het bestemmingsplan Ginneken, Baronielaan 228 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018212009-VG02 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde van het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een woning welke met het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, liftschachten, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3. waterbergingsvoorzieningen;

4. speelvoorzieningen;

5. nutsvoorzieningen;

6. verhardingen uitsluitend ten behoeve van voetpaden;

7. kunstobjecten.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

2. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens voor kantoren zonder baliefunctie;

met daarbij behorend(e):

3. terrassen;

4. groen;

5. nutsvoorzieningen;

6. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;

7. in- en uitritten;

8. speelvoorzieningen;

9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

10. waterbergingsvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 20 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 20 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden bebouwd;

2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 teneinde:

1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;

2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;

3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:

1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;

2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast;

3. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - Beschermd stadsgezicht':

1. hekwerken, tuinmuren of andere terreinafscheidingen geheel of gedeeltelijk te slopen;

2. tuinen te verharden;

3. boom- en laanbeplantingen te kappen;

2. het verbod als bedoeld in lid a. is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:

1. het normale onderhoud en beheer betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3. sloop als bedoeld in lid a. is alleen toelaatbaar indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht;

4. het kappen van boom- en laanbeplanting is alleen toelaatbaar indien dit gepaard gaat met herbeplanting;

5. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;

3. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;

4. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kan het bevoegd gezag, ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Ginneken, Baronielaan 228'.

Villa Trianon is een villa van rijksmonumentale waarde en ligt aan de Baronielaan 228 in Breda. De villa wordt omringd door een ruime parkachtige tuin die momenteel niet openbaar toegankelijk is. Het voornemen is om de villa, die dateert uit 1906/1907 en is uitgebreid in 1978/1979, te transformeren tot maximaal twee woningen, al dan niet gecombineerd met kantoorruimte. Naast de transformatie van de bestaande villa zal het koetshuis (de uitbreiding uit 1978/1979) worden gesloopt. Hierdoor wordt een doorgang gecreëerd naar de nieuwbouw op het achterterrein in de vorm van één complex voor twaalf appartementen. Aan de Okeghemlaan worden drie grondgebonden stadswoningen gerealiseerd. De parkachtige tuin wordt heringericht en overdag toegankelijk gemaakt voor recreanten. Dit wordt mede bereikt door de muur aan de Okeghemlaan deels te verwijderen en te voorzien van een sierhekwerk, waardoor het park semi-openbaar wordt en in de avond afgesloten kan worden.

Door voorgenomen ontwikkeling wordt het behoud van het rijksmonument veilig gesteld en leegstand en daarbij behorend verval verder voorkomen. Daarnaast wordt met de ontwikkeling van de woningen een bestaande marktvraag in dit deel van de gemeente Breda ingevuld.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de vigerende bestemmingsplannen 'Ginneken' en 'Ruitersbos'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt op de hoek van de Baronielaan en de Okeghemlaan. Het plangebied bevindt zich op de grens van de wijken Ginneken en Ruitersbos. Beide wijken zijn gelegen ten zuiden van het centrum van Breda. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in rood (bron: ArcGIS - Luchtfoto 2018)

Voor het plangebied geldt grotendeels het bestemmingsplan 'Ginneken', vastgesteld op 15 maart 2012 en onherroepelijk sinds 6 februari 2013. De gronden ter hoogte van het plangebied zijn bestemd als 'Kantoor' en aan de zuidzijde ter plaatse van de beoogde drie grondgebonden woningen deels als 'Groen' en deels als 'Kantoor'. Een klein deel van het plangebied (hoek in het zuidwesten) ligt binnen het bestemmingsplan 'Ruitersbos', vastgesteld op 14 februari 2008 en onherroepelijk sinds 6 januari 2009. De gronden hier zijn bestemd als 'Woondoeleinden'.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Ginneken (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Ruitersbos (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de bestemming 'Kantoor' van het bestemmingsplan 'Ginneken' moeten gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd worden en mogen maximaal 9 meter hoog zijn (bouwhoogte). Er is sprake van een ruim bouwvlak wat reikt tot in de meest noordwestelijke hoek van het plangebied. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 25% van het bouwvlak. Omdat het bouwvlak een omvang heeft van 4.207 m² mag er voor maximaal 1.052 m² aan gebouwen worden opgericht. De huidige villa (zonder de uitbreiding) heeft een oppervlak van 376 m² (9% van het bouwvlak). Er mag dus planologisch (na sloop van de uitbreiding) nog 676 m² aan gebouwen toegevoegd worden. Wanneer de uitbreiding van het koetshuis zou blijven behouden (209 m²) zou nog 467 m² aan gebouwen toegevoegd kunnen worden. De huidige planologische rechten met de daarbij behorende flexibiliteit door het ruime bouwvlak maken het mogelijk deze gebouwen op verschillende wijzen in de meest noordwestelijke hoek van het plangebied op te richten met een bouwhoogte van 9 meter.

Figuur 1.4 Indicatie diverse bouwmogelijkheden in oppervlakte, hoogte en positie bestemmingsplan Ginneken na sloop van de uitbreiding van de villa (bron: Rho adviseurs voor leefruimte)

Binnen de bestemming 'Kantoor' mag wel gewoond worden, maar het aantal woningen mag niet vermeerderen. Op dit moment is er één woning aanwezig. Kantoren zijn zowel toegestaan op de begane grond als op de verdieping.

Het terrein aan de zuidzide richting de Okeghemlaan is grotendeels bestemd als 'Groen' binnen het bestemmingsplan 'Ginneken'. Hier mogen geen gebouwen opgericht worden. Een deel van de nieuwe stadswoningen ligt binnen het bestemmingsplan 'Ruitersbos'. Op deze locatie is het wonen als functie toegestaan, maar mogen geen gebouwen opgericht worden.

Bijna het gehele plangebied is tevens gelegen in het beschermd stadsgezicht. Met de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is onder andere vastgelegd dat het vergroten of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan indien de vergroting of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg. Onder voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders van deze bepaling afwijken. Een schriftelijk advies moet hiervoor ingewonnen worden bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK).

In de noordwesthoek van het perceel geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

De beoogde ontwikkeling voorziet in een vermeerdering van het aantal woningen binnen de bestemming 'Kantoor' voor de appartementen. Daarnaast wordt er een appartementencomplex gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 11 meter. Hierdoor wordt de maximaal toelaatbare bouwhoogte van 9 meter overschreden. De zuidoosthoek van het appartementencomplex ligt voor een zeer klein deel buiten het huidige bestemde bouwvlak. Dit is zichtbaar is figuur 1.5. In deze figuur is het nieuwe bouwvlak (blauw) aangegeven ten opzichte van het huidige bouwvlak (paars). Ook zijn op diverse locaties de huidige en toekomstige afstanden van het bouwvlak tot de perceelsgrenzen aangegeven.

Figuur 1.5 Vergelijking huidig (paars) en toekomstig (blauw) bouwvlak en afstanden tot perceelsgrenzen (bron: Rho adviseurs voor leefruimte)

De drie grondgebonden stadswoningen, met een bouwhoogte van maximaal 12,5 meter, zijn beoogd binnen de bestemming 'Groen', 'Kantoor' en 'Woondoeleinden'.

Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt en wordt het bestaande ruime bouwvlak binnen de bestemming 'Kantoor' verkleind en zover mogelijk teruggelegd om de huidige bebouwingsmogelijkheden op de erfgrenzen in te perken. Tevens wordt de parkachtige tuin en een ruime strook bestaand groen aan de westkant van het plangebied voorzien van de bestemming 'Groen' om daarmee het behoud van deze groene omgeving ook planologisch te waarborgen. Met een bestemming 'Kantoor' is dit niet gegarandeerd.

Figuur 1.6 Vergelijking bestemmingen en bouwvlakken vigerende bestemmingsplannen met vast te stellen bestemmingsplan (bron: Rho adviseurs voor leefruimte)

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

In het plangebied zijn twee aan elkaar verbonden gebouwen aanwezig. Dit betreft de rijksmonumentale villa 'Trianon' en de latere uitbreiding in de vorm van een koetshuis. Op het terrein liggen twee vijvers. Verder zijn er een groot aantal bomen aanwezig en laaggroeiende beplanting. Aan de oostzijde wordt het terrein afgescheiden van de Baronielaan door middel van een ijzeren hekwerk met stenen pilasters dat tevens een monumentale status heeft. Aan de zuidkant is het terrein afgeschermd door een muur en aan de noord- en oostkant door een schutting en hekwerk. Deze muur, schutting en hekwerk bevatten geen monumentale status.

De villa Trianon is opgericht in 1906/1907 en is daarnaast één van de opvallende elementen aan de Baronielaan door zijn vrijstaande en groene ligging aan de laan. Hierdoor wordt de continuïteit en het profiel van de Baronielaan onderbroken.

Momenteel zijn de villa en de aangrenzende gebouwen in gebruik als kantoor. Tevens is één woning aanwezig. De omliggende tuin doet dienst als kantoortuin en is niet publiek toegankelijk. Het huidige kantoorrecht voor de villa zal in de toekomstige situatie over worden genomen.

In de figuren 2.1 tot en met 2.4 is een sfeerimpressie te zien van de huidige situatie.

Figuur 2.1 'Villa Trianon' vanaf het zuiden (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Figuur 2.2 'Villa Trianon' vanaf de Baronielaan (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Figuur 2.3 Aanbouw aan de westzijde (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Figuur 2.4 Uitzicht richting westen op de huidige tuin (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Ginneken en Ruitersbos algemeen

Het Ginneken is een woonwijk met 2.375 woningen waarvan 74% eengezinswoningen en 26% meergezinswoningen. Van de eengezinswoningen is circa 9,5% uitgevoerd als vrijstaande woning, 19% als twee-onder-één kapwoningen en circa 71,5% als rij- en hoekwoning. De meergezinswoningen bestaan voor circa 63% uit (grootschalige) complexen met appartementen. Voor het overige zijn er onder andere beneden-bovenwoningen aanwezig. Van alle woningen is 78% een koopwoning en 22% een huurwoning (bron: Factsheet woningvooraad Breda per 1 januari 2018).

Ruitersbos is een woonwijk die omstreeks 1960 is ontworpen als villawijk. In de wijk bevinden zich voornamelijk luxueuze, vrijstaande koopwoningen en hierdoor is de wijk relatief dun bevolkt. In de wijk bevinden zich circa 1.160 woningen waarvan 48% eengezinswoningen en 52% meergezinswoningen. Van de eengezinswoningen is circa 62% uitgevoerd als luxueuze vrijstaande (koop)woning en circa 33% als rij- en hoekwoning. Voor het overige zijn er nog enkele twee-onder-één kapwoningen aanwezig. De meergezinswoningen bestaan voor circa 64% uit grootschalige complexen met appartementen. Voor het overige zijn er onder andere beneden-bovenwoningen aanwezig (bron: Factsheet woningvooraad Breda per 1 januari 2018).

In de wijk Ruitersbos is verschillende grootschalige bebouwing gesitueerd. De bebouwing verdicht zich richting de Baronielaan aan de oostzijde van de wijk zoals te zien in onderstaande figuur. Direct ten westen en noorden van het plangebied is reeds grootschalige bebouwing aanwezig.

Figuur 2.5 Ruimtelijke opbouw van Ruitersbos met in geel de grootschalige bebouwing

Figuur 2.6 Overzichtskaart grootschalige complexen in Ruitersbos met in rood de grootschalige bebouwing inclusief het aantal bouwlagen

Directe omgeving plangebied

Ongeveer de helft van de woningen in de wijk Ginneken betreft vooroorlogse woningbouw. Dit geldt ook voor de Baronielaan. In de straat bevinden zich voornamelijk karakteristieke herenhuizen uit begin vorige eeuw met eclectische stijl, Zwitserse cottage-, chalet en vakwerkstijl. Ook zijn er huizen in de Engelse landhuizen, de neogotiek, art deco en jugendstil stijl gebouwd. De woningen zijn overwegend gebouwd met bruine- of rode stenen en hebben veel witte detaillering. De woningen aan de Baronielaan bestaan voornamelijk uit drie bouwlagen zonder kap of twee (en een halve) bouwlagen en een kap. Veel woningen aan de Baronielaan hebben een monumentale status.

De Okeghemlaan bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en appartementen uit verschillende bouwjaren met eveneens rode- of bruine steen en witte elementen. Kenmerkend is de zogenaamde 'L-flat' ten westen van het plangebied, bestaande uit vier volledige bouwlagen deels op een verhoogde plint (zie figuur 2.6).

Ook aan de Graaf Engelbertlaan bevindt zich, ten noordwesten van het plangebied, een grootschalig appartementengebouw bestaande uit vier volledige bouwlagen op een verhoogde plint (zie figuur 2.6). Dit complex wordt ook wel de zogenaamde 'Ster flat' genoemd.

Villa Trianon vormt wat betreft het straatbeeld een uitzondering, daar waar de woning is gebouwd in de Frans georiënteerde Neo-Renaissance stijl en een volledig witte gevel heeft. Verder is de villa een losstaand element die verder naar achter ligt ten opzichte van de gevellijn van de woningen aan de Baronielaan.

In figuur 2.7 tot en met 2.9 is een impressie weergegeven van de verscheidenheid aan woning- typologieën aan de Baronielaan en de Okeghemlaan.

Figuur 2.7 Woningbouw aan de Baronielaan (bron: Google streetview)

Figuur 2.8 Woningbouw aan de Baronielaan (bron: Google streetview)

Figuur 2.9 Appartementen aan de Okeghemlaan (bron: Google streetview)

Dit deel van de wijk is voornamelijk in gebruik ten behoeve van het wonen. Aan de Okeghemlaan, ten westen van de drie nieuw te bouwen stadswoningen, staat een transformatorhuis welke grenst aan het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied liggen op de kruisingen met de Okeghemlaan en Burgemeester Pastoorsstraat verschillende andere functies. Ten oosten van het plangebied ligt op de hoek met de Burgemeester Pastoorsstraat bloemisterij 'Eijk Partners In Bloemen'. Daar tegenover is kinderdagverblijf 'Villa Kakelbont- Breda' gevestigd. Ten zuiden van het plangebied, op de hoek met de Okeghemlaan, ligt 'atelier Het Penseeltje'. In paragraaf 5.11 wordt verder ingegaan op deze functies in relatie tot voorgenomen ontwikkeling.

Figuur 2.10 Aan de linkerzijde bloemisterij Eijk Partners In Bloemen en aan de rechterzijde kinderdagverblijf Villa Kakelbont (bron: Google streetview)

Figuur 2.11 Atelier Het Penseeltje (bron: Google streetview)

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;

2. het verbeteren van de bereikbaarheid;

3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. Binnen de huidige bestemmingsplannen mag er gewoond worden, maar er mag geen sprake zijn van een vermeerdering van het aantal woningen. Aangezien in de vigerende situatie slechts één woning aanwezig is, is er sprake van een vermeerdering met 16 woningen. Hierdoor is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De vigerende kantoorrechten blijven in voorliggend bestemmingsplan behouden, maar niet verder uitgebreid. De kantoorfunctie wordt om deze reden niet verder getoetst.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Deze toelichting is opgenomen in onderstaande toetsing.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Zowel het SVIR als het Barro kennen geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

De beoogde ontwikkeling betreft wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte.

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2017) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad tot 2030 nog met 120.000 woningen groeien. Met de toevoeging van 16 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte. Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen van diverse grootte voor diverse doelgroepen sluit daarnaast goed aan bij de gewenste differentiatie in woonmilieus.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk woningbouwprogramma via de Structuurvisie Breda 2030 en het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen. In de structuurvisie is beschreven dat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. De diversiteit in woonmilieus en leefstijlen moet versterkt worden (Breda Mozaïek). Daarbij is het van belang dat waar mogelijk de historische en karakteristieke Bredase panden en monumenten worden gekoesterd als karakteristieke woonplekken en identiteitsdragers van het woonmilieu. Hoewel een groei van de woningvoorraad noodzakelijk blijft, zullen de veranderingen in de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de bestaande woningvoorraad. In de Structuurvisie Breda 2030 is nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. Een toets aan deze kwalitatieve vraag is opgenomen in paragraaf 3.5.1. Op het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen wordt ingegaan in paragraaf 3.5.5.

Voorliggend plan voorziet in de transformatie van de monumentale villa van één naar twee woningen waarbij de kantoorfunctie tevens mogelijk blijft. Daarnaast worden twaalf appartementen toegevoegd en drie grondgebonden stadswoningen. Deze toevoeging voorziet in een provinciale, regionale en gemeentelijke behoefte aan meer woningen in het bestaand stedelijk gebied.

Daarnaast wordt de bijbehorende tuin overdag opengesteld voor publiek om te recreëren. Hierdoor wordt groene kwaliteit toegevoegd aan de wijk om zo bij te dragen aan het versterken van het groene karakter van de omgeving. Dit sluit aan bij de ambitie uit het collegeakkoord: Breda, stad in een park.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

De bestaande woningvoorraad zal doorontwikkeld moeten worden om tegemoet te komen aan de woonwensen van de toekomst. Om de druk op het landschap te beperken, wordt vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen het door de provincie aangewezen bestaand stedelijk gebied (Omgevingsverordening Noord-Brabant). Het plangebied is gelegen binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals zichtbaar in figuur 3.1 en omvat een gebiedstransformatie naar wonen, deels binnen bestaande bebouwing.

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie

• Werken aan een klimaatproof Brabant

• Werken aan de slimme netwerkstad

• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Vanwege de komst van de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;

2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

Figuur 3.1 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met plangebied in rood (bron: provincie Noord-Brabant)

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Door de voorgenomen ontwikkeling wordt het behoud van een rijksmonument veilig gesteld en leegstand en daarbij behorend verval verder voorkomen. Daarnaast wordt met de ontwikkeling van de woningen een bestaande marktvraag in dit deel van de gemeente Breda ingevuld. De parkachtige tuin wordt heringericht en overdag toegankelijk gemaakt voor recreanten. Beweging en samenzijn worden hiermee gestimuleerd en daarmee wordt een bijdrage geleverd aan een gezonde leefomgeving voor omwonenden en gebruikers. Verder zal een wadi aangelegd worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Tot slot zal de tuin voorzien worden van aanvullende, met name inheemse, beplanting en bomen die bijdragen aan de biodiversiteit en het tegengaan van hittestress. In paragraaf 5.13 is nader ingegaan hoe het project uitvoering geeft aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie.

Conclusie

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2017)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 16 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

De woningen worden allemaal aangeboden in het duurdere koopsegment en zijn deels levensloopbestendig. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment. Om inwoners uit de wijk Ruitersbos en de woningen in het Ginneken te verleiden door te stromen, zijn nieuwe woningen en appartementen in het duurdere segment benodigd.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling past hierin: Het plan bestaat uit het behouden en functioneel in kunnen zetten van een rijksmonument en tevens voorziet het in het openstellen van een park in de daguren, waardoor het groen beleefbaar wordt voor de buurt.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad

en de regio.

Figuur 3.3 Woonsferen (bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen in de hogere prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Door het realiseren van woningen in de hogere prijsklasse wordt aangesloten bij de huidige woningtypes in de wijk het Ginneken en de wijk Ruitersbos. Het plangebied ligt op de grens tussen de woonsferen historisch en groenstedelijk. Dit is ook precies de grens die het plan opzoekt. Aan de ene kant wordt er ingespeeld op historie, door het behoud en versterking van het karakter van gebied door het behoud van de rijksmonumentale villa en het openstellen van de daarbij behorende tuin. Hiermee speelt het plan in op het streven van de gemeente om karakteristieke Bredase panden te behouden en te versterken. Anderzijds wordt het groen-stedelijk karakter versterkt door de bouw van nieuwe woningen (appartementen en grondgebonden woningen) die worden geplaatst in een parkachtige omgeving.

Aan de westzijde achter de Baronielaan zijn daarnaast kleinere en goedkopere appartementen te vinden. De geplande appartementen vormen daarmee een aanvulling op het beschikbare aanbod. De ligging in de tuin draagt daarnaast bij aan het luxe karakter van de appartementen. De drie grondgebonden stadswoningen, die wat kleiner zijn dan de herenhuizen aan de Baronielaan, vormen een aanvulling op het aanbod grondgebonden woningen in de omgeving.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggende project een eigen afweging gemaakt en is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Door het realiseren van woningen in de hogere prijsklasse wordt aangesloten bij de huidige woningtypes in de wijk het Ginneken en de wijk Ruitersbos. Aan de westzijde achter de Baronielaan zijn daarnaast kleinere en goedkopere appartementen te vinden. De geplande appartementen vormen daarmee een aanvulling op het beschikbare aanbod. De ligging in de tuin draagt daarnaast bij aan het luxe karakter van de appartementen. De drie grondgebonden stadswoningen, die wat kleiner zijn dan de herenhuizen aan de Baronielaan, vormen een aanvulling op het aanbod grondgebonden woningen in de omgeving.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende 4 jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De komende vier jaar moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een particulier terrein naar een woongebied waarbij 16 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen worden toegevoegd. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. Gezien de hedendaagse ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de huidige leegstand bestaat er geen noodzaak de locatie geheel ten behoeve van kantoren aan te houden. Door de mogelijkheid het aantal m2 kantoorruimte op locatie uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige functie gegeven worden die aansluit bij de uitgangspunten van het bestuursakkoord. Het terrein wordt daarnaast semi-openbaar gemaakt voor publiek, zodat overdag bezoekers in het park kunnen recreëren. Op deze manier wordt het gebied onderdeel van de woonwijk. In paragraaf 5.13 is nader ingegaan hoe het project uitvoering geeft aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom is het 'Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen' opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;

2. de woningen zijn betaalbaar;

3. de woningvoorraad is divers;

4. de woningen worden gewaardeerd;

5. De leefbaarheid is op orde;

6. de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;

7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Toetsing

De wijken Ginneken en Ruitersbos liggen respectievelijk binnen de profielen Zuid-Oost en Zuid. Beide wijken zijn aantrekkelijke woongebieden met een hoge toekomstwaarde waar de vraag naar woningen hoog is. Doorstroming is in deze wijken het vraagstuk. Dit kan door het toevoegen van (levensloopbestendige) woningen voor ouderen. Het toevoegen van woningen in met name de duurdere koop- en huursector is wenselijk om invulling te geven aan het schaarser worden woningaanbod voor gezinnen en werkenden in het meer luxe woonmilieu. De beoogde ontwikkeling geeft hier invulling aan. Voorliggend project is meegenomen in het gebiedsprofiel Zuid.

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. De gemeente Breda beoogt medio 2020 nieuw parkeerbeleid te accorderen. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren in ruimte en financieel opzicht bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 5.7. Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel in de vorm van een voorwaardelijke verplichting toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De beoogde ontwikkeling is weergegeven in figuur 4.1. De ontwikkeling draait om het behoud van de rijksmonumentale villa en de toevoeging van één woning in deze villa. Daarnaast is er sprake van het oprichten van één appartementengebouw voor twaalf woningen in het noordwesten van het plangebied en drie grondgebonden stadswoningen in het zuiden. Ten behoeve van de planontwikkeling zijn een interieurhistorisch onderzoek voor de villa en een tuinhistorisch onderzoek uitgevoerd. Deze zijn toegevoegd in bijlage 1 en 2.

De latere aanbouw naast de villa, het zogenaamde koetshuis, valt niet onder de monumentenbescherming en wordt gesloopt, om zo een inrit naar de appartementen en de ondergrondse parkeergarage te creëren. Hiernaast is ook ruimte voor een opstelplaats voor de brandweer. Tenslotte wordt de parkachtige tuin heringericht en semi-openbaar gemaakt voor publiek, zodat overdag bezoekers in het park kunnen recreëren.

Figuur 4.1 Concept situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten en Bosch Slabbers)

Zowel het bouwplan als het tuinontwerp zijn aangepast naar aanleiding van reacties op de beoogde ontwikkeling zoals beschreven en opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De ingediende zienswijzen hadden met name betrekking op onderstaande aspecten:

• Positionering, massa en hoogte van het appartementengebouw;

• Verlies van bomen ;

• Aantasting ecologische waarden en beschermde diersoorten;

• Effecten op grondwaterstanden;

• Privacy en schaduwwerking.

Positionering, massa, hoogte van het appartementengebouw en privacy

Het appartementengebouw is met 6,4 meter ingekort aan de westkant waardoor meer bomen tussen het plangebied en het perceel van de L- en Sterflat behouden kunnen blijven. Naast een groene inpassing van het gebouw leidt dit tevens tot de instandhouding van de ecologische passage en een vergroting van de privacy van omwonenden door verruiming van de afstand van de bebouwing tot naburige percelen. Onder andere ten behoeve van de privacy zijn tevens de twee geplande dakopbouwen tot een hoogte van 14 meter met daarbij behorende dakterrassen komen te vervallen, waardoor de bouwhoogte van het gehele complex 11 meter wordt. Het appartementengebouw is qua positionering niet gewijzigd, gezien er een afstand van minimaal 16 meter tot de bestaande villa aangehouden moet worden om deze als rijksmonument vrij en zichtbaar te houden. Wel zijn de bergingen deels verlaagd in hoogte van 4 naar 3 meter en verder van de erfgrens gepositioneerd. In de plattegronden van de woningen en met de locaties van de balkons (allemaal gericht naar de tuin en met afschermende panelen) wordt tot slot rekening gehouden met het zoveel mogelijk beperken van zicht op de naastgelegen woningen en percelen.

Bomen, ecologie en grondwaterstanden

In totaal zijn er op het perceel 163 bomen aanwezig. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen zullen circa 90 bomen gerooid worden. Dit is een vermindering van circa 20 bomen ten opzichte van de uitgangspunten zoals opgenomen bij het ontwerpbestemmingsplan. Het exacte aantal moet nog vast komen te staan. Dit gebeurt bij de aanvraag omgevingsvergunning. Door aanpassing van het bouwplan en verdere optimalisatie van het tuinontwerp kunnen er meer of minder bestaande bomen behouden blijven. Het streven is om per saldo meer bomen op het perceel te realiseren dan in de huidige situatie.

In het kader van het beschermd stadsgezicht geldt voor dit perceel een herplantplicht, waarbij de gemeente er op toeziet dat minimaal evenveel bomen terugkomen dan er weg gaan. Ook het type en klasse van de nieuwe bomen worden nader door de gemeente beoordeeld. Uitheemse bomen en beplanting worden daarbij waar mogelijk vervangen voor inheemse soorten ter bevordering van de ecologische waarden in het plangebied en de biodiversiteit.

Ten behoeve van de bomen in het plangebied heeft een actualisering van de boomeffectanalyse plaatsgevonden. Uit de boomeffectanalyse blijkt dat de te rooien bomen een negatieve/terughoudende status hebben of onhoudbaar zijn. Dit hangt niet altijd direct samen met de voorgenomen bouwplannen, maar volgt ook uit een lage toekomstverwachting vanwege de huidige conditie dan wel het in ere herstellen en zichtbaar maken van de rijksmonumentale villa. De overige bomen op het terrein hoeven niet gerooid te worden of staan op ruime afstand van de voorgenomen werkzaamheden en zijn om deze reden verder niet meegenomen in de uitgevoerde bomeneffectanalyse. Dit verklaart het verschil tussen de onderzochte bomen en de daadwerkelijk aanwezige bomen.

Tevens is er een aanvullende boomeffectanalyse uitgevoerd voor de bomen in de directe omgeving van het plangebied. Voor beide analyse is een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd om te bepalen wat de effecten op de grondwaterstanden zijn van de aanleg van zowel een half- als een geheel verdiepte parkeerkelder. Meer informatie over de bomen en deze analyses is opgenomen in paragraaf 4.1.6, 5.3 en 5.12.

De resterende onderzoeksrondes in het kader van ecologie zijn afgerond en de definitieve natuurtoets is bijgevoegd in bijlage 12 van dit bestemmingsplan. Ten behoeve van de benodigde ontheffing Wet natuurbescherming zijn wettelijke maatregelen geformuleerd die onderdeel zijn van het reeds opgestelde Activiteitenplan. Naast wettelijke maatregelen zoals voldoende compensatie van het leefgebied van de diverse salamandersoorten worden er ook meerdere bovenwettelijke maatregelen genomen ter bevordering van de ecologische waarden in de tuin en ter behoud en stimulering van de aanwezige diersoorten. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 5.12. De ontheffingsaanvraag is inmiddels ingediend en er is al een gestart gemaakt met een aantal maatregelen (zoals het plaatsen van amfibieënschermen, vleermuiskasten, eekhoornkasten en nestkasten ten behoeve van de bosuil).

In het kader van 'natuurinclusief bouwen' wordt de kopgevel van het nieuwe appartementengebouw aan de zijde van de beide flats aanvullend uitgevoerd als een groene gevel, waardoor de bewoners van beide complexen tegen een 'groene wand' van bomen en begroeiing aan kijken.

Schaduwwerking

De vele bomen zorgen in de huidige situatie al voor een schaduwrijke omgeving. Gebouwen in elke situatie of variant hebben hier slechts beperkte invloed op. Dit is nogmaals onderzocht in de vorm van een actualisering van de bezonningsstudie. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 4.1.4.

De locatie betreft een unieke locatie in Breda. De villa met tuin ligt aan de Baronielaan, een statige, klassieke en monumentale as van de Wilhelminastraat naar het Mastbos. Deze laan wordt in zijn profiel slechts doorkruist door de later aangelegde Zuidelijke Rondweg en heeft daarnaast een aantal als 'uitzonderingen' op zijn profiel te beschouwen elementen. Dat zijn onder andere de Heilige Hartkerk, Villa Merula en de grote ronde verbreding met 4 zeer oude kastanjebomen. Daarnaast is ter plaatse van het plangebied de continuïteit van het profiel onderbroken om plaats te maken voor een vrijstaande villa in een ruime, parkachtige context.

In een intensief ontwerptraject is onderzocht hoe de beste ruimtelijke balans te vinden is tussen de villa, de parkachtige tuin en de Baronielaan in verhouding tot de nieuwe gebouwen in het groen. Ook is daarbij rekening gehouden met de bestaande bouwvolumes in de omgeving zoals de appartementengebouwen aan de Okeghemlaan (L-flat) en de Graaf Engelbertlaan (Ster flat).

Grondgebonden stadswoningen

De drie woningen aan de zuidzijde zijn grondgebonden woningen bestaande uit 3,5 verdieping met een bouwhoogte van maximaal 12,5 meter. Deze hoogte sluit stedenbouwkundig aan bij het naastgelegen appartementengebouw van 4 bouwlagen. Deze woningen krijgen op de onderste verdieping een drive-in garage en tevens worden er parkeerplaatsen voor de woningen gerealiseerd. De grondgebonden woningen sluiten wat betreft rooilijn tevens aan bij het naastgelegen appartementengebouw. De woningen vormen een nieuwe kop aan het park en het aangezicht vanuit de speeltuin. Ten behoeve van de realisatie van de woningen en de openstelling van de parkachtige tuin wordt de gesloten tuinmuur aan de Okeghemlaan deels gesloopt.

Appartementencomplex

De twaalf appartementen worden gerealiseerd in één bouwvolume bestaande uit drie bouwlagen met een bouwhoogte van maximaal 11 meter. Alle woningen krijgen een balkon, gericht op het park. In maat en schaal neemt het bouwvolume een tussenpositie in ten opzichte van de villa en de bestaande appartementengebouwen in de omgeving bestaande uit vier bouwlagen (deels op een verhoogde plint). Door het creëren van afstand tussen de villa en het nieuwe bouwvolume blijft de villa als element onderscheidend en herkenbaar. De parkachtige tuin wordt door de positie en maat van dit nieuwe bouwvolume richting het noorden helder begrensd.

Onder het appartementencomplex komt een half verdiepte parkeergarage om de parkeerbehoefte voor de appartementen en de villa op te vangen, zonder dat dit ten koste gaat van de groene parkachtige tuin.

Villa Trianon

Tenslotte wordt de bestaande rijksmonumentale villa opgesplitst in twee woningen. Ter plaatse is reeds één woning aanwezig. Deze woningen worden gerealiseerd binnen de huidige contouren van het gebouw, waardoor de huidige bebouwing en uitstraling behouden blijven. De splitsing is bouwkundig mogelijk zonder aantasting van de waardevolle en monumentale karakteristieken. Naast wonen blijft tevens de mogelijkheden voor kantoorruimte behouden.

Totale ontwerp

In figuur 4.2 en 4.3 is een impressie van het planvoornemen in zijn geheel weergegeven. Daarbij zijn met name de bouwvolumes duidelijk weergegeven ten opzichte van de omgeving en het bestaande groen, waarbij er een vergelijking is gemaakt tussen de impressie van het bouwplan op basis van het ontwerpbestemmingsplan en de impressie van het aangepaste bouwplan naar aanleiding van zienswijzen. Voor de verdere beoogde herinrichting van de parkachtige tuin wordt verwezen naar figuur 4.1.

Het totale ontwerp van de gebouwen en het tuinontwerp is besproken met en beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De CRK ziet de ontwikkeling als een integraal plan waar sprake is van 'behoud door ontwikkeling' en waarbij tussen de bestaande en nieuwe gebouwen een duidelijk onderscheid, maar ook een verbinding is. De massa, locatie en gekozen verdraaiing van het appartementengebouw zijn door de CRK goedgekeurd op 13 november 2018. Het aangepaste bouw- en tuinplan zoals beschreven in paragraaf 4.1.2 zijn in januari 2020 beoordeeld door de CRK.

Figuur 4.2 Sfeerimpressie bouwplan op basis van ontwerpbestemmingsplan (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Figuur 4.3 Sfeerimpressie aangepast bouwplan naar aanleiding van zienswijzen (bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Vanwege zorgen van omwonenden, is nader in beeld gebracht wat de feitelijke afstanden zijn van het nieuwe appartementengebouw tot aan de woningen in de directe omgeving. Deze afstanden zijn weergegeven in figuur 4.4. Op grond van het geldende bestemmingsplan is al bebouwing op het achterterrein mogelijk in de noordwestelijke hoek van het perceel. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt het bebouwingsvlak verkleind en wordt de afstand tot de achterliggende percelen op de meeste plekken vergroot. Ook is reeds op basis van het huidige bestemmingsplan bebouwing tot 9 meter hoog mogelijk.

Figuur 4.4 Feitelijke afstanden nieuw appartementengebouw tot aan 'Ster flat' en L-flat' (bron: Rho adviseurs voor leefruimte)

Tevens is een bezonningsstudie uitgevoerd om te bepalen in hoeverre de toekomstige schaduwwerking wijzigt ten opzichte van de huidige feitelijke situatie. De resultaten van deze bezonningsstudie zijn bijgevoegd in bijlage 3. In de bezonningsstudie is de schaduwwerking van de bestaande gebouwen, de bouwmogelijkheden op grond van het ontwerpbestemmingsplan en de bouwmogelijkheden op grond van het vast te stellen bestemmingsplan vergeleken. De bestaande bomen, die in de huidige situatie al voor een schaduwrijke omgeving zorgen, zijn niet gemodelleerd. Ook is in dit onderzoek geen rekening gehouden met de bouwmogelijkheden op grond van het huidige bestemmingsplan.

Door de realisatie van het appartementengebouw zoals benoemd in paragraaf 4.1.2 zal er op verschillende tijdstippen iets meer schaduw zijn ten opzichte van de huidige feitelijke situatie. Zo is er aan het begin van de lente en in de zomer om 9.00 uur meer schaduwwerking op de gronden behorend bij de 'Ster flat' en de 'L-flat'. In de herfst zal deze schaduwslag slechts een klein gedeelte van de onderste woning van de 'Ster flat' raken. In de herfst heeft het appartementengebouw ook vanaf 16.00 uur een aanvullende schaduwwerking op een klein deel van de tuin van de woning aan de Baronielaan 226. De sloop van het bestaande koetshuis zal voor dit perceel echter op meer momenten tot minder schaduwwerking leiden.

De drie grondgebonden stadswoningen hebben in de lente en herfst om 9.00 uur en in de zomer om 6.00 en om 9.00 uur extra schaduwwerking op de ten westen daarvan gelegen woningen in de 'L-flat'. Deze extra schaduwwerking is echter beperkt en op andere tijdstippen is er geen sprake van nadelige schaduwwerking. Ook zijn er aan deze zijde van de 'L-flat' slechts kleinere raampartijen aanwezig waardoor de schaduwwerking in de woningen zeer beperkt zal zijn.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. In het kader van voorliggende ontwikkeling is de conclusie dat de effecten voor de omgeving niet onevenredig nadelig zijn. De extra schaduwwerking verhindert niet dat er nog voldoende uren bezonning per dag ter hoogte van de huidige gebouwen is.

De bestaande inrit aan de noordzijde van het plangebied, naast de villa, die aansluit op de Baronielaan blijft behouden. Deze inrit dient voor de ontsluiting van de villa, alsook voor de ontsluiting van het appartementencomplex en de onderliggende parkeerkelder. Hiervoor zal de inrit naar het westen toe worden verlengd.

De ontsluiting van de drie grondgebonden woningen gebeurt rechtstreeks via de Okeghemlaan. Hier wordt per woning één interne parkeerplaats ingebouwd op de onderste laag van de woning en daarnaast één parkeerplaats voor de woning.

De parkeerbalans voor de toekomstige ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 4.3.

Bomen eigen perceel

De groene parkachtige tuin bestaat momenteel voornamelijk uit gras, laaggroeiende beplanting en een groot aantal bomen van verschillende (uitheemse) soorten die verschillende hoogtes en waardes hebben. Het streven is om deze bomen zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk te versterken. Door de nieuwbouw en de herinrichting van de huidige tuin is dit echter niet op alle locaties mogelijk zoals blijkt uit de uitgevoerde bomeneffectanalyse (zie bijlage 4). In totaal zullen circa 90 bomen gerooid worden ten behoeve van de toekomstige herontwikkeling. Uit de boomeffectanalyse blijkt dat deze bomen een negatieve/terughoudende status hebben of onhoudbaar zijn. De overige bomen op het terrein zullen niet gerooid hoeven worden of staan op ruime afstand van de voorgenomen werkzaamheden en zijn om deze reden verder niet meegenomen in de uitgevoerde bomeneffectanalyse.

Een deel van de bomen ligt in het door de gemeente Breda aangewezen 'Groengebied'. Dit houdt in dat alle bomen met een stamomtrek van 65 cm of groter (op 1,3 meter gemeten boven maaiveld) vergunningplichtig zijn in het kader van eventuele rooiwerkzaamheden. Op basis van de APV geldt voor deze bomen dat de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen gepaard moet gaan met een herplantplan (artikel 4:11, lid 5).

Op grond van artikel 4:10, lid 2, sub b van de Algemene plaatselijke verordening (APV) kan voor het rooien van bomen worden volstaan met enkel een vergunning op grond van artikel 19.4 onder a. van het bestemmingsplan 'Ginneken', artikel 6.4 onder d. van dit bestemmingsplan (dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht) of artikel 2.4 onder d. van het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'. Hierin staat dat de kap van boom- en laanbeplantingen vergunningplichtig is, ook als de bomen een stamomtrek hebben van minder dan 65 cm, en de vergunning toelaatbaar is als die gepaard gaat met herbeplanting. De CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) beoordeelt bij de voorgenomen kap van deze bomen of wordt voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in deze artikelen.

De initiatiefnemer zal in samenspraak met de gemeente Breda en de CRK een afweging maken hoe invulling gegeven wordt aan deze herplant. Uitgangspunt is dat er minimaal eenzelfde aantal bomen geplant worden als gerooid en rekening wordt gehouden met de geuite wensen en zorgen van omwonenden aangaande type beplanting en/of omvang bomen. Het uiteindelijke herplantplan wordt onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van de bomen.

Bomen omliggende percelen

Vanwege zorgen van omwonenden is er een aanvullende boomeffectanalyse uitgevoerd voor de bomen in de directe omgeving van het plangebied. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 5. Uit dit onderzoek blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot negatieve effecten op de bomen in de directe omgeving van het plangebied.

Tuinontwerp

In overleg met het CRK is de herinrichting van de parkachtige tuin (figuur 4.1) zo vormgegeven dat het oorspronkelijke tuinontwerp uit 1910 zoveel mogelijk gerespecteerd wordt, de tuin zoveel mogelijk in de huidige staat behouden blijft, maar ook versterkt wordt naar de toekomst. Het voorlopige ontwerp doet daarbij zoveel als mogelijk recht aan de posities van de als meest fundamenteel te beschouwen bomen in het oorspronkelijke tuinplan. Door de huidige speeltuin aan de Okeghemlaan te betrekken bij het plangebied en het nieuwe tuinontwerp en de huidige, maar ook nieuwe erfafscheidingen zorgvuldig uit te werken ontstaat er een samenhangend geheel.

Behoud van de twee karakteristieke vijvers en het deels terugbrengen van de assen van de kruisvijver zijn het uitgangspunt naast het waar mogelijk en wenselijk versterken van de groenstructuren. De bestaande kruisvijver wordt gerestaureerd. De vijver te westen van de villa wordt verschoven richting het oosten en in dezelfde vorm en omvang opnieuw gemaakt. Op deze wijze kan deze vijver als karakteristiek element behouden blijven.

De bestaande speeltuin op de hoek van de Baronielaan en de Okeghemlaan wordt in samenspraak met omwonenden verder heringericht.

Semi-openbaarheid

Het doel is dat de tuin overdag openbaar toegankelijk wordt voor publiek, om zo een stuk groen terug te geven aan de stad en bij te dragen aan de omgevingskwaliteit. De monumentale tuinmuur aan de Baronielaan blijft behouden, maar de muur aan de Okeghemlaan wordt deels gesloopt om de parkachtige tuin toegankelijk te maken. Hier komt ook deels een stalen sierhekwerk met poort zodat de tuin in de avond gesloten kan worden. Er komt geen verlichting in het park en rondom de gebouwen.

De intentie van het ontwerp is om een veilig, hoogwaardig en nieuw woonmilieu te realiseren aan een van de mooiste lanen van Breda. Een plan dat past in de grandeur van de straat en de wijk en dat met gepaste trots aansluit op de unieke kwaliteit van Villa Trianon.

De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de bestaande complexen en woningen aan de Okeghemlaan en Baronielaan. Verder krijgt de villa een vrijere ligging door de sloop van de huidige uitbouw, waardoor de ligging van deze villa versterkt zal worden.

Het Ginneken en het Ruitersbos zijn hoofdzakelijk woonwijken. Het plan voornemen is om deze reden functioneel inpasbaar en voorziet in een groeiende vraag naar woningen. Op korte afstand van het plangebied ligt de Ginnekenweg, gekenmerkt door een diversiteit aan functies. De ligging nabij het Mastbos maakt de locatie daarnaast een aantrekkelijke plek om te wonen. Het planvoornemen is daarmee zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar.

De parkeerbalans voor het te realiseren plan is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Omdat in de villa zowel woningen als kantoorruimte als een combinatie van beiden mogelijk is, zijn onderstaand drie parkeerbalansen weergegeven. In de parkeerkelder onder het appartementengebouw komen in totaal 23 parkeerplaatsen. Op maaiveld naast de villa is ruimte om nog 4 aanvullende parkeerplaatsen aan te leggen indien nodig. Bij de stadswoningen zijn 6 parkeerplaatsen aanwezig.

Twee woningen in de villa

In de toekomstige situatie worden twaalf appartementen en vijf (twee en drie) grondgebonden woningen gerealiseerd. Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid geldt voor appartementen een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per appartement en voor eengezinswoningen 1,9 parkeerplaatsen per woning. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 27,5 parkeerplaatsen, zie tabel 4.1.

Tabel 4.1 Parkeerbalans met woningen in de villa

Eén woning en kantoorruimte in de villa

Momenteel zijn de villa en de aangrenzende gebouwen in gebruik als kantoor. Tevens is één woning aanwezig. Als deze situatie blijft bestaan, ook na sloop van het koetshuis, leidt dit tot onderstaande parkeerbalans. Voor wat betreft de invulling van de villa is er geen verandering ten opzichte van de huidige situatie en in beginsel hoeven daarvoor geen parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Volledigheidshalve is er wel een parkeerbalans voor deze variant opgesteld.

Ter aanvulling van het aantal parkeerplaatsen zoals genoemd in tabel 4.1 worden in deze variant 2 extra parkeerplaatsen op maaiveld aangelegd naast de huidige villa, waar op dit moment ook parkeerplaatsen aanwezig zijn om te voldoen aan de gestelde parkeernormen.

Tabel 4.2 Parkeerbalans met kantoor en een woning in de villa

Volledige kantoorruimte in de villa

Indien de twee lagen van de villa volledig ingezet worden voor kantoren, leidt dit tot onderstaande parkeerbalans.

Tabel 4.3 Parkeerbalans met alleen kantoor in de villa

In alle situaties kan voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernormen. Door de ontwikkeling zal geen extra parkeerdruk in het openbaar gebied ontstaan. Zodoende wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeereisen.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. De vigerende kantoorrechten blijven in voorliggend bestemmingsplan behouden, maar niet verder uitgebreid. Om deze reden wordt in de omgevingsaspecten niet aan de kantoorfunctie getoetst. Alleen het uitbreiden van de woonfunctie is getoetst in dit hoofdstuk.

Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van 16 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld (zie bijlage 6). Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie heeft het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besloten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)

• Verordening water

• Verordening ruimte Noord-Brabant

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Huidige situatie

Het plangebied is deels verhard door de bestaande bebouwing ter hoogte van de villa, de daarbij behorende inrit en parkeerplaatsen. Voor het overige is het plangebied onverhard of voorzien van halfverharding voor de bestaande paden.

Bodem en grondwater

Vanwege de ligging binnen de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd. Ten zuiden van het plangebied bestaat de bodem uit zwaklemig fijn zand en enkeerdgronden (fijn zand). Ter plaatse is sprake van grondwatertrap VI en IIIb. Grondwatertrap VI wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 meter en 0,8 meter beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 meter beneden het maaiveld ligt. Grondwatertrap IIIb wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert van 0,25 meter en 0,4 meter beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert van 0,8 meter en 1,2 meter beneden het maaiveld.

Bij het uitgevoerde bodemonderzoek zijn twee peilbuizen geplaatst om de grondwaterstand te nemen. Uit deze meting blijkt dat de grondwaterstand zich op 1,06 (meetpunt 3) en 1,43 (meetpunt 6) meter onder maaiveld bevindt.

Figuur 5.1 Opbouw bodem en grondwatertrappen met plangebied in rood (bron: Bodemdata)

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied is tevens niet gelegen in een attentiegebied of ander beschermd gebied.

In figuur 5.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.2 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied in rood (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 16 woningen, deels in bestaande bebouwing, deels in nieuwe bebouwing. Naast de nieuwe bebouwing wordt de huidige tuin heringericht en wordt het bestaande koetshuis gesloopt ten behoeve van de inrit naar de appartementen. Daarnaast komt onder het nieuwe appartementencomplex een parkeerkelder.

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m². Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling wordt de ondergrens van 2.000 m² niet overschreden. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Gestimuleerd wordt bij iedere ontwikkeling na te gaan in hoeverre dit kan. Het beleid van de gemeente Breda ziet toe op 7 mm berging bij gelijkblijvende of afname verharde oppervlakte en 78 mm berging bij toename van de verharde oppervlakte. Ter hoogte van het plangebied is op dit moment circa 2.020 m² verhard (dakoppervlak bestaande gebouwen inclusief omliggende verharding). Voor deze verharding geldt een retentie-eis van 7 mm, wat neerkomt op 14,2 m³ aan waterberging. In de toekomstige situatie nam op basis van het ontwerpbestemmingsplan het totaal verhard oppervlak met circa 1.390 m² toe (dakoppervlak inclusief omliggende verharding). Inmiddels is het appartementengebouw verkleind waardoor het verhard oppervlak in de toekomstige situatie kleiner is. Voor een worst-case situatie is echter nog steeds uitgegaan van het eerdergenoemde verharde oppervlak. Voor deze toename van verharding geldt een retentie-eis van 78 mm, wat neerkomt op 108,4 m³ aan waterberging. In totaal betreft de benodigde watercompensatie 122,6 en daarmee 123 m³. In het tuinontwerp wordt rekening gehouden met een relatief diepe wadi die circa 140 m³ water kan bergen. Hiermee wordt voldoende invulling gegeven aan de watercompensatieopgave.

Parkeerkelder en grondwaterstanden

Vanwege zorgen van omwonenden is onderzocht wat de aanleg van een verdiepte dan wel halfverdiepte parkeerkelder heeft op de grondwaterstanden in de omgeving. De resultaten van dit onderzoek zijn bijevoegd in bijlage 7. Uit dit onderzoek blijkt dat het effect op de grondwaterstand maximaal 2,5 cm opstuwing en verlaging betreft. De geringe effecten leiden niet tot wateroverlast dan wel verdroging in de omgeving omdat deze veranderingen ruimschoots binnen de natuurlijke grondwaterfluctuaties vallen.

Bij verdere uitwerking van het plan, waaronder in het bemalingsplan, zal daarnaast voldoende aandacht worden geschonken aan de effecten van het onttrekken van grondwater tijdens de bouwperiode en waar nodig zullen extra maatregelen getroffen worden.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Door de ontwikkelingen in het plangebied kan een tijdelijke en/of permanente verandering in de geohydrologische situatie ontstaan. Nader onderzoek naar deze effecten zal worden uitgevoerd.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Watercompensatie is noodzakelijk vanuit gemeentelijk beleid. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan en zal een wadi gerealiseerd worden.

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek bleek dat er bij enkele boringen puin aanwezig was in zowel de boven- als ondergrond. Tevens is er asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen op één locatie. Het verkennend bodemonderzoek is om deze reden uitgebreid met een verkennend onderzoek naar asbest in de bodem,

Uit de onderzoeksresultaten (bijlage 9) blijkt dat de bovengrond voornamelijk uit matig tot sterk humeus, zwak tot matig siltig, zeer tot matig fijn zand bestaat. De ondergrond bestaat uit matig tot uiterst siltig, zeer fijn zand. De bovengrond is plaatselijk sterk puinhoudend en matig koolashoudend. De ondergrond is plaatselijk zwak baksteenhoudend en matig tot sterk puinhoudend.

Verkennend bodemonderzoek

Er zijn, buiten een zwakke carbolineumgeur bij het opgeboorde materiaal van twee boringen, zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Uit de boringen zelf blijkt dat de bovengrond licht verontreinigd is met zware metalen, PCB en/of PAK. De bovengrond ter plaatse van boring 11 is bovendien matig verontreinigd met nikkel en sterk verontreinigd met PAK. De ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met PAK. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, naftaleen en vinylchloride. Hierbij is de verontreiniging met barium mogelijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aard en de omvang van de geconstateerde verontreiniging met nikkel en PAK, ter plaatse van boring 11. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 10. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de sterke verontreiniging met PAK en matige verontreiniging met nikkel in de bodem beperkt is van omvang (circa 1,5 m³) en zich enkel tot de bovengrond beperkt. Uitgaande van de mate en het volume van de geconstateerde grondverontreiniging op de onderzoekslocatie (minder dan 25 m³ sterk verontreinigde grond) wordt gesteld dat het hier in het kader van de Wet Bodembescherming géén geval van ernstige bodemverontreiniging betreft.

Verkennend onderzoek asbest in bodem

De boven- en ondergrond blijken zwak puinhoudend. Verder is de bovengrond plaatselijk zwak tot sterk grindig. Het voormalige dak van de open berging was voorzien van asbestverdachte golfplaten. Deze bevinden zich in en om de open berging op het maaiveld. In de bodem is zowel zintuiglijk als analytisch géén hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest geconstateerd. Geadviseerd wordt de asbestverdachte golfplaten op het maaiveld onder de hiervoor geldende condities conform het Asbestverwijderingsbesluit 2001 af te voeren naar een erkend verwerker.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Normstelling

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg worden gerealiseerd.

In het plangebied worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De nieuwe woningen zijn geluidgevoelige functies en gelegen in de geluidzone van de zuidelijke rondweg (Graaf Engelbertlaan en Jan Willem Frisolaan). Op basis van de Wgh is de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op deze wegen berekend en beoordeeld. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is ook de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op Baronielaan, Okeghemlaan en Burgemeester Passtoorsstraat betrokken in het onderzoek.

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 (RMG 2012). De uitvoering van het onderzoek is verwerkt in de rapportage in bijlage 8. Dit onderzoek is gebaseerd op de bouwmogelijkheden op grond van het ontwerpbestemmingsplan. Omdat het appartementengebouw verkleind en verlaagd is, betreft dit een worst-case situatie en is het onderzoek niet aangepast.

Resultaten

Uit de modelresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de Zuidelijke Rondweg (maximaal 44 dB) niet wordt overschreden. De richtwaarde van 48 dB wordt daarnaast niet overschreden ten gevolge van de niet-gezoneerde weg Burgemeester Passtoorsstraat (38 dB). Wel wordt de richtwaarde overschreden ten gevolge van het verkeer op de Baronielaan (50 dB) en de Okeghemlaan (50 dB). De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt in het plangebied niet overschreden. De gecumuleerde geluidbelasting neemt bovendien met maximaal 1 dB toe, dit verschil is niet significant (>1,5 dB) en niet waarneembaar voor het menselijk gehoor. Ten tijde van vergunningverlening is voor het binnenwaardeonderzoek wenselijk uit te gaan van deze gecumuleerde geluidbelasting.

Maatregelen om de geluidbelasting ten gevolge van de overschrijdende wegen te reduceren zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzocht. Het toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn niet doeltreffend of redelijkerwijs niet mogelijk geacht vanwege overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke, financiële of praktische aard. De criteria uit het gemeentelijk ontheffingenbeleid staan de ontwikkeling bovendien niet in de weg.

Conclusie

Er is sprake van overschrijding van de richtwaarde van 48 dB ten gevolge van twee niet-gezoneerde wegen. Voor deze wegen kan geen hogere waarde worden aangevraagd. Aangezien het de maximale aanvaardbare waarde van 63 dB voor nieuwe woningen in het plangebied niet overschrijdt, is er sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat.

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau is de nota 'Erfgoed in context: ErfgoedVisie Breda 2008-2015' van belang. In dit beleidsdocument heeft de gemeente de volgende visie verwoord: "cultureel erfgoed is een integraal deel van de identiteit en de stedelijke en landschappelijke ontwikkeling van Breda, waardoor ontmoetingen van heden en verleden gelden als uitdaging en inspiratiebron voor de toekomst.". Ter voorbereiding op nieuw gemeentelijk beleid, is onlangs de Notitie van Uitgangspunten Erfgoed vastgesteld.

Onderzoek

Archeologie

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda gedeeltelijk een middelhoge verwachtingswaarde en grotendeels een lage verwachtingswaarde. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek alleen verplicht is indien de ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld in het noordwesten van het plangebied. Een uitsnede van de archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.3.

Figuur 5.3 Fragment archeologische beleidsadvieskaart

Na afstemming met de gemeente Breda blijkt dat het toekomstig bouwvlak voor minder dan 100 m2 in de zone ligt met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Nader onderzoek is derhalve in het kader van dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Ten behoeve van de toekomstige bescherming van mogelijk aanwezige archeologische resten is in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie ter hoogte van deze locatie wel behouden.

Historische geografie

Het plangebied ligt op de grens van de wijken Ginneken en Ruitersbos. Het Ginneken is ontstaan als nederzetting in het beekdal van de Mark. De eerste bewoners waren boeren. In 1317 werd het Ginneken een zelfstandige parochie, die afgesplitst werd van de parochie van Gilze. De heerlijkheid Ginneken kreeg in 1328 zijn eigen bestuur. In 1795 werd het Ginneken een municipaliteit en in 1814 werd deze, samen met Bavel, omgevormd tot de gemeente Ginneken en Bavel. Op 1 januari 1942 werd het dorp Ginneken, onder invloed van de bezetter, geannexeerd door Breda. De rest van de gemeente Ginneken werd de gemeente Nieuw-Ginneken.

Aanvankelijk was het Ginneken een langgerekt dorp. Het bestond een eeuw geleden nog maar uit enkele straten, die bijna allemaal op de Markt uitkwamen. Rond 1900 was het dorp een echte toeristenplaats, met vele hotels en pensions. De Baronielaan ligt aan de rand van het Ginneken en heeft als oorspronkelijk naam Boulevard Breda Mastbosch. Op 3 juli 1905 werd de naam gewijzigd in Baronielaan. Tot 1925 ging de paardentram van de Ginnekensche Tramweg Maatschappij over de Baronielaan van hotel Mastbosch naar de binnenstad van Breda. Oorspronkelijk had de Baronielaan twee gescheiden rijbanen. Op de middenberm was tussen twee rijen iepen een wandelpad.

Meer informatie over de historie van de Baronielaan de villa Trianon is opgenomen in bijlage 1 en 2.

Figuur 5.4 Prent met daarop het ontwerp Boulevard Breda Mastbosch, uitgegeven door de Bredasche Bouwgrond-Maatschappij ten behoeve van de verkoop van bouwgrond (in roze) (bron: Erfgoed Breda)

Het Ruitersbos is in het begin van de jaren '30 van de vorige eeuw ontstaan aan de rand van het Mastbos en de Boeimeerpolder. Dit is het gedeelte van de wijk dat nu de straatnamen 'Montensbos' en 'Montenspark' dragen. De rest van de wijk is vooral in de jaren '60 van de vorige eeuw gebouwd.

Gebouwd erfgoed

De Baronielaan is één van de oudere en langere straten in de gemeente Breda. De bestaande bebouwing van Villa Trianon staat er sinds 1906/1907. Het pand is een rijksmonument en is op de Ordekaart van Breda aangemerkt als 'bijzonder'. Onder de bescherming vallen onder andere ook de tuin en het hekwerk. Het te slopen koetshuis valt buiten de monumentenbescherming.

Figuur 5.5 Uitsnede Ordekaart Breda, Ginneken (Bron: BAAC, 2009)

Onderstaand is tevens een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart met bijbehorende legenda toegevoegd.

Figuur 5.6 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (Bron: gemeente Breda)

De bestaande villa wordt intern getransformeerd tot woningen waarbij ruimte blijft voor het houden van een kantoor. Bij deze transformatie is het uitgangspunt dat de behoudenswaardige en monumentale elementen zo veel mogelijk behouden blijven. Zoals uit het interieurhistorisch onderzoek blijkt (zie bijlage 1) is de gaafheid van de interieurs bijzonder groot, vooral op de bel etage en op een deel van de verdieping. Naast de vloeren van marmer en parket, de betimmeringen en de plafonds zijn hier ook de zeer kwetsbare papieren en stoffen wandbespanningen bewaard gebleven, evenals enkele lamparmaturen, gordijnkappen, een vaste hoekbank, haardschermen, vuurbokken en haardhek. Deze onderdelen hebben ensemblewaarde. Typologisch zeldzaam zijn de daarnaast de geëtste glazen wand tussen de eetkamer en de zaal-serre en de vouwwand tussen de tweede salon en de eetkamer.

Uit het tuinhistorisch onderzoek (zie bijlage 2) blijkt dat de tuin grotendeels dateert uit de bouwtijd van het huis en karakteristiek is voor de tuinmode aan het begin van de 20^e eeuw, genaamd de Architectonische Tuinstijl. Het ontstaan van de Architectonische Tuinstijl hing nauw samen met vernieuwingen in de bouwstijl. Kenmerkend is dat architecten naast het huis ook de bijbehorende tuin gingen ontwerpen. Dit resulteert in tuinen met veel gemetselde elementen zoals trappen, keermuren en bassins vaak gegroepeerd in een symmetrisch patroon rondom een assenstelsel dat op het huis georiënteerd is en nadrukkelijk van de gevelindeling is afgeleid. Op deze wijze ontstond een zorgvuldige eenheid tussen huis en tuin. Ook de toepassing van betonnen sierelementen (gegoten of als bouwmateriaal) in het exterieur van gebouwen en in de tuin (bijvoorbeeld tuinvazen en -beelden) was in deze tijd gebruikelijk.

Aangenomen wordt dat het tuinhek langs de Baronielaan en de verdiepte zijtuin met kruisvormige vijver, trappetjes en gedetailleerd beplantingsschema direct met de bouw van de villa in 1908-1910 zijn aangelegd. Ook de pergola wordt beschouwd als onderdeel van de vroegste aanleg gezien de relatie met de padenstructuur in de verdiepte tuin, de details en verfijnde materialisering in beton, overeenkomstig het vijverbassin. De randafwerking met natuurstenen keien langs de borders aan de voorzijde van de villa lijkt eveneens origineel. De grote kruisvijver, de kleinere vijver en de pergola hebben onder andere als element een hoge waarde. Ook zijn er elementen zoals het later aangelegde kippenhok en de blokhut met een indifferente betekenis.

Figuur 5.7 Waardering tuin

Bij deze ontwikkeling vormen de cultuurhistorische waarden van het pand en de tuin zoveel mogelijk het uitgangspunt. Omdat rijksmonumenten bescherming genieten van het Rijk, wordt ten behoeve van deze transformatie meegekeken door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) van de gemeente Breda.

Uit de interne waardering van de tuin blijkt dat het deelgebied 4 een indifferente (neutrale) cultuurhistorische waarde heeft binnen het geheel (zie figuur 5.7). Vanuit cultuurhistorisch oogpunt lag hier dan ook het zoekgebied voor de toe te voegen bouwmassa op het perceel. Tevens is dan gewaarborgd dat de toegevoegde bouwmassa minimaal effect op de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aan de Baronielaan heeft, omdat het gebouw nauwelijks zichtbaar zal zijn vanaf de openbare weg. Daarbij is onderzoek gedaan naar de optimale plaatsing van de bouwmassa in de zichtlijn vanaf de Baronielaan.

Vanwege de ecologische waarden in het plangebied en de hoge cultuurhistorische waarden in gebied 1, is gekozen voor een ontsluiting van het appartementengebouw via de noordzijde door het gebied met positieve cultuurhistorische waarden. Een dergelijke ontsluiting naar de achtertuin heeft zich hier tot de bouw van het 'koetshuis' eind jaren zeventig altijd bevonden. Daarom is besloten om sloop van de twintigste eeuwse aanbouw (het koetshuis) mogelijk te maken om zo de doorgang uit het oorspronkelijke tuinontwerp weer in ere te herstellen.

Beschermd stadsgezicht

De gronden hebben grotendeels de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Deze aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht. Deze omschrijving sluit aan bij het (inter)nationale adagium behoud door ontwikkeling, dat sinds de Nota Belvedere (1999) rijksbeleid is.

Figuur 5.8 Begrenzing beschermd stadsgezicht Breda (uitbreiding) (bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed)

De actuele en potentiële cultuurhistorische waarden bevinden zich met name in de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte aan de Baronielaan. De grenzen van het beschermde stadsgezicht worden echter mede bepaald door de loop van de achterste perceelsgrenzen van de bebouwing aan de Baronielaan. Derhalve vallen de Okeghemlaan en het blok van de drie nieuw te realiseren stadswoningen slechts gedeeltelijk binnen het beschermde stadsgezicht. Er is aan de Okeghemlaan zeer beperkt sprake van actuele cultuurhistorische waarden.

Figuur 5.9 Beschermd stadsgezicht ten opzichte van de drie stadswoningen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Conclusie

De cultuurhistorische waarden staan in principe de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Ten behoeve van het beschermde stadsgezicht en de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen.

Normstelling en beleid

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het restgebied van de bebouwde kom. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad uitgegaan te worden van de maximale kencijfers.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied is gelegen tussen de Baronielaan, Graaf Engelbertlaan en de Okeghemlaan. De ontsluiting van de woningen vindt deels plaats via de Baronielaan en deels via de Okeghemlaan. Via de Okeghemlaan wordt ook op de Baronielaan ontsloten. Via de Baronielaan wordt in het noorden de Graaf Engelbertlaan bereikt, die in het westen ontsluit op de N263 en de A16, in het oosten op de A27. De Baronielaan loopt in het noorden nog verder richting de Wilhelminastraat en Ginnekenweg. In het zuiden ontsluit de Baronielaan op de Willem van Oranjelaan.

De omliggende wegen zijn duurzaam veilig gecategoriseerd. De Baronielaan en de zijstraten hiervan zijn allen onderdeel van een 30 km/u-zone. De Baronielaan is daarbij ingericht om het verkeer van de zijstraten goed te kunnen ontsluiten naar de gebiedontsluitingswegen. De Graaf Engelbertlaan en de Willem van Oranjelaan zijn gebiedontsluitingswegen met een maximum snelheid van 50 km/u. Op de erftoegangswegen maken gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer gebruik van dezelfde rijbaan. Ook in oostelijke richting naar de wijk het Ginneken maken gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer gebruik van dezelfde rijbaan. Ten behoeve van voetgangers zijn trottoirs aanwezig op alle omliggende erftoegangswegen. De dichtstbijzijnde openbaar vervoerhalte ligt aan de Koningin Emmalaan en Prins Hendriklaan, hier ontsluiten 2 stadsbussen meerdere keren per uur van en naar het centraal station van Breda. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Allereerst is de verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige situatie bepaald. Uitgangspunten zijn de kencijfers voor een kantoor zonder baliefunctie (6,5 mvt per 100 m² bvo). Hiervoor geldt, uitgaande van een bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) van maximaal 1.160 m² een verkeersgeneratie van 76 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een maatgevende werkdag vindt plaats met factor 1,33. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 102 mvt/etmaal. In de huidige situatie is er ook een woning aanwezig. Voor deze woning bedraagt het kencijfer 8,6 mvt/etmaal (koop, vrijstaand CROW). Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie afgrond 10 mvt/etmaal. In totaal bedraagt de verkeersgeneratie in de huidige situatie op een werkdag 112 mvt/etmaal.

Vervolgens is de verkeersgeneratie van de te ontwikkelen appartementen en woningen bepaald. Voor de appartementen en de grondgebonden woningen bedraagt het kencijfer 7,5 mvt/etmaal (koop, tussen/hoek en koop, etage, duur van het CROW). De verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag bedraagt hierdoor 128 mvt/etmaal (uitgaande van 3 grondgebonden woningen, 12 appartementen en 2 woningen in de villa). Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 142 mvt/etmaal.

De kantoorfunctie blijft ook in de toekomst mogelijk Dit wordt wel beperkt aangezien het bestaande koetshuis gesloopt wordt. In de toekomst is 376 m² bvo per gebouwlaag aanwezig. Aangezien de villa uit twee verdiepingen bestaat is het totaal aantal m² bvo dat mogelijk ingezet kan worden voor kantoor daarmee 752 m². Dit leidt tot een maximale verkeersgeneratie van 49 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een maatgevende werkdag vindt plaats met factor 1,33. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 65 mvt/etmaal.

De feitelijke toename bedraagt daarmee 95 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Er is geen sprake van een onafwikkelbare verkeerstoename als gevolg van de ontwikkelingen.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. Er is geen sprake van een onafwikkelbare verkeerstoename. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling de toevoeging van 16 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De Baronielaan is een maatgevende weg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;

3. defensiebrandstoffen;

4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Zoals eerder beschreven is langs de Okeghemlaan ten westen van het plangebied een transformatorhuisje aanwezig met een vermogen van <10 MVA. Er is vooralsnog geen bewijs dat transformatorhuisjes leiden tot gezondheidsrisico's voor kinderen. Gelet op het beperkte vermogen van het transformatorhuisje en het feit dat reeds op korte afstand bestaande bebouwing aanwezig is, zullen geen nadelige gezondheidsrisico's optreden ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied. Verder zijn binnen en in de omgeving van het plangebied geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water of door buisleidingen. Circa 2.600 meter ten noorden van het plangebied ligt het spoortraject Breda-Tilburg waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt van de volgende stofcategorieën: A (4350), B2 (2500), C3 (5650), D3 (3800) en D4 (50). Voor de laatstgenoemde stofcategorie, D4 (LT3) geldt een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer.

De plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar is 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het invloedsgebied bedraagt zoals aangegeven meer dan 4 kilometer. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de spoorlijn hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk. Gezien de ruime afstand en omvang van de ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Daarom wordt volstaan met een beknopte verantwoording.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Het plangebied wordt ontsloten via Baronielaan en de Okeghemlaan. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via verschillende straten van de bron af worden gevlucht. Op het terrein is daarnaast voldoende ruimte voor een opstelplaats voor de brandweer naast de inrit van de half verdiepte parkeergarage. Dit is zichtbaar in figuur 4.1.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 16 woningen. De aanwezige personen in woningen zijn over het algemeen zelfredzaam. Aanwezige kinderen en ouderen worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de spoorlijn zal het groepsrisico niet aanzienlijk toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de nabije omgeving zijn hoofdzakelijk woningen gelegen. Er is dan ook sprake van een rustige woonwijk. Aan de overzijde van de Baronielaan is een bloemenzaak (Anton van Eijk Bloemen) en kinderdagopvang (Villa Kakelbont) aanwezig. De bloemenzaak valt onder detailhandel waarvoor volgens de VNG-publicatie een richtafstand geldt van 10 meter in een rustige woonwijk. Voor een kinderdagopvang geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk. De afstand tot de dichtstbijzijnde beoogde woningen bedraagt voor beide functies circa 50 meter. Aan de richtafstand wordt dan ook ruimschoots voldaan. Ten zuiden van het plangebied is langs de Okeghemlaan een atelier gelegen. Volgens de VNG-publicatie geldt voor een atelier een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Het atelier is op circa 20 meter gelegen van de beoogde woningen in het plangebied. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Langs de Okeghemlaan, ten westen van het plangebied, is een transformatorhuisje aanwezig met een vermogen van <10 MVA. Voor een transformatorhuisje met dit vermogen geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk. Het maatgevende aspect betreft geluid. Er wordt niet voldaan aan de richtafstand ten opzichte van de drie beoogde stadswoningen langs de zuidzijde van het plangebied. Op zeer korte afstand van het transformatorhuisje zijn langs de Okeghemlaan reeds bestaande woningen aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden. Naar verwachting zal het transformatorhuisje dan ook geen relevante geluidsoverlast veroorzaken ter plaatse van de beoogde woningen. Voor het aspect gevaar geldt een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Ook aan deze afstand wordt niet voldaan ten opzichte van de beoogde stadswoningen. Het transformatorhuisje staat echter niet weergegeven op de risicokaart en is dan ook geen risicovolle inrichting in het kader van de Bevi. Daarnaast is het risico op brand beperkt doordat de transformatoren in een gesloten gebouw zijn ondergebracht. Ook ten aanzien van het aspect gevaar zal daarom geen relevante milieuhinder optreden ter plaatse van de beoogde stadswoningen.

Verder zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

In het plangebied is ter plaatse van de villa een kantoor aanwezig. In de huidige situatie moet reeds rekening worden gehouden met de bestaande woning in de villa. De toevoeging van extra woningen in het plangebied zal dan ook niet leiden tot een verdere beperking van de bedrijfsvoering van het kantoor en ter plaatse van de beoogde woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat het kantoor in het plangebied en bedrijven in de omgeving niet in de bedrijfsvoering worden beperkt.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;

2. Bijzondere nationale natuurgebieden;

3. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en

3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN/NNB bevindt zich op circa 350 meter ten zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 2,4 kilometer ten zuidoosten van het plangebied.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De realisatie van de woningen en de toename van verkeer zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het programma AERIUS Calculator is zowel voor de aanleg- als voor de gebruiksfase van het project een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 11. Uit de berekeningen blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr.

Figuur 5.10 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming

De ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een natuurtoets. De resultaten van de natuurtoets zijn weergegeven in bijlage 12.

Uit de natuurtoets blijkt dat broedvogels met een jaarrond beschermd nest zijn uitgesloten in het plangebied. Wel komen broedvogels uit categorie 5 en algemeen voorkomende broedvogels in de tuin voor. Met de meeste broedvogels kan echter in het algemeen relatief eenvoudig rekening gehouden worden door werkzaamheden die invloed hebben op het broedbiotoop niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) en indien concrete broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Wet natuurbescherming (soortbescherming) aan de orde.

De eekhoorn maakt gebruik van het plangebied. Drie nestlocaties zijn aangetroffen in het plangebied die worden gecompenseerd door het aanbrengen van zes eekhoornkasten. Het leefgebied van de eekhoorn blijft deels behouden, ook wordt in de villatuin ingezet op een hogere natuurwaarde door meer biodiversiteit te realiseren met behulp van inheemse planten en bomen. Het plangebied blijft hierdoor beschikbaar voor de eekhoorn. Voor het verwijderen van nesten en het aantasten van het leefgebied van de eekhoorn is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd.

In het plangebied is geschikt leefgebied aanwezig voor kleine marterachtigen. In het plangebied zijn om deze reden twee struikrovers en een mostela ingezet voor een periode van 20 dagen om onderzoek te verrichten. Ook zijn aanvullend zijn nog 4 camera's geplaatst. Uit het onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van kleine marterachtigen (bunzing, hermelijn en wezel) is uitgesloten. Wel is de steenmarter eenmaal waargenomen. Verblijfplaatsen van de steenmarter kunnen verspreid in de omgeving van het plangebied voorkomen. Echter, doordat de steenmarter slechts eenmaal is waargenomen kan geconcludeerd worden dat de villatuin slechts sporadisch wordt bezocht als foerageergebied. Effecten op marterachtigen zijn om deze reden uitgesloten.

In het plangebied zijn vijf soorten vleermuizen waargenomen. Het betreft de gewone dwergvleermuis, de ruige dwergvleermuis, de laatvlieger, de gewone grootoorvleermuis en de watervleermuis. Van essentieel foerageer- of leefgebied is geen sprake. Wel is een (zomer)verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis geconstateerd in de villa. Gedurende het najaar is daarnaast ook een paarverblijfplaats geconstateerd van aannemelijk hetzelfde dier. Ter compensatie van de huidige verblijfplaats worden vier alternatieve verblijfplaatsen geboden. Tijdelijk nabij de huidige verblijfplaats en permanent in de nieuwe bebouwing. Voor het renoveren van de villa is een ontheffing Wet natuurbescherming noodzakelijk en inmiddels aangevraagd.

In het plangebied komen beschermde amfibieën voor. Uit het onderzoek blijkt dat de alpenwatersalamander en de kamsalamander in de vijvers van de tuin aanwezig zijn. Op basis van eDNA onderzoek door RAVON (2019) blijkt echter ook de uitheemse Italiaanse kamsalamander aanwezig. Deze soort is niet gewenst in Nederland in verband met mogelijke kruisbesmetting met de inheemse kamsalamander. Van deze uitheemse salamandersoort is melding gemaakt bij de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit (NVWA).

Voor zowel de alpenwatersalamander als de inheemse kamsalamander (mogelijk reeds gehybridiseerd) is een ontheffing op basis van de Wet natuurbescherming aangevraagd. In huidige situatie is circa 1.800 m2 aan geschikt landbiotoop aanwezig in de villatuin. Slechts een klein deel van dit landbiotoop zal permanent verloren gaan als gevolg van de ontwikkeling. Op basis van het huidige tuinontwerp zal in de toekomstige situatie 1.990 m2 aan geschikt landbiotoop aanwezig zijn in de villatuin. Daarnaast blijven de voortplantingslocaties behouden. In de tuin worden daarnaast nieuwe schuilmogelijkheden voor salamanders aangelegd in de vorm van struikvormende planten, dood hout / takkenrillen en stapelstenen.

Maatregelen

Ten behoeve van de benodigde ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is een Activiteitenplan opgesteld om te komen tot passende compenserende dan wel mitigerende maatregelen. In overleg met het Natuurplein de Baronie, de landschapsarchitect van Bosch Slabbers, de ecoloog van de gemeente en de ecoloog van Antea Group zijn de maatregelen die genomen worden afgestemd. Een overzicht is bijgevoegd in bijlage 13. Hierbij staat het ecologisch optimaliseren van het tuinontwerp centraal, met behoud van de historische elementen zoals verzocht door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Naast de wettelijk verplichte maatregelen vanuit de Wet natuurbescherming wordt tevens ruim voorzien in bovenwettelijke maatregelen zoals het toevoegen van meer inheemse beplantingssoorten, het aanbrengen van vogelkasten en het plaatsen van een insectenhotel. Dit alles sluit aan bij de ambitie uit het collegeakkoord: Breda, stad in een park. In het kader van 'natuurinclusief bouwen' wordt de kopgevel van het nieuwe appartementengebouw aan de zijde van de beide flats aanvullend uitgevoerd als een groene gevel.

Ontheffing wet Natuurbescherming

De benodigde ontheffing wet Natuurbescherming is op 13 maart 2020 ingediend. De provincie Noord-Brabant zal, als bevoegd gezag zijnde, beoordelen of de te treffen maatregelen zoals opgenomen in het Activiteitenplan volstaan. Het Activiteitenplan is zoals aangegeven afgestemd met de ecoloog van de gemeente Breda. Onderdeel van het Activiteitenplan zijn niet alleen de toekomstige te treffen maatregelen, maar ook de maatregelen die voorafgaand en tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden getroffen moeten worden om de voorziene ontwikkeling uitvoerbaar te maken. Ter voorbereiding op de werkzaamheden is een aantal maatregelen al uitgevoerd zoals het plaatsen van amfibieënschermen, vleermuiskasten, eekhoornkasten en nestkasten ten behoeve van de bosuil.

Bomen

De gemeente Breda heeft een bomenkaart opgesteld waarin vergunningplichtige houtopstanden zijn aangegeven. Het grootste gedeelte van het terrein is aangegeven als 'Groengebied'. Dit houdt in dat alle bomen met een stamomtrek van 65 cm of groter (op 1,3 meter gemeten boven maaiveld) vergunningplichtig zijn in het kader van eventuele rooiwerkzaamheden. Op basis van de APV geldt voor de vergunningplichtige bomen binnen het aangegeven 'Groengebied' dat de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen gepaard moet gaan met een herplantplan (artikel 4:11, lid 5).

Het plangebied ligt echter ook in het beschermd stadsgezicht. Op grond van artikel 4:10, lid 2, sub b van de Algemene plaatselijke verordening (APV) kan voor het rooien van bomen worden volstaan met enkel een vergunning op grond van artikel 19.4 onder a. van het bestemmingsplan 'Ginneken', artikel 6.4 onder d. van dit bestemmingsplan (dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht) of artikel 2.4 onder d. van het bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht'. Hierin staat dat de kap van boom- en laanbeplantingen vergunningplichtig is, ook als de bomen een stamomtrek hebben van minder dan 65 cm, en de vergunning toelaatbaar is als die gepaard gaat met herbeplanting. De CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) beoordeelt bij de voorgenomen kap van deze bomen of wordt voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in deze artikelen.

In totaal zijn er op het perceel 163 bomen aanwezig. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen zullen circa 90 bomen gerooid worden. Dit is een vermindering van circa 20 bomen ten opzichte van de uitgangspunten zoals opgenomen bij het ontwerpbestemmingsplan. Voor het rooien wordt een separate procedure doorlopen. De initiatiefnemer zal in samenspraak met de gemeente Breda en de CRK een afweging maken hoe invulling gegeven wordt aan deze herplant. Uitgangspunt is dat er in de toekomstige situatie evenveel of meer bomen terug komen dan dat er op dit moment aanwezig zijn. Ook wordt rekening gehouden met de geuite wensen en zorgen van omwonenden aangaande type beplanting en/of omvang bomen. Het uiteindelijke herplantplan wordt onderdeel van de omgevingsvergunning voor het vellen van de bomen.

Figuur 5.11 Bomenkaart (bron: gemeente Breda)

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat een ontheffing Wet natuurbescherming benodigd is voor de eekhoorn, vleermuis, alpenwatersalamander en de kamsalamander (indien geheel inheems en niet gehybridiseerd). Deze ontheffing is reeds aangevraagd en in behandeling bij het bevoegd gezag, de provincie Noord-Brabant.

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Bij de transformatie van panden geldt deze eis ten aanzien van energiezuinigheid niet.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Onderzoek en conclusie

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. In het tuinontwerp wordt rekening gehouden met een relatief diepe wadi die circa 140 m³ water kan bergen. Rondom de woningen wordt daarnaast zoveel mogelijk ruimte vrijgehouden om de bestaande bomen en het bestaande groen te behouden dan wel te versterken ten behoeve van de gewenste parkachtige omgeving. In het kader van 'natuurinclusief bouwen' wordt de kopgevel van het nieuwe appartementengebouw aan de zijde van de beide flats aanvullend uitgevoerd als een groene gevel, waardoor de bewoners van beide complexen tegen een 'groene wand' van bomen en begroeiing aan kijken. Het behoud en de versterking van groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Dit alles sluit aan bij de ambitie uit het collegeakkoord: Breda, stad in een park. De nieuwe woningen worden verduurzaamd door toepassing van gasloos bouwen en het aanbrengen van pv-panelen op het dak van het appartementengebouw. Door daarnaast een bestaand pand te transformeren is er deels sprake van hergebruik van bestaande constructies en materialen. Naast minder sloopafval hoeft er minder materiaal en mankracht ingezet te worden om de gewenste woningen te realiseren.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Groen

Het gedeelte van het plangebied wat ingericht wordt als parkachtige omgeving is bestemd als 'Groen'. Dit geldt ook voor de speeltuin op de hoek van de Baronielaan en Okeghemlaan en de strook ten westen van het appartementengebouw.

Artikel 4 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal 17 woningen toegestaan binnen de verschillende bouwvlakken. Het gaat daarbij om maximaal 12 gestapelde woningen (appartementen), 3 aaneengebouwde woningen en 2 woningen ter plaatse van de villa ter plaatse van de desbetreffende aanduidingen. Naast de woningen zijn onder andere erven en tuinen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, terrassen en in- en uitritten toegestaan. De maximum bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding. In deze bestemming is tevens een voorwaardelijke verplichting opgenomen die regelt dat de omgevingsvergunning voor bouwen voor de beoogde appartementen ter plaatse van 'specifieke bouwaanduiding -3' pas verleend kan worden nadat de omgevingsvergunning voor de restauratie van de bestaande villa is verleend en dat pas gestart mag worden met de bouw ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding -3' indien eerder of minimaal gelijktijdig is/wordt gestart met de restauratiewerkzaamheden.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Deze dubbelbestemming is alleen van toepassing op de noordwestelijke hoek van het perceel.

Artikel 6 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Bebouwing aan onder andere de Baronielaan heeft, afgezien van hun primaire bestemming, ook de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’. Hierin zijn locatiespecifieke bouwvoorschriften opgenomen ter bescherming van de historische, behoudenswaardige, gedeelten van de stad. De regeling is opgenomen zoals vastgesteld in de 'Herziening Beschermd stadsgezicht' van 07-09-2017.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 11 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 12 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 13 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Ginneken, Baronielaan 228.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;

• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie. met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het participatietraject zoals doorlopen en vervolgens wordt nog nader ingegaan op de formele procedures.

Op maandag 2 juli 2018 is een algemene informatiebijeenkomst gehouden voor omwonenden en belangstellenden. De reacties zijn meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen.

Op 19 maart 2019 heeft een schouw in het plangebied plaatsgevonden met buurtbewoners en het Natuurplein de Baronie. Dit naar aanleiding van geuite zorgen richting de gemeente over de mogelijke aantasting van natuur- en ecologische waarden in het plangebied vanuit de voorgenomen plannen. Voorafgaand aan de schouw heeft een aantal gesprekken plaatsgevonden tussen gemeente, initiatiefnemer, Natuurplein de Baronie en direct omwonenden.

Onder andere naar aanleiding van deze schouw is het ecologisch onderzoek opnieuw uitgevoerd. Op 20 mei 2019 is wederom met het Natuurplein de Baronie en enkele buurtbewoners een bezoek gebracht aan het plangebied. Dit om ze mee te nemen in de gekozen onderzoeksaanpak voor het ecologisch onderzoek en om de eerste bevindingen te delen. Op 25 juni 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen onder andere Natuurplein de Baronie, de landschapsarchitect van Bosch Slabbers en de ecoloog van Antea Group. In dit gesprek is het tuinontwerp nader toegelicht en is gesproken over passende maatregelen om aan de wettelijke verplichtingen vanuit de Wet natuurbescherming te voldoen. Tevens is samen gezocht naar aanvullende, bovenwettelijke maatregelen, om het tuinontwerp ecologisch te optimaliseren.

Op 25 juni 2019 heeft er wederom een informatieavond plaatsgevonden voor omwonenden en belangstellenden om het ontwerpbestemmingsplan en de voorgenomen bouwplannen nader toe te lichten. Naar aanleiding van zorgen uit de omgeving is een bezonningsstudie uitgevoerd. De resultaten van deze studie zijn verwerkt in het bestemmingsplan (zie bijlage 3).

Parallel aan de te doorlopen bestemmingsplanprocedure zijn nog gesprekken gevoerd met de afgevaardigden van de VVE's van de 'Ster flat' en 'L-flat'.

Zowel het bouwplan als het tuinontwerp zijn aangepast naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 4.1.2. Ook zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd zoals een geohydrologisch onderzoek, effectanalyse naar de bomen op de omliggende percelen en stikstofberekening voor de aanlegfase van het project.

De resultaten van deze aanpassingen en onderzoeken zijn op 12 november 2019 gepresenteerd aan de afgevaardigden van de VVE's van de 'Ster flat' en 'L-flat' en Natuurplein de Baronie. Vervolgens is op 20 november 2019 nogmaals een algemene informatieavond gehouden waarin het gewijzigde plan is toegelicht. De informatie zoals gepresenteerd is korte tijd later ook verspreid bij de diverse adressen in de directe omgeving van het plangebied om ook de niet-aanwezigen op de hoogte te brengen van de gewijzigde planvorming.

Op 13 december 2019 heeft wederom een overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer, Natuurplein de Baronie, de landschapsarchitect van Bosch Slabbers en de ecoloog van Antea Group. Het Natuurplein heeft in dit overleg vragen kunnen stellen over de afgeronde natuurtoets en de daaruit voortgekomen bevindingen. Ook is met hen het voorstel tot wettelijke- en bovenwettelijke maatregelen doorgenomen en het proces om te komen tot de benodigde aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming. Enkele zorgen en aandachtspunten zijn op dat moment en in een later stadium nog geuit. Deze zijn meegenomen, gewogen en waar nodig onderdeel geworden van de definitieve onderzoeken en stukken zoals bijgevoegd bij dit bestemmingsplan en het opgestelde Activiteitenplan.

Met raadsleden van diverse fracties is op 9 januari 2020 een bezoek gebracht aan het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is op dat moment toegelicht door de ontwikkelaar en de ingebrachte zorgen vanuit de zienswijzen zijn op locatie met de raadsleden besproken.

Op 21 januari 2020 heeft nog een gesprek plaatsgevonden tussen de wethouder en de afgevaardigden van de VVE's van de 'Ster flat' en 'L-flat' en Natuurplein de Baronie. Op 20 april 2020 heeft nog een afrondend gesprek plaatsgevonden tussen Natuurplein de Baronie, ontwikkelaars, de ecoloog van Antea Group en de gemeente. Afgesproken is dat eventuele resterende zorgen van het Natuurplein over de realisatiefase gedeeld worden met ontwikkelaars zodat hier bij de uitvoerende werkzaamheden rekening mee gehouden kan worden.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan op 11 juni 208 toegezonden aan de volgende overleginstanties:

1. Provincie Noord-Brabant;

2. Waterschap Brabantse Delta;

3. Brandweer Midden en West-Brabant;

4. KPN;

5. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;

6. Vereniging Ginneken = Ginneken.

Van de volgende 3 instanties is een reactie ontvangen. De overige instanties hebben niet gereageerd.

Provincie Noord-Brabant, 's Hertogenbosch

De provincie heeft twee reacties ingediend. In de eerste reactie is aangegeven dat de provincie geen aanleiding ziet om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan. In de tweede reactie is alsnog aangegeven dat het slopen van het koetshuis en het plaatsen van het appartementencomplex in de tuin invloed heeft op de beleving van de cultuurhistorische waarden van Villa Trianon. Het gehele complex maakt deel uit van een waardevolle historische stedenbouwkundige structuur. Ondanks dat de provincie geen bevoegdheden heeft, willen ze meegeven de ontwikkeling zo in te steken dat cultuurhistorische waarden zo min mogelijk worden aangetast.

Reactie:

Juist omdat de waardevolle elementen van de tuin leidend waren tijdens de planvorming, is ervoor gekozen om het koetshuis te slopen en in de noordwestelijke hoek van de tuin het appartementengebouw te realiseren. Dit omdat de andere locaties van de tuin als waardevoller zijn aangemerkt en we die dus niet willen verstoren door nieuwbouw.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

1. Het waterschap geeft aan een beschrijving van de effecten van de parkeerkelder onder het nieuwe appartementengebouw te missen. Om grondwateroverlast te voorkomen na realisatie dient deze kelder een waterdichte constructie te hebben. Tijdens de bouw van de kelder zal grondwater onttrokken worden. Verzocht wordt om bij het bemalingsplan nadrukkelijk te kijken naar de effecten op de omgeving (bebouwing en bomen) en hier passende maatregelen bij te nemen als deze aan de orde zijn. Op basis van het bemalingsplan kan daarnaast worden bepaald of een watervergunning op basis van de Keur noodzakelijk is.

2. Regenwater van de nieuwe verharding wordt lokaal verwerkt, conform de regels van de gemeente. Gevraagd wordt of het mogelijk is het bestaande pand af te koppelen, waardoor nog meer duurzaamheidswinst wordt behaald. Ook kan regenwater op het dak vast worden gehouden met de toepassing van een groen dak. Een groen dak draagt daarnaast bij aan een prettiger binnenklimaat, doordat opwarming van het dak sterk wordt gereduceerd.

3. Niet opgemaakt kan worden of in de regels waterhuishoudkundige maatregelen zoals wadi's mogelijk worden gemaakt binnen de bestemming Wonen.

Het waterschap geeft onder voorbehoud een positief wateradvies. Het voorbehoud heeft betrekking op het aanvullen van de waterparagraaf met de effecten van de aanleg van de kelder op het grondwater.

Reactie:

1. Het bemalingsplan is onderdeel van de verdere planuitwerking richting omgevingsvergunning en om deze reden geen onderdeel van voorliggend bestemmingsplan. Bij de verdere uitwerking van het plan, waaronder in het bemalingsplan, zal voldoende aandacht worden geschonken aan de effecten van het onttrekken van grondwater tijdens de bouwperiode en zullen waar nodig extra maatregelen worden getroffen. Op basis van het bemalingsplan wordt inderdaad bepaald of een watervergunning op basis van de Keur noodzakelijk is.

2. De bestaande villa Trianon zal in eerste instantie niet afgekoppeld worden of worden voorzien van een groen dak. Deze suggestie voor de afkoppeling zal wel verder overwogen worden in de nadere uitwerking van de plannen.

3. Artikel 4.1 onder j. in combinatie met artikel 1.45 maken het mogelijk waterbergende voorzieningen aan te leggen binnen de bestemming Wonen.

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

Het plan geeft de brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het standaardadvies is van toepassing.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Op 18 juli 2019 besloot het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vrij te geven voor ter inzage legging. In de periode van 23 juli tot en met 2 september 2019 is de mogelijkheid geboden schriftelijk of mondeling op het ontwerpbestemmingsplan te reageren. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft richting vaststelling van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.