De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens om een deel van het perceel aan de Kerkstraat 36 en 36A in Bavel (gemeente Breda) duurzaam te herontwikkelen.

Op het perceel Kerkstraat 36 en 36A is momenteel een garagebedrijf gevestigd. Langs de Kerkstraat is een bedrijfswoning (nr. 36) en het kantoor behorende bij het garagebedrijf gevestigd. Via de Tommerdwei, ten noorden van de bedrijfswoning, zijn een loods (nr. 36A), een privé hobbyruimte en overige bebouwing bereikbaar behorende bij het garagebedrijf. Beoogd wordt om een deel van de bestaande (bedrijfs)bebouwing op het perceeldeel aan de Tommerdwei te slopen en één levensloopbestendige woning ter plaatse te realiseren.

Het plangebied kent op basis van het vigerende bestemmingsplan "Bavel" een bedrijfsbestemming. De realisatie van een levensloopbestendige woning ter plaatse van de bedrijfsbebouwing is dan ook in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

De gemeente Breda heeft op 17 mei 2021 laten weten een positieve grondhouding in te nemen voor het bouwen van één woning ter plaatse. De gemeente acht het voorstelbaar om één nieuwe woning te realiseren op het achterterrein aan de Kerstraat 36 en 36A mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.

Door middel van onderhavig bestemmingsplan zal de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden.

Het plangebied is gelegen aan de Kerkstraat 36 en 36A in Bavel (gemeente Breda). Het gehele perceel is kadastraal bekend als gemeente Nieuw-Ginneken, sectie K, nummers 4638, 4637, 6323 en 3243 en kent een totale oppervlakte van 1.410 m². Het gebied waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd (rood omlijnd) betreft echter enkel het achterterrein; het perceeldeel aan de Tommerdwei. Dit betreffen de kadastrale perceelnummers 4637 (ged.), 6323 en 3243 met een oppervlakte van circa 680 m².

Aan de westzijde bestaat het plangebied uit het garagebedrijf met bijbehorende bedrijfswoning Kerkstraat 36 (blauw omlijnd), dat grenst aan de burgerwoningen Kerkstraat 34 en 34A. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het perceel Kerkstraat 38. De huidige bewoners van Kerkstraat 38 hebben recent het achterste deel van het perceel afgesplitst en zijn voornemens om daar een levensloopbestendige woning te realiseren. Het perceel is bereikbaar via de achterzijde, via de Baayewei. Ten aanzien van dit voornemen is in juni 2021 een omgevingsvergunning verleend.

Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de percelen van de bestaande woningen Baayewei 1 t/m 5. Ten zuiden van het plangebied loopt de verbinding tussen de Tommerdwei en de Kerkstraat. Het eerste deel van Tommerdwei tot aan het plangebied bestaat uit een straatprofiel met parkeerplaatsen. Tussen het plangebied en de Kerkstraat versmalt het profiel zich tot een langzaam verkeersverbinding.

Voor het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

• “Bavel", vastgesteld op 30 mei 2013
• “Parapluplan parkeren 2017”, vastgesteld op 12 april 2018.

Bavel

De locatie is op basis van het bestemmingsplan "Bavel" bestemd als 'Bedrijf' met de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 60%. Uitgaande van het totale bouwvlak van circa 1.250 m² mag er maximaal circa 750 m² aan gebouwen aanwezig zijn. De maximale goothoogte bedraagt 5 meter en de maximale bouwhoogte 8 meter.

De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse. Op deze gronden geldt een archeologische onderzoeksgrens bij bodemingrepen die een grotere oppervlakte hebben dan 100 m².

Parapluplan Parkeren 2017

Sinds de wetswijziging die per 29 november 2014 in werking trad (Reparatiewet) mogen stedenbouwkundige voorschriften, waaronder regels over de benodigde parkeerruimte, niet meer in de bouwverordening opgenomen worden. Dit plan zorgt ervoor dat ook in de toekomst getoetst kan worden aan het parkeerbeleid en de parkeernorm van de gemeente Breda. Om dit te kunnen blijven doen worden de 'oude' parkeerregels in de bestemmingsplannen vervangen door de planregels uit dit bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het planvoornemen getoetst aan het beleid op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de planologisch relevante omgevingsaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische opzet van het plan toegelicht. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in hoofdstuk 7 de communicatie.

Algemeen

Bavel is gelegen ten zuidoosten van Breda, in de ellenboog van de snelwegen A27 en A58 en op de grens van stedelijk gebied en landelijk gebied. Sinds 1997 valt Bavel, als gevolg van de gemeentelijke herindeling, onder het gemeentebestuur van Breda. Daarvoor behoorde Bavel, samen met het nabijgelegen Ulvenhout en Galder, bij de gemeente Nieuw Ginneken.

Sinds de herindeling in 1997 hebben in het buitengebied en de randen van de kern Bavel diverse ruimtelijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Ondanks de herindeling en de diverse ontwikkelingen heeft Bavel altijd zijn dorpse karakter behouden, vanwege het feit dat het dorp nog ruimtelijk los ligt van Breda. De A27 zorgt ervoor dat Bavel ruimtelijke gescheiden blijft van Breda. De lange Bunder vormt de belangrijkste verbinding tussen Bavel en Breda en is gelijktijdig de rondweg van Bavel. De hoofduitsluiting door de kern Bavel is de Kerkstraat (in combinatie met de Kloosterstraat richting de zuidoostkant van Bavel en de Dorstseweg richting het noorden van Bavel).

De in het centrum van het dorp gelegen kerk, met daaromheen winkels, geven het dorp een echt 'hart'. Het rijke verenigingsleven en de gemoedelijk sfeer dragen hier zeker ook aan bij. Bavel is vooral gegroeid vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw.

Het woonmilieu (groen, rustig, grotere woningen en dicht bij de stad) waren belangrijke aspecten voor deze suburbanisatietendens.

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Kerkstraat 36 en 36A in Bavel. Het gehele perceel is kadastraal bekend als gemeente Nieuw-Ginneken, sectie K, nummers 4638, 6323, 4637 en 3243 en kent een totale oppervlakte van ca. 1.410 m². Het plangebied betreft echter enkel het achterterrein; het perceeldeel aan de Tommerdwei. Dit betreffen de kadastrale perceelnummers 4637 (ged.), 6323 en 3243 met een oppervlakte van circa 680 m².

Op het perceel Kerkstraat 36 en 36A is momenteel een garagebedrijf gevestigd. Langs de Kerkstraat is een bedrijfswoning en het kantoor (1) behorende bij het garagebedrijf gevestigd. De bedrijfswoning en het kantoor tezamen kennen een oppervlakte van circa 125 m². Via de Tommerdwei, ten noorden van de bedrijfswoning is een achterliggende loods (2) met een oppervlakte van circa 260 m² en een privé hobbyruimte (3) met een oppervlakte van circa 225 m² aanwezig. Tussen deze loods en de Tommerdwei staan enkele kleinere gebouwen, zoals garageboxen, duivenhokken e.d. (4) met een totale oppervlakte van circa 125 m². In totaal is er circa 610 m² aan (bedrijfs)gebouwen en 125 m² aan bedrijfswoning/kantoor op het perceel aanwezig.

De eigenaar heeft de wens om het perceel duurzaam te herontwikkelen. Aan de zijde van de Kerkstraat blijft de bestaande situatie in stand in de vorm van een bedrijfswoning/kantoor langs de straat met het achterliggende garagebedrijf in een loods van 260 m² die ontsloten wordt vanaf de Kerkstraat. aan de zijde van de nieuwe woning heeft het bedrijfspand een blinde gevel. Dit deel van het perceel wordt wel meegenomen als plangebied om het maximale bebouwingspercentage binnen de bedrijfsbestemming aan te passen van 60% naar 50%.

De hobbyruimte (3) van 225 m² zal gesloopt worden. Ook de garageboxen, duivenhokken en overige bebouwing (4) op het perceeldeel aan de Tommerdwei met een gezamenlijke oppervlakte van circa 125 m² zullen gesloopt worden. In plaats van deze 350 m² te slopen (bedrijfs)gebouwen zal één eenlaagse levensloopbestendige woning gerealiseerd worden.

De nieuwe levensloopbestendige woning wordt georiënteerd op de openbare ruimte van de Tommerdwei en wordt ontsloten via de bestaande inrit vanaf deze straat, ter hoogte van de groenstrook. De nieuwe woning vormt op deze wijze de zuidelijke afronding van het bouwblok met woningen tussen de Kerkstraat, Baayewei en Tommerdwei.

Door de herontwikkeling ontstaat de kans om de openbare ruimte van de Tommerdwei te verbreden en te vergroenen. Er zal een groene berm van 3,2 tot 5,3 meter breed aan het openbare gebied toegevoegd worden waarin ruimte is voor een drietal bomen. Door deze extra openbare groene ruimte, en het realiseren van een voorkantensituatie verbetert de verblijfskwaliteit langs de Tommerdwei. In plaats van de achterkantensituatie met verouderde bedrijfsbebouwing wordt er extra groen en een nieuwe woning met zicht en oriëntatie op de Tommerdwei gerealiseerd.

Het perceel voor de nieuwe woning krijgt een oppervlakte van circa 680 m². Voor de nieuwe levensloopbestendige woning gelden daarnaast de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• De voorgevel wordt geplaatst in de doorlopende rooilijn langs de Tommerdwei tussen de bestaande woningen Baayewei 1 en Kerkstraat 34. De nieuwe woning komt hierdoor op circa 7 meter vanaf de Tommerdwei te liggen. In de huidige situatie staat bedrijfsbebouwing tot op de voorste perceelsgrens aan de Tommerdwei. In de nieuwe situatie ontstaat meer open ruimte langs de Tommerdwei.
• Het nieuwe hoofdgebouw van de woning staat minimaal 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen. Ook hierdoor ontstaat een betere situatie voor de omwonenden, aangezien in de huidige situatie bedrijfsgebouwen tot 8 meter hoog tot op de perceelsgrenzen mogen staan. De achtertuin van de nieuwe woning sluit aan op de bestaande achtertuinen van de woningen aan de Baayewei en de Kerkstraat. Tussen deze woningen is sprake van een luw achtertuinenmilieu.
• Het nieuwe hoofdgebouw van de woning krijgt een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter. Op deze wijze is het mogelijk om een kapvorm aan te brengen, passende bij het dorpse bebouwingsbeeld in de directe omgeving. Deze hoogteregeling is aanzienlijk lager dan de bestaande hoogteregeling voor de bedrijfsgebouwen met een goothoogte van 5 meter en bouwhoogte van 8 meter. Tevens sluit de nieuwe hoogteregeling aan bij de hoogteregeling voor bijgebouwen uit het bestemmingsplan en het vergunningsvrij bouwen waarbij bijgebouwen tot een bouwhoogte van 5 meter toegestaan zijn.
• Door de mogelijkheid voor een kapvorm kunnen zonnepanelen gericht op het zuiden worden toegepast, in combinatie met een groen dak.
• Het perceel ligt in het zogenaamde 'overig'-gebied. Voor een grondgebonden woning geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Er dienen twee parkeerplaatsen op de nieuwe kavel aangelegd te worden. Hiervoor is voldoende ruimte.

De nieuwe woning wordt levensloopbestendig uitgevoerd. Dit betekent dat alle benodigde voorzieningen en slaapkamer(s) op de begane grond liggen en de woning over een eigen tuin en toegang beschikt.

Met het planvoornemen is sprake van een kwaliteitsverbetering door het opruimen van verouderde bedrijfsbebouwing, het verminderen van bebouwd oppervlak en het daarvoor terugbrengen van een kwalitatief goede invulling van het plangebied. Er ontstaat meer ruimte voor groen en daardoor aan klimaatadaptatie, gezondheid en dus omgevingskwaliteit. De woonkwaliteit van de omringende woonkavels verbetert door de sloop van de verouderde bedrijfsbebouwing. Ook dragen de duurzaamheidsmaatregelen aan de nieuwe woning bij aan de kwaliteitsverbetering.

Verkeer en parkeren

Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten via de bestaande inrit vanaf de Tommerdwei. De gevolgen van de beoogde ontwikkeling op het verkeer wordt bepaald op basis van de verkeersaantrekkende werking. Bij het in kaart brengen van de verkeersaantrekkende werking van het planvoornemen is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 "Toekomstbestendig parkeren – Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie". Voor het plangebied wordt uitgegaan van de normen voor 'Schil centrum, matig stedelijk'.

Voor de woning dient uitgegaan te worden van de categorie 'koop, huis, vrijstaand'. Voor deze categorie wordt een verkeersaantrekkende werking van minimaal 7,6 en maximaal 8,4 mvt/etmaal per woning aangehouden. Deze beperkte verkeerstoename kan worden afgewikkeld op de bestaande infrastructuur.

Parkeren

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Op basis van de Nota Parkeernormen Breda 2021 ligt het plangebied in het deelgebied 'overig'. Op basis van de gebiedsindeling geldt voor eengezinswoning >90 m² een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning.

Voor de toekomstige situatie geldt derhalve een parkeerbehoefte van 1,8 parkeerplaatsen. Dit betekent dat er twee parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd dienen te worden. De inrit biedt ruimte voor twee parkeerplaatsen. Hiermee wordt op eigen terrein voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

De parkeereis voor de bestaande bedrijfswoning en bedrijfsgebouw wijzigt niet. De bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw beschikken over voldoende parkeergelegenheid aan de zijde van de Kerkstraat. Het afsplitsen van het perceel voor de nieuwe woning heeft geen gevolgen voor de parkeergelegenheid van het bedrijf en bedrijfswoning.

Fietsparkeren

Op basis van de Nota Parkeernormen Breda 2021 dienen er per grondgebonden woning 4,2 fietsparkeerplaatsen aanwezig te zijn. Uitgangspunt bij de toepassing van fietsparkeernormen is dat de vereiste fietsparkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. Op het perceel van de nieuwe woning is voldoende ruimte om te voorzien in voldoende fietsparkeerplaatsen.

Conclusie

Het plan heeft geen significante gevolgen voor de verkeer- en parkeersituatie in de omgeving.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie.

De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt.

Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale beleid. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening stelt het Rijk een aantal regels die zijn bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Hierdoor wordt van de regelgeving verwacht dat de inhoud doorwerkt op de ruimtelijke besluitvormig op gemeentelijk niveau. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigd in juridische zin deze kaderstellende wetgeving. Het Barro is op 30 oktober 2011 in werking getreden.

Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) -Ladder voor duurzame verstedelijking- geldt voor alle juridische verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand tot voorkomen. Per 1 juli 2017 is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.

Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de ontwikkeling 'nieuw' is.

Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1 sub i van de Bro gedefinieerd als: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is.

De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van één woning binnen bestaand stedelijk gebied 'ter vervanging' van 350 m² (bedrijfs)bebouwing. Op basis van jurisprudentie is het planvoornemen derhalve niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Het betreft de bouw van één woning binnen bestaand stedelijk gebied, in de plaats van te slopen bedrijfsbebouwing. Het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en past in het gemeentelijk woonbeleid (zie paragraaf 3.3.).

Conclusie

Het planvoornemen is in lijn met het Rijksbeleid.

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt.

In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijn doelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manier de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". De vier hoofdopgaven komen voort uit de basisopgave. Het gaat om de volgende hoofdopgaven:

• Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie
• Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant
• Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad
• Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie

Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken, zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers.

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma's.

De beleidsmatige uitgangspunten van de visie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Interim Omgevingsverordening

De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.

De verordening is één van de uitvoeringsreglementen van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden:

• Diep grondwaterlichaam
  (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen)
• Geen Attentiezone waterhuishouding
  (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen)
• Bescherming Natura 2000
  (Rechtstreeks werkende regels: landbouw)
• Verbod uitbreiding veehouderij
  (Rechtstreeks werkende regels: landbouw)
• Concentratiegebied
  (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed)
• Stedelijk gebied
  (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed)
• Norm wateroverlast Stedelijk gebied
  (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en –berging)
• Normen wateroverlast
  (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en –berging)

Diep grondwaterlichaam (art. 2.20)

Boven, in of onder een diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Van onconventionele winning van koolwaterstoffen is in onderhavig voornemen geen sprake. Artikel 2.20 vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21)

Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m³ per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Van grondwateronttrekking is in onderhavig voornemen geen sprake. Voor het planvoornemen hoeft een vergunning als bedoeld in artikel 2.21 niet aangevraagd te worden. Artikel 2.21 vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

Stedelijk gebied (art. 3.42)

Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen 'Stedelijk gebied' een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio West-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hierbij aan, aangezien het planvoornemen voorziet in de toevoeging van één woning binnen het bestaand stedelijk gebied 'ter vervanging' van circa 350 m² (bedrijfs)bebouwing.

Concentratiegebied (art. 5.18)

Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio West-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio West-Brabant, aangezien sprake is van de benutting van bestaand ruimtebeslag binnen het stedelijk gebied.De woning komt 'ter vervanging' van bestaande (bedrijfs)bebouwing.

Overige gebieden

De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen en vormen daarmee geen beperking.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2)

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:

• Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6);
• De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7);
• Meerwaardecreatie (art. 3.8).

Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6)

Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' of een bestaand bouwperceel.

Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

In de beoogde situatie is sprake van een bestaand ruimtebeslag, aangezien het plangebied gelegen is binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied'. Daarnaast komt de woning ter plaatse van bestaande (bedrijfs)bebouwing.

Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals staat beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening.

Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7)

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagere in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op:

• De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
• De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid en uiteengezet in deze toelichting.

Meerwaardecreatie (art. 3.8)

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

• De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
• De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Met het planvoornemen is sprake van een kwaliteitsverbetering door het opruimen van verouderde (bedrijfs)bebouwing, het verminderen van bebouwd oppervlak en het daarvoor terugbrengen van een kwalitatief goede invulling van het plangebied. Er ontstaat meer ruimte voor groen en daardoor aan klimaatadaptatie, gezondheid en dus omgevingskwaliteit. De woonkwaliteit van de omringende woonkavels verbetert door de sloop van de verouderde bedrijfsbebouwing. Ook dragen de duurzaamheidsmaatregelen aan de nieuwe woning bij aan de kwaliteitsverbetering.

Conclusie

Het planvoornemen is in lijn met het provinciaal beleid.

Omgevingsvisie Breda 2040

In de Omgevingsvisie Breda 2040 worden de ambities, doelen en maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat geadresseerd. Beoogd wordt hiermee perspectief te bieden voor de grote opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De ambitie hierbij luidt: 'Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop'. Aan de hand van de twee hoofdopgaven 'Sterk Breda' en 'Veerkrachtig Breda' worden, op basis van de kernwaarden grenzeloos, gastvrij en groen, de opgaven en doelstellingen nader uitgewerkt. Met betrekking tot woningbouw wordt met name gekozen voor verdichting in de bestaande stad. Het Bredaas Mozaïek vormt de basis voor de stedenbouwkundige afweging van ruimtelijke initiatieven en biedt een stedenbouwkundige context voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten wordt het toevoegen van woningen als gevolg van splitsing bij kleinschalige initiatieven mogelijk gemaakt.

Het planvoornemen voorziet in het verminderen van bebouwd oppervlak en het daarvoor terugbrengen van een kwalitatief goede invulling van het plangebied door middel van de realisatie van één levensloopbestendige woning. Daarmee voorziet het voornemen in een verdichting in de bestaande stad. Daarnaast past het voornemen binnen de stedenbouwkundige opzet van Bavel. Het planvoornemen is passend binnen het beleid zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie Breda 2040.

Woonvisie

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Het planvoornemen voorziet in het verminderen van bebouwd oppervlak en het daarvoor terugbrengen van een kwalitatief goede invulling van het plangebied door middel van de realisatie van één levensloopbestendige woning. Er ontstaat meer ruimte voor groen en daardoor aan klimaatadaptatie, gezondheid en dus omgevingskwaliteit. Gesteld kan worden dat het voornemen bijdraagt aan de toevoeging van een duurzame een toekomstbestendige woning aan de gemeentelijke woningvoorraad. Het planvoornemen is derhalve in lijn met de Woonvisie.

Groen Kompas

Met het Groenkompas zetten burgemeester en wethouders van Breda de koers uit naar een ambitieus doel: Breda, eerste stad in Europa in een park in 2030.

Het Groenkompas is de uitwerking van één van de pijlers van het Verhaal van Breda, Groen, Grenzeloos en Gastvrij en een belangrijk onderdeel van de Omgevingsvisie.

Het Groenkompas maakt duidelijk wat de gemeente bij nieuwbouw op het gebied van groen verwacht van projectontwikkelaars en bouwers. Zowel in de openbare ruimte als in de tuinen van woningen wordt ‘natuurinclusief’ bouwen normaal, bijvoorbeeld met groene gevels en daken en nestkasten in de muren.

Toetsing Kerkstraat 36 en 36A

Door deze planontwikkeling neemt de hoeveelheid verhard oppervlak en bebouwing op de locatie af. Door de sloop van bedrijfsbebouwing en het weghalen van verharding komt er meer ruimte voor privégroen op de nieuwe woonkavel. Daarnaast wordt langs de Tommerdwei een nieuw gedeelte openbaar groen aangelegd met een aantal bomen. Hierdoor wordt de openbare groenstructuur langs de Tommerdwei aangevuld en versterkt.
Bij de nieuw te bouwen woning zullen natuurinclusieve maatregelen worden afgewogen, zoals het aanbrengen van groene daken en gevels of het aanbrengen van nestkasten.

Het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering en opgevangen op eigen terrein.

Gebiedsprofiel Bavel

Uit het gebiedsprofiel voor de Bredase dorpen blijkt dat er in Bavel een groot tekort is aan woningen voor ouderen. Dit stagneert de doorstroming, waardoor er weinig eengezinswoningen vrijkomen. De nieuwe (levensloopbestendige) woning komt tegemoet aan de onderkende behoefte aan woningen voor deze doelgroep. Het betreft een woning waar alle voorzieningen zich op een gelijk niveau kunnen bevinden en dus uitermate geschikt is voor ouderen. Bovendien kan een woonmilieu verbeterd worden als een bedrijfsgebouw wordt vervangen door een woning. Senioren kunnen hierdoor in het dorp blijven wonen en er komt een eengezinswoning vrij voor gezinnen.

Conclusie

Het planvoornemen is in lijn met het gemeentelijk beleid.

Cultureel erfgoed

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Breda. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie', historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's erfgoed, deel 1 Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met de dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het gebied met een hoge archeologische verwachting. Binnen deze gebieden zijn bodemingrepen die dieper reiken dan 0,30 meter -mv en een groter oppervlak betreffen dan 100 m² in principe niet toegestaan.

In het vigerende bestemmingsplan "Bavel" is hiertoe voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Daarbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld gaan verstoren.

Door de herontwikkeling wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen. Door Aeres Milieu B.V. is hiertoe een Programma van Eisen opgesteld. Dit Programma van Eisen heeft betrekking op een inventariserend en waardestellend proefsleuvenonderzoek van het plangebied Kerkstraat 36 – 36A in de gemeente Breda. Het complete Programma van Eisen is als Bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.

In tegenstelling tot de standaard AMZ-cyclus, die begint met een bureau- en booronderzoek, begint de cyclus in dit plangebied met een proefsleuvenonderzoek. Deze werkwijze heeft over het algemeen de voorkeur binnen de gemeente Breda omdat in de meeste plangebieden een bureau- en booronderzoek weinig tot geen toegevoegde waarde heeft met betrekking tot duiding van de aanwezigheid van archeologische vindplaats. Deze werkwijze is ook vastgelegd door de gemeenteraad in het erfgoedbeleid van de gemeente Breda (Grondstof voor de toekomst 2019-2025). Ook in de KNA Leidraad Karterend booronderzoek wordt aangegeven dat op de pleistocene zandgronden nederzettingen met een archeologische laag uitzonderlijk zijn en daarom niet goed middels een booronderzoek zijn op te sporen.

Ook in dit plangebied is het bevoegd gezag van de gemeente Breda van mening dat een booronderzoek geen aanvullende informatie zal opleveren, waardoor een proefsleuvenonderzoek noodzakelijk zal zijn. Er is daarom besloten om de eerste twee stappen uit de standaard AMZ-cyclus over te slaan en in het plangebied meteen een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. In het PvE is wel een beknopt bureauonderzoek opgenomen en een gespecificeerde archeologische verwachting.

Historische geografie

In het gedeelte van het plangebied waar de nieuwe woning geprojecteerd is bevindt zich geen gebouwd erfgoed en de bebouwing op de locatie waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd is op de erfgoedkaart niet gewaardeerd. Aan de voorzijde is de te behouden bedrijfswoning Kerkstraat 36 wel aangewezen als hoge cultuurhistorische waarde, vanwege de ligging aan het historische lint Kerkstraat. De ontwikkeling ligt op het achterterrein en heeft visueel geen invloed op het beeld vanaf de Kerkstraat.

Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed 2 gemeente Breda

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke of rijksmonumenten.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect erfgoed dient na sloop van de (bedrijfs)bebouwing een proefsleuvenonderzoek plaats te vinden. Om te waarborgen dat dergelijk onderzoek plaats vindt, blijft de vigerende archeologische dubbelbestemming met bijbehorende onderzoeksplicht gehandhaafd.

Wet milieubeheer

De Wet milieubeheer (Wm) zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebieden zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moet daarom een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer.

In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een indicatieve richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten opgenomen. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van de milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook de uiteindelijke richtafstand.

De richtafstanden volgens de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

Onderzoek

Voor onderhavige locatie is geïnventariseerd welke bedrijven of inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied voor overlast kunnen zorgen op het planvoornemen. De VNG-handreiking omschrijft twee omgevingstypen; het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied én het omgevingstype gemengd gebied. De voorzijde van het plangebied aan de Kerkstraat kan worden getypeerd als gemengd gebied. De achterzijde aan de Tommerdwei waar de nieuwe woning komt kan worden getypeerd als rustige woonwijk.

Beschouwd is welke milieuhinderlijke activiteiten, zoals genoemd in de VNG-handreiking, in de omgeving van het plangebied zijn gelegen.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de aan te houden richtafstand (30 meter, rustige woonwijk) conform de VNG-publicatie voor wat betreft het aspect geluid als gevolg van het autoservicebedrijf aan de Kerstraat 36a een overlap heeft met het plangebied. Aangezien afwijken van de richtafstand vanuit literatuur of de milieudossiers niet nader gemotiveerd kan worden, is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd. De volledige rapportage is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat ten hoogste 33 dB(A) etmaalwaarde wordt berekend als gevolg van de feitelijk plaatsvindende activiteiten van het autoservicebedrijf ter plaatse van de nieuwe woning. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A) uit de VNG-publicatie.

Daarnaast blijkt dat als gevolg van de optredende maximale geluidniveaus ten hoogste 57/--/-- dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode wordt berekend. Dit wordt berekend als gevolg van het dichtslaan van autoportieren. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde van 70/65/60 dB(A) conform de VNG-publicatie.

Deze geluidbelasting dient omgerekend te worden naar Lden om te kunnen vergelijken met tabel 3.2 (RIVM). De hoogste geluidbelasting (Lden) is vastgesteld op 30 dB. Deze geluidbelasting is ter plaatse van de omliggende woningen te kwalificeren als een goed tot zeer goed woon- en leefklimaat. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ter plaatse sprake zal zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat voor de realisatie van de levensloopbestendige nieuwbouwwoning.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Besluit bodemkwaliteit

Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) van kracht. Het doel van het Bbk is duurzaam bodembeheer. Dat wil zeggen: een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu, én gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw of aanleg van wegen.

Op grond van artikel 3.1.6. lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (2008) moet een bodemonderzoek worden verricht om de realiseerbaarheid van een bestemmingsplan te beoordelen. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of een herinrichting mogelijk is, moet tenminste een verkennend bodemonderzoek worden verricht.

Verkennend bodemonderzoek

Door Wematech Bodem Adviseurs B.V. is in maart 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. De volledige rapportage is als Bijlage 2 bij de toelichting opgenomen. Naar aanleiding van het onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond ter plaatse van het buitenterrein (MM01) niet verontreinigd is. De bovengrond ter plaatse van de hobbyruimte (MM02) is licht verontreinigd metcadmium, koper, lood, zink, PAK, som PCB en minerale olie. De ondergrond is niet verontreinigd. Het grondwater is niet verontreinigd.

Tevens kan geconcludeerd worden dat de bovengrond ter plaatse van het buitenterrein indicatief voldoet aan de klasse achtergrondwaarde. De bovengrond ter plaatse van de hobbyruimte voldoet in verband met het aangetroffen gehalte minerale olie niet aan de gestelde eisen voor hergebruik van grond. De ondergrond voldoet aan klasse achtergrondwaarde.

De eventueel tijdens de bouwactiviteiten vrijkomende bovengrond is geschikt voor hergebruik ter plaatse. Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit (aanwezigheid bodemfunctiekaart en/of AP04 onderzoek inclusief PFAS). Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij het voorgenomen gebruik, op basis van lood in de bovengrond (> 100 mg/kg ds), enkele gebruiksbeperkingen gelden voor de onderzoekslocatie. De blootstelling aan lood in de bodem dient te worden voorkomen. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Met betrekking tot het gemeten loodgehalte in de bovengrond merkt de gemeente Breda op dat lood in de bodem een risico voor de gezondheid kan zijn. Lood heeft, met name bij jonge kinderen (0-7 jaar), een nadelig effect op het leervermogen en leidt tot een verlies van IQ-punten. Ondanks dat de verkregen resultaten geen aanleiding geven tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek, wordt geadviseerd om maatregelen ter voorkoming van blootstelling aan lood te nemen. Hierbij is tevens op te merken dat de bodemlaag waarin het verhoogde gehalte lood is aangetroffen eveneens niet voldoet aan de gestelde eisen voor hergebruik van grond. Geadviseerd wordt hierom deze grond te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker alvorens de locatie opnieuw in te richten. De resultaten van het onderzoek vormen, met in acht neming van bovenstaande, geen belemmering de voorgenomen bouwplannen ter plaatse te realiseren. Geadviseerd wordt de resultaten van het onderzoek bij de aanvraag om omgevingsvergunning te voegen.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Besluit externe veiligheid (Bevi)

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen. Het gaat daarbij onder meer om bedrijven die vallen onder het BRZO (Besluit Risico's Zware Ongevallen), LPG-tankstations en opslagplaatsen met gevaarlijke stoffen.

Belangrijke begrippen in het kader van externe veiligheid zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is in het Bevi gedefinieerd als “het risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.” Het groepsrisico is gedefinieerd als “de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.”

Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De verbonden risico's moeten beperkt blijven. Hiervoor worden de volgende normstellingen gehanteerd:

• Het plaatsgebonden risico (PR) is vooral gericht op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• Het groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijk ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. In het Bevi is vastgelegd dat voor iedere toename in het groepsrisico een verantwoordingsplicht geldt, ongeacht of er door de wijziging een norm wordt overschreden.

Verder zijn kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van belang. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld scholen, kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² en woningen met een dichtheid van meer dan twee woningen per hectare. Beperkt kwetsbare objecten zijn onder meer sporthallen, zwembaden en woningen met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare.

Het Bevi bevat eisen voor het plaatsgebonden risico en regels voor het groepsrisico. Voor het plaatsgebonden risico geldt onder meer een grenswaarde van 10-6 per jaar voor kwetsbare objecten in nieuwe situaties. Voor het groepsrisico geldt dat de gemeenteraad verantwoording moet afleggen over de wijze waarop het groepsrisico is meegewogen in de besluitvorming.

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is vanaf 1 april 2015 vastgelegd in de Wet Basisnet en de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wgvs). Voor ruimtelijke ordening in relatie tot transportroutes is er het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Dit besluit is gebaseerd op de Wro en de Wm. Volgens het Bevt mag op grond van een ruimtelijk besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Het Bevt gaat ook in op de hoogte van het groepsrisico. Wanneer het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt, is een verantwoording van het groepsrisico niet verplicht.

Onderzoek

Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen inrichtingen en/of transportroutes aanwezig zijn waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Het plangebied ligt in het gifwolkaandachtsgebied van de A27, hierdoor is een beperkte verantwoording van het GR nodig. Voor het aspect externe veiligheid kan het Standaardadvies 2020 van de Veiligheidsregio, opgenomen als bijlage 7, worden gehanteerd.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Wet natuurbescherming (Wnb)

De Wet natuurbescherming, die per 1 januari 2017 in werking is getreden, vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. De wet bevat regels voor de bescherming van in het wild levende dier- en plantensoorten en de belangrijkste natuurgebieden in Nederland.

Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is de benaming voor een Europees netwerk van natuurgebieden waarin belangrijke flora en fauna voorkomen, gezien van uit Europees perspectief. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings-)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingsdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) genaamd, is het Nederlandse netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter met elkaar verbinden en met het omringende agrarische gebied. In het Natuurnetwerk Nederland liggen:

• Bestaande natuurgebieden, waaronder 20 nationale parken;
• Gebieden waar nieuwe natuur aangelegd wordt;
• Landbouwgebieden, beheerd volgens agrarisch natuurbeheer;
• Ruim 6 miljoen hectare grote wateren: meren, rivieren, de kustzone van de Noordzee en de Waddenzee;
• Alle Natura 2000-gebieden.

Vanaf 2014 zijn de provincies verantwoordelijk voor de begrenzing en ontwikkeling van dit natuurnetwerk. Tot die tijd was de Rijksoverheid hiervoor verantwoordelijk.

In het Natuurpact hebben de provincies met het Rijk afgesproken om tot 2027, 80.000 hectare natuur in te richten. Het NNN moet uiteindelijk samen met de natuurgebieden in andere Europese landen een aaneengesloten Pan-Europees Ecologisch Netwerk (PEEN) vormen.

De provincies hebben daarnaast de bevoegdheid om bijzondere provinciale landschappen of bijzondere provinciale natuurgebieden aan te wijzen. Veel provincies hebben de Nationale Landschappen (sinds 2011 geen onderdeel meer van het nationaal beleid) in hun provinciale beleid opgenomen.

Beschermde soorten

De Wet natuurbescherming kent drie algemene beschermingsregimes:

• Vogels: alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn (paragraaf 3.1 van de Wnb);
• Internationaal beschermde soorten: alle dieren en planten genoemd in de bijlagen bij de Habitatrichtlijn en de Verdragen van Bern en Bonn (paragraaf 3.2. van de Wnb);
• Overige beschermde soorten: soorten genoemd in de bijlagen van de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen (paragraaf 3.3 van de Wnb).

Voor soorten die ook niet in de bijlagen van de Wnb worden genoemd, fungeert de zorgplichtbepaling (artikel 1.11 Wnb) als vangnet. Op grond van deze bepaling moeten schadelijke handelingen voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving in beginsel achterwege worden gelaten, dan wel moeten maatregelen worden genomen om schadelijke gevolgen (zoveel mogelijk) te voorkomen.

Quickscan natuurwetgeving

Beoogd wordt om een loods, enkele garageboxen, duivenhokken en overige bebouwing op het perceeldeel aan de Tommerdwei te slopen om er vervolgens een nieuwe éénlaagse levensloopbestendige woning te realiseren. De voorgenomen ontwikkeling heeft aanleiding gegeven voor het uitvoeren van een quickscan natuurwetgeving. De volledige rapportage is als Bijlage 3 bij de toelichting opgenomen.

Natura 2000

De plannen zullen waarschijnlijk geen effect op de natuurwaarden in Natura 2000-gebieden hebben. Om elk risico uit te sluiten, is de te verwachten stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden bepaald middels de AERIUS Calculator. Verderop in deze paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

Natuurnetwerk Brabant (NNB)

De sloop van de huidige bebouwing, de bouw en het gebruik van de nieuwe woning en de toenemende verkeersbewegingen hebben waarschijnlijk geen negatieve effecten op het NNB. Omdat er geen negatieve effecten op het NNB zijn te verwachten, zijn er op dit punt geen bezwaren vanuit het provinciale natuurbeleid.

Beschermde planten en dieren

Algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën

In het plangebied komen mogelijk zoogdieren en amfibieën voor, die onder de Wnb zijn beschermd. Het gaat om algemeen voorkomende soorten (zogenaamde A-soorten), waarvoor in de provincie Noord-Brabant een algemene vrijstelling geldt in geval van ruimtelijke ontwikkeling en beheer en onderhoud. Dit houdt in dat deze soorten verstoord mogen worden, zonder dat daar vooraf een ontheffing voor is verkregen. Wel geldt altijd de Zorgplicht (artikel 1.11 Wnb); deze houdt in dat nadelige gevolgen voor dieren en planten altijd zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Om aan de algemene zorgplicht te voldoen, moeten dieren die tijdens de werkzaamheden worden aangetroffen, zo snel mogelijk naar een aangrenzende locatie buiten het plangebied worden verplaatst.

Vogels

In de te slopen garageboxen komen mogelijk beschermde vogelnesten voor tijdens het broedseizoen (momenteel zijn deze echter afwezig). Het gaat om vogels waarvan het nest niet jaarrond wordt beschermd of als strenger beschermd wordt beschouwd. Hiervoor zijn maatregelen die negatieve effecten voorkomen wel verplicht. Verstoring van broedvogels en vernietiging van vogelnesten kan worden voorkomen door de garageboxen buiten de periode 15 maart – 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) te slopen. Door naleving van deze maatregel worden ten aanzien van vogels geen overtredingen op de Wet natuurbescherming begaan.

Stikstofdepositie

Door de ongeldigverklaring van het PAS op 29 mei 2019 zijn veel (bouw)projecten stil komen te liggen. Een nieuw stikstofrekentoepassing maakt sommige bouwprojecten toch mogelijk. Het kabinet heeft een nieuwe rekenmethode naar buiten gebracht (de 'AERIUS Calculator') welke het verlenen van vergunning voor (kleine) projecten mogelijk moet maken. Projecten waarvan (met behulp van deze rekenmethode) kan worden bewezen dat ze de natuur niet raken, komen in aanmerking voor een vergunning. De natuur wordt niet geraakt zolang de depositie van stikstof op beschermde natuurgebieden niet hoger dan 0,00 mol/ha/jaar.

Door intreding van de wet Stikstofreductie op 1 juli 2021 is het niet langer nodig een activiteit met tijdelijke emissies op de lokale effecten te toetsen. Het gaat hierbij om de bouw, sloop en eenmalige aanleg van bebouwing. Waardoor nog uitsluitend naar de gebruiksfase gekeken wordt.

Voor het planvoornemen is een berekening gemaakt met behulp van de AERIUS Calculator. Deze berekening maakt inzichtelijk wat de stikstofdepositie is gedurende de gebruiksfase en de aanlegfase. Het volledige rapport is opgenomen als Bijlage 4 bij de toelichting.

Uit de berekening blijkt dat – met de uitgangspunten die in dit onderzoek gedaan zijn - gedurende de gebruiksfase en aanlegfase geen toename van de stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar is berekend.

Conclusie

Het aspect natuurwetgeving vormt geen belemmering voor het planvoornemen, mits de garageboxen buiten de periode 15 maart – 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) worden gesloopt. Door naleving van deze maatregel worden ten aanzien van vogels geen overtredingen op de Wet natuurbescherming begaan.

Wet geluidhinder

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag vooral in de Wet geluidhinder (Wgh). Daarnaast vindt de beoordeling in de Wet ruimtelijke ordening plaats op basis van een goed woon- en leefklimaat. In de zin van de Wgh zijn woningen, geluidsgevoelige terreinen en andere geluidsgevoelige gebouwen beschermd tegen wegverkeerslawaai, industrielawaai, spoorweglawaai en omgevingslawaai. Onder geluidsgevoelige terreinen wordt verstaan: terreinen behorend bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen en woonwagenstandplaatsen. Geluidsgevoelige gebouwen zijn onder andere onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen en psychiatrische inrichtingen. Hotels, recreatiewoningen en kantoren zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wgh.

Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. In de Wgh worden daarom eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op gevels van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone langs bestaande infrastructuur.

Onderzoek

In de omgeving van het plan zijn uitsluitend wegen met een maximale snelheid van 30 km/h gesitueerd. Voor deze wegen hoeft geen toetsing aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder plaats te vinden. De woning is op meer dan 400 meter van de Rijksweg A27 gesitueerd. Hierdoor is de Rijksweg A27 niet nader beschouwd in voorliggend onderzoek.

Om te kunnen beoordelen of ter plaatse van de woning een acceptabel woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd, is de geluidbelasting als gevolg van de relevante 30 km/h wegen (Kerkstraat, Tommerdwei, Baayewei, Bleekwei, Binnenwei en Heining) inzichtelijk gemaakt. Daarnaast dient beoordeeld te worden of aan de normstelling voor de karakteristieke geluidwering van de gevels uit het Bouwbesluit kan worden voldaan.

Door Wematech Milieu Adviseurs B.V. is derhalve de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai bepaald in verband met de realisatie van één levensloopbestendige woning aan de Tommerdwei ong. (achter Baayewei 1) te Bavel. De volledige rapportage is al Bijlage 5 bij de toelichting opgenomen.

Aangezien in de omgeving van het plan geen geluidgezoneerde wegen zijn gesitueerd is het aanvragen van hogere grenswaarden niet aan de orde. Hierdoor gelden vanuit het Bouwbesluit 2012 eveneens geen aanvullende eisen voor de geluidwering van de gevels.

Uit het onderzoek blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting als gevolg van de 30 km/h wegen ten hoogste 46 dB bedraagt. Aangezien deze geluidbelasting minder dan 53 dB bedraagt (20 dB minimale isolatie +33 dB binnenniveau) is nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels niet aan de orde.

De berekende geluidbelasting is te kwalificeren als een goed tot zeer goed woon- en leefklimaat. Hierdoor wordt ter plaatse van de te realiseren woning een acceptabel woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Wet milieubeheer

Een onderdeel uit de Wet milieubeheer betreft de luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregelen van bestuur 'niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de regeling 'niet in betekenende mate' zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

1. Woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen;
2. Projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bedragen. Dit komt overeen met 1,2 µg /m³.

Onderzoek

Onderhavig planvoornemen betreft de realisatie van één nieuwe woning. Het voornemen draagt daarmee 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hetgeen betekent dat geen nader onderzoek noodzakelijk is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel van belang aan te tonen dat ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2022 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de nabijgelegen wegen ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen.

Conclusie

Op het gebied van luchtkwaliteit zijn geen bezwaren voor de uitvoering van het plan.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet- en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG-Kaderrichtlijn Water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeenten op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang.

Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Kort samengevat regelt de Waterwet het beheer van oppervlaktewater en grondwater. Ook verbetert de wet de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet vervangt een groot aantal wetten op het gebied van water. De Waterwet biedt instrumenten om het waterbeheer op een doeltreffende en doelmatige manier op te pakken. Op rijksniveau wordt een nationaal waterprogramma gemaakt en op provinciaalniveau een regionaal waterprogramma. Deze plannen bevatten de hoofdlijnen van het nationale en regionale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale en regionale ruimtelijke beleid. De ruimtelijke aspecten van programma's van Rijk en provincies worden vervolgens aangemerkt als structuurvisies in de zin van de Wro. De bedoeling is dat op basis van deze structuurvisies, plannen van de Waterwet doorwerken in de ruimtelijke ordening en ervoor zorgen dat de waterbelangen op een goede manier worden geborgd. Als aanvulling hierop is de op 1 januari 2009 ingevoerde Wet gemeentelijke watertaken opgenomen in de Waterwet. Door deze wetgeving kunnen gemeenten een verbrede zorgplicht op zich nemen. De wetgeving maakt het in tegenstelling tot eerdere wetgeving mogelijk om rioolheffing te heffen voor een zuiveringstechnisch werk dat door de gemeente (of waterschap/derde) wordt beheerd op grond van de Gemeentewet.

Nationaal Water Programma

In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de Rijkswateren- en vaarwegen.

Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Dit doet het Rijk voor de periode 2022-2027, maar men kijkt ook verder vooruit. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor andere raakvlakken van water met andere sectoren.

Waterbeheerprogramma waterschap Brabantse Delta

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar. Er staan doelstellingen en ambities in. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet.

Daarnaast heeft het waterschap, waar nodig, toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheerprogramma en heeft het waterschap een eigen verordening 'de Keur' en de legger.

De Keur bevat ge- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is.

Veelal is voor ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerpen van watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel 'Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak' en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels van afvoeren van hemelwater.

Gemeentelijk beleid

De Omgevingsvisie 2040, het Verbreed Gemeentelijke Rioleringsplan en het Hemel- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijke niveau. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijke natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- en grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda kort samengevat:

1. Dit beleid is van toepassing voor lozing op de riolering én oppervlaktewater. Bij lozing op oppervlaktewater is ook het beleid van Waterschap Brabantse Delta van toepassing;
2. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien plaatselijk te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering) in het kader van het duurzaamheidsprincipe;
3. Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen om wateroverlast te beperken, het veiligheidsprincipe;
4. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik;
5. (Geo)hydrologisch onderzoek is nodig en geeft inzicht in de mogelijkheden en beperkingen;
6. De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

Watertoets

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

In het plangebied zijn een privé hobbyruimte met een oppervlakte van circa 225 m² en enkele kleinere gebouwen, zoals garageboxen, duivenhokken e.d. met een totale oppervlakte van circa 125 m² aanwezig. De tussenliggende gronden zijn eveneens verhard (270 m²). In plaats van deze 350 m² te slopen (bedrijfs)gebouwen zal één nieuwe eenlaagse levensloopbestendige woning (circa 100 m²) gerealiseerd worden. Door de realisatie van één levensloopbestendige woning ter vervanging van de bestaande bedrijfsgebouwen zal het aandeel verhard oppervlakte afnemen.

Op basis van het beleid van het waterschap dient voor de toename van het verhard oppervlak tussen de 500 m² en 10.000 m² compenserende maatregelen te worden getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan. Het verhard oppervlak neemt ter plaatse af, waardoor compenserende maatregelen op basis van het waterschapsbeleid niet noodzakelijk zijn.

De gemeente Breda hanteert echter een beleid waarbij de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze moet verwerken. Als werknorm hanteert de gemeente dat minimaal 10 mm per m² afwaterend oppervlak bij het vervangen van bestaande afwaterende verharding.

Conform de eisen van de gemeente Breda dient bij het "vervangen" van bestaande afwaterende verhardingen minimaal 10 mm per m² afwaterende oppervlakte geborgd te worden. Dit komt neer op circa (200 m² x 0,01 =) 2 m³ waterberging. Op eigen terrein zal voorzien worden in voldoende berging, bijvoorbeeld in de vorm van een wadi door middel van een verlaging in het groen.

De nieuwe woning moet op kosten van ontwikkelaar voorzien worden van een rioolaansluiting op het bestaande gemengde riool in de Tommerdwei. Dit bestaande riool stopt ongeveer ter hoogte van de oostelijke punt van het perceel.

Daarnaast zal bij de bouwwerkzaamheden gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

In de huidige situatie is de maaiveldhoogte aan de zijde van de Tommerdwei lager dan de maaiveldhoogte van de omliggende percelen. Advies is om een vloerpeil ca 30 cm boven straatpeil te hanteren.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Toetsingskader

Gelet op het gestelde in het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) moet, voordat een ontwikkeling wordt gerealiseerd, worden beoordeeld of de voorgenomen activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Ten eerste moet worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast moet worden beoordeeld of het plan onder de in het Besluit opgenomen drempelwaarden blijft. Als het plan een stedelijke ontwikkeling betreft die wordt gerealiseerd onder de gestelde drempelwaarden, dan is er sprake van een vormvrije m.e.r. beoordeling.

Op grond van artikel 7.19, lid 1 Wet milieubeheer dient -in het geval dat het bevoegd gezag eveneens degene is die een activiteit, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, wil ondernemen- bevoegd gezag in een zo vroeg mogelijk stadium voor de voorbereiding van het besluit (de vormvrije m.e.r. beoordeling) dat krachtens het vierde lid van dat artikel is aangewezen, een beslissing omtrent de vraag of vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Artikel 7.17, tweede tot en met vierde lid, is van overeenkomstige toepassing. Hierbij wordt opgemerkt dat lid 2 van dit artikel aangeeft dat onder een zo vroeg mogelijk stadium moet worden verstaan het stadium voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbesluit van het bestemmingsplan.

Voor het opstellen van dit besluit is gebruik gemaakt van de in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn(2011/92/EU), artikel 4, lid 3, bedoelde selectiecriteria. Deze criteria zijn:

1. de kenmerken van het project;
2. de plaats van het project;
3. de kenmerken van het potentiële effect.

Beoordeling

Beoordeling Drempelwaarde D-lijst

In het plangebied is sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een klein stedelijk ontwikkelingsproject. De realisatie van een woning valt onder de activiteit D.11.2 in bijlage II van het Besluit m.e.r. waarvoor de term 'stedelijk ontwikkeling' geldt. De drempelwaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit van D.11.2 in bijlage II van het besluit vermeld:

1. Een oppervlakte van 100 ha of meer;
2. Een aangesloten gebied;
3. 2000 of meer woningen.

De ontwikkeling ligt ver beneden de drempelwaarden zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.

Gevoelige gebieden

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

In de voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk zijn verschillende beschermde gebieden beschouwd, zoals natuur en historische geografie. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van significante nadelige effecten voor dergelijke gebieden.

Milieugevolgen

In voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid, archeologie, natuurwetgeving, luchtkwaliteit etc. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake is van nadelige milieugevolgen.

Conclusie

Het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium ten aanzien van de toelaatbaarheid van het gebruik en van bebouwing. De verbeelding staat gelijk aan de regels en heeft een ondersteunende rol voor de visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken op basis van de vereisten uit de SVBP2012.

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.
• In hoofdstuk 2 worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden/functies zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.
• In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld.
• In hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregels aangegeven.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

Het bestaande bedrijf met bedrijfswoning aan de voorzijde van het perceel is bestemd voor Bedrijf.

Artikel 4 Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen, zoals bermen, bomen, beplanting, parkeren en plantsoenen, in- en uitritten, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waterbergingsvoorziening, met daaraan ondergeschikt nutsvoorzieningen en verhardingen.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan. Met daarbij behorend(e) groen, nutsvoorzieningen, parkeren, speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Artikel 6 Waarde – Archeologie

De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming), bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn naast de op grond van het Bro verplichte anti-dubbeltelbepaling, algemene bouw-, gebruiks-, aanduidings- en afwijkingsregels. In de algemene aanduidingsregels is de molenbiotoop opgenomen. In de overige regels is daarnaast een verwijzing naar het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen én is de titel van het plan vastgesteld.

De ontwikkeling op de Kerkstraat 36 en 36A te Bavel is een particulier initiatief. De in deze toelichting beschreven ontwikkelingen zullen dan ook volledig vanuit particulier initiatief gerealiseerd en gefinancierd worden. Het gehele terrein is particulier eigendom. Investeringen vanuit de gemeente zijn derhalve niet noodzakelijk.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee wordt vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening komt voor de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

Omgevingsdialoog

Initiatiefnemers hebben zowel mondeling als schriftelijk, door middel van het toesturen van het initiatiefplan, de omwonenden (Kerkstraat 34 en 34A, Tommerdwei 6, Baayewei 1, 3, 5 en 7) op de hoogte gebracht van het planvoornemen. De omwonenden zijn eveneens in de gelegenheid gebracht om eventuele opmerkingen op het plan kenbaar te maken per brief of in een gesprek.

Over het algemeen hebben de omwonenden positief gereageerd op plan om ter plaatse een levensloopbestendige woning te realiseren. De reacties van de omwonenden per brief zijn bekend bij de gemeente Breda.

Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. Te weten:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer Midden- en West-Brabant

Er is een vooroverlegreactie ingediend namens de brandweer. Deze reactie heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 24 oktober 2023 tot en met 4 december 2023 ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen naar voren zijn gebracht.

Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk.

In deze regels wordt verstaan onder:

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

Een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Het bestemmingsplan 'Bavel, Kerkstraat 36 en 36A' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022224013-VG01 van de gemeente Breda.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2, zoals opgenomen in de bijlage bij deze regels;
2. bestaande bedrijven;
3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' tevens maximaal 1 bedrijfswoning al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   met daarbij behorend(e):
4. ondergeschikte detailhandel met een maximum verkoopvloeroppervlak van 100 m2;
5. groen;
6. parkeren;
7. verkeer;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
   met uitzondering van:
9. risicovolle inrichtingen;
10. geluidzoneringsplichtige bedrijven, zoals vermeld in 2.1, lid 3, van het Besluit omgevingsrecht.

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   artikel 3.1, onder a, voor een inrichting, bedrijf of bedrijfsactiviteit die naar aard en invloed op de omgeving gelijk is te stellen met de in deze regels direct toegelaten activiteiten met dien verstande dat dit niet geldt voor de vestiging van:
   1. detailhandel;
   2. zelfstandige kantoren;
   3. horecabedrijven;
   4. bedrijven welke vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
   5. risicovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Bevi.
2. artikel 9 voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande bedrijfswoning als huisvesting in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. ter plaatse van de aanduiding [sw-uit]: in- en uitritten;
3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. waterbergingsvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.1:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd;
2. in afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. in afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van cultuurhistorische waarden.

1. In aanvulling op de regels opgenomen bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied.
2. In afwijking van de regels opgenomen bij de andere bestemmingen is het verboden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. artikel 7.2, onder a, teneinde:
   1. de bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
      • bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
      • bouwkundige kenmerken, zoals dakvorm, nokrichting, dakhelling en gevelindeling;
   2. het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
      • er geen (delen van) muren worden verwijderd met cultuurhistorische waarden;
      • de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied dat is aangeduid als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet onevenredig wordt aangetast.
2. artikel 7.2, onder b, teneinde de bestaande bebouwing gedeeltelijk te slopen, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op:
   1. de bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. de bouwkundige kenmerken, zoals dakvorm, nokrichting, dakhelling en gevelindeling;
3. artikel 7.2, onder b, teneinde de bestaande bebouwing geheel te slopen, indien de aanvrager aannemelijk maakt dat op de plaats van het te slopen bouwwerk een ander bouwwerk zal worden gebouwd, dat gelet op de bouwmassa en bouwkundige kenmerken is te vergelijken met het te slopen bouwwerk.
4. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. binnen een afstand van 100 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan 5,2 meter;
2. binnen een afstand van 100 tot 400 meter vanaf de voet van de molen mogen geen bouwwerken worden opgericht met een grotere bouwhoogte dan de maximale bouwhoogte die is berekend volgens de volgende formule:
   maximale bouwhoogte = (afstand tot de molen (in meters) / 50) + (0,2 * 15,9);
3. het bepaalde onder a en b, is niet van toepassing op bestaande bouwwerken;
4. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a en b, voor de bouw van bouwwerken, indien vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen dan wel voor het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels;
3. de onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand te worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan "Bavel, Kerkstraat 36 en 36A".