In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Kooistra locatie met identificatienummer NL.IMRO.0765.02BPKooistrawonen-0401 van de gemeente Pekela;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft; onder aan huis verbonden bedrijven worden tevens kapsalons en schoonheidssalons begrepen;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van die woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant van het hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een overkapping in de vorm van een open constructie met minimaal 2 open wanden voor de overdekte stalling van motorvoertuigen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

1. 1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

een inrichting, waarvoor ofwel op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, ofwel op grond van het Vuurwerkbesluit vanwege de verwerking of opslag van verpakt of onverpakt professioneel vuurwerk, al dan niet in samenhang met consumentenvuurwerk, een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

gebied dat niet tot het buitengebied behoort, op grond van de begrenzing op de 'begrenzing buitengebied' kaart, behorende bij de provinciale omgevingsverordening;

het gehuisvest zijn in een woning/wooneenheid;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw, waar die afstand het kortst is;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning;

al dan niet in combinatie met:

2. b. aan huis verbonden beroepen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groen- en speelvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. voet- en fietspaden;
8. h. water;
9. i. wegen met een functie voor ontsluiting van aanliggende gronden;

met de daarbij behorende:

10. j. bijbehorende bouwwerken;
11. k. overige bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwings- en landschapsbeeld (met name karakteristieke gebouwen en bomen, aaneengesloten bebouwing en het open karakter);
• de verkeersveiligheid;

nadere eisen stellen aan:

1. a. de situering van bouwwerken en de vormgeving van een bouwvlak;
2. b. de (transparante vormgeving van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met name afrasteringen en omheiningen;
3. c. het plaatsen van verlichting.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in elk geval begrepen:

1. a. het gebruik van de gronden en/of opstallen ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf;
2. b. het gebruik van de gronden en/of opstallen ten behoeve van logiesverstrekking, en/of;
3. c. het gebruik van de gronden en/of opstallen ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden;
4. d. het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarming, warm tapwater en koken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de in het plan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat de hoogte van reclamemasten niet meer dan
   6,00 m bedraagt;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 25,00 m bedraagt, met dien verstande dat:
   1. 1. de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond;
   2. 2. de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord;
   3. 3. de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen wordt geplaatst;
5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kiosken, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, lichtmasten, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 15,00 m bedraagt, met dien verstande dat de bouwhoogte van reclamemasten niet meer dan 6,00 m bedraagt.

De onder lid 6.1, sub a, bedoelde afwijkingsmogelijkheden gelden niet ten aanzien van:

• de bouwhoogte van reclamemasten (niet meer dan 6,00 m);
• de bouwhoogte van antennes (niet meer dan 25,00 m).

De onder 6.1 bedoelde omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De gemeente Pekela is voornemens de leefbaarheid van het centrumgebied van Oude Pekela te verbeteren. De aanpak is gericht op het realiseren van een toekomstbestendige kern en wijken door bijvoorbeeld sloop en herinrichting, samenvoeging, duurzame verbouw en nieuwbouw in het centrumgebied. Naast het verbeteren van de fysieke situatie van het centrumgebied van Oude Pekela werkt de gemeente aan het stimuleren van het deelnemen en het betrekken van de inwoners aan en bij de samenleving, het bieden van kansen voor het ontwikkelen van economische en culturele initiatieven en het ook letterlijk ‘in beweging brengen’ van bewoners en bezoekers van het dorp.

Bovenstaande is vervat in het 'Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal'. Hieruit is een deelproject voortgevloeid wat er op toeziet een nu braakliggende locatie (door sloop van verpauperd vastgoed) in het hart van het centrum opnieuw in te vullen met maximaal 20 woningen. Voor dit deelproject is een Programma van Eisen opgesteld.

Op grond van het vigerend bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de vigerende centrumbestemming gewijzigd in een woonbestemming waardoor het perceel enerzijds een passende bestemming krijgt en anderzijds de mogelijkheid tot het realiseren van de woningen biedt.

Het plangebied is weergegeven op de onderstaande afbeelding. De oppervlakte bedraagt circa 2.650 m². Het plangebied wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door respectievelijk de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de parkeerplaatsen en groen van het Raadhuisplein en aan de oostzijde zijn een aantal woningen gesitueerd.

^{Luchtfoto plangebied (bron:pdokviewer.pdok.nl, d.d. 2-7-2020)}

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oude Pekela', vastgesteld op 29 april 2014. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Centrum' met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2'. Tevens heeft het plangebied de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2'.

In deze ruimtelijke onderbouwing komen achtereenvolgend aan de orde:

• Hoofdstuk 2: Toetsing van het planvoornemen aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau;
• Hoofdstuk 3: Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in het plangebied. met het programma en de beeldeisen;
• Hoofdstuk 4: Toetsing van het planvoornemen aan diverse milieu- en ruimtelijke aspecten;
• Hoofdstuk 5: Nadere toelichting op juridische aspecten;
• Hoofdstuk 6: Beschrijving van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De structuurvisie schetst de rijksambities tot 2040 en formuleert doelen, belangen en opgaven tot 2028. De structuurvisie vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De Structuurvisie Nationaal Waterplan blijft in zijn huidige vorm als uitwerking van de SVIR bestaan.

De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. Door urbanisatie, individualisering, vergrijzing en ontgroening nemen de ruimtelijke verschillen toe. Vanaf 2035 groeit de bevolking niet meer. De samenstelling van de bevolking, en daarmee de samenstelling van huishoudens, verandert. Ambities tot 2040 zijn onder andere het aansluiten van woon- en werklocaties op de (kwalitatieve) vraag en het zoveel mogelijk benutten van locaties voor transformatie en herstructurering.

Ook wil het rijk ervoor zorgen dat in 2040 een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit wordt geboden. Dit moet voor zowel het landelijk als het stedelijk gebied gelden. In de SVIR is verder vastgelegd dat provincies en (samenwerkende) gemeenten verantwoordelijk zijn voor programmering van verstedelijking. (Samenwerkende) gemeenten zorgen voor (boven) lokale afstemming van woningbouwprogrammering die past binnen de provinciale kaders. Ook zijn de gemeenten verantwoordelijk voor de uitvoering van de woningbouwprogramma's. Ter versterking van het vestigingsklimaat in de stedelijke regio's rondom de main-, brain- en greenports geldt een gebiedsgerichte, programmatische urgentieaanpak. In krimpregio's wordt het interbestuurlijke programma bevolkingsdaling doorgezet.

Gezien de beperkte aard en omvang van de ontwikkeling vormt het SVIR geen concreet beoordelingskader voor het plan. Wel is het Rijksbeleid verder uitgewerkt in het onderliggend beleid.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In hoofdstuk 4 wordt deze Ladder verder uitgewerkt.

De Omgevingsvisie 2016 - 2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Doel van de Omgevingsvisie is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verder verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, als bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. In deze Omgevingsvisie is al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

• Ruimte: ruimtelijke kwaliteit, aantrekkelijk vestigingsklimaat, ruimte voor duurzame energie, vitale landbouw
• Natuur en landschap: beschermen landschap en cultureel erfgoed, vergroten biodiversiteit
• Water: waterveiligheid, schoon en voldoende water
• Mobiliteit: bereikbaarheid
• Milieu: tegengaan milieuhinder, gebruik van de ondergrond

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2019 (hierna Omgevingsverordening genoemd) bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie provincie Groningen 2016 - 2020 zoals hierboven is beschreven.

Hieronder is het artikel weergegeven dat betrekking heeft op het plangebied:

Woningbouw (artikel 2.15.1)

In artikel 2.15.1 is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met de in het kader van de Regio Groningen-Assen tot stand gekomen regionale planningslijsten voor woningbouw.

De bouw van maximaal 20 woningen aan de Feiko Clockstraat past binnen de gemaakte regionale woningbouwafspraken.

In de woonvisie is het gemeentelijk woonbeleid voor de periode 2019-2023 verwoord. Relevant beleid uit dit document heeft betrekking op de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de leefbaarheid van de kernen. Voor de gemeente Pekela geldt dat de vraag van kleinere huishoudens (met name ouderen) sterk zal toenemen. De gemeente zet daarom in op de bouw van kleinere, levensloopbestendige woningen. Echter, dit betekent niet dat er uitsluitend voor de vergrijzing wordt gebouwd.

Met betrekking tot de leefbaarheid van de kernen wordt in Oude Pekela de komende vier jaar het Ontwikkelingsplan gerealiseerd. Dit plan geeft een belangrijke stimulans voor de leefbaarheid van de kern. Wat het wonen betreft zet de gemeente in het Ontwikkelingsplan in op het toevoegen van appartementen/levensloopbestendige woningen in de koop- en of huursector. Zo kan de oudere generatie met voldoende financiële middelen blijven wonen in Oude Pekela en hoeft niet noodgedwongen naar andere gemeenten te vertrekken waar wel passend aanbod is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van woningen in het middeldure koopsegment appartementen/levensloopbestendige woningen en is onderdeel van het Ontwikkelingsplan Oude Pekela.

Dit plan sluit aan bij de kwalitatieve woningbehoefte uit de indicatieve PMC-benadering van het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen. Dit geeft namelijk als indicatie aan dat in de centrumkern Oude Pekela de PMC koopappartementen en grondgebonden koopwoningen gehandhaafd zou moeten blijven met ruimte voor een zeer beperkte uitbreiding. De gemeente vindt het in het kader van de verversing van de woningvoorraad noodzakelijk om eerst nieuw te bouwen en dan pas te onttrekken. De geen of zeer beperkte uitbreiding uit de indicatieve PMC-benadering houdt volgens de woonvisie dan ook nieuwbouw in die (ten dele) later kan worden gevolgd door onttrekking.

Behalve dat het plan past binnen de indicatieve PMC-benadering van het RWLP voldoet het aan alle aanvullende criteria uit het eigen gemeentelijk afwegingkader voor woningbouw dat is opgenomen in de woonvisie: het betreft levensloopbestendige woningen, het plan ligt op een beeldbepalende locatie (centrumlocatie), het betreft een locatie waar sprake was van leegstaand vastgoed dat inmiddels is onttrokken, er zijn incourante woningen onttrokken.

Het past verder binnen de kwantitatieve behoefte. Koopappartementen/levensloopgeschikte woningen behoren tot de minst zwakke/sterkste marktsegmenten volgens het woningmarktonderzoek (2017), dat aan de basis ligt van de woonvisie (zie ook onderstaande figuur).

^{Ontwikkeling kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte 2017-2032 gemeente Pekela}

Deze woningbehoefte wordt bevestigd door de ruime belangstelling die er is voor het plan. Dit blijkt uit drie informatieavonden met bezoekersaantallen van 50 tot 70 personen, wat geresulteerd heeft in een lijst met 27 serieus gegadigden. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met de Woonvisie gemeente Pekela.

In 2016 is door Libau voor de gemeente Pekela en Veendam een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief (ROP) opgesteld. In het ROP is de dragende ruimtelijke hoofdstructuur van de gemeenten Pekela en Veendam als geheel en de daarin aanwezige kernen verbeeld en beschreven. Door het formuleren van kwalitatieve noties (zogenaamde regie aanwijzingen) over hoe met deze dragende ruimtelijke hoofdstructuur om te gaan, ligt er een onderlegger die zowel gebruikt kan worden bij het opstellen en actualiseren van verschillende beleidsinstrumenten, als het begeleiden van uiteenlopende ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor de kern Oude Pekela zijn een aantal karakteristieke elementen opgenomen. Zo is het voor het dorp van groot belang om onder andere de relatie met het landschap en het kronkelende Pekelderhoofddiep te behouden. Dit ROP heeft input gegeven voor het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het centrumgebied van Oude Pekela. Met deze herstructurering worden de karakteristieke elementen uit het ROP versterkt. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met het ROP.

Op 30 januari 2018 is het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal vastgesteld door de Raad. In dit beleidsstuk wordt de lijn uitgezet voor het verbeteren van de leefbaarheid van de kern. De aanpak is gericht op het realiseren van een toekomstbestendige kern door bijvoorbeeld sloop en herinrichting, samenvoeging, duurzame verbouw en nieuwbouw in het centrumgebied.

De gemeente Pekela, die al geruime tijd het verbeteren van de leefbaarheid nastreeft, voegt daar een aantal andere elementen die eveneens een rol spelen bij het bereiken van een goede kwaliteit van leven aan toe. Zo wordt er bijvoorbeeld in de leefbaarheidsschets en in het ontwikkelingsplan naast het verbeteren van de fysieke situatie van het centrumgebied van Oude Pekela gewerkt aan het stimuleren van het deelnemen en het betrekken van de inwoners aan en bij de samenleving, het bieden van kansen voor het ontwikkelen van economische en culturele initiatieven en het ook letterlijk ‘in beweging brengen’ van bewoners en bezoekers van het dorp.

In het ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal wordt aangegeven dat de winkels die 'niet dagelijkse goederen' verkopen het moeilijk hebben. Dit is te zien in de grote leegstand van winkelpanden. Door de sloop van deze winkels zal een nieuwe invulling van deze locaties mogelijk zijn. Er is ook aangegeven dat een goede bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, gezondheid en natuur van groot belang zijn.

Ten aanzien van de ruimtelijk kwaliteit en identiteit wordt geconcludeerd dat het lint van het Pekelderhoofddiep en de ligging daarvan in het ‘open’ veenkoloniale landschap de kern van Oude Pekela vormt. De ruimtelijke identiteit kenmerkt zich door het besloten karakter van dit gevarieerde lint en de ‘lange’ doorzichten vanuit landschappelijke en dorpse domeinen naar dit lint toe. De stedenbouwkundige en architectonische vernieuwing zal deze karakteristiek als uitgangspunt moeten nemen; er zal altijd om 'een link' worden gevraagd naar de cultuurhistorie van de locatie en naar de ambitie van eigenheid en onderscheid in het beargumenteren van het ontwerp. Het centrum bevindt zich op de kruising van lint (globaal in Oost-West richting) en doorzicht in Noord-Zuid richting.

^{De 'oer' van Pekela; lintbebouwing langs het diep en doorzichten vanaf het lint}

Naast de algemene beschrijvingen van het dorp wordt er ook specifiek ingegaan op het plangebied.

Er wordt in het Ontwikkelingsplan een oostelijk en een westelijk deel aangegeven voor het plangebied.

"In het oostelijke deel is het uitgangspunt het realiseren van zowel een goede voorzetting en begeleiding van de noordzijde van het Pekelderhoofddiep, waarbij aandacht is voor afstemming op korrelgrootte en variatie van het oude bebouwingslint, als het creëren van een aantrekkelijke wand als begrenzing van de zuidzijde van het Raadhuisplein. De groene verbindingszone tussen de molen en de kerk aan de oostkant van deze locatie en het realiseren van transparantie Raadhuisplein – Pekelderhoofddiep/brug middels de doorzichtzone aan de westkant spelen hierin een cruciale rol."

Het westelijke deel " het hart van het centrum waar tevens de entree van het Raadhuisplein plaatsvindt vervult eveneens een belangrijke rol in het verbeteren van de begeleiding van het Pekelderhoofddiep en het behouden van het doorzicht en de openheid in noord-zuid richting. Vanzelfsprekend is eveneens de relatie met de vormgeving van de locatie aan de oostzijde en de westzijde van het centrumhart van groot belang voor het bereiken van een hoogwaardig resultaat.".

.

^{Impressie vanuit Ontwikkelingsplan (2018)}

^{Diverse scenario's besproken in het Ontwikkelingsplan (2018)}

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het centrumgebied van Oude Pekela. Met deze herstructurering wordt ingespeeld op de woningmarkt, de leefbaarheid van de kern vergroot en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Het planvoornemen is derhalve in overeenstemming met het Ontwikkelingsplan Oude Pekela centraal.

Op dit moment is alle bebouwing op de locatie gesloopt, het terrein is ingezaaid met gras en er is een verhoogde plek met bankjes en bomen aangelegd.

^{Verhoogde zit plek}

De winkelbebouwing ten westen van de Raadhuislaan, op de hoek met de Feiko Clockstraat is ook gesloopt. Hier wordt een plein aangelegd en worden de gevels van de bebouwing aan het plein opgeknapt.

^{Uit Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal een inrichtingsvoorstel voor het plein}

^{Op de voorgrond het ingezaaide plangebied, op de achtergrond de nieuwe gevels aan het plein}

^{Aangrenzende bebouwing bij het plangebied}

Voor nieuwbouwlocaties wordt in Pekela ingezet op levensloopgeschikte woningen voor senioren. Er is op dit moment een kleine vraag naar vrije sector koop- en huurappartementen op centrumlocaties. Een inventarisatie onder geïnteresseerden geeft een goed beeld van de woonwensen;

• appartementsgrootte tussen de 80 - 140 m²; gemiddelde omvang 110 m² (n.v.o);
• veel locatiewensen zoals een hoekappartement, een penthouse, zicht op het Pekelderhoofddiep, uitzicht op het centrumgebied, ruim balkon op het zuiden, grondgebonden en de helft van de geïnteresserden wil graag een garage.

Het plangebied sluit goed aan op deze locatiespecifieke wensen.

Het oostelijk deel, waar in het ontwikkelingsplan een bouwblok is geschetst heeft een capaciteit voor ca 15 appartementen van gemiddeld 125 m² (n.v.o) en voor ca. 20 appartementen van gemiddeld 80 m² (n.v.o). Belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit van een appartementengebouw, maar ook voor de koopprijs is hoe er geparkeerd gaat worden (en waar de bergingen zijn gesitueerd); onder het gebouw in een parkeergarage, op het eigen (binnen) terrein of in het openbaar gebied. Het uitgangspunt is dat hoofdzakelijk op eigen terrein wordt geparkeerd en deels in de openbare ruimte.

Voor het westelijk deel is vooral de bijzonderheid van de locatie - in het hart van het centrum en de entree naar het Raadhuisplein- die sturend is voor een programma. Als invulling wordt in het Ontwikkelingsplan Pekela Centraal voor deze markante plek een podium voorgesteld waarop een gebouw met een opvallende architectuur, die een café of andere ontmoetingsplek herbergt. Een concreet programma is op dit moment niet voorhanden. Vooralsnog wordt gezien de vestigingslocaties voor centrumfuncties de uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling niet kansrijk geacht. Daarom zijn er in dit bestemmingsplan geen bouwvlak, regels en beeldeisen voor deze centrumfunctie opgenomen.

In het Ontwikkelingsplan Oude Pekela Centraal zijn de ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van de locatie aangegeven. Zoals hiervoor beschreven zal een stedenbouwkundige en architectonische vernieuwing, zoals op deze locatie, de ruimtelijke karakteristiek van Pekela als uitgangspunt moeten nemen. In het programma van eisen voor de invulling wordt dit ondersteund.

Langs het diep moet het bestaande lint worden doorgetrokken met de oorspronkelijke korrelgrootte en variatie in bebouwing. De kenmerkende lange doorzichten worden bewust opgenomen in de open ruimtes in het lint.

Aan het Raadhuisplein dient de invulling een kwalitatieve pleinwand te vormen. De ambitie is dat het een echt centrumplein wordt met drukte en gezelligheid.

Er is in het Ontwikkelingsplan een oostelijk en een westelijk deel aangegeven voor het plangebied.

"In het oostelijke deel is het uitgangspunt het realiseren van zowel een goede voorzetting en begeleiding van de noordzijde van het Pekelderhoofddiep, waarbij aandacht is voor afstemming op korrelgrootte en variatie van het oude bebouwingslint, als het creëren van een aantrekkelijke wand als begrenzing van de zuidzijde van het Raadhuisplein. De groene verbindingszone tussen de molen en de kerk aan de oostkant van deze locatie en het realiseren van transparantie Raadhuisplein – Pekelderhoofddiep/brug middels de doorzichtzone aan de westkant spelen hierin een cruciale rol".

Voor het westelijke deel "in het hart van het centrum waar tevens de entree van het Raadhuisplein plaatsvindt vervult eveneens een belangrijke rol in het verbeteren van de begeleiding van het Pekelderhoofddiep en het behouden van het doorzicht en de openheid in noord-zuid richting. Vanzelfsprekend is eveneens de relatie met de vormgeving van de locatie aan de oostzijde en de westzijde van het centrumhart van groot belang voor het bereiken van een hoogwaardig resultaat".

In 3.2.1. Het kwantitatieve programma is aangegeven dat er geen bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan worden opgenomen voor het westelijk deel. Het is de inrichting van de openbare ruimte die aan de hierboven beschreven kwaliteitseisen dient te voldoen.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals in hoofdstuk 2 ook al omschreven is bestaat de ladder uit de volgende aspecten:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 20 woningen. Gelet op de omvang van 20 woningen is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan wordt met onderhavig project (in fysieke omvang) niet of nauwelijks meer bebouwing mogelijk gemaakt. Wel worden er ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan meer woningen mogelijk gemaakt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en zorgvuldig ruimtegebruik worden punten drie tot en met vijf nader beschreven en afgewogen.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot de gemeente Pekela. De woningen zullen voor het grootste gedeelte bewoond worden door inwoners uit de gemeente.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven.

Zoals in paragraaf 2.3.1 staat beschreven is er in de centrumkern Oude Pekela behoefte aan koopappartementen en grondgebonden koopwoningen. Het onderhavig plan voorziet in het toevoegen van deze koopappartementen en voorziet derhalve in deze behoefte.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het projectgebied ligt in het centrum van Oude Pekela en is omringd door woningen winkels en bebouwing van maatschappelijke functies. Geconcludeerd kan worden dat het projectgebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

Milieuaspecten worden in principe geregeld via de daartoe geëigende wetgeving. Daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten echter rekening te worden gehouden. Het gaat dan met name om de situering van milieugevoelige functies ten opzichte van milieuhinderlijke inrichtingen. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Voor een gemengd gebied kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van milieugevoelige objecten in de vorm van woningen. In de omgeving van het plangebied bevinden zich milieuhinderlijke functies. De omgeving van het plangebied dient daarmee aangemerkt te worden als een gemengd gebied. In de nabijheid van het plangebied zijn een slagerij en een aantal kledingwinkels gelegen. Op grond van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor deze milieubelastende activiteiten een richtastand van 10 meter ten opzichte van de milieugevoelige functies. De te realiseren woningen liggen niet binnen deze richtafstand.

Het aspect milieu en bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 meter. Buiten de bebouwde kom bedraagt deze afstand voor tweestrookswegen 250 meter. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Formeel kan akoestisch onderzoek achterwege blijven bij wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Op grond van een goede ruimtelijke ordening dient echter ook aan dit soort wegen aandacht geschonken te worden.

Onderzoek

De nabij de woningen gelegen Feiko Clockstraat en Raadhuislaan kennen ter plaatse van het voornemen een maximum snelheid van 30 km/uur. Deze wegen hebben daarmee in de zin van de Wet geluidhinder geen zone. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch besloten deze wegen akoestisch nader te onderzoeken. Hierbij wordt aangesloten bij de normstelling uit de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat 3 tal van de te realiseren woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai vanwege de Feiko Clockstraat. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 5 dB en 3 dB indien uitgegaan wordt van het ontwerp.

Op grond van de Wet geluidhinder is de Feiko Clockstraat niet 'zoneplichtig' en behoeft formeel geen verdere actie te worden ondernomen. Bij gebrek aan een wettelijk kader is bij de beoordeling van deze weg aangesloten bij de normstelling die de Wgh kent voor gezoneerde wegen.

Omdat maatregelen aan de bron en in het overgangsgebied niet mogelijk zijn zullen, indien nodig, aanvullende geluidwerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidsgevoelige bebouwing worden toegepast teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

Conclusie

Mogelijk zijn aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels noodzakelijk om aan de maximale binnenwaarden van 33 dB te voldoen. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Op grond van de nibm-tool (versie 2019) is een project 'niet in betekenende mate' bij minder dan 1.300 extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde), waarvan 1% vrachtverkeer. De verandering van de functie van de locatie leidt niet tot een toename van het extra aantal verkeersbewegingen van meer dan 1.250 op een weekdag. De grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) wordt niet overschreden. Het planvoornemen moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Hoewel geconstateerd is dat het planvoornemen een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2011.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen zijn stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) uit de wet zijn opgenomen in de navolgende tabel.

^{Grenswaarden luchtconcentraties}

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO₂ per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO₂ worden voldaan. Per 21 juni 2011 moet aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO₂ en PM₁₀.

^{Achtergrondniveaus luchtkwaliteit}

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Door Terran Bodemonderzoek B.V. zijn twee verkennende bodemonderzoeken, een nader bodemonderzoek naar asbest en een nader bodemonderzoek naar minerale olie uitgevoerd (zie bijlagen 2, 3, 4 en 5). In de uitgevoerde bodemonderzoeken is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Onderstaand zijn de conclusies van de onderzoeken opgenomen.

Verkennende bodemonderzoeken

Voor de beide verkennende bodemonderzoeken binnen het plangebied geldt dat de lichte verontreinigingen met PAK en zware metalen in de grond vermoedelijk samen hangt met de aanwezige puinresten. Het gronddepot had globaal dezelfde mate en aard van verontreinigingen als de overige bovengrondmengmonsters. Na een eventueel nader onderzoek naar asbest zou dit depot over de locatie kunnen worden verspreid.

Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit (generiek beleid) voldoet de onderzochte bovengrond aan de kwaliteitsklasse wonen of kwaliteitsklasse industrie en is eventueel vrijkomende grond, onder voorwaarden, geschikt voor hergebruik.

Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte ondergrond aan de (Toetsingsregel) achtergrondwaarden en valt de grond in de categorie ‘altijd toepasbaar’.

Omdat het gehalte aan asbest ter plaatse van het voorterrein van vml. nummer 112 de interventiewaarde overschrijdt is nader onderzoek conform de NEN 5707 noodzakelijk. Aangezien niet kan worden uitgesloten dat het asbest zich over het gehele onderzochte perceel heeft verspreid zal het gehele perceel nader op asbest moeten worden onderzocht.

Nader bodemonderzoek naar asbest

Geconcludeerd mag worden dat er ter plaatse van de onderzoekslocatie geen sprake is van een geval van bodemverontreiniging met asbest. Het tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetoonde gehalte in MM3 is niet reproduceerbaar.

Het asbestgehalte ligt beneden het verwaarloosbaar risiconiveau (< interventiewaarde). Verder onderzoek kan achterwege blijven.

Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat in de huidige situatie (braakliggend terrein) op het maaiveld en in de bodem visueel stukjes asbesthoudende golfplaat en/of vlakke plaat zichtbaar kunnen zijn.

Wel is er ter plaatse van sleuf 113 een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. De aard, mate en omvang van deze verontreiniging dient nog nader te worden vastgesteld. Ook dient te worden vastgesteld of er sprake is van verspreiding naar het grondwater. Geadviseerd wordt een vervolgonderzoek te laten uitvoeren.

Nader bodemonderzoek naar minerale olie

Op basis van onderhavig onderzoek is de mate en omvang van de bodemverontreiniging met minerale olie vastgesteld. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Voor de grond wordt het volumecriterium (25 m³ > interventiewaarde) overschreden. Bij het toekomstige bodemgebruik wonen met tuin kan er sprake zijn van humane risico's. In de huidige situatie (braakliggend terrein) is er geen sprake van onaanvaardbare humane, ecologische en/of verspreidingsrisico's. Geadviseerd wordt de bodemverontreiniging door middel van een BUS-sanering categorie mobiel te saneren. Graafwerkzaamheden in de verontreinigde bodem mogen alleen plaatsvinden door een erkende bodemsaneerder op basis van een goedgekeurde BUS-melding of saneringsplan.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, een belemmering ten aanzien van het gebruik van de gronden als wonen met tuin. De bodemverontreiniging zal moeten worden gesaneerd voordat de nieuwe ontwikkeling zal kunnen worden gerealiseerd.

De gemeente is met meerdere partijen in overleg om de bodemverontreiniging door middel van een BUS-sanering te verwijderen. De uitkomsten van de sanering zal in het ontwerp bestemmingsplan worden verwerkt.

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Door De Steekproef B.V. is een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 opgenomen. Hieruit blijkt dat er in het plangebied geen behoudenswaardige vindplaats (meer) aanwezig is. In de sleuven bleek geen intacte bodemopbouw en geen archeologische grondsporen meer aanwezig te zijn. Er zijn in de verstoorde bewoningslaag wel archeologische vondsten gedaan (vanaf de late zestiende eeuw en jonger), maar alle vondsten zijn zonder archeologische context. Door de (recente) sloop van de bebouwing is de toplaag van het plangebied in zijn geheel geroerd geraakt. Vondsten die bij de (oude) bewoningslaag (cultuurpakket) horen en bij de eventuele oudere fases, zijn hierdoor met de bovenlaag vermengd geraakt. Er zijn geen archeologische sporen aangetroffen. De Steekproef B.V. heeft na de veldwerkzaamheden een selectievoorstel gedaan om na het proefsleuvenonderzoek verder geen vervolgonderzoek te ondernemen en het terrein vrij te geven. Dit voorstel is door de gemeente en Libau geaccordeerd.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat tijdens de graafwerkzaamheden los vondstmateriaal naar boven kan komen.

De rijksmonumenten worden beschermd door de erfgoedwet. Met erfgoed worden alle "onroerende zaken" bedoeld. Tot die onroerende zaken horen gebouwen en objecten, zoals vaarten, bruggen, wegen, bomen en pleinen, die tenminste vijftig jaar oud zijn. Zij moeten van belang zijn door hun schoonheid, de wetenschappelijke en/of hun cultuurhistorische betekenis. Een monument kan worden aangewezen als rijksmonument wanneer het aan deze regels voldoet en als het een nationale, unieke waarde heeft. Naast rijksmonumenten worden op provinciaal niveau en gemeentelijk niveau monumenten aangewezen op grond van de respectievelijk provinciale- en gemeentelijke monumentenverordening.

Binnen het plangebied zijn geen significante cultuurhistorische waarden aanwezig.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Op 3 maart 2020 is de digitale watertoets (dewatertoets.nl) van het Waterschap Hunze en Aa's doorlopen. Op basis van deze toets worden in het plan belangen van het waterschap geraakt. De normale procedure zal worden doorlopen. Op 17 maart 2020 heeft het waterschap de definitieve uitgangspuntennotitie opgesteld. Deze uitgangspuntennotitie is als bijlag 7 opgenomen. Uit de uitgangspuntennotitie blijkt dat voor het onderhavig bestemmingsplan de volgende uitgangspunten van belang zijn.

Waterveiligheid

Het belangrijkste doel van het waterschap gerelateerd aan waterveiligheid is het uitsluiten van levensbedreigende situaties voor mensen en het zoveel mogelijk voorkomen van dergelijke situaties voor dieren.

De boezemkaden, de zogenaamde secundaire keringen, beschermen het beheergebied tegen overstromingen vanuit de boezem. Om de werking van de secundaire kering te beschermen ligt aan weerszijden van de kades een beschermingszone van 5 m. Binnen deze zone is voor het uitvoeren van werkzaamheden vaak een watervergunning nodig, zoals is geregeld in de Keur van het waterschap. Het ingediende plan ligt binnen de beschermingszone van een boezemkade. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal tevens contact met het Waterschap Hunze en Aa's worden opgenomen om te bespreken of een watervergunning nodig is.

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap als voornaamste doel om te zorgen voor schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen.

Binnen het voornemen zal er geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen. Aangezien het voornemen de realisatie van woningbouw betreft, kan er vanuit worden gegaan dat vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten niet plaats zal vinden.

Specifieke uitgangspunten

In overleg met de gemeente is besloten dat het hemelwater gescheiden zal worden afgevoerd naar de nabijgelegen vijver. Om dit mogelijk te maken zal bij de herinrichting van het plein een uitlegger worden geplaatst.

De bovenstaande uitgangspunten zullen in de verdere uitwerking van het voornemen meegenomen worden.

Verdere betrokkenheid waterschap

Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap te blijven betrekken en rekening te houden met de bovengenoemde uitgangspunten.

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) gelden richtlijnafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Doel van het Bevi is individuele en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de toetsing moet gekeken worden naar twee soorten risico's: plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich permanent en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Hoe dichter bij de bron, hoe groter het plaatsgebonden risico. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven met de 10-6 risicocontour. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat, in het geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen, in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt. Hoe meer mensen nabij de bron, hoe groter het groepsrisico. Voor het groepsrisico wordt doorgaans de 10-5 risicocontour aangegeven.

In het navolgende zullen de voor het plangebied relevante risicofactoren worden beschreven en worden de risico's voor het gebied afgewogen.

Risico's vanwege inrichtingen

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig die in het kader van het veiligheidsaspect nader onderzoek vergen.

Risico's vanwege transport

De Wet Basisnet en het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) zijn op 1 april 2015 in werking getreden. In deze wetgeving is het landelijk basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen verankerd. Binnen bepaalde grenzen wordt het vervoer over weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het Basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (enkele uitzonderingen daargelaten). De risicoplafonds die hieruit voortvloeien moeten in acht worden genomen bij het toestaan van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van basisnetroutes.

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen transportroutes voor het vervoer van gevaarlijk stoffen aanwezig. In het kader van het veiligheidsaspect is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Risico's vanwege buisleidingen

Voor het transport van aardgas geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (2014). Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen buisleidingen aanwezig die in het kader van het veiligheidsaspect nader onderzoek vergen.

Conclusie

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de aspecten inrichtingen, buisleidingen, transport en groepsrisico niet leiden tot veiligheidsproblemen voor het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van bijvoorbeeld de Natura 2000-gebieden. Gebiedsgericht beleid vindt onder meer plaats op basis van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur). Wat betreft soortenbescherming wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. De wet gaat uit van het "nee-tenzij"-principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan door middel van ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. In die bepaling staat: "Een ieder neemt voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving". Handelingen die nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen veroorzaken, moeten achterwege gelaten worden of zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan gemaakt.

Om de uitvoerbaarheid van een plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden noodzakelijk. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Ten behoeve van het planvoornemen is door BügelHajema Adviseurs B.V. een ecologische inventarisatie uitgevoerd. Deze ecologische inventarisatie is als bijlage 8 opgenomen.

Soortenbescherming

Uit de ecologische inventarisatie blijkt dat een nadere analyse in het kader van de soortenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Wel is er een kleine kans dat, indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van meer algemeen voorkomende vogels worden verstoord of vernietigd. Dit is bij wet verboden. Om vernietiging van in gebruik zijnde nestplaatsen te voorkomen, dient bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden daarom voldoende rekening te worden gehouden met het broedseizoen of dient voorafgaand aan de werkzaamheden te worden vastgesteld dat geen broedgevallen aanwezig zijn. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of grenst niet aan een in het kader van de Wnb beschermd gebied. Het plangebied ligt op een afstand van circa 13 kilometer ten westen van het dichtstbijzijnde in het kader van de Wnb beschermde gebied, te weten Natura 2000-gebied Lieftinghsbroek. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied bevindt zich op een afstand van ongeveer 4,5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied. De dichtstbijzijnde gebieden die zijn aangewezen als 'bos- en natuurgebieden buiten het NNN' liggen op een afstand van ruim 900 meter ten westen en zuiden van het plangebied. Het dichtstbijzijnde leefgebied akkervogels ligt op circa 700 meter ten noordwesten van het plangebied. Tussen het plangebied en deze beschermde gebieden liggen wegen en bebouwing.

Gezien de terreinomstandigheden, de afstand tot beschermde gebieden, de inrichting van het tussenliggend gebied en de aard van de ontwikkeling, kunnen met betrekking tot het voorgenomen project negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, het NNN, de ‘bos- en natuurgebieden buiten het NNN' en weidevogel- en akkervogelleefgebieden worden uitgesloten.

Dit geldt tevens voor het onderwerp stikstofdepositie. Door de Rijksoverheid is in januari 2020 een Handreiking woningbouw en AERIUS opgesteld. In deze handreiking is aangegeven dat voor woningbouwprojecten tot 50 woningen op een afstand van 7 kilometer of meer van een Natura 2000-gebied geen stikstofdepositie plaats zal vinden. Aangezien het onderhavig bestemmingsplan de bouw van maximaal 20 woningen mogelijk maakt en het plangebied gelegen is op een grotere afstand dan 7 kilometer van het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied Lieftinghsbroek, kan worden gesteld dat er geen stikstofdepositie in dit Natura 2000-gebied plaats zal vinden.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het project een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wnb op voorhand niet nodig.

Een nadere analyse in het kader van de gebiedenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid is niet noodzakelijk. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Omgevingsverordening provincie Groningen.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig bestemmingsplan.

De nieuwe woningen zullen naar alle waarschijnlijkheid worden ontsloten op de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan. De structuren van de Feiko Clockstraat en de Raadhuislaan hebben voldoende capaciteit om de extra verkeersbewegingen die gepaard gaan met de ontwikkeling op te vangen.

Zoals reeds in hoofdstuk 3 is aangegeven is er een voorkeur voor ondergronds parkeren, maar het kan zijn dat dit financieel niet haalbaar is. In dat geval kan er deels op het binnenterrein en deels op het Raadhuisplein geparkeerd worden.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 20 appartementen. Op grond van de CROW-publicatie 381 'Kencijfers wonen, werken en voorzieningen' is de gemiddelde parkeerbehoefte van een appartement bepaald op 1,6 parkeerplaats. De totale parkeerbehoefte bedraagt derhalve maximaal 32 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied zal één parkeerplaats per appartement worden gerealiseerd. De overige parkeerbehoefte kan worden ingevuld door gebruik te maken van parkeergelegenheid in openbaar gebied.

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

In onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. is voor stedelijke ontwikkelingsprojecten als grenswaarde een aantal van 2.000 woningen opgenomen. Het planvoornemen voorziet in het realiseren van maximaal 20 woningen.

Het project is daarmee dusdanig kleinschalig van aard en omvang dat het ruimschoots onder de drempelwaarden voor ontwikkelingen blijft, zoals die zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals verwoord in dit hoofdstuk, blijkt voorts dat het planvoornemen geen significante effecten op de omgeving heeft. Gezien de afwezigheid van die effecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting, op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachten aan het plan ten grondslag liggen, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige bestemmingsregels puntsgewijs besproken.

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Begrippen) en de wijze van meten (Wijze van meten). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

Voor de begrippen is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan dat nu in het dorp Oude Pekela reeds geldt: 'Bestemmingsplan Oude Pekela' (met identificatienummer NL.IMRO.0765.02BP00012010-0401). Voor de wijze van meten geldt dat ook deze overeenkomt met dat bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk bestaat alleen uit de bestemming 'Woongebied'. Alle gronden van dit bestemmingsplan zijn dus voorzien van de bestemming 'Woongebied'. Dat betekent dat het gehele plangebied is aangewezen voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep met daaraan ondergeschikte voorzieningen.

De woningen dienen binnen het in de verbeelding opgenomen bouwvlak te worden gebouwd. Het aantal woningen bedraagt maximaal 20. De bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt niet meer dan 10 meter. Voor bijbehorende bouwwerken en voor carports zijn aanduidingsvlakken in de verbeelding opgenomen waarbinnen deze gebouwd moeten worden.

Naast de bouwregels bevat de bestemming ook gebruiksregels. Deze gebruiksregels schrijven voor hoe de gronden gebruikt mogen worden. Wel is het mogelijk om voor bepaald gebruik door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van die gebruiksregels.

De algemene regels bestaan uit een zevental regels:

• Anti-dubbeltelregel;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Overige regels.

De Anti-dubbeltelregel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemmingsplan wordt overgenomen. De Algemeneafwijkingsregels, de Algemene aanduidingsregels en de Overige regels zijn ontleend aan het 'Bestemmingsplan Oude Pekela'. Voor deze algemene regels geldt hetzelfde als voor de bestemmingsregels: onderdelen van de regels die niet van toepassing zijn in het plangebied zijn uit de artikelen verwijderd.

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk 3 de Slotregel waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

De kosten van het plan komen ten laste van de ontwikkelaar. Derhalve is een exploitatieplan niet vereist.

Het ontwerpbestemmingsplan Kooistra locatie heeft van 14 juli 2020 tot en met 24 augustus 2020 voor een ieder ter inzage gelegen. Dit heeft geresulteerd in 1 zienswijze en 3 overige reacties. Deze reacties zijn afkomstig van de provincie Groningen, het waterschap Hunze en Aa's en de Hollandsche Molen.

In de Reactienota zijn alle reacties en de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Tevens is aangegeven of de reacties en de zienswijze aanleiding geven om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. Deze reactienota is als bijlage opgenomen bij het vaststellingsbesluit. Uit de reactie van de Hollandsche Molen en het waterschap Hunze en Aa's blijkt dat ze akkoord zijn met het bestemmingsplan en geen verder opmerkingen hebben.