het bestemmingsplan Prinsenbeek, Haverdijk met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019216011-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1. a. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
2. b. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een plat of hellend dak met begroeiing bestaande uit vetplanten, gras en/of struiken of bomen in combinatie met een daarvoor geschikte bouwkundige constructie.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met dien verstande dat bij een lessenaarsdak het hoogste punt van het dak wordt aangemerkt als bouwhoogte met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het

hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn,

het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, liftschachten, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. parkeren;
3. c. in- en uitritten;
4. d. groen;
5. e. kunstobjecten;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. waterbergingsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend:

2. b. groen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. parkeren;
5. e. in- en uitritten;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. waterbergingsvoorzieningen.

Van het aantal te realiseren woningen zoals opgenomen in lid 4.2.1 lid c. dient minimaal 20% als sociale huurwoning te worden gebouwd en als zodanig in stand te worden gehouden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. a. in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie';
2. b. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. 1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. 2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. a. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. b. aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. c. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. 3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. 4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. 5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 28 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. a. een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. b. het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort of in de directe omgeving van het gebouw en het plangebied;
3. c. het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- enstallingsbeleid Breda (Bijlage 2), de herijking uit 2013 en wijzigingen daarvan;
4. d. de onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
5. e. het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. 1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien;
6. f. het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e, (financiële) voorwaarden verbinden;
7. g. indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kan het bevoegd gezag, ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Prinsenbeek, Haverdijk'.

Op de hoek van de Haverdijk en de Valdijk in Prinsenbeek staan enkele panden waarin voorheen de Boerenbond gevestigd was. Na vertrek van de Boerenbond is de locatie in verval geraakt. De huidige gebouwen worden daarom gesloopt. Op deze locatie bestaat het voornemen om een appartementencomplex met 40 woningen te bouwen.

Door de voorgenomen ontwikkeling wordt langdurige leegstand opgeheven en wordt verdere verpaupering van de locatie voorkomen. Daarnaast wordt met dit plan een waardevolle toevoeging geleverd aan de bestaande woningvoorraad in Prinsenbeek.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het oosten van de kern Prinsenbeek, ten zuidoosten van de Markt. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door de Valdijk en in het oosten door de Haverdijk. Verder ten oosten van het plangebied ligt Park Overbos, aansluitend de snelweg A16 met daarlangs het spoor van de hogesnelheidslijn. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de toegangsweg voor het tankstation Total. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de achterzijden van de woningen aan de Wilgenhof 6 t/m 12, de zijkant van de woning aan de Wilgenhof 14 en het nieuwe appartementencomplex aan de Valdijk 14. Voor het overige wordt het plangebied met name omringd door woningen.

Figuur 1.1 Locatie plangebied (bron: Map data © OpenStreetMap contributors, CC-BY-SA)

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek', vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 juli 2006 en onherroepelijk vanaf 6 februari 2008.

In het vigerende bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' is het perceel bestemd ten behoeve van 'Centrumdoeleinden'. Binnen de bestemming 'Centrumdoeleinden' zijn de gronden en gebouwen bestemd ten behoeve van woningen en, uitsluitend op de begane grond, gebouwen ten behoeve van detailhandel, horecavoorzieningen en dienstverlenende voorzieningen. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak gerealiseerd worden en de bestaande hoogte of een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 10 en 13 meter hebben. Het bebouwingspercentage bedraagt op basis van het vigerend bestemmingsplan 80%. De huidige bebouwing bestaat uit gedeeltelijk twee bouwlagen (aan de Valdijk) maar voor het grootste gedeelte één bouwlaag en is overal plat afgedekt.

Over de zuidoostelijke hoek van het plangebied loopt een straalpad met beschermingshoogte van 28 meter t.o.v. NAP.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van één woongebouw, opgebouwd uit drie bouwlagen met een maximale hoogte van 10 meter een setback als vierde bouwlaag. De beoogde setback voorziet in een extra (terugliggende) bouwlaag waarmee de maximale bouwhoogte op 12,7 meter komt. In de regels van het bestemmingsplan is dit afgerond naar 13 meter. De beoogde woonfunctie past in principe binnen de geldende bestemmingsplanregeling. Het bouwplan past echter niet in het geldende bouwvlak. De gewenste hoogten zijn wel toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' (06-02-2008)

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In Hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In Hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In Hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In Hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied omvat de gebouwen en het buitenterrein van de voormalige Boerenbond. De bebouwing ter plaatse bestaat uit verschillende gebouwen. Het meest zuidelijke gelegen gebouw bestaat uit één bouwlaag met een gebogen kap. Het middelste gebouw bestaat uit kassen van één bouwlaag en voorzien van kleine zadeldaken. Daarachter bevindt zich een gebouw bestaande uit één bouwlaag met een platte afdekking. Het meest noordelijk gelegen gebouw bestaat gedeeltelijk uit één bouwlaag en plat dak en aan de Valdijk uit twee bouwlagen met een gebogen dak. De hoofdingang van de voormalige Boerenbond bevindt zich aan de Haverdijk.

Figuur 2.1 Huidige bebouwing in het plangebied gezien vanaf de Haverdijk (bron: GoogleMaps)

Figuur 2.2 Huidige bebouwing in het plangebied gezien vanaf de hoek Haverdijk en Valdijk (bron: GoogleMaps)

Aan de voorzijde van de voormalige Boerenbond is het parkeerterrein voor die functie gesitueerd. Het parkeerterrein voorziet hier in 28 parkeerplaatsen. In de zuidoostelijke hoek van het plangebied en tussen de parkeerplaatsen aan de Haverdijk liggen enkele groenstroken voorzien van struiken en in totaal 4 bomen.

De locatie is in de huidige situatie ontsloten via de Haverdijk. Ongeveer in het midden van het plangebied aan de oostzijde bevindt zich de ontsluiting van het parkeerterrein.

De directe omgeving van het plangebied bestaat aan de overzijde van de Haverdijk uit het perceel behorende bij het voormalige Michaël college. Hier is op moment van schrijven van deze toelichting een wooncomplex in aanbouw met 36 appartementen. Het wooncomplex zal bestaan uit 3 tot 4 bouwlagen met een platte afdekking.

Figuur 2.3 Impressie situatie toekomstig appartementengebouw aan Haverdijk t.p.v. voormalig Michaël college

Ten zuiden van het plangebied is het tankstation van de Total gesitueerd. De entree tot deze voorziening grenst direct aan het plangebied. De bebouwing van het tankstation bestaat uit de overkapping boven de pompen, de serviceshop Bonjour en de wasstraat. De bebouwing bestaat hier uit één bouwlaag met een kap.

Figuur 2.4 Tankstation Total direct ten zuiden van het plangebied(bron: GoogleMaps)

Verder naar het zuiden aan de Haverdijk zijn aan de oostzijde voornamelijk rijwoningen gesitueerd, aan de westzijde vooral twee-onder-één-kapwoningen. De rijwoningen zijn opgebouwd uit drie bouwlagen met een plat dak. De twee-onder-één-kapwoningen bestaan uit twee bouwlagen met een schuine kap. Door deze bouwblokken, met de voordeur aan de straatkant en tuinen aan de achterzijde, ontstaat een heldere scheiding tussen het privédomein en het openbaar gebied. Tussen de Haverdijk zelf en de twee-onder-één-kapwoningen is een brede groenstrook aanwezig. Deze stedenbouwkundige opbouw is kenmerkend voor de uitbreidingen die vanuit het dorpshart van Prinsenbeek richting het zuiden hebben plaatsgevonden.

Figuur 2.5 Bebouwing en groenstrook aan Haverdijk ten zuiden van het plangebied(bron: GoogleMaps)

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich de Valdijk, één van de oude bebouwingslinten van Prinsenbeek. Aan de noordzijde van de Valdijk is voornamelijk woonbebouwing aanwezig, bestaande uit één bouwlaag met een kap. Verder in westelijke richting bevindt zich echter nog een tankstation (Berkman). Aan de zuidzijde van de Valdijk, direct ten westen van het plangebied is een appartementencomplex gerealiseerd. Dit appartementencomplex grenst direct aan de openbare ruimte en bestaat uit 2 á 3 bouwlagen.

Figuur 2.6 lintbebouwing aan de Valdijk met tankstation Berkman (bron: GoogleMaps)

Figuur 2.7 appartementencomplex aan de Valdijk (bron: GoogleMaps)

In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Aan de Haverdijk, ten zuiden van het plangebied, ligt tankstation Total. Ten westen en noorden van het plangebied liggen woningen. Ten oosten is, ter plaatse van het voormalige Michaël college, een nieuw woooncomplex voor maximaal 36 appartementen in aanbouw.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

1. a. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;
2. b. het verbeteren van de bereikbaarheid;
3. c. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

In de SVIR zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Bij toekomstige ontwikkelingen heeft inbreiding en herstructurering de voorkeur boven uitbreiding. Nieuwe ontwikkelingen vinden eerst plaats in het bestaande stedelijk gebied of binnen bestaande bebouwing. Wanneer uitbreiding buiten het stedelijk gebied noodzakelijk is dan is een optimale inpassing en bereikbaarheid van de ontwikkeling van belang. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Toetsing

In het voorgenomen bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding. Er wordt zorg gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is namelijk deels gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaart terrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaart terrein kenmerkt zich door, gezien vanuit het vliegveld, een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaart terrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel en het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen. Ook zijn er vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventueel andere aanwezige navigatiemiddelen. Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een maximale hoogte voor objecten geldt van circa 160 meter. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied. Het bestemmingsplan is dus niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Toetsing

Binnen het huidige bestemmingsplan mag er gewoond worden op de voorliggende locatie waardoor er formeel geen sprake is van de toevoeging van 40 woningen en daarmee een stedelijke ontwikkeling. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en gezien de omvang in relatie tot de kern Prinsenbeek wordt de ontwikkeling wel als zodanig getoetst.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. Zoals blijkt uit paragraaf 3.4.2 ligt er voor de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van circa 9.000 woningen. De regionale opgave is circa twee keer zo groot. De behoefte aan extra woningen is bevestigd in de meest actuele bevolkings- en woningbehoefteramingen vanuit de provincie Noord-Brabant. Voor Breda alleen al is de verwachting dat de bevolking toe zal nemen met 15.510 personen tussen 2015 en 2029. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad tot 2030 nog met 120.000 woningen groeien. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. Met de toevoeging van 40 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte. Deze toevoeging is een aanvulling op de harde plancapaciteit die de regio nu kent.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk programma via de Structuurvisie Breda 2030 en het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen. In de structuurvisie is beschreven dat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. De diversiteit in woonmilieus en leefstijlen moet versterkt worden (Breda Mozaïek). De dorpen van Breda dragen met een eigen identiteit bij aan het woon- en leefklimaat van Breda. Voor Prinsenbeek betekent dit behoud van een dorps woonmilieu met een historische kern. Naast diversiteit staat kwaliteitsverbetering in de Structuurvisie Breda 2030 centraal. Van kwaliteitsverbetering kan sprake zijn als de toevoeging van nieuwe woningen aanvullend is ten opzichte van de bestaande voorraad of het project een bijdrage levert aan de behoefte op de langere termijn (vergrijzing en individualisering). Dit met als hoofddoel om te komen tot een gevarieerd woongebied met verschillende woningtypologieën (in omvang, type en prijsklasse). De 40 woningen worden gerealiseerd in de vorm van appartementen, waardoor de woningen levensloopbestendig zijn. De woningen worden daarnaast uitgevoerd in verschillende oppervlaktes en aangeboden in zowel het koop- als huursegment. Van de 40 woningen worden in ieder geval 8 woningen aangeboden in de sociale huursector. De overige woningen worden in het dure huur- en koopsegment aangeboden. Realisatie van appartementen in het dure koopsegment is op deze locatie tevens gewenst om een bijdrage te leveren aan de doorstroming vanuit het grote en veelal duurdere aanbod grondgebonden woningen wat op dit moment aanwezig is in Prinsenbeek. Dit sluit aan bij de richting die in het gebiedsprofiel Dorpen voor Prinsenbeek wordt gegeven.

Op het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen wordt ingegaan in paragraaf 3.5.5.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

De bestaande woningvoorraad zal doorontwikkeld moeten worden om tegemoet te komen aan de woonwensen van de toekomst. Om de druk op het landschap te beperken, wordt vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

In Prinsenbeek worden op dit moment diverse locaties tot ontwikkeling gebracht. Om regie te houden op deze ontwikkelingen, de benodigde programmaruimte te reserveren en prioritering en fasering tussen de locaties aan te brengen, is de Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025 vastgesteld. Voorliggende locatie is in dat document niet benoemd omdat ten tijde van het vaststellen van de Realisatiestrategie nog niet duidelijk was of de locatie voor woningbouw zou worden ingezet. Gezien de behoefte aan woningen voor senioren in Prinsenbeek is het ook wenselijk om locaties tot ontwikkeling te brengen die zijn gelegen binnen de zogeheten GWI-zone (Geschikt Wonen voor Iedereen). Voor deze zones wordt ingezet op voldoende geschikte huisvesting, een toegankelijke woonomgeving en de aanwezigheid van basis-, zorg- en welzijnsvoorzieningen. In Prinsenbeek is deze zone geconcentreerd rond het centrum waar de meeste voorzieningen aanwezig zijn. Het plangebied ligt binnen deze GWI-zone. Het planvoornemen sluit dan ook nadrukkelijk aan op dit beleid.

Figuur 3.1 GWI-zone Prinsenbeek (bron: Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025)

Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.2). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

Figuur 3.2: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied

(Bron: Provincie Noord-Brabant)

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040 , de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbare problematiek van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2017) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen.De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 40 woningen in de vorm van appartementen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

De woningen worden allemaal aangeboden in het huur- en/of koopsegment en zijn levensloopbestendig. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment zoals ook beschreven in paragraaf 3.2. Om inwoners uit de Prinsenbeek te verleiden door te stromen, zijn nieuwe woningen en (levensloop bestendige) appartementen in het huur- en koopsegment benodigd.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling voorziet in het versterken van de ruimtelijke structuur ter plaatse door het herbestemmen van leegkomend vastgoed.

Conclusie

Het regionaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, 'Keuzes maken in een dynamische tijd', vastgesteld. In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het toekomstperspectief voor Breda in 2030 geschetst en de visie biedt tevens een afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering. De stad is in de afgelopen jaren meer completer en internationaler geworden. Breda wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid aan kwaliteiten, waar de kansen voor de verdere ontwikkeling van de stad liggen. Voor de ontwikkeling van de stad zijn drie hoofdlijnen en zes kernwaarden geformuleerd.

Op het gebied van wonen geeft de structuurvisie aan dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral van alleengaanden en eenoudergezinnen. Het aandeel alleengaanden in de middelbare leeftijdsgroepen zal waarschijnlijk gaan toenemen. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. Bij de bestaande woningvoorraad is verduurzaming het sleutelwoord. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio.

Figuur 3.4 Woonsferen (bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

Het realiseren van appartementen en daarmee levensloopbestendige woningen in zowel het koopsegment als in de (sociale) huursector sluit goed bij het uitgangspunt 'geschikt wonen voor iedereen'. Ook biedt het ruimte voor huisvesting van de toenemende groep alleengaanden in de middelbare leeftijd. Het planvoornemen voldoet daarnaast aan het streven van de gemeente om verdichting plaats te laten vinden in het stedelijk woonmilieu nabij voorzieningen. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de gewenste differentiatie in typologie bij nieuwbouwinitiatieven. Breda wil een breed pallet aan gevarieerde woonmilieus bieden, die tegemoet komt aan de diversiteit van de bewoners (Breda Mozaïek).

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Van de 40 woningen worden er minimaal 8 in het sociale huursegment gerealiseerd. De overige woningen worden in het dure huur- en koopsegment aangeboden. Realisatie van appartementen in het dure koopsegment is op deze locatie tevens gewenst om een bijdrage te leveren aan de doorstroming vanuit het grote en veelal duurdere aanbod grondgebonden woningen wat op dit moment aanwezig is in Prinsenbeek. Dit sluit aan bij de richting die in het gebiedsprofiel Dorpen voor Prinsenbeek wordt gegeven.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor de komende 4 jaar zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. De politieke ambities is er om de komende vier jaar 6.000 woningen te realiseren, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van de voormalige Boerenbond aan de Haverdijk naar een woongebied voor 40 appartementen in het sociale huursegment en het dure huur- en koopsegment. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. Door de mogelijkheid het aantal m² detailhandel op de locatie uit de markt te halen, kan de locatie een toekomstbestendige functie gegeven worden die aansluit bij de uitgangspunten van het bestuursakkoord. Door de herontwikkeling wordt het gebied onderdeel van het woongebied van de kern Prinsenbeek. De appartementen zullen in ieder geval gasloos worden uitgevoerd. Ook worden de bergingen voorzien van sedumdaken en wordt de nieuwe bebouwing voorzien van zonnepanelen voor het opwekken van energie. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals de duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. daarom is Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. 1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. 2. de woningen zijn betaalbaar;
3. 3. de woningvoorraad is divers;
4. 4. de woningen worden gewaardeerd;
5. 5. De leefbaarheid is op orde;
6. 6. de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
7. 7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen het gebiedsprofiel 'Dorpen', meer specifiek binnen het dorp Prinsenbeek. In de dorpen is er een groot tekort aan woningen voor ouderen die er wonen. Dit stagneert de doorstroming. Er is ook weinig aanbod voor jongeren die in de dorpen willen blijven wonen. Het woonmilieu 'dorps' vraagt om uitbreiding. In de dorpen staan veel eengezinswoningen en weinig appartementen. De woningen in een dorp zijn van nature wel heel gevarieerd op het gebied van onder andere architectuur en woninggrootte. Maar kleinschalige projecten met appartementen zouden een goede aanvulling op de voorraad zijn.

Met de beoogde transformatie van de voormalige Boerenbond aan de Haverdijk worden 40 appartementen gerealiseerd. Het planvoornemen past daarmee uitstekend in het gebiedsprofiel voor de dorpen. Bovendien worden de appartementen duurzaam gebouwd (zie ook paragraaf 5.13). Tevens draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de leefbaarheid in Prinsenbeek. Leegstand is namelijk van invloed op het leefbaarheidsgevoel. Met de beoogde ontwikkeling wordt een leegstaand pand gesloopt ten behoeve van de realisatie van een woongebouw. Leegstand wordt daarmee opgeheven.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gebiedsprofiel voor de dorpen.

In mei 2017 heeft de gemeente Breda het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' gepubliceerd. In dit document wordt geconstateerd dat de vastgoedwereld fundamenteel is veranderd. Huurders en kopers hebben de panden voor het uitzoeken: de aanbodmarkt is een vraagmarkt geworden. Het overaanbod van panden op de markt heeft geleid tot hoge leegstand met grote financiële gevolgen voor eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, pensioenfondsen, financiers en gebruikers. Daar waar leestand structureel wordt (>3 jaar), kan het de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid beïnvloeden. Indien leegstand niet integraal en structureel wordt aangepakt, kan leegstand nieuwe leegstand uitlokken. Bovendien is leegstand verspilling van veelal schaarse grond.

De volgende ambities zijn geformuleerd:

• Naar een situatie van frictieleegstand: Voor goed werkende vastgoedmarkt is het wenselijk dat de leegstand een omvang heeft van 5 à 6%. Dit wordt de 'frictieleegstand' genoemd en heeft vooral betrekking op de segmenten kantoren, bedrijven en detailhandel. Het is de ambitie van de gemeente Breda om naar deze situatie toe te werken en wel voor alle onderscheiden typen deelmilieus binnen de verschillende vastgoedsegmenten (kwalitatief aanbod).
• De leegstandsopgave koppelen aan andere beleidsdoelen: De aanpak van de leegstand raakt verschillende beleidsterreinen, zoals economie, veiligheid en leefbaarheid, ruimtelijke ordening, wonen en openbare ruimte. Het is een ambitie van de gemeente Breda om combinaties te leggen met andere beleidsdoelstellingen. Leegstaande ruimten kunnen bijvoorbeeld worden bestemd voor studenten, mensen met een functiebeperking, statushouders, kunstenaars of startende ondernemers. Hiermee worden huisvestingsproblemen van bepaalde doelgroepen opgelost en kan de leefbaarheid in gebieden toenemen. Het mes snijdt aan dan aan twee kanten
• Integrale benadering: Het is de ambitie van de gemeente Breda om de aanpak van leegstand op integrale wijze te benaderen. Dus over de verschillende vastgoedsegmenten heen. Immers, alternatieve functies voor leegstaande gebouwen maken deel uit van één vijver. Zo kan bijvoorbeeld een kantoor omgebouwd worden ten behoeve van een woonfunctie, maar een kerk of een oud schoolgebouw ook. Niet voor ieder leegstaand of –komend gebouw kan alternatieve functie gevonden worden. Scherpe keuzes zijn daarom soms noodzakelijk; niet alleen op gebouwen- maar zeker ook op gebiedsniveau.

Toetsing

Op de overzichtskaart 'Detailhandel' bij het beleidsdocument Leegstand en transformatie Breda is deze locatie (voormalige detailhandelslocatie) aan de Haverdijk aangeduid als locatie "In proces". Met de beoogde ontwikkeling wordt het pand van de voormalige Boerenbond gesloopt en wordt ter plaatse een nieuw woongebouw met 40 appartementen gerealiseerd. De ontwikkeling draagt dus bij aan de gemeentelijke ambitie om langdurige leegstand en verval te beperken.

Daarnaast wordt de leegstandsopgave gekoppeld aan andere beleidsdoelstellingen zoals de doelen uit de Structuurvisie en Woonvisie. Op gebiedsniveau is de ontwikkeling belangrijk voor het opwaarderen van dit deel in het centrum van Prinsenbeek. De beoogde ontwikkeling draagt derhalve bij aan de ambities van de gemeente Breda ten aanzien van leegstand en transformatie van gebouwen.

De dorpen van Breda dragen met een eigen identiteit bij aan het woon- en leefklimaat van Breda. In het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Structuurvisie Breda 2030 wordt gestreefd naar behoud van diversiteit van woonmilieus. Voor Prinsenbeek betekent dit behoud van een dorps woonmilieu met een historische kern.

Het dorp Prinsenbeek is een aantrekkelijk woongebied en draagt bij aan de kwaliteit van het wonen in Breda. De mensen blijven er graag wonen of willen naar verloop van tijd graag weer terugkomen. De dorpskern is vooral in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw fors gegroeid en kent sindsdien een geleidelijke toename van bevolking en woningen. Momenteel telt zij ruim 10.700 inwoners.

In Prinsenbeek worden thans diverse locaties tot ontwikkeling gebracht. Om regie te houden op deze ontwikkelingen, de benodigde programmaruimte te reserveren en prioritering en fasering tussen de locaties aan te brengen is de Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025 opgesteld.

Voor Prinsenbeek is een groei van de bevolking voorzien van ruim 400 inwoners tot 2025. De woningbehoefte neemt daarmee in de periode 2013-2025 toe met circa 340 woningen. De kwalitatieve opgave in de woningbouw ligt met name op het realiseren van woningen voor kleinere huishoudens (één tot twee persoonshuishoudens) om te voorzien in de behoefte aan woningen voor ouderen en starters. Dit hoeven niet per definitie seniorenwoningen te zijn, maar vooral woningen die door hun flexibele inrichting geschikt zijn voor diverse leeftijdsgroepen en voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid. Het betreft zowel woningen in het koopsegment als huursegment waarbij voor de senioren met name behoefte is aan huur. Naast grondgebonden woningen zoekt een groot deel van deze groep naar een appartement. Het is gewenst om woningen in deze laatste typologie toe te voegen.

De gemeente en maatschappelijke partners maken zich sterk voor een stad waarin wonen, welzijn en zorg goed geregeld en voor iedereen beschikbaar zijn. Daartoe zijn zogeheten GWI-zones (Geschikt Wonen voor Iedereen) ingesteld. Voor deze zones wordt ingezet op voldoende geschikte huisvesting (voor senioren), een toegankelijke woonomgeving en de aanwezigheid van basis-, zorg- en welzijnsvoorzieningen. In Prinsenbeek is deze zone geconcentreerd rond het centrum waar de meeste voorzieningen aanwezig zijn.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen de GWI-zone (zie paragraaf 3.2.3). Hiermee voldoet de locatie aan het beleid voor de realisatie van appartementen in verschillende prijsklassen nabij voorzieningen. Het centrum (Markt) ligt op circa 100 meter afstand en is via een directe en rechte route (Haverdijk en Loopstraat) goed bereikbaar. De ligging aan een hoofdontsluitingsweg, nabij Park Overbos en nabij voorzieningen rondom de Markt zijn onderscheidende kwaliteiten van de planlocatie.

In de Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025 is aangegeven dat mede gelet op de beperkte omvang aan huurwoningen in Prinsenbeek het wenselijk is het beoogde programma deels te realiseren in het betaalbare huursegment. De beoogde ontwikkeling voorziet hierin.

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004.

De gemeente Breda beoogt medio 2020 nieuw parkeerbeleid te accorderen. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren in ruimte en financieel opzicht bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de geldende parkeernormen is opgenomen in paragraaf 5.7. Daarbij is rekening gehouden met het uitgangspunt dat nieuwe functies met bestaande functies verrekend mogen worden (salderen). Om te borgen dat er daadwerkelijk voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt, is hiervoor een apart artikel toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.13.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De beoogde nieuwe situatie is weergegeven in figuur 4.1. Het planvoornemen voorziet in de sloop van de voormalige Boerenbond. Daarvoor in de plaats wordt een wooncomplex gerealiseerd met in totaal 40 appartementen. Het programma ziet er als volgt uit:

• 8 sociale huurwoningen;
• 32 koop- en huurwoningen;
• 40 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarvan ten minste 1 parkeerplaats is bedoeld voor deelauto's;
• 40 bergingen;
• 10 parkeerplaatsen in openbaar gebied, waarvan ten minste 1 parkeerplaats is bedoeld voor deelauto's.

Het nieuwe wooncomplex bestaat uit twee aaneengesloten bouwvolumes. Eén volume parallel aan de Haverdijk bestaande uit vier bouwlagen en één volume aan de Valdijk bestaande uit vier bouwlagen. Voor beide volumes geldt dat de vierde bouwlaag bestaat uit een setback.

Beide bouwvolumes sluiten aan bij de bestaande hoogtes van andere bebouwing in de omgeving (bijvoorbeeld drie bouwlagen aan de Valdijk). Door een duidelijke opdeling in bouwvolumes ontstaat een heldere ruimtelijke opbouw van het totale volume, passend bij de stedenbouwkundige structuur van de omgeving.

Alle woningen worden voorzien van een eigen buitenruimte in de vorm van balkons en voor de woningen op de begane grond een tuin. De woningen met setbacks krijgen (dak)terrassen.

De woningen op de begane grond zijn bereikbaar vanaf de straatzijde. De woningen op de verdiepingen worden ontsloten via een galerij aan de achterzijde van het pand of via een interne halconstructie. Alle woningen zijn tevens bereikbaar via een lift.

Aan de binnenzijde van het plangebied worden bergingen gerealiseerd die zowel vanuit de Haverdijk als vanuit de achterkant van het wooncomplex betreden kunnen worden. Voor iedere woning wordt er voorzien in een eigen bergingsruimte.

Figuur 4.1 Impressie toekomstige terreininrichting (tekening: Pauwert Architectuur, augustus 2020)

Figuur 4.2 Impressie voorgevel gezien vanuit de Haverdijk (tekening: Pauwert Architectuur, augustus 2020)

Figuur 4.3 Impressie voorgevel gezien vanuit de Valdijk (tekening: Pauwert Architectuur, augustus 2020)

Door het bouwvolumes aan de Haverdijk iets terug te leggen ontstaat hier een forse voorruimte om de reeds aanwezige groenstrook te behouden en te versterken. Met deze groene buffer wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Verder zorgt deze groene strook voor het verbinden van de groene loper langs de Haverdijk, die ten hoogte van de Vijverstraat de weg oversteekt en daar aan de overzijde van de weg weer verder gaat. Door het plaatsen van balkons, en op de begane grond terrassen, wordt aansluiting gezocht bij deze groene zone, waardoor toekomstige bewoners van een goed uitzicht kunnen genieten.

De Valdijk is een smallere straat met een eigen karakteristiek. Hier zal het beoogde bouwvolume aansluiten bij het volume en de gevellijn van het appartementencomplex aan de Valdijk. De voorruimte zal kleiner zijn maar de bestaande openbare ruimte, met daarin ook ruimte voor bomen, het trottoir en de bestaande langsparkeerplaatsen, zal gehandhaafd blijven.

Het plan is tot stand gekomen in overleg met ambtenaren van diverse afdelingen van de gemeente.

De inrichting van het plangebied voorziet op eigen terrein in 40 parkeerplaatsen. Eén van deze parkeerplaatsen is bedoeld voor een deelauto. Eén parkeerplaats voor een deelauto staat in deze situatie voor 5 reguliere parkeerplaatsen. De abonnementen op het gebruik van de deelauto's maken onderdeel uit van de woningen en zijn ten behoeve van alle bewoners van het complex (zowel huur- als koopappartementen). Het aanbieden en aangeboden houden van de deelauto's zal als verplichting worden opgenomen in de akte van splitsing en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren.

De 6 openbare parkeerplaatsen aan de Haverdijk alsmede de hier gesitueerde bushalte worden behouden en zijn beschikbaar voor de woningen binnen het plangebied. Aan de Valdijk zijn 3 parkeerplaatsen beschikbaar voor de woningen alsmede nog één parkeerplaats voor een deelauto aan de Loopstraat.

In totaal kan voor het beoogde gebruik dus gebruik worden gemaakt van 58 parkeerplaatsen (2 deelauto's = 10, 39 reguliere parkeerplaatsen, 9 parkeerplaatsen in openbaar gebied).

De parkeerplaatsen op het binnenterrein zijn bereikbaar via de Haverdijk. Deze weg heeft voldoende capaciteit om het verkeer vanuit het plangebied veilig en goed af te kunnen wikkelen. Zie verder ook paragraaf 5.7.

De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de bestaande bebouwing aan de Haverdijk en Valdijk. Het plangebied wordt omgeven door voornamelijk woonfuncties. Op korte afstand van het plangebied ligt de Markt, en daarmee het centrum van Prinsenbeek. De ligging nabij Park Overbos maakt de locatie daarnaast een aantrekkelijke plek om te wonen. Het planvoornemen is daarmee zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2018 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van 40 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. De te verwachten milieueffecten van een dergelijk woningbouwproject hangen vooral samen met de verkeersaantrekkende werking, beschermde gebieden en mogelijk veranderingen in de waterhuishouding (toename verharding).

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)
• Verordening water

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Beleid hierover is vastgelegd in de 'Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06'

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Het plangebied is momenteel grotendeels verhard door de aanwezigheid van de huidige Boerenbond en de bijbehorende parkeerplaatsen.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Prinsenbeek ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. Er is in de omgeving hoofdzakelijk sprake van leemarm zand en enkeerdgronden. De grondwatertrap wisselt sterk. Na plaatsing van een peilbuis in de nabijheid van het plangebied is gebleken dat de hoogste grondwaterstand zich ter hoogte van het plangebied bevindt op circa 1,5 meter onder maaiveld.

Figuur 5.1 Opbouw bodem en grondwatertrappen met plangebied in rood (bron: Bodemdata)

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen de keurzone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.2 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Ten westen van het plangebied is een ondergrondse duiker van de A-watergang Bosloop gesitueerd. Deze duiker heeft een inwendige diameter van 0,9 meter en ligt (op basis van de beschikbare informatie) niet binnen het plangebied. Het planvoornemen voorziet dan ook niet in de realisatie van nieuwe bebouwing op het tracé van deze duiker. Voordat grondwerkzaamheden zullen plaatsvinden zal een extra check en een klikmelding worden uitgevoerd. Daarmee wordt voorkomen dat er schade aan de duiker ontstaat.

Figuur 5.2 Uitsnede Legger met plangebied in rood (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering. Ter hoogte van Park Overbos ligt een regionale waterkering. Aangrenzend, ten oosten van het plangebied, langs de Haverdijk, loopt een categorie A-watergang met ter hoogte van het plangebied een ondergrondse duiker.

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 40 woningen in een nieuw te bouwen wooncomplex, dat in de plaats komt van de voormalige (bebouwing en verharding van de) Boerenbond.

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 2.000 m^2. Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling wordt de ondergrens van 2.000 m² niet overschreden. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Gestimuleerd wordt bij iedere ontwikkeling na te gaan in hoeverre dit kan. Het perceel zelf is 2.920 m² groot en is in de bestaande situatie geheel verhard. In de beoogde situatie worden kleine gedeelten van het perceel groen ingericht. In totaal gaat het om circa 440 m² van het plangebied. Er zal in de nieuwe situatie dus sprake zijn van een afname van het verhard oppervlak. Aangezien er geen sprake is van een toename van het verhard oppervlak, geldt voor de verharding die blijft een retentie-eis van 7 mm, wat neerkomt op 17,4 m³ aan waterberging.

In de regels van dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen die waarborgt dat maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de bovenstaande compensatie-eis. De groenzones zullen dienen als natuurlijke waterbuffer. Daarnaast worden de daken van de bergingen voorzien van sedum. Tot slot wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd voorzien van een overstortmuur met doorlaat landelijk debiet waarmee er een vertraging in de afvoer ontstaat. Hiermee wordt voor 21,2 m³ aan bergingsvoorzieningen aangebracht waardoor aan de waterbergingsopgave voldaan wordt.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Watercompensatie is noodzakelijk vanuit gemeentelijk beleid. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. De ontwikkeling heeft verder geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota ‘Bodemmasterplan Breda 2030’ wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten ‘ernstige’ verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico’s voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Gezien het feit dat er sprake is van een functiewijziging, is op basis van het Besluit ruimtelijke ordening inzage in de bodemkwaliteit ter plaatse noodzakelijk. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is door Anteagroup in 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). Dit onderzoek is maximaal 5 jaar houdbaar. Aangezien het plangebied gedurende minimaal de afgelopen 5 jaar heeft leeg gestaan, zijn er geen redenen om aan te nemen dat de bodemhygienische kwaliteit is gewijzigd. De resultaten van het onderzoek zijn hierna samengevat.

Grond

Inpandig zijn in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan kobalt, kwik en PAK gemeten. In de bovengrond van het buitenterrein zijn geen verhoogde gehalten aan de onderzochte parameters gemeten. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan kwik, lood en PAK gemeten.

Het gemeten gehalte aan barium is, conform het gestelde in de circulaire bodemsanering per 1 juli 2013, niet getoetst aan de voormalige interventiewaarde. Dit in verband met het voor deze parameter ontbreken van een aanwijsbare antropogene bron.

Grondwater

In het onderzochte grondwater is een licht verhoogde concentratie aan minerale olie aangetoond.

Toetsing hypothese

De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' wordt verworpen, vanwege aangetoonde licht verhoogde gehalten in grond en grondwater.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De resultaten vormen vanuit de Wet bodembescherming geen milieuhygiënische belemmering voor de sloop van het huidige pand en voor de geplande nieuwbouw. De definitieve kwaliteitsbepaling van de grond die vrijkomt in het plangebied dient te gebeuren middels een partijkeuring (AP04).

Voornoemde conclusies zijn gebaseerd op het vooronderzoek, de zintuiglijke waarnemingen en analyseresultaten van het onderzoek.

De resultaten van het verrichte bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van de locatie. Als grond vrijkomt van de onderzoekslocatie zal die, afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond, een partijkeuring conform AP04 moeten ondergaan. De toepassing elders moet bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming gemeld te worden.

Normstelling en beleid

Akoestisch onderzoek is uitgevoerd omdat nieuwe woningen op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies zijn en het plangebied gelegen is binnen de geluidzone van de Haverdijk, Valdijk, A16/E19 en de spoorlijn Breda-Rotterdam.

Het akoestisch onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 bij deze toelichting. De resultaten worden hierna kort samengevat.

Gemeentelijk ontheffingenbeleid

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient allereerst te worden onderzocht welke maatregelen kunnen worden getroffen om de voorkeursgrenswaarde te halen. Vervolgens moet ook worden voldaan aan een subcriteria, zoals het realiseren van een doelmatige afscherming, beschikking over grond- en/of bedrijfsgebondenheid, het opvullen van een open plaats of vervanging van bestaande bebouwing.

Voor de garantie van het woonklimaat dient bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) te beschikken.

Onderzoek en conclusie

Spoorweglawaai

Voor spoorweglawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Breda - Lage Zwaluwe. Voor deze spoorlijn geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai van 55 dB nergens wordt overschreden. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van spoorweglawaai niet aan de orde.

Wegverkeerslawaai

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de wegen Rijksweg A16, Haverdijk en het gedeelte van de Valdijk met een snelheidsregime van 50 km/uur. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen.

Voor de 30 km/uur weg Wilgenhof geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de richtwaarde van 48 dB nergens overschrijdt. Voor het gedeelte van de Valdijk met een snelheidsregime van 30 km/uur geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de richtwaarde met maximaal 10 dB overschrijdt.

Voor het gezoneerde deel van de weg Valdijk geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 6 dB overschrijdt. Voor de wegen Rijksweg A16 is sprake van een overschrijding met maximaal 2 dB, voor de Haverdijk met maximaal 12 dB. De maximale ontheffingswaarde wordt echter nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is dan wel overwegende bezwaren ontmoet.

Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is tevens niet doeltreffend in onderhavige situatie. Voor het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) geldt dat de voorkeurgrenswaarde nog altijd wordt overschreden. Deze geluidreducerende maatregel is derhalve niet erg doeltreffend. Het toepassen van een stiller wegdek ontmoet bovendien overwegende bezwaren van financiële aard. De gemeente Breda acht enige maatregelen aan het wegdek onevenredig en is van mening dat dergelijke maatregelen niet in het kader van dit project moeten worden genomen. Het verlagen van de snelheid is vanwege de doorgaande functie van de wegen niet wenselijk.

Gemeentelijk ontheffingenbeleid

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient allereerst te worden onderzocht welke maatregelen kunnen worden getroffen om de voorkeursgrenswaarde te halen. Vervolgens moet ook worden voldaan aan een subcriteria, zoals het realiseren van een doelmatige afscherming, beschikking over grond- en/of bedrijfsgebondenheid, het opvullen van een open plaats of vervanging van bestaande bebouwing.

Voor de garantie van het woonklimaat dient bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) te beschikken.

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek is het document "Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai" d.d. augustus 2007 van de gemeente Breda beschouwd.

In onderhavige situatie is de achterzijde van het pand geluidluw. Alle appartementen (met uitzondering van enkele hoekappartementen) hebben een gevel gelegen aan deze geluidluwe achterzijde. De hoekappartementen die niet zondermeer zijn voorzien van een geluidluwe zijde betreffen de hoekappartementen tussen stramien 1 en 2 op de begane grond en de 1^e en 2^e verdieping en de hoekappartementen tussen stramien 9 en 10 op de 1^e en 2^e verdieping.

Op basis van de huidige plattegronden is het ter plaatse van de hoekappartementen tussen stramien 1 en 2 mogelijk om een geluidluwe zijde te realiseren door middel van het toepassen van een te openen raam in de achtergevel ter plaatse van de slaapkamer. Op basis van de huidige plattegronden wordt beoogd om ter plaatse van het raam in de grote slaapkamers een plaatselijke afscherming direct voor het raam toe te passen met behulp van Metaglas SilentAir. Met deze oplossing is het mogelijk om (plaatselijk) de geluidgevelbelasting op de achtergelegen gevel te reduceren tot de voorkeursgrenswaarde (en kan het achtergelegen raam zonder overlast van het wegverkeerslawaai worden geopend). Bij toepassing van voornoemd systeem of minimaal een gelijkwaardig systeem wordt voldaan aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Het appartementengebouw vervangt bestaande bebouwing en voldoet hiermee aan één van de geformuleerde subcriteria. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

Reflectie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de geluidbelasting ten gevolge van de beschouwde wegen, op de bestaande omliggende bebouwing inzichtelijk gemaakt. Hierbij is de geluidbelasting op de gevels van de bestaande bebouwing berekend in zowel de situatie na de realisatie van het planvoornemen als voor de realisatie, met de huidige bebouwing. Uit de rekenresultaten blijkt dat er een toename van de geluidgevelbelasting plaatsvindt. De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van de beschouwde wegen neemt op alle toetspunten toe met maximaal 0,3 dB. Een toename tot 1 dB is niet waarneembaar voor het menselijk gehoor. Gezien het vorenstaande heeft de beoogde bebouwing betreffende het aspect geluid geen waarneembare invloed op de directe omgeving. Geoordeeld wordt dat er ten aanzien van het aspect (spoor)wegverkeerslawaai sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Normstelling en beleid

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. De bedoelde inrichtingen - vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd - zijn nader genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidzone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai.

Zie ook paragraaf 5.11.2 waarin in wordt gegaan op de het aspect 'Bedrijven en milieuzonering'.

Onderzoek en conclusie

Het plan ligt niet binnen de geluidzones van gezoneerde industrieterreinen. Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau is de nota 'Erfgoed in context: ErfgoedVisie Breda 2008-2015' van belang. In dit beleidsdocument heeft de gemeente de volgende visie verwoord: "cultureel erfgoed is een integraal deel van de identiteit en de stedelijke en landschappelijke ontwikkeling van Breda, waardoor ontmoetingen van heden en verleden gelden als uitdaging en inspiratiebron voor de toekomst.". Ter voorbereiding op nieuw gemeentelijk beleid, is onlangs de Notitie van Uitgangspunten Erfgoed vastgesteld.

Archeologie

Het noordelijke gedeelte van het plangebied heeft een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Het zuidelijke gedeelte heeft een hoge verwachting volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda. Voor beide gebieden geldt dat archeologische onderzoek verplicht is als een ontwikkeling groter is dan 100 m² en dieper gaat dan 0,3 meter onder maaiveld. De archeologische beleidsadvieskaart is te zien in figuur 5.3.

Figuur 5.3 Fragment archeologische beleidsadvieskaart (bron: gemeente Breda) met plangebied blauw omlijnd

Een groot gedeelte van het plangebied is bij de realisatie van de huidige bebouwing reeds verstoord. Aan de zuidoostzijde van het plangebied is dit niet het geval. Door voorgenomen ontwikkeling op het perceel vinden er nieuwe graafwerkzaamheden plaats met een omvang van circa 421 m². Archeologisch onderzoek is om deze reden noodzakelijk. Ten behoeve van het benodigde proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld door de gemeentelijk archeoloog. Dit programma van eisen is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. Omdat het proefsleuvenonderzoek pas kan plaatsvinden na sloop van het huidige pand, is ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

Cultuurhistorische waarden

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda wordt geconcludeerd dat het plangebied een lage cultuurhistorische waarde kent. Zie ook figuur 5.4.

Figuur 5.4: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Breda (bron: gemeente Breda)

Historische geografie

De oude linten van Prinsenbeek zijn richtinggevend geweest voor de huidige stedenbouwkundige opbouw. Achter de linten is het agrarisch gebied in de loop der tijd bebouwd met in hoofdzaak woningen in de vorm van bouwblokken. De bebouwing rondom het plangebied dateert uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied zijn geen gebouwen aanwezig die cultuurhistorisch waardevol zijn, aangemerkt zijn als gemeentelijk monument of als Rijksmonument zijn aangewezen.

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid.

De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 381). De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen.

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Haverdijk en de Valdijk. De Valdijk is in westelijke richting en ter plaatse van het plangebied ingericht als 30-km zone. Zowel de Haverdijk als de Valdijk verzorgen de verdere ontsluiting richting het centrum van Prinsenbeek en zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg. In noordelijke richting kunnen vervolgens, via de route Markt-Beeksestraat-Backer en Ruebweg, de op- en afritten van de A16 worden bereikt.

Ontsluiting langzaam verkeer

De Haverdijk, Valdijk en Markt vormen voor het plangebied de voornaamste ontsluitingsroutes. Hier geldt een maximum snelheid van 50 km/u. Gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken op deze wegen gebruik van dezelfde rijbaan. De erftoegangswegen (30 km-zone) zijn hierdoor conform duurzaam veilig-principe ingericht. Op de 50 km/u wegen zijn fiets(suggestie)stroken gewenst conform het duurzaam veilig-principe. Ten behoeve van voetgangers zijn naast de ontsluitende wegen trottoirs aanwezig.

Ontsluiting openbaar vervoer

Aan de Haverdijk zijn twee bushaltes aanwezig. Ter plaatse halteren bussen richting Breda, Etten-Leur, Zevenbergen en het treinstation van Prinsenbeek. Op de treinstations van Prinsenbeek, Etten-Leur en met name Breda kan worden overgestapt op het landelijke railnetwerk. De bestaande bushaltes blijven in de nieuwe situatie gehandhaafd.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is berekend op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 381 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie').

Ook de verkeersgeneratie in de bestaande/voormalige situatie bij het gebruik als Boerenbond is inzichtelijk gemaakt. Het CROW heeft kencijfers beschikbaar van een bouwmarkt, tuincentrum en groencentrum. De voormalige Boerenbond profileerde zich als tuinwinkel, worst-case wordt het groencentrum aangehouden omdat de kencijfers hiervan iets lager liggen.

Uitgangspunt voor het te hanteren kencijfer is een ligging van het plangebied in een sterk stedelijke gemeente binnen het restgebied van de bebouwde kom. Op basis van het autobezit binnen de gemeente Breda, in vergelijking met ander gemeenten met dezelfde stedelijkheidsgraad, dient uitgegaan te worden van de maximale CROW kencijfers.

Binnen het plangebied wordt de ontwikkeling van 40 appartementen mogelijk gemaakt. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is uitgegaan van het type appartementen zoals weergeven in tabel 5.1. Worst-case is voor de 32 dure huur/koop appartementen uitgegaan van dure koopappartementen. De verkeersgeneratie van dure huurappartementen is namelijk lager. In tabel 5.1 is de verkeersgeneratie in motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde weekdag inzichtelijk gemaakt.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie nieuwbouw in mvt/etmaal

De totale verkeersgeneratie bedraagt hierdoor (worst-case) 344 mvt/etmaal op basis van een weekdag. Voor een maatgevende werkdag wordt de verkeersgeneratie (volgens het CROW) vermenigvuldigd met de factor 1,11. Op een gemiddelde werkdag bedraagt de verkeersgeneratie 382 mvt/etmaal.

Daarnaast zal er ook sprake zijn van een verkeersafname door de sanering van de voormalige Boerenbond. De Boerenbond staat al enkele jaren leeg, maar de planologische bestemming laat een functie met een verkeersaantrekkende werking toe. Per 100 m² bvo bedraagt de verkeersgeneratie voor deze voormalige functie 13,8 mvt/etmaal. Het bvo van de Boerenbond was 1.850 m². Dit kwam neer op een verkeersgeneratie van 255 mvt/etmaal. Per saldo bedraagt de verkeerstoename daarom circa 127 mvt/etmaal. Er is daarmee geen sprake van significante aanvullende verkeersbewegingen die mogelijk voor extra verkeersdrukte of geluidbelasting bij bestaande woningen kunnen zorgen.

Het verkeer zal grotendeels worden ontsloten richting het hoger gelegen wegennet, zoals omschreven onder het kopje 'ontsluiting gemotoriseerd verkeer'. Voor de verdeling van het verkeer is een aanname gedaan. Naar verwachting zal 80% van het verkeer via het centrum ontsluiten op de Beeksestraat / Backer en Ruebweg. Van de overige 20% zal 10% in zuidelijke richting op de Haverdijk opgaan in het heersende verkeersbeeld en 10% in het heersende verkeersbeeld van de Schoolstraat (via de Valdijk). De 80% in de richting van de Backer en Ruebweg bedraagt circa 305,6 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Gezien de huidige capaciteit van deze wegen leidt de toename van het verkeer niet tot belemmeringen in de verkeersveiligheid of de verkeersafwikkeling.

Voor de Valdijk (tussen de Markt en Loopstraat) zijn begin 2020 tellingen uitgevoerd waaruit bleek dat er op een gemiddelde weekdag 3.290 motorvoertuigen (afgerond 3.300 motorvoertuigen) passeerden. In februari 2018 is op de Middenweg tussen de Vliet en de Bongerd ook een telling uitgevoerd. Deze telling is daarmee ook representatief voor de Haverdijk aangezien het verkeer grotendeels de doorgaande route vanuit of richting de Haverdijk volgt. Uit deze telling blijkt dat op een gemiddelde weekdag 4.515 motorvoertuigen passeren. Wijkontsluitingswegen zijn zodanig ingericht dat er 4000 mvt/etmaal tot ongeveer 15.000 mvt/etmaal afgewikkeld kunnen worden, afhankelijk van de daadwerkelijke inrichting. De extra verkeersgeneratie richting de Haverwijk en Valdijk zal derhalve niet leiden tot belemmeringen in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

De parkeerbehoefte is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in de 'Herijking parkeerbeleid - herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2004' van juni 2013 van de gemeente Breda. Voor appartementen in het 'overig gebied' (niet zijnde centrum en schil) geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per appartement. In diverse plannen binnen de gemeente Breda wordt maatwerk geleverd als het gaat om de te hanteren parkeernorm. Veelal varieert de norm tussen 1 tot 1,5 parkeerplaats per woning. Voor de 8 kleinere appartementen is in dit geval dan ook met de gemeente Breda afgesproken dat hiervoor een parkeernorm van 1,0 parkeerplaatsen per woning kan worden gehanteerd. Voor de overige 32 appartementen geldt een parkeernorm van 1,5.

Tabel 5.2 Parkeervraag nieuwbouw

In totaal leidt dit tot een parkeerbehoefte van 56 parkeerplaatsen voor de nieuw te realiseren woningen.

Conform het beleid van de gemeente Breda mogen nieuwe functies onder voorwaarden met bestaande functies verrekend worden. De voormalige Boerenbond had een bruto vloeroppervlak (bvo) van 1.850 m². Op basis van de gemeentelijke parkeernorm van een soortgelijke functie (tuincentrum, bouwmarkt / doe het zelf) van 2,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo bedraagt de voormalige parkeerbehoefte 50 parkeerplaatsen. Dit aantal werd gedeeltelijk voorzien op het eigen terrein waar 30 parkeerplaatsen beschikbaar waren. De overige parkeerbehoefte (20 parkeerplaatsen) wordt in de bestaande situatie voor het overgrote deel in het openbare gebied opgelost.

De inrichting van het plangebied voorziet op eigen terrein in 40 parkeerplaatsen. Eén van deze parkeerplaatsen is bedoeld voor een deelauto. Eén parkeerplaats voor een deelauto staat in deze situatie voor 5 reguliere parkeerplaatsen. De abonnementen op het gebruik van de deelauto's maken onderdeel uit van de woningen en zijn ten behoeve van alle bewoners van het complex (zowel huur- als koopappartementen). Het aanbieden en aangeboden houden van de deelauto's zal als verplichting worden opgenomen in de akte van splitsing en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren. De 6 openbare parkeerplaatsen aan de Haverdijk alsmede de hier gesitueerde bushalte worden behouden en zijn beschikbaar voor de woningen binnen het plangebied. Aan de Valdijk zijn 3 parkeerplaatsen beschikbaar voor de woningen alsmede nog één parkeerplaats voor een deelauto aan de Loopstraat. In totaal kan voor het beoogde gebruik dus gebruik worden gemaakt van 58 parkeerplaatsen (2 deelauto's = 10, 39 reguliere parkeerplaatsen, 9 parkeerplaatsen in openbaar gebied). Aangezien de parkeerbehoefte 56 parkeerplaatsen is, wordt voldaan aan de behoefte conform het beleid van de gemeente Breda.

De ontsluiting van het plangebied is goed en de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige verkeersgeneratie. Er zijn voldoende mogelijkheden voor parkeren. Het aspect verkeer en parkeren staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 40 woningen inclusief bijbehorende voorzieningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel van belang aan te tonen dat ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De maatgevende weg waarop metingen zijn uitgevoerd betreft de Haverdijk. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 21,6 µg/m³ voor NO₂, 18,7 µg/m³ voor PM₁₀ en 11,4 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 6,7.

Figuur 5.5 Meetpunt NSL-monitoringstool ten opzichte van het plangebied (bron: NSL-monitoringstool)

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatste van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. c. defensiebrandstoffen;
4. d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Ter hoogte van het plangebied bevindt zich aan de zuidzijde wel een straalpad met een hoogtebeperking van 28 meter. Dit heeft geen verdere consequenties ten aanzien van de beoogde ontwikkelingen in het plangebied aangezien met de ontwikkeling deze hoogte niet bereikt wordt. Ten behoeve van dit straalpad is wel een aanduiding opgenomen op de verbeelding en is een regeling opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Met eventueel aanwezige overige, planologisch gezien niet-relevante, leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft geen rekening te worden gehouden. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

Figuur 5.6 Ligging planologisch niet-relevante leidingen (bron: Gemeente Breda)

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het Bevt vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij

de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Overeenkomstig de risicokaart worden over de A16, op een afstand van circa 190 meter ten oosten van het plangebied, gevaarlijke stoffen vervoerd. Hier geldt een PR 10^-6 contour van 33 meter en een plasbrandaandachtsgebied (PAG) van 30 meter. Het plangebied is niet gelegen in de PR 10^-6 risicocontour of het PAG. Zowel de risicocontour als het PAG vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het plangebied is wel gelegen in het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico van de A16, deze bedraagt 355 meter. In het kader van het Basisnet Weg is het GR voor de situatie in 2020 bepaald. In het bijlagenrapport van de eindrapportage van de Regeling Basisnet is opgenomen dat ter hoogte van het betreffende wegvak (B 39) het groepsrisico in 2020 kleiner is dan 0,1 * de oriëntatiewaarde. Gelet op de beperkte omvang van de beoogde ontwikkeling, ruime afstand tot de weg en omdat hier voorheen een Boerenbond gesitueerd was, wordt geen relevante toename van het groepsrisico verwacht. Vanwege de ligging van het plangebied in het invloedsgebied van de A16 dient wel een beknopte verantwoording van het groepsrisico te worden opgesteld waarbij wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. Deze verantwoording is aan het einde van de paragraaf opgenomen.

Over het spoor vindt tevens vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het spoor ligt circa 240 en 450 meter ten oosten van het plangebied en 800 meter ten zuiden van het plangebied. Gelet op de ruime afstand tot de spoortrajecten vormt het plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar geen belemmering. Het invloedsgebied van het groepsrisico van het spoor ten oosten van het plangebied is 995 meter en het invloedsgebied van het spoor ten zuiden van het plangebied is meer dan 4 km. Gelet op de ruime afstand tot beide spoortrajecten (meer dan 200 meter) hoeven in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Wel is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Tevens vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen over het water of door buisleidingen dat van invloed is op de veiligheidssituatie in het plangebied.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. Het plangebied wordt ontsloten door de Haverdijk. De Haverdijk is aangesloten op de Valdijk en naar het zuiden toe op de Middenweg. Afhankelijk van de locatie van het incident kan van de bron af gevlucht worden. Tevens is het plangebied via deze ontsluitingsstructuur goed bereikbaar voor hulpdiensten.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van woningen. De aanwezige personen zullen over het algemeen dan ook zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Ten aanzien van het toxisch scenario als gevolg van vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor, is schuilen de beste vorm van zelfredzaamheid. Het is van belang dat de woningen lucht- en lekdicht kunnen worden afgesloten. Hiervoor dient de mechanische ventilatie handmatig te kunnen worden uitgezet.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16 en twee spoorlijnen. Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in of nabij het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig die een belemmering vormen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven of andere milieuhinderlijke functies in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De beoogde ontwikkeling van wonen betreft een milieugevoelige functie. Gezien de ligging nabij bedrijvigheid kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'.

Ten zuiden van het plangebied, aan de Haverdijk, ligt een Total tankstation (zonder LPG). Conform de VNG-publicatie kan een tankstation geschaald worden onder 'benzineservicestations (zonder LPG)' milieucategorie 2 met een bijbehorende richtafstand van 10 meter in gemengd gebied (SBI 2008-473). De beoogde woningen liggen op een afstand van circa 17 meter van de inrichtingsgrens van het tankstation. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Ook ten noordwesten van het plangebied is een tankstation (Berkman) gesitueerd. Ook dit betreft een tankstation zonder LPG. De afstand van het plangebied tot de inrichtingsgrens bedraagt 23 meter. Ook hier wordt derhalve voldaan aan de richtafstand.

Zoals aangegeven gaat de VNG-publicatie uit van een systematiek van richtafstanden. Impliciet zijn de richtafstanden gebaseerd op de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit waarbij ook rekening is gehouden met piekgeluiden die door omliggende bedrijven geproduceerd kunnen worden.

Het belangrijkste aspect bij het geluid van een tankstation is het maximaal geluidniveau van het dichtslaan van een autoportier. Het bronvermogen L_Wmax van deze bron bedraagt 98 dB(A). De richtwaarden voor een aanvaardbaar akoestisch klimaat in een gemengd gebied als dit bedragen L_Amax = 70/65/60 dB(A) voor respectievelijk de dag-/avond-/nachtperiode.

De kortste afstand tussen het perceel van het tankstation ten zuiden van het plangebied en het bouwvlak voor woningen bedraagt circa 14 meter. De afstand naar de locatie waar wordt getankt en waar dus deuren worden gesloten is echter groter, namelijk circa 30 meter. Op een afstand van 30 meter vanaf de geluidbron bedraagt de L_Amax circa 57 dB(A). Dit is lager dan de richtwaarde voor de nachtperiode. Hieruit kan worden geconcludeerd dat verwacht mag worden dat er bij de nieuwe woningen geen hinder zal worden ondervonden ten gevolge van het tankstation.

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Ter plaatse van de beoogde woningbouw zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens wordt de omliggende bedrijvigheid niet door de beoogde woningbouw beperkt in de eigen bedrijfsvoering.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Ter hoogte van het plangebied is de bebouwing, voorheen in gebruik als Boerenbond, nog aanwezig. Het bestaande pand wordt omringd door verharding ten behoeve van de voormalige parkeerplaatsen bij de Boerenbond. Aan de oostzijde staan enkele bomen in kleine groenstroken.

Het bestemmingsplan voorziet in een wijziging van de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• sloopwerkzaamheden;
• (deels) bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europees-rechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

De Wnb is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Quickscan Flora en Fauna

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 of een weidevogelleefgebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk of een ecologische verbindingszone. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN (Liesbos) bevindt zich op circa 1,4 kilometer ten zuidenwesten van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos zich op circa 9,3 kilometer ten zuidoosten van het plangebied (figuur 5.7)

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding of verstoring van de natuurgebieden. De realisatie van de woningen en de toename van verkeer zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het programma AERIUS Calculator zijn berekeningen voor de aanleg- en gebruiksfase uitgevoerd om inzicht te geven in de gevolgen ten aanzien stikstofdepositie binnen Natura 2000 en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Het stikstofonderzoek is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting. Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar. Er geldt tevens geen vergunningplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

Figuur 5.7 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quickscan ecologie (Bijlage 6). Op basis van de uitgevoerde quickscan kan het volgende worden geconcludeerd:

• de omschreven werkwijzen met betrekking tot zowel de zorgplicht als ten aanzien van vogels dienen in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen;
• nader onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen is noodzakelijk;
• om een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten, dienen de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden overdag te worden uitgevoerd;
• nader onderzoek naar andere soorten is niet noodzakelijk;
• voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.

Nader onderzoek vleermuizen

Naar aanleiding van de quickscan flora en fauna is een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. De resultaten van dit protocollair onderzoek zijn opgenomen in de rapportage in Bijlage 7 van deze toelichting.

Binnen het onderzoeksgebied zijn geen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. De geschikt bevonden gevels zijn niet in gebruik als vaste verblijfplaats van vleermuizen. Tijdens de veldbezoeken zijn voornamelijk overvliegende gewone dwergvleermuizen waargenomen. Sporadisch zijn er een overvliegende laatvlieger en een ruige dwergvleermuis waargenomen. In de directe omgeving van het onderzoeksgebied wordt sporadisch gefoerageerd door de gewone dwergvleermuis. Het betreft echter geen essentieel foerageergebied, omdat er in de directe omgeving van het plangebied geschiktere foerageergebieden aanwezig zijn in de vorm van tuinen en parken.

Het onderzoeksgebied is niet in gebruik als essentiële vliegroute. In de directe omgeving van het plangebied zijn geschiktere terreinen aanwezig die kunnen dienen als vliegroute, zoals bomenrijen en watergangen.

Gezien het voorgaande zullen de voorgenomen plannen geen nadelige effecten hebben op de vleermuizen. Anders dan de algemene zorgplicht bestaan er vanuit de Wet natuurbescherming geen verplichtingen ten aanzien van deze soorten en soortgroep.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Effecten op beschermde soorten kunnen op basis van de uitgevoerde onderzoeken worden uitgesloten.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC).

De gemeente Breda zet in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Dit geldt ook voor de eis om gasloos te bouwen. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie (zie paragraaf 5.3). Aan de voorzijde van het nieuwe pand aan de Haverdijk wordt daarnaast een forse voorruimte vrijgehouden om de reeds aanwezige groenstrook te behouden en te versterken. Met deze groene buffer wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Tevens kan deze groenstrook dienen als infiltratiemogelijkheid voor regenwater en levert dit groen een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

De nieuwe bebouwing wordt voorzien van zonnepanelen voor het opwekken van energie. Het aantal pv-panelen is daarbij afgestemd op de uitgevoerde EPC-berekening. Tot slot worden ter plaatse van twee openbare parkeerplaatsen universele elektrische laadpalen ingepast.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Verkeer

De gronden met de bestemming 'Verkeer' worden ingericht ten behoeve van het openbaar parkeren. Op de gronden zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Artikel 4 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maximaal 40 gestapelde woningen toegestaan binnen het bouwvlak. Vastgelegd is dat hiervan minimaal 8 sociale huurwoningen moeten zijn. Naast de woningen zijn onder andere parkeervoorzieningen en bijgebouwen onderdeel van deze bestemming. De maximum bouwhoogte is vastgelegd op de verbeelding.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

Ten behoeve van het straalpad is de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 11 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 12 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 13 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de aankoop, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

In het kader van de omgevingsdialoog heeft een 1^e informatieavond plaatsgevonden op 18 april 2019. Hiervoor zijn door de ontwikkelaar bewoners aan (een deel van) de Wilgenhof, Vijverstraat, Valdijk, Pepppelhof, Markt, Loopstraat, Hooimade en Haverdijk uitgenodigd. Doel van deze informatieavond was het informeren van omwonenden en het ophalen van eerste reacties op de plannen. Ook het Dorpsplatform Prinsenbeek, de Heemkundekring en de aan de Vijverstraat ontwikkelende partij Maas-Jacobs hebben een uitnodiging ontvangen. Tijdens deze informatieavond zijn met name vragen gesteld aangaande het programma (type woningen en grootte), de prijzen, start verkoop/verhuur en start bouw.

Intussen zijn ook diverse persoonlijke gesprekken gevoerd met:

• Exploitant Total Prinsenbeek: de in- en uitrit van het parkeerterrein is in overleg aangepast/vergroot.
• Bewoners Valdijk 16: zorgen zijn geuit over het geplande zebrapad op de hoek Haverdijk/Valdijk. Een zebrapad is hier in het verleden juist weggehaald vanwege de veiligheid. De afdeling Mobiliteit van de gemeente zal hier in de verder uitwerking van de herinrichting van het openbaar gebied rekening mee houden. Daarnaast hebben de bewoners verzocht de bestaande bomen ten oosten van de Haverdijk weg te mogen halen gezien de groenstrook nu ook aan de overzijde van de Haverdijk doorgetrokken wordt. De gemeente heeft aangegeven dat deze bomen behouden dienen te blijven gezien zij onderdeel zijn van de hoofdboomstructuur en gezond zijn.
• Bewoners Wilgenhof 14: gesprekken zijn gevoerd over hoe om te gaan met de losstaande garage op het perceel die tegen de huidige bebouwing van de Boerenbond is gebouwd.

De participatieleidraad zoals de gemeente hanteert is vastgesteld op 4 juli 2019. Zoals uit voorgaande blijkt, is voor die tijd de 1^e informatieavond gehouden en is gestart met individuele gesprekken. Het gehele proces kan daarmee niet volledig in lijn met de leidraad doorlopen worden. Wel is er geanticipeerd op de uitgangspunten van de leidraad door belanghebbenden te informeren en te laten reflecteren op de plannen.

Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een 2^e informatieavond georganiseerd door de gemeente. Tijdens deze avond worden omwonenden en belangstellenden geïnformeerd over de laatste stand van zaken van de planvorming, de opzet van het bestemmingsplan en het vervolgproces.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is concept-ontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de vaste overlegpartners. Van de volgende overlegpartners is een reactie ontvangen:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer Midden- en West Brabant
• Dorpsplatform Prinsenbeek

Deze reacties zijn hierna samengevat en van beantwoording voorzien.

Provincie Noord-Brabant

De provincie ziet geen aanleiding om opmerkingen te maken op het bestemmingsplan.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta

Het plan voldoet aan de normen van het waterschap en de gemeentelijk wateropgave is benoemd ter nadere invulling. Gezien de ruimtedruk is het waterschap wel benieuwd hoe de wateropgave opgelost gaat worden. Het bestemmingsplan geeft daar vooralsnog weinig inzicht in. Het waterschap komt met enkele suggesties hiervoor.

Reactie:

In samenwerking met de civieltechnisch specialist is de waterbergingsopgave nader gespecificeerd en zijn bergingsvoorstellen geconcretiseerd. Het perceel zelf is 2.920 m² groot en is in de bestaande situatie geheel verhard. In de beoogde situatie worden kleine gedeelten van het perceel groen ingericht. In totaal gaat het om circa 440 m² van het plangebied. Er zal in de nieuwe situatie dus sprake zijn van een afname van het verhard oppervlak. Aangezien er geen sprake is van een toename van het verhard oppervlak, geldt voor de verharding een retentie-eis van 7 mm, wat neerkomt op 17,4 m³ aan waterberging.

De groenzones zullen dienen als natuurlijke waterbuffer. Daarnaast worden de daken van de bergingen voorzien van sedum. Tot slot wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd voorzien van een overstortmuur en doorlaat landelijk debiet. Hiermee wordt voor 21,2 m³ aan bergingsvoorzieningen aangebracht waardoor aan de waterbergingsopgave voldaan wordt. In de regels van dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen die waarborgt dat maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de bovenstaande compensatie-eis.

Brandweer Midden- en West Brabant

Het plan geeft de brandweer geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het standaardadvies 2020 is van toepassing.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De omgevingsvergunning voor bouwen is vanwege de gecoördineerde besluitvorming tevens getoetst door de brandweer.

Dorpsplatform Prinsenbeek

Het dorpsplatform geeft aan verheugd te zijn met woningen op deze locatie zonder commerciële ruimte. Ook de Ondernemersvereniging Prinsenbeek (OVP) vindt dit een goede ontwikkeling. Wel wordt aandacht gevraagd voor het onderdeel parkeren. De parkeerruimte bij de Boerenbond wordt op dit moment ook gebruikt door meerdere partijen van de Markt. Gezien de verschillende ontwikkelingen in de omgeving en de hoge parkeerdruk op de Markt, zou het goed zijn als de gemeente nogmaals kijkt naar de parkeervoorzieningen, parkeerdruk, het gebruik van parkeerplaatsen en het realiseren van extra parkeerplaatsen. Hiervoor wordt ook verwezen naar de (concept)visie mobiliteit voor Prinsenbeek.

Reactie:

De positieve reactie op het beoogde programma wordt door de gemeente gewaardeerd en voor kennisgeving aangenomen. Parkeren is bij iedere ontwikkeling een onderwerp wat nadrukkelijke aandacht krijgt, zo ook bij voorliggend project. Vanuit het parkeerbeleid van de gemeente is het uitgangspunt dat iedere ontwikkeling in de eigen parkeerbehoefte moet voorzien. Dat de parkeerruimte op dit moment ook door anderen gebruikt wordt, is geen opgave die bij de nieuwbouw betrokken hoeft te worden. De houding ten aanzien van mobiliteit verandert ook maatschappelijk. Daarom wordt in dit project ook gewerkt met de inzet van deelauto's. Het autobezit en het -gebruik kan teruggedrongen worden, omdat goede alternatieven (naast de busverbinding) voorhanden zijn. De gemeente is zich daarnaast bewust van de verschillende ontwikkelingen in de omgeving en de situatie rondom de Markt. In de tweede helft van 2020 zal, zoals opgenomen in de Mobiliteitsvisie Prinsenbeek, een onderzoek uitgevoerd worden. Op basis van de resultaten van dit onderzoek worden eventuele maatregelen genomen.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Prinsenbeek, Haverdijk' voor de realisatie van 40 appartementen heeft vanaf 27 oktober t/m 7 december 2020, tegelijkertijd met de ontwerp omgevingsvergunning en het ontwerpbesluit hogere waarde geluid, ter inzage gelegen. Er zijn binnen deze termijn van de terinzagelegging twee zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend en één zienswijze op de ontwerp omgevingsvergunning ingediend.

De ingediende zienswijzen zijn in deze paragraaf samengevat weergegeven. Onder de samenvatting is de reactie van de gemeente opgenomen. In de conclusie wordt aangegeven of de zienswijze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Er zijn twee zienswijze binnen de termijn van de ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan ingediend en deze is derhalve ontvankelijk. Op de ontwerp omgevingsvergunning is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is identiek en van dezelfde indieners als één van de zienswijze op het bestemmingsplan. De beantwoording van deze zienswijze is opgenomen in het besluit tot omgevingsvergunning.

Zienswijze 1

Samenvatting

Reclamant geeft aan dat de vier bouwlagen te hoog is waardoor het plan te massaal wordt. Reclament stelt voor de bovenste laag te verwijderen.

Reactie

Het bouwplan is op stedenbouwkundige gronden beoordeeld. De te realiseren bebouwing sluit wat betreft ruimtelijke opzet, schaal en maatvoering aan bij de bestaande bebouwing aan de Haverdijk en Valdijk en het in aanbouw zijnde appartementencomplex aan de Vijverstraat 1 dat uit vier bouwlagen zal bestaan. De bestaande bebouwing aan de Valdijk bestaat uit drie bouwlagen. Het plan sluit hier qua hoogte in eerste instantie bij aan. Na ca. 4,5 meter vanaf de zijkant van het bestaande gebouw aan de Valdijk begint de vierde bouwlaag van het nieuwe gebouw. Visueel bedraagt deze afstand zelfs ca. 12 meter, aangezien het perceel een knik bevat waardoor een deel van het nieuwe gebouw als het ware voor de achterzijde van het bestaande gebouw aan de Valdijk staat. Ruimtelijk is het daarnaast passend om de noord-zuidrelatie tussen Markt-Loopstraat-Haverdijk, door middel van bebouwing van vier bouwlagen aan de kruising Haverdijk-Loopstraat, te accentueren. De vierde bouwlaag wordt ca. 2,5 meter terugliggend uitgevoerd. De vierde bouwlaag zorgt op deze manier voor een horizontale geleding van het gebouw en oogt als toevoeging op de hoofdmassa van drie bouwlagen die vanuit de Valdijk om de hoek doorloopt aan de Haverdijk. Doordat deze vierde bouwlaag een stuk terug ligt wordt deze bouwlaag minder beleefd vanaf de openbare ruimte aan deze zijde van de Haverdijk.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat het oorspronkelijke initiatiefplan voorzag in een gebouw van vier bouwlagen aan zowel de Haverdijk als Valdijk, zonder terugliggende bovenste laag. In de beoordeling van het initiatiefplan is richting de ontwikkelaar aangegeven dat een woningbouwontwikkeling voorstelbaar is, maar dan wel in een kleinere massa met betere aansluiting op de bestaande bebouwing aan de Valdijk. Het bouwplan is hierop aangepast en na een zorgvuldig stedenbouwkundige beoordeling tot stand gekomen.

Tot slot staat het huidige bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' op het perceel al een bouwhoogte toe van maximaal 13 meter. Het nieuwe bestemmingsplan verschilt wat betreft maximaal toegestane bouwhoogte dus niet van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek'.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

Zienswijze 2

Samenvatting

Reclamant heeft op de volgende punten bezwaren tegen het plan:

1. a. Het plan tast het woongenot van reclamant aan: door de situering van het gebouw van vier bouwlagen met aan balkons en tuintjes aan de zijde van de Haverdijk ontstaat uitzicht op het perceel en inkijk in de woning van reclamant. Reclamant geeft aan dat dit bij de aankoop van de woning in 2004 niet was te voorzien en dat bovendien aan de achterzijde van de woning eveneens een appartementencomplex wordt gerealiseerd (Vijverstraat 1).
2. b. Het plan tast de privacy van reclamant aan: de directe inkijk vanuit de appartementen, dakterrassen, balkons en tuintjes in de woning en tuin van reclamant leidt tot aantasting van de privacy van reclamant. Het is reclamant onduidelijk waarom juist de tuintjes, balkons en dakterrassen aan de zijde van de Haverdijk worden gerealiseerd. Reclamant geeft aan dat het logischer is om de galerij aan de Haverdijk te situeren.
   De vier bomen met een hoogte van 3,50 meter tot 4,75 meter die worden geplant zijn volgens reclamant onvoldoende om zicht en inkijk te verminderen.
3. c. Reclamant vreest voor geluidsoverlast: het plan leidt tot een toename van het aantal mensen in de directe omgeving en dus tot geluidsoverlast.
4. d. Het plan zorgt voor parkeeroverlast: reclamant stelt dat er momenteel al onvoldoende parkeerruimte is. De komst van 40 appartementen zorgt voor extra parkeeroverlast. Reclamant pleit voor een herzien onderzoek naar de parkeerbehoefte.
5. e. Reclamant dreigt het uitzicht te verliezen: het plan tast het bestaande uitzicht aan. Om zoveel mogelijk het vrije uitzicht te behouden dient het plan te worden aangepast.
6. f. Reclamant verwacht lichthinder te ondervinden: het plan zorgt dag en nacht voor een sterke toename van licht in de omgeving van reclamant.
7. g. Reclamant geeft aan bereid te zijn mee te denken over alternatieve oplossingen: reclamant stelt dat met name het woongenot en de privacy door het bouwplan wordt aangetast.
8. h. Reclamant vreest dat de woning in waarde daalt na realisatie van het bouwplan.
   

Reactie

a.

Het bouwplan heeft inderdaad een aanzienlijk grotere massa dan de huidige bebouwing wat tot hinder kan leiden bij omwonenden. Aan de andere kant wordt het nu al geruime tijd leegstaande pand gesloopt waardoor verdere verloedering wordt voorkomen en wordt een commerciële functie met de daarbij horende dynamiek en mogelijke overlast vervangen door een modern woongebouw.

Het vigerende bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' biedt reeds de mogelijkheid voor een woongebouw van 13 meter hoog aan de noordzijde en aan de zuidwestzijde van het perceel. Het bestaande bouwvlak volgt grotendeels de nu aanwezige bebouwing en ligt daarom aan de zuidzijde van het perceel alleen aan de zijde van de naastgelegen woningen aan het Wilgenhof en niet direct aan de Haverdijk. Een dergelijke situering van een nieuw appartementencomplex direct aan de perceelrand van de achter- en zijtuinen zou ongelukkig uitpakken voor de woonsituatie van naastgelegen woningen (Wilgenhof) en is ook voor de nieuwe woningen een ongunstige situering. Een woongebouw dat meer afstand houdt tot deze woonpercelen en achtertuinen biedt zowel voor de ontwikkelaar, toekomstige bewoners als omwonenden meer mogelijkheden en kwaliteit. Dit is daarom een belangrijk uitgangspunt geweest voor de ontwikkeling.

Een belangrijke kwaliteitsverbetering die met de ontwikkeling van de locatie wordt behaald betreft het doorzetten van de groenstructuur van de Middenweg, waardoor deze hoofd(bomen)structuur een volwaardige plek in het dorp krijgt, tot aan de kruising Haverdijk-Valdijk-Loopstraat. De groenstructuur kan vervolgens via de heringerichte Loopstraat verbonden worden met de centrale ruimte in het dorp: de Markt. Dit is een kwaliteitswinst voor de groenstructuur op de schaal van het dorp.

Het bouwplan aan de Vijverstraat staat in dit bestemmingsplan niet ter discussie. Wij hebben begrepen dat de ontwikkelaar van dat bouwplan in overleg met reclamant aanpassingen aan het plan heeft doorgevoerd om de hinder te beperken.

b.

Deels wordt verwezen naar de reactie onder a. Het 'omdraaien' van het gebouw waardoor de galerij aan de zijde van de Haverdijk is gelegen en de appartementen richting het Wilgenhof zijn georiënteerd leidt tot onevenredig veel hinder voor de direct aangrenzende woningen van het Wilgenhof. De afstand tot de woning en tuin van reclamant bedraagt daarentegen ca. 30 meter. Dit is een zeer acceptabele afstand waardoor geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van reclamant. In een woonomgeving is zicht op elkaars eigendom onvermijdelijk en in principe niet onaanvaardbaar. Bovendien ligt tussen het te realiseren appartementencomplex en de woning van reclamant een bestaande bomenstructuur (grenzend aan tuin en woning van reclamant) en wordt voor het nieuwe gebouw de groenstructuur vanuit de Haverdijk doorgetrokken. Op deze plek worden vier bomen geplant. Deze boomstroken zorgen voor een natuurlijke zichtlijnbelemmering richting de woning en tuin van reclamant. De ontwikkelaar heeft tot slot voorgesteld om een grotere maat bomen aan te planten (5,50 meter) zodat de bomen sneller een volwassen maat hebben.

c.

De afstand van het bouwplan tot de woning en tuin van reclamant bedraagt ca. 30 meter. Het is niet aannemelijk dat bewoning van het appartementencomplex leidt tot geluidsoverlast. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat de voormalige Boerenbond winkel met de dynamiek van aankomend en vertrekkend personeel en klanten en bevoorrading e.d. meer geluid produceert dan van de toekomstige woonfunctie mag worden verwacht.

d.

De parkeerbehoefte is in het bestemmingsplan op basis van het vigerende parkeerbeleid in beeld gebracht. Geconcludeerd wordt dat aan het parkeerbeleid wordt voldaan. Uit de zienswijze blijkt niet waarom deze onderbouwing niet correct zou zijn. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de gemeente bezig is met het opstellen van nieuw parkeerbeleid. Over het algemeen zijn de parkeernormen in het nieuwe parkeerbeleid lager dan in het huidige parkeerbeleid;

e.

Zoals in de reactie op bovenstaande punten al is aangegeven heeft het bouwplan een aanzienlijk grotere bouwmassa dan de huidige bebouwing. Tegelijkertijd is de huidige leegstaande bebouwing aan het verloederen. De nieuwe bebouwing komt bovendien aan de zijkant van de woning/tuin van reclamant te staan de woning nog door een groenstrook, bushalte, de weg Haverdijk en de nieuw aan te leggen groenstrook van de nieuwe bebouwing wordt geschieden. Tot slot dient te worden opgemerkt dat het vigerende bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek', zoals aangegeven, reeds een directe bouwmogelijkheid tot maximaal 13 meter biedt.

f.

Ten aanzien van eventuele lichthinder geldt dat in een woonomgeving altijd in meer of mindere mate sprake is van de aanwezigheid van lichtbronnen. In vergelijking met de voorheen gevestigde commerciële functie of mogelijkheden die de vigerende bestemming 'Centrumdoeleinden' met zich meebrengt (zoals horeca) waarbij bijvoorbeeld het gebruik van lichtreclame gebruikelijk is, leidt het bouwplan niet tot onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van reclamant.

g.

Het wordt gewaardeerd dat reclamant mee wil denken en openstaat voor alternatieven. Ook het onderling contact tussen ontwikkelaar en reclamant, bijvoorbeeld ten aanzien van het formaat van de te plaatsen bomen, wordt vanuit de gemeente gestimuleerd. Anderzijds leiden de verschillende bezwaarpunten van reclamant na beoordeling niet tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. De voornaamste oplossing die door reclamant is aangedragen in de zienswijze, namelijk het verplaatsen van de galerij naar de zijde van de Haverdijk, leidt niet tot een verbeterde situatie. Enerzijds omdat er vanuit ruimtelijke optiek belang aan wordt gehecht dat het gebouw zich oriënteert richting de openbare ruimte (Haverdijk/Valdijk), anderzijds omdat het omdraaien van het gebouw tot een ongunstige situatie leidt aan de zijde van het Wilgenhof.

h.

Daling van de waarde van omliggend vastgoed kan niet worden uitgesloten. Gezien de reactie op bovenstaande punten leidt de ontwikkeling niet enkel tot negatieve gevolgen voor reclamant. Bij het vermoeden dat onroerend goed door een besluit van de gemeente in waarde vermindert, bestaat de mogelijkheid om een verzoek in te dienen voor een tegemoetkoming in deze schade. Dit verzoek kan pas worden ingediend, nadat het ruimtelijk besluit (in dit geval het bestemmingsplan) onherroepelijk is geworden. Bij het onderzoeken of er werkelijk sprake is van schade zal de oude planologische situatie vergeleken worden met de nieuwe planologische situatie. Meer informatie over planschade is te vinden op de website van de gemeente Breda (Home < Klacht, compliment, bezwaar en schade < Planschadevergoeding aanvragen).

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

Ambtshalve wijzigingen

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan staat abusievelijk op een aantal plaatsen vermeld dat naast de 8 sociale huurappartementen de overige appartementen in het middeldure huur- en koopsegment vallen. Dit is niet het geval. Deze woningen vallen in het dure huur- en koopsegment. De toelichting is op dit punt aangepast. Aangezien de toelichting niet het juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan betreft leidt deze aanpassing formeel niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.