In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Princenhage, Haagweg-Esserstraat' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019214007-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, muziekcentra, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of dat aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1. Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;

2. Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;

3. Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);

4. Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

5. Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;

6. Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);

7. Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

Een of meer personen die de intentie hebben om langdurig voor onbepaalde tijd bij elkaar wonen,

zoals een gezin. Een huishouden kan ook uit een andere samenlevingsvorm bestaan dan een gezin.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur (bibliotheek, musea, ateliers e.d.) openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpbehoevend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp voor huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een zelfbedieningswinkel, met name voor levensmiddelen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Detailhandel in meubelen, keukens, sanitair, grove bouwmaterialen, auto's, motoren, boten, grootschalige sport- en kampeerartikelen zoals caravans en tenten, bouwmarkten en tuincentra.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw, alsmede eventuele aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, los staat van gebouwen op de zijdelingse percelen. Garages mogen wel tegen gebouwen op de zijdelingse percelen worden gebouwd.

bovengrondse en/of ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

3. indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. cultuur en ontspanning;

2. detailhandel, met dien verstande dat een supermarkt en volumineuze detailhandel niet zijn toegestaan;

3. dienstverlening;

4. horeca tot de categorieën 1 tot en met 4 en 6, met dien verstande dat maximaal 6 horecabedrijven zijn toegestaan binnen de contouren van dit bestemmingsplan en het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort', waarvan maximaal 1 horecabedrijf behorende tot categorie 4 en maximaal 1 horecabedrijf behorende tot categorie 6;

5. maatschappelijke voorzieningen;

6. bedrijven in de milieucategorie 1, zoals opgenomen in de bijlage bij deze regels;

met dien verstande dat de onder a tot en met f genoemde functies uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan;

7. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

8. groen;

9. nutsvoorzieningen;

10. parkeren;

11. verkeer;

12. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;

2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3. speelvoorzieningen;

4. nutsvoorzieningen;

5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden en ten behoeve van een containeropstelplaats;

6. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;

2. groen;

3. kunstobjecten;

4. nutsvoorzieningen;

5. parkeren;

6. speelvoorzieningen;

7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

met daarbij behorend(e):

2. groen;

3. nutsvoorzieningen;

4. wegen, straten en paden;

5. parkeren;

6. speelvoorzieningen;

7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.

2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;

2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;

3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;

4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;

3. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied;

2. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 8.2 onder a. teneinde:

1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

• bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;

• dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;

• gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

• constructieve opbouw van de bebouwing.

2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:

• er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;

• de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied dat is aangeduid als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet onevenredig wordt aangetast.

2. artikel 8.2 onder b. teneinde de bestaande bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;

2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;

3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

4. constructieve opbouw van de bebouwing.

3. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;

2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;

3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;

4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;

5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.

3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 46 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;

2. het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;

3. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de herijking uit 2013en wijzigingen daarvan;

4. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

5. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:

1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of

2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien;

6. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e., (financiële) voorwaarden verbinden;

7. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;

3. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;

3. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;

4. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders
ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Princenhage, Haagweg-Esserstraat'.

Tussen de achterzijden van de percelen aan de Haagweg, de Dreef en de Esserstraat ligt een binnenterrein wat in het verleden in gebruik was als visrokerij en tot voor kort door Vishandel de Bond ingezet werd voor het schoonmaken en verwerken van vis. Langs de oostelijke rand, achter de Esserstraat, was de hobbycentrale 'Princenhage' gevestigd. Dit bedrijf produceerde deuren en kozijnen. Tevens was hier een tijdelijke vuurwerkopslag aanwezig. Aan de noordzijde van het binnenterrein waren de gebouwen aanwezig van de smederij van de familie Bachman, voorheen gevestigd aan de Haagweg. Na sluiting van de smederij hebben deze deels een andere invulling gekregen zoals een sportschool.

Figuur 1.1 Visrokerij en smederij (bron: DAT)

Het gebied van ruim één hectare groot wordt herontwikkeld tot een woongebied. De voormalige bebouwing is grotendeels gesloopt en daarvoor in de plaats komen 30 woningen. Van de woningen wordt ten minste 50% geschikt voor ouderen. Circa 18 woningen worden in dat kader levensloopbestendig uitgevoerd en worden deels gerealiseerd als patiowoningen maar ook als tweelaagse woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond. Door middel van deze herontwikkeling kan deze locatie een toekomstbestendige functie krijgen die past bij de omgeving.

De eigenaar van de woning Esserstraat 63 wil, in aansluiting op het bouwplan voor de 30 woningen graag ook zijn vrijstaande woning, Esserstraat 63 levensloopbestendig maken. Hij wil hiertoe aan de achterzijde van zijn perceel nieuwe, eenlaagse bebouwing toevoegen. Dit perceel is om deze reden ook onderdeel van het plangebied.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt ten westen van het centrum van Princenhage, tussen de Haagweg, de Dreef en de Esserstraat. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Ligging plangebied in groen (bron: DAT)

De locatie is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort'. Dit plan is door de gemeenteraad van Breda vastgesteld op 27 juni 2013. Bij besluit van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State is het bestemmingsplan op 19 november 2014 onherroepelijk geworden.

Een groot deel van de locatie heeft in het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse is een ruim bouwvlak aanwezig met een maximale bouwhoogte van 6 meter. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 met de daarbij behorende verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishouding, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Aanvullend is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen.

Het gebied in het noordelijk deel van de locatie is bestemd als ‘Centrum’. Binnen deze bestemming zijn de functies detailhandel, bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2, dienstverlening, cultuur en ontspanning, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca en wonen met de daarbij behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, parkeren, verkeer- en watervoorzieningen toegestaan. Ter plaatse is tevens een ruim bouwvlak aanwezig waar voor verschillende delen verschillende hoogtematen gelden. Tevens is hier een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Ook geldt voor een klein gedeelte een vrijwaringszone voor een straalpad.

Het perceel aan de Esserstraat 63 heeft reeds een bestemming 'Wonen' met ruim bouwvlak waar één woning is toegestaan met een goothoogte van 7 en een bouwhoogte van 11 meter. Ook hier geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen, hoofdzakelijk binnen de bestemming 'Bedrijf'. Deze functie is hier niet toegestaan. Daarnaast is de ontwikkeling deels voorzien buiten het aangewezen bouwvlak en is de toegestane bouwhoogte niet voor alle woningen toereikend. Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling daarmee niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' met plangebied in rood

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Op het terrein stonden tot voor kort enkele grootschalige bedrijfsgebouwen, die bestonden uit één tot twee bouwlagen. De bebouwing was afwisselend afgewerkt met een plat of schuin dak (zie figuur 2.1). Het overgrote deel van de bebouwing op de locatie is inmiddels gesloopt.

Figuur 2.1 Bebouwing plangebied voor sloop (bron: AGEL)

Op het binnenterrein bevondt zich, met name in het noordwesten, een groene zone met twaalf bomen die gelegen zijn binnen het plangebied. Vier bomen bevinden zich aan de rand, maar net buiten het plangebied. Naar deze kwaliteit en handhaafbaarheid van deze twaalf bomen is in het kader van de herontwikkeling onderzoek gedaan. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 2. Uit dit onderzoek blijkt dat 4 van de 12 bomen van matige of slechte kwaliteit zijn en 4 bomen zijn van redelijke kwaliteit. Vanuit de planontwikkeling zijn alle bomen niet handhaafbaar op hun huidige standplaats. De bomen zijn om deze reden inmiddels gerooid. Voor 5 bomen bestond in principe de mogelijkheid deze te verplanten. Er is niet gekozen voor verplanting. Deels vanwege deze conditie en deels vanwege de daarbij behorende kosten. In het plangebied zal, passend bij het stedenbouwkundig ontwerp, de groene inrichting opnieuw vormgegeven worden.

De voormalige vishandel was bereikbaar voor het autoverkeer via het ontsluitingspad tussen de woningen aan de Esserstraat 23 en 37. Ter hoogte waar de hobbycentrale 'Princenhage' stond kent de bebouwingswand een ruimere onderbreking tussen de woningen aan de Esserstraat 63 en 69 waardoor de entree duidelijk herkenbaar is. Aan de Haagweg bevindt zich tot slot nog een smalle doorgang tot het plangebied tussen de panden gelegen aan de Haagweg 393 en 395.

Het parkeren gebeurde deels op het binnenterrein, maar ook deels in het openbaar gebied van de drie omliggende wegen.

Princenhage was tot 1942 een zelfstandige gemeente. Bij de gemeentelijke herindeling in 1942 is het dorp Princenhage aan de gemeente Breda toegevoegd. Tussen de kern Breda en Princenhage functioneerde de Haagdijk (binnen de Singel) en de Haagweg (buiten de Singel) als verbindingsweg tussen beide kernen. Vanuit de kruising van de Dreef met de Haagweg is het dorp Princenhage ontstaan. Ter plaatse van deze kruising is, aan het begin van de 19e eeuw ter plaatse van de Dreef 7, de Johanneskerk opgericht en is het centrum van het dorp ontstaan; de Haagsemarkt.

Figuur 2.2 Uitsnede topografische militaire kaart anno 1830-1850 (bron: AGEL)

Uit bovenstaande figuur blijkt dat het stratenpatroon rondom het plangebied reeds rond 1840 aanwezig was. Langzaam heeft de bebouwing zich langs deze straten ontwikkeld. De verdichting van de wegenstructuur met woningbouw en andere functies heeft halverwege de vorige eeuw plaatsgevonden.

De Haagsemarkt is nog steeds duidelijk herkenbaar als de centrale plek van Princenhage. De bebouwing rondom en aan de uitlopers zoals de Haagweg of de Dreef, kent een historische uitstraling. Duidelijk herkenbaar zijn het voormalige raadhuis, de pastorie, de Sint Martinuskerk en de hardstenen pomp. De bebouwing komt voornamelijk uit het begin van de vorige eeuw en bestaat uit een verzameling van statige (monumentale) herenhuizen, woningen en bebouwing voor detailhandel (herkenbare etalages) of horeca.

Het deel van de Haagweg ten noorden van het plangebied kent een smal profiel met aan beide zijden bebouwing van twee (soms twee en een halve) bouwlagen met een kap. De Dreef heeft een iets ruimer profiel en kent vanaf de Haagsemarkt richting het zuiden een aflopende hoogte van bebouwing. Kenmerkend voor beide straten is de verschillende perioden van realisatie van de bebouwing van het begin tot het einde van de vorige eeuw. Ondanks de afwisselde gevelafwerking van baksteen en/of wit stucwerk vormt de bebouwing van beide straten toch een ruimtelijke en architectonische eenheid. De bebouwing heeft geen voortuin of anderszins, maar is met de voorgevel direct aan de weg gelegen. Beide wegen zijn ter hoogte van het plangebied alleen geschikt voor eenrichtingsverkeer voor auto’s met uitzondering van fietsers. De bebouwing van de Haagweg ten noorden van het plangebied wordt gebruikt voor verschillende functies. Het wonen vindt in mindere mate plaats en vaak alleen op de verdieping. Langs de Dreef krijgt de functie wonen in zuidelijk richting steeds meer de overhand.

Figuur 2.3 Haagweg gezien vanuit de Haagsemarkt (bron: AGEL)

De bebouwing van de Esserstraat bestaat aan de zijde van het plangebied uit woonbebouwing in twee bouwlagen met een kap. Deze kap is grotendeels evenwijdig aan de weg gepositioneerd met uitzondering op enkele strategische punten, waar de kap loodrecht op de weg staat. De overzijde van de Esserstraat kent een afwisselende bouwvorm van één of twee lagen met kap. Deze straat kent een iets ruimer profiel. De woningen aan de zijde van het plangebied hebben een voortuin, er is een parkeerstrook, een vrij liggend fietspad en een smalle rijbaan voor eenrichtingsverkeer. De Esserstraat betreft een straat met voornamelijk een woonfunctie.

Figuur 2.4 Esserstraat (bron: AGEL)

Achter het stratenpatroon zijn nog enkele grote percelen met (voormalige) bedrijfsgebouwen aanwezig. Deze bedrijven passen echter vaak steeds minder binnen een stad. Dit als gevolg van strengere milieuwetgeving en/of overlast naar de omgeving. In de loop der tijd hebben diverse bedrijven hun locatie verlaten om elders op bijvoorbeeld een bedrijventerrein hun bedrijfsactiviteiten voort te zetten. In het afgelopen decennium zijn bijvoorbeeld aan de Dreef een autogarage en aan de Masbosstraat de voormalige busremise (Veolia terrein) verhuisd. Voorliggend plangebied betreft ook een dergelijk binnenterrein.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;

2. het verbeteren van de bereikbaarheid;

3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Zowel het SVIR als het Barro kennen geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Omdat de woning aan de Esserstraat 63 behouden blijft en slechts uitgebreid wordt hoeft deze niet verder onderbouwd te worden. Aangezien binnen de geldende bestemming 'Bedrijf' niet gewoond mag worden en binnen de bestemming 'Centrum' slechts onder voorwaarden, wordt in het kader van deze ontwikkeling uitgegaan van een vermeerdering met 30 woningen. Hierdoor is er sprake van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. In de Regionale Agenda Wonen 2017 zijn de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant beschreven. Ook is de regionale plancapaciteit tot en met 2025 vastgelegd. Zoals blijkt uit paragraaf 3.4.2 ligt er voor de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. De regionale opgave is circa twee keer zo groot. De behoefte aan extra woningen is bevestigd in de meest actuele bevolkings- en woningbehoefteramingen vanuit de provincie Noord-Brabant. Voor Breda alleen al is de verwachting dat de bevolking toe zal nemen met 15.510 personen tussen 2015 en 2029. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad tot 2030 nog met 120.000 woningen groeien. Met de toevoeging van 30 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte. Deze toevoeging is een aanvulling op de harde plancapaciteit die de regio nu kent.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk programma via de Structuurvisie Breda 2030. In de structuurvisie is beschreven dat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. De diversiteit in woonmilieus en leefstijlen moet versterkt worden (Breda Mozaïek). Naast diversiteit staat kwaliteitsverbetering in de Structuurvisie Breda 2030 centraal. Van kwaliteitsverbetering kan sprake zijn als de toevoeging van nieuwe woningen aanvullend is ten opzichte van de bestaande voorraad of het project een bijdrage levert aan de behoefte op de langere termijn (vergrijzing en individualisering). Dit met als hoofddoel om te komen tot een gevarieerd woongebied met verschillende woningtypologieën (in omvang, type en prijsklasse).

In mei 2017 is door Van der Sande makelaars een markanalyse verricht over de vraag naar woningen binnen de gemeente Breda en dan specifiek voor Princenhage (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat er voornamelijk vraag is naar grondgebonden woningen in de vorm van twee-onder-één kap en vrijstaande woningen die mogelijk ook levensloopbestendig zijn uitgevoerd. Men is bereid om een hogere koopsom te betalen voor een eengezinswoning in Princenhage. In oktober 2018 is door Van der Sande makelaars nog een visie gegeven specifiek voor dit project. Ook uit deze visie blijkt dat het aantal woningzoekenden in Breda en in Princenhage groot is en dat er enorm veel vraag is naar grondgebonden nieuwbouwwoningen. Uit het zoekgedrag van woningzoekenden blijkt dat het merendeel van degene die naar een woning in Princenhage zoekt, zoekt naar koopwoningen in het middeldure segment met een gemiddeld woonoppervlak tussen de 110 en 135 m2.

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het eerste kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2019' blijkt dat het beschikbare woningaanbod in Breda stabiliseert. De stabilisatie van het aanbod, circa 700 bestaande woningen, kan echter niet verhinderen dat de marktdruk aanhoudend hoog blijft.

De bouw van nieuwe woningen is nodig om het tekort aan te pakken en de aanhoudende druk op de woningmarkt te verminderen. Doordat het aanbod slechts beperkt is, hebben woningzoekers in Breda minder keuzemogelijkheden. Als gevolg hiervan kiezen veel huishoudens een woning die niet volledig aan hun wensen voldoet of stellen ze hun aankoop uit. Dit betekent echter niet dat de vraag naar woningen is afgenomen. Nieuwe toevoegingen aan het aanbod zijn noodzakelijk om de dynamiek op peil te houden.

Figuur 3.1. Aanbod en verkopen woningen Breda Q1 2019 (bron: Van der Sande Makelaars/Dynamis)

Er is een specifieke vraag in Breda naar appartementen, rijwoningen en hoekwoningen. Gecombineerd met de specifieke vraag die in 2017 en 2018 in Princenhage gemeten is, is er feitelijk behoefte aan ieder type woningen. Bij voorkeur worden deze woningen levensloopbestendig uitgevoerd, zijn er ook woningen aanwezig met een oppervlakte tot 120 m² en worden er ook woningen aangeboden in het middeldure koopsegment.

De beoogde ontwikkeling voorziet in 30 grondgebonden woningen waarvan circa 18 levensloopbestendig en circa 8 woningen met eenoppervlakte tot 120 m². De overige woningen krijgen een woonoppervlak tot circa 160 m². De beoogde ontwikkeling draagt daarmee bij aan een actuele provinciale, regionale en gemeentelijke woningbehoefte.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

De bestaande woningvoorraad zal doorontwikkeld moeten worden om tegemoet te komen aan de woonwensen van de toekomst. Om de druk op het landschap te beperken, wordt vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie

• Werken aan een klimaatproof Brabant

• Werken aan de slimme netwerkstad

• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2022 is de inwerking treding van de Omgevingswet verwacht. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;

2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;

3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de regionale afspraken zoals genoemd in artikel 3.42 wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

De ontwikkeling kan daarnaast ook gezien worden als duurzame stedelijke ontwikkeling. Het binnenterrein wat in gebruik was en bestemd is voor bedrijfsmatige activiteiten wordt herontwikkeld tot een woongebied waarbij verouderde bebouwing wordt gesloopt en nieuwe, duurzame en gasloze, bebouwing wordt gerealiseerd. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Het mogelijk toepassen van halfverharding bij de parkeerplaatsen en de aanleg van een wadi zijn daarbij voorzien. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met plangebied in rood (bron: provincie Noord-Brabant)

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2017) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 30 woningen in de vorm van diverse soorten grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de regionale kwantitatieve behoefte.

De woningen worden allemaal aangeboden in het middeldure en duurdere koopsegment en zijn deels levensloopbestendig. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment zoals ook beschreven in paragraaf 3.2.3.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling zorgt voor de ontwikkeling van een nieuw stedelijk woonmilieu op een strategische locatie in de stad en binnen Princenhage zelf. Daarnaast wordt bijgedragen aan groenontwikkeling, doordat het plangebied in de toekomst een meer groen karakter zal krijgen dan in de huidige situatie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio.

Figuur 3.4 Woonsferen (bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

Het realiseren van diverse typen grondgebonden woningen in de middeldure en duurdere prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Breda wil immers een breed pallet aan gevarieerde woonmilieus bieden, die tegemoet komt aan de diversiteit van de bewoners (Breda Mozaïek). Het planvoornemen voldoet daarnaast aan het streven van de gemeente om verdichting plaats te laten vinden in het stedelijk woonmilieu nabij voorzieningen. Door de woningen deels levensloopbestendig uit te voeren biedt het plan ruimte voor huisvesting van de toenemende groep inwoners in de middelbare leeftijd.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;

• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;

• een prettige woonomgeving;

• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende 4 jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De komende vier jaar moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een achtergelegen binnenterrein (transformatiegebied) in de buurt van de Haagsemarkt naar een woongebied voor 30 grondgebonden woningen in verschillende prijssegmenten. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. Door de herontwikkeling ontstaat er ruimte voor meer groen en wordt het gebied onderdeel van Princenhage als woonwijk. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar vanuit het coalitieakkoord.

Het wijkplan Princenhage richt zich met name op de leefbaarheid in Princenhage. De gemeente Breda heeft het plan samen met de bewoners (jong en oud), de dorpsraad en belangenorganisaties opgesteld. De thema’s die in het wijkplan aan bod komen, zijn thema’s die vanuit deze groepen zijn ingebracht. Om te komen tot de gekozen thema’s zijn enkele uitgangspunten gebruikt. Voor toekomstige ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• openbare ruimte: gedeeld, herkenbaar en duurzaam;

• behoud van het goede van het dorp, verbeter het zwakke;

• het dorpse karakteristieke karakter wordt gerespecteerd;

• het prettig wonen geldt voor jong en oud;

• de dorpsraad werkt namens bewoners samen met gemeente.

Het opstellen van het wijkplan en het benoemen van de thema’s is niet vrijblijvend. De gemeente en de dorpsraad ondertekenen het uitvoeringsprogramma, waarna het aan de werkgroepen is om de afspraken invulling te geven en uit te voeren. Deze nadere uitwerking heeft deels al plaatsgevonden en is onder andere vertaald in een visie voor het centrum van Princenhage. In deze visie is met name gekeken naar verbeteringen voor de fysieke inrichting van de Haagsemarkt, de aanloopstraten inclusief aandacht voor verkeerscirculatie en parkeren.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van het prettig wonen voor oud en jong in de wijk. Door toevoeging van deze woningen is er meer woningaanbod en kan doorstroming in de wijk plaatsvinden. Verder draagt de ontwikkeling bij aan het verbeteren van het zwakke van Princenhage.

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen de oude parkeernormen uit deze nota en wordt elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 5.7. Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Binnengebied en oude smederij

De beoogde ontwikkeling is weergegeven in figuur 4.1. De ontwikkeling voorziet in de oprichting van 30 woningen rondom een centraal hof. De randen van het plangebied worden in de basis gevormd door de erfafscheidingen van de naar het plangebied toe gelegen achtertuinen. Het zicht op achtertuinen komt de woonkwaliteit van een woongebied zelden ten goede. Voor de verkaveling van het gebied is derhalve als uitgangspunt genomen het zicht op de achtertuinen zoveel mogelijk te voorkomen door de woonbebouwing voor deze grenzen te plaatsen en de woningen naar binnen te oriënteren. Door de compositie van de verschillende woningtypen ontstaan er feitelijk drie gebieden: het erf aan de noordzijde, de tuin in het middengebied en het centrale hof aan de zuidzijde.

De woningen worden in negen verschillende typen grondgebonden woningen uitgevoerd, waarbij type F wordt uitgevoerd in maximaal twee bouwlagen. Type K en type B worden uitgevoerd in maximaal drie bouwlagen. Type C, I en J worden uitgevoerd in twee bouwlagen (eventueel met setback). Type E, G, en H worden uitgevoerd in één bouwlaag. Door te kiezen voor een differentiatie in rooilijnen, positionering en bouwlagen ontstaat een duidelijke gebiedseigen signatuur, wordt het zicht op de Sint Martinuskerk behouden en sluit de ontwikkeling goed aan bij de omliggende bebouwing aan de Haagweg, de Dreef en de Esserstraat.

In de oude smederij aan de achterzijde van de Haagweg 393 is reeds een extra woning toegestaan. Deze woning is in dit bestemmingsplan als zodanig bestemd en valt daarmee niet binnen de 30 woningen.

Figuur 4.1 Concept situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: DAT)

Esserstraat 63

Zoals reeds benoemd in paragraaf 1.1. wil de eigenaar van de woning aan de Esserstraat 63, in aansluiting op het bouwplan voor de 30 woningen graag ook zijn vrijstaande woning levensloopbestendig maken. Hij wil hiertoe aan de achterzijde van zijn perceel nieuwe, eenlaagse bebouwing toevoegen, waarin een slaapkamer en badkamer wordt gerealiseerd. Door de toevoeging ontstaat een soort patiowoning, die qua karakter en materialisering aansluit bij de patiowoningen G en H. Door deze aanpassing van de woning Esserstraat 63 wordt de entree van het hofje versterkt.

Omdat de hoofdentree van het nieuwe woongebied zich bevindt naast het perceel Esserstraat 63 (zie paragraaf 4.1.2) komt de woning aan de Esserstraat 63 door de nieuwe openbare weg ernaast op een hoeksituatie te staan in plaats van alleen aan de Esserstraat. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om de woning representatief op de veranderde omgeving te oriënteren.

Aan de entreeweg van het nieuwe woongebied zijn twee patiowoningen gepland (type H en G) die dubbelzijdige georiënteerd zijn: naar de voorkant én naar de zijkant. Een extra gebouwdeel voor de woning aan de Esserstraat 63 ter plaatse van de huidige zij-erfafscheiding, met gevelopeningen (uitzicht vanuit de woning) en metselwerk is denkbaar. De woningplattegrond en het vernieuwde aanzicht van de woning sluit dan aan bij de patiowoningen en draagt bij aan het kwalitatieve aanzicht van de woning en de entree van het nieuwe woongebied. Dit leidt tot een kwaliteitswinst ten opzichte van de huidige situatie, waarin de gesloten zijkant van de woning met aanbouw en houten erfafscheiding een anoniem en gesloten karakter heeft.

De ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer zal in de toekomstige situatie plaatsvinden via de huidige openingen richting de Esserstraat en de Haagweg. Vanuit het ontsluitingspad tussen de woningen aan de Esserstraat 23 en 37 kunnen alleen de vijf meest zuidelijke parkeerplaatsen bereikt worden. Ter hoogte van de Esserstraat 63 en 69 zit al een ruimere onderbreking in de bebouwingswand die gebruikt zal worden als hoofdentree van het woongebied. Via de doorgang aan de Haagweg vindt slechts beperkt bestemmingsverkeer plaats om de ter plaatse gelegen garageboxen en parkeerplaatsen te bereiken

De parkeervoorzieningen zijn verdeeld over het plangebied zodat deze niet te prominent aanwezig zijn en de uitstraling van het gebied groen kan blijven. Alle woningen krijgen één tot twee eigen parkeerplaatsen. De overige parkeerplaatsen zijn voor bezoekers van het plangebied. De parkeerbalans voor de toekomstige ontwikkeling is opgenomen in paragraaf 5.7.

Figuur 4.2 Routing autoverkeer (bron: DAT)

De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de bestaande bebouwing aan de randen van het gebied. Het plangebied wordt reeds omringd door woningen. Op korte afstand ligt daarnaast de Haagsemarkt en ook aan de Haagweg en de Dreef zijn nog diverse horecagelegenheden en detailhandelszaken aanwezig. Dit maakt de locatie daarnaast een aantrekkelijke plek om te wonen. Het planvoornemen is daarmee zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Normstelling en beleid
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2018 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van 30 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. De te verwachten milieueffecten van een dergelijk woningbouwproject hangen vooral samen met de verkeersaantrekkende werking, beschermde gebieden en mogelijk veranderingen in de waterhuishouding (toename verharding).

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een m.e.r-beoordelingsnotitie opgesteld. Deze is bijgevoegd als bijlage 3. Bij de besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan is vastgesteld dat geen milieueffectrapportage nodig is.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)

• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)

• Verordening water

• Verordening ruimte Noord-Brabant

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Bij het dimensioneren van retentie-/infiltratievoorzieningen dient rekening te worden gehouden met neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Huidige situatie

Het plangebied is deels verhard en deels onverhard. Met name in het noordwesten van het binnenterrein bevindt zich een groene zone met enkele inmiddels gekapte bomen.

Bodem en grondwater

Vanwege de ligging binnen de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd. Ten westen van het plangebied bestaat de bodem uit hoge zwarte enkeerdgronden met lemig fijn zand. Ter plaatse is hoofdzakelijk sprake van VII (figuur 5.1).

Figuur 5.1 Opbouw bodem en grondwatertrappen omgeving met plangebied in rode cirkel (bron: Bodemdata)

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied is tevens niet gelegen in een attentiegebied of ander beschermd gebied. Overeenkomstig de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant (2010) ligt het plangebied wel in een kwetsbaar gebied voor ongezuiverde lozingen. Dit zijn gebieden die kwetsbaar zijn voor verontreinigingen als gevolg van lozingen van afvalwater van huishoudelijk- en bedrijfsafvalwater. De beoogde woningen zullen worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Er zal dan ook geen sprake zijn van ongezuiverde lozingen van huishoudelijk afvalwater.

In figuur 5.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.2 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied in rood (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 30 woningen, waarvoor de huidige bebouwing wordt gesloopt en nieuwe bebouwing voor wordt teruggeplaatst. Naast de nieuwe bebouwing wordt de openbare ruimte heringericht.

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m². In de huidige situatie is circa 5.516 m2 verhard (2.683 m² aan bebouwing voor sloop en 2.833 m² aan verharding). In de toekomstige situatie neemt de verharding toe tot circa 6.378 m² (2.704 m² aan bebouwing, 3.674 m² aan verharding voor de straten en parkeervakken). De parkeervakken worden mogelijk halfverhard uitgevoerd, maar zijn als volledig verharding meegenomen. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk. Vanuit gemeentelijk beleid dient de bestaande en te behouden verharding gecompenseerd te worden met een eis van 7 mm per m² verharding. Dit leidt tot een compensatie-eis van afgerond 39 m³. Voor aanvullende verharding geldt een eis van 78 mm per m². Dit leidt tot een compensatie-eis van afgerond 67 m³. De totaal benodigde watercompensatie bedraagt daarmee 106 m³. De benodigde watercompensatie vindt plaats via de aanleg van een wadi in het middendeel van het terrein.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Watercompensatie is noodzakelijk vanuit gemeentelijk beleid. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Onderzoek

Ter hoogte van het plangebied zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn hoofdzakelijk ouder dan 5 jaar en om deze reden niet meer bruikbaar voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het verkennend bodemonderzoek, zoals uitgevoerd op 8 november 2017 voor een gedeelte van het plangebied, is wel bruikbaar. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 4. Uit dit onderzoek blijkt dat de bovengrond in het onderzochte gebied licht verontreinigd is met koper, kwik, lood, zink en PAK. Op het zuidelijke deel is in de ondergrond is sprake van een matige verontreiniging met zink. Dit gedeelte van het plangebied is daarmee geschikt voor het wonen. De overtollige grond valt naar alle waarschijnlijkheid in de kwaliteitsklasse industrie. De definitieve kwaliteitsbepaling van de grond die vrijkomt in dit deel van het plangebied dient te gebeuren middels een partijkeuring (AP04).

Tevens heeft Agel adviseurs een verkennend bodemonderzoek en nader onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd ter plaatse van de locatie Esserstraat 65. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 5. Op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek aansluitend als tweede fase in opdracht van Van Loon beheer B.V. een nader asbestonderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten voor de puinlaag is waarschijnlijk sprake van een deels asbesthoudende verhardingslaag die aangemerkt wordt als asbestweg in de zin van het Besluit asbestwegen (BAW). Er geldt een verbod op het in bezit hebben van asbesthoudende wegen en het in het bezit hebben van een asbesthoudende weg dient te worden gemeld bij Inspectie leefomgeving en transport. Het verbod op een weg die asbest bevat is niet van toepassing, indien is aangetoond dat het asbest voor 1 juli 1993 is aangebracht en waarvan het asbest is afgeschermd door een verharding die geen asbest bevat en bestaat uit asfalt, klinkers of beton. Bij herontwikkeling van de locatie, dienen sanerende maatregelen getroffen te worden. Sanerende maatregelen kunnen bestaan uit:

• Ontgraven;

• Afdekken volgens artikel 2, lid 3

Voor de overige gronden van het plangebied heeft Agel adviseurs in november 2019 verkennend en nader bodemonderzoek en asbest in de bodem uitgevoerd. Hierbij zijn de gronden voormalig behorend bij de Haagsemarkt 26 nogmaals onderzocht. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 11. Uit dit onderzoek blijkt dat er zich in het zuiden van het plangebied meerdere verontreinigingen bevinden met zware metalen, PAK en asbest. Deze verontreinigingen zijn waarschijnlijk ontstaan door de dempingen en ophogingen (eerdergenoemde verhardingslaag). Bodemsanering is noodzakelijk om de gronden geschikt te maken voor het wonen.

Voor de benodigde sanering is een zogenaamd saneringsplan opgesteld waarbij het uitgangspunt is dat de verontreinigde gronden worden ontgraven en deze worden voorzien van een leeflaag van minimaal 1 meter wat voldoet aan de kwaliteitsklasse Wonen of beter. De verontreinigde gronden worden afgevoerd naar een erkend verwerker. Ten behoeve van de benodigde sanering is een melding gedaan bij het bevoegd gezag, de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant. De Omgevingsdienst heeft het saneringsplan beoordeeld en akkoord bevonden op 1 april 2020. Eind juni/begin juli 2020 wordt de benodigde sanering uitgevoerd.

Conclusie

De verschillende bodemonderzoeken hebben uitgewezen dat er zich in het plangebied verontreinigingen bevinden die gesaneerd moeten worden om de gronden geschikt te maken voor het wonen. Ten behoeve van deze sanering is een saneringsplan opgesteld en akkoord bevonden door het bevoegd gezag. De sanering zal worden uitgevoerd voor vaststelling van het bestemmingsplan. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Normstelling en beleid

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg worden gerealiseerd. Als de bestaande verkeersintensiteiten toenemen kan er sprake zijn van een zogenaamde 'reconstructiesituatie' in de zin van de Wet geluidhinder voor bestaande woningen.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

30 km/h-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager op basis van de Wet geluidhinder niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wet geluidhinder hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Bestaande woningen

Als de bestaande verkeersintensiteiten toenemen kan er sprake zijn van een zogenaamde 'reconstructiesituatie' in de zin van de Wet geluidhinder. De geluidsbelasting op bestaande woningen hoeft alleen inzichtelijk gemaakt te worden indien uitstralingseffecten aannemelijk zijn. Een toename van de geluidbelasting, kleiner dan 2 dB, is namelijk niet waarneembaar met het menselijk gehoor en daarmee verwaarloosbaar. Dit betekent dat de verkeersintensiteit kan toenemen met 40% zonder dat dit een waarneembaar effect heeft op de geluidbelasting. Immers, een toename van 40% heeft een toename van de geluidbelasting van 1,46 dB tot gevolg (10.LOG(1,4) = 1,46 dB < 1,5 dB).

Onderzoek

Nieuwe woningen

In de voorliggende situatie bevinden zich binnen een straal van 200 meter geen gezoneerde wegen zodat een toetsing in het kader van de Wet geluidhinder niet aan de orde is. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening is de cumulatieve geluidbelasting ten gevolge van de Haagweg, de Dreef en de Esserstraat wel berekend en getoetst. De verkeersgegevens van deze straten zijn aangeleverd door de gemeente Breda. De berekeningen zijn uitgevoerd voor het prognosejaar 2028. De daarvoor gebruikte invoergegevens zijn bijgevoegd in bijlage 6.

In figuur 5.3 zijn de berekende geluidcontouren voor een beoordelingshoogte van 1,5 meter (begane grond), 4,5 meter (1^e verdieping) en 7,5 meter (2^e verdieping) weergegeven.

Figuur 5.3 Geluidcontouren (bron: AGEL)

Uit figuur 5.3 blijkt dat in het grootste deel van het plangebied voor de begane grond en eerste verdieping sprake is van een redelijk tot goed woon- en leefklimaat. In het gebied langs de Esserstraat schiet het geluid tussen de bebouwing door op plaatsen waar geen sprake is van aaneengesloten bebouwing. Voor de 2^e verdieping is sprake van een redelijk woon- en leefklimaat. Voor de locaties waar een matig woon- en leefklimaat verwacht wordt zijn zoveel als mogelijk tuinen van woningen voorzien.

Bestaande woningen

Zoals blijkt uit paragraaf 4.1.2 zal de ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer vanuit het plangebied in de toekomstige situatie hoofdzakelijk plaatsvinden via de huidige openingen richting de Esserstraat en de Haagweg. Vanuit het ontsluitingspad tussen de woningen aan de Esserstraat 23 en 37 kunnen alleen de vijf meest zuidelijke parkeerplaatsen bereikt worden. Ter hoogte van de Esserstraat 63 en 69 zit al een ruimere onderbreking in de bebouwingswand die gebruikt zal worden als hoofdentree van het woongebied. Via de doorgang aan de Haagweg vindt slechts beperkt bestemmingsverkeer plaats om de ter plaatse gelegen garageboxen en parkeerplaatsen te bereiken

Op de Esserstraat tussen de Dreef en de Haagweg is de huidige wegdaggemiddelde verkeersintensiteit 2.200 mvt/etmaal. Voor het jaar 2030 loopt dit op tot 2.600 mvt/etmaal. De beoogde ontwikkeling leidt tot een verwachte verkeerstoename van maximaal 100 mvt/etmaal en daarmee 3,8% (zie paragraaf 5.7). Dit is dermate gering dat hierdoor geen onevenredige extra geluidbelasting op de gevels van de bestaande woningen aan de Esserstraat optreedt indien al deze verkeersbewegingen zich hierlangs afwikkelen. Aannemelijk is dat ook beperkt bestemmingsverkeer via de Haagweg het plangebied bereikt en verlaat. Gezien de wegdaggemiddelde verkeersintensiteit op dit deel van de Haagweg (1.800 mvt/etmaal in 2019 en 2.100 mvt/etmaal in 2030) is ook hier geen sprake van een onevenredige extra geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. De bedoelde inrichtingen - vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd - zijn nader genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidzone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai.

Onderzoek en conclusie

Het plan ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Normstelling en beleid

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt kan zijn. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusie

Ter hoogte van de Esserstraat 63 en 69 zit al een ruimere onderbreking in de bebouwingswand die gebruikt zal worden als hoofdentree van het woongebied. Voor de woningen aan de Esserstraat 63 en 69 is het om deze reden van belang te bepalen of de toekomstige ontwikkeling leidt tot meer trillingen vanuit de toekomstige verkeersafwikkeling en daarmee onaanvaardbare hinder. Voor de woningen langs de andere doorgangen is de verkeersgeneratie dusdanig beperkt dat hierdoor geen onaanvaardbare hinder wordt verwacht.

De ontsluiting tussen Esserstraat 63 en 69 werd tot voor kort nog gebruikt ten behoeve van de hobbycentrale 'Princenhage'. Hier vonden dus al verkeersbewegingen plaats. In het verleden werd deze opening ook gebruikt voor de toenmalig aanwezige bedrijven zoals de visrokerij en smederij. Toen was er ook sprake van in- en uitrijdend vrachtverkeer. In de toekomstige situatie zullen hier slechts auto's passeren. Daarnaast zal voor het op- en afrijden van de Esserstraat altijd een beperkte snelheid aangehouden moeten worden. Er wordt daarmee geen onaanvaardbare hinder voor beide woningen verwacht.

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Onderzoek

Archeologie

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda grotendeels een hoge en middelhoge verwachting. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is indien de ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. Voor een klein gedeelte van het plangebied geldt een lage archeologische verwachting. Een uitsnede van de archeologische beleidsadvies kaart is te zien in figuur 5.4.

Figuur 5.4 Fragment archeologische beleidsadvieskaart met plangebied in blauw (bron: gemeente Breda)

In het kader van de wijziging van het bestemmingsplan en de toekomstige bouw van een 30-tal woningen waarbij bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. In september 2019 is door het team erfgoed van de afdeling ruimte van de gemeente Breda een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Het selectiebesluit is opgenomen in bijlage 7.

Er zijn ten minste drie verschillende archeologische vindplaatsen aangetroffen. In werkput 1 zijn diverse nog ongedateerde (paal)sporen aangetroffen. Uit één van de sporen in werkput 1, S 019, waarvan de spooraard nog niet duidelijk is, kwam een grote hoeveelheid prehistorisch aardewerk. In meerdere werkputten zijn lineaire greppels gedocumenteerd. Enkele zijn te koppelen aan de perceelsgrenzen zoals weergegeven op de kadastrale minuut van 1824, maar ten minste één greppel is afgedekt door het aanwezige esdek en is dus ouder. De datering van het esdek wordt vooralsnog geschat in de zeventiende of achttiende eeuw. Daarnaast is er in één van de werkputten een planken waterput aangetroffen met daarin aardewerk uit de vroege zestiende eeuw. De conservering van de sporen was erg goed. De verstoringsgraad in het plangebied bleek erg laag; zelf in het noorden ter hoogte van werkput 1 was onder de voormalige bebouwing een intacte bodem aanwezig.

Als gevolg van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek dient in het noordelijk deel een archeologische opgraving te worden uitgevoerd op die locaties waar er bodemverstoring plaats gaat vinden (o.a. bouwvlakken van woningen en bijgebouwen, wegcunetten, riolering). Zodra de bouwtekeningen definitief zijn dient in overleg met de gemeentelijke archeoloog te worden besloten waar exact de opgraving dient te worden uitgevoerd. Indien de bouwplannen pas in een later stadium definitief worden, kan er in overleg met de gemeentelijk archeoloog worden besloten om het gehele noordelijk deel op te graven, zodat na afronding van de opgraving alle beperkingen voor bodemingrepen in het noordelijk deel van het plangebied voor wat betreft archeologie komen te vervallen. Het zuidelijk deel van het plangebied is nog niet onderzocht en in het zuidelijk deel dient dan ook het proefsleuvenonderzoek conform PvE 2019-04 te worden uitgevoerd. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt ter signalering.

Historische geografie

Het noordelijk deel van het plangebied is gelegen binnen de contouren van de middeleeuwse akkers van de Heuvel. Het noordwestelijk deel van het plangebied maakt deel uit van het voormalige dorp Princenhage. Dit dorp begon zich vanaf circa 1.500 te vormen. In 1824 was in het noorden en zuiden van het plangebied één gebouw aanwezig. Het plangebied ligt ten zuidoosten van de locatie van het legerkamp Hage ten tijde van het beleg van Breda door Frederik Hendrik in 1637. Sporen uit de Tachtigjarige Oorlog zijn rondom het plangebied niet bekend.

Het plangebied grenst aan de achterkant van de percelen aan de Dreef. Deze weg is aangelegd in 1646 en bestraat na 1683, waarschijnlijk in de 18e eeuw. In het noorden grenst het plangebied aan de Haagweg die ook in 1683 bestraat is en samen met de Dreef onderdeel van de route van Breda naar Antwerpen was. Er zijn geen heerlijkheden, landgoederen, bos of heide in of in de nabije omgeving van het plangebied bekend.

In de omgeving van het plangebied zijn tijdens de Tweede Wereldoorlog een aantal vliegende bommen terecht gekomen. Er hebben zich daarom mogelijk tijdens de Tweede Wereldoorlog gevechtshandelingen afgespeeld ter hoogte van het plangebied.

Voor de verdere historie wordt verwezen naar paragraaf 2.2.1.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied zijn geen gebouwen aanwezig die cultuurhistorisch waardevol zijn, aangemerkt zijn als gemeentelijk monument of als Rijksmonument zijn aangewezen.

De bebouwing aan de Haagweg, Liesboslaan en een aantal zijstraten hiervan vormen de oude oorspronkelijk lintbebouwing van Princenhage. Hoewel deze bebouwing niet als beschermd dorpsgezicht wordt aangemerkt, zijn deze wel met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' beschermd. Deze dubbelbestemming wordt overgenomen in dit bestemmingsplan.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid.

Normstelling en beleid

De parkeerbehoefte wordt berekend volgens de gemeentelijke parkeernormen. De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). Uitgangspunten hierbij zijn een ligging binnen een sterk stedelijke gemeente in het restgebied van de bebouwde kom. Tevens dient op basis van het autobezit in de gemeente Breda ten uitgegaan te worden van de gemiddelde kencijfers.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied is gelegen tussen de Esserstraat, de Haagweg en de Dreef. Deze drie wegen hebben een erftoegangsfunctie met een maximum snelheid van 30 km/u. Ook zijn deze wegen ingericht met een éénrichtingsregime. Op de Haagweg in westelijke richting (naar het centrum Princenhage op de Haagsemarkt), de Dreef in zuidelijke richting en de Esserstraat in noordelijke richting. Via de gebiedsontsluitingswegen Ettensebaan en Heuvelplein zijn diverse uitwijkmogelijkheden om het centrum van Breda, de overige wijken of de A16 te bereiken. De Haagweg heeft als erftoegangsweg naar verwachting ook een belangrijke ontsluitende functie richting het centrum en overige wijken in Breda.

Voor fietsers is op de Esserstraat een vrijliggend fietspad aanwezig in tegengestelde richting van het gemotoriseerd verkeer. Voor de meegaande richting is een fietssuggestiestrook op de rijbaan aanwezig. Op de Haagweg en de Dreef zijn alleen fietssuggestiestroken aanwezig voor fietsers in tegengestelde richting van het gemotoriseerd verkeer. Voetgangers kunnen in de omgeving gebruik maken van de trottoirs, gelegen aan beide zijden van de wegen.

Binnen enkele minuten loopafstand zijn bushaltes te bereiken. Ten zuiden halteren stadsbussen 4 (Dreef) en 5 (Heuvelplein), ten noorden halteert ook stadsbus 4 (Nieuwe Heilaarstraat). Hier halteren meerdere bussen per uur van en naar het centraal station. Ten zuiden bij het Heuvelplein halteert ook een streekbus tussen het centraal station en het dorp Zundert.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Voor sloop was er 2.683 m² aan bedrijfsgebouwen aanwezig. Worst-case is de verkeersgeneratie berekend voor 3.000 m² bvo voor de functie 'bedrijf arbeidsextensief (en bezoekersextensief)'. Op basis van 4,5 mvt/etmaal per 100 m² bvo geldt een huidige verkeersgeneratie van 136 mvt/etmaal. Voor de toekomstige verkeersgeneratie wordt gerekend met de woonfunctie 'koop, huis, tussen/hoek'. Op basis van 7,1 mvt/etmaal per woning geldt een toekomstige verkeersgeneratie van 214 mvt/etmaal voor de 30 woningen. De planologische toename als gevolg van de ontwikkeling zal minder zijn dan 100 mvt/etmaal. Deze beperkte toename zal opgaan in het heersende verkeersbeeld.

Parkeren

De parkeerbalans voor de toekomstige situatie is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen. In de toekomstige situatie worden 30 grondgebonden woningen gerealiseerd. Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid geldt voor eengezinswoningen een norm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 57 parkeerplaatsen.

Het plan voorziet in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein bij de woningen en in het openbaar gebied. Sommige woningen krijgen één en andere woningen twee privé parkeerplaatsen toebedeeld. Ten behoeve van het parkeren is een regeling opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In onderstaande figuur is aangegeven waar de parkeerplaatsen beoogd zijn. Ook zijn hier de beoogde brandweeropstelplaatsen aangegeven.

Figuur 5.5 Situatietekening beoogde locatie parkeerplaatsen en brandweeropstelplaatsen (bron: DAT)

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed. De ontwikkeling van woningen op de voormalige bedrijfsbestemming kan tot een beperkte verkeerstoename leiden, welke geen nadelige effecten heeft op de verkeersafwikkeling. De parkeerbehoefte van 57 parkeerplaatsen wordt binnen de grenzen van het plan opgelost. De ontwikkeling geeft een kwalitatieve verbetering ten aanzien van het aspect verkeer en parkeren.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 30 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel van belang aan te tonen dat ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De maatgevende wegen waarop metingen zijn uitgevoerd betreffen het Heuvelplein en de Mastbosstraat . Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 27,2 µg/m³ voor NO2, 19,4 µg/m³ voor PM10 en 11,7 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 7.

Figuur 5.6 Meetpunt NSL-monitoringstool ten opzichte van het plangebied (bron: NSL-monitoringstool)

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatste van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;

2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;

3. defensiebrandstoffen;

4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn geen relevante hoogspanningsverbindingen aanwezig. Wel loopt er een straalpad aan de noordzijde van het plangebied. Bebouwing mag niet hoger zijn dan 46 meter +NAP. De beoogde ontwikkeling voorziet hier niet in. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water of door buisleidingen. Op een afstand van circa 1.000 meter ten westen van het plangebied ligt de A16/A58 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het invloedsgebied van de A16/A58 van de A16/A58 is 4.000 meter. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de weg, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse. Daarbij valt het plangebied buiten het invloedsgebied van 355 meter van GF3. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Haagweg en de Esserstraat. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via verschillende straten van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 30 woningen. De aanwezige personen in de beoogde woningen zullen naar alle waarschijnlijkheid voor circa 50% ouderen zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16/A58 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de weg zal het groepsrisico niet merkbaar toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Wel moet rekening gehouden worden dat de woningen geschikt zijn om enkele uren in te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

De omgeving van het plangebied is een gemengd gebied, naast woningen zijn er aan de Dreef en de Haagweg namelijk ook verscheidene andere functies aanwezig. Als gevolg van de herontwikkeling wordt binnen het plangebied een milieugevoelige functie, namelijk wonen, gerealiseerd. Dit betekent dat de richtafstanden tot omliggende milieubelastende functies in acht moeten worden genomen. Voor woningen onderling, zijnde milieugevoelige functies, gelden geen richtafstanden.

Er bevinden zich verschillende bedrijven, detailhandelszaken en horecaondernemingen in de directe omgeving van het plangebied die allen onder milieucategorie 1 vallen. Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie. Aan de richtafstand van 0 meter in gemengd gebied wordt voldaan. Ter plaatse van deze ondernemingen geldt de enkelbestemming 'Centrum' in het geldende bestemmingsplan waardoor ook andere functies mogelijk zijn tot maximaal milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied.

Figuur 5.7 Overzicht bedrijven met afstanden tot woninggevel en maximale milieucategorie

De meeste ondernemingen die met het perceel grenzen aan het plangebied worden gecategoriseerd als milieucategorie 1 voldoen aan de richtafstand van 0 meter. De maximale milieucategorie op basis van de bestemming 'Centrum' in het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' is echter 2, welke een richtafstand heeft van 10 meter. Mochten de ondernemingen zich ontwikkelen naar deze milieucategorie, dan zal niet meer aan de richtafstand worden voldaan. Doordat op kortere afstand al woningen aanwezig en planologisch mogelijk zijn waar de bedrijven rekening mee moeten houden, zal de beoogde ontwikkeling de bedrijven niet beperken in hun bedrijfsvoering en is ter plaatse van de beoogde woningen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Ten oosten van het plangebied ligt op een afstand van circa 1,2 meter tot de dichtstbijzijnde woninggevel een bedrijfsbestemming. Hier is het bedrijf TVM Automotive gevestigd. Dit is een autohandelbedrijf, hiervoor geldt milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Het maatgevende aspect is geluid. Gezien niet aan de richtafstand wordt voldaan is het noodzakelijk om de bedrijfsactiviteit te kennen. Ter plaatse is alleen sprake van de in- en verkoop van auto's en vinden geen grote reparaties, anders dan kleine activiteiten zoals banden verwisselen, plaats. Hierdoor en door de afschermende werking van het gebouw kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd ter plaatse van de nieuwe woningen. Daarbij wordt het bedrijf, door de ligging nabij bestaande woningen en doordat planologisch ten westen van het bedrijf woningen al toegestaan zijn, niet in zijn bedrijfsvoering beperkt.

Geur

Naast toetsing de richtafstanden dient voor het aspect geur aan artikel 2.7a lid 4 van afdeling 2.3. van het Activiteitenbesluit te worden getoetst. Van de omliggende bedrijvigheid hebben de banketbakkerij en vishandel mogelijk enige geuremissie. Beide functies zijn echter passend in het centrumgebied en komen ten goede aan de leefbaarheid van het centrum. Op basis van jurisprudentie wordt enige mate van milieuhinder in een gemengd centrumgebied acceptabel geacht.

Daarnaast moeten beide bedrijven reeds rekening houden met de reeds bestaande omliggende woningen, die direct aansluitend aan deze bedrijven zijn gelegen. De bedrijven moeten ten aanzien van de bestaande woningen reeds voldoen aan milieuvoorschriften zoals vermeld in hun vergunning of aan de milieuregels zoals vermeld in het Activiteitenbesluit. Daarbij hebben zij ten tijde van vergunningverlening reeds aan moeten tonen te voldoen aan de geldende milieunormen. Hiermee is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande en beoogde omliggende woningen geborgd.

In voorliggend bestemmingsplan is het perceel aan de Haagweg 393 wederom bestemd als 'Centrum'. De toegestane functies binnen deze bestemming zijn zodanig aangepast dat deze allemaal vallen binnen milieucategorie 1 en voldoen aan de richtafstand van 0 meter in gemengd gebied.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven door de beoogde ontwikkeling niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;

2. Bijzondere nationale natuurgebieden;

3. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en

3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied is niet gelegen binnen weidevogelleefgebied en maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNB bevindt zich op 800 meter ten zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 4,7 kilometer ten zuidoosten van het plangebied. Het Natura 2000-gebied de Biesbosch bevindt zich op circa 15,8 kilometer ten noorden van het plangebied. In figuur 5.8 is de ligging van het plangebied ten opzichte van omliggende dichtstbijzijnde natuurgebieden weergegeven. In figuur 5.9 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden weergegeven.

Figuur 5.8 Ligging plangebied rood omcirkeld t.o.v. Natuur Netwerk Brabant (bron: Provincie Noord-Brabant)

Figuur 5.9 Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000 (bron: Rho adviseurs)

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Voor de woningen geldt een toekomstige verkeersgeneratie van 214 mvt/etmaal (zie paragraaf 5.7). De woningen worden daarnaast gasloos uitgevoerd. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om eventuele gevolgen voor de stikstofdepositie binnen de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Uit de berekening (zie bijlage 9) blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,00 mol/ha/jr. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar.

Soortenbescherming

De ecologische waarden van het plangebied, voordat de bebouwing en bomen in het plangebied zijn verwijderd, zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan ecologie. De resultaten van deze quickscan zijn bijgevoegd in bijlage 8. Uit de quickscan blijkt dat er geen beschermde flora of beschermde zoogdieren zijn aangetroffen tijdens dit onderzoek. Wel verblijven of foerageren er mogelijk vleermuizen in het plangebied. Naar deze vleermuizen (gebouwbewonende soorten ter hoogte van de nog bestaande gebouwen en boombewonende voor de bomen) is nader onderzoek uitgevoerd tussen juli en oktober 2019. Dit nader onderzoek vleermuizen in bijgevoegd als bijlage 10. Uit het nader onderzoek blijkt er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn vastgesteld binnen het plangebied, waardoor een negatied effect op vleermuizen is uitgesloten. Het plangebied wordt slechts door enkele vleermuizen gebruikt om te foerageren. Aangezien het om enkele foeragerende vleermuizen gaat kan uitgesloten worden dat het om een essentieel foerageergebied gaat. Een onheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig. Pas nadat de resultaten van dit onderzoek bekend zijn geworden is besloten tot sloop van de nog resterende bebouwing en de kap van de aanwezige bomen.

Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid dat (roof)vogels het plangebied gebruiken als foerageergebied en/of als vaste aanvliegroute tussen verblijfplaats en foerageergebied. Er zijn echter in de directe omgeving meerdere groene elementen aanwezig welke met de voorgenomen planontwikkeling ongewijzigd blijven. Hierdoor zijn er geen belemmeringen ten aanzien van (roof)vogels. Gezien de ligging in de bebouwde kom en de voldoende aanwezigheid van alternatief foerageergebied in de omgeving zal de voorgenomen ruimtelijke ingreep geen negatieve invloeden uitoefenen op het leefgebied van (roof)vogels.

Natuurinclusief bouwen is een manier van bouwen waarin de zorg en aandacht voor natuur volledig zijn meegenomen. De mogelijkheden hiertoe zullen worden onderzocht.

Bomen

De gemeente Breda heeft een bomenkaart opgesteld waarin alle vergunningplichtige houtopstanden zijn aangegeven. Het plangebied is geen onderdeel van een door de gemeente aangewezen 'groengebied'. Tevens zijn er geen bomen aanwezig die zelfstandig zijn aangemerkt als vergunningplichtige houtopstand.

Figuur 5.10 Uitsnede bomenkaart (bron: gemeente Breda)

Ondanks dat de bomen niet vergunningplichtig zijn, is wel onderzoek naar de kwaliteit en handhaafbaarheid van de bomen uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2. Meer informatie is opgenomen in paragraaf 2.1.2.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde dier- en plantsoorten. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Bij de transformatie van panden geldt deze eis ten aanzien van energiezuinigheid niet.

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Bij nieuwbouw wordt gevraagd extra aandacht te besteden aan isolatie, duurzaam en gasloos bouwen.

Onderzoek en conclusie

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Het uitgangspunt is om te werken met een gesloten bodemenergiesysteem op eigen terrein, waarbij de woningen worden voorzien van een bodemwarmtepomp met gebalanceerde ventilatie en laag temperatuurverwarming in de gehele woning. Er zal dientengevolge geen beslag op de openbare ruimte worden gelegd. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. In het VO inrichtingsplan van Studio REDD zijn tevens op een aantal locaties containeropstelplaatsen voorzien.

Wat betreft de eis vanuit het Bouwbesluit geldt ook om gasloos te bouwen. Hier zal eveneens aan worden voldaan. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Het mogelijk toepassen van halfverharding bij de parkeerplaatsen en de aanleg van een wadi zijn daarbij voorzien. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Centrum

Het pand aan de Haagweg 393 inclusief smederij heeft de huidige bestemming 'Centrum' behouden. Ter plaatse zijn twee woningen toegestaan zoals eerder vergund en daarmee ook twee hoofdgebouwen.

Artikel 4 Groen

Binnen deze bestemming is openbaar groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor de beleving van de nieuwe woonbuurt. Verharding in de vorm van fiets- en voetpaden en ten behoeve van een containeropstelplaats zijn toegestaan evenals voorzieningen zoals speeltoestellen en kunstobjecten. Binnen deze bestemming is eveneens de mogelijkheid opgenomen voor de aanleg van waterpartijen of andere waterbergende voorzieningen.

Artikel 5 Verkeer

Binnen deze bestemming zijn de ontsluitingswegen binnen het plangebied en de parkeerplaatsen opgenomen.

Artikel 6 Wonen

Een groot deel van het plangebied bestaat uit de bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal 31 woningen toegestaan (30 vanuit de beoogde ontwikkeling en de woning aan de Esserstraat 63) binnen de aangewezen bouwvlakken. Naast de woningen zijn onder andere erven en tuinen en parkeervoorzieningen onderdeel van deze bestemming. De maximum bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding, waarbij de diverse opbouwen een eigen hoogtemaat kennen. Ten behoeve van de benodigde waterberging is tevens een extra regeling opgenomen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ is gehanteerd voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge en middelhoge archeologische verwachting. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan. Als een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder het maaiveld en een planoppervlak behelst van 100 m² of meer, is een omgevingsvergunning verplicht.

Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie

De bebouwing aan de Haagweg vormt onder andere de oude oorspronkelijk lintbebouwing van Princenhage. Hoewel deze bebouwing niet als beschermd dorpsgezicht wordt aangemerkt, wordt deze wel met de dubbelbestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' beschermd. De bestaande bebouwing mag niet zonder omgevingsvergunning vergroot of gewijzigd worden, indien deze wijziging zichtbaar is vanaf de openbare weg.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels

Het straalpad in het noorden van het plangebied is voorzien van een aanduiding.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 14 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 15 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 16 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Princenhage, Haagweg-Esserstraat.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;

• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Op 11 februari 2015 heeft een vertegenwoordiger van de initiatiefnemer een gesprek gehad met de Dorpsraad van Princenhage. Hierbij is een oudere, maar relatief vergelijkbare, planopzet besproken en nader toegelicht. Per brief van 23 maart 2015 heeft de Dorpsraad aangegeven in principe positief te staan ten opzichte van de beoogde herontwikkeling. Binnen deze brief wordt de vraag naar grondgebonden woningen nogmaals benadrukt. Overeenkomstig het verzoek van de Dorpsraad komt er een langzaamverkeersverbinding met de Haagweg.

Op 24 oktober 2018 heeft bovendien een informatiebijeenkomst voor de eigenaren van de direct aangrenzende percelen plaats gevonden. Tijdens de bijeenkomst is onder meer de stand van zaken en opzet van het project toegelicht. De aanwezigen waren overwegend positief over de voorgenomen woningbouwontwikkeling aangezien hiermee de vestiging van bedrijven in het plangebied wordt voorkomen. Wel sprak een aantal eigenaren hun zorg uit over de toenemende verkeersintensiteit als gevolg van de verkeersontsluiting op de Esserstraat.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan toegestuurd naar de vaste overlegpartners.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

Waterschap Brabantse Delta, Breda

Het waterschap geeft aan dat de toename van het verhard oppervlak circa 170 m² is. Daarnaast zijn er geen watergangen in de directe omgeving aanwezig. Er is om deze reden geen belang voor het waterschap. In de waterhuishoudkundige uitwerking is overigens wel aandacht voor het klimaat. Dit wordt door het waterschap toegejuicht. Er wordt door het waterschap positief geadviseerd.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Brandweer Midden en West-Brabant, Breda

Het plangebied voldoet aan de criteria voor het standaardadvies. Alle woningen liggen op een kortere afstand dan 200 meter van een brandkraan van 60 m3/h en open water is binnen 2.500 meter aanwezig. De interne wegen moeten voldoen aan de volgende eisen:

• 5.0 meter verharding en geschikt voor stempeldruk van een hoogwerker.

• maximaal tot 10 ton kan worden belast.

• binnenbochtstraal > 5.5 meter en een buitenbochtstraat van > 10 meter.

Op basis van de maatvoering op de inrichtingstekening kunnen enkele aanpassingen gemaakt worden en wordt er voldaan aan de beleidsregels voor bereikbaarheid en bluswater.

Gelet op de parkeerdruk in de omgeving verwachten wij dat de wegen volstaan en dat de bereikbaarheid onder druk komt te staan.

Reactie:

Op basis van de reactie van de brandweer is de inrichtingstekening nogmaals gecontroleerd op maatvoering en waar nodig aangepast om te voldoen aan de beleidsregels. De ontwikkeling voorziet daarnaast in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein (zie paragraaf 5.7). De ontwikkeling zal daarmee een eventuele parkeerdruk in de omliggende woonstraten niet verergeren. De planologische verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling zal tot slot minder zijn dan 100 mvt/etmaal. Deze beperkte toename zal opgaan in het heersende verkeersbeeld.

Provincie Noord-Brabant, 's-Hertogenbosch

Het concept ontwerpbestemmingsplan geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. In de periode van 30 november 2019 tot en met 10 januari 2020 is de mogelijkheid geboden schriftelijk of mondeling op het ontwerpbestemmingsplan te reageren. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft richting vaststelling van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.