Het voornemen is om de voormalige bedrijfslocatie aan de Grintweg 18 te Breda om te zetten in een woonlocatie. Hierbij zal de op de locatie aanwezige Vlaamse schuur worden getransformeerd tot een burgerwoning waarmee er naast de bestaande bedrijfswoning een tweede woning op de locatie wordt gerealiseerd. Daarnaast is het voornemen om bijgebouwen in gebruik te nemen ten behoeve van het exploiteren van een praktijk voor emotioneel lichaamswerk, therapie en coaching (hierna: therapiepraktijk).

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Buitengebied Noord" van de gemeente Breda van toepassing. In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming 'Bedrijf' kan worden omgezet naar 'Wonen'. Deze wijzigingsbevoegdheid voorziet echter niet in de directe mogelijkheid om de Vlaamse schuur te transformeren tot burgerwoning nog de mogelijkheid om een bijgebouw in gebruik te kunnen nemen ten behoeve van een therapiepraktijk en is derhalve onvoldoende toereikend.

Om de ontwikkeling van het plangebied in één ruimtelijke procedure mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied is gelegen aan de Grintweg 18 te Breda, ten noordwesten van de bebouwde kom van de Bredase woonwijk Haagse Beemden. Hoewel het noordwestelijke buitengebied van Breda voornamelijk bestaat uit agrarische percelen en natuurgebieden zijn er wel meerdere woonpercelen aanwezig in de nabije omgeving van het plangebied. Op circa 280 meter ten westen van het plangebied loopt het spoorwegtraject en de Rijksweg A16 tussen Breda en Dordrecht. Ten noorden van het plangebied is de rioolwaterzuivering Nieuwveer van het Waterschap Brabantse Delta gelegen, op een afstand van ruim 500 meter tot onderhavig plangebied.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in het buitengebied van de gemeente Breda

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is het perceel eind 2021 gesplitst, waarmee het plangebied bestaat uit twee percelen welke kadastraal bekend staan als gemeente Breda, sectie L, nummers 775 en 776. De boerderijwoning is gelegen op het noordelijke perceel nr. 775 en de Vlaamse schuur op het zuidelijke perceel nr. 776. De twee percelen hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 8.160 m².

Figuur 1.2 Kadastrale situatie plangebied (bron: kadastralekaart.com)

Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing:

• "Buitengebied Noord", vastgesteld op 7 november 2014 (onherroepelijk per 23 september 2015); en
• "Parapluplan Hospita en parkeren 2022", vastgesteld op 11 november 2022.

Op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied Noord" zijn de gronden binnen het plangebied bestemd als 'Bedrijf' en 'Agrarisch'. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden, anders dan agrarische activiteiten, in de milieucategorie 1 en 2 zoals aangegeven in het vigerende bestemmingsplan opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten. Binnen deze bestemming mogen gebouwen uitsluitend worden opgericht binnen het daar aanwezige bouwvlak. Ten behoeve van de activiteit wonen is per bedrijf hooguit één bedrijfswoning toegestaan.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening, water en extensief dagrecreatief medegebruik. Ter plaatse mogen alleen tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, terreinafscheidingen en voorzieningen ten behoeve van het extensief dagrecreatief medegebruik worden gebouwd, met dien verstande dat niet gebouwd mag worden ten behoeve van de uitbreiding van het aantallen dieren of de uitbreiding van glasopstanden.

Ter bescherming en veiligstelling van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing over het gehele plangebied. Op basis van de planregels is het niet toegestaan om te bouwen zonder dat er op basis van een archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn. Het bouwen van gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen waarbij de oppervlakte en situering gelijk blijft en het oprichten of uitbreiden van gebouwen tot een maximale oppervlakte van 100 m², is wel direct toegestaan.

In artikel 6.5 van de planregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming 'Bedrijf' kan worden gewijzigd naar 'Wonen', mits er wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda en met dien verstande dat:

1. aan cultuurhistorische, landschappelijke of natuurlijke waarden geen onevenredige schade wordt toegebracht;
2. de voormalige bedrijfsgebouwen grotendeels worden gesloopt, tenzij het cultuurhistorische waardevolle bebouwing betreft, waarbij maximaal 500 m² mag worden gehandhaafd als bijgebouw en de overtollige verharding.

Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan "Buitengebied Noord" (plangebied is rood omlijnd)

Toetsing vigerend bestemmingsplan

Het planvoornemen omvat de omzetting van de voormalige bedrijfslocatie tot een woonlocatie. De Vlaamse schuur zal daarbij worden getransformeerd tot een burgerwoning waarmee er een tweede woning op de locatie wordt gerealiseerd. Daarnaast is het voornemen om ter plaatse een therapiepraktijk te exploiteren, hiervoor zal maximaal 200 m² aan bijgebouwen in gebruik worden genomen.

Wijzigingsbevoegdheid, conform artikel 6.5 van het bestemmingsplan "Buitengebied Noord"

Transformatie Vlaamse schuur naar burgerwoning

De wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in artikel 6.5 van het vigerend bestemmingsplan, voorziet enkel in de bestemmingswijziging naar de bestemming 'Wonen'. Conform het bestemmingsplan "Buitengebied Noord" is binnen de bestemming 'Wonen' maximaal één woning toegestaan per bouwvlak. De transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning, waarmee er een tweede woning op de locatie wordt gerealiseerd is derhalve niet direct mogelijk te maken met de wijzigingsbevoegdheid. Om de Vlaamse schuur te kunnen transformeren tot een burgerwoning zal er vervolgens met een omgevingsvergunning moeten worden afgeweken van de woonbestemming.

Uitoefening aan huis verbonden beroepsactiviteiten in bijgebouwen

Artikel 16.5 van het vigerend bestemmingsplan stelt dat er er middels een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de gebruiksregels van de bestemming 'Wonen':

1. voor het gebruik van een bijgebouw voor een aan huis verbonden beroep met dien verstande dat:
   1. voor deze functie te gebruiken oppervlakte niet meer bedraagt dan 75 m² tenzij een groter aantal m² aan bijgebouwen aanwezig is dan de maximaal toegestane 100 m² in welk geval 10% van het meerdere tevens voor het aan huis gebonden beroep kan worden aangewend;
   2. de te ontwikkelen activiteiten geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben in die zin dat geen aanvullende verkeersmaatregelen, zoals de aanleg van extra parkeerruimte, noodzakelijk zijn dan wel de verkeersveiligheid ter plaatse niet in het gedrang komt.

In onderhavig plan blijft 500 m² aan bijgebouwen gehandhaafd binnen het plangebied, dit houdt in dat er conform artikel 16.5 maximaal 115 m² (75 m² + 10% van 400 m²) aan bijgebouwen middels een omgevingsvergunning in gebruik kan worden genomen voor een aan huis verbonden beroep. Onderhavig voornemen beoogd het uitoefenen van een therapiepraktijk waarvoor maximaal 200 m² aan bijgebouwen in gebruik zal worden genomen. De beoogde therapiepraktijk kan derhalve niet mogelijk worden gemaakt als een aan-huis-gebonden beroep.

Conclusie wijzigingsbevoegdheid

Omdat de wijzigingsbevoegdheid enkel voorziet in een bestemmingswijziging en niet in de (directe) transformatie van de Vlaamse schuur en de bestemming 'Wonen' uit het vigerend bestemmingsplan onvoldoende mogelijkheden biedt voor de beoogde therapiepraktijk, is besloten om voorliggend bestemmingsplan in procedure te brengen waarmee de gehele beoogde ontwikkeling van het plangebied in één ruimtelijke procedure mogelijk worden gemaakt.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'

De benodigde werkzaamheden van het planvoornemen voorzien niet in bodemingrepen die de bouwregels van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' overschrijden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve niet van toepassing. De dubbelbestemming zal worden overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Sloopregeling

Ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging dient er wel te worden voldaan aan de sloopregeling. Hiervoor zal een deel van de voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, waarbij maximaal 500 m² zal blijven gehandhaafd als bijgebouw. De Vlaamse schuur is vanwege zijn cultuurhistorische waarde aangewezen als een gemeentelijk monument en daarmee ook uitgesloten van de sloopregeling. De maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen zal ook in de regels van voorliggend bestemmingsplan worden geborgd.

Therapiepraktijk

In het kader van het voornemen om ter plaatse een therapiepraktijk te exploiteren zal binnen de woonbestemming een functieaanduiding worden toegepast. Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - praktijk voor emotioneel lichaamswerk' mogen dan maximaal 200 m² aan bijgebouwen in gebruik mogen worden genomen ten behoeve van het exploiteren van een praktijk voor emotioneel lichaamswerk, therapie en coaching.

Landschapsinvesteringsregeling Breda

Daarnaast zal er worden voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda. Een nadere verantwoording aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda is te vinden in paragraaf 3.2.2 van voorliggend bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 wordt een planbeschrijving gegeven van enerzijds de bestaande situatie en anderzijds de nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. De aspecten met betrekking tot het milieu en landschap komen in hoofdstuk 4 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

Het plangebied is gelegen aan de Grintweg in het uiterste noorden van de Haagse Beemden, gemeente Breda. De Grintweg maakt vanouds onderdeel uit van de buurtschap 'Klein Overveld'. De naam Overveld kwam al in de dertiende eeuw voor en verwijst oorspronkelijk naar woest onbebouwd terrein. De buurtschap Klein Overveld is ontstaan na de grootschalige heideontginning van Overveld in de zeventiende eeuw. De nederzetting van verspreide boerderijen lag rondom de voormalige Klein Overveldse Heide die in gemeenschappelijk gebruik was. De akkers lagen aan de "buitenkant" achter de hoeven.

Na de ontginning van de Overveldse Heide rond 1650 werd de weg naar het Nieuw Veer opnieuw aangelegd als een kaarsrechte weg en werd het brede tracé ontgonnen. Deze nieuwe weg, de huidige Grintweg, bestond al in 1669 en werd ook wel de Nieuweveerseweg of de Veerseweg genoemd. Volgens de legger van openbare wegen van 1878 was de huidige Grintweg toen al een grindbaan. De naam van de weg zal dus waarschijnlijk ontstaan zijn in de volksmond voor deze met grind verharde weg.

Figuur 2.1 Uitsnede historische kaarten plangebied (bron: Topotijdreis.nl)

Voor de historische analyse van het plangebied wordt grotendeels uitgegaan van het kadastrale minuutplan, die in hoofdlijn de bebouwde toestand omstreeks 1832 vastlegt. De boerderij met Vlaamse schuren is op het kadastrale minuutplan, van de toenmalige gemeente Princenhage, weergegeven. Zoals tegenwoordig nog het geval, ligt het complex van gebouwen op de hoek van de Grintweg en de Kluisstraat.

In veel gevallen is het mogelijk om aan de hand van kadastrale hulpkaarten en veldtekeningen een goed beeld te vormen van de ontwikkeling van een agrarisch complex. Echter zijn in het archief van het kadaster zijn vrijwel geen kaarten beschikbaar die betrekking hebben op het complex aan de Grintweg 18. De kaarten die wel beschikbaar zijn betreffen hulpkaarten uit 1990, 1996 en een veldtekening uit 1989, deze verschaffen nauwelijks relevante informatie. Een verklaring voor het ontbreken van hulpkaarten kan zijn dat er in essentie tussen de situatie van het kadastrale minuutplan en de bestaande situatie in de basis niet veel is verandert. Dat wordt duidelijk wanneer de huidige kadastrale percelen over het kadastrale minuutplan worden geprojecteerd. De boerderijwoning is in de loop der tijd wat gewijzigd in grondvorm. In de jaren dertig van de negentiende eeuw is de boerderijwoning rechthoekig met aan de noordzijde (Kruisstraat) een aanbouw en ook een aan- of uitbouw aan de oostzijde (erf). De grote Vlaamse schuur is op het minuutplan en in de bestaande situatie rechthoekig. In 1832 is de Vlaamse schuur ongeveer 1,65 keer zo lang als dat deze breed is. Tegenwoordig is die verhouding ongeveer 1 staat tot 1,5. Op het minuutplan liggen de schuren aan de achterzijde in elkaars verlengde (zoals ook nu) en de ruimte tussen de schuren kan in de loop der tijd niet zijn verbreed omdat een smallere tussenruimte totaal onpraktisch is.

De kleinste van de twee schuren is na 1832 iets gewijzigd. Nog steeds is er sprake van een L-vormig grondplan. De insnijding is tegenwoordig echter minder diep dan op de kadastrale kaart uit omstreeks 1832 staat aangegeven. Een gebouwtje dat op de kadastrale minuut ten zuiden van de boerderij en ten westen van de grote Vlaamse Schuur is getekend, bestaat niet meer. Omstreeks 1900 is ten zuiden van dat gebouwtje een nieuw gebouwtje opgericht, thans in gebruik als praktijkruimte.

Wanneer de boerderij en de schuren zijn opgericht, is niet vast komen te staan. Het vermoeden bestaat dat de oorsprong van het erf in of kort na 1649 zal liggen. In dat jaar verkreeg Jacob Beens van de heer van Breda veertig hectare grond die hij kon ontginnen. Mogelijk is Grintweg 18 in oorsprong een ontginningsboerderij van Beens. Wat wel kan worden vastgesteld, is dat het geraamte van de kleine Vlaamse schuur hoogst waarschijnlijk ouder is dan het geraamte van de grote schuur. De kleine schuur is namelijk opgetrokken in eikenhout, de grote schuur in grenen hout. Toepassing van eikenhout is een indicator voor een hogere ouderdom. Het verschil in materiaal geeft in ieder geval aan dat de beide schuren niet gelijktijdig zijn opgetrokken.

Figuur 2.2 Uitsnede minuutplan Princenhage, Noord Brabant, sectie C, blad 01 (bron: beeldbank.cultureelerfgoed.nl)

Het plangebied aan de Grintweg 18 te Breda betreft een voormalig (agrarische) bedrijfslocatie.

De L-vormige opzet van het historische boerenerf is in de bestaande situatie nog steeds goed herkenbaar. De jongste bebouwing, bestaande uit een kippenhok, kantine en kennel is gebouwd tussen de jaren 60 en 80 van de twintigste eeuw.

In het recente verleden was op de locatie een huisdierenopvang gevestigd. Na de beëindiging van dit bedrijf is de locatie in 2021 aangekocht door de huidige eigenaar ten behoeve van het gebruik als woonlocatie en de mogelijkheid om ter plaatse een praktijk voor emotioneel lichaamswerk, therapie en coaching te exploiteren (hierna: therapiepraktijk).

Figuur 2.3 Foto's bestaande situatie plangebied (linksboven: vogelvluchtaanzicht plangebied; rechtsboven: boerderijwoning; links- en rechtsonder: Vlaamse schuur met rieten dak)

Het voornemen is om op de locatie een tweede woning te creëren door de Vlaamse schuur te transformeren tot burgerwoning. Ten behoeve van dit voornemen is de locatie reeds gesplitst in twee percelen, waarbij de boerderijwoning is gelegen op het noordelijke perceel (BDA00-L-775) en de Vlaamse schuur op het zuidelijke perceel (BDA00-L-776). Hoewel het perceel is gesplitst, zal het erf wel een geheel blijven vormen en wordt hier geen harde erfbegrenzing toegepast.

Daarnaast is het voornemen om ter plaatse van de voormalige kennel een nieuw bijgebouw op te richten ten behoeve van een groepsruimte voor de therapiepraktijk. In de nieuwe situatie zullen de praktijkruimte (2) en de nieuwe groepsruimte (5) worden gebruikt ten behoeve van de therapiepraktijk. Het kippenhok (3) en de kantine (4) zullen niet in gebruik worden genomen ten behoeve van beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten. Dit betreffen slechts bijgebouwen die ondergeschikt zijn aan de beoogde woonbestemming.

Om te kunnen voldoen aan de sloopregeling zijn enkele voormalige bedrijfsgebouwen inmiddels (deels) gesloopt en zullen ook de overige voormalige bedrijfsgebouwen nog (gedeeltelijk) gesloopt worden, waarbij er 500 m² aan bijgebouwen blijft gehandhaafd. De oorspronkelijke bebouwing zal volledig behouden blijven in de nieuwe situatie, waarmee ook de historische situatie van het boerenerf herkenbaar zal blijven in de nieuwe situatie.

Figuur 2.4 Overzicht van de te behouden en de te slopen bebouwing

Ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen is een erfinrichtingsplan opgesteld van het plangebied. Het erfinrichtingsplan is toegevoegd als Bijlage 3 van de regels behorende bij dit bestemmingsplan. Hierin is te zien hoe het plangebied zal worden ingericht en op welke wijzen er wordt voorzien in de landschappelijke inpassing. In de bijbehorende assortimentenlijst (zie Bijlage 4 van de regels) zijn de boom- en plantsoorten opgenomen die in het kader van de landschappelijke inpassing geplant zullen worden ter plaatse van de bestemming 'Natuur'.

Figuur 2.5 Erfinrichtingsplan Grintweg 18 Breda

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. Sterke en gezonde steden en regio's
4. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling en conclusie

Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief is bovengenoemd rijksbeleid niet direct van invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging liggen bij de gemeente. Zij zal daarbij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad gebruiken.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden Rarro (geconsolideerde versie, 1 december 2020)

Beoordeling en conclusie

Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP.

In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt.

Op 1 oktober 2012 is artikel 3.1.6 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Voorliggend bestemmingsplan voorziet hoofdzakelijk in de transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning. Op basis van jurisprudentie blijkt dat bij woningbouwontwikkelingen er pas sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf twaalf woningen. De ontwikkeling van slechts één woning is derhalve niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling en is daarmee ook niet Ladderplichtig.

Conclusie

Uit de bovenstaande beoordeling wordt geconcludeerd dat onderhavig planvoornemen qua aard en omvang geen stedelijke ontwikkeling betreft. Een verdere verantwoording aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet aan de orde.

De nieuwe Omgevingswet (die op 1 januari 2024 in werking zal treden) bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

1. Werken aan de Brabantse energietransitie;
   1. Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.
   2. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.
2. Werken aan een klimaatproof Brabant;
   1. Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
   2. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.
3. Werken aan de slimme netwerkstad;
   1. Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.
   2. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.
4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;
   1. Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.
   2. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.
   3. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of Omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie

Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd provinciaal beleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Zij zullen daarbij uiteraard de richtlijnen en prioriteiten van de provincie als leidraad gebruiken.

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim Omgevingsverordening (IOV). Deze Omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim Omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim Omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Beoordeling

Het projectgebied is gelegen binnen het 'Landelijk gebied', aangemerkt als 'verstedelijking afweegbaar'. Een plan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. In het plan moet worden gemotiveerd hoe de verbetering past binnen het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd.

De uitvoering van de kwaliteitsverbetering van het landschap heeft de gemeente Breda vastgelegd in de 'Landschapsinvesteringsregeling Breda'. Middels deze regeling geeft de gemeente toepassing aan artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening. De Landschapsinvesteringsregeling Breda biedt duidelijkheid voor het grootste gedeelte van de buitenstedelijke ruimtelijke ontwikkelingen. In de regeling is opgenomen of en welke vorm van kwaliteitsverbetering van toepassing is bij ontwikkelingen, aan de hand van een drietal categorieën:

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist.
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Deze categorie is niet limitatief.
• Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst.

Onderhavig planvoornemen valt binnen categorie 2 van de Landschapsinvesteringsregeling Breda, waarbij een landschappelijke inpassing van het plangebied verplicht is gesteld. De landschappelijke inpassing vereist maatwerk. Landschappelijke inpassing betekent een zodanige vormgeving en inpassing dat deze optimaal is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Landschappelijke inpassing vindt bij voorkeur plaats op of direct aansluitend aan het bouwvlak en/of bestemmingsvlak.

De omvang van de landschappelijke inpassing wordt bepaald aan de hand van de volgende formule:

(2 x langste zijde van de woonbestemming x 3 meter) + (1 x kortste zijde van de woonbestemming x 3 meter)

Voor onderhavig planvoornemen betekent dit een landschappelijke inpassing met een minimale omvang van 557,4 m². Zie onderstaande berekening:

Omvang landschappelijke inpassing: (2 x 73,4 meter x 3 meter) + (1 x 39 meter x 3 meter) = 557,4 m².

De landschappelijke inpassing van het plangebied vindt plaats in de vorm van het behouden en in stand houden van de bestaande bomen en aanplanten van nieuwe bomen en groenstructuren. In Bijlage 3 van de regels behorende bij voorliggend bestemmingsplan is het erfinrichtingsplan van het plangebied toegevoegd, waarin onder andere de groenstructuren van het plangebied zijn aangeduid.

De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt in de regels en verbeelding verankerd middels de bestemming 'Natuur' met de aanduiding 'specifieke vorm van Natuur - Landschapsinvesteringsregeling' en een voorwaardelijke verplichting. Deze bestemming heeft een oppervlakte van circa 2.450 m² waarmee er ruimschoots wordt voorzien in de verplichtte landschappelijke inpassing.

Transformatie Vlaamse schuur

Ten aanzien van de transformatie van de monumentale Vlaamse schuur tot burgerwoning is artikel 3.69 lid c uit het IOV van toepassing. Hierin wordt gesteld dat een bestemmingsplan kan voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing.

Met de beoogde transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning krijgt het gebouw een nieuwe functie en zal het actief in gebruik worden genomen ten behoeve van wonen. Doordat de Vlaamse schuur een nieuwe functie krijgt kan leegstand en verloedering van het gebouw worden voorkomen. De beoogde functiewijziging draagt dan ook bij aan het behoud van het monumentale gebouw.

Om het gebouw geschikt te maken voor bewoning zijn er wel aanpassingen nodig. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de elementen die de monumentale waarden van het pand vertegenwoordigen. In de rapportage van de bouwhistorische verkenning van de Vlaamse schuur (zie Bijlage 5) wordt aangegeven dat:

'Herbestemming met behoud van monumentwaarde mogelijk lijkt wanneer de constructie geheel intact wordt gelaten, het gebouw twee houten wanden krijgt/behoud (door deze niet te strak te bezagen kan de waardenbeleving zelfs wat worden versterkt), de stenen gevels en het agrarische karakter daarvan zoveel mogelijk behouden blijven (of versterkt worden) en het concept van de inrijdeuren behouden blijft.'

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de verbouwing van de Vlaamse schuur zal uiteindelijk door het bevoegd gezag worden getoetst of er in voldoende mate rekening wordt gehouden met het behouden en/of herstellen van de monumentale waarden.

Conclusie

Het planvoornemen is in lijn met het provinciale beleid.

Breda staat de komende jaren voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie en het voorzien van werkgelegenheid en huisvesting. Deze opgaven worden door de gemeente integraal opgepakt en benut om een schaalsprong te maken, met behoud van Breda, voor de komende generaties. Om op de nieuwe opgaven te anticiperen is er behoefte aan een nieuwe integrale strategische visie voor de fysieke leefomgeving. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van Breda op 21 oktober 2021 de Omgevingsvisie Breda 2040, 'Breda, sterk en veerkrachtig' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2030 uit 2013 als strategische visie voor de fysieke leefomgeving van Breda.

Behoud cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Bij cultuurhistorische waardevolle bebouwing, van belang voor de belevingswaarde van het buitengebied, denkt de gemeente Breda actief mee over mogelijkheden zoals woningsplitsing, functieverandering etc., om op die manier het gemeentelijk erfgoed te behouden voor de toekomst. Initiatiefnemers dienen hiervoor in een zo vroeg mogelijk stadium voldoende onderbouwing aan te leveren waaruit blijkt dat er cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Door middel van aanwijzing tot gemeentelijk monument wordt het behoud naar de toekomst toe geborgd.

Beoordeling en conclusie

Op basis van het uitgevoerde bouwhistorisch onderzoek (zie Bijlage 5) is de Vlaamse schuur vanwege zijn cultuurhistorische waarde door de monumentencommissie van de gemeente Breda benoemd tot gemeentelijk monument. Met de transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning wordt gewaarborgd dat dit cultuurhistorische gebouw blijft behouden. Het planvoornemen voorziet daarmee in het behoudt van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en sluit daarmee aan bij de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

Het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit' vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022-2026. In het akkoord staat hoe het college van burgemeester en wethouders wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen zijn tijdens de bestuursperiode.

Breda, de negende stad van Nederland, is met zijn historische binnenstad, zijn karakteristieke dorpen en zijn groene omgeving een aantrekkelijke plek om te wonen, werken en recreëren. Maar net als in de rest van het land staat de woningmarkt in Breda de laatste jaren steeds meer onder druk. En met de hoogste vierkantemeterprijs na de Randstad is wonen in Breda voor een grote groep inwoners niet meer vanzelfsprekend. De gemeente ziet in dat de gehele woningmarkt op slot zit. Het is nodig dat wonen in Breda voor starters, alleenstaanden en tweeverdieners mogelijk en betaalbaar blijft. De gemeente Breda zet zich daarom in om de ontwikkelingen op de woningmarkt zo veel mogelijk bij te sturen.

Breda wordt naast dat het stedelijker wordt, tegelijkertijd ook steeds groener gemaakt. Er wordt richting gegeven aan de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een groen park te zijn. Zo krijgt Breda steeds meer te bieden aan kwaliteit, zowel binnen de stad als in de dorpen en wordt Breda nog aantrekkelijke om te wonen, werken en ondernemen.

Conclusie

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de Vlaamse schuur getransformeerd tot burgerwoning, waarmee er één extra woning wordt gerealiseerd in het buitengebied van de gemeente Breda. Door de geringe aard en omvang van het planvoornemen zijn de ambities van het bestuursakkoord niet van directe invloed.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals de duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom is het Perspectief wonen en zijn Gebiedsprofielen Wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

• de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
• de woningen zijn betaalbaar;
• de woningvoorraad is divers;
• de woningen worden gewaardeerd;
• de leefbaarheid is op orde;
• de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
• de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

De gemeente Breda zet zich in voor een woningmarkt die divers is in aanbod, toegankelijk is voor iedereen en aansluit op de woonbehoefte. In het Perspectief wonen en gebiedsprofielen wordt onder andere geconcludeerd dat er sprake is van een mismatch in de Bredase woningmarkt tussen vraag en aanbod. Op korte termijn betreft dit vooral grondgebonden koopwoningen en woningen voor starters en senioren, op langere termijn als gevolg van de demografische ontwikkelingen koop- en huurappartementen. Daarnaast ziet de gemeente een toenemende vraag naar zowel stedelijke als dorps/ landelijke woonmilieus.

Onderhavig plangebied is gelegen in het buitengebied en voorziet in de mogelijkheid om de Vlaamse schuur te transformeren naar een burgerwoning. Het sluit daarmee aan op de woningbehoeftes binnen de gemeente Breda.

In 2021 is de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. In deze nota zijn kwalitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw-, uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de 'Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013'.

Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad. Met haar parkeernormen blijft Breda aansluiten bij de meest recente parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381).

De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein wordt opgelost.

Naast parkeernormen voor de auto hanteert de gemeente Breda ook parkeernormen voor fietsparkeren. Als basis voor haar fietsparkeernormen kiest Breda voor de meest recente fietsparkeerkencijfers van het CROW. Uitgangspunt bij de toepassing van fietsparkeernormen is dat de vereiste fietsparkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. In deze nota maakt de gemeente bij de toepassing van fietsparkeernormen onderscheid tussen vaste gebruikers en bezoekers. In heel Breda is het uitgangspunt dat vaste gebruikers op eigen terrein hun fiets kunnen parkeren.

Beoordeling en conclusie

Op basis van de Nota Parkeernormen Breda 2021 is onderhavig plangebied gelegen binnen het gebied omschreven als 'overig grondgebied Breda'. Het planvoornemen voorziet in de planologische transformatie van een boerderijwoning tot reguliere woning. Voor grondgebonden woningen groter dan 90 m² in het overig grondgebied Breda geldt een parkeernorm van 1,8 per woning. Dit betekent dat er twee parkeerplaatsen in het plangebied aanwezig dienen te zijn.

Vooruitlopend op de transformatie van de Vlaamse schuur dienen er in totaal minimaal vier parkeerplaatsen (twee per woning) binnen het plangebied aanwezig te zijn. Het plangebied voorziet in meer dan genoeg ruimte om de benodigde parkeerplaatsen ter realiseren.

Naast voldoende autoparkeerplaatsen, dienen ook voldoende fietsparkeerplaatsen aanwezig te zijn. De normen omtrent fietsparkeerplaatsen zijn eveneens opgenomen in de Nota Parkeernormen Breda 2021. Voor eengezinswoningen c.q. grondgebonden woningen geldt een fietsparkeernorm van 4,2 per woning. Voor de toekomstige situatie geldt derhalve een behoefte van 9 fietsparkeerplaatsen. Binnen het plangebied is meer dan genoeg ruimte aanwezig om de benodigde fietsparkeerplaatsen te realiseren.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Verkennend bodemonderzoek

Ten behoeve van het planvoornemen is in augustus 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, inclusief een onderzoek naar asbest in grond ter plaatse van de druppellijnen.

Het doel van het onderzoek is het verkrijgen van een inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen bestemmingswijziging. De volledige rapportage van het onderzoek is als Bijlage 1 toegevoegd aan voorliggend wijzigingsplan, hieronder volgt enkel een samenvatting van de resultaten uit het onderzoek.

Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling ter plaatse van boring 03 (zie figuur 4.1) sporen van grind aangetroffen in de bovengrond (0-50 cm-mv). Ter plaatse van boring 04 zijn sporen van baksteen en sporen van stenen aangetroffen in het traject van 0-25 cm-mv. Ter plaatse van de boringen 07 en 09 de zijn sporen van baksteen aangetroffen in de bovengrond (respectievelijk 0-50 cm-mv en 5-40 cm-mv). Tenslotte zijn ter plaatse van boring 12 in het traject van 0-40 cm-mv resten van puin aangetroffen. Deze boring is geplaatst direct naast de recent gesloopte hondenkennel. Gezien de aard van de bijmengingen wordt aangenomen dat het sloopresten van dit pand betreffen.

Bij het graven van de gaten ter plaatse van de druppellijnen zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ter plaatse van de gaten G01 t/m G04 (zie figuur 4.1) zijn sporen van grind en baksteen aangetroffen in het traject 5-35 cm-mv. Bij de gaten G05 en G06 zijn sporen van grind aangetroffen in het traject van 10-40 cm-mv. Ter plaatse van deze 6 gaten was een halfverharding van grind aanwezig. Ter plaatse van de gaten G07 en G08 zijn sporen van baksteen aangetroffen in het traject van 0-50 cm-mv.

Figuur 4.1 Situering boringen, gaten, peilbuis en fotostanden

Wet bodembescherming

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond en ondergrond niet verontreinigd zijn. Het grondwater is licht verontreinigd met som xylenen. De bovengrond ter plaatse van de druppellijn ten oosten van de schuur is licht verontreinigd met PCB. Ter plaatse van de overige onderzochte druppellijnen is de bovengrond niet verontreinigd met PCB. Geconcludeerd kan worden dat in de grond ter plaatse van de druppellijnen ten zuiden van de schuur asbest is aangetroffen. De gewogen asbestconcentratie van 3,3 mg/kg d.s. blijkt echter onder de norm voor nader onderzoek (= 50 mg/kg d.s.). In de overige onderzochte druppellijnen is geen asbest aangetroffen.

Besluit bodemkwaliteit

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond en ondergrond indicatief voldoen aan de klasse achtergrondwaarde. De eventueel tijdens de bouwactiviteiten vrijkomende bovengrond is geschikt voor hergebruik ter plaatse. Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit. Vooralsnog dienen voor de overtollige rond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Toetsing hypothese

-erf:

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijding in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.

-druppellijnen:

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek kan de gestelde hypothese "verdachte locatie" voor de onderzochte druppellijnen verworpen worden. De asbesthoudende bronnen ter plaatse van deze locaties zijn reeds gesaneerd.

Algemeen

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij ongewijzigd gebruik binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. Ook voor de beoogde functieklasse van wonen hoeven geen gebruiksbeperkingen te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Conclusie

De resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan, of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Overlast van geluid op geluidsgevoelige functies dient namelijk te worden voorkomen.

Ten behoeve van de transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting als gevolg van het weg- en railverkeer. De volledige rapportage van het onderzoek is als Bijlage 1 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Hieronder volgt een samenvatting met de belangrijkste conclusies uit het onderzoek.

Beoordeling

Wet geluidhinder

Wegverkeer

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt enkel overschreden als gevolg van het wegverkeer ter plaatse van de Rijksweg A16. De geluidbelasting betreft maximaal 51 dB (incl. aftrek 110g Wgh). De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 53 dB (Rijksweg A16) wordt niet overschreden.

Railverkeer

Ter plaatse van de woning is de geluidbelasting vanwege omliggende spoorlijnen inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat vanwege spoorweglawaai ten hoogste 57 dB wordt berekend waardoor de voorkeursgrenswaarde van 55 dB met 2 dB wordt overschreden. De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 68 dB wordt niet overschreden.

Maatregelen

Uit het onderzoek is gebleken dat het treffen van mitigerende maatregelen in de vorm van bronmaatregelen niet als reële maatregel te stellen is. Afscherming van de woning middels geluidsschermen, het verplaatsen van de woning en het verlagen van de maximum snelheid is vanuit financieel oogpunt, stedenbouwkundig oogpunt dan wel verkeerskundig oogpunt eveneens niet als reële maatregel te stellen in onderhavige situatie. Uit onderzoek blijkt dat

voldaan kan worden aan de eisen uit het Ontheffingenbeleid van de gemeente Breda. Derhalve dienen hogere grenswaarden te worden vastgesteld voor de geveldelen waar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai dan wel 55 dB voor railverkeerslawaai wordt overschreden.

Bouwbesluit 2012

De karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied dient op grond van het Bouwbesluit minimaal 20 dB te bedragen. Gezien de voorkeursgrenswaarden voor weg- en railverkeerslawaai overschreden worden dient ten behoeve van de bouwvergunning nader onderzoek naar de geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie van de woning uitgevoerd te worden voor de gevels met een geluidbelasting >53 dB (excl. aftrek 110g Wgh). Hiermee dient aangetoond te worden dat ter plaatse van de geluidgevoelige ruimten voldaan kan worden aan de vereiste karakteristieke geluidwering conform het Bouwbesluit 2012.

Ruimtelijke ordening

Uit het onderzoek blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting varieert van 46 dB tot 57 dB. Opgemerkt wordt dat de berekende waarde van 57 dB enkel op één gevel plaatsvindt. De overige gevels zijn <55 dB, wat te kwalificeren is als goed tot redelijk woon- en leefklimaat.

Om de toekomstige bewoners van de nieuwe woning voldoende te beschermen tegen geluid als gevolg van weg- en railverkeerslawaai dient ten behoeve van de aanvraag om omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) reeds een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels uitgevoerd te worden. Mogelijk blijkt uit dit onderzoek dat toepassing van aanvullende bouwkundige voorzieningen benodigd is om een acceptabel woon- en leefklimaat te kunnen garanderen in de woning.

Geluid windturbines

Ten noorden van het plangebied zijn ter hoogte van de RWZI en langs weerszijden van de A16 windturbines aanwezig.

Draaiende windturbines produceren naast elektriciteit ook geluid. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de wieken zich door de lucht bewegen, met de uiteinden als snelst bewegende delen. Windturbines produceren een geluid dat vaak als 'zoevend' of 'zwiepend' wordt ervaren. Voor het beperken van geluid en overlast gelden wettelijke normen. Door innovaties bij de nieuwste generaties windturbines is het geluid minder dan bij oudere generaties.

De toegestane geluidbelasting wordt uitgedrukt in Lden en Lnight. Lden (Level day-evening-night) geeft de gemiddelde geluidbelasting over alle etmalen van een jaar. Eerst worden dus de gemiddelden per etmaal (Lden) of nacht (Lnight) uitgerekend. Daarna wordt het gemiddelde per kalenderjaar berekend. Bij de berekening van Lden telt de geluidbelasting 's avonds zwaarder mee dan overdag. Geluid 's nachts telt nog wat zwaarder mee. Bij Lnight gaat het over de gemiddelde geluidbelasting van 23 tot 7 uur, maar dan zonder de straffactor voor de nacht. Ter plaatse van een geluidgevoelig object zoals een woning mag de geluidbelasting van windturbines niet meer bedragen dan 41 dB Lnight en 47 dB Lden.

Het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) heeft op de Atlas Leefomgeving een kaart gepubliceerd van het geluid van windturbines. Aan de onderstaande uitsnede is te zien dat ter plaatse van het plangebied de maximale geluidbelasting van windturbines 46 dB Lden bedraagt.

Figuur 4.2 Kaart geluid van windturbines (bron: Atlas Leefomgeving, RIVM)

De Grintweg 18 is geen zogenaamde 'molenaarswoning' of woning waar zogenaamde burenafspraken zijn gemaakt. Door de OMWB is een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting van de windturbines nabij de A16. Uit de rekenresultaten per windmolen blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van de Grintweg 18 maximaal 40 Lnight en 46 Lden bedraagt. De wettelijke normen worden daarmee niet overschreden.

Kijkend naar cumulatie met andere bronnen dan blijkt dat er sprake is van een toename van maximaal 1 tot 2 dB. Dit wordt gezien als een acceptabele en niet hoorbare toename. De nieuwe woning in de Vlaamse schuur is daarnaast nog net iets verder van de windturbines gelegen als de bestaande woning aan de Grintweg 18.

Geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van het plangebied aan de Grintweg 18 voldaan wordt aan de gangbare normen voor geluid van windturbines, waardoor het uitvoeren van een aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is.

Conclusie

Als gevolg van het weg- en railverkeer wordt ter plaatse van de Vlaamse schuur de voorkeursgrenswaarden overschreden, de hoogst toelaatbare geluidbelastingen worden niet overschreden. Voor de geveldelen waar de overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarden zijn door de gemeente Breda hogere grenswaarden vastgesteld.

Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) voor de benodigde werkzaamheden voor de Vlaamse schuur dient een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels te worden uitgevoerd. De uitvoering van dit onderzoek is middels een voorwaardelijke verplichting verankerd in de planregels van dit bestemmingsplan.

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Watertoets

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en plannen is het uitgangspunt dat deze geen slechtere waterhuishoudkundige situatie oplevert dan in het bestaand waterbeleid is vastgelegd. In de watertoets wordt beschreven hoe er in het plan rekening wordt gehouden met de relevante waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders.

Waterbeleid

Beleid Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027', welke is vastgesteld op 1 december 2021. De 'Keur Waterschap Brabantse Delta 2015' bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

De drie Brabantse waterschappen (Aa en maas, De Dommel en Brabantse Delta) hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten voor afvoeren van hemelwater'. Bij toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat de plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 500 m² is er vanuit het waterschap een compensatieverplichting. Tot 500 m² is de gemeente het bevoegd gezag.

Gemeente Breda: Stedelijk Waterplan 2019-2023 'Breda water bewust'

Het Stedelijk Waterplan (SWP) is een goed planinstrument om mee te kunnen bewegen met de trends en ontwikkelingen binnen dit vakgebied. Zo is er bijvoorbeeld sprake van meer extreme neerslag door klimaatverandering, een veranderende verhouding tussen overheid en burgers en verandering in wetgeving. Naast het inspelen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente de taak om haar watertaken te vervullen. Met betrekking tot stedelijk water brengt de gemeente Breda in de SWP de opgave voor de komende planperiode in beeld en laat zien op welke wijze hier strategisch invulling aan gegeven wordt. Daarnaast brengt de gemeente in beeld hoe ze vanuit de zorgplicht riolering kan bijdragen aan gemeenschappelijke doelen. Vandaar dat de gemeente Breda het SWP noemt in plaats van het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan). Onder 'stedelijk water' worden verstaan: de riolering, het grondwater, waterbergende voorzieningen en Bredase stadswateren.

De gemeente Breda hanteert de volgende hemelwaterbeleidsregels voor wat betreft het verhard oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen:

• Oppakken verhard oppervlak:

Onder oppakken van verhard oppervlak wordt verstaan het opbreken van verharding, het terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en sloop en nieuwbouw van gebouwen. Bij het oppakken van verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelgrens. Als werknorm wordt 70 m³ per ha op te pakken verhard oppervlak gehanteerd. Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

• Toename verhard oppervlak:

Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelgrens. Een bui die gemiddeld eenmaal per 100 jaar voorkomt wordt beschouwd als een extreem zware bui. De hemelwatervoorzieningen voor de verwerking van de klein(re) buien zijn in de meeste gevallen dan ontoereikend. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit van de hemelwaterverwerkende voorziening wordt een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename van het op de riolering afvoerend verhard oppervlak gehanteerd. Dit staat gelijk aan het bergen van 78 mm neerslag. Bij de uitvoering van het hemelwaterbeleid wordt als uitgangspunt gehanteerd dat bij een duurzame invulling de bergingsopgave minimaal 60 mm bedraagt in plaats van 78 mm. Onder duurzame invulling wordt verstaan de instandhouding en verbetering van het watersysteem door infiltratie en zuivering in een bovengronds systeem. Groene daken mogen, mits het dak minimaal 20 mm water kan bergen, als "onverhard" worden beschouwd.

Oppervlaktewater

Voor het waterschap is de legger, samen met de keur, hèt instrument om te zorgen voor veilige dijken, droge voeten, voldoende en schoon water. de legger bestaat uit een set van kaarten, daarop staat welke rivieren, beken, vennen en regenwaterbuffers, lijnvormige elementen, waterkeringen en kunstwerken (stuwen, sluisdeuren, en kademuren) het waterschap in beheer heeft en waar ze liggen. De legger bevat ook een register waarin staat wie waar en waarvoor het onderhoud moet doen. Tot slot bevat de legger zones (zoneringen) voor toekomstige ontwikkelingen en bescherming van watersystemen.

Op de leggerkaart van Waterschap Brabantse Delta zijn de in de directe omgeving van het plangebied gelegen oppervlakte wateren weergegeven. Het plangebied aan de Grintweg 18 wordt voor een groot deel begrensd door sloten, die aan weerszijden parallel lopen aan de Grintweg en de Kluisstraat. De sloten die het plangebied begrenzen zijn op de leggerkaart gecategorieseerd als categorie B waterlopen. De beoogde ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt omvat geen ingrepen aan de omliggende waterlopen.

Figuur 4.3 Uitsnede legger oppervlaktewater Waterschap Brabantse Delta

Waterbergingsopgave

Ten behoeve van de bestemmingswijziging naar 'Wonen' worden een aantal van de overtollige, voormalige bedrijfsgebouwen (deels) gesloopt. Ter plaatse van de te slopen bebouwing zal in de nieuwe situatie plaatselijk groen worden gerealiseerd, maar ook parkeervoorzieningen of andere erfverharding. Om een toename van verhard oppervlak zo veel mogelijk te beperken, kunnen de nieuwe parkeervoorzieningen en erfverharding mogelijk worden uitgevoerd met halfverharding. Daarnaast kan ook de bestaande erfverharding worden vervangen met halfverharding of groen. Uitgaande van het bovenstaande is de verwachting dat de beoogde ontwikkeling niet zal leiden tot een toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied. Aangezien er geen sprake zal zijn van een toename van verhard geldt er ook geen verplichting voor een waterbergingsopgave.

Op basis van het gemeentelijke waterbeleid geldt er wel een waterbergingsopgave voor de sloop van de voormalige kennel en vervangende nieuwbouw van een groepsruimte. De gemeente hanteert hierbij de regel dat per vierkante meter verhard oppervlak moet worden gecompenseerd in 7 mm waterberging. De nieuwe groepsruimte heeft een dakoppervlak van 168 m², de waterbergingsopgave komt daarmee neer op 1,18 m³ (= 168 m² x 0,007).

Het plangebied is van ruim voldoende omvang om mogelijk een waterbergingsvoorziening te realiseren. Met de gemeente Breda is afgestemd dat het hemelwater van de nieuwe bebouwing (en andere verhardingen) zal afstromen naar het groen binnen het plangebied er is dan ook geen sprake van afwatering op de omliggende watergangen.

Riolering

Voor de berekening van de toename van het aanbod van vuilwater, is voor de berekening uitgegaan van een gemiddeld verbruik van 120 liter per dag geproduceerd vuilwater per inwonerequivalent (IE). Voor de Vlaamse schuur wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners, dit komt neer op circa 300 liter vuilwater per dag (= 0,3 m³/dag) .

Voor de nieuwe groepsruimte wordt uitgegaan van een aanwezigheid 10 personen, daarbij wordt opgemerkt dat de therapiepraktijk op afspraak werkt. De groepsruimte zal dan ook niet iedere dag van de week voor volledige (werk)dagen tot de maximale capaciteit in gebruik worden genomen. Uitgaande van het gemiddeld verbruik van 120 liter per dag geproduceerd vuilwater per IE en met inachtneming van de verwachtte gebruik van de groepsruimte, zal het aanbod van vuilwater van de nieuwe groepsruimte naar schatting neerkomen op circa 600 liter vuilwater per dag (= 120 liter x 10 personen / 2).

Ten aanzien van de transformatie van de Vlaamse schuur naar woning en de bouw van de nieuwe groepsruimte zal er in de toekomstige situatie sprake zijn van een toename van het aanbod van vuilwater die gelijk is aan circa 900 liter per dag (0,9 m³/dag).

Het plangebied is ter hoogte van de Kluisstraat voorzien van een aansluiting op het vuilwaterriool (drukriool-vrijverval). Het uitgangspunt is om het vuilwater van de Vlaamse schuur en de groepsruimte aan te sluiten op het bestaande rioleringsstelsel. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het (ver)bouwen zullen de mogelijkheden en wijze van aansluiting in nader overleg met de gemeente Breda worden afgestemd.

Conclusie

Uitgaande van de bovenstaande beoordelingen zal de ontwikkeling van het plangebied niet leiden tot een slechtere waterhuishoudkundige situatie ten opzichte van de bestaande situatie. Het aspect water vormt derhalve ook geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan.

Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de voorgenomen ingreep heeft op beschermde natuurgebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde flora en fauna.

Natura 2000-gebieden

Nederland kent 162 Natura 2000-gebieden. Dit Natura 2000-netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle gebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Ook alle grote wateren en de gehele Noordzee behoren tot het NNN. Voor deze gebieden is het Rijk verantwoordelijk. De provincies zijn verantwoordelijk voor het Natuurnetwerk Nederland op het land. Het Natuurnetwerk Brabant maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland.

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden is door Eco Assist een ecologische quickscan uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt ruim buiten de invloedsfeer van Natura 2000-gebieden. Gezien de afstand en de aard en duur van de werkzaamheden worden negatieve effecten van stikstofuitstoot en depositie op daarvoor gevoelige habitattypen en de leefgebieden van soorten met instandhoudingsdoelstellingen als nihil ingeschat.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

De ingreep vindt niet plaats in het NNN. Daarnaast zijn negatieve effecten op wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN ten gevolge van externe werking uitgesloten. Aantasting van wezenlijke waarden of kenmerken van het NNN is daarmee op voorhand uitgesloten. Nadere toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot het NNN is hierdoor niet noodzakelijk.

Bescherming van houtopstanden

Binnen het plangebied zijn geen bomen aanwezig welke gekapt dienen te worden ten behoeve van de ingreep welke onderdeel uitmaken van een bosperceel van meer dan 10 are of een rijbeplanting van tenminste 20 bomen. Hierdoor is er ook geen sprake van effecten op bomen welke vallen onder het gedeelte beschermde houtopstanden uit de Wet natuurbescherming. Artikel 4.2 van de Wet natuurbescherming is hierdoor niet van toepassing.

Soortenbescherming

Vogels

In de bomen van het plangebied zijn geen horsten van roofvogels of uilen aangetroffen. Ook zijn er geen nesten van ooievaars, roeken of andere kraaiachtigen in de bomen aangetroffen.

Het plangebied is geschikt als leefgebied voor kerkuilen en steenuilen. Deze zouden kunnen nestelen in de schuren die aanwezig zijn. Tijdens het veldbezoek zijn de schuren van binnen onderzocht en zijn er geen sporen van uilen aangetroffen. Daarnaast bleek dat beide schuren lichtvensters hebben waardoor het in de gehele schuur te licht is voor deze dieren. Ook worden de schuren vrij intensief gebruikt waardoor er te veel verstoring is voor deze dieren. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten en functioneel leefgebied van zowel de kerkuil als steenuil kan dan ook uitgesloten worden op basis van dit onderzoek. In de gebouwen boerderijwoning en praktijkruimte zijn onder de daken mogelijk voor vogels toegankelijke ruimtes aanwezig waar huismussen kunnen broeden. Voor gierzwaluwen zijn er geen geschikte broedplekken met een vrije aanvliegroute aanwezig. Beide soorten zijn broedvogels met jaarrond beschermde nesten welke vallen onder categorie 2. De aanwezigheid van nesten van broedvogels met jaarrond beschermde nesten uit categorie 1 t/m 4 anders dan huismus zijn wel redelijkerwijs uitgesloten in het plangebied.

Van de vogels met jaarrond beschermde nesten, categorie 5, kunnen in het plangebied en de directe omgeving daarvan nesten worden verwacht van ekster, koolmees, pimpelmees en spreeuw.

Effectbeoordeling vogels

Onder de daken van de boerderijwoning en praktijkruimte zijn mogelijk nesten aanwezig van de huismus. Aan deze gebouwen vinden geen ingrepen plaats. Ook vinden er binnen het omliggende erf geen ingrepen plaats welke het mogelijk aanwezige functioneel leefgebied van huismussen ernstig aantast. Daarmee zijn negatieve effecten op de huismus ten gevolge van de ingreep redelijkerwijs uitgesloten. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten en functioneel leefgebied van overige vogelsoorten met vaste rust- en verblijfplaatsen uit categorie 1 t/m 4 is binnen het plangebied uitgesloten.

Voor te verwachten soorten uit categorie 5 zijn in de directe nabijheid van het plangebied voldoende alternatieve nestmogelijkheden voor handen. De ingreep leidt dan ook niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot overige broedvogels met jaarrond beschermde nesten.

Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen ertoe leiden dat broedvogels hun nesten met eieren of jongen verlaten en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar. Dat leidt tot een overtreding van artikel 3.1 lid 1 en 2 van de Wet Natuurbescherming. Het is voor de voorgenomen ingreep niet mogelijk ontheffing te verkrijgen voor het verstoren van broedgevallen van vogelsoorten welke van nature broeden in Europa en op natuurlijke wijze in Nederland gekomen zijn.

Vleermuizen

Het plangebied is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. Op grond van de geringe omvang van het plangebied is uitgesloten dat het plangebied een essentieel foerageergebied voor vleermuizen vormt. Vleermuizen maken gebruik van doorlopende lijnvormige elementen zoals bomenlanen voor beschutting en geleiding op hun vaste vliegroutes. Binnen het plangebied zijn geen doorlopende lijnvormige elementen aanwezig die door vleermuizen gebruikt kunnen worden als vaste vliegroute. Essentiële vliegroutes van vleermuizen zijn dan ook uitgesloten in het plangebied. Mogelijk dat de bomenlanen aan de Grintweg en Kluisstraat nabij het plangebied wel door vleermuizen gebruikt worden als vaste vliegroute.

Door de aanwezigheid van openingen tussen de betimmering en de buitenmuren, ruimte tussen de dakpannen en ruimte tussen de rieten daken kunnen vleermuizen de binnenruimtes van de boerderijwoning, praktijkruimte en kantine bereiken en gebruiken als verblijfplaats. Daarbij moet worden opgemerkt dat het aangebouwde deel aan de kantine (dat gesloopt zal worden) geen geschikte schuilplaatsen heeft omdat er geen holle dakruimtes zijn en er geen beschutte plekken achter de houten betimmering zijn aangetroffen. De schuren en het kippenhok/berging zijn niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen omdat er onvoldoende beschutte ruimtes aanwezig zijn met een temperatuur die stabiel genoeg is. Doordat de gebouwen niet goed geïsoleerd zijn en door de gebruikte bouwmaterialen is de aanwezigheid van massawinterverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuizen op basis van dit onderzoek voor alle gebouwen redelijkerwijs uitgesloten.

De aanwezigheid van verblijfplaatsen van gebouw bewonende soorten vleermuizen welke kan op basis van dit onderzoek dan ook niet uitgesloten worden in de boerderijwoning, praktijkruimte en kantine, met uitzondering van de tijdelijke aanbouw. Voor de overige gebouwen kunnen verblijfplaatsen van vleermuizen wel uitgesloten worden op basis van dit onderzoek. Binnen het plangebied zijn geen bomen aanwezig met potentieel voor vleermuizen geschikte holtes of grote stukken losse bast.

In het plangebied kunnen de volgende soorten worden verwacht: gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, grijze grootoorvleermuis, watervleermuis en meervleermuis.

Effectbeoordeling vleermuizen

Uit de resultaten blijkt binnen het plangebied mogelijk vleermuizen voorkomen. Op basis van de aard en ligging van het plangebied is het uitgesloten dat dit een essentieel foerageergebied betreft. De aanwezigheid van vaste vliegroutes van vleermuizen is eveneens uitgesloten binnen het plangebied. In de omgeving van het plangebied zijn dergelijke vaste vliegroutes mogelijk wel aanwezig in de vorm van bomenlanen in de bermen van de wegen. Doordat er geen verlichting toegepast wordt welke uitstraalt op deze groenstructuren buiten het plangebied zijn negatieve effecten hierop op voorhand uitgesloten.

Er zijn er geen holtes of grote stukken losse bast aanwezig in de bomen binnen het plangebied waarin verblijfplaatsen van boom bewonende vleermuizen aanwezig kunnen zijn. Het kan op basis van dit onderzoek echter niet uitgesloten worden dat een aantal gebouw bewonende soorten hun verblijfplaats hebben in de daken en muren (luchtspouw) van de boerderijwoning, praktijkruimte en kantine. Voor de kantine zijn verblijfplaatsen alleen mogelijk aanwezig in het gedeelte dat behouden blijft. Aan deze gebouwen en ook het gedeelte van de kantine dat potentieel geschikt is voor vleermuizen vinden geen ingrepen plaats. Ook heeft de plaatsing van de nieuwbouw op het lege bouwvlak geen effecten op mogelijke verblijfplaatsen in de andere gebouwen binnen het plangebied. Daarmee zijn ook negatieve effecten op mogelijk aanwezige beschermde functies van het plangebied voor vleermuizen redelijkerwijs uitgesloten. De ingreep leidt daarmee niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot vleermuizen.

Overige soorten

Overige beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen zijn in het plangebied niet te verwachten. De ingrepen leiden dan ook niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming voor deze soorten.

Conclusie

Op grond van de mogelijke effecten die op kunnen treden ten gevolge van de ingreep blijkt dat deze niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient wel in alle gevallen rekening gehouden te worden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht. Het aspect flora en fauna staat het planvoornemen derhalve ook niet in de weg.

Op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is het verboden om zonder vergunning projecten of andere handelingen uit te voeren die, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura 2000-gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. De juridische basis voor de Wet natuurbescherming zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. Per gebied zijn voor de soorten en habitattypen instandhoudingsdoelen bepaald.

Het grootste gedeelte van de Nederlandse natuurgebieden heeft te lijden onder verzuring, vermesting en verdroging. Hierdoor gaan kwetsbare en vaak bijzondere planten- en diersoorten achteruit en maken plaats voor meer algemene soorten. Een teveel aan stikstof, in de vorm van stikstofoxiden en ammoniak, is hier voor een groot deel debet aan.

Voor wat betreft stikstofdepositie dient voor nieuwe of gewijzigde plannen onderzocht te worden of er sprake kan zijn van een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Met behulp van een rekenprogramma (Aerius Calculator) moet worden bepaald of een plan een bijdrage (>0,00 mol/ha/jaar) aan stikstofdepositie veroorzaakt ter plaatse van Natura 2000-gebieden.

Indien een bijdrage van 0,00 mol/ha/jaar wordt berekend, kan worden gesteld dat er geen sprake is van een bijdrage en daarmee het initiatief niet tot significante negatieve effecten kan leiden.

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen is een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd van zowel de aanlegfase als de toekomstige gebruiksfase. De volledige berekeningen en bijbehorende rapportage is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 4. Hieronder volgt een korte samenvatting met de belangrijkste resultaten en conclusies.

Beoordeling

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied waar stikstofgevoelige habitattypen aanwezig zijn betreft het 'Ulvenhoutse bos', gelegen op circa 9,5 km afstand.

Uit de uitgevoerde berekeningen kan geconcludeerd worden dat zowel gedurende de aanlegfase als de gebruiksfase van het plan de stikstofbijdrage 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Hierdoor kan het initiatief niet tot significante negatieve effecten leiden ter plaatse van de Natura 2000-gebieden.

Conclusie

Voor wat betreft het aspect stikstofdepositie zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen voor de realisatie van het initiatief. Het aanvragen van een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1', historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2'. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is in het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie' zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Figuur 4.4 Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1

Beoordeling

Op basis van de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 hebben de gronden binnen het plangebied grotendeels een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. De gronden ter plaatse van de schuren, de Grintweg en de Kluisstraat hebben een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Ten behoeve van het uitvoeren van een werk of werkzaamheden ter plaatse van de gronden met een middelhoge en/of hoge archeologische verwachting is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen vanaf 100 m² en dieper dan 30 cm onder het maaiveldniveau. Deze onderzoeksgrenzen zijn in het vigerend bestemmingsplan overgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Met het planvoornemen zullen geen bodemingrepen plaatsvinden die de gestelde onderzoeksgrenzen overschrijden. De transformatie van de Vlaamse schuur betreft voornamelijk een inpandige verbouwing. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Het aspect archeologie staat het planvoornemen derhalve ook niet in de weg. Ter bescherming van de archeologische waarden bij eventueel toekomstige werkzaamheden blijft de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' gehandhaafd in voorliggend bestemmingsplan.

Historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2'.

Figuur 4.5 Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2

Beoordeling

Ten behoeve van het behoud van de Vlaamse schuur heeft een archeologisch onderzoeksbureau een bouwhistorische verkenning uitgevoerd. De volledige rapportage van dit onderzoek is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 5. Op basis van het advies uit de bouwhistorische verkenning heeft de gemeente Breda de Vlaamse schuur aangewezen als gemeentelijk monument (monumentnummer: 394).

Met uitzondering van de Vlaamse schuur kent het erf aan de Grintweg 18 een middelhoge cultuurhistorische waarde, de resterende gronden binnen het plangebied hebben een lage cultuurhistorische waarde. Voor gebieden met een middelhoge en lage cultuurhistorische waarde dient er bij een wijziging (of sloop) rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

De Grintweg is aangeduid als een historische, geografische lijn met een hoge historische waarde. Bij een hoge cultuurhistorische waarde is behoud het uitgangspunt. Alleen wanneer het belang van een wijziging (of sloop) zwaarder weegt dan het belang van beboud, worden wijzigingen toegestaan. De beoogde bestemmingswijziging voorziet niet in wijzigingen van de Grintweg en doet daarmee geen afbreuk aan de hoge cultuurhistorische waarde.

Conclusie

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen worden geen elementen van cultuurhistorische waarde aangetast. Met de transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning wordt daarnaast gewaarborgd dat een gemeentelijk monument blijft behouden. Het aspect cultuurhistorie staat het planvoornemen derhalve ook niet in de weg.

In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

De richtafstanden van de VNG-publicatie gelden tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'. In gebieden waar sprake is van een grotere mix aan verschillende functies kan er echter worden gesproken van een 'gemengd gebied'. In een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één stap worden verkleind ten opzichte van de richtafstanden van een 'rustige woonwijk'.

De afstanden tot de milieucategorieën zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Tabel 4.1 Richtafstanden VNG-publicatie

Beoordeling

De locatie aan de Grintweg 18 is gelegen in het buitengebied van de gemeente Breda. In de omgeving van het plangebied zijn zowel woonfuncties als meerdere agrarische en niet-agrarische bedrijfsfuncties aanwezig. Voor onderhavig planvoornemen kunnen derhalve de richtafstanden tot een 'gemengd gebied' worden aangehaald.

Voorliggend bestemmingplan maakt de transformatie van de Vlaamse schuur naar een burgerwoning mogelijk. Er is daarmee sprake van de ontwikkeling van een milieugevoelige functie. In de bestaande situatie is er binnen het plangebied echter al een bedrijfswoning aanwezig. Omdat er geen onderscheidt wordt gemaakt tussen bedrijfswoningen en burgerwoningen, kan de bestaande bedrijfswoning verder buiten beschouwing blijven voor de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van milieuhinder van omliggende bedrijven.

In de omgeving van onderhavig plangebied zijn meerdere bedrijven gevestigd die van invloed kunnen zijn op het plangebied of vice versa, bepalend zijn:

Hoveniersbedrijf, Kluisstraat Breda

Ten oosten van het plangebied is een bestemmingsvlak 'Bedrijf' aanwezig behorende bij een hoveniersbedrijf. Conform de planregels zijn ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 2. Binnen een gemengd gebied geldt derhalve een minimaal aan te houden richtafstand van 10 meter ten opzichte van dit bedrijf. De onderlinge afstand tussen het bedrijfsbestemmingsvlak behorende bij het hoveniersbedrijf en het beoogde woonbestemmingsvlak binnen onderhavig plangebied bedraagt minimaal 43 meter waarmee er wordt voldaan aan de richtafstand ten opzichte van dit bedrijf.

Veehouderijbedrijf, Grintweg 22 Breda

Aan de noordzijde van het plangebied is aan de Grintweg 22 een veehouderijbedrijf gevestigd met melk- en kalfkoeien ouder dan 2 jaar, vrouwelijk jongvee tot 2 jaar en vleeskalveren van 0 tot 8 maanden. Conform de VNG-brochure geldt voor dit bedrijf een richtafstand van minimaal 50 meter binnen een gemengd gebied. De bestaande bedrijfswoning is gelegen op een afstand van circa 30 meter van het bouwvlak behorende bij de veehouderij. De Vlaamse schuur is gelegen op een afstand van circa 55 meter van het bouwvlak van de veehouderij, waarmee er wordt voldaan aan de richtafstand.

Omdat de bedrijfswoning al aanwezig is, kan deze ook als maatgevend worden aangehaald en wordt de bedrijfsuitvoering van de veehouderij niet verder beperkt.

Bedrijfsvlak, Grintweg 13 Breda

Ten westen van het plangebied is op circa 220 meter een bedrijfsperceel gelegen. Op de locatie zijn twee bedrijven gevestigd te weten: Fors Design - stijlvolle badkamers en Roobuust - staal in stijl. Voor deze bedrijven geldt een VNG-richtafstand van 10 meter binnen het gemengd gebied, derhalve is onderhavig plangebied gelegen buiten de richtafstand.

Rioolwaterzuivering Nieuwveer, Biezenstraat 7 Breda

Ten noorden van het plangebied is op circa 550 meter de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) Nieuwveer van het waterschap Brabantse Delta gevestigd. Voor de RWZI geldt een VNG-richtafstand van 200 tot 300 meter tot binnen gemengd gebied. Onderhavig plangebied is gelegen buiten de richtafstand van de RWZI.

Conclusie

De bedrijven in de omgeving van het plangebied vormen geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Andersom zal de ontwikkeling van het plangebied ook geen belemmerende werking hebben op de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder ten opzichte van de tot veehouderijen behorende dierenverblijven vastgesteld staan. De Wet geurhinder en veehouderij heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Indirect heeft de Wgv ook consequenties voor de totstandkoming van geurgevoelige objecten en dus voor de ruimtelijke ordening, dit wordt 'omgekeerde werking' genoemd. Voor wat betreft geurhinder van veehouderijen betekent dit dat de volgende aspecten in ogenschouw moeten worden genomen:

1. Wordt er een onevenredige inbreuk gemaakt op de mogelijkheden voor bedrijfsontwikkeling van de nabij gelegen veehouderijen?
2. Is ter plaatse van het plangebied een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd?

Beoordeling

De Kernregistratie Dierverblijven (KRD) bevat informatie uit Gelderland, Limburg, Noord-Brabant en Twente met daarin de omgevingsvergunningen en meldingen van veehouderijbedrijven. Op basis van de webapplicatie van de KRD wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de Grintweg 22 een veehouderijbedrijf is gevestigd waar melk- en kalfkoeien ouder dan 2 jaar, vrouwelijk jongvee tot 2 jaar en vleeskalveren van 0 tot 8 maanden worden gehouden.

Figuur 4.6 Uitsnede KRD (locatie veehouderij aan de Grintweg 22 is groen omcirkeld)

De gemeente Breda heeft vooralsnog geen eigen geurbeleid. De te hanteren afstand tussen de woning en het emissiepunt van de veehouderij bedraagt in de bebouwde kom minimaal 100 meter en in het buitengebied minimaal 50 meter. De afstand tussen het onderhavig plangebied en de veehouderij aan de Grintweg 22 bedraagt circa 60 meter, derhalve wordt er voldaan aan de minimaal aan te houden afstand. De transformatie van het plangebied belemmert de bedrijfsvoering van het veehouderijbedrijf dan ook niet.

Op de kaart 'Achtergrondbelasting geur' van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) is de cumulatieve (bij elkaar opgetelde) geurbelasting van alle veehouderijen weergegeven. Op deze kaart is de achtergrondbelasting, veroorzaakt door de aanwezigheid van intensieve veehouderijen, opgenomen in odour units per kubieke meter (ouE/m3). Op basis van onderstaande uitsnede is er ter plaatse van het plangebied sprake van een geurbelasting van veehouderijen van 0 tot 3 ouE/m3. Hiermee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een zeer goede kwaliteit van de leefomgeving.

Figuur 4.7 Uitsnede kaart 'Achtergrondbelasting geur' (bron: Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant)

Conclusie

Op basis van de bovenstaande beoordeling wordt er ter plaatse van het plangebied geen geurhinder verwacht vanuit veehouderijen. Het aspect geurhinder veehouderijen staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' aangetast wordt.

Projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan de maximum toegestane grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ en NO₂.

Schone Lucht Akkoord (SLA)

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het NSL komen te vervallen, derhalve is in 2020 het Schone Lucht Akkoord gesloten tussen het Rijk, provincies en tientallen gemeenten, waaronder ook de gemeente Breda. Deze partijen willen de negatieve gezondheidseffecten van binnenlandse bronnen halveren in 2030 ten opzichte van 2016. In het SLA is opgenomen niet enkel aan de normen te voldoen, maar te streven naar de strengere WHO-normen op het gebied van luchtkwaliteit vanwege de gezondheidswinst.

Beoordeling

Niet in betekenende mate (NIMB)

Voorliggend bestemmingsplan voorziet hoofdzakelijk in de mogelijkheid om de Vlaamse schuur te transformeren tot een burgerwoning. Hiermee wordt er de ontwikkeling van één nieuwe woning mogelijk gemaakt. Het planvoornemen draagt derhalve 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) van het RIVM is daartoe bepaald wat de totale concentraties zijn nabij het plangebied (rekenpunt 722395 langs de Rijksweg A16 ter hoogte van het plangebied). De toetsresultaten ter plaatse van het rekenpunt, alsmede de bijbehorende grenswaarden, zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 4.2 Concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 nabij het plangebied (bron: cimlk.nl, geraadpleegd op 12 april 2023)

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de concentraties van de maatgevende stoffen voor de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied ruim onder de grenswaarden blijven. Derhalve kan er ter plaatse van het plangebied worden gesproken van een goed woon- en leefklimaat in het kader van luchtkwaliteit.

Conclusie

Uit bovenstaande beoordeling blijkt dat de bijdrage van het planvoornemen 'niet in betekende mate' is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit staat het planvoornemen dan ook niet in de weg.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Met behulp van de Atlas Leefomgeving van het RIVM kan een eerste indruk van de risicobronnen in de omgeving van het plangebied worden gemaakt. Hiervan is hieronder een uitsnede weergegeven.

Figuur 4.8 Uitsnede risicokaart (bron: Atlas Leefomgeving, RIVM)

Beoordeling

Inrichtingen

Het plangebied is niet gelegen binnen 200 meter van een inrichting met gevaarlijke stoffen. Een berekening van het groepsrisico is derhalve niet van toepassing. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting betreft de RWZI op circa 550 meter ten noorden van het plangebied. Gezien de ruime afstand is de RWZI niet van invloed ter plaatse van het plangebied.

Transport gevaarlijke stoffen

Ten westen van het plangebied is op circa 285 meter een spoorwegtraject gelegen. Op circa 370 meter afstand van het plangebied is de rijksweg A16 gelegen, die parallel loopt aan het spoor. Beide transportroutes maken deel uit van het Basisnet waarover het transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied is gelegen op meer dan 200 meter van deze transportroutes, een berekening van het groepsrisico is derhalve niet van toepassing.

In de onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de verschillende stofcategorieën die over deze routes worden vervoerd en welke invloedsgebieden van toepassing zijn op deze stofcategorieën.

Tabel 4.3 Overzicht invloedsgebieden en aantallen transporten

De stofcategorieën LT1, LT2, GT3 en GT4 die over de A16 worden getransporteerd hebben allen een invloedsgebied die van toepassing is op onderhavig plangebied. Over het spoorwegtraject worden de stofcategorieën A, B2 en D3 getransporteerd met een invloedsgebied hebben die van toepassing is op het plangebied. Als gevolg van de de ligging van het plangebied binnen deze invloedsgebieden is een beperkte verantwoording van het groepsrisico van toepassing.

Buisleidingen

Op basis van de risicokaart wordt geconcludeerd dat er in de omgeving van het plangebied geen buisleidingen aanwezig zijn die van invloed zijn op onderhavig plangebied.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Analyse scenario's

Door een ongeval met een tankwagen op de A16 en/of een ketelwagen op het spoorwegtraject kunnen giftige stoffen vrijkomen. Via de A16 vindt vervoer plaats van stofcategorieën LT1, LT2, GT3 en GT4. Via het spoortraject vindt vervoer plaats van de stoffen A en B2 en D3. Er moet rekening gehouden worden met de scenario’s fakkelbrand, explosie (koude en/of warme BLEVE) en wolkbrand / gaswolkexplosie. De toxische wolk kan zich snel ontwikkelen en verplaatsen. Afhankelijk van het type stof, windrichting en plaats van de calamiteit kunnen hoge concentraties optreden.

Hieronder wordt aangegeven welke maatregelen in geval van een calamiteit getroffen kunnen worden. De verantwoording zal gericht zijn op mogelijkheden ter bestrijding van calamiteiten, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Zelfredzaamheid

Via waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS) en NL-Alert worden personen in de omgeving gewaarschuwd. Bij een calamiteit met giftige gassen is het handelingsperspectief binnen blijven en schuilen. Ventilatievoorzieningen moeten eenvoudig centraal uitgeschakeld en/of dichtgezet kunnen worden. Ramen en deuren moeten worden gesloten en aanwezigen moeten inpandig schuilen tot het gevaar is geweken.

Het ontstaan van een koude BLEVE is niet preventief te bestrijden, omdat de calamiteit zonder aankondiging plaats vindt. Wel dienen overlevenden het pand te ontvluchten in verband met secundaire branden. Er wordt verondersteld dat de huidige voorzieningen in orde zijn, zoals duidelijke vluchtborden en vluchtroutes, en deze uit te breiden voor de toekomstige situatie. De vluchtroutes dienen van de bron af te zijn gericht. Hiermee wordt de zelfredzaamheid verhoogd.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten als gevolg van het incident te beperken. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. Voor een goede bestrijdbaarheid is het van belang dat het voor de brandweer mogelijk is om:

• op tijd ter plaatse te zijn;
• voldoende opstelplaatsen te hebben;
• voldoende blusmiddelen te hebben.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid gelden geen belemmeringen voor onderhavig planvoornemen.

In de volgende paragraaf wordt toegelicht welke gevolgen de beoogde ontwikkelingen hebben op de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie van en naar het plangebied.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de transformatie van de Vlaamse schuur tot burgerwoning, waarna er twee woningen op de locatie aanwezig zullen zijn. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan in de mogelijkheid om maximaal 200 m² aan bijgebouwen in gebruik te nemen voor een therapiepraktijk.

Beoordeling

Het benodigde aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied wordt berekend aan de hand van de 'Nota parkeernormen Breda 2021'. In de nota is de locatie van het plangebied aangeduid als 'overig grondgebied Breda'. Voor grondgebonden woningen groter dan 90 m² bvo geldt een parkeernorm van 2,1 parkeerplaatsen (hierna: pp) per woning. Deze norm is een optelling van een aandeel bewoners van 1,8 pp per woning en een aandeel bezoekers van 0,3 pp per woning.

In de nota is geen specifieke parkeernorm opgenomen voor een therapiepraktijk. Voor deze functie wordt derhalve de parkeernorm toegepast voor medische en maatschappelijke diensten van 2,5 pp per 100 m² bvo. Aangezien de therapiepraktijk wordt geëxploiteerd door de bewoonster van de locatie, is het uitgangspunt dat deze parkeernorm volledig bestaat uit een bezoekersaandeel. Uitgaande van de parkeernormen uit de nota geldt er voor het plangebied een parkeerbehoefte van 9,2 parkeerplaatsen

Tabel 4.4 Autoparkeernormen, overig grondgebied Breda

Om de mogelijkheden op het vlak van dubbelgebruik te onderzoeken, zijn er in de nota voor verschillende type functies aanwezigheidspercentages opgenomen. Aan de hand van de aanwezigheidspercentages wordt gezocht naar het moment van de week waarop de parkeerbehoefte maximaal is. Dit moment wordt de maatgevende parkeerbehoefte genoemd.

Tabel 4.5 Aanwezigheidspercentages Nota Parkeernormen Breda 2021

Aan de hand van aanwezigheidspercentages geldt er voor het plangebied een maatgevende parkeerbehoefte van 6,86 parkeerplaatsen. Dit wordt naar boven afgerond naar 7 parkeerplaatsen.

Tabel 4.6 Aanwezigheidspercentages doorvertaald naar maatgevende parkeerbehoefte

Conclusie

Uitgaande van bovenstaande beoordeling geldt er voor de nieuwe situatie van het plangebied een maatgevende parkeerbehoefte van minimaal 7 parkeerplaatsen. In het erfinrichtingsplan (Bijlage 3) is te zien dat er binnen het plangebied voldoende ruimte beschikbaar is om minimaal 12 parkeerplaatsen te realiseren. Het plangebied is derhalve van voldoende omvang om de gehele parkeerbehoefte te voorzien op eigen terrein.

Het plangebied is gelegen aan de Grintweg en de Kluisstraat. Hoewel deze wegen zijn ingericht als erftoegangswegen type 2 buiten de bebouwde kom, bestaande uit één rijbaan zonder rijrichtingsscheiding, fietspadmarkering of vrijliggende fietspaden, gelden er voor deze wegen wel een maximum snelheid van 80 km/uur in plaats van 60 km/uur.

Op basis van algemene kencijfers heeft een erftoegangsweg type 2 buiten de bebouwde kom een gewenste verkeersintensiteit van 4.000 tot 6.000 motorvoertuig bewegingen per etmaal (hierna: mvt/etmaal). De gewenste verkeersintensiteit geeft aan hoeveel motorvoertuig bewegingen een weg aan kan zonder dat er een gevaarlijke en/of overlastgevende verkeerssituatie ontstaat.

Ten behoeve van het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (zie paragraaf 4.2 en bijlage 2) heeft de gemeente Breda de verkeersgegevens aangeleverd van de Grintweg en de omgeving. Voor het jaar 2023 is voor de Grintweg is een verkeersintensiteit gemeten van circa 800 mvt/etmaal en voor de Kluisstraat 500 mvt/etmaal. De verkeersintensiteiten van deze wegen liggen derhalve ruim onder de gewenste verkeersintensiteit (4.000 tot 6.000 mvt/etmaal).

Figuur 4.9 Dwarsprofiel erftoegangsweg type 2 buiten bebouwde kom

Beoordeling en conclusie

De gevolgen van de beoogde ontwikkeling op het verkeer wordt bepaald op basis van de verkeersaantrekkende werking. Bij het in kaart brengen van de verkeersaantrekkende werking van het planvoornemen is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381. Voor het plangebied wordt uitgegaan van de verkeersgeneratie voor het buitengebied binnen een sterk stedelijke gemeente.

Om de verkeersgeneratie van het plangebied te berekenen zijn alle functies binnen het plangebied met een verkeersaantrekkende werking meegerekend. Aangezien er geen relevante cijfers beschikbaar zijn voor de verkeersgeneratie van een therapiepraktijk, zijn voor deze functie de cijfers behorende bij een wellnescentrum gehanteerd.

Tabel 4.7 Verkeersgeneratie plangebied.

Op basis van de bovenstaande tabel zal de verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling toenemen met minimaal 36,4 en maximaal 40 mvt/etmaal. Hoewel er sprake zal zijn van een toename van de verkeersintensiteit, is de toename gering te noemen en hebben de Grintweg, Kluisstraat en andere wegen in de omgeving voldoende capaciteit beschikbaar om dit op te vangen. De ontwikkeling van het plangebied zal derhalve niet leiden tot gevaarlijke en/of overlastgevende verkeerssituaties.

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een informele m.e.r.-beoordeling van toepassing.

Beoordeling en conclusie

De activiteit zoals met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, beperkt zich tot de bestemmingswijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' en de transformatie van de Vlaamse schuur naar burgerwoning. Daarbij is geen sprake van extra ruimtebeslag aangezien de locatie in de bestaande situatie al is bebouwd en de Vlaamse schuur inpandig zal worden verbouwd.

Wanneer de drempelwaarden uit de D-lijst (oppervlakte van 100 hectare of meer, op aaneengesloten gebied worden 2000 of meer woningen gebouwd, een bedrijfsvloeroppervlakte van minimaal 200.000 m²) worden vergeleken met de voorgestane ontwikkeling wordt geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Gelet op het karakter van het project in vergelijking met de drempelwaarden, de locatie en de conclusie van voorgaande paragrafen uit dit hoofdstuk zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden.

Een m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 5.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Artikel 3 Agrarisch

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch grondgebruik, water en extensief recreatief medegebruik.

Artikel 4 Natuur

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor de duurzame instandhouding van natuurgebieden, het behoud, herstel en/of ontwikkeling van de aan de natuurgebieden eigen zijnde natuur- en hydrologische waarden, het behoud of versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische waarden en extensief recreatief medegebruik.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende tuinen en erven en het behoud en/of herstel van cultuurhistorische, landschappelijk en/of architectonische waarden van gebouwen die zijn aangewezen als gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden ter plaatse.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Beoordeling en conclusie

Onderhavige planwijziging omvat een juridische regeling voor het mogelijk maken van het wijzigen van de bestemming. De kosten omvatten de kosten van het opstellen van bestemmingsplan, de sloopkosten en de procedurekosten. Aangezien het een particulier initiatief betreft wordt een anterieure overeenkomst afgesloten met de initiatiefnemer om de procedurekosten te kunnen verrekenen. Mogelijke planschade is eveneens voor rekening van de initiatiefnemers. Er zijn geen openbare werken gepland. Er zijn ook geen andere omstandigheden bekend die bijzondere kosten met zich meebrengen voor de gemeente. Het plan wordt derhalve financieel-economisch haalbaar geacht.

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden (waaronder omwonenden) moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming.

De gemeenteraad van Breda heeft op 1 augustus 2019 de 'participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving' vastgesteld. De participatieleidraad, met de verschillende stappen, vormt de basis voor een zorgvuldig participatieproces, met alle ruimte om informatie te delen en het goede gesprek te voeren.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen die middels voorliggend bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt heeft de initiatiefnemer het participatieproces volledig doorlopen aan de hand van de participatieleidraad. Een verslag van de uitgevoerde omgevingsdialoog is als Bijlage 6 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

In het kader van het vooroverleg is het voorontwerp-bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverlegpartners, waaronder de provincie Noord-Brabant, het Waterschap Brabantse Delta, Natuurplein de Baronie en Stichting Bewonerskomitee Haagse Beemden. In het kader van de privacy zijn de volledige vooroverlegreacties geanonimiseerd toegevoegd in Bijlage 7.

Ten aanzien van de reactie van de provincie is hoofdstuk 2 van de toelichting aangevuld met een historische analyse van het plangebied en een onderbouwing van hoe er in de nieuwe situatie rekening zal worden gehouden met de historische situatie van het plangebied. Daarnaast is figuur 2.4 toegevoegd met daarin een weergave van de te slopen en nieuwe bebouwing. . Ook is het erfinrichtingsplan aangepast waarna deze nu beter aansluit met de daar opgenomen bestemmingen.

Vanuit het Waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat zij geen opmerkingen hebben en daarom een positief advies geven op dit plan.

Naar aanleiding van de ingekomen reacties van Natuurplein de Baronie en Stichting Bewonerskomitee Haagse Beemden is de rapportage van het flora en fauna onderzoek aangevuld met maatregelen ten aanzien van mogelijk aanwezige vliegroutes van vleermuizen in de omliggende bomenrijen en ten behoeve van het behouden van het essentieel leefgebied van huismussen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 november 2023 tot 26 december 2023 voor een termijn van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er twee zienswijzen ontvangen.

Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op een aantal onderdelen aangepast en aangevuld. Een samenvatting van de zienswijzen, de gemeentelijke reactie op de zienswijzen en een toelichting op de naar aanleiding van de zienswijzen doorgevoerde aanpassingen aan het plan is opgenomen in het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen het vaststellingsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Buitengebied Noord, Grintweg 18" met identificatiecode NL.IMRO.0758.BP2022231023-VG01 van de gemeente Breda.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

Een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. [NB: indien er geen bijlagen bij de regels zijn, de zinsnede "en de daarbij behorende bijlagen" weglaten]

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten, dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

de in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling uit te voeren aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuurhistorie en/of een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de extensieve recreatieve mogelijkheden in het plangebied, een en ander overeenkomstig de als bijlage (PM) bijgevoegde Landschapsinvesteringsregeling Breda.

Landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk waardevolle elementen in het landschap, zoals onder andere houtopstanden, houtwallen en singels of andere natuurlijke elementen anders dan opgaande beplanting zoals moerasjes, poelen en steilranden welke geen agrarische productiefunctie hebben.

De aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk, cultuurhistorisch, ecologisch of geomorfologisch opzicht.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Een praktijk in het kader van alternatieve geneeswijze die gespecialiseerd is in emotioneel lichaamswerk, coaching en therapieën ten behoeve van de geestelijke en fysieke gezondheid.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

Detailhandel in meubelen, keukens, sanitair, grove bouwmaterialen, auto's, motoren, boten, grootschalige sport- en kampeerartikelen zoals caravans en tenten, bouwmarkten en tuincentra.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw losstaat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. agrarisch grondgebruik;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. extensief recreatief medegebruik.

Op of in de tot 'Agrarisch' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de genoemde bestemming, met dien verstande dat:

1. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel(s) c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter mag bedragen;
2. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 meter.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden;
2. waterhuishouding, waterberging, waterlopen;
3. extensief recreatief medegebruik;
4. groen.
5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - landschapsinvesteringsregeling' zijn de gronden tevens bestemd voor het aanleggen en in stand houden van de landschappelijke inpassing overeenkomstig het erfinrichtingsplan en de assortimentenlijst zoals opgenomen in Bijlage 3 en Bijlage 4, ter inpassing van gebouwen, verhardingen en andere voorzieningen in het landschap.

Op of in de tot 'Natuur' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,5 meter en in de vorm van voorzieningen voor extensief recreatief medegebruik zoals zitgelegenheden.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;
   2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;
   3. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;
   4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
   5. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;
   6. het aanbrengen van drainage;
   7. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en/of landschappelijke waarden van de gronden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. behoud en/of herstel van cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarden van gebouwen die zijn aangewezen als gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;
3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - praktijk voor emotioneel lichaamswerk' tevens voor een praktijk voor emotioneel lichaamswerk, therapie en coaching zoals bedoeld in lid 1.50;

met daarbij behorende:

4. groen;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op of in de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
4. Het college van burgemeester en wethouders kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Waar een geldende bestemming of een onherroepelijke (omgevings)vergunning een woning toestaat, mag gebruik van de hospitaregeling worden gemaakt.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.