In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Drie Hoefijzers Noord, Oostpunt' van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2018207005-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning. Er zijn maximaal 2 kamers met in totaal maximaal 5 bedden toegestaan per bed & breakfast;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

objecten zoals benoemd in artikel 1, sub b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

een geluidwerende gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten. De gevel is zodanig opgebouwd, dat de ruimte aan de buitenzijde van een dergelijke gevel niet als 'buitenruimte' (tuin, terras, balkon) kan worden aangemerkt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder;

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

objecten zoals benoemd in artikel 1, lid 1, sub b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde;

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10^-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. a. een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10^-6 per jaar;
2. b. of een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van de openbare inrichting, zoals zitmeubilair, afvalvoorzieningen, fietsparkeervoorzieningen, verlichtingsarmaturen en reclame- en verkeersborden.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

de grens van een bestemmingsvlak, welke naar de weg of het openbaar gebied gekeerd is;

de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting vanwege industrieterreinen, wegen en spoorwegen op geprojecteerde woningen of andere geluidgevoelige objecten binnen zones, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een woning met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de Stationslaan;
• indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
• indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (NAP);
• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplanting;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. geluidbeperkende voorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
5. e. kunstobjecten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
7. g. parkeren, met dien verstande dat het maximaal aantal parkeerplaatsen op maaiveld niet meer bedraagt dan 10;

met daarbij behorend:

8. h. straatmeubilair
9. i. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden alsmede verhardingen in de vorm van ontsluitingen ten behoeve van (woon)erven, parkeervoorzieningen en utiliteits- en hulpdiensten.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1.1 sub b zodanig dat binnen de eerste 3 meter vanuit de aanduidingsgrens 'specifieke vorm van woongebied - woonerf' de gronden tevens voor een gebruik en inrichting als tuin, erf en/of bebouwing worden gebruikt met dien verstande dat:

1. a. het bepaalde in artikel 4.2 van toepassing is;
2. b. dit gebruik het functioneren van het woonerf niet onevenredig belemmert.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.1 voor:

1. a. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. 2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. 3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. 4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer mag zijn.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een waterleiding.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. a. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. b. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. c. de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   5. 5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. 6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   7. 7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   8. 8. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
   9. 9. het permanent opslaan van goederen;
2. b. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. c. De onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leidingbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk positief advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. a. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.
2. b. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. 1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. 2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   5. 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   3. 3. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   4. 4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen naast de verplichte eisen uit het Bouwbesluit (paragraaf 2.3) ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen plasbrandaandachtsgebied' nadere eisen stellen ten aanzien van de technische uitvoering van gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van de veiligheid.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische dan wel ruimtelijk-stedenbouwkundige redenen noodzakelijk dan wel gewenst is;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt, met een maximum (bouw)hoogte van 4 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

1. a. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Herijking Parkeerbeleid van Breda zoals vastgesteld op 20 juni 2013.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om indien er met betrekking tot parkeren door de gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld, dit overeenkomstig van toepassing te verklaren op onderhavig bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan 'Drie Hoefijzers Noord, Oostpunt'.

In 2003 werd door de Interbrew-directie bekend gemaakt dat de brouwerij gelegen rondom het spoor in Breda (aan de Ceresstraat en aan de Liniestraat) in 2004 gesloten zou worden. De productiegebouwen van de brouwerij zijn aansluitend in 2005 gesloopt. In opdracht van projectontwikkelaar AM (verder: de ontwikkelende partij of ontwikkelaar genoemd) is een herontwikkeling van dit terrein aan de Liniestraat ter hand genomen. Gedurende het planvormingsproces is, na een zorgvuldige belangenafweging, gekozen om de oostpunt niet mee te nemen in het bestemmingsplan voor de herontwikkelingslocatie Drie Hoefijzers Noord. Inmiddels wil AM ook voor de oostpunt een bestemmingsplan in procedure brengen. Onderhavig document geeft hier invulling aan.

De herontwikkeling van de oostpunt van de locatie Drie Hoefijzers Noord voorziet in de realisatie van 10 aaneengebouwde woningen. Doordat deze functie op het terrein niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, wordt deze ontwikkeling door middel van onderhavige bestemmingsplanherziening planologisch en juridisch mogelijk gemaakt.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van het centrum van Breda, direct ten noorden van de spoorlijn Breda - Tilburg. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Stationslaan. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de bestaande woningen aan de Vuchtstraat en aan de zuidzijde van het plangebied wordt de grens gevormd door de HOV-baan en de spoorlijn Breda - Tilburg. De oostelijke grens wordt gevormd door de Doorboslaan.

Het plangebied betreft de percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Breda, sectie G en perceelnummer 7493. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 3.700 m².

Op afbeelding 1.1 is de ligging en globale begrenzing van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1: Ligging en globale begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied vigeerde tot 1 juli 2013 het uitbreidingsplan 'Doornbos 1963'. Er heeft geen actualisering van de planologie plaatsgevonden, waardoor het uitbreidingsplan zijn rechtsgevolg per 1 juli 2013 heeft verloren en de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening van toepassing zijn. Ter plaatse is op dit moment een voorbereidingsbesluit vastgesteld, waarin is vermeld dat de gronden op termijn tot ontwikkeling komen en om die reden een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld. Onderhavig plan geeft hier invulling aan.

Afbeelding 1.2: Besluitvlak voorbereidingsbesluit

Het voeren van regie op het ontwikkelen van herstructureringsgebieden vraagt om een duidelijke visie en een samenhangend ruimtelijk instrumentarium dat borgt wat in de visie is beoogd. Voor het project Drie Hoefijzers Noord is de visie op het niveau van de stad gelegen in de algemene Structuurvisie Breda 2030 en in de structuurvisie Via Breda. Op niveau van het plangebied is een ruimtelijk-stedenbouwkundige visie opgesteld waarin de hoofdontwikkelingsprincipes zijn bepaald.

Deze abstracte visie is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en (voorontwerp) buitenruimteplan. Samen vormen de visie en haar uitwerkingen de kwalitatieve en inhoudelijke basis voor het samenhangende privaat- en publiekrechtelijke instrumentarium.

Het publiekrechtelijke instrumentarium bestaat uit een bestemmingsplan en een welstandsnota. Waarbij het bestemmingsplan regels geeft ten aanzien van bouw- en gebruiksmogelijkheden alsmede de bescherming van gebiedswaarden en de welstandsnota criteria ter borging van de beoogde beeldkwaliteit: uitstraling, bouwvormen, materialisatie, kleur, e.d..

Het privaatrechtelijke instrumentarium bestaat uit een anterieure overeenkomst tussen gemeente en de ontwikkelende partij. In deze overeenkomst zijn onder meer afspraken over planuitwerking, kostenverhaal, grondtransacties, openbare voorzieningen en parkeren, beheer en onderhoud vastgelegd.

In navolgend overzicht is de verhouding tussen de plandocumenten aangegeven.

Afbeelding 1.3: samenhang en relaties plan- en sturingsdocumenten

Om tijdens de planontwikkeling voldoende inzicht te krijgen in en sturing te geven aan een samenhangend ontwerpproces, ten aanzien van de toekomstige bebouwing, wordt er een coördinerend architect aangesteld. De coördinerend architect wordt aangesteld door de ontwikkelaar. De coördinerend architect is verantwoordelijk voor de sturing en toetsing van de ontwerpplannen op hun onderlinge samenhang en in hun relatie met het ontwerp van de openbare ruimte. In dat kader voert de coördinerend architect regelmatig overleg met de stedenbouwkundige en de landschapsarchitect, die namens de gemeente zijn belast met de invulling van de spooras. Zij bespreken eventuele afwijkingen van de plankaders (in het verlengde van het vraaggerichte ontwerpproces) en bereiden pré-adviezen voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit voor. Hierbij wordt het deelplan beoordeeld ten opzichte van eerder ingediende plannen, alsmede in de context van het stedenbouwkundig plan c.q. moederdocument.

Concreet betekent dit dat de supervisor:

• bewaker is van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en derhalve als sparringpartner optreedt voor de gemeentelijke stedenbouwkundige en landschapsarchitec.
• deelplannen en objecten toetst aan het beeldkwaliteitsplan.
• adviseert over de door ontwikkelaar voorgedragen architect(en).
• de ontwerper(s) inhoudelijk architectonisch en stedenbouwkundig aanstuurt en de samenhang van de deelontwerpen bewaakt en zo nodig corrigerend optreedt.
• optreedt als coach en stimulator van de ontwerper(s).
• kwaliteitsimpulsen in brede zin geeft in de vorm van gevraagde en ongevraagde adviezen.
• werkt in opdracht van de ontwikkelaar.

Afbeelding 1.4: Ontwikkelingsfilosofie Drie Hoefijzers Noord

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 4 gaat in op de toekomstige situatie van het plangebied. In hoofdstuk 5 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Het plangebied betreft het terrein van de voormalige brouwerij Drie Hoefijzers te Breda. Het terrein ligt aan de noordzijde van het centrum van Breda, ten noorden van de spoorlijn Breda - Tilburg.

De brouwerij werd gerealiseerd op terreinen die beschikbaar kwamen na het ontmantelen van de vestingwerken. De ligging aan de spoorlijn was eveneens een belangrijke vestigingsfactor. Lange tijd lag de brouwerij aan de rand van de stad. Door de snelle groei van de stad in de jaren '50 en '60 is de locatie ook aan de noordzijde omsloten door stedelijke bebouwing. Het plangebied ligt daarmee op de grens van de oude en de nieuwe stad. De spoorlijn vormde rond 1900 de ideale vestigingslocatie voor bedrijvigheid. Langs deze spoorbundel lagen dan ook vele industriële complexen. Naast de brouwerij zijn ook te noemen de suikerfabriek CSM, de HERO, de machinefabrieken Tauw en Backer&Rueb. In de laatste jaren trekken deze fabrieken naar elders en komt deze zone vrij voor stedelijke herontwikkeling. De ligging, aansluitend op het nieuwe Stationskwartier als onderdeel van de Spoorzone, geeft aan de transformatie van het brouwerijcomplex een extra impuls. Door herontwikkeling zal de kwaliteit van het plangebied en de omgeving sterk verbeteren. Immers maakt een zware industriebestemming met mogelijkheid tot vestiging van overlast veroorzakende fabrieken plaats voor een gemengd stedelijk programma. In afbeelding 2.1 is het gebied Drie Hoefijzers Noord in het jaar 2000 en 2017 weergegeven.

Afbeelding 2.1: Drie Hoefijzers Noord in 2000 en 2017

De omgeving van het plangebied bestaat uit stedelijk gebied. Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door een spoorlijn met meerdere sporen, aan de noord- en oostzijde door de woonwijken Linie en Doornbos. Deze wijken uit de jaren ’50 en ’60 bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen. In deze wijken zijn aan het Edisonplein en aan de Baliëndijk buurtverzorgende voorzieningenclusters aanwezig met dagwinkels, horeca en publieksverzorgende dienstverlening. Aan de westzijde staan de bestaande woningen aan de Vuchtstraat. Aan de zuidwestzijde van het gebied is het station van Breda gelegen, op een afstand van circa 300 meter.

Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van het gebied Drie Hoefijzers Noord. Het terrein ligt in de huidige situatie voor het grootste deel braak. Daarnaast zijn er nog enkele bosschages aanwezig aan de randen van het perceel. In afbeelding 2.2 zijn vogelvluchten van de huidige situatie weergegeven.

Afbeelding 2.2: Bestaande situatie plangebied vanuit vogelvlucht

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• afwentelen wordt voorkomen.

De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit;
• waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;
• beperken van klimaatverandering;
• realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur;
• waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen;
• realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit;
• ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie;
• behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit;
• ontwikkelen van een duurzame visserij.

Doorwerking plangebied
Hoewel de NOVI geldend is voor het gehele Nederlandse grondgebied, is er geen sprake van directe doorwerking in het plangebied. Gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn er geen nationale belangen in het geding. Afwegingen met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen dienen in dat geval te worden gemaakt op gemeentelijk niveau.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.ECLI:NL:RVS:2016:1503

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Doorwerking plangebied
Met onderhavig plan worden maximaal 10 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Uit jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2016:1503) blijkt dat een ontwikkeling waarbij minder dan 11 woningen gerealiseerd worden, het doorlopen van de ladder van duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is. Een dergeljike ontwikkling kan namelijk in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.

Omgevingsvisie Noord-Brabant
Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verder uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Doorwerking plangebied
De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de realisatie van woningen binnen bestaand stedelijk en dicht bij een knooppunt van infrastructuur gelegen gebied in Breda. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd en het gebruik wordt geïntensiveerd. Er is sprake van herstructurering van stedelijk gebied op een prominente, goed bereikbare locatie in de stad. Er is met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de “Interim omgevingsverordening Noord-Brabant” (hierna; IOV) vastgesteld. De IOV is op 5 november 2019 inwerking getreden. De IOV is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De IOV is daarbij een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 1 januari 2021 in werking. De IOV vervangt zes provinciale verordeningen en heeft de status van:

• Milieuverordening gebaseerd op artikel 1.2. Wet milieubeheer;
• Verordening wegen gebaseerd op artikel 57 Wegenwet en artikel 2A Wegenverkeerswet;
• Verordening Ontgronden gebaseerd op artikel 5, tweede lid, en artikel 7, tweede lid, Ontgrondingenwet;
• Verordening natuurbescherming gebaseerd op diverse artikelen uit de Wet natuurbescherming;
• Verordening ruimte gebaseerd op artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening en de
• Verordening water gebaseerd op diverse artikelen in de Waterwet

De IOV is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat de huidige regels zijn gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau en dat er in beginsel geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. In hoofdlijnen gaat het om:

• een meer gebruiksvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de Omgevingswet;
• aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopende op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit).

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in “Stedelijke gebied” en “Landelijk gebied”.

Doorwerking plangebied
Het plangebied is binnen de VR aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied: stedelijk concentratiegebied'. Bestaand stedelijk gebied is gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Op deze gronden mogen stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met het provinciale beleid.

Brabantse Agenda Wonen
Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten.

Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

• accent op duurzame verstedelijking;
• meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;
• inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;
• versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

1. a. optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;
2. b. ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;
3. c. woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;
4. d. vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;
5. e. realisme en flexibiliteit in planning en programmering;
6. f. versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt. Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

Regionaal perspectief op bouwen en wonen
De samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld, welke is herijkt op 5 december 2018. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

Doorwerking plangebied
De beoogde ontwikkeling waarin deels woningen worden gerealiseerd betreft de invulling van een binnenstedelijk centrumlocatie, in het gebied Drie Hoefijzers Noord. De ontwikkeling is daarmee passend in de actielijn 'accent op duurzame verstedelijking' en het richtinggevende principe van 'optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren'. Dit plan onderdeel F binnen het gebied Drie Hoefijzers Noord voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen van 2-3 bouwlagen. Deze locatie is nu een braakliggend terrein. De ontwikkeling van voorliggende locatie is in lijn met de visie om bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten.

Structuurvisie Breda 2030 – Keuzes maken in een dynamische tijd
De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling. Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden, er wordt met name ontwikkeld op de locaties Stationskwartier, Bouverijen, Bavel-Eikberg, Drie Hoefijzers, Molenkwartier en Achter de Lange Stallen en Amphia Langendijk.

Voor wat betreft groen en water is het zaak om in te zetten op het in stand houden en versterken van bij de stad passende groenblauwe structuren die het Bredase karakter versterken en behouden. Het gaat hierbij onder andere om de ecologische structuur van het spoorlandschap, het is van belang deze te behouden en waar nodig te versterken.
Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Woonvisie Breda
De Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd (vastgesteld door de gemeenteraad december 2013) geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit Breda is van gedachten gewisseld over de aandachtspunten voor de komende jaren en een koers uitgezet.

Op het beleidsterrein van het wonen heeft de gemeente Breda in de woonvisie drie ambities geformuleerd:

7. g. zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
8. h. een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
9. i. een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en is verder uitgewerkt in Uitvoeringsagenda van de Woonvisie (december 2014). In de agenda is een samenhangend overzicht opgenomen van alle opgaven, doelen en acties. De uitvoeringsagenda is algemeen van aard en heeft voor het plangebied een concrete keropgave, namelijk het versterken van het centrumstedelijke woonmilieu.

Aanvulling op de woonvisie
Op 17 november 2016 heeft de raad vastgesteld de 'Aanvulling op de woonvisie 2013', met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

• De netto-uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen betreft 20% van de stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen te worden gecompenseerd door middel van nieuwbouw door degene die ze sloopt.
• De netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (711 euro tot 900 euro) betreft 10% de stedelijke uitbreidingsopgave. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en met zijn grote mix aan functies doet het een grote bijdrage aan het centrumstedelijke woonmilieu van Via Breda;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Doorwerking plangebied
Het voorliggende plan levert een bijdrage aan het centrumstedelijke woonmilieu van Breda, uniek in de regio West Brabant. Het is een vervolmaking van het dynamische leefmilieu van het Stationskwartier met zijn menging van functies en huurwoningen. Er zijn geen nadere programmatische eisen vastgelegd, maar er wordt wel gestreefd naar een bijdrage aan de stedelijke opgave aan middeldure huurappartementen. De verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur beoogd de woningvoorraad toegankelijk te maken voor huishoudens met een inkomen zoals benoemd in de verordening (huishoudens met een inkomen tot 45.717 Euro). Het is zeer wenselijk dat men handelt in de geest van deze verordening.

Het onderdeel F van het gebied Drie Hoefijzers Noord voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen van 2-3 bouwlagen. Met dit plan wordt de ontwikkeling van het gebied Drie Hoefijzers Noord verder afgerond en versterkt .Met dit woningbouwprogramma wordt ook deels voorzien in de woonbehoefte van huishoudens met een middeninkomen. Op 31 januari 2019 heeft de gemeenteraad de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur vastgesteld, omdat de planvorming van deze ontwikkeling geruime tijd voor het vaststellen van deze verordening plaats vond kan de verordening niet op deze locatie worden toegepast.

Perspectief Wonen Breda, september 2019
Op basis van de richtinggevende principes van de provincie Noord-Brabant (Brabantse Agenda Wonen) komt de subregio Breda met de volgende uitgangspunten voor wonen en woningbouw:

• Focus op de bestaande woningvoorraad. De bestaande kwaliteiten van de woningvoorraad vormt de basis voor de lokale en regionale woonopgave. Deze woonopgave bestaat voornamelijk in de verbetering van de woonomgeving in diverse onderscheiden woonbuurten, de verduurzaming van de woningvoorraad, het meer toekomstbestendig maken gelet op de vergrijzing en de ontwikkelingen in wonen met zorg.
• Focus op de kwaliteit van de bestaande omgeving. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik wordt primair ingezet op bestaand stedelijk gebied en de kansen voor transformatie en herbestemming.
• Vraaggericht ontwikkelen en woonmilieus. Differentiatie van de vraag vraagt om ruimte voor nieuwe, soms ook tijdelijke en flexibele woonconcepten en combinaties van wonen, werken en zorg.
• Nieuwbouw: reële woningbehoefte en bespreken plannen/ambities. De actuele provinciale behoefteprognose wordt als de basis gebruikt voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en –planning.

Bestuurlijk is aangegeven het accent te willen leggen op inbreiding en duurzame verstedelijking. Dit betekent dat de focus van de gemeente ligt op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik. Waarbij de gemeenten aansluiten bij de conclusies en aanbevelingen vanuit het Fakton-onderzoek (2016). De gemeente Breda heeft met het regionale Fakton-onderzoek als basis haar wijken, buurten en woningvoorraad nader geanalyseerd om te komen tot gebiedsprofielen (2019).

Doorwerking plangebied
Vanuit de 'Gebiedsprofielen Wonen' ligt het plangebied binnen het 'Centrum' en binnen deelgebied 'Station'. Het volgende wordt o.a. beschreven:
Er is behoefte aan meer centrumstedelijk wonen. Dit is een onderscheidend woonmilieu binnen de regio. Het centrum is aantrekkelijk voor nieuwvestiging van bewoners. De WOZ waarde per vierkante meter ligt in het Centrum niet op het hoogste niveau van Breda en verschilt per deelgebied. Toekomstwaarde van het vastgoed is hoog, maar scoort in sommige delen middelmatig. Delen van Stationsbuurt en Valkenberg kleuren op de kaart lichter groen. Hier is de belevingswaarde hoog, maar kan de toekomstwaarde worden verbeterd door maatregelen in het vastgoed, met name verduurzaming. In alle centrumbuurten, maar vooral in City, Valkenberg, Station, Belcrum en Chassé liggen de meest aantrekkelijke woongebieden die moeten worden gekoesterd (donkergroene kleur). Het is belangrijk om in deze gebieden marktgroei te faciliteren en negatieve gevolgen van de hoge marktdruk te voorkomen (parkeren, verkamering).

De 10 grondgebonden woningen maken onderdeel uit van het project Drie Hoefijzers Noord. De woningen zorgen voor diversiteit van deze wijk. Met dit woningbouwprogramma wordt ook deels voorzien in de woonbehoefte van huishoudens met een middeninkomen. Qua woningtypes wordt aangesloten bij de vraag.

Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda - nieuwe kansen in een veranderende markt
Meegaan in een veranderende markt om kansen voor langjarige gebiedsontwikkeling in de Bredase Spoorzone mogelijk te maken is een van de belangrijkste speerpunten van de 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023'. De uitvoering van deze ontwikkel- en realisatiestrategie moet het investeringsklimaat verbeteren en zorgdragen voor het aantrekken van nieuwe investeerders die kunnen en willen investeren in Via Breda.

De 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023' hanteert de oorspronkelijke ruimtelijke en economische ambities, opgaven en doelstellingen van Via Breda als uitgangspunt. Het document beschrijft de mogelijke ontwikkelingen op basis van marktkansen in relatie tot de veranderende marktomstandigheden. Per deelgebied is een realisatiestrategie opgesteld. Het uitgangspunt bij de ontwikkelingen is dat de gemeente streeft naar een mix van functies die een toegevoegde waarde leveren voor Via Breda als geheel.

Van aanbod naar vraaggericht
De gemeente neemt een veel actievere rol in de gebiedsontwikkeling van Via Breda. Daarbij is ook de manier van ontwikkelen veranderd. Concreet betekent dit dat niet meer het aanbod aan vastgoed, maar de vraag naar de belangrijkste vastgoedfuncties zoals wonen, kantoren en detailhandel de ontwikkelingen bepaalt. Koppeling van de marktvraag en –kansen en het aanbod op de ontwikkellocaties van Via Breda is het uitgangspunt. Om dit hele proces te ondersteunen werkt de gemeente aan een 'storyboard' voor de stad. Daarop staan de unieke verkoopargumenten van Breda. Hiermee worden (inter-)nationale beleggers actief benaderd voor concrete projecten in Via Breda en Breda.

Doorwerking plangebied
Het project Drie Hoefijzers Noord wordt zowel in de beleidsvisie als in het uitvoeringsperspectief en de Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda expliciet benoemd als één van de projecten die in de periode tot 2023 ontwikkeld kunnen worden. Het plangebied ligt binnen de huidige stedelijke grenzen en voldoet daarmee aan het fundament van de structuurvisie. Er is door de geboden flexibiliteit in dit bestemmingsplan die de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord mogelijk maakt sprake van een vraaggerichte ontwikkeling. Immers kan gemakkelijk op vragen en initiatieven uit de markt worden ingespeeld zonder dat het planologische regime hiervoor moet worden aangepast.

Afbeelding 3.1: Deelgebieden ontwikkel- en realisatiestrategie (2015)

Daarnaast biedt de gekozen stedenbouwkundige opzet ruimte om slim te faseren zonder dat er 'onafgeronde' deelgebieden ontstaan. Door borging van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft geluid, leidt deze fasering niet tot onacceptabele geluidswaarden. Binnen bepaalde zones binnen het plangebied is functiemenging mogelijk en wordt daarmee voorzien in de behoefte aan combinaties van wonen en werken (werklandschappen). Tevens is nadrukkelijk aangesloten bij de ambitie om de bij de stad passende groenblauwe structuren te versterken. Dit komt tot uitdrukking in het gedetailleerd bestemmen van de groene contramal (zie paragraaf 4.3 Ruimtelijk-programmatische verantwoording). De voorgestane ontwikkeling is dus passend binnen de beleidsvisie uit de structuurvisie, zowel voor wat betreft het beleidsthema economie, als voor wonen en groen en water. Uit het voorgaande blijkt dat bij de planontwikkeling duidelijk rekening is gehouden met de ambities uit de structuurvisie 2030. In de Ontwikkel- en realisatiestrategie wordt benadrukt dat de Drie Hoefijzers Noord kansrijk is voor een (hoog)stedelijk woon- en woonwerkmilieu en dat het als autonoom stadsdeel aansluiting vindt op de Stationslaan en op het spoor.

Drie Hoefijzers Noord maakt deel uit van het grotere ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit gebied is de "Structuurvisie Via Breda Spoorzone 2025" vastgesteld (Gemeente Breda, 2005). Met deze structuurvisie speelt de gemeente Breda in op de veranderingen die zich in het gebied voltrekken. De Spoorzone kenmerkte zich door de aanwezigheid van industrie en bedrijvigheid. Met het wegtrekken van de industrie uit binnenstedelijke locaties ontstaan nieuwe kansen. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken dat het gebied zich kan ontwikkelen tot een nieuw stedelijk milieu.

Afbeelding 4.1: Deelgebieden Via Breda (2005)

In Via Breda (de Spoorzone) bevinden zich zes ontwikkelingsgebieden: Stationskwartier, Havenkwartier, Zoete inval, Markoevers, Drie Hoefijzers en Liniepark. Binnen het gebied van de Spoorzone zijn ook de bestaande woongebieden Belcrum en Spoorbuurt gelegen, de wijk De Linie grenst direct aan de Spoorzone. De integrale ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen een duidelijk herkenbare hoofdopzet. De ruimtelijke structuur van Via Breda wordt gevormd door de duurzame dragers (water, lanen, parken en pleinen) binnen het gebied. Deze leggen de verbindingen en zorgen voor samenhang tussen de deelgebieden onderling en de stad als geheel. Levendigheid, dynamiek en creativiteit ontstaan in multifunctionele gebieden. Hiermee zal de ook bestaande woonfunctie in Belcrum, Spoorbuurt en Linie een kwalitatieve impuls krijgen. Het gehele Spoorzone gebied beslaat ongeveer 160 hectare.

Het ontwikkelingsgebied Drie Hoefijzers is één van de actieve bouwenveloppen en neemt van deze 160 hectare, circa 8 hectaren in. Het gebied Drie Hoefijzers is weer onderverdeeld in Drie Hoefijzers Zuid en Drie hoefijzers Noord. Onderhavig plangebied maakt deel uit van Drie Hoefijzers Noord, maar richt zich alleen op de oostpunt. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 4.000 m².

Gefaseerde ontwikkeling Via Breda
De gemeente kiest voor een gefaseerde benadering waarbij de verschillende deelgebieden in een periode van 20 jaar tot ontwikkeling worden gebracht (zie afbeelding 3.2) Het Stationskwartier krijgt direct naast de nieuw te realiseren OV-Terminal vooral de functie van zakencentrum. Drie Hoefijzers krijgt een invulling met de nadruk op wonen. Op deze wijze zijn beide gebieden complementair aan elkaar. Parallel aan de afronding van de Structuurvisie Spoorzone zijn daartoe de hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie Drie Hoefijzers opgesteld. Dit heeft geleid tot een besluit door de gemeenteraad in april 2005. Bij het deelgebied Drie Hoefijzers Noord sluit de locatie aan op de herstructurering van de Linie.

Door de ontwikkelende partij, de eigenaar van het brouwerijcomplex Inbev en de gemeente Breda is in april 2005 een overeenkomst gesloten over de herontwikkeling van het terrein. Deze overeenkomst kent zowel een stedenbouwkundige visie op hoofdlijnen, als afspraken over het te realiseren programma en de realisatie van sociale woningbouw. Als eerste is het deelgebied Drie Hoefijzers Zuid ontwikkeld. Dit gebied is nagenoeg geheel gerealiseerd.

Daarnaast is op 22 maart 2011 een intentieovereenkomst gesloten met als doel de haalbaarheid van een alternatief programma op de locatie Drie Hoefijzers Noord te toetsen. Op basis van die intentieovereenkomst is de stedenbouwkundige visie opgesteld, waarbij daarna nuanceringen in het ruimtelijke en functionele programma hebben plaatsgevonden naar aanleiding van keuzes zoals gemaakt in het kader van de Structuurvisie Breda 2030 (zie paragraaf 3.3) en marktverkenningen vanuit de ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda.

Het plangebied is gelegen in het gebied Drie Hoefijzers Noord in Breda. Dit gebied bestaat uit verschillende deelgebied, zoals is weergegeven in figuur 4.2. Op 29 september 2016 heeft de gemeenteraad van Breda het bestemmingsplan vastgesteld. Deelgebieden A, B, C, D en E zijn hierin opgenomen. Onderhavig bestemmingsplan zal ingaan op onderdeel F, de oostpunt van Drie Hoefijzers Noord.

Afbeelding 4.2: Deelgebieden Drie Hoefijzers Noord (Bron: DiederenDirrix, februari 2015)

AM is voornemens om deze oostpunt te ontwikkelen. Het project 'Drie Hoefijzers Noord, oostpunt' voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen op een braakliggend terrein. De intentie is dat dit via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) constructie op de markt gebracht wordt. In figuur 4.3 is een tekening weergegeven van de omvang en locatie van de nieuwe woningen in relatie tot de omliggende woningen. Het nieuwe bouwblok met 10 woningen zal voor het grootste deel bestaan uit twee bouwlagen met mogelijkheid tot realisatie van een derde bouwlaag (al dan niet als set-back, met een lagere hoogte aan de zijde van de Vuchtstraat). Hierdoor zal de bouwhoogte aansluiten op die van de woningen aan de rechtse zijde van de Vuchtstraat ten westen van het plangebied. De maximale bouwhoogte van de woningen bedraagt 10,5 meter. Een deel van het binnenterrein (tussen de nieuwe woningen en de bestaande woningrij ten westen van het plangebied) wordt ingericht als parkeerterrein. Het plangebied zal ontsloten worden via de nieuwe ontsluiting die gerealiseerd wordt conform het bestemmingsplan 'Drie Hoefijzers Noord'. Bewoners kunnen vervolgens vanaf de Stationslaan (aan de westzijde van de Drie Hoefijzers Noord) het terrein op rijden en de ontsluitingsroute tussen de nieuwe bebouwing aan de Drie Hoefijzers Noord en de spoorlijn volgen naar de nieuwe woningen.

Uit paragraaf 5.7 blijkt dat de benodigde retentiehoeveelheid voor het extra verhard oppervlak ca. 22 m³ bedraagt. Opgemerkt wordt dat nog geen definitief bouwplan opgesteld is. Als uiteindelijk geen extra verhard oppervlak aangelegd wordt, is geen extra compensatie verplicht. Mogelijke oplossingen voor het compenseren van het verhard oppervlak zijn:

• Verminderen van het (overig) verhard oppervlak (bijvoorbeeld door middel van groene parkeerplaatsen of waterpasserende bestrating);
• Aanleg bovengrondse retentie in het openbaar groen (wadi/slootje langs de weg);
• Aanleg ondergrondse retentie in het HWA-stelsel (middels IT-riool of kratten);
• In overleg met de gemeente de retentie elders binnen Drie Hoefijzers Noord inpassen.
  

Op basis van het uiteindelijke bouwplan wordt gekeken naar deze retentie en kan eventuele watercompensatie in beeld worden gebracht.

Afbeelding 4.3: Ontwikkeling Drie Hoefijzers Noord, oostpunt (aanzicht 1)

Afbeelding 4.4: Ontwikkeling Drie Hoefijzers Noord, oostpunt (aanzicht 2)

Afbeelding 4.5: Regiekaart programma op hoofdlijnen

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten behandeld.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 10 grondgebondenw oningen mogelijk. Een bestemmingsplan voor een dergelijk plan kan op twee wijzen m.e.r.-plichtig zijn.

Wet milieubeheer
De beoogde ontwikkeling en de hiervan deel uitmakende onderdelen komen in lijst C van de bijlage van het Besluit m.e.r. niet als activiteit voor.

Met betrekking tot de ontwikkeling is in onderdeel D (11.2) van de bijlage van het Besluit m.e.r. het volgende opgenomen: “De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.” De voorgenomen ontwikkeling ligt ver onder de drempelwaarde die is opgenomen in kolom 2, namelijk slechts 10 woningen. Er is voor de activiteit derhalve geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Er dient wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De aanmeldingsnotitie met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage. Geconcludeerd is dat er, rekening houdend met de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Wet natuurbescherming (passende beoordeling en plan-m.e.r.-plicht)
Naast het Besluit m.e.r. is de Wet natuurbescherming van belang om te bepalen of een plan-MER noodzakelijk is. In de Wet natuurbescherming is opgenomen dat wanneer significante effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten een plan-MER in procedure dient te worden gebracht. Wanneer aangetoond kan worden dat er geen significante effecten zijn te verwachten is een plan-MER niet noodzakelijk. Uit de paragraaf 'Natuur' blijkt dat van significante effecten die kunnen leiden tot een noodzaak tot het uitvoeren van een passende beoordeling of plan-m.e.r.-plicht geen sprake is. Het bestemmingplan heeft geen significante gevolgen op een Natura 2000-gebied. Er hoeft derhalve geen passende beoordeling te worden uitgevoerd en vanuit de Wet natuurbescherming geldt geen m.e.r.-plicht.

In de Wet geluidhinder is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan.

Beoordeling
Er is door DPA een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

De locatie is krachtens de Wet geluidhinder gelegen binnen de zones van de volgende geluidbronnen:

• Doornboslaan/Teteringenstraat.
• (Aan te leggen) busbaan langs spoorlijn.
• Terheijdenstraat.
• Stationslaan (in het akoestisch onderzoek is de oude benaming 'Liniestraat' aangehouden).
• Spoorlijn Breda-Tilburg.

De locatie is gelegen binnen de invloedssfeer van het spoorwegemplacement Breda.

Ten behoeve van dit geluidonderzoek is gebruik gemaakt van de Wet geluidhinder, zoals deze geldt per 1 maart 2018. De geluidbelastingen vanwege wegverkeer zijn berekend conform de Standaard Rekenmethode II uit bijlage III (wegverkeerslawaai) en bijlage IV (spoorweglawaai) van het ‘Reken- en meetvoorschrift geluid 2012’.

De berekende geluidbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder:

• Stedelijke wegen: voorkeursgrenswaarde 48 dB maximale ontheffingswaarde 63 dB.
• Spoorlijn: voorkeursgrenswaarde 55 dB maximale ontheffingswaarde 68 dB.

Uit de berekeningen blijkt het volgende:

• Ten gevolge van wegverkeer op de Doornboslaan/Teteringenstraat, de busbaan, de Terheijdenstraat en de Stationslaan vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB plaats maar niet van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB.
• Ten gevolge van spoorlijn Breda - Tilburg vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde van 55 dB plaats en deels ook van de maximale ontheffingswaarde van 68 dB.
• De maximaal optredende gecumuleerde geluidbelasting LVL,cum bedraagt 64 dB waar wegverkeerslawaai maatgevend is en de LRL,cum bedraagt 67 dB waar het spoorweglawaai maatgevend is. Op locaties waar de gecumuleerde geluidbelasting hoger is dan de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeer van 63 dB is op grond van de geluidbelasting van spoorwegverkeer al een dove gevel noodzakelijk.

Aan de zuidzijde (spoorzijde) geldt een minimale bouwhoogte van 10 meter en aan de noordzijde (Stationslaan) van 3 meter ter waarborging van een goed akoestisch klimaat (geluidluwe zijde) aan de binnenzijde van het woningbouwblok.

Separaat aan dit bestemmingsplan zal een hogere grenswaarde procedure doorlopen worden.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) de belangrijkste stoffen.

Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;
• het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.
  

Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:

• het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;
• het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO₂ en PM₁₀ (1,2ìg/m³).

Er is door BRO een NIBM-berekening uitgevoerd, door middel van de 'NIBM-tool' waaruit blijkt of de bijdrage van het extra verkeer 'niet in betekenende mate' is. Het resultaat is hieronder weergegeven:

Afbeelding 5.1: Resultaat NIBM-tool

Hieruit kan geconcludeerd worden dat de toename van het verkeer 'niet in betekenende mate' is. Het plan heeft daarmee geen onevenredige negatieve invloed op de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Om te bepalen of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse wordt gekeken naar de achtergrondwaarden. De achtergrondwaarden, zoals terug te vinden in de NSL Monitoringstool zijn in navolgende tabel opgenomen. Weergegeven zijn de waarden in 2016. De locatie van de twee meetpunten zijn in afbeelding 5.2 weergegeven.

Afbeelding 5.2: Locatie meetpunten (NSL-monitoringstool)

Uit de tabel volgt dat de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 ruim beneden de norm liggen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de luchtconcentraties ruim voldoen aan de normering Wet milieubeheer onderdeel luchtkwaliteit (grenswaarde voor stikstofdioxide en fijnstof bedragen 40 microgram per kubieke meter, te bereiken in 2015 resp. in 2012).

Het aspect luchtkwaliteit zal niet voor belemmeringen zorgen.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.).

Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten
Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Risicovolle activiteiten
In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Doorwerking plangebied
Onderhavig plangebied is in het bestemmingsplan "Drie Hoefijzers Noord" al geheel onderzocht op het aspect externe veiligheid (november 2015). Hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen. De woningen en de voorzieningen die gerealiseerd worden binnen het plangebied zijn kwetsbare objecten waardoor getoetst is aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle bedrijven
Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. Het aspect risicovolle bedrijven zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Leidingen
Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant is direct ten noorden van het plangebied een aardgastransportleiding aanwezig. Deze leiding is echter al deels 1`verwijderd en dus geheel buiten gebruik gesteld. Er is daarom geen veiligheidsrisico meer verbonden aan deze leiding. Het aspect buisleidingen zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Transport gevaarlijke stoffen
Aangrenzend aan het plangebied is de spoorlijn Tilburg - Breda gesitueerd. Over deze spoorlijn vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Op 13 januari 2021 is een aanvullend onderzoek verricht om de hoogte van het groepsrisico te bepalen. Hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen.

De plaatsgebonden risicocontour 10^-6 valt niet binnen het plangebied. De vervoersgegevens per stofcategorie volgens de Regeling Basisnet is in de tabel hieronder weergegeven. Deze transportgegevens zijn de inputgegevens voor het berekenen van de hoogte van het groepsrisico.

Deze route heeft een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG is de zone van 30 meter gemeten vanaf de buitenste spoorstaven van de spoorbundel, waarin op grond van de Regeling Bouwbesluit 2012 aanvullende bouweisen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Binnen dit PAG liggen nu geen (beperkt) kwetsbare objecten en ook de geprojecteerde woningen liggen niet binnen het PAG. Deze aanvullende bouweisen zijn daarom niet van toepassing op de 10 woningen ter plaatse van het plangebied.

De hoogte van het groepsrisico wordt beïnvloed door zowel de aard en intensiteit van het vervoer van gevaarlijke stoffen, de kenmerken van de transportas als het aantal aanwezigen in het invloedsgebied van de transportas.

De onderstaande figuren geven het hoogste groepsrisico per kilometer weer van de huidige en toekomstige situatie langs het spoortraject.

In de huidige situatie is er ter plaatse van de woningen binnen het plangebied sprake van een braakliggend terrein waar zowel gedurende de dag als gedurende de nacht 0,0 personen aanwezig zijn. In de toekomstige situatie is er ter plaatse van de woningen in het plangebied sprake van 10 woningen. Uit de groepsrisicoberekening voor de toekomstige situatie blijkt dat de locatie met het hoogste GR per kilometer niet ter plaatse van de geprojecteerde woningen ligt. De locatie met het hoogste GR per kilometer ligt ten westen van het plangebied (ter plaatse van station Breda). Uit de groepsrisicoberekening voor de toekomstige situatie blijkt ook dat de locaties met het hoogste GR liggen niet ter plaatse van de geprojecteerde woningen. De locaties met het hoogste GR liggen ook ten westen van de geprojecteerde woningen (ter plaatse van station Breda). Daarom kan worden geconcludeerd dat de 10 woningen ter plaatse van de geprojecteerde woningen geen invloed hebben op het hoogste groepsrisico per kilometer. Zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie is het hoogste GR per kilometer 2,585 x de oriëntatiewaarde (OW).

Advies brandweer
In het kader van het vooroverleg heeft brandweer Midden- en West-Brabant een advies inzake externe veiligheid gegeven voor onderhavig plan. Dit advies is opgenomen in de bijlagen. Geadviseerd wordt de aanbevelingen op het gebied bereikbaarheid, bluswater en zelfredzaamheid in de nadere planregels en/of nadere uitwerkingen door te voeren.Gedeeltelijk en waar ruimtelijk relevant zijn deze maatregelen/aanbevelingen opgenomen in de planregels (gekoppeld aan de opgenomen zone plasbrandaandachtsgebied). Voor een ander deel (o.a. luchtdichtheidseisen) zijn deze in het Bouwbesluit geborgd.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging.

Voor gedetailleerdere informatie wordt verwezen naar de volgende (onderzoeks)rapportages. Deze rapportages zijn raadpleegbaar bij de gemeente Breda:

1. 1. Een meldingsformulier saneringsverslag, binnengekomen op 3 juni 2010 en geregistreerd onder nummer KW2010/15;
2. 2. Evaluatieverslag en nazorgplan Bodemsanering Lot 'Drie Hoefijzers" te Breda, opgesteld door Arcadis, kenmerk 110504.201395.012, d.d. 28 mei 2010;
3. 3. Verkennend bodemonderzoek (inclusief nader onderzoek asbest) "Drie Hoefijzers" (noordzijde) te Breda, deellocatie 1), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-1, d.d. 5 oktober 2009;
4. 4. Indicatief bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda, deellocatie 4 (lot 1.4, 1.6 en 1.19), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-4, d.d. 17 september 2009;
5. 5. Verkennend bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda, deellocatie 3 (lot 1.11 en 1.17), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-3, d.d. 14 september 2009;
6. 6. Indicatief bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" (noordzijde) te Breda, deellocatie 2 (lot 1.8), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-2, d.d. 14 september 2009;
7. 7. Partijkeuring grond "Drie Hoefijzers" (lot 1.1) te Breda, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_b2RAP.doc, d.d. 28 december 2009;
8. 8. Nader asbestonderzoek "Drie Hoefijzers (lot 1) te Breda, gemeente Breda, sectie D, nr. 6947, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_a2RAP, d.d. 28 december 2009;
9. 9. Briefrapportage bodemonderzoek MMBG3-1, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_a2BRF.doc, d.d. 28 december 2009;
10. 10. Brief Beschikking Wbb Plangebied Drie Hoefijzers lot 1, d.d. 6 juli 2010, KW2010/15, 15 juni 2011;
11. 11. Brief Beoordeling saneringsverslag art. 13. Wet bodembescherming, zinkverontreiniging voormalige puinwal, lot 1 Drie Hoefijzers te Breda, KW2011/43, 23 december 2011;
12. 12. Historisch onderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis, kenmerk 110504ZF5/1B5/201395/001, 27 juli 2005);
13. 13. Actualiserend en inkaderend bodemonderzoek locatie "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis kenmerk 10504/ZF6/025/201395/003, 10 januari 2006;
14. 14. Raamsaneringsplan locatie "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis kenmerk 110504/ZF6/1Z2/201395/004,16 juni 2006.

In het raamsaneringsplan zijn de onderliggende documenten benoemd waarmee het raamsaneringsplan tot stand is gekomen.

Sanering
Op de locatie Ceresstraat 1 te Breda, ter plaatse van het voormalig volgoedmagazijn was sprake van ernstige bodemverontreiniging. In 2008-2010 hebben saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Er is door gemeente Breda een beschikking in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb) afgegeven. Hieronder wordt enkel de conclusie van de beschikking weergegeven. De volledige beschikking is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting. In de beschikking is opgenomen dat burgemeester en wethouders van Breda, gelet op de Wet bodembescherming en de Verordening Bodemsanering van de gemeente Breda, besluiten:

• in te stemmen met het saneringsverslag;
• de sanering als afgerond te beschouwen;
• er geen sprake is van nazorg;
• te bepalen dat een wijziging in het gebruik van de bodem schriftelijk dient te worden gemeld.

De bodem is gesaneerd tot bodemgebruikswaarde 2, wat betekent dat de bodem geschikt is voor openbaar groen. Als de exacte ligging van de nieuwe woningen bekend is zal de bodem geschikt gemaakt worden voor wonen, privétuinen en speelterreintjes door het afgraven of ophogen van de bodem met schone grond (leeflaag). Met deze werkzaamheden is in de exploitatie rekening gehouden. De volgende procedure zal doorlopen worden:

1. 1. Wijziging van het gebruik van de locatie melden: de wijziging van de in 2006 voorziene gebruiksvorm naar de geplande gebruiksvorm dient te worden gemeld bij het bevoegd gezag Wbb (dit is onder meer bepaald in de beschikking op het saneringsverslag uit 2010).
2. 2. Goedkeuring verkrijgen op deze wijzigingsmelding

Er moet voldaan worden aan de eisen uit het Besluit Bodemkwaliteit. Onderdeel hiervan is het opruimen van de grond uit het depot dat op de locatie opgeslagen is (geweest). Het in gebruik nemen van het depot is gemeld met een melding besluit bodemkwaliteit van Bam Wegen B.V., datum 04-04-2012, 68703.0. Deze grond kan worden toegepast in de eerder voorgenomen nuttige toepassing (de HOV-busbaan).

Actualiserend bodemonderzoek

Er zijn verschillende actualiserende onderzoeken geweest. Deze zijn als bijlagen opgenomen. Op 29 juni 2017 is onder andere een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd waarbij de deelgebied F is meegenomen.

In dit onderzoek is geconcludeerd dat plaatselijk sprake is van een matige verontreining (bij boring 30) en dat bij eventuele functiewijziging een nader onderzoek nodig zou zijn. Deze locatie van de matige verontreiniging ligt binnen het plangebied van de oostpunt. Echter is ter plaatse van deze verontreining geen woningbouw of woonbestemming/-functie voorzien. Het resultaat zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de beoogde woonbestemming in deelgebied F.

Conclusie
Gezien het bovenstaande zijn er voor wat betreft bodem geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Beleidskader
Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit Ruimtelijke Ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

In aansluiting op het landelijk beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht behoort te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen "hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer" (afgeleid van de trits "vasthouden – bergen – afvoeren" doorlopen.

De waterhuishoudkundige situatie van het plangebied is onderzocht in het kader van de watertoets. In het waterhuishoudkundige onderzoek is uitgebreid aandacht besteed aan de huidige bodemkundige- en (geo)hydrologische situatie, de gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden, en de (on)mogelijkheden om neerslag in de toekomstige situatie te bergen en te infiltreren. Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden.

Het waterbeleid in Nederland wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal en waterschaps-beleid, naar gemeentelijk beleid om samen de waterproblematiek in Nederland aan te pakken. Dit resulteert in de verplichting een watertoets uit (te) laten voeren bij ontwikkelingen. De voorschriften zijn vastgelegd in onder andere de Europese Kaderrichtlijn Water) en zijn verder geïmplementeerd in het Rijksbeleid om tot een duurzaam waterbeheer te komen (zie ook bijlage 3).

Naast het beleidskader is in het Provinciaal Milieu- en Waterplan Noord-Brabant (2016 – 2021) ook het toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water opgenomen. Het 'PMWP' staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving.

Voorts zijn er in Nederland diverse waterschappen die zich richten op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. De waterbeheerders werken daarom integraal samen met gemeenten, die het beheer over de ruimtelijke ordening en openbare ruimte hebben, om deze doelstellingen te halen.

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Brabantse Delta. De doelen van het waterschap staan beschreven in het waterbeheerplan 'Grenzeloos verbindend'. Het Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Het is een inhoudelijk vernieuwend plan, wat in dialoog met partners is opgesteld. In de uitvoering van de werkzaamheden wordt rekening gehouden met de toekomst: klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Het Waterbeheerplan geeft de basis voor dit continue proces van plannen.

Het Waterschap is verantwoordelijk voor het waterkeringenbeheer, het waterbeheer en het transporteren en zuiveren van afvalwater. In aansluiting op het landelijke beleid hanteert het Waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen onderzocht dient te worden hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater. Het uitgangspunt is om ontwikkelingen hydrologisch neutraal uit te voeren. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving.

In aansluiting op het landelijk beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht behoort te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen "hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer" (afgeleid van de trits "vasthouden – bergen – afvoeren" doorlopen.

De waterhuishoudkundige situatie van het plangebied is onderzocht in het kader van de watertoets. In het waterhuishoudkundige onderzoek is uitgebreid aandacht besteed aan de huidige bodemkundige- en (geo)hydrologische situatie, de gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden, en de (on)mogelijkheden om neerslag in de toekomstige situatie te bergen en te infiltreren. Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden.

Het waterbeleid in Nederland wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal en waterschaps-beleid, naar gemeentelijk beleid om samen de waterproblematiek in Nederland aan te pakken. Dit resulteert in de verplichting een watertoets uit (te) laten voeren bij ontwikkelingen. De voorschriften zijn vastgelegd in onder andere de Europese Kaderrichtlijn Water) en zijn verder geïmplementeerd in het Rijksbeleid om tot een duurzaam waterbeheer te komen (zie ook bijlage 3).

Naast het beleidskader is in het Provinciaal Milieu- en Waterplan Noord-Brabant (2016 – 2021) ook het toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water opgenomen. Het 'PMWP' staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving.

Voorts zijn er in Nederland diverse waterschappen die zich richten op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. De waterbeheerders werken daarom integraal samen met gemeenten, die het beheer over de ruimtelijke ordening en openbare ruimte hebben, om deze doelstellingen te halen.

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Brabantse Delta. De doelen van het waterschap staan beschreven in het waterbeheerplan 'Grenzeloos verbindend'. Het Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Het is een inhoudelijk vernieuwend plan, wat in dialoog met partners is opgesteld. In de uitvoering van de werkzaamheden wordt rekening gehouden met de toekomst: klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Het Waterbeheerplan geeft de basis voor dit continue proces van plannen.

Het Waterschap is verantwoordelijk voor het waterkeringenbeheer, het waterbeheer en het transporteren en zuiveren van afvalwater. In aansluiting op het landelijke beleid hanteert het Waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen onderzocht dient te worden hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater. Het uitgangspunt is om ontwikkelingen hydrologisch neutraal uit te voeren. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving.

Doorwerking plangebied
Er is door Aeres Milieu een waterparagraaf opgesteld (zie bijlagen). Hieronder worden de belangrijkste conclusies vermeld:

Grondwater
Ter plaatse bestaat de bodem naar verwachting uit een zwak tot sterk lemig, fijn tot matig grof zand (Formatie van Sterksel). Op ca. 9-18 m-mv is de grindige, goed doorlatende Formatie van Stramproy aanwezig op een kleiige laag (Formatie van Waalre). De bodem westelijk van de onderzoekslocatie blijkt matig tot goed doorlatend.

Door de ligging in stedelijk gebied is beperkte kaartdata beschikbaar. Uit de eerdere op en nabij uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de GHG op ca. 0,2 m +NAP te verwachten is. De gemeente geeft aan dat de verwachte GHG op 1,1 meter +NAP te verwachten is. Om grondwateroverlast te voorkomen, dient de ontwikkelingslocatie te voldoen aan een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 m-mv ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG).

Het huidig maaiveld voldoet net aan de benodigde ontwatering en er is derhalve geen grondwateroverlast te verwachten. Het vloerpeil van de nieuwbouw dient minimaal 10 (en bij voorkeur 20) cm boven het bestaand maaiveldniveau aangelegd te worden zodat instroom van hemelwater vermeden wordt.

Oppervlaktewater
In of direct grenzend aan de ontwikkelingslocatie zijn geen watergangen of waterkeringen aanwezig. De ontwikkelingslocatie maakt geen onderdeel uit van een (beschermd) gebied dat is aangewezen als waterberging, grondwaterbescherming, peilbeheerst gebied, beschermde gebieden of natuur. De planontwikkeling heeft derhalve geen directe invloed op het oppervlaktewater.

Hemel- en afvalwater
In de Stationslaan ligt een gescheiden rioolstelsel met uitleggers voor ontwikkelingsgebied Drie Hoefijzers Noord. De uitleggers van het vuilwaterriool bestaan uit pvc ø315 mm. De uitleggers voor het regenwaterriool betreffen beton ø600 mm en pvc ø315 mm. Dit regenwaterriool watert in westelijke richting naar de Mark. Het HWA-stelsel voor het gehele ontwikkelingsgebied is berekend op een verhardingspercentage van ca. 68% (ca. 27.757 m2).

De zuidelijk gelegen HOV-baan (busbaan) watert af richting de greppel tegen het spoorlichaam en maakt geen onderdeel uit van het watersysteem van de onderzoekslocatie.

Bij de aanleg van het rioolstelsel voor het ontwikkelingsgebied is reeds rekening gehouden met de bouw van 10 woningen op de onderzoekslocatie. Het afvalwater van de nieuwbouwwoningen dient aangesloten te worden op de DWA-uitleggers. Het gemeentelijk stelsel kan deze aanvoer derhalve zonder aanpassingen verwerken.

Het hemelwater van de nieuwbouw dient gescheiden aangeleverd te worden op de HWA-uitleggers. Gezien de grote te overbruggen afstand tot de Mark is de Drie Hoefijzers Noord een kwetsbare locatie voor wateroverlast. Derhalve dient bij het nadere ontwerp een goed onderbouwd watersysteem ontworpen te worden om eventuele wateroverlast bij pieksituaties zoveel mogelijk te voorkomen. Dit kan onder andere door het aanleggen van verlaagde groenvoorzieningen of speelvelden. Eventuele toename aan verharding door een gewijzigde planopzet dient gecompenseerd te worden (bergingseis van 78 mm). De eventuele gevolgen door het nadere planontwerp zijn nader toegelicht in volgend hoofdstuk.

Verhard oppervlak

Uit de tabel is af te leiden dat het verhard oppervlak binnen het plangebied door het huidige planontwerp licht toeneemt. Bij de planontwikkeling zal een gescheiden stelsel aangelegd worden. Voor het gehele ontwikkelingsgebied Drie Hoefijzers Noord zijn DWA- en HWA-uitleggers gerealiseerd waarop aangesloten kan worden. Ten behoeve van het huishoudelijke afvalwater dient er binnen de onderzoekslocatie een DWA-stelsel aangelegd te worden. Deze dient op de aanwezige DWA-uitlegger aangesloten te worden. Deze uitlegger is reeds berekend op de gewenste inpassing van 10 woningen op de onderzoekslocatie.

Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater zal bij de bouw afgezien worden van het gebruik van uitlogende (bouw)materialen (bouwen conform het Bouwstoffenbesluit) en dient voldaan te worden aan de milieuhygiënische randvoorwaarden. Derhalve zal de neerslag uit het plangebied niet of gering verontreinigd zijn (woongebied).

Deze neerslag kan zonder beperkingen rechtstreeks via bijvoorbeeld lijnafwatering of traditionele afvoermaterialen worden afgevoerd naar een aan te leggen regenwaterstelsel. In het stelsel dienen voorzieningen getroffen te worden om zand en bladeren af te vangen. Hergebruik van hemelwater is gezien het planvoornemen en de beperkte mogelijkheid tot hergebruik geen verplichting. Het tussenplaatsen van een regenwaterton ten behoeve de tuin op particulier initiatief wordt aangemoedigd.
Dit nieuw hemelwaterstelsel dient aangesloten te worden op de HWA-uitleggers binnen Drie Hoefijzers Noord. Dit stelsel is berekend op de eerder geplande verharde oppervlakken (zie tabel). Kleine buien worden binnen het gehele ontwikkelingsgebied zelf opgevangen. Door het huidige planopzet neemt de verharding licht toe. De insteek is om dit extra verhard oppervlak te compenseren conform de bergingseis van de gemeente (78 mm). De retentiehoeveelheid voor het extra verhard oppervlak bedraagt ca. 22 m³.

Opgemerkt wordt dat nog geen definitief bouwplan opgesteld is. Als uiteindelijk geen extra verhard oppervlak aangelegd wordt, is geen extra compensatie verplicht. Mogelijke oplossingen voor het compenseren van het verhard oppervlak zijn:

• Verminderen van het (overig) verhard oppervlak (bijvoorbeeld door middel van groene parkeerplaatsen of waterpasserende bestrating);
• Aanleg bovengrondse retentie in het openbaar groen (wadi/slootje langs de weg);
• Aanleg ondergrondse retentie in het HWA-stelsel (middels IT-riool of kratten);
• In overleg met de gemeente de retentie elders binnen Drie Hoefijzers Noord inpassen.
  

Het huidig maaiveld voldoet net aan de benodigde ontwatering. Het vloerpeil van de nieuwbouw dient minimaal 10 (en bij voorkeur 20) cm boven het bestaand maaiveldniveau aangelegd te worden zodat instroom van hemelwater vermeden wordt. Bij ondergrondse retentie dient rekening gehouden te worden met de verwachte GHG binnen het plangebied. Bij bovengrondse afstroom kan de afvoersnelheid verder beperkt worden door bijvoorbeeld het gebruik van grind.

Bij het nadere uitwerking dient het toekomstige RWA- en DWA-stelsel nader gedimensioneerd te worden. Hierbij is tevens overleg met de gemeente geadviseerd.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp dient rekening gehouden te worden met de afstroming van het hemelwater van de bebouwing weg naar het hemelwaterstelsel of aanwezige groen. Daarnaast dienen de vloer- en wegpeilen zorgvuldig te worden bepaald, waarbij het vloerpeil van nieuwbouw minimaal 20 centimeter boven de ashoogte van de aanliggende weg dient te liggen. Hierdoor is geen (grond)wateroverlast te verwachten nabij de woningen en de omgeving.

Eventueel benodigde retentie dient voorafgaand aan de verharding van het oppervlak aangelegd te worden. Verantwoordelijkheden moeten van te voren worden vastgelegd (zoals o.a. onderhoud,…).

Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Wanneer een bronnering nodig is voor de bouwwerkzaamheden of bij andere ingrepen op de plaatselijke waterhuishouding, moeten in het kader van de Waterwet vergunningen/meldingen worden aangevraagd via het Omgevingsloket.

Gebiedsbescherming
De Wet natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming, betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig.

Conform artikel 1.12 van de Wet natuurbescherming dragen gedeputeerde staten in hun provincie zorg voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk, genaamd 'Natuurnetwerk Nederland'. Zij wijzen daartoe in hun provincie gebieden aan die tot dit netwerk behoren. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. De planologische begrenzing en beschermingsregimes van het Natuurnetwerk loopt via het traject van de provinciale ruimtelijke structuurvisies en verordeningen. In Noord-Brabant bestaat het NNN uit het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en Ecologische Verbindingszones (EVZ). Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones met als doel natuurgebieden beter met elkaar en met het omringende agrarisch gebied te verbinden. Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen.

Soortenbescherming
De Wet natuurbescherming heeft, voor wat betreft soortenbescherming, betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. De beschermde soorten zijn ingedeeld in drie categorieën:

• Nationaal beschermde soorten (artikel 3.10 Wet Natuurbescherming)
• Europees beschermde soorten (artikel 3.5 Wet Natuurbescherming)
• Vogels (artikel 3.1 Wet Natuurbescherming)
  

De Wet natuurbescherming regelt dat de provincie bevoegd gezag is en de lijst met te beschermen soorten kan aanpassen op de situatie in de provincie. De soortbescherming kan hierdoor per provincie verschillen. In het algemeen gelden voor alle drie de categorieën de zogenoemde verbodsregels. Een ontheffing hierop wordt voor de eerste categorie (art. 3.10 WNB) met een lichte toets verleend. Voor de tweede en derde categorie geldt een zware toetsing. Het verschil binnen provincies zit vooral in het aantal nationaal beschermde soorten met een vrijstelling bij onder meer ruimtelijke ontwikkelingen. Zo zijn, in tegenstelling tot de meeste provincie, de kleine marterachtigen (wezel, hermelijn en bunzing) binnen de provincie Noord-Brabant niet vrijgesteld.

Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.11 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Vanaf 1 januari 2017 moet, onder de Wet natuurbescherming, bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit Europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

Op de 'Aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' van het Ministerie van LNV (augustus 2009) wordt onderscheid gemaakt in verschillende categorieën vogelnesten. Van de meeste vogelsoorten zijn de nesten uitsluitend beschermd wanneer deze tijdens de broed- en nestperiode in gebruik zijn. Het gaat om soorten die jaarlijks nieuwe nesten maken. Van een aantal soorten roofvogels en uilen, koloniebroeders en gebouw bewonende vogelsoorten ('categorie 1-4 soorten') zijn de nesten en de functionele leefomgeving jaarrond beschermend. Ten slotte is er een categorie nesten van vogelsoorten die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het jaar daarvoor hebben gebroed, maar die over voldoende flexibiliteit beschikken om, als die broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen ('categorie 5-soorten'). Vooralsnog is het uitgangspunt dat deze indeling gehandhaafd blijft, totdat de provincies deze hebben aangepast en vastgesteld.

Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor, dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op, dan dient er gekeken te worden of er (provinciale) vrijstelling verleend kan worden (al dan niet door te werken volgens een goedgekeurde gedragscode), of dat er een alternatieve oplossing mogelijk is waardoor er geen negatief effect kan plaatsvinden. Indien dit niet mogelijk is, zal ontheffing aangevraagd moeten worden op basis van een geldig wettelijk belang, waarbij de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten niet in het geding komt. De ontheffing kan dan onder voorwaarden worden verleend.

Voor een aantal algemene soorten is het toegestaan om deze zonder ontheffing te vangen en/of de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van deze soorten opzettelijk te beschadigen of te vernielen wanneer er geen andere bevredigende oplossing bestaat. De vrijstelling is van kracht wanneer de handeling verband houdt met 1. de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, inclusief het daarop volgende gebruik van het gebied; 2. bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw; 3. bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of in het kader van natuurbeheer; 4. bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied.

Quickscan flora en fauna
Er is door BRO een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Voor de volledige quickscan wordt verwezen naar de bijlagen bij dit bestemmingsplan. Hieronder worden de belangrijkste conclusies vermeld.

Gelet op de potentiele ecologische waarden kan het voorgenomen plan in overeenstemming met de nationale natuurwetgeving en het provinciale natuurbeleid worden uitgevoerd, mits voorafgaand en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden het bepaalde in de Wet natuurbescherming, onderdeel soorten, in acht te worden genomen:

• Ten aanzien van huismus dient uitsluitend wanneer opstaand groen wordt verwijderd, middels vervolgonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent het belang van dit opgaand groen, grenzend aan de woningen direct ten westen van het plangebied, als gezamenlijke schuil- en slaapplaats. Opgaand groen tot circa 2 meter hoog kan niet gezien worden als geschikte schuil- en slaapplaats voor deze soroten. Het opgaand groen (in ieder geval het opgaand groen hoger dan 2 meter) aan de westzijde van het plangebied (aan de achtertuinen van enkele woningen aan de Vuchtstraat) blijft behouden. Uit recente beelden van het plangebied blijkt dat het opgaand groen in het plangebied erg beperkt is. Het te behouden opgaand groen aan de westzijde vormt het meest geschikte leefgebied voor de huismus. Hiermee blijft het leefgebied behouden en gaan er geen nestlocaties verloren. Vervolgonderzoek is niet nodig.
• Ten aanzien van broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten dient, om overtreding op voorhand redelijkerwijs te voorkomen, het verwijderen van nestgelegenheid buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd, of een controle moet de aanwezigheid van een broedgeval kunnen uitsluiten;
• Ten behoeve van (incidenteel) aanwezige algemene soorten dient de zorgplicht in acht te worden genomen.

Daarnaast is vervolgonderzoek ten behoeve van het Natura 2000, NNB en/of toetsing aan het onderdeel houtopstanden (voormalige Boswet) bij dit plan verder niet aan de orde.

Stikstofonderzoek
Er is door BRO een stikstofonderzoek uitgevoerd voor het plan. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat bij zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen depositieresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op Natura 2000-gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden.

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie
In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

De directe omgeving van het plangebied kent onverminderd een middelhoge tot hoge archeologische verwachting en dient bij voorgenomen bodemingrepen archeologisch onderzocht te worden. Tot slot wordt opgemerkt dat dit archeologisch onderzoek geen 100% garantie geeft dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Monumentenwet 1988 binnen drie dagen te worden gemeld bij het Bureau Cultureel Erfgoed van de gemeente Breda.

Het plangebied Oostpunt is nog niet archeologisch onderzocht. Gezien de middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde is dit wel noodzakelijk. Om de mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden te beschermen is in onderhavig bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor deze delen van het plangebied. Door deze dubbelbestemming worden (eventuele) archeologische waarden beschermd tegen toekomstige werkzaamheden. Op deze locaties dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden indien gronden worden geroerd met een oppervlak groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. Op het moment dat het proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd voordat dit bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, kan deze dubbelbestemming verwijderd worden. Dan is immers aan het onderzoeksvereiste voldaan.

Historische geografie
Ten aanzien van de historische geografie wordt opgemerkt, dat de waarden uitsluitend aan de rand van het plangebied liggen en het tracé van de spoorlijn, de Terheijdensestraat en de Ceresstraat-Doornboslaan omvat. Deze tracés zijn reeds vastgelegd in de vigerende bestemmingsplannen en zullen ook in het onderhavige bestemmingsplan ongemoeid worden gelaten. Er zijn derhalve geen cultuurhistorische waarden die in het bestemmingsplan aanvullende bescherming behoeven of die in het ruimtelijk ontwerp speciale aandacht vragen.

Gebouwd erfgoed
Er zijn geen historisch-bouwkundige waarden in het gebied en haar directe omgeving aanwezig die opname behoeven in het bestemmingsplan.

Verkeersgeneratie
De toename aan functies zorgen voor verkeer. De berekening van de verkeersgeneratie is gebaseerd op CROW kengetallen. Breda betreft een sterk stedelijk gebied, daarbij ligt het plangebied in het centrum / spoorzone.

In de huidige situatie ligt het plangebied braak en genereert ook geen verkeer. In de toekomstige situatie zullen 10 grondgebonden woningen worden toegevoegd op het plangebied. Om de verkeersgeneratie van deze woningen te berekenen is gebruik gemaakt van de CROW-tool. Onderstaande gegevens zijn in de tool gebruikt:

• Hoofdgroep: Wonen
• Type: koop tussen/hoek
• Hoeveelheid: 10 woningen
• Gemeente: Breda
• Ligging: Centrum

Met behulp van de tool is berekend dat de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag 57 motorvoertuigen (mvt) per etmaal bedraagt. Dit verkeer zal in de toekomstige situatie onstloten worden via de nieuw aan te leggen weg vanaf de Stationslaan, langs het spoor, richting de 10 grondgebonden woningen. Een ontsluiting via de Vuchtstraat op de Stationslaan is niet wenselijk. Om dit te voorkomen zullen hier paaltjes worden aangebracht. Het verkeer kan hierdoor het plangebied alleen bereiken via de nieuwe ontsluiting aan de westzijde van het plangebied richting de Stationslaan. Bij de afmetingen van deze weg is rekening gehouden met het verkeer van de hele ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord. Het beperkte aantal van 57 mvt/etmaal kan makkelijk op deze weg worden opgevangen. De 10 grondgebonden woningen zullen niet zorgen voor een toename van de verkeersdrukte op de Stationslaan.

Langzaam verkeer
Een bovenstedelijke fietsverbinding aan de oostzijde van het station komt uit bij het plangebied. Deze komt het plangebied binnen tussen westpunt (deelgebied A) en het kopgebouw (deelgebied B) en verlaat het plangebied aan de oostzijde, parallel aan de HOV-baan, ter hoogte van de Doornboslaan.

Openbaar vervoer
Ten zuiden van het plangebied is de HOV-baan gerealiseerd. Er zijn geen bushaltes binnen het plangebied aanwezig of gepland. De bewoners en gebruikers van het plangebied kunnen gebruik maken van de haltes aan de Christiaan Huygensstraat of het bus en trein station (OV-terminal Breda) dat zich op een afstand van circa 300 meter van het plangebied bevindt.

Parkeren
De gemeente Breda hanteert, op grond van de Herijking Parkeerbeleid van Breda zoals vastgesteld op 20 juni 2013, voor eengezinswoningen in het centrum/de spoorzone een parkeernorm van 1,4 parkeerplaatsen per woning. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt in koop of huur of naar de prijs van de woning. Voor onderhavig plan zou de parkeerbehoefte dus neerkomen op 14 parkeerplaatsen. Het binnenterrein dat gerealiseerd wordt voorziet in deze parkeerbehoefte. Hierdoor zal het aspect parkeren niet voor belemmeringen zorgen voor onderhavig plan.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.

Het plangebied bevindt zich aan de rand van het centrum van Breda. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies. In afbeelding 5.5 met bijbehorende tabel zijn de verschillende bedrijven/functies in de omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.5 : Bedrijven in de omgeving met de minimale en daadwerkelijke afstand

Spoorwegemplacement
Naast de bedrijven/functies uit figuur 5.5 is ook het spoorwegemplacement van belang. Een spoorwegemplacement wordt niet specifiek genoemd in de VNG tabel met richtafstanden. Een dergelijke functie is het beste te vergelijken met een rangeerterrein. Hiervoor gelden de volgende richtafstanden:

• Geur: 30 meter
• Stof: 30 meter
• Geluid: 300 meter
• Gevaar: 300 meter

De toekomstige woonbestemming ligt op circa 35 meter van het spoor en daarmee buiten de richtafstanden van geur en stof. Voor de woningen zijn dan ook alleen de onderdelen geluid en gevaar van belang. De geluidseffecten van het spoorwegemplacement zijn behandeld in de paragraaf 5.3 'Geluid'. De veiligheidsaspecten zijn behandeld in paragraaf 5.5 'Externe Veiligheid'.

Conclusie
Vanuit de omgeving van het plangebied is er geen hinder te verwachten voor de woningen in het plangebied in de zin van bedrijven en milieuzonering. De nieuwe voorzieningen binnen het plangebied vormen daarnaast ook geen belemmeringen voor de woningen binnen het plangebied en in de directe omgeving.

De kans bestaat dat er zich in het plangebied nog niet gesprongen explosieven bevinden. In het algemeen geldt dat opsporingswerkzaamheden in verdacht gebied alleen plaats hoeven te vinden indien er werkzaamheden plaatsvinden in naoorlogs niet geroerde grond. In stedelijk gebied geldt dat normaliter de bovenste 30-50 cm als geroerd kan worden beschouwd. Werkzaamheden in deze laag kunnen regulier plaatsvinden. Hieronder is de grond dus wel verdacht, tenzij aantoonbaar kan worden gemaakt dat er al werkzaamheden hebben plaatsgevonden.

Op de Conceptkaart Niet-gesprongen explosieven uit 2018 is het gebied voor Drie Hoefijzers Noord-Oostpunt niet als verdacht aangemerkt. Een nader onderzoek is daardoor niet noodzakelijk.

Breda wil een duurzame stad zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat ervoor gezorgd wordt dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Dit betekent een vooruitstrevende visie en acceptatie door gebruikers. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit van gebouwen, maar om de synergie tussen gebouwen en omgeving en de kwaliteit van het geheel. De eigenschappen en potenties van het gebied zijn voor een duurzame ontwikkeling maatgevend. Onder een duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

Het bestaand wettelijk kader wordt steeds verder bijgesteld om wel duurzaam gebieden te ontwikkelen. Aan dit wettelijk kader wordt in Drie Hoefijzers Noord voldaan. Daarnaast zijn er bij de herontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord verschillende aandachtsgebieden die extra aandacht zullen krijgen. Dit betreft zowel in de bouwfase als bij het gebruik en het onderhoud van het gebied en de gebouwen aspecten als verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en energieopwekking, waterbesparing, gezond binnenmilieu en afvalpreventie.

Volgens de “drie-stappen-strategie” worden deze aspecten benaderd:

1. 1. Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en productie van afval.
2. 2. Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en afval.
3. 3. Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.

De ontwikkelaar van Drie Hoefijzers heeft duurzaamheid hoog op de agenda staan. Door het naleven van zijn Duurzaamheidscode creëert de ontwikkelaar meerwaarde voor zakelijke klanten en samenwerkingspartners, woonconsumenten, eindgebruikers, medewerkers en voor de samenleving in brede zin.

De ontwikkelaar streeft ernaar de verwachtingen van klanten en samenwerkingspartners te overtreffen. In partnerschap wordt gewerkt om hoogwaardige projecten tot stand te brengen, met ontwikkeling van passende duurzame oplossingen.

De ontwikkelaar stelt de eindgebruiker in zijn projecten centraal. De ambitie is om de particuliere klanten de beste service op het vlak van wonen aan te bieden, waarbij duurzaamheid een integraal onderdeel is van zijn diensten en producten. Duurzame toepassingen die tijdens het wonen klantvoordelen bieden in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld. De klant wordt vanaf het begin als co-creator bij het ontwerp en de ontwikkeling van de projecten betrokken.

De ontwikkelaar streeft ernaar om zijn impact op het klimaat terug te dringen. Dit betekent verbeteren van de energie-efficiëntie, verminderen van de CO2-emissie en samenwerken met klanten en samenwerkingspartners aan CO2-neutrale oplossingen. Deze bieden immers klantvoordelen in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld.

Provincie Noord Brabant heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Door middel van regelingen en het initiëren van samenwerkingsverbanden probeert de provincie duurzame woningbouw te stimuleren. De provincie streeft daarbij naar het gebruik van duurzame materialen en innovatieve technieken voor een klimaatneutraal energieverbruik. Vanuit het waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat gestreefd moet worden naar milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen. De ontwikkelaar heeft de ambitie om in samenwerking met de Gemeente Breda een duurzame invulling te geven aan dit provinciale en waterschapsbeleid.

Bijzondere aandacht krijgt het aspect energie. Met crowdsourcing zal onderzocht worden welke initiatieven gewaardeerd en geaccepteerd worden door toekomstige bewoners van het gebied en in de fasering van het plan realiseerbaar zijn. Op basis van een energiescan wordt gekeken welke initiatieven kansrijk zijn. Energie-nota-loze woningen, financiering op basis van woonlasten waarmee extra financieringsruimte ontstaat voor energiebesparende/energieopwekkende maatregelen, stadsverwarming, collectieve energievoorzieningen, inzet van duurzame energie door een energie-exploitatiemaatschappij waarmee de initiële investering niet gedaan hoeft te worden door de consument zijn voorbeelden van kansen die getoetst zullen worden en zo veel mogelijk in de planvorming ingebed worden.

Op 9 maart 2018 is een actualliserende bezonningsstudie uitgevoerd om aan te tonen wat de gevolgen zijn op het gebied van bezonning en schaduw door de ontwikkeling van het project Drie Hoefijzers Noord en de oostpunt ervan. Hieronder worden de belangrijkste conclusies vermeld.

Percelen
De woningen aan de Vuchtstraat 50-70 (oostzijde - even) hebben een onvoldoende bezonning in zowel de nieuwe als bestaande situatie. De absolute feitelijke afname is erg marginaal en uitsluitend in de vroege ochtend waarneembaar. Hiermee kunnen we zeggen dat deze afname minimaal te noemen is. Zoals omschreven in de inleiding is voor de Vuchtstraat 50-70 (oostzijde - even) een vergelijking gemaakt met de feitelijke bestaande situatie en niet met de planologisch bestaande situatie. Planologisch wordt er op dit moment hogere bebouwing mogelijk gemaakt dan in de nieuwe situatie. Hiermee kunnen we stellen dat de bezonning van de percelen niet afneemt.

Gevels
Geconcludeerd kan worden dat het nieuwe bestemmingsplan geen invloed heeft op de bezonning van de gevels van de woningen aan de Vuchtstraat 50 t/m 62, 64, 68 en 70 (oostzijde). Het nieuwe bestemmingsplan heeft daarentegen wel invloed op de bezonning van de achtergevels van de woningen aan de Vuchtstraat 60 en 62A.

• Vuchtstraat 60 verliest in de nieuwe situatie alle bestaande bezonning. Al was de bestaande situatie al erg slecht te noemen. De afname is daardoor absoluut gezien minimaal.
• Vuchtstraat 62A voldoet in de nieuwe situatie nog steeds ruim aan de norm voor een voldoende bezonning en voldoet zelfs aan de norm voor een goede bezonning. De invloed van het nieuwe bestemmingsplan is daarmee voor deze woning acceptabel te noemen.

Het bouwplan is gesitueerd tot op korte afstand van de spoorlijn Breda CS -Tilburg. Het spoorwegverkeer zou trillingen kunnen veroorzaken die merkbaar zouden kunnen zijn ter plaatse van de nieuwe woningen. Zorgvuldigheidshalve is door PEUTZ een trillingenonderzoek (23 november 2017) uitgevoerd om te achterhalen in hoeverre eventuele trillingen merkbaar zijn bij de woningen en wat de invloed hiervan is op het woon- en leefklimaat. Dit onderzoek is in de bijlage toegevoegd.

Uit het rapport blijkt dat de trillingen de advieswaarde overschrijden en er dus maatregelen getroffen moeten worden. In de aanvraag voor de omgevingsvergunning moet aannemelijk gemaakt worden dat -door de aan te brengen voorzieningen (constructie van de te bouwen woningen)- de trillingen worden terug gebracht tot onder de advieswaarden.

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Voor het bestemmingsplan wordt gestreefd naar het beschermen van de aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteiten aan de ene kant en naar voldoende flexibiliteit aan de andere kant. Ontwikkelingen die zich binnen deze planperiode voordoen, zullen in samenhang met de mogelijkheden van deze fysieke structuur plaats moeten vinden. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit om verschillende functies direct mogelijk te maken die gewenst zijn binnen het plangebied.

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op elke bestemming.

Groen (artikel 3)
Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voet- en fietspaden. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is tevens een ontsluitingsweg toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Woongebied (artikel 4)
Centraal in het plangebied zijnwoningen toegestaan. Binnen de woonbestemming zijn de woningen, bijbehorende tuinen en andere privéruimten begrepen. Daar waar uitsluitend woonerven (en slechts beperkt andere functies) zijn toegestaan is dit met de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van woongebied - woonerf' aangeduid.

Er zijn maximaal 10 woningen toegestaan. Er is een oriëntatieverplichting opgenomen voor de positie van de voorgevel. In sommige gevallen mag deze tot maximaal 3 meter achter de bestemmingsgrens gerealiseerd worden en in andere gevallen is deze verplicht vastgelegd middels de figuur 'gevellijn'. Daarnaast is gewerkt met een 9 meter diep bouwvlak waarbinnen de hoofdbebouwing mag worden opgericht. Dit is gedaan ter waarborging van een zekere minimale afstand tot de bebouwing aan de Vuchtstraat.

Er is een bepaling opgenomen dat de hoofdbebouwing in de bouwvlakgrens gebouwd dient te worden en dat de maximale bouwdiepte van hoofdbebouwing 9 meter bedraagt.

Voorwaardelijke verplichting 'geluid'
Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting kan leiden tot dove gevels, hogere waarden, schermen, afschermende bebouwing met een minimale hoogte, zodat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid.

Leiding - Water
Op een deel van de gronden binnen het plangebied is de dubbelbestemming Leiding - Water opgenomen. Door middel van deze bestemming worden bepaalde werken en werkzaamheden welke vanuit het oogpunt van bescherming van de leiding bezwaarlijk kunnen zijn, vergunningsplichting.

Waarde - Archeologie
Op een deel van de gronden binnen het plangebied is de dubbelbestemming Waarde – Archeologie opgenomen. Door middel van deze bestemming worden eventuele archeologische waarden beschermd.
Externe veiligheid
Om aanvullende eisen te stellen binnen het plasbrandaandachtsgebied is de aanduiding 'veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen plasbrandaandachtsgebied' opgenomen.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente kostenneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Er is echter met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

De Wro zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze en aan wie de mogelijkheid wordt geboden hun mening kenbaar te maken.

Het plangebied heeft tot en met de ontwerpfase deel uitgemaakt van het totaalplan voor de "Drie Hoefijzers Noord". Er heeft in dat verband op verschillende momenten overleg met omwonenenden plaatsgevonden en op 22 april 2015 heeft er een inloopavond plaatsgevonden. Het concept-ontwerp bestemmingpslan "Drie Hoefijzers Noord" voor de totale gebiedsontwikkeling heeft van 16 april 2015 tot en met 15 mei 2015 voor eenieder ter inzage gelegen. Naar aanleiding van inspraakreacties van bewoners aan de Vuchtstraat is de maximale bouwhoogte voor het bouwveld ten oosten van de Vuchtstraat bijgesteld van 16 meter naar 12,5 meter. In het kader van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan voor de totale ontwikkeling, zijn er vanuit bewoners van de Vuchtstraat zienswijzen ingebracht. Deze zagen opnieuw toe op bezwaren tegen de opgenomen bouwhoogte en -bouwvlak. Er zijn, volgend op deze zienswijzen, met betrokken omwonenden nadere gesprekken gevoerd waarin getracht is om met een voorstel te kunnen komen dat enerzijds aan hun bezwaren tegemoet kon komen en anderzijds voldeed aan de vereiste van een minimale hoogte vanwege geluid. Om tijd te nemen om zorgvuldig naar de wensen van omwonenden te kijken, hier met een passend planvoorstel in de vorm van een bouwvlak met bouwhoogte te komen en anderzijds om vertraging van het totale project te voorkomen is het plan gewijzigd vastgesteld. Het plandeel waarover discussie bestond, namelijk de gronden ten oosten van de Vuchtstraat, zijn buiten het vastgestelde bestemmingsplan 'Drie Hoefijzers Noord' gelaten. Aangegeven en gecommuniceerd is dat in een later stadium op basis van concretere plannen, waarbij gekeken wordt naar de zorgen en wensen vanuit de omgeving, te komen tot een nieuw planologisch kader voor deze gronden. De bouwcontouren, -regeling en opgenomen bouwhoogte (maximaal 10,5 meter) met verschillende nuanceringen voor bouwen aan de zijde van de Vuchtstraat (zoals een minimale afstand voor hoofdbebouwing), zijn nadrukkelijk mede naar aanleiding van de gehouden participatiemomenten en daarin door omwonenden kenbaar gemaakte wensen en zorgen tot stand gekomen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.

Er zijn reacties ontvangen van NS Stations Vastgoed, Bewoners Belangen Vertegenwoordiging Doornbos en Wijkraad Belcrum dat zij geen op- of aanmerkingen hebben ten aanzien van het bestemmingsplan.

De provincie heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

De Brandweer Midden- en West-Brabant adviseert om de aanbevelingen die zij doet op het gebied bereikbaarheid, bluswater en zelfredzaamheid in de planregels en/of nadere uitwerkingen door te voeren. Gedeeltelijk en waar ruimtelijk relevant zijn deze maatregelen/aanbevelingen opgenomen in de planregels (gekoppeld aan de opgenomen zone plasbrandaandachtsgebied). Voor een ander deel (o.a. luchtdichtheidseisen) zijn deze in het Bouwbesluit geborgd.

De reacties van de provincie en de brandweer zijn als bijlage toegevoegd.