het bestemmingsplan Tuinzigt, Blossem met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020205007-ON01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, muziekcentra, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

situatie dat een groep van burgers – georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond en de bouw van de eigen woning, zoals bedoeld in de beleidsnotitie 'Collectief bouwen in Bredase wijken en dorpen, CPO Beleid Gemeente Breda 2020, zoals vastgesteld d.d. 14 oktober 2020, met dien verstande dat er ten aanzien van het ontwerp wordt afgeweken van het uitgangspunt met betrekking tot volledige zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor het ontwerp.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een perceel, gelegen aan twee wegen of dat aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda, zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transportverdeelstation , transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda, zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

een zelfbedieningswinkel, met name voor levensmiddelen.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Voor erfafscheidingen op gebouwen wordt gemeten vanaf bovenkant vloer van het betreffende gebouw.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en liftopbouwen, balustrades voor dakterrassen en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' enkel voor nutsvoorzieningen;

met daarbij behorend(e):

2. parkeren;
3. verkeer;
4. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met uitzondering van:

5. risicovolle inrichtingen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 zoals opgenomen in bijlage 1van deze regels;
2. cultuur en ontspanning;
3. detailhandel (met uitzondering van een supermarkt);
4. dienstverlening;
5. horeca 1 t/m 3;
6. maatschappelijke voorzieningen;

met daarbij behorend(e):

7. terrassen en buitenruimtes;
8. groen;
9. wegen, straten, fiets- en voetpaden;
10. speelvoorzieningen;
11. parkeervoorzieningen;
12. nutsvoorzieningen;
13. kunstobjecten;
14. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a voor het bouwen van verbinding tussen het ketelhuis en portierslodge en het bouwen van vrijstaande bijgebouwen buiten het bouwvlak, met dien verstande dat:

1. vrijstaande bijgebouwen mogen worden gebouwd tot een gezamenlijk oppervlak van 10 m²;
2. de minimum afstand van vrijstaande bijgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens 3 meter bedraagt;
3. vooraf advies wordt ingewonnen bij de afdeling erfgoed van de gemeente Breda.

1. Het gezamenlijk bruto oppervlak van de functies zoals opgenomen in lid 4.1 onder a t/m f mag niet meer bedragen dan 500 m².

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. fiets- en voetpaden;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen
5. kunstobjecten;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. waterbergingsvoorzieningen;
8. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor wegen, straten en parkeervoorzieningen;

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van het bepaalde in artikel 11, ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone-wijzigingsgebied' bevoegd de bestemming, het bouwvlak en de maximum bouwhoogte te wijzigen, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. het aantal woningen is onderdeel van het aantal genoemd in lid 6.2.1 onder ;.
2. het aantal bouwlagen bedraagt maximaal 4;
3. de oppervlakte bedraagt maximaal 500 m² bvo per bouwlaag;
4. aangetoond is dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening;
5. er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling;
6. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduidingen 'gemengd' en 'specifieke vorm van gemengd -2': tevens voor detailhandel (met uitzondering van een supermarkt), dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca 1 en 2;

met daarbij behorend(e):

3. (binnen)tuinen;
4. bergingen;
5. (dak)terrassen en buitenruimtes;
6. groen;
7. nutsvoorzieningen;
8. kunstobjecten;
9. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
10. wegen, straten, fiets- en paden;
11. speelvoorzieningen;
12. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. waterbergingsvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.5 onder b en c als het voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit redelijkerwijs niet mogelijk is of reeds anderszins in een waterbergingsvoorziening is voorzien.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 voor:

1. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 10 m²van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als huisvesting in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 10 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   3. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   4. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan;
4. De onder sub a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder sub a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien;
6. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder sub g., (financiële) voorwaarden verbinden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. Indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Tuinzigt, Blossem".

Toegestane bedrijven

Waterfaseringsplan

Blossem Breda: windklimaat maaiveld

In juli 2017 heeft de ontwikkelingscombinatie NBU/Maas-Jacobs B.V. de zogenaamde Nibb-it locatie aangekocht, een voormalig fabrieksterrein van circa 5,9 hectare ten noorden van de Ettensebaan aan de westzijde van Breda.

Het terrein kent haar naam van de 'Nibb-it fabriek' die daar ooit was gevestigd. Later nam het Ierse concern Kerry International het complex over. In 2007 sloot Kerry de fabriek en sindsdien stonden de gebouwen leeg. In nauwe samenwerking met de gemeente en diverse ontwikkelingspartners is de transformatie tot een nieuw stuk stad waar wonen en voorzieningen samenkomen in een groene omgeving ingezet onder de naam Blossem.

De beoogde herontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied bestaat voor een groot deel uit de gronden behorend bij de voormalige Nibb-it fabriek aan de Ettensebaan in Breda. Daarnaast zijn enkele aanpalende percelen betrokken bij het plan. Dit betreffen de gronden behorend bij Auto-Elektra Leeman en Medisch Centrum Magnolia aan de Magnoliastraat en Truck Service Breda en Louis van Dijk Fietsen aan de Tuinzigtlaan.

In figuur 1.2 is weergegeven welke gronden onderdeel zijn van dit bestemmingsplan. Het plangebied grenst aan de wijk Tuinzigt en ligt op circa 5 minuten ten westen van de binnenstad van Breda.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied

Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is 'Tuinzigt-Westerpark' zoals vastgesteld op 27 december 2012. In figuur 1.2 is een uitsnede van dit bestemmingsplan weergegeven met het plangebied rood omkaderd. Het plangebied heeft grotendeels de enkelbestemming 'Bedrijventerrein' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Op het noordelijk deel van het plangebied geldt de functieaanduiding 'Bedrijf van categorie 2'. Hier zijn uitsluitend bedrijven toegestaan in milieucategorie 1 en 2. Aan de zuidzijde, richting de Ettensebaan, mogen zich ook zwaardere bedrijven in milieucategorie 3.1 vestigen. Zo goed als het hele perceel is voorzien van een bouwvlak tot aan de erfgrenzen wat voor 85% mag worden bebouwd. Aan de noordzijde mag binnen dit bouwvlak voor een strook van circa 15 meter diep tot 6 meter hoog gebouwd worden. Voor het overige gelden bouwhoogten tot maximaal 12 en 15 meter. Het huidig medisch centrum heeft de bestemming 'Maatschappelijk' met een ruim bouwvlak wat voor 80% tot 6 meter hoog bebouwd mag worden. Hier mogen ook maximaal twee woningen op de verdieping aanwezig zijn. Tevens geldt voor het gehele plangebied het 'Parapluplan Parkeren 2017' waarin de parkeernormen zijn vastgelegd.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' met het plangebied rood omkaderd

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 615 woningen en gemengde functies zoals detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Naast woningbouw in een groene omgeving wordt beoogd om de bestaande functies zoals de fietsenwinkel en het medisch centrum een nieuwe plek te geven in het plangebied. Ook worden functies zoals horeca en dienstverlening toegevoegd. Deze functies zijn binnen het plangebied nu niet toegestaan. Daarnaast is de toegestane bouwhoogte niet voor alle gebiedsonderdelen toereikend.

Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling daarmee niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied ligt op de grens van de wijk Tuinzigt en Westerpark. De voormalig fabrieksgebouwen zijn gesloopt, slechts de portiersloge en het ketelhuis resteren, maar staan al langdurig leeg. Ook de gebouwen behorend bij Auto-Elektra Leeman, Medisch Centrum Magnolia, Truck Service Breda en Louis van Dijk Fietsen zijn nog aanwezig en zijn nog in gebruik.

Doordat de voormalige fundering en vloer van de fabriek nog aanwezig is, heeft het terrein een grotendeels versteend karakter. De randen van het plangebied zijn wel groener, met aan de zuid- en westzijde een dichte bomenrij en bossages.

Figuur 2.1: Plangebied gezien vanuit het oosten met in het zuidwesten de te behouden portiersloge en het ketelhuis

Figuur 2.2: Medisch Centrum Magnolia en Auto Elektra Leeman aan de Magnoliastraat

Figuur 2.3: Truck Service Breda en Louis van Dijk Fietsen aan de Tuinzigtlaan

De naastgelegen locaties van Borgesius en transportbedrijf Van Dorst zijn nog in bedrijf. De locatie Fokkema, waar vanaf 1940 een metaalhandel gevestigd is geweest, grenst met de twee voorgenoemde bedrijfslocaties aan de oostzijde van het plangebied. De zuidzijde van het plangebied wordt gevormd door de Ettensebaan. De westgrens bestaat deels uit de gronden behorend bij Truck Service Breda en Louis van Dijk Fietsen. Aan de noordwestzijde staan enkele garageboxen, momenteel in gebruik door de bewoners van de omliggende complexen en een transportverdeelstation van Enexis. De noordgrens wordt naast Medisch Centrum Magnolia en Auto Elektra Leeman gevormd door de woningen aan de Magnoliastraat en de Doe-het-zelf garage.

Het plangebied is zoals eerder aangegeven gelegen in de wijk Tuinzigt, op de grens met de wijk Westerpark. De wijk Tuinzigt ligt ten westen van de binnenstad en wordt omsloten door de Ettensebaan in het zuiden en het spoor in het noorden. De Tuinzigtlaan is de westelijke grens, de Tramsingel ontsluit de wijk in het oosten.

Na de sloop van de vestingwerken die om Breda heen lagen, kwamen er gronden vrij om te gaan bebouwen en werden er nieuwe wegen aangelegd, zoals de Tramsingel, de Lunetstraat en de Beekstraat. Aan het eind van de 19e eeuw zijn aan Bredase zijde aan de Tramsingel, het tramstation, een aantal fabrieken en enkele woningen gebouwd. Rond diezelfde tijd zijn er ook woningen aan de Beekstraat en fabrieken aan de Lunetstraat gebouwd. In 1927 werd het Princenhaagse deel van Tuinzigt door de gemeente Breda geannexeerd. Vervolgens werd in verschillende fases tot in de zeventiger jaren van de vorige eeuw, de huidige wijk gebouwd met voornamelijk rijwoningen in twee lagen met kap.

Eind jaren ’80 en begin jaren ’90 van de vorige eeuw heeft een grote stadsvernieuwing en herstructurering plaatsgevonden waarbij het centrumgebied van de wijk Tuinzigt is geherstructureerd en een nieuw winkelcentrum is toegevoegd. In het oostelijk deel van de wijk zijn woningen verbeterd en vervangen. Tevens is in die periode een traject uitgezet om milieuhinderlijke bedrijven uit de woonomgeving te krijgen. Braakliggende terreinen zijn voor een groot deel herontwikkeld. Inmiddels heeft de wijk hoofdzakelijk een woonfunctie met ongeveer 6.500 bewoners. Voor winkels is men aangewezen op het winkelcentrum Tuinzigt.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid. In de onderzoeken en onderbouwingen is worst-case uitgegaan van de initiële ontwikkeling met in totaal 650 woningen. Dit bestemmingsplan maakt echter slechts 615 woningen mogelijk. Dit leidt niet tot andere (negatieve) conclusies .

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Breda past binnen het rijksbeleid.

Het Barro is de juridische vertaling van het rijksbeleid. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De grens van een stedelijke ontwikkeling voor andere stedelijke functies ligt op basis van jurisprudentie vanaf een toevoeging van meer dan 500 m² bvo per type voorziening. De optelsom van functies kan wel leiden tot een stedelijke ontwikkeling. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling van maximaal 615 woningen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling beslaat ook de percelen behorend bij de huidige fietsenwinkel Louis van Dijk, de Truckservice Breda, Auto-Elektra Leeman en Medisch Centrum Magnolia. Voor zowel de fietsenwinkel als het medisch centrum wordt beoogd deze een nieuwe plek in het plangebied te geven. De huidige fietsenwinkel heeft een omvang van 1.400 m²en het medisch centrum heeft een omvang van 600 m². Omdat beide locaties herbestemd worden is er sprake van een verschuiving van planologische gebruiksmogelijkheden.

Planologisch mag bij de fietsenhandel 85% van het bouwvlak met een oppervlakte van circa 1.335 m²en een bouwhoogte van 15 meter (circa 3 lagen) worden benut voor een rijwielhandel. Dat zou neerkomen op ongeveer 3.400 m²detailhandel, specifiek voor een rijwielhandel.

Bij het medisch centrum mag 80% van het bouwvlak met een oppervlakte van 640 m²en een bouwhoogte van 6 meter worden benut voor maatschappelijke voorzieningen. Dat zou neerkomen op ongeveer 1.280 m²maatschappelijke voorzieningen.

Ten behoeve van detailhandel wordt in de toekomstige situatie uitgegaan van een toegestaan oppervlak van 1.900 m². Voor deze functie is sprake van een inperking van meters, maar wel een verbreding van de detailhandelsfunctie.

Ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening ed. wordt uitgegaan van een toegestaan oppervlak van 1.100 m². Voor deze functie is sprake van een inperking van meters, maar wel een beperkte verbreding van de maatschappelijke functie met dienstverlening.

Horeca is nu niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan, maar wordt als functie toegevoegd ter plaatse van de voormalig portiersloge en het ketelhuis. Dit betreft maximaal 500 m², waardoor deze functie op zichzelf geen stedelijke ontwikkeling betreft.

Per saldo is sprake van een afname van planologisch toegestane meters voor niet-woonfuncties van 4.680 m²naar 3.000 m², maar wel van een verbreding binnen de functies (bredere detailhandelsbestemming, toevoeging dienstverlening en horeca). Gelet op de aard en omvang wordt geconcludeerd dat voor deze functies geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Toch is uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de behoefte aan de niet-woonfuncties beschreven.

Beschrijving behoefte

Woningen

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens circa 6.500 woningen tot 2040 in de stad Breda. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad voor 2030 nog met 120.000 woningen groeien en voor 2035 met 160.000 woningen in totaal. De netto toevoeging aan woningen is enkele jaren (2014 t/m 2016) sterk achtergebleven waardoor het van belang is zowel de Brabantse als de Bredase woningvoorraad met een versneld tempo te laten groeien. Dit is bevestigd in de ambities zoals vastgelegd in het bestuursakkoord 'Lef en Liefde'. Tussen 2018 en 2022 moeten er 6.000 woningen toegevoegd worden aan de harde plancapaciteit om dit doel te halen. Onder andere met de versnellingsaanpak wordt hier invulling aan gegeven. Om de huidige harde plancapaciteit aan te vullen is nog behoefte aan de ontwikkeling van circa 2.700 woningen in deze bestuursperiode. Met de toevoeging van maximaal 615 woningen in de vorm van grondgebonden woningen en appartementen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte.

Uit actuele marktcijfers van NVM (4^ekwartaal 2020), weergegeven in figuur 3.1, blijkt nogmaals dat er sprake is van krapte op de woningmarkt en een grote woningbehoefte. Dat geldt zeker voor appartementen. De gemiddelde transactieprijs is verder opgelopen. De prijzen van appartementen zijn met 14,3% gestegen. De gemiddelde verkooptijd van woningen is met 25 dagen extreem kort.

Figuur 3.1: NVM kwartaalcijfers regio Breda e.o. voortschrijdend half jaar (Bron: NVM)

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het vierde kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2020' blijkt dat per 1 januari 2021 woningzoekers in Breda nog maar kunnen kiezen uit 375 woningen. In Breda is al jaren sprake van een krappe woningmarkt. De gemiddelde verkooptijd is 21 dagen en dit is nog nooit zo kort geweest.

Inmiddels is Breda al langere tijd de duurste stad buiten de Randstad. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is 385.000 euro.

Om de dynamiek op de Bredase woningmarkt op peil te houden is nieuwbouw noodzakelijk. Er is in Breda grote behoefte aan nieuwe koopwoningen en specifiek aan appartementen, rijwoningen en hoekwoningen. De ontwikkeling draagt hieraan bij.

Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen is het van belang niet alleen maar kwantitatieve doelen te stellen, maar juist ook invulling te geven aan kwalitatieve uitgangspunten. De gemeente Breda voert regie op dit deel van het stedelijk woningbouwprogramma via de Structuurvisie Breda 2030. Dit omdat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'gebiedsprofielen' vastgesteld. Het 'Perspectief wonen' geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de verschillende wijken in Breda. De wijk Tuinzigt is onderdeel van 'Breda West' en is een wijk waar laagbouw (grondgebonden woningen) wordt afgewisseld met hoogbouw (appartementen). De woningen bevinden zich met name in het goedkope segment, waarvan huur (62%) wordt afgewisseld met koopwoningen (38%) (bron: Factsheet Wonen 2018). Het hoge aandeel goedkopere woningen zorgt voor een wat eenzijdige samenstelling van het woningaanbod en de bevolkingsopbouw in de wijk. De sociale voorraad is meer dan 40% van het geheel waardoor de leefbaarheid in de wijk onder druk kan komen te staan. Onder andere het toevoegen van middeldure koop en middeldure huurappartementen is een optie om de opwaartse ontwikkeling als stedelijk woongebied te versterken.

Het aanbod van nieuwe woningen bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen in diverse prijsklassen. Het uitgangspunt hierbij is dat er minimaal 0-10% sociale huur en circa 40% middeldure huur en koop wordt gerealiseerd. De overige woningen worden aangeboden in de vrije sector (duurdere koop). Met dit programma wordt een gewenste toevoeging geleverd aan het huidig woonaanbod in de wijk Tuinzigt.

Voorzieningen

Het bestemmingsplan maakt de verplaatsing van 1.400 m²bestaande detailhandel en een bestaand medisch centrum van 600 m²mogelijk. Gelet op de gewenste flexibiliteit en toekomstwaarde is gekozen voor een iets bredere gemengde bestemming met een totale oppervlakte van maximaal 2.500 m^2. Binnen deze bestemming worden de afzonderlijke functies gemaximeerd op de bestaande oppervlakt +500 m². Dat betekent maximaal 1.900 m²detailhandel, 1.100m²maatschappelijk en maximaal 500m²dienstverlening en/of horeca. Per saldo wordt ten opzichte van de huidige situatie maximaal 500m²toegevoegd. Hiermee is er een mogelijkheid om een buurtondersteundende voorziening toe te voegen.

Ook wordt maximaal 500 m²horeca toegevoegd. De behoefte aan horeca komt voort uit de ontwikkeling zelf. De ondersteunende functies zullen vooral een lokale functie vervullen voor de nieuwe bewoners en de gasten en passanten in het gebied. Het aantal inwoners in het gebied neemt fors toe en ontmoetingsprekken zijn essentieel voor het woon- en leefklimaat in de nieuwe buurt.

Om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen is het ook van belang dat aanvullende voorzieningen in een gebied passen binnen gemeentelijk beleid. Het gemeentelijk detailhandsbeleid (Detailhandelsnota 2010-2020) stuurt op een duurzaam voorzieningenaanbod waarbij het centrum en lokale wijk- en/of buurtcentra versterkt worden. Omdat winkelcentrum Tuinzigt en het winkelaanbod aan het Doctor Struyckenplein op relatief korte afstand aanwezig zijn, wordt in dit bestemmingsplan alleen ruimte geboden voor een detailhandelsvoorziening die aanvullend kan zijn op de beide winkelcentra. Dit betreft bijvoorbeeld geen supermarkt. De toevoeging van kantoorlocaties is door de gemeente niet gewenst en zal planologisch dan ook niet mogelijk gemaakt worden. Voor wat betreft functies als dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen hanteert de gemeente geen strikt beleid. Ten aanzien van horeca wordt de vestiging van nieuwe hotels in de stad niet aangemoedigd. Deze mogelijkheid zal daarom ook planologisch worden uitgesloten. Wel wordt er ruimte geboden voor dag- en avondhoreca in de voormalig portiersloge en het ketelhuis.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

Om de druk op het landschap te beperken, wordt bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen het door de provincie aangewezen bestaand stedelijk gebied (Omgevingsverordening Noord-Brabant). De gebiedsontwikkeling ligt binnen het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' en voldoet dus aan dat uitgangspunt.

In mei 2017 heeft de gemeente Breda daarnaast het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' vastgesteld. Het voormalig Nibb-it terrein is in dit document aangewezen als 'opgave' binnen de bedrijvenlocaties die Breda heeft. Ruim 2.700 m²aan (inmiddels gesloopt) leegstaand vastgoed wordt met de voorgenomen gebiedsontwikkeling uit de markt genomen en een toekomstbestendige functie gegeven. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Figuur 3.2: Uitsnede beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda'

Het rijksbeleid vormt geen beperking voor de beoogde ontwikkeling.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.5). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

Figuur 3.3: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De ontwikkeling vindt plaats ter hoogte van een verouderd stedelijk gebied. De openbare ruimte wordt zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie en wordt voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Al deze aspecten dragen er onder andere aan bij dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Voor 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 in Breda en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen.De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 615 woningen in diverse woningtypen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling past hierin: Het plan bestaat uit de realisatie van een hoogstedelijk woonmilieu op een locatie vlakbij het centrum van Breda in een groene setting.

Het regionale beleid richt zich op het behoud en het versterken van de hoofdstructuur van reguliere en perifere winkelgebieden. Die hoofdstructuur bestaat uit de grootste, bovenlokaalverzorgende winkelgebieden én de aangegeven lokaalverzorgende reguliere winkelgebieden. De realisatie van nieuwe perifere detailhandelsclusters met een bovengemeentelijke uitstraling en bijbehorende maatvoering past in principe niet binnen het regionaal beleid.

In dit geval wordt een bestaande specifieke detailhandelsfunctie verbreed, waarbij de oppervlakte die planologisch mogelijk is, wordt verkleind. De fietsenhandel komt naar verwachting terug als onderscheidend en aanvullend aanbod. Verder wordt ingezet op een buurtfunctie. Per saldo wordt niet meer dan 500m²detailhandel toegevoegd.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd.

• Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.
• Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.
• Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

In het mozaïek ligt een groot aantal opgaven. Deze zijn het gevolg van een aantal trends en ambities: bevolkingsontwikkeling, veranderende maatschappelijke rolverdeling en duurzaamheid zijn hiervan de belangrijkste. De bevolkingssamenstelling wijzigt. Dit gaat gepaard met een vergrijzing van de bevolking, een toename van de eenpersoonshuishoudens met 30% en een kleine toename van het aantal samenwonenden met kinderen. Kleinere huishoudens, stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten stellen kwalitatieve en kwantitatieve eisen aan de woningvoorraad. De grootste opgave is de aanpassing van de woningvoorraad en de bestaande stadsdelen. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar worden afgestemd. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitdaging. Daarom wordt ruimte geboden aan initiatieven.

Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen onder andere de volgende accenten naar voren:

• realistisch programmeren;
• bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
• faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
• inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
• aandacht voor vergrijzing (nul-treden-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
• huisvesten van jonge huishoudens;
• huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
• Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) en bereikbaarheid voorzieningen;
• arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio. Een kaart met de woonsferen is opgenomen in figuur 3.6.

Figuur 3.4: Woonsferen (Bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

In de structuurvisie staat de locatie primair nog benoemd als 'werklocatie' met ontwikkelingsrichting 'bedrijven' (pagina 36 Sv), waarbij is aangegeven dat de vraag wordt geaccommodeerd op 'percelen op bedrijventerreinen waarvan de beoogde transformatie wordt losgelaten (zoals Hero, CSM, Faam, Kerry)' (pagina 37 Sv). Voor onder meer de Kerrylocatie wordt ingestoken op herstructurering (pagina 39 Sv). Gelet op de grote woningbehoefte in Breda wordt nu niet meer gekozen voor herstructurering maar voor transformatie.

Het plangebied is gelegen binnen het woonmilieu 'stedelijk'. Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De wijk Tuinzigt is een wijk waar laagbouw (grondgebonden woningen) wordt afgewisseld met hoogbouw (appartementen). De woningen bevinden zich met name in het goedkope segment, waarvan huur (62%) wordt afgewisseld met koopwoningen (38%) (bron: Factsheet Wonen 2018). Het hoge aandeel goedkopere woningen zorgt voor een wat eenzijdige samenstelling van het woningaanbod en de bevolkingsopbouw in de wijk. De sociale voorraad is meer dan 40% van het geheel waardoor de leefbaarheid in de wijk onder druk kan komen te staan. Onder andere het toevoegen van middeldure koop en middeldure huurappartementen is een optie om de opwaartse ontwikkeling als stedelijk woongebied te versterken. Het aanbod van nieuwe woningen bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen in diverse prijsklassen. Het uitgangspunten hierbij is dat er minimaal 0-10% sociale huur en circa 40% middeldure huur en koop wordt gerealiseerd. De overige woningen worden aangeboden in de vrije sector (duurdere koop). Met dit programma wordt een gewenste toevoeging geleverd aan het huidig woonaanbod in de wijk Tuinzigt. Door zowel lagere bouwvolumes te realiseren voor grondgebonden woningen als hogere bouwvolumes voor de appartementen wordt invulling gegeven aan het woonmilieu 'stedelijk'.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

Er is behoefte aan de bouw van maximaal 615 woningen in verschillende typologieën en prijsklassen. Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale, gemeentelijke en lokale behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan de voorgenomen ontwikkeling.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt in de regionale woonvisie gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggende project een specifieke afweging gemaakt en is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Van de 615 woningen wordt minimaal 0-10% ten behoeve van sociale huur en circa 40% ten behoeve van middeldure huur en koop gerealiseerd. De overige woningen worden aangeboden in de vrije sector (duurdere koop). Met dit programma wordt een gewenste toevoeging geleverd aan het huidig woonaanbod in de wijk Tuinzigt.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen tijdens de bestuursperiode zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. Tijdens de bestuursperiode moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een leegstaand bedrijventerrein en daarmee een groot binnenstedelijk transformatiegebied naar maximaal 615 woningen in verschillende typologieën en prijssegmenten gecombineerd met diverse soorten voorzieningen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van stedelijke ontwikkeling zoals omschreven in het coalitieakkoord. Door de herontwikkeling ontstaat er ruimte voor meer groen en wordt het gebied onderdeel van de twee aangrenzende wijken. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'Gebiedsprofielen' vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van wonen. De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich hiertoe vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Het plangebied ligt in de wijk Tuinzigt (gebiedsprofiel West), welke gekenmerkt wordt door een duidelijke eigen identiteit. In delen van Tuinzigt en de aangrenzende wijk Haagpoort vraagt leefbaarheid aandacht, maar is sprake van een 'positieve flow'. In de wijken Heuvel, Tuinzigt en Haagpoort zijn vooral woningen in het goedkope segment en overwegend aangeboden in de huursector aanwezig. De koopwoningen die er zijn zijn goedkoop. De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de behoefte de wijk Tuinzigt, maar ook omliggende wijken meer te differentiëren. De realisatie van grondgebonden woningen en appartementen in de middeldure en dure koop- en huursector (totaal 40 en 50% van de 615 woningen) helpt de opwaartse ontwikkeling te versterken.

Bij raadsbesluit is op 31 januari 2019 de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DæB-besluit van de Europese Commissie. Bij appartementen in het sociale segment is een gemiddelde gebruiksoppervlakte (GBO) van 50 m²( bandbreedte bedraagt +/- 5%) )het uitgangspunt. De aanvangshuur voor middeldure appartementen bedraagt op basis van de verordening maximaal € 850,- (prijspeil 2019, jaarlijks te indexeren met CPI). Bij middelduur bedraagt het minimale GBO 70 m². De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huurwoningen. Gedurende een termijn van vijftien jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan hetgeen gesteld wordt in de verordening. Er wordt minimaal 0-10% sociale huurwoning gerealiseerd binnen het plangebied. In de regels van dit bestemmingsplan is voor de definitie van 'sociale huurwoning' verwezen naar de verordening zodat de regels uit de verordening aangaande oppervlakte en prijzen van toepassing zijn op deze woningen.

De gemeente Breda heeft 22 april 2021 nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren ruimte en financieel bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect Bomen is opgenomen in pa ragraf 5.8

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.15.

Het gemeentelijk detailhandsbeleid stuurt op een duurzaam voorzieningenaanbod waarbij het centrum en lokale wijk- en/of buurtcentra versterkt worden.

Uitbreiding van winkelaanbod buiten de tot de hoofdstructuur behorende winkelcentra is mogelijk als aangetoond wordt dat het initiatief een meerwaarde voor de detailhandelsstructuur heeft. Deze meerwaarde kan zich uiten in een toename van keuzemogelijkheden voor de consument of een formule voor specifieke doelgroepen. Het initiatief mag geen negatieve effecten hebben op de bestaande detailhandelsstructuur.

Buiten de reguliere winkelcentra wordt ruimte geboden voor branches en functies die niet passen in of aan de rand van bestaande centra vanwege vanwege het volumineuze karakter van de gevoerde artikelen of hier geen plek kunnen vinden gezien de aard en schaal van de detailhandel. Voor sommige detailhandel heeft clustering bijvoorbeeld nauwelijks meerwaarde.

Omdat winkelcentrum Tuinzigt en het winkelaanbod aan het Doctor Struyckenplein op relatief korte afstand aanwezig zijn, wordt in dit bestemmingsplan alleen ruimte geboden voor een detailhandelsvoorziening die aanvullend kan zijn op de beide winkelcentra. Dit betreft bijvoorbeeld geen supermarkt.

De fietsenhandel komt naar verwachting terug als onderscheidend en aanvullend aanbod. Verder wordt ingezet op een buurtfunctie. Per saldo wordt niet meer dan 500m²detailhandel toegevoegd.

Binnen gemengd is nu 500m²detailhandel mogelijk en binnen wonen 1.900 m². Alleen een supermarkt is uitgesloten.

In het horecabeleid voor de wijken en dorpen wordt in principe uitgegaan van de bestaande situatie. Daar waar sprake is van een groeiend inwonertal kan ter ondersteuning van de betreffende functie of ontwikkeling een daarbij passende uitbreiding van het horeca-aanbod worden nagestreefd.

In dit geval wordt een ontmoetingsplek in de nieuwe woonbuurt toegevoegd met een bij de buurt passende omvang (maximaal 500m²).

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Het gebied waar nu nog de laatste restanten van de voormalige Nibb-it fabriek aanwezig zijn, zal een ware metamorfose ondergaan. De ontwikkelingscombinatie NBU/Maas-Jacobs B.V. is voornemens om hier een nieuwe woonwijk te realiseren, waarbij veel aandacht is voor het historische karakter en groen. En waar een grote diversiteit aan woningtypologieën zal worden gerealiseerd voor een brede mix aan doelgroepen. Deze wijk krijgt de naam Blossem.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een zogenaamde ontwikkelvisie opgesteld. In de ontwikkelvisie is een beeld geschetst hoe de indeling en uitstraling van de wijk moet worden. Daarbij zijn 10 ontwerpprincipes die ten grondslag liggen aan het ontwerp en de uitstraling van de nieuwe wijk.

1 Blossem is een groen park

Wonen in een park waarin een zo groen mogelijke en gezonde leefomgeving voor mens en dier voorop staat. Thema's zoals gezondheid, biodiversiteit, waterberging en natuur exclusiviteit staan hierbij centraal.

2 Blossem is open

Het park is openbaar en voor iedereen toegankelijk. Ruimtes zijn bruikbaar voor zowel bewoners als bezoekers. Gebruikers hebben inspraak en zeggenschap in het ontwerp, gebruik en beheer.

3 Blossem is autovrij

In het gebied zijn de autobewegingen minimaal om ruimte te bieden aan voetgangers en fietsers. Parkeervoorzieningen zijn direct bij de toegang tot Blossem gelegen en zijn voornamelijk onder de grond of in een parkeergebouw.

4 Erfgoed is zichtbaar en voelbaar

Het resterende industrieel erfgoed wordt behouden. Het verhaal van de geschiedenis wordt vertaald in kwaliteiten. Restanten van de oude fabriek worden in het park en de paden hergebruikt om het park nieuw leven in te blazen.

5 Blossem is gedraaid

De oriëntatie van het oorspronkelijk fabrieksterrein is leidend in stedenbouw en landschap. Bij de aansluiting op de wijk Tuinzigt wordt juist de stedelijke context gevolgd.

6 Ruimtes zijn afwisselend

Geen straten, maar een spannende aaneenschakeling van grote, middelgrote en kleinere stedenbouwkundige ruimten geïnspireerd op het industrieel DNA van de plek. Dit nodigt uit tot verschillende mate van gebruik en collectiviteit.

7 Gebouwen zijn afwisselend

Een ruimtelijke compositie van grote, middelgrote en kleine gebouwen – met meer grote gebouwen aan de Ettensebaan en meer kleine in aansluiting op de wijk Tuinzigt.

8 Gebouwen zijn kloekvormgegeven

Stoere en stedelijke architectuur contrasteert met het lommerrijke en ruige groen. Gebouwen zijn kloek, alzijdig en éénduidig.

9 Iedereen woont aan het park

Alle woningen zijn georiënteerd op het park. Private buitenruimte grenzen aan het park en zijn een verlenging van de woonruimte. De overgangen tussen park en wonen dienen beide functies te versterken.

10 In Blossem wordt gedeeld

De mobiliteitshub is niet slechts een parkeergarage, maar een sociale katalysator. Het park is een gedeelde tuin. De gebouwentrees hebben overmaat en bieden ruimte aan ontmoeting en gezamenlijke voorzieningen. Auto's kunnen gedeeld worden en ook de energievoorziening is gezamenlijk.

Structuur

De ruimtelijke karakteristieken van het voormalig fabrieksterrein zijn overgebracht naar het stedenbouwkundig plan. Door van de kenmerkende orthogonale positie van de voormalige fabrieksgebouwen op het terrein het organiserend principe te maken, wordt de nieuwe bebouwing gevoed met het industriële DNA. Behalve een mate van herkenbaarheid, geeft die hoekverdraaiing het plan een eigen(wijs) signatuur. Die richting wordt immers die van de nieuwe gebouwen en daarmee bepalend voor het vormen van de ruimtes eromheen. Denk daarbij onder meer aan een serie driehoekige groene ruimtes langs de Ettensebaan. Door de verdraaiing worden het ketelhuis en de portiersloge logisch onderdeel van het plan.

Figuur 4.1: Orthogonale positie en hoekverdraaiing (bron: Dosp 12-03-2021).

De nieuwe orthogonaal gepositioneerde gebouwen staan midden in een groen gebied. Het groen vloeit tussen de bouwblokken door en gaat over van hofjes, naar passages en open velden. Het oostelijk deel van het plan wordt het buurtpark. Met het groen en de stedenbouwkundige opzet wordt een geleidelijke overgang gemaakt naar de bestaande structuren in de omliggende wijken. De woongebouwen aan de noord- en westzijde van het gebied krijgen om deze reden een lagere dichtheid en een lagere bouwhoogte dan de stedelijke blokken aan de doorgaande weg, de Ettensebaan.

Figuur 4.2: Stedenbouwkundige opzet (bron: Dosp 12-03-2021).

De hoofdstructuur van het gebied buiten de gebouwen is bestemd voor voetgangers en is erop gericht fietsers en de auto zo veel mogelijk te weren. De lijnen van de hoofdstructuur zijn als een omgekeerde Y te herkennen in het plan. Deze hoofdstructuur kan ook worden gebruikt voor hulpdiensten, verhuizingen en incidenteel laad- en los verkeer.

Figuur 4.3: Hoofdstructuur (bron: Dosp 12-03-2021).

Op de hoeken van de hoofdstructuur staan twee gebouwen die hoger zijn. Het eerste hoogte accent staat bij de hoek van de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan en markeert de toegang van de stad vanuit het westen. Vanuit het park is het ook een duidelijk eindpunt van één poot van de hoofdstructuur. Het tweede hoogte accent staat midden in het park en markeert de Y-splitsing in de hoofdstructuur en benadrukt de ruimte van het meest publieke deel van het park.

Figuur 4.4: Beoogde accenten

Gebouwtypen

In het plan versterken de afwisseling in collectieve buitenruimten en variatie in gebouwentypes elkaar. Wat de gebouwen gemeen hebben is hun orthogonale positie en hun alzijdigheid. Ze verschillen in omvang en type woningen. De gebouwtypes wisselen elkaar af, met een zwaartepunt van kleinere volumes aan de noordzijde van het plan en van de grootste volumes aan de Ettensebaan.

De Werven zijn de kleinste gebouwen. Hierin vormt de rij grondgebonden woningen een architectonische eenheid.

De Loodsen zijn de verbindende schakels, qua maat en positie. Hierin zijn woningen gestapeld en is de hoofdentree verbijzonderd en expressief om nadruk te leggen op het collectieve deel van het gebouw.

De Hallen gaan daarin nog een stap verder; deze volumes zijn nog een stap groter zodat daar ook binnen plek is voor ruimtes voor collectief gebruik. Deze ruimtes hebben altijd een relatie met het park rond het gebouw. Binnen het plan komen twee hoogbouwaccenten welke ook onderdeel zijn van deze categorie Large.

Er ligen twee hoogbouw accenten in het gebied. Beiden zijn gesitueerd aan de hoofdstructuur van het plan. Het eerste hoogteaccent markeert de entree van het gebied op de hoek van de Ettensebaan en het tweede hoogteaccent verkleint z'n footprint, zodat het groen de hoofdrol blijft spelen in het publieke hart van het park. De woontorens zijn rank van vorm, en worden efficiënt ingedeeld. Beiden hebben een rechthoekige footprint die rechtlijnig omhoog gaat.

In het westen van het plangebied komt een mobiliteitshub te liggen. Het betreft een parkeergarage met commerciële voorzieningen op de begane grond en publieke activiteiten op het dak. De gevel is hoogwaardig vormgegeven en de ontsluiting wordt als zichtbaar element in de architectuur opgenomen.

Figuur 4.5: Gebouwtypen (bron: DOSP Blossem).

Er wordt een overgang in bebouwingsdichtheid van de wijk Tuinzigt richting de Ettensebaan gemaakt. De werven (roze) bevinden zich aan de noordzijde van het plan, de hallen (oranje ) juist aan de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan. De loodsen (blauw) vormen de verbindende schakel en bevinden zich door het gehele plangebied.

Figuur 4.6: Plaatsing typologieën en overgangen (bron: Dosp 12-03-2021).

Landschap

Het park vormt een doorlopende groene, stedelijke structuur die de verbinding met de omgeving maakt. Het is een groene loper die de gebouwen samenbindt en tot aan de randen van het plan zichtbaar is. De afwisseling tussen bebouwing en groen zorgt voor een bijzonder ruimtelijk karakter, anders dan alle andere woonwijken in de omgeving. Zo ontstaan er grote open ruimtes voor buurtevenementen tot aan collectieve plekken en kleine groene pockets tussen gebouwen. Hierdoor blijft het park niet beperkt tot een centrale groene ruimte, maar is het bepalend voor de identiteit van het gehele gebied.

Figuur 4.7: Park als aansluiting op de omgeving (bron: Dosp 12-03-2021).

Toegankelijkheid

De wijk Blossem wordt grotendeels autovrij. Het plan wordt opgespannen langs twee hoofdassen die verankerd zijn aan routes in de omgeving. Hierlangs krijgen fietsers en voetgangers optimale verbindingen met de routes in de buurt, maar ook met belangrijke plekken binnen het plan zelf. De hoofdassen worden gelijk ook de calamiteitenroutes in het plan.

Een fijnmazig netwerk van voetpaden zorgt ervoor dat iedereen een directe verbinding met het park krijgt en daarnaast verankert dit netwerk het park en de nieuwe woningen aan de looproutes in de buurt. Informele routes door het park heen raken alle primaire en secundaire routes en vormen zo een rijk en ontspannen dwaalmilieu.

Figuur 4.8: Toegankelijkheid (bron: Dosp 12-03-2021).

Ontsluiting en parkeren

Het gebied blijft groen, veilig en ontspannen door auto's aan de randen af te vangen. Met de auto wordt het gebied benaderd via de hoofdentree aan de Tuinzigtlaan of vanaf de Magnoliastraat. Parkeren kan op meerdere plekken en in verschillende vormen: maaiveld parkeren voor bewoners van de woningen achter de Magnoliastraat, in een parkeergarage voor enkele andere woongebouwen en in de mobiliteitshub aan de Tuinzigtlaan.

De mobiliteitshub is een parkeergebouw met commerciële voorzieningen op de begane grond. De gevel is architectonisch gelijkwaardig aan die van de omringende gebouwen. Het doet daarmee prettig aan voor omwonenden en gebruikers. De ontsluiting is geen intern, gesloten trappenhuis maar gaat juist buitenom, met licht en lucht, zichtbaar en met uitzicht op het park. De mobiliteitshub wordt zo een baken voor het gebied. De mobiliteitshub is groot genoeg om geen extra parkeerdruk in de omgeving te laten ontstaan. Er worden circa 385 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle bezoekers kunnen hier hun auto kwijt en het is de primaire garage voor enkele van de bouwblokken. Vanaf de mobiliteitshub gaan bewoners en bezoekers vervolgens te voet naar de woningen of voorzieningen.

Fietsmobiliteit wordt in de wijk aangemoedigd. Collectieve fietsenbergingen zijn goed bereikbaar, gesitueerd op de begane grond en nabij de entree van bijna elk gebouw.

Figuur 4.9: Inrichting parkeren (bron: Dosp 13-07-2021).

Wonen

Het programma van de wijk is nog niet definitief. Dit bestemmingsplan laat de vrijheid om te schuiven met het aantal woningen per type woning zodat een optimale indeling kan worden gemaakt. In totaal maakt dit bestemmingsplan 615 woningen mogelijk. Het aanbod van woningen bestaat uit de voornoemde woningtypes in diverse prijsklassen. Uitgangspunt hierbij is dat er ten minste 0-10% sociaal (huur) en circa 40% middelduur (huur en koop) wordt gerealiseerd. De overige wordt vrije sector (duurdere huur en koop).

Overige functies

Commerciële voorzieningen worden geconcentreerd op de begane grond van de mobiliteitshub en van bouwblok 3.1 aan de Ettensebaan. Daarbij wordt getracht om Louis van Dijk Fietsen en Medisch Centrum Magnolia naar deze locatie te verplaatsen. Deze plekken zijn goede bereikbaar, ook qua bedrijfslogistiek, liggen in de loop en zijn goed zichtbaar. Daarnaast zijn ze gelegen op een plek in het plan waar geprivatiseerde plinten onwenselijk zijn.

Om het industrieel erfgoed te activeren met een publieke functie wordt beoogd om de portiersloge en het ketelhuis een horecafunctie te geven. Horeca profiteert hier van de ambiance en van de ligging bij het hart van het publieke park.

De uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan dient in de toelichting op het bestemmingsplan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. In de meeste onderzoeken en onderbouwingen is worst-case uitgegaan van de initiële ontwikkeling met in totaal 650 woningen. Dit bestemmingsplan maakt echter slechts 615 woningen mogelijk. Dit leidt tot een worst-case benadering en bij geen enkel aspect tot andere (negatieve) conclusies.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 615 woningen, het herbestemmen van 2.000 m²aan detailhandels- en medische voorzieningen naar 2.500 m²en het toevoegen van circa 500 m²aan horeca. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld, deze is opgenomen in bijlage 1. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Conform de gebiedsindeling van dit parkeernormenbeleid ligt het plangebied in het schilgebied van Breda. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). Daarbij wordt een ligging in de rest bebouwde kom aangehouden, de gemeente Breda valt binnen stedelijkheidsklasse sterk stedelijk. Binnen de bandbreedte van het kencijfer wordt uitgegaan van het minimum, omdat deze past bij de relatief lage parkeernorm die wordt gehanteerd.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plan grenst aan en wordt ontsloten door de Ettensebaan (zuidzijde), Tuinzigtlaan (westzijde), Magnoliastraat (noordzijde), Kolfbaanstraat (noordoostzijde) en Haagweg (zuidoostzijde). In de toekomstige situatie worden de interne ontsluitingswegen binnen het plangebied aangesloten op de Tuinzigtlaan en Magnoliastraat. De Tuinzigtlaan betreft een gebiedsontsluitingsweg waar een maximum snelheid van 50 km/uur geldt. De Magnoliastraat is een erftoegangsweg, hier geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur.

De Magnoliastraat sluit vanaf het plangebied in westelijke richting aan op de Tuinzigtlaan middels een gelijkwaardig kruispunt. De Tuinzigtlaan sluit in zuidelijke richting aan op een met verkeerslichten geregeld kruispunt met de Ettensebaan. De Ettensebaan (gebiedsontsluitingsweg, 50 km/u) betreft een belangrijke verkeersader die aansluitingen op de rijkswegen A16 en A58 verbindt met het centrum van Breda. In de toekomstige situatie zal enkel de de horecavoorziening in het portiersloge en ketelhuis een aansluiting krijgen op de Ettensebaan. Het overige verkeer van en naar het plangebied ontsluit zoals gezegd via de Tuinzigtlaan en voor een beperkt deel via de Magnoliastraat.

Openbaar vervoer

Langs de Tuinzigtlaan ter hoogte van de Magnoliastraat en langs de Ettensebaan ter hoogte van de Tuinzigtlaan zijn bushaltes aanwezig. Beide haltes zijn gelegen binnen een acceptabele loopafstand (< 250 meter) van het plangebied. Bij de halte Tuinzigtlaan (langs de Ettensebaan) halteren met de huidige dienstregeling de buslijnen 119, 311, 312 en 316 richting Station Breda en overige bestemmingen. Buslijn 119 halteert tevens bij de halte Magnoliastraat (langs de Tuinzigtlaan). Deze rijdt naar Zevenbergen via Prinsenbeek. Verder ligt het Station Breda op een afstand van circa 2,5 km van het plangebied, waarmee deze binnen ongeveer 10 minuten met de fiets te bereiken is.

Langzaam verkeer

Op de Magnoliastraat deelt het fietsverkeer de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Langs de Tuinzigtlaan zijn grotendeels fietsstroken aanwezig. De Ettensebaan beschikt aan weerszijden van de weg over een vrijliggend fietspad. Langs de ontsluitende wegen en straten zijn tevens voetpaden aanwezig.

Parkeren

Normatieve parkeerbehoefte

Het beoogde woonprogramma en niet-woonprogramma zorgt voor een behoefte aan parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte kan worden berekend aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen en dient op eigen terrein te worden opgevangen. Per woningtype (koop/huur, grondgebonden/appartement) en woninggrootte gelden verschillende parkeernormen. Tabel 5.1 toont de parkeerbehoefte van het woonprogramma op basis van de gemeentelijke parkeernormen.

Tabel 5.1. Normatieve parkeerbehoefte woonprogramma

* inclusief 0,3 per woning bezoekersparkeren

** het aandeel middeldure woningen is in de planvorming lager. Gezien de flexibiliteit in het bestemmingsplan zijn de extra woningen bij deze categorie opgeteld.

Tabel 5.1 laat zien dat de normatieve parkeerbehoefte van het woonprogramma 620 parkeerplaatsen bedraagt. Daarin is rekening gehouden met parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van de beoogde maximaal 650 woningen. Het aantal parkeerplaatsen voor bewoners bedraagt 434 parkeerplaatsen en het aantal voor bezoekers bedraagt 186 parkeerplaatsen.

Het 'niet woon-programma' dat in de toekomstige situatie binnen het plangebied aanwezig is, bestaat uit detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca. Voor deze functies geeft het gemeentelijk parkeerbeleid eveneens parkeernormen. Tabel 5.2 toont de normatieve parkeerbehoefte van het niet-woonprogramma.

Tabel 5.2. Normatieve parkeerbehoefte niet-woonprogramma

* aandeel bezoekersparkeren = 90%

Tabel 5.2 laat zien dat de normatieve parkeerbehoefte van het niet-woonprogramma 115 parkeerplaatsen bedraagt. Daarin is rekening gehouden met parkeerplaatsen voor personeel (10%) en bezoekers (90%).

Maatgevende parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte van bewoners, bezoekers, detailhandel, horeca en sociaal-medische functies verschilt per moment van de week. Om dit inzichtelijk te maken zijn in het gemeentelijk parkeerbeleid aanwezigheidspercentages opgenomen. Tabel 5.3 geeft een overzicht van de relevante aanwezigheidspercentages.

Tabel 5.3. Aanwezigheidspercentages

Wanneer bovenstaande aanwezigheidspercentages worden toegepast op de in tabel 5.1 en 5.2 berekende parkeerbehoefte, wordt het benodigd aantal parkeerplaatsen per moment van de week inzichtelijk. Vervolgens kan het maatgevende moment worden bepaald, waarop de parkeerbehoefte het hoogste is. Dit is vervolgens het aantal parkeerplaatsen dat binnen het plangebied gerealiseerd dient te worden. Tabel 5.4 geeft de parkeerbehoefte op de verschillende momenten van de week weer.

Tabel 5.4. Parkeerbehoefte op verschillende momenten van de week

Uit tabel 5.4 blijkt dat de parkeerbehoefte op de zaterdagmiddag het hoogste is. Op dit maatgevende moment bedraagt de parkeerbehoefte 618 parkeerplaatsen. Op dit maatgevende moment zijn 347 parkeerplaatsen nodig voor bewoners en 271 parkeerplaatsen voor bezoekers en niet-woonfuncties.

Parkeeraanbod

Het park wordt grotendeels autovrij. Het gebied blijft groen, veilig en ontspannen door auto's aan de randen af te vangen. Met de auto wordt het gebied benaderd via de hoofdentree aan de Tuinzigtlaan of vanaf de Magnoliastraat. Parkeren kan er op meerdere plekken en in verschillende vormen:

• in de mobiliteitshub aan de westzijde van het plangebied direct bereikbaar vanaf de Tuinzigtlaan en de daargelegen gebiedsentree. De mobiliteitshub is een parkeergebouw met commerciële voorzieningen. De mobiliteitshub is groot genoeg om geen extra parkeerdruk in de omgeving te laten ontstaan. Er worden in totaal ca. 385 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle bezoekers kunnen hier hun auto kwijt en het is de primaire garage voor de westelijke bouwblokken 1.2 en 3.2.
• in de ondergrondse parkeergarage, ook direct bereikbaar vanaf de gebiedsentree aan de westzijde, wordt parkeren gerealiseerd voor bewoners van de bouwblokken 3.1 t/m 3.6 (behoudens 3.2). In totaal worden er ca. 246 parkeerplaatsen gerealiseerd.
• Voor alle grondgebonden woningen in het eerste cluster aan de noordwestzijde van het plangebied wordt maaiveld parkeren aangelegd, bereikbaar vanaf de Tuinzigtlaan. In totaal worden er ca. 25 parkeerplaatsen gerealiseerd.
• Voor de grondgebonden woningen en appartementen in het tweede cluster achter en bereikbaar via de Magnoliastraat worden ca. 81 parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd.
• Bij de beoogde horeca in het ketelhuis en de portiersloge is een beperkt aantal parkeerplekken voorzien voor o.a. mindervalide bezoekers, de exploitant en voor horecaleveranciers.

Gezamenlijk bedraagt het parkeeraanbod 737 parkeerplaatsen exclusief de parkeerplaatsen bij het ketelhuis en portiersloge. Dit aantal is ruim voldoende om de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (zaterdagmiddag) op te vangen. Daarmee kan de volledige parkeerbehoefte binnen de plankaders worden opgevangen en worden er ten aanzien van parkeren dan ook geen knelpunten verwacht.

Verkeersgeneratie en –afwikkeling

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied een fietsenwinkel, gezondheidscentrum en werkplaats voor (vracht)voertuigen aanwezig. In de toekomstige situatie wijzigen de oppervlaktes voor detailhandel en medische voorzieningen/dienstverlening, verdwijnt de werkplaats voor (vracht)voertuigen en wordt er horeca toegevoegd. Daarnaast wordt er een woonprogramma bestaande uit maximaal woningen mogelijk gemaakt (worst-case). Deze ontwikkeling zorgt voor een verandering van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. De huidige en toekomstige verkeersgeneratie kan worden berekend aan de hand van kencijfers van het CROW. Tabel 5.5 toont de toekomstige verkeersgeneratie van het beoogde woonprogramma. Tabel 5.6 toonde de huidige en toekomstige verkeersgeneratie van het niet-woonprogramma, waarmee inzichtelijk wordt hoeveel extra verkeersbewegingen er van en naar het plangebied zullen worden afgewikkeld.

Tabel 5.5 Verkeersgeneratie woonprogramma (toekomstig)

* Omrekenfactor weekdag – werkdag bedraagt 1,11 voor woonfuncties

Tabel 5.6. Verkeersgeneratie niet-woonprogramma (huidig en toekomstig)

* Omrekenfactor weekdag – werkdag bedraagt 1,1 voor detailhandelfuncties, 1,4 voor medische functies, 1,33 voor werkfuncties en 0,9 voor horecafuncties (CROW).

** Voor dergelijke speciaalzaken zijn geen kencijfers gegeven. Gezien het specifieke product en relatief hoge segment komen bezoekers van verder weg. Daarnaast zullen klanten uit de omgeving met de fiets komen. Qua doelgroep is dit type speciaalzaak te vergelijken met winkels in winkelboulevards aan de rand van de stad. Daarom is van het kencijfer in de categorie 'winkelboulevard' uitgegaan.

*** Voor horecafuncties zijn geen kencijfers bekend. Daarom is de verkeersgeneratie bepaald op basis van de parkeerbehoefte * inschatting turn-over (4 per dag) * 2 (heen en terug).

Tabel 5.5 en 5.6 tonen de verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige en toekomstige situatie. Ter beoordeling van de verkeersafwikkeling is het aantal verkeersbewegingen op een gemiddelde werkdag bepalend. Op een gemiddelde werkdag zorgt de toevoeging van het woonprogramma (maximaal 650 woningen) voor een verkeerstoename van 3.119 mvt/etmaal. Door de verandering van het niet-woonprogramma neemt het aantal verkeersbewegingen toe met 343 mvt/etmaal (werkdaggemiddeld) ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee zorgt de beoogde ontwikkeling voor een totale verkeerstoename van 3.462 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze toename dient te worden afgewikkeld op het omliggend wegennet.

Verkeersafwikkeling

Het plangebied wordt voor nagenoeg alle woningen en commerciële functies primair ontsloten op de Tuinzigtlaan en enkel voor bewoners van het noordelijke wooncluster met grondgebonden woningen, op de Magnoliastraat. De beoogde horecafunctie in het ketelhuis en de portiersloge wordt direct afgewikkeld op de Ettensebaan. De verdeling is dat circa 10% van de berekende verkeerstoename gebruik maakt van de aansluiting op de Magnoliastraat, circa 82% van de aansluiting op de Tuinzigtlaan en circa 8% van de aansluiting op de Ettensebaan. Op deze aansluitingen verdeelt het verkeer zich ook weer in diverse richtingen. De grootste verkeersstroom (90% van het totaal) zal via de Tuinzigtlaan op het kruispunt met de Ettensebaan terecht komen, waarna wordt ingeschat dat het overgrote deel in westelijke richting naar het hoofdwegennet (aansluitingen A16/A58) afwikkelt.

Magnoliastraat

Op de Magnoliastraat bedraagt de huidige verkeersintensiteit niet meer van 1.000 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag (bron: gemeente Breda, 2020). Met de ontwikkeling worden daar circa 350 voertuigbewegingen aan toegevoegd. Dergelijke erftoegangswegen type I binnen de bebouwde kom (30 km/uur) kunnen doorgaans maximaal tussen de 4.000 en 6.000 mvt/etmaal afwikkelen. Dergelijke wegen 'in de wijk' laten vrijwel geen autonome verkeersgroei zien, behalve wanneer er ontwikkelingen plaatsvinden. Gezien de lage verkeersintensiteit zal de toevoeging van verkeer van en naar het plangebied er niet toe leiden dat er knelpunten ontstaan met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer. De verwerkingscapaciteit van de Magnoliastraat wordt bij lange na niet bereikt.

Tuinzigtlaan

Op de Tuinzigtlaan bedraagt de hoogst gemeten verkeersintensiteit circa 6.600 mvt/etmaal op het deel tussen de Ettensebaan en de Magnoliastraat (bron: gemeente Breda, 2020). Een autonome groei in ogenschouw nemend, zal deze intensiteit tot 2030 kunnen oplopen tot circa 7.900 mvt/etmaal. Met het verkeer van en naar de aansluitingen van het plangebied op de Magnoliastraat en Tuinzigtlaan hierbij opgeteld, moeten hier met de beoogde ontwikkeling zo'n 2.800 mvt/etmaal bij worden opgeteld. Daarmee komt de totale toekomstige verkeersintensiteit uit op circa 10.700 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Op een gemiddelde werkdag zal dit aantal wat hoger liggen. De Tuinzigtlaan is een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom, type 2. Dergelijke gebiedsontsluitingswegen kunnen doorgaans maximaal tussen de 6.000 en 15.000 mvt/etmaal afwikkelen. Na optelling van een mogelijke autonome verkeersgroei en de toevoeging van extra verkeer van en naar het plangebied, wordt de maximale verwerkingscapaciteit van de weg niet bereikt. Wel zal de toename van het aantal verkeersbewegingen op de Tuinzigtlaan merkbaar zijn in de vorm van extra verkeersdrukte en langere wachttijden bij het kruispunt met de Ettensebaan, voornamelijk in de spitsuren.

Ettensebaan

Op de Ettensebaan is voornamelijk het met verkeerslichten geregelde kruispunt met de Tuinzigtlaan bepalend voor de afwikkeling van het extra verkeer ten behoeve van de ontwikkeling. In dat kader heeft de gemeente Breda onderzocht wat het effect van de ontwikkelingen Cosunpark en Blossem is op dit kruispunt. In de huidige situatie (januari 2020, voor corona-crisis) kan het kruispunt het verkeer zowel in de ochtend- als de avondspits het verkeer goed verwerken. De cyclustijd is ongeveer 80 seconden. De cyclustijd is de tijd per cyclus die nodig is om het verkeer uit alle richtingen goed af te kunnen wikkelen, < 120 seconden wordt doorgaans als verkeerskundig acceptabel beschouwd. De gemiddelde wachtrij is ongeveer 75 meter. Tijdens de spitsen kan in de huidige situatie wel af en toe heel kort een lange wachtrij ontstaan.

Door de beoogde ontwikkelingen wordt voornamelijk de richting Tuinzigtlaan (noord) zwaarder belast. In de ochtendspits genereren de ontwikkelingen ongeveer 525 extra vertrekbewegingen (400 Blossem en 100 Cosunpark). In de avondspits genereren deze ongeveer 400 extra aankomstbewegingen (400 Blossem en Cosunpark via Zandoogjes). Deze verkeersbewegingen zijn in het onderzoek van de gemeente Breda aan het kruispunt toegevoegd, waarbij vervolgens opnieuw berekeningen zijn uitgevoerd. Hierbij is een verdeling gemaakt waarbij het meeste verkeer richting A58 rijdt, daarna centrum-Breda en vervolgens richting Tuinzigtlaan-zuid (60%, 30%, 10%). In de ochtendspits wordt de cyclustijd dan circa 90/100 seconden. Dit is nog steeds ruim binnen norm van 120 seconden. In de avondspits wordt de cyclustijd dan circa

/95 seconden. Ook dit valt nog ruim binnen de norm van 120 seconden. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het kruispunt Ettensebaan/Tuinzigtlaan het toekomstige verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkelingen in zijn huidige vormgeving goed kan verwerken. De toename zal merkbaar zijn in de vorm van langere wachttijden maar leidt niet tot een onacceptabele situatie met betrekking tot de verkeersafwikkeling.

De bereikbaarheid van het plangebied voor de verschillende vervoerswijzen is goed. De parkeerbehoefte van de beoogde woonfuncties en niet-woonfuncties kan op eigen terrein worden opgevangen. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Dit zal echter niet tot knelpunten leiden met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer op de ontsluitende wegen en kruispunten. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Het plangebied kent op basis van de gemeentelijke beleidsadvieskaart een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Mede op basis daarvan en de archeologische dubbelbestemming in het vigerende bestemmingsplan, geldt een onderzoekplicht bij bodemingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m²en dieper dan 30 cm.

Figuur 5.1: Fragment archeologische beleidsadvieskaart (Bron: Gemeente Breda)

Een groot deel van de gronden binnen het plangebied zijn reeds tot diepte geroerd voor de bouw van de voormalige fabrieksgebouwen en de daarbij behorende funderingen en kelders. Ook voor de aanleg van de parkeerplaatsen en ontsluitingswegen zijn de gronden aan de oppervlakte geroerd.

Figuur 5.2: Voormalige/gesloopte bebouwing en toekomstige bouwvlakken voor woningbouw in relatie tot archeologische dubbelbestemming

Zoals blijkt zal een groot deel van de nieuwe bebouwing buiten de contouren van de voormalige/gesloopte bebouwing vallen. Archeologisch onderzoek is daarmee noodzakelijk. In overleg met de gemeente Breda is er voor gekozen niet direct voor een proefsleuvenonderzoek te kiezen, maar eerst een verkennend booronderzoek uit te voeren. Dit gezien de omvang van de locatie, de nog aanwezige verharding en de aangetroffen bodemverontreinigingen.

Programma van eisen

Ten behoeve van dit onderzoek is een Programma van Eisen opgesteld en akkoord bevonden door de gemeente Breda. Het Programma van Eisen is bijgevoegd in bijlage 2.

Onderzoek

Door Econsultancy is een booronderzoek uitgevoerd om de gespecificeerde archeologische verwachting te toetsen en waar nodig aan te vullen. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Op basis van dit onderzoek wordt door het bevoegd gezag, de gemeente Breda, besloten of verder (voor)onderzoek op de onderzoekslocatie noodzakelijk en verantwoord is.

Selectiebesluit

Op basis van het bovenstaande onderzoek heeft de gemeente Breda een selectiebesluit genomen. Dit besluitdocument is bijgevoegd in bijlage 4. Hiermee is het gehele plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

Dit archeologisch onderzoek biedt geen garantie dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Historische geografie

De locatie van het terrein lag vroeger net buiten het westelijke bolwerk van Breda, direct naast een bastion en aan de Haagweg (vroeger Haeghstraete en later Steenweg). Dit was de verbindingsweg tussen Breda en het toen zelfstandige Princenhage. Toen de Haegstrate werd verhard en de naam Steenweg kreeg, werd het een tolweg. Aan de kant van Breda werd hier tol geheven in het Duitenhuis.

Na 1870 wordt er gestart met het slechten van het bolwerk en twintig jaar later wordt de tramlijn van Breda naar Princenhage aangelegd die verder doorliep naar Antwerpen. De tram bracht aan de Haagweg een proces van suburbanisatie op gang. Hier vestigde zich dan de Vereenigde Conservenfabrieken (later bekend als het Sjammeke). Later volgt o.a. ook de Zaanlandse houthandel. Alle gebouwen worden, logisch en doelmatig, loodrecht op de centrale Haagweg geplaatst.

In de jaren '60 krijgt het plangebied zijn uiteindelijke vorm door de aanleg van de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan die de auto de stad in brachten. Tuinzigt, ten noorden van het plangebied, is dan volop in ontwikkeling tot woonwijk voor arbeiders die in de naastgelegen industrie werken.

Figuur 5.3: Plangebied in 1925 en 1967

Cultuurhistorie

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda blijkt het plangebied hoofdzakelijk een middelhoge waarde te hebben. De portiersloge en het ketelhuis zijn beschermingswaardig en blijven om deze reden behouden.

Figuur 5.4: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Breda (Bron: Gemeente Breda)

In het stedenbouwkundige plan wordt het industrieel DNA van de locatie gebruikt als inspiratiebron voor de toekomstige inrichting. Het gebied is opgebouwd uit de lagen in de geschiedenis van de plek. Voor de nieuwe plannen wordt daar een laag aan toegevoegd, gebaseerd op de voormalige, wellicht nog in het geheugen gegrifte, karakteristieken en het fysiek resterend erfgoed: het ketelhuis, de portiersloge en de imposante kastanjeboom.

De ruimtelijke karakteristieken van het voormalig fabrieksterrein worden overgebracht naar het stedenbouwkundig plan. Zo is er voor gekozen de kenmerkende hoekverdraaiing van voormalige bebouwing over te nemen. Deze hoekverdraaiing komt voort uit de (vroeger logische) loodrechte oriëntatie van het oorspronkelijke fabrieksterrein op de Haagweg, destijds de hoofdweg in het gebied. Door de komst van de Tuinzigtlaan en Ettensebaan in de jaren ''60 heeft het plot zijn uiteindelijk vorm gekregen en leest de oriëntatie van de gebouwen dus als een verdraaiing.

Figuur 5.5: Stedenbouwkundige ruimte van de oorspronkelijke bebouwing als inspiratie

Behalve een mate van herkenbaarheid, geeft die hoekverdraaiing het plan een eigen(wijs) signatuur. Die richting wordt immers die van de nieuwe gebouwen en daarmee bepalend voor het vormen van de ruimtes eromheen. Denk daarbij onder meer aan een serie driehoekige groene ruimtes langs de Ettensebaan. Door de verdraaiing en het groen ertussen worden de portiersloge en het ketelhuis logisch onderdeel van het plan.

De beoogde ontwikkeling is gebaseerd op het historisch DNA van de plek met behoud van fysiek resterend erfgoed en past daarmee binnen het cultuurhistorisch beleid. Nader archeologisch onderzoek moet uitwijzen of er archeologische waarden in het gebied aanwezig zijn. Tot die tijd geldt er een dubbelbestemming.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

In het verleden zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd waaruit bleek dat er op locatie van de voormalige Nibb-it fabriek meerdere verontreinigingen aanwezig zijn. Omdat niet alle gronden behorend bij het ontwikkelingsgebied onderzocht zijn en eerder uitgevoerde onderzoeken gedateerd bleken, is een actueel bodemonderzoek uitgevoerd waarbij tevens onderzoek is gedaan naar asbest in de bodem.

Ter hoogte van de percelen van fietsenwinkel Louis van Dijk, de Truckservice Breda en Medisch Centrum Magnolia zijn slechts enkele lichte verontreinigingen aangetroffen. Ter plaatse van de rest van de locatie zijn opnieuw boringen geplaatst in een grid en alle verdachte deellocaties (waar eerder verontreinigingen zijn aangetroffen) opnieuw extra onderzocht. De eerdere verontreinigingen zijn daarbij grotendeels bevestigd. Dit betreffen met name (sterke) verontreinigingen met nikkel, zink, minerale olie en PAK. Aanvullend zijn op andere locaties op het terrein van de voormalige fabriek sterke verontreinigingen met PAK en metalen aangetroffen.

Zintuiglijk is op verschillende locaties in het plangebied asbest aangetroffen. Analytisch is ook asbest aangetroffen. De aangetroffen asbestconcentraties blijven onder de norm voor nader onderzoek.

Voor de deellocatie grenzend aan het terrein van Fokkema BV is een sanscritbeoordeling uitgevoerd, waarbij een ‘worst case’ benadering is aangehouden. Voor alle stoffen zijn de maximale concentraties aangehouden om te bepalen of sprake is van een spoedeisend geval van bodemverontreiniging. Op basis van de uitgevoerde risicobepaling wordt geconcludeerd dat sprake is van een ernstige verontreiniging welke niet met spoed hoeft te worden gesaneerd.

Vanwege de aangetroffen verontreinigingen zal er sprake zijn van te saneren locaties. De locaties van de verontreinigingen worden over het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp geprojecteerd om de exacte benodigde saneringsmaatregelen te bepalen. In het verleden is de locatie van de voormalige fabriek al aangemeld voor de Bedrijvenregeling sanering waardoor circa 30-40% van de saneringskosten in aanmerking komt voor een vergoeding. Onderzocht wordt of en hoe gebruik gemaakt kan worden van deze subsidie.

De gronden ten westen van het transportverdeelstation zijn buiten het onderzoeksgebied van het bodemonderzoek gelegen, hier dient de bodemkwaliteit inzichtelijk te worden gemaakt te worden in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag.

Afhankelijk van het stedenbouwkundig ontwerp is het noodzakelijk op (delen van) de onderzoekslocatie sanerende maatregelen te treffen. Indien van toepassing zal hiervoor een plan van aanpak of een (deel)saneringsplan geschreven moeten worden die ter bespreking en goedkeuring aangeboden wordt bij de OMWB. Dit ter voorbereiding op de daadwerkelijke werkzaamheden.

De gronden ten oosten van het transportverdeelstation zijn buiten het onderzoeksgebied van het bodemonderzoek gelegen, hier dient de bodemkwaliteit inzichtelijk te worden gemaakt te worden in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag. Voor het bestemmingsplan vormt het aspect bodem geen uitvoeringsbelemmering.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;
2. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het NatuurNetwerk Brabant. Wel zijn er In het plangebied enkele bomen die als waardevolle houtopstand zijn aangewezen op de Bomenkaart van de gemeente Breda. Het plangebied ligt op circa 465 meter van het dichtstbijzijnde NatuurNetwerk Brabant zijnde de watergang de Aa of Weerijs die een ecologische verbindingszone vormt door de bebouwde kom van Breda. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos ligt op circa 4,2 kilometer afstand van de ontwikkeling en betreft een kwetsbaar natuurgebied. Van directe effecten op deze natuurgebieden door de voorgenomen ontwikkeling zoals areaalverlies en versnippering is geen sprake. Ook kunnen effecten zoals verstoring of verandering van de waterhuishouding op deze gebieden worden uitgesloten.

Figuur 5.6: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden is een stikstofberekening uitgevoerd met behulp van æRIUS Calculator 2020. De extra verkeerstromen vanuit het plangebied zijn ingevoerd tot waar deze opgaan in het heersende verkeersbeeld. Dit is het geval waar het aan- en afrijdende verkeer, conform de Instructieregels voor æRIUS (juli 2020), zich heeft verdund tot enkele procenten van het reeds aanwezige verkeer. Uit de berekeningen blijkt dat er nergens binnen Natura 2000 deposities groter dan 0,00 mol/ha/jr optreden. De æRIUS-berekening is opgenomen in bijlage 6.

Soortenbescherming

In maart 2020 zijn er twee veldbezoeken uitgevoerd om inzichtelijk te maken of de voorgenomen gebiedsontwikkeling kan leiden tot negatieve effecten op beschermde plant- en diersoorten. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is aanvullende sloop van gebouwen en het rooien van beplanting namelijk noodzakelijk. Uit de resultaten van deze zogenaamde quickscan (zie bijlage 7) blijkt dat effecten op/aanwezigheid van ondergenoemde soorten niet op voorhand kan worden uitgesloten:

• Verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebied van diverse vleermuissoorten;
• Rust- en verblijfplaatsen en leefgebied van marterachtigen;
• Leefomgeving van huismussen;
• De ransuil, sperwer en boomvalk (roofvogels).

De resultaten van deze quickscan zijn afgestemd met en akkoord bevonden door de gemeentelijk ecoloog. Tijdens het opstellen van voorliggend bestemmingsplan wordt onderzoek uitgevoerd naar bovengenoemde soorten om te bepalen of de voorgenomen ontwikkelingen leiden tot een ontheffingplicht op basis van de Wet natuurbescherming. De resultaten van het nader onderzoek worden opgenomen in bijlage 8.

Huismussen

Er zijn 5 nestlocaties van huismussen vastgesteld onder de dakpannen van woningen in de omgeving van, maar gelegen buiten het plangebied. De activiteit van huismussen beperkt zich tot het uiterst westelijke deel van de Magnoliastraat. Wel zijn in de braamstruweel aan de noordwestkant van het plangebied beperkt foeragerende huismussen (zeer lage frequentie en circa 2 dieren) vastgesteld. In dit kader vormt het braamstruweel geen essentieel foerageergebied voor huismussen. Daarnaast is het geen essentieel leefgebied, omdat er voldoende goede alternatieve zijn in de directe omgeving van de nestlocaties die essentiële functies kunnen vervullen. Het verwijderen van het braamstruweel heeft geen negatieve effecten op de huismussen. In dit kader is geen ontheffing vereist.

Ook zijn tijdens de onderzoeken andere zangvogels vastgesteld zoals de zwarte roodstaart en de zwartkop. Buiten het broedseizoen zijn de nesten van beide soorten niet beschermd. Bij werkzaamheden aan opgaand groen dient tijdens de broedperiode rekening gehouden te worden met algemeen voorkomende broedvogels en de geldende algemene zorgplicht.

Jaarrond beschermde nesten van vogels

Tijdens het onderzoek is de aanwezigheid van vier nesten van de sperwer vastgesteld. Op één (in een boom ten westen van Louis van Dijk Fietsen) van de nesten is de daadwerkelijke aanwezigheid van een sperwer, later met jongen, geconstateerd. Tijdens de onderzoeken naar beschermde nesten zijn verder geen geluid,- of zichtwaarnemingen gedaan van de ransuil of boomvalk. Wel is een roepende bosuil waargenomen in de omgeving. Er zijn geen sporen gevonden van de aanwezigheid van de bosuil op locatie. Tot slot zijn enkele nesten van eksters aangetroffen. De nesten van eksters zijn niet jaarrond beschermd, wel kunnen deze nesten in latere jaren in gebruik worden genomen door soorten zoals de ransuil, sperwer en boomvalk. Werkzaamheden aan nesten van eksters zijn (m.u.v. het broedseizoen) toegestaan zolang het nest niet aantoonbaar in gebruik is door een zwaarder beschermde soort.

Het in gebruik zijnde nest van de sperwer is jaarrond beschermd. Activiteiten die het nest en/of de functionele leefomgeving van het nest schaden zijn in overtreding met de Wnb. Wanneer de werkzaamheden gefaseerd plaats kunnen vinden, kan gewerkt worden conform een ecologisch werkprotocol. Als de boom waar het nest zich in bevindt gekapt wordt, dan is direct een ontheffing Wet natuurbescherming benodigd. Vooralsnog is dat niet het geval en zijn er in de directe omgevings van het plangebied voldoende groenstructuren met nestmogelijkheden voor de sperwer aanwezig.

Vleermuizen

In het plangebied zijn geen zomerverblijfplaatsen of kraamverblijfplaats aangetroffen. Wel is een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aanwezig in de garageboxen ten noordwesten van het plangebied. Een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis is wel aangetroffen in de stootvoegen bij het Medisch Centrum Magnolia. Daarnaast is een paarverblijfplaats aangetroffen in de schuur op het naastgelegen terrein van Borgesius. De aanwezigheid van winterverblijfplaatsen is uitgesloten.

Het plangebied wordt door een relatief beperkt aantal gewone dwergvleermuizen gebruikt als foerageergebied. Deze dieren hebben hun verblijfplaatsen op het terrein van Borgesius. De groenstructuur rondom de schuur aldaar wordt aangemerkt als essentieel foerageergebied voor gewone dwergvleermuizen.

Tijdens het onderzoek zijn twee essentiële vliegroutes waargenomen voor vleermuizen. Dit betreft de groenstructuur langs de schuur van Borgesius samen met de groenstructuur aan de zuidzijde van het plangebied langs de Ettensebaan. Op korte afstand en parallel aan de vliegroute langs de Ettensebaan loopt een laanstructuur van gemeente Breda. De laanstructuur is voldoende ontwikkeld om te fungeren als vliegroute, de parallelle structuur is echter wel aanmerkelijk minder donker. De tweede essentiële route vliegroute wordt gevormd door de lijnvormige structuur van naaldbomen, langs de noordoostgrens van het terrein (grenzend aan het terrein van Fokkema).

Voor het verwijderen van de paarplaats bij het Medisch Centrum Magnolia is geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming vereist wanneer 1 jaar van te voren alternatieve paarverblijven worden opgehangen en/of in nieuwe bebouwing wordt geïntegreed. Wanneer de groenstructuur bij de schuur van Borgesius niet behouden kan blijven en de essentiële vliegroutes worden opgeheven (door kap van de bomen) is eveneens een ontheffing nodig.

Marterachtigen

Tijdens het onderzoek zijn geen steenmarters of andere kleine marterachtigen vastgesteld. Wel is de egel meermaals waargenomen. De egel is een beschermde soort waarvoor vrijstelling geldt. Een ontheffing voor marterachtigen is niet noodzakelijk. Voor de egel geldt de algemene zorgplicht.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat waarschijnlijk geen ontheffing Wet natuurbescherming benodigd is voor de vleermuis wanneer 1 jaar van te voren alternatieve paarverblijfplaatsen worden opgehangen en/of door middel van natuurinclusief bouwen worden geíntegreerd in de nieuwe bebouwing en mogelijk foerageergebied en vliegroutes behouden blijven. Jaarrond beschermde nesten van de sperwer worden behouden en waar dat niet mogelijk is, is er in de direct omgeving voldoende groenstructuren aanwezig voor nestmogelijkheden voor de sperwer. Tezamen met de architect en landschapsarchitect worden mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen verder onderzocht en uitgewerkt.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de provincie, het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Beleid provincie Noord-Brabant

Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016–2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06'

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Beleid gemeente Breda

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023 (Breda water bewust) vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Toekomstig beleid gemeente Breda

Om ook in de toekomst de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, wil de gemeente in haar toekomstige beleid dat er bij binnenstedelijke ontwikkelingen zoals Blossem voor 60 mm waterberging voor het toekomstige verhard oppervlak (bestaand + nieuw) gecreëerd wordt. Hierbij geldt een bergingsnorm van minimaal 40 mm voor alle verhard oppervlak om water vast te houden binnen het plangebied. Voor deze 40 mm dienen robuuste systemen als vijvers en wadi's aangelegd te worden. Deze voorzieningen dienen leeg te lopen door het infiltreren van water in de bodem. Voor de overige 20 mm kan gerekend worden met het volume voor water op straat en het volume in de wat hoger gelegen groenstroken.Hier staat alleen bij zeer hevige neerslag water. Samen dient dit minimaal 60 mm te zijn.

Een groen dak mag worden gezien als onverhard oppervlak indien een systeem met minimaal 20 liter waterberging per m² groen dak wordt gerealiseerd. Bij een ondergrondse invulling zoals kratjes wordt nog steeds een norm van 78 mm in de ondergrondse voorziening gehanteerd.

Omdat de ontwikkeling van Blossem gefaseerd gerealiseerd zal worden en het van belang is om ook in de realisatiefase wateroverlast te voorkomen dient door middel van een waterfaseringsplan de realisatie van waterbergingsvoorziening(en) met voldoende waterbergingscapaciteit te worden gemonitord. Dit wordt geborgd in de planregels van dit bestemmingsplan.

Waterkwantiteit en waterkeringen

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.7 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.7: Uitsnede Watertoets Viewer

Watercompensatie

Het plangebied is circa 59.000 m²groot. De locatie is op dit moment grotendeels verhard (circa 48.000 m²), aan de randen en richting de Ettensebaan bevindt zich meer onverhard terrein.

In de toekomstige situatie zal circa 13.700 m²bestaan uit nieuw dakoppervlak. Circa 50% van dit dakoppervlak wordt gebruikt ten behoeve van de plaatsing van zonnepanelen. De intentie is om de overige daken groen in te richten waardoor deze daken als 50% verharding gerekend mogen worden. Het verhard oppervlak voor de gebouwen bedraagt daarmee 10.275 m².

De overige 45.300 m²van het plangebied wordt niet bebouwd. Wel wordt circa 7.900 m²verhard ten behoeve van de benodigde ontsluitingen, circa 2.600 m²worden hoven binnen gebouwen en daarom meegerekend als verhard en circa 7.400 m²wordt ingezet voor parkeren op maaiveld. Voor de ontsluitingen wordt uitgegaan van 20% halfverharding die voor 50% meegerekend mag worden in de opgave. Voor het parkeren wordt uitgegaan van 50% halfverharding die voor 50% meegerekend mag worden in de opgave. Voor ontsluitingen wordt om deze reden uitgegaan van 7.900 - (0,2*7.900*0,5) = 7.110 m² en voor het parkeren van 7.400 - (0,5*7.400*0,5) = 5.550 m². Een totaal van 12.660 m². Tezamen met de verharding voor de bebouwing en de hoven komt het totaal op 10.275 + 2.600 + 12.660 = 25.535 m².

Omdat er geen toename is in verharding is de compensatie-eis van het waterschap niet van toepassing.

Bij alle ontwikkelingen geldt vanuit het gemeentelijk beleid echter ook een waterbergingsopgave. Bestaande te behouden verharding vraagt om een compensatie van 7 mm/m²en toe te voegen verharding moet gecompenseerd wordt met 78 mm/m². Met deze compensatie-eis wordt er bij iedere ontwikkeling gestreefd naar het vergroenen van de stad en verbeteren van het watersysteem om hittestress te verminderen en piekbuien beter op te kunnen vangen (met zo veel mogelijk natuurlijke infiltratie).

Omdat de toekomstige verharding minder is dan de bestaande, mag op dit totale oppervlak de retentie-eis van 7 mm toegepast worden. De benodigde watercompensatie bedraagt daarmee op basis van gemeentelijk beleid 179 m³.

Het plangebied wordt voor circa 26.000 m²groen ingericht waardoor er een ruime natuurlijke mogelijkheid tot infiltratie ontstaat. Tevens worden er vijverpartijen/wadi's aanbracht in het nieuw aan te leggen park. Op basis van de concept inrichtingsplannen hebben deze waterpartijen een omvang van 1.322 m². Uitgaande van een diepte van circa 75 cm (randen minder diep en kern dieper) is er sprake van 992 m³ aan waterretentie. Hiermee wordt ruim voldaan aan de compensatieopgave conform het huidige en ook conform het toekomstige waterbeleid.

Infiltratie onderzoek

Om de waterdoorlatendheid van de bodem te bepalen, is nog een zogenaamd infiltratieonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 5. Vanwege de aanwezige bijmengingen met puin, kolengruis e.d. in de bodem blijkt het binnen het plangebied niet mogelijk om representatieve doorlatendheidsproeven uit te voeren. Wel is een infiltratieproef uitgevoerd op twee plekken in de verzadigde zone, waarvan één ter hoogte van de geplande vijverpartij/wadi in het buurtpark. De waterdoorlatendheid is in deze zone vrij goed tot goed (k-waarde > 0,5 m/dag). Ter plaatse van 3 locaties in het plangebied is een peilbuis met datalogger geplaatst om de grondwaterstanden en de fluctuaties hierin voor langere tijd te kunnen meten. Eén van deze locaties ligt wederom bij de geplande vijverpartij/wadi Uit het bodemonderzoek blijkt dat de grondwaterstand in het plangebied op zo goed als alle locaties dieper is dan 2 meter onder maaiveld. Maaiveld ligt op circa 3 meter +NAP. De grondwaterstand ligt in de basis dus op 1 meter +NAP. Uit de eerste gegevens uit de dataloggers (augustus en september 2020) blijkt dat de daadwerkelijke grondwaterstanden bij droog weer op circa 80 cm +NAP liggen. Bij nat weer wordt dit maximaal 1,3 meter +NAP. Gezien de beoogde vijverpartijen/wadi's 75 cm diep worden (en de bodem daarmee op circa 2,25 meter +NAP ligt) is er circa 1 meter speling tussen de bodem en de hoogste grondwaterstand. Hiermee wordt zeker gesteld dat de vijver/wadi's niet vollopen met grondwater en daarmee hun waterbergende functie voor hemelwater kunnen verliezen.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het plangebied ligt niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. Ondanks de afname in verharding is watercompensatie vereist op basis van gemeentelijk beleid. Deze compensatie bedraagt 179 m³. In de concept inrichtingsplannen is ruimte voor circa 990 m³ aan waterretentie. Hiermee wordt ruim voldaan aan de vereisten.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

In het plangebied bevinden zich enkele bomen die als waardevolle houtopstand zijn aangewezen op de Bomenkaart van de gemeente Breda. Waardevolle houtopstanden zijn vergunningplichtig indien zij gerooid worden.

Figuur 5.8: Uitsnede bomenkaart gemeente Breda

Naar deze bomen is in maart 2020 onderzoek verricht in de vorm van een zogenaamde bomeninventarisatie. Uit deze inventarisatie bleek dat een groot deel van de bomen reeds gerooid is. Aan de oostzijde van het ontwikkelingsgebied, naast fietsenwinkel Louis van Dijk en Truckservice Breda, staan nog 8 bomen. Deze bomen zijn hoofdzakelijk lindebomen met een goede conditie en een ruime toekomstverwachting (> 15 jaar). Naast het ketelhuis staat een paardenkastanje waarvan de conditie redelijk is.

De 8 bomen aan de oostzijde kunnen niet behouden blijven op de huidige locatie op basis van de voorgenomen plannen. Er wordt nog onderzocht of de bomen te verplanten zijn naar elders binnen het plangebied. Indien dit niet mogelijk blijkt, wordt een kapvergunning aangevraagd en worden deze bomen gecompenseerd met een vergelijkbare boomsoort en kwaliteit. De paardenkastanje is wel ingepast in de planvorming zodat deze behouden blijft.

Figuur 5.9: Overzicht nog aanwezige en gerooide vergunningplichtige bomen

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden meerdere vergunningplichtige houtopstanden gerooid. De te rooien bomen worden in ruime mate gecompenseerd in het nieuw aan te leggen park. Deze compensatie wordt onderdeel van het herplantplan wat bijgevoegd wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een herbestemming van de gronden in het plangebied. Aangrenzend en in de directe omgeving blijven echter bedrijfsbestemmingen aanwezig die zorgen voor zogenaamde hindercirkels vanuit milieuzonering.

Binnen de milieuzonering wordt gewerkt met richtafstanden die bepaald zijn in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een 'gemengd gebied' mag met 1 afstandsstap afgeweken worden van de richtafstanden.

Aan de randen van het gebied blijven de onderstaande vier bedrijfslocaties/terrein als zodanig bestemd:

• Transportbedrijf van Dorst;
• Bakkersland/Borgesius;
• Fokkema;
• Doe-het-zelf garage.

De eerste drie bedrijven zijn gelegen ten oosten van het plangebied en bestemd ten behoeve van bedrijven tot en met milieucategorieën 2 en 3.1. Het perceel van de Doe-het-zelf garage is bestemd ten behoeve van bedrijven tot en met milieucategorie 2. Voor milieucategorie 2 geldt een richtafstand van 30 meter in een 'rustige woonwijk' en 10 meter in 'gemengd gebied'. Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter in een 'rustige woonwijk' en 30 meter in 'gemengd gebied'.

Aan de noord- en oostzijde van het plangebied is sprake van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Gebieden die gelegen zijn aan een hoofdontsluitingsweg (vanwege de geluidsoverlast van deze weg waar zij toch al aan bloot worden gesteld) kunnen worden aangeduid als 'gemengd gebied'. De Ettensebaan is een dergelijke weg. Voor het zuidelijk deel (daar waar de milieucategorie 3.1 geldt) mag de richtafstand daarmee met 1 stap naar beneden bijgesteld worden. Dit betekent dat voor alle voorgenoemde bedrijfslocaties/terreinen een richtafstand geldt van 30 meter vanaf de grens van het perceel tot de gevel van de nieuw te bouwen woningen.

Voor ten minste 5 woonblokken (1.3, 2.1, 2.3, 2.4 en 3.6) wordt niet voldaan aan deze richtafstanden (zie de oranje lijn ten opzichte van het stedenbouwkundig ontwerp).

Figuur 5.10: Milieuzonering versus stedenbouwkundig ontwerp

Voor de drie oostelijke woonblokken (2.3, 2.4 en 2.5) geldt de richtafstand van het bedrijfsperceel Fokkema. In de huidige situatie is dit bedrijfsperceel niet als zodanig in gebruik. Het perceel is al decennia lang braakliggend en vinden er geen bedrijfsactiviteiten plaats. De huidige situatie vormt dan ook geen belemmering voor de bestemming en realisatie van beoogde woonblokken. Door het bestemmen van woningen binnen de richtafstanden zal vervolgens bij toekomstige ingebruikname van het betreffende bedrijfsperceel rekening gehouden moeten worden met een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van deze nieuwe woningen en de bedrijfsvoering daarop moeten worden ingericht.

Voor wat betreft de Doe-het-zelf-garage is verplaatsen van de woonblokken 1.3, 2.1 en 2.2 tot buiten de hindercirkels geen optie. Wel kan met een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd worden dat de ingebruikname van de woningen pas mag plaatsvinden als de bedrijfsactiviteiten op locatie niet meer aanwezig/bestemd zijn.

Een andere optie is een nadere onderbouwing van de exacte activiteiten op deze locatie zodat daarmee onderbouwd kan worden dat de aanwezige bedrijfsactiviteiten geen belemmering vormen voor het garanderen van een goed woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen. Op deze mogelijkheid wordt hierna ingegaan.

De Doe-het-zelf garage is een reparatiebedrijf voor personenauto's waar personen hun eigen auto kunnen repareren. De richtafstand voor autoreparatiebedrijven in een rustige woonwijk bedraagt 30 meter. Aan deze afstand wordt, zoals hiervoor is beschreven, niet voldaan. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en het bouwvlak voor nieuwe woningen bedraagt 18 meter. De Doe-het-zelf garage is echter niet 1 op 1 vergelijkbaar met een reguliere, professionele garage. De werkzaamheden bestaan voornamelijk uit het vervangen van onderdelen en vloeistoffen en het handmatig sleutelen aan de voertuigen. Luidruchtige activiteiten, zoals bijvoorbeeld roetmetingen of metaal slijpen vinden slechts een enkele keer plaats. Ook op een afstand van 18 meter vanaf de bedrijfsbestemming mag daarom worden verwacht dat ruimschoots aan de richtwaarden voor geluid kan worden voldaan.

Daar komt bij dat de nieuw te ontwikkelen woningen gunstig zijn georiënteerd ten opzichte van de Doe-het-zelf garage. De deuren in de gebouwen van de garage zijn gericht naar de Magnoliastraat, zodat de geluidemissie van de werkplaats niet in de richting van de woningen plaatsvindt.

Juridisch gezien is het ook niet mogelijk dat de garage veel geluid produceert. Ten oosten van de garage zijn reeds woningen aanwezig op een afstand van slechts enkele meters en ten noorden zijn woningen aanwezig op gelijke afstand als de nieuwe woningen. De geluidbelasting van de garage dient in de huidige situatie bij deze woningen al te voldoen aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit. Hiermee is geborgd dat de garage geen hinder veroorzaakt in de omgeving. Andersom betekent de aanwezigheid van de huidige woningen op korte afstand, dat de introductie van nieuwe woningen op grotere of gelijke afstand, de bedrijfsvoering van de garage niet beperkt.

Bouwblok 3.6 is met een klein deel aan de oostzijde binnen de richtafstand van transportbedrijf Van Dorst gesitueerd. Gezien de huidige ontwikkelingen voor herontwikkeling van genoemde bedrijfspercelen naar woninbouw in combinatie met locatie Borgesius wordt er vanuit gegaan dat bij vaststelling van dit bestemmingsplan zicht is op beeindiging van de bedrijfsactiviteiten van Van Dorst en daarmee vervallen van de richtafstanden.

Transportverdeelstation

In het oosten van het plangebied blijft het bestaande transportverdeelstation behouden. In dit bestemmingsplan krijgt dit gebouw een passende bestemming bedrijf waar enkel een nutsvoorziening is toegestaan. Richtafstanden zijn afhankelijk van het vermogen (Mega Watt Ampere) van het station. Bij een vermogen <10 MWA geldt voor gemengd gebied voor zowel geluid als voor gevaar een richtafstand van 10 meter. Het transportverdeelstation ter plaatse is in principe niet meer dan een knooppunt waar via in- en uitgaande kabels transport van elektriciteit plaatsvindt. In het transportverdeelstation bevindt zich een kleine transformator met een vermogen van 100 kVA (= 0,1 MVA) welke voor de benodigde elektriciteit zorgt voor de in het station aanwezige verlichting/verwarming en dat soort zaken. Gezien de functie van het transportverdeelstation én het hele kleine vermogen en daarbij behorende maximale geluidsproductie van 53 dB(A) van de transformator kan worden gesteld dat het aanhouden van een richtafstand niet noodzakelijk is en woningen direct naast het gebouw gesitueerd kunnen worden. In het akoestisch onderzoek wordt het bronvermogen van de transformator meegenomen om de geluidbelasting op de gevels van de woningen te onderzoeken.

.

De portiersloge en het ketelhuis krijgen in het plan een horecafunctie tot en met categorie 3. De richtafstand voor horeca 3 (restaurant) bedraagt 10 meter voor geluid, het dichtstbijzijnde woongebouw ligt op 20-25 meter van de bestemmingsgrens. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Uit het voorgaande blijkt dat zowel de bedrijven in de omgeving als binnen het plangebied geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Bij de woningen zal naar verwachting geen sprake zijn van hinder. De huidige bedrijven zullen ook niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Akoestisch onderzoek is uitgevoerd omdat nieuwe woningen op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies zijn en het plangebied gelegen is binnen de geluidzone van de Ettensebaan, Tuinzigtlaan en Haagweg en de spoorlijn Breda-Eindhoven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de volgende wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur betrokken bij het onderzoek: Tuinzigtlaan (gedeeltelijk), Haagweg (gedeeltelijk), Magnoliastraat, Acaciastraat en Zandoogjes. Deze wegen hebben namelijk een intensiteit van meer dan 1.000 mvt/etmaal. De overige omliggende 30 km/uur wegen hebben dat niet en zijn daarom akoestisch niet relevant.

Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 9 bij deze toelichting. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van het concept stedenbouwkundig plan.

De belangrijkste bevindingen worden hieronder opgesomd.

1. Het wegverkeer op de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan zorgt voor overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij verschillende woningen in het plangebied.
2. Vanwege de Ettensebaan is voor circa 200 woningen een hogere waarde nodig.
3. Vanwege de Tuinzigtlaan is voor circa 45 woningen een hogere waarde nodig.
4. Geen van beide gezoneerde wegen zorgt voor overschrijding van de maximale ontheffingswaarde.
5. De Magnoliastraat zorgt bij 2 grondgebonden woningen voor overschrijding van de richtwaarde van 48 dB op de zijgevel.
6. Bij circa 75 woningen wordt niet voldaan aan het hoofdcriterium uit het gemeentelijk beleid, dat stelt dat een geluidluwe gevel aanwezig moet zijn bij woningen waarbij de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden.
7. Voor deze woningen worden bouwkundige oplossingen gekozen zodat er per gevel toch sprake is van een gedeeltelijk geluidluwe gevel. De opzet van de maatregelen is gegeven in bijlage 2.
8. Er wordt voldaan aan de twee toepasselijke subcriteria uit het gemeentelijk beleid met betrekking tot doelmatige akoestische afscherming en het opvullen van open ruimte in de stedenbouwkundige structuur.

Vanwege de Ettensebaan en Tuinzigtlaan is voor circa 245 woningen het vaststellen van een hogere grenswaarde noodzakelijk. In de verdere uitwerking van de bouwplannen wordt beoogd al deze woningen te voorzien van een geluidluwe gevel.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.7 weergegeven.

Tabel 5.7 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m²bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De ontwikkeling van maximaal 650 woningen, 2.500 m²aan gemengde voorzieningen en het toevoegen van circa 500 m²aan horeca valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Ettensebaan, Tuinzigtlaan en Haagweg zijn de maatgevende wegen. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2019 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Een uitsnede van de NIBM-tool is weergegeven in figuur 5.11.

Figuur 5.11: Uitsnede NIBM tool (Bron: Rijksoverheid)

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Figuur 5.12: Uitsnede professionele risicokaart met plangebied oranje omkaderd

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen met een externe werking en vindt er in de omgeving geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water.

Ten noorden van het plangebied loopt de buisleiding Z-527-11 met een grootte van 8 inch en een werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied van deze buisleiding bedraagt 95 meter. Met een afstand van circa 380 meter valt het plangebied niet in het invloedsgebied. Het groepsrisico hoeft niet berekend of verantwoord te worden.

Op een afstand van circa 716 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich treintraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De persoonsgebonden contour valt niet buiten het spoor. Daarnaast is er geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig op dit spoortraject. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Ten westen bevindt zich de A16 op een afstand van circa 1,9 kilometer van het plangebied. Dit traject heeft een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter, hier valt het plangebied niet in. De persoonsgebonden contour valt niet buiten de weg. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie GT4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Ettensebaan. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en bij risicovolle inrichtingen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. Ook het personeel dient geïnformeerd te worden over de verschillende risico's bij een incident. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16 en spoortraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde V_DR;H aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.8 Criteria windhinder volgens NEN8100

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFD-of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht. Gezien de maximale bouwhoogte in voorliggend plan van 52 meter is het uitvoeren van een windklimaatonderzoek als noodzakelijk beschouwd.

Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat ter plaatse is door onderzoeksbureau Peutz een windhinderonderzoek (zie bijlage 10) uitgevoerd. Aanleiding daarvoor is het realiseren van bebouwing hoger dan 30 meter gesitueerd aan openbare ruimte waar een hoogwaardige groene inrichting en hoge verblijfskwaliteit is beoogd. Het doel van het windhinderonderzoek is te toetsen of het gedachtengoed bij het plan qua stedenbouwkundige opzet en inrichting en gebruik van de openbare ruimte geen onevenredige knelpunten oplevert met het windklimaat en dus de gewenste ambities ondersteund en/of in de uitwerking van de openbare ruimte door rekening te houden met de resultaten inrichting en gebruik kan worden geoptimaliseerd.

Het onderzoek is gelaagd opgebouwd waarbij achtereenvolgens het windklimaat van de volgende situaties onderzocht:

1. VOSP oktober 2020 + bouwdelen opgehoogd naar maximale bouwhoogte uit bestemmingsplan + bestaande begroeiing;
2. Situatie 1 + totale inrichting openbare ruimte d.d. 2 maart 2021;

De resultaten van deze verschillende situaties laat zien dat met invoeren van het inrichtingsplan openbare ruimte er verdere verbetering optreedt van het windklimaat. De rekenresultaten behorende bij het VOSP d.d. oktober 2020 inclusief de totale inrichting openbare ruimte d.d. 2 maart 2021 (zie figuur 5.13) sluiten aan bij de ambities voor een hoge verblijfskwaliteit in de openbare ruimte voor alle activiteitenklassen en worden daarmee gezien als het minimale windklimaat en ook als zodanig vastgelegd in de regeling van dit bestemmingsplan.

Figuur 5.13 Het te verwachten windklimaat in de te verwachten eindsituatie, beoordeeld volgens de NEN8100 (Bron: Peutz)

Concluderend kan gesteld worden dat in het plangebied met de beoogde stedenbouwkundige uitwerkingen en bijbehorende inrichtingen en gebruik van de openbare ruimte overal een voor de van toepassing zijnde activiteitenklasse een aangenaam windklimaat gerealiseerd kan worden.

Uit deze berekeningen blijkt dat d.m.v. de maatregelen er een matig tot goed windklimaat gecreëerd kan worden. Hiervoor dient er een luifel met een diepte van 1,5m aangebracht te worden rondom de 51m hoge toren en zullen er heesters aangebracht moeten worden van ten minste 2 meter hoogte ten noorden van deze toren.

Daarnaast kan het windklimaat t.h.v. de windgevoelige entrees ook verbeterd worden door windafschermende maatregelen, zijschermen of het plaatsen van de entree in een nis.

Een punt van aandacht blijven de balkons op de bovenste verdiepingen van de woontoren aan de zuidwest en noordwestzijde. Daar zullen maatregelen om het windklimaat te verbeteren, zoals het aanbrengen van windschermen langs de balkons of de balkons inpandig uitvoeren, moeten worden genomen.

In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om bij de omgevingsvergunning voor bouwen voor de gebouwen in het zuidwestelijke deel van het plangebied nogmaals aan te tonen dat voldaan wordt aan het minimaal beoogde en te verwachten windklimaat (figuur 5.13).

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De ambitie is dat de wijk Blossem een verbindende schakel vormt en beschikt over een duurzaam karakter. Niet alleen op het gebied van innovatieve energieconcepten, maar ook sociaal-maatschappelijk en naar vorm en functie.

Voor woningen geldt op dit moment een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Per 1 januari 2021 gaat de nieuwe regelgeving van BENG van kracht, ook hier wordt aan voldaan. Omdat de duurzaamheidsambities voor deze locatie verder reiken, is gezocht naar aanvullende maatregelen op basis van de volgende bouwstenen:

• Beperken van de energievraag;
• Installatieconcept voor het opwekken van warmte, koude en warm tapwater;
• Lokale opwekking en opslag van duurzame energie (elektriciteit en warmte).

Beperken van de energievraag

Het plangebied wordt bebouwd in relatief hoge dichtheid met compacte volumes. Dat is energetisch gunstig, omdat dit relatief weinig verliesoppervlak als gevolg heeft. De winst voor het beperken van de energievraag in het plan valt met name te behalen met de efficiëntie van het warmteafgiftesysteem en het ventilatiesysteem door bijvoorbeeld te werken met balansventilatie met WTW. Daarnaast kan de energievraag verder beperkt worden door bijvoorbeeld de inzet van dimbare verlichting in de openbare ruimtes en natuurlijke ventilatie in de parkeergarage.

Installatieconcept

Vanwege de schaalgrootte, de dichtheid en het beoogde bouwtempo van de gebiedsontwikkeling ligt een collectieve oplossing voor de opwek van warmte, koude warm tapwater voor de hand. De intentie is om een collectief LT-warmtapwatersysteem te combineren het LT-systeem voor ruimteverwarming. De resterende energievraag voor warmte en koude kan zeer efficiënt worden opgewekt door gebruik te maken van bodemenergie in combinatie met een collectieve warmtepomp. Daarnaast komt er een koudenet.

Opwekken en opslag van duurzame energie

Tot slot is het de ambitie om zoveel als mogelijk gebruik te maken van (lokale) duurzame energie, zodat het gebied (op termijn) geheel CO2 neutraal is. Dat wordt al voor een groot deel bereikt door het innovatieve installatieconcept voor de opwekking van warmte, koude en warm tapwater. Naast warmte, is het de ambitie om ook lokaal elektriciteit op te wekken en op te slaan. Dit bijvoorbeeld door de inzet van zonnepanelen op daken.

Figuur 5.14: Duurzaamheidsambities

Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie (zie paragraaf 5.7). Ook wordt de verharding in het plangebied teruggebracht en wordt het gebied aanzienlijk vergroend en komt er een buurtpark. Met dit groen wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Tevens kan dit groen dienen als infiltratiemogelijkheid voor regenwater en levert dit groen een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen ter hoogte van het bestaande transportverdeelstation . Deze nutsvoorziening blijft behouden en heeft hiermee een passende bestemming gekregen enkel ten behoeve van een nutsvoorziening.

Artikel 4 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is opgenomen ter hoogte van de portiersloge en het ketelhuis. Hier is een publieksgerichte functie zoals horeca met terras voorzien. De huidige gebouwen zijn als zodanig bestemd met bouwhoogte en bouwvlak.

Artikel 5 Groen

De bestemming 'Groen' geeft de groenstructuur van de beoogde wijk weer. Hierin zijn zowel het park, als de fiets- en voetgangersverbindingen opgenomen. De auto's die de parkeervoorzieningen willen bereiken zijn tevens toegestaan. In deze bestemming is een ondergrondse parkeergarage toegestaan ter plaatse van de daarvoor bedoelde aanduiding. Ook is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om hier in de toekomst nog extra woningen te kunnen realiseren.

Artikel 6 Wonen

De bestemming 'Wonen' is ruim opgenomen en bedoeld voor alle woningen inclusief (in beperkte mate) gemengde voorzieningen zoals detailhandel. dienstverlening e.d. In de bestemming zijn de bouwvlakken gelijk aan de bestemmingsgrenzen. Wel zijn verschillende hoogtematen gehanteerd. In totaal zijn 615 woningen toegestaan waarvan minimaal 12% uitgevoerd moet worden als sociale huurwoning, 22% als midddeldure woning en 5 % als collectief particulier opdrachtgeverschap. Het bruto oppervlak van de commerciële functies mag niet meer bedragen dan 2.500 m².

Artikel 7 Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 11 Algemene procedureregels

In deze regel is de procedure opgenomen voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Artikel 12 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels. Daarnaast is vastgelegd dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen aan de uitwerking van het plan.

Artikel 13 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Tuinzigt, Magnoliastraat.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

In juli 2017 heeft de ontwikkelingscombinatie NBU /Maas-Jacobs B.V. de zogenaamde Nibb-it locatie aangekocht. Daarna zijn ook overeenkomsten gesloten met de andere locaties die onderdeel zijn van het plangebied zoals Medisch Centrum Magnolia.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het gehele communicatietraject zoals doorlopen in de haalbaarheidsfase en vervolgens wordt nog nader ingegaan op de formele procedures.

Participatieplan

In het beginstadium van de ontwikkeling is een uitgebreid participatieplan opgesteld. Als uitgangspunt voor dit participatieplan geldt de 'Participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving', vastgesteld beleid door de gemeenteraad op 4 juli 2019. Hierin is vastgelegd op welke wijze belanghebbenden, zoals inwoners, ondernemers, organisaties en professionals zo veel mogelijk én zo vroeg mogelijk betrokken worden bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Het participatieplan is slechts richtinggevend. Dit betekent dat er gedurende het proces ruimte moet zijn om - in overleg met de belanghebbenden - af te wijken van dit plan.

Voor de algehele planopzet wordt het participatieniveau 1 gehanteerd, zodat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om hun wensen/voorkeuren kenbaar te maken en deelgenoot te worden van de uitdagingen en belangen die met de verdere uitwerking van het gebied gepaard gaan. Uitgangspunt daarbij is het zo vroeg mogelijk bij elkaar brengen van kennis, ervaringen, perspectieven, belangen en creativiteit van inwoners of andere betrokkenen. Het doel van participatie is immers niet dat alle partijen het eens moeten worden met elkaar, maar dat alle belanghebbenden volwaardig deelnemen aan het initiatief.

Voor de programmering van het 'buurtpark' wordt het participatieniveau 2 gehanteerd. Voor de omliggende buurten is met name de realisatie van het buurtpark betekenisvol. Door de belanghebbenden te betrekken bij het ontwerp en aanleg van het buurtpark kan - in een vroegtijdig stadium - de verankering van het park in de bestaande wijk daadwerkelijk gestalte krijgen.

Uitgevoerde stappen

Informatiebijeenkomst 1: 'Droom mee!'

Op 29 januari 2020 is een eerste informatiebijeenkomst gehouden voor alle belanghebbenden. Naar schatting zijn er gedurende de avond ca. 150 personen aanwezig geweest. Het (conceptuele) model met de ruimtelijke en programmatische opzet voor het plangebied is gepresenteerd en de aanwezigen zijn verzocht hun vragen/opmerkingen en voorkeuren kenbaar te maken op basis van de volgende thema's:

• Programma;
• Bebouwing;
• Mobiliteit;
• Inrichting openbare ruimte.

Deze thema's hadden allen een eigen thematafel met referentiebeelden. Met groene en rode stickers kon een reactie gegeven worden. De opbrengsten van deze bijeenkomst zijn als input gebruikt voor de verdere uitwerking van het voorlopig stedenbouwkundig plan en het schetsontwerp openbare ruimte.

Informatiebijeenkomst 2: 'Denk mee!'
Op 12 mei 2020 een tweede (online) informatiebijeenkomst gehouden voor alle belanghebbenden. Deze tweede informatiebijeenkomst had als doel om tussentijds de globale planuitwerking te presenteren. Mede gelet op het participatieniveau en de omvang van het project, is besloten om een onderscheid te maken in het verstrekken van informatie (organisatie webinar) en de mogelijkheden tot participatie (inzet e-tool Maptionnaire).

Uiteindelijk hebben ca. 75 personen deelgenomen aan het webinar, waarbij Studioninedots en Karres & Brands een presentatie/toelichting hebben gegeven over de stedenbouwkundige visie en de totstandkoming van de globale planuitwerking. Zo werden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van de globale planopzet en beoordelen in hoeverre rekening is gehouden met de door hen geventileerde wensen en voorkeuren tijdens de eerste informatiebijeenkomst. Gedurende de presentatie was bovendien een chatfunctie beschikbaar, waarbij men vragen/opmerkingen kon plaatsen.

Aansluitend aan de gegeven presentaties is gedurende twee weken een zogenaamde 'Maptionnaire' omgeving opengesteld. Maptionnaire is enquêtetool waarmee reacties op de planontwikkeling door het zetten van zogenaamde 'prikkers' op een digitale kaart opgehaald kunnen worden. Voor de Nibb-it locatie is gekozen om voor de volgende thema's te bevragen wat men positief waardeert en waar men kansen voor verbetering en/of aanvullingen ziet. Uiteindelijk hebben 45 mensen de mogelijkheid benut om via Maptionnaire hun reactie op de globale planuitwerking te geven. In totaal zijn er 240 'pins' geplaatst met opmerkingen/suggesties.

De algemene waardering van de planontwikkeling is goed. Het wordt gewaardeerd dat er veel groen in de ontwikkeling zit ter onderbreking van de bebouwing, dat het geheel 'stoer en stads' en er een unieke woonomgeving wordt gecreëerd waarbij de stijl van de woningen ook een verwijzing maakt naar het industriële verleden. Het wordt gewaardeerd dat er laagbouw afgewisseld wordt met hoogteaccenten en dat er ruimte is voor ontmoetingsplekken zoals een cultureel centrum met horeca. Het idee van centrale parkeeroplossingen wordt gewaardeerd zodat er autovrije zones ontstaan. Ook heeft men aangegeven waar verbetering gewenst is. Zo zou men achter de woningen aan de Magnoliastraat zou graag minder hoge woningbouw en/of een grotere afstand tot de huidige woningen zien waarbij het park doorgetrokken wordt zodat er echt een verbinding ontstaat met de wijk Tuinzigt. Er is een grote behoefte aan voorzieningen in het buurtpark zowel binnen de thema's sport, spelen als ontmoeten. In het kader van 'ontmoeten' zou men het interessant vinden om plekken te creëren waar horeca met terrassen (zoals in de plint van een gebouw) aanwezig is aangevuld met een cultureel centrum of een 'koffiehuisje'. In het kader van sport wordt ook gedacht aan een plek voor de uitoefening van yoga, een 'outdoor gym', een jeu de boulesbaan of watertappunten. In het kader van spelen is het vooral van belang dat er actieve speelplekken komen voor kinderen.

De opbrengsten van deze enquête zijn als input gebruikt voor de verdere uitwerking van het voorlopig stedenbouwkundig plan en het schetsontwerp openbare ruimte.

Informatiebijeenkomst 3: 'Kijk mee!'

Ter afronding van de omgevingsdialoog van het haalbaarheidsonderzoek is er op 9 juli 2020 een derde informatiebijeenkomst gehouden voor alle belanghebbenden op locatie zelf. Onder begeleiding kon er een wandeling gemaakt worden door het plangebied. Daarbij zijn de contouren van de geplande bebouwing gemarkeerd in het veld. Circa 130 mensen hebben deelgenomen aan de wandeling.

Planteam buurtpark

Voor de verdere uitwerking van het buurtpark is een planteam opgesteld van 12 omwonenden/belanghebbenden. Dit planteam heeft een adviesrol waarbij het advies niet bindend is, maar alleen gemotiveerd ter zijde kan worden gelegd. In dit team zit ook de landschapsontwerper van Karres & Brands. Op 9 september 2020 heeft de eerste bijeenkomst met het planteam plaatsgevonden, welke wederom als thema 'droom mee!' had en waarin gewerkt is met panelen en referentiebeelden. De komende maanden zullen er nog twee bijeenkomsten met het planteam plaatsvinden.

Overige middelen
Een belangrijk instrument voor de omgevingsdialoog is een projectwebsite, die meegroeit met het ontwikkelingsproces en die als centrale 'hub' fungeert van alle informatie voor alle doelgroepen. De website www.nibbit-breda.nl is sinds mei 2020 werkzaam en omvat de belangrijkste informatie rondom (de voortgang van) het project.

Om wat dieper op een aantal aspecten in te gaan en meer interactie te bewerkstelligen, is de mogelijk geboden voor een (digitaal) spreekuur. Hier hebben enkele bewoners aan de Magnoliastraat aangegeven gebruik van te willen maken.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. De volgende reacties zijn hieruit voort gekomen:

• Waterschap Brabantse Delta d.d. 25-2-2021: Het betreft een tekstuele aanpassing met betrekking tot regelgeving die per 1-4-2021 in werking treedt. Verder geven zij een positief advies.
• Provincie Noord-Brabant d.d. 2-2-2021 en 25-2-2021: Zij bevestigen dat er geen provinciaal belang in het geding is.
• Brandweer Midden en West Brabant d.d. 15-2-2021: De reactie heeft niet direct gevolgen voor het bestemmingsplan, maar is volledigheidshalve met de initiatiefnemer gedeeld ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte.
• Enexis d.d. 15-2-2021: Zij geven aan reeds in overleg te zijn met de initiatiefnemer ten aanzien van het transportverdeelstation en de in stand houding en bereikbaarheid hiervan.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kon iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp bestemmingsplan aanpassing behoeft. Vervolgens heeft het college van B &W de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Informele m.e.r.-beoordeling Tuinzigt Blossem

Programma van Eisen archeologie

Archeologisch verkennend booronderzoek Ettensebaan 10 te Breda

Erfgoedbesluit 2021-07 Ettensebaan 10

Bodemonderzoek en onderzoek naar asbest in de bodem

Stikstofberekening

Quickscan flora en fauna

Nader onderzoek flora en fauna

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Windhinderonderzoek april 2021