het bestemmingsplan 'Binnenstad, Oude Vest-Kerkstraat' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019201005-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een specifieke vorm van detailhandel waarbij in hoofdzaak kant- en klaarmaaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht dan wel bezorgd voor directe consumptie anders dan ter plaatse. Deze zaken hanteren de voor detailhandel geldende openingstijden.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals musea, ateliers, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan theaters, bioscopen, muziekcentra, casino's, speelautomatenhallen, sauna's en seksinrichtingen.

Een recreatieve activiteit waarbij geen nachtverblijf mogelijk is.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert, waarbij de waterbergingscapaciteit minimaal 20mm (20 ltr/m²) bedraagt.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde buitenschoolse opvang.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Ruimte voor kleinschalig multifunctioneel gebruik zoals extra bergruimte voor woningen en culturele- en maatschappelijke activiteiten.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, liften, entreepartijen, trapportalen, trappenhuizen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De dorpelhoogte ter plaatse van de entree tot het bouwwerk op de hoek Oude Vest/Keizerstraat, deze hoogte is gelijk aan 4,1 meter boven NAP (Normaal Amsterdams Peil).

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Algemeen:

Begane grond:

1. 1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. 2. detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen met een oppervlakte van meer dan 300 m²;
3. 3. dienstverlening;
4. 4. cultuur en ontspanning;
5. 5. maatschappelijke voorzieningen;
6. 6. horeca 1;
7. 7. bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels;

Verdiepingen:

1. 1. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

Onderbouw:

1. 1. bergingen behorende bij woningen;

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' tevens voor horeca behorende tot de categorieën 1 tot en met 3 op de begane grond en/of in de onderbouw;
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor een parkeergarage op de begane grond en/of in de onderbouw;
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - multifunctionele ruimte' een multifunctionele ruimte in de onderbouw;
5. e. Ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens voor kantoren op de begane grond en/of in de onderbouw;
6. f. Met daarbij behorend:
   1. 1. ondergeschikte horeca;
   2. 2. parkeren;
   3. 3. verkeer;
   4. 4. (openbare) fietsenstallingen;
   5. 5. nutsvoorzieningen;
   6. 6. groen;
   7. 7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. b. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van hoofdgebouwen voor kamerverhuur;
   2. 2. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van speelautomatenhallen.
   3. 3. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   4. 4. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   5. 5. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
3. c. Van het aantal woningen dient minimaal 17% in gebruik genomen te worden ten behoeve van sociale huur en als zodanig in stand te worden gehouden.
4. d. Alle functies die op de begane grond zijn toegestaan, zijn ook in de onderbouw als hoofdfunctie toegestaan.
5. e. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. artikel 3.1, onder a, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:
   1. 1. bedrijven welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
   2. 2. Bevi-inrichtingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. markten en standplaatsen;
3. c. terrassen;
4. d. parkeren;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. kunstobjecten (waaronder beelden);
7. g. fietsenstallingen;
8. h. groen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. balkons ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – balkons'.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie', met uitzondering van:

1. a. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
2. b. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
3. c. met inachtneming van het bepaalde in de overige voor dat perceel geldende bestemmingen (basisbestemming(en).

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 indien op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, dan wel dat er passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. b. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. c. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 teneinde:
   1. 1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.
   2. 2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze afwijking eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren met monumentale waarden worden verwijderd;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
2. b. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag om ontheffing en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - Beschermd stadsgezicht':
   1. 1. hekwerken, tuinmuren of andere terreinafscheidingen geheel of gedeeltelijk te slopen
   2. 2. tuinen te verharden;
   3. 3. boom- en laanbeplantingen te kappen;
2. b. Het verbod als bedoeld in lid a. is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:
   1. 1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. c. Sloop als bedoeld in lid a. is alleen toelaatbaar indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.
4. d. Het kappen van boom- en laanbeplanting is alleen toelaatbaar indien dit gepaard gaat met herbeplanting.
5. e. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 30 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. e. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen en een omgevingsvergunning voor gebruik waarbij toepassing wordt gegeven aan de regels over afwijking van dit plan of voor gebruik dat in strijd is met de regels van dit plan wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. b. Het parkeren of stallen van auto's en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. c. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto's en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. d. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. e. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. 1. indien voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 of;
   2. 2. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan Binnenstad, Oude Vest-Kerkstraat".

In de binnenstad van Breda is aan de Oude Vest 2-4 het voormalig postkantoor gelegen. Het voormalig postkantoor is nadat de postkantoorfunctie het pand heeft verlaten in gebruik en eigendom geweest van KPN. WonenBreburg is thans eigenaar van het leegstaande gebouw en heeft onder voorbehoud een koopovereenkomst met de ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs / SDK Vastgoed gesloten voor de herontwikkeling van de locatie. De ontwikkelingsplannen zijn in samenwerking met de gemeente tot stand gekomen.

Het planvoornemen bestaat uit gedeeltelijke transformatie en gedeeltelijk sloop/nieuwbouw. Het voormalig postkantoor aan de Oude Vest betreft een beschermd stadsgezicht. Met name dit bouwdeel aan de Oude Vest is cultuurhistorisch waardevol en wordt behouden. Het bouwdeel aan de Kerkstraat en Akkerstraat heeft een lagere cultuurhistorische waarde waardoor sloop hiervan voorstelbaar is. Het architectonisch ontwerp van zowel de transformatie als de sloop/nieuwbouw is verzorgd door Bedaux de Brouwer Architecten.

De ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs / SDK Vastgoed is voornemens om maximaal 125 wooneenheden te realiseren, waarvan in ieder geval 22 sociale huur appartementen. Op de begane grond (plintlaag) worden commerciële functies voorzien, zoals horeca, detailhandel, dienstverlening en kantoor.

De beoogde herontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor de betreffende locatie. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

De ligging van het plangebied is weergegeven in onderstaande figuur. Het plangebied wordt begrensd door de Oude Vest (noordzijde), Keizerstraat (oostzijde), Akkerstraat (zuidzijde) en Kerkstraat (westzijde). Een gedeelte van het gebouw is eigendom van KPN (is kadastraal gesplitst) en komt derhalve niet in eigendom van de ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs / SDK Vastgoed. Dit 'KPN'-perceel maakt geen onderdeel van de beoogde herontwikkeling uit en is daarom geen onderdeel van het plangebied c.q. onderhaving bestemmingsplan. Voor dit gedeelte blijft de huidige planologische regeling ongewijzigd van toepassing.

Het plangebied betreft de kadastrale percelen Breda, sectie B, nummers 8905 en 8804.

Figuur 1.2.1: Begrenzing plangebied

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad' (figuur 1.3.1), onherroepelijk sinds 30 oktober 2013. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd als 'Gemengd - 1'.

Figuur 1.3.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Binnenstad', plangebied aangeduid met pijl (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hierna worden alle toegestane functies binnen het plangebied opgesomd en wordt aangegeven wat met dit bestemmingsplan gewijzigd wordt. Binnen de bestemming 'Gemengd - 1' zijn de volgende functies toegestaan:

Begane grond:

• Detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen met een oppervlakte van meer dan 300 m²;
• Dienstverlening;
• Cultuur en ontspanning;
• Maatschappelijke voorzieningen;
• Horeca 1;
• Bedrijven in de milieucategorie 1 en 2;
• Bestaande bedrijven;
• Kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak tot maximaal 500 m²;
• Bestaande kantoren met een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 500 m²;
• Wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Verdiepingen:

• Wonen, al dan niet met een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit.

Per bouwlaag is conform het geldende bestemmingplan maximaal één woning toegestaan. WonenBreburg heeft middels een omgevingsvergunning toestemming verkregen voor de realisatie en exploitatie van 43 kamers t.b.v. tijdelijke huisvesting (o.a. voor internationale studenten). Deze kamers zijn inmiddels gerealiseerd en in gebruik genomen.

Verder heeft de projectlocatie een functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - a'. Met deze aanduiding is op de verdiepingen ook dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning, bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en kantoren (onbeperkt) toegestaan.

Voor het plangebied is een bouwvlak opgenomen dat de gehele bestemming 'Gemengd - 1' omvat. Het gehele bouwvlak mag worden bebouwd. De bouwhoogte is begrenst op maximaal 20 meter.

Binnen het plangebied was een zendmast voor telecomverbindingen aanwezig waar vanuit vier straalpaden lopen. Over het plangebied ligt daarom de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - straalpad'.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt het volgende gewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan:

• De straalpaden worden weggenomen, er is immers geen zendmast meer aanwezig die straalpaden verzend;
• er worden in totaal 121 woningen toegevoegd. Het geldende bestemmingsplan staat reeds 4 woningen toe (één woning per bouwlaag). De 43 tijdelijke wooneenheden van WonenBreburg worden niet meegerekend als bestaande woning, deze zijn slechts tijdelijk vergund. Het totaal aantal (permanente) woningen in de beoogde situatie bedraagt 125;
• De bouwhoogte wijzigt, op delen wordt hoger gebouwd dan nu is toegestaan;
• Ter plaatse van de functieaanduiding wordt horeca in de categorie tot en met 3 toegevoegd op de begane grond en in de kelder. Horeca categorie 1 is reeds op de volledige begane grond toegestaan conform het huidige bestemmingsplan;
• De atoomkelder onder het gebouw gaat indien mogelijk in gebruik genomen worden als multifunctionele ruimte voor kleinschalige/ondergeschikte functies;
• Onder het gebouw en/of op de begane grond wordt een parkeergarage mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied met daarbinnen het voormalig postkantoor aan de Oude Vest in Breda heeft een oppervlakte van 3.980 m². Het plangebied wordt omsloten door de straten Oude Vest, Keizerstraat, Akkerstraat en Kerkstraat. De gevels van dit gebouw grenzen aan alle zijden direct aan de openbare ruimte. Te midden van het complex is een binnenruimte aanwezig die bereikbaar is via een afgesloten onderdoorgang. Het plangebied is op dit moment volledig verhard.

Het meest kenmerkende deel van het bestaande gebouw is de hoek aan de Oude Vest en Keizerstraat. Hier is de gevel een paar meter terugliggend en is een hoogteaccent aangebracht met een toren dat een paar meter boven het dak steekt. De bouwdelen aan de Oude Vest en Keizerstraat zijn ook grotendeels de oudste (bouwjaar omstreeks 1950) en hebben gemetselde gevels en grotendeels evenredig verdeelde ramen. Het bouwdeel aan de Oude Vest is uiteindelijk in twee fasen gebouwd. Ook is op deze hoek de hoofdentree van het gebouw gelegen.

Het bouwdeel aan de Akkerstraat is later toegevoegd (bouwjaar 1962) en is dus geen onderdeel van de oorspronkelijke bouw. Het bouwdeel aan de Kerkstraat dateert van 1972. Qua uitstraling is dit bouwdeel minder waardevol vanwege de gevels van grindbeton en sobere afwerking.

Figuur 2.1.1: Foto voormalig postkantoor zijde Oude Vest (bron: google streetview)

Figuur 2.1.2: Foto voormalig postkantoor zijde Keizerstraat (bron: google streetview)

Figuur 2.1.3: Foto voormalig postkantoor zijde Akkerstraat (bron: google streetview)

Figuur 2.1.4: Foto voormalig postkantoor zijde Kerkstraat (bron: google streetview)

Het plangebied ligt in de binnenstad van Breda op steenworp afstand van de Grote Markt (160 meter loopafstand). Vanaf het plangebied wordt de Grote Markt via de Halsstraat, welke een drukke winkelstraat betreft, bereikt. Ten zuiden van het plangebied ligt een groot parkeerterrein met voornamelijk een parkeerfunctie voor centrumbezoekers. Vanaf dit parkeerterrein wordt via de Kerkstraat (grenst aan plangebied) en de Halsstraat te voet de Grote Markt bereikt.

Aan de westzijde van het plangebied ligt de Houtmarktpassage, welke onlangs is getransformeerd naar een levendige en eigentijdse winkelstraat. Op de verdiepingen van de Houtmarktpassage bevinden zich appartementen. Daarnaast is onder de Houtmarktpassage een parkeerkelder aanwezig. Ten oosten van het plangebied ligt onder andere het Chassé Park, Holland Casino en MEZZ. Door al deze nabij liggende voorzieningen is van zichzelf veel loop rond het plangebied.

Vanwege de inlooproute door de Kerkstraat naar de binnenstad vanaf het aanpalende parkeerterrein, de ligging nabij de Houtmarktpassage en de korte afstand tot de Grote Markt ligt het plangebied op een strategische plek. Er kan een uitnodigende woon- en winkelstraat gecreëerd worden in het centrum voor commerciële functies in de plintlaag zoals detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca en woningen op de verdiepingen. Tevens kan een aansluiting met de vernieuwde Houtmarktpassage gemaakt worden.

Het voormalig postkantoor had voorheen een kantoorfunctie. Vervolgens is het in eigendom geweest van KPN. De afgelopen jaren heeft het gebouw grotendeels leeg gestaan. Er zijn tijdens de leegstandsperiode beperkt ruimtes verhuurd aan kleine ondernemingen en het pand is als anti kraak bewoond geweest. Onlangs is op een gedeelte van de begane grond een ruimte verhuurd voor een woonwinkel.

In de nabije omgeving is een hoge mate van functiemenging aanwezig zoals dienstverlening, detailhandel, horeca, kantoren, wonen, cultuur en maatschappelijke voorzieningen. Allen functies die behoren bij de binnenstad van Breda.

De Oude Vest is een hoofdontsluitingsweg van de binnenstad. Deze weg ontsluit de binnenstad via de Claudius Prinsenlaan op de Franklin Rooseveltlaan (belangrijke verbindingsweg) en Rijksweg A27.

Figuur 2.2.1: Kaart omgeving plangebied (bron: Rho viewer), plangebied aangeduid met rode cirkel

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.1. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4 Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. a. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;
2. b. het verbeteren van de bereikbaarheid;
3. c. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Er zal zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals het SVIR wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6).

Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. lid 2 Bro gewijzigd en komen te luiden als volgt :

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerst stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in bijlage 2. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Er dient dus aangetoond te worden dat de beoogde ontwikkeling aan de Oude Vest in Breda voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader van de ladder wordt alleen de woningbouwontwikkeling aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De beoogde commerciële functies (detailhandel, horeca categorie 1 en kantoren) voor de begane grond zijn reeds mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan en worden daarom niet aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', zoals bedoeld in de ladder. De functieverbreding naar horeca categorie 3 wordt niet aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De verbreding voorziet namelijk niet in nieuw ruimtegebruik ten opzichte van de vigerende regeling, maar betreft naast daghoreca de toevoeging van een café-restaurant combinatie. Alleen een café is niet toegestaan. Conform de Dienstenrichtlijn wordt functioneel gesproken over één gebruiksfunctie horeca, die reeds mogelijk is binnen de huidige bestemming/bebouwing, waardoor zoals aangegeven deze verbreding niet aangemerkt wordt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast past de ontwikkeling qua aard en omvang in het centrumgebied van Breda, waar reeds gemengde (centrum)functies zijn toegestaan. Voor de beschrijving van de Dienstenrichtlijn en een overzicht van de jurisprudentie wordt verwezen naar het rapportage in bijlage 2.

De onderzoeksvraag is of de beoogde woningbouwontwikkeling aan de Oude Vest in Breda voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat de locatie Oude Vest binnen bestaand stedelijk gebied ligt moet de behoefte aan de woningbouwontwikkeling worden aangetoond.

In bijlage 2 van de toelichting is de behoefte aangetoond. In het rapport wordt geconcludeerd dat de beoogde woningbouwontwikkeling aansluit op de vigerende beleidskaders en de actuele trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. In Breda is sprake van een (urgente) behoefte aan nieuwe woningen. De transformatie van het voormalige postkantoor aan de Oude Vest in Breda is daarbij bijzonder kansrijk vanwege de ligging aan de rand van het centrumgebied. Hierdoor kunnen meerdere doelgroepen gebruik maken van het unieke centrum stedelijke woonmilieu.

Daar de behoefte aan de woningbouwontwikkeling is aangetoond wordt voldaan aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het rijksbeleid vormt geen beperking voor de beoogde ontwikkeling.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.3.1). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat:

• het een goede omgevingskwaliteit bevorderd door esthetisch waardevolle bebouwing te behouden en nieuw te realiseren met een hoogwaardige architectuur.
• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat leegstaand vastgoed wordt getransformeerd met een nieuwe gebruiksfunctie.
• Er wordt optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie door zonnepanelen op het dak.
• De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Er wordt namelijk gasloos gebouwd. Daarnaast vindt er geen toename van oppervlakteverharding plaats ten opzichte van bestaand waardoor er geen extra hittestress ontstaat en waterafvoer geen problemen veroorzaakt.
• De ontwikkeling ligt in de binnenstad van Breda waardoor een vermindering van het gebruik van auto zal plaatsvinden. De nieuwe bewoners/gebruikers van het pand zullen vaker kiezen voor openbaar vervoer of bijvoorbeeld fiets. De binnenstad (en dus plangebied) is overigens prima bereikbaar met het openbaar vervoer. Er wordt daarom bijgedragen aan een duurzame mobiliteit.
• In de plintlaag van het gebouw worden gemengde functies zoals dienstverlening, detailhandel, horeca en kantoor voorzien. Dit draagt bij aan een concurrerende economie van Breda.

Figuur 3.3.1 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied aangeduid met pijl (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Regionale Agenda Wonen 2017, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. In de subregio Breda e.o. wordt het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.' geactualiseerd. Tot die tijd wordt getoetst aan de afspraken uit de Regionale Agenda Wonen 2017 en de gemeentelijke beleidsdocumenten.

Toetsing

Uit het regionale woningbouwprogramma West-Brabant blijkt dat er voor de gemeente Breda een woningbouwopgave van 8.275 woningen ligt tot 2025, zie figuur 3.4.1). In de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2017) van de provincie Noord-Brabant is echter een prognose gegeven tot 2030. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030. In het woningbouwprogramma is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan, de harde plancapaciteit. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 125 woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de regionale kwantitatieve behoefte.

Figuur 3.4.1 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant (Bron: Regionaal ruimtelijke overleg West-Brabant)

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling past hierin: Het plan bestaat uit de realisatie van een gemengd hoogstedelijk milieu met wonen en commerciële functies op een strategische locatie in de binnenstad van Breda.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd.

• Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.
• Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.
• Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

In het mozaïek ligt een groot aantal opgaven. Deze zijn het gevolg van een aantal trends en ambities: bevolkingsontwikkeling, veranderende maatschappelijke rolverdeling en duurzaamheid zijn hiervan de belangrijkste. De bevolkingssamenstelling wijzigt. Dit gaat gepaard met een vergrijzing van de bevolking, een toename van de eenpersoonshuishoudens met 30% en een kleine toename van het aantal samenwonenden met kinderen. Kleinere huishoudens, stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten stellen kwalitatieve en kwantitatieve eisen aan de woningvoorraad. De grootste opgave is de aanpassing van de woningvoorraad en de bestaande stadsdelen. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar worden afgestemd. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitdaging. Daarom wordt ruimte geboden aan initiatieven.

Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen onder andere de volgende accenten naar voren:

• realistisch programmeren;
• bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
• faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
• inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
• aandacht voor vergrijzing (nul-treden-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
• huisvesten van jonge huishoudens;
• huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
• Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) en bereikbaarheid voorzieningen;
• arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Met het Bredaas mozaïek is afscheid genomen van de typering van gebieden als transformatie, herstructurering en consolidatie. Welke opgave in welk deel van Breda aan de orde is, wordt benoemd in de gebiedsgerichte plannen zoals wijkplannen.

In het benoemen van het mozaïek is een belangrijke rol voor cultuurhistorie weggelegd. Het karakter van de delen in het Bredaas mozaïek wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de plek, de tijd waarin een gebied is ontgonnen, aangeplant of bebouwd en de functie die het nu vervult. Het erfgoed van Breda speelt een belangrijke rol in de (her)ontwikkeling van Breda. Door slimme combinaties van nieuwbouw en restauratie of herbestemming blijft het erfgoed behouden. Dit geldt evenzeer voor het ondergrondse erfgoed.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio. Een kaart met de woonsferen is opgenomen in figuur 3.5.1.

Figuur 3.5.1 Woonsferen (Bron: Structuurvisie Breda 2030)

In de structuurvisie wordt 'hospitality' als één van de economische topsectoren benoemd. Deze sector richt zich vooral op de vrijetijdsbesteding van de bewoners en de bezoekers van Breda. Retail, horeca, leisure en toerisme, verblijf- en congresaccommodaties, evenementen en het wellness-deel van de zorgsector worden allemaal tot deze sector gerekend. Het economisch en werkgelegenheidsbelang van de hospitality sector voor Breda is groot. De concurrentie om de vrije tijd van de consument is groot. Zowel tussen Nederlandse steden en regio’s onderling als met bestemmingen in het buitenland.

Toetsing

Het realiseren van appartementen in de verschillende prijsklassen, waaronder sociale huur, sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Daarnaast wordt leegstaand vastgoed getransformeerd waardoor er een nieuwe duurzame gebruiksfunctie toegevoegd wordt in het centrumstedelijk gebied. Tevens wordt met deze ontwikkeling de kenmerken van het voormalig postkantoor behouden wat in cultuurhistorisch opzicht bijdraagt aan de identiteit van de stad.

Met de beoogde ontwikkeling wordt de plint van het gebouw ingericht met allerlei commerciële functies zoals detailhandel, dienstverlening en horeca. Het plangebied ligt op een strategisch interessante plek in de binnenstad van Breda. Met het inrichten van de plint met bovengenoemde functies wordt aangesloten bij de onlangs vernieuwde Houtmarktpassage en wordt een nieuw winkelgebied gecreëerd aan het bestaande aanbod in de binnenstad. De concurrentiepositie van Breda in de sector hospitality wordt daarmee versterkt.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De bouw van maximaal 125 woningen in verschillende prijsklassen, waaronder sociale huur, voorziet in een actuele regionale behoefte. Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale, gemeentelijke en lokale behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan de voorgenomen ontwikkeling.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt in de regionale woonvisie gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Met de ontwikkeling van het voormalige postkantoor aan de Oude Vest in Breda wordt ingespeeld op de woningvraag van een- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen, waaronder sociale huur, in het centrumgebied van Breda.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De beoogde planontwikkeling maakt 125 appartementen mogelijk waarvan ten minste 22 sociale huur en daarmee ten minste 17%. De instandhouding van deze sociale huurwoningen wordt in de regels opgenomen conform de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Breda. De overige appartementen worden koopappartementen met verschillende oppervlakten waardoor er prijsdifferentiatie optreedt en geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Het realiseren van appartementen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Daarnaast sluit de doelgroep aan bij de ligging van de locatie in de binnenstad van Breda. De realisatie van woningen in de verschillende prijsklassen zorgt voor een aanvulling op de reeds bestaande en gemixte woningtypes in de omgeving.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende 4 jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De komende vier jaar moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de €36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een leegstaand kantoorpand naar 125 appartementen met commerciële functies in de plint. Van deze appartementen zijn tenminste 22 sociale huur. De overige appartementen zijn voor de vrije markt. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord, met name op het programma 'Versneld Bouwen'. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals Duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied. Daarnaast is een goed beeld van de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden noodzakelijk. daarom is Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. 1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. 2. de woningen zijn betaalbaar;
3. 3. de woningvoorraad is divers;
4. 4. de woningen worden gewaardeerd;
5. 5. De leefbaarheid is op orde;
6. 6. de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
7. 7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Toetsing

In het uitwerking van het gebiedsprofiel van het centrum wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan meer (centrum)stedelijk wonen. Het centrum biedt kansen voor stedelijke doelgroepen (empty nesters, werkenden en stedelijk georiënteerde gezinnen). Er is behoefte aan meer middeldure huurappartementen en (middel)dure koopappartementen.

Met de beoogde transformatie van het voormalige postkantoor aan de Oude Vest worden koopappartementen van verschillende oppervlakten gerealiseerd waardoor er prijsdifferentiatie optreedt. Tevens worden in totaal 22 sociale huurappartementen gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling past daarmee uitstekend in het gebiedsprofiel voor het centrum.

Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheid in een gezonde woonomgeving door het toepassen van het groene binnenplein. Extra groen versterkt de binding van CO₂, vergroot de biodiversiteit en zorgt voor een betere aanpassing aan de mogelijke gevolgen van klimaatverandering. Tevens draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de leefbaarheid in het centrum. Leegstand is namelijk van invloed op het leefbaarheidsgevoel. Met de beoogde ontwikkeling wordt een leegstaand kantoorgebouw getransformeerd naar een woongebouw met een commerciële plint. Langdurige leegstand en verval wordt hiermee voorkomen.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gebiedsprofiel voor het centrum.

In mei 2017 heeft de gemeente Breda het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' gepubliceerd. In dit document wordt geconstateerd dat de vastgoedwereld fundamenteel is veranderd. Huurders en kopers hebben de panden voor het uitzoeken: de aanbodmarkt is een vraagmarkt geworden. Het overaanbod van panden op de markt heeft geleid tot hoge leegstand met grote financiële gevolgen voor eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, pensioenfondsen, financiers en gebruikers. Daar waar leestand structureel wordt (>3 jaar), kan het de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid beïnvloeden. Indien leegstand niet integraal en structureel wordt aangepakt, kan leegstand nieuwe leegstand uitlokken. Bovendien is leegstand verspilling van veelal schaarse grond.

De volgende ambities zijn geformuleerd:

• Naar een situatie van frictieleegstand: Voor goed werkende vastgoedmarkt is het wenselijk dat de leegstand een omvang heeft van 5 à 6%. Dit wordt de 'frictieleegstand' genoemd en heeft vooral betrekking op de segmenten kantoren, bedrijven en detailhandel. Het is de ambitie van de gemeente Breda om naar deze situatie toe te werken en wel voor alle onderscheiden typen deelmilieus binnen de verschillende vastgoedsegmenten (kwalitatief aanbod).
• De leegstandsopgave koppelen aan andere beleidsdoelen: De aanpak van de leegstand raakt verschillende beleidsterreinen, zoals economie, veiligheid en leefbaarheid, ruimtelijke ordening, wonen en openbare ruimte. Het is een ambitie van de gemeente Breda om combinaties te leggen met andere beleidsdoelstellingen. Leegstaande ruimten kunnen bijvoorbeeld worden bestemd voor studenten, mensen met een functiebeperking, statushouders, kunstenaars of startende ondernemers. Hiermee worden huisvestingsproblemen van bepaalde doelgroepen opgelost en kan de leefbaarheid in gebieden toenemen. Het mes snijdt aan dan aan twee kanten
• Integrale benadering: Het is de ambitie van de gemeente Breda om de aanpak van leegstand op integrale wijze te benaderen. Dus over de verschillende vastgoedsegmenten heen. Immers, alternatieve functies voor leegstaande gebouwen maken deel uit van één vijver. Zo kan bijvoorbeeld een kantoor omgebouwd worden ten behoeve van een woonfunctie, maar een kerk of een oud schoolgebouw ook. Niet voor ieder leegstaand of –komend gebouw kan alternatieve functie gevonden worden. Scherpe keuzes zijn daarom soms noodzakelijk; niet alleen op gebouwen- maar zeker ook op gebiedsniveau.

Toetsing

Op de overzichtskaart 'losse kantoorobjecten' bij het beleidsdocument Leegstand en transformatie Breda is het voormalig postkantoor aan de Oude Vest aangeduid als transformatieopgave. Met de beoogde ontwikkeling wordt het bestaande kantoorgebouw getransformeerd naar een woongebouw met een commerciële plint. De ontwikkeling draagt dus bij aan de gemeentelijke ambitie om naar een situatie van frictieleegstand te gaan. Daarnaast wordt de leegstandsopgave gekoppeld aan andere beleidsdoelstellingen zoals de doelen uit de structuurvisie en woonvisie. Door het voormalig postkantoor aan de Oude Vest te transformeren naar wonen en commerciële functies in de plint wordt tevens een nieuw winkelgebied gecreëerd in de binnenstad. Op gebiedsniveau is de ontwikkeling dus belangrijk voor het opwaarderen van dit deel in het centrum van Breda. De beoogde ontwikkeling draagt derhalve bij aan de ambities van de gemeente Breda ten aanzien van leegstand en transformatie van gebouwen.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijk inzichten: de vigerende nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.15.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot transformeren van het bestaande kantoorfunctie van het voormalige postkantoor aan de Oude Vest in Breda naar woningen. Een deel van het gebouw blijft in gebruik als kantoor, namelijk het in paragraaf 1.2 genoemde KPN-perceel aan de zijde van de Kerkstraat. Dit deel vormt echter geen onderdeel van het planvoornemen en wordt daarom ook buiten deze bestemmingsplanherziening gehouden.

Ten behoeve van de transformatie wordt een deel van het gebouw gesloopt waarvoor nieuwbouw plaatsvindt. De bouwdelen aan de Oude Vest en Keizerstraat worden grotendeels behouden. Dit betreffen bouwdelen met bouwhistorische waarden, daarnaast zijn deze ook qua aanzien het behouden waard. De bouwdelen aan de Kerkstraat en Akkerstraat worden gesloopt. Deze bouwdelen hebben een lagere cultuurhistorische waarde. Op figuur 4.1.2 is het gedeelte dat gesloopt wordt aangeduid.

Figuur 4.1.2: Weergave uit architectonische studie van Bedaux De Brouwer Architecten met daarop het te slopen bouwdeel aangeduid.

Door Bedaux De Brouwer Architecten is het ontwerp gemaakt voor de nieuwe inrichting van het te behouden bouwdeel en de beoogde nieuwbouw. In het architectonisch ontwerp is voor de nieuwbouw gezocht naar een stijl in harmonie met het voormalige postkantoor. Het voormalige postkantoor bestaat in de gevelindeling uit een plint, het middenstuk en de kroon. Dit principe wordt ook gehanteerd voor de nieuwbouw. Daarnaast wordt de nieuwbouw voorzien van een hoogte accent op de hoek met Keizerstraat en Akkerstraat.

De bestaande bouwdelen van het voormalig postkantoor die behouden blijven bestaan uit 4 bouwlagen met een kap. De nieuwbouw bestaat uit 7 bouwlagen en is plat afgedekt. Het hoogte accent bestaat uit 11 bouwlagen. In het ontwerp is een groene binnenplaats voorzien. De entree aan de Oude Vest, op de hoek bij de toren, blijft gehandhaafd als entree voor de appartementen. Daarnaast komen er aan de zijde van de Akkerstraat twee entrees tot het gebouw t.b.v. appartementen bij.

In het plan wordt op de begane grond een levendige polyvalente plint voorzien. In deze plint vind straks een menging van functies plaats zoals detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoren. Om de plint levendig te maken wordt de horeca gesitueerd op de hoek Kerkstraat-Oude Vest conform de functieaanduiding opgeschaald naar categorie 3. Hierdoor kan zich ook een restaurant of een café-restaurant combinatie zich vestigen in de plint. Door het gemengd inrichten van de plint met detailhandel, dienstverlening en horeca wordt samen met de Houtmarktpassage een nieuw winkelgebied gecreëerd in de binnenstad van Breda. Hiermee wordt de binnenstad commercieel versterkt en daarnaast zal de toegevoegde levendigheid een boost geven aan het ontwikkelpotentieel van de omgeving.

Op de verdiepingen komen appartementen voor verschillende doelgroepen. In totaal worden met dit bestemmingsplan 125 appartementen mogelijk gemaakt, waarvan ten minste 22 sociale huur.

Aan de binnenzijde wordt een groen binnendek aangelegd met groenaccenten zoals beplanting. Dit binnenplein blijft privé en wordt gedeeld gebruikt door bewoners van het gebouw. Op de begane grond ontstaat door de aanleg van een verhoogd groen binnenterrein een stallingsgarage. De entree van de stallingsgarage is voorzien aan de Akkerstraat. In de bestaande kelderdelen komen (privé)bergingen. Een (gemeenschappelijke) fietsenstalling komt op de begane grond. Onder het bouwdeel van het postkantoor gelegen aan de Kerkstraat zit nog een oude, niet meer in gebruik zijnde, atoomkelder. Hierin zijn vooralsnog geen functies voorzien, maar in de toekomst moet deze kelder multifunctioneel in gebruik genomen kunnen worden. In de atoomkelder kunnen bijvoorbeeld culturele- en maatschappelijke activiteiten plaatsvinden. Ook kan de atoomkelder in gebruik genomen worden als (gedeelde) berging bij de woningen.

Figuur 4.1.2: Voorlopig ontwerp Bedaux De Brouwer Architecten, gevel Akkerstraat

Figuur 4.1.3: Voorlopig ontwerp Bedaux De Brouwer Architecten, gevel Kerkstraat

Figuur 4.1.4: Voorlopig ontwerp Bedaux De Brouwer Architecten, gevel Keizerstraat

Programma

Het beoogde programma bestaat uit het volgende:

Tabel: Beoogd programma

Groenambities

Initiatiefnemer heeft de ambitie om de thans volledig verharde locatie te voorzien van groenaccenten. Dit wordt toegepast door middel van een groen deklandschap (centraal, ter plaatse van het binnenplein, op de eerste verdieping van het complex gepositioneerd) waar zowel groen-, als zit- als ontmoetingselementen worden voorzien.

Daar waar de gevel aan de straatzijde van de Kerkstraat en Akkerstraat terug is geplaatst, zullen groenaccenten de geplande pergola-constructie aankleden. De Kerkstraat krijgt een nieuwe, verhoogde inrichting waarin groenaccenten worden opgenomen. Aan hoek van de Keizerstraat en Akkerstraat zullen de plateaus ter plaatse van de verjonging van de toren worden voorzien van groenaccenten.

Figuur 1.4.5: Impressie beoogde groenambitie, aanzicht zijde Akkerstraat

Het plangebied ligt op een strategische locatie in de binnenstad van Breda. De locatie ligt op steenworp afstand van de Grote Markt en ligt naast de onlangs vernieuwde Houtmarktpassage. Daarnaast ligt de locatie aan een belangrijk inlooproute van het achterliggende openbaar parkeerterrein naar de Grote Markt. Hierdoor is er veel loop rond het plangebied. De plint van het gebouw is daardoor erg geschikt voor het vestigen van detailhandel, dienstverlening en horeca. Ook voor kantoren is deze locatie in het centrum geschikt.

Met de beoogde ontwikkeling is de impact voor de omgeving minimaal. De bestaande gevellijnen veranderen niet tot nauwelijks, deze blijven grenzen aan het openbaar gebied van de Oude Vest, Keizerstraat, Akkerstraat en Kerkstraat. Daarnaast wordt met de nieuwbouw nauwelijks hoger gebouwd dan bestaand. In de bestaande situatie is bouwhoogte van de gebouwen circa 20 à 22 meter, op de toren aan de Oude Vest na. Deze is circa 28 meter hoog. De nieuwbouw heeft een hoogte van circa 23 tot 25 meter. Alleen het beoogde hoogte accent op de hoek van Keizerstraat / Akkerstraat heeft een bouwhoogte die afwijkt van de bouwhoogte van het bestaande gebouw, de bouwhoogte van het hoogte accent bedraagt circa 35 meter ten opzichte van peil. Vanwege de ligging van dit hoogte accent aan de Keizerstraat, wat een belangrijke verkeersontsluiting is voor de binnenstad, en de open ruimte van het parkeerterrein aan de Akkerstraat is een hoogte accent hier aanvaardbaar in de omgeving. Het hoogte accent functioneert als een landmark in het huidige straatbeeld van de Keizerstraat en markeert de entree van zowel de binnenstad (het winkelhart) als de ingang van Chassé Promenade.

Met de ontwikkeling van het voormalige postkantoor krijgt tevens de Kerkstraat een opwaardering, mede in relatie met de onlangs vernieuwde Houtmarktpassage. De Kerkstraat wordt heringericht naar een levendige winkelstraat met gemengde functies zoals detailhandel en horeca 1.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 125 woningen in het voormalige postkantoor aan de Oude Vest in Breda. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen er geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Door het bevoegd gezag wordt voorafgaande aan de besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besloten of een milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is. De Mer-beoordelingsnotitie is opgenomen in bijlage 1 bij dit bestemmingsplan.

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het centrumgebied. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad uitgegaan te worden van de maximale kencijfers.

De parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van parkeernormen uit het parkeerbeleid van de gemeente Breda. De gemeente Breda haar parkeerbeleid opgenomen in de Nota parkeernormen Breda 2021.

Daarnaast heeft de gemeente in relatie tot de beoogde herontwikkeling van het voormalige postkantoor nadere uitgangspunten geformuleerd. Omdat het gebied in de binnenstad is gelegen en er sprake is van transformatie, gelden vanuit het parkeerbeleid de parkeernormen niet onverkort. De in 2018 gemaakte en in 2020 bekrachtigde afspraken voldoen namelijk niet aan de parkeernota indien deze strikt wordt toegepast. Dit gold overigens ook voor de hiervoor geldende parkeernota uit 2004 (herijkt in 2013). In de regels van het bestemmingsplan is daarom een afwijkingsmogelijkheid voor het college opgenomen om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de parkeernota indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit (eenzelfde afwijkingsmogelijkheid zit standaard in de huidige Bredase bestemmingsplannen). In deze casus is hiervan sprake, aangezien het fysiek en financieel niet reëel is voldoende parkeerplaatsen (conform de parkeernota) te realiseren. Herontwikkeling van dit (gedeeltelijk) cultuurhistorische pand zou daarmee niet mogelijk zijn. Gelet op de parkeerdruk van het vorige gebruik (kantoren) op de omgeving, ligging in het centrum met voorzieningen op loopafstand, nabijheid openbaar vervoer en station, goed bereikbare fietsenberging op begane grond en intentie tot gebruik van deelauto's kan gemotiveerd worden afgeweken worden van de parkeernota. Tot slot zal de gemeente geen parkeervergunningen verstrekken voor parkeren in het openbaar gebied, waarmee overlast voor de omgeving wordt voorkomen.

Ten aanzien van voldoende parkeren zal dus, in samenwerking met de gemeente, naar een maatwerkoplossing gezocht worden.

Ontsluiting

De stallingsgarage voor auto's wordt via één zijde toegankelijk, namelijk vanuit de Akkerstraat. De fietsenstalling is middels dezelfde entree aan de Akkerstraat toegankelijk, daarnaast komt er nog een separate entree welke eveneens aan de Akkerstraat is gelegen.

De straat wordt op dit moment enkel gebruikt voor bestemmingsverkeer en ontsluit het parkeerterrein ten zuiden van het plangebied en de parkeerkelder van de Houtmarktpassage. De Akkerstraat sluit aan op de Keizerstraat welke een hoofdontsluiting betreft voor de binnenstad.

De Akkerstraat betreft een erftoegangsweg waar een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. De Keizerstraat is een gebiedsontsluitingsweg, hier geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Aan weerszijden van de weg liggen fietsstroken.

Het plangebied is tevens goed bereikbaar per openbaar vervoer. Langs de Keizerstraat, direct naast het plangebied, ligt een bushalte. Hier halteert bus 132 in de richtingen Breda Centraal Station en Tilburg Centraal Station. Binnen 250 meter loopafstand ligt verder bushalte Breda Centrum waar in hoge frequentie verschillende bussen stoppen.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW publicatie 381. Het betreft de verkeersgeneratie in motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal), weekdaggemiddeld. Er wordt uitgegaan van de kencijfers voor centrumgebied met sterke stedelijkheid (op basis van adressendichtheid).

De kencijfers voor koopwoningen zijn gekoppeld aan het type woning in combinatie met het prijssegment. Met de indeling in goedkoop, midden en duur worden voor koop- en huurwoningen andere prijscategorieën bedoeld. Goedkoop, midden en duur verwijzen naar de prijs van de woning in verhouding tot de als gemiddelde of normaal beschouwde prijs van koop- of huurwoningen en dus niet de prijs van alle woningen tezamen. Uiteraard zijn er ook regionaal grote verschillen tussen de prijzen. Om die reden kunnen geen bedragen aan het prijssegment gekoppeld worden. Een woning van €400.000 kan in de ene gemeente als een dure woning worden gezien, maar in een andere als een goedkope woning. Met voorgenomen plan wordt voorzien in een gevarieerd woningaanbod met een verscheidenheid aan de omvang van de koopappartementen. In de beoogde situatie vind ongeveer een evenredige verdeling in goedkoop, midden en duur plaats. De verkeersgeneratie voor koopappartementen is als volgt opgebouwd:

• goedkoop: 3,6 mvt/etmaal per woning;
• midden: 4,5 mvt/etmaal per woning;
• duur: 6,2 mvt/etmaal per woning.

Het gemiddelde bedraagt 4,77 mvt/etmaal per woning. In de berekening van de verkeersgeneratie wordt voor de koopappartementen uitgegaan van dit gemiddelde.

Om het effect op de omgeving in beeld te brengen is een afweging gemaakt tussen de bestaande situatie en de beoogde situatie. Voor de afweging tussen bestaand en beoogd wordt uitgegaan van maximale planologische situatie. Met de beoogde ontwikkeling blijkt een verkeerstoename van circa 58 mvt/etmaal plaats te vinden op een gemiddelde weekdag.

Tabel 5.3.1 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

Tabel 5.3.2 Verkeersgeneratie bestaande situatie

Verkeersafwikkeling

De verkeerstoename op een gemiddelde weekdag dient te worden afgewikkeld over de ontsluitingswegen van het plangebied. Bij het toetsen van de verkeersafwikkeling wordt doorgaans gekeken naar de verkeersgeneratie op een gemiddelde werkdag. Voor woonfuncties is de standaard omrekenfactor van weekdag naar werkdag 1,11. Dat betekent op een gemiddelde werkdag een verwachte verkeerstoename van 118 mvt/etmaal ten behoeve van de planontwikkeling. De Akkertraat is een erftoegangsweg die uitsluitend wordt gebruikt door bestemmingsverkeer. De intensiteit op deze weg is daarom laag en de weg biedt voldoende capaciteit om de berekende verkeerstoename naar behoren af te kunnen wikkelen. Aankomend en vertrekkend verkeer tussen het plangebied en de Keizerstraat maakt gebruik van een aparte aansluiting. De Keizerstraat biedt eveneens nog voldoende capaciteit om de relatief beperkte verkeerstoename van 118 mvt/etmaal te verwerken.

Parkeren

Voor de transformatie en sloop-nieuwbouw van het voormalige Postkantoor en KPN gebouw heeft de gemeente Breda vanwege de complexiteit van transformatie en herbestemming op onderhavige centrumlocatie d.d. 1 maart 2018 aan de projectontwikkelaar meegedeeld dat de reguliere parkeernorm niet onverkort van toepassing is. Het uitgangspunt is dat voor het bestaande aantal m² vastgoed is geen parkeerafdracht ofwel verrekening van de parkeernormering verschuldigd.

Het project betreft de transformatie van leegstaand cultuurhistorisch waardevol vastgoed in het centrum van Breda. Deze bijzondere omstandigheid maakt dit project voor de gemeente Breda erg belangrijk. Bovendien bestaan er een aantal omstandigheden die het legitiem maken om af te wijken van de Nota parkeernormen 2021:

• In de situatie voor transformatie werd het pand als kantoorlocatie gebruikt. Deze gebruikers hadden in de huidige situatie ook geen parkeergelegenheid, anders dan in de omliggende openbare ruimte, of op de nabijgelegen private Molsparking tegen betaling.
• De Gemeente zal geen vergunning afgeven voor parkeren in de omliggende openbare ruimte. Daarmee wordt overlast voor de omgeving voorkomen.
• De locatie maakt dat het gebruik van een auto niet nodig is om voorzieningen te bereiken. De meeste voorzieningen zijn immers op loopafstand in de binnenstad aanwezig. Daarnaast is in de directe omgeving ruim aanbod van openbaar vervoer.

Gemeente Breda heeft met de ontwikkelcombinatie afspraken gemaakt omtrent de beoogde parkeersituatie in een ondertekende anterieure overeenkomst.

De parkeerberekening is opgesteld conform het meest recente conceptplan voor de locatie. Hierin worden 32 appartementen in het toegevoegde volume gerealiseerd. Conform de parkeernormering bedraagt de parkeervraag 20 parkeerplaatsen. In deze normering wordt de parkeervraag specifiek genormeerd door onderscheid te maken in het type (sociale huur en vrije markt) en de grootte van appartementen. In de berekening wordt het aandeel bezoekers buiten beschouwing gelaten. Bezoekers zijn aangewezen op de bestaande commerciële parkeervoorzieningen in de omgeving van het plangebied. Hieronder is de berekening van de parkeervraag weergegeven.

Parkeerberekening:

Op het huidige terrein, ten behoeve van het bestaande vastgoed, zijn 20 parkeerplaatsen aanwezig. Van de parkeerplaatsen zijn ten behoeve van het kantoorpand van KPN, welke geen onderdeel uitmaakt van onderhavig bestemmingsplan, buiten beschouwing worden gelaten. Dit zijn 2 parkeerplaatsen en zullen in de nieuwe situatie worden teruggebracht. Ten behoeve van het plangebied zijn er daarmee 18 bestaande parkeerplaatsen.

Conform het conceptplan worden er in de nieuwe stallingsgarage 41 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van het plan. Dit betekent een toevoeging van 23 parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande situatie. Blijkens de parkeerberekening zijn 20 extra parkeerplaatsen nodig. Geconcludeerd kan worden dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

De aanwezige parkeerplekken zullen verkocht worden aan de appartementen in het project. Voor de overige bewoners zonder parkeerplaats is het belangrijk om duidelijk te informeren over de mogelijkheden met betrekking tot parkeren. Toekomstige bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte. De gemeente Breda heeft aangegeven vanwege de reeds bestaande drukte geen abonnementen meer uit te geven. Daarmee zijn de toekomstige kopers die geen parkeerplaats in de parkeergarage hebben aangewezen op de commerciële parkeervoorzieningen in de omgeving.

Aanvullend kan worden opgemerkt dat op basis van vaste jurisprudentie van de Raad van State een bestaand parkeertekort in geval van herontwikkeling niet behoeft te worden gecompenseerd. In de bestaande situatie (gemengde commerciële plint en vooral grotendeels kantoor) was sprake van een parkeerbehoefte (inclusief dubbelgebruik) van afgerond 226 plaatsen versus een beschikbare capaciteit van 18 plaatsen en aldus een normatief tekort van 208 plaatsen.

Berekening bestaand parkeertekort (o.b.v. huidige parkeernorm)

In de nieuwe situatie (gemengde commerciële plint met horeca, kantoor en retail, woningen in bestaande bebouwing en het extra volume) is sprake van een parkeerbehoefte (inclusief dubbelgebruik) van 191 plaatsen versus een beschikbare capaciteit van 41 plaatsen en aldus een lager normatief tekort van 150 plaatsen.

Deelmobiliteit

Initiatiefnemer onderzoekt of deelmobiliteit een plek kan krijgen in het plan, meer specifiek in de parkeergarage en fietsenstalling. Financiële haalbaarheid en positieve exploitatielasten zijn onderdeel van het onderzoek. Praktisch zou dit kunnen betekenen dat de bewoners van de appartementen gebruik kunnen maken van een deelauto en/of evt. een nader te bepalen aantal deelfietsen. Doelstelling van het gebruik van deelmobiliteit is het verbeteren van de leefbaarheid en (stedelijke) bereikbaarheid door het aanbieden van diverse van mobiliteit in plaats van autobezit. Gemeente Breda heeft aangegeven hier positief tegenover te staan.

Fietsenstalling

Omdat bereikbaarheid met de fiets een belangrijk onderdeel vormt van mobiliteit in centrum-stedelijke

gebieden wordt een royale private fietsenstalling op de begane grond gerealiseerd. Hiermee wordt op een centrale plek in de nieuwbouw een duurzaam alternatief voor autogebruik op een uitnodigende manier voor dagelijks gebruik aangeboden.

Daarnaast krijgt een groot deel van de woningen naast de in de woning gelegen berging de beschikking

over een gescheiden berging in de kelder waarin o.a. duurdere (elektrische) fietsen en racefietsen, welke de toekomstige bewoners niet in een gedeelde stalling wensen te plaatsen, een goed af te sluiten plek kunnen krijgen. Iedere private berging kan daarin voorzien in de stalling van 2 fietsen. In de collectieve berging zal plaats zijn voor ca. 1,5 fietsenstalling per woning waardoor de verwachte doelgroep van voornamelijk een mix tussen 1- en 2-persoons huishoudens allen een persoonlijke plek krijgt voor een fiets voor dagelijks gebruik. In totaal word daarmee voldaan aan de norm van 3,2 fietsenstalling per woning.

Met het bieden van zoveel mogelijk comfort wordt getracht de toekomstige bewoners te verleiden de fiets als duurzaam vervoersmiddel te kiezen.

De bereikbaarheid van het plangebied is goed. De beoogde ontwikkeling leidt tot een relatief beperkte toename van de verkeersgeneratie van het plangebied ten opzicht van de huidige situatie. De ontsluitingswegen bieden voldoende capaciteit om de relatief beperkte verkeerstoename naar behoren af te kunnen wikkelen.

Met de wens om deelmobiliteit in te passen in het plan en de realisatie van een royale fietsenstalling op de begane grond worden alternatieven voor autogebruik op een aantrekkelijke manier aangeboden. Naast de alternatieve mobiliteitsvormen biedt de locatie in het centrum van Breda alle belangrijke voorzieningen op loopafstand waarmee de vraag of noodzaak voor parkeren afneemt. Alles tezamen wordt een acceptabele kwalitatieve woonsituatie gecreëerd welke voldoet aan het parkeerbeleid.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Cultureel erfgoed

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Archeologie

Het plangebied kent op basis van de gemeentelijke beleidsadvieskaart een hoge archeologische verwachting, zie figuur 5.4.1. Voor terreinen met een hoge archeologische verwachting zijn bodemingrepen in principe niet toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 30 cm onder maaiveld en een oppervlakte van 100 m² of meer behelst is een aanlegvergunning verplicht. De voorwaarden voor het verlenen van een omgevingsvergunning of aanlegvergunning zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Hierin is bepaald dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en een oppervlakte groter dan 100 m² vooraf middels een archeologisch onderzoek aangetoond moet worden of er daadwerkelijk archeologische waarden aanwezig zijn. Deze dubbelbestemming is overgenomen in dit bestemmingsplan.

Figuur 5.4.1: Uitsnede beleidsadvieskaart archeologie gemeente Breda. Plangebied aangeduid met rode cirkel

Historische geografie

Het voormalige postkantoor is vanaf 1950 gebouwd. Het oudste deel betreft het bouwdeel aan de Oude Vest en Keizerstraat met het torentje op de hoek. Het gebouw is gebouwd naar aanleiding van nieuwe gedachte over de stad vlak na de Tweede wereldoorlog. Het postkantoor werd gebouwd ter vervanging van een gebouw uit het Interbellum, dat tijdens WOII beschadigd was geraakt. De heersende gedachte na de oorlog was dat een nieuwe tijd was aangebroken, een tijd waarin afstand werd genomen tot het verleden. Er was behoefte aan een nieuwe stad. De nieuwe stad zou een functionele stad zijn. Begrippen als functiescheiding, bereikbaarheid voor autoverkeer, licht en ruimte en cityvorming waren gangbaar.

Het autoverkeer zou in toenemende mate de stedenbouwkundige structuur van de stad gaan bepalen. De periode, vanaf halverwege jaren vijftig tot begin jaren zeventig, heeft een sterk stempel gezet op het centrum van Breda. In de jaren vijftig en zestig werd, complementair aan de historische structuur, een autorondweg rond de kleine binnenstad gepland, de zogenaamde Cityring. Deze zou gaan lopen via de te dempen Haven, door de te slopen Kraanstraat en Cingelstraat, over het Kasteelplein, dwars door het stadspark Valkenberg, door de te slopen Beyerd en Vlaszak, via het Kloosterplein, Oude Vest, de te slopen Houtmarkt, de eveneens te slopen Karnemelkstraat en de reeds aanwezige Markendaalseweg. De huidige Kennedylaan (typische jaren zestig-naam!), Claudius Prinsenlaan, Vierwindenstraat en Markendaalseweg zouden als radiaalwegen gaan functioneren. Aansluitend zouden radiaalwegen doorgebroken moeten worden door het Leuvenaarskwartier en de Gampel. De aanleg van de Cityring door het Valkenberg is niet doorgegaan. De Kraanstraat, de Beyerd, de Vlaszak, de Houtmarkt en de Karnemelkstraat zijn inderdaad geheel of gedeeltelijk gesloopt. De directeur van Openbare Werken, J. Gooden, had een hele serie torens willen oprichten rond de Cityring. De zogenaamde PTT-Toren (torentje op hoek Oude Vest / Keizerstraat) bestaat nog. De oorspronkelijke sfeer van de bedoelde Cityring is nog het beste te ervaren bij het voormalige postkantoor aan de Oude Vest en op de Karnemelkstraat. Opvallend hierbij is dat aanvankelijk nog wel werd uitgegaan van een traditioneel stedenbouwkundig type; de bebouwing sloot nauwkeurig aan op de openbare ruimte. Hierdoor ontstonden nog steeds gesloten straatwanden.

Kenmerken van de doorbraken in de jaren vijftig en zestig zijn:

• Een grotere schaal dan de oude binnenstad;
• Min of meer losstaande gebouwen;
• Nog wel gesloten blokken (hekken en muren);
• Wisselende rooilijn.

Met de beoogde ontwikkeling sluit aan bij de kenmerken van de doorbraken in de jaren vijftig en zestig. Hierbij blijft de uitstraling van de Oude Vest als Cityring behouden door het behouden van het oudste deel van het voormalig postkantoor en het torentje. Daarnaast wordt met de nieuwbouw net als voorheen een gesloten blok gevormd. Het oude deel en nieuwe deel vormt nog steeds een losstaand gebouw en de bestaande rooilijnen worden behouden. De beoogde ontwikkeling past derhalve bij de historisch geografie van de plek.

Cultuurhistorie

Op de cultuurhistorische waardenkaart is het plangebied aangeduid met een hoge waarde, zie figuur 5.4.2. De met hoge waarde aangeduide gronden en objecten is behoud het uitgangspunt. Alleen wanneer het belang van een wijziging (of sloop) zwaarder weegt dan het belang van behoud, worden wijzigingen toegestaan. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. De cultuurhistorische waarde is hierbij sturend.

Nader onderzoek in de vorm van een cultuurhistorische verkenning laat zien dat de bouwdelen aan de Oude Vest en de Keizerstraat van hoge waarde zijn, terwijl de bouwdelen aan de Akkerstraat en de Kerkstraat een lagere cultuurhistorische waarde hebben.

In de planvorming voor de transformatie van het voormalige postkantoor is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het gebouw. Het gebouw is immers onderdeel van het beschermde stadsgezicht. De bouwdelen die het behouden waard zijn worden behouden, dit betreffen de delen aan de Oude Vest en Keizerstraat. Het gebouw is niet aangemerkt als een rijks- of gemeentelijk monument.

Figuur 5.4.2: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Breda. Plangebied aangeduid met rode cirkel.

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid. Ten behoeve van archeologie is een dubbelbestemming opgenomen.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. Dit geldt alleen voor 'oude verontreinigingen'. Nieuwe verontreinigingen veroorzaakt na 1 januari 1987 dienen volledig gesaneerd te worden wanneer deze aangetroffen worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu of het verspreidingsrisico die de verontreiniging kan vormen.

Door Sweco is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd volgens de NEN 5725. Dit historisch bodemonderzoek heeft geresulteerd in een conclusie en een hypothese over de aard en verdeling van mogelijke verontreinigingen in het onderzoeksgebied. De hypothese wordt gebruikt voor het bepalen van de onderzoeksstrategie. De conclusie en het advies uit het onderzoek is hieronder overgenomen.

"Het historisch bodemonderzoek heeft geleid tot de volgende conclusies:

• Uit historisch kaartmateriaal blijkt de onderzoekslocatie al in de 19e eeuw bebouwd te zijn. Onderzoekslocatie ligt binnen de historische kern van Breda (binnen de vestingwerken). Op basis van de BAG dateert de huidige bebouwing uit 1950.
• De bodemfunctieklasse in het gebied is Wonen. De bodemkwaliteitsklasse is ook Wonen. Gezien de ligging binnen de historische kern is de locatie verdacht voor het voorkomen van verontreinigingen.
• Tijdens voorgaand onderzoek zijn op het binnenterrein diverse antropogene bijmengingen aangetroffen in de ondergrond. Op basis hiervan is de locatie potentieel verdacht op asbest,
• Gezien de voorgenomen herontwikkeling van de locatie wordt geadviseerd PFAS in de grond te onderzoeken indien gronden naar elders afgevoerd worden. De locatie is niet verdacht voor GenX.
• Op basis van reeds uitgevoerde onderzoeken blijkt:
  1. 1. Er geen onderzoek is verricht ter plaatse van de bestaande bebouwing, daarmee is de bodemkwaliteit ter plaatse van de bebouwing niet bekend.
  2. 2. Er zijn aanzienlijk wat boringen gestaakt, mogelijk is ter plaatse sprake van ondergrondse structuren.
  3. 3. Over het algemeen zijn analyses ingezet van de onverdachte en verdachte bovengrond (tot 60 cm-mv. De onverdachte bovengrond blijkt schoon, de verdachte bovengrond is maximaal licht verontreinigd met PCB en minerale olie.
  4. 4. In de ondergrond (vanaf 50 cm en dieper) is beperkt onderzoek uitgevoerd, in één separaat verdacht monster (locatie 1: bodemvreemd materiaal binnenstedelijk) noordelijk terrein en een drietal monsters ter plaatse van zuidwestelijk gelegen oliespot (locatie 2: oliespot). Het verdachte monster van locatie 1 (sterk puinhoudend, sterk baksteenhoudend en laagjes beton) is sterk verontreinigd met lood en zink, daarnaast worden een aantal metalen en PAK aangetoond boven de achtergrondwaarde. De omvang van deze verontreiniging is niet vastgesteld, niet in horizontale en niet in verticale richting. Op basis van het boorprofiel van de betreffende boring (03) blijkt dat de laag van 50 tot ca 230 cm-mv bodemvreemde materialen bevat. In het rapport is gesteld dat de verontreinigingen met zink en lood waarschijnlijk een verband hebben met de ligging in de oude historische kern van Breda (binnenstedelijke kwaliteit). Het is daarom aannemelijk de betreffende laag ook elders op de locatie aanwezig is, hier is echter geen onderzoek naar gedaan. De olieverontreiniging locatie 2 is in twee van de drie boringen aangetoond in de laag 2,3-2,8 m-mv. De verontreiniging is voldoende afgeperkt in noordelijke richting, maar nog niet in oostelijke richting en onder de bebouwing.
  5. 5. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties gemeten.
  6. 6. Er wordt nog nagegaan of de boven- en ondergrondse tanks aanwezig zijn, zoals aangegeven in het onderzoek van Oranjewoud 2012 of verwijderd, zoals aangegeven in het onderzoek van Wematech 2017.
• De locatie heeft een hoge verwachtingswaarde voor archeologie.

Advies:

Op basis van de gegevens van het historisch bodemonderzoek wordt de gehele locatie als verdacht gekarakteriseerd met betrekking tot de aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de bodem. Op de locatie zijn twee verontreinigingen aanwezig, locatie 1 (bodemvreemd materiaal binnenstedelijk) met zware metalen en locatie 2 minerale olie spot zuidwestelijk deel onderzoekslocatie). Als uitgangspunt voor het onderzoek is het onderzoek van Wematech uit 2017 gehanteerd.

De strategie voor het aanvullend onderzoek is vastgesteld conform de NEN 5740. Vanwege de voorgenomen herontwikkeling van de locatie wordt de grond tevens onderzocht op PFAS (conform landelijk handelingskader). In aanvulling op het NEN 5740 onderzoek is tevens een nader asbest in grond onderzoek uitgevoerd conform de NEN 5707."

Naar aanleiding van de resultaten uit het verkennend bodemonderzoek heeft nader bodemonderzoek en nader asbestonderzoek plaatsgevonden. De resultaten van dat onderzoek zijn opgenomen in het 'Rapport aanvullend bodem- en nader asbestonderzoek'. In dit rapport is tevens het historisch bodemonderzoek opgenomen. Het rapport is bijgevoegd bijlage 3. Hieronder wordt de conclusie van het nader onderzoek beschreven.

Conclusie uit Rapport nader bodem- en asbestonderzoek:

“Op basis van voorgaand onderzoek van Wematech 2017 en het huidige onderzoek is de bodem op de onderzoekslocatie licht tot sterk (heterogeen) verontreinigd met zware metalen (voornamelijk koper, lood en zink). De antropogene bijmengingen en aangetoonde verontreinigingen zijn waarschijnlijk het gevolg van het jarenlange stedelijke gebruik van de onderzoekslocatie (ophooglaag) die gemiddeld 2,5 meter aanwezig is. Tevens bevindt zich nabij sleuf S01 in de ondergrond een sterke verontreiniging met minerale olie. Deze verontreiniging is horizontaal in oostelijke, noordelijke en westelijke richting voldoende ingekaderd. Er heeft geen horizontale inkadering plaatsgevonden ten zuiden van sleuf S01, aangezien het niet mogelijk bleek hier (ter plaatse van de bebouwing met kelder) een boring te plaatsen. Gezien de aanwezigheid van de kelder en de noordwestelijk gerichte grondwaterstromingsrichting wordt niet verwacht dat ter plaatse van de bebouwring een groot verontreinigingsvolume aanwezig zal zijn. De verontreiniging is eveneens voldoende verticaal ingekaderd. Op basis van de onderzoeksgegevens wordt het volume sterk met minerale olie verontreinigde grond ingeschat op maximaal 10 m³ (20 m² met een laagdikte van 0,5 m).

Bij het nader asbestonderzoek is gebleken dat plaatselijk in de grond asbest aanwezig is. De aangetroffen gehalten bevinden zich echter beneden de interventiewaarde; er is bijgevolg geen sprake van een verontreiniging met asbest ter plaatse van de onderzoekslocatie.

Veiligheidsmaatregelen

De veiligheidsklasse is bepaald op van de geanalyseerde gehalten. Voor de onderzoekslocatie is op basis van het sterk verhoogde gehalte aan lood de voorlopige veiligheidsklasse bepaald op oranje niet-vluchtig. Op basis van het sterk verhoogde gehalte aan minerale olie is de voorlopige veiligheidsklasse bepaald op rood vluchtig. De definitieve veiligheidsklasse wordt vastgesteld door een veiligheidskundige. Deze zijn in dienst of worden ingehuurd door een aannemer.

Advies

Afhankelijk van de toekomstige plannen is het noodzakelijk op (delen van) de onderzoekslocatie sanerende maatregelen te treffen. Op basis van voorgaand en huidig onderzoek betreft is sprake van een stedelijke ophooglaag met plaatselijk (incidenteel) sterk verhoogde gehalte aan metalen. De verontreiniging met minerale olie heeft op basis van onderhavig onderzoek een volume van circa 10 m². Zuidelijk is deze verontreiniging afgeperkt door de bebouwing met kelder. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt niet verwacht dat ter plaatse van de bebouwing sprake zal zijn van een groot verontreinigd volume.

Vervolg

Gezien het sterk heterogeen karakter van de stedelijke ophooglaag wordt nader onderzoek om te komen tot een nadere inkadering van de sterk verhoogde gehalten aan zink en lood niet nuttig/ zinvol geacht.

Gezien de aangetroffen sterk verhoogde gehaltes (volumes < 25 m²) wordt geadviseerd een werkplan op te stellen voor de ontgraving van de bouwkuip. In dit plan dient onder meer te worden omschreven:

• Op welke wijze de minerale olie spot wordt ontgraven;
• Hoe wordt omgegaan met de heterogeen verontreinigde (plaatselijk sterk verontreinigd) stedelijk ophooglaag;”

Afhankelijk van het daadwerkelijke bouwplan is het noodzakelijk op (delen van) de onderzoekslocatie sanerende maatregelen te treffen. Indien van toepassing zal hiervoor een plan van aanpak of een (deel)saneringsplan geschreven moeten worden die ter bespreking en goedkeuring aangeboden wordt bij de OMWB. Dit ter voorbereiding op de daadwerkelijke werkzaamheden. Voor het bestemmingsplan vormt het aspect bodem geen uitvoeringsbelemmering.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. a. Natura-2000 gebieden;
2. b. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van de Natura 2000-gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde relevante Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 3,5 km van het plangebied.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden zijn stikstofberekeningen uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator.

Om te bepalen of sprake is van een toename van stikstofdepositie, mag in het kader van een bestemmingsplan, een vergelijking gemaakt worden tussen de referentiesituatie (huidige, feitelijke situatie) en de toekomstige situatie (zowel gebruiksfase als sloop- en bouwfase). Vanuit een worstcase benadering wordt in voorliggende situatie geen vergelijking gemaakt met de referentiesituatie. Een beschrijving van de genomen uitgangspunten voor de berekening en de rekenresultaten zijn opgenomen in bijlage 4. Noch de gebruiksfase noch de sloop- en aanlegfase van het plan leidt tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt, vanuit het aspect stikstofdepositie, geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Soortenbescherming

Aan de hand van een quickscan flora en fauna is bepaald of de ontwikkeling mogelijk van invloed is op beschermde plant- en diersoorten. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 5.

Uit dit onderzoek blijkt dat mogelijk nestlocaties van gierzwaluwen en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen zoals gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger aanwezig kunnen zijn. Door middel van nader onderzoek wordt hierover duidelijkheid verkregen.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde.

Nader onderzoek gierzwaluw en vleermuizen

Voor het nader onderzoek naar gierzwaluw zijn tussen 1 juni en 15 juli 2020 drie veldbezoeken uitgevoerd. Voor het nader onderzoek naar vleermuizen zijn in de periode half april tot oktober 2020 in totaal vijf veldbezoeken uitgevoerd.

Uit het nader onderzoek is gebleken dat het plangebied wordt gebruikt door gierzwaluwen als verblijfplaats. Er zijn twee nestlocaties aangetroffen in het gebouw. Deze nesten van de gierzwaluwen zijn jaarrond beschermd. Door het nemen van passende maatregelen worden de gierzwaluwen niet in hun verblijfplaats aangetast. Dit kan door bijvoorbeeld het hangen van speciale nestkasten.

Er zijn geen verblijfplaatsen voor vleermuizen waargenomen. Wel zijn foeragerende vleermuizen waargenomen. Ten aanzien van in de omgeving foeragerende vleermuizen wordt geadviseerd om gedurende de werkzaamheden en in de nieuwe situatie verlichtingsarmaturen te gebruiken die naar beneden schijnen en zo min mogelijk strooilicht veroorzaken, of om andere vleermuisvriendelijke verlichting toe te passen.

Door het nemen van passende maatregelen worden beschermde soorten niet aangetast. Indien noodzakelijk zal bij het bevoegd gezag een ontheffing van de Wnb aangevraagd worden. Het aspect ecologie vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het beoogde plan.

Tot slot dient te allen tijde rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht ten aanzien van in het wild levende dieren en planten.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)
• Verordening water
• Verordening ruimte Noord-Brabant

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Op de keurkaart beschermde gebieden blijkt dat het plangebied niet binnen een beperkt- of volledig beschermd gebied ligt. Ook ligt het plangebied niet binnen een attentiegebied. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van Natura 2000. Het meest nabij liggende beschermd gebied betreft de Mark ter hoogte van de Wilhelminasingel. Dit gebied ligt op circa 360 meter van het plangebied. Gezien de ruime afstand hebben de beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied geen invloed op de beschermde gebieden.

Figuur 5.7.1: Uitsnede keurkaart beschermde gebieden waterschap Brabantse Delta

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Waterkwantiteit en waterkeringen

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.7.2 is een uitsnede te zien van de het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.7.2: Uitsnede Watertoets Viewer. Plangebied aangeduid met rode cirkel (bron: Waterschap Brabantse Delta).

Grondwater

Met het uitvoeren van het bodemonderzoek op locatie is tevens de actuele grondwaterstand gemeten. De grondwaterstand is gemeten tussen 2,43 en 2,56 onder maaiveld. Bij de monstername van het grondwater was sprake van een lagere grondwaterstand (vermoedelijk als gevolg van de droge periode). De locatie ligt niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied.

Historisch riool

Op enkele meters afstand van de buitengevel van het bouwdeel aan de Oude Vest ligt een historisch riool. In de beoogde situatie blijft dit bouwdeel behouden. Daarnaast is op dit moment reeds een kelder aanwezig onder het gebouw. Schade aan het historisch riool is derhalve niet te verwachten.

Watercompensatie

Het plangebied heeft een omvang van 3.980 m², waarvan op dit moment het volledige oppervlak verhard is. De verharding bestaat uit de daken van het voormalige postkantoor en het volledig verharde binnenterrein. In totaal is dus 3.980 m² verhard.

In de beoogde situatie wordt ongeveer evenveel dakoppervlakte teruggebracht door sloop/nieuwbouw. Conform gemeentelijk beleid dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ook het te behouden verhard oppervlak gecompenseerd te worden. Hiervoor geldt een compensatieplicht van 7 mm per m². Dit beleid is mede gericht om hittestress in de stad te beperken.

Binnen het plangebied is echter weinig ruimte om te kunnen voldoen aan de compensatieplicht. Echter om het watersysteem te verbeteren wordt het binnenterrein in de beoogde situatie wel met groen aangeplant. Dit zal gebeuren in plantbakken, er is daarmee dus geen sprake van ontharding. Daarnaast worden daken, voor zover mogelijk, met groen voorzien. Hierdoor kan binnen het plangebied wel regenwater (langer) worden vastgehouden. Door het groen aanplanten van het binnenterrein wordt een verbetering voor het watersysteem behaald. Hemelwater wordt in de beoogde situatie (langer) vastgehouden waardoor het verderop in het watersysteem bijdraagt aan het voorkomen van wateroverlast. Daarnaast levert het toevoegen van groen op het binnenterrein een bijdrage aan het beperken van hittestress.

Voor de berekening van de waterbergingscapaciteit wordt uitgegaan van 7 mm per m². Dit is de norm voor bestaand/vervangen verhard oppervlak. Het plangebied is in de huidige situatie en de beoogde situatie volledig verhard, te weten een verhard oppervlak van 3.980 m². Binnen het plangebied dient derhalve voorzien te worden in waterbergingscapaciteit van ten minste 28 m³. Binnen het plangebied zijn voldoende mogelijkheden voor handen om te voorzien in voldoende waterbergingscapaciteit. Dit kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door het binnenterrein met beplanting in bakken te voorzien. Ook kunnen infiltratiekratten aangelegd worden. De keuze op welke manier waterberging gerealiseerd wordt vindt plaats tijdens de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen. In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het voldoen aan de gemeentelijke omtrent het omgaan met hemelwater en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het voormalige postkantoor is reeds aangesloten op het gemeentelijke riool, dit blijft ongewijzigd.

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Wel is watercompensatie noodzakelijk vanuit gemeentelijk beleid. Voor de toename aan nieuw oppervlakteverhardingen wordt waterberging gerealiseerd. In de regels van dit bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Blijkens de bomenkaart van de gemeente (zie figuur 5.8.1) zijn binnen het plangebied geen vergunningplichtige houtopstanden aanwezig. Buiten het plangebied staat ten zuiden een vergunningplichtige boom. Deze boom staat op circa 20 meter afstand tot het plangebied. Met de bouw en verbouw binnen het plangebied vindt vanwege de afstand geen schade aan deze boom plaats.

Figuur 5.8.1: Uitsnede bomenkaart gemeente Breda. Plangebied aangeduid met rode cirkel

In het kader van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning voor het kappen van bomen nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Het plangebied ligt in de binnenstad van Breda en aan een hoofdontsluitingsweg. De omgeving van het plangebied wordt daarom gekenmerkt als 'gemengd gebied' volgens de VNG-publicatie.

De beoogde situatie van het plangebied betreft een bedrijfshindergevoelige functie, namelijk een woonbestemming. Het betreft echter geen nieuwe bedrijfshindergevoelige functie, het huidige bestemmingsplan voorziet reeds in wonen op de verdiepingen. Volgens het geldende bestemmingsplan is per verdieping één woning toegestaan. Desalniettemin wordt de ontwikkeling wel getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

In de omgeving van het plangebied zijn alleen bedrijven met een milieucategorie 1 of 2 uit Staat bedrijfsactiviteiten bedrijven toegestaan. De maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 1 of 2 in gemengd gebied is 10 meter. Binnen de afstand van 10 meter van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig, alleen openbaar gebied. In de omgeving zijn derhalve geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Binnen het plangebied worden de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoren mogelijk gemaakt op de begane grond van hetzelfde gebouw als waar nieuwe woningen gerealiseerd worden. Deze functies kunnen mogelijk invloed hebben op het woon- en leefklimaat in de woningen. In deze situatie is conform de VNG-publicatie sprake van inpandige functiemenging. Bovengenoemde functies vallen allemaal in de categorie A en B uit Staat bedrijfsactiviteiten functiemenging. Dat wil zeggen deze functies qua aard en invloed op de omgeving past binnen een gemengd gebied met wonen. Deze functies worden direct naast woningen, in hetzelfde gebouw met woningen of een aanpandig gelegen gebouw met woningen toegelaten.

Akoestisch onderzoek KPN

Aanpandig is het KPN kantoor gevestigd. Het kantoor is ook in het voormalig postkantoor gvestigd, maar is geen onderdeel van de transformatie naar wonen. Het deel van het KPN kantoor is daarom ook buiten het plangebied gehouden. Hoewel voldaan wordt aan de richtlijnen-/afstanden uit VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) is gebleken dat in het kantoor van KPN geluidsbronnen aanwezig zijn die met de realisatie van de appartementen kunnen leiden tot overschrijding van de geluidsnormen. Om uit te sluiten dat sprake is van een negatieve invloed voor zowel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat als de bedrijfsvoering van KPN is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het akoestisch rapport is bijgevoegd in bijlage 7.

Uit het akoestisch rapport blijkt dat via enkele bouwtechnische ingrepen geluidshinder kan worden voorkomen. Deze ingrepen zijn inmiddels door de ontwikkelcombinatie met KPN afgestemd en zullen worden meegenomen in de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. Hiermee is verzekerd dat de ontwikkeling niet leidt tot beperking van de bedrijfsvoering van KPN en eveneens de bedrijfsactiviteiten van KPN niet leiden tot een onacceptabel woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners.

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. De locatie ligt binnen de geluidzone van verschillende gezoneerde wegen, te weten de Oude Vest (deel met snelheidsregime van 50 km/h) en de Keizerstraat.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Gevoelige objecten in woonerven en 30 km/h-gebieden zijn uitgezonderd.

Onderhavig plan is gelegen in 'binnenstedelijk' gebied. Voor de gezoneerde wegen gelden de volgende normen voor de geluidbelasting:

• geluidbelasting = 48 dB (voorkeursgrenswaarde): geluidonbelast dus geen restricties;
• geluidbelasting > 48 dB en = 63 dB: geluidbelast, geluidwerende voorzieningen en aanvullende voorwaarden ten aanzien van geluidluwe gevel;
• geluidbelasting > 63 dB: geluidbelast en overschrijding maximale ontheffingswaarde (geluidbelasting boven de maximale ontheffingswaarde is niet toegestaan en dient voorkomen te worden (bijvoorbeeld door toepassing stiller wegdek) en/of is eventueel te “voorkomen” door toepassing van dove gevels of schermgevels).

Alle bovengenoemde waarden zijn overeenkomstig de Wet geluidhinder inclusief aftrek artikel 110g. In onderhavige situatie is deze aftrek voor alle beschouwde wegen 5 dB.

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Keizerstraat en het gedeelte van de Oude Vest met een snelheidsregime van 50 km/uur. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Karnemelkstraat, Houtstraat, Akkerstraat, Achter de Lange Stallen en het gedeelte van de Oude Vest met een snelheidsregime van 30 km/uur. De Kerkstraat en parallelweg van de Oude Vest wordt buiten beschouwing gelaten omdat deze weg autoluw zal worden.

Voor de 30 km/uur wegen Achter de Lange Stallen en Houtmarkt/Karnemelkstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de appartementen overschrijdt.

Voor de 30 km/uur wegen Akkerstraat en het gedeelte van de Oude Vest met een snelheidsregime van 30 km/uur geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de appartementen de richtwaarde met respectievelijk maximaal 3 en 7 dB overschrijdt. Echter, voor 30 km/uur wegen kan geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van wegverkeerslawaai op deze wegen niet aan de orde.

Voor de gezoneerde wegen Keizerstraat en het gedeelte van de Oude Vest met een snelheidsregime van 50 km/uur geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is dan wel overwegende bezwaren ontmoet.

Het aanleggen van een geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde is in onderhavige situatie niet mogelijk. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is in onderhavige situatie eveneens niet mogelijk. Voor het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) geldt dat de voorkeurgrenswaarde nog altijd wordt overschreden. Deze geluidreducerende maatregel is derhalve niet doeltreffend.

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek is tevens rekening gehouden met het document 'Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai' d.d. augustus 2007 van de gemeente Breda. In dit beleidsstuk zijn aanvullende voorwaarden en subcriteria geformuleerd voor het verlenen van ontheffing.

Voor onderhavig plan is sprake van een transformatie en nieuwbouw. Derhalve vervangt het plan (gedeeltelijk) bestaande bebouwing. Hiermee wordt aan één van de in het geluidbeleid geformuleerde subcriteria voldaan.

Tevens dienen alle appartementen met een geluidbelasting van meer dan 53 dB (incl. aftrek conform artikel 110g Wgh) te beschikken over een geluidluwe gevel. Met het architectonisch plan is zo veel mogelijk rekening gehouden met het creëren van een geluidluwe gevel per appartement. Echter, ter plaatse van de transformatie is het bij 4 hoekappartementen gelegen aan de Keizerstraat en Oude Vest niet mogelijk een geluidluwe gevel te realiseren. Het is bij deze appartementen vanwege de cultuurhistorische waarde niet wenselijk om aanvullende voorzieningen te plaatsen aan de buitenzijde van de gevel. Tevens beschikt het appartementencomplex over een grote gemeenschappelijke binnentuin waarvan de bewoners gebruik kunnen maken. Deze binnentuin is geluidluw. Omdat slechts 4 appartementen (totaal aantal te realiseren appartementen bedraagt maximaal 125) niet beschikken over een geluidluwe gevel kan door de gemeente hiervoor een uitzondering worden gemaakt. Voor het nieuwbouw-gedeelte geldt dat alle appartementen over een geluidluwe gevel beschikken met uitzondering van een aantal appartementen. Deze appartementen beschikken over een (gedeeltelijk) inpandig balkon waaraan gelegen één of meer verblijfsruimten. Uit een detailberekening blijkt dat de geluidbelasting op deze gevels voldoet aan norm voor een geluidluwe balkongevel

Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

In het rapport akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (bijlage 8) wordt verzocht om hogere waarden te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder. Het besluit tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting is bijgevoegd in bijlage 2 bij de regels.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.11.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De ontwikkeling van maximaal 125 woningen valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is alsnog de NIBM-tool ingevuld. Uit figuur 5.11.1 blijkt dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.

Figuur 5.11.1: Resultaten NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Keizerstraat, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in de prognose voor 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in de prognose voor 2020; 22,6 µg/m³ voor NO₂, 19,1 µg/m³ voor PM₁₀ en 11,6 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6,9 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een uitsnede van de NSL-monitoringstool is weergegeven in figuur 5.11.2.

Figuur 5.11.2: Uitsnede NSL-monitoringstool met maatgevende rekenpunt

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. c. defensiebrandstoffen;
4. d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Voorheen was binnen het plangebied een zendmast voor telecomverbindingen aanwezig vanwaar straalpaden liepen. Deze zendmast is echter verwijderd waardoor er over het plangebied geen straalpaden meer lopen. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Figuur 5.13.1: Uitsnede professionele risicokaart met het plangebied gemarkeerd met pijl in rode cirkel

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking (figuur 5.13.1). Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water of door buisleidingen.

Ten noorden van het plangebied op een afstand van circa 1 kilometer bevindt zich het spoortraject Breda - Tilburg. Het invloedsgebied van dit traject wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat de afstand meer dan 200 meter bedraagt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Ten westen bevindt zich de A16 waarvan het invloedsgebied meer dan 4 kilometer bedraagt. De afstand van het plangebied tot de weg bedraagt circa 3,8 kilometer. Het plangebied valt in het invloedsgebied. Ook hier geldt door de ruimte afstand dat een beknopte verantwoording volstaat. Een standaardadvies verantwoording groepsrisico is in bijlage 9 bijgevoegd.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Oude Vest en Keizerstraat. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen maximaal 125 woningen en commerciële functies gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor en de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda – Tilburg en de A16 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen. Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) is een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de mogelijke bebouwing van dit bestemmingsplan. Het rapportage windklimaatonderzoek is bijgevoegd in bijlage 10. Doel van het onderzoek is het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing. Teneinde het te verwachten windklimaat te kunnen relateren aan het windklimaat in de huidige bebouwingssituatie is ook deze doorgerekend.

Uit het onderzoek blijkt dat het windklimaat met de beoogde ontwikkeling nauwelijks veranderd ten opzichte van de bestaande situatie. Op basis van de berekeningen is er in het gebied rond de geplande nieuwbouw geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten. Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor de doorgang van beoogde ontwikkeling.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het architectonisch ontwerp is daarnaast voldoende ruimte voor groen op het binnenterrein welke tevens het regenwater (langer) vasthoud. Het opnemen van groen op het binnenterrein en op de daken levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Ook zal er worden onderzocht of een combinatie van zonnepanelen en sedumdaken mogelijk is.

Klimaatbestendig

De vergroening van binnenterrein en mogelijk de vergroening van gedeelten van de gevels van het binnenterrein, maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen en bergen van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Door middel van een groen binnendek wordt het water vertraagd afgevoerd en wordt verkoeling gebracht.

Biodiversiteit

De vergroening van het binnenterrein en ook de toepassing van groene elementen op galerijen en balkons bieden uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en de onderlaag met kruiden en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Duurzaamheid

Met de ontwikkeling wordt ingezet op een ‘duurzaam’ gebruik van materialen en worden milieubelastende materialen zoveel mogelijk voorkomen/beperkt.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. Met een goed geïsoleerde gevels wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen, o.a. door middel van PV-panelen op de daken.

Gezondheid

Het binnenterrein wordt voorzien met groen waardoor bewoners uitgenodigd worden om buiten te ontspannen en samen te komen. Dit heeft een positief effect op de mentale gezondheid en verbeterd de sociale cohesie van het woongebouw. Daarnaast wordt de fietsenkelder voor bewoners gemakkelijk bereikbaar gemaakt, waarmee het comfort van het gebruik van de fiets wordt vergroot.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Gemengd

Het plangebied is geheel bestemd als 'Gemengd'. Op de begane grond zijn detailhandel , dienstverlening, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, horeca tot en met categorie 3, bedrijven in milieucategorie 1 en 2, kantoren en woningen toegestaan. Binnen de bestemming mogen maximaal 125 wooneenheden gerealiseerd worden, waarvan 22 sociale huurwoningen (minimaal 17%). Op de verdiepingen mogen ook kantoren gevestigd worden. De vestiging van horeca tot en met categorie 3 is met een functieaanduiding mogelijk gemaakt aan de Oude Vest en hoek Kerkstraat-Oude Vest. Horeca categorie 3 is ter plaatse van deze aanduiding toegestaan op de begane grond en in de kelder. Binnen het plangebied is een parkeergarage op de begane grond en onder maaiveld toegestaan. De bestaande atoomkelder onder het gebouw wordt bestemd als multifunctionele ruimte. Hier kunnen culturele- en maatschappelijke functies plaatsvinden. Ook kan de atoomkelder worden gebruikt als extra (berg)ruimte bij de woningen. De maximale goot- en bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding.

Artikel 4 Verkeer

De randen van het plangebied (openbare ruimte) is bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming is de 'specifieke bouwaanduiding - balkons' opgenomen waarbinnen balkons mogen worden gebouwd.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Artikel 6 Waarde - Beschermd stadsgezicht

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is gebruikt om het beschermd stadsgezicht op adequate wijze te beschermen.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 10 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 11 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Binnenstad, Oude Vest-Kerkstraat.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het plan. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

Ontwikkelingscombinatie PK76 B.V., bestaande uit Maas-Jacobs Vastgoed en SDK Vastgoed (onderdeel van VolkerWessels) hebben met Stichting WonenBreburg een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het voormalig postkantoor gelegen aan de Oude Vest 2-4 in Breda. De financiële middelen benodigd voor deze aankoop zijn volledig uit het eigen vermogen van beide bedrijven gekomen, er is geen (externe) financiering aan te pas gekomen.

De gemeente en initiatiefnemer sluiten voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst af waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Inloopavond op 19 november 2019

Ter voorbereiding op het opstarten van het bestemmingsplanprocedure is op 19 november 2019 in het voormalig postkantoor aan de Oude Vest in Breda een inloopavond georganiseerd voor omwonenden. Op deze inloopavond zijn de concept plannen voor transformatie van het gebouw en het eerste conceptontwerp van de architect gepresenteerd. Daarnaast is de mogelijkheid geboden om een reactie te geven op het concept plan middels beschikbaar gestelde reactieformulieren.

De informatieavond is door omwonenden/belanghebbenden positief ontvangen. Er zijn circa 50 personen aanwezig geweest waarvan 35 personen een reactie hebben gegeven middels het reactieformulier. Ook de reacties waren veelal positief, waarbij het merendeel van de aanwezigen heeft aangegeven dat ze de ontwikkeling graag zo snel mogelijk zien plaatsvinden. Kort samengevat hadden de meeste reacties betrekking op:

• Schaal, diversiteit en multifunctionaliteit gebouw;
• Behoud karakter en transformatie Oude Vest / Keizerstraat;
• Sloop,- nieuwbouw Kerkstraat en Akkerstraat;
• Realisatie van groenaccenten en binnenplein.

Diverse aanwezigen hebben het advies gegeven om minder balkons te realiseren. In de uiteindelijke planvorming is hier rekening mee gehouden, zo zijn de 2^e balkons ter plaatse van de Kerkstraat en Akkerstraat vervallen. Daarnaast zijn er vragen gesteld over de oppervlakte van de commerciële ruimtes in verband met mogelijke leegstand. In de huidige plannen is de oppervlakte commerciële ruimte verlaagd, dit komt o.a. omdat parkeren inmiddels op de begane grond wordt voorzien. Tevens zijn er verschillende vragen gesteld omtrent verkeer en parkeren. Omdat het een binnenstedelijke locatie betreft, waarbij nagenoeg het volledige perceel is bebouwd zijn er maatwerkafspraken met de gemeente gemaakt omtrent parkeren. Deze maatwerkafspraken zijn verwoord in paragraaf 5.3 van dit bestemmingsplan. Ten aanzien van verkeer komt de positionering van de entree van de stallingsgarage op de meest verkeersveilige en logische plek, namelijk de Akkerstraat. De Kerkstraat wordt daarnaast opnieuw ingericht (opgehoogd en autoluw) waardoor de verkeersveiligheid op locatie verbetert. Ten aanzien van verkeer en mobiliteit is daarnaast geopperd om een goede fietsenstalling te realiseren. Deze wordt op de begane grond gerealiseerd. De ontwikkelingscombinatie heeft alle reacties van de informatieavond gebundeld in een verslag en deze aan de gemeente overhandigd.

In de periode november 2019 tot en met september 2020 is er nog geen vervolg op deze informatieavond gekomen. Dit komt o.a. door de positieve feedback n.a.v. de eerste informatieavond, de nadere planuitwerking die meer tijd in beslag heeft genomen én de maatregelen omtrent Covid-19.

Projectwebsite per oktober 2020

Door de ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs / SDK Vastgoed is in oktober 2020 een website gepubliceerd voor het project van het voormalig postkantoor aan de Oude Vest in Breda. Omwonenden zijn per post geattendeerd op het publiceren van deze website, omdat het niet mogelijk is om een fysieke informatieavond te organiseren is een video geplaatst met informatie omtrent het plan. Gedurende de video geven zowel de architect als de ontwikkelaar informatie omtrent het plan, waaronder de gedeeltelijke transformatie en gedeeltelijke sloop/nieuwbouw, architectuur, parkeren, verkeer, bouwhoogten. etc. Op deze website krijgen omwonenden de gelegenheid om zich in te schrijven zodat ze op de hoogte worden gehouden van al het nieuws. Daarnaast wordt er een formulier toegevoegd zodat omwonenden en belangstellenden contact kunnen opnemen voor o.a. feedback.

Informatieavond op 9 december 2020

Via de website is voor een ieder de mogelijk geboden om zich aan te melden voor de informatieavond van 9 december 2020. Daarnaast zijn de belangstellende, die in november 2019 een bezoek aan de (fysieke) informatieavond hebben gebracht en de gegevens hebben achtergelaten, door de ontwikkelingscombinatie geattendeerd. Ook de VVE's van de verschillende wooncomplexen in de buurt, de vertegenwoordigers van het Stadshart en de gegadigden die zich hebben gemeld met belangstelling middels een nieuwsbrief zijn door de ontwikkelcombinatie geattendeerd op de (online) informatieavond.

In verband met de toen geldende coronamaatregelen genomen door de Rijksoverheid is een digitale informatieavond georganiseerd. Bij het aanmelden voor de informatieavond is tevens gevraagd om eventuele vragen op voorhand alvast digitaal toe te sturen. In totaal zijn 15 aanmeldingen voor de digitale informatieavond ontvangen. Daarnaast zijn op voorhand 3 vragen ontvangen die relatie hebben met het nieuwe bestemmingsplan. Er zijn nog 2 vragen meer ontvangen, maar zijn qua aard niet relevant voor het nieuwe bestemmingsplan.

Aan de digitale informatiebijeenkomst hebben deelgenomen: de vertegenwoordiging van ontwikkelcombinatie Maas-Jacobs / SDK Vastgoed, projectleider en behandelend ambtenaren van de gemeente, adviseur van Rho adviseurs en 3 omwonenden.

Na een korte introductie en inleiding zijn tijdens de digitale informatieavond de op voorhand ingestuurde vragen beantwoord waarna ruimte is gegeven voor reacties van de deelnemers en discussie. Op de beantwoording van de vragen zijn tijdens de digitale informatieavond geen reacties gegeven of andere vragen gesteld. Hieronder zijn de op voorhand ingekomen vragen weergegeven en voorzien van beantwoording zoals besproken tijdens de informatiebijeenkomst. De deelnemers die zich hebben aangemeld voor de informatieavond hebben deze beantwoording nadien nog eens schriftelijk ontvangen.

Beantwoording vragen:

1. 1. Als bewoner van het Houtmarkt complex aan de kant van de Kerkstraat zou de bouw van de nieuwe woningen aan de overkant de privacy in mijn woonkamer aanzienlijk kunnen verminderen. Ik zou graag willen weten of en hoe hier in de plannen rekening mee wordt gehouden.

Op dit moment is het zo dat het pand, waaronder het deel aan de Kerkstraat, verschillende functies kan herbergen. Dit betekent dat er planologisch mogelijkheden zijn om bijvoorbeeld detailhandel, diensterlening, kantoren en woningen (één woning per verdieping) te realiseren. Planologisch veranderd er daarmee qua mogelijke functie in het volume aan de Kerkstraat niet veel, het meest noemenswaardige is dat het aantal woningen op per verdieping substantieel toe neemt (het doel van de transformatie). Daartegenover staat dat de functie kantoren (is momenteel ongelimiteerd mogelijk) komt te vervallen wat met name overdag een positieve invloed heeft.

Daarnaast hebben wij zeker gekeken naar de uitwerking van de toekomstige bebouwing op de omliggende omgeving. Zo is het aantal balkons aan de Kerkstraat sterk verminderd en zijn de raampartijen verkleind ten opzichte van eerdere planvorming om op die manier aan de wensen van de buurt tegemoet te kunnen komen (dit is mede naar aanleiding van de ontvangen input uit de informatieavond van november 2019).

2. 2. welk stedenbouwkundig inzicht heeft geleid tot een hoogte accent keizerstraat akkerstraat? Een accent op de hoek Akkerstraat Kerkstraat zorgt voor een grotere aantrekkingskracht wenkend perspectief vanaf de keizerstraat, zoals door de gemeente gewenst, creëer zichtlijn vanuit de halstraat en grote kerk/markt en een groot statement/gebaar t.a.v. plannenmakers terrein Molsparking. Wanneer het bouwplan volledig in houtbouw wordt uitgevoerd laat Breda (inter)nationaal zien welke hoogstandjes heden ten dage met de bomen uit Mast- en Ulvenhoutse bos kunnen worden verricht en doet Bedaux Architecten experimentele ervaring met houtbouw op. Voor de houttoren heb ik al een ontwerp liggen, wat ik helaas niet kan uploaden via dit programma

Gemeente en PK76 hebben de volste overtuiging dat door de positionering van het hoogte-accent iets spannends wordt gemaakt wat past in de omgeving. Er is goed gekeken naar de aansluiting op de bestaande omgeving waarbij o.a. privacy een belangrijk aandachtspunt is geweest. Stedenbouwkundig bezien was het inderdaad een interessante optie om op de hoek Kerkstraat-Akkerstraat een hoogteaccent toe te passen. De overgang van de laagbouw in het centrum naar de hogere objecten richting Chasépark komt op de hoek Keizerstraat Akkerstraat na uitvoerige studie tussen ontwikkelaar en gemeente echter het best tot zijn recht. Daarnaast zorgt deze hoek voor een interessant wenkend perspectief vanuit de Keizerstraat (vanaf de Mezz).

3. 3. Waarom wordt er ontheffing wet geluidshinder aangevraagd in plaats van vooruit te lopen op het gemeentelijke besluit de binnenstad autoluw te maken. Binnen het ( nog te realiseren )verkeerscirculatieplan zou de Keizerstraat rustiger moeten worden

De aanvraag ontheffing wet geluidshinder is aangevraagd om de woningen planologisch mogelijk te maken. De wet geluidshinder stelt een voorkeursgrenskeurswaarde voor de maximale geluidsbelasting op de gevel. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op specifieke plekken in het plan deze waarde wordt overschreden als gevolg van het verkeer op de Keizerstraat en Oude Vest waartoe een ontheffing kan worden aangevraagd als uitzondering. Deze ontheffing is tevens gemaximaliseerd tot een bepaalde waarde. De geluidsbelasting blijft onder deze maximale waarde. Daarom is het college van plan een ontheffing te verlenen voor deze woningen.

Het besluit is dus specifiek van toepassing op deze nieuwe woningen. Het is niet zo dat er meer verkeer door de omliggende straten toegestaan is of dat er harder kan worden gereden. Het betekent ook niet dat er meer geluid mag worden veroorzaakt in de omgeving.

Aangaande de mogelijk toekomstige verkeerssituatie in de stad is er de gemeentelijke ambitie om deze te wijzigen. Hiertoe is ook het ambitiedocument Oostflank vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij is het doel om een langgerekte parkachtige omgeving te realiseren aan de oostflank. Dit is een ambitie die op dit moment wordt onderzocht qua uitvoering in relatie tot toekomstige plannen.

De herinrichting van de Oostflank zal in fases plaatsvinden waarbij de eerste fase zich nu richt op de Vlaszak waar de projecten ter plekken, zoals de Gasthuyspoort, inmiddels gereed zijn. Voor de overige fases zal de ontwikkeling van de projecten langs de route gevolgd worden. Zo wordt voorkomen dat bouwverkeer eventueel nieuwe hoogwaardige inrichting beschadigd. Het gebied rondom Post Breda behoort tot een van de laatste fases waarmee nog weinig bekend is over de invulling.

Er kan dan ook op dit moment nog niet worden geanticipeerd op toekomstige gemeentelijke besluitvorming voor deze fase omdat dit nog te ver in de toekomst ligt en er nog te veel onzekerheden in de uitwerking zitten. Daarom moet voor nu uitgegaan worden van de huidige situatie en dat leidt dus tot de aanvraag voor de ontheffing wet geluidshinder.

4. 4. In zijn algemeenheid ben ik geïnteresseerd in wat waar komt en in het bijzonder: op de hoek van de Keizerstraat-Oude Vest en boven het deel met de schakelkasten in de voormalige bedrijfskantine

Niet exact is duidelijk welk deel wordt bedoeld met de voormalig bedrijfskantine. Op de hoek Keizerstraat-Oude Vest is het plan de huidige entree te gebruiken als entree voor de woningen in het plan. Op de hoek zelf worden op dit moment in de planvorming ook woningen voorzien.

Aan de Keizerstraat blijft een deel van het gebouw in eigendom en in gebruik door en voor KPN. Dit deel is in het bestemmingsplan ook uitgesloten.

Nazorg:

Omdat niet iedereen die zich heeft aangemeld feitelijk deel aan de informatieavond heeft genomen heeft de ontwikkelingscombinatie na afloop van deze avond alle personen die vragen hebben gesteld per e-mail of telefonisch benaderd voor beantwoording/nadere toelichting (alvorens de procedure tot zienswijze is verstreken).

Conclusie:

Uit de digitale informatieavond zijn geen zaken naar voren gekomen die tot een aanpassing van het bestemmingsplan leiden.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. Van de volgende overlegpartners is een reactie ontvangen:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer Midden- en West Brabant
• Wijkraad Stadshart/Valkenberg

Deze reacties zijn hierna samengevat en van beantwoording voorzien.

Provincie Noord-Brabant

De provincie ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de provinciale belangen.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap geeft aan dat de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap zijn opgenomen in het bestemmingsplan en daarmee een positief wateradvies gegeven kan worden.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Brandweer Midden- en West Brabant

Het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies. Daarnaast is er getoetst op de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater. Hier wordt ook aan voldaan.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Wijkraad Stadshart/Valkenberg

De wijkraad verwacht een toename van verkeer nu er een woonbestemming komt. Het vroegere verkeer over de Akkerstraat en Kerkstraat was met name bestemmingsverkeer voor de telefoondienst en het postkantoor. Parkeerruimte is er op het binnenterrein nauwelijks (een kleine 20 parkeerplaatsen). Extra verkeer wordt verwacht vanuit de nieuwe bewoners en de leveranciers. Gezien de wens van de gemeente Breda om de binnenstad 'autoluwer' te maken, is de wijkraad benieuwd naar de plannen op het terrein Achter de Lange Stallen (ALS). Gevraagd wordt of de plannen hier grotere winkels te vestigingen met woningen en parkeerplaatsen nog courant zijn. Zoja, dan moeten er ingrijpende maatregelen genomen worden om het autoverkeer te reduceren. Geopperd wordt een nieuwe ondegrondse parkeergarage op het terrein van ALS te verbinden met de garage onder het stadskantoor zodat al het parkeerverkeer richting de singels kan worden afgewikkeld.

Gewezen wordt op de foutieve beschrijving van het aspect historie. Het gebouw is nooit in eigendom geweest van het postkantoor, maar heeft dienst gedaan als districtscentrale voor honderden telefoniemedewerkers. Men kon hier wel postzaken regelen. Het gebouw is vervolgens door KPN verkocht aan Wonen Breburg. KPN is een deel van het pand blijven huren. Gezien de historie niet goed is beschreven, maakt de wijkraad zich zorgen hoe omgegaan wordt met historische elementen in het gebouw zoals de mozaïek in de toegangshal en het monument voor gevallen PTT-ers in WOII.

Vermeld wordt dat er een parkeergarage wordt aangelegd. Hiermee is geen sprake van verminderd autogebruik, dit is afhankelijk van de bewoners zelf. Onduidelijk is hoe groot de parkeergarage wordt. Voorgesteld wordt geen parkeren aan de straat meer toe te staan in de Kerkstraat. Hierdoor wordt het beeld rustiger en overzichtelijker met in- en uitrijden. Benieuwd is de wijkraad tot slot hoe leveranciers hun auto's gaan stallen.

In het algemeen juicht de wijkraad de ontwikkeling toe en ziet de nieuwe bewoners in het stadshart graag tegemoet.

Reactie:

De algemene positieve reactie op de ontwikkeling wordt gewaardeerd. Verkeersafwikkeling en parkeren is bij iedere ontwikkeling een onderwerp wat de nadrukkelijke aandacht krijgt, zo ook bij voorliggend project en in de binnenstad als geheel. De houding ten aanzien van mobiliteit verandert maatschappelijk. Mede hierdoor is de gemeente bezig met het opstellen van een nieuwe Mobiliteitsvisie voor de stad. Het prioriteit geven aan 'langzaam verkeer' in de binnenstad is daarbij een uitgangspunt. Dit betekent niet dat er geen autoverkeer mogelijk is en blijft. Om te zorgen dat der geen problemen ontstaan in de afwikkeling wordt ieder project daarom uitvoering getoetst. Deze ontwikkeling leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling zoals te lezen in paragraaf 5.3. Uiteraard begrijpt de gemeente dat de wijkraad benieuwd is naar de stand van zaken van de plannen op het ALS terrein. Deze planvorming staat echter los van voorliggende ontwikkeling. Mocht uit die planvorming blijken dat er maatregelen genomen moeten worden voor wat betreft verkeer, dan wordt dat in lijn met die planvorming te zijner tijd verder uitgewerkt.

De gemeente tracht bij iedere ontwikkeling het historisch beeld zo goed mogelijk te verwoorden en waardeert het dat de wijkraad wijst op eventuele omissies. De paragraaf 'Cultuurhistorie' is hier op nagelopen. Bij iedere ontwikkeling spelen cultuurhistorische waarden zoals waardevolle gebouwdelen een belangrijke rol. De ontwikkelaar is samen met de architect aan het onderzoeken of en in hoeverre de genoemde bouwdelen behouden kunnen blijven. De gemeente kan gezien het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument is niet sturen op behoud van deze inpandige elementen.

Zoals in paragraaf 5.3 tevens verwoord zal er een stallingsgarage op maaiveldniveau worden gerealiseerd. Uiteraard is het gebruik van de auto afhankelijk van de gebruikers/bewoners zelf, maar gezien de ligging in de binnenstad en de aanvullende voorzieningen zoals een eigen fietsenstalling naast de privé bergingen, welke goed bereikbaar is op de begane grond, is het aannemelijk dat er verminderd autogebruik zal zijn. Met de aanpassingen van de Kerkstraat zal deze volledig autovrij worden. Het leveren van de goederen zal plaatsvinden zoals dit in de gehele binnenstad het geval is (middels het openbaar gebied). Aangezien de ruimte aan de Keizerstraat hiervoor beperkt is en de Kerkstraat ingericht zal worden als winkelstraat, zal bevoorrading van winkels en horeca voornamelijk plaatsvinden via de Oude Vest en Akkerstraat. De Gemeente Breda is daarnaast doende met de visie Oostflank, waarbij de laad- en los activiteiten in het gehele gebied worden geïntegreerd in het stedenbouwkundig ontwerp.

Het ontwerpbestemmingsplan alsmede het ontwerp besluit hogere waarden geluidsbelasting hebben ter inzage gelegen van 21 november 2020 tot en met 2 januari 2021. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen.

In totaal zijn drie zienswijzen ontvangen, waarvan er later één is ingetrokken. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing in het vast te stellen bestemmingsplan.

Ambtshalve wijziging

Na de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingplan is door de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld (d.d. 29 april 2021). Dit nieuw parkeerbeleid dient vertaald te worden naar de regels van dit vast te stellen bestemmingsplan. Het college van B&W zal de gemeenteraad daarom voorstellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.