In de gemeente Breda is, net als in de rest van Nederland, een grote behoefte aan (betaalbare) woningen. Met name in sociale huur is een grotere woningvoorraad nodig. Al in 2007 is een eerste bestemmingsplan voor de uitbreidingslocatie Bouverijen vastgesteld om de ontwikkeling van woningbouw mogelijk te maken. De ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Stichting Alwel is voornemens aan de Kriekenstraat maximaal 26 woningen te realiseren.

De realisatie van het voornoemde initiatief past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om het initiatief mogelijk te maken, dient voor de locatie een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden bepaald in de vorm van een nieuw bestemmingsplan. In deze plantoelichting wordt de onderbouwing gegeven voor de bestemmingsplanherziening.

Het plangebied ligt in Teteringen, maakt onderdeel uit van gemeente Breda en heeft een oppervlakte van ongeveer 650 m². Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Kriekenstraat en in de andere richtingen door het bestaande grasveld. Het plangebied is op onderstaande afbeelding in rood omkaderd.

_{Figuur 1: ligging plangebied}

Het plangebied ligt binnen de grens van het bestemmingsplan 'Bouverijen te Teteringen'. Dit plan is vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van Breda op 10 juli 2014. Voorliggend plangebied is in het vigerend bestemmingplan bestemd tot 'Maatschappelijk'. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en wonen, met daaraan ondergeschikte voorzieningen.

Binnen het bestemmingsvlak 'Maatschappelijk' mogen maximaal 32 woningen worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte is 15 meter. Er gelden geen dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen ter plaatse van het plangebied.

_{Figuur 2: geldend bestemmingsplan}

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van een appartementengebouw met maximaal 26 woningen. Daarmee wordt het maximale aantal van 32 woningen overschreden, omdat er al een bestaand woongebouw aanwezig is met daarin 21 woningen. Bovendien bevinden zich in de multifunctionele accommodatie ten noorden van het plangebied ook nog 7 woningen. De ontwikkeling is daarom niet toegestaan binnen de bestemmingsomschrijving van het geldende bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie beschreven en wordt ingegaan op het initiatief. De relevante beleidskaders worden beschreven in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een verantwoording gegeven op de juridische planvorm. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en juridische uitvoerbaarheid van de plannen.

Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van de situatie ter plaatse van het plangebied; zowel de historische ontwikkeling als de bestaande situatie. Vervolgens zijn de plannen omschreven in het onderdeel 'toekomstige situatie'.

Teteringen ligt tussen Breda en Oosterhout. Het dorp ligt ruimtelijk nog 'los' van zowel Breda als Oosterhout en heeft daardoor de eigen dorpse karakteristiek behouden. De watermachine (Waterakkers) en de noordelijke rondweg zorgt ervoor dat Teteringen aan de zuid- en westzijde ruimtelijk gescheiden blijft van Breda. De Oosterhoutseweg – Bredaseweg vormt de verbinding tussen Oosterhout en Breda en is gelijktijdig de centrale as door Teteringen. Van oorsprong ligt het dorp op de grens van de droge gronden aan de oostzijde en de nattere gronden van de Lage Vucht-polder.

Teteringen is vooral gegroeid vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw. Het woonmilieu (groen, rustig, grotere woningen en dicht bij de stad) bevatte belangrijke aspecten voor deze suburbanisatietendens. Het dorp is te karakteriseren als een forensendorp. In het dorp wordt hoofdzakelijk gewoond. Voorzieningen die het basisniveau overstijgen, zoals voorgezet onderwijs, winkelcentra, werkgelegenheid, zijn nauwelijks aanwezig. De oriëntatie op Breda en Oosterhout is daardoor groot.

In 1996 vond een gemeentelijke herindeling plaats waardoor Teteringen bij Breda kwam te horen. Dat bleek de opmaat voor enkele ruimtelijk-planologische veranderingen, waaronder woningbouw. Al in 2007 zijn de eerste plannen voor Bouverijen ontwikkeld, waarbij uit is gegaan van een groenstedelijke opzet. Uit marktonderzoek bleek echter dat er meer behoefte was aan een dorpse woonomgeving. Inmiddels is de uitbreidingswijk vrijwel volledig ontwikkeld.

Bouverijen ligt in het westen van Teteringen en wordt aan de westzijde door de Waterakkers, die de grens vormen tussen Breda en Teteringen. Ten zuiden ligt de Nieuwe Kadijk, ten noorden de Groenstraat en ten oosten de rest van het bebouwd gebied van het dorp. Het plangebied zelf ligt centraal in Bouverijen, nabij de multifunctionele accommodatie De Mandt, waarin zich onder andere een openbare basisschool en kinderopvang bevinden. Het plangebied is nu een onbebouwd grasveld en ligt oostelijk van een bestaand appartementengebouw. De bestaande Kriekenstraat scheidt dit appartementengebouw van het geplande nieuwe gebouw. Voor het overige zijn in de omgeving vooral grondgebonden woningen aanwezig.

Het cluster van de Mandt (Multifunctionele Accommodatie Nieuwe Dorpsrand Teteringen) is als eerste gebouwd in de nieuwe wijk Bouverijen. Het oorspronkelijke plan bestond uit een afwisseling van stedelijke en minder dicht bebouwde clusters op terpen in het landschap. Daarna is het stedenbouwkundig plan aangepast om een meer dorpse wijk te realiseren, waarbinnen ook beter ingespeeld kon worden op de actuele woonvraag. Basis voor de huidige ruimtelijke opzet van de wijk Bouverijen is onderstaand landschappelijk raamwerk, waarbinnen verschillende woonclusters worden ontwikkeld. Het landschappelijk raamwerk kent brede oost-westgerichte groenstroken met een ecologische functie, een groene buffer tussen Kerkeind en Bouverijen en een ecologische verbindingszone langs de Waterakkers.

De Mandt ligt op een centrale plaats in de wijk en heeft een betekenis voor heel Teteringen. Dicht bij het Willem Alexanderplein en goed bereikbaar op de fiets en met de auto. Het complex van de Mandt is een bijzonder ensemble en ligt in het groen. Het complex krijgt een sterke groene rand in de vorm van een brede haag, die de carré-vorm versterkt. Binnen het complex is ruimte voor maatschappelijke- en woonfuncties.

_{Figuur 3: Landschappelijk raamwerk}

De uitbreidingswijk Bouverijen is bijna gereed. Aan de zuidzijde wordt gewerkt aan de afronding van de laatste clusters. Midden in de wijk, in het cluster van de Mandt, ligt nog een onbebouwd terrein. Het voornemen is om hier een appartementengebouw te ontwikkelen met maximaal 26 woningen in het sociale huursegment.

In het verleden was een bouwplan bedacht van 10 maisonnettewoningen met een parkeerlaag eronder. Dit plan bleek niet haalbaar. Op het moment is een grote behoefte aan betaalbare woningen en wordt het bestemmingsplan aangepast, zodat 26 sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Parkeren gebeurt op maaiveld, aan de oost- en westzijde van het gebouw. Hierdoor wordt het bouwvlak een stuk kleiner. Het bouwvlak van het voorliggende bestemmingsplan ligt ten opzichte van 2014 ruim 14 meter meer naar het westen. Ook de ruimte tussen het bestaande appartementengebouw en het nieuwe bouwvlak is groter geworden. Deze wordt nu ruim 20 meter.

_{Figuur 4: Bestemmingsplan Bouverijen (2014)}

_{Figuur 5: Ligging van het bouwvlak van bestemmingsplan Kriekenstraat ten opzichte van het vorige bestemmingsplan}

Het nieuwe gebouw vormt de afronding van het complex de Mandt. Het appartementengebouw bestaat uit vier bouwlagen met hellende dakvlakken. De maximale bouwhoogte is 15 meter. Met deze hoogte vindt het gebouw aansluiting bij de reeds gerealiseerde bebouwing. Voor de multifunctionele accommodatie aan de noordzijde van de Kriekenstraat geldt ook een maximale bouwhoogte van 15 meter. Het naastgelegen bestaande appartementengebouw bestaat uit vijf bouwlagen. De maximale bouwhoogte is hier 22 meter.

Het uiteindelijke ontwerp van het gebouw sluit zowel in hoofdvorm, als met materiaal- en kleurgebruik aan bij de bestaande bebouwing binnen het cluster. De aansluiting tot naastgelegen bebouwing wordt versterkt door onder andere hellende dakvlakken en uitkragende balkons. Het complex van alle bebouwing van de Mandt blijft zo herkenbaar als een zelfstandig ensemble en een verbijzondering in de wijk, waar de voornamelijk grondgebonden bebouwing vooral bestaat uit twee lagen met een kapverdieping (maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 10 meter).

Een gedetailleerd ontwerp van het gebouw is in deze fase van de procedure nog niet gemaakt. Wooncorporatie Alwel zal een design & build-traject starten om tot een ontwerp te komen dat past binnen de in dit bestemmingsplan gestelde kaders. Het gebouw zal een hoofdentree aan de westzijde hebben, maar ook een ontsluiting aan de oostzijde.

Om te borgen dat de nieuwe bebouwing aansluit bij de bestaande is voor de ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij deze toelichting toegevoegd.

Om de afwikkeling van het verkeer op het terrein van de Mandt te verbeteren wordt op initiatief van de Gemeente Breda en in afstemming met diverse belanghebbenden ook de infrastructuur van het gebied aangepast. Dit maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de volgende figuur is weergegeven hoe de ontsluiting van het plangebied gaat verlopen. Vanuit de Kriekenstraat loopt een eenrichtingsstraat oostelijk om het gebouw heen. Deze blijft als eenrichtingsweg doorlopen richting de Burgemeester Verdaasdonkstraat. Voor bestemmingsverkeer voor de parkeergarage van het bestaande appartementengebouw en de parkeerplaatsen van het nieuwe appartementengebouw is een extra ontsluiting (ongeveer op de locatie van de huidige straat) gepland, die met een haag wordt afgesloten van de eenrichtingsstraat.

Parkeren vindt plaats op maaiveld, rondom het appartementengebouw. Het aantal parkeerplaatsen moet voldoen aan de Nota Parkeernormen 2021 van de gemeente Breda. De parkeerplaatsen worden gedeeld met de multifunctionele accommodatie (MFA). In het kader van de parkeerbehoefte is door SOAB een onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Hierbij is als uitgangspunt de realisatie van 25 woningen genomen, evenals de uitbreiding van de MFA met 4 lokalen. Aangezien de MFA slechts op bepaalde piekmomenten gebruik zal maken van de parkeerplaatsen, is gekeken naar de mogelijkheid van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Daaruit blijkt dat ook de drukste momenten, tijdens de schoolspits, de bezettingsgraad maximaal 90% bedraagt. Ten behoeve van de ontwikkeling worden 19 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Hierdoor ontstaat overdag een (afgerond) overschot van 14 parkeerplaatsen en 's avonds een overschot van 75 parkeerplaatsen.

In de Nota Parkeernormen 2021 zijn ook normen opgenomen voor het fietsparkeren. Er geldt een norm van 3,2 fietsparkeerplaatsen per appartement, wat neerkomt op in totaal 83 fietsparkeerplaatsen. Deze dienen in het plangebied te worden gerealiseerd, het grootste deel inpandig en een klein gedeelte buiten. Op de begane grond van het gebouw worden inpandige bergingen gerealiseerd. In eerste instantie zijn dit individuele bergingen, maar het is mogelijk om dit aan te passen naar gemeenschappelijke bergingen.

In de openbare ruimte rondom het nieuwe appartementengebouw komen de extra parkeerplaatsen. Deze worden aangelegd in doorlatende verharding voor een groene uitstraling. Het parkeerterrein tussen de twee appartementengebouwen wordt ingericht met groene hagen. Het groen rondom het complex van de Mandt blijft zoveel mogelijk behouden en wordt aangevuld en definitief ingericht. Daarbij wordt rond het gehele complex een brede haag van circa 1 meter hoog aangeplant. Daaromheen komt, aan de noord-, oost- en zuidzijde een zone met gras, ruimte voor een zaksloot en een bomenrij. Aan de westzijde is geen ruimte voor een wadi of zaksloot.

_{Figuur 6: geplande ontwikkeling en terreininrichting}

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale- en regionale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht in hoeverre onderdelen hiervan betrekking hebben op voorliggende ontwikkeling.

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid in Nederland tot 2050.

Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Op basis van het Rijks-, provinciaal- en regionaal beleid wordt geen specifieke uitspraken gedaan over de ontwikkeling van maximaal 26 woningen. De ontwikkeling vindt plaats in een stedelijke omgeving, waarbij sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

Verder wordt tegemoetgekomen aan de gemeentelijke richtlijnen/eisen ten aanzien van de realisatie van duurzame woningen (gasloos) en betaalbare woningen in de sociale huursector. Ten aanzien van de beleidsaspecten bestaan geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van leefbare en duurzame gemeentes dient bij ruimtelijke planvorming rekening te worden gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat behouden blijven of worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk zijn de verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plan(gebied) nader toegelicht.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd.

Met een verkennend bodemonderzoek wordt inzicht verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling

Door Van der Helm is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de actuele milieu hygiënische kwaliteit van de bodem en daarmee vast te stellen of op de locatie verontreinigende stoffen in de grond of het freatisch grondwater aanwezig zijn. Het rapport is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

De bovengrond bevat maximaal licht verhoogde gehalten kobalt, kwik, lood en PAK; in de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. De bovengrond bevat ook verhoogde concentraties aan PFAS. Dit betreft geen dusdanig grote verhogingen dat dit een belemmering vormt voor de realisatie van de geplande ontwikkeling. Er is geen asbest aangetoond binnen het plangebied. Het grondwater bevat plaatselijk licht verhoogde concentraties nikkel.

Op basis van de gemeten resultaten vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de geplande ontwikkeling. Van eventueel af te voeren grond zijn de hergebruiksmogelijkheden niet bepaald. Dit dient in overleg met het bevoegd gezag te gebeuren.

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Door Stantec B.V. is een quickscan flora- en faunawetgeving uitgevoerd. Doel van deze quickscan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis deze hebben voor de verdere uitvoering van het initiatief. Verder wordt inzichtelijk gemaakt of door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De onderzoeksrapportage is als separate bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn hieronder kort samengevat.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos, op ongeveer 5,5 kilometer afstand. Er zijn mogelijk negatieve effecten te verwachten op dit Natura 2000-gebied vanuit stikstofdepositie, hierop wordt in paragraaf 4.3 nader ingegaan. Op ongeveer 1 kilometer afstand bevindt zich Natuurnetwerk Brabant. Vanwege de afstand wordt hier geen invloed op verwacht.

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als ontheffing of vrijstelling is verleend.

De ontwikkeling leidt niet tot significant negatieve effecten ten aanzien van natuur. Aangezien er geen beschermde soorten voorkomen binnen het plangebied is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de realisatie van de geplande ontwikkeling. Op het onderwerp stikstof wordt in paragraaf 4.3 nader ingegaan.

De Wet natuurbescherming (Wnb, per 1 januari 2017) regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Voor de Wet natuurbescherming heeft de Europese regelgeving als uitgangspunt gediend. De gebiedsbescherming in de Wnb richt zich uitsluitend op Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden waarin belangrijke flora en fauna voorkomen.

In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend.

Door Stantec B.V. is een Memo Stikstofdepositie opgesteld, waarbij zowel de aanlegfase (bouw) als gebruiksfase van de ontwikkeling is beschouwd. De memo is als bijlage bij de toelichting toegevoegd. De resultaten zijn hieronder uiteengezet.

Met betrekking tot stikstofdepositie zijn negatieve effecten op stikstofgevoelige habitat- en leefgebieden uit te sluiten inzake de gebruiksfase. Er is geen sprake van significant negatieve effecten vanwege stikstof van het plan op Natura 2000-gebieden. Nader onderzoek of een Wnb-vergunning zijn niet aan de orde.

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijstwateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Door de (her)ontwikkeling zal er 616 m² aan extra verhard oppervlak ontstaan. Uitgaande van deze toename aan extra verhard oppervlak en gelet op het beleid van Waterschap Brabantse Delta, is er een watercompensatie nodig. Bij deze specifieke ontwikkeling is dat echter niet nodig, aangezien door afvoer naar Waterakkers al voldoende ruimte voor waterberging is.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen.

De richtafstand tussen een milieugevoelige functie en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de gevoelige functie, die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is, tot de grens van de inrichting. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG publicatie gaat uit van het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied of van een gemengd gebied. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied kan aangemerkt worden als een gebied zonder functiemenging en een minimale invloed van invloeden van wegverkeer. Bij een gemengd gebied is sprake van een functiemenging tussen wonen en milieubelastende activiteiten, van wonen langs drukke gebiedsontsluitingswegen of bij lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid.

Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één stap worden verlaagd, behalve voor het aspect gevaar. De richtafstandenlijst biedt voor een scala aan typen bedrijvigheid de richtafstanden tot gevoelige bestemmingen vanwege geur, stof, geluid en gevaar. Voor het aspect gevaar wordt hierbij wel de kanttekening geplaatst dat mogelijke specifieke regelgeving van toepassing kan zijn zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Vuurwerkbesluit.

De afstand tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van milieugevoelige objecten (die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk zijn) tot de grens van de inrichting.

Ten noorden van het plangebied ligt een multifunctionele accommodatie (MFA) met onder andere een school en kinderopvang. Daarmee is sprake van een afwisseling van woningen met andere (milieubelastende) functies. De omgeving van het plangebied kan daarom worden gekenmerkt als gemengd gebied. De richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kunnen hierdoor met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De functies uit de MFA zijn aan te merken als een milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand geldt van 10 meter, terwijl er ongeveer 18 meter tussen het plangebied en de grens van het schoolplein ligt. Er is dus geen sprake van invloed van de MFA op het appartementengebouw. Anderzijds belemmert de komst van het appartementengebouw ook niet de mogelijkheden van de MFA. Aangezien naast de ontwikkeling van het appartementengebouw ook een ontwikkeling gepland staat voor de herinrichting van de weg zullen de faciliteiten van de MFA ook niet in zuidelijke richting uitbreiden. In de nadere bouwkundige uitwerking van het appartementengebouw dient rekening te worden gehouden, met een passend akoestisch binnenklimaat.

Op basis van deze beoordeling worden geen belemmeringen voorzien ten aanzien van de haalbaarheid van het plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) en/of het Activiteitenbesluit vormt het toetsingskader voor de geurhinder vanuit de omliggende veehouderijen. Dat kader stelt normen aan de geurbelasting van veehouderijen op geurgevoelige objecten (alleen intensieve veehouderijen) en stelt minimale afstanden vast van veehouderijen tot geurgevoelige objecten (alle veehouderijen).

Daarnaast moet worden beoordeeld of ter plaatse van het nieuwe geurgevoelig object sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat en mag het nieuw geurgevoelig object geen (aanvullende) beperking worden voor de omliggende veehouderijen.

Een woning is aan te merken als een geurgevoelig object als bedoeld in de Wgv dan wel het Activiteitenbesluit. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient er te worden ingegaan op de aanvaardbaarheid van het heersende geurniveau ter plaatse. De volgende figuur geeft een uitsnede weer van de geurkaart van Noord-Brabant. Deze kaart geeft een indicatie van de achtergrondbelasting en is gezien het relatief geringe aantal veehouderijen in de omgeving in dit geval als toetsing voldoende.

_{Figuur 7: Uitsnede kaart Achtergrondbelasting Geur (Bron: ODNZB)}

Uit de kaart van de achtergrondbelasting blijkt dat de kwaliteit van de leefomgeving in het kader van het geuraspect als 'zeer goed' is gekwalificeerd. Vanuit het aspect 'Geur' worden dan ook geen belemmeringen voorzien.

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige gebouwen (waaronder woningen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een (spoor)weg en/of industrieterrein en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een woning of een geluidgevoelig object ligt in een door deze wet aangewezen geluidzone van een weg, spoorweg of gezoneerd industrieterrein. Het plangebied bevindt zich niet in de zone van 50 km-wegen. Wel is sprake van enkele 30 km-wegen. Daarom is door Stantec B.V. in het kader van goede ruimtelijke ordening een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd voor de planlocatie. De onderzoeksrapportage is als bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd. Omdat het plangebied niet nabij een industrieterrein of spoorweg ligt, zijn die geluidbronnen verder buiten beschouwing gelaten.

Het plangebied zijn de gecumuleerde geluidbelasting als gevolg van de omliggende 30 km-wegen berekend. Het betreft de Kriekenstraat, Burgemeester Verdaasdonkstraat en Espakker. Hieruit blijkt dat de Milieukwaliteitsmaat (MKM L_den) redelijk tot goed is te noemen. De geluidbelasting bedraagt maximaal 54 dB. Bij een standaard geluidwering uit het Bouwbesluit van 20 dB resulteert dit in een binnenniveau van maximaal 34 dB. Dit is 1 dB hoger dan de eis uit het Bouwbesluit 2012 van 33 dB ten gevolge van één weg die geldt voor nieuwe woningen waarvoor een hoge waarde is vastgesteld (in de voorliggende situatie is geen sprake van toetsing Wgh dus ook niet van het vaststellen van een hogere waarde). Teneinde in de woningen een goed woon- en leefklimaat te garanderen kan worden overwogen om ten aanzien van de karakteristieke geluidwering uit te gaan van 21 dB in plaats van de standaard eis van 20 dB.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties gaan dalen, worden ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie. Historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2, Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda, zoals te zien in figuur 7, is de locatie niet aangewezen als gebied met Cultuurhistorische waarde. Het gebied is ook al sinds enige jaren volop in ontwikkeling en onderliggend plan sluit hier goed bij aan.

Op basis van de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie geldt ter plaatse van de locatie geen archeologische verwachting. Het gebied is namelijk al eerder archeologisch onderzocht. Er geldt geen verplichting tot (nieuw) onderzoek.

_{Figuur 8: Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie}

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente met het bovengrondse erfgoed moet omgegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid als gebied zonder cultuurhistorische waarde (gebouwd of aangelegd na 2008). Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

_{Figuur 9: Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2, Historische geografie en gebouwd erfgoed}

In of nabij het plangebied bevindt zich geen gebouwd erfgoed dat beschermd dient te worden.

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Nader onderzoek is niet benodigd.

Op dit moment zijn de belasting op de omgeving van veehouderijen en daarmee samenhangende gezondheidsrisico's voor omwonenden slechts deels uitgewerkt in de milieuwetgeving. De Milieuwetgeving die voor gezondheid relevant is, richt zich op geurhinder en fijnstof (PM2,5 en PM10). Naast geur en fijnstof spelen de mogelijke gevolgen van endotoxinen, zoönosen en resistente bacteriën ook nog een rol.

Factoren die de grootste mate van invloed hebben op endotoxine-concentraties in de lucht zijn de afstand van een object tot een veehouderij en het aantal dieren. Afstanden, waarbinnen deze advieswaarde wordt overschreden, zijn te berekenen door middel van de methode uit het Endotoxine toetsingskader. Voor vleeskuikens, legkippen en vleesvarkens zijn afstandsgrafieken opgesteld. Hierbij wordt de advies emissiewaarde (PM10) van 30 EU/m3 voor endotoxinen uitgezet tegen de afstand tot een veehouderij. Op basis van het 'Endotoxine toetsingskader 1.0' kan worden beoordeeld of sprake is van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten aanzien van varkenshouderijen en pluimveehouderijen in de omgeving.

De afstandsgrafieken zijn gebaseerd op de volgende formules:

• Vleeskuikens (variabele emissie): y=p1 * xp2 (p1=6,46065585 en p2=0,49242746);
• Leghennen (constante emissie): y=p1 * xp2 (p1=14,1291356 en p2=0,31511434);
• Vleesvarkens (constante emissie): y=p1 * ln(x) - p2 (p1=60,0608184 en p2=231,712643).

In deze formules is y de straal van de afstandscontour en x is de PM10 emissie in kg/jaar. De afstand dient gemeten te worden vanuit het dichstbijzijnde emissiepunt van het dierenverblijf van de veehouderij tot de gevel van een gevoelig object.

Uit het RIVM rapport 2017-0062 (veehouderijen en Gezondheid (VGO) (aanvullende studies)) komt naar voren dat omwonenden van o.a. geitenhouderijen een grotere kans hebben op het krijgen van een longontsteking. Dit geldt met name voor mensen die op een afstand tot 2 km van een geitenhouderij wonen. Hierbij geldt uiteraard dat hoe groter de afstand tot de geitenhouderij hoe kleiner de kans. Naar aanleiding daarvan hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant besloten tot een moratorium op de geitenhouderij, om het uitbreiden van dierverblijven en omschakelen naar geitenhouderij tegen te gaan. Daarnaast is woningbouw binnen de straal van 2 km slechts onder voorwaarden toegestaan. De gezondheidsrisico's moeten goed worden afgewogen en verantwoord worden bevonden.

_{Figuur 11: Overzicht van soorten veehouderijen binnen een straal van 2 kilometer}

Het aspect volksgezondheid in relatie tot veehouderijen vormt geen belemmeringen voor de haalbaarheid van dit initiatief.

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten het betreft. In het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelings-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten); er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden is een m.e.r. niet noodzakelijk.

In kolom 2 van bijlage D: 'gevallen' staan drempelwaarden waar de in kolom 1 benoemde activiteit aan moet voldoen. Deze drempelwaarde is vaak uitgedrukt in een bepaalde lengte (minimaal x kilometer) of een bepaalde grootte (minimaal x stuks/woningen/hectare), etc.

Als de betreffende activiteit genoemd staat in kolom 1: 'activiteiten' en er wordt voldaan aan de drempelwaarden in kolom 2: 'gevallen' geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Per 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd: ook voor activiteiten beneden de grenswaarden dient voortaan nagegaan te worden of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Ook de Wet natuurbescherming of een provinciale verordening kan hierbij van belang. De toets dient door (of in opdracht van) het bevoegd gezag te worden uitgevoerd. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De m.e.r.-beoordeling dient altijd te worden uitgevoerd als een besluit wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. en die onder de drempelwaarden liggen. Voor de m.e.r.-beoordeling gelden twee voorwaarden:

• het gaat over één of meer activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.
• de omvang van al die activiteit(en) ligt onder de drempelwaarde (kolom 2 van de D-lijst).

De realisatie van woningen valt onder een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd in categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r. en er is sprake van een besluit zoals genoemd in kolom 4. De drempelwaarde uit onderdeel D 11.2 voor woningen ligt op 2.000 woningen of meer. Omdat de drempelwaarden met de bouw van een woning niet worden overschreden, moet conform artikel 2 lid 5 van het Besluit m.e.r. aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r. worden getoetst of er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden door de voorgenomen activiteit.

Voorliggende herziening voorziet in de realisatie van maximaal 26 woningen. De drempelwaarden zijn vele malen hoger. Daarnaast is geen sprake van ligging in een gevoelig gebied. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen.

Het plan heeft geen belangrijke negatieve gevolgen voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van gevoelige gebieden. Dit wordt ook geconcludeerd in de aanmeldnotitie m.e.r. die als bijlage bij deze toelichting is toegevoegd.

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee wordt ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld met andere overheden en samenwerkingspartners. Verder maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijkings-, bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Het gebruik van de bestemming 'Wonen' richt zich op gronden die zijn aangewezen voor wonen en de daarbij behorende groen, nutsvoorzieningen, parkeren, speelvoorzieningen en water. De bouwmogelijkheden zijn in de bouwregels middels een bouwvlak en maximale goot- en bouwhoogte geregeld voor gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan is voor de gemeente Breda derhalve een kostenneutrale ontwikkeling.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven. De economische uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer nadrukkelijk aandacht aan de communicatie met de belanghebbenden. Hiervoor is een omgevingsdialoog georganiseerd, conform de participatieleidraad van de gemeente Breda. Er is een participatieplan opgesteld en een inloopavond georganiseerd voor omwonenden. Het participatieplan en het verslag van deze inloopavond zijn als bijlage bij deze toelichting toegevoegd. Met name parkeerdruk en verkeersveiligheid waren belangrijke thema's op deze avond. De avond heeft echter niet tot aanpassingen van het plan geleid. Onderliggend bestemmingsplan maakt ook alleen de aanleg van het appartementengebouw zelf mogelijk; de verandering in ontsluiting van het gebied valt hier niet onder.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige bestemmingsplan aan de daarvoor in aanmerking komende instanties toegezonden, te weten de provincie, de veiligheidsregio, het waterschap en de Dorpsraad Teteringen.

Het plan is in overeenstemming met de provinciale belangen en ook de Dorpsraad heeft aangegeven geen noemenswaardige bezwaren te hebben. Het plan voldoet ook aan de eisen vanuit de veiligheidsregio. Het waterschap heeft niet gereageerd.

Het onderhavig plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage is gelegd. De zienswijzen zijn beantwoord en zijn toegevoegd aan het vaststellingsbesluit behorende bij dit plan.

In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Bouverijen, Kriekenstraat' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022220010-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de bestemmingen wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘nutsvoorziening’ voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals zend-, ontvang- en/of sirenemasten, mits de hoogte maximaal 50 meter bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan.
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
4. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan 'Bouverijen, Kriekenstraat'.