De Faam is sinds 1912 een van de meest kenmerkende fabrieken van Breda. Het gebouw deed jarenlang dienst als suikerwerkfabriek, die snoepgoed exporteerde naar tal van landen. Op 1 januari 2014 sloot de Bredase fabriek de deuren. De oude schoorsteen en kenmerkende letters op de gevel verwijzen naar het industriële verleden van de fabriek, die nu ruimte biedt aan verschillende tijdelijke gebruikers en initiatieven.

In de Omgevingsvisie Breda en de structuurvisie Doornbos en Linie is het Faam-terrein aangemerkt als één van de herontwikkelingslocaties in Breda waar transformatie naar wonen gewenst is. De gemeente Breda is samen met initiatiefnemer een traject opgestart om te bepalen welke programmatische en stedenbouwkundige wensen en eisen van belang zijn bij de herontwikkeling van dit terrein. Voor de ontwikkeling van het Faam-terrein is in juni 2023 een ontwikkelvisie opgesteld waarin de visie en ambities voor De Faam en het onderzoek dat hieraan ten grondslag ligt zijn beschreven.

De ontwikkelingscombinatie Stebru/Synchroon is voornemens om dit gebied te transformeren tot een energiek, hoogstedelijk, gemengd woon- en werkmilieu met aandacht voor het behoud van erfgoed. Duurzaamheid en klimaatadaptiviteit spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling. Binnen het nieuwe woongebied zijn maximaal 625 woningen en commerciële voorzieningen tot maximaal 4.350 m² beoogd.

De locatie ligt ten zuiden van de Eureka!-herontwikkeling, en direct ten noorden van het Centraal Station. In bestuurlijke besluitvorming van december 2018 is vastgesteld dat beide locaties onderdeel uitmaken van één stedenbouwkundige visie: hoogstedelijk met een hoogwaardige openbare ruimte en met een 'assenkruis' door het gebied heen, als een groene doorsteek voor langzaam verkeer van west naar oost en van zuid naar noord.

De centrale groene pleinruimte is het hart van de nieuwe ontwikkeling. In het ontwikkelgebied worden zes bouwvelden gedefinieerd, allemaal met een eigen expressie afhankelijk van hun positie. De noordelijke velden behoren tot Eureka!, de zuidelijke velden tot De Faam. Het karakteristieke Faam-complex is de identiteitsdrager voor deze bouwvelden. De ruimtes tussen de bouwvelden worden overwegend groen, publiek toegankelijk en bieden ruimte voor bijzondere plekken en verblijfsfuncties, waarbij onderscheid wordt gemaakt in positie en gebruik.

Figuur 1.1 Ontwikkelgebied Eureka!-De Faam, concept uitwerking2023(bron: Ontwikkelvisie 2023 - MTD Landschapsarchitecten)

De herontwikkeling van De Faam sluit ruimtelijk aan op de aangrenzende buurten, waaronder het noordelijk gelegen ontwikkelgebied Eureka!. De beoogde woningen worden gerealiseerd in diverse typologieën en prijsklassen en zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen.

De beoogde herontwikkeling past niet in de geldende bestemmingsplannen 'Linie - Doornbos' en 'Stationslaan' (zie paragraaf 1.3). De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader voor de locatie. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Liniestraat, de Stationslaan en de woningen aan de Christiaan Huygensstraat. Aan de noordzijde grenst de locatie aan het voormalige Euretco-terrein, waar de nieuwe buurt Eureka! wordt gerealiseerd. De westzijde van de locatie grenst aan de Terheijdenseweg, waar de wijk Belcrum begint. De oostzijde van de locatie ligt aan de Keplerstraat die behoort tot de wijk Doornbos-Linie.

Figuur 1.2 Indicatieve begrenzing plangebied (Bron: Google Maps)

De Faam en Euretco-terrein

Samen met de ontwikkeling van Eureka! vormt De Faam het ontwikkelgebied Eureka!-De Faam. Dit ontwikkelgebied vormt de schakel tussen Belcrum, Doornbos-Linie, het stadscentrum, het Liniepark en het station(sgebied). Een belangrijk uitgangspunt is het verbinden van omliggende wijken, routes van en naar het centrum en station en het versterken van groenstructuren.

Het ontwikkelgebied Eureka! - De Faam vormt één stedenbouwkundige ontwikkeling, met één stedenbouwkundige visie. De planvorming van Eureka!, op het voormalige Euretco-terrein, loopt voor op De Faam. Het bestemmingsplan is sinds midden 2021 onherroepelijk en het plan is sinds januari 2022 gedeeltelijk in verkoop. Op dit moment worden daar de eerste gebouwen gerealiseerd. Bij De Faam worden op eenzelfde wijze bouwhoogtes toegepast en wordt aansluiting gezocht in materiaalgebruik rond de openbare ruimtes. Heldere stedenbouwkundige principes definiëren de opbouw van de afzonderlijke bouwvelden van De Faam en de bouwblokken in eenzelfde opzet. De Faam heeft als historisch fabriekscomplex een hoge cultuurhistorische waarde en is een belangrijke identiteitsdrager van de ontwikkeling.

De openbare ruimte van ontwikkelgebied Eureka! - De Faam wordt als één gebied ontworpen. De Faam sluit aan op de inrichting van Eureka! door de groene inrichting, het autovrije inrichtingsplan en de langzaamverkeersroutes door te trekken.

Binnen het ontwikkelgebied zullen Eureka! en De Faam een samenhangende identiteit verkrijgen. De Faam richt zich daarnaast op het karakteristieke fabriekscomplex en het industriële verleden van de plek, waar ook met de architectuur van de nieuwbouw naar verwezen wordt. De oude fabriek wordt nieuw leven in geblazen en opent zich voor ondernemers, bezoekers en bewoners van het ontwikkelgebied en omliggende wijken. Hier woont en werkt men straks in, op en bij De Faam.

Figuur 1.3a. Ligging ontwikkelgebied in omgeving, 1.3b. Huidige situatie en 1.3c Toekomstige situatie ontwikkelgebied Eureka! - De Faam (Bron: Ontwikkelvisie)

Onderdeel van de grootschalige stadstransformatie CrossMark

De spoorzone van Breda wordt onder de naam CrossMark (voorheen ‘Via Breda’) grootschalig getransformeerd. CrossMark is ongeveer 100 hectare groot en grenst direct aan de historische Bredase binnenstad en het station. Het gebied zit in een verandering van grootschalige industriecomplexen naar een compleet nieuw stadsdeel. Een extra stad, naast de historische Bredase binnenstad en de ontwikkelingen die daar plaatsvinden.

Naast deels herstructurering van oude industrie-/ bedrijfscomplexen draagt CrossMark deels bij aan vernieuwing van buurten en deels een nieuw station met nieuwe infrastructuur. Grote delen zijn ook bestaand. Met name de transformatiegebieden, zoals Eureka! en de Faam krijgen een hogere (woning)dichtheid dan de bestaande omgeving. De ambitie van de gemeente Breda is om het gebied CrossMark middels de transformaties en het nieuwe station een veel stedelijker karakter en uitstraling te geven inclusief de toevoeging van meer gemengde functies. Met de ontwikkelingen van CrossMark krijgt dit gebied dan ook een hoogstedelijke uitstraling met functies voor wonen, werken, zorg en cultuur. Die mix van functies is kenmerkend, net als de hoge kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. Een vernieuwende, uitdagende aanvulling op Breda en bovenal een kwaliteitsvergroting. De ligging van ontwikkelgebied Eureka! - De Faam ten opzichte van de grootschalige stadstransformatie CrossMark is weergegeven in figuur 1.4.

Figuur 1.4 Ligging ontwikkelgebied Eureka! - De Faam ten opzichte van de grootschalige stadstransformatie CrossMark (Bron: Ontwikkelvisie)

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Linie - Doornbos' (figuur 1.5), onherroepelijk sinds 29 augustus 2013. De gronden van het plangebied zijn bestemd als 'Bedrijf' en 'Gemengd'. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in de bijlage bij de regels en voor bestaande bedrijven. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere bedrijven in de milieucategorie 1 en 2, cultuur en ontspanning, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, ondergeschikte horeca en sportvoorzieningen. Daarnaast kent het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Ter plaatse van beide bestemmingen is een ruim bouwvlak opgenomen dat deels reikt tot de bestemmingsgrens. Voor beide bouwvlakken geldt een bouwhoogte van maximaal 10 meter en een bebouwingspercentage van maximaal 60%.

De zuidelijke zijde van het plangebied ligt voor een klein gedeelte binnen het bestemmingsplan 'Stationslaan', onherroepelijk sinds 19 september 2012. De gronden zijn hier bestemd als 'Verkeer' en aangeduid als 'verblijfsgebied'. Verder geldt het bestemmingsplan 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022'.

Figuur 1.5 Uitsnede geldende bestemmingsplannen met plangebied in rood (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 625 woningen en maximaal 4.350 m² aan commerciële voorzieningen. Binnen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Gemengd' van het bestemmingsplan 'Linie - Doornbos' zijn deze functies niet toegestaan. Daarnaast is de toegestane bouwhoogte niet toereikend. Een beperkt deel van gronden die nu in het bestemmingsplan 'Stationslaan' bestemd zijn als 'Verkeer' zijn benodigd ten behoeve van de nieuwe woningen. De bestemming 'Verkeer' is hiervoor niet toereikend.

Zowel voor wat betreft gebruiks- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling niet binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de bestaande situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. In hoofdstuk 4 volgt de beschrijving van de beoogde ontwikkeling en de ruimtelijke en functionele inpasbaarheid in de omgeving. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure.

Het voormalig Faam-terrein aan de Liniestraat in Breda kent een oppervlakte van ruim 2,8 hectare. Het terrein is grotendeels verhard en de huidige bebouwing staat momenteel deels leeg.

De hoofdentree van het terrein bevindt zich aan de Liniestraat en vanaf hier is een groot aantal parkeerplaatsen bereikbaar. Bomenrijen kenmerken de randen van het plangebied richting het noorden en de Keplerstraat. Het terrein is afgescheiden door middel van ijzeren hekwerken en deels de karakteristieke muur van De Faam.

Figuur 2.1 Sfeerimpressie situatie 2022

Stadsdeel Breda Noord

Het Faam-terrein ligt aan de noordzijde van het centrum, tussen het spoor en de nieuwe buurt Eureka!, gevolgd door het Liniepark en de Noordelijke Rondweg. Deze rondweg is een zeer drukke verkeersader die een barrière vormt in de verbinding met de noordelijke wijken Biesdonk en Geeren-Zuid.

Wijkopbouw

Het plangebied ligt samen met Eureka! ingeklemd tussen de bestaande wijken Belcrum aan de westzijde en Doornbos-Linie aan de oostzijde. Beide wijken hebben een duidelijke eigen identiteit.

Figuur 2.2a, b, en c. De wijken Belcrum en Doornbos-Linie ten opzichte van het plangebied (Bron: Ontwikkelvisie)

De wijk Belcrum is gebouwd in de jaren '30 van de 20e eeuw en is het oudste gedeelte van Breda-Noord. De kenmerkende bebouwing bestaat voornamelijk uit baksteen met schuine daken. De wijk is opgebouwd uit intieme buurtjes met straten met veel hoekverdraaiingen en buurtpleintjes. De wijk grenst in het zuiden aan het centrum en ligt direct ten noorden van het spoor en Station Breda.

Linie is het westelijke gedeelte van de wijk Doornbos-Linie. Het is een vroege jaren vijftigbuurt, met fabrieksvestigingen waaronder De Faam en het Liniepark. De wijk heeft een verkaveling in buurtjes, met een menging van etage- en laagbouw in stempels: een repeterende samenstelling van blokken eengezinswoningen, etagewoningen en seniorenwoningen om een groene ruimte. De architectuur en materialisering in baksteen zorgen voor samenhang. De portiekflat, de eengezinswoning, de seniorenwoning en een rij parkeerboxen zijn de bouwstenen waaruit de wijk is opgebouwd, steeds gerangschikt in een ander patroon. Dit zorgt voor variatie in compositie en straatprofiel.

Doornbos is het oostelijke gedeelte van de wijk van Doornbos-Linie. Doornbos is gerealiseerd in de jaren zestig. De wijk bestaat voornamelijk uit systeembouwwoningen, gebouwd volgens de idealen van de moderne stedenbouw en architectuur. Deze idealen komen terug in het ontwerp van de ruime hoofdstructuur en brede uitwaaierende groene ruimtes.

Het plangebied ligt op een strategische plek in Breda. Het vernieuwde station en het historische centrum zijn op loopafstand te bereiken. Ondanks de centrale ligging ervaar je op locatie de drukte van de stad niet. Ten westen en ten oosten van het plangebied staan voornamelijk woningen. Ten noorden ligt het terrein van Eureka! dat momenteel wordt ontwikkeld tot woongebied.

Verschillende overheden hebben beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit.
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Wonen (met aanvullende voorzieningen zoals enige bedrijvigheid en horeca) is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijven. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling is ten gunste van nationale belangen zoals het tegengaan van het woningtekort. Er wordt een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw (met aanvullende voorzieningen) waarbij veel aandacht is voor vergroening, gezondheid en duurzaamheid.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling worden maximaal 625 woningen mogelijk gemaakt in verschillende typologieën (grondgebonden woningen en appartementen), voor verkoop en verhuur en in verschillende prijsklassen. Daarnaast wordt met de ontwikkeling maximaal 4.350 m² aan commerciële ruimte mogelijk gemaakt bestaande uit een bedrijfsactiviteiten en voorzieningen (maximaal 4.000 m² bvo) en horeca (maximaal 350 m² bvo), zie paragraaf 4.1.2.

Bedrijfsactiviteiten en voorzieningen

Zowel De Faam, als Eureka! waren in het recente verleden gebieden die volledig werden ingevuld door bedrijvigheid (Faam snoepfabriek en Euretco (kantoor handelsmaatschappij). Met de nieuwe gebiedsontwikkelingen verdwijnen zowel diverse hectare bedrijventerrein als een aandeel kantoren. Wat rest is circa 4.500 m² werken en voorzieningen (inclusief horeca). Dit bedraagt een fractie van wat eens op deze locaties aanwezig was.

Behoud en ontwikkeling van industrieel erfgoed is voor de ontwikkeling van het plangebied een belangrijk speerpunt. Het erfgoed in dit gebied is een sterke identiteitsdrager en moet waar mogelijk worden ingebed. In de bestaande gebouwen van De Faam zijn momenteel, op tijdelijke basis, reeds bedrijven en voorzieningen gevestigd.

In de beoogde situatie zijn de bedrijvigheid en voorzieningen eveneens beoogd in de bestaande bebouwing. Qua locatie en ruimtebeslag is dan ook geen sprake van een nieuwe situatie, hoogstens dat deze activiteiten juist meer gebundeld worden dan voorheen (en in de tijdelijke situatie) het geval was.

Figuur 3.1 Ligging bedrijfsactiviteiten en voorzieningen binnen contouren bestaande bebouwing in ontwikkelgebied Eureka!-De Faam, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie, aangepast Rho)

Met de komst van nieuwe woningen en bewoners ontstaat tevens de behoefte aan meer werkgelegenheid en nieuwe voorzieningen. De nieuwe woningen worden niet alleen binnen het plangebied gerealiseerd maar tevens binnen het ontwikkelgebied Eureka!-De Faam en het stationsgebied. Hierdoor groeit het aantal bewoners en gebruikers in de omgeving van het plangebied. Vanwege het innovatie karakter, de historie van de locatie en de ligging wordt gedacht aan een breed scala aan bedrijfsactiviteiten en voorzieningen. Uitgangspunt voor de bedrijfsactiviteiten is een innovatief werkconcept met een oppervlakte van maximaal 4.000 m² bvo. Om te zorgen voor meer flexibiliteit en om de invulling van de locatie toekomstbestendig te houden worden daarnaast en als aanvulling op het werkconcept diverse andere activiteiten mogelijk gemaakt. Hierbij wordt binnen het maximum oppervlak gedacht aan dienstverlening, culturele en maatschappelijke voorzieningen. Detailhandel en traditionele kantoren zijn hier niet voorzien. Verbreding van het huidige aanbod voor culturele voorzieningen is welkom en op deze locatie goed mogelijk.

Om concurrerende voorzieningen ten opzichte van het huidige culturele aanbod en andere voorzieningen te voorkomen wordt gewerkt met een Staat van bedrijfsactiviteiten waarin de gewenste activiteiten zijn opgenomen. Deze Staat van bedrijfsactiviteiten is in de regels geborgd met een afwijkingsmogelijkheid voor activiteiten die naar aard en omvang vergelijkbaar zijn.

Voor de breedste invulling van de commerciële ruimte, het werkconcept, wordt uitgegaan van een combinatie van o.a. werkplekken, ambachtelijke/kleinschalige bedrijvigheid voor (creatieve) ondernemers, start-ups, scale-ups en flexwerkers. In de praktijk is straks sprake van een 'hip' concept van horeca, kleine bedrijfjes, aanlandplekken en voorzieningen (para-medisch, cultuur, en dergelijke). Met mogelijk een centrale plek voor de reeds aanwezige Uitvindfabriek. Het rauwe randje van dit gebied blijft behouden, waarbij het industriële verleden voelbaar is. Dat is relatief uniek binnen Breda. Gezien de industriële uitstraling van het pand en de ligging nabij het Centraal Station zal de invulling van dit pand geen probleem zijn. Volgens het onderzoek van CBRE 'Visie Kantorenmarkt Breda' ligt de leegstand van kantoorlocatie rond het frictieniveau. Uit dit onderzoek blijkt ook dat er op specifieke plekken in de stad behoefte is aan de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Het gaat dan over de omgeving van Rithmeesterpark en het Stationskwartier / CrossMark. Hier is De Faam onderdeel van. Vanwege deze behoefte en het specifieke werkconcept is geen sprake van concurrentie met traditionele kantooromgevingen. Hiermee wordt voldaan aan een deels eigen behoefte van de nieuwe bewoners en deels van bewoners uit de directe omgeving.

De locatie van De Faam is in de 'Ontwikkelingsrichting bestaande werklocaties' niet opgenomen, waardoor er vanuit de Omgevingsvisie Breda 2040 geen toekomstperspectief is vastgelegd, zie paragraaf 3.5.1. Wel wordt aangegeven dat nieuwe werklocaties met name mogelijk gemaakt mogen worden in CrossMark en de binnenstad, zodat optimaal kan worden geprofiteerd van het (internationale) vervoersknooppunt en de aanwezige voorzieningen. Daarbij moet er geen overcapaciteit gecreëerd worden. De huidige voorraad aan kantoren in Breda is nog dusdanig groot dat ingezet blijft worden op het verminderen van de (incourante) capaciteit.

Daarnaast zet Breda in op het creëren van een innovatiedistrict. Het Innovatiedistrict Breda bestaat uit meerdere fysieke plekken, met een verschillende signatuur en uitstraling die wel met elkaar zijn verbonden. Het is een grootstedelijke omgeving waar ontmoeten en kennisuitwisseling plaatsvindt in bijvoorbeeld field- en livinglabs. De locaties zijn goed bereikbaar, voorzien van een hoogwaardige digitale infrastructuur en liggen binnen het bereik van kennisinstellingen. Op deze plekken wordt innovatie gestimuleerd, en wordt een aantrekkelijke werkomgeving gecreëerd voor talent en een vestigingsmilieu voor bedrijven op het gebied van bijvoorbeeld nieuwe technologie, de nieuwe stedelijke (diensten)economie en creativiteit. Naast de huidige Triple O-campus zijn er meer kansrijke gebieden geduid binnen de gemeente, de locatie van De Faam kan daar aan toegevoegd worden. Dit door het creëren van een werklocatie voor de nieuwe bewoners, maar ook voor de omgeving en het bieden van ruimte voor kleinschalig ondernemerschap. De locatie wordt dan ook niet ontwikkeld als traditionele kantoorruimte.

Figuur 3.2 Programma (Bron: De potentie van het nieuwe centrum, bijlage 3 bij de Omgevingsvisie Breda 2040)

De toevoeging van bedrijvigheid en voorzieningen vormt een voortzetting van de (tijdelijke en historische) activiteit in het plangebied en een aanvulling op het woonprogramma bij De Faam zelf en op het ontwikkelgebied Eureka!-De Faam in bredere zin. Daarnaast vormt het ook een aanvulling in groter verband op de omgeving van het station en binnen het nieuw te ontwikkelen centrum.

Horeca

Aantrekkelijke horecavoorzieningen zijn belangrijke plekken van ontmoeting voor bewoners en bezoekers. Beleidsmatig wordt ingezet op verscheidenheid, kwaliteit en vernieuwing en niet zozeer op het toevoegen van nieuwe horeca. Bij toevoeging moet goed gekeken worden naar de balans met andere functies, innovatieve concepten en het ontwikkelingsperspectief van het gebied.

In het (nieuwe nog niet vastgestelde) horecabeleid wordt aangegeven dat nieuwe horeca toegevoegd mag worden in een aantal ontwikkelingsgebieden. De spoorzone en CrossMark Breda maken hier onderdeel van uit.

"De Bredase spoorzone is het gebied waar de komende jaren hard gewerkt wordt aan stedelijke ontwikkeling... In de wisselwerking tussen deze nieuwe gebieden en de historische binnenstad, kunnen we bijdragen aan de grootstedelijke ambities van Breda. De totale gebiedsontwikkeling in de spoorzone zien we als een nieuw onderdeel van het Bredase stadscentrum. De ontwikkeling is een langlopend traject, dat de scope van het nieuwe horecabeleid overstijgt. In de deelgebieden is ruimte voor nieuwe concepten van wonen en werken. Dit dankzij een uitgekiende mix van kantoren, wonen, luxe voorzieningen, internationaal hoger onderwijs, publieksfuncties en cultuur. We willen hier een aangenaam verblijfsklimaat ontwikkelen, waarbij de horeca een rol kan spelen. Een ontwikkelingslocatie buiten het centrum, is voor een belangrijk deel afhankelijk van doelbezoekers (specifiek bezoek aan die locatie). Daarbij is de uniciteit van een locatie en het horecaconcept van belang."

Een ontwikkeling van functies zoals horeca wordt vanaf 500 m² gezien als stedelijke ontwikkeling. De beoogde horeca is relatief klein in omvang (maximaal 350 m²) en vormt een aanvulling op het woon- en werk/voorzieningen-programma bij De Faam zelf. Zoals hiervoor onder het kopje 'bedrijvigheid en voorzieningen' staat omschreven zijn in de huidige situatie reeds voorzieningen aanwezig binnen de bestaande bebouwing, dit betreffen eveneens horecavoorzieningen. Daarnaast vormt de beoogde horeca ook een aanvulling in de omgeving van het station en binnen het nieuw te ontwikkelen centrum. Hiermee wordt voldaan aan een behoefte die grotendeels vanuit de ontwikkeling zelf ontstaat.

Wonen

De realisatie van 625 woningen wordt als stedelijke ontwikkeling gezien. Voor het aantonen van de behoefte naar deze woningen is het ruimtelijke verzorgingsgebied van belang. De woningen worden gerealiseerd binnen de gemeente Breda gelegen in de provincie Noord-Brabant. Daarbinnen wordt samengewerkt in de regio Breda e.o en de stedelijke regio Breda-Tilburg (zie kopje Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg).

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 8.700 woningen in de periode tot en met 2030. En nog eens circa 6.500 woningen tot 2040. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.3: Indicatie toename woningvoorraad gemeente Breda 2020-2040

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022

In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022 wordt de voortgang van de woningbouwopgave in Brabant in beeld gebracht.

Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn in de provincie voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie en zal ook een deel doorschuiven naar de middellange termijn. Voor de wat langere termijn zal aanvullende capaciteit moeten worden gevonden en verdient ook het harde planaanbod op enkele plekken nog aandacht. In de grote steden (waaronder Breda) zijn in de periode 2021-2031 nog 62.050 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 25.750 woningen. De toevoeging van 625 woningen als harde plancapaciteit draagt hieraan bij.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens, moeten worden betrokken.

In het bestuursakkoord 2022-2026 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', zie paragraaf 3.5.4, wordt in lijn met de Nationale Woon- en Bouwagenda, ingezet op een programmering van 30% sociaal, 40% midden en 30% vrije sector. Voor de 625 woningen gaat de ontwikkeling (na afronding) uit van 29% sociale huurwoningen en 39% middeldure woningen (uitgevoerd als middeldure huur of sociale koop), waarmee ook aan deze behoefte een bijdrage geleverd wordt.

Figuur 3.4: Woningbouwcapaciteit en opgaven (bron: Brabantse Agenda Wonen)

Monitor Bevolking en Wonen (juni 2023)

De provincie Noord-Brabant heeft in haar laatste monitor Bevolking en Wonen (juni 2023) een update gegeven wat betreft de benodigde capaciteit. In de subregio Breda, zijn in de periode 2022 tot en met 2031 nog 17.620 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 9.160 woningen. Breda heeft volgens deze monitor per 1 januari 2022 een benodigde capaciteit van 10.705 woningen en slechts harde plancapaciteit voor 4.885 woningen.

Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020)

Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant, zullen ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden. Dit betekent aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends. De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:

• het toenemend aantal alleenstaanden;

• de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);
• de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;
• de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten.

De ontwikkeling voorziet in woningen met een gevarieerde omvang, grotendeels uitgevoerd als appartement. Zowel alleenstaanden als ouderen zijn een beoogde doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling. Er zijn tevens gemeenschappelijke ruimtes opgenomen om invulling te geven aan de behoefte om meer samen te wonen.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg

In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen die vertaald worden in regionale woondeals. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg). De provincie werkt vanuit de concept Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040. Het Woonbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave, die wordt vastgelegd in de regionale woondeal, telt samen met deals in andere regio's op tot de provinciale woningbouwopgave

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat twee-derde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Onder dit betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens tot een maximum van € 1.000,- per maand (prijspeil 1 januari 2023) en betaalbare koopwoningen tot € 355.000,- (prijspeil 1 januari 2023).

In de SRBT-woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen. Met dit planvoornemen wordt (na afronding) 29% van de 625 nieuwe woningen gerealiseerd als sociale huurwoningen en (na afronding) 39% in de categorie middeldure woningen, zie tevens het programma in paragraaf 4.1.2. De overige (na afronding) 32% van de 625 woningen vallen in de categorie vrije sector.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q2 2023

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het tweede kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2023' blijkt dat per 1 juli 2023 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 806 woningen. De gemiddelde verkoopprijs is € 438.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 3.740,- per m² voor een woonhuis en € 4.280,- per m² voor een appartement. Ook in Breda is de gemiddelde verkooptijd wel iets gestegen ten opzichte van 2022 van gemiddeld 27 dagen naar 31 dagen in Q2 van 2023, maar weer iets afgenomen ten opzichte van Q1 van 2023. Geconstateerd wordt dat de markt voor koopwoningen nog steeds krap is en dit heeft ook effecten op de huurmarkt.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging van grondgebonden woningen en appartementen in diverse prijssegmenten waardoor de druk op de woningmarkt in Breda ook hiermee af kan nemen.

Alliantieafspraken

Met een van de woningcorporaties in Breda worden gesprekken gevoerd voor afname van de sociale huurwoningen. In de Alliantie 2019-2023 zijn de afspraken tussen de gemeente Breda en de verschillende woningcorporaties vastgelegd. De ambitie is om tot en met 2022 1.200 woningen te realiseren of in harde plannen te hebben. In het nieuwste bestuursakkoord staat de verdere toevoeging van sociale huurwoningen ook als doel genoemd. Het plan levert hier een bijdrage aan door de toevoeging van sociale huurwoningen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', zie paragraaf 3.5.4, waaruit blijkt dat er in de bestuursperiode 2022-2026 wederom 6.000 woningen toegevoegd moeten worden aan de bestaande voorraad. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt daarbij bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 3.5.

De ontwikkeling draagt bij aan het rijksbeleid.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.5). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3 over de ladder voor duurzame verstedelijking.

De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers, gericht op langzaam verkeer, verblijven en bewegen. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat:

• Het bevordert zorgvuldig ruimtegebruik omdat het plangebied op dit moment niet (volledig) in gebruik is en met de herontwikkeling de beschikbare ruimte beter benut kan worden.
• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en door differentiatie toe te passen in woningtype zullen de woningen aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen.
• De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Er wordt o.a. gasloos gebouwd. Daarnaast wordt er meer groen toegevoegd dat zorgt voor betere waterinfiltratie en -opvang en hittestress tegengaat.
• In de belangenafweging van het planvoornemen is het bestaand groen meegewogen, zie paragraaf 5.8. Door het realiseren van een groen ingerichte buitenruimte wordt er aanzienlijk meer groen toegevoegd op de locatie, wat niet alleen de leefbaarheid van de toekomstige bewoners verbeterd, maar ook van de bewoners in de omgeving en het vergroten van de biodiversiteit.

Figuur 3.5 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

De gemeente Breda behoort tot de regio West-Brabant, een samenwerkingsverband tussen 19 gemeenten in West-Brabant. Ook is de gemeente onderdeel van het netwerk BrabantStad, waarin het met de gemeenten 's-Hertogenbosch, Tilburg, Eindhoven en Helmond samenwerkt aan het verbeteren van de Brabantse concurrentiepositie en een duurzame groei van het stedelijke netwerk.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief openstelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2021 opgesteld en wordt jaarlijks gemonitord. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 8.700 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.500 woningen tot 2040. Daarnaast geldt hier de woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg, zie paragraaf 3.2.3 ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 625 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit de volgende onderwerpen:

• De digitale stad;
• Slimme en duurzame mobiliteit;
• Cultuur en sport;
• Gezonde en duurzame leefomgeving;
• Kennis en onderwijs;
• Economisch vestigingsklimaat.

Gestreefd wordt naar gezonde, toekomstbestendige, klimaatneutrale stedelijke gebieden. Uitgangspunt is schone lucht en een groen landschap. Brabant moet een fijne plek zijn om te leven en te werken. Dit om het dan ook een aantrekkelijk landschap is voor bedrijven en werknemers om zich hier te vestigen.

Toetsing

Het plan bestaat uit de realisatie van een hoogstedelijk woonmilieu op een locatie vlakbij het station van Breda in een groene setting. De beoogde ontwikkeling zet sterk in op het kwalitatief verbeteren van een deel van de stad wat al langere tijd geen functie meer vervult of afgesloten is van zijn omgeving. De toekomstige woonomgeving draagt bij aan de woonbehoefte in Breda en verbindt het plangebied met de omliggende wijken en met het centrum door middel van een groene openbare ruimte die gericht is op langzaam verkeer. Dit stimuleert beweging. De openbare ruimte wordt ingericht rekening houdend met verblijven en ontmoeten en biedt ruimte voor extra groen. Een groot deel van de groene ruimtes in het plan, zoals de ruimte tussen de bebouwing en het parkeerdek, worden openbaar zodat bewoners en omwonenden kunnen genieten van het groen. De toevoeging van groen draagt bij aan schone lucht en de gezondheid van omwonenden en levert een bijdrage aan klimaatadaptatie doordat het water opvangt en hittestress vermindert. Hiermee draagt het plan bij aan de strategisch agenda BrabantStad.

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en later omgevingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmings- of omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda zet de komende jaren in op het ontwikkelen van een hoogstedelijk centrum. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor de inwoners, maar ook voor mensen van buitenaf. Er wordt gewerkt aan hoogbouw en een unieke mix van wonen, werken en ontspannen. Breda draagt bij aan de woningbouwopgave door 25.000 extra woningen te bouwen. Hiervan worden er 10.000 in het huidige centrum en nieuwe centrum CrossMark gebouwd, waar voorzieningen dichtbij zijn. Dit is mogelijk door meer hoogbouw toe te passen. Dit draagt niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterkt en markeert ook het karakter van een hoogstedelijke binnenstad.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Door in te zetten op doorstroming kunnen ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda wonen. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Figuur 3.5.1: Breda sterk en veerkrachtig, plangebied wit omcirkeld (Bron: Omgevingsvisie Breda 2040)

Toetsing

De locatie van De Faam is in de Omgevingsvisie Breda 2040 geduid als nieuw te realiseren woongebied. Daarnaast is de locatie onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling CrossMark. De ambitie is hoog. Naast woningen moet er in dit stadsdeel ruimte zijn voor werken en voor voorzieningen en voor een hoogwaardige openbare ruimte.

Het realiseren van nieuwe woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. Door een variatie aan huur en koop zijn de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Daarnaast wordt verouderd vastgoed gesloopt. Dit maakt ruimte voor een nieuwe duurzame gebruiksfunctie, zoals een werkconcept en horeca, toegevoegd wordt in het stedelijk gebied. Qua maat en schaal sluit het plan aan bij de hoogstedelijke ambities zoals gesteld in de Omgevingsvisie Breda 2040, maar sluit het ook aan bij de omvang en hoogte van de omliggende bebouwing en in ontwikkeling zijnde bebouwing.

De beoogde bebouwing krijgt een stedelijke uitstraling die qua architectuur aansluit op de omgeving en het karakter van De Faam. In het plan is sprake van een hoogwaardige openbare ruimte met veel groen. Zie hiervoor het planvoornemen in paragraaf 4.1. Voor het groen wordt verder specifiek verwezen naar de toetsing van het Groenkompas in paragraaf 3.5.12.

De Hoogbouwvisie Breda is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de Omgevingsvisie Breda 2040. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven.

Er zijn een groot aantal gebieden in de stad die aan het transformeren zijn. Zo is bijna de hele zone langs het spoor van kleur aan het verschieten van klassieke bedrijventerreinen naar wonen of, afhankelijk van de plek, een combinatie van functies waaronder wonen. Daarnaast is er een maatschappelijke trend van enerzijds een groei in aanwas van het inwoneraantal en anderzijds een verdunning van het aantal personen dat een huishouden vormt. Daarom zijn er meer eenheden nodig om tot een bepaalde mate van stedelijkheid te komen.

Gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Eureka! en De Faam, en Claudius Prinsenlaan ontwikkelen zich met een voor Breda hogere mate van stedelijkheid, zowel ruimtelijk (dichtheid) als functioneel (menging). Hoogbouw is daarbij een ruimtelijke motief. Enerzijds ter markering van deze plekken in de stad en anderzijds om voor Breda interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Bij ontwikkelingen wordt op locatieniveau verzocht een Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) op te stellen bij bebouwing met een hoogte van 15 meter of meer.

Figuur 3.5.2: Hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus, plangebied wit omcirkeld (Bron: Hoogbouwvisie Breda)

Figuur 3.5.3 Visiekaart hoogbouw, plangebied wit omcirkeld (Bron: Hoogbouwvisie Breda)

Toetsing

Het plangebied behoort samen met Eureka! tot de gebiedsontwikkeling Eureka! - De Faam zoals benoemd in de hoogbouwvisie met een hogere mate van stedelijkheid, zie figuur 3.5.2. In figuur 3.5.3 is de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van de richtinggevende hoogbouwlocaties in de omgeving. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuw stedelijk milieu dat aansluit op het reeds in ontwikkeling zijnde stedelijke milieu Eureka!, ten noorden van het plangebied. Daarnaast is het plangebied gelegen op korte afstand van ontwikkelgebieden voor hoogbouw zoals het historisch centrum en CrossMark, inclusief 't Zoet. Voor hoogbouw als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus geldt volgens de hoogbouwvisie een hoogte van circa 30 tot 50 meter als richtinggevend. Binnen de aangrenzende nieuwe stedelijke identiteit CrossMark geldt tevens een richtinggevende hoogte van circa 30 tot 50 meter.

In de omgeving van het plangebied zijn verschillende hoogteaccenten aanwezig of op basis van de daar geldende bestemmingsplannen toegestaan. In Eureka! ligt een bouwdeel met een maximum bouwhoogte van 52 meter en een bouwdeel van maximaal 30 meter. Beide bouwdelen liggen aan de openbare ruimte die grenst aan het plangebied van De Faam. Ten zuiden van het plangebied ligt aan de Stationslaan een bouwdeel met een maximum bouwhoogte van 32 meter, het appartementengebouw De Hendric binnen de Drie Hoefijzers Noord. Verder is er in de directe omgeving van het plangebied geen bebouwing aanwezig of mogelijk op basis van geldende bestemmingsplannen met een hoogte van 30 meter of meer.

De positie en de hoogte van de top op het basement zijn van belang binnen de stedenbouwkundige massaopbouw, het stedelijke weefsel en de leefbaarheid. Essentieel hierbij is de zoektocht naar de onderlinge samenhang tussen de beide gebiedsontwikkelingen van De Faam en Eureka!, de omliggende ontwikkelingen aan de Stationslaan en het bestaande stedelijke weefsel. Kenmerkend hierbij is een hoogbouwstructuur met een zogenaamde gebiedsvorm, waarbij het gaat om het creëren van een samenhangend gebied waar de hoogbouw bijdraagt aan of de basis vormt voor een nieuwe stedelijke identiteit. De hoogte accenten die voorkomen als toppen nemen in hun posities een herkenbare plek in binnen de gebiedsvorm. De hoogteaccenten binnen de gebiedsvorm verhouden zich in het aantal woonlagen ten opzichte van elkaar en dragen bij aan een geleidelijke opbouw vanuit het omliggende stedelijke weefsel naar het centrale binnengebied waar de accenten van de beide planontwikkelingen De Faam en Eureka! het hoogst zijn.

Binnen het plangebied wordt een gevarieerde hoogte toegepast, met enkele hoogteaccenten die vallen binnen de categorie hoogbouw van de hoogbouwvisie. Het hoogste bouwdeel binnen het plangebied is maximaal 54 meter hoog. Daarnaast is een hoogteaccent van maximaal 46 meter hoog beoogd en zijn er twee bouwdelen van maximaal 36 meter mogelijk. De overige bouwdelen zijn lager dan 30 meter.

Figuur 3.5.4 Toppen bebouwing De Faam en Eureka!, concept uitwerking 2023 (Bron: Havermans Hielkema)

Het stedenbouwkundige uitgangspunt voor het ontwikkelgebied is hoogbouw. Dit volgt direct vanuit de hoogbouwvisie. De locatie van de hogere volumes in het midden van het ontwikkelgebied volgt uit het aan de randen van het plangebied aansluiten op de bestaande (lagere) hoogten in de wijken Doornbos-Linie en Belcrum. Uitgangspunten die eveneens bij Eureka! zijn toegepast.

De maximum bouwhoogte sluit met 54 meter aan op de hoogte in de hoogbouwvisie, die circa 30-50 meter is. In Eureka! is reeds een hoogteaccent aanwezig van 52 meter. De hoogte is slechts 2 meter hoger dan het hoogste hoogteaccent in Eureka! Daarmee sluit het planvoornemen aan op zijn directe omgeving. De hoogbouw is gesitueerd in of nabij het centrale deel van de gebiedsontwikkeling Eureka!-Faam. Daarmee ontstaat een duidelijke markering van deze nieuwe stedelijke plek in de stad. De op- en aflopende bouwhoogten, met de hoogste hoogteaccenten centraal in het ontwikkelgebied, zorgen bovendien voor een natuurlijke geleding met zijn omgeving. Dit concept is tevens nader omschreven in paragraaf 4.1.3 Planvoornemen.

Figuur 3.5.5 Hoogtegeleding De Faam en omgeving oost-west, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Ten behoeve van de realisatie van hoogbouw is een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatieniveau uitgevoerd, zie bijlage 23. De criteria die onderdeel zijn van een Hoogbouw Effect Onderzoek zijn tevens integraal opgenomen binnen deze toelichting.

• In het stedenbouwkundig plan, zie hoofdstuk 4 en het beeldkwaliteitsplan, zie bijlage 22, is rekening gehouden met de hoogbouweffecten, zoals:
  1. De wijze waarop aan de gestelde ambitie uit de Hoogbouwvisie een bijdrage wordt geleverd en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld.
  2. De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy).
  3. De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. Met name de uitwerking van de plint als typische uitdaging voor hoogbouw is een belangrijk aspect. Tevens is aandacht besteed aan de 'sociale' ordening van de gebouwen intern als ook de relatie met de stedelijke context om te voorkomen dat er een woongebied met gebouwen ontstaat waar gebruikers elkaar niet kunnen tegenkomen en er geen eigenaarschap ontstaat.
  4. De wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische structuren. Dit is tevens nader uitgewerkt in paragraaf 5.4 Cultureel erfgoed.
• Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegvelden Gilze-Rijen en Breda Airport zijn hier niet van toepassing.
• Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving, zie paragraaf 5.15 Windhinder en bijlage 16 Windklimaatonderzoek.
• Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw, zie paragraaf 5.10 Geluid en bijlage 12 Akoestisch onderzoek omgevingslawaai.
• Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw, zie paragraaf 5.16 Bezonning en schaduwwerking en bijlage 17 Bezonningsstudie.

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende te huisvesten doelgroepen. Vooruitkijkend naar 2040 zijn de woonopgaven complex en de ambities groot. Voor lang niet iedereen is het hebben van een (betaalbaar) huis, wat past bij de levensfase, vanzelfsprekend. Op wijkniveau bestaan er grote verschillen in Breda. In een aantal buurten is de woningvoorraad eenzijdig wat kan leiden tot leefbaarheidsproblemen. De woonvisie, vastgesteld in 2024, doet recht aan de doelen in het gemeentelijk bestuursakkoord en aan de regionale afspraken, gemaakt in de SRBT-woondeal. De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk en opgenomen in de Omgevingsvisie 2040. Van de bouw van 25.000 woningen in 2021 tot en met 2040 zal 90% moeten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de SRBT-Woondeal moet 30% van de woningen bestemd zijn voor sociale huur. In het gemeentelijk bestuursakkoord is opgenomen dat 30% van de woningen bestemd is voor sociale huur, 40% voor middelduur en 30% voor de vrije sector. Ingezet wordt op een evenwichtigere spreiding van de betaalbare woningen over dorpen en wijken, waarbij de Doelgroepenverordening Breda gehanteerd wordt. De woonadvisering per wijk is mede gebaseerd op de gebiedsprofielen wonen, waarbij rekening gehouden wordt met onder andere de veerkracht van een dorp of wijk en het woonmilieu. Samen met Verbeter Breda wordt de komende jaren gewerkt aan wijkplannen en gebiedsvisies.

Toetsing

Het aantal appartementen is in Breda, in vergelijking met andere gemeenten, laag. Met de realisatie van 625 woningen waarvan het overgrote deel appartementen in verschillende groottes en prijsklassen wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast wordt voorzien in aantrekkelijk en betaalbaar wonen rondom het centrumgebied van Breda.

Het bestuursakkoord voor de periode 2022-2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van twaalf thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrije sector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Stenen en betonblokken maken plaats voor bomen, plantenbakken en bosschages. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen. Daarbij hoort ook een natuurinclusieve aanpak, waarmee er uitgelezen kansen ontstaan om de natuur binnen en buiten beschermde gebieden te herstellen. Het vertrekpunt voor nieuwbouw is dan ook natuurinclusief bouwen met aandacht voor waterberging en hergebruik.

Toetsing

Met maximaal 625 woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Hierbij wordt voor deze 625 woningen (na afronding) de verdeling 29%-39%-32% toegepast. Hier komen woningen voor verschillende doelgroepen, zie mede de toets aan de doelgroepenverordening in paragraaf 3.5.8.

De groen ingerichte ruimte tussen de bebouwing zorgt voor meer openbare ruimte in het gebied. De groene ruimte maakt het aantrekkelijker om te voet of met de fiets door de stad te gaan. Ook is er ruimte voor ontmoeting en ontspanning. De bomen en planten leveren daarbij een bijdrage aan klimaatadaptatie, voorkomen van hittestress en het versterken van de biodiversiteit. Hierbij heeft een belangenafweging plaatsgevonden voor de mogelijkheden van het behoud van aanwezig groen. Ook de bebouwing zelf wordt voorzien van groen. In een beeldkwaliteitsplan wordt de groene uitwerking van de bebouwing weergegeven. Door het ontwerp samen met een ecoloog uit te werken wordt de natuurinclusiviteit geborgd. Een toets aan het Groenkompas is opgenomen in paragraaf 3.5.12. De toets aan de aanwezige bomen is opgenomen in paragraaf 5.8. Daarnaast wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid, waaronder klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen in paragraaf 5.17.

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat de gemeente vitale wijken heeft. Inmiddels is de nieuwe woonvisie 'Thuis in Breda Woonvisie 2024-2040' ontwikkeld en vastgesteld, zie paragraaf 3.5.3, en daarmee de Woonvisie 2013 vervallen. Ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan gold de Woonvisie uit 2013 nog wel.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de inmiddels ingetrokken Structuurvisie Breda 2030. De beoogde ontwikkeling past binnen deze kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten uit de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda

De bouw van maximaal 625 woningen in verschillende typologieën en prijsklassen voorziet in een actuele regionale behoefte. Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale, gemeentelijke en lokale behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan de voorgenomen ontwikkeling.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering. Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt in de regionale woonvisie gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Het is de kunst om nieuwbouw strategisch in te zetten en invulling te laten geven aan de kwalitatieve behoefte. De invulling kan per locatie verschillen. Aandachtspunten voor de buurten ten noorden van het station zijn betaalbaar bouwen voor aandachtgroepen aan de onderkant van de woningmarkt, maar ook het mogelijk maken van doorstroming door het toevoegen van middenhuur en duurdere koopwoningen. Nieuwbouw tussen Belcrum en Doornbos-Linie is per definitie onderscheidend en zou - mits de huur of koopsprong niet te groot is - bij kunnen dragen aan de doorstroming uit beide buurten. De centrale ligging van de locatie en de bevolkingssamenstelling en kenmerken van de omliggende buurten spelen daarbij een belangrijke rol. Uiteraard speelt ook de vergrijzing en de verandering in de zorg (langer zelfstandig wonen) mee. Door de vergrijzing en het beleid om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen is in Breda grote behoefte aan voldoende woningen, die voor iedereen geschikt zijn. Het beoogde programma op de herontwikkellocatie draagt hier door de variëteit aan woningtypes aan bij.

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure woningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Inmiddels is de nieuwe woonvisie 'Thuis in Breda Woonvisie 2024-2040' ontwikkeld en vastgesteld, zie paragraaf 3.5.3, en daarmee de Aanvulling op de Woonvisie 2013 vervallen. Ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan gold de Aanvulling op de Woonvisie 2013 nog wel.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggende project conform bestuursakkoord Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026 een afweging gemaakt en is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Dat bestuursakkoord is het actuele toetsingskader voor wat betreft de verdeling van de woningtypen. Hierbij geldt de verdeling 30%-40%-30%, zie paragraaf 3.5.4. Van de 625 woningen wordt (na afronding) 29% gerealiseerd als sociale huurwoning en (na afronding) 39% als middeldure woningen. Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De realisatie van woningen in de verschillende prijsklassen zorgt voor een aanvulling op de reeds bestaande en gemixte woningtypes in de omliggende wijken.

Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'Gebiedsprofielen' vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van wonen. De ambities vanuit het bestuursakkoord laten zich hiertoe vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Het plangebied ligt ingeklemd tussen de bestaande wijken Belcrum (gebiedsprofiel Centrum) en Doornbos-Linie (gebiedsprofiel Noord), die beide gekenmerkt worden door een duidelijke eigen identiteit. Beide wijken zijn aantrekkelijke woongebieden met een hoge toekomstwaarde waar de vraag naar woningen hoog is. Doorstroming is in deze wijken het vraagstuk. Dit kan door het realiseren van een gevarieerd aanbod van woninggroottes en -typologieën die betaalbaar en levensloopbestendig te zijn. De beoogde ontwikkeling geeft hier invulling aan door de realisatie van grondgebonden woningen en koop- en huurappartementen van verschillende oppervlakten. Hierdoor wordt gebouwd voor de stedelijke doelgroepen.

Daarnaast werkt het programma Verbeter Breda aan gelijke kansen in Breda. Overal in de stad linkt Verbeter Breda (her)ontwikkelingen aan de bestaande stad. De Faam maakt hier ook onderdeel van uit door barrières op te heffen en de locatie bereikbaar te maken. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheid in een gezonde woonomgeving door het realiseren van een groene buitenruimte. Extra groen versterkt de binding van CO2, vergroot de biodiversiteit en zorgt voor een betere aanpassing aan de mogelijke gevolgen van klimaatverandering, zie voor een nadere uitwerking paragraaf 5.17.

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangshuurprijzen dan wel maximale aanvangskoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huur en/of sociale koopwoningen. Voor de woningen geldt dat gedurende een termijn na eerste ingebruikname de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt 30 jaar. Voor middeldure huurwoningen is dit 15 jaar en voor sociale koopwoningen is de instandhoudingstermijn 4 jaar.

De doelgroepenverordening van de gemeente Breda geeft minimale oppervlaktes aan de typologieën voor sociale en middeldure woningen. Per project wordt zorgvuldig in afstemming met de corporaties inhoud gegeven aan de invulling van het specifieke woningbouwprogramma. Voor sociale huurwoningen geldt in de basis een vereiste van meer dan 50 m² gebruiksoppervlakte (GBO). Voor middeldure huur- en sociale koopwoningen geldt in de basis een vereiste van meer dan 60 m² GBO. Hiervan kan worden afgeweken bij de nieuwbouw voor specifieke bijzondere doelgroepen, studio's voor eenpersoonshuishoudens met een beperkt inkomen, studenten en flexibele woonvormen. Voorwaarde is dat sprake is van realisatie van gezamenlijke voorzieningen in het te bouwen woongebouw, waardoor de leefkwaliteit voor bewoners significant verbetert. En dit ten goede komt aan de ruimtelijke en stedelijke kwaliteit van de locatie. De invulling van een dergelijk programma is altijd maatwerk. Voor sociale koopwoningen is in de basis een minimale vereiste dat wordt voorzien in een eigen private buitenruimte en berging.

Toetsing

Voor de beoogde 625 woningen worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd. Het voorgestelde programma in relatie tot de doelgroepen en haalbaarheid betreft voor 625 woningen (na afronding) 29% sociaal, 39% middelduur en 32% vrije sector. Van de categorie middelduur bestaat minimaal 40% uit middeldure huurwoningen en minimaal 40% uit sociale koopwoningen. De realisatie van het beoogde programma leidt slechts tot minimale afrondingsverschillen van de doelgroepenverdeling 30/40/30. De minimale percentages woningen per segment (sociale en middeldure huur en sociale koop) worden in de regels van dit bestemmingsplan geborgd. Voor de middeldure huur geldt de huur van maximaal € 1.000,- (prijspeil 2023) conform de Doelgroepenverordening Breda 2023.

Per te ontwikkelen bouwdeel wordt zorgvuldig in afstemming met de betreffende woningbouwcorporaties inhoud gegeven aan de invulling van het specifieke woningbouwprogramma.

Per woningtypologie sluit de ontwikkeling aan bij de minimale oppervlaktes. Hierbij wordt voor een aantal woningen de maximale 20% verlaging vanwege de ligging binnen het centrumgebied en nabij het station toegepast. De toepassing van de maximale verlaging is gewenst vanwege de beoogde hogere dichtheid aan woningen en voorzieningen met daarbij een variatie aan doelgroepen en een gewenste levendigheid op straat.

De afwijking van het oppervlak kan voor een specifieke bijzondere doelgroep worden toegepast, namelijk eenpersoonshuishoudens. Bij toepassing van de maximale verlaging van 20% op het reguliere minimum van 50 m² GBO zijn appartementen van minimaal 40 m² GBO in de sociale huursector mogelijk.

Voor studio's voor eenpersoonshuishoudens, zoals studenten, geldt een minimaal oppervlak van 25 m² gebruiksoppervlakte (GBO). Door de realisatie van deze studio's wordt de locatie bereikbaar voor een extra doelgroep, namelijk onder meer studenten in studio's en een hogere dichtheid aan woningen en gebruikers. Dit draagt bij aan de woningvariatie en de leefbaarheid binnen de locatie. En daarbij de levendigheid en het gebruik van de openbare ruimte. Tevens wordt het draagvlak voor voorzieningen binnen en buiten het plangebied vergroot.

De collectieve voorzieningen die daarbij benodigd zijn, zijn opgenomen in het ontwerp van de bebouwing. De daadwerkelijke invulling wordt nog nader bepaald door ontwikkelaar en de woningcorporatie, maar zal bijdragen aan het creëren van een woongemeenschap, zoals een gemeenschappelijke keuken, washok, filmruimte en/of bijeenkomstruimte. Het benodigde maatwerk wordt hierbij altijd afgestemd.

De Structuurvisie Doornbos en Linie is een gebiedsgerichte uitwerking van de ‘Structuurvisie Breda 2020’ en is gepositioneerd binnen zowel het kader van de ‘Ontwikkelingsvisie Hoge Vucht, Doornbos en Linie 2010- 2015’ als voor het westelijk deel van Linie binnen het kader van ‘Structuurvisie Spoorzone 2025’. Gelet op de meervoudige opgave die speelt in Doornbos en Linie is een gebiedsgerichte structuurvisie door deze wijken gewenst.

De structuurvisie Doornbos en Linie schetst een samenhangend, integraal beeld van de ruimtelijk opzet van het gebied. Het vormt het beleid- en toetsingskader voor de ruimtelijke ontwikkelingen op de korte en middellange termijn (2030). De beleidsbeslissingen hebben betrekking op de ambities voor het gebied, het te realiseren ruimtelijke programma, de ruimtelijke structuur en de planning en uitwerkingen.

In de structuurvisie wordt voor ontwikkelgebied Eureka!-De Faam ingezet op transformatie. Een transformatie op deze prominente plek in de stad zet in op een verandering van functie en betekenis waarbij gebruik moet worden gemaakt van bestaande karakteristieken van het gebied. De plek heeft de potentie om tussen het Liniepark en de Stationslaan te veranderen in een gemengde stedelijke buurt met compacte bebouwing. Wonen kan een van de functies zijn in het gebied.

Mocht een transformatie vraag voor de locatie zich aandienen, dan is het uitgangspunt dat aan het Faamplein een symbiose wordt aangegaan met de cultuurhistorische elementen van De Faam. Bij de ontwikkeling van dit terrein dienen activiteiten een plek krijgen die passen bij deze centrale, dynamische stedelijke positie. Stedelijke voorzieningen en bedrijvigheid passen hier, zolang het terrein transformeert van een gesloten enclave naar een deel van het stadsweefsel.

Toetsing

Met deze ontwikkeling wordt het Faam-terrein getransformeerd, worden nieuwe functies toegevoegd, krijgt de historie van de locatie een plek in de ontwikkeling en bovenal wordt de locatie opengesteld. Hiermee past de ontwikkeling binnen de ambities van de Structuurvisie Doornbos en Linie.

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• In het bestuursakkoord 2018-2022 Lef & Liefde luidt een van de centrale doelstellingen: 'meer woningen in Breda'. In Breda moeten tijdens deze bestuursperiode 6.000 woningen gebouwd worden om de woningbehoefte te kunnen faciliteren. Deze woningbouwopgave schetst een van de kaders waarbinnen parkeernormen acteren. Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• Relatie met stedelijke bereikbaarheid: de bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen. Er komt een moment dat de infrastructuur de toename niet meer aan kan. In het centrum moet (en kan) daarom nog beperkt parkeercapaciteit worden toegevoegd bij nieuwbouwontwikkelingen en is behoefte aan efficiënter gebruik van het bestaande parkeerareaal.
• Nieuwe landelijke inzichten: de voorgaande nota parkeer- en stallingsbeleid is in 2004 vastgesteld en in 2013 herijkt. Nu, zeven jaar later, zijn allerlei nieuwe inzichten ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

Met de Duurzaamheidsvisie 2030, vastgesteld in januari 2016, is door de gemeente Breda vastgelegd hoe Breda de komende jaren aan de slag gaat om als stad in balans te blijven met de eigen leefomgeving. Breda streeft ernaar om in 2030 een afvalloze stad te zijn. In 2044 wil de stad volledig klimaatneutraal zijn. De Duurzaamheidsvisie is een nadere uitwerking van de 'Structuurvisie Breda 2030' en vervangt de 'Milieuvisie 2015'.

De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt geadviseerd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Voorkeur hierbij is om nieuwbouw meteen energieneutraal te realiseren, of ervoor te zorgen dat zonder desinvesteringen aan de wettelijke EPC-eis wordt voldaan.

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.17.

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet te allen tijde gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet te allen tijde plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Hierbij geldt:

• niet grondgebonden woningen: minimaal 35% van het plangebied wordt als (semi-) openbaar groen ingericht;
• grondgebonden woningen: minimaal 20% van het plangebied wordt als (semi-) openbaar groen ingericht;

Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie, onder andere door het inrichten van de buitenruimte als groene ruimte. Voor de aanwezige houtopstallen is een inpassingsonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 9. Hierbij is bekeken hoe het bestaande groen behouden kan blijven en het daarmee het groene raamwerk van Breda op niveau kan blijven. Ondanks de hoge bebouwingsdichtheid van het plan en het mogelijk verdwijnen van waardevolle bomen zal dit plan voldoen aan de groennormen uit het Groenkompas. Dat kan door het gebied autovrij in te richten, lagere parkeernorm te hanteren c.q. onder de gebouwen te parkeren en groen in de gevels toe te passen, waarmee de doelstellingen uit het Groenkompas en de daarbij horende groene uitstraling te bereiken. Dit is een stedelijke invulling van groen.

Naast het voldoen aan de groennorm is de kwaliteit van het groen van groot belang. Bij het mogelijk verdwijnen van bestaand groen geldt het uitgangspunt dat de kwaliteit van het groen op niveau moet blijven. Het nieuw te realiseren groen moet zodoende voldoende bijdragen aan natuurinclusiviteit en biodiversiteit. Het groen levert ook een bijdrage aan het leefgebied van bijvoorbeeld vogels en grondgebonden zoogdieren. De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas.

Figuur 3.5.5 Groene openbare ruimte, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Het totale plangebied is 28.125 m². Bij de berekening van het openbaar groen wordt het dek van de parkeergarage in veld B meegerekend als openbaar groen, zie figuur 3.5.5. Daarnaast wordt tot 6 meter van minimaal 10% van de gevel als groene gevel meegerekend. Deze worden begroeid met klimplanten of andersoortige gevelbeplanting.

Met de ontwikkeling worden maximaal 625 woningen gerealiseerd, waarvan 29 als grondgebonden. De berekening voor het groen die hierbij hoort is: ((596*35)+(29*20))/625 = 34,3% groen. Dit bedraagt circa 35% van het plangebied.

Daarmee wordt 35% x 28.125 m² = 9.843,75 m² groen vereist volgens het Groenkompas. Binnen het plangebied wordt circa 10.720 m² groen gerealiseerd (circa 38%). Het plan voldoet qua oppervlakte dus ruimschoots aan de groennorm.

Om de doelen uit het Groenkompas te realiseren worden in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin geïntroduceerd. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin uit het Groenkompas zijn daarmee uitgewerkt in de Beleidsregels Groen en Water 2023.

Met de Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars verplicht om een minimaal percentage van een nieuwe woonbuurt of nieuw bedrijventerrein in te richten als openbaar groen, om natuurinclusief te bouwen en om het openbare groen biodivers in te richten. De Richtlijn Groene tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties een oppervlaktepercentage ‘levend’ groen wordt verankerd in het bestemmingsplan/ omgevingsplan. De hoogte van het percentage is hierbij afhankelijk van de perceel grootte. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin worden nader uitgewerkt in het (paraplu)bestemmingsplan 'Water en Groen' dat als ontwerp ter inzage heeft gelegen.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied waar de Groen- en parknorm geldt. Uit de toetsing aan het Groenkompas, zie paragraaf 3.5.12, blijkt dat aan de normen en ambities wordt voldaan. Daarmee wordt tevens voldaan aan de verlichtingen uit de richtlijn Groen en Water.

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Het Faam terrein wordt getransformeerd tot een energiek, hoogstedelijk, gemengd woon- en werkmilieu met aandacht voor het behoud van erfgoed. Duurzaamheid en klimaatadaptiviteit spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling. Binnen het nieuwe woongebied zijn maximaal 625 woningen en commerciële voorzieningen tot maximaal 4.350 m² beoogd. De beoogde woningen worden gerealiseerd in diverse typologieën en prijsklassen en zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen. De stedenbouwkundige plankaart en samenhang met Eureka! is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Plankaart Faamterrein en Eureka!, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie 2023 - MTD Landschapsarchitecten)

Het ontwikkelgebied Eureka!-De Faam vormt een nieuwe schakel voor Breda op verschillende schaalniveaus (buurt, wijk en stadsdeel) en zorgt voor verbinding van omliggende wijken, routes en structuren, waarmee het plan wordt ingebed in het bestaande stedelijk weefsel.

De basis van het stedenbouwkundig plan wordt gevormd door een 'assenkruis', dat de verschillende bouwvelden met elkaar verbindt en aansluit op de aanliggende wijken, zie figuur 1.3. Door het knikken van de groene lopers, als bajonetten, worden verschillende (verblijfs-)plekken gedefinieerd en ontstaan wisselende zichtlijnen die steeds door bijzondere hoeken worden beëindigd.

In de bebouwing zorgen de onderste stedelijke lagen, de plinten, voor ruimtelijke verbinding in massaopbouw, terwijl de toppen (hogere bebouwing) betekenis geven in bredere stedenbouwkundige context op het gebied van oriëntatie, zichtlijnen en routing.

Het programma van De Faam biedt ruimte voor wonen, werken, bezoeken en verblijven. Er is een gevarieerd aanbod van woninggroottes en -typologieën voorzien. Het woningbouwprogramma is hierna weergegeven.

Figuur 4.2 Woningtypen, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Het voorgesteld programma van de 625 woningen in relatie tot doelgroepen en haalbaarheid betreft:

29% sociaal

• huur;

• studentenwoningen;
• starterswoningen;
• studio's voor eenpersoonshuishoudens met een beperkt inkomen.

39% middelduur

• koop of huur (minimaal 40% middeldure huurwoningen en minimaal 40% sociale koopwoningen);
• starterswoningen;
• seniorenwoningen;
• huur gemaximeerd op basis van de Wet betaalbare huur en de Doelgroepenverordening Breda 2023;
• of betaalbare koop tot de '100% betaalbaarheidsgrens' conform de Doelgroepenverordening Breda 2023.

32% vrije sector

• koop of huur;
• niet gebonden aan maxima qua verkoopprijs/verhuurprijs of grootte.

De verdeling van koop en huur in de categorie middelduur wordt anterieur geborgd. Voor sociale koop wordt per bouwdeel zorgvuldig in afstemming met de ontwikkelaars inhoud gegeven aan de invulling van het specifieke woningbouwprogramma. Daarbij geldt in de basis een minimale vereiste dat is voorzien in een eigen private buitenruimte en berging.

De commerciële voorzieningen en overige voorzieningen zijn voornamelijk in de plint, binnen bouwveld A en bouwveld B voorzien, zie figuur 4.3. Dit betreft maximaal 4.350 m² aan commerciële voorzieningen in de vorm van een innovatief werkconcept (4.000 m²) en horeca (350 m²). Om te zorgen voor meer flexibiliteit en om de invulling van de locatie toekomstbestendig te houden worden daarnaast en als aanvulling op het werkconcept diverse andere bedrijfsactiviteiten en voorzieningen mogelijk gemaakt.

Daarnaast is sprake van algemene/sociale voorzieningen voor bewoners, zoals ruimte voor ontmoeten, gemeenschappelijke ruimtes en fietsenstallingen. Voor de gemeenschappelijke ruimtes wordt gedacht aan een gemeenschappelijke keuken, washok, filmruimte en bijeenkomstruimte. Deze ruimtes liggen vaak nabij een centrale entree, of op andere strategisch bereikbare plekken in het betreffende gebouw.

Figuur 4.3 Voorzieningenprogramma, concept uitwerking september 2024 (Bron: Havermans:Hielkema architecten)

Een belangrijk uitgangspunt voor de nieuwe stadswijk is het aansluiten op de stedenbouwkundige principes van de Stationslaan. De Stationslaan, die loopt vanaf de Doornboslaan aan de oostzijde tot aan de Belcrumweg aan de westzijde, heeft een kenmerkend stedelijk profiel. Een langgerekt plint aan weerszijden van de Stationslaan zorgt voor lineaire wandwerking als begeleiding van deze laan. Met hoge plinten (4,5 meter), waar vaak commerciële of publieke functies in zijn opgenomen, ontstaat meer dynamiek op straatniveau.

Figuur 4.4 Lineaire wandwerking Stationslaan, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Binnen De Faam wordt een oplopende (en vervolgens weer aflopende) bouwhoogte van west naar oost gerealiseerd. Deze oplopende hoogte, van schermmuur, naar fabriek, naar de vrije kop van het bestaande kantoorgebouw, wordt doorgetrokken richting het (nieuwe) naastgelegen bouwveld. Hier wordt de plint van de Stationslaan weer opgepakt, eerst als kop, vervolgens als lineaire wand. De kop van de nieuwe plint vormt samen met de kop van het bestaande kantoor de hoofdentree van het ontwikkelgebied Eureka!-De Faam en de nieuwe route die het centrum met Breda Noord verbindt.

Figuur 4.5 Hoogtegeleding De Faam, gezien vanaf de Stationslaan, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Figuur 4.6 Vogelvlucht 3D beeld zuid - De Faam in zijn omgeving, concept uitwerking september 2024 (Bron: Havermans:Hielkema architecten)

Figuur 4.7 Vogelvlucht 3D beeld noord - De Faam in zijn omgeving, concept uitwerking september 2024 (Bron: Havermans:Hielkema architecten)

Figuur 4.8 Plinten ontwikkelgebied Eureka!-De Faam, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

In het plan worden de bouwhoogtes van de plint afgestemd op de directe omgeving (Belcrum, Eureka! en Linie). Daarnaast reageert de plint op de aangrenzende openbare ruimte. De plint wordt hiermee een onderdeel van het (bestaande) stedelijk weefsel waarin het komt te staan. De plint volgt, net als bij Eureka!, de contouren van de verschillende gedefinieerde bouwvelden en geeft daarmee richting aan het plan. Afwisselende en verspringende bouwdelen in de routes zorgen voor gevarieerde zichtlijnen, waarbij bijzondere plekken in de openbare ruimte worden geaccentueerd. Op de hoeken aan deze bijzondere plekken in openbare ruimte krijgen de woonentrees een plek. De stedelijke plint (en de entrees van de woongebouwen in het bijzonder) verdienen in de architectonische uitwerking van de plinten speciale aandacht.

Figuur 4.9 Toppen ontwikkelgebied Eureka!-De Faam, concept uitwerking 2023 (Bron: Havermans:Hielkema architecten)

In het plan worden de toppen gepositioneerd in de centrale zone rondom twee specifieke plekken. De eerste plek is aan het centrale plein op het assenkruis van het plangebied, waarbij de hoogste bouwdelen een relatie aangaan met de toppen van Eureka!. De tweede plek is aan het Faamplein aan de Stationslaan, deze toppen leggen op hun beurt een relatie met het complex van de De Hendric (onderdeel van de ontwikkeling 3 Hoefijzers Noord). Deze hoogteaccenten zorgen voor een ruimtelijke begeleiding van de Noord - Zuid langzaam verkeersroute.

Figuur 4.10 Groene buitenruimte, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

Het ontwikkelgebied onderscheidt zich van de omgeving door het sterke groene karakter van de openbare ruimte en een inrichting van het landschap. Dit draagt bij aan klimaatadaptatie en vergroting van de biodiversiteit en stadsnatuur. De openbare ruimte is gericht op gebruik en beleving door de bewoners, gebruikers en bezoekers van het gebied: een 'gezond' landschap waar men kan ontspannen, ontdekken, spelen, ontmoeten en verwonderen.

De groene invulling wordt gevarieerd. Er komen delen met intensief gemaaid gras, waar speeltoestellen een plek kunnen krijgen en waar mensen kunnen verblijven. Andere delen worden ingevuld met vaste planten, siergrassen en varens wat samen met inheemse bomen en struiken bijdraagt aan een hoge biodiversiteit binnen het gebied. Binnen deze groene invulling komen wadi's die ervoor zorgen dat een groot deel van het regenwater opgevangen kan worden. Deze wadi's zullen extensief beheerd worden, waardoor er een diversiteit aan beplanting ontstaat. Verder zullen er (waar mogelijk) klimplanten komen.

Figuur 4.11 Pleinen, tuinen en hoven, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

De verschillende buitenruimtes verbinden het oude Faamcomplex met de nieuw woonbuurt en stralen het karakter van het gebied uit, elk met eigen identiteit en gebruiksmogelijkheden. Deze aaneenschakeling van ruimtes biedt een differentiatie in gebruiks- en belevingswaarde. De kruispunten van de langzaam verkeersroutes zijn bronnen voor gebiedsactivatie. De samenhang in materiaalgebruik, details en uitstraling geven uitdrukking aan het industrieel erfgoed en de identiteit van de voormalige Faamfabriek.

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 22. Het beeldkwaliteitsplan geeft ruimtelijke en kwalitatieve handvatten ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het nieuwe gebied en vormt het toetsingskader voor de vergunningverlening.

Het plangebied heeft momenteel door de bestaande bebouwing een geïsoleerde ligging in stad. Ruimtelijk is dit blinde vlek, die geen gebruik maakt van de kwaliteiten van de stad en ook geen kwaliteit aan de stad toevoegt. De waarde van de fabriek was niet openbaar. Deze nieuwe plek gaat vanwege de spraakmakende industrie die het in de stad was opnieuw iets toevoegen aan deze stad. Ondanks het wegvallen van de fabrieksfunctie kan een stukjes Bredase geschiedenis worden herbeleefd. De fabriek zelf blijft behouden en krijgt een openbare (en daarmee nieuwe maatschappelijke) functie en is daarmee van toegevoegde kwaliteit voor de stad.

Figuur 4.12 Verbindingen met de omgeving, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

De nieuwe buurt krijgt als belangrijk kenmerk dat deze verbindt. De hoofdroutes door het plangebied verbinden Belcrum en Linie, het Liniepark, de binnenstad en het station en lopen in een assenkruis tussen de bouwvelden door. Ook biedt deze hoofdroute een aanzet tot een doorgaande langzaam verkeersroute. Naast de hoofdroutes door het plangebied ontstaat een fijnmazig netwerk van paden waarmee plekken en afzonderlijke woonentrees binnen De Faam worden verbonden. Het meanderen van de routes zorgt voor verrassende zichtlijnen.

Daarnaast vormt de stadswijk een nieuwe groene plek in de stad. Breda kent meerdere groene plekken in de stad en heeft de ambitie om deze met elkaar te verbinden. De ontwikkeling vormt een belangrijke schakel tussen stedelijke gebieden, waaronder parken, die een bijzondere groene invulling krijgt, namelijk groene straten.

Figuur 4.13 Structuuropzet: Verbindende groenstuctuur, verbindende routes, eigen karakteristiek bouwvelden, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

De nieuwe bebouwing vormt een eigen identiteit, maar reageert wel op de omgeving. Het historische Faamcomplex is een identiteitsdrager van het gebied. In het centrum van het plangebied ligt de concentratie van de bebouwing. Het gebied voelt hier stedelijker, mede door de toegestane hoogteaccenten in de bebouwing. Naar de randen bouwt de bebouwing af, zodat deze aansluiting zoekt bij de bebouwing in de directe omgeving. De bouwblokken kennen een verticale onderverdeling. De plint van de bebouwing staat in sterke verbinding met het maaiveld en de directe omgeving. De plinten wordt hiermee een onderdeel van het (bestaande) stedelijk weefsel waarin het komt te staan.

Binnen het plangebied wordt maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve, natuurinclusieve en gezonde leefomgeving. Om de natuurinclusiviteit te vergroten, wordt het ontwerp samen met een ecoloog uitgewerkt. Daarbij wordt ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplanting. Tegelijk wordt ervoor gezorgd dat het gebied tegen een stootje kan van het klimaat met aandacht voor klimaatadaptiviteit.

Door het stedelijke karakter, de nabijheid van het station, inzet van deelmobiliteit en de goede bereikbaarheid met openbaar vervoer wordt het autogebruik beperkt. Bewoners worden gestimuleerd om de trein te nemen of de fiets, door deze voorzieningen goed bereikbaar te maken. Zo draagt De Faam bij aan een prettige en veilige verblijfskwaliteit op maaiveld en het bevorderen van duurzame vervoersmiddelen. Het autoluwe gebied met een hoogwaardige groene inrichting draagt in grote mate bij aan de verblijfskwaliteit in de stad.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de omgevingsaspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In verschillende onderzoeken is soms uitgegaan van een hoger woningaantal. Daarmee wordt een meer worst-case perspectief berekend dan met dit bestemmingsplan mogelijk is.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 625 woningen en 4.350 m² aan commerciële voorzieningen op het voormalige Faam-terrein. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld, zie bijlage 21. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie kan het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Uitgangspunt bij ontwikkelingen is dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd zodat er geen onevenredige parkeerdruk in de omgeving ontstaat. Ook mag de ontwikkeling niet leiden tot onaanvaardbare knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Ontsluiting

Het gebied is volledig autovrij, alleen hulpdiensten mogen het gebied in met auto's. De ontsluiting voor auto's en overig bestemmingsverkeer is geregeld via 'inprikkers' naar de parkeerhoven en parkeergarages vanuit de bestaande wegen rondom het plangebied.

Figuur 5.1 Routing auto's en parkeren, concept uitwerking 2023 (Bron: Stebru/Synchroon)

Binnen het plangebied zijn diverse paden opgenomen ter ontsluiting van het langzaam verkeer. In het plangebied zijn ook fietsparkeer- en voetgangersvoorzieningen opgenomen.

Figuur 5.2 Routinglangzaam verkeer, concept uitwerking 2023 (Bron: Stebru/Synchroon)

Parkeren, verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een mobiliteitsplan uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 1.

Uit de mobiliteitstoets blijkt dat de parkeerbehoefte van het voorgenomen programma op ontwikkellocatie De Faam binnen de grenzen van het plangebied kan worden opgevangen. Er wordt geen aanspraak gedaan op de parkeercapaciteit van omliggende woonstraten. Er bestaat dus geen recht op een parkeervergunning en op het gebruik van de bezoekersregeling. De gehele parkeerbehoefte wordt op eigen terrein opgelost.

Op basis van het voorgenomen programma ontstaat na toepassing van de mobiliteitscorrectie en rekening houdend met dubbelgebruik van de parkeercapaciteit een parkeerbehoefte van 389 parkeerplaatsen.

Op basis van de actuele berekening van de parkeerbehoefte dienen er 389 parkeerplaatsen te worden aangelegd op Veld A, B en C. In dit totaal van 389 parkeerplaatsen zijn 29 parkeerplaatsen opgenomen die op privégrond aangelegd zullen worden bij de grondgebonden woningen in Veld C en 15 parkeerplaatsen zullen toegekend worden aan appartementen in Veld A. Uitgangspunt hierbij is dat er 64 parkeerplaatsen op Veld A worden aangelegd, 266 parkeerplaatsen op Veld B en 78 parkeerplaatsen op Veld C. De parkeerplaatsen op Veld A worden ontsloten via de Terheijdenseweg, de parkeerplaatsen gelegen op Veld B+C worden ontsloten via de Liniestraat - Stationslaan, zie figuur 5.3.

De parkeerbehoefte van de bewoners, ondernemers en bezoekers op Veld A is groter dan de voorgenomen 64 parkeerplaatsen op Veld A, namelijk 190 parkeerplaatsen. Daarom is voorgenomen een deel van de bewoners, de ondernemers en bezoekers uit Veld A3 en de bezoekers van de horecafunctie in Veld A te verwijzen naar beschikbare parkeercapaciteit op Veld B. Deze gebruikers zorgen voor een parkeerbehoefte van 126 parkeerplaatsen, met het verwijzen van deze parkeerders naar Veld B zou het aanbod van 64 parkeerplaatsen op Veld A toereikend moeten zijn. Veld B biedt hierbij voldoende mogelijkheden tot uitbreiding van parkeercapaciteit, indien een wijziging in het programma hier aanleiding toe zou bieden.

figuur 5.3 Ontsluiting autoverkeer en parkeren, concept uitwerking sept. 2024 (bron: Mobiliteitsplan)

Op basis van CROW publicatie 381 is de verkeersgeneratie voor ontwikkellocatie De Faam berekend. Hierbij is de minimale norm, net als bij parkeren, binnen de bandbreedte aangehouden. Het hanteren van de minimale norm voor de verkeersgeneratie komt overeen met de beleidsuitgangspunten die door de gemeente Breda zijn geformuleerd in de ‘Nota Parkeernormen Breda 2021’.

In het voorliggende scenario is als uitgangspunt genomen dat de categorieën ‘midden huur/koop’ en ‘vrij huur/koop’ volledig worden gevuld met koopwoningen. Hiervoor is gekozen omdat conform de CROW normeringen het hanteren van koopwoningen resulteert in een hogere verkeersgeneratie. Omdat voor het aantal parkeerplaatsen conform beleidsstuk ‘Nota Parkeernormen Breda 2021’ een mobiliteitscorrectie is toegepast van 20% (maximaal) is deze mobiliteitscorrectie ook toegepast op de verkeersgeneratie.

De gemeente Breda is volgens het CBS een ‘sterk stedelijke’ gemeente en het plan ligt in het gebied ‘centrum’. De verkeersgeneratie is bepaald voor een gemiddelde weekdag en een gemiddelde werkdag. De CROW-kentallen gaan uit van weekdagintensiteiten. De gemiddelde werkdagintensiteit is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 welke CROW 381 noemt voor woonfuncties en 1,33 voor werkfuncties. Voor horeca-functies kent CROW geen omrekenfactor.

Het voorgenomen programma resulteert in een verkeersgeneratie op een weekdag van in totaal 1.776 mvt/etmaal en op een werkdag van in totaal 2.006 mvt/etmaal. Op basis van de verdeling van de parkeercapaciteit over de parkeervelden wordt verwacht dat circa 20% (354 mvt/etmaal op een werkdag) van het verkeer af zal wikkelen via de Terheijdenseweg en 80% (1.422 mvt/etmaal op een werkdag) via de Liniestraat.

Op basis van telgegevens uit de tool Basec en het BBMA verkeersmodel is een berekening gemaakt van de toekomstige verkeersaantallen op de omliggende wegen. Wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat een deel van de ontwikkeling van ontwikkellocatie De Faam al in het huidige BBMA verkeersmodel is opgenomen resulteert het voorgenomen programma in een toename van 110 mvt/uur in de ochtendspits en 126 mvt/uur in de avondspits. Op basis van de verdeling van 20% via de Terheijdensesweg en 80% via de Liniestraat betekent dit in de ochtendspits 32 mvt/uur extra op de Terheijdeseweg en 78 mvt/uur op de Stationslaan. In de avondspits resulteert dit in 37 mvt/uur extra op de Terheijdeseweg en 89 mvt/uur op de Stationslaan.

De verkeersstroom die in de ochtendspits het Faam terrein verlaat en in de avondspits naar de ontwikkellocatie toe rijdt, wikkelt niet af in de maatgevende conflictgroep van de onderzochte verkeerslichten. Dat de verkeersstroom van en naar De Faam niet in de maatgevende conflictgroep afwikkelt betekent dat, ondanks de toename van verkeer op de kruispunten, dit verkeer relatief vrij af kan wikkelen zonder hierbij een grote impact te hebben op de restcapaciteit van de verkeerslichten in de omgeving van het plangebied.

Uit het mobiliteitsplan blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast zijn er geen problemen te verwachten ten aanzien van de verkeersafwikkeling.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Archeologie

Het plangebied kent op basis van de gemeentelijke Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie een hoge en een middelhoge archeologische verwachtingswaarde waardoor een onderzoeksplicht geldt bij bodemingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm.

Figuur 5.4 Fragment Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie (Bron: Gemeente Breda)

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Een groot deel van de gronden op het perceel zijn reeds tot diepte geroerd voor de bouw van de huidige gebouwen en de daarbij behorende funderingen en kelders. Ook voor de aanleg van de parkeerplaatsen en ontsluitingswegen zijn de gronden aan de oppervlakte geroerd.

Een deel van de nieuwe bebouwing zal buiten de contouren van de huidige bebouwing vallen. Archeologisch proefsleuvenonderzoek is daarmee noodzakelijk. Ten behoeve van dit onderzoek is door de gemeente Breda een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Het PvE is als bijlage 2 toegevoegd. Vervolgens dient archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden. Dit is echter pas mogelijk na de sloop van een deel van de huidige bebouwing.

Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische vindplaatsen blijft, totdat de opgravingen hebben plaatsgevonden en/of het plangebied vrijgegeven kan worden, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in dit bestemmingsplan behouden.

Historische geografie

Linie is een woonbuurt uit de vroege jaren '50 van de vorige eeuw met daarin enkele voormalige fabrieksvestigingen van De Faam en Lachappelle. De naam Linie herinnert aan de tijd dat hier de noordelijke verdedigingswerken van Breda lagen.

In de buurt Linie is niet gekozen voor de na de Tweede Wereldoorlog in zwang geraakte 'wijkgedachte', maar is mede onder invloed van de architecten, de stedenbouwkundige dienst en het katholieke klimaat een unieke mengvorm ontstaan die getypeerd kan worden als ‘humaan modernisme’. De stedenbouwkundigen en architecten in Linie namen de moderne verkavelingen van de wijkgedachte als uitgangspunt, maar verwerkten deze in een meer traditionele stedenbouwkundige en architectonische vormentaal.

Voor de stedenbouwkundige opzet van Linie betekende dat een omslag van een laagbouwmilieu langs rechte straten rond een groene parkstrook (het jaren '30 ontwerp) naar een verkaveling in buurtjes met een menging van etage- en laagbouw in zogenaamde stempels: een repeterende samenstelling van blokken eengezinswoningen, etagewoningen en seniorenwoningen om een groene ruimte. De bebouwing van Linie is te typeren als een bouwdoos van vier repeterende elementen: de portiekflat, de eengezinswoning, de seniorenwoning en een rij parkeerboxen. Telkens staan deze ruimtelijke bouwstenen gerangschikt in een ander patroon. Niet één straatprofiel is daardoor hetzelfde, elke route heeft zijn eigen compositie. Door een grote variatie in de openbare ruimte aan te brengen ontstaan verschillende ‘sferen’ en gradaties van meer private naar meer openbare ruimte in de buurt, die door de architectuur versterkt worden. Er zijn collectieve binnentuinen achter de etagebouw, twee soorten buurtpleintjes met rondom voordeuren van eengezinswoningen, buurtpleinen van een hogere orde met inmiddels monumentale bomen en tenslotte het Edisonplein, het centrale voorzieningencentrum van heel Linie. De woningen staan geclusterd in een compositie van verschillende hoogte en typen, waarbij subtiele variaties zijn verkregen door terugspringende rooilijnen, of net schuin geplaatste rijen eengezinswoningen. De gebouwen zijn van baksteen en versterken de eenheid van de buurt door de identieke architectuur.

Figuur 5.5 Foto Schoorsteen en Gevel De Faam(Bron: Ontwikkelvisie De Faam)

Gebouwd erfgoed

Uit de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed is op te maken dat aan het plangebied een hoge en beschermenswaardige waarde is toegekend. De beschermenswaardige waarde is opgenomen voor het westelijk gelegen bebouwingsdeel, inclusief muur en de schoorsteen en het transformatorhuis ten westen van dit bebouwingsdeel. Het is namelijk één van de beeldbepalende complexen dat herinnert aan de bloeiende industrie in de Belcrum. Zoals in de ontwikkelvisie is toegelicht kent De Faam een lange geschiedenis en is er bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd.

Piet de Bont verhuisde zijn suikerwerkenfabriek, die al sinds 1838 bestond, in 1912 van de Middellaan naar de Liniestraat. In de loop der jaren werd er, zoals bij de meeste fabriekscomplexen, een hoop verbouwd en bijgebouwd. De markante muur aan de Liniestraat en Terheijdenseweg, stamt uit 1941. De met gele bakstenen uitgevoerde muur met de groen geglazuurde houten letters, is een ontwerp Bredase architect Frans Verwoerd. Het andere meest in het oog springende element is de markante schoorsteen van het ketelhuis en stamt uit 1961.

Figuur 5.6 Uitsnede Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed (Bron: Gemeente Breda)

Figuur 5.7 Faamcomplex omstreeks 1950

Een van de belangrijke speerpunten in de herontwikkeling van de Faamlocatie is het behoud en de transformatie van het bestaande fabriekscomplex. Het uitgevoerde bouwhistorisch onderzoek is daarbij leidend voor de ontwerpkeuzes en vormt de identiteitsdrager voor het gebied. Belangrijke en waardevolle delen blijven behouden en worden hersteld indien noodzakelijk. Andere delen worden getransformeerd of gesloopt. Het resultaat van het bouwhistorisch onderzoek en waardestelling is verbeeld in de plattegrond Faamcomplex: waardestelling fabriekscomplex op hoofdlijnen (zie figuur 5.8). In afwijking op deze rapportage is het voornemen het bestaande ketelhuis uit 1927 te slopen. Bij de belangenafweging tijdens de planontwikkeling is gebleken dat behoud niet haalbaar is. Dit mede vanwege de slechte bouwkundige- en constructieve staat, er zijn al diverse hulpconstructies toegevoegd om het ketelhuis overeind te houden. Daarnaast is behoud niet haalbaar vanwege de beoogde noodzakelijke ontsluiting van het plangebied aan de westzijde. De nieuwe bebouwing ter plaatse van het ketelhuis draagt beter bij aan geleidelijk omhoog trappende volumes alsmede de ontstaat daardoor een meer vrijkomende ligging van de bestaande schoorsteen. De ruime doorgang die hierdoor ontstaat wordt ingericht als een openbaar plein. Het naastgelegen machinehuis uit 1922 met de kenmerkende glazen bouwstenen in het dak van deze ruimte zal wel behouden blijven.

Figuur 5.8 Waardestelling fabriekscomplex op hoofdlijnen

Het plan is in overleg met adviseurs erfgoed van de gemeente tot stand gekomen en getoetst door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. Ter bescherming van de cultuurhistorische waarden is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' in dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 5.9 Schema te behouden erfgoed (Bron: Ontwikkelvisie De Faam)

De beoogde ontwikkeling past binnen het erfgoedbeleid en ter bescherming van de aanwezige waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Nader proefsleuvenonderzoek moet uitwijzen of er archeologische waarden in het gebied aanwezig zijn, hiervoor is een PvE opgesteld. Tot die tijd geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

De voormalig eigenaar van de gronden heeft in het verleden diverse bodemonderzoeken laten uitvoeren. Zo zijn er onderzoeken beschikbaar van zowel de nulsituatie in 2000/2001 als de eindsituatie in 2014. Om de geschiktheid van de bodem voor haar toekomstige functie is geactualiseerd onderzoek noodzakelijk.

Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740)

Een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 3. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Uit het verkennend onderzoek blijkt wel dat het overgrote deel van de locatie ten hoogste licht verontreinigd is met zware metalen, PAK, PCB en/of minerale olie. De aangetoonde lichte overschrijdingen komen overeen met de resultaten uit eerder uitgevoerd onderzoek. Uitzonderingen zijn boringen 101, 107, 402 en 519. In de bovengrond van boringen 101 en 107 is een sterke verontreiniging met zink aangetoond. Ter plaatse van boring 402 is een sterke koper verontreiniging aangetoond. Op deellocatie 5 is ter plaatse van boring 519 in de bovengrond een sterke verontreiniging met koper en zink en een matige verontreiniging met nikkel aangetoond.

Om te bepalen of er op bovenstaande locaties sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging is nader (afperkend) bodemonderzoek noodzakelijk. Het doel van een nader onderzoek is het vaststellen van de aard en omvang van de bodemverontreiniging, om kunnen te bepalen of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en om de spoedeisendheid van de sanering vast te stellen.

Voor het overige niet tot licht verontreinigde deel is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem door middel van dit bodemonderzoek in voldoende mate in beeld gebracht. De onderzoekshypothese (verdacht op bodemverontreiniging) wordt aanvaard, omdat er lichte tot sterke verontreinigingen zijn aangetoond.

Op basis van de analyseresultaten is conform de CROW-publicatie 400 ‘werken in en met verontreinigde bodem’ geen veiligheidsklasse van toepassing. Wel zijn altijd ‘basishygiënische maatregelen’ van toepassing.

Aanvullend (afperkend) bodemonderzoek (NTA 5755:2022)

Het doel van het aanvullend (afperkend) bodemonderzoek, zie bijlage 4, is het vaststellen ter plaatse van de drie verschillende deellocaties (vier boorlocaties) of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming.

Deellocatie 1

Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt geconcludeerd dat de bodem van deellocatie 1 op twee plaatsen sterk verontreinigd is met zink. De omvang van de verontreinigingen wordt geschat op 35 m³ nabij boring 101 en 90 m³ nabij boring 107. Er is bij beide verontreinigingen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. De aangetoonde verontreinigingen bevinden zich beide in de bovengrond, waardoor de sanering zonder grondwater verlagende maatregelen in den droge kan plaatsvinden.

Deellocatie 4

Ter plaatse van boring 402 is sprake van een sterke verontreiniging met koper met een beperkte omvang. De omvang wordt ingeschat op 6 m³. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Echter gezien de toekomstige bestemming wordt geadviseerd de verontreiniging na de sloop van de aanwezige bebouwing te verwijderen. De verontreiniging bevindt zich in de bovengrond waardoor de sanering in den droge kan plaatsvinden.

Deellocatie 5

Ter plaatse van boring 519 is sprake van een sterke verontreiniging met koper, nikkel en zink met een beperkte omvang. De omvang wordt geschat op circa 9 m³. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Echter gezien de toekomstige bestemming wordt geadviseerd de verontreiniging na de sloop van de aanwezige bebouwing te verwijderen. De verontreiniging bevindt zich in de bovengrond waardoor de sanering in den droge kan plaatsvinden.

Bij twee boringen binnen deellocatie 1 is sprake van een ernstig geval. Binnen deellocatie 4 en 5 is dit niet het geval.

Geadviseerd wordt om een BUS-melding in te dienen bij het bevoegd gezag (Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant) voor het verwijderen van de aanwezige verontreinigingen. Ervan uitgaande dat de verontreinigingen zijn ontstaan voor 1987. De aangetroffen verontreinigingen dienen onder milieukundige begeleiding te worden verwijderd.

Verder dient er rekening mee houden te worden dat tijdens de werkzaamheden (onttrekken grondwater bij fundering en bouw parkeergarage) mogelijk de VOCL verontreiniging van de Christiaan Huygensstraat 52 wordt aangetrokken. In dat geval is het doen van een melding bij de Omgevingsdienst Midden West Brabant (OMWB) (art.28 Wbb) nodig. Daarbij moet worden aangeven hoe wordt omgegaan met het aangetrokken verontreinigde grondwater. Afhankelijk van de concentratie is het noodzakelijk om dat te lozen op de oppervlakte of via het riool of om de grond af te voeren.

PFAS

De gehele locatie is onderzocht op de aanwezigheid van PFAS. Uit de toetsing in het in bijlage 3 opgenomen onderzoek blijkt dat de grond niet verontreinigd is met PFAS. De resultaten voldoen aan de bodemkwaliteitsklasse landbouw/natuur.

De verontreinigde grond zal worden gesaneerd. Dit is echter pas mogelijk als de huidige bebouwing is gesloopt.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;
2. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN)/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde relevante Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 4,4 km ten zuidoosten van het plangebied (figuur 5.10).

De dichtstbijzijnde beschermde natuur (NNN) wordt gevormd door de singels (de Mark en Aa die rondom de binnenstad stroomt), op een afstand van circa 370 meter. De Lage Vuchtpolder ligt op 1,8 kilometer van het plangebied.

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Figuur 5.10Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000 en NNN (Bron: Rijksoverheid)

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden zijn stikstofberekeningen uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator (versie 2024). De resultaten zijn opgenomen in bijlage 5.

Om te bepalen of sprake is van een toename van stikstofdepositie, mag in het kader van een bestemmingsplan, een vergelijking gemaakt worden tussen de referentiesituatie (huidige, legale, feitelijke situatie) en de toekomstige situatie (zowel gebruiksfase als sloop- en bouwfase). Vanuit een worst-case benadering wordt in voorliggende situatie geen vergelijking gemaakt met de referentiesituatie. Noch de gebruiksfase noch de sloop- en aanlegfase van het plan leidt met een worst-case benadering tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt, vanuit het aspect stikstofdepositie, geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Soortenbescherming

Aan de hand van een quickscan flora en fauna is bepaald of de ontwikkeling mogelijk van invloed is op beschermde plant- en diersoorten. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 6.

Uit dit onderzoek blijkt dat typisch gebouw bewonende vogelsoorten zoals de huismus en gierzwaluw in het plangebied aanwezig kunnen zijn. Daarnaast zijn binnen het plangebied locaties aangetroffen die mogelijk geschikt zijn als vaste verblijfplaats voor gebouw- en boombewonende vleermuizen. Tevens wordt het plangebied mogelijk geheel of deels gebruikt als foerageergebied door vleermuizen. Ook is de aanwezigheid van de steenmarter niet uitgesloten. Aanvullend onderzoek naar deze soorten is noodzakelijk gebleken en later uitgevoerd. Dit aanvullend onderzoek is bijgevoegd in bijlage 7. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Huismus

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen van huismussen aangetroffen. Wel zijn mogelijk vaste verblijfplaatsen van huismussen aanwezig in de rijtjeswoningen gelegen aan de Terheijdenseweg 5 t/m 23 ten westen van het plangebied en in de bebouwing aan de Marconistraat 29 t/m 47 ten oosten van het plangebied. De huismussen die hier vermoedelijk nestlocaties hebben maken gebruik van de vegetatie en het zand binnen het plangebied. De vegetatie binnen het plangebied is echter geen onderdeel van de functionele leefomgeving van de huismus. Er is voldoende alternatief leefgebied aanwezig in de omgeving van het plangebied, zoals de vegetatie in de tuinen van de omliggende woonwijken. Daarnaast wordt er niet verwacht dat het planvoornemen zal leiden tot verstoring van de functionele leefomgeving en de nestlocaties van de huismus door de afstand tot het plangebied en de tussenliggende verkeersaders. Het planvoornemen zal zorgen voor natuurinclusief bouwen (onder meer voor de huismus) en meer groenstructuren, met gevarieerde inheemse beplanting voor het bieden van schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten en vogels, en daarmee een positieve bijdrage leveren aan het leefgebied van de huismus.

Gierzwaluw

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen van gierzwaluwen aangetroffen. Mogelijk zijn er verblijfplaatsen aanwezig in de bebouwing aan het Speelhuisplein. Deze mogelijke verblijfplaatsen bevinden zich buiten de invloedssferen van het planvoornemen.

Vleermuizen

Binnen het plangebied zijn twee zomerverblijfplaatsen en twee zomer/ paarverblijfplaatsen waargenomen . Bij het verstoren of verloren gaan van deze verblijfplaatsen dienen mitigerende maatregelen genomen te worden. Nabij en binnen het plangebied wordt tevens gefoerageerd door de gewone dwergvleermuis. Het betreft echter geen essentieel foerageergebied, omdat er voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig zijn, zoals het Liniepark. Tevens zijn er geen significante vliegroutes aangetroffen die middels het planvoornemen verloren gaan.

Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen dienen enkele maatregelen genomen te worden in verband met de binnen het plangebied aangetroffen verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. De meest voorkomende mitigerende maatregelen die bij een dergelijke ruimtelijke ingreep kunnen worden genomen zijn het aanbieden van alternatieve verblijfplaatsen, het werken buiten de kwetsbare periode, het ongeschikt maken van de huidige verblijfplaatsen en het opstellen van een ecologisch werkprotocol. Tevens is het noodzakelijk een ontheffingsaanvraag te doen. Hiervoor dient een activiteitenplan te worden opgesteld.

Steenmarter

Er zijn gedurende het onderzoek geen waarnemingen gemaakt van de marterachtigen. Aangenomen wordt dat het plangebied geen verblijfplaatsen dan wel essentieel leefgebied van de steenmarter omvat. Er zijn daarom geen verdere vervolgstappen nodig aangaande deze soort.

Activiteitenplan en ontheffing Wet natuurbescherming vleermuizen

Ten behoeve van de benodigde ontheffing Wet natuurbescherming is een activiteitenplan opgesteld met compenserende en mitigerende maatregelen, zie bijlage 8. Deze is bijgevoegd bij de benodigde ontheffing Wet natuurbescherming. De ontheffing is medio september 2024 aangevraagd.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. De benodigde ontheffing Wet natuurbescherming voor de vleermuis is aangevraagd. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Per maart 2021 zijn de regels rondom afkoppeling van verhard oppervlak aangescherpt.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van verhard oppervlak groter dan 500 m² tot en met 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)'

De voorziening voldoet aan de volgende eisen:

1. De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);
2. De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
3. Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Beleid gemeente Breda

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormt het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten die aangesloten zijn op de riolering wordt gerekend met een compensatie van 7 mm. Bestaande verharde oppervlakten die niet afwateren op de riolering hoeven niet meegerekend te worden. Nieuw beleid is in voorbereiding waarbij de 7 mm niet meer van toepassing is. Voor bestaand oppervlak wat in de toekomst blijft geldt een compensatieplicht van 20 mm.

Huidige situatie

Het plangebied is momenteel bijna volledig verhard. Deze verharding bestaat uit de aanwezige bebouwing en parkeervoorzieningen. Het te ontwikkelen plangebied heeft een omvang van circa 28.125 m², waarvan op dit moment circa 3.500 m² onverhard is. In totaal is dus circa 24.625 m² verhard. In figuur 5.11 zijn de huidige verhardingen zichtbaar en zijn met blauw de grootste onverharde delen weergegeven.

Figuur 5.11 Onverharde en verharde delen huidige situatie

Waterkwantiteit en waterkeringen

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het meest nabij gelegen oppervlaktewater is de vijver in het Liniepark, circa 170 meter ten noorden van het plangebied. Dit oppervlaktewater betreft een B-watergang. Het plangebied ligt ook niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.12 is een uitsnede te zien van de het plangebied in relatie tot de oppervlaktewateren van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.12 Uitsnede Legger oppervlaktewateren met plangebied in rood (Bron: Waterschap Brabantse Delta)

Bodem

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Breda ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. Er is in de omgeving hoofdzakelijk sprake van lemig fijn zand. Voor verdere informatie over de bodemopbouw wordt verwezen naar het bodemonderzoek, bijgevoegd in bijlage 3.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande bedrijfsbebouwing is aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt een deel van de huidige bebouwing gesloopt, wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd en wordt de buitenruimte opnieuw ingericht.

Watercompensatie

Watercompensatie is vanuit het waterschap Brabantse Delta verplicht bij een planvoornemen met een toename in verharding van meer dan 500 m². Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling wordt de ondergrens van 500 m² niet overschreden. Er is sprake van een afname in verharding. Watercompenserende maatregelen zijn derhalve vanuit het waterschap niet noodzakelijk.

Om de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er voldoende ruimte gecreëerd te worden om water vast te houden binnen het plangebied. Het verhard oppervlak neemt met de ontwikkeling af. Voor het te behouden verhard oppervlak geldt dat 20 mm binnen het plangebied moeten kunnen worden opgevangen met een beperkte, gedoseerde afvoer.

In de huidige situatie is het plangebied bijna volledig verhard, maar in de toekomst neemt deze verharding af.

Figuur 5.13 Verhardingen en waterberging, concept uitwerking 2023 (Bron: Ontwikkelvisie)

De minimale waterretentie-eis is 20 liter per m² (20 mm). Deze eis geldt voor alle verhardingen, inclusief bestaande te behouden bebouwing. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden uitgevoerd in grasstenen. Deze zijn waterdoorlatend, waardoor een reductie van 20% op het oppervlak kan worden toegepast. In de toekomst is sprake van 400 m² aan tuinen bij grondgebonden woningen. Ten behoeve van het berekenen van de benodigde watercompensatie dient, conform uitgangspunten van het waterschap, gerekend te worden met 50% verharding van achtertuinen. In totaal is in de toekomstige situatie sprake van 16.430,8 m² aan te compenseren verhardingen (zie tabel 5.1).

In het plan wordt water opgevangen in kratten onder de daktuin en in wadi's in de openbare ruimte. Voor de kratten onder de daktuin wordt gerekend met een minimale hoogte van 85 mm, waarvan 70 mm bergend vermogen. De berekening van de benodigde watercompensatie is weergegeven in tabel 5.1.

Tabel 5.1 Berekening watercompensatie

Uit de berekening blijkt dat de benodigde watercompensatie op basis van gemeentelijk beleid 328,6 m³ bedraagt. In het toekomstig plan zal circa 10.000 m² van het plangebied ingericht worden ten behoeve van de openbare ruimte. Om in de openbare ruimte aan te sluiten op Eureka! wordt in De Faam ook gebruik gemaakt van wadi's.

Binnen de aan te leggen groene zones is voldoende ruimte voor de aanleg deze wadi's als waterbergende voorziening. In totaal hebben de in het stedenbouwkundige plan opgenomen wadi's een capaciteit van 290,4 m³. Tezamen met het dek boven de parkeergarage (179,9 m³) is sprake van voldoende watercompensatie. Er wordt namelijk ruim voldaan aan de 328,6 m³. Door vergroening en/of ontharding van het plangebied is er bovendien een meer natuurlijke wijze van hemelwaterinfiltratie mogelijk. Om daarnaast een echt duurzaam watersysteem te maken zullen ook de daken van de nieuwbouw een bergende functie moeten krijgen.

In Eureka! zijn al een aantal voorwaarden en uitgangspunten bepaald voor de wadi's. Deze wadi's hebben een diepte van 60 cm en zijn verbonden met een robuuste HWA structuur in het plangebied die voor aan- en afvoer zorgt. In dit plan loopt dit HWA deels onder de wadi's door en is daar als infiltratieriool uitgevoerd.

Verder wordt voor de interactie tussen wadi en HWA met putten gewerkt met open roosterdeksels in de bodem van de wadi. In deze situatie bepaald de overstortmuur (afvoer het plan uit richting de Linievijver) de statische waterberging in de wadi's. Deze is bepaalt op circa 30 cm waterschijf in de wadi's. De overige 30 cm is dus dynamische berging die alleen bij extreme neerslag wordt benut.

E.e.a. zal in de technische fase verder uitgewerkt worden. Daarbij is het van belang dat de waterbergingen op een juiste manier worden gedimensioneerd en ontworpen, zodat de functionaliteit in de praktijk kan worden gewaarborgd. Mocht in de uitwerking blijken dat wadi's niet voldoende zijn, dan wordt gekeken naar andere (technische) oplossingen.

Waterveiligheid

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (o.a. lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Voor de ondergrondse infrastructuur van het Faamterrein is onderscheid gemaakt tussen de bestaande riolering (DWA en HWA) in de straten rondom het plangebied en een nieuw riool voor de afvoer van vuil water (DWA). Deze nieuwe afvoer voert het vuil water van de nieuwe bebouwing af op de bestaande riolering rondom het plangebied. Het gemengde rioolstelsel rondom het plangebied zal minder belast worden door de afkoppeling van het hemelwater.

Zoals hiervoor is omschreven zal het hemelwater afgevoerd worden in de openbare ruimte door middel van wadi's en overstorten. Deze wadi's zijn onderling gekoppeld en voor de afvoer van het Faamterrein is de doorvoer van de twee koppelleidingen door Eureka! richting de Linievijver van belang. Het hemelwatersysteem krijgt minimaal 20 mm berging. Een groot deel van de neerslag wordt in het plangebied vastgehouden en geïnfiltreerd. Bij zware neerslaggebeurtenissen moet het systeem voldoende afvoercapaciteit richting de Linievijver hebben. Hierbij wordt voorzien in robuuste afvoerleidingen, die ook onder de wadi's doorlopen.

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het planvoornemen houdt voldoende rekening mee met de berging en infiltratie van hemelwater. Van belang in de verdere uitwerking is dat de afvoer van de bufferkratten en wadi's en het ontwerp, de aanleg en het beheer daarvan goed uitgewerkt worden.

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Op 26 januari 2023 is de motie 'Bomen in Breda' vastgesteld. In deze motie wordt het belang van (waardevolle) bomen benadrukt. Hieruit blijkt dat, bij de ontwikkeling van plannen voor gebiedsontwikkeling en de herinrichting van de openbare ruimte, waardevolle bomen nadrukkelijk meegenomen moeten worden bij de belangenafweging en het maken van de plannen. Daarbij dient ook de raad geïnformeerd te worden over deze belangenafweging.

Figuur 5.14 Uitsnede bomenkaart gemeente Breda (Bron: Gemeente Breda)

Op de Bomenkaart zijn in het oostelijk deel van het plangebied 7 bomen aangeduid. Ook zijn er aan de rand van de zuidgrens van het plangebied bomen aangeduid. Dit betekent dat de kap van deze bomen vergunningplichtig is.

Voor de binnen het plangebied aanwezige waardevolle bomen in een inpassingsonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 9. Hierin is een belangenafweging gemaakt voor het behoud van en/of het verwijderen van bomen.

Om inzicht in de vitaliteit, kwaliteit en handhaafbaarheid van de bomen in en rondom het plangebied te verkrijgen is tevens een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd, zie bijlage 10. Hierbij zijn alle bomen, dus ook de niet vergunningplichtige meegenomen. Geconcludeerd kan worden dat de bomen overwegend in een redelijke (14 stuks) tot goede (21 stuks) conditie verkeren, een redelijke (27 stuks) tot goede (16 stuks) mechanische kwaliteit hebben en hierdoor een redelijke (18 stuks) tot goede (20 stuks) toekomstverwachting hebben. Dit houdt in dat uitval van deze bomen niet wordt verwacht binnen 10 jaar. Uitzondering hierop vormen 9 bomen. Deze bomen verkeren in een matige conditie en hebben een redelijke tot matige toekomstverwachting. Dit houdt in dat uitval van deze bomen niet wordt verwacht binnen 5 jaar. De 7 op de bomenkaart vermelde bomen binnen het plangebied hebben een levensverwachting van 10-15 jaar. Dat betekent dat de levensverwachting na oplevering van het gebied nog slechts circa 5-10 jaar bedraagt.

Aanvullend is voor de bomen aan de Liniestraat een boomcontrole uitgevoerd, zie bijlage 11. De beoogde bebouwing wordt ver genoeg gesitueerd van de beschermde bomen aan de Liniestraat. Daarmee wordt schade als gevolg van de werkzaamheden voorkomen. Wel is snoei mogelijk nodig om (de uitstekende takken rondom) de kronen in te nemen.

In het inpassingsonderzoek wordt tevens nader ingegaan op de situering aan de oostzijde van het plangebied. Hierbij wordt uitgegaan van vier varianten (1, 2a, 2b en 3) rondom bestaande bomen binnen het plangebied en aan de Keplerstraat, zie bijlage 9. In deze varianten kunnen meer dan wel minder bomen behouden blijven.

Uit het BEA blijkt dat er met het uitvoeren van de eerste variant een aantal bomen zijn die gekapt moeten worden, waarvan de toekomstverwachting matig is. De bomen die een goede levensverwachting hebben zullen zo veel mogelijk gehandhaafd worden en er is zorgvuldig gekeken hoe deze zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het nieuwe plan. Een aantal bomen zullen geveld worden ten behoeve van het nieuwe plan voor De Faam. Dit omdat er een nieuw gebouw op de plek van de bomen komt en ten behoeve van het nieuwe parkeerhof van het meest oostelijke bouwdeel. Dit parkeerhof is zo efficiënt mogelijk ingericht, waarbij er geen ruimte over is om in deze variant alle bestaande bomen in te passen.

Bij behoud van zowel de 7 op de bomenkaart vermelde bomen binnen het plangebied en de bomen aan de Keplerstraat ontstaat daarnaast een stedenbouwkundig ongewenste situatie.

Er is gekeken of de bomen die geveld moeten worden verplantbaar zijn, maar op basis van de boomsoorten (berk en schietwilg, wat snelle groeiers zijn dus deze eerder opnieuw planten dan verplanten) en de dichte plantafstand, is het advies de bomen niet te verplanten. Wel is er in het parkeerhof van het meest oostelijke bouwdeel ruimte tussen de parkeerplaatsen vrijgemaakt om nieuwe bomen te planten, zodat de mogelijk te vellen bomen in dit gedeelte gecompenseerd kunnen worden. Een aantal bomen kunnen goed behouden blijven, maar daar zal wel onderhoudssnoei gepleegd moeten worden ten behoeve van de nieuwbouw aan de Liniestraat en de Keplerstraat.

In variant 2a en 2b schuift de meest oostelijke rij bebouwing verder naar het oosten. Daarbij kunnen meer waardevolle bomen behouden blijven. Dit heeft echter gevolgen voor de bomen aan de Keplerstraat.

De bomen aan de Keplerstraat staan niet op de bomenkaart en staan op de rand van het plangebied (gemeentegrond). Deze bomen zijn (voor het grootste deel) gezond. Het enige wat deze bomen iets minder mooi maakt is de snoei aan 1 zijde, maar dit kan rechtgetrokken worden door de bomen ook aan de andere zijde te snoeien. Mocht hier een rij huizen komen te staan zal de onderbeplanting rigoureus onder handen genomen moeten worden. Bij behoud van (een deel van de bomen in het meest oostelijke bouwveld), zullen de bomen aan de Keplerstraat moeten worden vervangen voor nieuwe beplanting.

In variant drie blijven de bomen aan de Keplerstaat behouden, maar is het noodzakelijk een deel van de bomen in het binnengebied te kappen. Nu de bomen aan de Keplerstraat een langere levensverwachting hebben, deze qua beeld en soort beter in de omgeving passen heeft het behoud van deze bomen de voorkeur boven het behoud van de bomen in het binnengebied. Daarnaast kan met het deels verwijderen van de bomen in het binnengebied een gesloten bouwblok worden gerealiseerd. Gesloten bouwblokken passen beter in de omgeving dan open blokken, waarbij parkeerplaatsen tevens meer in het zicht komen te liggen. Hiermee ontstaat een stedenbouwkundig wenselijker beeld dan wanneer het bouwblok open is.

Bij de ontwikkeling zijn de belangen afgewogen voor het behoud van de 7 op de bomenkaart vermelde bomen binnen het plangebied en voor het behoud van de bomen aan de Keplerstraat. Met dit bestemmingsplan zijn alle binnen het inpassingsonderzoek opgenomen varianten mogelijk. Gezien de belangenafweging van de kwaliteit van de bomen in relatie tot de stedenbouwkundig gewenste situatie heeft variant 3 in principe de voorkeur.

Figuur 5.15 Bomen Keplerstaat met op de achtergrond de bomen in het plangebied (bron: google.streetview, mei 2022)

De mogelijke te kappen bomen worden met de inrichting van het plangebied ruim voldoende gecompenseerd. Voor de nieuwe boomstructuur is gekozen voor bomen en heesters in verschillende soorten en maten. Door gebruik te maken van verschillende (klimaat-)bomen wordt de biodiversiteit binnen De Faam vergroot, en wordt een divers ruimtelijk beeld verkregen. Alle bomen worden op minimaal 4 (3e grootte boom), 6 (2e grootte boom) en 10 meter (1e grootte boom) van gevels gepositioneerd en op 2 meter afstand van het NUTS-tracé alsook ondergrondse leidingen, conform de gemeentelijke eisen.

Het planten van nieuwe bomen is ook ter compensatie van de te kappen bomen ten behoeve van de nieuwbouw en de nieuwe inrichting van het terrein. Waar mogelijk worden inheemse bomen toegepast. Zes van de bomen die gekapt worden zijn in de huidige situatie groter dan 15 meter en worden in de nieuwe situatie gecompenseerd door 1e grootte bomen (volwassen hoogte > 15m). Voor de rest worden het allemaal bomen van de 2e (62 stuks, volwassen hoogte 8-15 m) en 3e grootte (volwassen hoogte < 8m). Daarmee worden de te kappen bomen voldoende gecompenseerd en versterkt de ontwikkeling de ambitie “Breda stad in het park”.

Figuur 5.16 Nieuwe bomen, concept uitwerking 2023 (bron: Ontwikkelvisie)

Met het planvoornemen zijn alle varianten als benoemd in het inpassingsonderzoek uitvoerbaar. Hierbij heeft variant drie de voorkeur omdat hiermee de meest wenselijke bomen behouden kunnen blijven en tevens de gewenste stedenbouwkundige situatie gerealiseerd kan worden. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden mogelijk meerdere vergunningplichtige houtopstanden gerooid omdat het niet haalbaar blijkt om deze te behouden. Op basis van de voorgenomen plannen worden de te rooien bomen in ruime mate gecompenseerd. Deze compensatie wordt onderdeel van het herplantplan dat bijgevoegd wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Met de ontwikkeling van het terrein van De Faam worden woningen, een werkconcept en horeca gerealiseerd. Hierdoor is er sprake van het toevoegen van milieugevoelige, maar ook milieuhinderlijke functies. Het samengaan van milieugevoelige en milieuhinderlijke functies is wat in de omgeving van het station, maar ook elders in Breda (zoals het centrum) al veelvuldig gebeurt. Het leidt tot het stadse woonmilieu waar bij de ontwikkeling van De Faam op wordt ingezet. Drukte en reuring hoort daarbij, het past bij de dynamische leefstijl van de toekomstig, maar moet niet leiden tot hinderlijke of onaanvaardbare situaties. Zowel binnen het plangebied zelf als ten opzichte van de omgeving.

In de omgeving van het plangebied is er sprake van woningen, horeca, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen zoals een moskee, school en het station. Daarnaast is de locatie gelegen aan een 50 km/uur weg (Stationslaan), waardoor de omgeving in het zuidelijke deel van het plangebied getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden die gehanteerd worden met 1 afstandsstap verkleind worden. Uitzondering hierop is de richtafstand voor externe veiligheid. Deze wordt niet verkleind. De omgeving van de overige zijden van het plangebied is meer eenduidig en bestaat voornamelijk uit woningen. Hierdoor is aan deze zijden sprake van een 'rustige woonwijk'.

In figuur 5.17 is de ligging van de omliggende functies en bedrijvigheid te zien op basis van de geldende bestemmingsplannen.

Figuur 5.17 Milieuzonering vanuit maximaal planologische mogelijkheden (Bron: Rho adviseurs)

Toetsing ‘gemengd gebied’ - zuidzijde plangebied

Aan de overzijde van de Stationslaan, op de locatie van Thès op ruim 40 meter van het plangebied, mag detailhandel in de vorm van een supermarkt en slijterij op de begane grond gerealiseerd worden. Op dit moment zit daar een vestiging van de Albert Heijn. Woningen zijn op die locatie tevens toegestaan. Een supermarkt of slijterij heeft in een gemengd gebied een richtafstand van 0 meter en mag daarom naast woningen gerealiseerd worden.

Op de locatie van de Hendric (onderdeel Drie Hoefijzers Noord), geldt tevens een gemengde bestemming. Naast woningen zijn hier dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, daghoreca en ambtelijke bedrijvigheid toegestaan. Ook deze functies leveren door de ruime afstand (circa 65 meter) geen belemmering op voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling bij De Faam.

Tot slot ligt het station ten zuiden van het plangebied. Een spoorwegstation valt onder milieucategorie 3.2 met een richtafstand van 50 meter in een gemengd gebied. Met een afstand van circa 83 meter tot het plangebied wordt hier aan voldaan.

Toetsing ‘rustige woonwijk’ - noord-, oost- en westzijde plangebied

Café-zaal Oranjestad (Terheijdenseweg 70-70a) grenst aan de westzijde aan het plangebied. Deze functie valt onder milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk. De meest nabij gelegen woonbestemming (bouwdeel A1) ligt op ruim 20 meter. Op de begane grond zijn hier echter geen woningen voorzien, maar parkeervoorzieningen. Doordat hier reeds bebouwing tussen is gelegen, de ontsluiting van het plangebied richting de Terheijdenseweg hier gesitueerd is, evenals een aantal parkeerplaatsen en groene inrichting, is de beoogde situering van woningen hier mogelijk. Daarnaast grenst aan Café-zaal Oranjestad al een woning (Terheijdenseweg 68) met een reguliere woonbestemming. Deze woning is maatgevend en bepaalt al de normstelling. Het bedrijf wordt niet verder belemmerd door deze ontwikkeling. Dit café heeft een toegang aan de Terheijdenseweg en terras aan de voor- en noordzijde. Bij een café kan overlast ontstaan door het geluid dat de bezoekers op het terras en op straat produceren. De toekomstige bewoners van de locatie De Faam zullen hier geen last van hebben, omdat deze woningen achter de bebouwing aan de Terheijdenseweg worden gerealiseerd. Van (indirecte) hinder is dan ook geen sprake.

Ten noorden van het plangebied is op de hoek Aida de Mirandaplein/Spoordonkseweg (nieuwe straatnamen Eureka!) horeca in categorie 1 t/m 3 mogelijk gemaakt. De richtafstand binnen 'rustige woonwijk' bedraagt 30 meter. De afstand van deze locatie tot het plangebied bedraagt 20 meter. Direct naast en boven deze horeca zijn woningen toegestaan en deze woningen zijn daarmee maatgevend voor de bedrijfsvoering. Behoudens dat deze horeca nog niet aanwezig is en alleen planologisch is toegestaan, geldt voor (horeca)bedrijven daarnaast dat ze moeten voldoen aan de normen uit het Activiteitenbesluit, o.a. op het gebied van geluid. De beoogde horecafunctie is weinig milieubelastend en komt veelvuldig voor naast woningen. Zo wordt stemgeluid van terrassen hier als minder hinderlijk ervaren en past bij de levendigheid van het ontwikkelgebied. De toegestane horeca ten noorden van het plangebied vormt zodoende geen belemmering voor de beoogde woningen.

Ten oosten van het plangebied aan de Edisonstraat ligt een centrumbestemming. Hier is onder andere detailhandel en horeca toegestaan. De afstand van deze locatie tot het plangebied bedraagt circa 33 meter. Daarmee wordt aan de richtafstanden voldaan. Bovendien zijn ook hier reeds bestaande woningen op korte afstand gelegen en daarmee maatgevend voor de bedrijfsvoering.

Ter plaatse van de nieuwe woningen is sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Functies binnen het plangebied

In het plangebied worden er milieuhinderlijke functies gerealiseerd, zoals het werkconcept en/of voorzieningen en de horeca. De precieze invulling is op dit moment nog niet bekend. Voor het werkconcept wordt gedacht aan een combinatie van o.a. werkplekken, ambachtelijke/kleinschalige bedrijvigheid voor (creatieve) ondernemers, start-ups, scale-ups en flexwerkers. Aanvullend op het werken is er ruimte voor twee (eventueel gecombineerde) horecavoorzieningen. De horeca sluit aan het op werkconcept en biedt ruimte aan een buitenterras. Met name gedurende de dag, maar ook in de avond is het een levendige plek voor bewoners en bezoekers om samen te komen. De sluitingstijd voor deze horecavoorzieningen is maximaal 23.00 uur. Nachthoreca in de vorm een nachtcafé, discotheek, cafetaria of hotel wordt niet mogelijk.

Zowel het werkconcept als de horeca is gelegen aan de zuid- en westzijde van het plangebied. Tussen deze functies en de bestaande woningen aan de overzijde van de Terheijdenseweg zit voldoende afstand (meer dan 30 meter in een rustige woonwijk). Op deze plek gaat de rustige woonwijk echter over in het gemengde gebied. Het is daarom mogelijk bedrijfsactiviteiten toe te staan die in de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging' behoren in de milieucategorie 1 en 2 of in categorie 1 t/m 2 van de lijst van horeca-activiteiten. Deze activiteiten zijn in de regels van dit bestemmingsplan geborgd. Dit zijn functies die geen grote milieubelasting hebben en gezien de aard en omvang niet leiden tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van de beoogde woningen die boven het werkconcept en de horeca gesitueerd worden. Voor (horeca)bedrijven geldt daarnaast dat ze moeten voldoen aan de normen uit het Activiteitenbesluit en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), onder andere op het gebied van geluid. Met bouwkundige maatregelen kan voldoende bescherming aan de bovengelegen woningen geboden worden als het gaat om aanwezige installaties en activiteiten binnen de muren van de horeca en het werkconcept. Sommige geluidsbronnen buiten de muren worden bij horecabedrijven buiten beschouwing gelaten, zoals het maximale geluidsniveau van laad- en losactiviteiten in de dagperiode en het stemgeluid op een onverwarmd en onoverdekt terrein (tenzij dit terrein kan worden aangemerkt als een binnenterrein). In de buitenruimte naast de bestaande muur zal het terras van de horeca komen. De bestaande muur zal daarbij voor afscherming van geluid richting de omgeving dienen.

Een akoestisch onderzoek met daarin de activiteiten als gevolg van het planvoornemen (vanuit het terras bij de horeca, het laden en lossen, installaties en dergelijke) is uitgevoerd, zie bijlage 13. In de regels zijn beperkingen opgenomen voor het gebruik van de horeca en het terras bij de horeca; de omvang van de horeca, het aantal zitplaatsen op het terras en de openingstijden. De horeca (met terras) is daarnaast ook gebonden aan de regels en plichten die gelden op basis van de Activiteitenbesluit dan wel het Bal (onder andere normen voor geluid).

figuur 5.18 Situering horeca en terras (bron: akoestisch onderzoek horecalawaai)

Uit het onderzoek blijkt dat in zowel de dag- als avondperiode aan de richtwaarde uit de VNG publicatie / grenswaarden uit het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. Omdat de horeca in de nachtperiode is gesloten, is voor de berekeningen uitgegaan van openingstijden tussen 7.00 en 23.00 uur. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten treden ten aanzien van de maximale geluidniveaus L_A,max hogere waardes op dan de grenswaarde uit tabel 2.17 van het Activiteitenbesluit. Deze zijn uitsluitend als gevolg van laad- en losactiviteiten in de dagperiode. Conform artikel 2.17 lid 1b van het Activiteitenbesluit zijn de eisen aan het maximale geluidsniveau L_A,max niet van toepassing op laad- en losactiviteiten in de dagperiode. Deze laad- en losactiviteiten vinden bovendien plaats gedurende de dagperiode en zijn van korte duur (maximaal 30 minuten per dag). De koelmotor van de vrachtwagen is bij het laden en lossen buiten bedrijf. Aangezien de definitieve laad- en los locatie en activiteiten op dit moment nog niet bekend zijn, dient in een later stadium wanneer de locatie en activiteiten wel bekend zijn dit nader te worden onderzocht.

Voor wat betreft geur zal de horeca ook moeten voldoen aan de vereisten zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit (bijvoorbeeld een doelmatige ontgeuringsinstallatie). Er worden daarom geen onaanvaardbare situaties verwacht.

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de spoorlijn Breda-Eindhoven. Daarnaast ligt het plangebied in de geluidzone van de Stationslaan, Liniestraat, de Terheijdenseweg en Nieuwe Kadijk. Ten behoeve van deze wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd noodzakelijk. Tevens dient dit onderzoek inzicht te geven in het akoestisch klimaat bij de nieuwe woningen als gevolg van enkele van de omliggende 30 km/uur-wegen, waaronder de Lachappellestraat, Archimedesstraat, Christiaan Huygenstraat en Edisonstraat.

Gemeentelijk ontheffingenbeleid

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient allereerst te worden onderzocht welke maatregelen kunnen worden getroffen om de voorkeursgrenswaarde te halen. Vervolgens moet ook worden voldaan aan een subcriteria, zoals het realiseren van een doelmatige afscherming, beschikking over grond- en/of bedrijfsgebondenheid, het opvullen van een open plaats of vervanging van bestaande bebouwing.

Voor de garantie van het woonklimaat dient bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) te beschikken.

Vanwege de ligging van de ontwikkeling binnen de geluidzone van diverse geluidbronnen waaronder de Stationslaan, Terheijdenseweg, Terheijdenstraat, Liniestraat, Nieuwe Kadijk en het spoortraject Breda-Tilburg, is vooruitlopend op de ruimtelijke procedure reeds een quickscan omgevingsgeluid opgesteld die inzicht geeft in de optredende geluidbelastingen op de gevels van de beoogde woningen en hoe deze zich verhouden tot de grenswaarden volgens de regelgeving en het beleid. Daarnaast worden eventuele knelpunten, risico's en ontwerpopgaven aangegeven en zijn voorstellen gedaan ter optimalisatie en schetsen van maatregelen.

Uit de quickscan blijkt dat op een deel van de gevels geluidsmaatregelen noodzakelijk zijn en hogere waarden voor de betreffende woningen moeten worden vastgesteld. Op basis van de bevindingen uit de quickscan, een aangepast stedenbouwkundig plan en randvoorwaarden vanuit de gemeente is nader akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 12.

Spoorweglawaai

Het plangebied ligt in de wettelijke geluidzone van de spoorlijn Breda - Eindhoven. De zonebreedte van de spoorlijn is afhankelijk van de hoogte van het vastgestelde Geluidproductieplafond (GPP) en wordt gemeten uit de kant van de buitenste spoorstaaf (de GPP bedraagt 68,2). De geluidszone van de spoorlijn Breda - Eindhoven bedraagt op grond hiervan 600 meter.

Voor nieuwe geluidsgevoelige gebouwen bedraagt de voorkeursgrenswaarde van een spoorlijn 55 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. De maximale ontheffingswaarde mag daarbij niet worden overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen bedraagt 68 dB. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de grens van de woningen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Voor de nieuwe woningen moeten vanwege het spoortraject Tilburg-Breda hogere waarden worden vastgesteld. Door het vaststellen van hogere waarden is – in combinatie met het Bouwbesluit – een goed woon- en leefklimaat in de woningen gewaarborgd. Met een akoestisch-bouwtechnisch onderzoek dient te worden aangetoond dat karakteristieke geluidwering ten minste gelijk dient te zijn aan de vastgestelde hogere waarde minus de toegestane binnenwaarde van 33 dB voor het spoorweglawaai.

Wegverkeerslawaai

In onderstaand overzicht is ingegaan op de resultaten van de gezoneerde wegen. De resultaten van de niet-gezoneerde (30 km/ uur wegen en het 'Faamplein' 30 km/ uur) zijn tevens opgenomen in het akoestisch onderzoek. Voor deze wegen geldt geen onderzoeksverplichting vanuit de Wet geluidhinder, maar wel in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Een verkeersbesluit voor de snelheidsverlaging van de Liniestraat (aan de zuidzijde van de Faam, het Faamplein) van 50 km/u naar 30 km/u is in voorbereiding. Vooruitlopend op dit besluit is in het akoestisch onderzoek de snelheid op het 'Faamplein' reeds verlaagd naar 30 km/u.

Voor de nieuwe woningen moeten vanwege de Stationslaan, Terheijdenstraat en Nieuwe Kadijk hogere waarden worden vastgesteld. Door het vaststellen van hogere waarden is – in combinatie met het Bouwbesluit dan wel Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)– een goed woon- en leefklimaat in de woningen gewaarborgd. Met een akoestisch-bouwtechnisch onderzoek dient te worden aangetoond dat karakteristieke geluidwering ten minste gelijk dient te zijn aan de vastgestelde hogere waarde (zonder aftrek voor het gecumuleerd wegverkeer) minus de toegestane binnenwaarde van 33 dB voor het wegverkeerslawaai.

Woningen dienen te voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid ten aanzien van geluidluwe gevels. Door de structuur van het beoogde plan en de ligging ten opzichte van de geluidbronnen voldoet meer dan 90% van de woningen rechtstreeks aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Geluidluwe gevels zijn alleen noodzakelijk voor de hoekwoningen in bouwblok A3 zuid. In het akoestisch onderzoek zijn hiervoor kansrijke oplossingsrichtingen (geluidmaatregelen) opgenomen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Geluidseffecten verkeer op bestaande woningen

De verkeersafwikkeling van de plannen zal plaatsvinden langs bestaande woningen. Hiervoor is het effect op de eerste lijns woningen in de directe nabijheid van het plangebied inzichtelijk gemaakt.

Gemiddeld bezien over alle beschouwde circa 173 woningen in de omgeving is in de toekomstige situatie met nieuwbouw Faam sprake van een zeer geringe toename van de geluidbelasting van +0,4 dB.

In de toekomstige situatie is vanwege de te wijzigen Liniestraat voor één bestaande woning (Christiaan Huygensstraat 6) sprake van reconstructie in de zin van de Wgh. Door een deel van de Liniestraat uit te voeren met een stille elementenverharding is de reconstructie geheel weg te nemen.

Ter plaatse van één woning (Terheijdenseweg 68), is in de toekomstige situatie met de ontwikkeling van De Faam sprake van een toename van de geluidbelasting. Deze woning is gelegen langs de in - en uitritten naar nieuwbouw De Faam via de Terheijdenseweg. Met de toepassing van stiller wegdek en een maximum snelheid op deze in- en uitrit van 10 km/u wordt de toename van de geluidsbelasting gereduceerd en is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Ook zijn gebouwgebonden (isolerende) maatregelen mogelijk, maar dit betreft een particuliere woning. Met de herinrichting van het plangebied kan tevens stiller wegdek worden gerealiseerd. Dit wordt anterieur tussen gemeente en de ontwikkelaar geborgd.

Het aspect geluid staat de ontwikkeling niet in de weg. De nieuwe woningen kunnen mogelijk gemaakt worden in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Het nemen van een besluit hogere grenswaarde is wel noodzakelijk. Voor de bestaande omliggende woningen is tevens, met deels de toepassing van stiller wegdek, sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Advieswaarden Wereldgezondheidsorganisatie

De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend. Hierin wordt de ambitie uitgesproken om aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) te voldoen.

De nieuwe advieswaarden zijn voor bijna alle stoffen (fors) lager dan de advieswaarden uit 2005. Vooral de advieswaarde voor de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) is lager dan voorheen. Deze was in 2005 nog gelijk aan de huidige grenswaarde van 40 µg/m3. De advieswaarde is nu bijgesteld naar 10 µg/m3. In tabel 5.3 zijn de huidige grenswaarden, de advieswaarden van 2005 en de nieuwe advieswaarden voor jaargemiddelde concentratie van NO2 en fijnstof PM10 en PM2,5 naast elkaar gezet.

Tabel 5.3 De huidige grenswaarde, de advieswaarde 2005 en de nieuwe advieswaarde (Bron: www.schoneluchtakkoord.nl)

De ontwikkeling van maximaal 625 woningen en maximaal 4.350 m² commerciële voorzieningen valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

De extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde) bedragen 1.776 mvt/e, zie paragraaf 5.3.2. Daarvan zijn is maximaal 0,6% aan te merken als vrachtverkeer.

Tabel 5.4 NIBM-tool (Bron: infomil.nl)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Sinds 1 januari 2023 wordt er met het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) gewerkt om de luchtkwaliteit in Nederland te monitoren en te verbeteren. De maatgevende wegen rond het plangebied zijn de Terheijdenseweg en de Stationslaan. Op basis van kaart van de CIMLK blijkt het aandeel stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) rond het plangebied het hoogst op de Stationslaan, ter hoogte van splitsing met de Terheijdenseweg. Het aandeel stikstofdioxide (NO2) bedraagt 21,12 µg/m3. Uit het voor 2024 invullen van de NIBM-tool, zie tabel 5.3, voor de ontwikkeling blijkt de toename vanuit de ontwikkeling 0,99 µg/m3. Voor fijnstof (PM10) ligt de waarde ter plaatse rond de 18,06 µg/m3. De toename van de ontwikkeling van De Faam bedraagt circa 0,27 µg/m3. Voor fijn stof (PM2,5) ligt de waarde ter plaatse op circa 10,41 µg/m3. Dit betekent dat in de toekomstige situatie, met planontwikkeling, de hoeveelheid voor NO2 22,11 µg/m3 bedraagt en voor PM10 18,33 µg/m3 bedraagt. Hiermee wordt ruim voldaan aan de grenswaarden op basis van de Wet milieubeheer. Een uitsnede van de CIMLK met het meest relevante punt is weergegeven in figuur 5.19.

Figuur 5.19 Uitsnede CIMLK (Bron: Rijksoverheid)

Uit de kaart van de CIMLK blijkt dat momenteel voldaan wordt aan de oude advieswaarden van de WHO, die lager liggen (en dus schoner zijn) dan de grenswaarden op basis van de Wet milieubeheer, maar dat niet wordt voldaan aan de nieuwe advieswaarden van de WHO (zie tabel 5.3). Dit geldt ook voor de toekomstige situatie waarin de beoogde ontwikkeling wordt meegenomen.

Om aan de nieuwste advieswaarden te kunnen voldoen zijn maatregelen nodig. De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend en zal naar verwachting zelf ook maatregelen gaan treffen om aan de nieuwste advieswaarden van de WHO te voldoen. Ook De Faam heeft de ambitie voor een bijdrage aan een schonere lucht. Dit betreffen onder andere meer elektrische laadpalen voor auto's en minder autogebruik van bewoners. Dit is mogelijk vanwege de nabijheid van het treinstation en de doelgroepen waarvoor wordt gebouwd. Het gebruik van alternatief vervoer, ten opzichte van eigen benzine/diesel aangedreven vervoer, draagt bij aan een lagere verkeersgeneratie en daarmee een lagere bijdrage aan stikstofdioxide en fijn stof.

De berekende toekomstige situatie betreft dan ook een worst-case situatie. Hierin is geen rekening gehouden met het bestaande huidige verkeer van de locatie, het jaar 2024 is toegepast en er is geen rekening gehouden met de spreiding van het verkeer afkomstig van de ontwikkeling. Daarnaast is er geen rekening gehouden met de aanvullende maatregelen vanuit de ontwikkeling zelf en is er geen rekening gehouden met de maatregelen vanuit de gemeente Breda. De daadwerkelijke luchtkwaliteit zal daarmee gunstiger zijn dan nu berekend.

Met het planvoornemen worden parkeergarages gerealiseerd. In de uitwerking van het ontwerp van deze parkeergarages worden de luchtvoorschriften voor parkeergarages conform bouwbesluit uitgewerkt. Daarmee worden voldoende maatregelen getroffen in relatie tot luchtkwaliteit binnen de bebouwing.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Uit de professionele risicokaart (figuur 5.17) blijkt dat ten noordwesten van het plangebied, aan de overzijde van de Nieuwe Kadijk, zich de aardgasleidingen Z-527-01 en Z-527-05 op een afstand van circa 1 kilometer bevinden. Leiding Z-5237-01 heeft een grootte van 16 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. Dit geeft een invloedsgebied van 170 meter. Leiding Z-527-05 heeft een grootte van 6 inch en een maximale werkdruk van 40 bar met een invloedsgebied van 70 meter. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied van deze buisleidingen.

De A27 bevindt zich ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 3,3 kilometer. Over deze weg vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het invloedsgebied wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie LT2 en bedraagt 880 meter. De ontwikkeling bevindt zich niet in het invloedsgebied. Een berekening of verantwoording van het groepsrisico kan vanwege de transportroute A27 achterwege blijven.

Ten noorden bevindt zich een LPG-tankstation aan de Nieuwe Kadijk 25. Het invloedsgebied van een LPG-tankstation is 150 meter, de effectafstand is 160 meter. Het plan bevindt zich op minimaal 330 meter en is hiermee buiten het invloedsgebied en effectafstanden van het LPG-tankstation gelegen.

Figuur 5.20 Risicobronnen nabij plangebied (Bron: Professionele risicokaart)

Op circa 135 meter ten zuiden van het plangebied is het spoor tussen Breda - Eindhoven aanwezig waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het PR-plafond van het spoor varieert van 1 tot 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het plasbrandaandachtsgebied bedraagt 30 meter en bereikt ook niet het plangebied. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van het groepsrisico van het spoor (> 4km). Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Omdat het plangebied deels binnen deze zone ligt is de beoogde ontwikkeling van relevante invloed op het groepsrisico en is een berekening van het groepsrisico noodzakelijk. Daarnaast is vanwege de ligging in het invloedsgebied van het spoor een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk waarin ingegaan moet worden op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid.

Figuur 5.21 Invloedsgebied spoor (signaleringskaart)

Met de ontwikkeling worden geen zeer kwetsbare gebouwen (waarin verminderd zelfredzame personen zich bevinden zoals zorgwoningen) binnen de zone van 200 meter van het spoor toegevoegd. Wel zullen er straks verminderd zelfredzame personen zich in het plangebied bevinden (als bewoners of bezoekers). Denk hierbij aan kinderen of ouderen. Op de locatie is straks sprake van maximaal 625 woningen en maximaal 4.350 m² ruimte voor commerciële voorzieningen en horeca.

In gevolge artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) wordt het volgende verlangd:

“Indien een bestemmingsplan of omgevingsvergunning betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 meter van een transportroute, wordt in de toelichting bij dat plan onderscheidenlijk in de ruimtelijke onderbouwing van die vergunning tevens ingegaan op:

1. 1°.de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan of besluit wordt vastgesteld, rekening houdend met de in dat gebied reeds aanwezige personen en de personen die in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan of de geldende bestemmingsplannen of een omgevingsvergunning redelijkerwijs te verwachten zijn, en
   2°.de als gevolg van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan of die vergunning betrekking heeft;
2. het groepsrisico op het tijdstip waarop het plan of de vergunning wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat plan of besluit toegelaten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de oriëntatiewaarde;
3. de maatregelen ter beperking van het groepsrisico die bij de voorbereiding van het plan of de vergunning zijn overwogen en de in dat plan of die vergunning opgenomen maatregelen, waaronder de stedenbouwkundige opzet en voorzieningen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, en
4. de mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan.”

a. en b.

Vanwege de ligging nabij het spoor is een kwantitatieve risicobeoordeling uitgevoerd, zie bijlage 14. In het onderzoek wordt in de toekomstige situatie worst-case uitgegaan van een hoger aantal aanwezige personen dan planologisch mogelijk wordt gemaakt, namelijk maximaal 700 woningen, 5.000 m² bvo werkconcept en 330 m² bvo horeca. Ook de afwijkende woningtypen in het onderzoek zorgen voor een hogere populatie in het plangebied dan planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Uit de groepsrisicoberekening blijkt dat het groepsrisico ongeveer gelijk blijft. In de beoordeling wordt voor de huidige situatie en in de nieuwe situatie een overschrijdingsfactor van 2,5 maal de oriëntatiewaarde berekend. Deze waarde ligt onder de in het Basisnet berekende groepsrisicowaarde, namelijk 2,8 maal de oriëntatiewaarde. Deze waarde van 2,8 maal de oriëntatiewaarde wordt door OMWB en de gemeente Breda als risicoplafond beschouwd, en vormt daarmee geen knelpunt voor de planontwikkeling.

c.

Op basis van de afstand kan worden afgeleid dat twee scenario's zich voor kunnen doen ter plaatse van de planlocatie, die van een explosie op en nabij het spoor en het ontstaan van een toxische wolk.

Met een explosie wordt rekening gehouden tot een afstand van 200 meter gemeten vanaf de buitenzijde van het spoor. Met de ligging van een deel van de panden binnen de 200 meter zone van het spoor wordt rekening gehouden door het niet toestaan van zeer kwetsbare gebouwen. Deze maatregel wordt als planregel aan het bestemmingsplan verbonden. Een zeer kwetsbaar gebouw is gericht op het verblijf van verminderd zelfredzame personen. Personen zijn zondermeer niet zelfredzaam wanneer sprake is van ziekenhuizen, basisscholen, kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, bejaardentehuizen, verpleeg- en verzorgingstehuizen en gevangenissen.

De verantwoording van het groepsrisico wordt in paragraaf 5.13.3 nader uitgewerkt.

d.

Zoals eerder aangegeven (groepsrisicoberekening) draagt de ontwikkeling niet bij in een hoger groepsrisico. Het aantal woningen is noodzakelijk voor het voldoen aan de vergroting van het woningaanbod binnen de gemeente Breda. Het kleiner maken van de ontwikkeling zal eveneens niet significant bijdragen in het verlagen van het groepsrisico, aangezien de planlocatie reeds omsloten wordt door stedelijke woningbouw.

Voor het groepsrisico moet worden beschouwd welke populatie mogelijk wordt getroffen door een ongeval met gevaarlijke stoffen. In deze situatie is dat een ongeval (warme BLEVE) met een ketelwagon gevuld met brandbare gassen (LPG) op het spoor of een ongevalscenario met toxische stoffen (eveneens door vervoer over het spoor). De gevolgen van dit bestemmingsplan voor het groepsrisico zijn bekend en vormen samen met de aanwezige mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een calamiteit en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van in de nabijheid aanwezige personen, de basis voor de verantwoording groepsrisico.

In bijlage III van het onderzoek externe veiligheid, zie bijlage 14, is de verantwoording van het groepsrisico opgenomen. De bereikbaarheid van het plangebied en de bebouwing is daarnaast weergegeven in figuur 5.21.

Figuur 5.22 Routing autoverkeer en met rood hulpdiensten, concept uitwerking 2023 (Bron: Stebru/Synchroon)

Op basis van de stedenbouwkundig opzet is het altijd mogelijk om van de bron af, richting het noorden, te vluchten. Daarnaast kunnen hulpdiensten het plangebied vanaf meerdere kanten bereiken (onder andere ook Terheijdenseweg, Archimedesstraat, Keplerstraat en de wegen binnen het noordelijk gelegen ontwikkelgebied Eureka). Aan de noordzijde kunnen de hulpdiensten gebruik maken van de paden door het parkachtige deel. Dit is ook mogelijk tussen de bouwdelen A en B in. In figuur 5.18 is deze routing met rood aangegeven.

Maatregelen en alternatieven

Bij ruimtelijke ordening van het plangebied is bebouwing buiten het PAG (plasbrandaandachtsgebied) geprojecteerd. Hierdoor zijn mensen in geval van een brand op enige afstand en in staat om tijdig afstand te nemen.

Het plangebied is vanuit meerdere kanten bereikbaar en de wegen zijn qua dimensionering geschikt voor hulpverleningsvoertuigen. De (vlucht)wegen staan in meerdere windrichtingen en tevens haaks op de spoorlijn waardoor men zich makkelijk van de bron af kan verplaatsen.

Voldoende bluswatervoorzieningen en opstelplaatsen brandweer worden gerealiseerd. Tevens is sprake van verschillende aanrijdroutes en circulatiesystemen van gebouwen zullen centraal uitgeschakeld kunnen worden.

De gemeente heeft daarnaast ook voldoende aandacht voor risicocommunicatie en het voorbereiden van bewoners op het handelen bij een calamiteit. Hiermee wordt dan ook voldaan aan de planologische uitgangspunten uit de beleidsvisie externe veiligheid.

Bestrijding en beperking van omvang calamiteit

Een (dreigende) BLEVE kan worden bestreden met een goede bereikbaarheid en veel bluswater bedoeld voor het koelen van de tank. Door voldoende koeling kan een BLEVE worden voorkomen, waarbij een snelle inzetbaarheid noodzakelijk is. Bij voorkeur kan hiervoor gebruik worden gemaakt van primaire bluswatervoorzieningen (in het voertuig aanwezige water en brandkranen op het openbaar waterleidingnet).

Noodzakelijk voor het voorkomen van een BLEVE is:

• Tijdige aankomst brandweer;
• Tijdige bereikbaarheid tankwagen of ketelwagon;
• Tijdige beschikbaarheid bluswater;
• Inzet waterkanonnen voor tweezijdige koeling tankwagen of ketelwagon.

Het is relevant dat voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig zijn en dat het gebied tweezijdig toegankelijk is. Dit is het geval.

Bronbestrijding is bij een toxische vloeistof mogelijk door de vloeistof af te dekken. Hierdoor wordt de verdamping verminderd. Voor toxische gassen kan alleen aan bronbestrijding worden gedaan indien het om een lekkage gaat. De brandweer kan dan proberen om het lek te dichten.

Effectbestrijding is tevens mogelijk door de concentratie te verdunnen, bijvoorbeeld met behulp van een waterscherm. Dit is alleen mogelijk als de brandweer tijdig aanwezig is. Bij een toxisch incident is het belangrijk dat de bestrijding plaatsvindt vanaf bovenwinds gebied (daar waar de wind vandaan komt). Het is daarom belangrijk dat de bron tweezijdig bereikbaar is. Dit is het geval.

Bij het ineens vrijkomen van de gehele inhoud van de tank, zal deze effectbestrijding lastig te realiseren zijn. De mogelijkheden voor slachtofferreductie worden bepaald op basis van de mogelijkheden om de vergiftiging te behandelen. Slachtofferreductie is ook mogelijk door snelle ontruiming/evacuatie. Het niet of korter blootstellen aan een toxische stof zal het aantal slachtoffers verminderen.

Om bij beide scenario’s effectief en efficiënt hulp te kunnen bieden zijn de opkomsttijd, de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen van belang. De hulpverleningsdiensten moeten voldoende capaciteit beschikbaar hebben om alle effecten binnen een kort tijdsbestek te kunnen bestrijden.

De opkomsttijd voor het plangebied is toereikend. Binnen de bebouwde kom van de gemeente is de WAS-dekking (Waarschuwings- en alarmerings-installatie) voldoende. Daarnaast is NL-alert voor het gehele grondgebied operationeel via mobiele telefonienetwerk.

Indien zich een incident voordoet is de Veiligheidsregio Midden- en West- Brabant voldoende ingericht om binnen het eerste uur materieel te kunnen leveren en het incident te bestrijden. De medische hulpverleningscapaciteit is onvoldoende. Interregionale bijstand zal noodzakelijk zijn.

Zelfredzaamheid

De zelfredzaamheid geeft aan in welke mate de aanwezigen in staat zijn om zich op eigen kracht in veiligheid te brengen. Bij een ongeval met een explosieve stof of een brandbare vloeistof komt het neer op zo snel mogelijk op veilige afstand verwijderd raken van de plaats van de dreigende explosie of plasbrand. De zelfredzaamheid kan als redelijk tot goed worden beoordeeld. Het plan ziet niet op de aanwezigheid van gebouwfuncties specifiek voor het verblijf van minder of niet-zelfredzame personen. Binnen de woningen en bijvoorbeeld horecagelegenheden is de aanwezigheid van verminderd zelfredzame personen mogelijk als bewoner of bezoeker. In deze situaties wordt verondersteld dat deze personen worden bijgestaan door een zelfredzaam persoon bij het zich voordoen van een incident op het spoor.

Een toxische wolk kan zich (ver) voorbij de planlocatie ontwikkelen. Deze kan zich snel ontwikkelen en verplaatsen. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Risicocommunicatie vindt plaats in een situatie waarin zich (nog) geen calamiteit of ernstig incident heeft voorgedaan. In deze fase is het de plicht van de overheid om de bevolking te wijzen op hun zelfredzaamheid en de activiteiten van diezelfde overheid om risico’s te voorkomen. Het is het communiceren over wat er zou kunnen gebeuren, en hoe burgers zich dan het beste kunnen gedragen.

Het risicocommunicatieproces begint bij het veiligheidsbeleid van gemeenten en provincies. Welke omgevingsrisico’s zijn er en wat doet de overheid om deze zo klein mogelijk te houden. Maar ook wat kan de burger zelf doen om de risico’s of gevolgen van een incident te beperken. In geval van een calamiteit zal NL-Alert worden ingezet. NL-Alert is een aanvullend alarmmiddel van de overheid voor de mobiele telefoon. Met NL-Alert kan de overheid mensen in de directe omgeving van een noodsituatie met een tekstbericht informeren. In het bericht staat specifiek wat er aan de hand is en wat je op dat moment het beste kunt doen.

Omdat NL-alert beschikbaar is, zal de nadruk worden gelegd op deze alternatieve manier van alarmeren. Het doel moet zijn om in de (nabije) toekomst vooral de concrete informatie over de mogelijke risico’s onder de aandacht te brengen van de burgers in Breda. Op die manier weet de bevolking waar zij aan toe is en kan zij bovendien zelf de afweging maken om zich al dan niet aan deze risico’s bloot te stellen. Het gaat er hierbij niet alleen om de burgers bewust te maken van de feitelijke risico’s. Het gaat er ook om daar waar juist een te hoge risicobeleving is dit door het verstrekken van goede informatie tot de juiste proporties terug te brengen.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda – Eindhoven waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de verantwoording van het groepsrisico blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

In Nederland bestaan op dit moment geen wettelijke regelingen en normen, die duidelijke grenswaarden met een beoordelingssysteem voor trillingen geven. Sinds 1993 is er wel de meet- en beoordelingsrichtlijn van de SBR 'Trillingen deel B. Hinder voor personen in gebouwen', waarin streefwaarden worden gegeven, waarbij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er geen hinder optreedt. De SBR-publicatie is in 2002 geactualiseerd.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de 'Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen' (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking wordt twee afstandscriteria aangegeven t.a.v. van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 meter van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 meter afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, waaronder woningen. Het plangebied ligt op circa 150 meter van het spoor. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. Volgens de handreiking moet daarom beoordeeld worden of er aanleiding is tot het uitvoeren van nader onderzoek. Uit de RIVM-publicatie 'Wonen langs het spoor- Gezondheidseffecten trillingen van treinen', RIVM rapport 2014-0096 blijkt dat het optreden van trillingshinder vooral gerelateerd is aan het rijden van goederentreinen. Op de betreffende spoorlijn rijden goederentreinen.

Omdat op dit moment de wijze van funderingen en constructie nog niet vaststaat, is in het kader van dit bestemmingsplan een vooronderzoek (quickscan) naar de effecten van trillingen op het plangebied uitgevoerd, zie bijlage 15.

Op basis van de verrichte metingen kan worden geconcludeerd dat de in het kader van trillinghinder in woningen na te streven waarden voor nieuwe situaties zoals aangegeven in de Richtlijn deel B 'Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn' van de Stichting Bouwresearch (SBR) van augustus 2006 kunnen worden overschreden.

Op basis van ervaring dient de situatie beoordeeld te worden als zeer wel technisch oplosbaar. De exacte maatregelen kunnen pas in een later stadium worden gedimensioneerd.

In het plangebied dient rekening te worden gehouden met trillingsgevoelige functies en de trillingsbron. Om deze reden wordt een nader onderzoek naar eventuele trillinghinder uitgevoerd. In de regels is een voorwaardelijke verplichting is opgenomen, waarbij toetsbaar is waaraan voldaan moet worden bij het aanvragen van de omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen/gebouwen kan alleen worden verleend, wanneer er is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd wordt waarbij de streefwaarden voor woningen in een nieuwe situatie, zoals bedoeld in Richtlijn B van Stichting Bouwresearch (SBR) niet worden overschreden.

Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning zal moeten worden vastgesteld of maatregelen noodzakelijk zijn om de beoogde trillinggevoelige functies mogelijk te maken, zodat (conform de SBR-richtlijn) sprake is van een acceptabel niveau van trillinghinder.

Het aspect trillingshinder staat daarmee de haalbaarheid van de ontwikkeling niet in de weg.

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde V_DR;H aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.5 Criteria windhinder volgens NEN8100

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFD-of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht. Gezien de maximale bouwhoogte in voorliggend plan van 54 meter is het uitvoeren van een windklimaatonderzoek als noodzakelijk beschouwd.

Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat ter plaatse is door onderzoeksbureau Peutz een windhinderonderzoek (zie bijlage 16) uitgevoerd. Aanleiding daarvoor is het realiseren van bebouwing hoger dan 30 meter gesitueerd aan openbare ruimte waar een hoogwaardige groene inrichting en hoge verblijfskwaliteit is beoogd.

Het doel van het windhinderonderzoek is te toetsen of het gedachtengoed bij het plan qua stedenbouwkundige opzet en inrichting en gebruik van de openbare ruimte geen onevenredige knelpunten oplevert met het windklimaat. Dit zodat in de uitwerking van de openbare ruimte rekening gehouden kan worden met de gewenste ambities. Dan wel dat de resultaten van het onderzoek dienen te leiden tot een optimalisatie van de openbare ruimte.

Uit het onderzoek blijkt dat rond het plangebied overwegend sprake is van een goed windklimaat voor de activiteiten doorlopen en slenteren, wat overeenkomt met een klasse A en B.

Zeer lokaal in het plangebied is klasse C vastgesteld, overeenkomende met een beoordeling goed voor de activiteit doorlopen en matig voor de activiteit slenteren. Voor windgevoelige functies, zoals gebouwentrees, wordt over het algemeen gestreefd naar een hinderpercentage lager dan 5%, wat overeenkomt met klasse A en B, of een beoordeling goed voor de activiteit 'slenteren'. Uit de resultaten kan worden vastgesteld dat, uitgezonderd de noordwesthoek van het hoogteaccent, overal aan de gevels van het plan sprake is van een goed windklimaat voor de activiteit 'slenteren'.

Bij de hoek ten noorden van het hoogteaccent in bouwveld A is een buitenruimte gepland. De geplande buitenruimte bevindt zich in een gebied met een goed windklimaat, klasse A. Ook bij de nabijgelegen entree is sprake van een zeer lage hinderkans. De hiervoor vermelde windklasse C bevindt zich zeer lokaal in de doorgang tussen de twee bouwdelen in. Het landschapsontwerp zal het windklimaat rond het plan verbeteren. Desgewenst kan het windklimaat hier verder worden verbeterd door het plaatsen van lage en dichte begroeiing, zoals struiken. Deze entree is gelegen op eigen grond en de ontwikkelaar dient te zorgen voor de beoogde inrichting van de locatie. Gezien de vastgestelde klassen en de te realiseren inrichting is nadere borging van maatregelen in de regels van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk.

In het windonderzoek is geen overschrijding van het gevaarcriterium vastgesteld. In vergelijking met de huidige bebouwingssituatie op de locatie van De Faam is een verbetering van het windklimaat te verwachten. Dit is te verklaren doordat de ontwikkeling van De Faam extra tegendruk biedt aan de wind, en Eureka! afschermt van de zuidwestenwind.

Een aandachtspunt behorend bij hoogbouw is de schaduwwerking die optreedt. De verwachtte schaduwwerking kan per seizoen en op verschillende momenten van de dag worden gemeten door middel van een bezonningsstudie. De impact van schaduw is afhankelijk van verschillende factoren zoals de oriëntatie of functie van omliggende gebouwen. De impact van schaduwwerking van hoogbouw op de omliggende omgeving zal daarom per ontwikkeling in een vroeg stadium onderzocht moeten worden als onderdeel van de planontwikkeling.

Nodig is om te bepalen of er voldoende direct zonlicht op de gevel, in een tuin of op een terras valt. Hiervoor geldt dat ‘de bruikbaarheid van deze plekken niet onaanvaardbaar mag afnemen’. Onderdeel van de afweging is of er sprake is van een goede fysieke leefomgeving. Als er een toename is van schaduw, kan het toch een wenselijke ontwikkeling zijn mits de bruikbaarheid van plekken daarmee niet onaanvaardbaar zal afnemen.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. De gemeente Breda heeft dit uitgangspunt ook vastgelegd in haar Hoogbouwvisie. De lichte TNO norm is bedoeld om te toetsen of er voldoende daglicht valt ter plaatse van de ramen van omliggende woningen en gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober (gedurende 8 maanden). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank binnenkant raam. Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht.

Door middel van een 3d-model kan een bezonningsstudie worden opgesteld waarbij de toekomstige situatie vergeleken wordt met de bestaande situatie.

Hiervoor zijn de volgende momenten in het jaar maatgevend:

• 22 december: de dag dat de zon het laagst staat;
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart/ 21 september: de dagen dat de zon op ‘half’ staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomer/wintertijd);

Hierbij wordt een 1 uur interval tussen zonsopgang en -ondergang gehanteerd.

Ten behoeve van de ontwikkelvisie voor De Faam is op basis van het stedenbouwkundig massaplan een analyse van bezonning en schaduwwerking uitgevoerd, zie bijlage 17. In de studie is zowel de beoogde situatie als de voormalige situatie, waarbij sprake was van lagere bebouwing, bekeken. Daarnaast is tegelijkertijd de schaduwslag van andere bestaande gebouwen in de omgeving meegenomen, zoals de nieuwbouw van Eureka!.

De maatgevende gevels om in eerste instantie te beoordelen zijn de zuidgevels van de woningen in het project Eureka! ten noorden van het plangebied, de oostgevels van de woningen aan de Terheijdenseweg ten westen van het plangebied en de Lachapellestraat en de westgevels van de woningen aan de Keplerstraat ten oosten van het plangebied. De woningen aan de Terheijdenseweg, Lachapellestraat en de Keplerstraat zijn zogenaamde doorzonwoningen. Deze woningen hebben ook andere gevels van waar daglicht binnenkomt. De woningen in het project Eureka! zijn grotendeels appartementen, waardoor dit uitgangspunt daar niet altijd op van toepassing is.

Figuur 5.23 Bezonning en schaduwwerking, huidige en beoogde situatie 21 september 17:30 (bron: bezonningsstudie)

22 december: de dag dat de zon het laagst staat:

Uit de analyse blijkt dat op 22 december voor een groot deel, maar niet voor alle woningen voldaan wordt aan de norm van 2 uur daglichttoetreding per dag. De datum 22 december valt buiten de periode van 19 februari t/m 21 oktober. Dit deel van het jaar is voor wat betreft daglichttoetreding uitgesloten van toetsing.

21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat:

In de huidige situatie levert de aanwezige bebouwing op 21 juni geen slagschaduw op op omliggende woningen. Op 21 juni is de schaduwslag zo beperkt dat geen van de omliggende woningen daar gedurende de dagperiode extra schaduwwerking van ondervindt vanuit de beoogde ontwikkeling. Alleen later op de avond ontstaat extra schaduwwerking op omliggende woningen ten westen van het plangebied. Hiermee wordt op deze datum voldaan aan de gehanteerde norm.

21 maart/ 21 september: de dagen dat de zon op ‘half’ staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomer/wintertijd):

Op 21 maart hebben de woningen aan de Terheijdenseweg en Lachapellestraat tussen 9.00 uur en 15.00 uur geen aanvullende schaduwwerking vanuit de ontwikkeling. Om 17.30 uur liggen de oostgevels van deze woningen in hun eigen schaduw. De woningen in het project Eureka! ondervinden in het westelijk deel van het plangebied in de ochtend (deels) aanvullende schaduw. Rond 12.00 uur geldt dit nog voor enkele andere woningen, rond 15.00 uur niet meer voor deze woningen. Dan is er alleen schaduwwerking op een klein deel van het meest oostelijk gelegen blok binnen Eureka! Dit blok heeft echter eerder op de dag voldoende daglichttoetreding. De schaduw verschuift zodoende gedurende de dag van west naar oost, waardoor steeds slechts enkele woningen aanvullende schaduw ondervinden. Pas ruim na 15.00 uur (gemeten om 17.30 uur) ondervinden de westgevels van de woningen aan de Keplerstraat meer schaduw. Eerder op de dag is dit niet het geval. Daarmee wordt op deze datum voldaan aan de gehanteerde norm.

Op 21 september hebben de woningen aan de Terheijdenseweg en Lachapellestraat rond 9.00 uur mogelijk extra schaduwwerking vanuit de beoogde ontwikkeling. Voor de woningen aan de Lachapellestraat zal dat echter met name komen door de westelijke appartementen van het project Eureka!. Voor het overige deel van de dag zijn er geen effecten. Om 17.30 uur liggen de oostgevels van deze woningen in hun eigen schaduw. Daarmee wordt op deze datum voldaan aan de gehanteerde norm.

De woningen in het project Eureka! ondervinden in het westelijk deel van het plangebied tussen 9.00 uur en 12.00 uur (deels) aanvullende schaduw. Rond 15.00 uur geldt dit nog voor een heel klein deel van de plint, rond 17.30 uur niet meer. Voor het middengebied van het project Eureka! geldt tot 12.00 uur (deels) schaduwwerking, daarna niet meer. De overige plandelen hebben gedurende de dag zeer beperkt extra schaduwwerking. Pas om 17.30 uur ondervinden de westgevels van de woningen aan de Keplerstraat meer schaduw. Eerder op de dag is dit niet het geval. Hiermee wordt op deze datum voldaan aan de gehanteerde norm.

Uit de studie blijkt dat er op sommige momenten aanvullende schaduwwerking optreedt op de gevels van omliggende woningen. Dit betreft echter steeds maar een beperkt deel van de dag. Hierdoor wordt op alle data voldaan aan de gehanteerde norm.

In de bezonningstudie is uitgegaan van de maximaal planologische situatie. Het bouwplan wordt daadwerkelijk kleiner/ranker waardoor het bouwvolume kleiner is. Daardoor ontstaat in de toekomstige situatie minder schaduwwerking dan in de bezonningsstudie wordt getoond.

Door het toepassen van hoogbouwaccenten in bouwblokken voegt het planvoornemen zich naar het weefsel van de stad. De hoogbouw maakt onderdeel uit van samengestelde bouwblokken, bestaande uit een deel dat verbonden is met de openbare ruimte en daarop hogere bouwdelen. Dit heeft als voordeel dat de schaduw (deels) kan vallen op het eigen volume en daarmee geen of minder directe impact heeft op omliggende bebouwing. Naast het voldoen aan de gehanteerde norm is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot onevenredige effecten voor wat betreft bezonning en schaduwwerking.

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast voldoende ruimte voor groen en waterberging in de vorm van wadi's voorzien. Een versterking van groen levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Verder wordt binnen het plangebied maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve en gezonde woon- en leefomgeving.

Klimaatbestendig

Vergroenen van de openbare ruimte, groene daken en gedeelten van de gevels maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken. Denk aan het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Het water wordt vertraagd afgevoerd door middel van de groene daken, die tevens verkoelend werken. Het overtollige water wordt opgevangen in de wadi's. Ook het hemelwater wat op de verharding in de openbare ruimte valt wordt geborgen en geïnfiltreerd in de wadi's. Bij grote piekbuien wordt het teveel aan water via een overstort afgevoerd richting de Linievijver in het Liniepark ten noorden van Eureka!.

Biodiversiteit

Groene openbare ruimte en daken dragen bij aan het versterken van stadsnatuur en biodiversiteit. Het sortiment is afgestemd op een zo groot mogelijke ecologische waarde, naast de betekenis als leef- en verblijfsruimte door de seizoenen heen. Er wordt ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplanting, zowel in de boom- en struiksoorten als in de onderlaag met grassen, vaste planten, kruiden en varens. Daarbij wordt gedacht aan eetbaar groen, met bepaalde smaken zoals venkel en munt. Het groen komt ten gunste van het leefcomfort van bewoners en gebruikers. Zo bieden de boom- en struiksoorten schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels (onder meer de huismus) en andere kleine zoogdieren. Voor het leefcomfort van personen draagt de variatie in beplanting bij aan een aantrekkelijke en gezonde woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor het plangebied betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van verkeer, beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Bij de inrichting van de buitenruimte wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen, zoals gebakken klinkers. Die zijn minder gevoelig voor vervuiling en verouderen mooi. Milieubelastende materialen worden zoveel mogelijk voorkomen of beperkt.

Energie

Door een uitstekende isolatie en de ontwerpopgave om de capaciteit van de installaties te beperken, wordt het gebruik van energie beperkt. Uiteraard met gelijkblijvende comfort voor de bewoners en gebruikers. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen, o.a. door middel van PV-panelen op de daken (gecombineerd met groene daken).

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een energievisie opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 18.

Gezondheid

De bewoners en gebruikers van de woonbuurt worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijk landschap met diverse mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur-)beleving. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen, fietsen), de auto’s en vrachtverkeer zijn ‘verbannen’ naar de randen. De routes door de woonbuurt leggen ook vanzelfsprekende verbindingen met de omgeving, richting het station, de binnenstad en andere groengebieden en woonbuurten, waardoor het langzaam verkeer wordt gestimuleerd.

De autoluwe omgeving zorgt voor meer veiligheid en een behaaglijkere omgeving (minder stress, minder geluid en daarmee minder slaapverstoring). En tevens rustigere en veiligere plekken om buiten te verblijven en recreëren. Hiermee wordt ook een gezonde levensstijl gestimuleerd. De wandel- en fietsroutes door het gebied sluiten aan op de doorgaande routes inclusief Eureka! Hier kan gespeeld, gesport, ontmoet en ontdekt worden. Het station zorgt er ook voor dat er minder bewoners gebruik zullen maken van de auto, wat een schonere lucht in de toekomst bevordert. Eventueel bezit van een auto in elektrische vorm wordt gestimuleerd door aanvullende laadpalen te faciliteren binnen het plangebied.

Om onder andere de natuurinclusiviteit te borgen, wordt het ontwerp samen met een ecoloog uitgewerkt. Dit komt terug in het openbaar ruimteplan, waarin nieuwe groenstructuren met een grote diversiteit aan beplanting, zie mede hiervoor onder het kopje 'biodiversiteit'. Hiermee wordt het niet alleen gezonder voor de mensen, maar ook voor dieren en planten. Een gezonde stad is er een waar de verschillende biotopen met elkaar in balans zijn: dus waar niet alleen huisvesting wordt georganiseerd voor mensen, maar ook voor insecten, vogels, vleermuizen, etc. Contact met de natuur zorgt voor meer geluk en vermindert stress. Het bevordert vitaliteit, creativiteit en stimuleert ontmoetingen tussen mensen.

Met deze uitgangspunten past de planontwikkeling bij de opgave die in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is geduid, namelijk het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, zie paragraaf 3.2.1. Dit heeft zich ook vertaald in de Omgevingsvisie Breda 2040, waar naast het bouwen van woningen ook het versterken van het voorzieningenniveau, het verbeteren van verbindingen tussen wijken, het bevorderen van de gezondheid van de inwoners van Breda en het inrichten van de openbare ruimte voor ontmoeten en bewegen centraal staat, zie paragraaf 3.5.1. Kortom, een toekomstbestendig Breda. Dit alles komt samen in onderhavig plan. Door het wegnemen van de huidige gasverbruikende functies wordt de CO2 uitstoot daarnaast in de toekomst verkleind wat past bij de door de gemeente vastgestelde Klimaatnota. Met het realiseren van een groene, natuurinclusieve buitenruimte wordt voldaan aan het Groenkompas, zie paragraaf 3.5.12 en ruimschoots bijdrage geleverd aan de ambitie 'Breda, stad in een park'.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Groen

De openbare ruimte tussen de bouwvelden en tussen de bouwvelden en de Stationslaan is bestemd als 'Groen'. Deze zijn openbaar toegankelijk. Uitkragende balkons bij de woningen in de bestemming 'Wonen' zijn tevens, onder voorwaarden, toegestaan.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De delen van de openbare ruimte die niet als 'Groen' zijn bestemd zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Voor deze bestemming is tevens aansluiting gezocht met de omliggende verkeersbestemmingen aan de Liniestraat, Stationslaan en de openbare ruimte bij Eureka! Deze gronden zijn bestemd voor straten, paden en groen. Wegen zijn hier niet toegestaan. Wel zijn terrassen ten behoeve van de horeca ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zoals die geldt binnen de bestemming 'Wonen' toegestaan. Voor de bestaande bebouwing en schoorsteen geldt dat deze toegestaan is met de bestaande oppervlakte en bestaande hoogte. Uitkragende balkons bij de woningen in de bestemming 'Wonen' zijn tevens, onder voorwaarden, toegestaan.

Artikel 5 Wonen

Het plangebied is deels bestemd als 'Wonen'. Ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn tevens bedrijfsactiviteiten en voorzieningen van milieucategorie 1 en 2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten (zoals dienstverlening, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, flexwerkplekken, vergaderfaciliteiten) en horeca 1 t/m 2 op de begane grond toegestaan.

Binnen de bestemming mogen maximaal 625 woningen opgericht worden binnen de verschillende bouwvlakken. Voor deze 625 woningen geldt dat minimaal 29% moet worden opgericht als sociale huurwoning en minimaal 39% als middeldure huur en/of sociale koopwoning. De maximum bouwhoogte is per bouwdeel vastgelegd op de verbeelding. In de regels is een verplichting opgenomen voor geluidwerende voorzieningen, trillingen en voldoende waterberging.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gebruikt om de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Deze is alleen van toepassing op de gronden waarvoor niet reeds een selectiebesluit (zie paragraaf 5.4) is afgegeven.

Artikel 7 Waarde - Cultuurhistorie

De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is gebruikt om de cultuurhistorische belangen op adequate wijze te beschermen. Deze is alleen van toepassing op de aanwezige cultuurhistorische waardevolle bebouwing en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 8 Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd of vernieuwd.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Met diverse gebiedsaanduidingen is de minimale afstand tussen de gevels geborgd, om de ruime profielmaten van de openbare ruimte te verzekeren.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

Artikel 13 Overige regels

In deze bepaling is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

Artikel 14 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 15 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan 'Linie - Doornbos, De Faam'.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen kan ervoor worden gekozen deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen. Voor gronden waarop al gebouwd mocht worden (onbenutte bouwruimte) hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade.

De gemeente en initiatiefnemer sluiten voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst af waarin onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade zijn geregeld. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden voor communicatie met belanghebbenden. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht. Daarbij wordt allereerst ingegaan op het gehele communicatietraject zoals doorlopen in de haalbaarheidsfase en vervolgens wordt nog nader ingegaan op de formele procedures.

Het ontwikkelen van een nieuwe omgeving doe je niet alleen. Het is belangrijk om burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties die mogelijk invloed ervaren van de ontwikkeling te betrekken bij het proces. Niemand weet immers beter wat in de omgeving speelt, dan de mensen die er wonen en werken. Dat buurtperspectief is onbetaalbaar.

De ontwikkelingscombinatie Stebru/Synchroon heeft ervoor gekozen de bestaande en nieuwe bewoners, maar ook andere stakeholders een rol in de ontwikkeling van hun eigen wijk en buurt te geven. Deze lokale inbreng wordt gezien als planverrijking.

De gemeente Breda heeft de 'Participatieleidraad: Breda Brengt het Samen' opgesteld. Dit is de opvolger van 'Participatieleidraad bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving' . De leidraad helpt initiatiefnemers bij het vormgeven van de participatie en het zo snel mogelijk bij elkaar brengen van kennis, ervaringen, perspectieven, belangen en creativiteit van inwoners of andere betrokkenen. Naast het geloof in planverrijking, vormt deze leidraad de grondslag voor het participatieplan voor De Faam, dat reeds in april 2022 (voor vaststelling van Participatieleidraad: Breda Brengt het Samen) is opgesteld. In het plan wordt ingegaan op de belanghebbenden, het participatieniveau en de omgevingsdialoog, ofwel de werkwijzen die zijn en nog worden toegepast. Dit plan is bijgevoegd in bijlage 19. Hieronder worden deze onderwerpen kort besproken.

Belanghebbenden

Belanghebbenden zijn personen of organisaties die betrokken zijn of kunnen worden bij het initiatief. Enerzijds omdat zij een bijdrage kunnen leveren aan de ontwikkeling, anderzijds omdat zij op welke manier dan ook geraakt kunnen worden door de ontwikkeling. Het op het juiste moment betrekken van de belanghebbenden vergroot de kans tot een gedragen en waar mogelijk verbeterde planontwikkeling. Met name de belanghebbenden op wie de ruimtelijke en/of maatschappelijke impact van de planontwikkeling groot kan zijn, vragen daarbij aandacht.

De volgende groepen van belanghebbenden met eigen insteek en participatieniveau zijn onderscheiden:

A. Huidige direct omwonenden en bedrijven uit de omliggende straten: de Liniestraat, Christiaan Huygensstraat, Terheijdenseweg en de Keplerstraat.

• Doel: draagvlak
• Participatieniveau: adviseren, raadplegen, informeren

B. Toekomstige direct omwonenden: nieuwe bewoners Eureka!, Thès en Drie Hoefijzers Noord (Hendric).

• Doel: draagvlak
• Participatieniveau: raadplegen, informeren

C. Overige bewoners uit een deel van de naastgelegen wijken Belcrum en Doornbos-Linie en de wijkraden Belcrum en Doornbos-Linie.

• Doel: informeren
• Participatieniveau: raadplegen, informeren

D. Ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs/Nederlandse Bouw Unie

• Doel: afstemming ontwikkelingsmogelijkheden
• Participatieniveau: co-produceren in de vorm van afstemming tussen ontwikkelaars en gemeente.

E. Ondernemers De Faam die mogelijk kunnen blijven in het gebied.

• Doel: afstemming over de eventuele mogelijkheden om te kunnen blijven
• Participatieniveau: raadplegen

Participatieniveau

De planontwikkeling is in nauwe samenwerking en op basis van reeds afgestemde uitgangspunten met de vakspecialisten van de gemeente Breda (aan de hand van thematafels) tot stand gekomen. Er is daarom gekozen om belanghebbenden met name te informeren en te raadplegen over de ontwikkeling. Er wordt naar de mening geluisterd en waar mogelijk vindt vertaling van opmerkingen en suggesties plaats in de planvorming. In de participatieaanpak wordt uitgegaan van verschillende participatiemomenten, waarbij (afhankelijk van de groep belanghebbenden) is bepaald welk communicatiemiddel het meest geschikt is. Naast individuele gesprekken zijn dit meerdere fysieke bijeenkomsten op locatie, maar ook de website en nieuwsbrief. Uiteraard wordt er ook teruggekoppeld wat wel of niet in de planaanpassingen is meegenomen en waarom wel of niet.

Individuele gesprekken

Voorafgaand aan de kick-off (zie hierna) zijn individuele gesprekken gevoerd met de eigenaren van café-zaal Oranjestad, de bewoners van de woning aan de Terheijdenseweg 68 (woning naast het café), de huidige huurders en de bewoners van de woningen aan de Liniestraat. Met de ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs/Nederlandse Bouw Unie zijn en worden ook separaat gesprekken gevoerd. Gedurende het participatieproces zullen individuele gesprekken gevoerd blijven worden.

Kick-off op locatie (mei 2022)

Om de huidige direct omwonenden en bedrijven extra te betrekken in de planvorming en om specifiek hun wensen, ideeën en uitgangspunten/randvoorwaarden voor een ontwikkeling van het terrein van De Faam op te halen is op 11 mei 2022 een kick-off bijeenkomst op locatie (Uitvindfabriek) georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst is een algemene presentatie gegeven over de ontwikkeling. Daarbij is ingegaan op de visie op het gebied vanuit de ontwikkelaars en architecten. Er is ingegaan op de (bouw)historie van de plek en hoe behoudenswaardige onderdelen deel uitmaken van het stedenbouwkundig massamodel. Inzicht is daarnaast gegeven in het programma, de beoogde doelgroepen en de voorziene buitenruimte met pleinen. Na het plenaire deel konden aanwezigen specifiek of per thema hun belangen of ideeën naar voren brengen. Hiervoor zijn 11 informatiepanelen opgemaakt en tentoongesteld.

Uit de informatiebijeenkomst bleek dat verkeersafwikkeling een belangrijk thema in de omgeving is. Hier werden zorgen over geuit en voorstellen voor verbetering gedaan. De gebouwvolumes aan de zijde van de Terheijdenseweg waren ook een onderwerp van gesprek. Alle aanwezigen (circa 40) hebben een verslag gekregen van de avond waarin de meest gestelde vragen en antwoorden zijn opgenomen. De getoonde presentatie en het verslag zijn ook raadpleegbaar gemaakt via de website www.faambreda.nl/participatie. Het verslag is tevens bijgevoegd in bijlage 20.

Tweede bijeenkomst (december 2022)

Op 7 december 2022 heeft opnieuw een informatiebijeenkomst plaatsgevonden in de Uitvindfabriek. Alle huidige en toekomstige (direct) omwonenden uit de omliggende straten waren hiervoor uitgenodigd, evenals de nieuwe bewoners van de Hendric, de Thès en de toekomstig bewoners van Eureka!. Ook omliggende bedrijven en bewoners uit een deel van de omliggende wijken hebben een uitnodiging gekregen (doelgroep A, B en C). De informatiebijeenkomst is vormgegeven als een inloopbijeenkomst.

Tijdens de inloopbijeenkomst is er een film getoond die inzicht geeft in de ontwikkeling van De Faam en Eureka! samen. Daarnaast zijn informatiepanelen getoond waarop o.a. de thema's stedenbouw, beeldkwaliteit, landschap en natuur verder zijn uitgelicht. In het midden van de zaal stond een maquette om een betere beeld te krijgen van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving waar het in gebouwd wordt. Tot slot was er een hoek gereserveerd waar mensen opmerkingen op briefjes konden aangeven en konden prikken op verschillende borden. Deze borden hadden verschillende thema's zoals ontsluiting en parkeren en openbare ruimte. Ook zijn mensen actief geraadpleegd over welke wensen ze graag mee wilden geven als het gaat om de invulling van het horecaconcept, het werkconcept en de gemeenschappelijke ruimtes.

De informatiebijeenkomst was druk bezocht (meer dan 50 aanwezigen) en er zijn veel prikkers op de fysieke borden geplaatst. Om ook toekomstig bewoners van met name Eureka! te bereiken en mensen die op de specifieke avond niet aanwezig konden zijn na de avond de getoonde film en de informatiepanelen ook raadpleegbaar gesteld op de website www.faambreda.nl. Ook is er van 7 december t/m 21 december 2022 een online enquête opengesteld in de vorm van een Maptionnaire omgeving. In een dergelijke omgeving kan er door middel van een digitale prikker op de kaart een reactie gegeven worden op de plannen. Via deze omgeving zijn ook nog tientallen reacties binnen gekomen. Naast de reacties opgehaald in december 2022 zijn er nog enkele losse reacties via de website binnen gekomen.

Uit deze participatiemomenten kwamen een paar goede tips en complimenten: zo is men over het algemeen positief over de inrichting van het groen en de wandelpaden. De doorsteek en plein en daarmee aansluiting op Eureka! wordt op deze manier erg gewaardeerd, net als de wijze van behoud van historische elementen. Aandacht wordt wel gevraagd voor fietsers i.c.m. voetgangers. Participanten toonden hun zorgen over schaduw en uitzicht en de verkeersdrukte die mogelijk zou kunnen ontstaan. Daarnaast gaven ze een paar mooie suggesties voor voorzieningen en de gemeenschappelijke ruimtes.

Figuur 8.1 Impressie resultaten Maptionnaire, concept uitwerking 2022 (Bron: Stebru/Synchroon)

Figuur 8.2 Impressie getoonde informatie tweede informatiebijeenkomst

Planverrijking tot nu toe

De verschillende belanghebbenden kijken kritisch mee, waardoor er tot nu toe mooie opbrengsten zijn opgehaald. De verscheidende voorgenoemde participatie- en contactmomenten hebben geleid tot een aantal planaanpassingen, hieronder een aantal voorbeelden:

• Aanpassing van de massa's: een voorbeeld hiervan is de suggestie in de brief vanuit de buurt om de zware en eenduidige volume's meer detail te geven: dit wordt opgepakt in de verdere stedenbouwkundige uitwerking en de aanzet tot beeldkwaliteit. In het bestemmingsplan zijn de bouwmassa's deels verkleind en verlaagd. Deze gewijzigde bouwmassa's zijn gepresenteerd in de vervolgbijeenkomst van 27 november 2023, zie paragraaf 8.3.1.
• Studie bezonning: o.a. n.a.v. vragen vanuit Maas-Jacobs/Nederlandse Bouw Unie en enkele van de kopers van de woningen daar is een bezonningsstudie uitgevoerd om inzicht te geven in de situatie in relatie tot de Bredase normen. De resultaten van deze studie zijn opgenomen in paragraaf 5.16 en als bijlage 17.
• Aanpassingen verdeling parkeerplaatsen: een tweede parkeergarage is opgenomen in het plan.
• Aansluiting ontsluiting op bestaande stedelijke structuur: o.a. waren er zorgen over het inschijnen van koplichten bij de woningen aan de Terheidenseweg. Door een hoekverdraaiing in het ontwerp is dit aangepast. Ook is een uitgebreide verkeersstudie uitgevoerd naar de effecten van het extra verkeer op de omgeving. De resultaten van deze studie zijn opgenomen in paragraaf 5.3.
• Toegevoegde speelvoorzieningen in de uitwerking van het plan.

Sommige input die geleverd is nu nog niet aan de orde, dit wordt meegenomen naar de vervolgstappen in het (ontwerp)proces. Een voorbeeld daarvan is de vraag van bewoners aan de Liniestraat om tijdens de bouw rekening te houden waar bouwwerknemers parkeren.

Een inhoudelijke terugkoppeling op de planverrijkingen tot nu toe is gegeven in een volgende informatiebijeenkomst. Deze is gehouden op maandag 27 november 2023. Tijdens deze bijeenkomst is de belanghebbenden een beeld gegeven van de transformatie van het gebied. Dit door een vergelijk met het vorige concept te laten zien en door het plan in het gebied letterlijk meer zichtbaar te maken voor de deelnemers. De resultaten en het verslag van deze bijeenkomst zijn in het participatieverslag, bijlage 20, opgenomen.

Er is een projectwebsite online (www.faambreda.nl) waar informatie te vinden is over het project en waar ingeschreven kan worden op een nieuwsbrief. Er is een film gemaakt over de gebiedsontwikkeling van Eureka! en De Faam samen die raadpleegbaar is op de website. Tussentijds worden er nog losse gesprekken gevoerd met belanghebbenden en omwonenden. Een aantal belanghebbenden hebben ook contact gezocht per e-mail. Naar hen is een persoonlijke terugkoppeling geweest die waar nodig of wenselijk nog een opvolging zal krijgen. Tevens zijn er nog diverse gesprekken gevoerd met de ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs/Nederlandse Bouw Unie.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. Er zijn reacties ontvangen van ProRail, de provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta. Van de brandweer is vooralsnog geen reacties ontvangen.

ProRail

Uit de quickcscan geluid, die onderdeel was van het concept-ontwerpbestemmingsplan, blijkt dat doelmatige maatregelen nodig zijn. Verzocht wordt deze bezwaren te onderbouwen door heldere criteria. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de toegestane waarden van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau vanwege het spooremplacement.

De quickscan geluid is vervangen door een akoestisch onderzoek omgevingslawaai, zie bijlage 12, waarbij onder andere getoetst is aan de Wet geluidhinder. Bij de locatie De Drie Hoefijzers zorgde het emplacement niet voor een overschrijding van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau. Locatie De Faam is op ruimere afstand gelegen en derhalve is het emplacement akoestisch niet relevant.

Provincie Noord-Brabant

De provincie is vanuit de samenwerkingsagenda stedelijke transformaties met de gemeente Breda niet direct betrokken bij de ontwikkeling van De Faam. Vanuit de ontwikkeling van 't Zoet is waterberging vanuit De Faam van belang. Van belang is hierbij ook of in dit plan al een begin gemaakt wordt met de mobiliteitstransitie.

Daarnaast is onduidelijk wat begrepen wordt met commerciële voorzieningen. Verzocht wordt de vraag naar deze voorzieningen en kleinschalig ondernemerschap nader te onderbouwen en rekening te houden met de afspraken en principes ten aanzien van detailhandel en kantoren.

Voor de gebiedsontwikkeling CrossMark moet 13.000 m³ retentie geregeld worden in 't Zoet. Dat betreft ontwikkelingen in het Stationskwartier en het Havenkwartier. Het plangebied van De Faam zit daar niet bij.

Vanwege de beoogde functies en gewenste levendigheid en dynamiek in het plangebied is uitvoerig gekeken hoe om te gaan met mobiliteit. Vanwege de ligging van het plangebied nabij het station wordt een lagere parkeernorm gehanteerd, zie hiervoor paragraaf 5.3 en het mobiliteitsplan in bijlage 1. Het gebruik van deelmobiliteit zal in een later stadium van het ontwikkelproces worden verkend.

De commerciële activiteiten zijn nader omschreven als 'bedrijven en voorzieningen'. Daarnaast is de ladder voor duurzame verstedelijking ten aanzien van de behoefte naar de beoogde bedrijfsactiviteiten en voorzieningen aangevuld, zie paragraaf 3.3.2. Ook zijn de regels omtrent deze functies aangepast en is een 'bedrijvenlijst' opgenomen met toegestane activiteiten. In de praktijk is straks sprake zijn een 'hip' concept van horeca, kleine bedrijfjes, aanlandplekken en voorzieningen (para-medisch, cultuur, en dergelijke). In de bestaande gebouwen zijn momenteel, op tijdelijke basis, reeds bedrijven en voorzieningen gevestigd. Gezien de industriële uitstraling van het pand en de ligging nabij het Centraal Station wordt niet verwacht dat de invulling van dit pand een probleem zal zijn. Volgens de Visie kantorenmarkt Breda (bron: CBRE, 2022) ligt de leegstand van kantoorpanden in Breda inmiddels rond frictieniveau. Uit dit onderzoek blijkt ook dat er op specifieke plekken in de stad, zoals binnen CrossMarkt waarvan De Faam onderdeel uitmaakt, behoefte is aan de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Er is dan ook geen concurrentie met traditionele kantooromgevingen. Met het planvoornemen is geen sprake van detailhandel en of traditionele kantoren.

Waterschap Brabantse Delta

Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het concept bestemmingsplan geeft het waterschap een positief wateradvies.

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kon iedereen op het ontwerpbestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerpbestemmingsplan aanpassing behoeft. De zienswijzennota is als bijlage 24 opgenomen bij deze toelichting. Vervolgens stelt het college van B&W de gemeenteraad voor het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

het bestemmingsplan Linie - Doornbos, De Faam met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2023207012-VG01 van de gemeente Breda.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten (ontleend aan de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering) genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

een perceel, gelegen aan twee wegen of dat aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);

het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023 .

een koopwoning voor sociale koop zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

culturele en maatschappelijke voorzieningen, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen voorzieningen, die door zijn beperkte hinder en omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

kwetsbare gebouwen waar groepen personen verblijven met een beperkte zelfredzaamheid, zoals minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en liftopbouwen, balustrades voor dakterrassen en overstekende daken en dergelijke, niet zijnde erkers en balkons, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen;
4. nutsvoorzieningen;
5. overhangende bouwdelen in de vorm van balkons behorend bij de woningen binnen de bestemming 'Wonen';
6. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
7. kunstobjecten.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten en paden;
2. groen;
3. terrassen ten behoeve van de horeca ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' binnen de bestemming 'Wonen';
4. overhangende bouwdelen in de vorm van balkons behorend bij de woningen binnen de bestemming 'Wonen';
5. kunstobjecten;
6. nutsvoorzieningen;
7. parkeren;
8. in- en uitritten ten behoeve van (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
9. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en ruimtes voor gemeenschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd': op de begane grond tevens bedrijfsmatige activiteiten en voorzieningen in milieucategorie 1 en 2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in bijlage 1, en horeca 1 t/m 2.

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. terrassen;
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang' een ontsluiting voor langzaam verkeer met een minimale breedte van 7,5 meter;
7. (ondergronds) parkeren;
8. speelvoorzieningen;
9. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden bebouwd;
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. In afwijking van het bepaalde in lid a. is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt dat:

1. het slopen, vergroten en/of veranderen van de bestaande bouwwerken niet is toegestaan;
2. het realiseren van nieuwbouw, inbegrepen bouwwerken geen gebouw zijnde, enkel is toegestaan indien dit bijdraagt aan de actuele en potentiële cultuurhistorische waarden;
3. in afwijking van de overige planregels, het geheel of gedeeltelijk uitsluitend is toegestaan, indien uit de overgelegde gegevens blijkt dat de cultuurhistorische waarden van het gebied met een hoge cultuurhistorische waarde niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 teneinde:

1. de bestaande bebouwing, bouwwerken geen gebouw zijnde, en de openbare ruimte te slopen, vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand, object of omgeving onder andere gelet op:
   1. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit van het gebied met een hoge waarde cultuurhistorie;
   2. kleur, vormgeving, materialisering en aanlichting;
   3. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   4. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   5. gevels en gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
2. nieuwe bebouwing op te richten, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand, object of omgeving onder andere gelet op:
   1. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied met waarde cultuurhistorie;
   2. kleur, vormgeving en materialisering en aanlichting;
   3. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   4. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   5. gevels en gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;

Ten behoeve van de advisering kan het college nader onderzoek naar de cultuurhistorische waarden vragen. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag (naast de ambtelijke adviezen) schriftelijk advies in bij de Adviescommissie Omgevingskwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
   6. het gebruik van gronden en opstallen voor zeer kwetsbare gebouwen.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b. indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het oprichten van bebouwing binnen de bestemming Wonen is uitsluitend toegestaan indien de afstand tussen de gevels van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - minimale gevelafstand 1' ten minste 25 meter bedraagt. Voor het bepalen van de afstand worden balkons niet meegerekend.

Het oprichten van bebouwing binnen de bestemming Wonen is uitsluitend toegestaan indien de afstand tussen de gevels van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - minimale gevelafstand 2' ten minste 15 meter bedraagt. Voor het bepalen van de afstand worden balkons niet meegerekend.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw met maximaal 2 meter overstijgt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd of vervangen, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. Indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Linie - Doornbos, De Faam".