Somnium Real Estate B.V. is voornemens om het plangebied op de hoek van de Haarbeemd, Dorstseweg en de Heining in Bavel te herontwikkelen. Ter plaatse is een onbebouwd perceel aanwezig. Het plan bestaat uit het realiseren van vijf grondgebonden rijwoningen.

De gronden hebben in het geldend bestemmingsplan 'Bavel' een woonbestemming. Een klein deel van de gronden, waar voorheen een dierenverblijf stond, heeft een bouwvlak. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van de geplande woningbouw mogelijk.

Het plangebied waarop de ontwikkeling betrekking heeft, is een hoeklocatie aan de Haarbeemd (noordzijde), de Dorstseweg (westzijde) en de Heining (oostzijde). Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het erf van de rijksmonumentale boerderij aan Dorstseweg 4a/b. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.620 m². Navolgende figuren tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bavel', vastgesteld door de gemeenteraad op 18 september 2014, na een tussenuitspraak van de Raad van State van 28 mei 2014.

Binnen dit bestemmingsplan is het plangebied geheel bestemd als 'Wonen'. Een klein deel van het plangebied, waar voorheen een dierenverblijf stond, heeft een bouwvlak.

Het gehele plangebied heeft een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Dit ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden ter plaatse. Aan de westzijde van het plangebied ligt - parallel aan de Dorstseweg - een dubbelbestemming 'Leiding-Riool'.

Tevens valt een groot deel van het plangebied binnen de 'vrijwaringszone-molenbiotoop' ter bescherming van de windvang van korenmolen De Hoop.

Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen 'Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels' en 'Parkeren 2017' ter plaatse van het plangebied. De inhoud van deze regelingen is verwerkt in dit bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Bavel', plangebied rood omkaderd

Het planvoornemen (realiseren van vijf woningen) is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. De strijdigheid is dat het aantal woningen en bouwpercelen niet vermeerderd mag worden en dat gebouwen niet buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd.

Voorliggend bestemmingsplan 'Bavel, Haarbeemd ongenummerd' vormt het planologisch-juridische kader voor de ontwikkeling van vijf grondgebonden woningen binnen het plangebied. Voorliggend bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de planologisch relevante (milieu)aspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische vormgeving van het plan toegelicht. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in hoofdstuk 7 de communicatie.

Bavel

Bavel is gelegen ten zuidwesten van Breda, in de oksel van de snelwegen A27 en A58 en op de grens van stedelijk gebied en landelijk gebied. Sinds de gemeentelijke herindeling in 1997 waarbij Bavel bij de gemeente Breda is gaan behoren, hebben in het buitengebied en de randen van de kern Bavel diverse ruimtelijke ontwikkelingen plaatsgevonden.

Vanaf de jaren twintig van de twintigste eeuw groeien Bavel en Kerkeind naar elkaar toe. Langs de Kerkstraat komt steeds meer lintbebouwing. De huizen langs deze straat bestaan ook nu nog voornamelijk uit de kenmerkende eenlaags dorpswoningen. Verder zijn er op het grondgebied van Bavel hoofdzakelijk boerderijen uit de negentiende eeuw, waarvan echter niet uit te sluiten valt dat ze een veel oudere kern hebben. Een aantal van de karakteristieke boerderijen en woonhuizen is beschermd als monument.

In de jaren na 1960 kwam Bavel in toenemende mate onder invloed van verstedelijking. Eind jaren ’60 vond de eerste uitbreiding plaats met de wegen Lange Vore, Korte Vore en Mariastraat met voornamelijk twee-onder-een-kapwoningen. Tegelijkertijd naderde Breda door de aanleg van de wijk IJpelaar.

Door de aanleg van de A27 kreeg Bavel een meer geïsoleerde ligging ten opzichte van Breda ten oosten van de snelweg. Tussen ongeveer 1970 en 1980 werd het dorp in zuidwestelijke richting (richting A27) uitgebreid. Vanuit die tijd dateren de aanleg van o.a. de Deken Dr. Dirckxweg, de Jan Oomenstraat en de Schoutenlaan.

In de jaren ’80 en '90 vond een grote dorpsuitbreiding plaats: de wijk ‘Bunder’ samen met het gelijknamige bedrijventerrein wordt aangelegd aan de noordkant van het voormalige lintdorp. Deze wijk wordt begrensd door de Gilzewouwerbeek en door de weg Lange Bunder. De Bunder wordt verdeeld door wijkpark ‘De Groene Long’. Het wijkpark ligt aan het oude kerkepad richting Tervoort en liep oorspronkelijk door tot aan de Kerkstraat-Brigidastraat. De groene long sluit aan op de groenstructuur aan het Hof en de Deken Dr. Dickxweg, waar deze groene as aansluit aan het boscomplex van de Roosbergseweg. Vanaf het begin van deze eeuw wordt het dorp uitgebreid met de aan de andere kant van de snelweg gelegen wijk Nieuw Wolfslaar (ongeveer 750 woningen). Ook in Bavel–Zuid is in de afgelopen jaren gebouwd aan een uitbreiding van circa 100 woningen.

Ondanks de ontwikkelingen heeft Bavel altijd zijn dorpse karakter behouden, vanwege het feit dat het dorp nog ruimtelijk ‘los’ ligt van Breda. De A27 zorgt ervoor dat Bavel aan de westzijde ruimtelijk gescheiden blijft van Breda. De Lange Bunder vormt de belangrijkste verbinding tussen Bavel en Breda en is gelijktijdig de 'rondweg' van Bavel.

De in het centrum van het dorp gelegen kerk, met daaromheen de winkels, geven het dorp een ‘echt hart’. Het rijke verenigingsleven en de gemoedelijke sfeer dragen hier zeker ook aan bij. Bavel is vooral gegroeid vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw. Het woonmilieu (groen, rustig, grotere woningen en dicht bij de stad) waren belangrijke aspecten voor deze suburbanisatietendens. Het dorp is te karakteriseren als een forensendorp. In het dorp wordt hoofdzakelijk gewoond. Voorzieningen die het basisniveau overstijgen, zoals voorgezet onderwijs, winkelcentra, werkgelegenheid, zijn nauwelijks aanwezig. De oriëntatie op Breda is daardoor groot.

Plangebied

Het plangebied bestaat uit een groenperceel aan de Dorstseweg, Haarbeemd en Heining. Met de ontwikkeling van de wijk Bunder is dit perceel onbebouwd gebleven. Begin deze eeuw is het perceel gebruikt als dierenweide.

Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het erf van de rijksmonumentale boerderij aan Dorstseweg 4. Aan de overige zijden is tevens grondgebonden woningbouw aanwezig.

Het plangebied is momenteel geheel onbebouwd en onverhard. Aan de randen van het plangebied staan volwassen bomen en struikbeplanting. In de volgende foto's wordt de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Aanzicht plangebied vanaf de hoek Haarbeemd-Dorstseweg (Streetsmart)

Figuur 2.2 Aanzicht plangebied vanaf de hoek Heining-Haarbeemd (Streetsmart)

Figuur 2.3 Luchtfoto aanzicht plangebied (Streetsmart)

De nieuwe invulling van het plangebied bestaat uit vijf aaneengebouwde grondgebonden woningen met bijbehorende tuinen en parkeerplaatsen. De kavels beslaan een oppervlakte variërend van circa 200 tot circa 290 m². In de achtertuinen wordt een berging gerealiseerd en aan de zuidgrens van het plangebied wordt een achterpad gerealiseerd waardoor ook de achtertuinen van de tussenwoningen bereikbaar zijn.

De woningen zijn georiënteerd op de Haarbeemd. Ook de gevel die is gericht op de Dorstseweg krijgt een represenstatieve uitstraling. De hoekwoning gericht op de Dorstseweg wordt uitgevoerd in 1 bouwlaag. Hiermee wordt aangesluiting gezocht bij de overwegend lage bebouwing langs Dorstseweg en de Kerkstraat. De overige vier woningen zijn voorzien van een opbouw op de eerste verdieping. De daken zijn plat afgedekt. De maximale bouwhoogte is 7 meter.

De woningen beschikken allen over een compleet woon- en slaapprogramma op de begane grond en zijn daarmee uitermate geschikt voor senioren. De opbouw, die bij 4 woningen wordt toegepast, voorziet in 2 extra (slaap)kamers. Doordat de opbouwen een gedeelte van de woningen beslaan, ontstaat een luchtige straatwand waarbij alleen de begane grond continu is. Dit is weergegeven in de volgende tekening en impressie in figuur 2.4 en 2.5. Figuur 2.5 is enkel een impressie ter indicatie.

Figuur 2.4 Situatietekening toekomstige situatie (Hoefnagels civiel techniek BV)

Figuur 2.5 Impressie toekomstige situatie (Bedaux De Brouwer architecten)

De woningen krijgen een eigentijds karakter door de moderne vormentaal (één en twee laags platte daken) aan te vullen met karakteristieke elementen. Hierbij kan worden gedacht aan het toepassen van luiken, kaders rondom de voordeuren, Franse balkons en klassieke lantaarns passend bij de menselijk schaal en het dorpse karakter van Bavel.

Groen

Alle struiken zullen worden gerooid en vervangen door hagen en tuinbeplanting. De voortuinen wordt omkaderd door lage hagen. De achtertuinen worden aan de zijde van de Dorstseweg en Heining voorzien van een hoge haag. Langs de zuidgrens van het plangebied wordt tevens een nieuwe haag van 1,8 meter hoog aangeplant. De aanleg en instandhouding van deze haag is vastgelegd in een voorwaardelijke verplichting.

Het merendeel van de bestaande bomen aan de randen van het plangebied blijven behouden. Een viertal bomen aan de oostzijde (langs de straat Heining), zullen worden verwijderd om ruimte te maken voor parkeerplaatsen.

Verkeer en parkeren

De hoekwoningen beschikken over 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan de Heining worden nog 5 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. De ontsluiting vindt daarmee plaats via de Dorstseweg en de Heining. Voor een nadere beschouwing van verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.6.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In Hoofdstuk 4 is het sectorale milieubeleid en -wetgeving vertaald.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.
Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, onder andere ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen.

Beoordeling

De ontwikkeling is als relatief kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. Sterke en gezonde steden en regio’s
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Conclusie

De (ontwerp) NOVI vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een tweetal regels uit het Rarro van toepassing. Dit betreft enerzijds de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstations. Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines en 113 meter voor overige bebouwing.

Anderzijds betreft het een regeling met betrekking tot obstakelbeheergebieden rondom een vliegbasis, in onderhavig geval Vliegbasis Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door, gezien vanuit het vliegveld, een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een maximale hoogte voor objecten geldt van circa 160 meter.

De maximale toegestane hoogten in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied of radarverstoringsgebied.

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming met het Barro en Rarro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van invloed zijn op onderhavig plan.

In 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

In 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke “treden” en het vervangen van het begrip “actuele regionale behoefte” door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Beoordeling

Ten eerste dient te worden beoordeeld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Een aantal van 11 woningen is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

Conclusie

Voorliggend plan voorziet in een vijf nieuwe woningen waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op dit plan.

Net als het Rijk beschikt de provincie Noord-Brabant vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet over een omgevingsvisie: de Brabantse Omgevingsvisie. Deze visie is in december 2018 vastgesteld door provinciale staten van Noord-Brabant. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de ambities van de provincie Noord-Brabant voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen, die doelen zijn nog steeds opgenomen in bijvoorbeeld de SVRO. Bij een eventuele strijdigheid tussen de SVRO en de omgevingsvisie is de omgevingsvisie leidend.

De Brabantse Omgevingsvisie zet in op behouden en verdere ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame fysieke leefomgeving. De provincie richt zich met de Brabantse Omgevingsvisie op vier hoofdopgaven:
1. De energietransitie.
2. Ontwikkeling van een Noord-Brabant dat om kan gaan met klimaatverandering.
3. Noord-Brabant als slimme netwerkstad.
4. Behouden en verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame economie.

Net als het Rijk streeft de provincie met de Brabantse Omgevingsvisie naar een manier van het benaderen van initiatieven in de fysieke leefomgeving die uitgaat van vertrouwen en het gezamenlijk met publieke en private partijen zoeken naar mogelijkheden om een initiatief te realiseren. Daarbij moeten initiatieven een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Beoordeling

De Omgevingsvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevanter voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Ook is in die paragraaf aangegeven hoe het provinciaal beleid is vertaald in dit bestemmingsplan.

Conclusie

Voorliggend plan past binnen de uitgangspunten van de Brabantse Omgevingsvisie.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels (net als dat de Verordening ruimte Noord-Brabant een uitwerking is van de SVRO). De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening is het plangebied in de omgevingsverordening net zo aangeduid als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening

Beoordeling

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Beoordeling

De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Met de 'Monitor bevolking en wonen' stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren. In paragraaf 3.3.3 wordt de ontwikkeling getoetst aan de regionale behoefte. Hiermee kan worden geconcludeerd dat toepassing wordt gegeven aan duurzame stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Voorliggend plan past binnen de uitgangspunten van de Interim Omgevingsverordening.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden, vooral in Breda. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leegkomend vastgoed zijn daarbij van belang.

Beoordeling

Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (derde kwartaal 2019) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Breda geactualiseerd. In de onderstaande tabel is reëel groeiscenario en de harde plancapaciteit voor de komende jaren opgenomen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Breda een behoefte aan nieuwe woningen bestaat.

*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan.

Conclusie

Er is voldoende behoefte aan voorliggend woningbouwplan. De realisatie van levensloopbestendige woningen in de middeldure categorie zorgt voor een plan dat in dit deel van Breda onderscheidend is van andere initiatieven. Dit maakt dat het plan in deze opzet goed aansluit bij de marktomstandigheden.

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie. De structuurvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2020, aangezien deze is achterhaald door gewijzigde opgaven voor wonen en werken als gevolg van veranderde economische omstandigheden. Ook sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen als vergrijzing vragen om een visie.

Vanuit de ruimtelijke visie is relevant dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Kernthema’s in het woonbeleid ten aanzien van het aanbod

Wanneer we de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda vertalen naar het woonbeleid, komen we tot de volgende accenten:

• Realistisch programmeren;
• Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
• Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
• Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
• Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
• Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (onder andere particuliere woningverbetering);
• Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
• Huisvesten van jonge huishoudens;
• Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
• GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
• Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

• Verduurzaming;
• Bevorderen doorstroming;
• Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
• Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
• Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
• Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Transformatie leegstaand vastgoed:

• Woonvraag specifieke doelgroepen als studenten, expats en arbeidsmigranten;
• Huurwoningen voor starters en vestigers.

Nieuwbouw:

• Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
• Ruimte voor zelfbouw;
• Inzetten op functiemenging;
• Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
• Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
• Faseren en doseren grootschalige locaties;
• Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Beoordeling

In de structuurvisie wordt gesteld dat het regionaal afgestemde woningbouwprogramma 6.325 woningen bedraagt voor de periode tot 2023 en circa 5.000 woningen voor de periode 2023-2030. Inmiddels is er een actuelere woningbouwopgave beschikbaar (zie paragraaf 3.3.3) die aantoont dat er voor de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 9.950 woningen ligt. De uitdaging is flexibiliteit in het programma te krijgen. Het plan betreft een kleinschalig plan binnen het dorpse woonmilieu van Bavel. De woningen zijn levensloopbestendig waardoor het bijdraagt aan het accent ten aanzien van vergrijzing.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de gemeentelijke structuurvisie. In de navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op het gemeentelijk woonbeleid.

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in december 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Beoordeling

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden.

Voorliggend plan voorziet in een kleinschalig plan van vijf woningen binnen het dorpse woonmilieu. Dit plan draagt bij aan het gedifferentieerd woningaanbod binnen Bavel. Het woningaanbod sluit aan bij de behoefte voor deze locatie.

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de ambities van de gemeente, zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

Op 17 november 2016 heeft de raad de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving" vastgesteld. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. Netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt.
2. Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst.

Beoordeling

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van vijf middeldure levensloopbestendige koopwoningen en niet in (sociale) huur. Dit kleinschalig plan zorgt voor een passend aanbod, gericht op senioren. Daarnaast voorziet het plan in een bijdrage aan een gedifferentieerd woningaanbod in Bavel. Dit maakt dat het plan in deze opzet goed aansluit bij de marktomstandigheden.

Conclusie

Het plan is niet in strijd met de 'Aanvulling op de woonvisie 2013’. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van vijf middeldure levensloopbestendige koopwoningen.

De gemeente Breda heeft op 14 juli 2016 een digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden vastgesteld. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Beoordeling

Op basis van de gemeentelijke bomenkaart zijn in of direct aangrenzend aan het plangebied geen bijzonder waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden aanwezig.

Conclusie

Op basis van de gemeentelijke bomenbeleid zijn er geen beperkingen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Ten behoeve van het onderhavige plan heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;
• water;
• cultureel erfgoed;
• natuur;
• verkeer en parkeren;
• akoestiek;
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• duurzaamheid;
• kabels en leidingen;
• milieueffectrapportage.

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling

Door Agel adviseurs is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Hierna zijn de conclusies van het bodemonderzoek weergegeven.

• Voor zover zintuiglijk waarneembaar zijn er bij de indicatieve inspectie geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de opgeboorde grond waargenomen.
• In zowel de boven- als ondergrond zijn geen gehalten aangetoond die de achtergrondwaarden overschrijden van de onderzochte stoffen.
• In het grondwater zijn geen concentraties gemeten die de streefwaarden overschrijden van de onderzochte stoffen.
• Middels het verkennend bodemonderzoek is de actuele milieuhygienische kwaliteit van de bodem in voldoende mate vastgesteld. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het verrichten van een nader bodemonderzoek.
• De milieuhygienische kwaliteit van de bodem vormt geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten.

Conclusie

Op basis van het verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat het aspect bodem de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in weg staat.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta

Op regionaal niveau is de provincie verantwoordelijk voor het beleidsveld water. Vigerend is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciaal beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Voor het beheer van het oppervlaktewater is in onderhavig plangebied het waterschap Brabantse Delta verantwoordelijk. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het in oktober 2015 vastgestelde waterbeheerplan 2016-2021 'Grenzeloos verbindend', wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid.

Uniformering Keuren

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde Keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme Keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015.

In de nieuwe Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning hemelwater door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een sedum dak.
4. de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,06.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Beoordeling

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld. Daartoe is voor de bestemmingsplanwijziging voor het plangebied het proces van de watertoets doorlopen. Hieronder zijn samenvattend de bevindingen uit de watertoets beschreven per onderwerp. De complete watertoets, die door Agel adviseurs is opgesteld, is als Bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

Hierna worden de adviezen uit de watertoets toegelicht.

Planbeschrijving

Er is in de huidige situatie geen sprake van verharding. In de toekomstige situatie bestaat de verharding uit parkeervakken (113 m²), dakoppervlak (459 m²) en particuliere tuinen (911 m², waarvan 50% verhard). Er is sprake van een verhardingstoename van circa 1.027,50 m².

Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd tot de Keur 2015. Daarnaast zijn de algemene regels vastgelegd binnen de “Algemene regels waterschap Brabantse Delta”. De beleidsregels aanvullend op de Keur zijn verder vastgelegd binnen de “Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater”. Aanvullend op de beleidsregel 13 is het stuk “Hydrologische uitgangspunten bij de keurregel voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen”.

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt, zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Met een verhardingstoename van 1.027,50 m², valt de planontwikkeling onder de grenswaarde ‘minder dan 2.000 m²’. Vanuit het waterschap wordt in dit geval geen retentie-opgave opgelegd.

De gemeente Breda hanteert echter een beleid waarbij de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze moet verwerken. Als werknorm hanteert de gemeente 70 m³ per ha verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Conform de rekenregel bedraagt de benodigde compensatie 1.027,50 x 0,007 = 7,19 m³.

Advies behandeling regenwater (RWA)

Regenwater zal geborgen en geïnfiltreerd moeten worden op eigen terrein. Dit kan gerealiseerd worden door het creëren van extra berging. Een dergelijke voorziening dient te voldoen aan de volgende eisen:

• De bodem van de voorziening ligt boven de GHG;
• De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze in verband met verstoppingen een minimale diameter van 4 cm te hebben;
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

In dit geval wordt het regenwater per perceel op eigen terrein geborgen en geïnfiltreerd door middel van een infiltratiekrat (of vergelijkbare voorziening).

Advies behandeling vuilwater (DWA)

In het plangebied worden vijf nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners (bron: Leidraad Riolering) en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, dient er vanuit het plangebied dagelijks 1,50 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel. Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Ontwatering planlocatie en verdiept bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Zo hanteert de gemeente Breda voor bijvoorbeeld woningen met een kruipruimte een minimaal benodigde ontwateringsdiepte van +0,70 m ten opzichte van de maatgevende hoogste grondwaterstand. Met een GHG op 0,80 m -mv, en er van uitgaande dat het bestaande maaiveld niet verlaagd wordt, wordt er voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte.

Conclusie

Met het doorlopen van de watertoets is het aspect water voldoende onderzocht. Om te borgen dat de waterberging wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden alvorens de locatie in gebruik wordt genomen voor wonen, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het planregels (artikel 5.3.1).

Toetsingskader

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is artikel 3.1.6, lid 5 Bro gewijzigd. Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, blauwe cirkel is locatie plangebied (bronL https://erfgoed.breda.nl/)

Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting (zie figuur 4.1). Voor bodemingrepen dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld én die een planoppervlakte behelzen van 100 m² of meer is archeologisch onderzoek benodigd. Dit is geborgd in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het geldend bestemmingsplan.

Gelet op het bebouwd oppervlakte van circa 550 m² is nader onderzoek benodigd voorafgaand aan de bodemingrepen. Transect heeft hiervoor een Programma van Eisen opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Hierin worden de randvoorwaarden voor het uitvoeren van het inventariserende veldonderzoek door middel van proefsleuven opgenomen. Aangezien in het plangebied nog geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd, voorziet het PvE in een beknopt archeologisch bureauonderzoek. Het onderzoek wordt conform de eisen van de bevoegde overheid (gemeente Breda) en de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, versie 4.1 (KNA 4.1) uitgevoerd.

De bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden is gewaarborgd door de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' conform het geldend bestemmingsplan.

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart ligt het plangebied in de "Lage zandgronden". Daarnaast is de Dorstseweg aangemerkt als verbindingsweg binnen oude infrastructuur. Deze straat blijft onaangetast met voorliggend plan.

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart ligt het plangebied net buiten het gehucht 'Kerkeind-Noord Bavel'. Aangrenzend aan de zuidzijde van het plangebied is een rijksmonumentale Kempische langgevelboerderij aanwezig (Dorstseweg 4a/b).

De ontwikkeling van de vijf grondgebonden woningen zorgen niet voor een aantasting van de cultuurhistorische waarden. Het zicht op de boerderij of van overige panden binnen gehucht 'Kerkeind-Noord Bavel' wordt niet beperkt.

Daarnaast ligt het plangebied op basis van het geldend bestemmingsplan binnen de 'vrijwaringszone-molenbiotoop' ter bescherming van de windvang van korenmolen De Hoop. Binnen de molenbiotoop gelden regels over de hoogte van bouwwerken. In de regels van het huidige bestemmingsplan is de formule opgenomen om de maximale bouwhoogte te kunnen bepalen in de zone rond de molen. Tot 100 meter rond de molen geldt één maximale bebouwingshoogte (te weten 5,2 m). Vanaf 100 meter tot 400 meter geldt een geleidelijk oplopende maximale hoogte voor bebouwing, die wordt berekend met de formule:

"maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9)"

Gelet op de afstand van de molen tot aan het bouwvlak in het plangebied bedraagt de maximale bouwhoogte (370 / 50) + (0,2 * 15,9) = 10,58 meter. De maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt 7 meter en blijft daarmee ruimschoots onder de maximale bouwhoogte vanuit de molenbiotoop. Van aantasting van de molenbiotoop is geen sprake.

Op de verbeelding is de molenbiotoop als 'vrijwaringszone-molenbiotoop' en bijbehorende regels opgenomen conform het geldend bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Er is geen sprake van aantasting van waardevol gebouwd erfgoed. De bescherming van de molenbiotoop wordt gewaarborgd door het opnemen van de 'vrijwaringszone-molenbiotoop' en bijbehorende regels.

De bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden is gewaarborgd door de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' conform het geldend bestemmingsplan.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Soortbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

1. soorten van de Vogelrichtlijn;
2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
3. 'andere soorten' (onderdeel A 'fauna' en onderdeel B 'flora').

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving.

De beschermde status van soorten kan per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor nationaal beschermde soorten. In dit geval gaat het om de provincie Noord-Brabant. De provincie (bevoegd gezag in deze) heeft een lijst met vrijgestelde soorten welke te vinden zijn in de Regeling natuurbescherming artikel 3.31 en Bijlage 10.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

De basis voor Natura 2000 zijn de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Deze natuurbeschermingsrichtlijnen hebben naast de bescherming van specifieke flora en fauna eveneens als doel om de leefgebieden van deze soorten te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) werd voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) genoemd. Het doel van het Natuurnetwerk Nederland is om een samenhangend netwerk te creëren van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke cultuurlandschappen. De provincies zijn sinds 2014 verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk.

Beoordeling

Door Ekoza is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als Bijlage 4 bij de toelichting gevoegd. Onderstaand zijn de conclusies en het advies van het onderzoek opgenomen.

Conclusies gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ruim 1,8 km afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied het
Ulvenhoutse Bos.

Ten behoeve van dit plan heeft Antea Group onderzoek (Bijlage 5) verricht naar de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase toont AERIUS Calculator een rekenresultaat van 0,00 mol/ha/jaar. Op basis van deze uitkomst kan geconcludeerd worden dat het aspect ‘stikstof’ geen belemmering vormt voor het voorgenomen initiatief.

Gelet op de afstand, het tussengelegen gebied en de aard van de ontwikkeling zijn er geen andere verstoringsfactoren voor de Natura 2000-gebieden te verwachten. De Wet natuurbescherming staat nadere besluitvorming dan ook niet in de weg.

In het plangebied of aangrenzend aan het plangebied is geen NNN-gebied aanwezig. Er is zowel geen sprake van indirecte en directe aantasting van de NNN en de Natura 2000-gebieden. (Significant) negatieve effecten zijn uitgesloten. Er is daarom geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing.

Conclusies soortenbescherming

Grondgebonden zoogdieren

De voorgenomen werkzaamheden leveren geen negatief effect op voor grondgebonden zoogdieren. Voortplantingsplaatsen, vaste rust- of verblijfplaatsen en essentiële leefomgeving van beschermde grondgebonden zoogdieren zijn in het plangebied niet aanwezig. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Vleermuizen

Op de locatie zijn geen geschikte gebouwen of bomen aanwezig, waardoor verblijfplaatsen van vleermuizen kunnen worden uitgesloten. Het plangebied is ook geen essentieel foerageergebied of essentiële vliegroute voor vleermuizen, omdat soortgelijke elementen volop in de omgeving aanwezig zijn. Na afronden van de werkzaamheden zal de vernieuwde planlocatie weer deel kunnen uitmaken van het functioneel leefgebied van vleermuizen. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Vogels

De bomen zijn gecontroleerd op de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten. Deze zijn niet aangetroffen. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig. De bomen en struiken dienen voor het broedseizoen (half maart) verwijderd te worden om te voorkomen dat broedvogels zich alsnog nestelen in de te verwijderen vegetatie. Alle actieve nesten zijn beschermd en mogen niet worden aangetast in broedtijd. Indien het verwijderen niet plaats kan vinden voor het broedseizoen, dienen de bomen en struiken voor verwijdering te worden gecontroleerd op de aanwezigheid van actieve nesten.

Reptielen, amfibieën en vissen

Beschermde reptielen worden binnen het plangebied niet verwacht. Amfibiënsoorten waarvoor een vrijstelling geldt, kunnen mogelijk wel voorkomen op locatie. Hiervoor moet rekening gehouden worden met de zorgplicht. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Flora

In het plangebied zijn geen beschermde planten waargenomen of te verwachten. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Ongewervelden

In het plangebied worden geen beschermde ongewervelden verwacht. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Houtopstanden

De bomen op het plangebied vallen onder de bebouwde kom houtopstanden en zijn daarom vrijgesteld van de meld- en herplantplicht van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Op basis van de natuurtoets wordt geconcludeerd dat het aspect natuur de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in weg staat.

Toetsingskader

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen echter de oude parkeernormen uit deze nota en wordt vanaf nu elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Beoordeling

Verkeer

Volgens de “Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 381)” geldt voor dit plan de volgende verkeersgeneratie 'woning, koop, tussen/hoek' minimaal 6,7 en maximaal 7,5 mvt/etmaal. Uitgaande van stedelijkheidsgraad:sterk stedelijk gebied en stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Dit betekent dat de vijf nieuwbouwwoningen gezamenlijk gemiddeld 36 mvt/etmaal genereren. De herontwikkeling leidt tot een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Deze marginale verkeerstoename kan worden afgewikkeld op de bestaande infrastructuur.

Parkeren

Op basis van de Herijking Parkeerbeleid ligt het plangebied in het deelgebied 'Overig gebied'. Op basis van de gebiedsindeling gelden voor functie wonen de navolgende parkeernormen.

Voor de toekomstige situatie geldt een parkeerbehoefte van 9,5 parkeerplaatsen (5 woningen x 1,9 parkeerplaatsen).

Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid dient de parkeernorm in eerste instantie op eigen terrein te worden gerealiseerd waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte niet lijdt onder dit principe. In het plangebied worden in totaal 9 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 4 parkeerplaatsen op de woonpercelen van de hoekwoningen en 5 parkeerplaatsen in de openbare ruimte (binnen het plangebied).

In dit geval is het niet mogelijk om 1 parkeerplaats binnen het plangebied te realiseren. Dit om het groen langs de Haarbeemd te behouden. Tevens is het niet wenselijk om een parkeerplaatsen op of nabij een kruising van wegen te situeren. De huidige parkeersituatie van de directe omgeving kan de parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats in openbaar gebied opvangen. Hiermee is er sprake van voldoende parkeergelegenheid.

FIetsparkeren

Alle woningen beschikken over een berging in de achtertuin waardoor voldoende gelegenheid aanwezig is voor het parkeren van fietsen.

Openbaar vervoer

Er is een bushalte aan de Haarbeemd ter hoogte van het plangebied aanwezig, waardoor het plangebied ook per bus goed bereikbaar is.

Conclusie

Het plan leidt tot een geringe toename van de verkeersgeneratie. Deze marginale toename kan worden afgewikkeld op de bestaande infrastructuur. Daarnaast wordt er met onderhavige planontwikkeling voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. In de planregels is een parkeerregeling opgenomen met een verwijzing naar de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. De volgende tabel geeft hier een overzicht van:

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beoordeling

De locatie is gelegen in de zone van de Rijksweg A27, de Lange Bunder en de Dorstseweg (gedeelte ten noorden van de Lange Bunder). Daarom heeft Agel adviseurs een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Deze rapportage is opgenomen in Bijlage 6.

De berekende geluidbelastingen vanwege het verkeer op de gezoneerde wegen bedraagt:

• Rijksweg A27: maximaal 38 dB (incl. de reductie volgens artikel 110g Wgh);
• Lange Bunder: maximaal 37 dB (incl. de reductie volgens artikel 110g Wgh);
• Dorstseweg (gedeelte ten noorden van de Lange Bunder): maximaal 31 dB (incl. de reductie volgens artikel 110g Wgh).

Uit de berekeningen blijkt dat door het verkeer op deze wegen de voorkeurswaarde van 48 dB niet wordt overschreden, waardoor het vaststellen van hogere waarden niet benodigd is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de omliggende 30 km/uur-wegen meegenomen in het onderzoek, te weten de Dorstseweg (gedeelte ten zuiden van de Lange Bunder) en de Haarbeemd. Door het verkeer op deze 30 km/uur-wegen gezamenlijk zijn geluidbelastingen berekend die hoger zijn dan de voorkeurswaarde, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde.

Om deze reden worden de geluidbelastingen vanwege het verkeer op de omliggende 30 km/uur-wegen als acceptabel geacht. De gemeente Breda heeft het standpunt om bij de toetsing vanuit het Bouwbesluit 2012 aan de karakteristieke geluidwering van de gevels van de nieuwe woningen uit te gaan van de gecumuleerde geluidbelastingen door het wegverkeer op zowel de gezoneerde als de niet-gezoneerde wegen. Daarbij mag de reductie volgens artikel 110g Wgh niet worden toegepast. Gelet op de cumulatieve geluidbelastingen varieert de benodigde karakteristieke geluidwering van 20 dB tot maximaal 25 dB. Dit wordt nader beoordeeld ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Toetsingskader

Artikel 76a van de Wet geluidhinder (Wgh) is naast wegen ook van toepassing op spoorwegen. De zones als bedoeld in art. 74 Wgh worden bepaald op basis van geluidproductieplafonds.

Beoordeling

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van woningen die in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Ten noorden en westen van het plangebied zijn spoorlijnen gelegen. Het plangebied is gelegen op een afstand van meer dan 2.800 meter vanaf de spoorweg. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect spoorweglawaai vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Hoofdstuk V van de Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing op zones van industrieterreinen.

Beoordeling

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van woningen die in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Het plangebied is niet gelegen binnen een zone industrielawaai. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-handreiking) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

Voor onderhavige locatie is enerzijds geïnventariseerd welke bedrijven of inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied voor overlast kunnen zorgen op het planvoornemen en anderzijds of onderhavige ontwikkeling kan leiden tot het beperken van deze bedrijven of inrichtingen in hun bedrijfsvoering. De VNG-handreiking omschrijft twee omgevingstypen; het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied én het omgevingstype gemengd gebied. Voorliggend plangebied en de directe omgeving kunnen worden getypeerd als een rustige woonwijk, aangezien in de directe omgeving hoofdzakelijk woningen aanwezig zijn.

Beschouwd is welke milieuhinderlijke activiteiten, zoals genoemd in de VNG-handreiking, in de omgeving van het plangebied zijn gelegen. Aan de Tolakker 1-7 is een maatschappelijke bestemming aanwezig. De functie valt onder milieucategorie 1 en 2, met een grootste richtafstand van 30 meter. De daadwerkelijke afstand van maatschappelijke bestemming en het plangebied bedraagt ruim 50 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd en ontstaat geen belemmering voor de uitoefening van de maatschappelijke bestemming.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering is geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Het wettelijke kader voor het aspect externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6 contour (welke als grenswaarde fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen, ook wel het invloedsgebied genoemd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

In de relevante wetgeving is voor bepaalde situaties een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. In het Bevi, het Bevt en het Bevb zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Figuur 4.2 Uitsnede van de risicokaart met aanduiding plangebied (blauwe cirkel). Bron: risicokaart.nl

Beoordeling

Risicovolle inrichtingen

In de omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen

Ten noordoosten van het plangebied is aardgasbuisleiding Z-528-01 aanwezig. De buisleiding heeft geen plaatsgebonden risicocontour. Gelet op de diameter van 324 mm en een werkdruk van 40,00 bar, heeft de buisleiding een invloedsgebied van 140 meter aan beide zijden van buisleiding. Het plangebied ligt op circa 180 meter afstand van de buisleiding en daarmee buiten het invloedsgebied. Nader beoordelen van het groepsrisico is niet benodigd.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over (spoor)wegen

Aan de westzijde van het plangebied is de rijksweg A27 aanwezig. De A27 heeft geen plaatsgebonden risicocontour. Gelet op de afstand tussen de A27 en het plangebied van 250 meter:

• ligt het plangebied ruimschoots buiten het plasbrandaandachtsgebied (zone van 30 meter vanaf de A27);
• hoeft het groepsrisico gelet op artikel 8 van het Bevt niet verantwoord te worden, aangezien de ontwikkeling plaatsvindt op meer dan 200 meter van de A27.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀), benzeen (C₆H₆), zwaveldioxide (SO₂), lood (Pb) en koolmonoxide (CO). Voor PM₁₀ geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m³ mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO₂ geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m³ mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg.

Beoordeling

Het uitgangspunt voor onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van vijf wooneenheden. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter plaatse van het plangebied voor 2018, 2020 en 2030 de jaargemiddelde concentraties van NO₂ en PM₁₀ ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM₁₀ groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5 wordt eveneens niet overschreden.

In onderstaande figuur is weergegeven welke rekenpunten zijn genomen. In de tabel daaronder is steeds de hoogst gemeten waarde van de weergegeven rekenpunt opgenomen.

Figuur 4.3 NSL-monitoring nabij plangebied

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Onderstaand zijn de voornaamste uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid opgenomen, die in de planvorming worden toegepast.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling worden voldaan. Verder worden conform nieuwe wetgeving de woningen gasloos gebouwd.

Tijdens de technische uitwerking worden de mogelijkheden onderzocht om het plan te verduurzamen, bijvoorbeeld door middel van het toepassen van sedumdaken en/of zonnepanelen. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Het toepassen van halfverharding en/of het afkoppelen van het hemelwater zijn opties die daarbij mogelijk zijn.

Kabels, leidingen en straalpaden dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan. Uit inventarisatie is gebleken dat langs de Dorstseweg een hoofd rioolleiding aanwezig is. Deze leiding inclusief belemmeringsstrook is in het geldend bestemmingsplan vastgelegd met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool'. Binnen deze dubbelbestemming mag niet gebouwd worden zonder advies van de leidingbeheerder. Voor grondwerkzaamheden (vergraven, verharden en dergelijke) geldt een vergunningenstelsel waarvoor ook advies benodigd is van de leidingbeheerder.

Gebouwen zijn niet voorzien binnen de dubbelbestemming. Binnen de dubbelbestemming worden wel (delen van) een hekwerk en verharding voor twee parkeerplaatsen gerealiseerd.

In de voorbereiding op de omgevingsvergunning voor het bouwplan wordt advies ingewonnen van de leidingbeheerder. Om dit te borgen wordt de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' conform het huidige bestemmingsplan opgenomen in dit plan.

Toetsingskader

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie of een bestemmingsplan. Het centrale onderdeel van een m.e.r. is het milieueffectrapport (MER) waarin de milieueffecten voor een tal van aspecten voor een of meerdere alternatieven geanalyseerd en beoordeeld worden ten opzichte van de referentiesituatie. Deze m.e.r.-procedure is van toepassing bij activiteiten waarvan reeds vast staat dat er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Deze activiteiten met bijbehorende drempelwaarden staan weergegeven in onderdeel C van het Besluit m.e.r. (ook geldt dit voor activiteiten uit onderdeel D waar een plan, bijvoorbeeld een structuurvisie, voor nodig is).

Naast het direct uit moeten voeren van een m.e.r. zijn in het Besluit m.e.r. ook activiteiten, met bijbehorende drempelwaarden, aangegeven waarvoor eerst beoordeeld moet worden of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten en drempelwaarden staan benoemd in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten dient een zogenaamde m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Daarnaast is het verplicht om aandacht aan m.e.r. te besteden voor activiteiten die in onderdeel D genoemd staan, maar waar de drempelwaarden niet gehaald worden. Deze drempelwaarden zijn aantallen, oppervlaktes of grootte (bijvoorbeeld 100 hectare, 110 stuks, etc.). Voor activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een informele m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden.

Het verschil met de 'gewone' m.e.r.-beoordeling is dat bij de informele m.e.r.-beoordeling niet alle procedurele vereisten van toepassing zijn (vandaar de term informeel). De initiatiefnemer dient bijvoorbeeld wel een melding te doen van zijn voornemen en het bevoegd gezag dient hierover binnen zes weken een besluit te nemen en de initiatiefnemer hiervan op de hoogte te stellen. Qua inhoud gelden wel strikte vereisten vanuit de Europese richtlijn m.e.r.

Beoordeling

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is opgenomen in onderdeel D onder 11.2. Voor dergelijke ontwikkelingen gelden de volgende drempelwaarden:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Met het bestemmingsplan "Bavel, Haarbeemd ongenummerd" worden maximaal vijf woningen gerealiseerd. Hiermee ligt de beoogde ontwikkeling ver onder de genoemde drempelwaarden.

Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, moet tevens bekeken worden of sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu die de uitvoering van een projectmer noodzakelijk maken. Alle mogelijke milieugevolgen van de activiteiten die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt zijn onderzocht en staan beschreven in de informerle m.e.r.-beoordeling. Deze beoordeling is opgenomen als Bijlage 7.

Conclusie

Uit de informele m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van kenmerken en locatie van het bestemmingsplan "Bavel, Haarbeemd ongenummerd", die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige milieueffecten. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving.

Concluderend kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijk nadelige milieueffecten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en er is ook geen reden tot het uitvoeren van een m.e.r.-procedure.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken op basis van de vereisten uit de SVBP2012.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld. Dit zijn de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels.

In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Het openbaar groen langs de Haarbeemd is opgenomen in de bestemming Groen. De gronden zijn bestemd voor groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden en kunstobjecten.

Artikel 4 Verkeer

De ontsluiting van het plangebied, het parkeren in openbaar gebied en het openbaar groen (voor zover dit niet in de groenbestemming is opgenomen) zijn opgenomen in de bestemming Verkeer.

Artikel 5 Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming Wonen. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de woningen. Tevens zijn binnen deze bestemming erven en tuinen, groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Qua bouwregels is het maximum van 5 woningen opgenomen. De maximale bouwhoogte en het bouwvlak waarbinnen de hoofdgebouwen gebouwd dienen te worden zijn op de verbeelding aangeduid.

In de specifieke gebruiksregels zijn twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichtingen bepalen dat het gebruik van de gronden voor wonen slechts is toegestaan wanneer wordt voorzien in:

• een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang en tevens in stand wordt gehouden;
• een haag van 1,8 meter hoog wordt aangeplant en in stand wordt gehouden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting erfafscheiding'.

Artikel 6 Leiding

De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg, onderhoud en bescherming van de leiding.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De met deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn naast de op grond van het Bro verplichte anti-dubbeltelbepaling, diverse algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van (beperkte) en algemene procedurebepalingen. In de algemene aanduidingsregels is de regeling voor de molenbiotoop opgenomen. In de overige regels is daarnaast een verwijzing naar het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen én is de titel van het plan vastgelegd.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 6.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 6.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Er is een anterieure overeenkomst tussen gemeente Breda en initiatiefnemer gesloten. Een exploitatieplan is niet nodig. Voor de planontwikkeling en -uitvoering heeft de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. Voor de gemeente is het plan derhalve financieel haalbaar.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 7.2.2). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 7.2.3).

Op basis van de participatieleidraad van de gemeente Breda is voor dit project een omgevingsdialoog georganiseerd. Het doel van deze dialoog is om omwonenden in een vroegtijdig stadium informeren over de planvorming en daarmee in het planproces te betrekken.

Omwonenden zijn middels een informatieset geïnformeerd op vrijdag 8 mei 2020. De informatiesets bestaan uit een begeleidende brief, een presentatie van het voorlopig ontwerp voor het voorgenomen bouwplan en een reactieformulier. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld tot 1 juni 2020 middels het reactieformulier reageren.

Omwonenden hebben via deze formulieren hun vragen en/of opmerkingen doorgegeven. Ook zijn er vragen per mail ontvangen. Er zijn in totaal zeven reacties binnengekomen. De reacties en de beantwoording daarop zijn samengevat in het Verslag omgevingsdialoog (Bijlage 8).

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners. Uit het overleg zijn geen opmerkingen voortgekomen.

Het bestemmingsplan is als ontwerp voor de duur van zes weken ter inzage gelegd van 10 oktober 2020 tot en met 20 november 2020. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging van zes weken is aan iedereen de gelegenheid geboden schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan in te brengen. Er zijn geen zienswijzen ingebracht tegen het ontwerp bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.

Het bestemmingsplan Bavel, Haarbeemd ongenummerd met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2019224008-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert, waarbij de waterbergingscapaciteit minimaal 20mm (20 ltr/m²) bedraagt.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (onder andere warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;

• indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP);

• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.1:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'leiding riool' voor een rioolpersleiding;

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
   3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   8. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
   9. het permanent opslaan van goederen;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leiding- en/of energievoorzieningbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk positief advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geldt:

1. Binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 5,2 meter.
2. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule: maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9)
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b, voor de bouw van bouwwerken indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013 en wijzingen daarvan.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
6. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e, (financiële) voorwaarden verbinden.
7. Indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Bavel, Haarbeemd ongenummerd'.