Woningcorporatie Alwel is eigenaar van de percelen aan de Stationslaan 109-123 en de Van Musschenbroekstraat 1-9 in het stationsgebied van Breda. Op de gronden aan de Stationslaan was in het verleden onder meer een Harley-garage gevestigd. Op de percelen aan de Van Musschenbroekstraat waren vijf woningen aanwezig. Alwel wil het gebied herontwikkelen door verdeeld over vier gebouwen maximaal 52 sociale huurwoningen te realiseren.

Omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen het huidige bestemmingsplan, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een regeling die het nieuwe woongebied planologisch mogelijk maakt.

Het plangebied waarop de ontwikkeling betrekking heeft, ligt in het zuidwesten van de wijk Linie en ten noordoosten van het stationsgebied. Het plangebied is gelegen aan de Stationslaan 109 t/m 123 en Van Musschenbroekstraat 1 t/m 9. De kadastrale percelen sectie D, nummers 7693/ 7692/ 6940/ 6941/ 8970/ 8971 vormen gezamenlijk het plangebied met een oppervlakte van circa 3.000 m². : 1.1 toont de globale begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Op dit moment gelden binnen het plangebied de bestemmingsplannnen:

• 'Linie - Doornbos';
• 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022'.

Het bestemmingsplan 'Linie – Doornbos' is door de raad vastgesteld op 30 mei 2013. Het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' is op 22 december 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

Voor het plangebied gelden momenteel op basis van het bestemmingsplan 'Linie – Doornbos' de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Gemengd'. Tevens geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en op een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Omdat de voorgenomen ontwikkeling strijdig is met deze bestemmingen is voorliggend bestemmingsplan opgesteld waarin voor het gehele plangebied de bestemming wijzigt naar 'Wonen'.

Figuur 1.2: Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Linie - Doornbos', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch-juridische kader voor de ontwikkeling van maximaal 52 sociale huurwoningen verdeeld over vier gebouwen op de locatie Stationslaan 109 t/m 123 en Van Musschenbroekstraat 1 t/m 9 in Breda.

In Hoofdstuk 2 wordt de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In Hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de planologisch relevante (milieu)onderzoeken. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 5 de juridische vormgeving van het plan toegelicht. Tot slot komt in Hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in Hoofdstuk 7 de communicatie over het plan.

Het plangebied is in bezit van woningcorporatie Alwel en bevindt zich aan de rand van het centrumgebied van Breda. Ingeklemd tussen de Stationslaan en de achtertuinen van de woningen aan de Christiaan Huygensstraat ligt het plangebied dat momenteel vrijwel volledig verhard en bebouwd is. Aan de Stationslaan bevinden zich diverse bedrijfsruimten die – met het oog op leegstandsbeheer – een tijdelijk gebruik kennen. Aan de westzijde van de Van Musschenbroekstraat stonden vijf sociale huurwoningen die onderdeel waren van een grootschalig bouwplan uit de jaren '50. Het aanzicht van het plangebied is gesloten, verouderd en is niet passend in het gewenste straatbeeld van de Stationslaan. De volgende foto's geven een impressie van het plangebied, voordat de sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd.

Figuur 2.1: Impressie van het plangebied voor de sloopwerkzaamheden.

Voor de beoogde situatie is een moederdocument opgesteld. In dit moederdocument is op basis van het gemaakte schetsplan nader beschreven op welke wijze kan worden voldaan aan de ruimtelijke voorwaarden die gelden op de locatie. Het moederdocument is vertaald naar voorliggend bestemmingsplan. Het moederplan is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting. Onderdeel van het moederdocument vormt tevens het toetsingskader ten aanzien van beeldkwaliteit. De initiatiefnemer wil voor de realisatie van het project een ontwerp- en bouwprijsvraag houden onder vier bouwbedrijven, die daarvoor ieder een architect selecteren. De plannen moeten voldoen aan het beeldkwaliteitsplan in het moederdocument, dat is gebaseerd op de schetsen van Mix Architectuur (2021). Het beeldkwaliteitsplan biedt enige ruimte voor nadere architectonische uitwerking.

Bijna alle opstallen op het perceel zijn gesloopt. Enkele bestaande gebouwdelen zoals een bedrijfswoning, kopgevels en tuinmuren kunnen behouden blijven. Met deze relicten ontstaat een blijvende verwijzing naar de historie van de plek. De gesloopte bebouwing maakt plaats voor de realisatie van maximaal 52 sociale huurwoningen bestemd voor één- of tweepersoons huishoudens. De appartementen zijn verdeeld over vier gebouwen. In figuur 2.2 en 2.3 zijn schetsontwerpen van de beoogde situatie opgenomen. De schetsen vormen een conceptmatige weergave van de beoogde ontwikkeling.

Circa 11 woningen hebben een woonoppervlakte van 70 m² gbo, de rest van de woningen heeft een woonoppervlakte van circa 50 m² gbo. De bouwhoogte loopt op van twee lagen aan de westzijde van de locatie tot vier lagen aan de oostzijde, bij de Van Musschenbroekstraat. De gebouwen hebben een flauwe kap, refererend aan en aansluitend aan de dakvormen in de Linie.

Door de planlocatie als één geheel te ontwikkelen ontstaat er een eenduidige ruimtelijke eenheid. De haakse situering op de Stationslaan zorgt voor een aansluiting op de waardevolle structuur van de Linie, die een verdere doorzetting is van de haakse wegenstructuur van de Drebbelstraat, Stevinstraat en Van Musschenbroekstraat op de Stationslaan.

Tussen de gebouwen ontstaan drie hoven in de vorm van stadstuinen. Deze stadstuinen zijn privéterrein en vanuit de Stationslaan bezien afsluitbaar. Uit het gebruik moet blijken in hoeverre dit nodig is en in hoeverre het gebied openbaar kan worden. Bij voorkeur blijven de poorten open en kunnen ook passanten van de tuinen gebruik maken. Het meest oostelijk gelegen hof wordt gebruikt voor autoparkeerplaatsen, die bereikbaar zijn vanuit de Van Musschenbroekstraat. In de andere twee hoven worden geen parkeerplaatsen gesitueerd. Deze krijgen een zo maximaal mogelijke groene inrichting, met als doel om zo bij te dragen aan vermindering van hittestress, waterbuffering en stadsecologie. Het voornemen is om delen van de bestaande gebouwen in de hoven terug te laten komen, als verwijzing naar de bebouwing in de huidige situatie.

Figuur 2.2: Situatietekening toekomstige situatie (indicatief) (bron: Harley Locatie Breda concept 2021, Mix Architectuur)

Figuur 2.3: Bovenaanzicht toekomstige situatie (indicatief) (bron: Harley Locatie Breda concept 2021, Mix Architectuur)

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In Hoofdstuk 4 is het sectorale milieubeleid en -wetgeving vertaald.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

De belangrijkste keuzes zijn:

• duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit;
• ruimte voor overgang naar een circulaire economie;
• woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden;
• landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Beoordeling

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit heeft grote impact op de ruimtelijke ordening.

Er wordt met dit project gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuwe woningen zullen betaalbaar en goed bereikbaar zijn, zowel met het openbaar vervoer als met de fiets en te voet. Bewoners zullen tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren door het open karakter en de toepassing van groen in de hoven tussen de woningen. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Breda past binnen het rijksbeleid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden en is voor het laatst gewijzigd op 1 december 2020.

In de NOVI wordt een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau gegeven. In de NOVI wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen of juist ruimte te stellen/ bieden aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van invloed zijn op onderhavig plan.

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Op 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden.

De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke “treden” en het vervangen van het begrip “actuele regionale behoefte” door behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in een nieuw derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

Beoordeling

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en derhalve moet de behoefte van het plan worden aangetoond.

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040 in de stad Breda. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad voor 2030 nog met 120.000 woningen groeien en voor 2035 met 160.000 woningen in totaal. De netto toevoeging aan woningen is enkele jaren (2014 t/m 2016) sterk achtergebleven waardoor het van belang is zowel de Brabantse als de Bredase woningvoorraad met een versneld tempo te laten groeien.

In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. In de omgeving van het plangebied staande komende jaren nog twee grote ontwikkelingen gepland. In Drie Hoefijzers Noord is gestart met de bouw van circa 280 woningen (vrije sector huur en koop, grondgebonden en appartementen). Aan de Archimedesstraat worden als onderdeel van het project Eureka circa 300 woningen ontwikkeld. De genoemde ontwikkelingen verlagen het aandeel sociale huur in de buurt sterk.

Gelet op deze veranderingen ziet Alwel voor de Harley locatie weer goede mogelijkheden voor betaalbare sociale huurappartementen. Passend bij de demografische ontwikkelingen bouwt zij 52 nieuwe woningen met name voor kleine huishoudens (1 of 2 personen).

In navolging van de 'Alliantie Breda 2019-2023' past deze ontwikkeling dan ook in het bestuursakkoord waarin beoogd wordt sociale huurwoningen te realiseren.

Conclusie

Er is voldoende behoefte aan voorliggend woningbouwplan. Het plan voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Net als het Rijk beschikt de provincie Noord-Brabant vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet over een omgevingsvisie: de Brabantse Omgevingsvisie. Deze visie is in december 2018 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Brabant. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de ambities van de provincie Noord-Brabant voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen, die doelen zijn nog steeds opgenomen in bijvoorbeeld de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO). Bij een eventuele strijdigheid tussen de SVRO en de omgevingsvisie is de omgevingsvisie leidend.

De Brabantse Omgevingsvisie zet in op behouden en verdere ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame fysieke leefomgeving. De provincie richt zich met de Brabantse Omgevingsvisie op vier hoofdopgaven:

1. De energietransitie.
2. Ontwikkeling van een Noord-Brabant dat om kan gaan met klimaatverandering.
3. Noord-Brabant als slimme netwerkstad.
4. Behouden en verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame economie.

Net als het Rijk streeft de provincie met de Brabantse Omgevingsvisie naar een manier van het benaderen van initiatieven in de fysieke leefomgeving die uitgaat van vertrouwen en het gezamenlijk met publieke en private partijen zoeken naar mogelijkheden om een initiatief te realiseren. Daarbij moeten initiatieven een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Beoordeling

De Brabantse Omgevingsvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevanter voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Ook is in die paragraaf aangegeven hoe het provinciaal beleid is vertaald in dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Brabantse Omgevingsvisie.

De Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld en deze is op 6 november 2019 in werking getreden. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels. De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant).

De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. De Gedeputeerde Staten hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld en in maart 2022 is de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking.

De interim omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening is het plangebied in de omgevingsverordening net zo aangeduid als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Beoordeling

Op de kaarten behorende bij de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied aangeduid als ‘concentratiegebied’ (zie figuur 3.1). In de overige artikelen zijn geen relevante regels opgenomen met betrekking tot de voorgestane ontwikkeling van het plangebied. Hierna wordt nader ingegaan op de, voor het planvoornemen, relevante aspecten.

Figuur 3.1: Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' Interim Omgevingsverordening

Het beleid van de provincie is er op gericht zorgvuldig om te gaan met de ruimte vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen Stedelijk gebied en dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Vanuit de ladder voor verstedelijking die in het besluit ruimtelijke ordening is opgenomen gelden dienaangaande ook voorwaarden (zie paragraaf 3.2.3). Alleen als daarvoor geen mogelijkheden bestaan, kan een stedelijke ontwikkeling buiten het bestaande stedelijke gebied plaatsvinden binnen daarvoor in de verordening aangeduide zoekgebieden.

Omdat de stedelijke ontwikkeling van wonen, werken en voorzieningen ook bovengemeentelijke gevolgen kan hebben, worden hierover binnen het regionale overleg afspraken gemaakt. Het is belangrijk dat stedelijke ontwikkelingen op een juist niveau zijn afgestemd met andere initiatieven zowel vanuit kwantiteit als vanuit kwaliteit.

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn verder de volgende regels opgenomen die van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling:

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

• Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

• Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

In paragraaf 3.4.2 wordt ingegaan op de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw. Er wordt voorzien in de regionale woningbehoefte en het aandeel betaalbare huurwoningen wordt vergroot.

Daarnaast is ook sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling betreft een transformatie van een deels braakliggend terrein in een binnenstedelijk gebied. De locatie is vlakbij het station van Breda gelegen, waardoor de bereikbaarheid van openbaar vervoer (bus en trein) uitstekend is. Ten aanzien van productie en gebruik van duurzame energie worden de (all electric) woningen niet aangesloten op een gas- of warmtenetwerk, maar wordt energie opgewekt door middel van zonnepanelen en warmte opgewekt door middel van een warmtepomp en met de klimaatverandering wordt rekening gehouden door de toepassing van groene daken, doorgroeibare verhardingen, verlaagde groenzones en waterbergende boombunkers (voor nieuwe bomen).

Conclusie

Het plan is in lijn met de provinciale Interim Omgevingsverordening.

Gemeente Breda is centrumgemeente van de subregio Breda e.o. (Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg en Altena) in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Beoordeling

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Voor 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief wordt ieder jaar opnieuw opgesteld. Voor dit jaar is het vastgesteld in december 2021. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• de actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma'.

In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Beoordeling

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 in Breda en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 52 sociale huurwoningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Brabantse agenda wonen.

De gemeenteraad van Breda heeft de Omgevingsvisie ‘Breda Sterk en Veerkrachtig’ op 21 oktober 2021 unaniem vastgesteld. De Omgevingsvisie Breda 2040 beschrijft voor welke uitdagingen de gemeente staat, wat daarbij de lokale en regionale belangen zijn, welke prioriteiten ze stelt bij de inrichting van Breda en dat ze daarbij nog keuzes maken in de uitvoering daarvan.

De ambitie van Breda luidt: Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop. Relevant doel voor onderhavige ontwikkeling is de bouw van ruim 25.000 woningen waarbij minimaal de helft in de betaalbare prijsklassen valt. Deze woningen moeten vooral in de bestaande stad gerealiseerd worden met een mix van wonen, werken en voorzieningen in een gezonde woonomgeving. Een belangrijke doelgroep is het groeiende aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen.

Een ander relevant doel is het streven naar een toename van het groenoppervlak. Door de openbare ruimte te vergroenen en klimaatadaptief, duurzaam, gezond en voor iedereen toegankelijk te maken, nodigt deze uit tot ontmoeten en bewegen. De gemeente richt de openbare ruimte beweegvriendelijk in en stimuleert wandelen en fietsen. Ook creërt ze ontmoetingsplekken in de openbare ruimte, waar iedereen zich welkom voelt.

Beoordeling

Omdat de bevolking groeit, het aantal huishoudens toeneemt, met name het aantal één- en tweepersoonshuishoudens, en de betaalbaarheid van het wonen in Breda onder druk staat, wordt met de Omgevingsvisie ingezet op het stimuleren van doorstroming en het bouwen van betaalbare woningen.

Het onderhavige initiatief voorziet in de toevoeging van 52 sociale huurwoningen op een binnenstedelijke locatie in Breda. Met de beoogde herontwikkeling wordt een aantrekkelijk stedelijk woonklimaat gecreëerd met een zorgvuldig oog voor de bestaande kwaliteiten. Dit betreft tevens één van de speerpunten uit het woonbeleid, namelijk het versterken van het karakter van bestaande woonmilieus. De ontwikkeling is voorzien op een inbreidingslocatie. Verdere stedelijke uitbreiding wordt voorkomen waarmee de stad aldus compact blijft.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Breda 2040.

In vervolg op de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeenteraad op 19 december 2013 de Woonvisie Breda vastgesteld. Kernthema’s zoals benoemd in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de woonvisie. Deze woonvisie beschrijft de nieuwe ontwikkelingen in het woongebied op een stedelijk en richtinggevend niveau en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Beoordeling

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

• zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

In de Woonvisie wordt verder vastgesteld dat er sprake is van een toegenomen belangstelling voor het centrumstedelijk wonen. Ook de vraag naar landelijk / dorps wonen nabij de stad neemt toe. De uitwerking van die woningvraag in de Bredase dorpen en wijken wordt uitgewerkt in dorps- en wijkplannen. Bewoners en professionele partners in de dorpen en wijken geven aan welke thema's voor hen spelen. De gemeente geeft daarbij de geldende beleidskaders en uitgangspunten aan. De thema's worden omgezet in activiteiten waarbij het gemeentelijk beleid als kader dient. Door alle betrokken partijen wordt in het uitvoeringsprogramma gezamenlijk bepaald door wie, hoe en wanneer de activiteiten uitgevoerd worden.

Voorliggend plan voorziet in nieuw centrumstedelijk woonmilieu voor de sociale huursector. Het woningaanbod richt zich op kleine huishoudens (1 of 2 personen) en sluit daarmee aan bij de behoefte voor deze locatie.

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de ambities van de gemeente, zoals geformuleerd in de Woonvisie Breda.

Op 17 november 2016 heeft de raad de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving" vastgesteld. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt;
2. netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;
• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;
• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde doelgroepenverordening de instandhoudingstermijn voor behoud van de woningen in het sociale segment vastgesteld op 15 jaar.

Beoordeling

Voorliggend plan bestaat uitsluitend uit sociale huurappartementen, waarnaar op dit moment een zeer grote vraag is. Hiermee wordt aangesloten op de woningbouwbehoefte naar dit type woningen. Dit is geborgd in de planregels, zodat deze woningen langdurig beschikbaar zijn als sociale huurwoning.

Door de gekozen stedenbouwkundige invulling van het plan wordt een goede aansluiting gevonden met zowel de ontwikkelingen in het stationsgebied als de naastgelegen woonwijk Linie. Het plan vormt hierin een goede overgang van het ene gebied naar het andere en zorgt door de herstructurering van een verouderde locatie voor en versterking van de ruimtelijke karakteristiek van het gebied.

Conclusie

Het plan sluit aan op de 'Aanvulling op de woonvisie 2013’.

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022 - 2026. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen tijdens de bestuursperiode zijn.

Tijdens de bestuursperiode 2018 - 2022 was de ambitie om 6.000 woningen te realiseren. In de periode 2022 - 2026 is de ambitie om wederom 6.000 woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad.

De woningmarkt in Breda moet toegankelijk blijven voor iedereen. Starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen vallen nu vrijwel altijd buiten de boot. Deze doelgroepen hebben voor de gemeente de hoogste prioriteit.

Er is een toenemende behoefte aan kleinere wooneenheden. Het huidig beleid is hier nog niet op toegespitst. Er is behoefte aan meer plekken waar kleinere wooneenheden kunnen worden toegevoegd.

Een versnelling is noodzakelijk om de woningmarkt betaalbaar te maken, waarbij de betaalbare huur- en koopwoningen in balans zijn. De gemeente verwacht in het realiseren van sociale huurwoningen van de corporaties een actievere rol. Naast huurwoningen worden voldoende koopwoningen gerealiseerd en wordt de doorstroom van sociale huur naar koop gestimuleerd.

Naast kwantiteit blijft duurzaamheid bij nieuwbouw een speerpunt. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame en betrouwbare energiebronnen voor het opwekken van energie. Het vertrekpunt voor nieuwbouw is natuurinclusief bouwen met aandacht voor waterberging en hergebruik.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een vrijkomende locatie ten noorden van het station naar maximaal 52 sociale huurappartementen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. Door de herontwikkeling ontstaat er ruimte voor meer groen en wordt het gebied weer onderdeel van de wijk. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. In paragraaf 4.5 wordt beschreven op welke manier natuurinclusief bouwen in het nieuwbouwplan geborgd wordt. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

Conclusie

Het plan sluit aan op het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026'.

Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'Gebiedsprofielen' vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van wonen. De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich hiertoe vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Beoordeling

Het plangebied ligt aan de rand van de bestaande wijk Doornbos-Linie (gebiedsprofiel Noord). Deze wordt gekenmerkt door een aanbod van veel goedkope woningen. Rekening houdend met de ontwikkelingen aan de Terheijdenseweg-Minckelersstraat en van Eureka! wordt extra ruimte gecreëerd om ook in andere delen van de wijk nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Tevens wordt hiermee de leefbaarheid, die in sommige delen van de wijk onder druk staat, verbeterd.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van het Perspectief wonen.

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. Met sociale huurwoningen worden woningen bedoeld zoals gedefinieerd in artikel 1.1.1 lid 1 sub d van het Besluit ruimtelijke ordening. Bij appartementen in het sociale segment is een minimale gebruiksoppervlakte (gbo) van 50 m² het uitgangspunt. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale huurwoningen. Gedurende een termijn van dertig jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de sociale huurwoningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Beoordeling

Voor de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan hetgeen gesteld wordt in de verordening. Er worden maximaal 52 sociale huurwoningen gerealiseerd binnen het plangebied. In de regels van dit bestemmingsplan is voor de definitie van 'sociale huurwoning' verwezen naar de verordening zodat de regels uit de verordening aangaande prijzen en oppervlakte van toepassing zijn op deze woningen.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023'.

De nota 'Parkeernormen Breda 2021' vervangt de 'Parkeernota 2013'. De nota draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en met ingang van de Omgevingswet aan een veilige en gezonde leefomgeving. Deze doelstelling dient als juridisch vertrekpunt voor deze nota parkeernormen. De nota parkeernormen heeft een directe relatie met bovenliggende gemeentelijke beleidskaders. Dit geldt in het bijzonder voor het parkeerbeleid, de mobiliteitsvisie en de duurzaamheidsvisie.

In de nota zijn kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouwuitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie kerndoelstellingen:

• parkeernormen die aansluiten bij de Bredase werkelijkheid ten aanzien van autobezit en autogebruik;
• een flexibel toepassingskader;
• het structureren van de dialoog tussen de gemeente en initiatiefnemers.

Ten opzichte van de Parkeernota 2013 zijn er een aantal noemenswaardige aanpassingen:

• er wordt invulling gegeven aan het principe van de mobiliteitscorrectie. De mobiliteitscorrectie is een onderbouwde correctie op de hoogte van de parkeerbehoefte, bijvoorbeeld als gevolg van de inzet van deelauto’s;
• er is een vrijstelling opgenomen voor kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen;
• Naast autoparkeernormen zijn ook parkeernormen voor de fiets opgenomen. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan tweewielers met een afwijkende maat zoals bakfietsen, fietsen met een fietskrat of brom- en snorfietsen;
• in het verleden maakte de gemeente Breda gebruik van het zogeheten parkeerfonds. De parkeerfondsregeling maakte het voor initiatiefnemers mogelijk om een vastgesteld geldbedrag per parkeerplaats te betalen. Met deze storting ging de verplichting om aan de parkeereis te voldoen over van de initiatiefnemer naar de gemeente. In deze nota is een dergelijke regeling niet meer opgenomen.

Beoordeling

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 4.6.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de doelstellingen van het Nota Parkeernormen Breda 2021.

De gemeente Breda heeft in 2016 deze duurzaamheidsvisie vastgesteld. Aan de hand van dit document is een visie met bijbehorende doelstellingen vastgelegd om duurzaamheid vorm te geven. Hiervoor zijn een breed aantal thema's opgenomen die gezamenlijk het overkoepelende duurzaamheid behelzen. Aan de grondslag van deze visie liggen drie hoofdredenen:

1. de oude visie liep af in 2015 en in het traject van de bredase strctuurvisie is door de gemeenteraad gevraagd om een nieuwe visie op milieu en duurzaamheid;
2. een duidelijke invulling geven aan het 'containerbegrip' duurzaamheid. Met deze visie wordt duidelijk gemaakt wat binnen de gemeente wordt verstaan onder duurzaamheid;
3. vooruitlopend op de Omgevingswet worden enkele hoofdlijnen vastgelegd die benodigd zijn.

Ter uitvoering van deze doelstelling zijn er zogeheten 'actsheets' opgesteld. Deze 'actsheets' geven op een eenvoudige manier per duurzaamheidsthema weer wat van belang is. Dit gebeurt aan de hand van een terugblik op behaalde resultaten, doelen voor de komende tijd en een onderbouwing hoe het gerealiseerd moet worden.

Beoordeling

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 4.12.

Conclusie

Het pan sluit aan op de Duurzaamheidsvisie Breda 2030.

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese Stad in een park te zijn. Het Groenkompas, dat op 23 december 2021 is vastgesteld, zet de koers uit om deze ambitie te halen. In het Groenkompas zijn verschillende doelen gesteld, waaronder het behoud van bestaand groen, het bevorderen van de biodiversiteit, voor iedereen groen in de directe nabijheid en het samenwerken met verschillende partijen om de ambitie waar te maken. Groene daken, groene gevels en groene erfafscheidingen worden gestimuleerd en waar mogelijk gesubsidieerd.

Om deze doelen te behalen is in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm opgenomen. Met deze norm verplicht de gemeente ontwikkelaars om bij de realisatie van een nieuwe woonbuurt een minimaal percentage hiervan in te richten als (semi-)openbaar groen. Het percentage van het plangebied dat groen moet worden ingericht bedraagt 20% bij grondgebonden woningen, 35% bij gestapelde woningen en een gemiddelde bij een mix van grondgebonden en gestapeld. Het groen dient voor minimaal 50% biodivers te worden ingericht. Ook dient natuurinclusief gebouwd te worden. Een parapluplan voor dit onderwerp is in de maak.

Beoordeling

De planvorming vond voorafgaand aan het vaststellen van het Groenkompas plaats. Bij de Harley-locatie kan niet aan de Groen- & Parknormen voldaan worden. Er wordt echter wel groen toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Het plangebied is momenteel verhard. Met het toevoegen van een hovenstructuur, groene (toegankelijke) daken, groene gevels en groene erfafscheidingen wordt er, naar verhouding, veel groen toegevoegd en worden de groene doelen op een alternatieve wijze gehaald, waarmee in dit geval ruimte is om af te wijken van de Groen- & Parknormen. De groene identiteit van Breda wordt met onderhavige ontwikkeling versterkt. Tevens is er in de directe nabijheid (binnen 200 meter) van het plangebied een grote groenvoorziening aanwezig. Daarnaast wordt in het plan nadrukkelijk aandacht besteed aan de huismus als doelsoort. Hierbij wordt de in het Groenkompas voorgestane methode van Animal Aided Design toegepast waarbij doelsoorten vanaf het begin onderdeel zijn van de ontwerpopgave. In paragraaf 4.5 wordt beschreven op welke manier natuurinclusief bouwen in het nieuwbouwplan geborgd wordt.

Conclusie

Door de toevoeging van veel groen door de hovenstructuur sluit het plan aan op het Groenkompas.

Op 15 mei 2023 is de nieuwe versnellingsagenda wonen, de Bredase Woon- en Bouwagenda 2023-2026, vastgesteld. Het doel van de Bredase Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen in Breda. Hiermee draagt de Breda bij aan het realiseren van de doelen uit het bestuursakkoord en de ambitie in de Omgevingsvisie Breda 2040. Een betaalbare woning is daarbij een basisbehoefte. Vanuit dit doel werkt de gemeente Breda aan de volgende opgaven:

• de bestaande woningvoorraad beter en creatiever benutten;
• woningen in harde plannen naar oplevering brengen;
• planprocessen verder brengen om 6.000 woningen van zachte naar harde plannen te brengen, conform het handelingsperspectief 30/40/30 (30% sociale huur, 40% middensegment en 30% vrije sector);
• nieuwe projecten faciliteren én innovatieve woonvormen stimuleren;
• realisatie van minimaal 750 tijdelijke woningen;
• inzet van actief en strategisch grondbeleid voor realisatie van onze opgaven;
• realiseren van randvoorwaarden om woningbouw mogelijk te maken.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een vrijkomende locatie ten noorden van het station naar maximaal 52 sociale huurappartementen. De bestaande locatie wordt benut om meer woningbouw te creëren. Uit de woon- en bouwagenda blijkt dat het realiseren van betaalbare woningen voorop staat. Voorliggend plan heeft een woningbouwprogramma bestaande uit 100% sociale huurwoningen en draagt bij aan het mogelijk maken van meer betaalbare woningen in Breda.

Om op de voortgang en snelle bouw van de woningen, conform het handelingsperspectief 30/40/30 te sturen, geldt voor de projecten die in Q3 van 2022 (of ervoor) zijn beoordeeld, dat de woningbouwprogrammering uit de vorige bestuursperiode wordt behouden. dat het woningbouwprogramma van 100% aan sociale huurwoningen voor kleine huishoudens wenselijke is bij het centrumstedelijk woonmilieu van de locatie.

Conclusie

Het pan sluit aan op de Bredase Woon- en Bouwagenda 2023-2026.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. De onderzoeksrapporten zijn als bijlagen gevoegd bij dit bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

• bodem;
• waterhuishouding;
• cultureel erfgoed;
• archeologie;
• natuur;
• verkeer en parkeren;
• akoestiek (wegverkeerslawaai en spoorweglawaai);
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• trillingen;
• duurzaamheid;
• milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Beoordeling

De meest recente bodemonderzoeken op de locatie van het plangebied dateren uit 2007 (zie Bijlage 2 en Bijlage 3).

Voor beide locaties (Liniestraat 109 - 111 en 121 - 123; voormalige Stationslaan) is een verkennend milieukundig bodemonderzoek naar de kwaliteit van de bodem uitgevoerd. Gebaseerd op de verzamelde gegevens is de locatie onderzocht als een niet verdachte locatie. het onderzoek is uitgevoerd volgens de bijlage B.1 van de NEN 5740 voor een locatie van respectievelijk 600 m² en 1.650 m². Er zijn op de locatie van Linistraat 109 - 111 in totaal zes boringen tot een maximale diepte van 3,5 m-mv uitgevoerd, een ervan is uitgevoerd met een peilbuis. Op de locatie van Linistraat 121 - 123 zijn twaalf boringen tot een maximale diepte van 3,2 m-mv uitgevoerd, een ervan uitgevoerd met een peilbuis. Het grondwatermonster en de grondmonsters van de boven- en ondergrond zijn geanalyseerd op de voorgeschreven NEN analysepakketten.

Tijdens de uitvoering van het veldwerk voor de locatie Linistraat 109 - 111 is in de bovengrond ter plaatse van de boringen twee en vijf zintuiglijk licht puinhoudende grond aangetroffen. De boven- en ondergrond is niet verontreinigd, de gehaltes van de geanalyseerde parameters liggen lager dan de streefwaarde. Het freatisch grondwater is sterk verontreinigd met nikkel (> interventiewaarde).

Formeel moet er bij een overschrijding van de interventiewaarde een aanvullend onderzoek plaatsvinden. Op zandhoudende gronden zijn verhogingen in het grondwater van zware metalenniet onwaarschijnlijk. Op de locatie en in de directe nabijheid hiervan is geen directe bron voordeze nikkelverontreiniging aanwezig. Het wordt niet aanbevolen op de locatie een nader grondwateronderzoek uit te voeren. Indien op de locatie in de toekomst (in)direct grondwater gebruikt wordt zal er vooraf overleg gepleegd moeten worden met de Gemeente Breda.

Voor de locatie Linistraat 121 - 123 zijn op een aantal locaties licht puinhopende grond aangetroffen. Ook is de bovengrond op een locatie licht verontreinigd met koper, lood en PAK >> streefwaarde. De overige mengmonsters van de boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd, de gehaltes van de geanalyseerde parameters liggen lager dan de streefwaarde. Het freatisch grondwater is licht verontreinigd met kwik streefwaarde). De resultaten van het onderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de bestemming op locatie.

Aan de rand van het gebied bevindt zich een VOCL vlek, de bron daarvan is aangepakt en de monitoring ervan loopt nog. Voor de bouwfase betekent dit dat men bij onttrekking (bemaling) een melding Wbb moeten doen bij de OMWB, omdat mogelijk de verontreinigde pluim aangetrokken zal worden waardoor de verontreiniging beïnvloed wordt.

Conclusie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

De eerder uitgevoerde onderzoeken zijn gedateerd, maar daaruit blijkt wel dat er geen grote verontreinigingen te verwachten zijn. In de tussentijd is er geen gebruik geweest dat grote invloed kan hebben gehad op de bodemgesteldheid.

Geconcludeerd kan worden dat voor de start van de bouw een nieuw bodemonderzoek moet worden uitgevoerd, maar dat de uitvoerbaarheid van het plan door de bodemgesteldheid niet in het geding is.

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld. Daartoe is voor de bestemmingsplanwijziging voor het plangebied het proces van de watertoets doorlopen. Hieronder zijn samenvattend de bevindingen uit de watertoets beschreven per onderwerp. De complete watertoets is als Bijlage 4 bij de toelichting gevoegd.

De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten archelogie, historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Beoordeling

Figuur 4.3 toont een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda. Zoals te zien valt het plangebied in het gebied met hoge archeologische verwachtingen. Dit betekent dat bij bodemingrepen vanaf 100 m² en dieper dan 30 cm onderzoek verplicht is.

Figuur 4.3: Uitsnede omgeving plangebied archeologische beleidskaartgemeente Breda

Een groot deel van de locatie is in de huidige situatie reeds bebouwd. Hierdoor is de verwachting dat de aanwezige waarden beperkt zijn. Vanwege de verwachtingswaarde van de gronden is door de gemeente Breda een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Dit proefsleuvenonderzoek is opgenomen in Bijlage 5 bij de toelichting. Hieronder worden de resultaten beschreven.

Het onderzoek richt zich op het opsporen van alle vindplaatsen en vondstcomplexen die in het plangebied aanwezig kunnen zijn. Er werden twee proefsleuven binnen het plangebied aangelegd. Uit het onderzoek is gebleken dat de bodemopbouw niet in het gehele plangebied hetzelfde was. Op de meeste plaatsen was sprake van een C-horizont die afgedekt werd door een A-horizont waarop een recente bouwvoor aanwezig was. In een enkel profiel otbrak de A-horizont en in een ander profiel as er tussen de C-horizont en de A-horizont nog een verploegde en doorwerkte laag aanwezig (Ap-horizont). De aangetrofen sporen bestaan uit vijf paalsporen, twee spitsporen en één kuil. Deze sporen worden in de nieuwe tijd C gedateerd, behalve één paalspoor dat wat ouder was en op basis van het vondstmateriaal in de nieuwe tijd B gedateerd wordt. De sporen lagen allen in werkput 1. In werkput 2 waren geen sporen aanwezig, wel werd daar een verstoring aangetrofen veroorzaakt door een olietank. Op basis van de resultaten van het IVO-P Stationslaan Liniestraat Harley wordt geadviseerd het plangebied vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

Op basis van de resultaten uit het proefsleuvenonderzoek heeft het bevoegd gezag een selectiebesluit genomen waarbij het plangebied voor wat betreft archeologie wordt vrijgegeven. Het selectiebesluit is opgnomen als Bijlage 6 bij de toelichting. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is op basis van het selectiebesluit niet meer van toepassing op het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en is geschrapt.

Wel wordt opgemerkt dat het archeologisch onderzoek geen 100% garantie geeft dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De gemeente Breda heeft een erfgoedkaart waaraan getoetst dient te worden zie figuur 4.4.

Figuur 4.4: Uitsnede rondom plangebied gemeentelijke erfgoedkaart

Beoordeling

De wijk Linie heeft vanwege de nog zeer herkenbare karakteristieke stedenbouwkundige structuur en Wederopbouwarchitectuur een hoge cultuurhistorische waarde op de gemeentelijke erfgoedkaart, zie figuur 4.4. Uitzondering daarop vormt de spie langs de Stationslaan, waar zich de Harleylocatie bevindt. Deze strook heeft een lage waarde gekregen, omdat ze geen deel uitmaakt van de oorspronkelijke opzet van de woonwijk. De erfgoedwaarde van het plangebied is dus overwegend laag. Het rijtje woningen aan de oostzijde vormt hierop een uitzondering, omdat het wel een onderdeel is van de Wederopbouwwijk. Hier is de hoge erfgoedwaarde wel van toepassing. Het rijtje woningen vormt met de tegenovergelegen woningen aan de Van Musschenbroekstraat een eenheid, maar maakt geen deel uit van een stempel. Het is toegevoegd om de Van Musschenbroekstraat te completeren

In de stedenbouwkundige visie wordt de haaks op de Stationslaan gesitueerde richting van de stempelverkaveling van de Linie voortgezet. Het meest duidelijke voorbeeld hiervan is te zien bij de rijwoningen tussen de Drebbelstraat en de Stevinstraat en tussen de Stevinstraat en de Van Musschenbroekstraat die beiden elk één stempel van het structuurplan vormen. Elke stempel vormt hierbij een stedenbouwkundig ensemble: een halfopen bouwblok met binnenin gelegen tuinen. Doordat de tuinen aan de open zijde van het bouwblok omkaderd zijn met gemetselde muren hebben deze als het ware het karakter van hofjes. In de visie wordt deze structuur op een moderne manier doorvertaald in een nieuwe hofjesstructuur. Hiermee wordt gezocht naar ruimtelijke samenhang met de rest van Linie en ontstaat er ruimte voor collectieve stadstuinen tussen de nieuwe bebouwing. Door de locatie als één geheel te ontwikkelen, inclusief sloop-nieuwbouw van het meest oostelijke rijtje woningen aan de Van Musschenbroekstraat, ontstaat er een eenduidige ruimtelijke eenheid terwijl het plan in zijn geheel ruimtelijk aansluit op de waardevolle structuur van de Linie.

Conclusie

In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijk erfgoedbeleid. Daarmee past het voornemen binnen het erfgoedbeleid.

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (hierna Wnb) heeft per 1 januari 2017 de Boswet, Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen. De Wnb regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden, bescherming van soorten en de bescherming van houtopstanden.

Naast bescherming vanuit de Wnb, zijn er ook gebieden die planologisch beschermd zijn. Het betreft het 'Natuurnetwerk Nederland' (hierna NNN). De bescherming van het NNN verloopt via het ruimtelijke ordeningsrecht (Barro, bestemmingsplannen) en niet via de natuurwetgeving.

Gebiedsbescherming

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland is een stelsel van ecologisch hoogwaardige natuurgebieden; de Natura 2000-gebieden maken daar deel van uit. Naast de Natura 2000-gebieden bevat het NNN ook overige leefgebieden van soorten en – om isolatie te voorkomen - gebieden die een verbinding vormen tussen natuurgebieden. Het NNN is onderdeel van het actieve beleid om bedreigde dier- en plantensoorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen. De natuurgebieden die behoren tot het NNN en hun functies worden planologisch beschermd, hier geldt het 'nee, tenzij'- principe. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de oppervlakte, de kwaliteit en de samenhang van het NNN. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Soortbescherming

In de Wnb is soortbescherming opgedeeld in drie categorieën. Voor elke categorie gelden verschillende verbodsbepalingen die zijn vermeld in artikel 3.1, 3.5 en 3.10 van de Wnb. Het gaat om de volgende drie categorieën:

1. soorten van de Vogelrichtlijn;
2. soorten van de Habitatrichtlijn, inclusief bijlage I en II uit Verdrag van Bern en bijlage I uit Verdrag van Bonn;
3. 'andere soorten' (onderdeel A 'fauna' en onderdeel B 'flora').

De verbodsbepalingen en ontheffingsgronden voor de eerste twee categorieën komen rechtstreeks uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. De derde categorie vindt zijn oorsprong in de nationale wetgeving. Tijdens een bijeenkomst van het Netwerk Groene Bureau d.d. 16 december 2016 is aangegeven dat drie provincies (Utrecht, Overijssel en Gelderland) de geldende “Aangepaste lijst met jaarrond beschermde nesten” (LNV, 2009) aanhouden en blijven hanteren in de Wet natuurbescherming. De verwachting is dat ook overige provincies deze beschermingsstatus aanhouden. De lijst wordt begin 2017 door de provincies geëvalueerd en waar nodig aangepast. Bij voorliggende toetsing is uitgegaan dat de lijst gehanteerd blijft en dat de nesten een jaarrond beschermde status houden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen jaarrond beschermde nesten (categorie 1t/m4) en mogelijk jaarrond beschermde nesten (categorie 5).

Beoordeling

Door Ecodat is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is als Bijlage 7 bij de toelichting gevoegd. Onderstaand zijn de conclusies en het advies van het onderzoek opgenomen.

Conclusies gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich niet in de directe nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Europees Natura 2000-gebied. Eventueel verstorende factoren zoals oppervlakteverlies, versnippering, verdroging en verstoring door trilling, licht en geluid zijn met de voorgenomen planontwikkeling niet van toepassing.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Nationaal Natuurnetwerk. Met de voorgenomen planontwikkeling is er geen sprake van directe vernietiging van het NNN. Van negatieve uitstralingseffecten door geluid, licht en verdroging op het Nationaal Natuur Netwerk is geen sprake.

Stikstof

Ter onderbouwing van voorgaande conclusie heeft Van Empel op 8 februari 2023 voor onderliggend plan de bijdrage aan de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden berekend met het rekenprogramma AERIUS Calculator. De complete berekening is opgenomen in de rapportage die als Bijlage 8 bij de toelichting is gevoegd. Onderstaand is de conclusie van de depositieberekening weergegeven.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de gewenste ontwikkeling in zowel de aanlegfase en de gebruiksfase niet leidt tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden. In beide situaties bedraagt de stikstofdepositie 0,00 mol/ha.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat de beoogde situatie, geen significant nadelige gevolgen met betrekking tot het aspect verzuring op Natura 2000-gebieden veroorzaakt. Conform de 'Handreiking Voortoets Stikstof' van BIJ12 is geen passende beoordeling noodzakelijk. Het aspect stikstofdepositie vormt dan ook geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusies soortenbescherming

Uit de bureaustudie in combinatie met het aanvullend onderzoek (Bijlage 9) is gebleken dat (het leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

Vleermuis

In het projectgebied zijn geen verblijven aangetroffen. Wel zijn er foeragerende vleermuizen aangetroffen. De foerageermogelijkheden zijn dermate beperkt dat er geen sprake is van essentieel foerageergebied voor vleermuizen. De gezonde staat van instandhouding van alle soorten urbane vleermuizen zal niet in gevaar komen bij doorgang van de geplande ingreep, mits er afdoende mitigerende en compenserende maatregelen getroffen zullen worden.

Huismus

In het plangebied is een huismusverblijf (Van Musschenbroekstraat nr. 9) aangetroffen. Om deze preventief te mitigeren zijn een 2-tal huismussenkasten (NK-MU-06 Nestkast mus van Vivara-pro) opgehangen. Deze zijn conform het kennisdocument huismus aan gevels binnen een straal van 100 meter van de bestaande verblijf opgehangen aan de zijwand van Christiaan Huygensstraat 52, zie ook figuur 4.5.

Figuur 4.5: Projectgebied met de huismuskasten (blauw) en verblijf (geel)

Om te mogen komen tot de daadwerkelijke uitvoer zal het aangetroffen verblijf zowel tijdelijk als permanent gemitigeerd/gecompenseerd dienen te worden. Hiervoor is een activiteitenplan opgesteld (Bijlage 10).

De gezonde staat van instandhouding van de huismus zal niet in gevaar komen bij doorgang van de geplande ingreep, mits er afdoende mitigerende en compenserende maatregelen getroffen zullen worden.

In de weken 5 en 6 (2020) is het exclusion program uitgerold en zijn alle pannen gesloten, de open stootvoegen voorzien van exclusion tunnels en gevelbetimmering ontoegankelijk gemaakt.

Passende mitigerende en compenserende maatregelen d.m.v. tijdelijke vervangende verblijven zijn gerealiseerd en er worden in de definitieve situatie ook noodzakelijk maatregelen genomen. Er is een ecologisch werkprotocol opgesteld en uitgevoerd. Een ontheffingsaanvraag bij 'standaard situaties' en gebruikelijke werkwijze is op basis van de regelgeving van de provincie Noord-Brabant niet noodzakelijk.

Ook wordt bij het bouwplan rekening gehouden met de huismus. Alwel houdt voor de realisatie van het project een ontwerp- en bouwprijsvraag onder vier bouwbedrijven die daarvoor elk een architect selecteren. Bij de uitwerking van het nieuwbouwplan dient nestgelegenheid, foerageergebied en schuilgebied voor mussen gerealiseerd te worden. Hiervoor wordt het gemeentelijke PvE voor de huismus, het ecologisch advies over de huismus (Bijlage 11) en het eerder door Alwel gehanteerde werkprotocol voor het realiseren van alternatieve verblijfplaatsen in nieuwbouw (Bijlage 12) aan het prijsvraagdocument toegevoegd. Deelnemende partijen worden uitgedaagd om verblijf- en foerageerplaatsen voor onder meer de huismus in het ontwerp te integreren zodat een goed leefgebied voor deze soort ontstaat. Wanneer in een vroeg stadium aandacht is voor natuurinclusief bouwen kunnen voorzieningen eenvoudig worden toegepast. Beoordeeld wordt in hoeverre het bouwplan door de creativiteit van de ontwerper de huismus verder helpt.

Conclusie

Op basis van de natuurtoets wordt geconcludeerd dat het aspect gebiedsbescherming geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan. Ook vanuit het aspect soortenbescherming staat de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg. Wel zijn mitigerende maatregelen uitgevoerd ten aanzien van verblijfplaatsen van de huismus.

Toetsingskader

Op 11 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. De belangrijkste aanleidingen voor het opstelle van een nieuwe nota parkeernormen zijn:

• Het bieden van meer ruimte, flexibiliteit en maatwerk aan ontwikkelaars om in te kunnen spelen op de woningbehoefte.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid.
• Nieuwe landelijke inzichten op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren.

Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de voorgaande Nota Parkeernormen zijn:

• Het bieden van meer mogelijkheden om onderbouwd af te wijken van de parkeernorm door middel van een goed mobiliteitsplan (mobiliteitscorrectie).
• Vrijstelling voor kleinschalige (maximaal 4 parkeerplaatsen) ruimtelijke ontwikkelingen.
• In deze nota parkeernormen zijn naast autoparkeernormen ook parkeernormen voor de fiets opgenomen (inclusief afwijkende maten).
• De parkeerfondsregeling maakt geen onderdeel meer uit van deze Nota.

Met het vaststellen van de nieuwe parkeernormen vervallen de oude parkeernormen uit de voorgaande nota en wordt vanaf nu elke aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst aan de nieuwe parkeernormen.

Beoordeling

Verkeer

De locatie ligt op loopafstand van het centraal station van Breda. De bereikbaarheid van openbaar vervoer (bus en trein) is daarmee uitstekend. Het terrein en de parkeerplaatsen zijn voor het gemotoriseerde verkeer niet direct ontsloten op de Stationslaan, maar zijn bereikbaar vanuit de Van Musschenbroekstraat, zoals getoond in figuur 4.6. De hoven zijn voor het langzame verkeer vanuit de Stationslaan wel toegankelijk, maar afsluitbaar. Uit het gebruik moet blijken in hoeverre dit nodig is. Bij voorkeur blijven de poorten open en kunnen ook passanten van de tuinen gebruik maken.

Figuur 4.6: Ontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer.

In de oude situatie was de grond verdeeld in de bestemmingen 'Gemengd' en 'Wonen'. De gronden met de bestemming 'Gemengd' kennen een totale oppervlakte van circa 2.250 m². Het maximale bebouwingspercentage op deze gronden bedraagt 80% wat daarmee neerkomt op circa 1.800 m². Op de gronden met de bestemming 'Wonen' zijnaan de Van Musschenbroekstraat 5 sociale huurwoningen gesitueerd. De verkeersgeneratie die hieraan vasthangt is vastgesteld op basis van de kengetallen uit publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW uit 2018. Het plangebied is gelegen in 'schil centrum' en typeert zich als sterk stedelijk. Voor de bedrijfsruimten is uitgegaan van 'Bedrijf arbeidsintensief en bezoekersextensief'. De verkeersgeneratie die hieruit voortkomt is:

• Bedrijf arbeidsintensief en bezoekersextensief: 8,8 motorvoertuigbewegingen (mvt) per 100 m² bvo (18 x 4,7 = 158,4 mvt/weekdag)
• 5 sociale huurwoningen (grondgebonden woning): 4,7 mvt per woning (5 x 4,7 = 23,5 mvt/weekdag)

De functies in de oude situatie genereren 181 mvt/weekdag. Omgerekend naar werkdag zijn dit 237 mvt.

De verkeersgeneratie in de toekomstige situatie bedraagt:

• 52 sociale huurwoningen (appartementen): 3,6 mvt per woning (52 x 3,6 = 187,2 mvt/ weekdag)

De functies in de nieuwe situatie genereren 188 mvt/ weekdag. Omgerekend naar werkdag zijn dit 209 mvt. Daarmee is sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen met 25 per werkdag (7 per weekdag) in de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie.

In de periode van 27 januari t/m 22 februari 2020 bedroeg de weekdaggemiddelde verkeersintensiteit van de Stationslaan (tussen de Doornboslaan en Terheijdenstraat) 10.105 mvt/weekdag. Voor de Van Musschenbroekstraat zijn geen telgegevens beschikbaar. Verwacht wordt dat de weekdaggemiddelde verkeersintensiteit aldaar 1.000 mvt/weekdag bedraagt. Voor gemiddelde ontsluitingswegen geldt een minimale capaciteit van > 6.000 verkeersbewegingen per etmaal. Hieruit mag worden geconcludeerd dat de bestaande Stationslaan en Van Musschenbroekstraat geschikt zijn voor de verwachte afwikkeling van verkeer vanwege de nieuwe woningen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de verkeersbewegingen afkomstig van de voorgaande bedrijfsfunctie komt te vervallen.

Parkeren

De nieuwe parkeersituatie dient te voldoen aan de (nieuwe) normering Nota Parkeernormen Breda 2021 van de gemeente Breda. Uit de berekening van de parkeerbehoefte (zie tabel 4.4) blijkt dat bij 52 woningen de maximale parkeerbehoefte (na saldering) 26 parkeerplaatsen bedraagt. De piek treedt op zaterdagavond op. De initiatiefnemer heeft het voornemen om 26 fysieke plaatsen op maaiveld te realiseren. De nota Parkeernormen biedt echter ruimte om af te wijken van de maximale parkeerbehoefte wanneer aangetoond kan worden dat volstaan kan worden met een lager aantal parkeerplaatsen, door bijvoorbeeld gebruik te maken van deelauto's of minder woningen te realiseren.

Naast parkeerplaatsen voor auto's voorziet het planvoornemen ook in parkeervoorzieningen voor fietsen. Volgens de Nota Parkeernormen zijn er per (sociale huur)woning 3,2 parkeervoorzieningen vereist (inclusief bezoekersparkeren). Dit resulteert in een totale behoefte van (52 x 3,2) 167 fietsparkeervoorzieningen. Op eigen terrein is voldoende ruimte voor de stalling van fietsen.

Fietsparkeren wordt op inpandig bij de appartementen opgelost en in de bestaande bedrijfswoning die behouden wordt. Daarnaast wordt in het westen van het plangebied een ruimte behouden voor bijgebouwen. Hier kunnen, indien nodig, fietsenbergingen worden gerealiseerd.

Toetsing van de daadwerkelijke parkeerbehoefte wordt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning uitgevoerd. In de regels van onderhavig bestemmingsplan is opgenomen dat bij aanvraag van een omgevingsvergunning aangetoond dient te worden dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto’s en fietsen, zoals neergelegd in de Nota Parkeernormen Breda 2021.

Figuur 4.7: Parkeervoorzieningen planvoornemen

Tabel 4.4: Berekening parkeerbehoefte

Conclusie

Er worden geen problemen verwacht ten aanzien van de verkeersafwikkeling. Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende ruimte om te kunnen voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Realisatie van de benodigde parkeerplaatsen is gewaarborgd in de regels.

Toetsingskader

Wet geluidhinder

Wanneer een woning of een andere geluidsgevoelige bestemming wordt geprojecteerd in de zone langs een weg of spoorweg is de Wetgeluidhinder (Wgh) van toepassing. Op basis van artikel 77 Wgh moet akoestisch onderzoek uitgevoerd worden, zodat aangetoond kan worden dat wordt voldaan aan (in eerste instantie) de voorkeursgrenswaarde. Kan niet worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, dan biedt de Wgh de mogelijkheid af te wijken van de voorkeursgrenswaarde tot een maximale waarde. Dit wordt de hogere waarde procedure genoemd. Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet de voorkeursgrenswaarde, dan wel een vastgestelde hogere waarde, in acht worden genomen (artikel 76 Wgh).

Voor woningbouw binnen de zone van een weg (200 meter bij een weg met 2 rijstroken in stedelijk gebied) dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Beleid gemeente Breda

In het “Ontheffingenbeleid geluidhinder, wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai” d.d. 28-08-2007 heeft de gemeente Breda vastgelegd in welke situaties hogere waarden kunnen worden vastgesteld. In dit onderzoek zijn de resultaten getoetst aan het beleid van de gemeente Breda.

De criteria waaronder hogere waarden mogen worden verleend zijn onderverdeeld in hoofdcriteria en subcriteria. In de hoofdcriteria wordt gesteld dat hogere waarden o.a. mogen worden verleend indien er sprake is van een duidelijke relatie tussen een weg en de ontheffingswoningen, of een ruimte tussen aanwezige bebouwing wordt opgevuld en tevens in alle redelijkheid niet kan worden gevergd dat er bron- of overdrachtmaatregelen getroffen worden.

Naast de hoofdcriteria dient ook voldaan te worden aan een subcriterium. Voor nieuwe woningen of wijzigende bestemming geldt dat er bij rail- en wegverkeer sprake moet zijn van:

• Doelmatige afscherming;
• Grond- en/of bedrijfsgebondenheid;
• Opvullen open plaats;
• Vervanging bestaande bebouwing.

Beoordeling

Door Greten Raadgevende Ingenieurs BV is een akoestisch onderzoek wegverkeers- en railverkeerlawaai uitgevoerd. Met het onderzoek is in beeld gebracht wat de geluidinvloed is vanwege omliggende (spoor)wegen. Daarnaast is de in beeld gebrachte geluidinvloed getoetst aan de kaders die volgen uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijke geluidbeleid. Het complete onderzoek is als Bijlage 13 bij de toelichting gevoegd. Onderstaand zijn de conclusies en het advies uit het rapport weergegeven.

Berekeningsresultaten Railverkeer Breda-Tilburg

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelastingen afkomstig van railverkeerslawaai op alle punten voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB Lden. Doordat de voorkeursgrenswaarde betreffende railverkeerslawaai wordt gerespecteerd behoeft aansluitend bij het wettelijk kader geen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden t.b.v. het reduceren van deze geluidsbelasting door bronmaatregelen, maatregelen in het overdrachtsgebied of maatregelen bij de ontvanger.

Het bevoegd gezag wordt in overweging gegeven op basis van bovenstaande de berekende waarden te vergunnen.

Berekeningsresultaten wegverkeer

In de figuur 4.8 worden de geluidbelastingen weergegeven afkomstig van de maatgevende zone-plichtige weg Stationslaan. Bij de rekenresultaten is de correctie voor artikel 110g van de Wet geluidhinder toegepast.

Uit de berekeningen blijkt dat op alle noordgevels de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden niet wordt overschreden. Hierdoor wordt bij 4 appartementen op de begane grond (2 woningen in blok B, 1 woning in Blok C en 1 woning in blok D) overal voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Voor de overige woningen wordt de voorkeursgrenswaarde minimaal op 1 gevel(deel) overschreden. Zoals uit figuur 4.9 blijkt bedraagt de maximale geluidbelasting op alle bouwblokken 57 dB Lden op de zuidgevel, maximaal 54 dB Lden op de zijgevels en kleiner of gelijk aan 41 dB Lden op de noordgevels.

De maximale grenswaarde van 58 dB Lden wordt nergens overschreden.

Uit het onderzoek blijkt dat, als gevolg van alle overige zone-plichtige wegen, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden overal gerespecteerd wordt (zie paragraaf 5.1).

Figuur 4.8: Geluidbelasting vanwege de Stationslaan in dB Lden (incl. correctie).

Cumulatie

Indien een geluidgevoelige bestemming waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in de zone van meerdere geluidbronnen is gelegen, dient inzichtelijk gemaakt te worden hoe hoog de gecumuleerde geluidbelasting is. Het bevoegd gezag dient een oordeel te vellen over de hoogte van deze geluidbelasting. Een wettelijke toets aan een grenswaarde is niet aan de orde. Voor de beoordeling van de aanvaardbaarheid van de gecumuleerde geluidbelasting kan het advies uit het Reken- en meetvoorschrift als leidraad worden gehanteerd. Hierin is opgenomen dat voor een eerste indruk van de aanvaardbaarheid van de geluidsituatie, de gecumuleerde geluidbelasting kan worden vergeleken met de voor die bronsoort van toepassing zijnde normering. De grenswaarden conform de Wgh zijn op het gecumuleerde geluidniveau echter formeel niet van toepassing.

De geluidbelasting als gevolg van de gecumuleerde geluidbelasting bedraagt maximaal:

• 61 en 62 dB Lden op de zuidgevels van de gebouwen;
• 51 t/m 59 dB Lden op de oost- en westgevels van de gebouwen;
• 42 t/m 50 dB Lden op de noordgevels van de gebouwen.

Maatregelen

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat, met betrekking tot de Stationslaan, bron- en/of overdrachtsmaatregelen uit financieel, stedenbouwkundig of akoestisch oogpunt niet redelijk, wenselijk dan wel onvoldoende effectief zijn om aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden te voldoen. Deze maatregelen worden niet als reële oplossingsrichting gezien.

Uitvoeringseis

Het ontheffingenbeleid schrijft als voorwaarde (uitvoeringseis) minimaal één geluidluwe gevel voor in de volgende gevallen:

• wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden;
• als maatregel een dove gevel wordt gecreëerd;
• een combinatie van beide.

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat voor in totaal 34 woningen geldt dat de uitvoeringseis vanuit het gemeentelijk beleid niet van toepassing is. Dit betreft in totaal 34 woningen waar reeds zonder maatregelen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid. Bij 19 woningen (1 in blok A, 4 woningen in blok B, 6 woningen in blok C en 8 woningen in blok D) gelegen aan de zuidgevel is de uitvoeringseis wel van toepassing. Bij 2 van de 19 woningen is er reeds sprake van een geluidluwe gevel. Hier wordt reeds voldaan aan de uitvoeringseis. Hiermee is de geluidluwe gevel-eis bij 17 van de 19 woningen gelegen aan de zuidelijke gevel van toepassing. Voor deze 17 woningen geldt, door de voorgenomen bouw van de woningen met een corridoronsluiting, dat er slechts één gevel rest om geluidluw uit te voeren, namelijk de oost- of de westgevel. In onderstaande figuur staan (mits van toepassing) de benodigde reducties weergegeven per woning om te kunnen voldoen aan de geluidluwe gevel eis. Om de benodigde reducties te behalen worden de volgende indicatieve (minimale) toepassingen voorgesteld:

• afschermen buitenruimte begane grond

Tussen de blokken is er op de begane grond sprake van een buitenruimte. Dit betreffen in totaal 7 woningen waar bij 2 (oostelijke woning Blok C en westelijke woning Blok D) reeds sprake is van geluidluwe gevel. In het akoestisch onderzoek is gekeken naar het afschermen van het tussengebied tussen de blokken, zodanig dat voldaan kan worden aan de uitvoeringseis vanuit het gemeentelijk beleid. Het plaatsen van gesloten schermen tussen blok A en B en blok B en C is efficiënt wanneer direct aan de zuidelijke gevel de gesloten schermen afmetingen hebben van minimaal 2,5 meter lang en minimaal 2 meter hoog (zie figuur 4.9).

Figuur 4.9: indicatieve afscherming begane grond t.b.v. uitvoeringseis

Met betrekking tot de oostelijke hoekwoning in blok D geldt dat de gevels zich op de inrichtingsgrenzen bevinden. Het plaatsen van afscherming is hier als enige niet mogelijk. Hier wordt verzocht rekening te houden met compensatie in gevelmaatregelen (extra bescherming tegen wegverkeerslawaai) en de uitsluiting van een eigen buitenruimte.

Het uitgangspunt van het voornemen is om de bestaande elementen zoals kopgevels en tuinmuren zo veel mogelijk te behouden en/of in te passen in het stedenbouwkundig plan. Deze elementen vormen een referentie naar het verleden. Door het behouden van de tuinmuur of het realiseren van een nieuwe tuinmuur of scherm, waarin bestaande elementen van de relicten zijn verwerkt, wordt de zuidbegrenzing gesloten gehouden, waardoor er geluidluwe hoven ontstaan. Op welke wijze de tuinmuren/schermen worden ingepast, wordt nog nader uitgewerkt. Het behouden van de relicten aan de zuidzijde is door het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' geborgd.

• deels gesloten balkons

In het akoestisch onderzoek is, gezien het feit dat enkel voor de zuidelijke woningen de uitvoeringseis vanuit het gemeentelijk beleid toegepast dient te worden, gekozen voor deels gesloten balkons. Akoestisch gezien wordt geadviseerd in het ontwerp van de balkons ervoor te zorgen dat de balkons voor de west- en oostgevel niet in één lijn direct boven elkaar gelegen zijn. Dit zorgt ervoor dat er geen nadelige reflecties zijn van de onderzijde van een bovengelegen balkons.

Woon- en leefklimaat

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat met het toepassen van afscherming ter plaatse van de buitenruimten op de begane grond alsmede de toepassing van balkons met gesloten borstweringen er voldaan kan worden aan het gemeentelijk beleid.

Een goed akoestisch woon- en leefklimaat kan derhalve overal gegarandeerd worden op basis van het wettelijk kader alsmede het gemeentelijk beleid.

Hogere waarden

Doordat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van wegverkeerslawaaiop de Stationslaan (zone-plichtige weg) overschreden wordt dient daar waar afgeweken wordt van het huidige bestemmingsplan, de volgende ontheffingswaardes te worden aangevraagd. tabel 4.5 geeft de rekenpunten weer met maatgevende bron waarvoor ontheffing aangevraagd dient te worden.

Tabel 4.5: Hogere waarden verkeerslawaai

Conclusie

Het aspect geluid vormt - onder de voorwaarden zoals in deze paragraaf beschreven - geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. De aanvraag hogere waarde is een apart besluit, maar loopt gelijktijdig met de procedure van voorliggend plan.

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-handreiking) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Vervolgens worden in de brochure, op basis van een aantal factoren (geur, stof, geluid en gevaar), richtafstanden genoemd tussen verschillende bedrijfstypen en omgevingstype 'rustige woonwijk' of 'rustig buitengebied', waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Indien sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied', dan kunnen de richtafstanden – zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat en het functioneren van bedrijven – met één afstandsstap worden verlaagd. Een 'gemengd gebied' is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Voorliggend plangebied en de directe omgeving kunnen worden getypeerd als een gemengd gebied, aangezien in de directe omgeving diverse functies, zoals wonen, bedrijvigheid en belangrijke infrastructuren, aanwezig zijn. In de onderstaande tabel worden de richtafstanden van de milieucategorieën ten opzichte van omgevingstype weergegeven.

Tabel 4.6: Richtafstanden milieucategorieën

Beoordeling

Beschouwd is welke milieuhinderlijke activiteiten, zoals genoemd in de VNG-handreiking, in de omgeving van het plangebied zijn gelegen.

Ten noorden van het plangebied (in de Edisonstraat) bevinden zich enkele detailhandelfuncties (o.a. kapper, tandarts, bakker, restaurant, café en telefoonwinkel). Volgens het vigerende bestemmingsplan vallen deze onder de functie 'Centrum' waarin zich onder andere dienstverlenende bedrijven, horeca en maatschappelijke voorzieningen mogen vestigen. Benoemde (voorbeeld)functies in de planregels vallen volgens de VNG (handreiking Bedrijven en milieuzoneringen) onder milieucategorie 1 en hebben een grootste afstand van 0 meter in een gemengd gebied. Daarmee kan gesteld worden dat dergelijke functies nabij de toekomstige woningen aanvaardbaar zijn. Daarnaast worden de omliggende bedrijven al beperkt door aangrenzende bestaande woningen, dan wel door de woningen boven de bedrijfsfuncties.

Direct ten westen van het plangebied bevindt zich een sportschool (kickboksvereniging) Een sportschool kan volgens de VNG hanreiking worden ingedeeld onder milieucategorie 2, met een grootste afstand van 10 meter in een gemengd gebied. Voor sportscholen geldt uitsluitend voor geluid een richtafstand. De kickboksvereniging grenst direct aan het plangebied. De 10 meter betreft een indicatieve richtafstand, waarbij onderbouwd een korte afstand kan worden aangehouden. De activiteiten van de kickboksvereniging vinden uitsluitend binnen het pand plaats en aan de zijde van het plangebied is een dove gevel aanwezig. Hiermee wordt geluidhinder vanwege de sportschool op de nieuwe woningen niet verwacht. Tevens zijn in de bestaande situatie reeds woningen op korte afstand van de kickboksvereniging aanwezig, waardoor de kickboksvereniging reeds wordt beperkt in de bedrijfsvoering.

Ten westen van het plangebied bevindt zich De Faam waar onder andere het Fietsdepot van de gemeente Breda gevestigd is, alsook een brouwerij en een vrijetijdsactiviteit (trampolinepark). Volgens het vigerende bestemmingsplan valt deze locatie onder de functie 'Bedrijf' waar bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in de bijlage bij de regels van het vigerend bestemmingsplan gevestigd mogen worden. Deze kennen in een gemengd gebied een maximale afstand van 10 meter. Gezien het plangebied op minimaal 60 meter is gelegen wordt gesteld dat dergelijke functies nabij de toekomstige woningen aanvaardbaar zijn.

Ten zuiden van het plangebied wordt de 'Drie hoefijzers' gerealiseerd. In het woongebied, ter hoogte van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' en ''-2'', en bij de bestemming 'Gemengd' zijn verschillende functies toegestaan (dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, ambachtelijke bedrijven en horeca). Genoemde (voorbeeld)functies in de planregels vallen volgens de VNG (handreiking Bedrijven en milieuzoneringen) onder milieucategorie 1 en hebben een grootste afstand van 0 meter in een gemengd gebied. Daarmee kan gesteld worden dat dergelijke functies nabij de toekomstige woningen aanvaardbaar zijn. Daarnaast worden de omliggende bedrijven al beperkt door aangrenzende bestaande woningen, dan wel door de woningen boven de bedrijfsfuncties.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Toetsingskader

Het wettelijke kader voor het aspect externe veiligheid wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als grenswaarde fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N), de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen, ook wel het invloedsgebied genoemd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

In de relevante wetgeving is voor bepaalde situaties een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. In het Bevi, het Bevt en het Bevb zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Figuur 4.10: Uitsnede van de risicokaart met aanduiding plangebied. Bron: atlas.leefomgeving.nl

Beoordeling

Voor het onderdeel Externe veiligheid is een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 14. In dit onderzoek wordt ingegaan op verschillende scenario's die mogelijk zijn bij de risicobronnen in de omgeving van het plangebied.

Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van enkele transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Op ongeveer 120 meter van het plangebied bevindt zich Basisnetroute Breda-Tilburg. Bij deze risicobron kan een plasbrand, een BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion) of een toxisch scenario optreden. De gevolgen van deze scenario's zijn verschillend en zijn in het onderzoek beschouwd. Ook is gekeken naar zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij de verschillende scenario's.

Op basis van het onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken voor de Spoorlijn Tilburg-Breda:

• de spoorlijn heeft een 10^-6/jaar plaatsgebonden risicocontour van 8 meter. Het plangebied ligt op ruim 120 meter afstand van de spoorlijn. Daarmee wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden ten aanzien van het plaatsgebonden risico;
• de spoorlijn heeft geen een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het plangebied ligt ruim buiten het PAG. Er gelden daarmee geen aanvullende eisen conform het Bouwbesluit;
• Het groepsrisico van de spoorlijn bevindt boven de oriëntatiewaarde en neemt licht toe ten gevolge van de ontwikkeling;
• verantwoording van het groepsrisico is conform het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing.

Verantwoording van het groepsrisico is voor de spoorlijn Breda – Tilburg verplicht. In het uitgevoerde onderzoek is een aanzet gedaan voor de verantwoording van het groepsrisico. Het bevoegd gezag, de gemeenteraad van Breda, kan deze elementen betrekken bij de besluitvorming ten aanzien van de ruimtelijke procedure.

Advies veiligheidsregio

Ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico heeft de gemeente Breda in het kader van de ruimtelijke procedure de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant in de gelegenheid gesteld advies uit te brengen. De Veiligheidsregio/Brandweer Midden en West-Brabant heeft haar vooroverlegreactie in een brief d.d. 8 november 2022 kenbaar gemaakt. De vooroverlegreactie is opgenomen als Bijlage 15 bij de toelichting. Het aspect externe veiligheid is in de toelichting en het onderzoek externe veiligheid voldoende beschreven. Wel worden er een aantal aandachtspunten beschrijven.

Bereikbaarheid

Voor een goede bereikbaarheid dienen de aanrijdroutes naar een plangebied en de opstelplaatsen voor brandweervoertuigen te voldoen aan de minimaal benodigde afmetingen en de te dragen gewichten, aslasten en stempeldruk, zoals in de tabel hieronder is aangegeven.

Tabel 4.7: minimaal benodigde afmetingen

Voor een doodlopende weg langer dan 40 meter zonder verdere vertakkingen en voorzien van een keerlus aan het eind, geldt een minimale wegbreedte van 4,5 meter. Indien er geen keerlus is voorzien geldt een minimale wegbreedte van 5,0 meter, zodat achteruit rijden mogelijk is.

Het plangebied is te benaderen langs twee onafhankelijke aanrijdroutes via de Stationslaan. Dit is nodig, omdat één aanrijdroute tijdelijk geblokkeerd zou kunnen zijn. Tot aan het plangebied zijn er geen nadere maatregelen noodzakelijk ten behoeve van de bereikbaarheid.

Bluswatervoorziening

Wat onder een toereikende bluswatervoorziening wordt verstaan, zoals is voorgeschreven in het Bouwbesluit 2012, is per gebiedstype en gebruiksfunctie van het bouwwerk uitgewerkt in de bluswatermatrix in de Beleidsregels. Op basis van de uitgangspunten is er een behoefte aan de volgende bluswatervoorziening:

• een bluswatervoorziening A-water met een capaciteit van 60 m³/uur en gelegen op een afstand van maximaal 40 meter;
• een bluswatervoorziening C-water met een capaciteit van 120 m³/uur en gelegen op een afstand van maximaal 2.500 meter.

Alle hierboven genoemde afstanden zijn gemeten over de openbare weg, niet in vogelvlucht.

Uit de meest actuele gegevens van onze afdeling Informatie Onderzoek & Analyse blijkt dat de volgende bluswatervoorzieningen aanwezig zijn in de nabijheid van het plangebied.

1. In de Stationslaan ligt in het openbaar gebied ter hoogte van het kruispunt met de Christiaan Huygenstraat een ondergrondse brandkraan met een capaciteit van 60 m³/uur. De afstand tussen de ondergrondse brandkraan en het plangebied is circa 78 meter, gemeten over de openbare weg.
2. In de Stationslaan ligt in het openbaar gebied ter hoogte van huisnummer 123 een tweede ondergrondse brandkraan met een capaciteit van 60 m³ /uur. De afstand tussen de ondergrondse brandkraan en het plangebied is circa 5 meter, gemeten over de openbare weg.
3. In de Stationslaan ligt in het openbaar gebied ter hoogte van huisnummer 1242 een derde ondergrondse brandkraan met een capaciteit van 60 m³ /uur. De afstand tussen de ondergrondse brandkraan en het plangebied is circa 20 meter, gemeten over de openbare weg.
4. In het Zusterveld ligt in het openbaar gebied een geboorde put met een capaciteit van 90 m³ /uur. De afstand tussen de geboorde put en het plangebied is circa 300 meter, gemeten over de openbare weg.
5. In de Belcrumweg is het mogelijk om ter hoogte van Stationslaan 2 gebruik te maken van open water (De Mark). De afstand tussen het open water en het plangebied is circa 1.000 meter, gemeten over de openbare weg.

Op basis van deze gegevens kan worden gesteld dat met de aanwezige bluswatervoorzieningen wordt voorzien in de behoefte aan bluswater binnen de gestelde afstanden, zoals is beschreven in de Beleidsregels.

Opkomsttijd brandweer

Globaal is de opkomsttijd de tijd tussen het moment dat een incident wordt gemeld bij de meldkamer en het moment dat de brandweer ter plaatse is. De opkomsttijd is geregeld in het Besluit Veiligheidsregio's en het vastgesteld beleidsdocument Dekkingsplan Brandweer Midden- en West- Brabant. In dit besluit en beleidsdocument is voor alle gebouwtypen bepaald wat de maximale opkomsttijd is. Er is sprake van nieuw te bouwen woonfuncties, die worden gebouwd onder de werking van het Bouwbesluit 2012. Hiervoor geldt een opkomsttijd van maximaal 12 minuten.

Op basis van een theoretische berekening is bepaald dat de brandweer vanuit de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Breda binnen de geldende opkomsttijd ter plaatse kan zijn.

Conclusie

Het plaatsgebonden risico legt geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling. In het uitgevoerde onderzoek zijn elementen ter verantwoording van het groepsrisico aangedragen. De ontwikkeling die met dit bestemmignsplan wordt mogelijk gemaakt, stuit niet op bezwaren vanuit het aspect externe veiligheid.

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb) en koolmonoxide (CO). Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 50 µg/m³ mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m³. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m³ mag maximaal 18 dagen per kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg.

Beoordeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) voor het jaar 2020 een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. De dichtstbijzijnde maatgevende weg is de Stationslaan.

Ter plaatse van één rekenpunt langs de Stationslaan zijn de hoogte concentraties voor stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en fijnere fractie fijnstof (PM2,5) berekend. Dit rekenpunt is in figuur 4.11 rood omcirkeld. Hieronder wordt ingegaan op de berekende concentraties.

Stikstofdioxide

Ter plaatse van het rekenpunt is voor stikstofdioxide een concentratie van 18,7 µg/m³ berekend. Voor stikstofdioxide geldt een jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³.

Fijnstof

Ter plaatse van het rekenpunt is voor fijnstof een concentratie van 16,6 µg/m³ berekend. Voor fijnstof geldt een jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³ en een advieswaarde van 20 µg/m³.

Fijnere fractie fijnstof

Voor fijnere fractie fijnstof is, bij een ander rekenpunt, de hoogste concentratie van 9,2 µg/m³ berekend. Voor fijnere fractie fijnstof geldt een jaargemiddeld indicatieve grenswaarde van 20 µg/m³ en een advieswaarde van 10 µg/m³.

Figuur 4.11: NSL-monitoring nabij plangebied

Bijdrage ontwikkeling

Met behulp van het aantal extra verkeersbewegingen kan berekend worden wat de maximale bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is, als gevolg van deze extra verkeersbewegingen. In het verkeersonderzoek, paragraaf 4.6, is het aantal extra verkeersbewegingen berekend. Deze berekening is gebaseerd op 53 woningen en betreft dus een worst-case berekening. Het maximum aantal extra verkeersbewegingen voor de totale ontwikkeling bedraagt 191 per weekdag.

In de volgende berekening is met behulp van de NIBM-tool berekend dat, met 1% aandeel vrachtverkeer, het extra verkeer van de totale ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide een maximale bijdrage van 0,12 µg/m³ en aan de concentratie fijnstof een maximale bijdrage van 0,03 µg/m³ levert. Op basis hiervan kan worden gesteld dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Tabel 4.8 Berekening bijdrage op de luchtkwaliteit

Door deze bijdrage bedraagt de toekomstige maximale concentratie stikstofdioxide 18,82 µg/m³ en de toekomstige maximale concentratie fijnstof 16,63 µg/m³. Overigens is de fijnere fractie fijnstof (PM2,5) niet opgenomen in de NIBM-tool. Hierdoor kan niet rechtstreeks worden aangegeven of en in hoeverre de beoogde ontwikkeling bezwaren ontmoet vanwege de fijnere fractie fijnstof. Recentelijk onderzoek heeft aangetoond dat er een verhouding bestaat tussen de concentratie fijnstof en fijnere fractie fijnstof. Ook is gebleken dat, wanneer aan de grenswaarden voor fijnstof (PM10) wordt voldaan, dan ook aan de grenswaarden voor fijnere fractie fijnstof (PM2,5) wordt voldaan.

Hiermee kan gesteld worden dat de ontwikkeling niet tot een overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit leidt. Hiermee hoeft het bevoegd gezag niet nader te motiveren waarom vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Kader

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Wel moet bij ruimtelijke plannen rekening gehouden worden met dit aspectdoor zorg te dragen voor een goede ruimtelijke ordening. Indistriële activiteiten en spoorverkeer kunnen gezien worden als trillingsbronnen. Het plangebied is gelegen op korte afstand van de spoorlijn Breda - Tilburg. Om deze reden wordt getoetst of sprake is van trillingshinder.

Beoordeling

Een belangrijk en voor veel situaties te gebruiken toetsingskader is de SBRrichtlijn ‘Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen’. Deze richtlijn bestaat uit drie delen:

• deel A schade aan gebouwen;
• deel B hinder voor personen in gebouwen;
• deel C storing aan apparatuur.

De richtlijn sluit grotendeels aan bij internationale richtlijnen (Duitse norm DIN 4150, ISO 2631/2) en gaat in op het meten van trillingen en op een beoordelingssystematiek. De richtlijn heeft alleen betrekking op trillingen die van buiten het te beoordelen gebouw komen. Dit betekent dat het gaat om trillingen die via de ondergrond en de funderingen het gebouw bereiken.

De Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen helpt gemeenten, projectinitiatiefnemers en andere stakeholders om bij nieuwbouw langs spoor tijdig en concreet rekening te houden met trillingen van het spoor als gevolg van treinverkeer. De handreiking bevat een stroomschema trillingshinder in het bestemmingsplan, zie figuur 4.12.

Figuur 4.12: Stroomschema trillingshinder in het bestemmingsplan

De spoorlijn is niet gelegen in het plangebied. Wel is de spoorlijn gelegen binnen 250 meter tot het plangebied (circa 120 meter) waarmee moet worden nagegaan of klachten, bodemopbouw en/of treinbeeld aanleiding geeft voor onderzoek.

Bij de gemeente Breda en/of bij Alwel zijn geen klachten bekend omtrent trillingshinder in de omgeving van het plangebied. Dit geeft dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen.

In 2017 en 2019 heeft Peutz onderzoek uitgevoerd op gronden ten zuiden van het voorliggende plangebied (3 Hoefijzers fase 2), zie figuur 4.13 Op basis van het definitieve ontwerp van de woningen (blok 8 fase C en D) grenzend aan het spoor ter hoogte van voorliggende plangebied wordt voldaan aan de streefwaarde van de SBR B aangaande hinder (nieuwe situaties). Hierbij is uitgegaan van prefab kelders en zware fundatiestroken voor de eerstelijnsbebouwing. Maatgevend daarbij zijn passerende goederentreinen. Aan de andere zijde van het plangebied, aan de de Stationslaan (voormalige Liniestraat), is blok 9 van fase C gelegen. Deze locatie ligt het dichtst bij de te ontwikkelen locatie. In het onderzoek voor dit blok worden geen maatregelen voorgesteld blok. Daarmee wordt aangenomen dat vanaf deze afstand van het spoor geen sprake is van trillingshinder en dat dit ook niet te verwachten is voor de voorliggende planlocatie.

Figuur 4.13: Ligging meetlocaties en onderhavig plangebied (rood omcirkeld)

Conclusie

Vanwege het ontbreken van meldingen van trillingen op de huidige locatie en de directe omgeving en er in de naastgelegen ontwikkeling geen maatregelen zijn voorgeschreven wordt geconcludeerd dat het aspect trillingen geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

Normstelling en beleid

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Beoordeling

Uitgangspunt bij de ontwikkeling op deze locatie is om all electric woningen te bouwen, dus geen aansluiting op gas of een warmtenetwerk. De woningen voldoen aan de energie-eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld. Dit vraagt om de opwekking van stroom door middel van zonnepanelen die op de daken van de woningen worden aangebracht. De opwekking van warmte geschiedt door middel van een warmtepomp. De positie van eventuele buitenunits van warmtepompen wordt integraal onderdeel van de architectonische ontwerpopgave. Daarbij is ook aandacht voor de productie van geluid bij een eventuele buitenunit van een warmtepomp.

Klimaatbestendig

De vergroening van de openbare ruimte, als ook de groene daken maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Door middel van groene daken wordt het water vertraagd afgevoerd en daken verkoeld. Het overtollige water wordt opgevangen in wadi’s waarin ook het hemelwater van de verhardingen in de openbare ruimte wordt geborgen en geïnfiltreerd. Bij grote piekbuien wordt teveel aan water via een overstort afgevoerd naar de vijver in het park ten noorden van het plangebied.

Biodiversiteit

De vergroening van de hoven en ook de groene daken bieden uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). De bestaande bomen in de hoven worden zoveel mogelijk ingepast. Daarnaast worden zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen geplant, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en de onderlaag met kruiden en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor de bewoners op deze locatie betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van verkeer, beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Daarnaast wordt ingezet op een ‘duurzaam’ gebruik van materialen, zoals gebakken klinkers (minder gevoelig voor vervuiling en blijven mooi bij veroudering) en worden milieubelastende materialen zoveel mogelijk voorkomen/beperkt.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. In het plangebied worden de principes van de Trias Energetica toegepast. Met een goed geïsoleerde gevelschil en de toepassing van zonweringen wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen, o.a. door middel van PV-panelen op de daken (gecombineerd met groene daken).

Gezond

De toekomstige bewoners worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van aantrekkelijke hoven met mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur-)beleving. De buitenruimte in de twee westelijke hovens zijn ingericht op langzaam verkeer (wandelen, fietsen), de auto’s mogen alleen in de meest oostelijke hof komen.

Toetsingskader

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie of een bestemmingsplan. Het centrale onderdeel van een m.e.r. is het milieueffectrapport (MER) waarin de milieueffecten voor een tal van aspecten voor een of meerdere alternatieven geanalyseerd en beoordeeld worden ten opzichte van de referentiesituatie. Deze m.e.r.-procedure is van toepassing bij activiteiten waarvan reeds vast staat dat er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Deze activiteiten met bijbehorende drempelwaarden staan weergegeven in onderdeel C van het Besluit m.e.r. (ook geldt dit voor activiteiten uit onderdeel D waar een plan, bijvoorbeeld een structuurvisie, voor nodig is).

Naast het direct uit moeten voeren van een m.e.r. zijn in het Besluit m.e.r. ook activiteiten, met bijbehorende drempelwaarden, aangegeven waarvoor eerst beoordeeld moet worden of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten en drempelwaarden staan benoemd in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten dient een zogenaamde m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Daarnaast is het verplicht om aandacht aan m.e.r. te besteden voor activiteiten die in onderdeel D genoemd staan, maar waar de drempelwaarden niet gehaald worden. Deze drempelwaarden zijn aantallen, oppervlaktes of grootte (bijvoorbeeld 100 hectare, 110 stuks, etc.). Voor activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een informele m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden.

Het verschil met de 'gewone' m.e.r.-beoordeling is dat bij de informele m.e.r.-beoordeling niet alle procedurele vereisten van toepassing zijn (vandaar de term informeel). De initiatiefnemer dient bijvoorbeeld wel een melding te doen van zijn voornemen en het bevoegd gezag dient hierover binnen zes weken een besluit te nemen en de initiatiefnemer hiervan op de hoogte te stellen. Qua inhoud gelden wel strikte vereisten vanuit de Europese richtlijn m.e.r.

Beoordeling

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject is opgenomen in onderdeel D onder 11.2. Voor dergelijke ontwikkelingen gelden de volgende drempelwaarden:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Met het bestemmingsplan "Linie Doonbos, Harleylocatie" worden maximaal 52 wooneenheden gerealiseerd, waarvan reeds al 5 wooneenheden aanwezig zijn. Hiermee ligt de beoogde ontwikkeling ver onder de genoemde drempelwaarden.

Omdat de ontwikkeling in onderdeel D van het Besluit m.e.r. voorkomt, moet tevens bekeken worden of sprake is van belangrijke negatieve effecten voor het milieu die de uitvoering van een projectmer noodzakelijk maken. Alle mogelijke milieugevolgen van de activiteiten die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt zijn onderzocht en staan beschreven in de informele m.e.r.-beoordeling. Deze beoordeling is opgenomen als Bijlage 16 bij de toelichting.

Conclusie

Uit de informele m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van kenmerken en locatie van voorliggend bestemmingsplan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige milieueffecten. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving.

Concluderend kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot belangrijk nadelige milieueffecten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk en er is ook geen reden tot het uitvoeren van een m.e.r.-procedure.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken op basis van de vereisten uit de SVBP2012.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.

In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld. Dit zijn de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels.

In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming Wonen. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de woningen en appartementen. De regels zijn opgesteld op basis van de basisregels van de gemeente Breda. Tevens zijn binnen deze bestemming erven en tuinen, groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

In de bouwregels is opgenomen dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 52.

Artikel 4 Waarde - Cultuurhistorie

In de verbeelding zijn de bestaande relicten (kopgevels en de tuinmuren) bestemd met 'Waarde - Cultuurhistorie'. Het slopen van de bestaande relicten is niet toegestaan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn naast de op grond van het Bro verplichte anti-dubbeltelbepaling, diverse algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van gebruik, aanduidingen, (beperkte) afwijkingen en wijzigingen van het plan en tevens algemene procedurebepalingen. In de overige regels is daarnaast een verwijzing naar het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda opgenomen, alsmede een nadere eisen regeling.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen én is de titel van het plan vastgelegd.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In paragraaf 6.2 is beschreven of de grondexploitatiewet van toepassing is op (delen van) het bestemmingsplan en op welke wijze hier uitvoering aan is gegeven. In paragraaf 6.3 is aangegeven op welke wijze het bestemmingsplan wordt uitgevoerd.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In artikel 6.2.1 is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze op een andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Er is een anterieure overeenkomst tussen gemeente Breda en initiatiefnemer gesloten. Een exploitatieplan is niet nodig. Voor de planontwikkeling en -uitvoering heeft de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. Voor de gemeente is het plan derhalve financieel haalbaar.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor het voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Als eerste zijn op diverse momentein in de planontwikkeling buurtbewoners betrokken geweest bij het planvoornemen. Relevante opmerkingen en zaken zijn afgewogen en indien mogelijk meegenomen in het concept-ontwerpbestemmingsplan. In dat stadium vindt ook het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap, diensten van het Rijk en provincie (paragraaf 7.2.2). Indien dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan (paragraaf 7.2.3).

In het kader van burgerparticipatie is voor de ontwikkeling een participatieplan opgesteld. Dit participatieplan d.d. 8 januari 2020 is bijgevoegd als Bijlage 17 bij de toelichting. Op 9 maart 2021 vond online een eerste informatiebijeenkomst plaats met omwonenden van het bouwplan. Vervolgens heeft Alwel vier participatie avonden gehouden op 1 en 29 juni 2021, 14 maart en 12 juli 2022 waarbij bewoners een adviserende rol hebben gekregen als 'meedenkgroep'. Hieruit zijn onder andere de volgende afspraken naar voren gekomen:

• Parkeren wordt uitgevoerd zoals opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek.
• De brandgang die eigendom is van de bewoners van de Christiaan Huijgenstraat krijgt geen gedeeld gebruik. Alwel plaatst een veilige afscheiding.
• Balkons worden waar mogelijk zo uitgevoerd dat ze geen inkijk geven in de achtertuinen van bewoners Christiaan Huijgensstraat.
• De meedenkgroep en Alwel verkennen in overleg de mogelijkheden voor 'blind walls' en voor vergroening van de gevels.
• De aanplant van groen (bomen) wordt ingezet om de privacy van bewoners Christiaan Huijgensstraat te verbeteren.

Het participatieverslag is opgenomen als Bijlage 18 bij de toelichting. Ook na terinzagelegging en vaststelling van het bestemmingsplan houdt Alwel contact met de omwonenden en andere belanghebbenden.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Provincie Noord-Brabant;
2. Waterschap Brabantse Delta;
3. Brandweer Midden en West-Brabant, Pro-actie en Preventie;
4. ProRail.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

• ProRail heeft per mail d.d. 11 oktober 2022 laten weten dat in deze fase van de procedure geen opmerkingen zijn.
• De Brandweer Midden en West-Brabant heeft haar vooroverlegreactie in een brief d.d. 8 november 2022 kenbaar gemaakt. De brandweer heeft aangegeven dat het aspect externe veiligheid in de toelichting en het onderzoek externe veiligheid voldoende is beschreven. Er worden ten aanzien van de bereikbaarheid aandachtspunten gegeven, maar er zijn geen nadere maatregelen ten behoeve van de bereikbaarheid noodzakelijk. Daarnaast wordt er voorzien in de behoefte aan bluswater binnen de gestelde afstanden en blijkt dat de brandweer vanuit de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Breda binnen de geldende opkomsttijd ter plaatse kan zijn. Paragraaf 4.9 is op basis van de vooroverlegreactie aangevuld. De volledige vooroverlegreactie is opgenomen als Bijlage 15 bij de toelichting.
• De Provincie Noord-Brabant heeft in een brief d.d. 24 november 2022 laten weten dat het plan in overeenkomst is met de provinciale belangen.

Vanuit het waterschap zijn geen reacties ontvangen op voorliggend bestemmingsplan.

De ingediende vooroverlegreacties hebben niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Linie - Doornbos, Harley locatie' is vanaf 27 april 2023 voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende zes weken bestond de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan.

Tijdens de terinzagelegging is tevens op maandag 8 mei 2023 een inloopavond georganiseerd. Er is een 'Breda Bericht' in de directe omgeving verspreid met een uitnodiging van deze avond. Aan de hand van verschillende informatieborden is de ontwikkeling door verschillende specialisten van Alwel en van de gemeente Breda aan de bezoekers van de avond toegelicht.

Gedurende de terinzagelegging is één zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan naar voren gebracht. De ingediende zienswijze heeft geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

het bestemmingsplan 'Linie - Doornbos, Harley locatie' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022207010-VG01 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten;

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning;

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder;

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan tenminste een verblijfsruimte - met te openen delen – grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en andere daarmee vergelijkbaar groen;

een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert;

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023;

Vensters en andere muuropeningen zoals bedoeld in Artikel 50 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

het voeren van een huishouden in een woning;

een ruimte of een complex van ruimten, al dan niet met eigen voorzieningen zoals een badkamer en keuken, die geschikt en bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, (nood)trappen en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
• indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil;
• indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. andere voorzieningen ten dienste van de bestemming, zoals fietsenstallingen, bergingen en andere nevenruimten.

Alle woningen dienen als sociale huurwoningen te worden gebouwd en in stand te worden gehouden.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden de bestaande bouwwerken, in de vorm van gemetselde muren en gevels, geheel of gedeeltelijk te slopen.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2, teneinde de bestaande bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen, indien door de aanvrager aannemelijk wordt gemaakt dat op de plaats van het te slopen bouwwerk een ander bouwwerk zal worden gebouwd, dat gelet op de bouwmassa en bouwkundige kenmerken is te vergelijken met het geheel of gedeeltelijk te slopen bouwwerk;
2. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. de onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Linie - Doornbos, Harley locatie.