het bestemmingsplan Linie - Doornbos, Hooilaan 1 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022207011-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

de oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

de waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

- legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

- Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidssoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

een object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

een koopwoning voor sociale koop zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, pv-panelen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. kunstobjecten;
7. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ' specifieke vorm van groen - gemeenschappelijke tuin' mag tevens een gemeenschappelijke tuin worden aangelegd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan –huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.5 als het voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit redelijkerwijs niet mogelijk is of reeds anderszins in een waterbergingsvoorziening is voorzien.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn; of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,3 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed & breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw met maximaal 2 meter overstijgt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan.
3. De in lid a genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden.
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Linie - Doornbos, Hooilaan 1'.

Initiatiefnemer is voornemens aan de Hooilaan 1 in Breda een woongebouw te realiseren met 120 appartementen met bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen. De gronden zijn in de huidige situatie bebouwd met een kantoorgebouw met parkeerplaatsen. De aanwezige bebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van dit planvoornemen. Het woningbouwprogramma is 30% sociale koop laag 20% sociale koop midden, 20% sociale koop hoog en 30% vrije sector in een gebouw met een maximale bouwhoogte van 57 meter.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Linie - Doornbos'. Om het initiatief realiseerbaar te maken is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

De beoogde ontwikkeling is gelegen in de wijk Breda Noord en in de buurt Linie - Doornbos. Het plangebied is gelegen tussen de Hooilaan, Nieuwe Kadijk en Doornboslaan. Het plangebied bestaat uit vier percelen (nummers 7482, 4914, 3018 en 4915) en heeft een oppervlakte van 4.958 m². Op figuur 1.1 en 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Topografische kaart (plangebied is blauw omlijnd)

Figuur 1.2 Luchtfoto met kadastrale kaart (het plangebied is blauw omlijnd)

Het plangebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Linie - Doornbos', dat is vastgesteld op 30 mei 2013. Op figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding weergegeven. Het perceel heeft daarin de bestemming 'Kantoor'. Dit betekent dat de gronden zijn bestemd voor kantoren en bijbehorende voorzieningen, zoals groen, parkeren, nutsvoorzieningen, verkeer en water. De gronden zijn gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak. Binnen het bouwvlak is het mogelijk een gebouw op te richten met een maximum bouwhoogte van 15 meter. Het bouwperceel mag maximaal 40% worden bebouwd.

Tevens geldt gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit betekent dat de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Het bestemmingsplan laat de realisatie van een woongebouw niet toe. Ook biedt het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om het plan alsnog mogelijk te maken. Om het beoogd initiatief te kunnen realiseren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet in dat kader.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Linie - Doornbos'

Het bestemmingsplan 'Linie - Doornbos, Hooilaan 1' bestaat uit een verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de beleidskaders van overheden voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat een gedetailleerde omschrijving van het planvoornemen. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in en de verantwoording van alle relevante sectorale aspecten. Dit betreffen zowel planologische als milieuaspecten. In hoofdstuk 6 staat uitleg over de uitvoerbaarheid, waarbij ingegaan wordt op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 beschrijft ten slotte het juridische plan waarbij ook een korte beschrijving van de bestemmingsregels wordt gegeven. Hierna volgen de bijlagen bij de toelichting.

Het plangebied is bebouwd met een kantoorgebouw en een omliggend parkeerterrein. Het kantoorgebouw heeft een U-vormige structuur en bestaat uit drie en vier bouwlagen. De vier bouwlagen zijn gesitueerd aan de Nieuwe Kadijk. De architectuur is modernistisch en simplistisch, gezien de grijswitte kiezelfaçade met grote raampartijen. Het gebouw is in de jaren '80 opgericht en heeft een bebouwd oppervlakte van circa 1.480 m². De op- en afrit van het kantoorterrein is gelegen aan de Hooilaan. Het plangebied is met een hek en lage haag omringd. Vervolgens staan daar omheen laanbomen (buiten het plangebied).

Figuur 2.1 Luchtfoto 2022 (bron: Geoweb)

Ten noorden van het plangebied is de Nieuwe Kadijk gesitueerd. Dit betreft een gebiedsontsluitende weg, bestaande uit 2x2 rijwegen. De Doornboslaan is gesitueerd ten westen van het plangebied en is breed opgezet met veel ruimte voor groen in de vorm van laanbomen en gras. Doornboslaan vormt de verbinding naar centrum en centraal station. De Hooilaan – direct ten zuiden van het plangebied – is een erftoegangsweg waaraan de kleinere straten in de buurt zijn gesitueerd. Ten oosten van het plangebied is een basisschool gesitueerd, bestaande uit met name één bouwlaag en in het oosten een tweede bouwlaag.

Doornbos-Linie is een wijk in het noorden van Breda. De wijk ligt ten noorden van de spoorlijn Breda-Tilburg, en ten noordoosten van het stadscentrum van Breda. Linie is gelegen ten westen van de Doornboslaan. Doornbos is gelegen ten oosten van deze laan, dus strikt genomen is het plangebied gelegen in Doornbos. Dit is een wijk uit de jaren '60 met eigen voorzieningen, zoals een winkelcentrum, een school, een buurthuis en dergelijke. Met name aan de noord- en zuidrand van de buurt zijn bedrijven gevestigd. De structuur van de buurt wordt bepaald door herhaalde stempelbouw. Stempelbouw wordt gevormd door een vast arrangement ('stempels') van enkele typen bouwblokken met tussenliggende verkeers- en recreatieruimtes. Deze bouwwijze is veel toegepast in de periode na de Tweede Wereldoorlog (wederopbouw).

Figuur 2.2 De 'stempels' nabij het plangebied (rood: plangebied, geel: portiekflats, blauw: woningen, groen: recreatie)

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het Rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met een uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de mede-overheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit;
• ruimte voor overgang naar een circulaire economie;
• woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden;
• landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw waarbij veel aandacht is voor vergroening en duurzaamheid. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het Nationaal Milieubeleidskader (NMK) vormen de basis voor het Nationaal Milieuprogramma (NMP). Het streefbeeld in het NMP is een gezond, schoon en veilig leefmilieu in 2050, waarbij de milieu gerelateerde risico's voor de gezondheid en het ecosysteem verwaarloosbaar zijn. Naast het bereiken van dit streefbeeld, zal het NMP een actieprogramma voor de lange termijn bevatten waarmee kan worden voorkomen dat drastische maatregelen moeten worden genomen zoals die in de stikstof- en PFAS-crisis nodig waren.

Bij het opstellen van het NMP is gekozen voor de volgende invalshoeken.

• Vitale ecosystemen zijn van groot belang voor het borgen van een goede milieukwaliteit. Schone lucht, water en bodem zijn onmisbaar voor een gezond leven en een duurzame, welvarende economie (o.a. voor vruchtbare landbouwgrond en de opslag van onze drinkwatervoorraden). De ecosystemen in Nederland staan sterk onder druk en meer actie is noodzakelijk.
• Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving waarin de gezondheidsrisico's verwaarloosbaar zijn en waar het prettig is om te wonen, te werken en te recreëren. Dit betekent dat er ruimte moet zijn voor wonen, natuur, mobiliteit en economische activiteiten. Al deze functies vragen om ruimte en beïnvloeden de (milieu)kwaliteit van de leefomgeving (o.a. geluidsoverlast of luchtvervuiling). Hierdoor ontstaat schaarste. Niet alles kan overal en daardoor moeten keuzes worden gemaakt.
• Een duurzame, circulaire economie is noodzakelijk om de mensheid blijvend te kunnen voeden en te kunnen voorzien van noodzakelijke goederen. Dit betekent dat we fundamenteel anders moeten omgaan met grondstoffen en streven naar een economie die voorziet in behoeften zonder onaanvaardbare milieudruk en zonder uitputting van natuurlijke hulpbronnen. Daarom wordt ingezet op een circulaire economie, REACH, biotechnologie en de safe-by-design aanpak.

Toetsing

De invalshoeken, zoals verwoord in het NMP, komen aan bod in de diverse paragrafen in hoofdstuk 5 'Omgevingsaspecten' van deze toelichting. De toetsing vindt dan ook plaats in de betreffende paragrafen.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Figuur 3.1 Uitsnede van bijlage 3.6 bij Barro

Toetsing

In het Barro is het ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart geregeld. Het plangebied ligt niet in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door – gezien vanuit het vliegveld – een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Binnen het obstakelbeheergebied mag een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter gelden. Deze bouwhoogte wordt met dit bestemmingsplan overigens niet mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied bestaande uit maximaal 120 woningen. In dit geval is per definitie sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied in de zin van het Bro. In het navolgende wordt daarom ingegaan op een beschrijving van de behoefte.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Breda, binnen de regio West-Brabant. Daarbinnen wordt samengewerkt in de regio Breda e.o.

Figuur 3.2 Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen)

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings-en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 8.700 woningen in de periode tot en met 2030. En nog eens circa 6.500 woningen tot 2040. Figuur 3.3 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.3 Indicatie toename woningvoorraad gemeente Breda 2020-2030

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021 wordt de voortgang van de woningbouwopgave in Brabant in beeld gebracht.

Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn in de provincie voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie en zal ook een deel doorschuiven naar de middellange termijn. Voor de wat langere termijn zal aanvullende capaciteit moeten worden gevonden en verdient ook het harde planaanbod op enkele plekken nog aandacht. In de grote steden (waaronder Breda) zijn in de periode 2020-2030 nog 60.950 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 27.250 woningen. De toevoeging van maximaal 120 woningen als harde plancapaciteit draagt hieraan bij.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens, moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten – op te sturen zijn dit belangrijke onderwerpen.

Figuur 3.4 Woningbouwcapaciteit en opgaven

Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020)

Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant zullen ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden, aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:

1. het toenemend aantal alleenstaanden;
2. de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);
3. de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;
4. de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten.

De ontwikkeling voorziet in woningen met een gevarieerde omvang, grotendeels uitgevoerd als appartement. Zowel alleenstaanden als ouderen zijn een beoogde doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van appartementen in diverse prijsklasse waardoor de druk op de woningmarkt in Breda zal af kan nemen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het net vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er de komende 4 jaar wederom 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt daarbij bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend.

Met dit planvoornemen wordt een hoog aantal appartementen in de koopsector gerealiseerd, geheel passend in de kwantitatieve behoefte van de stad. Het beoogde programma bestaat uit appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens, in lijn met het Bredase woningbouwbeleid. Zo wordt voor zowel jonge gezinnen als empty nesters en ouderen gebouwd. Dit brengt – in lijn met de beleidsambitie – verhuisbewegingen op gang en dit zorgt voor meer differentiatie in de wijk. Dit sluit aan op de ambitie voor meer woningdifferentiatie in Breda-Noord en in dit specifiek geval in Doornbos. Een nadere toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 3.5.

Met het planvoornemen wordt zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak tegemoetgekomen aan de ontwikkeling van een duurzame woningvoorraad in Breda. Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan het planvoornemen. Het plan voorziet daarom in een duurzame verstedelijking.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050.

Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

5. werken aan de Brabantse energietransitie;
6. werken aan een klimaatproof Brabant;
7. werken aan de slimme netwerkstad;
8. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen, zoals gemeenten en bedrijven, wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Beoordeling plan

Het plangebied is gelegen in het 'Stedelijk gebied' volgens kaart 3 van de Interim omgevingsverordening. Hiervoor gelden de regels zoals vervat in artikel 3.42 (duurzame stedelijke ontwikkeling). Hierna volgen deze regels en wordt in cursief beoordeeld of kan worden voldaan aan de regels.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan in het 'Stedelijk gebied' dat voorziet in het realiseren van woningen bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en bevat een onderbouwing dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Figuur 3.5 Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

Goede omgevingskwaliteit is in de verordening omschreven als 'de kwaliteit van een plek die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde'.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

De ontwikkeling is regionaal afgestemd en draagt bij aan het voorzien in de grote behoefte aan nieuwe harde plannen voor woningbouw in de regio, ook worden niet courante vierkante meters kantoorgebouw uit de markt gehaald. In het ontwerp wordt rekening gehouden met een duurzame inpassing, Langs de west- en noordrand worden delen van het plangebied ingericht als groen. Deze randen dragen bij aan het tegengaan van hitte stres en het voldoende kunnen opvangen van water. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar met het openbaar vervoer en zijn voorzieningen op loop/fietsafstand gelegen. Het nieuwe gebouw zal volgens de hedendaagse duurzaamheidseisen worden gebouwd en duurzaam worden verwarmd. De nieuwe woningen ter plaatse van een leegstaand kantoorpand dragen bij aan de economie en leefbaarheid in de buurt.

De ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het provinciaal beleid.

De gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente de centrumgemeente voor de subregio Breda en omstreken, waarbij onder andere Etten-Leur, Zundert en Alphen-Chaam zijn aangesloten. Als centrumgemeente voert Breda in een intergemeentelijk samenwerkingsverband bepaalde functies uit voor omliggende gemeenten, zoals beschermd wonen of opvang voor een veilig huis.

Toetsing

Binnenstedelijke woningbouwprojecten hoeven niet binnen de regio afgestemd te worden.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen. Omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft, is geen afstemming met de regio benodigd op basis van het regionaal perspectief 'Wonen & woningbouw'.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regio specifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bij gebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven, zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal, net als vraaggericht bouwen, waarbij rekening wordt gehouden met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• de actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• in principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie van locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt. Dit wordt regionaal afgestemd.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 120 woningen in de vorm van appartementen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q1 2023

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het eerste kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2023' blijkt dat per 1 april 2023 499 woningen zijn verkocht in Q1 2023, dit zijn 150 verkopen minder dan vorig jaar. Van de momenteel beschikbare woningen betreft maar liefst 28% nieuwbouw, dit zijn voor het merendeel appartementen. Er staan momenteel 718 woningen te koop.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid en levert een bijdrage aan de regionale afspraken.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kader stellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

1. versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij;
2. ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie;
3. verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoog stedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoog stedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen, geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen, zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Door in te zetten op doorstroming kunnen ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda wonen. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Toetsing

Het onderhavige initiatief voorziet in de toevoeging van maximaal 120 wooneenheden op een stedelijke locatie ter plaatse van een kantoorgebouw. Met de beoogde herontwikkeling wordt een aantrekkelijk stedelijk woonklimaat gecreëerd. Dit betreft tevens één van de speerpunten uit het woonbeleid, namelijk het versterken van het karakter van bestaande woonmilieus. De ontwikkeling is voorzien op een inbreidingslocatie. Verdere stedelijke uitbreiding wordt voorkomen waarmee de stad aldus compact blijft. Het bestaande woonmilieu wordt uitgebreid en er worden nieuwe woningtypen in deze omgeving toegevoegd, waardoor de doorstroming en differentiatie wordt bevorderd.

Kantorenlocaties

De gemeente Breda wil inspelen op een gedifferentieerde marktvraag en blijven bouwen aan een actueel en duurzaam kantorenportfolio van bestaande, maar ook enkele nieuwe locaties. Naast het kiezen van de juiste plekken, sturen we bij (her) ontwikkeling van locaties ook op de kwaliteit ervan.

De kantorenmarkt kent veel verschillende soorten gebruikers met veel verschillende eisen die zij aan huisvesting stellen, bijvoorbeeld wat betreft grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren.

Op de Bredase kantorenmarkt is nog steeds sprake van leegstand op diverse plekken, maar sommige bedrijven en instellingen kunnen juist geen passende gebouwen vinden.

Omdat de kantorenvoorraad in Breda te groot is, blijven we ons de komende periode vooral richten op het verminderen van de bestemmingsplancapaciteit. In paragraaf 41. is een tabel opgenomen waarin staat aangegeven welke bestemmingsplanruimte we willen schrappen.

Daarnaast gaat de gemeentedoor met het uit voorraad halen van niet-courante kantoren(locaties) door transformatie naar andere functies. De gemeente zet in op een vermindering met circa 100.000 m².). Voor een aantal kantoren(locaties) geven we aan dat transformatie voorstelbaar is. Voor andere locaties beoordelen we per initiatiefaanvraag, aan de hand van de situatie of transformatie wenselijk is. Daarbij kijken we onder meer naar ligging, gebouw, segment, leegstand, duurzaamheid, vraag.

Toetsing kantoren

Het bestaande kantoorpand is niet courant en kan niet worden getransformeerd. De lay out van het kantoorpand is qua constructie ongelukkig, de gevels zijn qua isolatie en dan met name voor geluid erg moeizaam richting woningbouw. Ook de koopsom is te hoog voor transformatie. Er zal wel circulair gesloopt gaan worden. Met de sloop van het kantoorpand en deze ook planologisch om te zetten naar een woonbestemming wordt het aantal vierkante meters kantoorpand in Breda teruggebracht.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Breda 2040.

Met het toetsingskader 'Ontwikkelingsrichting bestaande werklocaties' kan worden gestuurd op de ontwikkelingsrichting voor werklocaties. Dit is nodig om ongewenste ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld leegstand, tegen te gaan en gewenste ontwikkelingen, zoals transformaties die nu nog niet mogelijk zijn op basis van de geldende bestemmingsplannen, mogelijk te maken.

Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de (toekomstige) Omgevingswet, die uitgaat van het principe van 'uitnodigingsplanologie'. Ruimtelijke initiatieven of plannen die worden ingediend op één van de werklocaties, zoals aangegeven op deze kaart en niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan, worden getoetst aan de aangegeven ontwikkelingsrichting. Dit vormt één van de aspecten waarop initiatieven en plannen integraal worden beoordeeld.

Op de bijbehorende kaart 'Ontwikkelingsrichting bestaande werklocaties' staat aangegeven welke werklocaties de gemeente Breda:

• Exclusief beschikbaar wil behouden voor bedrijven.
• Wil mengende werk- en voorzieningenfuncties (exclusief detailhandel en wonen).
• Transformatie voorstelbaar acht.

Op de kaart van het toetsingskader is de locatie Hooilaan 1 niet opgenomen. Dat betekent dat de gemeente dit gebouw niet tot de formele werklocaties rekent. Vanuit ruimtelijk-economisch perspectief is transformatie van deze locatie aanvaardbaar.

Structuurvisie Doornbos en Linie (november 2012)

De Structuurvisie Doornbos en Linie is een gebiedsgerichte uitwerking van de 'Structuurvisie Breda 2020' en is gepositioneerd binnen zowel het kader van de 'Ontwikkelingsvisie Hoge Vucht, Doornbos en Linie 2010-2015' als voor het westelijk deel van Linie binnen het kader van 'Structuurvisie Spoorzone 2025'. Gelet op de meervoudige opgave die speelt in Doornbos en Linie is een gebiedsgerichte structuurvisie door deze wijken gewenst. De structuurvisie Doornbos en Linie schetst een samenhangend, integraal beeld van de ruimtelijk opzet van het gebied. Het vormt het beleid- en toetsingskader voor de ruimtelijke ontwikkelingen op de korte en middellange termijn (2030). De beleidsbeslissingen hebben betrekking op de ambities voor het gebied, het te realiseren ruimtelijke programma, de ruimtelijke structuur en de planning en uitwerkingen.

De opgave voor Doornbos richt zich op: herkenbaarheid van Doornbos aan de hoofdgroenstructuren, een gerichte transformatie van met name de portiekflats, behoud en versterking van de aanwezige voorzieningenstructuur en een kwaliteitsimpuls van het groen en de openbare ruimte

Toetsing

Het nieuwe gebouw zal mede door zijn hoogte bijdragen aan de herkenbaarheid en aan de uitstraling van de buurt.

Op 21 oktober 2021 is de Hoogbouwvisie Breda vastgesteld. De Hoogbouwvisie geeft aan waar hoogbouw gewenst is en dus ook waar de gemeente terughoudend is in het toevoegen van hoogbouw. Hoogbouw biedt kansen voor het toevoegen van woningen door transformatie en verdichting. Een belangrijke randvoorwaarde daarbij is wel dat zorgvuldig dient te worden omgegaan met de ruimtelijke opbouw van de stad. Hoogbouw heeft veel invloed op het karakter en de identiteit van de stad doordat het van grote afstand zichtbaar is en daarmee plekken in de stad markeert. Met een geïntensiveerd programma kan hoogbouw gebieden in de stad voeden met een nieuwe dynamiek en bijdragen aan de identiteit.

Er zijn tal van motieven om hoogbouw op een bepaalde locatie wel of niet toe te laten. Differentiatie in hoogten van gebouwen kan een belangrijk middel zijn om een positieve bijdrage te leveren aan de dynamiek en het beeld van de stad. Hoogteaccenten kunnen daarbij de beleving, de kwaliteit en de herkenbaarheid van een plek versterken en bijvoorbeeld ingezet worden om een belangrijke plek in de stad te onderscheiden van andere plekken. Hoge gebouwen zijn beeldbepalende elementen van de stad. Hoogbouw heeft daarnaast ook zijn uitstraling op locatieniveau. Op de juiste locaties kan hoogbouw een verrijking zijn of een manier zijn om bijzondere locaties te onderscheiden van andere.

Toetsing

In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat een zorgvuldige inpassing van hoogbouw in de stad belangrijk is. Vrijstaande torens zullen eerder een uitzondering dan regel zijn. Het realiseren van op zichzelf staande hoogbouw is echter voorstelbaar wanneer de locatie in de stad of het beoogde doel van de hoogbouw hier aanleiding toe geeft. Een vrijstaande toren kan aan de orde zijn wanneer het beoogde doel ervan is om een specifieke plek te markeren. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn op een locatie van betekenisvolle knooppunten.

De locatie Hooilaan 1 ligt aan de rand van de wijk Doornbos, op de hoek Nieuwe Kadijk (Noordelijke Rondweg) - Doornboslaan op de overgang naar de wijk Hoge Vucht.

De Noordelijke Rondweg kent meerdere belangrijke knopen, met als meest belangrijke punten voor hoogbouw de aansluitpunten op de A16 en de A27. De locatie aan de Hooilaan 1 is op een kruispunt gelegen van de Noordelijke Rondweg met de Doornboslaan, tussen deze aansluitpunten in. Dit kruispunt vormt niet alleen voor inwoners uit het noorden van Breda, maar ook voor bezoekers die van de snelweg af komen, een entree tot de stad.

In het bestemmingsplan wordt een hoogte van 57 meter planologisch mogelijk gemaakt. Het ontwerp van het gebouw kent een hoogte van circa 55 meter met circa 2 meter daarop installaties ten behoeve van de klimaatbeheersing in het gebouw en een glasbewassingsinstallatie. Gelet op de belangrijke markering van het kruispunt en het reeds bestaande gebouw van circa 52 meter hoog aan de overkant van de Doornboslaan, wordt de bouwhoogte in het bestemmingsplan acceptabel geacht.

Hoogbouweffect analyse

De criteria die onderdeel zijn van een Hoogbouw Effect analyse zijn integraal opgenomen binnen deze toelichting.

• In het stedenbouwkundig plan, zie hoofdstuk 4 en bijlage 1 en 2, is rekening gehouden met de hoogbouweffecten, zoals:
  1. De wijze waarop aan de gestelde ambitie uit de Hoogbouwvisie een bijdrage wordt geleverd en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld.
  2. De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy).
  3. De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving.
  4. De wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische structuren. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 5.4 Cultureel erfgoed.
  5. Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegvelden Gilze-Rijen en Breda Airport zijn hier niet van toepassing.
• Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw, zie paragraaf 5.9 Geluid en 5.14.1 ten aanzien van fluitgeluid, bijlage 12 Akoestisch onderzoek weg railverkeer bijlage 13 Geluidmaatregelen.
• Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving, zie paragraaf 5.14.1 Windhinder en bijlage 14 Windhinderonderzoek.
• Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw, zie paragraaf 5.14.2 Bezonning en schaduwwerking en bijlage 15 Bezonningsstudie.

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale koopwoningen. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om per woningbouwlocatie op basis van vigerend woonbeleid, waaronder de woonvisie en de gebiedsprofielen, van de gemeente Breda een afweging te maken ten aanzien van de samenstelling van het woningbouwprogramma.

Toetsing

De verdeling van het woningbouwprogramma voor het project is als volgt afgesproken tussen initiatiefnemer en gemeente:

• 30% sociale koop laag circa 50 m²;
• 20% sociale koop midden circa 60 m²;
• 20% sociale koop hoog circa 70 m²;
• 30% vrije sector 70 m² +.

De minimale aantallen sociale koopwoningen zijn in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

In 2022 is een nieuw college gevormd en een nieuw bestuursakkoord gepresenteerd (Dichtbij doen, samen sterk vooruit, Bestuursakkoord 2022-2026). Hierin is de ambitie vastgelegd om in deze bestuursperiode nog eens 6.000 nieuwe woningen extra erbij te bouwen, met een verdeling van 30% sociale huur, 40% middeldure huur en/of sociale koop voor middeninkomens en 30% vrije sector.

Toetsing

De verdeling van het woningbouwprogramma zoals afgesproken tussen initiatiefnemer en gemeente en beschreven in paragraaf 3.5.5 wijkt af van de verdeling uit het bestuursakkoord.

Het woonprogramma waarvan 70% tot aan de betaalbaarheidsgrens en 30% vrije sector koop sluit aan bij de woonwensen van doorstromers uit de wijk en biedt kansen voor starters op de woningmarkt. Hiermee levert het plan een belangrijke bijdrage aan het toevoegen van nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad binnen de wijk Doornbos-Linie en de gemeente Breda. Daarom ziet de gemeente Breda voldoende motivering af te wijken van De verdeling zoals opgenomen in het Bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026'

Woonvisie (2013)

In december 2013 is de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben. Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven worden geborgd.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Aanvulling op Woonvisie (2016)

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

Er is behoefte aan de bouw van woningen in verschillende typologieën en prijsklassen. Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale, gemeentelijke en lokale behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief).

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt in de regionale woonvisie gesteld dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Het beoogde woningbouwprogramma met 120 woningen waarvan 70% als sociale koop geeft invulling aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Breda.

Op 24 september 2019 heeft het college het Perspectief wonen en de bijbehorende Gebiedsprofielen vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen per gebied. Er is onderzocht wat de ontwikkelingsmogelijkheden per gebied zijn. Deze mogelijkheden kunnen bijdragen aan het waarmaken van het gemeentelijke woonbeleid.

Toetsing

Het plangebied is gelegen in de wijk Doornbos-Linie, dat onderdeel uit maakt van het Gebiedsprofiel Noord. Dit is een wijk met veel goedkope woningen (85%, zowel huur als koop). Het aandeel empty nesters en gezinnen met een hoger inkomen is groot. Binnen de wijk is er met name behoefte aan woningen/appartementen voor empty nesters om doorstroming naar betaalbare eengezinswoningen voor gezinnen met kinderen te bevorderen. Nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan woningdifferentiatie, met name door toevoeging van woningen in het middeldure koopsegment.

De verdeling van het woningbouwprogramma zoals beschreven in paragraaf 3.5.5 met 40% in sociale koop midden en hoog en 30% vrije sector geeft invulling aan deze behoefte en zal zorgen voor de gewenste doorstroming in de wijk.

De gemeente Breda heeft 22 april 2021 nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren ruimtelijk en financieel bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Breda zet nadrukkelijk in op een toename van het gebruik van fietsen en lopen en lopen voor korte verplaatsingen. Hiertoe worden verblijfsgebieden aantrekkelijker en veiliger gemaakt voor voetgangers.

Toetsing

Toetsing van de ontwikkeling aan het aspect verkeer en parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

De Nota Parkeernormen Breda 2021 is vastgesteld op 29 april 2021 (gepubliceerd op 10 juni 2021) en beschrijft het aangepaste beleid op het gebied van parkeren van auto's en het stallen van fietsen. Het parkeerbeleid in Breda levert een bijdrage aan het goed toegankelijk houden van voorzieningen, werk- en woongebieden nu én in de toekomst. Huidige knelpunten worden opgelost en er wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen. Het parkeerbeleid faciliteert de groeiende mobiliteitsbehoefte en is cruciaal voor een goede bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad.

Gezien het toegenomen autobezit en -gebruik en de ruimtelijke en verkeerskundige gevolgen ervan (zoals overlast van parkeren in de openbare ruimte, onnodig zoekverkeer etc.) heeft een actualisatie van de parkeernormen plaatsgevonden. De actualisatie heeft betrekking op de hoogte van de parkeernormen, meer ruimte voor maatwerk en flexibiliteit en hoe wordt omgegaan met nieuwe vormen van mobiliteit zoals deelauto's. Ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid. De nieuwe normen zijn gebaseerd op de laatste inzichten en zijn in overeenstemming met die van vergelijkbare steden.

Toetsing

Toetsing van de ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

De Noordelijke rondweg is een van de belangrijkste Bredase wegen. De rondweg tussen de A16 en Tilburgseweg bestaat uit de Backer en Ruebweg, Crogtdijk en Nieuwe Kadijk.

Het verkeer op de Noordelijke rondweg neemt ieder jaar toe en blijft de komende jaren groeien. Om erachter te komen welke aanpassingen nodig zijn voor een verbetering van de oversteekbaarheid, verkeersveiligheid, leefbaarheid en de verkeersafwikkeling op de korte en lange termijn heeft de gemeente onderzoek gedaan. De uitkomsten van dit verkeersonderzoek worden gebruikt voor de stedelijke Mobiliteitsvisie en een uitgewerkte Visie Noordelijke rondweg.

De focus ligt op het huidige traject tussen A16 en A27. Daarin staan de volgende doelen centraal:

• Het helen van de stad door de barrièrewerking te verminderen tussen noord en zuid.
• De gewenste stedelijke ontwikkelingen faciliteren.
• De economische toplocaties bereikbaar houden voor alle modaliteiten, zowel vanuit de stad als vanuit de (eu)regio.
• Het moet bijdragen aan het versterken van 'Breda stad in een park' en de stedelijke ambities 'Groen, Grenzeloos en Gastvrij'.

Op het deeltrajectBelcrum - Linie-Doornbos is de barrière tussen Breda Noord en het centrum het grootst. Door de Noordelijke rondweg op dit traject volledig verdiept aan te leggen (in de vorm van een dichte tunnelbak) verbetert de oversteekbaarheid, kunnen meer verbindingen worden gemaakt en wordt de overlast van lucht en geluid teruggedrongen.

Toetsing

De ontwikkeling aan de Hooilaan draagt bij aan de (groene) uitstraling langs de Nieuwe Kadijk en het hoogteaccent zal de stedelijke uitstraling van Breda verbeteren. Het realiseren van een tunnelbak zal het akoestische klimaat en de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied ten goede komen.

De Duurzaamheidsvisie 2030 is vastgesteld in 2016. De uitgangspunten van de Duurzaamheidsvisie 2030 zijn nog op hoofdlijnen actueel. De praktische ontwikkelingen op diverse duurzaamheid- en milieuthema's gaan ontzettend snel. Inzichten veranderen, nieuwe technische en maatschappelijke ontwikkelingen dienen zich aan. Er is gekozen de milieuthema's sectoraal en modulair te bespreken per factsheet.

De factsheets hebben koppelingen met diverse visies en beleidsstukken die zijn of worden opgesteld. Het doel is een evenwicht tussen sociale, milieu- en economische aspecten bij alle ontwikkelingen, waarbij mogelijke cross-overs zoveel mogelijk worden benut.

Naast deze beleidsstukken zijn de volgende nota's ook relevant: 'Steek positieve energie in het klimaat' en 'Transitievisie warmte'. In de Klimaatnota 'Steek positieve energie in het klimaat' uit 2008 is de ambitie vastgelegd om in 2044 een CO2-neutrale stad te zijn. In 2012 is het gestelde doel van 7,5% ten opzichte van 2006 ruim gehaald. Het doel in 2015 in Breda is 25% CO2-reductie van 25% te realiseren en in 2020 45% CO2-reductie. Een blijvende inzet van de gemeente Breda is nodig om doelen te halen en de transitie te versnellen.

De benodigde temperaturen voor nieuwbouwwoningen kunnen veel beter worden geproduceerd met bijvoorbeeld de warmtepomptechniek. Het bijkomende, maar niet te onderschatten, voordeel daarvan is dat de woningen ook kunnen worden gekoeld, iets wat met een warmtenet niet mogelijk is. Daarmee wordt het risico op oververhitting in de woningen weggenomen.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Klimaatbestendig

De vergroening van de openbare ruimte maakt het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken, zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Ook het hemelwater op de verhardingen in de openbare ruimte wordt geborgen en geïnfiltreerd.

Biodiversiteit

De vergroening van de openbare ruimte biedt uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en de onderlaag met kruiden en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor de locatie betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van verkeer, beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Daarnaast wordt ingezet op een 'duurzaam' gebruik van materialen, zoals gebakken klinkers (minder gevoelig voor vervuiling en blijven mooi bij veroudering) en worden milieubelastende materialen zoveel mogelijk voorkomen/beperkt.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. In het plangebied worden de principes van de Trias Energetica toegepast. Met een goed geïsoleerde gevelschil wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen.

Installaties

Voor wat betreft de toe te passen installaties zou er aangesloten worden op de stadsverwarming van Ennatuurlijk. Echter heeft Ennatuurlijk in 2023 de beslissing genomen om geen nieuwe projecten meer aan te sluiten in verband met de aangepaste landelijke regelgeving. Voor deze ontwikkeling zal dus een eigen, nog nader te bepalen, energievoorziening uitgewerkt worden in de vorm van bodemlussen en/of warmtepompen waarbij conform de huidige regelgeving en BENG eisen wordt doorgerekend en uitgewerkt.

Gezond

De bewoners en gebruikers van de woonbuurt worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijk landschap met diverse mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur)beleving. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen, fietsen), de auto's en vrachtverkeer.

In het Groenkompas ontvouwt de gemeente Breda de ambitie, doelen en opgaven voor het groen in Breda. Zij laten zien hoe en waar de kansen kunnen worden gepakt en op welke manier de bedreigingen en uitdagingen te lijf worden gegaan. Door goed voor het bestaande groen te zorgen en kansen te benutten om dit verder uit te breiden, maken we samen Breda toekomstbestendig.

Voor nieuwe ontwikkelingen in Breda zijn de volgende onderdelen uit het Groenkompas relevant: nieuwe ontwikkelingen dienen, met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm, minimaal 20% tot 35% van het oppervlak te worden ingericht als openbaar groen. De hoeveelheid openbaar groen is afhankelijk van het type ontwikkeling en de locatie. Zo dient een hoger percentage groene openbare ruimte te worden ontwikkeld bij niet-grondgebonden woningen dan bij grondgebonden woningen. Voor dichtbebouwde delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Om een natuur inclusieve, gebouwde omgeving te creëren dienen er groene maatregelen te worden getroffen. De te treffen maatregelen en het aantal maatregelen zijn afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling, de locatie van de ontwikkeling, het type ontwikkeling en de doelsoorten, waaronder de mens. De toevoeging van groen moet zoveel mogelijk worden geclusterd om een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren. Het groen moet aansluiten op de reeds aanwezige groenstructuren in de omgeving. Minimaal de helft van de groene openbare ruimte bestaat uit natuurlijke en inheemse vegetaties. De aanleg moet gericht zijn op beplanting in de volle grond, eventueel ondersteund met maatregelen om de groeiplaats te vergroten of te verbeteren.

Toetsing

Toetsing

Er is een berekening uitgevoerd voor het percentage groen in het plangebied, deze berekening is opgenomen in bijlage 3. Hieruit volgt de volgende conclusie:

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is ongeveer 4.370 m² groot, hiervan wordt 812 m² gebruikt voor het gebouw. Voor de (waterdoorlatende) parkeerplaatsen is 560 m² benodigd, Het half verharde pad van299 m² en de plantvakken van 1.344 m² kunnen worden beschouwd als groen. De overige gronden zijn volledig verhard voor het parkeren en wegen en overige verhardingen. De plantvakken en half verharding omvatten tezamen 37,6% van het plangebied waarmee de norm van 35% voor groen wordt behaald.

Figuur 3.6 oppervlaktes groen en verharding.

Figuur 3.7 Cirkeldiagram percentage groen

Naast het voldoen aan de groennorm is de kwaliteit van het groen van groot belang. Bij het mogelijk verdwijnen van bestaand groen geldt het uitgangspunt dat de kwaliteit van het groen op niveau moet blijven. Het nieuw te realiseren groen moet zodoende voldoende bijdragen aan natuurinclusiviteit en biodiversiteit.

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie, onder andere door het inrichten van de buitenruimte als groene ruimte.

De bestaande bomen worden behouden en nieuwe bomen worden toegevoegd. Het groen levert ook een bijdrage aan het leefgebied van bijvoorbeeld vogels en grondgebonden zoogdieren. De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas.

Op figuur 3.8 is het groenstructuurplan weergegeven, In paragraaf 4.5 wordt uitgebreid ingegaan op het aspect groen binnen het project. De groenstructuur in het plangebied is afgestemd met de gemeente

Figuur 3.8 Groenstructuurplan (bron: Stijlgroep 05-07-2023)

De bescherming van het waardevol groen in Breda is op diverse wijze vormgegeven. De raad heeft op 14 juli 2016 de Algemene Plaatselijke Verordening Breda 2014 aangevuld met een regeling omtrent de bescherming van waardevolle houtopstanden. Dit beleid is in de plaats gekomen van de Bomenverordening Breda 2010 en de Lijst van waardevolle bomen en gemeentelijke boomstructuur. Deze beleidsstukken zijn op 14 juli 2016 ingetrokken. Tevens is op 14 juli 2016 het Gemeentelijk Plan Bomen en de bijbehorende boomstructuurkaart vastgesteld.

Het college heeft op 14 juni 2016 de 'Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden' vastgesteld. Op deze kaart staan de waardevolle houtopstanden aangegeven die niet mogen worden gekapt. Een ontheffing van dit verbod via een omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstanden wordt slechts bij hoge uitzondering verleend.

De digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden. Aan de hand van criteria – zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat – zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de nieuwe kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Toetsing

Het plangebied is gelegen aan de Hooilaan. Deze weg is in het Gemeentelijk Plan Bomen aangeduid als 'parkway'. Parkways zijn vanwege hun functie en groene uitstraling beeldbepalend voor de stad. Ook hebben deze wegen in enkele gevallen een cultuurhistorische kwaliteit. De bomen in de groene bermen behoren dan ook tot de hoofdbomenstructuur.

Op de Bomenkaart zoals weergegeven op figuur 3.9 zijn de bomen ten westen en ten zuiden van het plangebied aangeduid. De 17 in het gebied aanwezige bomen dragen, samen met alle andere ingrepen, het overwegend groene karakter van de directe omgeving van het appartementengebouw. Dit betekent dat de kap van deze bomen vergunningsplichtig is. Om zorg te dragen voor de bomen tijdens de werkzaamheden, zal een werkplan worden opgesteld op basis van de richtlijnen van het norminstituut bomen. De inrit wordt op dezelfde locatie gerealiseerd als in de huidige situatie. Er is in zijn geheel geen kap van bomen noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Figuur 3.9 Uitsnede Bomenkaart gemeente Breda (plangebied blauw omlijnd)

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Ten behoeve van dit planvoornemen is een zogenaamd Structuurontwerp en een ontwerpboek opgesteld, deze zijn bijgevoegd als bijlage 1 en 2. In het Structuurontwerp is de toekomstige situatie weergegeven. Met dit planvoornemen wordt beoogd een meerlaags woongebouw te realiseren, waarmee de locatie aan de Noordelijke rondweg en één van de belangrijkste ontsluitingen naar het centrum en het station wordt gemarkeerd. Beoogd wordt een woongebouw te realiseren met daarin maximaal 120 woningen. Er zijn meerdere woninggroottes en -typen voorzien, variërend van circa 50 m² tot 100 m².

Figuur 4.1 Plattegrond beoogde situatie (bron: plattegrond d.d. 12-06-2023

Figuur 4.2 Dwarsdoorsnede (bron: Bijlage 1 Structuur ontwerp d.d. 12-06-2023)

Bebouwingsritmiek en accenturen van de plek

De locatie ligt aan het assenkruis van Nieuwe Kadijk-Doorboslaan. De bebouwingsritmiek langs beide wegen wordt gekenmerkt door solitaire gebouwen wisselend in bouwhoogte en -massa en oriëntatie. De locatie leent zich voor een solitair gebouw wat meedoet in deze ritmiek. Binnen deze 57 meter komen onder andere de technische installaties en de glasbewassingsinstallatie. Door middel van een dakrand worden deze elementen weggewerkt om zo niet zichtbaar te zijn vanaf straatniveau/omliggende bebouwing.

Een bouwhoogte van 57 meter is in deze ritmiek door onder andere het gebouw aan de overzijde van de Doornboslaan van circa 50 meter hoog passend en accentueert de plek. Het brede profiel van de omliggende wegen zorgt ervoor dat het gebouw stedenbouwkundig tot zijn recht komt. Een alzijdige oriëntatie naar de hoofdontsluiting van de stad, de entree naar het centrum/station en de wijk is daarbij een randvoorwaarde.

Groenstructuur

De Nieuwe Kadijk wordt omzoomd door groen. Met de beoogde ondertunneling moet er in de toekomst een parkachtige setting ontstaan waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Voorsorterend hierop wordt het bestaande groen uit de omgeving door het terugleggen van de bouwmassa en verkleinen van de footprint geïntegreerd in de ontwikkeling van de locatie. De groenzone aan de westzijde van het gebouw wordt met de ontwikkeling verbreed.

De oriëntatie van het gebouw is gericht op een optimaal leefklimaat. Richting de wijk heeft de bebouwing een open karakter en aan de noordzijde is de gevel meer gesloten. Aan de zonzijde zijn onder andere de tuinen, buitenruimtes en balkons geplaatst. Aan de schaduwzijde is de parkeergelegenheid geplaatst. Er is een gemeenschappelijke tuin en groenstrook beoogd op de begane grond.

Het beoogde programma bestaat uit een mix van appartementen voor de doelgroep jonge gezinnen, empty nesters of ouderen. Ook is er een aantal grotere appartementen in het duurdere segment voorzien.

De verdeling van het woningbouwprogramma voor het project is als volgt:

• 30% sociale koop laag circa 50 m²;
• 20% sociale koop midden circa 60 m²;
• 20% sociale koop hoog circa 70 m²;
• 30% vrije sector 70 m²; +.

Het landschap rondom de nieuwbouw toont zich gelaagd. Zwaardere groenstructuren van bomen 1^e grootte die de Hooilaan en de Doornboslaan begeleiden. Aan de noordzijde van de kavel en parallel aan de Nieuwe Kadijk is een zwaardere groensingel aanwezig. Gecombineerd met licht reliëf zal deze singel ter plaatse versterkt worden met opgaande beplanting.

De groene omranding van het terrein domineert, rustig en sober. De aanvulling van het bomenbestand aan de rand en op de kavel wordt gevarieerder. Vanuit de wens om een substantiële bijdrage te leveren aan de biodiversiteit zal voorzien worden in solitairen en groepen van bloeiende bomen en waar het kan ook vruchtdragende. Dit zullen voornamelijk bomen zijn van de 2^e grootte.

Op het maaiveld wordt voor een belangrijk deel de parkeervraag opgelost door waterpasserende bestrating toe te passen. Circa 50% van de parkeervakken wordt op deze wijze gerealiseerd en draagt bij aan een verdere vergroening. De andere helft zal afwateren in dieper aangelegde regentuinen met infiltratievoorzieningen hieraan gekoppeld. In de regentuinen wordt voorzien in vochtminnende beplanting.

Tussen het bouwblok en de Doornboslaan, en als onderdeel van de groene parkway, zal de brede groenstrook een bijzondere inrichting krijgen. Het accent zal daarbij liggen op beplanting met een hoge ecologische waarde die schuilmogelijkheid zal bieden voor kleine fauna en fourageergelegenheid voor insecten en vogels.

Voor wat betreft de dichte delen van de plint van drie lagen wordt onderzocht in hoeverre voorzieningen opgenomen kunnen worden voor klimbeplanting (zelfwindend) gecombineerd met vogelnestkasten en vleermuisverblijven.

De 17 in het gebied aanwezige bomen dragen, samen met alle andere ingrepen, het overwegend groene karakter van de directe omgeving van het appartementengebouw. Dit betekent dat de kap van deze bomen vergunningsplichtig is. Om zorg te dragen voor de bomen tijdens de werkzaamheden, zal een werkplan worden opgesteld op basis van de richtlijnen van het norminstituut bomen. De inrit wordt op dezelfde locatie gerealiseerd als in de huidige situatie. Er is in zijn geheel geen kap van bomen noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Met de ontwikkeling zal geen groen worden gerooid of bomen worden gekapt.

Figuur 4.3 Groenstructuurplan (bron: Stijlgroep 05-07-2023)

In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsaspecten behandeld. Dit betreffen planologische aspecten, zoals archeologie, water en flora en fauna en milieuaspecten, zoals bodem, geluid en externe veiligheid. Hiermee zal worden aangetoond dat er vanuit sectorale wetgeving geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Deze omstandigheden betreffen:

7. de kenmerken van de projecten;
8. de plaats van de projecten;
9. de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r. afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Het planvoornemen betreft de realisatie van maximaal 120 woningen in één woongebouw. De appartementen worden voorzien in een nieuw gebouw met een maximale bouwhoogte van 57 meter. In de huidige situatie is één meerlaags kantoorgebouw aanwezig met een vergelijkbare footprint.

Gezien de omvang van het project wordt de ontwikkeling gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject (categorie D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer, een aangesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m² of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan, zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan, zie bijlage 20.

Voor dit plan is geen uitgebreide plan- of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wel dient door het bevoegd gezag voorafgaand op het besluit het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen een besluit genomen te worden op de m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De huidige inrit wordt ook in de toekomstige situatie als inrit gebruikt, waardoor de verkeersafwikkeling van het plangebied niet wijzigt ten opzichte van de huidige situatie.

Voor de beoogde ontwikkeling is de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 (2018). Daarbij wordt een ligging in de rest van de bebouwde kom aangehouden, de gemeente Breda valt binnen stedelijkheidsklasse sterk stedelijk. Binnen de bandbreedte van het kencijfer wordt uitgegaan van het minimum, omdat deze past bij de relatief lage parkeernorm die wordt gehanteerd.

In de huidige situatie is er binnen het plangebied een kantoorgebouw aanwezig, in de toekomstige situatie wordt een woonprogramma, bestaande uit maximaal 120 woningen, mogelijk gemaakt na sloop van het kantoorgebouw. Deze ontwikkeling zorgt voor een verandering van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Tabel 5.1 toont de huidige en toekomstige verkeersgeneratie.

Tabel 5.1. Verkeersgeneratie

In de huidige situatie kent het projectgebied een verkeersgeneratie van circa 240 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) en in de toekomstige situatie is dit circa 465,4 mvt/etmaal. Er is dus sprake van een beperkte toename van 225 mvt/etmaal aan verkeer. Omgerekend is dit een toename van circa 2-4 motorvoertuigbewegingen per 5 minuten tijdens de twee maatgevende momenten op een dag (ochtend- en avondspits). Verkeerskundig gezien is een dergelijke toename van het aantal motorvoertuigbewegingen verwaarloosbaar. Deze kan goed en veilig via de Hooilaan op de gebiedsontsluitingsweg Doornboslaan worden afgewikkeld.

Auto

De parkeerbehoefte van het plan is bepaald op basis van de Nota Parkeernormen Breda 2021.

Met de nota beoogd de gemeente een evenwichtige afweging te maken in het ruimtegebruik voor het autoparkeren. Dat betekent dat het beleid in een aantal gevallen een reductie op de parkeerbehoefte mogelijk maakt. Die reductie is onder andere mogelijk met de inzet van deelauto's.

De normatieve parkeerbehoefte bedraagt 121,2 parkeerplaatsen (85,2 bewoners en 36 bezoekers). Het onderhavige plan voorziet in 3 deelauto's voor bewoners. Uit onderzoek van onder meer het CROW blijkt dat met de inzet 1 deelauto de parkeerbehoefte van 5 gewone auto's vervangt. Dit leidt tot een reductie van 15 parkeerplaatsen voor de bewoners. Daarmee komt de totale parkeerbehoefte van de bewoners uit op 70,2 (85,2 -15). De deelauto's krijgen ieder wel een eigen parkeerplaats.

Een deel van de te ontwikkelen woningen zijn vrijesectorwoningen. De parkeerplaatsen voor de bewoners van die vrijesectorwoningen (32,4 parkeerplaatsen) worden meeverkocht en zijn alleen voor de bewoners van de vrije sector woningen te gebruiken. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is er dan ook vanuit gegaan dat de bewoners van die woningen geen gebruik maken van deelauto's.

Omdat de parkeerplaatsen van de overige bewoners niet meeverkocht worden met de woning is voor deze groep bewoners parkeren van een auto minder vanzelfsprekend. Zij zullen eerder kiezen voor alternatieven of kiezen voor een deelauto. De parkeerbehoefte van deze groep komt met de inzet van deelauto's en de daaruit volgende reductie uit op (70,2 - 32,4 (parkeerbehoefte bewoners vrije sector woningen)) 37,8 parkeerplaatsen.

De totale parkeerbehoefte van de bewoners en de bezoekers, uitgezonderd de bewoners van de vrijesectorwoningen die een parkeerplaats bij hun woning kunnen kopen, is dus uitwisselbaar. Dat wil zeggen dat zij allen gebruik kunnen maken van dezelfde parkeerplaatsen. Om te bepalen om hoeveel parkeerplaatsen het gaat is gebruik gemaakt van de aanwezigheidspercentages uit de Nota parkeernormen Breda 2021. Hieruit komt naar voren dat de parkeerbehoefte op het drukste moment uitkomt op 66,24 parkeerplaatsen.

Tenslotte dient in het plan ook rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte van de 3 deelauto's. Dat leidt tot een parkeerbehoefte van in totaal 102 parkeerplaatsen (zie tabel 5.2).

Tabel 5.2 Beknopte parkeerbalans

Fiets en scootmobielen

De totale fietsparkeerbehoefte en scootmobiel parkeerbehoefte is eveneens bepaald met de Nota parkeernormen Breda 2021. De fietsparkeerbehoefte komt uit op 384 parkeerplaatsen en voor scootmobielen op 11.

De uitgebreide parkeerbehoefte berekening is opgenomen in bijlage 4.

Op figuur 5.1 en In bijlage 5 is weergeven hoe de parkeervoorzieningen parkeerterrein wordt ingericht. De 384 inpandige fietsparkeerplaatsen wordt behaald door het dubbel laags fiets parkeren met rekken boven elkaar. Daarnaast zijn op het buitenterrein naast de hoofdentree ook fietsparkeerplaatsen voor bezoekers aanwezig.

Figuur 5.1 inrichting parkeervoorzieningen

De locatie bevindt zich direct aan een verbindende fietsroute. In 2 minuten fietsen is de snelfietsroute parallel aan het spoor bereikbaar, binnen 5 minuten het treinstation, en binnen 7 minuten de binnenstad. Hiermee is de locatie uitstekend per fiets bereikbaar. De fietsvoorzieningen zijn uitnodigend, met bezoekersparkeerplaatsen voor fietsen direct voor de entree. Ook de fietsparkeerplaatsen voor bewoners zijn makkelijk te bereiken vanaf het fietspad, waardoor het gebruik van de fiets door bewoners aantrekkelijk is. Hiermee past de beoogde ontwikkeling bij de ambitie van Breda om fietsen te stimuleren.

Breda wil lopen stimuleren met aantrekkelijke en veilige verblijfsgebieden. Maar deze zijn niet voldoende als er geen belangrijke bestemmingen op loopafstand zijn. Binnen 500 meter van de beoogde ontwikkeling zijn er een aantal te vinden, zoals een buurtwinkelcentrum met een supermarkt, een bushalte, een speeltuin, 2 basisscholen, een huisarts en het wijkcentrum. Hiermee kan te voet een belangrijk aandeel van de bewegingen van de bewoners van de beoogde ontwikkeling worden gemaakt.

Stadsbus 2 stopt binnen 100 meter van de beoogde ontwikkeling. Deze bus rijdt 2 keer per uur van half 7 tot middernacht van en naar het treinstation en de binnenstad. Het station wordt in 5 minuten bereikt, de binnenstad in 10-15 minuten. Op zowel het station als in de binnenstad zijn veel overstapmogelijkheden op andere lokale, regionale, nationale en internationale bus- en treinverbindingen. Hiermee is de bereikbaarheid van de locatie per openbaar vervoer als goed te beschouwen.

Verkeerskundig gezien is de toename van het aantal motorvoertuigbewegingen verwaarloosbaar. Deze toename kan goed en veilig via de Hooilaan op de gebiedsontsluitingsweg Doornboslaan worden afgewikkeld.

De benodigde parkeerbehoefte voor zowel auto's als fietsen zal op eigen terrein worden gerealiseerd (zie figuur 5.1 en bijlage 5) Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' zal worden voldaan aan de Nota Parkeernormen Breda 2021. De ontwikkeling draagt bij aan de ambitie van de gemeente Breda om lopen en fietsen te stimuleren.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Cultureel erfgoed

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor gebieden waar dit nodig is op basis van de beleidsadvieskaarten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient bij een bestemmingsplan dat nieuwe bouwmogelijkheden of een herinrichting van bestaande percelen mogelijk maakt, een bodemonderzoek conform NEN5740 plaats te vinden. Met dit verkennend onderzoek dient de bodem- en grondwaterkwaliteit in voldoende mate te worden vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater geschikt is voor de voorgenomen functie.

Op het terrein van de Hooilaan 1 te Breda is op 30 juni 2021 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd. De aanleiding van het onderzoek is de beoogde ontwikkeling. In verband met een aangetroffen verontreiniging met zware metalen en PAK, is direct aansluitend een nader onderzoek uitgevoerd.

De omvang van de verontreiniging met zware metalen en PAK is in kaart gebracht voor zover de terreinsituatie dit mogelijk maakt (bebouwing, openbare weg). De omvang van de verontreiniging in grond bedraagt circa 69 m³. Er is sprake van een 'geval van ernstige bodemverontreiniging'. Hierna volgen de belangrijkste resultaten en conclusies.

De verontreiniging is te relateren aan de aanwezige bijmenging aan kolen(gruis). Hierbij is de verontreiniging enkel aanwezig in bodemlagen met een matige bijmenging. Bodemlagen met een zwakke bijmenging aan kolen(gruis) bevatten maximaal een matige verhoging aan koper en lichte verhogingen aan diverse andere zware metalen en PAK. Aangezien zich op het terrein na de bouw van het huidige pand geen ontwikkelingen hebben voorgedaan, wordt aangenomen dat de puin houdende bodemlaag is aangebracht bij de ontwikkeling van het terrein rond 1982. Hierdoor is er geen sprake van een 'nieuw geval van bodemverontreiniging'.

Wanneer sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, dient dit gemeld te worden bij het bevoegd gezag. Het bevoegde gezag ten aanzien van de verontreiniging is de gemeente Breda.

Voor een geval van ernstige bodemverontreiniging geldt formeel een saneringsplicht. Deze saneringsplicht wordt echter pas door het bevoegd gezag geëffectueerd, indien sanering van de verontreiniging spoedeisend is. Uit de risicoanalyse volgt dat de verontreiniging bij het huidige gebruik geen risico's oplevert en dat een sanering dus niet spoedeisend is. Nadat de vaststelling van ernst en spoedeisendheid door middel van een beschikking door het bevoegde gezag is bevestigd, zijn de uitkomsten van dit bodemonderzoek ook formeel vastgelegd.

De sanering van de gronden zal plaatsvinden nadat voorliggend bestemmingsplan is vastgesteld en de huidige opstallen kunnen worden gesloopt. Er is derhalve ook nog niet gestart met het opstellen van een saneringsplan.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Het plangebied is niet gelegen binnen of in de nabijheid van beschermde natuur. De dichtstbijzijnde beschermde natuur is de Lage Vuchtpolder dat onderdeel uitmaakt van het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en op 1,3 kilometer van het plangebied is gelegen. Het dichtstbijzijnd Natura 2000-gebied is gelegen op ruim 4,7 kilometer afstand ten zuidoosten van het project. Dit betreft het Natura 2000-gebied 'Ulvenhoutse Bos'. Het plangebied in relatie tot de natuurgebieden is weergegeven op figuur 5.5.

Figuur 5.5 Omliggende beschermde natuurgebieden (grijs = NNB, groen = Natura 2000, plangebied in rode cirkel)

Uit de rekenresultaten van de AERIUS-Calculator uit februari 2024 (zoals opgenomen in bijlage 7, 8, 9, 10 en 11 blijkt dat er ten gevolge van de beoogde planontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Derhalve zijn 'significante (negatieve) effecten' op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. Een vergunning in het kader van de Wnb is hierdoor niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien voor het beoogde planvoornemen en dat het plan daarmee uitvoerbaar is.

De beoogde ontwikkeling kan mogelijk negatieve effecten hebben op de aanwezige flora en fauna. Met een quickscan flora en fauna is in januari 2022 in beeld gebracht wat de (mogelijk) negatieve effecten van de sloop en nieuwbouw op de flora en fauna kunnen zijn. Ook wordt in de quickscan in beeld gebracht of het project mogelijk regels uit de geldende natuurwet- en regelgeving overtreedt. De rapportage van de quickscan flora en fauna is opgenomen in bijlage 12 bij deze toelichting.

In het plangebied komen mogelijk verschillende soorten voor die zijn beschermd onder paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 van de Wnb. Het is uit te sluiten dat in het plangebied beschermde flora, vlinders, libellen, kevers, weekdieren, vissen, amfibieën en reptielen voorkomen. Wel geldt voor alle aanwezige soorten in het plangebied de algemene zorgplicht.

Soorten van paragraaf 3.1 van de Wet natuurbescherming

De plataan en haag in het plangebied bieden geschikte nestgelegenheid voor algemene vogelsoorten. Echter is tijdens het veldbezoek geen nest waargenomen binnen het plangebied. Hierdoor kunnen de plataan en haag ook tijdens het broedseizoen worden gekapt, mits er geen broedgeval aanwezig is ten tijde van de kap.

De voorgenomen plannen hebben geen negatief effect op het leefgebied en foerageergebied van huismussen en algemene vogelsoorten, doordat voldoende leefgebied beschikbaar blijft in de omgeving. Tevens is na de realisatie van de voorgenomen werkzaamheden, waarbij groenelementen worden toegevoegd, het plangebied weer geschikt als leefgebied en foerageergebied voor huismussen en algemene vogelsoorten.

Soorten van paragraaf 3.2 van de Wet natuurbescherming

De voorgenomen plannen hebben geen negatief effect op het foerageergebied van vleermuizen, doordat voldoende foerageergebied beschikbaar blijft in de omgeving. Tevens is na de realisatie van de voorgenomen werkzaamheden, waarbij groenelementen worden toegevoegd, het plangebied weer geschikt als foerageergebied voor vleermuizen.

Bij de sloop van het kantoorpand is het niet uit te sluiten dat verblijfplaatsen van vleermuizen worden vernietigd. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd. Het vernietigen en verstoren is een overtreding van de Wnb. Nader onderzoek is noodzakelijk om de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in de gebouwen in het plangebied aan te tonen.

Nader onderzoek vleermuizen

Naar aanleiding van de quickscan flora en fauna is in 2022 een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. De rapportage van dit nadere onderzoek is opgenomen in bijlage 13 bij deze toelichting. De conclusies en aanbevelingen uit deze rapportage zijn als volgt:

Binnen het gebouw zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen tijdens het onderzoek.

Gedurende het onderzoek zijn rondom het plangebied wel foeragerende en passerende gewone dwergvleermuizen waargenomen. De werkzaamheden hebben geen effect op het foerageergebied.

Wel is het belangrijk om werkzaamheden overdag uit te voeren om te voorkomen dat de werkzaamheden een negatief effect hebben op foeragerende vleermuizen. Geadviseerd wordt om werkzaamheden in de daglichtperiode uit te voeren, zodat geen verstoring op foeragerende vleermuizen door kunstlicht plaats kan vinden.

Voor alle soorten en gebieden geldt de algemene zorgplicht. De zorgplicht is als een open norm geformuleerd in het eerste lid van artikel 1.11 Wnb. In het tweede lid wordt de zorgplicht geconcretiseerd door te bepalen dat de zorgplicht in elk geval inhoudt dat eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt voor een Natura 2000-gebied, een bijzonder nationaal natuurgebied of voor in het wild levende dieren en planten:

1. dergelijke handelingen achterwege laat; dan wel
2. indien dat achterwege laten redelijkerwijs niet kan worden gevergd, de noodzakelijke maatregelen treft om die gevolgen te voorkomen; of
3. voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk beperkt of ongedaan maakt.

De conclusies ten aanzien van gebiedsbescherming en soortenbescherming zijn als volgt:

• na een stikstofdepositie onderzoek is gebleken dat dit project geen stikstofdepositie veroorzaakt op Natura 2000-gebieden;
• wat betreft gebiedsbescherming zijn er geen overtredingen te verwachten van de Wet natuurbescherming;
• wat betreft soortenbescherming zijn er geen overtredingen te verwachten van de Wet natuurbescherming;
• het is belangrijk om werkzaamheden overdag uit te voeren om te voorkomen dat de werkzaamheden een negatief effect hebben op foeragerende vleermuizen. Geadviseerd wordt om werkzaamheden in de daglichtperiode uit te voeren, zodat geen verstoring op foeragerende vleermuizen door kunstlicht plaats kan vinden.

In artikel 3.1.6, lid 1 onder b van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de toelichting van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het plangebied is gelegen binnen het werkingsgebied van Waterschap Brabantse Delta. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op het waterbeleid van de provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta. Daarna wordt ingegaan op de waterhuishoudelijke situatie ter plaatse.

Regionaal Water en Bodem Programma 2022-2027

Het Regionaal Water en Bodem Programma 2022-2027 (hierna: RWP) is op 3 december 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Doel van dit nieuwe RWP is: een klimaat adaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie.

Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

Waterbeheerplan 2022-2027

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' is een strategisch document. Hierin is aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2022-2027 en hoe die te bereiken zijn. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Milieu- en Waterplan. Binnen het waterbeheerplan zijn vijf thema's aan de orde, te weten 'droge voeten', 'voldoende water', 'natuurlijk water', 'schoon water' en 'mooi water'. Op basis van deze thema's worden in het waterbeheerplan enkele doelen uitgewerkt. Deze doelen zijn onderverdeeld en toegespitst naar de gebruiker:

• water in de bebouwde omgeving;
• water en bedrijven;
• water en landbouw;
• water en natuur.

In onderhavig plan is met name het thema 'droge voeten' aan de orde, in die zin dat extra bebouwing of verharding niet mag leiden tot wateroverlast binnen het plangebied en de omgeving. Daarbij is voornamelijk het aspect 'water in de bebouwde omgeving' van belang. De goede kwaliteit van de leefomgeving in steden en dorpen staat onder druk door een veranderend klimaat: dit leidt tot meer en hevigere regen, langdurigere droogte en meer warme dagen. Door de klimaat- en wateropgaven op te pakken, kan de stedelijke kwaliteit verbeteren en worden toekomstige maatschappelijke kosten gemeden. Deze zogenaamde klimaatbestendige en water robuuste omgeving houdt in:

• waar na hevige regen, ondanks water op straat, winkels en woningen droog blijven, mensen en diensten de hoofdwegen kunnen blijven gebruiken en de gezondheid niet bedreigd wordt;
• waar aantasting van funderingen, ongelijkmatige zetting en schade aan groen – als gevolg van een te lage of te hoge grondwaterstand – worden voorkomen;
• waarin inwoners en ontwikkelende partijen de momenten van ruimtelijke (her)inrichting en beheer benutten om de stad aantrekkelijker te maken en tegelijkertijd stedelijke water- en klimaatopgaven voor de lange termijn te realiseren;
• waarin inwoners oog hebben voor de samenhang tussen de belevingswaarde en de gebruikswaarde van water (waterbewustzijn). Ook hebben ze kijk op de samenhang tussen hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater;
• waar groen en blauw worden ingezet voor verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en tegelijkertijd voor het bergen van hemelwater, het vasthouden van water in droge perioden en het temperen van hitte (hittestress).

Gezamenlijke Keur 2015

Op 1 maart 2015 is de gezamenlijk Keur van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel in werking getreden. Deze keur is opgesteld in het kader van een landelijke uniformering. Daarbij is volgens een landelijk model van de Unie van Waterschappen een gedereguleerde en geüniformeerde keur met bijbehorende algemene regels en beleidsregels gerealiseerd.

In artikel 3.6 van de Keur 2015 is bepaald dat het verboden is zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. In artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015 is een vrijstelling opgenomen voor dit verbod.

Deze vrijstelling kan worden verleend indien:

1. het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is; of
2. de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is; of
3. de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
4. de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan. Deze maatregelen moeten voldoen aan een in bepaalde eisen en een minimale compensatie zoals genoemd in artikel 15 van de Algemene regels Keur 2015.

Benodigde compensatie (in m³) = Toename verhard oppervlak (in m²) * Gevoeligheidsfactor * 0,06 (in m¹).

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

1. de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
2. de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Beleid gemeente Breda

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023 (Breda water bewust) vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeente Breda heeft voor herontwikkeling van de binnenstedelijke locatie in haar waterbeleid een watercompensatienorm opgenomen. Om de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er bij binnenstedelijke ontwikkelingen, zoals voorliggend plan, voor 60 mm hemelwaterberging te worden gerealiseerd per m² van het toekomstige verhard oppervlak.

Hierbij geldt een bergingsnorm van minimaal 40 mm (= 40 liter per m² of 400 m³ per hectare) voor alle verharde oppervlakten om water vast te houden binnen het plangebied. Voor deze 40 mm dienen robuuste systemen als vijvers en wadi's aangelegd te worden. Deze voorzieningen dienen leeg te lopen door het infiltreren van water in de bodem. Voor de overige 20 mm kan gerekend worden met het volume voor water op straat en het volume in de wat hoger gelegen groenstroken. Hier staat alleen bij zeer hevige neerslag water. Samen dient dit minimaal 60 mm te zijn. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

Figuur 5.6 Uitsnede leggerkaart (plangebied bij zwarte stip)

Huidige situatie

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 4.958 m². Het plangebied is momenteel bebouwd met kantoorgebouw à circa 1.480 m². Voor het overige is het plangebied in zijn geheel verhard met parkeerterrein en andere erfverhardingen. In het plangebied is geen sprake van oppervlaktewater. Ten noorden van het plangebied en ten noorden van de Nieuwe Kadijk is een A-waterloop aanwezig met stedelijk water, zoals weergegeven op de legger van het waterschap (figuur 5.6). In de Hooilaan en Doornboslaan liggen gemengde riolen. Langs de Nieuwe Kadijk ligt een regenwaterriool. Het gebied is dan ook kwetsbaar bij hevige neerslag.

De locatie is niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied gelegen (Provinciale Milieuverordening 2010), en evenmin in een beschermd gebied zoals aangegeven in de Keur.

Toekomstige situatie

Met het planvoornemen wordt een woongebouw beoogd te realiseren met bijbehorende voorzieningen zoals een parkeerterrein, groenvoorzieningen en een op- en afrit. Zoals in paragraaf4.2 is beschreven wordt een glooiende groenstrook aangelegd om een relatie te leggen met het omliggende groen aan de Nieuwe Kadijk. Omdat de huidige situatie volledig verhard is, neemt het verharde oppervlakte sterk af ten opzichte van de huidige situatie, door toedoen van de toevoeging van groen.

Er zijn conform het waterschapbeleid daarom geen compenserende maatregelen benodigd. Conform het huidig vastgesteld gemeentelijk beleid is het uitgangspunt dat buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze worden verwerkt. Omdat de toekomstige verharding minder is dan de bestaande, mag op dit totale oppervlak de retentie-eis van 7 mm toegepast worden, om op deze wijze normale buien in het plangebied te kunnen opvangen. De benodigde watercompensatie bedraagt daarmee op basis van gemeentelijk beleid 35 m³.

Voor een stevige bui (> 7 mm/m²) wordt een overloop op de bestaande riolering voorzien.

De plantvakken en de waterdoorlatende verharding dragen bij aan de infiltratie van regenwater.

Dit is circa 1.344 m² groen, dus de berekening is (4.958 - 1.344) * 0.007 = 21 m³.

Figuur 5.7 Verhard oppervlak

Met een voorwaardelijke verplichting is de uitvoering van het op dat moment vastgestelde watercompensatiebeleid in de regels van dit bestemmingsplan geborgd. De civieltechnische uitwerking van de waterberging wordt uitgewerkt in het kader van het verkrijgen van de omgevingsvergunning voor het 'bouwen'.

Het afvalwater van de nieuwe woningen wordt aangesloten op het bestaande rioolstelsel. Dit stelsel loopt vanaf de put bij de inrit op eigen terrein, richting de Hooilaan. De maatgevende afvalwaterbelasting voor het aansluiten van de woningen is 3.750 l/h. Hierbij is uitgegaan van 2,5 inwoners per woning en een maatgevende afvoer van 12,5 l/h/inwoner.

Bij nieuwbouw wordt geadviseerd gebruik te maken van niet-uitloogbare bouwmaterialen in verband met de waterkwaliteit. Dit houdt in dat toepassing van materialen voor daken, dakgoten en hemelafvoeren zoals zink, koper, lood etc. wordt afgeraden, tenzij de materialen zijn voorzien van een coating.

Waterbeleid gemeente

Hemelwater bij toename verhard oppervlak

Om de overlast bij hevige buien niet te veel te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er voldoende ruimte gecreëerd te worden om water vast te houden binnen het plangebied.

Voor de vervanging van verhard oppervlak bij deze omvang geldt een norm van minimaal 20 liter per m² [200 m³ per hectare], bij voorkeur in te vullen middels robuuste, centrale voorzieningen zoals vijvers en wadi's.

Overtollig hemelwater dient waarschijnlijk richting het riool bij de Nieuwe Kadijk te worden afgevoerd. Dit dient nog nader te worden onderzocht en in overleg met de adviseur water van de gemeente te worden vastgelegd.

Een groen dak mag worden gezien als onverhard oppervlak indien minimaal 20 liter waterberging per m² groen dak wordt gerealiseerd en deze waterberging juridisch wordt vast gelegd.

Waterdoorlatende verharding wordt in principe als 80% verhard beschouwd omdat de openingen dicht worden gereden. Alleen systemen met substraten als grind worden als onverhard beschouwd.

Overlast bij extreme buien

Ook als het watersysteem op orde is, zullen er situaties voorkomen dat er wateroverlast optreedt. Als het watersysteem overbelast is, dient de schade beperkt te blijven door het slim inrichten van het plangebied. Dit kan bijvoorbeeld door drempels van gebouwen hoger te leggen dan het omliggende maaiveld en door groen lager te leggen dan verharding.

Infiltratie kleine buitjes

Het hemelwaterbeleid streeft een situatie na waarbij het hemelwater zoveel als mogelijk op natuurlijke wijze in de bodem kan infiltreren. Denk hierbij aan minimale verharding, grindkoffers onder de regenpijp, grastegels, verlaagd groen en afwatering in de berm.

Controleer de grondwaterstand, bodemopbouw en bodemtype (bijvoorbeeld de doorlatendheid moet groter dan 0,5 m/dag zijn) om te bepalen of infiltratie mogelijk is.

Grondwater

Grondwater mag niet tot structurele grondwateroverlast leiden en geen belemmering voor het grondgebruik vormen. Een onderzoek uitvoeren is nodig en geeft inzicht in de (geo)hydrologisch mogelijkheden en beperkingen.

Bij het vaststellen van het bouwpeil en de opbouw van de constructie wordt rekening gehouden met de (gemeten) grondwaterstanden.

Ten behoeve van de ontwikkeling vindt geen permanente verlaging van de grondwaterstand door drainage plaats. Voor het aftoppen van extreme pieken gedurende enkele dagen is drainage wel toegestaan. Het ophogen van het maaiveld is alleen toegestaan als dit geen negatief effect heeft op het gebruik van de naastgelegen percelen door het veranderen van de grondwaterstand.

Afvalwater

Het debiet mag niet voor overbelasting van de bestaande riolering zorgen.

Geohydrologisch onderzoek

Er is inzicht in de bodemopbouw en grondwaterpeilen noodzakelijk voor het ontwerp van een duurzaam watersysteem. Daarom wordt het meten van grondwaterstanden gedurende een langere periode en het opstellen van bodemprofielen verplicht.

De systeemkeuze en uitgangspunten worden in de volgende fase beschreven met kaart vastgelegd en onderbouwd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient tussen kwetsbare of gevoelige objecten, zoals een woning, en bepaalde functies en bedrijven voldoende afstand te worden gehouden. Deze afstand is enerzijds nodig om het woon- en leefklimaat ter plaatse van het gevoelige object niet aan te tasten, anderzijds is deze afstand nodig om het bedrijf of de functie niet te beperken in de betreffende (bedrijf)activiteiten. Als uitgangspunt worden de richtafstanden uit publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) genomen. In de VNG-publicatie is voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar een richtafstand gegeven, waarbij de grootste richtafstand leidend is.

De VNG maakt onderscheid tussen de omgevingstypen 'Rustige woonwijk/rustig buitengebied' en 'Gemengd gebied'. Bij het eerste type is er duidelijk sprake van functiescheiding. Bij het tweede is sprake van functiemenging en komen direct naast woningen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en (kleine) bedrijven. In de VNG-publicatie is aangegeven dat wanneer er sprake is van een 'gemengd gebied', de richtafstand met één afstandsstap mag worden verminderd. Dat wil zeggen dat een oorspronkelijke richtafstand van 30 meter wordt verminderd naar 10 meter en een oorspronkelijke richtafstand van 10 meter wordt verminderd naar 0 meter.

Het plangebied is gelegen in een gebied met veel andere functies dan wonen. Het betreffen meerdere scholen en kantoorgebouwen. Daarnaast ligt de locatie in de oksel van twee drukke verkeerswegen, namelijk de Doornboslaan en de Nieuwe Kadijk. Gezien deze omstandigheden is sprake van 'gemengd gebied' in het kader van de VNG-publicatie. De richtafstanden zijn in navolgende toetsing met één afstandsstap verminderd.

Het plangebied grenst aan een basisschool (oostgrens). In het kader van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt de milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter (in 'gemengd gebied'). Deze richtafstand geldt alleen voor het maatgevende hinderaspect geluid. Hieraan kan niet worden voldaan, omdat het plangebied grenst aan het perceel van de school. Met deze omstandigheid is rekening gehouden bij het ontwerp van het nieuwe woongebouw. In dit bestemmingsplan is het bouwvlak voor de bouw van het woongebouw gesitueerd op ruim 12,5 meter afstand van het schoolperceel, zodat op deze wijze kan worden voldaan aan de richtafstand. Door het gebruik van het schoolplein door spelende kinderen kan er ook sprake zijn van verhoogd stemgeluid tijdens het spelen en wordt in meer of mindere mate stemgeluid geproduceerd. De equivalente geluidemissie van menselijk stemgeluid varieert globaal van L_W = 65 dB(A) voor normaal spreken tot L_W = 95 dB(A) voor luid roepen (Martin Tennekes, Journaal Geluid, november 2009, nr. 9, pagina 219). Voor spelende kinderen bedraagt de equivalente bronsterkte L_W = 80-87 dB(A); dit is de bandbreedte van bronvermogens voor kinderen op een schoolplein (Tennekes). Op basis van ca. 100 kinderen per plein zal het equivalente geluidniveau bij de woningen circa 55 dB(A) kunnen bedragen. Omdat er sprake is van gemengd gebied kan een dergelijk geluidniveau aanvaardbaar worden geacht. Ook omdat dit alleen plaatsvindt in de dagperiode met relatief veel verkeerslawaai, waardoor het stemgeluid enigszins wordt gemaskeerd. Daarnaast vindt het alleen plaats tijdens pauzetijden en direct voor- en na schooltijd. Om die reden is dit stemgeluid ook uitgesloten van de beoordeling in het kader van milieu (scholen zitten nu eenmaal in een woonomgeving). Door de geluidbelasting vanwege wegverkeer is de geluidwering van de woningen zodanig dat het stemgeluid binnen niet tot hinder zal leiden.

Ten westen van het plangebied is een kantoorbestemming aanwezig, aan de andere zijde van de Doornboslaan. De GGD en GHOR zijn hier o.a. gevestigd. Voor kantoorgebouwen geldt de milieucategorie 1 met een richtafstand van 0 meter. Aan de richtafstand kan worden voldaan, het plangebied ligt op meer dan 50 meter afstand ten opzichte van de kantoorfunctie. De kantoorbestemming wordt deels omgeven door woningen. Er zijn voor zover bekend geen klachten bekend van geluidoverlast als gevolg van de aanwezigheid van de kantoorbestemming.

Aan de overzijde van het kruispunt zijn meerdere schoolgebouwen aanwezig. Het betreffen scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs. Hiervoor geldt ook de milieucategorie 2 en een richtafstand van 10 meter. De afstand van de bestemming Wonen (plangebied van dit bestemmingsplan) tot bestemming Maatschappelijk betreft 77 meter, waardoor aan de richtafstand kan worden voldaan.

Voor het overige zijn er geen niet-woonfuncties in de omgeving die invloed hebben op het plangebied, wat betreft richtafstanden, of omgekeerd.

Gelet op het voorgaande zal het plan niet zorgen voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied. Anderzijds brengt het planvoornemen geen verslechtering teweeg voor de niet-woonfuncties, omdat deze functies niet in de bedrijfsvoering worden gehinderd.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidszone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. De locatie ligt binnen de geluidszone van verschillende gezoneerde wegen.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Gevoelige objecten in woonerven en 30 km/h-gebieden zijn uitgezonderd.

Onderhavig plan is gelegen in 'binnenstedelijk' gebied. Voor de gezoneerde wegen gelden de volgende normen voor de geluidbelasting:

• geluidsbelasting < of = 48 dB (voorkeursgrenswaarde): geluidsonbelast dus geen restricties;
• geluidsbelasting > 48 dB en < of = 63 dB: geluidsbelasting dus geluidswerende voorzieningen en aanvullende voorwaarden ten aanzien van geluidsluwe gevel;
• geluidsbelasting > 63 dB: geluidsbelasting en overschrijding maximale ontheffingswaarde (geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde is niet toegestaan en dient voorkomen te worden (bijvoorbeeld door toepassing stiller wegdek) en/of is eventueel te 'voorkomen' door toepassing van dove gevels of schermgevels).

Alle bovengenoemde waarden zijn overeenkomstig de Wgh inclusief aftrek artikel 110g. In onderhavige situatie is deze aftrek voor alle beschouwde wegen 5 dB.

Op basis van het gemeentelijk ontheffingenbeleid geldt aanvullend dat voor de garantie van het woonklimaat bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidsgevoelige object over minimaal één geluidsluwe gevel (<= 48 dB) dient te beschikken.

Wegverkeers- en spoorweglawaai

In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/h voor geldt. Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen.

Woningen zijn op grond van de Wgh geluidsgevoelige functies. Het plangebied ligt binnen de geluidszones van de Nieuwe Kadijk en Doornboslaan en de geluidszone van de spoorlijn Breda-Eindhoven. Om deze redenen is onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege weg- en railverkeerslawaai op de gevels van het woongebouw. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens een beschouwing gegeven op het akoestisch klimaat als gevolg van de 30 km/h-weg Hooilaan.

De volledige rapportage van het akoestische onderzoek is opgenomen in bijlage 14 bij deze toelichting op het bestemmingsplan. De resultaten en conclusies uit het onderzoek zijn als volgt.

Wegverkeer

Uit de resultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden ten gevolge van de Nieuwe Kadijk en Doornboslaan.

De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Ten gevolge van de Hooilaan wordt de richtwaarde van 48 dB niet overschreden.

Railverkeer

Ten gevolge van de spoorweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden.

Maatregelenonderzoek

Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren ten gevolge van de Nieuwe Kadijk en de Doornboslaan zijn om financiële, verkeerskundige, vervoerskundige en stedenbouwkundige redenen niet mogelijk.

Ontheffingenbeleid hogere waarden

Om te kunnen voldoen aan alle voorwaarden van het gemeentelijk geluidsbeleid zullen gebouw gebonden maatregelen moeten worden uitgewerkt.

Gebouw gebonden maatregelen

Op basis van het akoestische onderzoek, is onderzoek gedaan naar de benodigde geluidsmaatregelen ter plaatse van buitenruimtes om te voldoen aan de eisen uit het gemeentelijk geluidsbeleid ten aanzien van geluidsluwe gevels. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 15bij deze toelichting op het bestemmingsplan, de conclusies uit deze rapportage zijn als volgt.

Met de aanvullende geluidsmaatregelen ter plaatse van de buitenruimtes in de vorm van verhoogde gesloten borstweringen in combinatie met een absorberend plafond, wordt voor alle woningen in het plan een geluidsluwe gevel gerealiseerd waarmee een acceptabel woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd conform het gemeentelijk geluidsbeleid. Het vaststellen van hogere waarden voor de Nieuwe Kadijk en de Doornboslaan is daarmee te verantwoorden binnen de kaders van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidsbeleid.

Alternatieve uitwerking waarbij geluidsschermen deels lager en deels hoger worden uitgevoerd zijn denkbaar. Een gedetailleerde uitwerking van maatregelen op gebouwniveau dient plaats te vinden in het verdere ontwerpproces. De toetsing vindt plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het aspect bouwen aan de hand van het definitief ontwerp.

Vast te stellen hogere waarden

In tabel 5.2 is een overzicht opgenomen van de vast te stellen hogere waarden per weg.

Tabel 5.2. Vast te stellen hogere waarden

Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een geluidszoneringsplichtig bedrijventerrein of een zone van een spoorweg, zoals bedoeld in Wet geluidhinder.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen de akoestische invloedssfeer van vliegbasis Gilze-Rijen.

Geluid als gevolg van het planvoornemen

Naast relevante geluidbronnen voor de beoogde woningbouw wordt in deze paragraaf ook een kwalitatieve beschouwing gegeven van mogelijke geluidhinder als gevolg van het planvoornemen. Woningen zijn geen geluidbelastende functies, het parkeerterrein bij het beoogde woongebouw kan echter mogelijk voor geluidbelasting op de gevels van omliggende geluidgevoelige functies zorgen. Op basis van de afstand van de parkeerplaatsen tot aan de bestaande woningen wordt er geen onaanvaardbare hinder verwacht en wordt de akoestische kwaliteit als voldoende beschouwd.

Geluidreflectie

In voorliggend plan wordt een gebouw van maximaal 57 meter mogelijk gemaakt. In de huidige situatie staat er op de locatie thans een gebouw met meerdere bouwlagen. Voor geluidreflecties zijn vooral de eerste bouwlagen relevant. Het effect als gevolg van eventuele geluidreflecties als gevolg van het nieuwe gebouw op de omgeving zal dan ook gering, dan wel verwaarloosbaar zijn. Uit andere situaties is gebleken dat er geringe effecten kunnen optreden als er sprake is van een onbebouwde situatie die wordt veranderd in een bebouwde situatie. De effecten kunnen van de ordegrootte 0-0,5 dB bedragen en zijn daarmee niet hoor-/waarneembaar. De algemene beoordelingsgrens van 1,5 dB zal niet worden overschreden, ook omdat de directe geluidbijdrage vanwege een geluidbron in de meeste gevallen maatgevend is. De hoogste reflectiebijdragen treden in het algemeen op bij locaties waar de absolute geluidbelasting laag is.

De aspecten industrie- en spoorweglawaai en luchtvaartlawaai vormen geen belemmering voor dit plan. Op basis van tabel 5.2 is een beschikking hogere waarden verleend vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. De beschikking is opgenomen in bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan. Door het nemen van de beschikking is het bestemmingsplan op dit aspect uitvoerbaar. Een gedetailleerde uitwerking van geluidmaatregelen op gebouwniveau en toetsing vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. Het beoogde gebouw is vanuit geluid bezien inpasbaar en veroorzaakt voor de omgeving geen onaanvaardbare geluidhinder.

Spoortrillingen

Algemeen

Het plangebied ligt op circa 500 meter afstand van de spoorlijn Breda-Eindhoven. In algemene zin geldt dat door het rijden van treinen over de spoorlijn trillingen kunnen worden opgewekt, welke zich voortplanten door de bodem en vervolgens gebouwfunderingen kunnen aanstoten en in trilling kunnen brengen. Deze trillingen planten zich voort in de gebouwconstructie. Eventuele (objectiveerbare) trillinghinder is afhankelijk van de optredende trillingssterkten en de mate van voorkomen (hoe vaak is een trilling voelbaar).

In Nederland bestaan op dit moment geen wettelijke regelingen en normen, die duidelijke grenswaarden met een beoordelingssysteem voor trillingen geven. Sinds 1993 is er wel de meet- en beoordelingsrichtlijn van de SBR “Trillingen deel B – Hinder voor personen in gebouwen”, waarin streefwaarden worden gegeven, waarbij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er geen hinder optreedt. De SBR-publicatie is in 2002 geactualiseerd.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de “Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen” (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking worden twee afstandscriteria aangegeven ten aanzien van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 m van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 m afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/ of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

Toetsing

Het plangebied ligt op circa 500 meter afstand van de spoorlijn, dit is twee maal zo ver als

het afstandscriterium voor nader onderzoek. Vanwege de afstand en de exponentiele afname van de trillingssterkte met de afstand, kan uitgesloten worden dat er trillingshinder vanwege het spoor zal optreden.

Trillingen vanwege verkeer

Relevante verkeerstrillingen treden alleen op in specifieke situaties met bijvoorbeeld verkeersdrempels, oude op staal gefundeerde woningen op korte afstand van een weg etc. In dit geval is sprake van de Nieuwe Kadijk en de Doornboslaan met vlak afgewerkt asfalt en doorgaande wegen. Ook is sprake van bestaande oudere woningen langs deze wegen. Het plan omvat een nieuwe woongebouw op circa 40 meter van het kruispunt. De verwachting is dat er geen waarneembare trillingen zullen optreden binnen de nieuw te realiseren woningen.

Conclusie

Het aspect trillingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. Daarin zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM₁₀). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

• een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;
• ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;
• een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
• een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

De uitwerking van het begrip 'niet in betekenende mate' staat in het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is volgens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gericht op mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO2). In het besluit is geregeld dat wanneer een gevoelige bestemming binnen een onderzoekzone van een rijks- of provinciale weg wordt gevestigd of uitgebreid, een luchtkwaliteitsonderzoek nodig is. Gevoelige bestemmingen zijn functies waarbinnen kinderen, ouderen en zieken verblijven, zoals scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Een woning of ziekenhuis is geen gevoelige bestemming conform het besluit. De onderzoekzone van een rijksweg betreft 300 meter aan beide zijden van de weg, gemeten vanaf de rand van de weg. Voor een provinciale weg geldt hetzelfde, maar dan een zone van 50 meter.

Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), artikel 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening.

Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Advieswaarden Wereldgezondheidsorganisatie

De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend. Hierin wordt de ambitie uitgesproken om aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) te voldoen.

De nieuwe advieswaarden zijn voor bijna alle stoffen (fors) lager dan de advieswaarden uit 2005. Vooral de advieswaarde voor de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) is lager dan voorheen. Deze was in 2005 nog gelijk aan de huidige grenswaarde van 40 µg/m3. De advieswaarde is nu bijgesteld naar 10 µg/m³. In tabel 5.3 zijn de huidige grenswaarden, de advieswaarden van 2005 en de nieuwe advieswaarden voor jaargemiddelde concentratie van NO2 en fijnstof PM10 en PM2,5 naast elkaar gezet.

Tabel 5.3 De huidige grenswaarde, de advieswaarde 2005 en de nieuwe advieswaarde (Bron: www.schoneluchtakkoord.nl)

Het planvoornemen ziet op de realisatie van maximaal 120 woningen in één woongebouw (ten koste van één kantoorgebouw). Op basis daarvan kan worden gesteld, voor zover daarvan al sprake is, dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Aangezien woningen in de zin het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) 2023 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Doornboslaan, ten westen van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2022; 19,6 µg/m³ voor NO₂, 17,8 µg/m³ voor PM₁₀ en 9,6 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6 dagen.

Uit het CIMLK blijkt dat momenteel voldaan wordt aan de grenswaarden op basis van de Wet milieubeheer, maar dat niet wordt voldaan aan de nieuwe advieswaarden van de WHO (zie tabel 5.3). Dit geldt ook voor de toekomstige situatie waarin de beoogde ontwikkeling wordt meegenomen.

Om aan de nieuwste advieswaarden te kunnen voldoen zijn maatregelen nodig. De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend en zal naar verwachting zelf ook maatregelen gaan treffen om aan de nieuwste advieswaarden van de WHO te voldoen. Ook de ontwikkeling heeft de ambitie voor een bijdrage aan een schonere lucht. Vanwege de nabijheid van busstations en het treinstation en de doelgroepen waarvoor wordt gebouwd, is een lager autogebruik mogelijk. Het gebruik van alternatief vervoer, ten opzichte van eigen benzine/diesel aangedreven vervoer, draagt bij aan een lagere verkeersgeneratie en daarmee een lagere bijdrage aan stikstofdioxide en fijn stof. Daarnaast staat er momenteel een kantoor met gasaansluiting op de locatie. Met de ontwikkeling wordt deze gasaansluiting gestopt en komen gasloze woningen voor terug. Om de luchtkwaliteit verder te verbeteren wordt er ook meer groen gerealiseerd dan in de huidige situatie aanwezig is.

De berekende toekomstige situatie betreft dan ook een worst-case situatie. Hierin is geen rekening gehouden met het bestaande huidige verkeer van de locatie, het jaar 2024 is toegepast en er is geen rekening gehouden met de spreiding van het verkeer afkomstig van de ontwikkeling. Daarnaast is er geen rekening gehouden met de aanvullende maatregelen vanuit de ontwikkeling zelf en is er geen rekening gehouden met de maatregelen vanuit de gemeente Breda. De daadwerkelijke luchtkwaliteit zal daarmee gunstiger zijn dan nu berekend.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn geen planologisch beschermde kabels en leidingen aanwezig die tot belemmeringen in het plangebied leiden. Het aspect kabels en leidingen vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het PR geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6-contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6-contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt in bepaalde gevallen een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het GR in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht.

De eindafweging (vertaald in een ruimtelijke onderbouwing) kan pas worden gemaakt wanneer advies bij de veiligheidsregio is ingewonnen.

Op basis van de Professionele Risicokaart is beoordeeld of er zich in de nabijheid van het plangebied risicobronnen bevinden. Daarbij is bekeken of er in de nabijheid van het plangebied risicovolle inrichtingen aanwezig zijn, of er wellicht transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (wegen, spoorwegen, vaarwegen of buisleidingen) in de nabijheid gelegen zijn en of dat het plangebied gelegen is binnen een zone waarbinnen het risico op een luchtvaartongeval verhoogd is.

Figuur 5.8 Uitsnede risicokaart (plangebied blauw omlijnd in vierkant)

In de nabijheid van het plangebied zijn conform de risicokaart (figuur 5.8) geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen of vaarwegen ten behoeve van het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig. Het plangebied is niet gelegen binnen risicocontouren of andere potentieel gevaarlijke zones.

Het plangebied ligt in het invloedsgebied van het spoortraject Breda-Tilburg. Daarnaast ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A27. Voor beide trajecten geldt dat er gevaarlijke stoffen over worden vervoerd. Overeenkomstig artikel 7 van het Bevt dient derhalve een (beperkte) verantwoording te worden opgesteld. In de verantwoording dient te worden ingegaan op enerzijds de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de betreffende transportroute. Anderzijds dient in te worden gegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die transportroute een ramp voldoet.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Bij het scenario van een BLEVE (kokende vloeistof-gasexpansie-explosie) zijn personen binnen 150 meter onvoldoende beschermd tegen de gevolgen van een BLEVE. Het plangebied ligt op voldoende afstand waardoor schuilen hier een beste advies is, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden (safe-haven-principe). Indien dit niet mogelijk is, kan ervoor gekozen worden om te vluchten. Er zijn voldoende mogelijkheden om in tegenstrijdige richting van het incident te vluchten.

Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden, is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Met betrekking tot zelfredzaamheid speelt risicocommunicatie een belangrijke rol. Risicocommunicatie is het voorlichten van mensen over de risico's die gelopen worden, en welke handelingspatronen (vluchten of schuilen) daarbij het meest gewenst zijn. Het opstellen van een risicocommunicatieplan op objectniveau is daar een goed voorbeeld van.

De brandweer kan in het geval van een noodgeval met toxische gassen het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem activeren (WAS: de sirenes) om de bevolking te alarmeren om te gaan schuilen. Uit een overzicht van de WAS-dekking in de gemeente Breda valt op te maken dat het WAS-systeem voor het plangebied dekkend is. Dit systeem wordt echter de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Afsluitbare ventilatie

Het pand dient te worden voorzien van een (automatisch) afschakelbare mechanische ventilatie en overige ventilatiemogelijkheden dienen afsluitbaar uitgevoerd te zijn om bij het voordoen van een toxische wolk het gebouw luchtdicht te kunnen afsluiten, zodat personen veilig inpandig kunnen schuilen bij een incident met een toxisch gas.

De Veiligheidsregio Midden en West-Brabant is in het kader van het vooroverleg om advies gevraagd. De opmerkingen van de Veiligheidsregio zijn verwerkt in deze paragraaf.

Het bestemmingsplan is wat betreft externe veiligheid uitvoerbaar.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Op basis van artikel 3.1 Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

De NEN-norm 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van windtunnel- en CFD-onderzoek. Het doel is om een indicatie te krijgen van het te verwachten windklimaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in windhinder en windgevaar.

Bij overschrijding van een bepaalde windsnelheid en afhankelijk van de activiteit (doorlopen, slenteren of langdurig zitten) wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van goed, matig of slecht windklimaat.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Breda stelt in de hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

De gemeente Breda neemt als uitgangspunt voor openbare ruimte dat hier sprake moet zijn van voldoende verblijfskwaliteit en beoordeeld windhinder op verblijf- en slenterniveau. Dit is een strengere eis dan wordt gesteld in de norm NEN 8100, waar doorgaans op een trottoir op de activiteit doorlopen wordt getoetst.

Onderzoek

In opdracht van Rho adviseurs bv is in april 2024 een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing aan de Hooilaan 1 te Breda. Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing en op de dakterrassen. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 16 bij deze toelichting.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken.

• In het openbaar gebied rond de geplande bebouwing is sprake van een goed windklimaat voor de activiteit doorlopen. Aan de zuidoosthoek van de geplande bebouwing is lokaal sprake van een beoordeling matig. Het windklimaat kan hier verbeteren door een scherm of heg te plaatsen. Eveneens is ten noorden van het plan sprake van een beoordeling matig. Het windklimaat kan hier verbeteren door het plaatsen van begroeiing. Er is rondom het plan op basis van de berekeningen geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten.
• Op het schoolplein van de naastgelegen school is volgens het criterium slenteren sprake van een beoordeling goed tot matig. Desgewenst zou het windklimaat hier kunnen verbeteren door het toevoegen van begroeiing.
• Bij de geplande gebouwentrees kan het windklimaat worden beoordeeld als goed voor slenteren.
• Op het dakterras boven op de toren is sprake van hogere hinderkansen. Aan de randen van het dakterras wordt het windklimaat beoordeeld als slecht voor slenteren, midden op het dakterras als matig. Bij een dakterras op dusdanige hoogte past een windklimaat met een hogere hinderkans. Het windklimaat kan hier verbeteren door de dichte balustrade van de daktuin te verhogen.

Figuur 5.9 Resultaten windhinderonderzoek (bron: Rapportage windhinderonderzoek)

Wind geïnduceerd geluid

In de Hoogbouwvisie van de gemeente Breda is opgenomen dat het beperken van overlast van geluid bij hoogbouw van belang is. Het voornaamste aandachtspunt hierbij is het beperken van door wind geïnduceerd geluid (ook bekend als fluitgeluid). Hierbij wordt geluid verstaan dat ontstaat door interactie van de wind met vaste structuren in de gebouwde omgeving. Over het algemeen zijn de spijlen van hekwerken (rond terrassen en balkons) en roosters (bijvoorbeeld bij technische ruimtes op het dak) de grootste opwekkers van geluid door toedoen van de wind. Ook kunnen geluiden worden gehoord bij gebouwen met een groot oppervlakte aan gespannen geveldoek (zonwering), onbedoelde gaten in de kozijnen of bij spleten of ventilatieroosters.

In het algemeen geldt dat bij herhalende patronen, scherpe randen en spleten in bijvoorbeeld roosters en hekwerken de kans bestaat dat daar windgeluid door optreedt.

Om het fluitgeluid te voorkomen worden herhalende scherpe randen, spijlen en spleten vermeden, in de verdere gedetailleerde uitwerking van het gebouw zal hier rekening mee worden gehouden.

Conclusie

Het aspect winderhinder staat een goede ruimtelijke ordening niet in de weg.

Er gelden geen wettelijke normen voor bezonning van woningen. De gemeente Breda hanteert de door TNO gestelde normen welke zijn afgeleid van de Engelse wetgeving. De normen die door TNO zijn opgesteld luiden als volgt.

Minimumnorm: er is sprake van voldoende daglichttoetreding wanneer er sprake is van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari-21 oktober (gedurende 8 maanden) in de woonkamer.

Streefnorm: er is sprake van voldoende daglichttoetreding wanneer er sprake is van ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 januari-21 november (gedurende 10 maanden) in de woonkamer.

Gezien de bouwhoogte is ten behoeve van dit plan een bezonningsstudie uitgevoerd om na te gaan of er nadelige gevolgen zijn voor omwonenden. De bezonningsstudie is opgenomen in bijlage 17 bij deze toelichting op het bestemmingsplan.

Uit de resultaten van de bezonningstudie blijkt dat de schaduwwerking van het gebouw voornamelijk in de wintermaanden een lang gerekte schaduw heeft in noordwaartse richting over het openbare gebied aan de overzijde van de Nieuwe Kadijk. In de zomermaanden ligt de schaduw voornamelijk over de wegen rondom het gebouw. In de namiddag ligt de schaduw voornamelijk over het ten oosten gelegen schoolgebouw/speelplein en late rop de avond rond 20:00 over de zuidoostelijk gelegen woningen.

De schaduwwerking van het gebouw wordt aanvaardbaar geacht, omdat slechts een beperkt deel van het jaar een klein aantal woningen wordt benadeeld. Voor de maanden waarvoor een bezonningsstudie is uitgevoerd en vallen binnen de scope van zowel de 'lichte'- als 'strenge'-TNO-norm (maart, juni en september) kan worden geconcludeerd er aan beide normen wordt voldaan.

Algemeen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente is hiertoe verplicht wanneer er sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente kan hiervan afzien bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Beoordeling plan

De bouw van één of meerdere woningen is een bouwplan in de zin van het Bro. De gemeente Breda heeft een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 van de Wro gesloten met de ontwikkelende partij. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere afspraken opgenomen over het verhaal van exploitatiekosten. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en het stellen van locatie-eisen middels een exploitatieplan niet nodig. Door de beperkte omvang van het plan is het bepalen van een tijdvak of fasering niet nodig.

Gelet op het voorgaande kan in het kader van het bestemmingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Algemeen

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning kan ertoe leiden dat een belanghebbende zogenaamde planschade ondervindt. Daarbij kan het gaan om waardevermindering van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) of inkomensderving. Een deel van deze schade valt wettelijk gezien echter binnen het normaal maatschappelijk risico en is dus niet te verhalen. Voor de overige schade kan een tegemoetkoming worden aangevraagd bij het college van burgemeesters en wethouders. Indien het bestemmingsplan niet wordt geïnitieerd door de gemeente, dan zal de gemeente de schadeverhalen op de initiatiefnemer van het plan.

Beoordeling plan

In de vorige subparagraaf is aangegeven dat de gemeente Breda met de initiatiefnemer een overeenkomst is aangegaan. In deze overeenkomst is ook de eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarmee is zeker gesteld dat de initiatiefnemer volledig verantwoordelijk is voor de tegemoetkoming in schade, die ontstaan is als gevolg van onderhavig plan.

In artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is aangegeven dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg dient te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en diensten van de provincie en het Rijk in zoverre belangen van deze overheden in het geding zijn.

Op het plan zijn drie reacties ontvangen, namelijk van het Waterschap Brabantse Delta, de provincie Noord-Brabant en de Brandweer Midden- en West-Brabant. De binnengekomen reacties zijn verwerkt in voorliggend ontwerpbestemmingsplan.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. Het waterschap geeft dan ook een positief advies op het plan.

Reactie

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen

Provincie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

Reactie

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Brandweer Midden- en West-Brabant

De brandweer heeft aangegeven dat het plan voldoet aan de criteria van het standaardadvies. In de beperkte verantwoording in de toelichting wordt de regionale brandweer aangehaald. Deze beschrijving is met de komst van de wet op de Veiligheidsregio komen te vervallen en de Was installatie wordt door de Veiligheidsregio MWB in noodgevallen geactiveerd.

Verder heeft de brandweer het plan getoetst aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater. Er is in de Hooilaan de beschikking over brandkranen. Gelet op het gebouw dient een brandweer opstelplaats op korte afstand van de ingang te worden gerealiseerd en de brandkraan mag daar niet verder dan 40 m vanaf liggen.

Reactie

In de beperkte verantwoording in de toelichting is in plaats van de regionale brandweer, nu de brandweer genoemd. Verder is aangegeven dat de Was installatie in noodgevallen wordt geactiveerd en dat het waarschuwingssysteem uiteindelijk wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Een goed initiatief vraagt om samenwerking en afstemming met belanghebbenden (bijvoorbeeld inwoners, ondernemers, overheid en andere organisaties). Om initiatiefnemers te helpen bij deze samenwerking en afstemming heeft de raad van de gemeente Breda de Participatieleidraad vastgesteld.

Doel participatie

Het doel van participatie is betere besluitvorming en hogere kwaliteit van plannen, want alle belangen zijn in beeld en meegewogen.

Stappenplan

Bij de tot standkoming van een plan wordt in vier stappen het gesprek aangegaan met belanghebbenden.

In de eerste stap wordt een participatieplan opgesteld, dit gebeurt zo vroeg mogelijk in het project. Hierin staat hoe het participatietraject wordt vormgegeven. Vervolgens wordt het participatieniveau bepaald. De gemeente Breda kent 4 participatieniveaus:

• Informeren;
• Raadplegen;
• Adviseren;
• Coproduceren.

De initiatiefnemer bekijkt welk niveau het beste bij het initiatief past en motiveert de keuze. Een combinatie is ook mogelijk.

De derde stap is het informeren, raadplegen, adviseren en keuzes maken samen met belanghebbenden. Hoe dit gedaan wordt is afhankelijk van het gekozen participatieniveau. In de leidraad staan 5 tips ter inspiratie. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de uitvoering van het participatieplan.

Tot slot maakt de initiatiefnemer een verslag van alle acties en resultaten uit het doorlopen proces. De initiatiefnemer deelt dit verslag met de deelnemers. De gemeente gebruikt het verslag bij de besluitvorming.

Op basis van de voornoemde participatieleidraad is een participatieplan opgesteld waarin de communicatie richting de buurt is aangegeven. Het participatieplan is opgenomen in bijlage 18. Er is gekozen voor het participatie Niveau 3, wat inhoudt; adviseren, dat wil zeggen: Politiek en bestuur stellen in beginsel de agenda samen, maar betrokkenen hebben de gelegenheid problemen aan te dragen en oplossingen te formuleren, waarbij deze ideeën een volwaardige rol spelen in de ontwikkeling van beleid. De politiek verbindt zich in principe aan de resultaten, maar kan bij de uiteindelijke besluitvorming hiervan (beargumenteerd) afwijken. De participant is geconsulteerde.

Het participatieverslag is opgenomen als bijlage 19 bij voorliggende toelichting

Tijdens het participatieproces is onderscheid gemaakt in drie fasen:

• Participatiebijeenkomst 1: 'Idee plan en kaders';
• Participatiebijeenkomst 2: 'Denk mee!';
• Participatiebijeenkomst 3: 'Kijk mee!'.

De eerste participatiebijeenkomst “Idee plan en kaders” heeft online plaatsgevonden in verband met coronatijd en is gebruikt om aan de hand van de eerste ideeën het plan toe te lichten en informatie uit te wisselen en de mening en reacties van de aanwezigen te verzamelen.

Tijdens de tweede (online)sessie werden de eerste ontwerpschetsen van de architect toegelicht. Hierin waren waar mogelijk de op- en aanmerkingen van de vorige bijeenkomst meegenomen. Men kon reageren op het getoonde schetsplan. De opgehaalde input is zoveel als mogelijk verwerkt in een conceptontwerp van het bestemmingsplan.

De derde bijeenkomst kon live plaatsvinden. Het concept bestemmingsplan is gepresenteerd in het gebouw zelf, aan de Hooilaan 1. Het betrof een vrije inloopavond. Aan de hand van diverse panelen, is verder uitleg gegeven over hoe de diverse onderdelen van het plan worden bestemd, zoals bijvoorbeeld wonen, groen en verkeer. Daarnaast is er ook een toelichting gegeven op het vervolg van het proces, de globale planning en de eventuele realisatie. Mensen konden ook hun mening geven of ideeën op de panelen plakken.

Opgehaalde input

De meest voorgekomen reacties op het plan hieronder opgesomd met een korte toelichting:

• De meeste betrokkenen zijn erg enthousiast over het feit dat er participatiemomenten worden georganiseerd en geïnteresseerden iets van de plannen mogen vinden en ideeën mogen inbrengen, op sommige thema's;
• Voor wat betreft de herontwikkeling;
• Er zijn zorgen over de doorstroming op de Hooilaan/Doornboslaan in verband met de school. Met de komst van meer inwoners wordt het nog drukker, van het verkeer en de parkeerdruk;
• Zorgen over hoe de nog te kiezen aannemer omgaat met de bouw van het pand, bijvoorbeeld over het heien, aangezien het zo dicht op bestaande bebouwing staat;
• Er worden ideeën gegeven voor de inrichting van de voortuin. Aanwezigen waren enthousiast “Mooi veel groen” “Mooie materialisering” “zo mag het wel worden!” zijn uitspraken van de aanwezigen;
• Er zijn ook suggesties gedaan voor de openbare ruimte. We vroegen aanwezigen wat zij graag Zouden willen. Ideeën die werden genoemd waren: Een park met dieren, speeltoestellen voor kinderen en een koffie/theecorner;
• Er is begrip voor de ontwikkeling en men begrijpt ook dat de behoefte aan extra woningen in Breda ook groot is.

Impact participatie op plan

Naar aanleiding van het participatieproces zijn er aanpassingen in het ontwerp van het plan gedaan, zoals: Met name de wens vanuit de buurt om zorgvuldig om te gaan met de groenstrook aan de Doornboslaan zijde. Hier heeft ontwikkelaar naar gehandeld door nu al een landschapsarchitect te betrekken in de uitwerking van het plan.

Voorts gaf het participatietraject voor ontwikkelaar veel inzicht in de behoefte van de typewoningen vanuit de directe omgeving.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kon iedereen op het ontwerpbestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerpbestemmingsplan aanpassing behoeft. Vervolgens heeft het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan vast te stellen. De zienswijzennota is opgenomen in bijlage 21 bij deze toelichting op het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Groen

Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied. Ook is door middel van een aanduiding een gemeenschappelijke tuin toegestaan binnen de groenbestemming. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden toegestaan. Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor het overgrote deel van het plangebied. Naast woningen zijn hier tevens onder andere groen, water en parkeervoorzieningen toegestaan. In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen algemene bouwregels, regels voor gebouwen (het woongebouw) en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen). Ook is de categorie sociale koop geborgd in de regels. Ook zijn er regels opgenomen ten behoeven van geluid en de vereiste waterberging.

Op de verbeelding is opgenomen dat er maximaal 120 woningen mogen worden gerealiseerd binnen het daarvoor aangegeven bouwvlak. Met een maatvoeringsaanduiding is de maximale bouwhoogte aangegeven.

Daarnaast zijn er voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor het realiseren van de benodigde waterberging en het garanderen van een goed woon- en leefklimaat in het kader van geluid.

Waarde archeologie

Bij de ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge en middelhoge archeologische verwachting. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; als een ingreep dieper gaat dan 0,3 meter onder het maaiveld en een planoppervlak behelsd van 100 m² of meer is een omgevingsvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de omgevingsvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing. Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen. De resultaten van het onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Indien uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels. Ook geldt een voorwaardelijke verplichting aangaande het minimale windklimaat wat gerealiseerd moet worden.

Overgangsrecht

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Linie - Doornbos, Hooilaan 1.

Voorlopig ontwerp

Presentatie stedenbouw

Berekening groenpercentage

Parkeerbalans

Inrichting parkeervoorzieningen

Verkennend en nader bodemonderzoek

Aerius memo

Sloopfase 2024

Realisatiefase 2025

Realisatiefase 2026

Gebruiksfase 2027

Quickscan flora & fauna

Vleermuisonderzoek

Akoestisch onderzoek weg railverkeer

Geluidmaatregelen

Windhinderonderzoek

Bezonningsstudie

Participatieplan

Participatieverslag

Aanmeldnotitie Vormvrije M.E.R.-beoordeling Hooilaan 1, Breda