Het bestemmingsplan Landschappelijke Driehoek, Seminarieweg 21A met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018210001-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar hoofdfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De gesloten bovenbeëindiging van een gebouw.

Het laagste punt van een schuin dak.

Recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten, dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag voor voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting en plantsoenen en daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk, cultuurhistorisch, ecologisch of geomorfologisch opzicht.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Kleinschalige voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

Voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

tussen de onderzijde van de vloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de duurzame instandhouding van natuurgebieden;
2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de aan de natuurgebieden eigen zijnde natuur- en hydrologische waarden;
3. behoud of versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden;
4. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot 'Natuur' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de genoemde bestemming met dien verstande dat:

1. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;
2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 1,5 meter.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in brede zin;
2. behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke en natuurlijke waarden in de vorm van waardevolle oeverbeplanting en landschapselementen in het algemeen en ecologische verbindingszones in het bijzonder;
3. extensief recreatief medegebruik voor zover daardoor geen afbreuk wordt gedaan aan de onder a. en b. genoemde doelen;

met daarbij behorend:

4. groen.

De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. verspreid liggende legale bebouwing zoals die aanwezig is ten tijde van het als ontwerp ter inzage leggen van dit plan;

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden gebouwd;
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2, indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
2. het gebruik van bijgebouwen als bed & breakfast.

Ter plaatse van de aanduiding ''Luchtvaartverkeerszone'' mag de hoogte van gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsregels, niet meer bedragen dan 150 meter.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013 en wijzingen daarvan.
4. De onder a genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Landschappelijke Driehoek, Seminarieweg 21A'.

Ter plaatse van Seminarieweg 21a te Bavel komt het gebruik van de gronden niet geheel overeen met vigerende bestemmingsplan 'Landschappelijke Driehoek'. Het reeds gerealiseerde vrijstaande bijgebouw past niet binnen de bouwregels van de bestemming 'Natuur', en de oprit behorende bij de woning past niet binnen de gebruiksregels van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden'. Daarnaast hebben de eigenaren van Seminarieweg 21a, tevens initiatiefnemers, een infiltratievoorziening vergund gekregen voor de berging van het hemelwater. Deze vergunning dient planologisch door vertaald te worden in een bestemmingsplan.

Het college van Burgemeester en wethouders heeft zich in een principebesluit positief uitgesproken om het vrijstaande bijgebouw, de inrit en (sier)tuin juridisch-planologisch mogelijk te maken.Derhalve is het noodzakelijk het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van Seminarieweg 21a te herzien en daarmee de feitelijke en gewenste situatie juridisch-planologisch te borgen in een bestemmingsplanherziening. Onderliggend rapport betreft het bestemmingsplan om de procedure te doorlopen.

Het plangebied ligt aan de noord-oostzijde van de kern Bavel in de Landschappelijke Driehoek. Dit is een restant buitengebied wat wordt omsloten door wegen en bebouwing van de kern Bavel en de stad Breda. Het gebied dient voornamelijk als uitloopgebied van de wijken IJpelaar en Nieuw Wolfslaar. Het plangebied is achter Seminarieweg 21 gesitueerd. Deze begrenst het plangebied aan de noordzijde. Aan de oost en westzijde wordt het plangebied begrenst door gronden met een agrarische bestemming. Ten zuiden van het plangebied loopt de Lange Bunder, een doorgaande weg van de A58 langs Bavel naar het centrum van Breda.

Het plangebied bestaat uit de percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Ginneken, sectie K, nummers 6235, 5848, 5569, 5571, 4525, 5009, 4528 en 4990. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 8885 m².

Op afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied in de omgeving (bron: pdok.nl)

Op dit moment vigeert het bestemmingsplan 'Landschappelijke Driehoek' van de gemeente Breda voor het onderhavige plangebied. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk verklaard op 12 januari 2012.

Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Natuur', 'Water' en 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden'. Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak met maatvoeringseisen opgenomen. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en de gebiedsaanduidingen 'Luchtvaartverkeerzone' en 'Vrijwaringszone - straalpad'.

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit enkele hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Bestaande situatie', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan zal verslag worden gedaan van de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure.

Het plangebied ligt in een stuk landelijk gebied tussen de A27, Lange Bunder/Loevesteinstraat en de Franklin Rooseveltlaan en de Seminarieweg. De Seminarieweg vormt de hoofdlijn van de Landschappelijke Driehoek. Het historische bebouwingslint is een fragment van een oude landweg tussen Bavel en Heusdenhout. Door de aanleg van de zuidelijke rondweg en de A27 is dit deel afgesneden van de rest van de bebouwde kom van Bavel. Door het isolement van het gebied is het historische karakter van het lint en haar omgeving grotendeels in tact gebleven. De Seminarieweg is een keiweg uit de 19e eeuw met langszij smalle klinkerstroken en oude hoge bomen, waarlangs hier en daar monumentale boerderijen en kleine woningen staan met daartussen doorzichten naar de open weiden afgewisseld door de beslotenheid van de landgoederen. De gevarieerde en kleinschalige geleding van de ruimte, de historische eenheid van flankerende bebouwing en de continuïteit van de laanbeplantingen geven het gehele lint een sterke ruimtelijke samenhang en een besloten karakter. Verder zijn er sportvelden, een hogeschool, horecavoorziening en een bedrijfsperceel in het gebied aanwezig.

Het plangebied is momenteel in gebruik als woonperceel. Op het plangebied (percelen K5572 en 4525) is een woning (bouwjaar ca. 2011) aanwezig, die achter Seminarieweg 21 is gesitueerd. Percelen K 5848 en 5669 zijn in gebruik als tuin en oprit van de woning en voorzien van een halfverharding. Dit gebruik past niet binnen de bestemmingsregels van het vigerende bestemmingsplan.

Op het perceel K4528 is een bijgebouw van ca. 110 m²aanwezig. Het bijgebouw is binnen de bestemming 'Natuur' gerealiseerd en voldoet niet aan de gebruiks- en bouwregels van deze bestemming. Het bijgebouw wordt via een pad, voorzien van halfverharding, aangesloten op de oprit. Op het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied (perceel K4990) is een vijver aanwezig.

De percelen K5572 en 4525 liggen een stuk lager dan de rest van het plangebied. Dit betekent dat het grootste gedeelte van het regenwater naar de woning afloopt. Bij hevige regenval ontstaan er problemen, het riool kan dan het hemelwater niet goed meer verwerken. Aan de zuidoost-zijde van de woning is daarvoor een infiltratievoorziening aanwezig die circa 10 m³hemelwater kan opvangen en laten infiltreren. Dit is echter nog niet voldoende om bij hevige regenval het hemelwater te verwerken.

Het perceel K6235 is recent aangekocht van de buurman. Dit perceel kent nu een agarisch gebruik, maar zal gebruikt worden voor de benodigde landschappelijke inpassing.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (vastgesteld op 13 maart 2012) staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt dat er een aanpak dient te ontstaan waarmee Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt zich op de volgende 13 nationale belangen behorend onder de voorname drie streefdoelen:

Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland

1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren (nationaal belang 1);
2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie (nationaal belang 2);
3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen (nationaal belang 3);
4. Efficiënt gebruik van de ondergrond (nationaal belang 4).

Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid

5. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen (nationaal belang 5);
6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem (nationaal belang 6);
7. Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen (nationaal belang 7).

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's (nationaal belang 8);
9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling (nationaal belang 9);
10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (nationaal belang 10);
11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten (nationaal belang 11);
12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten (nationaal belang 12);
13. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13).

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Deze zijn geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. Het plangebied is niet binnen een Nationale Hoofdstructuur gelegen.

Doorwerking plangebied
Het project behoort niet tot 1 van de 13 belangen waarvoor decentrale overheden geen beleidsvrijheid hebben.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking plangebied
Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Doorwerking plangebied
Onderhavig initiatief voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan het mogelijk om infiltratievoorzieningen voor het hemelwater te realiseren. Met dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4). De in het plan voorziene ontwikkeling kan gelet op de jurisprudentie dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant'
Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn?

Doorwerking plangebied
De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: 'wat moeten we nog toevoegen', ombuigen naar het gesprek over: 'welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?' De toenemende verschillen binnen Brabant maken het des te belangrijker om op het niveau van het daily urban system goed samen te werken en keuzes te maken. Het daily urban system is het gebied waarin een inwoner zich dagelijks verplaatst vanwege werk, voorzieningen en sociale contacten.

In onderhavige situatie is het plangebied reeds een bestaand woonperceel met een woning. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. De Omgevingsvisie vormt derhalve geen belemmering voor dit plan.

Interim Omgevingsverordening
De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Provinciale Staten hebben op 25 november 2019 deze verordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte 2014.

In de omgevingsverordening staan onderwerpen uit de provinciale omgevingsvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Deze verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Doorwerking plangebied
Volgens de Interim omgevingsverordening ligt het plangebied in het landelijk gebied en zijn de gronden aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar' (artikel 3.43). Daarnaast gelden de algemene regels voor kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9).

Artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar
In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als:

1. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
2. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
3. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
4. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap
Lid 1
Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

Lid 2
Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:

1. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of
2. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen.

Lid 3
Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten:

5. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;
6. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
7. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
8. het wegnemen van verharding;
9. het slopen van bebouwing;
10. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
11. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Lid 4
Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken.

De omgevingsverordening bepaalt dat in het Landelijk gebied bestaande burgerwoningen in het buitengebied zijn toegestaan. Het plangebied is een bestaand woonperceel met een woning. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater, die ten mogelijk staan van de woning. Er is geen sprake van de nieuwvestiging van een woning in het buitengebied. De regels van artikel 3.43 zijn derhalve niet van toepassing.

Om het vrijstaande bijgebouw, oprit en tuin te legaliseren en daarnaast infiltratievoorzieningen voor het hemelwater te kunnen realiseren wordt de bestemming Wonen binnen het plangebied vergroot. Dit gaat ten koste van de bestemming Natuur ter plaatse van het bijgebouw en de bestemming Agrarisch met waarden - landschapswaarden ter plaatse van de oprit en ten noordwesten van de woning. Conform artikel 3.9 dient verantwoord te worden dat het initiatief gepaard gaat met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een vergroting van de woonbestemming met 975 m². Initiatiefnemers zijn met de gemeente Breda overeengekomen dat daar tegenover een vergroting van de natuurbestemming staat. Dit betekent dat de bestemming Agrarisch met waarden landschapswaarden grotendeels wordt gewijzigd naar Natuur. In de huidige situatie is 4.782 m²van het plangebied bestemd als Natuur, in de toekomstige situatie is dit 5.364 m². Per saldo worden de natuurwaarden dus uitgebreid en versterkt. Daarnaast is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie hoofdstuk 4). De landschappelijke inpassing verantwoord en borgt de ontwikkeling de natuurlijke landschappelijke waarden van het plangebied en de directe omgeving. Gezien de compenserende maatregelen die worden genomen kan geconcludeerd worden dat onderhavig initiatief conform artikel 3.9 van de Verordening wordt gerealiseerd.

De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met de Verordening ruimte.

Structuurvisie Breda 2030 – Keuzes maken in een dynamische tijd
De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook meer kleinschalige initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling. Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden, er wordt met name ontwikkeld op de locaties Stationskwartier, Bouverijen, Bavel-Eikberg, Drie Hoefijzers, Molenkwartier en Achter de Lange Stallen en Amphia Langendijk.

Voor wat betreft groen en water is het zaak om in te zetten op het in stand houden en versterken van bij de stad passende groenblauwe structuren die het Bredase karakter versterken en behouden. Het gaat hierbij onder andere om de ecologische structuur van het spoorlandschap, het is van belang deze te behouden en waar nodig te versterken. Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Doorwerking plangebied
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. Hierbij worden de natuur- en landschapswaarden versterkt door een uitbreiding van de bestemming Natuur en de inrichting van het plangebied conform het landschappelijk inpassingsplan. Gezien de kleinschaligheid van het initiatief gaat de Breda kenmerkende groenblauwe structuur niet verloren. Het initiatief is niet in strijd met de uitgangspunten van de structuurvisie.

Het plan op de locatie Seminarieweg 21a omvat de juridisch-planologische borging van de feitelijke situatie op de locatie. De bestemming Wonen wordt uitgebreid met 975 m²(zie onderstaande tabel) zodat het reeds gerealiseerde bijgebouw en de oprit binnen de juiste bestemming staan. De bestemming Wonen biedt daarnaast de mogelijkheid om aan de noordoostzijde van de woning vergunningsvrij twee voorzieningen te realiseren die hemelwater kunnen opvangen en infiltreren (2 x 13 m³). Hierdoor kan wateroverlast worden voorkomen. Figuur 4.1 zet de huidige bestemde situatie tegenover de nieuw bestemde situatie uiteen.

Ter compensatie van dit planvoornemen wordt de bestemming Natuur met 582 m²uitgebreid tot een totaal van 5.364 m²(zie onderstaande tabel). De als Natuur bestemde gronden worden vervolgens conform het opgestelde inrichtingsplan "Herstel natuurwaarden Seminarieweg 21a te Bavel" ingericht. Het inrichtingsplan voorziet naast een goede landschappelijke inpassing van het plangebied in een verbinding met het bosrijke en natuurlijk ingerichte gebied aan de noordzijde van het plangebied. Door het realiseren van een houtwal vanaf de Seminarieweg tot aan de vijver in het zuidelijk gedeelte van het plangebied ontstaat er een gunstige route voor padden. Het inrichtingsplan is gedetailleerd uitgewerkt met een beplantingsplan en als separate bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast is het inrichtingsplan als bijlage en voorwaardelijke verplichting bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. De uitvoering, het beheer en instandhouding van de inrichtingsmaatregelen zijn op deze manier juridisch geborgd.

Het plangebied is aan de noordwestzijde met een strook van circa 525,6 m²vergroot. Dit oppervlak is gehele ingezet voor de bestemming natuur en voor de benogide landschappelijke inpassing. Het op dit moment agrarisch bestemde deel van het plangebied kan op deze manier naar wonen omgevormd worden.

Bestemming	Oppervlakte huidige situatie(m2)	Oppervlakte toekomstige situatie(m2)	Verschil (m2)
Wonen	1.500	2.803	+ 1.303
Agrarisch met waarden	1.359	0	- 1359
Natuur	4.782	5.364	+ 582
Water	626	626	0
Figuur 4.1. Weergave huidige en toekomstige situatie van het plangebied.
Figuur 4.2. Weergave van de landschappelijke inpassing.

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een ruimtelijke ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat de resultaten zijn van de toets aan de milieuhygiënische aspecten.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onder-zoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Doorwerking plangebied
Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe geluidgevoelige functie mogelijk gemaakt. Een akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai is derhalve niet noodzakelijk. De Wet geluidhinder legt geen restricties aan dit bestemmingsplan.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Een nieuw initiatief is niet relevant als aannemelijk kan worden gemaakt dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Doorwerking plangebied
Het dichtstbijzijnde wettelijk beschermde natuurgebied, het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op minder dan 1,6 kilometer afstand. Gezien de aard van de ontwikkeling, de borging van het feitelijke gebruik van het perceel, zijn effecten op voorhand uit te sluiten. Er is geen sprake van een verkeersaantrekkende werking. De onderhavige ontwikkeling is dan ook niet in betekenende mate van invloed op de omgeving. Dat betekent, dat een luchtkwaliteitsonderzoek niet noodzakelijk is en er voor wat betreft luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water, spoor en door buisleidingen.

Productie en bijvoorbeeld vervoer van gevaarlijke stoffen leggen beperkingen op aan de directe omgeving en dus de ruimtelijke ontwikkeling. Zo zijn tussen bijvoorbeeld LPG-tankstations en woningen veiligheidsafstanden nodig. Om de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk benutten, is het noodzakelijk het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid goed af te stemmen.

In het beleid wordt onderscheid gemaakt in twee normeringen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Deze basisnorm bepaalt dat het risico om te overlijden aan een ongeluk met een gevaarlijke stof voor omwonenden niet hoger mag zijn dan één op de miljoen (10^-6). Dat betekent dat een omwonende van bijvoorbeeld een gevaarlijke fabriek maximaal maar ééns per 1 miljoen jaar mag overlijden door een ongeluk in die fabriek. Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die een jaar lang permanent op een plaats aanwezig is, overlijdt als gevolg van een ongeluk.

Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het risico geeft aan hoe groot de kans is dat bij een ongeval bij een risicolocatie 10, 100 of 1.000 slachtoffers tegelijk vallen. Dit risico is daardoor een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Voor het groepsrisico geldt een oriëntatiewaarde. Dit is geen norm, maar een ijkpunt. Veranderingen boven of onder deze waarde moeten worden verantwoord. Hierbij kan aandacht worden besteed aan de veiligheid van de risicovolle situatie, de gevolgen voor de omgeving, de hulpverlening en de zelfredzaamheid van omwonenden.

Doorwerking plangebied
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. Er wordt geen nieuwe woning in het plangebied toegevoegd waardoor de personendichtheid in het plangebied niet toeneemt. Dit bestemmingsplan niet toenemen waardoor het plan geen invloed heeft op het plaatsgebonden- en groepsrisico. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure vormt de bodemkwaliteit bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Er moet namelijk sprake zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Doorwerking plangebied
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogeljk, die ten dienste staan van de woning. Ter plaatse van de oprit, het bijgebouw en aan de noordwestzijde van de woning wordt de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden gewijzigd naar Wonen en Natuur. Deze wijziging borgt het feitelijke gebruik van de gronden als inrit en woonperceel. Door dit bestemmingsplan vindt er een wijziging van het planologisch regime plaats, maar niet van het feitelijke gebruik. De gronden zijn al geruime tijd in gebruik ten behoeve van het woonperceel waardoor er geen verandering in het gebruik van de gronden plaats vindt. Een nader bodemonderzoek naar de bodemkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging.

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de watertoets te doorlopen. Hierin dient inzicht worden geboden in de effecten van het initiatief op de waterhuishouding. In het kader van de watertoets dient de gemeente wateradvies in te winnen bij de waterbeheerder. De gemeente en het waterschap kunnen praktische afspraken maken over de wijze waarop het aspect water in het ruimtelijk plan is opgenomen.

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van de locatie Seminarieweg 21a te Bavel. Daarnaast wordt voorzien in de mogelijkheden tot realisatie van infiltratievoorzieningen voor de verwerking van hemelwater. In deze paragraaf wordt de invloed van het bestemmingsplan op de waterhuishouding inzichtelijk gemaakt. Voor de ontwikkeling van de woning in het plangebied is door Agel Adviseurs een watertoets en infiltratieonderzoek uitgevoerd. Enkele uitgangspunten uit deze watertoets worden in deze waterparagraaf gebruikt. De volledige rapportage van de destijds uitgevoerde watertoets is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Beleidskaders
In aansluiting op het landelijk beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht behoort te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen “hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer” (afgeleid van de trits “vasthouden – bergen – afvoeren” doorlopen.

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Brabantse Delta. De doelen van het waterschap staan beschreven in het waterbeheerplan 'grenzeloos verbindend'. Het Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Het is een inhoudelijk vernieuwend plan, wat in dialoog met partners is opgesteld. In de uitvoering van de werkzaamheden wordt rekening gehouden met de toekomst: klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Het Waterbeheerplan geeft de basis voor dit continue proces van plannen.

Het Waterschap is verantwoordelijk voor het waterkeringenbeheer, het waterbeheer en het transporteren en zuiveren van afvalwater. In aansluiting op het landelijke beleid hanteert het Waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen onderzocht dient te worden hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater. Het uitgangspunt is om ontwikkelingen hydrologisch neutraal uit te voeren. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor die ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

Vanaf 1 maart 2015 geldt de nieuwe Keur van de drie Brabantse waterschappen Brabantse Delta, De Dommel en Aa en Maas. De regels in de Keur hebben betrekking op het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van grondwater en water uit sloten en andere watergangen. Iedereen die werkzaamheden uitvoert of activiteiten plant in en om waterlopen of dijken, heeft met de Keur te maken en moet een vergunning aanvragen. In sommige gevallen volstaat een melding. De uitzonderingen staan beschreven in de Algemene regels. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie.

Waterhuishoudkundige situatie
Bodem en grondwater
Ter plaatse bestaat de bodem uit zandgronden (voedselarm en vochtig tot droog). Het plangebied omvat de grondwatertrappen VII (GHG: 80-140 GLG:>120) en VIII (GHG>140 en GLG: >120). De maaiveldhoogte van het plangebied bedraagt 4,5 meter + N.A.P. De bodem heeft een doorlaatbaarheid (k-waarde) van 2,39 m/dag, welke als gunstig beoordeeld kan worden. Het plangebied ligt niet in een (grond)water beschermingsgebied.

Dit bestemmingsplan voorziet met name in de borging van de feitelijke situatie, er is geen negatieve invloed op de grondwaterkwalliteit te verwachten.

Oppervlaktewater
In het zuidwestelijk gedeelte van het plangebied is een waterplas aanwezig welke planologische bescherming geniet in het vigerende bestemmingsplan. Het hemelwater in dit gedeelte van het plangebied stroomt daarop af. Dit bestemmingsplan heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding, het beschermingsregime van de waterplas wordt overgenomen.

Verhard oppervlak en berging hemelwater
Onderhavige ontwikkeling voorziet in de legalisatie van aanwezige verharding in de vorm van een bijgebouw (circa 110 m²). Voor de planontwikkeling is confom de Brabantse Keur geen aanvullende waterberging vereist. Wel dient minimaal het hemelwater afgekoppeld worden. Dit kan enerzijds afstromen naar het nabijgelegen oppervlaktewater. Gezien het beperkte oppervlak dat naar deze sloot afstroomt vormt deze afkoppeling naar verwachting geen knelpunt. Anderzijds stroomt het hemelwater richting de in het plangebied aanwezige woning. Deze ligt namelijk lager ten opzichte van de rest van het plangebied. Bij hevige regenval leidt dit tot problemen omdat het riool het hemelwater niet kan verwerken. Daarvoor is aan de zuidoost zijde van de woning reeds een waterbassin voor het opvangen, vasthouden en infiltreren van hemelwater gerealiseerd. De capaciteit van dit bassin (10 m³) is echter niet voldoende. Conform de destijds uitgevoerde watertoets is een wateropvang van minimaal 15,3 m³ benodigd. Vanwege de legalisatie van 110 m²verharding is een waterberging met een totale capaciteit van 23,9 m³vereist. Daarom worden aan de noordwest zijde van de woning twee waterbassins extra gerealiseerd met een capaciteit van 26 m³. De totale capaciteit van de waterbassins in het plangebied is daarmee 36 m³waardoor er ruim voldoende waterbergingscapaciteit aanwezig is.

Afvalwater
Het afvalwater binnen het plangebied wordt via een DWA-riolering aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Het rioolwater dat geproduceerd wordt door de inwoners van Breda wordt via het riool naar de rioolwaterzuivering Nieuwveer vervoerd. Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarvoor een nieuwe aansluiting op de DWA-riolering noodzakelijk is.

Conclusie
Het aspect water leidt niet tot belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Vanaf 1 januari 2017 geldt de nieuwe Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt drie wetten, namelijk de Natuurbeschermingswet 1998, Boswet en de Flora- en faunawet. Er treden verschuivingen op in de tabellen voor soortenbescherming. Sommige soorten worden beter beschermd, sommige soorten komen in een lager beschermingsregime of worden nieuw toegevoegd. De algemene zorgplicht blijft daarbij bestaan voor alle inheemse flora- en fauna.

Doorwerking plangebied
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. Hierna volgt een beoordeling van de effecten die dit planvoornemen hebben op beschermde natuurwaarden.

Conclusies gebiedsbescherming

• Het plangebied ligt geheel buiten de Groenblauwe Mantel, het Natuurnetwerk Brabant, het attentiegebied Natuurnetwerk Brabant en het behoud en herstel watersystemen. Door de ontwikkelingen worden er geen wezenlijke kenmerken en waarden aangetast van de provinciale groenstructuur. De planvorming heeft verder geen invloed op planologische beschermde gebieden. Met de gemeente zijn nadere afspraken gemaakt over de compensatie van de wijziging van de bestemming Natuur.

Conclusies soortbescherming

• Het plangebied is in gebruik als tuin behorende bij de woning Seminarieweg 21a. De wijzigingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater. Door deze ingrepen verdwijnt geen leefgebied van de in de Wet natuurbescherming beschermde soorten. Daarnaast zorgt het landschappelijk inpassingsplan voor een versterking van de natuurwaarden en leefgebied van beschermde soorten.

De Erfgoedwet is per 1 juli 2016 ingegaan. Deze wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. In een ruimtelijke onderbouwing dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie
Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Het plangebied heeft de dubbelbestemming “Waarde – archeologie”. Dit bestemmingsplan voorziet echter niet in bodemverstorende activiteiten. Om archeologische waarden in de toekomst te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' in dit bestemmingsplan overgenomen. Het aspect archeologie vormt voor de bestemmingsplanprocedure daarom geen belemmering.

Historische geografie
Uit het cultuurhistorisch onderzoek door Leenders (K. Leenders, Cultuurhistorische landschapsinventarisatie gemeente Breda, Breda 2006) blijkt dat het gebied waar het plangebied in ligt (IJpelaar) een rijke geschiedenis kent. In de middeleeuwen lag hier de heerlijkheid IJpelaar, waaruit later de twee historische landgoederen, (Groot) IJpelaar en Nieuw of Klein IJpelaar voort zijn gekomen.IJpelaar werd al in 1280 vermeld en werd in 1495 een toevluchtsoord voor monniken uit de abdij van Egmond. De heerlijkheid IJpelaar was vermoedelijk een leengoed van de heer van Breda. De abdis van Thorn hief op IJpelaar een cijns en de heer van IJpelaar hield van haar de tienden van IJpelaar enHeusdenhout in leen. Dit wijst op de aanwezigheid van een heel oude ontginningskern. IJpelaar had een omwaterd kasteel en enkele hoeven in de omgeving.

De Grote en Kleine Hoeve werden in 1517 vermeld alsmede een derde niet benoemde hoeve. Hiervan is het de vraag of die wel bestond omdat deze in latere specificaties ontbreekt. Bij het kasteel hoorde in 1555 10 bunder land, bij de Grote Hoeve 29 bunder en bij de Kleine Hoeve 27 bunder met nog een hoeve van 14 bunder hei bij Woestenberg. Het totaal voor het landgoed komt dan op ongeveer 80 bunder. De heer van IJpelaar bezat een klein leenboek. IJpelaarse lenen lagen onder andere in de Bavelse Akker. In 1566 wordt het kasteel IJpelaar, dat in 1521 werd omschreven als een ''Huis en Slotke'', her- of verbouwd. In 1611 werd de Kleine Hoeve verkocht. De Laarhovenshoeve (op de rand van het plangebied) werd in 1649 aangekocht door ridder Sebastiaan van IJpelaar van Jacques La Horne. De naam Laarhovenshoeve werd dus blijkbaar vervormd uit La Horne-hoeve. Uit historisch-geografisch onderzoek blijkt dat ten noordwesten van het plangebied de linies lagen van de Spanjaarden uit 1624/25 en de Staatse troepen uit 1637.Daarbij hoorden verschillende kampementen en schansen. In de Tachtigjarige Oorlog wisselde Breda vijf maal van bezetter. In 1624/5 en 1637 ging dat met omvangrijke en langdurige belegeringen gepaard. Rond de stad werd een binnen- en buitenwal aangelegd, met daarbij een aantal grote en kleine schansen. Bovendien werden de wegen vaak op meer eenvoudige wijze versterkt. Afgelopen jaren zijn op diverse plaatsen rond Breda sporen van deze linies ontdekt bij archeologisch onderzoek.

Het militaire graafwerk is in opgravingen vaak goed herkenbaar. Bovendien is er in de voormalige kampementen van alles te vinden, tot begraafplaatsen toe. Bij dat onderzoek zijn resten van een gracht en oude waterloop van de Molenlei gevonden. Het lijkt hierbij te gaan om overblijfselen uit de 80-jarige oorlog, waarbij in 1637 grote delen van het buitengebied van Breda onder water werden gezet. Om het hier onderzocht gebied blank te zetten heeft men mogelijk de Molenlei afgedamd. Na de geslaagde belegering was het zaak de onder water staande gronden zo snel mogelijk weer als landbouwgronden in gebruik te nemen. Daartoe werd een gracht gegraven om het gebied snel weer te ontwateren.

Het gehucht IJpelaar maakte oorspronkelijk deel uit van de bovengenoemde grondheerlijkheid met enkele pachthoeven. Later is het uitgegroeid tot een gehuchtje van verspreide boerderijen langs de IJpelaarsestraat. Bij IJpelaar behoorde de IJpelaarse Akker, IJpelaarse Bossen, IJpelaars Broek en de gemeynte (Leenders 2006). Toen de Tachtigjarige Oorlog ten einde liep, werden weldra allerhande nieuwe initiatieven ontplooid. Landgoederen werden weer opgeknapt. In 1648 verzochten twee burgers van Breda de heer van Breda om grote stukken heide te mogen gaan ontginnen. Ze wisten zo de hand te leggen op stukken heide en andere gemeenschappelijk gebruikte gronden die ingesloten in cultuurland in de nabijheid van de stad nog voorbestonden, waaronder het Bavels Broek. Ondanks grote tegenstand van de omwonende boeren, die een heuse boerenoorlog ontketenden wegens het verlies van hun weidegronden, vond de ontginning toch min of meer doorgang. In ieder geval werden die gebieden netjes verkaveld door landmeter Christoffel Verhoff. De typische inrichting van het Bavels Broek is zijn werk. In 1840 blijken er langs het Koolpad, op de grens van het ontgonnen Bavelsbroek, bossen te zijn die vooral allerlei resthoeken opvullen. Ook in 1900 waren die bossen er grotendeels nog.

Rondom het plangebied zijn ook historische wegen bekend die nog een volledige intacte oorspronkelijke bestrating vertonen. De Vloeistraat was een beemdenweg naar de Vloeien aan de Molenlei ten oosten van IJpelaar. In het gebied liepen verschillende dreven: de Huisdreef van IJpelaar, het Dode dreefje (een doodlopende akkerweg) en de Kerstensdreef of Koolpad (verbindingsweg van IJpelaar naar de Bavelselaan). De Stouwdreef was een beemdenweg die in een grote haak om IJpelaar heen liep. Deze laatste hoorde tevens tot de landgoedstructuur van IJpelaar en is afgebeeld op de kaart van de Bavelse tienden, 1669. Naast de gehuchtstraten Lovensdijkstraat (lopend langs de voormalige Rulle), de IJpelaarse Straat en de Kluisstraat, liep ten noordwesten van het plangebied oorspronkelijk nog de Valkenierslaan door. Deze laan maakte oorspronkelijk deel uit van de oude oost-west route door Breda. In 1716 blijkt het landgoed Groot IJpelaar te bestaan uit een kasteel, een neerhof, de Hoorenshoeve (de Laarhovenshoeve) en een tweede hoeve. Het landgoed Groot IJpelaar was van 1800 tot 1817 in gebruik als seminarie (met kapel en kerkhof). In 1829 werd een nieuw gebouw opgetrokken op de oude fundamenten. Het werd een sociale academie die de "roomse" naam verving door de naam Markendaal. In 1876 wordt dit gebouw weer gesloopt. Iets noordelijker wordt vervolgens een nieuw seminarie gebouwd. In de jaren 1950-60 werd het complex Markendaal, als gevolg van een brand in 1944, volledig heropgebouwd. Nu is in het voormalige seminarie de academie voor kunst en vormgeving St Joost gevestigd.

Het landgoed Nieuwe of Kleine IJpelaar, dat iets ten oosten ligt van Groot IJpelaar, bestaat uit een 17de-eeuwse of oudere hoeve (vermoedelijk de in 1611 verkochte Kleine Hoeve) waarbij in de eerste helft van de 18de eeuw een herenhuis wordt gebouwd. Tussen 1790 en1795 werd een landhuis gebouwd. In 1866 werden de gebouwen van het landgoed Klein IJpelaar gesloopt en iets zuidelijker vervangen door een nieuwe villa. In 1915 wordt het buitenverblijf IJpelaar aangekocht door de paters van de Heilige Harten. Dit buitenverblijf bestond toen uit de villa, een koetshuis en het direct daaromheen gelegen park en tuin. Nog geen jaar later wordt de aangrenzende boerderij met landerijen aan het bezit toegevoegd. De paters bouwen een klooster aan de villa vast waar uiteindelijk circa 60 paters hebben gewoond. Eind 2007 zijn de laatst overgebleven paters naar Tilburg verhuisd. De Molenlei, het 1500 meter lange voedingskanaal voor de watermolen aan de Zandbergen, ten het noordwesten van het plangebied, is gegraven voor 1280. Het kanaal is kort na 1947 dichtgegooid, waarbij het water afgeleid werd in de richting het voormalige Ignatiusziekenhuis.

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. De aanwezige situatie wordt dus planologisch-juridische geborgd. Dit bestemmingsplan maakt daarmee geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die invloed hebben op de cultuurhistorische waarden van het gebied. Wel worden nieuwe landschappelijke maatregelen gerealiseerd ,maar deze hebben geen negatieve invloed op cultuurhistorische waarden.

Gebouwd erfgoed
In het gebied IJpelaar zijn vijf gebouwen aangewezen als monument, waarvan drie als rijksmonument en twee als gemeentelijk monument. Het betreffen:

• Seminarieweg 22 gemeentelijk monument
• Seminarieweg 26 (villa) gemeentelijk monument
• Seminarieweg 27 rijksmonument
• Seminarieweg 28 rijksmonument
• Seminarieweg 30 rijksmonument

Van Seminarieweg 26, voormalig landgoed Klein IJpelaar is alleen de villa uit 1866 aangewezen als monument. Het klooster dat de paters hieraan vast hebben laten bouwen heeft geen monumentale status.

De bebouwing in het plangebied zelf is niet aangewezen als monument. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de aanwezige situatie geborgd waardoor het plan geen negatieve invloed heeft op omliggende monumenten, zoals Seminarieweg 22.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe functie mogelijk met een verkeersaantrekkende werking of parkeernorm. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen en andere niet-woonfuncties op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden zodat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.'

Doorwerking plangebied
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie van infiltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. Er is daardoor geen sprake van de nieuwvestiging of uitbreidingsmogelijkheden van een milieugevoelige functie waardoor dit bestemmingsplan geen belemmering kan vormen voor de in de omgeving aanwezige bedrijvigheid. Er kan zodoende geconcludeerd worden dat er met betrekking tot bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

Normstelling en beleid
Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC).

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van het aanwezige bijgebouw en het gebruik en inrichting van de oprit. Daarnaast maakt dit bestemmingsplan de realisatie infriltratievoorzieningen voor hemelwater mogelijk, die ten dienste staan van de woning. Het hemelwater wordt op een duurzame wijze opgevangen, vastgehouden en geïnfiltreerd.

Het bestemmingsplan voorziet in de planologische borging van de feitelijke situatie binnen het plangebied. Dit kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Of er sprake is van een m.e.r.-procedure hangt af van het feit of er sprake is van een m.e.r.-plichtige activiteit en of de drempelwaarden uit lijst C en D van het Besluit m.e.r. worden overschrijden. Daarnaast is van belang of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Conclusie
De ontwikkeling waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet is geen activiteit die voorkomt op lijst C en D van het Besluit m.e.r.. Een m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk.

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie nader paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Dit bestemmingsplan is opgesteld om een specifiek initiatief, namelijk de legalisatie van een bijgebouw en inrit en het planologisch verankeren van een omgevingsvergunning voor een waterberging, mogelijk te maken. Voor deze ontwikkeling zijn concrete juridische kaders opgesteld in het plan. Inhoudelijk sluit het plan zoveel mogelijk aan op de geldende bestemmingsplannen 'Landschappelijke Driehoek' en 'Buitengebied Zuid 2013' en op de recente standaarden van de gemeente Breda.

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op elke bestemming.

Natuur
Een grote zone binnen het plangebied is bestemd als 'Natuur'. Deze bestemming biedt een kader voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden ter plaatse van deze gronden. Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd. Vanwege de natuur- en landschapswaarden, mogen bepaalde werkzaamheden niet zonder meer worden uitgevoerd. Hiertoe is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen. Extensief recreatief medegebruik is binnen de bestemming toegestaan.

Wonen
Het woonperceel is bestemd als 'Wonen'. Binnen deze bestemmingen zijn de woning, tuin, paden en andere privé-gebouwen (bijgebouwen) toegestaan. In de woning is onder voorwaarden een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepalingen is aangegeven wat hieronder wordt verstaan. Via een afwijking zijn deze activiteiten (ook) in een bijgebouw toegestaan.

Waarde - Archeologie
In het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie opgenomen'. Door middel van deze bestemming worden eventuele archeologische waarden beschermd. Wanneer de drempelwaarde wordt overschreden door bouw- en/of grondwerkzaamheden, dient vooraf een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Water
De waterplas binnen het plangebied is bestemd als 'Water'. Deze bestemming voorziet in doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in brede zin. Deze bestemming biedt een kader voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden in het algemeen en ecologische verbindingszones in het bijzonder ter plaatse van deze gronden. Extensief recreatief medegebruik is binnen de bestemming toegestaan.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente kostenneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Tussen initiatiefnemer en gemeente zijn aparte en afdoende afspraken gemaakt over de borging van het kostenverhaal.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

Vooroverleg
Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties (Provincie Noord Brabant, Waterschap Brabantse Delta en Brandweer Midden- en West Brabant) zijn in kennis gesteld.

Brandweer Midden- en West Brabant
Aangegeven is dat voor dit bestemmingsplan gebruik kan worden gemaakt van het standaard advies veiligheid.

Provincie Noord-Brabant
De provincie heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Waterschap Brabantse Delta
Het Waterschap adviseert positief over de ontwikkeling onder voorbehoud dat in de waterparagraaf wordt aangevuld met de wijze waarop de waterberging weer beschikbaar komt (infiltratie naar grondwater óf afvoer op het oppervlaktewater).

De bovenstaande opmerkingen in het kader van het vooroverleg zijn in het bestemmingsplan verwerkt.

Omgevingsdialoog
Voordat het ontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd initieert initiatiefnemer een omgevingsdialoog. Daar dit bestemmingsplan geen ruimtelijke of functionele gevolgen heeft voor omwonenden is niet de verwachting dat er wezenlijke bezwaren bestaan.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd van 2 oktober tot en met 12 november 2020 gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt tegen het plan. Het plan zal gewijzigd, in verband met de vergroting van het plangebied en de aanpassing van de natuurcompensatie, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.