Aanleiding

Aan de Keizerstraat 10 t/m 134 (even nummers) staat het pand ‘De Lange Stallen’, een karakteristiek bouwwerk uit 1765 gelegen in het centrum van Breda. Het gebouw kent een lange geschiedenis. Bij zijn oprichting diende het gebouw als stal voor (cavalerie)paarden. In 1868 is het gebouw van een tweede verdieping voorzien en ingericht als kazere. Tot slot is in 1980 het gebouw verbouwd tot bedrijfs-/kantoorruimten, jongerenhuisvesting en atelierwoningen. Momenteel zijn in het pand 54 woningen en 8 bedrijfs-/kantoorruimtes gevestigd.

Thans bestaat het voornemen aan het gebouw wederom een nieuwe invulling te geven. WonenBreburg heeft het plan opgevat het gebouw te verduurzamen en na hoofdzakelijk interne verbouwwerkzaamheden te transformeren tot 89 wooneenheden. Hiervoor dient te worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan.

Doel

Voor de gronden vigeert het bestemmingsplan "Binnenstad", vastgesteld door de raad op 7 februari 2013 in combinatie met het bestemmingsplan “Herziening Beschermd stadsgezicht” zoals vastgesteld op 7 september 2017. Op basis van het vigerende ruimtelijke beleid is de toevoeging van extra woningen niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient voor deze gronden een nieuw bestemmingplan opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plan kent samengevat het doel het juridisch-planologisch mogelijk maken van de realisatie van 89 gestapelde woningen binnen het huidige gebouw 'De Lange Stallen'.

Ligging

Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van het centrum van Breda, aan de keizerstraat 10 t/m 134 (even nummers). Deze straat ligt direct ten oosten van het plangebied. Aan de westelijke zijde van het plangebied grenst de straat Achter de Lange Stallen met daarachter parkeerplaats 'Molsparking'. De omgeving van het plangebied kan worden omschreven als de rand van het stadscentrum, met een hoogstedelijk karakter. De bebouwing bestaat hier overwegend uit middel- en hoogbouw ten behoeve van kantoren, dienstverlenende bedrijven en wonen.

Weergave plangebied (rode contour) aan de Keizerstraat te Breda. Bron: streetsmart, 2020.

Begrenzing

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Breda, sectie B, perceelnummer 8074. Dit perceel heeft een oppervlakte van 2.178 m². Feitelijk wordt het plangebied begrensd door de Keizerstraat in het oosten, de Achter de Lange Stallen in het noorden en westen en een horecagelegenheid (frituur) in het zuiden.

Weergave plangebied (rode contour) op de kadastrale kaart. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Toetsingskader

Het vigerende ruimtelijk regime is het bestemmingsplan “Binnenstad”, vastgesteld door de raad op 7 februari 2013 in combinatie met het bestemmingsplan “Herziening Beschermd stadsgezicht” zoals vastgesteld op 7 september 2017. Op de planlocatie rusten de bestemming ‘Gemengd - 1’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ en ‘Waarde - Archeologie’.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan "Binnenstad". Met de rode contour is het plangebied geduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Beoordeling

Binnen de bestemming ‘Gemengd - 1’ is het wonen reeds toegestaan, echter enkel op de begane grond en de eerste verdieping. Bovendien mag het bestaande aantal woningen niet worden vermeerderd en mogen onderdoorgangen niet worden betrokken bij de bouwmassa. Daarnaast geldt dat op basis van de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ het pand enkel mag worden veranderd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand.

De transformatie van De Lange Stallen ten behoeve van de realisatie van de nieuwe woningen is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Per brief d.d. 10 december 2019 heeft de gemeente Breda te kennen gegeven een positief standpunt te hebben ingenomen aangaande het planvoornemen. Om het plan mogelijk te maken dient een nieuw juridisch-planologisch kader opgesteld te worden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling strijdig is met het vigerende bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridisch-planologische regeling om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan. Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de regels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen;
• In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke provinciale en gemeentelijke beleid beschreven;
• In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen van het bestemmingsplan genoemd;
• In hoofdstuk 5 komen de sectorale milieuaspecten aan bod;
• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven;
• In hoofdstuk 8 is het communicatieproces opgenomen.

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

Het plangebied maakt deel uit van het centrumgebied van Breda. Het centrum van Breda, dat wordt omsloten door de singels, kent een overwegend radiaal stratenpatroon. De toren van de Grote Kerk staat hierbij aan het einde van de vele zichtlijnen. De ‘ingenieur der domeinen voor de ontmanteling der vestingen’ F.W. van Gendt is hiervoor verantwoordelijk. Hij ontwierp tussen 1870 en 1875 het Plan van Uitleg voor de nieuwe stad. Mede door de hydrologische omstandigheden rond de stad en de situering van de bruggen over de nieuwe singel, werd hier de grondslag gelegd voor de radiale groei van Breda. Centrale elementen in dit plan zijn het station, de uitvalswegen naar Ginneken, Princenhage en Teteringen, de singelring en de militaire terreinen.

Het plangebied zelf ligt in het zuidoosten van het centrumgebied, grenzend aan de Keizerstraat ten oosten daarvan. Via deze weg is het plangebied ook per auto goed bereikbaar. Deze straat vindt aansluiting met de Wilhelminasingel en de Claudius Prinsenlaan en vormt mede daardoor één van de belangrijke ontsluitingsstructuren van het Bredase centrum.

De binnenstad kent een krachtig kernwinkelgebied in de centrale binnenstad (Ginnekenstraat en Barones en omgeving). Daarnaast zijn er enkele sterke horecaclusters (Grote Markt, kop Veemarktstraat, Visserstraat - Vismarkt - Haven) en een dwaalmilieu rondom het kernwinkelgebied met meerdere sferen. In dit laatste gebied ligt onderhavig plangebied. Het vigerende bestemmingsplan kent aan het plangebied een gemengde functie van wonen en bedrijvigheid toe. Feitelijk heeft de woonfunctie echter de overhand binnen het plangebied. Parkeren ten behoeve van de huidige functies vindt plaats in het openbaar gebied.

Aanzicht op het plangebied vanaf de Keizerstraat. Bron: streetview, 2020.

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid samengevat.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de 'ladder' is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een radarverstoringsgebied). Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt navolgend getoetst.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Volgens de kaarten behorende bij het Rarro is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied van het radarstation op de locatie Herwijnen en Woensdrecht. In een gebied rondom dit radarstation moet rekening worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. In onderhavig radarverstoringsgebied is de maximale bouwhoogte (van windturbines) gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. In het onderhavige plan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt boven de ter plaatse geldende maximale hoogtemaat en er wordt ook geen planologisch kader geboden voor het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation. Voor het overige zijn er ten aanzien van het onderhavige plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden zijn gemoeid.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als een 'open norm' is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde 'overzichtsuitspraak' gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' concreet worden toegepast.

Beoordeling

Toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van gronden dan ten behoeve van het wonen geldt dat indien het ruimtelijk besluit voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt.

Het onderhavige ruimtelijk besluit maakt ter plaatse de realisatie van in totaal maximaal 89 appartementen mogelijk. Ten opzichte van de huidige situatie betreft dit een netto toename van 35 wooneenheden. De ontwikkeling is daarom gelet op de omvang als een 'stedelijke ontwikkeling' te classificeren. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet verder doorlopen worden.

2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling kan worden gesproken als uit een onderling samenhangende beoordeling van het ruimtelijke besluit, in vergelijking met het voorgaande planologische regime, blijkt dat sprake is van een functiewijziging en dat sprake is van een groter planologisch beslag op de ruimte. Een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken indien die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functie en die van hetgeen onder het vorige plan mogelijk was.

Het plangebied heeft thans de bestemming 'Gemengd - 1'. Binnen de bestemming ‘Gemengd - 1’ is het wonen reeds toegestaan, echter enkel op de begane grond en de eerste verdieping. Bovendien mag het bestaande aantal woningen niet worden vermeerderd. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de basis in enkel een planologische functiewijziging, daar geen sprake is van relevante uitbreiding van bebouwing. Wel kan worden gesteld dat, gelet op het aantal toe te voegen woningen, de functiewijziging een zodanige wijziging van de ruimtelijke uitstraling teweegbrengt dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet verder worden doorlopen.

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat, indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het ruimtelijk besluit dient te worden beschreven. Het kan hierbij zowel gaan om een kwantitatieve behoefte als een kwalitatieve behoefte. De beschrijving van de behoefte dient te worden gebaseerd op voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Het is niet in strijd met art. 3.1.6, lid 2 Bro als voor de onderbouwing van de behoefte in het ruimtelijk besluit wordt verwezen naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten.

Uit jurisprudentie blijkt dat de actuele behoefte aan woningen kan worden onderbouwd met gebruikmaking van regionale woningbouwafspraken (o.m. 25 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2908, r.o. 10.2). De behoefte aan woningen wordt in Noord-Brabant bepaald aan de hand van de provinciale “Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant”. De uitkomsten van de prognose zijn onderwerp van afspraken tussen provincie en gemeenten in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). Deze afspraken worden vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen. In december 2017 zijn de meest recente woningbouwafspraken gemaakt in de regio “Breda e.o.”. In de Regionale Agenda Wonen is aangegeven dat de bestaande harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de regionale doelstellingen te voldoen. De totale harde plancapaciteit bedraagt 70% van de totale woningbouwopgave voor de gemeente Breda. Met onderhavig plan wordt extra capaciteit toegevoegd.

Woningbouwcapaciteit en -opgaven. Uitsnede Regionale Agenda Wonen 2017, regio West-Brabant, waarin capaciteit en opgaven voor de gemeente Breda rood zijn omkaderd.

De druk op de sociale huurvoorraad in Breda is groot. In de 'Alliantie Breda 2019 tot en met 2023' (waarin prestatieafspraken zijn vastgelegd die de gemeente Breda, de woningcorporaties en de lokale huurdersorganisaties met elkaar hebben gemaakt) is daarom vastgelegd dat de gemeente en de corporaties - in navolging van het coalitieakkoord ‘Lef en liefde’ - 1.200 sociale huurwoningen willen realiseren, waarbij de nadruk ligt op betaalbare woningen. Er wordt ingezet op het beheersbaar houden van de woonlasten van huurders. Omdat circa 80% van de woningzoekenden van de corporaties tot de primaire doelgroep behoort en circa 80% van de verhuringen één- en tweepersoonshuishoudens betreft, terwijl de sociale voorraad in belangrijke mate bestaat uit woningen geschikt voor drie- en meerpersoonshuishoudens, is het zaak om bij de versnellingsambitie de nadruk ook vooral te leggen op realisatie van betaalbare huurwoningen voor één- en tweepersoons huishoudens. In het woningbouwprogramma van de gemeente Breda (april 2019) wordt daarom voorzien in de realisatie van 1.006 sociale huurwoningen. Het betreft 427 woningen waarbij de oplevering wordt beoogd in de periode 2019-2020 en 579 woningen opgeleverd of in de plancapaciteit voor 2021 t/m 2013. In totaal worden 533 van deze woningen gerealiseerd door de woningcorporaties.

Het onderhavige planvoornemen wordt ontwikkeld namens woningcorporatie WonenBreburg (partij in de alliantieovereenkomst). De toevoeging van netto 35 sociale huurwoningen past binnen de gemaakte woningbouwafspraken. Daarmee is het initiatief passend binnen de kwantitatieve behoefte.

Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte geldt dat het plan voorziet in betaalbare huurwoningen voor één- en tweepersoons huishoudens. Juist aan dit woningtype is blijkens de 'Alliantie Breda 2019 tot en met 2023' de grootste behoefte binnen het sociale huursegment. Ook is duurzaamheid van de woningvoorraad in de komende jaren een belangrijk thema. De samenwerking op dit terrein, ook met partijen als bijvoorbeeld energieleveranciers, wordt geïntensiveerd de komende jaren om op langere termijn te komen tot een CO2-neutrale woningvoorraad. Met onderhavig planvoornemen zal het bestaaande pand De Lange Stallen worden verduurzaamd tot energielabel A.

Tot slot blijkt uit de Woonvisie Breda dat de beoogde appartementen op deze locatie en afstand tot het centrum passen binnen de woningbehoefte van (jonge) werkenden. De gemeente Breda vindt het belangrijk om jongeren na voltooien van hun studie te binden aan de gemeente. Met het planvoornemen is aldus sprake van een functionele kwaliteitsverbetering in het woningaanbod. Hiermee voorziet de ontwikkeling ook in de kwalitatieve behoefte aan woningen.

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied?

Uit de wetstekst en de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat indien de 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' buiten 'bestaand stedelijk gebied' is gelegen, de verantwoording in het ruimtelijke besluit een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het onderhavige plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Breda. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' behoeft niet verder te worden doorlopen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat onderhavige ruimtelijke ontwikkeling is aan te merken als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De stedelijke ontwikkeling voorziet in de behoefte aan woningen en ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Breda. daarmee is het initiatief passend binnen de kaders van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De Kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving', is vastgesteld door Provinciale Staten op 14 december 2018. Aan de hand van de Omgevingsvisie geven Provinciale Staten aan wat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren zijn. De Omgevingsvisie geldt als opvolger van de strategische elementen van eerdere provinciale plannen, zoals de structuurvisie, het verkeers- en vervoersplan, het milieu-en waterplan en de natuurvisie. Voor wat betreft sectorale beleidsdoelen blijven de huidige plannen, waaronder de SVRO, vooralsnog gelden.

In de aankomende Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de Omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn, te weten wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn. Ook is een concreet tussendoel geformuleerd voor het jaar 2030, om zo te kijken wat in dat jaar minimaal bereikt moet zijn om het lange termijndoel te kunnen halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Het bereiken van een gezonde leefomgeving is essentieel. Om die doelstelling kracht bij te zetten wordt de Brabantse Omgevingsscan vanaf de vaststelling van de Omgevingsvisie geïmplementeerd in de nieuwe werkwijze onder de Omgevingswet. Deze omgevingsscan is een instrument om invulling te geven aan de positie van gezondheid in de nieuwe bestuurspraktijk onder de Omgevingswet.

Beoordeling

Met de omgevingsvisie kiest de provincie ervoor om haar rol te veranderen. Waar zij eerst concreet richting en sturing gaf aan de hand van min of meer concrete regels en uitgangspunten, gaat het nu meer om het beoordelen van initiatieven in ruimer verband en gericht op het behalen van doelen voor de leefomgeving, waarbij een belangrijke rol voor de gemeente is weggelegd. Het onderhavige planvoornemen heeft raakvlakken met de ambities uit de Omgevingsvisie. Het ziet op woningrealisatie binnen een bestaand pand binnen het bestaand stedelijk gebied en waarborgt daarmee in duurzaam ruimtegebruik. Daarmee draagt realisatie van het plan bij aan de totstandkoming van een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving en biedt het duidelijk een kwalitatieve verbetering van de leefomgeving. Daarmee is het initiatief passend binnen de omgevingsvisie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant.

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014 (SVRO 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en is in werking getreden op 19 maart 2014.

Deze structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie in de partiële herziening is doorvertaald in de regels van de Verordening ruimte 2014. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Het doel dat centraal staat in de SVRO is een goede woon-, werk- en leefomgeving voor inwoners en bedrijven in Noord-Brabant.

Beoordeling

Op de structurenkaart van de SVRO 2014 is het plangebied gelegen binnen de 'Stedelijke structuur' met als perspectief 'Stedelijk concentratiegebied'.

Uitsnede Structurenkaart uit Structuurvisie Ruimtelijke Ordening met aanduiding plangebied (gele ster) gelegen in 'Stedelijk concentratiegebied'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Het stedelijk netwerk BrabantStad, bestaande uit de steden Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch, Tilburg en Breda, vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Het biedt een (hoogwaardige) stedelijke omgeving voor wonen, werken en voorzieningen. De vijf grote steden van BrabantStad ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden. Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van per saldo 35 appartementen. Gelet op de voortrekkersrol van Breda, is het logisch dat wordt uitgebreid in de kwantitatieve woningvoorraad. Het stedelijk concentratiegebied vangt immers per saldo het migratieoverschot van de hele provincie op. Gelet hierop is het initiatief passend binnen de SVRO. Gesteld kan worden dat daarmee aan de uitgangspunten van de Structuurvisie wordt voldaan.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling is passend binnen de provinciale structuurvisie en doet niets af aan de waarden die de structuurvisie beoogt te beschermen.

Toetsingskader

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2021 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze, waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Beoordeling

Voorliggend plangebied is binnen de Interim omgevingsverordening gelegen binnen het ‘Stedelijk gebied’. Ten aanzien van onderhavig initiatief zijn er meerdere sporen die gevolgd moeten worden in het kader van toetsing aan de Omgevingsverordening. Ten eerste moet worden voldaan aan de regels voor ontwikkeling binnen het ‘Stedelijk gebied’. Daarnaast moet worden voldaan aan de algemene regels voor de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit van de ruimtelijke kwaliteit uit artikel 3.5 t/m 3.8 Iov. De toetsing wordt hierna uitgevoerd.

Uitsnede kaartbeeld 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant'. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2020.

Artikel 3.42: Duurzame stedelijke ontwikkeling

Toetsingskader

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft het planologisch toevoegen van 35 wooneenheden in het bestaand stedelijk gebied van Breda. De nieuwbouw van woningen is toegestaan binnen het Stedelijk gebied als bepaald in artikel 3.42 Iov, mits passend binnen de woningbouwafspraken zoals deze op regionaal niveau zijn bepaald en mits de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. In paragraaf 3.2.3 is hierop ingegaan. Het plan past binnen de regionale afspraken en de harde plancapaciteit.

Onderhavige ontwikkeling betreft voorts een ‘duurzame stedelijke ontwikkeling’: de ontwikkeling bevordert zorgvuldig ruimtegebruik door gebruikmaking van een inbreidingslocatie. Tevens bevordert het plan een gezonde leefomgeving door woningen te realiseren binnen het centrumgebied van Breda, alwaar voorzieningen per fiets of te voet te bereiken zijn. Tot slot wordt de mogelijkheid tot productie en gebruik van duurzame energie niet belemmerd en zal sprake zijn van aanzienlijke verduurzaming van het bestaande pand (zie ook hoofdstuk 4).

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de voorwaarden die gesteld worden in artikel 3.42 Iov.

Artikel 3.5, 3.6, 3.7 en 3.8: Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Toetsingskader

In de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2 Iov) is in artikel 3.5 opgenomen dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

1. zorgvuldig ruimtegebruik;
2. de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
3. meerwaardecreatie.

Ad a) - Zorgvuldig ruimtegebruik:

1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
   1. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
      • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
      • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
   2. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
   3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel;
2. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel.

Ad b) - Toepassing van de lagenbenadering:

1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd;
2. De lagenbenadering omvat de effecten op:
   1. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
   2. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
   3. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu;
3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Ad c) - meerwaarderecreatie:

1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
   1. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
   2. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn;
2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling

Voorwaarden ad a:

1. De toedeling van functies dient in beginsel plaats te vinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied 'Stedelijk Gebied' of een bestaand bouwperceel. De ontwikkeling van de woningen vindt plaats binnen het 'Stedelijk gebied', derhalve binnen bestaand ruimtebeslag;
2. Bij een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan is in paragraaf 3.2.3 getoetst.
3. Gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. De begrenzing van het bouwvlak voor de woningen is zodanig afgestemd dat hieraan toepassing wordt gegeven.

Voorwaarden ad b:

1. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de ondergrond. In Hoofdstuk 5 van onderhavige toelichting wordt ingegaan op deze effecten.
2. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de netwerklaag. Voor onderhavig initiatief behoeft geen nieuwe infrastructuur te worden aangelegd. Voor het overige heeft het planvoornemen geen negatief effect op een natuurnetwerk, het energienetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer is beschreven in paragraaf 4.3;
3. Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de bovenste laag. De effecten op het milieu zijn beschreven in Hoofdstuk 5. Het planvoornemen ziet toe op woningbouw. Er wordt geen effect verwacht op de bovenste laag.

Voorwaarden ad c:

Er dient rekening te worden gehouden met meerwaardecreatie. Hiervoor geldt dat met onderhavig initiatief invulling wordt gegeven aan kwaliteitsverbetering door verduurzaming en transformatie van een bestaand pand. Hiermee blijft het cultuurhistorische waardevol object behouden voor de toekomst. De bebouwing krijgt daarmee een nieuwe kwaliteitsimpuls.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan een goede omgevingskwaliteit.

Toetsingskader

De structuurvisie "Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd", vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een visie en een beleidsuitwerking. De visie gaat in op de zes kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor Breda. In de beleidsuitwerking wordt per thema aangegeven welke koers de gemeente Breda wil varen.

Visie

Binnen de visie wordt aangegeven dat Breda zes kernwaarden hanteert, namelijk:

1. Ondernemende en toegankelijke kernstad in een Europese regio;
2. Onderwijsstad en ruimte voor vernieuwend ondernemersschap;
3. Gastvrijheid centraal: ontmoeten, winkelen, ontspannen én plezierig zaken doen;
4. Stad, dorp en buitengebied horen bij elkaar;
5. Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden;
6. De menselijke maat en participatie.

Voor onderhavig plangebied is met name de kernwaarde 'Stad, dorpen en buitengebied horen bij elkaar' en 'Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden' van belang. Ten aanzien van deze kernwaarde hecht de gemeente Breda veel waarde aan de grote verscheidenheid aan woonsferen en woonmilieus. Bovendien beschikt Breda over een gevarieerd buitengebied. Een duurzame samenhang tussen het stedelijk gebied en buitengebied blijft een belangrijk uitgangspunt voor de toekomst.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig planvoornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Het mozaïek stelt de diversiteit aan gebiedskarakteristieken als kwaliteit voor de stad. De lokale karakteristieken en behoeften van de dorpen, buitengebiedsdelen en stadswijken van Breda staan centraal. De historische linten verbinden de mozaiëkstukken met elkaar en zijn vaak drager van de gebiedskarakteristiek.

Beleidsuitwerking 'Wonen in Breda'

Breda is geschikt voor elke doelgroep en leefstijl en biedt een breed palet aan gevarieerde woonmilieus. Breda versterkt haar diversiteit aan woonmilieus en leefstijlen (‘Breda Mozaïek’). Dit onder meer door kleinschalige projecten en nieuwe onderscheidende kwaliteiten zoals wonen aan het water (‘Markstad’). Ook het nieuwe woonmilieu rond het nieuwe station en in de spooras draagt hieraan bij (‘Breda Knooppunt’). In toenemende mate realiseren huishoudens de verandering van hun woonwensen door het aanpassen van de eigen woning in plaats van verhuizen. Historische en karakteristieke Bredase panden en monumenten worden gekoesterd als karakteristieke woonplekken en identiteitsdragers van het woonmilieu.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Als centrumstad beschikt Breda over een uniek stedelijk woonmilieu in de regio, met een grote diversiteit en aantrekkelijke historisch woonmilieus zoals bijvoorbeeld het Ginneken en de vooroorlogse wijk Belcrum. Daarnaast beschikt Breda ook over zeer aantrekkelijke landelijk dorpse woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Ook functieveranderingen kunnen een bijdrage leveren aan huisvestingsmogelijkheden (leegstand kantoren, winkels, scholen, buurthuizen) en het behouden van beeldbepalende panden in de stad. In de huidige planvoorraad zitten veel grote koopappartementen en duurdere grondgebonden woningen. Er is een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen, er moet gewerkt worden aan het ombuigen van de plannen. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het woonbeleid ten aanzien van nieuwbouw het volgende beeld:

• Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
• Ruimte voor zelfbouw;
• Inzetten op functiemenging;
• Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
• Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
• Faseren en doseren grootschalige locaties;
• Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Beoordeling

Het onderhavige initiatief voorziet in de netto toevoeging van 35 appartementen op een binnenstedelijke locatie in Breda. Met de beoogde herontwikkeling wordt een aantrekkelijk stedelijk woonklimaat gecreëerd met een zorgvuldig oog voor de bestaande kwaliteiten. Dit betreft tevens één van de speerpunten uit het woonbeleid, namelijk het versterken van het karakter van bestaande woonmilieus. De ontwikkeling is voorzien op een inbreidingslocatie. Verdere stedelijke uitbreiding wordt voorkomen waarmee de stad aldus compact blijft. Tevens blijft een gemeentelijk monument hiermee behouden voor de toekomst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid zoals verwoord in de gemeentelijke structuurvisie.

Toetsingskader

Woonvisie

In vervolg op de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeenteraad op 19 december 2013 de Woonvisie Breda vastgesteld. Kernthema’s zoals benoemd in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de woonvisie. Deze woonvisie beschrijft de nieuwe ontwikkelingen in het woongebied op een stedelijk en richtinggevend niveau.

In de woonvisie staat het bieden van een passend en duurzaam (t)huis aan iedereen centraal. Om dit te behouden en te versterken wordt uitvoering gegeven aan drie ambities:

• zorg voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Er wordt ingezet op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Voor wat betreft nieuwbouw wordt in de Woonvisie Breda aangegeven dat men aan wil sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit bewoners die willen verhuizen. In het kader van stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing. Daarmee hoopt de gemeente meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. De daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. De sleutel voor investeringen in nieuwbouw ligt vooral bij partijen in de markt, zoals bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Over de hoeveelheid (nieuwbouw)woningen die de gemeente Breda jaarlijks kan opnemen, worden in het Regionaal Ruimtelijk Overleg afspraken gemaakt.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. Het woongenot van bewoners hangt in belangrijke mate samen met de directe woon- en leefomgeving. Instandhouding en verbetering van de woon- en leefsituatie in de wijken vraagt voortdurende aandacht. Bewoners, professionele partijen en gemeente werken daarin vanuit ieders verantwoordelijkheid samen. Een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede voorzieningen en een adequaat ingerichte en beheerde leefomgeving zijn belangrijke criteria voor de aantrekkelijkheid van de woon- en leefsituatie in de wijken.

Aanvulling op de Woonvisie 2013

Op 17 november 2016 heeft de gemeenteraad de 'Aanvulling op de Woonvisie 2013' vastgesteld. Het doel is het realiseren van voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale en middeldure huurvoorraad. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

• Netto-uitbreidingsopgaven sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave, waarbij deze opgave met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren betreft. Onttrekkingen in bestaande sociale huurvoorraad (bv sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt/verkoopt.
• Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op strategische nieuwbouw zodat huurders die willen ook kunnen verhuizen naar een passende woning en biedt een oplossing voor mensen met middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen.

Bestuursakkoord Lef & Liefde 2018-2022

Naast de groei van het aantal huishoudens is sprake van een verandering van het type dan wel de samenstelling van huishoudens. Er is sprake van een ‘huishoudensverdunning’, oftewel een afname van het gemiddeld aantal personen per huishouden. Er komen naar verwachting meer kleine gezinnen en meer alleenstaanden. Om deze veranderingen op de woningmarkt op te vangen moeten er in Breda in de periode 2018-2028 circa 8.100 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. In het bestuursakkoord Lef & Liefde 2018-2022 is de ambitie gesteld om tijdens de bestuursperiode versneld 6.000 woningen te realiseren dan wel in harde plannen te hebben, waarvan 1.800 ten behoeve van het middensegment, 1.200 ten behoeve van het sociale segment en de rest voor de vrije markt.

Beoordeling

Het onderhavige initiatief voorziet in de netto toevoeging van maximaal 35 woningen binnen een bestaand pand in het centrumgebied van Breda. De woningen worden gerealiseerd namens WonenBreburg en zijn bedoeld om te voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen voor één- of tweepersoons huishoudens.

In Breda is de vraag naar betaalbare woningen voor starters groot. De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. Hiervan is met onderhavig plan sprake. De beoogde nieuwbouw is kleinschalig van aard. Het risico op het niet realiseren van het plan is laag. Zoals in paragraaf 3.2.3 onderbouwd, past het planvoornemen binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in Breda. Dit blijkt eveneens uit de gestelde ambitie uit het bestuursakkoord 'Lef & Liefde'. Hiermee wordt aldus aangesloten op de effectieve vraag naar woningen.

Conclusie

Het planvoornemen is passend binnen het beleid zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Blijkens de 'Bomenkaart' van de gemeente is het plangebied aangewezen als 'Gebied met houtgewassen'. Deze classificatie houdt in dat voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, voor het vellen of rooien van houtgewas een omgevingsvergunning nodig is.

Uitsnede bomenkaart gemeente Breda. Het plangebied is aangeduid met een rode contour.

Beoordeling

Het planvoornemen voorziet niet in ingrepen waarvoor houtopstanden gerooid moeten worden. Waardevolle bomen zijn binnen het plangebied niet aanwezig.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de kaders van het bomenbeleid van Breda.

Toetsingskader

Op 29 april 2021 is de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. In deze nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw- uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013).

Het nieuwe parkeernormenbeleid kan gezien worden als een evolutie van het beleid over de hoogte en toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota parkeerbeleid 2013. Aan nota parkeernormen zijn ten opzichte van de herijking een aantal nieuwe aspecten toegevoegd. De meest noemenswaardige wijzigingen zijn:

• In het toepassingskader van deze nota parkeernormen wordt invulling gegeven aan het principe van de mobiliteitscorrectie. De mobiliteitscorrectie is een onderbouwde correctie op de hoogte van de parkeerbehoefte, bijvoorbeeld als gevolg van de inzet van deelauto’s.
• In deze nota parkeernormen is een vrijstelling opgenomen voor kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen. Een ontwikkeling wordt als kleinschalig gezien op het moment dat de normatieve parkeerbehoefte, na eventuele saldering, maximaal 4 parkeerplaatsen bedraagt.
• In deze nota parkeernormen zijn naast autoparkeernormen ook parkeernormen voor de fiets opgenomen. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan tweewielers met een afwijkende maat zoals bakfietsen, fietsen met een fietskrat of brom- en snorfietsen.
• In het verleden maakte de gemeente Breda gebruik van het zogeheten parkeerfonds. De parkeerfondsregeling maakte het voor initiatiefnemers mogelijk om een vastgesteld geldbedrag per parkeerplaats te betalen. Met deze storting ging de verplichting om aan de parkeereis te voldoen over van de initiatiefnemer naar de gemeente. In deze nota is een dergelijke regeling niet meer opgenomen

Beoordeling en conclusie

In paragraaf 4.3.2 wordt getoetst aan de Nota Parkeernormen Breda 2021.

Het vigerende ruimtelijk regime is het bestemmingsplan “Binnenstad”, vastgesteld door de raad op 7 februari 2013 in combinatie met het bestemmingsplan “Herziening Beschermd stadsgezicht” zoals vastgesteld op 7 september 2017. Op de planlocatie rusten de bestemming ‘Gemengd - 1’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ en ‘Waarde - Archeologie’. Het realiseren van nieuwe woningen is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve een bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plan kent samengevat het doel het juridisch-planologisch mogelijk maken van de realisatie van in totaal maximaal 89 gestapelde woningen aan de Keizerstraat 10 t/m 134 (even nummers) binnen het bestaande pand 'De Lange Stallen'.

De ligging van de locatie op steenworp afstand van de binnenstad van Breda maakt de locatie ideaal voor herontwikkeling tot stedelijk wonen. Het plan voorziet in de netto toevoeging van 35 wooneenheden. In totaal zal het aantal wooneenheden binnen het pand 89 bedragen. De 8 bedrijfs-/kantoorruimtes verdwijnen daarbij. De nieuwe woningen variëren in grootte van 32 m² tot 52 m². De woningen op de begane grond beschikken niet over een buitenruimte. De woningen op de eerste verdieping hebben een balkon en de woningen op de zolderverdieping krijgen een balkonvenster. Daarnaast wordt voorzien een inpanidge centrale containerruimte en vier fietsenstallingen met een bergingsruimte voor in totaal ruim 100 fietsen.

Plattegrond indeling twee beoogde appartementen en hal. Bron: Rienks architecten, 2020.

Met het planvoornemen zal sprake zijn van het betrekken van vier aanwezige onderdoorgangen bij de bouwmassa. Daarvoor in de plaats wordt één nieuwe, centrale doorgang gecreëerd welke breder en hoger zal zijn dan de doorgangen zoals thans aanwezig en daarmee ook uitnodigender zal zijn. De positie van de nieuwe doorgang ligt globaal rond het midden van het pand waarmee deze logisch aansluit op de toegang tot het centrum en de (voorgenomen) ontwikkeling van Breda Botanique. Er ontstaat hiermee een vanzelfsprekende routing welke door middel van ingrepen in de openbare ruimte in een later stadium nog verder kan worden benadrukt.

Uitwerking nieuwe centrale doorgang. Bron: Rienks architecten, 2020.

Locatie nieuwe doorgang. Bron: Rienks architecten, 2020.

Er zal geen sprake zijn van aanpassingen aan de massaopbouw en situering van het bestaande hoofdgebouw.

De woningen worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Achter de Lange Stallen op de Keizerstraat. Hiervoor behoeft geen nieuwe infrastructuur te worden aangelegd. De Keizerstraat vindt aansluiting met de Wilhelminasingel en de Claudius Prinsenlaan en vormt mede daardoor één van de belangrijke ontsluitingsstrcuturen van het Bredase centrum.

Het planvoornemen voorziet in een netto toename van 35 appartementen. Teneinde de verkeersgeneratie te bepalen die gepaard gaat met de ontwikkeling, dienen de kengetallen uit de ASVV 2012 van het CROW te worden geraadpleegd. Het besluitgebied is gelegen in het centrum en te typeren als sterk stedelijk. Bij de te realiseren woningbouwtypologie (huur, etage, goedkoop/sociale huur) hoort een maximaal aantal voertuigbewegingen per etmaal (vpe) van 2,6 per woning. Derhalve genereert het plan in totaal (35 x 2,6) = 91 vpe.

In de periode van 22 oktober t/m 7 november 2019 bedroeg de weekdaggemiddelde verkeersintensiteit van de Keizerstraat 6.429 mvt/weekdag. Voor gemiddelde ontsluitingswegen geldt een minimale capaciteit van > 6.000 verkeersbewegingen per etmaal. Hieruit mag worden geconcludeerd dat de bestaande Keizerstraat geschikt is voor de verwachte toename van verkeer vanwege de nieuwe woningen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de verkeersbewegingen afkomstig van de voorgaande kantoor-/bedrijfsfunctie komen te vervallen.

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding van de "Reparatiewet BZK" op 29 november 2014 is het verplicht om het parkeren te reguleren middels de bestemmingsregeling. In de bestemmingsregeling kan worden opgenomen dat bij aanvraag om omgevingsvergunning (voor het bouwen en / of afwijken) dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de van toepassing zijnde parkeernormen. In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient echter al bij vaststelling van een bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt dat redelijkerwijs in de aldus benodigde parkeerplaatsen feitelijk duurzaam kan worden voorzien (ECLI:NL:RVS:2017:1036, r.o. 5.3). Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door het geldende parkeerbeleid.

Beoordeling

Op 29 april 2021 is de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. In deze nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw- uitbreidings- en transformatieontwikkelingen.

De gemeentelijke nota geeft per functie de toepasselijke parkeernormen aan. Voor het onderhavige plangebied dient volgens de kaart 'Gebiedsindeling' uitgegaan te worden van de ligging van het plangebied in 'Centrum 1'.

In de huidige situatie is sprake van 54 appartementen en ca 750 m² aan bedrijfs- en kantoorruimte. Voor de bestaande woningen geldt een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per woning (uitgaande van 'Appartement/grondgebonden woning (sociale huur)'). Voor een 'Bedrijfsverzamelgebouw' geldt een parkeernorm van 0,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In de huidige situatie bedraagt de theoretische parkeerbehoefte derhalve (54 x 0,6) + (7,5 x 0,8) = 38,4 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie bedraagt de theoretische parkeerbehoefte (89 x 0,6) = 53,4 parkeerplaatsen. Na verrekening is er een toename in de parkeerbehoefte van (53,4 - 38,4) = 15 parkeerplaatsen.

Er is geen terrein bij het gebouw beschikbaar om de parkeerplaatsen te realiseren die volgens het beleid verplicht zouden zijn. Voldoen aan de normen in de nota zou daarom inpandig moeten plaatsvinden. Daarmee zal het gebouw, een gemeentelijk monument en erg beeldbepalend in de Bredase binnenstad, op onacceptabele wijze worden aangetast. Voor dit specifieke transformatieproject in de Bredase binnenstad wordt daarom afgeweken van de Bredase Parkeernormennota 2021. Er bestaan een aantal omstandigheden die het legitiem maken om af te wijken van de Parkeernormennota 2021:

• In de huidige situatie, vóór transformatie, zijn er reeds 54 sociale huurwoningen aanwezig. De bewoners hebben in de huidige situatie ook geen parkeergelegenheid, anders dan in de omliggende openbare ruimte, of op de nabijgelegen private Molsparking (tegen betaling). Na transformatie zal de nieuwe bewonersgroep uit dezelfde doelgroep bestaan, waarmee gesteld kan worden dat de parkeerbehoefte minimaal of nihil zal zijn.
• De sociale woningen zullen worden verhuurd door WonenBreBurg. De studio's worden verhuurd onder de kwaliteitskortingsgrens (jongeren tot 23 jaar) en de rest van de 2-kamerappartementen zijn geschikt voor voor 1-2 persoons huishoudens. Deze doelgroepen zullen in de regel minder autobezit hebben.
• De gemeente zal geen vergunning afgeven voor parkeren in de omliggende openbare ruimte. Daarmee wordt overlast voor de omgeving voorkomen en ontstaat ruimte omdat een deel van de huidige bewoners wel een vergunning heeft die komt te vervallen.
• De locatie maakt dat het gebruik van een auto niet nodig is om voorzieningen te bereiken. De meeste voorzieningen zijn immers op loopafstand in de binnenstad aanwezig. Daarnaast is in de directe omgeving ruim aanbod van openbaar vervoer.
• Voor bewoners die toch aangewezen zijn op het bezit van een auto kunnen bewonersabonnementen worden aangevraagd voor de parkeergarage Turfschip. Dit is op enige (loop)afstand, maar passend bij het mobiliteitsbeleid om de wegen in de binnenstad te ontlasten van autoverkeer.

Alles in beschouwing nemende is het gerechtvaardigd om voor deze specifieke ontwikkeling af te zien van een verplichting om parkeergelegenheid te realiseren. Om dit mogelijk te maken is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in de regels die het voor het voor het college mogelijk maakt om af te wijken van de parkeernota indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit. Hiervan zal gebruik worden gemaakt. Voor fietsparkeren geldt een fietsparkeernorm van 3,2 per woning. Op basis van het bouwplan worden in totaal maximaal 175 fietsstallingen inpandig gerealiseerd. Per woning is daarmee de stalling van 2 fietsen mogelijk. Voor het restant (110) geldt dat deze gestald kunnen worden in de openbare ruimte, cf. het huidige gebruik.

Conclusie

Voor onderhavig planvoornemen wordt afgeweken van de Bredase Parkeernormennota 2021. Om dit mogelijk te maken is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in de regels die het voor het voor het college mogelijk maakt om af te wijken van de parkeernota indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit. Van deze bevoegdheid zal gebruik worden gemaakt.

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en is voldoende groen belangrijk voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle belangen zo goed mogelijk op elkaar af gestemd moeten worden.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuaspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

Toetsingskader

Op basis van art. 3.1.6, lid 1 onder f Bro geldt dat in een toelichting op een ruimtelijk besluit de inzichten over de uitvoerbaarheid van dat besluit worden neergelegd. Ten aanzien van het aspect bodemkwaliteit staat, op basis van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS), voorop dat de vaststelling van de aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde locaties en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Dat doet er niet aan af dat het bevoegd gezag het ruimtelijk besluit pas kan nemen indien, voor zover redelijkerwijs valt in te zien, een eventuele bodemverontreiniging niet aan de uitvoerbaarheid in de weg staat (22 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO8297, r.o. 2.18.4; 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW9569, r.o. 2.10.3). Daarbij geldt als uitgangspunt dat de bodem in principe geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico vormen voor de gebruikers van de bodem.

Beoordeling

In 2012 heeft, als onderdeel van een groter onderzoeksgebied, verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden rondom de bestaande bebouwing binnen het plangebied. Uit dit onderzoek is gebleken dat in deellocatie 5 (noordelijk deel plangebied) in de baksteen- en puinhoudende grond licht verhoogde gehalten aan zware metalen zijn aangetoond. De grond voldoet indicatief aan de kwaliteitsklasse wonen. In het grondwater overschrijdt de concentratie aan 1,1,1-trichloorethaan de streefwaarde. In de grond van het oostelijk deel van de Stallingsstraat zijn licht verhoogte gehalten aan zware metalen en minerale olie gemeten. De grond voldoet hier niet aan de klasse industrie en kan dus niet hergebruikt worden. Het verkennend asbestonderzoek leidt niet tot een beperking van het ruimtegebruik binnen het ondezoeksgebied rondom het plangebied.

Op basis van het onderzoek uit 2012 kan de bodem als geschikt voor de beoogde functie worden aangemerkt. Sindsdien hebben zich geen relevante bodembedreigende activiteiten voorgedaan. In de huidige situatie is reeds sprake van bewoning en is de projeclocatie volledig bebouwd. Het plan voorziet in een herontwikkeling van een bestaande locatie. Door de combinatie van herontwikkeling en het gegeven dat op de locatie reeds gewoond wordt is een nader onderzoek niet nodig daar er geen sprake is van functiewijziging. Eveneens is geen sprake van relevante grondroerende werkzaamheden.

Conclusie

De kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant

Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het plangebied is gelegen binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. De visie van waterschap Brabantse Delta is vervat in het Waterbeheerplan 2016 - 2021 en kent een geldigheid vanaf 22 december 2015. Het waterschap richt zich hierbij op een doelmatig waterbeheer als motor voor een economische en ecologisch krachtige regio. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Deze ontwikkelingen geven aanleiding tot nieuwe accenten:

• het nationale Deltaprogramma voor waterveiligheid en de versterking van de dijken langs de Rijkswateren en de regionale rivieren;
• het optimaliseren van de zoetwatervoorziening met het oog op de toenemende droogte;
• inzet op bewustwording van watergebruikers zodat hun inzicht groeit over wat ze zelf aan waterbeheer kunnen bijdragen;
• helderheid over zowel beperkingen als mogelijkheden voor de gebruiksfuncties van het watersysteem;
• het verbeteren van de waterkwaliteit in een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van verbeteren van de waterstanden, onderhouden van sloten en treffen van inrichtingsmaatregelen);
• afvalstoffen steeds meer inzetten als waardevolle grondstoffen zoals terugwinning van fosfaat en productie van bioplastic uit afvalwater;
• een duurzame energiewinning.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur waterschap Brabantse Delta 2015 bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015. In de nieuwe keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
4. de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
2. de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Voor het overige zijn er in de keur diverse regels opgenomen om gebieden met een specifieke functie te beschermen, zoals de attentiegebieden en invloedsgebieden Natura 2000. Er geldt een specifiek beschermingsregime, afhankelijk van het type gebied en de ligging in of nabij een beschermd gebied.

Beleid gemeente Breda

De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het Stedelijk Waterplan 2019-2023. Hierin is onder meer een samenvatting opgenomen van het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda (‘Breda water bewust’).

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per hectare toename verhard oppervlak (bui 78 mm in 24 uur). Bij herstructurering (oppakken verhard oppervlak) legt de gemeente een verplichting op een deel van het hemelwater te bergen en te infiltreren. Het doel is om 80 procent van de jaarlijkse neerslag lokaal te verwerken door een infiltratievoorziening met een berging van circa 7 millimeter. Voorzieningen die ook hemelwater infiltreren mogen kleiner zijn, als het netto effect maar hetzelfde is. Om de retentiecapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem. De gewenste ledigingstijd bedraagt echter 24 uur.

Beoordeling

Uit de kaarten behorende bij de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 volgt dat de locatie is gelegen binnen het 'Invloedsgebied Natura2000'. Het invloedsgebied Natura2000 betreft een zeer ruim gebied en omvat grote delen van West-Brabant. Dit zijn de gebieden rond Natura 2000-gebieden waar significante effecten van de verruiming van agrarische grondwateronttrekking niet kan worden uitgesloten. Voorliggend initiatief heeft geen betrekking op grondwateronttrekking. Derhalve is de ligging binnen dit invloedsgebied niet relevant voor het initiatief.

Uitsnede keurkaart Keur waterschap Brabantse Delta.

Het project betreft de transformatie van een bestaand gebouw waarbij geldt dat geen sprake is van een toename van oppervlakteverharding. De bouwplannen blijven derhalve onder de 500 m² extra verharding ten opzichte van de bestaande situatie, zodat geen sprake is van een retentievereiste als verplicht door het waterschap. De gemeente Breda stelt zelf een bergingsopgave van 7 mm per m² totale verharding bij het 'oppakken van verhard oppervlak'. Hieronder wordt verstaan het opbreken van verharding, het terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en sloop en nieuwbouw van gebouwen. Hiervan is met onderhavig initiatief geen sprake, zodat eveneens geen sprake is van een retentievereiste als verplicht door het gemeentelijk beleid.

Om verdere invulling te geven aan een duurzaam waterbeheer, kan tijdens de uitvoerfase rekening gehouden worden met duurzaam bouwen. In de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen: Woningbouw nieuwbouw, Woningbouw beheer en Utiliteitsbouw is een tweetal maatregelen (S/U237 en S/U444) opgenomen die onder meer betrekking hebben op het verminderen van de emissie van milieubelastende stoffen naar het van daken afgevoerde hemelwater. Bij nieuwbouw wordt geadviseerd gebruik te maken van niet-uitloogbare bouwmaterialen in verband met de waterkwaliteit. Dit houdt in dat toepassing van materialen voor daken, dakgoten en hemelafvoeren zoals zink, koper, lood etc. wordt afgeraden, tenzij de materialen zijn voorzien van een coating.

Conclusie

Er worden vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan.

Toetsingakader

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie'. Historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie' zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Uitsnede Archeologische beleidskaart Gemeente Breda Versie 10-02-2020. Het plangebied is aangeduid met een rode contour.

In het vigerende bestemmingsplan is voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie’ opgenomen. Daarbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld gaan verstoren. Deze verplichting volgt uit de hoge archeologische verwachting die het plangebied heeft op de 'Archeologische Beleidskaart Breda'. Met de transformatie van het bestaande pand wordt de ondergrond niet geroerd tot over de drempelwaarde. Op voorhand behoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met het doen van nader onderzoek. Voor de gronden blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' wel gehandhaafd om zodoende eventuele archeologische waarden bij toekomstige bodemingrepen blijvend te beschermen.

Historische geografie

Breda groeide al snel buiten de eerste omwalling van de tweede helft van de dertiende eeuw. Langs de verbindingswegen naar Princenhage, Ginneken en Teteringen ontstonden voorsteden: de Haagdijk, het Ginnekenseinde (nu Ginnekenstraat) en het Gasthuiseinde (nu Boschstraat). Het plangebied ligt binnen de vesting Breda en maakt zo onderdeel uit van het historische hart van de stad. In 1855 werd Breda aangesloten op het spoorwegnet. Met het Vestingbesluit van 1868 werden verschillende vestingen in het oosten en zuiden van Nederland opgeheven, waar onder Breda. Ontwikkeling in de oorlogsvoering maakte de steden kwetsbaar en de vestingwerken niet langer nodig voor de verdediging van het land. De industriële revolutie maakte de druk van binnenuit op die vesting zo groot, dat de slechting daarvan de ontwikkeling van de stad sterk ten goede kwam. Van 1869 tot 1881 werden de vestigingwerken gesloopt. De ‘ingenieur der domeinen voor de ontmanteling der vestingen’, F.W. van Gendt, een van de meest productieve stedenbouwkundigen in Nederland in de negentiende eeuw, was tevens verantwoordelijk voor het ontwerp van het stratenplan op de vestinggronden. Hij ontwierp tussen 1870 en 1875 het Plan van Uitleg voor de nieuwe stad. Centrale elementen zijn het station, de uitvalswegen naar Ginneken (later de Ginnekenstraat), Princenhage en Teteringen, de singelring en de militaire terreinen. Door het Rijk werden belangrijke delen van de vrijkomende gronden bestemd tot militair terrein. Hierdoor werd de groei van de stad ernstig belemmerd. Mede door de hydrologische omstandigheden rond de stad en de situering van de bruggen over de nieuwe singel, werd hier de grondslag gelegd voor de radiale groei van Breda. De uitvalswegen werden ontworpen als boulevards van dertig meter breed. De rest van het gebied binnen de singels werd opgevuld met een eenvoudig grid van straten van zestien meter breed. Voor de belangrijkste straten werd door de Domeinen de erfdienstbaarheid gevestigd dat er huizen gebouwd moesten worden met een goothoogte van minimaal acht meter. Deze erfdienstbaarheden verhinderden ook de vestiging van fabrieken. Hieruit blijkt dat de Ginnekenstraat een cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt.

Met het initiatief blijft de historische geografie in tact. Het planvoornemen doet geen afbreuk aan de historische geografische waarden binnen en in de omgeving van de projectlocatie, mede daar de ontwikkeling plaatsvindt in een bestaand gebouw.

Gebouwd erfgoed

Breda is een oude stad. De historie gaat terug tot de vroege Middeleeuwen. De bouw van de burcht en de aantrekking van economische activiteiten leidde in 1252 tot het verlenen van stadsrechten. Deze middeleeuwse stad kende een sterke economische kracht en een sterke groei. Rond 1531 werd de inmiddels voor de stadsmuur gerealiseerde bebouwing binnen de beschermende vesting getrokken. Het stedelijk leven bleef tot 1870 geconcentreerd binnen de vesting en daarom vormt dat gebied voor een belangrijk deel de identiteit van Breda.

De binnenstad is een gebied waar ook nu nog het stedelijk leven zich afspeelt en dit ‘historisch decor’ wordt als vanzelfsprekend gekoesterd. Door het Rijk is die historische stad daarom aangewezen tot beschermd stadsgezicht. Doel van deze aanwijzing is het beschermen van de historische structuur van de stad en het daarbij horende karakter.

De eerste aanwijzing vond plaats op 7 september 1967 toen de middeleeuwse kern van de stad werd aangewezen. Op 14 maart 2013 is door het Rijk een tweede aanwijzing gedaan. Het beschermde gebied werd daarmee sterk uitgebreid. Door deze tweede aanwijzing is nu, grosso modo, het gehele gebied binnen de singels aangewezen. Dit betekent niet dat alle panden binnen het beschermd stadsgezicht zijn aangewezen tot monument, maar de ligging van een pand binnen het beschermd stadsgezicht houdt wel in dat bij veranderingen in/aan dat gebouw extra aandacht dient te worden geschonken aan de cultuur-historische betekenis en dat die betekenis zorgvuldig in de bouwplannen moet worden ingebracht. De Lange Stallen is daarnaast aangewezen als gemeentelijk monument. Navolgend wordt verder ingegaan op beide aspecten in relatie tot het planvoornemen.

Gemeentelijk monument

De Lange Stallen is door het college van burgemeester en wethouders aangewezen als gemeentelijk monument zoals bedoeld in de 'Erfgoedverordening Breda 2011'. De aanwijzing heeft tot gevolg dat het pand (buiten regulier onderhoud, ondergeschikte restauratiewerkzaamheden of werkzaamheden die betrekking hebben op niet-monumentale onderdelen) slechts met een vergunning mag worden gewijzigd. Grondslag hiervoor vormt artikel 2.2, lid 1 Wabo juncto artikel 11, lid 2 van de Erfgoedverordening Breda 2011. Dit laatste artikel stelt dat het verboden is zonder of in afwijking van een vergunning van het college of in strijd met bij zodanige vergunning gestelde voorwaarden een gemeentelijk monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen.

Met het onderhavige planvoornemen zal sprake zijn van wijziging van het monument. Immers geldt dat de aanwezige doorgangen worden betrokken bij de bouwmassa, dat een nieuwe doorgang zal worden gecreëerd en dat wordt voorzien in nieuwe balkons en balkonvensters. Gelijktijdig met de aanvraag voor de omgevingsvergunning aspect 'bouwen' zal derhalve eveneens een aanvraag worden gedaan voor een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument. Deze vergunning zal worden verleend indien het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Daartoe vraagt het bevoegd gezag de monumentencommissie om advies. In het kader van de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan geldt dat op onderhavig bestemmingsplan de coördinatieregeling van toepassing is. Vanwege deze coördinatieregeling wordt de omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan verleend. Een onzekerheid over een te verkrijgen omgevingsvergunning staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Beschermd stadsgezicht

Het projectgebied maakt onderdeel uit van het Beschermd stadsgezicht. De bescherming van het stadsgezicht is planologisch geregeld in het vigerende bestemmingsplan "Herziening Beschermd stadsgezicht". De bescherming is geregeld in de dubbelbstemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. In deze bestemming is opgenomen dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg. Het bevoegd gezag kan echter afwijken van deze verbodsbepaling teneinde de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:

1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.

Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

In onderhavig geval zal sprake zijn van verandering van bestaande bebouwing in een beschermd stadsgezicht. Deze verandering is eveneens zichtbaar vanaf de openbare weg. Gelijktijdig met de aanvraag voor de omgevingsvergunning aspect 'bouwen' zal derhalve eveneens een aanvraag worden gedaan voor een omgevingsvergunning voor het veranderen van een gebouw binnen het beschermd stadgezicht. Deze vergunning zal worden verleend indien geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand. Daartoe vraagt het bevoegd gezag de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies. In het kader van de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan geldt dat op onderhavig bestemmingsplan de coördinatieregeling van toepassing is. Vanwege deze coördinatieregeling wordt de omgevingsvergunning voor het veranderen van een gebouw binnen het beschermd stadgezicht gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan verleend. Een onzekerheid over een te verkrijgen omgevingsvergunning staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Conclusie

Ten behoeve van de realisatie van het planvoornemen zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het wijzigen van een monument en het veranderen van een gebouw binnen het beschermd stadgezicht. Daar de coördinatieregeling van toepassing is, geldt dat een onzekerheid over een te verkrijgen omgevingsvergunning de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan niet in de weg staat. Er worden vanuit het oogpunt van archeologie geen belemmering verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb) is een wet van 16 december 2015, houdende regels ter bescherming van de natuur. De Wet natuurbescherming is in werking getreden op 1 januari 2017 en vervangt daarmee het voorheen geldende wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, zoals neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De wet regelt ten eerste de taken en bevoegdheden ten behoeve van de bescherming van natuurgebieden en planten- en diersoorten. Daarnaast bevat de wet onder meer bepalingen over de jacht en over houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de Europese regelgeving omtrent natuurbescherming, zoals vastgelegd in de Vogelrichtlijn (Richtlijn 2009/147/EG, 30 november 2009) en Habitatrichtlijn (Richtlijn 92/43/EEG, 21 mei 1992) als uitgangspunt genomen. De gebiedsbescherming van de Natura 2000-gebieden is geregeld in hoofdstuk 2 van de Wnb.

Beoordeling en conclusie

Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft natuurgebied het 'Ulvenhoutse Bos', welke is gelegen op een afstand van circa 3.300 meter. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. Daar het plangebied niet grenst aan een Natura 2000-gebied, is van directe schade geen sprake. Op het aspect stikstofdepositie wordt navolgend ingegaan.

Toetsingskader

Het plangebied is gelegen op circa 3.300 meter afstand van het Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutse Bos’. Dit betreft een gebied dat beschermd is krachtens Europese regelgeving. De bescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming). Aangetoond dient te worden dat met zekerheid geen significant negatieve effecten op dit gebied optreden als gevolg van de onderhavige ontwikkeling. Alleen indien geen sprake is van een significant negatief effect kan een project doorgang vinden. Voor een groot aantal potentiële effecten kan worden beredeneerd dat geen sprake is van een significant negatief effect. Voor het aspect stikstofdepositie kan dit echter niet op voorhand worden gesteld. Derhalve dient aan de hand van een berekening met het programma AERIUS de exacte mate van stikstofdepositie te worden bepaald.

Beoordeling

De exacte mate van stikstof dient voor een bouwplan zowel bepaald te worden voor de gebruiksfase als de aanlegfase. Voor beide fases is daarom een AERIUS-berekening uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. Navolgend worden de resultaten hiervan besproken.

Gebruiksfase

De relevante emissies van stikstofoxiden (NOx) en ammoniak (NH3) ten behoeve van de realisatie van de woningen vinden in de gebruiksfase plaats door de verkeersbewegingen van en naar de nieuwe woningen. De woningen worden volledig gasvrij uitgevoerd. De berekeningen voor peiljaar 2020 zijn verricht met behulp van het programma Aerius Calculator versie 2019. Uit de berekening blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden kleiner is dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projectbijdrage zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen ontheffing benodigd is voor het aspect stikstof

Aanlegfase

De relevante emissies van stikstofoxiden (NOx) en ammoniak (NH3) tijdens de aanlegfase vinden plaats door de verkeersbewegingen ten behoeve van de aanvoer van materialen en personen en de inzet van mobiele werktuigen tijdens de constructie ten behoeve van de realisatie van het plan. De berekening van het projecteffect van de aanlegfase met peiljaar 2020 is verricht met behulp van het programma Aerius Calculator. Uit de berekening blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden kleiner dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning benodigd is voor het aspect stikstof.

Conclusie

Onderhavig initiatief voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming voor wat betreft gebiedsbescherming.

Toetsingskader

Het beschermingsregime betreffende soorten (flora en fauna) is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Wnb. De verbodsbepalingen zijn hierbij afhankelijk gesteld van de soort (en daarmee de opname van die soort op de diverse lijsten) en de voorgenomen handelingen. Bovendien is een algemeen geldende zorgplicht opgenomen om handelingen achterwege te laten of maatregelen te treffen, om te voorkomen dat nadelige gevolgen ontstaan voor in het wild levende dieren en planten.

Conform de Wet natuurbescherming is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde soorten binnen het plangebied. Vanuit die kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden aan eventuele strijdigheid met de verbodsbepalingen uit de Wnb. Conform vaste jurisprudentie kan een plan worden vastgesteld indien aannemelijk wordt gemaakt dat het aspect flora en fauna niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Beoordeling

Door BTL Advies is in april 2019 binnen het plangebied als onderdeel van een groter onderzoeksgebied een quickscan flora & fauna uitgevoerd. Rapportage daarvan is als Bijlage 2 gevoegd bij deze toelichting. De quickscan heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ontwikkeling. Tijdens de quickscan is beoordeeld dat het object geschikt is als verblijfplaats voor huismus (onder de dakpannen), gierzwaluw (onder daknok) en vleermuis (onder het dak en stootvoegen). Echter is in de directe omgeving zeer weinig groen aanwezig, evenals een zandige locatie. Hierdoor ontbreekt in de directe omgeving geschikt habitat voor de huismus. Daarnaast is het object geschikt voor algemene broedvogels als zilvermeeuw en kauw, die op het dak tot broeden kunnen komen.

Op basis van de bevindingen uit de quickscan heeft in april 2019 tot en met september 2019 aanvullend onderzoek plaatsgevonden naar de aanwezigheid van huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen binnen het plangebied. Rapportage daarvan is eveneens neergeschreven in Bijlage 2. Tijdens de veldbezoeken zijn geen huismussen of nesten hiervan in de objecten waargenomen. Ook in de naaste omgeving zijn geen waarnemingen van huismussen gedaan. In de objecten zijn eveneens geen gierzwaluwnesten waargenomen. Tijdens de veldbezoeken zijn diverse gierzwaluwen hoog overvliegend waargenomen, maar deze daalden nooit af in de directe omgeving van het plangebied. Tijdens de onderzoeken naar de kraam-, en zomerverblijfplaatsen van vleermuizen zijn slechts enkele gewone dwergvleermuizen waargenomen. Deze vlogen direct aan het plangebied voorbij via de Keizerstraat. Tijdens de onderzoeken in de paarperiode is een waarschijnlijke paarverblijfplaats vastgesteld aan de zuidgevel van het pand binnen het plangebied. Hier is beide keren een baltsende gewone dwergvleermuis waargenomen die lang aan deze zijde van het gebouw zijn balts ten gehore bracht.

Op basis van het aanvullend onderzoek is geconcludeerd dat de voorgenomen werkzaamheden niet leiden tot het verstoren of beschadigen van jaarrond beschermde nesten. Nesten van huismussen en gierzwaluwen zijn namelijk niet waargenomen, en andere vogels met jaarrond beschermde nesten zijn hier niet te verwachten.

Bij het pand binnen het plangebied is een paarverblijfplaats van gewone dwergvleermuis aanwezig. Het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden heeft tot gevolg dat de verblijfplaats van de vleermuis verloren gaat, waardoor er sprake is van overtreding van verbodsartikel 3.5, lid 4. In deze situatie geldt de provincie Noord-Brabant als bevoegd gezag. De provincie stelt dat het ten aanzien van deze soorten mogelijk is om zonder een ontheffing te werken, mits volledig gehandeld kan worden conform de geldende kennisdocumenten van BIJ12 en dat de verblijfplaatsen op het moment van uitvoering buiten gebruik zijn. De gewone dwergvleermuis is relatief gezien weinig kritisch ten aanzien van paarverblijfplaatsen. Andere type verblijfplaatsen zijn uitgesloten, waardoor gewerkt kan worden in een periode dat de dieren afwezig zijn. Om deze reden kan worden volstaan door uitsluitend te werken conform de kennisdocumenten zonder een ontheffing aan te vragen. Om aan de voorwaarden van de kennisdocumenten te voldoen dienen de volgende maatregelen te worden genomen:

• Omdat inbouwkasten vanwege de monumentale waarde niet mogelijk zijn in het gebouw, is het voorstel om hier de dakrand ook na realisatie toegankelijk te houden voor de gewone dwergvleermuis. Dit kan gerealiseerd worden door een dakpan te plaatsen die ten minste 2 centimeter oversteken, zodat wegkruipruimte aanwezig is;
• Indien geen permanente voorzieningen voorafgaand aan de werkzaamheden geplaatst kunnen worden dienen eerst tijdelijke voorzieningen geplaatst te worden. Voorbeelden voor geschikte kasten zou zijn de VK WS 01 van Vivara pro, de 1FF van Waveka, of gelijkende typen kasten.
• Opstellen van een ecologisch werkprotocol, om aantoonbaar te maken dat conform de Kennisdocumenten wordt gehandeld en onder begeleiding van een ecoloog.

De bovengenoemde maatregelen worden opgevolgd. Een ecologisch werkprotocol is reeds opgesteld en bijgevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting.

Conclusie

Ten tijde van de uitvoering van de werkzaamheden zal gewerkt worden conform een ecologisch werkprotocol. Overtreding op de Wet natuurbescherming is daarmee te voorkomen waardoor het verkrijgen van een ontheffing niet noodzakelijk is.

Toetsingskader
Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

De VNG-publicatie onderscheidt twee omgevingstypen: rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied. Het plangebied ligt in een gebied dat kan worden gekenmerkt als ‘gemengd gebied’. Naast woningen bevinden zich diverse centrumfuncties op korte afstand van elkaar. Richtafstanden kunnen derhalve met één afstandstrap worden verlaagd. Onderhavig bestemmingsplan maakt de toevoeging van woningen mogelijk, waardoor ter plaatse gevoelige functies worden toegevoegd. Bij de beoordeling van een project voor de realisatie van een gevoelige functie moet enerzijds beoordeeld worden of de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijvigheid. Anderzijds moet getoetst worden of ten aanzien van de milieubelasting van deze bedrijvigheid een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele hindergevende inrichtingen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze inrichtingen met daarbij de afstand tot de woningbouwlocatie en de relevante richtwaarde uit de VNG-brochure.

Zoals uit de tabel blijkt kan niet aan alle richtafstanden worden voldaan. Hierbij is gemeten vanaf de gens van de hindergevende bestemming tot onderhavige bestemmingsgrens. Relevante bedrjvigheid bevindt zich doorgaans op grotere afstand.

Binnen het plangebied bevinden zich reeds woningen. Daar geen sprake is van uitbreiding van bebouwing (met het gevolg dat woningen dichter tot omliggende bedrijven komen te liggen), betekent dit dat omliggende bedrijven vanwege de voorgenomen ontwikkeling niet worden belemmerd in hun (maximale) bedrijfsvoering. Eveneens geldt dat, gelet op het feit dat binnen het plangebied reeds woningen aanwezig zijn, de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan in het verleden al als positief is aanvaard. Met onderhavig planvoornemen zullen bestaande inpandige bedrijfsfuncties binnen het plangebied komen te vervallen en zal in de beoogde situatie sprake zijn van een pand met een uniforme functie, namelijk 'wonen'. Gesteld kan worden dat daarmee het woon- en leefklimaat binnen het plangebied verbeterd. Vanwege de voorgenomen verduurzamingsmaatregelen zullen akoestische geluidniveau's in de woningen redelijkerwijs afnemen. Binnen het plangebied is vanwege milieuzonering derhalve een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Ondanks het bovenstaande is volledigheidshalve nader ingegaan op de relevante milieubelastende activiteiten aan Keizerstraat 136 (frituur), Parkeerterrein Mols en Keizerstraat 101 (Mezz).

Keizerstraat 136: frituur

Op enkele meters van het plangebied is de frituur aan Keizerstraat 136 gevestigd. De frituur is te vergelijken met 'Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.' volgens de lijst met richtafstanden uit de VNG-brochure. De richtafstanden tot een gemengd gebied bedragen 0 meter voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op voorhand kan worden gesteld dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied en dat de frituur niet in haar belangen wordt geschaad. Navolgend is wel nader ingegaan op het aspect geur van de frituur.

Bij het bereiden van voedingsmiddelen in het restaurant is volgens de Activiteitenregeling (artikel 3.103 lid 1) sprake van 'bedrijfsmatige voedselbereiding'. Voor het voorkomen of tot een aanvaardbaar niveau beperken van geurhinder moet voldaan worden aan de voorschriften die staan in de Activiteitenregeling. Geur is voor deze activiteit uitputtend geregeld.

Activiteitenregeling artikel 3.103, lid 1

Ten behoeve van het voorkomen, dan wel, voor zover dat niet mogelijk is, het tot een aanvaardbaar niveau beperken van geurhinder als bedoeld in artikel 3.132 van het besluit, worden afgezogen dampen en gassen van het bereiden van voedingsmiddelen als bedoeld in artikel 3.130, onder b, c en d, van het besluit die naar de buitenlucht worden geëmitteerd:

1. ten minste twee meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen bebouwing afgevoerd; of
2. geleid door een doelmatige ontgeuringsinstallatie.

Aangezien er bestaande geurgevoelige objecten (niet alleen woningen, maar ook bijvoorbeeld winkels, kantoren en andere verblijfsobjecten kunnen geurgevoelig zijn) binnen 25 meter van de frituur zijn gelegen, moet de frituur over een ontgeuringsinstallatie beschikken om geurhinder in de bestaande omgeving te voorkomen. Uit artikel 3.103, lid 1 Activiteitenregeling blijkt dat met een ontgeuringsinstallatie geen sprake is van geurhinder in de omgeving. Geurhinder vormt dan ook geen belemmering voor het plan.

Parkeerterrein Mols
Op 8 meter van het plangebied ligt Parkeerterrein Mols. Dit parkeerterrein is te vergelijken met 'Autoparkeerterreinen, parkeergarages' volgens de lijst met richtafstanden uit de VNG-brochure. De richtafstanden tot een gemengd gebied bedraagt 10 meter voor het aspect geluid en 0 meter voor de aspecten geur, stof en gevaar. Op voorhand kan voor de aspecten geur, stof en gevaar worden gesteld dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied en dat het parkeerterrein niet in haar belangen wordt geschaad. Volledigheidhalve is nader ingegaan op de aspecten geur, luchtkwaliteit en piekgeluiden van het parkeerterrein.

Voor geur bedraagt de richtafstand bij 'Autoparkeerterreinen, parkeergarages' volgens de lijst met richtafstanden uit de VNG-brochure 10 meter als het zou gaan om een rustige woonwijk. Die richtafstand is met name gebaseerd op een centrale afzuiging als het om parkeergarages zou gaan. In dit geval gaat het om een open parkeerterrein in de buitenlucht en is geen geurhinder ter plaatse van het plangebied te verwachten.

Wat betreft luchtkwaliteit kan worden gesteld dat de verkeersintensiteit vanwege het parkeerterrein vele male lager zal zijn dan bijvoorbeeld de verkeersintensiteit op de Keizerstraat. Ten aanzien van de Keizerstraat (die ook op zo'n 8 meter van het pand aan Keizerstraat 10-134) kan ruimschoots aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden voldaan, zie paragraaf 5.9. Er is geen reden om te veronderstellen dat ten aanzien van het parkeerterrein niet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan worden voldaan.

Piekgeluiden bij een parkeerterrein kunnen zich voordoen bij het optrekken van personenwagens en bij het dichtslaan van portieren. Representatieve bronvermogens hierbij zijn 94 dB(A) en 97 dB(A). Bij een bronsterkte van 97 dB(A) bedraagt het geluidniveau ter plaatse van een gevel op een afstand van 8 meter 97 – 20 x log (8) = 70 dB(A). Uit artikel 2.17, lid 1 van het Activiteitenbesluit is op te maken dat bij een maximaal geluidniveau van 55/50/45 dB(A) in de dag/avond/nachtperiode in gebouwen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Als in de nachtperiode een portier wordt dichtgeslagen op 8 meter van het pand aan Keizerstraat 10-134, dan zou de geluidwering van de gevel (tussen de buitenlucht en een verblijfsruimte) op zijn minst 70 – 45 = 25 dB moeten bedragen om te kunnen spreken van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Echter, uit het uitgevoerde onderzoek wegverkeerslawaai, zoals beschreven in paragraaf 5.8, blijkt dat dezelfde (achter)gevels over een geluidwering van op zijn minst 27 dB moeten beschikken ten aanzien van het wegverkeerslawaai. Het wegverkeerslawaai is daarom maatgevend voor het woon- en leefklimaat, ook als het gaat om piekgeluiden. Hierbij merken wij op dat de aftand tot een dichtslaand portier groter zal zijn dan 10 meter, aangezien de 8 meter is gemeten tot aan de terreingrens.

Keizerstraat 101: Mezz
Op 22 meter van het pand aan Keizerstraat 10-134 is Mezz aan Keizerstraat 101 gevestigd. Mezz is te vergelijken met 'Discotheken, muziekcafé's' volgens de lijst met richtafstanden uit de VNG-brochure. De richtafstanden tot een gemengd gebied bedragen 10 meter voor de het aspect geluid en 0 meter voor de aspecten geur, stof en gevaar. Op voorhand kan voor de aspecten geur, stof en gevaar worden gesteld dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied en dat Mezz niet in haar belangen wordt geschaad. Volledigheidshalve is nader ingegaan op het aspect geluid.

Voor Mezz is op 6 december 2018 een melding op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer ingediend. Naar aanleiding van de melding is het 'Akoestisch onderzoek geluiduitstraling naar de omgeving' d.d. 22 augustus 2019 met het kenmerk B.2018.1549.00.R001 opgesteld en ingediend. Naar aanleiding van de resultaten van dat akoestisch onderzoek heeft de OMWB in haar brief van 9 oktober 2019 met het kenmerk 18090296 maatwerkvoorschriften ten aanzien van het geluid afkomstig van Mezz opgesteld. Voor het pand aan Keizerstraat 10-134 zijn ook maatwerkvoorschriften opgenomen, te weten 52 dB(A) in de dagperiode, 50 dB(A) in de avondperiode en 45 dB (A) in de nachtperiode. De maatwerkvoorschriften staan voor het pand aan Keizerstraat 10-134 dus 5 dB(A) hogere waarden toe dan de grenswaarden die volgen uit het Activiteitenbesluit, te weten 50 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB (A) in de nachtperiode. Ten aanzien van piekgeluiden wordt ter plaatse van het pand aan Keizerstraat 10-134 wel aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit voldaan.

Uit artikel 2.17, lid 1 van het Activiteitenbesluit is op te maken dat bij een equivalent geluidniveau van 35/30/25 dB(A) in de dag/avond/nachtperiode in gebouwen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij een geluidbelasting van 40 dB(A) in de nachtperiode op de gevel moet de gevel over een geluidwering van 40 – 25 = 15 dB(A) beschikken om te kunnen spreken van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Uit het Bouwbesluit 2012 volgt dat elke gevel van normale bouwkundige opzet al over een geluidwering van op zijn minst 20 dB beschikt. Daarnaast: uit het uitgevoerde onderzoek wegverkeerslawaai, zoals beschreven in paragraaf 5.8, blijkt dat dezelfde (voor)gevels over een geluidwering van op zijn minst 32 dB moeten beschikken ten aanzien van het wegverkeerslawaai. Het wegverkeerslawaai is daarom maatgevend voor het woon- en leefklimaat.

Conclusie

Binnen het plangebied is met betrekking tot milieuzonering een aanvaardbaar woon- en leefklimaat verzekerd. Onderhavig initiatief belemmert omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering.

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh - het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen de onderzoekszone van de Vierwindenstraat en de Keizerstraat. Derhalve is door De Roever Omgevingsadvies in april 2020 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Rapportage daarvan is als Bijlage 4 gevoegd bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer ter plaatse van de Keizerstraat en de Vierwindenstraat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden wordt tot 61 dB.

De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden. Bij een dergelijke gevelbelasting is toetsing aan de beleidsregel hogere waarden van toepassing en moeten bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd worden om te onderzoeken of een reductie mogelijk is. Het treffen van geluidreducerende maatregelen is vanuit financieel, stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt niet als reële maatregel te stellen. Door de gemeente Breda dienen hogere grenswaarden verleend te worden voor de geveldelen van de nieuwe woningen waar de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. Er wordt niet aan het gemeentelijk ontheffingenbeleid voldaan aangezien geen geluidluwe gevel aanwezig is. Het college zal vanwege de monumentale status van het pand en de verduurzamingsmaatregelen die worden getroffen (zie navolgend) echter afwijken van het ontheffingenbeleid.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzicht verkregen in de cumulatieve geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting varieert van 60 - 68 dB, wat te kwalificeren is als een matig tot slecht woon- en leefklimaat. Het betreft hier echter de geluidsbelasting op de gevels. Daar de woningen niet beschikken over relevante buitenruimtes, is het binnenniveau maatgevend voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat. Hiervoor geldt dat conform het Bouwbesluit moet worden voldaan aan het ‘van rechtens verkregen niveau’. In de praktijk betekent dat bij verbouw aan het rechtens verkregen niveau wordt voldaan als:

• de actuele kwaliteit van een bouwdeel niet vermindert door de verbouw, en
• het eindresultaat niet onder het minimumniveau voor bestaande bouw dan wel het specifieke minimumniveau voor verbouw ligt.

De volgende maatregelen worden genomen, waarmee het 'van rechtens verkregen niveau' (op zijn minst) wordt gegarandeerd:

Woningen op begane grond en 1e verdieping:

• Voorzetwanden met warmte-isolatie tegen binnenzijde van alle buitengevels;
• Aan de binnenzijde plaatsen we (in dezelfde lijn van de voorzetwanden) achterzetramen. Deze aluminium achterzetramen zijn voorzien van HR++ glas en tochtwering. Dit functioneert dus ook als een extra geluidbuffer;
• Er komen geen ventilatieroosters in de gevels: de woningen worden voorzien van WTW-ventilatie;
• Kozijnen en ramen/deuren op inpandige loggia's 1e verdieping worden voorzien van HR++ glas. Ook hier komen geen ventilatieroosters.

Woningen op zolderverdieping:

• Gehele dak wordt aan de binnenzijde geïsoleerd met Rc=6;
• Bestaande dakkapellen met kozijnen, ramen en deuren worden verwijderd. Ook de bestaande dakramen worden verwijderd. Er worden nieuwe Velux-balkonvensters met HR++ glas geplaatst;
• Ook deze woningen worden voorzien van WTW-ventilatie.

Algemeen

Daarnaast worden de 4 bestaande open onderdoorgangen dichtgezet zodat afgesloten portieken ontstaan.

Met bovenstaande maatregelen is sprake van een verbetering van de geluidisolatie ten opzichte van het 'van rechtens verkregen niveau'. Gesteld kan worden dat eindresultaat niet onder het minimumniveau voor bestaande bouw dan wel het specifieke minimumniveau voor verbouw ligt. Daarmee is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Conclusie

Als gevolg van de wegverkeerslawaai wordt ter plaatse van de woningen ten hoogste 61 dB berekend. Omdat voldaan kan worden aan het hogere waardenbeleid van de gemeente Breda, zullen hogere waarden worden aangevraagd. Vanwege verduurzamingsmaatregelen is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m3 mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m3 mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de netto toevoeging van 35 woningen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg is de Keizerstraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2018 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tot slot blijkt uit Hoofdstuk 4 dat het aantal verkeersbewegingen ten aanzien van het onderhavige planvoornemen slechts beperkt toeneemt. Daarmee kan worden gesteld dat met betrekking tot luchtkwaliteit een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied is gegarandeerd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Toetsingskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. In artikel 1 van het Bevi wordt toegelicht wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Specifiek voor LPG-tankstations is tevens de 'circulaire effectafstanden LPG-tankstations' relevant. Met deze circulaire wordt een handreiking gegeven ten behoeve van de beoordeling van externe veiligheid van LPG-tankstations. Daarbij staat het rekening houden met effectafstanden centraal en wordt aangesloten bij hetgeen geregeld is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). In de circulaire wordt het bevoegd gezag verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd.

Uitsnede van de risicokaart, waarop het plangebied globaal is aangeduid met een gele ster.

De dichtstbijzijnde inrichting met een potentieel veiligheidsrisico betreft een zwembad aan de Pieter-Christiaanstraat 2 te Breda. De grens van de inrichting ligt op een afstand van circa 800 meter van het plangebied. Er is geen sprake van een PR 10^-6 risicocontour. Op basis van het Activiteitenbesluit dient een afstand van 25 meter tot kwetsbare objecten te worden aangehouden. Gelet op de ruime afstand van het plangebied tot de inrichting zijn er geen gevolgen wat betreft externe veiligheid inzake het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De dichtsbijzijnde Bevi-inrichting betreft een inrichting met een LPG-installatie aan de Graaf Hendrik III laan 56 te Breda. Deze inrichitng ligt op circa 1 kilometer afstand tot het plangebied. Gelet op deze afstand wordt voldaan aan de effectafstand van 60 meter tussen een LPG-tankstation en een (beperkt) kwetsbaar object. Voor het plaatsgebonden risico gelden op grond van artikel 5, lid 3 Bevi jo. artikel 2 Revi vaste afstanden tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit betreft in onderhavig geval een contour van 25 meter tot het LPG-vulpunt en LPG-reservoir en 15 meter tot de LPG-afleverinstallatie. Het plangebied ligt niet binnen deze contouren, derhalve is het plaatsgebonden risico niet van invloed op onderhavig initiatief. Het groepsrisico wordt niet bepaald aan de hand van vaste contouren. De noodzaak tot verantwoording van het groepsrisico wordt bepaald aan de hand van de vraag of de toevoeging van (beperkt) kwetsbare objecten is gelegen binnen het invloedsgebied van de inrichting. Voor LPG-tankstations geldt een invloedsgebied van 150 meter, gerekend vanaf het LPG-vulpunt en LPG-reservoir. Onderhavig plangebied is gelegen op 850 meter afstand tot dit invloedsgebied. Deze inrichting heeft derhalve geen invloed op onderhavig planvoornemen.

Conclusie

Met onderhavig bestemmingsplan is geen sprake van een plaatsgebonden risico. Het groepsrisico behoeft niet te worden verantwoord. Het aspect inrichtingen en externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), als in werking per 1 april 2015. Bij het besluit horen grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage I, II en III van de Regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10^-6 per jaar. Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van het Bevt de afstand '0' is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10^-6 per jaar.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante transportassen zijn gelegen is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat het plangebied is gelegen op een afstand van circa 1.100 meter van de spoorweg tussen Breda en Roosendaal waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor deze spoorweg geldt dat er op basis van de risicokaart geen sprake is van een risicocontour die reikt tot binnen het plangebied. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied van deze spoorweg, echter niet binnen de eerste 200 meter daarvan. Op basis van art. 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Deze is navolgend opgenomen. Tevens is als Bijlage 5 bij deze toelichting het standaardadvies van de brandweer opgenomen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Om effectief en efficiënt hulp te kunnen bieden ten tijde van een ongeval zijn de opkomsttijd, de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen van belang. De hulpverleningsdiensten moeten voldoende capaciteit beschikbaar hebben om alle effecten binnen een kort tijdsbestek te kunnen bestrijden.

Voor de onderhavige situatie is de opkomsttijd minder dan 12 minuten, waarmee wordt voldaan aan de norm voor de opkomsttijden uit het Dekkings- en spreidingsplan 2015-2019 van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant ten aanzien van woonfuncties na 2003. Om een brand in het plangebied te kunnen bestrijden is het noodzakelijk dat er voldoende primair en secundair bluswater aanwezig is. Voor ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij eveneens een omgevingsvergunning deelzaak bouwen noodzakelijk is, wordt de aanwezigheid van bluswater in het kader van deze vergunning getoetst. Door de centrale ligging van het plangebied, waar reeds in de directe omgeving alsook binnen het plangebied sprake is van een woonfunctie, is de aanwezigheid van primair bluswater reeds verzekerd. Het plangebied is via het wegennet goed bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

Zelfredzaamheid

In geval van blootstelling aan een toxisch gas is het handelingsperspectief ‘schuilen’ de beste wijze van zelfredzaamheid. Schuilen vindt plaats binnen bouwwerken. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij van belang.

Bij renovatiewerkzaamheden, zoals in het plangebied ontwikkeld gaan worden, is sprake van steeds betere isolatie, welke zorgt voor een goede bescherming tegen het binnendringen van het toxische gas. Nieuwe gebouwen die voorzien zijn van een luchtbehandelinginstallatie - waardoor het toxisch gas naar binnen kan worden gezogen - dienen voorzien te zijn van mogelijkheden om dit systeem met één druk op de knop uit te schakelen. Van belang is dat bewoners tijdig gewaarschuwd worden. Het plangebied ligt binnen het dekkingsgebied van een waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Daarnaast is NL Alert operationeel voor vele mobiele telefoons. Dit kan worden gebruikt om de bevolking in geval van een calamiteit te waarschuwen.

Conclusie

Het aspect transport en externe veiligheid is geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Toetsingskader

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geschiedt aan de hand van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), als in werking getreden per 1 januari 2011. Ten aanzien van het Bevb bestaat de noodzaak om een ruimtelijke reservering op te nemen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoording van het groepsrisico (GR) van relevante buisleidingen. Binnen de PR 10^-6 risicocontour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn en zo mogelijk ook geen beperkt kwetsbare objecten. Het verwachte aantal aanwezigen binnen het invloedsgebied van de buisleiding moet worden verantwoord. Dat invloedsgebied reikt bij brandbare vloeistoffen tot net buiten de 10^-6 contour, voor leidingen met aardgas en chemicaliën moet dat per geval berekend worden.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving buisleidingen zijn gelegen waarop de circulaire van toepassing is, is de risicokaart geraadpleegd. Uit de risicokaart blijkt dat er binnen en in de nabijheid van het plangebied geen hogedruk buisleidingen zijn gelegen, waarvoor een beschermingsregime geldt op grond van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Conclusie

Het aspect buisleidingen en externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

Toetsingskader

De hierna volgende kabels en leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer''.

1. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken''

Beoordeling

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig binnen het plangebied of in de directe nabijheid ervan. Onder de reeds bestaande wegen is thans wel riolering aanwezig. Daarnaast zijn onder de bestaande infrastructuur kabels en leidingen aanwezig ten behoeve van onder andere gas, water, elektriciteit en telefonie. Indien nodig zal in een later stadium van onderhavig project een KLIC-melding worden uitgevoerd. Bestaande leidingen worden mogelijk verlegd.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

Toetsingskader

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Breda heeft als doel op termijn een energie neutrale stad te worden. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO₂ neutrale stad in 2044. In het uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 zijn de volgende opgaven opgenomen:

• Verduurzaming woningbouw: particulieren, corporaties en private verhuurders;
• Verduurzaming energie-infrastructuur inclusief Stadsverwarmingsnet;
• Grootschalige duurzame energieopwekking: wind , zon , bodem en energieopslag;
• Ontwikkeling locaties voor opslagmodules duurzaam opgewekte energie;
• Klimaatadaptatie: integreren in ieder ruimtelijk plan;
• Verduurzaming bedrijven: individuele, branche- en bedrijventerreingerichte aanpak;
• Verduurzaming overheid: gebouwen, openbare verlichting, inkoop;
• Verduurzaming mobiliteit: fiets en elektrisch vervoer.

Beoordeling en conclusie

Gezien de ouderdom van het pand, is het niet verrassend dat de woningen energetisch gezien erg laag scoren (energielabel G). Ongeïsoleerde daken, dikke buitenmuren zonder isolatie en veel kozijnen/ramen zijn voorzien van enkelglas. Er zijn diverse (bouwkundige) isolerende maatregelen noodzakelijk om in het monument comfortabel en duurzaam te kunnen wonen. De volgende ingrepen zijn opgenomen in het plan waarbij de woningen worden verbeterd tot energielabel A:

• Isolatie aan binnenzijde (voorzetwanden, dakisolatie aan binnenzijde en voorzetramen bij monumentale kozijnen);
• Aansluiting op het warmtenet van Ennatuurlijk middels een individuele aansluiting voor warmte en warmtapwater. Hierdoor komen de huidige collectieve cv-ketels op gas geheel te vervallen;
• De woningen worden gasloos en er wordt elektrisch gekookt;
• Goede ventilatievoorziening middels een individueel WTW-systeem;
• Door bovengenoemde maatregelen, worden ook de huidige comfortklachten zoals tocht en vocht rondom kozijnen en de gebrekkige ventilatie opgelost. Uitgangspunt is comfortabel en duurzaam wonen in een monument.

Toetsingskader

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen de onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is:

1. Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.- (beoordelings)plichtige besluiten (boven de grenswaarden uit de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.);
2. Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden;
3. Plannen en activiteiten die o.g.v. een provinciale milieuverordening zijn aangewezen als MER-plichtig.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 - Commissie vs. Nederland). Deze wijziging heeft gevolgen voor eerstgenoemd criterium om te beoordelen of een MER noodzakelijk is. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit de C- of D-lijst blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij 'kleine projecten' (projecten onder de drempelwaarden van de C- of D-lijst) beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' genoemd. Deze beoordeling houdt in dat er bekeken moet worden of er bij het initiatief sprake is van dusdanig bijzondere omstandigheden of milieueffecten dat er toch een MER moet worden opgesteld. Hierbij wordt gekeken naar de selectiecriteria uit bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (2011/92/EU), welke o.a. de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen.

Beoordeling

In onderhavige situatie is er sprake van de netto toevoeging van 35 woningen in een bestaand pand. Dit betreft geen activiteit die voorkomt op de C-lijst. Wat betreft het eerste criterium geldt er derhalve geen plicht tot het opstellen van een MER. De activiteit komt wel voor op de D-lijst, namelijk onder categorie D 11.2, de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. De grenswaarde betreft hier gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op o.a. een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. Het initiatief heeft slechts betrekking op de realisatie van 35 woningen. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde uit de D-lijst ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Er geldt derhalve geen verplichting tot het uitvoeren van een formele m.e.r.-beoordeling, waardoor enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling resteert. Middels de toetsing aan de overige milieuaspecten in dit hoofdstuk heeft een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. Hieruit zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen gebleken, waaruit bovendien geconcludeerd kan worden dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER. De onderhavige vormvrije m.e.r.-beoordeling is tevens opgenomen in een door het bevoegd gezag beoordeelde aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. Besloten is dat de noodzaak tot het opstellen van een milieueffectrapportage ontbreekt.

Ten aanzien van het tweede criterium inzake een mogelijke MER-plicht, geldt dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden.

Ten aanzien van het derde criterium geldt dat onderhavige activiteit niet is aangewezen als MER-plichtig op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Conclusie

Zoals beschreven is er bij onderhavig plan geen sprake van een verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de m.e.r.-procedure o.g.v. het Besluit m.e.r., de Wet natuurbescherming of de Interim omgevingsverordening. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling volgt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er is dus voldaan aan de wettelijke verplichtingen hieromtrent.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied en de omgeving en de voorgenomen ontwikkeling. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient deze juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit regels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Hoofdstuk 1 'Inleidende regels'

Artikel 1 Begrippen

In het eerste artikel, 'begrippen', worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP en Bor omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeeldingen geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP richtlijnen gegeven die zijn overgenomen in dit plan.

Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels'

Artikel 3 Wonen

De gronden waar (de nieuw te realiseren) wooneenheden zijn toegestaan, zijn bestemd als 'Wonen'. De woningen dienen te worden opgericht binnen het aangegeven bouwvlak. Het totaal aantal wooneenheden bedraagt maximaal 89. De maatvoeringseisen waaraan het hoofdgebouw dient te voldoen zijn opgenomen in de regels. Ten behoeve van de realisatie van een onderdoorgang is een bouwaanduiding opgenomen.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Deze bepaling wordt overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan ter bestendiging van de archeologische dubbelbestemming. De voor 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Artikel 5 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Deze bepaling wordt overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan ter vastlegging van het beschermd stadsgezicht. De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

Hoofdstuk 3 'Algemene regels'

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In deze regel is opgenomen dat bestaande (legale) afwijkingen mogen voortbestaan, ondanks dat anders in deze regels is bepaald.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is het strijdig gebruik geregeld.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels is een aantal regels opgenomen waarvoor afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Hier is bijvoorbeeld in opgenomen dat er afgeweken mag worden van de in het bestemmingsplan genoemde maten mits deze afwijking niet meer dan 10% bedraagt en technisch noodzakelijk is.

Artikel 10 Overige regels

In dit artikel zijn regelingen opgenomen waarmee wordt gewaarborgd dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid en waterbergende voorzieningen worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 4 'Overgangs- en slotregels'

Artikel 11 Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wabo, overgenomen. Het betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan 'De lange Stallen' te Breda.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Ten behoeve van dit plan is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Met de overeenkomst is de uitvoerbaarheid van voorliggend ontwikkelgericht bestemmingsplan gewaarborgd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 8.2.1). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 8.2.3).

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het plan is in het kader van vooroverleg voorgelegd aan de provincie Noord-Brabant, het waterschap Brabantse Delta, de Brandweer Midden- en West-Brabant en de dorpsraad. De dorspraad heeft zich onthouden van reactie. De provincie Noord-Brabant heeft gereageerd dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen. Het waterschap heeft gereageerd dat zij geen opmerkingen hebben en geeft derhalve een positief wateradvies. Tot slot conludeert de brandweer Midden- en West-brabant dat het plan voldoet aan de criteria van het standaardadvies en dat deze in de toelichting is opgenomen. Daarnaast voldoet het plan aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater.

Door de betrokken vooroverlegpartners is niet om wijzigingen aan het bestemmingsplan gevraagd. De vooroverlegreacties hebben derhalve niet geleid tot inhoudelijke wijzigingen.

WonenBreburg heeft ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling een participatieplan opgesteld, conform de participatieleidraad van de gemeente Breda. In het participatieplan staat beschreven wie belanghebbenden zijn en op welke wijze en op welk participatieniveau (informeren+) zij betrokken worden. Conform het participatieplan heeft WonenBreburg op 6 okotber 2020 een inloopbijeenkomst georganiseerd voor omwonenden en bewoners van het plangebied. Hiervan is verslag gedaan, welke is verstuurd aan de aanwezigen en de gemeente Breda. Het verslag is tevens bijgevoegd als Bijlage 6 bij deze toelichting. Tijdens de inloopbijeenkomst waren medewerkers van WonenBreburg, gemeente Breda en architectenbureau Rienks aanwezig. Op deze avond zijn de plannen zoals die op dat moment bekend waren getoond. Er waren meerdere impressies van het pand te zien na renovatie en er lagen plattegronden van alle verdiepingen van het pand ter inzage. In totaal zijn er 42 belangstellenden op deze avond langs geweest. Op de verschillende vragen is direct antwoord gegeven. De meest gestelde vragen zijn nogmaals in het verslag beantwoord. De reacties waren vooral positief en de meeste vragen hadden betrekking op planning en eindigheid van de tijdelijke huurcontracten.

De initiatiefnemer concludeerde dat de inloopbijeenkomst goed verlopen is.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen in de periode van 1 april tot en met 12 mei 2021. Gedurende deze periode kon een ieder zienswijzen indienen ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan. In totaal zijn vijf zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn beantwoord in een Nota van Zienswijzen en hebben niet geleid tot aanpassing van het plan.

Ambtshalve aanpassingen

Gedurende de termijn dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, heeft de gemeenteraad van Breda nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Om die reden is de opgenomen parkeerregling in de regels van dit bestemmingsplan geactualiseerd. Ook is paragraaf 3.4.4 en 4.3.2 van de toelichting aangepast.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.

het bestemmingsplan 'Binnenstad, Keizerstraat 10-134' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020201008-VG01 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van mobiele telefoons of accessoires voor mobiele telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

waardevolle en behoudenswaardige relicten (overblijfselen) uit het verleden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, en in stedebouwkundig opzicht ondergeschikt aan het gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen, verhuren en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

alle artikelen niet behorende tot voeding- en genotmiddelen of persoonlijke verzorgingmiddelen;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, bank, postkantoor, gemeentehuis, reisbureau en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, met uitzondering van een garagebedrijf, een seksinrichting en een belwinkel;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen, of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een perceel, gelegen aan een hoek van twee of meer wegen c.q. het openbaar gebied;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

het snijpunt van twee hellende vlakken;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, openbare verlichting/lichtmasten, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen;

detailhandelsactiviteiten die qua uitstraling passen bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dienen van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn, los van de hoofdfunctie;

het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie;

bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

het behoud en de versterking van de natuurlijk, landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle kwaliteiten, alsmede een verbetering van de kwaliteit van de bebouwde omgeving;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

detailhandel in meubelen, keukens, sanitair, grove bouwmaterialen, auto's, motoren, boten, grootschalige sport- en kampeerartikelen zoals caravans en tenten, bouwmarkten en tuincentra;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver;

een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel;

het voeren van een huishouden in een woning;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit een bouwlaag, alsmede een stacaravan die gelet op de feitelijke omstandigheden als bouwwerk wordt aangemerkt, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- of nachtverblijf en ingericht ten behoeve van tijdelijke bewoning;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen in gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in het gebouw, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', tevens een onderdoorgang;

met daarbij behorend(e);

3. nutsvoorzieningen.

1. van het aantal te realiseren woningen zoals genoemd in artikel 3.2.1 sub a dient minimaal 92% gebruikt te worden als sociale huurwoning en als zodanig in stand te worden gehouden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’;
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of anders met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

ln afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
2. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. Het in lid a vermelde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen en een omgevingsvergunning voor gebruik waarbij toepassing wordt gegeven aan de regels over afwijking van dit plan of voor gebruik dat in strijd is met de regels van dit plan wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto's en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 of;
   2. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad, Keizerstraat 10-134'.