het bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 44 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022201010-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Een woning bestaande uit twee verdiepingen waarvan de woonkamer gelegen moet zijn op de begane grond.

Gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda en wijzigingen daarvan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transportverdeelstation , transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een gebouwde voorziening voor het parkeren van auto's, die indien ondergronds aangelegd alleen zichtbaar is via de toegangen die leiden tot de parkeergarage.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, pv-panelen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en liftopbouwen, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. terrassen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen;
8. evenementen;
9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd': tevens horeca behorende tot categorie 1 en/of 2, uitsluitend op de begane grond en met een maximum bedrijfsvloeroppervlak (bvo) van 450 m²;
3. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een ondergrondse parkeergarage;
4. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - daktuin': tevens een daktuin;

met daarbij behorend(e):

5. bergingen;
6. tuinen en terrassen;
7. paden;
8. in- en uitritten;
9. groen;
10. nutsvoorzieningen;
11. parkeren;
12. speelvoorzieningen;
13. water en waterhuiskundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering niet zichtbaar is vanaf de openbare weg.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers.
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze afwijking eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren met monumentale waarden worden verwijderd;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
2. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag om ontheffing en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

1. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. Het in lid a vermelde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
3. De onder sub a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
4. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder sub a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. Indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 44".

Een stad in een groen park, een internationaal knooppunt en toegankelijk voor iedereen. Dat zijn de drie speerpunten van de gemeente Breda voor de komende 20 jaar. Dit doet Breda onder andere door 25.000 woningen te bouwen, waarvan 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum bij CrossMark. Dit laatste draagt bij aan het gewenste hoogstedelijk vestigingsmilieu en levert een unieke mix aan wonen, werken en ontspannen. De toegankelijkheid van de gemeente wordt verder versterkt door fysieke verbindingen tussen wijken te verbeteren en voorzieningen in elke wijk op orde te brengen. Breda wordt de eerste Europese stad in een groen park. Dit wordt gedaan door het bestaande groen en water met elkaar te verbinden en nieuwe parken en groenstructuren te ontwikkelen. Het doortrekken van de Nieuwe Mark en de ontwikkeling van het Seeligpark zijn twee plannen die hier in het centrum van Breda een bijdrage aan gaan leveren.

Net ten zuidwesten van het centrum, langs de Nieuwe Mark staat aan de Markendaalseweg 44 een kantoorpand. Het pand dateert uit 1974 en sinds 2009 is het Kadaster uit het pand vertrokken. Het pand wordt sindsdien gebruikt door diverse instellingen en bedrijven. Initiatiefnemer BPD is voornemens het pand te slopen en nieuwbouw terug te plaatsen ten behoeve van maximaal 95 woningen. In de plint richting de Markendaalseweg is optioneel nog ruimte voor 450 m² aan daghoreca en/of restaurant.

Met het toevoegen van maximaal 95 woningen op deze plek wordt invulling gegeven aan de behoefte hoogwaardige binnenstedelijke woonconcepten toe te voegen aan de binnenstad van Breda en 10.000 woningen in het centrum te bouwen. De herontwikkeling zal, door de realisatie van een ruime daktuin en een semi-openbaar groen binnenhof, tevens een belangrijke bijdrage leveren aan het verder (her)introduceren van groen in dit deel van de binnenstad en het creëren van extra verbindingen tussen de straten in de wijk. Hierdoor ontstaat er een prettig en gezond woonmilieu.

In nauwe samenwerking met de gemeente Breda is in september 2021 de ontwikkelvisie voor de planontwikkeling vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De beoogde herontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het betreffende perceel. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan de Markendaalseweg 44, net ten zuidwesten van het historisch stadscentrum van Breda. Aan de noordzijde grenst de locatie aan de Odilia van Salmstraat. De voorkant van het huidige gebouw is gepositioneerd op de Markendaalseweg. Aan de zuidzijde loopt de Jan van Polanenkade.

Figuur 1.1: Luchtfoto met het plangebied rood omlijnd (bron: Luchtfoto 2021)

Het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' is onherroepelijk sinds 30 oktober 2013. In figuur 1.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven met het plangebied rood omlijnt. Op de locatie geldt de bestemming 'Kantoor'. Hier zijn de volgende functies toegestaan:

1. kantoren;

met daarbij bijbehorend(e):

2. parkeren;
3. verkeer;
4. nutsvoorzieningen;
5. groen;
6. water.

Rondom het huidige pand is een ruim bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van het huidige pand geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter. Voor de gehele locatie is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen ter bescherming en veiligstelling van de archeologisch waarden. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m² en waarbij de grondwerkzaamheden dieper gaan dan 30 cm. Voor een deel van het plangebied richting de Markendaalseweg geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Deze bestemming dient voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht. Met een omgevingsvergunning mag de huidige bebouwing gesloopt worden en nieuwe bebouwing opgericht worden.

Figuur 1.2: Uitsnede van het bestemmingsplan 'Binnenstad' met het plangebied rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Naast het bestemmingsplan 'Binnenstad' zijn er nog andere bestemmingsplannen van toepassing, namelijk:

• Herziening Beschermd stadsgezicht, vastgesteld 07-09-2017;
• Parapluplan parkeren 2017, vastgesteld 12-04-2018.

In het paraplubestemmingsplan Parkeren zijn de nieuwste parkeernormen zoals vastgelegd in het beleid juridisch-planologisch gekoppeld aan ontwikkelingen. De herziening Beschermd stadsgezicht vormt een aanvulling op de dubbelbestemming uit het bestemmingsplan 'Binnenstad'.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 95 woningen mogelijk gemaakt en 450 m² aan daghoreca en/of restaurant. De woon- en horecafunctie is op basis van het geldend bestemmingsplan niet toegestaan. De beoogde nieuwbouw past niet binnen het huidige bouwvlak en de maximale bouwhoogte wordt overschreden. De beoogde ontwikkeling past hiermee niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied ligt aan de Markendaalseweg 44 in Breda. Naast het pand, voormalig in gebruik als kantoor, is er op het perceel een parkeerterrein aanwezig. Het perceel is 4.918 m² groot. Het parkeerterrein wordt ontsloten via de Jan van Polanenkade op de Markendaalseweg. Aan de Odilia van Salmstraat bevindt zich ook een poort die toegang geeft tot het achterterrein. De entree van het voormalige kantoorgebouw bevindt zich aan de Markendaalseweg.

Figuur 2.1: Zicht op het gebouw vanaf de Markendaalseweg (bron: GoogleStreetView, november 2021)

Figuur 2.2: Zicht op het gebouw vanaf de Odilia van Salmstraat (bron: GoogleStreetView, april 2021)

Het gebouw grenst niet direct aan de Markendaalseweg, maar is iets naar achter gepositioneerd. Deze ruimte is ingevuld met groen en nog enkele parkeerplaatsen voor auto's en fietsers. Een laag muurtje scheidt het plangebied van de straat.

Het huidige pand bestaat uit verschillende bouwlagen. Het hoogste deel aan de Markendaalseweg is 6 bouwlagen en het laagste deel is 3 bouwlagen. De gevel van het gehele gebouw bestaat uit raampartijen die elkaar in gelijkmatige trend afwisselen. Alle ramen zijn aan de bovenzijde afgewerkt met zonwering in groen en wit gestreepte uitvoering. Het gebouw zelf is wit van kleur.

In het plangebied zijn tot slot enkele bomen aanwezig op het voorterrein en op het achterterrein.

De ring rondom het historische centrum van Breda wordt getypeerd door de typische naoorlogse opbouw. Door de toenemende mobiliteit tijdens de jaren '60 ontstond er meer vraag naar een goede bereikbaarheid van de stad. Dit leidde tot een verbreding van de wegen rondom het historische centrum, zoals de Vlaszak, Oude Vest, Karnemelkstraat en Haven, om zo een autoring rondom het centrum te creëren. Verschillende wegen, zoals de Markendaalseweg, werden hierop aangesloten. De haven werd gedempt om plaats te maken voor een grote parkeergarage.

Samen met de sterke groei van de dienstensector en overheidsinstanties zorgde dit ervoor dat veel kantoren werden gebouwd aan de ring rondom het historische centrum. Door de industriële productie kon met grote blokken worden gewerkt. Dit resulteert in veel grote, hoekige kantoorgebouwen. Er werd veel gebruik gemaakt van beton, glas en lichte kleuren. De nadruk lag niet op de identiteit van een gebouw, maar op universele vormgeving. Hierdoor communiceren deze gebouwen nauwelijks met de omgeving.

Figuur 2.3: Kruising van de Markendaalseweg/Karnemelkstraat in 1977 met in het midden het Kadasterkantoor (bron: Johan van Gurp via BN De Stem Breda, 07-09-2018)

Figuur 2.4: Zicht op het plangebied vanaf de Markendaalseweg met naast het huidige gebouw historische bebouwing (bron: GoogleStreetView, november 2021)

De Markendaalseweg loopt vanaf de singel naar de Nieuwe Mark. Het is één van de wegen die het historische centrum van de stad in gaat. Vanaf de singel is de weg tweerichtingsverkeer en bestaat deze uit twee rijstroken. Langs de Nieuwe Mark is het een weg zonder rijbaanscheiding. De bouwblokken langs de weg zijn gesloten en bestaan uit 3 of 4 bouwlagen. Op de hoeken is gebruik gemaakt van accenten van ongeveer 8 bouwlagen. De meeste gebouwen dateren uit de 21e eeuw. De gebouwen bestaan voornamelijk uit rode bakstenen en in de plint is gebruik gemaakt van een accent ten opzichte van de rest van het gebouw.

Figuur 2.5: Naastgelegen gebouw aan de Markendaalseweg met op de begane grond dienstverlening en op de bovenverdiepingen wonen (bron: GoogleStreetView, november 2021)

Figuur 2.6: Gebouwen aan de overzijde van het plangebied aan de Nieuweweg (bron: GoogleStreetView, november 2021)

Langs de Markendaalseweg wordt in de toekomst de Nieuwe Mark doorgetrokken richting de Vredenburgsingel en aangesloten op het nog te ontwikkelen Seeligpark. Op die manier wordt de binnenstad verbonden met de nieuwe ontwikkelingen zoals het voormalige belastingkantoor Teruggave en de nieuwe woningen in het Seeligkwartier. Het gebied rondom de voormalige Seeligkazerne wordt vergroend, waardoor ook het plangebied in de toekomst verbonden wordt met deze gebiedsontwikkeling.

Het plangebied ligt ten zuidwesten van het historisch centrum, maar binnen de singels van Breda. De Markendaalseweg (die overgaat in de Prinsenkade) vormt de rand van de wijken Fellenoord en Schorsmolen. De wijken Schorsmolen en Fellenoord zijn woonwijken. Tussen de wijken ligt de Haagdijk, één van de historische 'inlopers' van de binnenstad, bestaande uit een mix van voorzieningen, zoals horeca, detailhandel, bedrijven en woningen. Aan de overzijde van de Markendaalseweg ligt de historische binnenstad. Hier zijn detailhandel en horeca geconcentreerd.

Het plangebied ligt op de rand van het historisch centrum en de wijk Fellenoord. Naast het plangebied staat een fietsenwinkel en aan de andere zijde een pand met in de plint bedrijven, waaronder BN De Stem en de Kringloopwinkel, met daarboven woningen. Aan de Odilia van Salmstraat ligt de Kerk van de Nazarener. Aan de Jan van Polanenkade zijn tevens bedrijven gevestigd en het terrein van de Rooi Pannen. Aan de overzijde van het plangebied zijn ook woningen met afwisselend bedrijven, horeca en detailhandel in de plint aanwezig. Het historische klooster is in 2016 gerenoveerd tot hotel en restaurant.

Breda telt 11 wijken en 56 buurten. Het plangebied ligt in de wijk 'Breda centrum' in de buurten 'City' en 'Fellenoord'.

Figuur 2.2: Overzicht van de wijk Breda centrum met vijf buurten. Het plangebied is rood omcirkeld (bron: data.breda.nl)

City

De wijk City staat beter bekend als de historische binnenstad van Breda. In 1252 kreeg Breda stadsrechten. Om Breda goed te kunnen verdedigen wordt de stad aan het begin van de 14e eeuw ommuurd en komen rondom de stad singels. De huidige Nieuwe Mark is nu nog zichtbaar als oude singel. De historische binnenstad van Breda kenmerkt zich door de historische gebouwen en structuren, waaronder de Grote Kerk, de verschillende pleinen en hofhuizen.

Tegenwoordig wordt de binnenstad voornamelijk gekenmerkt als winkelgebied en is er een concentratie van horeca. In de binnenstad wonen ongeveer 2.500 mensen, waarvan 30% tussen de 15-24 en 40% tussen de 25-44 jaar oud*. De bevolkingsdichtheid is hoog in deze wijk van Breda. Er wonen ongeveer 6.200 mensen per km², tegenover 1.400 in de rest van Breda.

Fellenoord

De wijk Fellenoord omvat een gedeelte van het centrum binnen de singels, gedeeltelijk oude stad (Haagdijk), gedeeltelijk voormalige vestingwerken en gedeeltelijk sociale woningbouw uit het begin van de twintigste eeuw en later. Driekwart van de woningen zijn sociale huurwoningen. Deze woningen zijn ontwikkeld in de jaren '80. Van oudsher was dit een wijk waar veel arbeiders woonden in huizen die waren gebouwd door fabriekseigenaren.

De wijk bestaat uit verschillende veelhoekige pleintjes, waar stervormig een aantal straten op uitkomt (zogenaamde hovenstructuur). De woonblokken zijn gesloten met in het midden vaak een poort met onderdoorgang. De woningen bestaan voornamelijk uit één bouwlaag met een tuin en grenzen direct aan de straat. De wijk is sterk versteend, waardoor er vaak sprake is van wateroverlast. Parkeren vindt voornamelijk op straat plaatst, waardoor er weinig groen aanwezig is.

In de wijk Fellenoord wonen ruim 1.500 mensen*. Het grootste deel is tussen de 25 en 44 jaar oud (41%). Van alle personen heeft 62% van de inwoners een niet-westerse migratieachtergrond, tegenover 33% in City en 53% in Breda. In Fellenoord heeft 30% van de inwoners een laag opleidingsniveau. In de wijk City is dit 10% en in de rest van Breda 24%.

*Bron: Breda in Cijfers, breda.incijfers.nl/dashbord

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw waarbij veel aandacht is voor vergroening en duurzaamheid. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen. Bij voorzieningen zoals horeca ligt de grens op circa 500 m².

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied bestaande uit maximaal 95 woningen. De woningen worden in principe uitgevoerd als appartement (één of tweelaags), er zijn een aantal duplexwoningen aanwezig. De verhouding tussen het aantal koop- en aantal huurwoningen is ongeveer 50%-50%. De koopwoningen worden aangeboden in het middeldure en dure segment. De huurwoningen worden aangeboden in het middeldure segment. De woningen worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De toe te voegen horeca heeft een oppervlakte heeft van maximaal 450 m². Bij ontwikkelingen van minder dan 500 m² is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en hoeft deze niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724). De behoefte hoeft daarmee op basis van het Bro niet aangetoond te worden. In paragraaf 3.5 wordt wel getoetst aan gemeentelijk beleid.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Woningen

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte.

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040 in de stad Breda. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad voor 2030 nog met 120.000 woningen groeien en voor 2035 met 160.000 woningen in totaal. De netto toevoeging aan woningen is enkele jaren (2014 t/m 2016) sterk achtergebleven waardoor het van belang is zowel de Brabantse als de Bredase woningvoorraad met een versneld tempo te laten groeien.

In het vorige bestuursakkoord was vastgelegd dat er tussen 2018 en 2022 6.000 woningen moesten worden toegevoegd aan de harde plancapaciteit om de woningvoorraad voldoende te kunnen laten groeien. Deze ambitie is doorgetrokken in het nieuwe bestuursakkoord en in de komende vier jaar wil de gemeente ook 6.000 woningen toevoegen aan de bestaande voorraad. Onder andere met de versnellingsaanpak wordt hier invulling aan gegeven. Met de toevoeging van maximaal 95 woningen in de vorm van appartementen en duplexwoningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte. Het realiseren van dit soort woningen van diverse grootte voor diverse doelgroepen sluit daarnaast goed aan bij de gewenste differentiatie in woonmilieus.

Uit actuele marktcijfers van NVM (3e kwartaal 2022), weergegeven in figuur 3.1, blijkt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt. Dat geldt zeker voor appartementen, waarbij de krapte indicator 2,6 is. De prijzen van appartementen zijn het afgelopen kwartaal met -3,0% gedaald. Echter is de jaarlijkse transactieprijs met 2,5% gestegen en blijft de prijs hoog ten opzichte van vorige jaar. De gemiddelde verkooptijd van een appartement is 28 dagen.

Figuur 3.1: NVM kwartaalcijfers regio West-Noord Brabant | derde kwartaal 2022 (bron: NVM)

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het derde kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2022' blijkt dat per 1 oktober 2022 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 844 woningen. Daarvan is circa 41% nieuwbouw. Het aanbod overstijgt op dit moment het aantal verkopen, dit hangt naar verwachting samen met de hogere hypotheekrentes. Uit aantal uitgegeven bouwvergunningen is en blijft laag waardoor de marktdruk naar verwachting weer zal toenemen.

Figuur 3.2: Uitgegeven bouwvergunningen (Bron: Van der Sande Makelaars/Dynamis)

Figuur 3.3: Aanbod en verkopen van nieuwbouwwoningen (bron: Van der Sande Makelaars/Dynamis)

De ontwikkeling draagt bij aan het verminderen van de krapte door zowel huur- als koopappartementen en een aantal duplexwoningen toe te voegen aan de woningmarkt.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

De bestaande woningvoorraad zal doorontwikkeld moeten worden om tegemoet te komen aan de woonwensen van de toekomst. Om de druk op het landschap te beperken, wordt vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

In mei 2017 heeft de gemeente Breda het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' vastgesteld. Het voormalig Kadasterkantoor is in dit document aangewezen als 'opgave' binnen de bedrijvenlocaties die Breda heeft. Ruim 3.800 m² aan leegstaand vastgoed wordt met de voorgenomen gebiedsontwikkeling uit de markt genomen en een toekomstbestendige functie gegeven. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Figuur 3.4: Uitsnede beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda'

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de doelen uit het rijksbeleid en levert hier een bijdrage aan.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. Het toestaan van daghoreca en/of restaurant zorgt dat het plangebied naast een woonplek ook een verblijfplek kan worden.

Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.5). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat:

• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat het kantoorgebouw op dit moment maar gedeeltelijk in gebruik is en met de herontwikkeling de beschikbare ruimte beter benut kan worden.
• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en door differentiatie toe te passen in woningtype zullen de woningen aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen.
• De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Er wordt namelijk gasloos gebouwd. Daarnaast vindt er geen toename van oppervlakteverharding plaats ten opzichte van de bestaande situatie, maar er worden wel mogelijkheden voor het (tijdelijk) bufferen van water (bij piekbuien) gerealiseerd.
• Door het realiseren van een groene daktuin en een semi-openbaar groen binnenhof wordt er aanzienlijk meer groen toegevoegd op de locatie, wat niet alleen de leefbaarheid van de toekomstige bewoners verbeterd, maar ook van de bewoners in de omgeving. Daarnaast draagt groen bij aan het verminderen van hittestress.
• Door het toestaan van daghoreca en/of een restaurant wordt er ruimte voor werkgelegenheid gecreëerd en ontstaat de mogelijkheid een levendige plint te creëren aan de zijde van de Markendaalseweg.

Figuur 3.5: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied aangeduid met pijl (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het provinciaal beleid.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente de centrumgemeente voor de subregio Breda en omstreken, waarbij onder andere Etten-Leur, Zundert en Alphen-Chaam zijn aangesloten. Als centrumgemeente voert Breda in een intergemeentelijk samenwerkingsverband bepaalde functies uit voor omliggende gemeenten, zoals beschermd wonen of opvang voor een veilig huis.

Binnenstedelijke woningbouwprojecten hoeven niet binnen de regio af gestemd te worden. Ook (kleinschalige) horeca ontwikkelingen worden niet regionaal afgestemd.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 95 woningen in de vorm van appartementen en duplexwoningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit de volgende onderwerpen:

• De digitale stad;
• Slimme en duurzame mobiliteit;
• Cultuur en sport;
• Gezonde en duurzame leefomgeving;
• Kennis en onderwijs;
• Economisch vestigingsklimaat.

We streven naar gezonde, toekomstbestendige, klimaatneutrale stedelijke gebieden. We willen schone lucht, een groen landschap. We willen dat Brabant een fijne plek is om te leven en te werken. Omdat het dan ook een aantrekkelijk landschap is voor bedrijven en werknemers om zich hier te vestigen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling zet sterk in op de vergroening. Het project zet de vergroening langs de Nieuwe Mark door in verschillende groene ruimtes. Op het pand komt een groene daktuin. Aan de achterzijde komt een semi-openbaar groen binnenhof zodat bewoners en omwonenden kunnen genieten van het groen. De toevoeging van groen draagt bij aan schone lucht en de gezondheid van omwonenden en levert een bijdrage aan klimaatadaptatie doordat het water opvangt en hittestress vermindert. Hiermee draagt het plan bij aan de strategisch agenda BrabantStad.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid en levert een bijdrage aan de regionale afspraken.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoogstedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoogstedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Door in te zetten op doorstroming kunnen ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda wonen. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Aantrekkelijke horecavoorzieningen zijn daarnaast belangrijke plekken van ontmoeting voor bewoners en bezoekers. Ze dragen daarmee bij aan het plezier en welbevinden van de mensen. Verscheidenheid, kwaliteit en vernieuwing staan daarbij centraal, er wordt terughoudend omgegaan met een groei van horeca in kwantiteit.

Toetsing

Het realiseren van appartementen en duplexwoningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Door een verdeling toe te passen van circa 50% huur en 50% koop zijn de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Daarnaast wordt verouderd vastgoed gesloopt waardoor er een nieuwe duurzame gebruiksfunctie toegevoegd wordt in het centrumstedelijk gebied, dichtbij veel voorzieningen. Qua maat en schaal sluit het plan aan bij de hoogstedelijke ambities zoals gesteld in de Omgevingsvisie 2040, maar sluit het ook aan bij de achterliggende wijk die een kleinschaliger maat hanteert. Het beoogde gebouw krijgt een hoogstedelijke uitstraling welke qua architectuur aansluit op de omgeving en het karakter van de Markendaalseweg. In het plan is veel groen geïntegreerd, onder andere met de daktuin, waardoor het gebouw een groene uitstraling krijgt. Hierdoor sluit het plan goed aan bij de bij de ambities van de vergroening van de Nieuwe Mark en ontstaat er samenhang in de omgeving. Het semi-openbare binnenhof stimuleert ontmoeting en ontspanning.

De horeca betreft een toevoeging in 450 m² ten opzichte van wat nu planologisch toegestaan is. Om de kwaliteit van de Markendaalseweg als gebied voor ontmoeting en ontspanning op te waarderen is het, in lijn met het doortrekken van de Nieuwe Mark en de vergroening aldaar, niet ongewenst op deze locatie een in omvang beperkt horecaconcept toe te voegen. Op voorhand of bij leegstand is het planologisch mogelijk deze horeca te vervangen door woningen. Het betreft daarnaast daghoreca en/of een restaurant en daarmee geen belemmerende functie ten opzichte van de bestaande en nieuwe woningen.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030 (voorloper Omgevingsvisie Breda 2040). Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Met de realisatie van appartementen en duplexwoningen in verschillende groottes wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen rondom het centrumgebied van Breda.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De beoogde planontwikkeling maakt maximaal 95 woningen mogelijk waarvan circa de helft huurwoningen en de helft koopwoningen. De woningen hebben verschillende oppervlakten waardoor er prijsdifferentiatie optreedt en ze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Het realiseren van woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren.

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode worden een flink aantal woningen gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente met de Woonvisie ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Horeca en detailhandel

De horeca heeft het zwaar gehad in coronatijd. Door meer online bestellingen heeft de detailhandel het ook moeilijk. De horeca en detailhandel zorgen voor een groot deel voor de aantrekkelijkheid van Breda. Die aantrekkelijkheid moet hoog gehouden worden.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen.

Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in sloop van een leegstaand, verouderd kantoorpand en de toevoeging van maximaal 95 woningen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. De gesprekken rondom de herontwikkeling van de voorliggende locatie spelen al enkele jaren. Afspraken over het programma van de herontwikkeling zijn gemaakt onder het vorige bestuursakkoord en vastgelegd in de in september 2021 vastgestelde ontwikkelvisie. Gezien de locatie in de wijk Fellenoord is bewust gekozen hier in te zetten op middeldure huur en geen sociale huur toe te voegen. Dat is in ruime mate aanwezig in de wijk Fellenoord.

Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. Met het binnenhof wordt een nieuw deel semi-openbare ruimte gecreëerd in Fellenoord en samen met de daktuin zorgt dit voor een significatie vergroening van het gebied. Dit sluit aan bij de ambitie van Breda als eerste Europese stad in een groen park. In de relatief versteende wijk Fellenoord leveren de bomen en planten een bijdrage aan klimaatadaptatie en het voorkomen van hittestress. Het toestaan van daghoreca en/of een restaurant zorgt dat het plangebied naast een woonplek ook een aantrekkelijke verblijfplek kan worden voor passanten. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op de) Woonvisie en aanvullende visies zoals de Duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied. Daarnaast is een goed beeld van de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden noodzakelijk. Daarom is het Perspectief wonen en zijn er gebiedsprofielen voor het wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Zowel de binnenstad als Fellenoord zijn onderdeel van het gebiedsprofiel 'Centrum'. Het deel van de binnenstad rondom het Franciscanessenplein, gelegen aan de overzijde van het plangebied, wordt getypeerd als een 'levendige stadswijk'. De wijk Fellenoord heeft het woonmilieu 'rustige stadswijk'. In de uitwerking van het gebiedsprofiel van het Centrum wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan meer (centrum)stedelijk wonen. Het centrum biedt kansen voor stedelijke doelgroepen (empty nesters, werkenden en stedelijk georiënteerde gezinnen). Er is behoefte aan meer middeldure huurappartementen en (middel)dure koopappartementen.

Met de beoogde ontwikkeling worden koop- en huurappartementen en duplexwoningen van verschillende oppervlakten gerealiseerd waardoor gebouwd wordt voor de stedelijke doelgroepen.

Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheid in een gezonde woonomgeving door het realiseren van een groene daktuin en een semi-openbaar binnenhof. Extra groen versterkt de binding van CO₂, vergroot de biodiversiteit en zorgt voor een betere aanpassing aan de mogelijke gevolgen van klimaatverandering.

Bij raadsbesluit is op 31 januari 2019 de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Bij appartementen in het sociale segment is een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 50 m² het uitgangspunt. De aanvangshuur voor middeldure appartementen bedraagt op basis van de verordening maximaal € 850,- (prijspeil 2019, jaarlijks te indexeren met CPI) waarbij het minimale GBO van een woning 70 m² moet zijn. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huurwoningen. Gedurende een termijn van vijftien jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep. Op basis van de artikel 9 van de verordening is het mogelijk door het college van burgemeester en wethouders af te wijken van de verordening.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd in een circa 50%-50% verhouding. Alle huurwoningen worden aangeboden in het middeldure huursegment. De woningen hebben een gemiddeld oppervlakte van 70 m² GBO.

De doelgroep voor de kleinere woningen betreffen met name starters op de woningmarkt in de vorm van éénpersoons huishoudens. Door de afdeling Research van BPD zijn de woonwensen van huurders in een eerder onderzoek in kaart gebracht. Uit dit onderzoek blijkt dat deze starters in een dergelijke woning komen wonen vanwege de stedelijke dynamiek op de plek. Juist deze dynamiek en de mix van functies in de omgeving worden gewaardeerd. Deze doelgroep is niet gericht op bezit, maar op gebruik. De hele omgeving wordt gezien als woonomgeving, waarbij met name de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer gewaardeerd worden. Uit het onderzoek volgt dat voor deze doelgroep een gezamenlijke woonkamer slechts voor een vrij klein percentage een serieuze wens is. Extra bergruimte is het appartement zelf of het gebouw is met name een wens als dit kosteloos is. Een gezamenlijke buitenruimte wordt daarentegen wel door een grote groep van meerwaarde gezien.

Het plangebied ligt op steenworp afstand van het historisch centrum van de stad met alle voorzieningen in de nabijheid. Zo is er een supermarkt gevestigd aan de Nieuwstraat, op nog geen 2 minuten lopen vanaf de planlocatie. Ook winkels en horeca bevinden zich op deze afstand. Daarnaast ligt de bushalte Breda centrum ook op nog geen 200 meter afstand. Hier halteren (naast bij het station) de meeste bussen in Breda.

Het planconcept ziet daarnaast op een semi-openbaar binnenhof met een hoge verblijfskwaliteit. Deze buitenruimte zal van meerwaarde zijn voor de verschillende bewoners om te verblijven, ontmoeten en ontspannen. Ook worden alle woningen voorzien van een ruim balkon, wat bijdraagt aan de leefruimte van de woning zelf.

In mei 2017 heeft de gemeente Breda het beleidsdocument 'Leegstand en transformatie in Breda' gepubliceerd. In dit document wordt geconstateerd dat de vastgoedwereld fundamenteel is veranderd. Huurders en kopers hebben de panden voor het uitzoeken: de aanbodmarkt is een vraagmarkt geworden. Het overaanbod van panden op de markt heeft geleid tot hoge leegstand met grote financiële gevolgen voor eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, pensioenfondsen, financiers en gebruikers. Daar waar leestand structureel wordt (>3 jaar), kan het de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid beïnvloeden. Indien leegstand niet integraal en structureel wordt aangepakt, kan leegstand nieuwe leegstand uitlokken. Bovendien is leegstand verspilling van veelal schaarse grond.

De volgende ambities zijn geformuleerd:

• Naar een situatie van frictieleegstand: Voor een goed werkende vastgoedmarkt is het wenselijk dat de leegstand een omvang heeft van 5 à 6%. Dit wordt de 'frictieleegstand' genoemd en heeft vooral betrekking op de segmenten kantoren, bedrijven en detailhandel. Het is de ambitie van de gemeente Breda om naar deze situatie toe te werken en wel voor alle onderscheiden typen deelmilieus binnen de verschillende vastgoedsegmenten (kwalitatief aanbod).
• De leegstandsopgave koppelen aan andere beleidsdoelen: De aanpak van de leegstand raakt verschillende beleidsterreinen, zoals economie, veiligheid en leefbaarheid, ruimtelijke ordening, wonen en openbare ruimte. Het is een ambitie van de gemeente Breda om combinaties te leggen met andere beleidsdoelstellingen. Leegstaande ruimten kunnen bijvoorbeeld worden bestemd voor studenten, mensen met een functiebeperking, statushouders, kunstenaars of startende ondernemers. Hiermee worden huisvestingsproblemen van bepaalde doelgroepen opgelost en kan de leefbaarheid in gebieden toenemen. Het mes snijdt aan dan aan twee kanten
• Integrale benadering: Het is de ambitie van de gemeente Breda om de aanpak van leegstand op integrale wijze te benaderen. Dus over de verschillende vastgoedsegmenten heen. Immers, alternatieve functies voor leegstaande gebouwen maken deel uit van één vijver. Zo kan bijvoorbeeld een kantoor omgebouwd worden ten behoeve van een woonfunctie, maar een kerk of een oud schoolgebouw ook. Niet voor ieder leegstaand of -komend gebouw kan alternatieve functie gevonden worden. Scherpe keuzes zijn daarom soms noodzakelijk; niet alleen op gebouwen, maar zeker ook op gebiedsniveau.

Toetsing

Op de overzichtskaart 'losse kantoorobjecten' is het voormalig Kadasterkantoor aan de Markendaalseweg aangeduid als transformatieopgave. Met de beoogde ontwikkeling wordt het bestaande pand gesloopt en vervangen door nieuwbouw ten behoeve van woningen. De ontwikkeling draagt bij aan de gemeentelijke ambitie om leegstand op een integrale manier te benaderen en waar nodig te zoeken naar een andere invulling van kantoren en bedrijven, zoals wonen.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijke inzichten: de voorgaande nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.8.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.16.

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheidt gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie, onder andere door het transformeren van het huidige parkeerterrein tot semi-openbaar binnenhof. Het toekomstige gebouw krijgt een groene uitstraling door de toepassing van een daktuin. De voorzijde aan de Markendaalseweg wordt in het kader van het doortrekken van de Nieuwe Mark vergroend. Het groen levert ook een bijdrage aan het leefgebied van bijvoorbeeld vogels en grondgebonden zoogdieren. Het semi-openbare binnenhof geeft een impuls aan het groen in de omgeving, met name in de wijk Fellenoord, waar weinig groen aanwezig is. De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas.

In totaal bedraagt het plangebied 4.918 m². Met het groen op de daktuin, aan de Markendaalseweg en in het semi-openbare binnenhof wordt er in de huidige planvorming circa 1.970 m² aan groen toegevoegd. Hiermee wordt voldaan aan de minimale vereiste van 35% (semi) openbaar groen voor een niet-grondgebonden woonmilieu.

Het nieuwe horecabeleid van de gemeente Breda heeft in de zomer van 2021 ter inzage gelegen. In afwachting van de definiteve besluitvorming wordt getoetst aan zowel het concept beleid van 2021 als het beleid uit 2005.

Horecabeleid 2005

In het horecabeleid uit 2005 staat gesteld dat aan de (nieuwe) vestigingslocaties van horeca de volgende eisen kunnen worden gesteld:

• Er moet ruimte zijn om een binnen de betreffende omgeving passende eigen verblijfskwaliteit en aantrekkingskracht te realiseren.
• De locatie moet een duidelijke meerwaarde bieden aan de totale centrumfunctie van Breda, door een nadrukkelijk geïntegreerde ontwikkeling. Géén solitaire horeca maar in een duidelijke relatie met winkels en/of toeristisch-recreatieve functies.
• De locatie moet reële mogelijkheden voor horecaontwikkeling bieden en beleidsmatig moeten voorwaarden gecreëerd zijn die een 'eigentijdse' invulling door de markt toestaan

Naast het centrum van Breda worden een aantal locaties aangewezen waar horecaontwikkeling mogelijk aan de orde kan zijn. Eén daarvan is de westvlank van het centrum. Hierover is het volgende opgenomen:

"Vanwege de nabijheid/toegankelijkheid tot het centrum en het uitgaansgebied Havermarkt, en op basis van de plannen voor herontwikkeling van de haven en verbetering van de openbare ruimte aldaar is met name het gebied in de oostwand van de haven uitermate geschikt voor een toevoeging van horeca, waarbij de nadruk dient te liggen op restaurants en all-in-concepten."

Horecabeleid 2021

In het nieuwe horecabeleid zijn, net als in het beleid uit 2005, een aantal ontwikkelingsgebieden aangewezen voor nieuwe horeca. De horeca moet bijdragen aan integrale gebiedsontwikkeling en 'placemaking'. De Gasthuisvelden is aanwezen als gebied voor mogelijk nieuwe horeca. Hierover wordt het volgende geschreven:

"De ontwikkeling van de Gasthuisvelden is een belangrijke opgave voor Breda. Dit (voormalige) defensieterrein wordt geopend om stedelijke functies aan Breda toe te voegen. Dit doen we door in een hoogstedelijke setting, een combinatie van stedelijke leisure (waaronder horeca), onderwijs, wonen en werken met bijbehorende voorziening te realiseren."

Toetsing

In het vigerend horecabeleid is ruimte geboden voor toevoeging van horeca aan de westflank van de binnenstad, mede door de destijds beoogde herontwikkeling van de haven en de verbetering van de openbare ruimte aldaar. Het doortrekken van de Nieuwe Mark, in combinatie met de ontwikkeling van de Gasthuisvelden, kan in het verlengde worden gezien van deze ontwikkeling. De Kadasterlocatie maakt onderdeel uit van de Gasthuisvelden, waardoor er hier ruimte is om horeca toe te staan.

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Locatie

Het project ligt binnen de stadsingels van Breda. Het ligt op de rand van de historische binnenstad, langs de Nieuwe Mark en is onderdeel van de stedelijke hovenstructuur van Fellenoord. Hiermee vormt de locatie een verbindend element tussen verschillende stedelijke identiteiten. Tevens is de locatie onderdeel van het beschermd stadsgezicht.

Afmaken van het bouwblok

In de huidige situatie is het gebouw een solitair object uit de jaren '70, waar functies aan de toen gedempte Mark zijn gepositioneerd. Het gebouw past niet op deze plek omdat het niet aansluit in schaal en maat en ook stedenbouwkundig een onbruikbare ruimte rondom het gebouw laat. De herontwikkeling van de locatie geeft de mogelijkheid om de huidige stedelijke structuur te verbeteren. Het voorstel maakt stedenbouwkundig het bouwblok van Fellenoord af door drie volumes toe te voegen die naast elkaar staan en de rooilijn van de Markendaalseweg en Jan van Polanenkade doortrekken. Er ontstaat een continue gevelwand en samen met de bestaande bebouwing omsluit dit geheel een groene binnenhof.

Maat en schaal

De drie gebouwen hebben een eigen maat en schaal die reageert op de aangrenzende bebouwing en het stedelijk weefsel. Aan de Jan van Polanenkade komt een volume met zadeldak, dat refereert aan de pakhuizen van de Pelmolen en de IJsfabriek. Hiernaast komt een vierlaags volume met een knik in het midden waardoor de lengte van het blok wordt doorbroken en het hierdoor lijkt op twee kleinschalige gebouwen, wat beter aansluit bij het karakter van de gebouwen aan de Jan van Polanenkade. Aan de Markendaalseweg komt een groter volume, die vanaf de vijfde laag naar achter is gepositioneerd. Deze setback reageert op de grotere schaal van de Nieuwe Mark en Franciscanessenplein en biedt tevens ruimte aan een groene daktuin. Dit achterliggend deel is zes lagen hoog en de daktuin loopt door rondom het accent. In de Odilia van Salmstraat komt een volume van drie lagen met een teruggezette laag die afbouwt naar de naastgelegen kerk en aansluit bij de kleinschaligheid van de straat.

Figuur 4.1: Impressie maat en schaal beoogde ontwikkeling (bron: Barcode Architects)

Dwaalmilieu en semi-openbare hof

Vier doorgangen tussen de gebouwen, die de verbinding maken naar het semi-openbare binnenhof, creëren een route die past bij de typische doorwaadbare blokken in Fellenoord. Het binnenhof wordt ingericht met groen, een speelplek en ruimte voor parkeren, wat het gevoel van de community versterkt. Zo ontstaat er een groene plek waar nieuwe en huidige bewoners van kunnen genieten. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 4.3.

Onderstaand enkele impressies van de beoogde gebouwen. De randvoorwaarden voor de verdere architectonische uitwerking zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Deze is bijgevoegd in bijlage 1.

Figuur 4.2: Impressie van de beoogde ontwikkeling vanaf de Jan van Polanenkade (bron: Ontwikkelvisie Kadasterlocatie, 2021)

Figuur 4.3: Impressie van de beoogde ontwikkeling vanaf de Markendaalseweg (bron: Ontwikkelvisie Kadasterlocatie, 2021)

Figuur 4.4: Impressie van de beoogde ontwikkeling vanaf het binnenhof met links het bouwdeel aan de Odilia van Salmstraat (bron: Ontwikkelvisie Kadasterlocatie, 2021)

Planologisch worden maximaal 95 woningen mogelijk gemaakt waarvan minimaal 48% bestemd als middeldure huurwoning. Dit betekent dat er maximaal 49 koopappartementen/duplexwoningen gerealiseerd kunnen worden en 46 middeldure huurappartementen/duplexwoningen.

De intentie is om de verschillende type woningen niet door alle drie de gebouwen te verspreiden, maar deze qua type te clusteren. Op die manier krijgt bouwdeel qua programma een karakter wat aansluit op de woningtypes in de straat. Zo zal het volume aan de Odilia van Salmstraat primair bedoeld zijn voor de huurappartementen. In het gebouwdeel aan de Jan van Polanenkade zullen koop- en huurappartementen gemixt worden en zijn de duplexwoningen gesitueerd. Aan de Markendaalseweg en in het accent komen koopappartementen die verschillen in grootte. Alleen hier is het mogelijk horeca toe te voegen met een maximum oppervlak van 450 m². Een bijbehorend terras kan gesitueerd worden aan de kant van de Markendaalseweg.

Alle woningen krijgen een eigen buitenruimte in de vorm van een terras of balkon.

Het (her)introduceren van groen in de stad en de bijdrage aan een prettig en gezond woonmilieu zijn belangrijke ambities in de ontwikkeling. De Markendaalseweg krijgt door het plan de Nieuwe Mark een groen karakter. Het project zet deze vergroening door in verschillende groene ruimtes: vanaf de kade wordt het groen naar de groene daktuin op het dak van de vierde verdieping geleid via een atrium. Het achterterrein wordt getransformeerd tot groen semi-openbaar binnenhof.

Het binnenhof en de daktuin geven het plan een groen karakter. Dit heeft voordelen voor bewoners van het gebied en voor inwoners van Breda. Er is ruimte voor collectiviteit en ontmoeting en het plan stimuleert mensen om te bewegen en naar buiten te gaan. Naast het sociale aspect draagt het groen bij aan klimaatadaptatie doordat het water kan bergen en hittestress tegen gaat. Het groen biedt ook kansen voor een nieuwe stedelijke ecologie.

De daktuin is circa 705 m² groot. Groen aan de randen en langs het accent wisselt af met paden op de daktuin. In het semi-openbare binnenhof en aan de Markendaalseweg wordt circa 1.265 m² aan groen toegevoegd.

Figuur 4.5: Impressie van het groene binnenhof en de daktuin (bron: Ontwikkelvisie Kadasterlocatie, 2021)

Figuur 4.5: Sfeerbeelden binnenhof (bron: Flux Landscape Architects).

Het binnenhof is via verschillende paden toegankelijk voor voetgangers. Aan de Jan van Polenkade wordt het beoogde gebouw mogelijk verbonden met de IJsfabriek middels een boog waaronder een pad loopt naar het binnenhof. Langs het volume aan de Odilia van Salmstraat komt aan beide zijden tevens een toegangspad voor voetgangers en fietsers. Richting het Oranje Nassauplein komt nog een vierde toegang. Deze is ook voor auto's toegankelijk om naar de parkeerplaatsen te kunnen komen. De verschillende routes naar het binnenhof creëren routes die passen bij de typologie in Fellenoord en dragen bij aan de intimiteit van het hof.

Het merendeel van het parkeren wordt opgelost in een ondergrondse parkeergarage. Deze is toegankelijk via een inpandige toegang aan de Jan van Polanenkade en zal onder de volumes aan de Markendaalseweg en Jan van Polanenkade worden gepositioneerd. Aanvullend worden op maaiveld een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd in het westen van het plangebied. Deze zijn toegankelijk via de Odilia van Salmstraat.

Voor verder informatie over verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 5.8.

Figuur 4.6: Impressie voorziene ontsluitingstructuur. De parkeerplaatsen aan het binnenhof zijn inmiddels anders gepositioneerd. (bron: Ontwikkelvisie Kadasterlocatie, 2021)

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In de periode dat het bestemmingsplan voorbereid is, is de planvorming verder uitgewerkt en is het programma gewijzigd. Hierdoor wijken de woningaantallen in sommige onderzoeken af van het definitieve programma. Omdat het woningaantal naar beneden is bijgesteld, zijn er geen planologische effecten.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 95 woningen en 450 m² aan daghoreca en/of restaurant mogelijk gemaakt.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer'. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 95 woningen en blijft daarmee onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. De informele m.e.r.-beoordeling is toegevoegd in bijlage 2. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Archeologie

Op gemeentelijk niveau zijn de aanwezige archeologische waarden en verwachtingen op de Archeologische beleidskaart in een kaartbeeld weergegeven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten van archeologisch waardevolle gebieden: beschermde archeologische monumenten (donker paars) en gebieden met behoudenswaardige (licht paars) archeologische waarden. Voor terreinen waar nog geen waarden van bekend zijn, wordt onderscheidt gemaakt tussen terreinen met een hoge (roze), middelhoge (groen) of lage (geel) archeologische verwachting.

De (mogelijke) archeologische waarden vanuit de Archeologische beleidskaart worden doorvertaald in bestemmingsplannen middels een dubbelbestemming. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Cultureel erfgoed

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Het huidige pand heeft een middelhoge cultuurhistorische waarde. Gezien de ligging van het pand in het beschermd stadsgezicht is een sloopvergunning en afstemming daarover met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit noodzakelijk. Archeologisch onderzoek wordt in een later stadium uitgevoerd.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. Dit geldt alleen voor 'oude verontreinigingen'. Nieuwe verontreinigingen veroorzaakt na 1 januari 1987 dienen volledig gesaneerd te worden wanneer deze aangetroffen worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu of het verspreidingsrisico die de verontreiniging kan vormen.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd alsmede een onderzoek naar asbest in de bodem. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 4.

In het verleden hebben meerdere bodembedreigende activiteiten in en nabij het plangebied plaatsgevonden zoals een brandstofhandel met opslag en klompenmakerij. Ook zijn er al meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd waaruit mogelijke verontreinigingen zijn gebleken. De locatie is om deze reden onderzocht op basis van de strategie 'verdacht'.

Op de locatie is een heterogeen verontreinigde stedelijke ophooglaag aangetroffen bestaande uit o.a. baksteen, kolengruis, beton, aardewerk, slakken, sintels en hout. Lichte, matige, maar ook sterke verontreinigingen aan zware metalen en PAK zijn hier aanwezig. De aangetroffen verontreinigingen zijn te categoriseren als een historisch geval van bodemverontreiniging. Gezien de omvang van circa 4.615 m³ betreft het een geval van ernstige bodemverontreiniging die gesaneerd dient te worden. Ook is er een gehalte asbest aangetoond wat ruimschoots boven de norm voor een nader asbestonderzoek ligt. Deze verontreiniging bevindt zich echter binnen de reeds vastgestelde contour van een bodemverontreiniging. Hoewel dus formeel een nader onderzoek nodig is, kan gesteld worden dat de grond tevens verontreinigd is met asbest.

Vanwege de aangetoonde verontreiniging in de stedelijke ophooglaag en de verwachte verontreiniging met asbest, is overleg gevoerd met de gemeente Breda. Gekeken is in hoeverre nader onderzoek naar asbest kan plaatsvinden in combinatie met een ander onderzoek, zoals het archeologisch onderzoek. Het zetten van diepere boringen is reeds bij uitvoering van het geohydrologisch onderzoek namelijk onuitvoerbaar gebleken. Het puin vormt een storende laag waar tot maximaal 1,7 meter onder maaiveld doorheen geboord kan worden. Voor het nader asbestonderzoek worden sleuven gegraven. Deze worden verdeeld over 2 locaties, ook wel ruimtelijke eenheden. Een kaart met daarop een overzicht van de onderzoeksaanpak voor het nader onderzoek is opgenomen in bijlage 5. De locaties waar onderzoek wordt uitgevoerd valt samen met de proefsleuven in het kader van het onderzoek voor archeologie. De proefsleuven archeologie worden onder saneringscondities onderzocht. Een extra sleuf wordt gemaakt om het nader asbestonderzoek uit te voeren. Aangezien een leeflaag aangebracht gaat worden, wordt enkel de grond tot 1,0 meter onder maaiveld onderzocht op asbest. Ten behoeve van de werkzaamheden worden alle veiligheidsmaatregelen conform CROW-publicatie 400 (o.a. melding Arbo-inspectie, veiligheidsplan, Hogere Veiligheidskundige (HVK’er) en decontaminatie-unit) in acht genomen. Ook is hiervoor 30 maart 2023 een BUS-melding gedaan. Door de Omgevingsdienst West-Brabant is hier op 4 mei 2023 akkoord op gegeven.

Het plangebied dient gesaneerd te worden. Ook is nader onderzoek naar asbest noodzakelijk. Dit nader onderzoek wordt gecombineerd met het nader onderzoek archeologie. Voor de sanering van de gronden heeft de ontwikkelaar voldoende middelen gereserveerd.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op circa 3,7 kilometer. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (figuur 5.4)

Figuur 5.4: Plangebied ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Bron: Tritium Advies)

Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 320 meter (figuur 5.5).

Figuur 5.5: Plangebied ten opzichte van het dichtstbijzijnde natuurgebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (Bron: Tritium Advies)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos voor de gebruiks- en realisatiefase is er een AERIUS-berekening uitgevoerd. Het gehele onderzoek is bijgevoegd in bijlage 6. Uit de berekeningen blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor de gebruiks- en realisatiefase van de ontwikkeling.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 7. Hierin is onderzocht of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Planten

Er zijn geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot beschermde flora. Wel zijn de muurvaren en de steenbreekvaren aanwezig op enkele oude muurtjes binnen het plangebied. Deze soorten zijn niet beschermd volgens de Wet natuurbescherming. Wel dienen mitigerende maatregelen te worden uitgevoerd voor de steenbreekvaren vanwege de zorgplicht.

Vogels

Mogelijk benutten huismussen en gierzwaluwen de bebouwing aan de Jan van Polanenkade 26 als jaarrond beschermde vaste verblijfplaats. Door de voorgenomen ontwikkeling kan verstoring van verblijfplaatsen of het verloren gaan van essentieel leefgebied niet op voorhand uitgesloten worden en dient er aanvullend onderzoek naar deze soorten plaats te vinden. Een aantal algemeen voorkomende vogelsoorten benut het plangebied als foerageergebied. Dit vormt echter geen belemmering voor het planvoornemen. Het plangebied zal geen essentieel foerageergebied zijn voor deze soorten.

Vleermuizen

Het kantoorpand beschikt niet over geschikte openingen die kunnen leiden tot jaarrond beschermde vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. De naastgelegen bebouwing aan de Jan van Polanenkade 26 en Odilia van Salmstraat 25 beschikt wel over geschikte openingen die kunnen leiden tot jaarrond beschermde vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Aangezien de nieuwbouw vlak naast de geschikte bebouwing wordt gerealiseerd valt een negatief effect door middel van verstoring of belemmering van invliegroutes tot de mogelijke verblijfplaatsen niet op voorhand uit te sluiten. Aanvullend onderzoek is daarom noodzakelijk. Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. Indien de geplande werkzaamheden overdag uitgevoerd worden, is een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten.

Aanvullend ecologisch onderzoek

Om de aanwezigheid van de huismus, gierzwaluw en vleermuizen te kunnen vaststellen is aanvullend onderzoek uitgevoerd (bijlage 8). De huismusinventarisaties zijn uitgevoerd met twee veldbezoeken. Voor het aanvullend gierzwaluwonderzoek zijn drie veldbezoeken uitgevoerd. Het aanvullend vleermuisonderzoek is uitgevoerd met vijf veldbezoeken.

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen of essentieel leefgebied van huismussen en gierzwaluwen aangetroffen. Wel wordt er sporadisch gefoerageerd door de huismus in de tuinen van de woningen aan de Odilia van Salmstraat. Daarnaast zijn er twee gierzwaluwverblijfplaatsen aangetroffen in de bebouwing aan de Oede van Hoornestraat 6 t/m 10 ten zuiden van het plangebied. Dit vormt echter geen belemmering voor het planvoornemen.

Op de zuidelijke grens van het plangebied is één zomer-/en paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in het aangrenzende kantoorpand. Vanwege de voorgenomen bouwwerkzaamheden en de realisatie van nieuwbouw zal de betreffende verblijfplaats worden aangetast. Derhalve is mitigatie en een ontheffingsaanvraag noodzakelijk om overtreding van de Wet Natuurbescherming te voorkomen. Hiervoor is een Activiteitenplan in voorbereiding. De aanvraag wordt binnen afzienbare tijd gedaan. In voorbereiding daarop worden in mei/juni 2023 een viertal vleermuiskasten ophangen in de omgeving van het pkabgebied.

Door het nemen van passende maatregelen worden beschermde soorten niet aangetast. Ten aanzien van de gewone dwergvleermuis worden alternatieve verblijfplaatsen in de omgeving opgehangen en zal bij het bevoegd gezag een ontheffing Wnb aangevraagd worden.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Volgens de bomenkaart van de gemeente Breda bevinden zich geen bijzondere bomen in en rond het plangebied.

Figuur 5.6: Uitsnede bomenkaart (bron: https://www.breda.nl/bomen-breda)

Wel is het plangebied deels onderdeel van het beschermd stadsgezicht. Eventueel te kappen bomen op het voorterrein en achterterrein zijn daarmee vergunningplichtig. In de omgeving van het plangebied bevinden zich ook enkele bomen. Dit in de tuinen van de woningen aan de Odilia van Salmstraat en Oede van Hoornestraat. De voorgenomen sloop, nieuwbouw en herinrichting van het terrein kan van invloed zijn op deze bomen. Om de effecten van op de verschillende bomen te inventariseren is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd (zie bijlage 9).

De BEA heeft betrekking op 22 bomen in en rondom het perceel van het plangebied. Op basis van de BEA kunnen 4 bomen niet behouden worden, voor 8 bomen zijn ingrijpende maatregelen nodig en voor 4 bomen zijn specifieke maatregelen nodig voor duurzame handhaving in het huidige ontwerp. Voor de overige 6 bomen zijn geen noemenswaardige maatregelen (anders dan algemeen beschermde maatregelen) nodig voor behoud.

Van de 8 bomen waarvoor ingrijpende maatregelen nodig zijn, zijn 5 bomen de bestaande leilindes op het achterterrein. Met de gemeente Breda is besproken deze leilindes te verplanten. Aan de zijde van de Markendaalseweg staan 2 bomen die behouden kunnen blijven, mits de bestaande fundering van de muurtjes waar ze nu door omringd worden, intact blijft. Hier wordt in het kader van de verdere uitwerking van de plannen naar gekeken. De laatste boom valt binnen de beoogde rijbaan naar de parkeerplaatsen op het achterterrein. Deze zal waarschijnlijk niet behouden kunnen blijven. Voor de 4 bomen waar nog specifiek maatregelen voor benodigd zijn, gaat het om maatregelen ter bescherming van de stabiliteitswortels. Ook hier wordt in het kader van de uitwerking van de plannen nader naar gekeken.

Voor de te rooien bomen is een vergunning nodig en is herplant verplicht. Op het binnenhof worden voldoende bomen teruggeplant om aan deze herplantplicht te kunnen voldoen. De wijze waarop aan de daadwerkelijke herplant invulling wordt gegeven wordt inzichtelijk bij de omgevingsvergunning voor het vellen van de houtopstanden.

Figuur 5.7: Overzichtskaart boombalans (bron: PIUS Floris)

De te rooien bomen zijn vergunningsplichting. De wijze waarop aan de daadwerkelijke herplant invulling wordt gegeven wordt inzichtelijk bij de omgevingsvergunning voor het vellen van de houtopstanden. Voor enkele bomen wordt in het kader van de verdere uitwerking van de planvorming gekeken of maatregele getroffen kunnen worden deze duurzaam te behouden.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Per maart 2021 zijn de regels rondom afkoppeling van verhard oppervlak aangescherpt.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
4. De toename van verhard oppervlak groter dan 500 m² tot en met 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel:

benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

De voorziening voldoet aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Beleid gemeente Breda

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk.. mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht.

Huidige situatie

Het plangebied is 4.918 m² groot en momenteel zo goed als volledig verhard door de aanwezigheid van het kantoorgebouw en de bijbehorende parkeerplaatsen. Alleen rondom de bomen is geen verharding aanwezig. Dit betreft circa 168 m².

Figuur 5.8: bestaande verharding en groen (bron: Barcode Architects)

Bodem

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Breda ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. Er is in de omgeving hoofdzakelijk sprake van lemig fijn zand en hoge zwarte enkeerdgronden. Voor verdere informatie over de bodemopbouw wordt verwezen naar het bodemonderzoek, bijgevoegd in bijlage 4.

Waterkwantiteit

Ten oosten van het plangebied is een B waterloop gelegen. De locatie bevindt zich niet in de keurzone hiervan. Het plangebied is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.9 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.9: Uitsnede Legger met plangebied rood omkaderd (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het projectgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale of primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het bestaande kantoor is aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel. Voor de bestaande verharding wordt er vanuit gegaan dat hemelwater via kolken afgevoerd wordt naar het riool.

Toekomstige situatie

Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van een nieuw woongebouw met maximaal 95 woningen en daghoreca en/of restaurant. Daarbij wordt het achterterrein heringericht tot semi-openbaar groen binnenhof.

Bodem en grondwater

Uit afstemming met de gemeente blijkt dat er in dit deel van de stad sprake is van hoge grondwaterstanden en wateroverlast bij regenbuien. Om te bepalen wat de daadwerkelijke grondwaterstanden zijn, is op een bestaande peilbuis in het zuiden van het plangebied eind maart 2022 een datalogger geplaatst. Deze datalogger houdt gedurende minimaal een jaar de grondwaterstanden bij. De grondwaterstand is in het kader van het uitgevoerde bodemonderzoek (zie bijlage 4) gemeten tussen de 0,48 en 0,75 meter onder maaiveld.

Daarnaast is geohydrologisch onderzoek uitgevoerd waarbij er gepoogd is enkele diepe boringen te verrichten om de bodemopbouw en daarmee mogelijk storende lagen voor infiltratie in beeld te krijgen. Ook is een doorlatendheidsmeting uitgevoerd. Uit het geohydrologisch onderzoek (zie bijlage 10) blijkt dat vanwege de stedelijke ophooglaag (zie paragraaf 5.4) het zetten van diepere boringen niet mogelijk bleek. Wel is de grondwaterstand opnieuw gemeten. In de peilbuis betrof deze 0,86 meter onder maaiveld. De doorlatendheid van de bodem is daarnaast goed.

In het kader van de benodigde sanering zal een groot deel van het plangebied ontgraven worden en wordt een nieuwe leeflaag aangelegd van circa 1 meter. Hierdoor vindt direct ook grondverbetering plaats.

Waterkwantiteit

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 500 m².Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling wordt de ondergrens van 500 m² niet overschreden. In het plangebied is nu circa 4.750 m² aan verharding en bebouwing aanwezig. In de toekomstige situatie is dit circa 3.432 m². Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

Tabel 5.1: Toekomstige verharding

Om de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er voldoende ruimte gecreëerd te worden om water vast te houden binnen het plangebied. Voor al het toekomstige verhard oppervlak is door de gemeente aangegeven dat voor dit plangebied 20 mm binnen het plangebied moet kunnen worden opgevangen met een beperkte, gedoseerde afvoer. Het is belangrijk om het hemelwater uiteindelijk (na opvang) binnen het plangebied zo veel mogelijk richting de Markendaalse weg af te voeren.

De daktuin dient als retentieopvang. Het dakoppervlak van het hoogteaccent (537 m²) en het gebouwdeel waar deze daktuin zich bevindt (353 m²) watert hier op af. De benodigde retentiecapaciteit van deze voorziening moet daarmee 17,8 m³ bedragen. Deze daktuin heeft een oppervlak van circa 351 m². Omdat per m² 80 liter opvang mogelijk is, heeft deze daktuin een capaciteit van 28,2 m³. Deze retentievoorzienig is daarmee van voldoende omvang.

Figuur 5.10: wijze van afwatering (bron: Flux Landscape Architecture)

Een deel van het dak van het hoofdgebouw watert af op de ondergrondse parkeergarage met retentiedak. (624 m²). De benodigde retentiecapaciteit van deze voorziening moet daarmee 12,5 m³ bedragen. Dit retentiedak heeft een oppervlak van circa 372 m². Omdat per m² 80 liter opvang mogelijk is, heeft dit retentiedak een capaciteit van 29,8 m³. Deze retentievoorzienig is daarmee van voldoende omvang.

De overige verharding (1918 m²) watert grotendeels af op het binnenterrein waar wadi's aangelegd worden. De benodigde retentiecapaciteit van deze wadi's is 38,4 m³. De voorziene wadi's hebben een omvang van respectievelijk 14,4 en 42,3 en 52,3 m². Inclusief wanden bedraagt de gemiddelde diepte 30 cm waardoor deze wadi's met de bodem ruim boven de gemeten grondwaterstanden staan. De opvang van deze wadi's is daarmee 32,7 m³. De wadi's hebben daarmee niet geheel voldoende capaciteit. In de verdere uitwerking van de plannen is het echter mogelijk deze wadi's nog te vergroten. Daarnaast zal een deel van de verharding op het voorterrein afwateren op de kolken aan de Markendaalseweg, wat het noodzakelijk bergend vermogen van de wadi's verkleind.

Figuur 5.11: locatie wadi's in plangebied (bron: Flux Landscape Architecture)

Waterveiligheid

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (o.a. lood en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Het afvalwaterdebiet mag niet voor overbelasting van de bestaande riolering zorgen. De extra aanvoer van vuilwater verhoogt de kans op water op straat en verhoogt de mate van verontreiniging van dat water. Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen in het centrum van Breda aan de Markendaalseweg, tussen de Odilia van Salmstraat en de Jan van Polanenkade. Deze wegen zijn allen gecategoriseerd als woonstraten met een maximumsnelheid van 30 km/uur. In zuidelijke richting is de Markendaalseweg vanaf het kruispunt Markendaalseweg – Karnemelkstraat gecategoriseerd als een wijkontsluitingsweg, met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Vanaf hier leidt de Markendaalseweg naar het kruispunt Markendaalseweg – Fellenoordstraat – van Coothplein. Vanaf dit kruispunt leidt richting het westen de Fellenoordstraat via de Gasthuisvelden en de Vincent van Goghstraat naar de Ettensebaan, die uitkomt op de A16. Van deze wegen zijn de Fellenoordstraat, de Gasthuisvelden en de Vincent van Goghstraat gecategoriseerd als wijkontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur, terwijl de Ettensebaan is gecategoriseerd als een stedelijke hoofdweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Vanaf de het kruispunt Markendaalseweg – Fellenoordstraat – van Coothplein leidt de Markendaalseweg verder richting het zuiden via de Irenestraat en de Graaf Hendrik III laan naar de Graaf Engelbertlaan. Daarbij is de Irenestraat tussen de Vredenburchsingel en de Julianasingel gecategoriseerd als een wijkontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur en is de Graaf Hendrik III laan gecategoriseerd als een stedelijke hoofdweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Graaf Engelbertlaan is gecategoriseerd als een regionale hoofdweg met een maximumsnelheid van 70 km/uur. Deze weg leidt in de westelijke richting naar de A16 en in de oostelijke richting naar de A27.

In de noordelijke richting leidt de Markendaalseweg via de Prinsenkade en de Nieuwe Prinsenkade naar het kruispunt Tramsingel – Academiesingel – Nieuwe Prinsenkade. Zowel de Markendaalseweg als de Prinsenkade en de eerste honderd meter van de Nieuwe Prinsenkade vanaf de Adriaan van Bergenstraat zijn gecategoriseerd als woonstraat en hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het tweede deel van de Nieuwe Prinsenkade tot aan de Tramsingel is gecategoriseerd als wijkontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/uur. De Tramsingel en de Academiesingel zijn gecategoriseerd als wijkontsluitingswegen en hebben een maximumsnelheid van 50 km/uur. Vanaf de Academiesingel wordt het verkeer richting het noorden ontsloten via de Belcrumweg richting het kruispunt Crogtdijk – Backer en Ruebweg – Konijnenberg – Belcrumweg. De Konijnenberg en Belcrumweg zijn gecategoriseerd als wijkontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur, terwijl de Crogtdijk en de Backer en Ruebweg gecategoriseerd zijn als regionale hoofdwegen met een maximumsnelheid van 70 km/uur. Vanaf deze kruising leidt de Crogtdijk ricting het oosten naar de A27, terwijl de Backer en Ruebweg richting het westen naar de A16 leidt.

Langzaam verkeer

Op de omliggende wegen rondom het plangebied zijn geen fietsstroken of fietspaden aanwezig. Het fietsverkeer deelt hier de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. Vanaf het kruispunt Markendaalseweg – Karnemelkstraat zijn op de Markendaalseweg fietsstroken aanwezig aan beide zijden van de rijbaan. In noordelijke richting deelt het fietsverkeer de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer tot aan de Nieuwe Prinsenkade, vanaf waar een fietsstrook aanwezig is dat ter hoogte van de Middellaan overgaat in een vrijliggend fietspad. Op de wegen rondom het plangebied zijn aan beide zijden van de weg trottoirs aanwezig voor voetgangers. Vanaf het plangebied is het stadscentrum van Breda te bereiken voor langzaam verkeer via de Minderbroedersbrug aan de overzijde van de weg, of via de Karnemelkstraat ten zuiden van het plangebied.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte is de bushalte Tolbrug, op circa 100 meter afstand van het plangebied. Daarnaast ligt de bushalte Centrum op circa 200 meter loopafstand van het plangebied. Deze bushalten bieden toegang tot een groot gedeelte van de stedelijke en regionale buslijnen van Breda en creëren een frequente verbinding met Station Breda.

Verkeersgeneratie en parkeren

In het kader van voorliggende ontwikkeling is een mobiliteitstoets uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 11.

Hieruit blijkt dat het extra verkeer goed en veilig af te wikkelen is op het omliggende wegennet. Ook is de parkeerbehoefte onderbouwd. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar voor dit aspect. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat bij vergunningverlening nogmaals getoetst wordt aan de geldende parkeernormen.

De ontsluiting via de Markendaalseweg zal niet leiden tot knelpunten voor de veiligheid en bereikbaarheid van de planontwikkeling. De verkeerstoename ten gevolge van de ontwikkeling van het plangebied zal niet leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling op de omliggende wegen. Het aspect verkeer levert geen belemmeringen op voor het project.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 95 woningen en horeca en kan daarom gecategoriseerd worden als een milieugevoelige en -hinderlijke ontwikkeling. Dit betekent dat de richtafstanden tot omliggende milieubelastende functies in acht moeten worden genomen. In de nabijheid zijn verschillende bestemmingen te vinden zoals 'Gemengd', 'Maatschappelijk' en 'Kantoor'. Tevens blijkt uit het akoestisch onderzoek dat de Markendaalseweg bijdraagt aan een verhoogde milieubelasting voor geluid. De omgeving kan daarom getypeerd worden als 'gemengd' gebied.

Milieuhinderlijke functie

Onderdeel van het plan is de mogelijke ontwikkeling van horeca in de plint. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om daghoreca of een restaurant. Deze functies vallen volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1 en kunnen in een gemengd gebied naast woningen mogelijk gemaakt worden.

Milieugevoelige functie

Aangrenzend ten zuiden van het plangebied bevindt zich de bestemming 'Kantoor'. Op dit moment is hier onder andere RIENKS Architects gevestigd. Volgens de VNG-brochure vallen kantoren in milieucategorie 1 en mogen in een gemengd gebied naast woningen worden gerealiseerd.

Ten westen bevindt zich de bestemming 'Gemengd - 3'. Hier mogen onder andere maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen en bedrijven uit maximaal categorie 2 mogelijk gemaakt worden. Deze functies hebben een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt niet aan voldaan. De afstand tot het plangebied bedraagt enkele meters. In beginsel zou daarmee sprake kunnen zijn van (planologische) beperking van deze functie. In dat geval dient beoordeeld te worden of de aanwezige functie daadwerkelijk wordt beperkt.

Op de locatie bevindt zich een kerkelijke instantie (Kerk van de Nazarener) waarbij er geen sprake is van een klok(kentoren). Er vinden hierbij geen structurele activiteiten plaats waarbij grote milieuhinder te verwachten valt. Op zondag kunnen er diensten zijn die deels gepaard gaan met (versterkte) muziek en het gebruik van een microfoon. Andere momenten waarop geluidsversterking gebruikt wordt is, conform opgave van de instelling zelf, incidenteel en binnenshuis. Een enkele keer in het jaar wordt het achterterrein intensiever gebruikt, zoals voor de buurtbarbecue. Op korte afstand, aan de westelijke kant, bevinden zich reeds woningen. Ter plaatse van deze dichterbij gelegen woning moet al voldaan worden aan de wettelijk geldende milieunormen. Daarnaast mogen geluiden ten behoeve van het bijwonen van godsdienstige of levensbeschouwelijke bijeenkomsten en lijkplechtigheden, alsmede geluid in verband met het houden van deze bijeenkomsten of plechtigheden buiten beschouwing worden gelaten bij het bepalen van het geluidsniveau (artikel 2.18 Activiteitenbesluit, lid 1 onder c). De Kerk van Nazarener zal door de beoogde ontwikkeling daarmee niet belemmerd worden in de uitoefening van activiteiten.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich de bestemming 'Gemengd - 1'. Functies uit maximaal milieucategorie 2 zijn hier toegestaan. De richtafstand voor milieucategorie 2 betreft 10 meter in gemengd gebied. De afstand tot het plangebied betreft circa 12 meter. Er wordt aan de richtafstand voldaan.

Ten zuidoosten, aan de Markendaalseweg, bevindt zich ook nog een bestemming 'Gemengd - 1'. Hier is onder andere de Reshare Store van het Leger des Heil, een orthodontist en een huiswerkinstituut gevestigd. Functies uit maximaal milieucategorie 2 zijn hier toegestaan. Met een minimale afstand van 20 meter wordt hier ruim aan voldaan.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de bestemming 'Maatschappelijk'. Dit is het terrein van De Rooi Pannen. Voor deze bestemming geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De afstand tussen het plangebied en de bestemming bedraagt circa 38 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde en huidige woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven of instellingen aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. De locatie ligt binnen de geluidzone van verschillende gezoneerde wegen.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Gevoelige objecten in woonerven en 30 km/h-gebieden zijn uitgezonderd.

Onderhavig plan is gelegen in 'binnenstedelijk' gebied. Voor de gezoneerde wegen gelden de volgende normen voor de geluidbelasting:

• geluidbelasting < of = 48 dB (voorkeursgrenswaarde): geluidonbelast dus geen restricties;
• geluidbelasting > 48 dB en < of = 63 dB: geluidbelast dus geluidwerende voorzieningen en aanvullende voorwaarden ten aanzien van geluidluwe gevel;
• geluidbelasting > 63 dB: geluidbelast en overschrijding maximale ontheffingswaarde (geluidbelasting boven de maximale ontheffingswaarde is niet toegestaan en dient voorkomen te worden (bijvoorbeeld door toepassing stiller wegdek) en/of is eventueel te “voorkomen” door toepassing van dove gevels of schermgevels).

Alle bovengenoemde waarden zijn overeenkomstig de Wet geluidhinder inclusief aftrek artikel 110g. In onderhavige situatie is deze aftrek voor alle beschouwde wegen 5 dB.

Op basis van het gemeentelijk ontheffingenbeleid geldt aanvullend dat voor de garantie van het woonklimaat bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) dient te beschikken.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is akoestisch onderzoek naar wegverkeers- en spoorweglawaai uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 12. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Fellenoordstraat en het gedeelte van de Markendaalseweg met een snelheidsregime van 50 km/uur. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is teven de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur wegen Odilia van Salmstraat, Jan van Polanenkade en het gedeelte van de Markendaalseweg met een snelheidsregime van 30 km/uur inzichtelijk gemaakt.

Voor de gezoneerde weg Fellenoord en het gedeelte van de Markendaalseweg met een snelheidsregime van 50 km/uur geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Een procedure hogere grenswaarden is niet aan de orde.

Voor de 30 km/uur wegen Odilia van Salmstraat, Jan van Polanenkade en het gedeelte van de Markendaalseweg met een snelheidsregime van 30 km/uur geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen en duplexwoningen de voorkeursgrenswaarde met respectievelijk maximaal 6 tot 13 dB overschrijdt. De berekende geluidniveaus op de gevel bedragen daarmee maximaal 61 dB (inclusief aftrek). Omdat er geen sprake is van een hogere grenswaarde is ook geen sprake van toepassing van het gemeentelijk ontheffingenbeleid. Wel zullen de betreffende woningen voorzien moeten worden van voldoende geluidwerende maatregelen om te voldoen aan het Bouwbesluit (33 dB binnenklimaat). Dit is een verplichting in het kader van de vergunningverlening en zal op dat moment getoetst worden. Daarnaast wordt er naar gestreefd iedere woning te voorzien in een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte.

Vanuit het spoor is er geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Nader akoestisch onderzoek of het volgen van een procedure hogere grenswaarden is niet benodigd. Bij vergunningverlening wordt getoetst of er voldoende maatregelen genomen zijn om te voldoen aan het Bouwbesluit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2weergegeven.

Tabel 5.2: Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 95 woningen. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan maakt ook 450 m² horeca mogelijk. Om deze reden is de totale bijdrage van extra verkeer getoetst (zie figuur 5.12 en bijlage 11).

Figuur 5.12: NIBM-tool

Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Markendaalseweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; 21,4 µg/m³ voor NO₂, 17,2 µg/m³ voor PM₁₀ en 9,5 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6,1 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen het projectgebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig die van invloed zijn op de ontwikkeling. Dit aspect vormt geen belemmering.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen met een externe werking en vindt er in de omgeving geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water.

Transport van gevaarlijke stoffen over het spoor

Op een afstand van circa 770 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich het treintraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De persoonsgebonden contour valt niet buiten het spoor. Daarnaast is er geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig op dit spoortraject. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Deze 200 meter zone betreft het invloedsgebied waarin de aanwezige personen invloed hebben op de

hoogte van het groepsrisico. Personen die zich buiten deze zone bevinden, hebben geen invloed op

de hoogte van het groepsrisico. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten westen bevindt zich de A16 op een afstand van circa 3,3 kilometer van het plangebied. Dit traject heeft een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter, hier valt het plangebied niet in. De persoonsgebonden contour valt niet buiten de weg. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie GT4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Ten oosten bevindt zich de A27 op een afstand van circa 3,6 kilometer ten oosten van het plangebied. Over deze weg vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De transportroute heeft een PR 10^-6 contour van 0 meter en een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter waar het plangebied buiten valt. Het plangebied valt buiten het invloedsgebied van 880 meter. Een berekening of verantwoording van het groepsrisico is niet noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

De planlocatie wordt ontsloten via de Odilia van Salmstraat, Markendaalseweg en Jan van Polanenkade. De Markendaalseweg is een doorgaande weg waarmee het plangebied direct aangesloten is op het regionale wegennet. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via de genoemde wegen van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

Ter plaatse van het plangebied worden woningen en horeca gerealiseerd. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16 en het treintraject Roosendaal Oost – Breda. Vanwege de ligging, locatie en omvang van het plan vormt het groepsrisico geen beperkingen voor de beoogde ontwikkeling. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen (doorlopen, slenteren en langdurig zitten). Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Breda stelt in de hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

De gemeente Breda neemt als uitgangspunt voor openbare ruimte dat hier sprake moet zijn van voldoende verblijfskwaliteit en beoordeeld windhinder op verblijf- en slenterniveau. Dit is een strengere eis dan wordt gesteld in de norm NEN 8100, waar doorgaans op een trottoir op de activiteit doorlopen wordt getoetst.

Met behulp van het Computational Fluid Dynamics (CFD) model is een indicatief onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing op de voormalige Kadasterlocatie. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 13. In het onderzoek is gekeken naar windhinder rondom het geplande gebouw, op de daktuin en op de geplande balkonhoogtes.

Rondom de geplande nieuwbouw is volgens het criterium doorlopen sprake van een overwegend goed windklimaat. Aan de oostzijde van de geplande bebouwing is zeer lokaal een beoordeling matig te verwachten. Om het windklimaat bij de zuidelijke entree aan de oostgevel te verbeteren wordt geadviseerd lokale maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door de entree in een nis te leggen. Volgens de criteria van de gemeente is het windklimaat grotendeels als goed te beoordelen, met aan de zuidelijke helft van de oostgevel sprake van een matig windklimaat, en zeer lokaal een beoordeling slecht. Het windklimaat kan lokaal verbeteren door het toevoegen van extra (lagere) begroeiing, zoals bladhoudende struiken met een hoogte van circa 1,5 meter, op de locatie waar de hogere hinderkansen te verwachten zijn. Ook kan het planten van extra bomen aan de overzijde van de Jan van Polanenkade de windhinder beperken.

Op de daktuin is overwegend sprake van een goed tot matig windklimaat volgens het criterium slenteren, met lokaal een beoordeling slecht. Het windklimaat op de daktuin kan sterk verbeteren door het toevoegen van een dichte balustrade, waarbij een hogere balustrade een sterker verbeterend effect zal hebben. Daarnaast kan extra bladhoudende begroeiing een gunstig effect hebben op het windklimaat.

Het te verwachten windklimaat op de geplande balkonhoogtes, tot 1,5 meter uit de gevel, kan overwegend worden beoordeeld als goed tot matig volgens het criterium slenteren. Richting de gebouwhoeken, en op hoger gelegen balkons neemt de hinderkans toe tot lokaal slecht. Het windklimaat op de balkons kan sterk verbeteren door toevoeging van dichte balustrades met een hoogte van minimaal 1,1 meter.

In het ontwerp worden de voorgestelde maatregelen meegenomen. Op de begane grond aan de Markendaalseweg zitten nissen in het ontwerp. Rondom de daktuin is gebruik gemaakt van een opgetilde dichte balustrade en hier wordt extra groen toegevoegd. De balustrades van de balkons worden met een dicht glazen hek uitgevoerd om zo een goed windklimaat te creëren. Aan de Markendaalseweg wordt begroeiing toegepast en in overleg met de gemeente wordt gekeken of er extra bomen geplant kunnen worden aan de Jan van Polanenkade.

Het aspect wind vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. De gemeente Breda heeft dit uitgangspunt ook vastgelegd in haar Hoogbouwvisie.

Er is een bezonningsstudie uitgevoerd waarin de vigerende planologische bouwmogelijkheden zoals vastgelegd in het bestemmingsplan 'Binnenstad' zijn vergeleken met de toekomstige. De resultaten van deze bezonningsstudie zijn bijgevoegd in bijlage 14. Voor het onderzoek is onderzoek is de 'lichte' TNO-norm gehanteerd. Deze norm is algemeen gangbaar in Nederland.

De toekomstige bouwmogelijkheden leiden tot meer schaduw richting het noorden en oosten, voornamelijk in de winter wanneer de zon laag staat. Hier is de middagsituatie bepalend. In de maanden maart, juni en september valt in alle gevallen vanaf circa 15:00 uur geen schaduw samen met omliggende woningen. In deze maanden wordt er aan de ‘lichte’ TNO-norm voldaan (2 uur zonlicht per dag in woonkamer). Op 21 december wordt door de toekomstige ontwikkeling voor de adressen Odilia van Salmstraat 2 t/m 16 mogelijk niet voldaan aan de ‘lichte’ TNO-norm. Hierom zijn aanvullende diagrammen opgesteld (zie bijlage 15). De woningen zijn echter zogenaamde doorzonwoningen. Dit betekent dat er aan de noordzijde (ondanks schaduwwerking aan de zuidzijde) nog steeds voldoende daglicht (minimaal 2 uur per dag) binnen kan treden.

In de bezonningsstudie is niet de schaduwslag van andere bestaande gebouwen en/of bomen meegenomen. In de totaalbeoordeling over zon en schaduwwerking dienen deze wel betrokken te worden.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot onevenredige effecten voor wat betreft bezonning en schaduwwerking.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC)/toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevorderd. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast voldoende ruimte voor groen. Een versterking van groen levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Energie zal (deels) gewonnen worden uit de zon door middel van zonnepanelen op het dak. Verder wordt binnen het plangebied maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve en gezonde woon- en leefomgeving.

Klimaatbestendig

De vergroening van het achterterrein en de groene daktuin maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Door middel van de groene daktuin wordt het water vertraagd afgevoerd en daken verkoeld.

Biodiversiteit

De vergroening van het achterterrein en de daktuin bieden uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde. Uitgangspunt is het versterken van de lokale biodiversiteit en ecologie.

De vergroening van de straatzijde en de daktuin dragen bij aan de groene uitstraling van het gebouw en zorgen voor een geheel met de vergroening van de Nieuwe Mark. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke omgeving voor mens en natuur.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. In het plangebied worden de principes van de Trias Energetica toegepast. Met een goed geïsoleerde gevelschil wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. Goede daglichttoetreding zorgt ervoor dat optimaal gebruik gemaakt wordt van daglicht. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen, o.a. door middel van PV-panelen op de daken (gecombineerd met groene daken).

Gezond en prettig leefklimaat

De bewoners en gebruikers van de woonbuurt worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijk landschap met diverse mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur-)beleving. Het collectieve binnenhof en de gemeenschappelijke daktuin vergroten de sociale cohesie tussen de bewoners. Het gebouw is alzijdig en heeft aan alle kanten ogen op de straat waarmee de sociale veiligheid wordt gewaarborgd. De buitenruimte is toegankelijk voor langzaam verkeer (wandelen, fietsen). De verschillende toegangswegen maken het aantrekkelijk om door het gebied heen te lopen. Vanuit de woningen is er zicht op de groene Nieuwe Mark, het groene binnenhof of de groene daktuin.

Toekomstwaarde

De hoofdopzet van de bouwstructuur kan verschillende type woningen faciliteren. Het plan kent een diversiteit aan typologieën waardoor het naar de toekomst toe voor verschillende gebruikers aantrekkelijk is. De plint is deels 4,5 m hoog zodat er een flexibel gebruik mogelijk is.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Verkeer

De openbare ruimte aan de Markendaalseweg is bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden zijn o.a. bestemd voor wegen, straten, paden en groen. Parkeervoorzieningen zijn hier niet toegestaan. Wel is het mogelijk hier een terras te realiseren ten behoeve van de horeca.

Wonen

Het plangebied is grotendeels bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming mogen maximaal 95 woningen worden gerealiseerd. Binnen het plangebied is tevens een parkeergarage onder maaiveld toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - daktuin' is tevens een daktuin toegestaan. In het plan zijn twee bouwvlakken opgenomen waarbinnen gebouwen opgericht mogen worden. Daarbij gelden maximale goot- en/of bouwhoogtes. Uitkragende balkons zijn alleen buiten het bouwvlak toegestaan op de plekken waar de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - overhangende bouwdelen' is opgenomen. Voor het accent liggen de balkons binnen het bouwvlak, een aanvullende aanduiding is om deze reden niet nodig. Minimaal 48% van de woning dient opgericht en in stand gehouden te worden als middeldure huurwoning. Ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' is tevens horeca behorende tot categorie 1 en/of 2 mogelijk met een maximum bedrijfsvloeroppervlak (bvo) van 450 m².

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' is gebruikt om het beschermd stadsgezicht op adequate wijze te beschermen.

Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Binnenstad, Markendaalseweg 44.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen vragen om een zorgvuldige benadering van alle direct omwonenden en betrokkenen in het kader van 'omgevingsmanagement' en 'verwachtingsmanagement'. Communicatie en participatie zijn duidelijk met elkaar verbonden. In het participatieverslag wordt aandacht besteed aan de communicatie.

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda (vastgesteld op 01-08-2019) is voor deze ontwikkeling een participatieplan vormgegeven waarin wordt beschreven hoe de participatie heeft plaatsgevonden.

In het kader van het bestemmingsplan zijn twee bijeenkomsten georganiseerd. Aanvullende zijn gesprekken gevoerd met personen en organisaties. In bijlage 16 is een participatieverslag opgenomen waarin wordt ingegaan op de verschillende particiaptiemomenten die hebben plaatsgevonden.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. Op het plan zijn twee reactie ontvangen, namelijk van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant en de provincie Noord-Brabant.

Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant

Externe veiligheid

Dit aspect is voldoende beschreven

Hulpdiensten

Er wordt voldaan aan de opkomsttijden van de brandweer. Met de ligging van het plangebied aan verschillende doorgaande routes word voldaan aan de vereisten van adequate bereikbaarheid voor brandweervoertuigen. Er wordt geadviseerd alle functies via gemeenschappelijke of individuele toegangen te laten ontsluiten op de omliggende wegen en straten. Het collectieve hof dient bereikbaar en berijdbaar te worden gemaakt voor voertuigen van hulpdiensten en dient zonder gebruikmaking van sleutels of andere losse voorwerpen toegankelijk te zijn voor de brandweer indien niet alle functies toegankelijk zijn via de omliggende wegen. Er is geen noodzaak tot het voorzien in specifieke opstelplaatsen voor brandweervoertuigen. Met de aanwezigheid van De Nieuwe Mark wordt geacht voorzien te zijn in een adequate secundaire en (tertiare) bluswatervoorziening.

Reactie:

De reactie wordt deels voor kennisgeving aangenomen. Alle woningen worden voorzien van een gemeenschappelijke of individuele toegang gericht op de Markendaalseweg, Jan van Polanenkade of Odilia van Salmstraat. Het collectieve hof hoeft daarmee niet toegankelijk te zijn voor hulpdiensten. Deze opmerkingen leiden niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Provincie Noord-Brabant

De pronvincie Noord-Brabant heeft het plan bekeken aan de hand van de provinciale belangen en geeft aan dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Burgemeester en wethouders van Breda hebben van 17 februari 2023 tot en met 30 maart 2023 het ontwerpbestemmingsplan 'Binnenstad, Markendaalseweg 44' ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn bestond de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan.

Er zijn in totaal vier zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend en daarom ontvankelijk. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing in het vast te stellen bestemmingsplan. Wel zijn er enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Beeldkwaliteitsplan

Informele m.e.r.-beoordeling

PvE archeologie

Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Overzicht planlocatie nader asbestonderzoek en BUS tijdelijke uitplaatsing Markendaalseweg 44 Breda

Stikstofonderzoek

Quickscan flora en fauna

Nader ecologisch onderzoek

Boom Effect Analyse

Geohydrologisch onderzoek

Mobiliteitsplan

Akoestisch onderzoek weg- en spoorweglawaai

Windhinderonderzoek

Bezonningsstudie

Aanvullende bezonningsdiagrammen 21 december

Participatieplan

Verslag participatieavond 22 februari 2022