het bestemmingsplan Ginneken, Kerkhofweg 119 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019212012-VG01 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2019212012-ON01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

Een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert, waarbij de waterbergingscapaciteit minimaal 20mm (20 ltr/m²) bedraagt.

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15 graden en maximaal 75 graden.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van zijdelingse bouwperceelsgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanvragen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten. watergangen en vijver.

het houden van verblijf, het huren of het gehuisvest zijn in een huis/woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

In afwijking van het bepaalde in artikel 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. kantoren;
2. ter plaatse van de specifieke aanduiding 'bedrijf' tevens voor een bedrijf ten behoeve van studiebegeleiding en/of het faciliteren in opleiding- en examenruimten.

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. verkeer;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

1. groen;
2. nutsvoorzieningen;
3. parkeren;
4. speelvoorzieningen;
5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aanbouwen en/of bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto’s dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013 en wijzingen daarvan.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
6. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder f, (financiële) voorwaarden verbinden.
7. Indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden om Waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen.

6. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Ginneken, Kerkhofweg 119 van de gemeente Breda.

Aan de Keermanslaan 66 was tot 2015 het bedrijf Jacobs Elektro gevestigd. In 2015 zijn zij verhuist naar het minervum. Het kantoor met bedrijfshal is na de verhuizing verhuurd aan derden.

Dhr. Jacobs is echter voornemens twee grondgebonden woningen te realiseren op de locatie van de huidige bedrijfshal. Het voormalige kantoorgebouw blijft hierbij gehandhaafd.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is op 12 november 2018 een initiatiefplan ingediend bij de gemeente Breda. Op 20 februari 2019 is aangegeven dat de gemeente Breda in kan stemmen met het initiatiefplan. Om het initiatief planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan omvat de realisatie van de twee grondgebonden woningen alsmede de wijziging van de bestemming 'bedrijf' naar 'kantoor' ter plaatse van het bestaande kantoorpand. In dit kantoorpand is thans een bedrijf gevestigd welke voornamelijk huiswerkbegeleiding verzorgt voor middelbare schoollieren.

Het plangebied ligt in het zuidoosten van Breda, in de wijk Ginneken. De locatie is gelegen aan de Keermanslaan 66 te Breda en ligt op de hoek Keermanslaan/Kerkhofweg. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Ginneken, sectie E, nummer 2445. Een gedeelte van het perceel (achter het kantoorpand, hieronder geel aangeduid) wordt verkocht ten gunste van de herontwikkeling van het naastgelegen scholencomplex.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: kadastrale kaart)

De totale oppervlakte van het kadastrale perceel bedraagt 1640 m² waarvan circa 21 m²verkocht zal worden.

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan “Ginneken”. Dit bestemmingsplan is op 6 februari 2013 onherroepelijk geworden.

De gronden ter plaatse hebben de bestemming “Bedrijf” met functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Over het hele plangebied ligt daarnaast een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie".

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Ginneken"

Op de tot "bedrijf" bestemde gronden, zijn bedrijven in de categorieën 1 en 2 zoals genoemd in de bij het bestemmingsplan horende Staat van bedrijfsactiviteiten, toegestaan. Hierbij zijn zelfstandige kantoren uitgesloten. Ter plaatse is tevens 1 bedrijfswoning toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter.

Toets bestemmingsplan

Door sloop van de bedrijfsloods zal het bestaande kantoorpand in gebruik worden genomen als kantoorruimte. Dit is niet toegestaan binnen de bestemming 'bedrijf'.

De bedrijfshal wordt gesloopt waar 2 woningen worden teruggebouwd. De goot- en nokhoogte van de nieuwe woningen bedragen respectievelijk maximaal 7 en 11 meter. De nokhoogte van 11 meter overschrijdt de huidige maximale toegestane hoogte van 7 meter.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de beoogde situatie. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. De aspecten met betrekking tot het milieu komen in hoofdstuk 4 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Ginneken. Het Ginneken is een voormalig dorp dat na de slechting van de vestingwerken van Breda geleidelijk is geannexeerd en opgenomen in stedelijk gebied. Het voormalige dorp vormt de overgang tussen stad en onbebouwde natuurgebieden in het zuiden. Het deels behouden dorpskarakter en de gunstige ligging aan de Mark en nabij het Mastbos zorgen voor een aangenaam leefklimaat.

Door haar voormalige status als dorp en latere stedelijke annexaties is het Ginneken geleidelijk ingekapseld in het stedelijke gebied. Het Ginneken heeft door haar ontstaan en de geleidelijke opname een zeer gevarieerde opbouw en toont het diverse stedenbouwkundige typologieën. Alhoewel het Ginneken sinds 1942 bij de stad hoort, is de dorpse opzet nog duidelijk waarneembaar.

Plangebied

De Kerkhofweg kent een divers woonkarakter. Ondanks de historie is de straat geen belangrijke drager van de ruimtelijke hoofdstructuur. De Kerkhofweg wordt getypeerd als een rustige woonstraat met gevarieerde bebouwing en weinig historische kenmerken.

Op de hoek Kerkhofweg / Keermanslaan was tot 2015 het bedrijf Jacobs Elektro gevestigd. In 2015 is het bedrijf verhuist naar het Minervum. Het kantoor met bedrijfshal is na de verhuizing verhuurd aan derden en thans in gebruik door ICT-4all/Top-trainingen. Zij verzorgen onder andere studiebegeleiding voor middelbare schoollieren. Er kunnen daarnaast trainingsruimten gehuurd voor het geven van trainingen of afnemen van examens.

De volgende foto's geven een impressies van het plangebied.

Figuur 2.1 Bestaande situatie

Tegelijk met de verhuizing van Jacobs Elektro kwam ook het naastgelegen schoolgebouw aan de Keermanslaan leeg te staan. Voor die schoollocatie is een plan ontwikkeld voor de bouw van appartementen en grondgebonden woningen.

De bedrijfsloods zal worden gesloopt. Daarvoor in de plaats worden twee grondgebonden woningen gerealiseerd.

De woningen verspringen iets van elkaar om hiermee een vloeiende rooilijn te creëren tussen het bestaande kantoorpand en de woning aan de Kerkhofweg 125.

De twee nieuwe woningen bestaan uit 1 bouwlaag met een kap. Onder de woningen bevindt zich een kelder. Aan weerzijde wordt een garage gebouwd. De woning heeft een maximale inhoud van 750m³(incl. kelder).

Beide woningen beschikken over garage met daarvoor een lange oprit (11 meter) voor het stallen van twee auto's achter elkaar.

De woningen worden uitgevoerd met keimwerk wit metselwerk en antraciet kleurrige keramische pannen.

Figuur 2.3 Beoogd plan (Oomen architecten, 14 juli 2020)

Het bestaande kantoorpand op de hoek Keermanslaan / Kerkhofweg blijft gehandhaafd. Het terrein achter het kantoorpand is in gebruik als parkeerterein voor de gebruikers en bezoekers van het kantoorpand.

Het bedrijf dat thans is gevestigd in het kantoorpand verzorgt studiebegeleiding voor middelbare schoollieren. Anderzijds worden trainings- en examenruimten verhuurd aan opleidingsorganisatie. Dit gebruik is specifiek mogelijk gemaakt door het opnemen van de functieaanduiding 'bedrijf'.

De huidige bezoekers van het kantoorpand zijn voornamelijk middelbare schoollieren en komen derhalve op de fiets. Daarnaast wordt het pand gebruikt voor trainings- en examendoeleinden. Deze (niet-structurele) bezoekers worden verwezen naar de parkeerplaats aan de Schoolakkerplein. De parkeerplaats achter het kantoorpand is het voor het huidige gebruik voldoende en er wordt thans geen tekort ervaren.

Duurzaamheidsaspecten

Gemeente Breda heeft de ambitie in 2044 CO₂-neturaal te zijn. De landelijke ambitie is in 2050 gasloos en nieuwbouw bijna energie neutraal in 2020. Nieuwbouw dient per 1 juli 2018 gasloos te worden uitgevoerd. Daarnaast zal gestreefd worden naar:

1. bouw zo energiezuinig en duurzaam mogelijk;
2. kijk naar de gunstige energie infrastructuur.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• beperken energieverbruik;
• toepassen duurzame energiebronnen;
• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal hier aandacht voor zijn en zal dit in samenspraak met de gemeente ingevuld worden. De woningen zullen voldoen aan de wet- en regelgeving.

Bij het maken van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn:

1. Concurrentiekracht
2. Bereikbaar
3. Leefbaar en veilig

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het zich tot het natuurdomein.

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een “Ladder voor duurzame verstedelijking” op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toetsing aan de 'ladder' vindt plaats verderop in deze paragraaf.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2011

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een regel uit het Rarro van toepassing. Dit betreft de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen (zoals weergegeven in de wijziging van het Rarro per 1 juli 2016, bijlage 9). Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines en maximaal 113 meter voor overige bebouwing. In het onderhavige plan worden geen windturbines dan wel gebouwen mogelijk gemaakt van die hoogte. Het Rarro is derhalve niet van toepassing voor voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 3.1 Situering radarverstoringsgebieden

Besluit ruimtelijke ordening “Ladder duurzame verstedelijking”

In het Besluit ruimtelijke ordening is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder in werking getreden.

De ladder is van toepassing op ontwikkelingen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling en conclusie

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
   Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van 2 nieuwe woningen. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling betreft geen "nieuwe" stedelijke ontwikkeling. Een procesmatige verantwoording van de ladder is derhalve niet benodigd en belemmert de planvorming niet.

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

1. Werken aan de Brabantse energietransitie;

Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.

Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.

2. Werken aan een klimaatproof Brabant;

Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.

Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.

3. Werken aan de slimme netwerkstad;

Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.

Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.

4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;

Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.

Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie

Transformatie van het stedelijk gebied wordt een belangrijke opgave. Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Dit betekent dat de kwaliteit van het stedelijk gebied aangepakt moet worden. Door onderhavige ontwikkeling krijgt de voormalige bedrijfslocatie een nieuwe kwalitatieve impuls. Er worden woningen toegevoegd om een bijdrage te leveren aan de forse woningbouwopgave van de provincie.

Structuurvisie 2010 - Partiële herziening 2014

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant vastgesteld. De provincie Noord-Brabant heeft in de Structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk tot 2040, vastgelegd. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant.

Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking getreden op 19 maart 2014.

De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigenheid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aandacht. Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar Noord-Brabant stelt ook eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarom gaat de provincie, meer dan voorheen, duurzaam en zorgvuldig om met de leefomgeving en de ruimte. Ze wil een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijk omgeving daarbuiten.

Het plangebied is op basis van de structurenkaart geheel gelegen in de gebiedsaanduiding 'Stedelijk concentratiegebied'. Naar huidige inzichten van de provincie is in het stedelijk concentratiegebied voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Met name de beleidslijnen van zorgvuldig ruimtegebruik en concentratie van verstedelijking zijn van belang. Voor het stedelijke concentratiegebied betekent zorgvuldig ruimtegebruik dat bij het zoeken naar ruimte om te voorzien in de behoeften op het vlak van wonen, werken en voorzieningen de mogelijkheden van de bestaande ruimte zo goed mogelijk worden benut. Het accent moet hierbij liggen op inbreiding en herstructurering. Tevens zet de provincie in op het intensiveren van ruimtegebruik rondom hoogstedelijke zones om zo de verknoping van stedelijke ontwikkelingen en infrastructuur te bereiken.

Beoordeling en conclusie

De woningen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied en is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

In de Structuurvisie heeft de provincie haar visie neergelegd voor het stedelijk gebied. De regels ter uitvoering en regulering van de Structuurvisie zijn doorgelegd in Verordening ruimte Noord-Brabant.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 2019

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim omgevingsverordening. Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen het 'stedelijk concentratiegebied'. Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut.

Binnen het bestaand stedelijk gebied geldt, bij de toedeling van functies, daarnaast het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
   1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
   2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
2. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand ruimtebeslag, er is toepassing gegeven aan de Ladder (zie paragraaf 3.1) en de gebouwen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Daarnaast is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, waaronder de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de ecologische waarden en andere relevante milieuaspecten. De verantwoording hiervan bevindt zich in hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan.

Regionale Agenda Wonen 2017

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave.

Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Beoordeling en conclusie

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 2 woningen in de vorm van eengezinswoningen en past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Breda.

Structuurvisie “Breda 2030: keuzes maken in een dynamische tijd”

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, “Keuzes maken in een dynamische tijd”, vastgesteld.

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie. De nieuwe structuurvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2020, aangezien deze is achterhaald door gewijzigde opgaven voor wonen en werken als gevolg van veranderde economische omstandigheden. Ook sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen als vergrijzing vragen om een visie.

Vanuit de ruimtelijke visie is relevant dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf. Uitgangspunt blijft 'geschikt wonen voor iedereen' Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus.

Beoordeling en conclusie

Onderhavig planvoornemen is voorzien in bestaand stedelijk gebied van Breda. Het plan voorziet in de realisatie van een tweetal woningen in de dure categorie.

Woonvisie Breda: “wonen in een dynamische tijd”

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend plan is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Er worden twee woningen gerealiseerd in het dure segment. Dit sluit aan bij de directe omgeving waar meer twee-onder-1-kap woningen als ook vrijstaande woningen aanwezig zijn.

Bomenbeleid, 2016

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010.

Figuur 3.2 Uitsnede Bomenkaart Vergunningsplichtige Houtopstanden

Beoordeling en conclusie

Zoals uit voorgaande figuur blijkt zijn in het plangebied twee omgevingsvergunningsplichtige bomen aanwezig. Deze staan echter in het gedeelte dat gehandhaafd blijft. Deze bomen hoeven niet gekapt te worden als gevolg van de twee nieuwe woningen.

Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013

In 2004 is de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. Er zijn enkele aspecten uit deze Nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt.

In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

Parkeerbalans

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de herijking van de parkeernota is aangeduid als ‘overig gebied’. Voor eengezinswoningen in 'overig gebied' geldt de parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per wooneenheid.

Bij beide woningen is sprake van een garage met daarvoor een lange dubbele oprit van minimaal 11 meter waar twee auto's gestald kunnen worden. Er kan dan ook worden voldaan aan 1,9 parkeerplaats per woning.

Ten behoeve van de kantoorfunctie zijn 1,2 parkeerplaatsen per 100 m²BVO benodigd. Het kantoor heeft in totaal 410 m²BVO. Dit komt neer op afgerond 5 parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van het pand zijn in de bestaande situatie 8 parkeerplaatsen aanwezig, deze blijven behouden.

Hiermee is aangetoond dat voldaan kan worden aan de Nota parkeer en Stallingsbeleid, herrijking 2013.

Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen. De nieuwe woningen worden daarnaast gasloos uitgevoerd.

Beoordeling en conclusie

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 2.2.

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een informele m.e.r.-beoordeling van toepassing. Hieronder is het e.e.a. visueel weergegeven.

Beoordeling en conclusie

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van 2 extra woningen ten opzichte van de vigerende mogelijkheden. De realisatie van twee extra woningen wordt niet gezien als stedelijk ontwikkelingsproject. Een informele m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Beoordeling

In augustus 2019 is ter plaatse van het perceel een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Tritium Advies B.V. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied. De volledige rapportage is als Bijlage 1 bij het bestemmingsplan gevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Zintuigelijke waarnermingen

Zintuigelijk zijn tijdens de uitvoering van het veldwerk plaatselijk bijmeningen aangetroffen met puin, sintels, glas, metaal en houtskool (verschillende gradaties). Omdat de herkomst en kwaliteit van de puinbijmengingen onbekend is, zijn deze bodemlagen verdacht op het voorkomen van asbest. In overleg met de opdrachtgever is direct een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van asbest in de puinhoudende grond.

Verkennend bodemonderzoek

Uit de analyseresultaten blijkt dat in de sporen puinhoudende bovengrond lichte verontreinigingen zijn aangetoond met PCB, zink, kwik, lood en PAK. De sporen tot zwak puin- en houtskoolhoudende bodemlaag blijkt licht verontreinigd te zijn met zink, kwik en lood. De sporen puin- en sintels- en glas en zwak metaalhoudende ondergrond is licht verontreinigd met PCB, zink, lood en PAK. Zowel de zintuigelijke schone boven- als ondergrond blijken niet verontreinigd te zijn met de onderzochte stoffen. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met de onderzochte stoffen. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met molybdeen. Voor de aangetoonde verontreiniging met molybdeen in het grondwater geldt dat hiervoor geen locatiespecifieke bron aanwezig is.

De aangetoonde verontreinigen zijn in overeenstemming met de hypothese dat de onderzoekslocatie verdacht is. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

Verkennend asbestonderzoek

Zintuigelijk zijn zowel op het maaiveld als in het uitkomende materiaal geen asbestverdachte materialen waargenomen. In de puinhoudende grond is analytisch geen asbest aangetoond. Derhalve dient de hypothese dat de puinhoudende grond verdacht is op de aanwezigheid van asbest te worden verworpen. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De onderzoeksresultaten van het onderzocht terreindeel (noord- en westzijde onderzoekslocatie) leveren geen beperkingen op ten aanzien van de voorgenomen bestemmingswijziging van de locatie en vormen geen belemmering voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit. Om over de gehele te ontwikkelen locatie een uitspraak te kunnen doen wordt geadviseerd om voorafgaand aan de voorgenomen werkzaamheden (na sloop van de bedrijfsruimte) onderzoek te verrichten ter plaatse van de bedrijfsruimte (oostzijde onderzoekslocatie).

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan en mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Beoordeling

De locatie is gelegen binnen de geluidzone van de wegen Allerheiligenweg en Marialaan. In mei 2020 is door Tritium Advies B.V dan ook een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen. Dit type weg vormt een afwijkende categorie binnen de Wet geluidhinder. Formeel kan voor deze wegen geen hogere waarde worden aangevraagd of verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Echter voor de waarborging van een goed akoestisch woon- en leefklimaat dient de geluidbelasting op de gevels van nieuw te bouwen woningen nabij 30 km/uur wegen alsnog te worden bepaald. Derhalve is in het onderhavige akoestisch onderzoek tevens de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur wegen Keermanslaan en Kerkhofweg inzichtelijk gemaakt. De volledige rapportage is als Bijlage 2aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Conclusie

Voor alle in onderhavig onderzoek beschouwde wegen geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde c.q. richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde.

Het aspect geluid belemmert het planvoornemen niet.

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Beoordeling

Het gebied is gelegen in de nabijheid van een hoofdinfrastructuur (Allerheiligenweg). In de omgeving komt een diversiteit aan functies voor, zoals maatschappelijke functies, bedrijven en wonen. Door de functiemening kan de omgeving van het plangebied worden getypeerd als een 'gemengd gebied', waardoor de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verkleind.

Met het plan wordt een woonbestemming gerealiseerd. Wonen is een milieugevoelige functie. Bepaald dient te worden of de woningen het functioneren van de omliggende bedrijven beperkt en/of het woon- en leefklimaat ter plaatse aanvaardbaar is. Hiervoor kan het stappenplan als opgenomen in de VNG-handreiking worden gebruikt.

In de omgeving van het plangebied liggen diverse relevante bedrijfsbestemmingen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Ginneken” worden de volgende functies juridisch-planologisch toegelaten en relevant geacht voor de ontwikkeling. De genoemde afstanden gelden voor een omgevingstype gemengd gebied.

Figuur 4.1 Weergave relevante functies (werkelijke afstand is van perceel tot perceel)

Ten aanzien van Allerheiligenweg 100/102 dient te worden opgemerkt dat in het bestemmingsplan een LPG-vulpunt is aangeduid. Bij het thans aanwezige tankstation is er echter geen sprake van LPG. Ook op de risicokaart van Nederland (zie paragraaf over externe veiligheid) is geen risicovolle inrichting met LPG meer aanwezig. De aanwezigheid van andere dichterbijgelegen woningen zijn tevens reeds maatgevend waardoor onderhavig planvoornemen geen extra beperking oplevert voor de toegestane mogelijkheden op het perceel.

Met uitzondering van Keermanslaan 70 liggen alle genoemde functies op voldoende afstand. Ter plaatse van Keermanslaan 70 was in het verleden een basisschool aanwezig. Er zijn reeds plannen bekend om de voormalige schoollocatie ter herontwikkelen met woningbouw.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Beleid Waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021 (vastgesteld op 14 oktober 2015). de 'Keur Waterschap Brabantse Delta 2015' bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

De drie Brabantse waterschappen (Aa en maas, De Dommel en Brabantse Delta) hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten voor afvoeren van hemelwater'. Bij toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat de plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 2.000 m²is er vanuit het waterschap een compensatieverplichting. Tot 2.000 m²is de gemeente het bevoegd gezag.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm per m²te worden geborgen. Bij het vervangen van bestaand verhard oppervlak dient ook een compensatie plaats te vinden. Hiervoor geldt dat een bergingseis van 7 mm per m².

Situatie plangebied

Bodem

De bodemkundige hoofdeenheid van het plangebied kan worden gekenmerkt als ‘Bebouwing’. Een boring in het plangebied laat zien dat de grond met name bestaat uit midden tot fijn zand (bron: Verkennend bodemonderzoek).

Grondwater

Tijdens het bodemonderzoek zijn grondwaterstanden gemeten tussen 3,65 m-mv tot 4,05 m-mv.

Wateraspecten

Op basis van de Legger van het waterschap wordt geconcludeerd dat er in of nabij het plangebied geen watergangen met beschermingszones aanwezig zijn. Er is ook geen ander oppervlaktewater aanwezig.

Op grond van de Keur van het waterschap moet geconcludeerd worden dat de locatie is gelegen binnen het attentiegebied alsmede het invloedsgebied Natura2000. Binnen deze gebieden is niet toegestaan om grondwater te onttrekken dan wel te infiltreren zonder vergunning.

Figuur 4.2 Uitsnede Keur Waterschap Brabantse Delta.

Beoordeling

Het perceel met het kantoorpand wordt buiten beschouwing gelaten aangezien hier geen wijzigingen zullen plaatsvinden.

In onderstaande tabel zijn de gegevens weergegeven.

Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat het verhard oppervlak zal afnemen en het onverhard terrein zal toenemen. Er is dus geen sprake van een toename van verharding. Wel zal bestaand verhard oppervlak vervangen worden. In totaal komt er 414 m²aan verhard oppervlak terug (terreinverharding en dakoppervlak). Hiervoor dient een compensatie plaats te vinden. In totaal dient (414m²*0,007m) 3 m³ geborgen te worden. In de achtertuinen is voldoende ruimte om per perceel 1,5 m³water te bergen. Dit kan in de vorm van een vijver, regenton, grindkoffer, toepassen half verharding en/of het toepassen sedumdaken op garage/aanbouw. Ook combinaties zijn mogelijk. Bij infiltratie dan wel grondwaterontrekking is wel een vergunning noodzakelijk om te waarborgen dat de gekozen oplossing geen negatieve invloed heeft op de grondwaterstanden.

In het plangebied wordt twee woningen gerealiseerd. Er wordt gemiddeld 120 liter vuilwater per dag geproduceerd per inwoner en afgevoerd naar het rioolstelsel. Per woning wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 2 x 2,5 x 120 liter = 0,60 m³ per dag wordt “geproduceerd”.

Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Conclusie

Per woning is een waterberging noodzakelijk van 1,5 m³. De exacte locatie, dimensionering en uitwerking zal in samenwerking met de gemeente Breda (bij de uitwerking van het bouwplan en omgevingsvergunning activiteit bouwen) nader worden bepaald. In alle gevallen dient het regenwater en afvalwater gescheiden te worden ingezameld.

In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waardoor de waterberging binnen de woonbestemming is gewaarborgd.

Het aspect waterhuishouding vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane ontwikkeling.

Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de voorgenomen ingreep heeft op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde flora en fauna.

Quickscan flora en fauna

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden is in augustus 2019 door Veldbiologische Werken een quickscan flora en fauna opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 3 bij dit bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Uit de bevindingen van het veldonderzoek, het literatuur- en bronnenonderzoek en toetsing van de resultaten van dit onderzoek aan de Wet natuurbescherming en de Verordening natuurbescherming Brabant, blijkt dat bij uitvoering van de ingreep geen negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming en/of Verordening natuurbescherming Brabant is niet van toepassing.

In algemene zin moet de Zorgplicht wel in acht worden genomen. Deze zorgplicht geldt met name ten aanzien van broedgevallen van alle vogelsoorten. Aangezien alle vogels tijdens het broeden zijn beschermd, kunnen werkzaamheden tijdens het broedseizoen leiden tot een overtreding van de Wet natuurbescherming. Waarbij wordt opgemerkt dat er geen vaste periode in het jaar voor het broedseizoen kan worden aangegeven.

Voor aanvang van de werkzaamheden dient het plangebied gecontroleerd te worden op aanwezigheid van broedende vogels. Ook tijdens de werkzaamheden dient regelmatige controle op aanwezigheid van broedende vogels plaats te vinden.

Ten aanzien van de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden (Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur), Provinciaal Natuurbeheerplan/Provinciale Natuurvisie), worden geen negatieve effecten verwacht op de kwantiteit en kwaliteit van deze gebieden.

Stikstofdepositie Natura 2000-gebieden

Naast bovenstaande gebied- en soortenbescherming dient ook aangetoond te worden dat een nieuwe ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Ulvenhoutse Bos) bedraagt circa 1,5 km. Binnen dit natuurgebied zijn stikstofgevoelige habitattypen aanwezig.

Middels een berekening met de Aerius Calculator zijn de effecten van de beoogde ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. De notitie (Bureau Dhondt, september 2020) is als Bijlage 4 toegevoegd aan het bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Uit de berekening blijkft dat bij toepassing van bouwmateriaal met EU Stage-klasse IIIB en een verbruik van 20 liter/uur sprake zal zijn van een negatief effect. Bij toepassing van bouwmateriaal met EU Stage-klasse IV A is geen sprake meer van een negatief effect.

Er dient derhalve gewerkt te worden met recent en/of elektrisch materieel. De maximale emissie mag derhalve niet meer bedragen dan 28 kg/jaar.

In de gebruiksfase is geen sprake van een negatief effect op de omliggende Natura 2000-gebieden.

Conclusie flora en fauna

Ten aanzien van beschermde gebieden en/of soorten vormt het aspect flora en fauna geen belemmering voor de ontwikkeling. Bij de toepassing van bouwmaterieel tijdens het bouwen van de woningen dient aandacht te zijn voor het in te zetten materieel. Bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen zal een nieuwe Aerius berekening verlangt worden.

Cultureel Erfgoed

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan 'Ginneken' een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In deze gebieden is een onderzoeksplicht wanneer bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 0,30 m-mv en groter dan 100 m². Deze verplichting volgt uit de hoge archeologische verwachting die het plangebied conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed.

De grond zal hier over een grotere oppervlakte verstoord worden. Door de gemeente Breda is derhalve een archeologisch onderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Het onderzoek is uitgevoerd volgens uitgangspunten en randvoorwaarden zoals vastgelegd in het Programma van Eisen (hierna: PvE). Het Programma van Eisen is als Bijlage 5 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Tijdens het archeologisch onderzoek is een gracht of greppel aangesneden. Deze opgevulde gracht of greppel maakte deel uit van de buitenwal uit 1637, behorend bij het liniestelsel dat werd aangelegd door de staatse troepen van Frederik Hendrik tijdens de Tachtigjarige Oorlog.

De aangetroffen liniegracht was goed geconserveerd, ondanks de geringe diepte van de bovenzijde ervan. In de rest van de werkput werden direct onder het bestratingszand moderne muurresten en verstoringen aangetroffen.

De informatiewaarde en ensemblewaarde zit met name in het feit dat de verwachte loop van de liniegracht door dit onderzoek bevestigd is en gekoppeld kan worden aan de resultaten van eerder onderzoek aan de Kerkhofweg.

Er zijn tijdens het onderzoek geen vondsten gedaan.

Het te verstoren gedeelte van het plangebied, zoals aangegeven middels een oranje arcering in onderstaande afbeelding, wordt als gevolg van de resultaten van het archeologisch onderzoek, vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Het Erfgoedbesluit is als Bijlage 6 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Het overige gedeelte van het plangebied, waar nu geen verstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, behoud de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 4.2 Selectiebesluit Archeologie

Wanneer bij het ontgraven toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Cultuurhistorie

Historische geografie

Het gebied met de boscomplexen Mastbos, Ulvenhoutse Bosch, St. Annabosch en Strijbeekse Heide en het omliggende landschap is door de aanwezigheid van oude landgoederen cultuurhistorisch karakteristiek. Belangrijke cultuurhistorische identiteitsdragers van het agrarische cultuurlandschap zijn de akkercomplexen met aanliggende buurtschappen en groen, de landgoederen en de plantages met loof- en naaldhout.

Figuur 4.3 Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed

Op bovenstaande kaart is te zien dat de Kerkhofweg, waaraan het plangebied ligt, een lijn is met lage cultuurhistorische waarde. Het plangebied zelf is onbepaald. De Kerkhofweg is ontstaan als secundaire (agrarische) ontsluitingsweg. Vanuit de kern van Ginneken is vanaf het begin van de 20e eeuw langs ontsluitingswegen uitgebreid. Vanaf de jaren '30 is ook de Kerkhofweg bebouwd. Mede hierdoor zijn er aan de Kerkhofweg weinig cultuurhistorisch waardevolle elementen gelegen. Met onderhavige ontwikkeling blijft de structuur gehandhaafd. De realisatie van de twee woningen vindt plaats op eigen terrein en heeft geen invloed op de cultuurhistorische identiteitsdragers.

Gebouwd erfgoed

Er zijn geen monumenten of andere gebouwen met cultuurhistorische waarden aanwezig binnen het plangebied aanwezig.

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke structuur in de Kerkhofweg. Met de planontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast.

Het aspect cultureel erfgoed vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀en NO₂.

Beoordeling

Het planvoornemen behoort vanwege de relatief beperkte omvang tot de categorie van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Een toets aan de 3% grens (bijdrage aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide) kan derhalve achterwege blijven. De blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) dient echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties van de nabijgelegen rekenpunten voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen op het dichtstbijzijnde rekenpunten aan de Allerheiligenweg. De concentraties zijn hieronder in de tabel weergegeven.

Hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO₂, PM₁₀en PM_2,5voor de jaren 2020 en 2030 niet worden overschreden.

Conclusie

Uit bovenstaande beoordeling blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging “niet in betekende mate” is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Figuur 4.4 Uitsnede risicokaart Nederland

Op de risicokaart van Nederland is te zien dat nabij het plangebied (< 200 meter) geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Alle transportroutes bevinden zich daarnaast op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied. Op meer dan 200 meter afstand heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Het plangebied is wel gelegen binnen de invloedsgebieden van de Rijksweg A27 (2 km) en A58 (3 km). Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is derhalve noodzakelijk.

Beschrijving maatgevend scenario

Gelet op de afstand van het plangebied tot de risicobron en de vervoerde stofgroepen is een toxisch scenario het maatgevende scenario. Een toxisch incident met giftige gassen treedt op wanneer als gevolg van een brand toxische dampen vrijkomen. Deze dampen worden meegevoerd door de wind.

Bestrijdbaarheid

Bij een incident met toxische gassen kan alleen aan bronbestrijding worden gedaan indien het om een lekkage gaat. De brandweer kan dan proberen om het gat te dichten. Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt verstaan: de mogelijkheid van personen om zichzelf, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten, in veiligheid te brengen. De fysieke eigenschappen van personen, gebouwen en omgeving zijn van invloed op de zelfredzaamheid.

Met het voornemen worden geen functies mogelijk gemaakt die gericht zijn op personen die niet of verminderd -zelfredzaam zijn. In het algemeen kunnen er wel personen aanwezig zijn met een verminderde zelfredzaamheid, maar daarbij zijn altijd wel zelfredzame personen aanwezig die verminderde zelfredzame personen in veiligheid kunnen brengen.

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident met toxische stoffen is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Indien dit niet mogelijk is, kan ervoor gekozen worden om te vluchten. Bij een toxische wolk dient gevlucht te worden haaks op de wolk, waarbij de meest voorkomende windrichting in Nederland vanuit het zuidwesten komt.

De ligging van het plangebied ten opzichte van de Rijksweg A27 is gezien de overheersende zuidwestelijke windrichting gunstig.

Om de zelfredzaamheid te vergroten bij het vrijkomen van toxische stoffen (niet zichtbaar) is het van belang dat het gemeentelijke waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS) wordt ingezet. Aangenomen wordt dat –gezien de ligging binnen de bebouwde kom van Breda - de dekking van het WAS geheel over het plangebied gelegen is. Verder wordt aanbevolen om de nieuwe bebouwing te voorzien van afsluitbare ventilatievoorzieningen waardoor de schuilmogelijkheden worden verbeterd. Daar zal bij het bouwplan uitvoering aan dienen te worden gegeven.

Voor het aspect zelfredzaamheid wordt geadviseerd wordt om de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant in een vroegtijdig stadium van de bestemmingsplanprocedure te betrekken en om advies te vragen. Dit nader advies zal verwerkt worden in het ontwerpbestemmingsplan.

Conclusie

Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de woningbouw. Ter plaatse van het plangebied gelden geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid. Een nader onderzoek is niet benodigd.

Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Kantoor

De gronden die zijn bestemd als 'Kantoor' en hebben betrekking op het reeds aanwezige kantoorpand. Het pand kent tevens de functieaanduiding 'bedrijf' ten behoeve van het huidige gebruik (studiebegeleiding voor middelbare schoollieren en trainings- en examenlocatie derden). De bestaande maatvoering is als uitgangspunt gehanteerd.

Wonen

Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, en opritten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maatvoeringen opgenomen ten behoeve van de bouwhoogten.

Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Voor bepaalde grondwerkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist waarbij aangetoond dient te worden (eventuele) archeologische waarden niet aangetast worden.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Ten behoeve van dit plan is een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming.

De “participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving” (in werking sinds 1 augustus 2019) is de basis waarmee de gemeente Breda deze participatie gaat vormgeven.

De initiatiefnemer is zelf woonachtig aan de zuidzijde van het plangebied en is tevens eigenaar van het kantoorpand binnen het plangebied.

in oktober 2020 zijn gesprekken gevoerd met omwonenden. Er is persoonlijk bij omwonenden langs gegaan. De initiatiefnemer heeft zijn plannen toegelicht en bewoners konden middels een reactie formulier hun reactie geven. Omwille van privacy-gevoelige gegevens zijn deze reactieformulieren niet als bijlagen opgenomen. Ze zijn wel bij de gemeente bekend.

Iedereen is positief over de plannen, vinden het een verbetering van het straatbeeld.

Het conceptontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg gestuurd naar diverse vooroverlegpartners. Onderstaande reacties zijn daarop ontvangen

1. Provincie Noord-Brabant

Het plan is in overeenstemming met de provinciale belangen

2. Waterschap Brabantse Delta

Op het concept ontwerp bestemmingsplan zijn geen opmerkingen en er wordt een positief wateradvies gegeven.

3. Brandweer Midden- en West- Brabant

Het plangebied voldoet aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater. Er is geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

De reacties zijn als Bijlage 7, Bijlage 8 en Bijlage 9 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Na het wettelijk vooroverleg is dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter visie gelegen van 18 februari tot en met 31 maart 2021. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het plan gedurende deze termijn. Aan de raad is dan ook voorgesteld het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.