Op de hoek van de Deinzestraat en de Vlaanderenstraat in het stadsdeel Hoge Vucht was tot voorkort een deellocatie van een MBO-vestiging van het Vitaliscollege gevestigd. Sinds de verhuizing van de onderwijsinstelling medio 2018 staan de gebouwen leeg.

Naast het voormalige schoolgebouw is een onbemand tankstation aanwezig welke zal worden beëindigd.

De gebouwen zijn verouderd en initiatiefnemer is dan ook voornemens om de locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Alle bebouwing zal worden gesloopt.

Het plan bestaat uit de realisatie van 58 appartementen in een V-vormig gebouw met een parkeerkelder. Het merendeel van de woningen (tussen 75 en 80%) zal in de middeldure huur worden aangebonden. Daarnaast zal ook sprake zijn van vrije sector huur.

De planlocatie kent op basis van het geldende bestemmingsplan hoofdzakelijk een maatschappelijke bestemming en deels een bedrijfs- dan wel groenbestemming. Op basis van het vigerend bestemmingsplan is het realiseren van woningbouw dan ook niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van woningbouw mogelijk gemaakt.

De locatie ligt in het noorden van Breda, in de wijk Hoge Vught. Deze wijk is onderverdeeld in diverse buurten, waarvan de planlocatie binnen de buurt Wisselaar is gelegen. Het plangebied wordt afgebakend door de Deinzestraat, Vlaanderenstraat en aan de zuidzijde de groenstrook langs de Groenedijk te Breda.

Het plangebeid bestaat uit diverse kadastrale percelen:

• Gemeente Breda, sectie G, nummer 3655

• Gemeente Breda, sectie G, nummer 3656
• Gemeente Breda, sectie G, (gedeeltelijk) nummer 7902

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: De Roon Architecten)

Figuur 1.2 Kadastrale situatie (bron: Kadastralekaart.com)

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan “Hoge Vught”. Dit bestemmingsplan is op 15 maart 2012 vastgesteld en sinds 14 juni 2012 onherroepelijk.

De gronden ter plaatse zijn grotendeels bestemd als “Maatschappelijk” en gedeeltelijk als "Bedrijf" en "Groen". Aan de zijde van de Vlaanderenstraat bevindt zich nog een dubbelbestemming "Leiding" ten behoeve van de stadsverwarming.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Hoge Vught"

Toets bestemmingsplan

Het realiseren van woningbouw in de vorm van appartementen is binnen de geldende bestemmingen niet mogelijk.

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 licht de doelstelling van het bestemmingsplan toe. De aspecten met betrekking tot het milieu komen in hoofdstuk 5 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 6 en in hoofdstuk 7 en 8 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

De Hoge Vucht is gesitueerd in het noordoosten van Breda. De Hoge Vucht onderscheidt zich van haar omgeving door haar ligging en eigen typerende karakter van een woonwijk uit de jaren zestig van de twintigste eeuw. Belangrijke auto-infrastructuur (Terheijdenseweg en Nieuwe Kadijk) en de polder dragen hieraan bij.

Hoge Vucht is een groene, ruime wijk met fraaie doorzichten. Elke straat heeft een groencomponent in het wegprofiel: een haag, een plantsoen of pleintje en er is veel groen op buurt- en wijkniveau. Het groen heeft op enkele plekken ook een ecologische waarde. Anderzijds is het groen ook anoniem, eenvormig en niet in gebruik. De functie beperkt zich vaak tot kijkgroen. Er is een duidelijke ruimtelijke opbouw in vier buurten (kwadranten) en een sterke hoofdstructuur, gevormd door de parkways Groenedijk, Doornboslaan, Cornelis Joosstraat en Kapittelweg.

De vier buurten Biesdonk, Wisselaar, Geeren-Noord en Geeren-Zuid zijn opgedeeld in subbuurten, waardoorheen het groen van de secundaire groenstructuur loopt.

De locatie is gelegen in de buurt Wisselaar.

Figuur 2.1 Streefbeeld 2020 (bron: Masterplan openbare ruimte 2020, Hoge Vucht, Doornbos, Linie; Gemeente Breda; d.d. augustus 2009) (plangebied is rood omcirkeld)

De Wisselaar is een wijk in het stadsgebied Hoge Vucht in het noorden van Breda. De wijk kenmerkt zich door een aaneenschakeling van lange rijen doorzonwoningen omzoomd door veel groen met aan de oostkant de koopflats aan de Hobokenstraat. Om het eentonige straatbeeld te doorbreken zijn in de jaren 90 een aantal projecten gerealiseerd met bungalows en kleine appartement gebouwen. De wijk is een typisch voorbeeld van een zestiger jaren wijk. De wijk is ruim opgezet, met brede straatprofielen. De bebouwing, de wegenstructuur en de openbare ruimte zijn strak vormgegeven. Dit is te zien in de rechte bouwblokken, straatprofielen en de eveneens rechte rijen eengezinswoningen. Beeldbepalend voor de ruimtelijke karakteristiek van de wijk zijn de jaren '60 woonbuurten met veel groen, het bedrijventerrein Biesdonk, winkelcentrum Moerwijk, sportcomplex de Wisselaar en het aangrenzende landschap in het noorden en oosten. Het overkapte winkelcentrum Moerwijk is een individueel complex, dat door de massa en de ligging beeldbepalend is voor de Hoge Vucht. Het winkelcentrum wordt omringd door hoogbouw, waartussen de toegangen tot het winkelcentrum gesitueerd zijn. Het Hoge Vuchtpark en de openheid van het buitengebied aan de noordrand vormen waardevolle elementen. Daarnaast zijn in de wijk veel groenvoorzieningen aanwezig. In Geeren en Wisselaar ligt een waterloop, die in combinatie met het groen beeldbepalend is.

De wijk Wisselaar bestaat vooral uit hoogbouw aan de randen, met daartussen rijwoningen. Kenmerkend zijn het blokvormige stratenpatroon en het straatgericht wonen. Aan de kop van de rijwoningen zijn veelal garageboxen gebouwd. Door de herhaling van deze gelijkvormige zijgevels ontstaat een karakteristiek beeld naar zijstraten. Recentelijk zijn op deze plekken in de wijk grondgebonden woningen vervangen door gestapelde bouw. Bijvoorbeeld aan de Temsestraat en Kaprijkestraat. De bebouwing is hoofdzakelijk opgetrokken in baksteen, met kozijnpuien en met prefab-elementen, als kenmerkend onderdeel van de geindustrialiseerde bouw. De bebouwing in de buurt Wisselaar is gevarieerder, zowel door woningtypen als bebouwingsmassa. Ook inbreidingen en vervangende nieuwbouw door de hele wijk zorgen voor dit gevarieerde beeld.

Langs de Groenedijk en het Groenedijkplein is thematische bebouwing gesitueerd. De bebouwing bestaat uit appartementencomplexen en rijwoningen, opgetrokken in moderne architectuur. In Hoge Vucht vormt de thematische bebouwing langs de Groenedijk door eenheid in de architectuur een ensemble. Dit geldt tevens voor andere nieuwbouw projecten. Ze vallen op door moderne architectuur en het materiaal- en kleurgebruik en zijn daardoor beeldbepalend voor de wijk.

Vanaf 1955 tot 1975 zijn veel uitbreidingen gerealiseerd, met een eenvoudig patroon van rechte straten, met een symmetrisch straatprofiel en een structuur van stempels met (gestapelde) woningen in (half)open woonblokken, in een open en vaak groene setting. Identieke woonblokken worden herhaald, zodat sprake is van stempels. Van oorsprong gaat het voornamelijk om huurwoningen, in bezit van woningbouwverenigingen en corporaties. Achterliggend idee bij de bouw was dat blokken (gestapelde) woningen, georienteerd op de zon en vrijstaand in het groen, licht, lucht en ruimte in huis konden brengen. Dit principe kwam voort uit de functionalistische gedachte van scheiding van functies van Congres International des Architectes Modernes (CIAM) en vormde de belangrijkste basis van het Nieuwe Bouwen. Vaak is sprake van clustering van speciale functies (kerken, winkels, scholen, speel- en sportvelden, e.d.) in centraal gelegen groenstroken en -ruimten. Aan de clustering van bijzondere functies en voorzieningen en de differentiatie in de woningtypologie ligt de naoorlogse wijkgedachte ten grondslag. De wijk is de primaire, veilige woonomgeving, waarbinnen voor alle bewoners de dagelijkse voorzieningen aanwezig moeten zijn. De woningbouw bestaat uit grondgebonden rijwoningen, maisonnettes, drive-inwoningen in combinatie met (middel)hoogbouw, in de vorm van portiek- en galerijflats. Soms zijn naast de rijwoningen ook twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen in de wijk gesitueerd. De hoofdstructuur bestaat uit een hierarchisch onderscheid tussen doorgaande hoofdwegen op stedelijk niveau en de wijkontsluiting op wijkniveau, met daaraan gekoppeld, woonstraten, woonhoven, winkelpleinen en ruime groene ruimten. De openbare ruimte bestaat uit rijbanen, parkeerstroken, trottoirs en openbaar groen. Het semi-openbare gebied bestaat uit gangpaden en achtergebieden. Deze achtergebieden zijn vaak in gebruik als parkeerterrein met garageboxen of als speelveldje. Bebouwing, openbare ruimte en groen zijn in samenhang met elkaar ontworpen. In de best geslaagde en bewaard gebleven voorbeelden vormen bebouwing, openbare ruimte en groen een sterk samenhangend geheel.

Gerealiseerd is een variatie aan verkavelingtypen en woonvormen, zoals hoven, strokenbouw, woonpaden, gemeenschappelijke voortuinen, lange, korte en getande woonblokken. Herkenbare en op grote schaal toepasbare (half)open woonblokken met rijwoningen, vormen het meest voorkomende verkavelingstype, dat vaak wordt afgewisseld met (middel)hoogbouw in een groene setting. Door de (half)open woonblokken ontstaan open straathoeken, hierbij is bij woningen veelal een duidelijk onderscheid te maken tussen voor- en zijgevel. Kenmerkend daardoor zijn dan ook de vele gesloten kopgevels, zichtbaar vanaf de openbare weg, en de zichtbaarheid van veelal rommelige achterzijden van de woningen, die voornamelijk gericht zijn op de achtergebieden of gangpaden. De situering van de woningen is geschakeld, zonder verspringingen in de voorgevellijn.

De grondgebonden woningen bestaan uit eenvoudige hoofdmassa's van twee lagen en kapvormen (overwegend zadeldaken evenwijdig aan de straat), die zorgen voor rust en uniformiteit in het bebouwingsbeeld. Gevels vertonen sterke samenhang, door identieke gevelindeling, materiaal- en kleurgebruik en vormen een wand, soms met naar voren komende of teruggelegen blokvormige aanbouwen of erkers. De gevels krijgen eenheid, door de sterk ritmisch werkende herhaling van per woning identieke puien. De vormgeving is teruggebracht tot een functionele compositie van het strikt noodzakelijke. Soms alleen een eenvoudige gemetselde gevel (veelal halfsteens), met de deuren en ramen die nodig zijn voor de toegang en daglichttoetreding, soms een rechtlijnige compositie van verdiepinghoge gevelelementen, in de vorm van kozijnpuien, eventueel met balkons.

Gebruikte materialen zijn metselwerk van (rood)bruine of lichtkleurige baksteen en oranjerode of donkergekleurde dakpannen. In de oudere gebieden heeft de bebouwing nog herkenbare wederopbouwdetails zoals zichtbare prefab betonelementen.

Gestapelde woningbouw (voornamelijk galerijflats) wordt gekenmerkt door een duidelijk rechthoekige bouwmassa, met een horizontale geleding en een platte afdekking. Vaak gaat het om een stapeling van horizontale lagen, waarbinnen de individuele woning afleesbaar is. Het wonen is opgetild', waarbij de plint de relatie legt tussen wooneenheden en maaiveld. Op het niveau van de begane grond bestaat vaak het gevoel van beslotenheid, door deze gesloten plinten of overheerst het semi-openbaar karakter, door ingangen van bergingen of garages. De (middel)hoogbouw zelf is strak en eenvoudig vormgegeven. Het bijzondere aan de gevels is het ontbreken van een hierarchische opbouw. De gevel is geen dichte wand met openingen maar opgebouwd als een weefsel, zonder accenten op de hoek of langs de dakrand. De gezamenlijke entree is veelal opvallend en afwijkend van het hoofdgebouw vormgegeven. Gestapelde woningbouw komt ook voor in het wijkwinkelcentrum, waar de plint bestaat uit winkelruimten en daarboven de woningen zijn gesitueerd. In het winkelgebied kunnen de als een geheel ontworpen luifels een sterk horizontaal accent geven.

De planlocatie is in de huidige situatie vrijwel geheel bebouwd, danwel verhard. Enkel op de hoek bevindt zich groen met een watergang tussen de Groenedijk en het plangebied.

Het voormalige schoolgebouw dateert uit eind jaren '60 en bestaat uit twee bouwlagen met plat dak. Ter plaatse van het onbemande tankstation is een luifel/overkapping geplaatst die aansluit op de bebouwing. De gevels van de bebouwing zijn voorzien van veel raampartijen met wisselende afmetingen. De gebouwen zijn erg verouderd.

Figuur 2.2 Foto's huidige situatie

Bij het maken van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2023 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel
• Sterke en gezonden steden en regio's
• Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een “Ladder voor duurzame verstedelijking” op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toetsing aan de 'ladder' vindt plaats verderop in deze paragraaf.

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een regel uit het Rarro van toepassing. Dit betreft de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstations. Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor bebouwing. Het Rarro is derhalve niet van invloed op voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 3.1 Situering radarverstoringsgebieden (versie december 2020)

In het Besluit ruimtelijke ordening is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder in werking getreden.

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang:

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling

Ad 1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van 58 wooneenheden. Een dergelijke ontwikkeling kan dan ook gezien worden als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2. Voorziet het onderhavige besluit in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling?

Laddertoets geldt alleen voor 'nieuwe' stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft. Op basis van vigerend bestemmingsplan heeft de grond ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk'. Het realiseren van een appartementencomplex is binnen deze bestemming niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming ter plaatse van het beoogde woongebouw gewijzigd naar 'Wonen', waardoor de realisatie van het woongebouw mogelijk wordt gemaakt.

De planologische functiewijziging is van zodanige aard en omvang dat er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

Ad 3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

In de NOVI is een landelijke woningbouwopgave opgenomen van 1,1 miljoen woningen tot 2035. In Breda is er sprake van een grote druk op de woningmarkt, wat ingrijpende gevolgen heeft voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Naar verwachting zal de bevolking en het aantal huishoudens in Breda door blijven groeien in de periode 2020-2040.

De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan het realiseren van de landelijke woningbouwopgave. In oktober 2021 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda Sterk en Veerkrachtig' unaniem vastgesteld. Hierin is het doel opgenomen van de bouw van ruim 25.000 woningen tot en met 2040. Voor 4.050 woningen is per januari 2022 het bestemmingsplan vastgesteld, de harde plancapaciteit. Met vaststelling van voorliggend bestemmingsplan worden deze woningen hier aan toegevoegd.

Ad 4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?

De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is in de provinciale omgevingsverordening aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen het stedelijk concentratiegebied is voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Conclusie

Hierboven is aangetoond dat behoefte is aan de woningbouwontwikkeling en is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve kan worden voldaan aan de Ladder.

De nieuwe Omgevingswet (welke naar verwachting in 2023 in werking zal treden) bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men ambities verwoord op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie.

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (oa. Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie

Transformatie van het stedelijk gebied wordt een belangrijke opgave. Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Met onderhavige ontwikkeling worden leegstaande en verouderde bebouwing gesloopt en wordt een benzinestation verplaatst uit de wijk.

Hiervoor in de plaats worden nieuwe woningen toegevoegd binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuw te bouwen woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van duurzaamheid, zoals gasloos bouwen, wat een verplichting is in het kader van het Bouwbesluit.

Over mogelijke andere duurzaamheidsaspecten wordt nog nagedacht. Op enkele daken is in ieder geval voorzien in zonnepanelen. Eén ander zal bij de verdere uitwerking en de omgevingsvergunning bouwen nader aan bod komen.

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim omgevingsverordening. Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Het plangebied is gelegen binnen het 'stedelijk concentratiegebied'. Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut. Binnen het bestaand stedelijk gebied geldt, bij de toedeling van functies, daarnaast het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. de toedeling van functies is beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
   1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk (in de omgevingsverordening);
   2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding;
   3. al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in de omgevingsverordening is toegestaan;
2. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Beoordeling en conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe zorgvuldig ruimtegebruik. Op de locatie is momenteel een verouderd en leegstaand voormalig schoolgebouw aanwezig welke, net als het tankstation, zal worden gesloopt waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe woningen. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en er is toepassing gegeven aan de Ladder (zie paragraaf 3.1). Daarnaast is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, waaronder de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de ecologische waarden en andere relevante milieuaspecten. De verantwoording hiervan bevindt zich in Hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan.

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten. Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

1. accent op duurzame verstedelijking;
2. meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;
3. inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;
4. versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

1. optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;
2. ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;
3. woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;
4. vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;
5. realisme en flexibiliteit in planning en programmering;
6. versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt.

Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

De samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld, welke is herijkt op 5 december 2018. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

Beoordeling en conclusie

De focus van het provinciaal en regionaal beleid voor wonen ligt op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van deze schoollocatie en tankstation naar een duurzaam, hedendaags woongebied midden in de stad. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied en voorziet in de behoefte aan betaalbare woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het provinciale en regionale beleid zoals verwoord in de Brabantse Agenda Wonen.

Breda staat de komende jaren voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie en het voorzien van werkgelegenheid en huisvesting. Deze opgaven worden door de gemeente integraal opgepakt en benut om een schaalsprong te maken, met behoud van Breda, voor de komende generaties. Om op de nieuwe opgaven te anticiperen is er behoefte aan een nieuwe integrale strategische visie voor de fysieke leefomgeving. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van Breda op 21 oktober 2021 de Omgevingsvisie Breda 2040, 'Breda, sterk en veerkrachtig' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2030 uit 2013 als strategische visie voor de fysieke leefomgeving van Breda.

Wonen

De bevolking en het aantal huishoudens in Breda groeit naar verwachting verder door in de periode 2020 - 2040. De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave van 1,1 miljoen woningen tot 2035. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. De gemeente Breda bouwt daarom 25.000 woningen, waarvan circa 15.000 in de periode tot en met 2030 en ruim 10.000 tot en met 2040. Daarnaast wordt er gestreefd naar een structurele verhoging van de woningbouwproductie naar 1.500 woningen per jaar.

Er is sprake van een grote druk op de woningmarkt van Breda met ingrijpende gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De gemeente realiseert minimaal de helft van de woningbouw in betaalbare prijsklassen, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda kunnen wonen. Met de bouw van betaalbare woningen wordt de uitstroom beperkt en creëert de gemeente ruimte voor vestiging van nieuwe inwoners. Ook worden er woningen gebouwd ter vervanging van de relatief oude bestaande woningvoorraad. Hiermee wordt er een bijdrage geleverd aan de duurzaamheidsopgave. Met de woningbouwontwikkeling wordt er een bijdrage geleverd aan de opgaven van de wijkgerichte aanpak.

Wijkgerichte aanpak Hoge Vucht

De woningvoorraad van Breda Noord bestaat uit een mix van hoog- en laagbouw van voornamelijk goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen. De prijzen van de woningen liggen in Breda Noord op het laagste niveau van heel Breda. De woningvoorraad van Breda Noord is daarmee ook uit balans. Door de grote concentratie van sociale huurwoningen zijn de buurten minder aantrekkelijk geworden. Op het gebied van leefbaarheid scoort Breda Noord laag, op bepaalde locaties zijn er veel problemen. Een betere mix van woningen, investeren in de buitenruimte en investeren in de gemeenschap dragen bij aan vergroting van de leefbaarheid van de wijk.

Duurzaamheid

In 2044 is Breda een CO2-neutrale gemeente en volledig aardgasvrij. Het energiegebruik is ten opzichte van 2008 gehalveerd en de benodigde energie wordt zoveel mogelijk opgewekt binnen Breda. Deze opgave betreft alle activiteiten waarbij fossiele energie wordt gebruikt, zoals wonen, werken en mobiliteit. Naast het CO2-vrij maken van energiegerelateerde activiteiten gaat het ook om activiteiten en processen waarbij overige broeikasgassen zoals methaan en lachgas vrijkomen. Het voorkomen van verdere klimaatverandering is een breed en complex vraagstuk waarbij niet alleen ruimtelijke aspecten van belang zijn, maar ook sociale aspecten zoals betaalbaarheid van de energietransitie. Om CO2 neutraliteit in 2044 te bereiken zijn er enkele tussenopgaven gesteld, in 2030 bedraagt de CO2-reductie 49% ten opzichte van 1990 en wordt er 113 GWh stroom opgewekt met zonnepanelen op daken.

Breda stimuleert hergebruik van vrijkomende materialen en het gebruik van duurzame en biobased materialen, zoals hout, bij woningbouw ten behoeve van circulariteit. Ook wordt ernaar gestreefd dat het ontwerp wordt uitgedacht tot het eind van de levensduur voor optimaal hergebruik van de materialen bij renovatie of sloop. Een prettig en gezond binnenklimaat van woningen is ook een belangrijk aspect. Zo draagt woningbouw bij aan een circulaire, duurzame en gezonde woonomgeving.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen voorziet in de bouw van 58 appartementen, die grotendeels behoren tot de categorie 'middeldure huur'. Deze hebben allen een oppervlakte van tenminste 70 m². Er zullen daarnaast ook enkele appartementen gerealiseerd worden ten behoeve van de vrije sector huur.

Het plan draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda. Het planvoornemen sluit daarnaast goed aan bij de wijkgerichte aanpak van Breda Noord. Door het vergroten van het aanbod van middeldure en dure huurwoningen ontstaat er meer differentiatie van woningen en bewoners, wat bijdraagt aan een verbetering van de leefbaarheid van de wijk.

Ten aanzien van duurzaamheidsmaatregelen worden op het dak zonnenpanelen aangebracht. Verder zullen waar mogelijk warmtepompen worden gerealiseerd

Het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit' vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022-2026. In het akkoord staat hoe het college van B & W wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen tijdens de bestuursperiode zijn.

Breda is de negende stad van Nederland en groeit de komende tijd fors. In de afgelopen periode zijn grootstedelijke ambities in gang gezet. Veel visies en beleidsdocumenten zijn geactualiseerd of vernieuwd. Veel van deze vergezichten blijven overeind. Waar nodig worden keuzes gemaakt, wordt leiderschap getoond op bepaalde dossiers en wordt meer richting gegeven. Voorop staat dat de komende periode zich zal kenmerken door realisatie en uitvoering.

Er zijn in Breda op dit moment niet genoeg woningen. En de woningen die er zijn, zijn voor veel mensen onbetaalbaar. De komende jaren wordt dan ook fors uitgegeven aan wonen, speciale zorgwoningen en gebiedsontwikkeling. Er worden 6000 woningen gebouwd. Ongeveer 30% voor mensen met lage inkomens, 40% voor middeninkomens en 30% voor hoge inkomens.

Conclusie

In het huidige plan zit 75% van de woningen in het middeldure huursegment en 25% van de woningen in het dure huursegment en voldoet derhalve niet aan de verdeling 30/40/30. Vanwege het hoge aantal sociale huurwoningen in de wijk Hoge Vught is het toevoegen van nog meer sociale huurwoningen in dit gebied onwenselijk. Het huidige plan zorgt voor een betere woningdifferentiatie en sluit aan bij de gebiedsprofielen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve bijdrage aan de woningbehoefte die Breda heeft. Er wordt gebruik gemaakt van vrijkomende ruimte, als gevolg van de te slopen bebouwing, om hierin te voorzien. Het bestaande groen blijft behouden en zal niet worden aangetast.

De woonvisie doet recht aan de doelen in ons bestuursakkoord en aan de regionale afspraken, die de gemeente Breda heeft gemaakt in de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg 2022-2030 (hierna SRBT-woondeal). De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040 (hierna Omgevingsvisie).

Er is een woningtekort in Nederland en ook in Breda. Ondanks de bouw van 4.000 woningen in Breda sinds 2020 blijkt uit woningbehoefteonderzoek (InFact Research, 2023) dat de vraag hoog is, in alle prijssegmenten.

Er wordt gewerkt vanuit het woningbouwprogramma zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie, met de bouw van ruim 25.000 woningen in 2021 tot en met 2040. Er wordt gestreefd naar een structurele verhoging van de woningbouw tot 1.500 woningen per jaar. Deze verhoging vraagt een langjarige aanpak met toewijding van alle betrokkenen. De focus ligt op het realiseren van de woningbouwlocaties in en nabij het centrum en de dorpen. Er wordt 90% van de woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd en wordt in de dorpen ruimte geboden voor uitbreiding op de aangewezen locaties. In het buitengebied zijn de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwontwikkelingen beperkter.

In het bestuursakkoord, en SRBT-deal, is opgenomen dat 30% van de woningen bestemd is voor sociale huur, 40% voor middelduur en 30% voor de vrije sector.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend plan is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Er worden 58 appartementen gerealiseerd in het middeldure en dure segment.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

• de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
• de woningen zijn betaalbaar;
• de woningvoorraad is divers;
• de woningen worden gewaardeerd;
• de leefbaarheid is op orde;
• de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
• de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is gelegen binnen het gebiedsprofiel ''Noord". Hier zijn vooral goedkope woningen (90%). De woningvoorraad bestaat vooral uit betaalbare woningen. Een betere mix van segmenten kan zorgen voor meer stabiliteit en een aantrekkelijker gebied in de toekomst. Het aantrekken van bewoners met midden- en hogere inkomens draagt hieraan bij. Nieuwbouw kan bijdrage leveren aan grotere woningdifferentiatie.

Met de realisatie van 75% middeldure huur en enkele dure huurappartementen wordt er aangesloten op de vraag naar woningen voor de midden- en hogere inkomens. Hierdoor ontstaat meer woningdifferentiatie.

De doelgroepenverordening is een instrument, dat kan bijdragen aan het betaalbaar houden van een deel van de woningvoorraad. De doelgroepenverordening regelt voor wie de woningen in het sociale en middensegment bestemd zijn (doelgroep) en hoelang de woningen beschikbaar moeten blijven.

In de doelgroepenverordening wordt onder andere aangegeven wat de aanvangshuurprijs bedraagt voor middeldure huurappartementen. Ten tijde van de inwerkingtreding van deze verordening bedroeg deze € 1.000,00. Deze huurprijs wordt jaarlijks geindexeerd. De middeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van 15 jaar na eerste ingebruikname beschikbaar te blijven voor deze doelgroep.

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Figuur 3.2 Uitsnede Bomenkaart Vergunningsplichtige Houtopstanden

Beoordeling en conclusie

Zoals uit voorgaande figuur blijkt zijn in of direct rondom het plangebied geen vergunningsplichtige bomen of andere houtopstanden aanwezig. Wel zijn er gemeentelijke bomen aanwezig (deze staan niet op de bomenkaart aangegeven).

Om inzicht te krijgen in de locatie, type en status van de bomen in relatie tot de ontwikkeling, is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd. Deze is als Bijlage 2 aan de toelichting toegevoegd.

Alle bomen verkeren in een matige conditie. Dit is te verklaren door een voor bomen erbarmelijke omstandigheden van de bodem. Uit de bodemprofielen is gebleken dat de bodem nauwelijks tot geen humus bevat en de bomen onder zeer slechte omstandigheden een wortelgestel moeten vormen. Iets wat wordt bemoeilijkt door de ernstige verdichting. Om tijdens de werkzaamheden de bomen te beschermen moet er een hek worden geplaatst onder de kroonprojectie. Dit betekent echter dat er tussen de toekomstige gevel en het geplaatste hek minimale ruimte over blijft om te werken. Ook is het risico van schade aan de kroon realistisch omdat er hoogstwaarschijnlijk wordt gewerkt met bouwkranen en ander groot materieel.

Gemeente en initiatiefnemer zijn een herplantplicht overeengekomen. Voor de bomen die worden gekapt worden nieuwe bomen teruggeplant. Zo kan er zonder beperkingen aan de ontwikkeling van het gebouw worden gewerkt. Het geeft ook de mogelijkheid om bij afronding van de bouw en het voorbereiden van het groen de bodem te wisselen voor een hoogwaardige bomengrond.

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een park te zijn. De herontwikkeling van terreinen en de bestaande stad wordt gezien als een kans om te vergroenen. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of nieuw werkterrein in te richten als openbaar groen. Op die manier kan de hoeveelheid groen meegroeien met de toename van het aantal inwoners. Daarnaast worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om natuurinclusief te ontwikkelen en in te richten. Dit betekent dat de gebouwde omgeving zodanig wordt ingericht dat het bouwwerk en de omgeving bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het treffen van maatregelen in de openbare ruimte, maar ook het creëren van voorzieningen in de gebouwen, zoals inbouwnestkasten. De Bredase Groen- & Parknorm en het natuurinclusief ontwikkelen worden geborgd in het nog op te stellen paraplubestemmingsplan voor groen en water.

Bredase Groen- en Parknorm

Nieuwe ontwikkelingen dienen, met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm, minimaal 20% tot 35% van het oppervlak te worden ingericht als openbaar groen. De hoeveelheid openbaar groen is afhankelijk van het type ontwikkeling en de locatie. Zo dient een hoger percentage groene openbare ruimte te worden ontwikkeld bij niet-grondgebonden woningen dan bij grondgebonden woningen. Voor dichtbebouwde delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt.

Natuurinclusief ontwikkelen

Om een natuurinclusieve, gebouwde omgeving te creëren dienen er groene maatregelen te worden getroffen. De te treffen maatregelen en het aantal maatregelen zijn afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling, de locatie van de ontwikkeling, het type ontwikkeling en de doelsoorten, waaronder de mens. Zo kan de ontwikkelaar worden verplicht om 1 nestkast per 5 meter gebouwlengte te plaatsen om de gierzwaluw te huisvesten.

De toevoeging van groen moet zoveel mogelijk worden geclusterd om een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren. Het groen moet aansluiten op de reeds aanwezige groenstructuren in de omgeving. Minimaal de helft van de groene openbare ruimte bestaat uit natuurlijke en inheemse vegetaties. De aanleg moet gericht zijn op beplanting in de volle grond, eventueel ondersteund met maatregelen om de groeiplaats te vergroten of te verbeteren.

In het stedenbouwkundig ontwerp (Bijlage 1) zijn natuurinclusieve ideeën opgenomen welke toegepast kunnen worden.

Beoordeling en conclusie

Bij gestapelde woningbouw dient 35% van het plangebied groen te worden ingericht. Het perceel heeft een oppervlakte van bijna 2.560 m². Er dient derhalve minimaal 896 m² nieuw groen gerealiseerd te worden. In onderstaande afbeelding is rondom het pand circa 576 m² groen aanwezig. De binnentuin is semi-openbaar en wordt vooralsnog niet meegerekend. Er vindt extra vergroening plaats door inzet van groene gevels en groene daken. In totaal wordt 200 m² groene gevel en 252 m² groene daken gerealiseerd, waarmee het totaal aan groen op 1.028 m² uitkomt en wordt ruimschoots voldaan aan de groennorm van 35%.

Daarnaast kunnen er in de gevel ook neststenen worden toegepast voor diverse vogelsoorten. Neststenen en/of nestkastjes kunnen daarnaast gecombineerd worden met gevelbeplanting. Een groene gevel biedt dekking, voedsel en nestgelegenheid voor vogels en insecten.

De exacte uitwerking zal in het kader van de omgevingsvergunning, plaatsvinden. Een eerste aanzet zoals hierboven benoemd komt ook terug in het stedenbouwkundig plan dat als Bijlage 1 is opgenomen.

Figuur 3.3 Invulling ten behoeve van Groenkompas (bron: stedenbouwkundig plan, Bijlage 1)

Op 28 december 2023 heeft de gemeente de beleidsregel Groen en Water 2023 vastgesteld. De beleidskaders die aan deze beleidsregel ten grondslag liggen zijn:

• Het Groenkompas 2021,
• Landschapsinvesteringsregeling,
• Stedelijk waterplan 2019-2023,
• Waterkompas 2017.

Water

Onderdeel van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van een bouwwerk is het realiseren van een duurzaam watersysteem waaronder het aanbrengen van waterberging. Hier wordt in paragraaf 5.4 nader op ingegaan.

Groen

Onderdeel van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van onder andere gestapelde woningen is het aanbrengen van levend groen. Hier is in paragraaf 3.3.7 nader op ingegaan.

Beoordeling en conclusie

De beleidsregel Groen en Water omvat regels over hoe om te gaan met het groen en water bij nieuwe ontwikkelingen. In voornoemde pagrafen wordt hier nader op ingegaan.

In 2021 is de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. In deze nota zijn kwalitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw-, uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de 'Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013'.

Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad. Met haar parkeernormen blijft Breda aansluiten bij de meest recente parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381).

De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein wordt opgelost. Naast parkeernormen voor de auto hanteert de gemeente Breda ook parkeernormen voor fietsparkeren. Als basis voor haar fietsparkeernormen kiest Breda voor de meest recente fietsparkeerkencijfers van het CROW. Uitgangspunt bij de toepassing van fietsparkeernormen is dat de vereiste fietsparkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. In deze nota maakt de gemeente bij de toepassing van fietsparkeernormen onderscheid tussen vaste gebruikers en bezoekers. In heel Breda is het uitgangspunt dat vaste gebruikers op eigen terrein hun fiets kunnen parkeren.

Parkeerbalans

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de parkeernota is aangeduid als ‘overig gebied’. Voor appartementen groter dan 90 m² bvo geldt in dit gebied een parkeernorm van 1,5 per appartement. Voor appartementen tussen de 70 en 90 m² bvo geldt een norm van 1,2 per appartement. Hierin is in beide gevallen een norm van 0,3 opgenomen ten behoeve van bezoekers.

Op basis van aanwezigheidspercentages wordt geconcludeerd dat er op het maatgevende moment (werkdag avond) afgerond 65 parkeerplaatsen zijn benodigd.

De nieuwbouw wordt voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Hierin zijn 54 parkeerplaatsen aanwezig. Daarnaast worden 15 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd en wordt voorzien in totaal 69 parkeerplaatsen. Er wordt dan ook voldaan aan de parkeernormen.

Fietsen

In de Nota Parkeernormen 2021 zijn ook normen opgenomen voor het fietsparkeren. Hiervoor geldt een norm van 3,2 per woning. Er dienen derhalve afgerond 186 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Zoals blijkt uit het stedenbouwkundig plan (Bijlage 1) is inpandig 424 m² stallingsruimte aanwezig voor voldoende fietsparkeerplaatsen.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050.

De Duurzaamheidsvisie 2030 is vastgesteld in 2016. De uitgangspunten uit de Duurzaamheidsvisie 2030 zijn nog op hoofdlijnen actueel. De praktische ontwikkelingen op diverse duurzaamheid- en milieuthema's gaan ontzettend snel. Inzichten veranderen, nieuwe technische en maatschappelijke ontwikkelingen dienen zich aan. Er is gekozen de milieu thema's sectoraal, modulair te bespreken per actsheet.

De actsheets hebben koppelingen met diverse visies en beleidsstukken die zijn of worden opgesteld. Het doel is een evenwicht tussen sociale, milieu-, en economische aspecten bij alle ontwikkelingen, waarbij mogelijke cross-overs zoveel mogelijk worden benut.

De actsheets zijn op 4 maart 2021 geactualiseerd door de raad.

Ten aanzien van de Actsheet Energie en Klimaatmitigatie wordt gesteld dat in lijn met de doelstelling voor de stad in 2044 het energiegebruik gehalveerd moeten zijn en zal het gehalveerde energiegebruik uit duurzame bronnen worden opgewekt.

Vooral het halveren van het energiegebruik is een forse opgave, waarbij realisatie achterblijft op de doelstelling. Intensivering van besparing op energiegebruik is noodzakelijk. Lopende trajecten en projecten zullen worden ingezet om dat te bereiken.

Beoordeling en conclusie

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 4.4 (Duurzaamheidsaspecten).

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de realisatie van 58 appartementen.

Het plan betreft een woningbouwontwikkeling met 58 woningen tegen de bovenwijkse hoofdstructuur van Hoge Vught. Het perceel wordt ontsloten aan de Deinzestraat. De locatie is beeldbepalend voor de entree van de wijk. De groene ambitie van de wijk met de zichtlijn tussen de Vlaanderenstraat en Grimmingestraat dient als uitgangspunt voor de herontwikkeling. Om deze reden is een groot deel van het terrein (direct naast de rotonde) onbebouwd gebleven.

De nieuwbouw met ondergrondse parkeervoorziening komt in een parkachtige setting waarbij de woningen uitzicht hebben op het groen. De bebouwing langs de Groenedijk staat op een ruime afstand van de weg. Hierdoor is er een goede overgang van drukke straat naar het nieuwe woongebouw. Het driehoekig volume heeft 3 voorkanten en kent een trapsgewijze opbouw. Om een goede schaalsprong te maken met de bestaande woningen aan de Bornemstraat heeft de nieuwbouw een bouwhoogte van 3 lagen aan de oostzijde en een bouwhoogte van 4 lagen aan de westzijde. Op de bovenste laag is een extra laag ontworpen met een setback, zodat deze laag voor een groot deel aan het zicht onttrokken wordt. De overgang tussen prive en openbaar is verzacht: de woningfuncties op de begane grond aan de noord- en zuidzijde van het complex worden omzoomd door een haag en een groen zone. Door op de begane grond worden te positioneren wordt voorkomen dat er een dode plint komt. De westelijke kop van het gebouw grenst aan de groene open ruimte en er zal in de uitwerking veel aandacht worden besteed aan gevelgroen.

De gevels worden opgetrokken in baksteen met verdiepingshoge kozijnpuien en onderbroken door (prefab) balkons, deels binnen de gevelrooilijn en deels buiten de rooilijn. De gevels krijgen eenheid door de sterk ritmisch werkende herhaling van identieke puien en gevelopeningen ter plaatse van de balkons. De hoofdstructuur bestaat uit een rechthoekige bouwmassa, met een horizontale geleding en een platte afdekking. Het gevelmetselwerk bestaat uit twee kleuren: rood-bruin en beige-bruin baksteen. Door de stapeling van horizontale rood-bruine lagen en de afwisseling met penanten/ gevelvlakken van beige-bruine baksteen ontstaat een weefsel-structuur, waarbinnen de individuele woning afleesbaar is. De gezamenlijke entree is geaccentueerd doordat de hoofdmassa in verticale zin onderbroken is door een trappenhuis en liftschacht. De toegang van de ondergrondse parkeervoorziening bevindt zicht op de kop van het gebouw , zover mogelijk verwijdert van de bestaande bebouwing.

In Bijlage 1 van de toelichting is de ontwikkelingsvisie opgenomen waarin het e.e.a. nader is omschreven en meer afbeeldingen zijn opgenomen.

Figuur 4.1 Situatie (begane grond) (bron: De Roon Architecten, inidicatief, geen rechten aan te ontlenen)

Figuur 4.2 Aanzicht noordgevel, Deinzestraat (bron: De Roon Architecten, november 2024)

Figuur 4.3 Aanzicht oostgevel richting de rotonde (bron: De Roon Architecten, november 2024)

Figuur 4.4 Visuele weergave nieuwbouw pand in de omgeving (bron: De Roon Architecten, november 2024)

De nieuwbouw wordt voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Hierin zijn 54 parkeerplaatsen aanwezig. Daarnaast worden 15 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd en wordt voorzien in totaal 69 parkeerplaatsen. Zoals blijkt uit paragraaf 3.3 wordt hiermee voldaan aan de parkeervraag.

Voor de 58 appartementen kan op basis van de CROW-kentallen uitgegaan worden van een verkeersgeneratie van 6,0 tot 7,5 mvt / etmaal per appartement. In geval van een worst-case benadering wordt uitgegaan van een verkeersgeneratie van 435 mvt/etmaal.

Volgens de landelijke richtlijnen heeft een erftoegangsweg (30km/uur) waar zowel de Deinzestraat als de Vlaanderenstraat onder vallen een maximale capaciteit van 6.000 mvt/etmaal. Deze wegen hebben een huidige etmaalintensiteit van respectievelijk 600 en 4700 mvt/etmaal (bron: Akoestisch onderzoek). Beide wegen hebben voldoende capaciteit om de toename van 435 mvt op te vangen. Het verkeer zal zich op de Groenedijk in diverse richtingen verspreiden en wordt opgenomen in het verkeer.

Gemeente Breda heeft de ambitie in 2044 CO₂-neturaal te zijn. De landelijke ambitie is in 2050 gasloos en nieuwbouw bijna energie neutraal in 2020. Nieuwbouw dient per 1 juli 2018 gasloos te worden uitgevoerd. Daarnaast zal gestreefd worden naar:

1. bouw zo energiezuinig en duurzaam mogelijk;
2. kijk naar de gunstige energie infrastructuur.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• beperken energieverbruik;
• toepassen duurzame energiebronnen;
• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Beoordeling en conclusie

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

De woningen worden conform het Bouwbesluit gasloos uitgevoerd. Op de daken worden zonnepanelen en warmtepompen aangebracht. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal aandacht zijn voor duurzaamheidsaspecten en zal dit in samenspraak met de gemeente ingevuld worden.

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Beoordeling en conclusie

In november 2020 is door Terra Milieu een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in mogelijke verontreinigen binnen het plangebied om zodoende een juiste onderzoeksstrategie te bepalen. De volledige rapportage is als Bijlage 3 bij het bestemmingsplan gevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Uit het archiefonderzoek blijkt dat ter plaatse van de planlocatie reeds vele bodemonderzoeken hebben plaatsgevonden.

De onderzoekslocatie is vanwege het gebruik van een tankstation verdacht op belastende activiteiten ten behoeve van de bodem. Er worden diverse belastende bronnen aangetroffen waardoor de locatie als verdacht beoordeeld dient te worden.

Er wordt geadviseerd om voor het gehele gebied een actualiserend bodemonderzoek uit te laten voeren conform NEN5740. Diverse deellocaties waar nog werkzaamheden plaatsvinden en ondergrondsetanks aanwezig zijn, moeten separaat onderzocht worden in relatie met de beëindiging van de bedrijfsvoering. Dit betreft dan een EIND-situatie bodemonderzoek. De eigenaar van de benzinepomp dient het door hem in gebruik zijnde gedeelte schoon op te leveren na bedrijfsbeëindiging.

Het vervolg bodemonderzoek wordt na het verwijderen van de opstallen uitgevoerd zodat de gehele bodem onderzocht kan worden. De opstallen worden thans nog gebruikt voor tijdelijke huisvesting.

Het vervolg bodemonderzoek zal in het kader van de omgevingsvergunning ter beoordeling voor worden gelegd aan de gemeente.

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij plannen of vergunningen waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Beoordeling

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de weg Groenedijk. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen. Dit type weg vormt een afwijkende categorie binnen de Wgh. Formeel kan voor deze wegen geen hogere waarde worden aangevraagd of verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Echter voor de waarborging van een goed akoestisch woon- en leefklimaat dient de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen appartementen nabij 30 km/uur wegen alsnog te worden bepaald. Derhalve is in het onderhavige akoestisch onderzoek tevens de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur wegen Deinzestraat, Bornemstraat en Vlaanderenstraat inzichtelijk gemaakt.

Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Tritium advies; 2 juni 2022; 1910/240/JOW-01, versie C). De volledige rapportage is als Bijlage 4 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Samenvatting

Voor de 30 km/uur wegen Bornemstraat, Deinzestraat en Vlaanderenstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt.

Voor de gezoneerde weg Terheijdenseweg geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde voor de Terheijdenseweg niet aan de orde.

Voor de gezoneerde weg Groenedijk geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 8 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van de weg Groenedijk onvoldoende doeltreffend zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoeten en wordt voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Overdrachts- en bronmaatregelen

Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is in onderhavige situatie niet doeltreffend. Het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) is in de onderhavige situatie niet realistisch vanwege de korte afstand tot de rotonde op de Groeneweg.

Hogere waarde

Om een hogere waarde te kunnen verlenen dient tevens voldaan te worden aan de in het gemeentelijk geluidbeleid genoemde aanvullende voorwaarden en subcriteria. In de onderhavige situatie wordt voldaan aan de subcriteria aangezien het bouwplan bestaande bebouwing vervangt. Conform de aanvullende voorwaarden uit het geluidbeleid van de gemeente Breda dient elk afzonderlijk appartement met een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van meer dan 5 dB te beschikken over een geluidluwe gevel. Dit betreft de appartementen 5 t/m 13, 18 t/m 26, 34 t/m 42, 47 t/m 53 en 55 t/m 57.

De gevels ter plaatse van de binnenplaats zijn geluidluw. Uit de plattegronden blijkt dat alle voornoemde appartementen beschikken over een verblijfsruimte aan deze geluidluwe gevel. Derhalve wordt voldaan aan de aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid en wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschrijdt en de geluidwering van de gevels op basis van deze cumulatieve geluidbelasting zal worden bepaald, kan worden aangenomen dat de berekende geluidbelastingen op deze locatie acceptabel zijn.

Conclusie

Er is sprake van een overschrijding van de voorkeurgrenswaarde waardoor het aanvragen van een hogere waarde noodzakelijk is.

Aangezien in onderhavige situatie sprake is van een procedure hogere waarde en bron- en overdrachtsmaatregelen vanwege verschillende redenen niet worden toegepast, dienen maatregelen aan de ontvanger te worden toegepast. Hiervoor is een aanvullend onderzoek nodig ter bepaling van de geluidwering van de gevels. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Figuur 5.1 Weergave bedrijfsactiviteiten in omgeving

Beoordeling

Nabij het plangebied zijn naast overwegend woningen ook andere functies aanwezig. In bovenstaande figuur zijn deze met een nummer aangeveven welke corresponderen met onderstaande.

1. Talentencentrum

Dit betreft een talentencentrum waar voorzieningen voor meerdere sporten zijn geclusterd op één locatie. een talentencentrum zoals deze is vergelijkbaar met een sporthal waarvoor milieucategorie 3.1 van toepassing is. Voor deze milieucategorie geldt een richtafstand van 50 meter in een rustige woonwijk en 30 meter in gemengd gebied.

De afstand tot aan het plangebied bedraagt 80 meter en voldoet daarmee aan de richtsafstand.

2. Moskee Vlaanderenstraat 1

Aan de overzijde van de Vlaanderenstraat is het voornemen om een moskee te realiseren. De bouw hiervan is reeds gestart. Voor kerkgebouwen geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter. De afstand van het perceel van de Moskee tot aan de woonbestemming bedraagt 60 meter en voldoet daarmee aan de richtafstand.

3. Basisschool De Wisselaar

Aan de Vlaanderenstraat 56 is basisschool De Wisselaar aanwezig. Voor basisonderwijs geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter. De afstand tot aan de nieuwe woningen bedraagt circa 220 meter en voldoet daarmee aan de richtafstand.

4. Tankstation Sakko

Op de hoek Groenedijk en Brasschaatstraat is een benzinestation aanwezig. Dit betreft een benzinestation zonder lpg. Voor benzinestations zonder lpg geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter. De afstand tot aan het plangebied bedraagt circa 200 meter en voldoet daarmee aan de richtafstand.

Conclusie

De woningen worden niet binnen de hinderafstanden van nabijgelegen milieubelastende functies gerealiseerd. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Ten behoeve van de watertoets is een waterparagraaf opgesteld waarin de effecten van voorliggend planvoornemen aan bod komen. De volledige waterparagraaf (Tritium Advies; 23 september 2020; 1910/240/JOW-04, versie A) is als Bijlage 5 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder zijn enkel de meest relevante aspecten opgenomen.

Beleid Waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027. De 'Keur Waterschap Brabantse Delta 2015' bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

De drie Brabantse waterschappen (Aa en maas, De Dommel en Brabantse Delta) hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten voor afvoeren van hemelwater'. Bij toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat de plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 500 m² is er vanuit het waterschap een compensatieverplichting. Tot 500 m² is de gemeente het bevoegd gezag.

Stedelijk waterplan 2019-2023, gemeente Breda

Het waterbeleid van de gemeente Breda is verwoord in het Stedelijk Waterplan. In dit SWP brengt gemeente Breda met betrekking tot stedelijk water de opgave voor de komende planperiode in beeld en laat zij zien op welke wijze zij hier strategisch invulling aan geven. Daarnaast brengt de gemeente Breda in beeld hoe ze vanuit de zorgplicht riolering kan bijdragen aan gemeenschappelijke doelen. Vandaar dat de gemeente Breda het SWP noemt in plaats van het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan). Onder stedelijk water wordt de riolering, het grondwater, waterbergende voorzieningen en Bredase stadswateren verstaan.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm per m² te worden geborgen. Bij het vervangen van bestaand verhard oppervlak dient ook een compensatie plaats te vinden. Hiervoor geldt dat een bergingseis van 7 mm per m².

Beleidsregels Groen en Water 2023, gemeente Breda

Op 28 demceber 2023 heeft de gemeente nieuw waterbeleid vastgesteld in de 'Beleidsregels Groen en Water 2023'.

De waterbergingseis is hierin gewijzigd ten opzichte van voorgaand beleid.

Voor relatief kleine ontwikkelingen is er beperkte flexibiliteit om hemelwater te bergen. Een waterbergingseis van 10-20 mm (10-20 liter per m² verhard oppervlak) wordt praktisch goed haalbaar geacht. Uitgangspunt is een bergingsvoorziening met een infiltrerende werking, zodat het hemelwater de grondwatervoorraad aanvult. In het overgrote deel van het grondgebied van Breda is infiltratie van hemelwater goed haalbaar.

Voor grotere ontwikkelingen is er voldoende flexibiliteit om hemelwater te bergen. Een waterbergingseis van 60 mm (60 liter per m² verhard oppervlak) wordt praktisch goed haalbaar geacht. Uitgangspunt is een bergingsvoorziening met een infiltrerende werking, zodat het hemelwater de grondwatervoorraad aanvult. In het overgrote deel van het grondgebied van Breda is infiltratie van hemelwater goed haalbaar.

Beoordeling

Omdat het beleid gewijzigd is gedurende het planproces en er al afspraken waren gemaakt over de nodige waterberging en realiseren van de wadi, is met de gemeente overeengekomen dat als overgangsregeling in dit geval afgeweken mag worden van het nieuwe beleid. Er is dan ook rekening gehouden met een waterbergingseis van 7 mm/m².

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 2.569 m². In de bestaande situatie is reeds veel verharding en bebouwing aanwezig. De totale verharding neemt af met circa 501 m². Er geldt vanuit het waterschap dan ook geen compensatieverplichting.

De gemeente Breda vraagt bij ver- of nieuwbouw waarbij het verhard oppervlak niet toeneemt om 7 mm/m² op eigen terrein te verwerken. Voor onderhavige ontwikkeling komt dit neer op 2.068 m² x 0,007 m = 14,48 m³.

Advies waterschap

Aan de zuidzijde van het plangebied is thans een watergang gelegen. Dit betreft een A-watergang. In eerste instantie was men voornemens om in het westen van het plangebied nieuw water aan te leggen welke aansluit op het bestaande water.

Op 13 juli 2020 is hieromtrent advies gevraagd bij het waterschap. De bestaande waterpartij betreft afvoerend oppervlaktewater. Het vergroten van deze waterpartij zou dan ook niet gezien kunnen worden als bergingsvoorziening. Daarnaast is de huidige waterpartij in beheer en onderhoud van het waterschap. Het onderhoud geschiedt met een maaiboot waarvan in- en uitlaatplaats zicht bevindt op de hellingbaan welke hieronder met een rode stip is aangeduid. Bij het uitbreiden van de waterpartij dient hier rekening mee gehouden te worden.

Naar aanleiding van dit advies zal er gekozen worden voor een alternatieve waterbergingsoplossing.

Er liggen binnen het plangebied kansen om te voldoen aan de bergingseis. De meest voor de hand liggende is dat er een waterberging wordt gecreëerd door middel van de realisatie van een verlaging in de groenzones ten westen van het appartementencomplex. Dit door bijvoorbeeld een wadi of infiltratiezone aan te leggen waar het hemelwater naar toe kan stromen. Deze dient gerealiseerd te worden boven de GHG.

In de als bijlage toegevoegde waterparagraaf is rekening gehouden met een maximale peilstijging van 0,3 m. De wadi zou in dat geval een ruimtebeslag nodig hebben van 48,3 m². Dit is ook als zodanig opgenomen in het stedenbouwkundig plan dat als bijlage is opgenomen. Eind december 2023 zijn echter de beleidsregels Groen en Water vastgesteld. Als gevolg hiervan is bepaald dat bij een waterberging tot 15m³ rekening gehouden dient te worden met een maximale peilstijging van 0,15m. Dit is omwille van de voortgang niet meer aangepast in de waterparagraaf.

De wadi zou, met een peilstijging van 0,15m, een oppervlakte van 97 m² moeten hebben. Hiervoor is voldoende ruimte in de naastgelegen groenvoorziening aanwezig.

Bij de verdere uitwerking ten aanzien van de omgevingsvergunning zal nadere afstemming met de gemeente plaatsvinden over de exacte invulling van de waterbergingsopgave.

Indien noodzakelijk voor de waterdoorlatendheid van de bodem kan ter plaatse van de infiltratievoorziening grondverbetering worden toegepast, dan wel de bodem "losgemaakt" worden. Een andere optie is om infiltratiekratten onder de erfverharding te realiseren, mits deze in voldoende mate boven de GHG gerealiseerd kunnen worden en ook daar de waterdoorlatendheid voldoende is om binnen 3 dagen te kunnen ledigen. De doorlatendheid van de bodem zal ten behoeve van de planuitwerking door middel van veldonderzoek in beeld worden gebracht.

Afvalwater

Het afvalwater wordt gescheiden aangeboden op de perceelsgrens. Het bestaande gemengde riool rond 1000 mm direct grenzend aan de noordzijde van het plangebied dient te worden beschermd en in overleg met de gemeente zal voldoende afstand tussen het riool en het bouwwerk worden aangehouden.

De toename aan afvalwater vanaf het perceel wordt als volgt berekend: 58 appartementen x 2,5 inwoner/app x 12 l/inw/u = 1.740 liter/uur.

Extreme neerslag

Wateroverlast vanwege extreme buien wordt voorkomen door bij het bepalen van het bouwpeil van de nieuwe woningen te zorgen voor het hiervoor noodzakelijke hoogteverschil met de omliggende infrastructuur.

De hellingbaan van de parkeergarage zal worden voorzien van een pomp met voldoende capaciteit en/of een voldoende grote berging in de pompput om wateroverlast bij extreme regen te voorkomen. De afrit van de hellingbaan wordt daarnaast zo ontworpen dat hemelwater van omliggende verharding niet af kan stromen naar de hellingbaan.

Extreme neerslag zal derhalve dan niet meteen tot natte voeten leiden.

Grondwater

De parkeergarage wordt als een (grond)waterdichte constructie uitgevoerd. De parkeergarage mag niet leiden niet tot ongewenste verhoging van grondwaterstanden in de omgeving (hydrologisch neutraal). Bij de verdere uitwerking ten aanzien van de omgevingsvergunning zal hierover nadere afstemming met de gemeente plaatsvinden.

Materiaalgebruik

De afkoppeling van het hemelwater van het afvalwater maakt dat er in de bebouwing geen materialen gebruikt mogen worden die de grondwaterkwaliteit negatief kunnen beïnvloeden, zoals uitlogende materialen, bijvoorbeeld zink en lood.

In het afwateringssysteem van de daken moeten voorzieningen worden aangebracht om vaste bestanddelen als bladeren, zand, ander sediment en dergelijke achter te houden zodat het systeem niet verstopt raakt of dicht gaat slibben na verloop van tijd. Deze voorzieningen moeten goed bereikbaar blijven, om ze regelmatig te kunnen onderhouden en reinigen.

Het is niet toegestaan chemische bestrijdingsmiddelen toe te passen of agressieve reinigingsmiddelen te gebruiken op de af te koppelen verharde oppervlakken. Het is in beperkte mate toegestaan tijdens gladheid door bevriezing of sneeuwval zout als gladheidbestrijdingsmiddel op de bestrating en parkeerplaatsen e.d. toe te passen. Een alternatief kan bijvoorbeeld zand zijn.

Regelmatig onderhoud van de aanvoerzijde van de voorzieningen zal noodzakelijk zijn om te garanderen dat het systeem blijft functioneren. Ook dienen standleidingen op de juiste manier te worden toegepast zodat voldoende beluchting en ontluchting van de binnenriolering is gewaarborgd en mogelijk stankoverlast wordt voorkomen.

Conclusie

Het aspect waterhuishouding vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane ontwikkeling.

Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de voorgenomen ingreep heeft op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde soorten

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden wordt een quickscan flora en fauna opgesteld. De quickscan (Tritium Advies; 9 juni 2020; 1910/240/JOW-03, versie 0) is als Bijlage 6 toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het NNB. De provincie Noord-Brabant hanteert een externe werking als het gaat om NNB, indien een bestemmingsplan leidt tot aantasting van de ecologische waarden en kenmerken anders dan door de verspreiding van stoffen in lucht of water.

In dit geval is het plangebied op een dergelijke afstand gelegen dat ervan een negatief effect op het dichtstbijzijnde NNB-gebied geen sprake is. Tevens betreft het een beperkte ingreep (sloop van aanwezige bebouwing en realisatie van woningbouw).

Het meest nabijgelegen Natura 2000gebied is met circa 5,9 kilometer op relatief kleine afstand gelegen (bij Natura 2000-gebieden moet verspreiding van stoffen in lucht of water wel worden beschouwd). Gezien deze afstand valt een negatief effect in het kader van stikstofdepositie niet uit te sluiten. Hiervoor is een stikstofberekening uitgevoerd. Zie hiervoor paragraaf 5.6.

Flora

Er zijn binnen het plangebied geen beschermde wilde plantensoorten aangetroffen. Deze soorten zijn ook niet te verwachten. Om deze redenen zullen er door de voorgenomen plannen geen nadelige effecten optreden ten aanzien van deze soortgroep en zijn er, naast de zorgplicht, vanuit de Wnb geen verdere verplichtingen.

Vogels

Er zijn geen vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen van vogels waarvan de nest- en verblijflocaties jaarrond zijn beschermd. Algemeen voorkomende soorten zonder jaarrond beschermd nest kunnen blijven broeden in de directe omgeving van het plangebied. Indien broedende vogels in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn, kunnen verstorende werkzaamheden zoals bouwwerkzaamheden of een verwijdering van beplanting mogelijk echter niet plaatsvinden zonder hinder te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden. Indien er op deze manier wordt gehandeld, treden er geen nadelige effecten op ten aanzien van vogels. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaatsvinden in de minst kwetsbare periode (tussen begin oktober en half februari) worden eveneens geen nadelige effecten verwacht. Dit laatste verdient derhalve aanbeveling. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd op bovenstaande wijze, zullen er geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels.

Grondgebonden zoogdieren

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot grondgebonden zoogdieren.

Vleermuizen

De aanwezige bebouwing is geschikt als vaste verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Hier is aanvullend onderzoek voor uitgevoerd. Zie verderop in deze paragraaf.

Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van het plangebied is echter voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van plantsoenen en parken. Ook is het verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten indien de sloop- en bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten.

Amfibieën, reptielen en vissen

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot amfibieën, reptielen en vissen.

Ongewervelden/ overige soorten

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Er zijn derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot deze soortgroepen.

Vleermuizenonderzoek

In november 2021 heeft het vleermuizen onderzoek plaatsgevonden. Deze is als Bijlage 7 aan het bestemmingsplan toegevoegd. De methode van onderzoek naar Vleermuizen wordt nauwkeuring omschreven in de Kennisdocumenten van BIJ12 en het Vleermuisprotocol 2021. Aan de hand van deze documenten zijn de veldonderzoeken ingepland en uitgevoerd.

Conform het protocol hebben in het najaar (2020) en het voorjaar (2021) onderzoeksrondes plaatsgevonden.

Geconcludeerd kan worden dat de Gewone dwergvleermuis gebruik maakt van de planlocatie. In totaal zijn 4 zomerverblijfplaatsen vastgesteld van maximaal 6 exemplaren. Hierbij blijken 3 zomerverblijfsplaatsen slechts korte tijd in gebruik te zijn. Eén zomerverblijfsplaats bleek vaker en langer in gebruik te zijn.

Figuur 5.1 Vastgestelde zomerverblijfplaatsen van Gewone Dwergvleermuis (bron: rapportage vleermuisonderzoek; Veldbiologische werken; d.d. 12 november 2021)

Bij de voorgenomen werkzaamheden zullen deze verblijfsplaatsen verdwijnen door sloop van het gebouw. De vleermuisverblijven zullen hierbij worden vernietigd. Voor vernietiging van deze vaste verblijfplaatsen van Gewone dwergvleermuis dient een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd te worden bij het bevoegd gezag. Bij een aanvraag Wet natuurbescherming dient een activiteitenplan ingediend te worden met daarin voorgestelde tijdelijke (mitigerende) maatregelen en permanente (compenserende) maatregelen, alsmede opgave van wettelijk belang van de voorgenomen plannen en alternatievenafweging. Aan de hand van het activiteitenplan, wettelijk belang en alternatievenafweging wordt de aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming beoordeeld.

Uit de bevindingen blijkt dat de directe omgeving van de planlocatie gebruikt wordt als vlieg- en foerageergebied. Deze vlieg- en foerageerroute ligt buiten de planlocatie en zal in zijn huidige hoedanigheid in tact blijven, zowel tijdens de werkzaamheden als na realisatie daarvan. Ook bij toekomstig gebruik zal de aard en hoedanigheid van de vlieg- en foerageerroute niet veranderen. Singel en bomenrijen blijven behouden.

Tijdens de werkzaamheden dient wel de zorgplicht in acht genomen te worden voor aanwezigheid van deze nabijgelegen vlieg- en foerageerroute, deze Zorgplicht betekent:

• Werkzaamheden vinden plaats bij daglicht,
• Er wordt geen gebruik gemaakt van bouwverlichting in de actieve periode van Vleermuizen (zonsondergang tot zonsopkomst in de periode 15 april t/m 15 oktober),
• Wordt toch gestart voor zonsopkomst of wordt er gewerkt tot na zonsondergang: Voorkom dan dat bouwverlichting uitstraalt naar de omgeving waar geen werkzaamheden plaatsvinden. Licht treedt verstorend op voor vleermuizen in de periode van 15 april t/m 15 oktober.

Conclusie

Uit de quickscan Wet natuurbescherming blijkt dat de aanwezige bebouwing geschikt geschikt als vaste verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Hiervoor is aanvullend onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat een viertal zomerverblijfplaatsen van de Gewone Dwergvleermuis zal worden verstoord door sloop van de gebouwen. Hiervoor is op 16 februari 2022 een ontheffing aangevraagd bij de Omgevingsdienst Brabant Noord. Op 3 november is de ontheffing verleend. De ontheffing is als Bijlage 8 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Zorgplicht

Ondanks dat overige beschermde soorten niet aan orde lijken te zijn, geldt voor alle soorten een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan deze soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

De kwetsbare perioden zijn niet voor alle verschillende soortgroepen gelijk. Als “veilige” periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half oktober tot eind november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als de egel en amfibieën nog niet in winterslaap zijn. Bovendien zijn de houtduiven uit het laatste legsel dan ook uitgevlogen. Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de betreffende soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kunnen bijvoorbeeld struiken gedurende het groeiseizoen kort gesnoeid worden, zodat er geen vogels gaan broeden.

Bij het inrichten van het bouwterrein dient te worden gezorgd dat het gebied niet aantrekkelijk wordt voor de vestiging van de rugstreeppad. Het ontstaan van poeltjes of plassen op het bouwterrein in het zomerhalfjaar (vanaf april) dient derhalve te wordt voorkomen, zodat er geen geschikt voortplantingswater voor de rugstreeppad aanwezig is. Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te beperken (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen).

In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden. Dit zijn natuurgebieden met een Europese beschermingsstatus. Dit Natura 2000-netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. Veel van de gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot ‘significante (negatieve) effecten’ op het beschermde natuurgebied. Indien er sprake is van ‘significante effecten’ is een Wet natuurbescherming vergunning (Wnb-vergunning) noodzakelijk.

In 2009 werd afgesproken het stikstofprobleem ‘programmatisch’ te gaan aanpakken. Dit heeft geleid tot ‘Programma Aanpak Stikstof’ (PAS). Met het PAS is ontwikkelingsruimte beschikbaar gesteld voor nieuwe economische ontwikkelingen (projecten). Tegelijkertijd zijn met het PAS maatregelen vastgesteld waarmee geborgd wordt dat de natuurlijke kenmerken van de natuurgebieden niet worden aangetast. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 is de basis voor het verlenen van vergunningen onder het PAS komen te vervallen.

Derhalve moet worden gesteld dat vergunningen nog slechts kunnen worden verleend indien is aangetoond dat er géén sprake is van (een toename van) stikstofdepositie op een Natura 2000- gebied. Om dit inzichtelijk te maken is middels de Aerius Calculator een berekening uitgevoerd. Deze is als Bijlage 9 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling en conclusie

Uit de rekenresultaten van AERIUS Calculator 2023.2 blijkt dat er ten gevolge van het planvoornemen geen sprake is van stikstofdepositie waarbij significant negatieve effecten in Natura 2000-gebieden kunnen plaatsvinden ten gevolge van de gebruiksfase of aanlegfase. Een vergunning in het kader van de Wnb ten aanzien van het aspect stikstofdepositie is derhalve niet aan de orde.

De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien van het beoogde planvoornemen.

Vanaf 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. In ruimtelijke plannen dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden rekening is gehouden.

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Archeologie beleidskaart gemeente Breda, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Het plangebied wordt op de Beleidsadvieskaart van de gemeente Breda (peildatum februari 2020) aangeduid met een lage archeologische verwachting. In gebieden met deze indicatieve waarde is er een zeer kleine kans op archeologische waarden. In deze gebieden geldt een onderzoeksplicht wanneer bodemingrepen plaatsvinden met een oppervlakte van meer dan 5 hectare.

Het plangebied is kleiner dan 5 ha. Daarnaast is de grond reeds veel verstoord door de bestaande bebouwing. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet aan de orde.

Wanneer bij het ontgraven toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Figuur 5.2 Uitsnede beleidskaart archeologie gemeente Breda, afleesdatum februari 2020

Historische geografie

Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda (zie figuur 5.3) kent het plangebied een 'onbepaalde waarde'. De gebieden eromheen zijn van lage cultuurhistorische waarden.

Figuur 5.3 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Breda

Gebouwd erfgoed

Er zijn geen monumenten of andere gebouwen met cultuurhistorische waarden aanwezig binnen of nabij het plangebied.

Conclusie

Met de planontwikkeling worden geen archeologische en/of cultuurhistorische waarden aangetast. Het aspect cultureel erfgoed vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ en NO₂.

Beoordeling en conclusie

Het planvoornemen behoort vanwege de relatief beperkte omvang (< 1.500 woningen) tot de categorie van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Een toets aan de 3% grens (bijdrage aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide) kan derhalve achterwege blijven. De blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) dient echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties van de nabijgelegen rekenpunten voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen op het dichtstbijzijnde rekenpunt (Groenedijk ter hoogte van plangebied, d.d. 24 januari 2022). Hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 voor de jaren 2020 en 2030 niet worden overschreden.

Conclusie

Uit bovenstaande beoordeling blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging “niet in betekende mate” is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Op de risicokaart (zie figuur 5.5) is te zien dat nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Alle transportroutes bevinden zich daarnaast op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied. Op meer dan 200 meter afstand heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Buisleidingen

Op figuur 5.5 is te zien dat er nabij de Terheijdenseweg een drietal aardgasleidingen lopen. Deze liggen op circa 350 meter afstand tot het plangebied. Een berekening ten aanzien van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde. De locatie kan echter nog wel binnen het invloedsgebied vallen in geval van calamiteiten. Het invloedsgebied hangt af van de druk en diameter van de buisleiding. Uit onderstaande tabel blijkt dat het plangebied ver buiten de 100% letaliteitsgrens is gelegen. Een verantwoording van het groepsrisico is derhalve ook niet aan de orde.

De op de planverbeelding aangegeven 'Leiding' betreft de stadsverwarming en is niet relevant in het kader van externe veiligheid.

Figuur 5.5 Uitsnede risicokaart Nederland

Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Bepalend hierbij is de activiteit (of zijn de activiteiten) waarop het plan of besluit betrekking heeft. Het betreft de volgende drie stappen:

1. Toetsing aan het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Hiermee wordt getoetst of het plan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
   1. Het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig.
   2. Het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r., en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan als bedoeld in kolom 3 ‘plannen' geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht.
   3. Het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D: er moet beoordeeld worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd.
   4. De activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit wordt niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
2. In het geval van een plan: toetsing of het uitvoeren van een passende beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming voor dit plan verplicht is vanwege de hierin opgenomen activiteit(en). In dat geval is het plan mogelijk m.e.r.-plichtig.
3. Toetsing aan de provinciale milieuverordening. Door Provinciale Staten kunnen hierin aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Beoordeling en conclusie

Voorgenomen ontwikkeling valt binnen activiteit D, namelijk onder activiteit 'D11.2 uitbreiding van een stedelijke ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Wanneer de drempelwaarde (oppervlakte van 100 hectare of meer, op aaneengesloten gebied worden 2000 of meer woningen gebouwd, een bedrijfsvloeroppervlakte van minimaal 200.000 m²) worden vergeleken met de voorgestane ontwikkeling (58 appartementen) wordt geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is.

De voorgenomen activiteit blijft derhalve ruimschoots onder de drempel van 100 hectare en 2.000 woningen zoals opgenomen in het Besluit milieueffectrapportage. Voor de activiteit is dan ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing. De aanmeldnotitie is als Bijlage 10 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Hiermee kan op voorhand worden geconcludeerd, dat er geen belangrijke significante milieugevolgen aan de orde zijn die een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r-procedure rechtvaardigen. Er is derhalve voldoende inzicht gekregen in de milieugevolgen van de beoogde ontwikkeling. Op basis van deze aanmeldnotitie kan een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden. Een milieueffectrapportage wordt niet noodzakelijk geacht.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen

Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied of de ecologische structuur.

Verkeer

Binnen de bestemming ‘Verkeer’ zijn wegen en paden toegestaan, evenals parkeer-, nutsvoorzieningen en groen en water. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.

Wonen

Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het appartementencomplex inclusief de parkeervoorziening centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maatvoeringen opgenomen ten behoeve van de bouwhoogten.

Leiding

In het plangebied ligt een leiding ten behoeve van de stadsverwarming. In de regels is opgenomen dat in de zone die is bestemd als 'Leiding' niet mag worden bebouwd. Hier kan van worden afgeweken met een omgevingsvergunning.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is.

Ten behoeve van dit plan is een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

Participatie is een belangrijke pijler onder de Omgevingswet. Belanghebbenden moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van het initiatief.

Het proces bestaat uit 4 stappen:

1. Bepaal het participatieniveau;
2. Maak een participatieplan;
3. Plan uitvoeren;
4. Verslag maken.

De "participatieleidraad: Breda brengt het Samen'' (in werking sinds 26 mei 2023) is de basis waarmee de gemeente Breda invulling geeft aan de participatie.

De gemeente Breda kent 4 participatieniveaus: Niveau 0: Informeren; Niveau 1: Raadplegen; Niveau 2: Adviseren en Niveau 3: Coproduceren. In Bijlage 11 is het participatieplan opgenomen.

Omwonenden zijn eind januari 2020 via een brief geïnformeerd over het ingediende principeverzoek. In verband met het corona-virus is het houden van een fysieke informatieavond niet mogelijk geweest. Er is in november 2020 een enquête gestuurd naar omwonenden. De resultaten hiervan zijn gedeeld met de gemeente.

Van de ruim 300 verstuurde enquêtes, zijn er circa 40 terug ontvangen. Het merendeel van de reacties is positief. De opmerkingen vanuit de omgeving waren op hoofdlijnen als volgt samen te vatten:

• De realisatie van appartementen wordt in het algemeen als een verbetering gezien ten opzichte van de huidige situatie cq het huidig gebruik;
• Parkeren moet goed worden ingevuld;
• De groenvoorzieningen moeten minimaal in stand blijven.

Aangepast plan

De belangrijkste aanpassing in het aangepaste plan is de parkeeroplossing. Vanwege de opmerkingen uit de omgeving wordt het gebouw voorzien van een ondergrondse parkeerkelder. Op deze wijze kan de parkeerbehoefte van de nieuwe appartementen volledig op eigen grond worden opgelost.

Verder is de positie van het gebouw dusdanig aangepast dat de bomenrij en de groenvoorziening langs de Groenedijk gehandhaafd kan blijven.

Het aangepaste plan is op 10 maart 2022 gepresenteerd tijdens een inloopavond. Het verslag van deze avond is als Bijlage 12 toegevoegd aan het bestemmingsplan. Gedurende de avond zijn 3 omwonende langs geweest. Algemeen beeld vanuit de 3 omwonenden die zijn geweest:

• positief dat er woningbouw komt;
• verbetering voor de wijk;
• ontwerp van het gebouw is mooi en zorgvuldig ontworpen;
• ondergrondse parkeergarage is positief;
• er zijn door de omwonenden geen verdere voorstellen/suggesties gedaan.

Gedurende de ter inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan is nog een informatiebijeenkomst georganiseerd op 16 januari 2024. Het verslag hiervan is als Bijlage 13 aan de toelichting toegevoegd. Van de 300 adressen die zijn uitgenodigd zijn er 3 geïnteresseerde langs geweest. Zij waren allen positief over de plannen en het bestemmingsplan.

Bij de voorbereiding van het planvoornemen hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en direct omwonenden. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een mail- en/of briefwisseling.

Het conceptontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg gestuurd naar de vooroverlegpartners. Er zijn reacties ontvangen van:

1. Provincie Noord-Brabant;

Het plan is in overeenstemming met onze provinciale belangen.

2. Brandweer

Er wordt voldaan aan de aspecten omtrent externe veiligheid, bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid en opkomsttijd brandweer. Graag treedt de brandweer nog wel in overleg ten aanzien van de verdere uitwerking van de brandveiligheid van het bouwwerk. Dit zal bij de omgevingsvergunning verder aan bod komen.

Conclusie

De vooroverleg reacties hebben niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Na het wettelijk vooroverleg is dit bestemmingsplan gedurende zes weken (van 22 december 2023 t/m 1 februari 2024) ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. Tijdens deze termijn is op 16 januari 2024 een informatiebijeenkomst georganiseerd.

Er is één positieve zienswijze ingediend. Deze heeft niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van concretisering van het plan wel aangepast. Deze aanpassingen zijn van dien aard dat deze geen negatieve effecten hebben voor eventueel omwonenden.

Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

het bestemmingsplan Hoge Vucht, Deinzestraat met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022219007-VG01 van de gemeente Breda;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.BP2022219007-VG01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons;

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m²;

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen;

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen;

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15 graden en maximaal 75 graden.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023;

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overhangende bouwdelen': balkons;
7. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen;
7. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overhangende bouwdelen': balkons;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. een inpandige en/of ondergrondse parkeervoorziening ten behoeve van de woningen.

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. Minimaal 75% van de woningen zoals bedoeld in lid 5.2.1 onder a moet gebruikt worden als middeldure huurwoning;
2. De woningen zoals bedoeld in lid 5.3 onder a dienen minimaal 15 jaar als zodanig in stand gehouden en gebruikt te worden.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - stadsverwarming' een stadsverwarming;
2. de aanleg, onderhoud en bescherming van de leiding.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de belangen van de leidingbeheerder niet onevenredig worden geschaad.

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   1. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;
   2. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   3. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   4. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   5. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   6. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien een schriftelijk advies is afgegeven door de leidingbeheerder omtrent de veilige ligging van de leiding en het voorkomen van schade.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aanbouwen en/of bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw met maximaal 2 meter overstijgt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechstopvolger daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Hoge Vucht, Deinzestraat.