In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Tuinzigt, Magnoliastraat ong.' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2023205010-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstipverleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

Een woning met een geheel door gebouwen of muren omsloten binnenplaats.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een koopwoning voor sociale koop zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

Het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. waterbergingsvoorzieningen;
4. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
5. nutsvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
7. kunstobjecten;
8. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor wegen, straten en parkeervoorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. kunstobjecten;
5. parkeervoorzieningen;
6. wegen, straten, fiets- en paden, met dien verstande dat:
   1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang 1' een ontsluiting voor langzaam verkeer dient te worden gerealiseerd met een minimale breedte van 3 meter;
   2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang 2' een ontsluiting tot parkeervoorzieningen dient te worden gerealiseerd met een minimale breedte van 4 meter;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. waterbergingsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%;
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Tuinzigt, Magnoliastraat ong."

Tussen de Ettensebaan, de Magnoliastraat en de Kolfbaanstraat ten zuidwesten van het centrum van Breda ligt een groot bedrijventerrein, deels braakliggend, deels nog bebouwd. Het terrein bestaat uit de deelgebieden Blossem, Bread en Fokkema.

figuur 1.1: Deelgebieden Blossem, Bread en Fokkema (bron: Studioninedots)

Het hele gebied tussen de Haagweg, de Tuinzigtlaan, de Ettensebaan en de Kolfbaan-/ Magnoliastraat moet gaan werken als één ruimtelijk geheel. Dit wil niet zeggen dat ontwikkeling van het Fokkematerrein één op één een doorontwikkeling van Blossem moet zijn. Er kan wel degelijk sprake zijn van eigen identiteiten binnen één buurt. De ruimtelijke relatie tussen de plannen bestaat uit een aantal structuren die in de drie plangebieden doorlopen.

Blossem

Op het deelgebied Blossem stond de oude Nibb-it fabriek. Dit terrein ligt nu braak. In december 2021 is het bestemmingsplan 'Tuinzigt, Blossem' vastgesteld en inmiddels onherroepelijk, waarmee een compleet nieuwe woonwijk met gestapelde en grondgebonden woningen in een park omgeving mogelijk wordt gemaakt.

Bread

Op het deelgebied Bread staat de voormalige Borgesius bakkerij en het transportbedrijf Van Dorst. De haalbaarheidsfase is inmiddels afgerond, er wordt gewerkt aan het plan om een nieuwe woonwijk in hoogbouw planologisch mogelijk te maken, die aansluit bij de ontwikkeling Blossem.

Fokkema

Op het deelgebied Fokkema stond het voormalige bedrijf metaalhandelbedrijf Fokkema B.V.. Dit gebied ligt eveneens braak. De initiatiefnemer wenst, aansluitend op de plannen van Blossem en Bread, om 48 woningen te realiseren op het voormalige bedrijventerrein van Fokkema.

figuur 1.2 Stedenbouwkundig plan Fokkema (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

De beoogde herontwikkeling van deelgebied Fokkema past niet in het geldende bestemmingsplan. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in Breda West, in de wijk Tuinzigt. De wijk ligt ten westen van de Tramsingel tussen Breda Centrum, Westerpark en Woonboulevard Breda. Tussen de Tuinzigtlaan, de Haagweg, de Kolfbaanstraat en de Magnoliastraat ligt een bedrijventerrein. Daardoorheen loopt de Ettensebaan.

Het Fokkema-terrein ligt ten noorden van de Ettensebaan, achter de woningen aan de Magnoliastraat en Kolfbaanstraat. Het plangebied wordt op twee punten ontsloten op de Magnoliastraat.

figuur 1.3: Ligging van het plangebied in Breda West (bron: OpenStreetMap)

figuur 1.4: Ligging in directe omgeving (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

Tuinzigt, Westerpark

Ter plaatse van het plangebied gelden de regels uit het bestemmingsplan 'Tuinzigt - Westerpark'. Het bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' is op 30 juni 2011 vastgesteld. Op 27 december 2012 is het plan onherroepelijk geworden.

figuur 1.5: Uitsnede bestemmingsplan 'Tuinzigt-Westerpark' met het plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Enkelbestemming 'Bedrijventerrein'

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 1 tot en met 2 met daarbij behorend groen, parkeren, verkeer en water. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte mag maximaal 12 of 6 meter bedragen.

Dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'

Archeologisch onderzoek is verplicht als werkzaamheden een oppervlakte hebben van meer dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 meter ten opzichte van het bestaande maaiveld.

Tuinzigt, Blossem

Een strook van het plangebied van circa 15 meter breed in het oosten en circa 30 meter breed in het zuiden overlapt het plangebied van Blossem. Binnen deze strook gelden de regels uit het bestemmingsplan 'Tuinzigt, Blossem'. Dit plan is vastgesteld op 2 december 2021.

figuur 1.6: Uitsnede bestemmingsplan 'Tuinzigt, Blossem' met het plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Enkelbestemming 'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan. Met daarbij behorende voorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

De bouwhoogte is maximaal 10,5 meter. Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding – pergola' mogen op de 2e verdieping uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd tot de maximale toegestane bouwhoogte. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dakterras ' mag de 2e verdieping gebruikt worden als dakterras.

Binnen de bestemmingen 'Wonen' zijn binnen het plangebied van Blossem in totaal maximaal 615 woningen toegestaan. Voor het deel van de bestemming Wonen dat binnen het plangebied van Fokkema valt, zijn van dat aantal 4 woningen voorzien voor Fokkema.

Enkelbestemming 'Groen'

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen, fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden, nutsvoorzieningen, kunstobjecten, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en waterbergingsvoorzieningen. De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Binnen een deel van het plangebied is de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' opgenomen. Binnen deze aanduiding was het mogelijk om de bestemming 'Groen' te wijzigen ten behoeve van woningbouw. Deze wijzigingsbevoegdheid vervalt met het vaststellen van het bestemmingsplan voor het Fokkema-terrein.

Daarnaast geldt het bestemmingsplan:

• Parapluplan Hospita en parkeren 2022

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de sectorale aspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Op het plangebied, dat ten zuiden van de achtertuinen van de woningen aan de Magnoliastraat en ten zuidwesten van de achtertuinen van de woningen aan de Kolfbaanstraat ligt, stond vanaf 1940 het metaalhandelbedrijf Fokkema. In de huidige situatie is de bebouwing gesloopt en ligt het terrein braak. De vloeren van de gesloopte bebouwing zijn nog wel aanwezig. Een groot deel van het plangebied is begroeid met bomen en struiken. Het plangebied heeft een oppervlakte van 7.915 m².

Het plangebied wordt op twee punten ontsloten op de Magnoliastraat, namelijk ten westen van Magnoliastraat 27 en een via een smalle doorgang tussen Magnoliastraat 3 en 5. De ontsluiting tussen de woningen Magnoliastraat 3 en 5 is alleen voor voetgangers toegankelijk.

figuur 2.1: Plangebied rood omkaderd (bron: Luchtfoto's Landelijke Voorziening Beeldmateriaal)

figuur 2.2: Plangebied gezien vanuit het noordwesten, kijkend in zuidoostelijke richting. De woning is Magnoliastraat 27 (bron: Google Street View, juli 2022)

figuur 2.3: De smalle doorgang tussen Magnoliastraat 3 en 5 (bron: Google Street View, juli 2022)

De Magnoliastraat en Kolfbaanstraat ten noorden en noordoosten van het plangebied zijn 30 km/u wegen met voornamelijk rijwoningen. Ten zuidoosten van het plangebied ligt het deelgebied Bread. De zuidelijke punt van het plangebied grenst direct aan de bebouwing van het deelgebied Bread. Op dit terrein, tegen het plangebied aan, is het transportbedrijf Van Dorst aanwezig. Dit bedrijf wordt op termijn vervangen door de woningbouw ontwikkeling met de naam Bread.

Ten zuidwesten en westen ligt het deelgebied Blossem. Zoals in paragraaf 1.3 beschreven overlapt het plangebied van het Fokkema-terrein het plangebied van Blossem gedeeltelijk.

figuur 2.1 Ligging in directe omgeving (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

Het plangebied is gelegen in de wijk Tuinzigt. De wijk Tuinzigt ligt ten westen van de binnenstad en wordt omsloten door de Ettensebaan in het zuiden en het spoor in het noorden. De Tuinzigtlaan is de westelijke grens, de Tramsingel ontsluit de wijk in het oosten.

Na de sloop van de vestingwerken die om Breda heen lagen, kwamen er gronden vrij om te gaan bebouwen en werden er nieuwe wegen aangelegd, zoals de Tramsingel, de Lunetstraat en de Beekstraat. Aan het eind van de 19e eeuw zijn aan Bredase zijde aan de Tramsingel, het tramstation, een aantal fabrieken en enkele woningen gebouwd. Rond diezelfde tijd zijn er ook woningen aan de Beekstraat en fabrieken aan de Lunetstraat gebouwd. In 1927 werd het Princenhaagse deel van Tuinzigt door de gemeente Breda geannexeerd. Vervolgens werd in verschillende fases tot in de zeventiger jaren van de vorige eeuw, de huidige wijk gebouwd met voornamelijk rijwoningen in twee lagen met kap.

In de jaren '60 krijgt het plangebied zijn uiteindelijke vorm door de aanleg van de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan die de auto de stad in brachten. Tuinzigt, ten noorden van het plangebied, is dan volop in ontwikkeling tot woonwijk voor arbeiders die in de naastgelegen industrie werken.

Eind jaren ’80 en begin jaren ’90 van de vorige eeuw heeft een grote stadsvernieuwing en herstructurering plaatsgevonden waarbij het centrumgebied van de wijk Tuinzigt is geherstructureerd en een nieuw winkelcentrum is toegevoegd. In het oostelijk deel van de wijk zijn woningen verbeterd en vervangen. Tevens is in die periode een traject uitgezet om milieuhinderlijke bedrijven uit de woonomgeving te krijgen. Braakliggende terreinen zijn voor een groot deel herontwikkeld. Inmiddels heeft de wijk hoofdzakelijk een woonfunctie met ongeveer 6.500 bewoners. Voor winkels is men aangewezen op het winkelcentrum Tuinzigt.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Breda past binnen het rijksbeleid van het bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland. Door het toevoegen van groen wordt bijgedragen aan het waarborgen en bevorderen van een gezonde leefomgeving en door de toevoeging van nieuwe woningen in diverse categorieën wordt zorg gedragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Het Barro is de juridische vertaling van het rijksbeleid. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal en hoogte van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Ieder ruimtelijk besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

Programma

Het programma bestaat uit:

• 15 woningen vrije sector (in de vorm van patiowoningen en grondgebonden woningen).
• 16 sociale koopappartementen in 4 lagen. Uitgangspunt is dat deze woningen in het segment sociale koop midden conform Doelgroepenverordening Breda 2023 vallen.
• 17 grondgebonden koopwoningen in 2 lagen met een plat dak en achtertuin met berging. Uitgangspunt is dat deze woningen in het segment sociale koop hoog conform Doelgroepenverordening Breda 2023 vallen.
• Totaal: maximaal 48 woningen.

Dit betekent dat het plan voorziet in voorziet in ten minste 69% betaalbare koop en voor het overige deel uit vrije sector woningen.

Wel of geen stedelijke ontwikkeling

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 12 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met het planvoornemen worden 48 woningen mogelijk gemaakt, er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is ook sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling omdat het geldende bestemmingsplan verder geen woningen mogelijk maakt.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Breda, binnen de regio West-Brabant. Daarbinnen wordt samengewerkt in de regio Breda e.o en de stedelijke regio Breda-Tilburg (zie regiodeal).

Figuur 3.1: Woonregio's (bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 8.700 woningen in de periode tot en met 2030. En nog eens circa 6.500 woningen tot 2040.

Monitor Bevolking en Wonen (juni 2023)

De provincie Noord-Brabant heeft in haar laatste monitor Bevolking en Wonen (juni 2023) een update gegeven wat betreft de benodigde capaciteit. In de subregio Breda, zijn in de periode 2022 tot en met 2031 nog 17.620 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 9.160 woningen. Breda heeft volgens deze monitor per 1 januari 2022 een benodigde capaciteit van 10.705 woningen en slechts harde plancapaciteit voor 4.885 woningen.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg

Op 9 maart ondertekende de gemeente Breda de zogeheten woondeal met gemeenten uit de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT), de woningcorporaties, de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Met de woondeal wordt de samenwerking op het gebied van wonen verstrekt. Samen met andere gemeenten wordt ingezet om in de periode tot en met 2030 ruim 39.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

Binnen de SRBT-regio is op dit moment tot 2030 een harde planvoorraad van 18.555 woningen, uitgaande van vastgestelde/ onherroepelijke bestemmingsplannen. De opgave 2022 tot en met 2026 bedraagt 22.325 woningen. Het is dus nog nodig om plannen voor 3.770 woningen op te harden.

Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. Voor gemeente Breda gaat het om de oplevering van minimaal netto 5.251 woningen. Dit ligt in lijn met de ambitie van het bestuursakkoord om in deze bestuursperiode 6.000 woningen in harde plannen toe te voegen. Om deze versnelling mogelijk te maken zijn in de woondeal locaties benoemd als sleutelgebied of sleutellocatie. Ook zijn er kansrijke locaties voor de opgave opgenomen. De sleutelgebieden in de gemeente Breda zijn centrum Oost, Crossmark/'t Zoet en Crossmark Strip. Sleutellocaties zijn SterkWest, Woonakker en Bavel fase 1 (Dorstseweg). Deze locatie is onderdeel van sleutelgebied Sterk West, waar in totaal 1.550 woningen zijn voorzien (zie Omgevingsvisie Breda 2040). Voor sleutellocaties kan er sprake zijn van afwijking van de criteria in de woondeal. Immers, deze plannen zijn door de gemeenteraad vastgesteld dan wel is de AOK getekend. Het eenzijdig ombuigen door de gemeente is niet wenselijk, vanuit het perspectief van een betrouwbare overheid en omdat de bouw van deze woningen hard nodig is om de krapte op de woningmarkt te verminderen. Bij deze locaties wordt samen met ontwikkelende partijen gewerkt aan spoedige realisatie.

Wonen in Breda moet weer bereikbaar en betaalbaar worden. In de woondeal zijn daarom per gemeente afspraken gemaakt over het aandeel betaalbare woningen in nieuwe plannen: Van de 48 nieuwe woningen wordt een aandeel van ten minste 69% betaalbare woningen toegevoegd.

Omgevingsvisie Breda 2040 Sterk en Veerkrachtig

Er is sprake van een grote druk op de woningmarkt in Breda met ingrijpende gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De gemeente wil dat minimaal de helft van de woningbouw in betaalbare prijsklassen wordt gerealiseerd, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen – waaronder veel starters – in Breda kunnen wonen. De gemeente kiest vooral voor woningbouw in het centrum en de bestaande stad.

Door het vertrek van bestaande, grootschalige functies, zoals kantoren, bedrijven en onderwijsvoorzieningen, rondom de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan is in Sterk West een transformatieopgave. Deze opgave benut de gemeente voor groene en hoogstedelijke ontwikkelingen. Op termijn ontstaat er, tussen Tuinzigt en Princenhage, een nieuwe hoogstedelijke, groene stadsbuurt die parkruimte toevoegt aan de bestaande wijken. De nadruk in de ontwikkeling ligt op het realiseren van woningbouw. Deze locatie maakt daar onderdeel van uit.

Figuur 3.2: Opgave Sterk West

Alliantieafspraken 2019-2023

De druk op de sociale huurvoorraad in Breda blijft daarnaast ook groot. In de Alliantie 2019-2023 zijn de afspraken opgenomen die tussen de woningcorporaties Alwel, Laurentius en WonenBreburg en de gemeente Breda zijn gemaakt. Uit deze afspraken blijkt dat circa 80% van de huurders één- en tweepersoonshuishoudens betreft, terwijl de huidige sociale voorraad in belangrijke mate bestaat uit woningen geschikt voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Met de toevoeging van sociale koopwoningen wordt een bijdrage geleverd aan de grote vraag naar betaalbare woningen. Het plan voorziet niet in huurwoningen.

Bestuursakkoord 'Dichterbij doen, samen sterk voorruit' 2022-2026

In deze periode gaat de gemeente er, binnen haar mogelijkheden, alles aan doen om de ontwikkelingen op de woningmarkt zo veel mogelijk bij te sturen. De woningmarkt in Breda moet toegankelijk blijven voor iedereen. Starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen vallen nu vrijwel altijd buiten de boot. Deze doelgroepen staan voor de gemeente de komende vier jaar daarom bovenaan het prioriteitenlijstje.

• De gemeente houdt vast aan de ambitie om 6.000 woningen per bestuursperiode te realiseren. Ze sluit zoveel mogelijk aan bij de verdeling volgens de Nationale Woon- en Bouwagenda.
• Tijdelijke woningen kunnen helpen om de woningnood op te lossen. De gemeente streeft naar een substantiële hoeveelheid tijdelijke woningen in deze periode.
• De gemeente moet versnellen om de woningmarkt betaalbaar te maken. Daarvoor maken we voor de jaren 2022 en 2023 samen € 1 miljoen vrij en in de jaren daarna structureel € 1,5 miljoen per jaar.
• De gemeente stelt voor wonen (inclusief woonzorgeenheden) en gebiedsontwikkelingen € 14 miljoen beschikbaar.
• Naast huurwoningen realiseert de gemeente voldoende koopwoningen en stimuleert ze de doorstroom van sociale huur naar koop.
• De gemeente gaat actiever werken aan het faciliteren van initiatieven uit de samenleving en geeft ruimte aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, waar mogelijk zonder onnodige tussenkomst van ontwikkelaars.
• De gemeente gaat senioren die dat willen, helpen om de stap te maken naar een appartement of patiowoning. Daarnaast heeft de gemeente extra aandacht voor de behoefte aan levensloopbestendige woningen, zoals Knarrenhofjes.
• De oude woonvisie dateert van voor de woningcrisis. De gemeente ontwikkelt dan ook een nieuwe woonvisie.
• De gemeente voert instrumenten in die helpen om de Bredase woningmarkt betaalbaar te maken. Zo voert ze een opkoopverbod in voor speculanten.
• De gemeente past de doelgroepenverordening aan: starters en lage- en middeninkomens (alleenstaanden en tweeverdieners) staan op nummer één. De gemeente streeft ernaar dat jongeren en ouderen zo lang mogelijk in dorpen en wijken kunnen blijven wonen.
• Zowel in het beleid als met financiële impulsen zet de gemeente in op woningen tot de betaalbaarheidsgrens (prijspeil 01-01-2023 € 355.000). Dit betekent dat de gemeente de komende periode minder inzet op het segment boven de betaalbaarheidsgrens.
• De gemeente zoekt deze bestuursperiode naar mogelijkheden om in samenspraak met politie, zorginstellingen en corporaties enkele wooneenheden te realiseren voor Anders Wonen. Dit om voor deze groep een plek te realiseren en om daarmee overlast in de wijken en dorpen te voorkomen.

Met de bouw van een groot aandeel betaalbare woningen wordt een bijdrage geleverd aan de gestelde doelen.

Conclusie

Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen worden gerealiseerd. In het bestuursakkoord van de gemeente Breda is afgesproken om in de periode 2022-2026 in te zetten op 6.000 nieuwbouwwoningen. Fokkema is één van de locaties waar deze nieuwbouwwoningen zijn voorzien, als onderdeel van de sleutellocatie Sterk West.

Het bestemmingsplan maakt maximaal 48 woningen mogelijk in een brede mix voor diverse doelgroepen en een groot aandeel betaalbare woningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de afspraken en de aanbevelingen uit de diverse onderzoeken en wordt aangesloten bij de woningbehoefte. In de woondeal is afgesproken dat bij sleutellocaties bestaande afspraken over betaalbaarheid niet worden aangepast, maar dat wordt ingezet op spoedige realisatie.

Zoals in de Omgevingsvisie Breda 2040 is beschreven, kan ongeveer 90% van de opgave binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit is een van de binnenstedelijke locaties die daarin kan bijdragen.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de (uitgangspunten van de) ladder voor duurzame verstedelijking.

Het rijksbeleid vormt geen beperking voor de beoogde ontwikkeling.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling, waarbij een voormalige bedrijventerrein van een metaalbedrijf wordt getransformeerd naar een nieuwe woonwijk, draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de provinciale omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens is een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Toetsing

figuur 3.3: Uitsnede provinciale interim omgevingsverordening met het plangebied in stedelijk gebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Doordat het plangebied in stedelijk gebied ligt, is het volgende artikel relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.3). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2 en 3.4.3.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De ontwikkeling vindt plaats ter hoogte van een verouderd stedelijk gebied. De openbare ruimte wordt zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie en wordt voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Al deze aspecten dragen er onder andere aan bij dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Het bestemmingsplan is voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage gelegd. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Voor bestemmingsplannen die voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage zijn gelegd blijft het oude recht van toepassing. Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening in werking getreden. Als gevolg van het overgangsrecht blijft de Interim omgevingsverordening van toepassing op het bestemmingsplan. Volledigheidshalve en ten overvloede merken we op dat de Omgevingsverordening geen wijziging inhoud voor wat betreft de aanduiding Stedelijk gebied.

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Voor 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 in Breda en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 48 woningen in diverse woningtypen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling past hierin: het plan bestaat uit de realisatie van een hoogstedelijk woonmilieu op een locatie vlakbij het centrum van Breda in een groene setting.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

Deze omgevingsvisie is vastgesteld op 21 oktober 2021. Hierin wordt uitgelegd hoe men Breda de komende 20 jaar wil veranderen. Grenzeloos, gastvrij en groen. Daar staat Breda voor. Het doel is om Breda gezamenlijk sterk en veerkrachtig te maken, door op drie manieren te ontwikkelen: Breda als internationaal knooppunt - Gebruik maken van de centrale ligging en goede verbindingen om van Breda nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is; Breda is ongedeeld - In Breda kan iedereen meedoen, gezond kan leven en werk kan vinden;

Breda is de eerste stad in een park - Een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Breda ligt op een mooie plek. De kracht van deze plek zal versterkt worden door onder andere meer dan 25.000 woningen te bouwen door heel Breda, alle wijken en dorpen. Een groot deel zal gebouwd worden in de binnenstad en CrossMark. De helft van de nieuwe woningen die gebouwd worden moeten sociale en middeldure woningen zijn. Op 1 januari 2021 telde Breda ruim 184.000 inwoners, 89.000 huishoudens en 85.000 woningen. Breda is een groeiende gemeente in aantal inwoners en huishoudens in de afgelopen decennia. Volgens de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant (2020) groeit de bevolking en het aantal huishoudens in Breda verder door tot 2040. Met name het aantal en aandeel ouderen en een- en tweepersoonshuishoudens neemt toe door vergrijzing en individualisering. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. Hier speelt de gemeente op in met de woningbouwprogrammering die aanvullend is op de bestaande woningvoorraad en inspeelt op de groeiende en veranderende woonbehoefte. De bouw van ruim 25.000 woningen draagt hieraan bij.

Toetsing

Op de kaart van de Omgevingsvisie Breda 2040 maakt het plangebied onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Sterk West.

Figuur 3.4: Uitsnede kaart Omgevingsvisie Breda 2040, juli 2021. Plangebied blauw omcirkeld

Sterk West

Door het vertrek van bestaande, grootschalige functies, zoals kantoren, bedrijven en onderwijsvoorzieningen, rondom de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan is hier een transformatieopgave. Deze opgave worden benut voor groene en hoogstedelijk ontwikkelingen. Op termijn ontstaat er, tussen Tuinzigt en Princenhage, een nieuwe hoogstedelijke, groene stadsbuurt die parkruimte toevoegt aan de bestaande wijken. Het karakter van de Ettensebaan verandert hierdoor. Tussen de A16 en de Tuinzigtlaan behoudt de Ettensebaan het karakter van een parkway (een weg waarlangs de gebouwen niet aan de weg, maar in een park staan). Vanaf de Tuinzigtlaan richting de singel krijgt de Ettensebaan meer het karakter van een boulevard (een grote, formele stadsstraat waarlangs de gebouwen aan en gericht naar deze weg staan). De nadruk in de ontwikkeling ligt op het realiseren van woningbouw. De omgeving blijft veerkrachtig doordat we in de Haagweg, de Tuinzigtlaan en ten zuiden van de Zandoogjes gericht voorzieningen en werklocaties behouden en in de ontwikkeling (opnieuw) inpassen. Alle ontwikkelingen dragen bij om op termijn tussen de Haagweg en de Tuinzigtlaan een doorlopende groenstructuur te realiseren.

In deze periode gaat de gemeente er, binnen haar mogelijkheden, alles aan doen om de ontwikkelingen op de woningmarkt zo veel mogelijk bij te sturen. De woningmarkt in Breda moet toegankelijk blijven voor iedereen. Starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen vallen nu vrijwel altijd buiten de boot. Deze doelgroepen staan voor de gemeente de komende vier jaar daarom bovenaan het prioriteitenlijstje.

• De gemeente houdt vast aan de ambitie om 6000 woningen per bestuursperiode te realiseren. Ze sluit zoveel mogelijk aan bij de verdeling volgens de Nationale Woon- en Bouwagenda.
• Tijdelijke woningen kunnen helpen om de woningnood op te lossen. De gemeente streeft naar een substantiële hoeveelheid tijdelijke woningen in deze periode.
• De gemeente moet versnellen om de woningmarkt betaalbaar te maken. Daarvoor maken we voor de jaren 2022 en 2023 samen € 1 miljoen vrij en in de jaren daarna structureel € 1,5 miljoen per jaar. De gemeente stelt voor wonen (inclusief woonzorgeenheden) en gebiedsontwikkelingen € 14 miljoen beschikbaar.
• Naast huurwoningen realiseert de gemeente voldoende koopwoningen en stimuleert ze de doorstroom van sociale huur naar koop.
• De gemeente gaat actiever werken aan het faciliteren van initiatieven uit de samenleving en geeft ruimte aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, waar mogelijk zonder onnodige tussenkomst van ontwikkelaars.
• De gemeente gaat senioren die dat willen, helpen om de stap te maken naar een appartement of patiowoning. Daarnaast heeft de gemeente extra aandacht voor de behoefte aan levensloopbestendige woningen, zoals Knarrenhofjes.
• De oude woonvisie dateert van voor de woningcrisis. De gemeente ontwikkelt dan ook een nieuwe woonvisie. De gemeente voert instrumenten in die helpen om de Bredase woningmarkt betaalbaar te maken. Zo voert ze een opkoopverbod in voor speculanten.
• De gemeente past de doelgroepenverordening aan: starters en lage- en middeninkomens (alleenstaanden en tweeverdieners) staan op nummer één. De gemeente streeft ernaar dat jongeren en ouderen zo lang mogelijk in dorpen en wijken kunnen blijven wonen. Zowel in het beleid als met financiële impulsen zet de gemeente in op woningen tot de NHG-grens (prijspeil 1 januari 2023 € 355.000). Dit betekent dat de gemeente de komende periode minder inzet op het segment boven de NHG-grens.
• De gemeente zoekt deze bestuursperiode naar mogelijkheden om in samenspraak met politie, zorginstellingen en corporaties enkele wooneenheden te realiseren voor Anders Wonen. Dit om voor deze groep een plek te realiseren en om daarmee overlast in de wijken en dorpen te voorkomen.

Toetsing

Met de bouw van 48 nieuwe koopwoningen voor starters en gezinnen wordt een bijdrage geleverd aan de gestelde doelen uit het coalitieakkoord.

Ten tijde van het opstellen van voorliggend bestemmingsplan was de Woonvisie Breda - Wonen in een dynamische tijd (2013) en Aanvulling op de Woonvisie 2013 (2016) het geldende beleidskader waaraan het plan is getoetst. Inmiddels is de nieuwe woonvisie 'Thuis in Breda Woonvisie 2024-2040' vastgesteld en bekend gemaakt. De Woonvisie Breda - Wonen in een dynamische tijd (2013) en Aanvulling op de Woonvisie 2013 (2016) zijn daarbij ingetrokken.

Breda heeft een grote aantrekkingskracht. Het groene, gastvrije en grenzeloze karakter maken de stad en dorpen fijne plekken om te wonen. Daarnaast is de druk op de woningmarkt enorm groot.

In de visie staan plannen en maatregelen om ervoor te zorgen dat het in Breda fijn en betaalbaar wonen blijft. Enkele belangrijke punten zijn:

• Een levendig stadscentrum én groene en vitale dorpen en wijken.
• Bouwen, bouwen, bouwen van meer, met name betaalbare, woningen.
• Meer mogelijk maken met bestaande woningen: denk aan het delen, splitsen of optoppen van een woning.
• Ruimte voor collectieve woonvormen, waar je als bewoners 'naar elkaar omkijkt' en echt samenleeft.

Toetsing

Het bestemmingsplan maakt maximaal 48 woningen mogelijk voor diverse doelgroepen met daarbij een groot aandeel betaalbare woningen.

Bij de voorbereiding van het plan is getoetst aan het destijds geldende beleid, te weten de Woonvisie Breda - Wonen in een dynamische tijd (2013) en Aanvulling op de Woonvisie 2013 (2016). Ten tijde van de vaststelling is de nieuwe woonvisie 'Thuis in Breda Woonvisie 2024-2040' van kracht. De ontwikkeling is in lijn met de nieuwe woonvisie 'Thuis in Breda Woonvisie 2024-2040'.

Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'Gebiedsprofielen' vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van wonen. De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich hiertoe vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Het plangebied ligt in de wijk Tuinzigt (gebiedsprofiel West), die gekenmerkt wordt door een duidelijke eigen identiteit. In delen van Tuinzigt en de aangrenzende wijk Haagpoort vraagt leefbaarheid aandacht, maar is sprake van een 'positieve flow'. In de wijken Heuvel, Tuinzigt en Haagpoort zijn vooral woningen in het goedkope segment en overwegend aangeboden in de huursector aanwezig. De koopwoningen die er zijn zijn goedkoop.

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de behoefte de wijk Tuinzigt, maar ook omliggende wijken, meer te differentiëren. De realisatie van grondgebonden woningen in de vrije sector en grondgebonden woningen en appartementen in de segmenten sociale koop midden en sociale koop hoog, helpt de opwaartse ontwikkeling te versterken.

Op 20 april 2023 is de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023 vastgesteld. Hierin zijn de prijsgrenzen per woning categorie bepaald. Voor sociale koop middel geldt een prijspeil van maximaal € 300.000,- en voor sociale koop hoog een betaalbaarheidsgrens van € 355.000,- (prijspeil 1 januari 2023). De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen bedraagt 4 jaar. De verkoop en doorverkoop van sociale koopwoningen dient gedurende de die 4 jaar, door of namens de woningeigenaar uiterlijk binnen 4 weken na het tekenen van de koopovereenkomst, aan het college van burgemeester en wethouders schriftelijk gemeld te worden.

Toetsing

In de beoogde ontwikkeling worden de prijsgrenzen uit de doelgroepenverordening gehandhaafd. Van de beoogde 48 woningen is ten minste 69% sociale koop (68,7%). Dit percentage is opgebouwd uit ten misnte 30% in de subcategorie sociale koop midden (circa 85% betaalbaarheidsgrens; maximaal € 300.000,- prijspeil 01-01-2023) en ten minste 35% in de subcategorie sociale koop hoog (betaalbaarheidsgrens: € 355.000,- prijspeil 01-01-2023). Deze subcategorieën zijn als zodanig vastgelegd in artikel 6, lid 2 van de Doelgroepenverordening.

Dit betekent dat 16 woningen in het segment sociale koop midden worden gerealiseerd en 17 woningen in het segment sociale koop hoog. Dit programma, zie verder paragraaf 4.1.4, wijkt af van de Doelgroepenverordening Breda 2023. Hier zijn met de gemeente afspraken over gemaakt. Initiatiefnemer mag een afwijkend programma realiseren omdat zij de hoge kosten voor het saneren van de (gemeentelijke) gronden op zich nemen. Het percentage sociale koop (ten minste 69%) en de onderverdeling in sociale koop midden (ten minste 30%) en sociale koop hoog (ten minste 35%) zijn in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

De gemeente Breda heeft 22 april 2021 nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren ruimte en financieel bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect Bomen is opgenomen in paragraaf 5.8

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.15.

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet te allen tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheidt gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet te allen tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Hierbij geldt:

• niet grondgebonden woningen: minimaal 35% van het plangebied wordt als (semi-) openbaar groen ingericht;
• grondgebonden woningen: minimaal 20% van het plangebied wordt als (semi-) openbaar groen ingericht;

Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen structureel groen aanwezig. Het aanwezige groen is niet openbaar toegankelijk en niet aangemerkt als waardevol groen. Dit groen zal met dit planvoornemen verdwijnen. Ondanks dat met het plan woningen worden toegevoegd en het verdwijnen van bestaand groen zal dit plan voldoen aan de groennormen uit het Groenkompas. Dat kan door met name de randen van het plangebied als groene openbare buitenruimte in te richten. Deze randen sluiten aan op onder andere de in ontwikkeling zijnde openbare groene gebieden van Blossem en Bread. Daarmee worden de doelstellingen uit het Groenkompas en de daarbij horende groene uitstraling te bereikt.

Het totale plangebied is 7.915 m². Met de ontwikkeling worden maximaal 48 woningen gerealiseerd, waarvan 32 als grondgebonden en 16 als gestapelde woningen. De berekening voor het groen die hierbij hoort is: ((16*35)+(32*20))/48 = 25% groen.

Daarmee wordt 25% x 7.915 m² = 1.979 m² groen vereist volgens het Groenkompas. Binnen het plangebied wordt circa 2.370 m² groen gerealiseerd (circa 30%). Het plan voldoet daarmee aan de groennorm. In figuur 3.5 zijn de groenvoorzieningen opgenomen.

Figuur 3.5: Groenvoorzieningen plangebied

De gemeente Breda heeft een paraplubestemmingsplan Groen en Water in ontwikkeling. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk hebben in Nederland in 2020 afspraken gemaakt om in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust ingericht te zijn. Gemeente Breda heeft de ambitie uitgesproken om “Breda ondanks of dankzij de klimaatverandering aantrekkelijk, uitdagend en klimaatbestendiger te maken voor bewoners en bezoekers”. Vooralsnog is gekozen voor een kansgerichte aanpak, samenwerking op basis van draagvlak (niet op normen) en bijsturen waar nodig. Ook heeft Breda de ambitie om een Stad in een Park te worden en een Groenkompas met normen en richtlijnen.

Ondanks alle goede initiatieven en plannen bestaat het risico dat door stedelijke verdichting minder ruimte beschikbaar komt om klimaatbestendige oplossingen te kunnen realiseren. Met een stevige verankering van het water- groen- en klimaatadaptatiebeleid in de Omgevingsvisie en het in ontwikkeling zijnde paraplubestemmingsplan (dat onderdeel zal worden van het omgevingsplan) kunnen heldere kaders worden meegegeven voor nieuwe ontwikkelingen. De beleids- en planregels zijn dan zodanig op elkaar afgestemd dat door de initiatiefnemer zowel aan de eisen van water, groen als klimaatadaptatie kan worden voldaan.

Het parapluplan wijzigt inhoudelijk niets aan het bestaande vastgestelde water- en groenbeleid. In het kader van de Omgevingsvisie en het paraplubestemmingsplan zal het beleid en de normstelling op een ander tijdstip worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Het paraplubestemmingsplan heeft vanaf 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 als ontwerp ter inzage gelegen. De (klimaatadaptieve) regels uit dit paraplubestemmingsplan worden van toepassing na vaststelling van het paraplubestemmingsplan. Tot die tijd blijven de huidige (beleids)regels ten aanzien van onder andere waterberging en groennorming van kracht.

Toetsing

Het paraplubestemmingsplan ligt momenteel (eind 2023) nog niet als ontwerp ter inzage. De (klimaatadaptieve)regels uit dit paraplubestemmingsplan worden integraal opgenomen indien het paraplubestemmingsplan eerder wordt vastgesteld dan onderhavig bestemmingsplan. Tot die tijd blijven de huidige (beleids)regels ten aanzien van onder andere waterberging en groennorming van kracht.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Het plangebied was eerst een achterfgebied aan de Magnoliastraat. Dit gebied krijgt nu twee voorkanten, één aan de Blossem zijde en één aan de Bread zijde. Dit gebied is daarmee letterlijk en figuurlijk het ruimtelijke sluitstuk van beide ontwikkelingen.

Om van het voormalige Fokkematerrein een prettig woongebied te maken wordt aangesloten op het centraal buurtpark in het naastgelegen Blossem. Een park waaraan gewoond wordt, en waar het park een belangrijke plek is voor de buurt. Groen en buitenzijn vormen belangrijke aspecten. De nieuwe woongebouwen worden zodanig gepositioneerd waardoor een nieuwe woonbeleving gecreëerd wordt. Deze ruimte wordt niet enkel als recreatief park ingezet, maar meer nog als een element waar het stadsleven en het stedelijke wonen aan gekoppeld wordt. Grenzen tussen gebouw en landschap vervagen, en de interactie tussen binnen en buiten wordt versterkt. Iedereen loopt door het groen naar zijn woning, en woont letterlijk aan het groen. De variëteit aan private, collectieve en openbare buitenplekken wordt vergroot. Dit moet resulteren in een uniek, gezond en sociaal leefmilieu.

figuur 4.1: Overzichtstekening bebouwing in het groen (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

De ontwikkeling sluit aan bij de plannen van Blossem. Het wordt daardoor onderdeel van het park. Hierdoor is de balans tussen wonen en park een belangrijk uitgangspunt van dit plan. Hierop aansluitend is dit plan autoluw, waardoor auto's enkel in de pockets kunnen parkeren en het park niet kunnen betreden. Het open karakter van het gebied wordt omsloten door een alzijdig gebouw dat uit drie verschillende typologiëen bestaat. Anders dan in één blok in Blossem worden op deze locatie veel verschillende typologieën en doelgroepen samengebracht in één blok. Zo zijn er parkvilla's, starterswoningen en park appartementen met uitzicht op het park.

figuur 4.2: Overzichtstekening ligging in het groen (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

figuur 4.3 en 4.4: Concept bebouwing: Alzijdige bebouwing en gevarieerde typologie(bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

Ter plaatse van het Fokkema-terrein, ten noorden van het Blossem en Bread terrein, worden 48 nieuwe woningen gerealiseerd in de vorm van grondgebonden woningen, patio's en appartementen. Vier woningen maken al deel uit van het plan Blossem.

figuur 4.5: Plangebied beoogde situatie (bron: Studioninedots)

Structuur

De 6 woningen in blok 2.5 komen langs de toegangsweg van de Magnoliastraat te liggen. Het zijn 2 patio woningen, bestaande uit 1 bouwlaag, en 4 grondgebonden woningen met achtertuinen en bergingen. Via de ontsluitingsweg is het binnenparkeerterrein van het Fokkema-terrein te bereiken. Rondom dit parkeerterrein zijn 26 grondgebonden woningen met achtertuinen en bergingen en 16 appartementen gesitueerd. Alle achtertuinen en bergingen liggen aan het parkeerterrein. De voorkanten van de woningen zijn gericht op een groene buitenruimte die rondom het hele plangebied loopt. Aan de voorzijde van de woningen loopt een verhard voetpad.

Gebouwtypen

• Blok 2.5 bestaat uit 6 woningen, waarvan 2 patio woningen met 2 bouwlagen, en 4 grondgebonden woningen, in 2 of 3 bouwlagen, met achtertuinen en bergingen.
• Blok 6.1 bestaat uit 9 woningen met 4 bouwlagen, met een plat dak en achtertuin met berging.
• Blok 6.2 bestaat uit 16 appartementen in 4 bouwlagen met ieder 4 woningen.
• Blok 6.3 en 6.4 bestaan uit in totaal 17 grondgebonden woningen in 2 bouwlagen met een plat dak en achtertuin met berging.

Alle grondgebonden woningen zijn aaneengebouwde woningen.

De gehandhaafde typologieën vormen gezamenlijk een alzijdig blok met verschillende hoogtes. De parkvilla's en parkappartementen zijn minimaal 4 laags om het park met voldoende hoogte af te zomen. De grondgebonden woningen zijn 2 laags en voegen zich naar de schaal van de Magnoliastraat en de Kolfbaanstraat. De woningen dwars op de Magnoliastraat zijn 2 of 3 laagse aaneengebouwde grondgebondenwoningen. Hiermee zijn deze gelijk aan de andere woningen in de straat.

Overgang gebouw - buitenruimte

De woningen reageren op hun omgeving. Hierdoor wordt het wonen aan het park verdeeld in twee types: reuring en luwte. De luwe zijde zal een collectieve route hebben die vooral voor buurtbewoners bedoeld is, waardoor deze zijde minder publiek is en het park meer overheerst. Wonen aan de reuring zijde grenst aan de Y-as die een belangrijke wijkverbinding is. Hier zal zowel gewandeld als gefietst kunnen worden. Het park heeft hier een veel publieker maar niet minder groen karakter.

In het ontwerp is bijzondere aandacht besteed aan de overgangen van privé en openbaar. De extra brede plint die tegelijkertijd de woningen ontsluit biedt een bijzondere ontmoetingsruimte voor bewoners en bezoekers. De openbare ruimte kent geen harde grenzen en het park sluit naadloos aan op de plint. In verschillende stappen wordt zo de overgang gemaakt van woning naar stoep, en van stoep naar park.

figuur 4.6: Bebouwing langs de Y-as (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

Ontsluiting en parkeren

Het binnenparkeerterrein is een doodlopend erf. De ontsluitingsweg op de Magnoliastraat langs blok 2.5 is de enige in- en uitrit voor gemotoriseerd vervoer. Tussen de woningen Magnoliastraat 3 en 5 bevindt zich nog een ontsluiting op de Magnoliastraat, dit is alleen voor voetgangers toegankelijk.

Binnen het plangebied worden maximaal 51 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt, allemaal op maaiveld. In paragraaf 5.3 is te lezen dat hiermee de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein wordt ingevuld.

figuur 4.7: Parkeren op het achtergebied (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

figuur 4.8: Ontsluiting voetgangers (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

Het plangebied bestaat uit 5 woonblokken. De woningtypologieën en doelgroepen worden hierna beschreven:

• Blok 2.5 bestaat uit 6 woningen, waarvan 2 patio woningen en 4 grondgebonden woningen. 4 woningen maken al onderdeel uit van het plan Blossem. De 6 woningen komen in de vrije sector.
• Blok 6.1 bestaat uit 9 grondgebonden koopwoningen voor in de vrije sector, met een plat dak en achtertuin met berging.
• Blok 6.2 bestaat uit 16 sociale koopappartementen in 4 bouwlagen. Uitgangspunt is dat deze woningen in het segment sociale koop midden conform verordening vallen.
• Blok 6.3 en 6.4 bestaan uit in totaal 17 grondgebonden koopwoningen in 2 bouwlagen met een plat dak en achtertuin met berging. Uitgangspunt is dat deze woningen in het segment sociale koop hoog conform verordening vallen.

Dit programma leidt tot een mix van ten minste 69% betaalbare koop en het overige deel bestaat uit vrije sector woningen. Op de blokken 6.2, 6.3 en 6.4 zullen vooral starters af komen. De blokken 2.5 en 6.1 zullen interessanter zijn voor gezinnen.

figuur 4.9: Woningtypologieën (bron: Ontwikkelvisie Fokkema - Studioninedots)

4.1.5 Beeldkwaliteit

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan geeft ruimtelijke en kwalitatieve handvatten ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het nieuwe woongebied en vormt het toetsingskader voor de vergunningverlening.

De uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan dient in de toelichting op het bestemmingsplan te worden aangetoond en in het plan dient te worden onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de omgevingsaspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, moet een besluit worden genomen of een milieueffectrapportage nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan, ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft, mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een 'vormvrije' mer-beoordeling.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een aaneengesloten gebied met een oppervlakte van 100 hectare of meer of 2.000 of meer woningen omvat. Met de beoogde ontwikkeling worden 48 woningen mogelijk gemaakt, de ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

Uit de informatie in de notitie in Bijlage 13 blijkt dat het plangebied niet gelegen is in een kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en beperkte omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen mits de genoemde maatregelen worden uitgevoerd. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

In de aanmeldnotitie m.e.r. is uitgegaan van 44 nieuwe woningen en 4 woningen die al mogelijk waren op basis van het bestemmingsplan 'Tuinzigt, Blossem'. Als wordt uitgegaan van 48 nieuwe woningen, dan leidt dat niet tot een andere conclusie ten aanzien van de m.e.r.-procedure.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten op de Magnoliastraat, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. In westelijke richting van het plangebied komt de Magnoliastraat uit op de Tuinzigtlaan. Ten noorden van de aansluiting van de Magnoliastraat is de Tuinzigtlaan ingericht als een erftoegangsweg met een maximum snelheid van 30 km/u. Het zuidelijk deel van de Tuinzigtlaan heeft de functie van en is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg. De Tuinzigtlaan sluit in het zuiden aan op de Ettensebaan. Ook dit is een gebiedsontsluitingweg, maar ten opzichten van het zuidelijk deel van de Tuinzigtlaan heeft deze ter hoogte van de kruispunten een grotere capaciteit en kan deze weg dus meer verkeer verwerken dan de Tuinzigtlaan.

Ten oosten van het plangebied gaat de Magnoliastraat over in de Dijkstraat en de Abeelstraat. Dit zijn beide erftoegangs-wegen met een maximum snelheid van 30 km/u.

Langzaam verkeer

Langs de Magnoliastraat, de Dijkstraat en de Abeelstraat zijn conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig voor erftoegangswegen geen aparte voorzieningen voor fietsers. Fietsers delen de rijbaan hier met het gemotoriseerde verkeer. Aan beide zijden van de rijbaan van de genoemde wegen zijn trottoirs voor voetgangers aanwezig.

Langs de Tuinzigtlaan in de richting van de Ettensebaan zijn in het zuidelijk deel fietsstroken aanwezig die overgaan in vrijliggende fietspaden. Fietsers worden hierdoor nauwelijks gehinderd door het gemotoriseerde verkeer. Langs de oostzijde van de Tuinzigtlaan, tussen de Ettensebaan en de Magnoliastraat, is een voetpad aanwezig.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 300 meter van het plangebied nabij het kruispunt Magnoliastraat - Tuinzigtlaan. Vanaf hier kan gebruik worden gemaakt van lijn 119. Via deze lijn kan onder andere het treinstation van Breda worden bereikt. Op de Ettensebaan ter hoogte van het kruispunt met de Tuinzigtlaan is een halte waar meerdere buslijnen stoppen.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is berekend aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 381. Voor het bepalen van de te hanteren kencijfers is voor de gemeente Breda op basis van CBS data een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' aangehouden. Voor de ligging van het plangebied is uitgegaan van 'rest bebouwde kom'. Tenslotte is op basis van het gemiddelde autobezit en de omgevingsadressendichtheid van de gemeente Breda conform het CBS per kencijfer het gemiddelde van de bandbreedte aangehouden.

Het plan voorziet in de realisatie van 48 nieuwe woningen. In totaal leidt dat tot een verkeersgeneratie van 332 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag.

Tabel 5.1: Verkeersgeneratie plan (bron: Rho adviseurs)

Verkeerstoedeling
Voor het bepalen van de toedeling van het gegenereerde gemotoriseerde verkeer over het omliggende wegennet is gebruik gemaakt van de navigatietool van Google Maps. Het plan wordt ontsloten op de Magnoliastraat. Van daaruit zal het overgrote deel van het verkeer (80%) in de richting van de Tuinzigtlaan rijden om vervolgens in zuidelijke richting naar de Ettensebaan te rijden. Een kleiner deel (20%) rijdt vanaf de Magnoliastraat in oostelijke richting. Bij de Abeelstraat splitst het verkeer op waarbij de helft de weg vervolgt via de Abeelstraat en de andere helft via de Dijkstraat.

figuur 5.1: Verkeerstoedeling plan (bron: Rho adviseurs)

Beoordeling verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid
Het overgrote deel van het verkeer (80%) rijdt vanaf de aansluiting met de Magnoliastraat in westelijke richting naar de Tuinzigtlaan. Per etmaal gaat het hierbij om circa 266 motorvoertuigen. Gemiddeld maken circa 1.000 mvt/etmaal gebruik van dit deel van de Magnoliastraat (bron: www.basec.nl). De Magnoliastraat kan gezien de functie en de inrichting van de weg minstens 3.000 mvt/etmaal verwerken. De toevoeging van circa 266 mvt/etmaal vanuit het plan kan dan ook zonder problemen vlot en veilig worden verwerkt. Met de ontwikkeling van Blossem worden op de Magnoliastraat nog eens circa 350 voertuigbewegingen toegevoegd (het overige verkeer ontsluit direct op de Tuinzigtlaan). De toekomstige ontwikkeling van Bread zal niet op de Magnoliastraat ontsluiten. De verwerkingscapaciteit van de Magnoliastraat wordt dan ook bij lange na niet bereikt. De toevoeging van verkeer als gevolg van het totaal te ontwikkelen gebied zal er niet toe leiden dat er op de Magnoliastraat knelpunten ontstaan met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer.

De Tuinzigtlaan is met circa 5.800 mvt/etmaal (bron: www.basec.nl) drukker dan de Magnoliastraat. De toevoeging van 266 mvt/etmaal zal echter ook hier niet leiden tot knelpunten. Dit heeft mede te maken met het feit dat dit deel van de Tuinzigtlaan vrijliggende fietspaden heeft.

Het verkeer dat vanaf het plangebied in oostelijke richting rijdt is qua omvang dermate gering (circa 33 mvt/etmaal per richting) dat de straten (Abeelstraat, Dijkstraat en Magnoliastraat) dit zonder problemen moeten kunnen verwerken.

Parkeren

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen uit de 'Nota Parkeernormen Breda 2021'. Binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid is het plangebied gelegen in het gebiedstype 'schil'.

Het plan omvat de realisatie van 48 woningen. De normatieve parkeerbehoefte komt uit op 52,4 (afgerond 53) parkeerplaatsen.

Tabel 5.2: Parkeerbehoefte plan (bron: Rho adviseurs)

Het plan voorziet in maximaal 51 parkeerplaatsen. De overige parkeerbehoefte wordt voorzien binnen het plangebied voor Blossem. Dit is met de gemeente afgestemd.

De aspecten verkeer en parkeren staan de planontwikkeling niet in de weg.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Het plangebied kent op basis van de gemeentelijke beleidsadvieskaart een middelhoge en lage archeologische verwachtingswaarde. Op basis van de middelhoge archeologische verwachting en de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in het vigerende bestemmingsplan, geldt voor een deel van het plangebied een onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm.

figuur 5.2: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart Breda, plangebied rood omkaderd (bron: Gemeente Breda)

figuur 5.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tuinzigt - Westerpark' met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Binnen de blauwe lijn geldt conform het bestemmingsplan 'Tuinzigt - Blossem' geen archeologische dubbelbestemming meer.

Door de archeologische verwachting op een deel van het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het archeologisch bureauonderzoek is als bijlage 15 toegevoegd.

Bij de sanering van de gronden dieper dan 1 meter moet de sanering archeologisch worden begeleid. Als er tijdens de sanering niks wordt aangetroffen, dan kan het plangebied worden vrijgegeven. Als er wel iets wordt aangetroffen, dan moeten er voor de bouw maatregelen worden getroffen. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' komt hiermee te vervallen.

Historische geografie

De locatie van het terrein lag vroeger net buiten het westelijke bolwerk van Breda, direct naast een bastion en aan de Haagweg (vroeger HaeghsHtraete en later Steenweg). Dit was de verbindingsweg tussen Breda en het toen zelfstandige Princenhage. Toen de Haegstrate werd verhard en de naam Steenweg kreeg, werd het een tolweg. Aan de kant van Breda werd hier tol geheven in het Duitenhuis.

Na 1870 wordt er gestart met het slechten van het bolwerk en twintig jaar later wordt de tramlijn van Breda naar Princenhage aangelegd die verder doorliep naar Antwerpen. De tram bracht aan de Haagweg een proces van suburbanisatie op gang. Hier vestigde zich dan de Vereenigde Conservenfabrieken (later bekend als het Sjammeke). Later volgt o.a. ook de Zaanlandse houthandel. Alle gebouwen worden, logisch en doelmatig, loodrecht op de centrale Haagweg geplaatst.

In de jaren '60 krijgt het plangebied zijn uiteindelijke vorm door de aanleg van de Ettensebaan en de Tuinzigtlaan die de auto de stad in brachten. Tuinzigt, ten noorden van het plangebied, is dan volop in ontwikkeling tot woonwijk voor arbeiders die in de naastgelegen industrie werken.

figuur 5.4: Plangebied, blauw omcirkeld, in 1850, 1870, 1900, 1950, 1970 en 1990 (bron: Topotijdreis.nl)

Gebouwd erfgoed

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda heeft het plangebied geen cultuurhistorische waarde toegekend gekregen, alleen ter plaatse van de gronden die ook al in het plan 'Tuinzigt, Blossem' zitten, geldt een middelhoge cultuurhistorische waarde.

De woningen in de strook middelhoge cultuurhistorische waarden komen aan een park te liggen dat door het hele gebied van Blossem en Bread zal lopen. De beoogde ontwikkelingen op die locaties zijn gebaseerd op het historisch DNA van de plek met behoud van fysiek resterend erfgoed en past daarmee binnen het cultuurhistorisch beleid.

figuur 5.5: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Breda (bron: Gemeente Breda)

De ontwikkeling op het Fokkema-terrein sluit aan bij de ontwikkelingen Blossem en Bread waar de plannen gebaseerd zijn op historisch DNA. De werkzaamheden in het kader van de sanering van de bodem worden archeologisch begeleid. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' vervalt hiermee.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

Het plangebied heeft nu een bedrijfsbestemming en in de nieuwe situatie komen er woningen op te staan. Door deze bestemmingswijziging is het noodzakelijk om aan te tonen dat de kwaliteit van de bodem voldoet om op te wonen.

Aanvullend bodemonderzoek 2001

In december 2001 is al een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de bepaling van de huidige milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de loodsen die op het terrein aanwezig zijn (Bijlage 2). Er werd een lichte verontreiniging ter plaatse van loods 1 aangetroffen, een lichte tot matige verontreiniging ter plaatse van loods 2 en een sterke grondverontreiniging met minerale olie ter plaatse van deellocatie 3a.

Afperkend bodemonderzoek 2005

In het voorjaar van 2005 is een afperkend bodemonderzoek uitgevoerd om te bepalen wat de aard, mate en omvang van de perceelsoverschrijdende grond- en grondwaterverontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten was ter plaatse van de zuidwestelijke perceelsgrens en de achtertuinen aan de Magnoliastraat 23 t/m 27 (Bijlage 3).

Saneringsplan 2005

In juni van dat zelfde jaar is een saneringsplan opgesteld voor de geplande bodemsanering op het terrein aan de Magnoliastraat 3bis. Dit saneringsplan is bijgevoegd in Bijlage 4.

Beschikking 2005

Op 22 september 2005 heeft de gemeente Breda een beschikking afgegeven voor de bodemsanering op de Magnoliastraat 3bis in Breda. Deze beschikking is opgsteld naar aanleiding van de melding van Metaalhandel Fokkema B.V. op 15 juli 2005 (Bijlage 5).

Actualiserend en aanvullend bodemonderzoek 2022

In de periode september tot en met november 2022 is gefaseerd een actualiserend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel Magnoliastraat 3bis (Bijlage 6). Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen eigendomsoverdracht en/of de herontwikkeling.

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat voor de locatie gebruiksbeperkingen gelden. Er mogen geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden in de sterk verontreinigde grond zonder melding aan en instemming van het bevoegd gezag.

Aanvullend bodemonderzoek 2023

In maart en april van 2023 is aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel aan de Magnoliastraat 3bis (Bijlage 7). Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen eigendomsoverdracht.

Doel van het onderzoek is dan ook het aanvullend in beeld brengen van de olieverontreiniging van geval A en nagaan of de PCB-verontreiniging in de bodemlaag tot 1 m-mv al dan niet homogeen aanwezig is. Tevens is het doel om de bodemkwaliteit vast te stellen op een aan te kopen groenstrook.

Verder vormen de resultaten van de grondstrook, met in acht neming van gebruiksbeperking van de eventueel vrijkomende grond (klasse industrie), geen belemmering om tot eigendomsoverdracht over te gaan. De verkregen resultaten vormen tevens geen belemmering voor de realisatie van eventuele toekomstige bouwplannen ter plaatse.

Geadviseerd wordt om op basis van de nu bekende onderzoeksgegevens een saneringsplan op te stellen voor de verwijdering van de aanwezige bodemverontreiniging. Het saneringsplan zal ter goedkeuring ingediend moeten worden bij het bevoegd gezag. Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat reeds in 2005 een beschikking is afgegeven voor deze locatie.

Toegangspad

In verband met de voorgenomen herontwikkeling van het perceel aan de Magnoliastraat 3bis te Breda worden graafwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van kabels en leidingen in het toegangspad nodig geacht. Voor deze werkzaamheden is een inzicht gevraagd in de actuele kwaliteit van de grond (Bijlage 8). Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van het toegangspad en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen graafwerkzaamheden.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond in het toegangspad licht verontreinigd is. De ondergrond is licht en sterk verontreinigd. De aangetroffen verontreinigingen zijn te relateren aan de historische activiteiten en de antropogene bijmengingen.

Op basis van de eerdere onderzoeken op het perceel, waar het toegangspad kadastraal toe behoort, en onderhavig onderzoek wordt geadviseerd om een saneringsplan op te stellen voor de aanwezige bodemverontreiniging.

De bodemkwaliteit sluit aan bij de toekomstige functie, mits de bodem op diverse plaatsen functioneel wordt gesaneerd. Voor het plangebied zal de initiatiefnemer zorgdragen voor een bodemkwaliteit die voldoet aan de huidige regelgeving.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;
2. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status zoals Natura 2000 (figuur 5.6). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos. Het Ulvenhoutse Bos ligt op circa 4,3 kilometer afstand van de ontwikkeling en betreft een kwetsbaar natuurgebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het NatuurNetwerk Brabant (figuur 5.7). Het plangebied ligt op circa 420 meter van het dichtstbijzijnde NatuurNetwerk Brabant, zijnde de watergang de Aa of Weerijs die een ecologische verbindingszone vormt door de bebouwde kom van Breda. Van directe effecten op deze natuurgebieden door de voorgenomen ontwikkeling zoals areaalverlies en versnippering is geen sprake. Ook kunnen effecten zoals verstoring of verandering van de waterhuishouding op deze gebieden worden uitgesloten.

figuur 5.6: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000 (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten)

figuur 5.7: Ligging plangebied, blauw omcirkeld, ten opzichte van Natuurnetwerk Brabant (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten)

In het plangebied staan geen bomen die als waardevolle houtopstand zijn aangewezen op de Bomenkaart van de gemeente Breda, zie figuur 5.12.

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden is een stikstofberekening uitgevoerd naar de effecten van de realisatiefase en de gebruiksfase met behulp van AERIUS Calculator 2024. De AERIUS-berekening is opgenomen in Bijlage 9. Uit de berekeningen blijkt dat er nergens binnen Natura 2000 deposities groter dan 0,00 mol/ha/jr optreden. De werkwijze is te lezen in Bijlage 10.

Soortenbescherming

In de huidige situatie is het niet uit te sluiten dat in het gebied standplaats(en)/leefgebied(en) en/of rust,- en verblijfplaats(en) van verschillende beschermde soorten flora en fauna voorkomen. Daarom is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 11. Het rapport geeft een eerste inschatting van de effecten op beschermde gebieden, van het potentieel voorkomen van beschermde flora en fauna en de effecten van de ingreep op deze soorten. Om inzichtelijk te krijgen of ontheffing nodig is - in het kader van Wnb - is het noodzakelijk om te weten of beschermde dieren en/of planten (kunnen) voorkomen. Indien aan- of afwezigheid niet afdoende kan worden aangetoond is soortgericht onderzoek nodig.

Onderstaand zijn de hoofdconclusies te vinden over te verwachte negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden op wettelijk beschermde natuurwaarden:

1. Vaatplanten: Negatieve effecten op wettelijk beschermde vaatplanten zijn uitgesloten, binnen het plangebied zijn geen geschikte groeiplaatsen aanwezig.
2. Vogels: Negatieve effecten op holte- en grondbroedende vogels zijn niet uitgesloten. Dit betreffen echter allemaal categorie 5 soorten, deze soorten hebben een matig ongunstige tot gunstige staat van instandhouding. Om negatieve effecten als gevolg van de ontwikkeling op deze soorten te voorkomen dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaats te vinden. Ook zijn negatieve effecten op het functioneel leefgebied van huismus niet uitgesloten, hiervoor dient soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden (tabel 5.1).
3. Vleermuizen: Negatieve effecten op verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen en op het foerageergebied kunnen niet worden uitgesloten. Om deze functies binnen het leefgebied te controleren is soortgericht onderzoek benodigd (tabel 5.1).
4. Overige Zoogdieren: Negatieve effecten op, steenmarter, wezel en vrijgestelde soorten bosmuis, huisspitsmuis en egel zijn niet uitgesloten als gevolg van de ontwikkeling. Om aanwezigheid van steenmarter en wezel binnen het plangebied vast te stellen dient soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden (tabel 5.1). Voor de vrijgestelde soorten geldt de algemene zorgplicht en zal deze geborgd moeten worden in een ecologisch werkprotocol.
5. Amfibieën, Reptielen en Vissen: Negatieve effecten op bruine kikker en gewone pad zijn niet uitgesloten binnen het plangebied. Echter zijn het vrijgestelde soorten en zal de zorgplicht geborgd moeten worden in een ecologisch werkprotocol.
6. Ongewervelde: Negatieve effecten op teunisbloempijlstaart is niet uitgesloten, om aanwezigheid van deze soort uit te kunnen sluiten is soortgericht onderzoek benodigd (tabel 5.1).
7. In alle gevallen dient rekening gehouden te worden met de zorgplicht onder Wnb. Geadviseerd wordt de zorgplicht te borgen middels een ecologisch werkprotocol, opgesteld door een ter zake kundig ecoloog.

tabel 5.1: Uitvoerperiode soortgerichte onderzoeken (bron: Pius Floris)

In het rapport in Bijlage 11 staan in paragraaf 6.2.1 t/m 6.3.2 de soortgerichte onderzoeken per soort beschreven. Uit het soortgericht onderzoek is gebleken dat nadelige gevolgen op de volgende soorten en overtreding van verbodsbepalingen te verwachten zijn:

• Vogels: Actieve verblijfplaats van sperwer;
• Vleermuizen: Essentieel foerageergebied en vliegroute van gewone dwergvleermuis;
• Overige zoogdieren: Leefgebied en hiermee indirect verblijfplaatsen van steenmarter.

Voor activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten is een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig. Deze vergunning is op 12 juli 2024 aangevraagd. Onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning is een activiteitenplan waarin de handelingen zijn beschreven die moeten worden uitgevoerd om nadelige gevolgen op beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen dan wel te verzachten. Het activiteitenplan is opgenomen in Bijlage 16.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Uit onderzoek is gebleken dat nadelige gevolgen op de sperwer, de dwergvleermuis en de steenmarter niet uit te sluiten zijn. Er is een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit aangevraagd. Met het treffen van de maatregelen uit het opgestelde activiteitenplan worden de nadelige gevolgen op beschermde soorten zoveel mogelijk voorkomen dan wel verzacht.

Inleiding

De initiatiefnemers van een ruimtelijk plan behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze ruimtelijke onderbouwing wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de provincie, het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Beleid provincie Noord-Brabant

Vigerend is het Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) 2022-2027 van 22 december 2021. Het RWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het RWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2022-2027. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2022-2027. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet. Het richt zich vooral op klimaat, de inrichting van de ruimte en economische activiteiten.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 meter'

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Beleid gemeente Breda

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023 (Breda water bewust) vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 millimeter (78 liter per m²) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 millimeter. Voor bestaande verharde oppervlakten die afkoppelen op het openbaar riool wordt gerekend met een compensatie van 7 millimeter.

Toekomstig beleid gemeente Breda

Om ook in de toekomst de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, wil de gemeente in haar toekomstige beleid dat er bij binnenstedelijke ontwikkelingen zoals Blossem voor 60 millimeter waterberging voor het toekomstige verhard oppervlak (bestaand + nieuw) gecreëerd wordt. Hierbij geldt een bergingsnorm van minimaal 40 millimeter voor alle verhard oppervlak om water vast te houden binnen het plangebied. Voor deze 40 millimeter dienen robuuste systemen als vijvers en wadi's aangelegd te worden. Deze voorzieningen dienen leeg te lopen door het infiltreren van water in de bodem. Voor de overige 20 millimeter kan gerekend worden met het volume voor water op straat en het volume in de wat hoger gelegen groenstroken.Hier staat alleen bij zeer hevige neerslag water. Samen dient dit minimaal 60 millimeter te zijn.

Een groen dak mag worden gezien als onverhard oppervlak indien een systeem met minimaal 20 liter waterberging per m² groen dak wordt gerealiseerd. Bij een ondergrondse invulling zoals kratjes wordt nog steeds een norm van 78 millimeter in de ondergrondse voorziening gehanteerd.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bevindt zich op het Fokkema-terrein in Breda. Binnen het plangebied is sprake van een braakliggende grond en betonvloeren uit de recent gesloopte bebouwing.

Grondwater

Het plangebied ligt niet in een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Omdat het plangebied in de bebouwde kom ligt, is het niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. De gronden ten westen van het plangebied bestaan uit fijn zand. Ten oosten van het plangebied is sprake van een grondwatertrap VIIIo. Dit betekent dat de hoogste grondwaterstand (GHG) 102 centimeter onder het maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) is 172 centimeter onder het maaiveld. Het maaiveld ligt op circa +1 meter ten opzichte van het NAP. De gemiddelde maaiveldhoogte in het plangebied is circa 2,4 NAP m.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

figuur 5.8: Uitsnede Legger Brabantse Delta, plangebied rood omkaderd

Bestaande oppervlakten

Het bestaande verhard oppervlak is bepaald aan de hand van historische kaarten en luchtfoto's. Bij het bepalen van de oppervlakte is alleen het terrein van Fokkema bepaald. De overlap met het Blossem terrein is niet in het oppervlakte van opgenomen De bestemmingsplan grens is dus niet gebruikt. Er is gerekend over de “perceel- / kavelgrenzen”.

figuur 5.9: Verhard oppervlakte bestaande situatie (bron: Attis)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Omdat het plangebied onbebouwd is, is het niet aangesloten op een rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Het voornemen is om op het terrein 4 woonblokken te realiseren met 48 woningen.

Waterkwantiteit

Voor het doorrekenen van de waterbalans is rekening gehouden met de uitgangspunten van de gemeente Breda / Waterschap Brabantse Delta. Door de sterk fluctuerende grondwaterstanden en de resultaten vanuit de doorrekening van piekbuien is de waterbalans in een behoudende vorm doorgerekend, zie Bijlage 14. Voor de uitbreiding van het verhard oppervlak is vooralsnog gerekend met 78 millimeter, in plaats van 60 millimeter. Dit om reden dat de uitgangspunten met betrekking tot het toepassen van “groene daken” en de oppervlakte aan te realiseren “ondergrondse infiltratievoorzieningen” nog niet hard zijn vastgesteld. In werkelijkheid zal circa 50% bestaan uit groen en/of waterbergende verharding. Door nu te rekenen met 78 millimeter wordt een marge ingebouwd welke in een later planstadium geoptimaliseerd kan worden. De groene verharding levert bij de definitieve uitwerking dan ook een correctie op. In het terrein zijn enkele kolken aanwezig. In de huidige situatie koppelt het verhard oppervlak dan ook af op het openbaar riool. Voor de berging en afkoppeling van het vervangend verhardoppervlak is gerekend met de, volgens de regels, standaard 7 millimeter.

Bij de afkoppeling van de tuinen is gerekend met 40 mm neerslag. Daarbij is het uitgangspunt dat de overige hoeveelheid neerslag in de tuinen wordt geborgen.

In de doorrekening van het waterhuishoudkundig plan van Blossem is rekening gehouden met een vertraagde aanvoer van ca. 85 m³ uit het plan voor het Fokkematerrein. Bij het bepalen van de oppervlakken voor afkoppeling van hemelwaterafvoer en waterberging van het verhard oppervlak is voor het inrichtingsmodel wel rekening gehouden met de bestemmingsplangrens. Dit om reden dat delen van het huidige stedenbouwkundige en inrichtingsplan van Blossem van functie veranderen. Groene delen worden grijs / verhard.

Deze functieverandering heeft invloed op de waterbalans en is derhalve in de berekeningen meegenomen.

figuur 5.10: Verhard oppervlakte nieuwe situatie (bron: Attis)

Figuur 5.11: Invulling waterberging (bron: Attis, Bijlage 14)

In Bijlage 14 is de berekening opgenomen van de waterbergingsnorm. In totaal zal er 246 m³ geborgd moeten worden. Aanvullend op de berekende waterberging is een waterbergingscapaciteit van circa 7 á 8 m³ voor de verhardingen in de tuinen nodig. De volledige waterberging (circa 254 m³) wordt ingevuld door een wadi / oppervlakte voorzieningen, ondergrondse berging / infiltratie, aangevuld met een vertraagde afvoer van 21 m³ in de wadi op het terrein van Blossem.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Het plangebied ligt niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. Vanuit het aspect water worden negatieve effecten uitgesloten mits watercompenserende maatregelen worden genomen.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

In het plangebied bevinden zich geen bomen die als waardevolle houtopstand zijn aangewezen op de Bomenkaart van de gemeente Breda. Waardevolle houtopstanden zijn vergunningplichtig indien zij gerooid worden.

figuur 5.12: Uitsnede bomenkaart gemeente Breda, plangebied rood omkaderd

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden geen vergunningplichtige houtopstanden gerooid.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de omgeving van het plangebied bevinden zich behalve woningen ook andere functies (maatschappelijke functies en bedrijven) waardoor de omgeving van het plangebied getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'. Bij een 'gemengd gebied' mag met 1 afstandsstap afgeweken worden van de richtafstanden.

Blossem

Het plangebied grenst aan het Blossemterrein. Dit is een voormalige bedrijfsterrein. Voor het terrein Blossem is een bestemmingsplan vastgesteld dat voorziet in woningbouw. De richtafstand van dit voormalige bedrijfsterrein komt hiermee te vervallen.

Borgesiusterrein

Ook grenst het plangebied aan het Borgesiusterrein. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn op het Borgesiusterrein bedrijven in milieucategorie 1 en 2 toegestaan. De maximale richtafstand is 10 meter in een gemengd gebied. Het plangebied grenst aan dit terrein. De afstand van het dichtstbijzijnde beoogde woongevel tot de perceelgrens van dit terrein is kleiner dan 10 meter. Met uitzondering van het bedrijf van Dorst, is er geen bedrijf aanwezig binnen de richtafstand van 10 meter.

Van Dorst

Het zuidelijke deel van het plangebied grenst aan het transportbedrijf Van Dorst. Dit bedrijf valt in milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 30 meter in een gemengd gebied. Maatgevend is het aspect geluid. Woonblok 6.2 en een deel van woonblok 6.3 vallen binnen de richtafstand van dit bedrijf.

Om te achterhalen wat de actuele, representatieve bedrijfsactiviteiten zijn heeft er in december 2023 een bedrijfsbezoek van de OMWB plaatsgevonden. Als Bijlage 17 is een verslag van het bedrijfsbezoek opgenomen. De conclusie is dat er geen sprake is van overtredingen van wettelijke voorschriften en dat de transportbewegingen uitsluitend gedurende de dagperiode plaatsvinden. De bevindingen ter plaatse zijn vervolgens benut voor het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluiduitraling van de bedrijfsvoering. Het rapport van DGMR/Adviesbureau de Haan (Rapport AH.2023.0730.00.R001, Datum 12 januari 2024 Versie 001) is als bijlage Bijlage 18 bij de toelichting gevoegd. Uit de rekenresultaten blijkt dat ruimschoots voldaan kan worden aan de normen. Zelfs activiteiten in de avond- en nachtperiode, al is daar nu geen sprake van, leiden niet tot een aantasting van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. Uiteraard blijft het de plicht van het bedrijf om wijzigingen of veranderingen in de bedrijfsvoering te melden. Op dat moment vindt er een nieuwe beoordeling plaats, waarbij ook altijd bekeken zal worden of een (aanvullend) akoestisch onderzoek noodzakelijk is.

Het bedrijf Van Dorst levert wel een belemmering voor de ontsluiting van de woningen in blok 6.2 en 6.3. In de regels is vastgelegd dat het oprichten van woonblok 6.2 en 6.3 uitsluitend is toegestaan indien wordt voorzien in een doorlopende strook openbare ruimte van ten miste 5 meter breed langs de volledige zuidoostzijde van het plangebied. Hiervoor is het noodzakelijk dat de loods van Van Dorst wordt gesloopt.

Transportverdeelstation

Op het terrein van Blossem is een transportverdeelstation aanwezig. Richtafstanden zijn afhankelijk van het vermogen van het station. Bij een vermogen <10 MWA geldt voor gemengd gebied voor zowel geluid als voor gevaar een richtafstand van 10 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 240 meter. Aan deze afstand wordt voldaan.

Gemengde functies

Ten zuidoosten van het plangebied (aan de Haagweg) bevinden zich een aantal gemengde functies die maximaal in milieucategorie 2 vallen met een richtafstand van 10 meter. De afstand van deze functies tot het plangebied bedraagt circa 155 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Horeca Magnoliastraat 1

Op het perceel Magnoliastraat 1, op een afstand van ruim 30 meter van de woningen in het plangebied, bevindt zich een café. Een café valt onder milieucategorie 1 valt en de richtafstand bedraagt 0 meter. Er wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Het café heeft een toegang aan de Magnoliastraat en ligt direct naast bestaande woningen. Deze woningen bepalen de normstelling, het bedrijf wordt niet verder belemmerd door de ontwikkeling.

Bedrijvigheid Ettensebaan 15 en Gooren 1

Aan de Ettensebaan 15 en Gooren 1 bevinden zich bedrijven die maximaal in milieucategorie 2 vallen met een richtafstand van 10 meter. De afstand van het plangebied tot deze bedrijven bedraagt minimaal 210 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

De woonblokken 6.2 en 6.3 vallen binnen de richtafstand van het bedrijf Van Dorst. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat aan de geluidsnormen wordt voldaan. Het is wel noodzakelijk dat de loods van Van Dorst wordt gesloopt om de woningen van blok 6.2 en 6.3 goed te kunnen ontsluiten. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Het aspecten bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Normstelling wegverkeerslawaai Wet geluidhinder

Wettelijke zones langs wegen

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidzone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de stedelijke- of buitenstedelijke ligging. De breedte van een geluidzone van een weg is in tabel 5.2 weergegeven. De breedte van de geluidzone wordt hierbij gemeten vanaf de as van de weg en is gelegen aan de buitenste rand van de weg.

Tabel 5.2: Schema zonebreedte aan weerszijden van de weg volgens artikel 74 Wgh

In artikel 1 van de Wgh zijn de definities opgenomen van stedelijk en buitenstedelijk gebied. Deze definities luiden:

• stedelijk gebied: gebied binnen de bebouwde kom, doch, voor de toepassing van de hoofdstukken VI en VII voor zover het betreft een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens 1990, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen de zone langs die autoweg of autosnelweg;
• buitenstedelijk gebied: gebied buiten de bebouwde kom alsmede, voor de toepassing van de hoofdstukken VI en VII voor zover het betreft een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens 1990, het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen de zone langs die autoweg of autosnelweg.

De ontwikkeling ligt binnen de geluidzone van de Ettensebaan en de Haagweg.

Dosismaat Lden

De berekende geluidsniveaus worden beoordeeld op basis van de Europese dosismaat Lden (Lday-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. De berekende geluidwaarde in Lden vertegenwoordigt het gemiddelde geluidniveau over een etmaal.

Aftrek op basis van artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden gelden inclusief de standaard aftrek op basis van artikel 110g van de Wgh. Dit artikel houdt in dat een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het verkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. Voor wegen met een representatief te achten snelheid lager dan 70 km/uur geldt een aftrek van 5 dB.

Grenswaarden

Wegen met geluidzone

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan.

De maximale ontheffingswaarde voor het in stedelijke gebied gelegen plangebied is volgens de Wgh Lden = 63 dB.

Wegen zonder geluidzone

Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager zijn op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou wettelijk gezien achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient echter de geluidbelasting van elke relevante geluidbron in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt en te worden beoordeeld.

Ter beoordeling van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt, bij gebrek aan wettelijke grenswaarden, aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde.

Het gaat hier om de Magnoliastraat en de Kolfbaanstraat.

Normstelling spoorweglawaai Wet geluidhinder

In het Besluit Geluidhinder van 1 juli 2012 is het wettelijk kader van geluidhinder vanwege spoorwegen opgenomen. Op grond van artikel 1.4a is de zonebreedte van de trajecten in Nederland vastgesteld. Deze zonebreedte is afhankelijk van het vastgestelde geluidproductieplafond (hierna GPP). Deze GPP’s zijn op 1 juli 2012 door een wetswijziging van de Wet milieubeheer voor hoofdspoorwegen van kracht geworden. GPP’s zijn berekende waarden op referentiepunten en stellen een heldere grens over de toelaatbare hoeveelheid geluid en voorkomen een onbelemmerde groei van het geluid door toenemend verkeer. Deze referentiepunten liggen om de 100 meter op 4 meter boven lokaal maaiveld, op een vaste afstand van 50 meter aan weerszijden van het spoor. De GPP’s, brongegevens en relevante besluitinformatie zijn opgenomen in het zogenaamde geluidregister. Dit register is openbaar, digitaal toegankelijk via de website van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Het plangebied, dat op circa 750 meter van de spoorlijn ligt, is op basis van de referentiepunten van het spoor ter hoogte van het plangebied, gelegen in de geluidzone van de spoorlijn Breda - Eindhoven (GPP = 72,7 dB, zonebreedte 900 m). Akoestisch onderzoek naar aanleiding van spoorweglawaai is daardoor noodzakelijk. De voorkeursgrenswaarde bedraagt Lden = 55 dB voor woningen en de maximale grenswaarde Lden = 68 dB.

Gecumuleerde geluidbelasting

Alvorens het bevoegd gezag overgaat tot het vaststellen van een hogere waarde, moet zij de effecten van de samenloop van verschillende geluidbronnen onderzoeken. Hiervoor wordt de gecumuleerde geluidbelasting berekend conform het Rekenen meetvoorschrift geluid 2012. Er is geen beoordelingsmethode voorgeschreven. In tabel 5.3 is een algemeen geaccepteerde kwaliteitsindicatie van een bepaalde geluidbelasting opgenomen, die in dit rapport wordt toegepast.

Tabel 5.3: Kwaliteitsindicatie geluidbelasting (bron: RIVM)

Gemeentelijk geluidbeleid

De Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder hebben als uitgangspunt, dat in nieuwe situaties wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder staat echter toe dat een hogere waarde dan de voorkeursgrenswaarde wordt vastgesteld, mits deze de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet overschrijdt. De noodzaak om af te wijken van de voorkeursgrenswaarde moet duidelijk worden aangetoond.

Allereerst moet onderzocht worden welke maatregelen kunnen worden getroffen om de voorkeursgrenswaarde te halen. Om ontheven te worden van de verplichting om de voorkeursgrenswaarde te realiseren, kan een beroep worden gedaan op een vijftal ontheffingsgronden (hoofdcriteria):

1. stedenbouwkundige overwegingen;
2. verkeerskundige overwegingen;
3. vervoerskundige overwegingen;
4. landschappelijke overwegingen;
5. financiële overwegingen.

Voor de garantie van het woonklimaat dient bij een overschrijding van de grenswaarde van 48 dB met meer dan 5 dB, het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= voorkeursgrenswaarde) te beschikken.

Daarnaast moet bij deze ontheffing getoetst worden aan de subcriteria (gemeentelijke voorwaarden):

• Doelmatige afscherming;
• Grond- en/of bedrijfsgebondenheid;
• Opvullen open plaats;
• Vervanging bestaande bebouwing

Wegverkeerslawaai

Initiatiefnemer is voornemens om het Fokkema-terrein in Breda te ontwikkelen tot een woonomgeving met 48 woningen. Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Wanneer de woningen worden geprojecteerd in de zone van een geluidbron, is akoestisch onderzoek nodig. Aangezien de planlocatie geheel of gedeeltelijk in de zone ligt van de Ettensebaan, de Haagweg en de spoorlijn, is een akoestisch rapport opgesteld, zie Bijlage 12.

Uit het onderzoek blijkt dat:

• er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het (spoor)verkeer op de Ettensebaan, de Haagweg en de spoorweg;
• het laten vaststellen van hogere waarden daardoor niet aan de orde is;
• er wordt voldaan aan de richtwaarde vanwege de Kolfbaanstraat;
• vanwege de Magnoliastraat de richtwaarde wordt overschreden, de hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 50 dB en daarmee wordt de maximaal aanvaardbare waarde niet overschreden;
• maatregelen om de geluidbelasting te reduceren vanwege de Magnoliastraat ongewenst zijn.

Geluid vanwege parkeren

Onderdeel van de herontwikkeling van het Fokkema-terrein is de aanleg van parkeerplaatsen voor de bewoners. Het geluid vanwege het parkeren en het dichtslaan van portieren heeft effect op de nabijgelegen woningen aan de Magnoliastraat. Voor het toetsen van geluid als gevolg van parkeren gelden geen wettelijke kaders. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om aan te tonen dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het plangebied was voorheen bedrijvigheid mogelijk, wat geluid op de achtergevels van de woningen kon veroorzaken. Woningen kennen een andere dynamiek dan bedrijvigheid. Er is sprake van een toename van geluid door autobewegingen op andere momenten van de dag en andere momenten van de week. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de bestaande en nieuwe woningen vanwege parkeren. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in Bijlage 19. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de bestaande woningen het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau kan worden voldaan aan de richtwaarden van 50 dB(A) op de dag, 45 dB(A) in de avond en 40 dB(A) in de nacht. Bij de nieuwe woningen is sprake van een overschrijding van maximaal 3 dB. De richtwaarden voor het maximale geluidniveau worden ter plaatse van de bestaande woningen overschreden met maximaal 5 dB in de avondperiode en 10 dB in de nachtperiode. Voor de nieuwe woningen is de overschrijding maximaal 3 dB in de dagperiode, 8 dB in de avondperiode en 13 dB in de nachtperiode. De maximale geluidniveaus worden met name veroorzaakt door het dichtslaan van deuren van auto's. Deze vinden met name aan het begin van de nacht plaats en in de vroege ochtend plaats als mensen naar hun werk gaan. De maximale geluidniveaus van het parkeren overschrijden in de woningen echter niet de binnenwaarde van 45 dB(A).

Het gaat hier om een binnenstedelijke locatie waar wonen en parkeren dicht op elkaar plaatsvinden. De piekgeluiden vanwege dichtslaande portieren worden over het algemeen als minder hinderlijk beschouwd. In de nachtperiode zullen de piekgeluiden beperkt voorkomen en dan met name aan de randen van de nacht als mensen thuiskomen en 's ochtends naar hun werk vertrekken. Daarnaast overschrijden de maximale geluidniveaus in de woningen de binnenwaarde van 45 dB(A) niet. Hiermee kan worden gesteld dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Geconcludeerd wordt dat voldaan wordt aan de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. De nieuwe woningen worden mogelijk gemaakt in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geluid door verkeer vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.7 weergegeven.

Tabel 5.7 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De ontwikkeling van 48 woningen valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit. Het dichtstbijzijnde toetstpunt aan de Ettensebaan geeft in het monitoringsjaar 2021 de volgende concentraties: 20,0 µg/m³ voor NO₂, 18,0 µg/m³ voor PM₁₀ en 10,5 µg/m³ voor PM_2,5. De jaargemiddelde concentraties liggen ruimschoots onder de grenswaarden. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR geen onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor beide situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-6 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

figuur 5.13: Uitsnede risicokaart met plangebied zwart omcirkeld

Uit de informatie op de risicokaart (www.atlasleefomgeving.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen met een externe werking zijn en vindt er in de omgeving geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water.

Ten noorden van het plangebied loopt de buisleiding Z-527-11 met een grootte van 8 inch en een werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied van deze buisleiding bedraagt 95 meter. Met een afstand van circa 600 meter valt het plangebied niet in het invloedsgebied. Het groepsrisico hoeft niet berekend of verantwoord te worden.

Op een afstand van circa 716 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich treintraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De persoonsgebonden contour valt niet buiten het spoor. Daarnaast is er geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig op dit spoortraject. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Ten westen bevindt zich de A16 op een afstand van circa 2,1 kilometer van het plangebied. Dit traject heeft een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter, hier valt het plangebied niet in. De persoonsgebonden contour valt niet buiten de weg. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie GT4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Magnoliastraat en Tuinzigtlaan die vervolgens aansluit op de Ettensebaan. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en bij risicovolle inrichtingen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. Ook het personeel dient geïnformeerd te worden over de verschillende risico's bij een incident. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A16 en spoortraject Roosendaal Oost – Breda waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde V_DR;H aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.10: Criteria windhinder volgens NEN8100

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFD-of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht.

De gebouwen binnen het plangebied worden maximaal 13,5 meter hoog en liggen beschut tussen andere gebouwen. Volgens de NEN 8100 is voor beschut gelegen gebouwen tot 15 meter geen beoordeling van een specialist nodig.

Windhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

Energie

De woningen zullen voldoen aan de BENG norm. Omdat de duurzaamheidsambities voor deze locatie verder reiken, is gezocht naar aanvullende maatregelen op basis van de volgende bouwstenen:

• Beperken van de energievraag;
• Installatieconcept voor het opwekken van warmte, koude en warm tapwater;
• Lokale opwekking en opslag van duurzame energie (elektriciteit en warmte).

Beperken van de energievraag

De winst voor het beperken van de energievraag in het plan valt met name te behalen met de efficiëntie van het warmteafgiftesysteem en het ventilatiesysteem door bijvoorbeeld te werken met balansventilatie met een warmteterugwinsysteem, bijvoorbeeld uit douchewater.

Installatieconcept

Vanwege de dichtheid en het beoogde bouwtempo van de gebiedsontwikkeling ligt een collectieve oplossing voor de opwek van warmte, koude warm tapwater voor de hand. De intentie is om een collectief laagtemeperatuur-warmtapwatersysteem te combineren het laagtemperatuur-systeem voor ruimteverwarming. De resterende energievraag voor warmte en koude kan zeer efficiënt worden opgewekt door gebruik te maken van bodemenergie door middel van een WKO-systeem in combinatie met een collectieve warmtepomp. Daarnaast komt er een koudenet.

De bodembron voor het WKO-systeem wordt binnen het Blossem terrein geslagen. Er is capaciteit opgenomen binnen dit systeem voor het Fokkema-terrein.

Opwekken en opslag van duurzame energie

Tot slot is het de ambitie om zoveel als mogelijk gebruik te maken van (lokale) duurzame energie, zodat het gebied (op termijn) geheel CO₂ neutraal is. Dat wordt al voor een groot deel bereikt door het innovatieve installatieconcept voor de opwekking van warmte, koude en warm tapwater. Naast warmte, is het de ambitie om ook lokaal elektriciteit op te wekken en op te slaan. Dit bijvoorbeeld door de inzet van zonnepanelen op daken.

Water

Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie (zie paragraaf 5.7).

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage gelegd. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Voor bestemmingsplannen die voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage zijn gelegd blijft het oude recht van toepassing. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet. Zodra het plan van kracht is, wordt het onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 1, van de Invoeringswet Omgevingswet.

In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Groen

De bestemming 'Groen' geeft de groenstructuur van de beoogde wijk weer. Hierin zijn zowel het omliggende park en de voetgangersverbindingen opgenomen. Ook de ontsluiting is geregeld binnen de groenbestemming.

Artikel 4 Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor alle woningen. Ieder woonblok heeft zijn eigen bouwvlak met maximum bouwhoogte.

Voorwaardelijke verplichting

Ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan is het bedrijf Van Dorst, dat ten zuiden van het plangebied is gelegen, nog aanwezig. Voorwaarde voor de realisatie van blok 6.2 en 6.3 is dat de loods die tegen het plangebied aanligt, wordt gesloopt en dat een doorlopende strook openbare ruimte van ten minste 5 meter langs de volledige zuidoostzijde van het plangebied (zie figuur 6.1) wordt gerealiseerd. Op deze wijze kunnen de woningen van de blokken 6.2 en 6.3 aan de voorzijde bereikt en ontsloten worden. In artikel 4.2.5 is in de regels vastgelegd dat het oprichten van bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' uitsluitend is toegestaan indien wordt voorzien in een doorlopende strook openbare ruimte van ten miste 5 meter breed langs de volledige zuidoostzijde van het plangebied.

figuur 4.5: doorlopende strook openbare ruimte (bron: Studioninedots)

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 8 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels. Daarnaast is vastgelegd dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen aan de uitwerking van het plan.

Artikel 9 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 10 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Tuinzigt, Magnoliastraat ong..

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de, sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Eerst wordt ingegaan op de participatie, ook wel de omgevingsdialoog genoemd. Daarna wordt de formele procedure toegelicht.

Door de initiatiefnemers is een participatieplan opgesteld. In het participatieplan wordt invulling gegeven aan het participatieproces waaraan tevens bewijsvoering is toegevoegd van de doorlopen stappen. Het participatieplan is opgenomen in Bijlage 20.

Op 6 juli 2023 is er door de ontwikkelaars en gemeente Breda voor belanghebbenden van de Fokkema-locatie een inloopavond georganiseerd tussen 19:00 en 20:30 uur. Deze inloopavond is georganiseerd om direct belanghebbenden vroegtijdig op de hoogte te brengen van de plannen op de ontwikkellocatie en is vooruitlopend op de officiële bestemmingsplanprocedure georganiseerd. Aanwezigen zijn in de gelegenheid gesteld de plannen op de presentatieborden te bekijken en hebben vragen kunnen stellen aan de aanwezige vertegenwoordigers van de ontwikkelaars, Gemeente Breda en de bodemadviseur. Het participatieverslag, inclusief de borden die tijdens de inloopavond zijn getoond, is te lezen in Bijlage 21.

Daarnaast zijn er met omwonenden aparte gesprekken gevoerd.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan op 17 november 2023 toegezonden aan de diverse overleginstanties. De volgende reacties zijn hieruit voort gekomen:

• De GGD heeft aanbevelingen gedaan en aandachtpunten meegegeven om bij de uitwerking van het plan rekening mee te houden. Het advies is als bijlage toegevoegd, zie bijlage 22.
• Enexis verwijst naar een transportverdeelstation binnen Blossem. Dit betreft een locatie buiten het plangebied van deze ontwikkeling. De trafo gelegen binnen het plangebied wordt ingepast in het plan. Hier is tot op heden ook al rekening mee is gehouden.
• De Brandweer: Het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies.
• De Wijkraad Westerpark maakt zich met name zorgen over de verkeersveiligheid op de Tuinzigtlaan en over het voorizieningenniveau van de wijk. Deze zorgen hebben de aandacht van het bestuur.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 december 2023 tot en met 8 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. Tijdens de ter inzage legging is er op 11 januari 2024 een inloopavond georganiseerd. Er zijn hierbij 8 geïnteresseerden langsgekomen van 5 adressen in de directe nabijheid van het plangebied.

De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens heeft het college van B &W de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De nota zienswijzen is opgenomen in Bijlage 23.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Beeldkwaliteitsplan

Aanvullend bodemonderzoek 7-12-2001

Afperkend nader bodemonderzoek 8-4-2005

Saneringsplan 30-6-2005

Beschikking 22-9-2005

Actualiserend en aanvullend bodemonderzoek 21-12-2022

Aanvullend bodemonderzoek 30-5-2023

Verkennend bodemonderzoek toegangspad 6-7-2023

Stikstofberekening AERIUS

Memo stikstofberekening

Quickscan flora en fauna

Onderzoek wegverkeerslawaai en spoorweglawaai

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Berekening waterberging

Archeologisch bureauonderzoek

Activiteitenplan flora en fauna

Bedrijfsbezoek OMWB

Akoestisch onderzoek Van Dorst

Geluidsonderzoek vanwege parkeren

Participatieplan

Verslag inloopavond

GGD advies

Nota zienswijzen