het bestemmingsplan Buitengebied Oost, herziening Tervoortseweg van de gemeente Breda;

de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan Buitengebied Oost, herziening Tervoortseweg zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2018223002-VG01 met bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een zodanige ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is en waarbij degene die de activiteiten uitoefent tevens de (hoofd)bewoner is;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

een activiteit waarbij de werkzaamheden geheel of nagenoeg geheel met de hand worden uitgevoerd;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een verzameling van gebouwen langs een weg, doorgaans dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van agrarische en niet-agrarische functies;

een in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning en/of eigenaren van het bijgebouw.

de in bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten' genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO met bijbehorende regels, toelichting en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw dat in bouwkundig opzicht en qua gebruik ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen en daarmee gelijk te stellen activiteiten (met uitzondering van rust- en picknickplaatsen met bijbehorend meubilair), dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmeting, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

de in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling uit te voeren aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied waarop de ontwikkeling haar werking heeft of van het gebied waarvan de gemeente de voorgenomen ontwikkeling in hoofdlijnen heeft beschreven en zoals vastgelegd in Landschapsinvesteringsregeling Breda;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

kwaliteit van een gebied dat bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde;

bouwactiviteiten en planologische bedrijfsactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologische regime nodig is;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windmolen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,50 meter bedraagt.

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. indien in of op het water wordt gebouwd het Normaal Amsterdams Peil;

3. in alle overige gevallen het afgewerkte maaiveld.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. agrarisch grondgebruik en/of agrarische bedrijfsuitoefening;

2. water;

3. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot 'Agrarisch' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de genoemde bestemming met dien verstande dat:

1. alle bebouwing uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' is toegestaan met uitzondering van tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, terreinafscheidingen en voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;

2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 1,50 meter mag bedragen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de duurzame instandhouding van natuurgebieden;

2. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de aan de natuurgebieden eigen zijnde natuur- en hydrologische waarden;

3. behoud of versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden;

4. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot 'Natuur' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarbij de hoogte niet meer dan 1.50 meter mag bedragen en in de vorm van voorzieningen voor het extensief recreatief medegebruik zoals zitgelegenheden.

Voor het gebruik van de gronden en gebouwen is het bepaalde in artikel 7 lid 7.3 van toepassing.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - landschapselement' dient een op basis van een toegestane ruimtelijke ontwikkeling vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap te worden aangelegd en in stand gehouden overeenomstig het als bijlage bij de regels toegevoegde inrichtingsplan en met dien verstande dat de vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap wordt uitgevoerd binnen twee jaar nadat het bestemmings- of wijzigingsplan voor de betreffende locaties onherroepelijk in werking is getreden.

Ten aanzien van het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is het bepaalde in artikel 7 lid 7.6.1 van toepassing.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende tuinen en erven.

Op of in de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste vande bestemming worden gebouwd met dien verstande dat:

1. ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' per vlak maximaal één woning aanwezig mag zijn c.q. mag worden gebouwd

2. de woning mag worden gebouwd, verbouwd, uitgebreid en vervangen met dien verstande dat de inhoud van de woning, de bebouwing onder peil niet meegerekend, nooit meer zal mogen bedragen dan 1000 m³;

3. de goothoogte niet meer dan 4,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 9 meter mag bedragen;

4. bijgebouwen zowel vrijstaand als aangebouwd, mogen worden opgericht met dien verstande dat het gezamenlijke grondoppervlak maximaal 100 m² bedraagt en de goothoogte maximaal 3,5 meter en bouwhoogte maximaal 5,5 meter mag bedragen;

5. bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 6 meter mogen bedragen met uitzondering van erfafscheidingen waarvan de hoogte maximaal 2 meter mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda zoals die als bijlage 2 aan deze regels is toegevoegd:

1. voor het toestaan en inrichten van een verblijfsrecreatieve voorziening in een bestaande woning of een bestaand bijgebouw bij een woning in de vorm van een bed en breakfast voor maximaal 10 personen met dien verstande dat:

1. de woning geschikt blijft voor zelfstandige bewoning;

2. maximaal 200 m² bebouwing voor deze functie mag worden gebruikt;

3. de woning of het bijgebouw ten behoeve van deze functie niet mag worden uitgebreid;

4. de agrarische bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven niet worden beperkt;

5. de te ontwikkelen activiteiten geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben in die zin dat geen aanvullende verkeersmaatregelen noodzakelijk zijn dan wel de verkeersveiligheid ter plaatse niet in het gedrang komt.

2. voor het verbouwen van of gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte in het kader van de mantelzorg met dien verstande dat:

1. maximaal 75 m2 van het bijgebouw hiervoor mag worden aangewend;

2. het te verbouwen bijgebouw een ruimtelijke eenheid vormt met de woning;

3. de zorgvraag dient afgeleid te kunnen worden uit een indicatie in het kader van Wet maatschappelijke ondersteuning en dient beperkt te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;

4. de afhankelijke woonruimte mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

5. er mag geen strijd ontstaan met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en mag geen belemmering opleveren in het kader van de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven;

6. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte moet worden beëindigd;

7. vanwege de tijdelijkheid niet hoeft te worden voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling gemeente Breda.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 7.3 mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda zoals die als bijlage 2 aan deze regels is toegevoegd voor het gebruik van een bijgebouw voor een aan huis verbonden beroep met dien verstande dat:

1. voor deze functie te gebruiken oppervlakte niet meer bedraagt dan 75 m2;

2. de te ontwikkelen activiteiten geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben in die zin dat geen aanvullende verkeersmaatregelen, zoals de aanleg van extra parkeerruimte, noodzakelijk zijn dan wel de verkeersveiligheid ter plaatse niet in het gedrang komt.
   

De voor Waarde-archeologie aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse.

Binnen de tot Waarde-archeologie bestemde gronden is het niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van:

1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;

2. voorzover het betreft het oprichten van gebouwen of een uitbreiding van gebouwen met een oppervlakte van maximaal 100 m²;

3. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

4. de gebieden die zijn vrijgegeven middels een door of namens burgemeester en wethouders afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels indien op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn met dien verstande dat daarnaast ook voldaan moet worden aan het bepaalde in de basisbestemming.

Ten aanzien van het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is het bepaalde in artikel 7 lid 7.6.1 van toepassing met dien verstande dat aan een vergunning voorwaarden kunnen worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en door het aanleggen of het uitvoeren van de vergunningplichtige werken of werkzaamheden, dan wel de daaraan direct of indirect te verwachten gevolgen, geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van beneden het peil gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan onder de bestaande bebouwing met uitzondering van de gebouwen gelegen binnen een bouwvlak in welk geval dit binnen het bouwvlak mag plaatsvinden:

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen gebruik van gebouwen en gronden voor een seksinrichting of gebruik van gebouwen voor smart-, head- en growshops of een combinatie daarvan.

2. Burgemeester en wethouders wijken af van het bepaalde in lid a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, en gelet op het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen gewenst of noodzakelijk is;

2. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen op de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging of uitwerking van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening is de volgende procedure van toepassing:

1. Een ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken, gedurende 6 weken op het ter inzage.

2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van de voren in één of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze, bekend.

3. De bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot naar voren brengen van zienswijzen door belanghebbenden.

4. Gedurende de in lid a. genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen naar voren brengen omtrent het ontwerpbesluit.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a en toestaan dat een eenmalige vergroting plaatsvindt van de inhoud van een bouwwerk met niet meer dan 10%.

3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij deze verandering de afwijking naar aard en omvang verkleind.

3. In het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze planregels kunnen worden aangehaald onder de titel:

Planregels deel uitmakende van

het bestemmingsplan Buitengebied Oost, herziening Tervoortseweg

van de gemeente Breda

Ruimte voor Ruimte Ontwikkelingsmaatschappij B.V. is voornemens om op de locatie Tervoortseweg te Bavel drie ruime kavels te realiseren (figuur 1-1). De locatie is thans in gebruik als agrarisch perceel. Beoogd wordt deze locatie te ontwikkelen naar een burgerwoonlocatie in de vorm van een drietal woningen middels gebruikmaking van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte. Dit bestemmingsplan maakt deze ontwikkeling planologisch mogelijk. Dit bestemmingsplan heeft het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied tot doel en ziet op de ontwikkeling van de locatie. Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en een toelichting. Onderhavige toelichting dient als motivering van de planregels en de verbeelding.

Figuur 1-1 Globale ligging plangebied

De locatie is gelegen in het buitengebied ten oosten van de kern Bavel aan de Tervoortseweg. De omgeving kenmerkt zich door een agrarisch karakter, met veel weilanden en groen. In de nabijheid van de te ontwikkelen kavels zijn diverse agrarische bedrijven te vinden, waaronder zeer nabij op Tervoortseweg 10. De bouwstijlen in de omgeving zijn wisselend.

In de huidige situatie zijn op de locatie landbouwgronden gelegen. In de beoogde situatie worden door middel van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte 3 ruime woonkavels gerealiseerd. Het gemiddelde oppervlakte van de kavels is ca. 8.000 m2. Op onderstaande afbeelding is de stedenbouwkundige verkaveling weergegeven (figuur 1-2):

Figuur 1-2 Stedenbouwkundige verkaveling plangebied

De ruimtelijke ontwikkeling is alleen mogelijk als deze past binnen het gestelde beleid door de diverse overheden. Hieronder wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Op 13 maart 2012 is het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid, zoals uiteengezet in de SVIR, van kracht geworden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Het hoofdthema van de SVIR is: “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. De structuurvisie geeft een visie voor Nederland tot het jaar 2040. Er zijn in de structuurvisie drie hoofddoelen opgenomen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Deze doelen zijn:

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;

1. Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

2. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, is een nieuwe aanpak in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid geformuleerd. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’) en werkt aan eenvoudigere regelgeving. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies.

De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.

Ladder voor duurzame vertsedelijking.

Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, oktober 2012) is aangegeven dat toepassing van de ladder niet nodig is bij ruimtelijke plannen welke bebouwing reduceren of verplaatsen. De beoogde ontwikkeling vindt plaats in het kader van de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’. In ruil voor de bouw van de beoogde woningen wordt 3.000 m² stalruimte ten behoeve van de intensieve veehouderij gesaneerd. Tevens blijkt op basis van jurisprudentie dat de bouw van één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig.

Het planologisch beleid van de provincie is verwoord in de structuurvisie ruimtelijke ordening en juridisch geborgd middels de Verordening Ruimte 2014.

2.2.1 Structuurvisie

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is deze Structuurvisie in werking getreden en in maart 2014 is een partiele herziening van kracht geworden.

De provinciale ruimtelijke belangen zijn in vier structuren onderverdeeld:

1. De groenblauwe structuur: hier wordt gekozen voor functieontwikkeling in combinatie met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit. Deze structuur bestaat uit de bestaande natuur, watersystemen en gebieden die geschikt zijn voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.

2. Het landelijk gebied: dit is een multifunctioneel gebied waarbij de agrarische productieruimte wordt behouden in delen van het gebied waar de landbouw bepalend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. De stedelijke structuur: er is sprake van twee perspectieven binnen deze structuur. De eerste zijn de stedelijke concentratiegebieden waar de stedelijke groei wordt opgevangen. Op deze manier blijven de groene gebieden tussen de steden open. De tweede zijn de kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Hier zijn ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen mogelijk wanneer deze voorzien in de eigen verstedelijkingsbehoefte.

4. De infrastructuur: gekozen wordt voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters in de provincie Noord-Brabant.

Uit de Structuurvisie blijkt dat de provincie het wonen zoveel mogelijk in kernen wil concentreren om op deze manier ook het voorzieningenniveau in de kleinere kernen op peil te houden. Leefbaarheid is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners wordt in de dorpen in het landelijke gebied gezocht naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden.

Figuur 2-1 Uitsnede Structurenkaart Provincie Noord-Brabant

Het plangebied valt onder gemengd landelijk gebied en zoekgebied voor verstedelijking. De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. Buiten de primair agrarische gebieden ontwikkelen functies zich in evenwicht met elkaar en de omgeving. In de kernrandzones is een toenemende menging van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid mogelijk.

2.2.2 Verordening ruimte

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte 2014 is per 19 maart 2014 in werking getreden. Per 1 januari 2018 is een geconsolideerde versie van kracht.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Figuur 2-2 Uitsnede Verordening Ruimte

Het plangebied valt in de structuur – gemengd landelijk gebied. Binnen het gemengd landelijk gebied is multifunctioneel gebruik uitgangspunt. Het gemengd landelijk gebied is een veelzijdige gebruiksruimte. Ontwikkelingen, zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van functies is in beginsel alleen mogelijk op vrijkomende locaties. Er wordt rekening gehouden met (ontwikkelingsmogelijkheden van) omliggende bestaande functies, zoals volwaardige agrarische bedrijven, recreatiebedrijven of woonfuncties.

Conform artikel 7.8 van de verordening kan een bestemmingsplan dat is gelegen binnen gemengd landelijk gebied voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning indien:

5. er sprake is van een aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst;

6. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;

7. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

8. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling.

Ad a) de Ontwikkelingsmaatschappij ontwikkelt de 3 ruimte-voor-ruimtekavels. Daardoor wordt, conform artikel 7.8 onder 3, voldaan aan de kwaliteitswinst, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken.

Ad b) een bebouwingsconcentratie kan zijn een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster. Er is geen sprake van kernrandzone of bebouwingscluster. Wel vormt de Tervoortseweg een weg buiten het bestaand stedelijk gebied, waar sprake is van min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing. De woningen die door dit plan worden toegevoegd versterken dit.

Ad c) onderdeel van dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan (bijlage 1). De regels voor landschappelijke inpassing zoals voorgesteld in dit plan, worden geborgd in de planregels. Hierdoor is een goede landschappelijke inpassing verzekerd.

Ad d) er is geen sprake van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling. Door de geringe omvang van het plan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het plan zet ook niet aan tot een stedelijke ontwikkeling, doordat het de afronding van een bebouwingslint vormt.

Het plangebied valt in de Verordening Ruimte ook binnen de aanduiding ’zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’. Een bestemmingsplan kan voorzien in een stedelijke ontwikkeling die binnen deze aanduiding valt. Getracht wordt zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, danwel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Gezien de omvang van het planvoornemen is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Aan de ligging in het zoekgebied komt geen betekenis toe.

In de Verordening Ruimte is ook de aanduiding ’Beperkingen veehouderij’ opgenomen. Deze aanduiding bepaalt dat een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding een uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij niet is toegestaan. Tevens is toename van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de bestaande bedrijfswoning(en) niet toegestaan. De aanduiding is voor de ontwikkeling binnen dit bestemmingsplan niet van toepassing omdat geen veehouderijen worden toegestaan. Het bestemmingsplan maakt tevens geen wijziging hierop mogelijk. Derhalve is de aanduiding niet overgenomen in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan.

2.3.1 Structuurvisie

De structuurvisie ‘Breda 2030 – Keuzes maken in een dynamische tijd’ van de gemeente Breda is vastgesteld op 26 september 2013. De structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten.

Deze structuurvisie:

1. geeft nadrukkelijk inhoud aan het economisch profiel van de stad in de regio (internationaal, nationaal, provinciaal, regionaal);

2. belicht de sociale dimensie van de ontwikkeling van de stad in relatie tot een reeks van opgaven als de vergrijzing, de betaalbaarheid van de zorg, het groeiend aantal arbeidsmigranten, een groeiende studentenpopulatie, de decentralisatie van een aantal rijkstaken, etc.;

3. zet inbreiding/ hergebruik van de stad, met de nodige implicaties voor functie en gebruik van het publieke domein en maatschappelijk vastgoed centraal;

4. presenteert stad, dorpen en buitengebied als een samenhangende kwaliteit, elk met een eigen identiteit en dynamiek;

5. zet de kwaliteit van de bestaande stad centraal;

6. geeft aan dat de bestaande infrastructuur op korte termijn niet meer afdoende is om de stad bereikbaar te houden en verdere (her)ontwikkeling mogelijk te maken;

7. legt de nadruk op de vraaggerichte benadering in plaats van de aanbodgerichte benadering;

8. onderstreept het belang van een geleidelijke energietransitie en de gevolgen van de verandering van het klimaat;

9. maakt de programmering structureel onderdeel van de ordening van de stad;

10. geeft een uitvoeringsperspectief dat inzicht biedt in de financiële opgave op de langere termijn, wat vertaald wordt in een meerjaren investeringsplan voor de middellange termijn.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied.

Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

Uitgangspunt in de Structuurvisie voor wat betreft woningbouw is een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar afgestemd worden. Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol.

In het Bredase buitengebied worden mogelijkheden geboden voor de kwaliteitsverbetering van het landschap, voor Ruimte voor Ruimte en voor nieuwe landgoederen. Dit is een nadere uitwering van het provinciale beleid. De gewenste landschappelijke verbetering van het buitengebied wordt gerealiseerd of gefinancierd uit de mogelijkheden die geboden worden om rood toe te voegen in het buitengebied. Het gaat dan om de toevoeging van Ruimte voor Ruimte woningen en nieuwe landgoederen.

Onderhavig plan maakt onderdeel uit van de Ruimte voor Ruimte regeling en draagt bij aan kwaliteitsverbetering van het landschap. Het planvoornemen past binnen het gemeentelijk beleid.

2.3.2 Visie buitengebied en beleidskader groen en rood (Buitenwonen aan de Linten)

Aanvullend op de Structuurvisie Breda 2030 is in het bijlagenboek een visie op het buitengebied opgenomen. Onderdeel van de Structuurvisie Breda 2030 is het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit van het Bredase buitengebied. Hiervoor is het groen met rood instrumentarium van groot belang. Hoofdstuk 2 van de bijlage van de Structuurvisie Breda 2030 bevat het beleidskader groen en rood, in de vorm van het gemeentelijk beleid ‘Buitenwonen aan de Linten’.

Het gemeentelijk beleid ‘Buitenwonen aan de Linten’ is op te vatten als een combinatie van de planologische mogelijkheden die door de provincie worden geboden in artikel 11.2 en 11.4 Vr. In speciaal daartoe geselecteerde bebouwingsconcentraties is onder bepaalde voorwaarden en tot een bepaalde limiet de bouw van burgerwoningen mogelijk mits dit leidt tot kwaliteitsverbetering in het buitengebied en mits hiermee tevens wordt bijgedragen aan de doelstellingen van Ruimte-voor-ruimte. De gemeente en provincie hebben de afspraken over uitvoering van het beleid voor Buitenwonen aan de linten vastgelegd in een overeenkomst.

Nieuwe Buitenwoningen aan de linten kunnen niet overal in het Bredase buitengebied verschijnen. Bouwlocaties voor Buitenwonen aan de linten liggen in delen van bebouwingsconcentraties die door de gemeente aangewezen zijn. De criteria hiervoor zin:

• Uitsluitend in het buitengebied;

• Uitsluitend in bebouwingsconcentraties;

• Uitsluitend in bebouwingsconcentraties binnen stedelijke invloedssfeer met gemengde functies;

Maar:

• Niet in EHS;

• Niet in glastuinbouwvestigingsgebied;

• Niet in potentiële waterbergingsgebieden;

• Niet in landschappelijke kwetsbare gebieden;

• Niet in gebieden waar toekomstige stedelijke uitbreidingsmogelijkheden liggen.

Per bebouwingsconcentratie is een gebiedsvisie opgesteld waarbij het kwantitatieve ’Draagvermogen’ is benoemd. Omdat elk bebouwingslint verschillend is, kan het ene lint meer nieuwe Buitenwoningen aan de linten opnemen dan de andere.

Figuur 2-3 Gebiedsvisie Bavel

Gekozen is om via het ’Draagvermogen’ maximale aantallen per deelgebied toe te wijzen zodat de vrijheid voor het aanvragen van een nieuwe Buitenwoning aan het lint zoveel mogelijk bij de burgers komt te liggen die grondeigendom hebben binnen de aangewezen deelgebieden.

Richtinggevende aandachtspunten bij het opstellen van de visie per bebouwingsconcentratie:

• Niet in bestaande landschapselementen, beken, bossen of natuurgebieden;

• Niet in te behouden of te ontwikkelen landschappelijke of ecologische relaties;

• Niet in te behouden of te herstellen zichtrelaties;

• Niet in te behouden landschappelijke, open, groene ruimte;

• Niet in bestaande kassen of opstallen.

Randvoorwaarden aan inhoud de Buitenwoning, kavelgrootte, locatie, schaal en ontwerp

Om ervoor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingsconcentraties zelf niet wordt aangetast zijn er nadere eisen gesteld aan de inhoud van de Buitenwoning en de omvang van de kavel alsmede de locatie, de schaal en typologie van de nieuwbouw.

Locatiegebonden regels voor Buitenwonen aan de linten:

• Het betreft een vrijstaande en grondgebonden burgerwoning van max. 1000 m3 aan het lint op een vrije kavel;

• De nieuwe Buitenwoning aan het lint takt direct aan op bestaande wegen.

• De nieuwe Buitenwoning aan het lint mag het bestaande bebouwingslint niet doen dichtslibben, doorzichten in de bebouwingslinten dienen te worden behouden;

• Een vrije kavel voor Buitenwonen aan het lint heeft een frontbreedte van minimaal 70 meter direct aan het bebouwingslint gemeten vanaf de belendende bestaande eigendommen waarvoor ook de minimale frontbreedteregel geldt van 70 meter aan het bebouwingslint.

• Buitenwonen aan de linten kent geen complexmatige of seriematige bouw maar kenmerkt zich door individuele bouw.

• Een integraal ontwerp is vereist voor zowel de nieuwe Buitenwoning aan het lint, als de kavel en de tuin.

• Landschappelijke inpassing is vereist.

• Bij een nieuwe Buitenwoning aan het lint blijft 10 meter rand uit de perceelsgrens onbebouwd. De rooilijn aan de voorzijde dient afgestemd te worden op de rooilijn van het betreffende bebouwingslint.

Bij elk afzonderlijk initiatief voor Buitenwonen aan de linten is ter plekke altijd nader onderzoek nodig ten aanzien van ondermeer: milieu, landbouw, water, verkeer, landschap, ecologie, archeologie, cultureel erfgoed, brandweer, economische uitvoerbaarheid en risico’s op planschade.

Beeldkwaliteitstoets

Een integraal ontwerp is vereist voor zowel de nieuwe Buitenwoning aan het lint als voor de kavel en de tuin. Het integrale ontwerp dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de gemeente Breda waarbij inhoud aan onderstaande aspecten is gegeven:

1. Passendheid in het landschap

Het belangrijkste criterium is dat de nieuwe Buitenwoning aan het lint past in het landschap. Dit dient tot uitdrukking te komen in de situering en de vormgeving van de Buitenwoning aan het lint. Kavle, tuin en bebouwing dienen het landschap, de directe omgeving en elkaar te versterken. Ook dient de keuze van de architectuur en het materiaalgebruik van de Buitenwoning aan het lint maar ook vormgeving en beplanting van de tuin aan te sluiten op het omringende landschap.

2. Typologie van de Buitenwoning aan het lint

De nieuwe Buitenwoning aan het lint dienen uit te gaan van één bouwlaag met een kap. De huidige typologie van nagenoeg alle bestaande burgerwoningen in het Bredase buitengebied is hierbij maatgevend. Burgerwoningen in het buitengebied bestaan uit één bouwlaag met een kap. Hierdoor onderscheidt de burgerwoning zich van het landgoed, welke veelal uit meer dan één bouwlaag bestaat.

3. Architectuur Buitenwoning aan het lint

Het is de vrije keus van de initiatiefnemer welke architectuur hij/zij prefereert: eigentijds, modern of traditioneel.

4. Typologie en architectuur tuin

Het opstellen van een tuinontwerp is verplicht. In het tuinontwerp wordt duidelijk dat tuin/kavel en nieuwe Buitenwoning aan het lint door een landschappelijke beplanting dient te zijn ingepast in de omringende landschap. Te denken valt aan: bosschages, houtwallen, kavelrandbeplantingen, lanen, boomgaarden, poelen, sloten met oevervegetaties etc. Een landschappelijke inpassing bestaat uit inheemse soorten die geschikt zijn op de aanwezige bodemsoort. Hiermee wordt ’vertuining’ van het platteland voorkomen en is passendheid in het landschap gewaarborgd. Binnen deze landschappelijke structuren is ondergeschikt een verdere invulling met tuin- en sierelementen mogelijk.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Aan de voorwaarden en stappen voor Buitenwonen aan het lint is voldaan. Volgens de gebiedsvisie Bavel is verdichting van het bebouwingslint mogelijk ter plaatse. In Bavel gaat het om maximaal 10 woningen. De drie woningen in dit plan maken hier onderdeel van uit. In het beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage is toegevoegd aan het bestemmingsplan, is tevens toepassing gegeven aan de randvoorwaarden en de beeldkwaliteitstoets. Ook zijn in de planregels en de verbeelding de randvoorwaarden juridisch vastgelegd. De genoemde onderzoeksthema’s zijn beschouwd en, indien nodig, opgenomen in hoofdstuk 4.

2.3.3 Bestemmingsplan

Het plangebied valt binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’, vastgesteld door de gemeenteraad van Breda op 13 juli 2017. De gronden hebben de bestemming Agrarisch (figuur 2-4). Daarnaast gelden de volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen:

• Waarde – Archeologie

• overige zone – beperkingen veehouderij

Figuur 2-4Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch grondgebruik en/of agrarische bedrijfsuitoefening en daaraan gerelateerde bewoning. De beoogde ontwikkeling is binnen de vigerende bestemming niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling planologisch mogelijk.

Voor de stedenbouwkundige aspecten van het plan is door Verhoeven De Ruijter een analyse uitgevoerd. Daaruit voortkomend zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden en een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit plan is opgenomen in bijlage 1

De verkeersbewegingen nemen met de realisatie van drie kavels slechts gering toe. Het verkeer wordt ontsloten via de Tervoortseweg. De capaciteit van de omliggende infrastructuur is voldoende en behoeft geen aanpassingen.

Op eigen terrein worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Gemeenten hebben op grond van de Monumentenwet de taak om bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met aanwezige en te verwachten archeologische waarden.

Daarnaast moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met eventuele cultuurhistorie ter plaatse. Dit is geborgd in de Nota Belvedère en het verdrag van Malta. De nota en het verdrag leiden ertoe dat de provincie met haar beleid het cultuurhistorisch en archeologisch erfgoed moet beschermen. De verantwoordelijkheid voor de bescherming en het behoud van cultuurhistorische en archeologische waarden ligt met de Wet ruimtelijke ordening en de Wet op de archeologische monumentenzorg voornamelijk bij gemeenten. Zij zorgen ervoor dat het beleid op de juiste wijze wordt uitgevoerd.

3.3.2 .Betekenis voor het bestemmingsplan

Om cultuurhistorisch erfgoed te kunnen beschermen en behouden heeft de Provincie Noord-Brabant de Cultuurhistorische Waardenkaart opgesteld. Deze kaart bevat informatie over archeologische en bouwkundige monumenten, archeologische verwachtingswaarden en met beschermde stads- en dorpsgezichten. De cultuurhistorische waarden worden tevens benoemd in het provinciaal beleid, de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte.

Figuur 3-1 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Baronie. De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazige mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. hun openheid. Het gebied wordt gekenmerkt door een oud, plaatselijk goed bewaard gebleven cultuurlandschap met tal van oudere en jongere landgoederen.

De gronden hebben de dubbelbestemming waarde – archeologie conform het vigerende bestemmingsplan. In opdracht van Ruimte voor Ruimte heeft het Team Erfgoed van de gemeente Breda een opgraving uitgevoerd in verband met de hoge en middelhoge verwachtingswaarde. Het Team Erfgoed heeft opgravingen uitgevoerd en vrijgegeven voor bebouwing (bijlage 2). Er is weinig vondstmateriaal gevonden, de gronden zijn vrijgegeven. Op grond hiervan kan de dubbelbestemming waarde – archeologie worden verwijderd.

Onderhavige locatie is niet gelegen in of nabij een aardkundig waardevol gebied, waardoor dit aspect geen nadere onderbouwing behoeft.

3.4.1 Relevant kader

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria, zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij de besluitvorming rondom ruimtelijke plannen de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

1. Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt;

2. Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.
   

3.4.2 Betekenis voor het bestemmingsplan

In het kader van het bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar externe veiligheid (bijlage 3).

Transport van gevaarlijke stoffen

Ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en het spoor kan het volgende geconcludeerd worden: het plangebied ondervindt geen belemmering van transport van gevaarlijke stoffen over de weg, water of spoor omdat het plan niet binnen het invloedsgebied van een weg, waterweg of spoor is gelegen.

Luchthavens

Rondom het plan liggen geen luchthavens waar het plan mogelijk belemmerd door wordt.

Inrichtingen

Volgens de risicokaart liggen er rond het plangebied geen risicovolle inrichtingen met een invloedsgebied dat zich over het plangebied uitstrekt.

Buisleidingen

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van aardgastransportleidingen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van de ontwikkeling zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de inpasbaarheid van deze ontwikkeling in de omgeving. De uitkomsten hiervan zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of na realisatie van het plan sprake is van een aanvaardbare geluidsituatie. Op basis van de Wet geluidhinder (hierna Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee rekening dient te worden gehouden bij de vaststelling van ruimtelijke plannen: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. De Wgh benoemt situaties wanneer onderzoek nodig is naar geluidhinder en bevat normen voor de voorkeurswaarde en maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de gevel van woningen. Daarnaast kan het ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening nodig zijn inzicht te geven in de indirecte akoestische gevolgen van het plan bij omliggende bestaande woningen, zoals de akoestische gevolgen van eventueel verkeersaantrekkende werking.

Sweco heeft in 2018 in opdracht van Ruimte voor Ruimte een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (bijlage 4).

De berekende geluidsbelasting binnen het plangebied is afgezet tegen de maximaal toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB en aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor geluidgevoelige objecten in het buitenstedelijk gebied.

De berekende geluidsbelasting binnen het plangebied is afgezet tegen de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB en aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor geluidgevoelige objecten in buitenstedelijk gebied. In bijlage 1 en 2 van het onderzoek (bijlage 4) zijn de geluidscontouren weergegeven.

Uit deze geluidscontouren blijkt dat de bouwvlakken zich volledig binnen de geluidbelastingklasse van 0 – 48 dB bevinden. De ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB wordt binnen de bouwvlakken niet overschreden. Derhalve zijn verdere geluidprocedures niet nodig.

In de Wet Milieubeheer (Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Voor de andere in de Wm genoemde stoffen, wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan aan de vereisten.

Op grond van artikel 5.16 Wm verlenen college van burgemeester en wethouders alleen een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan wanneer aannemelijk is dat gemaakt dat:

1. Het vergunde plan niet leidt niet tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of;

2. De luchtkwaliteit als gevolg van het vergunde plan per saldo verbetert of ten minste gelijkt blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of;

3. Het vergunde plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of;

4. De ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een bijdrage is “niet in betekenende mate” als de toename maximaal drie procent van de jaargemiddelde grenswaarde van fijn stof of stikstofdioxide bedraagt. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren. De categorieën van gevallen zijn:

1. Woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg;

2. Woningbouwlocaties met niet meer dan 3.000 woningen en twee ontsluitingswoningen;

3. Kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlakte van niet meer dan 100.000 m2 en één ontsluitingsweg;

4. Kantoorlocaties met een bruto oppervlakte van niet meer dan 200.000 m2 en één ontsluitingsweg.

1. Verder is een bepaalde combinatie van woningen en kantoren zonder nader onderzoek mogelijk en is er voor sommige inrichtingen geen onderzoeksplicht.
   

Volgens de Regeling niet in betekenende mate bijdragen dragen woningbouwlocaties van minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Het voorgenomen plan maakt de realisatie van 3 nieuwe woningen mogelijk. Voor het aspect luchtkwaliteit is een notitie opgesteld (bijlage 5) Deze ontwikkeling leidt mogelijk tot een kleine toename van het verkeer op de wegen in de directe omgeving van het plangebied. De verkeersgeneratie van het voorgenomen plan is kleiner dan de verkeersgeneratie behorend bij een ontwikkeling van 1.500 nieuwe woningen. Aannemelijk is dan ook dat het verkeer behorend bij het voorgenomen plan minder effect op de luchtkwaliteit zal hebben dan het effect van 1.500 woningen en daarmee ook niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Hiermee voldoet het plan aan de milieukwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer. Het aspect luchtkwaliteit staat hiermee verdere besluitvorming niet in de weg.

In het kader van een goed woon- en leefklimaat is het milieuaspect geur van belang. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet zonder meer nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk maken binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf of andersom. Bij de beoordeling van een ruimtelijk plan op geurhinder van bedrijven (en andersom) moet daarom het belang van zowel geurgevoelige objecten als het belang van bedrijven en omgeving worden getoetst.

Sweco heeft in 2018 in opdracht van Ruimte voor Ruimte een onderzoek uitgevoerd naar geurhinder. De notitie is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (bijlage 6).

Uit het geuronderzoek blijkt dat een gedeelte van het plangebied binnen de minimumafstanden van de naastgelegen veehouderij valt. Het plangebied valt niet binnen de contouren van de geldende geurnorm. Het realiseren van geurgevoelige objecten binnen de minimumafstandsnormen is in beginsel niet toegestaan behalve als is aangetoond dat een aanvaard woon- en leefklimaat is gewaarborgd.

De geurhinder in het plangebied bepaalt of ter plaatse een goed woon- en verblijfklimaat kan worden gegarandeerd. De voorgrondbelasting is hier het meest bepalend voor de geurhinder. Deze maximale voorgrondbelasting in het plangebied is 2,09 oue/m3; P98. Dit vertaalt zich naar 6-8% gehinderden en een goede milieukwaliteit. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

De watertoets is een procesinstrument dat is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) 2011. De bedoeling van het instrument is om wateraspecten van meet af aan mee te nemen bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het gaat hierbij om zes thema's: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater.

Voor het planvoornemen is een watertoets uitgevoerd (bijlage 7). De watertoets is voorgelegd aan het waterschap. De relevante uitkomsten zijn hieronder opgesomd:

Benodigde ophoging

Uitgangspunt voor het plangebied is Hydrologisch Neutraal ontwikkelen. Dat houdt onder andere in dat geen grondwaterstandsverlaging plaatsvindt. Daarom wordt zo nodig het maaiveld opgehoogd om de voor bebouwing gewenste ontwateringsdieptes te kunnen realiseren. Het minimaal vereiste bouwpeil bedraagt tenminste 0,3 m boven het huidige niveau (NAP+ 5,80 m) van de Tervoortseweg.

Benodigde watercompensatie

In het plangebied worden 3 kavels uitgegeven met een oppervlak van circa 0,75 ha per kavel. Door het realiseren van de woningen en overige verhardingen neemt het verhard oppervlak toe. Op basis van het conceptbouwbesluit is de maximale toename aan bebouwing (worst-case) 500 m2 per kavel. Daarnaast vindt toename aan verharding plaats door terreinverhardingen zoals opritten.

De gemeente Breda stimuleert ruimtelijke adaptatie en een duurzame inpassing van waterbergende voorzieningen. Wanneer gekozen wordt voor ondergrondse oplossingen zoals kratten hanteert de gemeente 78 mm waterberging per m2 toename aan verharding (zie H 3.5). Gezien de grootte van de kavels en de bodemopbouw wordt voor het plan uitgegaan van een duurzame inpassing van de watercompensatie. De benodigde watercompensatie bedraagt dan 60 mm, conform de waterschapsnorm voor een T=100 neerslagsituatie.

De benodigde berging is afhankelijk van de uiteindelijk inrichting van de kavels. Voor het bepalen van de benodigde compensatie is onderstaand rekenvoorbeeld opgenomen.

Voor het bepalen van de benodigde capaciteit voor de verwerking van hemelwater van daken en verhardingen wordt de rekenregel uit de Keur gehanteerd:

Benodigde compensatie [in m3] = Toename verhard oppervlak [in m2] * Gevoeligheidsfactor * 0,06 [in m]. Voor het gebied is in de Keur een gevoeligheid van 1 bepaald. Wanneer bijvoorbeeld de maximale toename aan bebouwing wordt gerealiseerd (500 m2) en daarnaast 500 m2 aan terreinverhardingen bedraagt de benodigde compensatie 60 m3 voor dit kavel.

Geplande watercompensatie

De geplande watercompensatie is afhankelijk van de gekozen voorziening. De uitwerking hiervan is aan de toekomstige eigenaar. De locatie biedt mogelijkheden voor inrichting van een blauwgroene zone langs de Tervoortseweg, in combinatie met de benodigde compensatie in de B-watergang.

De bodemopbouw, GHG en doorlatendheid van de bodem wijzen uit dat deze locatie potentieel zeer geschikt is voor infiltratie van het hemelwater. Tijdens het veldwerk is gebleken dat de deklaag minder goed doorlatend is. Door het toepassen van grondverbetering in de deklaag kan voorkomen worden dat problemen met infiltratie optreden. Daarmee kan voor de werking van het duurzaam watersysteem worden uitgegaan van berging en infiltratie van hemelwater.

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats conform de Wet Natuurbescherming 2017. Deze wet heeft per 1 januari 2017 de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en Boswet vervangen.

Sweco heeft in 2018 in opdracht van Ruimte voor Ruimte een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd. De rapportage is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (bijlage 8). De relevante uitkomsten zijn hieronder opgesomd:

Wet natuurbescherming: onderdeel Natura 2000-gebieden

Gelet op de grote afstand tot nabijgelegen Natura 2000-gebieden, zijn directe effecten, zoals verdroging, vernatting, optische verstoring, licht- en geluidsverstoring, op voorhand uitgesloten. Er is geen noodzaak is tot een nadere beschouwing op deze effectindicatoren.

Effecten van stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zijn op voorhand uit te sluiten. Derhalve zullen geen (significant) negatieve effecten van verzuring en vermesting aan de orde zijn. Een nadere beschouwing in de vorm van stikstofberekeningen is uitgevoerd middels een AERIUS-berekening. Hiermee kunnen effecten worden uitgesloten.

Sweco heeft in 2018 een AERIUS-berekening uitgevoerd. De notitie en uitkomst is opgenomen als bijlage (bijlage 9). Tijdens de gebruiksfase zijn geen significante negatieve effecten te verwachten. Tijdens de aanlegfase treden er geen significante effecten op zolang de totale emissies van de mobiele werktuigen niet boven de 925 kg NOx per kavel uitkomt (in totaal 2.775 kg NOx). Zolang aan deze voorwaarde wordt voldaan is geen vergunningverlening Wet natuurbescherming nodig.

Wet natuurbescherming: onderdeel soortenbescherming

De Wet natuurbescherming biedt vanuit het onderdeel soortenbescherming géén belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van woonkavels.

Tijdens de uitvoeringsfase dient men rekening te houden met de aanwezigheid van broedvogels. Alle broedgevallen zijn gedurende deze periode beschermd. Het broedseizoen loopt globaal van half maart tot augustus. Echter, afhankelijk van de lokale meteorologische omstandigheden, kan deze periode eerder of later beginnen en eindigen. Van belang is dat broedende vogels niet zodanig opzettelijk verstoord worden dat de gunstige staat van instandhouding van de soort in het geding komt.

Naast bepalingen voor specifiek aangewezen soorten geldt krachtens artikel 1.11 (lid 1 & 2) van de Wet natuurbescherming, de algemene zorgplicht voor alle in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Via deze wet wordt eenieder medeverantwoordelijk gesteld voor de zorg en bescherming van flora en fauna en dient men geen handelingen uit te voeren die opzettelijk soorten kunnen aantasten

Natuurnetwerk Nederland (NNN)/Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Het plangebied maakt geen deel uit van het NNB, waardoor ruimtebeslag op voorhand is uitgesloten. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de ecologische verbindingszone ‘Gilze Wouwerbeek’. Effectindicatoren, zoals verstoring en versnippering dan wel overige directe effectindicatoren, zijn echter op voorhand uitgesloten. Gelet op de afstand en de functionele eisen van de evz (evz boomkikker), zal de functie van de migratie route niet worden aangetast. Een nadere beoordeling op

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Dit vloeit voort uit artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar zijn.

In opdracht van Ruimte voor Ruimte heeft Sweco in 2017 een verkennend asbest- en bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (bijlage 10).

Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie.

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese ‘onverdachte locatie’, strikt genomen niet juist is. Gezien de relatief lage gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er echter geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese.

De licht tot matig verhoogde gehalten in het grondwater met zware metalen zijn te herleiden aan het gegeven dat in de omgeving van de Tervoortseweg vaker licht tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen (waaronder nikkel) zijn aangetroffen en bijgevolg zijn te beschouwen als van nature verhoogde parameters. Er bestaat geen noodzaak tot de uitvoer van nader bodemonderzoek.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woonbestemming.

Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is essentieel om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit een m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen. Het Besluit m.e.r. bestaat uit een hoofddeel en vier bijlagen (onderdelen A, B, C en D). Bij elk initiatief dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten) van het Besluit m.e.r., moet aandacht besteed worden aan de vraag of er al dan niet belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van uit te voeren activiteit(en) zijn. Daarom moet bij elk planologisch besluit, maar ook bij bepaalde vergunningen, over activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r., een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' opgesteld worden.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (activiteit D11.2). Het planvoornemen ligt ruim onder de plandrempels waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk is.

Onderliggend plan maakt 3 woningen mogelijk. Dit wordt derhalve niet gezien als stedelijk ontwikkelingsproject. Wel zijn alle milieuaspecten getoetst in het kader van het bestemmingsplan, nadelige gevolgen voor het milieu zijn uit te sluiten.

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Hiermee wordt mede de economische uitvoerbaarheid bedoeld.

In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat het kostenverhaal van de gemeente verplicht gelijktijdig met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan verzekerd moet zijn. Op grond van artikel 6.12 lid 1 in samenhang met artikel 6.12 lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad verplicht voor het verhaal van kosten een exploitatieplan op te stellen en vast te stellen gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan.

De gemeente stelt een anterieure overeenkomst op met Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte B.V. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd. De economische uitvoerbaarheid is geborgd.

In het kader van maatschappelijke uitvoerbaarheid vindt een kennisgeving van het besluit volgens formele weg plaats. Het complete bestemmingsplan inclusief bijlagen worden voor een ieder ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen zienswijzen indienen en in beroep bij de Raad van State.

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is over het conceptontwerp van het bestemmingsplan overlegd met de vooroverlegpartners. Hiertoe is het plan toegezonden aan Gedeputerde Staten van Noord-Brabant, Waterschap Brabantse Delta en Natuurplein.

Van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is een reactie ontvangen. In deze reactie geven zij aan dat de onderbouwing van het plan niet in gaat op de visie een geeft dan ook geen verantwoording over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de locaties. Daarnaast geven zij aan dat in de toelichting op het plan dat het plangebied valt binnen de aanduiding 'zoekgebied verstedelijking. Gezien de omvang van het plan is hier geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en komt aan de ligging van het plangebied binnen de genoemde aanduiding geen betekenis toe.

In reactie hierop is het plan voor wat betreft de eerste opmerking aangevuld. Hoofdstuk 2 is hierop aangevuld. Hiermee zou de ruimtelijke aanvaardbaarheid voldoende moeten zijn aangetoond.

Het is juist dat aan de ligging van het plangebied binnen de aanduiding 'zoekgebied verstedelijking' geen betekenis toekomt. Dit is met opname in het plan ook niet de intentie geweest hieraan betekenis te geven. Het betreft hier louter een melding dat het plangebied ook binnen het 'zoekgebied verstedelijking' ligt.

Daarnaast is ook een reactie ingekomen van Waterschap Brabantse Delta. Deze reactie gaat over een b-watergang tussen 2 percelen. Deze dient adequaat te worden onderhouden. Verzocht wordt dan ook dit expliciet deze verp[lichting tot onderhoud in de koopakte op te nemen.

In dit kader merken wij op dat met de initiatiefnemer is afgesproken dat dit bij de verkoop van de grond in de akte zal worden opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

Dit bestemmingsplan vormt in eerste instantie het juridische kader waarbinnen in het plangebied burgerwoningen mogelijk worden gemaakt.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels, vergezeld van deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De te realiseren bebouwing dient te voldoen aan eisen van stedenbouwkundige aard. Deze hebben in de regel betrekking op woningtype, situering en afmetingen. Deze stedenbouwkundige eisen zijn in het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van een verbeelding en daarop aansluitende regels. Deze documenten vormen het toetsingskader voor het beoordelen van bouwplannen.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie bevat.

Planregels

De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels.

De regels zijn gebaseerd op de regels uit het handboek 2011 'Het opstellen van (digitale) ruimtelijke plannen' van de gemeente Breda en op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012).

De regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken te weten:

1. Hoofdstuk 1: Inleidende regels

2. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

3. Hoofdstuk 3: Algemene regels

4. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.