In deze regels wordt verstaan onder:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Het bestemmingsplan 'Belcrum, Klavers Jansen' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2021207009-VG01 van de gemeente Breda.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het historisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De in Bijlage 1 opgenomen Staat van culturele bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

Activiteiten gericht op cultuur, kunst en vermaak (live art en podiumkunsten), zoals theater, muziek, galeries, exposities en dergelijken.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• Horeca 1:een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• Horeca 2:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• Horeca 3:een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• Horeca 4:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• Horeca 5:elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• Horeca 6:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• Horeca 7:een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen, niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, verenigingsleven, onderwijs, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019 en wijzigingen daarvan.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Een constructie (overkapping) van houten spanten in de openbare ruimte waarlangs planten kunnen groeien.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen Sociale woningbouw en middenhuur zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019 en wijzigingen daarvan.

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Culturele bedrijven zoals opgenomen in de lijst van culturele bedrijven categorie 1 en 2 zoals opgenomen in Bijlage 1
2. b. cultuur;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' is horeca in categorie 1 tot en met 4 toegestaan;
4. d. maatschappelijke voorzieningen.

met daarbij behorend(e):

5. e. groen;
6. f. inpandige fietsenstallingen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. straten en pleinen;
2. b. groen;
3. c. kunstobjecten;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - cultuur' tevens bestemd voor cultuur;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' tevens een (dak)tuin;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. terrassen, ten behoeve van naastgelegen horeca gelegenheid.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn uitsluitend op de begane grond culturele bedrijven als opgenomen in Bijlage 1 toegestaan, alsmede cultuur en maatschappelijke voorzieningen.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - cultuur' tevens voor cultuur;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage;

met daarbij behorend(e):

5. e. groen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. Inpandige fietsenstallingen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. a. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.
2. b. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. 1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. 2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 26.2 indien:

1. a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. 3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. 4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. 5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn nieuwe geluidgevoelige functies niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. b. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. c. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. 1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. 2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.
   3. 3. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Belcrum, Klavers Jansen'.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 165 appartementen in combinatie met culturele bedrijven en culturele voorzieningen mogelijk in het gebied dat bekend staat als Klavers Jansen, in wijk de Belcrum te Breda. Het plangebied maakt onderdeel uit van Crossmark Breda: een gebied van ongeveer 100 ha direct grenzend aan het spoor en de historische binnenstad.

Het plangebied ligt in het Havenkwartier en maakt onderdeel uit van het cultuurcluster Klavers Jansen. Het Havenkwartier heeft de potentie om binnen CrossMark Breda en de stad Breda uit te groeien tot een uniek gemengd stedelijk gebied dat complementair is aan de binnenstad. Het Havenkwartier biedt ruimte voor moderne stedelijkheid, creatief ondernemen en cultuur. Om deze ambitie waar te maken heeft de gemeente Breda het 'gebiedsperspectief Havenkwartier' opgesteld. Hierin is aangegeven dat het Klavers Jansen terrein dient te worden getransformeerd tot een creatief-culturele hotspot in combinatie met wonen, waarbij de nadruk ligt op live-art en podiumkunsten met voldoende ruimte voor activiteiten en festiviteiten, zowel in de bebouwing als in de openbare ruimte.

Om aan te sluiten bij deze ambitie is in samenwerking met de gemeente Breda gezocht naar een passende invulling voor de locatie die aansluit bij het karakteristiek van het industrieel erfgoed en van meerwaarde is voor de locatie. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van 165 nieuwe gestapelde wooneenheden mogelijk, zowel in de koop- als huursector in verschillende segmenten, verspreid over vier nieuwe gebouwen. In het industriele waardevolle hoekpand op de hoek van de Industriekade met de Belcrumweg worden drie betaalbare koopappartementen gerealiseerd. Bij een aantal gebouwen wordt de plint voorzien van commerciële ruimten ten behoeve van culturele bedrijvigheid, cultuur en maatschappelijke voorzieningen. De voormalige azijnfabriek krijgt een commerciële horecafunctie. Podium Bloos maakt geen onderdeel uit van het plangebied van dit bestemmingsplan, maar in de planvorming is wel rekening gehouden met dit cultureel centrum.

De realisatie van de wooneenheden en culturele en maatschappelijke functies en de transformatie van het industriële erfgoed past niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Belcrum'. Om de plannen mogelijk te maken dient voor het plangebied een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden vastgesteld in de vorm van een bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van woningen en het herbestemmen van industrieel erfgoed op het Klavers Jansen terrein mogelijk.

Het plangebied ligt tussen de Minister Kanstraat, Industriekade, Belcrumweg en Speelhuislaan, ten westen van de wijk Belcrum in de gemeente Breda. Het plangebied wordt gevormd door de percelen, kadastraal bekend als gemeente BDA00, sectie C nummers 152, 953, 954, 1459, 2217, 868, 1375 en een gedeelte van de nummers 2824, 1074, 2232, 2204, 2739, 2095 en 1413. In totaal heeft het plangebied een oppervlakte van circa 9.120 m². De volgende afbeelding toont de ligging en begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1: Luchtfoto ligging en begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Belcrum' dat op 26 september 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Breda. De volgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding. Daarnaast zijn er nog een aantal parapluplannen vastgesteld namelijk: paraplulan 'Parkeren 2017'., en het paraplubestemmingsplan 'Smart-, Grow- en Headshops en Belwinkels'.

Het grootste gedeelte van het plangebied heeft de bestemming 'Bedrijventerrein'. Een klein gedeelte van het plangebied heeft de bestemming 'Verkeer'. Een gedeelte van het plangebied is voorzien van de gebiedsaanduiding 'geluidzone-industrie'. Ter plaatse van de gronden met deze aanduiding geldt dat nieuwe geluidsgevoelige functies niet zijn toegestaan. Daarnaast is het grootste gedeelte van het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'.

In het parapluplan 'Parkeren 2017' zijn aanvullende regels opgenomen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen, waarbij rekening gehouden wordt met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaats vinden in het gebouw. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid (herijking 2013) en wijzigingen daarvan. Het afgelopen jaar is een nieuwe parkeernota herzien en is de nieuwe Nota parkeernormen Breda 2021 opgesteld.

De beoogde ontwikkeling past qua gebruik en bouwmogelijkheden niet in het vigerende planologische kader. Om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld, dat voorziet in een passende planologische regeling voor de realisatie van de wooneenheden en culturele bedrijven en ruimten, maatschappelijke voorzieningen en horeca.

Figuur 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Belcrum' (bron www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving waarin de bestaande en toekomstige situatie wordt beschreven. Vervolgens zijn de beleidskaders van de diverse overheden uiteengezet in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten met betrekking tot de ontwikkeling worden in hoofdstuk 4 besproken. In hoofdstuk 5 zijn de planregels nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van het plangebied en haar omgeving. Vanuit de huidige situatie en ruimtelijke- en functionele structuur, wordt inzicht verkregen in de kaders die aan de basis hebben gestaan van de planontwikkeling. Hierop wordt vervolgens op het onderdeel 'toekomstige situatie' ingegaan.

Het plangebied ligt in de wijk Belcrum ten noorden van de binnenstad van Breda. Kenmerkend voor Breda is de compacte historische binnenstad met singels rondom en de ligging aan de Mark.

Afbeelding 2.1: Ontstaansgeschiedenis plangebied (bron: www.topotijdreis.nl)

Omstreeks 1850 vormt het plangebied onderdeel van het voormalige Speelhuis van de Nassau familie. De oorspronkelijke toegangsweg, de Speelhuislaan, is het enige overblijfsel van dit complex.Met de bouw van de woonwijk Belcrum rond 1950 werd de Speelhuislaan opgenomen in de nieuwe wijk als een centrale ontsluitingsweg vanaf het station met een spoorlijntje in het midden als ontsluiting van de industrie rondom de Belcrumhaven. Het gebied rondom het station kenmerkt zich aan het eind van de 20^ste eeuw door de aanwezigheid van woningen, industrie en bedrijventerreinen. Het gebied rondom de Belcrumhaven stond bekend om de suikerindustrie, waaromheen kleinschalige fruitgroothandelaars en producenten van jam, conserven, snoep en frisdrank waren gevestigd. Een ander thema is zware industrie, waarvoor grote fabriekshallen, spoorrails en de haven werden aangelegd.

Ondertussen zijn vele van deze traditionele fabrieken gesloten en gesloopt en zijn de industrieën grotendeels uit de stad verdwenen. Het gebied is relatief jong in het perspectief van historie. Veel mensen kunnen zich het industriële gebruik nog levendig terughalen en in het gebied zijn nog talloze relicten, panden en verwijzingen, waardoor het industriële erfgoed wordt gezien als een sterke identiteitsdrager. Het gebied rondom het station is met de bouw van een nieuw station, diverse nieuwe woonlocaties en de rechtbank al van een kwaliteitsimpuls voorzien.

Omgeving plangebied

Het plangebied maakt in de gebiedsvisie Havenkwartier onderdeel uit van de Strip. De Strip bestaat uit twee deelgebieden die worden gescheiden door de Belcrumweg namelijk: Klavers Jansen en Backer en Rueb. Het gebied kenmerkt zich door haar industriële verleden. Ten aanzien de strip gold me name dat het bedrijf Klavers Jansen was gericht op fruit- en groenteverwerking en dat de hallen van Backer en Rueb in gebruik waren voor zwaardere industrie. Vanuit de binnenstad vormt Klavers Jansen de entree tot het Havenkwartier en het station ligt op circa 600 meter. Het plangebied wordt aan alle zijden ontsloten door infrastructuur en bebouwing.

Afbeelding 2.2: Industrieel erfgoed de Strip (bron: Stedenbouwkundig schetsplan Klavers Jansen, d.d. 03-06-2021, Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

De Belcrumweg ligt ten westen van het plangebied en vormt een verbindingsweg voor het centrum van Breda en de Backer en Ruebweg/Crogdijk, een belangrijke noordelijke gebiedsontsluitingsweg. De Belcrumweg heeft een brede opzet met een groene middengeleider en aan beide zijden een vrijliggend fiets- en voetpad. De Industriekade is een parallelweg van de Belcrumweg en vormt net als de Minster Kanstraat de erftoegangsweg voor de aanliggende woningen van de wijk de Belcrum. De Minster Kanstraat was ooit een belangrijke ontsluitingsweg naar de haven en veiling. Ten noorden van het plangebied ligt de Speelhuislaan, deze straat is reeds opnieuw ingericht en vormt de verbinding tussen het station en de wijk Belcrum. De Speelhuislaan heeft haar historische kenmerk behouden en bestaat uit twee weggedeeltes met aan beide zijde langsparkeerplaatsen en een voetpad. Tussen de wegen ligt een groene lommerijke boomstructuur, met het voormalige industriespoor waarop een wandelroute is gesitueerd. De openbare ruimte van de Speelhuislaan vormt een basis drager van het gebied en de directe verbinding tussen het verleden (Speelhuis), de toekomst (Station) en de haven.

Het plangebied

Kenmerkend voor het plangebied is de intieme schaal en maat, de meerzijdige oriëntatie en de mix van functies. De stedenbouwkundige opzet bestaat uit een begeleiding met wanden met daarbinnen een open ruimte, waarbij de nadruk ligt op cultuurgoed. Voor zowel de bebouwing aan de Industriekade als aan de Speelhuislaan is sprake van een vaste rooilijn, waardoor een begrenzing van de openbare ruimte met een gevelwand ontstaat. In deze gevelwand zijn diverse openingen die een doorsteek vormen naar de binnenwereld van het terrein.

Afbeelding 2.3: Vogelvlucht Klavers Jansen vanuit het westen en oosten

De hoek van de Speelhuislaan en Minister Kanstraat kenmerkt zich door oude fabrieksgebouwen, loodsen en hallen. De gebouwen bestaan uit een eenvoudige structuur met redelijk gesloten gevels opgetrokken uit bakstenen met verticale openingen en elementen van beton en staal die worden gebruikt als constructieve toepassing. De bebouwing die hierachter ligt heeft een eenvoudige structuur met aan de achterzijde van dit gebouw een zaagtanddak structuur van drie stramienen voorzien van een betonnen cassette-dak. In het midden van het Klavers Jansen terrein is Podium Bloos gevestigd, deze bebouwing valt buiten het plangebied. Aan de westzijde van Podium Bloos staat een silo die onderdeel vormde in het productie proces van azijn.

De bebouwing georiënteerd op de Belcrumweg sluit qua architectuurstijl aan op de bebouwing van de Speelhuislaan. Het gebouw aan Belcrumweg 60 is voorzien van een sheddak. Dit sheddak verdeelt het gebouw in twee compartimenten. De bebouwing is in gebruik door de culturele sector. De bebouwing van de voormalige azijnfabriek (Belcrumweg 56c) kenmerkt zich door de industriële bouw met een betonskelet en het toepassen van betonnen kozijnen.

Afbeelding 2.4: Bebouwing Speelhuis/Minister Kanstraat

De woonhuizen aan de Industriekade en Minister Kanstraat hebben een typische jaren '30 architectuurstijl met aangebouwde schuren ten behoeve van de aan-huis-gebonden bedrijfsfunctie. De bedrijfsruimte is nog steeds in gebruik met voorzieningen die zich gericht zijn op sport, cultuur en horeca. De bebouwing aan de Minister Kanstraat is inmiddels al gesloopt.

Het Klavers Jansen terrein vormt, zoals verwoord in het Gebiedsperspectief Havenkwartier, een cultuurcluster dat bestaat uit een ensemble van bestaande, gebouwen, waarin diverse zalen, studio's en ondersteunende ruimtes voor ontvangst, administratie en opslag zijn genomen. Er ontstaat een stedelijk woonmilieu in combinatie met culturele voorzieningen en culturele bedrijven. Het accent ligt op 'live-art', welke ontstaat uit de drie functies creëren (repetitieruimtes, ateliers, podia, studio's en kantoren), presenteren (podium, filmruimte, gemeenschappelijk plein, tentoonstellingsruimtes, verkoopruimte/markt) en recreëren (horeca food art, kantine, kinderspeeltuin ect.).

Het stedenbouwkundige ontwerp behoudt het culturele en industriële karakter van het gebied en ontwikkelt zich tot een nieuw woon, werk, winkel- en verblijfsgebied met een dwaalmilieu van eigenzinnige pleinen, straatjes en steegjes waaraan genoten, gewerkt en gewoond wordt. Het cultuurcluster bestaat uit een ensemble van bestaande gebouwen gecombineerd met nieuwe architectuur met een stoere, robuuste en stevige uitstraling in een dynamisch stedelijk woongebied, waarbij de hele locatie kan worden gezien als een festivalterrein. Een plek die broeit van creativiteit en culturele activiteiten, die nooit helemaal af is en constant in verandering is. De locatie krijgt een eigen unieke omgevingsidentiteit, die past bij haar doelgroep. De volgende afbeelding toont een indicatief stedenbouwkundig ontwerp voor de herinrichting van het plangebied.

Afbeelding 2.5: Indicatief schetsontwerp Klavers Jansen met plangebied (kwadrant 1 en 3) in zwarte omlijning (bron: Stedenbouwkundig schetsplan Klavers Jansen, d.d. 03-06-2021, Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Programma

Het Klavers Jansen terrein is opgebouwd uit meerdere kwadranten, die als een geheel worden ontworpen en samen het cultuurcluster Klavers Jansen vormen. Dit bestemmingsplan is van toepassing op een gedeelte van het Klavers Jansen terrein: het eerste en derde kwadrant (zie afbeelding 2.7 en 2.8). In totaal worden verspreidt over de twee kwadranten 165 nieuwe gestapelde wooneenheden gerealiseerd gecombineerd met culturele bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en ruimte voor cultuur. Ook wordt de transformatie van het waardevolle culturele hoekpand en de voormalige azijnfabriek mogelijk gemaakt.

Verspreid over vier nieuwe bouwvolumes worden 162 appartementen met bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Het bestaande pand op de hoek van de Belcrumweg en de Industriekade wordt getransformeerd tot 3 betaalbare koopappartementen met ruimte voor culterele bedrijven en maatschappelijke voorzieningen in de plint. De voormalige azijnfabriek wordt getransformeerd tot een horeca functie.

Het eerste kwadrant is voornamelijk gericht op de Minister Kanstraat en bestaat uit drie nieuwe gebouwen (A, B en C) met de tussenliggende semi-openbare ruimte. Het kwadrant biedt ruimte voor 98 gestapelde woningen, 235 m² cultureel/maatschappelijke bedrijven en 250 m² voor culturele ruimte. Het derde kwadrant richt zich voornamelijk op de Industriekade en bevat één nieuw gebouw (D), het waardevolle hoekpand en de voormalige azijnfabriek. Op het kwadrant is ruimte voor 67 gestapelde woningen met 1.065 m² aan ruimte voor culturele bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.

In totaal bieden beide kwadranten ruimte voor 165 gestapelde woningen en circa 900 m² gebruiksoppervlakte aan culturele bedrijven/maatschappelijke voorzieningen en circa 420 m² aan gemengde culturele functie met horeca. Daarnaast is een gebruiksoppervlakte van circa 250 m² beschikbaar voor culturele ruimtes. Deze ruimte is bedoeld voor activiteiten gericht op cultuur, kunst en vermaak (live art en podiumkunsten), zoals theater, muziek, galeries, exposities en dergelijken verstaand. Bij culturele bedrijven gaat het om culturele bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, zoals het produceren van media en entertainment en dienstverlening voor cultuur en (uitvoerende) podiumkunst. Bij de regels van het bestemmingsplan is een Staat met bedrijfsactiviteiten toegevoegd van bedrijven die vallen onder culturele bedrijven. De volgende tabel en afbeelding tonen een overzicht van het programmaonderdelen en het bijbehorende gebruiksoppervlak van het plangebied.

Daarnaast wordt in het kader van bereikbaarheid een deel-HUB aan de industriekade gerealiseerd, zodat en goede ontsluiting ontstaat ten opzichte van de centrale hub.

* Inclusief horeca in categorie 1 tot en met 4

Tabel 2.1: Programma onderdelen ontwikkeling

Afbeelding 2.6: Overzicht programma onderdelen (bron: Stedenbouwkundig schetsplan Klavers Jansen, d.d. 03-06-2021, Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Gebouw A krijgt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 19,5 en 21,5 meter en vormt de overgang van de Belcrum naar de Strip. In het gebouw worden 36 middeldure koopappartementen gerealiseerd en 235 m² aan commerciële functies. Hierbinnen zijn culturele bedrijvigheid binnen milieucategorie 1 en 2 en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. De hoofdvorm bestaat uit een industrieel, krachtig silhouet en is in samenhang met het industriële profiel van gebouw B ontworpen. De overkraging aan de zijde van Podium Bloos vormt een overgang naar het dwaalmilieu en zorgt voor een (beschutte) pleinruimte. Het gebouw is voorzien van een samengesteld zadeldak. De schil van de bovenbouw met appartementen heeft een alzijdige en uniforme schil met eenduidige en samenhangende gevelopeningen en half inpandige balkons. De plint krijgt een open en uitnodigde uitstraling en markeert de HUB voor gebouw A,B en C. De entree van het gebouw is duidelijk herkenbaar en karakteristiek vormgegeven.

Gebouw B vormt een sterke wandwerking aan de Minister Kanstraat met een industriële en eenduidige uitstraling. Het gebouw biedt onderdak aan 36 middeldure koop appartementen en 10 koop appartementen in de vrij sector. De bebouwing krijgt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 14 en 15,5 meter, waarbij aan de zuidzijde sprake is van een platdak met een bouwhoogte van 14 meter. Het gebouw versterkt het contrast met de tegenoverliggende bestaande woningen en heeft een scherpkantig sheddak. Er is sprake van een duidelijk uniforme straat- en zijgevel en een mogelijke daarvan afwijkende gevel aan de tuinzijde. De plint is zodanig ontworpen dat hij bemiddelt tussen de openbaarheid van de tuin en de privacy van het wonen. Het gebouw met de hoofdentrees vormt een specifiek stedenbouwkundig accent in het plangebied.

De entree tot de appartementen en de ondergrondse parkeerkelder is geïntegreerd, helder en herkenbaar vormgegeven met veel aandacht aan de detaillering. De geritmeerde entrees van de woningen aan de Minister Kanstraat zijn zorgvuldig en transparant ontworpen en leggen de verbinding met de straat.

Gebouw C vormt een 'bijgebouw' in het ensemble van gebouwen A,B en C. In het gebouw worden 16 middeldure huurappartementen gerealiseerd met daarbij 250 m² aan ruimtes voor cultuur. Het gebouw heeft een duidelijk zichtbare kop en accent in de tweede lijn aan de zijde van de Industriekade en vormt een duidelijk kop aan het plein aan de zijde van de Speelhuislaan. De hoofdvorm sluit aan bij de te slopen oorspronkelijke loods en is een eenvoudig lineair element dat een duidelijke tuinwand heeft aan de zijde van gebouw B en een duidelijke steegwand aan de zijde van Podium Bloos. Het gebouw is voorzien van een groen plat dak met een hoogte van 11 meter. De kopgevels hebben binnen de alzijdigheid een specifieke expressie en balkons worden uitpandig gesitueerd. Het gebouw krijgt een sprekende plint met een kop aan de steeg met Podium Bloos. De plint van de tuingevel is dusdanig ontworpen dat deze bemiddelt tussen de openbaarheid van de tuin en de privacy van het wonen.

Gebouw D heeft een eenduidige hoofdvorm en krijgt een robuuste en onconventionele expressie door een overkraging boven het niveau van de nokken van de bestaande gebouwen. In totaal worden er 64 gestapelde appartementen gerealiseerd, waarvan 54 stuks sociale huur en 10 stuks middeldure huur. Daarnaast biedt het gebouw ruimte voor culturele bedrijven (530 m²) in milieucategorie 1 en 2 en maatschappelijke voorzieningen. Het gebouw oriënteert zich zowel naar de stad als naar het plein en vormt met een maximale bouwhoogte van 30 meter een krachtig beeld van veraf en een verfijning in schaal, materiaal en detail in beleving. Het gebouw legt nadrukkelijke de relatie met de stad en het havenfront. De zijgevels versterken deze oriëntatie en het gebouw is voorzien van een plat dak. De bovenbouw met de appartementen heeft een alzijdige en uniforme schil, waarbij de gevelopeningen en inpandige balkons bijdragen aan het sculpturale beeld. De kopgevels kunnen binnen de alzijdigheid specifieke expressies krijgen. Het gebouw krijgt een sterk geactiveerde plint aan de steeg met het naastliggende pand. Daarnaast zijn de kopgevels voldoende transparant om een sterke relatie aan te gaan met de openbare ruimte.

Het hoekpand aan de Industriekade/Belcrumweg blijft behouden. De korrel en het metselwerk dragen bij aan het behoud van de identiteit van de locatie. Het gebouw is illustratief voor hoe in de Belcrum bij gebouwen werd gewoond en gewerkt. De drie appartementen komen in de bovenste laag en de plint (115 m²) krijgt zijn oorspronkelijke functies als werkruimtes terug. Hiermee wordt de functionaliteit van de HUB versterkt.

De voormalige azijnfabriek vormt aan de Belcrumweg een hoekgebouw aan het theaterplein van Podium Bloos. Het gebouw wordt getransformeerd tot een voorziening met ruimte voor culturele voorzieningen, culturele bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2, maatschappelijke voorzieningen en horeca. De waarde ligt in het ruimtelijke betonnen interieur en de essentie ligt in de aard van het industriële bouwen, zoals het betonskelet en de toepassing van betonnen kozijnen. Het zichtbaar maken van het betonskelet en de ruimtelijkheid als gevolg van de voormalige azijntank staan voorop bij de transformatie van dit gebouw. Een nieuwe schil maakt de activiteiten en dynamiek van het interieur zichtbaar en versterkt het gevoel.

Openbare ruimte

Met de herontwikkeling van de locatie wordt een dwaalmilieu gecreëerd van stegen, pleinen en groen tussen een gevarieerde configuratie aan gebouwen. De verblijfsruimtes en entrees van de meeste gebouwen zijn georiënteerd naar het binnengebied, waardoor een omgeving die is gericht op ontmoeten wordt gecreëerd. Tegelijkertijd toon de buitenruimte zicht naar de omgeving, waardoor het karakter van Klavers Jansen zichtbaar blijft. De vele verschillende ruimtes in het gebied tonen samenhang, maar zijn verschillend in het gebruik door het gebouwde programma.

De openbare ruimte is dynamisch en veelzijdig in zijn gebruik: een plek om naar toe te komen, te verblijven in de diverse buitenruimtes, te zitten op het terras, een openlucht werkplaats of het decor voor een buitenvoorstelling te bezoeken. Een ontspannen inrichting met zowel reuring als rust die zeer divers, natuurlijk en groen oogt. Het groen bestaat uit tuinen, verplaatsbaar groen en fruitbomen die verwijzen naar de rijke historie. Verplaatsbaar groen biedt ruimte om, indien het nodig is, de openbare ruimte te gebruiken voor voorstellingen of andere kleinschalige activiteiten.

De buitenruimte is ontworpen aan de hand van vier pijlers. Ten eerste het verbindende maaiveld, die de contramal van de gebouwen samenbrengt in het gebied van Klavers Jansen en de relatie legt met de overige gedeelte van de strip. De tweede pijler is de groene ambitie, waarbij fruit het centrale thema vormt. Als derde laag in de opbouw van de buitenruimte wordt het verhaal van de plek geduid met specifieke objecten uit het gebied. Zo wordt het laad- en losdok aan de Speelhuislaan geïntegreerd in het plan als een verdiepte tuin, wordt de ketel ingezet als een intiem podium, komen de spanden van de loods terug als dakconstructie van een hangende tuin en wordt er met vrijkomende stalen spanten een buitenpodium gerealiseerd. De laatste pijler is een artistieke laag die extra kleur geeft aan het gebied als geheel. Deze toegevoegde laag versterkt het karakter als culturele hotspot. Te denken valt aan een kunstinstallatie in de vorm van een beeldcultuur of een ruimtelijke object die het gebied zichtbaar maakt aan de buitenkant, maar ook de interne ruimtes met elkaar verbind.

Het gebied tussen gebouw B en C wordt ingericht als een openbare tuin die 's avonds wordt afgesloten.

Afbeelding 2.7: 3D impressie toekomstige situatie kwadrant 1 en 3 vanaf het zuiden(bron: Stedenbouwkundig schetsplan Klavers Jansen, d.d. 03-06-2021, Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Mobiliteit

Voor wat betreft mobiliteit geldt dat wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals verwoord is in het Gebiedsperspectief Havenkwartier. De nabijheid van het Centraal Station en de ontwikkeling van innovatie mobiliteitshubs aan fundamentele verkeersassen spelen in de mobiliteitsopgave een belangrijke rol. Bewoner worden gestimuleerd om te kiezen voor andere vormen van vervoer.

Er wordt ingezet om het comfort van langzaam verkeer te verbeteren door de inzet van onder andere buurthubs en collectieve fietsvoorzieningen op project- en gebouwniveau.

Het uitgangspunt van het stedenbouwkundig ontwerp is dat het gebied zoveel mogelijk autoluw is. De autoroutes en parkeervoorzieningen zijn aan de rand gesitueerd. De belangrijkste auto-ontsluiting ligt aan de Belcrumweg. Deze weg ligt in verbinding met de noordelijke rondweg en het station. De Speelhuislaan en de Minister Kanstraat vormen de ontsluitingsroute voor de buurt en zijn voorzien van een openbare parkeerplaats. De route over de Industriekade is beperkt toegankelijk en enkel bedoeld voor langzaam verkeer en bestemmingsverkeer.

Onder de woningen aan de Minister Kanstraat wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. De in- en uitrit van deze parkeergarage bevindt zich aan de Minister Kanstraat. De centrale parkeervoorziening ligt op de HUB buiten het plangebied ter hoogte van de noordelijke rondweg. Het uitgangspunt is om het gebruik van de fiets te stimuleren boven het autogebruik. Verspreid langs de Industriekade en bij de entrees van de woongebouwen worden kleinschalige fietsstallingen voorzien ten behoeve van bezoekers. Voor het cultuurcluster worden de fietsparkeerplekken geconcentreerd langs de Belcrumweg, direct naast het fietspad, waardoor een directe route naar de hoofdentree ontstaat. Om comfortabel te kunnen verplaatsen is een directe voetgangers en fietsers verbinding gecreëerd op de kade. Daarnaast is aan de Industriekade een deel-HUB met verschillende deelsystemen, zoals deelfietsen, stepjes ect., aanwezig.

De volgende afbeelding toont een overzicht van de verkeerstructuren en parkeervoorzieningen van het plangebied en de omgeving.

Afbeelding 2.8: Overzichtskaart verkeer en parkeren (bron: Stedenbouwkundig schetsplan Klavers Jansen, d.d. 03-06-2021, Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Duurzaamheid

In het kader van duurzaamheid geldt dat vanuit het stedenbouwkundig ontwerp verschillende maatregelen zijn toegepast op de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Deze maatregelen zijn onder andere genomen om aan te sluiten bij de duurzaamheidsambities die zijn gesteld in het gebiedsperspectief Havenkwartier. Voor wat betreft energie geldt dat voor het verwarmen en koelen van de gebouwen gebruik wordt gemaakt van de aardewarmte met de Mark als bufferend oppervlaktewatersysteem. Aanvullend wordt per gebouw energie opgewerkt middels PV-panelen en alle woningen worden voorzien van een gebalanceerd ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Een groot deel van de woningen wordt uitgerust met tripleglass. Daarnaast is aandacht voor geluidsisolatie en is sprake van een hoogwaardige isolatie om de energievraag te verminderen. De gebouwen worden verwarmd en eventueel gekoeld middels lage temperatuur verwarming.

Op verschillende locaties worden groene daken toegepast ter vermindering van hittestress en het bufferen van hemelwater. Er wordt natuurinclusief gebouwd door het treffen van voorzieningen om biodiversiteit te stimuleren. Ook is aandacht voor het toepassen van hernieuwbare materialen of materialen met een lange levensduur en wordt een aantal bestaande gebouwen en structuren behouden. Kenmerkende objecten, zoals houten spanten van de oorspronkelijke loods, worden hergebruikt in de openbare ruimte. De aanpasbaarheid van bouwkundige elementen, waardoor woningindelingen veranderbaar zijn, zorgt voor toekomstwaarde. Daarnaast wordt ingezet op het gebruik van duurzame alternatieven voor vervoer door de goede bereikbaarheid van het OV en het toepassen van de collectieve HUB met fietsenstallingen.

Conclusie

De herbestemming van de locatie zorgt ervoor dat een passende invulling wordt gegeven aan het industriële erfgoed en een cultuurcluster wordt gecreëerd. Om te komen tot een samenhangende en hoogwaardige beeldkwaliteit binnen Klavers Jansen is op 03 juni 2021 een beeldkwaliteitsplan opgesteld door Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten. Dit beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd. De ontwikkeling van de wooneenheden gecombineerd met culturele ruimtes, culturele bedrijven en maatschappelijke voorzieningen past bij het nieuwe industriële karakter van de toekomstige wijk het Havenkwartier en de stedenbouwkundige structuren ter plaatse. De ontwikkeling voorziet in een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte en bebouwing, in combinatie met duurzaamheid en aandacht voor mobiliteit.

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke/in hoeverre onderdelen hiervan betrekking op voorliggende ontwikkeling.

Toetsingskader

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. De NOVI is op 11 september 2020 naar de tweede kamer gestuurd en nog niet in werking getreden. Tot dat de NOVI in werking treedt, worden initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte'

Beoordeling en conclusie

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Op basis van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten heeft het Rijk in het verleden een selectie gemaakt van twintig 'Nationale landschappen'. Deze landschappen weerspiegelen samen de diversiteit en ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Het Rijk laat het beleid ten aanzien van landschap op land over aan provincies en wil provincies meer ruimte geven bij de afweging tussen verstedelijking en landschap, om zo meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overige regels vinden hun doorwerking in de provinciale regelgeving (paragraaf 3.2).

Beoordeling en conclusie

Voor het plangebied zijn geen rijksbelangen of –opgaven vastgelegd. Het initiatief is in lijn met de structuurvisie, aangezien er geen strijd is met de nationale belangen. Hieronder wordt nog ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
• Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Beoordeling

In voorliggende situatie is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die plaatsvindt in het bestaande stedelijk gebied. Er dient te worden aangetoond dat sprake is van een behoefte aan de nieuwe ontwikkeling.

De realisatie van 165 gestapelde woningen in een mix van (sociale) huur en koop sluit aan bij de woningbehoefte voor de gemeente Breda en sluit aan bij de stedelijke uitbreidingsopgave van Breda. Op basis van de provinciale prognoses en regionale afspraken (zie ook 3.3) geldt dat tot de periode 2025 een grote woningbouwopgave ligt voor de gemeente Breda. Om aan deze opgave te voldoen is in het bestuursakkoord aangegeven dat Breda in de periode 2018-2028 circa 8.100 nieuwe woningen aan de woningvoorraad moet toevoegen. Hiervoor heeft de gemeente de ambitie gesteld om 6.000 woningen versneld te realiseren, waarvoor een groot deel sociale huurwoningen en woningen voor de midden inkomen betreft. Een deel van deze woningbouwopgave moet landen binnen het Havenkwartier. Het hele gebied dient te worden getransformeerd in een nieuw hoog stedelijk woonmilieu met ruim 1.000 nieuwe woningen gecombineerd met werken en ontspanning. Het gebied krijgt een eigen karakter met daarbij behorende functies en is complementair aan de binnenstad. Daarnaast geldt uit de Gebiedsprofielen en het perspectief wonen dat ter plaatse behoeften is aan middendure huur- en (middel)dure koopappartementen. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van gestapelde woningen, zowel huur- als koop, in verschillende segmenten. Hiervan zijn 54 woningen bedoelt voor de sociale huur en 101 woningen voor het midden segment (26 huurwoningen en 75 koopwoningen). De overige 10 appartementen worden dure koopappartementen.

In het plangebied wordt 1.540 m² aan (commerciële) voorzieningen mogelijk gemaakt ten behoeve van culturele bedrijvigheid in de milieucategorie 1 en 2, culturele ruimtes, maatschappelijke voorzieningen en horeca. Door de realisatie van een hoog stedelijke woonomgeving in het Havenkwartier ontstaat een behoefte aan dergelijke functies. De toevoeging van deze functies zorgt niet voor leegstand elders, omdat het voorziet in een behoefte van mensen die in het Havenkwartier gaan wonen.

Het toevoegen van 250 m² aan culturele ruimtes zorgt ervoor dat het karakter van het gebied als cultuurcluster wordt versterkt en sluit daarmee aan bij de huidige functies in het Havenkwartier.

Conclusie

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van gestapelde woningen in verschillende segmenten gerealiseerd in een mix van hoop en huur en voorziet in de behoefte aan woningen in de stad Breda.

Toetsingskader

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. De wet regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie.

De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie

In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in deze omgevingsvisie) is een centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma's. Die uitwerking is een opgave die uit de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. De uitwerking van de ambitie in programma's heeft echter nog niet plaatsgevonden. Het is derhalve nog niet mogelijk initiatieven te toetsen aan de omgevingsvisie. Totdat de programma's zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie 2010 - partiele herziening 2014'.

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Volgens de verordening dient een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaats te vinden binnen het 'Stedelijk gebied'.

De ruimte in deze gebieden dienen zo goed als mogelijk te worden benut. De ontwikkeling dient wel te passen binnen de regionale afspraken en het dient te gaan om een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De gemeente Breda is gelegen binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze regio heeft in 2017 de Regionale Agenda Wonen vastgelegd. Uit de beoordeling van de hierin vastgelegde afspraken (zie paragraaf 3.3), blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve afspraken die hierover zijn gemaakt.

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. De herstructurering van de voormalige bedrijfslocatie Klavers Jansen naar woningen, resulteert in een opwaardering van het stedelijk gebied ter plaatse en voldoet daarmee aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De bestaande, verloederde, bebouwing wordt immers gesloopt en vervangen door in de omgeving passende nieuwbouw. De bebouwing wordt binnen het geldende bouwvlak gerealiseerd, waarmee geen sprake is van toename van het toegestane ruimtebeslag. Met de planvorming is op verschillende manieren rekening gehouden met klimaatverandering. Met het plan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de interim omgevingsverordening.

Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de regels, zoals gesteld in de interim Omgevings- verordening.

Toetsingskader

De Regionale Agenda Wonen 2017 van de regio West-Brabant is opgesteld door de provincie samen met de regio-gemeenten. In deze agenda wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma's. Daarnaast zijn de regionale woningbouwafspraken voor de actuele 10-jaarsperiode weergegeven. De regionale woningbouwopgave biedt gemeenten in de regio een kader en de ruimte om hun woningbouwambities via de gemeentelijke woningbouwprogrammering en –planning nader in te vullen.

Beoordeling

Uit de Regionale Agenda blijkt dat de woningbouwprognose voor de gemeente Breda is gesteld op 8.275 woningen voor de periode 2016 t/m 2025. In totaal zijn 7.652 woningen reeds in de totale plancapaciteit opgenomen. Het aantal woningen wat reeds in de harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen) is opgenomen bedraagt 5.803 (70%). Hieruit blijkt dat binnen de gemeente Breda in de periode tot 2025 nog ruimte beschikbaar is om woningen aan de plancapaciteit toe te voegen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 165 gestapelde woningen; in een mix van (sociale en middeldure) huur en koop. De woningen vormen een aanvulling op de harde plancapaciteit en zijn in overeenstemming met de regionale behoefte en passen binnen de afgestemde plancapaciteit.

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Breda 2040 beschrijft voor welke uitdagingen de stad komt te staan en wat daarbij de lokale en regionale belangen zijn en welke prioriteiten hierbij worden gesteld. Het uitgangspunt van de visie is om de Breda sterk en veerkrachtig te ontwikkelen. De omgevingsvisie is nog niet vastgesteld, maar vormt wel de basis voor het toekomstige beleid. Het doel van de omgevingsvisie is om perspectief te bieden aan grotere opgaven, zoals klimaatverandering, woningbouw, voldoende werkgelegenheid en voorzieningen, energietransitie, gezondheid, circulaire economie, (internationale) bereikbaarheid. Samen wordt Breda sterk en veerkrachtig gemaakt.

Beoordeling

De gemeente zet in op de bouw van meer dan 25.000 woningen binnen de bebouwde kom. In de visie wordt het gebied rondom het station (CrossMark) benoemd als kansrijke locatie voor stedelijke uitbreiding met ruimte voor hoogbouw met een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. De beoogde locatie is in de structuurvisie aangeduid als gebiedsopgave 'voorzieningen – werken – wonen' en moet bijdrage aan het versterken van Breda als internationaal knooppunt.

Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename. Met name het aandeel ouderen en een- en twee persoonshuishoudens neemt toe. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die aansluit bij de woningbehoefte van de bewoners. Met aandacht voor een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen en een geschikt wonen voor iedereen, kiest Breda voor de differentiatie in woonmilieus. Bij nieuwe woningen gaat het om een goede verdeling tussen koop- en huurwoningen en de betaalbaarheid hiervan. Daarnaast moeten nieuwe woningen energiezuinig zijn en gebruik maken van groene energie. In de Woonvisie Breda (zie hierna) wordt nader op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma ingegaan.

Het plangebied ligt binnen de het transformatiegebied CrossMark en draagt bij aan de ontwikkeling van een hoogstedelijk woonmilieu met een mix van wonen, werken en ontspannen. Het plangebied wordt getransformeerd van een voormalige bedrijfslocatie naar een nieuw en divers woonmilieu dat complementair is aan de bestaande binnenstad en aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Er wordt een duurzame leefomgeving gecreëerd met een hoge kwaliteit van ruimte en gebouwen, een gezond leefmilieu en een goede infrastructuur. Het intieme dwaalmilieu met haar pleinen, straatjes en steegjes is gericht op ontmoeting en de belevingswaarde van het gebied. De ontwikkeling van 165 gestapelde wooneenheden in diverse segmenten draagt bij de toekomstige huisvestigingsbehoefte van de stad Breda. Door de toevoeging van culturele ruimtes en bedrijven ontstaat een menging van functies, wat zorgt voor een levendige en toekomstbestendige leefomgeving.

De gemeente streeft daarnaast naar een goede economische positie van Breda in de regio met voldoende werkgelegenheid. Er wordt ingezet op het ontwikkelen van bedrijven die met techniek en creativiteit bezig zijn en dit het liefst dicht bij de woningen. Op die manier kunnen ze elkaar versterken en kunnen er nieuwe bedrijven, diensten en producten ontstaan.

De voorziene culturele bedrijven, culturele ruimtes en maatschappelijke voorzieningen in de plint van de gebouwen resulteren in een meer diverse bebouwde omgeving die aansluit op de omgeving van het plangebied en de behoeften die er zijn voor het ontwikkelen van het stadsdeel CrossMark. Daarnaast zorgt het voor de ontwikkeling van de creatieve en culturele sector in combinatie woningen.

In de Omgevingsvisie is tevens het hoogbouwbeleid geformuleerd. Er wordt ruimte geboden aan hoogbouw. Om duidelijk te maken waar dit gewenst is de Hoogbouwvisie Breda opgesteld. Hoogbouw biedt nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen, werken en recreatie, afzonderlijk en in combinatie met elkaar. De combinatie van de dichtheid van bebouwing, de menging van functies en hoogbouw zijn de basis ingrediënten voor hoogstedelijkheid. Dit speelt een belangrijke rol in het realiseren van intensief ruimtegebruik en het creëren van stedelijke allure. Hoogbouw levert onder meer een bijdrage aan het versterken van Breda als internationaal knooppunt, het realiseren van nieuwe woon- en werkmilieus en het vergroten van de regionale verscheidenheid aan vestigingsmilieus. In de Hoogbouwvisie worden vier mogelijkheden benoemd waar hoogbouw kansrijk is en een bijdrage kan leveren aan de doelen van deze Omgevingsvisie:

• Ter versterking en markering van de binnenstad.
• Ter versterking en markering van bestaande wijk- en dorpscentra.
• Als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus.
• Als onderdeel van aanhechting op (inter)nationale assen

Voor het Havenkwartier geldt dat hoogbouw is toegestaan, aangezien dit past bij het stedelijke woonmilieu dat wordt beoogd. Het plangebied maakt hoogbouw mogelijk. Dit draagt zowel bij aan de stedelijke allure van het Havenkwartier als aan intensief ruimtegebruik.

Conclusie

Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie en past binnen de gestelde kaders.

Toetsingskader

De Woonvisie 2030 speelt in op de laatste trends en ontwikkelingen wat betreft wonen. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Op 17 november 2016 is de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld. De Woonvisie geeft aan dat Breda een complete woongemeente is met een voor iedereen passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften en met ruimte voor maatwerk. De aanvulling op de Woonvisie, die in november 2016 is vastgesteld, voegt daaraan toe dat Breda een stedelijke uitbreidingsopgave heeft om 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen toe te voegen.

Beoordeling en conclusie

De ontwikkeling van de 165 woningen draagt bij aan de stedelijke uitbreidingsopgave voor de stad Breda. Er wordt een aantrekkelijk en betaalbaar woonmilieu gecreëerd in een prettige leefomgeving, waarbij sprake is van duurzaam wonen en leven. Circa 33% van de woningen (54 stuks) wordt ontwikkelt voor de sociale huursector en circa 16% (26 stuks) is ten behoeve van de middeldure huur. De overige 85 woningen zijn koopwoningen voor de middeldure en vrije sector. De ontwikkeling is in lijn met de woonvisie en past binnen de gestelde kaders.

Toetsingskader

Op 24 september 2019 zijn door het college het Perspectief wonen de bijbehorende Gebiedsprofielen vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste inrichting aan van het wonen in de verschillende gebieden in Breda. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen voor wonen.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied valt onder het profiel 'Centrum' en ligt in de wijk Belcrum. Voor het profiel centrum geldt dat er behoefte is aan meer centrumstedelijk wonen. Het Centrum biedt kansen voor stedelijk doelgroepen en er is een behoefte aan meer middeldure huurappartementen en (middel)dure koopappartementen. Er wordt ingezet op een mix van functies en nieuwe woonvormen.

Onderhavig bestemmingsplan draagt bij aan de ontwikkeling van een stedelijk woonmilieu voor een stedelijke doelgroep. Daarnaast bevat het plan een hoog aandeel middeldure huur- en koop appartementen en ontstaat er een mix van functies in een hoog stedelijk en dynamische leefomgeving. Het plan is in overeenstemming met het Perspectief wonen en de bijbehorende gebiedsprofielen.

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft een Gebiedsperspectief opgesteld voor het Havenkwartier dat op 6 juni 2016 is vastgesteld. De ambitie van de gemeente is dat het Havenkwartier wordt getransformeerd tot een unieke wijk aan de rivier de Mark en de haven van Breda. Er ontstaat een mix van woonvormen, bedrijven, voorzieningen, cultuur, historie en leisure. Het gebiedsperspectief legt op hoofdlijnen de mogelijk ontwikkelingen voor het Havenkwartier vast.

De kernwaarden van het Havenkwartier worden onder andere gevormd door het gebouwd erfgoed en de dragers van de openbare ruimte. Deze kernwaarden zijn vastgesteld in een casco dat een duurzame hoofdstructuur voor de gebiedsontwikkeling vormt. Het casco is opgebouwd aan de hand van zes dragers in het gebied, namelijk:

• Stedelijkheid, nieuwe accenten en bijdrage van internationale karakter;
• Het Havenkwartier vormt als totaal een zelfstandig en herkenbaar geheel en kent drie hoofddeelgebieden begrensd door de karakteristieke elementen van de openbare ruimte;
• Erfgoed als onderlegger voor de ontwikkeling;
• Water als structurerend element;
• Openbare ruimte als duurzaam casco;
• Ruimtelijke architectonisch wordt onderscheid gemaakt tussen de drie deelgebieden. Elk gebied krijgt haar eigen opbouw met een diversiteit aan in gebruik en typologieën met een stoere, kloeke, industriële en eigen uitstraling.

Het plangebied maakt onderdeel uit het deelgebied de Strip, een (hoog) stedelijke zone tussen de Speelhuislaan en de Belcrumhaven. Het deelgebied vormt samen met de haven het dynamische hart van de wijk en zal als eerst ontwikkeld worden. Op de bijbehorende cascokaart is het plangebied aangeduid als Cultuurcluster met een zachte binnenwereld, waarbij sprake is van een intern milieu van wonen en werken. Daarnaast is er een aantal gebouwen aangemerkt als te behouden erfgoed of identiteitvol gebouw. De volgende afbeelding toont een uitsnede van de casco kaart ter plaatse van het plangebied.

Afbeelding 3.1: Cascokaart gebiedsperspectief Havenkwartier met plangebied in rode omlijning

Wonen neemt een prominente plaats in binnen het te ontwikkelen programma. Het Havenkwartier biedt ruimte om gefaseerd circa 1.000 tot 1.200 woningen te ontwikkelen. Gestreefd wordt naar een (hoog) stedelijk woonmilieu met een gemêleerd programma dat onderscheidend is en een aanvulling vormt ten opzichte van de bestaande stad/woningvoorraad. Niet alleen woningen moeten een plek krijgen, maar ook ander functies waardoor een hoogstedelijke mix ontstaat. Voor het woningbouw programma geldt dat deze dient te bestaan uit een mix aan woningtypen, waarbij de volgende specifieke programmatisch voorwaarden worden meegegeven:

• 20% van het woningbouwprogramma in het sociale huursegment, uitgevoerd als meergezinswoning;
• 10% van het woningbouwprogramma in het middeldure huursegment, hoofdzakelijk uit te voeren als meergezinswoing;
• Grondgebonden koopwoningen, middelduur en duur, in een stedelijke (en soms) waterrijke setting.

Beoordeling en conclusie

Het Klavers Jansen terrein is bedoeld voor een hoogstedelijk georiënteerde doelgroep met een progressief, levendige, hip en modern woonmilieu in combinatie met cultuur. Het gebied krijgt een mix van cultuurvormen, creatief ondernemen en bijpassende woonvormen en wordt gezien als culturele hub. Het is hierbij belangrijk dat een mix ontstaat van bedrijven, cultuur, ondernemers en makers, zodat deze elkaar hier kunnen ontmoeten. Alles ontstaat uit 3 functies namelijk: creëren, presenteren, recreëren. Deze drie hoofdfuncties stimuleren de kernwaarde: het samen brengen van publiek en makers, stimuleren van innovatie en kwaliteit, 24/7 open en toegankelijk en laagdrempelig voor iedereen.

Met ontwikkeling van de 165 wooneenheden en culturele functies wordt ingezet op het ontwikkelingen van het cultuurcluster in de bebouwing en in de openbare ruimte. Met 54 sociale huurwoningen en 26 middeldure huurwoningen wordt voldaan aan de gestelde programmatisch voorwaarden van 20% sociale huur en 10% middeldure huur. De ontwikkeling sluit aan op het naastgelegen Podium Bloos en er ontstaat een woonmilieu dat onderdeel uitmaakt van de dynamiek en diverse cultuurvormen van de locatie. Het gebied krijgt een uitstraling die past bij de kenmerken van het Havenkwartier en het deelgebied de Strip. De ruimtes worden gesitueerd in de plint van het gebouw en zijn kleinschalig en vormen een onderdeel van de zachte binnenwereld. Er ontstaat een combinatie van wonen en werken en creatief ondernemen die past bij de beleidsambities.

Toetsingskader

De woningbouw en herinrichting van het Havenkwartier is de afgelopen jaren steeds concreter geworden, waardoor de gemeente Breda een verdere ontwikkelingsrichting voor het deelgebied 'de Strip' heeft geschetst. Het profiel is op 28 mei 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. In dit profiel staat beschreven welke functies er komen in het gebied en vanuit het profiel kan verder worden gewerkt aan concrete invullingsvraagstukken. Op basis van aangeleverde ideeën, gesprekken en ervaringen elders lijkt het profiel 'Creative District' geschikt voor het deelgebied de Strip (Backer en Rueb | Electron en Klavers Jansen samen).

Beoordeling

Een Creative district is een mix van kunst, cultuur, creatieve ondernemers, publieke ontmoetingsplekken en historische gebouwen. Het is een bruisende plek om te leven, werken en bezoeken. Het nieuwe grootstedelijke gebied moet makers, bezoekers en bewoners van buiten de stad aan kunnen trekken. Hiervoor is een hoogwaardig en vernieuwend en op sommige punten ook nog een onaf en ruw gebied noodzakelijk. Binnen het Creative District moeten de verschillende elementen een plek krijgen. Dat zijn geen plekken met een hek eromheen, juist de openheid, diversiteit en interactie is belangrijk en levert verrassing en nieuwe verbanden. Toch is enige clustering wel handig voor functies die dicht tegen elkaar aan liggen. Verder zijn historische gebouwen aanwezig, deze zijn industrieel van aard en vormen samen met de Belcrumhaven een voor Breda unieke omgeving die aanvullend is op de historische binnenstad en aantrekkingskracht kan genereren zodat (internationale) bezoekers worden aangetrokken. Op basis hiervan geldt voor het Klavers Jansen terrein dat de culturele hub die in Klavers Jansen wordt gerealiseerd een mix is van creëren, presenteren en recreëren. De kernwaarden die daarbij horen zijn: het samen brengen van publiek en makers, stimuleren van innovatie en kwaliteit, open en toegankelijk en laagdrempelig. Er is extra aandacht voor de publieke ruimte, duurzaam, groen en rauw, ingericht als een permanent festivalterrein. De volgende uitgangspunten zijn hierbij van toepassing voor de culturele hub Klavers Jansen:

• De kern is culturele programmering (met een focus op 'live art' en podiumkunsten).
• Bezoekers zijn onderdeel van het proces van creëren.
• Maken, ontwikkelen en presenteren bij podia/hallen.
• Ontmoeten (publiek-performers/makers).
• Economische bedrijvigheid zit in de sfeer van ondersteuning en toelevering aan het culturele cluster.
• het cluster is in staat zelfstandig bezoekers van binnen en buiten de stad Breda aan te trekken. Publieksparticipatie en publieksbereik maken onderdeel uit van het concept

Met de beoogde ontwikkeling wordt een gedeelte van het Klavers Jansen terrein getransformeerd tot een uniek stedelijk woonmilieu met een mix van wonen, werken en ontspannen. Het gebied is gericht op de culturele bedrijvigheid en activiteiten, waarbij het accent ligt op 'live-art'(zie ook paragraaf 2.2). Het gebied krijgt een cultureel en creatief profiel waar reuring en dynamiek ontstaat. De horecagelegenheid in de oude azijnfabriek heeft een publieksfunctie en levert een bijdrage aan de dynamiek in het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan bij het profiel, zoals geschetst door de gemeente Breda.

Toetsingskader

Het is de ambitie van de gemeente Breda om in 2030 een “Stad in een park” te worden, door de hoeveelheid groen mee te laten groeien met de totale toename van het aantal bewoners. In het beleidsstuk “Bredaas Groenkompas” is de Bredase Groen- & Parknorm opgenomen om deze ambitie waar te maken. Daarin staat dat nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied voor minimaal 20% tot 35% moeten worden ingericht als openbaar groen.

Beoordeling en conclusie

Met voorliggende ontwikkeling wordt een hoogstedelijk woonmilieu gecreëerd. Gelet op de hoogstedelijkheid en de culturele invulling kan de openbare ruimte in het plangebied niet geheel vergroenen. De daken worden voorzien van een groen dak, waardoor het geheel wel een groene uitstraling krijgt. Bovendien heeft de gemeente verschillende plannen om binnen 200 meter loopafstand van het plangebied een groenvoorziening te realiseren. Dit zorgt ervoor dat richting de toekomst voldoende mogelijkheden zijn voor de bewoners om te ontspannen in een groene setting.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbare en duurzame gemeente dient bij ruimtelijke planvorming rekening te worden gehouden met verschillende omgevingsaspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden gegarandeerd voor nu en de toekomst. In dit hoofdstuk worden de verschillende omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

In het kader van de ontwerpverkenningen en -uitwerkingen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd om inzicht te krijgen in de aspecten die bepalend zijn voor de haalbaarheid van het plan. Hierna wordt beknopt op de onderzoeken en de conclusies ingegaan. De onderzoeken zijn als bijlagen bij het omgevingsplan opgenomen.

Toetsingskader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden genoemd in de VNG-handreiking zijn gebaseerd op het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied. Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één (afstands)stap worden verlaagd. De richtafstand tussen een milieugevoelige functie en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de gevoelige functie die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is, tot de grens van de inrichting. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Beoordeling

Door DGMR is op 5 augustus 2021 een onderzoek Bedrijven en milieuzonering verricht, waarbij is onderzocht of met de realisatie van het plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage aan dit bestemmingsplan.

Uit de analyse van richtafstanden en functiemenging blijkt dat de beoogde woningen inpasbaar zijn vanwege de bedrijfsmatige functies in de omgeving. Op basis van de analyse van richtafstanden en functiemenging blijkt dat met de combinatie van de meeste bedrijfsmatige en milieugevoelige functies in het gebied sprake is van een goede ruimtelijke orening. Voor het cultureel cluster, de horecafunctie in de Azijnfabriek is een berekening van het geluidsniveau gemaakt. Uit de resultaten blijkt dat voor de Azijnfabriek en het kavel in het deelgebied Backer en Rueb met containerterminalfunctie, voldaan wordt aan de streefwaarden uit de VNG. Voor het cultureel cluster wordt niet voldaan aan de streefwaarden van stap 2 en 3 van de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering. Met voorzieningen aan gevels van de nieuw te bouwen woongebouwen moeten de binnenniveaus worden gewaarborgd.

Nemijtek

Door DGMR is op 25 oktober 2022 akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage toevoegd aan dit bestemmingsplan. Aan de hand van de huidige vergunning is onderzocht of de woningbouwplannen een belemmering vormt voor de huidige bedrijfsactiviteit van Nemijtek . De huidige vergunning bevat geluidsvoorschriften die gelden op een afstand van 50 meter vanaf de inrichtingsgrens. Uit de ligging van het 50 meter contour en uit de verkeersbewegingen van de indirecte hinder blijkt dat Klavers-Jansen geen belemmering kan vormen voor de huidige bedrijfsactiviteiten van Nemijtek. Bij uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten vormen de bestaande geluidsgevoelige bestemmingen eerder een belemmering. Op 20 meter afstand van Nemijtek bevinden zich woonschepen. Het terrein Klavers Jansen vormt daarom geen extra belemmeringen op de toekomstige plannen.

Podium Bloos

Het Klavers Jansen terrein vormt een gebied met functiemenging: een cultuurcluster met culturele voorzieningen en culturele bedrijven in combinatie met een stedelijk woonmilieu met bestaande woningen en nieuwe appartementengebouwen en grondgebonden woningen.

Het bestemmingsplan Belcrum, Klavers Jansen ziet toe op de planologische regeling voor de nieuwe appartementengebouwen en grondgebonden woningen, in combinatie met de nieuwe functie voor de voormalige azijnfabriek als cultureel bedrijf in combinatie met horeca.

Adviesbureau DGMR heeft in het kader van de planontwikkeling op het Klavers Jansen-terrein de geluidsinvloed vanwege de beoogde activiteiten van het cultuurcluster op de omliggende bestaande en de nieuw te realiseren woongebouwen in beeld gebracht. Dit onderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierbij heeft DGMR rekening gehouden met de geluidsisolerende voorzieningen die aan de gebouwschil (dak en gevels) van podium Bloos getroffen zullen worden.

In de planregeling voor de woonfunctie in de nieuwe appartementengebouwen en grondgebonden woningen is een voorwaardelijke verplichting vastgelegd (artikel 5.2.4) met als strekking dat een omgevingsvergunning voor het bouwen alleen wordt verleend als het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (L_Ar,LT) vanwege de activiteiten in podium Bloos in de geluidsgevoelige ruimten maximaal 35 dB(A)-etmaalwaarde bedraagt.

Podium Bloos zal na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Belcrum, Klavers Jansen, in de bedrijfsvoering rekening moeten houden met (de planologische regeling voor) de omliggende appartementengebouwen en grondgebonden woningen. Dat betekent dat, tenzij bij maatwerkvoorschriften op grond van artikel 2.20 Activiteitenbesluit milieubeheer ruimere geluidgrenswaarden zijn vastgesteld, podium Bloos gehouden is om te voldoen aan de standaard geluidgrenswaarden uit artikel 2.17 Activiteitenbesluit.

Als voorwaarde voor het stellen van ruimere geluidgrenswaarden bepaalt het 2^e lid van art. 2.20 Abm dat het bevoegd gezag deze slechts kan vaststellen, indien binnen geluidsgevoelige ruimten van de omliggende woningen een etmaalwaarde van maximaal 35 dB(A) wordt gewaarborgd.

Conclusie

Het aspect bedrijfs- en milieuzonering vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Voor nieuwe en omvangrijke gebiedsontwikkelingen wordt steeds meer gestuurd op alternatieven voor het gebruik van de auto in combinatie met flexibele en adaptieve parkeervoorzieningen. In het Gebiedsperspectief Havenkwartier staat letterlijk: ”Het flexibiliseren van de parkeernormen in relatie tot duurzame mobiliteit moet verder onderzocht worden. Ook het realiseren van collectieve parkeervoorzieningen binnen of zelfs buiten het plangebied wordt nader bekeken. Flexibiliteit is een uitgangspunt: de voorziening moet kunnen worden aangepast of zelfs getransformeerd als het autogebruik verandert. Dit wordt gezien als een groeimodel, waarbij de komende jaren gezocht wordt naar een adaptieve parkeerbalans. Uitgangspunt is de invoering van gereguleerd parkeren.”

Het stedenbouwkundig ontwerp van Klavers Jansen is zoveel mogelijk autoluw. De autoroutes en parkeervoorzieningen zijn aan de rand gesitueerd. De belangrijkste auto-ontsluiting ligt aan de Belcrumweg. Deze weg ligt in verbinding met de noordelijke rondweg en het station. De Speelhuislaan en de Minister Kanstraat vormen de ontsluitingsroute voor de buurt en zijn voorzien van openbare parkeerplaatsen. De route over de Industriekade is beperkt toegankelijk en primair bedoeld voor langzaam verkeer en bestemmingsverkeer.

Onder de woningen aan de Minister Kanstraat wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. De in- en uitrit van deze parkeergarage bevindt zich aan de Minister Kanstraat. Het uitgangspunt is om het gebruik van gezonde en actieve mobiliteit te stimuleren boven het autogebruik.

Bij de behandeling van de grondexploitatie voor Klavers Jansen heeft de gemeenteraad de motie “Voldoende parkeerplaatsen bij Klavers Jansen” aangenomen. Strekking van deze motie is dat de gemeenteraad verzoekt om bij het bespreken van het bestemmingsplan met een goede mobiliteitsoplossing te komen, met voldoende parkeerplaatsen en daarbij te kijken hoe parkeren voldoende dichtbij georganiseerd kan worden. Parallel aan het bestemmingsplan voor Klavers Jansen is het haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een mobiliteitshub voor de herontwikkeling van De Strip (Backer & Rueb, Electron en Klavers Jansen). Gezien de financiële consequenties van de hub is voor de daadwerkelijk realisatie en uitvoering van de hub besluitvorming van de raad vereist. Voor het bestemmingsplan Klavers Jansen heeft de gemeente een mobiliteitstoets (bijlage 2 bij deze toelichting) uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de toekomstige effecten op verkeer en parkeren. Hieronder zijn kort de conclusies opgenomen. Door Royal HaskoningDHV is een aanvullende notitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Onderdeel hiervan is een onderzoek naar de verkeersafwikkelingen van Klavers Jansen en Backer en Rueb samen. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de aanvullende notitie m.e.r.-beoordeling opgenomen, bijlage 19 bij de toelichting van het bestemmingsplan.

Van de projecten Klavers Jansen en Backer & Rueb is bepaald wat de gezamenlijk hoeveelheid extra verkeer is. Hiervan is beoordeeld in hoeverre dit, bovenop het al aanwezige verkeer, tot knelpunten leidt in de verkeersafwikkeling op de wegen die de plangebieden ontsluiten. Daarvoor is gekeken naar de afwikkeling van het verkeer op de kruispunten omdat deze in binnenstedelijk gebied maatgevend zijn voor de verkeersafwikkeling (in plaats van de wegvakken).

Uit de analyse komt naar voren dat er als gevolg van de twee projecten gezamenlijk een bestaand knelpunt op het kruispunt Speelhuislaan/Belcrumweg/Konijnenberg (kruispunt met verkeerslichten) in lichte mate versterkt wordt. Het knelpunt betreft de capaciteit van het kruispunt op de hoofdrichting noord – zuid en in de avondspits, waardoor wachtrijvorming optreedt. Het verkeer gerelateerd aan deze projecten bevindt zich niet direct op deze hoofdrichting, maar beïnvloedt wel de verkeersregeling op deze richting. Buiten de (avond)spitsen treden geen problemen op. Door regeltechnische optimalisaties in de verkeersregelinstallatie (vri) zijn oplossingen mogelijk. Aan de andere kant is in de Mobiliteitsvisie gesteld dat “de gemeente Breda ervoor kiest om de verkeersruimte niet meer te dimensioneren op de absolute spits”. Op basis hiervan kan gesteld worden dat de realisatie van Klavers Jansen geen onevenredige verslechtering betekent van de verkeersafwikkeling ter plaatse.

In de Nota Parkeernormen 2021 is een stappenplan opgenomen dat hulp biedt bij het opstellen van de parkeeronderbouwing voor ontwikkelingen. In de mobiliteitstoets is het hele stappenplan doorlopen en zijn de uitkomsten beschreven. De parkeerbehoefte kan (voorlopig) worden vastgesteld op 206 parkeerplaatsen. In lijn met het beleid en de ambities moet voor Klavers Jansen een parkeeronderbouwing worden opgesteld die samenhangt met de beoogde ontwikkeling.

De voorgenomen functieverandering die voorligt in het nieuwe bestemmingsplan is uitvoerbaar qua parkeren en vormt daarmee geen belemmering voor het plan. Er zijn twee verschillende scenario's mogelijk. De uitkomst is mede afhankelijk van de besluitvorming over de parkeer-/mobiliteitshub.

Scenario 1 (met mobiliteitshub):

Het parkeren dat benodigd is ten behoeve van de voorziene bouwplanontwikkeling wordt op een andere wijze vorm gegeven. Binnen kwadrant 1 wordt onder gebouw B en C een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met 82 parkeerplaatsen. Tevens zal bij de herinrichting van de Minister Kanstraat voorzien worden in 18 extra parkeervakken en kunnen 20 parkeerplaatsen gesaldeerd worden met 5 deelauto's. Uitgaande van een ondergrondse parkeergarage van 82 parkeerplaatsen leidt dit (theoretisch) tot een aanvullende opgave van 86 parkeerplekken (206 – 82 – 18 – 20 = 86 parkeerplaatsen). In lijn met dit plan en de mobiliteitsvisie is de inzet om deze parkeerplekken te realiseren in een mobiliteitshub. Binnen de ontwikkeling van De Strip wordt een mobiliteitshub ontwikkeld waarin deze 86 parkeerplekken ruimschoots worden opgevangen. Een eerste aanzet hiervoor is via de toegekende Woningbouwimpuls van het rijk al gedaan. Het realiseren van een mobiliteitshub ter plekke van het Steenen Hoofd kan plaatsvinden op een terrein van de gemeente dat nu nog verhuurd wordt aan Dycore en gebruikt wordt voor de opslag van betonnen systeemvloeren. Dit zou betekenen dat een deel van het parkeren daarmee 'op afstand' (circa 550 meter) van de woningen wordt gerealiseerd. Dit past ook binnen de mobiliteitsgedachte zoals vastgelegd binnen het gebiedsperspectief Havenkwartier om binnen het Havenkwartier het gebruik van openbaar vervoer en langzaam verkeer te stimuleren, te experimenteren met alternatieve mobiliteitsvormen en de auto minder ruimte te geven in het straatprofiel. De route tussen de hub en het plangebied wordt groen vormgegeven. De hub en de parkachtige setting dragen bij aan het mogelijk maken van 165 woningen binnen het Havenkwartier, grotendeels binnen het betaalbare segment

Op basis van de Nota Parkeernormen 2021 is de loopafstand tussen de nieuwe woningen en de mobiliteitshub groter dan het normenbeleid voorschrijft. De afstand is circa 550 meter ten opzichte van 200 meter zoals opgenomen in de nota. Dit betekent dat als het bestuur het op basis van het haalbaarheidsonderzoek wenselijk vindt om voornoemde mobiliteitshub te realiseren, een besluit zal moeten worden genomen om af te wijken van de in de nota gestelde maximale loopafstanden en dit wordt vastgelegd in het parkeervergunningsysteem van het Parkeerbedrijf.

Aangezien nog geen besluit is genomen voor de mobiliteitshub wordt in het bestemmingsplan ook rekening gehouden met een tweede scenario. Dit is ook als zodanig geborgd in de koop- en ontwikkelovereenkomst met de initiatiefnemer.

Scenario 2 (terugvalscenario):

Mocht de realisatie van de mobiliteitshub onverhoopt geen doorgang vinden, dan voorziet de koopovereenkomst in een terugvalscenario waarbij voorzien wordt in een grotere ondergrondse parkeervoorziening binnen het bouwplan onder gebouw B en C (minimaal 100 plekken). Ook wordt dan uitgegaan van dubbelgebruik, waardoor de parkeerbehoefte is vastgesteld op 138 parkeerplaatsen. Er kunnen 10 parkeerplaatsen gesaldeerd worden met 2 deelauto's. En er zullen meer plaatsen in de openbare ruimte (Industriekade of elders) behouden moeten blijven (totaal 50 parkeerplaatsen). Uitgaande van 100 parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeerkelder voldoet dit aan de parkeeropgave.

In het geval van het (voorkeurs)scenario 1 is de realisatie van de mobiliteits-/parkeerhub als onderdeel van De Strip noodzakelijk. Besluitvorming hierover is noodzakelijk richting de aanvraag omgevingsvergunning. Bij scenario 2 is gebruik van de parkeerplaatsten aan de Industriekade noodzakelijk. Dit is ook mogelijk gezien de relatief lage parkeerdruk op het maatgevende moment (nacht) in dit gedeelte van de Belcrum. Vanuit het principe van 'salderen' is dit te rechtvaardigen, maar daar wordt vooralsnog niet op voorgesorteerd. Om gebruik te kunnen maken van deze parkeerplaatsen (in scenario 2) mogen gebruikers/bewoners die daarvoor in aanmerking komen een vergunning aanvragen bij de gemeente. Ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning geeft initiatiefnemer CSB aan welke woningtypen en commerciële ruimten op eigen terrein parkeren en welke in de openbare ruimte zijn voorzien.

Conclusie

Voor de aspecten verkeer en parkeren zijn geen onoverkomelijke belemmeringen aanwezig die de haalbaarheid van het plan in de weg staan.

Toetsingskader

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige functies (waaronder wonen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een weg en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Beoordeling

Uit de resultaten volgt dat de geluidsbelasting vanwege de Belcrumweg op de gebouwen hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Voor deze gevels dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Ook treedt vanwege de omliggende 30 km/uur wegen een geluidsbelasting boven de voorkeurswaarde op, deze is maximaal 56 dB na aftrek. Deze waarden worden niet getoetst aan de Wet geluidhinder, en in het geluidbeleid zijn geen aanvullende voorwaarden voor deze wegen opgenomen. Vanwege het industrieterrein de Krogten is de geluidsbelasting 52 dB. Voor de realisatie van het plan is door de gemeente Breda een besluit tot het vaststellen van een hogere waarde genomen. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting geluid opgenomen, waarin wordt verwezen naar het besluit hogere waarde. In de nadere uitwerking van het plan ten behoeve van de omgevingsvergunning voor bouwen, dienen de benodigde geluidswerende maateregelen te worden getroffen.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Door DGMR is voor het aspect luchtkwaliteit op 5 augustus 2021 een onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de achtergrondconcentraties ruimschoots voldoen aan de landelijke normen uit de Wet milieubeheer. Inclusief de bijdrage van het plan voldoen de concentraties nog steeds ruimschoots aan de grenswaarden.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor de waterstaatkundige verzorging in de gemeente Breda. Haar taken zijn waterkwantiteits en -kwaliteitsbeheer, de waterkering zorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap, waar nodig, nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de website van waterschap Brabantse Delta.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta, hebben hun keuren geharmoniseerd. Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van ruimtelijke (her)ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt zoals het hydraulisch neutraal ontwikkelen.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat ruimtelijke (her)ontwikkelingen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal moeten worden uitgevoerd. Om aan dit uitgangspunt te kunnen voldoen wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen en afvoeren.

Aanvullend op de Keur heeft het waterschap haar eigen algemene regels vastgelegd in de “Algemene regels waterschap Brabantse Delta”. De beleidsregels aanvullend op de Keur zijn verder vastgelegd binnen de “Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater” van waterschap Brabantse Delta. Aanvullend op de beleidsregel 13 is het stuk “Hydrologische uitgangspunten bij de keurregel voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen”. De waterschappen maken bij het beoordelen van het toegenomen afwaterend verhard oppervlak onderscheid tussen de omvang van grote en kleine ruimtelijke plannen.

De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn:

1. 1. < 500 m²;
2. 2. tussen de 500 m² en 10.000 m²;
3. 3. 10.000 m².

Beleid gemeente Breda

Hemel- en grondwaterbeleid

De gemeente Breda heeft zijn beleid van het stedelijk water opgenomen in het stedelijk waterplan 2019-2023; 'Breda water bewust'. Uit dit stedelijk waterplan volgen de voorwaarden bij aanpassingen van het watersysteem. Pas als de schop in de grond gaat, gelden extra eisen. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien daar waar het valt te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering). Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik. De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

Duurzaam omgaan met hemelwater

De omgang met hemelwater in Breda is gericht op het zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem brengen en vasthouden van schoon hemelwater, daar waar het valt. Het heeft de eerste voorkeur dat wordt gestreefd naar infiltreren waar het kan, tweede voorkeur is bergen en vertraagd afvoeren waar infiltratie niet kan en als laatste afvoeren naar een andere bergings- afvoervoorziening. Deze voorkeursvolgorde geldt zowel bij een toename van als bij een ongewijzigd afwaterend verhard oppervlak. Er is geen toename van afwaterend verhard oppervlak bij het opbreken van bestrating, terugplaatsen van dezelfde of nieuwe bestrating en sloop-nieuwbouw van gebouwen. Verhard oppervlak wat niet afvoert op het riool of open water maar het water infiltreert in de bodem wordt gelijk gesteld aan onverhard oppervlak. Ook groene daken worden beschouwd als onverhard. In het algemeen geldt, zuiveren waar nodig (afstromend regenwater van verontreinigde ondergronden).

Bij toename van verhard oppervlak

Binnen ruimtelijke (her)ontwikkelingen moeten kleine buien op een zo'n natuurlijke wijze worden verwerkt en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren aan de perceelsgrens. De gemeente Breda hanteert de norm dat op eigen terrein moet worden verwerkt:

• Voor het vervangen van bestaand afwaterend verhard oppervlak 7 mm/m2;
• Voor toename van afwaterend verhard oppervlak 78 mm/m2;
• Bij een duurzame invulling van de waterberging is de norm lager, namelijk 60 mm/m2 .

Bij een dergelijke hoeveelheid berging in de hemelwater voorziening wordt jaarlijks ca. 80% van alle buien afgevangen en waar mogelijk geïnfiltreerd in de bodem. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Duurzaam omgaan met grondwater

De gemeente Breda streeft via haar grondwaterbeleid naar een situatie, waarbij het grondwater niet tot structurele grondwateroverlast leidt en geen belemmering vormt voor het gebruik van de grond. Binnen ruimtelijke (her)ontwikkelingen moet bij (her)inrichting van het plangebied in een zo vroeg mogelijk stadium rekening houden met grondwater. Dit betekent dat de toekomstige bestemmingen dienen te voldoen aan een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 m–mv.

Beoordeling

Door TBI Infra is op 04-10-2021 een haalbaarheidsstudie opgesteld ten behoeve van voorliggende ontwikkeling. Het gehele onderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder zijn kort de conclusies opgenomen.

De beide kwadranten hebben samen een dakoppervlak van 5.163 m². Bij een bergingseis van 7 mm (eis voor vervanging bestaand verhard oppervlak) is daarmee sprake van een bergingsopgave van 36,14 m3. De te realiseren opgave is door de aanleg van groendaken kleiner en bedraagt een volume van 27,68 m3. Uit het onderzoek blijkt dat het technisch mogelijk is om binnen beide kwadranten voldoende waterberging te realiseren. Het plangebied kan daarmee voldoen aan de bergingsopgave die daarvoor geldt.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Beoordeling gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNB ligt op circa 320 meter ten westen van het plangebied. Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNB. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling geen directe relatie heeft met een gebied dat is aangewezen als NNB en geen verbindende functie vervult zijn negatieve effecten uit te sluiten. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het NNB is met de voorgenomen planontwikkeling geen sprake.

Op een afstand 5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse bos” dat stikstofgevoelig is. Verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn, gezien de afstand tot het Ulvenhoutse Bos, met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing. Wel is onderzocht wat de gevolgen zijn van voorliggend plan op de stikstofdepositie op het Ulvenhoutse Bos.

Stikstofdepositie

Bijna in alle Natura 2000-gebieden zijn beschermde habitattypen aanwezig die gevoelig zijn voor stikstof. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk kunnen zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend. Stikstof vormt een van de grootste belemmeringen voor het behalen van de Natura 2000-instandhoudingsdoelstellingen. Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen in het kader van de Wet natuurbescherming. Door Anteagroup is op 19 september 2022 een memo opgesteld, waarbij het resultaat van de vergelijking van het nieuwe programma met het programma uit de verleende Wnb vergunning in beeld gebracht en wordt beoordeeld of dit past binnen de 'stikstofruimte' van de huidige vergunde activiteiten. Het gehele onderzoek is als bijlage toegevoegd. Hieronder volgen kort de conclusies van de memo:

Uit het onderzoek blijkt dat voor het projectgebied ViaBreda de maximale stikstofdepositiebijdrage 1,21 mol N/ha/jaar bedraagt op een Natura 2000-gebied. Deze bijdrage is groter dan de grenswaarde, waardoor het project vergunningplichtig is in het kader van de Wet natuurbescherming. De maximale benodigde ontwikkelingsruimte bedraagt 1,21 mol N/ha/jaar. Dit is lager dan de waarde van 3 mol N/ha/jaar, die het bevoegd gezag hanteert voor het toedelen van ontwikkelingsruimte per PAS-periode.

Onlangs heeft de Raad van State in een uitspraak over het project "Porthos" aangegeven dat voor wat betreft de realisatiefase er geen gebruik meer mag worden gemaakt van de bouwvrijstelling. In verband daarmee is voor de wijzigingen die zijn beoogd op de locatie Klavers-Jansen onderzocht of deze wijzigingen in de realisatiefase qua stikstofdepositie leiden tot significante gevolgen op Natura 2000-gebieden. Ook dit onderzoek is als bijlage toegevoegd. De rekenresultaten geven aan dat voor de realisatiefase het verschil tussen de vergunde situatie en de nieuw beoogde situatie niet groter is dan 0,00 mol/ha/jaar. De realisatiefase van het gewijzigde programma voor de locatie Klavers Jansen leidt dus niet tot een toename van de stikstofdepositie op enig Natura 2000-gebied ten opzichte van de natuurvergunde situatie, zodat de Wet natuurbescherming voor wat betreft stikstofdepositie het planbesluit niet in de weg staat.

Op basis van de hiervoor genoemde resultaten kan geconcludeerd worden dat het nieuwe programma niet meer stikstofdepositie dan het vergunde programma tot gevolg heeft. Het nieuwe programma past daarmee binnen de huidige Wnb-vergunning. Het aspect stikstofdepositie staat nadere besluitvorming dan ook niet in de weg.

Beoordeling soortenbescherming

Door Stantec B.V. is op 20 januari 2022 een quickscan uitgewerkt, die door de gemeente Breda is uitgevoerd. Verder heeft er een nader onderzoek naar vleermuizen plaatsgevonden en een monitoringsronde uitgevoerd voor huismussen. Het gehele rapport is toegevoegd als bijlage, hieronder worden kort de conclusies vermeld.De onderstaande tabel geeft een overzicht van de beschermde soortgroepen die voorkomen of waarvan niet uitgesloten kan worden dat ze voorkomen op de locatie. In de tabel wordt aangegeven voor welke soorten maatregelen en of nader onderzoek van toepassing is.

Flora
Muurvarens en andere muurgroeiers zijn langzaam groeiende planten en kunnen zich vaak moeilijk vestigen omdat ze van bepaalde factoren in hun standplaatsen afhankelijk zijn. Derhalve zijn bepaalde muurgroeiers streng beschermd. Deze staan genoteerd in tabel 1 t/m 3 van beschermde soorten onder de Wet natuurbescherming. De muurvaren valt hier niet onder. Wel is de zorgplicht van toepassing. Aangeraden wordt om de plant uit te steken en neer te zetten bij de al bestaande muurvaren populatie op de kade aan de Industrieweg 3. Dit valt net buiten de contouren van het plangebied en is een bekende standplaats, waardoor de slagingskans hoger is. Het uitsteken en terugzetten moet uitgevoerd worden door een ecoloog met kennis van deze handeling. Speciaal muurmortel moet worden gebruik. Het overplanten is geen verplichting.

Vogels
Binnen het plangebied zijn locaties aangetroffen die mogelijk geschikt zijn als nestlocatie voor huismussen. Namelijk onder de oude daken met losse dakpannen aan de Minister Kanstraat 5 t/m 9. In 2019 heeft de gemeente monitoringsrondes uitgevoerd. Zie bijlage 4 voor de toelichting daarop. Tijdens deze rondes zijn geen huismussen aangetroffen. Wel zijn drie paren huismussen aangetroffen nabij de panden aan de industriekade 3. Deze bebouwing blijft in stand. Ook kunnen op en in de oude bebouwing algemene broedvogels nestelen. Van de zwart roodstart is nestgedrag waargenomen in 2017 binnen het plangebied. Nestelende kauwen zijn waargenomen op twee schoorstenen aan de Minister Kanstraat 5 en 6. Voor deze soorten volstaat de zorgplicht. De werkzaamheden moeten buiten het reguliere broedseizoen (half maart tot augustus) worden uitgevoerd.

Vleermuizen
Uit de quickscan van 2017 is naar voren gekomen dat meerdere locaties mogelijk geschikt zijn voor in gebouw gebonden vleermuizen. Nader onderzoek voor vleermuizen heeft plaatsgevonden in datzelfde jaar. Daaruit blijkt dat binnen het plangebied zomer- en winterverblijfplaatsen aanwezig zijn. Het blijkt dat vleermuizen zich ophouden in de te slopen bebouwing. Mitigerende maatregelen zijn genomen ter compensatie voor het verdwijnen van de verblijfplaatsen aan de Minister Kanstraat. Zo is een geschikte dakrandbetimmering aangebracht aan de Industriekade 5 waarachter vleermuizen kunnen verblijven. Wanneer meer bebouwing gesloopt gaat worden (zeker het gebouw de industrie kade 5) dan gepland moet een nieuwe inschatting worden gemaakt van de te nemen mitigerende maatregelen.

Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd.

Middels een milieuhygiënische vooronderzoek (bodem) wordt inzicht verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan worden vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

Beoordeling

AGEL adviseurs heeft 20 maart 2020 een vooronderzoek saneringsopgave bodem uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van diverse bodemonderzoeken en saneringsonderzoeken die in het verleden hebben plaatsgevonden. Hieronder is de conclusie van het vooronderzoek opgenomen.

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek wordt geconcludeerd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op een aantal deellocaties (A en C) namelijk nog niet afdoende bekend is. De kans is aanwezig dat bij deze locaties sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er dient een nader bodemonderzoek conform de NTA 5755 te worden uitgevoerd om daarmee vast te stellen of ter plaatse van deze deellocatie sprake is van een bodemverontreiniging, waarvoor sanerende maatregelen getroffen dienen te worden.

Verder is op basis van de huidige gegevens wel bekend dat binnen de planlocatie sprake is van een tweetal gevallen van ernstige bodemverontreiniging (deellocatie B en E). In beide situaties is sprake van een immobiele verontreiniging. Voor het nemen van sanerende maatregelen is voorafgaand een saneringsplan of melding Besluit Uniforme saneringen (BUS) nodig om instemming van het bevoegd gezag te krijgen. Welke van de twee, saneringsplan of BUS-melding, benodigd is, is nu nog onbekend en is mede afhankelijk van de resultaten van het aanvullend nader onderzoek op de deellocaties A en C.

Daarnaast wordt aanbevolen om voor het vergroten van de acceptatie van de afzet van de grond de grond aanvullend te onderzoeken op PFAS conform de NEN 5740 strategie voor een verdachte locatie, diffuse bodembelasting, homogeen verdeelde verontreiniging (VED-HO). Dit kan eventueel ook gecombineerd uitgevoerd worden in een later uit te voeren en geadviseerd onderzoek naar asbest in de bodem. Aanbevolen wordt om dit onderzoek naar asbest in de bodem uit te voeren na sloop van de panden binnen de planlocatie.

Conclusie

De bodem wordt voor de bouwwerkzaamheden van de uiteindelijke woonfunctie en culturele functies geschikt gemaakt. Hiervoor wordt een bodemonderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Er is hierbij rekening gehouden met mogelijke kosten voor het saneren. Belemmeringen voor de haalbaarheid worden niet verwacht.

Toetsingskader

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Toetsingskader

In het vigerende bestemmingsplan 'Belcrum' uit 2013 is voor bijna het gehele plangebied de 'dubbelbestemming waarde archeologie' opgenomen. Daarbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld gaan verstoren. Deze verplichting volgt uit de hoge archeologische verwachting die het plangebied heeft op de Archeologische Beleidskaart Breda. Alleen voor de meest zuidelijke punt van het plangebied geldt geen 'dubbelbestemming waarde archeologie'. Dit komt omdat er voor dat gedeelte van het plangebied een lage archeologische verwachting geldt.

Beoordeling

Door de herontwikkeling wordt de ondergrond geroerd en is een archeologisch onderzoek verplicht. In november 2021 en mei 2022 is door het Team Erfgoed van de gemeente Breda een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd voor een groot gedeelte van het plangebied. Op basis van deze resultaten is het te ontwikkelen deel van het plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Het sectiebesluit hiervan is toegevoegd als bijlage aan dit bestemmingsplan.

Om de archeologische waarden van de overige gronden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen, conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente met het bovengrondse erfgoed moet omgegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Havenkwartier. Dit gebied heeft zich omstreeks 1950 ontwikkeld door de aanwezigheid van de Belcrumhaven. Het gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van woningen, industrie en bedrijventerreinen. Aan de noordzijde het plangebied ligt de Speelhuislaan, deze is op de kaart aangeduid als 'landgoed'. De Speelhuislaan is een onderdeel van het voormalige Speelhuis van de Nassau familie. Het Speelhuis werd gesloopt in 1824 en de oorspronkelijke toegangsweg, de Speelhuislaan, is het enige overblijfsel van dit complex. Daarnaast vormt het onderdeel van een op de stad georiënteerd en intern sterk samenhangend landgoederen landschap. Met de bouw van de Belcrum werd de Speelhuislaan opgenomen in de nieuwe wijk als de centrale ontsluitingsweg. De omgeving van het plangebied heeft door de jaren heen haar industriële karakter weten de behouden en kenmerkt zich door kademuren, de haven, industriële gebouwen en het gebruik door de Nassau's.

Rondom het plangebied bevinden zich een aantal van de oude fabrieken en panden, waaronder de Speelhuislaan 153. Een aantal panden aan de Industriekade zijn aangemerkt als industrieel erfgoed. Deze panden vormen de onderlegger voor de ontwikkeling van het Havenkwartier en het Klavers Jansen terrein.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Er is geen sprake van aantasting van waardevol gebouwd erfgoed. Voorliggend plan vormt, in samenhang met de ontwikkeling van het Havenkwartier, een nieuw uniek stedelijk woonmilieu, die recht doet aan de identiteit van het gebied en de locatie zichtbaar, leesbaar en beleefbaar maakt.

Toetsingskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

Beoordeling

Door AGEL Adviseurs is voor het aspect externe veiligheid op 24 augustus 2021 een onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd het plangebied zich niet binnen een plaatsgebonden risicocontour bevindt. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied van transport van gevaarlijke stoffen. Hiervoor is inzicht gegeven in de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Gezien de afstand van het plangebied tot de transportroute van gevaarlijke stoffen kan het Standaardadvies 2020 van de veiligheidsregio Midden-en West-Brabant worden gehanteerd. Deze is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Conclusie

Het aspect externe vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Windhinder ontstaat vanaf een lokale windsnelheid van 5 m/s waarbij voetgangers last krijgen van hinder, zoals het verwaaien van haar, het wapperen van kleding, het opwaaien van stof en papier en het onregelmatige lopen. Dit geldt zowel voor mensen die lopen (weinig windgevoelige Activiteit) als zitten (erg windgevoelige activiteit). Windgevaar is het fenomeen dat mensen door de lokale windsnelheid slecht kunnen blijven staan. Dit ontstaat bij windsnelheden vanaf 15 m/s.

Beoordeling en conclusie

Middels een quickscan van 6 augustus 2021 heeft SIMSTUDIO International Consultants op basis van NEN 8100 het risico op mogelijke windhinder en windgevaar als gevolg van de plantontwikkeling onderzocht. De quickscan is als bijlage bij het plan toegevoegd. Op basis van de analyse kan worden geconcludeerd dat het appartementsgebouw dat op de zuidwesthoek van het plangebied ligt, beperkt effect heeft op het te ervaren windklimaat in de entreesteeg.

Voor de verschillende gebieden worden naar verwachting de volgende windcomfort kwaliteitsklassen verwacht:

• Entreesteeg (uitgaande van de huidige en geplande bomen): Klasse A tot B, Goed voor alle activiteiten met wellicht enkele uitzonderingen waar klasse B kan optreden.
• Hoofdplein: Klasse A, Goed voor alle activiteiten.
• Overdekt plein: Klasse B, Goed voor doorlopen en slenteren, matig voor langdurig zitten.
• Steeg van overdekt plein naar Belcrum plein: Klasse B, Goed voor doorlopen en slenteren, matig voor langdurig zitten.
• Belcrum plein: Klasse B, Goed voor doorlopen en slenteren, matig voor langdurig zitten.
• Steeg naar Belcrum plein, steeg naar overdekt plein en Bloos plein: Klasse A, Goed voor alle activiteiten.
• Steeg tussen fysiopraktijk en Podium Bloos: Klasse A, Goed voor alle activiteiten. Voor de omliggende wegen wordt geen windhinder verwacht.

Met een CFD windklimaatonderzoek kan de precieze prestatie worden bepaald. De eisen gesteld aan een klasse A klimaat zijn zeer strikt en daarmee lastig in te schatten. Over de maatregelen om de klasses te verbeteren is vervolgonderzoek en afstemming tussen adviseur en CSB en gemeente bij de verdere uitwerking noodzakelijk. Dit vervolgonderzoek en de afstemming vindt plaats bij de nadere planuitwerking. Belemmeringen voor de haalbaarheid worden niet verwacht.

Toetsingskader

De realisatie van de beoogde bebouwing heeft invloed op eventuele schaduwwerking op de omgeving. Door middel van een bezonningstudie kan worden gekeken hoe de bezonning ten opzichte van het huidige gebruik zich verhoudt ten opzichte van het nieuwe gebruik. De gemeente Breda hanteert hiervoor de 'lichte' TNO normen als maatstaf, waarbij wordt uitgegaan van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober (gedurende 8 maanden ). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank (binnenkant raam). Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Omdat 19 februari en 21 oktober de zon het laagst staat zijn deze twee datums maatgevend en gehanteerd voor de simulatie.

Beoordeling

Door Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten is op 3 november 2021 een bezonningsstudie opgesteld. Deze studie is toegevoegd als bijlage aan dit bestemmingsplan. De onderhavige gedetailleerde bezonningsstudie in enkel uitgevoerd voor Kwadrant 1 van de ontwikkeling van Klavers Jansen. Kwadrant 3 heeft, in tegenstelling tot Kwadrant 1, geen bezonningeffect op bestaande woningen in de directe omgeving. Zodoende is de TNO-norm voor Kwadrant 3 niet van toepassing.

Op basis van de simulatie is gekeken hoe de twee bestemmingsplannen zich tot elkaar verhouden. Dit is géén vergelijking tussen de huidige fysieke situatie en de nieuwe situatie. Uit de simulatie blijkt dat in het huidig bestemmingsplan niet wordt voldaan aan 2u daglicht op de dagen 19 februari en 12 oktober. Daarnaast kan worden opgemerkt dat de verschillen in bezonning tussen het oorspronkelijke bestemmingsplan en de verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan marginaal zijn.

Conclusie

Het aspect bezonning vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

In de omgeving van het plangebied zijn drie geurrelevante bedrijven aanwezig, Rasenberg (asfaltcentrale), Cook en Boon (koffiebranderij) en Perfetti (suikerwarenfabriek).

Algemeen uitgangspunt van het rijksbeleid is het zo veel mogelijk voorkomen van nieuwe geurhinder. Voor de toelaatbare geur door bedrijven waarvoor de provincie bevoegd gezag is, is dit uitgewerkt in het provinciale geurbeleid. Dit beleid regelt hoeveel geur een bedrijf mag veroorzaken bij oprichting (nieuwe situaties) en bij wijziging/uitbreiding van bedrijven (bestaande situaties). Het provinciale geurbeleid regelt de toelaatbare geur per bedrijf en gaat niet in op de toelaatbare geur bij het projecteren van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijven en eventuele cumulatieve geurbelasting daarbij.

De gemeente Breda heeft geen specifiek beleid voor geur door bedrijven waarvoor de gemeente bevoegd gezag is en evenmin beleid voor het projecteren van woningen in de nabijheid van bestaande bedrijven. Wel heeft de gemeente Breda voor verschillende thema's zogenaamde 'actsheets' vastgesteld, onder meer actsheet 11 over geur. De actsheet geur richt zich met name op het voorkomen en uiterlijk in 2030 wegnemen van ernstige geurhinder. Daarover meldt de actsheet het volgende:

Gemeentelijke actsheet 11 over geur

De bestaande vergunde situatie van geur emitterende inrichtingen wordt beschouwd als nul situatie. Tijdens de vergunningverlening van de bedrijven is beoordeeld of er een aanvaardbaar hinderniveau aanwezig is rondom de activiteit/inrichting. Er is sprake van aanvaardbare hinder in de categorie “wonen” als de geurconcentratie op leefniveau lager is dan de geurconcentratie die hoort bij een hedonische waarde ter hoogte van H=-1 (een schaalverdeling waarin de onaangenaamheid van de geur is ingeschaald, waarbij de concentratie bij de H=-1 als beginnend onaangenaam wordt geregistreerd).

Deze (aanvaardbare) geurconcentratie wordt vervolgens gekoppeld aan een 98 -percentiel (dit is de tijdfractie dat geur dus waargenomen mag worden tot de maximaal gedefinieerde concentratie). Met andere woorden: maximaal 2% van de tijd per jaar mag de geurconcentratie op leefniveau hoger zijn dan de geurconcentratie die hoort bij een hedonische schaal van H=-1.

De kans op onaanvaardbare hinder neemt toe als de vastgestelde concentratie wordt overschreden. Als de geurconcentratie een factor 2 overschrijdt is sprake van ernstige geurhinder. Dit dient te worden voorkomen. Naast de 98 -percentiel kan tevens overwogen worden om een maximale kortstondige piekbelasting te definiëren in de vorm van een hogere percentielwaarde (soort plafondwaarde, bijvoorbeeld de 99,99 -percentiel). Dit is relevant als er activiteiten zijn die kortstondig veel geur produceren (batch-processen). In dat geval kan 10 keer de concentratie worden gehanteerd, gekoppeld aan de 99,99 -percentiel (wat overeenkomt met 1 uur per jaar). Tussen het aanvaardbare hinder niveau en het onaanvaardbare hinder niveau ligt een gebied waarin men extra aandacht moet besteden aan de te maken afweging bij uitbreiding van bestaande of nieuwe geur emitterende bedrijven en bestaande en nieuwe geurgevoelige bestemmingen.

Uit bovenstaande volgt dat er weliswaar geen specifiek geurbeleid is waaraan de beoogde ontwikkeling kan worden getoetst, maar de actsheet geeft wel heel concrete waarden waaraan een woningbouwontwikkeling kan worden getoetst voor het aspect geur.

Beoordeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voor deze ontwikkeling afgewogen welke mate van geurhinder door de drie relevante bedrijven nog aanvaardbaar kan worden bevonden. Een gegeven daarbij is dat er voor geur door deze bedrijven (anders dan veehouderijen) geen wettelijke grenswaarden gelden en dat er binnen het algemene uitgangspunt dat nieuwe geurhinder zo veel mogelijk wordt voorkomen er afwegingsruimte is om tot een aanvaardbaar geurhinderniveau te komen, mede gezien het gestelde in de gemeentelijke actsheet geur. Het belang van de bedrijven om te kunnen blijven functioneren speelt daarbij een belangrijke rol.

Bij deze afweging is waar mogelijk zo veel mogelijk aangesloten bij het provinciale geurbeleid. Het provinciale beleid maakt onderscheid tussen richtwaarden en grenswaarden, waarbij de richt- en grenswaarden voor nieuwe bedrijven een factor 2 strenger zijn dan bij bestaande bedrijven. Als aangegeven gelden de richt- en grenswaarden per bedrijf. Omdat de bedrijven die van invloed zijn op de planontwikkeling bestaand zijn, sluiten wij aan bij de richt- en grenswaarden uit het provinciale beleid voor bestaande activiteiten, zie onderstaande tabel 1.

Tabel 1: Richt- en grenswaarden die van toepassing zijn op bestaande activiteiten, alsmede op bestaande en nieuwe activiteiten gezamenlijk

De richtwaarde van 1,0 als 98 percentiel houdt in dat maximaal 2% van de tijd per jaar de geurconcentratie op leefniveau hoger mag zijn dan de geurconcentratie (in ouE/m³) die hoort bij een hedonische schaal van H=-1, vandaar de toevoeging H, waardoor de richtwaarde is uitgedrukt in ouE(H)/m³. De grenswaarde is een twee keer zo hoge concentratie. De grenswaarde komt overeen met de maximaal toelaatbare waarde uit de actsheet geur.

Om nieuwe woningen toe te kunnen laten stelt de gemeente Breda met het oog op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en met het oog op de belangen van de bedrijven, vast dat de woningen zodanig geprojecteerd moeten worden dat de geurbelasting per bedrijf in beginsel niet hoger mag zijn dan de richtwaarde voor bestaande situaties. Het provinciale beleid kent geen regels voor cumulatie. Wel kent het beleid een grenswaarde voor bestaande situaties per bedrijf. Vanuit het oogpunt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt deze grenswaarde als maximale waarde aangehouden voor de cumulatieve geurbelasting. Hiermee ontstaat weliswaar kans op nieuwe geurhinder (bij de nieuwe bewoners), echter deze wordt niet onaanvaardbaar geacht, want cumulatief wordt voldaan aan de grenswaarde. De totale geurbelasting is daardoor in beginsel niet onaanvaardbaar (want immers niet ontoelaatbaar op grond van het huidige provinciale geurbeleid). De gehanteerde grenswaarde komt bovendien overeen met de in de gemeentelijke actsheet voor geur gehanteerde waarde voor ernstige geurhinder.

Hiermee wordt een evenwicht gevonden tussen het belang van woningbouw en het belang van continuering van bestaande bedrijven, zonder dat dit leidt tot een onaanvaardbaar hoog geurhinderniveau. Wel wordt onderkent dat geurhinder niet volledig voorkomen zal kunnen worden en dat de geurbelasting van de bedrijven over het jaar heen tot een aantal geurklachten kan leiden, net als overigens in de bestaande woonomgeving al het geval is.

Geurbelasting bestaande bedrijven

In een onderzoeksrapportage van Royal HaskonindDHV is de geurbelasting van de drie bedrijven onderzocht en gerapporteerd. Het rapport heeft betrekking op de gehele gebiedsontwikkeling Havenkwartier, waaronder het plangebied van dit bestemmingsplan. Zie onderstaand figuur.

Uit het onderzoek blijkt dat alle bedrijven ter plaatse van het plangebied kunnen voldoen aan de gestelde richtwaarden per bedrijf als 98- en 99,99 -percentiel.

Cumulatief geldt dit ook voor de richtwaarde als 99,99 -percentiel. Echter de richtwaarde van 1 Ou_E als 98 -percentiel wordt wél overschreden. Een klein deel van het plangebied Klavers Jansen ligt binnen die richtwaarde contour, zie onderstaand figuur.

Hedonisch gecumuleerde geurimmissiecontour bij een receptorhoogte van 1,5 meter bij het 98-percentiel (OuE [H] /m3).

Uit de figuur blijkt dat binnen het plangebied wél ruim wordt voldaan aan de grenswaardecontour van 2 OuE [H]/m³. Daarmee voldoet het plan aan de hiervoor beschreven kaders.

Gevolgen van het plan voor de bedrijven

Alle drie de bedrijven kunnen de aan hen vergunde rechten blijven uitoefenen. Wel is in de geurrapportage van Royal HaskonindDHV geconstateerd dat in de omgeving van asfaltcentrale Rasenberg sprake is van een aantal geurklachten per jaar. Dit is een stabiel beeld. Door de planontwikkeling komen er woningen bij op kortere afstand van het bedrijf. Hierdoor is een toename van het aantal geurklachten niet uit te sluiten. Dit kan ertoe leiden dat het bevoegd gezag in het kader van toezicht en handhaving scherper gaat controleren of het bedrijf voldoet aan de aan hen gestelde geurvoorschriften en -normen. Het ligt echter niet in de rede om die normen zelf aan te gaan scherpen. Overigens geeft de milieuvergunningverlener aan dat de activiteit inmiddels is gestaakt en de asfaltcentrale is ontmanteld. Omdat niet is uit te sluiten dat de centrale weer wordt opgericht is in dit plan uitgegaan van het worstcasescenario: de onderzochte situatie met een in bedrijf zijnde asfaltcentrale.

Voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven geldt het volgende:

Rasenberg heeft in de onderzochte situatie, ondanks de jaarlijkse geurklachten, in beginsel nog wel enige groeiruimte, gegeven de normen in het provinciale geurbeleid en de waarden in de actsheet geur van de gemeente Breda. Omdat de cumulatieve geurbelasting de voor deze planontwikkeling afgewogen grenswaarde van 2 OuE [H] /m³ bereikt (als 98 percentiel), beperkt de gebiedsontwikkeling, met name die in het bestemmingsplan voor het gebiedsdeel Bakker en Rueb, in feite de uitbreidingsmogelijkheden voor dit bedrijf. Eventuele groei van dit bedrijf zal plaats moeten vinden binnen de nu beschikbare geurruimte voor het bedrijf. Wij achten deze beperking, gelet op het belang van de woningbouwontwikkeling in dit gebied, niet onevenredig, ook omdat er bij de asfaltcentrale geen concrete uitbreidingsplannen bekend zijn, sterker nog: de asfaltcentrale is inmiddels ontmanteld.

Perfetti en Cook en Boon worden al beperkt door bestaande geurgevoelige objecten, dit betekent dat eventuele groei van deze bedrijven plaats moeten vinden binnen de nu beschikbare geurruimte per bedrijf. Door de realisatie van de beoogde planontwikkeling worden deze bedrijven dan ook niet verder beperkt dan nu al het geval is.

Conclusie

Het aspect geur heeft geen invloed op de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten het betreft.

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling verplicht is als deze de daarin genoemde grenswaarde overschrijden.

Voor activiteiten beneden de gestelde grenswaarden geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. De m.e.r.-beoordelingsplicht is van toepassing zodra:

• De activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 van onderdeel D van de bijlage valt, ongeacht de omvang van de activiteit en
• Sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4 van onderdeel D

Beoordeling

De voorgenomen ontwikkeling en realisatie van 165 appartementen in combinatie met culturele voorzieningen en bedrijvigheid in het gebied bekend als Klavers Jansen, kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals omschreven in het Besluit milieueffectrapportage onder D 11.2. Weliswaar blijft de omvang ervan onder de aangegeven drempelwaarden uit kolom 2, maar op grond van het Besluit m.e.r. is alsnog een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Hiertoe is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld door AGEL Adviseurs op 6 januari 2022, deze is als bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Bovendien is door Royal HaskoningDHV een aanvullende notitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is tevens als bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan. In deze notitie is het gecumuleerde effect van Klavers Jansen en de Backer en Rueb nader beschouwd. Ook geeft de notitie een doorkijk naar de mogelijke gecumuleerde effecten van deze projecten met nog in de toekomst te verwachten ontwikkelingen binnen het Havenkwartier.

Conclusie

De conclusie van deze m.e.r.-beoordeling is dat het project, rekening houdend met:

• de kenmerken van het project
• de plaats van het project en
• de kenmerken van het potentiële effect

geen belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen belangrijke negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het projectgebied ten opzichte van gevoelige gebieden en de kenmerken en de potentiële effecten van het project. Geconcludeerd kan worden dat dit project geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Waar mogelijk nadelige gevolgen zijn verwacht in de voorbereiding van de ontwikkeling zijn reeds mitigerende maatregelen getroffen. Daarnaast is cumulatief ook geen sprake van nadelige gevolgen voor het milieu. Het bevoegd gezag kan besluiten dat geen m.e.r.-plicht geldt.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De indeling en inhoud van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de systematiek van de gemeente Breda. De systematiek van de regels sluiten aan bij de systematiek zoals deze wordt gehanteerd in de regels van het bestemmingsplan 'Belcrum'. Voor het overige is de plansystematiek gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkebare Bestemmingsplan) en IMRO20212 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening).

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene, bouw-, gebruiks-, aanduidings- en afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Artikel 3: Gemengd-2

De bestemming Gemengd – 2 is opgenomen ter plaatse van de voormalige Azijnfabriek. De gronden met de bestemming 'Gemengd-2' zijn voorzien van een bouwvlak en bestemd voor culturele bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 (die zijn opgenomen in de Staat van culturele bedrijvigheid), cultuur, maatschappelijke voorzieningen en is horeca in categorie 1 tot en met 4 toegestaan. Daarnaast zijn de gronden bedoeld voor de bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en overige verhardingen.

Artikel 4: Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ruimte in het plangebied is bestemd als 'verkeer – Verblijfsgebied' en is bedoeld voor langzaam verkeer. Het gebied wordt autoluw ingericht. De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor straten en paden, groen, kunstobjecten, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'tuin' is een (dak)tuin toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' een ondergrondse parkeergarage inclusief berging toegestaan.

Artikel 5: Wonen

Het gebruik van de bestemming 'Wonen' richt zich op de gronden waar 165 woningen worden gerealiseerd. Al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, fietsenstallingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' op de begane grond culturele bedrijven (die zijn opgenomen in de Staat van culturele bedrijvigheid) en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'cultuur' zijn de gronden tevens bedoeld voor cultuur. Ook is een ondergrondse parkeergarage inclusief berging toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

Gebouwen zijn binnen het bouwvlak toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding vast gelegd. In de regels is ook vastgelegd hoeveel procent van de woningen voor sociale huur en middeldure huur moeten worden gerealiseerd.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de ontwikkelende partij is een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan is voor de gemeente Breda derhalve een kostenneutrale ontwikkeling. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven. De economische uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer aandacht aan de communicatie met belanghebbenden middels een omgevingsdialoog. Omwonenden en omliggende bedrijven wordt de gelegenheid geboden om bezwaren en suggesties naar voren te brengen. Om dit te borgen is in samenwerking met het Consortium Spoorzone Breda (CSB) en de gemeente Breda een participatieplan opgesteld. Het participatieplan is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De verschillende participatiestappen zijn uitgeschreven in het participatieverslag. Deze is tevens als bijlage toegevoegd.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige bestemmingsplan aan de daarvoor in aanmerking komende instanties toegezonden. De Provincie heeft aangegeven dat er geen sprake is van een provinciaal belang. Aan de hand van de opmerkingen van de veiligheidsregio is het standaardadvies toegevoegd als bijlage aan het bestemmingsplan. Ook is er een gesprek geweest met de wijkraad Belcrum en zijn er schriftelijke vragen beantwoord van enkele bedrijven die in de directe nabijheid van het plangebied gevestigd zijn.

Het ontwerp bestemmingsplan is volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij de gelegenheid is geboden tot het indienen van zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 1 februari tot en met 15 maart 2022 ter inzage gelegen. Tijdens de ter visie legging van het ontwerp bestemmingsplan is ook een digitale informatieavond gehouden over het ontwerp bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundige plan.

Gedurende deze periode zijn er zes zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de Nota beantwoording Zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Het ontwerpbestemmingsplan is mede naar aanleiding van deze zienswijze aangepast. In de Staat van wijzigingen in de Zienswijzennota worden de doorgevoerde wijzigingen beschreven.

Daarnaast is tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan een digitale informatieavond georgainiseerd over het ontwerp bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundige plan.