Het woonzorgcentrum Thebe Lucia in Princenhage krijgt een nieuw gebouw. Deze ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Fase 1 is inmiddels afgerond en fase 2 is momenteel in ontwikkeling. Met de ingebruikname van het nieuwe gebouw blijft een oud gebouw achter. Initiatiefnemer is voornemens de huidige bebouwing te slopen en het terrein te herontwikkelen naar woningbouw in een groene parkachtige omgeving. Dit bestemmingsplan omvat de ontwikkeling van fase 3.

Figuur 1.0 Gefaseerde ontwikkeling

Met het toevoegen van maximaal 191 woningen en een huisartsenpost op deze plek wordt invulling gegeven aan de behoefte naar woningen en voorzieningen in Breda, maar ook in de wijk Princenhage zelf. Indien de huisartsenpost niet wordt gerealiseerd is er ruimte voor 7 extra woningen.

In nauwe samenwerking met de gemeente Breda is een ontwikkelvisie voor deze planontwikkeling opgesteld en in juni 2022 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De beoogde herontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het plangebied. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan de Liesboslaan, in het westen van Breda. Naast de Liesboslaan aan de zuidzijde wordt het plangebied aan de west- en noordzijde begrensd door de Luciastraat en aan de oostzijde door de Princentuin. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Princenhage, sectie F, nummer 2496. Daarnaast maken enkele percelen richting de Ettensebaan onderdeel uit van het plangebied en enkele percelen die de Princentuin en Luciastraat vormen.

Figuur 1.1: Luchtfoto met ligging van het plangebied (bron: Luchtfoto 2021)

Figuur 1.2: Luchtfoto met het plangebied rood omlijnd (bron: Luchtfoto 2021)

Het vigerende bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' is onherroepelijk sinds 19 november 2014. In figuur 1.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven met het plangebied rood omlijnt. Op de locatie geldt de bestemming 'Maatschappelijk'. Hier zijn de volgende functies toegestaan:

1. maatschappelijke voorzieningen;
2. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens wonen;
3. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' (in combinatie met andere locaties maximaal 80) zorgwoningen; [de zuidvleugel]

met daarbij bijbehorend(e):

4. groen;
5. nutsvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
7. verkeer;
8. parkeren;
9. water.

In artikel 14.2.1 is bepaald dat het aantal (zorg)woningen niet mag worden vermeerderd. Lucia Haga is momenteel een verzorgingshuis (maatschappelijk). Rondom de huidige bebouwing is een ruim bouwvlak opgenomen, wat doorloopt buiten het plangebied. Ter plaatse van het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter, deels een maximale goothoogte van 12 meter en een maximum bebouwingspercentage van 60%. Voor de gehele locatie is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen ter bescherming en veiligstelling van mogelijk aanwezige archeologisch waarden. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij grondwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Voor het plangebied geldt tevens de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Binnen deze molenbiotoop geldt een bouwhoogtebeperking. Deze staat in relatie tot de afstand van de beoogde bebouwing en de voet van de molen. Deze bouwhoogtebeperking geldt echter niet voor bestaande bouwwerken. In de zuidoosthoek geldt tevens de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'. Binnen deze aanduiding mag de hoogte van beoogde bouwwerken niet meer bedragen dan 46 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Figuur 1.3: Uitsnede van het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' met het plangebied rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Naast het bestemmingsplan 'Princenhage - Haagpoort' is er nog een ander bestemmingsplan van toepassing, namelijk:

• Parapluplan Hospita en parkeren 2022, vastgesteld op 22-12-2022

In het paraplubestemmingsplan zijn de nieuwste parkeernormen zoals vastgelegd in het beleid juridisch-planologisch gekoppeld aan ontwikkelingen en is er een hospitaregeling opgenomen. Deze regels zijn overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 191 woningen en een huisartsenpost mogelijk gemaakt (198 woningen indien geen huisartsenpost wordt gerealiseerd). Reguliere woningbouw is op basis van het geldend bestemmingsplan niet toegestaan. Wel is het wonen als functie al mogelijk, net als de huisartsenpost (maatschappelijke voorziening). De beoogde nieuwbouw past daarnaast niet binnen het huidige bouwvlak en de maatvoeringen worden overschreden. De beoogde ontwikkeling past hiermee niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het plangebied ligt aan de Liesboslaan 6 in Breda. De bebouwing is in gebruik als woonzorgcentrum. Rond het gebouw is de ruimte ingericht als groene tuin en deels als parkeerplaats. Het perceel is circa 20.000 m² groot. Het parkeerterrein wordt ontsloten via de Princentuin. Aan de Princentuin bevindt zich ook de hoofdentree tot het woonzorgcentrum, zie figuur 2.1.

Figuur 2.1: Zicht op de entree van het woonzorgcentrum vanaf de Princentuin, oostzijde (bron: GoogleStreetView)

Figuur 2.1: Zicht op het parkeerterrein aan de oostzijde (bron: GoogleStreetView)

De huidige bebouwing bestaat uit verschillende vleugels. De vleugels bestaan uit meerdere bouwlagen. Het hoogste deel is 4 bouwlagen en het laagste deel heeft 1 bouwlaag. Tussen de bebouwing en de Liesboslaan ligt een open, groen ingericht, voorterrein.

Ten noordwesten van het plangebied ligt, op perceel 2509, een gasdistrictstation. Dit perceel ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.

Princenhage ligt in het westen van Breda en grenst aan de wijken Heuvel, Heilaar, Westerpark en Haagpoort. Princenhage heeft een geschiedenis van vele eeuwen. Van oorsprong is het een dorp met een groot agrarisch buitengebied. In de twintigste eeuw is het sterk gegroeid. Princenhage is inmiddels onderdeel van de gemeente Breda geworden. Opmerkelijk is nog steeds het 'dorpse' karakter, zowel in de stedenbouwkundige opzet als in de aard van de bebouwing, waarbij er ruimtelijk vrij grote verschillen zijn tussen de woonbuurten waaruit Princenhage is opgebouwd.

De ruimtelijke hoofdstructuur van Princenhage wordt bepaald door de Haagsemarkt en de historische bebouwingslinten, waarachter, na 1942, de verschillende woonclusters zijn gesitueerd. Princenhage bestaat verder uit planmatige woonbuurten en de zone langs de Ettensebaan, met zorgcomplexen, bedrijven en volumineuze detailhandel. Ook zijn veel groenvoorzieningen aanwezig, zoals het park bij de Heuvelstraat, rondom de begraafplaats en het groengebied tussen West I en II.

De bebouwing aan de Liesboslaan wordt gekenmerkt door voornamelijk vrijstaande woningen in verschillende verschijningsvormen, maar hoofdzakelijk bestaand uit twee bouwlagen met een kap. De ruimtelijke structuur binnen en rond het plangebied wordt in de huidige situatie grotendeels bepaald door de grootschalige korrel van de zorggebouwen.

Figuur 2.3: Zicht op het plangebied vanaf de Liesboslaan met links de grijze villa (bron: GoogleStreetView, september 2018)

Figuur 2.4: Zicht op het plangebied vanaf de Liesboslaan met rechts de witte villa (bron: GoogleStreetView, september 2018)

De Liesboslaan bestaat uit een rijbaan met fietssuggestiestroken en een parallelbaan.

De Liesboslaan loopt in oostelijke richting naar het centrum van Princenhage. Langs deze historische route staat diverse historische bebouwing zoals de molen Princenhage ten zuiden van het plangebied en grenzend aan het plangebied de 'grijze' en 'witte' villa uit 1900.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het zorgcomplex Thebe Lucia tussen de Ettensebaan en Liesboslaan. Ten zuiden van het plangebied wordt met name gewoond. Ten oosten en westen van het plangebied zijn ook andersoortige voorzieningen aanwezig zoals een kinderdagverblijf en kantoren.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw waarbij veel aandacht is voor vergroening en duurzaamheid. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied bestaande uit maximaal 198 woningen of 191 woningen en een huisartsenpost. Het is niet geheel een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling aangezien in het geldend bestemmingsplan de functies wonen en maatschappelijke voorzieningen reeds zijn toegestaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel de behoefte aan de ontwikkeling hierna beschreven.

Van de 198 woningen worden 10 woningen uitgevoerd als grondgebonden woningen. De overige woningen worden uitgevoerd als appartement. De verhouding tussen het aantal koop- en aantal huurwoningen is ongeveer 50%-50%. De koopwoningen worden aangeboden in het middeldure en dure segment. De huurwoningen worden aangeboden in het goedkope (sociaal), middeldure en vrije segment, zie paragraaf 4.2.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Breda, binnen de regio West Brabant. Daarbinnen wordt samengewerkt in de regio Breda e.o.

Figuur 3.1: Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen)

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 8.700 woningen in de periode tot en met 2030. En nog eens circa 6.500 woningen tot 2040. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.2: Indicatie toename woningvoorraad gemeente Breda 2020-2030

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021 wordt de voortgang van de woningbouwopgave in Brabant in beeld gebracht.

Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn in de provincie voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie en zal ook een deel doorschuiven naar de middellange termijn. Voor de wat langere termijn zal aanvullende capaciteit moeten worden gevonden en verdient ook het harde planaanbod op enkele plekken nog aandacht. In de grote steden (waaronder Breda) zijn in de periode 2020-2030 nog 60.950 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 27.250 woningen. De toevoeging van maximaal 198 woningen als harde plancapaciteit draagt hieraan bij.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens, moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen - zijn dit belangrijke onderwerpen. De ontwikkeling gaat uit van minimaal 34 (18%) middeldure huurwoningen, waarmee ook aan deze behoefte een bijdrage geleverd wordt.

Figuur 3.3: Woningbouwcapaciteit en opgaven

Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020)

Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant, zal ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden, aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:

• het toenemend aantal alleenstaanden;

• de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);
• de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;
• de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten.

De ontwikkeling voorziet in woningen met een gevarieerde omvang, grotendeels uitgevoerd als appartement. Zowel alleenstaanden als ouderen zijn een beoogde doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q3 2022

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het derde kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2022' blijkt dat per 1 oktober 2022 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 844 woningen. Door de schaarste stijgen de woningprijzen in de gemeente Breda nog steeds sterk. De gemiddelde verkoopprijs is € 430.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 3.910 per m². In Breda is de mediane verkooptijd 34,1 dagen. Starters zijn ondervertegenwoordigd als het gaat om kopers. In de eerste helft van 2022 is 32% van de kopers starters, ten opzichte van 39% als landelijk gemiddelde. Geconstateerd wordt dat de markt voor koopwoningen zeer krap is (met name voor starters) en dit heeft ook effecten op de huurmarkt. De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van grondgebonden woningen en appartementen in het vrije sector koopsegment waardoor de druk op de woningmarkt in Breda ook hiermee af kan nemen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het net vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er de komende 4 jaar wederom 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt daarbij bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 3.5.

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de doelen uit het rijksbeleid en levert hier een bijdrage aan.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.4). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat:

• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat bestaande bebouwing wordt gesloopt en op dezelfde locatie nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd.
• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en door differentiatie toe te passen in woningtype zullen de woningen aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen.
• De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Er wordt namelijk gasloos gebouwd. Daarnaast vindt er geen toename van oppervlakteverharding plaats ten opzichte van de bestaande situatie.
• Door het realiseren van woningen in een parkachtige omgeving met collectieve binnentuinen wordt er aanzienlijk meer groen toegevoegd op de locatie, wat niet alleen de leefbaarheid van de toekomstige bewoners verbeterd, maar ook van de bewoners in de omgeving.

Figuur 3.4: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied aangeduid met pijl (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het provinciaal beleid.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente de centrumgemeente voor de subregio Breda en omstreken, waarbij onder andere Etten-Leur, Zundert en Alphen-Chaam zijn aangesloten. Als centrumgemeente voert Breda in een intergemeentelijk samenwerkingsverband bepaalde functies uit voor omliggende gemeenten, zoals beschermd wonen of opvang voor een veilig huis.

Binnenstedelijke woningbouwprojecten hoeven niet binnen de regio afgestemd te worden.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.500 woningen tot 2040. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 198 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit de volgende onderwerpen:

• De digitale stad;
• Slimme en duurzame mobiliteit;
• Cultuur en sport;
• Gezonde en duurzame leefomgeving;
• Kennis en onderwijs;
• Economisch vestigingsklimaat.

Gestreefd wordt naar gezonde, toekomstbestendige, klimaatneutrale stedelijke gebieden. Uitgangspunt is schone lucht en een groen landschap. Brabant moet een fijne plek zijn om te leven en te werken. Dit om het dan ook een aantrekkelijk landschap is voor bedrijven en werknemers om zich hier te vestigen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling zet sterk in op een groene parkachtige buitenruimte. Daarnaast worden wadi's aangelegd. De toevoeging van groen draagt bij aan schone lucht en de gezondheid van omwonenden en levert een bijdrage aan klimaatadaptatie doordat het water opvangt en hittestress vermindert. Hiermee draagt het plan bij aan de strategisch agenda BrabantStad.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid en levert een bijdrage aan de regionale afspraken.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoogstedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoogstedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Door in te zetten op doorstroming kunnen ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda wonen. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Toetsing

Het realiseren van woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Door een variatie aan huur en koop zijn de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Daarnaast wordt verouderd vastgoed gesloopt waardoor er een nieuwe duurzame gebruiksfunctie toegevoegd wordt in het stedelijk gebied. Qua maat en schaal sluit het plan aan bij de hoogstedelijke ambities zoals gesteld in de Omgevingsvisie 2040, maar sluit het ook aan bij de omvang en hoogte van de omliggende zorgvoorzieningen en zuidelijk gelegen bebouwing (dat een kleinschaliger maat hanteert). De beoogde bebouwing krijgt een stedelijke uitstraling welke qua architectuur aansluit op de omgeving en het karakter van de Liesboslaan. In het plan is veel groen geïntegreerd waardoor het een groene uitstraling krijgt.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030 (voorloper Omgevingsvisie Breda 2040). Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering. Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Met de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen in verschillende groottes, voor zowel huur als koop, wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van een- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen rondom in Breda.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De beoogde planontwikkeling maakt maximaal 198 woningen mogelijk waarvan circa de helft huurwoningen en de helft koopwoningen. De woningen hebben verschillende oppervlakten waardoor er prijsdifferentiatie optreedt en ze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Het realiseren van woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren.

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrijesector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

Met maximaal 198 woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Hierbij komen er woningen voor verschillende doelgroepen. De groen ingerichte ruimte tussen de bebouwing zorgt voor meer openbare ruimte in het gebied. De groene ruimte maakt het aantrekkelijker om te voet of met de fiets door de stad te gaan. Ook is er ruimte voor ontmoeting en ontspanning. De bomen en planten leveren daarbij een bijdrage aan klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit. Een toets aan het groenkompas is opgenomen in paragraaf 3.5.9.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (aanvulling op de) Woonvisie en aanvullende visies zoals de Duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied. Daarnaast is een goed beeld van de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden noodzakelijk. Daarom is het Perspectief wonen en zijn er gebiedsprofielen voor het wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Het plangebied is onderdeel van gebiedsprofiel 'West', waarbij de locatie is ingedeeld in een woonwijk met vooral laagbouw'. In de uitwerking van het gebiedsprofiel van 'Woonwijk met vooral laagbouw' en specifiek voor de locatie Princenhage wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan meer geschikte woningen voor ouderen. Er is behoefte aan meer (middel) dure huurappartementen en (middel)dure koopappartementen.

Met de beoogde ontwikkeling worden grondgebonden woningen en koop- en huurappartementen van verschillende oppervlakten gerealiseerd waardoor gebouwd wordt voor de stedelijke doelgroepen.

Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheid in een gezonde woonomgeving door het realiseren van een groene buitenruimte. Extra groen versterkt de binding van CO₂, vergroot de biodiversiteit en zorgt voor een betere aanpassing aan de mogelijke gevolgen van klimaatverandering.

Bij raadsbesluit is op 31 januari 2019 de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Bij appartementen in het sociale segment is een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 50 m² het uitgangspunt. De aanvangshuur voor middeldure appartementen bedraagt op basis van de verordening maximaal € 850,- (prijspeil 2019, jaarlijks te indexeren met CPI). Bij middelduur bedraagt het minimale GBO 70 m². De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huurwoningen. Gedurende een termijn van vijftien jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd in een circa 50%-50% verhouding. De huurwoningen worden aangeboden in het vrije, middeldure en goedkope (sociale) huursegment. De middeldure huur- en koopappartementen hebben een omvang van minimaal 70 m² brutovloeroppervlak (bvo). De minimale aantallen huurwoningen per segment (sociaal en middenhuur) worden in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijke inzichten: de voorgaande nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.8.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.15.

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheidt gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie, onder andere door het inrichten van de buitenruimte als groene ruimte. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden en nieuwe bomen worden toegevoegd. Het groen levert ook een bijdrage aan het leefgebied van bijvoorbeeld vogels en grondgebonden zoogdieren. De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas. Een eerste berekening laat zien dat voldaan kan worden aan de vereiste van minimaal 35% (semi) openbaar groen voor een niet-grondgebonden milieu.

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Voor het planvoornemen is een ontwikkelvisie opgesteld, zie bijlage 1. Hierin wordt de plantoelichting nader omschreven. Het planconcept betreft 'Wonen in het park': een bijzonder woon- en parkmilieu, waarbij van een gesloten omgeving naar een open gastvrij groen gebied voor wonen en verblijven wordt gegaan. Het historisch kader dient als inspiratiebron voor de positionering van de bebouwing. Met name aan de Liesboslaan is dit merkbaar.

Figuur 4.1: Planconcept (bron: Ontwikkelvisie)

De beoogde bebouwing bestaat uit 7 bouwblokken (blok A t/m G). De bouwblokken differentiëren in hoogtes, van circa 10 m tot circa 16 m (drie tot vijf bouwlagen) op een halfverdiepte parkeergarage, oplopend vanaf de Liesboslaan. De grondgebonden woningen (blok A) worden gerealiseerd in de zuidwesthoek van het plangebied. De overige blokken bestaan uit appartementengebouwen.

De appartementengebouwen hebben een gemeenschappelijke entree met een open hoek. De verbinding van het gebouw met het park wordt daarmee gestimuleerd. De gebouwen zijn alzijdig en zullen afhankelijk van de oriëntatie van de gevel (laan, parkrand en park) een eigen invulling krijgen. De mate van openheid zal in de architectonische uitwerking gedifferentieerd worden.

De woningen aan het maaiveld worden ontsloten vanaf het openbaar gebied. De woningen op de hogere verdiepingen worden ontsloten door middel van een corridor.

Figuur 4.2: Architectonische en hoogte differentiatie (bron: MTD Landschapsarchitecten)

Het programma bestaat momenteel, zoals opgenomen in de ontwikkelvisie in bijlage 1, uit 191 woningen verdeeld over 181 appartementen en 10 grondgebonden woningen en een huisartsenpost. Ten behoeve van enige flexibiliteit is het mogelijk in plaats van de huisartsenpost 7 appartementen extra te realiseren. Daarmee komt het totaal aantal woningen planologisch uit op maximaal 198. De grondgebonden woningen betreffen vrije sector koop woningen. De appartementen zijn zowel koop als (sociale) huur appartementen. In tabel 4.1 is de verdeling van de wooneenheden weergegeven.

Tabel 4.1: Woningbouwprogramma

^{* De grondgebonden appartementen zijn feitelijk appartementen, maar door de mogelijkheid van een eigen voordeur is er een mate van 'grondgebondenheid', waardoor dit onderscheid is gemaakt.}

De middeldure huur- en koopappartementen hebben een omvang van tussen de 70 en 90 m² brutovloeroppervlak (bvo). De woningen in de vrije sector verkoop/huur zijn bijna allen groter dan 90 m² bvo.

Naast de woningen is op de begane grond van gebouw C een huisartsenpost met eventueel aanverwante dienstverlening beoogd. Deze huisartsenpost heeft een bvo van 575 m². Hier binnen zijn 10 behandelkamers mogelijk. In plaats van de huisartsenpost zijn ook 7 appartementen mogelijk.

Figuur 4.3b: Programma begane grond (bron: MTD Landschapsarchitecten)

Figuur 4.3b: Programma eerste en tweede verdieping (bron: MTD Landschapsarchitecten)

Het landschap vormt de drager van de ontwikkeling. De infrastructuur rond het plangebied wordt omgevormd tot lanen. Dwars door het plangebied lopen verbindende parkroutes voor langzaamverkeer die de centrale ontmoetingsplek verbinden met de omgeving.

De voorzieningen in het park dragen bij en ondersteunen de sociale cohesie. De gebouwen worden nagenoeg overal omsloten door een laag muurtje waarin privéterrassen, beplanting en collectieve terrassen gesitueerd zijn. De private buitenruimtes en collectieve tuinen grenzen allen aan het park.

Binnen het plangebied worden veel nieuwe bomen aangeplant. Aan met name de randen blijven ook bomen behouden, zie verder paragraaf 5.6. Vrijwel de gehele buitenruimte wordt onverhard. Het park wordt groen ingericht met enkele wadi's en bloemrijk grasland. Ook de ruimte direct rond de bebouwing en boven het parkeerdek wordt groen beplant. Voor de parkeerplaatsen op het maaiveld worden grasstrenen toegepast.

Het landschap opgenomen in het beeldkwaliteitsplan (bijlage 13) is indicatief en wordt nog nader uitgewerkt.

Figuur 4.4: Groene inrichting (bron: MTD Landschapsarchitecten)

Het plangebied wordt ontsloten via de bestaande infrastructuur. De Luciastraat wordt geknipt waardoor rond het plangebied rijden voor gemotoriseerd verkeer niet meer mogelijk is. Het verkeer zal zich dan ook via twee zijden verspreiden. Door de knip ontstaat er een groene en veilige verbinding tussen het openbaar gebied binnen het plangebied en het groen nabij de Ettensebaan. Het binnengebied wordt autovrij.

Het parkeren is verdeeld over parkeren op het maaiveld aan de randen en in parkeerkelders onder de beoogde bebouwing. Voor verder informatie over verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 5.8.

Figuur 4.5: Route en toegankelijkheid park en bebouwing (bron: MTD Landschapsarchitecten)

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer'.

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 198 woningen of 191 woningen en een huisartsenpost en blijft daarmee onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. De informele m.e.r.-beoordeling is toegevoegd in bijlage 12. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

Cultureel erfgoed

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor gebieden waar dit nodig is op basis van de beleidsadvieskaarten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Het plangebied heeft een lage cultuurhistorische waarde en de sloopvergunning voor de aanwezige bebouwing is inmiddels verleend. Archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd na sloop van het pand en voor gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. Het aspect cultureel erfgoed staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. Dit geldt alleen voor 'oude verontreinigingen'. Nieuwe verontreinigingen veroorzaakt na 1 januari 1987 dienen volledig gesaneerd te worden wanneer deze aangetroffen worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu of het verspreidingsrisico die de verontreiniging kan vormen.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd alsmede een onderzoek naar asbest in de bodem. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 5.

Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond lichte tot sterke bijmengingen aan puin en/of slakken en licht tot matig verhoogde gehalten aan PCB, minerale olie en metalen zijn aangetoond. Bij indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) voldoet de grond hier variërend aan de klasse wonen tot industrie.

De sterk slak- en sintelhoudende grond bevat licht tot matig verhoogde gehalten aan diverse zwarte metalen en PAK en voldoet daarmee bij indicatieve toetsing aan het Bbk aan de klasse industrie. Lokaal kan niet uitgesloten worden dat de interventiewaarde wordt overschreden.

In de zintuiglijk schone grond is een zeer licht verhoogd gehalte PCB aangetoond en voldoet daarmee indicatief aan de klasse altijd toepasbaar.

Ter plaatse van boring 108 zijn op een diepte van 0,4 tot 0,5 onder maaiveld sporen puin en een sterk verhoogd gehalte PCB aangetoond. Na aanvullend onderzoek blijkt het gehalte PCB maximaal licht verhoogd te zijn in de afperkende boringen. De sterke verhoging komt dus zeer plaatselijk in een dunne laag voor. Het wordt niet waarschijnlijk geacht dat het aanwezige puin de aanleiding is, vanwege de geringe hoeveelheid en de overige resultaten. Verwacht wordt dat het een zeer klein puntbron betreft welke bij nader onderzoek of sanering niet meer wordt aangetroffen.

Verwacht wordt dat de bovengrond heterogeen verontreinigd is tot boven de achtergrondwaarde, waarbij plaatselijk uitschieters tegen of over de interventiewaarde heen niet uitgesloten kunnen worden.

Uit de resultaten van de indicatieve toetsing aan de eisen uit het Besluit bodemkwaliteit blijkt dat de bodem (bouwstof) op de locatie voornamelijk voldoet aan de klasse industrie. Enkel de zintuiglijk schone grond voldoet indicatief aan de klasse altijd toepasbaar. Ter plaatse van de spot rond boring 108 is niet toepasbare grond aanwezig en ook daar waar minerale olie licht verhoogd is aangetoond, is niet toepasbare grond aanwezig.

Vanuit de Wet bodembescherming is er geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van woningen, maar men dient tijdens de herontwikkeling wel scherp te zijn op bodemlagen met bodemvreemde bijmengingen bij grondverzet. Deze grond kan niet zondermeer hergebruikt worden op de locatie en ook bij afvoer van grond van de locatie, kan deze niet zonder meer elders toegepast worden.

Vanuit de Wet bodembescherming is er geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik. Daarnaast zijn de beoogde functies wonen en maatschappelijke voorzieningen reeds planologisch toegestaan.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos ligt op circa 5,1 kilometer. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (figuur 5.3).

Figuur 5.3: Plangebied ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Bron: Rho adviseurs)

Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 720 meter (figuur 5.4).

Figuur 5.4: Plangebied ten opzichte van het dichtstbijzijnde natuurgebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (Bron: Pius Florius)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten.

Voor zowel de realisatiefase (sloop en nieuwbouw) als de gebruiksfase is een stikstofonderzoek uitgevoerd in de vorm van AERIUS-berekeningen. Het stikstofonderzoek is bijgevoegd in bijlage 7. Er zijn geen resultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 2. Hierin is onderzocht of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Hierna worden de hoofdconclusies en aanbevelingen weergegeven:

• De aanwezigheid van een potentieel jaarrond beschermd nest is vastgesteld, gebruik door roofvogels is op voorhand uitgesloten. Negatieve effecten op categorie-5 soorten zijn uitgesloten, er zijn voldoende alternatieven aanwezig in de omgeving;
• De aanwezigheid van algemeen voorkomende broedvogels op daken en in groenelementen -binnen het plangebied- kan niet worden uitgesloten. Alle actieve nesten vanaf nestbouw zijn wettelijk beschermd, geadviseerd wordt om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren en voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinventarisatie uit te voeren. Ook wanneer buiten het broedseizoen wordt gewerkt om verstoring van vroege/late broedgevallen te voorkomen;
• Negatieve effecten op gebouw bewonende vleermuizen kunnen niet op voorhand worden uitgesloten, soortgericht onderzoek is noodzakelijk;
• Negatieve effecten op potentieel essentiële foerageergebieden zijn niet op voorhand uit te sluiten, soortgericht onderzoek naar essentiële foerageergebieden van vleermuizen noodzakelijk;
• Tijdens de sloop- ontwikkel- en gebruiksfase dient rekening gehouden te worden met de verstorende effecten van verlichting. Bouwverlichting en (nieuwe) armaturen mogen niet leiden tot meer uitstraling op groen elementen;
• De aanwezigheid van verblijfplaatsen van steenmarter en leefgebied kan niet op voorhand worden uitgesloten. Soortgericht onderzoek naar steenmarter is noodzakelijk;
• De aanwezigheid en/of negatieve effecten op overige soorten en soortgroepen kan worden uitgesloten;
• Negatieve effecten op NNN-gebieden en/of Natura 2000-gebieden zijn op voorhand uitgesloten;
• Bomen binnen het plangebied vallen binnen de bebouwde kom Wnb, in dit kader is er geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen onder artikel 4.2;
• In alle gevallen dient rekening gehouden te worden met de zorgplicht onder Wnb. Geadviseerd wordt de zorgplicht te borgen middels een ecologisch werkprotocol, opgesteld door een ter zake kundig ecoloog.

Uit het voorgaande blijkt dat de volgende nadere onderzoeken noodzakelijk zijn:

• Om de aanwezigheid van vleermuizen en potentiële verblijfplaatsen vast te stellen dient een soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden. Daarnaast zijn veldonderzoeken noodzakelijk om essentieel foerageergebied vast te stellen.
• Om aan- of afwezigheid van de steenmarter vast te stellen is een inventarisatie nodig van deze soorten.

Hiertoe is een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en steenmarters. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de conclusies.

Tijdens het vleermuisonderzoek zijn 8 verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. In dit kader is een ontheffing Wet natuurbescherming noodzakelijk. Er is geen indicatie voor een verblijfplaats van de steenmarter vastgesteld, de steenmarter zelf is wel eenmaal waargenomen tijdens nachtelijke onderzoeken. Een ontheffing is niet noodzakelijk.

De ontheffing van de Wet Natuurbescherming is op 22 februari 2023 aangevraagd en door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 14 april 2023 verleend. De ontheffing is bijgevoegd als bijlage 14. De ontheffing is voorzien van een uitgebreid Activiteitenplan.

Wat betreft gebiedsbescherming worden geen negatieve effecten verwacht. Wat betreft soorten bescherming is een ontheffing Wet natuurbescherming verleend voor de gewone dwergvleermuis.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Volgens de bomenkaart van de gemeente Breda bevinden zich aan de zuidzijde van het plangebied bijzondere bomen. Deze bomen zijn gelegen parallel aan de Liesboslaan. Daarnaast staat in de noordwesthoek een groepje bijzondere bomen.

Figuur 5.5: Uitsnede bomenkaart (bron: gemeente Breda)

Binnen het plangebied, tussen de bestaande bebouwing bevinden zich ook enkele bomen zonder beschermde status. Vanwege de mogelijke nadelige gevolgen van het planvoornemen op aanwezige bomen is een bomeneffectanalyse uitgevoerd, zie bijlage 8.

Op basis van planvoornemen wordt ruimtelijk beslag gelegd op 5 waardevolle bomen door overlap met bouwblok A. In dit kader is er sprake van fatale belemmerende invloeden op bomen 239 t/m 243. De boomkwaliteit van deze bomen is zeer slecht, doordat er sprake is van een aantasting van fase 2 van de gebiedsontwikkeling Lucia Haga. In dit kader wordt geadviseerd om -in overleg met de gemeente Breda- de waardevolle status te heroverwegen, te bepalen of er in de huidige situatie nog sprake kan zijn van duurzame handhaving en of behoud van de (waardevolle) bomen wenselijk is met het oog op toekomstige beheerknelpunten. Duurzame handhaving van bomen 239 t/m 243 is enkel mogelijk door zeer ingrijpende aanpassingen aan het ontwerp.

Er wordt ruimtelijk beslag gelegd op 51 van de overige bomen binnen het plangebied, dit betreft 9 bomen in binnentuin 1 , 17 bomen in binnentuin 2, 8 bomen in binnentuin 3 en 17 bomen aan de Luciastraat.

Bij 14 bomen is sprake van fatale belemmerende invloeden op de duurzame handhaving als gevolg van significante wortelschade aan stabiliteitswortels, een significante afname in opname wortels (>40%), kroonverlies van >40% of een zeer slechte boomkwaliteit. Bomen 244, 245, 246, 247, 248 zijn zwaar aangetast door KBZ en hebben daardoor een zeer slechte boomkwaliteit. In dit kader worden geen maatregelen voorgesteld om behoud van de bomen mogelijk te maken. Boom 232 is een zoete kers in onvoldoende conditie met meerdere onderliggende gebreken en zeer zware oppervlakkige beworteling. Om deze boom te handhaven zijn ingrijpende maatregelen noodzakelijk, echter is de boom gezien het sortiment, de conditie en onderliggende gebreken niet behoudenswaardig. Bomen 213 en 214 zijn meelbessen in slechte conditie met structurele boomtechnische gebreken. In dit kader wordt geadviseerd bomen 213, 214 en 232 te vellen. De overige bomen in binnentuin 1 waarbij schade ontstaat zijn van een niet duurzaam sortiment, bij deze bomen is sprake van fatale belemmerende invloeden door >40% kroonverlies en/of meer dan >40% verlies van opname wortels. In binnentuin 3 is sprake van een (zeer) slechte boomkwaliteit bij bomen 3, 5 en 159, ook is beperkt wortelverlies te verwachten bij deze bomen. De bomen hebben een (sterk) verminderde levensverwachting, slecht in dit kader wordt geadviseerd de bomen te vellen.

Een aantal bomen aan de Liesboslaan die beschermd zijn, zijn al dood/verwijderd. De deels dode/dan wel reeds verwijderde bomen aan de Liesboslaan, maken om deze reden geen onderdeel uit van de bomeneffectanalyse. De reeds afgestorven, dan wel te rooien bomen aan de Liesboslaan worden vervangen. Hier vindt herplant in de vorm van laanbeplanting plaats. De beschermde bomen aan de noordwestkant van het plangebied blijven behouden. Deze maakten ook geen onderdeel uit van de bomeneffectanalyse.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden meerdere vergunningplichtige houtopstanden gerooid. Op basis van de voorgenomen plannen worden de te rooien bomen in ruime mate gecompenseerd. Deze compensatie wordt onderdeel van het herplantplan wat bijgevoegd wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Per maart 2021 zijn de regels rondom afkoppeling van verhard oppervlak aangescherpt.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
4. De toename van verhard oppervlak groter dan 500 m² tot en met 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel:

benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

De voorziening voldoet aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Beleid gemeente Breda

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten die aangesloten zijn op de riolering wordt gerekend met een compensatie van 7 mm. Bestaande verharde oppervlakten die niet afwateren op de riolering hoeven niet meegerekend te worden. Nieuw beleid is in voorbereiding waarbij de 7 mm niet meer van toepassing is. Voor bestaand oppervlak wat in de toekomst blijft geldt een compensatieplicht van 20 mm.

Huidige situatie

Het plangebied is momenteel grotendeels verhard door de aanwezigheid van het woonzorgcentrum en de bijbehorende parkeerplaatsen en terrassen. Alleen in de tuinen en het voorterrein is geen volledige verharding aanwezig. Hier is veelal sprake van plantvakken en bakken. De percelen met de omliggende wegen zijn bijna geheel verhard. Het perceel aansluitend op het Luciapark is onverhard. De onverharde/semi verharde delen zijn globaal met groen aangegeven in figuur 5.6. Het bebouwd oppervlak van het woonzorgcentrum betreft 14.086 m². Dit bedraagt circa 70% van perceel 2496. Inclusief (semi)verhardingen bedraagt dit bijna 100%.

Figuur 5.6: Bestaande verhardingen en onverharde delen

Bodem

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Breda ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. Er is in de omgeving hoofdzakelijk sprake van lemig fijn zand. Voor verdere informatie over de bodemopbouw wordt verwezen naar het bodemonderzoek, bijgevoegd in bijlage 5.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied zijn geen waterlopen gelegen. Ten westen van het plangebied is, in het Luciapark, een retentiegebied gelegen. De locatie bevindt zich niet in de keurzone hiervan. Het plangebied is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.7 is een uitsnede te zien van het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.7: Uitsnede Legger met plangebied rood omkaderd (bron: Waterschap Brabantse Delta)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale of primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het bestaande woonzorgcentrum is aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal de huidige bebouwing worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van maximaal 198 woningen of 191 woningen en een huisartsenpost.

Figuur 5.8: Waterhuishoudkundig plan (watertoets)

Bodem en grondwater

Ter plaatse van het plangebied is een onderzoek naar de waterdoorlatendheid uitgevoerd, zie bijlage 6. Op basis van de resultaten uit het waterdoorlatendheidsonderzoek wordt de aanwezige zandlagen binnen de onderzoekslocatie, mede op basis van de textuur, geschikt geacht voor de infiltratie van hemelwater. Geadviseerd om voor het dimensioneren van de infiltratievoorzieningen een rekenwaarde te hanteren van 2,0 m/dag. Als rekenwaarde geldt het gemiddelde van de geschikte metingen vermenigvuldigd met een veiligheidsfactor van 0,5.

Waterkwantiteit

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 500 m².Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling wordt de ondergrens van 500 m² niet overschreden. Er is sprake van een afname in verharding. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

Om de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er voldoende ruimte gecreëerd te worden om water vast te houden binnen het plangebied. Het verhard oppervlak neemt met de ontwikkeling af. Voor het te behouden verhard oppervlak geldt dat 20 mm binnen het plangebied moeten kunnen worden opgevangen met een beperkte, gedoseerde afvoer.

Figuur 5.9: Berekening watercompensatie

Perceel 2496 is in de bestaande situatie zo goed als geheel verhard. In de toekomstige situatie zal de verharding met circa 50% afnemen. Dit betreft worst-case (bebouwd vlak inclusief grondvlak parkeergarages en waterdoorlatende paden) ruim 10.000 m² aan verharding. De bergingsopgave is hiermee 10.850*0,020 = 217 m³. De wateropgave wordt op een duurzame manier in het plan ingepast: water wordt tijdelijk geborgen en vervolgens vertraagd en gescheiden afgevoerd. Waterberging vindt plaats in 5 wadi's en via infiltratiekratten op 2 parkeerdekken (85 mm buffer). Door vergroening en/of ontharding van het plangebied is er een meer natuurlijke wijze van hemelwaterinfiltratie mogelijk. In totaal is er ruimte voor 126 m³ aan waterberging binnen de wadi's met een waterschijf van 0,3 m en circa 114 m³ in de infiltratiekratten, zie figuur 5.8. Dit is ruim voldoende om aan de bergingseis van 217 m³ te voldoen. Aanvullend wordt waterpasserende verharding toegepast.

De wadi's worden onderling verbonden om te zorgen dat ze allemaal gevuld worden voordat de overstort richting het bestaand hemelwaterriool met overstort op de retentievijver (ten westen van het plangebied) in werking wordt gesteld. De bufferkratten komen hoger te liggen dan de wadi's, zodat het overtollige water in de infiltratiekratten naar de wadi's afstroomt.

De bufferkratten (bijv. Permavoid Capillair Irrigatiesysteem), die onder de leeflaag van de bomen en planten worden aangebracht, hebben zowel een irrigerende als drainerende werking. Het systeem werkt als buffer waar hemelwater van dakafvoeren of straatkolken in opgevangen kan worden. De buffercapaciteit van het systeem kan op een eenvoudige ingesteld worden, door de folie die de buffer waterdicht maakt op een welbepaalde hoogte af te werken. Permavoid Capillaire Irrigatie units hebben een hoogte van 85 mm of 150 mm, met een maximaal waterbergend vermogen van respectievelijk 70 en 135 l/m². Door units op elkaar te plaatsen kan de buffercapaciteit nog vergroot worden. In principe wordt een schijngrondwaterstand gecrëeerd. Er is geen gevaar op rechtstreekse verdamping van het buffervolume en het water kan zich vrij bewegen in de units, in functie van het verbruik van de beplanting die erbovenop staat. Het systeem dient wel vlak uitgevoerd te worden, zodat de waterhoogte op ieder punt gelijk is.

Komt er teveel water in, dan loopt het systeem over naar de wadi's. Bij instelling van de overloop wordt er steeds een luchtlaag behouden. Dit vrij volume kan gebruikt worden voor opvang van piekbuien. Door het niveau van de regenwaterafvoer aan te passen, kan de verhouding tussen waterbergend volume en vrij volume voor piekafvoeren gewijzigd worden, in functie van lokale behoeften. Bij maximale waterbergingscapaciteit bedraagt het drainerend vermogen ca. 10 l/m². Enkele open verbindingen tussen luchtlaag en het maaiveld verzekeren een goede luchtcirculatie. De Permavoid Capillaire Irrigatie units zijn voorzien van speciaal ontwikkelde capillair actieve vezels die zorgen voor een continu transport van water uit de buffer naar de leeflaag van de bomen en planten. Voor een optimaal watertransport naar en in het groeimedium zijn een filterdoek en substraat met groot capillair vermogen noodzakelijk. Het Terraviva Capillair Substraat heeft een uitermate grote capillaire werking. Het systeem is bijgevolg zelfregulerend en hoeft geen ondersteuning van computers of beheerders.

E.e.a. zal in de technische fase verder uitgewerkt worden. Daarbij is het van belang dat de waterbergingen op een juiste manier worden gedimensioneerd en ontworpen, zodat de functionaliteit in de praktijk kan worden gewaarborgd.

Waterveiligheid

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (o.a. lood en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Het afvalwaterdebiet mag niet voor overbelasting van de bestaande riolering zorgen. In vergelijking met de huidige situatie zal dit niet tot problemen leiden, met name omdat het hemelwater wordt afgekoppeld. Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

In dit geval wordt hemelwater vastgehouden in bufferkratten en wadi's. Het water in de bufferkratten wordt toegepast om de bomen en beplanting te voeden, waardoor sprake is van herbenutting van hemelwater. Zoals in het voorgaande beschreven is, wordt het hemelwater daarna naar de wadi's afgevoerd voor infiltratie. Een overstort zorgt ervoor dat overtollig water (bij piekbuien) naar de bestaande vijver wordt afgevoerd (via het bestaande hemelwaterriool).

Onder de Luciastraat ligt een gemengd rioolstelsel. Hierop wordt aangesloten. Dit gemengde rioolstelsel zal minder belast worden door de afkoppeling van het hemelwater.

Het planvoornemen houdt voldoende rekening mee met de berging en infiltratie van hemelwater. De bodem is bovendien geschikt voor de benodigde hemelwaterinfiltratie. Van belang in de verdere uitwerking is dat de afvoer van de bufferkratten en wadi's en het ontwerp, de aanleg en het beheer daarvan goed uitgewerkt worden.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied ligt ten noorden van de Liesboslaan en wordt verder omgeven door de Luciastraat en de Princentuin. Deze wegen zijn allen gecategoriseerd als woonstraten met een maximumsnelheid van 30 km/uur. In westelijke richting wordt via de Liesboslaan en de Princentuin de Nieuwe Heilaarstraat bereikt. De Nieuwe Heilaarstraat leidt via de Heilaarstraat naar de Ettensebaan, die uitkomt op de A16. De Nieuwe Heilaarstraat en de Heilaarstraat zijn gecategoriseerd als wijkontsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/uur. De Ettensebaan is gecategoriseerd als een stedelijke hoofdweg met een maximumsnelheid van 70 km/uur. Richting het oosten is in het verlengde van de Liesboslaan de markt van Princenhage te bereiken. Richting het westen, via de Liesboslaan, is voor gemotoriseerd verkeer uitsluitend de parallelweg van de Princenhagelaan richting het zuiden te bereiken, dit betreft een straat met een maximumsnelheid van 30 km/uur . De aansluiting op de Princenhagelaan ligt ruim 200 meter zuidelijker, ter hoogte van het Van der Valk hotel. De Princenhagelaan is gecategoriseerd als stedelijke hoofdweg, met een maximumsnelheid van 50 km/uur.

Met de beoogde ontwikkeling wijzigt de routing voor gemotoriseerd verkeer binnen het plangebied. In de noordwest hoek komt een knip in de Luciastraat rond het huidige woonzorgcentrum. De zuidwestelijke bebouwing (gebouwen B en E) wordt uitsluitend ontsloten op de insteek Luciastraat die ontsluit op de Liesboslaan. De noordwestelijke bebouwing (gebouw F) wordt richting het oosten ontsloten op de Princentuin.

Langzaam verkeer

Op de omliggende wegen rondom het plangebied zijn geen fietsstroken of fietspaden aanwezig. Het fietsverkeer deelt hier de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer. Langs onder andere de Liesboslaan en de Nieuwe Heilaarstraat zijn voetpaden gelegen. Binnen het plangebied zijn voldoende voetpaden aanwezig. De paden tussen de bebouwing staan in verbinding met de centrale ontmoetingsplek, de omliggende infrastructuur en het groen ten westen van het plangebied.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte is de bushalte Liesboslaan aan de Nieuwe Heilaarstraat, op circa 100 meter afstand van het plangebied.

Verkeersgeneratie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie zijn berekeningen uitgevoerd op basis van kengetallen uit CROW-publicatie 381. Voor de stedelijkheidsgraad wordt 'sterk stedelijk' aangehouden en het gebiedstype is gedefinieerd als 'rest bebouwde kom'. Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling is de gemiddelde werkdag maatgevend. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt conform CROW-publicatie 381 voor woonfuncties een omrekenfactor van 1,11 gehanteerd en volgens de CROW-publicatie 272 voor een vergelijkbare functie zoals een fysiotherapeut een omrekenfactor van 1,4.

Tabel 5.1: verkeersgeneratie (bron: Rho adviseurs)

De beoogde ontwikkeling zal leiden tot een verkeersgeneratie van 1.328 mvt/etmaal in de toekomstige situatie gedurende een gemiddelde weekdag en 1.549 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Bij de realisatie van 7 appartementen in de categorie koop, appartement, duur, in plaats van een huisartsenpraktijk valt de verkeersgeneratie lager uit. Worst-case wordt uitgegaan van de hoogste verkeersgeneratie.

De huidige functie, het woonzorgcentrum, bestaat uit complexe psychogeriatrie (cliënten met dementie) en complexe gerontopsychiatrie (cliënten met psychiatrisch ziektebeeld). Dit betreft een gesloten inrichting. De verkeersgeneratie van het woonzorgcentrum is dan ook zeer laag en enkel afkomstig van personeel en bezoekers. Omdat dit gebruik naar naastgelegen panden wordt verplaatst en derhalve van de omliggende wegen gebruik blijft maken wordt voor onderhavige ontwikkeling geen verschilberekening opgesteld. De berekende toename van de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie betreft zodoende een worst-case situatie van de toename van het verkeer op de omliggende wegen.

Verkeersafwikkeling

Bij het beoordelen van de verkeersafwikkeling wordt uitgegaan van een gemiddelde werkdag intensiteit. Verder wordt de verkeersafwikkeling beoordeeld op basis van het maatgevende uur. Hierbij wordt doorgaans het drukste uur aangehouden. Voor het bepalen van de verkeersintensiteit van het drukste uur wordt de algemene vuistregel gehanteerd. Die gaat er vanuit dat de intensiteit in het drukste uur 10% is van de etmaalintensiteit. Gedurende het drukste uur zal de planontwikkeling dus een verkeerstoename kennen van 155 mvt/uur.

Bij het beoordelen van de doorstroming wordt doorgaans gekeken naar de verkeersafwikkeling bij kruispunten. Daarbij is het kruispunt Ettensebaan - Heilaarstraat maatgevend. Om de worst-case belasting op dit kruispunt te berekenen is uitgegaan van onderstaande verkeersafwikkeling. In de realiteit zal een deel van het verkeer ook richting Princenhage zelf rijden via de Ambachtenlaan en/of via de Liesboslaan de Princenhagelaan bereiken.

Figuur 5.9: Verkeersafwikkeling beoogde ontwikkeling (bron: Rho adviseurs)

De hoogste verkeerstoename bedraagt 155 mvt/uur, bij de kruispunten Heilaarstraat - Ettensebaan. Deze toename is dermate laag dat het geen invloed zal hebben op de verkeersafwikkeling van de kruispunten.

Verkeersveiligheid

De verwachte verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling is dermate laag dat het niet zal leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling op de Nieuwe Heilaarstraat. Op de Nieuwe Heilaarstraat zijn fietsstroken aanwezig. Vanaf de Ettensebaan zijn dit vrijliggende fietsstroken. Alhoewel dit ertoe leidt dat fietsers de rijbaan moeten delen met het gemotoriseerde verkeer, zal dit wegens de inrichting van het wegprofiel niet leiden tot knelpunten in de verkeersveiligheid.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt gerekend met de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Het plangebied ligt volgens deze nota in 'Overig gebied Breda'.

Tabel 5.2: Parkeerbehoefte (bron: bijlage 1)

Bij de berekening van de parkeerbehoefte is geen gebruik gemaakt van de aanwezigheidspercentages van bewoners en bezoekers, waarbij het maatgevende moment de normatieve parkeerbehoefte bepaald. De berekende parkeerbehoefte betreft daarmee een worst-case benadering.

De totale parkeerbehoefte van het planvoornemen betreft maximaal 258 parkeerplaatsen. Indien ten koste van de huisartsenpost woningen worden gerealiseerd betreft de parkeerbehoefte 252 (258-14)+(1,2*7). De behoefte valt dan lager uit, derhalve is sprake van overcapaciteit.

Het parkeren vindt plaats op het maaiveld en in parkeerkelders. In totaal worden 285 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 258 ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Daarmee wordt voldaan aan de berekende behoefte.

Onder de gebouwen, worden verdeeld over 3 parkeerkelders, 160 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op het maaiveld worden 125 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarvan zijn 86 (113-27) parkeerplaatsen ten behoeve van deze ontwikkeling, rekening houdend met aanwezigheidspercentages van het programma dat op maaiveld een parkeerplaats zal verkrijgen (sociale huur, het totale bezoekersdeel en de medische zorgfunctie). Deze worden allen gerealiseerd aan de bestaande en hernieuwde infrastructuur aan de randen van het plangebied. Binnen het plangebied worden op het maaiveld 86 haaksparkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden aan de Liesboslaan 27 schuin parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze dienen ter vervanging van de huidige 27 schuin- en parallel parkeerplaatsen aan de Liesboslaan, welke nu ook al gebruikt worden door de bewoners van de bestaande bebouwing.

In de noordwesthoek worden 6 parkeerplaatsen vervangen door een insteek met 20 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen komen toe aan het ten noorden van het plangebied gelegen gebouw van gezondheidscentrum Thebe.

Figuur 5.10: Programma parkeren

Ten aanzien van fietsparkeren geldt een norm van 3,2 fietsparkeerplaatsen voor appartementen en sociale huurwoningen. De norm is 4,2 fietsparkeerplaatsen voor grondgebonden woningen. Bij de totstandkoming van het ontwerp is hiermee rekening gehouden. In gebouwen F en G komen gezamenlijke fietsenbergingen, met een capaciteit van respectievelijk 96 en 100 fietsen. In de overige gebouwen worden individuele bergingen aangelegd waar ruimte is voor de stalling van 3 fietsen. De overige opgave wordt in het openbaar gebied opgelost, bijvoorbeeld met fietsnietjes. Aan de norm zal worden voldaan.

De ontsluiting via de Liesboslaan en Nieuwe Heilaarstraat zal niet leiden tot knelpunten voor de veiligheid en bereikbaarheid van de planontwikkeling. De verkeerstoename ten gevolge van de ontwikkeling van het plangebied zal niet leiden tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling op de omliggende wegen. Binnen het plangebied wordt voldoende parkeergelegenheid geboden om te voldoen aan de parkeerbehoefte. Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmeringen op voor het project.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 198 woningen of 191 woningen en een huisartsenpost en kan daarom gecategoriseerd worden als een milieugevoelige ontwikkeling. Dit betekent dat de richtafstanden tot omliggende milieubelastende functies in acht moeten worden genomen. In de nabijheid zijn verschillende bestemmingen te vinden zoals 'Gemengd - 2' en 'Maatschappelijk'. Tevens blijkt uit eerdere akoestische onderzoeken dat de Ettensebaan bijdraagt aan een verhoogde milieubelasting voor geluid. De omgeving kan daarom getypeerd worden als 'gemengd' gebied.

Maatschappelijke bestemming in omgeving - woonzorgvoorzieningen

Aangrenzend ten noorden, oosten en westen van het plangebied bevindt zich de bestemming 'Maatschappelijk'. Op dit moment is hier onder andere woonzorgcentrum Thebe gevestigd. Volgens de VNG-brochure valt een woonzorgcentrum in milieucategorie 1 en mogen in een gemengd gebied naast woningen worden gerealiseerd.

Liesboslaan 2 - Kantoor

Ten zuidoosten, aan de Liesboslaan 2, bevindt zich de bestemming 'Maatschappelijk', met de aanduiding 'kantoor'. Hier is Werk Breda gevestigd. Voor deze functie geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Met een minimale afstand van 10 meter tussen de woningen en de bestemming wordt hier ruim aan voldaan.

Liesboslaan 8 - Kinderdagverblijf

Ten zuidwesten, aan de Liesboslaan 8, bevindt zich eveneens de bestemming 'Maatschappelijk', met de aanduiding 'kantoor'. Hier is een kinderdagverblijf gevestigd. Voor deze functie geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De afstand tussen het plangebied en de bestemming bedraagt 0 meter. De afstand tussen de bestemming en de beoogde nieuwe woningen bedraagt circa 25 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Geluid van een kinderdagverblijf dat mogelijk van invloed is, is afkomstig van het speelplein. De richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk geldt voor een schoolplein van een basisschool. Een kinderdagverblijf is kleinschaliger en jonge kinderen produceren minder 'speelgeluid' zoals gillen en schreeuwen. Met een afstand van 25 meter is zodoende sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 5.11: Afstand nieuwe woonbestemmingen tot omliggende functies

Liesboslaan 35 - Korenmolen Princenhage

Ten zuiden van het plangebied aan de Liesboslaan 35 bevindt zich de bestemming 'Gemengd - 2'. Hier mogen onder andere bedrijven uit maximaal categorie 2 , dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, mogelijk gemaakt worden. Deze functies hebben een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Hier wordt ruimschoots aan voldaan. De afstand tot het plangebied en de inrichtingsgrens van de bestemming 'Gemengd - 2' bedraagt circa 24 meter.

Op deze locatie staat de (voormalige) Korenmolen Princenhage. De molenbiotoop van deze molen bedraagt 500 meter en reikt tot over het plangebied. Op basis van de in het geldende bestemmingsplan opgenomen aanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop' gelden beperkingen tot de maximale bouwhoogte, zie paragraaf 1.3. Binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 9 meter. De maximale bouwhoogte binnen een afstand van 100 tot 400 meter is de uitkomst van de volgende formule: (afstand tot de molen / 50) + (0,2 * 34,25).

De molen is niet meer als zodanig in gebruik. De kop en wieken ontbreken. In de huidige situatie is het plangebied reeds bebouwd. De beoogde bebouwing heeft geen nadelig effect op de windvang van de molen, omdat wind niet van belang is. Initiatiefnemer heeft dan ook goedkeuring van de molenaar om nieuwbouw binnen het plangebied te realiseren.

Perceel 2509 - Gasdistrictstation

Ten noordwesten van het plangebied, op perceel 2509, ligt een gasdistrictstation. Het gasdistrictstation valt volgens de VNG brochure in milieucategorie 3.1. Dit perceel ligt op circa 25 meter van de meest nabij gelegen te realiseren woongebouw. Met een richtafstand van 30 meter zou derhalve niet aan de richtafstanden kunnen worden voldaan. Het gasdistrictstation is in 2014 naar de rand van het plangebied verplaatst om de ontwikkeling van woningen binnen het plangebied mogelijk te maken.

Dit gasdistrictstation heeft geen aparte bedrijfsbestemming, maar is op basis van de mogelijke nutsvoorzieningen binnen de huidige bestemming 'Maatschappelijk' toegestaan. Gezien de uitgevoerde verplaatsing en de omvang van deze nutsvoorziening is verdere toetsing aan richtafstanden niet noodzakelijk.

Figuur 5.12: Ligging gasdistrictstation, nieuw en oud

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven of instellingen aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. De locatie ligt binnen de geluidzone van verschillende gezoneerde wegen.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Gevoelige objecten in woonerven en 30 km/h-gebieden zijn uitgezonderd.

Onderhavig plan is gelegen in 'binnenstedelijk' gebied. Voor de gezoneerde wegen gelden de volgende normen voor de geluidbelasting:

• geluidbelasting < of = 48 dB (voorkeursgrenswaarde): geluidonbelast dus geen restricties;
• geluidbelasting > 48 dB en < of = 63 dB: geluidbelast dus geluidwerende voorzieningen en aanvullende voorwaarden ten aanzien van geluidluwe gevel;
• geluidbelasting > 63 dB: geluidbelast en overschrijding maximale ontheffingswaarde (geluidbelasting boven de maximale ontheffingswaarde is niet toegestaan en dient voorkomen te worden (bijvoorbeeld door toepassing stiller wegdek) en/of is eventueel te “voorkomen” door toepassing van dove gevels of schermgevels).

Alle bovengenoemde waarden zijn overeenkomstig de Wet geluidhinder inclusief aftrek artikel 110g. In onderhavige situatie is deze aftrek voor alle beschouwde wegen 5 dB.

Op basis van het gemeentelijk ontheffingenbeleid geldt aanvullend dat voor de garantie van het woonklimaat bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) dient te beschikken.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 9. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Ettensebaan en de A16. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur wegen Liesboslaan, Luciastraat en Princetuin mee berekend.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Ten gevolge van wegverkeerslawaai wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden ten gevolge van de A16 en de Ettensebaan. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden;
• De Liesboslaan zorgt bij twee grondgebonden woningen voor overschrijding van de richtwaarde van 48 dB;
• Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn niet doelmatig of gewenst gebleken om redenen van verkeerskundige, landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële aard;
• Er wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid voor het vaststellen van hogere waarden;
• Definitieve toetsing aan het gemeentelijk geluidbeleid zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen moeten plaatsvinden. De borging hiervoor wordt opgenomen in het bestemmingsplan.
• Het laten vaststellen van hogere waarden is nodig ten gevolge van de A16 en de Ettensebaan. De berekening van de benodigde hogere waarden in hoofdstuk 5 is vooralsnog gebaseerd op het stedenbouwkundigplan.

Bij toetsing aan het Bouwbesluit 2012 aan de eis voor de gevelgeluidwering dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de verleende hogere waarde. Maar op grond van artikel 3.3 lid 3 van het Bouwbesluit 2012 mag als dit gunstiger uitkomt voor de karakteristieke gevelgeluidwering op de gevel de geluidbelasting ook worden bepaald volgens het reken- en meetvoorschrift bedoeld in artikel 110d Wgh. In een dergelijk geval moet bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen een berekening van de geluidbelasting op de gevel worden gevoegd.

Het aspect geluid staat de ontwikkeling niet in de weg. De nieuwe woningen kunnen mogelijk gemaakt worden in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Het nemen van een besluit hogere grenswaarde is wel noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2: Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 198 woningen of 191 woningen en een huisartsenpost mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Ettensebaan. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; 20,7 µg/m³ voor NO₂, 16,0 µg/m³ voor PM₁₀ en 8,8 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6,0 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen of hoogspanningsverbindingen. Wel is sprake van een straalpad. Hierbij geldt een hoogtebeperking tot 46 m +NAP. Het straalpad is planologisch geborgd met een vrijwaringszone. Het plangebied heeft een globale hoogteligging van circa 4,8 m +NAP. De beoogde bebouwing heeft een maximale bouwhoogte van 17,5 meter. Het straalpad is niet negatief van invloed op de ontwikkeling. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen met een externe werking en vindt er in de omgeving geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water of door een buisleiding.

Transport van gevaarlijke stoffen over het spoor

Op een afstand van circa 1,5 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich het treintraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De persoonsgebonden contour valt niet buiten het spoor. Daarnaast is er geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig op dit spoortraject. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Deze 200 meter zone betreft het invloedsgebied waarin de aanwezige personen invloed hebben op de hoogte van het groepsrisico. Personen die zich buiten deze zone bevinden, hebben geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten westen bevindt zich de A16 op een afstand van circa 390 eter van het plangebied. Dit traject heeft een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter, hier valt het plangebied niet in. De persoonsgebonden contour valt niet buiten de weg. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie GT4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

De planlocatie wordt ontsloten via de Luciastraat, Princentuin en Liesboslaan. De Liesboslaan is een doorgaande weg waarmee het plangebied direct aangesloten is op het regionale wegennet. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via de genoemde wegen van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

Ter plaatse van het plangebied worden woningen gerealiseerd. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16 en het treintraject Roosendaal Oost – Breda. Vanwege de ligging, locatie en omvang van het plan vormt het groepsrisico geen beperkingen voor de beoogde ontwikkeling. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen (doorlopen, slenteren en langdurig zitten). Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Breda stelt in de hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtuneel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

De gemeente Breda neemt als uitgangspunt voor openbare ruimte dat hier sprake moet zijn van voldoende verblijfskwaliteit en beoordeeld windhinder op verblijf- en slenterniveau. Dit is een strengere eis dan wordt gesteld in de norm NEN 8100, waar doorgaans op een trottoir op de activiteit doorlopen wordt getoetst.

De beoogde nieuwbouw heeft een gevarieerde bouwhoogte, waarbij de maximale hoogte 17,5 meter ten opzichte van het maaiveld bedraagt. De bebouwing ligt beschut ten opzichte van de verschillende bouwblokken binnen het plangebied en beschut ten opzicht van omliggende bebouwing. Gezien de maximale hoogte en de beschutte ligging is een onderzoek naar windhinder niet noodzakelijk.

Het beoogde planvoornemen het geen negatief effect op het windklimaat binnen en rond het plangebied.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevorderd. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast voldoende ruimte voor groen. Een versterking van groen levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Verder wordt binnen het plangebied maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve en gezonde woon- en leefomgeving.

Klimaatbestendig

De vergroening van de buitenruimte maakt het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Door middel van wadi's wordt het water vertraagd afgevoerd.

Biodiversiteit

De vergroening van de buitenruimte geeft uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde. Uitgangspunt is het versterken van de lokale biodiversiteit en ecologie.

De vergroening van de locatie draagt bij aan de groene uitstraling van de omgeving en zorgt voor een geheel met de vergroening van het park aan de Ettensebaan. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke omgeving voor mens en natuur.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. In het plangebied worden de principes van de Trias Energetica toegepast. Met een goed geïsoleerde gevelschil wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. Goede daglichttoetreding zorgt ervoor dat optimaal gebruik gemaakt wordt van daglicht. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen.

Gezond en prettig leefklimaat

De bewoners en gebruikers van de woningen worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijk landschap met diverse mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur-)beleving. De collectieve buitenruimten vergroten de sociale cohesie tussen de bewoners. De gebouwen zijn alzijdig en hebben aan alle kanten ogen op de straat en het openbare groen waarmee de sociale veiligheid wordt gewaarborgd. De buitenruimte is toegankelijk voor langzaam verkeer (wandelen, fietsen). De verschillende toegangswegen maken het aantrekkelijk om door het gebied heen te lopen.

Toekomstwaarde

De hoofdopzet van de bouwstructuur kan verschillende type woningen faciliteren. Het plan kent een diversiteit aan typologieën waardoor het naar de toekomst toe voor verschillende gebruikers aantrekkelijk is.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Groen

De openbare ruimte nabij de Ettensebaan en de groene parkruimte tussen de woningen is bestemd als 'Groen'. Deze zijn openbaar toegankelijk. De aangrenzende tuinen die bij de woningen behoren zijn bestemd als Wonen.

Verkeer

De openbare ruimte aan de Luciastraat en de Princentuin is bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden zijn bestemd voor wegen, straten, paden, parkeervoorzieningen en groen.

Wonen

Het plangebied is grotendeels bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming mogen maximaal 191 wooneenheden en een huisartsenpost en dienstverlening worden gerealiseerd. Indien de huisartsenpost niet wordt gerealiseerd zijn maximaal 198 woningen mogelijk. Binnen het plangebied zijn parkeergarages onder/op het maaiveld toegestaan. In het plan zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen gebouwen opgericht mogen worden. Daarbij gelden maximale bouwhoogtes, die zijn afgestemd op het peil (art. 2.12).

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels. Ook is de hospitaregeling overgenomen uit het vigerend paraplubestemmingsplan Hospita en Parkeren 2022.

Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Princenhage - Haagpoort, Liesboslaan 6.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda (vastgesteld 01-08-2019) is voor deze ontwikkeling een participatieplan vormgegeven waarin wordt beschreven hoe de participatie heeft plaatsgevonden. Het participatieplan is bijgevoegd in bijlage 10.

Complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen vragen om een zorgvuldige benadering van alle direct omwonenden en betrokkenen in het kader van 'omgevingsmanagement' en 'verwachtingsmanagement'.

In 2021 hebben er reeds gesprekken plaatsgevonden met direct betrokkenen zoals de Vereniging van eigenaren van wooncomplexen Princentuin en Park Princenhage, de eigenaar van de Molen de Hoop en Laurentius.

Op 11 juli 2022 heeft een bewonersavond plaatsgevonden. Op de avond zijn enkele kritische vragen/opmerkingen over parkeren, verkeersdruk, bouwhoogten etc. gesteld. Maar over het algemeen is het plan positief ontvangen. Het verslag van deze informatieavond is als bijlage 11 toegevoegd.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties.

Conceptbestemmingsplan is opgestuurd naar Dorpsraad Princenhage, provincie Noord-Brabant, Brandweer en waterschap Brabantse Delta. Daaruit zijn de volgende reacties gekomen:

• De Dorpsraad is regelmatig over de plannen aan de Liesboslaan 6 geïnformeerd. De Dorpsraad heeft de stukken bekeken en heeft geen bezwaren of opmerkingen.
• De provincie heeft het plan bekeken aan de hand van de provinciale belangen zoals die zijn verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV).

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor zes weken ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Ingediende zienswijzen worden samengevat en van beantwoording voorzien.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

het bestemmingsplan Princenhage - Haagpoort, Liesboslaan 6 met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022214012-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde van het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woningen en een andere geluidgevoelig gebouw, alsmede geluidgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda en wijzigingen daarvan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transportverdeelstation , transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda en wijzigingen daarvan.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, pv-panelen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en liftopbouwen en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren': tevens parkeren;
7. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': op de begane grond tevens maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening;
3. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een (half) verdiepte parkeergarage;

met daarbij behorend(e):

4. tuinen en terrassen;
5. paden en verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. in- en uitritten;
7. groen;
8. kunstobjecten.
9. nutsvoorzieningen;
10. parkeren;
11. speelvoorzieningen;
12. water en waterhuiskundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 sub b om ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' op de begane grond maximaal 7 extra woningen toe te staan, indien:

1. de functie als bedoeld in artikel 5.1 onder b niet of niet geheel wordt toegepast;
2. per toegevoegde woning het vloeroppervlak aan maatschappelijke voorzieningen evenredig afneemt.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. Geen omgevingsvergunning is vereist indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.
2. Met de aanvang van de bouw ten behoeve van de bestemming 'Wonen' kan alleen worden gestart als:
   1. de gereedmelding van de bouwwerkzaamheden als bedoeld in artikel 1.25 van het Bouwbesluit 2012 van de voorgaande fase, conform de aangeduide fases in bijlage 2 bij deze regels, is gedaan bij het bevoegd gezag;
   2. bij toepassing van de fasering onder b sub 1 kan fase 2a dan wel fase 2b als fase 2 worden aangemerkt, met dien verstande dat de andere fase dan als laatste, derde fase wordt aangemerkt;
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b indien:
   1. strikte toepassing van de fasering in bijlage 2 zou leiden tot een beperking van een doelmatige realisatie;
   2. de uitvoering op andere wijze of als geheel uit ruimtelijke oogpunt acceptabel is.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. Binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 9 meter.
2. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule: maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 34,25).
3. Het bepaalde onder a en b, is niet van toepassing op bestaande bouwwerken.
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b, voor de bouw van bouwwerken indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Voor zover gebouwen en andere bouwwerken, die zijn toegestaan op grond van de bestemmingsbepalingen, zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad', mag de hoogte van de betreffende gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan 46 meter +NAP (Normaal Amsterdams Peil).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Waar een geldende bestemming of een onherroepelijke (omgevings)vergunning een woning toestaat, mag gebruik van de hospitaregeling worden gemaakt.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. Indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Princenhage - Haagpoort, Liesboslaan 6".