In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Breda Zuid West, Doctor Batenburglaan 178-182' met identificatienummer NL.IMRO.0758.2019213009-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk waardevolle elementen in het landschap, zoals onder andere houtopstanden, houtwallen en singels of andere natuurlijke elementen anders dan opgaande beplanting zoals moerasjes, poelen en steilranden welke geen agrarische productiefunctie hebben.

De aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk, cultuurhistorisch, ecologisch of geomorfologisch opzicht.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpbehoevend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp voor huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden;
2. waterhuishouding, waterberging, waterlopen;
3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1': tevens voor tuinen en vrijstaande bijgebouwen bij de aangrenzende woningen;
4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2': tevens voor aaneengebouwde bijgebouwen bij de aangrenzende woningen;
5. groen;

met daarbij behorend(e):

6. verhardingen in de vorm van voetpaden.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;
   2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;
   3. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede hetverwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;
   4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
   5. het aanbrengen van drainage;
   6. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en/of landschappelijke waarden van de gronden.

De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt .

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m^2:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied;
2. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 6.2 onder a, teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
      • constructieve opbouw van de bebouwing.
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied dat is aangeduid als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet onevenredig wordt aangetast.
2. artikel 6.2 onder b, teneinde de bestaande bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
   1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
   4. constructieve opbouw van de bebouwing.
3. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. en b., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
4. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Breda Zuid West, Doctor Batenburglaan 178-182'.

Aan de Doctor Batenburglaan 178-182 in Breda ligt een bijna 9.000 m² groot perceel wat tot 2013 in gebruik was als kazerneterrein door de Koninklijke Marechaussee. Op het voormalig kazerneterrein zijn vier panden aanwezig. Naast een hoofdgebouw staat er achter op het terrein een kleiner pand wat in gebruik was als keuken, een loods waar voorheen de voertuigen in werden gestald (nadat het een paardenstal is geweest) en een kleiner schuurtje. De panden staan inmiddels al weer enkele jaren leeg. De locatie wordt herontwikkeld naar woningen. Daarbij blijft het hoofdgebouw in ieder geval behouden, evenals de voormalige wagenloods in het zuidwesten van het plangebied. Voor het achtergedeelte van het terrein is een nieuw stedenbouwkundig plan ontworpen.

Dit bestemmingsplan voorziet in één volledig plan voor de gehele ontwikkeling, zodat alle woningen in hetzelfde traject mogelijk worden gemaakt. Het plan omvat 13 grondgebonden woningen op het achterterrein achter het hoofdgebouw. Hiervan worden er 3 gerealiseerd ter plaatse van de voormalige paardenstal. Het hoofdgebouw zelf is gesplitst naar 5 woningen, reeds volledig verbouwd inclusief de aanbouw van tuinkamers aan de achterzijde. Voor deze herbestemming is een omgevingsvergunning verleend die door middel van dit bestemmingsplan bestendigd wordt. Het bestemmingsplan heeft daarmee betrekking op 18 woningen, waarvan 13 een planologische toevoeging zijn.

De voorgenomen herontwikkeling voorziet in het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle hoofdgebouw en de wagenloods, alsmede het in combinatie daarmee ontwikkelen van een woningbouwprogramma dat aansluit bij de woonbehoefte van de gemeente Breda. Ook wordt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor de locatie en voor de omgeving gerealiseerd: enerzijds door het verder voorkomen van leegstand en daarmee verval van de waardevolle bebouwing, anderzijds door herinrichting en landschappelijke inpassing van het terrein. Hierdoor ontstaat een zorgvuldig ingepaste ruimtelijke eenheid in een overgangsgebied aan de rand van de stad naar het buitengebied.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Doctor Batenburglaan e.o.'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuw juridisch planologisch kader om de ontwikkeling mogelijk te maken.

De locatie voor de beoogde ontwikkeling ligt aan de westkant van Breda, in de Tonnekesbuurt, tegen het natuurgebied van de Trippelenberg. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Rho adviseurs)

Figuur 1.2 Vogelvlucht Doctor Batenburglaan 178 - 182, toestand 2017

Figuur 1.3 Situatie na verbouwing hoofdgebouw

In het vigerend bestemmingsplan 'Doctor Batenburglaan e.o.' onherroepelijk sinds 5 december 2007, is het plangebied bestemd met de enkelbestemming 'Bijzondere doeleinden I'. Deze gronden zijn bestemd voor openbare, sociale en militaire doeleinden, met daarbij behorende dienstwoningen en andere voorzieningen. Aan de voorzijde van het perceel (ter plaatse van het huidige hoofdgebouw) geldt een wijzigingsbevoegdheid naar een woonbestemming. Hierbij gelden twee wijzigingsvoorwaarden:

• De woningen zijn gelegen aan de Doctor Batenburglaan;
• Aansluiting moet gezocht worden met de bestaande woonbebouwing aan de Doctor Batenburglaan.

Deze woonfunctie is binnen de huidige bestemming niet toegestaan. De beoogde ontwikkeling past daarnaast niet binnen de wijzigingsbevoegdheid, omdat er niet alleen aan de Doctor Batenburglaan woningen worden gerealiseerd, maar ook op het achterterrein. Voor wat betreft functiemogelijkheden past de beoogde ontwikkeling daarmee niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.4 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op 22 december 2022 In het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' tevens vastgesteld. In dit parapluplan is mogelijk gemaakt dat een hospitaregeling geldt binnen elke koopwoning die volledig door de eigenaar wordt bewoond. Daarnaast zorgt dit plan voor het verankeren van de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' die op 29 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan vervangt het 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2017' om aan de nieuwe parkeernormen te kunnen toetsen. De bepalingen uit dit paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de te volgen procedure.

Breda is lange tijd een garnizoensstad geweest. De Koninklijke Militaire Academie en de vele kazernes rond de stad vormden een belangrijke bron van inkomsten voor de lokale middenstand. De Brigade Breda van de Koninklijke Marechaussee is in 1818 opgericht. Meer dan honderd jaar later, in 1932 wordt een imposante kazerne gebouwd aan de Doctor Batenburglaan. Deze ‘Kazerne der Koninklijke Marechaussee’, vlakbij het Mastbos, zal uiteindelijk tot 2007 dienst doen.

Het kazerneterrein zoals opgericht in 1932 bestaat uit een hoofdgebouw met woon- en werkfunctie, een paardenstal/wagenloods, een oefenterrein en 2 blokken van 3 woningen aan de linker- en rechterzijde van het hoofdgebouw aan de straatzijde. Dit om medewerkers te huisvesten, iets verder van de basis dan in het hoofdgebouw zelf.

De gebouwen op het kazerneterrein staan leeg sinds 2013/2014 en in 2017 is het perceel verkocht door het Rijksvastgoedbedrijf.

Figuur 2.1 Oorspronkelijke bouwtekening

Figuur 2.2 Indeling voormalig kazerneterrein van de Koninklijke Marechaussee

Het perceel aan de Doctor Batenburglaan is bijna 9.000 m² groot en op het terrein zijn vier panden aanwezig. Naast een hoofdgebouw staat achter op het terrein een kleiner pand wat in gebruik was als keuken, een loods waar voorheen de voertuigen in werden gestald en een kleiner schuurtje. De 3 laatstgenoemde panden staan inmiddels al weer enkele jaren leeg. Het hoofdgebouw is getransformeerd naar 5 woningen. Hiervoor zijn de later aangebouwde bouwdelen (groen in figuur 2.2) gesloopt en zijn tuinkamers aangebouwd.

Het perceel is in de huidige situatie grotendeels verhard. Aan de randen is beperkt groen aanwezig als afscheiding richting de buurpercelen.

Het perceel is bereikbaar via de Doctor Batenburglaan en ter ontsluiting van het achterterrein zijn naast het hoofdgebouw een in- en uitrit aanwezig.

Figuur 2.3 Aanzicht hoofdgebouw vanaf de Doctor Batenburglaan (bron: Google Streetview)

De Doctor Batenburglaan is een stedelijk lint waaraan woningen en andersoortige functies zoals horeca en huidige kazerneterrein aanwezig zijn. De directe omgeving van de Doctor Batenburglaan is gedifferentieerd qua functies en opbouw. Grootschalige terreinen zoals het terrein van Rijkswaterstaat, met een ANWB service centrum, een bergingsbedrijf en Steunpunt Rijkwaterstaat, de Prinsenhoef en Novotel worden afgewisseld met vrijstaande woningen in een landelijke setting (zie onderstaande figuur). Het voormalig kazerneterrein voegt zich aan de Doctor Batenburglaan met het huidige hoofdgebouw in het bebouwingsbeeld en ritmiek aldaar.

De 2^e lijnsbebouwing, welke kenmerkend is voor het ensemble van bebouwing op marechausseeterreinen, doet vanuit het omliggende landschap mee in het beeld van het grootschalige complex van Rijkswaterstaat. Door behoud van deze 2^e lijnsbebouwing in de toekomst in de vorm van 13 reguliere woningen blijft de referentie naar de geschiedenis van het terrein in de toekomst aanwezig, wat vanuit cultuurhistorie wenselijk en ruimtelijk gezien passend is binnen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving.

Figuur 2.4 Gedifferentieerde opbouw van de omgeving van het plangebied, restaurant Mirabelle is inmiddels restaurant Loetje

Buiten de huidige gebouwen om is het perceel in de huidige situatie grotendeels verhard. Aan de randen is beperkt groen aanwezig als afscheiding richting de buurpercelen.

Figuur 2.5 Verhardingen voor uitvoering fase 1 binnen het plangebied

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied. Waar dat niet kan, wordt gezocht naar een goede balans tussen de gebouwde omgeving en het open landschap.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen vanwoningbouw waarbij aandacht is voor de overgang naar het landelijk gebied. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op 18 woningen, waarvan 13 een planologische toevoeging zijn. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte.

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040 in de stad Breda. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad voor 2030 nog met 120.000 woningen groeien en voor 2035 met 160.000 woningen in totaal. De netto toevoeging aan woningen is enkele jaren (2014 t/m 2016) sterk achtergebleven waardoor het van belang is zowel de Brabantse als de Bredase woningvoorraad met een versneld tempo te laten groeien.

In het vorige bestuursakkoord was vastgelegd dat er tussen 2018 en 2022 6.000 woningen moesten worden toegevoegd aan de harde plancapaciteit om de woningvoorraad voldoende te kunnen laten groeien. Deze ambitie is doorgetrokken in het nieuwe bestuursakkoord en in de komende vier jaar wil de gemeente ook 6.000 woningen toevoegen aan de bestaande voorraad. Onder andere met de versnellingsaanpak wordt hier invulling aan gegeven. Met de toevoeging van 13 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte.

Breda streeft daarnaast naar een kwantitatief voldoende, kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Dit is het uitgangspunt zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Breda 2040. In de omgeving van het plangebied zijn reeds meerdere woningen gelegen en is sprake van een landelijk woonmilieu. In relatie tot het omliggende woonmilieu wordt een toevoeging aan grondgebonden vrije sector woningen op deze locatie als wenselijk geacht om de beoogde differentiatie aan deze kant van de stad te verwezenlijken. Van kwaliteitsverbetering is ook sprake als cultuurhistorisch waardevolle panden (het hoofdgebouw en de voormalige wagenloods) worden behouden door het geven van een nieuwe functie aan in combinatie met een transformatie van de gebouwen. De beoogde ontwikkeling voorziet dus in de uitvoering van een aantal specifieke doelen zoals benoemd in het gemeentelijk beleid.

Locatiekeuze

Inmiddels is sinds 1 januari 2024 de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking. De planlocatie is daarin opgenomen binnen het Bebouwd gebied. Ter plaatse van Bebouwd gebied zijn nieuwe bouw- of gebruiksactiviteiten voorstelbaar. De ontwikkeling bij de Marechausseekazerne kan binnen bebouwd gebied worden gerealiseerd. Een herbegrenzingsbesluit van de provincie is dan niet meer nodig.

Het plangebied kan dus tot het bestaand stedelijk gebied gerekend worden. Ter plaatse van het plangebied is daarnaast reeds sprake van een bestaand bouwperceel dat in het kader van voorgenomen ontwikkeling niet wordt uitgebreid. De bebouwingsmogelijkheden worden daarbij zelfs significant ingeperkt. De toegestane functies ter hoogte van dit bouwperceel zijn echter niet toereikend om de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

De locatie voor de beoogde herontwikkeling ligt formeel niet binnen 'bestaand stedelijk gebied' maar in een overgangsgebied aan de rand van de stad naar het buitengebied. De gemeente heeft de Omgevingsvisie Breda 2040 vastgesteld voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor dit gebied binnen de gemeente wordt verwezen naar het opstellen van een zogenaamd ontwikkelperspectief. De toekomstige identiteit van het gebied met een aantrekkelijke en herkenbare zuidelijke hoofdentree van Breda in ruimtelijke en functionele zin en het noodzakelijk versterken van economische en ecologische/landschappelijke structuren wordt in dit breder en kaderstellend ontwikkelingsperspectief geschetst en vastgelegd. Zoals in paragraaf 3.2.2 aangegeven legt de gemeente op dit moment de laatste hand aan de gebiedsvisie zuidwest, waarbij ingezet wordt op het behoud en het versterken van natuur, landschap en cultuurhistorie. Gelet op de cultuurhistorische waarde van het hoofdgebouw en de voormalige wagenloods, kan er vanuit de visie ingestemd worden met met de beoogde realisatie van 13 grondgebonden woningen op locatie.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 5 december 2023 de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast richten de instructieregels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving.

De omgevingsverordening vervangt de Iov. De Iov is ingetrokken. Voor het plangebied heeft dit een verandering tot gevolg. Met de inwerkingtreding van de interim omgevingsverordening zijn er mogelijkheden ontstaan voor woningbouwontwikkeling.

Toetsing

De Omgevingsverordening bevat een aanpassing van de provinciale kaders voor het plangebied, namelijk het aanmerken van het plangebied als Bebouwd gebied (artikel 5.57) waarmee er onder voorwaarden mogelijkheden bestaan voor herontwikkeling van het gebied naar woningbouw. De Omgevingsverordening biedt daarmee ruimte voor het mogelijk maken van de ontwikkeling waarin het bestemmingsplan voorziet.

In bijlage 1 vindt deze toetsing plaats aan de relevante artikelen uit de omgevingsverordening

In de memo wordt aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de gestelde voorwaarden. De vaststelling van het bestemmingsplan levert geen strijd op met de voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling relevante provinciale instructieregels uit de Omgevingsverordening.

In het kader van het ontwerpbestemmingsplan is de provincie ambtelijk bereid gevonden een herbegrenzingsprocedure te doorlopen voor dit gebied. Echter vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Noord-Brabant per 1 januari 2024 is een herbestemmingsbesluit van de provincie niet meer nodig. De in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduiding 'overige zone - in interim omgevingsverordening toe te voegen verstedelijking afweegbaar' komt daarmee te vervallen.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente de centrumgemeente voor de subregio Breda en omstreken, waarbij onder andere Etten-Leur, Zundert en Alphen-Chaam zijn aangesloten. Als centrumgemeente voert Breda in een intergemeentelijk samenwerkingsverband bepaalde functies uit voor omliggende gemeenten, zoals beschermd wonen of opvang voor een veilig huis.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT)

Op 9 maart 2023 ondertekende de gemeente Breda de zogeheten woondeal met gemeenten uit de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT), de woningcorporaties, de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Samen met andere gemeenten wordt ingezet om in de periode tot en met 2030 ruim 39.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.500 woningen tot 2040. De beoogde ontwikkeling voorziet in de (planologische) toevoeging van 13 woningen in de vorm van grondgebonden woningen in het vrije sector koopsegment. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de regionale kwantitatieve behoefte.

De woningen worden allemaal aangeboden in het koopsegment, waarbij een voor deze locatie specifieke verdeling met de gemeente is afgestemd over verschillende prijsklasse binnen het vrije sector segment. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoogstedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoogstedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Door in te zetten op doorstroming kunnen ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda wonen. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Toetsing

Het realiseren van grondgebonden woningen in de hogere prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Breda wil immers een breed pallet aan gevarieerde woonmilieus bieden, die tegemoet komt aan de diversiteit van de bewoners (Breda Mozaïek). Een ruimtelijke kwaliteitsverbetering wordt getoetst aan de hand van de aspecten gebruikswaarde (functionele verbetering, woningtypologieën), belevingswaarde (stedenbouwkundige context) en toekomstwaarde (duurzaam wonen).

In de omgeving van het plangebied zijn reeds meerdere woningen gelegen en is sprake van een landelijk woonmilieu. In relatie tot het omliggende woonmilieu wordt door de gemeente Breda een toevoeging aan grondgebonden vrije sector woningen op deze locatie als wenselijk geacht om de beoogde differentiatie aan deze kant van de stad te verwezenlijken. Van kwaliteitsverbetering is ook sprake als cultuurhistorisch waardevolle panden (het hoofdgebouw en de wagenloods) worden behouden door het geven van een nieuwe functie. Van duurzaam wonen is tevens sprake gezien het feit dat gasgestookte gebouwen worden gesloopt en de nieuwe woningen gasloos worden ontwikkeld. De beoogde ontwikkeling voorziet dus in de uitvoering van een aantal specifieke doelen zoals benoemd in het gemeentelijk beleid.

In 2017 is daarnaast het plan van aanpak 'Leegstand en transformatie, op weg naar een gezonde vastgoedmarkt' door het college vastgesteld. Eén van de actielijnen is het voorkomen van leegstand. De marechausseekazerne is verdwenen uit de bestaande panden op de locatie waarmee de gebouwen hun functie zijn verloren en leeg zijn komen te staan. Het voornemen tot herontwikkeling is passend binnen dit plan van aanpak.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030 (voorloper Omgevingsvisie Breda 2040). Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk (zie paragraaf 3.2.2). De direct aan de locatie aangrenzende bestaande woningen zijn grondgebonden woningen in het vrije sector segment. Daarnaast ligt het plangebied in een landelijk woonmilieu dat wordt gekenmerkt door rust, groen en ruimte. Dit landelijk woonmilieu levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van het gebied. Vanuit het woonperspectief is een toevoeging in programma waarbij het landelijk woonmilieu wordt gerespecteerd wenselijk. In relatie tot het omliggende woonmilieu een toevoeging aan grondgebonden vrije sector woningen op deze locatie als wenselijk geacht om de beoogde differentiatie aan deze kant van de stad te verwezenlijken. De beoogde ontwikkeling voorziet daarin. Een invulling met woningen in het goedkopere segment leidt tot een ongewenst groter aantal en een hogere dichtheid waarmee het bestaande landelijke woonmilieu negatief beïnvloed kan worden, onder andere door meer verstening en een grotere verkeersaantrekkende werking. Zoals aangeven in paragraaf 4.1 zorgt de voorgenomen ontwikkeling juist voor een vergroening van het huidige, grotendeels verharde, perceel.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De woningen worden allemaal aangeboden in het koopsegment, waarbij een voor deze locatie specifieke verdeling met de gemeente is afgestemd. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment.

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangsthuurprijzen dan wel maximale aanvangstkoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huur en/of koopwoningen. Gedurende een termijn van vier tot dertig jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Toetsing

De woningen worden allemaal aangeboden in het koopsegment, waarbij een voor deze locatie specifieke verdeling met de gemeente is afgestemd. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment.

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrijesector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

Met de toevoeging van woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Bij de herontwikkeling wordt rekening gehouden met een groene invulling van het middenterrein. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijke inzichten: de voorgaande nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.7.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13.

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Het doel is het ontwikkelen van woningen over het gehele terrein. Het uitgangspunt dat het hoofdgebouw behouden blijft, is door de interne verbouwing tot 5 woningen reeds gerealiseerd als fase 1 van de ontwikkeling. De daarvoor verleende een omgevingsvergunning wordt met dit bestemmingsplan bekrachtingd middels een daarbij behorende woonbestemming. Ook de paardenstal/wagenloods blijft behouden en wordt getransformeerd. Vanaf de Doctor Batenburglaan blijft het hoofdgebouw ook het eerste aanzicht waardoor ook de aansluiting op de bestaande woningen aan de straat hetzelfde blijft. Op het oude terrein, wat in de huidige situatie reeds deels bebouwd is, worden nieuwe woningen gebouwd. Bij de inrichting van het achterterrein wordt rekening gehouden met de groene uitstraling van en de overgang richting het buitengebied. Met de nieuwe woningen wordt door schaal en situering gezorgd voor een geleidelijke overgang van het hoge, imposante hoofdgebouw naar de groene omgeving. Door de beoogde inrichting ontstaat een zachte rand met het buitengebied en de groene omgeving.

De beoogde herontwikkeling is ingegeven vanuit het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het hoofdgebouw is heel succesvol getransformeerd naar 5 woningen, maar de wagenloods staat al jaren leeg en dreigt in verval te raken.

Figuur 4.1 Beoogde herontwikkeling Doctor Batenburglaan 178-182. Fase 1, transformatie van het hoofdgebouw naar 5 woningen, is gerealiseerd.

De overige bebouwing omvat 13 grondgebonden woningen in het vrije sector segment op het achterterrein van het hoofdgebouw. Hiervan worden er 3 gerealiseerd ter plaatse van de voormalige wagenloods. Tevens worden er 4 en 6 woningen gerealiseerd aan de west- en noordkant van het perceel.

Figuur 4.2 Vogelvluchtperspectief fase 2 met links paardenstal en groen binnengebied met wadi (impressie)

Woningen aan de oost- en westzijde worden opgebouwd uit 2 bouwlagen met een kap met een goothooge van 7 meter en bouwhoogte van 11 meter, aansluitend bij het bebouwingsbeeld van de woningen aan dit deel van de Batenburglaan. Het woningblok aan de zuidkant kent een bouwhoogte van maximaal 7,5 meter.

Figuur 4.3 Voorgestelde opbouw en gevelindeling bouwblok zuidzijde (impressie)

De positionering van de woningen is zodanig gekozen dat er aangesloten wordt bij de opzet van het voormalig kazerneterrein. Alle woningen krijgen een eigen tuin. Alleen woningen aan de noordwestzijde krijgen de mogelijkheid beperkt vrijstaande bijgebouwen te realiseren. Voorwaarde daarbij is dat dat gebeurt zonder fundering zodat het worteldek van de bestaande bomen niet wordt beschadigd en de bomen behouden blijven. Voor de woningen ter plaatse van de voormalige wagenloods worden enkele bergingen geclusterd gerealiseerd naast de woningen zelf.

Het plangebied is al decennia lang bijna geheel verhard en bebouwd. Hierdoor is er stedenbouwkundig gezien een harde confrontatie met het landschap ontstaan. Door de voorgenomen ontwikkeling zal de verharding van het terrein significant afnemen. In de toekomstige situatie wordt een groene inrichting met een zachte overgang naar het landschap verkregen. Bestaande robuuste groenstroken aan de noord- en zuidzijde blijven behouden en worden aan de westzijde afgewisseld met open groene ruimtes met verbrede sloten waardoor het landschap wordt betrokken bij het terrein en zichtlijnen ontstaan naar en over het landschap.

Figuur 4.4 Zichtlijnen vanuit het landschap en naar het landschap over de toegangsstraten (impressie)

Met de beoogde ontwikkeling wordt ingezet op een goede landschappelijke inpassing. Daarbij wordt door middel van groenstroken bebouwing omzoomd, bestaande groene randen van het plangebied zullen daarbij zoveel mogelijk gehandhaafd blijven en waar mogelijk versterkt worden. De achtertuinen van de nieuwe woningen zorgen voor een geleidelijke, zachte overgang en tussen de bouwblokken wordt het landschap met lange zichtlijnen over de twee toegangsstraten in het plan betrokken. Een sterke groene inrichting van het terrein en buitenruimte met ruimte voor waterberging in de vorm van een wadi completeert dit beeld.

Figuur 4.5 Overgang naar het aangrenzende landschap vormgegeven met achtertuinen en brede sloot met flauw talud (impressie)

De woningen worden ontsloten via de Doctor Batenburglaan. Binnen het plan is voldoende ruimte aanwezig om de benodigde parkeerbehoefte op eigen terrein op te vangen. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 5.7.

Door de beoogde woningbouw op het achterterrein wordt een betere landschappelijke inpassing voorzien dan dat in de huidige situatie aan de orde is. Momenteel ligt op het plangebied een groot bouwvlak, zie ook paragraaf 1.3. Hierdoor is het planologisch gezien mogelijk om het gehele bouwvlak te verharden en langs de randen een muur op te trekken die zorgt voor een harde overgang met het buitengebied. Door de beoogde woningbouwontwikkeling op het achterterrein kan beter ingespeeld worden op de karakteristiek van de plek als voormalige marechausseekazerne, die uitzicht heeft op het omringende landschap. Hiermee levert de ontwikkeling een bijdrage aan het gewenste landelijke woonmilieu in deze buurt.

Landschapsinvesteringsregeling

Middels de Landschapsinvesteringsregeling wordt bijgedragen aan de natuur- en landschapsontwikkeling in het grotere gebied 't Hout. Onderzocht is of landschapsontwikkeling op het perceel zelf gerealiseerd kan worden. Dit is vanwege de beperkte omvang en daarmee samenhangende potentiele landschappelijke en ecologische kwaliteit niet uitvoerbaar gebleken. Gemeente en initiatiefnemer hebben op basis van de 'landschapsinvesteringsregeling gemeente Breda' de hoogte van het investeringsbedrag bepaald. Middels de anterieure overeenkomst is betaling van het investeringsbedrag geborgd en wordt de uitvoeringsverplichting door de gemeente Breda overgenomen. Meer informatie is opgenomen in bijlage 3.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2018 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de (planologische) toevoeging van 13 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, dient toch te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt uit bijlage 2

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder, waterschap Brabantse Delta.

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Per maart 2021 zijn de regels rondom afkoppeling van verhard oppervlak aangescherpt.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
4. De toename van verhard oppervlak groter dan 500 m² tot en met 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel:

benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

De voorziening voldoet aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Gemeentelijk beleid

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Het plangebied is overwegend verhard. Aan de randen is sprake van enige beplanting.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit hoge zwarte enkeerdgronden met leemarme en zwak lemig fijn zand. Ter plaatse is hoofdzakelijk sprake van VII. Dat wil zeggen dat de hoogste grondwaterstand tussen de 0,80 en de 1,40 m-mv is gelegen. De gemiddelde laagste grondwaterstand bedraagt 1,20 m-mv. De hoogte van het maaiveld bedraagt circa 3,5 meter +NAP.

Figuur 5.1 Fragment bodemkaart (bron: bodemdata.nl)

Waterkwantiteit

Binnen de plangrenzen zijn aan de zuid- en westzijde twee B-watergangen aanwezig. Een B-watergang wordt onderhouden door de aanliggende eigenaar. Het voornemen bestaat om beide watergangen te te verbreden met een flauwe natuurvriendelijke oever (zie figuur 4.1). Het principe van de verbreding van deze doorlopende sloot zonder duiker is akkoord bevonden door het watershap.

Het plangebied is niet gelegen in een attentiegebied of ander beschermd gebied overeenkomstig de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant (2010).

In figuur 5.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.2 Uitsnede Watertoets viewer (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De aanwezige watergangen zijn niet aangemerkt als KRW waterlichaam. Er zijn geen specifieke doelen ter verbetering van de watersysteem kwaliteit.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het hoofdgebouw is aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Op basis van het vigerend bestemmingsplan is het mogelijk het plangebied gedeeltelijk te bebouwen en geheel te verharden. Het vigerende bouwvlak, wat over bijna het gehele plangebied ligt met een oppervlakte van 5.855 m², mag voor 35% worden bebouwd wat neerkomt op 2.049 m² exclusief additioneel 300 m² aan bijgebouwen. Zie figuur 5.3 voor de maximaal mogelijke bebouwingsmogelijkheden (huidige bebouwing en nog mogelijk toe te voegen bebouwing). In totaal is er dus voor 2.349 m² aan bouwrechten op basis van het vigerend bestemmingsplan. De verharding staat daarbuiten, het gehele perceel mag verhard worden.

Figuur 5.3 Vigerend bouwvlak, met huidige bebouwing en mogelijke uitbreiding tot maximale bebouwingsmogelijkheden (zonder verharding)

Voor de transformatie van het hoofdgebouw was 5.678 m² aan bebouwing en verharding aanwezig in het plangebied. De afwatering van de gebouwen liep via het riool, de afwatering van de verharding naar omliggend groen, maar ook de putten en kolken aan de Dr. Batenburglaan zelf.

Figuur 5.4 Voorheen aanwezige bebouwing en verharding

De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in 4 woonblokken met bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 1.909 m². De voorgenomen ontwikkeling zal dus resulteren in minder bebouwingsmogelijkheden. Daarnaast zijn bij de nieuwe reguliere woningen ruime tuinen voorzien die zorgen voor een toename van groen. De verharding zal afnemen naar 2.466 m². Uitgaande van een beperkte verharding van de tuinen, wordt in de nieuwe situatie uitgegaan van 5.300 m² aan bebouwing en verharding. Dit is een afname ten opzichte van de voorgaande/deels huidige situatie.

Figuur 5.5 Beoogde bebouwing en verharding

Algemeen
De huidige bebouwing wordt grotendeels gesloopt waarna nieuwe woningen wordt gerealiseerd. Het hoofdgebouw is getransformeerd naar woningen. Hiervoor is een deel van de voormalige (niet cultuurhistorische) bebouwing gesloopt en zijn tuinkamers gemaakt aan de achterzijde van het hoofdgebouw. Ook de voormalige paardenstal wordt getransformeerd.

Waterkwantiteit
Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 500 m². In de voorgaande/deels huidige situatie is circa 5.680 m² verhard (zie figuur 5.4). In de toekomstige situatie wordt een verhard oppervlak van circa 4.375 m² (bestrating, dakvlak gebouwen) gerealiseerd. Daarnaast wordt een deel van het plangebied ingericht als tuinen behorend bij de woningen. De tuinen (circa 4.620 m²) worden als 20% verharding meegerekend, wat neerkomt op een verhard oppervlak van 925 m². Omdat het bouwen in de tuinen (aan- uit- en bijgebouwenregeling) beperkt is in de tuinen is het te verharden percentage lager gehouden dan de reguliere 50%. In totaal is het verhard oppervlak daarmee in de toekomst maximaal 5.300 m². Dit betekent dat er sprake is van een afname van circa 380 m² aan verharding. Watercompensatie is vanuit het waterschap dan ook niet vereist.

Vanuit gemeentelijk beleid dient de bestaande en te behouden verharding gecompenseerd te worden met een eis van 7 mm per m² verharding. Voor de te behouden verharding van circa 5.680 m² geldt een benodigde compensatie van afgerond 40 m³.

Retentie moet aangelegd worden los van het bestaande watersysteem. Vanuit de retentievoorziening moet het water gedoseerd geloosd worden in het omliggende watersysteem. In de benodigde retentievoorziening wordt voorzien door middel van een wadi in het groene middengebied. De wadi heeft een oppervlak van circa 150 m² en kent een diepte van minimaal 50 cm. Rekening houdend met schuine en daarmee infiltrerende wanden kent de wadi een retentieomvang van circa 76 m^3. Hiermee wordt ruimschoots voorzien in de opgave. Door vergroening van het gebied kan hemelwater daarnaast in de toekomst ook natuurlijk afvloeien.

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering
Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Waterbeheer
Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie
De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. De beschreven oplossing is afgestemd met het waterschap. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

In opdracht van Nieuw Tij Projectontwikkeling is door Wematech Bodem Adviseurs B.V. in juni 2020 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel aan de Dr. Batenburglaan 180 te Breda. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4. Hieronder zijn de samenvatting, conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek weergegeven.

Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen eigendomsoverdracht.

Het veldwerk is uitgevoerd in juni 2020. Op het zuidelijke deel van de onderzoekslocatie zijn plaatselijk sporen van baksteen aangetroffen. Op het overige deel van het terrein zijn sporen tot matige bijmengingen met baksteen aangetroffen. Ter plaatse van de achterzijde van gebouw C zij naast de bijmengingen met baksteen zwakke bijmengingen met sintels aangetroffen en plaatselijk sporen van plastic. Op het voormalig verharde terrein zijn naast de bijmengingen met baksteen plaatselijk bijmengingen met sporen glas, matig sintels, sterk kolen en zwak beton aangetroffen. Ter plaatse van de voormalige smeerbrug zijn sterke bijmengingen met beton en zwakke bijmengingen met kolengruis aangetroffen.

Conclusies

Wet bodembescherming

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond ter plaatse van boring 01 licht verontreinigd is met kobalt, nikkel, koper, zink, molybdeen, cadmium en lood. De bovengrond ter plaatse van het noordelijk deel van het terrein is tevens licht verontreinigd met PAK. De bovengrond ter plaatse van de voormalige smeerbrug is niet verontreinigd met barium of nikkel. In combinatie met het eerder uitgevoerde onderzoek uit 2012 kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde met betrekking tot barium en nikkel. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Ter plaatse van het zuidelijk deel van het terrein is de bovengrond niet verontreinigd. Geconcludeerd kan worden dat in de grond geen asbest is aangetroffen. De ondergrond is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met benzeen, naftaleen en xylenen.

Besluit bodemkwaliteit

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond ter plaatse van boring 01 voldoet aan de klasse industrie. Voor het overige deel van het terrein voldoet de bovengrond aan de klasse achtergrondwaarde. De ondergrond voldoet aan klasse achtergrondwaarde. De eventueel tijdens de bouwactiviteiten vrijkomende bovengrond is geschikt voor hergebruik ter plaatse.

Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit (aanwezigheid bodemfunctiekaart en/of AP04 en PFAS onderzoek). Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Toetsing hypothese

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek van het terrein dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren. Ten aanzien van asbest dient de gestelde hypothese “verdachte locatie” verworpen te worden. Aangezien geen asbest is aangetoond. Ten aanzien van de voormalige smeerbrug dient de hypothese “potentieel verontreinigd” verworpen te worden, aangezien er geen verhoogde gehalten barium en nikkel aangetroffen zijn.

Algemeen

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Normstelling en beleid

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg worden gerealiseerd. Als de bestaande verkeersintensiteiten toenemen kan er sprake zijn van een zogenaamde 'reconstructiesituatie' in de zin van de Wet geluidhinder voor bestaande woningen.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

30 km/h-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager op basis van de Wet geluidhinder niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wet geluidhinder hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Bestaande woningen

Als de bestaande verkeersintensiteiten toenemen kan er sprake zijn van een zogenaamde 'reconstructiesituatie' in de zin van de Wet geluidhinder. De geluidsbelasting op bestaande woningen hoeft alleen inzichtelijk gemaakt te worden indien uitstralingseffecten aannemelijk zijn. Een toename van de geluidbelasting, kleiner dan 2 dB, is namelijk niet waarneembaar met het menselijk gehoor en daarmee verwaarloosbaar. Dit betekent dat de verkeersintensiteit kan toenemen met 40% zonder dat dit een waarneembaar effect heeft op de geluidbelasting. Immers, een toename van 40% heeft een toename van de geluidbelasting van 1,46 dB tot gevolg (10.LOG(1,4) = 1,46 dB < 1,5 dB).

Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn twee akoestische onderzoeken uitgevoerd. Eén onderzoek heeft betrekking op de woningen in het hoofdgebouw die eerder zijn vergund. Het tweede onderzoek betreft de woningen op het achterterrein.

Hoofdgebouw

De resultaten van het akoestisch onderzoek naar het hoofdgebouw zijn bijgevoegd in bijlage 5. Uit dit onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Doctor Batenburglaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschreden wordt.

Woningen achterterrein

De resultaten van het akoestisch onderzoek naar de nieuwe woningen op het achterterrein zijn bijgevoegd in bijlage 6. Uit dit onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Doctor Batenburglaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschreden wordt.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. De bedoelde inrichtingen - vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd - zijn nader genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidzone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai.

Onderzoek en conclusie

Het plan ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op gemeentelijk niveau zijn de aanwezige archeologische waarden en verwachtingen op de Archeologische beleidskaart in een kaartbeeld weergegeven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten van archeologisch waardevolle gebieden: beschermde archeologische monumenten (donker paars) en gebieden met behoudenswaardige (licht paars) archeologische waarden. Voor terreinen waar nog geen waarden van bekend zijn, wordt onderscheidt gemaakt tussen terreinen met een hoge (roze), middelhoge (groen) of lage (geel) archeologische verwachting. De (mogelijke) archeologische waarden vanuit de Archeologische beleidskaart worden doorvertaald in bestemmingsplannen middels een dubbelbestemming. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda een hoge verwachting. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is indien de ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. Een uitsnede van de archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.6.

Figuur 5.6 Fragment archeologische beleidsadvieskaart met plangebied in rood (bron: gemeente Breda)

Programma van eisen, onderzoek en selectiebesluit

In het kader van de herontwikkeling van het plangebied waarbij bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De grondwerkzaamheden gaan dieper dan 0,3 meter onder maaiveld. Ten behoeve van het proefsleuvenonderzoek is door de gemeente Breda een Programma van EIsen opgesteld. Archeologisch proefsleuvenonderzoek is vervolgens uitgevoerd. De resultaten zijn bijgevoegd in bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat het vrijwel uitgesloten is dat in het onderzochte deel van het plangebied nog een behoudenswaardige, archeologische vindplaats aanwezig is. Geadviseerd wordt dit deel van het plangebied vrij te geven voor nader onderzoek. Dit advies is bevestigd in het selectiebesluit van de gemeente Breda. Dit is toegevoegd in bijlage 8. De gronden die niet onderzocht zijn hebben nog wel een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Historische geografie

Rond 1620 werd een ruitenbos aangelegd op het perceel waarop nu de huizen van de Doctor Batenburglaan staan, alsmede een kaatsbaan achter de hoeve tot aan het bos. In 1646 werd de Doctor Batenburglaan rechtgetrokken en van vier rijen opgaande bomen voorzien, om als toegang tot het Mastbos te dienen. Het tijdens de belegeringen gevelde ruitenbos werd later weer beplant met bomen.

Breda is lange tijd een garnizoensstad geweest. De Koninklijke Militaire Academie en de vele kazernes rond de stad vormden een belangrijke bron van inkomsten voor de lokale middenstand. De Brigade Breda van de Koninklijke Marechaussee is in 1818 opgericht. Meer dan honderd jaar later, in 1932 wordt een imposante kazerne gebouwd aan de Doctor Batenburglaan. Deze ‘Kazerne der Koninklijke Marechaussee’, vlakbij het Mastbos, zal uiteindelijk tot 2007 dienst doen.

Gebouwd erfgoed

De marechausseekazerne is in 1933 in gebruik genomen en heeft tot een aantal jaar geleden dienst gedaan als kazerne. Ondanks een aantal aanpassingen zijn de gebouwen nog voor een groot deel intact gebleven. Het hoofdgebouw en de voormalige paardenstal op het kazerneterrein bezitten bouwhistorische waarden in de nog aanwezige oorspronkelijke opzet, dakvorm en/of in de materialisering en detaillering van de gebouwen. De afmetingen van het terrein zijn daarnaast nog gelijk gebleven aan die van de oorspronkelijke opzet. Het terrein met de gebouwen heeft om deze reden dan ook een hoge ensemblewaarde.

De beoogde herontwikkeling is ingegeven vanuit het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De panden staan al enkele jaren leeg en dreigen in verval te raken. De gemeente Breda heeft het behoud van cultuurhistorie hoog op de agenda staan. Door de beoogde woningontwikkeling in het hoofdgebouw en de voormalige paardenstal blijft een cultuurhistorisch waardevol ensemble behouden en wordt dit zelfs versterkt door het toekennen van een duurzame functie.

Hoofdgebouw

Het hoofdgebouw is in 1932 gebouwd. Naderhand zijn er enkele verbouwingen geweest, zowel aan het exterieur als aan het interieur. Het hoofdgebouw is inmiddels met veel zorg gerestaureerd.

Paardenstal/wagenloods

De voormalige paardenstal uit 1932 is gesitueerd op de zuidwestelijke hoek van het terrein. Het gebouw begeeft zich qua tijd op de scheidslijn van de overgang van paarden naar machinale voertuigen. Dit wordt duidelijk bij de opzet van het gebouw, aangezien er aan de zijde van het terrein al twee garages op de begane grond aanwezig zijn geweest. De stal heeft ook niet bijzonder lang dienst gedaan, in 1941 is het gebouw verbouwd tot autogarage. De gevels bij de voormalige paardenstal zijn in de loop der tijd behoorlijk aangetast.

Het bouwdeel bestaat uit één bouwlaag onder één zadeldak en heeft aan de terreinzijde een enkel-laagse uitbouw onder een plat dak en zal worden ingevuld met 3 ruime woningen. Het plan is in overleg met de afdeling Erfgoed van de gemeente Breda zorgvuldig worden uitgewerkt waarbij een balans is gezocht tussen de geest en historie van het gebouw in relatie tot de nieuwe bestemming en woonwensen voor de toekomstige bewoners. Zowel het hoofdgebouw als de paardenstal hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gekregen.

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid en met de verbouw van het hoofdgebouw en de paardenstal is en wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021).

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten op de Doctor Batenburglaan. In noordelijke richting leidt deze naar de Graaf Engelbertlaan, die als rondweg een belangrijke ontsluitende functie voor de stad heeft. In westelijke richting sluit deze onder meer aan op de A16, van waaruit ook de A58 snel te bereiken is. In oostelijke richting leidt de Graaf Engelbertlaan naar de overige delen van Breda, onder meer naar het centrum. In zuidelijke richting leidt de Doctor Batenburglaan richting het buitengebied en de wijk Ruitersbosch. De Doctor Batenburglaan is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/u. De Graaf Engelbertlaan heeft een hoofdontsluitende functie, waar een maximum snelheid van 70 km/u geldt.

Per openbaar vervoer is het plangebied redelijk bereikbaar. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen op circa 1 kilometer aan de Mastbosstraat. Hier halteren bussen in de richting van Zundert en het centraal station van Breda.

Fietsers maken op de Doctor Batenburglaan gebruik van dezelfde rijbaan als het gemotoriseerd verkeer. Voor de voetgangers is aan de zijde van de woningen een trottoir gelegen. Aan de zuidelijke zijde van de Graaf Engelbertlaan ligt een tweerichtingenfietspad. Ter hoogte van de Mastbosstraat en de Princenhagelaan zijn oversteekvoorzieningen door middel van verkeerslichten aanwezig.

Parkeren

Het plangebied maakt deel uit van de categorie 'overig gebied'. Voor dit gebied geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per grondgebonden woning (eengezins, groter dan 90 m²). Er dienen 18 x 1,8= 32,4 parkeerplaatsen te worden aangelegd voor de woningen in fase 1 en 2.

In het stedenbouwkundig plan zijn 10 parkeerplaasten opgenomen en gerealiseerd op het voorterrein ten behoeve van de 5 woningen in het hoofdgebouw. Op het binnenterrein aan weerszijden van de wadi is ruimte voor 12 parkeerplaatsen. Daarnaast hebben 6 nieuwe hoekwoningen ook ieder een brede oprit geschikt voor 2 auto's welke conform CROW kengetallen meegerekend kunnen worden als 1,7 parkeerplaatsen, dus 10 parkeerplaatsen op eigen terrein. Ook is er nog ruimte voor 11 parkeerplaatsen langs de weg in het middengebied. In totaal worden er daarmee 43 parkeerplaatsen in de toekomstige situatie gerealiseerd en wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte.

Figuur 5.7 Parkeerinrichting fase 2

Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is bovendien een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan, zie artikel 11.1.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

De ontwikkeling heeft een verkeersaantrekkende werking. Met kencijfers van het CROW is de verkeersgeneratie van de woningen bepaald. Hierbij is uitgegaan van een 'sterk stedelijke' gemeente op basis van de adressendichtheid en een ligging in 'rest bebouwde kom'. Op basis van het autobezit in de gemeente Breda wordt uitgegaan van het gemiddelde binnen de bandbreedte. Voor een rij-/hoekwoning gaat het om 7,1 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal). De verkeersgeneratie voor de 18 woningen bedraagt daarmee circa 127,8 mvt/etmaal. Voor een maatgevende werkdag moet dit aantal volgens het CROW nog worden vermenigvuldigd met 1,11. Op een gemiddelde werkdag gaat het zodoende om circa 145 mvt/etmaal.

In het drukste uur van de dag wordt doorgaans niet meer dan 10% van de etmaalwaarde afgewikkeld. Dit betekent circa 15 mvt in het drukste uur. Dit aantal zal voornamelijk in noordelijke richting afwikkelen op de Graaf Engelbertlaan. Dit aantal is daarbij dusdanig beperkt dat het hier zal opgaan in het heersende verkeer.

Het plangebied wordt goed ontsloten voor het gemotoriseerd verkeer en langzame verkeer. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is redelijk. De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is berekening aan de gemeentelijke parkeernormen en wordt opgelost binnen de plangrenzen. Daarnaast zal het extra verkeer wat als gevolg van de ontwikkeling wordt gegenereerd niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 18 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de CIMLK kaart. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft Graaf Engelbertlaan, ten noorden van het plangebied. Uit de kaart blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties NO2 en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2022 respectievelijk 21,92 ug/m³ voor NO₂, 16,6 ug/m³ voor PM₁₀ en 9,3 ug/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op het mogelijk maken van 18 woningen en leidt tot een toename van verkeer van 127,8 mvt/etmaal voor lichtverkeer (weekdaggemiddelde). Het aandeel vrachtverkeer is worst-case benaderd en berekend op 10%. Uit de NIBM-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte NO2 in de lucht van 0,30 ug/m³ en van fijn stof 0,06 ug/m³, zie . Beide toenames zijn lager dan de NIBM-grens van 1,2 ug/m³. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de concentraties NO2 en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 5.8 NIBM -tool

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatste van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn geen relevante hoogspanningsverbindingen aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water of door buisleidingen. Op een afstand van circa 900 meter ten westen van het plangebied ligt de A16/A58 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het invloedsgebied van de A16/A58 van de A16/A58 is meer dan 4.000 meter. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de weg, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse. Daarbij valt het plangebied buiten het invloedsgebied van 355 meter van GF3. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk. Verder worden ten noorden van het plangebied gevaarlijke stoffen vervoerd over het spoortraject Roosendaal Oost - Breda. Het invloedsgebied van het spoortraject is meer dan 4. kilometer. Het plangebied is gelegen op circa 3,4 kilometer afstand en valt daarmee binnen het invloedsgebied. Het plangebied is echter buiten 200 meter van de transportroute gelegen, waardoor berekening van het groepsrisico niet noodzakelijk is. Wel is een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Doctor Batenburglaan die aansluit op de Graaf Engelbertlaan en de Doctor Schaepmanlaan. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via verschillende straten van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 18 woningen. De aanwezige personen in de beoogde woningen zullen naar alle waarschijnlijkheid grotendeels zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16/A58 en het spoortraject Roosendaal Oost - Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de weg en het spoortraject zal het groepsrisico niet merkbaar toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Wel moet rekening gehouden worden dat de woningen geschikt zijn om enkele uren in te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en de bedrijfsvoering te kunnen maken, is voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar een 'gemengd gebied'. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een lint in een dorpskern waar meerdere functies naast elkaar zitten. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap worden verkleind. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In de beoogde situatie worden 18 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet getoetst worden aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn voornamelijk woningen en bedrijven gevestigd. Daarnaast liggen de beoogde woningen in de geluidzone van een gezoneerde weg. Gelet op de functiemenging in de omgeving en de ligging van het plangebied direct aan een ontsluitingsweg is er sprake van een gemengd gebied.

Direct ten noordwesten van het plangebied ligt een opslaglocatie van Rijkswaterstaat ten behoeve van wegenonderhoud. Op de locatie wordt voornamelijk zout opgeslagen. Dit valt volgens de VNG-brochure onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter voor gemengd gebied. De afstand vanuit de bedrijfsbestemming tot aan de woninggevels bedraagt 10 meter. Er wordt aan de richtafstand voldaan. Deze richtafstand is in lijn met de wijze waarop de opslaglocatie van Rijkswaterstaat is bestemd. Er zijn dus geen aanvullende uitbreidingsmogelijkheden die de beoogde ontwikkeling belemmeren. Daarnaast wordt er slechts incidenteel gebruik gemaakt van de zoutopslag en is dit afgeschermd door bebouwing waardoor geluidshinder verminderd wordt. Tot slot rijden de vrachtwagens in noordelijke richting van het terrein af en is er geen interne ontsluiting die door het plangebied gaat.

In tabel 5.2 is een overzicht van omliggende bedrijven opgenomen die op een grotere afstand van het plangebied gelegen zijn. Hieruit blijkt dat er aan de richtafstanden wordt voldaan.

Tabel 5.2 Overzicht omliggende bedrijven met milieucategorie en richtafstanden

Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt. Het aspect bedrijven en milieuhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied is niet gelegen binnen weidevogelleefgebied en maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Brabant.

De beoogde locatie ligt op circa 3,6 kilometer afstand van het Ulvenhoutse Bos, een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied (zie figuur 5.9). Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen gezien de afstand worden uitgesloten. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten. De memo met uitgangspunten is opgenomen in bijlage 9 en in bijlage 10 en 11 zijn de depositie-effecten als gevolg van de aanleg- en gebruiksfase op het Natura 2000-gebied bepaald. Uit deze berekeningen blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Figuur 5.9 Globale ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. stikstofgevoelig Natura 2000-gebied (bron: AERIUS Calculator)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden op het nog te ontwikkelen deel van het perceel zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan ecologie. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 12. Uit dit onderzoek blijkt dat de bebouwing enkele openingen bevat waar vogels met een jaarrond beschermde verblijfplaats aanwezig kunnen zijn. Nader onderzoek naar de huismus en gierzwaluw is om deze reden noodzakelijk. Dit geldt ook voor nader onderzoek naar de gebouwbewonende vleermuis. Er zijn in het plangebied geen aanwijzingen gevonden dat beschermde grondgebonden zoogdieren zoals marterachtigen en de eekhoorn aanwezig zijn. Door de aanwezigheid van watergangen aan de randen van het plangebied is tevens gekeken of er beschermde vissen, reptielen of amfibieën aanwezig kunnen zijn. Dit is niet het geval.

Het nader onderzoek is uitgevoerd en bijgevoegd in bijlage 13. Uit dit onderzoek blijkt dat er twee zomerverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen. De aanwezigheid van verblijfplaatsen van huismussen en gierzaluwen is uitgesloten.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologisch werkprotocol opgesteld. Een deel daarvan, het exclusionplan, is bijgevoegd in bijlage 14. Korte tijd voor aanvang van de werkzaamheden zullen alle panden ongeschikt gemaakt worden om dienst te doen als verblijfplaats middels dit plan. In 2020 zijn er reeds 8 tijdelijke vleermuiskasten geplaatst in de vorm van 2 palen met 4 kasten om te zorgen voor voldoende alternatieven voor de twee zomerverblijfplaatsen. In de nieuwbouw worden inbouwkasten geplaatst of wordt ruimte in de spouwmuur voorzien. Op basis van dit werkprotocol is geen ontheffing Wet natuurbescherming benodigd.

Bomen

De gemeente Breda heeft een bomenkaart opgesteld waarin alle vergunningplichtige houtopstanden zijn aangegeven. Het plangebied is geen onderdeel van een door de gemeente aangewezen 'groengebied'. Tevens zijn er geen bomen aanwezig die zelfstandig zijn aangemerkt als vergunningplichtige houtopstand.

Figuur 5.10 Uitsnede bomenkaart (bron: gemeente Breda)

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Een ontheffing Wet natuurbescherming is gezien de aanwezigheid van een ecologisch werkprotocol niet benodigd. Passende maatregelen worden genomen ten aanzien van de aangetroffen verblijfplaatsen van de vleermuis.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevorderd. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Wat betreft de eis vanuit het Bouwbesluit geldt ook om gasloos te bouwen. Hier zal eveneens aan worden voldaan. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Daarbij is vergroening van het plangebied door het verwijderen van verhardingen het uitgangspunt. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

Voor het voorkomen van geurhinder zijn geen aparte landelijke beleidsnormen. De voorschriften om geurhinder van bedrijven te voorkomen zijn met name in het Activiteitenbesluit opgenomen. Het geurbeleid van de provincie Noord-Brabant maakt gebruik van de hedonische waarde H_-1. Voor wonen geldt een richtwaarde van 1,0 ou_E(H)/m³.

Het plangebied bevindt zich niet in een geurcirkel van bijvoorbeeld industrie of een veehouderij. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

De bomenrij aan de noordzijde en het bomencluster aan de zuidoostzijde van het plangebied zijn bestemd als Natuur. Hierdoor zijn de bomen beschermd en geld een vergunningplicht voor onder andere het kappen van de bomen. Op de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' zijn tuinen ten behoeve van de naastgelegen woningen toegestaan en vrijstaande bijgebouwen zonder fundering. Hierdoor worden de boomwortels beschermd tegen beschadigingen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' zijn aaneengebouwde bijgebouwen toegestaan voor de naastgelegen woningen. De huidige sloot aan de westzijde van het plangebied heeft tevens de bestemming Natuur gekregen.

Het terrein is grotendeels bestemd als 'Wonen'. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 18. Hoofdgebouwen moeten gesitueerd worden binnen de op de verbeelding weergegeven bouwvlakken. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Ten behoeve van de benodigde waterberging is tevens een extra regeling opgenomen.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Deze dubbelbestemming ligt op de gronden die nog niet met het selectiebesluit zijn vrijgegeven.

Het hoofdgebouw en de voormalige wagenloods hebben een cultuurhistorische waarde en zijn daarom voorzien van deze dubbelbestemming.

Het doel van de Anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de Algemene bouwregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

In de Algemene gebruiksregels zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan zijn Algemene afwijkingsregels opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Breda Zuid West, Doctor Batenburglaan 178-182.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal, de bijdrage aan de landschapsinvesteringsregeling en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een participatieplan opgesteld. Hierin is het participatietraject en de uitvoering hiervan beschreven. Dit participatieplan inclusief verslaglegging van de uitwerking daarvan is opgenomen in bijlage 15. Hieronder is een beknopte samenvatting van dit traject opgenomen.

In het traject om te komen tot een goede planontwikkeling heeft de projectontwikkelaar vanaf 2018 diverse informatiebijeenkomsten georganiseerd voor de omwonenden in diverse samenstellingen. Tevens zijn er vanaf 2018 meerdere één-op-één-gesprekken gevoerd met direct omwonenden. Er zijn 2 informatieavonden georganiseerd met alle direct omwonenden. Tevens is in die periode een gesprek gevoerd met vertegenwoordiging van Prinsenhoeve. Naar aanleiding van deze gesprekken en bijeenkomsten zijn er verfijningen/wijzigingen in het plan doorgevoerd. Belangrijkste is dat de bouwhoogte van het middelste bouwblok wordt bestemmingsplanmatig verlaagd van 11 meter naar 7,5 meter en gevelindeling aan de voorzijde met minder raampartijen zal worden vormgegeven. Daarnaast zal er rekening worden gehouden met zichtlijnen vanuit de nieuwe woningen richting de bestaande woningen aan de Batenburglaan. Tevens zal hier een compacte groenbuffer worden opgenomen ter afscherming. De bestaande groenbuffer gelegen tussen de oostelijk gelegen paardenstallen en bestaande woningen zal op verzoek van de omwonenden grotendeels gehandhaafd blijven. De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen in het middengebied zullen zoveel als mogelijk worden gepositioneerd buiten de toegangsweg tot de achtertuinen van fase 1. Intiatiefnemer heeft toegezegd om bij de uitwerking van de openbare ruimte van fase 2 ook de direct omwonenden daar bij te betrekken om hun belangen daarin mee te nemen. De huidige sloten zullen daar waar mogelijk worden aangepast naar sloten met een natuurlijk ingericht flauw talud om op deze wijze natuurwaarden toe te voegen.

In het kader van de ter inzage legging van het bestemmingsplan zal een informatiebijeenkomst worden gehouden om het aangepaste plan te presenteren.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan toegestuurd naar de vaste overlegpartners zoals het Waterschap Brabantse Delta, de brandweer Midden en West-Brabant en de provincie Noord-Brabant. Hieronder zijn de reacties samengevat en van beantwoording voorzien.

Waterschap Brabantse Delta

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt het waterschapsbeleid beschreven. Hierin is opgenomen dat vanaf een toename van verhard oppervlak vanaf 2.000 m² een vergunning en compensatie van de uitbreiding van verharding nodig is. De grens van 2.000 m² is gewijzigd in 500 m^2. Verzocht wordt dit over te nemen.

Bij de berekening van de toename van het verhard oppervlak is geen onderscheid gemaakt tussen bestaande afwaterende/gerioleerde verharding en verharding die vrij afstroomt naar groen(stroken). Gezien de situatie is het aannemelijk dat een groot deel van de bestaande erfverharding vrij afstroomt naar het omliggende groen. Verzocht is inzichtelijk te maken wat de omvang van het (afwaterend) verhard oppervlak in de huidige situatie is en toekomstige situatie opnieuw te beoordelen en de waterberging hierop aan te passen.

De GHG in het plangebied is maar beperkt onderzocht, hiervoor is alleen gebruikt gemaakt van de Bodemkaart. Verzocht wordt om de GHG beter te onderzoeken door onderzoek ter plaatse zoals het meten van de grondwaterstand of het beoordelen van boorprofielen van het bodemonderzoek op bijvoorbeeld roest-sporen.

De kaart waarop het B-water (wat aan het plangebied grenst) aangegeven is, is onjuist, het B-water loopt verder richting het westen door. Verzocht wordt om de juiste kaart op te nemen. Voor vergravingen van de B-watergang is een watervergunning noodzakelijk.

In de plannen wordt uitgegaan van een lange duiker in het B-water aan de achterzijde van het perceel. Een dergelijke duiker is niet toegestaan.

Verzocht wordt om de grond ter plaatse van het B-water te bestemmen als 'Natuur' in plaats van 'Wonen'.

Reactie

De grenswijziging in het kader van watercompensatie is overgenomen in de toelichting. De wijze waarop het water nu afwatert en de wijze waarop dit in de toekomst voorzien is (middels retentie via de wadi) en de vergroening van het gebied is na indiening van de vooroverlegreactie afgestemd met het waterschap. De grondwaterstand is tevens gemeten in het verrichte bodemonderzoek. Daaruit blijkt dat de grondwaterstand circa 1,5 meter onder maaiveld ligt. Hierdoor ligt de bodem van de wadi (vanaf 50 cm) altijd boven de grondwaterstand (ook als deze hoger is gedurende het jaar). De figuur aangaande de Legger is vervangen door de laatste informatie uit de Leggerkaart. Voor het vergraven van de watergang zal een vergunning aangevraagd worden. De duiker is na overleg met het waterschap uit de planvorming gehaald. De doorgaande sloot is behouden. Het water is deels bestemd als 'Natuur', deels niet. In andere bestemmingsplannen is het ook niet gebruikelijk de watergangen geheel als 'Natuur' te bestemmen.

Vooroverleg provincie

Provincie is positief over een herbegrenzing naar verstedelijking afweegbaar. Verzocht wordt over de exacte begrenzing daarvan op ambtelijk niveau in contact te treden. Daarnaast is de berekening van de verplichte kwaliteitsverbetering van het landschap nog niet opgenomen. Verzocht wordt deze berekening in de toelichting van het (ontwerp)-bestemmingsplan alsnog op te nemen en daarbij vast te leggen dat het bedrag wordt gebruikt ten behoeve van een feitelijke investering in een groenblauwe ontwikkeling in Breda Zuidwest.

In de planregels is echter geen bescherming opgenomen voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van het hoofdgebouw en de voormalige stal. Provincie verzoekt de planregels en verbeelding hierop aan te passen. Provincie ziet het daarnaast als positief dat de gemeente het hoofdgebouw en de paardenstal als gemeentelijke monument wil herbestemmen en verzoekt deze procedure uiterlijk gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan af te ronden zodat een sluitend beschermingsregime wordt gerealiseerd. Volgens provincie verdient het tevens aanbeveling om bij de toevoeging van de woningen aan de achterzijde aansluiting te zoeken bij de geschiedenis van de plek en deze als inspiratiebron te gebruiken zodat een kwalitatief goed concept wordt bewerkstelligd.

Binnen de bestemming natuur zijn onder meer speelvoorzieningen toegestaan. Dit doet naar oordeel van de provincie afbreuk aan de beoogde natuurdoelen. Verzocht wordt de planregels hierop aan te passen.

Reactie

Na indiening van de vooroverlegreactie is de exacte begrenzing en regeling ambtelijk nader afgestemd.

Gemeente en initiatiefnemer hebben op basis van de 'landschapsinvesteringsregeling gemeente Breda' de hoogte van het investeringsbedrag bepaald. Deze berekening van de verplichte kwaliteitsverbetering van het landschap is ambtelijk afgestemd met provincie en akkoord bevonden. Middels de anterieure overeenkomst is betaling van het investeringsbedrag aan gemeente geborgd en wordt de uitvoeringsverplichting gekoppeld aan de uitwerking van de gebiedsvisie zuidwest door de gemeente Breda overgenomen. Meer informatie over de landschapsinvesteringsregeling is bijgevoegd als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Gemeente onderkent de cultuurhistorische waarden van het ensemble van het kazerneterrein met hoofdgebouw en paardenstal en aangrenzende dienstwoningen aan de Batenburglaan. Gemeente heeft echter afgezien van de aanwijzing tot gemeentelijk monument. Voor het hoofdgebouw en de voormalig paardenstal is wel een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundigplan voor de herontwikkeling is nadrukklijk aansluiting gezocht bij de historie van de plek door nieuwe bouwblokken te situeren op de locaties van wagenloods en minutieopslag en zo een referentie naar het oude kazernecomplex in ere te houden.

De planregels voor bestemming Natuur zijn aangepast conform voorstel van provincie.

Vooroverleg veiligheidsregio Midden- en West-Brabant

Veiligheidsregio geeft aan dat bluswater voorziening voldoet. De bereikbaarheid heeft wel wat aandacht ten aanzien van minimale afmetingen en doorrijhoogte zodat de wegen voldoende bereikbaar blijven voor hulpverleningsvoertuigen.

Reactie

In de verdere planuitwerking voor openbare ruimte zal rekening worden gehouden met de specifieke afmetingen van hulpverleningsvoertuigen zodat bereikbaarheid is verzekerd.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. De periode van de ter visielegging van het plan liep van 6 juli tot en met 16 augustus 2023. In deze periode is op 12 juli 2023 een inloopavond georganiseerd over het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende deze periode kon iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De ingediende zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. De zienswijzennota is opgenomen in bijlage 16 bij deze toelichting op het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Informele m.e.r.-beoordeling

Berekening LIR

Verkennend en afperkend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in grond

Akoestisch onderzoek hoofdgebouw

Akoestisch onderzoek woningen achterterrein

Proefsleuvenonderzoek archeologie

Selectiebesluit archeologie

Stikstofmemo versie 2024

Stikstofberekening aanlegfase - Dr. Batenburglaan, Breda

Stikstofberekening gebruiksfase - Dr. Batenburglaan, Breda

Quickscan ecologie

Nader onderzoek ecologie

Exclusionplan vleermuizen

Participatieplan

Zienswijzenota