In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Ruitersbos, Mozartlaan 7' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018213005-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een ruimte waarin (motor)voertuigen worden geplaatst.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of dat aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpbehoevend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp voor huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw, alsmede eventuele aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, los staat van gebouwen op de zijdelingse percelen. Garages mogen wel tegen gebouwen op de zijdelingse percelen worden gebouwd.

bovengrondse en/of ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, entreepartijen en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Voor schoorstenen mag de overschrijding van de bouwhoogte niet meer dan 1,2 meter bedragen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

2. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

3. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3. speelvoorzieningen;

4. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;

5. in- en uitritten;

6. kunstobjecten.

De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. speelvoorzieningen;

4. in- en uitritten;

5. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;

6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden bebouwd;

2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;

2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;

2. het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;

3. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de herijking uit 2013 en wijzingen daarvan;

4. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

5. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:

1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of

2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien;

6. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e, (financiële) voorwaarden verbinden;

7. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Het is verboden om waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen.

2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;

3. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Ruitersbos, Mozartlaan 7'.

De locatie waar thans nog (gedeeltelijk) de Kamer van Koophandel gevestigd is, gelegen aan de Mozartlaan 7 in Breda, wordt op termijn herontwikkeld tot woningbouw. Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt en vervangen door een appartementengebouw met 19 luxe appartementen en een half verdiepte parkeerkelder. Ten westen van de appartementen komen 4 vrijstaande villa's gesitueerd op individuele kavels. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt het openbaar gebied tevens heringericht.

Gezien de hedendaagse ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de huidige leegstand bestaat er geen noodzaak de locatie ten behoeve van kantoren aan te houden. Door de mogelijkheid het aantal m² kantoorruimte op locatie uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige functie gegeven worden. Gelet op de omgeving is een woonfunctie hier passend. Uitgangspunten bij de ontwikkeling van de woningen is dat er een marktvraag ingevuld wordt, de woningen worden aangeboden in het hoogwaardige woonmilieu en er sprake is van een hoogwaardige architectuur. Door de herontwikkeling ontstaat tevens de kans het gebied te vergroenen.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Ruitersbos'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan de Willem van Oranjelaan en wordt begrensd door de Mozartlaan (noordzijde), Ravellaan (zuidzijde) en de twee woonkavels aan de Mozartlaan 9 en Ravellaan 16 (westzijde). Het plangebied is gelegen aan de noordoostelijke rand van de wijk Ruitersbos, een kenmerkende villawijk in het zuidelijk deel van Breda ten noorden van het Mastbos. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Indicatieve ligging plangebied in rood (bron: ArcGIS - Luchtfoto 2016)

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Ruitersbos', vastgesteld op 14 februari 2008 en onherroepelijk sinds 6 januari 2009. De gronden ter plaatse van het plangebied zijn bestemd als 'Kantoren', de wegen rondom zijn bestemd als 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' en de gronden aan de oostzijde en deels aan de westzijde als 'Groenvoorzieningen'.

Binnen de bestemming 'Kantoren' moeten gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd worden en mogen maximaal 8 meter hoog zijn. Binnen de bestemming mag niet gewoond worden.

Binnen de bestemmingen 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' en 'Groenvoorzieningen' zijn in principe geen gebouwen toegestaan, tenzij deze ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen worden gebouwd.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 4 vrijstaande grondgebonden woningen op een kavel tussen de 700 en circa 800 m². Daarnaast worden 19 appartementen gerealiseerd in één gebouw bestaande uit 3 volledige bouwlagen en een 4e terugliggende laag. De woningen worden gerealiseerd binnen de bestemmingen 'Groenvoorzieningen', 'Kantoren' en 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' waar de functie wonen niet is toegestaan. Daarnaast wordt de ontwikkeling deels voorzien buiten het aangewezen bouwvlak en zal het appartementengebouw de maximale hoogte van 8 meter overstijgen. Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling daarmee niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Ruitersbos

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied omvat grotendeels de gronden behorend bij het perceel waar thans nog (gedeeltelijk) de Kamer van Koophandel gevestigd is. Het bestaande kantoorgebouw bestaat uit verschillende aan elkaar gekoppelde gebouwen van maximaal 2 bouwlagen inclusief enkele opbouwen met een plat dak. Het kantoorgebouw wordt grotendeels omringd door parkeerhavens ten behoeve van circa 100 auto's. De randen van het perceel zijn voorzien van bomen en groenstroken.

Tussen de oostzijde van het pand (gericht op de Willem van Oranjelaan) en de doorgaande weg bevindt zich een openbaar gebied wat tevens gebruikt wordt als fietsverbinding, als weg en ten behoeve van parkeren. Aan de westrand van het plangebied bevindt zich een openbaar voetpad.

In de figuren 2.1 tot en met 2.3 is een impressie te zien van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Plangebied gezien vanaf de Mozartlaan (Bron: Google Maps)

Figuur 2.2 Plangebied gezien vanaf de Ravellaan (oost) (Bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Plangebied gezien vanaf de Ravellaan (zuid) (Bron: Google Maps)

De wijk Ruitersbos ligt aan de zuidzijde van Breda en wordt begrensd door de zuidelijke rondweg (noord), Baronielaan (oost), Mastbos (zuid) en de Aa of Weerijs aan de westzijde. Ruitersbos is een woonwijk die omstreeks 1960 is ontworpen als villawijk. In de wijk bevinden zich circa 1.160 woningen waarvan 48% eengezinswoningen en 52% meergezinswoningen Van de eengezinswoningen is circa 62% uitgevoerd als luxueuze vrijstaande (koop)woning en circa 33% als rij- en hoekwoning. Voor het overige zijn er nog enkele twee-onder-één kapwoningen aanwezig. De meergezinswoningen bestaan voor circa 64% uit grootschalige complexen met appartementen. Voor het overige zijn er onder andere beneden-bovenwoningen aanwezig (bron: Factsheet woningvooraad Breda per 1 januari 2018).

Door het grote aandeel vrijstaande eengezinswoningen en grootschalige complexen (zie figuur 2.6) is de wijk relatief ruim van opzet met veel groen op de percelen en langs de openbare ruimte. De architectuur van de woningen kenmerkt zich als naoorlogs, met woningen die over het algemeen 1 tot 1,5 laag met een kap hebben. Ook zijn er verschillende woningen die bestaan uit 2 bouwlagen zonder kap en 2 bouwlagen met kap. Aan de zuidkant van de woonwijk Ruitersbos is tevens het villapark Montenspark gelegen dat is ontworpen in de jaren '20 van de vorige eeuw.

In figuur 2.4 is een impressie weergegeven van de verscheidenheid aan woningen en bouw- en architectuurstijlen aan de noordzijde van Ruitersbos.

Figuur 2.4 Verscheidenheid woningen noordzijde Ruitersbos (bron: Google streetview)

Naast grondgebonden woningen is met name aan de randen van de wijk en aan de hoofdontsluiting van de wijk, de Willem van Oranjelaan, verschillende grootschalige bebouwing gesitueerd. De bebouwing verdicht zich richting de Baronielaan aan de oostzijde van de wijk. Aan de westzijde zorgen sportcomplexen voor een groene overgang naar het buitengebied.

Figuur 2.5 Ruimtelijke opbouw van Ruitersbos

Figuur 2.6 Overzichtskaart grootschalige complexen in Ruitersbos met rood, inclusief het aantal bouwlagen

Figuur 2.7 Collage verschillende grootschalige complexen Ruitersbos (bron: Google streetview)

De wijk Ruitersbos heeft hoofdzakelijk een woonfunctie. In het westen van de wijk is het Mencia de Mendoza lyceum gelegen met daarnaast de sportvelden van SAB Breda. Aan de noordoostzijde van de wijk ligt woonzorgcentrum Ruitersbos en aan de zuidzijde Hotel Mastbosch en de sportcomplexen van atletiekvereniging Sprint en hockeyclub Breda. Ook bevindt zich aan de Sibeliuslaan een vestiging van de NHTV en het tenniscomplex van de BLTV aan de Ruitersboslaan.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;

2. het verbeteren van de bereikbaarheid;

3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. Aangezien binnen de geldende bestemming niet gewoond mag worden, is er sprake van een vermeerdering met 23 woningen. Hierdoor is er sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting van een ruimtelijk plan. Voor deze ontwikkeling is deze onderbouwing opgenomen in bijlage 1.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Zowel het SVIR als het Barro kennen geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

De beoogde ontwikkeling betreft wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Onderzoek is uitgevoerd naar de programmatische en markttechnische haalbaarheid van het beoogde type woningen op deze locatie. De gemeente streeft namelijk naar een gemêleerd woningbouwprogramma waardoor doorstroming bevorderd kan worden. Het genoemde onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie

• Werken aan een klimaatproof Brabant

• Werken aan de slimme netwerkstad

• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De Verordening ruimte Noord-Brabant heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming. De verordening bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Ingevolge de Verordening dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Toepassing moet worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 4 Bestaand stedelijk gebied

4.1 Omschrijving

Het bestaand stedelijk gebied van de stedelijke structuur bestaat uit:

1. stedelijk concentratiegebied;

2. kernen in landelijk gebied.

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen

1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 39.4, onder b, worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

2. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die:

1. wordt uitgedrukt in aantallen woningen;

2. is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen 'stedelijk concentratiegebied' van de Verordening ruimte Noord-Brabant. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 4.3 wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2 en bijlage 1.

Figuur 3.1 Uitsnede Verordening ruimte Noord-Brabant met plangebied in rood (bron: provincie Noord-Brabant)

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijkcasco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Regionale Agenda Wonen 2017, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Omdat naar aanleiding van de Brabantse Agenda Wonen nog een eerste 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' moet worden vastgesteld, wordt vooralsnog getoetst aan de Regionale Agenda Wonen 2017.

Toetsing

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 23 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de regionale kwantitatieve behoefte.

Figuur 3.2 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant (bron: Regionaal ruimtelijke overleg West-Brabant)

De woningen worden allemaal aangeboden in het duurdere koopsegment en zijn deels levensloopbestendig. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment (zie bijlage 1). Om inwoners uit de omliggende villawijk Ruitersbos en het Ginneken te verleiden door te stromen, zijn nieuwe woningen en appartementen in het duurdere segment benodigd.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling zorgt voor de ontwikkeling van een hoog stedelijk milieu door het vervangen van een oud kantoorpand voor een luxe appartementencomplex en 4 grondgebonden woningen. Daarnaast wordt bijgedragen aan groenontwikkeling, doordat het plangebied in de toekomst een meer groen karakter zal krijgen dan in de huidige situatie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad

en de regio.

Figuur 3.3 Woonsferen (bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn appartementen en grondgebonden woningen in de hogere prijsklassen (zie bijlage 1). Om inwoners uit de omliggende villawijk Ruitersbos en het Ginneken te verleiden door te stromen, zijn nieuwe woningen en appartementen in het duurdere segment benodigd. Door het realiseren van woningen in de hogere prijsklasse wordt daarnaast aangesloten bij de huidige woningtypes in de wijk Ruitersbos.

Het plangebied ligt in de woonsfeer groen-stedelijk. Het groen-stedelijk karakter wordt versterkt door het stenige karakter van de locatie te transformeren met een groene invulling/openbare ruimte en ruime groene kavels. Dit past bij de uitstraling en de allure van de wijk.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggende project een eigen afweging gemaakt en is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Voor deze locatie waren twee mogelijke opties: een kans om het huidige woonmilieu van Ruitersbos te versterken en een kans om en bijdrage te leveren aan de stedelijke opgave naar sociale en middeldure huurwoningen.

Hierbij is rekening gehouden met de bestaande voorraad en demografische ontwikkelingen in de wijk en direct omliggende wijken. Bij het onderzoeken van de haalbaarheid is gebruik gemaakt van de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, het meeste recente woonbehoefteonderzoek van Fakton, bestaande beleidsstukken, het gemeentelijke verhuisonderzoek, het gemeentelijke woningbouwprogramma en een toelichting van makelaars uit Breda. Door het realiseren van woningen in de hogere prijsklasse wordt aangesloten bij de huidige woningtypes in de wijk Ruitersbos en de naastgelegen wijk Ginneken. Aan de overzijde van de Willem van Oranjelaan en aan de Graaf Hendrik III laan zijn daarnaast kleinere en goedkopere appartementen te vinden. De geplande appartementen vormen daarmee een aanvulling op het beschikbare aanbod. Ook zijn in de wijk Boeimeer voldoende grondgebonden woningen aanwezig in een lagere prijsklasse. Ook de vier grondgebonden woningen vormen daarmee een aanvulling op het aanbod grondgebonden woningen in de omgeving.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende 4 jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De komende vier jaar moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herbestemming van een kantoorlocatie voor woningen. Gezien de hedendaagse ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de huidige leegstand bestaat er geen noodzaak de locatie ten behoeve van kantoren aan te houden. Door de mogelijkheid het aantal m² kantoorruimte op locatie uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige functie gegeven worden die aansluit bij de uitgangspunten van het bestuursakkoord. In paragraaf 5.13, 5.12 en 5.3 is nader ingegaan hoe het project uitvoering geeft aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie, groen en water. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het bestuursakkoord.

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen de oude parkeernormen uit deze nota en wordt elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 5.7. Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13.

Om te komen tot de voorgenomen ontwikkeling (zowel ruimtelijk als programmatisch) is een langdurig en zorgvuldig ontwikkelingsproces doorlopen waarin verschillende ontwikkelingsvarianten zijn onderzocht.

Het initiatiefplan zoals in 2016 ingediend bestond uit een appartementengebouw voor 19 appartementen opgebouwd uit een halfverdiepte parkeerkelder met daarboven 3 volledige bouwlagen en een 4e terugliggende laag met ten westen daarvan 5 villa's. Medio 2016 heeft de gemeente Breda bij besluit van college van B &W in reactie op het initiatiefplan aangegeven een positieve grondhouding in te nemen voor de voorgenomen ontwikkeling. Een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek moest onder andere uitwijzen of een meer gedifferentieerd woningbouwprogramma op deze locatie de doorstroming in de wijk (en omliggende wijken) kon bevorderen.

De beoogde ontwikkeling is op haalbaarheid getoetst ten aanzien van (woon)programma, ecologie en groen, verkeer en parkeren, stedenbouw, waterhuishouding, archeologie, geluid, bodem en duurzaamheid. Bepalend daarin waren de volgende aspecten:

• Programma: uitgebreid is onderzocht of een ander woonprogramma dan woningbouw in het dure segment mogelijk is ten einde ook in deze woningbehoefte in de stad Breda te voorzien. Uiteindelijk is gekozen en onderbouwd dat het dure koopsegment hier het best passend is en zorgt voor de gewenste doorstroming in de wijk en omliggende wijken. Zie hiervoor ook de nadere onderbouwing zoals opgenomen in paragraaf 3.5.3;

• Ecologie en groen: voor de gemeente Breda is behoud van structureel groen, zoals de groenstrook tussen de locatie en Willem van Oranjelaan, van belang. Het was om deze reden niet wenselijk het appartementengebouw te ver richting de Willem van Oranjelaan te plaatsen en een fietspad door de bestaande groenstrook aan te leggen. Daarnaast zijn een aantal bomen opgenomen op de bomenkaart van de gemeente en hebben daarmee een beschermde status. Middels een bomeninventarisatie (zie bijlage 10) is de kwaliteit van de bomen op de locatie en groenstrook bepaald;

• Verkeer en parkeren: parkeren op eigen terrein bij de woningen en voor de appartementen onder het gebouw is het uitgangspunt. In de parkeernormen van de gemeente (Nota Parkeer- en Stallingsbeleid, herijking 2013) is per woning het aandeel bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo) verwerkt. Voor de 19 appartementen leidt dit tot een parkeerbehoefte van 15,02 parkeerplaatsen voor bezoekers. De totale parkeerbehoefte van het appartementencomplex is 38 parkeerplaatsen. Al de parkeerplaatsen van de appartementen worden voorzien in een half verdiepte parkeerkelder onder het gebouw. De parkeerbehoefte voor vrijstaande woningen wordt door middel van een garage en brede dubbele opritten voorzien op eigen terrein, ook voor bezoekersparkeren. Mocht in de praktijk een bezoeker op maaiveld parkeren dan is daar, net als in de rest van de wijk Ruitersbos, ruimte voor in de vorm van langsparkeren in de straten;

• Stedenbouw: een appartementengebouw van meerdere bouwlagen past qua schaal en maat bij de reeds aanwezige complexen aan en in het stedenbouwkundige beeld van de Willem van Oranjelaan. Onderzocht is of een vooruit geschoven dan wel verdraaide positionering in de groenstrook aan de Willem van Oranjelaan de voorkeur zou hebben. Daarnaast zijn meerdere studies verricht naar het aantal villa's (3, 4 of 5) om te komen tot een optimale stedenbouwkundige verkaveling.

Resultaat van het haalbaarheidsonderzoek was een stedenbouwkundige opzet uitgaande van 4 villa's ten westen van een appartementengebouw met daartussen een groenstrook. Door het appartementengebouw niet te draaien en niet te ver richting het oosten te plaatsen kan de huidige groenstrook aan de Willem van Oranjelaan behouden blijven en kan er ten oosten van het appartementengebouw een fietspad worden aangelegd in aansluiting op het bestaande fietspad ten noorden van de Mozartlaan. Deze stedenbouwkundige opzet is medio 2018 goedgekeurd door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK).

Na presentatie van deze planvorming en reacties daarop van omwonenden zijn nog diverse planaanpassingen doorgevoerd. Zo is het appartementengebouw verkleind in de lengte, verlaagd in de hoogte en is het zicht aan de zuidzijde beperkt ten behoeve van de privacy van aangrenzende woonpercelen door de buitenruimtes niet meer op de kopgevels te oriënteren. Ook worden de villa's uitgevoerd in 2 lagen met plat dak in plaats van 2 lagen met een kap. Tot slot is de beoogde inrichting van de openbare ruimte zodanig aangepast dat een aanzienlijk aantal bomen zijn toegevoegd tussen het appartementengebouw en de nieuwe villa’s en tevens nieuwe bomen zijn toegevoegd aan de zuidzijde van het appartementengebouw.

De beoogde ontwikkeling stedenbouwkundige opzet is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

De stedenbouwkundige opzet is helder. Het appartementengebouw is in lengterichting gesitueerd aan de Willem van Oranjelaan. De Willem van Oranjelaan is de belangrijkste wijkontsluitingsweg voor de wijk Ruiterbos. Het profiel van deze weg is breed en aan weerszijden veelal begeleid door een (dubbele) bomenrij. Het bebouwingsbeeld kenmerkt zich door een afwisseling van ruimtes en bebouwing. Vrijstaande villa's in hun groene setting van ruime kavels worden afgewisseld met woongebouwen opgebouwd uit 3 tot 6 à 8 bouwlagen en open ruimtes. Met 3 bouwlagen en een terugliggende 4^e bouwlaag doet het appartementengebouw op de locatie mee in de stedenbouwkundige structuur en bebouwingsritmiek van de Willem van Oranjelaan en de daar noordelijk van gelegen Graaf Hendrik III laan. De vrije kavels zijn gesitueerd aan de westzijde van de locatie en vormen daarmee de overgang naar de bebouwing met vrijstaande villa's aan deze kant van de wijk.

Figuur 4.2 Stedenbouwkundige structuur en bebouwingsritmiek Willem van Oranjelaan

Openbare ruimte

De opzet en uitstraling van de locatie moet in aansluiting op het beeld van de wijk Ruiterbos groen zijn. Het stenige karakter en uitstraling van de huidige inrichting moet daarbij plaats maken voor een parkachtige footprint rondom het appartementengebouw. Hiervoor is parkeren onder de grond bij het appartementengebouw, het behoud van de bestaande groenstrook aan de Willem van Oranjelaan en een groene hoogwaardige invulling rondom het appartementengebouw en de villa's ten westen daarvan het uitgangspunt.

Voor de positionering van het appartementengebouw is zoals eerder aangegeven een uitvoerige afweging gemaakt tussen de omvang en kwaliteit van het groen in de spievormige groene ruimte, de wens om het gebouw zo ver mogelijk richting de Willem van Oranjelaan op te schuiven en de noodzaak om de bestaande fietsverbinding over de parkeerstraat in de vorm van een fietspad te behouden. De kwaliteit van de bestaande bomen is geïnventariseerd (zie bijlage 10). Om het groen niet te versnipperen en vanwege het worteldek van de bestaande te behouden bomen is het niet mogelijk het fietspad in de groenstrook te leggen en is er voor gekozen om het fietspad ongeveer op de oostelijke rand van de huidige parkeerstraat te leggen. Het appartementengebouw komt daar iets vanaf te staan.

De hoogwaardige groene invulling is voorzien zoals zichtbaar in figuur 4.3. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden 12 bomen gekapt, 4 bomen verplant binnen het plan, 8 bomen verplant buiten het plan en 28 nieuwe bomen aangeplant. Ook komt er heesterbeplanting ten zuiden, noorden en oosten van het appartementengebouw.

Figuur 4.3 Groene inpassing beoogde ontwikkeling (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Figuur 4.4 Te behouden (groen), te kappen (rood) en te verplanten bomen (geel en donker groen) ten opzichte van de toekomstige situatie

Figuur 4.5 Overzicht nieuwe situatie bomen met te behouden en verplanten (groen) en nieuwe bomen (oranje)

De vier villa's krijgen een groene omzoming. Ook wordt het kenmerkende straatbeeld van Ruiterbos met brede groene bermen doorgetrokken aan de Ravellaan en Mozartlaan. Het groen rondom het appartementengebouw is openbaar en vrij toegankelijk door middel van een informeel openbaar toegankelijk pad tussen het gebouw en de vrije kavels.

De vier kavels voor de vrijstaande woningen zullen worden ontsloten aan de zijde waar de kavels aan de straat grenzen. Dit houdt in dat 2 woningen aan de Mozartlaan worden ontsloten en 2 aan de Ravellaan. Parkeren voor deze woningen is op eigen terrein gesitueerd.

Het appartementencomplex heeft 2 toegangen aan de oostzijde, bereikbaar via een voetpad langs het nieuwe fietspad. Het gebouw wordt voorzien van een half verdiepte parkeerkelder. Onderzocht is of deze parkeerkelder geheel verdiept kan worden uitgevoerd, maar dit is bouwtechnisch en vanuit risico's ten aanzien van bemaling niet wenselijk. Ook worden de appartementen op de begane grond bij voorkeur op hoogte boven maaiveld gesitueerd ter voorkoming van inbraken en ten behoeve van de privacy van de nieuwe bewoners. De parkeerkelder heeft een capaciteit van 38 parkeerplekken en wordt ontsloten via de Mozartlaan. Door het realiseren van een parkeerkelder wordt optimaal invulling gegeven aan het wegnemen van verstening en blik in de openbare ruimte en versterking van het groene karakter ter plaatse.

Zoals in paragraaf 4.1.1 aangegeven worden er voor de 19 appartementen minimaal 15,02 parkeerplaatsen voor bezoekers aangelegd. In de voorziene parkeerkelder is hier voldoende ruimte voor. Mocht in de praktijk een bezoeker op maaiveld parkeren dan is daar, net als in de rest van de wijk Ruitersbos, ruimte voor in de vorm van langsparkeren in de straten.

De parkeerbalans voor de toekomstige ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 5.7.

Appartementencomplex

Het appartementencomplex bestaat uit 19 appartementen, verdeelt over 3 volwaardige bouwlagen en een terugliggende 4^e bouwlaag in de vorm van een penthouse. Dit op een plint van circa 1 meter van de half verdiepte parkeerkelder. De hoogte van de dakrand van de 3^e bouwlaag bedraagt daarmee afgerond naar boven 11,4 meter. De dakrandhoogte van het penthouse bedraagt afgerond naar boven 14,6 meter.

Door te kiezen voor een half verdiepte parkeerkelder kan deze natuurlijk worden geventileerd en wordt de privacy van de appartementen en buitenruimte daarbij op de begane grond optimaal gewaarborgd doordat deze net iets zijn opgetild ten opzichte van het maaiveld.

Figuur 4.6 Beoogd straatbeeld nieuwbouw vanaf de Mozartlaan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Figuur 4.6 Beoogd straatbeeld nieuwbouw vanaf de hoek Ravellaan/Haydnlaan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Referentiebeelden van andere gelijksoortige bebouwing is weergegeven in figuur 4.8.

Figuur 4.8 Sfeerimpressie toekomstig appartementencomplex (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Vrije kavels

Aan de westzijde van het plangebied worden 4 unieke villa's op kavels van 700 tot circa 800 m² gerealiseerd. De villa's worden uitgevoerd in 2 lagen met plat dak en daarmee als bebouwing in maat en schaal aansluitend op het huidige bebouwingsbeeld in Ruitersbos. De kavels zijn kleiner dan de overige kavels in de wijk, maar zijn daardoor juist meer courant om de doorstroming in de wijk te bevorderen.

Alle villa's zullen vanwege de bezonning op het noorden van de kavels gepositioneerd worden. Hierdoor krijgen de villa's aan de Ravellaan de tuin grotendeels aan de voorzijde terwijl de villa's aan de Mozartlaan de tuin grotendeels aan de achterzijde zullen krijgen.

Figuur 4.9 Beoogd straatbeeld nieuwbouw vanaf de Mozartlaan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Figuur 4.10 Beoogd straatbeeld nieuwbouw vanaf de Ravellaan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Op verzoek van en naar aanleiding van de gesprekken met de direct omwonenden zijn concrete tekeningen met de zichtlijnen gemaakt. De met het bestemmingsplan gecoördineerde omgevingsvergunning bevat een bouwplan waarin de zichtlijnen vanuit appartementen en vanaf de balkons ook daadwerkelijk zo zijn geborgd als geprojecteers op de betreffende zichtlijntekeningen. Zekerheid voor omwonenden hieromtrent wordt met deze gecoördineerde procedure dan ook maximaal gewaarborgd. Omdat voor de Ravellaan 1 en 3 de eerste studies zijn verricht, zijn deze ter voorbeeld hieronder opgenomen. De overige zichtlijnstudies zijn bijgevoegd in bijlage 12.

Uit deze studie voor deze twee woningen blijkt dat vanaf de begane grond (eerste bouwlaag) van het appartementengebouw tegen de bestaande hagen of het voorterrein bij deze woningen wordt aangekeken. Vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) is over de hagen net zicht op de goot van de beide woningen. Vanaf de tweede verdieping (derde bouwlaag) is er mogelijk enig zicht op de beide woningen. De nieuw aan te planten bomen aan de zuidzijde van het appartementengebouw en de ruime afstand tot de woningen beperken echter dit zicht in de praktijk. Ook als de bestaande hagen er niet meer zouden zijn. Vanaf de terugliggende derde verdieping (vierde bouwlaag) wordt op het dak of ruim over de woningen en de achtertuin heen gekeken.

Figuur 4.11 Zichtlijnen Ravellaan 1 en 3

Voor het bouwplan dat, in de met dit bestemmingsplan gecoördineerde omgevingsvergunning, is ingediend is een schaduwanalyse uitgevoerd. Deze is bijgevoegd in bijlage 13. De schaduwdiagrammen van 21 maart, 21 september en 21 december (voorjaar, najaar en winter) hebben door laagstaande zon de langste schaduwlijnen. In de zomerperiode periode zijn er door hoogstaande zon nauwelijks schaduweffecten (ook niet binnen het plangebied zelf). In het voor- en najaar geeft dat met name schaduweffecten binnen het plangebied en aan de oostzijde van het appartementengebouw ter plaatse van het openbaar groen. Woningen aan de Ravellaan, ten zuiden van de locatie, ondervinden op geen enkel moment schaduwhinder. Op de kavels aan de westzijde en noordzijde van het plangebied (Ravellaan en Mozartlaan) valt enkel in de wintertijd gedeeltelijk schaduw. Er is geen sprake van een dusdanige schaduwhinder dat de ontwikkeling in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de omgeving. Ruitersbos is daarnaast hoofdzakelijk een woonwijk. Het plan voornemen is om deze reden functioneel inpasbaar en voorziet in een groeiende vraag naar woningen. De ligging nabij het Mastbos maakt de locatie daarnaast een aantrekkelijke plek om te wonen. Het planvoornemen is daarmee zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van 23 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. De te verwachten milieueffecten van een dergelijk woningbouwproject hangen vooral samen met de verkeersaantrekkende werking, beschermde gebieden en mogelijk veranderingen in de waterhuishouding (toename verharding). Er is sprake van een afname van verkeer ten opzichte van de huidige situatie met een kantoorpand met bijbehorende verkeersgeneratie. De beoogde woningbouw zal daarom geen negatief effect hebben op de luchtkwaliteit (niet in betekenende mate). Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal verharding afnemen, wat een positief effect zal hebben op de infiltratiecapaciteit van de bodem. Gezien de geringe ontwikkeling ten opzichte van de huidige situatie en afstand tot beschermde gebieden zullen naar verwachting geen negatieve effecten op beschermde gebieden plaatsvinden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een m.e.r-beoordelingsnotitie opgesteld (zie bijlage 2 ) en is door het college van B &W reeds een besluit genomen dat geen milieueffectrapportage nodig is.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)

• Verordening water

• Verordening ruimte Noord-Brabant

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Huidige situatie

Het plangebied is grotendeels verhard door de bestaande bebouwing en de daarbij behorende parkeerplaatsen en de verharde buitenruimte. De randen van het perceel zijn voorzien van bomen en groenstroken.

Bodem en grondwater

Vanwege de ligging binnen de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd. Ten zuiden en westen van het plangebied bestaat de bodem uit sterk en zwaklemig fijn zand (figuur 5.1). Ter plaatse is sprake van grondwatertrap III, Vb en VI (figuur 5.2).

Figuur 5.1 Opbouw bodem omgeving plangebied in rode cirkel (bron: Bodemdata)

Figuur 5.2 Grondwatertrappen omgeving plangebied in zwarte cirkel (bron: Bodemdata)

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied is tevens niet gelegen in een attentiegebied. Overeenkomstig de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant (2010) ligt het plangebied wel in een kwetsbaar gebied voor ongezuiverde lozingen. Dit zijn gebieden die kwetsbaar zijn voor verontreinigingen als gevolg van lozingen van afvalwater van huishoudelijk- en bedrijfsafvalwater. De beoogde woningen zullen worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Er zal dan ook geen sprake zijn van ongezuiverde lozingen van huishoudelijk afvalwater.

In figuur 5.3 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.3 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied in rood (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 23 woningen, waarvoor de huidige bebouwing wordt gesloopt en nieuwe bebouwing voor wordt teruggeplaatst. Naast de nieuwe bebouwing wordt de openbare ruimte heringericht waarbij inritten naar de woningen worden aangelegd en er tevens een informeel openbaar toegankelijk pad tussen het appartementengebouw en de 4 villa's komt. Daarnaast komt onder het nieuwe appartementencomplex een halfverdiepte parkeerkelder.

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m². In de huidige situatie is circa 5.580 m² verhard. In de toekomstige situatie neemt verharding af tot circa 3.515 m². Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk. Vanuit gemeentelijk beleid dient deze verharding ook gecompenseerd te worden, met een eis van 7 mm per m² verharding. Dit leidt tot een compensatie-eis van afgerond 25 m³. De bovenste bouwlaag van het appartementengebouw wordt deels voorzien van een sedumdak waar water in opgevangen en vertraagd afgevoerd kan worden. De aanleg van een wadi in de groenstrook ten westen van het nieuwe appartementengebouw zal tevens plaatsvinden ten behoeve van de benodigde compensatie.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Watercompensatie is noodzakelijk vanuit gemeentelijk beleid. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is eind 2014 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek was bijgevoegd bij het ontwerp bestemmingsplan. Op basis van het gemeentelijk beleid is een bodemonderzoek 5 jaar bruikbaar gerekend vanaf de uitvoeringsdatum van het veldwerk. Ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan is het verkennend bodemonderzoek in september 2019 geactualiseerd. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 3).

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de bovengrond niet verontreinigd is. In de ondergrond is een lichte verontreiniging met kwik aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Gezien de relatief lage gehalten is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek. De aangetroffen lichte bodemverontreinigingen vormen vanuit milieuhygiënisch oogpunt zowel bij het huidige- als toekomstige gebruik geen belemmering. De definitieve kwaliteitsbepaling van de grond die vrijkomt in het plangebied dient te gebeuren middels een partijkeuring (AP04). Voor het grootste deel van de grond wordt geen hergebruiksbeperking verwacht.

Conclusie

De resultaten van het verrichte bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van de locatie en de daarbij behorende ruimtelijke procedure. Als grond vrijkomt van de onderzoekslocatie zal die, afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond, een partijkeuring conform AP04 moeten ondergaan. De toepassing elders moet bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming gemeld te worden.

Normstelling en beleid

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg worden gerealiseerd.

De woningen in het plangebied zijn geluidgevoelige functies en vallen binnen de geluidzone van de Graaf Engelbertlaan, de Willem van Oranjelaan en de Graaf Hendrik III laan. Daarnaast wordt het plangebied ontsloten en omsloten door niet-gezoneerde wegen zoals de Mozartlaan en de Ravellaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op deze omliggende wegen meegenomen in het akoestisch onderzoek. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en meet-voorschrift geluid 2012 (RMG 2012). De uitvoering van het onderzoek is verwerkt in de rapportage in bijlage 4.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

30 km/h-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager op basis van de Wet geluidhinder niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wet geluidhinder hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Resultaten

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting vanuit op de gevels vanuit de 30 km/uur wegen Mozartlaan en Ravellaan op geen enkele gevel de voorkeursgrenswaarde overschrijdt.

Vanuit de gezoneerde wegen Willem van Oranjelaan, Graaf Hendrik III laan en Graaf Engelbertlaan geldt dat de geluidsbelasting op de gevels van de nieuw te realiseren woningen en appartementen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op enkele plaatsen overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt ten gevolge van deze wegen niet overschreden. Een procedure hogere grenswaarden moet om deze reden doorlopen worden. Het ontwerpbesluit hogere waarden is als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan gevoegd.

Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens de geluidbelasting ten gevolge van de beschouwde wegen en de nieuwbouw, op de bestaande omliggende bebouwing inzichtelijk gemaakt. Hierbij is de geluidbelasting op de gevels van de bestaande bebouwing berekend in zowel de situatie na de realisatie van het planvoornemen als voor de realisatie, met de aanwezigheid van het Kamer van Koophandel gebouw. In bijlage 7 bij het akoestisch onderzoek is een vergelijkingstabel opgenomen waarin de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van de onderzochte wegen zijn weergegeven.

Uit de rekenresultaten blijkt dat er op een aantal toetspunten een toename van de geluidgevelbelasting plaatsvindt. De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van de beschouwde wegen neemt op 3 toetspunten met 0,1 dB tot maximaal 0,3 dB toe. Op de overige punten is er sprake van een afname van de geluidbelasting. Op de betreffende 3 toetspunten wordt in de huidige situatie met reflectie van het bestaande kantoorgebouw de voorkeursgrenswaarde reeds overschreden ten gevolge van de Willem van Oranjelaan / Graaf Hendrik III laan (één juridische geluidbron). De geluidbelasting ten gevolge van deze weg neemt met de beoogde bebouwing eveneens met maximaal 0,3 dB toe. Een dergelijke minimale toename van geluidsbelasting, tot een toename van 1 dB is niet waarneembaar voor het menselijk gehoor. Gezien het vorenstaande heeft de beoogde bebouwing betreffende het aspect geluid geen waarneembare invloed op de directe omgeving en kan derhalve gesteld worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting

Aangezien ten gevolge van het verkeer de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient onderzocht te worden of maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren. De maatregelen dienen voldoende effect te sorteren en niet op bezwaren te stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige en/of financiële aard.

Overdrachtsmaatregelen

Het aanleggen van een geluidsscherm gericht op het terugdringen van de geluidsbelasting leidt in de voorliggende situatie tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard. Het scherm dient dicht bij de bron of ontvanger geplaatst te worden en relatief hoog en lang te zijn. Een andere mogelijke maatregelen is het vergroten van de afstand tussen de geluidbron en de ontvanger. In onderhavige situatie is reeds sprake van een afstand van circa 22 meter tot de wegas van de Willem van Oranjelaan en circa 135 meter tot de wegas van de Graaf Engelbertlaan. Het vergroten van de afstand is geen doeltreffende maatregelen, een verdubbeling van de afstand leidt tot slechts 3 dB reductie.

Bronmaatregelen

Het toepassen van stillere voertuigen kan alleen door ontwikkeling van nieuwe technieken en is zodoende niet realistisch. Het verlagen van de snelheid op de wegen is vanuit de ontsluitende functie van de wegen niet wenselijk. Op de Graaf Engelbertlaan is in de huidige situatie al een stiller wegdektype toegepast. Dit is dus op deze weg geen doeltreffende maatregel. Het toepassen van een stiller wegdektype op de Willem van Oranjelaan kan leiden tot een geluidsreductie van maximaal 4 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde nog altijd overschreden. Deze maatregelen is daarmee niet erg doeltreffend en tevens leidt deze maatregel tot financiële bezwaren.

Geluidbeleid gemeente Breda en maatregelen

Voor het verlenen van hogere grenswaarden dient er conform het geluidbeleid van de gemeente Breda minimaal één geluidluwe gevel aanwezig te zijn wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden.

Ter plaatse van de oostgevel van de appartementen is dit het geval evenals op één punt op de noordgevel. De hoekappartementen gelegen aan de noord-/oostgevel op de begane grond, eerste- en tweede verdieping dienen daarmee voorzien te worden van een geluidluwe gevel. Om een geluidluwe zijde te creëren worden de hoofdslaapkamers van deze drie appartementen voorzien van een afsluitbare buitenruimte (met buitenluchtcondities). De gevel tussen het appartement en de afsluitbare buitenruimte kan dan als geluidluwe gevel worden aangemerkt. In een aanvullende memo (zie bijlage 5) is berekend welke kenmerken deze afsluitbare buitenruimte exact moet hebben om aan de eis van een geluidluwe gevel ter plaatse van de appartementen te kunnen voldoen. In het kader van de omgevingsvergunning is deze geluidwering nader uitgewerkt en aangetoond.

De overige appartementen op de begane grond, eerste- en tweede verdieping zijn voorzien van een geluidluwe gevel. Het appartement op de derde verdieping beschikt tevens over een geluidluwe zijde. Daarnaast dient het plan te voldoen aan ten minste één van de in het geluidbeleid geformuleerde subcriteria. In het geval van onderhavig plan is er sprake van vervanging van bestaande bebouwing. En wordt er derhalve voldaan aan de gestelde subcriteria in het gemeentelijk geluidbeleid.

Conclusie

De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden. Overdrachts- of bronmaatregelen ter reductie van de geluidsbelasting zijn niet mogelijk of doelmatig. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, is het mogelijk een hogere waarde vast te stellen. Hiervoor dient conform het geluidbeleid van de gemeente Breda minimaal één geluidluwe gevel aanwezig te zijn wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden. Met maatregelen wordt hieraan voldaan. Het besluit hogere grenswaarden is als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan bijgevoegd. De hogere waarden zullen in het Kadaster worden vastgelegd.

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Onderzoek

Archeologie

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda een middelhoge en hoge verwachting. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is indien de ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. Een uitsnede van de archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.4.

Figuur 5.4 Fragment archeologische beleidsadvieskaart

Omdat de gronden op de locatie door de bestaande bebouwing en daaronder aanwezige onderkelderingen nagenoeg volledig zijn verstoord is de archeologische verwachting op deze locatie zeer laag en is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Voor de overige gronden wel indien de ondergrenzen voor onderzoek overschreden worden.

Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 6. Tijdens het proefsleuvenonderzoek zijn twee sporen aangetroffen in het noordwestelijke deel van het plangebied. Het betreft een oostwest georiënteerde greppel/sloot en een paalgat. De aangetroffen vondsten hebben geen hoge waarde. Door de gemeente is daarom besloten het plangebied voor het te bebouwen deel vrij te geven. Dit is bevestigd in het afgegeven selectiebesluit (bijlage 7).

Historische geografie

Het Ruitersbos is in het begin van de jaren '30 van de vorige eeuw ontstaan aan de rand van het Mastbos en de Boeimeerpolder. Dit is het gedeelte van de wijk dat nu de straatnamen 'Montensbos' en 'Montenspark' dragen. De rest van de wijk is vooral in de jaren 60 van de vorige eeuw gebouwd.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied zijn geen gebouwen aanwezig die cultuurhistorisch waardevol zijn, aangemerkt zijn als gemeentelijk monument of als Rijksmonument zijn aangewezen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid.

Normstelling en beleid

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het restgebied van de bebouwde kom. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad uitgegaan te worden van de maximale kencijfers.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied is gelegen tussen de Mozartlaan en Ravellaan. De ontsluiting van de parkeerkelder onder de appartementen vindt plaats via de Mozartlaan. Daarnaast ontsluiten ook twee vrijstaande woningen aan de Mozartlaan. De overige twee vrijstaande woningen ontsluiten aan de Ravellaan. Beide wegen zijn erftoegangswegen en behoren tot de 30 km/uur-zone. In oostelijke richting wordt vanuit beide wegen ontsloten op de Willem van Oranjelaan, een gebiedsontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/u. Via de Willem van Oranjelaan wordt in noordelijke richting ontsloten op de Graaf Engelbertlaan, van waaruit het hoger gelegen netwerk is te bereiken. Verder in noordelijke richting wordt via de Graaf Hendrik III Laan het centrum van Breda bereikt. In zuidelijke richting op de Willem van Oranjelaan wordt onder meer de wijk het Ginneken bereikt.

De omliggende wegen zijn duurzaam veilig gecategoriseerd. De Mozartlaan en Ravellaan zijn ingericht als erftoegangswegen, fietsers maken hier gebruik van dezelfde rijbaan als het gemotoriseerd verkeer. De Willem van Oranjelaan is ingericht als gebiedsontsluitingsweg, aan beide zijde van de weg zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. Dit met uitzondering ter hoogte van het plangebied. Daar maken de verschillende verkeersstromen gebruik van dezelfde rijbaan. Tevens zijn op enkele minuten loopafstand bushaltes gelegen aan de Willem van Oranjelaan. Hier halteren meerdere keren per uur bussen van en naar het centrum en het centraal station. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Allereerst is de verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige situatie bepaald. Uitgangspunten zijn de kencijfers voor een kantoor met baliefunctie (11,8 mvt per 100 m² bvo). Het bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) van de voormalige KvK bedraagt 3.672 m² (Basisregistratie Adressen en Gebouwen, Kadaster). Voor de voormalige KvK geldt een verkeersgeneratie van maximaal 434 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een maatgevende werkdag vindt plaats met factor 1,33. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 578 mvt/etmaal. Op een weekenddag zal er weinig tot geen verkeersgeneratie zijn.

Vervolgens is de verkeersgeneratie van de te ontwikkelen appartementen en grondgebonden woningen bepaald. Voor de appartementen bedraagt het kencijfer 7,5 mvt/etmaal per woning (koop, etage, duur) en voor de grondgebonden woningen 8,6 mvt/etmaal per woning (koop, vrijstaand). De verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag bedraagt hierdoor 180 mvt/etmaal. Omrekening naar een werkdag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van maal 1,11. Op een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 200 mvt/etmaal. Omrekening naar een weekenddag vindt plaats op basis van een omrekenfactor van delen door 1,11. Dit komt uit op een verkeersgeneratie van 162 mvt/etmaal op een weekenddag.

Ten gevolge van de ontwikkeling zal theoretisch sprake zijn van een verkeersafname op werkdagen, wat de verkeersafwikkeling ten goede komt. Op een weekenddag zal er sprake zijn van een verkeerstoename van 162 mvt/etmaal. Deze verkeerstoename kan op de omliggende wegen afgewikkeld worden.

Parkeren

De parkeerbalans voor de toekomstige situatie is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen. In het gemeentelijke parkeerbeleid wordt uitgegaan van 0,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor bezoekers. Dit aandeel bezoekersparkeren is in de gemeentelijke parkeernormen verwerkt. De gemeentelijke parkeernorm voor een appartement is 1,5 parkeerplaatsen per woning. Voor eengezinswoningen geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen per woning.

In de toekomstige situatie worden 19 appartementen en 4 vrijstaande woningen gerealiseerd. Voor de vrijstaande woningen wordt het parkeren volledig op eigen terrein opgelost. Voor het appartementencomplex geldt dat er in totaal 5.005 m2 bvo wordt gerealiseerd (appartementen met buitenruimte en bergingen). Dit leidt tot onderstaande parkeerbalans.

Tabel 5.2 Parkeerbalans

Het plan voorziet in de realisatie van 46 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarmee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. De totale parkeerbehoefte van het appartementencomplex is 38 parkeerplaatsen. Al de parkeerplaatsen van de appartementen worden voorzien in een half verdiepte parkeerkelder onder het gebouw waardoor het blik van straat verdwijnt en aan de openbare ruimte een groen, kwalitatief hoogwaardige invulling gegeven kan worden. De parkeerbehoefte voor vrijstaande woningen wordt door middel van een garage en brede dubbele opritten voorzien op eigen terrein, ook voor bezoekersparkeren. Mocht in de praktijk een bezoeker op maaiveld parkeren dan is daar, net als in de rest van de wijk Ruitersbos, ruimte voor in de vorm van langsparkeren in de straten.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. Er is sprake van een forse verkeersafname als gevolg van de ontwikkeling op werkdagen en een geringe toename op weekenddagen. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.3 weergegeven.

Tabel 5.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 23 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd waarin ook de effecten van de in- en uitrit van de halfverdiepte parkeergarage zijn meegenomen. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 8. Uit dit onderzoek blijkt dat aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer wordt voldaan. Ten aanzien van de parkeergarage worden maatregelen toegepast en voldaan aan de normen en regels die gelden om luchtverontreiniging te beperken.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;

3. defensiebrandstoffen;

4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water of door buisleidingen. Circa 2.600 meter ten noorden van het plangebied ligt het spoortraject Breda-Tilburg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het PR-plafond varieert van 1 tot 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt meer dan 4 km. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand is gelegen hoeven volgens het Bevt in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Wel is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

De plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar is 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het invloedsgebied bedraagt zoals aangegeven meer dan 4 kilometer. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de spoorlijn hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg zal voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Mozartlaan en de Ravellaan, die direct aansluiten op de Willem van Oranjelaan. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via verschillende straten van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 23 woningen. De aanwezige personen in de beoogde woningen zijn over het algemeen zelfredzaam. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de spoorlijn zal het groepsrisico niet aanzienlijk toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de nabije omgeving zijn hoofdzakelijk woningen gelegen. Er is dan ook sprake van een rustige woonwijk. De sloop van het kantoorgebouw en realisatie van woningen zal het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nabijgelegen woningen verbeteren.

Op circa 150 meter afstand zijn tennisvelden gelegen en op circa 230 meter ligt het Mencia de Mendoza lyceum. De richtafstand voor tennisbanen met verlichting is 50 meter en de afstand voor scholen voor voortgezet onderwijs bedraagt 30 meter in een rustige woonwijk. Aan beide richtafstanden wordt voldaan. Zowel het lyceum als de tennisbanen worden door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering beperkt en veroorzaken ter plaatse van de beoogde woningen geen milieuhinder.

Verder zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt. Tevens zal vanwege de sloop van het Kvk-gebouw en realisatie van woningen het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nabijgelegen woningen verbeteren.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;

2. Bijzondere nationale natuurgebieden;

3. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en

3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN/NNB bevindt zich op circa 660 meter ten zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 2,5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De beoogde ontwikkeling leidt tot een afname van verkeersbewegingen van 578 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag naar 200 mvt/etmaal (zie paragraaf 5.7). De woningen worden daarnaast gasloos uitgevoerd. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om eventuele gevolgen voor stikstofdepositie binnen de dichtsbijzijnde Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Uit de berekening (zie bijlage 11) blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,00 mol/ha/jr. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar.

Figuur 5.5 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een veldonderzoek ecologie. Ten behoeve van dit onderzoek hebben 8 veldbezoeken plaatsgevonden in de voorzomer en voorherfst van 2017. Deze resultaten van dit veldonderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 9 .

Uit het veldonderzoek blijkt dat in het plangebied laatvliegers en gewone dwergvleermuizen vliegen en foerageren. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zijn niet vastgesteld. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde plant- en diersoorten uitgesloten. Het planvoornemen is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Bomen

De gemeente Breda heeft een bomenkaart opgesteld waarin alle vergunningplichtige houtopstanden zijn aangegeven. Aan de noordzijde van het plangebied staan 5 vergunningplichtige houtopstanden, waarvan 4 platanen en 1 amerikaanse eik. Eén vergunningplichtige boom (de amerikaanse eik) is op de bomenkaart ingetekend op het perceel Mozartlaan 9, maar deze boom staat in werkelijkheid op de locatie van de Kamer van Koophandel. Deze boom blijft behouden op de feitelijke situatie.

Naast het vaststellen van de bomenkaart is in dezelfde periode ook gemeentelijk beleid voor de gemeentelijke laan, straat en parkbomen vastgesteld. Dit betreft het gemeentelijk plan bomen, met bijbehorende hoofdbomenstructuur. Hierin wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:

1. Waardevolle bomen (ouder dan 60 jaar): de bomen zijn opgenomen op de bomenkaart en zijn vergunningsplichtig;

2. Structuurbomen: opgenomen op de boomhoofdstructuur in het gemeentelijk plan bomen. Dit zijn kenmerkende lijnen door het stedelijk of landelijk gebied. Voor deze bomen geldt een herplantplicht;

3. Omgevingsbomen: van belang voor de directe omgeving.

Figuur 5.6 Uitsnede bomenkaart en hoofdbomenstructuur (bron: gemeente Breda)

In verband met de aanwezigheid van verschillende bomen in het plangebied is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 10.

Uit deze bomeninventarisatie blijkt dat in de groene oksel enkele moeraseiken die als meest waardevolle bomen aan te merken zijn, deze blijven dan ook behouden. De 4 bovengenoemde platanen zullen verplaatst worden binnen het plangebied. De toekomstverwachting van deze bomen is goed, net als de verplantbaarheid. Voor het overige worden er 11 bomen gerooid die in verband met de voorgenomen bouwplannen niet gehandhaafd kunnen blijven. Ook worden 8 bomen verplant buiten het plan en 28 nieuwe bomen aangeplant.

Er worden op basis van bovenstaand plan geen vergunningsplichtige bomen en structuurbomen gekapt. Wel wordt er 1 omgevingsboom (gemeentelijke boom) verplant en worden 2 omgevingsbomen (gemeentelijke bomen) gerooid. De 3 omgevingsbomen worden ruim gecompenseerd binnen het plan. Er worden, zoals aangegeven, in totaal 28 nieuwe bomen geplant. Deze nieuwe bomen zullen volwassen bomen betreffen waardoor ze jaarrond in het groen staan en betreffen soorten die passen in de omgeving. Ook komt er heesterbeplanting ten zuiden, noorden en oosten van het appartementengebouw. Dit alles sluit aan bij de ambitie uit het collegeakkoord: Breda, stad in een park.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde plant- en diersoorten.

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Bij de transformatie van panden geldt deze eis ten aanzien van energiezuinigheid niet.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Bij nieuwbouw wordt gevraagd extra aandacht te besteden aan isolatie, duurzaam en gasloos bouwen.

Onderzoek en conclusie

Het gehele plan wordt gasloos uitgevoerd. Zowel de appartementen als woningen zullen worden voorzien van een warmtepomp en lage temperatuurverwarming. Daarnaast zullen op de daken PV-panelen worden aangebracht ter opwekking van elektrische energie.

Ten westen van het nieuwe appartementengebouw zal een wadi worden aangelegd om hemelwater op locatie te kunnen laten infiltreren in de bodem. Tevens zal het hoofddak voor een groot deel worden voorzien van een groen dak zodat ook hier het hemelwater kan worden geborgen.

De gevels van het appartementengebouw en de woningen zullen worden uitgevoerd met duurzame en onderhoudsvrije materialen. Zo zullen de gevels worden uitgevoerd in natuursteen, gevelsteen en aluminium kozijnen en panelen.

Door daarnaast appartementen te realiseren met algemene voorzieningen zoals voldoende parkeerplaatsen en een lift worden de woningen levensloopbestendig. Door de grootte van de woningen en appartementen zijn deze tevens aan te passen aan veranderende woonwensen, wat het gebruik van de woningen voor verschillende doelgroepen bevorderd.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Groen

Binnen deze bestemming is openbaar groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor de beleving van de buurt of voor de ecologische structuur. Verharding in de vorm van fiets- en voetpaden is toegestaan evenals voorzieningen zoals speeltoestellen en kunstobjecten. Binnen deze bestemming is eveneens de mogelijkheid opgenomen voor de aanleg van waterpartijen of andere waterbergende voorzieningen.

Artikel 4 Wonen

Het overgrote deel van het plangebied bestaat uit de bestemming Wonen. Binnen de bestemming Wonen zijn maximaal 23 woningen toegestaan binnen de aangewezen bouwvlakken, waarvan 19 appartementen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. Naast de woningen zijn onder andere erven en tuinen en (ondergrondse) parkeervoorzieningen onderdeel van deze bestemming. De maximum goot- en bouwhoogte is voor de gestapelde woningen vastgelegd op de verbeelding. Voor de grondgebonden woningen betreft deze deels 4 en deels 7,5 meter. Ten behoeve van de benodigde waterberging en het hogere grenswaardenbeleid van de gemeente zijn tevens extra regelingen opgenomen.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Deze dubbelbestemming is alleen van toepassing op de gronden die middels het selectiebesluit niet zijn vrijgegeven.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 10 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels. Ook is er een bepaling opgenomen voor het vellen van houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart.

Artikel 11 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Ruitersbos, Mozartlaan 7.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;

• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het gehele communicatietraject zoals doorlopen en vervolgens wordt nog nader ingegaan op de formele procedures.

Zoals al in paragraaf 4.1.1 verwoord, is een langdurig en zorgvuldig ontwikkelingsproces doorlopen waarin sinds 2015 verschillende ontwikkelingsvarianten (zowel ruimtelijk als programmatisch) zijn onderzocht en afgewogen. In deze paragraaf wordt nogmaals ingegaan op het doorlopen proces en de wijze waarop door zowel de gemeente als de ontwikkelaar getracht is via diverse methoden en op meerdere momenten de belangen van omwonenden en andere belanghebbenden inzichtelijk te krijgen en afgewogen mee te nemen in de planvorming. Dit participatietraject heeft uiteindelijk geleid tot meerdere planaanpassingen. Ook deze worden in deze paragraaf beschreven.

Vanaf de start van de ontwikkeling in 2015 zijn tussen de gemeente en initiatiefnemer positieve en constructieve gesprekken gevoerd over de opgave, het beoogd programma voor de locatie en de stad en de stedenbouwkundige inpassing aansluitend op de wijk en aan de Willem van Oranjelaan. Uitgangspunten waren het uit de markt halen van kantoormeters, de locatie een toekomstbestendige invulling geven in de vorm van een hoogwaardig woonmilieu met een daarbij behorende hoogwaardige architectuur, vergroening van het plangebied en het weghalen van geparkeerde auto's uit het straatbeeld.

Het initiatiefplan zoals in maart 2016 ingediend bestond uit een appartementengebouw voor 19 appartementen opgebouwd uit een halfverdiepte parkeerkelder met daarboven 3 volledige bouwlagen en een 4e terugliggende laag met ten westen daarvan 5 villa's. In augustus 2016 heeft het college van B &W aangegeven naar aanleiding van het initiatiefplan een positieve grondhouding in te nemen voor de voorgenomen ontwikkeling. Een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek moest onder andere uitwijzen of een meer gedifferentieerd woningbouwprogramma op deze locatie de doorstroming in de wijk (en omliggende wijken) kon bevorderen. De beoogde ontwikkeling is op haalbaarheid getoetst ten aanzien van (woon)programma, ecologie en groen, verkeer en parkeren, stedenbouw, waterhuishouding, archeologie, geluid, bodem en duurzaamheid. Voor meer informatie over de uitgangspunten ten aanzien van de aspecten programma, ecologie en groen, verkeer en parkeren en stedenbouw wordt verwezen naar paragraaf 4.1.1.

Resultaat van het haalbaarheidsonderzoek zoals afgerond in juli 2017 was een stedenbouwkundige opzet uitgaande van 4 villa's ten westen van een appartementengebouw met daartussen een groenstrook. Door het appartementengebouw niet te draaien en niet te ver richting het oosten te plaatsen kan de huidige groenstrook aan de Willem van Oranjelaan behouden blijven en kan er ten oosten van het appartementengebouw een fietspad worden aangelegd in aansluiting op het bestaande fietspad ten noorden van de Mozartlaan. In augustus 2017 geeft de gemeente bij besluit van het college van B &W akkoord op het haalbaarheidsonderzoek en de daarbij behorende stedenbouwkundige opzet.

In 2016 en 2017 zijn, toen het haalbaarheidsonderzoek nog liep, al de eerste gesprekken door de ontwikkelaar gevoerd met twee direct omwonenden. Tevens zijn door de ontwikkelaar gesprekken met de makelaar van de in 2016 respectievelijk 2017 te koop staande naastgelegen woningen (Ravellaan 3 en 16) gevoerd. Op 30 oktober 2017 is, na goedkeuring op het haalbaarheidsonderzoek, door de ontwikkelaar een informatiebijeenkomst georganiseerd in Hotel Mastbos waarin een toelichting is gegeven op de plannen die het resultaat waren van het haalbaarheidsonderzoek. Er was voor omwonenden en belanghebbenden de mogelijkheid om vragen te stellen en opmerkingen aan te geven aan zowel de ontwikkelaar als de aanwezige ambtelijke vertegenwoordiging van de gemeente. Naar aanleiding van de informatieavond heeft in november 2017 een gesprek plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de toen recent opgerichte Stichting Ruitersbos. Doel van de stichting is het behoud van de identiteit van een groen, leefbaar en duurzaam Ruitersbos. De wensen van de Stichting Ruitersbos zijn in dit gesprek naar voren gebracht.

Naar aanleiding van hetgeen opgehaald tijdens de informatieavond op 30 oktober 2017 en het gesprek met de Stichting Ruitersbos is door de ontwikkelaar, gelijktijdig met het opstellen van het concept ontwerpbestemmingsplan, onderzocht waar planaanpassingen mogelijk zijn. Parallel aan deze studie is tevens het plan zoals het er op dat moment lag getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Op 6 maart 2018 heeft de CRK goedkeuring op het stedenbouwkundig plan en de architectonische uitwerking ervan gegeven.

Deels voor en deels na behandeling door de CRK zijn de volgende aanpassingen aan plan doorgevoerd ter tegemoetkoming aan de geuite zorgen en wensen:

• het appartementengebouw is verkleind in de lengte met 1,6 meter;

• het appartementengebouw is verlaagd in hoogte (ca. 50 cm t.o.v. ontwerp 30 oktober 2017);

• het zicht vanaf hoger gelegen balkons op 2^e verdieping is aan de zuidzijde beperkt ten behoeve van de privacy van de aangrenzende woonpercelen onder andere door buitenruimtes niet meer op kopgevels te oriënteren;

• de villa's worden uitgevoerd in 2 lagen met plat dak in plaats van 2 lagen met een kap.

Naar aanleiding van gesprekken tussen de wethouder en de Stichting Ruitersbos heeft in augustus 2018 nogmaals een gesprek plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de Stichting Ruitersbos om de haalbare aanpassingen van het plan te presenteren. In dit gesprek heeft de Stichting Ruitersbos nog enkele vragen gesteld en wensen en zorgen geuit. Naar aanleiding van dit gesprek is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Op 2 november, 12 december, 19 december 2018 en 3 januari 2019 zijn mediationgesprekken gevoerd tussen een ambtelijke vertegenwoordiging van de gemeente, de ontwikkelaar en Stichting Ruitersbos. Belangrijkste onderwerpen van deze gesprekken waren de massa (omvang en hoogte) en stedenbouwkundige inpassing (o.a. rooilijn) van het appartementengebouw, de beoogde groeninrichting, de waarborging van de privacy van omwonenden en het (bezoekers)parkeren. Tijdens dit mediationtraject is een aangepaste versie van het groenplan door de ontwikkelaar naar voren gebracht waarbij een aanzienlijk aantal bomen zijn toegevoegd tussen het appartementengebouw en de nieuwe villa's. Na afronding van dit mediationtraject zijn nog aanvullende aanpassingen in het groenplan doorgevoerd door ook meer bomen toe te voegen aan zuidzijde van het plangebied in verband met de privacy van omwonenden.

In december 2018 heeft tevens een gesprek plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de voorzitter van de wijkraad, waarbij het gehele proces is toegelicht.

Op 11 februari 2019 is een extra informatieavond georganiseerd door de gemeente Breda in het Mencia de Mendoza Lyceum. Op deze avond is door de ambtelijke vertegenwoordiging van de gemeente getracht de omwonenden en belanghebbenden te informeren over (de totstandkoming van) het stedenbouwkundig en het groenplan en de afweging en keuzes die daarin gemaakt zijn. Tevens is de verdere planologische procedure toegelicht en is de wijze waarop participatie en inspraak heeft plaatsgevonden en nog zal plaatsvinden in de verdere procedure aangegeven.

In maart en april 2019 zijn spreekuren georganiseerd door de gemeente Breda waar individuele omwonenden en belanghebbenden gebruik van konden maken. Vervolgens zijn in mei 2019 door de ontwikkelaar nog diverse gesprekken gevoerd met individuele bewoners van de wijk Ruiterbos waarbij nog aanvullend vragen zijn beantwoord en wensen zijn doorgenomen. Op basis van deze spreekuren en gesprekken zijn nadere individuele afspraken gemaakt, waaronder:

• de verplichting voor het onderhoud en de instandhouding van de haag grenzend tussen het plangebied en de tuin van de naastgelegen woning aan de Ravellaan 16;

• het aanvullend handhaven van een boom (boomnummer 3) aan de zuidzijde van het plangebied ten behoeve van de privacy van omwonenden ten zuiden van het plangebied, waaronder de bewoners aan de Francklaan 3;

• het tijdig op de hoogte brengen van omwonenden voor start van de sloop- en/of bouwactiviteiten;

• het aanvullend handhaven van een boom (boomnummer 50) en deze niet te snoeien in verband met privacy en zichtlijnen van de bewoners aan de Ravellaan 1;

• het wisselen van een plataan met een naaldboom aan de noordzijde van het plangebied ten behoeve van privacy en zichtlijnen van de bewoners aan de Mozartlaan 4;

• aan de zuidzijde van het plangebied worden 3 redelijk volwassen bomen aangeplant om de privacy te vergroten voor de bewoners aan de Ravellaan 3;

• Een extra boom wordt toegevoegd op het meest noordwestelijke kavel waar een villa komt ten behoeve van de privacy van bewoners aan de Ravellaan 18.

Aanvullend zullen de bestaande bomen 9 en 10 alsnog behouden blijven in het nieuwe plan. Onder de nieuwe bomen zal er ook op diverse plekken laag groen worden aangebracht. In totaal worden 12 bomen gekapt, 4 bomen verplant binnen het plan, 8 bomen verplant buiten het plan en 28 nieuwe bomen aangeplant.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan in juni 2018 toegestuurd naar de vaste overlegpartners. Tevens is de Stichting 'Groen, leefbaar, identiteitsbehoud en duurzaam Ruitersbos' bewust ook om een reactie gevraagd. Dit om de stichting voortijdig en voor de start van de formele procedure te betrekken bij de planvorming.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Provincie Noord-Brabant, 's Hertogenbosch

De provincie geeft aan geen aanleiding te zien om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Het waterschap geeft aan positief te adviseren omdat er geen waterschapsbelangen spelen in het projectgebied en de verharding afneemt. Om aan de gemeentelijke wateropgave te voldoen wordt er gezocht naar fysieke ruimte voor watercompenserende maatregelen. Het waterschap geeft aan dat de optie om het water op eigen terrein van de grondgebonden woningen te verwerken niet wordt genoemd, terwijl dit vanwege de grootte van de percelen eenvoudig mogelijk is. Daarnaast geeft dit invulling aan de plicht van huiseigenaren om regenwater zelf te verwerken.

Reactie:

De percelen van de grondgebonden woningen zijn uiteraard geschikt om ook een deel van de wateropgave op te vangen. Omdat deze percelen verkocht worden, wordt de mogelijkheid hier verdere invulling aan te geven bij de toekomstige eigenaren gelegd. De bovenste bouwlaag van het appartementengebouw wordt deels voorzien van een sedumdak waar water in opgevangen en vertraagd afgevoerd kan worden. De aanleg van een wadi in de groenstrook ten westen van het nieuwe appartementengebouw zal tevens plaatsvinden ten behoeve van de benodigde compensatie.

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

Het plan geeft de brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het standaardadvies is van toepassing.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Stichting 'Groen, leefbaar, identiteitsbehoud en duurzaam Ruitersbos'

De stichting geeft aan dat het verbaasd is over het feit dat ze nu opeens afgeronde stukken ontvangen, terwijl zijn al 8 maanden in contact trachten te komen met een ambtenaar van de gemeente. Dit met als doel te komen tot een plan met inbreng van de buurt. Daartoe is door de stichting zelf het initiatief genomen door op 30 oktober 2017 een informatieavond te regelen waarin de ontwikkelaar de plannen heeft gepresenteerd. Dit plan werd overduidelijk niet door de buurt gedragen maar is wel in vrijwel ongewijzigde vorm aan de stichting aangeleverd. Dit is voor de stichting onverteerbaar en gevraagd wordt een participatieprocedure op te starten volgens de nieuwe Omgevingswet, waarbij in gesprek gegaan kan worden over het plan. Dit plan heeft namelijk een grote invloed op de privacy van de omwonenden en op het aanzicht van de buurt. De stichting heeft enkele foto's bijgevoegd met de impact van het plan op de buurt. Aangegeven wordt dat de veronderstellingen zoals gedaan in het voorliggende bestemmingsplan niet stroken met de werkelijkheid.

Reactie:

In het traject om te komen tot een goede planontwikkeling heeft de projectontwikkelaar op 30 oktober 2017 een informatieavond georganiseerd voor de omwonenden. Deze informatieavond is door circa 70 personen goed bezocht. Daarnaast zijn er in 2017 en 2018 diverse gesprekken gevoerd met direct omwonenden en een vertegenwoordiging van de wijk Ruitersbos. Naar aanleiding van de informatieavond en deze gesprekken zijn er een aantal wijzigingen in het plan doorgevoerd (zie paragraaf 8.2). Zo is onder andere het appartementengebouw ingekort en verlaagd en is door wijzigingen in de architectuur van het gebouw het uitzicht vanuit de appartementen richting de naastgelegen bestaande woningen beperkt. Ook zijn de villa's qua hoogte aangepast van twee lagen met een kap naar twee lagen met een plat dak.

Met de stichting 'Groen, leefbaar, identiteitsbehoud en duurzaam Ruitersbos' zijn vervolgens eind 2018 nogmaals meerdere mediationgesprekken gevoerd. Deze gesprekken hebben niet geleid tot een aanpassing in de bouwplannen. Wel is tijdens dit mediationtraject een aangepaste versie van het groenplan door de ontwikkelaar naar voren gebracht waarbij een aanzienlijk aantal bomen zijn toegevoegd tussen het appartementengebouw en de nieuwe villa's. Na afronding van dit mediationtraject zijn nog aanvullende aanpassingen in het groenplan doorgevoerd door ook meer bomen toe te voegen aan zuidzijde van het plangebied in verband met de privacy van omwonenden.

Op 11 februari 2019 is door de gemeente Breda een extra informatieavond georganiseerd om een toelichting te geven op de (totstandkoming van) het stedenbouwkundig en het groenplan, de planologische procedure en de wijze waarop participatie en inspraak heeft plaatsgevonden en nog zal plaatsvinden in de verdere procedure. Daarnaast zal tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan wederom een informatieavond gehouden worden om een toelichting te geven op het ontwerpbestemmingsplan zelf.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van 23 juli tot en met 2 september 2019 kon iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft richting vaststelling van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.