het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Slotlaan 104A' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020226003-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkende zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning of woonwagen wordt uitgeoefend, waarbij de woning of woonwagen in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of onafhankelijke commissie van deskundigen op het gebied van archeologie;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de in Bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die

door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een in de regels of de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

1. legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
2. het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

situatie dat een groep van burgers – georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond en de bouw van de eigen woning, zoals bedoeld in de beleidsnotitie 'Collectief bouwen in Bredase wijken en dorpen, CPO Beleid Gemeente Breda 2020, zoals vastgesteld d.d. 14 oktober 2020;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld een archeologisch deskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en natuurdeskundige;

het in beginsel in stand houden van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

de met de figuur 'gevellijn' op de verbeelding aangegeven lijn;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert;

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmeting als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning of woonwagen;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

het snijpunt van twee hellende vlakken;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een onder de grond gelegen bouwwerk;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en van ten hoogste één wand;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig), waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf (waaronder begrepen een seksclub), een privéhuis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop als dan niet in combinatie met elkaar.;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Waardevolle houtopstanden, zoals die zijn opgenomen op de Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers;

het voeren van een huishouden in een woning;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

in afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.6 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
• indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP);
• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen en ondergrondse afvalcontainers;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden, vlonders, inritten en calamiteitenroute;
6. kunstobjecten;
7. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage met de daarbijbehorende voorzieningen;
8. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' tevens voor het gebruik als tuin bij de aangrenzende woning.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen en ondergrondse afvalcontainers;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden en zitelementen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage;

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 5.2.3 onder a, voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak op hoekpercelen, met dien verstande dat:
   1. de aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 1 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan worden gebouwd;
   2. de minimum afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens 3 meter bedraagt;
   3. het bepaalde in artikel 5.2.1 tot en met 5.2.3 in acht moet worden genomen;
   4. de stedenbouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
2. artikel 5.3.2, indien binnen een periode van 4 jaar na inwerkingtreding van het plan de grondoverdracht van de eigenaar naar een collectief particulier opdrachtgeverschap nog niet heeft plaatsgevonden. De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - collectief particulier opdrachtgeverschap' kan vervallen waardoor er woningen mogen worden gerealiseerd zonder dat daarbij sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.1 :

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden:.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming Waarde - Archeologie'';
2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden: als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden: veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden: in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein;
2. aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden: is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden: geheel te behouden;
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden: worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur;
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen De Korenbloem, gelegen aan de Molenstraat 23 te Ulvenhout, mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:
   • maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 34,25);
2. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a, voor de bouw van bouwwerken, indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 38, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'nutsvoorziening' voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging [optioneel: van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, van de Wet ruimtelijke ordening, is de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto's en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021;
   2. als het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Het is verboden om waardevolle houtopstanden die zijn opgenomen op de Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden te (doen) vellen;
2. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Slotlaan 104A".

Staat van bedrijfsactiviteiten

Voor de locatie Slotlaan nummers 104a, 104b en 106 in Ulvenhout is het voornemen om de voormalige locatie van de brandweerkazerne te herontwikkelen naar woningbouw. Het plan voorziet in de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen in een groene omgeving.

In het vigerende bestemmingsplan 'Ulvenhout' is het plangebied bestemd voor 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Wonen'. De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Een afwijking van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Voor het planvoornemen is een stedenbouwkundig plan gemaakt. De volgende stap is het opstellen van het bestemmingsplan om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

Ligging

Het plangebied ligt aan de Slotlaan 104a, 104b en 106, aan de rand van de dorpskern van Ulvenhout in de gemeente Breda. Het plangebied ligt tussen de dorpskern en het landelijk gebied in.

Begrenzing

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Nieuw-Ginneken perceelnummers 4602, 4603, 4924, 4925, sectie D en is circa 1,08 ha groot. Het plangebied grenst aan de:

• Oostkant aan bestaande woningen gesitueerd aan de Slotlaan
• Noord-, zuid- en westkant aan het landelijk gebied gelegen ten westen van het dorp Ulvenhout

De dorpskern Ulvenhout ligt ten noorden van het plangebied.

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied (bron: Open Street Map / DKK PDOK)

Toetsingskader

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Ulvenhout" van de gemeente Breda, vastgesteld op 24 augustus 2011. Het plangebied is hierin bestemd voor 'Maatschappelijk' en voor 'Wonen' en 'Verkeer'. Ter plaatse van beide bestemmingen 'Wonen' en 'Maatschappelijk' zijn bouwvlakken opgenomen. De realisatie van woningen is alleen mogelijk binnen de bestemming 'Wonen' mits het bestaand aantal woningen niet wordt uitgebreid en mits de woningen in het daarbij horende bouwvlak worden gerealiseerd.

Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Archeologisch onderzoek is nodig indien de werkzaamheden een oppervlakte van meer dan 100 m²beslaan en 0,5 meter beneden maaiveld plaatsvinden.

Het oostelijk deel van het plangebied ligt binnen de 'vrijwaringszone-molenbiotoop'. Voor deze molenbiotoop gelden de volgende regels:

1. binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:
   1. maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 20,35)
2. In afwijking van het bepaalde onder 1 is bebouwing met een grotere hoogte toegestaan, mits het een bouwwerk betreft met een bestaande grotere hoogte of een lichtmast.

Beoordeling

De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. De woningen worden opgericht buiten de aangewezen bouwvlakken en het bestaand aantal woningen in het bestemmingsplan gebied mag niet worden uitgebreid. Daarnaast ligt het plangebied deels binnen de bestemming 'Maatschappelijk' waar de functie wonen niet is toegestaan.

Ten aanzien van de regels voor archeologie. Een archeologisch onderzoek is voor het planvoornemen noodzakelijk. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.7.

Aan de hand van de regels voor de molenbiotoop is beoordeeld welke de maximale bouwhoogte is toegestaan ter plaatse van het deel van het plangebied dat binnen deze biotoop ligt. De kortste afstand vanaf de voet van de molen tot aan gedeelte van het plangebied dat binnen de vrijwaringszone ligt bedraagt 385 meter. Conform de regels van de Molenbiotoop mag de bouwhoogte (aan de rand van de vrijwaringszone van de molen) circa 11,7 meter bedragen. De appartementencomplexen zijn buiten de vrijwaringszone gesitueerd. Een deel van de beoogde rijwoningen ligt binnen de vrijwaringszone. De bouwhoogte van deze woningen bedraagt maximaal 10 meter en bedraagt daarmee niet meer dan 11,7 meter. Het plan is daarmee niet in strijd met de regels voor de vrijwaringszone.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de herontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan "Ulvenhout". Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridisch-planologische regeling.

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan 'Ulvenhout, Slotlaan 104A'. Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding en de regels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 is de planbeschrijving opgenomen.
• In hoofdstuk 3 is het relevante rijks, provinciale en gemeentelijke beleid beschreven.
• In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen van het bestemmingsplan genoemd.
• In hoofdstuk 5 komen de omgevingsaspecten aan bod.

• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan.

• In hoofdstuk 7 is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Het plangebied was in gebruik als brandweerkazerne en deels als woonperceel Slotlaan 106. Op het terrein van de brandweerkazerne was een parkeerterrein, loods voor de stalling van brandweerwagens en een schuur aanwezig. Het terrein en opstallen is in gebruik door Stichting Slotlaan voor allerlei verenigingen. Het woonperceel wordt nog steeds als zodanig gebruikt. Het gehele plangebied heeft een oppervlakte van circa 10803 m².

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Slotlaan, vanaf deze weg loopt een ontsluitingsweg het plangebied in. Zowel de bestaande woning als het terrein van de brandweerkazerne zijn ontsloten via deze weg.

Op de grens van het plangebied met het landelijk gebied bevindt zich een bestaande houtwal.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie

Voor het planvoornemen is een stedenbouwkundig schetsontwerp gemaakt. Het boekwerk van dit schetsontwerp is als Bijlage 1 bijgevoegd. Voor de volledige toelichting van de analyse van het plangebied en de omgeving, de visie op het` gebied en toelichting schetsontwerp wordt verwezen naar de bijlage. Onderstaand wordt een beknopte toelichting van het schetsontwerp weergegeven.

Het planvoornemen betreft de realisatie van 3 los van elkaar staande appartementenblokken met daarin in totaal 36 appartementen. Ook worden 10 rijwoningen gerealiseerd. Onder de appartementencomplexen komt een ondergrondse parkeerkelder. De bestaande woning Slotlaan 106 wordt gehandhaafd en is in het plan ingepast.

De houtsingel wordt behouden en versterkt en scheidt het landschap binnen en buiten het plangebied van elkaar. Het plan beoogt wel een zo groen mogelijke ontwikkeling waarbij de verharding zoveel mogelijk geconcentreerd wordt aan één zijde en het grootste gedeelte gevrijwaard blijft van verharding. Wonen vindt plaats in en aan een groen park.

Het plan is opgebouwd uit 2 blokken van rijwoningen in aansluiting op het woonmilieu van de Slotlaan en een 3-tal alzijdige gebouwen van elk 3 bouwlagen in een parkachtige setting. De gebouwen zijn zodanig ten opzichte van elkaar gepositioneerd dat de woonkwaliteit van de individuele appartementen gewaarborgd blijft door de onderlinge afstand. In het plangebied blijft bij de entree van de ontwikkeling de bestaande woning, terug liggend maar georiënteerd op het historisch bebouwingslint Slotlaan, behouden. Het schetsontwerp met de situering van de gebouwen en schetsontwerp van de openbare ruimte is opgenomen in onderstaande afbeelding.

Afbeelding ontwerp inrichting plangebied (bron: STUDIO REDD april 2021)

Rijwoningen

Voor de realisatie van de rijwoningen is de woning Slotlaan 106 met het bijbehorend perceel aangekocht. Hiermee is voldoende ruimte om 10 grondgebonden rijwoningen te realiseren. De rijwoningen sluiten met de achterzijde aan op de bestaande lintbebouwing langs de Slotlaan. Er is voldoende afstand tot de zuidelijke bomenrij gegenereerd en de bestaande vrijstaande woning heeft nog voldoende vrije ruimte over voor woonkwaliteit. De rijwoningen zijn bedoeld om te worden gerealiseerd in collectief particulier opdrachtgeverschap.

Appartementen

Door de onderlinge blokken in maatvoering te laten afwijken ontstaat een gewenste differentiatie in de appartementen. In totaal worden 36 appartementen gerealiseerd, 12 per appartementenblok en 4 appartementen per bouwlaag. De appartementen variëren in grootte van circa 77 tot 137 m².

Parkeren en verkeer

Er ligt een parkeerkelder geheel onder maaiveld, waardoor het groene park doorloopt tussen de appartementen. In de kelder is plaats voor 40 parkeerplaatsen. De bestaande ontsluitingsweg vanaf de Slotlaan wordt verder doorgetrokken het plangebied in. De rijwoningen worden met de voorzijde aan deze weg georiënteerd. In het toekomstig openbaar gebied worden 28 parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook is via de ontsluitingsweg de parkeerkelder van de appartementencomplexen te bereiken. De entrees van de appartementen zijn te bereiken via een centrale entreeloper, uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer. De parkeerberekening wordt toegelicht in paragraaf 5.4.

Groen en water

De kwaliteit van de woonomgeving hangt grotendeels samen met de groenkwaliteiten van het Markdal met bijbehorende vergezichten. De stedenbouwkundige opzet is er op gericht om zoveel mogelijk ruimtelijke “lucht” en aansluiting bij het omliggende groen te behouden en te versterken. Binnen de plangrenzen leidt de groene invulling tot een parkachtige opzet. Toevoeging van strategisch groen binnen het gebied vergt nadere studie in samenspraak met de gebouwontwerpen in een volgende fase. Door en rondom het gebouw draagt een padenstructuur bij aan de toegankelijkheid van het perceel. Een connectie met het Markdal vergt nadere afstemming. In het groen worden wadi’s voorgesteld die ervoor zorgen dat water tijdelijk wordt opgevangen en langzaam infiltreert in het gebied.

Houtwal

De begroeiing van de bestaande houtwal wordt in stand gehouden tot behoud en versterking van de ecologische waarde van de houtwalstructuur.

Beeldregie

Na het opstellen van een stedenbouwkundig plan wordt een bouwplan en inrichtingsplan openbare ruimte opgesteld. Om ervoor te zorgen dat de juiste beeldkwaliteit wordt bereikt bij de ontwikkeling van Slotlaan 104a, 104b en 106 in Ulvenhout en gebouw en omgeving goed op elkaar zijn afgestemd, is een beeldregieplan opgesteld. Het beeldregieplan laat de ambitie zien voor de verschijningsvorm, het beeld en de sfeer van de openbare ruimte en de gebouwen. Het beeldregieplan is bedoeld als een kader op hoofdlijnen. De insteek is om met zo min mogelijk regels een goede samenhangende sfeer te bereiken. In Bijlage 2 Beeldregiekader Slotlaan wordt het aspect beeldregie nader toegelicht.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen vastgesteld;

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen naar voren die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 januari 2017 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien het bestemmingsplan niet voldoet aan het Barro dan moet het bestemmingsplan drie jaar na inwerkingtreding van het besluit worden aangepast. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Op 1 juli 2016 is een wijziging van het Rarro in werking getreden. Volgens de kaarten behorende bij het Rarro ligt het plangebied binnen het radarverstoringsgebied van het radarstation op de locatie Herwijnen en Woensdrecht. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die dor hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied van Herwijnen is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. Het planvoornemen voorziet niet in het oprichten van windturbines. Het initiatief heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation Herwijnen. In het radarverstoringsgebied van Woensdrecht is de maximale hoogte voor bebouwing 113 meter ten opzichte van NAP. In het planvoornemen is geen nieuwe bebouwing voorzien hoger dan 113 meter. Het plan heeft daarmee geen gevolgen voor het radarstation Woensdrecht.

Voor het overige zijn er ten aanzien van het plangebied geen regels uit het Barro en het Rarro van toepassing. De conclusie is dan ook dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de regels zoals gesteld in het Barro en de Rarro.

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In subparagraaf 3.1.4 is de onderbouwing van de laddertoets opgenomen.

Uit de 'overzichtsuitspraak' van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Het planvoornemen betreft de realisatie van 36 appartementen en 10 woningen. Er is daarmee sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied.

Behoeftetoets

In paragraaf 3.2 en 3.3 is het woonbeleid op regionaal en gemeentelijk niveau beschreven. De provincie Brabant kent een grote woningbouwopgave. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden in de gehele provincie.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren richt op de huursector en het minder dure koopsegment.

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 46 woningen. Het planvoornemen voorziet daarmee in de kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen, zowel in de regio als in de gemeente. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de toevoeging van een gevarieerd woningaanbod aan de gemeentelijke woningvoorraad, om daarmee te voorzien in de kwantitatieve vraag. Dit sluit aan op het streven van de gemeente naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad. De realisatie van een groenstedelijk en dorps woonmilieu sluit aan op het reeds aanwezige dorpse woonmilieu langs de Slotlaan. Hiermee wordt ook voorzien in de kwalitatieve behoefte aan bepaald type woningen in een dorps woonmilieu.

Uit voorgaande beschrijving blijkt dat het plan voorziet in een kwantitatieve behoefte aan meer woningen en in de kwalitatieve behoefte aan diverse woningen in een groenstedelijk dorps woonmilieu.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant en in de Interim Omgevingsverordening. Het plangebied ligt (deels) binnen 3 in het provinciaal beleid aangewezen gebieden:

• landelijke kern, stedelijk gebied
• behouden herstel watersysteem
• veehouderij

Aan de hand van de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening wordt het provinciaal beleid voor deze 3 gebieden toegelicht.

Stedelijk gebied

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied, landelijke kern. Herbestemmen in het stedelijk gebied is het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw.

De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen). Dit is een kans om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken.

Het planvoornemen voorziet in de herbestemming van een locatie in het stedelijk gebied. De voormalige brandweerkazerne en het daarbij horende terrein wordt niet meer als zodanig gebruikt, maar is tijdelijk in gebruik bij diverse verenigingen.. Met de herontwikkeling van de locatie wordt ruimte gecreëerd voor woningbouw in het bestaand stedelijk gebied en wordt voorzien in de provinciale woningbouwopgave.

In artikel 3.42 van de Interim omgevingsverordening zijn de regels voor duurzame stedelijke ontwikkeling opgenomen. In dit artikel is opgenomen dat als een bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied ligt en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

De onderbouwing wordt onderstaand toegelicht.

Afbeelding uitsnede kaart stedelijk gebied Interim omgevingsverordening

Onderbouwing provinciaal beleid

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan in het 'Stedelijk gebied' dat voorziet in het realiseren van woningen bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en bevat een onderbouwing dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

De regionale afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2017. Daarin is aangegeven dat de bestaande harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de regionale doelstellingen te voldoen. De totale harde plancapaciteit bedraagt 70% van de totale woningbouwopgave voor de gemeente Breda. Met onderhavig plan wordt extra capaciteit toegevoegd. Derhalve past het plan binnen de regionale afspraken en daarmee voldoet het plan aan lid 1 van artikel 3.42 (zie hiervoor paragraaf 3.2).

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

a.bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

Goede omgevingskwaliteit is in de verordening omschreven als 'de kwaliteit van een plek die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde'.

Wat betreft herkomstwaarde wordt met de beoogde woningen woonbebouwing toegestaan op een locatie waar in de huidige situatie reeds sprake is van één woning en een maatschappelijke bestemming. Daarnaast grenst het plangebied aan de oostzijde aan een bestaande woonbuurt. Hiermee wordt het woonkarakter van deze locatie voortgezet en uitgebreid.

Wat betreft belevingswaarde past het woningbouwprogramma wat betreft uitstraling en aantrekkelijkheid in een woonomgeving. De appartementencomplex worden ingepast in een groene parkachtige omgeving. Daarnaast wordt de bestaande houtwal gerespecteerd door deze te behouden. De nieuwe bebouwing wordt niet hoger dan de houtwal, hierdoor blijven de bestaande zichtlijnen van het open landschap (ten westen van het plangebied) onaangetast, evenals de belevingswaarde van dit landschap.

Wat betreft de gebruikswaarde is de locatie goed bereikbaar en past de beoogde woonfunctie in de woonbuurt. De omgevingsaspecten zijn in hoofdstuk 4 toegelicht. De toekomstwaarde wordt in dit beoogd plan vooral bepaald met dit bestemmingsplan, waarmee het woningbouwprogramma planologisch wordt gemaakt. Alsmede is het behoud van de houtwal geborgd. In deze toelichting is onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

b.bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie en verouderde stedelijke gebieden;

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing (Artikel 3.6 Interim Omgevingsverordening). Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel.

Voor het plan is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat het planvoornemen gerealiseerd wordt in bestaand stedelijk gebied. De bestaande bebouwing van de brandweerkazerne wordt niet langer door de brandweer gebruikt, maar is (tijdelijk) in gebruik door diverse verenigingen. Deze bebouwing is niet geschikt voor transformatie naar woningbouw. Hierdoor is nieuwbouw noodzakelijk. Om voldoende ruimte te bieden aan een kwalitatief hoogwaardig woningbouwprogramma is de woning Slotlaan 106 en daarbij horende tuin aangekocht.

c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

De beoogde woningen worden gebouwd met oog voor duurzame energieopwekking.

d.houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

De realisatie van groen in het plangebied heeft naast de toevoeging van meer kwaliteit aan de woonomgeving, ook positieve gevolgen voor hittestress en opvang van water.

e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;

Er wordt een voor autoverkeer doodlopende erfontsluitingsweg aangelegd en via deze nieuwe weg wordt aangesloten op bestaande infrastructuur.

f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

De beoogde woningen dragen bij aan de economie.

De conclusie is dat wordt voldaan aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Behouden herstel watersysteem

Het grootste gedeelte van het plangebied (behoudens de zuidelijke rand van het plangebied) is aangewezen als 'Behoud en herstel van watersystemen' (artikel 3.27 Interim Omgevingsverordening).

1. Een bestemmingsplan stelt regels die:
   1. het oprichten van bebouwing beperken;
   2. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten beperken;
   3. het ophogen van gronden beperken.

Het aspect water wordt nader toegelicht in paragraaf 5.9.

Veehouderij

Ter plaatse van het plangebied geldt ook artikel 2.72 Beperkingen veehouderij.Een bestemmingsplan bepaalt een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Beperkingen veehouderij' dat: uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij niet zijn toegestaan.

In het bestemmingsplan wordt geen veehouderij toegestaan.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

• accent op duurzame verstedelijking;
• meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;
• inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;
• versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

• optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;
• ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;
• woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;
• vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;
• realisme en flexibiliteit in planning en programmering;
• versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt.

Regionaal perspectief op bouwen en wonen

De regionaal samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren richt op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 46 woningen. Dit past binnen in de Regionale Agenda Wonen welke voor gemeente Breda is vastgesteld.

Daarnaast sluit de beoogde herontwikkeling met nieuwe woningen aan op de meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen, de actielijn 'accent op duurzame verstedelijking' en het richtinggevende principe 'optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren'. En het is geheel in de lijn van de visie om het bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten.

Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd, 2013

De structuurvisie "Breda 2030, keuzes maken in een dynamische tijd", vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een visie en een beleidsuitwerking. De visie gaat in op de zes kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor Breda. In de beleidsuitwerking wordt per thema aangegeven welke koers de gemeente Breda wil varen.

Binnen de visie wordt aangegeven dat Breda zes kernwaarden hanteert, namelijk:

1. Ondernemende en toegankelijke kernstad in een Europese regio;
2. Onderwijsstad en ruimte voor vernieuwend ondernemerschap;
3. Gastvrijheid centraal: ontmoeten, winkelen, ontspannen én plezierig zaken doen;
4. Stad, dorp en buitengebied horen bij elkaar;
5. Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden;
6. De menselijke maat en participatie.

Voor het planvoornemen plangebied is met name de kernwaarde 'Stad, dorpen en buitengebied horen bij elkaar' en 'Cultureel erfgoed en de creatie van nieuwe waarden' van belang. Ten aanzien van deze kernwaarde hecht de gemeente Breda veel waarde aan de grote verscheidenheid aan woonsferen en woonmilieus. Bovendien beschikt Breda over een gevarieerd buitengebied. Een duurzame samenhang tussen het stedelijk gebied en buitengebied blijft een belangrijk uitgangspunt voor de toekomst.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats vindt. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Beleidsuitwerking 'Wonen in Breda'

Breda beschikt over een grote diversiteit en aantrekkelijke historisch woonmilieus zoals bijvoorbeeld het Ginneken en de vooroorlogse wijk Belcrum. Daarnaast beschikt Breda ook over zeer aantrekkelijke landelijk dorpse woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt.

Het planvoornemen voorziet in de sloop van leegstaande bebouwing en de realisatie van 46 woningen. De realisatie van het kwalitatief hoogwaardig woningbouwprogramma op een leeggekomen terrein draagt bij aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De geprojecteerde woningen zijn gesitueerd in een landelijke omgeving, aan de rand van de kern Ulvenhout. Hiermee wordt bijgedragen aan de woningvoorraad in een aantrekkelijk landelijk dorps woonmilieu. Het plan past binnen het beleid zoals verwoord in de gemeentelijke structuurvisie.

Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd

De 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures.

Voor de kwantitatieve woningvraag baseert de gemeente zich op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie. Vast onderdeel van de Regionale Agenda Wonen van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie zijn de regionale woningbouwafspraken. In juni 2012 zijn op basis van de bevolking- en woningbehoefteprognose 2011 nieuwe afspraken gemaakt voor de periode 2012–2022. Voor Breda resulteerde dit in een aantal van 6.809 woningen (netto toevoeging aan de woningvoorraad).

Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen verhuizen. Naast de centrumstedelijke ambities van Breda zet de gemeente in haar woningbouwprogramma in op de vraag vanuit de bewoners naar kleinschalige en flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. Daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal.

In Breda zijn ook de groenstedelijke en dorpse woonmilieus populair. De Structuurvisie Breda2030 heeft gekozen voor het uitgangspunt Bredaas Mozaïek en stelt de diversiteit aan gebiedskarakteristieken centraal als kwaliteit voor de stad.

Het planvoornemen voorziet in de toevoeging van 46 woningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Hierdoor wordt een gevarieerd woningaanbod toegevoegd aan de gemeentelijke woningvoorraad. Daarnaast zorgt het planvoornemen voor een invulling van de gewenste toevoeging van nieuwbouw woningen om te voorzien in de kwantitatieve vraag. De rijwoningen zijn aangewezen om in collectief particulier opdrachtgeverschap te worden gerealiseerd en kunnen naar eigen wens van de toekomstige bewoners worden ontworpen. Dit sluit aan op het streven van de gemeente naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad.

De realisatie van een groenstedelijk en dorps woonmilieu sluit aan op het reeds aanwezige dorpse woonmilieu langs de Slotlaan.

Nota Parkeernormen Breda 2021

In 29 april 2021 is de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom parkeernormering voor auto's en fietsen benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

In het plan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte zoals deze is bepaald in de Nota Parkeernormen Breda 2021. De aspecten parkeren en verkeer worden toegelicht in paragraaf 5.4.

Bomenbeleid, 2016

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

In opdracht van Maas-Jacobs Vastgoed BV is voor de bomen binnen het projectgebied aan de Slotlaan in Ulvenhout (gemeente Breda) een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Voor deze BEA is voor de bomen binnen het projectgebied een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten van de voorgenomen werkzaamheden op de aanwezige bomen. De BEA geeft antwoord op de vraag of de bomen in het perspectief van de voorgenomen werkzaamheden in hun huidige verschijningsvorm en op deze standplaats, duurzaam behouden kunnen blijven. De conclusies uit het BEA worden verder uitgewerkt bij het bouwplan en inrichtingsplan openbare ruimte.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Ulvenhout" van de gemeente Breda, zoals vastgesteld d.d. 24 augustus 2011. Het plangebied is hierin bestemd voor 'Maatschappelijk' en voor 'Wonen' en 'Verkeer'. Ter plaatse van beide bestemmingen 'Wonen' en 'Maatschappelijk' zijn bouwvlakken opgenomen. De realisatie van woningen is alleen mogelijk binnen de bestemming 'Wonen' mits het bestaand aantal woningen niet wordt uitgebreid en mits de woningen in het daarbij behorende bouwvlak worden gerealiseerd.

Het realiseren van de woningen is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het plan kent samengevat het doel het juridisch-planologisch mogelijk maken van de realisatie van 36 appartementen en 10 rijwoningen in het plangebied, alsmede daarbij horende parkeergelegenheid en groen. Ook de bestaande woning Slotlaan 106 met daarbij horende tuin wordt opgenomen in het bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied.

Beoordeling

Op de gronden ten westen van het plangebied zijn agrarische bedrijven toegestaan. Een richtafstand van 30 meter tot bedrijfsgebouwen moet aangehouden worden. Binnen 30 meter zijn er geen bedrijfsgebouwen aanwezig. Wel kan er op kortere afstand (10 meter) geur of stofhinder worden ervaren wegens de activiteiten op het land. Daarom wordt in het kader van een goed woon- en leefklimaat geadviseerd de woningen op ongeveer 10 meter afstand van de agrarische gronden te realiseren.

Op de agrarische gronden wordt vee gehouden, de geur- en stofhinder is in deze situatie erg beperkt omdat er geen gewassen worden verbouwd en het vee staat verspreid over een groot weideveld. In de praktijk zullen er nauwelijks activiteiten op minder dan 10 meter van de woningen plaatsvinden. Tussen de woningen en het agrarisch gebied (percelen nummer 2593 en 4600) wordt daarnaast de groenstrook met bomen (houtwal met een breedte van circa 5 tot 7 meter) behouden. Dit betekent dat de afstand tussen de woningen en het agrarisch gebied circa 10 meter bedraagt. De zeer beperkte eventuele stof- of geurhinder wordt afgeschermd door de aanwezige dichtbegroeide houtwal.

Andere bedrijven zoals de Pets Place (milieucategorie 1) aan de Molenstraat 73 Ulvenhout, het bedrijf aan de Strijbeekseweg 6 Ulvenhout (milieucategorie 2) of het bedrijventerrein aan de Chaamsebaan (milieucategorie 2) liggen op meer dan 30 meter afstand. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand.

Afbeelding bedrijfsactiviteiten omgeving plangebied

Conclusie

Het planvoornemen kan gezien vanuit dit aspect gerealiseerd worden.

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van een aantal wegen. Om die reden is voor het plan akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. De te verwachten geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woningen is bepaald en getoetst aan de normen van de Wet geluidhinder en de voorwaarden van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd.

Voor de geluidssituatie van de planlocatie is de Molenstraat de relevante wettelijk gezoneerde weg. Daarnaast speelt het geluid van het verkeer op de aanwezige 30 km/uur-wegen (Slotlaan en Vallei) een relevante rol.

Uit het akoestisch onderzoek volgt dat ten gevolge de Molenstraat geen normoverschrijding optreedt. Ten gevolge van de 30 km/uur-wegen wordt voldaan aan de voorwaarde van een acceptabel woon- en leefklimaat. Ook de totale geluidsbelasting van het wegverkeer (van alle wegen samen) voldoet aan deze voorwaarde(n).

Gesteld kan worden dat de geluidsbelasting van het wegverkeer op de nieuwe woningen van het plan Slotlaan 104A in Ulvenhout voldoet aan de wettelijke norm en voldoet aan de voorwaarde van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het nader onderzoeken c.q. treffen van geluidsbeperkende maatregelen is niet nodig. Ook is geen ontheffing van een hogere grenswaarde voor het plan nodig.

Vanuit het oogpunt van geluid kunnen de woningen Slotlaan 104A volgens plan worden gerealiseerd.

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. Het Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. Die grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Aan de hand van de risicokaart is beoordeeld welke risicobronnen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. De volgende risicobronnen zijn relevant voor het planvoornemen:

1. A58, plaatsgebonden risico plafond 23 meter, groepsrisico plafond 0 meter, plasbrandaandachtsgebied is aanwezig. Afstand tot het plangebied bedraagt 672 meter
2. Tankstation met LPG-vulpunt aan de Molenstraat 1 Breda, plaatsgebonden risico plafond 25 meter, groepsrisico plafond 150 meter. Afstand tot het plangebied bedraagt 500 meter

Afbeelding uitsnede risicokaart

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied buiten de risicocontouren van het tankstation ligt. Het plangebied ligt wel op een afstand van circa 672 meter van de Rijksweg A58 waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor deze Rijksweg geldt dat er op basis van de risicokaart geen sprake is van een risicocontour. Gelet op de ruime afstand van deze weg tot het plangebied, kan voor het groepsrisico overeenkomstig artikel 7 Besluit externe veiligheid transportroutes worden volstaan met een beperkte verantwoording groepsrisico.

Beperkte verantwoording groepsrisico
Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Om effectief en efficiënt hulp te kunnen bieden ten tijde van een ongeval zijn de opkomsttijd, de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen van belang. De hulpverleningsdiensten moeten voldoende capaciteit beschikbaar hebben om alle effecten binnen een kort tijdsbestek te kunnen bestrijden.

Omdat het plangebied in een bestaande woonwijk ligt wordt naar verwachting voldaan aan de norm voor de opkomsttijden uit het Dekkings- en spreidingsplan 2015-2019 van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant ten aanzien van woonfuncties na 2003. Om een brand in het plangebied te kunnen bestrijden is het noodzakelijk dat er voldoende primair en secundair bluswater aanwezig is. Voor ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij eveneens een omgevingsvergunning deelzaak bouwen noodzakelijk is, wordt de aanwezigheid van bluswater in het kader van deze vergunning getoetst. Door de ligging van het plangebied, waar reeds in de directe omgeving sprake is van een woonfunctie, is de aanwezigheid van primair bluswater reeds verzekerd. Het plangebied is via het wegennet goed bereikbaar voor voertuigen van hulpverleningsdiensten.

Zelfredzaamheid

In geval van blootstelling aan een toxisch gas is het handelingsperspectief ‘schuilen’ de beste wijze van zelfredzaamheid. Schuilen vindt plaats binnen bouwwerken. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij van belang.

Bij nieuwe bouwwerken is sprake van steeds betere isolatie, welke zorgt voor een goede bescherming tegen het binnendringen van het toxische gas. Nieuwe gebouwen die voorzien zijn van een luchtbehandelingsinstallatie - waardoor het toxisch gas naar binnen kan worden gezogen - dienen voorzien te zijn van mogelijkheden om dit systeem met één druk op de knop uit te schakelen. Van belang is dat bewoners tijdig gewaarschuwd worden. Het plangebied ligt binnen het dekkingsgebied van een waarschuwings- en alarmeringsinstallatie. Daarnaast is NL Alert operationeel voor vele mobiele telefoons. Dit kan worden gebruikt om de bevolking in geval van een calamiteit te waarschuwen.

Conclusie

Het aspect transport en externe veiligheid is geen belemmering voor het plan.

Parkeren

In het plangebied worden parkeerplaatsen aangelegd langs de (nieuwe) ontsluitingsweg en er wordt een parkeergarage onder de appartementencomplexen aangelegd. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. De normen zijn:

• Eengezinswoning/grondgebonden woning (groter dan 90 m2 bvo) = 1,8 pp per woning
• Meergezinswoning/appartement (groter dan 90 m2 bvo) = 1,5 per woning
• Appartement/grondgebonden woning (tussen 70 m2 en 90 m2 bvo) = 1,2 per woning
• Appartement (kleiner dan 70 m2 bvo), 1,0 per woning

Voor het plan is een parkeerbalans gemaakt, deze is als Bijlage 4 bijgevoegd. In onderstaande tabellen is de parkeerberekening weergegeven. Voor het plangebied wordt uitgegaan van de parkeervraag conform de onderstaande parkeernorm:

Parkeervraag conform parkeernormAfbeelding parkeerberekening

In totaal worden 43 privé parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 41 in de parkeerkelder en 2 als dubbele oprit bij de te behouden bestaande woning. In de openbare ruimte worden 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. In tonaal zijn er 73 parkeerplaatsen beschikbaar. Er worden voldoende parkeerplekken aangelegd om te voorzien in de totale parkeervraag met een klein overschot van 0,2 parkeerplaats.

Verkeer

In de plansituatie worden 46 nieuwe woningen toegevoegd. Volgens het CROW hoort op deze locatie daar per woning een verkeersgeneratie bij van 6,7 tot 7,5 autoritten per etmaal. Voor de 46 woningen komt dit in totaal neer op een verkeersaantrekkende werking van (6,7x46=) 308 tot (7,5x46=) 345 autoritten per etmaal.

Ten opzichte van de huidige situatie is sprake van een bepaalde toename van de verkeersgeneratie van de onderzoekslocatie. In de worst case-situatie gaat het om een toename van 345 extra autoritten per etmaal. In de bestaande situatie was er al sprake van een beperkte verkeersgeneratie door de aanwezigheid van de brandweerpost en later een opslagterrein.

Het verkeer ten gevolge van de planontwikkeling wordt afgewikkeld over de Slotlaan en de aansluiting op de Molenstraat/Strijbeekseweg. Gelet op de geografische ligging van de locatie en de omliggende wegenstructuur maakt dit verkeer voornamelijk gebruik van deze routes en is de snelweg A58 goed en snel bereikbaar.

Het wegvak Molenstraat heeft een etmaalintensiteit van 10.100 mvt. De Slotlaan heeft een etmaalintensiteit van 2.000 mvt. In de huidige situatie is er op geen van de wegen sprake van een capaciteitsoverschrijding. Onder normale omstandigheden kan het verkeer zonder knelpunten en congestie worden afgewikkeld. Een toename van 345 extra autoritten per etmaal kunnen de wegen goed aan. In afstemming met de gemeente Breda zal er een verkeersveilige aansluiting op de Slotlaan ontworpen worden.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

Beoordeling

In het voorliggend plan is er sprake van het toevoegen van 46 nieuwe woningen hetgeen ontsloten worden vanaf 1 ontsluitingsweg, waardoor de ontwikkeling als NIBM wordt beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden is niet nodig.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan zijn de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) bekeken. Uit de monitoringstool (2019) blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande wegen, Strijbeekseweg, Chaamsebaan en de A58 nergens meer bedragen dan grenswaarden 40 ug/m³. De concentratie NO₂bedraagt maximaal 29,2 ug/m³en concentratie PM₁₀bedraagt maximaal 19,8 ug/m³. De fijnstof (PM_2,5) concentraties zijn nergens hoger dan 12,2 ug/m³(grenswaarde 25 ug/m³). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 7,5 waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

Conclusie

Gesteld wordt dat vanuit de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling.

Het planvoornemen ligt binnen de invloedssfeer van Natura-2000-gebieden en Natuurnetwerk Nederland. De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden. Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het ‘Natuurnetwerk Nederland’ (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via

het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

1. soorten van de Vogelrichtlijn;
2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
3. ‘andere soorten’ (onderdeel A ‘fauna’ en onderdeel B ‘flora’).

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving.

Natura 2000

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden

dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden; de Natura 2000-gebieden maken daar deel van uit. Naast de Natura 2000-gebieden bevat het NNN ook overige leefgebieden van soorten en – om isolatie te voorkomen - gebieden die een verbinding vormen tussen natuurgebieden. Het NNN is onderdeel van het actieve beleid om bedreigde dier- en plantensoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. De natuurgebieden die behoren tot het NNN en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het ‘nee, tenzij’- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNN. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen

omgevingsrecht (Wabo).

Voor het plan is een Natuurtoets uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 5 bijgesloten.

Rondom het plangebied is Natura 2000-gebied aanwezig. Het voornemen heeft naar verwachting geen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebied. Natuurnetwerk Nederland (NNN) ligt voor een deel binnen de invloedsfeer van het voornemen. Het voornemen heeft echter geen significant negatieve effecten op de waarden van het NNN. Er geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom, zodoende is de Bescherming van houtopstanden van de Wet natuurbescherming niet van toepassing. Mogelijk geldt wel de APV.

Soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels;
• Marterachtigen (bunzing, hermelijn, wezel, steenmarter);
• Vleermuizen.

In onderstaande tabel is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende project. Aangegeven is of een nader onderzoek nodig is, of er sprake is van een overtreding van de Wet natuurbescherming, of dit middels maatregelen voorkomen kan worden en of bij de uitvoering van het project een ontheffing nodig is. In Hoofdstuk 5 van de Natuurtoets staat de onderbouwing voor de gegeven conclusies.

Tabel overzicht conclusies en vervolgstappen soortbescherming

Zorgplicht

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. De zorgplicht houdt in dat planten en dieren niet onnodig vernield/gedood of verstoord mogen worden. De initiatiefnemer/uitvoerder is verantwoordelijk voor een adequate naleving van de algemene zorgplicht tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Conclusie

Vanuit het onderdeel gebiedsbescherming kan het planvoornemen gerealiseerd worden. Door middel van een onderzoek stikstofdepositie zijn wel de effecten op nabijgelegen Natura-2000 gebieden inzichtelijk gemaakt. Dit wordt nader toegelicht in subparagraaf 5.6.6.

Voor het onderdeel soortenbescherming zijn de benodigde nadere onderzoeken naar vleermuizen en marters uitgevoerd, zie hiervoor subparagraaf 5.6.5. Voor broedvogels dient bij de planrealisatie rekening te worden gehouden met het broedseizoen.

Naar aanleiding van de conclusies van de natuurtoets is nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en marterachtigen. Het rapport is als Bijlage 6 bijgevoegd.

Onderzoeksresultaten

Marterachtigen

Kleine marterachtigen zijn in het plangebied niet waargenomen.

Vleermuizen

Uit nader onderzoek conform het Vleermuisprotocol 2017 blijkt dat in het plangebied geen verblijfplaatsen aanwezig zijn van vleermuizen. Daarnaast wordt het gebied wel gebruikt als essentieel foerageergebied en als essentiële vliegroute door de gewone dwergvleermuis. Zolang de betreffende deelgebieden hun functie blijven behouden is geen sprake van een overtreding van de Wet natuurbescherming.

Afbeelding aangetroffen kleinschalig foerageergebieden in het plangebied.

Conclusie

Langs het plangebied bevinden zich enkele kleinschalige foerageergebieden en een (essentiële) vliegroute van de gewone dwergvleermuis. Deze elementen mogen niet negatief beïnvloed worden. De bomenlaan blijft behouden en in het foerageergebied wordt een waterpartij gerealiseerd. Dit zijn positieve ontwikkelingen voor het in stand houden van de vliegroute en foerageergebieden. Het is echter niet toegestaan om de bomenlaan negatief te beïnvloeden door het aanbrengen van (extra) verlichting. Het is om deze reden van belang om in het ontwerp te waarborgen dat de bomenlaan (vliegroute en foerageergebieden) vrij blijven van verlichting en/of gewerkt wordt met vleermuisvriendelijke verlichting. Indien er noodzaak is om verlichting te plaatsen, kan gewerkt worden met amberverlichting (minst kwetsbare verlichtingskleur voor vleermuizen) en speciale armaturen die het licht kunnen richten. In het verdere ontwerp en de werkzaamheden wordt er rekening mee gehouden dat er geen verlichting wordt geplaatst bij de bomenlaan. De enige verlichting die geplaatst mag worden betreft vleermuisvriendelijke verlichting.

BK Bouw- & Milieuadvies B.V. heeft een beoordeling stikstofdepositie opgesteld. Het rapport is als Bijlage 7 bijgevoegd. Voor het berekenen van de stikstofdepositie in de relevante Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied, is gebruik gemaakt van æRIUS Calculator versie 2019. In de berekeningen zijn de emissies van NOx en NH³van de relevante bronnen meegenomen. Het gaat hierbij om:

1. Emissies van vrachtverkeer en mobiele werktuigen in de aanlegfase (realiseren nieuwbouwwoningen)
2. De verkeersgeneratie ten gevolge van de nieuwe situatie

Er zijn in dit onderzoek twee berekeningen uitgevoerd om de stikstofdepositiebijdrage van het herontwikkelings-plan op de omliggende Natura 2000-gebieden in kaart te brengen, te weten:

1. de stikstofdepositie ten gevolge van de aanlegfase;
2. stikstofdepositie in de gebruiksfase.

Uit de uitgevoerde stikstofanalyse blijkt dat de NO_Xuitstoot in de toekomstige gebruiksfase 37,15 kg bedraagt en er 47,17 kg NOx wordt uitgestoten tijdens de bouwfase (per jaar). De Aerius calculator laat zien dat in zowel de bouw- als gebruiksfase sprake is stikstofdepositie op de nabijgelegen Natura-2000 gebieden. Het plan is aangemeld voor het stikstofregistratiesysteem. De conclusie van dit onderzoek is mede afhankelijk van de uitkomsten van deze aanmelding.

Om de uitstoot te verminderen is al rekening gehouden met de nieuwste bouwmachines. Nog steeds is dan sprake van stikstofdepositie. In dit kader is onderzocht of intern salderen een mogelijkheid is, hieruit blijkt het huidige gebruik/uitstoot te laag is om intern salderen toe te kunnen passen.

Vergunning

De initiatiefnemer heeft een vergunning ingevolge artikel 2.7, tweede lid, van de Wet natuurbescherming, aangevraagd teneinde het plan te kunnen realiseren nabij het Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse Bos'. Op basis van de beoordeling van de aangevraagde vergunning heeft de Omgevingsdienst Brabant Noord namens Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant geconcludeerd dat de aangevraagde activiteit, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen, geen significante gevolgen kan hebben voor het Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutse Bos’.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben daarom op 25 september 2020 een vergunning ingevolge artikel 2.7, tweede lid, van de Wnb verleend. De vergunning is verleend voor onbepaalde tijd. De beschikking van deze vergunning is als Bijlage 8bijgesloten.

Met de verlening van de vergunning kan het project gezien vanuit stikstof gerealiseerd worden.

Cultureel Erfgoed

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda, is de locatie aangewezen met Cultuurhistorische waarde: hoog. Volgens de toelichting bij de legenda van deze kaart is hier sprake van een hoge cultuurhistorische waarde. Behoud is uitgangspunt. Alleen wanneer het belang van een wijziging (of sloop) zwaarder weegt dan het belang van behoud, worden wijzigingen toegestaan. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. De cultuurhistorische waarde is hierbij sturend.

Voor toelichting op dit aspect wordt verder verwezen naar paragraaf 1.2 in Bijlage 1.

Afbeelding uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart (bron:breda.maps.arcgis.com )

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Op basis van de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie geldt ter plaatse van de locatie een gebied met een hoge archeologische verwachting, waar bij bodemingrepen vanaf 100m² en dieper dan 30cm onderzoek verplicht wordt gesteld.

Afbeelding uitsnede met legenda Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie (bron: erfgoed.breda.nl)

De locatie is met rode kleur aangepijld.

Door SOB research is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 9 bijgevoegd.

Op basis van het uitgevoerde Archeologisch Bureauonderzoek moet worden geconcludeerd dat de voorgenomen planrealisatie kan leiden tot de aantasting van behoudenswaardige archeologische resten. Als gevolg van de aanleg van een parkeerkelder ter plaatse van een aanzienlijk deel van het plangebied zal namelijk een groot deel van de bodem tot enkele meters beneden het maaiveld worden verstoord. Ook bij de ondergrondse sloopwerkzaamheden en bij de aanleg van de bouwputten voor de nieuwe bebouwing zullen naar verwachting archeologisch relevante horizonten worden verstoord.

Archeologisch vervolgonderzoek wordt daarom noodzakelijk geacht. In lijn met het in de Gemeente Breda geldende beleid wordt geadviseerd om voorafgaand aan de ondergrondse sloop van de bestaande bebouwing en andere graafwerkzaamheden eerst voor het gehele plangebied een Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven (IVO-P) uit te doen voeren. De daarvoor geldende strategie zal in samenspraak met de gemeentearcheoloog van Breda moeten worden bepaald.

Voor het proefsleuvenonderzoek dient een programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld dat voorafgaand aan de uitvoering van het onderzoek moet zijn goedgekeurd door de gemeente Breda.

Het benodigde onderzoek gaat uitgevoerd worden voordat de omgevingsvergunning wordt aangevraagd. In onderhavig bestemmingsplan wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

Historische geografie

Uit historische analyse blijkt dat het plangebied aan de westzijde begrensd werd door landwegen en houtsingels. De Slotlaan aan de oostzijde vormde het oude historische lint. Het beekdalgebied was toegankelijk met landwegen en het gebruik van het gebied was met name agrarisch met langs de Mark en Chaamse beek de natuurlijke vegetatie. De entree en noordelijk deel van het plangebied is nog gelegen op de historische landweg met houtsingel. In paragraaf 1.2 Historische structuren zijn in Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan de historische kaarten opgenomen met de conclusiekaart.

Bij de ontwikkeling van het plangebied blijft de historische structuur intact. De historische waterstructuur en houtsingels liggen buiten het plangebied.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied is geen gebouwd erfgoed aanwezig.

Conclusie

Het plan kan gezien vanuit deze aspecten gerealiseerd worden.

Antea Group heeft een verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 10 bijgesloten. In het uitgevoerde bodemonderzoek is overeenkomstig de NEN 5740, de NEN 5707 en NEN 5897 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld.

Onderzoeksresultaten

Brandweerkazerne

De analyseresultaten van de onderzochte grond(meng)monsters zijn indicatief getoetst aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit. Hieruit volgt dat de zintuiglijk schone bovengrond indicatief voldoet aan de kwaliteitsklasse ‘AW2000’.

Overig terrein

De analyseresultaten van de onderzochte grond(meng)monsters zijn indicatief getoetst aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit. Hieruit volgt dat de sterk puinhoudende funderingslaag op het westelijke deel van het onderzoeksterrein als ‘niet toepasbaar’ is geclassificeerd. Enerzijds vanwege een plaatselijk aangetoonde sterke verontreiniging met PAK en anderzijds vanwege de verhoogde gehalten aan minerale olie. De matig baksteenhoudende funderingslaag voldoet indicatief aan de kwaliteitsklasse ‘Wonen’. De zintuiglijk schone boven- en ondergrond van het overig terrein voldoet indicatief aan de kwaliteitsklasse ‘AW2000’.

Toetsing hypothese verkennend bodemonderzoek

De vooraf opgestelde hypothese 'verdachte locatie' voor de deellocaties ‘A: Brandweerkazerne‘ en ‘B: Overig terrein’ wordt op basis van de resultaten uit dit bodemonderzoek aanvaard, vanwege de aangetoonde verhoogde gehalten in grond en/of grondwater.

Vanuit het Besluit bodemkwaliteit voldoen de zintuiglijk schone boven- en ondergrond van het onderzoeksgebied aan de bodemkwaliteitsklasse voor de zones 1 ‘BG Buitengebied’ (bovengrond) en 5 ‘OG Buitengebied’ (ondergrond). De matig baksteenhoudende funderingslaag voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse ‘Wonen’ en de puinhoudende funderingslaag op het westelijke terreingedeelte is als niet toepasbaar geclassificeerd en is niet geschikt voor de toekomstige bestemming wonen. Het is uiteindelijk het bevoegd gezag die vaststelt of de grond geschikt is voor het beoogde gebruik.

Toetsing hypothese verkennend asbestonderzoek

De tijdens het onderzoek aangepaste hypothese ‘verdacht’ voor deellocatie ‘C1: Halfverharding op achterterrein’ dient te worden aanvaard. In de puinhoudende funderingslaag is een verhoogd gehalte aan asbest aangetoond.

De hypothese ‘verdacht’ voor deellocatie ‘C2: Klinkerverharding inrit en voorterrein brandweerkazerne’ wordt verworpen. In de matig baksteenhoudende funderingslaag is visueel en analytisch geen asbest is aangetoond.

De hypothese ‘onverdacht’ voor deellocatie ‘C3: Overig terrein’ wordt formeel gezien verworpen. In de zintuiglijk schone grond is een verhoogd gehalte aan asbest aanwezig. De grenswaarde voor nader asbestonderzoek wordt echter niet overschreden.

Conclusie

De onderzoeksresultaten geven aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek. Door middel van nader asbestonderzoek dient de ernst en omvang ter plaatse van de halfverharding (deellocatie C1) te worden bepaald. Op basis daarvan kunnen de risico's en afzetmogelijkheden nader worden bepaald. Dit onderzoek wordt uitgevoerd.

Antea Group heeft een nader asbestonderzoek en PFAS onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 11 bijgesloten.

De aangetroffen gehalten aan asbest in de bodem liggen ruimschoots beneden de interventiewaarde en vormen hiermee geen risico voor de ontwikkeling van de locatie tot woongebied. Dit neemt echter niet weg dat de sterk puinhoudende grond, op basis van voorgaand onderzoek als “Niet -toepasbaar” wordt geclassificeerd in verband met de gemeten gehalten aan PAK en minerale olie. De bodem is hiermee vooralsnog niet geschikt voor de toekomstige bestemming wonen. Geadviseerd wordt om de betreffende spotverontreinigingen samen met de halfverharding te verwijderen. Het is uiteindelijk aan het bevoegd gezag om te beoordelen of de bodem geschikt is voor het beoogd gebruik.

De gemeten gehalten aan PFAS vormen geen belemmering voor de herontwikkeling van de locatie tot woongebied. De gemeten gehalte aan PFAS voldoen aan de functieklasse Landbouw-natuur.

Conclusie

De aspecten PFAS en asbest vormen geen belemmering voor de ontwikkeling.

De puinhoudende grond moet wel worden verwijderd. Dit gebeurt in het kader van de omgevingsvergunning. Door het verwijderen van deze grond is grond geschikt voor de beoogde functie wonen.

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het plangebied ligt binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. De visie van waterschap Brabantse Delta is vervat in het Waterbeheerplan 2016 - 2021 en kent een geldigheid vanaf 22 december 2015. Het waterschap richt zich hierbij op een doelmatig waterbeheer als motor voor een economische en ecologisch krachtige regio. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn klimaatadaptatie, innovaties, ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig medegebruik en het tegengaan van verdroging. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur waterschap Brabantse Delta 2015 bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

Het plangebied is gelegen binnen een attentiegebied. Dit is opgenomen in de Keurkaarten van het waterschap. Attentiegebieden zijn gebieden die als buffer werken rondom beschermde gebieden. Binnen een attentiegebied mogen geen activiteiten plaatsvinden die een verdrogende werking zouden kunnen hebben op het beschermde gebied. Voorbeelden van verdrogende maatregelen welke mogelijk onderdeel kunnen zijn van de woningbouwontwikkeling zijn bemalingen en vergravingen. Voor de woningbouwontwikkeling worden geen activiteiten uitgevoerd die verdrogend werken op de rand van het beschermde gebied. Bij de civiele en bouwkundige uitwerking van het plan wordt dit aspect nader onderzocht.

Uniformering Keuren

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning hemelwater door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m²is, of;
   1. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een sedum dak.
   2. de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m²en 10.000 m²is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x Gevoeligheidsfactor x 0,06

Beleid gemeente Breda

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Onder duurzame invulling verstaat de gemeente de instandhouding en verbetering van het watersysteem door infiltratie en zuivering in een bovengronds systeem. Groene daken mogen, mits het dak minimaal 20 mm water kan bergen, als “onverhard” worden beschouwd. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

De hemelwaterverwerkende voorzieningen moeten (afhankelijk van het type voorziening) voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• controleerbaar op werking(bv via een inspectieput)
• mogelijkheid tot reiniging en inspectie(bv via een inspectieput)
• toepassing blad-/zandvanger(bv in de regenpijp)
• toepassing overloopvoorziening(bv via een hooggelegen leiding)
• toepassing van een ontlastvoorziening(bv via een overloop op maaiveld)
• ontluchtingseisen(bv standleiding)

Beoordeling

Watergangen en waterkeringen

In het plangebied liggen geen watergangen. Wel grenst het plangebied aan de noordzijde aan een B-waterloop. Er vinden werken of werkzaamheden plaats in of nabij deze watergang. Het plangebied ligt niet in of nabij waterkeringen.

Afbeelding uitsnede leggerkaart - watergangen

circa en compensatie

Voor het plan is een waterberekening gemaakt. Deze is als Bijlage 12 bijgevoegd.

De bestaande oppervlakte aan verharding bedraagt 4837,4 m², de bestaande oppervlakte onverhard bedraagt 5966,3 m² . In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte aan verharding bedraagt circa 5532 m² , de oppervlakte onverhard bedraagt circa 5271 m² .

De oppervlakte aan verharding neemt met circa 695 m²toe. Omdat de toename van verhard oppervlak minder dan 2.000 m² is compensatie niet verplicht gesteld door het waterschap.

De gemeente Breda stelt zelf wel een bergingsopgave van 7 mm per m²totale verharding en 78 mm per m²nieuw verhard oppervlak. Op basis van het bestaande en toekomstige oppervlakte aan verharding en de gemeentelijke bergingseis bedraagt de waterbergingsopgave voor het plangebied in totaal (4837,4 m²x 0,007) + (694,6 m²x 0,078) = circa 88 m³.

Beleid van de gemeente Breda is dat bij een duurzame invulling van de bergingsopgave (zoals bij de voorgenomen wadi/retentievijver) mag worden uitgegaan van een opgave van 60mm i.p.v. 78mm. In dat geval bedraagt de waterbergingsopgave (4837,4 m²x 0,007) + (694,6 m²x 0,060) = circa 76 m³.

De vormgeving van de waterhuishoudkundige voorzieningen, waarbinnen de waterbergingsopgave wordt opgelost, wordt uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning in een civieltechnisch ontwerp/waterhuishoudkundig plan. Concreet wordt gedacht aan de realisatie van groene daken op alle appartementencomplexen. De daadwerkelijke realisatie van voldoende waterberging is door middel van regels geborgd in het bestemmingsplan. Hierdoor kunnen de woningen enkel gebouwd worden indien voorzien wordt van een voldoende omvang van de waterbergingsvoorziening.

Afbeelding waterberekening

Behouden herstel watersysteem

Het grootste gedeelte van het plangebied (behoudens de zuidelijke rand van het plangebied) is aangewezen als 'Behoud en herstel van watersystemen' (artikel 3.27 Interim Omgevingsverordening). Een bestemmingsplan stelt regels die:

• het oprichten van bebouwing beperken;
• het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten beperken;
• het ophogen van gronden beperken.

In het plangebied worden de groengebieden tussen de appartementencomplexen ook voor 'Groen' bestemd. Op deze wijze wordt het aanbrengen van oppervlakteverharding beperkt. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt de oppervlakte verhard maar in beperkte mate toe. In de bestemmingsplan worden regels opgenomen die de oprichting van bebouwing en aanbrengen oppervlakteverhardingen beperken en het ophogen van gronden beperken. Gesteld wordt daarom dat het plan niet in strijd is met deze provinciale regels.

Riolering en hemelwater

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater gescheiden verwerkt van het huishoudelijk afvalwater. Voor het huishoudelijk afvalwater is een aansluiting nodig op de bestaande riolering. In een apart rioleringsplan moet onderzocht en uitgewerkt worden of de capaciteit van de bestaande riolering voldoende is om aansluiting mogelijk te maken en hoe de aansluiting gerealiseerd wordt.

Conclusie

Het planvoornemen kan gezien vanuit het aspect water gerealiseerd worden.

De vormgeving van de waterhuishoudkundige voorzieningen wordt uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Concreet wordt gedacht aan de realisatie van groene daken op alle appartementencomplexen in combinatie met een wadi op het terrein. De daadwerkelijke realisatie van voldoende waterberging is door middel van regels geborgd in het bestemmingsplan. Alsmede zijn regels opgenomen overeenkomstig artikel 3.27 van de Interim omgevingsverordening.

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (11.2), de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. De drempelwaarde voor een formele m.e.r.-beoordeling in het Besluit m.e.r. ligt op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het planvoornemen ligt ruimschoots onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig. Omdat het planvoornemen wel een activiteit betreft zoals genoemd in lijst D is een vormvrije m.e.r. beoordeling nodig. Deze is opgenomen in de aanmeldingsnotitie, hetgeen als Bijlage 13 is bijgesloten.

Beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden. Bij het hergebruik van leegkomende plekken in het stedelijk gebied - als gevolg van leegstand van kantoren en bedrijven en sloop/herstructurering van oude woningvoorraden - ontstaat een belangrijke opening om invulling te geven aan de energieopgave in het stedelijk gebied. Daarbij zijn vooral de opwekking door middel van zon en (her)gebruik van warmte van belang; technieken die zich goed laten combineren met de gebouwde omgeving.

Gemeente

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Breda heeft als doel op termijn een energie neutrale stad te worden. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO2 neutrale stad in 2044. In het uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 zijn de volgende opgaven opgenomen:

• Verduurzaming woningbouw: particulieren, corporaties en private verhuurders;
• Verduurzaming energie-infrastructuur inclusief Stadsverwarmingsnet;
• Grootschalige duurzame energieopwekking: wind , zon , bodem en energieopslag;
• Ontwikkeling locaties voor opslagmodules duurzaam opgewekte energie;
• Klimaatadaptatie: integreren in ieder ruimtelijk plan;

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw is duurzaamheid geen keuze meer, maar een vaststaand uitgangspunt. Nieuwbouw van een woning, of een hele wijk, biedt veel mogelijkheden om duurzaamheid een plek te geven. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. De Gemeente Breda heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning bovenop het bouwbesluit te stimuleren.

Conclusie in relatie tot planvoornemen

Het plan voldoet aan het Bouwbesluit. Duurzaamheid loopt daarnaast integraal door het plan. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de oppervlakkige afvoeren en vasthouden van water, het inpassen van zonnecollectoren en het vergroten van de biodiversiteit van het gebied. Duurzaamheid is hiermee niet een extra laag, maar integraal onderdeel van de planvorming. Geen luxe, maar noodzaak om toekomstbestendig te bouwen. Duurzaamheid kan op verschillende niveaus en bij verschillende aspecten worden ingepast. Deze aspecten zijn toepasbaar op zowel de bebouwing als de openbare ruimte.

De volgende duurzaamheidsfacetten komen terug in het plan

• Een duurzaam en zichtbaar afwateringssysteem

In het plangebied wordt ruimte gecreëerd voor het opvangen en tijdelijk vasthouden van hemelwater.

• Multifunctionele openbare ruimte
  De openbare ruimte wordt op een natuurlijke wijze ingericht en draagt daarmee bij aan onder de biodiversiteit; wateropvang tijdens hevige regenbuien en gezondheid en welzijn van de nieuwe bewoners.
• Zon als energiebron

Om de nieuwe woningen zo energieneutraal mogelijk te maken is het van belang om een zo groot mogelijk deel van de benodigde energie in het plangebied zelf op te wekken. Dit kan door middel van het integreren van zonnecollectoren in de bebouwing.

• Vergroten van de biodiversiteit

Voor het vergroten van de biodiversiteit wordt rekening gehouden met de aanwezige flora en fauna en de successie hiervan. Als onderdeel daarvan zal de bestaande houtwal en de daar deel van uitmakende onderbegroeiing duurzaam in stand worden gehouden.

• Gezonde en duurzame materialen

Bouwmaterialen die worden gebruikt zijn gemaakt van goed te beheren en vernieuwbare grondstoffen.

• Gebruik van energiezuinige en natuurvriendelijke verlichting

Naast het toepassen van LED verlichting is het ook mogelijk om slimme straatverlichting toe te passen. Er wordt ook rekening gehouden met lichtvervuiling. Kunstlicht ontregelt natuurlijke ritmes en kan verstorend werken op zowel mensen, dieren als planten.

• Sociale duurzaamheid (ruimte voor ontmoeting en veiligheid)

Het gebied wordt getransformeerd naar een leefgebied waar men prettig kan wonen, verblijven en recreëren. Dit vertaalt zich naar een hoge woonkwaliteit van de woningen en een kwalitatieve openbare ruimte.

• Wonen is levensloopbestendig en het woningbouwprogramma is flexibel

Er wordt een diversiteit aan woningen aangeboden.

Het onderdeel duurzaamheid is integraal onderdeel van de uitwerking van het bouwplan en de openbare ruimte, zie voor de uitgebreide toelichting paragraaf 4.1 van Bijlage 2 Beeldregiekader Slotlaan.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige waarden en karakteristieken van de woningbouwontwikkeling op de locatie Slotlaan 104A. Om deze waarden daadwerkelijk te kunnen behouden, dienen deze - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Bij het opstellen van de planregels is enerzijds zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek van bestemmen als bedoeld met het handboek. Actuele inzichten ten aanzien van het handboek zijn mede betrokken bij het opstellen van de planregels. Het geheel is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de Begrippen (Artikel 1) en de Wijze van meten (Artikel 2). In Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels' zijn de planregels, behorende bij de verschillende bestemmingen, opgenomen (Artikel 3 tot en met Artikel 6). Hoofdstuk 3 'Algemene regels', bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn (Artikel 7 tot en met Artikel 14). Tot slot zijn de Overgangs- en slotregels opgenomen in Hoofdstuk 4(Artikel 15 en Artikel 16). De planregels zijn opgedeeld in: 1. de bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden worden gebruikt; 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken; 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden en 4. het afwijken van de gebruiksregels.

Artikel 3 Groen

De bestemming 'Groen' is ten behoeve van de inrichting die refereert aan houtsingels en parkachtige setting. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen, fiets- en wandelvoorzieningen, kunstwerken en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals water, speelvoorzieningen, inritten en nutsvoorzieningen. De bestemming Groen heeft een openbaar karakter. In de bestemming Groen is tevens een aanduiding 'parkeergarage' opgenomen waar tevens een ondergrondse parkeergarage met de daarbijbehorende voorzieningen is toegestaan.

Artikel 4 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, tuinen en erven, langzaamverkeerroutes en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Op de verbeelding zijn maatvoeringen (maximum aantal wooneenheden, goot- en bouwhoogte en bebouwingspercentage) en woningbouwtypologie aangeduid. Tevens zijn gronden aangewezen voor de bouw van woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap en als gestapelde woningen.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Binnen deze archeologische bestemming hebben de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming gekregen. Hiermee wordt voorkomen dat eventuele aanwezige archeologische waarden worden verstoord. Ten aanzien van het bouwen in deze gebieden en het uitvoeren van werken en werkzaamheden zijn zodanige voorschriften opgenomen dat via voorafgaand archeologisch onderzoek de eventuele archeologische waarden in beeld worden gebracht.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn algemene aanduidingsregels opgenomen die sectorale belangen waarborgen van de ter plaatse aanwezige molenbiotoop en waterberging.

Teneinde de windvang van de molen De Korenbloem, gelegen aan de Molenstraat 23 te Ulvenhout niet onevenredig te hinderen, is er een hoogtebeperking opgenomen ten aanzien van bouwwerken..

Om de belangen van waterberging en het watersysteem veilig te stellen, zijn regels opgenomen, die het bouwen in afwijking en/of zonder omgevingsvergunning verbieden. Meer specifiek is ook een regel opgenomen, die de omvang van de waterberging bepaalt.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m²of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

Ten behoeve van dit plan wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Met de overeenkomst is de uitvoerbaarheid van voorliggend ontwikkelgericht bestemmingsplan gewaarborgd.

Om woningbouw op de ontwikkellocatie aan de Slotlaan mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden gewijzigd. Een bestemmingsplanwijziging vraagt om een zorgvuldige benadering van alle direct omwonenden en overige belanghebbenden. De gemeente Breda heeft hiervoor een participatieleidraad opgesteld waarin staat dat voor iedere planologische ontwikkeling een participatiestrategie dient te worden bedacht. Tijdens het planproces dient uitvoering te worden gegeven aan deze strategie en zodoende zijn er diverse mogelijkheden voor belanghebbenden voor inspraak. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Participatieplan

Om de omwonenden en belanghebbenden zoveel mogelijk bij de planologische ontwikkeling te betrekken is een participatieplan opgesteld. In dit participatieplan is beschreven wat er gedurende het proces aan participatie wordt gedaan. Als uitgangspunt voor dit participatieplan is de 'Participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving' gehanteerd. Dit document is op 4 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad en is de basis waarmee de gemeente Breda de komende periode participatie gaat vormgeven. Initiatiefnemers dienen conform de leidraad een participatieplan op te stellen om belanghebbenden zoals inwoners, ondernemers, overheid, etc. vroegtijdig te betrekken bij de plannen.

De gemeente Breda onderscheidt vier participatieniveaus. Het streven voor Slotlaan Ulvenhout is om niveau 2 “Adviseren“ uit de participatieleidraad te behalen. Hierin is het van belang dat Maas-Jacobs in gesprek gaat met belanghebbenden. Belanghebbenden kunnen daarbij problemen aankaarten en oplossingen aandragen. De input van belanghebbenden kunnen bijdragen aan een beter plan en voor meer draagvlak zorgen. Als Maas-Jacobs de opbrengsten niet gebruikt of afwijkt, dient zij dat te motiveren en te bespreken met belanghebbenden gedurende het proces.

Uitgevoerde stappen

Initiatieffase

De plannen voor een herontwikkeling aan de Slotlaan zijn al geruime tijd geleden ontstaan, het eerste initiatiefplan is al in februari 2016 bij de gemeente ingediend. In het verleden is er al diverse keren gesproken met omwonenden van Slotlaan Ulvenhout. Daarnaast is er gesproken met de dorpsraad over het verplaatsen van de loods op het terrein. Dit laatste is ook openbaar vermeld op de website van de dorpsraad. Tevens is het CPO al enige jaren aangehaakt. Hieruit kan worden opgemaakt dat het plan onder de aandacht is bij de inwoners van Ulvenhout en dat het proces van participatie al langer loopt.

Inloopavond december 2019

In de tweede helft van 2019 is Maas-Jacobs samen met gemeente Breda tot een concreet stedenbouwkundig plan gekomen. Dit plan was dermate concreet dat er tevens is gestart met de onderzoeken die nodig zijn voor de te doorlopen bestemmingsplanprocedure. Daarom is er, vooruitlopend op de officiële bestemmingsplanprocedure, een inloopavond gehouden voor direct omwonenden en overige belanghebbenden. Deze bijeenkomst heeft plaatsgevonden op dinsdagavond 10 december 2019 in “De Fazant” aan St. Annadreef 2 te Ulvenhout.

Op de inloopavond heeft men geheel vrijblijvend de plannen kunnen bekijken. Hierbij zijn personen van Maas-Jacobs, stedenbouwkundig adviesbureau Wissing en gemeente Breda aanwezig geweest om in gesprek te gaan en vragen te beantwoorden. Tijdens de inloopavond hingen er presentatieborden van onder andere het stedenbouwkundig plan en de planning.

Middels reactieformulieren hebben de aanwezigen hun reactie kunnen geven op de plannen. Naar schatting zijn er 45 personen aanwezig geweest tijdens de inloopavond en zijn er circa 20 feedbackformulieren ingeleverd.

De presentatieborden welke op de inloopavond hingen zijn tevens raadpleegbaar gemaakt op de projectwebsite www.slotlaanulvenhout.nl. Na de inloopavond is op deze website een notulen van de avond gepubliceerd. In deze notulen zijn de aandachtspunten van de buurt verwerkt. Daarbij is per punt aangegeven hoe er in de verdere ontwikkeling mee om wordt gegaan.

Update ontwikkeling juni 2020

Na de inloopavond in december 2019 heeft er op bestuurlijk niveau een overleg met de gemeente Breda plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit overleg is het stedenbouwkundig plan gewijzigd. Hierdoor heeft Maas-Jacobs belanghebbenden voorzien van een tussentijdse update. Vanwege de coronamaatregelen was het niet mogelijk om, net zoals in december 2019, een fysieke inloopavond te organiseren. Daarom zijn de gewijzigde beelden op de projectwebsite gepubliceerd. Tevens zijn de aandachtspunten, die naar aanleiding van de eerder gehouden inloopavond zijn binnengekomen, nogmaals beantwoord. Ditmaal is aangegeven wat er met het desbetreffende punt is gedaan in het nieuwe stedenbouwkundig plan.

Op de projectwebsite heeft men middels een invulveld terugkoppeling kunnen geven op de plannen. Hierop zijn zeven reacties binnengekomen welke allemaal persoonlijk beantwoord zijn door Maas-Jacobs.

Naar aanleiding van deze update heeft de Dorpsraad Ulvenhout een artikel geplaatst in weekblad Nieuw Ginneken. Op deze manier zijn niet alleen de direct omwonenden en belanghebbenden, maar ook de overige bewoners uit Ulvenhout en omgeving op de hoogte gebracht.

Directe omwonenden Slotlaan

Gedurende het planproces is veel contact geweest met een aantal directe omwonenden van het plangebied. Zij zijn persoonlijk op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Er hebben diverse overleggen plaatsgevonden om over en weer elkaars mening te horen over de beoogde plannen en om waar nodig afspraken te maken. Iedere directe omwonende heeft immers zijn/haar eigen belangen.

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

De gemeente heeft de mogelijkheid gegeven een persoonlijk gesprek aan te vragen tijdens de terinzageligging van het ontwerpbestemmingsplan. De ontwikkelaar en haar adviseur zijn hierbij aanwezig. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de vooroverlegpartners aangeboden. In de deze paragraaf worden de vooroverlegreacties samengevat en voorzien van beantwoording.

Het plan is opgestuurd naar:

• Provincie Noord-Brabant.
• Waterschap Brabantse Delta.
• Brandweer Midden en West-Brabant.
• Natuurplein de Baronie.
• Dorpsraad Ulvenhout.

Provincie Noord -Brabant:

Het plan is in overeenstemming met de provinciale belangen.

Waterschap Brabantse Delta:

Het waterschap geeft een positief wateradvies. Het plangebied ligt in een attentiegebied. Binnen dit gebied mogen er geen activiteiten plaatsvinden die een verdrogende werking hebben, zoals bemalingen en vergravingen. Het waterschap vraagt de waterparagraaf hierop aan te vullen. Het kan zijn dat voor de werkzaamheden een vergunning van het waterschap nodig is. Het kan ook zijn dat de werkzaamheden onder een Algemeen regel vallen, waardoor er een vrijstelling ontstaat.

Reactie: In de waterparagraaf is de ligging van het gebied in een attentiegebied aangegeven en toegelicht dat er geen activiteiten plaatsvinden met een verdrogend werking op de rand van het beschermde gebied. Bij de civiele uitwerking van het plan wordt het aspect watervergunning verder onderzocht.

Brandweer Midden en West-Brabant:

• Op het perceel hoeft er geen rekening gehouden te worden met de externe veiligheid.
• Er wordt niet voldaan aan het feit dat er binnen 3 minuten 60m3/hr aan bluswater aanwezig moet zijn.
• Er dient wel binnen 40 meter van de toegang van de ondergrondse parkeergarage een brandkraan met minimaal 60 m3/hr aanwezig te zijn.
• Het advies is om de toegangswegen naar de woningen berijdbaar te maken voor de brandweervoertuigen, die voldoen aan de minimale afmetingen en de te dragen gewichten, aslasten en stempeldruk. De appartementen moeten binnen 40 meter bereikbaar zijn voor brandweervoertuigen.

Reactie: De ontwikkelaar heeft rechtstreeks contact met de brandweer bij de verdere civiele uitwerking van het plan. De brandkraan en andere benodigde voorzieningen worden opgenomen in de civiele uitwerking en daarmee voldoet het plan aan de eisen van de brandweer

Natuurplein de Baronie:

• Ze hebben serieuze bezwaren tegen de omvang en inrichting van de ontwikkelingen. Volgens hen wordt het landschap verstoort als de appartementen groter worden dan de voormalige brandweerkazerne.
• Volgens hen zijn de ontwikkelingen ook in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Hierin staat o.a. dat hoogbouw ontbreekt en er een dorpse sfeer heerst.
• Ze pleiten voor rijtjeswoningen en dat de hoogte niet meer mag bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte. Verder willen ze de groenstrook tussen bebouwing en Markdal behouden en dat de grondwateronttrekkingen geen negatieve invloed hebben op de grondwaterstand.

Reactie: Naar aanleiding van deze reactie heeft Natuurplein samen met de gemeente en ontwikkelaar een overleg gehad. Natuurplein was inhoudelijk nog niet volledig op de hoogte van alle details van het plan. Na een duidelijke toelichting op de plannen is het Natuurplein enigszins gerust gesteld. De gemeente heeft een verslag opgesteld van het gesprek en gedeeld met alle aanwezigen.

Dorpsraad Ulvenhout:

• Ze vragen zich af in hoeverre de appartementen uitzicht hebben op de Markdal (houtwal?). Ze willen dat de nieuwbouw zichtbaar is en volgens hen zou het opgenomen worden in de bestaande bebouwing als zichtlijn.
• Het behouden van de houtwal. De houtwal heeft een essentieel ecologisch functie in het gebied.

Reactie: De gemeente heeft de vragen beantwoord en aangegeven dat de bestaande houtwal behouden blijft en waar nodig wordt versterkt

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B &W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. In deze periode zal een algemene informatieavond georganiseerd worden door de gemeente Breda.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Stedenbouwkundig plan

Beeldregiekader Slotlaan

Akoestisch onderzoek

Parkeerbalans

Natuurtoets

Rapport nader onderzoek naar vleermuizen en marterachtigen

Beschikking van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant - Besluit wet Natuurbescherming

Archeologisch bureauonderzoek

Bodemonderzoek

Nader asbestonderzoek en PFAS onderzoek

Watertoets

Aanmeldingsnotitie m.e.r. wetgeving, bestemmingsplan Ulvenhout, Slotlaan 104A