Voor iedereen in Breda moet er een eigen huis zijn om in te wonen, dat is de ambitie van de gemeente Breda zoals opgenomen in het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit'. De realisatie van kwalitatief goede, aantrekkelijke en betaalbare woningen voor uiteenlopende doelgroepen staat daarbij centraal. Dit in de verschillende wijken, nieuw te ontwikkelen gebieden en dorpen.

Bavel is één van deze dorpen, gelegen ten zuidoosten van de stad. Een dorp met een rijke historie, een actief verenigingsleven en ruim voldoende voorzieningen. Een dorp waar mensen geboren worden en graag de rest van hun leven blijven wonen.

Aan de westelijke rand van Bavel, tussen de Lange Bunder, A27, Kluisstraat en Dorstseweg liggen gronden, tot voor kort in gebruik door agrariërs. Deze gronden vormen het plangebied voor voorliggend bestemmingsplan. Gronden die deel uitmaakten van de meest oorspronkelijke verkavelingsstructuur van het dorp, maar die in de loop der tijd hun cultuurhistorische en landschappelijke waarde grotendeels verloren hebben.

De beoogde planontwikkeling voorziet in de toevoeging van 165 woningen in een groen woongebied. Een woongebied wat aansluit bij de karakteristiek van Bavel en de woonwensen van inwoners van Bavel. Een woongebied wat kansen biedt voor starters, maar ook doorstromers op de woningmarkt, voor jong en ouder, voor grotere en kleinere huishoudens. Een woongebied wat een belangrijke bijdrage levert aan het toevoegen van nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad binnen Bavel en de gemeente Breda.

In nauwe samenwerking met de gemeente Breda is een ontwikkelvisie voor deze planontwikkeling opgesteld. De beoogde planontwikkeling past niet in de geldende bestemmingsplannen 'Buitengebied Oost' en 'Bavel'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor het plangebied. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het gebied waar de woningbouwontwikkeling is voorzien, bestaat uit een gebied aan de noordwestzijde van Bavel, met de Lange Bunder aan de zuidzijde, de Dorstseweg aan de oostzijde en aan de westzijde de A27 en de Kluisstraat aan de noordzijde.

De Kluisstraat is een onverharde weg waarlangs aan de noordzijde een aantal vrijstaande woningen aanwezig zijn. In het lint van deze bebouwing, tussen de woningen Kluisstraat 5 en 7 is een nieuwe woning voorzien, die ook onderdeel uitmaakt van het ontwikkelingsplan. Met de uitvoering van het voorliggende woningbouwplan sluiten de bestaande woningen aan de Kluisstraat direct aan op de bebouwde kom van Bavel. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de bestaande woningen aan de Kluisstraat ook meegenomen en vormen deze de noordelijke begrenzing van het plangebied. Binnen het te ontwikkelen gebied staan er 3 woningen, op de adressen Dorstseweg 27, 29 en 29a. Bij de woningen zijn verschillende schuren aanwezig. Voorheen werden hier agrarische activiteiten uitgevoerd en was een hoveniersbedrijf aanwezig. Dit perceel ligt tussen twee andere woningen in en is op dit moment onbebouwd.

Figuur 1.1 Luchtfoto met ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

Voor het overgrote deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost', vastgesteld op 10 oktober 2019. De meest zuidelijke en oostelijke rand van het plangebied, de Lange Bunder en de Dorstseweg liggen in het bestemmingsplan 'Bavel', onherroepelijk sinds 26 november 2014. Op het plangebied zijn eveneens de regels uit het 'Parapluplan Hospita en Parkeren 2022' van toepassing. Dit plan is vastgesteld op 22 december 2022. In figuur 1.2 is een uitsnede van de vigerende bestemmingsplannen weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het grootste deel van het plangebied is bestemd als 'Agrarisch', met beperkingen voor veehouderij. Ook het perceel ten noorden van de Kluisstraat, tussen de woningen Kluisstraat 5 en 7, is als zodanig bestemd. Voor de bestaande woningen Kluisstraat 5 en 7 en Dorstseweg 31 geldt de bestemming 'Wonen'. In het noordoosten van het plangebied (ter hoogte van het perceel Dorstseweg 29a) geldt de bestemming 'Bedrijf' met een functieaanduiding 'hovenier'. De Lange Bunder en de Dorstseweg hebben een verkeersbestemming en een voor het noordelijk gedeelte van de Lange Bunder geldt de bestemming 'Groen'.

Ter plaatse van de percelen behorend bij de adressen Dorstseweg 27 en 29 ligt een bouwvlak waarbinnen de huidige woningen en de schuren zijn gelegen. Ook voor het perceel behorend bij Dorstseweg 29a ligt een ruim bouwvlak. De maximale maatvoering van bebouwing is geregeld in de regels van het bestemmingsplan. De bestaande woningen ten noorden van de Kluisstraat hebben een woonbestemming met een ruim bouwvlak.

Op een groot deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' ter bescherming en veiligstelling van mogelijk aanwezige archeologisch waarden. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij grondwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Ter hoogte van het perceel behorend bij het adres Dorstseweg 29 en 31 geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch'.

In het plangebied ligt een gasleiding die (samen met de beschermingsstrook) als zodanig bestemd is met de dubbelbestemming 'Leiding' met de aanduiding 'Leiding-gas'. Deze dubbelbestemming geldt ook voor de rioolleiding in het uiterste zuidoosten van het plangebied.

In het bestemmingsplan 'Bavel' is langs de A27 ook een veiligheidscontour en vrijwaringszone als zodanig bestemd.

Naast de beide bestemmingsplan is er nog een ander bestemmingsplan van toepassing, namelijk het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022', vastgesteld op 22 december. Het paraplubestemmingsplan voegt een algemeen parkeerartikel toe aan alle geldende bestemmingsplannen en voorziet in een hospitaregeling waardoor verhuur van kamers zonder eigen voorzieningen planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden 165 woningen toegevoegd. De woning Dorstseweg 27 wordt gesloopt, waardoor van de 6 bestaande woningen er 5 woningen behouden blijven. De woningen aan de Dorstseweg 29 en 29a worden omgezet van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. De bij deze woningen behorende huidige schuren en bijgebouwen worden gesloopt. De woonfunctie past niet binnen de geldende planologische kaders. De beoogde bebouwing past daarnaast niet binnen het huidige bouwvlak en de maatvoeringen worden overschreden. De beoogde ontwikkeling past hiermee niet binnen de kaders van de vigerende bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Op dit moment staan er 6 woningen, waarvan 4 aan de Dorstseweg (huisnummers 27, 29, 29a en 31) en 2 aan de Kluisstraat (huisnummers 5 en 7). Bij de woningen zijn verschillende schuren aanwezig. Een deel van de woningen en schuren is in verval geraakt, een deel is nog in gebruik.

Figuur 2.1 Zicht op het plangebied vanuit de Kluisstraat

Figuur 2.2 Woning en schuur aan de Dorstseweg 29a

Figuur 2.3 Woning aan de Dorstseweg 29

Figuur 2.4 Kluisstraat

Voorheen werden op de percelen agrarische activiteiten uitgevoerd en was een hoveniersbedrijf aanwezig. Ten noorden van de Kluisstraat ligt ook nog een perceel wat bij de ontwikkeling hoort. Dit perceel ligt tussen twee andere woningen in en is op dit moment onbebouwd.

De drie woningen aan de Dorstseweg 29, 29a en 31 en de twee woningen aan de Kluisstraat 5 en 7 zullen blijven staan. De verschillende schuren worden gesloopt. Op de rest van het plangebied zal het nieuwe woongebied ontwikkeld worden.

Ten noorden van de Kluisstraat staan enkele vrijstaande woningen bestaande uit 1 laag met een kap met bijbehorende schuren. Aan de overzijde van de Dorstseweg bevindt zich een bedrijventerrein, maar zijn ook nog enkele vrijstaande woningen gelegen.

De zuid en westgrens van het plangebied worden begrensd door de Lange Bunder en de A27 die van het plangebied gescheiden worden door een strook met bomen.

Aan de overzijde van de Lange Bunder en de rotonde met de Dorstseweg ligt het dorp Bavel, aan deze rand met name bestaande uit grondgebonden woningen van 1 of 2 lagen met kap.

Het plangebied ligt tussen gebieden met verschillende functies. Ten noorden van de woningen aan de Kluisstraat begint het buitengebied van Bavel met de Bavelse plas en verschillende agrariërs. Op het bedrijventerrein aan de overzijde van de Dorstseweg zijn verschillende soorten bedrijven gevestigd, van een aannemingsbedrijf tot een autobedrijf, maar ook een schoonheidsspecialist en een accountantskantoor.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het Nationaal Milieubeleidskader (NMK) vormen de basis voor het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP). De opgave voor het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving is in de NOVI als volgt geformuleerd: 'De opgave is de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van woningbouw waarbij veel aandacht is voor vergroening en duurzaamheid. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

De gezondheid voor de nieuwe bewoners wordt onder andere gewaarborgd door geluidswerende voorzieningen en het borgen van geluidswering aan de gebouwen. Hierdoor ontstaat voor de toekomstige bewoners een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarbij geluid minimaal wordt ervaren. Ook het creëren van een groene leefomgeving waarin bewoners rust en ruimte kunnen vinden, draagt hieraan bij.

Op 17 mei 2023 heeft het kabinet de plannen bekend gemaakt in een brief aan de Eerste en Tweede Kamer. Het samenbrengen van de opgaven in beleid en uitvoering loopt via de programma's NOVEX en Mooi Nederland en de aanscherping van de NOVI. Het programma NOVEX voert regie op basis van een goede interbestuurlijke samenwerking, met als concreet resultaat een gedeeld beeld van de opgaven, heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken. Samen met het programma Mooi Nederland wordt een mooi eindresultaat geboekt door belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde centraal te stellen bij de inrichting van ons land.

Novex-gebied 10 Stedelijk Brabant

De verstedelijkingsstrategie voor dit gebied richt zich op de realisatie van 94.000 woningen tot 2030 en de bijbehorende werkgelegenheid. Naast de woningbouwopgave is ruimte nodig voor de noodzakelijke randvoorwaarden op het gebied van mobiliteit, werken, klimaatadaptatie, groen/blauw en energietransitie om ook in de bestaande stad en in de dorpen en kernen een goed vestigingsklimaat te kunnen bieden.

Figuur 3.1 Bavel hoort binnen de regio Stedelijk Brabant (bron: NOVEX-gebieden)

Toetsing

Het plan levert door het toevoegen van woningen een bijdrage aan de grote woningbouwopgave in Stedelijk Brabant. In het plan is veel aandacht voor vergroening en duurzaamheid.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland en erfgoederen van uitzonderlijk universele waarden maar geeft ook regels voor het transport van vloeistoffen, gassen en electriciteit.

Toetsing

Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in het bestemmingsplan.

Toetsing

Met deze ontwikkeling worden 165 nieuwe woningen mogelijk gemaakt in verschillende typologieën (grondgebonden woningen en appartementen), voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. Van de appartementen worden 30 appartementen uitgevoerd als woningen waarbij zorg aan huis kan worden verleend. Er is geen sprake van 24-uurs zorg.

Voor 30% worden de woningen aangeboden in het sociale huursegment. Dit zijn de genoemde woonzorgwoningen, 15 appartementen en 5 grondgebonden woningen. Minimaal 40% van het programma wordt gerealiseerd in de categorie sociale koop tot aan de betaalbaarheidsgrens. Die betreft zowel grondgebonden woningen als appartementen. Voor het overige worden de woningen aangeboden in het vrije sector koopsegment.

Met de toevoeging van 165 woningen is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar 'verstedelijking afweegbaar' is. Meer informatie hierover is opgenomen in paragraaf 3.3.3.

Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte aan de ontwikkeling beschreven.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Breda, binnen de regio West Brabant. Daarbinnen wordt samengewerkt in de regio Breda e.o.

Figuur 3.2 Woonregio's (bron: Brabantse Agenda Wonen)

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 8.700 woningen in de periode tot en met 2030. En nog eens circa 6.500 woningen tot 2040. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Tabel 3.1 Indicatie toename woningvoorraad gemeente Breda 2020-2030

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021 wordt de voortgang van de woningbouwopgave in Brabant in beeld gebracht.

Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn in de provincie voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie en zal ook een deel doorschuiven naar de middellange termijn. Voor de wat langere termijn zal aanvullende capaciteit moeten worden gevonden en verdient ook het harde planaanbod op enkele plekken nog aandacht. In de grote steden (waaronder Breda) zijn in de periode 2020-2030 nog 60.950 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 27.250 woningen. De toevoeging van 165 woningen als harde plancapaciteit draagt hieraan bij.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens, moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk -bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen - zijn dit belangrijke onderwerpen. De ontwikkeling gaat uit van minimaal 40% sociale koopwoningen tot aan de betaalbaarheidsgrens, waarmee ook aan de behoefte in het betaalbare segment een bijdrage geleverd wordt.

Tabel 3.2 Woningbouwcapaciteit en opgaven

Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020)

Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant, zal ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden, aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:

• het toenemend aantal alleenstaanden;

• de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);
• de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;
• de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten.

De woningen variëren in grootte en er zijn ook kleinere woningen (< 70 m² gebruiksoppervlak) aanwezig waardoor ook voldoende ruimte is voor alleenstaanden. Vanwege de sterke vergrijzing en de toenemende zorgvraag zijn er ook 30 woonzorgwoningen opgenomen in de planvorming.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q1 2023

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het eerste kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2023' blijkt dat per 1 april 2023 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 718 woningen. De gemiddelde verkoopprijs is € 408.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 3.710 per m². Ook in Breda is de gemiddelde verkooptijd wel iets gestegen ten opzichte van 2022 van gemiddeld 27 dagen naar 45 dagen in Q1 van 2023. Geconstateerd wordt dat de markt voor koopwoningen nog steeds krap is en dit heeft ook effecten op de huurmarkt.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van grondgebonden woningen en appartementen in het vrije sector koopsegment waardoor de druk op de woningmarkt in Breda ook hiermee af kan nemen.

Alliantieafspraken

Met de woningcorporatie worden gesprekken gevoerd voor afname van de sociale huurwoningen. In de Alliantie 2019-2023 zijn de afspraken tussen de gemeente Breda en de verschillende woningcorporaties vastgelegd. De ambitie is om tot en met 2022 1.200 woningen te realiseren of in harde plannen te hebben. In het nieuwste bestuursakkoord staat de verdere toevoeging van sociale huurwoningen ook als doel genoemd. Het plan levert hier een bijdrage aan.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het net vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er de komende 4 jaar 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden, waarvan 30% sociale huur, 40% middelduur en 30% vrije sector. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt daarbij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 3.5.

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de doelen uit het rijksbeleid en levert hier een bijdrage aan.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

De locatie voor de beoogde herontwikkeling ligt formeel niet binnen 'bestaand stedelijk gebied' maar in een overgangsgebied aan de rand van de stad naar het buitengebied. De gemeente heeft de Omgevingsvisie Breda 2040 vastgesteld voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Voor dit gebied binnen de gemeente wordt verwezen naar het opstellen van een zogenaamd ontwikkelperspectief. De toekomstige identiteit van het gebied met een aantrekkelijke en herkenbare zuidelijke hoofdentree van Breda in ruimtelijke en functionele zin en het noodzakelijk versterken van economische en ecologische/landschappelijke structuren wordt in dit breder en kaderstellend ontwikkelingsperspectief geschetst en vastgelegd.

Per 1 januari 2024 is de 'Omgevingsverordening Noord-Brabant' in werking getreden. Deze verordening vervangt, voor nieuwe initiatieven, de interim omgevingsverordening zoals genoemd in paragraaf 3.3.3. Omdat het ontwerp bestemmingplan 'Nieuw Tervoort' voor 1 januari 2024 ter inzage is gelegd is het overgangsrecht van toepassing voor dit plan. Dit betekent dat voor dit plan de interim omgevingsverordening het toetsingskader blijft. (zie paragraaf 3.3.3)

Ten opzichte van de interim omgevingsverordening zijn in de nieuwe omgevingsverordening alle geldende provinciale regels, met name ten aanzien van milieu- en wateraspecten geïntegreerd, in lijn met de doelen van de Omgevingswet. Verder is er meer maatwerk mogelijk ten aanzien van rood voor groen ontwikkelingen en nieuwe collectieve woonvormen.

Zoals opgenomen in paragraaf 3.3.3 was het plangebied in de interim omgevingsverordening opgenomen als gebied waar 'verstedelijking afweegbaar' was. Deze aanduiding is met de in werking treding van de omgevingsverordening Noord-Brabant komen te vervallen. Gemeenten zijn zelf aan zet om een afweging te maken waar stedelijke ontwikkeling het beste een plek kan krijgen, waarbij vanuit zorgvuldig ruimtegebruik een binnenstedelijke ontwikkeling voorrang blijft hebben.

Met de provincie zijn eerder afspraken gemaakt over het aanpassen van de grens stedelijk gebied voor het voorliggende plan. In de volgende veegronde van de omgevingsverordening wordt het plangebied opgenomen als 'stedelijk gebied' en valt daarmee onder het bestaand ruimtebeslag. Voor de verdere motivering hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.3.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden, zoals in paragraaf 3.3.2 omschreven is de interim omgevingsverordening daarmee vervallen. Omdat voor dit plan het overgangsrecht van toepassing is, is de inhoudelijke toets aan de interim verordening zoals opgenomen voor de ter visielegging van het ontwerp bestemming gehandhaafd.

Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar

In afwijking van artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van 'verstedelijking afweegbaar' voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als:

1. binnen 'stedelijk gebied' feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
2. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
3. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
4. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt niet in beiden, maar in een gebied waar 'verstedelijking afweegbaar' is.

Figuur 3.3 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, plangebied aangeduid in rood (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen het stedelijk gebied van Breda, maar ook van Bavel zelf is onvoldoende ruimte aanwezig om in de grote woningbehoefte van de stad te voorzien. Vandaar dat er ook naar uitleglocaties gekeken wordt direct grenzend aan het stedelijk gebied. Het plangebied is daar een voorbeeld van.

Bij de ontwikkeling wordt ingezet op behoud van cultuurhistorisch waardevol gebouwd erfgoed (zie paragraaf Cultureel erfgoed) en wordt juist ingespeeld op het terugbrengen en versterken van de originele verkavelings- en occupatiestructuren (zie paragraaf 4.1). De ontwikkeling houdt daarbij zeker rekening met omgevingskwaliteit in de omgeving zoals het profiel van de Kluisstraat en de bestaande (monumentale) bomen in en rondom het plangebied. Juist hierdoor ontstaat een duurzame afronding van het nieuwe stedelijk gebied.

Er voldoende ruimte binnen de regionale afspraken en provinciale woningbehoefte om op deze plek 165 nieuwe woningen te realiseren.

Landschapsinvesteringsregeling (LIR)

Tot slot wordt er in het kader van deze ontwikkeling aangesloten bij de Landschapsinvesteringsregeling zoals de gemeente Breda hanteert. Op basis van de LIR dient de ontwikkeling gepaard te gaan met een landschappelijke kwaliteitsverbetering. Hiermee is een bedrag gemoeid ter hoogte van 1% van de uitgifteprijs van de gronden.

Tabel 3.3 Berekening bijdrage landschapsinvesteringsregeling

Voor onderhavige ontwikkeling gaat het daarmee om een bedrag ter hoogte van € 67.400,-. Dit bedrag dient aangewend te worden voor een landschappelijke inpassing. Het is niet mogelijk om binnen het plangebied natuur te compenseren. Daarom is er gezocht naar mogelijkheden dichtbij het plangebied om het ecologisch netwerk te verbeteren. Hier zijn drie faunapassages in het (buitengebied) van Bavel voor gevonden die hier in aanmerking voor komen. Hier zijn verdere juridisch afspraken over gemaakt met de ontwikkelaar en deze afspraken zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan de LIR.

Meer informatie over de thema's energie, water en mobiliteit zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

Doorwerking in dit bestemmingsplan

Naar aanleiding van een ingediende vooroverlegreactie van de provincie Noord Brabant heeft er ambtelijke afstemming met de provincie plaatsgevonden. Tijdens dit overleg is afgesproken dat de gemeente Breda met een voorstel komt voor aanpassing stedelijk gebied en dat deze nieuwe plangrenzen van het stedelijk gebied als bijlage bij dit bestemmingsplan wordt opgenomen. (zie bijlage 2) Tevens is afgesproken dat na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan de nieuwe grenzen van het stedelijk gebied conform bijlage 2 bij dit bestemmingsplan door de provincie Noord-Brabant meegenomen worden in een herziening/veegplan van de Interim Omgevingsverordening.

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het provinciaal beleid en is mogelijk binnen de regels behorend bij de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' zoals opgenomen in de interim verordening.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente de centrumgemeente voor de subregio Breda en omstreken, waarbij onder andere Etten-Leur, Zundert en Alphen-Chaam zijn aangesloten. Als centrumgemeente voert Breda in een intergemeentelijk samenwerkingsverband bepaalde functies uit voor omliggende gemeenten, zoals beschermd wonen of opvang voor een veilig huis. Binnenstedelijke woningbouwprojecten hoeven niet binnen de regio af gestemd te worden.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen; 'sec' het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT)

Op 9 maart 2023 ondertekende de gemeente Breda de zogeheten woondeal met gemeenten uit de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT), de woningcorporaties, de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Samen met andere gemeenten wordt ingezet om in de periode tot en met 2030 ruim 39.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.500 woningen tot 2040. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 165 woningen in verschillende woningtypes, waarbij de regeling 30%, 40%, 30% is toegepast. Het plan voldoet daarmee aan het bestuursakkoord van de gemeente Breda. De uitgangspunten ten aanzien van de Regionale Woondeal en de hierin vastgelegde verhouding 30% sociale huur en 70% betaalbaar zijn eveneens in het plan verwerkt. Tot slot is de ontwikkeling regionaal afgestemd en heeft het regionaal bestuurlijk overleg op 3 februari 2023 een positief standpunt ingenomen ten aanzien van dit plan. Met de ontwikkeling van het voorliggende plan wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit de volgende onderwerpen:

• De digitale stad;
• Slimme en duurzame mobiliteit;
• Cultuur en sport;
• Gezonde en duurzame leefomgeving;
• Kennis en onderwijs;
• Economisch vestigingsklimaat.

We streven naar gezonde, toekomstbestendige, klimaatneutrale stedelijke gebieden. We willen schone lucht, een groen landschap. We willen dat Brabant een fijne plek is om te leven en te werken. Omdat het dan ook een aantrekkelijk landschap is voor bedrijven en werknemers om zich hier te vestigen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling zet sterk in op een kwalitatief hoogwaardige en groene leefomgeving . Dit stimuleert beweging en ontmoeting. De toevoeging van groen draagt daarnaast bij aan schone lucht en de gezondheid van omwonenden en levert een bijdrage aan klimaatadaptatie doordat het water opvangt en hittestress vermindert. Hiermee draagt het plan bij aan de strategisch agenda BrabantStad

Het plan levert een positieve bijdrage aan de doelstellingen zoals gesteld in het regionale beleid.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

Figuur 3.4 Overzicht Omgevingsvisie Breda 2040

De ambitie van Breda luidt: Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop.

Om die ambitie na te streven zijn een aantal doelen geformuleerd. De doelen die relevant zijn voor dit planvoornemen zijn:

• Bouwen van ruim 25.000 woningen;
• Samen zorgen voor karakteristieke en krachtige wijken en dorpen;
• Een toekomstbestendig Breda.

Bouwen van ruim 25.000 woningen

Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens en groeit naar verwachting verder door. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners. Hierop wordt ingespeeld met de woningbouwprogrammering. De gemeente bouwt ruim 25.000 woningen en benoemt daarnaast zoekgebieden voor verdere verstedelijking. De gemeente streeft naar een structurele verhoging van de woningbouwproductie naar 1.500 woningen per jaar.

De gemeente programmeert vanuit een regionale benadering en adaptief, waardoor ze kan meebewegen met ontwikkelingen op de woningmarkt. Minimaal de helft van de woningbouw realiseert de gemeente in betaalbare prijsklassen. De gemeente kiest met name voor verdichting in de bestaande stad met een mix van wonen, werken en voorzieningen in een gezonde woonomgeving. In de dorpen biedt de gemeente ruimte voor een gefaseerde groei van de woningvoorraad middels in- en uitbreiding, met behoud van het dorpse karakter. De opgave is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Daar zet de gemeente op in.

Samen zorgen voor karakteristieke en krachtige wijken en dorpen

Breda is een gemeente waar iedereen ‘Vooruit’ kan, waar bewoners ‘Veilig’ zijn, in een stad die ‘Verbonden’ is. De gemeente creëert de juiste voorwaarden om alle inwoners een goede kwaliteit van leven te bieden. Dat doet de gemeente in alle delen van Breda met steun van (alle) bewoners en met inzet vanuit alle sectoren. Hierbij ondersteunt vroegsignalering de gemeente in het richten van haar aandacht en inzet. Iedereen en elke ontwikkeling heeft iets te geven en kan waarde toevoegen aan Breda.

De wijk- en dorpscentra en de gebieden daar omheen vormen het hart van de wijken en dorpen. Naast winkels zijn in de omgeving hiervan ook belangrijke maatschappelijke voorzieningen gevestigd. De gemeente zet in op het behouden van werk en voorzieningen en het versterken van de ontmoetingsfunctie. Juist daarom zijn de wijk- en dorpscentra geschikte locaties voor toegankelijke (betaalbare) woningen. Met een gedifferentieerde woningvoorraad in wijken en dorpen zorgen we voor een evenwichtige spreiding van bewoners en met het in stand houden van de wijkwerkterreinen zorgt de gemeente voor werkgelegenheid nabij.

Een toekomstbestendig Breda

De gemeente zet in op een groen, aantrekkelijk en vitaal buitengebied en vergroent de bebouwde kom. De gemeente versterkt natuur, landschap en cultuurhistorie en maken het watersysteem sterker. Ze stimuleert duurzame vormen van landbouw en richt zich op het voorkomen en oplossen van leegstand van onder andere agrarisch vastgoed. Tegelijk voegt elke nieuwe stedelijke ontwikkeling groene, openbare ruimte toe aan de stad. De gemeente bouwt natuurinclusief en legt vijf nieuwe parken aan. De gemeente beschouwt de bestaande parken als de parels van de openbare ruimte. Deze wil ze stuk voor stuk een extra kwaliteitsimpuls geven. De gemeente voltooit het natuurnetwerk en breidt de bossen uit. Ook legt ze nieuwe recreatieve routes aan. Ze streeft naar een groenblauw raamwerk dat sterk is op alle schaalniveaus, zodat het van waarde is in eenieders directe omgeving maar ook op Europese schaal. Zo wordt de gemeente een stad in een park

Voorkeursscenario

Voor de Omgevingsvisie is een planMER uitgevoerd. Voor de planMER heeft de gemeente vier scenario's opgesteld die onderling onderscheidend zijn in beleidsuitspraken. De gemeente heeft de kansen en risico's die samenhangen met de vier scenario's gebruikt ter aanscherping van het beleid dat uiteindelijk een plaats heeft gekregen in de Omgevingsvisie, dit is het voorkeursscenario. Het voorkeursscenario is een samenvoeging van beleidsuitspraken uit de vier scenario's. Ook het voorkeursscenario is beoordeeld op basis van kansen op positieve effecten en risico's op negatieve effecten.

In het voorkeursscenario is woningbouw met name gefocust op inbreiding, in verschillende type woonmilieus. Bij de groei van de dorpen Teteringen, Prinsenbeek en Bavel is woningbouw voorzien in het buitengebied, direct grenzend aan de dorpen.

Toetsing

Het planvoornemen draagt bij aan de grote woningbouwopgave in Breda.

Het realiseren van woningen in de verschillende types sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De ontwikkeling bestaat uit appartementen en grondgebonden woningen, voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. Samen met het feit dat 30% van de woningen in het sociale huursegment en minimaal 40% in sociale koopsegment (tot aan de betaalbaarheidsgrens) worden aangeboden, maakt de woningbouwontwikkeling aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen.

In de Omgevingsvisie is duidelijk gesteld dat in en rond de dorpen ingespeeld moet worden op de groeiende en veranderende woonbehoefte in de dorpen. Ruimte wordt gegeven voor een gefaseerde groei van de woningvoorraad middels in- en uitbreiding in Bavel, Effen, Princenhage, Prinsenbeek, Teteringen, Ginneken en Ulvenhout. Dit draagt bij aan het in stand houden van een goed voorzieningenniveau.

Het plangebied is daarbij in de kaart behorend bij de Omgevingsvisie aangeduid als 'zoekgebied voor wonen'. Daarbij staat het volgende vermeld:

''Tussen de Dorstseweg, Lange Bunder, A27 en de Kluisstraat is een gebied opgenomen als zoekgebied voor wonen. Het gaat hierbij om een samenhangende

ontwikkeling die rekening houdt met:

• De te versterken en realiseren natuurwaarden en hydrologische kansen.

• De mogelijkheden en doelen voor wonen.

• De eventuele aanpassingen aan de A58''

Zoals opgenomen in hoofdstuk 4 ziet het plan toe op de genoemde doelen ten aanzien van natuur, hydrologie en wonen. Van een eventuele aanpassing van de A58 met effecten op het plangebied is op dit moment geen sprake.

Figuur 3.5 Uitsnede Omgevingsvisie Breda 2040 met plangebied rood omcirkeld (bron: gemeente Breda)

Het plangebied krijgt een grote verblijfskwaliteit door de landschappelijke opzet met veel groen en een geluidsluw binnengebied. De woningen en woongebouwen krijgen een uitstraling die past bij de omliggende boerderijen. Hierdoor blijft het dorpse karakter behouden. Het geluidsluwe binnengebied wordt gecreëerd door een talud met een begroeide landschappelijke geluidswering. De woongebouwen in deze geluidswering gaan op in het landschap.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de Gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030 (voorloper Omgevingsvisie Breda 2040). Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Met de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen in verschillende groottes wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van een- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen in de dorpen rondom Breda.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

De beoogde planontwikkeling maakt 165 nieuwe woningen mogelijk. Voor ten minste 30% worden de woningen aangeboden in het sociale huursegment. Dit zijn de genoemde woonzorgwoningen en 15 appartementen. Minimaal 40% van het programma wordt gerealiseerd in de categorie sociale koop tot aan de betaalbaarheidsgrens . Die betreft zowel grondgebonden woningen als appartementen. Voor het overige worden de woningen aangeboden in het vrije sector koopsegment.

Het realiseren van woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren.

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrijesector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Bereikbaarheid

Om grote aantallen nieuwe woningen mogelijk te maken in Bavel, Prinsenbeek en Teteringen is het noodzakelijk om de infrastructuur op orde te brengen en de bestaande mobiliteitsproblemen in deze dorpen op te lossen. Nieuwe ontwikkelingen, zoals Beeks Buiten of Woonakker, kunnen alleen worden gerealiseerd als de mobiliteitsproblemen zijn opgelost.

In Bavel en Ulvenhout wordt gesproken over de verbreding van de A58. Dit is noodzakelijk om binnenstedelijk verkeer te verleiden om de snelweg te nemen. Echter, er is op dit

moment geluidshinder. De gemeente blijft het gesprek met het Rijk voeren over de verbreding en het terugbrengen van de geluidsoverlast en het terugdringen van fijn stof. Voor de belangrijkste plekken langs de grote uitvalswegen vraagt de gemeente bewoners mee te helpen met monitoren. De gemeente kijkt of er kortetermijnoplossingen zijn om hinder en overlast te verminderen.

Toetsing

Met 165 nieuwe woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Dit alles in een hoogwaardig vormgegeven groene omgeving waarbij versterking van de biodiversiteit en klimaatinclusiviteit centraal staan. Een toets aan het groenkompas is opgenomen in paragraaf 3.5.9.

De landschappelijke geluidswering waarin de woongebouwen zijn verwerkt, zorgen voor een geluidsluwe binnenruimte.

De ambities vanuit het nieuwe en voorgaande bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op de) Woonvisie en aanvullende visies zoals de Duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied. Daarnaast is een goed beeld van de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden noodzakelijk. Daarom is het 'Perspectief wonen' en zijn er 'gebiedsprofielen voor het wonen' opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Zoals blijkt uit het gebiedsprofiel voor de dorpen, wordt Bavel gekenmerkt door een dorps woonmilieu met nog wat landelijke clusters (de nevels) in het buitengebied. In Bavel bestaat een groot deel van de woningen uit grondgebonden koop- en huurwoningen in het middeldure en dure segment. Er is een grote behoefte aan de toevoeging van appartementen, zowel in de koop als in de huursector, in alle prijssegmenten. Er is namelijk een tekort aan woningen voor ouderen en een tekort aan woningen voor jongeren en starters die in het dorp willen blijven wonen. Het geringe aanbod van woningen is vaak onbetaalbaar voor jongeren en starters. Het aandeel sociale huurwoningen is daarnaast laag in Bavel. Een toevoeging hiervan en van sociale koopwoningen (tot aan de betaalbaarheidsgrens) draagt bij aan de bestuurlijke woningbouwdoelen voor Bavel.

Het plan voorziet in de toevoeging van diverse soorten woningen (appartementen en grondgebonden woningen) in diverse prijsklassen, met een diverse omvang en voor diverse doelgroepen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan bovengenoemde doelen.

Voor wat betreft woonzorgwoningen is er in Bavel een tekort aan gelijkvloerse woningen voor rollator- en rolstoelgebruik. Ondanks dat het plangebied niet in de 'centrale zone' van Bavel ligt is een toevoeging aan dit type woning in het dorp gewenst. De woonzorgwoningen voorzien hier in, net als de andere (levensloopbestendige) appartementen.

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangsthuurprijzen dan wel maximale aanvangstkoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huur en/of koopwoningen. Gedurende een termijn van vier tot dertig jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd. De sociale huurwoningen voldoen aan het uitgangspunt van minimaal 50 m² GBO. Minimaal 40% van het programma wordt gerealiseerd in de categorie sociale koop tot aan de betaalbaarheidsgrens. Dit betreft zowel grondgebonden woningen als appartementen verspreid over het plan. Op lokaal niveau blijkt er voldoende vraag te zijn naar dit type woningen in het bijbehorend prijssegment.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijke inzichten: de voorgaande nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

In de Klimaatnota 'Steek positieve energie in het klimaat' uit 2008 is de ambitie vastgelegd om in 2044 een CO2-neutrale stad te zijn. In 2012 is het gestelde doel van 7,5% ten opzichte

van 2006 ruim gehaald. Het doel in 2015 in Breda is 25% CO2-reductie van 25% te realiseren en in 2020 45% CO2-reductie. Een blijvende inzet van de Gemeente Breda is nodig om

doelen te halen en de transitie te versnellen. In 2016 is de Duurzaamheidsvisie 2030 vastgesteld. Met gasloze woningen wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie om in 2044 CO2-neutraal te zijn.

Impuls Ruimtelijke Adaptatie

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda is een informatief document en vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Actsheets

De uitgangspunten Duurzaamheidsvisie 2030 zijn nog op hoofdlijnen actueel. De praktische ontwikkelingen op diverse duurzaamheid- en milieuthema's gaan ontzettend snel. Inzichten veranderen, nieuwe technische en maatschappelijke ontwikkelingen dienen zich aan. Er is gekozen de milieu thema's sectoraal, modulair te bespreken per actsheet.

De actsheets hebben koppelingen met diverse visies en beleidsstukken die zijn of worden opgesteld. Het doel is een evenwicht tussen sociale, milieu-, en economische aspecten bij alle ontwikkelingen, waarbij mogelijke cross-overs zoveel mogelijk worden benut.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.16 .

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Om de doelen te concretiseren zijn in het Groenkompas normen opgenomen voor ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied van Breda, waarbij onderscheid is gemaakt in verschillende gebiedstypen (zie figuur 3.6). Het gebied valt onder de normen van het gebiedstype Kleinschalig Stadslandschap. Binnen dit gebiedstype moet voor een woningbouwontwikkeling met een oppervlakte groter dan 2 hectare gekozen worden uit 4 keuzesoorten rood, 2 keuzesoorten geel en 1 keuzesoort groen uit de doelsoortencatalogus. Daarnaast zijn groennormen opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen waardoor het groene raamwerk wordt gegarandeerd voor de toekomst.

Figuur 3.6: Ligging gebiedstypen Bredaas Groenkompas (bron: gemeente Breda)

Toetsing

Uit de lijst doelsoortenbescherming is gekozen voor de volgende soorten met bijbehorende maatregelen. In later stadium wordt dit met de ecoloog definitief bepaald.

Het plangebied voor de nieuwe woningbouwontwikkeling is 33.701 m² groot.De verhouding grondgebonden woningen en appartementen in het plangebied is 24% om 76%. Dit betekent dat 8.088 m² van het plangebied moet voldoen aan de groennorm van 20% (grondgebonden woningen) en 25.613 m² aan de groennorm van 35% (appartementen). Hiermee ontstaat de verplichting om 1.617 + 8.965 = 10.582 m² aan openbaar groen te realiseren. In totaal wordt 12.225 m² van het plangebied (36%) als zodanig ingericht. Hiermee wordt ruim voldaan aan de voorwaarden van het Groenkompas.

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Oorspronkelijk nevellandschap

De Kluisstraat en Dorstseweg zijn oorspronkelijke kerkepaden die vanaf 1840 al op de kaarten te zien zijn (zie paragraaf Cultureel erfgoed). Aan de kerkepaden lagen de eerste nederzettingen, daartussen akkers. Bavel bestaat uit een reeks van buurtschappen (nevels) die tot op heden zeer herkenbaar zijn, waaronder Tervoort, Bolberg, Kerkeind, Eikberg, Lijndonk, Roosberg, Lage Aard, IJpelaar en het dorp Bavel zelf.

Figuur 4.1 Het oorspronkelijke nevellandschap met buurtschappen (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Rond 1970 verandert de situatie rondom Bavel door de aanleg van de A27 langs de westelijke rand van het dorp. Het oorspronkelijke nevellandschap wordt doorsneden en ook ter hoogte van het plangebied worden daarmee de waardevolle cultuurhistorische structuren (o.a. Kluisstraat) verstoord. Ook ligt het viaduct aan de Lange Bunder direct langs het plangebied.

Versterking oorspronkelijke structuren

Het plan zet stedenbouwkundig in op het versterken van de oorspronkelijke verkavelingsstructuren, zoals het profiel met bomen en bebouwing aan de Kluisstraat en Dorstseweg. Verschillende bebouwingsclusters in de vorm van een enkele woning, maar ook een cluster (nevel) van woningen met bijgebouwen worden in het plangebied geplaatst met daartussen een glooiend landschap. De aanwezige groenstructuren langs de Lange Bunder en de A27 worden versterkt. In deze groenstructuren wordt bebouwing geplaatst die in maat en schaal refereert naar de bebouwing uit het oorspronkelijke nevellandschap.

Figuur 4.2 De opzet van het woongebied (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Ontwikkelkaders

Voor de verdere invulling van het plan is rekening gehouden met een aantal ontwikkelkaders:

• de huidige kwalitatieve uitstraling van de Kluisstraat, het grindpad met volwaardige bomen, zal beleefbaar moeten blijven. Om die reden komt er geen autoverbinding tussen de Kluisstraat en het plangebied;
• de hoofdontsluiting van het plangebied moet, omwille van het vrijspelen van de Kluisstraat, komen te liggen aan de Dorstseweg. Vanuit verkeerstechnisch oogpunt moet de inrit op voldoende afstand liggen van de rotonde (125 meter);
• in de nabijheid van de A27 kan vanwege externe veiligheid binnen een zone van 30 meter geen bebouwing gerealiseerd worden;
• er is sprake van een verhoogde geluidbelasting in het gebied. De nieuwe woningen moeten voldoen aan de eisen van de Wet geluidhinder en bij voorkeur zorgen voor een geluidluw (openbaar) binnengebied.

Planvorming

De bovenstaande ambities en kaders leiden tot de planvorming waarbij verschillende clusters van bebouwing met elk eigen kenmerken in een open en glooiend landschap zijn geplaatst. De ambities en kaders zijn vastgelegd in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 3).

Aan de westzijde van het plan, langs de Lange Bunder, A27 en het westelijk deel van de Kluisstraat zijn losse bouwvolumes geplaatst tussen de bomen, waarbij de geluidwering in de vorm van een scherm verweven is in het bouwplan en het landschap. Deze volumes verspringen en hebben een getrapte gevel zodat zij meer opgaan in het glooiende landschap aan die zijde.

Langs de Kluisstraat staat een blok met geschakelde gebouwen. Deze refereren in maat en schaal naar de oorspronkelijke bijgebouwen of schuren uit het nevellandschap. Langs de Dorstseweg zijn (aan de noordzijde van het plangebied) enkele kavels met vrijstaande woningen. De bestaande woning aan de Dorstseweg 29a is hier onderdeel van.

Rondom de bestaande woning aan de Dorstseweg 29 worden ook verschillende woningblokken geplaatst. De huidige woning vormt daarbij het hoofdgebouw in het geheel.

Langs de rotonde zijn grotere bouwvolumes gepland, zodat er een accent ontstaat op de hoek van het plangebied. Midden in het plangebied komt, net als in de oorspronkelijke nevelstructuur, een los bouwvolume refererend naar de oorspronkelijke schuren.

Figuur 4.3 Definitief ontwerp inrichtingsplan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Figuur 4.4 Definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Het programma bestaat uit 165 nieuwe woningen en het behoud van 5 bestaande woningen. De woningen worden in verschillende typologieën (grondgebonden woningen en appartementen) uitgevoerd, zijn voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. Van de appartementen worden er 30 uitgevoerd als woonzorgwoningen. Dit zijn woningen voor senioren en ouderen met een zorg- en ondersteuningsvraag (geen 24-uurs zorg).

Van de woningen wordt 30% aangeboden in het sociale huursegment. Dit zijn de genoemde woonzorgwoningen, 15 appartementen en 5 grondgebonden woningen. Minimaal 40% van het programma wordt gerealiseerd in de categorie sociale koop tot aan de betaalbaarheidsgrens. Dit betreft zowel grondgebonden woningen als appartementen. Voor het overige worden de woningen aangeboden in het vrije sector koopsegment.

De woningen variëren in grootte en er zijn ook kleinere woningen (< 70 m² gebruiksoppervlak) aanwezig waardoor ook voldoende ruimte is voor alleenstaanden.

Groen

Het plan gaat uit van het versterken van de landschappelijke karakteristiek van het plangebied. In het zuiden en westen van het plangebied, langs de A27 en de Lange Bunder, wordt de aanwezige structuur met bomen aan de westzijde van de A27 doorgezet. Langs de Dorstseweg en de Kluisstraat wordt de landschappelijke karakteristiek versterkt door het toevoegen van bomen. Door de bomen op deze geclusterde wijze te planten ontstaat een robuuste groenstructuur. Daartussen wordt een glooiend landschap aangelegd waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van inheemse vegetaties in de volle grond. In overleg met de gemeente Breda is bij de nadere uitwerking van de planvorming gekeken welke beheervorm van het landschap gewenst is en welke beplantingssoorten (zoals kruidenrijk grasland of struweel) daar het beste bij passen. Op deze wijze kan er zoveel mogelijk ingespeeld worden op het vergroten van de biodiversiteit ter plaatse (bijvoorbeeld het aantrekken van bijen en vlinders). Waar mogelijk wordt het landschap ook zodanig ingericht dat het aantrekkelijk is voor verschillende diersoorten om te verblijven (bijvoorbeeld door de plaatselijke aanleg van takkenhopen). In de uitwerking zal ook meegenomen worden dat ter hoogte van de gasleiding geen diepwortelende beplanting aangebracht (zie bijlage 4).

Het aan te leggen landschap en de te planten bomen vormen beleefbaar groen. Dit is groen wat bijdraagt aan de gezondheid van de nieuwe bewoners door er naar te kijken, maar ook door er doorheen te kunnen wandelen en elkaar te kunnen ontmoeten

Ontsluiting

De hoofdontsluiting voor het autoverkeer vindt in de nieuwe situatie plaats vanaf de Dorstseweg. Dit op voldoende afstand (minimaal 125 meter) van de rotonde, ter plaatse van de belemmeringenstrook van de gasleiding waarop bebouwing niet mogelijk is. Van daaruit loopt een weg naar de achterzijde van de appartementen. Verschillende aftakkingen brengen bewoners en bezoekers naar de clusters met woningen. Het groene binnengebied blijft daarmee autovrij. Voor meer informatie zie paragraaf 5.3.2.

Parkeren

Per deelgebied zijn alle benodigde parkeerplaatsen in parkeervoorzieningen in de nabijheid van of binnen het deelgebied op te lossen, direct bereikbaar vanaf de hoofdontsluiting. De appartementen aan de Kluisstraat krijgen een gebouwde parkeervoorziening. Voor deelgebied 2, 3 en 4 is er aan de randen van het plangebied voldoende ruimte om te parkeren. Voor de grondgebonden woningen worden een aantal parkeerkoffers aangelegd. Voor meer informatie zie paragraaf 5.3.5.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 165 woningen en blijft daarmee (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'informele m.e.r.-beoordeling'. De beoordeling is opgenomen in bijlage 22.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en/of verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 'Nota Parkeernormen Breda 2021'. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381. De nota parkeernormen is juridisch verankerd in het 'Parapluplan Hospita en parkeren', vastgesteld op 22 december 2022.

Gemotoriseerd verkeer

De Dorstseweg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Lange Bunder is gecategoriseerd als stedelijke hoofdweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Kluisstraat is een erftoegangsweg.

De hoofdontsluiting voor het autoverkeer vindt in de nieuwe situatie plaats vanaf de Dorstseweg. Dit op voldoende afstand (minimaal 125 meter) van de rotonde, ter plaatse van de belemmeringenstrook van de gasleiding waarop bebouwing niet mogelijk is. Van daaruit loopt een weg naar de achterzijde van de appartementen. Verschillende aftakkingen brengen bewoners en bezoekers naar de clusters met woningen. Het groene binnengebied blijft daarmee autovrij.

Figuur 5.1 Ontsluiting autoverkeer (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Fietsverkeer

Op de Dorstseweg deelt de fietser de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer en zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. Parallel aan de Lange Bunder ligt aan weerszijde van de rijbaan een fietspad.

Een netwerk van paden zorgt in de nieuwe situatie voor een goede doorwaadbaarheid van het plangebied voor voetgangers en fietsers. Aan de noordzijde wordt ook de Kluisstraat benut als ontsluiting voor langzaamverkeer, fietsers en voetgangers, richting Breda-Breepark en Dorst en het buitengebied. Deze route is niet toegankelijk voor autoverkeer, uitsluitend als calamiteitenroute voor hulpdiensten.

Openbaar vervoer

Op circa 400 meter loopafstand van het plangebied ligt langs de Dorstseweg de bushalte Bavel Dorstseweg, waar elk uur buslijn 1 halteert tussen Bavel en Centraal Station Breda. Er komt geen aanvullende openbaar vervoersvoorziening ter plaatse van het plangebied.

Bij het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van CROW publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit voor de kengetalen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de locatie 'rest bebouwde kom'. Verder geldt voor de locatie een stedelijkheidsgraad van 'weinig stedelijk'.

De verkeersgeneratie is bepaald voor een gemiddelde weekdag en een gemiddelde werkdag. De CROW-kentallen gaan uit van weekdagintensiteiten. De gemiddelde werkdagintensiteit is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 welke CROW 381 noemt voor woonfuncties. Voor bedrijfsfuncties is dit 1,3.

Bestaande situatie

Voor de realisatie van het plan worden een aantal schuren gesloopt behorend bij de voorgaande bedrijfsvoering (hoveniersbedrijf en agrarische bedrijven). Deze schuren hebben een totale grootte van 1.424 m². Vijf vrijstaande woningen blijven behouden, één wordt gesloopt. Met het vervallen van een aantal schuren bij de Dorstseweg 29a en de sloop van één woning aan de Dorstseweg 27 kan deze verkeersgeneratie in mindering worden gebracht op de verkeersgeneratie van de toekomstige situatie. De te behouden woningen zijn niet meegenomen in de berekening van zowel de bestaande situatie als de toekomstige situatie. De woningen blijven immers behouden en zullen niet leiden tot een toename van verkeer.

In tabel 5.1 is de verkeersgeneratie bepaald voor de bestaande situatie. Het CROW kent geen kencijfers voor een hoveniersbedrijf, daarom is voor het bepalen van de verkeersgeneratie aangesloten bij de functie 'bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief (loods, opslag, transportbedrijf)'. In de bestaande situatie bedraagt de verkeersgeneratie circa 77 motorvoertuigen per etmaal op een gemiddelde weekdag en circa 100 motorvoertuigen op een gemiddelde werkdag.

Tabel 5.1 Berekening verkeersgeneratie bestaande situatie zonder te behouden woningen

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 165 nieuwe woningen (dit is inclusief 3 vrije kavels). Op basis van het programma (zie tabel 5.2) is de verkeersgeneratie bepaald voor op een gemiddelde weekdag en gemiddelde werkdag.

Tabel 5.2 Berekening verkeersgeneratie toekomstige situatie

De toename van de verkeersgeneratie na planontwikkeling kan worden bepaald door de verkeersgeneratie van de bestaande te slopen bebouwing (100 mvt/etmaal) in mindering te brengen op de verkeersgeneratie van de toekomstige ontwikkeling (1.046 mvt/etmaal). Per saldo leidt dit tot een toename van de verkeersgeneratie van 946 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag.

Het plan wordt via één hoofdontsluiting ontsloten op de Dorstseweg. Op basis van expert-judgement is een inschatting gemaakt van de toedeling van het verkeer vanaf het plangebied. Daarbij is er vanuit gegaan dat vanuit de hoofdontsluiting 10% van het verkeer richting het noorden rijdt en 90% richting het zuiden. Vanaf de rotonde verdeelt deze 90% zich conform figuur 5.2.

Figuur 5.2 Verkeersafwikkeling vanuit plangebied

Om te onderzoeken of de rotonde ten zuidoosten van het plangebied het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling kan verwerken, is gekeken naar de verkeersintensiteit van de toeleidende wegen van de rotonde welke afkomstig zijn uit de meeste recente verkeerstellingen (Basec). Om de verkeersintensiteit van de betreffende wegvakken door te rekenen naar de toekomstige situatie (2033), zijn de verkeersintensiteiten opgehoogd met een groeipercentage van 1% per jaar.

In het 'Handboek Wegontwerp 2013' van het CROW is, om de capaciteit van een enkelstrooksrotonde te bepalen, een vuistregel opgesteld. Die vuistregel luidt dat de capaciteit van een enkelstrooksrotonde de som is van de verkeersintensiteit van alle toeleidende wegen naar de rotonde toe, waarbij de som niet meer bedraagt dan 20.000 tot 25.000 mvt/etmaal.

Autonome situatie

In eerste instantie is gekeken naar de verkeersafwikkeling op de rotonde in de autonome situatie in het jaar 2033. Dat betreft het verkeer op de rotonde zonder planontwikkeling. De verkeersintensiteit van bovengenoemde tellingen betreft verkeer in beide richtingen. Om te bepalen hoeveel verkeer er naar de rotonde toe rijdt is de verkeersintensiteit per rotondetak gedeeld door twee (zie laatste kolom tabel 5.3). Te zien is dat de som van alle toeleidende wegen circa 13.000 mvt/etmaal bedraagt. Dat is ruim lager dan de capaciteit van een enkelstrooksrotonde. Het verkeer kan in de autonome situatie dus goed worden verwerkt door de rotonde.

Tabel 5.3 Verkeersintensiteiten wegvakken zonder planontwikkeling (gemiddelde werkdag)

Situatie na planontwikkeling

Na toevoeging van het plan neemt het verkeer op de omliggende wegen toe. De berekende verkeersgeneratie zal daarbij worden toegedeeld aan de omliggende wegen conform de verkeerstoedeling zoals bepaald in figuur 5.2, waarbij 90% van het verkeer vanuit het noorden de rotonde zal bereiken. Dit betreft 0,9*946 en daarmee 852 mvt/etmaal. Als dit aantal voertuigen wordt toegevoegd aan de intensiteiten zoals opgenomen in tabel 5.3 bedraagt de verkeersgeneratie op de rotonde maximaal 14.660 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dat is ruim lager dan de capaciteit van een enkelstrooksrotonde. Ook na planontwikkeling kan het verkeer goed worden afgewikkeld.

Het beoogde woonprogramma zorgt voor een behoefte aan parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt berekend aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen en dient binnen het plangebied te worden opgevangen. Per woningtype (koop/huur, grondgebonden/appartement) en woninggrootte gelden verschillende parkeernormen. In de parkeernormen wordt onderscheid gemaakt tussen parkeren voor bewoners en bezoekers. Op basis van de aanwezigheidspercentages van deze twee groepen mag een correctie worden toegepast. Het maatgevende moment is daarbij de werkdagavond waarop 90% van de bewoners en 80% van de bezoekers aanwezig zijn. Dit resulteert in een parkeerbehoefte zoals is weergegeven in tabel 5.4.

Tabel 5.4 Parkeerbehoefte

Tabel 5.5 Parkeerbehoefte na dubbelgebruik

De totale parkeerbehoefte voor het gehele plangebied is 163 op het maatgevende moment. Dit is inclusief de parkeerbehoefte van de 3 vrije kavels. Binnen het plangebied zullen 173 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, dat is inclusief 2 parkeerplaatsen op eigen terrein voor iedere vrije kavel (zie figuur 5.3). De appartementen aan de Kluisstraat krijgen een gebouwde parkeervoorziening. Voor de overige woningen is er aan de randen binnen het plangebied voldoende ruimte om te parkeren. Voor de grondgebonden woningen worden een aantal parkeerkoffers aangelegd.

Figuur 5.3 Ligging en aantal parkeerplaatsen (bron: Bedaux de Brouwer Architecten)

Het plan voorziet in 173 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van het plan bedraagt 163 parkeerplaatsen. Daarmee wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2021.

Door de ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen beperkt toe, er zullen geen problemen op het gebied van de verkeersafwikkeling ontstaan. De toekomstige parkeerbehoefte van het plangebied bedraagt 163 parkeerplaatsen, binnen het plangebied is er ruimte voor 173 parkeerplaatsen. Er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Hiermee is er vanuit het aspect verkeer en parkeren geen sprake van negatieve effecten.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. Dit geldt alleen voor 'oude verontreinigingen'. Nieuwe verontreinigingen veroorzaakt na 1 januari 1987 dienen volledig gesaneerd te worden wanneer deze aangetroffen worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu of het verspreidingsrisico die de verontreiniging kan vormen.

Er is een gecombineerd bodemonderzoek, asbestonderzoek in bodem en infiltratie onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 5. Het plangebied is in het onderzoek opgedeeld in verschillende delen, deze zullen hierna per onderdeel uitgelicht worden.

Bodem

Landbouwgrond

Het grondwater is licht verontreinigd met barium, koper, cadmium en kobalt en plaatselijk licht tot matig verontreinigd met nikkel. De oorzaak van de matige nikkelverontreiniging (bij peilbuis A22) is niet eenduidig bekend. De pH van het grondwater is enigszins aan de lage kant, waardoor metalen makkelijker kunnen oplossen in het grondwater. Geconcludeerd kan worden dat zowel de bovengrond als de ondergrond niet verontreinigd is.

Gebied met bebouwing

De bovengrond bij het perceel Dorstseweg 29 is licht verontreinigd met PAK. De bovengrond ter plaatse van het gebied met de hoveniersactiviteiten is licht verontreinigd met lood, som DDE en som drins. De oorzaak van de matige zinkverontreiniging (bij peilbuis B14) is niet eenduidig bekend. De pH van het grondwater is ook hier enigszins aan de lage kant, waardoor metalen makkelijker kunnen oplossen in het grondwater. De ondergrond op deze deellocatie is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, cadmium en molybdeen en plaatselijk matig verontreinigd met zink. Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond ter plaatse van het perceel Dorstseweg 27 en noordelijk gelegen onverhard gebied en ter plaatse van het perceel Dorstseweg 29A, niet verontreinigd is.

Perceel K2165

Het grondwater is licht verontreinigd met kobalt en zink en is matig verontreinigd met nikkel. De oorzaak van de matige nikkelverontreiniging (bij peilbuis H05) is niet eenduidig bekend. Ook hier speelt de pH van het grondwater naar verwachting een rol. Geconcludeerd kan worden dat zowel de bovengrond als de ondergrond niet verontreinigd is.

Pomphuisje

De bovengrond van deze locatie is licht verontreinigd met PAK en minerale olie. De resultaten geven geen aanleiding voor nader onderzoek wel wordt geadviseerd de oliegrond bij het pomphuisje te verwijderen.

Asbest in de bodem

Als een dak afwatert van een asbesthoudend dak en er is geen (deugdelijke) dak-/afvoergoot dan kan de door verwering en mosgroei loskomende asbestvezels bij regen via het dak op de grond vallen en zo in de bodem terecht komen. Op deze manier ontstaan zogenaamde 'druppellijnen'.

In het plangebied zijn verschillende 'druppellijnen' geconstateerd. Hierna wordt nader ingegaan op de resultaten hiervan.

Druppellijn 1 en 2

Bij de maaiveldinspectie zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Tijdens het graven van de gaten is, op basis van zintuiglijke waarnemingen, geen asbestverdacht materiaal waargenomen. In de grond van beide druppellijnen is asbest aangetroffen, welke de interventiewaarde overschrijdt. De berekende concentraties (9780 mg/kg ds en 2860 mg/kg ds) worden voornamelijk veroorzaakt door niet hechtgebonden asbest.

Druppellijn 5 en 6

Bij de maaiveldinspectie zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Tijdens het graven van de gaten is, op basis van zintuiglijke waarnemingen, in gat F02 asbestverdacht materiaal waargenomen. Het materiaal bleek inderdaad asbesthoudend te zijn (10-15% chrysotiel).

Bij de oostelijke druppellijn is een asbestconcentratie van 8 mg/kg ds aangetroffen, welke de waarde voor nader onderzoek (= 50 mg/kg ds) niet overschrijdt. Bij gat F02 is een asbestconcentratie aangetroffen, welke de interventiewaarde overschrijdt. De

berekende concentratie (170 mg/kg ds) wordt veroorzaakt door het aangetroffen plaatmateriaal (> 20 mm).

Druppellijn pomphuisje

Bij de maaiveldinspectie zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen Tijdens het graven van het gat is, op basis van zintuiglijke waarnemingen, geen asbestverdacht materiaal waargenomen. In de grond van de druppellijn is asbest (5,3 mg/kg ds) aangetroffen, welke de waarde voor nader onderzoek (= 50 mg/kg ds) niet overschrijdt.

Nader onderzoek

Nader onderzoek naar asbest in de bodem is uitgevoerd, ter plaatse van de genoemde druppellijnen en bij een deel met verdachte bijmeningen. De resultaten zijn bijgevoegd in bijlage 6.

Er zijn tijdens de maaiveldinspectie geen asbestverdachte materialen aangetroffen. De puinlaag nabij boring B16 is niet verontreinigd met asbest.

Druppellijn 1 en 2

De meest verdacht bodemlaag van druppellijn 1 is niet verontreinigd met PCB. Ter plaatse van de druppellijn is een geschat volume van 15 m³ grond verontreinigd met asbest. Omdat er voor asbest geen volumecriterium geldt kan worden geconcludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.

De meest verdacht bodemlaag van druppellijn 2 is niet verontreinigd met PCB. De asbestverontreiniging kon hier niet ingekaderd worden. Uitgaande van aannames is een een volume van 55 m³ grond verontreinigd met asbest. Omdat er voor asbest geen volumecriterium geldt, kan worden geconcludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.

Druppellijn 6

Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van druppellijn 6 geen verontreiniging met asbest in de grond aanwezig is. De meest verdacht bodemlaag van druppellijn 6 is niet verontreinigd met PCB.

Geadviseerd wordt ter plaatse van de verontreinigingen bij drupellijn 1 en 2 geen grondroerende werkzaamheden uit te voeren zonder instemming van het bevoegd gezag. Tevens wordt geadviseerd om de druppellijnen niet te betreden om de kans op besmetting naar de omgeving (door “versmering”) te voorkomen. Sanering is noodzakelijk. Voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden dienen de werkzaamheden gemeld te worden bij het bevoegd gezag en na instemming van het bevoegd gezag op het saneringsplan en/of BUS-melding kan de sanering uitgevoerd worden door de daartoe erkende bodemintermediairs. Tot slot dient bij sloopwerkzaamheden aandacht besteedt te worden aan eventuele asbest in de grond.

PFAS

Vanwege mogelijk grondverzet naar buiten het plangebied is er een onderzoek naar PFAS in de grond uitgevoerd. De resultaten zijn toegevoegd in bijlage 7. Hieruit volgt dat er in principe geen beperking geldt op basis van het toepassingsbereik van het tijdelijk handelingskader. Dit met uitzondering van het toepassen in een grondwaterbeschermingsgebied.

Sanering van asbest nabij twee druppellijnen is noodzakelijk. Hiervoor zullen de noodzakelijke vervolgstappen genomen worden. Verder dient aandacht te zijn voor eventuele asbest in de grond bij sloopwerkzaamheden. Verder wordt geadviseerd de oliegrond bij het pomphuisje te verwijderen. De locatie wordt met in achtneming van bovenstaande advies/aandachtspunten geschikt geacht voor het toekomstig (woon) gebruik.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Typering omgeving plangebied

In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. Het plangebied grenst aan de belangrijke ontsluitingswegen

A27, Dorstseweg en Lange Bunder. In de directe omgeving van het gebied zijn tevens diverse andere functies aanwezig, zoals gemengde bestemmingen en een bedrijventerrein ten oosten van de locatie. Deze functiemenging is te zien in figuur 5.4. De ligging nabij de drukke wegen en bedrijvigheid verandert met de ontwikkeling van de woningen niet. Er is hierdoor sprake van een hoge functiemenging waardoor de omgeving getypeerd kan worden als ‘gemengd gebied’.

Figuur 5.4. Uitsnede vigerende bestemmingsplannen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Analyse omliggende bedrijven

Ten oosten is een bedrijventerrein gelegen waar bedrijven tot en met maximaal milieucategorie 3.1 mogelijk zijn. Bedrijven uit deze milieucategorie hebben een richtafstand van 30 meter in een gemengd gebied.

Figuur 5.5. Uitsnede bedrijven uit maximaal milieucategorie 3.1 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 5.6 Beoogde ontwikkeling ten opzichte van de richtafstanden

Aan deze richtafstand wordt niet voldaan. Het dichtstbijzijnde bedrijf betreft een aannemingsbedrijf aan de Dorstseweg 8 met een bedrijfsvloeroppervlakte groter dan 1.000 m². Volgens de VNG-brochure valt dit in milieucategorie 3.1. Het maatgevende aspect hierbij is geluid met een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. Voor stof en gevaar staat er 10 meter, voor geur is dit 0 meter. Hieruit kan geconcludeerd worden dat alleen voor het aspect geluid niet voldaan wordt aan de richtafstand. De beoogde woningen bevinden zich ten westen van het aannemingsbedrijf. Ten westen bevindt zich momenteel al een woning aan de Dorstseweg 29, deze zal ook in de toekomstige situatie gehandhaafd blijven. De afstand van deze woning tot de bedrijfsbestemmingen is 23,5 meter, zie figuur 5.6.

Omdat er niet wordt voldaan aan de richtafstand, zou in beginsel sprake kunnen zijn van beperking van het aannemingsbedrijf. In dat geval dient beoordeelt te worden of het aanwezige bedrijf daadwerkelijk wordt beperkt. Hierbij is de aanwezigheid van de bestaande woning gelegen aan de Dorstseweg 29 bepalend. Deze woning is in dezelfde richting gelegen als het voorgenomen initiatief en is gelegen op een kortere afstand dan de nieuwe woningen. Dit betekent dat deze woning maatgevend is voor de ontwikkelruimte van het bedrijf gelegen aan de Dorstseweg 8. Ter plaatse van deze woning moet immers al voldaan worden aan de wettelijk geldende milieunormen. Een (voormalige) bedrijfswoning van derden moet in dat kader ook als zodanig worden gezien en beoordeeld. Dat betekent dat dit bedrijf niet wordt beperkt in de huidige bedrijfsvoering en ook niet in haar ontwikkelingsmogelijkheden als gevolg van het voorgenomen plan.

Desondanks dient op basis van een goede ruimtelijke ordening wel sprake te zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. Hierbij is van belang dat het bedrijf gelegen aan de Dorstseweg 8 (en ook een eventueel nieuw te vestigen bedrijven) ter plaatse van de bestaande woning Dorstseweg 29 al moet voldoen aan de milieuwetgeving zoals vermeld in de Wet milieubeheer of het Activiteitenbesluit. Aangezien de nieuwe woningen op soortgelijke afstand worden gerealiseerd en in dezelfde richting zal ter plaatse van de nieuwe woningen aan de milieuwetgeving worden voldaan. De milieuwetgeving zorgt er hiermee voor dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen afdoende is geborgd.

Omdat de nieuwe woningen niet exact op dezelfde locatie als de bestaande woning worden gerealiseerd zou theoretisch gesteld kunnen worden dat planologische mogelijkheden van het bedrijfsperceel worden beperkt. In onderstaande figuur is daarom inwaartse richtafstand van 30 meter vanuit bestaande en nieuwe woningen uitgezet. Dit laat zien dat theoretisch het gele hoekje door zonering van nieuwe woningen wordt beperkt. Dit is echter het deel van het bedrijfsperceel wat buiten bouwvlak valt, dus niet bebouwd mag worden en waarop nagenoeg volledig de dubbelbestemming 'Leiding-Gas' ligt welke daar bovenop restricties geeft aan gebruik en inrichting. Daarmee kan gesteld worden dat planologische mogelijkheden en rechten van het bedrijfsperceel niet worden beperkt.

Figuur 5.7 Uitsnede richtafstanden

Specifiek onderzoek naar de bedrijfsactiviteiten van het aannemingsbedrijf aan de Dorstseweg 8 laat daarbij zien dat het terrein nagenoeg alleen wordt gebruik voor opslag. Werkzaamheden die op het terrein plaatsvinden zijn lichte voorbereidende werkzaamheden en/of klein onderhoud aan machines. Deze werkzaamheden vinden plaats in de loods op de achterzijde van het perceel en daarmee op een afstand van ruim 80 meter tot het plangebied. Verkeersbewegingen van eigen werk- en personeelsverkeer vindt 2x per dag plaats, in de ochtend vertrekkend naar werklocaties elders en eind van de dag aankomend. Gemiddeld 1x per dag worden bouwmaterialen geleverd met behulp van vrachtwagens. Deze rijden nagenoeg altijd vooruit het terrein op, keren op het terrein en vertrekken weer vooruit. Er is daarmee nagenoeg nooit sprake van achteruitrijdend verkeer met piepsignalen.

Aan de Dorstseweg 6 bevindt zich een groothandel. Een groothandel valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 2. Momenteel zijn de milieuhinderlijke bedrijfsactiviteiten hierdoor beperkt. Op de bestemming zijn echter bedrijven uit maximaal milieucategorie 3.1 toegestaan. Deze milieucategorie heeft een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. Hieraan wordt voldaan, zie figuur 5.7.

Ten zuiden van het bedrijventerrein bevindt zich de bestemming 'Gemengd', zie figuur 3. Hier zijn bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2 toegestaan met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De afstand tot het plangebied bedraagt minimaal 20 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand, zie tevens figuur 5.8.

Figuur 5.8 Uitsnede bestemmingsplan gemengd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Van bedrijfswoning naar burgerwoning

Twee bedrijfswoningen worden omgezet naar burgerwoning. De omzetting van een bedrijfswoning is alleen mogelijk als een burgerwoning in de omgeving past. Een belangrijke graadmeter is hoeveel burgerwoningen in de omgeving al aanwezig zijn. Het is vrijwel onmogelijk om voor een bedrijfswoning op een bedrijfsterrein een woonbestemming te krijgen. Dit is alleen anders als de gemeente een duidelijk beleid heeft om het bedrijfsterrein te transformeren naar een woonwijk of een gemengde wijk, of als de woning helemaal aan de rand van het bedrijfsterrein is gelegen, en de woning voldoende van het bedrijfsterrein kan worden afgeschermd. Zoals blijkt uit bovenstaande zijn er voldoende burgerwoningen in de omgeving aanwezig.

Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbare woon- en leefklimaat, bedrijven worden niet beperkt in hun bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Archeologie

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan voor een groot deel een dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie'. Dit vanwege de hoge archeologische verwachting (figuur 5.9). Voor een deel is het plangebied vrijgegeven. Omdat het ontgrond is, is er waarschijnlijk geen sprake meer van een intact bodemprofiel en daarom is archeologisch onderzoek niet nodig op die locatie.

Als er grondwerkzaamheden plaatsvinden op de locaties van de dubbelbestemming die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm onder maaiveld, moet er een archeologisch onderzoek (proefsleuven) worden uitgevoerd om uit te sluiten dat archeologische waarden verstoord worden door de herontwikkeling. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door de gemeente Breda een Programma van Eisen opgesteld voor het benodigde proefsleuvenonderzoek. Dit is bijgevoegd in bijlage 8. Voor een gedeelte van het plangebied is in maart 2024 een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Tijdens het veldonderzoek zijn weinig archeologische resten aangetroffen en is dit gedeelte van het plangebied vrijgegeven(zie bijlage 9). Vanwege de nog aanwezige bebouwing wordt voor het overige deel van het plangebied het proefsleuvenonderzoek op een later tijdstip uitgevoerd. Opgravingen of het 'in situ' bewaren van behoudenswaardige vindplaatsen zijn vaak mogelijk waardoor op voorhand geen belemmeringen worden verwacht voor de voorgenomen herontwikkeling.

Figuur 5.9 Uitsnede archeologische beleidskaart (bron: gemeente Breda)

Historische geografie

Bavel kent zijn oorsprong in de 13e eeuw. Het gehucht maakt onderdeel uit van een reeks buurtschappen die bestaan aan uit enkele clusters van boerderijen met een kerk. Deze zijn tot op heden zeer herkenbaar aanwezig, waaronder Tervoort, Bolberg, Kerkeind, Eikberg, Lijndonk, Roosberg en de Lage Aard. Pas in de 19e eeuw is er sprake van een straatdorp met een echte kern.

Op de kaart van 1840 is het dorp Bavel het plangebied te zien aan de opgaande historische Dorstseweg. De trapeziumvorm van het huidige plangebied is in 1840 dan al herkenbaar. Het plangebied wordt in het oosten begrensd door de middeleeuwse verbindingsweg Kerkeind naar Kluisstraat. Tussen de twee deelgebieden door loopt de Kluisstraat een van oorsprong middeleeuwse gehuchtstraat. De Vloeistraat, een beemdenweg, liep dood direct ten noorden van het plangebied.

Figuur 5.10 Bavel in 1840 (bron: www.atlasvoordeleefomgeving.nl)

Rond 1970 verandert de situatie rondom Bavel door de aanleg van de A27 langs de westelijke rand van het dorp. Naast de aanleg van de snelweg wordt er ook een nieuwe verbinding gemaakt tussen Breda en Bavel. Het viaduct de Lange Bunder komt te liggen direct langs het plangebied. Met de komst van de snelweg zijn de oorspronkelijke cultuurhistorische structuren in en rondom het plangebied verstoord. Het nevellandschap is doorsneden. De Kluisstraat is daarmee nu een voor auto's doodlopende weg.

In het kader van de planvorming wordt ingezet op het versterken van de oorspronkelijke karakteristieken, zoals het profiel van de Kluisstraat met bebouwing en bomen en daarachter het open landschap. Daarbinnen worden clusters van gebouwen gezet op een manier en in maat en volume dat ze verwijzen naar het oorspronkelijke nevellandschap.

Gebouwd erfgoed

Aan de rand van het plangebied, aan de Kluisstraat en op de hoek van de Kluisstraat met de Dorstseweg zijn 2 historische boerderijen aangewezen als Rijksmonument. Het bijgebouw bij Kluisstraat 31 is aangewezen als gemeentelijk monument. Aan de oostzijde van het plangebied zijn eveneens 2 oude boerderijen als Rijksmonument aangewezen. Binnen het te ontwikkelen plangebied zijn geen Rijksmonumenten, , gemeentelijke monumenten of cultuurhistorisch waardevolle panden. Aan de zuidkant van het plangebied is de korenmolen De Hoop met een molenbiotoop aanwezig. Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart heeft het plangebied voor een groot deel de waardering 'laag' en voor een deel de waardering 'hoog'. Dit laatste heeft te maken met de historie van het gebied. De woningen aangemerkt als 'agrarisch complex' blijft behouden en heeft net als in het vigerend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gekregen in dit bestemmingsplan.

Figuur 5.11 Uitsnede cultuurhistorische beleidskaart (bron: gemeente Breda)

Figuur 5.12 Uitsnede cultuurhistorische beleidskaart, thema 'Oud Breda' (bron: gemeente Breda)

Korenmolen de Hoop

Circa 440 meter ten zuiden van het plangebied ligt Korenmolen de Hoop. Deze molen heeft een zogenaamde molenbiotoop van 400 meter rondom de voet van de molen ter bescherming van de windvang van de molen. Binnen de molenbiotoop gelden regels over de hoogte van bouwwerken. De molenbiotoop ligt helemaal op het zuidwestelijke puntje van het plangebied waar ter plaatse geen nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt. Wanneer toch gerekend wordt met de formule die de maximale bouwhoogte vanaf de molen bepaald, is een maximale bouwhoogte van 20,78 meter binnen het plangebied mogelijk. De formule luidt als volgt: "maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9)". Van aantasting van de molenbiotoop is geen sprake. Deze bouwhoogte wordt niet mogelijk gemaakt.

Voor het benodigd archeologische onderzoek is een PvE voor proefsleuven opgesteld. Voor een groot gedeelte van het plangebied is het proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn geen waardevolle archeologische restanten aangetroffen, waardoor dit gedeelte van het plangebied vrij is gegeven. Voor het overige gedeelte van het plangebied blijft de geldende dubbelbestemming behouden tot ook hier een proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd. Er is behoudenswaardig gebouwd erfgoed aanwezig. Deze blijft behouden met de planvorming. De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuurnetwerk Brabant. Het plangebied ligt op circa 1,8 km van Natura-2000 gebied Ulvenhoutse bos. De dichtstbijzijnde onderdelen van Natuurnetwerk Brabant bevinden zich op circa 230 meter van het plangebied (zie figuur 5.13).

Figuur 5.13 Plangebied (rood omkaderd) ten opzichte van Natura 2000-gebied en Natuurnetwerk Brabant (bron: provincie Noord-Brabant)

Effectbeoordeling Natura 2000

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Door de ruime afstand wordt ook de kans klein geacht dat het invloed heeft op Ulvenhoutse Bos op het gebied van stikstof. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied is voor de aanleg- en gebruiksfase een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie bijlage 10). Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr.

Effectbeoordeling Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant (NNN en NNB)

De ingreep vindt niet plaats in het NNB. De afstand tussen het plangebied en het NNB is groot en er zijn veel woningen en wegen (zoals de A27) in het tussengebied aanwezig. De voorgenomen ingreep leidt niet tot effecten die uitstralen tot in het NNB, en heeft daarmee geen externe werking op het NNB. Aantasting van wezenlijke waarden of kenmerken van het NNB is daarmee op voorhand uitgesloten. Nadere toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot het NNB is hierdoor niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

Om inzichtelijk te maken of de voorgenomen plannen kunnen leiden tot negatieve effecten op beschermde plant- en diersoorten is een quickscan ecologie uitgevoerd (zie bijlage 11).

Aanvullend is nader onderzoek verricht naar de kerkuil, steenuil, ransuil, huismus, gierzwaluw, steenmarter, boommarter, kleine marterachtigen en vleermuizen om te bepalen of de voorgenomen ontwikkelingen leiden tot een ontheffingsplicht op basis van de Wet natuurbescherming (zie bijlage 12).

Bij het uitvoeren van de werkzaamheden dient daarnaast rekening gehouden te worden met het broedseizoenen en de algemene zorgplicht. Afhankelijk van de resultaten van het nader onderzoek kan het opstellen en uitvoeren van een mitigatieplan en een ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk zijn.

Uit het nader onderzoek is gebleken dat nesten van de kerkuil, ransuil en gierzwaluwen zijn uitgesloten. Van de huismus zijn alleen nesten aanwezig in de te slopen houten schuur bij Dorstseweg 27. In de te slopen woning en schuren kunnen ook verblijfplaatsen aanwezig zijn van vleermuizen. Uit onderzoek naar de vleermuizen blijkt dat alleen een enkel paarverblijf van een gewone dwergvleermuis aangetroffen in de schuur bij Dorstseweg 29. Kraamverblijfplaatsen, zomerverblijfplaatsen of verblijfplaatsen van zeldzamere soorten vleermuizen zijn niet aangetroffen. Vooral de Kluisstraat, de Dorstseweg en de houtwal aan de Lange Bunder worden door vleermuizen gebruikt als foerageergebied en deels ook als vaste vliegroute. In de rest van het plangebied wordt slechts door enkele vleermuizen gefoerageerd.

Wanneer bij de uitvoering van de voorgenomen ingreep een deskundige op het gebied van zoogdieren en broedvogels betrokken wordt en een passend mitigatieplan wordt opgesteld dan kunnen negatieve effecten grotendeels voorkomen worden. Omdat het om een gering aantal dieren gaat heeft de ingreep geen negatief effect op de gunstige staat en instandhouding van de lokale populaties van de gewone dwergvleermuis, huismus en bunzing. Tijdens de ingreep dient daarnaast rekening gehouden te worden met het broedseizoen van algemene broedvogels en de algemene zorgplicht (artikel 1.11) om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Deze werkwijze is vastgelegd in het mitigatieplan (zie bijlage 13). In dit mitigatieplan zijn maatregelen opgenomen om negatieve effecten op de huismus, gewone dwergvleermuis en bunzing en daarmee overtreding van de Wet natuurbescherming zoveel mogelijk voorkomen worden. In dit plan is eveneens de ecologische begeleiding vastgelegd, zoals op welke wijze bij de ingreep rekening gehouden wordt met het broedseizoen van algemene broedvogels en hoe invulling wordt gegeven aan de algemene zorgplicht uit de Wet natuurbescherming.

Als de werkzaamheden zo worden uitgevoerd dat de beschermde soorten of hun leefgebieden niet worden aangetast is er geen ontheffing voor het onderdeel soortbescherming nodig.

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde gebieden (NNB). Met inachtneming van de in het mitigatieplan opgenomen maatregelen en de voorgeschreven ecologische begeleiding leidt de ontwikkeling eveneens niet tot negatieve effecten op beschermde soorten.

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Noord-Brabant staan de ontwikkeling niet in de weg.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Het plangebied valt niet buiten de bebouwde kom zoals vastgesteld door gemeente Breda. Hierdoor is er ook geen sprake van effecten op bomen welke vallen onder het gedeelte beschermde houtopstanden uit de Wet natuurbescherming (artikel 4.2). Wel kunnen er aanvullende regels uit de gemeente gelden voor het kappen van bomen.

Binnen het plangebied zijn op particuliere grond een valse christusdoorn en een andere behoudenswaardige boom aanwezig langs de Dorstseweg. Beide bomen blijven behouden. Op de hoek van het perceel aan de Kluisstraat staat een behoudenswaardige zomereik. Ook deze blijft behouden. Het zuidelijk en noordelijk deel van het plangebied, langs de Lange Bunder en Kluisstraat, zijn aangewezen als landschapselement. Behoud en versterking van beide landschapselementen is onderdeel van de voorgenomen planvorming.

Figuur 5.14 Uitsnede bomenkaart Breda (bron: gemeente Breda)

Binnen de invloedssfeer van het plangebied staan 61 bomen, waarvan 3 met de beschermde status en 3 bosvakken waarvoor een Boom Effect Analyse (BEA) is opgesteld (zie bijlage 14). In deze BEA is de huidige conditie en kwaliteit van het aanwezige bomenbestand op individueel niveau van 61 geselecteerde bomen en op bosvak-niveau bij 3 bosvakken inzichtelijk gemaakt. Vervolgens zijn specifiek de effecten van planontwikkeling bepaald ten aanzien van:

• de aanleg van parkeerplaatsen op bosvakken langs west- en zuidgrens van plangebied;
• de aanleg van wadi’s op bomenrij langs Kluisstraat langs noordgrens van plangebied;
• de aanleg van de terreinontsluiting aan de Dorstseweg op straatbomen;
• de aanleg van het fietspad naar de Dorstseweg;
• de algehele effecten op 3 gemeentelijk beschermde bomen.

Er zijn aanbevelingen gedaan ten behoeve van duurzaam behoud van de geselecteerde

bomen/bosvakken. Belangrijkste daarbij zijn de situering van parkeerplaatsen en groenvakken nabij de bomen in het westelijk deel van bosvak C om schade aan de stabiliteitskluit van bomen te voorkomen en daarbij een gefaseerde snoei van de kronen van de betreffende halfwas zomereiken tot de wettelijke doorrijhoogte van 4,2 meter. De zomereik (boom 57) nabij de terreinontsluiting bij de Dorstseweg kan behouden blijven. Aanbevelingen worden gedaan om bij aanleg schade aan de stabiliteitskluit te voorkomen. Aanleg van het fietspad vanaf de Dorstseweg heeft tot gevolg dat van de huidige boomgaard bij Dorstseweg 29 (boom ID 47 t/m 52) 5 bomen waarvan 2 slechte conditie hebben moeten worden verwijderd. Deze bomen zijn niet kapvergunningplichtig. Boom 51 (walnoot) kan wel worden behouden waarbij zeer beperkte snoei mag worden uitgevoerd om takken die binnen een zone van 3 meter boven het fietspad groeien te verwijderen.

Het plan leidt met in achtneming van de aanbevelingen niet tot negatieve effecten op bomen en/of landschapselementen die een beschermde status hebben en vergunningplichtig zijn op basis van de Bomenkaart.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Per maart 2021 zijn de regels rondom afkoppeling van verhard oppervlak aangescherpt.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

1. Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
2. De toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
3. De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
4. De toename van verhard oppervlak groter dan 500 m² tot en met 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel:

benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x 0,06 (in m)

De voorziening voldoet aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Beleid gemeente Breda

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit. De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. De locatie ligt in een gebied waar een verhoogde waterbergingsnorm geldt. Gemeente Breda hanteert deze norm omdat de afvoercapaciteit van het watersysteem via de Gilzewouwerbeek en de Molenleij richting rivier De Mark beperkt is.

Door Waterfeit adviseurs is op 7 november 2022 een waterhuishoudkundig plan opgesteld voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plan is opgenomen in bijlage 15.

Compensatienorm

In afwijking van waterschapsbeleid en gemeentelijk beleid is voor dit plangebied gekozen voor een afwijkende bergingsnorm. Voor de toename van afvoerend verhard oppervlak geldt de bergingsnorm van 94 mm, bij vervangend verhard oppervlak geldt een bergingsnorm van 7 mm. Het vervangen van verhard oppervlak leidt niet tot een verslechtering van de hydraulische situatie, de 7 mm berging wordt opgelegd om te komen tot een verduurzaming van het watersysteem.

Huidige situatie

Ruimtegebruik

Het plangebied is momenteel grotendeels onverhard (circa 98%). Wel staan er woningen en schuren en is terreinverharding rondom de gebouwen aanwezig. De oppervlakte van bestaande verharding bedraagt in totaal 3552 m² (zie figuur 5.15).

Figuur 5.15 Bestaande te verwijderen verharding

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de grond ter plaatse van het plangebied uit hoge zwarte eenkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand. Ten westen is er sprake van grondwatertrap IVc met een gemiddeld kleinste diepte (GHG) van 58 cm beneden maaiveld en een gemiddeld grootste diepte (GLG) van 158 cm beneden maaiveld. Meer informatie over grondwaterstanden is opgenomen in bijlage 5.

Waterkwantiteit

Conform de Legger grenst het plangebied ten noorden, westen en zuiden categorie B waterloop (5.13). Voor categorie B-wateren worden geen beschermingszones gedefinieerd. Vanwege het minder grote belang voor de waterhuishouding ligt het onderhoud daarvan vrijwel altijd bij de aanliggende eigenaren en is er dus geen beschermingszone voor machinaal onderhoud door het waterschap nodig.

Figuur 5.16 Uitsnede legger waterschap Brabantse Delta (bron: Legger van Brabantse Delta)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Ruimtegebruik

In de nieuwe situatie is er 20.414 m² aan bebouwing en verharding in de vorm van infrastructuur aanwezig (zie figuur 5.17).

Figuur 5.17 Toekomstige inrichting

Verhardingen die afwateren op groen, dus niet op de riolering of rechtstreeks naar oppervlaktewater of een wadi, tellen niet als afvoerende verharde oppervlakken. Voor deze oppervlakken geldt geen bergingsopgave. In het plan worden diverse vrij liggende paden gerealiseerd. Deze paden voeren af naar de naastgelegen bermen en zijn niet als afvoerend verhard oppervlak meegerekend. Aan de zuidzijde van het plan worden enkele parkeervakken en een deel van de rijbaan eveneens niet aangesloten op het hemelwaterriool, deze oppervlakken voeren af naar de naastgelegen berm (zie 5.15).

Figuur 5.18 Op berm afwaterende oppervlakken.

Daarnaast zijn er tuinen opgenomen die deels als verhard oppervlak worden meegerekend voor de bergingsopgave. Bij tuinen kleiner dan 500 m² moet uitgegaan worden van een verhardingspercentage van 90%, bij grotere tuinen moet worden uitgegaan van een verhardingspercentage van 50%.

In tabel 5.6. Zijn de bruto oppervlakken en afvoerende oppervlakken weergegeven die bepalend zijn voor de benodigde waterberging in het gebied.

Tabel 5.6 Bruto oppervlakken en afvoerende verharde oppervlakken ten behoeve van bergingsberekening.

In het plan komt een ondergrondse parkeergarage onder het appartementengebouw aan de noordzijde van het plangebied. Het hemelwater dat valt op de inrit van deze garage wordt afgepompt naar het hemelwaterstelsel. Het totaal naar het HWA systeem afvoerend verhard oppervlak is 15.511 m². Hiervan is 3.552 m² vervangend verhard oppervlak. Er is sprake van een toename van verharding van meer dan 500 m², waardoor er conform de Keur van waterschap Brabantse Delta compensatie noodzakelijk is. Tevens heeft de gemeente Breda waterbeleid met als uitgangspunt dat bij een toename aan verharding op grond van gemeentelijk beleid 94 mm (94 liter per m²) dient te worden geborgen. Voor bestaande verharde oppervlakten die aangesloten zijn op de riolering wordt gerekend met een compensatie van 7 mm. De totale bergingsopgave voor het gebied is weergegeven in tabel 5.7.

Tabel 5.7 Bergingsopgave

Er is daarmee sprake van een compensatieopgave van 1.149 m³. In afbeelding 5.13 is naast het verhard oppervlak ook een aantal onderdelen van de waterhuishouding weergegeven. Centraal in het plan komt een grote wadi (wadi 1), deze wadi krijgt een maximaal peil van 4,60 m NAP. De bodem van de wadi ligt op 4,00 m NAP, in de bodem van de wadi worden enkele verdiepingen aangebracht, deze verdiepingen zijn 0,20 meter dieper dan de rest van de wadi. Aan de noordwest zijde, langs de Kluisstraat wordt een tweede kleinere wadi aangelegd. De kleine wadi krijgt eveneens een maximaal waterpeil van 4,60 m NAP, de bodemhoogte van deze wadi's is 4,00 m NAP. Aan de noordoostzijde van het gebied komen twee laagtes, op deze locaties is onvoldoende ruimte om een volwaardige wadi in te passen. Laagte 1 krijgt een maximale diepte van 0,40 meter, laagte 2 is maximaal 0,20 meter diep. Een deel van de verhardingen voert rechtstreeks af naar deze laagtes. Bij geringe neerslaghoeveelheden zal het water lokaal infiltreren, bij grotere neerslaghoeveelheden vindt afvoer plaats naar de wadi 2.

De berging in de grote wadi (wadi 1) bedraagt 1.144 m³, de noordelijke kleine wadi heeft een bergende inhoud van 43 m³. In totaal bedraagt de berging in de wadi's 1.187 m³. De wadi's hebben voldoende bergingscapaciteit om invulling te geven aan de bergingsopgave.

Schematische weergave werking watersysteem

In afbeelding 5.19 is de werking van het watersysteem schematisch weergegeven. De pijlen in de afbeelding geven aan waar verhardingen rechtstreeks afvoeren naar de wadi's en laagtes. De overige verhardingen voeren via het HWA stelsel af naar wadi 1.

Figuur 5.19 Schematische weergave watersysteem

Infiltratieonderzoek

Met betrekking tot de geschiktheid van de bodem voor infiltratie van hemelwater is een infiltratieonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Gezien de gemeten K-waarde is sprake van een matig tot goed gebied voor infiltratie.

Waterkwaliteit

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang gedurende de aanlegfase om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken.

Waterveiligheid

De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Het plangebied bevindt zich niet in de beschermingszone of kernzone van een watergang of waterkering. Conform het gemeentelijk beleid dient 94 mm hemelwaterberging per m² aan nieuwe verharding te worden gerealiseerd waardoor de opgave met de ontwikkeling op 1.149 m³ waterberging komt. Er is een watersysteem ontworpen met twee wadi's en laagtes welke voldoende bergingscapaciteit hebben om invulling te geven aan de waterbergingsopgave. Daarnaast is de K-waarde van de gronden goed. De ontwikkeling heeft hiermee geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.7 weergegeven.

Tabel 5.7 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Schone Lucht Akkoord (SLA)

In 2020 heeft de gemeente Breda het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend. Door het SLA wijzigt het doel van het luchtkwaliteitsbeleid; van het behalen van de grenswaarden naar het streven van gezondheidsdoelen. De gemeente Breda streeft naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit om gezondheidswinst voor iedereen te realiseren waarbij wordt toegewerkt naar de WHO-advieswaarden voor NO₂ en PM₁₀ in 2030. Verder is het doel om landelijk in 2030 gemiddeld minimaal 50% gezondheidswinst ten opzichte van 2016 te behalen voor de negatieve gezondheidseffecten afkomstig van binnenlandse bronnen, zoals (weg)verkeer, mobiele werktuigen, landbouw, scheepvaart, industrie en huishoudens.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 165 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) 2022 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de A27, ten westen van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2021; 23,5 µg/m³ voor NO₂, 17,6 µg/m³ voor PM₁₀ en 10,1 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 5.20 Uitsnede CIMLK-monitoringstool met maatgevend toetspunt (bron: CIMLK)

In 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met dit besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt of al plaatsvindt.

De gemeente Breda wil de huidige luchtkwaliteit behouden en, waar mogelijk, verbeteren. In 2020 heeft de gemeente het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend. De deelnemende partijen aan het SLA streven naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit om gezondheidswinst voor iedereen in Nederland te realiseren, waarbij wordt toegewerkt naar de WHO-advieswaarden (zoals die geldig waren in 2020) voor stikstofdioxide en fijn stof in 2030.

Omdat langs de maatgevende wegen ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit is er geen sprake van een dreigende overschrijding en kan ook aan dit besluit voldaan worden. In het SLA wordt geadviseerd om afstand te houden tussen bronnen en gevoelige functies bij nieuwbouw of vestiging van gevoelige functies. De woonzorgwoningen zijn ten oosten van het plangebied, zo ver mogelijk van de A27, beoogd.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In de huidige wetgeving zijn de begrippen risicobron, (beperkt) kwetsbaar object, plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico van belang. Het plaatsgebonden risico (PR) is een maat voor de kans per jaar dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. Het groepsrisico GR is de kans per jaar dat een groep personen van een bepaalde grootte tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) is van toepassing op het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar, bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het groepsrisico, maar wel geldt hiervoor een verantwoordingsplicht in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Op het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet van toepassing; het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden.

Externe veiligheid in Omgevingswet

De toets aan het plaatsgebonden risico blijft onder de Omgevingswet gelijk aan de huidige situatie. Met name de beoordeling van het groepsrisico verandert. Het groepsrisico wordt vervangen door aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn gebieden waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevaren die in de omgeving kunnen optreden. Voorbeelden van die gevaren zijn warmtestraling (brand), overdruk (explosie) en concentraties giftige stoffen in de lucht (gifwolk).

Figuur 5.21 Uitsnede risicokaart met het plangebied blauw omkaderd (bron: professionele risicokaart)

In de directe omgeving van het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water met een externe werking. Volgens de risicokaart zijn er op grotere afstand van het plangebied risicovolle inrichtingen gelegen. De invloedsgebieden en PR 10^-6 contouren liggen niet over het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor

Ten noorden is de spoorroute Breda - Tilburg gelegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het invloedsgebied wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie D4 en bedraagt 4 kilometer. Het plangebied bevindt zich met een afstand van circa 2,5 kilometer tot het spoor zich in het invloedsgebied. Het spoortraject heeft een PR-contour van 1 meter en een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. De ontwikkeling is hier buiten gelegen. Omdat de afstand tot het spoor groter is dan 200 meter, hoeven volgens het Bevt geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Wel dient een beknopte verantwoording te worden opgesteld waarin nader wordt ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten westen van het plangebied bevindt zich de A27 welke onderdeel is van het Basisnet. Het invloedsgebied van deze weg wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie LT2 en bedraagt 880 meter. Het plangebied bevindt zich in het invloedsgebied en ook het explosieaandachtsgebied en gifwolkaandachtsgebied. Omdat de afstand kleiner is dan 200 meter tot de A27, dient er een berekening van het groepsrisico te worden opgesteld. Deze berekening is in bijlage 16 toegevoegd.

Plaatsgebonden risico

In bijlage 1 van de regeling Basisnet zijn voor transportroutes behorende tot het Basisnet afstanden vastgelegd voor de zogeheten veiligheidszone (de 10^-6 plaatsgebonden risicocontour). Voor de A27 ter hoogte van het plangebied is de afstand 0 m vermeld. Dit betekent dat het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op het 0 meter van het midden van de weg niet meer bedraagt dan 10-6 per jaar. Het plaatsgebonden risico vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling.

Plasbrandaandachtsgebied/brandaandachtsgebied

Van de snelweg tot aan de nieuwe woningen is een minimale afstand van 30 meter aangehouden vanwege het plasbrandaandachtsgebied/brandaandachtsgebied. Het bouwvlak ligt op 30 meter uit de rand van de weg.

Groepsrisico A27

Het groepsrisico is in de huidige situatie 0.01 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. In de toekomstige situatie stijgt het groepsrisico 0.04 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Hiermee is aangegeven hoeveel de berekende frequentie op een bepaald aantal slachtoffers maximaal afwijkt van de oriëntatiewaarde. Een factor van 0.04 betekent dat het groepsrisico 25 keer kleiner is dan de oriëntatiewaarde. Uit de berekeningen blijkt dat het groepsrisico kleiner is dan 0.1 keer de oriëntatiewaarde. De verdere verantwoording van het groepsrisico kan daarom achterwege blijven. Conform art. 7 van het Bevt kan volstaan worden met het ingaan op de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Explosieaandachtgebied

De ontwikkeling is in het explosieaandachtsgebied van 200 meter beoogd. In de regels zijn in dit aandachtsgebied zeer kwetsbare gebouwen uitgesloten.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In het plangebied bevindt zich de buisleiding Z-528-01 in beheer van de Gasunie. Het betreft een aardgasleiding met een grootte van 12 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied is 140 meter. Omdat de ontwikkeling zich in het invloedsgebied bevindt, is een groepsrisicoberekening noodzakelijk. Deze berekening is tevens in bijlage 16 weergegeven.

Plaatsgebonden risico

De berekeningen hebben niet geleid tot een PR 10-6-contour. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

Groepsrisico buisleiding

Het groepsrisico is in de huidige en toekomstige situatie 0.013 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Er is aangegeven hoeveel de berekende frequentie op een bepaald aantal slachtoffers maximaal afwijkt van de oriëntatiewaarde. Een factor 0.013 betekent dat het groepsrisico meer dan 75 keer kleiner is dan de oriëntatiewaarde. Door de voorgenomen ontwikkeling neemt het groepsrisico niet toe. Het groepsrisico is in zowel de huidige als de toekomstige situatie kleiner dan 10% van de oriëntatiewaarde. Volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Belemmeringenstrook

De belemmeringenstrook dient ten behoeve van het onderhoud van de buisleiding. Binnen deze strook mogen geen nieuwe bouwwerken opgericht worden. Voor buisleidingen met een ontwerpdruk tot en met 40 bar geldt een belemmeringenstrook van 4 m aan weerszijden van de buisleiding, gemeten vanuit het hart van de buisleiding. Deze strook is geborgd middels de dubbelbestemming op de verbeelding.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Kluisstraat, Dorstseweg en de Lange Bunder. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Bavel. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. Aangezien het plangebied is gelegen in het explosie aandachtsgebied van de Rijksweg/buisleiding zijn zeer kwetsbare gebouwen niet mogelijk. In de het zuidoostelijke deelgebied is ruimte voor een wooncomplex waar zorg aan huis kan worden verleend in de vorm van een extra dienstverlening. Het gaat hier echter expliciet niet om geïndiceerde zorg, waardoor er geen sprake is van (zeer) kwetsbare gebouwen. Om dit juridisch goed vast te leggen is in de planregels 24-uurszorg uitgesloten in het begrip 'zorgwoning'. Ook is er een algemene gebruiksregel opgenomen waarin is geborgd dat het gebruik van gebouwen voor de huisvesting van (zeer) kwetsbare personen niet is toegestaan. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Het maatgevende scenario voor de buisleidingen betreft een fakkelbrandscenario. Vanwege (graaf)werkzaamheden ontstaat een breuk in een hogedruk aardgasleiding. Het aardgas stroomt onder hoge druk uit. Het brandbare gas ontsteekt waardoor een fakkelbrand optreedt. De effecten van een fakkelbrand zijn hittestraling en rook. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een buisleiding en de A27. Uit de QRA's voor deze risicobronnen blijkt dat kan worden volstaan met een beknopte verantwoording. Er is ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

In het plangebied is een gasleiding van de Gasunie en een hoofdrioolleiding gelegen, zoals toegelicht in paragraaf 5.11. Ter plaatse is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming opgenomen, zodat er geen gebouwen mogen worden gebouwd anders dan ten behoeve van de leidingen zelf.

In en nabij de planlocatie zijn verder geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig die een belemmering vormen voor de ontwikkeling of waarvoor de ontwikkeling een belemmering is. Dit aspect staat de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. De locatie ligt binnen de geluidzone van verschillende gezoneerde wegen.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Gevoelige objecten in woonerven en 30 km/h-gebieden zijn uitgezonderd.

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzones (Wet geluidhinder) van de A27, Lange Bunder, Dorstseweg en Kluisstraat. Vanwege de ligging naast de A27 is het plangebied een hoog geluidsbelaste locatie. Het voorliggende plan is in nauwe samenwerking met de gemeente Breda en na veelvuldig onderzoek ontworpen. Er is gekozen de appartementen aan de A27, Lange Bunder en het westelijk deel van de Kluisstraat zo te situeren dat zij (samen met het tussenliggende scherm van 12 meter en deels 9 meter) zorgen voor een geluidluwer binnengebied.

Het akoestisch onderzoek (zie bijlage 17) bestaat uit twee onderzoeksdelen. Allereerst is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onderzocht door de geluidbelasting op de bouwvlakken in de verbeelding te berekenen op de verschillende verdiepingshoogtes die mogelijk worden gemaakt en deze te toetsen aan de Wgh. Vervolgens is ter toets aan het gemeentelijk geluidbeleid ook het voorlopig ontwerp inrichtingsplan doorgerekend om te bepalen of (waar nodig) voldaan kan worden aan de eis van een geluidluwe gevel. De twee bestaande woningen zijn niet meegenomen in het onderzoek. Er is geen sprake van nieuwbouw, maar van een functiewijziging van bedrijfswoning naar reguliere woning. Op deze situatie is de Wgh niet van toepassing.

Toets Wgh

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de beoogde ontwikkeling gerealiseerd kan worden binnen de randvoorwaarden van de Wgh, mits de woningen aan de zijde van de A27 en deels langs de Lange Bunder en de Kluisstraat worden voorzien van een dove gevel. Op een dove gevel is het regime van de Wgh niet van toepassing. Voor de overige gevels is het vaststellen van een hogere waarde nodig. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. In het onderhavige geval zijn geluidschermen op andere plekken dan nu voorzien niet wenselijk of doelmatig en het aanbrengen van geluidreducerend asfalt wordt niet als kosteneffectief gezien, ook vanwege de hogere onderhoudskosten na aanleg.

Voorgesteld wordt om:

• voor 165 woningen een generieke hogere waarde van Lden = 53 dB vast te stellen ten gevolge van de A27;
• voor 165 woningen een generieke hogere waarde van Lden = 56 dB vast te stellen ten gevolge van de Lange Bunder;
• voor 165 woningen een generieke hogere waarde van Lden = 58 dB vast te stellen ten gevolge van de Dorstseweg.

Deze hogere waarden zijn gebaseerd op de hoogst berekende geluidbelasting ten gevolge van de betreffende weg. Voor de A27 geldt dat dat gevels met een geluidbelasting hoger dan Lden = 53 dB doof uitgevoerd moeten worden.

Toets gemeentelijk beleid

Om te voldoen aan het gemeentelijk beleid is onderzocht of de woningen die een hogere waarde hoger dan 53 dB en/of een dove gevel nodig hebben, een geluidluwe gevel hebben op basis van het ontwerp. Uit dit onderzoek blijkt dat 28 woningen op dit moment (nog) niet beschikken over een geluidluwe gevel. Voor deze woningen wordt met gebouwgebonden maatregelen voorzien in een geluidluwe gevel.

Bij deze uitwerking dient ook rekening te worden gehouden dat aan de geluidluwe gevel tenminste één verblijfsruimte met te openen delen moet grenzen.

Omdat het nodig is om hogere waarden vast te stellen en woningbouw op deze locatie om maatschappelijke reden nodig is, zoals ook opgenomen in de Omgevingsvisie 2040 dient voor het aspect uitleggebied afgeweken te worden van het geluidbeleid.

Verplichting tot nadere toetsing en borging resultaten

Definitieve toetsing aan het gemeentelijk geluidbeleid zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen moeten plaatsvinden. Hiervoor zijn bepalingen opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Verder zijn de resultaten van het onderzoek geborgd in diverse aanduidingen op de verbeelding en de bijbehorende planregels.

Gevolgen bestaande woningen

• De groei van het verkeer op de omliggende wegen door de ontwikkeling laten geen significante (hoorbare) toename van de geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen in de nabije omgeving zien.
• Het realiseren van de ontwikkeling laat geen significante gevolgen zien van geluid door weerkaatsing op de bestaande woningen langs de Kluisstraat.

Het vaststellen van hogere grenswaarden is noodzakelijk. Daarnaast is er sprake van een afwijking van het gemeentelijk geluidbeleid voor het aspect uitleggebied. Ook voldoen op dit moment (nog) niet alle woningen aan de eis van een geluidluwe gevel. Met gebouwgebonden maatregelen zullen alle woningen worden voorzien van een geluidluwe gevel. Hiermee wordt voldaan aan de garantie van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat uit het geluidbeleid. Om te borgen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel, zijn bepalingen opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is. De gevoeligheid van de mens voor wind is sterk afhankelijk van de activiteit waarmee men bezig is. Bij een laag activiteitenniveau (bijvoorbeeld wachten bij een bushalte, op een terrasje zitten) zullen lagere windsnelheden als hinderlijk ervaren kunnen worden dan bij een hoger activiteitenniveau. In de NEN 8100 wordt voor de beoordeling van het windklimaat derhalve onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteitenklassen (doorlopen, slenteren en langdurig zitten). Bij hogere windsnelheden kan tevens sprake zijn van gevaarlijke situaties zoals evenwichtsverlies bij het passeren van gebouwhoeken en dergelijke. Hiervoor wordt getoetst aan het specifieke gevaarcriterium.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Breda stelt in de hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtuneel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

De gemeente Breda neemt als uitgangspunt voor openbare ruimte dat hier sprake moet zijn van voldoende verblijfskwaliteit en beoordeeld windhinder op verblijf- en slenterniveau. Dit is een strengere eis dan wordt gesteld in de norm NEN 8100, waar doorgaans op een trottoir op de activiteit doorlopen wordt getoetst.

De beoogde nieuwbouw heeft een gevarieerde bouwhoogte, waarbij de maximale hoogte 15 meter bedraagt. De bebouwing ligt beschut ten opzichte van het groen en omliggende wegen. Gezien de maximale hoogte en de beschutte ligging is een onderzoek naar windhinder niet noodzakelijk. Eventuele windhinder als gevolg van het viaduct Lange Bunder over de A27 wordt door geluidwal en talud van de Lange Bunder beperkt.

Het beoogde planvoornemen het geen negatief effect op het windklimaat binnen en rond het plangebied.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. De gemeente Breda heeft dit uitgangspunt ook vastgelegd in haar Hoogbouwvisie.

Ten noorden van het plangebied, aan de Kluisstraat, liggen woningen. De nieuwe woningen kunnen voor een deel van de dag slagschaduw werpen op deze woningen. Aangezien de woningen aan de noordzijde vrij liggen van overige bebouwing is het altijd mogelijk om minimaal 2 uur daglichttoetreding te halen. Een aanvullende bezonningsstudie is niet noodzakelijk.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot onevenredige effecten voor wat betreft bezonning en schaduwwerking.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid wordt uitgedrukt in drie BENG-eisen. Daarnaast geldt ook de TOjuli eis ten aanzien van het voorkomen van oververhitting in woningen. Dit is een indicatiegetal waarmee inzichtelijk wordt gemaakt wat het risico is qua temperatuuroverschrijding.

De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevorderd. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

Natuurinclusief en biodiversiteit

Het plan gaat uit van het versterken van de landschappelijke karakteristiek van het plangebied. In het zuiden en westen van het plangebied, langs de A27 en de Lange Bunder, wordt de aanwezige structuur van bomen aan de westzijde van de A27 doorgezet. Langs de Dorstseweg en de Kluisstraat wordt de landschappelijke karakteristiek versterkt door het toevoegen van bomen. Door de bomen op deze geclusterde wijze te planten ontstaat een robuuste groenstructuur. Daartussen wordt een glooiend landschap aangelegd waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van inheemse vegetaties in de volle grond. In overleg met de gemeente Breda zal bij de nadere uitwerking van de planvorming gekeken worden welke beheervorm van het landschap gewenst is en welke beplantingssoorten (zoals kruidenrijk grasland of struweel) daar het beste bij passen. Op deze wijze kan er zoveel mogelijk ingespeeld worden op het vergroten van de biodiversiteit ter plaatse (bijvoorbeeld het aantrekken van bijen en vlinders). Waar mogelijk wordt het landschap ook zodanig ingericht dat het aantrekkelijk is voor verschillende diersoorten om te verblijven (bijvoorbeeld door de plaatselijke aanleg van takkenhopen).

Natuurinclusief bouwen omhelst ook voorzieningen voor andere diersoorten zoals inbouwkasten voor vleermuizen, gierzwaluwen en/of huismussen. In de nadere uitwerking van het bouwkundig ontwerp zal hier rekening mee gehouden worden. De resultaten uit het nader onderzoek ecologie en de mogelijk te nemen mitigerende maatregelen voor aanwezige diersoorten zijn daarbij ook leidend.

Energie

In de energievisie (bijlage 18) staat beschreven welke energiesystemen de voorkeur hebben binnen het plangebied.

Warmte / koude

Aangezien er voldoende ruimte op de daken van de gestapelde woningen is en er relatief

vrij veel grondgebonden woningen in het plan zijn, gaat de voorkeur op dit moment uit naar individuele lucht- / waterwarmtepompen. Deze lucht- / waterwarmtepompen kunnen op de platte daken van de gestapelde woningen aan het zicht worden onttrokken en gemakkelijk worden geïnstalleerd bij de grondgebonden woningen. Bij daken van gestapelde woningen moet rekening gehouden worden met het ruimtebeslag van de units om onderlinge beïnvloeding te voorkomen. Een doorrekening moet uitwijzen of het gebouw dan nog ENG kan worden gemaakt.

Ook omdat er veel entiteiten zullen ontstaan in het plangebied, door de diverse woningtypen, gaat de voorkeur uit naar individuele lucht- / waterwarmtepompen. Hierdoor is het niet nodig om voor een collectief systeem een overkoepelende entiteit te organiseren. Dit geeft de toekomstige bewoners meer vrijheid.

De kleine appartementen in het woon-zorgcomplex kunnen per 2 of 3 appartementen verwarmt en gekoeld worden met één lucht- / waterwarmtepomp. Doordat de appartementen van één eigenaar zijn, hoeft er geen aparte entiteit te worden opgericht.

Elektriciteit

Naast warmte en koude voor het verwarmen en koelen van de woning en het tapwater, is

elektriciteit nodig voor de verlichting en alle elektrische apparatuur. Duurzame opwek via PV-panelen is de enige realistische optie. Het is aan te raden om omvormers van PV panelen onder te dimensioneren om pieken te reduceren. De meeste platte daken binnen het plangebied zijn geschikt voor het opwekken van zonneenergie. Het aantal zonuren op de daken van de gestapelde woningen aan de Lange Bunder zal middels een bezonningsstudie moeten worden onderzocht. Deze daken zullen meer schaduwwerking ervaren van de bomen op het talud langs de Lange Bunder. Het talud is veel lager ter hoogte van het woon-zorgcomplex, hier wordt geen beperkende schaduwwerking verwacht.

Voor een woning die aan de wettelijke BENG normen voldoet, zijn niet veel zonnepanelen nodig. Echter, wanneer er ook laadpalen voor elektrische auto's worden opgericht, dienen

de daken van de gebouwen, naast de lucht- / waterwarmtepompen, zo volledig mogelijk te

worden benut voor de opwek van zonne-energie. Zonnepanelen zijn altijd een goede businesscase, de keuzes die gemaakt moeten worden hebben betrekking op voor wie de kosten zijn.

In de parkeerplekken moet rekening gehouden worden met een stijgend percentage van

elektrische auto's. Belangrijk om te beseffen is dat de energie die nodig is voor al deze

elektrische auto's niet volledig binnen het plangebied kan worden opgewerkt. Import van

elektriciteit voor het opladen van elektrische auto's is dus alsnog nodig. Om bij te dragen

aan de ambitie van de gemeente moet de geïmporteerde elektriciteit wel duurzaam opgewekt zijn. Het is nu al verplicht om loze leidingen aan te leggen in parkeergarages voor toekomstige extra elektravoorzieningen om elektrische auto's op te kunnen laden.

Klimaatinclusief en circulair

In de verdere uitwerking van de planvorming wordt gekeken in hoeverre de woningen dan wel aanleg van het openbaar gebied circulair kan plaatsvinden. Dit betekent dat gekeken wordt of reeds gebruikte materialen van elders opnieuw ingezet kunnen worden dan wel of bouw met duurzame materialen, die op een later moment mogelijk ook opnieuw kunnen worden gebruikt (door het werken met een gebouwpaspoort), mogelijk is.

Het aan te leggen landschap en de te planten bomen vormen beleefbaar groen. Dit is groen wat bijdraagt aan de gezondheid van de nieuwe bewoners door er naar te kijken, maar ook door er doorheen te kunnen wandelen en elkaar te kunnen ontmoeten. Daarnaast levert een versterking van groen een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Door de aanleg van dit groen en ook de sloten kan daarnaast hemelwater infiltreren bij natte periodes (piekbuien), maar ook vastgehouden worden bij drogere periodes. Het plan geeft hiermee invulling aan meerdere klimaatvraagstukken en is daarmee klimaatinclusief.

In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). In het kader van de aanleg van de parallelweg zal de bodem namelijk worden geroerd.

Er is een historisch vooronderzoek naar naoorlogse bodemroeringen uitgevoerd voor het plangebied (zie bijlage 19). Naar aanleiding van de geraadpleegde bronnen en de conclusies uit eerder uitgevoerd onderzoek is een deel van het onderzoeksgebied 'verdacht' aangemerkt op een verhoogd risico tot aantreffen van Ontplofbare Oorlogsresten. Daarnaast is een significant deel van het onderzoeksgebied 'onverdacht' aangemerkt (zie figuur 5.22).

Figuur 5.22 Overzicht verdacht en onverdacht risico

Binnen het 'onverdacht' gedeelte van het projectgebied zijn in principe geen opsporingsmaatregelen noodzakelijk omdat hier al eerder grondroering heeft plaatsgevonden. Op deze locatie kunnen in principe geplande werkzaamheden regulier worden uitgevoerd.

Op het grootste gedeelte van de westelijke helft van het onderzoeksgebied alsmede een deel ten noorden van de Kruisstraat is de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsrestanten mogelijk en dus is het gebied aangewezen als 'verdacht'. Indien alleen grond wordt aangebracht, waarbij geen beroering of afgraving van de bodem plaatsvindt, kan worden overwogen om de bodem voorafgaand aan de (grond)werkzaamheden niet nader te onderzoeken op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsrestanten. Echter omdat bij aan- en afvoer van grond vaak gebruik worden gemaakt van zware machines kan door druk en trilling van deze machines op de bovengrond dit mogelijk leiden tot het in werking treden van ontplofbare oorlogsrestanten die (net) onder het maaiveld liggen. Geadviseerd wordt voorafgaand aan de werkzaamheden het gebied te laten onderzoeken op de aanwezigheid van munitieartikelen.

Daar waar enkel graafwerkzaamheden plaatsvinden binnen de contouren van reeds naoorlogs vergraven tracés van bijvoorbeeld rioleringssleuven kan redelijkerwijs worden aangenomen dat ontplofbare oorlogsrestanten destijds zijn opgemerkt en weggenomen. Omdat dit niet zeker is wordt geadviseerd te werken met een vooraf opgesteld protocol. voor het gehele plangebied. In een protocol wordt de handelswijze vastgelegd bij het incidenteel aantreffen van ontplofbare oorlogsrestanten.

In maart 2024 is aan de hand van de opgestelde detectierapportage (zie bijlage 20) veldonderzoek uitgevoerd. De resulaten van dit veldonderzoek zijn vastgelegd in het process verbaal (zie bijlage 21). Tijdens het veldonderzoek zijn, op de locatie welke verdacht is op het aantreffen van gedumpte munitie, enkele transportdoppen van geschutgranaten gevonden. De rest van het gebied was verdacht op verschoten geschutmunitie. In het onderzochte gebied zijn geen granaatscherven aangetroffen. Op basis van deze resultaten kan de conclusie worden getrokken dat ook voor de niet onderzochte gebieden er een verlaagde kans bestaat op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten. De locatie is op basis van het uitgevoerde veldonderzoek volledig vrijgegeven.

Een groot gedeelte is 'verdacht' op de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsrestanten. Omdat voor de werkzaamheden grondroering zal plaatsvinden, is een passieve non-realtime oppervlakte detectie worden uitgevoerd voor, in elk geval, het verdachte gedeelte. Uit het veldonderzoek blijkt dat in het plangebied geen verdachte ontplofbare oorlogsrestanten aanwezig zijn. Het plangebied is vrijgegeven.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Regels

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 5 Wonen - 1

Voor de vijf bestaande woningen en de nieuwe grondgebonden woning aan de Kluisstraat is de bestemming 'Wonen' opgenomen. De bestaande rechten op basis van het bestemmingsplan Buitengebied zijn overgenomen. De percelen hebben een ruim bouwvlak (deels bestaande rechten) en bebouwingsmogelijkheden, waarbij voor de woning een maximale inhoud is toegestaan van 750 m³ en een bijgebouw van maximaal 100 m². De goot- en bouwhoogte van de bestaande woningen bedraagt 7 om 10 meter voor de woningen aan de Dorstseweg 29 en 29a (bestaande rechten) en 6 om 9 meter voor de bestaande woningen ten noorden van de Kluisstraat. Voor de bijgebouwen geldt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter.

Bij het voormalige hoveniersbedrijf aan de Dorstseweg 29a wordt een schuur van 260 m² gesloopt. Het aanwezige tuinhuis blijft gehandhaafd. Op grond van de vigerende bedrijfsbestemming is een schuur van 400 m² met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 10 meter toegestaan. Specifiek voor deze locatie is 120 m² aan bijgebouwen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 6 meter meter. Omdat er op het perceel meer wordt gesloopt dan er wordt teruggebouwd, neemt per saldo het oppervlakte aan bijgebouwen af voor dit perceel. Het perceel wordt ontsloten op de Dorstseweg.

De nieuwe grondgebonden woning aan de Kluisstraat heeft een goot- en bouwhoogte van 4 om 9 meter. Deze maatvoering sluit aan bij de bebouwingstypologie in de omgeving en de eisen vanuit geldende bouwvoorschriften. Per bouwperceel is één hoofdgebouw toegestaan en daarbinnen één woning. Ten behoeve van de benodigde waterberging en het geluid zijn aanvullende bouwregels opgenomen. De nieuwe woning aan de Kluisstraat heeft een specifieke bouwaanduiding om te borgen dat deze alleen uitgevoerd mag worden met een derde bouwlaag indien deze bouwlaag wordt uitgevoerd als dove kap.

Aan de Kluisstraat voor op het perceel bij nummer 7 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het toevoegen van een bouwvlak voor de bouw van één nieuwe woning op deze locatie. De woning moet passen in het straat- en bebouwingsbeeld van de Kluisstraat, parkeren dient daarbij op eigen terrein te gebeuren en de woning dient te voldoen aan akoestische eisen zoals die op grond van wetgeving en gemeentelijk beleid gelden. Dientengevolge zijn er geen onoverkomelijke bezwaren te verwachten, die de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staan. Bij de daadwerkelijke toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid dient daarvoor te worden getoetst aan de de voorwaarden zoals opgenomen in de regels.

Artikel 6 Wonen - 2

In het nieuwe woongebied, bestemd als 'Wonen-2', zijn in totaal 164 woningen toegestaan. Tezamen met de nieuwe woning aan de Kluisstraat gelegen in de bestemming 'Wonen-1' vormen dit de 165 nieuwe woningen.

Er is gekozen voor een ruim bouwvlak met een uitsparing in het middengebied zodat het verder uitontwerpen van de planontwikkeling mogelijk is. Daarbij zijn wel verschillende zones aangewezen waar andere hoogtematen gelden. De maximale bouwhoogte voor de volumes langs de Lange Bunder, A27 en het westelijk deel van de Kluisstraat bedragen 14 meter. Voor de geschakelde woningen aan de Kluisstraat en rondom de bestaande woning aan de Dorstseweg 29 gelden verschillende goot- en bouwhoogtes afhankelijk van de type grondgebonden woning. De vrijstaande woningen hebben een goot- en bouwhoogte van 7 om 11 meter, de schuurwoningen 6 om 11 meter en de aaneengebouwde woningen 9 om 11 meter. De De bouwvolumes die langs de rotonde een accent zullen vormen zijn toegestaan tot een goot- en bouwhoogte van 12 om 15 meter.

In het zuidoostelijke complex met de zorgwoningen is tevens tot maximaal 200 m² ruimte voor maatschappelijke voorzieningen zoals bijvoorbeeld (fysio)therapie toegestaan. Er is voor gekozen om de interne verkeersstructuur niet vast te leggen, maar wel te borgen dat de hoofdontsluiting van het plangebied zich bevindt aan de Dorstseweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'.

Per woningtype is een maximaal bebouwingspercentage (eventueel met maatvoering in m2) opgenomen. Ook is in de regels vastgelegd dat minimaal 30% van de woningen uitgevoerd moet worden als sociale huurwoning en minimaal 40% van de woningen uitgevoerd moet worden als sociale koop.

Ten behoeve van de benodigde waterberging en het geluid zijn aanvullende bouwregels opgenomen waarbij gewerkt wordt met verschillende specifieke bouwaanduidingen.

Onderstaand een aanvullende specifieke toelichting op de regeling in artikel 6.3.6 voor de woningen gelegen binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2':

Bij de geluidbelasting boven 53 dB Lden ten gevolgen van de A27 is een dove gevel verplicht. Door middel van gebouw gebonden maatregelen is het voor diverse locaties mogelijk het geluid op de desbetreffende buitengevel of een deel van de desbetreffende buitengevel te reduceren tot de maximale ontheffingswaarde voor de A27 van 53 dB Lden of lager. Wanneer toepassing van gebouwgebonden maatregelen leiden tot bovenstaand resultaat is er geen sprake meer van een verplichting tot een dove gevel en daarmee ook niet tot een geluidluwe gevel elders. Dit geldt alleen indien in de gevel dan wel het geveldeel met een geluidsbelasting van 53 dB of lager sprake is van te openen delen (in verband met doorspuibaarheid).

Een voorbeeld hiervan is dat bij de nadere uitwerking van het ontwerp gedacht wordt aan het voorzien in een dichte (verhoogde) balustrade aan de galerij bij de drie appartementencomplexen. Indien hiermee een geveldeel achter de balustrade wordt gecreëerd die een geluidbelasting heeft van 53 dB of lager vanwege deA27 wordt hier voldaan aan de maximale ontheffingswaarde. In geval er in beginsel sprake was van een dove gevel én er zich een slaapkamer achter deze gevel bevindt, dan zal door het maken van een te openen deel in dit geveldeel (spuivoorziening) ervoor zorgen dat de gevel niet meer als doof wordt aangemerkt en daarmee een gevel is in het kader van de Wet geluidhinder. Tevens is met deze maatregelen toetsing aan het geluidbeleid voor het aspect geluidluwe gevels niet meer aan de orde.

Artikel 7 Leiding

Ter plaatse van de beschermingszone van de gasleiding en rioolleiding is onder de de dubbelbestemming 'Leiding' een functieaanduiding 'leiding - gas' ten behoeve van de gasleiding en 'leiding - riool' ten behoeve van de rioolleiding opgenomen. Er mag alleen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd.

Artikel 8 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

De woning aan de Dorstseweg 29 heeft gezien de cultuurhistorische waarde een dubbelbestemming gekregen ter voorkoming van bouwwerkzaamheden of sloop die de waarden aan kunnen tasten.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 11 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels

In dit bestemmingsplan zijn drie algemene aanduidingsregels opgenomen. Twee aanduidingsregels zijn in lijn met de aanduidingen in het bestemmingsplan 'Bavel'. Het gaat om de veiligheidszone vanaf de A27 in verband met het vervoer van gevaarlijke stoffen en de zonering om de windvang van korenmolen De Hoop te beschermen. De derde aanduidingsregel 'in interim omgevingsverordening toe te voegen (stedelijk gebied), wordt het gebied aangegeven welke in de Interim omgevingsverordening in het stedelijk gebied, verstedelijking afweegbaar dient te worden toegevoegd.

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 15 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 16 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 17 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Bavel, Nieuw Tervoort.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer zullen voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afsluiten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, de planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen zodat hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda (vastgesteld 01-08-2019) is voor deze ontwikkeling een participatieplan opgesteld. Participatieplan en verslaglegging is opgenomen in bijlage 1.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. De volgende overlegpartners hebben een reactie ingediend:

• Provincie Noord-Brabant
• Rijkswaterstaat
• Gasunie
• Veiligheidsregio en Brandweer Midden- en West-Brabant

Provincie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant geeft aan dat het bestemmingsplan op hoofdlijnen in overeenstemming is met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Er zijn een alleen een tweetal opmerkingen in het kader van kwaliteitsverbetering landschap en de uitgangspunten van gemeentelijk en regionaal woonbeleid.

Kwaliteitsverbetering landschap

Er is nog geen invulling gegeven aan de regeling kwaliteitsverbetering landschap. Graag nog inzichtelijk maken hoe invulling wordt gegeven aan deze regeling. Daarbij ook meteen ingaan op de nieuwe uitgangspunten van de regeling kwaliteitsverbetering landschap.

Uitgangspunten van gemeentelijk en regionaal woonbeleid

Het plan aanpassen aan de nieuwe uitgangspunten van het gemeentelijk en regionaal woonbeleid; zijnde 30% sociale huur en 70% betaalbaar. Het plan dient tevens regionaal te worden afgestemd in het kader van de Regionale Woondeal en in het kader van deze deal kan het plan toegevoegd worden als essentiële locatie.

Reactie

De Landschapsinvesteringsregeling (LIR) is toegepast. Afspraken daarover zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. In de toelichting van dit bestemmingsplan is ook de berekening achter de LIR opgenomen.

De planvorming is aangepast conform het bestuursakkoord van de gemeente Breda, waarbij de 30%, 40%, 30% regeling is toegepast. De nieuwe uitgangspunten ten aanzien van de Regionale Woondeal en de verhouding 30% sociale huur en 70% betaalbaar is in het bestemmingsplan verwerkt. Deze ontwikkeling is regionaal afgestemd. In het regionaal bestuurlijk overleg op 3 februari 2023 is een positief standpunt ingenomen ten aanzien van dit plan.

Rijkswaterstaat

Waterhuishouding

Rijkswaterstaat wijst in haar overlegreactie op het belang van de watergang tussen de grondwal en het plan. Deze watergang is van belang voor de afwatering van de A27. Vooraf zal duidelijk moeten zijn dat de afwatering voldoende is zodat geen modderpoel ontstaat.

Geluidreducerende wegdekverharding en geluidwerende voorziening

Verder wijst Rijkswaterstaat op een tweetal onderdelen in paragraaf 5.2. Ten eerste is in de onderbouwing aangegeven dat de A27 en de Lange Bunder zijn voorzien van geluidreducerende wegdekverharding. Echter de A27 is voorzien van ZOAB, het standaard wegdek voor een autosnelweg. Een geluidreducerend wegdek zou tweelaags ZOAB zijn. Deze bevinding komt dus niet overeen met de werkelijke situatie.

Ten tweede blijkt uit paragraaf 5.2 onvoldoende hoe de uiteindelijke afschermende voorziening eruit komt te zien, zo worden appartementen met dove gevel genoemd maar ook een wal met een topscherm.

Reactie

De watergang en de bestaande wal blijft intact. Waterafvoer van het plangebied blijft binnen het plangebied en heeft daardoor ook geen gevolgen op de afwatering en bermstroken van de A27.

Het akoestisch onderzoek wordt aangepast naar aanleiding van de opmerkingen over de geluidreducerende wegdekverharding. Dit wordt verwerkt in de toelichting. De afschermende voorziening zal bestaan uit een combinatie van dove gevels en een wal met topscherm, dit blijkt ook uit het beeldkwaliteitsplan (zoals opgenomen in bijlage 3). Deze maatregelen zijn juridisch vastgelegd met specifieke bouwaanduidingen op de verbeelding en bijbehorende regels. De vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan

Gasunie Transport Services B.V.

Toelichting

Op de leidingstrook mogen geen diepwortelende bomen worden geplaatst omdat deze schade kunnen toebrengen aan de gasleiding. Voor de zekerheid wordt verzocht de toegestuurde beplantingslijst in de toelichting op te nemen.

Regels

De Gasunie verzoekt een aantal regels aan te passen in het artikel 'Leiding-Gas'. Op basis van rechtelijke uitspraken dient een voorrangsregels opgenomen te worden en dient ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming schriftelijk advies ingewonnen te worden bij de leidingbeheerder. Op grond van artikel 14, lid 3 van het Bevb is er geen beoordelingsvrijheid om te beoordelen of werk mag/werkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Verzocht wordt om die reden het woord 'onevenredige' te schrappen en op te nemen dat vooraf schriftelijk advies moet worden ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Reactie

De beplantingslijst is in bijlage 4 bij de toelichting gevoegd en in paragraaf 4.3 van de toelichting is naar deze lijst verwezen. Naar aanleiding van de vooroverlegreactie is het gemeentelijk bronbestand aangepast en overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. De bestemming 'Leiding - Gas' is gewijzigd naar de bestemming 'Leiding' met aangepaste regels.

Veiligheidsregio en Brandweer Midden- en West-Brabant

Externe veiligheid

Vanuit de afdeling Industriële Veiligheid wordt een apart advies uitgebracht ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico vanwege de ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van de buisleiding van de Gasunie en de Rijksweg A27.

Bereikbaarheid

Vanwege een goede bereikbaarheid van het plangebied wordt verzocht ook een calamiteitenontsluiting te maken vanaf de Kluisstraat om de bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten te borgen.

Bluswatervoorzieningen

De bluswater voorzieningen voldoet, echter wanneer de toegangen tot de bouwwerken worden gesitueerd aan het hart van het plangebied (de niet-straatzijde), dient minimaal één bluswatervoorzieningen (A-water) te worden gerealiseerd. Deze bluswatervoorziening dient goed bereikbaar te zijn. Verzocht wordt een situatietekening, waarop alle aspecten ten aanzien van de bereikbaarheid en de bluswatervoorziening zijn opgenomen ter beoordeling in te dienen.

Opkomsttijd brandweer

Omdat er sprake is van nieuw te bouwen woonfuncties geldt een opkomsttijd van maximaal 12 minuten. Op basis van een theoretische berekening wordt hieraan voldaan.

Reactie

Het plan voorziet in een noodontsluiting richting de Kluisstraat in het noordwesten van het plangebied. De exacte situering en het aantal bluswatervoorzieningen wordt in afstemming met de Veiligheidsregio/ brandweer Midden- en West- Brabant verder uitgewerkt, dit geldt ook voor de andere technische details. Zodra deze beschikbaar is zal advies worden gevraagd aan de Veiligheidregio/brandweer. De vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het plan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Er zijn 2 zienswijzen ingediend. Waarvan 1 heeft geleid tot een gewijzigde vaststelling. De samenvatting en beantwoording van de zienswijzen is opgenomen in de zienswijzennota bij het vaststellingsbesluit.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

het bestemmingsplan Bavel, Nieuw Tervoort met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022223007-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste

één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

een bovenbeëindiging van een gebouw zonder te openen delen zoals een dakraam.

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon- of eetkamer wordt gebruikt of voor zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m².

Een gevel die een geluidbelasting heeft van 48 dB of lager ten gevolge van een weg en waaraan tenminste één verblijfsruimte - met te openen delen – grenst.

een voorziening ter afscherming van geluid, zoals een geluidswal, een geluidsscherm of een combinatie hiervan.

een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Elke ruimte binnen een woning anders dan een geluidgevoelige ruimte.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transportverdeelstation , transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

een woning hoofdzakelijk bestaande uit één grondgebonden woonlaag, met een binnentuin.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

Een koopwoning voor sociale koop zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een woning waarvan het hoofdgebouw los staat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een woning (in een gebouw) bedoeld voor de zelfstandige, permanente huisvesting van personen, waarbij er geen sprake is van 24-uurszorg, met bijbehorende ruimte voor voorzieningen op het gebied van zorg- en dienstverlening en daarmee vergelijkbare activiteiten.

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, installaties, liften en liftopbouwen, dakranden ter afscherming van voorzieningen, overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Voor een bouwwerk geldt het ter plaatse geldende peil 5,5 meter ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP), te weten 5,5 NAP.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
7. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden, waaronder viaducten en tunnels;
2. groen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - onverharde weg': uitsluitend daarvoor.

Tot een strijdig gebruik met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het verharden van wegen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - onverharde weg'.

De voor 'Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. in- en uitritten;
3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. geluidwerende voorzieningen;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuiskundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 100 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 100 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' ten behoeve van de toevoeging van een bouwvlak, met dien verstande dat:

1. maximaal één woning is toegestaan;
2. de maximum goot- en bouwhoogte van de woning bedraagt niet meer dan 4 respectievelijk 9 meter;
3. de diepte van de woning mag niet meer bedragen dan 15 meter.
4. wijziging is alleen toegestaan indien de gebruiksmogelijkheden van aangrenzenden percelen niet onevenredig worden beperkt, waarbij in elk geval wordt aangetoond dat voldoende parkeerruimte op eigen terrein aanwezig is;
5. wijziging is alleen toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de sociale veiligheid;
6. ter plaatse van de nieuwe woning moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarbij getoetst wordt aan de de eisen vanuit de geldende milieuwetgeving, waarbij tevens middels akoestisch onderzoek is aangetoond dat voldaan wordt aan wetgeving en gemeentelijke beleid.

De voor 'Wonen-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. (zorg)wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt ;
2. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': tevens maximaal 200 m² aan zorggerelateerde maatschappelijke voorzieningen;
3. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': tevens de hoofdontsluiting van het woongebied;

met daarbij behorend(e):

4. groen;
5. (ondergronds) parkeren;
6. wegen en paden;
7. in- en uitritten, niet zijnde de hoofdontsluiting van het woongebied.
8. nutsvoorzieningen;
9. speelvoorzieningen;
10. geluidwerende voorzieningen;
11. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12;

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. ter plaatse van de aanduiding ‘leiding – gas’ voor een gasleiding;
2. ter plaatse van de aanduiding 'leiding-riool' voor een rioolpersleiding.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.3.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad in het kader van de rioolpersleiding;
4. de veiligheid van de gasleiding niet mag worden geschaad;
5. geen kwetsbare objecten worden gerealiseerd.

Tot een strijdig gebruik met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding;
2. het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen, indien daardoor een kwetsbaar object wordt toegelaten.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
   3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij stobben worden verwijderd;
   7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   8. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
   3. graafwerkzaamheden betreffen als bedoeld in de Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten.
3. De onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leiding- en/of energievoorzieningbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren mits deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m^2:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied;
2. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen is het verboden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 9.2 onder a, teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
      • gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
      • constructieve opbouw van de bebouwing.
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied dat is aangeduid als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet onevenredig wordt aangetast.
2. artikel 9.2 onder b, teneinde de bestaande bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
   1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
   4. constructieve opbouw van de bebouwing.
3. alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
   6. het gebruik van gebouwen voor de huisvesting van (zeer) kwetsbare personen.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in onder lid a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Op de gronden met de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen weg - gr contour' dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan het groepsrisico.

1. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:
   maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9).
2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a. voor de bouw van bouwwerken, indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Bavel, Nieuw Tervoort".