In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Bavel, Oude Bredaseweg ong.' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022224012-OV01 van de gemeente Breda.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. [NB: indien er geen bijlagen bij de regels zijn, de zinsnede "en de daarbij behorende bijlagen" weglaten]

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning, waarvan het hoofdgebouw aan een zijde op de bouwperceelgrens is gebouwd en door middel van aan- of uitbouwen of een aangebouwd bijgebouw geschakeld is met een ander hoofdgebouw op een aangrenzend bouwperceel.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10^-6risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10-6 per jaar; of

een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een te verplaatsen/verwijderen bouwwerk bestaande uit een bouwlaag, alsmede een stacaravan die gelet op de feitelijke omstandigheden als bouwwerk wordt aangemerkt, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- of nachtverblijf en ingericht ten behoeve van tijdelijke bewoning.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. geluidbeperkende voorzieningen;
3. parkeren;
4. groen;
5. nutsvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.1:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

1. De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:
   1. de aanleg, onderhoud en bescherming van de leiding.
2. Voor zover de bestemming 'Leiding - Riool' geheel of gedeeltelijk samenvalt met een andere bestemming, heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' en de daarbij behorende regels, opgenomen in dit artikel, voorrang.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.1 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de veiligheid met betrekking tot de afvalwaterpersleiding niet wordt geschaad en geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;
   3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   8. het permanent opslaan van goederen.
2. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leidingbeheerder ontstaat of kan ontstaan en het bevoegd gezag vooraf schriftelijk advies in heeft gewonnen bij de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 26.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel,strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Op de gronden met de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen weg - gr contour' dienen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van inrichtingen vooraf in het kader van externe veiligheid te worden getoetst en te voldoen aan het groepsrisico.

1. Binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 5,2 meter.
2. Binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:

maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9)

3. Het bepaalde onder a en b, is niet van toepassing op bestaande bouwwerken.
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b, voor de bouw van bouwwerken indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de
3. Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels; De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kan de gemeenteraad ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht met een omgevingsvergunning hiervan afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Bavel, Oude Bredaseweg ong.' van de gemeente Breda.

Besluit hogere waarde wegverkeerslawaai

Aan de Oude Bredaseweg in Bavel, in de gemeente Breda, ligt een onbebouwd agrarisch bestemd stuk grond. Door de aanleg van de snelweg de A27 eind jaren '60 is het oorspronkelijke agrarische perceel (van circa 20.000 m²) ter hoogte van Korenmolen 'De Hoop' gesplist. Hierdoor is aan de zijde van Bavel een resterend agrarisch perceel overgebleven. Door uitbreiding van de kern Bavel is de locatie onderdeel geworden van het stedelijk gebied. De eigenaar van het perceel is voornemens om ter plaatste acht grondgebonden woningen te realiseren, zodat de locatie in ruimtelijke en functionele zin beter aansluit bij de omgeving.

De realisatie van woningen past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Bavel'. Om de woningbouw te kunnen realiseren dient voor de locatie een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden vastgelegd in de vorm van een bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan wordt de agrarische bestemming gewijzigd naar een woonbestemming. De juridische en planologische verankering van de plannen is middels voorliggend bestemmingsplan gewaarborgd.

Het plangebied ligt aan de Oude Bredaseweg, ten westen van de kern Bavel en wordt gevormd door het perceel, kadastraal bekend als gemeente Nieuw-Ginneken, sectie H nummer 2673. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 3.045 m². Het plangebied kenmerkt zicht door haar driehoekige vorm. Aan de westzijde van het plangebied grenst een groene zone die een buffer vormt voor de naast liggende snelweg A27. De andere zijden van het plangebied worden omsloten door bebouwing. De volgende afbeelding toont de ligging van het plangebied.

Figuur 1.1: Luchtfoto ligging en begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bavel' dat op 26 november 2014 onherroepelijk is geworden. De volgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding. Daarnaast is voor het gehele grondgebied van de gemeente Breda het paraplubestemmingsplan 'Smart-, Grow- en Headshops en Belwinkels' vastgesteld. In het parapluplan 'Parkeren 2017' zijn aanvullende regels opgenomen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen, waarbij rekening gehouden wordt met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaats vinden in het gebouw. Het benodigde aantal parkeerplaatsen is vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid (herijking 2013) en wijzigingen daarvan. Het afgelopen jaar is een nieuwe parkeernota herzien en is de nieuwe Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld.

Figuur 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Bavel' (bron www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch' en is tevens voorzien van de gebiedsaanduidingen 'veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen weg – gr contour', 'vrijwaringszone – molenbiotoop' en 'vrijwaringszone – weg'. Ter plaatse van de agrarische bestemming zijn de gronden bestemd voor agrarisch gebruik en extensief recreatief medegebruik met de daarbij behorende verharding, groen en water. Daarnaast is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'.

Binnen de bestemming 'Agrarisch' is de bouw van woningen niet mogelijk. De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerende planologische kader. Om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld, dat voorziet in een passende planologische regeling voor de realisatie van de acht woningen.

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving waarin de bestaande en toekomstige situatie wordt beschreven. Vervolgens zijn de beleidskaders van de diverse overheden uiteengezet in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten met betrekking tot de ontwikkeling worden in hoofdstuk 4 besproken. In hoofdstuk 5 zijn de planregels nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van het plangebied en haar omgeving. Vanuit de huidige situatie en ruimtelijke- en functionele structuur, wordt inzicht verkregen in de kaders die aan de basis hebben gestaan van de planontwikkeling. Hierop wordt vervolgens op het onderdeel 'toekomstige situatie' ingegaan.

Het plangebied ligt aan de westelijke rand van de dorpskern Bavel aan de Oude Bredaseweg. In het verleden betrof de Oude Bredaseweg de verbinding tussen de dorpskern van Bavel, Ginneken en Breda. Met de aanleg van de A27 is deze verbinding doorbroken. De Oude Bredaseweg is daarmee als doorgaande route met veel verkeerintensiviteit afgeschaald, en betreft nu een rustige woonstraat. De Lange Brunder vormt nu de belangrijkste verbindingsweg tussen Bavel/Breda en de snelwegen.

Bavel ligt ten zuidwesten van Breda, in de oksel van de snelwegen A27 en A58. De A27 zorgt ervoor dat Bavel en Breda ruimtelijk gescheiden blijven. Tussen de snelweg A27 en de dorpskern van Bavel ligt een circa 1.400 meter lange geluidswal. Het dorp heeft een kleine kern met centraal een kerk en daaromheen winkels en basis voorzieningen.

Afbeelding 2.1: Ontstaansgeschiedenis plangebied (bron: www.topotijdreis.nl)

Historische ontwikkeling Bavel

Omstreeks 1400 komt het gebied dat we nu als Bavel kennen tot ontwikkeling. Bavel is ontstaan als een aantal verspreid liggende buurtschappen en gehuchten met een kerk, die werd ontsloten door lokale verbindingswegen en akkerwegen. De gehuchten bestonden uit een aantal boerderijen en huizen zonder echt een aaneengesloten concentratie van woningen te vormen. De wegen rondom deze gehuchten zijn nog steeds herkenbaar in het huidige straten patroon van Bavel. Het buurtschap Kerkeind ontwikkelt zich uiteindelijk tot een nederzetting en door de lintbebouwing aan de verbindingsweg tussen Kerkeind en de Kerkstraat groeien de buurtschappen in de 20^de eeuw aan elkaar. Het dorp heeft zich vanaf toen geleidelijk uitgebreid met woningen en infrastructuur. Vanaf 1960 heeft verstedelijking van het dorp plaatsgevonden. Met de aanleg van de autowegen is Bavel dichtbij een autowegknooppunt komen te liggen en wordt aan twee zijde ontsloten door snelwegen. Daarnaast werd later aan de andere kant van de snelweg de Bredase woonwijk Nieuw Wolfslaar gebouwd. In de 21^e eeuw is de kern Bavel verder uitgebreid tot wat het nu is.

Omgeving plangebied

Het plangebied maakt van oudsher deel uit van een groot agrarisch perceel. Door de aanleg van de snelweg A27, is dit agrarische perceel opgedeeld en vormt de A27 de nieuwe grens van de dorpskern van Bavel. Het plangebied is inmiddels omringd met bebouwing en infrastructuur. Daarnaast ligt tussen de snelweg en het plangebied een groene zone die functioneert als geluidswal voor het wegverkeerslawaai van de A27. Op circa 65 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich een ronde stenen bergmolen genaamd De Hoop. De molen is onlangs gerestaureerd en sindsdien weer operationeel. De werking van de molen is middels een vrijwaringszone in het geldende bestemmingsplan beschermd.

Met het doorbreken van de Oude Bredaseweg als doorgaande weg functioneert de weg nu als een erftoegangsweg voor de aanliggende woonpercelen. De maximale toegestane snelheid op de Oude Bredaseweg bedraagt 30 kilometer per uur. Parkeren in de omgeving vindt voornamelijk op eigen terrein plaats en er wordt geparkeerd langs de openbare weg. Aan de Oude Bredaseweg ligt een langsparkeerstrook.

De bebouwing aan de Oude Bredaseweg kenmerkt zich door een dorpse woontypologie met ruim opgezette woonpercelen met overwegend vrijstaande bebouwing. Het gebied kenmerkt zich als een lintbebouwing vanuit de dorpskern. Vanaf de tweede wereldoorlog is het lint druppelsgewijs verdicht. Het oorspronkelijke dorsplint kenmerkt zich daarmee als verzameling van verschillende stijlen en architectuurstijlen die recenter worden richting de doorkruising van de A27. Stedenbouwkundig en architecturaal is een duidelijk onderscheid te maken tussen de oude en nieuwe bebouwing die aan dit lint is gegroeid. De oudere bebouwing is kleiner van schaal, heeft een kap die parallel loopt met de straat, zichtbaar is tussen het groen en een symmetrische en dominante plint heeft. De bebouwing die vanaf 1960 het lint richting de rijksweg heeft verdicht is in vele opzichten verschillend van de oudere bebouwing. Deze recente bouwwerken zijn van grotere korrel, hebben een wisselende kaporiëntatie, zijn asymmetrisch en kennen weinig hiërarchie tussen plint en kap waardoor er meer sprake is van een totaalbebouwing

Beschrijving plangebied

Het plangebied is onbebouwd en is op dit moment in gebruik als grasland en versterkt de groene zone tussen de snelweg en de dichtstbijzijnde bebouwing. De woningen aan de Oude Bredaseweg ten oosten van het plangebied worden aan de achterzijde van het perceel begrenst door een bosstrook van circa 25 meter breed. Naast het talud van de geluidswal aan de westzijde van het plangebied loopt een watergang waarin afstromend hemelwater van de geluidswal en het plangebied wordt opgevangen.

Figuur 2.2: Aanzicht plangebied vanaf de straat

Figuur 2.3: Tegenoverliggende bebouwing Oude Bredaseweg

Figuur 2.4: Vogelvlucht plangebied vanuit het zuiden (bron: www.cyclomedia.nl)

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door dorpse woontypologie met woningen van één tot twee bouwlagen, meestal met een kap en in diverse architectuurstijlen. Het onbebouwde agrarische stuk grond biedt mogelijkheid om te komen tot passende stedenbouwkundige invulling ter plaatse. De volgende afbeelding toont het indicatieve stedenbouwkundige ontwerp.

Figuur: 2.5: Indicatief stedenbouwkundig ontwerp d.d. 14-06-2022 van Bas van der Horst architects & engineers

Om een passende invulling te geven aan het van oorsprong driehoekige stukje agrarische grond wordt een sluitpost van de lintbebouwing voorgesteld. Het uitgangspunt van het stedenbouwkundig ontwerp is het realiseren van acht aaneengebouwde woningen met bijbehorende infrastructuur en groen. De woningen worden gerealiseerd op het oostelijke gedeelte van het perceel en krijgen een hedendaagse invulling van architectuur en landschap. Door de positionering van de bebouwing ontstaat een groene buffer ten opzichte van de snelweg en wordt transparantie van het gebied behouden. Ten westen wordt een groene wadi gerealiseerd (grijze stippellijn op de afbeelding) met een totale oppervlakte van circa 380 m². De toegepaste boom- en beplantingssoorten worden geselecteerd op kortstondige bestendigheid tegen overstroming.

In aansluiting met de historische agrarische context wordt voorgesteld op hedendaagse wijze een primaire lintbebouwing te realiseren met een secundaire “erf”bebouwing aan een eigen (autoluw) erf met publiek karakter. Het uitgangspunt is om de bouwlijn van de Oude Bredaseweg te handhaven en aansluiting te vinden op de Schoutenlaan en afstand te houden tot de directe buren, Aan de Oude Bredaseweg worden vier aaneen gebouwde woningen gerealiseerd. Deze woningen staan in het verlengde van het bestaande bebouwingslint en ontsluiten op de Oude Bredaseweg. Voor de achterliggende woningen geldt dat een erftoegangsweg loodrecht op de Oude Bredaseweg wordt gerealiseerd. Met de toevoeging van acht woningen wordt het bebouwingslint afgerond door bebouwing en groen. Door de compositie van de twee bouwblokken ontstaat een groen erf met ruimte voor parkeren en om elkaar te ontmoeten. De woningen worden levensloopbestendig gebouwd en zijn bedoeld voor ouderen. De woningen krijgen één laag met kap, waarbij de slaapkamer, badkamer en keuken op dezelfde verdieping komen.

De hoofdgebouwen worden met de voorgevel georiënteerd op de straat met een licht verspringing in de rooilijn ten opzichte van de naast liggende bestaande woning. De woningen krijgen een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 7 meter.

De woonpercelen zijn voorzien van een voor- en achtertuin (of zijtuin) en krijgen een groene uitstraling. De erfafscheiding vindt plaats door middel van een groene erfafscheiding. Het binnenterrein krijgt een groene uitstraling passend bij het karakter van de omgeving en die uitnodigt tot ontmoeten. In het westen wordt een groenvoorziening gerealiseerd.

Enkel de aaneen gebouwde woningen die aan de Oude Bredaseweg liggen krijgen een parkeerplaats op eigen terrein. Voor de andere woningen is in het hofje een parkeerkoffer gerealiseerd.

Om stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten te borgen is in samenspraak met de gemeente Breda op 27 september 2022 een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Het bouwplan voorziet in vier aaneengebouwde woningen direct gelegen aan de Oude Bredaseweg en vier aaneengebouwde woningen die haaks op de Oude Bredaseweg zijn gepositioneerd. Deze woningen worden met een erftoegangsweg ontsloten op de Oude Bredaseweg. Deze weg heeft al een functie als ontsluitingsweg voor de aanliggende woningen. Met de ontwikkeling van 8 grondgebonden woningen voorziet het plan in een beperkte verkeersaantrekkende werking. Op basis van de CROW-normen kan de verkeersgeneratie per etmaal worden berekend. Voor de gemeente Breda geldt een stedelijkheidsgraad 'Sterk stedelijk' en de locatie ligt in het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Hiervoor geldt op basis van de normen een verkeersgeneratie tussen de 6,7 en 7,5 motorvoertuigen. Op basis van een worst-case berekening geldt een verkeersgeneratie van circa 60 motorvoertuigen. De verkeerstoename gaat op in het heersende verkeersbeeld aan de Oude Bredaseweg en omliggende straten.

Tabel 2.1: Verkeergeneratie op basis van CROW (publicatie 381)

De parkeerbalans ten aanzien van de ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de 'Nota Parkeernormen Breda 2021'. Het plangebied maakt deel uit van het gebied wat in de Nota wordt geduid als 'overig grondgebied Breda'. Ten aanzien van parkeren dient in dit gebiedstype voor een grondgebonden woning te worden voorzien in een parkeernorm van 1,8 per woning. Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van in totaal 8 woningen. De normatieve parkeerbehoefte voor de ontwikkeling betreft 14 parkeerplaatsen. Het stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling voorziet in één parkeerkoffer met tien parkeerplaatsen. Verder krijgen de vier woningen aan de Oude Bredaseweg één parkeerplaats op eigen terrein. Voor de ontwikkeling van het plan is het uitgangspunt dat dit geen extra parkeerdruk oplevert. Bovendien is er genoeg ruimte voor het parkeren van fietsen.

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke/in hoeverre onderdelen hiervan betrekking op voorliggende ontwikkeling.

Toetsingskader

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. De NOVI is op 11 september 2020 naar de tweede kamer gestuurd en nog niet in werking getreden. Tot dat de NOVI in werking treedt, worden initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte'

Beoordeling en conclusie

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Op basis van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten heeft het Rijk in het verleden een selectie gemaakt van twintig 'Nationale landschappen'. Deze landschappen weerspiegelen samen de diversiteit en ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Het Rijk laat het beleid ten aanzien van landschap op land over aan provincies en wil provincies meer ruimte geven bij de afweging tussen verstedelijking en landschap, om zo meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overige regels vinden hun doorwerking in de provinciale regelgeving (paragraaf 3.2).

Beoordeling en conclusie

Voor het plangebied zijn geen rijksbelangen of –opgaven vastgelegd. Het initiatief is in lijn met de structuurvisie, aangezien er geen strijd is met de nationale belangen. Hieronder wordt nog ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
• Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Beoordeling

Het is van belang om bij de vaststelling van bestemmingsplannen e.d. de ladder voor duurzame verstedelijking juist toe te passen. De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een uitzondering wordt gemaakt voor kleinschalige ontwikkelingen.De grens van een stedelijke ontwikkeling is voor woningbouw gelegen op 12 woningen, zo blijkt uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921, r.o. 4.3.).

Conclusie

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van acht woningen. Dit is geen stedelijke ontwikkeling, zoals benoemd in de eerste stap van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Verdere toetsing aan de ladder duurzame verstedelijking kan daarom achterwege worden gelaten.

Toetsingskader

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. De wet regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie.

De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie

In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in deze omgevingsvisie) is een centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma's. Die uitwerking is een opgave die uit de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. De uitwerking van de ambitie in programma's heeft echter nog niet plaatsgevonden. Het is derhalve nog niet mogelijk initiatieven te toetsen aan de omgevingsvisie. Totdat de programma's zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie 2010 - partiele herziening 2014'.

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiele herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar de mogelijkheden voor intensiveringen of herstructurering. De ontwikkeling van 8 grondgebonden woningen, binnen het bestaand stedelijk gebied past in dit beleid.

De structuurvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevant voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op in gegaan.

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Volgens de verordening dient een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaats te vinden binnen het 'Stedelijk gebied'. De ruimte in deze gebieden dienen zo goed als mogelijk te worden benut. De ontwikkeling dient wel te passen binnen de regionale afspraken en het dient te gaan om een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De gemeente Breda is gelegen binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze regio heeft in 2017 de Regionale Agenda Wonen vastgelegd. Uit de beoordeling van de hierin vastgelegde afspraken (zie paragraaf 3.3), blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve afspraken die hierover zijn gemaakt.

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. De herbestemming van agrarische grond naar een woonbestemming zorgt voor een functionele aansluiting op de omgeving. Daarnaast zorgen de woningen gecombineerd met de groenvoorziening voor een kwalitatieve opwaardering van het stedelijk gebied. Er wordt daarmee voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe woningen worden immers kwalitatief ingepast en er wordt aansluit gezocht op het bestaande bebouwingslint. Er wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de interim omgevingsverordening.

Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de regels, zoals gesteld in de interim Omgevingsverordening.

Toetsingskader

De Regionale Agenda Wonen 2017 van de regio West-Brabant is opgesteld door de provincie samen met de regio-gemeenten. In deze agenda wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma's. Daarnaast zijn de regionale woningbouwafspraken voor de actuele 10-jaarsperiode weergegeven. De regionale woningbouwopgave biedt gemeenten in de regio een kader en de ruimte om hun woningbouwambities via de gemeentelijke woningbouwprogrammering en –planning nader in te vullen.

Beoordeling

Uit de Regionale Agenda blijkt dat de woningbouwprognose voor de gemeente Breda is gesteld op 8.275 woningen voor de periode 2016 t/m 2025. In totaal zijn 7.652 woningen reeds in de totale plancapaciteit opgenomen. Het aantal woningen wat reeds in de harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen) is opgenomen bedraagt 5.803 (70%). Hieruit blijkt dat binnen de gemeente Breda in de periode tot 2025 nog ruimte beschikbaar is om woningen aan de plancapaciteit toe te voegen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van acht woningen. De woningen vormen een aanvulling op de harde plancapaciteit en zijn in overeenstemming met de regionale behoefte en past binnen de afgestemde plancapaciteit.

Toetsingskader

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022-2026. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen voor deze bestuursperiode zijn. Met name het realiseren van meer werkgelegenheid en meer woningen zijn de speerpunten van het college. In het bestuursakkoord Lef & Liefde 2018-2022 is de ambitie gesteld om tijdens de bestuursperiode versneld 6.000 woningen te realiseren, dat is ook voor de volgende periode de bedoeling.

Beoordeling en conclusie

De voorliggende ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwambitie van het college van B&W. Daarnaast zorgt de ontwikkeling van acht woningen voor een organische groei van het woningaanbod aan de rand van het dorp, die bedoeld zijn voor de specifieke doelgroep van ouderen. De ontwikkeling past binnen de gestelde ambities van het bestuursakkoord.

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft op 21 oktober 2021 de 'Omgevingsvisie Breda 2040' vastgesteld. De stad staat voor grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De verwachting is dat, in de periode tot 2040, 25.000 woningen worden bijgebouwd, waarvan 90% binnen de bebouwde kom. Dit is ook nodig, want de verwachting is dat het inwoneraantal zal toenemen van 184.000 in 2021 naar 215.000 in 2040.

Breda is een aantrekkelijke plek om te wonen vanwege de centrale ligging tussen de Randstad en België. Er is sprake van een forse druk op de woningmarkt, waardoor de behoefte bestaat om het woonaanbod te vergroten. De gemeente wil een passend en duurzaam (t)huis voor elke bewoner. Deze woningen moeten bovendien betaalbaar zijn.

Beoordeling

De gemeente zet in op de bouw van meer dan 25.000 woningen binnen de bebouwde kom. Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename. Met name het aandeel ouderen en een- en twee persoonshuishoudens neemt toe. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die aansluit bij de woningbehoefte van de bewoners. Met aandacht voor een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen en een geschikt wonen voor iedereen, kiest Breda voor de differentiatie in woonmilieus. Bij nieuwe woningen gaat het om een goede verdeling tussen koop- en huurwoningen en de betaalbaarheid hiervan. Daarnaast moeten nieuwe woningen energiezuinig zijn en gebruik maken van groene energie. In de Woonvisie Breda (zie hierna) wordt nader op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma ingegaan.

Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente. De herbestemming van de agrarische grond naar een woonbestemming zorgt voor een functionele verbetering van de beschikbare ruimte in het stedelijk gebied. De ontwikkeling van acht woningen voor senioren draagt bij aan de toekomstige huisvestigingsbehoefte van de gemeente Breda en zorgt voor een toekomstbestendige en kwalitatieve leefomgeving die past bij het karakter van het dorp Bavel.

Conclusie

Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie en past binnen de gestelde kaders.

Toetsingskader

De Woonvisie 2013 speelt in op de laatste trends en ontwikkelingen voor wat betreft wonen. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Op 17 november 2016 is de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld. De Woonvisie geeft aan dat Breda een complete woongemeenten is met een voor iedereen passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften en met ruimte voor maatwerk. De aanvulling op de Woonvisie, die in november 2016 is vastgesteld, voegt daaraan toe dat Breda een stedelijke uitbreidingsopgave heeft om 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen toe te voegen.

Beoordeling en conclusie

De ontwikkeling van acht woningen draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda en past bij de identiteit en het karakter van Bavel. De ontwikkeling geeft een kwalitatieve impuls aan de fysieke leefbaarheid en heeft een aantrekkelijke openbare ruimte en dorpse uitstraling. De bestemmingswijziging is in lijn met de woonvisie en past binnen de gestelde kaders.

Toetsingskader

Op 24 september 2019 zijn door het college het Perspectief wonen de bijbehorende Gebiedsprofielen vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste inrichting aan van het wonen in de verschillende gebieden in Breda. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen voor wonen.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied valt onder het profiel 'Dorpen' en ligt in het dorp Bavel. Hiervoor geldt dat de woningvoorraad aantrekkelijk is en gezinnen met kinderen zich graag vestigen. Daarnaast is een groot te kort aan woningen voor ouderen die er wonen en is er te weinig aanbod voor jongeren die in het dorp willen blijven wonen. Er wordt ingezet op uitbreiding van het dorpse woonmilieu.

Onderhavig bestemmingsplan draagt bij aan de ontwikkeling van het dorps woonmilieu. De typologie sluit aan bij de behoefte naar woningen voor senioren en zorgt voor een groene kwalitatieve leefomgeving. Het plan is in overeenstemming met het Perspectief wonen en de bijbehorende gebiedsprofielen.

Toetsingskader

Het is de ambitie van de Stad Breda om in 2030 een “Stad in een park” te worden, door de hoeveelheid groen mee te laten groeien met de totale toename van het aantal bewoners. Een belangrijke norm wordt gehanteerd, als eerste genoemd in het beleidsstuk “Bredaas Groenkompas” is de Bredase Groen- & Parknorm. Daarin staat dat nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied voor minimaal 20% tot 35% moeten worden ingericht als openbaar groen.

Beoordeling en conclusie

Met voorliggende ontwikkeling worden acht woningen in een groene setting gerealiseerd. De totale oppervlakte van het plangebied is circa 3.025 m², hiervan krijgt circa 32% (990 m)² de groenbestemming. Er wordt dus ruimschoots voldaan aan de eisen die gesteld worden in het Bredaas Groenkompas.

Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbare en duurzame gemeente dient bij ruimtelijke planvorming rekening te worden gehouden met verschillende omgevingsaspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden gegarandeerd voor nu en de toekomst. In dit hoofdstuk worden de verschillende omgevingsaspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

Toetsingskader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden genoemd in de VNG-handreiking zijn gebaseerd op het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied. Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één (afstands)stap worden verlaagd. De richtafstand tussen een milieugevoelige functie en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de gevoelige functie die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is, tot de grens van de inrichting. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. De richtafstanden genoemd in de VNG-handreiking zijn gebaseerd op het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied. Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één (afstands)stap worden verlaagd (met uitzondering van het aspect gevaar).

Beoordeling

Het plangebied ligt in de kern van Bavel, de omgeving is te typeren als rustige woonwijk. Ten zuiden van het plangebied staat korenmolen 'De Hoop', die als horeca is bestemd. Voor deze inrichting geldt een milieucategorie 2 waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter. De horeca ligt op circa 65 meter vanaf het plangebied. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Het plan voorziet niet in het realiseren van een milieubelastende activiteit als bedoeld in de VNG-brochure. Gevoelige functies in de omgeving van het plangebied worden daarom niet negatief beïnvloed door het plan. De woonbestemming vormt geen beperking voor omliggende bedrijven.

Conclusie

Het aspect bedrijfs- en milieuzonering vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige functies (waaronder wonen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een weg en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Rijksweg A27. Daarnaast ligt het plangebied aan de 30 km/uur weg. Door Tritium advies is op 17 januari 2022 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd, hieronder zijn kort de conclusies weergegeven.

Voor de 30 km/uur weg Oude Bredaseweg geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Bovendien kan voor een 30 km/uur weg geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze weg niet zoneplichtig is.

Voor de Rijksweg A27 geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op een groot aantal van de toetspunten overschrijdt. Op een aantal toetspunten wordt daarnaast ook de maximale ontheffingswaarde van 53 dB overschreden. Een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde wordt in principe niet toegestaan door de Wgh. Om toch woningbouw te kunnen realiseren is het mogelijk de geveldelen ter plaatse van deze toetspunten als “dove gevel” conform artikel 1b, lid 4 van de Wgh uit te voeren. Een “dove gevel” is namelijk geen gevel volgens de Wgh. Dit betekent derhalve dat er geen te openen delen (ramen en deuren) in deze gevels zijn toegestaan.

Aangezien het onwenselijk is om de gehele eerste verdieping doof uit te voeren, wordt bij iedere woning ter plaatse van de achtergevel op de eerste verdieping een (deels) omsloten buitenruimte gerealiseerd in de vorm van vloerloze dakkapellen. Deze dakkapel-achtige constructie bestaat uit de buitenruimte op debegane grond en de daarboven gelegen omsloten dakkapel-constructie op de 1e verdieping. Er is in dit volume geen vloer aanwezig. Het dak bestaat volledig uit glas. Dit omsloten volume reduceert het geluid op de hierachter gelegen gevels met behoud van buitenluchtcondities.

In deze buitenruimten wordt vervolgens de maximale ontheffingswaarde niet meer overschreden, zodat de toepassing van te openen delen alsnog mogelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de maximale ontheffingswaarde op geen enkel toetspunt meer overschreden. Het is dan mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente. Het aanvragen van deze beschikking is mogelijk indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is. Ook is deze aanvraag beschikbaar wanneer indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen overwegende bezwaren ontmoet. Er moet sowieso altijd worden voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijke geluidbeleid.

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek is tevens rekening gehouden met het document “Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai” d.d. augustus 2007 van de gemeente Breda. Conform het geluidbeleid dient iedere woning te voldoen aan ten minste één van de in het geluidbeleid geformuleerde subcriteria. Hieraan wordt voldaan aangezien de woningen een open plaats binnen de bebouwde kom van de Bavel opvullen. Tevens blijkt uit de rekenresultaten dat iedere woning beschikt over een geluidluwe gevel. Uit de plattegronden blijkt dat in iedere woning een verblijfsruimte met een te openen raam aan deze geluidluwe gevel wordt gerealiseerd. Derhalve wordt met het onderhavige plan voldaan aan alle gestelde eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid en wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder. Aangezien voor onderhavige woningen sprake is van een procedure hogere waarde, is een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels noodzakelijk.

Ondanks dat het plangebied als woonlocatie vanuit akoestisch oogpunt kritisch is, kan met het onderhavige planvoornemen worden voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid. Aangezien bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen een goed akoestisch woon- en leefklimaat binnen in de woningen daarnaast voldoende kan worden gewaarborgd, wordt het onderhavige planvoornemen als akoestisch aanvaardbaar beschouwd. In aanloop naar het aanvragen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient voldoende zorg te worden gedragen voor alle uitdagingen die optreden naar aanleiding van deze akoestisch uitdagende locatie en het onderhavige planvoornemen.

Conclusie

Vanuit het aspect akoestisch worden geen belemmeringen voor de haalbaarheid verwacht.

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Door AGEL adviseurs, nu onderdeel van Stantec is voor het aspect luchtkwaliteit op 16 maart 2021 een onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de realisatie van 8 nieuwe woning is aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit is zodoende niet benodigd. Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties wordt in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijstwateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Beoordeling

Ten behoeve van dit bestemmingsplan heeft AGEL adviseurs, nu onderdeel van Stantec, op 13 juni 2022 een waterparagraaf opgesteld. De resultaten hiervan zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Advies behandeling regenwater RWA

Door deze ontwikkeling zal er een verhardingstoename plaatsvinden van 1.610,5 m². Uitgaande van de verhardingstoename en het beleid van Waterschap Brabantse Delta en de gemeente Breda wordt geconcludeerd dat er compensatie vereist is van 112,7 m³. Deze dient geborgen te worden in het plangebied. Aangezien er aanzienlijk veel groen in het plangebied aanwezig is, heeft een oppervlakkige waterberging de voorkeur. In de vorm van een wadi aan de westzijde van het plangebied zou het water tijdelijk kunnen worden opgeslagen, voordat deze in de bodem infiltreert.

Advies behandeling vuilwater (DWA)

In het plangebied worden 8 nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners (bron: Leidraad Riolering) en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, met een piek van 12 liter per persoon per uur dient er vanuit het plangebied dagelijks (8 x 2,5 x 120 l/dag =) 2,4 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel. De piekbelasting bedraagt (8 x 2,5 x 12 l/uur =) 0,24 m³/uur. Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Breda te worden uitgevoerd.

Ontwatering planlocatie en verdiept bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Voor stedelijk bebouwd gebied wordt er een ontwateringsdiepte van 0,70 meter -mv nagestreefd.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling. Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het Waterschap Brabantse Delta voor een wateradvies.

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Beoordeling

Door tritium advies is op 21 maart 2022 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn hierna opgesomd.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het NNB. De provincie Noord-Brabant hanteert een externe werking als het gaat om NNB, indien een bestemmingsplan leidt tot aantasting van de ecologische waarden en kenmerken anders dan door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In dit geval is het plangebied op een dergelijke afstand gelegen dat er van een negatief effect op het dichtstbijzijnde NNB-gebied geen sprake is. Tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde NNB gebied zijn meerdere wegen en woningen gelegen. Tevens betreft het een beperkte ingreep, gezien de stedelijke ligging (realisatie van acht nieuwbouwwoningen). Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is met circa 1,4 kilometer op korte afstand gelegen (bij Natura 2000-gebieden moet verspreiding van stoffen in lucht of water wel worden beschouwd). Gezien deze afstand kan een negatief met betrekking tot stikstofdepositie niet op voorhand worden uitgesloten. Hierdoor is een stikstofdepositie berekening noodzakelijk.

Door Tritium advies is op 14 maart 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de beoogde stikstof depositie. In de berekening zijn de emissies van NO_x, NO₂ en NH₃ van de relevante bronnen opgenomen. Het gaat hierbij om de verkeersbeweging binnen en buiten het plangebied (aanlegfase en gebruiksfase) en de aanlegwerkzaamheden (aanlegfase). Uit de rekenresultaten van AERIUS Calculator 2023 blijkt dat er ten gevolge van de beoogde planontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Derhalve zijn 'significante (negatieve) effecten' op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. Een vergunning in het kader van de Wnb is derhalve niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstof geen beperkingen oplevert ten aanzien voor het beoogde planvoornemen.

Soorten

Tijdens het terreinbezoek zijn sporen van de steenuil aangetroffen, waardoor hiervoor nader onderzoek dient te worden uitgevoerd. Dit nader onderzoek is op 21 maart 2022 uitgevoerd door Tritium advies. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij het plan opgenomen. Conclusie is dat de ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de soortgroep steenuil en dat geen sprake is van een vaste verblijfplaatsen en essentieel foerageergebied. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Ten aanzien van de vogels dien de zorgplicht in acht te worden genomen, zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen. Om een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten, dienen de voorgenomen bouwwerkzaamheden overdag te worden uitgevoerd. Voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.

Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd. Middels een milieuhygiënische vooronderzoek (bodem) wordt inzicht verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan worden vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

Beoordeling

AGEL adviseurs, nu onderdeel van Stantec heeft op 15 maart 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het gehele onderzoek is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Hieronder is de conclusie van het onderzoek opgenomen.

De bovengrond is licht verontreinigd met lood. De oorzaak van het licht verhoogde gehalte aan lood is niet eenduidig te verklaren. De gemeten gehalten van de overige geanalyseerde parameters zijn kleiner dan de achtergrondwaarden. In de ondergrond zijn geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden gemeten en in het grondwater zijn geen verhoogde concentraties ten opzichte van de streefwaarde aangetoond. Bij indicatieve toetsing van de grondmonsters aan het Besluit bodemkwaliteit is de grond beoordeeld als altijd toepasbaar óf klasse wonen. Middels het verkennend bodemonderzoek is de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in voldoende mate vastgesteld. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het verrichten van een nader bodemonderzoek.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmeringen voor de haalbaarheid.

Toetsingskader

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Toetsingskader

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen is conform het vastgestelde gemeentelijk beleid de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die op basis van de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 archeologische verwachtingswaarde betreffen.

Figuur 4.1 Uitsnede gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart (plangebied ter hoogte van rode cirkel)

Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting. Bodemingrepen dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld én een planoppervlakte behelzen van 100 m² of meer dan is archeologisch onderzoek benodigd. Dit is geborgd in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het geldend bestemmingsplan.

Gelet op de omvang van het beoogde bouwplan is nader onderzoek in de vorm van een archeologisch onderzoek met proefsleuven benodigd voorafgaand aan de bodemingrepen. Rubicon Erfgoed heeft hiervoor een Programma van Eisen opgesteld. Dit onderzoek is geheel opgenomen in Bijlage 9. Hierin zijn de randvoorwaarden voor het uitvoeren van het inventariserende veldonderzoek door middel van proefsleuven op het buitenterrein opgenomen (zie voorlopig puttenplan op onderstaande afbeelding).

Figuur 4.2 Voorlopig puttenplan t.b.v. inventariserend veldonderzoek met proefsleuven

Conform het Programma van Eisen wordt het archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Vooralsnog is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' uit het geldende bestemmingsplan overgenomen. Hierdoor zijn eventuele archeologische waarden voldoende beschermd.

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente met het bovengrondse erfgoed om moet worden gegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

Figuur 4.3 Uitsnede gemeentelijke cultuurhistorische beleidsadvieskaart (plangebied ter plaatse van rode contour)

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart ligt het plangebied in de "Lage zandgronden". Daarnaast is de Oude Bavelseweg aangemerkt als historische verbindingsweg binnen oude infrastructuur. Met de aanleg van de A27 is deze verbinding reeds doorbroken. Deze straat blijft onaangetast met voorliggend plan.

Op basis van de kaarten behorende bij de gemeentelijke Cultuurhistorische inventarisatiekaart zijn aan het plangebied geen specifieke kenmerken toegekend ten aanzien van gebouwd erfgoed.

Net buiten het plangebied aan de zuidzijde van de Oude Bredaseweg staat korenmolen De Hoop. Ter bescherming van de windvang van de molen geldt op basis van het geldende bestemmingsplan voor het plangebied een 'vrijwaringszone-molenbiotoop'. Binnen de molenbiotoop gelden regels over de hoogte van bouwwerken. In de regels van het huidige bestemmingsplan is bepaald dat binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen geen bouwwerken mogen worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 5,2 meter. Van deze bepaling kan worden afgeweken mits is aangetoond dat de werking van de molen geen hinder ondervindt. Het bouwplan ligt binnen 100 meter van de voet van de molen. Er is een windvangonderzoek uitgevoerd, waarmee is onderbouwd dat de werking van de molen niet wordt gehinderd door de ontwikkeling. In overleg met de molenaar en de molenstichting is geconcludeerd dat het beoogde bouwplan niet voorziet in een aantasting van de molenbiotoop.

Op de verbeelding is de molenbiotoop als 'vrijwaringszone-molenbiotoop' en bijbehorende regels opgenomen conform het geldend bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect archeologisch en cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Er is geen sprake van aantasting van waardevol gebouwd erfgoed. De bescherming van de molenbiotoop wordt gewaarborgd door het opnemen van de 'vrijwaringszone-molenbiotoop' en bijbehorende regels. In de uitwerking zal nader overleg plaatsvinden met de molenaar om te borgen dat er zo min mogelijk hinder voor de windvang optreedt door slim te ontwerpen (bouwrichting; bomen).

Toetsingskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

Beoordeling
Door PEUTZ is op 8 juli 2022 een onderzoek uitgevoerd naar het aspect externe veiligheid. Het gehele onderzoek is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Hierna volgende de conclusies.

Uit het onderzoek blijkt dat het groepsrisico voor de maatgevende kilometer iets hogere waarde wordt berekend voor de toekomstige situatie. Voor de huidige situatie wordt een normwaarde van 0,039*OW berekend en voor de toekomstige situatie wordt een normwaarde berekend van 0,040*OW.

Het plangebied bevindt zich buiten de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar ten gevolge van de rijksweg A27 van het wegtraject afrit 15 Breda - afrit 14 Ulvenhout. Er wordt
voldaan aan de grenswaarde. De woningen zijn gelegen buiten het plasbrandaandachtgebied. Één berging is deels binnen het plasbrandaandachtgebied gelegen. Dit deel van de berging dient te worden uitgevoerd met een brandwerendheid van ten minste 60 minuten (van buiten naar binnen). De onderstaande afbeelding toont de afstand. Deze afbeelding is ook in hoge kwaliteit als bijlage opgenomen aan dit bestemmingsplan.

Figuur 4.4: Situering bebouwing met de minimale afstand tot de rijksweg A27 van basvanderhorst architects & engineers

Zowel in de huidige als de toekomstige situatie is het berekende groepsrisico ruimschoots lager dan de oriëntatie waarde. Omdat het groepsrisico minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde bedraagt en er geen sprake is van een toename van meer dan 10%, is het niet noodzakelijk het groepsrisico te verantwoorden.

Wel dienen de mogelijkheden tot voorbereiding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en de zelfredzaamheid van personen die zich bevinden binnen het invloedsgebied beschouwd te worden. De toekomstige bewoners moeten geïnformeerd worden over de aanwezige risico's. Eveneens dienen de bewoners op de hoogte te zijn dat men van de snelweg A27 af moet vluchten bij een calamiteit aan ter hoogte van de snelweg A27. De verantwoording van het groepsrisico ligt bij alle betrokkenen (bevoegd gezag, Veiligheidsregio en initiatiefnemer), waarbij de eindverantwoording bij het bevoegd gezag ligt. In het onderzoek is standaard verantwoording van het groepsrisico opgenomen.

Bovendien geldt dat de nieuw te bouwen moeten voldoen aan afdeling 2.16 van het Bouwbesluit 2012.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor de haalbaarheid.

Toetsingskader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten het betreft.

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling verplicht is als deze de daarin genoemde grenswaarde overschrijden.

Voor activiteiten beneden de gestelde grenswaarden geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. De m.e.r.-beoordelingsplicht is van toepassing zodra:

• De activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 van onderdeel D van de bijlage valt, ongeacht de omvang van de activiteit en
• Sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4 van onderdeel D

Beoordeling

Woningbouw is geen activiteit die voorkomt in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Er geldt daarom geen rechtstreekse plicht tot het maken van een milieueffectrapport. In het geval van woningbouw kan sprake zijn van een activiteit als bedoeld in categorie 11.2, onderdeel D, van de bijlage bij het Besluit m.e.r., namelijk een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor een stedelijk ontwikkelingsproject zijn in het Besluit m.e.r. drie indicatieve drempelwaarden opgenomen:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De beoogde herontwikkeling, die met dit plan wordt mogelijk gemaakt, overschrijdt deze drempelwaarden niet.

Of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Eerder oordeelde de Raad van State bijvoorbeeld dat de ontwikkeling van twaalf vrijstaande woningen, gelet op beperkte omvang, niet kan worden aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. (Uitspraak 201901439/1/R1).

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van acht woningen. Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan en de omgeving van het plangebied is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2, onderdeel D, van de bijlage bij het Besluit m.e.r.

Conclusie

Het plan kan niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. en voorziet niet in activiteiten met belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het maken van een milieueffectrapport of een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De indeling en inhoud van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de systematiek van de gemeente Breda. De systematiek van de regels sluiten aan bij de systematiek zoals deze wordt gehanteerd in de regels van het bestemmingsplan 'Belcrum'. Voor het overige is de plansystematiek gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkebare Bestemmingsplan) en IMRO20212 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening).

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene, bouw-, gebruiks-, aanduidings- en afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Artikel 3: Groen

De gronden ter plaatse van de bestemming 'groen' zijn bestemd voor groen zoals bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen. Evenals water, speelvoorzieningen en geluidbeperkende voorzieningen. Met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag ter plaatse van de bestemming niet worden gebouwd.

Artikel 4: Verkeer

Binnen de bestemming 'verkeer' zijn de gronden hoofdzakelijk bestemd voor wegen, straten en paden, parkeren en geluidbeperkende voorzieningen. Met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag ter plaatse van de bestemming niet worden gebouwd.

Artikel 5: Wonen

Het gebruik van de bestemming 'Wonen' richt zich op de gronden waar acht woningen worden gerealiseerd. Al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en water. De bouwmogelijkheden zijn in de bouwregels middels een maximale bouwhoogte en oppervlakte en is geregeld voor hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Artikel 6: Leiding – Riool

Behalve de voor de andere daar voorkomende bestemmingen zijn de gronden ter plaatse van de 'Leiding – Riool' bestemd ten behoeve van de aanleg, onderhoud en bescherming van het riool. Ter plaatse is het oprichten van gebouwen of bouwwerken, met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde, uitgesloten.

Artikel 7: Waarde – Archeologie

De gronden met de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' zijn aangewezen voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische (verwachtings)waarden.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Breda en de ontwikkelende partij is een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan is voor de gemeente Breda derhalve een kostenneutrale ontwikkeling. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven. De economische uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer aandacht aan de communicatie met belanghebbenden middels een omgevingsdialoog. Omwonenden en omliggende bedrijven wordt de gelegenheid geboden om bezwaren en suggesties naar voren te brengen.

De initiatiefnemers en de gemeente Breda hebben in aanloop van de bestemmingsplanprocedure overleg gehad. Dit heeft geleid tot een initiatiefplan dat wordt gesteund door het college van wethouders en de burgemeester. Hiervoor is gekozen gezien er in voorgaande jaren eerdere pogingen zijn gestrand om deze grond verder te ontwikkelen. Nu er gemeentelijk draagvlak bestaat, wordt het plan pas realistisch én kan deze uitgewerkt worden. Door Bas van der Horst architects & enigeers is een participatieplan opgesteld. In dit participatieplan staat beschreven welke fases worden doorlopen.

Het opstellen van dit participatieplan is begonnen nadat de initiatieffase is afgerond. In het verleden zijn al wel eerste gesprekken geweest met belanghebbenden uit de directe omgeving ten tijden van de eerder gemaakte initiatieven, weliswaar niet formeel. De initiatiefnemer neemt voorafgaand aan het indienen van het concept-ontwerpbestemmingsplan contact op met de belanghebbenden in de omgeving. Globaal gaat het om de volgende fase: delen van informatie, gesprekken met belanghebbende, motivering en inbrengen/planaanpassing en tot slot het afronden van het participatieverslag. Het participatieverslag is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Hierin staan nogmaals het participatieproces beschreven en de reactie van de deelnemers.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is dit bestemmingsplan aan de daarvoor in aanmerking komende instanties toegezonden en de reacties die hierop zijn binnengekomen zijn verwerkt in dit ontwerpbestemmingsplan. Het plan is gestuurd naar de Provincie, waterschap, Rijkswaterstaat, brandweer en dorpsraad Bavel. Vanuit de Brandweer Midden- en West-Brabant en Rijkswaterstaat zijn er reacties binnengekomen.

Vanuit de Brandweer is als vooroverlegreactie binnengekomen dat een aanvulling is gewenst op het onderdeel externe veligheid. Het gaat om het toevoegen van een situatietekening van het plangebied, zodat duidelijk is aangegeven op welke afstand de bouwwerken ten opzichte van de snelweg komen te liggen. Verder is een beschrijving dat de bouwwerken voldoen aan afdeling 2.16 van het Bouwbesluit 2012 gevraagd en een standaardverantwoording ten aanzien van externe veiligheid. Paragraaf 4.8 externe veiligheid inclusief het bijbehorende onderzoek zijn hierop aangepast.

Vanuit Rijkswaterstaat is als vooroverlegreactie binnengekomen dat het minder wenselijk is om zo kort op de snelweg woningen te realiseren. Aangezien de minimale afstandsmaten/uitgangspunten in acht zijn genomen is het plan hierop niet aangepast. Verder is aangegeven dat de beoogde wadi niet op de verbeelding is aangeduid. De wadi valt binnen de groenbestemming en middels een voorwaardelijke verplichting is in de regels geborgd dat de waterberging wordt gerealiseerd. Het plan is hierop dan ook niet aangepast. Tot slot is het verzoek om het begrip 'vloerloze dakkapel' in de toelichting te verduidelijken. Dit is aangepast in paragraaf 4.2.

Het ontwerpbestemmingsplan is ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimte ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij de gelegenheid is geboden tot het indienen van zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 29 oktober 2022 tot en met 9 december 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de Nota van Zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Het ontwerpbestemmingsplan is naar aanleiding van deze zienswijze niet aangepast.

Ambtshalve is het bestemmingsplan op een aantal onderdelen aangepast. Het beeldkwaliteitsplan is niet meer opgenomen als onderdeel van de regels, maar enkel nog als bijlage van de toelichting. Het beeldkwaliteitsplan is inhoudelijk ongewijzigd gebleven. Bovendien zijn enkele bouwregels voor het hoofdgebouw komen te vervallen. Daarnaast is door de Raad van State d.d. 2 november 2022 geoordeeld dat de bouwvrijstelling stikstof niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht. De bouwfase was niet berekend voor de ontwikkeling. Hierdoor is een aanvullend stikstofonderzoek uitgevoerd en zijn de resultaten van dit onderzoek toegevoegd aan het bestemmingsplan. De conclusie van het onderzoek is niet gewijzigd.

Beeldkwaliteitsplan molenerf

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Onderzoek luchtkwaliteit

Waterparagraaf

Quickscan flora en fauna

Aanvullend onderzoek steenuilen

Berekening stikstofdepositie

Verkennend bodemonderzoek

Archeologie Programma van Eisen

Onderzoek externe veiligheid

Tekening plasbrandaandachtsgebied

Participatieplan

Participatieverslag