het bestemmingsplan 'Binnenstad, Marksingel 1' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019201007-OV02 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2019201007-OV02 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in een hoofdgebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de hoofdbewoners van de desbetreffende woning en/of bijgebouw;

de in Bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen buiten de schooltijden;

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

waardevolle en behoudenswaardige relicten (overblijfselen) uit het verleden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een seksinrichting (discotheek, bar-dancing, partycentrum);
• horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 40° en maximaal 70°;

overkapping veelal boven een ingangspartij die beschutting geeft;

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de 'Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur gemeente Breda' (2019).

het snijpunt van twee hellende vlakken;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

detailhandelsactiviteiten die qua uitstraling passen bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dienen van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn, los van de hoofdfunctie;

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel;

het voeren van een huishouden in een woning;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

De voor 'Gemengd-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. Algemeen

Begane grond:

1. detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen met een oppervlakte van meer dan 300 m²;
2. dienstverlening;
3. cultuur en ontspanning;
4. maatschappelijke voorzieningen;
5. horeca 1;
6. bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels;
7. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

Verdiepingen:

1. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

2. Met daarbij behorend:
   1. ondergeschikte horeca;
   2. parkeren;
   3. verkeer;
   4. fietsenstallingen;
   5. nutsvoorzieningen;
   6. groen.

1. van het aantal te realiseren woningen dient minimaal 50% aan middeldure huurwoningen te worden gerealiseerd.
2. de middeldure huurwoningen als bedoeld in lid a dienen als zodanig in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 3.1, onder a, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:
   1. zelfstandige detailhandel;
   2. horecabedrijven;
   3. bedrijven welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
   4. risicovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Bevi.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.
4. 
   

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze afwijking eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren met monumentale waarden worden verwijderd;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
2. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag om af te wijken en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.
   3. voorzover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. het bepaalde in lid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan Binnenstad, Marksingel 1".

Staat van bedrijfsactiviteiten

Besluit hogere grenswaarde Wgh

De locatie waar thans aanwezig is een leegstaand kantoorgebouw wordt herontwikkeld tot woningbouw. Het bestaande kantoorgebouw dient hiertoe (op de verdiepingen) een ruimere woonbestemming te verkrijgen voor meerdere woningen, wordt qua bouwvlak (balkons) en qua bouwhoogte (1 verdieping) uitgebreid. Hierdoor ontstaat een appartementengebouw met op de begane grond een detailhandelsbestemming en op de verdiepingen in totaal 33 appartementen. Tevens wordt het openbaar gebied heringericht.

Gezien de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de huidige leegstand bestaat er geen noodzaak de locatie ten behoeve van kantoren aan te houden. Door de mogelijkheid de betreffende kantoorruimte uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige woonfunctie gegeven worden. Uitgangspunten bij de ontwikkeling van de woningen is dat er een marktvraag ingevuld wordt. Door de herontwikkeling ontstaat tevens de kans het gebied op te waarderen.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan de Marksingel 1 tussen de Godevaert Montensstraat (noordzijde), Marksingel (zuidzijde), Nieuwe Ginnekenstraat (oostzijde) en Eerste Markstraat (westzijde). Het plangebied is gelegen ten zuiden van het centrum van Breda.

afbeelding 1.1. : indicatieve ligging plangebied

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Binnenstad", het bestemmingsplan "Herziening Beschermd stadsgezicht" en het "Parapluplan parkeren 2017".

Het bestemmingsplan "Binnenstad" is vastgesteld op 7 februari 2013 en is onherroepelijk sinds 30 oktober 2013. De gronden ter plaatse van het plangebied zijn bestemd als “Gemengd-1” met de functieaanduidingen “kantoor” en “maatschappelijk” en kennen de dubbelbestemmingen “Waarde Archeologie” en “Waarde-beschermd stadsgezicht”.

Binnen de bestemming "Gemengd-1" zijn woningen toegestaan op zowel de begane grond alsook op de verdiepingen, doch hierbij niet meer dan een enkele woning per bouwlaag. Hiermee staat op zich de geschiktheid van de locatie voor woondoeleinden ruimtelijk bezien vast, doch zal door de ontwikkeling van 33 woonappartementen sprake zijn van een intensivering van de woonfunctie, enerzijds door meerdere woningen per bouwlaag en anderzijds door de toevoeging van een extra bouwlaag. Daarnaast wordt de ontwikkeling deels voorzien buiten het aangewezen bouwvlak voor wat betreft de balkons en zal het appartementengebouw de maximale goothoogte van 10 meter overstijgen. Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling daarmee niet geheel binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

De dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" wordt besproken in hoofdstuk 4 van deze toelichting en is opgenomen in artikel 4 van de regels.

Afbeelding 1.2. : uitsnede vigerend bestemmingsplan "Binnenstad"

Het bestemmingsplan "Binnenstad, Herziening Beschermd stadsgezicht" is vastgesteld op 7 september 2017 en inmiddels onherroepelijk. Dit bestemmingsplan omvat een veel groter gebied in Breda en verving voor het plangebied de regels betreffende Waarde-beschermd stadsgezicht door nieuwe regels dienaangaande. Hierdoor bleef het plangebied behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht. Dit bestemmingsplan wordt verder besproken bij de bespreking van het aspect cultuurhistorie in hoofdstuk 4. In artikel 5 van de regels is de dubbelbestemming "Waarde - Beschermd stadsgezicht" opgenomen.

Het bestemmingsplan "Parapluplan parkeren 2017" is vastgesteld op 12 april 2018 en is inmiddels onherroepelijk. Op het plangebied zijn middels dit bestemmingsplan de parkeernormen voor de gemeente Breda van toepassing. Dit bestemmingsplan c.q. deze parkeerregels worden in deze toelichting besproken in hoofdstuk 4 paragraaf 4.9. In artikel 10 van de regels zijn de parkeerregels opgenomen.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, regionaal beleid en beleid van de gemeente Breda. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 en 7 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied omvat de gronden behorend bij het perceel Marksingel 1, waar thans enkel detailhandelsgebruik op de begane grond gevestigd is. De verdiepingen worden niet gebruikt. Het gebouw wordt omringd door bijbehorend buitenterrein.

afbeelding 2.1 : plangebied

afbeelding 2.2 : plangebied

afbeelding 2.3 : plangebied

De locatie is omgeven door bestaande bebouwing met hierin diverse functies. Aan de Nieuwe Ginnekenstraat zijn vele panden met op de begane grond een detailhandels- of andere functie en op de verdiepingen een woonfunctie. Ook de gebouwen aan de Marksingel kent naast wonen diverse andere functies op de begane grond. Het achterliggende gebied kent primair een woonfunctie.

Kenmerkend voor de locatie is de ligging aan de Nieuwe Ginnekenstraat zijnde een belangrijke zuidelijke toegangsweg tot het centrum van Breda.

afbeelding 2.4 : ruimtelijke opbouw locatie

Ruimtelijk bezien brengt de ontwikkeling een opwaardering van het bestaande (kantoor)gebouw middels transformatie tot hoogwaardig woongebouw met plintfunctie(s).

De ontwikkeling behoudt op de begane grond een detailhandelsfunctie van circa 360 m², circa 240 m² bergingen en 80 m² entreeruimte. Op de bestaande drie verdiepingen worden 30 woonappartementen gerealiseerd, e.e.a. binnen de kaders van de bestaande bebouwing, die van een extra - terug liggende - woonlaag bestaande uit 3 penthouses wordt voorzien.

In totaal 33 appartementen waarvan 17 in de categorie "middel-duur" huurappartementen variërend in oppervlakte van ca. 33 m² tot ca. 53 m² en 16 luxe koopappartementen variërend in oppervlakte van ca. 60 m² tot ca. 152 m².

De hoogte van de dakrand van de 4e bouwlaag bedraagt circa 13.6 meter. De dakrandhoogte van het penthouse bedraagt circa 17.3 meter. Aldus ontstaat een gebouw dat qua maat en schaal prima past in de omgeving.

De hoogte van gebouwen in dit beschermd stadsgezicht is per specifiek pand anders, maar er is op bouwblokniveau sterke samenhang en horizontaliteit. Het horizontale beeld van de bouwblokken wordt gevormd door de hoogte van de gevelwanden, onder de goot, die is overwegend hoger dan 8 m1 en doorgaans bestaat uit twee of drie bouwlagen, vaak met kap. De set back is een randvoorwaarde voor de bouwmassa op deze plek. De set back sluit aan op de karakteristiek en opbouw van de straatwand, waarin de bouwmassa boven de gootlijn ondergeschikt is en terug liggend achter de gevel is uitgevoerd. Doorgaans is dit een kap.

De beoogde ontwikkeling is weergegeven onderstaande figuren.

afbeelding 2.5 : situatietekening beoogde ontwikkeling vanuit Nieuw Ginnekenstraat

afbeelding 2.6 : situatietekening beoogde ontwikkeling vanuit Nieuw Ginnekenstraat

Afbeelding 2.7 : situatietekening beoogde ontwikkeling vanuit Marksingel

afbeelding 2.8 : situatietekening beoogde ontwikkeling achterzijde

afbeelding 2.9 : doorsnede beoogde ontwikkeling vanuit Marksingel

Het gebouw kent parkeren op maaiveld, zoals in hoofdstuk 4 wordt beschreven. De opzet en uitstraling van de locatie zal door de ontwikkeling ten positieve worden beïnvloed.

De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de omgeving. Het plan voornemen is functioneel inpasbaar en voorziet in een groeiende vraag naar woningen. De ligging nabij het centrum maakt de locatie een aantrekkelijke plek om te wonen.

Vanuit de gemeente Breda is bij de aan dit bestemmingsplan voorafgaande beoordeling van de voorgenomen ontwikkeling het onderstaande aangegeven :

Het planvoornemen is aldus zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar, hetgeen wordt bevestigd door de hierna te bespreken en als Bijlage 7 opgenomen notitie van de adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Welstand.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.1 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.2. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes, want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken: niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI dient op regionaal niveau uitgewerkt te worden, zodat een gebiedsgerichte aanpak en maatwerk mogelijk is. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden en is bovendien op een schaalniveau die het onderhavig plangebied overstijgt.

Op 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder vormt daarmee een bindend toetsingskader voor alle gemeentelijke bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen en provinciale ruimtelijke verordeningen.

Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. lid 2 Bro gewijzigd en komen te luiden als volgt :

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en dat eerst als dat niet mogelijk is wordt gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

De eerste vraag is - op basis van planvergelijking - of het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets en daarmee een beschrijving van de behoefte nodig omvattende zowel kwantitatieve aspecten alsook kwalitatieve aspecten, zoals specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

De toename van het aantal woningen leidt tot de conclusie dat sprake is van een transformatie, die kan worden gezien als een "stedelijke ontwikkeling".

Het plangebied is gelegen is binnen het bestaand stedelijk gebied, waarbij gebruik wordt gemaakt van een bestaand bouwperceel. Hierbij is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

In paragraaf 3.2, 3.3 en 3.4 van deze toelichting vanuit provinciaal, regionaal en gemeentelijk perspectief gemotiveerd, dat er kwantitatief en kwalitatief voldoende behoefte bestaat aan de woningen. Kortheidshalve wordt hier naar deze onderbouwing verwezen.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen van artikel 3.1.6. lid 2 Bro, dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking. De woningen sluiten aan op de afspraken die in provinciaal, regionaal en gemeentelijk verband zijn gemaakt en de inwoners / huishoudensgroei in de gemeente Breda.

Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. De regels van het Barro en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen. In het Barro zijn regels opgenomen voor diverse nationale belangen.

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid.

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen. Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan Brabantse steden en dorpen vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

De Wet ruimtelijke ordening vraagt van overheden om in een structuurvisie hun belangen helder te definiëren en aan te geven hoe zij deze willen realiseren. Voor Noord Brabant is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening op 1 oktober 2010 vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden. Op 7 februari 2014 hebben Gedeputeerde Staten de partiële herziening van de SVRO vastgesteld, die per 19 maart 2014 in werking is getreden.

De provincie kiest voor verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendige en duurzame provincie. Dit is vertaald in een aantal provinciale ruimtelijke belangen, waarvan concentratie van verstedelijking voor dit bestemmingsplan met name relevant is.

Op basis van de Structuurvisie is onderhavig plangebied gelegen in de stedelijke structuur, in het stedelijk concentratiegebied. Hier wil de provincie het volgende bereiken:

1. concentratie van verstedelijking;
2. zorgvuldig ruimtegebruik;
3. meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
4. betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
5. versterking van de economische kennisclusters.

Het stedelijk concentratiegebied met de bijhorende zoekgebieden voor verstedelijking vangt de groei van de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte op. Naar huidige inzichten - met het perspectief tot 2025 en een doorkijk naar 2040 - is in het stedelijk concentratiegebied (inclusief de zoekgebieden voor verstedelijking) voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Onderhavig plan maakt gestapelde woningen mogelijk in stedelijk concentratiegebied. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de SVRO, voorzover voldaan wordt aan de regionale woningbouwafspraken en de ladder voor duurzame verstedelijking. In deze toelichting is aangegeven dat zulks het geval is.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen, zijnde provinciale milieuverordening, verordening natuurbescherming, verordening ontgrondingen, verordening ruimte, verordening water en de verordening wegen.

Om klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening als tussenstap naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). De Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Voor het onderhavige plangebied is voor wat betreft de instructieregels voornamelijk van belang artikel 3.42 :

artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Dit bestemmingsplan past binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.

De Interim Omgevingsverordening stelt dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt in het bestaande stedelijk gebied en bij stedelijke ontwikkelingen toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Er is in dit geval - zoals hiervoor uiteengezet - sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarbij in paragaaf 3.1. van deze toelichting wordt gesproken over de toepasselijkheid en toepassing van artikel 3.1.6. lid 2 Bro en in paragraaf 3.3 en 3.4 van deze toelichting vanuit provinciaal, regionaal en gemeentelijk perspectief wordt gemotiveerd, dat er kwantitatief en kwalitatief voldoende behoefte bestaat aan de woningen. Kortheidshalve wordt hier naar deze onderbouwing verwezen.

Verder stelt de Omgevingsverordening, dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen een verantwoording bevat over de wijze waarop de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen en de wijze waarop de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2017, die hierna in paragraaf 3.3.3. zal worden besproken. Vastgesteld kan worden dat het plan binnen de regionale afspraken past en daarmee voldoet aan artikel 3.42 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame ontwikkeling omdat:

• het een goede omgevingskwaliteit bevordert door esthetisch waardevolle bebouwing te behouden en nieuw te realiseren met een hoogwaardige architectuur.
• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat leegstaand vastgoed wordt getransformeerd met een nieuwe gebruiksfunctie.
• De ontwikkeling ligt in de binnenstad van Breda waardoor een vermindering van het gebruik van auto zal plaatsvinden. De nieuwe bewoners/gebruikers van het pand zullen vaker kiezen voor openbaar vervoer of bijvoorbeeld fiets. De binnenstad (en dus plangebied) is overigens prima bereikbaar met het openbaar vervoer. Er wordt daarom bijgedragen aan een duurzame mobiliteit.
• In de plintlaag van het gebouw worden gemengde functies zoals dienstverlening, detailhandel, horeca en kantoor voorzien. Dit draagt bij aan een concurrerende economie van Breda.

Andere aanduidingen die voortvloeien uit de Interim Omgevingsverordening zijn niet van toepassing op het plangebied.

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De Provinciale Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen. Dat zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. "Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen."

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Verordening ruimte is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.

Dit bestemmingsplan voorziet - ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden - in de toevoeging van 33 - 5 = 28 woningen aan de woningvoorraad. De woningen worden opgericht op een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Op de locatie waar de woningen komen staat op dit moment feitelijk nog een kantoorgebouw dat zal worden getransformeerd, zodat sprake is van een inbreidings- / herstructureringslocatie.

Gelet op het voorgaande past dit woningbouwinitiatief binnen de Brabantse Agenda Wonen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat.

Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Wel worden regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen gemonitord.

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Regionale Agenda Wonen 2017, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Omdat naar aanleiding van de Brabantse Agenda Wonen nog een eerste 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' moet worden vastgesteld, wordt vooralsnog getoetst aan de Regionale Agenda Wonen 2017.

Toetsing

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 33 woningen in de vorm van appartementen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de regionale kwantitatieve behoefte.

afbeelding 3.1 : regionale woningbouwprogramma West-Brabant

In totaal 17 appartementen worden aangeboden in het segment middeldure huur en 16 appartementen vallen in het luxe koopsegment. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling zorgt voor de ontwikkeling van een hoog stedelijk milieu door het vervangen van een oud kantoorpand door een luxe appartementencomplex..

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

In de nieuwe Omgevingsvisie Breda 2040 (vastgesteld op 21 oktober 2021) worden de ambities, doelen en maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat geadresseerd. Beoogd wordt hiermee perspectief te bieden voor de grote opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De ambitie hierbij luidt: 'Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop'. Aan de hand van de twee hoofdopgaven 'Sterk Breda' en 'Veerkrachtig Breda' worden, op basis van de kernwaarden grenzeloos, gastvrij en groen, de opgaven en doelstellingen nader uitgewerkt. Met betrekking tot woningbouw wordt met name gekozen voor verdichting in de bestaande stad. De helft van de woningbouw wordt hierbij in betaalbare prijsklassen gerealiseerd. Het Bredaas Mozaïek vormt de basis voor de stedenbouwkundige afweging van ruimtelijke initiatieven en biedt een stedenbouwkundige context voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Omdat de bevolking groeit, het aantal huishoudens toeneemt, met name het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, en de betaalbaarheid van het wonen in Breda onder druk staat, wordt met de Omgevingsvisie ingezet op het stimuleren van doorstroming en het bouwen van betaalbare woningen.

Met onderhavig planvoornemen wordt naast een (bestaande) detailhandelsvoorziening op de begane grond voorzien in 30 woonappartementen op de bestaande drie verdiepingen van het pand met hierbij een extra - terug liggende - woonlaag bestaande uit 3 penthouses.

In totaal 33 appartementen waarvan 17 in de categorie "middel-duur" huurappartementen variërend in oppervlakte van ca. 33 m² tot ca. 53 m² en 16 luxe koopappartementen variërend in oppervlakte van ca. 60 m² tot ca. 152 m². Het plan voorziet aldus in de lokale woonbehoefte en kan leiden tot doorstroming, waardoor elders betaalbare woningen vrijkom. De herontwikkeling van het bestaande kantoorpand tot woningen draagt aan bij het aanwezige woonmilieu, waarmee het initiatief bijdraagt aan de functionele kwaliteit. Aldus is het planvoornemen passend binnen het beleid zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie Breda 2040.

3.4.2 Woonvisie Breda en Uitvoeringsagenda

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

1. een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
2. aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
3. een prettige woonomgeving;
4. duurzaam wonen en leven.

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad.

Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggend project een eigen afweging gemaakt en is het voorgestelde woonprogramma akkoord bevonden door de Gemeente Breda. Door het realiseren van 17 appartementen in het middeldure huursegment wordt aangesloten bij de wens om huurwoningen in het centrum bereikbaar te maken voor middeninkomens. De geplande appartementen vormen daarmee een aanvulling op het beschikbare aanbod in de omgeving.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende vier jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De komende vier jaar moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herbestemming van een kantoorlocatie voor woningen. Gezien de hedendaagse ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de huidige leegstand bestaat er geen noodzaak de locatie ten behoeve van kantoren aan te houden. Door de mogelijkheid het aantal m2 kantoorruimte op locatie uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige functie gegeven worden die aansluit bij de uitgangspunten van het bestuursakkoord. In deze toelichting wordt nader ingegaan hoe het project uitvoering geeft aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie, groen en water. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het bestuursakkoord.

Op 29 april 2021 is de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. In deze nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw- uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. De gemeentelijke nota geeft per functie de toepasselijke parkeernormen aan afhankelijk van de ligging van het plangebied binnen de gemeente Breda.

Het aspect parkeren is in paragraaf 4.9 van deze toelichting nader beschreven. In de regels van onderhavig bestemmingsplan is gewaarborgd dat in voldoende parkeerplaatsen wordt voorzien. Ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' zal concreet inzichtelijk moeten worden gemaakt waar de parkeerplaatsen worden gerealiseerd en wat de concrete parkeereis bedraagt. Het gemeentelijke parkeerbeleid (zijnde het dan geldende parkeerbeleid) vormt hiervoor een rechtstreeks toetsingskader.

Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende ruimte om te kunnen voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid c.q. de toepasselijke parkeernormering.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

De toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 4.13.

De gemeente Breda heeft op 14 juli 2016 een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden vastgesteld. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de locatie op de betreffende bomenkaart. Binnen het plangebied is geen sprake van beschermde bomen. De beschermde bomen in de omgeving van het plangebied zullen geen gevolgen ondervinden van de voorgestane ontwikkeling.

afbeelding 3.3 : weergave locatie op gemeentelijke bomenkaart

Geen enkele boom hoeft te worden gekapt. Daarmee wordt voldaan aan het bomenbeleid.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

1. de kenmerken van de projecten;
2. de plaats van de projecten;
3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van 28 woningen en omvat in totaal 33 woningen De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. De te verwachten milieueffecten van een dergelijk woningbouwproject hangen vooral samen met de verkeersaantrekkende werking, beschermde gebieden en mogelijk veranderingen in de waterhuishouding (toename verharding).

Er is sprake van een beperkte toename van verkeer ten opzichte van de huidige situatie met een kantoorpand met bijbehorende verkeersgeneratie. De beoogde woningbouw zal echter geen negatief effect hebben op de luchtkwaliteit (niet in betekenende mate). Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal verharding niet toenemen. Gezien de geringe ontwikkeling ten opzichte van de huidige situatie en afstand tot beschermde gebieden zullen naar verwachting geen negatieve effecten op beschermde gebieden plaatsvinden.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een m.e.r-beoordelingsnotitie opgesteld (Bijlage 1) en is het besluit genomen dat geen milieueffectrapportage nodig is.

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is geen bodemonderzoek uitgevoerd. De ontwikkeling omvat feitelijk niets anders dan een ongewijzigd gebruik van de begane grond alsmede de toename van de hoeveelheid woningen op de bestaande verdiepingen alsmede de realisatie van een extra woonlaag.

Aldus is geen sprake van enig relevant contact met de vaste bodem en/of het grondwater, is geen sprake van een aan de kwaliteit van de bodem te relateren wijziging van gebruik. De intensivering van de woningen vindt niet plaats op maaiveld, zodat van relevant (contact) risico c.q. gebruiksbeperkingen geen sprake zal zijn.

In het vigerende bestemmingsplan "Binnenstad" is in de toelichting ten aanzien van het aspect bodem opgenomen:

4.2.3. Onderzoek

In het hele plangebied zijn in de grond licht tot sterk verhoogde gehaltes zware metalen en PAK aangetroffen. In binnensteden worden dergelijke verontreinigingen ten gevolge van menselijk handelen (bv puin en koolresten uit de kachel) vaker aangetroffen.

afbeelding 4.1. : overzicht grootschalige grondwaterverontreinigingen

Daarnaast kunnen plaatselijk verontreinigingen zijn ontstaan, bijvoorbeeld vanwege ondergrondse olietanks en door vroegere bedrijvigheid. Voor de Mauritssingel 4 (bouw 2 woningen en garageboxen) is bekend dat nog geringe restverontreinigingen in de bodem aanwezig zijn. In het kader van de omgevingsvergunning dient derhalve een nieuw bodemonderzoek plaats te vinden. Bijzondere aandacht verdienen de grootschalige grondwaterverontreinigingen. Momenteel bekende verontreinigingen in het plangebied bevinden zich ter plaatse van: Tramsingel, Irenestraat, Marksingel, Nieuwe Ginnekenstraat, Halstraat, Lange Brugstraat en spoorzone (zie figuur 4.1). Bij werkzaamheden in de ondergrond zoals warmte-koudeopslag (WKO), bronbemaling of het slaan van bluswaterputten dient hiermee rekening gehouden te worden. Deze verontreinigingen vormen geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen en ook niet voor de volksgezondheid. Informatie over de exacte contouren, verontreinigingen en concentraties is te vinden in het bodeminformatiesysteem van de gemeente Breda en in desbetreffende bodemdossiers.

4.2.4. Conclusie

Bij nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld aan de Mauritssingel 4 of Donkvaart 17, dient voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend door de initiatiefnemer een bodemonderzoek uitgevoerd te worden waarin aangetoond is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de betreffende functie.

Inmiddels is het tijdelijk handelingskader voor PFAS geïntroduceerd. Omdat in dit geval niet of nauwelijks sprake is van te ontgraven grond en in ieder geval grond die wordt uitgegraven elders op het perceel wordt hergebruikt (gesloten grondbalans) is er geen noodzaak voor extra onderzoek naar PFAS.

Conclusie

Nu aldus vaststaat dat de grondwaterverontreiniging in de nabijheid van de Marksingel 1 geen belemmering vormt voor toekomstige ontwikkelingen en ook niet voor de volksgezondheid en dat in het kader van de ontwikkeling geen sprake is van werkzaamheden in de ondergrond, zoals warmte-koudeopslag (WKO), bronbemaling of het slaan van bluswaterputten dient hiermee geen rekening gehouden te worden.

Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering voor de herontwikkeling van de locatie en de daarbij behorende ruimtelijke procedure. Als grond vrijkomt van de onderzoekslocatie zal die, afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond, een partijkeuring conform AP04 moeten ondergaan. De toepassing elders moet bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming gemeld te worden.

Normstelling en beleid

De locatie is niet gelegen binnen de zone langs een hoofdspoorlijn of rond een gezoneerd industrieterrein. De voorziene 33 woningen bevinden zich wel binnen de zone langs meerdere wegen (Boeimeersingel, Wilhelminasingel en Wilhelminastraat) waardoor conform de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek noodzakelijk is. De Marksingel en Nieuwe Ginnekenstraat nabij de planlocatie zijn uitgevoerd als 30 km/uur wegen, hebben dus geen geluidzone maar worden wel in het kader van goede ruimtelijke ordening beoordeeld.

Onderzoek februari 2022

Door Cauberg Huygen B.V. is vorenbedoeld akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage d.d. 16 februari 2022 met als referentie 05985-52040-03v2 is opgenomen als Bijlage 2. Onderzocht is of wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, of hogere grenswaarden kunnen worden aangevraagd en welke maatregelen (conform gemeentelijk geluidbeleid) moeten worden toegepast.

Voor de geluidsbelasting aan buitengevels van woningen binnen de geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van de woningen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of in geval van (niet gezoneerde) 30 km/u wegen er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt aangesloten bij de benaderingswijze, die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen.

Resultaten

De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer (inclusief aftrek art. 110g Wgh) op de :

Boeimeersingel bedraagt ten hoogste 55 dB Lden

Wilhelminasingel bedraagt ten hoogste 55 dB Lden

Wilhelminastraat bedraagt ten hoogste 49 dB Lden

De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de :

• Nieuwe Ginnekenstraat bedraagt ten hoogste 64 dB Lden (exclusief aftrek),
• Marksingel niet leidt tot een verhoogde geluidsbelasting.

Vanwege de overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde op diverse gevels vanwege meerdere bronnen is er sprake van samenloop van geluidbronnen en is cumulatie aan de orde om de aanvaardbaarheid te toetsen (goede ruimtelijke onderbouwing). De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle ten deze relevante wegverkeer bedraagt omgerekend naar wegverkeerslawaai (Lvl,cum) ten hoogste 66 dB zonder aftrek.

Aangezien ten gevolge van het verkeer de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient onderzocht te worden of maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren. De maatregelen dienen voldoende effect te sorteren en niet op overwegende bezwaren te stuiten. In de geluidsrapportage wordt uiteengezet dat bronmaatregelen (stil asfalt, snelheidsbeperking en/of terugdringen verkeersintensiteit) niet mogelijk c.q. zinvol zijn. Een geluidsscherm leidt (vanwege ook de omvang) tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is niet mogelijk omdat gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing.

Een procedure hogere grenswaarden moet om deze reden doorlopen worden. Bij de transformatie van bestaande panden naar woonfuncties gaat de gemeente Breda - waar dit mogelijk is - ten aanzien van geluid bij voorkeur uit van de nieuwbouweisen. Tenminste één verblijfsruimte, met een te openen deel, dient aan de geluidluwe gevel te zijn gelegen. In de voorliggende situatie betekent dit dat woningen een geluidluwe gevel moeten hebben indien de geluidbelasting op de gevel vanwege de Boeimeersingel en/of de Wilhelminasingel meer dan 53 dB bedraagt. Op de geluidluwe gevel is de geluidbelasting vanwege de Boeimeersingel, Wilhelminasingel en Wilhelminastraat minder of gelijk aan 48 dB.

In de geluidsrapportage wordt uiteengezet welke woningen maatregelen behoeven en worden deze beschreven. De gehele achtergevel is geluidluw en de optoplaag (nieuwbouw) voldoet ook aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Er zijn echter 16 appartementen aan de voorzijde die over een geluidluwe gevel zouden moeten beschikken, die deze echter niet direct hebben. De maatregelen om een geluidluwe gevel te creëren stuiten op architectonische en bouwtechnische bezwaren. Voor deze woningen in het transformatiedeel kan worden afgeweken van de eis voor een geluidluwe zijde indien wordt voorzien in een goed woon- en leef (binnen)klimaat. Geadviseerd wordt om bij woningen met een balkon de borstwering van het balkon gesloten uit te voeren met een hoogte van 1,0 c.q. 1,2 meter, zodat de geluidbelasting op de balkongevel onder 53 dB uit zal komen. Voor woningen zonder balkon zal per woning een harborvenster worden geplaatst, waardoor er een geluidsluwe spui-opening wordt gerealiseerd.

De geluidbelasting op de gevels wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de geluidbijdrage afkomstig van de Nieuwe Ginnekenstraat (30 km/u). Het gemeentelijk (en landelijk) beleid is echter uitsluitend gericht op gezoneerde wegen. Het doel van deze beleidsstukken is het borgen van het woon- en leefklimaat. In voorliggende situatie is de enige wijze waarop daaraan bijgedragen kan worden, het reduceren van de invallende geluidniveaus ter plaatse van de gevels van de woningen zodat de binnenniveaus in de woningen tot maximaal het nieuwbouwniveau volgens het Bouwbesluit 2012 verlaagd worden.

Voor onderhavig project zal de geluidwering van de gevel afgestemd worden op het nieuwbouwniveau uit het Bouwbesluit 2012 op basis van de gecumuleerde geluidbelastingen (inclusief 30 km/u wegen). Hiermee wordt voor de woningen een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Conclusie onderzoek februari 2022

De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden. Overdrachts- of bronmaatregelen ter reductie van de geluidsbelasting zijn niet mogelijk of doelmatig. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, is het mogelijk om voor de in het plan opgenomen woningen een hogere waarde (Boeimeersingel: 55 dB; Wilhelminasingel: 55 dB en Wilhelminastraat: 49 dB), vast te stellen met inachtneming van grotendeels het gemeentelijk beleid, alsmede met als voorwaarde hiervoor beschreven bouwkundige maatregelen.

Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden is als Bijlage 2 bij de regels van het bestemmingsplan bijgevoegd.

Onderzoek november 2023 en juli 2024

Bij besluit van 16 maart 2023 heeft de raad van de gemeente Breda het bestemmingsplan "Binnenstad, Marksingel 1" vastgesteld. Na vaststelling van dit bestemmingsplan is een omwonende daartegen in beroep gegaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak, vanwege vrees voor geluids- en parkeeroverlast en verlies van privacy als gevolg van de verandering van het kantoorgebouw in woningen. Tevens werd een verzoek tot voorlopige voorziening gedaan. Op 5 juli 2023 heeft de voorzieningenrechter uitspraak gedaan in het kader van de ingestelde voorlopige voorziening en heeft hiermee het bestemmingsplan geschorst totdat een einduitspraak gedaan is in de bodemzaak, uitspraak 202302442/2/R2, ECLI:NL:RVS:2023:2559). Deze schorsing is uitgesproken omdat de voorzieningenrechter betwijfelde of het plan voor wat betreft het aspect geluid in de bodemprocedure stand zal houden. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de raad met de gegeven motivering in het kader van een goede ruimtelijke ordening namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat het plan, wat betreft het aspect geluid vanwege geluidweerkaatsing, niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat bij het perceel van appellant.

Deze uitspraak van de Voorzieningenrechter heeft geleid tot aanvullend geluidsonderzoek voorafgaand aan de behandeling van de hoofdzaak op zitting naar de mogelijke geluidbelasting ten gevolge van parkeren en stemgeluid ter plaatse van balkons.

Desbetreffend onderzoek is vastgelegd in notitie: "Marktveste te Breda; beoordeling parkeren en stemgeluid balkon" met kenmerk 05985- 52040-06v2 d.d. 13 november 2023. Deze rapportage is opgenomen als Bijlage 9.

Nadat appellant in het kader van de bodemprocedure een geluidsrapport heeft overgelegd, is in reactie hierop gekomen tot de memo "Beoordeling Marktveste Breda" met kenmerk 05985-52040-06v2 d.d. 10 juli 2024. Deze rapportage is opgenomen als Bijlage 10.

De juistheid en volledigheid van beide voormelde aanvullende rapportages zijn door de Afdeling bevestigd met uitzondering van het aspect piekgeluiden, zoals hierna beschreven.

Onderzoek oktober 2024

Op 4 september 2024 heeft de Afdeling een tussenuitspraak gedaan (uitspraak 202302442/1/R2, ECLI:NL:RVS:2024:3590). Alhoewel de Afdeling in de tussenuitspraak ten aanzien van de meeste beroepsgronden heeft geoordeeld dat deze niet slagen, heeft de Afdeling één motiveringsgebrek geconstateerd. De Afdeling is van oordeel dat de gemeenteraad ten onrechte niet heeft gemotiveerd dat het piekgeluid van parkeren en laden en lossen ter plaatse van het binnenterrein niet leidt een onaanvaardbare toename van het geluid van de woning van appellant. Al hetgeen verder aanvullend is onderzocht ten aanzien van het aspect geluid acht de Afdeling voldoende en staat niet langer ter discussie.

Door Cauberg Huygen B.V. is hierop gekomen tot de rapportage “Project Marksingel 1 te Breda, beoordeling piekniveau's” met kenmerk 05985-52040-11 d.d. 23 oktober 2024, waarin inzicht wordt gegeven in het woon- en leefklimaat ten gevolge van piekgeluiden. Deze rapportage is opgenomen als Bijlage 10.

Onderzocht zijn piekgeluiden ten gevolge van diverse met de ontwikkeling samenhangende activiteiten.

Resultaten onderzoek oktober 2024

Onder verwijzing naar de (onderbouwing in de) rapportage in Bijlage 11 kunnen de navolgende conclusies worden getrokken betreffende de piekgeluiden :

Piekgeluiden ten gevolge van het laden en lossen t.b.v. de commerciële plint kennen een geluidbelasting van ten hoogste 48 dB(A) waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit stap 2 van het toetsingskader van de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure), voor zowel de dag-, avond- als nachtperiode.

Piekgeluiden ten gevolge van het legen van afval- en oud papier containers (rolcontainers) kennnen een geluidbelasting van ten hoogste 88 dB(A). Dit is een overschrijding van zowel stap 2 als stap 3 van de VNG-brochure, voor zowel de dag-, avond- als nachtperiode van respectievelijk 70, 65 en 60 dB(A). Het legen van afval- en oud papier containers vindt uitsluitend in de dagperiode plaats, waardoor de kortdurende overschrijding ook uitsluitend in de dagperiode plaats vindt en voorzover dit al gebeurt omdat de deur naar het achterterrein als zijnde een vluchtdeur hiervoor niet is bedoeld.

Piekgeluiden ten gevolge van het legen van de ondergrondse afvalcontainers kennen een geluidbelasting van ten hoogste 66 dB(A). Dit is een overschrijding van stap 2 van de VNG-brochure in de avond- en nachtperiode van respectievelijk 65 en 60 dB(A). Het legen van de ondergrondse afval containers vindt uitsluitend in de dagperiode plaats en hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen van 70 dB(A) uit stap 2 van de VNG-brochure.

Piekgeluiden ten gevolge van laden en lossen t.b.v. verhuizingen woningen kennen een geluidbelasting van ten hoogste 64 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen uit stap 2 van de VNG-brochure voor zowel de dag- als avondperiode van respectievelijk 70 en 65 dB(A). In de nachtperiode zou niet worden voldaan aan de gestelde eis van 60 dB(A) uit stap 3 van de VNG-brochure. Verhuizingen vinden in principe uitsluitend overdag plaats en niet in de nachtperiode en hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen van 70 dB(A) uit stap 2 van de VNG-brochure.

Piekgeluiden ten gevolge van laden en lossen t.b.v. pakketservice kennen een geluidbelasting van ten hoogste 37 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen uit stap 2 van de VNG-brochure voor zowel de dag-, avond- als nachtperiode van respectievelijk 70, 65 en 60 dB(A).

Piekgeluiden ten gevolge van dichtslaan van een autoportier op nieuwe parkeerplaatsen kennen een geluidbelasting van ten hoogste 64 dB(A) voor de nieuwe parkeerplaatsen die enkel in de toekomstige situatie aanwezig zijn. Hiermee worden de grenswaarde uit stap 2 van de VNG-brochure voor enkel de nachtperiode overschreden, maar liggen onder de grenswaarde van 65 dB(A) in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Piekgeluiden ten gevolge van dichtslaan van een autoportier op bestaande parkeerplaatsen zijn op 6 parkeerplaatsen hoger dan de grenswaarde van 65 dB(A) uit het Bkl. Als gevolg van de ontwikkeling zal een daling optreden in de dag- en avondperiode en een beperkte stijging in de nachtperiode met 7 voertuigbewegingen. Deze auto's kunnen parkeren op de 23 parkeerplaatsen op de locatie en dus mogelijk ook op de 6 bestaande parkeerplaatsen die een hoger piekgeluid kunnen veroorzaken. Dat zou (als specifiek alle 6 parkeerplaatsen in de nachtperiode zouden worden gebruikt) kunnen leiden tot 2 extra piekniveau's in de nachtperiode boven de grenswaarde als gevolg van de ontwikkeling.

Als deze plaatsen echter in de dag of avond al bezet zijn zal elders worden geparkeerd in de nacht en doet zich deze situatie dus niet voor. De bestaande parkeerplaatsen die voor een overschrijding kunnen zorgen zijn bovendien gelegen bij de gevel van de woning van appellant en men kan daardoor niet uitstappen aan de zijde van deze woning. Hierdoor zal het portiergeluid afscherming ondervinden van de eigen auto. Voor het dichtslaan van een autoportier is bovendien een bronvermogen aangehouden van 100 dB(A). Uit diverse onderzoeken blijkt echter, dat dit bronvermogen in veel gevallen lager uitvalt. zodat mag worden gesteld dat in de representatieve praktijksituatie een lager geluidniveau zal bestaan.

Piekgeluiden ten gevolge van roepen door mensen op de balkons kennen een geluidimmissie van ten hoogste 54 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen uit stap 2 voor zowel de dag-, avond- als nachtperiode.

Conclusie onderzoek oktober 2024

De planlocatie (en dus ook de woning van appellant) is gelegen binnen een (sterk) binnenstedelijke omgeving. Dit kenmerkt zich door een intensieve menging van binnenstedelijke functies, waaronder wonen. Het woon- en leefklimaat wordt in de bestaande situatie al beïnvloed door een hoogstedelijk karakter. Zo is het gebruikelijk dat in een binnenstedelijke omgeving er al sprake is van een zekere mate van reuring dat gepaard kan gaan met enige mate van (geluid) hinder uit de directe omgeving.

Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van de voorgestelde woningbouwontwikkeling er een toename kan optreden van verschillende soorten piekgeluiden ter plaatse van de woning van appellant. De toename is echter niet zodanig dat er geen sprake meer is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en daarmee strijd met een goede ruimtelijke ordening. Hierbij wordt het volgende overwogen:

• Er is sprake van een geringe overschrijding;
• De frequentie van het piekgeluid is gering/kortdurend;
• De overschrijdingen vinden niet of beperkt in de nachtperiode plaats. En als er sprake is van overschrijding in de nachtperiode, dan zijn het overschrijdingen aan de randen van de nacht;
• Het betreffen geen hinderlijke piekgeluiden, het betreft een algemeen geaccepteerd geluid in de openbare ruimte.

Aan de hand van dit onderzoek naar optreden piekgeluiden is het mogelijk om toereikend te motiveren dat het piekgeluid van parkeren en laden en lossen niet leidt tot een onaanvaardbare toename van het geluid bij de woning van appellant. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woning van appellant.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd alsmede dat rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één stap worden verlaagd. De richtafstandenlijst biedt voor een scala aan typen bedrijvigheid de richtafstanden tot gevoelige bestemmingen vanwege geur, stof, geluid en gevaar. In de volgende tabel is een overzicht gegeven van de richtafstanden per milieucategorie voor zowel een rustige woonwijk/rustig buitengebied als voor een gemengd gebied.

afbeelding 4.2. : tabel VNG richtafstanden

Met het plan wordt een woonbestemming gerealiseerd. Wonen is een milieugevoelige functie. Bepaald dient te worden of de woning het functioneren van de omliggende bedrijven beperkt en of het woon- en leefklimaat ter plaatse aanvaardbaar is. Hiervoor kan het stappenplan als opgenomen in de VNG-handreiking worden gebruikt.

Het stappenplan bestaat uit de volgende stappen:

1. Bepaal de relevante bedrijventerreinen en bedrijfspercelen;
2. Bepaal op basis van het bestemmingsplan de toelaatbare milieucategorie;
3. Indien de milieuzones de woningen overlappen: pas het plan aan of ga na wat de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten zijn;
4. Indien de milieuzones van de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten de woningen overlappen: pas het plan aan of doe vervolgonderzoek naar de werkelijke milieubelasting.

Beoordeling

De planlocatie is gelegen aan de zuidzijde van de kern van Breda. Het gebied ligt binnen de bebouwde kom en in de omgeving van het plangebied is sprake van diverse functies. De dichtstbijzijnde 50 km/h infrastructuur ligt aansluitend aan de locatie. Gelet op het voorgaande is het plangebied aan te merken als 'gemengd gebied'.

Binnen de richtafstanden van de VNG-brochure zijn er in de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijfsactiviteiten.

In het vigerende bestemmingsplan "Binnenstad" is ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering opgenomen:

Er worden geen nieuwe bedrijfslocaties mogelijk gemaakt. De afgelopen jaren is een aantal bedrijven net buiten het plangebied gesloten. Daarmee is ook de belemmering vanwege hun milieuzone, die tot in de binnenstad reikte, weggevallen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt. Tevens zal vanwege de realisatie van woningen het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nabijgelegen woningen verbeteren.

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over, bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

In het voorliggend plan is er sprake van het toevoegen van de planologische toevoeging van 28 woningen en leidt tot de feitelijke toevoeging van 33 woningen, zodat de ontwikkeling als NIBM kan worden beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling kan als NIBM worden beschouwd. Het aspect luchtkwaliteit levert dan ook geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden.

De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL. De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen.

Beoordeling en conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt op basis van de gegevens in de NSL-monitoringstool.

Uit toepassing van deze tool blijkt dat in de omgeving van het plangebied de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 ìg/m³) en PM2,5 (25 ìg/m³) worden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie overschrijdt het maximum van 35 dagen niet.

afbeelding 4.3. : overzicht concentraties NO2 peiljaar 2019 (NSL-monitoringstool)

De algemene trend is dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen. Overschrijdingen van de grenswaarden zijn dan ook niet te verwachten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties zullen dalen worden er ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, te weten bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid alsmede het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken.

Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Beoordeling

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied (blauwe cirkel) geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water of door buisleidingen.

afbeelding 4.4. : risicokaart.nl

Circa 1.500 meter ten noorden van het plangebied ligt het spoortraject Breda-Tilburg waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het PR-plafond varieert van 1 tot 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt meer dan 4 km. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied.

Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand is gelegen heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde en hoeven volgens het Bevt in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied.

Omdat het plangebied wel is gelegen binnen de invloedsgebieden (4 km) van deze transportroutes is een beperkte verantwoording van het groepsrisico aan de orde.

Hiervoor kan in eerste instantie gebruikt gemaakt worden van het standaardadvies 2020 van de Brandweer Midden- en West-Brabant, zoals hier als Bijlage 3 opgenomen.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet in onderhavige situatie bij een beperkte verantwoording van het groepsrisico de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om advies uit te brengen. Dit houdt in dat moet worden ingegaan op:

• de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en
• voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Marksingel en de Nieuwe Ginnekenstraat. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via verschillende straten van de bron af worden gevlucht. De goede bereikbaarheid en beschikbaarheid van bluswater worden gewaarborgd door te voldoen aan artikel 6.37 en 6.30 van het Bouwbesluit 2012.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de planologische toevoeging van 28 woningen. De aanwezige personen in de beoogde woningen zijn over het algemeen zelfredzaam. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de spoorlijn zal het groepsrisico niet toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Door de sluiting van enkele industriële geurbronnen, zoals de suikerfabriek (CSM, 2005) en de bierbrouwerij (Oranjeboom v/h de Drie Hoefijzers, 2004) welke in de directe nabijheid van de binnenstad gelegen waren, zijn er geen relevante geurbronnen meer aanwezig. De Faam (suikerwerkfabriek), net ten noorden van het spoor, heeft geen invloed op de binnenstad. Dat geldt ook voor Van Melle. Door het schoner worden van het gemotoriseerde verkeer is er ook minder dan ooit sprake van geuroverlast door het verkeer.

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)
• Verordening water
• Verordening ruimte Noord-Brabant

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 500 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 500 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

De herontwikkeling van het bestaande gebouw leidt niet tot relevante wijzigingen ten aanzien van de waterhuishouding van de locatie. Het plangebied is grotendeels verhard door de bestaande bebouwing en de daarbij behorende parkeerplaatsen en de verharde buitenruimte. De randen van het perceel zijn voorzien van bomen en groenstroken. Dit zal geen wijziging ondergaan welke leidt tot een toename van verharding.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied is tevens niet gelegen in een attentiegebied. De beoogde woningen zullen worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Er zal dan ook geen sprake zijn van ongezuiverde lozingen van huishoudelijk afvalwater.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Grondwater

De grondwaterstanden in de omgeving zijn niet groter zijn dan +1,25 m NAP. Met een maaiveldhoogte circa +2,90 m NAP in het plangebied geeft dit meer dan voldoende ontwateringsdiepte voor de wegen en bebouwing. De ontwikkeling heeft geen effect op de grondwaterstanden.

Waterhuishouding ontwikkelingsplan

In het stedelijk waterplan 2019-2023 'Breda Water Robuust' is vastgelegd dat de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze verwerkt en schone en vuile waterstromen gescheiden aanlevert tot aan de perceelgrens.

Op basis van het stedelijk waterplan 2019-2023 'Breda Water Robuust' geldt voor vervanging van bestaand verhard oppervlak een norm van minimaal 7 liter per m². De buitenruimte betreft 534 m². Een volledige vervanging van dit oppervlak zal een waterbergingsopgave van 4 m³ geven. De waterberging is te realiseren in de buitenruimte, middels de aanleg van groen, waterpasserende verharding met bergende fundering, of waterberging op straat. Een ander mogelijkheid is om (een deel van) het dak waterbergend in te richten, bijvoorbeeld met een groen dak, blauwe dak, of polderdaken (combinatie groenblauw). In de bij deze toelichting als Bijlage 4 opgenomen memo "Waterhuishouding transformatie Marksingel 1 Breda" d.d. 6 oktober 2020 van Aveco de Bondt wordt beknopt nader ingegaan op de mogelijkheden om deze voorziening ter plaatse te realiseren.

Het is mogelijk om de waterstromen gescheiden aan te bieden. Het hemelwater van het dak en parkeerterrein kan worden afgekoppeld en aangesloten op het HWA rioolstelsel onder één van de wegen. De locatie van de aansluitingen op het gemeentelijk rioolstelsel dient bij de nadere uitwerking te worden afgestemd met de Gemeente Breda. Door de functiewijzing van kantoor naar woningen zal de afvalwaterproductie wijzigen. In huidig ontwerp zijn er 33 woningen voorzien. Uitgaande van 2,5 inwoners per woning en een maatgevende afvoer van 12,5 l/h/inw heeft de toekomstige situatie een maatgevende afvoer van circa 1.030 l/h. De locatie van aansluiten op het gemeentelijk rioolstelsel voor zowel het afvalwater als het hemelwater dient bij de nadere uitwerking te worden afgestemd met de Gemeente Breda.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De waterpartij van de Singel is onderdeel van een ecologische verbindingszone. De beoogde ontwikkeling heeft geen (negatief of positief) effect op de waterkwaliteit en ecologie.

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Om te voldoen aan de watertoets is deze waterparagraaf formeel ter beoordeling voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies.

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het centrumgebied. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad uitgegaan te worden van de maximale kencijfers.

De parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van parkeernormen uit het parkeerbeleid van de gemeente Breda. De gemeente Breda haar parkeerbeleid opgenomen in de Nota Parkeren Breda 2021.

Ontsluiting

Het plangebied is gelegen aan de Nieuw Ginnekenstraat, de Marksingel en de Eerste Markstraat. De ontsluiting van het achter terrein met de parkeerplaatsen vindt plaats via de Eerste Markstraat. Nieuw Ginnekenstraat en Marksingel kennen de toegang voor respectievelijk de woningen en de plintfuncties.

Op enkele minuten loopafstand zijn bushaltes gelegen aan de Nieuw Ginnekenstraat en de Wilhelminastraat. Hier halteren meerdere keren per uur bussen van en naar het centrum en het centraal station. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

afbeelding 4.5 : ontsluiting en parkeren locatie

Inrichting

Het achterterrein zal volledig opnieuw worden ingericht, conform afbeelding 4.5.

Er worden 23 parkeerplaatsen gerealiseerd waarvan er 20 beschikbaar zijn voor de ontwikkeling. Langs de toerit komen 4 parkeerplaatsen. Het blijft mogelijk om een draaicirkel te kunnen maken richting het parkeerterrein van de Marksingel 2. Wel dienen in- en uitrijdende auto's op elkaar te wachten.

Het bestaande transformatorhuis zal verplaatst worden binnen het plangebied of kan geheel komen te vervallen, waarbij in beide gevallen alle benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden.

Er is een mogelijkheid dat het achterterrein in de toekomst wordt afgesloten middels een hek/poort. De bereikbaarheid van de tuinen van de woningen aan de Eerste Markstraat 7-17 en Nieuw Ginnekenstraat 32-36-36b (huidig recht van overpad) zal hierbij worden gegarandeerd.

Verkeersgeneratie

De bereikbaarheid van de ontwikkeling is van cruciaal belang. Om te bepalen wat het effect van het bouwprogramma op het omringende wegennet is, wordt de verkeersgeneratie berekend. Hierbij wordt uitgegaan van de huidige en de toekomstige situatie.

We gaan hierbij uit van de kencijfers van het CROW, zoals opgenomen in de CROW publicatie 318 'Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (2018)'. Hierbij gaan we er vanuit dat de huidige kantoorfunctie afgerond 2.800 m² bvo beslaat.

afbeelding 4.6 : verkeersgeneratie

Uit bovenstaande tabel kan worden afgeleid dat de huidige kantoorfunctie een verkeersgeneratie van 143 bewegingen per etmaal genereert. Het gros van deze verkeersbewegingen zal in de ochtend (8:00 - 10:00 uur) en in de avond (16:00 - 18:00 uur) plaatsvinden. En dan alleen op weekdagen. De nieuwe situatie - met appartementen en een winkel - genereert 194 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Ruim één derde hiervan (72) komt op het conto van bewoners en hun bezoekers. Deze verkeersbewegingen vinden plaats op dezelfde momenten als de huidige kantoorfunctie. Met dit verschil dat de bewegingen gespiegeld zijn (voor wat betreft komen en gaan) én dat bewoners ook in het weekend voor traffic zorgen.

Conform de gehanteerde norm zorgen winkelbezoekers voor 122 bewegingen per dag. De winkel, als onderdeel van de ontwikkeling Marksingel, zal echter een beperkte verkeersaantrekkende beweging hebben. Gezien de ligging van de winkel in het centrumgebied van Breda, zal het gros van de bezoekers te voet naar deze locatie komen dan wel is reeds als parkeerder voor een andere bestemming in het gebied aanwezig.

Op basis van deze aannames kan worden vastgesteld dat ten gevolge van de ontwikkeling géén sprake zal zijn van een relevante toename van het verkeer. De verkeersgeneratie - zowel bestaand als toekomstig - kan op de omliggende wegen afgewikkeld worden.

Parkeren

Het gemeentelijk parkeerbeleid van de gemeente Breda is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Breda 2021'. Het is niet noodzakelijk om het parkeren voor de plintfuncties van dit pand mee te nemen in de parkeerbehoefte, aangezien hier planologisch geen wijzigingen in plaats vinden. Feitelijk vindt na herontwikkeling het parkeren voor de plintfuncties plaats in de openbare ruimte, zoals in de bestaande situatie ook het geval is. Het beoogde woonprogramma zorgt voor een behoefte aan parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van de parkeernormen en dient binnen het plangebied te worden opgevangen. Per woningtype en woninggrootte gelden verschillende parkeernormen. In de parkeernormen wordt onderscheid gemaakt tussen parkeren voor bewoners en bezoekers. Op basis van de aanwezigheidspercentages van deze twee groepen mag een correctie worden toegepast. Het maatgevende moment is daarbij de werkdagavond waarop 90% van de bewoners en 80% van de bezoekers aanwezig zijn. Dit resulteert in een parkeerbehoefte zoals is weergegeven in onderstaande tabel.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de parkeerbehoefte inclusief correctie van de aanwezigheidspercentages 19,3, afgerond 19 parkeerplaatsen is. Op het achterterrein is een parkeerterrein aanwezig met 23 parkeerplaatsen. Drie parkeerplaatsen hiervan zijn van de eigenaar van de Nieuwe Ginnekenstraat nummer 36. Er blijven 20 parkeerplaatsen over voor de toekomstige woningen. Uit bovenstaande parkeerberekening blijkt dat er (afgerond) 19 parkeerplaatsen benodigd zijn, hiermee voldoet het plan aan de 'Nota Parkeernormen Breda 2021'.

Fietsparkeren

Naast parkeergelegenheid voor auto's dient in het gebied voldoende parkeergelegenheid voor fietsen beschikbaar te zijn. Uit het geldende parkeerbeleid van Breda (Nota Parkeernormen Breda 2021) kan worden afgeleid dat per te realiseren appartement 3,2 fietsparkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig dienen te zijn. Voor de voorgestane ontwikkeling van 33 wooneenheden leidt dit tot 106 fietsparkeerplaatsen, die - conform de kwalitatieve eisen fietsparkeren conform gemeentelijk beleid c.qbouwbesluit - in de bij de woningen behorende bergingen op de begane grond zullen worden gerealiseerd.

De commerciële ruimte genereert een vraag van 15 fietsparkeerplaatsen (op basis van een norm van 4,2 parkeerplaats per 100 m² bvo). Deze parkeervraag wordt in de openbare ruimte in de omgeving ingevuld.

In de genoemde gemeentelijke nota wordt aangegeven dat het fietsgebruik gepromoot kan worden door de kwaliteit van het parkeerproduct voldoende aandacht te geven. Hierbij is het belangrijk om de beschikbare ruimte die wordt gebruikt om fietsen te stallen in te richten volgens het Bouwbesluit 2012. Hierin wordt gesteld dat bergruimte bij een woning minimaal 1,8 meter breed en 2,3 meter hoog is. Het vloeroppervlak bedraagt minimaal 5,0 m² bvo. De te realiseren bergruimtes binnen het plan zullen hieraan voldoen.

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. Er is sprake van een verkeersafname als gevolg van de ontwikkeling op werkdagen en een geringe toename op weekenddagen. Voor de woningen worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Het natuurbeschermingsbeleid en de wet- en regelgeving op het gebied van flora en fauna kennen twee sporen, namelijk een gebiedsgericht en een soortgericht spoor. Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot voormelde actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op flora en fauna en/of beschermde natuurgebieden.

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van NNN. De singels van Breda zijn onderdeel van de (in ontwikkeling zijnde) EVZ/NNN.

afbeelding 4.7. : ligging plangebied nabij EVZ

Het plangebied is - zoals aangegeven op bovenstaande afbeelding - geen onderdeel van NNB. De aanwezigheid van de EVZ zal geen consequenties hebben voor de ontwikkelingen.

Het meest nabijgelegen beschermde natuurgebied liggen op ongeveer 3.5 km ten zuiden van het plangebied. Het betreft het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos. Tussen het plangebied en dit natuurgebied ligt stedelijke bebouwing van Breda. Gezien de afstand en de aard van de ingrepen wordt geen directe aantasting, zoals effecten door geluid of optische verstoring van instandhoudings-doelstellingen van Natura 2000-gebieden verwacht. Indirecte effecten door stikstofemissie zijn mogelijk wel aan de orde.

afbeelding 4.8 : Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied

Voor dit project is de inschatting dat gezien het verschil tussen huidig gebruik en toekomstig gebruik er geen significante toename in stikstofdepositie zal zijn. Uit de berekeningen met toepassing van de meest recente aerius calculator (zie Bijlage 5) blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase van de ontwikkeling.

afbeelding 4.9 : ligging plangebied t.o.v. NNN-gebieden

Binnen de provincie Noord-Brabant kent het NNN een externe werking. Voor ingrepen en plannen die liggen buiten de begrenzing van het NNN geldt dat deze geen effect mogen hebben op de kernkwaliteiten van het NNN, wanneer dit niet uit te sluiten is, is een aanvullende toetsing, in de vorm van een 'nee-tenzij' noodzakelijk. Gezien de afstand en de aard van de werkzaamheden worden er geen nadelige effecten op de kernkwaliteiten van het NNN verwacht. Een aanvullende toetsing is niet nodig.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Gezien het bovenstaande staat de Wet natuurbescherming 2017 en het beleid van de provincie, de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Onderzoek soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan in de “Quickscan Wet natuurbescherming Transformatie kantoor Marksingel 1, Breda” d.d. 18 maart 2020 waarvan de resultaten zijn opgenomen in Bijlage 6 .

Op woensdag 11 maart 2020 is het plangebied gelegen aan de Marksingel 1, te Breda door de deskundige bezocht en is het plangebied onderzocht in het kader van de quickscan.

Als conclusie wordt in de quickscan weergegeven:

"Uit de bevindingen van het veldonderzoek, het literatuur- en bronnenonderzoek en toetsing van de resultaten van dit onderzoek aan de Wet natuurbescherming en de Omgevingsverordening Noord0Brabant, blijkt dat bij uitvoering van de ingreep geen negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied is redelijkerwijs uitgesloten en/of zijn negatieve effecten redelijkerwijs uitgesloten.

In algemene zin moet de Zorgplicht wel in acht worden genomen. Deze zorgplicht geldt met name ten aanzien van broedgevallen van alle vogelsoorten. Aangezien alle vogels tijdens het broeden zijn beschermd, kunnen werkzaamheden tijdens het broedseizoen leiden tot een overtreding van de Wet natuurbescherming. Waarbij wordt opgemerkt dat er geen vaste periode in het jaar voor het broedseizoen kan worden aangegeven.

Voor aanvang van de werkzaamheden dient het plangebied gecontroleerd te worden op aanwezigheid van broedende vogels. Ook tijdens de werkzaamheden dient regelmatige controle op aanwezigheid van broedende vogels plaats te vinden. Voorkom verstoring bij aan- en afvoer van materieel. Plaats geen materiaal tegen beplanting.

Ook voor mogelijke aanwezigheid van Egel dient Zorgplicht in acht te worden genomen. Voorkom opslag van materialen waaronder Egels kunnen gaan verblijven in de noorden van het plangebied en de daar aanwezige struiken.

Indien een soort die niet in deze rapportages wordt genoemd in het terrein wordt geconstateerd bij aanvang van de werkzaamheden, dient hier passend op te worden gereageerd. Het is hierbij nodig om contact op te nemen met een ter zake kundige en een maatregel toe te passen zodat de wet niet wordt overtreden."

Bomen

Het aspect “Bomen” is hiervoor beschreven in paragraaf 3.4.7., bij de beschrijving van het gemeentelijk beleid.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde plant- en diersoorten.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de beleidsadvieskaart "Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie", historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de beleidsadvieskaart "Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed". De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de beleidsadvieskaart "Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie" zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag.

Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

In artikel 19 van het bestemmingsplan '"Binnenstad" is voornoemde dubbelbestemming opgenomen:

Artikel 19 Waarde - Archeologie

19.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda een hoge verwachting. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is indien de ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. Een uitsnede van de archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.4.

afbeelding 4.10 : fragment archeologische beleidsadvieskaart

Deze bepaling is - voorzien van voorschriften - in het onderhavig bestemmingsplan als artikel 4 opgenomen.

Omdat het aspect archeologie in de regels is geborgd en in het kader van de ontwikkeling geen sprake zal zijn van ontgravingen is archeologisch onderzoek op voorhand in het kader van de vaststelling van dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Conclusie

Middels het vorenstaande is het aspect archeologie voldoende geborgd.

Historische geografie omvat minimaal een beknopte beschrijving en opsomming op gebieds- en objectniveau van de historisch geografische waarden op basis van de beleidsadvieskaart "Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed". De provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart is kwantitatief en kwalitatief ontoereikend.

Breda is een oude stad. De historie gaat terug tot de vroege Middeleeuwen. De bouw van de burcht en de aantrekking van economische activiteiten leidde in 1252 tot het verlenen van stadsrechten. Deze middeleeuwse stad kende een sterke economische kracht en een sterke groei. Rond 1531 werd de inmiddels voor de stadsmuur gerealiseerde bebouwing binnen de beschermende vesting getrokken.

Het stedelijk leven bleef tot 1870 geconcentreerd binnen de vesting en daarom vormt dat gebied voor een belangrijk deel de identiteit van Breda. De binnenstad is een gebied waar ook nu nog het stedelijk leven zich afspeelt en dit 'historisch decor' wordt als vanzelfsprekend gekoesterd. Door het Rijk is die historische stad daarom aangewezen tot Beschermd stadsgezicht. Doel van deze aanwijzing is het beschermen van de historische structuur van de stad en het daarbij horende karakter.

De eerste aanwijzing vond plaats op 7 september 1967 toen de middeleeuwse kern van de stad werd aangewezen. Ambitieuze plannen tot verregaande modernisering van de stad en de vorming van een 'city' werden daarmee geblokkeerd. Op 14 maart 2013 is door het Rijk een tweede aanwijzing gedaan. Het beschermde gebied werd daarmee sterk uitgebreid. Door deze tweede aanwijzing is nu, grosso modo, het gehele gebied binnen de singels aangewezen, inclusief de singel met de aangelegen bebouwing, alsmede de gehele Baronielaan en de Wilhelminastraat-Ginnekenweg. De aanwijzing van de Ginnekenweg betekent dat daarmee een verbinding tot stand is gekomen met het reeds bestaande Beschermde dorpsgezicht van Ginneken. In het gebied binnen de singels zijn overigens de moderne stadsdelen (Chassépark, Leuvenaarstraat eo, Markendaalseweg en de Sluissingel-Gerardus Majella) buiten het Beschermd stadsgezicht gehouden.

Ten aanzien van de historische geografie wordt opgemerkt, dat aanwezige waarden door de ontwikkeling op generlei wijze worden beïnvloed. Er zijn geen cultuurhistorische waarden die in het bestemmingsplan aanvullende bescherming behoeven of die in het ruimtelijk ontwerp speciale aandacht vragen.

Het vorenstaande betekent overigens niet dat alle panden binnen het Beschermd stadsgezicht zijn aangewezen tot monument. Binnen de singels zijn immers ook talloze moderne gebouwen aanwezig. Maar de ligging van een pand binnen het Beschermd stadsgezicht houdt wel in dat bij veranderingen in/aan dat gebouw extra aandacht dient te worden geschonken aan de cultuur-historische betekenis en dat die betekenis zorgvuldig in de bouwplannen moet worden ingebracht. Kort gezegd, bij het (ver-)bouwen aan panden binnen het Beschermd stadsgezicht moet aan meer regels worden voldaan dat bij andere panden.

Het bestemmingsplan "Binnenstad, Herziening Beschermd stadsgezicht" verving voor het plangebied de regels betreffende Waarde-beschermd stadsgezicht door nieuwe regels Waarde-beschermd stadsgezicht. Hierdoor bleef het plangebied behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht en ontstond in juridische zin een grondslag voor het stellen van nadere eisen aan voorgenomen bouwactiviteiten. In artikel 2 van dit bestemmingsplan "Binnenstad, Herziening Beschermd stadsgezicht" is het navolgende opgenomen:

2.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

2.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 2.2 teneinde:

a. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;

2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;

3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

b. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:b. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:

1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;

2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.

c.Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Deze bepaling is in het onderhavig bestemmingsplan als artikel 5 opgenomen.

Aldus kan de in het plangebied voorgestane ontwikkeling enkel plaatsvinden indien ofwel het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing niet zichtbaar is vanaf de openbare weg dan wel op basis van een bij omgevingsvergunning afwijken van deze bepaling. Hierbij is van belang dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op de bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen, de dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen en de gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft op 18-02-2020 het onderhavige initiatiefplan beoordeeld aan de beleidsregels als vastgelegd in de welstandsnota "Veranderende welstand", zoals die in twee delen vastgesteld is bij gemeenteraadsbesluiten 22393 van 28 april 2004 en 23145 van 27 mei 2004 en komt, gelet op het bepaalde in artikel 12 van de Woningwet, tot het oordeel dat dit vooroverleg onder voorwaarden kan voldoen aan redelijke eisen van welstand en brengt derhalve een positief advies onder voorwaarden uit. De voorwaarden zijn opgenomen in de hier als Bijlage 7 opgenomen notitie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Bij de transformatie van panden geldt deze eis ten aanzien van energiezuinigheid niet.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Bij nieuwbouw wordt gevraagd extra aandacht te besteden aan isolatie, duurzaam en gasloos bouwen.

De te realiseren appartementen worden voorzien van parkeerplaatsen, fietsenstalling, bergingen en ruime entreevoorzieningen inclusief lift. De appartementen hebben door hun grootte voldoende ruimte om zich aan te passen aan veranderende woonwensen. Dit bevorderd het levensloop bestendig gebruik voor verschillende doelgroepen.

Het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een bestaand bouwwerk wordt aangemerkt als verbouw en niet als nieuwbouw. In dit geval zijn de sinds 1 januari 2021 geldende BENG-voorschriften, niet direct van toepassing, maar gelden op grond van het Bouwbesluit 2012 regels voor energiezuinigheid, bijvoorbeeld met betrekking tot thermische isolatie en luchtvolumestroom, voor het deel dat vernieuwd, veranderd of vergroot wordt. Bij de toepassing van die regels wordt uitgegaan van het 'rechtens verkregen niveau' (het vereiste/vergunde kwaliteitsniveau van het bestaande gebouw ten tijde van de realisatie van dat gebouw). Deze verbouwing biedt kansen voor een verduurzamingsslag en bijvoorbeeld het verhogen van comfort en een besparing op de energierekening.

Door de woningen energiezuiniger te maken dan het Bouwbesluit voor transformaties als minimum voorschrijft zullen (alternatieve) vormen van verwarming beter en efficiënter functioneren. Voor deze ontwikkeling wordt derhalve op de eerste plaats gekozen om de te transformeren gebouwschil uit te voeren conform bouwbesluit eisen nieuwbouw. De appartementen zullen gasloos zijn. De kleinere appartementen zullen elektrisch worden verwarmd. De grotere appartementen zullen middels een lucht/water warmtepomp worden verwarmd. Hiermee is het tevens mogelijk eventueel te koelen.

Door het (eventueel later) toevoegen van zonnepanelen kan de woning CO2-neutraal gemaakt worden. CO2-neutraal is de doelstelling van de gemeente Breda in het jaar 2044. Nederland ambieert ook een CO2-neutrale energievoorziening, maar dan in 2050.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen.

Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Gemengd-1

Het plangebied is geheel bestemd als 'Gemengd'. Op de begane grond zijn diverse functies en woningen toegestaan. Binnen de bestemming mogen maximaal 33 woningen gerealiseerd worden. De maximale bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Artikel 5 Waarde - Beschermd stadsgezicht

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is gebruikt om het beschermd stadsgezicht op adequate wijze te beschermen.

Artikel 6 : Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 10 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 11 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan 'Binnenstad Marksingel 1'.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst en een allonge gesloten.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het gehele communicatietraject zoals doorlopen en vervolgens wordt nog nader ingegaan op de formele procedures.

Conform het Stappenplan participatie heeft op maandag 1 november 2021 een informatieavond voor direct omwonenden plaatsgevonden. Hier is door de ontwikkelaar en architect een presentatie verzorgd, waarbij toelichting is gegeven over de voorgestane ontwikkeling. Aansluitend is de mogelijkheid geboden om met elkaar in gesprek te gaan en hierbij kennis te nemen van opmerkingen en gestelde vragen te beantwoorden.

Voorafgaand aan de formele procedure betreffende dit bestemmingsplan is in samenspraak met de gemeente Breda gekomen tot een participatieplan, opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting.

Voor dit project is niveau 0: Informeren + van toepassing. In samenspraak met de gemeente is een selectie gemaakt van direct belanghebbenden. Op maandag 1 november 2021 zijn in het huidige pand aan de Marksingel 1 door de ontwikkelaar de belanghebbenden geïnformeerd op een informatieavond. Tevens is er een website van het project waar men alle relevante informatie kan vinden. Daarnaast worden de direct betrokkenen via mailingen op de hoogte gehouden van de voortgang. Dit geldt voor zowel de uitwerking van de plannen tot aan de onherroepelijke omgevingsvergunning, als de daarop volgende uitvoeringsfase.

Tijdens voormelde bijeenkomst is gebleken dat men verheugd is met de voorliggende plannen waardoor het kantoorpand eindelijk wordt getransformeerd tot woningbouw. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor twee zaken, zijnde de geluidsweerkaatsing van de gevel aan de achterzijde van het pand alsmede de privacy aan de achterzijde van het pand in relatie tot de aangrenzende tuinen.

Bij de uitwerking van de plannen zullen beide aspecten uitdrukkelijk worden betrokken en de uitkomst hiervan zal in een nadere bijeenkomst worden gepresenteerd.

Een verslag van deze wijze van participatie alsmede een overzicht van ingekomen vragen / opmerkingen en de reactie hierop vanuit ontwikkelaar zijn opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch;
2. Waterschap Brabantse Delta, Breda;
3. Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg;
4. Wijkraad Chassé / Oud Boeimeer

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch

Vanuit Gedeputeerde Staten is aangegeven dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Het Waterschap Brabantse Delta geeft in haar schrijven "wateradvies concept bestemmingsplan Binnenstad, Marksingel 1 te Breda" d.d. 12-01-2022 aan in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan en geeft hierbij het navolgende wateradvies:

"Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het bestemmingsplan geven wij een positief wateradvies."

Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie, Tilburg

De Brandweer Midden en West-Brabant heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 31 mei 2022 tot en met 11 juli 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er twee zienswijzen kenbaar gemaakt tegen het plan. Deze zienswijzen zijn opgenomen in het raadsvoorstel en deels gegrond en deels ongegrond verklaard.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen derden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

M.e.r.-beoordelingsnotitie

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Standaardadvies Externe Veiligheid

Watertoets

Memo Aerius calculatie

Quickscan Wet natuurbescherming

Notulen adviescommisie ruimtelijke kwaliteit welstand

Participatieverslag

Aanvullende notitie geluid 2023

Geluidmemo 2024

Rapportage piekgeluiden 2024