In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Thes-locatie Breda' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018207004-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

Legale bouwwerken die aanwezig zijn of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtredeing van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en dakopbouw.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een toegangsroute voor hulpdiensten waarvan bij calamiteiten gebruik kan worden gemaakt.

het gebied tussen de achtergevels van de gebouwen en het spoor.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten. De gevel is zodanig opgebouwd dat de ruimte aan de buitenzijde van een dergelijke gevel niet als 'buitenruimte' (terras, tuin, balkon) kan worden aangemerkt.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één

verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen, met dien verstande dat ook een gestapelde woning rechtstreeks toegankelijk op het straatniveau kan zijn en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

getal dat de verhouding aangeeft tussen het aantal dodelijke slachtoffers, de kans op een calamiteit en de omvang van de calamiteit.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdigingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen, etc) ten behoeve van het kweken aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10^-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting vanwege industrieterreinen, wegen en spoorwegen op geprojecteerde woningen of andere geluidgevoelige gebouwen binnen zones, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

voor een bouwwerk op een bouwperceel, de hoogte van de kruin van de Stationslaan.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel uitsluitend in de vorm van een supermarkt en slijterij;

2. wonen, in de vorm van gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

3. parkeervoorzieningen;

4. ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - Voorwaardelijke verplichting' tevens voor het coulissenlandschap;

5. ter plaatse van de aanduiding 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen spoor - plasbrandaandachtsgebied' tevens voor plasbrandaandachtsgebied;

6. tevens voor 'Geluidzone - spoor' en 'Geluidzone - weg'.

met daarbij behorend(e):

7. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ontsluitingen, voetpaden, calamiteitenroutes, geluidswerende voorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven, nutsvoorzieningen, stallingsplaatsen en laad- en losvoorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. nutsvoorzieningen;

3. groen;

4. geluidwerende voorzieningen;

5. de bij deze bestemming horende voorzieningen, zoals calamiteitenroutes, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, stallingsplaatsen en laad- en losvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

3. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

5. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De ingebruikname en het (doen) laten gebruiken van de gestapelde woningen en andere geluidgevoelige objecten is alleen toegestaan op voorwaarde, dat ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - Voorwaardelijke verplichting', het coulissenlandschap is aangelegd en ingericht conform het inrichtingsplan en vervolgens ingericht blijft overeenkomstig het inrichtingsplan, zoals dit als Bijlage 1 aan deze regels is toegevoegd.

1. In afwijking van hoofdstuk 2 geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'Geluidzone - spoor' en 'Geluidzone - weg' de oprichting van geluidgevoelige objecten niet is toegestaan.

2. Het gestelde onder a is niet van toepassing:

1. indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de spoorweg en/of de weg op de gevel van de geluidgevoelige objecten de wettelijke voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder niet overschrijdt, of,

2. indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de spoorweg en/of de weg op de gevel van de geluidgevoelige objecten de bij besluit van het college van burgemeester en wethouders vastgestelde hogere waarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder niet overschrijdt en wordt voldaan aan de eventueel in dat besluit opgenomen voorwaarden, of,

3. de gebouwen of delen van gebouwen, bedoeld voor geluidgevoelige objecten, de gevel(s) waarop de hoge geluidbelasting aanwezig is als dove gevel(s) wordt/worden uitgevoerd.

4. In aanvulling op het bepaalde in a. en b. moet een woning voorzien zijn van minimaal 1 geluidluwe gevel indien:

1. uit de vastgestelde hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting blijkt dat de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden en/of

2. er sprake is van een toepassing van een dove gevel.

Ter plaatse van de aanduiding ‘Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen - plasbrandaandachtsgebied' kunnen burgemeester en wethouders naast de verplichte eisen uit het Bouwbesluit nadere eisen stellen ten aanzien van de technische uitvoering van gebouwen ten behoeve van de veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt, met een maximum (bouw)hoogte van 4 meter.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

2. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

3. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

4. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.

5. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Thes-locatie Breda''.

De gemeenteraad van Breda heeft op 21 maart 2013 het bestemmingsplan “Stationskwartier, Herziening Speelhuisplein 12” vastgesteld, waarbij in essentie een planontwikkeling mogelijk werd gemaakt voor het oprichten van detailhandel met een maximale oppervlakte van 2.050 m2 bvo op de begane grond en maximaal 12.050 m2 kantoren op de verdiepingen met bijbehorende (parkeer)voorzieningen.

Als gevolg van de economische crisis en gewijzigde marktomstandigheden is dit plan echter in ongewijzigde vorm niet meer uitvoerbaar gebleken. In overleg met de gemeente is een alternatief plan uitgewerkt, waarbij de kantoren zijn gewijzigd naar wonen en is de detailhandel op de begane grond gehandhaafd. Verder zal ook de ontsluitingsstructuur door onderhavig plan niet wijzigen.

Dit bestemmingsplan maakt de voorgenomen (gedeeltelijke) herontwikkeling in het plangebied juridisch planologisch mogelijk.

In de tussentijd is het nodige veranderd ten aanzien van de actualiserings- en digitaliseringsplicht, de veranderde wet- en regelgeving en de nieuwe beleidskaders van Rijk, provincie en gemeente. Een integrale herziening van het bestemmingsplan zorgt daarmee voor een actueel en overzichtelijk bestemmingsplan, dat volledig voldoet aan de wensen en eisen van vandaag de dag. Op deze wijze ontstaat een overzichtelijk juridisch-planologisch toetsingskader voor zowel de burger en ontwikkelaar.

Het nieuwe bestemmingsplan kent daarmee in beginsel het navolgende kerndoel:

• het bieden van de mogelijkheid te kunnen bouwen naar behoefte van de marktvraag naar woningen op het braakliggende terrein. Meer concreet: niet meer het aanbod aan vastgoed, maar de vraag naar vastgoed bepaalt de ontwikkeling. Koppeling van de marktvraag en kansen aan het aanbod is het uitgangspunt. Daardoor zijn de kantoren vervangen door wonen.

De plangrens van de vigerende planologische maatregel is bij dit bestemmingsplan aangehouden. Deze toelichting gaat dan ook alleen in op de daadwerkelijke wijzigingen die in deze integrale herziening worden doorgevoerd en de gevolgen hiervan voor de planregels en de verbeelding.

Al geruime tijd vinden er in het kader van Via Breda grootschalige ontwikkelingen plaats in de spoorzone. De resultaten beginnen zich steeds meer af te tekenen aan de skyline van Breda: het nieuwe gerechtsgebouw, het nieuwe station van Breda en de woningbouw aan de Stationslaan.

Eén van de locaties die tevens een prominente positie inneemt in dit gebied is de Thes- locatie, gelegen direct aan de oostzijde van het nieuwe station (de OV-terminal). Daar waar voorheen onder andere een supermarkt en een meubelzaak waren gelegen, is in eerste instantie gezocht naar een nieuwe invulling met detailhandel en kantoren. Door de crisis van de afgelopen periode is deze planvorming echter nooit van de grond gekomen. In nauw overleg tussen gemeente en de grondeigenaar van de Thes-locatie is gezocht naar een nieuwe invulling. Deze is gevonden in de combinatie van woningbouw, deels voor het lage, middeldure en hogere segment, in combinatie met een nieuwe supermarkt.

De locatie is uitstekend gelegen voor de combinatie van deze functies: nabij de historische binnenstad, een groot vervoersknooppunt, kantoren en nauw aansluitend bij de wijk Belcrum. De ambitie is hoog. Op basis van de oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de beeldkwaliteit is er gezocht naar een eigentijdse mix van diverse woonvormen, parkeren en detailhandel in een hoogwaardig stedenbouwkundig, architectonisch en landschappelijk ontwerp.

Het plan heeft een formele karakteristiek aan de zijde van de Stationslaan en de Terheijdenstraat en een wat informelere sfeer aan de zuidkant door het coulissenlandschap, met daarin opgenomen bomen en wandelpaden. Dit samengaan van een stedelijke wand met coulissenlandschap en intieme woonmilieus (binnenhoven) in het spoorlandschap bepaalt het bijzondere imago van dit plan.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van het centrum van Breda. Het plangebied wordt globaal bezien:

• aan de noordzijde begrensd door de Stationslaan;

• aan de oostzijde door de Terheijdenstraat met aan de overzijde de in ontwikkeling zijnde stedelijke ontwikkeling op het voormalige bedrijfsterrein “Drie Hoefijzers Noord”;

• aan de zuidzijde, gescheiden door de bestaande buspassage (HOV-baan), door de spoorlijn Breda – Tilburg, en;

• aan de westzijde door de OV Terminal.

In de planvorming is tevens een beperkte oppervlakte van het openbare gebied betrokken. Deze gronden maken deel uit van de bestaande buspassage (HOV-baan). Voor deze gronden wordt door de gemeente Breda in aansluiting op het voorliggende plan en met name het coulissenlandschap, een landschappelijke nadere uitwerking opgesteld en uitgevoerd ('het talud').

In figuur 1 en 2 zijn respectievelijk de ligging van het plangebied en een straatnamenkaart weergegeven.

Figuur 1 Indicatieve ligging plangebied (paarse rechthoek) op de topografische kaart

Figuur 2 Straatnamenkaart, rode ellips betreft ligging plangebied

Voor het plangebied is momenteel onderstaande planologische regeling vigerend:

• “Stationskwartier, Herziening Speelhuisplein 12”.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen:

• “Gemengd”;

• “Verkeer”,

• de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” en;

• de gebiedsaanduiding “Veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen”.

Op basis van deze bestemmingen is de realisatie van woningen niet toegestaan. Hierop is onderhavig plan aangepast. Verder zijn een aantal ondergeschikte wijzigingen in de planregels doorgevoerd, maar is het merendeel van de bouw- en gebruiksregels van het vigerende plan in onderhavige wijziging meegenomen.

Het bestemmingsplan “Thes-locatie” bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende gedeelte van het plan. Daarop wordt een toelichting gegeven. In de toelichting worden de uitgangspunten, motivatie en verantwoording van de keuzes die de actualisatie mogelijk maken aangegeven. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande structuur van het plangebied en directe omgeving. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid, dat op de beoogde wijziging van toepassing is. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de uitgangspunten c.q. stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het opstellen van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 worden de milieuaspecten en uitvoerbaarheid van de voorgenomen planwijziging behandeld. In hoofdstuk 6 wordt de juridische vorm van het bestemmingsplan beschreven. De economische uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 7 aan de orde en tot slot wordt in hoofdstuk 8 de maatschappelijke toetsing en overleg behandeld.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Stationskwartier en maakt op haar beurt weer deel uit van het grotere ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit gebied is de "Structuurvisie Via Breda Spoorzone 2025" vastgesteld (Gemeente Breda, 2005). Met deze structuurvisie speelt de gemeente Breda in op de veranderingen die zich in het gebied voltrekken. De Spoorzone kenmerkte zich door de aanwezigheid van industrie en bedrijvigheid. Met het wegtrekken van de industrie uit binnenstedelijke locaties ontstaan nieuwe kansen. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken dat het gebied zich kan ontwikkelen tot een nieuw stedelijk milieu.

Op de gronden van het plangebied was voorheen detailhandel aanwezig, waaronder begrepen een supermarkt en een meubelzaak. Lange tijd lag deze locatie aan de rand van de stad. Door de snelle groei van de stad is de locatie ook aan de noordzijde omsloten door stedelijke bebouwing. Het plangebied ligt daarmee op de grens tussen de oude en de nieuwe stad. De ligging in het Stationskwartier als onderdeel van de Spoorzone biedt de mogelijkheid om de gronden te herontwikkelen en de kwaliteit van het plangebied en de omgeving te verbeteren.

De omgeving van het plangebied bestaat uit stedelijk gebied. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de spoorlijn, aan de westzijde door de OV Terminal en aan de noordzijde door bestaande woonwijken. Verder vindt ten oosten van de planlocatie op de voormalige brouwerijcomplexen thans tevens een (bouw)ontwikkeling plaats.

De locatie ligt verder momenteel al geruime tijd braak en heeft de bestemmingen “Gemengd' en “Verkeer”. Voorts varieert het peil van het maaiveld van het plangebied ten opzichte van de omringende gronden. Zo is de buspassage (HOV-baan) waar de planlocatie aan grenst op een lager peil dan de huidige Stationslaan gelegen en wordt het plangebied begrensd door taluds met opgebrachte grond.

Voor de invulling van de locatie, zoals deze in onderhavig plan is opgenomen, is gekozen voor een stedelijk karakter omdat deze onderdeel uitmaakt van de aanwezige karakteristieken van de reeds gerealiseerde en in aanbouw zijnde bebouwing aan de zijde van de Stationslaan, het spoorlandschap en de Terheijdenstraat (onder andere rechtbank, OV-terminal met kantoren en woningen alsmede het in aanbouw zijnde “Drie Hoefijzers Noord”). Daarnaast ligt Breda in de Maintenance Valley en wordt door de ontwikkeling van onderhavige locatie mede een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van Breda als woon- en verblijfstad tussen de mainports van Antwerpen en Rotterdam. Gelet hierop, past de ontwikkeling en realisatie van voorzieningen in de plint en woningbouw grotendeels op de verdiepingen geheel op deze locatie. Meer concreet; maximaal 2.050 m² bvo ten behoeve van een supermarkt in combinatie met maximaal 120 woningen. Ook is ruimte voor een (ondergrondse) gebouwde parkeervoorziening. Concluderend: deze invulling sluit goed aan op de ligging van de locatie in het bestaand en toekomstig stedelijk weefsel, de aanwezige randvoorwaarden voor een goed woon-, leef- en/of werkklimaat alsmede de aansluiting op de bestaande functionele structuren en kwaliteiten van de omgeving.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld op 13 maart 2012 staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;

• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;

• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentel-risico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

2. het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Brabant zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;

• versterking van de primaire waterkeringen;

• deelprogramma's Veiligheid, Zoetwater en Nieuwbouw en herstructurering van het

• Deltaprogramma;

• Natuurnetwerk Brabant inclusief Natura 2000-gebieden;

• buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;

• onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;

• hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;

• voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant.

Specifiek voor de MIRT regio Brabant en Limburg is een opgave van nationaal belang genoemd. Prioriteit krijgen de in het gebied gelegen brainport Eindhoven, greenport Venlo en Maintenance Valley, waar Breda in is gelegen. In de MIRT regio Zuidvleugel/Zuid-Holland is dat onder andere de mainport Rotterdam. Brabant kent een aantal achterlandverbindingen die van groot belang zijn voor de haven van Rotterdam en de greenports in de Zuidvleugel/Zuid-Holland. Voor het optimaal functioneren van de Mainport Rotterdam zijn een samenhangend havenindustrieel complex en sterke (multimodale) verbindingen en achterlandknopen tussen de mainports Antwerpen, Rotterdam en Ruhrgebied noodzakelijk. De opgave is ook de logistieke ontwikkelingen in Moerdijk als in de rest van Brabant vorm te geven conform de gedachten van de Logistieke Delta. Voor Breda geldt ook dat de in Breda gelegen (herijkte) ecologische hoofdstructuur beschermd moet worden.

Relatie tot het plangebied

Onderhavig plangebied is buiten het Natuurnetwerk Brabant gelegen. Breda ligt in de Maintenance Valley en mede door de ontwikkeling van onderhavige locatie wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van Breda als woon- en verblijfstad tussen de mainports van Antwerpen en Rotterdam. Daarmee levert het plan een indirecte bijdrage aan de opgaven van nationaal belang voor de regio Brabant. Onderhavig bestemmingsplan is dus in lijn met de structuurvisie.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten genomen waarmee dat mogelijk is. Deze besluiten zijn verschillend van aard (procesmatig versus beleidsmatig):

• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de 'ladder van duurzame verstedelijking' worden onderbouwd. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 opgenomen in het Bro en recent bij besluit van 21 april 2017 aangepast en vereenvoudigd voor stedelijk gebied. De nieuwe ladder is voorts op 1 juli 2017 in werking getreden. Een bestemmingsplan moet aan de procesmatige vereisten voldoen.

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro): Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Barro is vastgesteld op 22 augustus 2011 en in werking getreden op 30 december 2011. Op 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro vastgesteld. Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Naar aanleiding van een advies van de Raad van State voorziet het Barro ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). In deze regeling is de begrenzing opgenomen van de gebieden uit een aantal titels uit het Barro waarvoor een reservering of een vrijwaring geldt. De aanduiding van deze gebieden is opgenomen in het Barro.

Relatie tot het plangebied

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen (Bro, artikel 3.1.d). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van ruimte in stedelijke gebieden. Overheden dienen nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) expliciet te motiveren volgens een voorgeschreven methodiek (de treden van de ladder). De kernbepaling van de nieuwe Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt als volgt:

“De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.”

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.” De ontwikkeling van het terrein tot woongebied met detailhandel kan worden gezien als een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 Bro). Het plangebied grenst aan het centrum van Breda, maakt daar nu onderdeel van uit en is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

In Breda en omgeving bestaat een actuele behoefte aan een dergelijke ontwikkeling. Het beleid uit de Structuurvisie Breda 2030 van de gemeente Breda is er op gericht het project ter plaatse van de Thes-locatie in de periode tot 2023 te ontwikkelen. Het onderhavige bestemmingsplan is een uitvoering van het beleid uit de Structuurvisie. De behoefte is aangetoond in stukken die ten grondslag liggen aan deze Structuurvisie.

In de Structuurvisie Breda 2030 is geconstateerd dat de stagnatie in de marktvraag consequenties heeft voor zowel het kwantitatieve- als het kwalitatieve kantoren- en woningprogramma in Via Breda. Een bijstelling van het ontwikkelperspectief voor de diverse deellocaties van Via Breda is daarmee aan de orde. Daarbij dient een vraaggerichte benadering van ontwikkelen uitgangspunt te zijn. Dit sluit aan bij het gedachtegoed van de ladder.

Ook voor onderhavige locatie heeft een herijking in het kantorenprogramma plaatsgevonden en is meer ruimte geboden voor andere vormen van functiemenging waaronder wonen conform de bijstelling van Via Breda (Ontwikkel- en realisatiestrategie 2014-2023). Het programma zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan is daarmee een resultante van de herijking van het programma voor Via Breda, sluit aan op de actuele marktvraag en biedt kaders om flexibel om te gaan met de te verwachten marktvraag in de woningsfeer.

Conclusie

De herontwikkeling van het plangebied voorziet in een actuele (regionale) behoefte en kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgestane ontwikkeling is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is namelijk grotendeels gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door - gezien vanuit het vliegveld - een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten.

Figuur 3 Obstakelbeheergebied

Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen.

Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter (gemeten vanaf N.A.P.) mag gelden. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken' en de overige normeringen voor borging van de nationale belangen. Onderhavig bestemmingsplan is in overeenstemming met het Barro.

De Structuurvisie ruimtelijke ordening is op 19 maart 2014 in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant.

De provincie streeft naar een complete kennis- en innovatieregio. Daarvoor zijn een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, natuur- en landschapsontwikkeling, een robuust verkeer- en vervoersysteem en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven van cruciaal belang. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. De visie is gericht op een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Er is aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen en voor een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Daarnaast is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Dit is vertaald in de volgende 14 provinciale ruimtelijke belangen:

1. Regionale contrasten;

2. Een multifunctioneel landelijk gebied;

3. Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

4. Een betere waterveiligheid door preventie;

5. Koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

6. Duurzaam gebruik van de ondergrond;

7. Ruimte voor duurzame energie;

8. Concentratie van verstedelijking;

9. Sterk stedelijk netwerk;

10. Groene geledingszones tussen steden;

11. Gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

12. Economische kennisclusters;

13. (inter)nationale bereikbaarheid;

14. Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol.

Concentratie van verstedelijking

De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. In het landelijk gebied bieden vitale kernen landelijke en meer kleinschalige woon- en werkmilieus. Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen zijn gericht op de eigen behoefte. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul.

Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken:

• zorgvuldig ruimtegebruik;

• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;

• betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;

• versterking van de economische kennisclusters.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, spelen de elementen 'zorgvuldig ruimtegebruik', 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit' en 'verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur' een rol. Deze principes zijn van toepassing op onderhavig gebied en wordt uitgewerkt in de Verordening ruimte.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur. Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant. Verstedelijking en infrastructuur worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Daarbij wordt bestaande infrastructuur optimaal benut en infrastructuur uitgebouwd als dat noodzakelijk is. Nieuwe doorsnijdingen van het buitengebied wil de provincie zoveel mogelijk voorkomen. Ook wil de provincie de ontwikkeling van bezoeker intensieve voorzieningen, kantorenlocaties, werklocaties en grootschalige recreatieve voorzieningen concentreren op goed ontsloten, multimodale plekken.

Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.

Relatie tot het plangebied

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de realisatie van woningen en detailhandel op een onbebouwd perceel, binnen bestaand stedelijk en dicht bij een knooppunt van infrastructuur gelegen gebied in Breda. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd en het gebruik wordt geïntensiveerd. Er is sprake van herstructurering van stedelijk gebied op een prominente, goed bereikbare locatie in de stad. De ontwikkeling getuigt van een doordachte kwaliteitsimpuls door bebouwing te combineren met een coulissenlandschap (zie paragraaf 4.3 Ruimtelijke programma). Er is met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met de Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Verder wordt opgemerkt, dat de structuurvisie niet direct juridisch bindend voor burgers en overheden is. De provincie wil door middel van de visie bepaalde aspecten van de ruimtelijke ordening veilig stellen. In dat kader heeft de provincie de Verordening ruimte Noord-Brabant opgesteld. De Verordening ruimte is de juridische vertaling van de structuurvisie en bevat daarom onderwerpen die in de visie naar voren komen. Dit betreft onder andere de belangen die de provincie wil behartigen en de manier waarop dit zal geschieden, evenals regels waarmee rekening gehouden moet worden bij het opstellen van een bestemmingsplan. Deze regels zijn direct bindend voor overheden. Derhalve wordt voor onderhavige actualisatie de Verordening Ruimte, welke hierna zal worden besproken, voor de regelgeving richtinggevend en bepalend geacht.

Op 7 februari 2014 is de Verordening ruimte 2014 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke ontwikkeling, natuurontwikkeling, de ontwikkeling van intensieve veehouderijen, waterberging, cultuurhistorie en het agrarisch gebied. De Verordening ruimte 2014 is in werking getreden op 15 juli 2015. Vervolgens is op 15 juli 2017 een integrale versie van de Verordening ruimte gepubliceerd, waarin alle wijzigingen en aanpassingen van na 15 juli 2017 zijn verwerkt, getiteld 'Verordening ruimte Noord-Brabant'. Aansluitend zijn alle wijzigingen en aanpassingen verwerkt in de geconsolideerde versie van 1 januari 2018.

Hieronder worden de relevante structuren, algemene en rechtstreeks werkende regels voor onderhavig plangebied genoemd:

• Structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied';

• Algemeen regels 'Bevordering ruimtelijke kwaliteit'.

Structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied”:

Voor de gebieden met de aanduiding 'Stedelijk concentratiegebied' geldt in hoofdlijnen dat de provincie binnen deze gebieden de groei van de verstedelijking wil opvangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. Gemeenten in Noord-Brabant maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma.

Brabantse Agenda Wonen

De Gedeputeerde Staten van de provincie Noord Brabant heeft op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad/het vertrekpunt vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten.

Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

• Accent op duurzame verstedelijking

• Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad

• Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen

• Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

• Optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren.

• Ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen

• Woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag

• Vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen.

• Realisme en flexibiliteit in planning en programmering

• Versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt, het zogenoemde 'daily urban system'. Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau van het 'daily urban system' kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

Regionaal perspectief op bouwen en wonen

De regionaal samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en vastgesteld tijdens de Ontwikkeldag op 13 december 2017. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. Het Perspectief op wonen en woningbouw subregio Breda e.o. vindt zijn basis in het regionaal Woonperspectief West Brabant (2015). De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan een verantwoording waaruit blijkt dat:

1. in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;

2. de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;

3. een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer, een en ander onder onverminderd hetgeen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en elders in deze verordening is bepaald.

Er dient toepassing gegeven te worden aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in ieder geval in dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. Daarnaast dient bij een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening; de ladder voor duurzame verstedelijking.

Relatie met bestemmingsplan

De volgende artikelen zijn van belang voor de herziening van onderhavig bestemmingsplan:

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen

De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken van het regionaal ruimtelijk overleg, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Onder harde plancapaciteit voor woningbouw wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen (uitgedrukt in aantallen woningen) waarover een gemeente beschikt, die is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Toetsing

Voor wat betreft de verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 4 'Planbeschrijving en visie' en hoofdstuk 5 'Milieuhygiënische en planologische aspecten'. In deze hoofdstukken wordt op al de genoemde aspecten onderbouwd dat de voorgestane ontwikkeling geen significante negatieve gevolgen heeft voor het plangebied en de directe omgeving daarvan. Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik kan gesteld worden dat hier sprake van is aangezien het gaat om herstructurering/herontwikkeling van een stedelijke functie (van kantoren naar wonen). Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1. Rijksbeleid. Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan. De detailhandel welke op basis van het bestemmingsplan “Stationskwartier, Herziening Speelhuisplein 12” is toegelaten is reeds eerder verantwoord. Gezien het voorgaande is de voorgestane ontwikkeling in lijn met artikel 3.1 van de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Het plangebied ligt binnen gronden die op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte als 'bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied' zijn aangeduid. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met artikel 4.2 van de Verordening ruimte 2014.

Over het woningbouwprogramma van de Thes-locatie zijn afspraken gemaakt in het Regionaal planningsoverleg. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met artikel 4.3 van de Verordening ruimte Noord-Brabant.

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling. Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden, er wordt met name ontwikkeld op de locaties Stationskwartier (ligging plangebied), Bouverijen, Bavel-Eikberg, Drie Hoefijzers, Molenkwartier en Achter de Lange Stallen en Amphia Langendijk.

Voor wat betreft groen en water is het zaak om in te zetten op het in stand houden en versterken van bij de stad passende groenblauwe structuren. Het gaat hierbij onder andere om de ecologische structuur van het spoorlandschap (coulissenlandschap), het is van belang deze te behouden en waar nodig te versterken. Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda - nieuwe kansen in een veranderende markt.

Meegaan in een veranderende markt om kansen voor langjarige gebiedsontwikkeling in de Bredase Spoorzone mogelijk te maken is een van de belangrijkste speerpunten van de 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023'. De uitvoering van deze ontwikkel- en realisatiestrategie moet het investeringsklimaat verbeteren en zorgdragen voor het aantrekken van nieuwe investeerders die kunnen en willen investeren in Via Breda.

De 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023' hanteert de oorspronkelijke ruimtelijke en economische ambities, opgaven en doelstellingen van Via Breda als uitgangspunt. Het document beschrijft de mogelijke ontwikkelingen op basis van marktkansen in relatie tot de veranderende marktomstandigheden. Per deelgebied is een realisatiestrategie opgesteld. Het uitgangspunt bij de ontwikkelingen is dat de gemeente streeft naar een mix van functies die een toegevoegde waarde leveren voor Via Breda als geheel.

Van aanbod naar vraaggericht

De gemeente neemt een actieve rol in de gebiedsontwikkeling van Via Breda. Daarbij is ook de manier van ontwikkelen veranderd. Concreet betekent dit dat niet meer het aanbod aan vastgoed, maar de vraag naar de belangrijkste vastgoedfuncties zoals wonen, kantoren en detailhandel de ontwikkelingen bepaalt. Koppeling van de marktvraag en –kansen en het aanbod op de ontwikkellocaties van Via Breda is het uitgangspunt. Om dit hele proces te ondersteunen werkt de gemeente aan een 'storyboard' voor de stad. Daarop staan de unieke verkoopargumenten van Breda. Hiermee worden (inter-)nationale beleggers actief benaderd voor concrete projecten in Via Breda en Breda.

Relatie tot het plangebied

Het project wordt zowel in de beleidsvisie als in het uitvoeringsperspectief en de Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda expliciet benoemd als één van de projecten die in de periode tot 2023 ontwikkeld kunnen worden. Het plangebied ligt binnen de huidige stedelijke grenzen en voldoet daarmee aan het fundament van de structuurvisie. Door de voorgenomen wijziging van kantoren naar wonen door middel van dit bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk maakt die aansluit op vraag van de markt.

Figuur 4 Deelgebieden Ontwikkel- en realisatiestrategie (2015)

Daarnaast borgt de gekozen stedenbouwkundige opzet ruimte voor een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft geluid en leidt deze uitvoering niet tot onacceptabele geluidswaarden. Dit wordt dan ook mede vastgelegd in de planregels en verbeelding. Tevens is nadrukkelijk aangesloten bij de ambitie om de bij de stad passende groenblauwe structuren te versterken. Dit komt tot uitdrukking in het coulissenlandschap aan de zijde van het spoor (zie paragraaf 4.3 Ruimtelijk programma). De voorgestane ontwikkeling is dus passend binnen de beleidsvisie uit de structuurvisie, zowel voor wat betreft het beleidsthema economie, als voor wonen en groen. Uit het voorgaande blijkt dat bij de planontwikkeling duidelijk rekening is gehouden met de ambities uit de structuurvisie 2030. In de Ontwikkel- en realisatiestrategie wordt benadrukt dat de planlocatie kansrijk is voor een (hoog)stedelijk woon- en woonwerkmilieu.

De planlocatie maakt deel uit van het grotere ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit gebied werd reeds in 2005 de basis vastgelegd in de "Structuurvisie Via Breda Spoorzone 2025" (Gemeente Breda, vastgelegd in 2005). Met deze structuurvisie speelde de gemeente Breda reeds in op de veranderingen die zich in het gebied voltrokken. De Spoorzone kenmerkte zich door de aanwezigheid van industrie en bedrijvigheid. Met het wegtrekken van de industrie uit binnenstedelijke locaties ontstaan namelijk nieuwe kansen. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken immers, dat het gebied zich kan ontwikkelen tot een nieuw stedelijk milieu.

Figuur 5 Deelgebieden Via Breda (2005)

In Via Breda (de Spoorzone) bevinden zich zes ontwikkelingsgebieden: Stationskwartier, Havenkwartier, Zoete inval, Markoevers, Drie Hoefijzers en Liniepark. Binnen het gebied van de Spoorzone zijn ook de bestaande woongebieden Belcrum en Spoorbuurt gelegen, de wijk De Linie grenst direct aan de Spoorzone. Onderhavige planlocatie maakt deel uit van het ontwikkelingsgebied 'Stationskwartier”. De integrale ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen een duidelijk herkenbare hoofdopzet. De ruimtelijke structuur van Via Breda wordt gevormd door de duurzame dragers (water, lanen, parken en pleinen) binnen het gebied. Deze leggen de verbindingen en zorgen voor samenhang tussen de deelgebieden onderling en de stad als geheel. Levendigheid, dynamiek en creativiteit ontstaan in multifunctionele gebieden. Hiermee zal de ook bestaande woonfunctie in Belcrum, Spoorbuurt en Linie een kwalitatieve impuls krijgen. Het gehele Spoorzone gebied beslaat ongeveer 160 hectare.

Het ontwikkelingsgebied Stationskwartier waar onderhavige locatie deel van uitmaakt, is één van de actieve bouwenveloppen. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 7.100 m².

Gefaseerde ontwikkeling Via Breda

De gemeente kiest voor een gefaseerde benadering waarbij de verschillende deelgebieden in een periode van 20 jaar tot ontwikkeling worden gebracht (zie afbeelding 4)

De eigenaar van onderhavige ontwikkeling en de gemeente Breda hebben op 12 juli 2012 een overeenkomst (SOK) gesloten over de herontwikkeling van het terrein. Deze overeenkomst kent zowel een stedenbouwkundige visie op hoofdlijnen, als afspraken over het te realiseren programma, omvattende in essentie de realisatie van een supermarkt en kantoren met bijbehorende parkeervoorzieningen.

Aansluitend is een allonge op de overeenkomst (SOK) gesloten met als doel de haalbaarheid van een alternatief programma op de planlocatie te toetsen. Op basis van die allonge op voornoemde overeenkomst is het stedenbouwkundige schetsplan opgesteld. Daarbij hebben nuanceringen, wijzigingen en verfijningen in het ruimtelijke en functionele programma plaatsgevonden naar aanleiding van keuzes zoals gemaakt in het kader van de Structuurvisie Breda 2030 (zie paragraaf 3.3) en marktverkenningen vanuit de ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda.

Kenmerkend voor het plangebied is dat het deel uitmaakt van de grootstedelijke ambities van Via Breda. Het plangebied is onderdeel van een ingrijpende transformatie van de gebieden direct ten noorden van het spoor. Aanleiding is de aanleg van de nieuwe Stationslaan tussen de Belcrumweg en de Doornboslaan.

De verbindende ruimtelijke elementen voor onderhavige planlocatie zijn de Stationslaan aan de noordzijde van het plangebied en even verderop het stadscentrum aan de zuidzijde. Ten westen bevindt zich de OV-Terminal en het in ontwikkeling zijnde gebied van de Drie Hoefijzers op de voormalige Brouwerijgronden.

Het plangebied sluit aan op deze (hoog)stedelijke dynamiek. In de programmering is detailhandel in de plint met daarboven een mix van uiteenlopende types van gestapelde woningen voorzien. Naast de woonfunctie is ook kleinschalige bedrijvigheid en bijvoorbeeld werken aan huis mogelijk.

De signatuur van het plangebied versterkt de aanwezige karakteristieken van de bebouwing aan de zijde van de Stationslaan en het spoorlandschap. De laan krijgt een stedelijk, meer formeel karakter, met een bebouwing die qua individuele herkenbaarheid en levendigheid aansluit op de reeds aanwezige karakteristiek. De toekomstige bewoners kiezen bewust voor de stedelijke dynamiek van deze locatie en de wens om daar middenin te staan. Meer concreet; de drukte voor de deur en de rust van een binnenhoven en coulissenlandschap daarachter.

Stedenbouwkundige opgave

Voor het plangebied is een stedenbouwkundig schetsplan opgesteld met als doel een basis te bieden voor verankering van het ruimtelijke programma in het bestemmingsplan. Het stedenbouwkundige schetsplan is als Bijlage 1 aan deze toelichting gehecht.

Met de stedenbouwkundige onderlegger wordt aangegeven wat de ruimtelijke kaders zijn voor de ontwikkeling in het gebied en wordt concreet invulling gegeven aan de opgave. Dit stedenbouwkundige schetsplan is gebruikt als input voor het bestemmingsplan, waarbij de kwantitatieve aspecten van het schetsplan zijn vertaald in een verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Anderzijds geeft het stedenbouwkundige schetsplan, hetzij indirect, ook een aantal kwalitatieve kaders voor de uitvoering van het plan. Het stedenbouwkundige schetsplan is daarmee het ruimtelijke uitgangspunt voor de planuitwerking.

Algemeen

Het stedenbouwkundige schetsplan toont een ontwerpvoorstel dat een krachtige hoofdopzet verbeeldt en dat geënt is op drie fundamentele pijlers. Gezamenlijk vormen zij de randvoorwaarden voor de uitwerking in een architectonisch ontwerp en zijn richtinggevend voor de na te streven ambities. De drie pijlers zijn als volgt te benoemen:

1. Coulissen: semi-openbaar intermediair tussen spoor en de gebouwen;

2. Binnenhoven: niet openbaar, de woningen zijn toegankelijk door middel van galerijen;

3. Scharnier: semi-openbaar, intermediair tussen de Stationslaan en het coulissenlandschap.

Figuur 6 Concept bouwmassa in relatie tot zichtlijnen (links) en concept bouwmassa met snede en coulissenlandschap (rechts)

Hoofdontwerpuitgangspunten

Aan het stedenbouwkundige schetsplan liggen de volgende hoofdontwerpuitgangspunten ten grondslag:

Bebouwing

Het plan kenmerkt zich door twee bouwdelen, die tezamen aan de zuidzijde een coulissenlandschap omsluiten. Eén bouwblok kenmerkt zich door een driehoekig volume dat een binnenhof omsluit. Het andere bouwblok kenmerkt zich door een twee volumes die licht wijken, waardoor een intiemere binnenruimte ontstaat. De bouwblokken ontmoeten elkaar in een scharnier, dat als een prominente stedelijke ruimte is vormgegeven en waar het erachter gelegen coulissenlandschap zich presenteert aan de stad. Een landschappelijke trap vormt de overgang naar dit coulissenlandschap en scheidt tevens de toegang tot de supermarkt met die naar de woningen.

Figuur 7 Concept bouwmassa

De volumes kennen wisselende bouwhoogtes, waardoor een sterke stedenbouwkundige dynamiek ontstaat. In de architectuur is aansluiting gezocht met de overige projecten in de spoorzone: een raster van metselwerk met diepe neggen is daar kenmerkend. De aard van het coulissenlandschap, horizontaal verschuivende stroken, is in de aangrenzende gevels aanleiding om een verstaffeling in de rooilijn vorm te geven.

In de materialisering van het project is gekozen voor drie uitgangspunten:

1. metselwerk in een rastervorm aan de buitenzijde van de bouwvolumes;

2. hout aan de binnengevels waar zich de galerijen bevinden;

3. een horizontale betonsteen in de snede.

Het parkeren ten behoeve van de woningen en de AH is opgelost in een gebouwde parkeerlaag en kelder. De auto's worden volledig aan het zicht onttrokken door het coulissenlandschap. De ontsluiting van het parkeren, voor zowel de supermarkt als de bewoners en haar bezoekers wordt in combinatie met de bevoorrading van de supermarkt opgelost aan de Anna van Burenstraat. De AH kan zowel vanuit de parkeervoorziening als de openbare weg worden betreden. De bewoners en de bezoekers van de bewoners van de woningen dienen in de kelder van het verzamelgebouw te parkeren. Deze scheiding is voor de klanten van de supermarkt, de bewoners van de appartementen en de bezoekers een helder en logisch gegeven. Verder is er sprake van een bestaande busbaan c.q. buspassage langs het spoor, waardoor hulpdiensten en gemeentelijke diensten het plangebied alsmede de directe omgeving (spoor) goed kunnen bereiken.

De woningen zijn toegankelijk via een tweetal gemeenschappelijke entree's: een gelegen op de hoek van de Stationslaan en de Terheijdenstraat, de andere gelegen op de hoek van de Stationslaan en de Anna van Burenstraat. De individuele woningen worden steeds ontsloten door middel van een gallerij gelegen aan de twee binnenhoven.

De entree van de supermarkt is gelegen in de 'spie': het overgangsgebied tussen de Stationslaan en het coulissenlandschap. Hierdoor is de supermarkt zowel vanaf de Stationslaan als vanuit de parkeervoorziening goed te bereiken.

Tenslotte is de plint van 4,5 meter een leidend motief in de gehele spoorzone, in dit project vormgegeven voor zowel een extra diepe negge als hogere raamopeningen in de gevel. Het karakter hiervan sluit naadloos aan bij het direct ernaast gelegen station.

Openbare ruimte

De overgangen van privaat naar de semi-publieke ruimte wordt gerealiseerd door het plaatsen van een hekwerk. De inrichting aan de zijde van de spoorzone wordt, zoals hierboven beschreven, ingericht als coulissenlandschap. Naast een stedenbouwkundig schetsplan is een ontwerp voor het coulissenlandschap opgesteld. De aanleg en inrichting ervan wordt als een Bijlage 2 aan de regels gehecht, zodat de kwaliteit, karakter, aanleg en instandhouding op deze wijze worden geborgd.

Imago

Kenmerkend voor het plangebied is dat het deel uitmaakt van de grootstedelijke ambities van Via Breda. Het stedelijke imago wordt vooral aan de Stationslaan en de Terheijdenstraat bereikt door de mogelijkheid van woon- en werkfuncties en detailhandel in de vorm van een supermarkt toe te staan. Het plan heeft een formele karakteristiek aan de zijde van de Stationslaan en de Terheijdenstraat en een wat informelere sfeer aan de zuidkant in het spoorlandschap met een coulissenlandschap, met daarin opgenomen bomen en wandel/woonpaden. Dit samengaan van een stedelijke wand met een groen coulissenlandschap en intieme woonmilieus (binnenhoven) in het spoorlandschap bepaalt het bijzondere imago van dit gebied.

Geluid en externe veiligheid

De ligging nabij de spoorlijn brengt met zich mee dat rekening moet worden gehouden met de bepalingen in het kader van de Externe Veiligheid en van Geluid . Dit houdt onder andere in dat er beperkingen gelden voor welke type maatschappelijke voorzieningen, zoals een kinderdagverblijf en een zorginstelling, zich hier mogen vestigen en dat er beperkingen zijn ten aanzien van de hoogte van gebouwen.

Geluid is een belangrijke randvoorwaarde om te kiezen voor deze stedenbouwkundige opzet van (vrijwel) gesloten bouwblokken. Op deze manier zorgen de bebouwingswanden voor een geluidswering voor de achterliggende woningen.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Spoorzone. Voor deze hele Spoorzone geldt dat de industriële functie verdwenen is en dat de terreinen beschikbaar komen voor herontwikkeling. Voor al deze terreinen wordt gestreefd naar een op de locatie toegesneden passende invulling met een mix van functies. Gezien de situering in de stad ligt een woningbouwprogramma voor de hand. Vanwege de nabijheid van het station (trein, bus, taxi) is realisatie van stedelijke voorzieningen eveneens voor de hand liggend.

De locatie vraagt om een eigen onderscheidende identiteit met een differentiatie binnen de context van de Stationslaan. De combinatie van detailhandel en een woonfunctie past ten eerste goed in het historisch perspectief van het projectgebied. Mede gezien de ligging van de locatie in het stedelijk weefsel en de voorgeschiedenis van dit gebied, ligt een zekere mate van functiemenging voor de hand. Hierbij is voor de planlocatie gekeken naar de positie in het stedelijk weefsel, de randvoorwaarden voor een goed woon-, leef- en/of werkklimaat en de aansluiting op de bestaande functionele structuren en kwaliteiten van de omgeving.

Voor het plangebied is gekozen voor een stedelijk karakter omdat de locatie onderdeel uitmaakt van de aanwezige karakteristieken van de bebouwing aan de zijde van de Stationslaan en het spoorlandschap. Hier past een combinatie van voorzieningen in de plint en woningbouw grotendeels op de verdiepingen. (max. 2.050 m² bvo ten behoeve van een supermarkt in combinatie met maximaal 120 woningen) Ook is ruimte voor een (ondergrondse) gebouwde parkeervoorziening.

Gezien de snel veranderende behoeften in woningtypologieën kent dit bestemmingsplan een ingebouwde flexibiliteit in het te realiseren programma. Voor het te ontwikkelen kwalitatieve woningbouwprogramma wordt daarom ingezet op een vraaggerichte benadering. Hiertoe worden binnen het bestemmingsplan flexibele kaders geboden. Een succesvolle ontwikkeling is immers niet alleen het resultaat van een goed doordachte visie. Van doorslaggevende betekenis is ook het continu luisteren naar de vraag van de klant. De uitdaging ligt in het slim en snel vertalen van die vraag, die vandaag anders is dan morgen, in de planontwikkeling zonder de ambities uit het oog te verliezen. Thans wordt voor het woningbouwprogramma uitgegaan van maximaal 120 gestapelde woningen, uitgaande van het lage, middeldure en hogere huursegment (verhouding 80/20). Mocht nu blijken, dat er behoefte bestaat aan andere typen woningen dan kan een deel van de woningen in een ander gewenst type worden omgezet.

De planlocatie ligt op een centrale en goed bereikbare plek in Breda vanwege de korte afstand tot vervoersknooppunten (station, busstation), uitvalswegen richting de A16 en A27 en de ligging aan de oost-westfietsroute. Deze ligging vraagt dan ook om een functionele invulling in een hoogstedelijk woon- en werkmilieu. Naast de planontwikkeling aan de Drie Hoefijzers Noord, welke in voorzieningen in de vorm van kantoren, dienstverlening, maatschappelijke functies, (ambachtelijke) bedrijvigheid en bepaalde vormen van dagrecreatie zal worden voorzien, zullen toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied, voor hun dagelijkse voorzieningen mede aangewezen zijn op de nieuwe supermarkt op onderhavige planlocatie.

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten behandeld.

Voor de ontwikkeling van de gehele Spoorzone – waar het plangebied deel van uitmaakt – is de procedure van de milieueffectrapportage (m.e.r.) doorlopen. Op 23 januari 2006 heeft de Cie m.e.r. een positief toetsingsadvies over de MER Spoorzone gegeven. Voor gedetailleerdere informatie over de MER Spoorzone, opgesteld door Royal Haskoning, wordt verwezen naar het rapport met als kenmerk 9P9739.A0 en de datum oktober 2005.

Tevens is voor de Structuurvisie Breda 2030 een m.e.r.-procedure doorlopen. De structuurvisie is op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De planlocatie wordt zowel in de beleidsvisie als in het uitvoeringsperspectief expliciet benoemd als één van de projecten die in de periode tot 2023 ontwikkeld kunnen worden en is onderdeel van alle drie de onderzochte scenario's in het MER.

Om te bepalen of de ontwikkeling van de planlocatie significante milieueffecten heeft, wordt in deze paragraaf een vormvrije m.e.r.-beoordeling, hierna nader te noemen “informele m.e.r.-beoordeling” uitgevoerd. Immers, dit bestemmingsplan voorziet in een directe eindbestemming voor wat betreft de binnen het plangebied geplande ontwikkeling en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is, indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r.. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D 11.2 kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.- beoordelingsplichtig plan:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

In dit geval neemt het aantal woningen toe met maximaal 120 woningen op een oppervlakte van circa 7.100 m2. De ontwikkeling blijft dus ruim onder de drempelwaarden, waardoor een m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk is. Zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder de drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen hebben door middel van een informele-m.e.r.-beoordeling.

Informele m.e.r.-beoordeling

In deze paragraaf wordt getoetst of op basis van de criteria die genoemd zijn in bijlage 3 van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. De informele m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van het bestemmingsplan. In de bijlagen zijn de volgende onderdelen opgenomen die van belang zijn voor het bepalen van eventuele belangrijke nadelige gevolgen:

• Kenmerken van het project;

• Plaats van het project;

• Kenmerken van het potentiële effect.

De kenmerken van het project

Het bestemmingsplan betreft de Thes locatie gelegen in het Stationskwartier van de Spoorzone. Het bestemmingsplan beoogt de locatie te optimaliseren en passend te maken voor de markt. Dit wordt onder meer gedaan door op de locatie, naast een supermarkt, woningbouw in de vorm van maximaal 120 woningen mogelijk te maken.

Ook worden de grenzen van de locatie als onderdeel van het ontwerp beter afgerond. Hiervoor wordt aan de zijde van het spoor een coulissenlandschap aangelegd en in stand gehouden. De aanleg en in stand houding wordt door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels geborgd.

Voorts is in het kader van onderhavig bestemmingsplan een geactualiseerde analyse van de verkeersgeneratie als gevolg van het plan uitgevoerd (Agel). In Bijlage 3 zijn de resultaten van de analyse samengevat. Vanwege de wijziging van de functie kantoren naar woningen blijkt uit het onderzoek, dat de verkeersproductie afneemt voor zowel het werkdagetmaal en maatgevende spitsuur. Voor het werkdagetmaal betekent dit een afname van ca. 200 mvt/etmaal en voor het spitsuur 40 mvt/spitsuur.

De plaats waar de activiteit wordt verricht

Het plan betreft een locatie gelegen in de Spoorzone van de gemeente Breda. Het plangebied ligt langs het spoor, dat aan de zuidzijde van de locatie ligt. Aan de westzijde ligt de OV terminal, aan de overzijde van de Stationslaan ten noorden van planlocatie bestaande woonwijken en aan de westzijde vormt de Terheijdenstraat de begrenzing.

De ontwikkeling zal volledig worden ontsloten via de Anna van Burenstraat op de Stationslaan.

Het plangebied ligt in een hoogstedelijke omgeving.

De kenmerken van de potentiële effecten

In de navolgende paragrafen van dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verschillende uitvoerings- en milieuaspecten. In deze paragrafen wordt aangetoond dat het plan geen noemenswaardige negatieve milieueffecten op de omgeving heeft. De belangrijkste conclusies zijn:

• Wat betreft luchtkwaliteit blijkt dat de blootstelling aan luchtverontreiniging beperkt is en niet leidt tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

• Wat betreft hinder van bedrijvigheid is, mede door middel van een aanpassing van de milieuvergunning voor het rangeerterrein, geen hinder te verwachten voor de gevoelige functies (woningen) in het plangebied. Verder worden de in de omgeving aanwezige bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Met de beschreven regeling in het bestemmingsplan wordt de beoogde dynamiek in het gebied mogelijk gemaakt zonder dat dit ten koste gaat van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

• Wat betreft externe veiligheid blijkt uit nader onderzoek, dat het groepsrisico als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor slechts in beperkte, doch niet wezenlijke mate toeneemt.

• Wat betreft archeologie kan het plangebied als gevolg van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken worden vrijgegeven. Er is sprake van een behoudenswaardige vindplaats. Omdat deze vindplaats niet in-situ behouden kon worden, is deze geheel opgegraven.

• Wat betreft geluid wordt dit aspect in onderhavig bestemmingsplan geborgd - teneinde een goed akoestisch klimaat voor de woningen met inachtneming van het gemeentelijke geluidsbeleid te kunnen verzekeren - door middel van een gebiedsaanduiding met een daaraan gekoppelde voorwaardelijke verplichting;

• Wat betreft water maakt onderhavig plangebied deel uit van de totale bergingsopgave voor het Stationskwartier, welke reeds is vast gelegd in de bestemmingsplannen voor het Stationskwartier;

• Wat betreft bodem zal de gehele ontwikkellocatie binnen een saneringsprocedure worden benoemd als saneringsgebied. De aanwezige restverontreiniging en de bariumspot zullen door middel van een saneringsprocedure worden gesaneerd in combinatie met de ontgraving van de voorziene parkeerkelder. Met inachtneming van de conclusies uit de bodemonderzoeken vormt het aspect bodemkwaliteit daarmee geen belemmering voor de geplande ontwikkeling van de beoogde planlocatie;

• Wat betreft natuur zijn er geen significante negatieve effecten te verwachten op de omringende Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde wettelijke beschermde Natura 2000 gebied, het "Ulvenhoutse Bos", ligt op ca. 4 km ten zuiden van het plangebied. Gezien de afstand is er geen sprake van verstorende effecten als lichthinder of geluidhinder. Het enige mogelijke effect betreft stikstofdepositie wat met name wordt veroorzaakt door aan- en afrijdend verkeer. Uit de geactualiseerde verkeersstudie blijkt echter, dat de nieuwe situatie tot een afname van het verkeer zal leiden ten opzichte van de ontwikkeling en realisatie van een supermarkt met kantoren. De verkeersintensiteit zal zich ten opzichte van de totale hoeveelheid verkeer op de omliggende wegen en het verkeer van en naar het project verder vrij snel over verschillende richtingen verdelen (“het verkeer verwatert”). Het merendeel van het verkeer gaat daarom niet specifiek richting het Ulvenhoutse bos. Bij de planvorming voor de infrastructuur ten behoeve van onderhavige planlocatie is daarnaast rekening gehouden met de verkeersaantrekkende werking van de beoogde functies, van zowel de planlocatie zelf als de gehele Spoorzone. Daarnaast zijn met behulp van meerdere Aerius berekeningen tevens stikstofberekeningen gemaakt voor de ontwikkeling, waarbij ook de cumulatieve effecten en daarmee de integrale gebiedsontwikkeling van het gehele Stationsgebied zijn betrokken. Concluderend dienen we op basis van de uitgevoerde studie en berekeningen te stellen, dat de huidige gemengde bestemming meer potentiële negatieve milieueffecten met zich meebrengt dan beoogde woningbouw op het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied; het Ulvenhoutse Bos. Er is derhalve geen sprake van een aanleiding tot of noodzaak voor het doorlopen van een m.e.r-procedure (en planMER) omdat met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden er nieuwe, gunstigere gegevens en inzichten zijn over de gevolgen van het plangebied voor de natuur. Het nieuwe bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar en kan worden gebaseerd op de eerder uitgevoerde MER. In dit kader is relevant op te merken, dat op 5 december 2017 aan de gemeente Breda een beschikking c.q. vergunning Wet natuurbescherming (hierna Wnb) door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant is verleend, waarin de Thes-locatie is opgenomen met het oorspronkelijke kantorenprogramma. Nu het kantorenprogramma wordt veranderd in wonen, bestaat een wettelijk verplichting een wijziging van de vergunning c.q. beschikking aan te vragen.

• Wat betreft flora en fauna is van negatieve effecten op beschermde soorten (flora en fauna) eveneens geen sprake. De mogelijk aanwezige beschermde soorten zijn goed in beeld gebracht. Bij concrete ruimtelijke ingrepen zal aandacht zijn hiervoor. Hiermee worden negatieve effecten voorkomen.

Conclusie

De conclusie is, dat er in het kader van gebiedsbescherming en ruimtelijk beleid nieuwe inzichten zijn over het optreden van andere effecten op de natuur dan in 2005 en 2013 voorzien was. Meer concreet: door het wijzigen van het ruimtelijke programma van kantoren in wonen is sprake van een beperkte afname van het totaal aantal verkeersbewegingen en daarmee stikstofemissie, waardoor een positief milieueffect op het dichtstbijzijnde wettelijke beschermde Natura 2000 gebied, het "Ulvenhoutse Bos", zal ontstaan. Wel zorgt de aanpassing van de wettelijke kaders (met name de Wnb per 1-1-2017) voor een wijziging van de reeds verleende en onherroepelijk geworden Nbw-vergunning c.q. beschikking, met dien verstande dat de reeds verleende vergunning c.q. beschikking dient te worden gewijzigd in lijn met de beoogde ontwikkeling (van kantoren naar wonen).

Verder is voldoende inzicht gekregen in de milieugevolgen van de beoogde ontwikkeling.

Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, moet worden geconcludeerd, dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang, dat sprake kan zijn van “significante nadelige milieugevolgen”. Er is derhalve geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r-beoordelingprocedure of m.e.r-procedure (MER).

Nu de milieugevolgen beperkt zijn c.q. hier in het plan goed mee kan worden omgegaan, volstaat de informele m.e.r.-beoordeling. De aanmeldnotitie ten behoeve van de informele m.e.r.- beoordeling is als Bijlage 4 aan onderhavig plan gehecht.

In de Wet geluidhinder is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan.

Het plangebied is conform de Wet geluidhinder gelegen binnen de zones van geluidgevoelige wegen (50 km/u). Het betreft de Stationslaan, Liniestraat, de busbaan langs spoorlijn, Terheijdenstraat, de Stationsweg/plein, de Menno van Coehoornstraat, Meerten Verhoffstraat, Anna van Burenstraat en de buspassage Oost/Oosterhoutsebaan. De onderzoekszones van deze wegen overlappen het plangebied. De planlocatie is daarnaast binnen de onderzoekszone van de spoorlijn Breda – Tilburg gelegen. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai is dan ook noodzakelijk.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Industrielawaai hoeft dan ook niet te worden beschouwd.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp van het plangebied is nadrukkelijk gekeken naar de maatregelen voor een adequate geluidswering. Gezien de ligging van het plangebied tussen de geluidsbronnen weg en spoor, is het nodig om de stedenbouwkundige bouwbloktypologie in de vorm van vrijwel gesloten bouwblokken toe te passen. Dit uit zich duidelijk in de bebouwing, welke zorgen voor een afschermende werking voor de achterliggende gebieden. Maatregelen om te komen tot een comfortabel en aan de wet voldoend woonmilieu, worden waar nodig voorzien in de gevels van de bebouwing.

Akoestisch onderzoek

Een akoestisch onderzoek naar wegverkeer en railverkeer is uitgevoerd. De volledige rapportage is een separate Bijlage 5 bij deze bestemmingsplantoelichting. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

De geluidbelastingen die volgen uit de berekeningen zijn in onderstaande conclusies weergegeven per weg/spoortracé. Aangegeven is of deze voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Indien niet voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde is tevens aangegeven of het mogelijk is om een hogere waarde procedure te doorlopen.

De berekende geluidbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder:

• Stedelijke wegen: voorkeursgrenswaarde 48 dB maximale ontheffingswaarde 63 dB;

• Spoorlijn: voorkeursgrenswaarde 55 dB, maximale ontheffingswaarde 68 dB.

Conclusies:

• De geluidbelasting ten gevolge van de Stationslaan/Liniestraat is ten hoogste 57 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

• De geluidbelasting ten gevolge van de Terheijdenstraat is ten hoogste 56 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

• De geluidsbelasting ten gevolge van de Buspassage oost/Oosterhoutse Busbaan is ten hoogste 58 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

• De geluidsbelasting ten gevolge van de Anna van Burenstraat is ten hoogste 57 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

• De geluidbelasting ten gevolge van de overige wegen is ten hoogste 47 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden.

• Ten gevolge van spoorlijn Breda- Tilburg vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaats. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt tot 2 dB overschreden. Dove gevels zijn daar waar de overschrijding plaats vindt dan noodzakelijk. Op locaties waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden kunnen hogere waarden worden aangevraagd bij B en W.

• Op basis van de vergunde bedrijfsactiviteiten van emplacement Breda is de geluidbelasting niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A).

• De gecumuleerde geluidbelasting LVL,cum is op geen van de onderzochte locaties meer dan 3 dB hoger dan de hoogste van de maximaal toelaatbare ontheffingswaarde, uitgezonderd de twee zuidelijke kopgevels (worden in ieder geval doof uitgevoerd). Op basis van de gecumuleerde geluidbelasting zijn geen extra maatregelen benodigd.

• Ten behoeve van het realiseren van spuiventilatie zijn aan de zuidgevel voor de achterliggende verblijfsruimtes de kopse kanten van de buitenruimten voorzien van geluidschermen.

• Voor verschillende geluidbronnen dienen hogere waarden aangevraagd te worden.

Hogere waarden

Voor die onderdelen van het plan waarbij de geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde ligt, maar niet boven de maximale ontheffingswaarde ligt kunnen hogere waarden worden aangevraagd. De hogere waarden kunnen door de gemeente worden verleend wanneer is vastgesteld dat maatregelen onvoldoende doelmatig zijn.

Er zijn drie type maatregelen mogelijk:

1. Maatregelen aan de bron:

Door het toepassen van een (ander type) geluidreducerend asfalt of het terugdringen van verkeersintensiteiten wordt niet voldoende geluidreductie gehaald om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Tevens zijn snelheidsverlagingen niet aan de orde omdat in stedelijke verkeersplannen niet is voorzien in een snelheidsverlaging op wijkontsluitingswegen. Tot slot zijn raildempers een mogelijkheid. Het is echter niet waarschijnlijk dat Prorail deze zal gaan aanbrengen.

Daarnaast past de gemeente Breda op het stedelijk hoofdnet geen zeer open asfalt beton of dunne deklagen toe. vanwege de snelle slijtage is het onwenselijk om deze vorm van stil asfalt toe te passen. Overige asfalttypes bieden onvoldoende geluidreductie.

2. Maatregelen in het geluidsoverdrachtsgebied

Om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden zouden op grote schaal schermen nodig zijn langs de Verlengde Stationsstraat en de Terheijdenstraat. Deze schermen zouden vanwege de verkeerssituatie meermalen onderbroken moeten worden, waardoor de schermen ondoelmatig worden. Bovendien zijn de schermen stedenbouwkundig en vanuit sociale veiligheid niet gewenst.

3. Maatregelen aan de ontvangzijde

Het toepassen van geluidschermen of dove gevels heeft consequenties voor de ventilatie- en brandveiligheidscondities. Omdat een gebouwgebonden geluidscherm ook relatief veel kosten met zich mee brengt, is het reëler om de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe te staan en de overschrijding door een goede gevelwering op te lossen.

Voornoemde maatregelen brengen dus stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële bezwaren met zich mee. Daardoor is het realistisch om voor de woningen waar niet de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, hogere waarden aan te vragen voor de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Ontheffingverlening dient ook getoetst te worden aan de subcriteria zoals vastgelegd in het 'Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder' van de gemeente Breda. Het plan voldoet aan de volgende subcriteria:

• Ten aanzien van wegverkeerslawaai is sprake van nieuwe woningen die een doelmatige afscherming bieden voor woningen die verder van de weg liggen;

• Ten aanzien van spoorweglawaai is sprake van situering van de nieuwe woningen in de nabijheid van een station.

In het ontheffingenbeleid is opgenomen dat een geluidluwe gevel aanwezig moet zijn als er sprake is van een dove gevel en als de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden of als er sprake is van een combinatie van beide. Conform het gemeentelijke beleid hebben alle woningen een geluidluwe gevel aan de zijde die niet is gericht op de weg of het spoor.

Relatie tot de regels

Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten is een gebiedsaanduiding met een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Hierdoor zijn bij de akoestische uitgangspunten in het bestemmingsplan gewaarborgd. In de voorwaardelijke verplichting is bepaald dat in een akoestisch onderzoek moet worden aangetoond dat de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of aan de verleende hogere waarde of dat de gevel doof wordt uitgevoerd. Tevens is geborgd dat er bij elke woning die een dove gevel heeft of een hogere waarde die hoger is dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde, een gedeelte van de gevel geluidluw wordt uitgevoerd.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Een nieuw initiatief is niet relevant als aannemelijk kan worden gemaakt dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat een project binnen de getalsmatige grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt of de 3% grens niet overschrijdt, is geen verdere toetsing nodig.

In het kader van het bestemmingsplan 'Stationslaan' is onderzoek gedaan naar de effecten voor de luchtkwaliteit. In dit onderzoek is rekening gehouden met de ontwikkeling van het Stationskwartier. Uit dat onderzoek en de grootschalige concentratie- en depositiekaarten van het RIVM (juli 2015) volgt dat in het studiegebied Spoorzone voor de deelgebieden Stationskwartier, Drie Hoefijzers, en de bestaande woonwijken Belcrum en Spoorbuurt, voor 2013, 2015 en 2020 de jaargemiddelde concentratie fijn stof in geen van de doorgerekende scenario's en jaren wordt overschreden. Ook het 24 uur gemiddelde voor fijn stof blijft ruim onder het 35 dagen criteria. De jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide wordt eveneens in geen van de doorgerekende scenario's en jaren overschreden. Ook het uurgemiddelde voor stikstofdioxide blijft ruim onder de 200 ug/m³. In het plangebied wordt zowel voor als na planrealisatie voldaan aan de grenswaarden zoals gesteld in de Wet milieubeheer.

De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling valt niet onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. Er dient daarom op een andere wijze aangetoond te worden dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate aangetast wordt met de voorgestane ontwikkeling. In de huidige planologische situatie is er sprake van emissie van detailhandel (supermarkt) met kantoren. Feitelijk liggen de gronden braak. In de toekomstige situatie is er sprake van emissie van detailhandel met woningen en bijbehorende verkeersvoorzieningen.

Uit de berekeningsresultaten blijkt, dat de toename van de concentratie NO2 minder is dan 3% van de grenswaarde, zodat er sprake is van een NIBM situatie voor NO2. Uit de berekeningsresultaten blijkt tevens dat bij geen der toetspunten de toename van PM10 meer is dan 3% van de grenswaarde, zodat ook voor PM10 sprake is van een NIBM situatie. Verder blijkt dat de concentraties NO2 en PM10 in de toetspunten nabij de planlocatie ruim voldoen aan de wettelijke grenswaarde, zodat kan worden geconcludeerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De volledige rapportage is een separate Bijlage 6 bij deze bestemmingsplantoelichting.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.).

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder andere woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Risicovolle activiteiten

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Relatie tot het plangebied

De woningen die gerealiseerd worden binnen het plangebied zijn kwetsbare objecten waardoor getoetst is aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle bedrijven

Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. Het aspect risicovolle bedrijven zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Transport gevaarlijke stoffen

Aangrenzend aan het plangebied is de spoorlijn Tilburg - Breda gesitueerd. Over deze spoorlijn vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. In dat kader is een onderzoek uitgevoerd voor het bestemmingsplan voor onderhavige locatie. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan.

De plaatsgebonden risicocontour 10-6 valt binnen het spoorgebied. De plannen voor onderhavige locatie ligt derhalve niet binnen de plaatsgebonden 10-6 risico contour en voldoen daarmee aan de grenswaarde voor (beperkt) kwetsbare objecten.

Groepsrisico

Het groepsrisico wordt weergegeven met het hoogste groepsrisico per kilometer. Onderstaande tabel geeft het berekende groepsrisico weer voor de huidige bestemde situatie en de voorgenomen ontwikkeling. Vervolgens zijn de verschillen weergegeven. De verschillen tussen het oorspronkelijke plan met de functie kantoren en het huidige plan met de functie woningen zijn, zoals te zien in de laatste kolom, niet significant. Rood betekent dat het gewijzigde plan een hoger groepsrisico kent.

Onderstaande figuur geeft het berekende groepsrisico weer voor de huidige bestemde situatie (blauwe lijn) en het gewijzigde plan (rode lijn). Grote verschillen zijn niet zichtbaar. Beide plannen overschrijden wel de oriëntatiewaarde. In het nieuwe plan is het risico iets hoger, omdat er meer mensen aanwezig zijn in de avondperiode. Hierdoor moet er een groepsverantwoording worden gemaakt.

Figuur 8 Groepsrisico fN curve- beide situaties

Plasbrandaandachtsgebied
Een zeer klein gedeelte van het plangebied bevindt zich in het plasbrandaandachtsgebied.

Figuur 9 Afstand plasbrandaandachtsgebied 30 meter

Van de te bebouwen gedeelten betreft dit het uiterst zuidelijke puntje van het westelijke gedeelte van het bouwvlak (bestemd als 'Gemengd'). Dit is het gebied waarin bij het realiseren van kwetsbare objecten rekening gehouden dient te worden met een zogenaamde plasbrand. Deze plasbrand kan ontstaan door de ontsteking van uitgestroomde brandbare vloeistoffen. Het plasbrandaandachtsgebied is 30 meter vanaf de buitenste spoorstaaf. Een plasbrandaandachtsgebied geldt alleen voor nieuwe (nog te bouwen) kwetsbare objecten. In het Bouwbesluit is een aantal voorwaarden opgenomen die gelden voor gebouwen in het plasbrandaandachtsgebied. Dit zijn op hoofdlijnen de volgende punten:

1. 60 min WBDBO op de gevel, voor bescherming van buiten naar binnen

2. eisen aan de brandklasse van de materialen van de gevel

3. mechanische ventilatie is handmatig uit te schakelen

4. vluchtwegen uit het gebouw zijn van de risicobron afgericht.

Via het Bouwbesluit, de omgevingsvergunning en als nadere eis via de planregels is het treffen van deze (bouwkundige) maatregelen geborgd.

Verantwoording groepsrisico

In geval van een overschrijding van de oriëntatie waarde of toename van het groepsrisico dient het groepsrisico verantwoord te worden. Voor het plan ligt het groepsrisico zowel in de huidige als toekomstige situatie boven de oriëntatie waarde. Drie aspecten zijn hierbij van belang, namelijk; bereikbaarheid, bluswatervoorziening en zelfredzaamheid.

Mogelijke maatregelen

In het kader van de verantwoording is een aantal mogelijke maatregelen aangedragen. Mogelijke maatregelen zijn als volgt:

1. Het anders plaatsen van de blokken of verminderen van het aantal aanwezigen, tenzij deze keuzes al vastliggen.

2. Zorgen dat er bluswaterpunten in de wijk toegevoegd worden, als deze nu niet voldoende zijn.

3. Zorgen voor voldoende ontsluiting van de wijk, zodat vluchtprocessen goed kunnen verlopen en hulpverleners een gebied in kunnen.

4. Zorgen dat effecten van een ongeval op het spoor beperkt blijven tot het spoor, door bijvoorbeeld te kijken naar mogelijkheden van afsluiten van riolering, om zo eventueel bluswater op te vangen.

5. Communicatie naar bewoners en gebruikers van het gebied, zodat deze zich bewust zijn van risico's van buitenaf, een situatie kunnen herkennen en erna kunnen handelen.

Het stedenbouwkundig plan, dat als onderlegger voor het bestemmingsplan dient, is weliswaar een model maar wel dusdanig uitwerkt dat het verplaatsen van blokken niet meer tot de mogelijkheden behoren. Wel neemt het aantal aanwezigen door de transformatie van kantoren naar woningen overdag af, maar zorgt daarentegen voor meer aanwezigen gedurende de nacht. De punten onder b tot en met e betreffen maatregelen die in de uitwerkingssfeer liggen, en niet binnen het bestemmingsplan geregeld (kunnen) worden.

Bereikbaarheid

Bereikbaarheid gaat enerzijds over de bereikbaarheid van het spoor bij een incident. Daarvoor kunnen aanvullende voorzieningen nodig zijn. Direct ten zuiden van de planlocatie is een weg langs het spoor, waardoor hulpdiensten bij het spoor kunnen komen aanwezig (buspassage/HOV-baan).

Daarnaast is er nog de bereikbaarheid van het gebied zelf. Hier is het aan te bevelen dat er meer dan een route het gebied uitgaat, zodat mensen makkelijk de wijk kunnen verlaten bij een calamiteit.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan is de aanduiding van de ontsluiting aangegeven, deze ziet toe op de hoofdontsluiting. Binnen de overige bestemmingen is bepaald dat er (secundaire) ontsluitingen of calamiteitenroutes mogelijk zijn. Binnen het plangebied zijn er meerdere wegen om het gebied te verlaten. Aandachtspunt is om de vluchtwegen zo te plaatsen dat mensen niet naar het spoor kunnen vluchten. Aanbeveling is om hier bij de overige blokken ook aandacht aan te besteden, ondanks dat deze gebieden niet in een plasbrandaandachtsgebied liggen. Dit omdat de bebouwing wel zodanig dicht op het spoor ligt, dat bij een calamiteit een vluchtroute langs het spoor niet mogelijk is.

Zelfredzaamheid

De personen in het plangebied zijn zelfredzaam. In het bestemmingsplan zijn kwetsbare groepen, zoals kinderdagverblijven uitgesloten. Voor de ontwikkelingen in de plint kan bij de aanwezigheid van een BHV-organisatie ook rekening gehouden worden met een situatie op het spoor. Op deze manier kan in geval een ongeval met gevaarlijke stoffen het gebied tijdig worden verlaten.

Conclusie

Gegeven de invulling van de Thes locatie neemt het groepsrisico beperkt toe. Dit is een toename die op zich vrij beperkt is, gegeven de ligging van het gebied.

Een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico is mogelijk, als effecten beperkt kunnen worden. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden genoemd, deze vallen buiten de kaders van wat een bestemmingsplan kan regelen. Behoudens het feit dat het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om meerdere ontsluitingen aan te leggen, waarmee invulling kan worden gegeven aan het aspect bereikbaarheid.

Bij de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan in het concrete bouwplan zal beoordeeld worden hoe de maatregelen worden verwerkt. Dit zal in overleg met de daartoe aangewezen instanties, zoals de Veiligheidsregio en de brandweer, plaatsvinden. Op grond van het bovenstaande zal de gemeente Breda haar verantwoording nemen inzake de aanvaarding van de beperkte toename van het groepsrisico.

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening - worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is mogelijk van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt te zijn voor de beoogde functie; In dit geval voor de functie wonen.

Informatie locatie

De omgeving van de ontwikkellocatie is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd door de herinrichting van de Stationszone. Op de locatie is een supermarkt met bovenwoningen voorzien. Een groot deel van de locatie wordt voorzien van een ondergrondse parkeergarage.

Achtergrond

In het verleden (t/m 2003) zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd binnen de Stationszone van Breda. De huidige ontwikkellocatie maakte daar ook deel van uit. Op basis van deze onderzoeken en de hiermee vastgestelde ernstige gevallen van bodemverontreiniging is door de gemeente Breda in 2004 een beschikking 'ernst en spoedeisendheid' afgegeven. In 2009 is in opdracht van de gemeente Breda een deel van de gronden, nu onderdeel van de ontwikkellocatie, gesaneerd tot de tussenwaarden (BUS evaluatie speelhuisplein 16 juni 2009). De maximale ontgravingsdiepte bedroeg 1,3 m –mv. In het niet gesaneerde gedeelte is sterke verontreiniging in de grond (zware metalen, PAK, minerale olie en vluchtige aromaten) aanwezig tot circa 2,5 m –mv. In het grondwater is de sterke verontreiniging (minerale olie en vluchtige aromaten) aanwezig tot circa 4,0 m -mv (Actualisatie-onderzoek en nader onderzoek Stationskwartier gemeente Breda, projectnummer 3509-133973, Oranjewoud, d.d. 29 juli 2003).

Hierna zijn met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van de locatie, de uitruil van gronden en het tijdelijk gebruik voor de bouwwerkzaamheden van het nieuwe station diverse bodemonderzoeken en saneringen uitgevoerd vanaf 2009. De bodemonderzoeken en evaluatierapporten van (bodem)saneringen op de onderhavige ontwikkellocatie zijn hieronder chronologisch weergegeven:

1. Rapport Verkennend bodemonderzoek onderzoek Speelhuisplein te Breda d.d. oktober 2011, opdrachtgever Thes Nederland B.V., uitgevoerd door Oranjewoud (nu Antea Group), kenmerk 236321-17b;

2. Rapport Nulsituatie bodemonderzoek Noorderf OVT Breda, betrof onder andere het westelijke deel huidige ontwikkellocatie, d.d. juli 2012, opdrachtgever bouwcombinatie OVT Breda, uitgevoerd door Dibec, rapportnummer 812.021_03;

3. Verkennend Bodemonderzoek “Nulsituatie (werk)terreinen” Stationslaan ong. Breda, d.d. 29 maart 2013 (RN130467), opdrachtgever gemeente Breda, uitgevoerd door Wematech Bodem Adviseurs B.V;

4. Rapport Verkennend bodemonderzoek hoek Oude Terheijdenseweg-Speelhuisplein te Breda, d.d. januari 2014, opdrachtgever Thes Nederland B.V., Uitgevoerd door Antea Group, kenmerk 258631;

5. Indicatief onderzoek asbest in puin 'voormalig pad aan Speelhuisplein te Breda', d.d. juli 2014, opdrachtgever Aannemingsmaatschappij M.J. Oomen BV, uitgevoerd Wematech Bodem Adviseurs B.V;

6. Verkennend Bodemonderzoek “Speelhuisplein 12” te Breda, d.d. 17 juli 2014, (RN141103.0) opdrachtgever, gemeente Breda, uitgevoerd door Wematech Bodem Adviseurs B.V;

7. Nader onderzoek asbest in puin “speelhuisplein ong” te Breda, d.d. 21 juli 2014, opdrachtgever gemeente Breda, uitgevoerd door Wematech bodem Adviseurs B.V;

8. Evaluatierapport amovering 'Asbesthoudende puinlaag 'Speelhuisplein ong' Breda' d.d. 31 oktober 2014 (HH50140338.R001-0), in opdracht van Aannemingsmaatschappij M.J. Oomen B.V., uitgevoerd door Wematech bodemadviseurs B.V.;

9. Verkennend Bodemonderzoek “Eindsituatie” Oostzijde OVT – deellocatie 'O', 'T' en 'D' Speelhuisplein ong. Breda, d.d. 14 oktober 2015, (RN50150469.R001-0/R002-0/R003-0), opdrachtgever gemeente Breda, uitgevoerd door Wematech Bodem Adviseurs B.V.;

10. Asbestinventarisatie type A “maaiveldinspectie Speelhuisplein/Terheijdenseweg ong. te Breda, d.d. 11 maart 2016 (WH60160126.R001-1), opdrachtgever gemeente Breda, uitgevoerd door Wematech bodem Adviseurs B.V.;

11. Stortbon asbesthoudende materialen (BC01143907), projectnummer A1603061;

12. Verificatie na verwijdering asbesthoudende materialen op maaiveld, inspectievolgnummer 11607708, versie 2, d.d 17 maart 2016, uitgevoerd door LAB-10;

13. Verkennend Bodemonderzoek “Speelhuisplein ongenummerd” te Breda d.d. 8 september 2016, opdrachtgever de Bouwcombinatie Breda, uitgevoerd door Wematech bodem Adviseurs B.V.;

14. Tekening archeologisch vervolgonderzoek, oktober 2017, in opdracht van THES uitgevoerd door de gemeente Breda.

Samenvatting bodemkwaliteit

Een samenvatting van de diverse onderzoeken is opgenomen in Bijlage 8.

Restverontreiniging

Vanuit de bodemonderzoeken vanaf 2011 volgt voor de restverontreiniging een actualisatie. De sterke verontreinigingen met zware metalen worden bevestigd. De sterk verhoogde gehalten aan PAK minerale olie en vluchtige aromaten zijn niet meer aangetoond in de grond. De tijdens voorgaand onderzoek aangetoonde sterke grondverontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten is niet meer aangetoond. De grondwaterverontreiniging en ingeschatte omvang met minerale olie en vluchtige aromaten was derhalve veel beperkter dan aanvankelijk werd aangenomen. In het grondwater is alleen in 2013 nog een matig verhoogde concentratie aan benzeen vastgesteld. In de hierop volgende onderzoeken is in het grondwater ter plaatse geen tussenwaarde overschrijdingen aan oliecomponenten meer aangetoond. De huidige restverontreiniging wordt derhalve beschouwd als immobiel. Aandachtspunt is het in 2015 aangetoonde sterk verhoogde gehalte aan barium buiten de contour van de restverontreiniging, aan de noordzijde van de ontwikkellocatie.

Conclusie

Bodemkwaliteit

In overleg met het bevoegd gezag is besloten de spot met het sterk verhoogde gehalten aan barium meteen mee te nemen in de saneringsprocedure voor de restverontreiniging tijdens de ontgraving van de parkeerkelder. De verontreiniging met Barium wordt dan onder milieukundige begeleiding gesaneerd.

Conclusie asbest

Op de ontwikkellocatie zijn diverse onderzoeken en saneringen uitgevoerd met betrekking tot asbest. Het recent aangetroffen asbesthouden materiaal tijdens het archeologisch onderzoek in 2017 bevindt in het onderzoeksgebied van het nader onderzoek naar asbest in puin uit 2014. Hierin is vastgesteld dat er wel asbest houdende materialen aanwezig zijn maar dat de norm van 100 mg/kg d.s. niet wordt overschreden.

Advies asbest

Op basis van de resultaten van het eerder uitgevoerde asbestonderzoek is er geen noodzaak tot het uitvoeren van vervolgonderzoek.

Conclusie

Bij de herontwikkeling van de locatie is een supermarkt met gestapelde woningen voorzien. Buiten de nog aanwezige restverontreiniging van bariumspot kan op basis van de beschikbare bodemgegevens worden geconcludeerd dat er geen aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging ter plaatse van de ontwikkellocatie. De bodembedreigende activiteiten zijn voldoende onderzocht. De bodem van dit gedeelte is reeds geschikt voor de beoogde woonfunctie. Vanwege het diepe ontgraven en bemalen is er een risico aanwezig dat de aanwezig VOCL verontreiniging in het grondwater uit de buurt wordt aangetrokken. Indien uit het bemalingsadvies en het bemalingsplan blijkt dat de VOCL verontreiniging verplaats wordt dan dient er een nieuw saneringsplan opgesteld te worden.

Aangezien er na het uitvoeren van de bodemonderzoeken geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden en het terrein is afgesloten door middel van een hekwerk worden in overleg met het bevoegde gezag de bestaande onderzoeken, ondanks hun ouderdom, toch als representatief worden beschouwd. De restverontreiniging en de bariumspot kan door middel van een saneringsprocedure worden gesaneerd in combinatie met de ontgraving van de voorziene parkeerkelder. Bij het realiseren van de parkeerkelder door middel van ontgraving en bemaling is de locatie geschikt voor de beoogde woonfunctie. De gehele ontwikkellocatie zal binnen een saneringsprocedure worden benoemd als saneringsgebied. Hierdoor kunnen de kadastrale aantekeningen op de percelen buiten de (rest)verontreinigingen na instemming op het evaluatierapport ook worden verwijderd.

Met inachtneming van de conclusies uit de bodemonderzoeken vormt het aspect bodemkwaliteit geen belemmering voor het project.

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de watertoets, sinds 1 november 2003 wettelijk vastgelegd. In het kader van de voorgestane ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd. Hieronder worden enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage van deze watertoets is een separate Bijlage 9 bij deze bestemmingsplantoelichting.

Achtergrond

Aan de westzijde van het plangebied en station is de vaarweg de Mark gelegen. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natte Natuurparel of Natura 2000-gebied. Tevens maakt het geen onderdeel uit van een grondwaterbeschermingsgebied, beschermd gebied wat is aangewezen als waterberging, keringen of peilbesluitgebied.

Het plangebied van circa 7.100 m² is direct gelegen aan de oostzijde van het station in Breda. Het plangebied is momenteel braakliggend maar was in 2012 nog volledig verhard. Het maaiveldniveau ligt gemiddeld op 2,30 m +N.A.P.

Het beleid is er op gericht om het watersysteem op orde te krijgen en te houden. In het kort kunnen de hoofdlijnen die worden aangehouden om dit te realiseren met de volgende strategieën worden samengevat:

• Water infiltreren, water bergen, waterafvoeren (waterkwantiteit);

• Water schoon houden, vuil en schoon water scheiden, vuil water zuiveren (waterkwaliteit).

Nieuwe ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat het watersysteem verslechtert. Waar mogelijk dienen, mede gezien de verwachte klimaatverandering, verbeteringen te worden aangebracht. De ontwikkeling dient minimaal "waterneutraal" te zijn. Dit betekent dat de ontwikkeling niet mag leiden tot een verslechtering van het watersysteem.

Voor de realisatie van het Stationskwartier, waaronder deze planvorming valt, is het plangebied braak komen te liggen. De voorgenomen bestemmingsplanwijziging is gericht op de omzetting van de mogelijkheid om in plaats van kantoren woningen te kunnen realiseren. In het vigerend bestemmingsplan Stationskwartier was voor het plangebied al voorzien dat deze volledig verhard zou worden. In de bergingsopgave is reeds voorzien. Deze maakt onderdeel uit van de totale bergingsopgave voor het Stationskwartier, welke is vast gelegd in de bestemmingsplannen voor het Stationskwartier. De verantwoording van de invulling van de benodigde retentiecapaciteit ligt bij de gemeente Breda.

Door de invulling van het plangebied met ondergrondse parkeerkelder en het naastgelegen station behoort waterberging binnen het plangebied zeer beperkt tot de mogelijkheid. Met de realisatie van het coulissenlandschap wordt het regenwater enigszins vastgehouden en vertraagd afgevoerd richting het HWA-stelsel. Het regenwater dient apart te worden aangeboden en aangesloten op het HWA-stelsel in de Stationslaan en Anna van Burenstraat. Beide woonblokken dienen apart te worden aangesloten op het HWA-stelsel. Het regenwater zal via het HWA-stelsel worden afgevoerd richting de Mark. De exact aansluitlocaties op het HWA-stelsel dienen in overleg met de gemeente Breda te worden uitgewerkt. Van belang is dat er geen gebruik wordt gemaakt van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, zink en zacht PVC.

De voorgenomen planontwikkeling betreft de realisatie van een supermarkt (BVO: 2.050 m²) met daarboven 120 woningen en een gebouwde parkeervoorziening verdeeld over twee woonblokken. Een supermarkt valt onder droge bedrijven conform de Leidraad Riolering B2000. Het vuilwaterriool (DWA) vanuit het plangebied dient op het gemeentelijk rioolstelsel te worden aangesloten in de Stationslaan en Anna van Burenstraat. Hierbij dienen beide woonblokken apart te worden aangesloten. De verdere uitwerking hiervan en de aansluitlocatie dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Voor bouwgrond wordt een ontwateringsdiepte van 0,70 tot 1,00 m –mv. nagestreefd conform het beleid van de gemeente Breda. De maatgevende GHG-situatie bedraagt 0,92 m +N.A.P. en een gemiddeld maaiveldniveau van het plangebied 2,30 m +N.A.P. Hiermee wordt er voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte.

Volgens de eisen van het waterschap dient er kwelneutraal gebouwd te worden. Dit betekent dat ten opzichte van de huidige situatie geen extra kwel mag ontstaan. Vooral de gevolgen van het verdiept bouwen van de parkeerkelder verdient derhalve de aandacht.

Voorts heeft in het kader van het watertoetsproces er overleg plaatsgevonden met de adviseur Stedelijk water en de gemeente Breda om de voorwaarde voor de ontwikkelingslocatie te ontwikkelen:

• Conform de revisie van de gemeente is er nog een restant van een gemengd riool aanwezig binnen het plangebied. Deze zal met de realisatie van de planontwikkeling verwijderd dienen te worden;

• Er is geen sprake van een bergingsopgave voor water vanuit het plangebied. Deze opgave maakt onderdeel uit van de totale opgave Stationskwartier, welke is vast gelegd in de bestemmingsplannen gelegen in het Stationskwartier. De verantwoording van de invulling van de benodigde retentiecapaciteit ligt bij de gemeente Breda;

• De riolering van de nieuwbouw dient gescheiden te worden aangesloten op het gescheiden openbaar riool aan de noord- en westzijde (Stationslaan en Anna van Burenstraat) van het plangebied. Beide woonblokken dienen apart te worden aangesloten. Het HWA-stelsel watert af richting de Mark waar de retentievoorziening voor het BS Stationskwartier gerealiseerd zal gaan worden;

• Het plangebied mag niet afwateren richting het rioolstelsel in de Terheijdenstraat en Buspassage (HOV-baan) Oost.

Conclusie

De voorgenomen bestemmingsplanwijziging is gericht op de omzetting van de mogelijkheid om in plaats van kantoren, woningen te kunnen realiseren. Er is geen sprake van een bergingsopgave voor water vanuit het plangebied. Dit omdat deze opgave reeds onderdeel uitmaakt van de totale bergingsopgave van het Stationskwartier, welke is vast gelegd in de bestemmingsplannen gelegen in het Stationskwartier. De verantwoording van de invulling van de benodigde retentiecapaciteit ligt bij de gemeente Breda.

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (Natuurnetwerk Brabant (NNB)), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau ruimtelijk is vastgelegd.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er n.a.v. projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Dat betekent dat onder andere opzettelijke verstoring niet is toegestaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlage 1-soorten van het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (tezamen tabel 3) en met vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Met passende maatregelen kan de aanvraagprocedure voor een ontheffing voorkomen worden. Voor soorten van 'tabel 2' geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Als passende maatregelen niet mogelijk zijn dan dient er een ontheffing aangevraagd te worden op grond van een belang behorende bij het beschermingsregime waaronder de soort beschermd wordt.

Provinciaal beleid

Het Natuurnetwerk Brabant en de provinciale groenstructuur zijn ruimtelijk vastgelegd. Het Natuurnetwerk Brabant is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het Natuurnetwerk Brabant. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats door middel van de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Conclusie

Door middel van een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden Natuurtoets. Hierdoor wordt helder of het plan in strijd is met de natuurwetgeving. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate Bijlage 10 bij deze bestemmingsplantoelichting.

Toetsing gebiedsbescherming - Wettelijke gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde wettelijke beschermde Natura 2000 gebied, het "Ulvenhoutse Bos", ligt op ca. 4 km ten zuiden van het plangebied. Gezien de afstand is er geen sprake van verstorende effecten als lichthinder of geluidhinder. Het enige mogelijke effect betreft stikstofdepositie.

Stikstofdepositie bij woningen en commerciële voorzieningen wordt grotendeels veroorzaakt door de emissie van het verkeer. Het verkeer van en naar het plangebied is veelal plaatselijk verkeer wat voor de kortere afstanden gericht is op de directe omgeving van het plangebied. Het verkeer wat andere bestemmingen heeft zal zich verspreiden over de uitvalswegen van Breda en daarna voor een groot deel richting de Rijkswegen begeven. Het merendeel van het verkeer gaat daarom niet specifiek richting het Ulvenhoutse bos. Bij de planvorming voor de infrastructuur ten behoeve van onderhavige planlocatie is daarnaast rekening gehouden met de verkeersaantrekkende werking van de beoogde functies.

In het Programma Aanpak Stikstof (PAS) werken overheden, natuurorganisaties en ondernemers samen aan ruimte voor economische ontwikkelingen, sterkere natuur en minder stikstof. In veel Natura 2000-gebieden vormt de neerslag van stikstof een grote bedreiging voor stikstofgevoelige natuur. Daardoor was het lange tijd nauwelijks mogelijk om activiteiten te ontplooien waarbij uitstoot van stikstof plaatsvond. In de PAS werken overheden en maatschappelijke partners samen om de stikstofuitstoot te verminderen en daarmee ook economische ontwikkelingen mogelijk te maken.

Per PAS-gebied wordt op hectareniveau depositieruimte vastgesteld en toegedeeld. De depositieruimte is alle ruimte die beschikbaar is voor economische ontwikkelingen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen projecten en handelingen die niet toestemmingsplichtig maar wel meldingsplichtig zijn en projecten waarvoor wel een vergunning vereist is. De eerste categorie bestaat uit autonome ontwikkelingen en uit projecten die maximaal 0,05 mol per hectare per jaar stikstofdepositie in een Natura 2000-gebied veroorzaken. De tweede categorie activiteiten valt uiteen in prioritaire projecten (segment 1) en overige projecten en handelingen (segment 2). Prioritaire projecten zijn door het Rijk of de provincies aangemerkt als projecten van nationaal of provinciaal maatschappelijk belang. De verdeling van de depositieruimte over de vier delen is een bestuurlijke keuze van Rijk en provincies.

Op 5 december 2017 is aan de gemeente Breda een beschikking c.q. vergunning Wet natuurbescherming (hierna Wnb) door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant verleend. Hierin is uitgegaan van het oorspronkelijke kantorenprogramma voor de Thes-locatie. Door het wijzigen van het kantoren- in een woningbouwprogramma -zo blijkt uit de geactualiseerde verkeersstudie alsmede Aerius- en stikstofberekeningen, welke studie als bijlage 3 en berekeningen als Bijlage 11 aan deze toelichting zijn gehecht- is sprake van een beperkte afname van het aantal verkeersbewegingen en daarmee stikfstofemissie. Bij deze studie en berekeningen zijn tevens de cumulatieve effecten en daarmee de integrale gebiedsontwikkeling van het gehele Stationsgebied betrokken. Daarmee zorgt de huidige gemengde bestemming voor meer potentiële negatieve milieueffecten dan beoogde woningbouw op het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied; het Ulvenhoutse Bos. In die zin is sprake van, zij het een beperkt positief effect op het milieu.

Nu het programma wordt veranderd in wonen is het een wettelijk verplichting, een wijziging van de verleende vergunning c.q. beschikking aan te vragen. Dit zal de uitvoerbaarheid van de het beoogde plan echter niet belemmeren, daar de ontwikkeling past binnen de beschikbare depositieruimte van de verleende en onherroepelijke Wnb vergunning c.q. beschikking. Immers; door de wijziging van het programma is geen sprake van grotere effecten, doch eerder beperktere effecten op de instandhoudingsdoelen van de Natura 2000-gebieden. De procedure voor de wijziging van de beschikking c.q. wijziging is door de gemeente Breda reeds in gang gezet.

Uit bovenstaande volgt, dat er met betrekking tot Natura 2000 gebieden geen belemmeringen ontstaan als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. De nieuwe situatie leidt namelijk tot een gunstigere resultaat dan de oorspronkelijk gegunde situatie. Dit was ook wel te verwachten, gelet op het feit dat het enerzijds om woningen in plaats van kantoren gaat en met daardoor ook iets minder verkeersgeneratie, maar anderzijds ook omdat het project aardgasloos wordt aangelegd, waardoor voor de verwarming van woningen geen sprake is schadelijk emissies. Bovendien is de energievraag van de woningen per eenheid van oppervlakte minder dan het voorheen opgenomen kantorenprogramma en dus de warmtebehoefte ook. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor het nieuwe bestemmingsplan vanuit het Natura 2000-beschermingsregime in de Wet natuurbescherming op het gebied van stikstof. Er is in het verlengde dus ook geen noodzaak voor het opstellen van een nieuwe passende beoordeling (en plan m.e.r.).

Verder wordt verwezen naar paragraaf 5.2.

Toetsing gebiedsbescherming - Planologische gebiedsbescherming

Het plangebied ligt geheel buiten het Natuurnetwerk Brabant en de provinciale gebiedsbescherming, zoals deze is vastgesteld in het Natuurbeheersplan 2013 provincie Noord Brabant. Door de ontwikkeling zullen geen wezenlijke kenmerken van de provinciale groenstructuur worden aangetast. In de planvorming voor het gebied hoeft geen rekening gehouden te worden met planologische bescherming van natuurwaarden.

Toetsing Flora- en faunawet

In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige dieren. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van dieren te voorkomen.

De aanwezigheid van een geschikte habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in onderstaande tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Conclusie

Gelet op de gevonden (zie bovenstaande tabel) en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen, hetgeen, rekening houdende met de conclusies zoals opgenomen in de rapportage inclusief bijlagen, goed mogelijk is.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen, Daarnaast dient bij werkzaamheden te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van algemene soorten.

Met betrekking op gebiedsbescherming zijn ten aanzien van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie geen significante negatieve effecten te verwachten op het Natuurnetwerk Brabant. Ten opzichte van de Natura 2000 is in een separate rapportage de mogelijke toename van stikstofdepositie beschreven.

Beleidskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

De zorgplicht voor het archeologisch erfgoed was tot voor kort vastgelegd in de Monumentenwet uit 1988, met een nadere uitwerking in de Wet op de Archeologische MonumentenZorg (Wamz) uit 2007. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden waarmee de Monumentenwet 1988 is vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. Het betreft:

• vergunningen tot wijziging, sloop of verwijdering van rijksmonumenten;

• verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie;

• bescherming van stads- en dorpsgezichten.

Belangrijke uitgangspunten uit de Monumentenwet 1988, zoals de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem en het inpassen van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ordening en de financiering van onderzoek ('de verstoorder betaalt'), blijven dus onverminderd van kracht. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Gebieden waar resten aanwezig zijn, kunnen door middel van een dubbelbestemming voor archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan werkzaamheden waarbij bodemingrepen plaatsvinden, dient dan in bepaalde gevallen nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Voor het gehele plangebied is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken heeft de gemeente Breda een selectiebesluit archeologie genomen. Hieronder wordt enkel de conclusie van het besluit weergegeven. Het volledige besluit is als een separate Bijlage 12 bij deze bestemmingsplantoelichting gehecht.

Als gevolg van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken kan het plangebied worden vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Er is sprake van een behoudenswaardige vindplaats. Omdat deze vindplaats niet in-situ behouden kon worden, is deze echter geheel opgegraven. Hierdoor is juridisch-planologische bescherming in de vorm van een dubbelbestemming niet meer noodzakelijk. Wel wordt opgemerkt dat dit archeologisch onderzoek geen 100% garantie geeft dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Monumentenwet 1988 binnen drie dagen te worden gemeld bij het Bureau Cultureel Erfgoed van de gemeente Breda.

Beleidskader

Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal.

Doorwerking plangebied

Er zijn geen historisch-bouwkundige waarden in het gebied aanwezig die opname behoeven in het bestemmingsplan. Ten aanzien van de historische geografie wordt opgemerkt, dat de waarden (historische geografie) uitsluitend aan de rand van het plangebied liggen en het tracé van de spoorlijn, de Terheijdenstraat en de Terheijdenseweg omvat. Deze tracés zijn reeds vastgelegd in de vigerende bestemmingsplannen en zullen ook in het onderhavige bestemmingsplan ongemoeid worden gelaten. Er zijn derhalve geen cultuurhistorische waarden die in het bestemmingsplan aanvullende bescherming behoeven of die in het ruimtelijk ontwerp speciale aandacht vragen.

Het nieuwe plan voorziet in een supermarkt met een maximale oppervlakte van 2.050 m2 en 120 woningen waarmee de kantoren komen te vervallen. De nieuwe ontwikkeling brengt een wijziging in de verkeersproductie en parkeerbehoefte met zich mee. Om de invloed van deze effecten in beeld te brengen is geactualiseerd parkeer- en verkeersonderzoek uitgevoerd.

Als onderdeel van de haalbaarheid van de ontwikkeling is onderzocht of de voorgestane verkeerssituatie van de onderhavige ontwikkeling voldoet aan de normen voor een optimale verkeersafwikkeling en parkeervraag.

In deze toelichting worden alleen de belangrijkste conclusies en aanbevelingen vermeld. Het gehele onderzoek met bijbehorende bijlagen is opgenomen als Bijlage 3.

Verkeerskundige analyse

Vanwege de wijziging van de functie kantoren naar woningen blijkt dat de verkeersproductie afneemt, voor zowel het werkdagetmaal en maatgevend spitsuur. Voor het werkdagetmaal betekend dit een afname van ca. 200 mvt/etmaal en voor het spitsuur 40 mvt/spitsuur. Hieruit kunnen we concluderen, dat de verkeersafwikkeling van de Anna van Burenstraat en de Stationslaan positiever uitvallen dan de resultaten welke zijn omschreven in de verkeersanalyse van 2012.

In het simulatiemodel Stationslaan was de overrijdbare strook ter plaatse van de Stationslaan en ter hoogte van de Anna van Burenstraat uitgevoerd als uitvoegstrook. De aanbeveling was destijds dat deze strook ook als zodanig werd gerealiseerd. De Stationslaan beschikt reeds over een middenberm met een breedte van 2,50 meter welke overrijdbaar is. Deze maat is voldoende voor het opstellen van automobilisten en vrachtwagens die linksaf de Anna van Burenstraat in willen rijden.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de inrichting van de Stationslaan, voldoet aan de daarvoor geldende normen en criteria. De opzet zorgt voor een goede bereikbaarheid van het plangebied zonder aantasting van de verkeersveiligheid van de omliggende wegen.

Parkeren in het plan

Het parkeren van de bezoekers voor de supermarkt zal plaatsvinden op de begane grond van het verzamelgebouw. De bewoners en haar bezoekers van de woningen dienen in de kelder van het verzamelgebouw te parkeren. De beschikbare parkeerplaatsen staan in Bijlage 3 weergegeven. Hierbij is uitgegaan van de navolgende normering:

• minimaal 1,0 en maximaal 1,2 parkeerplaats per woning, en;

• minimaal 2,5 en maximaal 4,5 per 100 m2 brutovloeroppervlak detailhandel.

Het parkeren van de bezoekers voor de supermarkt zal plaatsvinden op de begane grond van het verzamelgebouw. De bewoners en hun bezoekers dienen in de kelder van het verzamelgebouw te parkeren. Hiervoor zijn 224 parkeerplaatsen in totaal beschikbaar. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het vigerende beleid voor het Stationskwartier.

Daarnaast is de parkeerbehoefte getoetst aan de richtlijnen conform de CROW parkeerkencijfers. Hierbij wordt voor de supermarkt en woningen aan de normen van het vigerende parkeerbeleid voldaan. Omdat de toegang voor het parkeren op de begane grond en voor het parkeren in de parkeerkelder bewust gescheiden zijn, hoeft er geen rekening worden gehouden met gecombineerd gebruik van de parkeervoorzieningen.

Aanbevelingen

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de aanbevelingen die worden aangedragen in het verkeersonderzoek 2012 nog van kracht zijn.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.

Plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de rand van het centrum van Breda. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies zoals een busstation, horeca, detailhandel, voorzieningen en wonen. Er komen grenzend aan het plangebied verschillende bestemmingen voor, zoals 'Wonen', 'Bedrijf' en 'Gemengd'. Het gebied en de omgeving kan dan ook aangemerkt worden als een gebied met veel functiemenging. Binnen een gemengd gebied mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd (bijvoorbeeld van 50 naar 30 meter).

In de regels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat het plangebied zal heringericht worden met onderstaande functies die voorkomen op de lijst met bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën:

• detailhandel;

• parkeren;

• wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De voorzieningen (detailhandel) en woningen alsmede parkeren kunnen gerealiseerd worden binnen de bestemming 'Gemengd'.

Omgeving

Aangezien binnen het plangebied woningen mogelijk worden gemaakt, moet tevens bekeken worden welke bedrijven en voorzieningen in de omgeving aanwezig zijn.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn met name bedrijven en voorzieningen in milieucategorie 1 en 2 of bestaande bedrijven aanwezig. Enkele bestaande bedrijven hebben een hogere milieucategorie. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. De bestaande bedrijven bevinden zich op voldoende afstand. Ook worden deze bedrijven niet in hun maximale mogelijkheden die de vigerende bestemmingsplannen hun bieden belemmerd. Uitzondering hierop vormt het rangeerterrein van de IC-direct ten zuiden van het plangebied. Voor het spoorwegemplacement is verder op 21 maart 2013 een nieuwe, de gehele inrichting omvattende vergunning verleend, waaraan eveneens geluidvoorschriften ter voorkoming/beperking van nadelige milieugevolgen zijn verbonden. De vergunning van het emplacement is aangepast. Voorts zijn in het bestemmingsplan voor de maatgevende gevels dove gevels verplicht gesteld en in de vergunning wordt opgenomen dat dove gevels bij de toetsing buiten beschouwing gelaten kunnen worden.

Conclusie

Vanuit de omgeving van het plangebied is er geen hinder te verwachten voor de woningen in het plangebied in de zin van bedrijven en milieuzonering. Verder zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering. Met de beschreven regeling in het bestemmingsplan wordt de beoogde dynamiek in het gebied mogelijk gemaakt zonder dat dit ten koste gaat van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Verder worden de in de omgeving aanwezige bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt. De voorgenomen bestemmingswijziging is uit oogpunt van milieuzonering acceptabel.

De kans bestaat dat er zich in het plangebied nog niet gesprongen explosieven bevinden. In het algemeen geldt dat opsporingswerkzaamheden in verdacht gebied alleen plaats hoeven te vinden indien er werkzaamheden plaatsvinden in naoorlogs niet geroerde grond. In stedelijk gebied geldt dat normaliter de bovenste 30-50 cm als geroerd kan worden beschouwd. Werkzaamheden in deze laag kunnen regulier plaatsvinden. Hieronder is de grond dus wel verdacht, tenzij aantoonbaar kan worden gemaakt dat er al werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Zie Bijlage 13 voor vrijgegeven gebied.

Aangezien binnen het plangebied werkzaamheden plaatsvinden, anders dan in naoorlogs geroerde grond, is aanvullend explosievenonderzoek noodzakelijk in die delen van het plangebied die als verdacht gebied zijn aangeduid dan wel op de gronden die nog niet zijn vrijgegeven. De gemeente Breda is bezig met vooronderzoek naar Conventionele Explosieven wat door Saricon uitgevoerd wordt. Uit het onderzoek blijkt dat er in het gebeid risico's bestaan op niet gesprongen afwerpmunitie. Dat betekent dat er vervolgonderzoek nodig is door een gecertificeerd bureau.

Toetsingskader

Op 3 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Breda de 'Duurzaamheidsvisie Breda 2030' vastgesteld. De visie is opgesteld ter vervanging van de voorgaande visie, welke in 2015 afliep. Met deze visie wordt een invulling gegeven aan het begrip duurzaamheid en wordt vooruitgelopen op de aankomende Omgevingswet. Regels worden vereenvoudigd zodat het straks makkelijker is om projecten te starten. Met deze duurzaamheidsvisie worden enkele hoofdlijnen vastgelegd die nodig zijn voor de Omgevingswet.

Zo heeft de Gemeente Breda de ambitie in 2044 CO2 -neutraal te zijn. Duurzaamheid wordt geborgd door gebouwen geschikt te maken voor toekomstige energievoorzieningen. Het borgen van duurzaamheid kan door:

• Compacte bouwvormen en goede isolatie, oriëntatie op de zon etc;

• Ruimte in een gebouw te reserveren voor installaties en nieuwe technieken zoals warmtepomp en zonnecellen;

• Ruimte in een gebied te reserveren voor collectieve installaties om duurzame energie op te wekken;

• Flexibele energie-infrastructuur aan te leggen die eenvoudig is aan te passen aan nieuwe energiebronnen etc.;

• Gebruik van duurzame materialen.

Ook de Provincie Noord Brabant heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Door middel van regelingen en het initiëren van samenwerkingsverbanden probeert de provincie duurzame woningbouw te stimuleren. De provincie streeft daarbij naar het gebruik van duurzame materialen en innovatieve technieken voor een klimaatneutraal energieverbruik. Vanuit het waterschap Brabantse Delta is aangegeven, dat gestreefd moet worden naar milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen.

Beoordeling en conclusie

De ontwikkelaar streeft ernaar om een hoogwaardig project tot stand te brengen, met ontwikkeling van passende duurzame oplossingen.

Het planvoornemen draagt bij aan de duurzaamheidsvisie. Meer concreet; duurzaamheid maakt een integraal onderdeel uit van de door de ontwikkelaar aan te bieden diensten en producten. Dit komt mede tot uitdrukking, doordat zo compact mogelijk en flexibel mogelijk te bouwen. Flexibel in die zin dat de programmering op eenvoudige wijze in de toekomst zo goed mogelijk op nieuwe woningbouwontwikkelingen kan inspelen. Verder wordt gebruik gemaakt van duurzame en milieuvriendelijke (energie-)bouwmaterialen (geen uitloogbare materialen) en –technieken, zodat de nieuwbouw zoveel mogelijk comfort, gezond leefklimaat en besparing van energie en geld aan de gebruikers en bewoners van de nieuwbouw zal bieden. Meer concreet: er worden bouwmaterialen toegepast welke een lange of bij de functie passende levensduur hebben en zoveel mogelijk onderhoudsvrij zullen zijn. Onderdeel van deze duurzaamheidsmaatregelen is verder dat de nieuwbouw gasloos zal worden uitgevoerd. Daarnaast gaat bijzondere aandacht uit naar onderzoeken over de mogelijkheden voor warmte- en energievoorziening door middel van warmte-koudeopslag (WKO), stadsverwarming en zonnestroom alsmede het inzetten op elektrische oplaadpunten, deelauto's en fietsen. Tot slot wordt een coulissenlandschap gerealiseerd dat bijdraagt een aan woonmilieu van wonen in het groen en zorgt voor een beter functionerend watersysteem en voorkomen van wateroverlast.

De meeste eisen met betrekking tot duurzaam bouwen hebben veelal geen ruimtelijke component, wat betekent dat deze duurzaamheidsaspecten veelal niet via het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning (bouwen) kunnen worden afgedwongen. Het niet kunnen afdwingen van deze eisen maakt dat bij de ontwikkeling van het gebied in samenspraak met de ontwikkelaar gekeken dient te worden in hoeverre de gemeentelijke ambities kunnen worden gerealiseerd.

Toetsingskader

De hierna volgende leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer (zie hieronder onder a):

1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;

2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;

4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;

5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken (zie hieronder onder b).

1. 'Leidingen die deel uitmaken van een inrichting' zijn leidingen binnen de inrichtingsgrens die in beheer zijn van de drijver van de inrichting én leidingen die in beheer zijn van derden waarmee een product wordt geleverd aan de betreffende inrichting (Laatgenoemde leidingen hebben een zgn. functionele binding met de inrichting, zoals bedoeld in de Wet milieubeheer).

2. 'Leidingen verstaan voor transport van nafta, waterstof, koolstofdioxide, stikstof, zuurstof, ethyleen en propyleen.

Beoordeling en conclusie

In of nabij het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarvoor het nodig is de zone daarvan planologisch te regelen in het bestemmingsplan. Geconcludeerd kan worden dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

Centraal in de planopzet staat de oprichting van een supermarkt en woningen met bijbehorende parkeergelegenheid. Het gehele plangebied kan in juridisch - planologisch opzicht worden opgevat als een ontwikkelingsgebied.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik. Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels en algemene procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Ook zijn in dit hoofdstuk specifieke gebiedsaanduidingen opgenomen. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de regels en op de verbeelding zijn de volgende drie bestemmingen opgenomen:

• Artikel 3: Gemengd: deze bestemming maakt in essentie detailhandel, wonen met bijbehorende voorzieningen mogelijk;

• Artikel 4: Verkeer: deze bestemming heeft met name een conserverend karakter voor de reeds bestaande buspassage (HOV-baan) en de bestaande Anna van Burenstraat.

Artikel 3 'Gemengd'

Binnen de bestemming “Gemengd” is voor de toegestane niet-woonfuncties (detailhandel) een maximale toegestane bruto vloeroppervlakte opgenomen. De detailhandel is voorts uitsluitend op de begane grond toegestaan.

Tevens is het maximaal aantal woningen opgenomen. Hoofdbebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale hoogte van hoofdbebouwing is op de verbeelding aangegeven. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd. Verder dient ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding -1' vanaf een hoogte van 5,50 meter een ruimte voor het vrije doorzicht te worden behouden.

In het zuidelijk deel van het plangebied, daar waar op het parkeerdek een coulissenlandschap zal worden gerealiseerd, wordt de specifieke aanduiding 'gemengd – 1' ten behoeve van het coulissenlandschap' op de verbeelding opgenomen. Door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels zal de aanleg en instandhouding van het coulissenlandschap worden geborgd.

Artikel 4 'Verkeer'

De gronden gelegen ten zuiden van de bebouwing, gelegen tussen het spoor en de plangrens, is bestemd voor verkeer en grotendeels feitelijk in gebruik als buspassage (HOV-baan). Hiermee aangesloten is op de verkeersbestemming voor de Terheijdenstraat. Verder is ook een klein gedeelte van de Anna van Burenstraat, welke ontsluit op de Stationslaan conserverend in dit plan opgenomen.

Voor een gedeelte van de bestemming is een specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer 1' opgenomen. Deze specifieke aanduiding regelt dat vanaf een hoogte van 4,50 meter overhangende (onderdelen van) gebouwen zijn toegestaan.

Algemene regels

In de Anti-dubbeltelregel (artikel 5) wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

In de Algemene gebruiksregels (artikel 6) wordt aangegeven welk gebruik beschouwd wordt als strijdig met het bestemmingsplan.

De Algemene aanduidingsregels (artikel 7) bevatten diverse regels ter bescherming van bijzondere geluids- en veiligheidszones.

De gebiedsaanduiding 'Geluidzone – Spoor en Geluidzone - weg' regelt ,dat woningen binnen de aangeduide zone in beginsel als dove gevel moeten worden uitgevoerd, tenzij uit akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat voldaan wordt aan in de planregels opgenomen geluidnormen of -waarden. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders voor de aangeduide zone 'veiligheidszone – ervoer gevaarlijke stoffen' nadere eisen stellen ten aanzien van de technische uitvoering van gebouwen ten behoeve van de veiligheid.

De Algemene afwijkingsregels (artikel 8) verschaffen het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn.

Overgangs- en slotregels

In de regel Overgangsrecht (artikel 9) is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

In de Slotregel (artikel 10) is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

Toetsingskader

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlak of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlak bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlak.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Beoordeling

Omdat de kosten voor het plan anderszins zijn verzekerd en er bovendien geen sprake is van fasering of locatie-eisen, is het maken van een exploitatieplan hier niet nodig.

Het plan wordt geheel uitgevoerd in opdracht en op kosten van de initiatiefnemer en heeft derhalve voor de gemeente Breda geen financiële consequenties. De gemeente Breda en initiatiefnemer hebben voor dit plan een overeenkomst gesloten waarin onder meer het kostenverhaal is geregeld.

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en dit is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Er is door de gemeente Breda ervoor gekozen om geen inspraak te laten plaatsvinden. Wel zijn belangstellenden uitgenodigd voor een informerende bijeenkomst. Tijdens die avond is het plan toegelicht en konden vragen gesteld worden.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De belanghebbende instanties zijn in kennis gesteld.

Van de volgende instanties is een vooroverlegreactie ontvangen:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant;

2. Waterschap Brabantse Delta;

3. Prorail;

4. Wijkraad Belcrum.

Hierna is een samenvatting van de reacties gegeven en is een beoordeling hiervan opgenomen.

ad 1 Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Inhoud reactie

Vragen in hun reactie de behoefte voor een supermarkt op die locatie nader te onderbouwen. Dat het zou gaan om een hervestiging van een bestaande supermarkt ontslaat de gemeente er niet van dit nader te bezien.

Beoordeling

De supermarkt is al sinds de jaren ’70 op de locatie gevestigd. In 2007 en 2013 zijn door de gemeenteraad bestemmingsplannen vastgesteld waarin deze supermarkt werd bestendigd. In het destijds vigerende Detailhandelsbeleid werden de bestaande, solitair gelegen supermarkten allen positief beoordeeld. Het detailhandelsbeleid is nu (2018) niet anders dan destijds; het schrappen van de bestemming ‘supermarkt’ zou daardoor strijdig zijn met het gemeentelijk beleid.

In het vigerende bestemmingsplan is aangegeven dat op de locatie de supermarkt behouden kan blijven en dat daarboven een fors kantoorvolume kan worden gerealiseerd. Omdat het technisch volstrekt onmogelijk is om een supermarkt open te houden terwijl er een kantoor boven en een parkeergarage onder worden gebouwd, is er mee ingestemd om het gebouw te slopen en de winkel tijdelijk te vestigen in een leegstaand bedrijfspand in de omgeving. Het is daarbij altijd de bedoeling geweest, en is ook als zodanig juridisch vastgelegd, dat de supermarkt terugkeert naar de Thes-locatie en dat de tijdelijke vestiging dan wordt gesloten.

Door de economische crisis is de realisatie van het bouwplan met onder andere de functie werken echter niet van de grond gekomen en is besloten het kantoorprogramma om te vormen naar een woonprogramma. De herziening van het bestemmingsplan heeft daardoor geen betrekking op de supermarkt.

Deze continuïteit in zowel de juridische status als in het fysiek aanwezig zijn van een supermarkt, betekent dat er geen sprake is van “nieuwe” detailhandelsmeters. De regionale afspraken zien primair op het zorgvuldig omgaan (en bij voorkeur beperking) van de uitbreiding van het aantal meters. Tevens vraagt de Regio aandacht voor de kwaliteit / effectiviteit van de meters in het licht van de gemeentelijke detailhandelsstructuur. Daarover kan worden gesteld dat de voormalige Primarkt de structuur niet verstoorde, de huidige tijdelijke vestiging de structuur niet verstoort en ook de terugkeer naar de Thes-locatie zal de structuur niet verstoren. Deze supermarkt heeft altijd deel uit gemaakt van de bestaande detailhandelsstructuur.

Ad 2 Waterschap Brabantse Delta
Inhoud reactie.

Het Waterschap geeft aan een positief wateradvies af te geven op het plan. Toch vragen zij aandacht voor meer groen in de openbare ruimte in verband met een groter risico op hittestres door een sterke verstening.

Beoordeling

In het plan is voldoende ruimte voor extra groen. Voor het gehele Stationskwartier is een Masterplan coulissenlandschap opgesteld dat regelt dat de gebieden tussen het spoor en de gebouwde omgeving wordt ingericht als groenebuitenruimte en een positieve bijdrage leveren aan het vertraagd afvoeren van het regenwater.

Ad 3 Prorail

Inhoud reactie

Vraag aandacht voor de mogelijke trillinghinder vanwege het spoor.

Beoordeling

Er contact is geweest tussen de architect van het betreffende plan en Prorail en er is afgesproken dat mogelijke trillinghinder tijdens het ontwerpproces van het gebouw aandacht zal krijgen en hierover overleg zal worden gepleegd met Prorail.

Ad 4 Wijkraad Belcrum

Inhoud reactie

De Wijkraad Belcrum geeft in hun reactie aan dat naar hun mening de norm voor parkeren bij de woningen onvoldoende is en dat dit in de praktijk ook is bewezen in hun wijk. Zij vragen dan ook de norm voor de woningen te verhogen naar 1,5 parkeerplaats per woning.

Beoordeling

In het onderhavige ontwerpbestemmingsplan zijn in de regels de parkeernormen opgenomen waarin bij de ontwikkeling rekening moet worden gehouden. Deze normen corresponderen met hetgeen door de raad voor het Stationskwartier expliciet is vastgesteld. In het huidige voorlopig ontwerp zijn 224 parkeerplaatsen opgenomen en voldoet daarmee aan de parkeernormen. Voor de 119 woningen worden 143 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarbij rekening wordt gehouden met het bezoekersparkeren en daarvoor specifiek een toelatingssysteem wordt aangebracht. Een en ander zal worden geregeld in de te verlenen omgevingsvergunning.

Nadat het traject met de vooroverleginstanties is afgerond is met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de formele vaststellingsprocedure gestart. van 25 september tot en met 6 november 2018 heeft het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is één zienswijze ingediend tegen het plan. De zienswijze is samengevat en voorzien van commentaar. Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.