Aan de Muizenberglaan is een braakliggend terrein gelegen wat enige tijd geleden in gebruik is geweest voor de tijdelijke vestiging van de Lidl gedurende de verbouwing van de permanente vestiging in winkelcentrum De Berg.

Het terrein aan de Muizenberglaan is sinds begin 2021 weer braakliggend en wordt gebruikt als speelveld voor kinderen, maar ook deels als hondenuitlaatplaats. De gemeente Breda is grondeigenaar en is voornemens om in samenwerking met woningcorporatie Alwel hier 81 sociale huur- en 23 middeldure huurwoningen te realiseren. Zorgaanbieder Surplus is betrokken bij de ontwikkeling. Gestreefd wordt naar een leefomgeving waar wonen, zorg en welzijn onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Een deel van de woningen is geschikt voor mensen met een zorg- en ondersteuningsvraag die door middel van (soms beperkte) begeleiding alsnog zo zelfstandig mogelijk in de wijk kunnen wonen.

De keuze om binnen het plangebied een woonprogramma te realiseren, is tegelijkertijd een nadrukkelijke keuze om het terrein bij de omliggende woonbuurt te betrekken.

In samenwerking met Alwel zullen de beoogde woningen gerealiseerd worden middels een aanbesteding via een Design & Build prijsvraag. Het voorliggend bestemmingsplan geeft de kaders en randvoorwaarden voor de bouw van de woningen. Het bestemmingsplan biedt een balans tussen gewenste flexibiliteit en voldoende rechtszekerheid.

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van de woningen planologisch mogelijk gemaakt.

Het plangebied ligt in de in het noorden van Breda gelegen wijk de Haagse Beemden. Het plangebied wordt omkaderd door de Westerhagelaan, Muizenberglaan, Kesterenlaan en een watergang die een afscheiding vormt met de naastgelegen woonbuurt aan de zuidzijde.

Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als gemeente Breda, Sectie H, nummers 10947 en 10950. Het oppervlak van het plangebied bedraagt 11.955 m².

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: kadastralekaart.com)

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Haagse Beemden'. Dit bestemmingsplan is vanaf 28 december 2012 onherroepelijk.

De gronden ter plaatse zijn bestemd als 'bedrijf'. Op de locatie is een bouwvlak opgenomen. Binnen het bouwvlak is een maximale bebouwingspercentage van 60% van toepassing. De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Haagse Beemden' (plangebied rood omlijnd)

Toets bestemmingsplan

De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van drie woongebouwen, met een maximale bouwhoogte van deels 10, deels 13 en deels 16 meter.

De gronden zijn uitsluitend bestemd voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2, groen, parkeren, verkeer en water. De functie wonen is derhalve niet toegestaan binnen de huidige bestemming. Daarnaast overschrijden 2 van de drie woongebouwen de maximaal toegestane bouwhoogte.

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 licht de doelstelling van het bestemmingsplan toe. De aspecten met betrekking tot het milieu komen in hoofdstuk 5 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 6 en in hoofdstuk 7 en 8 komen respectievelijk de economische uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

De Haagse Beemden is een relatief jonge woonwijk aan de noordwestkant van de stad Breda. Met 27.000 inwoners en ruim 10.000 woningen vormt zij verreweg de grootste wijk in Breda. Samen met het bedrijventerrein Emer vormt de wijk het stadsdeel Breda Noord-West.

De wijk Haagse Beemden is vernoemd naar het vroeger grotere natuurgebied Haagse Beemden. De stedelijke bebouwing is er verweven met het landschap. De wijk ligt gescheiden van de rest van de stad door de tussenliggende bedrijventerreinen (Krogten, Emer-Noord, Emer-Zuid en Steenakker). Ten zuidwesten van de wijk ligt het oude kerkdorp Prinsenbeek.

De Haagse Beemden, vanaf 1975 ontstaan, is door de stedenbouwkundige opzet een bijzondere wijk. De kwaliteit is met name gelegen in het groene karakter van de openbare ruimte.

De Muizenberg is een verhoging in het landschap ten noordwesten van Breda en Prinsenbeek. De naam ging over op de herenboerderij die op de verhoging lag, en later op het landgoed dat hier ontstond. Bewoners van de boerderij kregen de naam van den Muizenberg (naamsvarianten Muysenberg, Muijsenberg, Muyzenberg, Muijzenberg). De naam Muizenberg gaat al terug tot in de 15e eeuw, maar is vermoedelijk al ouder.

Tegenwoordig is Muizenberg de naam van een buurt in de wijk Haagse Beemden, die deels op het voormalige landgoed is gevestigd. Midden jaren 80 van de vorige eeuw is de buurt Muizenberg gerealiseerd. De ruimtelijke opzet van deze buurt is meer dan Kesteren rechtlijnig en helder van opzet. Het water ‘de Moskesloop’ doorsnijdt de buurt in het noorden.

Er is een divers woningaanbod dat bestaat uit rijwoningen, twee-onder-een kapwoningen, vrijstaande woningen, bungalows en appartementencomplexen. De architectuur is vrij sober en kent vooral een functionele insteek. Op de scheiding tussen de buurten Muizenberg en Kesteren is aan de Moskesloop het winkelcentrum De Berg gelegen. Het winkelcentrum De Berg is in ruimtelijk opzicht extrovert en geplooid rond een voorplein dat als parkeerplaats wordt gebruikt.

Figuur 2.1 Locatie wijk Haagse Beemden (roze) en ligging plangebied (gele cirkel).

Het terrein, oorspronkelijk bedoeld als onderdeel van de zone met bedrijvigheid aan de Westerhagelaan, is altijd onbebouwd gebleven. Enige tijd geleden is -in afwachting van het nieuwe onderkomen- het tijdelijke filiaal van de Lidl op deze locatie gevestigd geweest.

Het plangebied fungeert als schakel tussen het bedrijventerrein aan de westzijde en de woonbuurt aan de oost- en zuidzijde. De bebouwing in de directe omgeving is gevarieerd. Het bedrijventerrein bestaat uit loodsachtige gebouwen en kantoren met een bebouwingshoogte van 10-12 meter hoogte. Aan de Muizenberglaan zijn enkele losse volumes gesitueerd met een bescheiden hoogte en maatvoering. Aan de Kesterenlaan grenst het plangebied aan winkelcentrum De Berg. Het winkelcentrum is grotendeel uitgevoerd in één bouwlaag, met een hoogteaccent aan de westzijde. Bovenop de winkellaag zijn hier appartementen gerealiseerd. Inclusief de winkelplint gaat het om een totale bouwhoogte van 5 bouwlagen.

De omliggende woonbuurt bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen met afwisselend appartementenblokken.

Figuur 2.2 Zicht vanaf de Muizenberglaan op het plangebied

Figuur 2.3 Zicht vanaf de Kesterenlaan met rechts het plangebied rechts en links het winkelcentrum De Berg.

Figuur 2.4 Zicht van de Muizenberglaan in de richting van het bedrijventerrein.

Bij het maken van een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. Sterke en gezonde steden en regio's
4. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling en conclusie

Gezien de ligging, aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Zij zullen daarbij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad gebruiken.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc.. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden

Figuur 3.2 Weergave militaire luchtvaartterreinen - Obstakelbeheergebied rondom Vliegbasis Gilze-Rijen

Beoordeling en conclusie

Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP. In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt.

Zoals in figuur 3.2 is te zien is de locatie gelegen buiten het obstakelbeheergebied rondom Vliegbasis Gilze-Rijen.

Het Barro is dan ook niet van invloed op het planvoornemen.

Op 1 oktober 2012 is artikel 3.1.6 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zijn onderhavige vragen van belang. antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van een woongebouwen met 104 wooneenheden. Een dergelijke ontwikkeling kan dan ook gezien worden als een stedelijke ontwikkeling.

2. Voorziet het onderhavige besluit in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling?

De Laddertoets geldt alleen voor 'nieuwe' stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft.

Op basis van vigerend bestemmingsplan 'Haagse Beemden' heeft de grond ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Het realiseren van een bedrijfsgebouwen is binnen deze bestemming toegestaan, waarbij het gehele perceel 60% bebouwd mag worden, wat neer komt op circa 6.000 m²_. In voorliggend bestemming is een bouwvlak opgenomen met een omvang van circa 3.700 m². Het maximaal mogelijke ruimtebeslag ten behoeve van de bebouwing zal in de nieuwe situatie dus afnemen.

Er is echter wel sprake van een functionele wijziging. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming gewijzigd van 'Bedrijf' naar 'Wonen'.

Gezien het feit dat de locatie momenteel volledig onbebouwd is, en er een functiewijziging plaatsvindt van zodanige aard kan worden gesteld dat er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

In de NOVI is een landelijke woningbouwopgave opgenomen van 1,1 miljoen woningen tot 2035. In Breda is er sprake van een grote druk op de woningmarkt, wat ingrijpende gevolgen heeft voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Naar verwachting zal de bevolking en het aantal huishoudens in Breda door blijven groeien in de periode 2020-2040.

De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave en heeft daarom een woningbouwopgave van 25.000 woningen tot 2040. Minimaal de helft van deze woningen zullen gerealiseerd worden in betaalbare prijsklassen, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda kunnen wonen. Met de bouw van betaalbare woningen wordt de uitstroom beperkt en creëert de gemeente ruimte voor vestiging van nieuwe inwoners.

Voorliggend planvoornemen voorziet in de realisatie van 104 betaalbare middenhuurwoningen, waarvan 23 middeldure huurwoningen en 81 sociale huurwoningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de gemeentelijke woningbouwopgave.

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen het stedelijk concentratiegebied is voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden. De locatie is dan ook niet gelegen buiten het bestaand stedelijk.

Conclusie

De ontwikkeling betreft gezien de aard en omvang een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. De locatie is echter gelegen in bestaand stedelijk gebied en daarnaast is ook de behoefte aan sociale en middeldure huurwoningen aangetoond. Er is derhalve voldaan aan de Ladder.

Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk in staat om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Zo wordt gebouwd aan een samenleving waarin het rechtvaardig en prettig wonen is.

De agenda kent drie kerndoelen:

• Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar.
• Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af.
• Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.

Met de zes onderliggende programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen.

Beoordeling en conclusie

Door onderhavige ontwikkeling wordt een woongebouw gerealiseerd met 104 sociale en middeldure huurappartementen. Daarmee worden er 104 duurzame en betaalbare woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Zorgaanbieder Surplus wordt betrokken bij de planontwikkeling. Op die manier is er ook aandacht voor de oudere doelgroep die zorg aan huis nodig heeft. De ontwikkeling sluit dan ook aan bij alle drie de kerndoelen van de Nationale woon- en bouwagenda.

De nieuwe Omgevingswet (welke op 1 januari 2024 in werking zal treden) bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

1. Werken aan de Brabantse energietransitie;
   1. Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.
   2. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.
2. Werken aan een klimaatproof Brabant;
   1. Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
   2. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.
3. Werken aan de slimme netwerkstad;
   1. Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.
   2. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.
4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;
   1. Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.
   2. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.
   3. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of Omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie

Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Door onderhavige ontwikkeling wordt een voormalige schoollocatie herontwikkeld naar een woongebouw met sociale en middeldure huurappartementen. Daarmee worden er 104 duurzame en betaalbare woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Er worden 81 sociale huur- en 23 middeldure huurappartementen gerealiseerd.

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim Omgevingsverordening (IOV). Deze Omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim Omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en is vooral bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen. Daarnaast heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim Omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.3 Uitsnede Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie kaart 1 oktober 2021)

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen het 'stedelijk concentratiegebied'. Er is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut. Binnen het bestaand stedelijk gebied geldt, bij de toedeling van functies, daarnaast het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
   1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk (in de Omgevingsverordening);
   2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk (in de Omgevingsverordening) is toegestaan;
2. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
3. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en er is toepassing gegeven aan de Ladder (zie paragraaf 3.1.3). Daarnaast is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, waaronder de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de ecologische waarden en andere relevante milieuaspecten. De verantwoording hiervan bevindt zich in hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan.

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Beoordeling en conclusie

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 104 woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

In oktober 2023 verscheen de Voortgangsrapportage Wonen 2022/2023. Hieruit blijkt dat, hoewel het goed gaat met de uitbreiding van het woningaanbod, er nog steeds sprake is van een flinke opgave. Tot 2030 moeten nog steeds 130.000 woningen worden gebouwd in Brabant, mede door een groter dan verwachte bevolkingsgroei. Belangrijk blijft dat de woningvoorraad bijdraagt aan een duurzame ontwikkeling. De afspraken zijn door vertaald in vier Regionale woondeals die in maart 2023 zijn ondertekend door de diverse gemeenten.

Van belang is ook de bestaande woningvoorraad te verrijken met nieuwe (collectieve) woonvormen. Door de vergrijzing, het toenemend aantal (oudere) alleenstaanden, de veranderende zorgvraag en verander(en)de woonwensen, is hieraan steeds meer behoefte. Vanuit de provincie ligt hierbij het accent op flexwoningen, de huisvesting van ouderen en collectieve wooninitiatieven.

In de Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) zijn nadere afspraken gemaakt over de invulling binnen deze regio. In navolgende paragraaf wordt daar nader op ingegaan.

Op 9 maart 2023 hebben de subregio’s Breda e.o. en Hart van Brabant gezamenlijk de Regionale Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) ondertekend.

De regioinale woningbouwopgave bedraagt in totaal 39.210 woningen (netto). Elke gemeente neemt een minimaal deel voor haar rekening. Voor de gemeente Breda is dat vastgelegd op 5.251 woningen t/m 2026.

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. In de provincie Noord-Brabant gaat het om in totaal 87.000 betaalbare huur- en koopwoningen. Voor de gemeenten binnen de SRBT Woondeal betreft het een opgave van bruto opgave van 28.604 betaalbare huur- en koopwoningen (t/m 2030).

De provincie Noord-Brabant wil in de periode t/m 2030 37.300 sociale huurwoningen realiseren. Vertaald naar de Woondeal SRBT betekent dit een bruto opgave van 12.871 sociale huurwoningen. Naast sociale huurwoningen ligt er ook een opgave voor het toevoegen van middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. In de SRBT-regio gaat dit om een bruto opgave van 17.162 middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

De woonambities gaan verder dan alleen de realisatie van (versnelde) nieuwbouw en de inzet op betaalbaarheid. We zien ook een kwalitatieve woonopgave om de mismatch tussen vraag en aanbod op dit moment te beperken. En om ook in de toekomst een goed woon- en leefklimaat in de regio te realiseren.

Voor steeds meer mensen is het moeilijk een passende woning te vinden. Sommige mensen hebben nog minder kansen, omdat ze zich in een kwetsbare situatie bevinden. Zij zijn vaak afhankelijk van extra zorg of begeleiding, of zij moeten hun leven (opnieuw) opbouwen.

Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. In het programma ‘wonen en zorg voor ouderen’ (BZK) is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 250.000 woningen geschikt voor ouderen.

Beoordeling en conclusie

Met voorliggend plan wordt de realisatie van 81 sociale huur- en 23 middenduurhuurwoningen mogelijk gemaakt. Daarnaast is zorgaanbieder Surplus bij de plannen betrokken om de zorg te kunnen bieden die onder andere de ouderen nodig hebben om zo lang mogelijk zelfstandig in dit complex te kunnen blijven wonen. Hierdoor wordt aangesloten bij de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de woondeal.

Breda staat de komende jaren voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie en het voorzien van werkgelegenheid en huisvesting. Deze opgaven worden door de gemeente integraal opgepakt en benut om een schaalsprong te maken, met behoud van Breda, voor de komende generaties. Om op de nieuwe opgaven te anticiperen is er behoefte aan een nieuwe integrale strategische visie voor de fysieke leefomgeving. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van Breda op 21 oktober 2021 de Omgevingsvisie Breda 2040, 'Breda, sterk en veerkrachtig' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Breda 2030 uit 2013 als strategische visie voor de fysieke leefomgeving van Breda.

Wonen

De bevolking en het aantal huishoudens in Breda groeit naar verwachting verder door in de periode 2020 - 2040. De gemeente Breda wil een forse bijdrage leveren aan de landelijke woningbouwopgave van 1,1 miljoen woningen tot 2035. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. De gemeente Breda bouwt daarom 25.000 woningen, waarvan circa 15.000 in de periode tot en met 2030 en ruim 10.000 tot en met 2040. Daarnaast wordt er gestreefd naar een structurele verhoging van de woningbouwproductie naar 1.500 woningen per jaar.

Er is sprake van een grote druk op de woningmarkt van Breda met ingrijpende gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De gemeente realiseert minimaal de helft van de woningbouw in betaalbare prijsklassen, zodat ook mensen met een laag- en middeninkomen in Breda kunnen wonen. Met de bouw van betaalbare woningen wordt de uitstroom beperkt en creëert de gemeente ruimte voor vestiging van nieuwe inwoners. Met de woningbouwontwikkeling wordt er een bijdrage geleverd aan de opgaven van de wijkgerichte aanpak.

Duurzaamheid

In 2044 is Breda een CO₂-neutrale gemeente en volledig aardgasvrij. Het energiegebruik is ten opzichte van 2008 gehalveerd en de benodigde energie wordt zoveel mogelijk opgewekt binnen Breda. Deze opgave betreft alle activiteiten waarbij fossiele energie wordt gebruikt, zoals wonen, werken en mobiliteit. Naast het CO₂-vrij maken van energiegerelateerde activiteiten gaat het ook om activiteiten en processen waarbij overige broeikasgassen zoals methaan en lachgas vrijkomen. Het voorkomen van verdere klimaatverandering is een breed en complex vraagstuk waarbij niet alleen ruimtelijke aspecten van belang zijn, maar ook sociale aspecten zoals betaalbaarheid van de energietransitie. Om CO₂ neutraliteit in 2044 te bereiken zijn er enkele tussenopgaven gesteld, in 2030 bedraagt de CO₂-reductie 49% ten opzichte van 1990 en wordt er 113 GWh stroom opgewekt met zonnepanelen op daken.

Breda stimuleert hergebruik van vrijkomende materialen en het gebruik van duurzame en biobased materialen, zoals hout, bij woningbouw ten behoeve van circulariteit. Een prettig en gezond binnenklimaat van woningen is ook een belangrijk aspect. Zo draagt woningbouw bij aan een circulaire, duurzame en gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

Onderhavig planvoornemen voorziet in de bouw van 104 appartementen, waarvan 81 sociale huur en 23 middeldure huur. Het plan draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Breda. Door de relatie met het zorgconcept wordt de sociale cohesie versterkt.

Daarnaast worden bestaande groenstructuren behouden en zelfs versterkt door nieuw groen te realiseren in de binnentuin. Daar waar mogelijk zullen ook andere duurzaamheidsmaatregelen genomen worden.

De hoogbouwvisie is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig’, Omgevingsvisie Breda 2040’. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Naast de binnenstad wordt hoogbouw ook als kansrijk gezien in de bestaande wijkcentra van de verschillende stadsdelen. Op deze plekken in de stad bevinden zich een concentratie aan voorzieningen, functies en interacties tussen mensen. Ter versterking van de sociaal-economische positie van wijkcentra kan hoogbouw, als middel van stedelijke verdichting een bijdrage leveren. Het toevoegen van meer woningen en daarmee meer bewoners op deze plekken draagt bij aan het in stand houden van het voorzieningenniveau dat hier reeds aanwezig is. Ook wordt de levendigheid en de kans om van de wijkcentra meer bruisende plekken te maken bevorderd met meer ruimte voor sociale ontmoetingen.

Er is geen vastgestelde norm wanneer er gesproken wordt over hoogbouw. In het bouwbesluit (wettelijk kader) wordt de term hoogbouw gebruikt voor gebouwen waarbij een lift vereist is. Deze eis geldt voor gebouwen vanaf vijf verdiepingen, wat overeenkomt met een hoogte vanaf circa 15 meter. Om de verdichting van de stad Breda en daarbij de mate van hoogbouw een handvat te bieden kan alles hoger dan 15 meter als hoogbouw worden beschouwd.

Beoordeling en conclusie

Het gebouw op de hoek Muizenberglaan / Kesterenlaan heeft 5 bouwlagen en valt niet aan te merken als hoogbouw. Het winkelcentrum aan de overzijde van de Kesterenlaan kent een hoogte-accent van maximaal 15 meter en sluit stedenbouwkundig gezien uitstekend aan bij elkaar.

De maximale bouwhoogte van 16 meter is in het bestemmingsplan opgenomen om flexibilteit te creëren en te kunnen voldoende aan de technische eisen voor de bouw van de verdiepingen en dakopbouw. Voorheen kon men met 3 meter per bouwlaag uit de voeten, vanwege de technische eisen uit het Bouwbesluit is dat tegenwoordig niet meer haalbaar.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. Breda zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend planvoornemen is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Er wordt een woongebouw met in totaal 104 huurappartementen, waarvan 81 sociale huur- en 23 middeldure huur, mogelijk gemaakt binnen de bestaande stedelijk gebied.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
2. Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
3. Een prettige woonomgeving;
4. Duurzaam wonen en leven.

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat er aantrekkelijke wijken zijn. Specifieke aandacht is er voor een aantal doelgroepen. We verkennen verschillende mogelijkheden om aan deze opgaven te voldoen.

Voor de uitvoering is de gemeente tevens afhankelijk van de investeringsbereidheid van private partijen. De gemeente wil de samenwerking met private partijen versterken, om de nodige investeringen in de stad Breda te waarborgen. Met partijen zal de mogelijkheid verkend worden om het Woonplatform Breda of een vergelijkbare samenwerking te benutten voor innovatie en vernieuwing in het wonen. De samenwerking met de woningcorporaties in de Alliantie is van groot belang. Afspraken hierover worden vastgelegd in de prestatieafspraken. De uitvoering van de Woonvisie en de opgaven uit deze Uitvoeringsagenda worden geborgd middels monitoring. Daarnaast wordt de Uitvoeringsagenda jaarlijks geactualiseerd.

Om voldoende keuze voor alle groepen inkomens op de huurmarkt te bevorderen worden particuliere investeringen gestimuleerd, met name in het middeldure huursegment. Daarnaast wordt het omzetten van koop naar huur in het sociale en middeldure segment bevorderd. Wordt de opgave voor realisatie van middeldure huurwoningen niet opgepakt door de markt dan zullen woningcorporaties, conform het Rijksbeleid, in de gelegenheid worden gesteld deze woningen te realiseren.

Beoordeling en conclusie

Middels de Uitvoeringsagenda stuurt de gemeente Breda onder andere de markt aan om de woningbouwopgave van sociale en middeldure huurwoningen op te pakken. Middels voorliggend bestemmingsplan maakt de gemeente Breda het mogelijk om ter plaatse van het plangebied 104 middeldure huurwoningen, waarvan 81 sociale huur- en 23 middeldure huur, te realiseren.

Het college van burgemeester en wethouders van Breda heeft op 17 november 2016 de Aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld. De Aanvulling op de Woonvisie 2013 speelt in op actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen in Breda.

De Aanvulling op de Woonvisie stelt aanvullende opgaven en werkt zeven doelen uit:

1. Binnen de bestaande (huur)voorraad het aantal en de beschikbaarheid van goedkope/betaalbare huurwoningen verruimen om zo de slaagkansen voor woningzoekenden met een laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep) te handhaven.
2. Maatregelen voor extra betaalbare huurwoningen op korte termijn met aandacht voor huisvesting van vergunninghouders en mensen met een beperking, waarbij vóór 1 juli 2019 gestart wordt met bouw van 1.000 betaalbare huurwoningen.
3. Maatregelen voor de realisatie van betaalbare huurwoningen op de lange termijn (2016-2025): 20% van stedelijke uitbreidingsopgave betreft sociale huurwoningen, waarbij de uitbreidingsopgave voor sociale huur het betaalbare huursegment betreft en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw.
4. Maatregelen voor netto uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen.
5. Strategische woningbouw (nieuwbouw en transformatie), zodat huurders die willen, kunnen verhuizen.
6. Extra maatregelen voor de betaalbaarheid van woonlasten van huurders met een laag inkomen.
7. Extra maatregelen voor impulswijken en aandacht voor potentieel kwetsbare woonmilieus.

Voor het inspelen op deze extra opgaven is aanvulling op het huidige woonbeleid noodzakelijk. De afgelopen jaren is de betaalbare huurvoorraad namelijk geleidelijk steeds verder afgenomen terwijl de doelgroep is toegenomen. Bij nieuwbouw werden wel sociale huurwoningen gerealiseerd, maar deze waren voornamelijk in het bereikbare huursegment of voor studenten. Vrijesector huurwoningen werden daarnaast te beperkt afgezet in het prijssegment middelduur. Er is een extra opgave om huishoudens met een laag en midden inkomen te huisvesten met name in huurwoningen in het prijssegment tot en met betaalbaar en middelduur. De raad heeft middels verschillende moties het belang van voldoende betaalbare sociale huurwoningen reeds benadrukt. Om meer sturing te geven aan het thema huurwoningen is de Aanvulling op de Woonvisie 2013 ontwikkeld.

Beoordeling en conclusie

Huishoudens met een middeninkomen vallen tussen wal en schip. Dit zijn de huishoudens die een te hoog inkomen hebben om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en vaak een te laag inkomen hebben om een koopwoning te kunnen financieren. Om voor deze huishoudens toch voldoende huisvesting te hebben heeft de gemeente Breda de ambitie om voldoende sociale en middeldure huurwoningen te realiseren.

Voorliggend planvoornemen voorziet in de realisatie van 104 appartementen, waarvan 81 sociale huur- en 23 middeldure huur. Daarmee wordt er aangesloten op de woningbouwambities van de gemeente Breda.

Met het programmaplan 'Samen voor wonen en zorg' en het bijbehorende ‘Pact Wonen en Zorg Breda’ zijn de ambities op het gebied van wonen en zorg concreet vastgelegd. De doelgroep is breed omschreven: het gaat niet alleen om senioren, maar ook om andere aandachtsgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Het Pact is gesloten tussen de corporaties, zorgaanbieders als ook de gemeenten. Gezamenlijk leveren ze een bijdrage aan het realiseren van passende en betaalbare woningen voor de doelgroep. Daarbij is het de wens om deze mensen zolang als mogelijk zelfstandig te kunnen laten functioneren en zoveel mogelijk mee te laten doen in hun directe woonomgeving.

Zo mogelijk gemengd met anderen om de inclusiviteit te bevorderen, met een directe relatie met de buurt. Mèt oog voor de draagkracht van de buurt waar het gaat om leefbaarheid en vitaliteit.

Beoordeling en conclusie

De realisatie van het woonzorgconcept wat met voorliggend plan wordt beoogd sluit perfect aan bij het programmaplan en het gesloten Pact. De gemeente is grondeigenaar maar gaat in samenwerking met woningcorporatie Alwel en zorgaanbieder Surplus deze ontwikkeling mogelijk maken.

Het bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit' vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2022-2026. In het akkoord staat hoe het college van burgemeester en wethouders wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen zij tijdens de bestuursperiode.

Breda, de negende stad van Nederland, is met zijn historische binnenstad, zijn karakteristieke dorpen en zijn groene omgeving omgeving een aantrekkelijke plek om te wonen, werken en recreëren. Mar net als in de rest van het land staat de woningmarkt in Breda de laatste jaren steeds mee onder druk. En met de hoogste vierkantemeterprijs na de Randstad is wonen in Breda voor een grote groep inwoners niet meer vanzelfsprekend. De gemeente ziet in dat de gehele woningmarkt op slot zit. het is nodig dat wonen in Breda voor starters, alleenstaanden en tweeverdieners mogelijk en betaalbaar blijft. De gemeente Breda zet zich daarom in om de ontwikkelingen op de woningmarkt zo veel mogelijk bij te sturen.

De gemeente gaat strakker sturen op woningen voor de eerdergeneoemde doelgroepen. Hiervoor maakt de gemeente onderscheidt tussen een aantal categoriën woningen. De doelstellingen sluiten zoveel als mogelijk aan bij de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit is 30% sociaal, 40% midden en 30% vrijesector. De afgelopen jaren bleek dat de ambitie van middendure woningen moeilijk is te realiseren. Tegelijk is er de grootste behoefte aan woningen in dit segment. De komende tijd wordt er derhalve extra aandacht besteed aan deze categorie. Voor de 40% midden gaat de gemeente in gesprek met de markt, waarbij realisatie het uitgangspunt is. Dit houdt in dat de gemeente hun processen verder moet versoepelen en versnellen en dat kansen gegrepen moeten worden waarbij er per casus word bekeken welke percentages de meeste kansen opleveren.

Beoordeling en conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 104 appartementen, waarvan 81 sociale huur- en 23 middeldure huur. Hiermee wordt er direct ingespeeld op de gemeentelijke ambitie en wordt er zowel een kwantitatieve als kwalitatieve bijdrage geleverd aan de woningbehoefte van Breda. Om hierin te voorzien zal er gebruik worden gemaakt van de beschikbare ruimte. Daarnaast wordt er voorzien in een groene inrichting van de buitenruimte van het plangebied, waarmee de verbinding met het omliggende groen wordt gezocht. Hiermee wordt bijgedragen aan de onderscheidende groene identiteit van Breda.

De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals de duurzaamheidsvisie. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom is het Perspectief wonen en zijn Gebiedsprofielen Wonen opgesteld.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar zijn een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

• de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
• de woningen zijn betaalbaar;
• de woningvoorraad is divers;
• de woningen worden gewaardeerd;
• de leefbaarheid is op orde;
• de woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg;
• de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Beoordeling en conclusie

Het gebied Muizenberg is gelegen binnen het gebiedsprofiel ''Noord-West". De woningvoorraad van Muizenberg vertoond eenzelfde opbouw van woningvoorraad en bevolking. Circa de helft bestaat uit goedkope/ middeldure eengezins koop-woningen. In de huursector is 18% een goedkope eengezinswoning, 13% een goedkoop appartement. Het betreft vooral gezinnen en empty nesters. Daarnaast is ook sprake van vergrijzing. Deze oudere doelgroep wil zo lang mogelijk, zelfstanding, in de eigen wijk blijven wonen. Door appartementen met een zorgcomponent aan te bieden kunnen zij zo lang mogelijk binnen de wijk blijven wonen en komen er andere woningen beschikbaar voor ed doorstroming.

Door de toevoeging van 104 levensloopbestendige appartementen (81 sociale huur- en 23 middeldure huur) in de wijk ontstaat er een betere mix van woningen en wordt daarmee aangesloten op de vraag vanuit het gebiedsprofiel.

Op 20 april 2023 is de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld. De gemeenteraad geeft in deze verordening uitvoering aan het gestelde in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens met een maximum inkomen tot aan de DAEB-norm. Deze normen worden jaarlijks voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens vastgesteld in het MG Huurprijsbeleid van de rijksoverheid. Voor woningcorporaties is het toegestaan een beperkt aandeel van hun sociale huurwoningen aan andere huishoudens, dan de hier bedoelde doelgroep, te verhuren.

Als doelgroep voor middeldure huurwoningen worden aangemerkt eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens met een maximum inkomen, zoals jaarlijks vastgesteld door de rijksoverheid. De door de gemeente gehanteerde maximale huurprijsgrens voor middeldure huurwoningen wordt jaarlijks vastgesteld door de rijksoverheid (prijspeil 2023: € 1.000,-).

De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen wordt berekend vanaf de datum van eerste ingebruikname (verhuur) gedurende de instandhoudingstermijn. Voor middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 30 jaar na eerste ingebruikname. Gedurende dit termijn dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de betreffende doelgroep.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om zowel de inkomensgrenzen als huurprijsgrenzen in deze verordening te wijzigen.

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een park te zijn. De herontwikkeling van terreinen en de bestaande stad wordt gezien als een kans om te vergroenen. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of nieuw werkterrein in te richten als openbaar groen. Op die manier kan de hoeveelheid groen meegroeien met de toename van het aantal inwoners. Daarnaast worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om natuurinclusief te ontwikkelen en in te richten. Dit betekent dat de gebouwde omgeving zodanig wordt ingericht dat het bouwwerk en de omgeving bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het treffen van maatregelen in de openbare ruimte, maar ook het creëren van voorzieningen in de gebouwen, zoals inbouwnestkasten. De Bredase Groen- & Parknorm en het natuurinclusief ontwikkelen worden geborgd in het nog op te stellen paraplubestemmingsplan voor groen en water.

Bredase Groen- en Parknorm

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de bestaande groene hoofdstructuur gehandhaafd te blijven. De groene hoofdstructuur is weergegeven op een digitale kaart zoals is opgenomen in figuur 3.4. Wanneer het groen alsnog wordt aangetast als gevolg van een nieuwe ontwikkeling dient dit gecompenseerd te worden.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient daarnaast, met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm, minimaal 20% tot 35% van het oppervlak in te richten als openbaar groen. De hoeveelheid openbaar groen is afhankelijk van het type ontwikkeling en de locatie, Zo dient een hoger percentage groene openbare ruimte te worden ontwikkeld bij niet-grondgebonden woningen dan bij grondgebonden woningen. Voor dichtbebouwde delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt.

Natuurinclusief ontwikkelen

Om een natuurinclusieve, gebouwde omgeving te creëren dienen er groene maatregelen te worden getroffen. De te treffen maatregelen en het aantal maatregelen zijn afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling, de locatie van de ontwikkeling, het type ontwikkeling en de doelsoorten, waaronder de mens. Zo kan de ontwikkelaar worden verplicht om 1 nestkast per 5 meter gebouwlengte te plaatsen om de gierzwaluw te huisvesten.

De toevoeging van groen moet zoveel mogelijk worden geclusterd om een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren. Het groen moet aansluiten op de reeds aanwezige groenstructuren in de omgeving. Minimaal de helft van de groene openbare ruimte bestaat uit natuurlijke en inheemse vegetaties. De aanleg moet gericht zijn op beplanting in de volle grond, eventueel ondersteund met maatregelen om de groeiplaats te vergroten of te verbeteren. Technische maatregelen worden allen toegepast indien niet anders kan.

Figuur 3.4 Uitsnede Groene hoofdstructuur (plangebied rood omlijnd)

Beoordeling en conclusie

Enkel aan de noordoostzijde van het plangebied bevindt zich een deel van de Groene Hoofdstrcutuur. Dit gedeelte blijft gehandhaafd en is gelegen in de op de verbeelding opgenomen bestemming 'Groen.

Het verplichte percentage groen dat vanuit de Groen- & Parknorm van toepassing is op het plangebied bedraagt 35%. Dit komt neer op circa 4.200 m². De bestemming 'Groen' op de verbeelding van onderhavig bestemmingsplan heeft een omvang van circa 2.750 m². Daarnaast wordt het gedeelte tussen de drie woongebouwen als binnentuin in gericht. De oppervlakte hiervan beslaat circa 1.400 m². In totaal komt dit neer op 4.150 m². Daarnaast worden ook de parkeerplaatsen groen ingepast waarmee het totaal van 35% kan worden behaald. Het plan voldoet hiermee dan ook aan de gestelde Groen- en Parknorm.

De gemeente Breda heeft een digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Figuur 3.5 Uitsnede digitale bomenkaart (plangebied rood omlijnd)

Beoordeling en conclusie

Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle bomen. De dichtstbijzijnde waardevolle bomen bevinden zich op dusdanige afstand van het plangebied dat ze geen nadelige effecten als gevolg van de nieuwbouw of bouwwerkzaamheden zullen ervaren.

Aan de zuidoostzijde van het plangebied is een strook aangeduid als 'landschapselement'. Deze groenstrook blijft behouden en zal niet worden aangetast als gevolg van voorliggende ontwikkeling. Het bomenbeleid vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig plan.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de realisatie van 104 appartementen, waarvan 81 sociale huur- en 23 middeldure huur. Zorgaanbieder Surplus is betrokken bij de ontwikkeling. Gestreefd wordt naar een leefomgeving waar wonen, zorg en welzijn onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De doelgroep betreft mensen met een zorg- en ondersteuningsvraag die door middel van (soms beperkte) begeleiding alsnog zo zelfstandig mogelijk in de wijk kunnen wonen.

Er wordt uitgegaan van gestapelde woningbouw. De appartementen worden op een vanzelfsprekende wijze in het bestaand stedelijke gebied ingepast, met een duidelijke relatie met winkelcentrum De Berg.

Door toepassing van strategische uitsparingen en het streven naar een zekere geleding bestaat het totaal uit meerdere delen. Er worden drie bouwvolumes gecreëerd. Deze volumes begeleiden de omliggende straten en/of contouren van het plangebied. Samen vormen ze een carrévormige structuur met aan de binnenzijde een collectieve binnentuin. Het geheel heet een alzijdige oriëntatie die gericht is op de buitenzijde (openbare ruimte).

Op de verbeelding zijn de volumes als één bouwvlak getekend. Wel is daarbij opgenomen dat op diverse plaatsen een onderdoorgang gerealiseerd moet worden om de doorzichten van binnen naar buiten open te houden.

In totaal worden 104 appartementen gerealiseerd, waarvan 81 in de sociale huur en 23 in middeldure huur. De bouwhoogte is variërend. Het gebouw aan de zuidwestzijde (Westerhagelaan) heeft een hoogte van 10 meter. Het pand op de hoek Muizenberglaan/Kesterenlaan kent een bouwhoogte van 16 meter en het gebouw aan de watergangzijde heeft een bouwhoogte van 13 meter. Bergingen en containerruimtes dienen in het gebouw te worden opgelost.

In het pand aan de Kesterenlaan is gaat men een gemeenschappelijke ruimte creëren welke ook toegankelijk is voor omwonenden. Dit kan een ontmoetingsruimte zijn waar men ook een drankje kan nuttigen. Maar ook faciliteiten ten aanzien van volksgezondheid (medisch / paramedisch) kan hier gehuisvest worden. Deze multifunctionele ruimte heeft een omvang van maximaal 175 m² en mag enkel op de begane grond plaatsvinden.

Woon-zorgconcept

Surplus en Alwel ontwikkelen een woon-zorgconcept waarbij wonen met ondersteuning en zorg mogelijk is, met als uitgangspunt 'langer zelfstandig thuis'.

De komende jaren neemt het aantal ouderen dat zelfstandig thuis woont en in de thuissituatie ondersteuning en zorg ontvangt enorm toe. Tegelijkertijd bestaat er bij ouderen een nadrukkelijke wens om zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen en dat, door de vergrijzing en toenemende personele schaarste, de druk op de zorg toeneemt. Een antwoord hierop is het inrichten van wooncomplexen als zorgzame gemeenschappen waar men elkaar ondersteunt en naar elkaar omkijkt.

In het nieuwe complex werken bewoners, de woningcorporatie en de welzijn- en zorgorganisatie samen om hier prettig en zelfstandig samen te wonen. Hierbij wordt een verschuiving gemaakt van kwaliteit van zorg, naar kwaliteit van leven. Door te investeren in het woonklimaat, geschikte woningen, een gemeenschappelijke ruimte waar iedereen welkom is en met inrichting van de openbare ruimte wordt een gemeenschap gevormd waar iedereen welkom is en elkaar makkelijk ontmoet.

Het gezamenlijk aanbod is tweeledig, naast thuiszorg voor zowel lichte als complexe zorg, wordt op het complex ook met professionals gewerkt met een sociale opleiding die de gemeenschap concreet ondersteunt op welzijn en community vorming. Door professionals wordt de gemeenschap geholpen zodat de behoefte aan ondersteuning en zorg zo lang mogelijk zelf ingevuld kan worden. Daarnaast kan Surplus ondersteuning en zorg in het complex bieden op basis van verschillende indicaties, van lichte ondersteuning (WMO) tot zorg op basis van een ZVW of WLZ indicatie. Intensieve zorg en behandeling is mogelijk, op basis van een WLZ-VPT (volledig pakket Thuis).

Verkeer en parkeren

Het parkeren vindt plaats aan de westzijde van het wooncomplex. De parkeerplaats bevat 112 parkeerplaatsen en zal aan de Muizenberglaan worden ontsloten. Nadere onderbouwing ten aanzien van de parkeernormen is opgenomen in 5.8.

Het parkeerterrein wordt met een groene haag omzoomd. Geparkeerde auto's dienen op die manier zoveel mogelijk aan het zicht te worden onttrokken. De Westerhagelaan wordt begeleid door een aarden wal. Deze wordt ter hoogte van het plangebied, indien mogelijk vanwege de aanwezige leidingen, in de toekomst voortgezet. Dit vormt een natuurlijke begrenzing van de parkeerplaats.

Beeldkwaliteit

Ten aanzien van de beeldkwaliteit worden vanuit de stedenbouwkundige studie/visie de volgende aandachtspunten meegegeven:

Stedenbouw

• De verschillende gebouwdelen vormen samen één samengesteld/gekoppeld bouwblok
• De gebouwdelen begeleiden de omliggende straten en/of volgen de contouren van het plangebied
• Samen vormen de bouwdelen een carrévormige structuur met aan de binnenzijde een collectieve binnentuin
• Er dient in de aangegeven rooilijn gebouwd te worden
• De balkons liggen deels uitkragend op 1 meter vanuit de gevel (de buitenkant van het balkon ligt binnen de rooilijn)
• Harde wandvorming met een monotoon gevelbeeld dient voorkomen te worden
• Er dient een wisselwerking tussen 'binnen' en 'buiten' plaats te vinden. Enerzijds heeft dit betrekking op de bouwmassa's zelf door een gevelbeeld met een 'open karakter' na te streven, anderzijds kan de wisselwerking ook letterlijk worden opgevat door aandacht te schenken aan de (zicht)relatie tussen de binnentuin en de openbare ruimte
• Er dient een duidelijk afleesbare relatie te zijn tussen gevelontwerp en achterliggende functies. Blinde gevels, of een gesloten en introverte vormentaal van het gebouw, of onderdelen daarvan, moeten worden vermeden
• Ook op de begane grondlaag wordt gewoond. Het zorgt voor een levendige plint. De entrees dienen duidelijk zichtbaar te zijn. Balkons dienen achter de gevelrooilijn te worden opgelost, om de impact ervan op de openbare ruimte te verkleinen.
• Bergingen en containerruimtes dienen in het gebouw te worden opgelost
• De ruimtelijke relatie van de nieuwbouw met de omgeving is van belang voor het slagen van het uiteindelijke plan. De groenkwaliteiten van de Haagse Beemden dienen zoveel mogelijk te worden gerespecteerd en te worden voortgezet binnen het plan
• Het parkeerterrein dient met een groene haag te worden omzoomd. Geparkeerde auto's dienen op die manier zoveel mogelijk aan het zicht te worden onttrokken. De Westerhagelaan wordt begeleid door een aarden wal. Deze wordt ter hoogte van het plangebied, indien mogelijk vanwege de aanwezige leidingen, in de toekomst voortgezet. Dit vormt een natuurlijke begrenzing van de parkeerplaats

Landschap

• In de collectieve binnentuin is bijvoorbeeld plaats voor een buurtmoestuin en zijn ontmoetingsplekken met straatmeubilair ingericht voor de bewoners en de buurt
• Wandelpaden, ontmoetingsplekken e.d. rondom het gebouw hebben een klinkerbestrating en zijn rolstoelvriendelijk
• De woningen op de begane grond hebben privé-tuinen aan de gevel van het gebouw. Deze kunnen zowel aan de binnen- als buitenzijde van het gebouw liggen. De privé-tuinen worden omzoomd door een wintergroene haag van circa 70cm hoogte zodat er geen afgeschermde tuinen ontstaan
• Logisch geplaatste wadi's zorgen voor een optimale waterretentie en biodiversiteit in flora en fauna
• De gebouwdelen staan royaal geplaatst in 'groene randen' die aansluiten op de het bestaande groen
• In de binnentuin zijn zones/vakken gereserveerd met daarin bijzondere beplanting
• Afvalinzameling is ondergronds en/of in het gebouw opgelost
• Fietsparkeren op het maaiveld is gesitueerd in de nabijheid van de gebouwentrees

Architectuur

• De buitengevels zijn van kwalitatief en bijzonder metselwerk, gemêleerd en in een lichte, zandkleurige kleurtoon
• Er is aandacht voor de ritmiek, richting, verbanden en dieptewerking van het metselwerk
• Kozijnen, ramen en deuren zijn licht van kleurtoon
• De buitenruimten zijn onderdeel van het gevelontwerp
• De binnengevels zijn voorzien van een gedeeltelijk houten afwerking met een natuurlijke en warme uitstraling
• Deze afwerking heeft textuur, diepte en een menselijke schaal
• Aan de galerijzijde hebben de noord- en oostwoningen een buitenruimte die zicht heeft op de collectieve binnentuin
• Op en aan de galerij en gesloten gevels is gevelgroen aanwezig
• Groene daken zijn een mogelijkheid om de zichtkwaliteit vanuit de hoger gelegen woningen te verbeteren en zijn tevens goed voor de biodiversiteit en luchtkwaliteit van de omgeving
• De gebouwentrees zijn uitnodigend vormgegeven, hebben veel transparantie en zijn overzichtelijk voor bezoekers en bewoners
• De brievenbussen zijn zorgvuldig vormgegeven en onderdeel van de architectuur van de buitengevel

Om de stedenbouwkundige uitgangspunten te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als Bijlage 1 aan de toelichting van het bestemmingsplan is toegevoegd.

Buitenruimte

De groenkwaliteiten van de Haagse Beemden worden zoveel mogelijk gerespecteerd. De directe omgeving van de nieuwbouw en de bebouwing op zich dienen als één samenhangend geheel te worden gezien en ook zodanig te worden ingericht. De inrichting (op maaiveldniveau) sluit op een harmonieuze wijze aan op de omgeving.

Aan de openbare ruimte worden geen erfafscheidingen gerealiseerd die afbreuk doen aan het 'open' karakter van het gebouw en de wisselwerking met de openbare ruimte.

De groenstrook aan de zuidoostzijde is onderdeel van het ecologisch beheerde groen. De gemeentelijke groenstructuur ligt langs de Westerhagelaan en de watergang. De bestaande groenstructuur zal worden behouden.

Gemeente Breda heeft de ambitie in 2044 CO₂-neutraal te zijn. De landelijke ambitie is in 2050 gasloos en nieuwbouw bijna energie neutraal in 2020. Bij nieuwbouw zal gestreefd worden naar:

1. bouw zo energiezuinig en duurzaam mogelijk;
2. kijk naar de gunstige energie infrastructuur.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• beperken energieverbruik;
• toepassen duurzame energiebronnen;
• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans.

Er zijn mogelijke andere duurzaamheidsaspecten die toegepast kunnen worden: warmtepomp, zonnepanelen en deels halfopen bestrating parkeerplaatsen. Eén ander zal bij de verdere uitwerking en de omgevingsvergunning bouwen nader aan bod komen.

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Door Wematech Bodem Adviseurs B.V. is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 2. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Verkennend bodemonderzoek

Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling zeer plaatselijk wat sporen baksteen aangetroffen. Deze bijmenging met louter baksteen wordt niet aangemerkt als zijnde asbestverdacht. Voor het overige zijn geen relevante bijzonderheden en/of afwijkingen aangetroffen.

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond van de bodem niet verontreinigd is. De ondergrond van de bodem is plaatselijk licht verontreinigd met kwik. Het grondwater is licht verontreinigd met xylenen en plaatselijk tevens licht verontreinigd met barium, kobalt en nikkel of barium.

Besluit bodemkwaliteit

Geconcludeerd kan worden dat zowel de bovengrond als de ondergrond indicatief voldoet aan de achtergrondwaarde.

De eventueel tijdens de bouwactiviteiten vrijkomende bovengrond is geschikt voor hergebruik ter plaatse. Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit (aanwezigheid bodemfunctiekaart en/of AP04 onderzoek inclusief PFAS). Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Toetsing hypothese

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek kan de gestelde hypothese (VED-HE) geaccepteerd worden.

Conclusie

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij ongewijzigd gebruik binnen de huidige functieklasse en voorgenomen functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie.

De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De resultaten van het onderzoek vormen derhalve geen belemmering voor de voorgenomen bouwplannen.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de Rijksweg A16 en de Westerhagelaan. Daarnaast ligt het bouwplan binnen de geluidzone van het gebundelde spoortraject Breda-Dordrecht en het HSL-tracé.

Om te kunnen beoordelen of ter plaatse van het te realiseren woongebouw een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd, is de geluidbelasting inzichtelijk gemaakt. Derhalve heeft Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant een akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai uitgevoerd. De volledige rapportage is als Bijlage 3 bijgevoegd aan dit bestemmingsplan, hieronder volgen enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Wegverkeerslawaai

Uit het akoestisch onderzoek volgt dat het geluid afkomstig van wegverkeer op de:

• Rijksweg A16 op diverse geprojecteerde woningen een geluidbelasting veroorzaakt van maximaal 53 dB Lden;
• Westerhagelaan op geprojecteerde woningen een geluidbelasting veroorzaakt van maximaal 57 dB Lden.

Vanwege de andere onderzochte wegen treedt geen overschrijding van de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting op.

Vaststellen van hogere waarden is noodzakelijk.

30-km per uur wegen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de nabijgelegen niet-gezoneerde wegen (30 km/h) Muizenberglaan en Kesterenlaan in het onderzoek betrokken. Vanwege de Muizenberglaan treedt een geluidniveau op van maximaal 54 dB.

Spoorweglawaai

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat in het plangebied geen sprake is van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 55 dB Lden. Ten aanzien van spoorweglawaai zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen planontwikkelingen. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Cumulatie van geluid

De hoogst berekende cumulatieve geluidbelasting bedraagt 64 dB. Deze cumulatieve geluidbelasting is berekend op de derde verdieping van het westelijk gelegen bouwvolume. Op basis van methode Miedema geldt voor een dergelijke geluidbelasting de kwalificatie 'tamelijk slecht'. Voor een deel van het noordelijk en oostelijk bouwvolume geldt een kwalificatie in de categorie 'matig'. Er is sprake van een geluidluwe binnentuin met de kwalificatie 'goed'. Het bevoegd gezag zal moeten beoordelen of zij de cumulatieve geluidbelasting en bijbehorende classificaties aanvaardbaar vindt.

Criteria ontheffingenbeleid

Binnenwaarde

Het plan betreft nieuwbouw van woningen. Concreet betekent dit dat nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit van toepassing zijn. In een berekening geluidwering gevels, onderdeel van de omgevingsvergunning, moet worden aangetoond dat voldaan wordt aan deze eisen.

Uitvoeringseis – Geluidluwe gevel

Uit de maatregelenafweging blijkt dat de geluidbelasting niet tot (onder) de voorkeursgrenswaarde kan worden verlaagd. Vanuit het gemeentelijk ontheffingenbeleid bestaat de aanvullende eis dat er een geluidluwe gevel aanwezig dient te zijn in de volgende situaties:

• wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden;
• wanneer er als maatregel een dove gevel wordt gecreëerd;
• een combinatie van beide.

Enkel op het meest westelijke bouwblok is er sprake van waarden welke meer dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde liggen. Uit de rekenresultaten blijkt dat bij de achterzijde (oostzijde) van dit complex sprake is van geluidluwe gevels. Bij de overige bouwblokken is er sprake van geluidluwe gevels of waarden welke minder dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde liggen. Ter plaatse van het complex kan om die reden voldaan worden aan een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Een hogere waarde besluit is genomen. Het aspect geluid vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Aan de Westerhagelaan bevindt zich een 'groen warmtestation' van Waterschap Brabantse Delta. Om te boordelen of de nieuwbouw van woningen van invloed is op dit warmtestation is door de omgevingsdienst een onderzoek uitgevoerd naar enerzijds geluid en anderzijds geur. Deze onderzoeken zijn respectievelijk als Bijlage 4 en Bijlage 5 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Geluidsonderzoek warmtestation Waterschap Brabantse Delta

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de akoestische invloedssfeer van het aan de Westerhagelaan gelegen warmtestation van Waterschap Brabants Delta. Dit warmtestation valt onder milieucategorie 3.2, waarvoor op grond van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering een hindercirkel voor geluid geldt van 50 meter in het geval van het omgevingstype gemengd gebied. Het zuidelijk gedeelte van het plangebied ligt binnen deze afstand(en). De ligging van het warmtestation ten opzichte van het plangebied is in figuur 5.1 aangegeven.

Figuur 5.1 Ligging warmtestation en hindercirkel ten opzichte van plangebied

Bij de beoordeling van de belangen van het warmtestation zijn de akoestische rechten in het milieukader (Activiteitenbesluit) leidend. Onder de voorwaarde dat binnen de 50 dB(A) geluidscontour geen woningen worden geprojecteerd, conflicteren de akoestische milieurechten van het warmtestation niet met de planontwikkeling en wordt het niet in haar belangen geschaad, omdat de geluidruimte van het warmtestation wordt beperkt door vigerende milieuwetgeving. Bovendien zijn er, gelet op perceelgrootte, geen uitbreidingsmogelijkheden voor het warmtestation anders dan wijzigingen en uitbreidingen binnen het bestaande perceel, die weer door dezelfde milieuwetgeving worden beperkt.

Zoals te zien is in onderstaande figuur 5.2 worden er met voorliggend bestemmingsplan geen woningen mogelijk gemaakt binnen de 50 dB(A) contour.

Figuur 5.2 Ligging geluidscontouren warmtestation in relatie tot de verbeelding van het bestemmingsplan

Aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat

Bij het realiseren van woningbouw nabij het warmtestation dient naast het respecteren van de akoestische milieurechten ook sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening c.q. een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat bij de woningen in het plangebied. Er is geen vaststaande normstelling voor het bepalen wanneer wel of niet sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. In beginsel ligt deze normstelling verankerd in de geluidvoorschriften gesteld vanuit het milieuspoor. Deze voorschriften beogen de bescherming van het milieu en met de naleving hiervan worden de nadelige gevolgen voor het milieu, die het warmtestation kan veroorzaken, voorkomen of ten minste in voldoende mate beperkt.

Het warmtestation valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit. In de onderhavige situatie kunnen de grenswaarden uit dit besluit als akoestisch aanvaardbaar voor de geluidbelasting worden aangemerkt. Deze grenswaarden komen overeen met de hogere geluidbelasting voor het omgevingstype gemengd gebied (Letmaal 50 dB(A)).

Geurcontour warmtestation Waterschap Brabantse Delta

Geuremissie van het groene warmtestation kan plaatsvinden bij de verbranding van biogas in de gasmotor. De rookgassen van de gasmotor worden afgevoerd via een schoorsteen.

Het algemene uitgangspunt van het geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe geurhinder. Dit uitgangspunt vormt samen met het toepassen van de Best Beschikbare Techniek (BBT-principe) de kern van het geurbeleid. Centraal onderdeel van het geurbeleid is dat de regionale en lokale overheden in concrete situaties de uiteindelijke lokale afweging moeten maken. De gemeente Breda heeft geen lokaal geurbeleid vastgesteld, maar kan bij de beoordeling van geur in het kader van milieuvergunningen of ruimtelijke ordening gebruik maken van de ‘Beleidsregel industriële geur Noord-Brabant’ van 26 april 2016.

Met de bestaande schoorsteenhoogte (uitmonding 10 m boven maaiveld) van het warmtestation wordt in het zuidelijke gedeelte van het gebied niet voldaan aan de richtwaarde 0,5 OU_E/m³ als 98-percentiel. Hier worden echter geen woningen mogelijk gemaakt. Een deel van het plangebied voldoet daarnaast niet als 98 percentiel niet aan de grenswaarde van 1,0 OU_E/m³.

Dit houdt in dat er 2% van de tijd sprake is van een overschrijding van de geurconcentratie van 1,0 OU_E/m³. Dit is minder dan 176 uren per jaar.

Als 99,99 percentiel wordt daarentegen wel voldaan aan zowel de richt- als de grenswaarde.

Met een verhoogde schoorsteen (uitmonding 17,5 m boven maaiveld) van het warmtestation wordt in het hele gebied voldaan aan de richt- en grenswaarden ten aanzien van zowel 98-percentiel als 99,99-percentiel.

Conclusie

Ondanks dat voor een klein deel van het plangebied niet voldaan kan worden aan de grenswaarde van 1,0 OU_E/m³ als 98 percentiel wordt vanuit de gemeente Breda geen overlast ten aanzien van geur verwacht aangezien deze overschrijding slechts gedurende 176 uur per jaar zal voordoen. De berekening is uitgevoerd op basis van aannames van een vergelijkbaar warmtestation. Wanneer er nadien toch blijkt dat er sprake is van overlast kunnen maatregelen bij de bron genomen worden, waaronder bijvoorbeeld het verhogen van de schoorsteen.

In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Door Ordigi is een onderzoek bedrijven en milieuzonering verricht naar mogelijke hinder die zou kunnen optreden als gevolg van het realiseren van het plangebied. Aangezien in voorgaande paragraaf de effecten als gevolg van het warmtestation inzichtelijk zijn gemaakt, is deze in de notitie van Ordigi buiten beschouwen gelaten. De volledige rapportage is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 6. Hieronder volgen enkel de conclusies uit het onderzoek.

Beoordeling

In het kader van de bestemmingsplanwijziging naar ‘Wonen’ dient de uitwaartse milieuzonering te worden beschouwd. De omgeving betreft een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca (ten noordoosten) en kleine bedrijven (ten westen). Er is daarom sprake van het omgevingstype gemengd gebied.

Ten opzichte van alle bedrijven in de omgeving van het plangebied wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden uit de handreiking Bedrijven en milieuzonering. Ter plaatse van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd en worden omliggende bedrijven niet (onevenredig) in hun belangen geschaad.

Conclusie

Bij de bestemmingsplanwijziging van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’ aan de Muizenberglaan te Breda is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Ten behoeve van de watertoets is een waterparagraaf opgesteld waarin de effecten van voorliggend planvoornemen aan bod komen. De volledige waterparagraaf is als Bijlage 7aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder zijn enkel de conclusie uit het onderzoek opgenomen.

Beleid Waterschap Brabantse Delta

Waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid van het waterschap is opgenomen in het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027', welke is vastgesteld op 1 december 2021. De Keur bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

In de keur van het waterschap is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 3.6 'Verbod afvoer door verhard oppervlak'). De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel 'Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m² of groter is, wordt vanuit het waterschap retentie geëist.

Gemeentelijk beleid: Stedelijk Waterplan 2019-2023 'Breda water bewust'

De gemeente Breda heeft haar beleid omtrent water vastgelegd in het Stedelijk Waterplan 2019-2023 (Breda Water Robuust). Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente Breda dienen hydrologisch neutraal uitgevoerd te worden. Expliciet betekent dit dat hemelwater niet op de riolering mag worden aangesloten, maar separaat binnen de plangrenzen moet worden verwerkt. Bij een toename van het verhard oppervlak moet de ontwikkelende partij op eigen terrein extreem zware buien kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aanleveren tot aan de perceelsgrens.

De gemeente Breda heeft aangegeven om voor de planlocatie uit te gaan van het binnenkort vast te stellen nieuwe hemelwaterbeleid. Dit nieuwe beleid hanteert bij nieuw afwaterend verhard oppervlak (vernieuwing en toename) in de toekomstige situatie van minder dan 1 hectare een opgave 60 mm (60 liter per m²) voor de toename van het verhard oppervlak en 20 mm voor de vernieuwing van het verhard oppervlak. Dit dient bij voorkeur ingevuld te worden binnen het te ontwikkelen plangebied middels bovengrondse watervoorzieningen.

Waterbergingsopgave

Ten aanzien van het toekomstig verhard oppervlak wordt vooralsnog uitgegaan van een oppervlak van ca. 5.420 m². Op basis van de toekomstig verhard oppervlak en de bergingseis bedraagt de waterbergingsopgave voor de planlocatie in totaal ca. 325 m³ (5.420 m² x 60 mm / 1.000).

Het plan voorziet in de mogelijkheid tot de aanleg van een "groene" bovengrondse voorziening, een wadi, in de binnentuin. Afhankelijk van de uiteindelijke breedte van de wadi is hier sprake van een waterberging van circa 180 m³.

De waterbergingsopgave kan niet volledig bovengronds verwerkt worden, waardoor gezocht zal moeten worden naar een ondergrondse voorziening ter plaatse van de parkeerplaats. Afhankelijk van het type voorziening en de belastbaarheid hebben ondergrondse systemen een bepaalde gronddekking nodig. De GHG en de benodigde gronddekking zijn bepalend of een ondergrondse bergingsvoorziening zonder verlies van berging kan worden aangelegd. Om te kunnen voldoen aan de ontwateringsnormen zal het maaiveldniveau ter plaatse van de toekomstige parkeerplaats (deels) opgehoogd moeten worden.

Vanwege de hoge GHG is het toepassen van een infiltratieriool en/of infiltratiekratten niet mogelijk. Om hemelwater binnen de planlocatie te kunnen verwerken kan eventueel water worden geborgen in of onder de bestratingen bijvoorbeeld in de fundering. Dergelijke systemen worden vaak toegepast in gebieden waar de infiltratiemogelijkheden beperkt zijn of waar sprake is van een hoge grondwaterstand.

Voor de bestratingselementen en funderingslaag kunnen verschillende materialen worden toegepast zoals lava,(drain)zand, waterdoorlatende bestrating en/of bergende bestratingselementen. Het vullen van het systeem kan op conventionele wijze middels kolken en verbuizing, waterdoorlatende verhardingsconstructies (steen of voeg), permeoblokken en/of lijn,- molgoten. Als fundatie laag kan gekozen worden voor de toepassing van Aquaflow®, Porodur lava®, Rockflow® etc. De diverse mogelijkheden zijn doorgerekend. Hieruit is gebleken dat in ieder geval aan de waterbergingsopgave kan worden voldaan.

Conclusie

De watertoets vormt de basis voor invulling van de waterparagraaf in de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. Hiermee is invulling gegeven aan de verplichte watertoets en is gegarandeerd dat specifieke eisen van de waterbeheerders op een goede wijze in het ontwerp worden verwerkt.

Aan de hand van de beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en ontwerpgrondslagen, kan op eenduidige wijze, later het waterhuishoudkundig(inrichtings)plan worden opgesteld.

Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de ruimtelijke procedure van het plan.

De exacte oplossingsrichtingen zal in de verdere uitwerking van het plan worden vormgegeven.

Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de voorgenomen ingreep heeft op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde flora en fauna.

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden is door EcoAssist een quickscan flora en fauna opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 8 bij het bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Quickscan

Op grond van de mogelijke effecten die op kunnen treden ten gevolge van de ingreep blijkt dat deze niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd.

Wel is nader onderzoek uitgevoerd naar de vliegroutes van vleermuizen (zie hierna). Dit om te bepalen of de uitstraling van verlichting op de houtwal met populieren een negatief effect kan geven.

Ook dient, als er diepe plassen aanwezig zijn in het voorjaar of aan het begin van de zomer, voorafgaand aan de ingreep gecontroleerd te worden of er geen Alpenwatersalamanders aanwezig zijn in het plangebied. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden dient wel in alle gevallen rekening gehouden te worden met het broedseizoen en de algemene zorgplicht. Dit kan door voorafgaand aan de ingreep een ecologisch werkprotocol op te stellen en dit te volgen tijdens de werkzaamheden. Hierbij kan in dit geval waarschijnlijk gebruik gemaakt worden van een goedgekeurde gedragscode.

De ingreep heeft geen significant negatief effect op gebieden welke onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Voor Natura 2000-gebieden is de kans op negatieve effecten beperkt tot het mogelijk optreden van verrijkende effecten van stikstof. Om hier rechtszekerheid over te verkrijgen is het noodzakelijk een stikstofberekening uit te laten voeren (zie paragraaf 5.6.2). Bij de ingreep worden geen bomen gekapt welke vallen onder beschermde houtopstanden uit de Wet natuurbescherming.

Nader onderzoek vleermuizen

Uit de quickscan is gebleken dat in het plangebied nader onderzoek uitgevoerd moest worden naar vliegroutes van vleermuizen om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Uit het onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden:

• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis, grootoorvleermuis spec. en rosse vleermuis. Op basis van het lage aantal dieren dat hier aanwezig was om te jagen en de aanwezigheid van voldoende alternatief foerageergebied in de directe omgeving is het uitgesloten dat het een essentieel foerageergebied voor vleermuizen betreft.
• Gedurende het onderzoek werden geen vaste vliegroutes van grote aantallen vleermuizen waargenomen.
• De aanwezigheid van essentieel foerageergebied en essentiële vliegroutes is binnen het plangebied redelijkerwijs uitgesloten.

Met de uitvoering van de ingreep wordt de Wet natuurbescherming niet overtreden met betrekking tot vleermuizen. Het is niet noodzakelijk nog verdere stappen te ondernemen om negatieve effecten op vleermuizen bij de ingreep te voorkomen.

Wel wordt, ondanks dat er geen beschermde functies voor vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn, wel aanbevolen om bij het toepassen van verlichting de uitstraling naar het omliggende groen zoveel mogelijk te beperken. Door de boomkronen zo donker mogelijk te houden kunnen de dieren die hier nu jagen dat ook nog zoveel mogelijk in de toekomst blijven doen. Ook heeft dit een gunstig effect op andere niet beschermde soorten zoals algemene broedvogels en kleine grondgebonden zoogdieren welke gebruik maken van het gebied als leefgebied.

Op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is het verboden om zonder vergunning projecten of andere handelingen uit te voeren die, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura 2000-gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. De juridische basis voor de Wet natuurbescherming zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. Per gebied zijn voor de soorten en habitattypen instandhoudingsdoelen bepaald.

Het grootste gedeelte van de Nederlandse natuurgebieden heeft te lijden onder verzuring, vermesting en verdroging. Hierdoor gaan kwetsbare en vaak bijzondere planten- en diersoorten achteruit en maken plaats voor meer algemene soorten. Een teveel aan stikstof, in de vorm van stikstofoxiden en ammoniak, is hier voor een groot deel debet aan.

Voor wat betreft stikstofdepositie dient voor nieuwe of gewijzigde plannen onderzocht te worden of er sprake kan zijn van een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Met behulp van een rekenprogramma (Aerius Calculator) moet worden bepaald of een plan een bijdrage (>0,00 mol/ha/jaar) aan stikstofdepositie veroorzaakt ter plaatse van Natura 2000-gebieden.

Indien een bijdrage van 0,00 mol/ha/jaar wordt berekend, kan worden gesteld dat er geen sprake is van een bijdrage en daarmee het initiatief niet tot significante negatieve effecten kan leiden.

Beoordeling

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied waar stikstofgevoelige habitattypen aanwezig zijn betreft het 'Ulvenhoutse Bos', gelegen op circa 8 km afstand.

Ten behoeve van onderhavig planvoornemen heeft Ordigi een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd van zowel de aanlegfase als de toekomstige gebruiksfase. De volledige rapportage met bijbehorende berekeningen is aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 10. Hieronder volgt enkel de conclusie.

Conclusie

Uit de resultaten van de AERIUS-berekeningen volgt dat er als gevolg van het initiatief een bijdrage in stikstofdepositie van minder dan 0,00 mol/ha/jaar ter plaatse van Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er géén sprake is van een significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Er geldt daarom voor het initiatief géén vergunningplicht voor de Wet natuurbescherming.

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Archeologie Beleidskaart gemeente Breda, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op basis van de Archeologische Beleidskaart gemeente Breda is de locatie gekenmerkt als gebied met een lage archeologische verwachting. Bij bodemingrepen vanaf 5 ha. is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In voorliggend planvoornemen worden er geen bodemingrepen groter dan 5 ha. ondernomen. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet aan de orde.

Figuur 5.3 Uitsnede Archeologische Beleidskaart gemeente Breda

Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Breda heeft het plangebied een onbepaalde cultuurhistorische waarde. De bebouwing in de nabije omgeving heeft allen een lage cultuurhistorische waarde. De Westerhagelaan en de Kesterlaan zijn aangeduid als wegen met een middelhoge waarde. Deze wegen en hun waarde blijven echter behouden in de nieuwe situatie.

Figuur 5.4 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Breda

Er zijn geen monumenten of andere gebouwen met cultuurhistorische waarden aanwezig binnen of nabij onderhavig plangebied.

Met de ontwikkeling van onderhavig plangebied worden geen archeologische en/of cultuurhistorische waarden aangetast. Het aspect cultureel erfgoed vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

Als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied is er sprake van een theoretische verkeerstoename van 583 mvt/etmaal (5,6 motorvoertuigbewegingen per woning x woningen). De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld op een maatgevende dag, een werkdag. De weekdag wordt conform het CROW met de factor 1,11 opgehoogd om de verkeersgeneratie van een werkdag te bepalen. Op een gemiddelde werkdag is zodoende sprake van een verkeerstoename van 647 mvt/etmaal.

Het parkeerterrein wordt ontsloten via de Muizenberglaan. De meeste voertuigbewegingen zullen vervolgens plaatsvinden richting de Westerhagelaan.

De Muizenberglaan is een straat met een normaal wegprofiel en een maximumsnelheid van 30 km/uur. De huidige intensiteit op deze straat bedraagt 3.150 mvt/etmaal (bron: Akoestisch onderzoek weg- en spoorweglawaai). De Westerhagelaan is een doorgaande route en betreft een wijkontsluitingsroute. Wijkontsluitingswegen zijn bedoeld als de schakel tussen de woonstraat en de stedelijke hoofdweg. De maximumsnelheid bedraagt 50 km/uur. De etmaalintensiteit bedraagt bijna 25.400 mvt/etmaal.

Zowel de Muizenberglaan als Westerhagelaan beschikken nog over voldoende capaciteit om dit te verwerken.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Deze verkeerstoename zal naar verwachting niet leiden tot knelpunten met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer op de ontsluitende wegen en kruispunten. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

In 2021 is de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. In deze nota zijn kwalitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouw-, uitbreidings- en transformatieontwikkelingen.

Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatieontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad. Met haar parkeernormen blijft Breda aansluiten bij de meest recente parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381).

De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein wordt opgelost.

Beoordeling

In de Nota Parkeernormen Breda 2021 is de locatie van het plangebied aangeduid als 'overig grondgebied Breda'. Voor appartementen tussen de 70 m² en 90 m² bvo binnen dit gebied, geldt een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning. Voor sociale huur appartementen geldt een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning.

Deze parkeernorm is een optelling van een aandeel bewoners en een aandeel bezoekers van 0,3 per woning.

Naar boven afgerond komt dit neer op 109 (1,2 * 23 + 1,0 * 81) benodigde parkeerplaatsen voor het plangebied.

Aan de zuidzijde van het perceel wordt een parkeerterrein gerealiseerd met ruimte voor 112 parkeerplaatsen, daarmee wordt er voldaan aan de gestelde parkeernorm.

In de Nota Parkeernormen 2021 zijn ook normen opgenomen voor het fietsparkeren. Hiervoor geldt een norm van 3,2 per woning. Er dienen derhalve afgerond 333 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Hiervoor worden inpandig bergingen aangebracht.

In lid 11.1 van de bij voorliggend bestemmingsplan behorende planregels zijn de regels met betrekking tot parkeren geborgd.

Conclusie

Op basis van de bovenstaande beoordeling is aangetoond dat er in onderhavig planvoornemen wordt voldaan aan de parkeereisen en -normen van de Nota Parkeernormen Breda 2021.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die 'Niet in betekende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ en NO₂.

Schone Lucht Akkoord (SLA)

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt het NSL te vervallen, derhalve is in 2020 het Schone Lucht Akkoord gesloten tussen het Rijk, provincies en tientallen gemeenten, waaronder ook de gemeente Breda. Deze partijen willen de negatieve gezondheidseffecten van binnenlandse bronnen halveren in 2030 ten opzichte van 2016. In het SLA is opgenomen niet enkel aan de normen te voldoen, maar te streven naar de strengere WHO-normen op het gebied van luchtkwaliteit vanwege de gezondheidswinst.

Beoordeling

Het planvoornemen behoort vanwege de relatief beperkte omvang tot de categorie van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Een toets aan de 3% grens (bijdrage aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide) kan derhalve achterwege blijven. De blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) dient echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIML) zijn de concentraties van de nabijgelegen rekenpunten aan de Westerhagelaan voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 voor de jaren 2021 en 2030 niet worden overschreden.

Tabel 5.1 Concentraties luchtkwaliteit

Conclusie

Uit bovenstaande beoordeling en toelichting blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging 'niet in betekende mate' is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Figuur 5.5 Uitsnede risicokaart (inclusief de t.b.v. de omgevingswet in ontwikkeling zijnde quickscan (plangebied is rood omlijnd)

Beoordeling

Inrichtingen

Op de risicokaart is te zien dat nabij het plangebied één risicovolle inrichting aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze inrichting is gelegen op meer dan 320 meter afstand van het plangebied en betreft het bedrijf Cobar Europe BV. Hier worden gevaarlijke stoffen opgeslagen. Het plaatsgebonden risico bedraagt 20 meter en het invloedsgebied waarbinnen het groepsrisico moet worden verantwoord bedraagt 90 meter. Het plangebied is buiten deze contouren gelegen.

Transportroutes

De spoorlijn en de rijksweg bevinden zich op respectievelijk 250 en 300 meter van het plangebied. Op meer dan 200 meter afstand heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Als gevolg van het transport van soortcategorie B2 (toxisch gas, ammoniak) over de spoorlijn bedraagt het invloedsgebied hier van 995 meter. Het plangebied is hierbinnen gelegen. Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is aan de orde.

Over de Rijksweg A16 vindt transport plaats van onder andere de stofcategorie GT4 (toxisch gas, categorie 4) waardoor het invloedsgebied hiervan meer dan 4 km bedraagt. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied. Ook hiervoor is een verantwoording van het groepsrisico aan de orde.

Aandachtsgebieden conform Omgevingswet

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Onderdeel van de Omgevingswet is het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het plaatsgebonden risico blijft gehandhaafd. Het groepsrisico wordt gekoppeld aan zogenaamde aandachtsgebieden en wordt een kwalitatieve beoordeling; de verplichte berekening verdwijnt. Er zijn drie soorten aandachtsgebieden:

• Brandaandachtsgebied (voorheen plasbrandaandachtsgebied);
• Explosieaandachtsgebied;
• Gifwolkaandachtsgebied.

Aan de aandachtsgebieden kunnen voorschriftengebieden zijn verbonden waarvoor extra bouweisen gelden t.a.v. nieuwbouw. In de Atlas Leefomgeving is een kaart in ontwikkeling waarop de aandachtsgebieden zijn weergegeven (zie figuur 5.4). De locatie is niet gelegen binnen een brandaandachtsgebied of explosieaandachtsgebied.

De gifwolkaandachtsgebieden zijn nog niet in de Atlas Leefomgeving opgenomen. In het Besluit kwaliteit leefomgeving is aangegeven dat ten aanzien van een de afstand van een gifwolkaandachtsgebied uitgegaan moet worden van 1,5 km. Over de spoorlijn en Rijksweg gaan toxische stoffen welke een gifwolk kunnen veroorzaken in geval van een calamiteit. De afstand van de spoorlijn en Rijksweg tot het plangebied bedrage respectievelijk 250 en 300 meter en is derhalve binnen het gifwolkaandachtsgebied gelegen.

Gifwolkaandachtsgebieden kunnen niet als voorschriftengebied worden aangewezen. Om toch te komen tot voldoende bescherming tegen gifwolken gelden (voor nieuwbouw) generieke bouweisen zoals het meest geschikte ventilatiesysteem, zoals we deze nu kennen vanuit het Bouwbesluit 2012. Dit is tevens aangegeven bij de beperkte verantwoording groepsrisico hierna.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Woningen vallen, in het kader van externe veiligheid, in de categorie 'kwetsbaar'. Op grond van het Bevi als ook het Bevt moet derhalve worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval bij het risicobedrijf of op de transportroutes en;
• de zelfredzaamheid met betrekking tot de te ontwikkelen (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Voor het standaard advies kan het standaardadvies van de veiligheidsregio worden toegepast. deze is als Bijlage 11 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

De planlocatie wordt ontsloten via de Muizenberglaan welke aansluit op de Westerhagelaan. De Westerhage laan is een doorgaande weg welke de wijk ontsluit en is aangesloten op het regionale wegennet. Er kan via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden. Daarnaast kan via de genoemde wegen van de bron af worden gevlucht.

Bij calamiteiten waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron en niet direct bij het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Ter plaatse van het plangebied worden woningen gerealiseerd. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar.

Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied gelden geen belemmeringen wat betreft externe veiligheid. Een nader onderzoek is niet benodigd. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing.

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van een woongebouw met in totaal 24 appartementen. Deze activiteit valt niet onder onderdeel C van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage, dus er is geen milieueffectrapportage verplicht. De activiteit valt wel binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). De activiteit blijft wel onder de drempelwaarde, er dient derhalve wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden verricht.

Hiervoor is een aanmeldnotitie opgesteld. De aanmeldnotitie is als Bijlage 12 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan en gaat in op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op basis van de aanmeldnotitie kan het bevoegd gezag nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). Het besluit m.e.r.-beoordeling is een separate procedure en dient genomen te worden alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen

Binnen deze bestemming is openbaar groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor de beleving van de buurt. Verharding in de vorm van fiets- en voetpaden is toegestaan evenals voorzieningen zoals speeltoestellen en kunstobjecten. Binnen deze bestemming is eveneens de mogelijkheid opgenomen voor de aanleg van waterpartijen of andere waterbergende voorzieningen.

Verkeer

Binnen deze bestemming zijn verhardingen, onder andere ten behoeve van een parkeervoorziening mogelijk. Enkel bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan.

Wonen

De hoofdbestemming in dit plan is de enkelbestemming 'Wonen'. Deze bestemming bevat de regels voor de bouw van de appartementen. De regels zijn opgesteld op basis van het bronbestand van de gemeente Breda. Binnen de bestemming 'Wonen' worden uitsluitend gestapelde woningen mogelijk gemaakt in de categorie sociale en middeldure huur conform de 'doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' en eventuele wijzigingen daarvan.

Binnen de bestemming Wonen is een specifieke aanduiding 'gemengd' opgenomen. Op de locatie is het mogelijk om een maatschappelijke voorziening te creeeren. Dit kan een ontmoetingsruimte zijn waar men ook een drankje kan nuttigen. Maar ook faciliteiten ten aanzien van volksgezondheid (medisch / paramedisch) kan hier gehuisvest worden. Deze multifunctionele ruimte heeft een omvang van maximaal 175 m² en mag enkel op de begane grond plaatsvinden.

Tevens zijn binnen deze bestemming groen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Voor onderhavig planvoornemen geldt dat het kostenverhaal 'anderzins is verzekerd', derhalve is een exploitatieplan niet nodig. De gemeente Breda is zelf eigenaar van de grond. Het kostenverhaal vindt plaats via de grondverkoop aan de ontwikkelende partij.

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming.

De gemeenteraad van Breda heeft op 20 april 2023 de 'Participatieleidraad: Breda brengt samen' vastgesteld. De participatieleidraad, met de verschillende stappen, vormt de basis voor een zorgvuldig participatieproces, met alle ruimte om informatie te delen en het goede gesprek te voeren.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling wordt door de gemeente Breda, als initiatiefnemer, het participatieproces volledig doorlopen aan de hand van de participatieleidraad.

Het participatieplan is als Bijlage 13 toegevoegd aan het bestemmingsplan. Op 19 juni 2023 heeft een inloopavond plaatsgevonden. Het verslag hiervan is als Bijlage 14 opgenomen.

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

In het kader van het vooroverleg is het concept-ontwerpbestemmingsplan gestuurd naar diverse vooroverlegpartners.

De Provincie Noord-Brabant heeft het voorontwerp-bestemmingsplan bekeken aan de hand van de provinciale belangen zoals die zijn verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV). Het plan is in overeenstemming met de provinciale belangen.

Het waterschap Brabantse Delta heeft in het kader van het vooroverleg enkele opmerkingen gemaakt. Binnen het plangebied liggen 3 leidingen van het waterschap, dit zijn leidingen tussen het warmtestation wat aan de zuidkant van het plangebied staat en RWZI Nieuwveer. De leidingen liggen langs het fietspad langs de Westerhagelaan. Vanwege de aanwezigheid van de leidingen gelden beperkingen in de sleuf waar de leidingen liggen en de beschermingszone erlangs. Het verzoek is om de leidingen vastleggen in de planregels als ook de verbeelding. Hierin dienen beperkingen opgenomen te worden ten aanzien van het gebruik van de leidingenstrook/zakelijk recht strook. Het bestemmingsplan is hierop aangepast.

Na het wettelijk vooroverleg heeft dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegen als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen op het plan in te dienen. In totaal zijn zeven zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en van commentaar voorzien in de Zienswijzennota welke als Bijlage 19 aan het bestemmingsplan is toegevoegd.

Deze zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Een overzicht van de wijzigingen is eveneens opgenomen in de zienswijzennota.

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Het bestemmingsplan 'Haagse Beemden, Muizenberglaan-Westerhagelaan' met identficatienummer NL.IMRO.0758.BP2023217006-VG01 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

Het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstipverleende vergunning.• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen aan per jaar, dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval op een transportroute of als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval plaatsvindt binnen die inrichting, waarbij een gevaarlijke (afval)stof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico is bepaald, die in acht genomen moet worden.

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, ontspanning, religie, verenigingsleven en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen. Hiertoe behoren eveneens een multifunctionele ruimte voor wassen en drogen, ondersteunende diensten, ontmoetingsruimte e.d. en ondergeschikte horeca.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

Detailhandelsactiviteiten die qua uitstraling passen bij de hoofdfunctie, ter ondersteuning dienen van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn, los van de hoofdfunctie.

Het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Een multifunctionele ruimte voor ondersteunende diensten, ontmoetingsruimte e.d.

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10-6/jaar (één op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), tussen de 10-6risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10-6 per jaar; of een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

Vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

het voeren van een huishouden in een woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. kunstobjecten;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. kunstobjecten;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - gemengd' op de begane grond tevens maatschappelijke voorzieningen, met daartoe behorende ondergeschikte dienstverlening en ondergeschikte horeca met een maximum bedrijfsvloeroppervlak (bvo) van 175 m².

met daarbij behorend(e):

3. groen;
4. nutsvoorzieningen;
5. parkeren;
6. kunstobjecten;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Leiding-Biogas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. de bescherming van een biogas-leiding

In geval van strijdigheid van regels, gaan de regels van dit artikel voor die van de enkelbestemmingen en overige dubbelbestemmingen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder;
2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;
3. de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad;

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan van goederen, met uitzondering het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding.
2. het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen, indien daardoor een kwetsbaar object wordt toegelaten.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 100 m²;
   3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en [het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd
   7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   8. het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
   9. het permanent opslaan van goederen;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de leiding- en/of energievoorzieningbeheerder ontstaat of kan ontstaan en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.
2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. het gebruik van een woning voor kamerverhuur waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.
3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;
   2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als

Regels van het bestemmingsplan 'Haagse Beemden, Muizenberglaan-Westerhagelaan' van de gemeente Breda.