In deze regesl wordt versrtaan onder:

Het wijzigingsplan 'Heilaar, wijzigingsplan Heilaarstraat naast nr 203' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BW2014037007-0401 van de gemeente Breda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de (bedrijfs)woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.

• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Een woning waarvan het hoofdgebouw niet is geplaatst in één van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

• Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.

• Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met de daarbijbehorende:

2. tuinen en erven;

3. waterlopen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7:

1. voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:

1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;

2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;

3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;

4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.

2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:

1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;

2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².

3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of

2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakte verhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;

4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;

6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.

3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

De voor ‘Waterstaat - Waterberging' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterberging.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.2., voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met dien verstande dat:

1. vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterstaatbeheerder;

2. de bouwregels van de betreffende bestemmingen in acht worden genomen;

3. de belangen van de waterstaatbeheerder niet onevenredig worden geschaad.

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:

1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;

2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan100 m²;

3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;

4. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
   overige waterpartijen;

5. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;

6. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;

7. het aanleggen van andere ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.

2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. het normale onderhoud betreffen;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

3. De in lid a vermelde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting van de belangen van de waterheerder ontstaat of kan ontstaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

2. Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het peil is gelegen;

2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming.

2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;

2. het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte;

3. het gebruik van een woning voor kamerverhuur;

4. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:

1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt;

2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. Bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van functies op grond van deze planregels dient, overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd;

2. De in lid a. bedoeld eparkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;

3. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. overeenkomstig het door de gemeente Breda vastgestelde parkeer- en stallingsbeleid, met dien verstande dat aan de omgevingsvergunning (financiële) voorwaarden verbonden kunnen worden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

2. een goede woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de sociale veiligheid;

5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.

3. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Heilaar, wijzigingsplan Heilaarstraat naast nr 203'.

Op 19 november 2009 heeft de gemeenteraad van de gemeente Breda het bestemmingsplan 'Heilaar' vastgesteld. In dat bestemmingsplan zijn de twee percelen aan de Heilaarstraat ong. bestemd als 'Woondoeleinden'. Op de percelen is een bouwvlak opgenomen. Er zijn echter in de bestaande situatie geen woningen aanwezig waardoor er geen mogelijkheid is om woningen te realiseren op de percelen.

Initiatiefnemer is voornemens op ieder perceel één vrijstaande woning te realiseren. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan 'Heilaar'. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om binnen de woonbestemming extra woningen (maximaal één vrijstaande woning per bouwperceel) toe te voegen. Voorliggend wijzigingsplan heeft tot doel om op de percelen Heilaarstraat ong. de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk te maken.

Het plangebied ligt in het westen van de stad Breda. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Heilaarstraat en de achtererfgrenzen van de woonpercelen aan Heilaarstraat 201 en 203. Aan de zuidzijde wordt het plangebied deels begrensd door het fietspad aan de IABC en gedeeltelijk door de erfgrenzen van de woonpercelen aan Heilaarstraat 201 en 203. Ten westen van het plangebied vormt een groenstrook de grens. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de gronden van het woonperceel aan Heilaarstraat 207. Het plangebied betreft de percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Princenhage, sectie P, nummer 2653 en 2654. Het plangebied heeft een omvang van circa 4.460 m².

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Op dit moment is het bestemmingsplan "Heilaar" van de gemeente Breda het vigerende bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 19 november 2009.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Woondoeleinden'. Het plangebied is weliswaar voorzien van de bestemming 'Woondoeleinden' en ook van een bouwvlak, maar in de regels is opgenomen dat het bestaande aantal woningen niet mag worden vergroot. Hierdoor zijn de nieuwe woningen niet toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan.

In de bestemming 'Woondoeleinden' (artikel 5) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om woningen toe te voegen. De wijzigingsbevoegdheid is als volgt geformuleerd.

5.3 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en toestaan dat er woningen worden toegevoegd, mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:

1. de perceelsbreedte aan de zijde van de Heilaarstraat dan wel de mr. Bierensweg dient minimaal 20 meter te bedragen;

2. door middel van voorafgaand onderzoek dient te zijn aangetoond dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot de uitvoeringsaspecten in het kader van de milieuregelgeving, waaronder geluidhinder, waterhuishouding, bodem, hinder van bedrijven, alsmede vanuit archeologie, de flora- en faunaregelgeving en/of de economische uitvoerbaarheid;

3. aan de overige bepalingen van artikel 5 wordt voldaan.

De onderbouwing dat realisering van twee vrijstaande woningen binnen het plangebied past binnen deze voorwaarden is opgenomen in onderhavig wijzigingsplan. De beoogde ontwikkeling kan daarom mogelijk worden gemaakt door middel van een wijzigingsplan.

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het wijzigingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met bijlagen waarin relevante onderzoeksresultaten zijn opgenomen en de resultaten van het (voor)overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

De toelichting van dit wijzigingsplan is opgebouwd uit acht hoofdstukken en enkele bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Bestaande situatie', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet.

In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit wijzigingsplan zal verslag worden gedaan van (voor)overleg en zienswijzen.

Het plangebied ligt aan de westzijde van de stad Breda. Het ligt ten oosten van het bedrijventerrein IABC en de infrastructuurbundel van de A16-HSL en de spoorlijn naar Roosendaal. Aan de oostzijde van het plangebied ligt het recent ontwikkelde woongebied Heilaarpark. Even ten zuiden van het plangebied ligt de Ettensebaan, welke als belangrijke stedelijke structuurdrager kan worden aangemerkt.

Het plangebied ligt dus op de grens tussen het bedrijventerrein (ten westen van het plangebied) en het woongebied (ten oosten van het plangebied). De bebouwing ten westen van het plangebied bestaat uit grote loodsen, met daaromheen verharde buitenruimte waar vrachtauto's kunnen manoeuvreren. Ten oosten van het plangebied zijn grote vrijstaande woningen gesitueerd.

Het gebied Heilaar was oorspronkelijk een kleinschalig tuinbouwgebied dat toebehoorde aan de voormalige gemeente Princenhage. Het gebied dankt zijn naam aan de voormalige buitenplaats Heilaar en kent nog een historisch lint, Heilaarstraat genaamd, die de verbinding tussen Princenhage en Prinsenbeek vormde. De laanbeplanting van de Heilaarstraat is hier en daar wat verbrokkeld, maar het oude lint is nog steeds zeer herkenbaar en vormt een aantrekkelijke recreatieve verbinding tussen Princenhage en Prinsenbeek. Met de ontwikkelingen van het bedrijventerrein IABC, Heilaar Noord en de woonontwikkeling ten oosten van de Heilaarstraat is de agrarische functie bijna geheel komen te vervallen. Momenteel betreft het een zeer diverse lintbebouwing waarbij op een aantal plaatsen nog kleinschalige bedrijvigheid voorkomt. De woningen zijn zowel (voormalige) bedrijfswoningen als recentelijk gerealiseerde woningen.

Het plangebied bestaat uit graslandpercelen die gemaaid worden. Bebouwing, oppervlaktewater en hoog opgaande vegetatie (struiken en bomen) ontbreken binnen het plangebied. Langs de noord- en westrand van het plangebied staan hagen. Het deel van het plangebied langs het woonblok aan de zuidoostzijde (de woningen aan Heilaarstraat 201 en 203) is tevens afgescheiden door een haag. Ten westen van het plangebied loopt een smalle sloot. Langs de noordrand van het plangebied is een droge greppel aanwezig. Zie afbeelding 2 voor een impressie van het plangebied.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vastgesteld op 13 maart 2012, staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Uit de 13 nationale belangen zijn voor de regio Brabant de volgende opgaven van nationaal belang naar voren gekomen:

• het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;

• versterking van de primaire waterkeringen;

• deelprogramma's Veiligheid, Zoetwater en Nieuwbouw en herstructurering van het Deltaprogramma;

• EHS inclusief Natura 2000-gebieden;

• buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;

• onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;

• hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;

• voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant.

Doorwerking plangebied

De bouw van twee woningen op een onbebouwde locatie binnen de kern heeft geen nationaal belang en het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking plangebied

Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied ligt namelijk in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen (zie afbeelding 3). Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door - gezien vanuit het vliegveld - een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen.

Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter (gemeten vanaf N.A.P.) mag gelden. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied. Dit wijzigingsplan is dus niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Verder worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt in onderhavig wijzigingsplan die in strijd zijn met één van de overige nationale belangen. Onderhavig wijzigingsplan is dus in overeenstemming met het Barro.

Ladder voor duurzame ontwikkeling

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten (Bron: Nota van Toelichting bij het besluit, p. 49-51 (Staatsblad 2012, 388)). De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Doorwerking rijksbeleid voor plangebied

Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt (twee woningen), voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr 201302867/1/R4). De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt verwezen naar het provinciale en gemeentelijke beleid (paragraaf 3.2 Provinciaal beleid en paragraaf 3.4 Gemeentelijk beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

Structuurvisie ruimtelijke ordening

De Structuurvisie ruimtelijke ordening is op 19 maart 2014 in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant.

De provincie streeft naar een complete kennis- en innovatieregio. Daarvoor zijn een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, natuur- en landschapsontwikkeling, een robuust verkeer- en vervoersysteem en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven van cruciaal belang. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. De visie is gericht op een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Er is aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen en voor een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Daarnaast is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter) nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Dit is vertaald in de volgende 14 provinciale ruimtelijke belangen:

1. Regionale contrasten;

2. Een multifunctioneel landelijk gebied;

3. Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;

4. Een betere waterveiligheid door preventie;

5. Koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

6. Duurzaam gebruik van de ondergrond;

7. Ruimte voor duurzame energie;

8. Concentratie van verstedelijking;

9. Sterk stedelijk netwerk;

10. Groene geledingszones tussen steden;

11. Gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;

12. Economische kennisclusters;

13. (inter)nationale bereikbaarheid;

14. Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol.

Concentratie van verstedelijking

De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. In het landelijk gebied bieden vitale kernen landelijke en meer kleinschalige woon- en werkmilieus. Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen zijn gericht op de eigen behoefte. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul.

Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken:

• zorgvuldig ruimtegebruik;

• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;

• betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;

• versterking van de economische kennisclusters.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, spelen de elementen 'zorgvuldig ruimtegebruik' en 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit' een rol.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.

Doorwerking plangebied

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de realisatie van twee woningen op twee onbebouwde percelen binnen bestaand stedelijk gebied in Breda. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd. Daarnaast is er met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig wijzigingsplan is dus in overeenstemming met het Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Verordening Ruimte

De Verordening ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording:

1. Het plan dient bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid.

2. Er dient toepassing gegeven te worden aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in ieder geval in dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden.

3. Er dient bij een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening; de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen

De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

1. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;

2. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken van het regionaal ruimtelijk overleg, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Onder harde plancapaciteit voor woningbouw wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen (uitgedrukt in aantallen woningen) waarover een gemeente beschikt, die is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Doorwerking plangebied

Voor wat betreft de verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Planbeschrijving en stedenbouwkundige afweging en hoofdstuk 5 Milieuhygiënische en planologische aspecten. In deze hoofdstukken wordt op al de genoemde aspecten onderbouwd dat de voorgestane ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het plangebied en de directe omgeving daarvan. Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik kan gesteld worden dat hier sprake van is aangezien het gaat om inbreiding van een stedelijke functie (woningbouw) op onbebouwde percelen in het bestaand stedelijk gebied.

De gemeente Breda kent, op basis van de regionale afspraken, een maximum aantal woningen die tot 2023 gebouwd mogen worden. Het toevoegen van 2 woningen op deze locatie past binnen de regionale afspraken. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt het aantal van 2 woningen gereserveerd in het gemeentelijk woonprogramma. Ook zou gezegd kunnen worden dat de woningen reeds tot de harde plancapaciteit behoren. Het bestemmingsplan 'Heilaar' biedt namelijk al de mogelijkheid om de woningen te bouwen. (Indien een ingediend verzoek past binnen de wijzigingsbevoegdheid mag stedelijke programma geen reden zijn om verzoek af te wijzen).

Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1 Rijksbeleid. Gezien het voorgaande is de voorgestane ontwikkeling in lijn met artikel 3.1 van de Verordening ruimte 2014. Het plangebied ligt binnen gronden die op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte als 'bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied' zijn aangeduid. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met artikel 4.2 van de Verordening ruimte 2014.

Structuurvisie Breda 2030 - Keuzes maken in een dynamische tijd

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda:

• Knooppunt Breda: gaat er van uit dat we de economische kracht en regionale positie verder benutten en uitbouwen.

• Breda Markstad: gaat er van uit dat we kansen en kwaliteit van het water gebruiken bij ontwikkeling.

• Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's, waaronder ook het thema 'wonen'. Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden. In eerste instantie zet de gemeente in op herbenutting leegstaand vastgoed en op de bijsturing van bestaande woningbouwplannen. Hiervoor is voor de korte termijn (4 jaar) een opgave ingeschat van 200-400 eenheden per jaar voor studenten of arbeidsmigranten.

Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Doorwerking plangebied

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrijstaande woningen op onbebouwde percelen binnen bestaand stedelijk gebied. De gemeente Breda ondersteunt initiatieven en een differentiatie in woonmilieus. Er wordt geen bestaand vastgoed herbenut, dat is er immers niet. Maar er is wel sprake van de (her)benutting van bouwmogelijkheden die middels de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan worden geboden. De bebouwing wordt geïntensiveerd waarbij de karakteristiek van het lint behouden blijft. Daarnaast past de ontwikkeling qua aantal binnen de jaarlijkse opgave die de gemeente zichzelf gesteld heeft in de structuurvisie. Overigens is er met onderhavig wijzigingsplan geen sprake van een bestemmingswijziging. Er wordt een passende invulling gegeven aan het perceel aan het lint van de Heilaarstraat. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Er kan dan ook gesteld worden dat de gemeente bij het opnemen van die wijzigingsbevoegdheid al de beleidsmatige afweging heeft gemaakt over het toestaan van extra woningen binnen de woonbestemming. De voorgestane ontwikkeling is daarmee passend binnen de structuurvisie 2030.

Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd

De gemeenteraad heeft op 19 december 2013 de Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd vastgesteld. De gemeente Breda heeft zichzelf tot doel gesteld dat Breda een complete woongemeente is, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. De doelstelling is dat er in Breda voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis is dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wenst dit te behouden en te versterken en doet dit door uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Deze ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda 2030.

Doorwerking plangebied

De gronden aan de Heilaarstraat zijn particulier eigendom. De Heilaarstraat bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Met de voorgestane ontwikkeling worden twee vrijstaande woningen aan het lint toegevoegd, op een logische plek. Daarmee is er sprake van een goed doordacht woningbouwprogramma. Overigens is er met onderhavig wijzigingsplan geen sprake van een bestemmingswijziging. Er wordt een passende invulling gegeven aan het perceel aan het lint van de Heilaarstraat. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Er kan dan ook gesteld worden dat de gemeente bij het opnemen van die wijzigingsbevoegdheid al de beleidsmatige afweging heeft gemaakt over het toestaan van extra woningen binnen de woonbestemming. De voorgestane ontwikkeling is daarmee passend binnen de Woonvisie Breda.

Het perceel aan de Heilaarstraat ligt tussen de huisnummers 207 en 203 in. Een deel van het perceel loopt achter de bebouwing van huisnummers 203 en 201 door naar de IABC-weg. Daarmee heeft het perceel een L-vorm. De Heilaarstraat is van oorsprong een oud agrarisch lint van de dorpskern van Princenhage (nu onderdeel van het stedelijk gebied Breda) naar Prinsenbeek. Destijds lag het lint in het buitengebied, maar het is door de aanleg van het bedrijventerrein langs de A16 en het woongebied Westerpark in de jaren '90 van de vorige eeuw onderdeel van het Bredase stedelijke gebied geworden. De Heilaarstraat markeert de overgang tussen deze twee sferen en heeft een eigen (landelijke) karakteristiek behouden.

De Heilaarstraat heeft een breed wegprofiel. Bebouwing is soms direct aan het lint gesitueerd, dan weer op afstand. Het zijn veelal vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. De tijdsperiode en architectuur van de bebouwing wisselt: van oudere boerderijen tot recent gebouwde villa's.

Aan de westzijde grenst de planlocatie aan het bedrijventerrein IABC. Een sloot en bomenrij markeert de begrenzing van het lint. Bebouwing van het bedrijventerrein is op afstand van de planlocatie gesitueerd. De bomenrij onttrekt de bedrijfsbebouwing enigszins aan het zicht. Vanuit de Heilaarstraat bepalen het brede wegprofiel van het lint en de ruim opgezette kavels de stedenbouwkundige karakteristiek.

De planlocatie betreft onbebouwd grasland tussen de vrijstaande woningen. De planlocatie heeft een L-vorm. Een deel van de planlocatie grenst daarmee aan de IABC-weg. De zuidoostelijke hoek, waar de huisnummers 201 en 203 op liggen, is als het ware uit het perceel 'geknipt'. Huisnummer 203 is op een afstand van circa 22 meter van het lint gesitueerd. Huisnummer 201 ligt op een afstand van circa 6 meter. Achter het huisnummer 201 is recent een bijgebouw gerealiseerd voor een beroep aan huis. Deze wordt ontsloten op de IABC-weg. Daarmee is specifiek voor deze locatie een duidelijk onderscheid gemaakt in de woonfunctie aan het lint en een bedrijfsmatige functie achter op het perceel. Woningen worden ontsloten op de Heilaarstraat.

Zoals op afbeelding 4 te zien is, wisselt de afstand van de bebouwing tot aan het lint. Nieuw te realiseren bebouwing aan het lint moet deze karakteristiek ondersteunen. Voorkomen moet worden dat er een strakke bebouwingswand wordt gerealiseerd. Specifiek voor de planlocatie is het van belang dat de bebouwing op een goede manier aansluit op aangrenzende bebouwing. Daarbij is nr. 207 dicht op het lint geplaatst en nr. 203 op grote afstand van het lint. De woning nr. 201 is recent op korte afstand van het lint gesitueerd.

Door de nieuwe bebouwing te dicht op het lint te plaatsen bestaat de kans dat de woning nr. 203 als het ware 'verdwijnt' achter de andere woningen in het lint. Voorgesteld wordt om de nieuwe woningen 'getrapt' van elkaar te situeren, waarbij de woning het dichtst bij nr. 203 op een grotere afstand van het lint wordt geplaatst. Daarmee wordt in overgang gecreëerd naar de woning nr. 203. De woningen voldoen in positionering en volume aan de regels zoals in het bestemmingsplan opgenomen.

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw wijzigingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit wijzigingsplan relevante milieuaspecten behandeld.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. In het plangebied wordt de realisatie van twee vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r.

2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 5.8 (Flora en fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.

3. In Hoofdstuk 5 Milieuhygiënische en planologische aspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig wijzigingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Zoals uit bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;

• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De straten in de omgeving van het plangebied hebben een maximumsnelheid van 50 km/uur. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daardoor noodzakelijk. Een akoestisch onderzoek heeft dan ook plaatsgevonden (Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen bouwplan 2 woningen Heilaarstraat te Breda (projectnr. M14 342.401). K+Adviesgroep bv, 21 oktober 2014). Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat plaatselijk de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder niet zal worden overschreden. In het kader van de Wet geluidhinder worden, vanwege wegverkeerslawaai, geen beperkingen aan het onderzochte bouwplan opgelegd.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Een nieuw initiatief is niet relevant als aannemelijk kan worden gemaakt dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie

De in dit wijzigingsplan opgenomen ontwikkeling (de realisatie van twee woningen) valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen (de realisatie van 1.500 woningen). De onderhavige ontwikkeling is dan ook niet in betekende mate van invloed op de omgeving. Dat betekent, dat een luchtkwaliteitonderzoek niet noodzakelijk is en er voor wat betreft luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel als mogelijk aan op het Bevi) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.).

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants, zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Risicovolle activiteiten

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Doorwerking plangebied

Woningen zijn kwetsbare objecten waardoor getoetst is aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle bedrijven

Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. De meest nabijgelegen bedrijven bevinden zich aan IABC 5301 en IABC 5325. Dit is op een afstand van circa 400 meter. Gezien de aard van de bedrijven (een ammoniakkoelinstallatie en een propaantank) en de afstand tot het plangebied, zijn deze bedrijven niet van invloed op de voorgestane ontwikkelingen.

Leidingen

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen leidingen. De meest nabijgelegen leidingen bevinden zich ten noorden van het plangebied op een afstand van circa 880 meter. Gezien deze afstand tot het plangebied zijn deze leidingen niet van invloed op de voorgestane ontwikkelingen.

Transport gevaarlijke stoffen

Er bevinden zich geen transportroutes van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied. De meest nabijgelegen routes zijn de A16 op een afstand van ruim 750 meter en de spoorlijn Breda-Roosendaal op een afstand van ruim 600 meter. Gezien deze afstand tot het plangebied zijn deze transportroutes niet van invloed op de voorgestane ontwikkelingen.

Conclusie

Er zijn voor wat betreft externe veiligheid geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

In het kader van de ruimtelijke onderbouwing vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Er dient in beeld te worden gebracht of de beoogde functie of het beoogde gebruik kan worden toegelaten met het oog op de bodemkwaliteit. Dit houdt in dat de bodemkwaliteit ter plaatse geen beletsel mag zijn voor de beoogde bestemming of gebruik. Er is dan ook een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Princenhage, sectie P, nummers 2653 en 2654 Heilaarstraat te Breda (project 2014.0205). Lycens Milieu & Ruimte B.V., 8 oktober 2014).

Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Conclusie

In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten kwik en lood gemeten. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Oorzaak voor de licht verhoogde gehalten wordt gezocht in de waargenomen bodemvreemde materialen en het gebruik van het terrein door de jaren heen.

Het grondwater is licht verontreinigd met barium en kwik. Op basis van de bekende gegevens wordt ten aanzien van barium aangenomen dat er sprake is van een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde. Voor het gemeten licht verhoogde kwikgehalte kan op basis van de bekende gegevens geen directe oorzaak gegeven worden.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de geplande herontwikkeling van het terrein.

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 wettelijk vastgelegd.

Beleidskader

Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal Waterplan van Noord-Brabant, het Waterbeheersplan 2010-2015 van Waterschap Brabantse Delta, het nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. De bekende drietrapsstrategieën zijn leidend:

• vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit);

• voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit)

Daarnaast is de 'Beleidsbrief regenwater en riolering' nog relevant. Hierin staat hoe het beste omgegaan kan worden met het hemelwater en het afkoppelen daarvan. In deze beleidsbrief worden analoog aan de bekende drietrapsstrategieën de volgende pijlers genoemd:

• aanpak bij de bron: het voorkomen van verontreiniging van regenwater;

• regenwater vasthouden en bergen;

• regenwater gescheiden van afvalwater afvoeren en

• integrale afweging op lokaal niveau.

Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Waterschap Brabantse Delta heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010-2015. De thema's Veilige dijken, Droge voeten, Voldoende water, Gezonde natuur, Schoon water en worden Genieten van water worden daarin behandeld. Deze thema's pakt het waterschap integraal op. In het waterbeheerplan staan de doelen en de noodzakelijke maatregelen. Bij de keuze daarvan heeft het waterschap een afweging gemaakt tussen belangen van boeren, bedrijven, burgers, natuurbeheerders en andere partijen.

Bovenstaand beleid betekent onder andere dat er 'hydrologisch neutraal' moet worden gebouwd. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verharding valt, in principe niet versneld mag worden afgevoerd. Er zal moeten worden gezocht naar vormen van hergebruik, vasthouden of bergen van hemelwater. Vermenging van vuil en schoon (hemel-) water wordt niet wenselijk geacht.

Waterschap De Brabantse Delta: toetsingskader ruimtelijke ordening

Het toetsingskader ruimtelijke ordening vormt de ruimtelijke vertaling van het waterschapsbeleid. In het document 'De ruimte blauw geordend' geeft het waterschap aan waar en hoe (onder de randvoorwaarden van een duurzaam watersysteem) kansen liggen voor landbouw en stedelijke functies.

Gemeentelijk hemel- en grondwaterbeleid in een notendop

1. Dit beleid is van toepassing voor lozing op de riolering én op oppervlaktewater. Bij lozing op oppervlaktewater is ook het beleid van Waterschap Brabantse Delta van toepassing.

2. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien daar waar het valt te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering) in het kader van het duurzaamheidsprincipe.

3. Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen om wateroverlast te beperken, het veiligheidsprincipe.

4. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik.

5. (Geo)hydrologisch onderzoek is nodig en geeft inzicht in mogelijkheden en beperkingen.

6. De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

Duurzaam en veilig omgaan met hemelwater

De voorkeursvolgorde voor hemelwater in Breda is gericht op het zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem brengen en vasthouden van schoon hemelwater, daar waar het valt. Dit betekent dat ten eerste wordt gestreefd naar infiltreren waar het kan, ten tweede bergen en vertraagd afvoeren waar infiltratie niet kan en als laatste afvoeren naar een andere bergings- of afvoervoorziening. Deze voorkeursvolgorde geldt voor zowel een toename van het verhard oppervlak als het oppakken van verhard oppervlak. Onder oppakken van verhard oppervlak wordt verstaan het opbreken van verharding en terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en sloop en nieuwbouw van gebouwen. Voor daken gaat de voorkeur van hemelwaterverwerkende voorzieningen uit naar de aanleg van groene daken. Voor verharding gaat de voorkeur uit naar afstroming in de bermen. In alle gevallen geldt zuiveren waar nodig.

Oppakken van verhard oppervlak = duurzaamheidsprincipe Breda

Bij het oppakken van verhard oppervlak gelden de duurzaamheidsprincipes van de gemeente Breda. Kleine buien dienen op een zo natuurlijk mogelijke wijze te worden verwerkt. Onder een kleine bui wordt elke willekeurige bui verstaan die doorgaans zonder problemen via de riolering kan worden afgevoerd. Schone en vuile waterstromen dienen gescheiden te worden aangeleverd tot aan de perceelgrens. Denk bij lokale verwerking van hemelwater aan grindkoffers onder de regenpijp, infiltratiestroken in het groen, groene daken, afwatering in de berm, infiltratiebuizen, etc. Om wildgroei aan (onbeheersbare) voorzieningen te voorkomen heeft gemeente Breda een adviserende rol . Voor de opvang van kleine buien gaat het hemelwaterbeleid uit van lokale verspreid liggende hemelwatervoorzieningen (nabootsen natuurlijke situatie).

Toename verhard oppervlak (< 2000 m2) = duurzaamheidsprincipe en veiligheidsprincipe Breda

Bij een toename van het verhard oppervlak kleiner dan 2000 m2 gelden alleen de hemelwaterbeleidsregels van gemeente Breda. De ontwikkelende partij dient op eigen terrein, naast de kleine buien, ook extreem zware buien te kunnen verwerken. Schone en vuile waterstromen dienen gescheiden te worden aangeleverd tot aan de perceelgrens. Een bui die gemiddeld eenmaal per 100 jaar voorkomt wordt beschouwd als een extreem zware bui. Voor de opvang van extreme buien gaat het hemelwaterbeleid uit van centraal gelegen robuuste hemelwatervoorzieningen (bedrijfszekere werking).

Duurzame omgang met grondwater

De gemeente Breda streeft via het grondwaterbeleid naar een situatie waarbij het grondwater niet tot structurele grondwateroverlast leidt en geen belemmering vormt voor het gebruik van de grond. De ontwikkelende partij moet bij (her)inrichting van het terrein in een zo vroeg mogelijk stadium rekening houden met grondwater. Dit betekent dat ten eerste wordt gestreefd naar verhogen waar het kan, bouwkundige aanpassingen waar mogelijk en als laatste afvoeren waar nodig. In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet.

Onderzoeks- en rapportageplicht

Voor zowel grondwater als hemelwater geldt een onderzoeks- en rapportageplicht. Middels een bodemkundig-(geo)hydrologisch onderzoek wordt inzicht verkregen in grondwaterstanden en bodemopbouw. In de (beknopte) rapportage worden zowel locatiespecifieke als algemene uitgangspunten vastgelegd en wordt de keuze voor de invulling van het toekomstige watersysteem onderbouwd.

Samenwerking met de waterbeheerder

De waterparagraaf moet in het kader van de watertoets door de gemeente Breda voorgelegd worden aan het Waterschap Brabantse Delta.

Huidig situatie watersysteem

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Breda.

Bodem en grondwater

Het bodemprofiel binnen het plangebied bestaat uit matig fijn, zwak siltig, zwak humeus zand in de bovengrond tot matig fijn, zwak siltig zand in de ondergrond. Plaatselijk is in de ondergrond een zwak tot sterk zandige leemlaag aanwezig op een variërende diepte. Tijdens het uitvoeren van het veldwerk in het kader van het verkennend bodemonderzoek (zie paragraaf 5.6 Bodem) is een gemiddelde grondwaterstand waargenomen van ongeveer 1,20 m-mv. De stroming van het freatische grondwater in het eerste watervoerende pakket is globaal in noordwestelijke richting. Lokaal kan de grondwaterstroming van deze richting afwijken. Het plangebied is niet gelegen in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied, of boringsvrije zone, alwaar de Provinciale Milieuverordening van de provincie Noord-Brabant van toepassing is.

Oppervlaktewater

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Nabij het plangebied is wel oppervlaktewater aanwezig in de vorm van een sloot. In afbeelding 5 is een uitsnede weergegeven van de schouwkaart van het waterschap Brabantse Delta. Op deze uitsnede is zichtbaar dat er ten westen van het plangebied een watergang (categorie A Watergang) is gelegen. Het plangebied grenst direct aan deze watergang, waardoor keurzonering van toepassing is op het plangebied. Langs de noordrand van het plangebied is een droge greppel aanwezig.

Riolering

In de gemeente Breda wordt afvalwater en hemelwater in de meeste gebieden gemengd via de riolering afgevoerd. Dit wordt aangeduid als een gemengd stelsel.

Water in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen

Toename verhard oppervlak

In de huidige situatie is het plangebied geheel onverhard. De nieuwe ontwikkeling bestaat uit de bouw van twee vrijstaande woningen. Daarmee wordt verhard oppervlak van circa 1.100 m² toegevoegd. Dit bestaat uit 450 m² bebouwing per woning (dit maximum is in het bestemmingsplan gesteld) en circa 100 m² verharding per woning ten behoeve van inrit, terras en dergelijke.

Bij nieuwbouw dient conform de bouwverordening vuilwater en hemelwater gescheiden te worden afgevoerd. Het zoveel mogelijk afkoppelen van hemelwater is eveneens een beleidsstreven van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap Brabantse Delta hanteert het uitgangspunt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen, kleiner dan 2.000 m² geen compenserende waterberging noodzakelijk is. Bij uitbreidingen groter dan 2.000 m² geldt dat per extra hectare verhard oppervlak 604 m³ hemelwater tijdelijk geborgen dient te worden. Infiltratie heeft hierbij de voorkeur boven berging in oppervlaktewater. Bij infiltratie geldt dat de voorkeur uitgaat naar bovengrondse infiltratievoorzieningen boven ondergrondse.

Onderhavig initiatief betreft een uitbreiding met circa 1.100 m², waardoor compensatie niet aan de orde is. Wel dienen de mogelijkheden tot afkoppelen en ter plaatse bergen/ infiltreren van hemelwater zoveel mogelijk te worden benut. Aan de achterzijde van de bebouwing is ruimtelijk gezien de mogelijkheid om een bergings-/ infiltratievoorziening te realiseren. Daarnaast kan hemelwater afgekoppeld worden op de watergang ten westen van het plangebied.

Voor het bepalen van de omvang van de berging kan de vuistregel van het waterschap worden gehanteerd:

• 0,11 ha * 604 m³ = 66,44 m²

Aan de westzijde van het plangebied bevinden zich de achtertuinen van de woningen. In deze zone kan worden voldaan aan de berekende bergingsbehoefte. Hemelwater kan vertraagd infiltreren in de ondergrond. Tevens is het mogelijk het hemelwater af te koppelen op de watergang ten westen van het plangebied of op de greppel ten noorden van het plangebied.

Bij voorkeur wordt hemelwater vanaf daken oppervlakkig (molgoten) naar de voorziening geleid. Om verontreinigen te voorkomen mogen geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt worden. Indien toch gebruik wordt gemaakt van uitlogende bouwmaterialen (zoals zink), dan dienen deze te worden voorzien van een coating.

Riolering

Het huishoudelijk afvalwater zal op het gemeentelijk rioleringsstelsel worden afgekoppeld. Er zijn hierbij geen capaciteitsproblemen te verwachten.

Water in relatie tot de verbeelding en de planregels

Binnen de bestemming 'Wonen' worden waterlopen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen direct mogelijk gemaakt en zal de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterberging' opgenomen worden aan de westzijde van het plangebied.

Conclusie

Onderhavig plan betreft de realisatie van twee woningen. De toename van het verharde oppervlak is kleiner dan 2.000 m² waardoor compensatie niet aan de orde is. Met het oog op een duurzaam waterbeheer wordt het afvloeiend hemelwater van nieuwe verhardingen afgevoerd naar een bergings- of infiltratievoorziening aan de achterzijde van de bebouwing of op de watergang ten westen van het plangebied. Vanuit hier kan hemelwater vertraagd infiltreren in de bodem. Er vindt geen lozing van het hemelwater plaats op het gemeentelijk riool.

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Verordening Ruimte (Noord-Brabant) is vastgelegd.

Doorwerking plangebied

Middels een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden (Quickscan flora en fauna, Heilaarstraat (ong.), Breda (projectnr. 211x05675). BRO, 18 september 2014).

Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Er zijn voor wat betreft flora en fauna geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling, onder voorbehoud van de volgende voorwaarden:

• Binnen het plangebied zijn enkele broedende vogels te verwachten in de direct langs het plangebied gelegen hagen. Over het algemeen zijn nesten van de meeste soorten vogels uitsluitend beschermd gedurende de periode dat deze nesten in gebruik zijn, dat wil zeggen de broed- en nestperiode. Het is in de praktijk niet mogelijk om een ontheffing te verkrijgen voor het verwijderen of verstoren van deze nesten in deze periode. Door de werkzaamheden in de directe omgeving van de hagen buiten de broedperiode (half maart- half augustus) uit te voeren, wordt het risico op overtreding van de Flora- en faunawet sterk verminderd.

• Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en Faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. In het kader van de algemene zorgplicht is het echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen. In het kader van de algemene zorgplicht zijn geen specifieke maatregelen nodig voor zoogdieren en amfibieën.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het Ulvenhoutse bos. De afstand van het plangebied tot het Ulvenhoutse bos bedraagt ongeveer 5 kilometer. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de grote afstand zijn negatieve effecten op het Natura 2000 gebied uit te sluiten.

Cultuurhistorie

Beleidskader

Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal.

Doorwerking plangebied

In de gemeente Breda wordt gewerkt met een beleidsadvieskaart voor cultureel erfgoed. Voor wat betreft de Heilaarstraat zijn er behoudens archeologie specifieke aspecten geen specifieke aspecten voor de Heilaarstraat benoemd. Ook de kaartlaag 'cultuurhistorie' van de Verordening Ruimte van de provincie Noord-brabant geeft geen specifieke zaken aan met betrekking tot het aspect cultuurhistorie.

Archeologie

Beleidskader

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

In de nota "Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015" is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, dient bij nieuwbouw een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden voor de gebieden die op de "Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie" zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Doorwerking plangebied

Het onderhavige plangebied heeft een middelhoge indicatieve waarde. In afstemming met de regioarcheoloog wordt daarom een Programma van Eisen opgesteld (Programma van Eisen Heilaarstraat Breda, Aeres Milieu, november 2014).

Dit programma van eisen is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Na goedkeuring van dit PvE wordt een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd.

Om de mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden te beschermen is in onderhavig bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor het plangebied. Door deze dubbelbestemming worden (eventuele) archeologische waarden beschermd tegen toekomstige werkzaamheden. Op deze locaties dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden indien gronden worden geroerd met een oppervlak groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. Op het moment dat het proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd voordat dit bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, zal deze dubbelbestemming verwijderd worden. Dan is immers aan het onderzoeksvereiste voldaan.

Verkeer

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrijstaande woningen aan de Heilaarstraat. Er zal sprake zijn van een geringe toename van het aantal motorvoertuigbewegingen door de realisatie van deze woningen (circa 14 per etmaal). Deze beperkte toename van het aantal motorvoertuigbewegingen is niet van invloed op de verkeerssituatie. Gezien het profiel van de Heilaarstraat kan deze weg de minimale toename van het aantal verkeersbewegingen goed verwerken.

Parkeren

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is vastgesteld in de 'Nota Parkeer- en stallingenbeleid Breda'. In de nota zijn ook de gemeentelijke parkeernormen bepaald. Voor vrijstaande woningen in dit gebied geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen per woning (afgerond 2). Voor de woningen zal worden voorzien in twee parkeerplaatsen op het eigen terrein. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden zodat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (Bedrijven en Milieuzonering', Uitgave VNG, Den Haag, 2009).

Doorwerking plangebied

Binnen het plangebied worden twee woningen gerealiseerd waardoor er geen sprake is van eventuele hinder vanuit het plangebied op de omliggende woningen.

Ten westen van het plangebied bevindt zich het bedrijventerrein IABC. De Heilaarstraat kan worden aangemerkt als een straat met lintbebouwing. Op de percelen aan de Heilaarstraat zijn woon-werk eenheden toegestaan. Gezien het voorgaande kunnen het plangebied en de omgeving daarvan beschouwd worden als een gemengd gebied. Daardoor kunnen kleinere richtafstanden worden aangehouden, te weten één afstandsstap lager.

Op de aangrenzende bedrijfspercelen zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan bedrijven met een maximale categorie van 3.2 toegestaan. Op basis van de richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied betekent dit dat er een afstand van 50 meter aangehouden moet worden tussen de bestemmingsgrens van de bedrijfspercelen en de achtergevel van de woningen. Een bedrijvenlijst met de bestaande bedrijven in de omgeving is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

In het stedenbouwkundig plan voor de realisatie van de woningen is rekening gehouden met de afstand van 50 meter. De hoofdmassa ligt op een afstand van meer dan 50 meter. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Er kan zodoende geconcludeerd worden dat er met betrekking tot bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

Doorwerking plangebied

In en nabij het plangebied bevindt zich geen belemmerende agrarische bedrijvigheid.

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied liggen geen kabels of leidingen die planologisch relevant zijn. Er zijn uit dit oogpunt derhalve geen belemmeringen voor de realisering van de vrijstaande woningen.

Algemeen

Breda wil een duurzame stad zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat ervoor gezorgd wordt dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Dit betekent een visie op lange termijn waarden. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit van gebouwen, maar om de synergie tussen gebouwen en omgeving en de kwaliteit van het geheel. De eigenschappen en potenties van het gebied zijn voor een duurzame ontwikkeling maatgevend. Onder een duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Bij de herontwikkeling van terreinen wordt het milieu op verschillende wijzen belast. Hierbij wordt zowel naar de bouwfase als naar het gebruik en het onderhoud van het gebied gekeken. De milieubelasting kan worden verminderd door bijvoorbeeld verantwoord materiaalgebruik, energie- en waterbesparing en afvalpreventie. De nadruk ligt op de behoefte van de consument aan luxe, comfort, kwaliteit, veiligheid en gezondheid. Duurzaam ontwikkelen betekent dus ook: "een gebied en gebouwen waarin de bewoner/gebruiker zich prettig voelt".

Het bestaand wettelijk kader wordt steeds verder bijgesteld om wel duurzaam gebieden te ontwikkelen. Aan dit wettelijk kader voldoet het plangebied aan de Heilaarstraat. Bij de ontwikkeling van de twee woningen is er aandacht voor het aspect duurzaamheid door verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en energieopwekking, waterbesparing, gezond binnenmilieu en afvalpreventie.

Volgens de "drie-stappen-strategie" worden deze aspecten benaderd:

1. Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en productie van afval.

2. Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en afval.

3. Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.

Bij de verdere uitwerking van het bouwplan worden genoemde aspecten verder uitgewerkt.

Inleiding

Het onderhavige wijzigingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit wijzigingsplan sluit aan bij het moederplan 'Heilaar' van de gemeente Breda, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van d.d. 12 februari 2009. Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan heeft in het moederplan de bestemming 'Woondoeleinden' met een bouwvlak. Echter zijn er op de gronden geen nieuwe woningen toegestaan.

Voorwaarden

Middels dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid conform artikel 5.3 (wijzigingsbevoegdheid) van het moederplan. Dit artikel luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en toestaan dat er woningen worden toegevoegd, mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:

1. de perceelsbreedte aan de zijde van de Heilaarstraat dan wel de mr. Bierensweg dient minimaal 20 meter te bedragen;

2. door middel van voorafgaand onderzoek dient te zijn aangetoond dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot de uitvoeringsaspecten in het kader van de milieuregelgeving, waaronder geluidhinder, waterhuidhouding, bodem, hinder van bedrijven, alsmede vanuit archeologie, de flora- en faunaregelgeving en/of de economische uitvoerbaarheid;

3. aan de overigen bepalingen van artikel 5 (bestemming Woondoeleinden) wordt voldaan.

In onderhavig geval blijft de bestemming ongewijzigd. Beide percelen aan de zijde van de Heilaarstraat zijn tezamen 45,6 meter breed. Derhalve kan middels dit wijzigingsplan worden voldaan aan sub a; een minimale breedte van 20 meter per perceel. Sub b wordt in voorgaande hoofdstukken onderbouwd. Aan sub c is tevens voldaan, omdat met betrekking tot de planregels is aangesloten bij het moederplan. Aan de voorwaarden voor de wijziging ten opzichte van het moederplan wordt derhalve voldaan.

Voor regeling en de verbeelding van het wijzigingsplan is aangesloten bij het moederplan en de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). In het kader van de SVBP 2012 dient een vaste volgorde en indeling van het bestemmingsplan aangehouden te worden. Deze is hieronder aangegeven.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies. De doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden van de gronden zijn hierin aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voorafgaande afwijking of wijziging) toegestaan. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, goothoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak, kan hiervoor een omgevingsvergunning voor het bouwen worden verleend.

Bestemming Wonen

Voor onderhavig plan geldt de bestemming 'Wonen'. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor vrijstaande woningen met aan-, uitbouwen, bijgebouwen en bedrijfsgebouwen van categorie 1 of 2.

Voor het bouwen van gebouwen geldt, dat deze uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd mogen worden, met inachtneming van het in de regels bepaalde bebouwingspercentage en een maximale goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 10 meter. Ook voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geeft deze bestemming bouwregels.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterberging' opgenomen voor de westzijde van het plangebied.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel;

• Algemene bouwregels: hierin is de nadere eisen-regeling opgenomen;

• Algemene gebruiksregels: hierin worden alle vormen van gebruik, die in strijd zijn met de aan de grond gegeven bestemming, verboden;

• Algemene afwijkingsregels: hierin wordt bepaald waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen;

• Overige regels: hierin wordt geregeld welke voorschriften van de Bouwverordening geen aanvullende werking hebben.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat:

• Overgangsrecht;

• Slotregel.

Kostenverhaal

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het wijzigingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het wijzigingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan opgestart (artikel 3.6 Wro).

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit wijzigingsplan zullen worden geïnformeerd. De reacties van deze instanties zullen in dit plan verwerkt worden.

Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is onderhaving conceptontwerp van het wijzigingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

1. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in 's-Hertogenbosch

2. Waterschap Brabantse Delta in Breda

3. Brandweer Midden en West-Brabant, afdeling risicobeheersing

4. Brandweer Midden en West-Brabant, afdeling Pro-actie en Preventie

De Provincie, het Waterschap en de Brandweer, afdeling Pro-actie en Preventie hebben gereageerd.

De Provincie heeft geen opmerkingen.

De Brandweer geeft aan dat het standaardadvies van toepassing is en dat heeft geen invloed op de ontwikkeling van het plan.

Het Waterschap

Het Waterschap geeft aan dat er geen belemmeringen zijn voor onderhavig wijzigingsplan en voorts dat er geen opmerkingen zijn op de toelichting, regels en verbeelding.

Zienswijzen

Met de tervisielegging van het ontwerpwijzigingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

De vaststellingsprocedure van het wijzigingsplan zal plaatsvinden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het wijzigingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders.

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.