Het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020207007-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen of verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichting, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen buiten de schooltijden.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals ateliers, galeries, yogastudio's en musea. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals een kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau..

Een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• Horeca 1: een zelfstandig daghorecabedrijf, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan flanerend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen de omgeving, en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, pizza-afhaal/-bezorging);
• Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen, niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde buitenschoolse opvang.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, verenigingsleven, onderwijs, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur gemeente Breda en wijzigingen en rechtsopvolgers daarvan.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven het peil is gelegen.

Detailhandelsactiviteiten die qua uitstraling passen bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dienen van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn, los van de hoofdfunctie.

Het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Een stedenbouwkundig en architectonisch onderscheidende uitbreiding bovenop een gebouw.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10^-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur gemeente Breda en wijzigingen en rechtsopvolgers daarvan.

Activiteiten voor en door bewoners op gebied van sport, kunst en cultuur die plaats vinden in de openbare ruimte en een overwegend incidenteel karakter hebben.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, liftopbouwen, glazenwassersinstallaties, technische installaties, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, brandtrappen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• In andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijfsactiviteiten met inachtneming van het bepaalde in artikel 11.2;
2. cultuur en ontspanning;
3. dienstverlening;
4. kantoor;
5. maatschappelijke voorzieningen;
6. horeca, categorieën 1 tot en met 4, met inachtneming van het bepaalde in artikel 4.3.3;
7. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en/of bed and breakfast, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen' en in opbouwen;
8. groen;
9. straten, pleinen, fiets- en voetpaden.

Met dien verstande dat voor zover het de functies als genoemd onder a t/m g betreft de voorwaarden uit artikel 11.3 van toepassing zijn.

met daarbij behorend(e) voorzieningen, zoals:

10. kunstobjecten;
11. laad- en losvoorzieningen;
12. nutsvoorzieningen;

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2 lid c onder 1 ten behoeve van het afwijken van de maximum bouwhoogte, mits:

1. de bouwhoogte niet meer dan 24 m bedraagt;
2. er geen onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving plaatsvindt;
3. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en/of bed and breakfast;
2. bedrijfsactiviteiten met inachtneming van het bepaalde in artikel 11.2;
3. cultuur en ontspanning;
4. dienstverlening;
5. horeca, categorieën 1 tot en met 4, met inachtneming van het bepaalde in artikel 4.3.3;
6. maatschappelijke voorzieningen;
7. kantoor;
8. groen;
9. straten, pleinen, fiets- en voetpaden.

Met dien verstande dat voor zover het de functies als genoemd onder a t/m g betreft de voorwaarden uit artikel 11.3 van toepassing zijn. Daarbij geldt dat, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'atelier', de onder b t/m g genoemde functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond.

met daarbij behorend(e) voorzieningen, zoals;

10. in- en uitritten;
11. kunstobjecten;
12. laad- en losvoorzieningen;
13. nutsvoorzieningen;
14. ondergrondse parkeervoorzieningen;
15. speelvoorzieningen;
16. (dak)tuinen, dakterrassen en erven;
17. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - expeditie' tevens voor expeditieverkeer van aangrenzende functies en daarbij behorende verhardingen;
3. ter plaatse van de aanduiding 'terras' tevens voor terrassen behorende bij de aangrenzende functies en daarbij behorende verhardingen;
4. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

met daaraan ondergeschikt:

5. speelvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
7. kunstobjecten;
8. nutsvoorzieningen.

1. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan;
2. De bouwhoogte van licht- en vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 15 meter.
3. De bouwhoogte van kunstobjecten en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 10 meter.
4. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 onder c ten behoeve van het afwijken van de maximum bouwhoogte voor kunstobjecten en/of speelvoorzieningen, mits:

1. de bouwhoogte niet meer dan 20 m bedraagt;
2. er geen onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving plaatsvindt;
3. belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

Ter plaatse van de aanduiding 'terras' dient de terrasinrichting zodanig te worden geplaatst dat een vrije doorgang van minimaal 4,5 meter breed en 4,2 meter hoog is gewaarborgd voor verkeer en hulpverleningsdiensten.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten, pleinen, fiets- en voetpaden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 1' en 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 2' tevens voor opbouwen ten behoeve van de bestemming 'Gemengd - 1';
8. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkons' balkons toegestaan ten behoeve van de bestemming 'Gemengd - 2';
9. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - markthal' tevens voor voorzieningen ten behoeve van sport, kunst en cultuur in de buurt;
10. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens voor horeca categorie 1 t/m 4.
11. ter plaatse van de aanduiding 'terras' tevens voor terrassen behorende bij de aangrenzende functies;
12. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor ondergrondse parkeervoorzieningen.

Met dien verstande dat voor zover het de functies als genoemd onder j betreft de voorwaarden uit artikel 11.3 van toepassing zijn.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.1 voor het bouwen van een ondergrondse parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', mits:

1. de bovenkant van het dak van de parkeergarage minimaal 0,75 meter onder maaiveld wordt gerealiseerd;
2. het gebruik van de gronden boven de parkeergarage zoals beschreven in artikel 6.1 niet door de ondergrondse parkeergarage wordt belemmerd.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en/of bed and breakfast;
2. groen;
3. wegen, fiets- en voetpaden;
4. overstekende balkons van de aanliggende bestemming Gemengd - 2.

Met dien verstande dat voor zover het de functies als genoemd onder a betreft de voorwaarden uit artikel 11.3 van toepassing zijn.

met daarbij behorende:

5. kunstobjecten;
6. nutsvoorzieningen;
7. ondergrondse parkeervoorzieningen;
8. speelvoorzieningen;
9. (dak)tuinen, dakterrassen en erven;
10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Voor de in artikel 7.1 genoemde gronden gelden, met in acht name van het bepaalde in artikel 10 de volgende bouwregels:

Aan huis gebonden beroepen en bedrijven en/of bed and breakfast zijn toegestaan tot maximaal 40 % van het bruto vloeroppervlak van de woning.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen.
2. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 8.2 onder a, teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
      • constructieve opbouw van de bebouwing.
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied dat is aangeduid als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet onevenredig wordt aangetast.
2. artikel 8.2 onder b, teneinde de bestaande bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
   1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
   4. constructieve opbouw van de bebouwing
3. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

Het bouwen van geluidsgevoelige gebouwen is uitsluitend toegestaan indien:

1. de gevels worden uitgevoerd als dove gevel, tenzij via akoestisch onderzoek is aangetoond dat, al dan niet door afschermende bebouwing of geluidwerende voorzieningen, de geluidbelasting op de gevel lager of gelijk is aan:
   1. de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder of;
   2. de voor deze gevels vastgestelde hogere waarde zoals opgenomen in Bijlage 2 Besluit hogere waarde Wgh van deze regels.
2. in aanvulling op het bepaalde onder lid a moet het geluidsgevoelig gebouw voorzien zijn van minimaal één geluidluwe gevel indien:
   1. er sprake is van een toepassing van een dove gevel, of;
   2. uit de vastgestelde hogere waarde zoals opgenomen in Bijlage 2 Besluit hogere waarde Wgh blijkt dat de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden.

Het oprichten van bebouwing is uitsluitend toegestaan, mits ter compensatie van de toename van de bebouwing in het totale plangebied wordt voorzien in 15 liter waterberging per m² verharding, waarbij de volgende voorkeursvolgorde geldt:

1. waterberging in de vorm van een groen dak, met dien verstande dat een groen dak niet als afwaterend verhard oppervlak wordt aangemerkt wanneer de capaciteit van deze waterbergingsvoorziening minimaal 20 liter per m² bedraagt;
2. waterberging in een andere vorm.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. Binnen het plangebied zijn de volgende programma's toegestaan:
   1. maximaal 470 woningen en maximaal 13.000 m² aan overige functies, of;
   2. maximaal 490 woningen en maximaal 11.000 m² aan overige functies, of;
   3. maximaal 520 woningen en maximaal 7.000 m² aan overige functies.
2. Onder overige functies worden verstaan:
   1. bedrijven als opgenomen in artikel 11.2 Toegelaten bedrijven;
   2. cultuur en ontspanning;
   3. dienstverlening;
   4. kantoor;
   5. maatschappelijke voorzieningen;
   6. horeca, categorieën 1 tot en met 4
3. In aanvulling op het bepaalde onder a geldt voor woningen dat:
   1. minimaal 20% als sociale huurwoning dient te worden gebouwd en in stand te worden gehouden;
   2. minimaal 15% als middeldure huurwoning dient te worden gebouwd en in stand te worden gehouden.
4. In aanvulling op het bepaalde onder a geldt voor horeca dat:
   1. de bruto vloeroppervlakte per horecavestiging maximaal 750 m² bedraagt;
   2. binnen het plangebied maximaal 2 vestigingen van horeca categorie 3 en/of 4 zijn toegestaan;
   3. de bruto vloeroppervlakte van alle horecavestigingen gezamenlijk niet meer dan 2.000 m² bedraagt.
5. Het bepaalde onder a t/m d is niet van toepassing op aan huis gebonden beroepen en bedrijven en/of ondergeschikte functies.

Het is verboden bebouwing en voorzieningen aan te sluiten op het distributienet voor gas.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de geluidruimte in verband met de nabijheid van gronden en gebouwen, welke deel uitmaken van een industrieterrein, waar geluidszoneringsplichtige inrichtingen zijn toegelaten.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 90 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - obstakelbeheergebied', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 162,5 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 % van het totale dakoppervlak bedraagt;
   2. de (bouw)hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt, met een maximum (bouw)hoogte van 3 meter.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigd aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan.
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand te worden gehouden.
4. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
   1. als wordt voldaan aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolger daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Het is verboden om Waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen.
2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het onder lid a met maximaal 10%.

1. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dit plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020207007-VG01 van de gemeente Breda".

Bedrijvenlijst

Besluit hogere waarde Wgh

Naast de wijk Belcrum in Breda ligt het Havenkwartier. Een voormalig industrieterrein wat de potentie heeft om uit te groeien tot een uniek gemengd stedelijk gebied. Gezien de ligging aan de rivier de Mark, op loopafstand van de binnenstad en het centraal station, biedt dit gebied kansen voor het verstedelijkingsvraagstuk voor de gemeente Breda (nieuwbouw van ca. 25.000 woningen tot 2040) en versterking van vrijetijdseconomie en toerisme, gebonden aan water en/of industrieel erfgoed.

Het Havenkwartier wordt geleidelijk getransformeerd. Voor deze transformatie heeft de gemeente een gebiedsperspectief opgesteld waarin de hoofdlijnen voor de gewenste ontwikkeling zijn beschreven. De gemeente Breda ontwikkelt in samenwerking met gebiedsontwikkelaar Amvest het gebied van het 'Backer & Rueb terrein'. Behoud en ontwikkeling van industrieel erfgoed is voor dit gebied een belangrijk speerpunt. Het Backer & Rueb terrein maakte voorheen onderdeel uit van het bedrijventerrein Krogten, dat ten noorden van de Noordelijke randweg is gelegen.

Ontwikkeling van dit terrein naar gemengd stedelijk gebied past niet binnen de ruimtelijke kaders van het vigerend bestemmingsplan waardoor een nieuw planologisch kader nodig is. Hierin voorziet voorliggend bestemmingsplan.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. Het planologisch juridisch kader voorziet in enige flexibiliteit, om een op de markt afgestemde mix te kunnen realiseren tussen 'wonen' enerzijds en 'werken' anderzijds. Voor 'werken' wordt ruimte geboden aan een diversiteit van functies. Ondernemers krijgen de ruimte om van het gebied een levendige en eigenzinnige wijk te maken. Tegelijkertijd dient voor de bewoners van het gebied en omwonenden voldoende te zijn geborgd wat wel en niet in het gebied kan worden gerealiseerd, zodat zij kunnen blijven genieten van een prettige woon- en leefomgeving.

Het plangebied wordt begrensd door de Backer en Ruebweg aan de noordzijde, de Speelhuislaan aan de noordoostzijde, het Electrongebouw langs de Belcrumweg aan de zuidoostzijde en de Mark/Belcrumhaven aan de zuid- en westzijde. In figuur 1.1 is de globale begrenzing weergeven.

_{Figuur 1.1 Globale begrenzing van het plangebied}

De planbegrenzing omvat de percelen kadastraal bekend als Breda sectie C nummer 2389, 2846, 2847, 2849, 2850, 2851 en een gedeelte van de percelen kadastraal bekend als Breda sectie C nummers 1824, 2738, 2739 en sectie F nummer 489.

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Belcrum' als vastgesteld op 26 september 2013 onherroepelijk van toepassing. Het plangebied is daarin aangewezen voor bedrijven van milieucategorie 1 t/m 3 en voor een containerterminal met als specifieke vorm van bedrijvigheid, met daarbij behorend groen, parkeren, verkeer en water. Voor de bedrijfsbebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter. De Backer en Ruebhallen zijn mede bestemd voor behoud van cultuurhistorische waarden en een groot deel van het plangebied is mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Voor het geluidgezoneerd bedrijventerrein Krogten aan de noordzijde van het plangebied zijn middels een geluidzone in nagenoeg het gehele plangebied geluidsgevoelige functies verboden. De gewenste ontwikkeling kan derhalve op grond van de in het bestemmingsplan vervatte bouw- en gebruiksmogelijkheden niet worden gerealiseerd.

_{Figuur 1.2Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Belcrum'}

Daarnaast is het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren 2017' als vastgesteld op 12 april 2018 van toepassing, waarin de gemeentelijke parkeernormen juridisch zijn geborgd. Deze normen zijn in voorliggend bestemmingsplan geborgd middels een voorwaardelijke verplichting.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. Deze toelichting vormt de onderbouwing waarom met de uitvoering van het plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening, als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt het plangebied beschreven en de beoogde planontwikkeling. Hoofdstuk 3 omvat de doorwerking van relevant beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal niveau in het plan. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de wet- en regelgeving ten aanzien van diverse milieu- en omgevingsaspecten. Een toelichting op de juridische planopzet is opgenomen in hoofdstuk 6, waarna de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het plan worden beschreven in hoofdstuk 7.

Dit hoofdstuk gaat in op de historische ontwikkeling van het plangebied, de huidige situatie en de omgeving van het plangebied.

Ruim 400 jaar geleden, rond 1614, werd begonnen met de aanleg van een polder ten noorden van het Kasteel van Breda voor een warandepark met een jachtslot. Het achthoekige jachtslot werd op het hoogste punt van de Belcrumberg gebouwd en kreeg de naam Speelhuys/Het Speelhuis. Via een lange zandweg uit Breda kon het slot bereikt worden. Deze zandweg is nu nog steeds herkenbaar in de vorm van de Speelhuislaan vanaf het centraal station Breda tot aan het plangebied. In 1624 is het bos van het park gekapt en heeft het Speelhuis een militaire functie gekregen. Na de tachtigjarige oorlog raakt het slot in onbruik en wordt het in 1824 gesloopt. Tot aan het begin van de twintigste eeuw blijft het gebied, rond de lang overeind gebleven beheerderswoning, in trek om te vertoeven en te wandelen.

Vanaf de jaren '30 wordt het gebied geëgaliseerd (de Belcrumberg en Konijnenberg worden afgegraven), een haven aangelegd (Belcrumhaven), een watertoren gerealiseerd en wordt allerhande bedrijvigheid in het gebied opgericht samen met woongelegenheid; het 'Belcrum woning- en industrieterrein'. De wijk wordt begrensd door de Backer en Ruebweg met daarachter uitbreidingsruimte voor de industrie. In de jaren '60 vormt het fabriekscomplex Backer en Rueb een van de grootste bedrijven van Breda, waar meer dan 1.400 werknemers stoommachines, roltrappen en pater-nosterliften, ketels en allerhande andere machines produceren. De Speelhuislaan vormt de belangrijkste verbindingsweg naar het stationsgebied.

Wanneer de oude industrie in het gebied begint te verdwijnen, met onder andere gedeeltelijke sloop van de fabrieksgebouwen Backer en Rueb (vanaf 1977) en de haven gedeeltelijk wordt gedempt, begint de leegstand en verrommeling van het gebied. Door de opwaardering en omlegging van de Belcrumweg (1988) als belangrijkste Noord-Zuidverbinding verliest de Speelhuislaan aan belang.

Vanaf 2000 raken de voormalige loodsen en hallen steeds meer gevuld met culturele instellingen, maar ook met ateliers en sportscholen.

In de huidige situatie herinneren de havenkades, de Backer en Rueb-hal, de Lamonthal, het Elektron-gebouw, de watertoren en (het spoor over) de Speelhuislaan nog tastbaar aan het verleden van het gebied.

Omgeving

Het Havenkwartier, waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, grenst aan oostzijde aan de woonwijk Belcrum, een typische jaren '30 wijk. Dit is terug te vinden in de gesloten bouwblokken, smalle straatprofielen en de slechts beperkte groenvoorzieningen. Kenmerkend is het gebruik van rode baksteen en rode dakpannen. Deze wijk is ontstaan als arbeiderswijk achter het station en kenmerkt zich door een bedrijvig karakter.

Aan de noordzijde ligt het bedrijventerrein Krogten dat voornamelijk bestaat uit gemengde bedrijvigheid in de vorm van productiebedrijven, groothandelsbedrijven en perifere detailhandel.

Infrastructuur

Het plangebied grenst aan de noordwestzijde aan de Backer en Ruebweg, een vierbaansweg die de hoofdverbinding vormt van Breda-noord met de A16 (Antwerpen-Rotterdam). Aan de oostzijde van het plangebied loopt de Belcrumweg, een drukke verbindingsweg tussen de Backer en Ruebweg en het stationsgebied en de binnenstad van Breda. De Belcrumweg doorkruist de Speelhuislaan, die de oorspronkelijke verbinding van het plangebied met het station vormt.

Voorzieningen

In deze wijk Belcrum zijn voorzieningen zoals supermarkten, een basisschool, diverse restaurants en winkels gelegen. Op het bedrijventerrein Krogten zijn diverse bedrijven gevestigd, zoals een Hornbach bouwmarkt, auto(verhuur)bedrijven en er is een tankstation gelegen. Op 10 minuten loopafstand van het plangebied bevindt zich het centraal station van Breda.

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving voor Nederland in 2050. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Het Rijk wil sturen en richting geven op vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
   Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust en heeft een duurzame energievoorziening.
2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
   Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050.
3. Sterke en gezonde steden en regio's;
   Nieuwe locaties voor wonen en werken met behoud van open ruimtes tussen stedelijke regio's en verbetering van de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen.
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
   Een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw en aanpak van bodemdaling.

Doorwerking planvoornemen

De voorgenomen ontwikkeling draagt met name bij aan de eerste drie punten. Voor de ontwikkeling worden verschillende maatregelen getroffen die in het teken staan van circulaire economie, namelijk behoud van het huidige culturele erfgoed, hergebruik van materialen vanuit het gebied en toepassing van circulaire ontwerpprincipes. Daarnaast is duurzame energievoorziening een essentieel onderdeel van de ontwikkeling. De woningen worden energiezuinig gerealiseerd volgens de BENG-norm (verplicht voor nieuwbouw sinds 1 januari 2021). Ook wordt voorzien in een collectief warmtesysteem, waarvoor gebruik wordt gemaakt van warmte koude opslag (WKO) en thermische energie uit oppervlaktewater (TEO). Daarnaast worden de daken van de gebouwen zoveel mogelijk ingezet voor duurzame opwekking met zonnepanelen. Bovendien wordt deze wijk voorbereid op het klimaat van de toekomst, door het voorkomen van wateroverlast, het vasthouden van water en het reduceren van hittestress.

In Hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op het aspect 'duurzaamheid' binnen het planvoornemen.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te bereiken heeft het Rijk in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) haar ambities van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040 geschetst. Deze ambities zijn vertaald in 13 nationale belangen. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid in de ruimtelijke ordening (‘decentraal, tenzij …’) en staat de gebruiker centraal.

Doorwerking planvoornemen

De voorgenomen ontwikkeling heeft raakvlakken met diverse nationale belangen. Deze raakvlakken zijn hieronder met de betreffende nationale belangen uitgelicht.

Nationaal belang 1: Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren

Breda hoort samen met Tilburg, Etten-Leur, Roosendaal en Bergen op Zoom tot een samenhangende "stedelijke regio met een concentratie van topsectoren". Voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren is het nodig om te beschikken over een voldoende voorraad (kwalitatief en kwantitatief) woningen, bedrijventerreinen, kantoren en andere voorzieningen. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Er wordt namelijk een stedelijke woonbuurt gerealiseerd met een mix van stadswoningen en appartementen, werkplekken en publieke voorzieningen op loopafstand van het centraal station.

Nationaal belang 4: Efficiënt gebruik van de ondergrond

In de ondergrond komen diverse nationale belangen samen. De ontwikkeling draagt bij aan het nationaal belang van efficiënt gebruik van de ondergrond. In de ondergrond wordt rekening gehouden met archeologische waarden, de ligging van ondergrondse infrastructuur en resten van bodemverontreinigingen worden gesaneerd. Daarnaast is de ondergrond van belang voor de nieuwe WKO energievoorziening.

Nationaal belang 8: verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's

De SVIR stelt dat milieukwaliteit een grote samenhang kent met de andere nationale belangen. Om toekomstige kosten en schade te voorkomen, dienen de milieueffecten van ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig te worden afgewogen. Deze zorgvuldige afweging maakt onderdeel uit van voorliggende toelichting, zie Hoofdstuk 6.

Nationaal belang 9: Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling

Het is belangrijk dat bij ruimtelijke plannen, waaronder voor stedelijke (her)ontwikkeling, rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. Deze eisen en de doorwerking daarvan in het planvoornemen zijn nader toegelicht in de waterparagraaf, zie paragraaf 6.12

De duurzaamheidsparagraaf, zie Hoofdstuk 8, gaat verder in op de maatregelen die worden genomen om te komen tot een klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling. Het plangebied wordt voorbereid op het klimaat van de toekomst met de volgende doelen:

1. Vergroten van “sponswerking” (waterberging) ter voorkoming van wateroverlast.
2. Water zoveel mogelijk vasthouden als buffer van droge periodes.
3. Hittestress reduceren met schaduw en wind.

Nationaal belang 10: Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten

Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van groeiend belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland.

In het plangebied komen enkele kenmerkende panden voor. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan nationaal belang 10 door behoudt van deze panden en hun kenmerken in het projectgebied.

Nationaal belang 11: Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten

Om flora- en faunasoorten in staat te stellen om op lange termijn te overleven en zich te ontwikkelen zijn vanuit ruimtelijk oogpunt twee zaken essentieel: het behoud van leefgebieden en de mogelijkheden om zich te kunnen verplaatsen tussen leefgebieden. In internationaal verband heeft Nederland zich met het Biodiversiteitsverdrag en de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn (Natura 2000) gecommitteerd aan afspraken over soorten (flora en fauna) en leefgebieden van soorten (habitats). Hiervoor is het Natuur Netwerk Nederland (NNN) aangewezen. Binnen het NNN zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet toegestaan.

De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in het NNN, maar grenst wel direct aan een ecologische verbindingszone (de Mark) welke onderdeel uitmaakt van het NNN. Uit de beoordeling van het planvoornemen blijkt dat het planvoornemen geen significant negatief effect heeft op het NNN, zie daarvoor paragraaf 6.10.

Nationaal belang 12: Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten

De locaties voor militaire activiteiten ten behoeve van de krijgsmacht vormen een nationale verantwoordelijkheid. De activiteiten op deze locaties hebben soms beperkende gevolgen voor andere ruimtelijke functies en zij dienen dan ook zorgvuldig te worden ingepast. Het projectgebied ligt binnen een nationale ruimtelijke hoofdstructuur voor militaire activiteiten (vanwege de ligging van vliegbasis Gilze-Rijen), zie paragraaf 3.1.3. De voorgenomen planontwikkeling is passend binnen deze beperkende factoren.

Nationaal belang 13: Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Het Rijk hanteert bij nationale infrastructurele projecten en gebiedsontwikkelingsprojecten de werkwijze van 'Sneller en Beter', waarmee participatie en belangenbehartiging van burgers en bedrijven een nadrukkelijkere plaats krijgt binnen de besluitvorming. Een procesvereiste hierbij is een toetsing aan 'de ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Laddertoets); bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. Deze Laddertoets is opgenomen in Hoofdstuk 5.

De juridische borging van de SVIR is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). In het Barro zijn de verschillende nationale belangen vastgelegd die doorwerking moeten krijgen bij lagere overheden. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, project Mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, Ecologische Hoofdstructuur (inmiddels: Natuurnetwerk Nederland), erfgoederen van universele waarden, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeer-gebied.

In titel 2.6 van het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden.

Obstakelbeheergebied

Het plangebied is gelegen in het obstakelbeheergebied van het militair luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen), ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten.

_{Figuur 3-1Ligging plangebied (rode stip) in het obstakelbeheergebied van militair luchtvaartterrein Gilze-Rijen}

Doorwerking planvoornemen

Voor het plangebied betekent dit concreet dat bouwwerken hoger dan 162,50 m+NAP niet zijn toegestaan. Het maaiveld binnen het plangebied bedraagt gemiddeld 2,2 m+NAP en de maximale bouwhoogte is in de bestemmingsregels beperkt tot 32 m t.o.v. het peil (maaiveld). De maximale bouwhoogte van ca. 34,2 m+NAP voldoet daarmee ruimschoots aan de hoogtebeperking vanwege het obstakelbeheergebied.

Radarverstoringsgebied

Het plangebied is tevens gelegen binnen de radarverstoringsgebieden van diverse radarstations. Deze gebieden bedekken nagenoeg heel Nederland. Ter plaatse van het plangebied geldt hierdoor voor windturbines een maximale hoogte van 90 m+NAP en voor andere bouwwerken een maximale hoogte van 113 m+NAP.

Doorwerking planvoornemen

De maximale bouwhoogte binnen het plangebied bedraagt ca. 34,2 m+NAP en voldoet daarmee ruimschoots aan de hoogtebeperking vanwege het radarverstoringsgebied.

Geconcludeerd kan worden dat de bepalingen in het Barro geen belemmering vormen voor het bestemmingplan.

De omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' als op 14 december 2018 vastgesteld door de Provinciale Staten van Noord-Brabant bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving tot 2030 met een doorkijk naar 2050. Het werken aan een veilige en gezonde leefomgeving met een goede leefomgevingskwaliteit vormt de hoofdlijn van het beleid, waarbij elke ontwikkeling, klein of groot en waar dan ook, bijdraagt aan de omgevingskwaliteit. Dit wordt de basisopgave genoemd en is leidend voor de vier maatschappelijke hoofdopgaven die de omgevingsvisie stelt:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Doorwerking planvoornemen

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe alleen plaats te vinden binnen "bestaand stedelijk gebied", waar een opgave voor ligt voor het oplossen van leegstand, efficiënt gebruik van de ruimte en verbetering van de (omgevings)kwaliteit. Herbestemmen is volgens de omgevingsvisie dan ook het nieuwe bouwen. Hier liggen kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en het creëren van ruimte voor economische ontwikkelingen en woningbouw. Bij sloop en/of herstructurering ontstaan kansen om invulling te geven aan de energieopgave in stedelijk gebied, voornamelijk in de vorm van opwekking door zon en (her)gebruik van warmte. Daarnaast bieden dergelijke ontwikkelingen kansen voor klimaatbestendige verstedelijking door meer ruimte te maken voor groen en water, ter vermindering van wateroverlast en hittestress en biedt dit tegelijkertijd mogelijkheden om steden gezonder en leefbaarder te maken. Daarnaast zet de provincie in op nabijheid en functiemenging van wonen, werken en voorzieningen, wat bijdraagt aan (vernieuwing van) economische activiteiten en de beperking van automobiliteit. De voorgenomen ontwikkeling draagt hieraan bij.

Om uitvoering te geven aan de doelen en ambities uit de omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' kan de provincie onder de Omgevingswet onder andere gebruik maken van de omgevingsverordening. Vooruitlopend op de Omgevingswet en de omgevingsverordening hebben de Provinciale Staten van provincie Noord-Brabant op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: interim omgevingsverordening) vastgesteld. Deze verordening is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen en vormt daarmee een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening die op grond van de Omgevingswet zal worden vastgesteld.

In verband met het uitstel van de Omgevingswet, heeft de provincie in april 2022 de interim omgevingsverordening geactualiseerd, zodat een aantal onderdelen van de Ontwerp omgevingsverordening (zie paragraaf 3.2.3) die afweken van de interim omgevingsverordening, toch via de huidige interim omgevingsverordening in werking zijn getreden.

De Interim omgevingsverordening kent rechtstreeks werkende regels, regels ten aanzien van het faunabeheer uit de Wet natuurbescherming en instructieregels voor gemeenten en waterschappen. De instructieregels voor gemeenten kennen een doorwerking in ruimtelijke plannen, zoals in bestemmingsplannen.

Doorwerking planvoornemen

Vanuit de algemene zorgplicht (artikel 3.5) geldt dat een bestemmingsplan invulling geeft aan een goede

omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving, waarbij rekening wordt gehouden met:

1. zorgvuldig ruimtegebruik;
   1. De toedeling van functies vindt in beginsel plaats binnen Stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel;
   2. Bij stedelijke ontwikkeling is toepassing gegeven aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro (ladder voor duurzame verstedelijking).
   3. Bebouwing wordt geconcentreerd binnen een bouwperceel.

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen Stedelijk gebied, waarbij toepassing is gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking, zie Hoofdstuk 5 Laddertoets. Via de planregels is geborgd dat bebouwing alleen binnen de daarvoor aangewezen gronden kan worden opgericht.

2. de waarden in een gebied;
   Er wordt rekening gehouden met de effecten op:
   1. de ondergrond zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
   2. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen;
   3. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

De effecten van voorgenomen ontwikkeling zijn beoordeeld en afgewogen in Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten en Hoofdstuk 7 Integrale afweging.

3. economische, ecologische en sociale meerwaardecreatie door:
   1. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren;
   2. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die niet rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Met voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda en wordt meerwaarde gecreëerd door het hergebruik van bestaand cultuurhistorisch waardevol vastgoed, het tegengaan van leegstand en het bieden van een groene omgeving waar ruimte is voor ontmoeten en ontspanning, zie paragraaf 3.4 en hoofdstuk 4 tot en met 10.

De Interim omgevingsverordening kent daarnaast via de bijbehorende verbeelding specifieke bepalingen toe aan het grondgebied. In onderstaande figuur is een uitsnede van de verbeelding opgenomen ter plaatse van het plangebied.

_{Figuur 3-2 Uitsnede werkingsgebieden Interim omgevingsverordening Noord-Brabant}

Het plangebied is aangewezen als 'Stedelijk gebied' en kent rechtstreekse instructieregels vanuit de aanwijzing als 'Concentratiegebied'. Daarnaast gelden binnen het plangebied rechtstreeks werkende regels ten aanzien van 'diep grondwaterlichaam' en 'verbod uitbreiding veehouderij'. De rechtstreekswerkende regel 'diep grondwaterlichaam' (artikel 2.20) stellen een verbod op de onconventionele winning van koolwaterstoffen. Deze winning is niet met voorliggend plan beoogd en hierin wordt ook niet voorzien op grond van de planregels.

Deze rechtstreekswerkende regel 'verbod uitbreiding veehouderij' (artikel 2.72) bepaalt dat uitbreiding van bestaande veehouderijen niet is toegestaan. Aangezien binnen het plangebied geen veehouderij is gevestigd en de regels van voorliggend bestemmingsplan niet voorzien in vestiging en/of uitbreiding van veehouderijen, wordt aan deze bepaling voldaan.

De Mark is aangewezen als 'Natuur Netwerk Brabant'. De Mark is weliswaar gelegen buiten de begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan, maar de interim omgevingsverordening stelt omvat ook regels ten aanzien van een externe werking van dit werkingsgebied. Deze regels zijn voor ontwikkelingen in Stedelijk gebied opgenomen in artikel 3.16:

De effecten van voorgenomen ontwikkeling op het Natuur Netwerk Brabant zijn beoordeeld in paragraaf

5.9. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling geen aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken

in het Natuur Netwerk Brabant.

De Mark is binnen het Natuur Netwerk Brabant (NNB) aangewezen als 'ecologische verbindingszone'. Dat betekent dat voor ontwikkelingen tevens de bepalingen uit artikel 3.25 van toepassing zijn.

De ecologische verbindingszone van de Mark kent een breedte van 50 meter en valt buiten de begrenzing van het plangebied. In voorliggend bestemmingsplan zijn derhalve geen nadere bepalingen opgenomen ten aanzien van de ecologische verbindingszone. De wezenlijke kenmerken en waarden van het nabijgelegen Natuurnetwerk Brabant (ecologische verbindingszone Mark) worden door voorgenomen ontwikkeling niet aangetast, zoals beschreven in paragraaf 6.10.

Ten aanzien van stedelijk concentratiegebied zijn de bepalingen uit artikel 3.42 van toepassing:

Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van wonen, werken en voorzieningen in Stedelijk gebied. In het kader van de Laddertoets is voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het regionaal en gemeentelijk beleid voor wonen, werken en voorzieningen. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling in algemene zin past binnen de regionale afspraken. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 5 Laddertoets.

In het tweede lid van artikel 3.42 is aangegeven wanneer een ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als duurzame stedelijke ontwikkeling beschouwd kan worden. Aan deze uitgangspunten is navolgend getoetst. Een duurzame stedelijke ontwikkeling:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
   Voorgenomen ontwikkeling voorziet in een autoluw woon- en werkgebied met voldoende groen, publieke voorzieningen en ontspanning, waar het fijn wonen, werken en recreëren is.
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
   Het planvoornemen omvat de transformatie van een voormalig en verouderd bedrijventerrein naar een woon- werkgebied, waarbij zowel ondergrond, het maaiveld als de daken worden benut voor diverse opgaven.
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
   Zowel geschikte bestaande panden als nieuwbouw worden voorzien van zonnepanelen. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van warmte koude opslag (WKO) en thermische energie uit oppervlaktewater (TEO) voor het verwarmen en koelen van de gebouwen.
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
   In het plangebied is voldoende ruimte voor het opvangen van water, zie paragraaf 5.11 en wordt voorzien in groen waarmee een positieve bijdrage wordt geleverd aan hittestress en de beleving van het gebied.
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
   In het kader van het planvoornemen wordt het gebruik van elektrische (deel)auto's en elektrische (deel)fietsen gestimuleerd door het voorzien in voldoende laadpalen en door aansluiting bij bestaande programma's voor deelmobiliteit.
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
   Het planvoornemen voorziet niet in detailhandel, enkel in ondergeschikte detailhandel. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid voor vestiging van ondernemingen in uiteenlopende bedrijfsvormen. Hierdoor kan flexibel worden ingespeeld op de marktvraag van ondernemingen.

In de duurzaamheidsparagraaf (zie Hoofdstuk 8) en in de Laddertoets (zie Hoofdstuk 5) komt de

onderbouwing van artikel 3.42 uitgebreid aan bod.

Conclusie

De ontwikkeling is niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Op 23 maart 2021 heeft de Provincie Noord-Brabant de ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsverordening zal definitief in werking treden wanneer de Omgevingswet, naar verwachting op 1 januari 2023, in werking treedt. Zoals in voorgaande paragraaf beschreven zijn een aantal onderdelen van de Omgevingsverordening welke afweken van de interim omgevingsverordening, reeds in de Interim omgevingsverordening opgenomen via de actualisatie.

De opzet van de Ontwerp Omgevingsverordening is vergelijkbaar met die van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. De basis principes van een evenwichtige toedeling van functies zien toe op een goede omgevingskwaliteit, door toepassing te geven aan zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie, zoals reeds opgenomen in de Interim omgevingsverordening. Ook de bepalingen ten aanzien van de op het plangebied van toepassing zijnde werkingsgebieden, zijn reeds opgenomen in de Interim omgevingsverordening en kennen vanuit dat instrument een doorvertaling naar de huidige bestemmingsplannen.

Nieuw zijn de maatwerkregels aan wateronttrekkingsactiviteiten (niet van toepassing op het planvoornemen) en voor gesloten- en openbodemenergiesystemen.

Zoals beschreven in Hoofdstuk 8 Duurzaamheid wordt binnen het plangebied Warmte- en koudeopslag (WKO) toegepast, dat een vorm van een open bodemenergiesysteem vormt. Artikel 3.14 uit de Ontwerp Omgevingsverordening stelt dat binnen het plangebied niet dieper dan 89 m t.o.v. maaiveld mag worden geboord voor de aanleg van dit bodemenergiesysteem.

Daarnaast zijn de Ontwerp Omgevingsverordening voor diverse activiteiten regels gesteld die een doorwerking dienen te krijgen in gemeentelijke omgevingsplannen vanwege de decentralisatie die met de Omgevingswet is voorzien. Onder het huidige omgevingsrecht (Wet ruimtelijke ordening), kunnen deze bepalingen (nog) niet vertaald worden naar bestemmingsplannen.

Conclusie

De ontwikkeling is niet in strijd met de Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 (vastgesteld 6 juli 2010) beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Deze koers kan worden gevat in 10 stellingen:

1. Centraal wat moet, decentraal wat kan.

2. West-Brabant als zelfbewuste regio in een veranderend krachtenveld.

3. Versterken van de regionale identiteit met gebiedsgerichte ontwikkelingsstrategieën.

4. Ruimtelijke ontwikkeling volgt vanuit een visie op duurzaamheid.

5. Water, natuur en landschapsambities zijn de basis voor een goed gefundeerde toekomst.

6. Nieuwe verbindingen en het oplossen van knelpunten voor personen- en goederenvervoer.

7. Economische structuur wordt versterkt door regionale specialisaties.

8. Een aantrekkelijke woonregio door het profiel als tuin van de delta.

9. Spreiding van voorzieningen, betere bereikbaarheid en de leefbaarheid op peil.

10. Toeristisch recreatieve identiteit en meerwaarde van routes en nieuwe ontwikkelingen.

Dit casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Deze agenda vormt de basis voor afspraken over de ruimtelijke ontwikkeling in de regio.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Doorwerking planvoornemen

Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan een aantrekkelijke regio in de vorm van stadswonen in het groen, met nabij een goede (bestaande) ontsluiting voor de fiets, het openbaar vervoer en de auto. Voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de Ruimtelijke visie West-Brabant 2030 gegeven koers.

Samen met de provincie en gemeente van de subregio Breda is het Perspectief op wonen en woningbouw sub regio Breda e.o. 2021 (hierna: het perspectief) opgesteld. De subregio Breda bestaat uit de gemeenten Alphen-Chaam, Altena, Baarle-Nassau, Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Oosterhout en Zundert. Het college van gemeente Breda heeft op 9 juli 2021 met het perspectief ingestemd.

Het perspectief vloeit voort uit de (interim) omgevingsverordening in het kader van de daarin opgenomen bepalingen ten aanzien van duurzame verstedelijking. In het perspectief zijn de bestaande afspraken en uitgangspunten ten aanzien van de woningbouwopgave voor de regio benoemd en wordt aangegeven dat er nog nadere uitwerkingen volgen, zoals minimaal het vaststellen van de gewenste contouren voor een meer intensieve samenwerking (eind 2021) en de wens om vanaf 2022 met diverse marktpartijen tot regionale (prestatie)afspraken te komen.

Om invulling te geven aan de woningbouwopgave voor de regio en de gewenste ontwikkelingen daarvoor, heeft de subregio Breda de volgende werkafspraken in het perspectief gemaakt:

1. Focus bestaande woningvoorraad
   1. Bestaande kwaliteiten van de woonvoorraad vormen de basis voor de lokale en regionale woonopgaven. Uitgangspunt vormt eerder regionaal onderzoek en door gemeenten ontwikkelde (gebieds- en wijk) profielen.
   2. Deze woonopgaven bestaan voornamelijk uit verduurzaming van de woonvoorraad en het toekomstbestendig maken. Specifiek worden vergrijzing en wonen met zorg genoemd.
   3. Het oplossen van leegstand in bestaand binnenstedelijk gebied. Bevorderen van (tijdelijke) transformatie van gebouwen/functies heeft prioriteit.
2. Focus op de kwaliteit en leefbaarheid van de bestaande omgeving
   1. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik primair inzetten op bestaand stedelijk gebied en benutten van kansen voor transformatie en herbestemming.
   2. Bij woningbouwopgaven binnen stedelijk gebied wordt nadrukkelijk de relatie met opgaven van energietransitie en klimaatadaptatie voor het gebied in beeld gebracht.
3. Kwalitatieve kaders
   1. Actief inspelen op specifieke vraag naar vernieuwende, tijdelijke en flexibele woonconcepten en combinaties van wonen, werken en zorg.
   2. Afstemmen van nieuw te realiseren en te herontwikkeling woonmilieus.
   3. Gedeelde criteria voor een goede prijs-kwaliteit verhouding voor nieuwbouw met de ambitie om in de bestaande woonvoorraad samen met corporaties en marktpartijen tot gedeelde criteria te komen.
4. Nieuwbouw: 130% plancapaciteit, adaptief programmeren, afspraken maken over plannen/ambities en keuzen maken
   1. Kwalitatief bouwen voor de vraag op basis van actuele sub regionale marktinformatie.
   2. Provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose zijn (primair) richtinggevend.
   3. Inzetten op een extra versnelling in de woningbouwproductie.
   4. Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan voor de periode tot 2030 uit van gemiddeld 130% plancapaciteit, waarbij nadrukkelijk adaptief wordt geprogrammeerd.
   5. Nieuwbouw staat deels in het teken van een strategische toevoeging op de (tekorten of het gemis aan bepaalde woningtypen/woonmilieus in de) bestaande woonvoorraad.
   6. In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie van locaties en functies om aan de (boven)lokale behoeften te kunnen voldoen.

Doorwerking planvoornemen

De beoogde ontwikkeling voorziet in de transformatie van functies en herbestemming van gebouwen binnen bestaand stedelijk gebied (inbreiding) naar een omgeving voor wonen en werken. Het programma heeft een flexibele insteek, zodat kan worden ingespeeld op de marktvraag naar functies en woningen, zowel ten tijde van realisatie als in latere perioden bij het uitruilen van functies. De insteek van de ontwikkeling is stadswonen in het groen, waarmee nieuwe woningbouwtypen in verschillende prijsklassen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en hoeft derhalve niet met de regio te worden afgestemd.

Breda Sterk en Veerkrachtig is de naam van de Omgevingsvisie voor Breda. Deze visie is op 21 oktober 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De Omgevingsvisie Breda 2040 bepaalt de richting voor de fysieke leefomgeving. Ze beschrijft de waarden, ambities en de opgaven waar Breda samen voor staat en voor gaat. Met de visie beschrijft gemeente Breda hoe ze komende 20 jaar tot een nog sterker en veerkrachtiger Breda komt. Dit doet Breda door zich op drie manieren te ontwikkelen:

Breda ligt op een mooie plek. De kracht van deze plek versterken we.

Onze gemeente ligt dichtbij België, niet ver van Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. Deze steden zijn goed bereikbaar via de weg en met de trein, net als Tilburg en Eindhoven. Hier maken we gebruik van om onze stad sterker te maken in Nederland, de regio en het buitenland.

We vergroten ons centrum op een manier die bij een grote stad past.

• Dat betekent dat er rondom het station woningen, winkels, kantoren en ook horeca komen.
• Daarom mogen er plannen gemaakt worden voor hoogbouw op het terrein waar de suikerfabriek stond en in het Havenkwartier. In dit gebied kun je wonen, werken en ontspannen.
• Breda is hierdoor aantrekkelijk voor inwoners, voor bedrijven en voor toeriste

We bouwen woningen.

• In de komende 20 jaar bouwen we 25.000 woningen binnen de stad en dorpen. Op die manier is er woonruimte voor de eigen inwoners en voor de inwoners van de toekomst.
• Bij nieuwe woningen kijken we goed naar de koopprijs en huurprijs, zodat ze voor zoveel mogelijk mensen betaalbaar zijn. Minimaal de helft van de woningen wordt in betaalbare prijsklassen gerealiseerd.
• Nieuwe woningen moeten energiezuinig zijn, maar ook groene energie gebruiken, dus geen gas.

We zorgen voor voldoende werk.

• We helpen bedrijven die met techniek en creativiteit bezig zijn, omdat we denken dat daar veel vraag naar is.
• Werk moet er voor iedereen zijn, wat ook je opleiding of achtergrond is.
• Daarom zorgen we voor 110.000 banen, het liefst dicht bij huis

We zorgen voor genoeg winkels, sportplekken, scholen en ziekenhuizen.

Een grotere stad moet genoeg te bieden hebben. Inwoners, mensen uit de regio en andere bezoekers willen zich ontspannen, naar school kunnen gaan en hebben zorg nodig.

• Daarom zorgen we voor een gevarieerd aanbod van restaurants, cafés, musea en andere plekken om uit te gaan en te ontspannen.
• We kijken samen met de regio welke attracties er zijn, zoals de skihal in Rucphen.
• We werken samen met onze buurgemeenten en de provincie aan het Van Gogh Nationaal Park, omdat dit natuurpark onze stad aantrekkelijker maakt.
• We zorgen voor genoeg scholen, genoeg sportplekken en een goed ziekenhuis.

We zorgen dat iedereen mee kan doen.

In Breda moet iedereen gelijke kansen hebben, in welke wijk of dorp je ook opgroeit of woont. Daarom gaan we de komende jaren onze wijken en dorpen en de inrichting van de stad verbeteren.

We maken sterke, fijne buurten.

• Winkels, zorg, sport moeten in elke wijk dichtbij zijn, liefst op loopafstand of met de fiets. Jong en oud moeten hier terecht kunnen.
• Goede basisscholen moeten ook dichtbij zijn.
• In iedere wijk moet je je op ieder moment veilig voelen op straat.

We verbeteren de verbindingen tussen wijken.

• Zaken als huisarts, basisschool, sportvereniging en werk moeten voor iedereen bereikbaar en dichtbij zijn. Daarom zorgen we ervoor dat je makkelijker van het ene deel van de gemeente in het andere komt.
• Daarom pakken we de noordelijke rondweg aan. Deze gaat voor een deel onder de grond zodat inwoners van de Haagse Beemden en de Hoge Vucht makkelijker in andere delen van de stad kunnen komen, en andersom.
• We zorgen voor extra bruggen voor fietsers en wandelaars over de Mark en over de singels.

We maken van Breda een stad in een park.

Breda is al een hele groene stad, die in vergelijking met andere steden midden in de natuur ligt. We hebben het Van Gogh Nationaal Park aan de ene kant en de Biesbosch aan de andere kant. We gaan zorgen dat de natuur binnen en buiten de stad meer met elkaar verbonden zijn. Dat doen we omdat we weten dat dit mensen gelukkiger en gezonder maakt.

We zorgen voor groen dichtbij huis voor een gezonder leven.

• Bomen, planten en bloemen maken mensen vrolijker. Een groene omgeving zorgt er ook voor dat je makkelijker lopend of met de fiets op pad gaat, naar je werk, winkel of school, of gewoon een ommetje.
• We zorgen dat bodem, water en lucht schoner worden door eisen te stellen aan bedrijven en vervoer.
• We zorgen voor minder geluidsoverlast, overlast van licht en stank door onder meer goed te kijken naar het verkeer en de manier waarop we straten aanleggen.

We maken straten, pleinen en wijken beter geschikt voor ontmoeten en bewegen in de buitenlucht.

• We maken nieuwe parken, zoals in Seelig-Zuid, maar ook bij het nieuwe stadsdeel CrossMark, zoals het oude CSM-terrein en Havenkwartier samen heet.
• Nieuwe groene plekken komen er ook bij Prinsenbeek, Bavel en tussen Tuinzigt en Princenhage.
• We zorgen dat je wandelend en op de fiets makkelijker in de natuur kunt komen, ook als je in een rolstoel zit of niet goed kunt lopen.

Omdat het klimaat verandert, passen we onze stad aan. Daarom zorgen we dat we geen last hebben van hitte, droogte of juist veel regen.

• Door extra bomen en planten aan te leggen zorgen we ervoor dat meer insecten en dieren in de stad kunnen leven. Dit helpt tegen overlast van plagen, zoals de eikenprocessierups.
• We zorgen voor groene daken en groene gevels omdat dit water vasthoudt, maar ook omdat dit ervoor zorgt het in de stad op hele hete dagen minder warm wordt.
• We zorgen ervoor dat de overgang van gas naar natuurvriendelijkere energie mogelijk is voor iedereen.

Doorwerking op het plangebied

Het Havenkwartier maakt onderdeel uit van gebiedsopgave CrossMark Breda. CrossMark slaat de brug tussen de noord- en zuidzijde van het spoor, tussen het lokale, regionale en internationale milieu. Het project Havenkwartier wordt expliciet in de omgevingsvisie benoemd als één van de projecten waar de focus op ligt.

Bij de ontwikkeling van het Havenkwartier is sprake van een vraaggerichte ontwikkeling. In het bestemmingsplan wordt flexibiliteit geboden voor een mix van wonen, werken en horeca (functiemenging), waarmee nog beter op de dan actuele marktvraag kan worden ingespeeld. Ook wordt gebruik gemaakt van bestaande locaties en structuren (herstructurering).

Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan een CO₂-neutraal Breda in 2044. Duurzame energievoorziening is namelijk een essentieel onderdeel van de ontwikkeling. De woningen worden energiezuinig gerealiseerd volgens de BENG-norm. Het Havenkwartier wordt voorzien van een collectief warmtesysteem, waarbij gebruik wordt gemaakt van warmte-koude opslag (WKO) en thermische energie uit oppervlaktewater (TEO). De daken van de gebouwen worden zoveel mogelijk benut voor zonne-energie, zie ook Hoofdstuk 8 Duurzaamheid.

Bij de inrichting van het plangebied neemt de Mark en de haven een centrale rol in, waarmee in het kader van 'Breda 'Markstad' de waterkansen worden benut. Dit is nader uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan zie paragraaf 4.2.

De Hoogbouwvisie Breda is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en een integraal onderdeel van de Omgevingsvisie Breda 2040. De hoogbouwvisie vormt hiermee een van de kaders voor de afweging van de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw in de fysieke leefomgeving. De gemeente Breda spreekt van hoogbouw vanaf 15 meter.

Visie op hoogbouw

Om de ambitie van stedelijkheid en hoogbouw gestalte te geven zijn er eenduidige uitgangspunten geformuleerd:

• Kansrijke gebieden en locaties ten aanzien van hoogbouw worden aangewezen;
• Bestaande stadsdelen waaronder delen van de binnenstad, wijk- en dorpscentra worden versterkt of geaccentueerd waar hoogbouw een onderdeel van kan zijn;
• Hoogbouw maakt onderdeel uit van nieuwe stedelijke milieus en ten behoeve van de aanhechting van de stad op (inter)nationale assen.

Ten aanzien van de locatie van het plangebied stelt de hoogbouwvisie het volgende: "Het gebied rondom de Mark aan de noordzijde van het spoor als onderdeel van het Havenkwartier, Stationskwartier en/of Corbion terrein, wordt als potentievol gezien. Hier kan hoogbouw een bijdrage leveren aan de internationale potentie en de mogelijkheid om een compleet nieuw onderscheidend milieu te maken met een eigen identiteit en allure."

Daarnaast stelt de visie dat bij het toepassen van hoogbouw in Breda met de volgende aspecten rekening dient te worden gehouden:

• architectonische uiting van basement en top
  1. 'verjonging' van de top, m.a.w.: een trapsgewijze opbouw van de hoogbouw;
  2. een uitgesproken beëindiging van de top
• daklandschap: gebruik van daken voor een combinatie aan functies en bijdrage aan de belevingswaarde van hoogbouw, maar bijvoorbeeld ook aan duurzaamheid (energieopwekking, isolatie/hittestress, waterberging) en biodiversiteit (groene daken).
• levendige plint; commerciële functies in de plint maar bijvoorbeeld ook de minder privacygevoelige woonfuncties of gezamenlijke gebruiksruimten. De noodzakelijke utilitaire functies en parkeren mogen niet leiden tot een 'doodse' plint.
• Uitgangspunt voor nieuwe (hoog)stedelijke ontwikkelingen is een verhoogde verdiepingshoogte van 4,5 meter op de begane grond (plint).
• goede overgang tussen privé en openbaar; transparantie en aantrekkelijkheid in de plint;
• relatie met de openbare ruimte: de hoogbouw dient in maat en profiel aan te sluiten bij het omliggende openbaar gebied.
• detaillering, met name in de plint, voor beleving van het gebied
• windhinder: in aansluiting op de NEN8100 geldt:
  1. voor beschut liggende gebouwen tot 15 meter is geen nader onderzoek noodzakelijk;
  2. voor beschut liggende gebouwen van 15 tot 30 meter en onbeschut liggende gebouwen tot 30 meter dient door een windhinderdeskundige te worden bepaald of nader onderzoek noodzakelijk is.
  3. voor gebouwen hoger dan 30 meter is nader onderzoek met CFD- of windtunnelsimulatie altijd noodzakelijk.
• bezonning; de impact van schaduwwerking door hoogbouw op de omliggende omgeving dient in een vroegtijdig stadium in beeld te worden gebracht.
• geluid; rekening dient te worden gehouden met geluid ten gevolge van wind (fluitgeluid) en geluid door weerkaatsing tegen grote gevelvlakken.
• zicht; rekening dient te worden gehouden met het zicht vanuit hoogbouw op omliggende woongebouwen voor voldoende privacy, maar ook voldoende zicht op openbaar gebied vanwege sociale veiligheid.

Doorwerking op het plangebied

Het plangebied is in de Hoogbouwvisie aangegeven als zone 'hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke identiteit CrossMark', waarvoor een richtinggevende hoogte van 30 - 50 meter geldt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet overwegend in een bouwhoogte lager dan 30 meter met een hoogteaccent met een maximale bouwhoogte van 33 meter. Conform de visie is een nadere beschouwing opgesteld ten aanzien van windhinder en is een aanvullende kwalitatieve beoordeling opgesteld voor het hoogteaccent. Deze afweging is opgenomen in paragraaf 6.14 Windhinder. Ook het aspect 'bezonning' is in de planvorming betrokken en toegelicht in paragraaf 4.2 Stedenbouwkundig plan.

De uitgangspunten ten aanzien van de vormgeving van de hoogbouw en inrichting van het omliggende terrein, zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan zoals nader toegelicht in Hoofdstuk 4. In dit plan is ook nader ingegaan op de aspecten 'bezonning' en 'zicht'.

Gemeente Breda heeft de opgave voor de gemeente op gebied van woningbouw nader uitgewerkt in diverse beleidsdocumenten en afspraken. Hiermee biedt de gemeente kaders te sturen op woningbouwontwikkelingen welke kwantitatief en kwalitatief passend zijn bij de behoefte in de gemeente. Op deze beleidsdocumenten en/of afspraken rondom woningbouw worden hieronder kort ingegaan.

Woonvisie

Met de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' (vastgesteld door de gemeenteraad van Breda in december 2013) geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen willen bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. Hiervoor heeft de gemeente drie ambities geformuleerd:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Aanvulling Woonvisie

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. De aanvulling speelt in op actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen in Breda. De Aanvulling op de Woonvisie is van belang voor partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van woningbouw in de Gemeente Breda. De Gemeente Breda zet middels de 'richtlijn voor uitbreiding' in op 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen van de totale netto-uitbreidingsopgave. Vanuit de Omgevingsvisie Breda 2040, zie paragraaf 3.4.1, dient minimaal 50% van de woningen betaalbaar te zijn.

Iedere locatie vraagt om maatwerk. Voor een zorgvuldige afweging worden daarom de volgende toetsingscriteria gehanteerd. Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij (de korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn.
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Verordening doelgroepen en sociale woningbouw en middenhuur

De in de Woonvisie vastgelegde 'richtlijn voor uitbreiding' is wettelijk verankerd in de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' zoals geldend vanaf 1 januari 2019. Middels deze verordening zijn de doelgroepen en huurprijsgrenzen vastgelegd voor middeldure huurwoningen. Voor sociale huurwoningen volgen deze bepalingen vanuit het besluit van de Europese Commissie. Bovendien is middels deze verordening bepaald dat sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen voor een termijn van minimaal 15 beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep na ingebruikname.

Perspectief Wonen

Centraal uitgangspunt van het woonbeleid in Breda is de juiste woning op de juiste plek. Het Perspectief wonen (september 2019) en de bijbehorende gebiedsprofielen vormen een kompas voor de gewenste ontwikkelrichting van het wonen en bieden een afwegingskader voor het maken van plannen per gebied.

Ten aanzien van het aspect wonen staan binnen gemeente Breda zeven beleidsdoelen centraal:

1. De woningvoorraad sluit aan bij de behoefte
2. Woningen zijn betaalbaar
3. De woningvoorraad is divers
4. De woningen worden gewaardeerd
5. De leefbaarheid is op orde
6. De woningen zijn levensloopbestendig
7. De woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Vanuit deze beleidsdoelen zijn een achttal gebiedsprofielen uitgewerkt, waarin per gebied concreet richting aan de inrichting en koers van het wonen is uitgewerkt.

Het gebied van het Havenkwartier is niet opgenomen binnen de uitgewerkte gebiedsprofielen. De inrichting en koers van het Havenkwartier is uitgewerkt in het 'Gebiedsperspectief Havenkwartier', dat wordt toegelicht in subparagraaf 3.4.5.

Doorwerking plangebied

Het woonprogramma van het Backer & Rueb terrein draagt bij aan het verder differentiëren van de woningvoorraad. Er komen appartementen, maar ook grondgebonden woningen in diverse categorieën Het totale woningbouwprogramma bestaat uit 470-520 woningen afhankelijk van de hoeveelheid commercieel programma dat gerealiseerd kan worden. Van het totale woningbouwprogramma is 20% sociale huurappartementen en 15% middeldure huurappartementen, conform de Verordening Sociale doelgroepen en Sociale woningbouw en middenhuur en het bestuursakkoord Lef en Liefde. Zie figuur 3-3 voor de indicatieve toedeling van de segmenten. Deze percentages en aantallen zijn geborgd in de bestemmingsplanregels.

Tussen de ontwikkelaar en gemeente Breda is de afspraak vastgelegd dat het aandeel sociale huurappartementen en middeldure huurappartementen (in totaal minimaal 35% van de woningen) met betaalbare koopwoningen zal worden aangevuld, zodat binnen het plangebied te allen tijde ten minste 172 betaalbare woningen gerealiseerd worden. Indien meer dan 490 woningen worden gerealiseerd binnen het plangebied, is afgesproken dat 50% van die extra woningen als betaalbare woning (conform de definitie als opgenomen in de Woningbouwimpuls subsidievoorwaarden) wordt gerealiseerd. De overige woningen hoeven niet verplicht in het betaalbare segment te worden gerealiseerd en bestaan uit een mix van huur- en koopwoningen.

_{Figuur 3-3Wooncategorieën in het plangebied (indicatief)}

De bebouwing is divers in hoogte, omvang en vormgeving. Hierdoor ontstaat een karakteristiek woonmilieu waar een grote mix aan activiteiten en voorzieningen bijdraagt aan een prettig leefmilieu.

In samenhang met de Omgevingsvisie en lopende gebiedsontwikkelingsprojecten wil de gemeente Breda komen tot een effectieve aanpak van leegstand. Hiervoor is het van belang om in kaart te brengen waar de (maatschappelijke) opgaven liggen, moeten er heldere probleemanalyses zijn, moeten de gemeentelijke ambities (wat willen we en hoe willen we sturen?) helder zijn, moet er een strategie op de aanpak van leegstand zijn en moet de ambtelijke organisatie erop ingericht zijn. Hiervoor is het document 'Leegstand en transformatie in Breda' (mei 2017) opgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat leegstand niet altijd een probleem is en kansen biedt om de stad duurzaam en toekomstbestendig te vernieuwen.

Doorwerking plangebied

In de kaartbijlagen van 'Leegstand en transformatie in Breda' wordt voor het bedrijventerrein Belcrum in het kader van de aanpak van leegstand ingezet op:

• Opstellen visie Havenkwartier
• Gebiedstransformatie: wonen met werkfuncties
• Tijdelijke functies op Stek

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in hergebruik van de bestaande bebouwing Backer & Ruebhallen en de Lamonthal en geeft een nieuwe invulling aan het gebied met wonen, werken en horeca.

Op 15 maart 2018 heeft het college van de gemeente Breda het Gebiedsperspectief Havenkwartier vastgesteld. Dit plan vormt een nadere uitwerking van het programma voor het Havenkwartier als beschreven in de Structuurvisie Breda 2030 en Leegstand en transformatie in Breda (mei 2017).

Het gebiedsperspectief vormt geen blauwdruk voor de ontwikkeling van het Havenkwartier, maar legt de hoofdlijnen (het casco) vast en vormt een inspiratiekader. Het is ook een middel om korte termijn ontwikkelingen te kunnen afwegen en toetsen door de kernwaarden en potentiële kansen van het gebied in woord en beeld vast te leggen.

De kernwaarden van het Havenkwartier worden onder andere gevormd door het gebouwd erfgoed (de watertoren en de reeks van bedrijfsbebouwing aan de Speelhuislaan) en de dragers van de openbare ruimte. Deze kernwaarden worden vastgelegd in een casco dat een duurzame hoofdstructuur voor de gebiedsontwikkeling vormt. Binnen dit casco liggen deelgebieden die zich meer flexibel kunnen ontwikkelen.

Het casco is opgebouwd aan de hand van 6 dragers van het gebied:

1. Stedelijkheid,
   Nieuwe accenten en bijdrage aan het internationale karakter van Via Breda.
   Er wordt gestreefd naar het realiseren van een zekere dichtheid van de bebouwing, met een hoogwaardige, karakteristieke uitstraling van zowel openbare ruimte als bebouwing. Deze uitstraling wordt enerzijds geïnspireerd door het industriële karakter van de voormalige bedrijfsbebouwing in maat, schaal, robuustheid, kloekheid en stoerheid, maar biedt anderzijds volop mogelijkheden om te experimenteren met een nieuwe Bredase uitstraling.
2. Deelgebieden
   Het Havenkwartier kent 3 hoofddeelgebieden: Schiereiland, de Strip en de Schouw. Het middendeel, genaamd de 'Strip', is een zone met een grote mix aan functies. Wonen in combinatie met werken, culturele- en in beperkte mate commerciële voorzieningen, creatief ondernemerschap, publieksgerichtheid van de plinten met historische industriële gebouwen en de Speelhuislaan en Belcrumhaven als kwalitatieve dragers.
3. Erfgoed als onderlegger voor de ontwikkeling.
   Het erfgoed in dit gebied is een zeer sterke identiteitsdrager en moet waar mogelijk ingebed worden. En - nog belangrijker - als inspiratiebron fungeren voor de herontwikkeling op alle niveaus.
4. Water als structurerend element.
   Voor het Havenkwartier zijn twee structurerende waterelementen van groot belang: De rivier de Mark en de Belcrumhaven. Breda heeft in de Structuurvisie Breda 2030 de ambitie uitgesproken om dit deel van de Mark te ontwikkelen tot een water- en groenrijke uitloper van de binnenstad (project de Zoete Delta). Door de kades maximaal openbaar gebied te maken in combinatie met de openbaarheid van de Markoevers ontstaat een 1,8 kilometer lange toevoeging van benaderbaar, beleefbaar en bruikbaar water aan de stad.
5. Openbare ruimte als duurzaam casco
   De openbare ruimte vormt in de drieslag van Speelhuislaan, Belcrumhaven en rivier de Mark de basis voor het casco. Daar doorheen snijdt de Belcrumweg die nodig is voor de ontsluiting van het gebied. De kenmerken van deze structurerende elementen worden ten volle benut.
6. Architectuur en ruimtelijke opbouw
   Ruimtelijk architectonisch wordt het Havenkwartier rond een aantal thema's opgebouwd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de 3 deelgebieden. Elk gebied krijgt haar eigen opbouw. Als basis geldt dat de diversiteit in gebruik, typologieën en architectuur stoer, kloek, industrieel, 'eigen' en afleesbaar is. De architectuur voor de Strip krijgt een (hoog)stedelijke uitstraling waarbij het bouwblok de maat vormt.

Het Havenkwartier wordt geleidelijk getransformeerd en is daarvoor ingedeeld in verschillende deelgebieden en subdeelgebieden. In onderstaand figuur zijn de verschillende deelgebieden (Schouw, Strip en Schiereiland) en subdeelgebieden weergegeven.

_{Figuur 3-4 Deelgebieden en subdeelgebieden van het Havenkwartier}

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het subdeelgebied van het Backer & Rueb-Van Puijfelik terrein van het deelgebied de “Strip”. Een gedetailleerde beschrijving van het gebiedsperspectief voor dit deelgebied is uitgewerkt in 'het inspiratiekader' in paragraaf 4.1.

Doorwerking plangebied

Het gebiedsperspectief vormt in inspiratiekader (het casco) voor voorgenomen ontwikkeling en kent daarmee een directe doorwerking in voorgenomen ontwikkeling. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 4.

Op 3 februari 2022 heeft het college van Breda het 'Bodemenergieplan Havenkwartier' vastgesteld. Doel van dit plan is om als gemeente de regie te nemen met betrekking tot bodemenergiesystemen binnen het Havenkwartier, zodat optimaal gebruik kan worden gemaakt van de ondergrond voor bodemenergie. Negatieve interferentie tussen bodemenergiesystemen of nadelige beïnvloeding van andere ondergrondse functies dient hiermee voorkomen te worden. Daarbij gaat de gemeente uit van het toepassen van open systemen.

Het bodemenergieplan bevat gebruiksregels waaraan open en gesloten bodemenergiesystemen binnen het Havenkwartier dienen te voldoen.

Doorwerking plangebied

Voor het Havenkwartier wordt gestuurd op een collectief, nog nader uit te werken, warmte koude opslagsysteem (WKO). Bij de verdere uitwerking van een optimaal systeem zullen de gebruiksregels uit het Bodemenergieplan Havenkwartier in het ontwerp worden betrokken, evenals de bepalingen uit het provinciaal beleid, zie paragraaf 3.2, ten aanzien van de toepassing van bodemenergiesystemen. Voor de realisatie zal een vergunning bij de Provincie Noord-Brabant worden aangevraagd.

In de duurzaamheidsvisie Breda 230 wordt gewerkt met zogenaamde 'actsheets'. Er zijn voor alle milieuthema's actsheets samengesteld. Op deze manier krijgt ieder milieuthema evenveel aandacht. Elke actsheet bevat (1) een terugblik op behaalde resultaten, (2) doelen voor de komende tijd en (3) een onderbouwing hoe de gemeente Breda het wil realiseren. Breda heeft actsheets samengesteld voor de volgende thema's:

• Afval
• Bodem en ondergrond
• Hergebruik bouwstoffen en grond
• Energie en klimaatmitigatie
• Dierenwelzijn
• Duurzame mobiliteit
• Klimaatadaptatie
• Externe Veiligheid
• Geluid
• Geur
• Natuur en ecologie
• Luchtkwaliteit
• Milieueffectrapportage
• Waterkwaliteit
• Duurzame overheid

Actsheet afval

Het gedachtegoed 'Cradle to Cradle' vormt het uitgangspunt van het afvalbeleid van gemeente Breda, ofwel alle materialen kunnen aan het eind van hun levensduur nuttig worden toegepast in een ander product, waarbij geen kwaliteitsverlies optreed. Het streven van de gemeente is 0 kg afval per inwoner in 2030.

In Hoofdstuk 8 is nader ingegaan op het gedachtegoed van circulariteit, zoals dat in de plannen kan worden toegepast.

Actsheet Bodem en ondergrond

Duurzaam en efficiënt beheer van de ondergrond is de centrale doelstelling. Om dit te realiseren zijn een aantal voorwaarden essentieel. Zo dient:

• de ondergrond meegenomen te worden bij (ruimtelijke) ordeningsvraagstukken;
• integraal samengewerkt te worden bij werken in de ondergrond;
• samen opgetrokken te worden met de diverse stakeholders

De kwaliteit van de bodem, de aanwezigheid van ondergrondse infrastructuur en archeologische waarden en de mogelijke aanwezigheid van ongesprongen explosieven in de bodem (onderdeel van de ondergrond) zijn betrokken bij voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, zie Hoofdstuk 6.

Actsheet Hergebruik bouwstoffen en grond

Ten aanzien van het hergebruik van bouwstoffen en grondstromen is ook het principe ‘Cradle to Cradle’ leidend. Voor het hergebruik van grondstromen is het Besluit bodemkwaliteit leidend, waarvoor de gemeente tot doel heeft gesteld de bodemkwaliteitskaart en bodembeheernota te actualiseren.

Bij grondwerkzaamheden en vrijkomende grondstromen bij de uitvoering zal voldaan moeten worden aan het Besluit bodemkwaliteit en daarmee aan de (geactualiseerde) bodemkwaliteitskaart en bodembeheernota van de gemeente Breda.

Actsheet Energie en klimaatmitigatie

In de Klimaatnota ‘Steek positieve energie in het klimaat’ uit 2008 is de ambitie vastgelegd om in 2044 een CO₂-neutrale stad te zijn. Via een Klimaatfonds kan financiering worden verleend aan projecten die bijdragen aan deze doelstelling.

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in woningen zonder gasaansluiting, waardoor de bijdrage van het project aan de uitstoot van CO₂ wordt bepaald door het verkeer. Zoals ook wordt aangegeven bij de actsheet Duurzame Mobiliteit wordt het gebruik van deelauto's en CO₂-neutrale vervoersmiddelen als de fiets of het OV gestimuleerd.

Actsheet Dierenwelzijn

Ten aanzien van 'dierenwelzijn' stelt de actsheet dat bij in het wild levende dieren bij het opstellen van ruimtelijke plannen door de gemeente de regels van de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermings- wet toegepast moeten worden.

De Flora- en Faunawet en Wet Natuurbescherming zijn samen met de Boswet in 2017 opgegaan in de Natuurbeschermingswet. De bepalingen uit deze wet zijn betrokken bij voorgenomen ontwikkeling, zie paragraaf 6.10.

Actsheet Duurzame Mobiliteit

Breda heeft de ambitie uitgesproken om in 2044 CO₂ neutraal te zijn. Dit wil de gemeente bereiken door op korte termijn in te zetten op het verduurzamen van de mobiliteit, zoals schone(re) voertuigen of het verleiden tot fietsen, OV-gebruik. Op lange termijn zijn ook meer structurele veranderingen nodig (in de letterlijke zin van het woord), zoals compact bouwen, het ontwikkelen van voorzieningen rondom knooppunten (winkels, maar ook bijvoorbeeld werk- en ontmoetingsplekken) en het waarborgen van lokale wijkcentra.

In Hoofdstuk 8 is nader ingegaan op het aspect duurzame mobiliteit, waaronder de toepassing van deelmobiliteit in het plan.

Actsheet Klimaatadaptatie

Ruimtelijke adaptatie moet gekoppeld worden aan ontwikkelingen als herstructurering, herinrichting en nieuwbouw, waarbij dit thema van begin tot uitvoering een vanzelfsprekend onderdeel vormt in ontwikkelingen. Groen blauw moet op loopafstand aanwezig zijn van verstedelijkt gebied. Energiebesparende maatregelen worden afgestemd op klimaatadaptieve maatregelen en bij hevige regenval wordt de overlast beperkt.

De maatregelen binnen het plangebied ten aanzien van klimaatadaptatie zijn nader toegelicht in Hoofdstuk 8. Overlast door hevige regenval wordt voorkomen door realisatie van voldoende waterberging, zie paragraaf 6.12.

Actsheet Externe Veiligheid

De doelstellingen ten aanzien van externe veiligheid richten zich op BRZO-bedrijven en op de organisatie rondom toezicht, beleid en informatie-uitwisseling tussen organisaties die betrokken zijn bij de omgevingsveiligheid.

De actsheet Externe Veiligheid bevat geen rechtstreeks doorwerkende relevante bepalingen voor voorgenomen ontwikkeling.

Actsheet Geluid

Bij de aanpak van geluidhinder staat de aanpak bij de bron voorop. Rustige gebieden moeten rustig blijven en het standstill beginsel is een belangrijke voorwaarde. Het is belangrijk om in ieder gebied de juiste verblijfskwaliteit te krijgen, waarbij geluid een bepalend element is. Voor wat betreft verkeerslawaai ligt de focus de komende jaren vooral op bronmaatregelen. Een speerpunt om de geluidsdoelstelling te bereiken is een goede ruimtelijke ordening, dat met name betekent dat de wegen op de juiste manier worden ingericht (verschil tussen stadsontsluitingsweg en wijkontsluitingsweg).

Op het aspect 'geluid' wordt nader ingegaan in paragraaf 6.6, waaronder het geluid door wegverkeer van omliggende wegen.. De planontwikkeling zelf voorziet in een autoluw gemengd woongebied.

Actsheet Geur

De doelstelling voor 2030 is ‘ernstige hinder veroorzaakt door geur komt in Breda niet voor’. Indien nieuwe ontwikkelingen plaats gaan vinden in de geurcirkels van bedrijven moet afgewogen worden of de ontwikkeling wel plaats kan vinden. Industriële bedrijven die geur emitteren worden geïnventariseerd . Op deze manier wordt inzichtelijk waar de knelpunten liggen, zodat hier actief op kan worden ingespeeld bij ruimtelijke processen, zodat de ‘geurkwaliteit’ kan worden geborgd.

Op het aspect 'geur' wordt nader ingegaan in paragraaf 6.8. Omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen de geurcontour van bestaande bedrijven is in Hoofdstuk 7 een nadere afweging opgenomen.

Actsheet Natuur en Ecologie

In 2030 woont iedere Bredanaar op ‘pantoffelafstand’ (200 meter) van een groene rustplek. Daarnaast draagt Breda actief bij aan de realisatie van ecologische verbindingszones. De buiten deze verbindingszones vallende groenblauwe structuren worden robuust ingericht zodat zij kunnen dienen als waterretentie en ecologische verbindingszones. Ook in de stad kunnen groenblauwe netwerken bijdragen om de negatieve gevolgen van hevige neerslagpieken te verzachten.

De ontwikkeling beoogd een stad in het groen. Binnen het plangebied worden de verblijfsgebieden tussen de gebouwen ingericht met groen en aan de noordzijde, naast de ecologische verbindingszone Mark wordt een park ingericht waar mensen kunnen verblijven. Zie Hoofdstuk 4.

Actsheet Luchtkwaliteit

De doelstelling van het luchtkwaliteitsbeleid is om te voldoen aan de normen voor luchtkwaliteit om twee redenen:

1. Bescherming van de gezondheid van inwoners van Breda;

2. Het mogelijk maken van diverse infrastructurele en ruimtelijke projecten.

De inzet van Breda op schoner vervoer (zie actsheet Duurzame Mobiliteit) en een betere doorstroming zal ook (positief) van invloed zijn op de luchtkwaliteit.

Voorgenomen ontwikkeling draagt in 'niet betekenende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Binnen het plangebied wordt aan de normen voor luchtkwaliteit voldaan, zie paragraaf 6.11.

Actsheet Milieueffectrapportage

Breda streeft naar een juiste uitvoering van het Besluit m.e.r. en de advisering daaromtrent. Door de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal naar verwachting de huidige m.e.r.-regelgeving wijzigen.

Voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan het Besluit milieueffectrapportage, waarbij de gemeente Breda besluit over de aanmeldnotitie in het kader van de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling, zie paragraaf 6.15. Conclusie uit de aanmeldnotitie is dat bij de realisatie van het project geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn en er dus geen sprake is van een mer-plicht.

Actsheet Waterkwaliteit

in 2030 vormt stedelijk water nog meer een duidelijk herkenbaar element in het stedelijk gebied van Breda. De groenblauwe structuren zijn dragers van de stedelijke inrichting en waterrecreatie en worden op duurzame wijze in stand gehouden. Op plaatsen waar nauwelijks ruimte is voor water vinden we concentraties van groene daken en/of waterpleinen. Er zijn geen problemen ten aanzien van grondwateroverlast of verdroging, water op straat situaties worden in zekere mate geaccepteerd. De waterkwaliteit is in orde en de focus verlegt zich naar afvalwater als grondstof.

De omgang met hemelwater en het voorkomen van water op straat situaties bij hevige regenval is beschreven in paragraaf 6.12. Er worden groene daken toegepast en huishoudelijk afvalwater wordt gescheiden ingezameld op het gemeentelijk rioolstelsel.

Actsheet Duurzame Overheid

Deze actsheet richt zich op drie hoofdtaken van gemeente Breda en op haar voorbeeldrol. Dit is in voorgenomen ontwikkeling niet relevant, gezien gemeente Breda niet de ontwikkelende partij is.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling draagt bij en geeft invulling aan de beleidsdoelen van gemeente Breda. Het beleid staat voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese Stad in een park te zijn. Het Groenkompas, dat op 23 december 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad, zet de koers uit om deze ambitie te halen.

In het Groenkompas zijn verschillende doelen gesteld, waaronder het behoud van bestaand groen, het bevorderen van de biodiversiteit, voor iedereen groen in de directe nabijheid en het samenwerken met verschillende partijen om de ambitie waar te maken. Groene daken, groene gevels en groene erfafscheidingen worden gestimuleerd (en waar mogelijk gesubsidieerd).

Om deze doelen te behalen is in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm opgenomen. Met deze norm verplicht de gemeente ontwikkelaars om bij de realisatie van een nieuwe woonbuurt een minimaal percentage hiervan in te richten als (semi-)openbaar groen. Het percentage van het plangebied dat groen moet worden ingericht bedraagt 20% bij grondgebonden woningen, 35% bij gestapelde woningen en een gemiddelde bij een mix van grondgebonden en gestapelde woningen.

Het groen dient voor minimaal 50% bio divers te worden ingericht en er dient natuur-inclusief te worden gebouwd.

Ook is in het Groenkompas de Richtlijn Groene Tuin opgenomen. De Richtlijn Groene Tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe grondgebonden woningen een oppervlaktepercentage 'levend' groen wordt verankerd in het bestemmingsplan/omgevingsplan:

Er zijn mogelijkheden om af te wijken van de Groen- & Parknorm, mits de groene doelen op alternatieve wijze gehaald worden. Bijvoorbeeld wanneer het bestemmingsplangebied in de directe nabijheid van een grote groenvoorziening (binnen 200 m) ligt, of komt te liggen.

Voor de richtlijn Groene Tuin werkt de gemeente Breda momenteel aan een overgangsrecht voor plannen waarvoor al voor 23 december 2021 overeenstemming is bereikt tussen gemeente en ontwikkelaar over de (definitieve) inrichting van het plangebied. Het is namelijk niet mogelijk om reeds vastgelegde afspraken, bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst, nog te herzien op basis van de later vastgestelde richtlijn.

Doorwerking plangebied

Binnen het plangebied Backer en Rueb zal aan de noordwestzijde een openbare groenvoorziening in de vorm van een park worden ingericht. Daarnaast zal binnen het Havenkwartier op het Haveneiland (ten zuiden van het plangebied) een nieuw stadspark worden ontwikkeld. Hiermee wordt op een alternatieve wijze voorzien in voldoende groen in de nabijheid (< 200 m) van de woningen. Daarnaast worden groene daken toegepast (zie Hoofdstuk 4 Planbeschrijving) en kan een verdere groene uitstraling aan het stadswonen worden gegeven door toepassing van groene gevels en/of groene erfafscheidingen. De Richtlijn Groene Tuin is niet verankerd in de planregels, omdat via een anterieure overeenkomst afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar omtrent inrichting van het plangebied ruim voor het raadsbesluit tot vaststelling van deze richtlijn zijn vastgelegd.

Zoals in hoofdstuk 1 benoemd is door de gemeente Breda een gebiedsperspectief opgesteld waarin de hoofdlijnen, het zogenaamd 'casco', voor de gewenste ontwikkeling van het Havenkwartier zijn beschreven. Dit inspiratiekader is toegelicht in paragraaf 3.4 Gemeentelijk beleid. In voorliggende paragraaf zal nader op de kaders van voorgenomen ontwikkeling worden ingegaan.

Het 'casco' voor het plangebied 'Backer en Rueb' uit het gebiedsperspectief van het Havenkwartier, bestaat uit drie clusters van bestaande bedrijfsbebouwing met daartussenin twee ontwikkelvelden waar ruimte is voor vergroening, collectief gebouwde parkeervoorzieningen en waar wonen en werken zo mogelijk wordt gecombineerd. De bestaande bedrijfsbebouwing vormt de kernwaarde van het gebied en drager van de openbare ruimte.

De Speelhuislaan wordt benadrukt met laanbeplanting met in het midden een ruimtelijke/functionele markering op stedelijk niveau. Het gebied langs het water Mark kent de uitstraling van een haven/kade en vervult een maximaal publieke/openbare rol. Daar waar de arm van Mark doodloopt is wederom een ruimtelijke/functionele markering wenselijk, maar dan van grotere herkenbaarheid dan bij de Speelhuislaan. In figuur 4-1 is het 'casco' verbeeld.

_{Figuur 4-1Het 'casco' voor het deelgebied 'Backer en Rueb' uit de gebiedsvisie voor het Havenkwartier.}

Er is zowel ruimtelijk als functioneel ruimte voor nieuwe accenten, zoals hoogbouw of bijzondere bebouwing. De richting van de bouwvolumes is in de basislaag noord-zuid gericht, in lijn met de bestaande bedrijfsbebouwing. Het gebied krijgt een (hoog)stedelijke uitstraling, waarbij het bouwvlak de maat vormt. De nieuwbouw krijgt daarmee een eigen karakteristieke identiteit. De industriële bedrijfsgebouwen Speelhuislaan 173 (Machinefabriek Backer & Rueb) en 175 (Ketelmakerij) worden behouden door ze te ontwikkelen. Het gaat niet om het exact behouden van de huidige bouwkundige situatie, maar de bedrijfsgebouwen blijven wel verwijzen naar hun industriële verleden.

De Belcrumhaven vormt het hart van het Havenkwartier. Voor het plangebied betekent dit dat de huidige 'achterkantsituatie' van loskades transformeert naar een voorkant waarbij de benaderbaarheid van het water van groot belang is. De inrichting van de kade wordt gekenmerkt door het gebruik van stoere materialen die de relatie naar het industriële verleden duiden. Stoere ingrepen zoals bijvoorbeeld een incidentele verlaging van de kade ter hoogte van de Backer & Rueb hallen is voorstelbaar. Daarnaast vormt groen een belangrijk aspect bij de inrichting; zowel grote bomen als struiken en vaste planten veraangenamen de ruimte en zorgen voor een prettig verblijfsklimaat.

De Speelhuislaan vormt de verbinding van het plangebied met het station en de binnenstad van Breda en heeft daarmee een belangrijke functie als verblijfsruimte. Tot aan de fundamenten van het Speelhuis krijgt de laan dezelfde uitstraling als het deel in de Belcrum, waar bomen de basis vormen. Na de fundamenten van het Speelhuis wordt het patroon aangevuld met elementen die verwijzen naar het industrieel gebruik van weleer, aangezien hier vroeger ook geen (bomen)laan lag.

In het gebied zelf is ruimte voor een grote mix aan functies; wonen in combinatie met werken, culturele- en commerciële voorzieningen en creatief ondernemerschap. De plinten van de bebouwing zijn publieksgericht.

Creative District Profiel

Voor een verdere concretisering van het gebiedsperspectief Havenkwartier is voor het deelgebied Strip (bestaande uit de subdeelgebieden Backer en Rueb | Electron en Klavers Jansen) een economisch-cultureel profiel uitgewerkt. Op basis van aangeleverde ideeën, gesprekken en ervaringen lijkt het profiel 'Creative District' geschikt voor deelgebied Strip.

Een Creative District heeft meestal een mix van kunst, cultuur, creatieve ondernemers, publieke ontmoetingsplekken, en historische gebouwen. Het is een toffe plek om te leven, te werken en te bezoeken. In de literatuur wordt een dergelijk gebied beschreven als een geografisch gebied dat in staat is om kunstenaars en creatieve ondernemers aan te trekken om een community te vormen, nieuwe energie en innovatie te brengen en het economisch en maatschappelijk kapitaal te versterken.

Binnen het profiel van Creative District is het subdeelgebied Backer en Rueb | Electron aangewezen als creatieve hotspot. Waar het bij het subdeelgebied Klavers Jansen gaat om een mix van creëren, presenteren en recreëren is de Backer en Rueb | Electron een plek waar werken, maken, presenteren en verkopen en verhuren van op locatie gemaakte producten samenkomen. Backer en Rueb | Electron profileert zich als 'creatief' met de volgende kenmerken:

• Kern is creatief ondernemerschap (van toegepaste kunst tot product development en marketing): bedrijfs- en kantoorruimte, flexplekken, pop-up units
• Kunstenaars: ateliers
• Presenteren en tentoonstellen in hallen, broedplaats én in de openbare ruimte.
• Ontmoeten (creatieve makers-kunstenaars-bedrijven uit andere sectoren-publiekkopers)
• Verkopen door creatieve makers
• Een ‘broedplaats’-gebouw waar een aantal functies samenkomen
• De toekomstige bewoners voelen zich thuis in een stedelijke en dynamische omgeving en zijn voor een deel ook de makers.

Voor het plangebied is door Rijnbout een stedenbouwkundig plan opgesteld, zie figuur 4-2. Daarin vormen de loodsen een onderdeel van de publieke ruimte en biedt de ruimte tussen de bedrijfsbebouwing gelegenheid voor nieuwbouw van stadswoningen en appartementen van verschillende bouwhoogten. In de plint wordt meervoudig gebruik mogelijk gemaakt. Werken aan huis is nadrukkelijk aanwezig langs de kade en de Speelhuislaan. De nieuwbouw draagt kenmerken van de industriële bebouwing van Belcrum en omgeving, met bijzondere dakvormen, gebouwcomposities met stapeling van elementen, overstekken en forse maten. Maar ook een eigen kleurstelling en materialisering waarin de samenhang met de groene ruimte aan de Belcrumhaven goed tot zijn recht komt. Deze gewenste ruimtelijke kwaliteit en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Backer+Rueb, eveneens opgesteld door Rijnbout, waar het stedenbouwkundig plan ook onderdeel van uitmaakt. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1.

_{Figuur 4-2Stedenbouwkundig ontwerp Backer en Rueb terrein}

Het openbaar gebied is compact, intiem, verrassend, groen en autoluw. Parkeren vindt ondergronds plaats. Langs de gevels bevinden zich overgangszones die soms ook privé zijn. In dit zwerfgebied bevinden zich steegjes, poorten, verrassende doorkijken, pleintjes, daktuinen en -terrassen. Vanaf de Speelhuislaan zijn enkele doorkijken naar de Belcrumhaven die uitnodigen om de kade te verkennen. De kade vormt een terrassen- en ontmoetingsruimte, met een groene identiteit en een sterke relatie met het water binnen het plangebied. Stoere materialen als stelconplaten en natuurstenen keien komen op de kade samen met een groene inrichting, beeldende kunst en bijzonder straatmeubilair. Een beeldbepalende langzaam verkeersbrug over de haven verbindt het plangebied met het ontwikkelgebied 'Breda broeit' aan de zuidwestzijde van het plangebied. Aan de noordzijde van het plangebied is een groene ruimte die wordt ingezet als stedelijk park en avontuurlijke tuin.

Belangrijke ontwerpprincipes in het stedenbouwkundig plan worden gevormd door:

• de bestaande bedrijfsgebouwen; deze vormen de identiteitsdragers van het gebied en versterken de verbinding tussen de Speelhuislaan en de kade. Dit komt tot uitwerking door het 'werken' voornamelijk in de hallen in te richten.
• specials en clusters: de bestaande bedrijfsbebouwing krijgt extra betekenis door de toevoeging van contrasterende opbouwen.
• historische verkaveling: de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur van de grote hallen in het gebied komt terug in de routes, welke haaks op het water zijn geprojecteerd.
• begeleiding van de Speelhuislaan door parallelle bebouwing van 5 bouwlagen met een hoge plint.
• levendige kade door bebouwing van vijf tot acht bouwlagen hoog met een in hoogte variërende daklijn.
• groene middengebieden; kleinschalig van karakter om door te dwalen als contrast met de grote stedelijke ruimtes buiten het plangebied. Dit wordt mede versterkt door stroken van bebouwing welke zorgen voor intieme plekken: pleinen, straten en plantsoenen.

Bouwregels

Vanuit deze principes kan het plangebied in vier zones worden ingedeeld. Deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en overlappen elkaar of raken elkaar op sommige plekken. In figuur 4-3 zijn de zones en bouwregels schematisch weergeven.

_{Figuur 4-3 Zone-indeling plangebied en bouwhoogten.}

Per zone zijn de bouwregels hierna globaal uitgewerkt.

Bestaande bedrijfsgebouwen

De Lamonthal en Backer en Ruebhallen worden beter (openbaar) toegankelijk gemaakt. Zowel de Lamonthal als het Backer en Ruebkantoor krijgen een nieuwe opbouw die afwijkt en contrasteert met de bestaande bebouwing. Deze opbouw steekt over en staat 'los' ten opzichte van de bestaande bebouwing. De opbouw op het Backer en Ruebkantoor wordt parallel aan de Speelhuislaan gesitueerd en kent een maximale hoogte van 27 meter. De opbouw ligt in de rooilijn van de nieuwe appartementengebouwen aan de Speelhuislaan. De opbouw op de Lamonthal is haaks op het water gericht en kent een maximale hoogte van 22,5 meter. De opbouw steekt 6 meter over ten opzichte van de rooilijn aan de kade.

Zone Speelhuislaan

Over een zone van 17 meter diep wordt langs de Speelhuislaan de bebouwing maximaal 5 bouwlagen hoog (tot 17 meter) met een gewenste plint van 3,60 meter. De appartementengebouwen staan in de rooilijn van Electron, hebben een gelijke hoogte en een plat dak. De bebouwing nabij de Lamonthal ligt iets terug en is 1 laag minder hoog, zodat de Lamonthal zichtbaar is vanaf de Speelhuislaan.

Zone Kade en Belcrumhaven

Over een zone van 30,5 meter diep langs de kade komt een mix van appartementen en grondgebonden woningen. De hoofdoriëntatie is parallel aan het water, waarbij doorgangen haaks op het water de blokken doorsnijden. Aan de kade is de plint 3,6 tot 4,5 meter. De lage gebouw(del)en zijn maximaal 15-18 meter hoog (4-5 bouwlagen). Grondgebonden woningen zijn 4 bouwlagen hoog. De hoge gebouw(del)en zijn maximaal 27 meter hoog (8 bouwlagen) en maximaal 20 meter breed. Naast elkaar gelegen lage en hoge gebouw(del)en verschillen minimaal 2 bouwlagen met elkaar. Indien twee lage gebouw(del)en naast elkaar zijn gelegen verschillen die steeds 1 bouwlaag. Als bijzonder hoogteverschil is aan de zuidoostzijde van de Backer en Ruebhal een 9e bouwlaag (tot 30 meter) mogelijk met een verhoogde borstwering (tot 33 meter) voor het verbergen van technische installaties en drycoolers op het dak.

Middenzone

De middenzone bestaat uit stroken grondgebonden woningen die afwisselend 4 en 3 bouwlagen hoog zijn met afwisselende kapvormen, refererend aan industriële daken. Alle grondgebonden woningen hebben een buitenruimte op de begane grond (tuin of (inpandig)terras) en sommige woningen hebben daarnaast de beschikking over een dakterras. De appartementengebouwen zijn 4 bouwlagen hoog met eventueel een 5^de bouwlaag als setback.

Daken

Binnen het plangebied zijn drie type daken te onderscheiden:

• reguliere daken
  toepassing: bestaande gebouwen en grondgebonden woningen met kap
• groene daken
  toepassing: nieuwbouw met >400 m² dakoppervlak
• groene gebruiksdaken (terras)
  toepassing: nieuwbouw aan de kade tot 5 bouwlagen hoog

Daarnaast worden de daken in het plangebied ook gebruikt om energie op te wekken. Mogelijk geschikte locaties hiervoor zijn de daken van appartementen met een groen (sedum) dak, de Lamonthal, het Backer en Ruebkantoor en de nieuwe opbouwen op de bestaande bebouwing (donkergrijs in figuur 4-4). In verband met het uitzicht van hogere verdiepingen op de iets lagere hoogbouw in het plangebied, is bij de toepassing van een zonnedak op deze gebouwen een zorgvuldige inpassing noodzakelijk (lichtgrijs in figuur 4-4). De overige groene daken zijn alleen geschikt als groen dak in verband met gebruiksfuncties of een lage ligging met zicht op het dak of een beschaduwd dakvlak (groen in figuur 4-4).

_{Figuur 4-4Gebruik daken}

Bezonning

Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp is bekeken hoe het plan zich verhoudt tot het aantal zonuren op en tussen de bebouwing in het plangebied. Deze input is mede gebruikt voor de meest geschikte daken voor zonnepanelen, zoals hiervoor beschreven. Daarbij zijn de volgende referentiesituaties gehanteerd:

21 maart / september om 12.15 uur

21 april / augustus om 14.15 uur

21 juni om 16.40 uur

Met name de kade, het park en op de pleinen / grotere onbebouwde plekken in de woongebieden ondervinden de meeste uren van de dag zonlicht. De relatief smalle doorgangen tussen de gestapelde woonblokken ondervinden het minst daglicht, mede afhankelijk van de tijd van het jaar. Enkele doorgangen/plaatsen aan de kade welke ten noorden van de hoogbouw zijn gelegen, bevinden zich het gehele jaar in de schaduw. Hiermee biedt het plan zowel mogelijkheden om van de zon te genieten, met name aan de kade en in het park, als mogelijkheden om te schuilen voor de hitte van de zon.

Het Backer en Ruebterrein wordt een stedelijke woonbuurt voorzien met een mix van wonen (stadswoningen en appartementen), werken (werkplekken, publieke voorzieningen, ateliers en ruimte voor ambachten) en horeca (horeca met terrassen).

Werken en horeca

In het plangebied is ruimte voor 7.000 - 13.000 m² commercieel programma waarvan 1.500 - 2.000 m² horeca. De Lamonthal en de Backer en Ruebhallen worden gebouwen met zowel horeca, werkplekken en ateliers. Rondom de pleinen aan de kade is een concentratie van horeca en voorzieningen in de plinten gewenst. De opbouw op de Lamonthal krijgt een werkfunctie, danwel woonfunctie (in 3 bouwlagen). Het Backer en Ruebkantoor is een gebouw met gecombineerde functies: bedrijfsverzamelgebouw en wonen. In de plinten van de woningen aan de Speelhuislaan en aan de kade is ruimte voor uitwisseling tussen woon- en werkfuncties.

Wonen

Het totale woningbouwprogramma bestaat uit 470-520 woningen, in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen in diverse categorieën. Van het totale woningbouwprogramma is 20% sociale huurappartementen en 15% middeldure huurappartementen. De grondgebonden woningen variëren tussen de 3 en 4 bouwlagen. Er zitten ook een aantal speciale types tussen zoals rug-aan-rug woningen, smalle diepe woningen en stadswoningen met een hoge begane grond. In de woningen aan de Backer en Ruebhallen is een koppeling met een werkruimte aan de hal mogelijk.

_{Figuur 4-5Programmatische invulling}

Voor de vormgeving van de openbare ruimte van het plangebied wordt gestreefd naar een grote mate van ruimtelijke samenhang met de omgeving. Daarbij vormt de Speelhuislaan een belangrijke verbinding met het station en de binnenstad van Breda. De hoofdstructuur van de openbare ruimte wordt bepaald door drie zones met industrieel erfgoed: de Lamonthal, de Backer en Ruebhal en de zone met Electron. In deze zones wordt het industriële karakter door de inrichting van de openbare ruimte versterkt. De gebieden tussen deze zones krijgen een zo groen mogelijk karakter met een informeel dwaalmilieu. Hierbij wordt gedacht aan lagere begroeiing met een hoge ecologische- en belevingswaarde en bomen met een transparante uitstraling. De kade krijgt een stoer karakter met robuuste inrichtingselementen, met groen afgewisseld in de vorm van een boomstructuur met daaronder een informele groenstructuur, bijvoorbeeld bloemrijke inheemse beplanting.

Het park in de punt van het plangebied (noordwestzijde) vormt een centrale publieke ruimte, als verblijfsplaats en als ruimte voor activiteit. In het park wordt gedacht aan accenten die het industriële karakter van de rest van het plangebied kunnen versterken, zoals speelelementen of grote kunstobjecten. Onderstaande afbeelding vormt een impressie van de mogelijke groene inrichting van de openbare ruimten in het plangebied.

_{Figuur 4.6 Impressie mogelijke inrichting openbare ruimte (indicatief)}

In principe is het gehele plangebied zoveel mogelijk openbaar toegankelijk en wordt deze ingericht conform de toegankelijkheidseisen voor mindervaliden. De inrichting is gericht op het stimuleren van ontmoetingen en interactie. Daarnaast kent het plangebied gemeenschappelijke binnentuinen en privé-tuinen.

Ontsluiting

Het gebied is voor autoverkeer alleen toegankelijk via de Speelhuislaan. Het plangebied zelf is autoluw en niet toegankelijk voor dagelijks autoverkeer van auto's van bewoners en bezoekers. In een logistieke zone aan de Speelhuislaan is ruimte voor laad-en losplekken en afvalinzameling. Voor hulpdiensten, afvalinzameling en bevoorrading is er een eenrichtingsroute over de kade. Er zijn een aantal inprikkers met opstelplaatsen voor de brandweer.

Parkeren

Binnen het plangebied worden twee ondergrondse parkeervoorzieningen gerealiseerd voor bewoners en bezoekers, welke bereikbaar zijn vanaf de Speelhuislaan. Deze parkeergarages hebben samen een capaciteit van maximaal 550 parkeerplaatsen. Aan de Speelhuislaan worden op straat circa 13 parkeerplekken voor deelauto's ingericht.

Fietsparkeren

De fietsparkeerplekken voor alle bewoners van de grondgebonden woningen en appartementen en gebruikers van de bedrijfsverzamelgebouwen bevinden zich inpandig in collectieve fietsenstallingen in de buurt van de entrees van appartementengebouwen of bedrijfsverzamelgebouwen. Fietsparkeren voor bezoekers vindt plaats op maaiveld.

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de Wro dient in het kader van een bestemmingsplan inzicht te worden gegeven in economische uitvoerbaarheid van het plan. Onderdeel van de economische uitvoerbaarheid is het aantonen van de behoefte aan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies. De zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' stelt voor stedelijke ontwikkelingen een toets aan deze behoefte verplicht, ter voorkoming van het bouwen voor leegstand. Deze verplichting volgt zowel uit artikel 3.1.6 lid 2 Bro als uit de nationale Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de (ontwerp) Omgevingsverordening Noord-Brabant, zie hoofdstuk 3 Beleid.

In het kader van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is voor voorgenomen planontwikkeling een programmatische onderbouwing opgesteld door BRO. Deze onderbouwing is als bijlage bijgevoegd (zie Bijlage 13 Laddertoets).

De Laddersystematiek onderscheidt globaal twee soorten behoeften:

• kwalitatieve behoefte: komt voort uit trends en ontwikkelingen, beleidskaders en de meerwaarde en uniciteit van een plan voor wat betreft doelgroepen, marktsegmenten, relatie met de planlocatie en omgeving etc. Maar ook hoe het aanbod van een functie in elkaar steekt. Denk aan aantallen, oppervlaktes etc.
• kwantitatieve behoefte: komt voort uit cijfermatige modelberekeningen van vraag en aanbod en zijn gebaseerd op provinciale prognoses en regionale afspraken met betrekking tot de woningbouwbehoefte.

De algemene kwalitatieve behoefte past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders. Vanwege de locatieligging en de omgeving geeft de planlocatie als stedelijk transformatiegebied de gemeente en regio een kwaliteits- en vernieuwingsimpuls, door het bieden van een vestigingsklimaat voor diverse functies, marktsegmenten en productformules dat in de huidige situatie nog ontbreekt. Hiermee worden nieuwe doelgroepen (bewoners, bedrijven en ondernemers, toeristen) aangetrokken tot het gebied.

Daarnaast kent Backer en Rueb een onderscheidend karakter. Dit vanwege het nog zichtbare en beleefbare industriële verleden van de plek en, deels in het verlengde hiervan, de potentie om zich te ontwikkelen tot creatieve hotspot.

Behoud en ontwikkeling van industrieel erfgoed is voor dit gebied een belangrijk speerpunt. Het erfgoed in dit gebied is een zeer sterke identiteitsdrager en moet waar mogelijk ingebed worden. In de bestaande gebouwen wordt momenteel al creatieve bedrijvigheid gevestigd, veelal in de vorm van creatieve kantoorgebruikers. Dit gebruik wordt behouden en versterkt met het onderhavig bestemmingsplan. Het commerciële programma van 7.000 - 13.000 m², waarvan 1.500 - 2.000 m² horeca zal voor een groot deel landen in de Lamonthal en de Backer en Ruebhallen. Daarmee is de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van cultureel erfgoed geborgd. Het rauwe randje van dit gebied blijft behouden, waarbij het industriële verleden voelbaar is. Dat is uniek binnen Breda.

De ontwikkeling van de Backer en Rueb locatie maakt tezamen met Klavers Jansen onderdeel uit van 'De Strip'. Voor het deelgebied 'De Strip' is een economisch-cultureel profiel uitgewerkt, het 'Creative District' profiel. Het Creative District onderscheidt zich door een mix van kunst, cultuur, creatieve ondernemers, publieke ontmoetingsplekken en historische gebouwen.

Binnen het profiel van Creative District is het subdeelgebied Backer en Rueb aangewezen als creatieve hotspot. Het is een plek waar werken, maken, presenteren en verkopen en verhuren van op locatie gemaakte producten samenkomen. Backer en Rueb profileert zich als 'creatief'. Kern is creatief ondernemerschap (van toegepaste kunst tot product development en marketing) binnen de bedrijfs- en kantoorruimte, flexplekken, pop-up units.

De invulling van de functies die het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' mogelijk maakt moet passen binnen dit Creative District profiel. Dit is zowel in het bestemmingsplan geborgd, middels een specifiek vormgegeven lijst van toegestane bedrijfscategorieën, als in de anterieure overeenkomst, middels de bepaling dat de invulling van de commerciële ruimten (bedrijven, kantoren en horeca) moet passen binnen de kaders van het Creatieve District profiel.

Voor een specifieke onderbouwing van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte is binnen de planontwikkeling onderscheidt gemaakt in drie deelfuncties, namelijk horeca, kantoren en bedrijvigheid.

Horeca

Uit de modelmatige vraag- en aanbodanalyse blijkt dat de horecamarkt in de huidige situatie redelijk in evenwicht is. Door het toenemend inwoneraantal in de gemeente Breda, zal in theorie ook de marktruimte voor nieuwe horeca in de regio toenemen (ca. 6.000 m²). De nieuwe bewoners in het plangebied genereren zelf een behoefte van ca. 400 m² aan horeca. Ook vanuit andere functies (werken) is er behoefte aan ondersteunende horeca. De locatie biedt perspectief voor ondersteunende en onderscheidende horeca. In de huidige situatie is in het plangebied reeds horeca gevestigd (Brack). Gezien de concept Horeca-visie van de gemeente Breda vormt het soort horeca een aandachtspunt. Vanuit deze visie worden echter wel mogelijkheden gezien voor horeca, mits passend bij de aard en omvang van de omgeving en eventuele effecten aanvaardbaar zijn.

Middels de planregels van voorliggend bestemmingsplan is geborgd dat binnen het plangebied ruimte wordt geboden aan maximaal 2.000 m² horeca (daghoreca, restaurants, cafés en eetcafés). Daarbij geldt voor cafés en eetcafés (horeca categorie 3 en 4) een maximum van twee vestigingen in het gebied, waarbij de oppervlakte van één vestiging niet meer dan 750 m² mag bedragen.

Kantoren

Voor wat betreft de behoefteonderbouwing van kantoren dient de ladderonderbouwing als opgenomen in Bijlage 13 Laddertoets te worden geactualiseerd. Er was sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod in Breda. Inmiddels is de kantorenmarkt in Breda sterk verandert. Dit blijkt uit de Visie Kantorenmarkt Breda (CBRE 2022) en de Monitor kanorenmarkt Breda (2022). Deze documenten zijn derhalve toegevoegd aan de Ladderonderbouwing als opgenomen in Bijlage 21 Visie Kantorenmarkt Breda 2022 en Bijlage 22 Kantorenmonitor Gemeente Breda 2022.

De afgelopen jaren is ingezet op het verminderen van de bestemmingsplancapaciteit en het transformeren van incourante kantoorpanden. Kijkend naar de uitgangssituatie is er inmiddels ruim 2.100.000 m² aan bestemmingsplancapaciteit geschrapt. Dit aantal neemt nog toe omdat er nog meer bestemmingsplancapaciteit wordt geschrapt. Wat betreft incourante kantoorpanden is er de afgelopen jaren circa 65.000 m² kantoorruimte getransformeerd, voornamelijk naar wonen. Er zit nog circa 80.000 m² in de pijplijn voor transformatie. Mede door deze maatregelen is de leegstand op de kantorenmarkt de laatste jaren sterk gedaald. Uit onderzoek van het CBRE (Visie kantorenmarkt Breda 2022) blijkt dat de leegstand van kantoorpanden in Breda inmiddels rond frictieniveau ligt. Uit dit onderzoek blijkt ook dat er op specifieke plekken in de stad behoefte is aan de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Het gaan dan over de omgeving van Rithmeesterpark en het Stationskwartier / CrossMark. Het subdeelgebied Backer en Rueb maakt onderdeel uit van het gebied Stationskwartier / CrossMark.

Uit de Visie kantorenmarkt Breda volgt dat de vanuit trends en ontwikkelingen vooral behoefte is aan goed bereikbare, hoogwaardige kantoorhubs, waar wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Daarbij draagt het voorzieningenniveau in de directe omgeving van de kantoorlocaties sterk bij aan de aantrekkelijkheid van een locatie voor de kantoorgebruiker, volgend uit de trend dat het kantoor steeds meer de rol van ontmoetingsplek vervult. De bereikbaarheid van de locatie blijft doorslaggevend, waarbij multimodale bereikbaarheid een grotere rol vervult. De planlocatie kan in deze behoeften voorzien, gezien het gemengde karakter en de verscheidenheid aan beoogde functies. Bovendien worden de bestaande gebouwen momenteel al veelal gebruikt door creatieve kantoorgebruikers.

Zoals in paragraaf 4.1 Inspiratiekader beschreven, is voor het subdeelgebied Backer en Rueb een profiel vastgesteld, waarin het gebied zich profileert als 'creatief'. Kern is creatief ondernemerschap (van toegepaste kunst tot product development en marketing) binnen de bedrijfs- en kantoorruimte, flexplekken, pop-up units. Dit profiel komt ook tot uiting in de toegelaten bedrijvigheid binnen het gebied. Voor het plangebied is derhalve geen sprake van “klassieke” m² bvo kantoren (en bedrijvigheid). Gezien het specifieke karakter van de bedrijvigheid wordt dus niet geconcurreerd met andere locaties in Breda.

Bedrijvigheid

Naar verwachting zal de creatieve sector komende jaren fors groeien en daarmee de vraag naar vestigingslocaties voor creatieve bedrijvigheid. Creatieve bedrijven en doelgroepen vestigen zich graag in hoogstedelijke gemengde gebieden, met hoogwaardige voorzieningen en multimodale ontsluiting. Gezien de ligging en voorgenomen inrichting van het plangebied, voorziet het Backer en Rueb terrein in deze behoefte. In de bestaande gebouwen wordt momenteel al creatieve bedrijvigheid gevestigd, veelal in de vorm van creatieve kantoorgebruikers. In één van de hallen zit een bedrijf dat houten meubilair maakt.

Het plangebied zal gefaseerd worden ontwikkeld. Hiermee biedt het plan de mogelijkheid om in te spelen op veranderende behoeften ten aanzien van ruimten en de vraag naar voorzieningen.

Middels de planregels wordt binnen het plangebied ruimte geboden aan 7.000 m² tot 13.000 m² voor (creatieve) bedrijvigheid, kantoren, cultuur en ontspanning en dienstverlening. Ook de eerder genoemde ruimte voor 'horeca' is in deze oppervlakte opgenomen. Doordat in het plan geen nadere regels zijn gesteld aan de maximale omvang per functie, kan flexibel worden ingespeeld op de behoefte uit de markt, zowel ten tijde van de (gefaseerde) planrealisatie als wanneer het plangebied geheel in gebruik is genomen.

Wonen

Vanuit het gemeentelijk beleid, zoals beschreven in paragraaf 3.4, staat Breda voor een grote woningbouwopgave van circa 25.000 nieuwe woningen tot 2040. Voor het Havenkwartier is deze opgave vertaald naar een programma voor de gefaseerde bouw van circa 1.000 tot 1.200 woningen, waarvan 20% uit het sociale huursegment dient te bestaan en 10 % uit het middeldure huursegment.

Middels de planregels wordt in het plangebied ruimte geboden voor de bouw van 470 tot 520 woningen. Van deze woningen dient 20% gebouwd te worden in het sociale huursegment en 15% in het middeldure huursegment. Aangezien voor 'betaalbare koop' geen regeling in de bestemmingsplanregels kan worden opgenomen, is de verplichting tot het bouwen van ten minste 172 betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop; zie paragraaf 3.4.3) geborgd in de gesloten anterieure overeenkomst. Indien meer dan 490 woningen binnen het plangebied worden gerealiseerd, dient 50% van deze extra woningen uit betaalbare woningen te bestaan.

Met voorgenomen planontwikkeling wordt in de woningbouwbehoefte, als door de gemeente Breda in haar beleidskaders geschetst, voorzien.

In dit hoofdstuk worden de milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord die samenhangen met het planvoornemen. Voor elk aspect is een korte omschrijving opgenomen, waarbij (indien mogelijk) is verwezen naar de uitgevoerde onderzoeken. Deze onderzoeken zijn opgenomen als bijlage bij voorliggende toelichting.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie', historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Kader

Met het Europees Verdrag van Malta wordt voorzien in de bescherming van het archeologisch erfgoed. Dit verdrag is wettelijke verankerd in de Wet op de archeologische monumentenzorg. Hieruit vloeit de verplichting voort om bij ruimtelijke plannen rekening te houden met archeologisch erfgoed.

Plangebied

Vanuit de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie' kent het plangebied voornamelijk een hoge archeologische verwachting. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 m-maaiveld en een oppervlakte beslaat van 100 m² of meer. Deze verplichting kent een doorwerking in het 'Bestemmingsplan Belcrum' in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het overige deel van het plangebied kent een lage archeologische verwachting. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

In opdracht van Royal HaskoningDHV heeft Transcet b.v. in november 2019 een inventariserend veldonderzoek Proefsleuven (IVO-P, KNA 4.1 - protocol 4009) verricht voor de karterende en waarderende fase. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 Archeologisch onderzoek. Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in de aanwezigheid en de bijzonderheid van mogelijke archeologische resten.

Uit het onderzoek blijkt dat grote delen van het plangebied zijn verstoord door recente bodemingrepen. Wel zijn er enkele archeologische sporen aangetroffen welke van recente ouderdom zijn. De vondsten zijn schaars, gevarieerd en gefragmenteerd en geven geen nieuwe informatie over het verleden van het gebied. Er is volgens Transcet geen sprake van een behoudenswaardige vindplaats, waardoor wordt geadviseerd het onderzoeksgebied archeologisch vrij te geven.

Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek heeft de gemeente Breda middels een selectiebesluit (ErfgoedBesluit 2019-34) het gehele plangebied vrijgegeven voor wat betreft het voorkomen van archeologische waarden. Wanneer bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze conform de Erfgoedwet binnen drie dagen gemeld te worden bij de afdeling Ruimte van de gemeente Breda.

Conclusie

Op basis van archeologisch onderzoek heeft de gemeente Breda het plangebied vrijgegeven wat betreft archeologie. Op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding is derhalve de huidige dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' komen te vervallen.

De Erfgoedvisie 2019-2025 'Grondstof voor de toekomst' van de gemeente Breda borduurt voort op het principe van "erfgoed als onderlegger voor ruimtelijke ontwikkelingen" als verwoord in voorgaande visie Erfgoed in Context. De 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed', geeft waardevolle historische geografie weer voor de thema's 'landschapstypen', 'oud Breda', 'Bidden, leren, zorgen, begraven', 'woonbuurten', 'werken', 'vrije tijd', 'groen' en 'overig'.

Plangebied

Het plangebied is door de gemeente Breda aangewezen als van hoge cultuurhistorische waarde voor 'bedrijven: Belcrum' binnen het thema 'werken'. De Belcrumhaven en de Mark zijn als van hoge waarde aangewezen voor 'beken en kanalen' binnen het thema 'Landschapstypen'. De Speelhuislaan is eveneens aangewezen als van hoge cultuurhistorische waarde voor 'landgoederen' binnen het thema 'Oud Breda'. Een deel van de daar nog aanwezige groenstructuur is aangewezen als van middelhoge waarde. De zichtlijn die de Speelhuislaan vormt vanaf Belcrum richting het station (de voormalige spoorverbinding) is als hoge cultuurhistorische waarde aangemerkt. In paragraaf 2.1 is de totstandkoming van deze historische structuren reeds toegelicht.

Het plangebied grenst aan de Mark en Belcrumhaven en de Speelhuislaan en veranderd daarmee niet de bestaande structuur van deze elementen. Bij de inrichting van het gebied, zoals beschreven in het stedenbouwkundig plan, wordt de beleving van deze elementen versterkt door de assen van het gebied parallel aan de Mark en Speelhuislaan te situeren en middels doorsteken de aandacht naar deze elementen te trekken van de mensen die in het gebied verblijven.

Conclusie

De historische geografie wordt door het planvoornemen niet aangetast en is zorgvuldig ingepast in het stedenbouwkundig plan. Het plan beoogd de beleving van de direct naast het plangebied aanwezige historische elementen en lijnen te versterken. Door inpassing van de voormalige industriële gebouwen Lamonthal en Backer en Ruebhallen blijft het kenmerk van bedrijven in het gebied aanwezig.

Kader

De Erfgoedvisie 2019-2025 'Grondstof voor de toekomst' van de gemeente Breda borduurt voort op het principe van "erfgoed als onderlegger voor ruimtelijke ontwikkelingen" als verwoord in voorgaande visie Erfgoed in Context. De erfgoedkaarten als opgenomen in de Erfgoedvisie 2019-2025 vervullen deze rol van onderlegger en krijgen een juridische doorwerking middels een nog op te stellen paraplu- bestemmingsplan.

Plangebied

Binnen het plangebied zijn geen aangewezen Rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten gelegen. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stads- of dorpsgezicht en kent geen aangewezen specifieke cultuurhistorische waarden op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant. Wel wijst de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed' de Lamonthal en Backer en Ruebhallen aan als 'beschermenswaardig' en het Backer en Ruebkantoor (deel van het pand parallel aan de Speelhuislaan) aan als van middelhoge cultuurhistorische waarde. Binnen het vigerende 'Bestemmingsplan Belcrum' kennen de Backer en Ruebhallen de aanwijzing 'Waarde - Cultuurhistorie'.

In opdracht van Amvest heeft onderzoeks- en adviesbureau BAAC een bouwhistorische verkenning verricht naar de Lamonthal, de Backer en Ruebhallen en -kantoor. Doel van deze verkenning is om de monumentale waarden van deze karakteristieke panden in beeld te brengen en daarmee een toetsingskader te scheppen voor de herontwikkeling van deze bebouwing. Deze verkenning is opgenomen in Bijlage 3 Bouwhistorische verkenning.

Het complex als stedenbouwkundig ensemble en de gebruikshistorie van de locatie door de lange tijd grootste werkgever van Breda raakt de algemene historische ontwikkeling van het gebied. Op basis van de verkenning heeft een waardestelling van het complex plaatsgevonden, welke opgenomen is in de bouwhistorische verkenning.

Met het planvoornemen krijgt de als beschermenswaardig aangewezen bebouwing van de Lamonthal en Backer en Ruebhallen een nieuwe invulling, waarbij de cultuurhistorische waarden van de bebouwing blijven behouden. Om te borgen dat deze bebouwing in de toekomst blijft behouden, is zowel voor de Lamonthal als Backer en Ruebhallen en -kantoor de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen op de verbeelding. Middels deze dubbelbestemming en daarbij behorende planregels geldt een vergunningsplicht voor het veranderen, vergroten en/of gedeeltelijk slopen van de bebouwing waarbij geen afbreuk mag worden gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het object. De vergunning kan alleen worden verleend op advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Conclusie

De als cultuurhistorisch waardevol aangemerkte Lamonthal en Backer en Ruebhallen en -kantoor krijgen met voorgenomen planontwikkeling een nieuwe invulling. Middels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is toekomstig behoud van deze bebouwing gewaarborgd.

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is (of geschikt te maken is) voor de beoogde functie/het toekomstig bodemgebruik. Vanuit de uitvoerbaarheid van het initiatief dient daarnaast het financiële risico ten aanzien van de mogelijke aanwezigheid van ernstige bodemverontreinigingen in kaart te worden gebracht.

Plangebied

Binnen het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken verricht, te weten:

• 'Indicatief bodemonderzoek (inclusief asbest), Speelhuislaan 173-175 te Breda', met kenmerk R001_T&P_BE8757-100-100 d.d. 6 december 2016 als opgesteld door Royal HaskoningDHV
• 'Speelhuislaan 175 te Breda, Verkennend en aanvullend bodemonderzoek', met kenmerk BE8757-103-100d.d. 11 mei 2017 als opgesteld door Royal HaskoningDHV
• 'Verkennend bodemonderzoek incl. asbest Speelhuislaan 173-175 Breda' met kenmerk, BE8757_T&P_RP_1906211453 d.d. 21 juni 2019 als opgesteld door Royal HaskoningDHV
• 'Verkennend en nader bodemonderzoek incl. asbest, Speelhuislaan 173-175 te Breda' met kenmerk BE8757_T&P_RP_2004020947, d.d. 2 april 2020 als opgesteld door Royal HaskoningDHV
• 'Voormalige bedrijfsterrein Van Puijfelik, Speelhuislaan 175 te Breda, Verkennend en aanvullend bodemonderzoek', met kenmerk BE5757_T&P_RP_2005181502 d.d. 18 mei 2020 als opgesteld door Royal HaskoningDHV

Uit de onderzoeken blijkt dat zich in de bovengrond sterk verhoogde concentraties aan zware metalen, PAK en/of PCB bevinden. Tevens zijn in de bovengrond sporen van asbest aangetroffen. In de diepere lagen bevinden zich maximaal licht verhoogde concentraties van zware metalen, PCB of minerale olie. In het grondwater en vanaf 2,0 m-maaiveld is in de grond een sterke verontreiniging aanwezig met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl). Het betreft enkel afbraakproducten van VOCl afkomstig van nabijgelegen terreinen. Deze bronlocaties zijn bekend bij het bevoegd gezag van de Wet bodembescherming. Binnen het plangebied zelf bevindt zich hiervan geen bronlocatie. Plaatselijk zijn meerdere verontreinigingen aangetroffen van minerale olie en PCB, welke kunnen worden aangemerkt als een geval van ernstige bodemverontreiniging, welke niet spoedeisend zijn. Hetzelfde geldt voor een ophoog of dempingslaag aan de noordwestzijde van het plangebied. Hierin zijn heterogeen verhoogde gehalten van zink aangetroffen en een plaatselijke sterke verontreiniging met asbest. Beide verontreinigingen zijn als een geval van ernstige bodemverontreiniging aan te merken, welke niet spoedeisend zijn. In onderstaand figuur is de ligging van de diverse gevallen van (niet spoedeisende) gevallen van ernstige bodemverontreiniging weergegeven.

_{Figuur 5.1Locatie ernstige bodemverontreinigingen binnen het plangebied}

Geconcludeerd wordt dat er geen belemmeringen zijn voor het toekomstige gebruik van het terrein als woon-werk gebied, zolang er geen contactmogelijkheden met de verontreinigde grond kunnen ontstaan (handhaven deklaag of isolatielaag). De bodemkwaliteit is geschikt voor het beoogde gebruik.

Voor het uitvoeren van graafwerkzaamheden binnen de gevallen van ernstige bodemverontreiniging dient conform de Wet bodembescherming een saneringsplan te worden opgesteld of een BUS-melding te worden verricht. Deze graafwerkzaamheden zijn in het kader van de realisatie van het planvoornemen voorzien. Gezien de aard en aanwezigheid van diverse verontreinigingen en de aard van voorgenomen herinrichting zal voor het gehele plangebied één saneringsplan worden opgesteld.

Conclusie

De bodemkwaliteit van de planlocatie is geschikt voor het beoogde gebruik als woon-werkgebied. Er treden geen risico's op voor de toekomstige gebruikers met de beoogde inrichting. In het kader van de uitvoerende werkzaamheden voor de realisatie van de beoogde inrichting wordt een saneringsplan opgesteld.

Er worden geen financiële belemmeringen voor de ontwikkeling vanwege de bodemsanering verwacht. In de plankosten is rekening gehouden met de kosten voor een eventuele sanering in het kader van de beoogde herinrichting. Mogelijk dat na uitvoering van de sanering en realisatie van de herinrichting gebruiksbeperkingen op de locatie van toepassing zijn, in verband met de instandhouding van de sanerende maatregelen. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In januari 2018 heeft Saricon voor de gemeente Breda een vooronderzoek conventionele explosieven uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is voor de gemeente Breda een kaart 'Niet Gesprongen Explosieven' (NGE) opgesteld. Het plangebied is op deze kaart aangewezen als 'Binnen beb kom (excl. Ginneken)', zie onderstaande figuur. De gemeente Breda geeft aan dat voor dit gebied geen NGE-onderzoek nodig is. Bij de gemeente Breda zijn geen meldingen bekend over het aantreffen van munitie bij (onderzoeks)werkzaamheden in de bodem binnen het plangebied.

_{Figuur 5.2Uitsnede kaart NGE (gemeente Breda) met donkerblauw omrand het plangebied.}

In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen kabels en leidingen.

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Doorgaans vindt deze ruimtelijke afstemming plaats in de vorm van het aanhouden van voldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Hiermee wordt hinder en gevaar voor milieugevoelige functies voorkomen of zoveel mogelijk beperkt en wordt bedrijven voldoende zekerheid geboden dat zij hun bedrijfsactiviteiten onder aanvaardbare voorwaarden kunnen ontplooien.

Door de VNG is een handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gepubliceerd (laatste uitgave dateert uit 2009). In deze handreiking zijn per milieubelastende activiteit richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar opgenomen tot milieugevoelige functies. Deze afstanden worden als indicatieve richtsnoer gebruikt om de afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies te beoordelen. De richtafstanden zijn slechts indicatief. Dit betekent dat van de richtafstanden kan worden afgeweken als uit onderzoek blijkt dat een kortere afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie verantwoord is.

In onderstaande tabel is per milieucategorie de maatgevende richtafstand gegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de zonering tot een rustige woonwijk (ingericht volgens het principe van functiescheiding, hoofdzakelijk woonfuncties zonder bedrijven of kantoren) of een gemengd gebied (matige tot sterke functiemenging, waarbij direct naast woningen ook andere functies zoals kleine bedrijven, winkel en horeca voorkomen).

Plangebied

Het plangebied bevindt zich in het overgangsgebied van het centrum van Breda (stationsomgeving) en omliggende bedrijventerreinen. Binnen het plangebied zijn diverse functies zoals wonen, ambachtelijke bedrijven, horeca en kantoren voorzien. Het plangebied voldoet aan de kenmerken van een 'gemengd gebied'.

Omgeving - planologische mogelijkheden

De bedrijven aan de zuidwestzijde van het plangebied, aan de overkant van de Mark, kennen binnen het bestemmingsplan 'Steenakker' naast de bestemming 'Bedrijventerrein' de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3'. Hier zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan, waarvoor een maximale richtafstand van 50 m tot gemengd gebied geldt. De afstand tot het plangebied bedraagt meer dan 50 meter, waarmee aan de maximale richtafstand wordt voldaan.

De bedrijven ten noordwesten van het plangebied, aan de overzijde van de Mark en de Backer en Ruebweg, kennen binnen het bestemmingsplan 'Emer Hintelaken' naast de bestemming 'Bedrijventerrein' de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3/4'. Hier zijn uitsluitend bedrijven van de categorieën 3 en 4 toegestaan, waarvoor een maximale richtafstand van 200 meter tot gemengd gebied geldt. De afstand tot het plangebied bedraagt minder dan 200 meter, echter de kortste afstand tot waar gevoelige functies binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt (de opbouw binnen 'Gemengd 1') bedraagt minimaal 250 meter, waarmee aan de maximale richtafstand wordt voldaan.

Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Backer en Ruebweg, zijn binnen het bestemmingsplan 'Krogten' en 'Krogten, partiële herziening 2006' de bedrijven bestemd voor 'Bedrijfsdoeleinden', waarbij het bedrijventerrein is ingedeeld in diverse categorieën. Tussen Steenen Hoofd en de Backer en Ruebweg zijn bedrijven van categorie 1 t/m 5 toegestaan waar volgens de planregels bedrijven met een maximale afstand van woningen tot 500 meter zijn toegestaan. Daarnaast zijn enkele bedrijven op het bedrijventerrein 'Krogten' met een specifieke aanduiding op de verbeelding aangewezen. Zo is aan de zuidzijde, aan Steenen Hoofd, op de verbeelding van het bestemmingsplan een specifieke aanduiding opgenomen voor een betonfabriek waarvoor binnen de bestemmingsplanbepalingen een specifieke afstand van 500 m tot woningen geldt. Het bestemmingsplan 'Krogten' maakt in de afstanden tot woningen geen onderscheid tussen een rustige woonwijk of gemengd gebied. Een groot deel van het plangebied is gelegen binnen de in het bestemmingsplan 'Krogten' genoemde afstanden tot woningen van de in dat plan toegestane bedrijfscategorieën. Verderop in deze paragraaf wordt derhalve nader ingegaan op de feitelijk aanwezige bedrijvigheid.

Aan de zuidzijde van het plangebied, aan de overzijde van de haven, zijn de gronden aangewezen als 'Bedrijventerrein' voor bedrijven van categorie 1 t/m 3. Deze gronden worden als subdeelgebied Haveneiland binnen het Havenkwartier op termijn herontwikkeld naar (gemengd) woongebied. Op grond van de huidige bestemming geldt een richtafstand van 50 m. Deze afstand reikt voor de kop van het Haveneiland tot in het plangebied, maar niet tot aan de gronden waar gevoelige functies worden toegelaten (bestemming Gemengd-1/2). Hierdoor wordt aan de richtafstand voldaan. Hetzelfde geldt voor het bedrijfsperceel van Nemijtek ten zuidoosten van het plangebied, waar op grond van het toepasselijke bestemmingsplan maximaal bedrijfscategorie 3.2 is toegestaan. Op grond van de VNG-brochure geldt voor bedrijven in milieucategorie 3.2 een richtafstand van 50 meter in een gemengd gebied. De afstand tussen de plangrens en perceelsgrens van Nemijtek bedraagt meer dan 50 meter. Aan de maximale richtafstand wordt derhalve voldaan.

Direct ten oosten van het plangebied is het subdeelgebied Electron gelegen (bedrijven categorie 1 t/m 3, aanduiding 'cultuur en ontspanning') en aan de overzijde van de Belcrumweg het subdeelgebied Klavers Jansen (bedrijven categorie 1 en 2). Aan de richtafstanden voor Klavers Jansen (30 meter) wordt voldaan. Het plangebied ligt binnen de richtafstanden voor het subdeelgebied Electron. De industriële bedrijvigheid is op dit subdeelgebied echter gestaakt en zal ook niet worden hervat. De gronden van het subdeelgebied Electron zijn eigendom van de gemeente Breda.

Voor het terrein ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Speelhuislaan, zijn geen plannen bekend voor transformatie. Op deze gronden zijn bedrijven t/m categorie 3 toegestaan, waarvan de richtafstand van maximaal 50 m tot in het plangebied reikt. Verderop in deze paragraaf wordt derhalve nader ingegaan op de feitelijk aanwezige bedrijvigheid op dit terrein.

Omgeving - bestaande bedrijvigheid

In onderstaande tabel zijn de relevante bedrijven in de omgeving van het plangebied weergeven, met daarbij de richtafstanden (meter) en de globale fysieke afstand tot de gevoelige functies (wonen) van de voorgenomen ontwikkeling.

_{Tabel 5.1Afstanden mogelijk relevante bedrijven in de omgeving}

*De vergunning met kenmerk C2090391-3434439 d.d. 2 juli 2013 die aan Rasenberg Wegenbouw B.V. (overgegaan naar Structon Civiel techniek) is verleend voor de inrichting gelegen aan Steenen Hoofd 22- 30 en Steenen Hoofd 42-44 Breda is inmiddels ingetrokken. De gevestigde asfaltcentrale mag daarom niet meer worden geëxploiteerd.

Voor voorgenomen ontwikkeling dient aan de richtafstanden voor gemengd gebied te worden getoetst. Hieruit blijkt dat van de mogelijk voor de ontwikkeling relevante bedrijven voor het merendeel aan de richtafstanden wordt voldaan, waarbij geluid het maatgevend aspect vormt. Uitzondering hierop vormt Mermans verf waarbij 'gevaar' de maatgevende richtafstand vormt. Het bedrijf 'Mermans verf' betreft echter geen inrichting onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), waardoor ten aanzien van het aspect externe veiligheid de eisen uit het Activiteitenbesluit van toepassing zijn. Dit betekent dat eventuele risicoscontouren niet verder reiken dan de inrichtingsgrens. Daarmee geldt voor dit bedrijf een maximale richtafstand voor geluid van 30 m. Uit bovenstaande tabel blijkt dat voor de meeste bedrijven de fysieke afstand een stuk ruimer is dan de maximale richtafstand tot gemengd gebied, waarmee aangenomen kan worden dat de werkelijke hinder van deze bedrijven geen belemmering vormt voor de planontwikkeling en andersom; dat de planontwikkeling geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van deze bedrijven.

De bedrijven waarbij niet of net wel aan de richtafstand wordt voldaan zijn Dycore en Manitowoc. Zoals eerder vermeld is de vergunning voor de asfaltcentrale van Strukton ingetrokken. Dit bedrijf kan daarom buiten beschouwing worden gelaten.

Voor de bedrijven Dycore en Manitowoc is het aspect 'geluid' nader onderzocht. Deze onderzoeken en de resultaten daarvan zijn beschreven in paragraaf 6.6 Geluid. Daarbij wordt opgemerkt dat Dycore is gelegen op het geluidgezoneerd industrieterrein Krogten, waardoor de geluidcontour van het bedrijventerrein maatgevend is voor het aspect industrielawaai.

Uit door de gemeente Breda verstrekte geurcontouren blijken daarnaast in de omgeving van het plangebied drie voor geur relevante bedrijven aanwezig:

• Perfetti van Melle (suikerwerkfabriek) aan de Zoete Inval 20
• Cook en Boon (koffiebranderij, bestaand) aan Mijkenbroek 1
• Cook en Boon (koffiebranderij, nieuwbouw) aan Mijkenbroek ong.

Ten aanzien van mogelijke geurhinder is de voorgenomen ontwikkeling nader getoetst en beoordeeld in paragraaf 6.8 Geur.

Uitbreidingsruimte bedrijven

Naast dat de milieuhinder van bedrijven een belemmering kan vormen voor de projectie van woningbouw, kan de geprojecteerde woningbouw ook een belemmering vormen voor de mogelijke uitbreidingsmogelijkheden van deze bedrijven.

Bedrijventerrein Emer-Zuid

Ten aanzien van de bedrijventerreinen Emer-Zuid (bestemmingsplan 'Steenakker) en Emer (bestemmingsplan 'Emer Hintelaken') wordt de vestiging van nieuwe bedrijven op de bedrijventerreinen niet belemmerd, aangezien aan de richtafstanden voor de toegestane bedrijfscategorieën wordt voldaan. De bestaande bedrijven Perfetti en Cook en Boon kennen in de huidige situatie al gevoelige functies dichterbij de bedrijfslocaties dan het plangebied. Perfetti wordt al beperkt door deze bestaande geurgevoelige objecten, dit betekent dat eventuele groei van dit bedrijf plaats moet vinden binnen de nu beschikbare geurruimte van het bedrijf. De locaties van Cook en Boon hebben in beginsel nog wel enige groeiruimte (ten opzichte van de bedrijfswoningen in de omgeving van het bedrijf), gegeven de normen in het provinciale geurbeleid en de waarden in de actsheet geur van de gemeente Breda. Zoals beschreven in paragraaf 6.8 Geur bereikt de cumulatieve geurbelasting de afgewogen grenswaarde van 2 (als 98 percentiel). Wanneer deze grenswaarde voor cumulatieve geurhinder in het geurbeleid van de gemeente wordt opgenomen, zal eventuele uitbreidingsruimte voor Cook en Boon, meer dan nu het geval is, plaats moeten vinden binnen de toegelaten geurruimte voor het bedrijf. Bij Cook en Boon zijn geen verdere uitbreidingsplannen bekend, waardoor een eventuele beperking op gebied van cumulatieve geurhinder niet als een onevenredige beperking wordt gezien.

Bedrijventerrein Krogten

Ten aanzien van het bedrijventerrein Krogten (bestemmingsplan 'Krogten') zijn via de planregels bedrijven toegestaan waarvoor een richtafstand van 500 m tot woningen geldt. Vaak is het aspect 'geluidhinder' voor deze bedrijven maatgevend. Het bedrijventerrein Krogten betreft echter een industrieterrein met een geluidzonering. De vestigingsmogelijkheden voor de toegelaten bedrijven worden daarom met name bepaald door de beschikbare geluidsruimte binnen de vastgelegde geluidscontour voor industrielawaai. Voorgenomen woningbouwontwikkeling is dichter op dit bedrijventerrein geprojecteerd dan bestaande woningen in de omgeving. Voor de nieuwvestiging van bedrijven op het bedrijventerrein betekent dit dat, afhankelijk van de milieucategorie, niet alle bedrijven die op grond van het bestemmingsplan 'Krogten' zijn toegestaan nog in de nabijheid van het plangebied kunnen worden gesitueerd. Bestaande bedrijven aan de zuidzijde van Krogten, voornamelijk aan Steenen Hoofd, worden door voorgenomen ontwikkeling niet beperkt in hun huidige bedrijfsvoering.

Het bestemmingsplan 'Krogten' laat een diversiteit aan milieucategorieën toe. Binnen de invloedssfeer van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' bevinden zich momenteel diverse bedrijven. Het betreft bedrijven met een variëteit aan bedrijfsactiviteiten. Geen van deze bedrijven benut de planologische mogelijkheden van bestemmingsplan 'Krogten' ten volle. Zoals hiervoor reeds is geconcludeerd vormt geen van deze bedrijven een belemmering voor de woningbouwontwikkeling van het bestemmingsplan 'Belcrum, Baker en Rueb', dan wel wordt geen van deze bedrijven in de huidige bedrijfsvoering beperkt door de woningbouwontwikkeling van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb'.

Dit is anders voor wat betreft de beperking van de planologische mogelijkheden van deze bedrijven. In aanloop naar vaststelling van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' is eveneens bezien of dit plan een belemmering inhoudt voor de nog niet benutte planologische ruimte binnen de invloedssfeer van, met name, de nieuwe woningen. Deze nieuwe woningen vormen nieuwe gevoelige objecten voor omliggende bedrijven. Concreet gaat het om de invloed van de nieuwe woningen voor diverse bedrijven aan het Steenen Hoofd. Binnen de invloedsfeer van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' is op basis van het aldaar geldende bestemmingsplan 'Krogten' bedrijvigheid in milieucategorie 1 tot en met 5 mogelijk. Doorgaans zijn dit bedrijven met buitenactiviteiten met een aanzienlijk bedrijfsoppervlak of productieoppervlak en/of een aanzienlijke productiecapaciteit met een richtafstand van 500 meter.

Ter illustratie:

• Bij een betonwarenfabriek is de milieucategorie afhankelijk van productiecapaciteit < 100 ton per dag is categorie 4.2 > 100 ton per dag is categorie 5.2.
• Bij een bouwbedrijf is de milieucategorie afhankelijk van het bedrijfsoppervlakte <= 1000 m² is categorie 2 > 1000 m² is categorie 3.1.
• Bij een autofabrieken en assemblagebedrijven is de milieucategorie afhankelijk van het productieoppervlak < 10.000 m² is categorie 4.1 > 10.000 m² is categorie 4.2.

In onderstaande afbeelding is een uitsnede opgenomen van de plankaart en een deel van de legenda van het bestemmingsplan 'Krogten'.

_{Figuur 5.3 Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Krogten'}

Uit de volgende illustraties volgt wat de invloedsfeer van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' is op de toegelaten bedrijfscategorie. De percelen waar de nieuwe woningen een belemmering inhouden van de momenteel toegelaten maximale milieucategorie zijn daarin met rood aangegeven.

_{Figuur 5.4 Percelen waar de toegelaten milieucategorie wordt belemmerd door de voorgenomen woningbouwontwikkeling}

_{Figuur 5.5 Zonering van maximale milieucategorieën in lijn met voorgenomen woningbouwontwikkeling}

De beperking van de maximaal toegelaten milieucategorieën uit het bestemmingsplan 'Krogten' door het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' leidt er echter niet tot dat het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' niet kan worden vastgesteld. Hierbij wordt het volgende meegewogen:

Zoals eerder reeds is aangegeven wordt de huidige, feitelijke bedrijfsvoering niet beperkt door de woningbouwontwikkeling van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb'.

Tot op dit moment is het in de afgelopen jaren niet voldoende aantrekkelijk of haalbaar gebleken om op de percelen binnen de invloedssfeer van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' de maximale planologische mogelijkheden uit het bestemmingsplan 'Krogten' te benutten. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de geluidszonering van het industrieterrein. Voor het maatgevende thema geluid is voor bedrijventerrein 'Krogten' de geluidzonering Wet geluidhinder van toepassing, die voor dit thema de inpassing van bedrijvigheid op het terrein reguleert, ongeacht de maximaal toegelaten milieucategorie van het bedrijf. Kort gezegd, op het bedrijventerrein 'Krogten' wordt de maximaal toegelaten bedrijvigheid begrenst door de (nog) beschikbare geluidsruimte.

Daarnaast is de omvang van de percelen binnen de invloedssfeer relatief beperkt en is het eigendom versnipperd. Hoe kleiner het perceel, hoe minder ruimte er is om zware bedrijvigheid te faciliteren. Hiervoor is reeds aangegeven dat een bedrijf in een zwaardere milieucategorie doorgaans meer fysieke ruimte vraagt. Als gevolg van het versnipperd eigendom ligt het niet direct voor de hand dat relatief kleine percelen worden samengetrokken om zwaardere bedrijfsvoering te faciliteren. Ook weegt mee dat omschakeling naar een ander type bedrijf in een hogere milieucategorie gepaard gaat met veelal hoge investeringskosten. Dit speelt bijvoorbeeld bij bebouwing die specifiek is vormgegeven voor het beoogde gebruik, zoals het geval is bij het transformatorhuis aan het Steenen Hoofd.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de maximale planologische mogelijkheden wellicht niet gelijk gesteld kunnen worden met de feitelijke maximale benutting van de percelen. De beperking van de maximaal toegelaten milieucategorieën uit het bestemmingsplan 'Krogten' door het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' leidt er niet toe dat er binnen de invloedssfeer onvoldoende ruimte blijft voor het inrichten van een volwaardig bedrijventerrein. Afhankelijk van de afstand tot het plangebied kunnen bedrijven in milieucategorie 3.2 tot 4.2 zich vestigen. Daarbij bestaat tevens de mogelijkheid om met maatwerk bedrijven in een hogere milieucategorie in te passen.

Veel gewicht wordt ook toegekend aan de belangen die gediend zijn met de ontwikkeling van onderhavig plangebied. In hoofdstuk 7 wordt dit uitvoerig toegelicht. Dit alles maakt dat de beperking van de maximaal toegelaten milieucategorieën uit het bestemmingsplan 'Krogten' door het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' niet onevenredig en dus aanvaardbaar is.

Bedrijventerrein Belcrum

Ten aanzien van het bedrijventerrein Belcrum zal voor een deel van het gebied transformatie plaatsvinden naar gemengd woongebied. De meest nabij gelegen bedrijfslocaties die in gebruik blijven voor bedrijfsactiviteiten betreft het bedrijfsperceel van Nemijtek en de bedrijfspercelen ten noorden van de Speelhuislaan.

Nemijtek

Zoals eerder toegelicht wordt voor het bedrijfsperceel van Nemijtek aan de richtafstanden voor de maximaal toegestane milieucategorie 3.2 voldaan,. De afstand van de bestemmingsgrens van het bedrijfsperceel bedraagt tot de enkelbestemming 'Gemengd - 2' in het plangebied meer dan 50 meter. Er is geen sprake van mogelijke belemmering van de op basis van het bestemmingsplan toegestane uitbreidingsmogelijkheden.

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat tussen het plangebied van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' en de locatie van Nemijtek reeds geluidsgevoelige objecten zijn gelegen. De woonboten aan de Veilingkade gelegen buiten de zone van het gezoneerde industrieterrein De Krogten, kwalificeren namelijk als geluidsgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. De bedrijfsvoering van de Nemijtek wordt derhalve al reeds door de woonboten beperkt. Ondanks het bovenstaande, is naar aanleiding van de ingekomen zienswijze aanvullend onderzoek verricht naar de bedrijfsactiviteiten van Nemijtek. De resultaten zijn vastgelegd in het rapport 'Akoestisch onderzoek Nemijtek Vrieshuizen' van DMGR d.d. 13 oktober 2022, welke is opgenomen in Bijlage 16 bij deze toelichting. In de rapportage is in het bijzonder aandacht geweest voor de milieueffecten externe veiligheid en geluid. De uitkomsten zijn gebaseerd op de huidige vergunningen, meldingen en de bevindingen ter plaatse.

Externe veiligheid

Op het perceel zijn conform vergunning twee opslagpunten aanwezig. De bijbehorende contouren blijven binnen de perceelsgrenzen en hebben geen invloed op de onderhavige planontwikkeling, noch heeft de planontwikkeling invloed op dit onderdeel van de bedrijfsvoering.

Geluid

Er stond een bedrijfsbezoek aan Nemijtek gepland om de akoestische situatie door middel van metingen ter plaatse in beeld te brengen. Het onderzoek ter plaatse is echter afgehouden waardoor het bezoek niet heeft plaatsgevonden. Door DGMR is de vergunde situatie daarom gebruikt als basis voor de berekeningen naar de geluidsuitstraling van Nemijtek.

Blijkens het rapport Akoestisch onderzoek Nemijtek Vrieshuizen van DMGR is de vigerende milieuvergunning van Nemijtek verleend op 25 januari 2011. De vergunning bevat geluidsvoorschriften die gelden ter plaatse van de dichtstbijzijnde woningen en op een afstand van 50 meter vanaf de inrichtingsgrens. Het plangebied van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' ligt op een grotere afstand van de inrichtingsgrens van Nemijtek dan 50 meter. Hieruit volgt dat de ontwikkeling Backer en Rueb geen belemmering vormt voor de huidige bedrijfsactiviteiten van Nemijtek ten aanzien van het aspect geluid. De ontwikkeling Backer en Rueb vormt evenmin een (extra) belemmering voor eventuele uitbreidingen van de bedrijfsactiviteiten van Nemijtek. Bij uitbreiding van bedrijfsactiviteiten moet de vigerende milieuvergunning worden aangepast als de geluidsvoorschriften niet meer voldoen. De woonboten aan de Veilingkade liggen op 20 meter afstand van Nemijtek. Bij uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van Nemijtek zijn deze bestaande woonboten (geluidsgevoelige bestemmingen) maatgevend voor de beschikbare uitbreidingsruimte.

Indirecte hinder

Volgens het rapport van DGMR blijkt uit de verkeersbewegingen van de indirecte hinder in vergelijking met de bestaande geluidsgevoelige objecten dat de indirecte hinder niet tot een belemmering leidt van de bestaande en toekomstige bedrijfsactiviteiten van Nemijtek.

Van Tilburg Bastianen

Voor het bedrijf Van Tilburg Bastianen wordt aan de richtafstanden voor de huidige bedrijfsvoering voldaan. De planologische gebruiksruimte van het perceel laat bedrijven tot en met categorie 3.2 toe. Deze richtafstanden reiken tot in het plangebied. Zoals op figuur 5.5 te zien is het voor een goede milieuzonering gewenst om op het deel van het perceel direct langs de Speelhuislaan maximaal categorie 3.1 toe te laten.

Naar aanleiding van een zienswijze van Van Tilburg Bastianen is nader onderzoek naar de bedrijfsvoering verricht. Daarbij is de representatieve bedrijfssituatie vastgesteld op basis van de bij meldingen Activiteitenbesluit overlegde informatie, eerder verrichte geluidonderzoeken, informatie ontvangen van medewerkers van Van Tilburg Bastianen bij een tweetal bedrijfsbezoeken, beoordeling van een eerder uitgevoerd geluidonderzoek door Het Geluidburo en onbemande metingen in januari 2023. De resultaten zijn vastgelegd in het onderzoek 'Akoestisch onderzoek Van Tilburg-Bastianen te Breda' van Royal HaskoningDHV met referentie BG1754-IB-RP-220822-1124. De rapportage is in Bijlage 17 opgenomen bij de toelichting. Van de geluidmetingen is door de OMWB een notitie opgesteld, welke in Bijlage 18 is bijgevoegd.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus in de dag-, avond- en nachtperiode voldoen aan de standaard grenswaarden van het Activiteitenbesluit. Alleen voor de maximale geluidsniveaus (piekgeluiden) wordt voor de nieuwe woningen aan de Speelhuislaan niet overal aan de normen voldaan. In de dagperiode treden maximale geluidsniveaus op ten gevolge van het gebruik van de afvalcontainers, vanuit de open deuren van de werkplaats en vanwege transportbewegingen (laden en lossen) van en naar de locatie. In de dagperiode treden geen overschrijdingen op van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. In de nachtperiode treden wel overschrijdingen op. De overschrijdingen in de nachtperiode worden veroorzaakt door optrekkende vrachtwagens en het afblazen van remlucht. De maximale overschrijding bedraagt 11 dB ten gevolge van het afblazen van remlucht.

Het betreft hierbij leveringen die plaatsvinden aan de zijde van de Speelhuislaan.

De maximale geluidsniveaus ten gevolge van laden en lossen zijn conform het Activiteitenbesluit in de dagperiode uitgesloten van toetsing, maar zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel beschouwd. Hierbij treden hogere geluidniveaus op, veroorzaakt door het laden en lossen van een autotransporter.

Conform het bij het ontwerp bestemmingsplan voor de nieuwbouw verrichte geluidsonderzoek, zal op de locatie waar de hoogste geluidbelasting vanwege Van Tilburg-Bastianen optreedt een gecumuleerde geluidbelasting vanwege het verkeer op de Backer en Ruebweg heersen van ten minste 63 dB (zonder aftrek ex. art 110g Wgh). Er zal, conform de Wet geluidhinder, een hogere waarde besluit worden genomen. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen', zal conform het Bouwbesluit, gegarandeerd moeten worden dat aan het vereiste binnenniveau van 33 dB wordt voldaan. Dit betekent dat deze woningen een geluidisolatie zullen hebben van minimaal 63-33=30 dB(A).

Het binnenniveau vanwege de optredende geluidspieken van Van Tilburg-Bastianen bedraagt ten hoogste:

• 83 - 30 dB(A) = 53 dB(A) in de dagperiode;
• 71 - 30 dB(A) = 43 dB(A) in de nachtperiode.

Hiermee wordt voldaan aan de conform het Activiteitenbesluit vereiste grenswaarde van 55 dB(A) in de dagperiode respectievelijk 45 dB(A) in de nachtperiode. Deze waarden zullen binnen de geluidsgevoelige vertrekken van de woningen niet overschreden worden, aangezien de vereiste geluidsisolatie via het Bouwbesluit is geborgd.

De betreffende piekgeluiden zullen bovendien slechts beperkt voorkomen; hoogstens 1 vrachtwagen per nacht, waarmee de kans op slaapverstoring beperkt is.

Zoals in hoofdstuk 7 uiteen wordt gezet wordt veel belang gehecht aan de herontwikkeling van het Backer en Rueb terrein, onder meer om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. De belangen die gebaat zijn met het vaststellen van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' wegen zwaarder dan het belang dat Van Tilburg Bastianen heeft bij de mogelijkheid van het laden en lossen vanaf de Speelhuislaan in de nachtperiode. Om overlast en hinder ten gevolg van het laden en lossen vanaf de openbare weg (Speelhuislaan) in de nachtperiode te voorkomen en om het goede woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen te borgen zal een verkeersbesluit genomen worden om het laden en lossen op de openbare weg (Speelhuislaan) in de nachtperiode te verbieden. Daarnaast stelt de gemeente Breda bij maatwerkvoorschrift de toelaatbare maximale geluidsniveaus in de nachtperiode vast. Hiermee is de representatieve bedrijfssituatie van Van Tilburg Bastianen geborgd en wordt het optreden van piekgeluiden in de nachtperiode beperkt, waarmee de nachtrust voldoende is geborgd. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Externe werking - geluid van het plan naar de omgeving

Binnen het plangebied is bedrijvigheid beoogd welke vergelijkbaar is met de richtafstanden voor categorie 1 en 2 bedrijvigheid. Rondom het plangebied zijn geen geluidsgevoelige objecten gelegen, zoals (bedrijfs)woningen. Wel zijn aan de overzijde van het plangebied en nabij de Belcrumweg langs de kade van de Belcrumhaven ligplaatsen gesitueerd voor woonschepen. Woonschepen worden ook aangemerkt als geluidsgevoeligobject en kunnen op grond van het 'Bestemmingsplan Belcrum' als vastgesteld op 26 september 2013 en het ontwerp bestemmingsplan 'Herziening diverse locaties in Breda - 2021' d.d. 20 oktober 2021 direct grenzen aan de zuidzijde van het plangebied, waarmee de afstand 0 meter bedraagt. Echter, middels de plankaart en bijbehorende bestemmingsregels is geborgd dat de afstand tussen waar bedrijven in het plangebied zijn toegestaan (Gemengd - 1 en Gemengd -2) en de ligplaatsen voor woonschepen minimaal 10 meter bedraagt, waarmee aan de richtafstanden voor gemengd gebied wordt voldaan. Bovendien is op grond naar aanleiding van een ingekomen zienswijze de toegelaten horeca categorieën aan de kade nabij de woonboten beperkt tot uitsluitend de horeca categorieën 1 en 2.

Conclusie

De maximale richtafstanden van milieuhinder veroorzakende functies buiten het plangebied reiken voor sommige bedrijven tot binnen het plangebied geprojecteerde gevoelige functies. Niet overal kan aan de toepasselijke richtafstanden worden voldaan. In de omgeving van het plangebied zijn voor geluid en geur relevante bedrijven gelegen. Deze aspecten zijn derhalve nader onderzocht op de ruimtelijke aanvaardbaarheid voor voorgenomen ontwikkeling en toegelicht in paragrafen 6.6 Geluid en 6.8 Geur.

De voorgenomen ontwikkeling vormt geen onevenredige belemmering voor de huidige bedrijfsvoering van reeds gevestigde bedrijven in de omgeving van het plangebied. Wel worden door voorgenomen ontwikkeling de vestigingsmogelijkheden voor nieuwvestiging van (zwaardere) bedrijvigheid aan de zuidzijde van Krogten (langs de Backer en Ruebweg en Steenen Hoofd) beperkt. De voorgenomen ontwikkeling vormt geen belemmering voor de overige bedrijventerreinen, zijnde Emer en Emer-Zuid.

De richtafstanden van hinder veroorzakende functies binnen het plangebied reiken niet tot gevoelige functies buiten het plangebied.

Kader

Met een bestemmingsplan kunnen zowel bronnen van geluid (bedrijven en wegverkeer) als voor geluidsgevoelige functies (zoals woningen) in een gebied mogelijk worden gemaakt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, dient te worden beschouwd of een bestemmingsplan in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voorziet. Ten aanzien van geluid wordt dit kader gevormd door de Wet geluidhinder als het gaat om:

• gezoneerde industrieterreinen
• wegverkeerslawaai voor wegen, niet zijnde 30 km/u wegen
• spoorweglawaai

Het wettelijk kader van geluid door de luchtvaart is ondergebracht in de Wet Luchtvaart.

Ten aanzien van wegverkeerslawaai geldt een voorkeurswaarde van 48 dB op de gevel van een woning. Indien de geluidsbelasting hoger is, kan hiervan worden afgeweken middels een Besluit hogere waarde tot een maximale geluidsbelasting van 63 dB. Voor spoorweglawaai geldt een voorkeurswaarde van 55 dB op de gevel van een woning, waarvan middels een Besluit hogere waarde ontheffing kan worden verleend tot een maximale geluidsbelasting van 68 dB. Voor gezoneerd industrielawaai geldt een voorkeurswaarde Letm van 50 dB(A) op de gevel van een woning, waaraan middels een Besluit hogere waarde ontheffing kan worden verleend voor nieuwe woningen tot 55 dB(A) etmaalwaarde.

Indien een hogere waarde wordt vastgesteld, dienen maatregelen te worden getroffen voor de geluidswering van de gevels om ervoor te zorgen dat de geluidbelasting binnen de geluidsgevoelige ruimten van de betreffende objecten niet hoger is dan 33 dB of 35 dB(A) etmaalwaarde ten gevolge van industrielawaai.

Indien aan de maximale ontheffingswaarde niet kan worden voldaan, kan een dove gevel of een vliesgevel (tweede huid façade) worden toegepast.

Voor het verlenen van een Besluit hogere waarde toetst de gemeente Breda aan haar ontheffingenbeleid Wet geluidhinder. Voorwaarde bij ontheffingverlening door burgemeester en wethouders is dat bij een geluidsgevoelig object minimaal één geluidluwe gevel aanwezig moet zijn, indien de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden.

Een geluidluwe gevel is een gevel waarop voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Deze eis is van toepassing op alle in het kader van de Wet geluidhinder gezoneerde bronnen, dus wegverkeerslawaai, (gezoneerd) industrielawaai en railverkeerslawaai.

Indien hier niet zonder meer aan wordt voldaan, zouden maatregelen vóór de gevels moeten worden getroffen, om de geluidsbelasting op de daadwerkelijke gevel te verlagen. Denkbare maatregelen zijn:

• Sterk verhoogde borstwering, in combinatie met een geluidsabsorberend plafond.
• Volledig gesloten borstwering.
• Afsluitbaar balkon/loggia.
• Extra afschermende (doorzichtige) constructie voor de ramen (evt. voorzien van geluid gedempte ventilatie).

Plangebied

Een deel van het plangebied ligt binnen de geluidscontour van het bedrijventerrein Breda Noord Daarnaast is het plangebied gelegen binnen de door de Wet geluidhinder aangewezen zones voor wegen, zijnde de Backer en Ruebweg, Crogtdijk, Konijnenberg en Belcrumweg en spoorwegen, zijnde de hoofdspoorweg ten zuiden van het plangebied. Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van vliegbasis Gilze-Rijen, waardoor voor het aspect geluid door luchtvaart geen belemmering vormt.

Door Royal HaskoningDHV is in 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd en aangevuld in januari 2022. Deze rapportages zijn opgenomen in Bijlage 4. In deze paragraaf is een beknopte toelichting van de onderzoeksresultaten opgenomen.

Naar aanleiding van de door Dycore ingebrachte zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan is door de Omgevingsdienst Midden en West Brabant (OMWB) een Notitie geluidbijdrage bedrijven op IT Breda-Noord, d.d. 29 juli 2022 (opgenomen als Bijlage 19) en de Notitie Maximale geluidniveaus als gevolg van Dycore aan het Steenen Hoofd 22a, 32 en 36 op het plan 'Belcrum, Backer en Rueb', d.d. 15 november 2022 (opgenomen als Bijlage 20) opgesteld. Voorliggende paragraaf is met de resultaten uit deze onderzoeken aangevuld.

Omgevingslawaai

Industrielawaai

De geluidsbelasting vanwege het industrielawaai van het gezoneerde industrieterrein Breda-Noord is door de gemeente Breda berekend. Op diverse locaties is de geluidsbelasting hoger dan 50 dB(A). Voor de locaties met een geluidsbelasting tot en met 55 dB(A) is op basis van de Wet geluidhinder een besluit Hogere waarde genomen. Op enkele plaatsen bedraagt de geluidsbelasting meer dan 55 dB(A), waardoor de maximale ontheffingswaarde van de Wet geluidhinder wordt overschreden. Hier kan mogelijk een dove gevel of een vliesgevel (tweede huid façade) worden toegepast. Als er een vliesgevel wordt toegepast, zal achter deze "voorzetgevel" een geluidluwe gevel ontstaan, waardoor voldaan wordt aan het geluidbeleid van de gemeente Breda. Gevolg is dat voor geen enkele woning een hogere waarde is aangevraagd hoger dan 55 dB(A), waarmee tevens voldaan wordt aan de het geluidbeleid van de gemeente Breda.

Wegverkeerslawaai

Naast de vanuit de Wet geluidhinder relevante wegen voor de beoordeling van het onderdeel wegverkeerslawaai, is vanuit een goede ruimtelijke ordening ook de Speelhuislaan (30 km/uur weg) meegenomen in de beoordeling.

Uit de berekeningen met het programma Geomilieu blijkt dat nergens binnen het plangebied de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt overschreden voor wegverkeerslawaai. Wel wordt op meerdere locaties de voorkeurswaarde van 48 dB overschreden. Voor het afwijken van deze voorkeurswaarde kan op basis van de Wet geluidhinder een besluit Hogere waarde worden genomen, wanneer maatregelen ter vermindering van de geluidsbelasting onvoldoende doelmatig zijn. Hierbij kan gedacht worden aan:

1. Maatregelen aan de bron
   Bijvoorbeeld het toepassen van geluidsarm asfalt. Deze maatregel valt buiten de invloedssfeer van de gebiedsontwikkelaar.
2. Maatregelen aan het overdrachtsgebied
   Bijvoorbeeld het plaatsen van een geluidsscherm langs de Backer en Ruebweg. Het toepassen van een geluidsscherm langs deze weg blijkt alleen doelmatig wanneer de hoogte van het scherm minimaal gelijk is aan de bouwhoogte van de geluidsgevoelige functies in het plangebied. Deze omvang van het geluidsscherm is vanuit stedenbouwkundig oogpunt en beleving van het gebied niet gewenst.
3. Maatregelen bij de ontvanger
   Bijvoorbeeld het toepassen van bouwtechnische maatregelen aan de gebouwen. Dit kan echter leiden tot aantasting van het woongenot (zoals ventilatiemogelijkheden, beschikking over een buitenruimte) of stuiten mogelijk op architectonische bezwaren.

Vanwege voorgenoemde bezwaren is voor de woningen waar niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan een hogere waarde besluit genomen door de gemeente Breda. Dit geldt zowel voor het wegverkeerslawaai van de Backer en Ruebweg en de Belcrumweg en voor het industrielawaai in verband met het gezoneerde industrieterrein Breda-Noord.

Het geluidbeleid van de gemeente Breda stelt aanvullend voor het nemen van een besluit Hogere waarde Wgh dat wanneer de voorkeurswaarde met 5 dB wordt overschreden in dat geval sprake moet zijn van minimaal één gevel waar wél aan de voorkeurswaarde wordt voldaan (geluidluwe gevel). Omdat diverse appartementen vanwege een enkelzijdige oriëntatie over slechts één gevel beschikken, kan niet overal binnen het plangebied worden voldaan aan de bepaling van minimaal één geluidluwe gevel. Het plan voldoet daarmee strikt genomen niet aan het gemeentelijk geluidbeleid. Wel kan aan de voorwaarde voor een geluidluwe gevel uit het gemeentelijk beleid worden voldaan door het toepassen van een vliesgevel. Het geluid wordt door deze vliesgevel geweerd, waardoor de feitelijke gevel (die zich achter de vliesgevel bevindt) als geluidluwe gevel kan worden aangemerkt.

Daarnaast kan gedacht worden aan (een combinatie van) maatregelen zoals:

• sterk verhoogde borstwering, in combinatie met een geluidsabsorberend plafond;
• afsluitbaar balkon/loggia;
• extra afschermende (doorzichtige) constructie voor de ramen (evt. voorzien van geluid gedempte ventilatie).

In het verdere ontwerpproces zullen extra isolerende maatregelen aan de gevel worden meegenomen, zodat ondanks de geluidsbelasting wel sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de woningen.

Spoorweglawaai

Uit de geluidsberekeningen voor het railverkeerslawaai voor de ten zuiden van het plangebied gelegen hoofdspoorweg Breda-Roosendaal, blijkt dat de maximale geluidsbelasting 55 dB bedraagt. Hiermee wordt overal binnen het plangebied voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder en het geluidbeleid van gemeente Breda.

Gecumuleerde geluidsbelasting

Vanwege de relevante geluidsbelastingen door wegverkeer en industrielawaai, is in het geluidsonderzoek de gecumuleerde geluidsbelasting berekend. Deze gecumuleerde geluidsbelasting leidt tot een maximaal 4 dB hogere geluidsbelasting op enkele locaties, waarin ook het verkeerslawaai van de Speelhuislaan in mee is genomen (worst-case). Deze verhoging wordt met name veroorzaakt door het cumuleren van de diverse wegen, industrielawaai speelt slechts een ondergeschikte rol. Deze hogere geluidsniveaus worden op de volgende manieren gecompenseerd:

• Conform het Bouwbesluit wordt, bij het vaststellen van het binnen niveau, rekening gehouden met de gecumuleerde geluidsbelasting van alle wegen.
• Er worden 'gebouw gebonden' maatregelen getroffen, waardoor zoveel mogelijk woningen een geluidluwe gevel hebben.

Er gelden geen eisen voor de gecumuleerde geluidsbelastingen, niet conform de Wet geluidhinder, en ook niet conform het gemeentelijke geluidbeleid, maar in het kader van een goed binnenklimaat kan de gecumuleerde geluidsbelasting meegenomen worden. Wanneer bovengenoemde voorwaarden worden meegenomen in de verdere uitwerking van het ontwerp van de woningen, is ook op gebied van de gecumuleerde geluidsbelasting sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Lawaai vanuit het plangebied naar de omgeving

Op diverse locaties binnen het plangebied is horeca gepland. Relevant is hierbij dat voldaan wordt aan de geluidsnormen bij zowel de bestaande woningen (woonboten aan de Mark) als de nieuwe woningen in het plangebied zelf. Hierbij zijn het Activiteitenbesluit (betreffende muziekgeluid) en een goede ruimtelijke ordening (betreffende het geluid vanwege terrassen) relevant. Horeca categorie 1 en 2 worden gelijkgesteld met milieucategorie 1. Horeca categorie 3 en 4 met milieucategorie 2, waarvoor voor rustig woongebied respectievelijk een afstand van 10 meter en 30 meter geldt. Gezien de omgeving zich als 'gemengd gebied' kenmerkt kunnen de afstanden naar 0 meter en 10 meter worden verkleind (zie paragraaf 6.5). Geadviseerd wordt om geluidsisolerende maatregelen aan gebouwen te treffen daar waar woningen boven of aansluitend aan horeca categorie 3 of 4 gesitueerd worden, waarbij de scheidingsconstructie de volgende isolatiewaarde dient te hebben:

• 60 a 65 dB voor inrichtingen die alleen in de dag en avond in werking zijn.

Een ''standaard” nieuwbouwwoning (die voldoet aan het Bouwbesluit) heeft een geluidsisolatie van circa 50 dB. Dit betekent dat, voor het inpandig mogelijk maken van Horeca 3 en 4, extra geluidsisolerende maatregelen moeten worden getroffen. Grofweg de volgende verbeteringen zijn haalbaar:

• 5 a 10 dB bij het aanbrengen van een akoestisch isolerend verlaagd plafond, eventueel in combinatie met voorzetwanden.
• 15 dB bij het realiseren van een zogenaamde doos- in doosconstructie, waarbij extra wanden en plafond worden aangebracht, die volledig ontkoppeld zijn van de bouwkundige constructie.

Via de normen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer is geborgd dat bij vestiging van een horeca inrichting aan bovengenoemde geluidnormen wordt voldaan. Via de regels van voorliggend bestemmingsplan is uitgesloten dat horeca inrichtingen in de nachtperiode (23:00-07:00u) in werking zijn. Naar aanleiding van de ingekomen zienswijze is daarnaast de aan de kade, nabij de geluidgevoelige woonboten, de toegelaten horeca categorie afgeschaald naar categorie 1 en 2 om aan de zorgen over mogelijke geluidhinder tegemoet te komen.

Voor onverwarmde terrassen zijn in het Activiteitenbesluit geen geluidsnormen opgenomen. Beoordeling hiervan vindt dus niet plaats conform de Wet milieubeheer, maar in het kader van een “goede ruimtelijke ordening”. De invloedsfeer van terrassen kan beperkt worden op onder andere de volgende wijzen:

• Beperken afmetingen terras;
• Beperken aantal bezoekers terras;
• Geen staplaatsen toestaan;
• Dusdanig plaatsen terras, dat dit niet rechtstreeks zichtbaar is vanaf de woningen.
• Geen muziek op terras, of alleen achtergrondmuziek.
• Plaatsen afscherming, eventueel een geluidsisolerende luifel.

Geluidoverlast vanwege terrassen in het plangebied is in het bestemmingsplan beperkt door de locaties en oppervlakten van de toegelaten terrassen te beperken en door het gebruik van gronden voor horeca inrichtingen (dus ook het gebruik van de terassen) uit te sluiten in de nachtperiode (23:00-07:00u).

Conclusie

Voor diverse locaties binnen het plangebied is door de gemeente Breda een Besluit hogere waarde genomen, vanwege:

• industrielawaai
• wegverkeerslawaai vanwege de Belcrumweg/Konijnenberg
• wegverkeerslawaai vanwege de Backer en Ruebweg

Deze besluiten zijn opgenomen als bijlage bij de planregels. In de planregels is middels een voorwaardelijke verplichting geborgd dat voor het bouwen van geluidsgevoelige functies aangetoond dient te worden dat aan de voorkeurswaarde of aan een verleende hogere waarde wordt voldaan of dat de gevel als dove gevel wordt opgericht.

Aanvullend geluidsonderzoek naar de effecten op omliggende bedrijven

Een van de zienswijzen is aanleiding geweest om nogmaals kritisch te kijken naar de effecten van, met name, de woningbouwontwikkeling op de omliggende bedrijven, waaronder het bedrijf Dycore. Hiertoe is nogmaals de bestaande, vergunde c.q. gemelde dan wel anderszins bekende bedrijfsvoering op percelen binnen de invloedssfeer van het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' in beeld gebracht. De conclusie is wederom dat de planontwikkeling geen beperkingen met zich meebrengt voor de bestaande bedrijven. Voor Dycore is dit als volgt te motiveren:

De representatieve bedrijfssituatie van Dycore houdt het volgende in: De bedrijfsactiviteiten behoren tot “Cement- of betonwaren met behulp van persen, triltafels of bekistingstrillers”. Op basis van een in het verleden aangevraagde en verleende revisievergunning bedraagt de maximale productiecapaciteit 1.800.000 m2 per jaar. Dit komt neer op een productiecapaciteit van meer dan 100 ton per dag. Dycore is op basis van deze doorvoer te kwalificeren als bedrijf in milieucategorie 5.2. Het meest maatgevende milieuaspect is de geluidsuitstraling. Daarom is ingezoomd op het aspect Geluid:

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau:

Deze geluidsruimte wordt gereguleerd door zonering van het industrieterrein De Krogten. Zoals voorgaand aangegeven is ten behoeve van het ontwerp bestemmingsplan een ontheffing verleend van de wettelijke voorkeursgrenswaarde als neergelegd in de Wgh. De geluidsbelasting vanwege het industrieterrein De Krogten mag op de gevel van de nieuwe woningen maximaal 55 dB(A) bedragen. Indien de geluidbelasting deze waarde overschrijdt dan dient de betreffende gevel uitgevoerd te moeten worden als zgn. dove gevel. Dit is als zodanig geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Hiermee veroorzaken de woningen geen belemmering voor het industrielawaai. Omgekeerd, wordt hiermee ter plaatse van de woningen geborgd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De geluidruimte die Dycore nodig heeft voor haar bedrijfsvoering wordt niet belemmerd.

Het maximale geluidniveau, ook wel piekbelasting genoemd:

Door de OMWB, is de piekbelasting van Dycore in beeld gebracht. De huidige vergunde situatie uit de milieuvergunning is de basis geweest voor de bepaling van de geluidniveaus van de individuele inrichting. Tevens is de melding van Dycore van 6 mei 2022 meegenomen. Het bedrijf is voornemens om de locatie aan het Steenen Hoofd 63 te verlaten en in plaats hiervan de locatie aan het Steenen Hoofd 22A in gebruik te nemen. Bij de melding van de wijziging is een rapportage van een akoestisch onderzoek gevoegd. In de rapportage, opgesteld door Cauberg Huygen met kenmerk 05657-51575-05 d.d. 25 oktober 2022, zijn ook de maximale geluidniveaus (de pieken in de geluidbelasting) in beeld gebracht. Uit de rekenresultaten blijkt als gevolg van het gebruik van de Shovel op het buitenterrein van Dycore in de dag- en avondperiode een maximaal geluidniveau kan optreden van 62 dB(A). In de nachtperiode worden pieken van 55 dB(A) berekend als gevolg van het rijden van een heftruck. De maximale geluidniveaus als gevolg van de activiteiten binnen de inrichting van Dycorne kunnen in elke etmaalperiode aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit voldoen.

De nieuwe woningen die mogelijk gemaakt worden met het bestemmingsplan 'Belcrum, Backer en Rueb' zijn geen belemmering ten aanzien van de pieken die optreden binnen de inrichting. Daarmee is in beginsel sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. Hierbij wordt meegewogen dat de gevel van de woningen die een hogere geluidbelasting dan 63 dB vanwege het wegverkeer respectievelijk een hogere geluidbelasting dan 55 dB(A) vanwege industrielawaai ontvangen moeten worden uitgevoerd met een zogenaamde dove gevel. Tevens wordt gewicht toegekend aan het gegeven dat de maximale gecumuleerde geluidsbelasting 65 dB bedraagt aan de noordzijde van het plangebied. De bijdrage van de Noordelijke Rondweg is hierbij maatgevend.

Gezien de ligging van het plangebied tot het spoor meer dan 100 meter bedraagt, is het aspect 'trillingen' niet relevant voor voorgenomen ontwikkeling.

Kader

Algemeen uitgangspunt van het Rijksbeleid is het zo veel mogelijk voorkomen van nieuwe geurhinder. Voor de toelaatbare geur door provinciale bedrijven is dit uitgewerkt in het provinciale geurbeleid. Dit beleid regelt hoeveel geur een bedrijf mag veroorzaken bij oprichting (nieuwe situaties) en bij wijziging/uitbreiding van bedrijven (bestaande situaties). Het provinciale geurbeleid regelt de toelaatbare geur per bedrijf en gaat niet in op de toelaatbare geur bij het projecteren van nieuwe woningen (geurgevoelige functies) bij bestaande bedrijven en eventuele cumulatieve geurbelasting daarbij.

De gemeente Breda heeft in het duurzaamheidsbeleid een actsheet opgenomen dat in gaat op hoe om te gaan met het aspect geur in de ruimtelijke ordening.

De actsheet stelt dat bij vergunningverlening de geurcontouren van de bedrijven inzichtelijk gemaakt moeten worden. Indien geurgevoelige objecten in deze cirkels aanwezig zijn, kan de vergunning niet

of onder voorwaarden worden verleend. Hierop moet worden gehandhaafd. Indien nieuwe ontwikkelingen plaats gaan vinden in de geurcirkels van bedrijven moet afgewogen worden of de ontwikkeling wel plaats kan vinden.

Bij de herziening van de ‘Verordening geurhinder en veehouderij Gemeente Breda 2008’ is het van belang te inventariseren welke knelpunten er zijn op het gebied van geur. Tevens zullen de industriële bedrijven worden geïnventariseerd die geur emitteren. Op deze manier wordt inzichtelijk waar de knelpunten liggen, zodat hier actief op kan worden ingespeeld bij ruimtelijke processen, zodat de ‘geurkwaliteit’ kan worden geborgd.

In het kader van de actsheet is inzichtelijk gemaakt welke bedrijven een relevante geurcontour hebben. Dit is geïnventariseerd aan de hand van de VNG-milieuzoneringen methodiek (zie paragraaf 6.5). Hieruit is voortgekomen dat er drie geurrelevante bedrijven Cook en Boon (bestaand), Cook en Boon (nieuwbouw) en Perfettie aanwezig zijn, maar allen nog aanvaardbaar kan worden bevonden. Deze bedrijven kennen (anders dan veehouderijen) geen wettelijke grenswaarden voor een aanvaardbare geurbelasting. Binnen het algemene uitgangspunt dat nieuwe geurhinder zo veel mogelijk wordt voorkomen is afwegingsruimte om tot een aanvaardbaar geurhinderniveau te komen. Daarbij speelt het belang dat de bedrijven kunnen blijven functioneren een belangrijke rol.

Het provinciale geurbeleid maakt onderscheid tussen richtwaarden en grenswaarden per bedrijf, waarbij de richt- en grenswaarden voor nieuwe bedrijven een factor 2 strenger zijn dan bij bestaande bedrijven. Omdat de bedrijven die van invloed zijn op de planontwikkeling bestaand zijn, wordt in de afweging ten aanzien van geur aangesloten bij de richt- en grenswaarden uit het provinciale beleid voor bestaande activiteiten, zie onderstaande tabel 5.2.

_{Tabel 5.2 Richt- en grenswaarden die van toepassing zijn op bestaande activiteiten, alsmede op bestaande en nieuwe activiteiten gezamenlijk.}

Om nieuwe woningen toe te kunnen laten wordt in het kader van voorgenomen ontwikkeling als uitgangspunt voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en met het oog op de belangen van de bedrijven gesteld dat de geurbelasting per bedrijf in beginsel niet hoger mag zijn dan de richtwaarde voor bestaande situaties.

Het provinciale beleid kent geen regels voor cumulatie voor geurbelasting, alleen een grenswaarde voor bestaande situaties per bedrijf. Vanuit het oogpunt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt deze grenswaarde als maximale waarde aangehouden voor de cumulatieve geurbelasting. Hiermee ontstaat weliswaar kans op nieuwe geurhinder (bij de nieuwe bewoners), echter deze wordt niet onaanvaardbaar geacht, want cumulatief wordt voldaan aan de grenswaarde die geldt per bedrijf. De totale geurbelasting is daardoor in beginsel niet onaanvaardbaar (want immers toelaatbaar op grond van het huidige geurbeleid).

Plangebied

Door Royal HaskoningDHV is de geurbelasting onderzocht voor de gehele gebiedsontwikkeling van het Havenkwartier, waar het plangebied Backer en Rueb onderdeel van uitmaakt. Daarbij zijn zowel de geuremissies van de bestaande bedrijven Cook en Boon en Perfettie betrokken, als van een nog te realiseren nieuwe geurrelevante inrichting van Cook en Boon, waarvoor recentelijk een milieuvergunning is aangevraagd/verleend. De asfaltcentrale Rasenberg is in het geuronderzoek buiten beschouwing gelaten, aangezien voor deze inrichting een aanvraag voor formele beëindiging van de bedrijfsactiviteiten is ingediend bij de Provincie Noord-Brabant. De centrale is al langere tijd niet in werking en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de Provincie Noord-Brabant geen medewerking zou verlenen aan het verzoek tot sluiting van deze inrichting. De geurrapportage is opgenomen in Bijlage 5 Geuronderzoek.

Geurbelasting nieuwe woningbouw

Uit het onderzoek blijkt dat alle bedrijven ter plaatse van het plangebied kunnen voldoen aan de gestelde richtwaarden per bedrijf als 98- en 99,99 -percentiel. Cumulatief geldt dit ook voor de richtwaarde als 99,99 -percentiel. Echter de richtwaarde van 1 Ou_E als 98 -percentiel wordt wél overschreden. Een groot deel van het plangebied ligt binnen die richtwaarde contour, zie de oranje 1-contour in onderstaand figuur.

_{Figuur 5.6 Hedonisch gecumuleerde geurimmissiecontour bij het 98-percentiel (OuE[H]/m3)}

Uit de figuur blijkt dat binnen het plangebied wél wordt voldaan aan de grenswaardecontour van 2 Ou_E als 98 -percentiel, zie paarse 2-contour. Daarmee voldoet het plan aan de hiervoor beschreven kaders.

Gevolgen voor geurrelevante bedrijven

Alle drie de bedrijven (Perfettie, Cook en Boon bestaand en Cook en Boon nieuw) kunnen de aan hen vergunde rechten blijven uitoefenen. Voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven geldt het volgende.

Perfetti wordt al beperkt door bestaande geurgevoelige objecten, dit betekent dat eventuele groei van dit bedrijf plaats moeten vinden binnen de nu beschikbare geurruimte van het bedrijf.

De locaties van Cook en Boon hebben in beginsel nog wel enige groeiruimte (ten opzichte van de bedrijfswoningen in de omgeving van het bedrijf), gegeven de normen in het provinciale geurbeleid en de waarden in de actsheet geur van de gemeente Breda. Omdat de cumulatieve geurbelasting de voor deze planontwikkeling afgewogen grenswaarde van 2 bereikt (als 98 percentiel), zal het in het geurbeleid van de gemeente verwerken van deze cumulatieve waarde er toe leiden dat deze gebiedsontwikkeling de uitbreidingsmogelijkheden voor dit bedrijf verder inperkt dan nu het geval is. Eventuele groei van dit bedrijf zal dan, meer dan nu het geval is, plaats moeten vinden binnen de toegelaten geurruimte voor het bedrijf. Wij achten deze beperking, gelet op het belang van de woningbouwontwikkeling in dit gebied, niet onevenredig, ook omdat er bij Cook en Boon geen verdere concrete uitbreidingsplannen bekend zijn dan zoals reeds meegenomen in het verrichte geuronderzoek.

Conclusie

Voor een aanvaardbare geurbelasting bij de realisatie van nieuwe woonfuncties zijn voor niet-agrarische bedrijven geen wettelijke of beleidsmatige geurnormen vastgelegd. Derhalve is het provinciaal toetsingskader voor de uitbreiding van bestaande bedrijven als leidraad voor de beoordeling van het aspect geur gehanteerd.

Om nieuwe woningen toe te kunnen laten wordt in het kader van voorgenomen ontwikkeling als uitgangspunt voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en met het oog op de belangen van de bedrijven gesteld dat de geurbelasting per bedrijf in beginsel niet hoger mag zijn dan de provinciale richtwaarde voor bestaande situaties.

Het provinciaal beleid kent geen regels voor cumulatie voor geurbelasting, alleen een grenswaarde voor bestaande situaties per bedrijf. Vanuit het oogpunt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt deze grenswaarde als maximale waarde aangehouden voor de cumulatieve geurbelasting.

Ter plaatse van het plangebied wordt de richtwaarde van 1 Ou_E als 98 -percentiel overschreden. Wel wordt ter plaatse van het plangebied voldaan aan de grenswaarde van 2 Ou_E als 98 -percentiel. De gecumuleerde geurbelasting leidt daarmee niet tot een onaanvaardbaar hoog geurhinderniveau. Wel kan niet worden uitgesloten dat er geen sprake zal kunnen zijn van geurhinder in het plangebied en dat daar over het jaar heen tot een aantal geurklachten kan leiden, net als overigens al in de bestaande situatie al het geval is.

Voorgenomen ontwikkeling leidt in beginsel niet tot een beperking van de geurruimte van Perfetti en Cook en Boon. Deze bedrijven worden namelijk door bestaande geurgevoelige functies al beperkt. Wel zal het in het geurbeleid van de gemeente verwerken van de afgewogen grenswaarde van 2 (als 98 percentiel) als waarde voor cumulatieve geurbelasting er toe leiden dat de gebiedsontwikkeling van het Havenkwartier de uitbreidingsmogelijkheden voor Cook en Boon verder inperkt dan nu het geval is.

Kader

Voor een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat burgers beschermd worden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of gevaarlijke omstandigheden (de risicobron). Het aspect externe veiligheid richt zich daarom op het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, water- en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens en windturbines.

Het beoordelingskader van externe veiligheid is vastgelegd in diverse besluiten, waaronder:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Binnen deze regelgeving staan twee begrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) is het risico op een plaats nabij een transportroute, buisleiding of inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats verblijft, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval met de buisleiding, op de transportroute of binnen de inrichting, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. De weergave van het PR is in de vorm van op een geografische ondergrond weer te geven iso-risicocontouren. Binnen de 10^-6 PR-risicocontour zijn geen kwetsbare objecten toegestaan.

Groepsrisico

Ten aanzien van transportroutes/buisleidingen (Bevt, Bevb) wordt onder het groepsrisico verstaan: de cumulatieve kansen per jaar per kilometer transportroute/ buisleidingen dat tien of meer personen in het invloedsgebied van een transportroute overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die transportroute/buisleiding waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor inrichtingen (Bevi) wordt onder het groepsrisico verstaan: de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is. De weergave van het GR is in de vorm van een fN-curve. Deze geeft het logaritmisch verband tussen het aantal dodelijke slachtoffers (N) en de cumulatieve kans (f) op de mogelijke ongevallen met gevaarlijke stoffen die tot dit aantal slachtoffers kunnen leiden.

Het groepsrisico kent geen norm zoals het plaatsgebonden risico, maar een oriëntatiewaarde.

Plangebied

In het kader van voorliggend bestemmingsplan zijn door Royal HaskoningDHV de risicobronnen rond het plangebied geïnventariseerd en heeft een toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de relevante risicobronnen plaatsgevonden. Op basis van deze toetsing en een beperkte verantwoording van het groepsrisico heeft de veiligheidsregio Midden- en West-Brabant een preadvies opgesteld. De resultaten en het advies zijn opgenomen in een rapportage, Bijlage 6 Onderzoek externe veiligheid.

Uit de toetsing blijkt dat de volgende risicobronnen in de omgeving van het plangebied relevant zijn voor de voorgenomen ontwikkeling:

• Buisleiding Z-527-01, betreft een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie en noorden van het plangebied.
• Noordelijke Randweg (Backer en Ruebweg), betreft een transportroute voor gevaarlijke stoffen ten noorden van het plangebied.
• Spoorlijn Breda-Roosendaal, betreft een transportroute voor gevaarlijke stoffen ten zuiden van het plangebied.

Het op circa 180 meter van het plangebied gelegen Shell tankstation met verkoop van LPG betreft geen relevante riscobron, aangezien de grootste effectafstand uit het Bevi en de ‘Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations’ 160 meter bedraagt en dus buiten het plangebied valt.

Binnen de inrichting Nemijtek Vrieshuizen B.V. is een ammoniak koelinstallatie van 3200 kg aanwezig. Een koelinstallatie van meer dan 1500 kilo valt onder de werkingssfeer van het Bevi. De handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico geeft aan dat een koelinstallatie van 3200 kilo geen invloedsgebied heeft. Het tankstation met LPG en Nemijtek zijn niet relevant voor voorgenomen ontwikkeling en daarom niet nader beschouwd.

Buisleiding Z-527-01

Conform het Bevb is voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het PR en GR vanwege de buisleiding Z-527-01. Hieruit blijkt dat de buisleiding geen PR-contour heeft. Het groepsrisico blijft voor de toekomstige situatie gelijk ten opzichte van de huidige situatie en ligt onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico dient beperkt te worden verantwoord.

Noordelijke Randweg (Backer en Rueb weg)

Conform het Bevt is voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het PR en GR vanwege het in beperkte mate lokaal transport van gevaarlijke stoffen (voornamelijk lpg) over de Backer en Ruebweg. Deze weg kent geen PR-contour en vanwege de ligging binnen de bebouwde kom ook geen plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het groepsrisico neemt door voorgenomen ontwikkeling toe van 0,049 maal de oriëntatiewaarde naar 0,058 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico dient beperkt te worden verantwoord.

Spoorlijn Breda-Roosendaal

Voor de spoorlijn Breda-Roosendaal dient conform het Bevt het bevoegd gezag het groepsrisico te verantwoorden.

Beperkte verantwoording groepsrisico

De maatgevende scenario's voor het plangebied zijn een brand en explosie (buisleiding en Noordelijke Randweg) en een gifwolk (spoorlijn). De Veiligheidsregio Midden- en West- Brabant heeft op 20 november 2020 een preadvies opgesteld.

De brandweer geeft aan dat het planvoornemen op geruime afstand ligt van buisleiding, de transportroutes (weg en spoor) en inrichtingen (bedrijven) in de omgeving. Voor het plangebied zijn zodoende geen extra maatregelen vereist in het geval van een brand of een explosie ten gevolge van een ongeval bij deze risicobronnen anders dan de standaard vereiste bluswatervoorzieningen. Daarnaast dient in het kader van rampenbestrijding en zelfredzaamheid rekening te worden gehouden met een ongeval met giftige stoffen. Giftige dampen en/of rook kunnen het plangebied bereiken wanneer zich een ongeval voordoet op de spoorlijn en/of bij omliggende bedrijven.

Rampenbestrijding

Het plangebied dient te voldoen aan de eisen die de Brandweer stelt aan bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid in verband met opkomsttijden.

• Bluswatervoorzieningen: Binnen het plangebied dienen bluswatervoorzieningen aanwezig te zijn. Op dit moment is daar nog niet in voorzien. Deze dienen op maximaal 40 meter van de woongebouwen gerealiseerd te worden.
• Opkomsttijd: De opkomsttijd voor de brandweer voldoet aan de normen die de brandweer heeft vastgesteld in het Dekkings- en spreidingsplan 2019-2023. De verwachte opkomsttijd is minder dan 5 minuten.

Zelfredzaamheid

Personen dienen in staat te zijn om zichzelf en anderen te beschermen en te weten hoe ze moeten handelen in bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. De zelfredzaamheid kan worden verbeterd door extra bouwkundige en organisatorische maatregelen te treffen.

• Handmatig afsluitbare ventilatie: Voor toxische scenario's zijn de nieuwe gebouwen een uitstekende schuilplaats mits tijdig de ventilatiesystemen kan worden afgezet en de ramen en deuren worden gesloten. De luchtdichtheidseisen van het huidige Bouwbesluit maken het mogelijk de schuilplaats circa 4 uur te gebruiken. Voor woongebouwen waar een centrale afzuiging aanwezig is dient deze ook op afzonderlijk niveau per woning/appartement de ventilatie te kunnen worden uitgeschakeld.
• Bedrijfsnoodplan: Voor de kantoren en horeca is het wenselijk een goede interne noodprocedure op te laten stellen en deze jaarlijks te beoefenen.

Conclusie

De gewenste planinvulling leidt tot een beperkte toename van het groepsrisico ten opzichte van de huidige situatie en blijft onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Conform de eisen van de Brandweer dienen binnen het plangebied bluswatervoorzieningen aanwezig te zijn op maximaal 40 meter van de woongebouwen. De woongebouwen zijn bereikbaar vanaf de Speelhuislaan en via de calamiteitenroute ten zuiden van de Lamonthal en langs de kade. Deze route is geborgd met de bestemmingen 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' op de verbeelding en in de regels. De andere aspecten rampenbestrijding en verbetering van de zelfredzaamheid vallen buiten de kaders van wat een bestemmingsplan kan regelen. Bij de nadere uitwerking in concrete bouwplannen zal worden beoordeeld hoe de maatregelen worden verwerkt in overleg met de daartoe aangewezen instanties.

Op grond van bovenstaande zal de gemeente Breda haar verantwoording nemen inzake de aanvaarding van de beperkte toename van het groepsrisico. Het aspect externe veiligheid vormt gelet op het voorgaande geen belemmering voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

Kader

De Wet natuurbescherming vormt het wettelijk kader voor de bescherming van flora en fauna (soortenbescherming), leefgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van houtopstanden. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen en activiteiten dient te worden nagegaan of deze ingrepen en/of activiteiten eventueel negatieve gevolgen hebben voor aanwezige dier- en plantensoorten in de omgeving of tot negatieve effecten leiden in onder de Wet natuurbescherming aangewezen gebieden, zijnde de Natura 2000-gebieden. Door de provincie Noord-Brabant zijn via de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant naast de Natura 2000-gebieden ook gebieden aangewezen als Natuurnetwerk Brabant (NNB). Het NNB omvat bestaande natuur- en bosgebieden, (nog niet) gerealiseerde nieuwe natuur en ecologische verbindingszones. Via de bepalingen van de verordening worden deze gebieden beschermd tegen negatieve effecten zowel binnen als buiten de begrenzing van het NNB.

Plangebied

Gebiedsbescherming

Om schade aan de natuurwaarden van Natura 2000-gebieden te voorkomen, bepaalt de Wnb dat projecten en andere handelingen die de kwaliteit van habitats kunnen verslechteren of die een verstorend effect kunnen hebben op instandhoudings-doelstellingen van Natura 2000-gebieden niet mogen plaatsvinden zonder vergunning (conform artikelen 2.7, 2.8 en 2.9 van de Wnb).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse bos. Dit gebied is ten zuiden van Breda gelegen en bevindt zich hemelsbreed op ruim 5 kilometer afstand van het plangebied. Overige Natura 2000-gebieden zijn op minimaal 10 km afstand van het plangebied gelegen. Gezien de afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Ulvenhoutse Bos) en het gegeven dat binnen deze afstand diverse uitvalswegen en de stad Breda zelf is gelegen, zal door voorgenomen planontwikkeling geen verstoring of negatief effect optreden op Natura 2000-gebieden. Denk daarbij aan bijvoorbeeld verstoring door licht, geluid en/of trillingen of verstoring van de waterhuishouding. Alleen wanneer de depositie van stikstof op het Natura 2000-gebied door voorgenomen ontwikkeling toeneemt ten opzichte van de kritische depositiewaarde van de binnen het gebied aanwezige habitats, kan sprake zijn van negatieve effecten op het gebied, zoals verzuring en vermesting.

In het kader van de Wet natuurbescherming is een (onherroepelijke) vergunning verleend voor de stikstofdepositie die gepaard gaat met de herontwikkeling van het Havenkwartier. Zolang voorgenomen ontwikkeling van het Backer en Ruebterrein qua stikstofdepositie binnen de maximaal vergunde stikstofdepositie blijft, is er geen sprake van aanvullende effecten op Natura 2000-gebied als gevolg van verzuring en vermesting. Aangezien voorgenomen ontwikkeling gasloos wordt gerealiseerd, wordt de stikstof emissie van de ontwikkeling in de gebruiksfase veroorzaakt door de toename in het wegverkeer van en naar het plangebied. Daarnaast zal tijdelijk sprake zijn van stikstofdepositie vanwege het bouwverkeer en bouwmaterieel in de realisatiefase.

N2000: Stikstofdepositie tijdens de gebruiksfase

De invulling van het plangebied als beschreven in paragraaf 4.3 Programma kent een bepaalde bandbreedte. Wanneer de stikstofdepositie van zowel de maximale invulling van het programma voor 'werken' als 'wonen' wordt berekend, blijkt dit niet binnen de stikstofdepositie van het maximaal programma te passen. De stikstofdepositie wordt daarbij bepaald door de stikstofemissie ten gevolge van verkeer. Door Antea Group is bepaald dat de verkeersaantrekkende werking, ofwel de stikstofemissie ten gevolge van verkeer, het grootst is bij een programma invulling met voornamelijk 'werken'. Antea Group heeft berekend dat het volgende programma past binnen de (onherroepelijke) vergunning Wet natuurbescherming past (zie Bijlage 7 Berekeningen stikstofdepositie):

• 470 woningen; waarvan 119 grondgebonden woningen en 351 appartementen;
• 13.000 m² overige functies.

Daarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van 2.580 motorvoertuigbewegingen/etmaal (mvt/etm).

De verkeersaantrekkende werking van de in paragraaf 4.3 Programma beschreven varianten bedraagt minder dan de door Antea Group berekende variant. Derhalve kan gesteld worden dat deze varianten ook binnen de (onherroepelijke) vergunning Wet natuurbescherming passen.

Deze varianten zijn in de planregels van het bestemmingsplan als maximale invulling geborgd. Andere varianten in het programma zijn toegestaan, zolang beide maxima niet worden overschreden; bijvoorbeeld 480 woningen en 10.500 m² overige functies.

N2000: Stikstofdepositie tijdens de realisatiefase

Vanwege het vervallen van de zogenoemde 'bouwvrijstelling' is ook voor de realisatiefase van de beoogde ontwikkeling de stikstofdepositie berekend. De stikstofdepositie wordt daarbij bepaald door de stikstofemissie ten gevolge van de inzet van bouwmaterieel en door het bouwverkeer. Door Antea Group is de stikstofemissie ten gevolge van het bouwplan berekend ten opzichte van de stikstofemissie ten gevolge van het bouwplan als waarvoor een (onherroepelijke) vergunning Wet natuurbescherming is verleend. Uit deze berekening volgt dat de realisatie van het beoogde programma past binnen de op grond van de (onherroepelijke) vergunning Wet natuurbescherming te realiseren programma (zie Bijlage 7 Berekeningen stikstofdepositie).

Natuurnetwerk Brabant

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). De Mark, die langs het plangebied stroomt, is wel aangewezen als NNB, zie onderstaande figuur.

_{Figuur 5.7 Uitsnede kaart Natuurnetwerk Brabant, interim omgevingsverordening Noord-Brabant}

Voorgenomen ontwikkeling vindt plaats buiten het NNB, maar op grond van de Interim omgevingsverordening geldt dat effecten buiten het NNB (zoals licht en geluid) geen aantasting van de in het gebied aanwezige waarden mag geven. Aantasting door verspreiding van stoffen door lucht of water zijn expliciet uitgesloten van deze regel.

Middels een geluidsberekening is bepaald of voorgenomen ontwikkeling leidt tot negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het naastgelegen NNB vanwege geluid. De provincie hanteert hiervoor een geluidsbelasting van 39 dB_Lden in het NNB als grenswaarde (“Geluid in de ecologische hoofdstructuur EHS” PBL2010). Wanneer de geluidsbelasting door een ontwikkeling wordt overschreden, geldt een compensatieplicht voor de oppervlakte NNB met een te hoge geluidsbelasting. Als de geluidsbelasting op het gebied in de bestaande situatie al de norm van 39 dB_Lden overschrijdt, geldt er geen compensatieplicht.

Uit de geluidsberekeningen blijkt dat de totale geluidsbelasting ter hoogte van het NNB (de Mark) in de huidige situatie ruim boven de 39 dB_Lden ligt, namelijk ruim 50 dB_L24. Ten gevolge van de voorgenomen ontwikkeling is een toename van circa 0,3 dB berekend. Aangezien in de huidige situatie de norm van 39 dB_Lden wordt overschreden, is er geen sprake van een compensatieverplichting.

Soortenbescherming

Uit de gegevens van de Nationale Databank Flora- en Fauna (NDFF) voor de periode 2011-2020, zijn geen waarnemingen in of nabij het gebied bekend van onder de Wet natuurbescherming beschermde vissen, reptielen, amfibieën, insecten, vaatplanten of zoogdieren (met uitzondering van vleermuizen). Het plangebied kent geen geschikte habitats voor voorgenoemde soorten. Wel worden op basis van de aanwezige habitats, de geschiktheid daarvan voor beschermde soorten en de bekende verspreiding van de betreffende soorten broedvogels (gierzwaluw en huismus) en vleermuizen binnen het plangebied verwacht.

De nesten van gierzwaluw en huismus zijn het jaarrond beschermd. De aanwezige gebouwen binnen het plangebied zijn allen niet geschikt als vaste nest- en verblijfplaats voor deze soorten. Door de afwezigheid van hagen en groene tuinen, welke belangrijk zijn als winterrustplaats, ontbreekt het in de omgeving van de gebouwen aan functioneel leefgebied voor de gierzwaluw en huismus.

Mogelijk bieden de aanwezige bomen, resterende muurconstructies en hopen met zand in het plangebied wel andere vogelsoorten met jaarrond en niet jaarrond beschermde nesten een tijdelijke broedplaats.

Naar verwachting is de aanwezige bebouwing in het plangebied ook niet geschikt als vaste paar- en verblijfplaats voor vleermuizen. Wel is de kans groot dat vleermuizen binnen het gebied gezien kunnen worden.

Houtopstanden

Het plangebied is gelegen binnen de door de gemeente Breda aangewezen bebouwde kom van de Wet natuurbescherming (voorheen: Boswet). De regels voor het vellen van houtopstanden uit de Wet natuurbescherming gelden daarmee niet binnen het plangebied.

Binnen de bebouwde kom geldt op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Breda voor de daarvoor aangewezen houtopstanden een kapverbod. Deze houtopstanden zijn door het college aangewezen en geplaatst op de 'Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden'. Deze houtopstanden mogen alleen gekapt worden als daarvoor een vergunning is verleend. Onderstaande afbeelding is een uitsnede van deze kaart ter plaatse van het plangebied.

_{Figuur 5.8 Uitsnede 'Bomenkaart' gemeente Breda}

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich langs de Backer en Ruebweg een waardevolle houtopstand in de vorm van een landschapselement. Voor het vellen van deze houtopstand geldt een vergunningsplicht.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een aantasting van Natura 2000-gebieden en past binnen de middels een (onherroepelijke) vergunning Wet natuurbescherming toegestane maximale stikstofdepositie. De wezenlijke kenmerken en waarden van het nabijgelegen Natuurnetwerk Brabant (ecologische verbindingszone Mark) worden door voorgenomen ontwikkeling niet aangetast.

Binnen het gebied zijn beschermde vogels (gierzwaluw en huismus) en vleermuizen te verwachten. Binnen het plangebied is echter geen geschikte bebouwing/begroeiing aanwezig die een (vaste) verblijf-, broed- of paarplaats van deze soorten zou kunnen vormen. Naar verwachting vindt met voorgenomen ontwikkeling geen overtreding van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming plaats. Bij de uitvoering van de werkzaamheden voor voorgenomen ontwikkeling blijft de algemene zorgplicht uit de Wet natuurbescherming onverkort van toepassing.

Wanneer de waardevolle houtopstanden aan de noordzijde van het plangebied worden geveld, zal vooraf een omgevingsvergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Breda.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

Kader

In Nederland zijn de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hierin worden voor diverse verontreinigende stoffen luchtkwaliteitseisen gesteld, waaronder voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5). Het bevoegd gezag mag volgens artikel 5.16 van de Wet milieubeheer alleen een bestemmingsplan vaststellen indien:

• de grenswaarde niet wordt of niet dreigt te worden overschreden;
• een ontwikkeling niet leidt tot verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan luchtverontreiniging';
• de ontwikkeling onderdeel uitmaakt van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen.

In bijlage 2 bij de Wm zijn de grenswaarden opgenomen voor concentraties van luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Hiervan zijn de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) maatgevend, aangezien van de overige stoffen in het laatste decennium nergens normoverschrijdingen zijn opgetreden in Nederland.

Naast de wettelijke eisen voor luchtkwaliteit heeft de wereldgezondheid organisatie (WHO) advieswaarden vastgesteld. De gemeente Breda heeft daarnaast het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend, waarmee de gemeente streeft naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit in Nederland en naar gezondheidswinst voor iedereen. Vanuit het SLA wordt toegewerkt naar de advieswaarden van de WHO voor stikstofdioxide en fijnstof.

In tabel 5.3 zijn de grenswaarden uit de Wm en advieswaarden van de WHO gegeven voor stikstofdioxide en fijnstof.

_{Tabel 5.3Grenswaarden Wm en advieswaarden WHO voor stikstofdioxide en fijnstof}

Projecten waarvan aannemelijk is gemaakt dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, kunnen conform de Wm gerealiseerd worden, zelfs wanneer sprake zou zijn van overschrijding van de grenswaarden. Hiervoor wordt een maximale verslechtering gehanteerd van 3% van de jaargemiddelde grenswaarde (1,2 µg/m³ voor NO₂ en PM₁₀).

Plangebied

Voorgenomen ontwikkeling voorziet met de nieuwe functies binnen het plangebied in een bepaalde verkeersaantrekkende werking, zie paragraaf 6.13. Het gemotoriseerde wegverkeer stoot stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) uit. De gebouwen zelf hebben geen invloed op de luchtkwaliteit, aangezien deze worden verwarmd middels bodemwarmte en er daarmee geen sprake is van verbranding en daarmee samenhangende uitstoot van stoffen.

Om een beeld te geven van de luchtkwaliteit in de huidige situatie is gebruik gemaakt van de NSL-monitoringstool (monitoringsronde 2020, zichtjaar 2020). De concentraties ter hoogte van de NSL-toetspunten rondom het plangebied zijn in figuren 5.9, 5.10 en 5.11 weergegeven.

_{Figuur 5.9Jaargemiddelde NO2-concentratie in huidige situatie}

_{Figuur 5.10Jaargemiddelde PM10-concentratie in huidige situatie}

_{Figuur 5.11Jaargemiddelde PM2,5-concentratie in huidige situatie}

Zoals uit bovenstaande figuren blijkt, liggen de concentraties stikstofdioxide en fijnstof in de huidige situatie ruim onder de desbetreffende grenswaarden. De maximale PM₁₀-concentratie ligt wel boven de WHO advieswaarde, maar voldoet op de meeste toetspunten nabij het plangebied. Ter hoogte van de toetspunten in de omgeving van het plangebied wordt nergens aan de WHO-advieswaarde voor de concentratie PM_2,5 voldaan.

Ter beoordeling van de effecten van voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, zijn de concentraties NO₂ , PM₁₀ en PM_2,5 berekend met de NSL-tool (versie 2019), waarbij de beoogde situatie is vergeleken met de situatie zonder deze ontwikkeling (referentiesituatie). De berekeningen zijn uitgevoerd ter hoogte van de toetspunten langs de wegen rond het plangebied voor het jaar 2020. Voor de verkeersgegevens is gebruik gemaakt van de gegevens uit de NSL-monitoringstool (MT2020, zichtjaar 2020).

De maximale verkeersaantrekkende werking (worst-case) van het plan bedraagt circa 3.500 extra verkeersbewegingen per etmaal.

In eerdere berekeningen (2019) is voor het plan berekend wat de effecten van 2.828 motorvoertuigen per etmaal (werkdag) zijn op de luchtkwaliteit. Aangezien de exacte verdeling van het verkeer over het plangebied niet bekend is, is al het bestemmingsverkeer toegevoegd op alle ontsluitingswegen in de omgeving (worst-case) om zo te beoordelen of het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit en of er risico's zijn op overschrijding van de grenswaarden Wm. De resultaten zijn weergeven in tabel 5.4.

_{Tabel 5.4 Jaargemiddelden NO2, PM2,5 en PM10 concentraties in de beoogde situatie (2020)}

Uit de resultaten blijkt dat de maximale bijdrage van het planvoornemen op de jaargemiddelde concentraties NO₂ , PM₁₀ en PM_2,5 respectievelijk 1,2 µg/m³, 0,3 µg/m³, en 0,1 µg/m³ bijdraagt. Hiermee liggen de concentraties lager dan de 'in betekenende mate'-grens. Het project draagt hierdoor niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit en voldoet daarmee aan artikel 5.16, eerste lid onder c van de Wet milieubeheer. Gezien de maximaal berekende waarden uit 2019 en de toename dermate laag zijn ten opzichte van de grenswaarden, is voor het aantal verkeersbewegingen van 3.500 motorvoertuigen/etmaal geen nieuwe berekening verricht voor het jaar 2022/2023. Gesteld kan worden dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

De concentraties NO₂ , PM₁₀ en PM_2,5 liggen daarnaast op alle toetspunten ruim onder de grenswaarden Wet milieubeheer (Wm). Hiermee wordt voldaan aan artikel 5.16, eerste lid onder a Wm. Het planvoornemen voldoet hiermee aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit.

Conclusie

Voorgenomen planontwikkeling draagt 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De concentraties NO₂ , PM₁₀ en PM_2,5 liggen op alle toetspunten rondom het plangebied ruim onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het planvoornemen voldoet aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit en vormt geen belemmering voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

Kader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. De waterparagraaf is ‘een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding’. Hierin wordt het wateradvies van de waterbeheerder, in dit geval waterschap Brabantse Delta, opgenomen en eventuele afwijkingen van dit advies gemotiveerd. Uit het vooroverleg tussen de gemeente Breda en Waterschap Brabantse Delta zijn in het kader van de watertoets de volgende doelen, uitgangspunten en criteria voor het plangebied afgesproken:

• Uitgaan van eerdere situatie, waarbij het Backer en Rueb gebied volledig verhard was
• Verharding afkoppelen dus de waterbergingsopgave wordt 15 mm per m²
• Een klimaatadaptieve invulling

Plangebied

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is door Royal HaskoningDHV een watertoets opgesteld waarin wordt ingegaan op het geldende waterbeleid, de hydrologische kenmerken/huidige situatie en de toekomstige situatie van het plangebied. Deze watertoets is opgenomen in Bijlage 8 Waterparagraaf. Uit deze toets blijkt dat het verhard oppervlak binnen het plangebied afneemt en meer dan 10.000 m² verhard oppervlak wordt afgekoppeld. Vanuit het beleid van het waterschap Brabantse Delta geldt dat er voor het afkoppelen van verhard oppervlak een compensatie van 15 mm per m² moet worden gerealiseerd, wat ook vastgelegd is in de afspraken tussen de gemeente Breda en het waterschap. Deze compensatie komt voor het plangebied neer op een berging van 300 m³. Wanneer in het plangebied groene daken met een bergingscapaciteit van 20 liter/m² worden toegepast, mogen deze conform het gemeentelijk beleid als 'onverhard oppervlak' worden meegerekend. Vooralsnog wordt in de plannen uitgegaan van groene daken met een kleinere bergingscapaciteit, waardoor op een andere wijze in voldoende waterberging dient te worden voorzien. Dit is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels.

Vanuit de hydrologische situatie van het plangebied bevindt zich circa 2,4 m onder het maaiveld een scheidende veenlaag van ca. 0,5 m dikte onder de goed doorlatende deklaag (>10 m/dag). Bij het infiltreren van hemelwater in het plangebied kan in geval van een bui mogelijk leiden tot overlast vanwege hoge (schijn)grondwaterstanden. Aangezien het ondiepe grondwater richting de haven stroomt, kan door de twee ondergrondse parkeergarages aan de noordoostzijde van de garages opstuwing van het grondwater ontstaan. Door de parkeergarages breder uit te graven, en daarmee de scheidende laag lokaal te verwijderen, kan het freatisch grondwater infiltreren naar het goed doorlatende 1^ste watervoerende pakket.

Naar verwachting zorgen de normale waterstanden van de Mark voor een voldoende ontwateringsdiepte van het plangebied. Ook bij extreme hoge waterstanden wordt geen overlast verwacht vanwege hogere grondwaterstanden.

De huidige gemengde riolering in het plangebied wordt verwijderd en vervangen door een gescheiden stelsel. Afvalwater afkomstig van winkels, kantoren en woningen wordt ingezameld en via de vuilwaterriolering afgevoerd naar de Speelhuislaan en vervolgens de Belcrumweg. Hemelwater wordt afgekoppeld en zo lang mogelijk vastgehouden in het gebied. Het water wordt gebufferd op de groene daken en in het groene maaiveld en uiteindelijk afgevoerd naar het oppervlaktewater van de haven. Het proces van afkoppeling, buffering en afvoer van hemelwater wordt zoveel mogelijk zichtbaar gemaakt op het maaiveld, ter bewustwording van de gebruikers van de omgeving. De verwerking van het schone hemelwater in het openbaar gebied wordt in het ontwerp van de openbare ruimte nader gespecificeerd.

In de planregels is middels een voorwaardelijke verplichting geborgd dat binnen het plangebied in voldoende waterberging wordt voorzien.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in een afname van verhard oppervlak, een betere scheiding van vuile en schone waterstromen en verwerking van het hemelwater binnen het plangebied. Middels een voorwaardelijke verplichting is de realisatie van voldoende waterberging in de planuitvoering geborgd. Het planvoornemen voldoet aan het waterbeleid en geeft invulling aan de afspraken als gemaakt in het kader van vooroverleg over de watertoets met de gemeente Breda en het waterschap Brabantse Delta.

Kader

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient voor een voorgenomen gebruik te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast mag een voorgenomen gebruik van een locatie niet leiden tot onaanvaardbare knelpunten in de verkeersafwikkeling rondom de locatie.

Plangebied

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte heeft de raad van de gemeente Breda op 29 april 2021 de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013). Gemeente Breda stelt in de nota zowel normen voor fiets- als voor autoparkeerplaatsen. Daarnaast biedt de nota de mogelijkheid voor maatwerk bij ontwikkelingen waar onderbouwd een correctie op de hoogte van de parkeerbehoefte kan worden toegepast, bijvoorbeeld bij de inzet van deelauto's. In onderstaande tabel zijn de parkeernormen weergegeven.

_{Tabel 5.5 Parkeernormen gemeente Breda (2021)}

In opdracht van Amvest heeft Goudappel de parkeeropgave voor de voorgenomen ontwikkeling in beeld gebracht aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. De resultaten zijn vastgelegd in het parkeeronderzoek 'Herontwikkeling Backer en Rueb, Breda Mobiliteit en parkeren' met kenmerk 004040.20191202.R1.09 van 23 september 2021 en een aanvullende notitie 'Oplegnotitie herontwikkeling Backer en Rueb, Breda' met kenmerk 013811.20221219.N1.01 van 19 januari 2023. Deze rapportage en notitie zijn opgenomen in Bijlage 9. Daarbij is voor het programma, zoals beschreven in paragraaf 4.3, de parkeerbehoefte van de verschillende varianten in beeld gebracht. Uit deze analyse blijkt dat de werkdagavond het maatgevend moment betreft, Daarbij zijn bij variant 1 (minimaal woonprogramma, maximaal commercieel programma) 463 parkeerplaatsen benodigd. Bij variant 2 (midden variant) zijn 463 parkeerplaatsen benodigd en bij variant 3 (maximaal woonprogramma, minimaal commercieel programma) 466 parkeerplaatsen. Uit deze analyse blijkt dat de bandbreedte tussen het woningaantal en commercieel programma niet leidt tot een ander benodigd parkeeraanbod. Het programma heeft geen invloed op het benodigd aantal parkeerplaatsen. Het benodigd aantal parkeerplaatsen blijft in de varianten namelijk (nagenoeg) gelijk.

Voor de beoogde ontwikkeling zijn drie scenario's voorzien ten aanzien van de parkeerbehoefte op basis van de gemeentelijke parkeernormen:

• 0-scenario: de parkeerbehoefte wordt volledig binnen het plangebied ingevuld, bewoners zijn voor hun auto gebruik afhankelijk van hun eigen auto. Deze 'traditionele' vorm van autogebruik en daarmee gepaard gaande parkeerbehoefte, sluit niet aan bij de ambities voor duurzame mobiliteit binnen het Havenkwartier en het plangebied.
• 'basis' scenario: er worden 15 deelauto's beschikbaar gesteld voor bewoners, werknemers en bezoekers. Elke deelauto vervangt naar schatting 5 reguliere auto's. In totaal worden door de 15 deelauto's 75 reguliere auto's vervangen.
• 'lef' scenario: er worden minder parkeerplaatsen gerealiseerd binnen het plangebied, ongeveer de helft van het beoogd aantal parkeerplaatsen (circa 250 plaatsen) wordt op loopafstand van het plangebied gerealiseerd in de vorm van een 'mobility hub' (HUB), zo worden gebruikers gestimuleerd om gebruik te maken van alternatieve vervoersvormen.

Voor de variant '0-scenario' blijkt dat er een parkeerbehoefte van circa 516 parkeerplaatsen benodigd is in het plangebied, uitgaande van dubbelgebruik. Deze behoefte kan worden opgevangen in de beoogde ondergrondse parkeerkelders met een maximale totale capaciteit van 550 parkeerplaatsen. Wanneer andere mobiliteitsconcepten worden toegepast zal de parkeervraag in het plangebied afnemen. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

Ontsluiting

Het plangebied wordt een autoluwe wijk. Via de Speelhuislaan kan het gemotoriseerd verkeer de (ondergrondse) parkeervoorzieningen bereiken. Vanaf het meest noordelijke punt van de Speelhuislaan loopt een ontsluitingsroute voor fietsers, leveranciers, calamiteitendiensten etc. langs de kade naar het noorden en naar de Belcrumweg. Pakketdiensten geven hun pakketten af aan de daarvoor ingerichte voorziening(en) aan de Speelhuislaan. Denk hierbij aan een soort kluis die bewoners met hun pas kunnen openen. Voetgangers kunnen zich via diverse doorgangen binnen het gebied bewegen. In figuur 5.12 zijn de verschillende routes verbeeld.

_{Figuur 5.12 Ontsluiting van en routes binnen het plangebied.}

Verkeersaantrekkende werking

Naast de parkeerbehoefte is tevens de verkeersproductie van voorgenomen ontwikkeling bepaald en de impact daarvan op het omliggend wegennet in kaart gebracht. Hiervoor zijn wederom de drie varianten uitgewerkt van eerder genoemde woonprogramma's en commerciële programma's, waarbij variant 1 (minimaal woonprogramma, maximaal commercieel programma) maatgevend blijkt. De gemeente Breda heeft in haar beleid geen normen vastgelegd voor de verkeersproductie. Daarom is gebruik gemaakt van de normen uit de CROW381 'Toekomstbestendig parkeren'. Daarbij is uitgegaan van de gebieds- en locatie kenmerken "sterk stedelijk" en "schil centrum". Het verkeersproductieonderzoek 'Herontwikkeling Backer & Rueb en Klavers Jansen terrein' kenmerk BE8757-MI-RP-221205-1356 van 5 december 2022 als opgesteld door door Royal HaskoningDHV, is opgenomen in bijlage Bijlage 10. Naar aanleiding van de op het ontwerp bestemmingsplan ingekomen zienswijzen is dit onderzoek aangevuld met de effecten van de verkeersproductie van de nabijgelegen nieuwbouwontwikkeling Klavers Jansen. Klavers Jansen betreft net als Backer en Rueb een subdeelgebebied van de ontwikkeling van het Havenkwartier.

Uit de berekening van de verkeersproductie blijkt dat voor de ontwikkeling van Backer en Rueb als van Klavers Jansen uit moet worden gegaan van de in tabel 5.6 aangegeven verkeersbewegingen (mvt/etmaal).

_{Tabel 5.6 Aantal verkeersbewegingen (mvt/etmaal) Backer en Rueb en Klavers Jansen}

Uit de berekening blijkt voorgenomen ontwikkelingen circa 3.500 extra verkeersbewegingen per etmaal veroorzaken. Voor deze verkeersstromen is in het verkeersproductieonderzoek in beeld gebracht wat de effecten zijn op het kruispunt Noordelijke Rondweg-Konijnenberg en het kruispunt Speelhuislaan- Konijnenberg-Belcrumweg. Aangezien het verkeer in hoofdzaak van en naar Backer en Rueb en Klavers Jansen van/naar de Noordelijke Rondweg stroomt, zal het verkeer via de Belcrumweg in zuidelijke richting beperkt zijn. Dit is derhalve niet nader onderzocht.

Voor het kruispunt Noordelijke Rondweg-Konijnenberg heeft de gemeente Breda eerder geconstateerd dat de doorstroming op de Noordelijke Rondweg -en dan met name bij de kruising met de Konijnenberg- beperkt is en de laatste jaren steeds verder terugloopt. Daarom is afgelopen jaren een uitgebreide studie verricht naar optimalisering van deze kruising, waarbij uit is gegaan in de berekeningen van de realisatie van circa 550 woningen op het Backer en Rueb terrein. In 2019 is de capaciteit van het kruispunt uitgebreid om de eerste fase van het Havenkwartier te kunnen realiseren. Het verkeer ten gevolge van de beoogde ontwikkeling kan vanwege de doorgevoerde optimalisatie op het kruispunt Noordelijke Rondweg-Konijnenberg worden afgewikkeld.

Voor de verdere ontwikkeling van het Havenkwartier (zoals het Haveneiland) is door de gemeenteraad een visie vastgesteld waarbij de Noordelijke Rondweg wordt verlaagd en in een tunnelbak komt. Met deze visie is de doorstroming op de Noordelijke Rondweg voor de komende decennia weer gegarandeerd.

Het kruispunt Speelhuislaan-Konijnenberg-Belcrumweg betreft een met verkeerslichten geregelde

kruising, die momenteel nog een beperkte restcapaciteit heeft. Uit de berekeningen blijkt dat de restcapaciteit door de ontwikkelingen Backer en Rueb en Klavers Jansen vrijwel volledig wordt gebruikt. Met name in de avondspits zit het kruispunt tegen zijn capaciteit aan en op een aantal opstelvakken boven de capaciteit. Wachtende voertuigen kunnen dan niet in één cyclus (dus met één keer groen licht) het kruispunt afrijden. Een andere inrichting van het kruispunt Belcrumweg – Speelhuislaan wordt momenteel door de gemeente Breda onderzocht en zal rekening houden met voorgenomen planontwikkeling(en). Uit de eerste resultaten blijkt dat door een rotonde te realiseren op deze kruising het verkeer van Backer en Rueb en Klavers Jansen zowel tijdens de ochtend- als avondspits goed

afgewikkeld kan worden.

In de mobiliteitsvisie van de gemeente Breda wordt gestuurd op het afvlakken van de pieken in het verkeerssysteem ('flatten the curve'). Hierbij geldt het beleidsuitgangspunt dat bij herinrichtingen het verkeerssysteem niet meer wordt gedimensioneerd op de (hyper)spits. Zeker niet op plekken waar de beschikbare ruimte beperkt is. Als mensen op het drukste moment moeten of willen reizen, dan kan het gevolg zijn dat de reistijden op sommige routes iets langer zijn als gevolg van vertraging. Door minder op de absolute spits te dimensioneren is het beslag van infrastructuur op de openbare ruimte kleiner, worden gewenste routes aantrekkelijker en worden veel kosten bespaard in aanleg, onderhoud en exploitatie.

Doordat er meerdere ruimtelijke en verkeerskundige ontwikkelingen in de directe omgeving spelen, waaronder de, in de recente Mobiliteitsvisie aangegeven, gewenste verkeersluwere functie van de Belcrumweg, is het advies om op korte termijn geen grote wijzigingen aan de kruising Speelhuislaan- Konijnenberg-Belcrumweg te doen, maar de diverse ruimtelijke en verkeerskundige plannen (woningbouw Havenkwartier, wijzigen verkeersfunctie Belcrumweg) in de toekomst in samenhang te bezien. De gemeente Breda werkt op dit moment (2022) aan een inrichtingsplan voor de Belcrumweg en het kruispunt met de Speelhuislaan. Deze ontwerpopgave valt echter buiten de scope van dit bestemmingsplan.

Daarnaast kunnen op de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de resultaten uit het verkeersproductieonderzoek op de volgende nuances worden gemaakt:

• De maximale planinvulling is het uitgangspunt van de onderzoeken maar in de praktijk zal dit wellicht niet aan de orde zijn.
• De huidige kruispuntvormgeving (verkeerslichten) en de huidige instellingen van de verkeerslichten zijn het uitgangspunt. In de praktijk kan worden bijgestuurd door te prioriteren met de verschillende richtingen. Hiermee is in het onderzoek geen rekening gehouden.
• Er worden diverse verkeermaatregelen verkend, waaronder de toepassing van een rotonde en het realiseren van een HUB aan het Steenen Hoofd. De eerste inzichten laten zien dat een rotonde het toekomstige verkeer goed kan verwerken. De HUB aan het Steenen Hoofd zal ruimte bieden voor ongeveer 205 parkeerplaatsen. Het verkeer dat hiervan gebruik gaat maken gebruikt dus niet meer de route via de Speelhuislaan.
• In de Mobiliteitsvisie Breda is aangegeven dat het doorgaande verkeer op de route Belcrumweg – Prinsenkade – Markendaalseweg moet verminderen. De werkzaamheden aan de Markendaalsweg (juni 2022 – 2024) gaan mogelijk een afname van verkeer laten zien op de Belcrumweg. Daarnaast blijkt uit historische telgegevens dat de verkeersintensiteit op de Belcrumweg sinds 2015 (na de bussluis op de Terheijdensweg) redelijk constant is gebleven, ondanks dat in en om het stationsgebied vele woningen en functies zijn toegevoegd.
• In de toekomstige verkeersgeneratie van de nieuwe functies Backer en Rueb is nog geen rekening gehouden met de mobiliteitstransitie naar duurzamer vervoerswijzen. De insteek van de gebiedsontwikkeling is een laag autobezit- en gebruik, wat logischerwijs een positief effect heeft op de verkeersbewegingen met de auto.
• In de Mobiliteitsvisie Breda is, tot slot, bepaald dat "De spits is niet langer het uitgangspunt bij het dimensioneren van ons mobiliteitssysteem". Dit houdt in dat gemeente Breda accepteert dat at (auto) verkeer er iets langer over doet om van A naar B te komen gedurende een korte periode van de dag, terwijl daarmee gedurende de rest van de dag de schaarse openbare ruimte beter benut kan worden voor ander doeleinden, functies en vervoerswijzen.

Gelet op de beperkte overschrijding van de capaciteit van de kruising Speelhuislaan-Konijnenberg- Belcrumweg gedurende een korte periode van de dag en gezien bovenstaande overwegingen ten aanzien van de gehanteerde uitgangspunten in het verkeersonderzoek is het niet de conclusie dat de verkeerstoename door de ontwikkelingen Backer en Rueb en Klavers Jansen leidt tot een onaanvaardbare overbelasting van de aanwezige infrastructuur.

Conclusie

Binnen het plangebied wordt in voldoende parkeerbehoefte voorzien. De verkeersproductie van de voorgenomen ontwikkeling past qua capaciteit en verkeersdoorstroming binnen de huidige vormgeving van het kruispunt Speelhuislaan-Konijnenberg-Belcrumweg, met uitzondering van enkele opstelvakken in de avondspits. Uit oogpunt van het optimaal benutten van de openbare ruimte voor alle doeleinden, stelt de Mobiliteitsvisie Breda dat de spits niet het uitgangspunt vormt voor dimensionering van het mobiliteitssysteem. Voor voorgenomen ontwikkeling kan daarom gesteld worden dan de verkeerstoename niet tot een onaanvaardbare belasting van de aanwezige infrastructuur leidt. Een andere inrichting van het kruispunt Speelhuislaan-Konijnenberg-Belcrumweg wordt wel door de gemeente Breda onderzocht en zal rekening houden met voorgenomen planontwikkeling(en).

Kader

Het toetsingskader voor windhinder wordt gevormd door de NEN 8100 - Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving'. De Hoogbouwvisie van de gemeente Breda sluit hierop aan. Zoals aangegeven in paragraaf 3.4.2 geldt dat voor hoogbouw (gebouwen hoger dan 15 meter) met een maximale bouwhoogte van 30 meter een kwalitatieve toets volstaat. Bij hoogbouw hoger dan 30 meter dient een kwantitatief onderzoek naar windhinder te worden verricht.

Plangebied

De maximale bouwhoogten binnen het plangebied zijn overwegend lager dan 30 meter, waardoor voor voorgenomen ontwikkeling een kwalitatieve toets volstaat. Door Nelissen ingenieursbureau is een beschouwing van de windhinder in het plangebied opgesteld, welke opgenomen is in Bijlage 11.

Uit deze beschouwing blijkt dat de verwachting is dat de windhinder in het plangebied over het algemeen beperkt zal zijn. Er is kans op windhinder / discomfort ter plaatse van de entree bij de kantoren, de appartementengebouwen aan de kade en ter plaatse van de doorgang achter het Backer en Ruebkantoor. Gezien de gebiedsactiviteiten van deze situaties (doorloopgebied / slentergebied / langdurig verblijfsgebied) wordt dit acceptabel geacht. De kans op windgevaar waarbij zodanig hoge snelheden optreden dat bij personen in ernstige mate problemen optreden bij het lopen is zeer gering. Aanvullend windhinderonderzoek middels een windtunnel of CFD-simulatie wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Naar aanleiding van verdere uitwerking van het bouwplan is in afwijking van het eerdere ontwerp bestemmingsplan plaatselijk een hoogte van 33 meter voorzien vanwege het toepassen van een gevelscherm. Dit gevelscherm zorgt voor het afschermen van op het dak van het gebouw aanwezige installaties, zodat deze niet zichtbaar zijn.

In de hoogbouwvisie is bepaald dat voor bouwwerken hoger dan 30 meter altijd een aanvullend windonderzoek moet worden gedaan met CFD- of windtunnelsimulatie. Als gevolg van de verruiming naar 33 meter is daarom door Deerns een aanvullende kwalitatieve beoordeling van het windklimaat verricht. De resultaten zijn vastgelegd in een memo met projectnummer RNL150.05832.00.0200 van 3 maart 2023. Deze memo is bijgevoegd bij de in Bijlage 11 opgenomen windhinderstudie van Nelissen ingenieursbureau. Dit onderzoek beperkt zich tot een vaktechnische en kwalitatieve beschrijving. Er is geen CFD- of windtunnelsimulatie uitgevoerd. Deze afwijking van het beleid is aanvaardbaar omdat de invloed door de verruiming van de bouwhoogte t.o.v. de reeds kwalitatief beschouwde situatie beperkt is, slechts betrekking heeft op het vrijstaande gebouw F en omdat (daardoor) uit de beschrijving voldoende inzichtelijk en controleerbaar blijkt dat er ter plaatse van het beoogde verblijfgebied sprake is van een aanvaardbaar windklimaat dan wel dat er maatregelen getroffen kunnen worden om het windklimaat te verbeteren.

Uit dit onderzoek blijkt dat slechts sprake is van een beperkte toename van windeffecten rond het gebouw waar de bouwhoogte van 30 naar 33 meter is verhoogd. Vanwege de ligging van het gebouw en omliggend onbeschut verblijfsgebied aan een haven, is er sprake van een duidelijke visuele koppeling tussen het ervaren van wind en het verblijf in een onbeschutte kade. Personen zullen daardoor niet verrast worden door een plotseling ander windklimaat. Voor de windhinder (hoekwervel) die op het plein vanwege het gebouw met een hoogte van 30 meter kan voorkomen vanuit een zuidwestenwind, leidt de verhoging van het gebouw naar 33 meter niet tot een andere hoekwervel of hogere windsnelheden.

Omdat de hoogte van 33 meter niet leidt tot een significant ander windklimaat rond dit gebouw dan bij

een hoogte van 30 meter overeenkomstig het grenscriterium in het beslismodel voor

windhinderonderzoek wordt een dergelijk onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De windhinder / het discomfort dat in het plangebied kan worden ervaren door de gebruikers wordt acceptabel geacht. Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Kader

In de Wet milieubeheer (Wm) is in hoofdstuk 7 geregeld dat bij ruimtelijke plannen en/of besluiten met mogelijk grote milieugevolgen het verplicht is informatie te verzamelen over de eventuele milieugevolgen in het kader van een milieueffectrapportage(m.e.r.)-procedure. Het doel van de m.e.r.-procedure is het in beeld brengen van de milieueffecten van de voorgenomen maatregelen, zodat het milieubelang volwaardig kan meewegen bij de plannen en besluiten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in combinatie met de te doorlopen ruimtelijke procedure plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die opgenomen zijn in bijlage D, maar niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de locatie van de activiteit
• de kenmerken van de activiteit
• de potentiële effecten van de voorgenomen activiteit

Deze omstandigheden dienen voorafgaand aan een ruimtelijk besluit inzichtelijk te worden gemaakt in een 'vormvrije mer-beoordelingsnotitie'. Het bevoegd gezag beslist op grond van deze notitie of voor de activiteit wel of geen milieueffectrapport (MER) opgesteld moet worden.

Plangebied

Voorgenomen ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder categorie D11.2: "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen". De ontwikkeling blijft echter onder de drempelwaarden, waardoor voor voorgenomen ontwikkeling sprake is van een vormvrije mer-beoordelingsplicht. Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door Royal HaskoningDHV een vormvrije mer-beoordelingsnotitie opgesteld, zie Bijlage 12. Op grond van deze notitie heeft het bevoegd gezag besloten dat voor voorgenomen ontwikkeling geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen.

Naar aanleiding van op het ontwerp bestemmingsplan ingediende zienswijzen zijn in het kader van de mer-beoordeling de cumulatieve effecten van de woningbouwontwikkeling Backer en Rueb en de nabijgelegen ontwikkeling Klavers Jansen in beeld gebracht. Hiervoor is door Royal HaskoningDHV de notitie opgesteld 'Aanvullende notitie m.e.r.-beoordelingen Backer & Rueb en Klavers Jansen' met kenmerk BE8757-MI-NT-221202-1306 van 2 december 2022. Deze notitie vormt een aanvulling op de voor beide ontwikkelingen separaat opgestelde vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotities. Deze notitie is eveneens opgenomen in Bijlage 12.

Zowel het project Backer en Rueb als het project Klavers Jansen moeten gezien worden als stedelijk ontwikkelingsproject zoals opgenomen in de bijlage het Besluit m.e.r.; categorie D11.2. Hiervoor geldt dat het bevoegd gezag moet beoordelen of een volledige m.e.r. nodig is. Onder de in het Besluit m.e.r. genoemde drempelwaarde van 2000 woningen geldt een zogeheten vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Voor beide projecten, ook gecumuleerd beschouwd, wordt deze drempel niet overschreden waardoor een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.

Beide ontwikkelingen staan op zichzelf, die onafhankelijk van elkaar en los van andere subdeelgebieden uit het Havenkwartier worden ontwikkeld en gerealiseerd. De plannen voor de andere (sub)deelgebieden van het Havenkwartier zijn nog niet uitgewerkt. Van deze gebieden is dan ook onduidelijk wanneer en hoe deze gebieden in ontwikkeling worden gebracht. De gecumuleerde effecten van de ontwikkeling van de verschillende subdeelgebieden is op globaal en overkoepelend niveau al eerder beoordeeld en afgewogen. Daarmee resteert de opgave om de milieueffecten van de ontwikkelingen op meer concreet detailniveau afzonderlijk, dus op project niveau en voor zover dat mogelijk is gecumuleerd te beschouwen.

De ontwikkeling van Backer en Rueb en Klavers Jansen betreffen autonome ontwikkelingen, die onafhankelijk van elkaar worden en kunnen worden gerealiseerd. De gebieden hebben elk een eigen karakter en voorgeschiedenis en worden door verschillende partijen, los van elkaar, ontwikkeld. Tussen de ontwikkelingen bestaat daarom geen zodanige organisatorische of financiële samenhang dat de ontwikkelingen als één mer-plichtige activiteit beschouwd moeten worden. De effecten van de ontwikkelingen zijn daarom op projectniveau afzonderlijk van elkaar beschouwd en voor zover dat mogelijk is met de aanvullende notitie ook gecumuleerd beschouwd. Vanuit milieuoogpunt zijn vooral de gecumuleerde effecten op geluid, luchtkwaliteit en stikstofdepositie relevant. Verkeersafwikkeling betreft niet zozeer een milieuthema, maar ligt wel ten grondslag aan diverse milieuthema's en is relevant in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Na het onderzoeken van de gecumuleerde effecten van de projecten Backer en Rueb en Klavers Jansen en de daarbij mogelijke mitigatie van negatieve effecten, kan de inschatting uit de eerdere m.e.r.-beoordelingen worden bevestigd dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu optreden. Het besluit van het bevoegd gezag dat voor beide ontwikkelingen geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen wordt daarom niet verworpen.

Wel wordt aanbevolen om de in de toekomst te verwachten ontwikkelingen in het Havenkwartier in samenhang met het mobiliteitsbeleid te onderzoeken en uit te werken. Hiervoor zijn al stappen gezet binnen de gemeente Breda, zie paragraaf 6.13 Verkeer en parkeren.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling is genoemd in bijlage D categorie D11.2 van het Besluit m.e.r., maar voldoet niet aan de in het besluit opgenomen drempelwaarden, ook niet wanneer de ontwikkeling in samenhang met de ontwikkeling Klavers Jansen wordt beschouwd. Uit de voor de ontwikkeling van Backer en Rueb en Klavers Jansen opgestelde m.e.r.-beoordelingsnotities en de in december 2022 opgestelde m.e.r.-beoordelingsnotitie met een beschouwing van de cumulatieve effecten van beide ontwikkelingen, blijkt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen voor het milieu optreden. Het bevoegd gezag heeft daarmee in het kader van het ontwerp bestemmingsplan terecht besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen.

Aanleiding

De leegstand en verrommeling van de karakteristieke industriële bebouwing van het bedrijventerrein Belcrum maken dat het gebied vraagt om een nieuwe invulling. Deze nieuwe invulling is door de gemeente Breda vormgegeven in de visie voor het Havenkwartier, zoals toegelicht in hoofdstuk 3. De ligging in bestaand stedelijk gebied, nabij de binnenstad en op loopafstand van het station vormt dat deze locatie veel potentie biedt voor woningbouw en commerciële functies, waarmee onder andere invulling kan worden gegeven aan de toenemende vraag naar nieuwe woningen. In de Omgevingsvisie Breda ambieert de gemeente om ca. 25.000 woningen aan de woonvoorraad toe te voegen tot 2040.

De ligging van het plangebied Backer en Rueb tussen de woonwijk Belcrum en het bedrijventerrein Krogten maakt dat de realisatie van een dynamisch gebied met ruimte voor wonen en werken een nieuwe invloed met zich meebrengt op de omliggende omgeving en andersom. Inherent aan een dergelijk transformatie gebied is dat een nieuwe stedelijke dynamiek ontstaat. Deze transformatie vindt geleidelijk plaats. Tegelijk dient voorafgaand aan deze ruimtelijke ontwikkeling onderbouwd worden dat het planvoornemen op basis van de situatie anno nu voorziet in een goed woon- en leefklimaat. In voorgaande paragrafen is onderbouwd dat met het planvoornemen in een goed woon- en leefklimaat wordt voorzien, waarbij ten aanzien van de aspecten geluid en geur een kanttekening dient te worden geplaatst:

• ten aanzien van cumulatieve geluidhinder treden op enkele plaatsen geluidsniveaus van 4 dB hoger op dan in beeld gebracht per geluidsbron, voor cumulatieve geluidhinder zijn echter geen eisen opgenomen in de Wet geluidhinder of het gemeentelijk geluidbeleid.
• ten aanzien van cumulatieve geurhinder is geen sprake van een onaanvaardbaar geurhinder niveau (plan voldoet aan de grenswaarde), maar daarmee is wel sprake van een bepaalde geurbelasting op het gebied.

In deze paragraaf is derhalve een integrale afweging van de aspecten geluid en geur ten opzichte van de voorgenomen planontwikkeling uiteengezet.

Afweging

Geluid

Ten aanzien van geluid wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder (Wgh) en aan het gemeentelijk geluidbeleid, mits aan bepaalde gevels maatregelen worden genomen om aan de eis van een 'geluidluwe gevel' uit het gemeentelijk geluidbeleid te voldoen. Omdat op de gevels zowel sprake is van geluidsbelasting door industrielawaai als door wegverkeer, blijkt uit berekeningen (zie paragraaf geluid) dat de gecumuleerde geluidbelasting op de gevel hoger kan liggen dan de geluidsbelasting per bron. Voor cumulatie van geluid zijn geen wettelijke vereisten of beleid geformuleerd, maar dit aspect wordt wel betrokken bij de verdere planuitwerking. Conform het Bouwbesluit wordt, bij het vaststellen van het binnen niveau, rekening gehouden met de gecumuleerde geluidsbelasting van alle wegen. Daarnaast worden 'gebouw gebonden' maatregelen getroffen, waardoor zoveel mogelijk woningen een geluidluwe gevel hebben. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen worden derhalve extra geluidsisolerende maatregelen in het ontwerpproces betrokken, zodat te allen tijde in een goed binnenklimaat ten aanzien van geluid kan worden voorzien. Voor buitenruimten en het omliggend openbaar gebied zijn geen maatregelen voorzien ter vermindering van de geluidsbelasting door omliggende wegen en/of het gezoneerd industrieterrein Breda Noord.

Geur

Ten aanzien van geur is er geen specifiek beleid vastgelegd voor de nieuwvestiging van geurgevoelige functies nabij geurrelevante bedrijvigheid of ten aanzien van normen voor de gecumuleerde geurbelasting op geurgevoelige functies. Wel stelt het provinciaal beleid eisen ten aanzien van de geurbelasting per bedrijf bij vesting van nieuwe of uitbreiding van bestaande geurrelevante bedrijvigheid. Voor voorgenomen ontwikkeling is als afwegingskader een omgekeerde toetsing voorgesteld waarbij voor de gecumuleerde geurbelasting dient te worden voldaan aan de grenswaarde van de geurbelasting voor een bestaand bedrijf. Hieruit blijkt dat ter plaatse van het plangebied aan deze grenswaarde kan worden voldaan. Wel is sprake van een overschrijding van de richtwaarde, waardoor er wel sprake is van enige vorm van (cumulatieve) geurbelasting op het plangebied. Het is niet uit te sluiten dat door de toekomstige bewoners/gebruikers van het gebied geurhinder kan worden ervaren.

Ondanks voorgenoemde kanttekeningen ten aanzien van geur en geluid is de ontwikkeling van het plangebied naar een nieuwe woon-werklocatie vanuit andere belangen zeer wenselijk of zelfs noodzakelijk, denk daarbij aan:

• de ambitie van gemeente Breda om 25.000 extra woningen te realiseren tot 2040;
• het provinciaal belang om extra woningen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen;
• de regionaal gewenste herinvulling en herbestemming van leegstaand vastgoed;
• de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van cultureel erfgoed;
• de bijdrage van een creatieve broedplaats aan ondernemers, het kapitaal en de aantrekkelijkheid van Breda als plaats van vestiging;
• de ligging van het plangebied op een goed ontsloten locatie op loopafstand van het centraal station en aan de rand van bestaand woongebied;
• de potentiële belevingswaarde van het gebied waarbij wonen en werken samen komen op een unieke locatie aan het water.

Omgekeerde werking

De keuze voor woningbouw in het Havenkwartier, en daarmee het plangebied Backer en Rueb, betekent vanuit een goede ruimtelijke ordening niet alleen de herontwikkeling van het Havenkwartier, maar impliceert ook, op termijn, een herziening van het planologisch kader van het nabijgelegen bedrijventerrein Krogten (zie paragraaf 6.5 Bedrijven- en milieuzonering) en mogelijke aanpassingen aan de Backer en Ruebweg. De planologische mogelijkheden van Krogten worden aan de zuidzijde door de herontwikkeling van het Havenkwartier belemmerd, maar niet zodanig dat er geen sprake meer kan zijn van een volwaardig bedrijventerrein. Bovendien kunnen de huidige bedrijven hun bedrijfsvoering continueren, zonder daarbij belemmerd te worden door de ontwikkeling van woningbouw en zonder daarbij zelf een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat te creëren voor het plangebied Backer en Rueb. Daarnaast kan de kanttekening worden geplaatst dat de huidige planologische mogelijkheden van de percelen aan de zuidzijde van het bedrijventerrein Krogten naar alle waarschijnlijkheid niet gelijk gesteld kunnen worden met de feitelijke maximale benutting van de percelen. De ontwikkelmogelijkheden van de percelen worden in de huidige situatie namelijk al beperkt door de geluidzonering van het bedrijventerrein, milieuwetgeving en de beschikbare ruimte op de percelen.

Gevolgen

Voorgenomen plan voor het Backer en Rueb-terrein vormt de voorloper van een transitie van zowel de overige ontwikkelvelden van het Havenkwartier als (een deel) van het bedrijventerrein Krogten. Zoals gezegd, een dergelijke transitie gaat niet van de één op de andere dag, maar kent een bepaalde overlap.

De voorgenomen ontwikkeling van het Backer en Rueb-terrein vormt geen belemmering voor de huidige bedrijfsvoering van reeds gevestigde bedrijven.

Daarnaast kan in dit geval voor de aspecten geur en geluid geconcludeerd worden dat toekomstige bewoners en gebruikers van Backer en Rueb mogelijk invloed zullen ondervinden van omliggende bestaande bedrijven ten aanzien van geur en geluid. Ten tijde van vaststelling van voorliggend bestemmingsplan kan mogelijke geur- en/of geluidhinder dan ook niet worden uitgesloten. Wel is sprake van een goed binnenklimaat en wordt voldaan aan de vereisten uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid, waarmee ten aanzien van geluid kan worden gesteld dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Uit de omgekeerde toetsing van de cumulatieve geurbelasting aan provinciaal beleid op gebied van geurhinder voor bedrijven, kan aan de voorgestelde grenswaarde worden voldaan, waarmee het woon- en leefklimaat binnen het plangebied als aanvaardbaar wordt aangemerkt.

Conclusie

Gelet op de ambities uit de visie van het Havenkwartier, het gegeven dat voorgenomen ontwikkeling onderdeel uitmaakt en vooruitloopt op een gebiedstransitie, het plan past binnen de vigerende landelijke wet- en regelgeving en het woon- en leefklimaat als aanvaardbaar wordt aangemerkt, voorziet het plan in een goede ruimtelijke ordening.

Kader

Breda heeft zich tot doel gesteld om in 2044 CO₂-neutraal te zijn en heeft de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn. De coalitie van VVD, D66 en PvdA heeft in mei 2018 in het bestuursakkoord 'Lef en Liefde' vier assen onderschreven waarlangs het duurzaamheidspad richting 2022 verloopt:

1. Klimaatadaptatie - aanpassen aan het veranderende klimaat
2. Energietransitie - andere energiebronnen gebruiken
3. Mobiliteit - verschillende vervoerskeuzes
4. Circulaire economie - hergebruik van materialen

Gebiedsontwikkelaar Amvest werkt momenteel aan een duurzaamheidsbeleid, voor verdere integratie van duurzaamheid in de projecten. Hierin staan drie visielijnen centraal:

1. minimaliseren van de milieu-impact door een duurzame ontwikkeling van de portefeuille en beheer van projecten over de gehele levensduur.
2. ontwerp en ontwikkeling van de portefeuille zo dat een veilige en gezonde leefomgeving wordt gecreëerd voor de bewoners en omwonenden.
3. structureel bijdragen aan biodiversiteit en toekomstbestendigheid van de stad.

Plangebied

Mede aan de hand van bovengenoemde ambities zijn voor het plangebied specifieke doelen uitgewerkt op de zes duurzaamheidsthema's; circulaire economie, nieuwe energie, klaar voor klimaatverandering, slimme mobiliteit, gezonde leefomgeving en aandacht voor biodiversiteit.

Circulaire economie

Behoud van de, voor het gebied, karakteristieke reeds aanwezige bebouwing en hergebruik van binnen het plangebied aanwezige materialen, vormen de uitgangspunten van het stedenbouwkundig ontwerp. Daarnaast wordt voor de nieuwbouw onderzocht in welke mate de circulaire ontwerpprincipes "losmaakbaar" en remontabel kunnen worden toegepast.

Nieuwe energie

De woningen worden ontworpen volgens de BENG-norm die vanaf 1 januari 2021 verplicht is. Deze staat naar verwachting gelijk aan een EPC van 0,2. Het gebied wordt voorzien van een collectief hernieuwbaar warmtesysteem in de vorm van warmte koude opslag (WKO) en thermische energie uit oppervlaktewater (TEO). De daken van de gebouwen worden waar mogelijk ingezet voor duurzame energieopwekking met zon-PV en/of voorzien van een groendak (zie paragraaf 4.1) dat op de lagere daken wordt gecombineerd met waterberging.

Klaar voor klimaatverandering

Volgens de BENG-norm moeten de woningen voldoen aan een norm die oververhitting beperkt tot een maximaal aantal uren per maand. Om hieraan te voldoen kan er voor de woningen gewerkt worden met overstekken of andere elementen om de (hoge) zoninstraling in de zomer te voorkomen en geen donkere warmte absorberende materialen toe te passen.

Ter voorkoming van wateroverlast en het vasthouden van water in droge periodes, wordt het hemelwater in het plangebied (tijdelijk) vastgehouden op groene daken en in de groene ruimte. Pas als deze gebieden verzadigd zijn stroomt het water naar een berging. Deze invulling is nader uitgewerkt in de waterparagraaf, zie paragraaf 6.12.

Slimme mobiliteit

Vanwege de centrale ligging van het plangebied, wordt het gebruik van langzame modaliteiten gestimuleerd door goede fiets- en wandelpaden aan te leggen. Het gebruik van elektrische (deel)auto's en (deel)fietsen wordt gestimuleerd met voldoende laadpalen en door aan te sluiten bij bestaande programma's. Het plangebied zelf is autoluw. Vanzelfsprekend zijn de woningen wel bereikbaar voor hulpdiensten en verhuizingen.

Gezonde leefomgeving

Een zo groen mogelijke inrichting van het plangebied draagt behalve aan klimaatadaptatie ook bij aan een gezonde leefomgeving. Hetzelfde geldt voor de inrichting van een autoluwe omgeving en het stimuleren van het gebruik van de fiets. Daarnaast wordt beweging en ontmoeting in het plangebied gestimuleerd door diverse speel- en sportelementen in de openbare ruimte.

Aandacht voor biodiversiteit

Het groen in het plangebied wordt ingericht met afwisselende en inheemse beplanting, afgestemd op het stedenbouwkundig ontwerp en met het beheer en onderhoud van de gemeente. Door natuurinclusief te bouwen kunnen de juiste omstandigheden worden gecreëerd om voor deze locatie specifieke doelsoorten (denk aan huismus, gierzwaluw, vleermuizen en bijen) een plek te geven. Bewoners worden gestimuleerd om natuurlijke tuinen aan te leggen, door hen bij oplevering te informeren over de mogelijkheden en waarde voor de biodiversiteit.

Conclusie

De voorgenomen planinvulling sluit aan bij de ambities van de gemeente Breda op gebied van duurzaamheid.

In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het plan nader toegelicht. Voor het opstellen van het bestemmingsplan is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

De SVBP2012 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van een bestemmingsplan. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers -strikt juridisch gezien- geen deel uit van het plan.

Bestemmingen

Het centrale onderdeel van de juridische regeling is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daar bevindende bouwwerken.

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen overlappen bestemmingen en geven eigen regels voor de bescherming van bijzondere leidingen, (mogelijk) aanwezige waarden en waterstaatswerken. Hierbij is sprake van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart opgebouwd uit (dubbel)bestemmingen (in kleurvlakken) en aanduidingen. Op deze digitale kaart is voor elke locatie binnen het plangebied te zien welke specifieke regels, voortkomend uit de (dubbel)bestemmingen en aanduidingen op de locatie van toepassing zijn.

De planregels zijn opgebouwd volgens de systematiek van de SVBP2012. Om de leesbaarheid te bevorderen is in de SVBP2012 gekozen voor een vaste volgorde in indeling van planregels. Onderhavig bestemmingsplan is hierop afgestemd en kent de volgende indeling in planregels:

1. Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
   Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. De begripsbepalingen staan, behalve voor de begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan' op alfabetische volgorde. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

2. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
   Dit hoofdstuk kent aan elke bestemming een artikel toe met planregels. In de bestemmingsregel wordt aangegeven waarvoor en hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. Een bestemmingsartikel wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd;
   1. bestemmingsomschrijving;
   2. bouwregels;
   3. nadere eisen;
   4. afwijken van de bouwregels;
   5. specifieke gebruiksregels;
   6. afwijken van de gebruiksregels;
   7. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
   8. wijzigingsbevoegdheid (niet van toepassing in dit plan).

In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de verschillende bestemmingen.

3. Hoofdstuk 3: Algemene regels
   De algemene regels bestaan in dit bestemmingsplan uit:
   1. een anti-dubbeltelregel: betreft een verplichte regel vanuit het Besluit ruimtelijke ordening om te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;
   2. algemene bouwregels: hierin wordt geregeld dat wanneer een bestaande maatvoering afwijkt ten aanzien van de in de bestemming opgenomen bouwregels, deze afwijking mag blijven bestaan;
   3. algemene gebruiksregels: hierin worden aangegeven welk gebruik in ieder geval onder strijdig gebruik wordt verstaan;
   4. algemene aanduidingsregels: hierin worden regels gegeven voor de op de verbeelding op genomen gebiedsaanduidingen, in paragraaf 9.5 wordt nader ingegaan op de verschillende gebiedsaanduidingen;
   5. algemene afwijkingsregels: hierin wordt bepaald waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan;
   6. overige regels: hierin is bepaald dat burgemeester en wethouders aanvullende eisen kunnen stellen op het bepaalde in de planregels en is een vergunningsplicht ten aanzien van het vellen van houtopstanden opgenomen.

4. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotbepalingen
   In dit hoofdstuk zijn de standaardregels opgenomen aangaande overgangsrecht zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening en de slotregel.

5. Bijlagen bij de regels
   Als bijlage bij de regels is de Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen voor een gemengd gebied. Hierin is aangegeven welke bedrijven in het plangebied zijn toegestaan, met in achtname van het bepaalde in de specifieke gebruiksregels.

In het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd - 1

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, cultuur en ontspanning, dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, horeca categorie 1 tot en met 4, wonen, wegen, fiets- en voetpaden met daarbij behorende groenvoorzieningen, kunstobjecten, laad- en losvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Voor de functies wonen, bedrijven, cultuur en ontspanning, dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorzieningen en horeca categorie 1 tot en met 4 gelden aanvullende voorwaarden die onder meer betrekking hebben op het toegelaten maximale bruto vloeroppervlakte commerciële voorzieningen of het woningbouwprogramma. Deze aanvullende voorwaarden zijn uitgewerkt in artikel 11. De bestemming 'Gemengd-1' is opgenomen ter plaatse van de bestaande hallen, zijnde de Lamonthal, Backer en Ruebhallen en het Backer en Ruebkantoor.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van balkons en opbouwen. Balkons mogen tot 1,5 meter buiten de gevellijn worden gesitueerd, zoals voorzien in het stedenbouwkundig plan, mits daarbij een vrije hoogte van 4,20 meter is gewaarborgd voor verkeer. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, waarvan in de huidige situatie al sprake is. Aangezien de bestemming 'Gemengd-1' ter plaatse van de bestaande bebouwing is opgenomen, geldt de bestaande bouwhoogte als maximale bouwhoogte. De bestaande bouwhoogte betreft 14,6 meter incl. daklichten en 12,8 meter zonder daklichten. Vanuit het stedenbouwkundig plan zijn op zowel de Lamonthal als op het Backer en Ruebkantoor een opbouw gesitueerd. Hiervoor is op de verbeelding de specifieke bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 1' en 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 2' opgenomen met elk een aparte bepalingen ten aanzien van de maximale bouwhoogte. Voor de opbouw op de Lamonthal ('specifieke bouwaanduiding - opbouw 1') geldt een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor het realiseren van een extra bouwlaag, mits dit geen afbreuk doet aan de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit en de belangen van derden niet worden geschaad. De opbouw mag niet als een verhoging van het bestaande karakteristieke pand wordt uitgevoerd. Middels de definitie van 'opbouw' en de bepaling dat de opbouw op of bovenop het bestaande gebouw wordt gesitueerd is hieraan in de planregels invulling aangegeven. De aanduiding voor de opbouw overlapt met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied', waarmee via de planregels is voorzien dat de opbouw ter plaatse van deze aanduiding mag oversteken. De opbouw zweeft hierdoor als het ware boven het maaiveld, waarbij de onderkant van de opbouw als één laag doorloopt van boven het gebouw naar buiten het gebouw uitstekend. Derhalve zijn voor beide opbouwen een aparte aanduiding opgenomen met een eigen bepaling voor de vrije hoogte onder de opbouw.

Voor lichtmasten geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. De maximale bouwhoogte voor kunstobjecten en speelvoorzieningen bedraagt 5 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de maximale bouwhoogte 3 meter.

Om behoud van de bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te waarborgen, is op de verbeelding ter plaatse van de bestaande bebouwing de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Het veranderen, vergroten of (gedeeltelijk) slopen van een bestaand bouwwerk is vergunningplichtig gesteld. Voorafgaand aan vergunningverlening dient advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit te worden ingewonnen.

Middels de specifieke gebruiksregels is bepaald dat productiegebonden detailhandel mogelijk is voor maximaal 25% van de vloeroppervlakte van een vestiging, tot een maximum van 250 m². Voor ondergeschikte horeca geldt eenzelfde bepaling, maar dan tot een maximumvloeroppervlakte van 100 m². Deze oppervlakten zijn ruimer dan opgenomen in de bepalingen voor 'Gemengd - 2' aangezien de bestaande bedrijfshallen voorzien in de mogelijkheid tot vestiging van bedrijven van een grotere omvang.

Gemengd - 2

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en uitsluitend op de begane grond ook voor bedrijven, cultuur en ontspanning, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, horeca categorie 1 t/m 4, kantoor, wegen en fiets- en voetpaden met daarbij behorende groenvoorzieningen, in- en uitritten, kunstobjecten, laad- en losvoorzieningen, ondergrondse parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, tuinen en erven en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor de functies wonen, bedrijven, cultuur en ontspanning, dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorzieningen en horeca categorie 1 tot en met 4 gelden aanvullende voorwaarden die onder meer betrekking hebben op het toegelaten maximale bruto vloeroppervlakte of het woningbouwprogramma. Deze aanvullende voorwaarden zijn uitgewerkt in artikel 11.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van balkons. Balkons mogen tot 1,5 meter buiten de gevellijn worden gesitueerd, zoals voorzien in het stedenbouwkundig plan, mits daarbij een vrije hoogte van 4,20 meter is gewaarborgd voor verkeer. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, waarbij middels de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-doorgang' is bepaald dat in enkele van de als 'Gemengd-2' bestemde bouwblokken minimaal één doorgang moet worden gerealiseerd van minimaal 6 meter breed. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2 doorgangen' is bepaald dat in enkele van de als 'Gemengd-2' bestemde bouwblokken minimaal twee doorgang moet worden gerealiseerd van minimaal 6 meter breed. De doorgangen vormen de verbindingen voor voetgangers naar het woongebied. Om deze doorgangen ook als onderbreking in de gevelrooilijn te borgen, in verband met de zichtlijnen van de Speelhuislaan naar de haven, mogen de doorgangen niet worden overbouwd. Dan zou immers een onderdoorgang ontstaan. Ook balkons zijn binnen doorgangen niet wenselijk om de openheid en de toegankelijkheid van deze doorsteken te waarborgen voor brandweerwagens in geval van een calamiteit. De gevelrooilijn langs de Speelhuislaan en de kade ligt vast, waarbij nabij de Lamonthal een teruglegging in de rooilijn is voorzien om de hal meer in het oog te laten springen. De bebouwing langs de Speelhuislaan en de kade moet derhalve in de op de verbeelding aangeduide gevellijn worden gebouwd.

Het stedenbouwkundig plan ziet toe op hogere bebouwing langs de kade en een hoogte accent. Dit komt terug in de specifieke bouwhoogte aanduidingen als opgenomen op de verbeelding. In verband met het aan het zicht onttrekken van installaties op het dak van het aan de kade aanwezige hoogteaccent, is in de planregels bepaald dat de bouwlaag hoger dan 30 m uitsluitend mag worden gebruikt voor het opstellen en afschermen van technische installaties. Het onderscheid dat in het stedenbouwkundig plan wordt gemaakt ten aanzien van de bouwhoogte voor appartementen of grondgebonden woningen, is in de planregels vertaald naar de bepaling dat in afwijking van de bouwhoogtes als aangegeven op de verbeelding voor grondgebonden woningen een maximale hoogte van 15 meter geldt.

Voor lichtmasten geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. De maximale bouwhoogte voor kunstobjecten en speelvoorzieningen bedraagt 5 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de maximale bouwhoogte 3 meter.

Middels de specifieke gebruiksregels is bepaald dat ondergeschikte detailhandel mogelijk is voor maximaal 25% van de vloeroppervlakte van een vestiging, tot een maximum van 50 m². Voor ondergeschikte horeca geldt eenzelfde bepaling. Deze oppervlakten zijn kleiner dan opgenomen in de bepalingen voor 'Gemengd-1' aangezien in de plinten bedrijven van een kleinere omvang zijn voorzien.

Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen, met daaraan ondergeschikte speelvoorzieningen, verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden en kunstobjecten. Ter plaatse van de specifieke aanduiding 'terras' mag een terras worden ingericht, behorende bij de horeca die is beoogd in de Lamonthal (Gemend - 1). Daarnaast zijn aan de zijde van de Speelhuislaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - expeditie' verhardingen toegestaan voor expeditieverkeer ten behoeve van bedrijven die gevestigd zijn in de Lamonthal aan de zijde van het park.

Voor lichtmasten geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. De maximale bouwhoogte voor kunstobjecten en speelvoorzieningen bedraagt 5 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de maximale bouwhoogte 3 meter.

Verkeer – Verblijfsgebied

De voor 'Verkeer-Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor straten en paden, groen, kunstobjecten, kunstwerken ten behoeve van verkeersdoeleinden, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Deze gronden niet zijn bedoeld voor gebruik als weg, anders dan voor fietsverkeer. Middels de inrichting van het openbaar gebied zal worden geborgd dat op deze gronden geen doorgaand gemotoriseerd verkeer mag plaatsvinden, anders dan leveranciers, verhuisdiensten en calamiteitendiensten. Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 1' en 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 2' zijn overstekende delen van gebouwen behorend bij de bestemming 'Gemengd - 1' toegestaan. Dit betreffen de uitstekende opbouwen, zoals beschreven bij Gemengd -1. Eenzelfde geldt voor balkons ten behoeve van Gemengd -2 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkons'. Ter plaatse van de aanduiding 'terrassen' zijn terrassen voor de aangrenzende functies (horeca binnen 'Gemengd - 1' of 'Gemend - 2') toegestaan.

De gronden mogen niet worden bebouwd, anders dan voor lichtmasten, kunstobjecten en andere bouwwerken. Hiermee wordt een vrije ruimte in de vorm van een verblijfsgebied tussen de bebouwing en de kade geborgd.

Een deel van de bestaande Backer en Ruebhallen is bestemd als 'Verkeer-Verblijfsgebied' in plaats van 'Gemengd - 1'. De reden hiervoor is dat de betreffende hal zal functioneren als overdekt openbaar gebied, een soort overdekt plein of overdekte markt. Voor deze hal is de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - markthal' opgenomen. Via de bouwregels is het bestaande gebouw hier toegestaan. De openbare ruimte mag worden gebruikt als ontmoetingsplek voor de bewoners van het plangebied waarin allerhande kortdurende/tijdelijke activiteiten met betrekking tot kunst, cultuur en sport kunnen plaatsvinden. Denk daarbij aan workshops, bootcamp/yoga of bijvoorbeeld een expositie van een van de kunstenaars in het gebied. Binnen deze hal is een paviljoen voorzien waarvoor op de verbeelding een bouwvlak is opgenomen. Middels een specifieke functieaanduiding 'horeca' kan dit gebouw tevens voor horeca categorie 1 t/m 4 worden gebruikt. Als maximale hoogte voor bouwwerken in de hal geldt een hoogte van 10 meter, zodat geborgd wordt dat bouwwerken los blijven staan van het dak van de bestaande Backer en Ruebhal.

Voor de realisatie van het project is het vanuit de bouwfasering en invulling van de parkeervoorzieningen mogelijk wenselijk om alleen een ondergrondse parkeergarage onder het blok 'Gemengd - 2' aan de kade ten westen van de Backer en Ruebhal te realiseren. Om deze parkeergarage te kunnen bereiken dient in dat geval een verbinding naar de parkeergarage onder 'Gemend - 2' en 'Woongebied' ten oosten van de Backer en Ruebhal te worden gerealiseerd. Gemeente Breda wenst voor deze verbinding een nadere afweging te kunnen maken, uit oogpunt van het gebruik en beheer van de openbare ruimte. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is derhalve een binnenplanse afwijkbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van een ondergrondse parkeergarage.

Woongebied

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, groen, fiets- en voetpaden, met daarbij behorende kunstobjecten, laad- en losvoorzieningen, ondergrondse parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, tuinen en erven en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor de functie wonen gelden aanvullende voorwaarden die onder meer betrekking hebben op het woningbouwprogramma. Deze aanvullende voorwaarden zijn uitgewerkt in artikel 11. Balkons van de bestemming 'Gemengd - 2' mogen, ongeacht de omvang, oversteken in de bestemming 'Woongebied'.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Het onderscheid dat in het stedenbouwkundig plan wordt gemaakt ten aanzien van de bouwhoogte voor appartementen of grondgebonden woningen, is in de planregels vertaald naar een maximale bouwhoogte van 18 meter voor gestapelde woningen (appartementen) en 14 meter voor grondgebonden woningen. Om een zo groen mogelijk gebied tussen de bebouwing te creëren geldt binnen het woongebied een maximaal bebouwingspercentage van 60%. Om daarnaast de in het stedenbouwkundig plan ontworpen pleinen als ruimte voor ontmoeting te borgen is middels de 'specifieke bouwaanduiding - plein' op de verbeelding bepaald dat binnen het aangeduide gebied een open ruimte van minimaal 700 m² dient te worden gerealiseerd.

Algemene bouwregels

Zoals aangegeven in de geluidsparagraaf worden op verschillende plaatsen in het plangebied de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder overschreden vanwege industrielawaai, wegverkeerslawaai van de Belcrumweg en wegverkeerslawaai van de Backer en Ruebweg. Om voor de geluidsgevoelige functies binnen het plangebied een goed binnenklimaat ten aanzien van geluid te borgen, is in de algemene bouwregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor geluid. Bij een bouwaanvraag voor een geluidsgevoelige functie dient via deze bepaling aan de voorkeurswaarde of de door het bevoegd gezag genomen Besluiten hogere waarde Wet geluidhinder.

Ter borging van voldoende waterberging binnen het plangebied, geldt tevens een voorwaardelijke verplichting voor waterberging met een bergingseis van 15 mm per m², ofwel 15 liter per m² te realiseren verharding. Daarbij geldt als voorkeursvolgorde dat deze berging eerst wordt ingevuld middels groene daken of, wanneer dit onwenselijk of niet mogelijk is, via een andere vorm van waterberging. Daarbij kan worden gedacht aan berging op de parkeergarages of bijvoorbeeld in de vorm van een wadi.

Algemene gebruiksregels

De gewenste functies binnen het plangebied komen in de verschillende bestemmingen voor. Om de planregels zo overzichtelijk mogelijk te maken, zijn daarom de gebruiksregels (voor zover deze regels gelijk zijn voor de functies in het plangebied) ondergebracht in de algemene gebruiksregels.

Het strijdig gebruik betreffen algemene regels binnen de gemeente Breda ten aanzien van het gebruik van bebouwing en bijgebouwen bij woningen. De exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting is verboden.

Woningen mogen naast de woonfunctie worden gebruik voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit, mantelzorg en bed en breakfast. Deze activiteiten zijn niet toegestaan in bijgebouwen.

Ten aanzien van de binnen de bestemmingen 'Gemengd-1' en 'Gemengd-2' toegestane bedrijven, zijn in de algemene gebruiksregels nadere eisen gesteld aan de soort bedrijven die rechtstreeks in het plangebied zijn toegelaten. Middels een omgevingsvergunning kunnen ook bedrijven die niet specifiek in het plangebied zijn toegelaten zich vestigen, mits het soort bedrijf en de milieuhinder die het bedrijf veroorzaakt passend is in het gebied.

Binnen het plangebied is een mix voorzien van 'wonen' en 'werken'. Hiervoor kennen de oppervlakten van deze voorzieningen een bepaalde bandbreedte, zoals beschreven in paragraaf 4.3 Programma. De maximale invulling per functie (wonen en “overige functies”) is in de algemene gebruiksregels vastgelegd.

Voor het bouwen van woningen geldt vanuit de afspraken tussen de gemeente en de gebiedsontwikkelaar dat 20% van deze woningen als sociale huurwoning en 15% als middel dure huurwoning moet worden gebouwd. Deze afspraak is middels de algemene gebruiksregels geborgd.

Binnen de algemene aanduidingsregels zijn de algemene gebiedsaanduidingen opgenomen:

De gebiedsaanduiding 'geluidzone – industrie' is opgenomen ter bescherming en instandhouding van de geluidsruimte van het gezoneerd industrieterrein 'Krogten', waar geluidszoneringsplichtige inrichtingen zijn toegelaten. Binnen deze zone zijn alleen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegestaan, als voldaan wordt aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder danwel de verleende waarde uit een Besluit Hogere waarde Wgh.

De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' is opgenomen ter voorkoming van onaanvaardbare gevolgen voor de werking van de militaire radarstations Herwijnen en Volkel. Binnen deze zone is het oprichten van bouwwerken hoger dan 90 m+NAP niet toegestaan.

De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - obstakelbeheergebied' is opgenomen voor de veiligheid van het vliegverkeer van en naar de vliegbasis Gilze-Rijen. Binnen deze zone is het oprichten van bouwwerken hoger dan 162,5 m+NAP niet toegestaan.

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de Wro dient in het kader van een bestemmingsplan inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarnaast dient onderzocht te zijn of op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro de verplichting bestaat om een exploitatieplan op te stellen. Daarbij is in de eerste plaats van belang wat voor type bouwplan wordt gerealiseerd. Indien het een bouwplan betreft dat behoort tot een categorie die is genoemd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), bestaat in beginsel de plicht een exploitatieplan op te stellen. Deze verplichting vervalt indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bij besluit tot vaststelling van het plan dient dan wel beslist te worden geen exploitatieplan vast te stellen.

Op grond van artikel 6.2.1 Bro is voorgenomen ontwikkeling aangewezen als een 'bouwplan'. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is een gemeenteraad verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen tegelijkertijd met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan waar het exploitatieplan betrekking op heeft. De gemeenteraad kan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als het kostenverhaal op een andere manier is verzekerd.

Voor voorgenomen ontwikkeling heeft de gemeente Breda een anterieure overeenkomst gesloten met de gebiedsontwikkelaar. Hiermee is het kostenverhaal op een andere manier verzekerd. Derhalve is de verplichting om gelijktijdig met het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, niet van toepassing.

Bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient een zorgvuldige afweging van de mogelijk in geding zijnde belangen bij de planvorming te worden betrokken. In deze paragraaf is een toelichting opgenomen hoe andere overheidsdiensten, maatschappelijke organisaties, bedrijven en burgers bij de totstandkoming van voorliggend bestemmingsplan zijn betrokken.

De gemeenteraad van Breda heeft bij de raadsvergadering van 4 juli 2019 de "participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving" vastgesteld. Het doel van de leidraad is om plannen voor ontwikkelingen en de fysieke leefomgeving te verrijken en te verbeteren en zo een betere besluitvorming vorm te geven, omdat alle belangen in beeld zijn en meegewogen worden. In de participatieleidraad worden verschillende niveaus in de mate van participatie onderscheidden. De initiatiefnemer, in dit geval gebiedsontwikkelaar Amvest, is zelf aanzet voor de vormgeving van het participatieproces. Amvest heeft hiervoor een participatieplan opgesteld, waarin de niveaus informeren, raadplegen en adviseren worden toegepast. Dit participatieplan is opgenomen in Bijlage 14. Vanwege de COVID-19 pandemie in 2020-2021 en de daarmee samengaande beperkingen in 'live' bijeenkomsten met groepen, is voor sommige onderdelen van het participatieplan een alternatieve invulling gezocht.

Bijeenkomsten (adviseren)

Kort na de verwerving van het projectgebied in 2017, heeft Amvest twee bijeenkomsten georganiseerd:

• bewonersbijeenkomst op 14 september 2017
• ID-workshop met stakeholders op 24 oktober 2017

Het doel van deze bijeenkomsten was om in een vroegtijdig stadium kennis, ervaringen, belangen en creativiteit te delen en de ieders ideeën/beelden op te halen van het terrein in de toekomst. De bijeenkomsten leverden een overtuigend en verrassend gelijkluidend beeld op, met vier kernwaarden: lef, speels, levendig en connected (verbinding). De locatie is met zijn ruwe en industriële karakter bij uitstek de plaats om af te wijken van het beeld dat in de stad heel veel van hetzelfde is. Een gebied dat apart en onverwacht is vraagt volgens de deelnemers aan de bijeenkomsten een anders dan gebruikelijk proces van ontwikkelen. Niet een grote ontwikkeling in één keer en in één stijl. Als de structuur helder is en er spelregels zijn om binnen de structuur iets te ontwerpen en te ontwikkelen, dan wordt het een speels geheel waar mensen samen aparte dingen laten ontstaan. Voor deze structuur is in samenspraak met de gemeente Breda een stedenbouwkundig model opgezet, dat de basis vormt van voorliggend bestemmingsplan. De verslagen van de bijeenkomsten zijn opgenomen in Bijlage 15 Participatiedocumenten.

Online participatie (informeren, raadplegen en adviseren)

Vanwege de maatregelen rondom de COVID-19 pandemie is de inspiratiebijeenkomst (informeren+raadplegen) vervangen door een uitgebreide website met online webinars. Via deze kanalen zijn de bezoekers ook geattendeerd op de enquête welke wel was voorzien in het participatieplan. Vooraf werden (vertegenwoordigers van) ondernemingen en buurtorganisaties persoonlijk op de hoogte gesteld van de plannen en de mogelijkheden om hierin te participeren. Van 6 mei tot 4 juni 2020 konden bewoners en ondernemers uit Breda meedenken over het stedenbouwkundig ontwerp.

Er is massaal gehoor gegeven aan de oproep om te reageren op de plannen. De website werd 3400 maal bezocht. Ruim 1500 mensen schreven zich in om het project te volgen vanuit de omgeving of als belangstellende voor woon- en/of werkruimte. De enquête met 42 vragen werd door 921 mensen ingevuld (stand 1 juli 2020). Meer dan honderd mensen namen deel aan drie webinars waar ontwerpers, ontwikkelaars en beleidsmakers vragen van de (online) aanwezigen beantwoordden. Bij elk webinar nam een vertegenwoordiger van de wijkraad Belcrum of een lokale ondernemer zitting in het panel. De resultaten van de enquête en de beantwoording van gerichte vragen tijdens de bijeenkomsten zijn opgenomen in Bijlage 15 Participatiedocumenten.

De input uit online participatie (enquête en vragen) hebben op de volgende wijze de planontwikkeling beïnvloed:

• Wonen aan het water (23%): Bij de inpassing van woningen in het plangebied worden zoveel mogelijk woningen (zowel appartementen en grondgebonden woningen) aan de kade gesitueerd. Voor woningen in het middengebied is met het stedenbouwkundig plan in zoveel mogelijk zicht voorzien op het water op het water door doorkijkjes of hoogteaccenten.
• Groen (19%): In het plangebied wordt voorzien in een maximale inpassing van groen, uitgangspunt is alles dat alles groen wordt en alleen waar het echt noodzakelijk is verharding wordt toegepast. Een grote wijziging sinds de planvorming in 2017 is het ondergronds realiseren van de parkeerplaatsen, waardoor er veel meer groen mogelijk is op maaiveld. Daarnaast zal de ruimte aan de rondweg ingericht worden als een mooi stadspark. Er wordt rekening gehouden in het groen voor zowel jong als oud om actief buiten te zijn, door goede speelplekken voor kinderen en bijvoorbeeld een plek om te sporten voor ouderen. Alle bewoners krijgen een privé buitenruimte.
• Anders dan anders (18%) De mix van het programma is anders dan anders, (ambachtelijke) ondernemers werken naast bewoners, het gebied is onderdeel van het Creative District wat door het hele gebied voelbaar zal zijn door de toepassing van kunst, de aanwezigheid van creatieve ondernemers en bijzondere woningtypen (qua plattegronden) en diversiteit hierin. Daarnaast blijft het rauwe randje van dit gebied behouden, waarbij het industriële verleden voelbaar is. Dat is uniek binnen Breda.
• Grote gezinswoningen (11%): Er zijn grote gezinswoningen (soms in 4 lagen) ingepast in de plannen.
• Collectief (11%): Een belangrijk uitgangspunt is dat met het planvoornemen een community wordt beoogd waarin bewoners en ondernemers zich prettig voelen, uitgedaagd en geïnspireerd worden. Dit wordt versterkt door in de openbare ruimte ontmoeting te stimuleren. Bijvoorbeeld met collectieve tuinen, de publieke functie die de Backer&Rueb hal (overdekte markthal) zal zijn ook een plek voor de buurt vervult. Ook de horeca kan een goede rol vervullen in het creëren van ontmoetingen. Ook het gebruik van gedeelde voorzieningen en diensten, zoals auto's, fietsen, overige services (zoals klusjes, innemen van pakketten en schoonmaak) kan worden gestimuleerd door de inzet van een woonserviceconcept, gefaciliteerd vanuit een centrale HUB.
• Met uitzicht (8%): met het stedenbouwkundig plan is geprobeerd om zoveel mogelijk mensen te laten genieten van het water of groen in de openbare ruimte.
• Klein en Betaalbaar (5%): Het plan houdt rekening met 35% sociale en middeldure huurwoningen.
• Alles gelijkvloers (4%): Circa 2/3 van de woningen wordt een gelijkvloers appartement.
• Starters (1%): Bij de nadere planinvulling wordt beoogd een deel als relatief kleine woningen te realiseren met een aantal gemeenschappelijke ruimten, zodat de woningen betaalbaar kunnen blijven.

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept- ontwerpbestemmingsplan door de gemeente Breda voorgelegd de volgende partijen:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer
• Wijkraad Belcrum
• Natuurplein
• Breda gelijk

Op het concept-ontwerpbestemmingsplan is van de Provincie en Brandweer een vooroverlegreactie ontvangen. De Brandweer heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de inhoud van het concept bestemmingsplan. De Provincie heeft eveneens positief gereageerd, maar gevraagd naar een toelichting op welke wijze verdiscontering/soldering van het oppervlak bedrijventerrein heeft plaatsgevonden, binnen gemeente Breda of daarbuiten, en de wijze van regionale afstemming daarover. Deze vraag is door de gemeente Breda als volgt beantwoord:

"De locatie Backer en Rueb maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Belcrum. In de gemeentelijke cijfers is rekening gehouden met transformatie van het overgrote deel van dit terrein (voor 19,95 ha) van werken naar wonen. Dit is verwerkt in het vorige Regionale Afsprakenkader: “Evenwicht bedrijventerreinenmarkt West-Brabant 2016-2026”. Hierin was 22 ha opgenomen, maar dit is gecorrigeerd naar 19,95 ha, omdat een deel van het bedrijventerrein Belcrum toch in stand blijft.

Compensatie heeft gedeeltelijk plaatsgevonden met de realisatie van Rithmeesterpark fase 1 (14,5 ha). De rest zal worden gecompenseerd bij de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen, zoals Rithmeesterpark fase 2, Steenakker-noord en Bavel.

Bij het bepalen van de vervangingsvraag is wel een efficiencyslag toegepast. Slecht 2/3 deel van het voormalige bedrijventerrein wordt gecompenseerd. Deze locaties zijn opgenomen in het regionale afsprakenkader en in de Omgevingsvisie Breda 2040."

Naar aanleiding van enkele interne opmerkingen van de gemeente Breda en actualisatie van het onderzoek naar geur en geluid is het concept ontwerpbestemmingsplan aangepast tot voorliggend ontwerp bestemmingsplan.

De formele procedure rond een bestemmingsplan is geregeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent dat het plan na besluit van het college van burgemeester en wethouders voor zes weken ter inzage zal worden gelegd. Gedurende deze periode is het voor eenieder mogelijk om een zienswijze op het planvoornemen in te dienen. Alle ontvangen en ontvankelijke zienswijzen worden samengevat en beantwoord in de Nota beantwoording zienswijzen. De zienswijzen worden betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de Raad van de gemeente Breda.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 13 mei 2022 tot en met 23 juni 2022 ter inzage gelegen. Op het plan zijn door meerdere partijen zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is het plan op onderdelen aangepast. Een samenvatting van de zienswijzen, de gemeentelijke reactie op de zienswijzen en een toelichting op de naar aanleiding van de zienswijze doorgevoerde aanpassingen aan het plan is opgenomen in Nota van Zienswijzen bij het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Na besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan door de Raad, wordt het, al dan niet gewijzigde, vastgestelde bestemmingsplan wederom voor zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is het voor belanghebbenden mogelijk om tegen het vaststellingsbesluit van de Raad beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer geen beroep wordt ingesteld, wordt het vastgestelde bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Beeldkwaliteitsplan

Archeologisch onderzoek

Bouwhistorische verkenning

Geluidsonderzoek

Geuronderzoek

Onderzoek externe veiligheid

Waterparagraaf

Parkeeronderzoek

Windhinderstudie

mer-beoordelingsnotitie

Laddertoets

Participatieplan

Participatiedocumenten

Akoestisch onderzoek Nemijtek

Akoestisch onderzoek Van Tilburg Bastianen

Notitie geluid Van Tilburg Bastianen

Notitie geluidbijdrage bedrijven op IT Breda-Noord

Notitie Maximale geluidniveaus Dycore

Visie Kantorenmarkt Breda 2022

Kantorenmonitor Gemeente Breda 2022