In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Stationslaan, herziening 5Tracks" van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2018207003-VG01 en de bijhorende regels (en bijlagen).

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke maar met uitzondering van algemene of gezamenlijke verkeers- en/of expeditieruimten.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de ruimten onder peil.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het gebied tussen de achtergevels van de gebouwen en het spoor, waarbij de beoogde landschappelijke kwaliteit van de inrichting overeenkomstig is met het Masterplan Coulissenlandschap, vastgesteld d.d. 13 februari 2013 door de gemeenteraad van Breda.

voorzieningen op het gebied cultuur, sport, spel en ontspanning, zoals een atelier, creativiteitscentrum, dansschool, kookstudio, muziekschool, museum, wellness, fitnesscentrum en sportcentrum.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat supermarkten die in dagelijkse artikelen voorzien niet zijn toegestaan.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, bank, postkantoor, reisbureau en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, met uitzondering van een garagebedrijf, een seksinrichting en een belwinkel.

een bouwkundige constructie die een ruimte scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidwering - conform NEN 5077- die tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33 dB ( in geval van verkeerslawaai) en 35 dB ( in geval van industrielawaai), alsmede en bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 Wet geluidhinder.

de bouwlaag van een gebouw die gelijk boven de begane grondlaag is gebouwd.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woning, ander geluidgevoelig gebouw of terrein als bedoeld in de Wet geluidhinder.

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van tenminste 11 m².

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• horeca I: een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke), met uitzondering van een seksinrichting.

• horeca II: een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, met uitzondering van een seksinrichting.

• horeca III: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een seksinrichting.

• horeca IV: inrichtingen waarin een kans- of behendigheidsspel wordt uitgeoefend, met uitzondering van een seksinrichting.

• horeca V: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceersta-tions, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat geen zelfstandige functie heeft, maar ondergeschikt is aan een of meerdere functies in het hoofdgebouw.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een inrichting waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10-6 per jaar of een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week tot maximaal zes maanden.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

de bouwlaag van een gebouw die gelijk boven de begane grondlaag of daarboven is gebouwd.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en wadi's.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel de gevel waaraan wordt gebouwd.

bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

2,40 meter boven NAP.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel;

2. dienstverlening;

3. horeca in de categorieën 'horeca I', 'horeca II' en 'horeca V' en terrassen ten behoeve van de functie horeca;

4. kantoor;

5. cultuur en ontspanning;

6. openbare ruimte i.c. wegen, paden en pleinen;

7. coulissenlandschap;

8. gebouwde parkeervoorzieningen;

9. waterberging;

10. woningen, waaronder short stay, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

11. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ontsluitingen, calamiteitenroutes, geluidswerende voorzieningen, groen, water, tuinen, erven, nutsvoorzieningen, stallingsplaatsen, verbindingselementen zoals bruggen en laad- en losvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in lid 3.2.4 ten behoeve van de verplichting geluidsgevoelige objecten te voorzien van tenminste één geluidsluwe gevel, mits:

1. de realisatie van één geluidsluwe gevel aantoonbaar - mede vanwege stedenbouwkundige uitgangspunten - niet mogelijk is;

2. het ontbreken van een geluidsluwe gevel wordt gecompenseerd, door bijv. een afsluitbaar balkon (koude serre), of een gezamenlijk (niet openbare) geluidsluwe buitenruimte (binnentuin).

Voor de in lid 3.1 genoemde gronden gelden de volgende gebruiksbepalingen:

1. detailhandel, dienstverlening, inclusief ondergeschikte en onzelfstandige horeca, cultuur en ontspanning en horeca in de categorieën 'horeca I' en 'horeca II' is uitsluitend toegestaan op de begane grond en de bovengelegen verdieping, waarbij het gezamenlijke brutovloeroppervlak ten hoogste 3.000 m² bedraagt, en voor wat betreft de functies detailhandel en horeca het brutovloeroppervlak per vestiging ten hoogste 400 m² bedraagt;

2. woningen en short stay woningen zijn, met uitzondering van entrees naar woningen en short stay woningen, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen;

3. het gezamenlijk aantal woningen en short stay woningen bedraagt maximaal 250 eenheden;

4. het gezamenlijke brutovloeroppervlak van kantoren bedraagt minimaal 13.000 m² en maximaal 18.000 m²;

5. horeca in de categorie 'horeca V', waarbij hotelkamers uitsluitend zijn toegestaan op de verdiepingen en de aan het hotel ondergeschikte horeca en congres faciliteiten zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond;

6. het aantal hotelkamers bedraagt minimaal 150 en maximaal 180 kamers.

Het gebruik op grond van lid 3.1 is niet eerder toegestaan dan dat is verzekerd het coulissenlandschap zal worden gerealiseerd en behouden.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het gebruiksbepalingen in lid 3.4 onder a en lid 3.4 onder d, ten behoeve van het maximale bruto-vloeroppervlak per vestiging, mits:

1. de afwijking niet meer dan 10% van het maximum betreft;

2. het gezamenlijke brutovloeropppervlak voor de functies als genoemd in lid 3.4 onder a niet meer dan 3000 m² bedraagt;

3. middels een groepsrisicoberekening wordt aangetoond dat ter plaatse wordt voldaan aan het geldende groepsrisicoplafond;

4. de afwijking geen significant negatieve effecten heeft op de verkeersgeneratie;

5. het programma voldoet aan de eisen met betrekking tot parkeren, zoals vastgelegd in Artikel 8 Overige regels.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat het oppervlak van de dakvlakken voor maximaal 30% per gebouw bebouwd mogen worden met plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers,lichtuitlopen, opbouwen ten behoeve van technische installaties, lichtkappen e.d..

2. de bestemmingsgrenzen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de planregels voor het toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;

2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort;

3. Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld op basis van de parkeernormen in tabel 1 van Bijlage 1 van deze regels en de in tabel 2 van Bijlage 1 vastgestelde percentages voor dubbelgebruik, met dien verstande dat de berekening voor het dubbelgebruik wordt uitgevoerd conform de van de CROW-publicatie 317;

4. Een parkeerplaats dient, qua afmetingen, ten minste te voldoen aan de landelijk richtlijn NEN 2443 voor parkeergarages en parkeerterreinen, en indien deze richtlijn gedurende de planperiode wordt gewijzigd, aan deze wijziging;

5. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 8.1 indien:

1. het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of

2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.

2. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder a (financiële) voorwaarden verbinden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.

3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 5Tracks'.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een actueel planologisch kader geboden voor de locatie aan de Stationslaan, gelegen tussen het Gerechtsgebouw Breda en het Centraal Station Breda.

Het plangebied maakt deel uit van het moederplan 'Stationslaan' met kenmerk NL.IMRO.0758.BP2010019002-0501, vastgesteld op 31 mei 2011 en onherroepelijk geworden op 19 september 2012. In de algemene vergadering van de gemeenteraad op 20 december 2012 is het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' met kenmerk NL.IMRO.0758.BP2012019005-0501 vastgesteld. Het bestemmingsplan is vervolgens op 14 maart 2013 onherroepelijk geworden. De aanleiding voor het opstellen van een herziening was de realisatie van het plan van het Gerechtsgebouw, dat niet passsend was binnen de ruimtelijke kaders van bestemmingsplan 'Stationslaan'.

Voor het te ontwikkelen gebied tussen het Centraal Station Breda en het Gerechtsgebouw, heeft de gemeente Breda een markttender uitgeschreven. Het College van burgemeester en wethouders van Breda heeft op 4 mei 2016 de markttender Coulissen West gegund aan het consortium 5Tracks (een ontwikkelcombinatie die bestaat uit de TBI-bedrijven Synchroon en J.P. van Eesteren). Het concept 5Tracks past niet volledig binnen de ruimtelijke kaders van het vigerende bestemmingsplan, waardoor een nieuw planologisch kader dient te worden vastgesteld. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw planologisch kader geboden om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

1. Hoofdstuk 1 Inleiding is de inleiding waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan;

2. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied nader ingegaan op het plangebied, het vigerende bestemmingsplan en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan;

3. Het beleid, voor zover relevant, komt in Hoofdstuk 3 Beleidskader aan de orde;

4. In Hoofdstuk 4 Ruimte en Hoofdstuk 5 Milieu wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende ruimtelijke en milieutechnische aspecten;

5. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 6 Juridische aspecten de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn;

6. In Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project toegelicht.

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de bestaande situatie van het plangebied en de omgeving. Vervolgens wordt ingezoomd op het plangebied en de huidige functie(s) en bebouwing. Vervolgens wordt ingegaan op het vigerende bestemmingsplan en het beoogde initiatief.

Het plangebied maakt deel uit het stedelijk gebied van Breda en is gelegen in het stadscentrum, nabij het centraal station en ten zuiden van de wijk Belcrum (figuur 2.1.1 en 2.1.2).

Figuur 2.1.1: Globale ligging projectgebied met blauwe druppel weergegeven (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het stationsgebied was voorheen een gebied waarin de spoorinfrastructuur dominant was. Het gebied heeft in de tijd zijn betekening als industriegebied verloren. Op dit moment betreft de locatie een braakliggend terrein, terwijl een centrumstedelijke functie wordt beoogd.

Figuur 2.1.2: Ligging projectgebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied wordt aangeduid als het gebied 'Stationslaan, herziening 5Tracks' en omvat een gebied van circa 16.000 m² braakliggend terrein. Het plangebied is gelegen aan de Stationslaan en wordt globaal begrensd door de busbaan/ het Gerechtsgebouw op de hoek Belcrumweg-Stationslaan aan de westzijde, Breda Centraal Station aan de oostzijde, de woonwijk Belcrum aan de noordzijde en de busbaan/ het spoor aan de zuidzijde.

Het doel is om het plangebied, gelegen tussen de Stationslaan, het Centraal Station Breda, de busbaan West en het Gerechtsgebouw Breda, te herontwikkelen naar een gemengd gebied.

Het initiatief betreft de realisatie van drie volumes aan de Stationslaan, die met elkaar worden verbonden door een coulissenlandschap. Het initiatief 5TRACKS betreft een ontwikkeling van de functies wonen, short stay, gemengde (commerciële) bedrijvigheid, hotel, kantoren, winkels, horeca en parkeervoorzieningen. Het initiatief betreft een ontwikkeling in een stedelijk en zakelijk milieu.

De ligging van het initiatief in de Spoorzone van Breda is in onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 2.2.1: ligging plangebied in Spoorzone Breda

Het initiatief 5TRACKS bestaat uit een dynamische mix van innovatieve concepten die elkaar versterken. De ontwikkeling bestaat uit drie gebouwen: 'Downtown', 'Midtown' en 'Uptown'.

De naam 5Tracks is een knipoog naar de spoorzone en staat voor de vijf functies die over drie verschillende gebouwen worden verdeeld. Er is niet gekozen voor de traditionele opzet van één functie per gebouw, maar verschillende functies die door de drie gebouwen heenlopen. De beoogde functies zijn onder andere: kantoren, hotel, woningbouw, detailhandel en faciliteiten zoals bijvoorbeeld een sportschool. In alle gebouwen bevindt zich ook veel publieke ruimte. De gebouwen zijn omgeven door een parkachtig coulissenlandschap.

Figuur 2.2.2: Voorlopig ontwerp d.d. 8 oktober 2018

Downtown bevindt zich direct naast het station (op figuur 2.2.2 het meest rechter gebouw). Aan de stationszijde bevindt zich een entreezone die ruimte biedt aan de lobby van het hotel, de lounge, en de verbinding naar het restaurant en de foyer van de vergaderzalen.

Midtown is het creatieve hart van 5TRACKS (op figuur 2.2.2 het middelste gebouw). Het centrale atrium huisvest een openbare ruimte. Hier vindt een overloop plaats naar het park. De centrale vide en het open karakter maximaliseren het contact tussen de verschillende gebruikers en stimuleert sociale cohesie. Vanaf de eerste laag van het gebouw wordt ruimte geboden aan kantoren.

Uptown, het westelijke kopgebouw (op figuur 2.2.2 het meest linker gebouw), is gelegen op enige afstand van het Gerechtsgebouw en heeft een duidelijke zichtlocatie zowel vanaf de spoorzijde als vanuit de Stationslaan. Het gebouw krijgt een luxueus en ‘corporate’ karakter. Het flexibele ontwerp maakt het mogelijk om verschillende grote kantoren te realiseren (500, 1000 of 2000m2) per vloer met een variatie aan inrichtingsmogelijkheden: van cellenkantoren tot kantoortuin. Midden in het gebouw bevindt zich de centrale lobby met receptie, vergaderruimten en een koffiebar. Het restaurant manifesteert zich zowel aan de Stationslaan, als aan het coulissenlandschap, waar een riant terras op het zuiden mogelijk is. Boven de kantoorlagen bevinden zich de grootste appartementen van het plan.

In de regels van het bestemmingsplan zijn per functie minimale en maximale metrages opgenomen. Middels deze voorwaarden wordt de gemeentelijke ambitie gerealiseerd om op deze locatie een programma te realiseren dat in basis bestaat uit een zakelijk centrum in combinatie met een mix van functies die aansluiten bij deze ambitie en waar vanuit de marktvraag naar is.

Gezien de omvang en langjarige ontwikkeling en realisatie van het planconcept is thans het programma niet volledig bekend. Om flexibiliteit te bieden aan de marktvraag zijn in de regels minimale en maximale metrages per functie opgenomen.

Bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012'

Naar aanleiding van de plannen voor de bouw van een nieuw Gerechtsgebouw nabij het station is het bestemmingsplan 'Stationslaan' aangepast. De aanpassingen hebben betrekking op het mogelijk maken van bebouwing tot 4,50 meter ten behoeve van een parkeergarage over het gehele bouwperceel, het beperkt vergroten van het bestemmingsplan richting het spoor en het beperken van de mogelijkheid voor overhangende bouwdelen aan de zijde van de Stationslaan. In de raadsvergadering van 20 december 2012 het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' vastgesteld en op 14 maart 2013 onherroepelijk geworden.

In het bestemmingsplan ´Stationslaan, herziening 2012´ zijn op de gronden de enkelbestemming 'Gemengd' en deels de functieaanduidingen 'specifieke vorm van verkeer – 1' en 'specifieke vorm van verkeer – 3' van toepassing. Daarnaast zijn de gebiedsaanduidingen 'geluidzone – spoor' en ´geluidzone – weg' en deels de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' op de gronden van toepassing. Binnen het bouwvlak is een maximale bouwhoogte van 32 meter toegestaan.

Figuur 2.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, horeca I en II, detailhandel, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en wonen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, relaishuis voor spoorverkeer, parkeervoorzieningen, waterberging, openbare ruimte i.c. wegen, paden en pleinen. Daarnaast zijn de gronden geschikt voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ontsluitingen, calamiteitenroutes, geluidswerende voorzieningen, groen, water, tuinen, erven, nutsvoorzieningen, stallingsplaatsen, verbindingselementen zoals bruggen en laad- en losvoorzieningen met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-3' voorzien dient te worden in een calamiteitenroute met een minimale breedte van 4 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'specifiek vorm van verkeer-1' zijn de gronden tevens voor een openbaar vervoersverbinding.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past op diverse onderdelen niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012'.

Op basis van de regels zijn maximaal 155 woningen toegestaan. Het plan voorziet in een programma met maximaal 250 woningen. Daarnaast wordt een verruiming van de bestemming cultuur en ontspanning ten behoeve van een sportschool beoogd. Het vigerende bestemmingsplan biedt hier niet afdoende ruimte voor. Daarnaast past de functie hotel niet binnen de regels van het bestemmingsplan. Tenslotte verkrijgt een deel van de toekomstige bebouwing een bouwhoogte van 35 meter, waarmee de maximale bouwhoogte van 32 meter wordt overschreden.

Door de bovengenoemde strijdigheden t.o.v. het vigerende bestemmingsplan is het doorlopen van een planologische procedure noodzakelijk.

De beoogde ontwikkeling maakt deel uit van Via Breda, het ontwikkelingsgebied in de spoorzone. Voor dit gebied is de 'Structuurvisie Breda 2030' vastgesteld. Met deze structuurvisie speelt de gemeente Breda in op de veranderingen die zich in het gebied voltrekken. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken dat het gebied zich ontwikkelt tot een nieuw stedelijk milieu.

Binnen de context van de stad Breda positioneert de Stationslaan zich als een nieuwe, belangrijke ontsluitingsroute naar het OV-Terminalcomplex en de binnenstad. Verder maakt zij deel uit van het groene netwerk van parken, lanen en pleinen. De beoogde uitstraling is die van een levendige stedelijke boulevard. Om de Stationslaan als ruggengraat in de ontwikkeling van Via Breda (zie tevens paragraaf 2.5.2) zo krachtig mogelijk vorm te geven, wordt haar ruimtelijke profiel zo symmetrisch mogelijk opgebouwd. De wandvorming wordt door de bouwblokken zo consequent mogelijk uitgevoerd om voor de grootst mogelijke continuïteit te zorgen. Langs de Stationslaan ligt een aantal beeldbepalende gebouwen waaronder het OV-Terminalcomplex Breda Centraal Station en het Gerechtsgebouw. Om voor een goede stedenbouwkundige massa te zorgen die de basis uitmaakt van deze accenten, is voor het voorliggende plangebied gekozen om binnen een bepaalde stedenbouwkundige envelop te blijven. Binnen deze envelop met een maximale hoogte van 35 meter ten zuiden van de Stationslaan, wordt met grote volumes gewerkt om het plangebied de gewenste stedelijke uitstraling te geven. Vanuit de Stationslaan zijn beide schalen te voelen: een levendige groene boulevard met zowel grondgebonden woningen als appartementgebouwen en kantoren met commerciële voorzieningen in de plint en men ziet daarbij de hogere gebouwen in de tweede rij verschijnen.

De beoogde ontwikkeling maakt deel uit van Via Breda in het Stationskwartier. Via Breda wordt in deelplannen ontwikkeld. In navolgende subparagrafen zijn de ontwikkelingen toegelicht.

In Via Breda (de Spoorzone) bevinden zich de ontwikkelingsgebieden: Stationskwartier, Havenkwartier en Drie Hoefijzers. Binnen het plangebied Via Breda zijn ook de bestaande woongebieden Belcrum en Spoorbuurt gelegen. De integrale ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen een duidelijk herkenbare hoofdopzet. De ruimtelijke structuur wordt gevormd door de duurzame dragers (water, lanen, parken en pleinen) binnen het gebied. Deze leggen de verbindingen en zorgen voor samenhang tussen de deelgebieden onderling en de stad als geheel. Levendigheid, dynamiek en creativiteit ontstaan in multifunctionele gebieden waar ontmoetingen plaatsvinden.

De ontwikkelgebieden worden geheel door externe partijen ontwikkeld. Het ontwerp van de openbare ruimte wordt door de gemeente zelf uitgevoerd. Samen vormen zij de basis waarop de lange termijn de ontwikkelingen gestuurd worden.

De hoofdopzet geeft de intentie op het schaalniveau van Via Breda weer, maar heeft onvoldoende uitwerkingsniveau om kwalitatieve continuïteit te waarborgen. Volgend op de structuurvisie zijn diverse gebieden verder ontwikkeld, waaronder het Stationskwartier, of zijn nog in studie. Aan de openbare ruimte is inmiddels een nadere detaillering en uitwerking gegeven in de Buitenruimtevisie uit 2009. In paragraaf 2.5.2 wordt nader ingegaan op de beoogde stedenbouwkundige en landschappelijke uitstraling, zoals beschreven in de Buitenruimtevisie.

Relatie tot het plangebied

De voorgenomen ontwikkeling maakt onder de naam 'Stationslaan, herziening 5Tracks' deel uit van het ontwikkelgebied 'Via Breda'. Onder de naam 'Via Breda' wordt de Spoorzone van Breda in een periode van twintig jaar getransformeerd tot een nieuw stadsdeel met kansen voor wonen, werken en cultuur. Het projectgebied 'Via Breda' is circa 100 hectare groot en bestaat voor circa 60 hectare uit nieuw te ontwikkelen gebied.

Stationslaan, herziening 5Tracks wordt beschouwd als de 'lobby' van Breda: een multifunctioneel complex om 24/7 in te wonen, te ondernemen, te werken, te ontmoeten en te verblijven. Een plek die door haar uitstekende verbindingen ideaal is om elkaar te ontmoeten en een hoogwaardig vestigingsmilieu biedt. Het plangebied 'Stationslaan, herziening 5Tracks' wordt enerzijds gekenmerkt door haar stedelijkheid en anderzijds door haar groene karakter. Het parkachtige coulissenlandschap wordt ingericht als semi-openbare verblijfsruimte. Via Breda vormt samen met de historische binnenstad het nieuwe centrum van Breda. Die kenmerken geven de locatie een uniek karakter en een bijzondere kwaliteit.

In de Ontwikkel- en realisatiestrategie 2014-2023 Via Breda (januari 2015) is het plangebied aangeduid als een ontwikkelgebied ten behoeve van:

• hoogstedelijke functionele mix met nadruk op (internationaal) zakelijke markt;

• coulissenlandschap als natuurlijk onderdeel van de ontwikkeling (lobby van de stad).

In zijn algemeenheid wordt onder het coulissenlandschap verstaan: een parkachtig landschap als visitekaartje van de stad, conform het Masterplan Coulissenlandschap d.d. 13 februari 2013, zijnde een verbijzondering van het spoorlandschap in de meest stedelijke uiting. Het coulissenlandschap wordt vormgegeven als één landschap van spoortracé tot aan de gevels van de gebouwen en wordt (semi-)openbaar toegankelijk voor het publiek.

In het Masterplan Centraal Breda Beeldkwaliteitsplan Stationskwartier is de gewenste beeldkwaliteit ter plaatse van de toekomstige bebouwing, gelegen tussen de Stationslaan en de Spoorzone, toegelicht. De toekomstige bebouwing dient een duidelijk eigen structuur te verkrijgen, los van de Belcrum of de Spoorbuurt. De architectuur kan meer eigen en expressief zijn.

In figuur 2.5.1.1 is een uitsnede van de bijhorende plankaart opgenomen, waarin een globaal ontwerp van de planlocatie is uitgewerkt.

Figuur 2.5.1.1: uitsnede plankaart Via Breda, zone Coulissenl West

Het beoogd initiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden uit het Masterplan.

De Stationslaan krijgt de allure van een stedelijke boulevard, het profiel biedt mogelijkheden voor meerdere vormen van gebruik en voor kwaliteit. Zoals in paragraaf 3.3.2 Stedenbouwkundig planStationskwartier Breda Noordwest is beschreven, is het initiatief in overeenstemming met de uitgangspunten van het in 2010 opgestelde stedenbouwkundig plan van het stationsgebied. De inrichting van het openbaar gebied zorgt voor diverse, gewenste zichtrelaties en verscheidenheid in uitstraling, met het karakter van een coulissenlandschap.

Stedenbouw

Het plangebied ondergaat een transformatie van voormalig emplacement naar onderdeel van het stedelijk weefsel. Door de introductie van de nieuwe Stationslaan, als belangrijke oost-west verbinding binnen de stad en ruggengraat van het Stationskwartier, transformeert de voormalige ‘achterkant’ van Belcrum zich naar voorkant van het nieuwe Stationskwartier.

Het plangebied vormt een substantieel onderdeel van de nieuwe Stationslaan. Uitgangspunt is om een zo krachtig mogelijke uitdrukking aan het concept van deze laan te geven. Dat wil zeggen dat een samenhangend ruimtelijk beeld gecreëerd wordt door middel van het profiel, de bebouwing, de vormgeving van de openbare ruimte etc. De nieuwe laan heeft één coherent, doorlopend en symmetrisch profiel; een levendige plint ingevuld door voorzieningen en ingangen tot het hoger gelegen programma; warme en vriendelijke façades naar Belcrum toe en stevigere volumes naar het spoor toe voor een grootstedelijke uitstraling. De noordrand van het deelgebied sluit in hoogte aan op de bestaande wijk Belcrum en de zuidrand van deze bouwvelden heeft al een hoogstedelijk karakter.

In het Stedenbouwkundig plan Stationskwartier Breda Noordwest (februari 2010) wordt nader ingegaan op beeldbepalende gebouwen in dit gebied. Het plangebied wordt beschouwd als aangewezen locatie voor bebouwing met een grootstedelijke uitstraling. In dit gebied worden stedenbouwkundige massa's tot een hoogte van 35 meter als aanvaardbaar beschouwd, mits kan worden aangetoond dat de beoogde bebouwing in het kader van bezonning en windhinder geen nadelige effecten heeft voor de omliggende bebouwing. In paragraaf 5.9 en 5.10 is gemotiveerd dat de nadelige effecten dermate beperkt zijn, dat de beoogde bouwhoogte als acceptabel kan worden beschouwd.

De ruimte tussen de toekomstige bebouwing aan de Stationslaan en het spoortracé wordt beschouwd als spoorlandschap en wordt op locatieniveau uitgewerkt als het coulissenlandschap. Het concept houdt in dat alle te ontwikkelen gebieden langs het spoortracé één specifieke uitstraling en karakter zullen krijgen. Zo ontstaat een landschap waarin gebouwen met herkenbare en eenduidige identiteit geplaatst zijn.

Openbare ruimte en groen

Het profiel van de Stationslaan bestaat uit brede trottoirs met brede stroken voor bomen en een rijbaan met twee rijstroken. Aan de zuidzijde is een tweerichtingen fietspad en aan de noordzijde een fietspad in één richting. Voor de Stationslaan is continuïteit van cruciaal belang. Dit draagt bij aan de totaalbeleving van de route en van de ontwikkeling binnen Via Breda. De voetgangersstromen voegen zich als vanzelf in de Stationslaan. De fietsvoorzieningen zijn herkenbaar en comfortabel vormgegeven en zijn dichtbij de bestemmingen gelegen om onnodig kruisen van andere verkeersstromen te voorkomen. Voor het autoverkeer is voldoende ruimte en flexibiliteit aanwezig om het autoverkeer efficiënt af te handelen. De stevige groenstructuur geeft de Stationslaan de allure die past bij een stadsentree.

De continuïteit van de Stationslaan wordt gevormd door de zichtbare en beleefbare elementen, de bomen. De drie boomrijen gezamenlijk geven de laan een herkenbare identiteit. Deze ontstaat door de beleving van doorgaande bomenrijen en van de beeldbepalende strook waar zij in komen te staan. Onderbrekingen van de strook en de bomenrij worden niet wenselijk geacht.

Aan de zuidzijde van de Stationslaan verplaatsen zich de meeste voetgangers van en naar het station. Aan deze zijde heeft de voetgangerszone een breedte van ca. vijf meter. Ook is aan de zuidzijde een tweerichtingen fietspad opgenomen. De Stationslaan heeft twee rijstroken met een overrijdbare middenberm, zodat het mogelijk is een stilstaande auto te passeren. Er zijn geen aparte busvoorzieningen nodig aangezien grotendeels langs de spoorbundel een vrije busbaan wordt gerealiseerd. Ter hoogte van de OV-Terminal complex worden opstelplaatsen voorzien voor onder andere kiss+ride, taxi’s en internationale bussen. Voor treinvervangend vervoer zijn separate opstelplaatsen gerealiseerd. Om een goede doorstroming voor het gemotoriseerd verkeer te garanderen is gekozen voor een bermruimte tussen rijbaan en fietspad van tenminste vijf meter. Dit biedt afslaand autoverkeer de ruimte om eventueel te wachten op passerend fietsverkeer. De bufferruimte ten behoeve van parkeergarages ligt in de zijstraten of indien nodig in de parkeergarages zelf.

Het stedenbouwkundig zwaartepunt van de zuidzijde van de Stationslaan wordt benadrukt door te kiezen voor een dubbele bomenrij aan deze zijde. Door te kiezen voor een boomsoort met een half-open en lichte kruin wordt voorkomen dat teveel licht wordt weggenomen in de openbare ruimte.

In onderstaand figuur is een overzichtstekening opgenomen van de Stationslaan in de toekomstige situatie.

Figuur 2.5.2.1: Overzichtstekening Stationslaan toekomstige situatie

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.

• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.

• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden.

Situatie plangebied

Geen van de nationale belangen zijn in het geding bij beoogde ontwikkeling. Daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Het Barro legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Situatie plangebied

Het Barro vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In de 'Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2010 - partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partieel herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming en is toegelicht in paragraaf 3.2.2 Verordening ruimte 2014.

De Structuurvisie beschrijft een aantal trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen. Deze trends en ontwikkelingen zijn:

• ruimtelijke kwaliteit staat onder druk;

• veranderend klimaat;

• achteruitgang biodiversiteit;

• veranderend landelijk gebied;

• toenemende behoefte aan duurzame energie;

• toenemende concurrentie tussen economische regio’s;

• afnemende bevolkingsgroei;

• toename mobiliteit.

Daarnaast beschrijft de Structuurvisie de onderscheidende kwaliteiten van Noord-Brabant. Dit zijn;

• de natuurlijke basis; de belangrijkste trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen;

• het ontginningslandschap;

• het moderne landschap.

Op basis van de hierboven genoemde trends en kernkwaliteiten geeft de Structuurvisie ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. De provincie kiest voor een ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

• de groenblauwe structuur;

• het landelijk gebied;

• de stedelijke structuur;

• de infrastructuur.

Situatie plangebied

In het voorgenomen plan wordt de stedelijke structuur van Breda verder versterkt. Daarnaast neemt de economische positie van Breda in de regio toe. De structuurvisie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Om de provinciale ruimtelijke belangen te borgen, zijn in de Verordening ruimte 2014 algemene (bindende) regels voor bestemmingsplannen opgenomen. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin is vastgelegd welke ruimtelijke onderwerpen van provinciaal belang zijn.

De Verordening ruimte 2014 bepaalt dat een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, gelegen moet zijn in bestaand stedelijk gebied. De projectlocatie ligt in bestaand stedelijk gebied.

Het bestemmingsplan maakt extra woningen mogelijk. Dit extra programma moet verantwoord worden op basis van de afspraken zoals gemaakt in het kader van het regionaal ruimtelijk overleg. In paragraaf 4.1 Planologie wordt nader ingegaan op de afspraken en behoefte aan extra woningen.

Situatie plangebied

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor geldt geen uitgebreide motiveringsplicht. De verantwoording van de beoogde nieuwe functies is opgenomen in de motivering van de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 4.1 Planologie).

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten.

Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

• accent op duurzame verstedelijking;

• meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;

• inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;

• versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

• optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;

• ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;

• woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;

• vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;

• realisme en flexibiliteit in planning en programmering;

• versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt. Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

Regionaal perspectief op bouwen en wonen

De samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld, welke is herijkt op 5 december 2018. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

Situatie plangebied

De beoogde ontwikkeling waarin deels woningen worden gerealiseerd betreft de invulling van een binnenstedelijk centrumlocatie, in de directe nabijheid gelegen van het OV-station. De ontwikkeling is daarmee passend in de actielijn 'accent op duurzame verstedelijking' en het richtinggevende principe van 'optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren'. Het plan 5Tracks met een mix van functies als hotel, commercieel, wonen en werken biedt ruimte voor de realisatie van nieuwe innovatieve woonvormen en is daarmee passend in de derde actielijn van de Brabantse Agenda Wonen (2017). Ontwikkeling van voorliggende locatie is in lijn met de visie om bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten.

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd.

1. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.

2. Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.

3. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

In Via Breda komen deze lijnen tezamen. Grootstedelijke ambities sluiten aan bij trends en ambities zoals onder andere de bevolkingsontwikkeling, veranderende maatschappelijke rolverdeling en duurzaamheid. De bevolkingssamenstelling wijzigt. Dit gaat gepaard met een vergrijzing van de bevolking, een toename van de eenpersoonshuishoudens met 30% en een kleine toename van het aantal samenwonenden met kinderen. Kleinere huishoudens, stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten stellen kwalitatieve en kwantitatieve eisen aan de woningvoorraad. Via Breda, als internationaal knooppunt, biedt unieke kansen voor een centrumstedelijk woonmilieu en innovatieve woonvormen. Het combineren van wonen, werken, recreëren en vervoer zoals nog niet gezien in onze regio.

Situatie plangebied

Het plan 5tracks biedt een onderscheidende mix van functies als hotel, commercieel, werken en 250 woningen. Het woningbouwprogramma zal voorzien in verschillende type huurwoningen, namelijk studio appartementen, medium appartementen, en grotere appartementen. Hierdoor ontstaat een variatie aan huurprijzen. Het gevarieerde woningbouwprogramma in combinatie met de locatie draagt bij aan de grootstedelijke ambities en de versterking van het centrumstedelijke woonmilieu in Via Breda en het centrum van Breda.

In opdracht van NS Poort heeft architectenbureau Claus en Kaan in 2010 voor het noordwestelijk deel (waartoe het onderhavige plangebied behoort) van het Stationskwartier een stedenbouwkundig plan ontwikkeld dat hierna wordt beschreven.

Het deelgebied Noordwest vormt een substantieel onderdeel van de nieuwe Stationslaan. Uitgangspunt is om een zo krachtig mogelijke uitdrukking aan het concept van deze laan te geven. Dat wil zeggen dat een samenhangend ruimtelijk beeld gecreëerd wordt door middel van het profiel, de bebouwing, de adressen, de vormgeving van de openbare ruimte etc. De nieuwe laan heeft één coherent, doorlopend en symmetrisch profiel; een levendige plint ingevuld door voorzieningen en ingangen tot het hoger gelegen programma; warme en vriendelijke façades naar Belcrum toe en stevigere volumes naar het spoor toe voor een grootstedelijke uitstraling. De noordrand van het deelgebied sluit in hoogte aan op de bestaande wijk Belcrum en de zuidrand van deze bouwvelden heeft al een hoogstedelijk karakter.

Voor het Stationskwartier is in de buitenruimtevisie het concept van het spoorlandschap geïntroduceerd. Het concept houdt in dat alle te ontwikkelen gebieden langs het spoortracé één specifieke uitstraling en karakter zullen krijgen. Zo wordt de treinreiziger straks verwelkomd door één landschap waarin gebouwen met allure geplaatst zijn: het nieuwe Stationsgebied van Breda. Het coulissenlandschap is hét deel van het spoorlandschap dat bij het plangebied hoort. Hier rijdt de trein straks door het beschreven landschap waarin de gebouwen zodanig zijn geplaatst dat het effect van een grote coulisse ontstaat.

Om achterkanten langs het spoor te voorkomen staan alleen de punten (en geen wanden) van de gebouwen richting het spoortracé. Zowel vanuit de trein als vanaf het perron gezien openen de gebouwen zich en presenteren zij zich aan hun omgeving. Het coulissenlandschap wordt zo een sturend element in het ontwerp van de bebouwing.

Stationslaan

Binnen de context van de stad Breda positioneert de Stationslaan zich als een nieuwe, belangrijke ontsluitingsroute naar het OV-Terminalcomplex en de binnenstad. Verder maakt zij deel uit van het groene netwerk van parken, lanen en pleinen. De beoogde uitstraling is die van een levendige stedelijke boulevard zoals beschreven in de Buitenruimtevisie. Om de Stationslaan als ruggengraat in de ontwikkeling van Via Breda zo krachtig mogelijk vorm te geven, wordt haar profiel in het plangebied Noordwest zo symmetrisch mogelijk opgebouwd. De wandvorming wordt door de bouwblokken zo consequent mogelijk uitgevoerd om voor de grootst mogelijke continuïteit te zorgen. Langs de Stationslaan ligt een aantal beeldbepalende gebouwen waaronder het OV-Terminalcomplex en – aan de overkant van de Mark – mogelijk het toekomstige ‘stedelijke podium’. Om voor een goede stedenbouwkundige massa te zorgen die de basis uitmaakt van deze accenten, is gekozen om binnen een bepaalde stedenbouwkundige envelop te blijven. Binnen deze envelop wordt gewerkt met volumes die het deelgebied Noordwest een stedelijke uitstraling geven. Aan de zijde van de Mark, gelegen ten westen van het plangebied, mag zelfs incidenteel een hoogte van 70 meter bereikt worden om voor een stedenbouwkundig accent te zorgen.

Dit is ook het gewenste beeld in verband met een grootstedelijke uitstraling naar het OV-Terminalcomplex en de binnenstad. Vanuit de toekomstige Stationslaan zijn beide schalen te voelen: men wandelt over een levendige groene boulevard met zowel grondgebonden woningen als appartementgebouwen en kantoren met commerciële voorzieningen in de plint en men ziet daarbij de hogere gebouwen in de tweede rij verschijnen.

Doorkijkjes naar de binnenhoven en het coulissenlandschap en stegen naar de bestaande wijk Belcrum zorgen voor de beleving van het hele gebied. De plinten aan de Stationslaan zijn om een goede aansluiting met de publieke ruimte te krijgen, in principe standaard 4,50 m hoog, ter plaatse van het Gerechtsgebouw 6 meter hoog en daarnaast zeer open en transparant. Zij faciliteren vooral commercieel programma en de entrees voor de kantoren en de woningen. Ook wordt aan een grote poort in het kantoorblok gedacht die het zicht vrijgeeft op een binnenhof met wederom entrees. Het hof is direct via een gemakkelijke trap toegankelijk. De inritten naar de parkeergarages en eventuele interne laad- en losvoorzieningen worden zo onopvallend mogelijk ingepast.

Situatie plangebied

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de uitgangspunten van het Stedenbouwkundig plan Stationskwartier Breda Noordwest. De beoogde bebouwing past zowel qua maatvoering als positionering en uitstraling in het visiedocument.

De Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd (vastgesteld door de gemeenteraad december 2013) geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit Breda is van gedachten gewisseld over de aandachtspunten voor de komende jaren en een koers uitgezet.

Op het beleidsterrein van het wonen heeft de gemeente Breda in de woonvisie drie ambities geformuleerd:

1. zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

2. een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

3. een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en is verder uitgewerkt in Uitvoeringsagenda van de Woonvisie (december 2014). In de agenda is een samenhangend overzicht opgenomen van alle opgaven, doelen en acties. De uitvoeringsagenda is algemeen van aard en heeft voor het plangebied een concrete keropgave, namelijk het versterken van het centrumstedelijke woonmilieu.

Aanvulling op de woonvisie

Op 17 november 2016 heeft de raad vastgesteld de 'Aanvulling op de woonvisie 2013', met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. De netto-uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen betreft 20% van de stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen te worden gecompenseerd door middel van nieuwbouw door degene die ze sloopt.

2. De netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (711 euro tot 900 euro) betreft 10% de stedelijke uitbreidingsopgave. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

1. past bij de leefbaarheid van het gebied;

2. vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;

3. sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;

4. versterkt de ruimtelijke karakteristiek en met zijn grote mix aan functies doet het een grote bijdrage aan het centrumstedelijke woonmilieu van Via Breda;

5. is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het voorliggende plan levert een bijdrage aan het centrumstedelijke woonmilieu van Breda, uniek in de regio West Brabant. Het is een vervolmaking van het dynamische leefmilieu van het Stationskwartier met zijn menging van functies en huurwoningen. Er zijn geen nadere programmatische eisen vastgelegd, maar er wordt wel gestreefd naar een bijdrage aan de stedelijke opgave aan middeldure huurappartementen. De verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur beoogd de woningvoorraad toegankelijk te maken voor huishoudens met een inkomen zoals benoemd in de verordening (huishoudens met een inkomen tot 45.717 Euro). Het is zeer wenselijk dat men handelt in de geest van deze verordening.

Situatie plangebied

Het plan 5tracks biedt naast een mix van de functies als hotel, commercieel en werken ook ruimte aan 250 woningen. Het woningbouwprogramma zal voorzien in verschillende type huurwoningen, namelijk studio appartementen(ongeveer 25% van het totaal), medium appartementen (ongeveer 60% van het totaal), en grotere appartementen (ongeveer 15% van het totaal). Hierdoor ontstaat een variatie aan huurprijzen vanaf de categorieën middelduur tot en met duur. Met dit plan wordt de ontwikkeling van het stationsgebied verder afgerond en versterkt middels een gemêleerde samenstelling van de woningvoorraad. Met dit woningbouwprogramma wordt ook deels voorzien in de woonbehoefte van huishoudens met een middeninkomen. Op 31 januari 2019 heeft de gemeenteraad de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur vastgesteld, omdat de planvorming van deze ontwikkeling geruime tijd voor het vaststellen van deze verordening plaats vond kan de verordening niet op deze locatie worden toegepast.

18 mei 2017 is de hotelvisie Breda door de gemeenteraad vastgesteld. De aanleiding voor de hotelstudie is ingegeven door een grote toename van het aantal marktinitiatieven voor nieuwe hotelaccommodaties en plannen voor uitbreiding van bestaande hotels. Om deze initiatieven, die variëren van een eerste idee tot een uitgewerkt plan, goed te beoordelen en (indien nodig) te kunnen (bij)-sturen, ontbreekt inzicht in de hotelmarkt.

De hotelstudie spiegelt het huidige aanbod aan het (type) vraag naar hotelkamers nu en in de nabije toekomst. Op basis hiervan worden conclusies getrokken over de wenselijke differentiatie van het Bredase hotelaanbod. De studie concludeert dat het huidige hotelaanbod niet voldoende aansluit bij de wensen van de hotelgasten van nu en in de toekomst. Daarnaast zijn er veel plannen voor het toevoegen van extra hotelkamers die, wanneer ze allemaal worden uitgevoerd, er voor zorgen dat er meer hotelkamers worden toegevoegd dan de marktruimte in principe toelaat.

Het Bredase hotelaanbod is relatief eenzijdig. Meer dan 80% van de kamers bevindt zich in het vier-sterrensegment en maakt onderdeel uit van een hotelketen. Over het geheel biedt Breda een nogal modaal hotelproduct. De vraag naar hotelkamers groeit. De marktruimte tot 2021 is echter niet voldoende om aan alle hotelinitiatieven mee te werken of om alle ruimte te laten benutten die sommige bestemmingsplannen nu bieden voor een hotelontwikkeling. Om de Bredase hotelmarkt concurrerend te houden, ten opzichte van elkaar maar zeker ook ten opzichte van andere steden en regio's, is enige sturing noodzakelijk. Ondanks dat de marktruimte beperkt is, wordt voorgesteld de markt niet 'op slot te zetten'.

Door tijdelijk overdimensionering toe te staan, zal er sprake blijven van marktwerking wat in een concurrerende markt de kwaliteit van het hotelaanbod ten goede komt. Dit kan betekenen dat er een hoger aantal kamers aan de markt wordt toegevoegd dan de marktruimte tot 2021 toelaat. De extra kamers die eventueel worden toegevoegd moeten dan wel duidelijk van meerwaarde en onderscheidend zijn ten opzichte van het bestaande hotelaanbod.

In Breda zijn er voor 390 kamers vrijwel zekere nieuwbouwplannen. In het optimistische scenario is er tot 2021 net voldoende marktruimte deze te faciliteren. Voorgesteld wordt, gezien de planfase of besluitvormingstraject waarin deze initiatieven zich bevinden, hier medewerking aan te verlenen. Om de markt niet 'op slot' te zetten wordt daarom voorgesteld tijdelijk overdimensionering toe te staan. De mogelijkheid van het toekennen van extra marktruimte kan er voor zorgen dat hele specifieke hotelinitiatieven met een sterke eigen vraagmarkt of hotels die van grote waarde zijn voor een locatie-ontwikkeling nog een plek kunnen krijgen in de stad. Van belang is dat deze initiatieven begrensd worden en aan een aantal voorwaarden voldoen.

Als nieuwe initiatieven zich aandienen wordt een toetsingskader gebruikt om richting te geven aan de beoordeling van nieuwe initiatieven. De uitkomsten uit het onderzoek naar de hotelmarkt worden indicatief gebruikt. Veelal zal maatwerk nodig zijn om recht te doen aan de verwoorde ambities en belangen. Het toetsingskader kan alleen worden gehanteerd bij initiatieven waarvoor planologische medewerking is vereist.

Toetsingscriteria:

1. Marktvraag: Onderbouwing door de initiatiefnemer waarom hij/ zij van mening is dat hotelontwikkeling (nieuw initiatief/ of vanuit bestaand hotel) extra vraag naar Breda trekt.

2. Bijzonder karakter:

1. Pand: (her-)gebruik erfgoedlocatie, of bijzondere nieuwbouw;

2. Concept: onderscheidend, uitzonderlijk, passend bij eventueel bijzonder profiel van omgeving;

3. Aanvullende voorzieningen: onderscheidend en van voldoende omvang waardoor het eigen doelgroepen trekt die dit niet in andere hotels van de stad kunnen vinden;

4. Doelgroepen: gericht op een niche die nu onvoldoende wordt bediend (bv. modern aansprekend jongerenhotel).

3. Locaties:

1. Gebieden: Oudste deel (middeleeuwse kern) van de binnenstad heeft in principe de voorkeur omdat hier in de hotelstudie een gemis is geconstateerd. Daarnaast heeft herbestemming van bestaande panden in het buitengebied potentieel;

2. Nieuwe gebiedsontwikkelingen: Een hotelfunctie als onderdeel van een nieuwe gebiedsontwikkeling als het een waardevolle bijdrage levert aan de conceptuele invulling, levendigheid en dynamiek.

Situatie plangebied

In het initiatief wordt ruimte geboden aan de realisatie van een hotel. In het bestemmingsplan is planologisch een hotel mogelijk gemaakt met een omvang van maximaal 180 kamers. Het initiatief voldoet zowel aan de kwalitatieve als kwantitatieve eisen van de nota 'Actualisering hotelstudie Breda'.

De Kantorennota Breda 2020 beschrijft de beleidskeuzes die de gemeente wil maken ten aanzien van bestaande en nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties in de gemeente tot 2020.

Naast de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en het bieden van ruimte voor economie in de Bredase wijken, is het belangrijk dat Breda beschikt over een courante, duurzame en toekomstgerichte kantorenvoorraad. Voor het bedrijfsleven vormen de Bredase kantorenlocaties, naast de bedrijventerreinen, een belangrijk vestigingsmilieu. Bijna een kwart van de Bredase werkgelegenheid bestaat uit kantoorbanen. Het is daarom van economisch en maatschappelijk belang dat Breda beschikt over een gezonde kantorenmarkt en een excellente kantorenvoorraad.

De Kantorennota geeft antwoord op de vraag hoe Breda voldoende, gedifferentieerde en aantrekkelijke kantoorlocaties kan ontwikkelen om de economie te versterken. Daarnaast geeft de nota inzicht in de activiteiten die de komende tijd ondernomen moeten worden om de Bredase kantorenmarkt weer in balans te brengen.

In de periode 2015-2030 is er een vraag naar kantoorruimte van circa 194.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Slechts 7.000 m² hiervan betreft uitbreidingsvraag van bedrijven in economische sectoren die groei verwachten. De overige 187.000 m² bvo betreft vervangingsbehoefte van verouderde, niet-courante kantoren.

Situatie plangebied

In het vigerende bestemmingsplan is reeds planologisch ruimte geboden aan een gezamenlijk brutovloeroppervlak van ten hoogste 53.600 m² aan kantoren. Een deel hiervan is reeds ingevuld door de realisatie van het Gerechtsgebouw.

In voorliggend bestemmingsplan is ruimte geboden aan een gezamenlijk brutovloeroppervlak van ten hoogste 18.000 m² bvo, met een minimum van 13.000 m², inclusief ondergeschikte faciliteiten.

Het beoogd brutovloeroppervlak is niet groter dan op basis van het vigerende bestemmingsplan reeds is toegestaan. Zodoende is planologisch geen sprake is van uitbreiding van het totaal aantal vierkante meters kantoor.

De beoogde ontwikkeling zorgt derhalve niet voor een conflict met de uitbreidingsvraag in de Kantorennota.

In de detailhandelsnota geeft de gemeente Breda haar visie op de gewenste ontwikkelingsrichting van de detailhandelsvoorzieningen, en de daarmee samenhangende aspecten, in de stad. Een belangrijk uitgangspunt is een zodanige detailhandelsstructuur dat deze voorziet in een goede verzorging op het gebied van dagelijkse artikelen voor in ieder geval alle inwoners van Breda. Verder zijn de ontwikkelingen gericht op het realiseren van kwaliteitsaanbod op het gebied van recreatief winkelen voor een breed en omvangrijk publiek, in daarvoor passend ingerichte gebieden. De doelstelling van de detailhandelsnota is aantrekkelijke en moderne detailhandelsvoorzieningen tot stand te brengen voor de consument met een goed perspectief voor de betrokken ondernemers en ondernemingen.

De ambitie van de gemeente Breda is gericht op een kwalitatieve versterking van de stad op een breed front. Breda kiest in de periode tot 2020 voor een forse versterking van haar concurrentiepositie in een steeds groter wordende regio. Binnen het gehele scala aan activiteiten en voorzieningen waarover de stad beschikt neemt de detailhandel een belangrijke positie in. Vooral binnen de totale multifunctionele mix aan voorzieningen in de binnenstad is een belangrijke rol weggelegd voor de winkels.

De binnenstad van Breda heeft de belangrijkste positie op het gebied van detailhandel. De binnenstad is dé plek waar publiektrekkende detailhandel, horeca, cultuur en vermaakelementen zijn gebundeld. Het beleid is gericht op kwaliteitsversterking van de binnenstad, als regionaal koopcentrum, als uitgaans- en ontmoetingsgebied en als podium voor cultuur. Meer hoogwaardige winkels zijn nodig met name in mode, maar ook in andere branches, omdat de top in het aanbod ontbreekt.

Nieuwe detailhandelsontwikkelingen dienen zoveel mogelijk plaats te vinden binnen aangewezen concentratiegebieden, zodat verdieping van het totale assortiment ontstaat. Nieuwe ontwikkelingen daarbuiten zijn in principe niet wenselijk, als deze geen aangetoonde meerwaarde leveren voor de verzorgingsstructuur. Om die reden zijn nieuwe detailhandelsvestigingen, conform het beleid, niet mogelijk gemaakt buiten de concentratiegebieden.

Situatie plangebied

De projectlocatie is gelegen binnen een aangewezen concentratiegebied, in het centrum van Breda. Het is de ambitie om de toekomstige voorzieningen aan te laten sluiten op de behoefte van de gebruikers van het gebied, maar eveneens aantrekkelijk te laten zijn voor een grotere omgeving.

Het detailhandelsbeleid sluit de realisatie van detailhandel in het plangebied niet uit.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk en milieutechnisch relevante aspecten als de economische uitvoerbaarheid van het plan. In Hoofdstuk 4 Ruimte, Hoofdstuk 5 Milieu is de haalbaarheid van het plan getoetst.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd (zie paragraaf 3.1.1.1 Laddervoor duurzame verstedelijking). Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Op 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd.

Indien sprake is van een enigszins substantiële toename van bouwmogelijkheden of van nieuwbouw en een functiewijziging na sloop, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van diverse functies mogelijk, waaronder: detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor, woningen, parkeervoorzieningen en coulissenlandschap.

Functies met bijhorende metrages die conform het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' reeds mogelijk zijn gemaakt en niet worden vergroot, hoeven in het kader van de ladder niet te worden gemotiveerd.

Nieuw toegevoegde functies en uitbreidingen op reeds toegestane functies zijn wel in deze paragraaf gemotiveerd.

Hotel

In paragraaf 3.3.4 is het gemeentelijk beleid ten aanzien van hotels beschreven. Uit de hotelstudie blijkt dat er in Breda voor 390 kamers vrijwel zeker nieuwbouwplannen zijn. In het optimistische scenario is er tot 2021 net voldoende marktruimte deze te faciliteren. In het hotelbeleid wordt voorgesteld, gezien de planfase of besluitvormingstraject waarin deze initiatieven zich bevinden, hier medewerking aan te verlenen. Dit geldt ook voor het hotelinitiatief ‘5tracks’ dat in de hotelvisie bij de analyse van de hotelinitiatieven wordt omschreven als ‘hotel Via Breda’.

De vraag naar zakelijke overnachtingen in Breda stijgt. Zowel de individuele vraag als de vraag naar overnachtingen voor het MICE (Meetings, Incentives, Congressen en Evenementen) segment. De groei komt voort uit de groei die de Nederlandse economie doormaakt en de ambities van Breda op economisch en zakelijk gebied. In de structuurvisie Breda 2030 is vastgelegd dat Breda zich wil profileren op economisch gebied. Breda moet uitgroeien tot een ondernemende en toegankelijke Europese stad. Een schakel tussen de Randstad, Brabant en België. Onder de noemer ‘Via Breda’ moet het stationsgebied uitgroeien tot nieuw zakencentrum.

Naast de ambities op zakelijk gebied wil Breda ook groeien als toeristische bestemming. Zowel de structuurvisie 2030 als de visie Binnenstad zetten in op het verleiden van meer bezoekers die ook langer in de stad moeten verblijven. Samen met de landelijke trend van een toenemend aantal citytrips geeft deze ambitie een positieve impuls aan de vraag naar toeristische overnachtingen.

Om de toegenomen zakelijke vraag te faciliteren is een ruimer en passend hotelaanbod nodig. Het huidige aanbod in de Breda en in de binnenstad in het bijzonder is niet toereikend en passend genoeg in deze extra vraag te voorzien. Een hotel in het nieuwe zakencentrum zelf draagt bovendien bij aan een optimaal op elkaar afgestemde functiemix dat gericht is op werken en verblijven. Naast de zakelijke vraag neemt ook de overnachtingsvraag vanuit leisure doeleinden toe. Gezien de ligging van het hotel in 5 tracks, nabij het station en nabij de binnenstad, kan het ook voorzien in het faciliteren van dit type overnachtingsvraag.

Om de nieuwe initiatieven te beoordelen is een beoordelingskader ontwikkeld. Dit kader moet er voor zorgen dat de extra marktruimte alleen wordt toegekend aan hotels die extra vraag naar Breda trekken, een bijzonder karakter kennen als het gaat om aanvullende voorzieningen of doelgroepen en/of een waardevolle bijdrage leveren voor de invulling van een gebiedsontwikkeling of hergebruik van een pand.

Het hotelinitiatief ‘Via Breda’ krijgt vanuit de hotelvisie al haar deel van de bestaande marktruimte toegekend.

Woningen

Op basis van de gemeentelijke structuurvisie blijkt in Breda een planologische opgave van circa 15.000 nieuwe woningen voor de periode tot 2020, verdeeld over drie categorieën:

1. centrumstedelijke/hoogstedelijke woonmilieus;

2. stedelijke woonmilieus;

3. de groenstedelijke en dorpse woonmilieus.

De behoefte aan nieuwe woningen is groot. Het college stuurt daarom in het 'Bestuursakkoord 2018-2022: Lef en Liefde' aan op realisatie en voortgang bij het bouwen van nieuwe woningen.

In de periode tot 2022 wil het college 6.000 woningen aan de woningvoorraad toevoegen, dan wel in harde planning te hebben.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt maximaal 250 woningen mogelijk, waaronder short stay eenheden. In het vigerende bestemmingsplan is reeds planologisch ruimte gemaakt voor 155 woningen. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 95 extra woningen in een centrumstedelijk woonmilieu mogelijk en speelt daarmee in op de behoefte aan nieuwe woningen en de gemeentelijke ambities.

De planologische mogelijkheden in voorliggend bestemmingsplan zorgen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' voor een gewijzigd planologisch programma. In dit kader is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De nieuwe planologische ontwikkelruimte die middels voorliggend bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, is in deze paragraaf gemotiveerd.

De ontwikkeling is daarmee in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking voldoende onderbouwd.

Vanaf 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het cultureel erfgoed mogelijk. Hieronder is samengevat welke consequenties de Erfgoedwet voor archeologie heeft en welke zaken er gaan veranderen.

De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden.

Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. Archeologisch onderzoek kan in algemeenheid nodig zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet.

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het stationsgebied is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd (Bijlage 1 Inventariserend Veldonderzoek (IVO), 2011 en Bijlage 2 Inventariserend Veldonderzoek (IVO), 2014). Sporen behorend bij de historische infrastructuur zijn aangetroffen. Door middel van de selectiebesluiten 2010-21 en 2012-04 (Bijlage 3 Selectiebesluitarcheologie Stationslaan en Belcrumweg) zijn het oostelijk en middendeel van het plangebied vrijgegeven. Het westelijk deel van het plangebied bleek al volledig te zijn ontgraven bij sanering. Hierbij is wel de vestinggracht aangesneden. Ook dit gebied is vrijgegeven door selectiebesluit 2011-20 (Craane en Peters 2011).

Het volledige plangebied is hiermee vrijgegeven en behoeft hiermee in het bestemmingsplan geen rekening meer te worden gehouden.

Het aspect archeologie levert voor de beoogde ontwikkeling geen belemmering.

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd bij het maken van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, rekening gehouden moet worden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken hiervan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn.

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Binnen het plangebied is geen bebouwing aanwezig (met mogelijke cultuurhistorische waarden). Daarnaast is het plangebied niet gelegen in een beschermd stadsgezicht.

Het aspect cultuurhistorie levert voor de beoogde ontwikkeling geen belemmering.

De parkeergarage wordt direct op het openbaar gebied van de Stationslaan ontsloten. Omdat in het bestemmingsplan Stationslaan, de Stationslaan tussen de Belcrumweg en de Doornboslaan als zodanig is bestemd, wordt een goede verkeersafwikkeling ten gevolge van het gehele Stationskwartier, en dus ook van het onderhavige plangebied, gewaarborgd.

Geconcludeerd kan worden dat met dit herziene bestemmingsplan sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In voorliggend bestemmingsplan worden de functionele mogelijkheden binnen de bestemming 'Gemengd' gewijzigd. Deze wijziging kan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan resulteren in een andere verkeersaantrekkende werking.

De verkeersaantrekkende werking wordt bepaald door de programmering van het bouwplan. In het kader van het bestemmingsplan kan uitsluitend een worst-case benadering worden opgesteld. Voor wat betreft voorliggend bestemmingsplan, dat is te beschouwen als een sterk stedelijk gebied, wat betreft verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag het volgende:

• 1035 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal) op basis van 250 woningen (wonen huur, etage, duur);

• 1344 mvt/etmaal op basis van 18.000 m² commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie)

• 103 mvt/etmaal op basis van 180 hotelkamers;

• 556 mvt/etmaal op basis van 3.000 m² detailhandel, categorie winkelen en boodschappen, binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum (stad met > 175.000 inwoners);

Bovenstaand programma resulteert in een planologisch maximale verkeersgeneratie van 3.038 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie kan worden opgevangen binnen het bestaande wegprofiel. Aanpassingen worden niet als noodzakelijk beschouwd.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen met betrekking tot de doorstroming op de Stationslaan is een onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling op de Stationslaan in relatie tot het bestemmingsplan Stationslaan, herziening 5Tracks. Dit onderzoek is als bijlage 16 bij het bestemmingsplan gevoegd. De filevorming is beperkt tot enkele voertuigen en er is geen sprake van langdurige en structurele filevorming. Nieuwe woningen/ functies zorgen inderdaad voor extra verkeer. De Stationslaan kan het geprognotiseerde verkeer (2030) echter goed verwerken, zowel de ochtend- als in de avondspits. Uit de geactualiseerde microsimulatie is gebleken dat het van groot belang is dat de overrijdbare middenberm van de Stationslaan efficiënt gebruikt wordt door opstellend verkeer voor de inritten van de parkeergarages en verkeer dat wil passeren.

De middenstrook zal worden voorzien van een vorm van markering- zolang als nodig- waardoor het opstellen op de middenberm gestimuleerd en gefaciliteerd wordt.

In het bestemmingsplan moeten regels worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Voor de planontwikkeling van 5TRACKS geldt dat de volledige parkeerbehoefte van het plan op eigen terrein wordt voorzien conform de parkeernormen die gelden voor het Stationskwartier. Hiertoe zal een parkeergarage worden gerealiseerd die onder het coulissenlandschap en een deel van de bebouwing ligt. Deze garage ligt onder het dek, maar op het maaiveld en wordt gelijkvloers ontsloten vanaf de Stationslaan. Er is één in- en uitrit voorzien, gelegen tussen de gebouwen Downtown en Midtown.

De garage is een publieke betaalde parkeergarage. De garage is 7 dagen per week, 24 uur per dag open. De vaste gebruikers van deze garage (bijvoorbeeld de bewoners en kantoorgebruikers) kunnen een abonnement afsluiten; bezoekers en incidentele gasten betalen voor kort gebruik. Ook bezoekers van omliggende gebieden, kunnen, als er plek is, van deze garage gebruik maken. In de publieke garage zijn geen vaste parkeerplaatsen; iedereen die erin rijdt, kan gebruik maken van de op dat moment beschikbare plaatsen.

Het aantal te realiseren parkeerplaatsen in de garage wordt bepaald door de in de regels opgenomen parkeernormen. Hierin zijn normen aangegeven per functie (aantal parkeerplaatsen per woning of in het geval van een andere functie een aantal parkeerplaatsen per vierkante meter bvo) en ook aanwezigheidspercentages per functie (wanneer zijn deze parkeerplaatsen voor de opgegeven functie nodig). Doordat er geen vaste plaatsen voor specifieke gebruikers zijn, kunnen parkeerplaatsen die overdag door werknemers van de kantoren gebruikt worden, in de avonduren voor bewoners worden ingezet. Hierdoor wordt de garage efficiënt gebruikt. Het uiteindelijke aantal te realiseren parkeerplaatsen in de garage hangt dan ook samen met het te realiseren vierkante meters aan functies en de overlap die deze functies met elkaar hebben voor bezetting van de parkeerplekken. De normen, die zijn opgenomen in het bestemmingsplan zijn dezelfde normen als die al in het voorheen geldende bestemmingsplan (Stationslaan, herziening 2012) waren opgenomen. Aangezien in dit bestemmingsplan geen normen waren opgenomen voor de functies hotel en cultuur en ontspanning is voor deze normen aangesloten bij de normen die voor deze functies gelden op grond van de gemeentelijke Nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2004 en de herijking van dit beleid uit 2013.

Op dit moment is het bouwplan nog in ontwikkeling. De dimensie van de parkeergarage wordt afgestemd op het te realiseren programma. Het bestemmingsplan geeft maxima aan in zowel bouwvolume als te realiseren programma. Dit bestemmingsplan maakt daarmee een zekere mate van uitwisselbaarheid van programmaonderdelen mogelijk om te kunnen anticiperen op nieuwe inzichten in de verdere uitwerking van de plannen.

De uiteindelijke toets of er daadwerkelijk voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, vindt plaats bij de toets van de omgevingsvergunning: op dat moment wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het bestemmingsplan, waaronder aan de regels met betrekking tot parkeren.

Het bestemmingsplan voorziet dus in een correcte regeling om te waarborgen dat er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt ten behoeve van de nieuwbouw.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de realisatie van het beoogde initiatief. Het parkeerprogramma kan worden vastgesteld op basis van de aanvraag voor omgevingsvergunning en het bijhorende programma. Hierbij dient te worden voldaan aan de geldende parkeernormen.

Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg met de initiatiefnemer en de waterbeheerder, aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Waterkwaliteit

In de nabijheid van het projectgebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Bij nieuwbouw van het beoogde initiatief mogen geen uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

De voorgenomen bestemmingsplanwijziging is gericht op de programmatische omzetting van functies in een bestaand bouwvlak. Er is geen sprake van een bergingsopgave voor water vanuit het plangebied. Dit omdat deze opgave reeds onderdeel uitmaakt van de totale bergingsopgave van het Stationskwartier. De verantwoording van de invulling van de benodigde retentiecapaciteit ligt bij de gemeente Breda.

In overeenstemming met afspraken met het Waterschap Brabantse Delta is sprake van 13.500 m² waterretentie in het Stationskwartier. De retentievoorzieningen dienen in eerste instantie binnen het gebied aangelegd te worden. Mogelijkheden hiervoor zijn infiltratie, bergingsvoorzieningen in het coulissenlandschap en berging op de daken, bijvoorbeeld in de vorm van groene daken. Een groot deel van het coulissenlandschap is gelegen op een gebouwde parkeervoorziening en zal functioneren als daktuin/dakpark met siergrassen, vaste planten en bomen. Op de parkeergarage komt daartoe een pakket grond te liggen. Het pakket grond is zanderig en waterdoorlatend. Het regenwater kan hierin infiltreren. Het coulissenlandschap vervult in deze derhalve de functie van infiltratiegebied en waterberging. Voor het bergen van incidenteel grote hoeveelheden regenwater die niet in het coulissenlandschap kunnen worden opgeslagen, wordt een drainagesysteem aangebracht om overtollig water boven een bepaalde hoogte af te voeren.

Gezien het actuele beleid van de gemeente en de mogelijkheden en ambities binnen dit deelplan is een waterbergingsopgave vastgesteld voor het bergen en infiltreren van kleine buien binnen het plangebied. De gemeente hanteert hiervoor een norm van 7 mm voor de afwaterende verharde oppervlakte.

Veiligheid en beschermde gebieden

Het projectgebied is niet gelegen binnen een kern- en/of beschermingszone van oppervlaktewater en/of een waterkering. Tevens is het gebied niet gelegen binnen een waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Veiligheid en beschermde gebieden spelen hiermee geen rol bij de realisatie van het project.

Riolering

Bij de aanleg van riolering dient op basis van het rijksbeleid een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Dit betekent dat naast een vuilwaterriool tevens een schoon hemelwaterafvoer dient te worden gerealiseerd.

Bij de realisatie van het project dient rekening te worden gehouden met uitloogbare materialen op plaatsen die in contact kunnen komen met hemelwater. Daarnaast dient een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd en dient het schone hemelwater in de bodem geïnfiltreerd te worden. Water vormt hiermee geen belemmering voor de realisatie van het project maar een aandachtspunt.

In paragraaf 7.2.2 Vooroverleg zijn de uitkomsten van het overleg met Waterschap Brabantse Delta uiteengezet

Ten behoeve van de beoogde herontwikkeling van het plangebied is de planuitwerking getoetst aan milieutechnisch relevante aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende aspecten behandeld.

Wet bodembescherming (Wbb)

Als sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan is de Wet bodembescherming (Wbb) van kracht. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de (land- of water-) bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de Rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoeringvan werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem.

Op 1 januari 2006 is de Wbb ingrijpend aangepast omdat het beleid met betrekking tot bodemsaneringen veranderde. De Wbb kent nu een viertal regelingen die alle vier een ander onderdeel van bodembescherming voor hun rekening nemen:

• Een regeling voor de bescherming van de bodem waarin ook staat dat degene die de bodem verontreinigt, zelf verantwoordelijk is voor het verwijderen van de vervuiling. De overheid kan dwingen tot sanering als de verontreiniging na 1987 is ontstaan.

• Een bijzondere regeling voor de aanpak van nieuwe bodemverontreiniging die is ontstaan als gevolg van een ongewoon voorval (calamiteit).

• Een regeling voor de verontreiniging die is ontstaan voor de Wbb in werking trad in 1987 (historische bodemverontreiniging). Ook in die gevallen geldt dat de vervuiler zelf de verontreiniging verwijdert. Als er geen vervuiler (meer) is, omdat het bedrijf niet meer bestaat en er geen rechtsopvolger is, zal de sanering door de overheid worden uitgevoerd.

• Een regeling voor de aanpak van verontreiniging in de waterbodem. Rijkswaterstaat heeft vooral met deze regeling te maken. De regeling geldt voor alle waterbodemverontreiniging, of de vervuiling nu voor of na 1987 is ontstaan.

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd.

Besluit bodemkwaliteit

Op 1 juli 2008 is het Besluit bodemkwaliteit (volledig) in werking getreden. Het doel van dit besluit is de bodem beter te beschermen en meer ruimte te bieden voor nieuwe bouwprojecten. Ook geeft het besluit gemeenten en provincies meer verantwoordelijkheid om de bodem te beheren.

Het Bouwstoffenbesluit (Bsb) is opgenomen in het Besluit op bodemkwaliteit. Het besluit heeft alleen betrekking op steenachtige bouwstoffen. Andere materialen worden in de praktijk ook toegepast als bouwstof maar vallen niet onder dit besluit. Voor grond en baggerspecie in oppervlaktewater en op landbodems gelden aparte regels die ook in het Besluit bodemkwaliteit zijn opgenomen; in tegenstelling tot bouwstoffen kunnen ze weer definitief deel gaan uitmaken van de bodem. Tot slot zijn in het Besluit bodemkwaliteit de kwaliteitsregels voor, ondermeer, bodemonderzoek, bodemsanering en laboratoriumanalyses die worden uitgevoerd door adviesbureaus, laboratoria en aannemers (bodemintermediairs) vastgelegd. Deze regels zijn bekend onder de naam Kwalibo (kwaliteitsborging in het bodembeheer). Kwalibo bevat ook maatregelen om de kwaliteit van ambtenaren die bodembeleid maken of uitvoeren en het toezicht en de handhaving te verbeteren.

Masterplan Bodemenergie Stationskwartier

Op 3 november 2011 is door IF Technology het Masterplan Bodemenergie Stationskwartier opgeleverd. Het doel van dit project is om voor het Stationskwartier een inrichtingsplan voor de toepassing van bodemenergie vorm te geven waarbij optimaal en duurzaam gebruik van de ondergrond is geborgd: een masterplan bodemenergie.

De afweging van deze randvoorwaarden leidt tot een ordeningsplan van de ondergrond waarbij kansen voor combinatie van functies worden benut en negatieve interactie tussen verschillende gebruikers wordt geminimaliseerd. In de planvorming dient rekening gehouden te worden met het masterplan.

Het deelgebied 'Stationslaan, herziening 5Tracks' wordt gekenmerkt als gebied waar in het verleden veel bedrijvigheid heeft plaatsgevonden. Hierdoor was de bodem op een aantal plaatsen sterk verontreinigd. In het plangebied zijn in de periode van augustus 2010 tot maart 2011 diverse bodemsaneringen uitgevoerd om de beoogde ontwikkelingen (o.a. Gerechtsgebouw, wegen en openbaar groen) mogelijk te maken. De toen geplande saneringswerkzaamheden zijn verwoord in het 'Raamsaneringsplan Stationskwartier Breda, Oranjewoud, maart 2004' (Bijlage 6 Raamsaneringsplan). Het raamsaneringsplan is goedgekeurd door het bevoegd gezag. Na het uitvoeren van de saneringswerkzaamheden is vastgesteld dat de saneringsdoelstelling is behaald.

Het eindresultaat van de grondsanering is weergegeven op onderstaande afbeelding (bron: 'Einddocument samenvatting bodemsanering Stationskwartier d.d 21 juni 2016, vastgesteld door bevoegd gezag).

Uit bovenstaande afbeelding is af te leiden dat:

• ter plaatse van het plangebied geen restverontreinigingen in de grond zijn achtergebleven;

• ter plaatse van het spoortalud bij het Gerechtsgebouw en de OVT kleine restverontreinigingen in de grond zijn achtergebleven (aangeduid met groen, oranje en rood);

• in het grondwater zijn ter plaatse van het plangebied geen restverontreinigingen achtergebleven.

Op de evaluatierapporten van de bodemsanering is door het bevoegd gezag een beschikking opgesteld waarin is omschreven dat wordt ingestemd met het behaalde saneringsresultaat. Het raamsaneringsplan, de evaluatierapporten en beschikkingen zijn beschikbaar bij de gemeente Breda. De gronden zijn daarmee geschikt voor beoogde functies.

Daarnaast is in 2016 bodemonderzoek ('Verkennend bodemonderzoek Stationslaan ong. Breda, Wematech, 15 september 2016') uitgevoerd, waaruit eveneens blijkt dat de bodem geschikt is voor de beoogde functies. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage van Bijlage 5Resultaten ondergrond Emplacement Breda.

De actuele bodemkwaliteit is bepaald in verband met beëindigen tijdelijke bruikleen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Vanwege de diffuse verontreinigingen is het raadzaam zoveel mogelijk te werken met een gesloten grondbalans, of te herschikken binnen het plangebied. Mocht grond toch overtollig worden, dan moet de kwaliteit hiervan getoetst worden middels partijkeuringen, om de mogelijkheden van hergebruik elders te kunnen beoordelen.

Begin 2018 is een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd (Bijlage 7Verkennend asbestonderzoek). In het onderzoek is geen asbest gemeten in één van de zeeffracties en er is geen asbesthoudend plaatmateriaal aangetroffen. Daarmee is geen verontreiniging met asbest aangetoond. Er is derhalve conform de NEN 5707 geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.

Het aspect bodem levert bij de beoogde ontwikkeling geen belemmering.

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

In de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming

De onderzoekslocatie maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (hierna: NNN). Het plangebied ligt op circa 175 meter van de Mark, wat aangemerkt is als ecologische verbindingszone. Onderzoek op dit onderdeel is niet benodigd, aangezien de beoogde ontwikkeling de verbindingszone in tact laat.

Figuur 5.2.2.1: Uitsnede kaart gebiedsbescherming (bron: synbiosys.alterra.nl/natura2000)

Op circa 4.600 meter van het plangebied is het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse bos gelegen. De afstand is van dien aard dat voor de realisatie van het project (stikstofdepositie) onderzoek nodig is.

Figuur 5.2.2.2: Uitsnede kaart beschermde natuurgebieden, weergegeven met liniaal tussen het plangebied en het dichtst gelegen beschermd natuurgebied: het Ulvenhoutse Bos (bron: synbiosys.alterra.nl/natura2000/googlemapszoek2.aspx)

Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) vervangt de passende beoordeling voor stikstofdepositie bij de vergunningverlening op grond van de Wet natuurbescherming. Het geeft de onderbouwing dat de natuurdoelen van de Natura 2000-gebieden niet in gevaar komen.

Kort gezegd komt PAS op het volgende neer. Bijdrages van < 0,05 mol N/ha/jaar zijn vrijgesteld (geen melding of vergunning nodig). Is de bijdrage =< 1 mol N/ha/jaar, dan is een melding nodig. Bij een bijdrage van > 1 mol N/ha/jaar is een vergunning vereist. Dit is begrensd tot maximaal 3 mol N/ha/jaar per inrichting. Echter is er een uitzondering, de grenswaarden voor Natura-2000 gebieden kunnen verlaagd worden van 1 mol naar 0,05 mol.

Op 5 december 2017 is voor het project Via Breda aan de gemeente Breda een vergunning Wet natuurbescherming (hierna Wnb) verleend door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant (kenmerk: Z/047741-79563). In de vergunning (Bijlage 10 BeschikkingGedeputeerde Staten van Noord-Brabant) is ontwikkelruimte (hoeveelheid benodigde stikstofdepositie) toebedeeld voor een programma van:

• 15.260 m² kantoor;

• 170 hotelkamers;

• 140 appartementen;

• 2689 m² voorzieningen.

Het maximale planologische programma in het thans voorliggende bestemmingsplan is omvangrijker dan het programma waarvoor door de provincie vergunning op grond van de Wnb is afgegeven. Derhalve is vanwege dit aanvullende programma opnieuw bepaald wat de invloed daarvan is op de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Hiertoe is een berekening met het wettelijk vastgestelde rekenprogramma AERIUS uitgevoerd, waarbij het verschil tussen de Wnb-vergunde situatie en de thans beoogde situatie is berekend. Deze berekening is als Bijlage 11 AERIUS-berekening toegevoegd aan het bestemmingsplan.

De programmatische uitgangspunten en bijhorende verkeersgeneratie van het aanvullende programma zijn als volgt opgebouwd:

• 2.740 m² kantoor met bijhorende verkeersgeneratie van 204 mvt/etmaal;

• 10 hotelkamers met bijhorende verkeersgeneratie van 5 mvt/etmaal;

• 110 appartementen met bijhorende verkeersgeneratie van 455 mvt/etmaal;

• 311 m² voorzieningen met bijhorende verkeersgeneratie van 80 mvt/etmaal.

Het aanvullende programma levert een extra verkeersgeneratie op van 744 mvt/etmaal ten opzichte van de Wnb-vergunde situatie. In de AERIUS-berekening is de verkeersgeneratie afgerond naar 750 mvt/etmaal.

Uit de Aerius-berekening volgt dat voor het aanvullend programma maximaal 0,02 mol/ha/jaar extra ontwikkelingsruimte benodigd is ten opzichte van de Wnb-vergunde situatie. In verband hiermee zal een uitbreiding (wijziging) van de Wnb-vergunning worden aangevraagd.

Soortbescherming

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is door ecologisch onderzoeksbureau de Bouwecoloog op 21 maart 2018 een rapportage opgeleverd (Bijlage 12 Ecologische quickscan). Het doel van een ecologische quickscan is het toetsen van de beoogde ontwikkeling en bijhorende werkzaamheden aan de Wet natuurbescherming (en de mogelijke effecten op beschermde ecologische waarden).

Op basis van het bronnenonderzoek en het oriënterend locatiebezoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied geen vaste rust- of verblijfplaatsen of essentieel leefgebied van soorten, zonder een provinciale vrijstelling, aanwezig zijn. Wel kunnen vogels in het plangebied gaan broeden, bijvoorbeeld op de grond. Ten aanzien van beschermde soorten is geen nader onderzoek nodig.

Het bouwplan bevat een coulissenlandschap, een groen dak en de ambitie is met het beplantingsplan zoveel mogelijk biodiversiteit te stimuleren op deze locatie.

Het aspect soortenbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van een beschermd natuurgebied. Door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is een beschikking is verleend in het kader van stikstofdepositie. Aangezien het programma in voorliggend bestemmingsplan omvangrijker is dan het programma waarvoor door de provincie vergunning is afgegeven, is een nieuwe AERIUS-berekening uitgevoerd. In deze berekening is het verschil tussen de vergunde situatie en de beoogde situatie berekend. Uit de berekening volgt dat voor het aanvullend programma maximaal 0,02 mol/ha/jaar extra ontwikkelingsruimte benodigd is ten opzichte van de vergunde situatie.In afwachting van de richtlijnen voor extern salderen wordt binnen de organisatie gewerkt aan het in beeld brengen van de benodigde ontwikkelingsruimte en mogelijke oplossingen zoals o.a. extern salderen. Daarnaast wordt verkend of deze toename verrekend kan worden binnen de verleende vergunning voor Via Breda.

Het aspect ecologie vormt een aandachtspunt, maar vooralsnog geen belemmering voor de realisatie van het project.

De externe veiligheid wordt bepaald door aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het projectgebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m² per object. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren (b.v.o. kleiner dan 1500 m²), winkels, horeca en parkeerterreinen. De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van kwetsbare objecten mogelijk, waardoor nadere beschouwing (en mogelijk onderzoek) noodzakelijk is.

Het Vuurwerkbesluit (2002, herziening 2004) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVNGS) adviseert transportroutes met gevaarlijke stoffen veiligheids-afstanden aan te houden.

Aan de andere kant is het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijke beleid en externe veiligheid beleid dienen hierom goed te worden afgestemd. Een ruimtelijke onderbouwing of toelichting is geen instrument om de mate van risico's te beheersen, maar is wel een schakel tussen het externe veiligheidsbeleid en ruimtelijke ordening.

De risico's worden door twee factoren bepaald: de kans dat zich een ongeval voordoet en de effecten van dat ongeval. Om te kunnen beoordelen wat wel en niet aanvaardbaar is, bestaan er twee risicomaten, namelijk het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

In artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is een definitie opgenomen van het plaatsgebonden risico (PR). Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon, die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof.

In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door het bevoegde gezag in acht worden genomen (mag niet van worden afgeweken). De grenswaarde voor al dan niet geprojecteerde kwetsbare objecten is 10–6 per jaar. Voor al dan niet geprojecteerde beperkt kwetsbare objecten betreft dit een richtwaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. De officiële definitie van groepsrisico in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) luidt: 'de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is'.

Het groepsrisico is normaliter geen norm, maar een verantwoordingsplicht. De onderdelen waar bij de verantwoording aandacht aan moet worden besteed staan beschreven in Bevi-artikel 12 voor Bevi-activiteiten en artikel 13 voor ruimtelijke plannen. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt met de oriëntatiewaarde. Dit is een richtwaarde waar het bevoegd gezag zich zoveel mogelijk aan moet houden, maar men mag hiervan wel goed onderbouwd afwijken. Voor het plangebied geldt een risicoplafond dat niet mag worden overschreden.

Voor het bestemmingsplanplangebied waarbinnen de projectlocatie valt zijn de volgende risicobronnen relevant:

1. hogedruk aardgasleidingen;

2. inrichtingen;

3. vervoer gevaarlijke stoffen.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende inrichtingen die een verhoogd risico met zich meebrengen. Deze inrichtingen zijn in onderstaande figuur in kaart gebracht. Het plangebied is in de figuur rood arceert.

Figuur 5.3.2.1: risicobronnen in omgeving plangebied (bron: nederland.risicokaart.nl)

Toelichting risicobronnen in uitsnede Risicokaart:

Buisleidingen

A) Leiding Gasunie

Ter plaatse van de markering ligt een Z 527-01 aardgasleiding (NEN 3650-leiding) van Gasunie Transport Services B.V.. De uitwendige diameter van de leiding is 12,76 inch en kent een druk van 40 bar. De maximale inventarisatieafstand van een aardgasleiding bedraagt 580 m aan weerszijden van de leiding. De dichtstbijzijnde buisleiding is gelegen op 860 meter van de projectlocatie en valt daarmee buiten de richtafstand. De buisleiding hoeft niet nader te worden beschouwd.

Inrichtingen

B) Shell de Krogterijen

Het invloedsgebied van een benzineservicestation met LPG bedraagt 150 meter. De projectlocatie is gelegen op circa 710 meter afstand van de inrichting en valt daarmee buiten het invloedsgebied.

C) Texaco Service Station

Het invloedsgebied van een benzineservicestation met LPG bedraagt 150 meter. De projectlocatie is gelegen op circa 650 meter afstand van de inrichting en valt daarmee buiten het invloedsgebied.

D) BP Smits Doornbos

Het invloedsgebied van een benzineservicestation met LPG bedraagt 150 meter. De projectlocatie is gelegen op circa 1550 meter afstand van de inrichting en valt daarmee buiten het invloedsgebied.

E) Nemijtek vrieshuizen

Nemijtek heeft ammoniakkoelinstallaties en valt onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Nemijtek heeft echter geen PR 10^-6 contouren en valt daarmee buiten het invloedsgebied.

F) Gommers

De locatie Gommers betreft een opslaglocatie voor gasflessen. De plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van het gasflessendepot bedraagt 20 meter. In het bestemmingsplan Brabantpark is opgenomen dat ten aanzien van het groepsrisico geen invloedsgebied van toepassing is. De projectlocatie ligt op circa 1600 meter afstand.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Weg
Vervoer van gevaarlijke stoffen vindt in ieder geval plaats over de Rijkswegen A16 en A27. Onbekend is in hoeverre vervoer van gevaarlijke stoffen over Provinciale en plaatselijke wegen plaatsvindt. Er wordt vanuit gegaan dat deze aantallen dusdanig zijn dat er op deze wegen geen plaatsgebonden risicocontouren van 10^-6 en groepsrisico's van toepassing zijn. Hieronder worden de Rijkswegen A16 en A27 beschouwd. Deze wegen zijn gelegen op circa 3,3 kilometer van het plangebied:

• Over de A16 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats met een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Het betreft de toxische vloeistof LT3 en het toxische gas GT4. Conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes dient nader ingegaan te worden op de zelfredzaamheid en de bestrijding en beperking van de omvang van een ramp;

• Over de A27 is LT2 de bepalende stofcategorie heeft een invloedsgebied van 880 meter. Hierdoor hoeft de A27 niet nader beschouwd te worden.
  

Een beperkte groepsrisicoverantwoording voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A16 is noodzakelijk.

Water

Het invloedsgebied van vervoer gevaarlijke stoffen over water betreft 1070 meter. De dichtstbijzijnde vaarroute waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is gelegen op meer dan 13 kilometer. Vervoer van gevaarlijke stoffen over water hoeft niet nader beschouwd te worden.

Spoor

Ten zuiden en ten westen van het plangebied zijn respectievelijk de routes 12 en 120 gelegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor plaatsvindt. Route 120 is op ruim 1350 meter gelegen. Route 12 grenst aan het plangebied.

Over route 120 is B2 de bepalende stofcategorie die zorgt voor het grootste invloedsgebied. Het invloedsgebied is 995 meter, waardoor deze route niet nader beschouwd hoeft te worden.

Over route 12 vindt vervoer van stofcategorie A, B2, C3, D3 en D4 plaats. In onderstaande tabellen zijn deze stoffen nader toegelicht.

Tabel 5.3.2.1: Stofcategorieën spoorvervoer (bron: Handleiding Risicoanalyse Transport)

Tabel 5.3.2.2: Maximale effectafstand (1% overlijdenskans) per stofcategorie (bron: Handleiding Risicoanalyse Transport)

Het invloedsgebied is groter dan 4000 meter en er is een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter van toepassing.Hieronder zal een nadere beschouwing van deze route plaatsvinden. De plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van route 12 betreft 1 meter. Hiermee reikt de PR contour 10^-6 niet tot het plangebied, waardoor geen beperkingen worden gesteld aan de realisatie van kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Groepsrisico

In het Besluit externe veiligheid transportroutes is in artikel 7 opgenomen dat in de toelichting bij een bestemmingsplan, voor zover het gebied waarop dat plan betrekking heeft binnen het invloedsgebied ligt van een weg spoorweg of binnenwater waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, in elk geval wordt ingegaan op:

1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en

2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

In het Besluit externe veiligheid transportroutes is conform artikel 8 mogelijk een nadere verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 meter van een transportroute. Indien dit het geval is dient tevens ingegaan te worden op:

Lid 1.

a.

1. de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan of besluit wordt vastgesteld, rekening houdend met de in dat gebied reeds aanwezige personen en de personen die in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan of de geldende bestemmingsplannen of een omgevingsvergunning redelijkerwijs te verwachten zijn, en

2. de als gevolg van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan of die vergunning betrekking heeft;

b. het groepsrisico op het tijdstip waarop het plan of de vergunning wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat plan of besluit toegelaten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de oriëntatiewaarde;

c. de maatregelen ter beperking van het groepsrisico die bij de voorbereiding van het plan of de vergunning zijn overwogen en de in dat plan of die vergunning opgenomen maatregelen, waaronder de stedenbouwkundige opzet en voorzieningen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, en

d. de mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan.

Lid 2

Het eerste lid kan buiten toepassing blijven indien bij de vaststelling van het besluit, bedoeld in het eerste lid, wordt aangetoond dat:

a. het groepsrisico, gelet op de dichtheid van personen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1° en 2°, niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, of

b.

1°. het groepsrisico, gelet op de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 2°, met niet meer dan tien procent toeneemt, en

2°. de oriëntatiewaarde, gelet op de dichtheid van personen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1° en 2°, niet wordt overschreden.

Het projectgebied is binnen 200 meter van spoorroute 12 gelegen en uit het vigerende bestemmingsplan blijkt dat de oriëntatiewaarde wordt overschreden. Daarnaast geldt ter plaatse van het plangebied een risicoplafond van 2,8 maal de orriëntatiewaarde. Ten behoeve van de ontwikkeling is een groepsrisicoverantwoording (in de vorm van een groepsrisicoberekening) noodzakelijk is.

Groepsrisicoverantwoording aangaande toxische stoffen

Ten aanzien van toxische scenario's geldt dat de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van personen in het gebied verbeterd kunnen worden door de aanwezige gebouwen geschikt te maken om enkele uren in te schuilen. Hiervoor dienen deuren, ramen en ventilatieopeningen afsluitbaar te zijn. In gebouwen dient eveneens het centrale afzuigsysteem of luchtverversingssysteem uitgeschakeld te kunnen worden. Bij mogelijke herontwikkeling van bestaande gebouwen dient hier ook rekening mee gehouden te worden.

Daarnaast is goede risicocommunicatie vanuit het bevoegd gezag gewenst. Het bevoegd gezag draagt de zorg voor een goede voorlichting en instructie in de richting van de toekomstige bewoners en gebruikers van de gebouwen, zodat men weet welke risico's aanwezig zijn en hoe bewoners en gebruikers moeten handelen in het geval van een optredend incident.

Groepsrisicoverantwoording aangaande brandbare gassen

Dit scenario speelt voor het gehele deel van het plangebied in het kader van vervoer van brandbare gassen over de spoorroute 12. De maximale effectafstand bij een ramp met een dergelijk gas bedraagt 460 meter. De kortste afstand tussen de woningen in het bestemmingsplangebied tot deze spoorlijn bedraagt circa 30 meter. Hiermee is het plangebied volledig binnen de 100%-letaliteitszone gelegen. Dit betekent dat er extra eisen aan de gebouwen dienen te worden, om ervoor te zorgen dat deze afdoende bescherming bieden.

De ingangen van de gebouwen worden aan de zijde van de Stationslaan gerealiseerd waardoor is geborgd dat mensen vanuit de gebouwen kunnen vluchten in een richting die haaks op de spoorroute staat. Het plangebied is via verschillende wegen vanuit verschillende richtingen bereikbaar. Hiermee is het plangebied tevens voldoende bereikbaar voor hulpdiensten. Op grond van de eisen in het Bouwbesluit 2012 is geborgd dat voldoende en geschikte blus- en koelwatervoorzieningen worden gerealiseerd.

Daarnaast is goede risicocommunicatie vanuit het bevoegd gezag gewenst. Het bevoegd gezag draagt de zorg voor een goede voorlichting en instructie in de richting van de toekomstige bewoners en gebruikers van de gebouwen, zodat men weet welke risico's aanwezig zijn en hoe bewoners en gebruikers moeten handelen in het geval van een optredend incident.

Groepsrisicoverantwoording aangaande zeer brandbare vloeistoffen

Het plasbrandaandachtsgebied (PAG) loopt door tot in het zuidelijk deel van het plangebied. Op de verbeelding is dit met een gebiedsaanduiding weergegeven. Voor het geheel of gedeeltelijk in een plasbrandaandachtsgebied te bouwen bouwwerk dat tevens een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen is, geldt dat moet worden voldaan aan het bepaalde in de artikelen 2.5 tot en met 2.9 van de Regeling Bouwbesluit.

Met het nemen van bovengenoemde maatregelen wordt de kans op een ramp binnen het bestemmingsplangebied en daarmee het restrisico tot een minimum beperkt, waardoor de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar wordt geacht. Aangezien het groepsrisicoplafond is vastgelegd op 2,8 keer de orriëntatiewaarde, dient een groepsrisicoberekening plaats te vinden.

Ten behoeve van de ontwikkeling is door LBP Sight op 17 december 2018 een notitie opgeleverd. Deze notitie is als Bijlage 8 Notitieexterne veiligheid toegevoegd aan het bestemmingsplan. Uit deze notitie blijkt dat op basis van de realisatie van het volledige programma, hetgeen is te beschouwen als een worst-case benadering (hierbij geldt als uitgangspunt het programma, zoals tevens gehanteerd is in paragraaf 4.4.2), het model een overschrijdingsfactor van 2,79 maal de oriëntatiewaarde berekent.

Deze waarde ligt onder de in het Basisnet berekende groepsrisicowaarde, namelijk 2,8 maal de oriëntatiewaarde. Deze waarde van 2,8 maal de oriëntatiewaarde wordt door OMWB en de gemeente Breda als risicoplafond beschouwd, en vormt daarmee geen knelpunt voor de planontwikkeling.

Het groepsrisico is berekend over de maatgevende kilometer. De maatgevende kilometer is de kilometer met het hoogste groepsrisico. Deze ligt ter hoogte van het plangebied (aan weerszijden uitstrekkend). Het punt met het hoogst berekende groepsrisico ligt eveneens ter hoogte van het plangebied.

Op basis van deze berekening kan worden geconcludeerd dat het maximaal planologische programma uitvoerbaar is.

Het aspect externe veiligheid vormt een randvoorwaarde voor de beoogde ontwikkeling.

Een belangrijke basis in de ruimtelijke afweging voor het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige functies op basis van zonering, bescherming tegen geluidsoverlast van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels.

De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen

• onderwijsgebouwen

• ziekenhuizen

• verpleeghuizen

• verzorgingstehuizen

• psychiatrische inrichtingen

• kinderdagverblijven.

De Wet geluidhinder is een wettelijk beoordelingskader bij vooral het vaststellen van bestemmingsplannen en het verlenen van Omgevingsvergunningen 'Afwijken bestemmingsplan'. In de Wet geluidhinder worden niet alle milieugerichte geluidsaspecten geregeld. De belangrijkste onderwerpen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn:

• Industrielawaai, voor zover dit betrekking heeft op 'gezoneerde industrieterreinen'.

• Wegverkeerslawaai:

1. bouwen van woningen langs wegen (niet voor 30 km/u-wegen);

2. aanleg/ wijzigen van wegen (niet voor hoofdwegen en 30 km/u-wegen).

• Spoorweglawaai:

1. bouwen van woningen langs spoorwegen;

2. aanleg / wijzigen van secundaire spoorwegen (niet het hoofdspoorwegnet).

Grenswaarden

Voor de geluidsgevoelige gebouwen en terreinen die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag (meestal Burgemeester en Wethouders) (maatwerk)grenswaarden bepaalt. De terminologie die de wet hiervoor hanteert is: ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting. De Wgh kent bandbreedtes waarbinnen het bevoegd gezag moet blijven. Er geldt een voorkeurswaarde en een maximale grenswaarde. De getalsmatige invulling van deze grenswaarden is voor elk type geluidsbron verschillend en is onder andere afhankelijk van de geluidsgevoelige bestemming. Naast grenswaarden op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen, zijn er in de Wgh ook grenswaarden gericht op de bescherming van het akoestische klimaat binnen de bestaande gebouwen. Dit moet later uitgewerkt worden.

De grenswaarden moeten bij de aanleg, dan wel wijzigingen van een (spoor)weg of industrieterrein in acht worden genomen. Dit geldt ook bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of bij een projectbesluit wanneer de betreffende gronden in een geluidszone zijn gelegen.

Onder bepaalde voorwaarden is een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde mogelijk (tot de maximaal toelaatbare geluidsbelasting). Hiervoor moet een “hogere waarde procedure” doorlopen worden.

Een uitzondering waar toetsing aan de grenswaarden niet hoeft is wanneer een geluidsgevoelig gebouw een zogenoemde 'dove' gevel heeft. Een 'dove gevel' is een bouwkundige constructie: waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een bepaalde geluidwering; waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Cumulatie

Het komt voor dat een woning of een andere geluidsgevoelige bestemming zich in twee of meer geluidszones van aparte geluidsbronnen bevindt. In een dergelijke situatie is een onderzoek naar de gecumuleerde geluidsbelasting noodzakelijk. Wordt een hogere waardenprocedure gevolgd, dan moet het bevoegd gezag motiveren dat de gecumuleerde geluidsbelasting aanvaardbaar is.

Het plangebied is niet gelegen binnen een geluidzone van industrie. Ten behoeve van de ontwikkeling is door LBP Sight op 26 februari 2019 een onderzoeksrapport naar de akoestische situatie ten behoeve van rail- en wegverkeer opgeleverd. Het onderzoek is als Bijlage 9Akoestisch onderzoek toegevoegd aan het bestemmingsplan. Hierbij is getoetst aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• de geluidbelasting ten gevolge van de Stationslaan is maximaal 61 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 13 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden;

• de geluidbelasting ten gevolge van de Busbaan West is maximaal 53 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 5 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden;

• de geluidbelasting ten gevolge van de spoorlijn wordt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB met 1 tot 2 dB overschreden. Daar waar een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde optreedt en een geluidgevoelig object wordt gerealiseerd, moet een dove gevel of vliesgevel worden toegepast om ter plaatse geluidgevoelige objecten (zoals woningen) mogelijk te maken;

• de geluidbelasting ten gevolge van overige wegen is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Vanuit deze wegen is geen bezwaar tegen de ontwikkeling van woningen binnen het plan;

• de geluidbelasting ten gevolge van 30 km/uur-wegen (Speelhuislaan) is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor gezoneerde woningen. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Verder bedraagt de maximale geluidbelasting 68 dB, hiermee is alsnog sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, maar wordt de maximale ontheffingswaarde niet overschreden.

Uit het onderzoek blijkt dat een Besluit hogere waarde moet worden vastgesteld door de gemeente Breda. Op basis van gemeentelijk beleid zijn hiertoe voorwaarden verbonden.

Aangezien sprake is van een flexibel bestemmingsplan, is het op dit moment nog niet vast te stellen op welke locatie binnen het bouwvlak woningen worden gerealiseerd. Derhalve dient voor het volledige planologische programma aan geluidgevoelige objecten een Besluit hogere waarden te worden genomen. Het Besluit hogere waarden is als Bijlage 2 toegevoegd aan de regels van het bestemmingsplan. Voor locaties waar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, dienen voor geluidgevoelige objecten dove gevels te worden gerealiseerd.

Het aspect geluid vormt een randvoorwaarde, maar geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het Besluit hogere waarden is toegevoegd aan de regels van het bestemmingsplan.

Op 15 november 2007 is paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde lucht-kwaliteitseisen zijn opgenomen.

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde, of

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, of

• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging, of

• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

AMvB 'niet in betekenende mate'

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Hierin is opgenomen dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit indien een project niet meer dan 1,2 microgram/m³ (µg/m³) bijdraagt voor zowel fijnstof (PM10) als stikstofdioxide (NO2).

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect lucht-kwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Op 7 juni 2012 is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen aangepast, zodat het mogelijk wordt gemaakt om bij ministeriële regeling (Regeling NIBM) bepaalde gebieden en bepaalde broncategorieën aan te wijzen waarbinnen geen gebruik meer kan worden gemaakt van de NIBM-grond. Het zal gaan om gebieden waar de grenswaarde voor PM10 wordt overschreden of waar overschrijding van de grenswaarde dreigt. Dit betreft naar verwachting een enkele gemeente in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland met veel intensieve veehouderijen, pluimveehouderijen in het bijzonder. De aanwijzing van gebieden en broncategorieën zal plaatsvinden in nauwe samenspraak met betrokken overheden en sectoren en zal gepubliceerd worden in de Regeling NIBM.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;

• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is een berekening uitgevoerd, waarbij de resultaten aantonen dat de grenswaarden van de luchtkwaliteitparameters niet worden overschreden.

In de berekening is uitsluitend het maximale, aanvullende programma dat middels deze procedure mogelijk wordt gemaakt doorgerekend. Het programma dat op basis van het bestemmingsplan 'Stationslaan, herziening 2012' reeds planologisch mogelijk is gemaakt, is in deze berekening buiten beschouwing gelaten.

Het aanvullende programma omvat 95 appartementen en 180 hotelkamers. In onderstaande tabel zijn de effecten op de luchtkwaliteit doorgerekend.

Tabel 5.5.2.1: Uitkomsten berekening NIBM-tool 2018 (bron: infomil.nl/onderwerpen/lucht-water/luchtkwaliteit/slag/hulpmiddelen/nibm-tool)

De grens voor 'niet in betekenende mate' van 1,2 µg/m³ wordt, zelfs in een fictieve worst-case benadering, niet overschreden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de huidige achtergrondconcentraties ter plaatse van het projectgebied onderzocht. In onderstaande tabel zijn de achtergrondconcentraties bij het dichtstgelegen meetpunt aan de Belcrumweg weergegeven. Op basis van de huidige en te verwachten achtergrondconcentraties, in combinatie met een mogelijke toename aan verkeersbewegingen ten opzichte van de reeds vergunde ruimte in het bestemmingsplan, kan worden vastgesteld dat de grenswaarden ter plaatse van het plangebied niet worden overschreden. Een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd en er wordt voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering.

Tabel 5.5.2.2: Achtergrondconcentraties ter plaatse van het plangebied (bron: https://www.nsl-monitoring.nl/viewer)

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het project.

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument, dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie (tabel 5.6.1.1).

Tabel 5.6.1.1: richtafstanden per milieucategorie

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied.

In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen , behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Bedrijven binnen plangebied

Het plan maakt geen ontwikkeling van bedrijfsactiviteiten mogelijk waarop milieuzonering van toepassing is. Voor hotel, horeca en detailhandel geldt dat deze activiteiten in een gebied met functiemenging direct naast woningen mogelijk zijn.

De doelstelling van het bestemmingsplan is een gebied met functiemenging (gemengde bestemming). In de lijst voor functiemenging is gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene lijst van VNG. De activiteiten in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C. Onder categorie B vallen activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Daarnaast wordt binnen het plangebied gebouwen gerealiseerd die bestemd zijn voor meerdere functies. Bouwkundige maatregelen zullen getroffen worden om de onderlinge hinder te voorkomen

Bedrijven in de omgeving van het plangebied

Het plangebied kan getypeerd worden als een omgevingstype gemengd gebied. Het plangebied is immers gelegen aan de hoofdinfrastructuur (rail en weg). Hierdoor kunnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven met één stap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Ten westen van het plangebied is een bedrijventerrein gelegen dat behoort tot het bestemmingsplan Steenakker. Op basis van dit bestemmingsplan zijn bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan. Dergelijke bedrijven hebben een richtafstand van 50 meter tot een gemengd gebied. De dichtstbijzijnde afstand tussen dit bedrijventerrein en het plangebied bedraagt meer dan 200 meter. Daarnaast is ter plaatse van de functieaanduiding specifieke vorm van bedrijventerrein - verffabriek een verffabriek mogelijk, behorende tot milieucategorie 4.2, met een richtafstand tot gemengd gebied van 200 meter. De dichtstbijzijnde afstand tussen het gebied met deze functieaanduiding en het plangebied bedraagt meer dan 700 meter. Hierdoor vormt het bedrijventerrein behorende tot het bestemmingsplan Steenakker geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het bedrijf Perfetti van Melle is een snoepfabriek en behoort tot milieucategorie 4.2 met een maximale richtafstand van 300 meter voor het aspect geur. Het bedrijf is op meer dan een kilometer afstand van het plangebied gelegen waardoor geen hinder te verwachten is ter plaatse van de projectlocatie.

Ten noordwesten van het plangebied is eveneens een bedrijventerrein gelegen dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan Belcrum. Binnen dit bestemmingsplan zijn bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan, met een bijbehorende richtafstand van 50 meter. De dichtstbijzijnde afstand tussen het plangebied en het bedrijventerrein bedraagt meer dan 200 meter. Daarnaast zijn woonbestemmingen gelegen tussen het plangebied en het bedrijventerrein. De bedrijven gelegen op het bedrijven terrein dienen reeds met deze woonbestemmingen rekening te houden, waardoor de beoogde woningen binnen het plangebied deze bedrijven niet verder beperken in hun milieugebruiksruimte.

Ten oosten/zuid-oosten, direct grenzend aan het plangebied, is het Station Breda gelegen. Voor stations (SBI-491/ SBI-492) geldt categorie 3.2 ten aanzien van het aspect geluid en categorie 3.1 ten aanzien van het aspect gevaar. Voor een dergelijk bedrijf in gemengd gebied geldt een richtafstand van 50 meter voor zowel het aspect geluid en 30 meter voor het aspect gevaar.

Echter kan deze richtafstand worden afgewaardeerd. Gezien de afschermende werking van het gebouw en de positionering van de centrale hal op meer dan 100 meter van het plangebied, is de geluidhinder ten gevolge van het centraal station verwaarloosbaar. Bovendien is de geluidshinder ten gevolge van de wegen en spoorrails separaat in ogenschouw genomen in het akoestisch onderzoek.

Milieuvergunning ProRail B.V.

Burgemeester en Wethouders van de gemeente Breda hebben op 21 december 2011 een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel milieu ontvangen van ProRail B.V. voor een spoorwegemplacement voor reizigersmaterieel. Het betreft een aanvraag voor een nieuwe, de gehele inrichting omvattende, vergunning (revisieaanvraag). In de huidige situatie is reeds een spoorwegemplacement vergund. Doordat de sporenlay-out en de bedrijfssituatie met betrekking tot het rangeren is veranderd wordt een nieuwe, de gehele inrichting omvattende vergunning aangevraagd. De aanvraag heeft betrekking op Stationsplein 16 te Breda. De aanvraag is geregistreerd onder nummer 2012/0017 en OLO-nummer: 261995.

Uit de verleende milieuvergunning van Prorail blijkt dat met name het aspect geluid van belang is in deze vergunning. De inrichting van Prorail, een spoorwegemplacement, is gelegen ten noorden van het projectgebied. In de vergunning zijn geluidsvoorschriften opgenomen waaraan Prorail aan dient te voldoen. Ter plaatse van het projectgebied zijn twee beoordelingspunten gelegen. Het betreffen de punten: nieuw 9 en nieuw 10 (figuur 5.6.2), gelegen in het zuidelijk deel van het projectgebied.

Figuur 5.6.2: Ligging toetspunten akoestisch onderzoek emplacement Breda

In tabel 5.6.2 zijn de langtijdgemiddeld beoordelingsniveaus (LAr,LT) van de verschillende toetsingspunten opgenomen. Hieruit blijkt dat de gevelbelasting maximaal 50 dB(A) bedraagt. Met de huidige gevelisolatie wordt een minimale geluidsreductie van 20 dB(A) gehaald waardoor ruimschoots voldaan wordt aan het binnenwaardeniveau van 35 dB(A).

Tabel 5.6.2: langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT)

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de duurzaamheidsambities die betrekking hebben op het project.

Duurzame energieopwekking

Het multifunctionele programma biedt diverse kansen voor een efficiënte en centrale vorm van duurzame energieopwekking. De ambitie is om een collectieve WKO installatie toe te passen, die gebruik maakt van energieopslag in de bodem en elektrische warmtepompen. Aanvullend zal de beschikbare dak oppervlakte worden gebruik voor de opwekking van duurzame elektriciteit door middel van PV panelen.

Deze installatieopzet biedt het project de volgende voordelen:

• Duurzame energie uit eigen kavel. Een groot aandeel van de benodigde energie is afkomstig van de locatie zelf. Vanuit de energieopslag in de bodem, of rechtstreeks vanaf de zon;

• Mogelijkheid van uitwisseling van energiestromen tussen gebruiksfuncties. Warmte afkomstig uit de kantoren kan worden gebruikt voor het verwarmen van de woningen of het hotel;

• Afstemming van vraag en aanbod. Opgewekte elektriciteit kan altijd worden gebruikt in de energiecentrale, op het moment dat er meer aanbod is dan vraag naar elektriciteit vanuit de gebouwen zelf;

• Gebruik maken van schaalvergroting. Doordat alle gebruiksfuncties vanuit een energiecentrale van warmte en koude worden voorzien, kunnen de opwekkingsinstallaties beperkter in omvang worden uitgevoerd. Dit scheelt materialen en grondstoffen.

Energieprestatie (EPC)

Als prestatie-eis voor de energieprestatie geldt uiteraard minimaal de wettelijke eis conform Bouwbesluit. De ambitie is echter om een energieprestatie te behalen die lager ligt dan de wettelijke eis. Hiertoe worden o.a. de volgende maatregelen toegepast:

• Duurzame energieopwekking (WKO & PV;

• Ventilatie op basis van CO2 detectie;

• Hoog rendement warmteterugwinning uit ventilatielucht;

• Hoogwaardige isolatie bouwkundige schil;

• Hoge luchtdichtheid bouwkundige schil.

Waterberging hemelwater

Op het dak van de gezamenlijke parkeergarage wordt een coulissenlandschap met veel groen gerealiseerd. De realisatie van het coulissenlandschap is geborgd in de regels. Naast dat dit een positieve bijdrage levert aan het voorkomen van het opwarming in de zomersituatie, ontstaat hiermee buffercapaciteit om hemelwater vast te houden. Dit ontlast het gemeentelijke riool tijdens regenbuien, wanneer het aanbod groter is dan de afvoercapaciteit.

Aanvullend wordt onderzocht of ook het sprinklerbassin hiervoor kan worden aangewend.

Biodiversiteit

Een ontwerpthema voor de groeninrichting van het coulissenlandschap is om het groen op een dusdanige manier te realiseren dat het aantrekkelijk is als leef- en foerageergebied voor in de omgeving aanwezige diersoorten.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, waaronder woningen. Het plangebied grenst aan de spoorrails van het deel dat gelegen is ten westen van het Centraal Station Breda. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. De SBR-richtlijn onderscheidt drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies: schade aan gebouwen, hinder voor personen in gebouwen en storing aan apparatuur. De mate van trillinghinder is afhankelijk van de aard en de constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen. Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort (onder-) grond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning moet worden vastgesteld of wordt voldaan aan de beoordelingskaders. Indien uit onderzoek blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtlijnen van de SBR moet worden vastgesteld of het realiseren van het bouwplan door toepassen van maatregelen technisch haalbaar is.

In de bouwconstructie van de te realiseren woningen worden, indien noodzakelijk, afdoende maatregelen getroffen om de trillinghinder van het spoorverkeer te beperken tot een acceptabel niveau. Hiervoor zijn diverse maatregelen denkbaar, waaronder het over-dimensioneren van palen, het terugplaatsen van palen uit de spoorlijn en het gebruik maken van draagassen haaks op het spoor in combinatie met het gebruik van stijve wanden, waardoor de trillingsgolf wordt onderbroken.

Milieuvergunning ProRail B.V.

Burgemeester en Wethouders van de gemeente Breda hebben op 21 december 2011 een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel milieu ontvangen van ProRail B.V. voor een spoorwegemplacement voor reizigersmaterieel. In paragraaf 2.3 van de milieuvergunning komt het aspect trillingen ter sprake.

Trillingen, veroorzaakt door de tot de inrichting behorende installaties of toestellen alsmede de tot de inrichting toe te rekenen werkzaamheden of andere activiteiten, bedragen in geluidsgevoelige ruimten en verblijfsruimten niet meer dan de trillingsterkte, genoemd in tabel 2 van de Meet- en beoordelingsrichtlijn deel B “Hinder voor personen in gebouwen” van de Stichting Bouwresearch Rotterdam, voor de gebouwfuncties gezondheidszorg of wonen.

Met deze toegestane mate van trillinghinder vanuit het spoor, dient rekening gehouden te worden in de planvorming van voorliggend initiatief.

In het plangebied dient rekening te worden gehouden met trillingsgevoelige functies en de trillingsbron. Om deze reden wordt een onderzoek naar eventuele trillinghinder uitgevoerd. Het onderzoek is nog niet afgerond. Voorafgaande aan de vaststelling van het bestemmingsplan heeft afstemming plaatsgevonden met ProRail. Het bestemmingsplan is op dit punt aangepast met dien verstande dat in de regels een voorwaardelijke verplichting is opgenomen, waarbij toetsbaar is waaraan voldaan moeten worden bij het aanvragen van de omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen/gebouwen kan alleen worden verleend, wanneer er is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd wordt waarbij de streefwaarden voor woningen in een nieuwe situatie, zoals bedoeld in Richtlijn B van Stichting Bouwresearch (SBR) niet worden overschreden.

Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning zal moeten worden vastgesteld of maatregelen noodzakelijk zijn om de beoogde trillinggevoelige functies mogelijk te maken, zodat (conform de SBR-richtlijn) sprake is van een acceptabel niveau van trillinghinder.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. De grondslag voor de beoordeling van het aspect windhinder staat in art. 3.1 Wro, de zorg voor een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is het in kaart brengen van mogelijke windhinder of windgevaar en deze betrekken in de beoordeling nodig.

Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Als lager dan 30 meter gebouwd mag worden, moet er een afweging plaatsvinden of de bebouwing kan leiden tot windhinder.

In het bestemmingsplan kan door de wijze van bestemmen van de bouwmassa's en openbare ruimte voorkomen worden dat er windhinder optreedt. Bijvoorbeeld door lagere bebouwing en voorkomen van smalle openingen tussen bebouwing. Indien uit het windonderzoek blijkt dat maatregelen nodig zijn, kan hiermee rekening worden gehouden in het ontwerp.

Het bestemmingsplan maakt bebouwing tot 35 meter mogelijk waardoor windhinderonderzoek noodzakelijk is. Door onderzoek (computeranimatie of windtunnelonderzoek) kan vooraf worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken.

Door Actiflow is een CFD-studie naar windhinder en windgevaar uitgevoerd (Bijlage 14 Windhinder). Voor de analyse is de Nederlandse norm “NEN 8100: 2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving” gebruikt.

Bij vergelijking van de bestaande situatie en de nieuwe situatie op het gebied van zowel windhinder als windgevaar is er, op een zone na, geen verslechtering van het windklimaat te zien. Ter plaatse van deze zone (zie rode vlak in figuur 5.9.2, ter plaatse van letter B) geldt het windhinderklasse E. In een zone met klasse E geldt ten aanzien van de richtwaarden het volgende:

• een slecht niveau dat vermeden moet worden voor locaties met voetgangers, waarbij louter sprake is van een verkeersfunctie en geen verblijfsfunctie;

• een slecht niveau voor locaties die gezien kunnen worden als verblijfsgebied voor voetgangers. Klasse D dient voor een dergelijke locatie tevens vermeden te worden;

• een slecht niveau dat vermeden moet worden ter plaatse van gebouwentrees.

In algemeenheid dient windgevaar bij voorkeur voorkomen te worden. Een beperkt risico kan lokaal geaccepteerd worden.

Figuur 5.9.2: Simulatie windhinder op voetgangersniveau in de nieuwe situatie

Het is van belang in de uitwerking van het plan te onderzoeken of de zone waar de verslechtering optreedt (zie rode vlak in figuur 5.9.2, ter plaatse van letter B) een functie heeft passend bij het windklimaat of dat hier verdere maatregelen genomen dienen te worden.

Op basis van het windhinderonderzoek is in een zone sprake van een verslechtering van het windklimaat (zie rode vlak in figuur 5.9.2, ter plaatse van letter B). In de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met deze zone en of hier een functie wordt gerealiseerd die passend is bij het windklimaat. Afhankelijk van de functie zijn maatregelen noodzakelijk.

In het kader van de bestemmingsplanwijziging is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze bezonningsstudie is als Bijlage 13Bezonningsstudie toegevoegd aan het bestemmingsplan.

In de bezonningsstudie zijn de huidige en toekomstige planologische bouwmogelijkheden met elkaar vergeleken. In het document is onderzocht of gedurende het jaar sprake is van verminderde dag- en zonlichttoetreding.

Planologisch is sprake van een beperkte wijziging in de bebouwingsmogelijkheden. De bouwhoogte wordt ten opzichte van het huidige regime verhoogd. Deze wijziging heeft echter geen significante invloed op de dag- en zonlichttoetreding voor de omliggende woningen.

Gezien de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de wijziging in planologische bouwmogelijkheden geen significant negatieve effecten heeft op de omliggende woningen.

Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieube-heer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r. beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Een stedelijk ontwikkelingsproject als de realisatie van woningen is vermeld in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2. Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat er geen 2000 of meer woningen worden gerealiseerd, is er geen m.e.r.-beoordeling nodig.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof van 15 oktober 2009 (zaak C-255/08) over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd, één van de aanleidingen voor de aanpassing van het Besluit m.e.r. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.

De vorm van een vorm-vrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU). In de vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud te zijn vermeld:

1. Kenmerken van het project.

2. Plaats van het project.

3. Kenmerken van het potentiële effect.

1. Kenmerken van het project

Het project maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van het Stationskwartier. Ten behoeve van de ontwikkeling van de gehele Spoorzone is een m.e.r. procedure doorlopen. Ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan wordt uitsluitend het aanvullende programma beschouwd.

Het project bestaat uit de realisatie van appartementen, kantoorruimte, commerciële ruimte en een hotel. Het bestemmingsplan is flexibel ingericht, waardoor uitruil tussen de toegestane functies mogelijk is.

2. Plaats van het project

De realisatie van het project vindt plaats in bestaand stedelijk gebied in het centrum van Breda. Op circa 4.600 meter van het projectgebied is een Natura 2000-gebied en ligt op 100 meter van de Mark. De beoogde ontwikkeling laat de verbindingszone in tact.

3. Kenmerken van het potentiële effect

De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Het projectgebied is op 4.600 meter afstand gelegen van een beschermd natuurgebied. Aangezien voor het project reeds een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is afgegeven, is de ontwikkelruimte reeds vrijgegeven.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling is in het kader van het Besluit m.e.r. niet m.e.r.-beoordelingsplichtig. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat.

Als gevolg van de wijziging van het Besluit m.e.r., dient voor dit initiatief een aanmeldnotitie te worden opgesteld. Deze aanmeldnotitie is vormvrij, maar moet tenminste een omschrijving bevatten van de kenmerken, de plaats en de belangrijke gevolgen voor het milieu van het project. Dit komt overeen met de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het besluit moet voor de vaststelling van het ruimtelijke besluit genomen zijn.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop het bestemmingsplan juridisch is vormgegeven.

Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels bepalen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het plan is opgesteld op basis van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

Het bestemmingsplan is primair bedoeld om de beoogde ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken. Het bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkelingsplan. De ruimtelijke en functionele kaders zijn voldoende duidelijk, waardoor gekozen is voor directe bouwtitels. Binnen de bouwvlakken is sprake van een gemengde bestemming, waarbij de ruimtelijke en functionele kaders in de regels zijn verankerd.

De regels zijn als volgt opgebouwd:

Hoofdstuk 1 – Inleidende regels

De inleidende regels bestaan uit begripsomschrijvingen en regels met betrekking tot de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 – Bestemmingsregels

De bestemmingsregels geven aan welke bestemmingen de gronden binnen het plangebied hebben en welke bouw-, dan wel gebruiksregels gelden voor deze bestemmingen.

Hoofdstuk 3 – Algemene regels

Onder algemene regels worden algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, regels met betrekking tot afwijken van het bestemmingsplan, en dergelijken gegeven. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van parkeren.

Hoofdstuk 4 – Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 wordt het overgangsrecht behandeld en is de slotregel opgenomen.

Binnen bestemming 'Gemengd' zijn de toegestane functies en de bijhorende aantallen en brutovloeroppervlak (woningen, kantoren, detailhandel, dienstverlening en horeca) aangegeven. De parkeernormen zijn in de regels behorende bij deze bestemming opgenomen.

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.6 onder f. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in deze toelichting inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Deze uitvoerbaarheid heeft in het bijzonder betrekking op de financieel economische uitvoerbaarheid. In dat verband is hiernaar onderzoek verricht. Daarnaast moet worden aangegeven of er een exploitatieplan wordt opgesteld of dat er sprake is van een overeenkomst.

Voor een beoordeling van de financieel economische uitvoerbaarheid is middels de grondexploitatie gekeken naar de gemeentelijk kosten die ten behoeve van het plan worden gemaakt en hoe deze kosten gedekt worden.

Gemeentelijke kosten

Bij de realisering van het bestemmingsplan en de uitvoering van het bestemmingsplan ontstaan een aantal kosten aan de kant van de gemeente. Deze kosten zijn onder meer de boekwaarde van de grond, de plan- en apparaatskosten die de gemeente maakt, en kosten voor de aanleg van voorzieningen om de locatie bouw- en woonrijp te maken. Tot bouw- en woonrijp maken behoren onder meer de aanleg van het openbare gebied zoals de wegen, en kosten voor het geschikt maken van terrein voor de beoogde bebouwing door o.a. de verwijdering van verharding en verlegging van kabels en leidingen. Het grondgebied binnen de kaders van het bestemmingsplan is op het moment van opstellen van het bestemmingsplan volledig in eigendom van de gemeente.

Dekking gemeentelijke kosten

De dekking van de boekwaarde van de gemeentegrond en van de gemeentelijke kosten voor de vaststelling en realisatie van dit bestemmingsplan moet komen uit de grondwaarde van de te verkopen grond binnen de plangrenzen aan de ontwikkelaar. Om een marktconforme grondprijs te realiseren is een markttender uitgeschreven waarbij met de winnende ontwikkelaar een intentieovereenkomst is gesloten om de haalbaarheid van het plan verder uit te werken. De haalbaarheid is aangetoond en in december 2018 is een ontwikkel- en koopovereenkomst gesloten.

Uit de grondexploitatie blijkt dat met de grondopbrengsten uit het winnende plan de gemeentelijke kosten kunnen worden gedekt waarmee dit bestemmingsplan voor wat betreft de gemeentelijke inbreng economisch uitvoerbaar is.

Haalbaarheid opstalontwikkeling

De haalbaarheid van de opstalontwikkeling is een verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar, maar de financieel economische uitvoerbaarheid van het gemeentelijke bestemmingsplan wordt hierdoor mede bepaald. De verwachte grondwaarde kan enkel gerealiseerd worden wanneer ook daadwerkelijk grond verkocht wordt voor de realisatie van het beoogde vastgoed. Daarom heeft de gemeente ook de stichtingskostenopzet van de ontwikkelaar voor de realisatie van de opstalontwikkeling beoordeeld. De gehanteerde kosten en opbrengsten beschouwt de gemeente als reëel en daarmee is de ook opstalontwikkeling economisch uitvoerbaar.

Conclusie

Op basis van het onderzoek naar de gemeentelijk grondexploitatie en de vastgoedexploitatie van de opstalontwikkeling kan geconcludeerd worden dat dit bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is.

In het verlengde van de financieel economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, ligt de uitvoering daarvan. Over deze uitvoering is met de ontwikkelaar een ontwikkel-koopovereenkomst gesloten, waarin is vastgelegd hoe de werkzaamheden en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en ontwikkelaar verdeeld worden. In hoofdlijnen is/wordt in deze ontwikkel-koopovereenkomst vastgelegd dat de gemeente bouwrijpe grond levert voor de opstalontwikkeling. De ontwikkelaar ontwikkelt en realiseert de opstallen inclusief het coulissenlandschap (op het parkeerdek) en de gemeente realiseert de aansluitende infrastructuur en inrichting van het openbare gebied voor zover deze niet binnen het bouwkavel valt.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorgenomen. De aangewezen bouwplannen zijn gedefinieerd in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening. Hieronder worden onder andere gerekend de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. In het onderhavige bestemmingsplan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);

2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;

3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp-maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Met het sluiten van een ontwikkel-koopovereenkomst wordt de koopprijs voor bouwrijpgrond verzekerd en worden afspraken vastgelegd over de planning en kwaliteit van het te realiseren vastgoed. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd en is het niet nodig aanvullende eisen te stellen t.a.v. de hierboven genoemde punten 2 en 3. Hierdoor is het niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen.

Het bestemmingsplan is gezien vorenstaande economisch uitvoerbaar. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst (ontwikkel-koopovereenkomst) zijn gemeentelijke kosten gedekt, en zijn de planning en uitvoering vastgelegd. Zodoende heeft de gemeenteraad besloten om voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te laten stellen.

In het kader van participatie met de omgeving is de Wijkraad Belcrum (hierna: de wijkraad) betrokken in de voorbereidingen van de procedure. De wijkraad is, gelijktijdig aan het bestuurlijk vooroverleg, het concept ontwerpbestemmingsplan voorgelegd. De wijkraad heeft d.d. 31 januari 2019 per mail een reactie toegestuurd. De reactie wordt voorts per thema behandeld.

Parkeren

Voor de wijkraad is het onduidelijk in hoeverre de parkeerbehoefte van de nieuwe functies opgevangen kan worden in de parkeergarage. Er ontbreekt een overzicht van de parkeerbehoefte en het aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage. Daarnaast wil de wijkraad graag inzicht krijgen in het aantal parkeerplaatsen dat voor bezoekers en voor gebruikers/ bewoners van het complex worden gerealiseerd. Daarnaast wil de wijkraad graag inzicht krijgen in hoeverre sprake is van een publieke functie van de parkeergarage. Dit in lijn met hetgeen afgesproken is in het kader van het overleg over het bestemmingsplan voor de Thes-locatie.

In het bestemmingsplan wordt ten aanzien van het parkeren verwezen naar de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2004. Echter in dit beleid wordt voor het Stationskwartier verwezen naar de parkeernormen in het bestemmingsplan. Ter voorkoming van onduidelijkheid verzoekt de wijkraad de parkeernormen alsnog in dit bestemmingsplan op te nemen.

Reactie gemeente: De gemeente is het met de wijkraad eens dat ten aanzien van de parkeereis in het bestemmingsplan een verantwoording moet worden opgenomen. Dit is aangepast in het bestemmingsplan. De parkeernormen die gelden voor het Stationskwartier zijn opgenomen in het bestemmingsplan.

Verkeer

Onduidelijk is wat de toename van het verkeer op de stationslaan en de omliggende wegen (Belcrumweg, Konijnenberg en Noordelijke rondweg) is en of er voldoende capaciteit is op de bestaande kruispunten om de extra verkeersbewegingen af te wikkelen op het omliggend wegennet dat op dit moment al te kampen heeft met capaciteitsproblemen. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de planologische toename van het aantal verkeersbewegingen niet is te bepalen. De wijkraad is het hier niet mee eens, gezien het feit dat in het kader van de hele ontwikkeling Via Breda ook al onderzoek is gedaan naar de effecten op het verkeer en deze locatie is betrokken in het betreffende onderzoek.

Indien de toename niet te bepalen is, kan volgens de wijkraad ook niet worden geconcludeerd dat deze toename kan worden afgewikkeld op het omliggende wegennet. Met name omdat dit wegennet al tegen zijn maximale capaciteit aanloopt. De wijkraad stelt voor een mobiliteitstoets uit te voeren.

Reactie gemeente: naar aanleiding van de tweede alinea in bovenstaande reactie is paragraaf 4.4.2 aangepast. Hierin was opgenomen dat de planologische toename niet zou zijn te bepalen. Dit is onjuist: in de berekening van paragraaf 4.4.2 is nu uitgegaan van de maximale, planologische mogelijkheden.

Ten aanzien van de verkeersafwikkeling in relatie tot het mobiliteitsonderzoek kan worden gesteld dat de effecten die de leefbaarheid van de omgeving kunnen beïnvloeden reeds zijn onderzocht. Het gaat daarbij vooral om (verkeers)veiligheid, geluidseffecten, trillingen en effecten op de luchtkwaliteit. De voorgenomen ruimtelijke en programmatische ontwikkeling uit de structuurvisie is in de MER opgenomen als voorkeursalternatief. In het kader van de MER zijn tevens enkele verkeersvarianten onderzocht. Deze passen alle binnen de hoofdstructuur van de Spoorzone.

Parkeergarage

Gezien de ontsluiting van de parkeergarage op de Stationslaan is het voor de wijkraad onduidelijk in hoeverre dit ter plaatse van de parkeergarage leidt tot opstoppingen op de Stationslaan. Dit tevens in relatie tot de reeds aanwezige parkeergarages op de Stationslaan (van het station en de parkeergarage onder Breda Vooruit) en het kruispunt bij het Gerechtsgebouw. De wijkraad stelt voor de parkeergarage te ontsluiten op de ‘busbaan’. Momenteel is er in de spits namelijk al regelmatig sprake van hinder bij de in- en uitgang van de parkeergarage van het station waardoor hinderlijke situaties ontstaan voor de doorstroming en de voetgangers aldaar. De wijkraad vraagt zich af of een nieuwe parkeergarage niet nog meer hinder oplevert en ziet dit graag gemotiveerd middels een mobiliteitstoets.

Daarnaast ontbreekt een berekening ten aanzien van geluidsbelasting van de inrit van de parkeergarage. Deze inrit dient in het kader van inrichtingslawaai te worden beschouwd voor de woningen die zijn gelegen aan de overzijde van de weg. Onduidelijk is wat de geluidsbelasting als gevolg van de inrit van de parkeergarage is op de woningen aan de Stationslaan (Breda Vooruit) en wat dit voor gevolgen heeft op het woon- en leefklimaat van deze woningen.

Reactie gemeente: De ontsluiting van de parkeergarage is direct op de Stationslaan gepositioneerd. Een ontsluiting van de parkeergarage is op basis van meerdere redenen ongewenst. De gemeente en haar inwoners hebben baat bij een goed functionerend OV-systeem. Vanuit dat perspectief is het samenvoegen van regulier autoverkeer en openbaar vervoer op busbanen ongewenst. De directe ontsluiting van de parkeergarage op de Stationslaan is de meest gewenste variant.

Een parkeergarage wordt in het kader van de Wet geluidhinder niet beschouwd als een inrichting. Eventuele geluidhinder vanuit de parkeergarage op de omgeving dient derhalve niet nader te worden gemotiveerd.

Ecologie

In het bestemmingsplan wordt gesproken over een AERIUS-berekening die is uitgevoerd, echter in de stukken wordt geen conclusie hierover opgenomen. Tevens ontbreekt de uitgevoerde berekening.

Reactie gemeente: Op 5 december 2017 is voor het project Via Breda aan de gemeente Breda een vergunning Wet natuurbescherming verleend door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant. Het maximale planologische programma in het beoogde plan is omvangrijker dan het programma waarvoor door de provincie vergunning is afgegeven. Derhalve is vanwege dit aanvullende programma opnieuw bepaald wat de invloed daarvan is op de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Hiertoe is een nieuwe berekening uitgevoerd, waarbij het verschil tussen de Wnb-vergunde situatie en de thans beoogde situatie is berekend. Uit de Aerius-berekening volgt dat voor het aanvullend programma maximaal 0,02 mol/ha/jaar extra ontwikkelingsruimte benodigd is ten opzichte van de Wnb-vergunde situatie. In verband hiermee zal een uitbreiding (wijziging) van de Wnb-vergunning worden aangevraagd. De nieuwe berekening en toelichting op de procedure is nader toegelicht in paragraaf 5.2Ecologie.

Duurzaamheid

In het kader van duurzaamheid wordt gesteld dat gebruik gemaakt gaat worden van de BREAAM-certificering. Onduidelijk is welke score wordt nagestreefd. De daken van de drie torens worden, zoals blijkt uit impressies, plat uitgevoerd. De wijkraad is benieuwd in hoeverre deze daken maximaal benut worden voor het plaatsen van zonnepanelen. Binnen de bestaande bebouwing in de wijk zijn weinig mogelijkheden tot verduurzaming. De wijkraad staat positief tegenover de opwekking van duurzame energie bij nieuwe ontwikkelingen.

Reactie gemeente: het aspect duurzaamheid is inmiddels verder uitgewerkt. In de betreffende paragraaf is een samenvatting opgenomen met betrekking tot de duurzaamheidsambities.

In het voortraject is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om het project te certificeren aan de hand van de BREEAM-NL nieuwbouw richtlijn. Het blijkt echter dat de spelregels van het certificaat te beperkend zijn in de ontwerpkeuzevrijheid van dit project. In plaats daarvan is ervoor gekozen om specifieke onderdelen uit de beoordelingsrichtlijn over te nemen in de ontwerpuitwerking, zonder het project daadwerkelijk te certificeren. Daarbij kan gedacht worden aan prestatie-eisen met betrekking tot luchtkwaliteit en ventilatieluchthoeveelheden, thermisch comfort en binnenklimaat, energieprestatieberekening en duurzame energieopwekking.

Bezonning

Het nieuwe bestemmingsplan leidt op sommige punten tot hogere bouwhoogtes dan in het huidige bestemmingsplan 'Stationslaan – Herziening 2012'. In het nieuwe bestemmingsplan is niet in beeld gebracht wat de effecten van de hogere gebouwen zijn op de schaduwhinder op noordelijk gelegen woningen langs zowel de Stationslaan evenals op woningen aan de Kievitstraat.

Reactie gemeente: In de voorbereiding van het bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie Bijlage 13 Bezonningsstudie). De resultaten zijn opgenomen in paragraaf 5.10.

Congresfaciliteiten

In het nieuwe bestemmingsplan wordt gesproken over de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een hotel- en congresfaciliteiten. Echter in de berekeningen ten aanzien van verkeersgeneratie worden deze congresfaciliteiten niet meegenomen. Onduidelijk is ook in welke mate de congresfaciliteiten ondergeschikt zijn aan de hotelfunctie en hoe dit is geborgd. In welke mate wordt geborgd dat de congresfaciliteiten van het hotel niet tot extra verkeersgeneratie en parkeerdruk leidt dan uitsluitend ten behoeve van het aanwezige hotel. Aangezien de CROW-normen uitgaan van kamers en niet van aantal m².

Reactie gemeente: het hotel gaat niet beschikken over een grootschalige, zelfstandige congresfaciliteiten. In het plan is een beperkt aantal (twee tot vier) kleinschalige vergaderruimten beoogd, welke ondergeschikt zijn aan de hotelfunctie. Dit is aangepast en verduidelijkt in het bestemmingsplan.

Afwijkingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van de afwijking van het aantal eenheden of metrages. Echter in de toelichting van het bestemmingsplan is niet aangetoond of deze afwijkingsbevoegdheid uitvoerbaar is, onder andere op milieutechnische aspecten (zoals op het gebied van parkeren en verkeer).

Reactie gemeente: de afwijkingsbevoegdheid is aangepast. Middels de aangepaste binnenplanse regeling kan in beperkte mate worden afgeweken van het maximaal brutovloeroppervlak per vestiging voor de functies kantoren, detailhandel en horeca. Het gezamenlijk brutovloeroppervlak de functies detailhandel en horeca kan echter niet worden vergroot.

In het kader van het bestuurlijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de belanghebbende instanties. De instanties Waterschap Brabantse Delta, Provincie Noord Brabant, Brandweer Midden- en West-Brabant en ProRail hebben ten aanzien van dit verzoek een reactie ingediend. De reacties van het vooroverleg zijn in deze paragraaf puntsgewijs samengevat en van een reactie voorzien.

Provincie Noord Brabant

Door de provincie is in de brief, met kenmerk C2237755/4465119, d.d. 14 januari 2019 aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Brandweer Midden- en West-Brabant

Door de Brandweer Midden- en West-Brabant wordt in de brief, met kenmerk FW00019196 , d.d. 11 januari 2019 geadviseerd de aanbevelingen op het gebied bereikbaarheid, bluswater en zelfredzaamheid in de nadere regels en/ of nadere uitwerkingen door te voeren en juridisch goed te borgen zodat deze aanbevelingen tijdens de bouwfase en in de gebruiksfase goed blijven functioneren.

Reactie gemeente: de opmerkingen van de brandweer worden meegenomen in de verdere uitwerking van het plan.

ProRail

ProRail heeft d.d. 16 januari 2019 per mail een reactie toegestuurd. ProRail verzoekt de gemeente de conclusie van het hoofdstuk trillinghinder te verwerken in de regels van het bestemmingsplan. Ook verzoekt ProRail de aangevraagde milieuvergunning d.d. 21 maart 2013 te verwerken in de toelichting.

Daarnaast geeft ProRail aan dat het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van de spoorbaan kan van invloed zijn op de stabiliteit van de spoorbaan. ProRail merkt derhalve op dat de stabiliteit van de spoorbaan te allen tijde geborgd dient te zijn. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van de spoorbaan kan bovendien een vergunning benodigd zijn op basis van de Spoorwegwet.

Reactie gemeente: in het plangebied dient rekening te worden gehouden met trillingsgevoelige functies en de trillingsbron. De resultaten van het nog af te ronden onderzoek naar trillinghinder worden voor de vaststelling van het bestemmingsplan verwacht. Voorafgaande aan de vaststelling van het bestemmingsplan worden de onderzoeksresultaten voorgelegd aan ProRail. De gemeente is op de hoogte van de betreffende milieuvergunning en neemt deze mee in de beoordeling van het plan.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap heeft in de brief, met kenmerk 19UT001586, d.d. 4 februari 2019 een positief wateradvies afgegeven, aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

De benodigde watercompensatie is reeds opgenomen in de wateropgave die de gemeente Breda dient te realiseren voor de totale herontwikkeling van het Stationsgebied. Het waterschap adviseert ten aanzien van hittestress en leefklimaat maximaal ingezet moet worden om verstening te minimaliseren en afstromend regenwater zoveel mogelijk binnen het plangebied vast te houden en mogelijk te hergebruiken. Ook de toepassing van groene daken leidt tot het langer vasthouden van water en draagt bij aan een beter leefklimaat. Daarnaast wordt gewezen op de algemene gebods- of verbodsbepalingen van de Keur ten aanzien van het onttrekken/infiltreren van grondwater en het lozen van grondwater.

In de nadere uitwerking van het plan zal rekening worden gehouden met de voorwaarden van de Keur.

Het ontwerpbestemmingsplan "Stationslaan, herziening 5Tracks", met kenmerk NL.IMRO.0758.BP2018207003-ON01, heeft op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met ingang van ..... gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze zes weken zijn ....zienswijzen op het plan ingediend.

Met de formele bestemmingsplanprocedure is de maatschappelijke uitvoerbaarheid van voorliggend plan voldoende gewaarborgd.