de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

het bestemminsgplan Princenhage, Haagweg 316-322 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2021214012-OV01 van de gemeente Breda;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen;

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers;

het voeren van een huishouden in een woning;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald:

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven in milieucategorie 1, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels;
2. bestaande bedrijven;

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. verkeer;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1, onder a, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:

1. detailhandel;
2. zelfstandige kantoren;
3. horecabedrijven;
4. bedrijven welke vallen onder artikel 2.1, lid 3, van het Besluit omgevingsrecht;
5. risicovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
5. nutsvoorzieningen;
6. calamiteitenroute;
7. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
8. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden,
2. groen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. erven en tuinen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. geluidwerende voorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 34:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, mte dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, alsook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of voor huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voorzover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsplanbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad' mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 46 meter + NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto’s en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto’s en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Princenhage, Haagweg 316-322.

Toegestane bedrijven

SoMa Vastgoed B.V. is van plan om de locatie Haagweg 316-322 te herontwikkelen. De bestaande bedrijfsbebouwing op Haagweg 320 wordt gesloopt. Het betreft een bedrijf dat is gespecialiseerd in interieurbouw (Meuviro). Het plan is om na sloop van de bedrijfsbebouwing twaalf rijwoningen en één vrijstaande woning te realiseren. De bestaande bedrijfswoning (Haagweg 322) krijgt binnen het nieuwe bestemmingsplan een reguliere woonbestemming. Binnen het plangebied bevinden zich daarmee 14 woningen.

Gezien de geluidproductie van het interieurbouwbedrijf en de staat van de huisvesting is het wenselijk de bedrijfsbebouwing te saneren. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan ter plaatse. Om op de Haagweg 316-322 woningbouw te kunnen ontwikkelen, dient de Bedrijfsbestemming te worden omgezet naar onder meer een woonbestemming. Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van woningbouw op de beoogde locatie mogelijk.

De bestaande bedrijfsbestemming (huis van afscheid) ten noordwesten van de beoogde woningbouw maakt momenteel categorie 2-bedrijvigheid mogelijk. Omdat dergelijke bedrijvigheid mogelijk het woon- en leefklimaat binnen het plangebied aantast, is ervoor gekozen deze bestemming terug te brengen tot maximaal milieucategorie 1. Voor het overige is de bestemming één op één overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

Het plangebied waarop de ontwikkeling betrekking heeft, is gelegen aan de Haagweg 316-322, ten zuidwesten van het centrum van Breda. De kadastrale percelen sectie PCH00-H - 3693, PCH00-H-3352, PCH00-H-3351, PCH00-H-3843, PCH00-H-3874 vormen gezamenlijk het plangebied met een oppervlakte van circa 4.025 m². Aan het plangebied is een locatie van uitvaartcentrum Zuylen toegevoegd (circa 1.770 m²), omdat de bestemming van dit perceel aangepast dient te worden om de herontwikkelen mogelijk te maken. Het gaat om het verlagen van de maximaal toegestane milieucategorie van het perceel. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de begraafplaats met zijn voorzieningen aan de west- en noordzijde, de Haagweg aan de zuidzijde en een gemeentewerf/regionale omroep aan de oostzijde. Figuren 1.1 en 1.2 tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied binnen Breda (blauwe punt), bron: Google Earth

Figuur 1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Princenhage-Haagpoort', vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013 en onherroepelijk geworden op 19 november 2014 na uitspraak van de Raad van State.

Het plangebied heeft binnen het dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Daarnaast geldt deels de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Princenhage-Haagpoort', plangebied rood omkaderd

Binnen de bestemming Bedrijf is uitsluitend 'wonen op de verdieping' toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. Deze aanduiding bevindt zich ter plekke van Haagweg 320. De 13 voorgenomen nieuwbouwwoningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, worden gerealiseerd op het achterterrein.

Binnen de bestemming Wonen mag het aantal woningen niet worden vermeerderd. Aangezien enkele van de 13 voorgenomen nieuwbouwwoningen gelegen zijn binnen de bestemming Wonen, en het aantal woningen hiermee toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie, past dit planvoornemen niet binnen de huidige bestemming Wonen.

Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen niet mogelijk is binnen het vigerende bestemmingsplan. Derhalve wordt een nieuw planologisch-juridisch kader opgesteld, dat de ontwikkeling van de 13 nieuwe woningen mogelijk maakt.

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch-juridische kader voor de ontwikkeling van twaalf rijwoningen en één vrijstaande woning op de locatie Haagweg 316 - 322 in Breda. De bestaande bedrijfswoning (Haagweg 322) krijgt binnen het nieuwe bestemmingsplan een reguliere woonbestemming. Voorliggend bestemmingsplan betreft een ontwikkelingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de planologisch relevante (milieu)onderzoeken. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische vormgeving van het plan toegelicht. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in hoofdstuk 7 de communicatie.

Het plangebied bevindt zich binnen de wijk Princenhage. Deze wijk ligt aan de westzijde van de binnenstad van Breda en grenst aan de wijken Heuvel, Heilaar, Westerpark en Haagpoort. De ruimtelijke hoofdstructuur van Princenhage wordt bepaald door de Haagsemarkt en de historische bebouwingslinten, waarachter, na 1942, de verschillende woonclusters zijn gesitueerd. Princenhage bestaat verder uit planmatige woonbuurten en de zone langs de Ettensebaan, met zorgcomplexen, bedrijven en volumineuze detailhandel. Ook zijn veel groenvoorzieningen aanwezig, zoals het park bij de Heuvelstraat, rondom de begraafplaats en het groengebied tussen West I en II.

Het plangebied bevindt zich aan de oostzijde van Princenhage nabij het kruispunt tussen de Tuinzigtlaan en de Haagweg (zie rode cirkel in figuur 2.1). In de huidige situatie ligt een meubelbedrijf inclusief één bedrijfswoning binnen het plangebied. Een groot deel van het plangebied is bebouwd met bedrijfshallen welke in het kader van de herontwikkeling worden gesloopt. Het huis van afscheid maakt tevens onderdeel uit van het plangebied. Deze functie blijft in de toekomst behouden.

Figuur 2.1: ruimtelijke structuur omgeving plangebied (rode cirkel)

De volgende foto's geven impressies van (de randen van) het plangebied.

Figuur 2.2: vogelvlucht vanuit het oosten (plangebied rood omlijnd)

Figuur 2.3: Voorzijde van het bedrijfspand en de naastgelegen bedrijfswoning (met kantoorfunctie)

Het planvoornemen betreft de bouw van dertien woningen, waarvan 1 vrijstaande woning en 12 rijwoningen. Er wordt een semi-openbaar gebied (hof) gerealiseerd. In het plangebied wordt de bedrijfswoning omgezet tot reguliere woning (in de huidige situatie heeft dit pand een kantoorfunctie). De bedrijfspanden worden gesloopt. Voor de beoogde nieuwbouwwoningen worden parkeerplekken in de (semi-)openbare ruimte gerealiseerd. Deze zijn voorzien op het achterterrein. Centraal in het gebied is ruimte gereserveerd voor een groenzone, die de interne ontsluitingsweg begeleidt. Deze ontsluitingsweg sluit aan op de Tuinzigtlaan. De ontwikkeling sluit middels een voetpad aan op de Haagweg.

Figuur 2.4: Verkavelingsplan (november 2023)

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.
Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen.

Beoordeling

De ontwikkeling is als relatief kleinschalig aan te merken; geen van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van directe invloed op de ontwikkeling. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van invloed zijn op onderhavig plan.

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Met ingang van 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden.

De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke “treden” en het vervangen van het begrip “actuele regionale behoefte” door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Beoordeling

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en derhalve moet de behoefte van het plan worden aangetoond.

Voortgangsrapportage Brabantse agenda wonen 2019-2020 en De bevolkings- en

woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020

Vanaf begin 2017 werden voor het eerste sinds lange tijd gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen in Brabant. In de eerste 6 maanden van 2018 was er een piek waarbij er 3.500 woningen per kwartaal in aanbouw werden genomen. Sindsdien zijn de aantallen in aanbouw genomen woningen echt er weer wat lager tussen de 2.500 en 2.750 per kwartaal. Dit is enige tijd later terug te zien in de groei van de woningvoorraad. In 2019 was er een groei van circa 11.800 woningen. Naast dat de toegenomen nieuwbouw een rol speelt in dit groeicijfer speelt in grotere steden ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. In 2020 werd een nagenoeg gelijke voorraadgroei verwacht van zo'n 11.500 woningen.

Naast de flinke bouwopgave heeft de provincie ook te maken met een sterke bevolkingsgroei de laatste jaren. In 2019 nam de Brabantse bevolking toe met 18.600 inwoners, dat is op 2000 na het hoogste niveau in de eerste twee decennia van dit millennium. Dat is ook terug te zien in de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose van 2020. Deze prognose stelt dat in 2050 het inwonertal van Noord-Brabant toeneemt tot bijna 2.842.000. Dit bekent dat er meer woningen nodig zijn. Tot 2035 is de prognose dat de woningvoorraad nog met bijna 160.000 woningen moet toenemen, waarvan 120.000 in de eerstkomende 10 jaar.

Zoals de tabel tabel 3.1 laat zien, ligt er voor de gemeente Breda tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 13 koopwoningen (8 in de vrije sector koop, laag en 5 in de vrije sector koop, midden of hoog). Hiermee kan een bijdrage worden geleverd aan het benodigde aantal woningen binnen Breda. Zowel op regionaal als op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in daarbij behorend prijssegment. In paragraaf 3.4.3 en 3.4.4 wordt hier verder op in gegaan.

Figuur 3.1 Regionale woningbouwprogramma West-Brabant (bron: Regionaal ruimtelijke overleg West-Brabant)

Perspectief Wonen Breda

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de ambities voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. De komende periode worden een flink aantal woningen gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente met de Woonvisie ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota’s zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals Duurzaamheidsvisie . De beleidsdoelen voor wonen luiden:

1. De woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. De woningen zijn betaalbaar
3. De woningvoorraad is divers
4. De woningen worden gewaardeerd
5. De leefbaarheid is op orde
6. De woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg
7. De woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Perspectief Wonen Breda geeft op hoofdlijnen de richting aan voor de verschillende gebieden in Breda. Voor Breda West is dit uitgewerkt in een Gebiedsprofiel. De informatie biedt een kompas voor de manier waarop Breda West een bijdrage kan leveren aan het bereiken van stedelijke woondoelen.

Gebiedsprofiel West

Breda West heeft een goede mix aan leefstijlen en van woningen. De buurten hebben een eigen identiteit. Princenhage en Westerpark hebben een hoog aandeel eengezins koopwoningen. Toevoegen van kleinere woningen en appartementen is een optie. In Heuvel, Tuinzigt en Haagpoort staan vooral huurwoningen. De koopwoningen zijn goedkoop. Toevoegen van middeldure koop en middeldure huurappartementen is een optie om de opwaartse ontwikkeling als stedelijk woongebied te versterken. Met het toevoegen van de 13 woningen in de categorie middelduur hoog en duur wordt aangesloten bij de ambties voor Breda West om de opwaartse ontwikkeling te versterken. Vanuit het oogpunt van woonkwaliteit wordt het initiatief als passend beoordeeld.

Conclusie

Het voorliggende bouwplan voorziet in de woningbehoefte binnen de gemeente in het algemeen en Haagpoort in het bijzonder. Het plan wordt verder gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en voldoet hiermee aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Toetsingskader

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Met de Brabantse Omgevingsvisie sluit de provincie met de hoofdopgaven aan bij rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellingen. Het streven is dat de omgevingsvisie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Noord-Brabant samenbindt. Want één ding is zeker; samenwerking is meer dan ooit nodig om de Noord-Brabantse omgevingskwaliteit te bewaken en door te ontwikkelen. Waarbij ruimtelijke ordening dienend is aan maatschappelijke doelstellingen. Of het nu gaat om het verkleinen van sociale verschillen, het verbeteren van welvaart, of het gezonder, veiliger en duurzamer maken van onze leefomgeving.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant heeft de provincie vier hoofdopgaven benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie, werken aan een klimaatproof Brabant, werken aan de slimme netwerkstad, werken aan een concurrerende, duurzame economie. Hieraan ten grondslag ligt één basisopgave; de provincie streeft naar een veilige en gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit.

De vier hoofdopgaven hebben een grote ruimtelijke impact. Noord-Brabant is te klein als alles naast elkaar plaatsvindt. Het wordt dus passen en meten, met opgaven naast, onder, boven en met elkaar. Meerwaardecreatie en meervoudig slim ruimtegebruik is noodzaak. De opgaven moeten we daarom altijd in onderlinge samOmgevenhang bezien. Diep, rond en breed bekijken, dus.

Als doel voor 2050 heeft de provincie het volgende gesteld: Noord-Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat de provincie op alle aspecten beter presteert dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Noord-Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.

Voor 2030 streeft de provincie naar het volgende: Noord-Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat de provincie voor alle aspecten voldoet aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.

Toetsing

Dit bestemmingsplan voorziet in de toekomstige situatie in de bouw van grondgebonden woningen. Verder wordt het gebied op een hoogwaardige manier ingericht. Deze aspecten dragen bij aan een gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit.

Conclusie
Het bestemmingsplan past in de kaders die gesteld worden door de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Toetsingskader
Vooruitlopend op de definitieve Omgevingsverordening Noord-Brabant heeft de provincie de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Hierin zijn de bestaande regels uit de verschillende verordeningen samengevoegd. Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Naar verwachting stellen Provinciale Staten de Omgevingsverordening in februari 2022 vast. De omgevingsverordening treedt gelijk met de Omgevingswet op 1 juli 2022 in werking.

De omgevingsverordening bevat regelgeving die anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels. De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening komt de regelgeving uit de Verordening ruimte Noord-Brabant (geconsolideerde versie van 3 maart 2020) terug in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Toetsing
In de navolgende alinea's is voor het plangebied geanalyseerd met welke regels uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant rekening gehouden moet worden. In de onderstaande omschrijving wordt beschreven welke aanduidingen op het plangebied van toepassing zijn. Hierbij is met name themakaart 3 relevant voor het plangebied (Instructieregels gemeenten: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed).

Concentratiegebied en stedelijkgebied
Het plangebied ligt binnen het concentratiegebied en stedelijk gebied. Het stedelijk gebied is krachtens artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bedoeld voor het bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Stedelijke ontwikkelingen moeten waar mogelijk plaats vinden in het bestaand stedelijk gebied (concentratiegebied). In gebieden met deze aanduiding is er ruimte voor verdere verstedelijking en dus voor nieuwe stedelijke functies, mits daar behoefte aan is. Gemeenten zijn, binnen de grenzen van wet- en regelgeving, vrij om in deze zone te voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Met dit bestemmingsplan krijgen de gronden met deze aanduiding een woonbestemming teneinde woningbouw mogelijk te maken. Op de behoefte aan de voorgenomen woningbouw is in paragraaf 3.2.3 ingegaan.

In de verordening is het stedelijk gebied niet gedefinieerd. Wat een stedelijke functie is volgt uit (de toepassing van) het Besluit ruimtelijke ordening. Een stedelijke functie bestaat uit de ontwikkeling van bedrijventerreinen, zeehaventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op het voorgaande wordt de beoogde ontwikkeling gezien als een stedelijke voorziening. In de huidige situatie wordt dit deel van het bestaand stedelijk gebied dus ingezet voor stedelijke functies. In de toekomstige situatie blijft dat het geval. Deze aanduiding uit de verordening verzet zich derhalve niet tegen de ontwikkelingen die op gronden met deze aanduiding voorzien zijn.

De herontwikkeling waarbij een interieurbouwbedrijf wordt gesloopt, voorkomt leegstand en verloedering. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Tevens biedt de nieuwbouw mogelijkheden voor duurzame opwekking van energie. Op dit moment wordt gedacht aan luchtwarmtepompen en aanvullend pv- panelen. De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Met de 'Monitor bevolking en wonen' stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren.

Conclusie
Zoals in deze paragraaf omschreven is voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de randvoorwaarden en regelgeving van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

'Breda Sterk en Veerkrachtig' is de naam van de Omgevingsvisie voor Breda. Hierin legt de gemeente uit hoe Breda de komende 20 jaar moet veranderen. Hierin is beschreven waarop de gemeente zich richt en hoe bedreigingen en uitdagingen worden aangepakt. Het doel is de stad voor te bereiden op toekomst en te zorgen voor een goede kwaliteit van leven.

Beoordeling

De stad sterker maken doet de gemeente onder meer door meer dan 25.000 woningen te bouwen; in heel Nederland moeten er in 10 jaar één miljoen extra woningen worden gebouwd. Door meer dan 25.000 woningen te bouwen neemt Breda ook een deel van die taak op zich. Dit wordt gedaan door heel Breda, in alle wijken en dorpen. Maar een groot deel wordt gebouwd in de binnenstad en CrossMark, bijvoorbeeld op het oude CSM-terrein. Het bouwen in de binnenstad en rondom het station is goed voor Breda en sluit aan bij de eisen en wensen van de landelijke overheid.

Bij het bouwen van woningen dient rekening te worden gehouden met de wensen van de mensen die op zoek zijn naar een woning. Een voorbeeld is dat mensen de woning moeten kunnen betalen. Daarom moet de helft van de nieuwe woningen sociale en middeldure woningen zijn. En het gaat er ook over dat woningen passen bij de wens om zelfstandig te blijven wonen als oudere, bij de woonwens van jongeren of om te kunnen wonen met passende zorg. Maar los van de doelgroep moeten de woningen duurzaam en energiezuinig zijn. Daarom worden meer dan 25.000 woningen gebouwd, waarvan het grootste deel binnen de bebouwde kom. In het nieuwe centrum, in de wijken en in de dorpen. Zo wordt gezorgd voor de eigen en nieuwe inwoners.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de gemeentelijke Omgevingsvisie. De ontwikkeling draagt bij aan de ambitie om de komende jaren 25.000 woningen te realiseren. De woningen worden in de bebouwde kom gerealiseerd en worden energiezuinig. De behoefte is aangetoond door toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.3).

Met het Groenkompas zetten burgemeester en wethouders van Breda de koers uit naar een ambitieus doel: Breda, eerste stad in Europa in een park in 2030. Het Groenkompas is de uitwerking van één van de pijlers van het Verhaal van Breda, Groen, Grenzeloos en Gastvrij en een belangrijk onderdeel van de Omgevingsvisie.

In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied);

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren;

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%;

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen;

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Beoordeling

Het Groenkompas maakt duidelijk wat de gemeente bij nieuwbouw op het gebied van groen verwacht van projectontwikkelaars en bouwers. Zowel in de openbare ruimte als in de tuinen van woningen wordt ‘natuurinclusief’ bouwen normaal, bijvoorbeeld met groene gevels en daken en nestkasten in de muren. Het Groenkompas bevat een minimale eis voor de 'Bredase groen en parknorm'. Bij de ontwikkeling van grondgebonden woningen geldt dat minimaal 20% van het plangebied als (semi-)openbaar, voor aanpalende bewoners toegankelijk en zoveel mogelijk aaneengesloten groen wordt ingericht. Hiervan dient de helft te worden ingericht als biodiverse openbare ruimte.

In totaal bedraagt het plangebied zonder de bedrijfsbestemming 3.989 m², waarvan circa 800 m² (20%) als groen is bestemd. Hiermee wordt dus voldaan aan de minimale eis zoals opgenomen in het Groenkompas.

Conclusie

Het plan sluit aan bij het Groenkompas. De ontwikkeling draagt bij aan het toevoegen van groen in de leefomgeving.

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in december 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Beoordeling

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden.

Voorliggend plan voorziet in nieuw centrumstedelijk woonmilieu. Het woningaanbod sluit aan bij de behoefte voor deze locatie. Zoals blijkt uit de toetsing aan het Perspectief Wonen (zie 3.2.3) sluit dit aan bij de behoefte binnen Haagpoort. Er wordt daarmee gebouwd naar de behoeften en wensen.

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de ambities van de gemeente, zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

Op 17 november 2016 heeft de raad de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving" vastgesteld. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. Netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt.
2. Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (711 euro tot 900 euro) betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde doelgroepenverordening de instandhoudingstermijn voor behoud van de woningen in het sociale segment en in de categorie middeldure huur vastgesteld op 15 jaar.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling maakt dertien koopwoningen mogelijk. Van de dertien koopwoningen worden acht woningen gerealiseerd in de categorie 'vrije sector koop laag' en vijf woningen in de categorie 'vrije sector koop midden of koop hoog'. Voor woningbouw onder de 20 woningen wordt in de Aanvulling op de Woonvisie uit 2016 gesproken over maatwerk. Bij beoordeling van bouwinitiatieven wordt zorgvuldig afgewogen of de beoogde ontwikkeling passend is in de omgeving.

De beoogde ontwikkeling wordt als passend beschouwd, aangezien er met de realisatie een kwalitatief hoogwaardige semi-openbaar gebied (hof) wordt gerealiseerd. Om dit te realiseren dienen de bestaande opstallen gesloopt te worden en de dient de bodem gesaneerd te worden. Dit zorgt voor een maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving. Wanneer een deel de woningen binnen de sociale huur of lage koop zouden moeten worden gerealiseerd, zou dit ten koste gaan van de stedenbouwkundige kwaliteit aangezien de locatie dan met een hogere woningdichtheid zou moeten worden gerealiseerd. Dit is niet passend bij de beoogde hof-typologie. Ook is het aantal woningen voor de sociale huur dusdanig klein dat dit niet aantrekkelijk is voor een wooncorporatie om de woningen in eigendom te nemen.

De locatie is gelegen op het grensvlak van de wijken Tuinzigt en Princenhage. Het gemeentelijke gebiedsprofiel voor Tuinzigt laat zien dat er een groot aandeel aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen aanwezig is. Het toevoegen van middeldure en dure koop kan een aanzet geven tot een opwaartse ontwikkeling van de wijk als stedelijk woongebied. De wijk Princenhage is goed vertegenwoordigd in eengezins koopwoningen. Eén op de drie woningen is een huurwoning, vooral middelduur eengezins huur en goedkope huurappartementen. Ook hier sluit het beoogde woningbouwprogramma goed bij aan. Door te kiezen voor het voorliggend programma kan eveneens doorstroming vanuit goedkopere woningen in omliggende wijken teweeg worden gebracht.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van woonkwaliteit wordt het initiatief - de realisatie van 13 koopwoningen als passend beoordeeld. De gemeente staat vanuit het woonbeleid positief tegenover de voorliggende ontwikkeling. Het woonbeleid staat de herontwikkeling niet in de weg.

Toetsing juncto art. 3.1.6 Bro

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht vermeld: 'bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen'. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek. Daarnaast moet ook worden getoetst aan het Besluit m.e.r. Ten behoeve van het onderhavige plan heeft onderzoek plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;
• waterhuishouding;
• cultuurhistorie;
• archeologie;
• natuur;
• parkeren;
• akoestiek (wegverkeerslawaai en spoorweglawaai);
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• duurzaamheid
• milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling
Verkennend bodem- en asbestonderzoek

In 2019 is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Het bodemonderzoek is gebaseerd op de richtlijnen uit de NEN 5740:A1: 2016 (Onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek). Het onderzoek naar de aanwezigheid van asbest is uitgevoerd conform de NEN 5707+C2: 2017 'Bodem - Inspectie en monsterneming van asbest in bodem en partijen grond'. Onderstaand worden de conclusies beschreven.

Grond

Toetsing Wet bodembescherming

Tijdens het veldwerk zijn geen waarnemingen gedaan die eventueel duiden op een sterke verontreiniging in de bodem. Uit de analyses blijkt dat in de bovengrond maximaal licht verhoogde gehalten aan kobalt, lood, zink PAK en/of PCB aanwezig zijn. In de ondergrond zijn geen verhogingen aangetoond.

Toetsing Besluit bodemkwaliteit

De analyseresultaten van de onderzochte grond(meng)monsters zijn getoetst aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit, als ontvangende bodem (beoogde functie). Hieruit blijkt dat voor het overgrote deel van de locatie de bodemkwaliteitsklasse ‘Wonen’ van toepassing is. Ter plaatse van het verfhok is de klasse ‘Industrie’ van toepassing vanwege het licht verhoogd gehalte met kobalt. Vanuit het Besluit bodemkwaliteit voldoen de boven- en ondergrond van het onderzoeksgebied aan de bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’ behoudens het verfhok. Hier kunnen beperkende maatregelen worden opgelegd voor de bovengrond ter plaatse van het verfhok.

Asbest

In het opgeboorde materiaal over het gehele terrein zijn geen bijmengingen aangetroffen. De aanname ‘onverdacht’ blijft van kracht omdat er geen aanwijzingen zijn voor bodembelastende activiteiten en geen asbesthoudend materiaal aanwezig is. Ter plaatse van de twee verdachte locaties zijn wel sporadisch bijmengingen aangetroffen. De meest verdachte lagen (bovenste 10-50 cm) zijn als ‘verdacht’ onderzocht op asbest. Uit de resultaten blijkt dat er geen asbest aanwezig is in de meest verdachte lagen. De hypothese ‘verdacht’ kan worden verworpen.

Grondwater

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties met barium en/of xylenen aangetoond.

De vooraf opgestelde hypothese 'verdachte locatie' wordt aanvaard, vanwege de verhoogde gehalten met zware metalen, PAK en PCB die in de bovengrond zijn aangetoond. De onderzoeksresultaten geven vanuit de Wet bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor het gebruik van de locatie voor wonen.

PFAS-onderzoek

In het uitgevoerde bodemonderzoek is geen onderzoek op PFAS verricht. Daarom heeft Antea Group aanvullend een PFAS-onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijgevoegd. Onderstaand worden de conclusies beschreven.

Uit de analyseresultaten van het aanvullend PFAS-onderzoek blijkt dat de onderzochte grondmengmonsters geen verhoogde gehalten aan PFOS/PFOA en overige PFAS bevatten. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de detectiegrenzen voor PFOS, PFOA en/of diverse overige PFAS niet worden overschreden.

Conclusie

Het aspect bodem is geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging die met onderhavig plan mogelijk wordt gemaakt.

Toetsingskader

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Beleid provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta
Op regionaal niveau is de provincie verantwoordelijk voor het beleidsveld water. Vigerend is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciaal beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Voor het beheer van het oppervlaktewater is in onderhavig plangebied het waterschap Brabantse Delta verantwoordelijk. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het in oktober 2015 vastgestelde waterbeheerplan 2016-2021 'Grenzeloos verbindend', wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid.

Vanuit de nieuwe Omgevingswet (welke naar verwachting per juli 2022 ingaat) zijn alle provincies verplicht om een omgevingsvisie op te stellen. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. De Brabantse Omgevingsverordening vervangt een aantal provinciale verordeningen, zoals de provinciale milieuverordening en de provinciale verordening water.

Uniformering Keuren

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord- Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde Keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De nieuwe uniforme Keuren zijn gezamenlijk in werking getreden op 1 maart 2015.

In de nieuwe Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning hemelwater door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een sedum dak.
4. de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: Benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x Gevoeligheidsfactor x 0,06.

Wanneer een bergingsvoorziening wordt gerealiseerd, moet deze voldoen aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Voor een toename verhard oppervlak groter dan 10.000 m² geldt een vergunningplicht op basis van artikel 3.6 van de Brabant Keur. Tevens moet op basis van beleidsregel hoofdstuk 13 een waterhuishoudkundig plan worden opgesteld.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Beoordeling

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld. Daartoe is voor de bestemmingsplanwijziging voor het plangebied het proces van de watertoets doorlopen. Hieronder zijn samenvattend de bevindingen uit de watertoets beschreven per onderwerp.

Planbeschrijving

Van de huidige herontwikkelingslocatie is circa 3.265 m² verhard (bebouwing en verharding). Dit is exclusief de locatie Zuylen uitvaartcentrum, omdat deze niet tot de herontwikkelen gronden behoort. De bebouwing (circa 2.075 m²) en het verharde buitenterrein (circa 1.190 m²) wateren in de huidige situatie af op het riool aan de Haagweg. Het overige deel van het plangebied, circa 756 m² is onverhard.

Figuur 4.1: Verhardingssituatie bestaand

In de toekomstige situatie bedraagt de oppervlakte aan bebouwing, (half)verharding en terreinverharding (exclusief Zuylen) 2.182 m². De oppervlakte aan onverhard openbaar groen bedraagt 545 m². Van de oppervlakte aan privétuinen is het uitgangspunt dat hiervan de helft wordt verhard. Dit komt neer op circa 631 m² onverhard oppervlak en 631 m² verhard oppervlak. Per saldo is daarmee sprake van 2.813 m² verhard (2.182 + 631) en 1.176 m² onverhard (545 + 631).

Figuur 4.2: Toekomstige verhardingssituatie

Er is sprake van een verhardingsafname van 453 m² (3.265-2.812). Door de afname in verharding is het niet nodig om compenserende maatregelen te nemen binnen het plangebied. De grens van 500 m² voor ver- of nieuwbouw die als eis wordt gehanteerd door het waterschap wordt niet overschreden. Dit betekent dat enkel het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda van toepassing is.

De gemeente Breda hanteert een beleid waarbij de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze moet verwerken. Als werknorm hanteert de gemeente 70 m³ per ha verhard oppervlak en 780 m³ per ha aan toename verhard oppervlak (of 600 m³ per ha bij een duurzame invulling). Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 a 78 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem. Aangezien de bestaande verharding volledig afwatert op de riolering en er geen sprake is van een verhardingstoename, bedraagt de benodigde bergingscapaciteit 2.812 m² X 0,007 = 19,7 m³.

Maaiveld en hoogteligging

Het bestaande maaiveld ligt gemiddeld op NAP +3,10 m.

Grondwater en ontwateringsdiepte

De gemeente Breda beschikt over een eigen grondwatermeetnetwerk. In opdracht van de gemeente zijn in 2016 verschillende grondwaterkaarten gemaakt door Geofoxx. Op basis van ca. 70 peilbuizen met een freatisch en dieper filter zijn rGxG- en ontwateringskaarten gegenereerd. Op de kaart Gemiddelde hoogste grondwaterstand (rGHG) in m+NAP is het isohypsenpatroon voor de GHG weergegeven. Door het plangebied loopt de lijn NAP +2,0 m. In Dinoloket zijn geen relevante peilbuizen nabij het plangebied opgenomen.

Op basis van bovenstaande maaiveldhoogte en de afgeleide GHG uit de gegevens van de gemeente is de ontwateringsdiepte meer dan 1 m.

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Zo hanteert de gemeente Breda voor woningen met een kruipruimte een minimaal benodigde ontwateringsdiepte van +0,70 m ten opzichte van de maatgevende hoogste grondwaterstand. Bij de realisatie van de woningen dient hier rekening mee te worden gehouden.

In verband met het bouwrijp en woonrijp maken van de locatie Haagweg 316-322 is gevraagd om de grondwatersituatie nader in beeld te brengen. Hierbij is met name de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) van belang. Antea Group heeft een memo opgesteld. Deze is bijgevoegd als Bijlage 3.

Uit de beschikbare gegevens volgt een ontwateringsdiepte van ruim 1 m. Dit houdt in dat er geen risico’s zijn op grondwateroverlast. Bij de bouw en de aanleg van kabels en leidingen moet rekening worden gehouden met een GHG van ca. 1 m -mv. Aanbevolen wordt om kelders dieper dan ca. 0,7 m -mv. waterdicht uit te voeren. Bij werkzaamheden dieper dan deze waarde is ook een tijdelijke bemaling noodzakelijk om werkzaamheden droog uit te kunnen voeren.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ten noordoosten van het plangebied, parallel aan de Tuinzigtlaan, ligt een categorie B-watergang opgenomen in de legger van Waterschap Brabantse Delta. Deze watergang wordt niet beïnvloed door het planvoornemen.

Keur

Bij de Keur hoort een kaart voor beschermde gebieden. In een beschermd gebied kunnen hogere eisen gelden om verdroging te voorkomen. Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van dergelijke gebieden. De singels van Breda zijn beschermd vanuit de Keur, maar deze liggen op circa 750 meter afstand van de locatie.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van de ontwikkeling wordt gescheiden van het hemelwater afgevoerd en aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel in de Haagweg. In het plangebied worden 13 nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners (bron: Leidraad Riolering) en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, dient er vanuit het plangebied dagelijks 3,9 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

Regenwater zal geborgen en geinfiltreerd moeten worden op eigen terrein. Dit kan gerealiseerd worden door het creëren van extra berging. Een dergelijke voorziening dient te voldoen aan de volgende eisen:

• De bodem van de voorziening ligt boven de GHG;
• De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze in verband met verstoppingen een minimale diameter van 4 cm te hebben;
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn. Deze wordt aangesloten op het gemengde riool in de Haagweg.

In de groenstrook centraal gelegen in het plangebied worden voorzieningen geplaatst waarmee de benodigde bergingscapaciteit gerealiseerd kan worden.

Conclusie

Met het doorlopen van de watertoets is het aspect water voldoende onderzocht.

Toetsingskader

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1.

Figuur 4.3 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, blauwe cirkel is locatie plangebied (bron https://erfgoed.breda.nl/)

Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda heeft het plangebied een deels hoge en deels middelhoge archeologische verwachting (zie figuur 4.3). Bodemingrepen dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld én een planoppervlakte behelzen van 100 m² of meer dan is archeologisch onderzoek benodigd. Dit is geborgd in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het geldend bestemmingsplan.

Er is een Programma van Eisen opgesteld. Dit onderzoek is geheel opgenomen in Bijlage 4. Hierin zijn de randvoorwaarden voor het uitvoeren van het inventariserende veldonderzoek door middel van proefsleuven. De bescherming van de archeologische (verwachtings)waarde is in dit plan geborgd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', overeenkomstig het geldend bestemmingsplan.

Figuur 4.4: Uitsnede cultuurhistorische beleidsadvieskaart, blauwe cirkel is locatie plangebied (bron https://erfgoed.breda.nl/)

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart: gehuchten/nederzettingen' ligt het plangebied niet binnen een gehucht/nederzetting. Tevens zijn in de omgeving van het plangebied geen gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig zoals aangegeven op figuur 4.4.

De cultuurhistorische waarde voor een deel van het plangebied is middelhoog (groen). Het betreft het huidige gebouw van het Huis van Afscheid van de begraafplaats. Dit gebouw blijft behouden. De rest van het plangebied is als laag beoordeeld op cultuurhistorisch vlak. Er zijn daarmee geen beperkingen voor herontwikkeling.

Conclusie
Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Soortbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

1. soorten van de Vogelrichtlijn;
2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
3. 'andere soorten' (onderdeel A 'fauna' en onderdeel B 'flora').

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving. Tijdens een bijeenkomst van het Netwerk Groene Bureau d.d. 16 december 2016 is aangegeven dat drie provincies (Utrecht, Overijssel en Gelderland) de geldende “Aangepaste lijst met jaarrond beschermde nesten” (LNV, 2009) aanhouden en blijven hanteren in de Wet natuurbescherming. De verwachting is dat ook overige provincies deze beschermingsstatus aanhouden. De lijst wordt begin 2017 door de provincies geëvalueerd en waar nodig aangepast. Bij voorliggende toetsing is uitgegaan dat de lijst gehanteerd blijft en dat de nesten een jaarrond beschermde status houden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen jaarrond beschermde nesten (categorie 1t/m4) en mogelijk jaarrond beschermde nesten (categorie 5).

Gebiedsbescherming

Natura-2000 gebieden

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Natuurnetwerk Brabant

Het Natuurnetwerk Brabant is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden. Dit is onderdeel van de actieve soortbescherming uit de Wet natuurbescherming; bedreigde dier- en plantensoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. Om dit realiseren is in de Wnb art. 1.12, lid 2 vastgelegd dat de provincies zorgen voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk, voor de provincie Noord-Brabant is dit het Natuurnetwerk Brabant.

De natuurgebieden die behoren tot het NNB en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het 'nee, tenzij'- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNB.

Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Provincie Noord-Brabant hanteert een externe werking. Dit houdt in dat ook voor ontwikkelingen buiten NNB-gebied rekening gehouden dient te worden met mogelijke effecten op (aangrenzend) NNB-gebied. Ontwikkelingen die buiten NNB gebieden plaatsvinden, kunnen negatief effect hebben op waarden van dergelijke gebieden, bijvoorbeeld vanwege geluid, licht of betreding. Voor verspreiding van stoffen in de lucht (waaronder stikstofdepositie) wordt geen externe werking gehanteerd.

Groenblauwe mantel

De Provincie Noord-Brabant kent daarnaast de Groenblauwe mantel. Dit vormt het gebied tussen NNB-gebied (ook wel groenblauw kerngebied genoemd) en het omliggende agrarische en stedelijk gebied. De groenblauwe mantel heeft als doel om de natuurgebieden te versterken en verbinden.

Beoordeling

Door Antea Group is een natuurtoets uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting gevoegd. Onderstaande zijn de conclusies en het advies van het onderzoek opgenomen.

Gebiedsbescherming

In het plangebiedis geen Natura-2000 gebied, NNB (Natuurnetwerk Brabant) gebied of Groenblauwe mantel aanwezig. Van directe aantasting van beschermde gebieden is dan ook geen sprake. Van indirecte aantasting van het NNB-gebied en van indirecte aantasting van Natura-2000 gebied (zie onder kop berekening stikstofdepositie) is geen sprake.

Berekening stikstofdepositie gebiedsbescherming Natura-2000 gebied

De ontwikkeling ligt op circa 4,1 km tot het stikstofgevoelige Natura-2000 gebied Ulvenhoutse Bos. In dit Natura-2000 gebied is sprake van een overspannen situatie doordat op verschillende hexagonen de achtergrondwaarde hoger is dan de kritische depositiewaarde (KDW). Tijdens de realisatie en de gebruik van de 13 woningen vinden stikstofemissies plaats. Om te achterhalen of er sprake is van significant negatieve effecten op het Natura-2000 gebied Ulvenhoutse Bos, is door Antea Group een stikstofberekening uitvoerd van de realisatiefase en de gebruiksfase (zie Bijlage 6). Hierbij is gebruikgemaakt van het rekenprogramma AERIUS Calculator 2022.

Geconcludeerd wordt dat voor de voorgenomen ontwikkeling AERIUS Calculator voor beide fasen geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar toont. De Wet natuurbescherming (Wnb) staat besluitvorming niet in de weg.

Soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels (zeer waarschijnlijk nestplaatsen);
• Vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten - mogelijk verblijfsplaatsen gebouwbewonende (huismus en gierzwaluw) soorten;
• Vleermuizen - mogelijk verblijfsplaatsen gebouwbewonende (gewone- & ruige dwergvleermuis, laatvlieger) soorten.

Nader onderzoek

Aan de hand van de natuurtoets is een nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 7).

In het plangebied zijn huismussen en de gewone dwergvleermuis waargenomen. Huismussen zijn enkel foeragerend waargenomen. Er is echter geen sprake van essentieel foerageergebied. Vanuit de soortbescherming huismussen zijn geen vervolgstappen aan de orde.

In het plangebied is de gewone dwergvleermuis waargenomen. Op één plek in de bebouwing is een paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis geconstateerd. Dit paarverblijfplaats doet tevens dienst als winterverblijfplaats. De bebouwing betreft een verblijfslocatie voor vleermuizen en aantasting van de aanwezige verblijfplaats is in overtreding met de Wet natuurbescherming (Artikel 3.5, Wet natuurbescherming). Om deze reden wordt een activiteitenplan opgesteld en een Wnb ontheffing te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, de provincie Noord-Brabant. In het kader van de ontheffing zijn mitigerende maatregelen genomen door het plaatsen van (tijdelijke) vleermuiskasten in de directe omgeving van het plangebied. De ontheffing is verleend.

Zorgplicht

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. In het tekstkader in Bijlage 1 van de natuurtoets staat het wetsartikel uitgeschreven. De zorgplicht houdt in dat planten en dieren niet onnodig vernield/gedood of verstoord mogen worden. De initiatiefnemer/uitvoerder is verantwoordelijk voor een adequate naleving van de algemene zorgplicht tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Conclusie

In het kader van ontwikkeling is ontheffing aangevraagd bij het bevoegd gezag. De ontheffing is verleend. Vanuit soortenbescherming en gebiedsbescherming van het aspect ecologie bestaan geen belemmeringen voor de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Toetsingskader

De parkeernormen van gemeente Breda gelden als uitgangspunt voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Gemeente Breda heeft hiervoor de “Nota Parkeernormen Breda 2021”, vastgesteld op 10 juni 2021. Goed parkeer- en stallingsbeleid is van essentieel belang voor onder andere het functioneren van de binnenstad en de bereikbaarheid en leefbaarheid van woon- en werkgebieden. Parkeer-en stallingsbeleid kan leiden tot versterking van de stedelijke vitaliteit en zorgen voor een optimale benutting van de infrastructuur. Bereikbaarheid, economische ontwikkelingsmogelijkheden en ruimtelijke kwaliteit spelen binnen dit krachtenveld een belangrijke rol.

Beoordeling

Parkeren

Op basis van de Nota Parkeernormen Breda 2021 ligt het plangebied in het deelgebied 'Overig'. Op basis van deze gebiedsindeling geldt voor de functie wonen (eengezinswoning groter dan 90 m² bvo) een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. Met de realisatie van 13 woningen en het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar reguliere woning bedraagt de parkeerbehoefte 25,2 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zouden afwisselend gebruikt kunnen worden. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen kan de parkeerbehoefte beïnvloeden. Voor gecombineerd gebruik van de parkeerplaatsen zijn de aanwezigheidspercentages bepaald in de Nota Parkeernormen Breda 2021 gebruikt. De aanwezigheidspercentages zijn hieronder weergegeven in een tabel.

Uit de tabel komt naar voren dat tijdens avonden, koopavonden, zaterdagavond en zondagmiddag de bezetting het hoogst is. Aan de hand van de aanwezigheidspercentages en de gemeentelijke parkeernorm kan worden berekend hoeveel parkeerplaatsen benodigd zijn als de parkeerplaatsen onderling uitgewisseld kunnen worden.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen op het drukste moment (werkdagavond) is op basis van de Nota Parkeernormen 22 parkeerplaatsen. In het bouwplan is ruimte ingetekend voor 22 parkeerplaatsen. Drie parkeerplaatsen zijn voorzien langs de Haagweg en één parkeerplaats komt op het perceel van de vrijstaande woning langs de Haagweg. De overige parkeerplaatsen worden in de parkeerkoffer op het achterterrein gerealiseerd, zie figuur 4.5. Er worden daarmee voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Figuur 4.5: te realiseren parkeerplaatsen (rood omlijnd)

Verkeer

Voor het aantal verkeersbewegingen wordt uitgegaan van de gegevens in de Online Kennisbank “Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” van het CROW (onderdeel 'Ruimte mobiliteit, stedenbouw en verkeer', 'Toekomstbestendig parkeren').

In het plangebied wordt circa 1.700 m² bvo van het meubelbedrijf vervangen door 13 woningen. Uitgaande van gebied 'Sterk stedelijk', 'rest bebouwde kom' en 'bedrijf arbeidsintensief, bezoekersextensief' voor het meubelbedrijf komt men op een gemiddeld kental van 9,1 motorvoertuigbewegingen/etmaal/100 m² bvo. Dit levert een verkeersgeneratie op van 156 motorvoertuigbewegingen/etmaal.

De 13 nieuwbouwwoningen genereren gezamenlijk circa 95 motorvoertuigbewegingen / etmaal uitgaande van 'sterk stedelijk gebied' en 'rest bebouwde kom'. De herontwikkeling leidt tot een afname van het aantal verkeersbewegingen en heeft geen negatief effect op de bestaande infrastructuur.

Conclusie

Het plan leidt tot een afname van de verkeersgeneratie ten opzichte van de bestaande situatie. Het plan heeft daarmee geen negatieve invloed op de bestaande infrastructuur. Daarnaast wordt er met onderhavige planontwikkeling voldaan aan de gemeentelijke parkeernormering. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.

Toetsingskader

Bedrijven kunnen niet zomaar naast een gevoelige functie, zoals een woning, gerealiseerd worden. Dit zou namelijk tot overlast, gezondheidsklachten en knelpunten met wet- en regelgeving kunnen leiden. Andersom geldt ook dat woningen niet zomaar naast bedrijven gesitueerd kunnen worden. Enerzijds omdat de toekomstige bewoners overlast, of zelfs gezondheidsklachten kunnen krijgen. Anderzijds ook omdat het leiden tot juridische knelpunten en bedrijven kan belemmeren in hun bedrijfsvoering of toekomstige uitbreidingsmogelijkheden.

Zonering, afstand houden, is een belangrijk middel om te voorkomen dat er hinder ontstaat. Ook zorgt dit ervoor dat de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad. Een belangrijk hulpmiddel hierbij is de Handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). In deze handreiking zijn richtafstanden opgenomen, waarmee als hier rekening mee wordt gehouden enerzijds kan worden gesteld dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en anderzijds de bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden niet onevenredig geschaad worden.

Voor de aan te houden hinderafstanden is het van belang om te bepalen dat het hier gaat om een rustige woonwijk of gemengd gebied. Het begrip 'Gemengd gebied' wordt in de VNG-brochure gebruikt om richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies weer te geven. De VNG-brochure geeft de volgende definitie aan: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen. Het plangebied kenmerkt zich door de afwisseling tussen wonen, maatschappelijk, bedrijvigheid en verkeer. Er kan dan ook gesproken worden van een sterke functiemenging in het gebied en kan daarom conform de VNG gids bedrijven en milieuzonering worden gedefinieerd als gemengd gebied. Hierbij horen de volgende richtafstanden:

• Categorie 1: 0 m
• Categorie 2: 10 m
• Categorie 3.1: 30 m
• Categorie 3.2: 50 m

Beoordeling

Er is inzichtelijk gemaakt welke planologische rechten in de omgeving aanwezig zijn. Daarnaast is geanalyseerd of deze bedrijven ook daadwerkelijk worden beperkt in hun bedrijfsvoering door de voorgenomen ontwikkeling.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende functies aanwezig (zie figuur 4.6):

• Crematorium (A)
• Gemeentewerf (B)
• Huis van afscheid (uitvaartcentrum) (C)

Figuur 4.6: ligging van functies in omgeving van het plangebied (rode omlijning)

Crematorium (A)

Het crematorium valt onder categorie 3.2 bedrijvigheid, wat betekent dat een indicatieve hinderafstand van 50 meter geldt voor gemengd gebied. Normaliter wordt de indicatieve hinderafstand gemeten vanaf de rand van de bestemming. Echter, betreft de meest relevante hindercontour hier het aspect geur welke is gebaseerd op de schoorsteen behorende bij de verbrandingsoven. Aangezien de verbrandingsoven alleen kan worden gerealiseerd binnen een gebouw, is er gemeten vanaf de dichtstbij gelegen bouwvlakken. De bouwvlakken zijn gelegen op ruim 50 meter van de dichtstbij gelegen woning. Dit aspect levert daarmee geen belemmering op voor de ontwikkeling. Een tweede aspect dat relevant kan zijn betreft geluid. Dit heeft met name betrekking op geluidsbelasting als gevolg van verkeers- en parkeerbewegingen, die plaatsvinden op de parkeerplaats ten noorden van het plangebied. De afstand vanaf de parkeerplaats tot de meest dichtstbij gelegen woning in het plangebied bedraagt meer dan 50 meter. Ook vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen. Er wordt ruim voldaan aan de indicatieve hinderafstanden behorende bij een begraafplaats of uitvaartcentrum. Deze functie legt daarmee geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling.

Gemeentewerf (B)

Aan de oostzijde van het plangebied is een gemeentewerf gelegen. Hier is maximaal categorie 2 bedrijvigheid toegestaan. Deze bedrijvigheid heeft een indicatieve hinderafstand van 10 meter en deze ligt over een aantal woningen. Om de werkelijke situatie te beoordelen, is een akoestisch onderzoek naar industrielawaai uitgevoerd (zie paragraaf 4.8.3). Voor de uitkomsten van het onderzoek wordt verwezen naar de volgende paragraaf. Conclusie van het onderzoek is dat een geluidwerende voorziening (muur) moet worden opgericht om ter plaatse van het plangebied een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen én de gemeentewerf niet te beperken in haar rechten.

Huis van afscheid (C)

Direct ten westen van het plangebied is een huis van afscheid (uitvaartcentrum) van Monuta gelegen. Ten noorden van het plangebied is de parkeerplaats van het huis van afscheid gelegen. Op dit perceel mogen zich bedrijven tot categorie 2 vestigen. De richtafstand in gemengd gebied bedraagt 10 meter (tussen de perceelsgrens van deze functie en het bouwvlak van de toekomstige woningen). De planologische hindercontour reikt daarmee tot over enkele nieuwe woningen binnen de voorgenomen ontwikkeling .

In de feitelijke situatie gaat het echter om een uitvaartcentrum dat behoort in milieucategorie 1 en waar uitgaande van gemengd gebied geen indicatieve hinderafstand voor van toepassing is. Dit betekent dat het feitelijk gebruik geen belemmering oplegt aan de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied.

Om de planologische belemmering van het huis van afscheid op te heffen, is ervoor gekozen om de milieucategorie van betreffend perceel terug te brengen tot milieucategorie 1. Daarmee kan het feitelijk gebruik worden voortgezet en is er geen kans op hinder in de toekomst wanneer hier een andere functie (uit milieucategorie 2) zou worden gevestigd. Deze planologische aanpassing wordt meegenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Voorts wordt opgemerkt dat de parkeerplaats van het huis van afscheid (de meest milieubelastende activiteit van deze inrichting) op ruim 50 meter van de dichstbijzijnde woning is gelegen. Tot slot wordt opgemerkt dat op het meest noordelijk deel van het gebouw zich enkele airco-units bevinden. Deze grenzen aan de parkeerplaats binnen het plangebied; de afstand tot de woningen bedraagt minimaal 20 meter. De hinder is daarmee te verwaarlozen.

Conclusie

Als gevolg van de mogelijke hinder van de gemeentewerf wordt een bouwkundige voorziening in het overdrachtsgebied vastgelegd in de planregels en op de verbeelding. De bestemming van het huis van afscheid wordt teruggebracht tot milieucategorie 1. Met deze aanpassingen en uitgangspunten vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Conform de Wet geluidhinder (verder Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van geluidgevoelige bebouwing die binnen de zone van een bron is gelegen of een nieuwe weg met bijbehorende zone wordt aangelegd. Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk worden gemaakt of de geluidsinvloed van de omliggende wegen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wgh. Een uitzondering hierop geldt voor wegen in een 30 km-zone.

Beoordeling

Door Antea Group is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Bijlage 8). Met het onderzoek is in beeld gebracht wat de geluidinvloed is vanwege omliggende wegen. Daarnaast is de in beeld gebrachte geluidinvloed getoetst aan de kaders die volgen uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijke geluidbeleid. Onderstaand zijn de conclusies weergegeven.

Berekeningsresultaten

Het doel van het onderzoek is om inzichtelijk te maken of ter plaatse van het nieuwbouwplan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat als gevolg van de omliggende geluidbronnen. Het gaat hierbij om de geluidinvloed van omliggende 50 km/uur wegen, waarvan de geluidszone ingevolge de Wet geluidhinder over het plangebied ligt, en de relevante 30 km weg.

Ten gevolge van de gezoneerde wegen wordt de (voorkeurs)grenswaarde op de gevels van de te realiseren bebouwing niet overschreden. Het woningbouwplan is hiermee inpasbaar binnen de kaders van de Wet geluidhinder.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook de geluidbelasting als gevolg van de omliggende 30 km/uur wegen van belang. Voor de vraag of sprake is van en goede ruimtelijke ordening is in het uitgevoerde onderzoek aangesloten bij de normen uit de Wgh. In analogie met de Wet geluidhinder wordt de voorkeursgrenswaarde als gevolg van de niet-gezoneerde Haagweg, tussen de Laan van Mertersem en de Heuvelstraat, overschreden. De geluidbelasting op de te beoordelen gevels bedraagt ten hoogste 55 dB incl. aftrek ingevolge artikel 110g Wgh. Hoewel formeel niet van toepassing bij 30 km/h wegen, wordt hierbij de voorkeursgrenswaarde van 48 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh overschreden. Het betreft hier de nieuw te bouwen vrijstaande woning langs de Haagweg. De maximale grenswaarde van 63 dB incl. aftrek ex artikel 110g Wgh wordt niet overschreden. Aangezien overschrijding van de voorkeursgrenswaarde plaatsvindt vanwege de niet-gezoneerde 30 km/uur weg, dient op basis van een goede ruimtelijke ordening te worden beoordeeld of de woning inpasbaar is. Voor een overschrijding vanwege een 30 km/uur weg wordt namelijk geen hogere waarde afgegeven. De gemeente acht de geluidbelasting van 55 dB aanvaardbaar, omdat deze ruim onder de maximaal te ontheffen geluidbelasting blijft. Daarnaast geldt een minimale binnenwaarde van 33 dB vanuit het Bouwbesluit. De standaardgevelwering bedraagt 20 dB, maar met de huidige bouwtechnieken is deze gevelwering veel hoger. Daarmee zal de binnenwaarde onder de toegestane 33 dB liggen. Daarmee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect geluid wegverkeer vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Toetsingskader

Artikel 76a van de Wet geluidhinder (Wgh) is naast wegen ook van toepassing op spoorwegen. De zones als bedoeld in art. 74 Wgh worden bepaald op basis van geluidproductieplafonds.

Beoordeling

Het planvoornemen betreft het ontwikkelen van woningen die in het kader van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Ten noorden en westen van het plangebied zijn spoorlijnen gelegen. Het plangebied is gelegen op een afstand van meer dan 1.200 meter vanaf de spoorweg. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect spoorweglawaai vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Op 1 januari 2008 is het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) in werking getreden. Onderstaand is een overzicht gegeven van de geluidsvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. In artikel 2.17 lid 1 van dit besluit worden de in onderstaande tabel weergegeven grenswaarden gesteld.

Tabel: grenswaarden geluid Activiteitenbesluit

Bij het bepalen van maximale geluidsniveaus worden optredende piekgeluiden in de dagperiode, als gevolg van het laden en lossen ten behoeve van de inrichting, buiten beschouwing gelaten. Deze uitzondering geldt niet voor overige piekgeluiden binnen de inrichting zoals bijvoorbeeld voor intern transport, opslaghandelingen of productiewerkzaamheden.

Beoordeling

Het onderzoek naar bedrijven en milieuzonering (zie paragraaf 4.7) gaf aanleiding tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar industrielawaai als gevolg van de gemeentewerf. De gemeentewerf ligt direct ten (noord)oosten van het plangebied. Er is een akoestisch onderzoek (Bijlage 9) uitgevoerd waarin is onderzocht of er plaatse van de toekomstige woningen kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat.

Berekeningsresultaten

Uit het onderzoek blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op acht geprojecteerde woningen in de dagperiode wordt overschreden. In de avond- en de nachtperiode worden de grenswaarden niet overschreden. Het maximale geluidniveau wordt in de dagperiode eveneens overschreden.

Maatregelen

Om de geluidbelasting op de woningen te reduceren, is het mogelijk om tussen de gemeentewerf en de geprojecteerde woningen een (geluid)scherm te plaatsen. Het betreft een scherm van 2,5 m hoog met een reflectiefactor van ten hoogste 0,8. De locatie van het scherm is opgenomen in figuur 4.7 (paarse lijn).

Uit het onderzoek blijkt dat in de dagperiode het hoogste langtijdgemiddelde geluidniveau na het treffen van de maatregel ten hoogste 50 dB op de bouwgrens voor vergunningsvrij bouwen bedraagt (groene lijn in figuur 4.7). Op de geprojecteerde woningen bedraagt dit ten hoogste 48 dB. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde toetsingskader.

De hoogste maximale geluidbelasting bedraagt in de dagperiode na het treffen van de maatregel ten hoogste 67 dB op de bouwgrens voor vergunningsvrij bouwen en ten 64 dB op de geprojecteerde woningen. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde toetsingskader.

Uit het onderzoek blijkt dat, indien een scherm van minimaal 2,5m hoog wordt geplaatst op de grens van de gemeentewerf en het plangebied, de woningen inpasbaar zijn.

Figuur 4.7: ligging toetspunten, geluidbronnen en locatie scherm (paars)

Het scherm is middels een aanduiding op de verbeelding en een voorwaardelijke verplichting in de planregels vastgelegd.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat, indien een (geluid)scherm van minimaal 2,5 meter hoogte wordt geplaatst tussen de gemeentewerf en de geprojecteerde woningen, de woningen inpasbaar zijn. Dit is geborgd in de planregels en op de verbeelding. Het aspect akoestiek industrielawaai vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsingskader

Het wettelijke kader voor het aspect externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als grenswaarde fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen, ook wel het invloedsgebied genoemd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

In de relevante wetgeving is voor bepaalde situaties een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. In het Bevi, het Bevt en het Bevb zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Beoordeling

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende risicobronnen aanwezig:

• Ettensebaan (ca 280 meter)
• Gasleiding (onder de straat Eikepage, ca 830 meter)
• Shell tankstation (aan de Grote Spie, ca. 1,2 km)
• Optisport zwembad Sonsbeeck (ca. 1 km)
• Basisnetroute spoorlijn Breda-Rotterdam (1,3 km)
• Basisnetroute A16 (ca 1,5 km)

Figuur 4.8 Uitsnede van de risicokaart met aanduiding plangebied (rode pijl). Bron: EV-signaleringskaart

Het invloedsgebied van de Ettensebaan, de gasleiding, het shell tankstation en het zwembad reiken niet tot het plangebied. De invloedsgebieden van de basisnetroute spoorlijn Breda-Rotterdam en de basisnetroute A16 reiken tot het plangebied. Omdat deze risicobronnen op meer dan 200 meter van bovengenoemde transportroutes zijn gelegen, kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisco. Daarnaast kan vanwege de afstand van de risicobronnen tot het plangebied geconcludeerd worden dat het plaatsgebonden risico geen beperkingen oplegt aan de voorgenomen ontwikkeling.

Verantwoording groepsrisico

Voor de A16 en de spoorlijn Breda-Rotterdam geldt dat deze zijn gelegen op meer dan een kilometer afstand van het plangebied. Hierdoor is uitsluitend het toxisch scenario relevant.

Toxisch scenario

Een toxisch scenario ontstaat wanneer een tankwagen lek raakt en toxische stoffen ontsnappen. Toxische vloeistoffen kunnen verdampen waardoor een gaswolk ontstaat die over de omgeving uit kan waaien. Bij een percentage aanwezige personen zal letaal letsel optreden door blootstelling aan de gaswolk. Bij het toxische scenario's zit er enige tijd tussen het ontstaan van het ongeval en het optreden van letsel bij aanwezigen. Daarbij is ook de duur van de blootstelling van invloed op de ernst van het letsel. De omvang, verplaatsingsrichting en verstrooiing van de gaswolk is mede afhankelijk van de weersgesteldheid op dat moment.

Mogelijkheden van zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een toxisch scenario

Bij een calamiteit waarbij toxische gassen vrijkomen is zo snel mogelijk schuilen in een gebouw het voorkeurscenario. Bij een calamiteit met toxische gassen zit er enige tijd tussen het ontstaan van het ongeval en het optreden van letsel bij aanwezigen. Daarbij is ook de duur van de blootstelling van invloed op de ernst van het letsel. Snel reageren, naar binnen vluchten, ramen en deuren sluiten en het afschakelen van mechanische ventilatie is bij dit scenario dus van belang.

Bij een ongeval met toxische vloeistoffen kan de brandweer, afhankelijk van de stof, hoeveelheid vrijgekomen stof en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water.

Conclusie

Het plaatsgebonden risico legt geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling. Vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A16 en de basisnetroute Breda - Rotterdam (spoorlijn) is een beperkte verantwoording van het groepsrisico van toepassing. In deze paragraaf zijn elementen ter verantwoording van het groepsrisico aangedragen.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM₁₀), benzeen (C₆H₆), zwaveldioxide (SO₂), lood (Pb) en koolmonoxide (CO). Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m³ mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m³ mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg.

Beoordeling

Het uitgangspunt voor onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van 13 wooneenheden. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter plaatse van het plangebied zowel in de huidige situatie (2017) als voor 2020 de jaargemiddelde concentraties van NO₂ en PM₁₀ ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM₁₀ groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5 wordt eveneens niet overschreden.

Figuur 4.9 NSL-monitoring nabij plangebied (Rekenpunt Doctor Struyckenstraat rekenpunt 15864883, door middel van rode cirkel weergegeven op bovenstaande afbeelding)

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Onderstaand zijn de voornaamste uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid opgenomen, die in de planvorming worden toegepast.

Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling worden voldaan. Verder worden conform nieuwe wetgeving de woningen gasloos gebouwd. Qua energievoorziening wordt uitgegaan van luchtwarmtepompen en aanvullend pv- panelen.

Toetsingskader

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie of een bestemmingsplan. Het centrale onderdeel van een m.e.r. is het milieueffectrapport (MER) waarin de milieueffecten voor een tal van aspecten voor een of meerdere alternatieven geanalyseerd en beoordeeld worden ten opzichte van de referentiesituatie. Deze m.e.r.-procedure is van toepassing bij activiteiten waarvan reeds vast staat dat er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Deze activiteiten met bijbehorende drempelwaarden staan weergegeven in onderdeel C van het Besluit m.e.r. (ook geldt dit voor activiteiten uit onderdeel D waar een plan, bijvoorbeeld een structuurvisie, voor nodig is).

Naast het direct uit moeten voeren van een m.e.r. zijn in het Besluit m.e.r. ook activiteiten, met bijbehorende drempelwaarden, aangegeven waarvoor eerst beoordeeld moet worden of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten en drempelwaarden staan benoemd in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten dient een zogenaamde m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Daarnaast is het verplicht om aandacht aan m.e.r. te besteden voor activiteiten die in onderdeel D genoemd staan, maar waar de drempelwaarden niet gehaald worden. Deze drempelwaarden zijn aantallen, oppervlaktes of grootte (bijvoorbeeld 100 hectare, 110 stuks, etc.). Voor activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een informele m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden.

Het verschil met de 'gewone' m.e.r.-beoordeling is dat bij de informele m.e.r.-beoordeling niet alle procedurele vereisten van toepassing zijn (vandaar de term informeel). De initiatiefnemer dient bijvoorbeeld wel een melding te doen van zijn voornemen en het bevoegd gezag dient hierover binnen zes weken een besluit te nemen en de initiatiefnemer hiervan op de hoogte te stellen. Qua inhoud gelden wel strikte vereisten vanuit de Europese richtlijn m.e.r.

Beoordeling

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is opgenomen in onderdeel D onder 11.2. Voor dergelijke ontwikkelingen gelden de volgende drempelwaarden:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Met dit bestemmingsplan worden 13 woningen gerealiseerd. Hiermee ligt de beoogde ontwikkeling ver onder de genoemde drempelwaarden.

Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, moet tevens bekeken worden of sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu die de uitvoering van een projectmer noodzakelijk maken. Alle mogelijke milieugevolgen van de activiteiten die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt zijn onderzocht en staan beschreven in de informele m.e.r.-beoordeling. Deze beoordeling is opgenomen als bijlage 10.

Conclusie

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van kenmerken en locatie van dit bestemmingsplan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige milieueffecten. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving.

Concluderend kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijk nadelige milieueffecten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en er is ook geen reden tot het uitvoeren van een m.e.r.-procedure.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken op basis van de vereisten uit de SVBP2012.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld. Dit zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.

In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

De bestaande bedrijfsbestemming (huis van afscheid) ten noordwesten van de beoogde woningbouw maakt momenteel categorie 2-bedrijvigheid mogelijk. Omdat dergelijke bedrijvigheid mogelijk het woon- en leefklimaat binnen het plangebied aantast, is ervoor gekozen deze bestemming terug te brengen tot maximaal milieucategorie 1. Voor het overige is de bestemming overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. De bestemming is qua opbouw afgestemd op de basisregels die in alle nieuwe bestemmingsplannen in de gemeente Breda worden gehanteerd.

Artikel 4 Groen

Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden toegestaan. Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Artikel 5 Verkeer

Alle wegen en het (verharde) verblijfsgebied binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer’. Verder vallen binnen deze bestemming de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die niet worden gerekend tot het structurele groen van het gebied. Binnen deze bestemming is uitwisselbaarheid van verschillende functies in het openbare gebied toegestaan.

Artikel 6 Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming 'Wonen'. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de woningen. De regels zijn opgesteld op grond van de basisregels van de gemeente Breda. Naast wonen zijn binnen deze bstemming nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

In de regels is bepaald dat binnen de bestemming 'Woongebied' maximaal 14 woningen mogen worden gebouwd. Voor de diverse woontypologiën zijn aanduidingen opgenomen. Zo mogen aaneengebouwde woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' worden gebouwd en vrijstaande woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand'. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, tot een goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 11 meter. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (waaronder carports, overkappingen, en erfafscheidingen) zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan. In de planregels zijn bouwregels opgenomen voor het realiseren van deze bouwwerken.

In de regels van de bestemming 'Wonen' zijn twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen:

• in de gebruiksregels is bepaald dat uitsluitend bebouwing mag worden opgericht als wordt voorzien in voldoende waterberging;
• in de gebruiskregels is bepaald dat nieuwe woningen (dat zijn de woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd') uitsluitend mogen worden gebruikt als woning indien ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' een geluidwerende voorziening is gerealiseerd en deze in stand wordt gehouden.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan. Als een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder het maaiveld en een oppervlak behelst van 100 m² of meer, is een omgevingsvergunning verplicht.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn, naast de op grond van het Besluit ruimtelijke ordening verplichte anti-dubbeltelbepaling, diverse algemeen geldende regels opgenomen. Het betreft algemene bouwregels, algemene gebruiksregels (onder andere voor strijdig gebruik), algemene aanduidingsregels (gekoppeld aan de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad') en algemene afwijkingsregels. In de overige regels is een verwijzing naar het parkeerbeleid van de gemeente Breda opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen én is de titel van het plan vastgelegd.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 6.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 6.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Er is een anterieure overeenkomst tussen gemeente Breda en initiatiefnemer gesloten. Een exploitatieplan is niet nodig. Voor de planontwikkeling en -uitvoering heeft de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. Voor de gemeente is het plan derhalve financieel haalbaar.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 7.2.2). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 7.2.3).

Initiatiefnemer is reeds sinds 2019/2020 in afstemming met de eigenaren van de direct aanliggende bedrijven en woningen van de locatie wat betreft verwerving en/of aanpassing van percelen. Met de aangrenzende begraafplaats zijn afspraken gemaakt omtrent het terugbrengen van de bedrijfscategorie in het bestemmingsplan, gevelopeningen in de gevel alsmede afspraken omtrent de bouwperiode. De initiatiefnemer heeft tevens op 11-3-2022 middels een brief de omgeving geïnformeerd met de website www.omgevingsdialoog.info/t-haags-hofje. Op deze website wordt het project tekstueel toegelicht met daarbij inzicht in de procedure en stappenplan, en worden er (3d-)beelden van het ontwerp getoond. Via het contactformulier is de omgeving in de gelegenheid gesteld om te reageren op het project en/of vragen te stellen en/of te verzoeken om nadere afstemming. Na deze berichtgeving zijn er enkele reacties binnen gekomen. Dit betreft directe buren welke voornamelijk vragen hebben gesteld over de invulling van het project ter hoogte van aangrenzende percelen en de sloop van de bestaande opstallen welke in verbinding staan met aangrenzende opstallen (in eigendom van omwonende). Met deze eigenaren is afgestemd inzake afstanden van de toe te voegen woningen en erfafscheidingen. Hiertoe is de situering op enkele punten aangepast.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners.

De provincie Noord-Brabant heeft op 13 januari 2022 positief gereageerd op het plan. Deze reactie is als Bijlage 11 bijgevoegd. Het waterschap Brabantse Delta heeft op 12 januari 2022 een positief wateradvies afgegeven. Dit advies is bijgevoegd als Bijlage 12. Brandweer Midden- en West-Brabant gaf in een reactie aan dat er niet voldoende informatie over de bereikbaarheid binnen het plangebied was opgenomen. Naar aanleiding van de reactie van de brandweer (bijgevoegd als Bijlage 13) is de verbeelding aangepast.

Het bestemmingsplan is als ontwerp voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen.

De terinzagelegging liep van 27 juli 2023 tot en met 6 september 2023. Er zijn in totaal 4 zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan naar voren gebracht. De zienswijzen zijn in een zienswijzennota samengevat beschreven. Tevens is in de zienswijzennota aangegeven tot welke wijzigingen de zienswijzen hebben geleid. De zienswijzennota is bijgevoegd als Bijlage 14.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Verkennend bodemonderzoek

PFAS-onderzoek

Grondwatersituatie

Archeologie- Programma van Eisen

Natuurtoets

Stikstofdepositieberekening

Nader onderzoek vleermuizen

Akoestisch onderzoek wegverkeer

Onderzoek akoestiek industrielawaai

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Reactie provincie Noord-Brabant

Reactie Waterschap Brabantse Delta

Reactie Brandweer Midden- en West-Brabant

Zienswijzennota