In deze regels wordt verstaan onder:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Het bestemmingsplan 'Binnenstad, Nieuwe Mark' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022201009- ON01van de gemeente Breda.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs) woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Een specifieke vorm van detailhandel waarbij in hoofdzaak kant- en klaarmaaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht dan wel bezorgd voor directe consumptie anders dan ter plaatse. Deze zaken hanteren de voor detailhandel geldende openingstijden.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• Horeca 1:een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• Horeca 2:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• Horeca 3:een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• Horeca 4:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• Horeca 5:elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• Horeca 6:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• Horeca 7:een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde buitenschoolse opvang.

Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Activiteiten die zijn gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals vergader- en congresfaciliteiten, voor zover deze activiteiten ten dienste staan van een onderwijsfunctie en daarmee onlosmakelijk verbonden zijn.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

Een buiten de besloten ruimte van het horecabedrijf, of het onderwijshotel, liggend deel waar sta- of zitgedeelte kan worden geboden en waar al dan niet tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

Detailhandel in meubelen, keukens, sanitair, grove bouwmaterialen, auto's, motoren, boten, grootschalige sport- en kampeerartikelen zoals caravans en tenten, bouwmarkten en tuincentra.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. Algemeen

1. Begane grond:
   • detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen met een oppervlakte van meer dan 300 m²;
   • dienstverlening;
   • maatschappelijke voorzieningen;
   • horeca behorende tot de categorieën 1 en 2;
   • bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels;
   • bestaande bedrijven;
   • kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak tot maximaal 500 m²;
   • bestaande kantoren met een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 500 m²;
   • wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   • openbare fietsenstallingen.
2. Verdiepingen
   • wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   • openbare fietsenstallingen.

met daarbij behorend(e):

b. ondergeschikte horeca;
c. terrassen;
d. groen;
e. parkeren;
f. verkeer;
g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. het gebruik van hoofdgebouwen voor meer dan één woning per bouwlaag of kamerverhuur voor meer dan vier personen per bouwlaag. Indien het bestaande aantal woningen meer is dan één per bouwlaag of er is sprake van kamerverhuur voor meer dan vier personen per bouwlaag, dan mag het bestaande aantal worden gehandhaafd;
   2. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in voedings- en genotmiddelen met een oppervlakte van meer dan 300 m2 tenzij de gronden ter plaatse zijn aangeduid als 'supermarkt';
   3. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van speelautomatenhallen.
2. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:
   1. ten hoogste 5 bedden in ten hoogste 2 kamers worden gebruikt ten behoeve van de bed & breakfast;
   2. de hoofdbewoner minimaal 60% van de woning in gebruik houdt voor het wonen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. maatschappelijke voorzieningen;
2. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor een geheel ondergrondse parkeervoorziening;
3. onderwijshotel;

met daarbij behorend(e):

4. ondergeschikte horeca;
5. groen;
6. nutsvoorzieningen;
7. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
8. parkeren;
9. verkeer;
10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. een terras.

1. Het aantal kamers binnen het onderwijshotel mag niet meer bedragen dan 20.
2. Het oprichten van bebouwing is uitsluitend toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit. De capaciteit van de waterbergingsvoorziening wordt als volgt berekend:
   1. Minimaal 10 liter per m² afwaterend verhard oppervlak bij het vervangen een oppervlak tot 500 m² en minimaal 20 liter per m² afwaterend verhard oppervlak bij een oppervlak vanaf 500 m²
   2. Minimaal 78 liter per m² afwaterend verhard oppervlak voor de toename in afwaterend verhard oppervlak ten opzichte van de bestaande situatie;
   3. In afwijking van het bepaalde onder 2 mag voor de toename in afwaterend verhard oppervlak worden voorzien in een waterbergingsvoorziening met een capaciteit van minimaal 60 liter per m² wanneer er sprake is van een duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening;
   4. Een groen dak wordt niet als afwaterend verhard oppervlak aangemerkt wanneer de capaciteit van deze waterbergingsvoorziening minimaal 20 liter per m² bedraagt.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 onder a voor bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak met dien verstande dat:
   1. de gezamenlijke oppervlakte maximaal 2.712 m² bedraagt met een maximum goot -en bouwhoogte van respectievelijk 15 en 19 meter;
   2. de afstand van het te bouwen gebouw tot de bestemmingsgrens bedraagt minimaal 20 meter;
   3. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
   4. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.
2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 onder a voor bouwen van bijgebouwen buiten het bouwvlak met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte maximaal 150 m² bedraagt met een maximum bouwhoogte van 3,5 meter.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden, waaronder viaducten, bruggen en tunnels;
2. (lage) kades, oever beschoeiïngen, kademuren, vlonders, aanlegsteigers, bruggen, trappen, dammen, duikers, pontons, etc.;
3. groen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. straatmeubilair;
7. parkeren;
8. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. ter plaatse van de aanduiding 'terras' tevens een terras.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in brede zin;
2. (lage) kades, oever beschoeiïngen, kademuren, vlonders, aanlegsteigers, bruggen, trappen, dammen, stuwen, duikers, pontons, etc.;
3. wegen, straten en paden, waaronder viaducten, bruggen en tunnels;
4. evenementen;
5. recreatieve voorzieningen;
6. groen;
7. nutsvoorzieningen;
8. straatmeubilair;
9. langzaamverkeerroutes.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. lid 6.2.1 onder b voor het bouwen van grotere balkons of balkons op een lagere hoogte, met dien verstande dat:
   1. er een stedenbouwkundig akkoord is;
   2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

1. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van het water voor het afmeren van woonboten;
2. Onder verboden gebruik wordt tevens verstaan het gebruik van de oevers van de singels voor tuinen en/of erven, terrassen en opslag.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;
   2. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
   4. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;
   5. het aanbrengen van drainage;
   6. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en waterhuishoudkundige waarden van de gronden en geen aantasting van de belangen van de waterbeheerder ontstaat of kan ontstaan en deze alvorens te beslissen een positief advies heeft afgegeven.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’;
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2 teneinde:

1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
   1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
   1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
   2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
3. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. Het in lid a vermelde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. Sloop als bedoeld in lid a. is alleen toelaatbaar indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.
4. Het kappen van boom- en laanbeplanting is alleen toelaatbaar indien dit gepaard gaat met herbeplanting.
5. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 40 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto’s en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto’s en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad, Nieuwe Mark'.

Staat van bedrijven en inrichtingen

Horeca

Het doortrekken van De Nieuwe Mark vanuit het centrum naar het zuiden van de stad is een plan dat voort is gekomen uit de ambities om de rivier te beleven, bevaarbaar te maken en de stad een parkachtige beleving te geven met een klimaatadaptieve werking die ook de economische kracht van de stad versterkt. Het doortrekken van de Nieuwe Mark is opgedeeld in 3 fasen. De eerste fase heeft betrekking op de bestaande waterloop tussen de Tolbrug en de Karnemelkstraat. Ten zuidwesten van de kruising van de Markendaalseweg en de Karnemelkstraat wordt de bestaande waterloop verlengd richting de Fellenoordstraat. Dit betreft de 2e fase van de ontwikkeling. In de 3e fase wordt de reeds gerealiseerde verlenging van de Nieuwe Mark tot de Fellenoordstraat, in zuidelijke richting verlengd en aangesloten op de Singel. Het huidige bestemmingsplan is in feite toereikend voor deze ontwikkeling, maar vanwege de omvang van de ontwikkeling is ervoor gekozen om toch de planologische procedure voor de 2e fase van de ontwikkeling te doorlopen, waarbij de toekomstige begrenzing van het water en het verkeer overeenkomstig het ontwerp correct wordt opgenomen.

Globale weergave verdeling fases Ontwikkeling Nieuwe Mark

Direct grenzend aan De Nieuwe Mark ligt het terrein van de scholengemeenschap 'De Rooi Pannen'. De scholengemeenschap is voornemens om op hun perceel een nieuw gebouw met een bouwhoogte van 17 meter op te richten. Onder het gebouw is een ondergrondse parkeerkelder voorzien. De nieuwbouw van een gebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk, maar dit geldt niet voor de gewenste realisatie van een ondergrondse parkeergarage.

Voor de aanleg van de nieuwe Mark is een deel van de gronden van het DRP-terrein nodig, waarop ook een stukje van het huidige bouwvlak ligt. Om dit te corrigeren en de bouwplannen van De Rooi Pannen te faciliteren, is ervoor gekozen het gehele terrein van DRP binnen het plangebied te laten vallen, zodat het opnieuw bestemd kan worden. Hierbij zijn onder andere de inmiddels gesloopte gebouwen uit het geldende plan wegbestemd, is de militaire aanduiding voor dit terrein komen te vervallen en is de maatschappelijke bestemming afgestemd op de vergunning die in 2016 is verleend aan De Rooi Pannen voor het in gebruik nemen van het terrein.

De bestaande ruimtelijke kwaliteit (oostelijk deel van het perceel) en de toekomstig gewenste indeling ter plaatse van het westelijk deel van het perceel, worden planologisch vastgelegd. Hierbij blijven de bestaande bouwrechten behouden en enkel voor bovengenoemde aspecten worden de planologische mogelijkheden in dit bestemmingsplan uitgebreid.

Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Breda en is gelegen tussen de brug ter plaatse van de Markendaalseweg en de Fellenoordstraat. Het plangebied 'Binnenstad, Nieuwe Mark' wordt aan de noordzijde begrensd door de Markendaalseweg. De oostgrens loopt langs de bebouwing van de Markendaalseweg. De zuidelijke grens is de Fellenoordstraat en het plangebied behelst het gehele terrein van scholengemeenschap De Rooi Pannen.

De onderstaande afbeelding toont de ligging en vorm van het plangebied.

Topografische ondergrond met het plangebied omkaderd

Bestemmingsplan Binnenstad

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Binnenstad', dat op 30 oktober 2013 onherroepelijk is geworden. Binnen het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Maatschappelijk', 'Gemengd', 'Water', 'Verkeer' en 'Kantoor' opgenomen. Ook is een dubbelbestemming 'Archeologie' van toepassing, alsook 'Beschermd stadsgezicht'. Er is een gebiedsaanduiding 'Straalpad' voor het zuidelijk deel van het plangebied en op het terrein van De Rooi Pannen ligt een functieaanduiding 'militaire zaken'.

De bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Gemengd' kenmerken zich door een verscheidenheid aan toegelaten functies, de andere functies ('Water', 'Verkeer' en 'Kantoor') zijn minder gevarieerd.

De geldende bestemmingen maken in beginsel de realisatie van nieuw water behorend bij de bestemming wel mogelijk, echter is in deze ontwikkeling sprake van een zelfstandige watergang.

Op het terrein van De Rooi Pannen is het realiseren van een nieuw gebouw met een goothoogte van 15 meter en een bouwhoogte van 19 meter mogelijk. Het realiseren van een gebouw met een bouwhoogte van 17 meter past binnen deze maximaal toegestane bouwmogelijkheden. Onder voorwaarde dat de nieuwbouw ook voldoet aan het maximum bebouwingspercentage van 50% en is gelegen binnen het bouwvlak, dan is voor dit onderdeel geen aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk.

De realisatie van een parkeergarage is planologisch niet mogelijk. Dit bestemmingsplan voorziet, naast de realisatie van De Nieuwe Mark (2e fase) in een passende regeling voor de parkeergarage en ook in een betere planologische regeling voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het perceel.

Bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 70-78

Het oostelijk deel van het plangebied ligt voor een klein deel (smalle strook) binnen het bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 70-78 dat op 21 november 2019 is vastgesteld en inmiddels onherroepelijk is geworden. Binnen het plangebied geldt de enkelbestemming 'Verkeer' en de dubbelbestemming 'Archeologie'. Er is een gebiedsaanduiding 'Straalpad' van toepassing. Ten behoeve van de bouw van balkons is de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen- overhangende bouwdelen' opgenomen.

De geldende bestemming maakt in beginsel de realisatie van nieuw water behorend bij de bestemming wel mogelijk, echter is in deze ontwikkeling sprake van een zelfstandige watergang.

Herziening Beschermd Stadsgezicht

De Rijksdienst voor de Monumenten heeft de historische binnenstad van Breda op 7 september 1967 en op 14 maart 2013 (uitbreiding) aangewezen tot Beschermd stadsgezicht. De aanwijzing van het Beschermd stadsgezicht Breda houdt niet in dat alle panden die binnen dit gebied liggen, nu tot monument verheven zijn. Er zijn ook vele moderne gebouwen. De ligging van een pand binnen het Beschermd stadsgezicht Breda houdt echter wel in dat bij veranderingen in/aan dat gebouw extra aandacht dient te worden geschonken aan de cultuur-historische betekenis en dat die betekenis zorgvuldig in de bouwplannen moet worden ingebracht.

Om de doelstelling van het Beschermd stadsgezicht Breda juridisch-planologisch vast te leggen is voor de binnenstad van Breda het bestemmingsplan 'Herziening Beschermd Stadsgezicht' door de gemeenteraad van de gemeente Breda op 7 september 2017 vastgesteld.

Parapluplan parkeren 2017

In het parapluplan 'Parkeren 2017' zijn aanvullende regels opgenomen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen, waarbij rekening gehouden wordt met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaats vinden in het gebouw. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid (herijking 2013) en wijzigingen daarvan. Het afgelopen jaar is een nieuwe parkeernota herzien en is de nieuwe Nota parkeernormen Breda 2021 opgesteld.

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving, waarin de bestaande- en toekomstige situatie wordt beschreven. De relevante beleidskaders worden beschreven in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een verantwoording gegeven op de juridische planvorm. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de economische uitvoerbaarheid van het plan en tot slot wordt in hoofdstuk 7 procedure van het plan verantwoord.

Het plangebied is op te delen in twee ruimtelijke eenheden; het perceel van de scholengemeenschap De Rooi Pannen en het gebied van de doortrekking van de Nieuwe Mark (2e fase) in zuidelijke richting.

Luchtfoto Breda met plangebied nader aangeduid

Perceel scholengemeenschap De Rooi Pannen

De scholengemeenschap De Rooi Pannen is gevestigd op het noordelijk deel van het terrein van de voormalige Seelig Kazerne. Sinds de soldaten het noordelijke deel van de Seelig kazerne hebben verlaten wordt het terrein gebruikt door de leerlingen van de Rooi Pannen. Het terrein bruist van activiteiten en gasten zijn er van harte welkom. Bijvoorbeeld om in het onderwijshotel, gevestigd in het gebouw Groot Arsenaal, te genieten van een smakelijke maaltijd en er te slapen in een karakteristieke kamer. Of om in het gebouw 'Klein Arsenaal' een evenement bij te wonen dat door de leerlingen is georganiseerd. De historische panden zijn ook voor de voorbijganger te beleven. Het is steeds weer indrukwekkend als je langs de Nieuwe Mark loopt en het Groot Arsenaal aanschouwt. (Bron: Ruimtelijke visie Gasthuisvelden, gemeente Breda).

De voormalige historische militaire panden zijn nog allemaal aanwezig en geschikt gemaakt voor het huisvesten van de leerlingen van de scholengemeenschap. De in het zuidwestelijk deel van het perceel aanwezige kantoren zijn, inclusief het entreegebouw, medio 2019 gesloopt. De panden voldeden niet meer aan de wensen van deze tijd en waren niet geschikt voor renovatie. De bebouwing op het terrein wordt sindsdien gekenmerkt door drie hoofdgebouwen:

• Het hoofdgebouw: In dit gebouw was tot het begin van de 21ste eeuw de Nederlandse Defensie Academie gevestigd.
• Het Klein Arsenaal: Dit gebouw stamt uit 1836 en deed dienst als opslag voor wapens, een onmisbaar onderdeel van een garnizoenstad.
• Het Groot Arsenaal: Dit gebouw stamt uit 1771 en deed ook dienst als opslag voor het militair materiaal met overslag aan het water. Het Groot Arsenaal is het oudste nog bestaande gebouw van de kazerne.

In het westelijk deel van het terrein, ter plaatse van de toekomstige Nieuwe Mark, staat een voormalig transformatiehuisje. Dit transformatiehuisje wordt ten behoeve van de aanleg van de Nieuwe Mark gesloopt.

Ten westen van het hoofdgebouw is in 2019 een groot parkeerterrein gerealiseerd. Dit parkeerterrein is voor het personeel en eventueel voor leerlingen van de scholengemeenschap. Over het algemeen komen de meeste leerlingen echter met de fiets of het openbaar vervoer. De parkeerplaats is direct bereikbaar vanaf de Fellenoordstraat via een nieuwe entree.

De voormalige entree van het kazerneterrein ligt in meer zuidelijke richting aan de Fellenoordstraat. De entree is nog steeds als entree in gebruik. Nabij deze entree is na de sloop van de naoorlogse bebouwing een tweede parkeerterrein gerealiseerd.

Gebied van de Nieuwe Mark (2e fase)

De Mark is een belangrijk onderdeel van Breda en heeft door de eeuwen heen een essentiële rol gespeeld in de ontwikkeling van de stad. Met het plan van de Nieuwe Mark krijgt de watergang weer ruimte in de stad. Dit, meer dan tien jaar na het bevaarbaar maken van het water door middel van de realisatie van de Haven en de bouw van de Koning Willem Alexanderbrug.

De gedempte loop van de Voormalige Mark vormt de basis van het plangebied voor het bestemmingsplan dat de Nieuwe Mark mogelijk maakt. Hierbij is, op basis van het opgestelde ontwerp, onderscheid gemaakt in drie verschillende delen. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het middelste deel (2e fase). Het noordelijk deel vormt de verbinding met het reeds gerealiseerde deel van de Nieuwe Mark (1e fase), waarbij de Nieuwe Mark evenwijdig ligt aan de Markendaalseweg. Ter plaatse van de kruising met de Karnemelkstraat buigt de Nieuwe Mark in zuidelijke richting af en eindigt momenteel in de zuidelijke oksel van beide wegen. Om de verbinding met het zuidelijk deel (3e fase) van de Nieuwe Mark, gelegen ten zuiden van de Fellenoordstraat, te kunnen maken, ligt het verloop van de Nieuwe Mark op de grens tussen enerzijds het perceel van De Rooi Pannen en anderzijds het perceel van het in ontwikkeling zijnde appartementencomplex 'The Marker' aan de Markendaalseweg 70-78 (voormalig UWV-gebouw).

De realisatie van de Nieuwe Mark (2e fase) is van invloed op het terrein van restaurant Bali. Het restaurant heeft aan de achterzijde van het restaurant gronden ter beschikking, die gebruikt worden als tuin bij het restaurant. Deze tuin is volledig naar binnen toe gericht.

Zoals in voorgaande paragraaf is aangegeven, wordt het voormalig kazerneterrein nu gebruikt voor de huisvesting van een deel van de scholengemeenschap De Rooi Pannen. De scholengemeenschap heeft vestigingen in Tilburg, Eindhoven en in Breda. De locatie in Breda huisvest de MBO opleidingen Horeca, Marketing, Sale & Hospitality en Toerisme & Recreatie. Voor deze opleidingen is de bebouwing van het gebied verbouwd tot een school met praktijkruimtes. De praktijkruimtes bestaan onder andere uit een onderwijshotel met 16 kamers, restaurants, vergaderzalen en een eigen hotellobby.

Naast het eerder genoemde parkeerterrein is voor het parkeren van (brom)fietsen en/of scooters een stalling in het hoofdgebouw aanwezig.

Het terrein van de De Nieuwe Mark is in het noordelijk deel van het plangebied al gerealiseerd en functioneert daarbij reeds als watergang met een bergingsfunctie en recreatiefunctie. De verlenging in zuidelijke richting tot aan de Fellenoordstraat ligt op de grens tussen enerzijds de nieuwbouw van de appartementen aan de Markendaalseweg en anderzijds het terrein van de scholengemeenschap. Dit deel van het terrein bestaat nu uit groenstroken langs de randen van beide gebieden.

Het restaurant Bali (Markendaalsewega 66a-68a) maakt onderdeel uit van het plangebied en ligt ten oosten van de Nieuwe Mark (2e fase).

Voorliggend bestemmingsplan maakt, met uitzondering van de parkeergarage, geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk, de nieuwe watergang en de uitbreiding van de school zijn immers volgens het geldende bestemmingsplan mogelijk. Vanwege de impact van de ontwikkeling heeft de gemeente Breda ervoor gekozen om de ontwikkeling toch in een nieuw bestemmingsplan vast te leggen om de verhouding tot de omliggende bestemmingen goed te kunnen borgen. De parkeergarage van de school wordt planologisch vastgelegd en de bestaande panden worden middels afzonderlijke bouwvlakken op de bestaande locatie gefixeerd.

De Nieuwe Mark krijgt ook een waterbestemming, zodat deze gronden ook primair bestemd zijn voor de aanleg/ behoud van de watergang.

Dit bestemmingsplan maakt de tweede fase van de aanleg van de Nieuwe Mark mogelijk.

Voorlopig ontwerp De Nieuwe Mark (deelgebied 2e fase) d.d. 24 mei 2018

Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp voor de Nieuwe Mark hebben 8 opgaven centraal gestaan die zijn meegegeven door het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad en die bijdragen aan de ambities voor het gebied. De belangrijkste opgaven zijn hierna kort geformuleerd:

1. Bevaarbare rivier:

De opgave is het bevaarbaar maken van de Nieuwe Mark voor het type boot dat momenteel vaart op de singels en het zuidelijk deel van de Mark. Naast vaardiepte en breedte is veiligheid een belangrijk aandachtspunt. De waterdiepte wordt minimaal 1,6 meter en de doorvaarthoogte bedraagt minimaal 1,75 meter (bij normaal waterpeil). Op de lage kades worden stalen 'dobbers' geïnstalleerd die bij hoogwater de kadelijn zichtbaar maken. Het bestemmingsplan mag geen beperkingen opleveren voor de uitvoering. Het functiegebied 'Water' is op basis van het voorlopig ontwerp opgenomen ter plaatse van het toekomstige water tot aan de hoge kades. Hierbij is rekening gehouden met de maximale breedte van de rivier.

2. Beleving van de rivier:

Het groen in het openbaar gebied is in belangrijke mate mede bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit en het aanzien van het gebied. Daarnaast vervult het groen een wezenlijke taak als voorziening voor passanten in de zin van spelen, ontspannen en sporten. Ook draagt groen in belangrijke mate bij aan de gezondheid en het (geestelijk) welzijn van bewoners. Langs de rivier komen, voor zowel boten als voor overige bezoekers, verblijfsplekken. De sociale veiligheid wordt bevorderd door insteken te realiseren op overzichtelijke plekken en het toepassen van de juiste verlichting. Het gebied dient toegankelijk te zijn voor mindervaliden.

Ten behoeve van extra beleving van de rivier is het de wens om de tuin van restaurant Bali te wijzigen naar een terras voor passanten (te voet of via het water) en/of bezoekers van het restaurant.

Impressies Nieuwe Mark / terras ter hoogte van restaurant Bali James

3. Klimaatadaptief:

Ambitie is de Nieuwe Mark en haar omgeving klimaatadaptief en waterrobuust in te richten. Het gaat hierbij zowel om het voorkomen van hittestress, het opvangen van hemelwater, het creëren van een juiste combinatie tussen schaduw- en zonrijke plekken en het creëren een grote biodiversiteit. Daarnaast is het van belang dat bezoekers worden gestimuleerd om te bewegen. Door vergroening, de natuurlijke dynamiek van de rivier en de toepassing van inheemse beplanting vormt de Nieuwe Mark een versterking van de ecologische diversiteit van Breda. De variatie aan zonrijke- en schaduwrijke plekken en routes, het bouwen van waterelementen en het realiseren van een directe verbinding van het water, voorkomen hittestress en zorgen voor verkoeling.

4. Water retentie:

Water retentie is een opgave die aansluit bij klimaatadaptatie. Als opgave is in het ontwerp aangegeven dat bij de herinrichting van de Mark in de directe omgeving maatregelen worden genomen voor een vertraagde afvoer. De stad Breda is met name gevoelig voor wateroverlast, veroorzaakt door een hoog aandeel verhard oppervlak waardoor regenwater niet kan infiltreren in de bodem. In de ontwerpplannen zijn maatregelen getroffen om hemelwater direct te kunnen infiltreren in de bodem of te laten afvoeren naar de Nieuwe Mark. Zodoende komt het hemelwater niet meer in het rioolsysteem terecht en hoeft het niet getransporteerd en gezuiverd te worden.

5. Ecologie:

Door vergroening, de natuurlijke dynamiek van de rivier en de toepassing van inheemse beplanting vormt de Nieuwe Mark een versterking van de ecologische diversiteit van Breda. Er wordt een omgeving gerealiseerd die ruimte biedt voor de ontwikkeling van flora en fauna binnen de mogelijkheden en unieke kansen die deze stedelijke rivier biedt.

Groene kademuur met nestruimte

6. Economische versterking:

Zowel de directe omgeving als de stad als geheel heeft profijt van de aanleg van de Nieuwe Mark. De realisatie van een bevaarbare rivier heeft grote invloed op investeringen en uitgaven die in de stad gedaan worden. Door versterking van de attractiviteit en vergroting van de verblijfsmogelijkheden nemen de uitgaven van bezoekers toe. Dit biedt kansen voor ondernemers om hun bestaande activiteiten uit te breiden of om nieuwe activiteiten te ontplooien. Denk aan horeca of water gerelateerde activiteiten.

7. Veilig en toegankelijk:

Dit project zorgt ervoor dat er weer contact met het water komt, inclusief de routes naar en langs het water. De routes langs de Nieuwe Mark zijn toegankelijk en veilig voor iedereen. Uitgangspunt is een visueel zichtbare rivier met veilige routes. Dit betekent dat er in principe geen relingen worden geplaatst. Op plekken waar dwars op het water routes zijn, worden wel relingen geplaatst, fysiek reliëf in de bestrating of groenzones gesitueerd zodat de overgang tussen een hoge en lage kade herkenbaar is.

8. Maakbaar en gedragen door de omgeving:

In het plangebied spelen veel verschillende omgevingsfactoren. Het plan wordt gerealiseerd in een bestaande stad met verschillende constructies, ondergrondse infrastructuur, historische gebouwen en monumenten. Per locatie dient te worden gekeken naar de juiste constructiemethode om de nieuwe rivier te realiseren. Dit betekent dat alles maatwerk is, waarbij de technische haalbaarheid afgezet is tegen de financiële consequenties.

Ten behoeve van de toenemende vraag van studenten naar MBO en HBO opleidingen in Breda is de scholengemeenschap De Rooi Pannen voornemens om een nieuw gebouw te realiseren. Dit gebouw komt in het zuidoostelijk deel van perceel. Ter plaatse van de toekomstige nieuwbouw ligt nu een parkeerterrein. Ter vervanging van het bestaande parkeerterrein en ter vergroting van de bestaande parkeercapaciteit wordt onder het nieuwe gebouw een volledig ondergrondse parkeergarage voorzien. De ligging van de entree van de parkeergarage is nog niet bekend. De ontsluiting van de parkeergarage ligt in ieder geval op het eigen terrein van de scholengemeenschap en sluit via de interne ontsluitingsstructuur aan op de aangrenzende wegenstructuur van het centrum van Breda: de Fellenoordstraat.

De realisatie van de Nieuwe Mark (2e fase) heeft geen gevolgen voor het verkeer en parkeren in de omgeving van het plangebied. De bestaande wegenstructuur blijft behouden en ten behoeve van het langszaam verkeer worden minimaal twee extra bruggen gerealiseerd als verbinding tussen de westelijke en oostelijk oever van de Nieuwe Mark (2e fase).

Vanaf de kruising Karnemelkstraat/ Markendaalseweg tot aan de Fellenoordstraat volgt een nieuwe voetgangsroute het water achter langs de bebouwing van de Markendaalseweg.

Op basis van de huidige plannen wordt het toekomstig schoolgebouw (gebouw C) op het terrein van de scholengemeenschap 'De Rooi Pannen' ontsloten op de Fellenoordstraat. Aan de Fellenoordstraat blijven beide inritten behouden. De meest zuidelijk gelegen inrit biedt toegang tot de parkeerkelder. Het bestemmingsplan regelt dat de uiteindelijke functionele invulling gepaard dient te gaan met voldoende parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernormen.

In paragraaf 4.5 wordt hierop nader ingegaan.

Ten aanzien van de bereikbaarheid dient op verzoek van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant rekening te worden gehouden met de volgende aanbevelingen:

• De erftoegangswegen in het plangebied dienen te worden uitgevoerd met een minimale wegbreedte van 4,5 meter.
• Doodlopende wegen dienen te voldoen aan de eisen voor doodlopende wegen.
• De bochten in wegen dienen te voldoen aan de eisen voor bochtstralen voor brandweervoertuigen.
• De wegen in het plangebied dienen te zijn voorzien van een verharding, die geschikt is voor genoemde aslasten, totaalgewichten en stempeldruk. Deze verharding dient ook te worden voorzien bij opstelplaatsen voor brandweervoertuigen.

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke/in hoeverre onderdelen hiervan betrekking op voorliggende ontwikkeling.

Toetsingskader

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid.

Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met mede overheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet.

Beoordeling en conclusie

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Toetsingskader

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Beoordeling en conclusie

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft geen betrekking op het voorliggend bestemmingsplan, aangezien het bestemmingsplan geen invloed heeft op nationale belangen, zoals deze zijn benoemd in het Barro.

Toetsingskader

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als proces vereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling en conclusie

De ladder moet worden doorlopen als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De realisatie van een watergang kan niet worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De beoogde ontwikkeling voorziet verder in de bouw van een nieuw schoolgebouw in combinatie met een parkeergarage. De bouw van het schoolgebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan reeds mogelijk. Het betreft daarom geen nieuwe bouwmogelijkheid. Door het opnemen van een afzonderlijk bouwvlak voor de nieuwbouw van gebouw C is beter dan voorheen geborgd dat nieuwbouw niet te dichtbij het Groot Arsenaal komt.

Voor dit onderdeel van de ontwikkeling is dus ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De bouw van een parkeergarage als vervanging van het bestaande parkeerterrein wordt ook niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Verdere toetsing aan de ladder duurzame verstedelijking is daarom achterwege gelaten.

Toetsingskader

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. De wet regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie.

De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie

In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in deze omgevingsvisie) is centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma's. Die uitwerking is een opgave die op de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. De uitwerking van de ambitie in programma's heeft echter nog niet plaatsgevonden. Het is derhalve nog niet mogelijk initiatieven te toetsen aan de omgevingsvisie. Totdat de programma's zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014'.

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar mogelijkheden voor intensivering of herstructurering.

De ontwikkeling van een ondergrondse parkeergarage ten behoeve van een scholengemeenschap binnen het bestaand stedelijk gebied past binnen dit beleid. Over het realiseren van een watergang ter plaatse van een gedempte waterloop binnen het bestaande stedelijk gebied worden geen beleidsuitspraken gedaan.

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, maar is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is in de Verordening ruimte aangewezen als onderdeel van de structuur 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Opgenomen is dat een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling, uitsluitend gelegen is in bestaand stedelijk gebied. Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen uitbreiding mogelijk van bestaande functies en/of staat geen uitbreiding van bestaande bouwrechten toe. Nadere toetsing aan de Interim Omgevingsverordening is niet aan de orde.

De Kaderrichtlijn Water is opgesteld door de Europese Unie om de waterkwaliteit in Europa te verbeteren en is sinds 2000 van kracht. In de richtlijn staan afspraken die ervoor moeten zorgen dat uiterlijk in 2027 het water in alle Europese landen voldoende schoon en gezond is. De Kaderrichtlijn Water bepaalt dat betrokken landen voor elk stroomgebied een stroomgebiedbeheerplan opstellen. Hierin staan milieudoelstellingen voor het grond- en oppervlaktewater. Naast de stroomgebiedbeheerplannen zijn ook maatregelenprogramma’s opgesteld. Hierin staan de maatregelen om deze doelstellingen te bereiken. Voorbeelden van maatregelen zijn het verwijderen van waterbodems, het uitvoeren van beekherstel, realiseren van vismigratie. De beheerplannen en maatregelprogramma’s worden elke zes jaar herzien.

De Kaderrichtlijn Water is niet vrijblijvend. Het behalen van milieudoelen vormt een verplichting, de toestand van oppervlaktewater, grondwater en beschermde gebieden moet gerapporteerd worden. Aan de hand van die rapportage wordt door de waterbeheerder bepaald welke maatregelen er genomen moeten worden.

Op fase II van de Nieuwe Mark zijn de doelstellingen inzake de Kaderrichtlijn Water van toepassing. Ten behoeve van de aanleg is een vergunning opgesteld en door het Waterschap Brabantse Delta ter inzage gelegd.

De Waterwet regelt in hoofdzaak het beheer van watersystemen, waaronder waterkeringen, oppervlaktewater- en grondwaterlichamen. De wet is gericht op het voorkomen dan wel beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, de bescherming en verbetering van kwaliteit van watersystemen en de vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. De Waterwet stelt integraal waterbeheer centraal op basis van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit en -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen oppervlaktewater en het gebruik van water. Hiernaast kenmerkt integraal waterbeheer zich ook door de samenhang met de omgeving. Dit komt tot uitdrukking in relaties met beleidsterreinen als natuur, milieu en ruimtelijke ordening.

De Waterwet eist dat de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk wordt uitgevoerd volgens een door het waterschap vast te stellen projectplan, een waterstaatkundig besluit waartegen rechtsbescherming open staat. De gemeente Breda voert de werkzaamheden voor de Nieuwe Mark uit om te voldoen aan de doelen van de Waterwet.

De Waterwet is opgenomen in de Omgevingswet. De integratie van de regelgeving uit de Waterwet in de Omgevingswet bestaat niet alleen uit het verplaatsen van artikelen uit de Waterwet naar de Omgevingswet. Met de opname in de Omgevingswet zijn de regels van de Waterwet gecombineerd met andere wetgeving over onder meer milieu, infrastructuur en bodem.

De Keur is een aanvulling op regels uit de Waterwet. De Keur is van toepassing op de rivieren, beken, sloten, grondwater en waterkeringen die in beheer zijn bij het waterschap. In de Keur zijn verbodsbepalingen opgenomen, waarmee inbreuk van derden op het watersysteem kunnen worden voorkomen. Voor wijzigingen in de natte infrastructuur en voor obstakels en activiteiten op onderhoudsstroken langs leggerwateren kan in uitzonderingsgevallen een vergunning van de Keur worden verleend. Onder wijzigingen in de natte infrastructuur vallen o.a.:

• De aanleg van nieuwe of het dempen van bestaande oppervlaktewaterlichamen;
• Het wijzigen van het profiel van bestaande oppervlaktewaterlichamen;
• Het verbinden van oppervlaktewaterlichamen;
• Het aanbrengen van werken, zoals duikers, buizen, stuwen, steigers, bruggen en taludafwerking;
• Het aanbrengen dan wel verwijderen van (opgaande) beplanting en boomgroepen.

Fase II heeft betrekking op:

• Het wijzigen van het profiel van bestaande oppervlaktewaterlichaam;
• De aanleg van een nieuw oppervlaktewaterlichaam;
• Het aanbrengen van werken, zoals bruggen, buizen, steigers en wandafwerking;
• Het aanbrengen van opgaande beplanting en boomgroepen.

Het streefbeeld van de Omgevingswet is om de regels over de fysieke leefomgeving te bundelen in één regeling per overheidsniveau om zo de toegankelijkheid en het overzicht van deze regels te vergroten. Daartoe introduceert de Omgevingswet, naast het omgevingsplan, de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Provinciale staten resp. het algemeen bestuur van een waterschap dienen één omgevingsverordening resp. waterschapsverordening vast stellen die regels bevatten over de fysieke leefomgeving. De waterschapsverordening heeft alleen betrekking op het watersysteem binnen het beheergebied van het waterschap en op wegen, voor zover die bij het waterschap in beheer zijn. Bij de intwerking treding van de Omgevingswet wordt de Keur omgezet naar een waterschapsverordening.

Toetsingskader

Het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027 is vastgesteld door het algemeen bestuur van waterschap Brabantse Delta. In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar.

Met het Waterbeheerprogramma werkt het waterschap samen met andere organisaties aan een klimaatbestendig en veerkrachtig waterbeheer. Dat waterbeheer draagt bij aan een duurzame ontwikkeling van het werkgebied en daarbuiten. Water is een belangrijke medebepalende factor bij ruimtelijke ontwikkelingen. Duurzaam betekent rekening houden met het lokale bodem- en watersysteem.

In het Waterbeheerprogramma neemt het waterschap de kerntaken als uitgangspunt. Die taken zijn: bescherming tegen overstromingen en zorgen voor schoon en gezond water dat voldoende voorhanden is. Het waterschap kijkt bij het plannen en uitvoeren van die kerntaken zo integraal mogelijk naar alle wateropgaven. De relavante wateropgaven worden hierna kort benoemd:

Klimaatadaptatie (aanpassen aan de klimaatverandering)

Met het waterbeheer richt het waterschap zich voor een belangrijk deel op het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering (klimaatadaptatie). Maar ook op het beperken van die gevolgen. Samenwerking, een slimme inrichting van de openbare ruimte en het stimuleren van burgers en bedrijven zijn ingrediënten van de aanpak.

Waterveiligheid

Aan het beperken van de overstromingsrisico’s - kortweg waterveiligheid – werkt het waterschap continu. De komende jaren staan er enkele dijkverbeteringsprojecten op het programma. Maar aandacht voor dijken alleen is niet voldoende. Ook de ruimtelijke inrichting van Midden- en West-Brabant en adequaat optreden als zich een crisis voordoet (crisisbeheersing) zijn bepalend voor het beperken van overstromingsrisico’s.

Gezond water (schoon water)

De komende jaren werkt het waterschap samen met alle partners aan het verbeteren van de waterkwaliteit. Met het aanleggen van vispassages bevorderen we de visstand. En door te ‘bouwen met natuur’, versterken we het leven in en om het water. Met een uitgebreid pakket aan maatregelen streven we ernaar de Europese normen voor de waterkwaliteit te halen. Daarbij kijken we ook naar het terugdringen van vervuilende stoffen.

Voldoende water

Bij de zorg voor voldoende water staat het vasthouden en infiltreren van water bovenaan als doelstelling in het Waterbeheerprogramma. Er is maatwerk nodig om verdroging tegen te gaan en de beschikbaarheid van grond- en oppervlaktewater te vergroten. Tegelijkertijd is er oog voor het beperken van wateroverlast na langdurige regenval en extreme neerslag.

Beoordeling en conclusie

Met het doortrekken van de Nieuwe Mark worden diverse positieve effenten, die aansluiten bij de wateropgaven van het waterschap, op het water verwacht. Het gaat hierbij onder andere om:

• Hemelwaterafvoer van het omliggende gebied beter te kunnen afvoeren.
• Om uiteindelijk een bevaarbare rivier te kunnen verkrijgen.
• Hittestress te kunnen verminderen.
• Na realisatie van fase II en III wordt een positief hydrologisch effect verwacht.
• Met de aanwezigheid van water in dit deel van de stad ontmoetingsplekken te creëren in combinatie met wandelmogelijkheden en mede hierdoor een positief effect op de sociale cohesie te realiseren. Het beleven en gebruiken van water biedt voor de inwoners en bezoekers een nieuw perspectief. De attractiviteit van Breda wordt groter met water dat leeft, verkoeling brengt en plekken biedt om te verblijven.

Hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in lijn met het waterbeheerprogramma.

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft op 21 oktober 2021 de 'Omgevingsvisie Breda 2040' vastgesteld. De stad staat voor grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De gemeente kiest in de visie voor een hoogstedelijk centrum dat de gemeente wil uitbreiden en verdichten met een mix van wonen, werken en verblijven. Door de ruimte in het centrum intensief te gebruiken met een mix aan functies, meervoudig ruimtegebruik en ontwikkelingen in hoge dichtheid ontstaan hier hoog stedelijke vestigingsmilieus. Als aanvulling op de bestaande binnenstad wordt langs het spoor en de Mark ruimte geboden voor het realiseren van een nieuw hedendaags stadsdeel, waar wonen, weken en educatie samenkomen.

Beoordeling en conclusie

Een van de doelen van de gemeente Breda is het versterken van het gezamenlijke voorzieningenniveau met de regio. Hierbij gaat het met name om het versterken van bestaande en het aantrekken van nieuwe voorzieningen met een boven lokale functie. Bijvoorbeeld het Amphia Ziekenhuis, het Talentencentrum, Van Gogh Nationaal park i.o. en de hogescholen. De afgelopen jaren is al veel geïnvesteerd in huisvesting van de onderwijsinstellingen. Dit heeft geresulteerd in vijf campus locaties, namelijk bij Avans Hogeschool (Lovensdijkstraat en Hogeschoollaan), BUas (Mgr. Hopmansstraat), De Rooi Pannen (Fellenoordstraat), ISB (Mozartlaan) en NLDA/KMA (Kasteel van Breda en Trip van Zoudtlandtkazerne).

Ter plaatse van het terrein van de Rooi Pannen wordt na de renovatie van de bestaande panden nu de nieuwbouw van een schoolgebouw voorgestaan. Deze nieuwbouw op de campus past binnen uitgangspunten van de Omgevingsvisie, waarbij opleidingen zoveel mogelijk in clusters over de stad verspreid zijn. De realisatie van een ondergrondse parkeergarage past binnen de visie dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein dient te worden opgelost en bij voorkeur in gebouwde voorzieningen.

Specifiek voor de Nieuwe Mark is in de Omgevingsvisie aangegeven dat met het afronden van de Nieuwe Mark wordt voorzien in een uitbreiding van het vaarwater en andere recreatie mogelijkheden, in een nieuw vestigingsmilieu en in veel groen. Door natuurinclusieve kades aan te leggen met bomen, (muur)planten en mossen, brengt dit project de natuur terug in dit deel van de binnenstad. Hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in lijn met de Omgevingsvisie.

Toetsingskader

De Gasthuisvelden zijn gelegen in het zuidoosten van Breda, binnen de singels. De ontwikkeling van deze terreinen, met een oppervlakte van circa 16 hectare, zijn een belangrijke opgave voor de stad. De opgave biedt kansen om ruimte aan de stad toe te voegen door een stadspark te realiseren op Seelig-zuid en de Nieuwe Mark af te maken/door de trekken. Uiteindelijk wordt bijgedragen aan het versterken van het vestigingsklimaat van Breda door de realisatie van diverse voorzieningen in een hoog stedelijke setting.

Beoordeling en conclusie

Om de Visie Gasthuisvelden tot uitvoering te brengen, dienen diverse projecten te worden uitgevoerd. Een van deze projecten is de herontwikkeling van het voormalige UWV-kantoor, waar een hoog stedelijke omgeving wordt gerealiseerd met voorkanten naar de Nieuwe Mark en de weg. Het doortrekken van de Nieuwe Mark is dan ook nauw verbonden met de ontwikkeling van de Markendaalseweg; een hoogstedelijk woonmilieu midden in de stad.

Ten westen van de Nieuwe Mark liggen de gebieden Seelig noord en Seelig zuid.

Seelig noord: Het noordelijk deel van het kazerneterrein en haar monumenten is ervaarbaar, gastvrij en is goed verbonden met het centrum. De bestaande bebouwing en het omliggende terrein is in gebruik als schoolcampus voor de leerlingen van de school 'De Rooi Pannen'.

Seelig zuid: Het zuidelijk deel van het kazerneterrein is een openbaar park. De buitenruimte en de gebouwen bieden plek aan publieksfuncties en stedelijke leisure. Het park is aantrekkelijk, toegankelijk en heeft gebruikswaarde voor de omliggende buurten en buren (zoals medewerkers en leerlingen van de school 'De Rooi Pannen').

De aanleg van de Nieuwe Mark sluit aan op de algehele visie van de Gasthuisvelden. De ontwikkeling maakt hier integraal onderdeel vanuit.

De bouw van een ondergrondse parkeergarage voor de scholengemeenschap De Rooi Pannen maakt geen onderdeel uit van de diverse projecten van de visie van de Gasthuisvelden, maar is zeker niet in strijd met de visie. Het realiseren van een ondergrondse parkeergarage, met behoud van de karakteristieke panden, zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, waarmee de ontwikkeling aansluit bij de Visie Gasthuisvelden.

De realisatie van gebouw C is reeds mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Door de bestaande panden en toekomstige panden (gebouw C) op te nemen in afzonderlijke bouwvlakken in plaats van een groot bouwvlak, blijven de monumenten van het gebied beter ervaarbaar en oogt het gebied meer gastvrij.

Uitsnede Visie Gasthuisvelden, Structuurkaart visie Gasthuisvelden, april 2016

Voor het ontwikkelen en in stand houden van leefbare en duurzame gemeentes dient bij ruimtelijke planvorming rekening te worden gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat behouden blijven of worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk zijn de verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plan(gebied) nader toegelicht.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd.

Middels een verkennend bodemonderzoek wordt inzicht verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling

Beoordeling

Ten behoeve van een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de ondergrondse parkeergarage (en nieuwbouw schoolgebouw), dient bij de omgevingsvergunning te zijner tijd een gedegen bodemonderzoek (conform NEN 5740) te worden overlegd. Dit bodemonderzoek is echter in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk.

Voor de realisatie van de Nieuwe Mark dient bij de omgevingsvergunning te zijner tijd een gedegen bodemonderzoek (conform NEN 5740) te worden overlegd. Dit bodemonderzoek is echter in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk. Ten behoeve van de onderbouwing van de haalbaarheid van de ontwikkeling zijn een (water)bodem- en asbestonderzoek en een geotechnisch onderzoek uitgevoerd. De conclusies van deze onderzoeken zijn opgenomen in de navolgende paragrafen.

Ter plaatse van het tracé van de Nieuwe Mark is een indicatief (water)bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het doel van het onderzoek was om een inschatting te krijgen van de aanwezige (water)bodemkwaliteit en om indicatief vast te stellen of in de bodem/het puin asbest aanwezig is. Conclusie is dat alle onderzochte deellocaties als ''verdachte locatie' worden aangemerkt. Ter plaatse zijn verhoogde gehalten in grond en/of verhoogde concentraties in het grondwater aangetoond. In het kader van de uitvoering wordt vervolgonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 4 bij de toelichting opgenomen.

Ten behoeve van het plan om de Nieuwe Mark te realiseren, is een geotechnisch onderzoek uitgevoerd. Doel van dit onderzoek was het in beeld brengen van de te verwachten zettingen door het veranderen van de grondwaterstanden. Conclusie is dat bij alle onderzochte gebouwen op basis van de beschikbare grond gegevens een hoek verdraaiing wordt verwacht van minder dan 1:300. De kans op schade is nihil. Het rapport is als Bijlage 3 bij de toelichting opgenomen.

Beheer

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken, beheer van vaarwegen en nautisch beheer. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners.

Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.

Ten aanzien van het materiaalgebruik dienen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen te worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Tussen de gemeente Breda en het waterschap Brabantse Delta zijn afspraken gemaakt over de onderlinge rol-, taak-, kosten- en risicoverdeling van de Nieuwe Mark. Deze afspraken zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst zijn ook de financiele afspraken vastgelegd. Het Waterschap heeft een financiële bijdrage toegezegd voor de realisatie van de Nieuwe Mark. Hiermee is het Waterschap ook partner in dit project geworden.

Ook zijn afspraken gemaakt over het toekomstig beheer van de Nieuwe Mark. Hierna is een samenvatting van de betreffende afspraken opgenomen:

• Na realisatie neemt het Waterschap de Nieuwe Mark (waterloop) op in de legger als categorie A oppervlaktelichaam;
• Langs de Nieuwe Mark wordt geen maaibootinlaatplaats of maaiselverzamelplaats gerealiseerd;
• De gemeente is Nautisch beheerder van de Nieuwe Mark;
• Het waterschap controleeert 2x per jaar de Nieuwe Mark op groot (gezonken) zwerfvuil en ruimte deze op;
• De gemeente is verantwoordelijk voor het verwijderen van drijvend zwerfvuil;
• De gemeente realiseert het Beheer en Regelwerk (invloed of waterafvoer) van de Nieuwe Mark. Na realisatie neemt het Waterschap, voor eigen rekening en risico, de verantwoordelijkheid van het Beheer en Regelwerk over.

Watertoets

Toetsingskader

Het watertoets proces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Het beleid van het Waterschap Brabantse Delta is in Hoofdstuk 3 (Beleid) toegelicht.

Beoordeling

Grondwater

Voor het tracé van de Nieuwe Mark is een grondwateronderzoek uitgevoerd. Hierin zijn de te verwachten veranderingen van de grondwaterstanden in beeld gebracht, evenals de eventuele gevolgen voor bebouwing en mobiele verontreinigingen. Op basis van het onderzoek wordt aanbevolen om een monitoring van de grondwaterstanden te starten. Ook het inmeten van hoogtemerken en een nulmeting bij bebouwing wordt aanbevolen. Het rapport is als Bijlage 5 bij de toelichting opgenomen.

Hoog water

In de huidige situatie is er langs de Nieuweweg / Markendaalseweg reeds een kunstmatige rivier met hoog water. Wanneer de eerste fase is afgerond gaat het waterpeil ruim 2 meter omlaag en zullen er kades en lage kades zichtbaar zijn. Het waterpeil van de toekomstige 2e fase zal gelijk zijn met het nieuwe waterpeil van de 1ste fase.

Droogte

De realisatie van een ondergrondse parkeerkelder zorgt voor een toename van het verharde oppervlak en dit zou kunnen resulteren in een verlaging van de grondwaterstand. Om dit te voorkomen bedraagt de waterbergingsopgave minimaal 10 mm voor de afwaterende verharde oppervlakte, waarbij de bestaande oppervlakte niet in mindering mag worden gebracht bij de nieuwe oppervlakte. Bij voorkeur dient het water te worden geïnfiltreerd in de bodem, anders bergen en vertraagd afvoeren zoals in groene daken. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het onderdeel water op basis van het bovenstaande opgenomen.

Waterkwaliteit

Met de gemeente Breda heeft nauw overleg plaatsgevonden over de consequenties van de realisatie van dit water. De belangen van het Waterschap zijn gericht op de kwaliteit van het water én zorgdragen voor de techniek(en) die het water ‘onder controle’ moet houden. Uiteindelijke doel is dat de veiligheid van de omgeving is geborgd.

Ten aanzien van het materiaalgebruik dienen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen te worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Hittestress

Het afronden van de Nieuwe Mark leidt tot minder verharding in Breda en heeft daarmee een verkoelend effect op de omgeving. Onderzoek (Klok et al., 2010) laat zien dat het vervangen van 1 procent van het verharde oppervlak door onverhard oppervlak de gemiddelde oppervlaktetemperatuur in een buurt 0,1 graad laat dalen. Deze verhouding gaat naar verwachting ook op voor water als vervanging van verhard oppervlak. In Breda voegt de Nieuwe Mark 2 procent water toe ten opzichte van het totale buurtoppervlak. Dit leidt tot een temperatuurdaling van 0,2 graden Celsius.

Afvalwater

De toekomstige bebouwing (gebouw C van Scholengemeenschap De Rooi Pannen) binnen het plangebied wordt aangesloten op het aanwezige gemeentelijk riool. Ter plaatse van het plan is een riolering aanwezig. Voor de lozing van het afvalwater dient een nieuwe aansluiting op de riolering te worden gemaakt.

Waterbezwaar regenwater Nieuwe Mark

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe watergang. Het realiseren van de Nieuwe Mark leidt tot minder verharding en maakt de stad met de toevoeging van groen meer klimaat adaptief. Deze vergroening heeft een verkoelend effect op de omgeving, maakt de stad water robuust en flora en fauna krijgen meer ruimte.

In het totaalontwerp zijn maatregelen getroffen om hemelwater direct te kunnen infiltreren in de bodem of te laten afvoeren naar de Nieuwe Mark. Zodoende komt het hemelwater niet meer in het rioolsysteem terecht en hoeft het niet getransporteerd en gezuiverd te worden. Dit resultaat is pas zichtbaar als het totale werk (fase 1, 2 en 3) is uitgevoerd.

Waterbezwaar regenwater toekomstige bebouwing (gebouw C van Scholengemeenschap De Rooi Pannen)

De scholengemeenschap is voornemens om op hun perceel een nieuw gebouw met een bouwhoogte van 17 meter (Gebouw C) op te richten. Onder het gebouw is een ondergrondse parkeerkelder voorzien. De nieuwbouw van een gebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk, maar dit geldt niet voor de gewenste realisatie van een ondergrondse parkeergarage.

De exacte herontwikkeling van het terrein voor gebouw C is ten tijde van het in procedure gaan van dit bestemmingsplan nog niet bekend. Derhalve is geen exacte oppervlakte verdeling van de bestaande en toekomstige situatie in beeld gebracht. De toekomstige oppervlakteverdeling dient te zijner tijd te blijken uit de stukken bij de aanvraag 'Omgevingvergunning voor bouw' en te worden getoetst aan de regels van dit bestemmingsplan. In het kader van de procedure is de haalbaarheid van de ontwikkeling in het kader van het globale waterbezwaar berekend.

Bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen is vaak sprake van een toename van het verhard oppervlak en daarmee een afname van het infiltratieoppervlak. Er wordt meer hemelwater versneld afgevoerd naar de riolering of het oppervlaktewater. Dit is ongewenst en dient zoveel mogelijk te worden voorkomen. Uitgangspunt is dat het hemelwater zoveel mogelijk in het plangebied blijft. De wijze waarop kan per situatie verschillen en is gebiedsafhankelijk.

De nieuwbouw vindt plaats ter plaatse van het bestaande parkeerterrein. Het bouwvlak ten behoeve van de nieuwbouw heeft een oppervlakte van ongeveer 1.600 m². De oppervlakte van de ondergrondse parkeergarage bedraagt ongeveer 1.900 m². De oppervlakte van het bestaande parkeerterrein betreft ongeveer 1.100 m². In de nieuwe situatie is een toename van maar dan de 500 m² extra verharding ten opzichte van de bestaande situatie toegestaan, zodat er sprake is van een retentievereiste als verplicht door het waterschap.

Met een mogelijke toename van het verhard oppervlak van 800 m² valt de planontwikkeling binnen de grenswaarde van meer dan 500 m2 en minder dan 10.000 m2. Vanuit de Algemene Regel van het waterschap Brabantse Delta is er een verplichting tot aanleg van een bergingsvoorziening.

De gemeente Breda hanteert echter een zwaarder wegend beleid betreffende de watercompensatie. De gemeente Breda gaat uit van het bestaande en het toenemende verhard oppervlak. Met een bestaand verhard oppervlak van 1.100 m² en een toename van het verhard oppervlak van 800 m² is er vanuit de gemeente een verplichting tot het aanbrengen van een beringsvoorziening volgens de norm 10 mm/m² voor bestaand verhard oppervlak en 78 mm/m² voor de verhardingstoename. Bij een invulling van een duurzame manier van waterberging is de norm van de verhardingstoename 60 mm/m². Voor het plangebied zijn de volgende rekensommen te maken:

1.100 m² * 10 mm + 800 m² * 78 mm = 74 m³

1.100 m² * 10 mm + 800 m² * 60 mm = 59 m³

Advies behandeling regenwater (HWA)

In de toekomstige situatie zal de afvoer van neerslag, afkomstig van de daken en verharding moeten worden opgevangen op eigen terrein. Het streven van de gemeente om hemelwater zoveel mogelijk vast te houden in het gebied, bij voorkeur door het in de bodem te infiltreren.

Hierdoor wordt de volgende volgorde aangehouden: vasthouden - infiltreren in bodem - afvoer naar oppervlaktewater (aanliggend) - afvoer naar gemeentelijk hemelwaterriool.

Voor de herontwikkeling is er een waterbergingsopgave van 74 of 59 m³. Deze dient geborgen te worden in het plangebied. In het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar om een infiltratievoorziening te realiseren. Daarnaast is het ook mogelijk om het dakoppervlak van de nieuwbouw te voorzien van een groene dak om het afstromend verhard oppervlak te verminderen.

De invulling van deze bergingsopgave vindt bij voorkeur plaats in een bovengrondse voorzieningen die door infiltratie in de bodem weer beschikbaar komt. Als invulling van de waterbergingsopgave wordt de toepassing van bovengrondse waterbergende voorzieningen als wadi, greppel, zaksloot en verlaagd maaiveld als kansrijk gezien.

Verder moet met de vloerpeilen en de inrichting van het perceel rekening worden gehouden dat extreme neerslag niet tot schade leidt. Als norm hiervoor wordt uitgegaan van een bui van 70mm in 1 uur conform het deltaprogramma ruimtelijk adaptatie (DPRA). De daadwerkelijke realisatie van voldoende waterberging is door middel van regels geborgd in het bestemmingsplan. Hierdoor is nieuwbouw alleen mogelijk indien voorzien wordt in voldoende omvang van de waterbergingsvoorziening. Daarmee zal de ontwikkeling hydrologisch neutraal zijn.

De gedetailleerde dimensionering van de waterberging dient in het kader van de aanvraag 'Omgevingsvergunning voor bouw' nader uitgewerkt te worden.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Toetsingskader

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Beoordeling

In het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 2013 is voor het gehele plangebied de 'dubbelbestemming waarde archeologie' opgenomen. Daarbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodem ingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld gaan verstoren. Deze verplichting volgt uit de hoge archeologische verwachting die het plangebied overwegend heeft op de Archeologische Beleidskaart Breda (kaartbijlage 3). Voor een deel van het plangebied (het huidige water) geldt een specifieke bepaling. Daar zijn bodem ingrepen tot 1m – het belendende maaiveld ook toegestaan, omdat daar door de aanleg van de waterbak de bovenste meter al verdwenen is. Door de herontwikkeling wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen.

Vanwege het opstellen van een bestemmingsplan is archeologisch onderzoek op deze locatie verplicht. Bij het bestemmingsplan dient een PvE te worden aangeleverd. Voor het voorliggende bestemmingsplan is een PVE opgesteld (zie Bijlage 2). Uit het PVE blijkt dat een klein deel van het plangebied al is vrijgegeven na archeologisch onderzoek, ontgronding of bekende verstoring. Het betreft hierbij het binnenterrein van het hoofdgebouw van de scholengemeenschap De Rooi Pannen. Nader onderzoek is voor dit deel van het plangebied niet verplicht

Vanwege de soort werkzaamheden en het bestaande gebruik van het plangebied is het niet mogelijk om voorafgaand aan de werkzaamheden een proefsleuvenonderzoek of opgraving uit te voeren. Vandaar dat er in overleg met het bevoegd gezag is besloten om alle bodem verstorende werkzaamheden in het plangebied archeologisch te begeleiden. Hiertoe is een PvE opgesteld, die als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd. Dit PvE blijft in principe geldig voor het voorliggende plan behalve in het geval van wijziging in wet- of regelgeving, wijziging van het bestemmingsplan, of als er een wijziging in het plan worden aangebracht. In die gevallen dient er in overleg met het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, bezien te worden of het PvE dient te worden aangepast dan wel dat het voorliggende PvE gehandhaafd kan blijven.

Deze werkwijze wordt gewaarborgd via een archeologische dubbelbestemming

Toetsingskader

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente Breda met het bovengrondse erfgoed moet omgegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

Historische geografie

Het plangebied maakt onderdeel uit van de oude stadskern van Breda en kent in de hoedanigheid als voormalig kazerneterrein (Seelig kazerne) een grote historie voor de Baroniestad. Het terrein heeft door de jaren heen haar historische karakter weten te behouden. De setting van karakteristieke gebouwen ten westen van de Nieuwe Mark heeft op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 een hoge cultuurhistorische waarde.

Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2

Gebouwd erfgoed

Aan de Gasthuisvelden, op het terrein van de Seelig kazerne, staat het voormalig Groot Arsenaal, gebouwd in 1771. Het pand betreft een rijksmonument (monumentnummer 10141) en wordt omschreven als monumenttype: Fort - vesting. Het gebouw is een rechthoekig gebouw met zadeldak tussen topgevels aan de korte zijden. In de korte wanden een hardstenen rondboogpoort en in de lange westelijke wand een poort met dorische pilasters en fronton, waarin een door leeuwen gehouden schild en waarop wapentrofeeen. Het inwendige wordt beneden in twee beuken gedeeld door een rij rondbogen op rechthoekige pijlers. (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Het Klein Arsenaal is samen met het Hoofdgebouw op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 aangemerkt als pand met een beschermenswaardige cultuurhistorische waarde. Dit betekent dat de panden niet zondermeer gesloopt of verbouwd mogen worden.

In het oostelijk deel van het plangebied wordt een voormalig transformatorhuisje gesloopt. Dit gebouw heeft geen historische waarde.

Daarnaast is het plangebied aangeduid als Beschermd stadsgezicht. Doel van deze aanwijzing is het beschermen van de historische structuur van het gebied en het daarbij horende karakter.

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Beoordeling gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het NNB ligt op circa 150 meter ten zuiden van het plangebied; Aa of Weerijs (ook wel de Singel van Breda). Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNB. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling geen directe relatie heeft met een gebied dat is aangewezen als NNB en geen verbindende functie vervult zijn negatieve effecten uit te sluiten. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het NNB is met de voorgenomen planontwikkeling geen sprake.

Op een afstand 3,5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse bos” dat stikstofgevoelig is. Verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn, gezien de afstand tot het Ulvenhoutse Bos, met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing.

Stikstofdepositie

De Wet natuurbescherming (Wnb, per 1 januari 2017) regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Voor de Wet natuurbescherming heeft de Europese regelgeving als uitgangspunt gediend. De gebiedsbescherming in de Wnb richt zich uitsluitend op Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden waarin belangrijke flora en fauna voorkomen.

In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend.

Bijna in alle Natura 2000-gebieden zijn beschermde habitattypen aanwezig die gevoelig zijn voor stikstof. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk kunnen zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend. Stikstof vormt een van de grootste belemmeringen voor het behalen van de Natura 2000-instandhoudingsdoelstellingen. Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen in het kader van de Wet natuurbescherming. Door Stantec is op 2 febrauari 2023 een memo opgesteld, waarbij het resultaat van de vergelijking van het nieuwe programma met het programma uit de verleende Wnb vergunning in beeld gebracht en wordt beoordeeld of dit past binnen de 'stikstofruimte' van de huidige vergunde activiteiten. Het gehele onderzoek is als Bijlage 6 toegevoegd. Hieronder volgen kort de conclusies van de memo:

• De vergunde activiteiten leiden in Aerius calculator 2023 tot een hoogst berekende stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/ja ten gevolge van de ontgrondingsfase en bouwfase van de doortrekking van de Nieuwe Mark (2e fase) alsmede de bouw en het gebruik van een schoolgebouw (gebouw C) op het terrein van de scholengemeenschap 'De Rooi Pannen'.
• De projectlocatie bevindt zich binnen de mogelijke effectafstand van het Natura 2000-gebied “Ulvenhoutse Bos” waarbij sprake is van een stikstofgevoelige habitat.
• Uit de berekeningen blijkt dat er tijdens de 3 fases (ontgrondingsfase en bouwfase Nieuwe Mark fase 2, bouwfase school en gebruiksfase school) geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Hierdoor worden significante effecten uitgesloten.
• Conform Best Beschikbare Technieken dient de toepassing van AdBleu ten volle te worden gebruikt alsmede de inzet van redelijk moderne werktuigen; minimaal stage IV. Tevens dienen electrische installaties te worden ingezet.

Conclusie stikstof

Met betrekking tot stikstofdepositie zijn negatieve effecten op stikstofgevoelige habitat- en leefgebieden uit te sluiten over de gebruiksfase. Er is geen sprake van significant negatieve effecten vanwege stikstof van het plan op Natura 2000-gebieden. Nader onderzoek of een Wnb vergunning zijn niet aan de orde.

Beoordeling soortenbescherming

Door bureau Regelink is een 'Ecologische quickscan en vleermuisonderzoek' voor de Nieuwe Mark uitgevoerd. Doel van deze quickscan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis deze hebben voor de verdere uitvoering van het initiatief. Verder is inzichtelijk gemaakt of door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De resultaten van het onderzoek zijn hierna kort samengevat.

• In het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig (gebouwen buiten beschouwing gelaten).
• Er zijn geen negatieve effecten te verwachten van de ingreep op vleermuizen. Aangenomen mag worden dat overige soorten die onder dit beschermingsregime vallen niet voorkomen in het plangebied zodat ook daarop geen negatieve effecten te verwachten zijn.
• Er worden geen negatieve effecten in deelgebied 2 verwacht voor andere soorten.
• Omdat de ingreep plaatsvindt binnen de bebouwde kom houtopstanden is artikel 4.2. van de Wet natuurbescherming niet van toepassing. Een melding van de kapwerkzaamheden in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.
• In deelgebied 2 dient bij de ingreep hier rekening gehouden te worden met broedende vogels. Voorafgaande aan het kappen van bomen en het uitvoeren van werkzaamheden in en bij water dient nagegaan te worden of op de werkplek broedende vogels aanwezig zijn. Als dit het geval is dienen de werkzaamheden uitgesteld te worden tot dat nesten niet meer in gebruik zijn.

De hierna opgenomen toelichting op het 'nader onderzoek vleermuizen' was reeds verricht in het kader van een eerdere Quickscan. Deze eerdere Quickscan is later geactualiseerd en de laatste Quickscan is als Bijlage 7 bij de toelichting opgenomen.

Ten behoeve van de aanleg van de Nieuwe Mark dient het bestaande een transformatiehuisje te worden gesloopt: Fellenoordstraat 93d. Aangezien dit huisje bestaat uit muren met een spouw die via open stootvoegen bereikbaar zijn, is een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van een onderzoek naar enerzijds het voornoemde transformatiehuisje en anderzijds naar het zuidelijk deel van de voormalige Seelig kazerne. Dit deel van het onderzoek is buiten het plangebied gelegen. De resultaten van het onderzoek zijn hierna kort samengevat.

Resultaten

• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. Gelet op het relatief geringe aantal foeragerende dieren binnen het plangebied en de ruime beschikbaarheid van vervangend foerageergebied in de directe omgeving mag worden aangenomen dat dit geen essentiële functie betreft.
• In het plangebied zijn geen zomer- of paarverblijfplaatsen aanwezig.
• Op basis van eerder onderzoek (Twisk, 2018) is ook de aanwezigheid van andere functies voor vleermuizen uit te sluiten.
• Ten aanzien van vleermuizen leidt de sloop van het transformatorhuisje niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Het rapport is als Bijlage 8 bij de toelichting opgenomen.

Parkeerbeleid

In 2021 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen Breda vastgesteld. In deze nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw- uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013).

Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad. In haar visie op auto- en fietsparkeren in ruimtelijke ontwikkelingen maakt de gemeente Breda onderscheid tussen drie kerndoelstellingen:

• Parkeernormen die aansluiten bij de Bredase werkelijkheid ten aanzien van autobezit en autogebruik;
• Een flexibel toepassingskader;
• Het structureren van de dialoog tussen de gemeente en initiatiefnemers.

De behoefte aan auto- en fietsparkeerplaatsen verschilt van wijk tot wijk. Door de nabijheid van voorzieningen is in het centrum de behoefte aan autoparkeerplaatsen lager en de behoefte aan fietsparkeerplaatsen over het algemeen groter. Dit in tegenstelling tot wijken die op grotere afstand van het centrum gelegen zijn. Breda gelooft in parkeernormen die aansluiten bij de karakteristieken van gebieden en bovenal bij de karakteristiek van de gemeente. Met haar parkeernormen blijft Breda aansluiten bij de parkeerkencijfers van het CROW.

De term toepassingskader staat voor het afpellen van de parkeerbehoefte naar mogelijkheden om deze behoefte fysiek op te lossen. De nota biedt ruimte voor alternatieve denkrichtingen met als doel het bewerkstelligen van duurzaam ruimtegebruik. De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein wordt opgelost.

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder voor een bestemmingsplan noodzakelijk wanneer het bestemmingsplan de realisatie van een geluidgevoelig object mogelijk maakt. Een watergang of parkeergarage is geen geluidgevoelig object. Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk en een akoestisch onderzoek ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling is derhalve niet uitgevoerd.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen.

De realisatie van een ondergrondse parkeergarage en/of een watergang betreffende geen hinderlijke functies en/ of hinder gevoelige functies. Een nader onderzoek naar 'bedrijven en milieuzonering' is voor de planvorming derhalve niet uitgevoerd.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van de aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.

Met dit bestemmingsplan wordt geen uitbreiding van het toegestane aantal kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Het plan zelf levert ook geen risico's op voor de omgeving. Ten behoeve van voorliggende plannen gelden derhalve geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid.

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

Een project wordt als NIBM beschouwd als aannemelijk is dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde.

Beoordeling

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

In het voorliggend plan is sprake van het wijzigen van een parkeerterrein naar een parkeergarage. Verder wordt de realisatie van de 2e fase van de Nieuwe Mark mogelijk gemaakt. Beide ontwikkelingen hebben geen invloed op de luchtkwaliteit, zodat de ontwikkeling als NIBM wordt beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient ook beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden.

De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL (2016). De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen.

Beoordeling

Voor de kwaliteit van de buitenlucht bestaan verschillende soorten normen. Wettelijke grenswaarden en actiedrempels zijn meestal een compromis tussen haalbaarheid en gezondheid. Veel van de wettelijke normen komen direct uit Europese richtlijnen. De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL (2015 en 2020). De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Via de NSL-Monitoringstool zijn de volgende grenswaarden voor het plangebied bepaald:

Uit de monitoringstool blijkt dat in de omgeving van het plangebied de maximale concentraties voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 voor de jaren 2020 en 2030 de jaargemiddelde grenswaarden niet overschrijden.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties gaan dalen, worden ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

Als gevolg van de ontwikkeling van een schoolgebouw (gebouw C) op het terrein van de scholengemeenschap 'De Rooi Pannen'. is d.d. 14 november 2022 door Stantec b.v. een bezonningsstudie uitgevoerd naar de beschaduwing c.q. bezonning ten gevolge van de nieuwbouw van het schoolgebouw, op de directe omgeving. Daarbij is gekeken naar hoeveel mogelijke bezonningsuren aanwezig zijn in de volgende situaties:

• situatie conform het huidige bestemmingsplan;
• situatie conform de voorgenomen aanpassing op het bestemmingsplan.

Hierbij is rekening gehouden met de TNO-norm. De bezonningsstudie is als Bijlage 9 bij het plan opgenomen.

Beoordeling

Uit de toetsing blijkt dat de nieuwe bebouwing geen tot weinig invloed heeft op het mogelijk aantal bezonningsuren ter plaatse van de toekomstige woningen gelegen aan de Markendaalseweg; project The Marker. Er wordt ruim voldaan de minimale eis van minimaal 2 bezonningsuren per dag.

Conclusie

De nieuwbouw heeft geen dusdanig schaduwwerkend effect dat de gestelde eisen voor bezonning worden overschreden.

Begin 2017 heeft het gemeentebestuur het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 (UP Klimaat) vastgesteld. De gemeente Breda heeft zich ten doel gesteld om in 2044 een CO₂-neutrale stad te zijn. In de Nota: “Steek positieve energie in het klimaat, uitvoeringsprogramma Klimaat 2009 - 2012” zijn doelen en tussendoelen geformuleerd. Daarop is in 2012 de “Strategie duurzame energietransitie gemeente Breda” opgesteld. Daarin wordt een analyse gemaakt van de energiehuishouding van de stad, en worden transitiepaden aangegeven naar de toekomst. De strategie is de basis geweest voor het Uitvoeringsprogramma Klimaat van 2013 tot en met 2016.

Naast doelen voor energiebesparing en CO₂ reductie streeft de gemeente naar een combinatie met lastenverlaging voor burgers en gebruikers, comfort verhoging en een beter binnenklimaat. Er is tussen 2013 en 2016 een groot aantal projecten geformuleerd en uitgevoerd. Dat heeft geleid tot een CO₂-reductie van 21,0 kton CO₂ per jaar over de afgelopen periode. Om structureel aan de doelstellingen te kunnen (blijven) werken, heeft Breda behoefte aan een update van de energiestrategie voor de gehele stad. Deze update van de energiestrategie sluit aan bij de uitvoering van het huidige klimaatbeleid, en dient als input voor het klimaatuitvoeringsprogramma 2017 – 2020.

Energietransitie vraagt om een stedelijke strategie en afstemming voor toepassing van energiebesparing en duurzame energievoorziening voor wijken (woningen, zakelijke markt) industrie en mobiliteit. Energietransitie heeft bijzondere ruimtelijke consequenties en daarom is ook de aansluiting gezocht met de Structuurvisie Breda 2030.

Conclusie

Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Voor de nieuwbouw geldt een BENG-nrom vanuit het Bouwbesluit. Voorkeur hierbij is om toevoeging en vervangende nieuwbouw meteen energieneutraal te realiseren, of ervoor te zorgen zonder desinvesteringen aan de wettelijke BENG-nrom wordt voldaan.

In de nadere uitwerking van het bouwplan van de parkeergarage (en het schoolgebouw) wordt het onderdeel duurzaamheid/energie als belangrijke basis genomen. Aan de normen van het bouwbesluit zal worden voldaan.

Ruimtelijke adaptatie is de borging voor een integrale aanpak van een gezonde, groene en robuuste stad. Mensen moeten meer buiten gaan bewegen en kunnen gaan genieten van groen en water. Breda moet ook aantrekkelijk zijn bij hitte en hevige neerslag.

Binnen de planontwikkeling zijn verschillende toepassingsmogelijkheden onderzocht die een positieve bijdrage leveren aan het toekomstig woon- en leefklimaat. De realisatie van de Nieuwe Mark bevorderd de verkoeling van het gebied en brengt de verhardingstoename terug.

De beplanting langs de Nieuwe Mark aanplanting van bomen werkt bevorderlijk voor de verkoeling van het gebied en heeft een positieve invloed op de luchtkwaliteit. Daarnaast biedt deze watergang extra capaciteit voor de waterberging van het gehele gebied en ook voor de nieuwe planontwikkeling. Secundair biedt de beleving van het nieuwe water een extra bewustwording voor het duurzaam gebruik en beheer van water.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De informele mer-beoordeling voor activiteiten beneden de grenswaarde is vervangen door de mer-beoordelingsplicht. De mer-beoordelingsplicht is van toepassing als:

1. de activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 valt (ongeacht de omvang van die activiteit) én
2. sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4, waaronder het bestemmingsplan.

Beoordeling en conclusie

Het project bestaat uit het maken van een bestemmingsplan voor het kunnen realiseren van een ondergrondse parkeergarage onder een nieuw (school)gebouw. Een dergelijke project kan worden aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject, zoals vermeld in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2.

In de 'Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling 'Nieuwe Mark, 2e fase' is onderzocht of er belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten zijn. Er is geconcludeerd dat het plan op zich en in samenhang met andere plannen geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van gevoelige gebieden. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een mer-plicht.

Door middel van een m.e.r.-beoordelingsbesluit besluit het bevoegd gezag voorafgaand aan de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan, of er al dan niet een MER moet worden opgesteld.

In of nabij het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Derhalve zijn er geen overige belemmeringen vanuit het plangebied.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De indeling en inhoud van dit bestemmingsplan is deels gebaseerd op de gemeentelijke standaard en deels op het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Voor het overige is de plansystematiek gebaseerd op en sluit deze aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO 2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening).

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Ook maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijkings-, bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Gemengd

In deze bestemming is de diversiteit aan functies uitgangspunt. Naast wonen en detailhandel zijn ook andere functies toegestaan. Zo zijn bijvoorbeeld nieuwe kantoren met een oppervlakte van maximaal 500 m² toegestaan. In de regels is aangegeven of deze functies op de begane grond en/of op de verdieping(en) zijn toegestaan.

Voor het uitbreiden van het hoofdgebouw en het bebouwen van het achtererf zijn eveneens regels opgenomen. Deze regels zijn er op gericht de bestaande stedenbouwkundige typologie te handhaven.

Maatschappelijk

De met 'Maatschappelijke' bestemde gronden, zijn primair bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met een onderwijshotel voor maximaal 20 kamers. Naast de maatschappelijke voorziening is horeca als ondergeschikte functie toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een ondergrondse parkeergarage toegestaan. Verder zijn ondergeschikte functies als groen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeren, verkeer, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Tot slot zijn regelingen opgenomen wat betreft aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer

Deze bestemming is opgenomen voor de infrastructuur binnen het plangebied. De bestemming maakt geen bebouwing mogelijk. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn mogelijk in de vorm van speelvoorzieningen, lichtmasten, kunstobjecten en overige bouwwerken, als deze voldoen aan de in de regels benoemde bouwhoogte.

Water

Deze bestemming geldt ter plaatse van de watergang van de Nieuwe Mark en de bijbehorende lage kades. De gronden zijn bestemd voor watervoerende watergangen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals oever beschoeiingen, kademuren, aanlegsteigers, bruggen, trappen en duikers.

In het algemeen mogen de gronden, met uitzondering voor 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde', niet worden bebouwd.

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' geldt voor het gehele plangebied. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; als een ingreep dieper gaat is een omgevingsvergunning verplicht. De resultaten van het onderzoek worden door het bevoegd gezag ( de gemeente Breda) middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Als uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

In deze bestemming zijn de regels opgenomen ten behoeve van de bescherming van het beschermd stadsgezicht. Naast een verbod om te bouwen, mits de vergroting uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied en/of geen afbreuk wordt gedaan aan de samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zeker stellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Als het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 7.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 7.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan uitgevoerd zal worden.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig als het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Als de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

De gronden van de ondergrondse parkeergarage zijn in eigendom van de scholengemeenschap. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van deze initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan voor de bouw van de ondergrondse parkeergarage is voor de gemeente Breda derhalve een kostenneutrale ontwikkeling.

Binnen het tracé van de Nieuwe Mark is géén aangewezen bouwplan in de zin van 6.12 Wro voorzien. Wat betreft de Nieuwe Mark is afdeling 6.4 Wro niet van toepassing.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer aandacht aan de communicatie met belanghebbenden middels een omgevingsdialoog. Omwonenden en omliggende bedrijven wordt de gelegenheid geboden om bezwaren en suggesties naar voren te brengen.

Voor omwonenden, bedrijven en belangstellenden zijn 2 openbare sessies georganiseerd. In november 2017 was de eerste bijeenkomst. Tijdens deze 'inspiratiesessie' werden circa 200 aanwezigen geïnformeerd aan de hand van het schetsontwerp en de 3D film. Tijdens deze avond lag de nadruk op het ophalen van uitspraken, ideeën en kansen rondom thema's als: varen over de rivier, fietsen langs de rivier, groen en cultuurhistorie. Opmerkingen zijn uitgewerkt en in het voorliggende voorlopig ontwerp waar mogelijk toegepast.

Tijdens de tweede sessie in april 2018 is het concept voorlopig ontwerp gepresenteerd. Concrete voorbeelden werden getoond van grotere toegankelijkheid van kades, de wandelroute langs de Nieuweweg, de verbinding van de Markendaalsebrug naar de binnenkant van de kade, de verbinding met de wijk Fellenoord, meer vergroening, aandacht voor meer verblijfsplekken en het logisch leggen van een verbinding met de rijke cultuurhistorie langs de route. Afgaand op het enthousiasme van deze tweede avond én een minimum aan opmerkingen kan geconcludeerd worden dat aan veel vragen en opmerkingen tegemoet is gekomen.

Verder zijn alle VvE's langs de route persoonlijk betrokken met als doel de inventarisatie en afstemming van kansen en wensen in relatie tot de belangen van de bewoners (toegankelijkheid naar parkeervoorzieningen en dergelijke zijn geïntegreerd in het ontwerp). Alle VvE's, die zijn gesproken, omarmen het ontwerp en kijken uit naar het moment dat het project gerealiseerd is. (Bron: Voorlopig ontwerp De Nieuwe Mark, mei 2018 van de gemeente Breda)

In 2022 is het concept ontwerpbestemmingsplan met de Rooi Pannen en restaurant Bali besproken. Naar aanleiding van deze gesprekken is het volledige bestemmingsvlak van restaurant Bali in het plangebied opgenomen. Op verzoek van De Rooi Pannen zijn de regels op detailniveau meer in overeenstemming gebracht met de geldende planologische mogelijkheden en de toekomstige wensen van de scholengemeenschap.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt onderhavig bestemmingsplan Binnenstad, Nieuwe Mark toegezonden aan de diverse overleg instanties. De reactie van de vooroverleg partners worden t.z.t. in de toelichting verwerkt.

Het voorontwerpbestemmingsplan is op 30 september 2022 naar de vooroverleg partners verzonden. De ontvangen reacties zijn hierna kort samengevat:

Cultureelerfgoed

Mooi hoe De Mark straks weer beleefbaar zal zijn en hoe het Groot Arsenaal (weer) plek krijgt aan het water. We zien uit naar de verdere planvorming en blijven graag betrokken.

Veiligheidsregio Midden en West-Brabant

In het kader van Externe Veiligheid is een standaard verantwoording van het groepsrisico van toepassing. Ten behoeve van een goede bereikbaarheid van het plangebied zijn de aanbevelingen van de Veiligheidsregio overgenomen en opgenomen in de toelichting (2.2.3 Verkeer en parkeren) van het bestemmingsplan.

Op het moment dat er meer duidelijkheid bestaat over de bouw van de parkeergarage verzoekt de Veiligheidsregio om op tijd betrokken te worden bij de planvorming. Het volledige advies is inclusief de bijlagen als Bijlage 10 bij deze toelichting gevoegd.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap heeft verzocht om dit paragraaf 4.2 Water het beleid van het waterschap Brabantse Delta op te nemen. De toelichting is hierop aangepast.

Nadat het Tusse met de vooroverleginstanties is afgerond wordt met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Standaard verantwoording groepsrisico

PVE archeologie

Geotechnisch advies over peilverlaging

Indicatief (water)bodem- en asbestonderzoek

Grondwateronderzoek

Stikstof

Ecologische quickscan en vleermuisonderzoek

Vleermuisonderzoek Voormalige Seelikazerne

Bezonningsstudie

Advies Veiligheidsregio