In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Hoge Vucht, Waregemstraat' met identificatiecode NL.IMRO.0758.BP2021219006-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

Eén of meer personen die in vast verband, continu en in onderlinge verbondenheid samenleven.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' en wijzigingen daarvan.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

• De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;
• Dat gedeelte van de onderhavige gevel met de grootste verticale hoogte.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan.

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.4, als het voorzien in een waterbergingsvooziening met voldoende capaciteit redelijkerwijs niet mogelijk is of reeds anderszins in een waterbergingsvoorziening is voorzien.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de maximale oppervlakte niet meer bedraagt dan 20 m²;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
4. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

"Regels van het bestemmingsplan Hoge Vucht, Waregemstraat"

Het college van B en W wil in de periode tot en met 2022 circa 1.800 woningen voor mensen met een jaarinkomen tussen de €36.000 en €45.000 laten bouwen, dan wel in de harde planning hebben. De gemeente heeft voor deze woningen een aantal locaties op het oog. Eén van deze locaties betreft de voormalige schoollocatie van BreedSaam gevestigd aan de Waregemstraat in Breda.

De schoollocatie aan de Waregemstraat bestaat uit een schoolgebouw en een gymzaal. Beide panden verkeren in een verouderde staat. De schoollocatie werd tot voor kort nog in gebruik genomen als buitenschoolse opvang. In 2020 is de buitenschoolse opvang verhuisd naar het nieuwe ''Kindcentrum De Wisselaar", gelegen op het naastgelegen perceel aan de Vlaanderenstraat. Sindsdien is de schoollocatie haar maatschappelijke functie verloren.

De gemeente Breda is eigenaar van het plangebied en is voornemens om op deze locatie een woongebouw realiseren bestaande uit 4 bouwlagen. Het woongebouw zal bestaan 24 appartementen van de categorie 'middenhuur'.

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van het woongebouw mogelijk gemaakt.

Het plangebied is gelegen aan de Waregemstraat, de Tielrodestraat en de Oosterzelestraat te Breda. Het betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Breda, Sectie G, nummer 7704. Het oppervlak van het plangebied bedraagt 2.235 m².

Het plangebied is gelegen in de buurt Wisselaar onderdeel van de wijk Hoge Vucht. Deze wijk ligt ten noorden van de binnenstad, buiten de singel. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Oosterzelestraat met daaraan rijwoningen van twee bouwlagen met kap. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Waregemstraat, waaraan de overzijde patiowoningen zijn gelegen van één tot twee bouwlagen. In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Tielrodestraat, met direct tegenover rijwoningen van twee bouwlagen met kap en richting het westen een appartementengebouw van 5 bouwlagen. Het plangebied grenst in het westen aan het terrein van Katholieke Basisschool de Wisselaar met daarop een schoolgebouw met buitenspeelplaats.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: kadastralekaart.com)

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Hoge Vucht'. Dit bestemmingsplan is vanaf 14 juni 2012 onherroepelijk.

De gronden ter plaatse zijn bestemd als 'Maatschappelijk'. Op de locatie is een bouwvlak opgenomen welke is verdeeld in drie maatvoeringsgebieden (A, B en C). Onderhavig plangebied heeft enkel betrekking op de maatvoeringsvlakken A en B. Voor gebied A geldt een maximum bebouwingspercentage van 80% en een maximum bouwhoogte van 8 meter. Voor gebied B geldt een maximum bebouwingspercentage van 40% en een maximum bouwhoogte van 8 meter.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Hoge Vucht' (plangebied rood omlijnd)

Toets bestemmingsplan

De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van een woongebouw van 4 bouwlagen, met een maximale bouwhoogte van 13 meter

De gronden zijn uitsluitend bestemd voor maatschappelijk gebruik. Omdat een woongebouw qua functie hier niet in past, voldoet voorliggend planvoornemen functioneel gezien niet aan het vigerend bestemmingsplan. Daarnaast overschrijdt het nieuwe woongebouw de maximale toegestane bouwhoogte. Derhalve is besloten om voor deze ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen.

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 licht de doelstelling van het bestemmingsplan toe. De aspecten met betrekking tot het milieu komen in hoofdstuk 5 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 6 en in hoofdstuk 7 en 8 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

Hoge Vucht is gesitueerd in het noordoosten van Breda en is een verzamelnaam voor de buurten die samen het gedeelte van de wijk Breda-Noord vormen. Hoge Vucht strekt zich uit tussen de Zwarte Dijk in het noorden, de Terheijdenseweg in het westen, de Nieuwe Kadijk in het zuiden en de Kapittelweg in het oosten. Hoge Vucht is onder te verdelen in vier buurten. Onderhavige locatie is gelegen in de zuidwestelijk gelegen buurt, Wisselaar.

Ten westen van Hoge Vucht ligt bedrijven- en industrieterrein 'De Krogten', bedoeld voor bedrijven in zware milieucategorieën. In het noorden is de Lage Vuchtpolder - een onbebouwd, visueel open, laaggelegen, nat, zandig en venig weidegebied - de tegenhanger van het stedelijke gebied van Breda. Ten oosten van Hoge Vucht, aan de kant van Teteringen, is de VINEX-locatie Waterdonken gebouwd. Ten zuiden van de Hoge Vucht liggen de naoorlogse woonwijken Doornbos en Linie.

Figuur 2.1 Buurten kaart Breda-Noord (Hoge Vucht is geel omlijnd, Wisselaar is oranje omlijnd en het plangebied is rood omlijnd)

De hoofdopzet van Hoge Vucht is hiërarchisch en bestaat uit vier buurten die op dezelfde wijze opgebouwd zijn. De vier buurten (Biesdonk, Wisselaar, Geeren-Zuid en Geeren-Noord) zijn gegroepeerd rondom een centraal winkelcentrum op de plek waar de wijkontsluitingswegen samenkomen. De buurten zijn op hun beurt samengesteld uit vier bebouwingsvelden rond een assenkruis van groene wiggen met voorzieningen in het hart (kerk, scholen en/of buurtwinkels). Vrijwel alle bebouwingsvelden bestaan uit grondgebonden woningen met kap rond een groene kern (speelveldje, plantsoen). Langs de hoofdwegen vindt voornamelijk hoogbouw plaats.

De wijk onderscheidt zich van haar omgeving door haar ligging en eigen typerende karakter van een woonwijk uit de jaren zestig van de twintigste eeuw. Belangrijke auto-infrastructuur (Terheijdenseweg en Nieuwe Kadijk) en de polder dragen hieraan bij.

Op het perceel zijn twee verouderde panden aanwezig, welke beiden niet meer in gebruik zijn voor een maatschappelijke functie. Het zuidelijke pand betreft een voormalige gymzaal en het noordelijke pand een voormalige buitenschoolse opvang.

Figuur 2.2 Luchtfoto van het plangebied (bron: kadastralekaart.com)

Het schoolgebouw bestaat uit één bouwlaag en heeft een oppervlakte van circa 540 m². De gymzaal heeft een oppervlakte van circa 415 m² en is 6 meter hoog. Beiden panden verkeren in verouderde staat en zijn hun maatschappelijke functies verloren. Middels een overeenkomst met de voormalige eigenaar is de grond met bijbehorend vastgoed in eigendom gekomen van de gemeente Breda.

Figuur 2.3 Foto van de gymzaal gelegen binnen het plangebied

Figuur 2.4 Foto van het voormalige schoolgebouw gelegen binnen het plangebied

Bij het maken van een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 juli 2023 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. Sterke en gezonde steden en regio's
4. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling en conclusie

Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Zij zullen daarbij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad gebruiken.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden

Beoordeling en conclusie

Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP.

In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt.

Op 1 oktober 2012 is artikel 3.1.6 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van een woongebouwen met 24 wooneenheden. Een dergelijke ontwikkeling kan dan ook gezien worden als een stedelijke ontwikkeling.

2. Voorziet het onderhavige besluit in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling?

De Laddertoets geldt alleen voor 'nieuwe' stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft.

Op basis van vigerend bestemmingsplan 'Hoge Vucht' heeft de grond ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk'. Het realiseren van een woongebouw is binnen deze bestemming niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming ter plaatse van het beoogde woongebouw gewijzigd naar 'Wonen', waardoor de realisatie van het woongebouw mogelijk wordt gemaakt.

De planologische functiewijziging is van zodanige aard en omvang dat er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

In de NOVI is een landelijke woningbouwopgave opgenomen van 1,1 miljoen woningen tot 2035. In Breda is er sprake van een grote druk op de woningmarkt, wat ingrijpende gevolgen heeft voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Naar verwachting zal de bevolking en het aantal huishoudens in Breda door blijven groeien in de periode 2020-2040.

De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave en heeft daarom een woningbouwopgave van 25.000 woningen tot 2040. Minimaal de helft van deze woningen zullen gerealiseerd worden in betaalbare prijsklassen, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda kunnen wonen. Met de bouw van betaalbare woningen wordt de uitstroom beperkt en creëert de gemeente ruimte voor vestiging van nieuwe inwoners.

Van de 1.800 geplande middeldure woningen zijn er tot op heden 1.061 woningen in harde plannen vastgelegd. Hiervan zijn 244 woningen reeds opgeleverd. De gemeente Breda zit daarmee nog niet aan het gewenste aantal.

Voorliggend planvoornemen voorziet in de realisatie van 24 betaalbare middenhuurwoningen, waarmee er een bijdrage wordt geleverd aan de gemeentelijke woningbouwopgave.

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen het stedelijk concentratiegebied is voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Conclusie

De ontwikkeling betreft gezien de aard en omvang een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. De locatie is echter gelegen in bestaand stedelijk gebied en daarnaast is ook de behoefte aan middenhuurwoningen aangetoond. Er is derhalve voldaan aan de Ladder.

De nieuwe Omgevingswet (welke naar verwachting 1 juli 2023 in werking zal treden) bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

1. Werken aan de Brabantse energietransitie;
   1. Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.
   2. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.
2. Werken aan een klimaatproof Brabant;
   1. Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
   2. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.
3. Werken aan de slimme netwerkstad;
   1. Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.
   2. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.
4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;
   1. Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.
   2. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.
   3. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of Omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie

Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Door onderhavige ontwikkeling wordt een voormalige schoollocatie herontwikkeld naar een woongebouw met middenhuur appartementen. Daarmee worden er 24 duurzame en betaalbare woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim Omgevingsverordening (IOV). Deze Omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim Omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en is vooral bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen. Daarnaast heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim Omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie kaart 1 oktober 2021)

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen het 'stedelijk concentratiegebied'. Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut. Binnen het bestaand stedelijk gebied geldt, bij de toedeling van functies, daarnaast het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
   1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk (in de Omgevingsverordening);
   2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk (in de Omgevingsverordening) is toegestaan;
2. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en er is toepassing gegeven aan de Ladder (zie paragraaf 3.1.3). Daarnaast is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, waaronder de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de ecologische waarden en andere relevante milieuaspecten. De verantwoording hiervan bevindt zich in hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan.

Breda staat de komende jaren voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie en het voorzien van werkgelegenheid en huisvesting. Deze opgaven worden door de gemeente integraal opgepakt en benut om een schaalsprong te maken, met behoud van Breda, voor de komende generaties. Om op de nieuwe opgaven te anticiperen is er behoefte aan een nieuwe integrale strategische visie voor de fysieke leefomgeving. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van Breda op 21 oktober 2021 de Omgevingsvisie Breda 2040, 'Breda, sterk en veerkrachtig' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2030 uit 2013 als strategische visie voor de fysieke leefomgeving van Breda.

Wonen

De bevolking en het aantal huishoudens in Breda groeit naar verwachting verder door in de periode 2020 - 2040. De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave van 1,1 miljoen woningen tot 2035. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. De gemeente Breda bouwt daarom 25.000 woningen, waarvan circa 15.000 in de periode tot en met 2030 en ruim 10.000 tot en met 2040. Daarnaast wordt er gestreefd naar een structurele verhoging van de woningbouwproductie naar 1.500 woningen per jaar.

Er is sprake van een grote druk op de woningmarkt van Breda met ingrijpende gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De gemeente realiseert minimaal de helft van de woningbouw in betaalbare prijsklassen, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda kunnen wonen. Met de bouw van betaalbare woningen wordt de uitstroom beperkt en creëert de gemeente ruimte voor vestiging van nieuwe inwoners. Ook worden er woningen gebouwd ter vervanging van de relatief oude bestaande woningvoorraad. Hiermee wordt er een bijdrage geleverd aan de duurzaamheidsopgave. Met de woningbouwontwikkeling wordt er een bijdrage geleverd aan de opgaven van de wijkgerichte aanpak.

Duurzaamheid

In 2044 is Breda een CO₂-neutrale gemeente en volledig aardgasvrij. Het energiegebruik is ten opzichte van 2008 gehalveerd en de benodigde energie wordt zoveel mogelijk opgewekt binnen Breda. Deze opgave betreft alle activiteiten waarbij fossiele energie wordt gebruikt, zoals wonen, werken en mobiliteit. Naast het CO₂-vrij maken van energiegerelateerde activiteiten gaat het ook om activiteiten en processen waarbij overige broeikasgassen zoals methaan en lachgas vrijkomen. Het voorkomen van verdere klimaatverandering is een breed en complex vraagstuk waarbij niet alleen ruimtelijke aspecten van belang zijn, maar ook sociale aspecten zoals betaalbaarheid van de energietransitie. Om CO₂ neutraliteit in 2044 te bereiken zijn er enkele tussenopgaven gesteld, in 2030 bedraagt de CO₂-reductie 49% ten opzichte van 1990 en wordt er 113 GWh stroom opgewekt met zonnepanelen op daken.

Breda stimuleert hergebruik van vrijkomende materialen en het gebruik van duurzame en biobased materialen, zoals hout, bij woningbouw ten behoeve van circulariteit. Ook wordt ernaar gestreefd dat het ontwerp wordt uitgedacht tot het eind van de levensduur voor optimaal hergebruik van de materialen bij renovatie of sloop. Een prettig en gezond binnenklimaat van woningen is ook een belangrijk aspect. Zo draagt woningbouw bij aan een circulaire, duurzame en gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

Onderhavig planvoornemen voorziet in de bouw van 24 appartementen, die behoren tot de categorie 'middeldure huur'. Het plan draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Breda zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend planvoornemen is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Er wordt een woongebouw met in totaal 24 middeldure huurappartementen mogelijk gemaakt binnen de bestaande bouwgrenzen.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
2. Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
3. Een prettige woonomgeving;
4. Duurzaam wonen en leven.

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat er aantrekkelijke wijken zijn. Specifieke aandacht is er voor een aantal doelgroepen. We verkennen verschillende mogelijkheden om aan deze opgaven te voldoen.

Voor de uitvoering is de gemeente tevens afhankelijk van de investeringsbereidheid van private partijen. De gemeente wil de samenwerking met private partijen versterken, om de nodige investeringen in de stad Breda te waarborgen. Met partijen zal de mogelijkheid verkend worden om het Woonplatform Breda of een vergelijkbare samenwerking te benutten voor innovatie en vernieuwing in het wonen. De samenwerking met de woningcorporaties in de Alliantie is van groot belang. Afspraken hierover worden vastgelegd in de prestatieafspraken. De uitvoering van de Woonvisie en de opgaven uit deze Uitvoeringsagenda worden geborgd middels monitoring. Daarnaast wordt de Uitvoeringsagenda jaarlijks geactualiseerd.

Om voldoende keuze voor alle groepen inkomens op de huurmarkt te bevorderen worden particuliere investeringen gestimuleerd, met name in het middeldure huursegment. Daarnaast wordt het omzetten van koop naar huur in het middeldure segment bevorderd. Wordt de opgave voor realisatie van middeldure huurwoningen niet opgepakt door de markt dan zullen woningcorporaties, conform het Rijksbeleid, in de gelegenheid worden gesteld deze woningen te realiseren.

Beoordeling en conclusie

Middels de Uitvoeringsagenda stuurt de gemeente Breda onder andere de markt aan om de woningbouwopgave van middeldure huurwoningen op te pakken. Middels voorliggend bestemmingsplan maakt de gemeente Breda het mogelijk om ter plaatse van het plangebied 24 middeldure huurwoningen te realiseren.

Het college van burgemeester en wethouders van Breda heeft op 17 november 2016 de Aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld. De Aanvulling op de Woonvisie 2013 speelt in op actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen in Breda.

De Aanvulling op de Woonvisie stelt aanvullende opgaven en werkt zeven doelen uit:

1. Binnen de bestaande (huur)voorraad het aantal en de beschikbaarheid van goedkope/betaalbare huurwoningen verruimen om zo de slaagkansen voor woningzoekenden met een laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep) te handhaven.
2. Maatregelen voor extra betaalbare huurwoningen op korte termijn met aandacht voor huisvesting van vergunninghouders en mensen met een beperking, waarbij vóór 1 juli 2019 gestart wordt met bouw van 1.000 betaalbare huurwoningen.
3. Maatregelen voor de realisatie van betaalbare huurwoningen op de lange termijn (2016-2025): 20% van stedelijke uitbreidingsopgave betreft sociale huurwoningen, waarbij de uitbreidingsopgave voor sociale huur het betaalbare huursegment betreft en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw.
4. Maatregelen voor netto uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen.
5. Strategische woningbouw (nieuwbouw en transformatie), zodat huurders die willen, kunnen verhuizen.
6. Extra maatregelen voor de betaalbaarheid van woonlasten van huurders met een laag inkomen.
7. Extra maatregelen voor impulswijken en aandacht voor potentieel kwetsbare woonmilieus.

Voor het inspelen op deze extra opgaven is aanvulling op het huidige woonbeleid noodzakelijk. De afgelopen jaren is de betaalbare huurvoorraad namelijk geleidelijk steeds verder afgenomen terwijl de doelgroep is toegenomen. Bij nieuwbouw werden wel sociale huurwoningen gerealiseerd, maar deze waren voornamelijk in het bereikbare huursegment of voor studenten. Vrijesector huurwoningen werden daarnaast te beperkt afgezet in het prijssegment middelduur. Er is een extra opgave om huishoudens met een laag en midden inkomen te huisvesten met name in huurwoningen in het prijssegment tot en met betaalbaar en middelduur. De raad heeft middels verschillende moties het belang van voldoende betaalbare sociale huurwoningen reeds benadrukt. Om meer sturing te geven aan het thema huurwoningen is de Aanvulling op de Woonvisie 2013 ontwikkeld.

Beoordeling en conclusie

Huishoudens met een middeninkomen vallen tussen wal en schip. Dit zijn de huishoudens die een te hoog inkomen hebben om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en vaak een te laag inkomen hebben om een koopwoning te kunnen financieren. Om voor deze huishoudens toch voldoende huisvesting te hebben heeft de gemeente Breda de ambitie om voldoende middeldure huurwoningen te realiseren.

Voorliggend planvoornemen voorziet in de realisatie van 24 appartementen in het segment middeldure huur. Daarmee wordt er aangesloten op de woningbouwambities van de gemeente Breda.

Het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit' vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022-2026. In het akkoord staat hoe het college van burgemeester en wethouders wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen zij tijdens de bestuursperiode.

Breda, de negende stad van Nederland, is met zijn historische binnenstad, zijn karakteristieke dorpen en zijn groene omgeving omgeving een aantrekkelijke plek om te wonen, werken en recreëren. Mar net als in de rest van het land staat de woningmarkt in Breda de laatste jaren steeds mee onder druk. En met de hoogste vierkantemeterprijs na de Randstad is wonen in Breda voor een grote groep inwoners niet meer vanzelfsprekend. De gemeente ziet in dat de gehele woningmarkt op slot zit. het is nodig dat wonen in Breda voor starters, alleenstaanden en tweeverdieners mogelijk en betaalbaar blijft. De gemeente Breda zet zich daarom in om de ontwikkelingen op de woningmarkt zo veel mogelijk bij te sturen.

De gemeente gaat strakker sturen op woningen voor de eerdergeneoemde doelgroepen. Hiervoor maakt de gemeente onderscheidt tussen een aantal categoriën woningen. De doelstellingen sluiten zoveel als mogelijk aan bij de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit is 30% sociaal, 40% midden en 30% vrijesector. De afgelopen jaren bleek dat de ambitie van middendure woningen moeilijk is te realiseren. Tegelijk is er de grootste behoefte aan woningen in dit segment. De komende tijd wordt er derhalve extra aandacht besteed aan deze categorie. Voor de 40% midden gaat de gemeente in gesprek met de markt, waarbij realisatie het uitgangspunt is. Dit houdt in dat de gemeente hun processen verder moet versoepelen en versnellen en dat kansen gegrepen moeten worden waarbij er per casus word bekeken welke percentages de meeste kansen opleveren.

Beoordeling en conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 24 middeldure huurwoningen. Hiermee wordt er direct ingespeeld op de gemeentelijke ambitie en wordt er zowel een kwantitatieve als kwalitatieve bijdrage geleverd aan de woningbehoefte van Breda. Om hierin te voorzien zal er gebruik worden gemaakt van de beschikbare ruimte. Daarnaast wordt er voorzien in een groene inrichting van de buitenruimte van het plangebied, waarmee de verbinding met het omliggende groen wordt gezocht. Hiermee wordt bijgedragen aan de onderscheidende groene identiteit van Breda.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals de duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom is het Perspectief wonen en zijn Gebiedsprofielen Wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

• de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
• de woningen zijn betaalbaar;
• de woningvoorraad is divers;
• de woningen worden gewaardeerd;
• de leefbaarheid is op orde;
• de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
• de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is gelegen binnen het gebiedsprofiel ''Noord". De woningvoorraad van Breda Noord bestaat uit een mix van hoog- en laagbouw van voornamelijk goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen. De prijzen van de woningen liggen in Breda Noord op het laagste niveau van heel Breda. De woningvoorraad van Breda Noord is daarmee ook uit balans. Door de grote concentratie van sociale huurwoningen zijn de buurten minder aantrekkelijk geworden. Op het gebied van leefbaarheid scoort Breda Noord laag, op bepaalde locaties zijn er veel problemen. Een betere mix van woningen, investeren in de buitenruimte en investeren in de gemeenschap dragen bij aan vergroting van de leefbaarheid van de wijk.

Door de toevoeging van 24 middeldure huurappartementen in de wijk Breda Noord ontstaat er een betere mix van woningen en wordt daarmee aangesloten op de vraag vanuit het gebiedsprofiel.

woningbouw & middenhuur gemeente Breda' vastgesteld. De gemeenteraad geeft in deze verordening uitvoering aan het gestelde in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Als doelgroep voor middeldure huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot aan €45.717,-. De aanvanghuurprijs van een middeldure huurwoning in de vorm van een appartement bedraagt maximaal €850,-. De gemeentelijke indexering van deze maximale huurprijsgrens vindt jaarlijks plaats aan de hand van de Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS.

De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen wordt berekend vanaf de datum van eerste ingebruikname (verhuur) gedurende de instandhoudingstermijn. Voor middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 15 jaar na eerste ingebruikname. Gedurende dit termijn dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de betreffende doelgroep.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om zowel de inkomensgrenzen als huurprijsgrenzen in deze verordening te wijzigen.

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een park te zijn. De herontwikkeling van terreinen en de bestaande stad wordt gezien als een kans om te vergroenen. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of nieuw werkterrein in te richten als openbaar groen. Op die manier kan de hoeveelheid groen meegroeien met de toename van het aantal inwoners. Daarnaast worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om natuurinclusief te ontwikkelen en in te richten. Dit betekent dat de gebouwde omgeving zodanig wordt ingericht dat het bouwwerk en de omgeving bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het treffen van maatregelen in de openbare ruimte, maar ook het creëren van voorzieningen in de gebouwen, zoals inbouwnestkasten. De Bredase Groen- & Parknorm en het natuurinclusief ontwikkelen worden geborgd in het nog op te stellen paraplubestemmingsplan voor groen en water.

Bredase Groen- en Parknorm

Nieuwe ontwikkelingen dienen, met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm, minimaal 20% tot 35% van het oppervlak te worden ingericht als openbaar groen. De hoeveelheid openbaar groen is afhankelijk van het type ontwikkeling en de locatie, Zo dient een hoger percentage groene openbare ruimte te worden ontwikkeld bij niet-grondgebonden woningen dan bij grondgebonden woningen. Voor dichtbebouwde delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt.

Natuurinclusief ontwikkelen

Om een natuurinclusieve, gebouwde omgeving te creëren dienen er groene maatregelen te worden getroffen. De te treffen maatregelen en het aantal maatregelen zijn afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling, de locatie van de ontwikkeling, het type ontwikkeling en de doelsoorten, waaronder de mens. Zo kan de ontwikkelaar worden verplicht om 1 nestkast per 5 meter gebouwlengte te plaatsen om de gierzwaluw te huisvesten.

De toevoeging van groen moet zoveel mogelijk worden geclusterd om een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren. Het groen moet aansluiten op de reeds aanwezige groenstructuren in de omgeving. Minimaal de helft van de groene openbare ruimte bestaat uit natuurlijke en inheemse vegetaties. De aanleg moet gericht zijn op beplanting in de volle grond, eventueel ondersteund met maatregelen om de groeiplaats te vergroten of te verbeteren. Technische maatregelen worden allen toegepast indien niet anders kan.

Beoordeling en conclusie

Het verplichte percentage groen dat vanuit de Groen- & Parknorm van toepassing is op het plangebied bedraagt 35%. De bestemming 'Groen' op de verbeelding van onderhavig bestemmingsplan beslaat 64% van het totale plangebied. Het plan voldoet hiermee ruimschoots aan de gestelde Groen- en Parknorm.

De gemeente Breda heeft een digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Figuur 3.3 Uitsnede digitale bomenkaart (plangebied rood omlijnd)

Beoordeling en conclusie

Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle bomen. De dichtstbijzijnde waardevolle bomen bevinden zich ten noord-oosten van het plangebied aan de Petegemstraat. Deze bomen zijn op dusdanige afstand van het plangebied gelegen dat ze geen nadelige effecten als gevolg van de nieuwbouw of bouwwerkzaamheden zullen ervaren. Het bomenbeleid vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig plan.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de realisatie van een woongebouw ten behoeve van 24 appartementen. Als gevolg van de nieuwbouw zullen de bestaande panden gesloopt worden.

Op de voormalige schoollocatie wordt een woongebouw gerealiseerd met 24 middeldure huurappartementen. Het woongebouw heeft 4 bouwlagen, een maximale bouwhoogte van 13 meter en een oppervlakte van circa 680 m². De woningen voldoen aan de voorwaarden die Breda in zijn verordening stelt aan middeldure huurappartementen.

Figuur 4.1 Vogelvlucht beoogde nieuwe situatie (bron: SpaceValue, 5 oktober 2021)

Verkeer en parkeren

Parkeren wordt ten behoeve van deze ontwikkeling op de locatie opgelost en landschappelijk ingepast. Aan de noordzijde van het nieuwe woongebouw is ruimte gereserveerd voor een parkeerkoffer. De parkeerplaatsen worden onderbroken door groen met voldoende ruimte voor een boom en omringd door hagen. Door de groene afscherming is de parkeerkoffer vanuit de straat beperkt zichtbaar. Parkeren voor deze ontwikkeling wordt ontsloten vanaf de Waregemstraat.

Inrichting, architectuur en openbare ruimte

De verdere uitwerking van het plangebied wordt overgelaten aan de markt. Om richting te geven aan de inrichting, architectuur en ontwerp is er door de gemeente Breda een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan de verdere uitwerking moet voldoen. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 14 van de planregels toegevoegd en tevens in de planregels verankerd middels een voorwaardelijke verplichting. Zodoende is de beoogde beeldkwaliteit van het plangebied gewaarborgd.

Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van een opzichzelfstaand, compact woongebouw vrijstaand in het groen. Qua architectuur en materiaalgebruik wijkt het woongebouw af van de nabije omgeving, het gebruik van natuurlijke materialen is een voorwaarde. Door de paviljoenachtige uitstraling is het gebouw alzijdig en heeft het geen blinde gevels. De galerijen en privé buitenruimtes maken onderdeel uit van de architectuur. De woningen zijn georiënteerd op de noord- en zuidzijde, wat inhoud dat ook de balkons zich aan deze zijden mogen bevinden. Voor het uitkragen van de balkons is een maximale maat van 2 meter toegestaan. Middels een bezonningsdiagram is de te verwachten schaduwval van het nieuwe woongebouw weergegeven. De bezonningsdiagram is als Bijlage 1 van de toelichting toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Het plangebied wordt landschappelijk ingericht. De bestaande bomen in het noorden van het plangebied blijven behouden en er worden nieuwe bomen geplaatst aan de randen van het plangebied. De parkeerkoffer wordt omringd door hagen, waarna deze vanuit de straat beperkt zichtbaar is. Aan het omringende groen zijn overwegend woningen zichtbaar. De overgang van de woningen naar het landschap wordt door middel van terrassen, plint of een stoep helder worden vormgegeven.

Figuur 4.2 Kavelpaspoort beoogde nieuwe situatie (bron: SpaceValue, 5 oktober 2021)

Gemeente Breda heeft de ambitie in 2044 CO₂-neutraal te zijn. De landelijke ambitie is in 2050 gasloos en nieuwbouw bijna energie neutraal in 2020. Bij nieuwbouw zal gestreefd worden naar:

1. bouw zo energiezuinig en duurzaam mogelijk;
2. kijk naar de gunstige energie infrastructuur.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• beperken energieverbruik;
• toepassen duurzame energiebronnen;
• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

Omliggend terrein wordt in zijn totaliteit groen en parkachtig ingericht.

Er zijn mogelijke andere duurzaamheidsaspecten die toegepast kunnen worden: warmtepomp, zonnepanelen en deels halfopen bestrating parkeerplaatsen. Eén ander zal bij de verdere uitwerking en de omgevingsvergunning bouwen nader aan bod komen.

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

In opdracht van Gemeente Breda Directie Ruimtelijk en Economisch Domein is door Wematech Bodem Adviseurs B.V. een verkennen bodemonderzoek en een verkennend onderzoek asbest en PFAS uitgevoerd. De volledige rapportages zijn aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 2 en Bijlage 3. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Verkennend bodemonderzoek

Het doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen eigendomsoverdracht.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond met bijmengingen licht verontreinigd is met (som) PCB. De zintuiglijk schone bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood en zink.

Het worst-case monster van de ondergrond met laagjes baksteen is licht verontreinigd met cadmium, kwik en lood. Het grondwater is niet verontreinigd.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond met bijmengingen voldoet aan de klasse achtergrondwaarde. De zintuiglijk schone bovengrond en het worst-case monster van de ondergrond voldoen aan de klasse wonen.

Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit. Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Verkennend onderzoek asbest en PFAS

Het doel van het onderzoek is het aanvullend bepalen van de aanwezigheid van asbest en PFAS in de bodem en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen werkzaamheden.

Bij de veldinspectie kan rekening gehouden worden met een inspectie-efficientie van 90 %. Bij de beoordeling van het opgegraven materiaal wordt gesteld dat een inspectie-efficientie van 90 % is bereikt. Bij de uitgevoerde maaiveldinspectie zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Er is analytisch geen asbest aangetoond in de grond.

Op basis van de aangetroffen gehalten PFAS kan worden geconcludeerd dat voor de bovengrond aan de west- en noordwestzijde van de locatie een beperking geldt ten aanzien van het toepassen van de grond in grondwaterbeschermingsgebieden.

Voor de bovengrond aan de oost- en noordoostzijde van de locatie geldt dat deze niet toepasbaar is in verband met het aangetroffen gehalte PFOS. De oorzaak van dit verhoogde gehalte PFOS is niet eenduidig bekend. Wellicht is er enige relatie met de antropogene bijmengingen, maar dat kan niet onderbouwd worden met onderzoeksgegevens van deze bijmengingen.

Voor de ondergrond geldt, op basis van de gemeten gehalten PFAS, geen beperking voor het toepassen van de grond.

Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit. Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Conclusie

De resultaten uit het verkennend bodemonderzoek en het verkennend onderzoek asbest en PFAS vormen geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

In de omgeving van het plangebied zijn uitsluitend wegen gesitueerd waar een maximale snelheid van 30 km/uur geldt. Vanuit de Wgh geldt voor deze wegen geen verplichting voor toetsing aan de grenswaarden.

Om te kunnen beoordelen of ter plaatse van het te realiseren woongebouw een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd, is de geluidbelasting als gevolg van de relevante 30 km/uur-wegen inzichtelijk gemaakt. Derhalve heeft Tritium Advies in het kader van een goede ruimtelijke ordening een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De volledige rapportage is als Bijlage 4 bijgevoegd aan dit bestemmingsplan, hieronder volgen enkel de conclusies.

Beoordeling

Voor wegverkeerslawaai is het plangebied niet gelegen binnen de geluidzone van een gezoneerde weg. Het plangebied is echter wel gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Waregemstraat, Oosterzelestraat, Vlaanderenstraat en Tielrodestraat.

Voor de 30 km/uur wegen Oosterzelestraat en Vlaanderenstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt.

Voor de 30 km/uur wegen Tielrodestraat en Waregemstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de richtwaarde met respectievelijk maximaal 1 en 3 dB overschrijdt. Echter, voor 30 km/uur wegen kan geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van wegverkeerslawaai niet aan de orde.

Onderhavige locatie is niet gelegen in de zone van wegen en er is derhalve geen sprake van een procedure hogere waarde.

Er wordt echter in het kader van een goed woon- en leefklimaat geadviseerd om, conform het geluidbeleid, bij het bepalen van de indeling van de appartementen er rekening mee te houden dat ieder appartement beschikt over een geluidluwe gevel.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt met maximaal 3 dB overschreden. Aangezien de Wgh niet van toepassing is op 30 km/uur-wegen en de milieukwaliteitsmaat redelijk tot goed is, zijn er geen maatregelen nodig om de geluidbelasting van wegverkeer te reduceren. Het aspect geluid vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

In opdracht van de gemeente Breda is door Wematech Milieu Adviseurs B.V. een onderzoek bedrijven en milieuzonering verricht naar mogelijke hinder die zou kunnen optreden als gevolg van het realiseren van het plangebied. De volledige rapportage is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 5. Hieronder volgen enkel de conclusies uit het onderzoek.

Beoordeling

In onderhavig onderzoek is nagegaan welke mogelijke hinder kan optreden als gevolg van het te realiseren appartementengebouw aan de Waregemstraat ong. te Breda.

Voor onderhavige situatie zijn volgende aspecten beoordeeld:

1. in hoeverre kan ter plaatse van de gevoelige objecten binnen het plangebied een acceptabel woon en leefklimaat worden gewaarborgd gezien de aanwezigheid van mogelijk belemmerende bestemmingen in de omgeving van het plangebied;
2. of de omliggende bestemmingen als gevolg van de realisatie van het plangebied belemmerd worden in de activiteiten die zij op grond van het bestemmingsplan mogen ontplooien;

Hiertoe is een inventarisatie gemaakt van mogelijk belemmerende bestemmingen in de omgeving van het plangebied op basis van de vigerende bestemmingsplannen. In voorliggend onderzoek is voor het bestemmingsplan “Hoge Vucht” beoordeeld welke bestemmingen relevant zijn en mogelijk hinder (geur, stof, geluid en gevaar) ter plaatse van het plangebied kunnen veroorzaken. Voor de bestemming die een overlap heeft met het initiatief is nader beschouwd welke functies aanwezig zijn.

Uit het hinderonderzoek is gebleken dat de basisschool gelegen aan de Vlaanderenstraat 56 een richtafstand heeft die een overlap heeft met onderahvig plangebied.

Om de school niet in zijn bedrijfsvoering te belemmeren en ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen en buitenruimten binnen het plangebied een acceptabel woon- en leefklimaat te garanderen, worden binnen een afstand van 10 meter vanaf de inrichtingsgrens van de school geen geluidgevoelige objecten of buitenruimten gerealiseerd. Geluidhinder als gevolg van de school valt ter plaatse van geluidgevoelige objecten en buitenruimten binnen het plangebied dan ook niet te verwachten.

Indien de opdrachtgever binnen de afstand van 10 meter geluidgevoelige objecten of buitenruimten wil situeren, dient het milieudossier van de school te worden opgevraagd. Op basis van het dossieronderzoek kan mogelijk de representatieve bedrijfssituatie van de school worden vastgesteld. Op basis daarvan kan een akoestisch onderzoek worden verricht. Uit de resultaten van het onderzoek zal moeten blijken of kan worden voldaan uit de geluidnormen van de VNG-publicatie en derhalve gemotiveerd kan worden afgeweken van de richtafstand voor het aspect geluid.

Voor de school mag conform de VNG publicatie een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking voor personenvervoer worden verwacht.

Van het plangebied mag hinder als gevolg van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar niet worden verwacht. Om de school niet in zijn bedrijfsvoering te belemmeren en te kunnen voldoen aan de richtafstand voor geluid, worden binnen 10 meter van de inrichtingsgrens geen geluidgevoelige objecten en buitenruimten gerealiseerd.

Voor de overige omliggende bedrijfsvoeringen kan worden geconcludeerd dat deze niet worden belemmerd in de vigerende rechten die op grond van het bestemmingsplan toegekend zijn. Deze bedrijfsvoeringen hebben geen invloed op het plangebied.

Van het appartementengebouw, mag hinder als gevolg van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar niet worden verwacht.

Conclusie

Op basis van de resultaten uit het onderzoek vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Ten behoeve van de watertoets is een waterparagraaf opgesteld waarin de effecten van voorliggend planvoornemen aan bod komen. De volledige waterparagraaf is als Bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder zijn enkel de conclusie uit het onderzoek opgenomen.

Beleid Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027', welke is vastgesteld op 1 december 2021. De 'Keur Waterschap Brabantse Delta 2015' bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

De drie Brabantse waterschappen (Aa en maas, De Dommel en Brabantse Delta) hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten voor afvoeren van hemelwater'. Bij toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat de plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 500 m² is er vanuit het waterschap een compensatieverplichting. Tot 500 m² is de gemeente het bevoegd gezag.

Gemeentelijk beleid: Stedelijk Waterplan 2019-2023 'Breda water bewust'

Het Stedelijk Waterplan (SWP) is een goed planinstrument om mee te kunnen bewegen met de trends en ontwikkelingen binnen dit vakgebied. Zo is er bijvoorbeeld sprake van meer extreme neerslag door klimaatverandering, een veranderende verhouding tussen overheid en burgers en verandering in wetgeving. Naast het inspelen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente de taak om haar watertaken te vervullen. Met betrekking tot stedelijk water brengt de gemeente Breda in de SWP de opgave voor de komende planperiode in beeld en laat zien op welke wijze hier strategisch invulling aan gegeven wordt. Daarnaast brengt de gemeente in beeld hoe ze vanuit de zorgplicht riolering kan bijdragen aan gemeenschappelijke doelden. Vandaar dat de gemeente Breda het SWP noemt in plaats van het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan). Onder 'stedelijk water' worden verstaan: de riolering, het grondwater, waterbergende voorzieningen en Bredase stadswateren.

De gemeente Breda hanteert de volgende hemelwaterbeleidsregels voor wat betreft het verhard oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen:

Oppakken verhard oppervlak:

Onder oppakken van verhard oppervlak wordt verstaan het opbreken van verharding, het terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en sloop en nieuwbouw van gebouwen. Bij het oppakken van verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelgrens. Als werknorm wordt 70 m³ per ha op te pakken verhard oppervlak gehanteerd. Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

Toename verhard oppervlak:

Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelgrens. Een bui die gemiddeld eenmaal per 100 jaar voorkomt wordt beschouwd als een extreem zware bui. De hemelwatervoorzieningen voor de verwerking van de klein(re) buien zijn in de meeste gevallen dan ontoereikend. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit van de hemelwaterverwerkende voorziening wordt een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename van het op de riolering afvoerend verhard oppervlak gehanteerd. Dit staat gelijk aan het bergen van 78 mm neerslag. Bij de uitvoering van het hemelwaterbeleid wordt als uitgangspunt gehanteerd dat bij een duurzame invulling de bergingsopgave minimaal 60 mm bedraagt in plaats van 78 mm. Onder duurzame invulling wordt verstaan de instandhouding en verbetering van het watersysteem door infiltratie en zuivering in een bovengronds systeem. Groene daken mogen, mits het dak minimaal 20 mm water kan bergen, als "onverhard" worden beschouwd.

Vooruitlopend op het nieuwe waterbeleid welke geïntegreerd zal worden bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is op verzoek van de gemeente Breda in de waterparagraaf rekening gehouden met een waterbergingsopgave van 20 mm bij vervanging van verhard oppervlak tussen de 500 m² en 10.000 m^2.

Waterbergingsopgave

Middels de waterparagraaf (Bijlage 6) is onderzocht wat de waterhuishoudkundige consequenties zijn van de beoogde herontwikkeling van de voormalige peuteropvanglocatie aan de Waregemstraat tot een appartementencomplex.

Het relevante waterbeleid is tegen het licht gehouden om te beoordelen wat de belangrijke uitgangspunten zijn met betrekking tot het aspect water. Daarnaast om te beoordelen in hoeverre er mogelijk sprake is van belemmeringen ten aanzien van eventuele beschermingszones. Hieruit is gebleken dat er er geen directe belemmeringen zijn voor het planvoornemen. Daarnaast is er een watertoets uitgevoerd om te bepalen wat de noodzakelijke bergingscapaciteit voor het op te vangen hemelwater dient te zijn als gevolg van (de toename van) het verhard oppervlak. Op basis van de indicatieve berekening blijkt dat er op basis van het toekomstige beleid een bergingseis van 28,6 m³ ontstaat welke binnen 3 dagen op natuurlijke wijze geledigd dient te zijn. Hiervoor zijn mogelijke oplossingen op het eigen terrein te realiseren, waarbij een wadi of infiltratiekratten in de tuin/groene zones rondom het appartementencomplex het meest logische lijkt. Indien gewenst kan de noodzakelijke bergingscapaciteit verkleind worden door het toepassen van bijvoorbeeld groene daken of waterpasserende verharding.

Conclusie

Bij toepassing van voornoemde oplossingsrichtingen in de verdere uitwerking van het plan zal het aspect water geen belemmering vormen voor de uitvoering van het planvoornemen.

Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de voorgenomen ingreep heeft op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde flora en fauna.

Quickscan flora en fauna

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden is door Florauna Natuuradvies een quickscan flora en fauna opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 7 bij het bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse Bos' is gelegen op circa 5,5 kilometer ten zuiden van het plangebied. Deze beschermde gebieden zijn op dusdanige afstand gelegen dat negatieve effecten van het plan kunnen worden uitgesloten voor wat betreft verstoring door licht, geluid en trillingen. Daarnaast zijn geen effecten te verwachten voor wat betreft vernatting en verdroging. Wel dient onderzoek naar stikstofdepositie te worden uitgevoerd om te bepalen of er een toename is in stikstofdepositie op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden en aangewezen gevoelige Habitats.

De planlocatie is gelegen binnen de bebouwde komgrenzen Boswet van de gemeente Breda. Daaruit volgt dat het onderdeel houtopstanden van de Wet natuurbescherming niet aan de orde is bij eventuele kap van bomen, maar dat een kapvergunning bij de gemeente aangevraagd dient te worden indien van toepassing.

Binnen de Soortenbescherming zijn alle bewoonde vogelnesten beschermd. In het plangebied bevinden zich mogelijke nestplaatsen. Het is aan te raden om te werken buiten het broedseizoen van de meeste vogels (grofweg 15 maart -15 juli), of te werken op een manier waarbij vogels in de directe omgeving niet aan broeden beginnen. Op deze manier kan zonder nader onderzoek, mitigatie of compensatie worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Soortenbescherming worden overtreden voor wat betreft algemene vogelsoorten. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er, met het werken volgens een werkprotocol, geen nesten van broedvogels worden verstoord. Zo'n werkprotocol dient te worden opgesteld door een ter zake deskundige, en te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag. Ook zijn werkzaamheden binnen het broedseizoen mogelijk zonder werkprotocol, indien ter plaatse door een deskundige wordt vastgesteld dat er geen bewoonde vogelnesten aanwezig zijn. Een ontheffing is dan niet noodzakelijk.

Nader onderzoek is noodzakelijk gebleken voor vleermuizen en de huismus. In de aanwezige bebouwing zijn potentieel geschikte nestplaatsen en verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig. Door aanvullend soortgericht onderzoek te doen kan worden aangetoond of deze beschermde soorten daadwerkelijk aanwezig zijn of niet. De algemene zorgplicht is onverminderd van toepassing voor alle andere (beschermde) soorten.

Aanvullend soortspecifiek onderzoek

In navolging van de quickscan is ter plaatse van onderhavig plangebied aanvullend onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en de huismus. De volledige rapportage van het aanvullende onderzoek is als Bijlage 8 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek volgen hieronder.

Het onderzoek heeft aangetoond dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen en geen jaarrond beschermde nesten van de huismus binnen het plangebied aanwezig zijn. de aanwezige bomen en groenstructuren aan de noordelijke en zuidelijke rand van het plangebied zijn wel aan te merken als essentieel, omdat vleermuizen deze gebruiken als geleiding tijdens de migratie en omdat hier gefoerageerd wordt door huismussen en vleermuizen. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig voor de sloop van de bebouwing en de realisatie van nieuwbouw. Wel dient tijdens de uitvoering van de werkzaamheden geen nachtelijke verlichting te worden gevoerd om te voorkomen dat vleermuizen hier hinder van ondervinden. Daarnaast dient in de toekomstige situatie rekening gehouden te worden met de verlichting in het plangebied, dit kan door uitstraling van licht te voorkomen naar de bomenrijen aan de noord en zuidzijde van het plangebied, zodat de vliegroutes die zijn aangetroffen niet worden belicht en verstoring voorkomen wordt.

De noordelijke en zuidelijke vliegroute blijven behouden. Binnen het plangebied worden enkele bomen geveld, door het vellen van deze bomen blijft de lijnvormige structuur van de bomenrij wel intact waardoor dit naar verwachting geen effect heeft op de noordelijke en zuidelijke vliegroute. De vliegroute aan de westelijke erfgrens van het plangebied, welke weliswaar door minder gewone dwergvleermuizen gebruikt wordt, wordt grotendeels geveld. Door het vellen van deze bomen in combinatie met de sloop van de aanwezige bebouwing verdwijnt het lijnvormige landschapselement die de noordelijke en zuidelijke vliegroute met elkaar verbind binnen de planlocatie. Verder naar het oosten (aan de Petegemstraat) zijn de noordelijke en zuidelijke vliegroute wel enigszins met elkaar verbonden door een bomenrij, deze bomen zouden een alternatief kunnen vormen voor vleermuizen bij het kappen van de bomen aan de westelijke erfgrens van het plangebied. Doordat een vliegroute onderbroken wordt op locatie, maar deze onderbreking geen essentiële vliegroute betreft omdat het gaat om een minder frequent gebruikte bomenrij aan de westzijde van het plangebied, is geen ontheffing nodig. De lijnrechte verbinding van de noordelijke naar de zuidelijke essentiële vliegroutes blijft behouden, door de aanwezigheid van bebouwing direct ten westen van de te kappen bomenrij en door de aanwezigheid van bomenrijen verder naar het oosten en westen die de noordelijk ee en zuidelijke vliegroute met elkaar verbinden.

Het advies is om de werkzaamheden uit te voeren in overeenstemming met de algemene zorgplicht, conform artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming. Dit houdt in dat sloopwerkzaamheden plaatsvinden buiten het broedseizoen en in het geval er toch beschermde soorten worden aangetroffen de werkzaamheden direct stil te leggen en een ecologisch deskundige in te schakelen.

In navolging van de quickscan is ter plaatse van onderhavig plangebied aanvullend onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en de huismus. De volledige rapportage van het aanvullende onderzoek is als Bijlage 8 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek volgen hieronder.

Figuur 5.1 Kaartweergave van onderzoeksresultaten (bron: Florauna Natuuradvies)

Conclusie

Op basis van de resultaten uit het aanvullende soortenonderzoek is aangetoond dat er ter plaatse van het plangebied geen verblijfplaatsen van vleermuizen en geen jaarrond beschermde nesten van huismussen aanwezig zijn. Daarnaast is aangetoond dat de ontwikkeling van het plangebied geen negatieve gevolgen hebben voor essentiële vliegroutes en foerageer locaties van beschermde soorten.

Ten behoeve van de beoogde sloop- en bouwwerkzaamheden en het vellen van de bomen in het plangebied is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Het aspect flora en fauna vormt derhalve geen belemmering voor de planontwikkeling.

Op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is het verboden om zonder vergunning projecten of andere handelingen uit te voeren die, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura 2000-gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. De juridische basis voor de Wet natuurbescherming zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. Per gebied zijn voor de soorten en habitattypen instandhoudingsdoelen bepaald.

Het grootste gedeelte van de Nederlandse natuurgebieden heeft te lijden onder verzuring, vermesting en verdroging. Hierdoor gaan kwetsbare en vaak bijzondere planten- en diersoorten achteruit en maken plaats voor meer algemene soorten. Een teveel aan stikstof, in de vorm van stikstofoxiden en ammoniak, is hier voor een groot deel debet aan.

Voor wat betreft stikstofdepositie dient voor nieuwe of gewijzigde plannen onderzocht te worden of er sprake kan zijn van een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Met behulp van een rekenprogramma (Aerius Calculator) moet worden bepaald of een plan een bijdrage (>0,00 mol/ha/jaar) aan stikstofdepositie veroorzaakt ter plaatse van Natura 2000-gebieden.

Indien een bijdrage van 0,00 mol/ha/jaar wordt berekend, kan worden gesteld dat er geen sprake is van een bijdrage en daarmee het initiatief niet tot significante negatieve effecten kan leiden.

Beoordeling

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied waar stikstofgevoelige habitattypen aanwezig zijn betreft het 'Ulvenhoutse Bos', gelegen op circa 6 km afstand.

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen heeft Wematech Milieu Adviseurs B.V. een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd van zowel de aanlegfase als de toekomstige gebruiksfase. De volledige rapportage met bijbehorende berekeningen is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 9. Hieronder volgt een korte samenvatting met de belangrijkste resultaten en conclusies.

Aanlegfase (sloop- en bouwfase)

Voor de aanlegfase is aangenomen dat de sloop- en bouwwerkzaamheden binnen één jaar plaatsvinden. De werkzaamheden voor de sloopfase vinden plaats gedurende 40 werkdagen en de werkzaamheden voor de bouwfase zullen plaatsvinden gedurende 260 dagen. De inzet van mobiele werktuigen en de verkeersbewegingen van het bouwverkeer zijn aangehaald als relevante emissiebronnen tijdens de aanlegfase.

Voor de stikstofberekening van de sloopfase is het bouwmaterieel gebaseerd op de door de gemeente Breda verstrekte informatie. Het bouwmaterieel voor de sloopfase bestaat uit een mobiele sloopkraan, een shovel en een bobcat. Het overige materieel wordt, indien gebruikt, elektrisch uitgevoerd. Voor de sloopfase is aangehouden dat iedere dag 2 personenwagens/bestelbussen en 2 vrachtwagens de planlocatie aandoen. Voor 40 werkdagen komt dit neer op 80 voertuigen licht verkeer en 80 voertuigen zwaar verkeer die de planlocatie aandoet tijdens de sloopfase.

De gemeente Breda heeft in dit stadium van het planproces nog geen inzicht van de exacte inzet van mobiele werktuigen ten behoeve van de bouwfase. Derhalve is aangesloten bij kengetallen die door de Rijksoverheid worden gehanteerd zoals beschreven in de 'handreiking woningbouw en Aerius'. In deze handreiking wordt uitgegaan van 3 kg NO_X per woning. In onderhavige berekening is echter uitgegaan van een worstcasescenario van 5 kg NO_X per woning. Voor 24 appartementen komt dit komt neer op een uitstoot van 120 kg NO_X, exclusief verkeersbewegingen.

Voor de bouwfase is aangenomen dat iedere werkdag 5 personenwagens/bestelbussen de planlocatie aandoen. Dit betekent dat 1.300 voertuigen licht verkeer per jaar de planlocatie aandoet tijdens de bouwfase. Voor de aan- en afvoer van materialen gedurende de bouwfase is gerekend met een worstcase aanname van 15 vrachtwagens per appartement. Dit komt neer op 360 vrachtwagens (zwaar verkeer) per jaar voor de 24 te realiseren appartementen.

Uit de uitgevoerde berekening kan geconcludeerd worden dat gedurende de aanlegfase van de planontwikkeling aan de Waregemstraat te Breda de bijdrage 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Hierdoor kan de aanlegfase van het initiatief niet tot significante negatieve effecten leiden ter plaatse van de Natura 2000-gebieden.

Gebruiksfase

De relevante emissie tijdens de gebruiksfase is berekend op basis van de te verwachten toename van verkeersbewegingen met personenwagens door de toekomstige bewoners van de woningen. De woningen zelf worden gasloos uitgevoerd en zijn derhalve niet relevant voor de emissie van stikstof.

Uit de uitgevoerde berekening wordt geconcludeerd dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden ten gevolge van de gebruiksfase gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande beoordeling wordt geconcludeerd dat negatieve effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden als gevolg van onderhavig planvoornemen zijn uitgesloten. Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Gezien de ruime afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse bos', zijn andere negatieve effecten als lichthinder en verdroging als gevolg van onderhavige ontwikkeling uitgesloten. De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Archeologie Beleidskaart gemeente Breda, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op basis van de Archeologische Beleidskaart gemeente Breda is de locatie gekenmerkt als gebied met een lage archeologische verwachting. Bij bodemingrepen vanaf 5 ha. is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In voorliggend planvoornemen worden er geen bodemingrepen groter dan 5 ha. ondernomen. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet aan de orde.

Figuur 5.2 Uitsnede Archeologische Beleidskaart gemeente Breda

Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Breda heeft het plangebied een onbepaalde cultuurhistorische waarde. Met oog op de beoogde realisatie van het nieuwe woongebouw zullen de verouderde schoolgebouwen worden gesloopt. De bebouwing in de nabije omgeving heeft allen een lage cultuurhistorische waarde. Dit is zeer waarschijnlijk ook het geval bij de verouderde schoolgebouwen. De groene rand om het plangebied heeft een middelhoge cultuurhistorische waarde. Deze blijft behouden in de nieuwe situatie.

Figuur 5.3 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Breda

Er zijn geen monumenten of andere gebouwen met cultuurhistorische waarden aanwezig binnen of nabij onderhavig plangebied.

Met de ontwikkeling van onderhavig plangebied worden geen archeologische en/of cultuurhistorische waarden aagetast. Het aspect cultuureel erfgoed vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

Als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied is er sprake van een theoretische verkeerstoename van 135 mvt/etmaal (5,6 motorvoertuigbewegingen per woning x 24 woningen). De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld op een maatgevende dag, een werkdag. De weekdag wordt conform het CROW met de factor 1,11 opgehoogd om de verkeersgeneratie van een werkdag te bepalen. Op een gemiddelde werkdag is zodoende sprake van een verkeerstoename van 150 mvt/etmaal.

Naar verwachting zal het verkeer vanuit het plangebied zich via de Waregemstraat, naar de Tielrodestraat en de Vlaanderenstraat ontsluiten op de Groenedijk. De Groenedijk vormt een van de belangrijkste verkeersaders van de wijk Breda Noord en sluit in het westen aan op de Terheijdenseweg.

De Waregemstraat is een straat met een smal wegprofiel die alleen de aanliggende functies/woningen ontsluit en heeft geen functie voor doorgaand verkeer. De huidige intensiteit op deze straat wordt ingeschat op 500 mvt/etmaal. De Tielrodestraat en de Vlaanderenstraat kunnen in theorie tussen de 4.000 en 6.000 mvt/etmaal verwerken. Uit verkeerstellingen van de gemeente Breda wordt de verkeersintensiteit van deze wegen ingeschat op hooguit 2.200 mvt/etmaal. Derhalve zitten deze wegen bij lange na niet aan hun capaciteit en kan de verkeerstoename als gevolg van het plangebied zonder problemen worden verwerkt.

Voor de rotonde tussen de Vlaanderenstraat en de Groenedijk kan het zijn dat er gedurende de spitstijden soms een wachtrij kan ontstaan. De gemiddelde wachttijd die daarbij ontstaan om de Groenedijk op en af te rijden blijft, ten opzichte van de huidige situatie echter laag en is daarmee acceptabel. Op de Groenedijk gaat het verkeer verder op in het heersende verkeersbeeld.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Deze verkeerstoename zal naar verwachting niet leiden tot knelpunten met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer op de ontsluitende wegen en kruispunten. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

In 2021 is de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. In deze nota zijn kwalitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw-, uitbreidings- en transformatieontwikkelingen.

Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad. Met haar parkeernormen blijft Breda aansluiten bij de meest recente parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381).

De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein wordt opgelost.

Beoordeling

In de Nota Parkeernormen Breda 2021 is de locatie van het plangebied aangeduid als 'overig grondgebied Breda'. Voor appartementen tussen de 70 m² en 90 m² bvo binnen dit gebied, geldt een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeernorm is een optelling van een aandeel bewoners van 0,9 per woning en een aandeel bezoekers van 0,3 per woning. Naar boven afgerond komt dit neer op 29 (1,2 x 24) benodigde parkeerplaatsen voor het plangebied.

Om de mogelijkheden op het vlak van dubbelgebruik te onderzoeken, zijn er in de nota voor verschillende type functies aanwezigheidspercentages opgenomen. Deze percentages laten zien dat op een gemiddelde werkochtend, 50% van de bewoners thuis is. Aan de hand van de aanwezigheidspercentages wordt gezocht naar het moment van de week waarop de parkeerbehoefte maximaal is. Dit moment wordt de maatgevende parkeerbehoefte genoemd.

Tabel 5.1 Aanwezigheidspercentages Nota Parkeernormen Breda 2021

Aan de hand van aanwezigheidspercentages geldt er voor het plangebied een maatgevende parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen.

Tabel 5.2 Aanwezigheidspercentages doorvertaald naar maatgevende parkeerbehoefte Waregemstraat

Aan de noordzijde van het perceel wordt een parkeerveld gerealiseerd met ruimte voor 25 parkeerplaatsen, daarmee wordt er voldaan aan de gestelde parkeernorm. In de Nota wordt vermeld dat tot 0,5 naar beneden wordt afgerond en groter dat 0,5 naar boven.

In de Nota Parkeernormen 2021 zijn ook normen opgenomen voor het fietsparkeren. Hiervoor geldt een norm van 3,2 per woning. Er dienen derhalve afgerond 77 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd te worden.In lid 9.1 van de bij voorliggend bestemmingsplan behorende planregels zijn de regels met betrekking tot parkeren geborgd.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande beoordeling is aangetoond dat er in onderhavig planvoornemen wordt voldaan aan de parkeereisen en -normen van de Nota Parkeernormen Breda 2021.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die 'Niet in betekende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ en NO₂.

Schone Lucht Akkoord (SLA)

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt het NSL te vervallen, derhalve is in 2020 het Schone Lucht Akkoord gesloten tussen het Rijk, provincies en tientallen gemeenten, waaronder ook de gemeente Breda. Deze partijen willen de negatieve gezondheidseffecten van binnenlandse bronnen halveren in 2030 ten opzichte van 2016. In het SLA is opgenomen niet enkel aan de normen te voldoen, maar te streven naar de strengere WHO-normen op het gebied van luchtkwaliteit vanwege de gezondheidswinst.

Beoordeling

Het planvoornemen behoort vanwege de relatief beperkte omvang tot de categorie van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Een toets aan de 3% grens (bijdrage aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide) kan derhalve achterwege blijven. De blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) dient echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties van de nabijgelegen rekenpunten (Groenedijk) voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 voor de jaren 2020 en 2030 niet worden overschreden.

Tabel 5.3 Concentraties luchtkwaliteit

Conclusie

Uit bovenstaande beoordeling en toelichting blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging 'niet in betekende mate' is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Figuur 5.4 Uitsnede risicokaart (plangebied is blauw omlijnd)

Beoordeling

Op de risicokaart is te zien dat nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De dichtstbijzijnde inrichting is gelegen op meer dan 470 meter afstand van het plangebied.

Alle transportroutes bevinden zich daarnaast op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied. Op meer dan 200 meter afstand heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied gelden geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid. Een nader onderzoek is niet benodigd. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing.

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van een woongebouw met in totaal 24 appartementen. Deze activiteit valt niet onder onderdeel C van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage, dus er is geen milieueffectrapportage verplicht. De activiteit valt wel binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). De activiteit blijft wel onder de drempelwaarde, er dient derhalve wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden verricht.

Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld. De aanmeldnotitie is als Bijlage X toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan en gaat in op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op basis van de aanmeldnotitie kan het bevoegd gezag nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). Het besluit m.e.r.-beoordeling is een separate procedure en dient genomen te worden alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

PM aanmeldnotitie

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen

Binnen deze bestemming is openbaar groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor de beleving van de buurt. Verharding in de vorm van fiets- en voetpaden is toegestaan evenals voorzieningen zoals speeltoestellen en kunstobjecten. Binnen deze bestemming is eveneens de mogelijkheid opgenomen voor de aanleg van waterpartijen of andere waterbergende voorzieningen.

Verkeer

Binnen deze bestemming zijn verhardingen, onder andere ten behoeve van een parkeervoorziening mogelijk. Enkel bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan.

Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming 'Wonen'. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de appartementen. De regels zijn opgesteld op basis van het bronbestand van de gemeente Breda. Binnen de bestemming 'Wonen' worden uitsluitend gestapelde woningen mogelijk gemaakt in de categorie middeldure huur conform de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' en eventuele wijzigingen daarvan.

Tevens zijn binnen deze bestemming groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Voor onderhavig planvoornemen geldt dat het kostenverhaal 'anderzins is verzekerd', derhalve is een exploitatieplan niet nodig. De gemeente Breda is zelf eigenaar van de grond. Het kostenverhaal vindt plaats via de grondverkoop aan de ontwikkelende partij.

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming.

De gemeenteraad van Breda heeft op 1 augustus 2019 de 'participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving' vastgesteld. De participatieleidraad, met de verschillende stappen, vormt de basis voor een zorgvuldig participatieproces, met alle ruimte om informatie te delen en het goede gesprek te voeren.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan de Calandstraat heeft de gemeente Breda, als initiatiefnemer, het participatieproces volledig doorlopen aan de hand van de participatieleidraad. Een verslag van de verschillende participatiemomenten die hebben plaatsgevonden is als Bijlage 11 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

In het kader van het vooroverleg is het concept-ontwerpbestemmingsplan gestuurd naar diverse vooroverlegpartners.

Met de provincie Noord-Brabant heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het inventarisatieformulier ruimtelijke aspecten. Hieruit is gebleken dat er geen procinciale belangen in het geding zijn. Tevens heeft er vooroverleg plaatsgevonden met de Brandweer Midden- en West-Brabant. De Brandweer Midden- en West-Brabant heeft laten weten dat het aspect externe veiligheid zoals opgeschreven in 5.9 voldoende is beschreven. De volledige vooroverleg reacties van de provincie en de brandweer zijn aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 12 en Bijlage 13. Vanuit het waterschap en de wijkraad zijn geen reacties ontvangen op onderhavig plan. De

Na het wettelijk vooroverleg wordt dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 30 januari 2023 tot en met 13 maart 2023 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er drie zienswijzen ingediend, deze zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Bezonningsdiagram Waregemstraat

Verkennend bodemonderzoek

Verkennend onderzoek asbest en PFAS

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Onderzoek bedrijven en milieuzonering

Waterparagraaf Waregemstraat

Quickscan soortenbescherming

Aanvullend soortspecifiek onderzoek

Stikstofdepositieonderzoek

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Participatieparagraaf Waregemstraat

Vooroverleg reactie Provincie Noord-Brabant

Vooroverleg reactie Brandweer Midden- en West-Brabant

Beeldkwaliteitsplan