan. De woonzorgvoorziening is kwalitatief hoogwaardig, bedoeld voor een specifieke doelgroep en goed bereikbaar. De nadruk op bereikbare centrale voorzieningen blijft, omdat dit mensen in staat stelt zo lang mogelijk in hun eigen omgeving te blijven wonen.

Beoordeling

Onderhavig planvoornemen is voorzien aan de kernrandzone van Breda in gemengd landelijk gebied, binnen het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Onderhavige plan voorziet in een bijzondere zorgvraag gericht op een bijzondere doelgroep. De zorg bestaat uit een kleinschali-ge 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte. Het betreft een verbijzon-dering van het huidige zorgaanbod op lokaal en regionaal niveau van maximaal 22 zorgverblij-ven. Het zorgprogramma van een groeps-woon-zorg-complex op het landgoed, is gericht op kapitaalkrachtige en zorgbehoevende ouderen. Ten behoeve van deze doelgroep zijn de zorg-voorzieningen zeer beperkt aanwezig binnen de regio. Binnen het stadsdeel Haagse Beemden zijn er nauwelijks intramurale voorzieningen aanwezig. De herstelzorgstudio’s en hospicezorg zijn tevens bereikbaar voor minder kapitaalkrachtigen waardoor er tevens een belangrijke maatschappelijke rol vervuld wordt door onderhavig initiatief.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke structuurvisie.

Woonvisie Breda: “wonen in een dynamische tijd”

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid

aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een pas-send en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woning-voorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft een groeps-woon-zorg-complex, bestaande uit kleinschalige 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte. Het betreft daarmee niet een woonvorm waarvoor in de gemeentelijke woonvisie uitgangspunten gelden. Wel draagt onder-havige ontwikkeling bij aan de zorgvoorzieningen binnen de regio en stad Breda doordat het gaat om een bijzondere woonzorg-vorm, gericht op kapitaalkrachtige en zorgbehoevende ou-deren. Door de verbijzondering in de woonzorgsector in relatie tot de specifiek doelgroep, past de ontwikkeling bij de uitgangspunten uit de woonvisie van de gemeente Breda.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de woonvisie van de gemeente Breda.

Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013

In 2004 is de nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema’s parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten be-noemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad.

Er zijn enkele aspecten uit deze nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt.

Parkeerbalans

Volgens de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeer- en Stallingsbeleid Breda, zoals vastgesteld op 10 september 2004 en gewijzigd op 20 juni 2013, is onderstaande parkeerbalans opgesteld. Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de herijking van de parkeernota is aangeduid als ‘overige gebied’. Hierbij gelden de volgende parkeernorm: 0,6 parkeerplaats per wooneenheid. Een wooneenheid is gelijk te stellen aan een zorgstudio dan wel behandelkamer. In totaal zijn er 22 zorgeenheden in het plangebied aanwezig, waarvan 8 enkel gebruikt worden in de periode april tot en met september. Dit resulteert in een par-keeropgave van 13,2, afgerond 14 parkeerplaatsen.

Nieuw functies mogen met bestaande functie verrekend worden. In de bestaande situatie is er een kantoor (186 m²) zonder baliefunctie en een woning gerealiseerd. De parkeerdruk hiervan bedraagt 1,9 voor de woning en 1,2 per 100 m². Een totale parkeerdruk van 1,2 x 1,2 + 1,9 = 4,1 parkeerplaatsen.

In de nieuwe situatie is er een parkeerdruk van 14 – 4,1 bestaande situatie, resulteert in een parkeeropgave van 10 extra te realiseren parkeerplaatsen.

Conclusie

De parkeeropgave van 10 parkeerplaatsen wordt volledig op eigen terrein voorzien van een parkeerkoffer in het groen waar gelegenheid is voor circa 30 parkeerplaatsen. Deze overmaat aan parkeergelegenheid is bewust ingericht om ervoor te zorgen dat ook op piekmomenten voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is.

Ten behoeve van de verkeersgeneratie is bepaald dat de verkeersimpact qua motorvoertuigen erg gering is en geen invloed heeft op de afwikkeling en doorstroming van het verkeer.

Het voorstel voor de inrichting van het plangebied gaat uit van de historische kwaliteiten van het landgoed De Keihoef, zoals de landschappelijke openheid en het historische ensemble van gebouwen. Deze kwaliteiten en typologie van de boerderij worden gebruik om nieuwe ontwikkelingen logischerwijs en locatie specifiek in te passen. Om de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving te versterken heeft er een landschappelijke verkavelingsstudie plaatsgevonden, deze is tevens bijgevoegd als separate bijlage bij dit bestemmingsplan.

De ingrepen en het programma dienen een ruimtelijke kwaliteitsverbetering op te leveren die recht doet aan het karakter van de boerenhoeve waarbij eigentijds gebruik mogelijk is. Het boerenerf zal als eenheid en ensemble herkenbaar blijven en een sterkere visuele en fysieke relatie met de omgeving hebben. De open ligging van het landgoed en de zichtlijnen over het landschap blijven behouden en worden als ontwerpuitgangspunt meegenomen.

Ontwerpuitgangspunten

Op basis van de historische en huidige situatie zijn de volgende uitgangspunten opgesteld voor de landschappelijke inrichting van het landgoed:

• Het behouden van de typologie van het ensemble en nieuwe ontwikkelingen op basis van de typologie “Boerenerf” inpassen;

• Alle bebouwing wordt geclusterd op het historische boerenerf;

• De bouwstijl van de varkensschuur uit het verleden wordt weer herbouwd op de oor-spronkelijke locatie in originele stijl, maar nu ten behoeve van het gebruik als zomerzorgstudio (dit is in de plaats van de eerder genoemde zomerzorgchalets);

• De verbinding met het omliggende landschap versterken;

• Het erf zichtbaar maken vanaf de Bredestraat en de Werftseweg;

• Een route aanleggen die de vier verschillende karakters op het gebied verbinden;

• Herstellen van de oorspronkelijke entree aan de Bredestraat;

• Auto’s zoveel mogelijk aan het zicht onttrekken;

• Nieuwe natuur van ten minste 800 vierkante meter welke in de bestaande situatie in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt;

• Het inpassen van zorgstudio’s in een nieuw gebouw en binnen bestaande bebouwing op het erfgedeelte van het plangebied.

Programma

Om de kwaliteit van de locatie te versterken, verduurzaming in te passen, in relatie tot de historische kwaliteiten, zijn de volgende acties en programma uitgangspunten gesteld:

• Een groeps-woon-zorg-complex, bestaande uit totaal 22 zorgeenheden waarvan 8 zomerzorgstudio’s in nieuwe bebouwing. De voormalige schuur wordt herbouwd op de oorspronkelijke plaats.

• De zorg bestaat uit een kleinschalige 24/7 woonzorgomgeving voor kortdurend en langdurig verblijf ten behoeve van ouderen met een geïndiceerde herstelzorg- en/of low care verpleegbehoefte, betreft een verbijzondering van het huidige zorgaanbod op lokaal en regionaal niveau;

• Het terugsnoeien van de haag langs de Bredestraat en de Weftseweg tot circa 1 meter om de zichtrelatie tussen de boerderij en omgeving te herstellen;

• De hoofdentree van het boerenerf wordt weer in gebruik genomen;

• Aan de voorzijde van de boerderijwoning wordt een siertuin aangelegd;

• De aanleg van houtwallen en aanplant van gebiedseigen bomen en beplanting;

• De aanleg van een duurzaam ecologische retentievijver;

• De aanleg van een vlonder bij de vijver om ontmoeting tussen bewoners van de Keihoef en passanten te stimuleren;

• De aanleg van een paviljoen/vlonder waar bewoners van het landgoed beschut buiten kunnen verblijven;

• Het beheren van het historische geriefbos aan de zuidzijde van de boerderij;

• Het aanbrengen en onderhouden van houtwallen;

• Het beheren van de hakhoutwal aan de noordzijde van het terrein.

Figuur 9. Ontwerpuitgangspunten

In totaliteit worden er 22 zorgeenheden voorzien op het Landgoed Keihoef. Dit betreffen 8 zomerzorgstudio’s gedurende de periode april tot en met september welke zich bevinden in de herbouwde varkensschuur, Daarnaast zijn 8 luxe woonzorgstudio’s voor langdurig verblijf voorzien in de bestaande woonboerderij en in de Vlaamse schuur komen 6 luxe herstelzorgstudio’s voor met name kort verblijf. Daarnaast wordt voorzien in werk- en overnachtingsruimte voor het verplegend personeel. Het ensemble aan bebouwing vormt gezamenlijk met de inrichting van de onbebouwde ruimte voor een bijzonder en geschikt groepszorgcomplex passen bij de landelijke locatie op het Landgoed Keihoef.

De ontwerpuitgangspunten en het programma, zijn in combinatie met de locatie specifieke eigenschappen vertaald naar een landschappelijk ontwerp. Dit ontwerp is weergegeven in figuur 11. Middels de inrichting wordt de voorziene ontwikkeling ingepast op het boerenerf en worden er verschillende landschappelijke kwaliteiten toegevoegde aan het landgoed. Naast de inrichtingsschets zijn er sfeerbeelden van de varkensschuur en het boerenerf weergegeven, passend bij het eigentijdse boerenerf.

Natuur

Ter plaatse van het parkeren is in de huidige situatie een 800 vierkante meter aan Natuur bestemming ingenomen. Het gebruik van de gronden als ontsluiting en parkeervoorziening zijn daarmee strijdig met de vigerende bestemming. De ecologische of natuurwaarden zijn hierdoor niet onevenredig aangetast omdat ter plaatse geen sprake van beschermd natuurgebied in de zin van soortenbescherming of gebiedsbescherming. In het ontwerp is hiertoe minimaal 800 vierkante meter aan ruimte ingericht en bestemd als natuur. De extra oppervlakte, bestemd en ingericht als natuur, wordt gebruikt ten behoeve van de landschapsinvestering.

Figuur 10. Schetsimpressie van de varkensschuur waarin 8 zomerzorgstudio’s worden gerealiseerd met rechts een foto van de voormalige varkensschuur die in 1998 gesloopt is.

Figuur 11. Landschappelijke inrichting

Figuur 12. Sfeerbeelden en impressie van de sfeer en verschijning van het erf

Als uitwerking van de ‘Verordening ruimte 2014’ heeft de gemeente Breda beleid gemaakt om de kwaliteitsverbetering van het landschap te borgen. Dit is vastgelegd in de ‘Landschapsinvesteringsregeling Breda’. In de landschapsinvesteringsregeling wordt uiteengezet hoe, naast de algemene zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit, toepassing wordt gegeven aan de eis van kwaliteitsverbetering van het landschap. De omschakelijking naar een maatschappelijke functie ter plaatse van het plangebied vindt grotendeels plaats binnen bestaande bebouwing en binnen bestaande bebouwingsmogelijkheden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet er worden voldaan aan de landschapsinvesteringsregeling gemeente Breda, categorie 3. Dit houdt in dat 20% van de waardevermeerdering van het object moet worden afgedragen in het groenfonds dan wel dat er voor dit bedrag een landschappelijke invulling ter plaatse wordt gecreëerd.

Onder de algemene zorgplicht van ruimtelijke kwaliteit worden de volgende landschapselementen toegevoegd:

• Het verbeteren en versterken van de typologie van het boerenerf met een nieuw toegangspad, aangepaste beplantingshoogtes en een realisatie van een siertuin aan de voorzijde;

• Nieuwe natuur ter plaatse van de ontsluiting en parkeervoorzieningen;

• Parkeren uit het zicht tussen het groen;

• Gebruik maken van passende materialisatie in de bebouwing en erfinrichting;

• Realisatie van waterberging;

• Behouden en versterken van de bestaande landschapsstructuren, zichtlijnen en het historisch ensemble van de boerderij.

Ingevolge de landschapsinvesteringsregeling dient er 20% van de meerwaarde extra gecompenseerd te worden in landschapselementen. Ingevolge onderhavige ontwikkeling zijn de huidige en toekomstige grondwaardes bepaald. De grondwaardebenadering en bijbehorende taxatierapporten maken onderdeel uit van de anterieure overeenkomst tussen de gemeente Breda en initiatiefnemers. Ingevolge de vergelijking van de grondwaardebenadering wordt geconstateerd dat er sprake is van een waardevermeerdering. De waardevermeerdering is €95.915,50 wat resulteert in een landschapsinvestering van €19.183,10. Dit wordt ingevuld met de realisatie van onderstaande landschapsinvesteringen:

• Realisatie van houtwallen ter versterking van de bestaande landschapsstructuren en ter uitbreiding van flora en fauna in deze beschutte houtwallen;

• Aanplant van gebiedseigen bomen en beplanting, ter verbinding van het bestaand natuurgebied en de nieuwe natuurbestemming zodat het ecologisch netwerk voor flora en fauna, wordt uitgebreid en versterkt;

• De realisatie van waterberging passend in het landschap;

• Toevoegen van een vlonderterras voor passanten zodat er extensieve recreatie plaats kan vinden in het landelijk gebied.

Gemeente Breda en de initiatiefnemer zullen ter zake van de landschapsinvesteringen, aanvullende afspraken maken. Hiertoe wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, en meer in het bijzonder een overeenkomst inzake de landschappelijke kwaliteitsverbetering. De fysieke realisatie van de extra investeringen in het landschap en de eventuele financiële investering in het groenfonds, die nodig is als blijkt dat de fysieke investering te laag is ten opzichte van de vastgestelde landschapsinvestering, zijn hiermee gewaarborgd waardoor er wordt voldaan aan de extra kwaliteitsverbetering van het landschap.

Hiermee wordt voldaan aan de ‘Landschapsinvesteringsregeling Breda’ en aan de uitgangspunten uit de ‘Verordening ruimte Noord-Brabant’ inzake ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

De boerderij, Vlaamse schuur en het bakhuisje zijn in de huidige situatie nog aanwezig als agrarische woon- en werkgebouwen. Het historisch ensemble betreft een Rijksmonument welke recentelijk in authentieke stijl zijn hersteld. Door het terugbouwen van de varkensschuur op het boerenerf, wordt de oorspronkelijke situatie uit 1872 en 1880 in ere hersteld. De kenmerkende bebouwingsvormen van de verschillende gebouwen maken het geheel tot een waardevol ensemble. Het plegen van onderhoud aan monumentale gebouwen, het in originele staat behouden van dergelijke bebouwing, is op basis van de vigerende bestemming economisch niet haalbaar.

De functiewijziging en verbouwing van de monumentale panden is daarmee een belangrijk aspect van duurzaam gebruik van de bestaande monumentale panden.

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht:

1. Geluid wegverkeerlawaai

2. Bedrijfshinder

3. Bodem

4. Watertoets

5. Flora- en faunatoets

6. Cultureel erfgoed en Archeologie

7. Beoordeling Milieueffectrapportage

8. Luchtkwaliteit, Geur en Externe veiligheid

Op deze aspecten zal hierna nader worden ingegaan.

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Door NIPA is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Middels het akoestisch onderzoek wordt de geluidbelasting ter plaatse van voorziene zorggebouwen onderzocht en zijn de akoestische gevolgen beoordeeld. Voor onderhavige ontwikkeling wordt een bestemmingswijziging doorlopen. De kleinschalige groeps-woon-zorg-instelling is in het kader van de Wet geluidhinder geluidgevoelig waarvoor de geluidbelasting op de gevels is berekend. Het groeps-woon-zorg-complex is gelegen binnen de geluidzondes van de wegen Bredestraat en de Werfseweg.

Ten behoeve van de verkeersgeneratie is bepaald dat de verkeersimpact qua motorvoertuigen erg gering is en geen invloed heeft op de afwikkeling en doorstroming van het verkeer.

Wegverkeerslawaai

Middels akoestisch onderzoek (bijlage 1) is voor het peiljaar 2027 de maatgevende geluidbelasting in waarneempunten weergegeven en onderzocht om te onderzoeken wat de invloed is van de toekomstige woonzorgfunctie ten opzichte van de bestaande wegvlakken. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat op de geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de geluidgevoelige gebouwen bij beide wegen wordt voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB.

Gecumuleerde geluidsbelastingen

De gecumuleerde geluidbelasting is lager dan de voorkeursgrenswaard waardoor er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hierdoor wordt de milieukwaliteit van de leefomgeving als goed gekwalifiveerd.

Conclusie

Uit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeerslawaai, inclusief de correctie ex artikel 110 van de Wet geluidhinder, ten gevolge van zowel de Bredestraat als de Werftseweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. De gecumuleerde geluidbelasting is niet hoger dan de voorkeurgrenswaarde waardoor er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de V.N.G. wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

In de omgeving van het plangebied bevindt zich voornamelijk landelijk gebied en op circa 90 meter woonbebouwing.

Conclusie

Gebaseerd op de uitgangspunten van de VNG-publicatie, de vigerende bestemmingsplannen en de beschikbare informatie wordt geconcludeerd dat geluid, geur, gevaar, externe veiligheid, lucht en stofhinder niet te verwachten valt ter plaatse van het plangebied. Anderzijds beredeneerd worden omliggende (agrarische) bedrijven niet onevenredelijk belemmerd door de voorgenomen bestemmingswijziging.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging. De bestaande agrarische functie wordt feitelijk gebruikt ten behoeve van wonen en kantoor. De bodemgesteldheid is reeds geschikt voor deze functies waardoor nader onderzoek naar de bodemkwaliteit niet noodzakelijk is.

Uitgangspunt voor de onderhavige ontwikkeling richting de uitvoering is een gesloten grondbalans. Dat wil zeggen dat de grond die vrijkomt voor de aanleg van de ecologische retentievijver, wordt hergebruikt op de planlocatie. Indien tijdens de uitvoering blijkt dat het noodzakelijk is om grond af te voeren zal dat geschieden middels partijkeuring (AP04) om de herbruikbaarheid en kwaliteit van de grond aan te tonen.

Het aspect bodemkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane functiewijziging.

Uitgangspunt van het overheidsbeleid is dat in het kader van een ruimtelijke ordeningsprocedure bijzondere aandacht wordt besteed aan het aspect waterhuishouding en riolering.

Beleid waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen.

Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen In het

waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voorde waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig Is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.

De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Het Waterschap Brabantse Delta heeft in de ‘Keur waterschap Brabantse Delta 2015’ en de ‘Algemene regels waterschap Brabantse Delta’ echter aangegeven dat voor locaties kleiner dan 2.000m², of voor locaties waar het verhard oppervlak met niet meer dan 2.000m² toeneemt geen infiltratie dan wel retentie toegepast hoeft te worden.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm per m² te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Als gevolg van onderhavige ontwikkeling verandert de oppervlakteverdeling van de bebouwing en verharding binnen het plangebied. Er wordt ten opzichte van de huidige situatie een gebouw ten behoeve van zomerzorg gerealiseerd met een oppervlakte van 235m² en de parkeervoorziening welke in halfverharding (50% verhardingstoename) is gerealiseerd van 375m². De overige paden betreffen bestaande verharding welke in de vorm van halfverharding zijn vernieuwd. Totaal is de toename aan verhard oppervlakte 610m². Tevens vindt demping plaats van een een deel van een B-watergang. De totale demping bedraagt circa 85 m². In totaal dient derhalve 55 m³ gecompenseerd te worden. In het kader van de landschappelijke inrichting wordt een vijver aangelegd. Deze heeft een bergingscapaciteit van 1870 m³ waarbij ruimschoots kan worden voldaan aan de bergingseis van de gemeente Breda.

Het streven is om het verhard oppervlak zo veel mogelijk af te laten water op groenstroken of tuin. Binnen het plangebied is rondom de bebouwing voldoende onverharde ruimte aanwezig waar infiltratiemogelijkheden aanwezig zijn. Bij extreem zware regenbuien is er voldoende bergingsruimte in de ecologische vijvers aanwezig, het water wordt hierheen gevoerd via de oppervlakte. Afvalwater wordt via het gemeentelijk riool afgevoerd.

Het aspect waterhuishouding vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane ontwikkeling.

Onderzoek

Door NIPA is een quickscan flora en fauna opgesteld (bijlage 2). Het onderzoek is toegevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Op basis van de quickscan binnen onderhavig plangebied, kan worden uitgesloten dat de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming. Bij herontwikkeling zal nieuwe natuur worden gecreëerd wat bij zal dragen aan de toename van ide biodiversiteit binnen het plangebied. Het bestaande natuurgebied, met name het gedeelte wat in de huidige situatie als ontsluiting en parkeerterrein gebruikt wordt, is geen beschermd natuurgebied in de zin van een Natuur Netwerk Brabant of ecologische verbindingszone. De oppervlakte nieuwe natuur wordt groter dan enkel het oorspronkelijke gedeelte en zal een toegevoegde waarde hebben voor de ontwikkeling van de flora en fauna ter plaatse. Daarnaast wordt de natuurstructuur in lijn met het landschap ter plaatse versterkt.

Als aandachtspunt wordt meegegeven dat in het kader van de zorgplicht het groenonderhoud (snoeiwerkzaamheden aan bomen en struiken) zo veel mogelijk buiten het broedseizoen (lopende van circa maart tot augustus) plaats dient te vinden om nestelende vogels niet te verstoren.

De ontwikkeling brengt een toename van verkeer met zich en kan leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. De afstand tot het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied bedraagt 9,5 km. Er is door Tritium Advies een verkeersgeneratie onderzoek uitgevoerd welke is opgenomen als bijlage. Hieruit kan geconcludeerd worden dat sprake is van een lichte verkeerstoename van 53 mvt/etmaal.

Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is opgenomen in de bijlage. Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,05 mol N/ha/jr. Voor dergelijke projecten met zeer kleine deposities is met het Programma Aanpak Stikstof (PAS) voldoende ontwikkelingsruimte gecreëerd door het treffen van maatregelen in de Natura 2000-gebieden. Voor projecten die een bijdrage hebben van minder dan 0,05 mol N/ha/jr. geldt geen vergunnings-, of meldingsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming. Deze wet en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg. De berekening met het programma AERIUS Calculator is als bijlage toegevoegd.

Conclusie

Op basis van de quickscan is een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna, niet noodzakelijk. Voor de geplande activiteiten is geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk en zijn er geen compenserende maatregelen nodig.

Bij de ontwikkeling van functies dient rekening gehouden te worden met de aanwezige cultuurhistorische erfgoedwaarden en archeologische waarden.

In de nota ‘Erfgoed in context Erfgoed Visie Breda 2008-2015’is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie. De monumentale status is beschermd middels de Erfgoedwet.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Landschappelijke context

Landschappelijk gezien ligt het plangebied in een zone van terrasafzettingswelvingen bedekt met dekzand. Het noordoostelijke deel van het plangebied ligt op een lage dekzandrug ‘grote rug van Overveld’. Het zuidelijk deel ligt op een hoge dekzandrug ‘aan de Bredestraat’. De hoger gelegen delen van het landschap werden in het verleden vaak eerder bewoond dan de lager gelegen delen omdat de hoger gelegen delen minder snel te maken kregen met wateroverlast. Op de hoger gelegen delen van het landschap worden voornamelijk sporen uit de prehistorie tot en met de late middeleeuwen aangetroffen. In het zuidelijk deel van het plangebied ligt de Scherreberg, de kop van de dekzandrug langs de Bredestraat. Ten oosten van de grote rug van Overveld liggen de lager gelegen beemden, De Kroeten genaamd. Gezien de hoger gelegen dekzandrug en de overgang naar de lager gelegen beemden is het een gebied dat in alle archeologische perioden aantrekkelijk is geweest voor bewoning.

Het plangebied kenmerkt zich door goed ontwaterde gronden. Er zijn binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen met betrekking tot de thema’s bestuur, militair en bos en heide gekarteerd.

Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven

De afdeling Ruimte van de gemeente Breda heeft een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd aan de Werftseweg 3 (Bredestraat 9) te Breda. Aanleiding is onderhavige ontwikkeling waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden. Het doel van het veldonderzoek is dat er op een snelle en betrouwbare wijze inzicht komt in de aanwezigheid van mogelijke archeologische resten binnen het plangebied.

Op 30 en 31 maart 2017 is het Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Tijdens de werkzaamheden zijn vijf werkputten aangelegd. In totaal is er 475 vierkante meter onderzocht. Tijdens de werkzaamheden zijn grondsporen aangetroffen, welke zijn ingemeten, gecoupeerd en de archeologisch relevante sporen zijn afgewerkt. Het onderzoek heeft plaatsgevonden conform het KNA 4.0 en het Programma van Eisen 2017-06.

Onderzoeksresultaten en waardering

Er is een vindplaats aangetroffen, deze wordt gewaardeerd conform de KNA 4.0. Het waarderingsproces vindt plaats in een aantal stappen:

1. Waardering op basis van belevingsaspecten, waardering op basis van schoonheid en herinneringswaarde. à Resultaten: De criteria schoonheid en herinneringswaarde zijn alleen van toepassing op archeologische vindplaatsen die nog zichtbaar zin in het landschap. Hier is dat niet het geval en daarom is de belevingswaarde niet van toepassing op het onderzochte terrein.

2. Waardering op basis van fysieke criteria, waardering op basis van gaafheid en conser-veren.
   à Resultaten: De criteria gaafheid en conservering krijgen een middelhoge score. Er zijn alleen sporen van verkaveling en agrarisch gebruik van het gebied aangetroffen en geen sporen van bewoning.

3. Waardering op basis van inhoudelijke criteria, waardering op basis van zeldzaamheid, informatie waarde, ensemblewaarde en representativiteit.
   à Resultaten: De criteria zeldzaamheid, informatiewaarde en ensemblewaarde krijgen een lage score. Het spoor heeft weinig nieuwe informatie opgeleverd over de bewoningsgeschiedenis van het plangebied.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het onderzoek op onderhavig plangebied wordt geadviseerd de zones, waar (oorspronkelijk) de waterzuiveringsvijver en het zonnepanelenpark zijn gepland, vrij te geven voor wat betreft archeologie. Dit is tevens aangeduid in het genomen en bijgevoegde Erfgoedbesluit Archeologie Werftseweg 3 van juli 2017 (bijlage 4).

Indien de te herbouwen Varkensschuur, met daarin de zomerzorgstudio’s, wordt teruggebouwd op dezelfde locatie als waar deze voorheen aanwezig was is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Dit omdat de bodem ter plaatse is ten tijde van de sloopwerkzaamheden dermate verstoord dat er geen noemenswaardig waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. Indien de te herbouwen varkensschuur niet op dezelfde locatie wordt teruggebouwd, is nader archeologisch veldonderzoek noodzakelijk.

Bij bodemingrepen in het overige, niet vrijgegeven, gedeelte van het plangebied dient bij geplande bodemingrepen van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm zullen verstoren dient ook in dat gedeelte een proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd.

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing. Hieronder is het e.e.a. visueel weergegeven.

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van een kleinschalig groeps-woon-zorg-complex. Deze activiteit valt niet onder onderdeel C van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage, dus er is geen milieueffectrapportage verplicht. De activiteit valt wel binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). De activiteit blijft wel onder de drempelwaarde, er dient derhalve wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden verricht.

Hiervoor zal een aanmeldnotitie worden ingediend. De aanmeldnotitie dient in te gaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;

• de plaats van het project;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op basis van de aanmeldnotitie kan het bevoegd gezag nagaan of er sprake is van omstan-digheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). Het besluit m.e.r.-beoordeling is een separate procedure en dient genomen te worden alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet mileubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is vanaf 1 augustus 2009 NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 en NO2.

Onderhavig plangebied

Als gevolg van onderhavige ontwikkeling is sprake van een lichte verkeerstoename. Op basis van het verkeersgeneratie onderzoek (bijlage 5) dat is uitgevoerd kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een toename van 35 mvt/etmaal. Deze zeer beperkte toename is niet relevant voor een toename aan fijn stof of stikstofdioxide.

Uit bovenstaande beoordeling en toelichting blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging “niet in betekende mate” is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;

• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als ge-volg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Onderhavig plangebied

Op de risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plangebied geen leidingen of risicovolle bedrijven aanwezig zijn. Daarnaast zijn binnen een afstand van 200 meter geen spoor-, rijks-, of provinciale wegen gelegen.

Conclusie

Onderhavige plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicoaspecten zodat dit aspect geen beperking oplevert voor de voorgenomen ontwikkeling.

Algemeen

De gemeente Breda heeft in haar Milieuvisie Breda 2015 als doelstelling opgenomen dat in 2015 ernstige geurhinder veroorzaakt door geur in Breda in 2015 niet meer voorkomt. Eén van de doelstellingen van de Reconstructiewet is afname van het percentage geurgehin-derden als gevolg van veehouderijen.

Regelgeving

De Wet geurhinder en veehouderij (verder te noemen: geurwet) vormt het toetsingskader voor veranderingen bij veehouderijen. De geurwet geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. De Gemeenteraad van Breda heeft op 30 oktober 2008 een geurverordening vastgesteld die is onderbouwd door een gebiedsvisie. In de geurverordening zijn normen vastgesteld voor de ligging van geurgevoelige objecten binnen verschillende gebieden.

Geur Veehouderijen

Door toepassing te geven aan de Wet geurhinder en veehouderij is er geen toename van geurhinder afkomstig van veehouderijen te verwachten. Daarnaast moeten deze bedrijven de nodige voorzieningen treffen om de ammoniakuitstoot te beperken. Deze voorzieningen heb-ben meestal ook een gunstig effect op de afname van geuruitstoot.

Conclusie

Er is geen sprake van belemmeringen ten aanzien van het onderhavige ontwikkeling vanuit omliggende bedrijven welke een noemenswaardige geur uitstoten.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

De bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' (AW-L) is toegekend aan het deel van het agrarische gebied waar cultuurhistorische, gebruiks- en belevingswaarden aanwezig zijn, maar dat niet gekenmerkt wordt door bijzondere natuurwaarden. De bestemming AW-L biedt randvoorwaarden voor de voortzetting van het agrarische gebruik alsmede het behoud en of herstel van de bestaande landschappelijke kwaliteiten. Omwille van het behoud van de landschappelijke waarden is in dit bestemmingsplan een vergunningenstelsel opgenomen dat specifiek toegesneden is op de landschappelijke waarden die in het plangebied voorkomen.

Maatschappelijk

De maatschappelijke bestemming is voorzien op de gronden waar de zorginstelling met bijbehorende gebouwen en gronden is gevestigd. Binnen de bestemming Maatschappelijk zijn maatschappelijke voorzieningen inzake welzijn en medische en paramedische volksgezondheid mogelijk. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding ‘zorginstelling’ een groeps- woonzorgcomplex mogelijk.

Natuur

De nieuw in te richten natuurgebieden hebben de bestemming Natuur. Binnen de bestemming Natuur is het beleid gericht op behoud, versterking en herstel van de aan deze gebieden eigen zijnde landschappelijke en natuurlijke natuurwaarden in samenhang met de waterhuishouding. Het oprichten van bebouwing is niet toegestaan met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van het natuurbeheer of van recreatieve natuurbeleving. Binnen deze bestemming zijn ook alle waardevolle landschapselementen welke binnen het plangebied zijn gelegen opgenomen.

Waarde – Archeologie

Binnen het plangebied heeft een gedeelte van de gronden een hoge archeologische verwachting. Om de (te verwachten) archeologische waarden te beschermen is hiertoe de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met bijbehorende regels opgenomen. Omwille van het behoud van de archeologische verwachtingswaarden is in dit bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid en vergunningenstelsel opgenomen waarmee het bevoegd gezag kan afwijken van de beschermingsregels indien is aangetoond dat er geen archeologische (verwachtings)waarden aanwezig zijn ter plaatse van de bodemingreep.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de econo-mische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voor-ziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoer-baarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de ge-meenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwij-kingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doelein-den in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningca-tegorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie an-derszins verzekerd is.

Ten behoeve van dit plan is een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Het voorliggend bestemmingsplan is dan ook financieel haalbaar.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmings-plan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet be-stuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 be-doelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

Het conceptontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg, gestuurd naar:

1. Provincie Noord-Brabant

2. Waterschap Brabantse Delta

3. Brabant Water

4. Brandweer, Pro-actie en Preventie

5. Brandweer, risicobeheersing

6. Natuurplein

Er zijn reacties ontvangen van de provincie Noord-Brabant, Waterschap Brabantse Delta en Natuurplein (in combinatie met de wijkraad Haagse Beemden). De reacties en beantwoording zijn hieronder opgenomen.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Inhoud reactie

1. Onduidelijk is hoeveel bebouwing aanwezig is en hoeveel en waar er nieuwe bebouwing bij komt.

2. Er is buiten het bestemmingsvlak ruimte voor zonnepanelen gereserveerd en is een paviljoen opgenomen. Deze functies dienen te worden gerealiseerd binnen een bestaand bouwperceel. Alleen middels een visie kunnen er voor zonnepanelen mogelijkheden worden geboden buiten bestaande bouwpercelen. Vragen om een onderbouwing voor de te plaatsen zonnepanelen.

3. Er zit bij de stukken geen berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Niet is duidelijk of hierin ook de zonnepanelen en het paviljoen zijn opgenomen. Ook is geen inrichtingstekening aangetroffen. Verzoeken het plan in dit verband aan te vullen.

4. In de plantoelichting wordt nog uitgegaan van een vorige versie van de Verordening ruimte. Verzocht wordt dit aan te passen aan de Verordening zoals die per 15 juli 2017 geldend is.

Antwoord

1. In de toelichting zal een en ander worden verduidelijkt. Er mag 30% bebouwd worden binnen het bouwvlak (regels). Er staat: “Een groeps-woon-zorg-complex, bestaande uit totaal 22 zorgeenheden waarvan 8 zomerzorgstudio’s in nieuwe bebouwing”. Voormalige schuur wordt herbouwd op oorspronkelijke plaats.

2. De plaatsing van zonnepanelen maakt niet langer onderdeel uit van het plan.

3. Berekening zal alsnog worden toegevoegd aan de toelichting. Hiervoor is een grondwaardeberekening opgesteld en een eenvoudig inrichtingsplan.

4. Toelichting wordt hierop aangepast.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud reactie

1. Er wordt in het plan gesproken over zuivering en hergebruik van huishoudelijk afvalwater en het innemen van oppervlaktewater. De omvang en het doel van het onttrekken van oppervlaktewater wordt hierbij niet duidelijk. Ook is onduidelijk of er water op het oppervlaktewater wordt geloosd en wat de kwaliteit van het water is. Vragen zich af of de aansluiting op de riolering behouden blijft? Vragen dit aan te vullen in de tekst.

2. Vragen rekening te houden met het feit dat in de nabijheid van het plangebied alleen b-watergangen bevinden die niet zeker jaarrond watervoerend zijn. Het is niet duidelijk of dit een probleem is voor de beoogde zuiveringssysteem.

3. Het lijkt er op dat een watergang deels gedempt moet gaan worden. Het plangebied ligt in een peilgebied waardoor een gedempte waterberging gecompenseerd dient te worden. Dit is niet beschreven en uitgewerkt.

4. Verzoeken om zoveel mogelijk verhard oppervlak af te laten wateren op groenstroken of in de tuin.

Antwoord

1. Er wordt geen oppervlaktewater onttrokken. Er staat ‘oppervlaktewater en afvalwater wordt gezuiverd in de zuiveringsvijver’. Hiermee wordt het water dat op het verhard oppervlak valt bedoelt. Tekst verduidelijkt in toelichting (5.4). Overigens maakt de zuiveringsvijver niet langer onderdeel uit van de ontwikkeling. Het vuil water zal via het gemeentelijk riool worden afgevoerd.

2. Zie antwoord onder 1.

3. Een deel van een B-watergang wordt inderdaad gedempt. Deze zal worden gecompenseerd in de aan te leggen vijver. (verwerkt in par. 5.4 van de toelichting).

4. Verwerkt in toelichting (5.4).

Natuurplein (in combinatie met de wijkraad Haagse Beemden)

Inhoud reactie

1. Nergens is duidelijk omschreven of het complex als rijksmonument blijft bestaan of dat het wordt herbestemd.

2. Er wordt gesproken over Landgoed Keihoef. Om van een landgoed te kunnen spreken moet toch aan bepaalde regels voldaan worden zoals o.a. gedeeltelijke openstelling van gronden voor derden. Is dit gedaan om zo meer bebouwing mogelijk te maken?

3. Het huidige gebruik voldoet nu ook al niet aan het vigerende bestemmingsplan. In het vigerende plan heeft de locatie een agrarische bestemming.

4. Er worden twee adressen gebruikt (Werftseweg 3 en Bredestraat 9) betekent dit dat het perceel inmiddels is gesplitst in twee adressen?

5. In de toelichting op pagina 10 staat een beschrijving van de huidige situatie met ook een beschrijving van een reeds lang geleden gesloopt vlaamse schuur. Kan hier de conclusie uit getrokken worden dat er op een manier van het complex gebruik wordt gemaakt die niet zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan. Wordt hieraan tevens een recht ontleend tot herbouw van de gesloopte vlaamse schuur.

6. In de toelichting wordt verwezen naar de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte waarin als ambities zijn vastgelegd waaronder bereikbaar en leefbaar en veilig. De bereikbaarheid van de onderhavige locatie is niet best, alleen met de auto en niet met het openbaar vervoer. Door de ligging van het perceel is leefbaar en veilig hier ook niet van toepassing. Verder is het rijksbeleid volgens insprekers wel van toepassing nu hier duidelijk sprake is van een gebrek aan leefbare en veilige omgeving en het handhaven van natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

7. In de toelichting is tekst opgenomen in het kader van het besluit ruimtelijke ordening “ladder duurzame verstedelijking en wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet “ladderplichtig” is. In dit kader merken insprekers op dat er wel een heel vrije interpretatie wordt gegeven van het begrip stedelijke functie. Ook het gegeven dat sprake is van een planologische functiewijziging is onjuist. Het is een wijziging van agrarisch naar maatschappelijk en er is geen sprake van gedeeltelijke wijziging. Verder is het geen functiewijziging maar een bestemmingswijziging. Verder wordt de schuur herbouwd terwijl nergens de afmetingen zijn benoemd.

8. In het kader van de opmerking dat met deze zorgvoorziening wordt voorzien in een behoefte die regionaal en lokaal niet aanwezig zijn wordt opgemerkt dat er hiervoor geen onderbouwing word geleverd en ook geen onderbouwing is gegeven waarom een dergelijke functie niet mogelijk zou zijn binnen bestaande stedelijk gebied.

9. De beschrijving van de ligging van het plangebied in de toelichting voldoet niet aan de beschrijvingen uit de Verordening ruimte en regels inzake kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties. Niet wordt duidelijk gemaakt op welke wijze wordt bijgedragen aan een vitaal platteland.

10. Hetgeen in de toelichting is opgenomen met betrekking tot artikel 7.10 van de Verordening ruimte is een eenzijdige juridische uitleg die toevallig goed uit komt. Onderbouwing ontbreekt. In de beschrijving wordt gesproken van een bouwvlak van 1,5 ha terwijl het huidige bouwvlak ca 3300 m2 bedraagt. Een kernrandzone ligt aan de rand van een kern en dat is wel degelijk iets anders, volgens insprekers, dan gelegen aan bestaande bebouwing. Rand Haagse Beemden is niet hetzelfde als een kern. Dat is een stadskern. Ook als het gaat om het zoekgebied voor ruimtelijke ontwikkeling wordt een eenzijdige interpretatie gegeven. Dit houdt geen rekening met aanwezige ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke verbindingen.

11. Met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van het landschap is onduidelijk welke kwaliteitsverbetering zal gaan plaatsvinden en er is geen/onvoldoende onderbouwing hiervoor gegeven met inachtneming van hetgeen hierover in de Verordening ruimte is gesteld. De berekening is onduidelijk. Onduidelijk is wat nu aan kwaliteitsverbetering exact wordt geregeld (zie ook tekst blz. 24 toelichting).

12. De teksten in de toelichting (blz. 16) zijn onduidelijk. De redenatie lijkt telkens weer anders zo ligt het complex de ene keer in landelijk gebied en vervolgens (blz. 16 toelichting) zou het weer binnen stedelijke grenzen liggen. Het perceel ligt in het landelijk gebied en niet binnen de stedelijke grenzen.

13. Er wordt zonder onderbouwde berekeningen bepaald dat de verkeersimpact erg gering is. Er zal volgens insprekers sprake zijn van een duidelijke toename van de verkeersbewegingen en een daarbij behorende verhoogde uitstoot van stikstof. Is er wel rekening gehouden met de verkeersbewegingen van het verplegend personeel. Er vindt volgens insprekers een verdrievoudiging plaats van permanent verkeer en dat wordt afgedaan als gering en van geen invloed. Ook is geen rekening gehouden met verkeersbewegingen van hulpdiensten (artsen en ambulances). Bovendien is de Bredestraat niet ingericht op deze verkeerstoename.

14. In het plan is niet duidelijk omschreven dat de rijksmonumentale status van het complex gegarandeerd blijft en er geen veranderingen aan het uiterlijk mogen plaatsvinden.

15. Verder wordt er naar de mening van de insprekers te weinig natuur gecompenseerd (slechts 800 m2). Een toename van 1023 m2 aan verhard oppervlak betekent tevens dat er 1023 meter natuur onttrokken wordt. Natuurcompensatie is dus volstrekt ontoereikend. De natuurcompensatie is onvoldoende. Er wordt niet gecompenseerd maar er wordt natuur verschoven. Er wordt een extra schuur gebouwd en een retentievijver aangelegd ten koste van bestaande natuur.

16. Bovendien is onduidelijk waar de werk- en overnachtingsruimten van het verplegend personeel worden gesitueerd.

17. In de toelichting wordt iets gezegd over terugsnoeien van de haag langs de Bredestraat en de Werftseweg tot circa 1 meter. Volgens insprekers is circa 1 meter wel erg rekbaar. Dit zal concreet gemaakt moeten worden. En worden vastgelegd dat deze haag niet boven een bepaalde hoogte uit mag komen.

18. De aan te leggen siertuin zal volgens insprekers een boerentuin moeten zijn en geen landschapstuin.

19. Ten aanzien van de aan te leggen waterzuivering is het vraag of hiernaar al berekening zijn uitgevoerd en of dit dus haalbaar is. Kan alles wel uit het afvalwater gezuiverd worden (denk aan resten medicijnen).

20. Een aan te leggen vlonder zou openbaar zijn. Dit is in strijd met het rijksbeleid waar het gaat om een veilige omgeving zoals door het rijk is bedoeld in hun structuurvisie. Insprekers vragen zich af of dit wellicht is trucje is invulling te geven aan het begrip landgoed.

21. Zonnepanelen zijn moeilijk in te passen in het landschap. Het kan en mag niet zo zijn dat er later bomen gekapt moeten worden om de zonepanelen te voorzien van zonlicht.

22. Insprekers vragen zich af of het voorzien in werk- en overnachtingsruimten voor verplegend personeel niet hetzelfde is als het voorzien in huisvesting seizoensarbeiders?

23. In de toelichting wordt gesteld dat grotendeels binnen bestaande bebouwing en bestaande bebouwingsmogelijkheden wordt gerealiseerd. Dat is volgens insprekers niet juist Er wordt nieuwe bebouwing aan toegevoegd.

24. In het kader van de quick scan flora en fauna wordt opgemerkt dat er geen deugdelijk onderzoek is gedaan naar vleermuizen in de omgeving die ook verstoord kunnen worden door de toename aan verlichting op het terrein. Quickscan voldoet ook niet aan de eisen die hieraan gesteld worden. Een dergelijk rapport moet een literatuurstudie bevatten, er dient een veldbezoek laats te vinden, de ingreep dient goed beschreven te worden, de effecten hiervan ingeschat, getoetst worden aan de Wet natuurbescherming en er dient een conclusie te worden getrokken en aanbevelingen te worden gedaan.

25. Een beschrijving van het gebouwde erfgoed is in het plan niet opgenomen.

26. Er zouden geen onevenredige nadelige milieueffecten voorkomen zodat geen mer-beoordeling doorlopen hoeft te worden. Insprekers vinden dit discutabel dan wel onjuist vanwege het ontbreken van een degelijke onderbouwing voor het afvoeren van met medicijnen vervuild water en het ontbreken van stikstofberekeningen.

27. In het kader van de financiële haalbaarheid wordt opgemerkt dat het een investeringsmaatschappij betreft. Dat is altijd risicovol. Het is volgens insprekers bedenkelijk dat niet om een onderbouwing van de exploitatie is gevraagd.

Antwoord

1. Het complex blijft uiteraard als monument bestaan. De verbouwing van de monumentale panden zal ook als zodanig getoetst worden en hiervoor zal dan ook een specifieke vergunning afgegeven moeten worden.

2. Dit is geen landgoed als bedoeld in de Verordening ruimte. Dit is een naam die door de huidige eigenaar aan het complex is gegeven. Het enkele feit dat het complex als landgoed is benoemd geeft nog geen extra bouwmogelijkheden.

3. Dat klopt en dat is ook de reden dat deze bestemmingsplanherziening wordt gevolgd.

4. Dat klopt maar dat wordt aangepast. De percelen met opstallen heeft formeel maar een huisnummer en dat is Bredestraat 9. In de toelichting zal dit worden aangepast.

5. Nee dit is geen opsomming om aan te tonen dat er strijd met het bestemmingsplan is maar puur om de feitelijke situatie te beschrijven. Dat hierin ook de afgebroken schuur hier wordt genoemd is alleen maar om te laten zien dat vroeger een schuur onderdeel uitmaakte van het totale complex en niet om de herbouw te legitimeren.

6. De uitgangspunten zoals die in de genoemde Structuurvisie zijn benoemd zijn uitgangspunten welke op landelijk niveau gelden en welke in feite doorvertaald zouden moeten worden naar de locale structuurvisies. De mening wordt overigens niet gedeeld dat de locatie niet aan de genoemde uitgangspunten zou kunnen voldoen.

7. De motivering waarom geen sprake is van een ’ladderplichtige’ ontwikkeling is juist. Ook de verdere constateringen ten aanzien van de locatie zijn juist weergegeven in het plan. In het plan wordt correct aangegeven dat het om een stedelijke functie gaat maar dit maakt het gebied nog niet tot een stedelijk gebied. Daarnaast is elke wijziging van de functie een ‘planologische functiewijziging’ en het maakt daarbij niet uit van welke bestemming dan wordt uitgegaan. Het betreft hier in feite een bestemmingswijziging ten behoeve van een functiewijziging.

8. Hiermee is bedoeld dat er geen alternatieven in het landelijk gebied zijn. Dat maakt deze ontwikkeling zo bijzonder.

9. Het betreft hier een korte beschrijving van het op de ontwikkeling van toepassing zijnde beleid. De beschrijving komt in grote lijnen ook overeen met hetgeen in de Verordening ruimte is vastgelegd. Voor een verdere uitwerking hiervan in relatie tot de onderhavige ontwikkeling is verderop in de toelichting (hoofdstuk 4) te vinden.

10. In de tekst die hier wordt aangehaald komt uit een algemene beschrijving van het beleid dat op het plangebied van toepassing is en dan met name als het gaat om de Verordening ruimte. Hier wordt ook aangegeven wat de maximale omvang van de mogelijkheden zijn op basis hiervan. Vandaar ook de maatvoering van het bouwvlak van 1,5 ha. De Verordening laat voor maatschappelijke functies een bouw-/bestemmingsvlak toe van maximaal 1,5 ha. In het onderhavige bestemmingsplan is dit meer afgestemd op het bestaande bestemmings- en bouwvlak. In feite is hier aangegeven dat het plan past binnen het beleid. De verdere motivering hiervan staat in de toelichting verder beschreven.

11. De in het plan opgenomen natuurstroken zijn bedoeld om daarin de kwaliteitsverbetering te realiseren. Een inrichtingsplan daarvoor is nog niet gemaakt. Op welke manier dit een bijdrage levert aan de kwaliteiten van het gebied moet nog worden omschreven. Een anterieure overeenkomst is een onderdeel van de realisatie van de kwaliteitsverbetering. Vanwege het feit dat het project onder categorie 3 van de Landschapsinvesteringsregeling Breda valt wordt de kwaliteitsverbetering in eerste aanleg uitgedrukt in geld dat hiervoor besteed moet worden. Hoe dit geld wordt besteed zou uit in het inrichtingsplan (met motivering keuzes gelet op de omgeving) moeten blijken.

12. In de toelichting is duidelijk dat het plangebied in het landelijk gebied is gelegen. De teksten in de toelichting zijn wat dat betreft volstrekt duidelijk. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik dient bebouwing zoveel als mogelijk te worden geconcentreerd op een plek en in elkaars nabijheid.

13. In deze reactie wordt verwezen naar het gestelde op pagina 18 van de toelichting. Dit gaat enkel over de parkeeropdracht en zegt niets over de verkeerstoename. Inzake de verkeerstoename in relatie tot het Natura 2000 gebied worden er nu Aeriusberekeningen uitgevoerd die aan het ontwerp van het bestemmingsplan zal worden toegevoegd.

14. De status van het monument is gegarandeerd via de inschrijving van het monument als rijksmonument. Daar doet een functiewijziging niets aan af. Of en in hoeverre de monumenten aangepast en verbouwd mogen worden is afhankelijk gesteld van een omgevingsvergunning. In dit proces zal bekeken of de eventuele aantastingen van het monument aanvaardbaar zijn. Het is niet gebruikelijk dit al op voor hand te verbieden omdat een functiewijziging meestal altijd wel tot aanpassingen van het monument leiden en dit onder bepaalde voorwaarden wel acceptabel kan zijn.

15. Niet alles wat in het kader van de functiewijziging gebeurd gaat ten koste van natuur i.c. gebied aangeduid als natuur Netwerk Brabant (NNB). Alleen indien voor de functie gebruik gemaakt wordt van als zodanig aangewezen gebied moet dit gecompenseerd worden conform artikel 5.6 van de Verordening ruimte. In het onderhavige geval zal slechts een beperkte aantasting van het NNB plaatsvinden die vervolgens ook volgens de regels wordt gecompenseerd.

16. De werk- en overnachtingsruimten zullen binnen de bestaande dan wel op te richten bebouwing worden gesitueerd. Het is niet zo dat hiervoor nog een aparte ruimte gebouwd zal gaan worden.

17. Dit is niet relevant voor deze ruimtelijke ontwikkeling en is slechts ter informatie in de toelichting opgenomen.

18. De inrichting van de tuin is iets wat niet in het bestemmingsplan is en wordt geregeld. Hieraan kunnen dan ook geen eisen worden gesteld tenzij de tuin als zodanig als monumentaal is aangemerkt.

19. Een waterzuivering maakt niet langer deel uit van het plan. Vuilwaterafvoer zal plaatsvinden via het riool.

20. De aan te leggen vlonder is niet openbaar maar is alleen bedoeld voor de bewoners en gebruikers van het zorgcomplex. Het is zeker niet de bedoeling van het onderhavige complex een formeel landgoed te maken.

21. Het aanbrengen van zonnepanelen maakt niet langer deel uit van het plan.

22. Het voorzien van werk- en overnachtingsruimten voor personeel is niet hetzelfde als de huisvesting van seizoensarbeiders. Wij kunnen deze vraag verder ook niet plaatsen. Dat is niet geheel juist. In de tekst staat ook het woord ‘grotendeels binnen’.

23. Het klopt dat er bebouwing wordt toegevoegd. Maar dat neemt nog steeds niet weg dat er grotendeels bestaande bebouwing voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling wordt gebruikt.

24. Zie Quick Scan flora en fauna. Ontwikkeling heeft geen effect op vleermuizen. Er is niet aangegeven dat er extra verlichting op het terrein komt. De QuickScan is met zorg opgesteld door een daartoe bevoegd bedrijf.

25. In de toelichting is wel degelijk een beschrijving gegeven. Vragen ons af waarom dit niet voldoende is.

26. De zuiveringsvijver maakt niet langer onderdeel uit van het onderhavige plan en het vervuild water zal via het gemeentelijk riool worden afgevoerd. Zoals reeds eerder aangegeven wordt er Aeriusberekeningen uitgevoerd welke de eventuele significante effecten van stikstof op een Natura 2000 gebied inzichtelijk zullen maken.

27. Het opstellen van een exploitatieplan is alleen van toepassing bij een gemeentelijke ontwikkeling. Aangezien het hier een commercieel initiatief betreft is het risico voor de ondernemer en derhalve is een exploitatieplan niet noodzakelijk.