de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand

NL.IMRO.0766.BP2013000015-VG01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats van een kunstenaar.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

een gebeurtenis, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

een terrein ten behoeve van evenementen als bedoeld in lid 1.29.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
3. c. tuincentra;
4. d. grootschalige detailhandelsbedrijven in meubels, keukens en badkamers, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering;
5. e. bouwmarkten.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn.

een indicatieorgaan als bedoeld in artikel 9a, eerste lid van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten.

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

de hulp bij het dagelijks functioneren, die vrijwillig en onbetaald wordt verleend aan personen uit het sociale netwerk die – door welke oorzaak dan ook – vrij ernstige fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen hebben.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt;
2. b. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horizontaal of nagenoeg horizontaal vlak met een dakhelling van maximaal 3° ter afdekking van een gebouw.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

het bedrijfsmatig – of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt – gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of een verblijfsmiddel, verrichten van seksuele handelingen.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die van deze regels onderdeel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die deel uitmaakt van deze regels.

de verkoopruimte, dat wil zeggen de voor het winkelend publiek toegankelijke ruimte van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbanken en kassa's.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw. Indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel), worden beide zijden als voorgevel beschouwd.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een hoofdgebouw met daarbij behorende aan- of uitbouwen, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot/druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot/druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf van categorie A': bedrijven uit categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
2. b. Ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf tot en met categorie B1': bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
3. c. Ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf tot en met categorie B2': bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-1': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-code zoals hierna in de tabel genoemd:

5. e. Ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen':tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen, met uitzondering van lpg, met daarbij behorende andere detailhandel en een autowasstraat.
6. f. Ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening': uitsluitend nutsvoorzieningen.
7. g. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie.

Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Wgh-inrichtingen en Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan.
2. b. Opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.
3. c. Activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.
4. d. Het gebruiken of te laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als seksinrichting of voor straatprostitutie is niet toegestaan.
5. e. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
6. f. Woningen zijn niet toegestaan met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal aanwezig zijn.
7. g. Opslag van goederen op gronden gelegen tussen bedrijfsgebouwen en de meest nabij gelegen bestemming Verkeer en/of Verkeer - Verblijfsgebied is niet toegestaan.
8. h. Het gebruik van onbebouwde gronden voor de opslag van goederen met een stapelhoogte van meer dan 4 m is niet toegestaan.
9. i. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

Wijziging bij bedrijfsbeëindiging

Burgemeester en wethouders kunnen, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming Bedrijf wijzigen in de bestemming Wonen, met dien verstande dat:

1. a. Het aantal woningen binnen het bouwvlak niet meer bedraagt dan één en het bouwvolume van de gebouwen niet mag worden vergroot.
2. b. De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen niet mag worden gewijzigd.
3. c. Wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
2. b. Cultuur en ontspanning.
3. c. Detailhandel.
4. d. Dienstverlening.
5. e. Horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten.
6. f. Kantoren.
7. g. Maatschappelijke doeleinden, zoals bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven.
8. h. Terrassen.
9. i. Wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
10. j. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt': tevens een supermarkt.
11. k. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel, uitsluitend bestemd voor ondergeschikt gebruik zoals magazijn, kantoor, bergingen, parkeren en dergelijke.
12. l. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2': tevens een café uit categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten.
13. m. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Detailhandel is uitsluitend toegestaan op de begane grond.
2. b. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
3. c. De opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.
4. d. Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal op de begane grond gesitueerd zijn en ter plaatse van Hoge Ham 121.
5. e. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.
6. f. Detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan.
7. g. In uitzondering op lid a is het voor de Hoge Ham 140 toegestaan de verdieping te gebruiken voor detailhandel, met dien verstande dat het bestaande vloeroppervlak van de detailhandelsfunctie op de verdieping niet mag worden uitgebreid.
8. h. Het gebruiken of te laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als seksinrichting of voor straatprostitutie is niet toegestaan.
9. i. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Detailhandel.
2. b. Wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
4. d. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt': tevens een supermarkt.
5. e. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening': tevens dienstverlening.
6. f. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - amusementshal': tevens een amusementshal.
7. g. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Detailhandel is uitsluitend toegestaan op de begane grond.
2. b. De opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.
3. c. Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal op de begane grond gesitueerd zijn.
4. d. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.
5. e. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
6. f. Bijbehorende horeca is toegestaan voor zover:
   1. 1. dit een ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening;
   2. 2. voorkomend in categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
   3. 3. het vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 25% van het totale verkoopvloeroppervlak, met een maximum van 60 m².
7. g. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 5.3 onder g en medewerking verlenen voor het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is.
2. b. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat.
3. c. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan.
4. d. Per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan.
5. e. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

Wijziging bij bedrijfsbeëindiging

Burgemeester en wethouders kunnen, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming Detailhandel wijzigen in de bestemmingen Kantoren en Wonen met dien verstande dat:

1. a. Het aantal woningen binnen het bouwvlak niet mag toenemen en het bouwvolume van de gebouwen niet mag worden vergroot.
2. b. De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen niet mag worden gewijzigd.
3. c. Wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
2. b. Maatschappelijk in de vorm van bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven.
3. c. Dienstverlening.
4. d. Detailhandel en kantoren, uitsluitend op de begane grond ter plaatse van het perceel Sint Josephstraat 157-159.
5. e. Kantoren.
6. f. Wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
7. g. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
8. h. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca': tevens horeca-activiteiten uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten.
9. i. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
2. b. De opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.
3. c. Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal op de begane grond gesitueerd zijn en voor de voormalig pastorie aan de Sint Josephstraat 114.
4. d. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.
5. e. Detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan.
6. f. Het gebruiken of te laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als seksinrichting of voor straatprostitutie is niet toegestaan.
7. g. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 6.3 onder g en medewerking verlenen voor het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is.
2. b. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat.
3. c. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan.
4. d. Per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan.
5. e. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Beplantingen.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'terras': tevens voor een terras behorende bij de aangrenzende MFA.
4. d. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voet- en fietspaden, water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins, speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, nutsvoorzieningen, geluidswallen, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. gebouwen voor nutsvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen;
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van speelvoorzieningen, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
5. e. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 m.
6. f. Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 2' bedraagt de bouwhoogte van de torenspits ten hoogste 22 m.
7. g. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.
8. h. De bouwhoogte van een zend- of ontvangstmast voor telecommunicatie of een daarmee vergelijkbare constructie bedraagt ten hoogste van 40 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' zijn evenementen toegestaan die voldoen aan de volgende criteria:
   1. 1. karakter/evenementenprofiel: culturele evenementen in de breedste zin van het woord, met een lokale en regionale uitstraling;
   2. 2. maximum aantal evenementen per jaar: maximaal 12 evenementen (> 500 bezoekers/deelnemers) per jaar, het aantal kleinere evenementen is niet gelimiteerd;
   3. 3. maximaal aantal bezoekers/deelnemers per evenement: 3.000 (totaal aantal bezoekers aan een evenement in zijn geheel);
   4. 4. de maximale duur per evenement bedraagt 1 dag.
2. b. Ter plaatse van het van Park Vredeoord en het Wilhelminaplein zijn jaarlijks 2 evenementen toegestaan met een maximale duur van 4 dagen.
3. c. Ter plaatse van het Wilhelminaplein zijn jaarlijks 2 evenementen toegestaan met een maximale duur van 7 dagen.
4. d. Ter plaatse van het Wilhelminaplein is jaarlijks 1 evenement toegestaan met een maximale duur van 4 weken met 60.000 bezoekers (totaal aantal bezoekers aan een evenement in zijn geheel).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de kaart te wijzigen in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' om hiermee de verkeersstructuur te verbeteren, het woon- en leefklimaat in het algemeen te verbeteren of aanpassing en/of uitbreiding van parkeergelegenheid mogelijk te maken, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van structureel groen.
2. b. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat, gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Horecabedrijven uit categorie 1a en 1b van de Staat van Horeca-activiteiten.
2. b. Wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
4. d. Ter plaatse van de aanduidingen 'horeca tot en met categorie 2': tevens een café uit categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten.
5. e. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal op de begane grond gesitueerd zijn.
2. b. Het gebruiken of te laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als seksinrichting of voor straatprostitutie is niet toegestaan.

Afwijken van de Staat van Horeca-activiteiten

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 8.1:

1. a. Om horecabedrijven toe te laten in één categorie hoger dan in lid 8.1, voor zover het betrokken horecabedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of de bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën zoals in lid 8.1 genoemd.
2. b. Om horecabedrijven toe te laten die niet in de Staat van Horeca-activiteiten zijn genoemd, voor zover het betrokken horecabedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de horecacategorieën, zoals in lid 8.1 genoemd.

Wijziging bij bedrijfsbeëindiging

Burgemeester en wethouders kunnen, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming Horeca wijzigen in de bestemming Kantoor en Wonen, met dien verstande dat:

1. a. Het aantal woningen binnen het bouwvlak niet mag toenemen en het bouwvolume van de gebouwen niet mag worden vergroot.
2. b. De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen niet mag worden gewijzigd.
3. c. Wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Kantoren.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens voor wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
4. d. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.
2. b. Wonen is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met uitzondering van de woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal op de begane grond gesitueerd zijn.

Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 9.3 onder a en medewerking verlenen voor het gebruik van een aan- of uitbouw of bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is.
2. b. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat.
3. c. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan.
4. d. Per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan.
5. e. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

Wijziging bij bedrijfsbeëindiging

Burgemeester en wethouders kunnen, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming Kantoor wijzigen in de bestemming Wonen met dien verstande dat:

1. a. Het aantal woningen binnen het bouwvlak niet mag toenemen en het bouwvolume van de gebouwen niet mag worden vergroot.
2. b. De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen niet mag worden gewijzigd.
3. c. Wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven.
2. b. Religieuze en levensbeschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens voor wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
5. e. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.2.3 onder d voor een hogere bouwhoogte:

1. a. Voor gronden die liggen buiten het bouwvlak tot een hoogte van 6 m.
2. b. Een zend- of ontvangstmast voor telecommunicatie of een daarmee vergelijkbare constructie tot een hoogte van 40 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
2. b. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.4 onder b en medewerking verlenen voor het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is.
2. b. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat.
3. c. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan.
4. d. Per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan.
5. e. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen met bijbehorende voorzieningen, zoals wandelpaden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
2. b. De bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel bedraagt ten hoogste 1 m.
3. c. De bouwhoogte van erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m.
4. d. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein.
3. c. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, informatievoorziening, reclame-uitingen, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, water, zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen, afval(water)inzameling en ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. Gebouwen voor nutsvoorzieningen en abri's.
   2. 2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van licht- en vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 10 m.
5. e. De bouwhoogte van voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
6. f. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.
7. g. De bouwhoogte van een zend- of ontvangstmast voor telecommunicatie of een daarmee vergelijkbare constructie bedraagt ten hoogte van 40 m.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein': tevens voor een evenemententerrein.
3. c. Terrassen.
4. d. Weekmarkt.
5. e. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, informatievoorziening, reclame-uitingen, water, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, winkelwagenstalling en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen, afval(water)inzameling, ondergrondse bergbezinkbassins en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd.
   1. 1. Gebouwen voor nutsvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen en abri's.
   2. 2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m.
5. e. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 m.
6. f. De bouwhoogte van voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
7. g. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.
8. h. De bouwhoogte van een zend- of ontvangstmast voor telecommunicatie of een daarmee vergelijkbare constructie bedraagt ten hoogte van 40 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' zijn evenementen toegestaan die voldoen aan de volgende criteria:
   1. 1. karakter/evenementenprofiel: culturele evenementen in de breedste zin van het woord, met een lokale en regionale uitstraling;
   2. 2. maximum aantal evenementen per jaar: maximaal 12 evenementen (> 500 bezoekers/deelnemers) per jaar, het aantal kleinere evenementen is niet gelimiteerd;
   3. 3. maximaal aantal bezoekers/deelnemers per evenement: 3.000 (totaal aantal bezoekers aan een evenement in zijn geheel);
   4. 4. de maximale duur per evenement bedraagt 1 dag.
2. b. Ter plaatse het van Park Vredeoord en het Wilhelminaplein zijn jaarlijks 2 evenementen toegestaan met een maximale duur van 4 dagen.
3. c. Ter plaatse van het Wilhelminaplein zijn jaarlijks 2 evenementen toegestaan met een maximale duur van 7 dagen.
4. d. Ter plaatse van het Wilhelminaplein is jaarlijks 1 evenement toegestaan met een maximale duur van 3 weken met 60.000 bezoekers (totaal aantal bezoekers aan een evenement in zijn geheel).
5. e. Bij (het oprichten van) een woning en/of het realiseren van commerciële ruimte bij de ontwikkeling Binnenhoven (Gerba-Windsorterrein) dient de aangrenzende ruimte zodanig te worden ingericht dat er voldoende ruimte aanwezig is voor:
   1. 1. bij openbare parkeerplaatsen (met uitzondering van 12 parkeerplaatsen rondom het voormalige kantoor van Gerba Windsor) voldaan kan worden aan de volgende parkeernorm:
      1. a. 1,1 parkeerplaats per woning in de categorie sociaal;
      2. b. 1,3 parkeerplaats per woning in de categorie midden;
      3. c. 1,5 parkeerplaats per woning in de categorie duur;
      4. d. 2,3 parkeerplaats per 100 m² commerciële ruimte;
      5. e. 18 parkeerplaatsen ten behoeve van Hoge Ham 124;
      6. f. 3 parkeerplaatsen ten behoeve van Hoge Ham 129.

óf

1. 1. voldaan kan worden aan de volgende parkeernorm:
   1. a. 1,3 parkeerplaats per woning in de categorie sociaal;
   2. b. 1,5 parkeerplaats per woning in de categorie midden;
   3. c. 1,7 parkeerplaats per woning in de categorie duur;
   4. d. 2,5 parkeerplaats per 100 m² commerciële ruimte;
   5. e. 18 parkeerplaatsen ten behoeve van Hoge Ham 124;
   6. f. 3 parkeerplaatsen ten behoeve van Hoge Ham 129.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water ten behoeve van de waterhuishouding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.
2. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Het wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'garages': uitsluitend voor garages en bergplaatsen ten behoeve van de stalling van vervoermiddelen en huishoudelijke berg- en werkruimte.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens voor een kantoor.
5. e. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2': een bedrijf uit categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.
6. f. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, parkeervoorzieningen, achterpaden en ontsluitingen, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Aan- of uitbouw in de voortuin

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken het bepaalde in lid 15.2.1 onder a voor de bouw van een aan- of uitbouw vóór de voorgevel van het hoofdgebouw met inachtneming van het volgende:

1. a. De oppervlakte van de aan- of uitbouw bedraagt ten hoogste 6 m².
2. b. De goot- en bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in lid 15.2.3 aangegeven hoogten.
3. c. De afstand tot de bestemming Verkeer - Verkeerverblijfsgebied bedraagt ten minste 0,5 m.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Per bouwperceel is ten hoogste één woning toegestaan, tenzij met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' een hoger aantal is aangeduid.
2. b. Het is niet toegestaan om:
   1. 1. onbebouwde gronden te gebruiken voor de opslag van goederen met een hoogte van meer dan 1 m;
   2. 2. bijgebouwen te gebruiken als woon- en werkruimten.
3. c. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
4. d. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.
5. e. Het parkeren van voertuigen of het plaatsen van objecten als aanhangwagens, boten, caravans en andere kampeermiddelen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw is niet toegestaan, behoudens ter plaatse van een toegang tot een garage/berging of carport.
6. f. Bij (het oprichten van) woningen ter plaatse van de aanduiding twee-aaneen aan de Jan Mertenslaan dient de inrichting van het bouwperceel zodanig te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om in ten minste 1 parkeerplaats per woning te voorzien.

De voor 'Waarde - Archeologie -1' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m.
2. b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
   2. 2. De betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
3. c. Het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. Vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
   2. 2. Een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m².
   3. 3. Een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen, in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels, worden overschreden door:

1. a. Tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt.
2. b. Tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt en de afstand tot de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied' ten minste 1,5 m bedraagt.
3. c. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en opppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Evenementen buiten de aangewezen evenemententerreinen

Onverminderd het bepaalde in Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan geldt ten aanzien van het gebruik de volgende regel:

• Niet-locatie gebonden evenementen, zoals bedoeld in artikel 2.24 lid 2 sub c en d van de Algemene Plaatselijke Verordening Dongen, zijn in het plangebied toegestaan en niet gebonden aan de in dit plan aangewezen evenemententerreinen.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. De bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer en brandblusvoorzieningen.
2. b. De brandweeringang.
3. c. De bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten.
4. d. De ruimte tussen bouwwerken.
5. e. Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. Afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%.
2. b. Overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming Waarde - Archeologie - 1 geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien:

1. a. Uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
2. b. Het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
3. c. Alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Centrum'.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Centrum' is opgesteld in het kader van de actualiseringsoperatie bestemmingsplannen binnen de gemeente Dongen. Een belangrijke aanleiding voor herziening van de vigerende bestemmingsplannen is gelegen in de wens van het gemeentebestuur om te beschikken over actuele, toekomstgerichte bestemmingsplannen, met eenzelfde systematiek en inhoud van regeling. De actualiseringsopgave heeft tot doel:

• Uniformering van bestemmingsplannen, dat wil zeggen het creëren van samenhang en afstemming van bestemmingsregelingen voor gelijksoortige gebieden.
• Het afstemmen van bestemmingsregelingen op actueel en toekomstig beleid, wet- en regelgeving en met name op de Wet ruimtelijke ordening en milieubeleid.
• Het vergroten van rechtszekerheid en klantgerichtheid; dat wil zeggen het vaststellen van voor burgers duidelijke, toegankelijke en op actuele behoeften en eisen afgestemde plannen.
• Het reduceren van het aantal bestemmingsplannen.

De opgave van het bestemmingsplan 'Centrum' omvat:

• Het opnemen van het gehele centrumgebied van Dongen in één bestemmingsplan.
• Het vastleggen van (legaal) bestaand gebruik en bestaande functies in een actuele bestemmingsregeling.
• Het verwerken van bouwplannen waar recent vrijstellingsprocedures ex artikel 19 van de (oude) Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) zijn gevoerd.
• Het opnemen van het laatste deel van de centrumring ter hoogte van de voormalige Sint Josephkerk en de geprojecteerde woningen aan Jan Mertenslaan (ter hoogte van het laatste deel van de centrumring).
• Het juridisch-planologisch vastleggen van de herontwikkeling van De Cammeleur. Teneinde een centrumfunctie (MFA) mogelijk te maken zijn het bouwvlak en de gebruiksmogelijkheden op deze locatie verruimd.
• Het opnemen van het woningbouwplan Binnenhoven ter plaatse van de voormalige schoenfabriek Gerba Windsor.

Met uitzondering van de hiervoor genoemde ontwikkelingen bestaat in dit bestemmingsplan geen noodzaak van onderzoek en toetsing met betrekking tot de planologische haalbaarheid en financieel-economische uitvoerbaarheid van (onderdelen uit) het plan. In het plan worden namelijk alleen het bestaande gebruik en bestaande functies vastgelegd. Aanwezige waarden binnen het plangebied moeten worden benoemd (zoals onder andere archeologische waarden, cultuurhistorische waarden), maar er behoeven geen ontwikkelingen te worden getoetst op mogelijke gevolgen voor deze waarden. Wel zal overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen verplichting de watertoets plaatsvinden en zijn in relatie tot de bestemmingsregeling enkele milieuaspecten nagelopen en beoordeeld.

Het bestemmingsplan 'Centrum' heeft betrekking op het centrumgebied van de kern Dongen. Het plangebied wordt grofweg begrensd door de Min. Aalberselaan/Mgr. Schaepmanlaan/Min. Goselinglaan (noordzijde), de Akkermansstraat (oostzijde), Sint Josephstraat/Tramstraat/Gerardus Majellastraat (zuidzijde), Stoomberg/Kardinaal van Rossumstraat en de Bolkensteeg (westzijde). De ligging en begrenzing van het plangebied zijn aangegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan 'Centrum' vervangt (geheel) de volgende vastgestelde bestemmingsplannen, die daarmee integraal komen te vervallen.

Tabel 1.1 Overzicht vigerende bestemmingsplannen Centrum

De toelichting is afgestemd op het veelal consoliderende karakter van het bestemmingsplan. Dat betekent dat de informatie over het plangebied beknopt en gericht is, terwijl de toelichting op de bestemmingsregeling uitvoerig is.

De toelichting is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt een korte analyse van het plangebied gegeven en aansluitend de beschrijving van enkele relevante uitgangspunten en randvoorwaarden voor de bestemmingsregeling.
• Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van een aantal voor de bestemmingsregeling relevante milieuaspecten en de waterparagraaf.
• In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de bestemmingsregeling. Eerst wordt een toelichting gegeven op de wettelijke eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld. Vervolgens wordt inhoudelijk ingegaan op de bestemmingen en de bijbehorende regels.
• In hoofdstuk 5 wordt het handhavingsbeleid in relatie tot het bestemmingsplan toegelicht.
• De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt behandeld in hoofdstuk 6.
• In hoofdstuk 7 zijn de resultaten van de gevoerde inspraakprocedure en het vooroverleg met instanties opgenomen.

In dit hoofdstuk is een beknopte ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied gegeven. In paragraaf 2.2 zijn de belangrijkste beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden benoemd die bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn gehanteerd. Verder zijn in de paragrafen 2.3 (Woningbouwontwikkeling 'JanMertenslaan'), 2.4 (Herontwikkeling 'De Cammeleur') en 2.5 (Woningbouwontwikkeling'Binnenhoven') concrete initiatieven toegelicht. In paragraaf 2.6 komen nog enkele andere initiatieven aan bod. Op de Woningbouwontwikkeling 'Jan Mertenslaan' en voor de herontwikkeling van het Gerba Windsorterrein is de Crisis- en herstelwet van toepassing.

Historische ontwikkeling Dongen en plangebied

De kern Dongen is ontstaan aan de Donge en ontwikkeld in aansluiting op de oorspronkelijke bebouwingslinten van de Lage Ham, Hoge Ham-Sint Josephstraat-Eindsestraat en de Kerkstraat met de kerk als oriëntatiepunt voor het centrum van Dongen.

Ruimtelijke structuur

De structuur van het centrumgebied wordt vooral bepaald door de 'vijfhoek' Hoge Ham, Tramstraat, Kardinaal van Rossumstraat en Gasthuisstraat. De Hoge Ham vormt daarin van oudsher het belangrijkste element. Het Looiersplein markeert het ruimtelijk-functioneel zwaartepunt. Binnen de 'vijfhoek' vormen het woongebied Geer-Oranjeplein, Rosariopark en het Park Vredeoord-Wilhelminaplein grote homogene gebieden. De diverse binnengebieden daarentegen tonen een grote variatie in omvang, gebruik en bebouwingswijze. De binnenterreinen tussen de Mgr. Schaepmanlaan en de Hoge Ham zijn in dit bestemmingsplan grotendeels herbestemd en bieden hiermee een nieuwe invulling van de binnenterreinen.

In de beeldvorming is de Hoge Ham het meest karakteristiek. De bebouwing toont een grote variatie in architectuur, ouderdom, type en functie. De grote gebouwen (villa's, kerk, het gemeentehuis en dergelijke) liggen verspreid aan deze straat. De Laurentiuskerk is een belangrijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur. In de Gasthuisstraat en de Tramstraat is nog sprake van veel variatie maar van een bescheidener karakter en met minder bijzondere elementen. In de overige straten is het bebouwingspatroon en het beeld tamelijk homogeen.

De openbare ruimte heeft in de 'vijfhoek' een steenachtig karakter. Bomen komen hierin maar sporadisch voor op specifieke plekken in relatie tot de bebouwing. Voorbeelden van dergelijke kleinschalige groenelementen zijn de rand van de St. Laurentiuskerk, de ruimte aan weerszijden van de Hoge Ham ter hoogte van villa Vredeoord en supermarkt, de hoek Hoge Ham-Biezen en het Looiersplein. Groenelementen van structurele betekenis vormen het Park Vredeoord-Wilhelminaplein, het Oranjeplein, de Mgr. Schaepmanlaan en Min. Goselinglaan. De binnenterreinen worden merendeels voor bedrijven en parkeren benut. Bij functieveranderingen op binnenterreinen neemt de verstening veelal toe door aanleg van parkeerterreinen ten behoeve van centrumfuncties. Dit kan ten koste gaan van de continuïteit en kwaliteit van de straatwand. Dit is aan de orde ter plaatse van enkele open gaten aan de Hoge Ham.

Ruimtelijk-functionele analyse

Het centrumgebied van Dongen heeft een kenmerkende structuur. In het verleden heeft zich een ontwikkeling van centrumfuncties voorgedaan langs de Tramstraat en de Hoge Ham. Op de locatie waar beide straten elkaar raken, is het huidige hart van het centrumgebied, het Looiersplein, ontstaan. De structuur van het stratenpatroon maakt dat het centrumgebied van Dongen te omschrijven is als een (winkel)haak met in de oksel van deze haak een verdichting (het Looiersplein). Dit Looiersplein heeft zich steeds meer tot het centrumhart ontwikkeld.

Binnen het centrumgebied is sprake van duidelijke functie- en sfeerdifferentiatie. Zowel in de Hoge Ham als in de Tramstraat is sprake van een gemengd functiepatroon dat zich naar het centrumgebied toe verdicht. Tussen de Mgr. Poelsstraat en de Mgr. Ariënsstraat is de Hoge Ham te kenmerken als een kantoorgebied met voornamelijk baliefuncties. De banken en andere kantoren langs dit deel van de Hoge Ham zijn gebaat bij een goede autobereikbaarheid en hebben allen parkeergelegenheid naast en achter de gebouwen.

Het winkelgebied start in de Hoge Ham bij De Cammeleur en in de Tramstraat ter hoogte van de Sint Josephstraat. Binnen dit gebied is sprake van een vrijwel gesloten winkelfront. Het Looiersplein vormt het hart van het winkelgebied. Het Looiersplein is een autovrij winkelgebied.

Mede als gevolg van het beleid van de afgelopen jaren is er sprake van een steeds hechter functionerend kernwinkelgebied.

Buiten het winkelgebied overheerst de woonfunctie met incidenteel een andere functie. Het woningbestand is veelal verouderd. De leefbaarheid staat plaatselijk enigszins onder druk als gevolg van de verkeersdrukte, de parkeersituatie, de invloed van bedrijven of de beperkte kwaliteit van de openbare ruimte. Consolidatie van de woonfuncties vraagt de nodige aandacht. De realisatie van de centrumring met woningen biedt een kwalitatieve en kwantitatieve versterking van de woonfunctie.

De afgelopen jaren zijn vele (kleine) bedrijven als gevolg van het beleid verdwenen uit het centrumgebied. Het betreft uiteenlopende bedrijven zoals aannemingsbedrijven, handelsondernemingen, garagebedrijven, installatiebedrijven en dergelijke, en grotere bedrijven op de voormalige binnenterreinen: het metaalbewerkingsbedrijf Rosario aan de westzijde van de Hoge Ham en schoenfabriek Gerba Windsor aan de oostzijde daarvan.

Ruimtelijke ontwikkelingen blijven de komende jaren naar verwachting vooral beperkt tot vervangende nieuwbouw en aanpassingen (uitbreiding, beëindiging) van winkels, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Op beheersniveau zullen ontwikkelingen aan de orde zijn, gericht op het inspelen op actuele eisen en wensen met betrekking tot de centrumontwikkeling en de woningvoorraad (bouw- en woontechnische aanpassingen).

Op basis van voornoemde constateringen en de ambities die in de gemeentelijke Structuurvisie Dongen 2020 (vastgesteld 10 december 2009) zijn aangegeven, gelden voor de ruimtelijke-functionele ontwikkeling van het plangebied de volgende beleidsdoelstellingen.

• consolideren;
• versterken van het centrumgebied;
• versterken detailhandelsvoorzieningen;
• behoud van de ruimtelijke kwaliteit;
• behouden en versterken van functiemenging door beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis.

Deze doelstellingen worden als volgt ingevuld.

• Consolideren. Consolidatie van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie betekent dat het bestemmingsplan in belangrijke mate is gericht op het vastleggen van bestaande functies en waarden (voor zover relevant). Tevens is het bestemmingsplan afgestemd op de reeds toegestane planologische ontwikkelingsmogelijkheden van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze ontwikkelingsmogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en/of milieukwaliteiten en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Daarnaast is het ruimtelijk-stedenbouwkundig en uit oogpunt van rechtszekerheid van belang om bepaalde woningtypologieën vast te leggen.
• Versterken centrumgebied. Het verbeteren van de stedenbouwkundige kwaliteit van het centrumgebied is van groot belang voor het functioneren van het centrumgebied als geheel. Doel is het creëren van een heldere ruimtelijke structuur, het vergroten van de samenhang tussen de verschillende deelgebieden en het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit van de afzonderlijke deelgebieden. Aandachtspunten zijn de zonering van de centrumfuncties, de relatie met parkeervoorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte.
• Versterken detailhandelsvoorzieningen: De gemeente zet in op het behoud en waar mogelijk versterken van het detailhandelsvoorzieningenniveau in het centrum van Dongen. Indien de voorzieningen niet op het peil zijn die nodig worden geacht, zal de gemeente tot actie overgaan. Wanneer zich daarnaast vanuit de markt concrete vragen en initiatieven voordoen zal de gemeente zich actief inspannen om aan deze initiatieven op de daarvoor bestemde plekken mee te werken en daarmee in deze gebieden detailhandelsvoorzieningen op een goed niveau te houden.
• Behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Gestreefd wordt naar het behoud van beeldkwaliteit en van structurele groengebieden, waaronder het Park Vredeoord als kwaliteitsdrager binnen het verstedelijkte gebied. Voor zover de beeldkwaliteit ruimtelijk-stedenbouwkundig van belang is, wordt dit in het voorliggend bestemmingsplan geregeld (bevestigd).
• Behouden en versterken van functiemenging door beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten-aan-huis. Activiteiten die een onevenredige hinder voor het woonmilieu en onevenredige afbreuk van het woonkarakter van de wijk of buurt veroorzaken zijn niet toegestaan. Voor zover niet-woonfuncties niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, zijn deze voor een aantrekkelijk en levendig woon- en verblijfsklimaat wel gewenst. Gedacht kan onder meer worden aan traditionele vrije beroepen (arts, notaris, advocaat) en andere bedrijfsmatige activiteiten (kapsalons, pedicures, makelaars, kinderopvang). Deze functies komen vaak in combinatie met de woonfunctie voor. Bij de beoordeling van deze functies is het onder meer van belang of de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit, de woonfunctie primair en in ruimtelijke zin gehandhaafd blijft en er geen onevenredige nadelige invloed op de verkeersafwikkeling en parkeerbalans ontstaat.

De gemeenteraad heeft op 11 september 2008 het Visiedocument Centrumgebied vastgesteld. Dit document is richtinggevend voor ontwikkelingen in het centrumgebied en gebaseerd op het Scenario Wonen en het Beeldkwaliteitplan zoals deze eerder door de gemeenteraad zijn vastgesteld. In het visiedocument wordt aangegeven wat het beoogde eindresultaat is van de herontwikkeling van het centrumgebied. Het stedenbouwkundig model (onderdeel uitmakend van de visie) toont de ontwikkellocaties en geeft de voorgestane functies aan. In het stedenbouwkundig model gaat men uit van zeven speerpunten: eigenheid en identiteit, winkelcircuit, verkeer, veiligheid, verborgen schatten, inrichting, levendigheid en sfeer en mix van functies en heeft diverse projecten benoemd. Het gaat hierbij om onder andere de volgende projecten:

• winkelcentrum (aanwenden voor wonen, winkels en horeca);
• Biezenplein (aanwenden voor wonen, winkels en horeca);
• Binnenhof (= Gerba Windsor-terrein, aanwenden voor wonen).

Vastgesteld is inmiddels (2010) dat een integrale ontwikkeling van de projecten, zoals benoemd in het visiedocument, de komende jaren financieel niet haalbaar is. Ingezet op een gefaseerde ontwikkeling, waarbij per project de planvorming (voorbereiding, juridisch-planologische regeling en uitvoering) nader zal worden gedetailleerd.

De projecten zijn voor zover deze reeds concreet zijn of in uitvoering zijn in het voorliggend bestemmingsplan geregeld.

De gemeenteraad heeft op 20 december 2012 de 'Visie op de detailhandelsstructuurvisie voor de gemeente Dongen¹' vastgesteld. Om nieuwe detailhandelsplannen en -initiatieven adequaat te kunnen toetsen is deze detailhandelsstructuurvisie opgesteld. Het zwaartepunt van het winkelaanbod ligt in het centrum van Dongen. Onder voorwaarden is detailhandel op andere locaties mogelijk.

Om dit te realiseren stellen we voor te kiezen voor het volgende beleid:

1. 1. Primair kiezen voor versterking van het winkelaanbod in het centrum; geen medewerking aan concurrerende ontwikkelingen hierbuiten. Toelichting: voorkomen moet worden dat subcentra gerealiseerd (kunnen) worden in de gemeente/kern van Dongen die het functioneren van het centrumgebied ondermijnen.
2. 2. Uitbreiding van bestaande winkels buiten het centrum alleen mogelijk als er geen andere geschikte locatie beschikbaar is. Toelichting: het moet wel mogelijk kunnen zijn om een winkel die nu al buiten het centrum van de gemeente/kern is gevestigd uitbreidingsruimte te geven of zich te vestigen op een andere locatie buiten het centrum als uit onderzoek blijkt dat er geen geschikte andere locatie binnen het centrum/de kern aanwezig is.
3. 3. Positieve grondhouding tegenover schaalvergroting van supermarkten in Dongen. Toelichting: de kracht van Dongen als winkelplaats is het zeer complete aanbod aan supermarkten. De gemeente staat positief tegenover schaalvergroting van de supermarkten omdat deze opschaling simpelweg nodig is om aantrekkelijk (concurrerend) te blijven voor de moderne consument die een compleet assortiment en ruime keuzemogelijkheden wil. Daarmee is schaalvergroting van de supermarkten in Dongen cruciaal om voldoende (lokale) boodschappenbestedingen aan Dongen te blijven binden en de sterke positie van Dongen binnen de dagelijkse sector te behouden.
4. 4. 'Nee, tenzij' voor detailhandel op Dongense bedrijventerreinen. Toelichting: detailhandel is – in lijn met het beleid tot op heden – in principe niet toegestaan op de Dongense bedrijventerreinen en bovendien met het oog op versterking van het centrum ook ongewenst. Detailhandel als nevenactiviteit bij een bedrijf met een andere hoofdactiviteit is alleen toegestaan als het gaat om specifiek aan de hoofdactiviteit (onder andere productie, groothandel, installatie) gerelateerde of die hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel, detailhandel die is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in termen van omzet en benutte bedrijfsruimte, en als de verkoopruimte maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bvo) bedraagt (maximum 150 m² bvo).
5. 5. Grootschalige en perifere detailhandel (PDV/GDV) concentreren op Tichelrijt. Toelichting: het brancheaanbod op locaties die plek bieden aan PDV/GDV moet complementair zijn aan dat in de overige winkelgebieden van Dongen, het centrum in het bijzonder.
6. 6. Internetafhaalpunten/webwinkels als ondergeschikte activiteit toestaan op bedrijventerreinen (Tichelrijt in het bijzonder). In het geval van internetverkoop als hoofdactiviteit (ofwel: een afhaalpunt dat functioneert als een winkel) primair het centrum als vestigingsgebied hanteren. Toelichting: met de groeiende internetverkoop neemt ook het leveren en verkopen van goederen via zogenaamde afhaalpunten, ook wel 'collection & delivery points' genoemd, toe. Deze afhaalpunten en webwinkels doen meestal een beroep op vestiging op bedrijventerreinen, ook in Dongen. Onder voorwaarden zijn internetdetailhandelsactiviteiten als ondergeschikte activiteit bij een bedrijf toegestaan.
7. 7. Verkoop als kleinschalige nevenactiviteit toestaan bij agrarische ondernemers (boerderijwinkels), indien de nevenactiviteit in het verlengde ligt van de hoofdactiviteit. Toelichting: Naast reguliere agrarische activiteiten wordt dan ook door sommige agrarische ondernemers naar alternatieve inkomstenbronnen gezocht, zoals de verkoop van (eigen) producten rechtstreeks aan consumenten. Dergelijke activiteiten zijn onder voorwaarden toegestaan, mits het geen concurrentie gaat vormen met het centrum.
8. 8. Nieuw elan voor de weekmarkt: onderzoeken mogelijkheden verplaatsing. Toelichting: de Dongense weekmarkt leidt thans een tanend bestaan. De huidige locatie is een van de oorzaken. Een verplaatsing naar een nieuwe locatie in of grenzend aan het kernwinkelgebied kan een impuls betekenen voor de weekmarkt.

1. 1. d.d. 29 oktober 2012.

Hierna volgt een korte toelichting op het aspect evenementen. In Dongen vinden jaarlijks vele evenementen plaats (in het centrum van Dongen circa 30 evenementen per jaar). Het aanbod varieert van rommelmarkten tot muziekfestivals (Musis Event Young Edition) en van sportevenementen (Beach Tennis Evenement) tot themamarkten (kerstmarkt). De evenementen vinden grotendeels plaats op pleinen, wegen en in het openbaar groen. De evenementen zijn opgenomen in de gemeentelijke evenementenkalender. In hoofdstuk 4.3 van deze toelichting is een motivering opgenomen over de juridische-planologische aspecten van evenementen in de openbare ruimte. De motivering is opgenomen in de toelichting op de bestemmingen waarbinnen de evenementen plaatsvinden.

In voorliggend bestemmingsplan wil het gemeentebestuur medewerking verlenen aan de woningbouwontwikkeling langs de Jan Mertenslaan.

Recent is het laatst resterende deel rijbaan van de centrumring aangelegd die de Min. Goselinglaan en Sint Josephstraat met elkaar verbindt. Aan beide zijden van de weg is ruimte beschikbaar waar woningbouw is beoogd. Voor deze woningbouwlocatie is een stedenbouwkundig ontwerp vervaardigd dat voorziet in de realisatie van 15 appartementen, 12 geschakelde rijwoningen en 11 patiowoningen.

De beoogde ontwikkeling is meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. De toetsing aan beleid en planologische en milieuaspecten is opgenomen in bijlage 1. Hieruit blijkt dat er geen planologische en milieubelemmeringen zijn ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Figuur 2.1 Beoogde situatie woningbouw nabij de centrumring

In voorliggend bestemmingsplan wil het gemeentebestuur medewerking verlenen aan de herontwikkeling en uitbreiding van De Cammeleur. In de raadsvergadering van 12 april 2012 heeft de raad ingestemd met de locatiekeuze van De Cammeleur voor het realiseren van de multifunctionele accommodatie (MFA).

De beoogde ontwikkeling is meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. De toetsing aan beleid en planologische en milieuaspecten is opgenomen in bijlage 2. Hieruit blijkt dat er geen planologische en milieubelemmeringen zijn ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

In voorliggend bestemmingsplan wil het gemeentebestuur medewerking verlenen aan de herontwikkeling van het terrein van de voormalige schoenfabriek Gerba Windsor. In het plan zijn circa 33 woningen en herontwikkeling van de bestaande commerciële ruimte aan de Hoge Ham opgenomen. Voor de huidige commerciële ruimten aan de Hoge Ham vindt vervangende nieuwbouw plaats.

De beoogde ontwikkeling is meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. De toetsing aan beleid en planologische en milieuaspecten is opgenomen in bijlage 3. Hieruit blijkt dat er geen planologische en milieubelemmeringen zijn ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Binnen het centrumgebied speelt nog een andere ontwikkeling. Het gaat hierbij om het voormalige ING-kantoor op de hoek van de Hoge Ham met de Gasthuisstraat. Via een aparte ruimtelijke procedure is medewerking verleend voor de transformatie van het gebouw tot een kleinschalige woonvorm voor mensen met een verstandelijke beperking inclusief een woning voor de ondernemers. De locatie en het gebruik zijn positief bestemd in het voorliggende bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende (milieu)toetsen die voor dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd.

Voor de toetsing van ontwikkelingen van de woningbouw langs de Jan Mertenslaan, de herontwikkeling van De Cammeleur en het plan Binnenhoven wordt verwezen naar de bijlagen 1, 2 en 3.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten van de in het plangebied aanwezige bedrijven. Onderscheid wordt gemaakt in:

• bedrijven (paragraaf 3.1.2 Milieuhinder bedrijven);
• horeca (paragraaf 3.1.3 Milieuhinder horeca).

Beleid en normstelling

Milieuzonering

Ter beperking van milieuhinder voor de omgeving worden grenzen gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Dit gebeurt aan de hand van een milieuzonering. Deze milieuzonering geeft aan:

• welke activiteiten voor de huidige en toekomstige bedrijven mogelijk zijn;
• welke bedrijven in de toekomst binnen het plangebied uit milieuoogpunt toelaatbaar zijn, indien bestaande bedrijvigheid verdwijnt.

Het is algemeen gebruik om te zoneren op basis van richtafstanden voor de verschillende milieuaspecten (geluid, geur, stof, risico). Deze richtafstanden kunnen worden ontleend aan de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) van 2009.

Basisreferentie rustige woonwijk

Het uitgangspunt bij de bepalingen van de afstanden volgens de VNG systematiek is dat het gaat om woningen gelegen in het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een basisreferentietype woonwijk, zonder functiemenging en met weinig verkeer.

Niet elke omgeving is te typeren als rustige woonwijk. Dit maakt dat een nader onderzoek naar de feitelijke omgeving (plangebied en omgeving) nodig is.

Indien de omgeving in de specifieke situatie dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden. In het bestemmingsplan wordt dit onderbouwd. Beoordeeld wordt van welke omgeving sprake is en voor welke milieuaspecten die correctie aanvaardbaar wordt geacht.

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Gelet op het karakter van het plangebied, een centrumgebied met veel functiedifferentiatie, is gekozen voor de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB)² Voor een nadere toelichting op deze staat wordt verwezen naar bijlage 4. Deze staat is afgestemd op de genoemde VNG-publicatie³ en gekoppeld aan de planregels van het bestemmingsplan. Het is daarmee een eerste globale toetsingskader voor de toelaatbaarheid van bedrijven. In een concrete situatie is milieuwetgeving bepalend.

Uitgangspunten

• Randvoorwaarde is dat de milieuhinder voor de omgeving tot een minimum moet worden beperkt.
• Voor de bedrijven in het plangebied, die voornamelijk te midden van woningen zijn gevestigd, wordt de bestaande situatie zoveel mogelijk bevestigd.

De in het plangebied gevestigde bedrijven liggen verspreid over het centrumgebied en zijn veelal aan oude linten van het centrumgebied gelegen, zoals de Kardinaal van Rossumstraat en de Hoge Ham. Er is sprake van een historisch gegroeide situatie van functiemenging. Op de bedrijfspercelen kunnen bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B1 worden toegestaan.

Toetsing/beoordeling

Aanbod en situering

Bedrijvigheid

In het plangebied zijn diverse bedrijven gevestigd. De bedrijven zijn voor het merendeel lokaal van karakter. Daarnaast zijn buiten het plangebied ook enkele bedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn in deze paragraaf niet beschouwd, aangezien het een bestaande situatie betreft, die door de vaststelling van dit bestemmingsplan niet zal wijzigen.

Inschaling van bedrijven

De thans gevestigde bedrijven zijn geïnventariseerd en ingeschaald in de desbetreffende milieucategorieën van de SvB. Uit de inschaling in bijlage 5 blijkt dat er in het plangebied twee relevante nutsvoorzieningen aanwezig zijn. Verder passen vier bedrijven niet binnen de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' en één bedrijf valt binnen een hogere milieucategorie dan de algemene toelaatbaarheid. Deze bedrijven worden via een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt.

Voor zover bedrijven niet aan milieuwetgeving kunnen voldoen, is verplaatsing gewenst naar een bedrijventerrein (bijvoorbeeld Tichelrijt) waar ook op langere termijn kan worden voldaan aan de (veranderende) milieuwetgeving en dat ook voldoende ruimte biedt voor een gezonde bedrijfsontwikkeling.

Klachten over bedrijven

Bij de gemeente zijn geen klachten van omwonenden over de aanwezige bedrijven bekend.

Conclusie

Met betrekking tot de huidige situatie ten aanzien van bedrijven in het plangebied zijn er geen belemmeringen aanwezig.

1. 2. Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging', oktober 2010.
2. 3. De in dit bestemmingsplan gehanteerde SvB "functiemenging" is niet exact gelijk aan de SvB "functiemenging uit de VNG-publicatie. Voor een nadere uitleg hierover wordt verwezen naar bijlage 1.

Beleid en normstelling

Staat van Horeca-activiteiten

Voor het reguleren van horecabedrijven is een Staat van Horeca-activiteiten (SvH) beschikbaar. In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruikgemaakt. Vergelijkbaar met de SvB wordt bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
• onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
• uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar.

Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de SvH drie hindercategorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën): lichte, middelzware en zware horeca. Voor een uitgebreide toelichting op de SvH wordt verwezen naar bijlage 6.

Inschaling en toelaatbaarheid

Uit milieuhygiënisch oogpunt worden in het plangebied horeca-activiteiten uit maximaal categorie 1b rechtstreeks toelaatbaar geacht. Dit zijn lichte horecabedrijven die over het algemeen slechts beperkt hinder veroorzaken voor omwonenden.

Dit betekent niet dat de uitoefening van activiteiten uit een hogere categorie in alle gevallen onaanvaardbaar is. De SvH geeft namelijk een vrij grove indeling van de hinderlijkheid van horecabedrijven. De situatie bij een specifiek bedrijf kan daarvan afwijken. In bepaalde gevallen kan onder voorwaarden worden meegewerkt aan de vestiging van een zwaardere categorie. Dit is het geval als het bedrijf als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten minder hinder veroorzaakt dan in de SvH is verondersteld.

Toetsing/beoordeling

Aanbod en situering

Binnen het plangebied zijn 7 horecabedrijven gevestigd.

Inschaling van horecabedrijven

De horecabedrijven zijn geïnventariseerd en ingeschaald in de desbetreffende categorieën van de SvH. Uit de inschaling in bijlage 5 blijkt dat 6 horecabedrijven binnen de bestemming horeca vallen binnen de categorie 2. Horecabedrijven tot en met milieucategorie 1b zijn algemeen toelaatbaar binnen de bestemming horeca. De 6 horecabedrijven vallen dus niet binnen de algemene toelaatbaarheid en worden via een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt.

Binnen de bestemming Centrum zijn horecabedrijven tot en met categorie 1c direct toegestaan. In deze bestemming is 1 horecabedrijf aanwezig dat niet in de algemene toelaatbaarheid past. Het is daarom via een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt.

Klachten over horecabedrijven

Bij de gemeente zijn op dit moment geen klachten van omwonenden over horecabedrijven bekend.

Conclusie

Met betrekking tot de huidige situatie ten aanzien van horecafuncties in het plangebied zijn er geen belemmeringen aanwezig.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid aan verschillende aspecten aandacht te worden besteed.

• Bedrijven in of in de directe omgeving van het plangebied, waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt of waar zich installaties bevinden waaraan risico's zijn verbonden waardoor effecten van ongevallen buiten het terrein van de inrichting merkbaar zijn.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Toetsing/beoordeling

Ten behoeve van de toetsing is de risicokaart geraadpleegd (www.risicokaart.nl). Daaruit blijkt dat er in het plangebied en omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook is er geen transportroute voor gevaarlijke stoffen ingesteld.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

In het plangebied bevinden zich geen solitaire planologisch relevante leidingen of hoogspanningsverbindingen. Het aspect leidingen en hoogspanningsverbindingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Beleid en normstelling

Cultuurhistorie

De 'Cultuurhistorische waardenkaart' (vastgesteld 26 september 2006, aangevuld 1 februari 2011) van de provincie Noord Brabant vormt het toetsingskader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid. Op de cultuurhistorische waardenkaart (CHW) zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

Archeologie

Met de ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) en de parlementaire goedkeuring daarvan (1998) heeft de Nederlandse overheid zich verplicht er op toe te zien dat met archeologische vindplaatsen rekening wordt gehouden bij ruimtelijke ordening, milieueffectrapportage, bouwactiviteiten en andere ingrepen in een gebied.

Het verdrag heeft inmiddels zijn weerslag verkregen in een wijziging van de Monumentenwet 1988, die op 1 september 2007 in werking is getreden, de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ). Een belangrijk uitgangspunt in het archeologisch beleid is dat ingrepen die tot de aantasting van de verwachte archeologische resten leiden, zoveel mogelijk worden vermeden. Het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) gaat voor op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van vooronderzoek tijdig inzicht wordt verkregen in de archeologische waarden van een gebied, zodat deze bij de beoogde planontwikkelingen kunnen worden betrokken. Voor de ruimtelijke ordening is een belangrijke bepaling, dat de wet niet van toepassing is op projecten met oppervlakten kleiner dan 100 m²; de gemeenteraad kan een hiervan afwijkende andere oppervlakte vaststellen.

Om ervoor te zorgen dat het archeologisch erfgoed wordt beschermd en er bij ruimtelijke afwegingen rekening wordt gehouden met archeologische waarden, zijn de volgende instrumenten beschikbaar:

• de Archeologische Monumenten Kaart (AMK);
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW);
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS).

Op de AMK staat informatie van bekende en vastgestelde archeologische waarden, waaronder archeologische monumenten. Het betreft onder andere historische stads- en dorpskernen en clusters oude bebouwing. Deze zijn aangeduid als gebieden van hoge archeologische waarden. Binnen deze contouren kunnen in de bodem resten van vroegmoderne en waarschijnlijk ook van laatmiddeleeuwse (vanaf circa 1300 AD) bewoning aangetroffen worden. Ook sporen van oudere bewoning kunnen aanwezig zijn.

De IKAW gaat uit van een verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten. In ARCHIS zijn alle bekende archeologische waarden opgenomen waaronder gegevens over bekende vindplaatsen. Deze instrumenten vormen de ruggengraat van het inhoudelijk archeologisch beleid met behulp waarvan het beleid getoetst en ontwikkeld kan worden.

Erfgoedverordening van de gemeente Dongen 2010

Deze verordening is op 30 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn uitzonderingen mogelijk, zoals voor een verstoring in een gebied:

• met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m²;
• met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m² (hiermee wordt aangesloten op de oppervlaktemaat uit de Monumentenwet 1988);
• waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. In figuur 3.1 is een fragment van deze kaart opgenomen. Het oranje gebied is een terrein van een hoge archeologische waarde. Voor deze gebieden gelden de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 (rijks-) en de gemeentelijke Erfgoedverordening.

De gebieden met een donkeroranje/rode kleur zijn gebieden met een hoge verwachtingswaarde, de lichtoranje gebieden zijn gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde. Voor deze gebieden is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m² en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Figuur 3.1 Fragment archeologische beleidskaart

Toetsing/beoordeling

Cultuurhistorie

Voor het plangebied zijn de volgende aanduidingen uit de CHW van belang.

Historische stedenbouw

Binnen het plangebied hebben de historische, herkenbare ruimtelijke structuren van de Hoge Ham en het Park Vredeoord tot aanwijzing als historische stedenbouw met redelijk hoge waarden. In het voorliggende bestemmingsplan zijn deze gebieden en aanliggende bebouwing overeenkomstig de huidige situatie bestemd.

Historische bouwkunst

Op de CHW zijn de rijksmonumenten en de cultuurhistorisch waardevolle panden uit een provinciale inventarisatie (MIP-panden) weergegeven.

In het plangebied zijn verscheidene panden aangemerkt als rijksmonument en MIP-panden. De waardevolle bouwwerken zijn voornamelijk gevestigd aan de Hoge Ham en Kardinaal van Rossumstraat. Historische bouwwerken zijn beschermd in de Monumentenwet.

Historisch groen

De historische groenelementen en structuren zijn veelal door ingrepen van de mens ontstaan. Het betreft zowel groenstructuren (vlakken) en monumentale bomen (punten).

In het plangebied is Park Vredeoord aangewezen als historisch groen (vlak-elementen).

Dit element is in het voorliggende bestemmingsplan gerespecteerd.

Archeologie

In het plangebied komen geen (beschermde) archeologische monumenten voor. Op de CHW, IKAW en de archeologische beleidsadvieskaart heeft het grootste deel van het plangebied een hoge- en middelhoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat voor dat gebied ingeval van bouwplannen of van andere werkzaamheden die de ondergrond kunnen verstoren archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien de ontwikkeling of verstoring betrekking heeft op een oppervlakte van 100 m² of meer en op een diepte van meer dan 0,5 m.

Conclusie

De cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied worden in het voorliggende bestemmingsplan gerespecteerd. Een specifieke regeling is niet nodig. De bescherming van de rijksmonumenten is geregeld in de 'Monumentenwet 1988' en die van het gemeentelijke monumenten is geregeld in de 'Erfgoedverordening van de Gemeente Dongen 2010'.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied liggen gronden die een hoge archeologische waarde hebben. Voor deze gronden gelden bepalingen uit de Monumentenwet 1988 (rijks-) en de gemeentelijke Erfgoedverordening.

Een groot deel van het plangebied heeft een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen in dit gebied die dieper gaan dan 0,5 m en een oppervlakte beslaan van 100 m² of meer is archeologisch onderzoek nodig. Dit is in voorliggend bestemmingsplan vastgelegd.

De conclusies over archeologie met betrekking tot de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Jan Mertenslaan (Centrumring), De Cammeleur en het plan Binnenhoven zijn hierna toegelicht. Voor de volledige toelichting van het onderdeel archeologie van deze ruimtelijke ontwikkelingen wordt verwezen naar de bijlagen en 1, 2 en 3.

Jan Mertenslaan (woningbouw langs afronding Centrumring)

In het kader van de 1^e herziening van het Centrumplan en het projectbesluit voor de centrumring is geconcludeerd dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn. Het onderdeel archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorische waarden waar rekening mee gehouden dient te worden.

Herontwikkeling 'De Cammeleur'

Aangezien de beoogde ontwikkeling uitsluitend voorziet in de herontwikkeling van bestaande bebouwing is archeologisch onderzoek niet nodig.

Naast De Cammeleur staat een karakteristiek en cultuurhistorisch waardevolle villa waarin een hotel/restaurant is gevestigd. Aan de achterzijde grenst De Cammeleur aan het cultuurhistorisch waardevolle Park Vredeoord.

Bij de herontwikkeling van 'De Cammeleur' zal rekening worden gehouden met het karakter van deze elementen.

Woningbouwontwikkeling Binnenhoven

Tijdens onderzoek zijn geen archeologische vindplaatsen aangetroffen. Op grond van het uitgevoerde onderzoek wordt aanbevolen om het plangebied vrij te geven voor het aspect archeologie, zonder nader onderzoek uit te voeren. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 9 april 2013 ingestemd met het selectieadvies, waarmee de gronden zijn vrijgegeven voor het aspect archeologie.

Beleid en normstelling

Waterbeheer en watertoets

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn gemeenten verplicht om bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan (waaronder een bestemmingsplan) overleg te plegen met de besturen van de betrokken waterbeheerder(s). In de toelichting bij het ruimtelijk plan dient een waterparagraaf te worden opgenomen die een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het betreffende ruimtelijke plan voor de waterhuishouding. Deze waterparagraaf vormt de schriftelijke weerslag van de watertoets. De watertoets heeft als doel het voorkomen van negatieve effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op het duurzame waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Brabantse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met deze instantie over deze waterparagraaf. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt namelijk gelijktijdig met de overlegprocedure voorgelegd aan het Waterschap. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens behandeld en voor zover nodig verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief).

Deze nota's zijn sturend voor het beleid van het Waterschap en de gemeente.

Waterschapsbeleid

Het Waterschap werkt aan een beter watersysteem, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Deze thema's pakt het Waterschap in samenhang aan, omdat een integrale aanpak meerwaarde oplevert voor het resultaat. In het Waterbeheerplan (2010-2015) staan de doelen en de noodzakelijke ingrepen. Bij de keuze daarvan heeft het Waterschap een afweging gemaakt tussen belangen van boeren, bedrijven, burgers, natuurbeheerders en andere partijen.

Het Waterschap wil het beheergebied minder kwetsbaar maken voor wateroverlast, zoals afgesproken in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Speerpunten daarvoor blijven het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging, het afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

De Keur (2005) maakt het mogelijk dat het Waterschap haar taken als waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met regelgeving (gebods- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. In het algemeen geldt dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het Waterschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten van de hemelwaterafvoer (HWA) op het oppervlaktewater, het graven van nieuwe watergangen, werkzaamheden binnen de keurzone van de waterkering etc.

Hiervan kan een vergunning worden aangevraagd om een bepaalde activiteit toch te mogen uitvoeren.

Gemeentelijk beleid

In 2008 heeft de raad van de gemeente Dongen het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2008-2012 voor het gehele grondgebied vastgesteld. Voor de planperiode zijn voor voorliggend plan de volgende speerpunten relevant.

1. 1. Reduceren wateroverlast.

In deze planperiode ligt er een hoge prioriteit bij het uitvoeren van de maatregelen om de wateroverlast op te heffen. Voor de lange termijn wordt geanticipeerd op de mogelijke klimaatswijzigingen door het opstellen van een structuurvisie, waarin wordt aangegeven hoe om te gaan met extra veel regenwater in het stedelijk gebied. Het afkoppelen speelt hierin een belangrijke rol.

2. 2. Beheer en onderhoud riolering.

In 2008 wordt de beheerachterstand weggewerkt en gedurende de planperiode wordt meer inzicht verkregen in de kwaliteit en het functioneren van de riolering. De achterstand met betrekking tot de inspecties is in 2015 weggewerkt.

3. 3. Verbeteren waterkwaliteit vijvers.
   Er komt een baggerplan en een onderhoudsplan voor de vijvers en een analyse van de herkomst van de vervuiling. De vijvers worden gebaggerd. Verder wordt onderzocht of de doorstroming kan worden verbeterd in relatie tot het afkoppelen en een heldere voorlichting naar de omwonenden. Ook worden maatregelen genomen om de foutaansluitingen in de verbeterd gescheiden rioolstelsels in de Hoge Akker en de Biezen op te sporen en aan te pakken.

Gebiedsgericht grondwaterbeheer

Momenteel is er een gebiedsplan grondwaterbeheer in ontwikkeling in de gemeente Dongen. Het plangebied ligt voor een gedeelte binnen de contour van het gebiedsplan. Er is gestart met de eerste monstername van het grondwater waarin zich VOCL-verontreinigingen (vluchtige organische gechloreerde verbindingen) bevinden.

De achtergrond van het opstellen van het gebiedsplan ligt in feit dat in het verleden industriële activiteiten van onder meer een chemische wasserij en een zuivelfabriek hebben geleid tot enkele grootschalige grondwaterverontreinigingen in het centrum van Dongen. Sanering van deze verontreinigingen is niet haalbaar. Om te voorkomen dat de grondwaterverontreinigingen toekomstige ontwikkelingen in het centrum belemmeren, heeft het college besloten om te gaan starten met gebiedsgericht grondwaterbeheer.

Toetsing/beoordeling

Huidige situatie

De kern van Dongen maakt deel uit van het stroomgebied van de Donge. De afwatering vindt onder vrij verval plaats op de Bergsche Maas. In de kern Dongen liggen twee belangrijke waterlopen, de Donge en het Wilhelminakanaal.

Deze waterlopen liggen buiten het plangebied. In het plangebied wordt de waterhuishoudkundige situatie bepaald door een relatief groot verhard oppervlak en een traditioneel (gemengd) rioleringssysteem. Door het grote verharde oppervlak en de intensieve ont- en afwatering vindt minder infiltratie plaats naar het grondwater. In het Park Vredeoord is wel sprake van infiltratie van regenwater naar het grondwater. Ter plaatse van de mogelijke inbreidingslocaties zijn mogelijkheden aanwezig voor maatregelen in het kader van een meer duurzaam waterbeheer.

Toekomstige situatie

Toepassen duurzaam stedelijk waterbeheer bij ontwikkelingen

Het bestemmingsplan maakt, met uitzondering van de woningbouwontwikkeling langs de Jan Mertenslaan en het realiseren van een MFA op de locatie van De Cammeleur, geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het bestemmingsplan is overwegend consoliderend. Het biedt daarom weinig of geen mogelijkheden om het watersysteem en -beheer te verbeteren. Mochten er in de toekomst ontwikkelingen plaatsvinden, dan is het van belang om de uitgangspunten van duurzaam stedelijk waterbeheer, zoals geformuleerd door het waterschap, daar waar mogelijk toe te passen. De conclusies van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Jan Mertenslaan (woningbouw) en het realiseren van een MFA en het woningbouwplan Binnenhoven zijn hierna toegelicht. Voor de volledige toelichting van het onderdeel water van deze ruimtelijke ontwikkelingen wordt verwezen naar de bijlagen 1, 2 en 3.

Woningbouw langs Jan Mertenslaan

De locatie is in de huidige situatie deels verhard en deels onverhard. Als gevolg van de ontwikkeling neemt het totale aandeel verharding beperkt toe. De woningen worden grotendeels gerealiseerd binnen reeds bestemmende bouwvlakken. Een deel van de woningen zal gerealiseerd worden binnen de bestemming verkeer. De aanleg van open water ligt niet voor de hand, omdat niet kan worden aangesloten bij het regionale watersysteem.

Afvalwater en riolering

Voor de nieuwbouw is het gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling aan de Jan Mertenslaan geen belemmering vormt voor de waterhuishouding in het gebied.

Realisatie nieuwe MFA

In de huidige situatie is de projectlocatie reeds volledig verhard. Bij de (her)bouw wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd dat aangesloten wordt het aanwezige gemengde rioolstelsel. In 2013 wordt het aanwezige gemengde rioolstelsel vervangen door een gescheiden stelsel. Het rioleringssysteem van de nieuwe MFA kan hierop aangesloten worden.

Geconcludeerd wordt dat de herontwikkeling van De Cammeleur niet strijdig is met waterdoelstellingen dan wel noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Concreet is het belangrijk om bij (eventuele) ontwikkelingen duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen (dus geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Ook dienen eventuele toenames in het verhard oppervlak gecompenseerd te worden door de aanleg van retentie.

Verder dient afstromend hemelwater van schone oppervlakken te worden gescheiden van afvalwater en afgevoerd te worden naar het oppervlaktewater. Het afvoeren van afgekoppeld hemelwater naar het oppervlaktewater zal per riolering(deel)gebied nader bekeken worden om wateroverlast te voorkomen.

Woningbouwontwikkeling Binnenhoven

Op basis van het ontwerp wordt het terrein grotendeels verhard (woningen en parkeren). Het verhard oppervlakte is echter minder dan in de voormalige situatie toen de fabriekspanden aanwezig waren. Ten opzicht van deze situatie neemt het verhard oppervlak af met 600 m².

Geconcludeerd wordt dat de woningbouwontwikkeling Binnenhoven niet strijdig is met waterdoelstellingen dan wel noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het Waterschap naar wens zijn opgenomen heeft het Waterschap een positief wateradvies afgegeven (brief d.d. 11 april 2013).

Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem in het plangebied.

Beleid en normstelling

Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de bescherming van ecologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen zijn de Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet) en de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) van belang. Eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen deze gebieden niet aantasten.

Soortbescherming

De Flora- en faunawet (Ff-wet) bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Ff-wet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Toetsing/beoordeling

Het voorliggende bestemmingsplan is in belangrijke mate een consoliderend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt, met uitzondering van de ontwikkelingen van de Jan Mertenslaan, Binnenhoven (woningbouw) en het realiseren van een MFA geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk en in het plangebied en de directe omgeving daarvan zijn geen gebieden aangewezen of aangemeld die vallen onder de Nb-wet of de EHS.

Voor die delen waar geen ontwikkeling is voorzien, of geldende juridisch-planologische ontwikkelingen worden gecontinueerd, is geen (nieuw) ecologisch onderzoek nodig. De actualisatie van de bestemmingsregeling heeft derhalve geen gevolgen voor de flora en fauna in de kern. Er is als gevolg van het continueren van het huidige gebruik geen aantasting van de huidige waarden.

Wijzigingsgebieden

Verspreid over de kern zijn enkele wijzigingsgebieden aanwezig. Voor deze gebieden kan een beoordeling in het licht van de Ff-wet in een later stadium worden uitgevoerd. Bij de toepassing van de betreffende wijzigingsbevoegdheid dient deze beoordeling beschikbaar te zijn.

Conclusie

Het aspect ecologie is voor voorliggend bestemmingsplan niet relevant. Reguliere activiteiten zoals bouwen, slopen van bebouwing en kappen of rooien van beplanting dienen wel te worden getoetst aan de Ff-wet. Deze zijn gekoppeld aan het omgevingsvergunningenstelsel uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en vallen buiten het kader van het bestemmingsplan.

De conclusies van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Jan Mertenslaan, realisatie nieuwe MFA, woningbouwontwikkeling Binnenhoven zijn hierna toegelicht. Voor de volledige toelichting van het onderdeel ecologie van deze ruimtelijke ontwikkelingen wordt verwezen naar de bijlagen 1, 2 en 3.

Woningbouw langs Jan Mertenslaan

De locatie vormt geen onderdeel van een beschermd natuurgebied of andere onderdelen van de PEHS. Gebiedsbescherming is derhalve niet aan de orde.

De zoogdieren en amfibieën die in het plangebied voorkomen zijn algemene soorten, die staan vermeld op tabel 1 van de Ff-wet. Voor deze soorten geldt een vrijstelling. Voor de ontwikkeling is geen ontheffing in het kader van de Ff-wet vereist.

Broedvogels mogen niet worden verstoord. Dit kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is van 15 maart t/m 15 juli) op te starten of door minimaal 20 m rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.

Realisatie nieuwe MFA

De locatie vormt geen onderdeel van een beschermd natuurgebied of andere onderdelen van de PEHS. Gebiedsbescherming is derhalve niet aan de orde. Bij werkzaamheden dient men rekening te houden met de bomen in het Park Vredeoord.

De zoogdieren en amfibieën die in het plangebied voorkomen zijn algemene soorten, die staan vermeld op tabel 1 van de Ff-wet. Voor deze soorten geldt een vrijstelling. Voor de ontwikkeling is geen ontheffing in het kader van de Ff-wet vereist.

Broedvogels mogen niet worden verstoord. Dit kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is van 15 maart t /m 15 juli) op te starten of door minimaal 20 m rond een nest geen werkzaamheden uit te voeren.

Woningbouwontwikkeling Binnenhoven

Het resultaat van de natuurtoets is dat zich in het plangebied geen beschermde soorten bevinden die de voorgenomen sloop en aanleg van bebouwing mogelijk kan beïnvloeden. Er zijn vanuit flora en fauna geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Beleid en normstelling

Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidsgevoelige functie aangemerkt. Indien in een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dan is volgens de Wgh akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de geluidszone van een (spoor)weg of bedrijventerrein. Een nieuwe geluidsgevoelige functie dient te voldoen aan bepaalde wettelijke normen.

Toetsing/beoordeling

Het bestemmingsplan maakt, met uitzondering van de woningbouwontwikkeling langs de Jan Mertenslaan en Binnenhoven en het realiseren van een MFA op de locatie van De Cammeleur, geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk.

De conclusies van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; Jan Mertenslaan en Binnenhoven (woningbouw) en het realiseren van een MFA zijn hierna toegelicht. Voor de volledige toelichting van het onderdeel geluid van deze ruimtelijke ontwikkelingen wordt verwezen naar de bijlagen 1 en 2.

Woningbouw langs Jan Mertenslaan

In het kader van de woningbouwontwikkeling aan de Jan Mertenslaan is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd waarbij de gezoneerde wegen (Min. Goselinglaan en de Jan Mertenslaan/Sint Josephstraat) en niet gezoneerde wegen (Sint Josephstraat en de Hoge Ham) zijn onderzocht.

Gezoneerde wegen

Uit onderzoek blijkt dat de hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Min. Goselinglaan op de maatgevende waarneemhoogte van 4,5 m 45 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Ten gevolge van het wegverkeer op de Jan Mertenslaan/Sint Josephstraat, bedraagt de hoogst berekende geluidsbelasting op een maatgevende waarneemhoogte van 4,5 m, 57 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt echter niet overschreden.

Omdat er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting aan de gevels terug te dringen, moeten hogere waarden worden vastgesteld voor een aantal woningen. In tabel 3.1 zijn de geluidsbelastingen aan de gevels weergegeven waarvoor een hogere waarde moet worden vastgesteld ten opzichte van de gezoneerde Jan Mertenslaan/Sint Josephstraat. Verder dient conform het Bouwbesluit de geluidsbelasting in een nieuwe woning langs bestaande wegen te voldoen aan een binnenwaarde van ten hoogste 33 dB. Hieraan wordt echter niet in het kader van het bestemmingsplan, maar bij de omgevingsvergunning voor bouwen getoetst.

Tabel 3.1 Verzoek hogere waarde woningen aan de Jan Mertenslaan

Niet gezoneerde wegen

De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Sint Josephstraat op een maatgevende waarneemhoogte van 4,5 m, bedraagt 44 dB. Ten gevolge van het wegverkeer op de Hoge Ham bedraagt de hoogst berekende geluidsbelasting 32 dB op een maatgevende waarneemhoogte van 7,5 m. Bij beide wegen wordt de richtwaarde van 48 dB niet overschreden. Ten gevolge van deze wegen is er sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Realisatie nieuwe MFA

Er wordt geen geluidsgevoelige bebouwing mogelijk gemaakt in de MFA. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek voor wegverkeerlawaai is dan ook niet noodzakelijk.

Woningbouwontwikkeling Binnenhoven

De geluidsbelasting ten gevolge van de gezoneerde Mgr. Schaepmanlaan bedraagt ten hoogste 46 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden waarmee nader onderzoek achterwege kan blijven.

Voor de niet-gezoneerde wegen geldt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Hoge Ham de geluidsbelasting ten hoogste 65 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. Voor deze weg wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Voor de bouwplannen dient voldaan te worden aan de eisen van het Bouwbesluit met betrekking tot de geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructie en de ventilatie. Bij de bepaling van de geluidswering dient gerekend te worden met de gecumuleerde geluidsbelasting waarop de aftrek ex artikel 110g Wgh niet is toegepast.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai of industrielawaai is voor voorliggend bestemmingsplan niet relevant.

Beleid en normstelling

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Omdat titel 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in amvb's en ministeriële regelingen.

Toetsing/beoordeling

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in het plangebied onder de betreffende grenswaarden liggen.

In het plangebied is, gelet op het overwegend consoliderende karakter van dit bestemmingsplan, geen sprake van een significante toename van het verkeer. Berekeningen zijn daarom niet nodig en achterwege gelaten.

Conclusie

De Wlk staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de Wet ruimtelijke ordening en de andere wettelijke eisen die bij het opstellen van bestemmingsplannen van belang zijn (paragraaf 4.1). Daarna (paragraaf 4.2) wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling voor het plan en vervolgens wordt per bestemming een toelichting gegeven (paragraaf 4.3). Ten slotte worden de algemene regels en de overgangs- en slotbepalingen toegelicht (paragrafen 4.4 en 4.5).

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat (vanaf 1 januari 2010) alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (SVBP2008, IMRO2008, STRI2008). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de antidubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de nieuwe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. In deze wet zijn circa 25 oude regelingen die samen de fysieke leefomgeving betreffen, zoals vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu, flora en fauna en water, gebundeld in één nieuwe omgevingsvergunning. De Wabo introduceert nieuwe begrippen voor bestaande instrumenten, zonder deze (ingrijpend) inhoudelijk te wijzigen. Dit betekent dat bestemmingsplannen die na 1 oktober 2010 worden vastgesteld aan deze nieuwe terminologie moeten voldoen.

In de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP2008) zijn bindende afspraken voor de opbouw en de verbeelding van bestemmingsplannen vastgelegd, zowel voor het digitale als het analoge bestemmingsplan. De SVBP2008 heeft (alleen) betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. De inhoud blijft een zaak van het bevoegd gezag. De standaarden hebben evenmin betrekking op de toelichting op het bestemmingsplan, omdat deze geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Planvorm

Voor het centrumgebied is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan. Voor enkele gebieden met grootschalige en bijzondere voorzieningen, onder andere de centrumvoorzieningen, heeft de regeling een globaler karakter.

Opzet verbeelding

Een bestemmingsplan bestaat uit een kaart met bijbehorende regels en is voorzien van een plantoelichting. Deze verbeelding dient helder en duidelijk leesbaar te zijn. De verbeelding bevat daarom alleen informatie die juridisch relevant is. Wat op de kaart staat, moet terugkomen in de planregels. Bij de verbeelding wordt het volgende opgemerkt.

Bestemmingen en dubbelbestemmingen

De naam van een op te nemen bestemming begint altijd met de naam van een hoofdgroep uit SVBP2008, zoals bijvoorbeeld 'Horeca', 'Detailhandel' en 'Wonen'. De bestemmingen worden op de plankaart door middel van hoofdletters en kleur aangeduid. Naast bestemmingen kunnen er ook dubbelbestemmingen voorkomen. Er is sprake van een dubbelbestemming, indien op een stuk grond twee of meer onafhankelijk van elkaar voorkomende bestemmingen voorkomen. Dubbelbestemmingen worden op de plankaart aangeduid met hoofdletters en een arcering.

Aanduidingen

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis waardoor zij niet alleen voorkomen in de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de planregels. Er zijn zes soorten aanduidingen te onderscheiden.

Gebiedsaanduidingen

Bij gebiedsaanduidingen gaat het veelal om zones en (deel)gebieden die aan sectorale regelgeving zijn ontleend en om gebieden met een wijzigingsbevoegdheid. In dit bestemmingsplan is één gebiedsaanduiding gehanteerd: wro-zone - wijzigingsgebied.

Functie- en bouwaanduidingen

Kleine letters tussen haakjes bij de bestemming hebben betrekking op een functie- of een bouwaanduiding. Hiermee worden specifieke functies aangegeven (zoals (ga) voor een garage) of specifieke bouwregels aangeduid (zoals [vrij] vrijstaand voor gronden waar woningen uitsluitend vrijstaand mogen worden gebouwd). In SVBP2008 zijn voor veelgebruikte functies aanduidingen vastgelegd. Soms is maatwerk echter nodig omdat niet in alle gevallen een standaardaanduiding beschikbaar is. Deze aanduidingen worden voorzien van een specifieke lettercode (bijvoorbeeld (sb-1): 'specifieke vorm van bedrijf - 1').

Bouwvlak

De insteek van de gemeente Dongen is zoveel mogelijk door gebruik van bouwvlakken aan te geven waar de belangrijkste gebouwen binnen een bepaalde bestemming liggen c.q. moeten komen te liggen. Bouwvlakken behoren altijd bij een bestemmingsvlak. Bij gedetailleerde bestemmingen, waaronder de voor dit bestemmingsplan belangrijkste bestemming 'Centrum', is de maximum diepte van de bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan zoveel mogelijk vastgelegd op de bestaande bebouwing en is meestal enkele meters meer dan de bestaande diepte van het hoofdgebouw.

Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de wens van bestuurders en gebruikers/inwoners voor meer flexibiliteit in bestemmingsplannen.

Enkele bestemmingen worden globaler bestemd, zoals Bedrijf of Maatschappelijk. Hiervoor wordt veelal één bouwvlak opgenomen waarbinnen alle gebouwen worden gerealiseerd. Daarbuiten zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Door middel van matrixen bij het bouwvlak wordt de maximum goot- of boeibordhoogte en een bebouwingspercentage aangegeven.

Figuur

Ten slotte kunnen er aanduidingen voorkomen in de vorm van figuren zoals een hartlijn van een leiding. Deze komen in het bestemmingsplan echter niet voor.

Met uitzondering van de aanduiding in de vorm van een figuur zijn de hiervoor genoemde aanduidingen geometrisch begrensd en hebben zij altijd betrekking op een vlak.

Figuur 4.1 Bestemmingsmethodiek

De plankaart

De kaart bevat naast (soms wettelijk verplichte) verklaringen met een verduidelijkende functie (bijvoorbeeld topografische gegevens, kadastrale ondergrond, straatnamen en dergelijke) alleen normen die juridisch relevant zijn. De normatieve regelingen die op een plankaart staan vermeld, zijn daarom terug te vinden in de regels.

De meest recente Grootschalige BasisKaart Nederland (GBKN) dient als basis voor de plankaart. De GBKN geeft de topografische kenmerken van het plangebied weer (bebouwing, wegen, water, etc.) en ligt met dunne zwarte lijnen onder alle bestemmingen, aanvullende regelingen en aanduidingen op de plankaart.

Voor het weergeven van plangegevens op de kaart bestaat een verschil in de digitale en analoge plankaart.

Digitale plankaart

De wettelijk geldende, digitale kaart zal op het eerste oog minder informatie gaan bevatten dan men gewend is. Verdere planinformatie zal middels klikken op objecten kunnen worden verkregen.

Analoge plankaart

De analoge plankaart bevat alle te verbeelden informatie. Het gaat hierbij om het plangebied, de (dubbel)bestemmingen, de aanduidingen en de verklaringen. Bestemmingen moeten voorts worden vastgesteld met gebruikmaking van een duidelijke ondergrond.

Op de plankaart komt een groot aantal kleuren, lijnen, arceringen en symbolen voor. Om een duidelijk onderscheid te laten zien, is voor verschillende lijnsoorten, lijndiktes, arceringen en symbolen gekozen.

Legenda

De plankaart van het bestemmingsplan bevat een legenda. Dit is een verklaring van de gebruikte bestemmingen, uit te werken bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen, lijnen, vlakken, kleuren, arceringen, coderingen en symbolen. In de legenda is de volgorde van de bestemmingen, uit te werken bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen alfabetisch.

De regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1: Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2:Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de plankaart voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een antidubbeltelbepaling, de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing is, dan wel bepalingen die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkings- of wijzigingsregels).
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het bestemmingsplan.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

In deze paragraaf worden deze bestemmingen in alfabetische volgorde toegelicht conform de voorgeschreven volgorde op de legenda van de plankaart.

Bedrijf (artikel 3)

Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) en de grotere nutsvoorzieningen (>15 m²) in het plangebied zijn bestemd tot 'Bedrijf'. De kleinere nutsvoorzieningen behoeven geen specifieke regeling aangezien deze in nagenoeg alle bestemmingen algemeen mogelijk zijn gemaakt.

Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. De Staat maakt deel uit van de regels. Zoals in paragraaf 3.1 al uiteen is gezet, kunnen in het plangebied, afhankelijk van de specifieke situering van de bedrijfslocaties, bedrijven tot en met categorie A en B1 worden toegestaan. Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit dezelfde categorie of lager.

Bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar, zijn voorzien van specifieke nummeraanduidingen. In het plangebied gaat het om één bedrijf wat een specifieke aanduiding heeft gekregen. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. De bestaande rechten van het aanwezige bedrijf worden hiermee gerespecteerd.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven die één categorie hoger voorkomen dan toelaatbaar of voor bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' voorkomen. Concreet betekent dit dat daar waar nu bedrijven uit categorie A zijn toegestaan, bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven uit categorie B1 en B2 mogelijk kunnen worden gemaakt. Hiervoor dient echter advies ingewonnen te worden bij een milieudeskundige.

Geluidshinderlijke (Wgh-inrichtingen) en risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) zijn daarentegen niet toegestaan. Evenmin is de (ondergeschikte) verkoop van consumentenvuurwerk en de opslag daarvan voor zover deze meer bedraagt dan 10.000 kg toegestaan. Bij 10.000 kg consumentenvuurwerk kan in de meeste gevallen worden voldaan aan de eisen uit het Vuurwerkbesluit.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee na de beëindiging van een bedrijfsactiviteit in beginsel andere activiteiten kunnen worden gevestigd. Een zekere mate van flexibiliteit acht het gemeentebestuur namelijk gewenst.

Centrum (artikel 4)

Op de gronden voorzien van de bestemming Centrum zijn uiteenlopende functies toegestaan: bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen (zoals bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs openbare dienstverlening en verenigingsleven) en wonen op de verdiepingen. Ter plaatse van het perceel Hoge Ham 121 is specifiek opgenomen dat 2 woningen (begane grond en/of op de verdieping) zijn toegestaan; elders is dat 1. De bestemming Centrum komt uitsluitend voor binnen de kern Dongen en de gronden liggen hoofdzakelijk aan de Hoge Ham, Looiersplein en de Tramstraat.

Om eventuele hinder van (horeca)bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) (horeca)bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' en aan de Staat van Horeca-activiteiten. De Staten maken daarmee deel uit van de regels.

Horeca-activiteiten uit categorie 1a, 1b en 1c uit de Staat van Horeca-activiteiten zijn rechtstreeks toegestaan. Tevens zijn lichte vormen van bedrijven rechtstreeks toegestaan (categorie A en B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten).

Tevens zijn binnen de bestemming maatschappelijke functies toegestaan. Het gaat hierbij om de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, overheidsvoorzieningen en zorgvoorzieningen.

Uit oogpunt van een levendig straatbeeld zullen de bijzondere functies op de begane grond moeten zijn gevestigd. Wonen is daarom uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Hierbij geldt dat de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezige woningen op de begane grond wel zijn toegestaan (bestaand gebruik is hierbij leidend). Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee onder voorwaarden medewerking verleend kan worden voor de toename van het aantal woningen binnen het plangebied. Beroepsmatige en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen.

Door middel van het aanwijzen van een bouwvlak is tot uitdrukking gebracht waarbinnen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot ten hoogste 40% met een maximum van 100 m². Het gebruik is nader bepaald tot ondergeschikt gebruik bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel (magazijnen, kantoor, bergingen parkeren en dergelijke). In enkele gevallen geldt een bebouwingspercentage van 75% indien de begane grond bestemd is en ook daadwerkelijk gebruikt wordt voor een andere functie dan wonen.

Detailhandel (artikel 5)

De gronden met de bestemming Detailhandel (DH) mogen worden gebruikt voor detailhandel. Omdat de aanwezige detailhandelsbedrijven vaak zijn gecombineerd met een woonfunctie, mag binnen deze bestemming ook worden gewoond. Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Hierbij geldt dat de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezige woningen op de begane grond wel zijn toegestaan. De detailhandelsactiviteiten mogen uitsluitend worden uitgeoefend op de begane grond (het 'stedelijk plint'). Op de verdiepingen is opslag van goederen of wonen toegestaan. De verkoop en opslag van consumentenvuurwerk is een detailhandelsactiviteit die past binnen de bestemming. Uit oogpunt van veiligheid is de opslag beperkt tot ten hoogste 10.000 kg.

Aan twee percelen waar een kapsalon is gevestigd, is de aanduiding 'dienstverlening' toegevoegd. Hiermee zijn beide kapsalons positief bestemd. Ter plaatse kunnen eventueel ook andere dienstverlenende functies worden uitgeoefend. Wat onder dienstverlening wordt verstaan, is aangegeven in artikel 1 lid 1.28.

Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk. Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag (in dit geval het college van burgemeester en wethouders) opgenomen.

Daarnaast is ondergeschikte horeca uit categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan (koffiehoekje) mits dit niet meer dan 25% van de verkoopvloeroppervlakte beslaat met een maximum van 60 m².

Door middel van het aanwijzen van een bouwvlak is tot uitdrukking gebracht waarbinnen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot ten hoogste 40% met een maximum van 100 m². Hiervan kan worden afgeweken bij een omgevingsvergunning. Voor het perceel Tramstraat mogen de gronden met de specifieke bouwaanduiding - 1 volledig worden bebouwd.

Gemengd (artikel 6)

Voor het pand op de hoek van de Hoge Ham met de Mgr. Ariënsstraat en voor de voormalige pastorie op de hoek van de Jan Mertenslaan - Sint Josephstraat (Sint Jospephstraat 114) is de bestemming Gemengd opgenomen. Op de begane grond is een ING-kantoor gevestigd.

Binnen de bestemming Gemengd zijn uiteenlopende functies toegestaan: dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven en wonen.

Horeca tot met categorie 1b is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca' (Sint Josephstraat 114). Lichte vormen van bedrijvigheid zijn rechtstreeks toegestaan (categorie A en B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten).

Toegevoegd is dat uitsluitend ter plaats van de Sint Jospehstraat 157-159 Detailhandel en kantoren op de begane grond zijn toegestaan.

Uit oogpunt van een levendig straatbeeld zullen de bijzondere functies op de begane grond moeten zijn gevestigd. Wonen is daarom uitsluitend toegestaan op de verdiepingen.

Beroepsmatige en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen.

Groen (artikel 7)

Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Vooral de gronden die in het gemeentelijke Groenstructuurplan (oktober 1997) zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. Kleinere groenpercelen in de openbare ruimte zijn daarentegen veelal bestemd tot Verkeer of Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan. Deze andere functies dienen ondergeschikt te zijn aan de functie groen.

Ter hoogte van De Cammeleur is een aanduiding terras opgenomen waarbinnen de bijbehorende buitenruimte gerealiseerd kan worden. De waardevolle bomen in Park Vredeoord zijn beschermd met uitvoeringsverbod.

Evenementen

In het Park Vredeoord en op het Wilhelminaplein is het gebruik van het terrein voor evenementen mogelijk. In artikel 7.3 is de aard, omvang en frequentie van de toegelaten evenementen geregeld, overeenkomstig het evenementenbeleid van de gemeente.

Horeca (artikel 8)

In het centrumgebied zijn verscheidene cafés gevestigd die zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten

1. 1. lichte horeca (onderverdeeld in 3 subcategorieën);
2. 2. middelzware horeca;
3. 3. zware horeca.

De indeling is gebaseerd op milieuhygiënische en niet op sectorale overwegingen (overlast, etc.) Gelet op de aard van het gebied (centrum) is gekozen voor het rechtstreeks toestaan in de bestemmingsomschrijving van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Cafés zijn voorzien van een aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de algemene toelaatbaarheid voor horecabedrijven door horecabedrijven toe te laten in één categorie hoger dan direct toegestaan voor zover dit geen negatieve invloed op de omgeving heeft.

Ook binnen de bestemming Horeca is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak de indeling van het bestemmingsvlak tot uitdrukking gebracht.

Kantoor (artikel 9)

Wat onder een (zelfstandig) kantoor wordt verstaan is vermeld in artikel 1 van de regels. Kantoorgebouwen in het plangebied zijn globaal bestemd: alleen het bestemmings- en bouwvlak zijn aangegeven.

Maatschappelijk (artikel 10)

Alle grotere locaties met maatschappelijke functies zijn bestemd tot Maatschappelijk (M). De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, overheidsvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Daarnaast zijn rechtstreeks met de maatschappelijke voorzieningen samenhangende ondergeschikte detailhandels- en/of horeca-activiteiten toegestaan. Er is geen onderscheid gemaakt naar het soort maatschappelijke voorziening.

Tuin (artikel 11)

Enkele zelfstandige of grotere tuinen bij een andere functie zijn bestemd tot 'Tuin'. De bestemming Tuin moet waarborgen dat deze percelen onbebouwd en overwegend onverhard blijven.

Verkeer (artikel 12) en Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 13)

De doorgaande wegen in het plangebied (wegen die in het Verkeersbeleidsplan 2000 een stroomfunctie hebben) zijn bestemd tot Verkeer. Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor wegen, voet- en fietspaden en de bij de bestemming behorende voorzieningen. Ook de weekmarkt is binnen de bestemming Verkeer - Verblijf geregeld. In verband met de Wet geluidhinder is het aantal rijstroken binnen de bestemming Verkeer vastgelegd op ten hoogste 2. Bus- en opstelstroken worden hierin niet meegerekend. De wegen met een belangrijke verblijfs- en erftoegangsfunctie (veelal wegen met een 30 km/h-regime) zijn bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen beide bestemmingen zijn bestaande, niet-structurele groenvoorzieningen opgenomen.

De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Evenementen

Op het Wilhelminaplein (en in het aangrenzende Park Vredeoord) is het gebruik van het terrein voor evenementen mogelijk. In artikel 13.3 is de aard, omvang en frequentie van de toegelaten evenementen geregeld, overeenkomstig het evenementenbeleid van de gemeente.

Water (artikel 14)

Alleen het water aan de noordrand langs de Min. Aalberselaan is bestemd tot Water.

Wonen (artikel 15)

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Met een afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om een deel van de woning, of een bijgebouw, te gebruiken voor het verlenen van mantelzorg. Het gaat hier uitsluitend om een afwijking van het gebruik. Er mag niet extra worden gebouwd ten behoeve van mantelzorg. Na beëindiging van de mantelzorg kan tegen 'gewone' bewoning van een bijgebouw worden opgetreden omdat in de gebruiksbepalingen is opgenomen dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan.

Door het gehele plangebied zijn zelfstandige garageboxen gebouwd. In SVBP2008 is niet voorzien in een afzonderlijke bestemming voor dergelijke bouwwerken. Omdat de garages onderdeel uitmaken van een woongebied is daarom gekozen voor een functieaanduiding 'garage' binnen de woonbestemming.

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de bestemming Wonen is door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding 'erf' de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op vlakken met de aanduiding 'erf' mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.

De bouwvlakken zijn grotendeels overgenomen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen. In een aantal gevallen zijn de woningen met hun voorgevel net buiten het bouwvlak gebouwd. Omdat het gaat om zeer kleine overschrijdingen (variërend van enkele centimeters tot een paar decimeter) van legaal tot stand gekomen bouwwerken, is voor deze situaties het artikel 'Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten' (artikel 18.2) van toepassing. Dit artikel wordt later in paragraaf 4.4 toegelicht.

De gronden zonder aanduiding betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat hoofdzakelijk om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) zijn de gronden zonder nadere aanduiding merendeels aan twee zijden gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.

In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van hoofdgebouwen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd op ten minste 3 m uit de perceelsgrens (voor vrijstaande woningen).

Oppervlakte bebouwing

De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel en minimumafstandsmaten tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.

De gronden met de functieaanduiding 'erf' mogen voor ten hoogste 40% en 100 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. De bebouwingsmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplannen worden daarmee fors verruimd.

Bouwwijze van woningen

In beginsel is de bouwwijze van woningen vrij gelaten. Uit stedenbouwkundig oogpunt en uit oogpunt van rechtszekerheid, is in bepaalde situaties de bouwwijze met behulp van bouwaanduidingen vastgelegd. De volgende bouwaanduidingen zijn gehanteerd:

• [gs]: voor gestapelde woningen.
• [aeg]: voor aaneengebouwde woningen die ten minste drie aaneen worden gebouwd;
• [tae]: voor woningen die met een maximum van twee aaneen mogen worden gebouwd.

Deze regeling is afgestemd op de voorheen geldende bestemmingsplannen. De twee-onder-een-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door bijgebouwen. Deze bijgebouwen dienen 3 m achter de voorgevel te worden gebouwd.

[vrij] Voor woningen die uitsluitend geheel vrijstaand mogen worden gebouwd. Voor het behoud van een open bebouwingsstructuur moet de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 m bedragen.

Er is een 'specifieke bouwaanduiding - 3' [sba -3] opgenomen waarmee is geregeld dat de bovenste etage van het appartementengebouw binnen de herontwikkelingslocatie Binnenhoven maximaal 50% van de bebouwde oppervlakte van de onderliggende etages omvat.

Regeling beeldkwaliteit

Beeldkwaliteitseisen horen in beginsel thuis in een welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan en niet in het bestemmingsplan. Uitzondering hierop zijn mogelijk indien er een ruimtelijke component is. Materiaaleisen kunnen niet worden geregeld, bouwvolumes en de situering daarvan wel.

Waarde - Archeologie - 1 (artikel 16)

De in deze artikelen aangegeven bestemmingen betreffen een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de kaart weergegeven. De bestemmingen valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.4 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Aan de zuidzijde van het plangebied geldt voor de gronden gelegen in de hoek tussen de Kardinaal van Rossumstraat en de Tramstraat een hoge archeologische verwachting. Deze gronden zijn beschermd binnen de Monumentenwet 1998.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Antidubbeltelbepaling (artikel 17)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De antidubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 18)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 18.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten (artikel 18.2)

Dit artikel bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen.

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.

Algemene gebruiksregels (artikel 19)

Evenementen buiten de aangewezen evenemententerreinen (artikel Artikel 19)

In dit artikel zijn regels opgenomen voor evenementen.

Evenementen

Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:

• aard van de bestemming en aard van de omgeving (gevoelige of geen gevoelige locatie in de zin van onder andere natuur/bewoning, etc);
• duur;
• frequentie;
• aard van de activiteit;
• (mogelijk) blijvende nadelige planologische gevolgen.

Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologische relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.

Voorbeelden uit de jurisprudentie zijn:

• 1 daags muziekfestival, in totaal 9 dagen durend met op- en afbouw, 1500 bezoekers. Mede vanwege de duur van het festival als gevolg van op- en afbouw oordeelt de ABRvS dat geen sprake is van kortdurend gebruik (ABRvS 3-3-2010, nr. 200905954/1/H1);
• detailhandelsactiviteiten in een gebied met de bestemming 'industrieterrein' worden vooralsnog als te incidenteel aangemerkt om als planologisch relevant te worden beschouwd (Vz ABRvS 10-12-1981, nr A-31.6659);
• het houden van bijeenkomsten op een bedrijventerrein is terecht in strijd met het bestemmingsplan geoordeeld (ABRvS 28-9-2011, nr. 201101344/1/H1);
• het innemen van een standplaats gedurende een aantal dagen per week is niet kortdurend en ook niet incidenteel (ABRvS. 2-5-2009, 200806274/1/H3);
• het houden van maximaal zes openbaar toegankelijke feesten per jaar is niet incidenteel (Afdeling d.d. 14 januari 2009, LJN: BG9758);
• het plaatsen van een mobiele kraan voor enige uren voor in totaal maximaal vier keer per jaar is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 16-1-2008, LJN: BC2137);
• het een- tot tweemaal per jaar kort parkeren is zowel kortdurend als incidenteel (ABRvS 1-4-2009, LJN: BH9229);
• het gebruik van (agrarisch) terrein voor een jaarlijks schuttersfeest (duizenden bezoekers) gedurende drie dagen, terwijl ook opbouw en afbraak enkele dagen in beslag neemt. ABRvS oordeelt dat geen sprake is van kortdurend en incidenteel gebruik (13-04-2005, nr. 200405311/1).

In de gemeente Dongen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. Daarnaast heeft de gemeente Dongen het begrip evenement ruim gedefinieerd.

Niet-locatiegebonden evenementen

Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Dongen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan.

Om niet-locatiegebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 'Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c en d van de APV van de gemeente Dongen.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 20)

Dit artikel is vooral van belang voor globale bestemmingen. Het is opgenomen omdat bij de inwerkingtreding van de Wro, de Invoeringswet Wro en het Bro op 1 juli 2008 de intrekking van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeernormen en de regeling voor het parkeerfonds) in de bouwverordening niet in werking is getreden. De stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening blijven dus vooralsnog bestaan.

Algemene afwijkingsregels (artikel 21)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 22)

In lid 22.1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 18 lid 18.2, vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als bij nader inzien:

• open water dat als zodanig is bestemd een andere vorm moet krijgen;
• een bruggetje dat anders moet worden geconstrueerd of een stukje moet opschuiven;
• een fietspad iets anders moet aansluiten op een kruising;
• een detailhandelsbestemming moet worden aangepast om een betere entree van een of meer winkels mogelijk te maken.

Het gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn. Bij het uitzetten van het gebied blijkt dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening/in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van tegenwoordig, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters.

Ontwikkelingslocaties (artikel 22.3)

In het bestemmingsplan zijn vier ontwikkelingslocaties opgenomen waar met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid nieuwe bestemmingen kunnen worden gerealiseerd.

Overige regels (artikel 23)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk 'Werking wettelijke regelingen (Artikel 23)' In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard⁴. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel 'Werking wettelijke regelingen' op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

1. 4. Onder andere naar artikelen van de Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Bouwverordening, het Vuurwerkbesluit, het Besluit externe veiligheid inrichtingen en naar de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsrecht (artikel 24)

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 24 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 24.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 24.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruikgemaakt.

Handhaving van regelgeving vraagt om actuele regels. Regels die zijn gebaseerd op gedateerde inzichten, hebben hun geloofwaardigheid verloren en kunnen in redelijkheid ook niet meer afgedwongen worden. Door verouderde regels neemt de kans op misbruik daarvan ook toe. Door de actualisering van de bestemmingsplannen worden nieuwe ruimtelijke kaders aangegeven en worden daarmee tevens de grenzen bepaald waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn. De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijk relevante norm vast, met in bepaalde gevallen een daaraan gekoppelde afwijkingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang. Afwijkingen zijn echter gelimiteerd. Daar waar geen afwijkingen meer mogelijk zijn, begint de handhaving.

Handhaving van bestemmingsplannen en ruimtelijke regelgeving is de laatste jaren in een steeds verder toenemende belangstelling komen te staan van bestuurlijk Nederland. Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels. Ook in de jurisprudentie is een verandering tot stand gekomen. De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt zelfs in beginsel een plicht tot handhaving aan. Daarnaast krijgt de rechtszekerheid van bestemmingsplannen bij de rechterlijke toetsing een steeds belangrijkere rol.

Handhavingsbeleid

De gemeente Dongen past handhaving structureel toe op basis van een prioriteitenlijst In principe dient tegen alle geconstateerde overtredingen te worden opgetreden. Het stellen van prioriteiten is echter onvermijdelijk. Het handhavingsbeleid richt zich primair op het voorkomen van nieuwe illegale situaties. Als belangrijke prioritaire handhavingssituaties kunnen worden genoemd:

• het bouwen zonder bouwvergunning, waarbij legalisatie achteraf niet mogelijk is;
• grove afwijking van reeds verleende bouwvergunningen.

In de gevallen waar de veiligheid in het geding is en/of aantasting van het milieu plaatsvindt, wordt prioriteit gegeven aan de handhaving. Het tegengaan van strijdig gebruik van gronden en/of gebouwen is eveneens een belangrijke taakstelling. Als nevengeschikte doelen van de handhaving kunnen worden genoemd, het ongedaan maken van de gevolgen van een overtreding of een daarmee behaald voordeel en het straffen van de overtreder.

Het actualiseren van bestemmingsplannen is op zichzelf reeds een vorm van handhaving. Handhaving is namelijk niet alleen het daadwerkelijk repressief optreden tegen overtreders, maar ook voor een belangrijk deel het maken van heldere en hanteerbare regels en daarin inzicht verschaffen, zodat mensen het vanzelfsprekend achten zich aan de gestelde norm te houden.

Ook de ontwikkeling van een afwijkingenbeleid is een doelstelling voor een goed handhavingsbeleid. In eerste instantie zal de opstelling van een dergelijk beleid plaatsvinden door middel van 'leren door te doen'. Na enige tijd ervaring zal het beleid worden opgetekend in een beleidsdocument en volgens de daarvoor bestaande regels van de Algemene wet bestuursrecht worden vastgesteld.

Handhaving van bestaande situaties

Bijzondere aandacht gaat uit naar zogenaamde 'oude' gevallen. Bij de opstelling van bestemmingsplannen wordt nagegaan welke situaties uitdrukkelijk gehandhaafd moeten worden, welke zaken onder de werking van het overgangsrecht kunnen worden gebracht en welke zaken positief bestemd kunnen worden.

Daarbij dient in acht te worden genomen dat het dikwijls om situaties gaat, waarbij sprake is van een groot tijdsverloop. Dat betekent dat een groot aantal situaties niet is gewraakt. De meeste gevallen zullen dan ook voor legalisatie in aanmerking komen en bij de vaststelling van het bestemmingsplan positief bestemd worden. Daarbij wordt ook uitdrukkelijk in acht genomen dat een groot aantal bouwactiviteiten vergunningvrij is. Voor zover daar redenen voor zijn, zullen uitdrukkelijk alleen die illegale gevallen worden aangepakt, die fundamenteel strijdig zijn met het geformuleerde ruimtelijk beleid in het nieuwe bestemmingsplan. De aan te pakken gevallen zullen op hun eigen merites worden beoordeeld, zodat een op de situatie afgestemde gerichte aanpak kan plaatsvinden. Daarbij zal afgewogen worden wat de illegale situatie voor impact heeft op de ruimtelijke kwaliteit. Planologische excessen worden aangepakt. In de gevallen waarbij het om langer bestaande situaties gaat, zal een overgangsregeling worden geformuleerd. Uitgangspunt daarbij is dat voorkomen wordt dat er een gedoogsituatie ontstaat. Er moet duidelijk gemaakt worden wat er gaat gebeuren en wanneer, zodat er geen sprake is van rechtsongelijkheid.

Ontwikkeling gestructureerd toezicht

De afgelopen jaren vond handhaving van het ruimtelijk beleid veelal plaats op basis van het 'piepsysteem' en toevallige controle. Inmiddels vindt handhaving binnen de gemeente Dongen plaats middels een integrale structurele vorm van toezicht en opsporing. Er zijn afspraken tussen verschillende ambtelijke diensten. Niet alleen intern, zoals tussen de bouwinspecteurs, milieu-inspecteurs en dergelijke, maar ook extern, zoals met politie en Waterschap. De afspraken richten zich niet alleen op praktische werkafspraken, maar ook afstemming en coördinatie van beleidsdoelstellingen. Een gestructureerde vorm van oog-en-oor functie sluit rechtsongelijkheid in hoge mate uit, maar heeft tevens een preventieve werking. Geconstateerde overtredingen worden geplaatst op een handhavingslijst, waarvan bestuurlijk de prioriteit van uitvoering wordt vastgesteld.

Uitvoering handhaving

Daar waar een overtreding wordt geconstateerd en legalisatie niet mogelijk is, moet in eerste instantie toepassing worden gegeven aan de bestuursrechterlijke handhaving. De bestuursrechtelijke handhaving ligt vast in een stappenplan, waarin de verschillende stadia van de besluitvorming en procedures tot uitdrukking komen. Naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van handhaving wordt een duidelijke taak gezien voor de strafrechtelijke handhaving. Hiervoor biedt de Wet Economische Delicten de grondslag. Een concretisering van de rol van het strafrecht met het Openbaar Ministerie en de politie ligt hier voor de hand. Het toepassen van privaatrechtelijke handhaving blijkt langzamerhand door de heersende rechtsopvattingen als een minder adequaat middel te worden gezien, zodat hiervan slechts met uitzondering gebruik zal worden gemaakt.

Gezien het reparatoire karakter van bestuursrechtelijke handhaving, gaat de voorkeur uit naar het toepassen van bestuursdwang, zeker in die gevallen waarbij sprake is van illegale bouwwerken. Illegaal gebruik blijkt in de praktijk dikwijls moeilijk door middel van bestuursdwang te kunnen worden beëindigd, zodat in die situaties een lastgeving onder verbeurdverklaring van een dwangsom voor de hand ligt.

Het bewust niet handhavend optreden tegen een illegale situatie zal slechts in uitzonderlijke gevallen plaats mogen vinden, bijvoorbeeld in die situaties waarbij wegens gewijzigde beleidsinzichten aanpassing van de regelgeving daarop nog niet heeft plaatsgevonden en in redelijkheid niet verlangd kan worden dat nog voldaan wordt aan de geldende regels. Uiteraard dienen in dergelijke situaties de belangen van derden-belanghebbenden te worden afgewogen.

Verantwoording

De uitvoering en voortgang van de handhaving wordt jaarlijks vastgelegd in een verslag, dat bestuurlijk wordt vastgesteld.

Ten tijde van het opstellen van het (voor)ontwerpbestemmingsplan liep er geen handhavingsoperatie.

Voor enkele locaties is sprake van of een vermoeden van strijdig gebruik met het oude bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan Centrum. Het gemeentebestuur beraadt zich nog of zij tegen deze (vermeende) situaties handhavend gaat optreden of dat dit in een afzonderlijk bestemmingsplan alsnog positief wordt bestemd.

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via de bouwvergunning. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij onder andere een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt (niet via wijzigingsbevoegdheid).

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Een exploitatieplan moet gelijktijdig met het vaststellen van het daarbij behorende bestemmingsplan worden vastgesteld. Dit betekent dat het ontwerp van een exploitatieplan gelijktijdig met een ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage moet worden gelegd.

Nieuwe ontwikkelingen en grondexploitatie

In het voorliggende bestemmingsplan 'Centrum' worden enkele nieuwe ontwikkelingen rechtstreeks geregeld (dus zonder wijzigingsbevoegdheid):

• de woningbouwontwikkeling langs de Jan Mertenslaan;
• het realiseren van een MFA op de locatie waar nu De Cammeleur is gevestigd;
• woningbouwontwikkeling binnen plan Binnenhoven (ontwikkeling terrein Gerba Windsor).

De woningbouwontwikkeling Binnenhoven wordt aangemerkt als bouwplan bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro. Voor deze locatie heeft de gemeente met de grondeigenaar/initiatiefnemer een zogeheten 'anterieure' overeenkomst gesloten. Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemers.

Dit geldt niet voor de locatie Jan Mertenslaan en de MFA. De gemeente is eigenaar van deze gronden/opstallen. De verkoopopbrengst van deze gronden dekt de plankosten.

Voor het overige worden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rechtstreeks mogelijk gemaakt. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

Voor zover het bestemmingsplan consoliderend van aard is, is afgezien van een onderzoek als bedoeld in artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening.

Voor de ontwikkeling die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt, heeft de initiatiefnemer gegevens overlegd aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente heeft inzicht gehad in de financiële gegevens en is tot de conclusie gekomen dat de ontwikkelingen financieel uitvoerbaar zijn.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Vooraankondiging

Overeenkomstig artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is de vooraankondiging van het voorontwerpbestemmingsplan gepubliceerd in de Informatiekrant van 20 september 2012 en op de gemeentelijke website.

Vooroverleg

Via een brief en/of formulieren op de betreffende websites zijn diverse instanties verzocht om uiterlijk donderdag 1 november 2012 op het plan te reageren.

Inspraak

De inspraakprocedure is gepubliceerd in de Informatiekrant van 20 september 2012 en op de gemeentelijke website. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 21 september 2012 tot en met donderdag 1 november 2012 ter inzage gelegen bij de balie Bouwen en Milieu in de centrale hal van het gemeentehuis, Hoge Ham 62 in Dongen. Het bestemmingsplan kon tevens worden ingezien via de gemeentelijke website: www.dongen.nl/Plannen en projecten/Bestemmingsplannen/Dongen/bestemmingsplan Centrum/voorontwerp.

Inloopavond

Op dinsdag 2 oktober 2012 is een inloopbijeenkomst over het voorontwerpbestemmingsplan gehouden in de centrale hal van het gemeentehuis. Ambtenaren van de gemeente en een adviseur van stedenbouwkundig adviesbureau RBOI waren aanwezig om vragen te beantwoorden. Bij aanvang is een korte presentatie gehouden over het plan. Er waren circa 25 belangstellenden aanwezig.

Van de inloopavond is een afzonderlijk verslag gemaakt.

Gedurende de overleg- en inspraaktermijn is door twee instanties een schriftelijke reactie ingediend. Hierna worden de overlegreacties kort samengevat weergegeven. Dit betekent overigens niet dat die onderdelen van de reactie, die niet expliciet worden genoemd, niet in de beoordeling zijn betrokken. De reacties zijn in hun geheel beoordeeld. Bij iedere reactie is aangegeven of de reactie aanleiding geeft tot het aanpassen van het bestemmingsplan en welke aanpassing, indien noodzakelijk, is doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan.

1. 1. Provincie Noord-Brabant - directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving (ROH), Postbus 90151, 5200 MC 's-HERTOGENBOSCH

Reactie

In het kader van het wettelijk vooroverleg is de provincie om een reactie gevraagd op het voorontwerpbestemmingsplan Centrum. De provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het bestemmingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen die op basis van het provinciaal ruimtelijk beleid relevant zijn. Het voorontwerpbestemmingsplan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Antwoord

Wij hebben kennisgenomen van de reactie.

Conclusie

Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

2. 2. Waterschap Brabantse Delta, afdeling plantoetsing en vergunningen, Postbus 5520, 4801 DZ BREDA

Reactie

In beide nieuwe ontwikkelingen is er geen sprake van toename van verharde oppervlakken, waarbij er geloosd wordt op een oppervlaktewaterlichaam. Hierdoor bestaat er geen infiltratie-/retentie-eis.

Het Waterschap adviseert wel om volgens de trits vasthouden, infiltreren, afvoeren bij de verdere uitwerking van de ontwikkelingen te onderzoeken of infiltratie van schoon hemelwater ter plaatse mogelijk is. Bij de ontwikkeling van De Cammeleur bestaat wellicht de mogelijkheid om het hemelwater in Park Vredeoord te infiltreren of te bergen.

Verder heeft het Waterschap geen op- en aanmerkingen op het voorontwerpbestemmingsplan.

Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het Waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan is een positief wateradvies gegeven.

Antwoord

Wij hebben kennisgenomen van de reactie. Bij de ontwikkeling van De Cammeleur wordt onderzocht of infiltratie of berging van het hemelwater in Park Vredeoord mogelijk is.

Conclusie

Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

Gedurende de overleg- en inspraaktermijn is door 14 personen/instanties een mondelinge en/of schriftelijke reactie ingediend. Hierna worden de inspraakreacties kort samengevat weergegeven. Dit betekent overigens niet dat die onderdelen van de inspraakreactie, die niet expliciet worden genoemd, niet in de beoordeling zijn betrokken. De reacties zijn in hun geheel beoordeeld. Bij iedere reactie is aangegeven of de reactie aanleiding geeft tot het aanpassen van het bestemmingsplan en welke aanpassing, indien noodzakelijk, is doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan.

1. Inspreker 1, Platform Centrum

Reactie A

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak consoliderend (behoudend) maar in het centrumgebied krijgen veel feitelijke bestemmingen nu de bestemming Centrum. Dat is blijkbaar nodig om flexibiliteit in het centrum te brengen. Levert dit niet een te grote vrijheid van invulling met zich mee (bedrijf, horeca, detailhandel, dienstverlening, kantoor, maatschappelijk en wonen alleen op de verdieping)?

Antwoord A

Bij circa drie panden in het winkelcentrumgebied is de huidige bestemming gewijzigd in de bestemming Centrum. Flexibiliteit in het centrumgebied is wenselijk om sneller op ontwikkelingen te kunnen inspelen.

Reactie B

Inspreker wil weten welke gevolgen de bestemming Centrum heeft voor panden waarbij de begane grond nu wel als woning wordt gebruikt.

Antwoord B

Dit heeft geen gevolgen. In artikel 4.3 lid c is opgenomen dat wonen uitsluitend op de verdiepingen is toegestaan, met uitzondering van de legale woningen die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op de begane grond gesitueerd zijn.

Reactie C

Inspreker wil weten wat consoliderend betekent wanneer een groot deel van het centrum de bestemming Centrum krijgt.

Antwoord C

Het bestemmen van een groot deel van het centrumgebied met de bestemming Centrum is overeenkomstig het nu geldende bestemmingsplan. Er zijn circa 3 panden waarbij de huidige bestemming is gewijzigd in de bestemming Centrum.

Consolidatie van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie betekent dat het bestemmingsplan in belangrijke mate is gericht op het vastleggen van bestaande functies en waarden (voor zover relevant). Tevens is het bestemmingsplan afgestemd op de reeds toegestane planologische ontwikkelingsmogelijkheden van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze ontwikkelingsmogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en/of milieukwaliteiten en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Daarnaast is het ruimtelijk-stedenbouwkundig en uit oogpunt van rechtszekerheid van belang om bepaalde woningtypologieën vast te leggen.

Reactie D

Inspreker ontvangt graag een toelichting over de bescherming van toekomstige bewoners tegen geluid en luchtverontreiniging, bijvoorbeeld bij de voormalige pastorie aan de Sint Josephstraat.

Antwoord D

De voormalige pastorie had in het vorige bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijk en diende als woonhuis bij de kerk. Het feitelijk gebruik van de pastorie verandert niet wanneer de pastorie als reguliere woning wordt gebruikt. In het kader van het projectbesluit Sluiten Centrumring zijn hogere waarden als gevolg van het wegverkeerslawaai vastgesteld, ook voor de voormalige pastorie.

Aspecten als geluid en lucht zijn nu niet aan de orde, omdat er geen sprake is van nieuwe ontwikkelingen in de directe omgeving.

Reactie E

In paragraaf 2.1 van de toelichting staat dat in de Hoge Ham zich twee kerken bevinden, dit is er maar een.

Antwoord E

Dat is juist. De toelichting wordt aangepast; paragraaf 2.1, bladzijde 11, de zin 'De beide kerken zijn [..] ruimtelijk structuur.' wordt gewijzigd in 'De Laurentiuskerk is een belangrijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur.'

Reactie F

In paragraaf 2.1 van de toelichting is het Biezenpark omschreven als kleinschalig groen terwijl de groenstrookjes aan de Min. Goselinglaan structureel groen zouden zijn. Het Platform ontvangt graag een exemplaar van het geldende groenstructuurplan.

Antwoord F

Een klein deel van de Mgr. Schaepmanlaan en Min. Goselinglaan ligt binnen de grenzen van het plangebied en daarmee ook slechts binnen een beperkt deel van het structurele groen.

Een exemplaar van het groenstructuurplan zal aan het Platform toegezonden worden.

Reactie G

Het Platform kan zich vinden in de omschrijving van het centrumgebied. Het kernwinkelgebied is de Hoge Ham vanaf De Cammeleur en de Tramstraat vanaf de (westelijke) Sint Josephstraat met het Looiersplein als het 'Hart'. Het Platform kan daarmee instemmen. Het Platform adviseert om het korte stukje Hoge Ham (ter hoogte van het Biezenpark) niet de bestemming Centrum te geven maar de bestemmingen Wonen en Detailhandel.

Antwoord G

Het Biezenpark maakt deel uit van het centrumgebied. Binnen het centrumgebied is flexibiliteit van functies gewenst. Het mogelijk wijzigen van het Biezenpark in bestemmingen als Centrum, Verkeer - Verblijfsgebied en Groen ligt daarom meer voor de hand.

Reactie H

In paragraaf 2.2 van de toelichting staat bij 'versterken detailhandel': indien voorzieningen niet op peil zijn dan gaat de gemeente tot actie over en spant zich actief in. Bij de Structuurvisie Dongen 2020 staat: 'aandacht voor zonering centrumfuncties, parkeervoorzieningen en kwaliteit openbare ruimte'. Het Platform wil weten wat de gemeente in de praktijk gaat doen.

Antwoord H

De gemeente heeft samen met marktpartijen gewerkt aan plannen voor het herinrichten van het centrumgebied maar deze zijn in de huidige economische tijden financieel niet haalbaar gebleken. Wel wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen voor het wijzigen van de gevels met een beperkte uitbreiding aan de zijde van het Looiersplein om zo een kwaliteitsimpuls te creëren in het centrumgebied.

De gemeente gaat niet actief ondernemers binnenhalen maar bekijkt wel de mogelijkheden wanneer een ondernemer zich meldt en maakt wel beleid waardoor een ondernemer ruime mogelijkheden heeft binnen het centrumgebied, onder meer binnen de bestemming Centrum. Ook is in de recent vastgestelde detailhandelsstructuurvisie opgenomen dat de gemeente primair kiest voor het versterken van het winkelaanbod in het centrum en geen medewerking verleent aan concurrerende ontwikkelingen hierbuiten.

Reactie I

In paragraaf 2.2 van de toelichting zijn ook de zeven speerpunten met vijf projecten uit het Visiedocument centrumgebied genoemd. Vervolgens is in de toelichting opgenomen dat 'de genoemde projecten inmiddels zijn uitgevoerd of er een planologische procedure loopt'. Dit is niet juist. Van het Biezenplein is nagenoeg niets terug te vinden. Het visiedocument is niet meer up-to-date en vertegenwoordigt volgens inspreker niet langer meer het beoogde eindresultaat van de herontwikkeling van het centrumgebied. Inspreker adviseert om het visiedocument grondig te actualiseren.

Antwoord I

De ontwikkeling van het Biezenplein is in het geldende bestemmingsplan Centrum reeds opgenomen als een wijzigingsbevoegdheid. De invulling van het Biezenplein is daarmee al redelijk concreet omschreven.

Het visiedocument is een richtinggevend document voor ontwikkelingen die plaatsvinden binnen het centrumgebied.

Reactie J

Inspreker vraagt wanneer de detailhandelsstructuurvisie gereed is. Deze moet volgens inspreker onderdeel uitmaken van de actualisatie van het visiedocument en niet van het bestemmingsplan.

Antwoord J

De detailhandelsstructuurvisie is vastgesteld in de vergadering van de gemeenteraad van 13 december 2012.

De detailhandelsstructuurvisie is een visie op zichzelf en heeft betrekking op de gehele gemeente en niet enkel het centrumgebied. Het ligt voor de hand om de voor het centrumgebied relevante informatie op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan.

Reactie K

Het Platform stelt voor om specifieke plaatsen aan te wijzen voor evenementen. Het is een gemiste kans om niet te sturen op het verdelen van de lusten en lasten van de evenementen.

Het Platform merkt op dat er gesproken wordt over evenementenbeleid maar dat dit beleid nog in ontwikkeling is.

Antwoord K

In het bestemmingsplan zullen de locaties worden aangewezen waar evenementen kunnen plaatsvinden. In de regels zullen tevens specifieke gebruiksregels ten behoeve van evenementen worden opgenomen.

Reactie L

Er zouden geen milieubelemmeringen zijn voor de te realiseren woningen langs de Jan Mertenslaan. Het Platform is van mening dat er te weinig aandacht gegeven is aan het wegverkeerslawaai en de luchtkwaliteit. Nieuwe bewoners moeten hiertegen beschermd worden. Het Platform vraagt of hier normen voor zijn.

Antwoord L

In bijlage I (ruimtelijke onderbouwing woningbouw Jan Mertenslaan) van de toelichting is in paragraaf 4.1 getoetst aan de sectorale aspecten waaronder luchtkwaliteit.

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (verder: nibm) is geregeld in welke gevallen sprake is van een 'niet in betekenende mate bijdrage' aan de concentraties fijn stof en NO₂. In de bijbehorende regeling is aangegeven dat een woningbouwproject waarbij sprake is van 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen een projectomvang is waaronder de bijdrage aan de luchtkwaliteit verwaarloosbaar kan worden geacht.

In paragraaf 4.4 van de ruimtelijke onderbouwing is uitgebreid ingegaan op het uitgevoerde akoestisch onderzoek ten behoeve van de voorgenomen woningbouwontwikkeling aan de Jan Mertenslaan. De conclusie van het onderzoek is dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden maar niet de uiterste grenswaarde van 63 dB. Voor de woningen langs de Jan Mertenslaan dient een verzoek hogere waarde wegverkeerslawaai aangevraagd te worden voor 55 dB tot 56 dB.

Verder dient conform het Bouwbesluit de geluidsbelasting in een nieuwe woning langs bestaande wegen te voldoen aan een binnenwaarde van ten hoogste 33 dB.

Reactie M

Inspreker wil weten waarom voor de Jan Mertenslaan geen verkeersgegevens bekend zijn. Op dit moment vindt er een verkeerstelling plaats. Inspreker wil de uitslag van de verkeerstelling op de Jan Mertenslaan graag ontvangen. De aanname van 2.939 motorvoertuigen per dag lijkt inspreker erg laag, vooral omdat uit tellingen blijkt dat er op de Min. Goselinglaan 8.412 auto's per dag rijden.

Antwoord M

De Jan Mertenslaan is een nieuwe ontsluitingsweg. Ten tijde van het opstellen van het akoestisch onderzoek waren nog geen verkeerstellingen bekend en moest men uitgaan van prognoses.

In het kader van het actualiseren van het Verkeersbeleidsplan zijn in de periode van 20 oktober tot en met 5 november 2012 op verschillende locaties in Dongen verkeerstellingen uitgevoerd. Op de Jan Mertenslaan is een etmaalintensiteit van 3916 motorvoertuigen gemeten. In diezelfde periode is op de Min. Goselinglaan een etmaalintensiteit van 8238 motorvoertuigen gemeten.

Uit deze tellingen blijkt dat de verkeersintensiteit bij de Jan Mertenslaan wat hoger ligt dan werd aangenomen en de verkeerintensiteit op de Min. Goselinglaan lager ligt.

De actuele gegevens zullen voorgelegd worden aan het adviesbureau zodat voor de geprojecteerde woningen aan de Jan Mertenslaan de juiste hogere waarden worden aangevraagd voor het wegverkeerslawaai.

Reactie N

Het Platform ontvangt graag een onderbouwing van de gemeente over de bodemkwaliteit ter plaatste van de Min. Loeffstraat 18 en de voormalige begraafplaats. In de toelichting is opgenomen dat er eerder verontreinigingen zijn aangetroffen maar dat dit geen belemmering voor de woningbouw zou zijn.

Antwoord N

In bijlage 1 (ruimtelijke onderbouwing woningbouw Jan Mertenslaan) van de toelichting is in paragraaf 4.1 gerefereerd aan bodemonderzoeken welke in het kader van de 1^e herziening Dongen Centrum zijn uitgevoerd, te weten Min. Loeffstraat 18 (juni 2003) en ter hoogte van de begraafplaats (april 2007). De conclusie voor de geprojecteerde woningbouwlocatie Jan Mertenslaan is dat het aspect bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Wel dient in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen een nieuw bodemonderzoek overlegd te worden.

Reactie O

Gebiedsgericht grondwaterbeleid is in ontwikkeling. Nieuwbouw moet in principe getoetst worden aan de lokale grootschalige, industriële grondwaterverontreinigingen. Inspreker wil weten of dit bij de woningbouwontwikkeling aan de Jan Mertenslaan aan de orde is.

Antwoord O

Nee, dit is niet aan de orde bij de woningbouwontwikkeling aan de Jan Mertenslaan.

Reactie P

De herontwikkeling van De Cammeleur op de huidige locatie is niet in overeenstemming met het Visiedocument centrumgebied. In het bestemmingsplan is er gemakshalve vanuit gegaan dat de functies passen binnen de bestemming Centrum. Effecten als verkeersaantrekkende werking, de parkeerproblematiek, geluid, grondwaterverontreiniging en dergelijke zijn aspecten welke nog onderzocht moeten worden als de programmatische invulling bekend is.

Antwoord P

De huidige bestemming van De Cammeleur is Maatschappelijk. Uitgaande van een multifunctionele accommodatie met horeca, bieb, multifunctionele ruimten en de ligging in het centrumgebied ligt een bestemming Centrum meer voor de hand.

De Cammeleur is momenteel reeds in gebruik als verenigingsgebouw voor culturele activiteiten. Ook vinden er theatervoorstellingen en evenementen plaats.

In het ontwerpbestemmingsplan zal het optimale bouwvlak voor de MFA worden opgenomen voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Afhankelijk van de programmatische invulling kunnen aanvullende onderzoeken gewenst zijn.

Reactie Q

Het Platform wil graag de stand van zaken en de planning met betrekking tot Gerba Windsor weten.

Antwoord Q

Het plan heeft eind 2011/begin 2012 ter inzage gelegen voor inspraak. De gevoerde inspraak is mede aanleiding geweest voor het opnieuw bekijken van het plan en een zorgvuldige belangenafweging. Vieya wooncorporatie is momenteel bezig met deze afweging. Naar verwachting zal medio 2013 het aangepaste plan gepresenteerd kunnen worden. Op dit moment is nog niet duidelijk of het plan meegenomen gaat worden in het ontwerpbestemmingsplan Centrum of dat er een afzonderlijke planologische procedure gevoerd gaat worden.

Reactie R

Inspreker wil weten of het invullen van het open gat langs de Hoge Ham ter hoogte van de Aldi (artikel 21.3.1 Ontwikkelingslocaties) bedoeld is om de Hoge Ham verkeersluw te maken. Inspreker adviseert om de inrit naar de Aldi wel voor auto's af te sluiten maar niet te bebouwen.

Antwoord R

Het invullen van het open gat langs de Hoge Ham ter hoogte van de Aldi is niet bedoeld om de Hoge Ham verkeersluw te maken. Echter wanneer de Hoge Ham verkeersluw is gemaakt, komen er geen auto's meer ter hoogte van deze inrit. Het open gat kan dan deels dichtgezet worden met behoud van een doorgang voor langzaam verkeer.

Reactie S

In artikel 21.3.2 zijn de wijzigingsregels opgenomen voor de herinrichting Biezenplein. De plannen voor uitwerking van het Biezenplein-/park in het Visiedocument voldoen niet aan deze voorwaarden.

Antwoord S

In het Visiedocument Centrum is opgenomen dat het Biezenplein wordt benut voor wonen, detailhandel, dan wel zakelijke dienstverlening in combinatie met een speelvoorziening in een groene setting. In het bestemmingsplan is gekozen voor de algemene bestemming Centrum omdat het Biezenplein is gelegen in het centrumgebied. Wel zal in de wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen dat aan de zijde van de Biezen woningbouw prevaleert.

Reactie T

Herenhuis Hoge Ham 99, villa Hoge Ham 122, woningen Hoge Ham 115 en 117 krijgen nu de bestemming Centrum. Het Platform wil weten of een woonhuis dat een winkel wordt weer omgezet kan worden tot een woonhuis. Ook wil men weten of de hele Hoge Ham uiteindelijk alleen nog winkels/bedrijven op de begane grond gaat worden.

Antwoord T

Hoge Ham 99 en Hoge Ham 115 en 117 hebben in het vigerende bestemmingsplan reeds de bestemming Centrumdoeleinden.

Binnen het bestemmingsplan is het niet mogelijk om een winkel weer om te zetten naar woning. Indien deze functiewisseling wenselijk is zal dit dus met een buitenplanse procedure op grond van de Wro en/of de Wabo dienen te worden geformaliseerd.

Reactie U

Inspreker wil weten of de horecazaken Winkk, Nieuw China, Alanya, Bourgondiër, Tramhalte nu de brede bestemming Centrum krijgen.

Antwoord U

Met uitzondering van Hoge Ham 124 (Winkk) hadden de overige zaken reeds de bestemming Centrumdoeleinden in het geldende bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is binnen het centrumgebied aan alle percelen, waaronder de genoemde horecazaken, de bestemming Centrum toegekend.

Reactie V

De voormalige pastorie krijgt de bestemming Gemengd. Het Platform vraagt of de bestemming Gemend inclusief kleine horeca is en of het mogelijk is later een woonhuis te realiseren op de begane grond.

Antwoord V

De locatie Sint Josephstraat 104 heeft de bestemming Gemengd, met de subaanduiding horeca. Horeca is mogelijk op deze locatie. Ook is het mogelijk om het pand als woning te gebruiken.

Reactie W

Het Platform heeft een aantal algemene vragen gesteld met betrekking tot het bestemmingsplan. Deze zijn hieronder gebundeld.

Toelichting

1. 1. Bladzijde 12 (onderaan) – Wordt het Rosariopark bedoeld met de open gaten aan de Hoge Ham en de hoek Gasthuisstraat en Kard. van Rossumstraat.
2. 2. Bladzijde 12 – De opmerking over het invullen van het Rosariopark is daarmee niet meer nodig.
3. 3. Bladzijde 14 – Het sluiten van de centrumring is al gebeurd.
4. 4. Bladzijde 18 – Wat wordt bedoeld met 'Inschaling bedrijven'.
5. 5. Bladzijde 18 – Wat is de reden om te melden dat buiten het plangebied ook enkele bedrijven zijn gevestigd. Dit lijdt mogelijk tot verwarring.
6. 6. Bladzijde 18 – Waarom moeten klachten over bedrijven in het bestemmingsplan worden opgenomen als er geen klachten zijn?
7. 7. Bladzijde 19 – Waarom moeten klachten over horecabedrijven in het bestemmingsplan worden opgenomen als deze niet meer aan de orde zijn?
8. 8. Bladzijde 19 – Kan de zin 'Eén horecabedrijf past niet in de algemene toelaatbaarheid. Dit is via een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt' toegelicht worden.
9. 9. Bladzijde 27 – De laatste alinea op deze bladzijde staat ook op bladzijde 28 en kan dus vervallen.
10. 10. Bladzijde 28 – Hoe wordt de bepaling gehandhaafd dat 'er tussen 15 maart t/m 15 juli geen werkzaamheden mogen worden opgestart binnen 20 m vanaf een vogelnest'.
11. 11. Bladzijde 43, punt 5.2 – Waarom wordt er nu pas voorgenomen om handhaving structureel toe te passen.
12. 12. Bladzijde 49 – Het Platform verzoekt om bij het overleg met betrekking tot de 'resultaten inspraak en overleg' betrokken te worden.

Bijlage 2 – ruimtelijke onderbouwing Cammeleur

13. 13. De ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende.
14. 14. Bijlage 2, bladzijde 6 – Bij beoogde ontwikkelingen staat nog niet, dat op de locatie Cammeleur een nieuw MFA gebouwd gaat worden. Andere ontwikkelingen kunnen worden weggelaten.
15. 15. Bijlage 2, bladzijde 7 – 'De bouw van een nieuwe woning' wordt getoetst, terwijl het over De Cammeleur gaat. Het is geen woning.
16. 16. Bijlage 2, bladzijde 13 – Het Platform vindt dat er akoestisch onderzoek moet plaatsvinden.

Inschalingslijst bedrijven

17. 17. Bladzijde 62 – Geen namen van bedrijven noemen.
18. 18. Bladzijde 62 – Waarom zijn de gronden rondom garage Vlasveld nog bestemd als bedrijven wanneer het de bedoeling is hier woningen te bouwen.

Regels

19. 19. Bladzijde 89, artikel 10.3 – Betekent dit artikel dat er twee zendmasten in het centrum komen te staan; dat vindt het Platform niet wenselijk. Waarom is deze bepaling opgenomen bij het artikel 'Maatschappelijk'.
20. 20. Bladzijde 105 – Artikel 21.3.1 – Wat houdt het in dat het niet is toegestaan om ter plaatse van de onbebouwde gronden gelegen naast Hoge Ham 85 de bestemming te wijzigen naar de bestemming Centrum.

Antwoord W

1. 1. De tekst in de toelichting is verouderd en wordt geactualiseerd.
2. 2. De tekst in de toelichting is verouderd en wordt geactualiseerd.
3. 3. De tekst in de toelichting is verouderd en wordt geactualiseerd.
4. 4. Met inschaling van bedrijven wordt bedoeld de milieucategorie waarin de bedrijven vallen op basis van de in dit bestemmingsplan gebruikte Staat van Functiemenging (A, B1, B2, C).
5. 5. Direct grenzend aan het plangebied zijn ook enkele bedrijven gevestigd die van invloed kunnen zijn op de gevoelige objecten (woningen) gelegen in het plangebied.
6. 6. Dit is in dit bestemmingsplan niet van toepassing.
7. 7. Het is gebruikelijk om dit op te nemen maar er kan ook geredeneerd worden dat er sprake is van een bestaand horecabedrijf. In de toelichting zal opgenomen worden dat er op dit moment geen klachten bekend zijn bij de horecabedrijven en zullen geen namen genoemd worden.
8. 8. Binnen de bestemming Centrum zijn horecabedrijven tot en met categorie 1c direct toegestaan. Horecabedrijven die daar niet binnen passen (bijvoorbeeld omdat er een zaalfunctie is) krijgen op de verbeelding binnen de bestemming Centrum een specifieke aanduiding 'horeca bedrijf tot en met horecacategorie 2'. Dit is bijvoorbeeld het geval bij Cafetaria De Tramhalte aan Looiersplein 45 maar ook voor de locatie Hoge Ham 126 (Cammeleur). De specifieke aanduiding van deze locatie zal op de verbeelding worden opgenomen.
9. 9. In de toelichting kan de laatste alinea op pagina 27 vervallen. Bladzijde 28 zal beginnen met de titel 'Conclusie'.
10. 10. Het handhaven van de Flora- en faunawet, waaronder het broedseizoen, is een bevoegdheid van het Rijk. De Algemene Inspectie Dienst (AID) ziet toe op de naleving van deze wet. Vaak gebeurt dit aan de hand van een 'piepsysteem'; een burger constateert een mogelijke overtreding en meldt dit bij de bevoegde instantie.
11. 11. De tekst in de toelichting op bladzijde 43, onder punt 5.2 wordt aangepast. De tekst is verouderd, handhaving wordt structureel toegepast op basis van een prioriteitenlijst.
12. 12. Het Platform krijgt een overzicht van alle ingekomen inspraakreacties en – na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders – een afschrift van de Nota van Inspraak en vooroverleg.
13. 13. De ruimtelijke onderbouwing voor de locatie Hoge Ham 126 (Cammeleur) is opgesteld met gebruikmaking van de gegevens zoals deze tot nu toe bekend zijn. De ruimtelijke onderbouwing kan summier overkomen. Ten behoeve van de nieuwe MFA zal een optimaal bouwvlak in het bestemmingsplan worden opgenomen en worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Daarbij zal onder meer aandacht worden besteed aan de parkeerbalans en flora en fauna.
14. 14. Op bladzijde 6 van bijlage 2 van de toelichting is beoogde ontwikkeling gezet omdat de MFA nog niet ver genoeg is uitgewerkt om onomstotelijk te kunnen zeggen dat de MFA op deze locatie gaat verschijnen. Andere ontwikkelingen zijn niet genoemd, enkel functies die binnen een MFA passen.
15. 15. De conclusie op bladzijde 8 van bijlage 2 van de toelichting is onjuist en wordt aangepast.
16. 16. Pas als de exacte programmatische invulling van de locatie Hoge Ham 126 bekend is, kan bepaald worden of akoestisch onderzoek als gevolg van de bedrijfsvoering noodzakelijk is. Akoestisch onderzoek als gevolg van wegverkeerslawaai is niet aan de orde.
17. 17. Dat kan, maar daar is hier niet voor gekozen in verband met de leesbaarheid.
18. 18. De ontwikkeling van de locatie De Hoogt verkeert nog in een pril stadium. Over deze ontwikkeling bestaat nog geen overeenstemming tussen partijen. Om deze reden is de bestemming nog niet gewijzigd naar Wonen.
19. 19. De bepaling zend- en communicatiemasten opgenomen in artikel 10.3 is overgenomen uit bestemmingsplan Zuid en West Dongen. Bekeken zal worden of deze bepaling ook in de regels van andere bestemmingen dient terug te komen. Op basis van artikel 4 bijlage II van het Bor kunnen zendmasten overigens in de gehele gemeente worden vergund.
20. 20. De locatie Hoge Ham 85 ligt buiten het aangewezen kernwinkelgebied. Wijziging naar de bestemming Centrum wordt derhalve niet voorgestaan.

Conclusie

• De toelichting wordt aangepast; paragraaf 2.1, bladzijde 11, de zin 'De beide kerken zijn [..] ruimtelijk structuur.' wordt gewijzigd in 'De Laurentiuskerk is een belangrijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur.'
• Verouderde teksten uit de toelichting worden geactualiseerd.
• Een exemplaar van het groenstructuurplan wordt aan het Platform Centrum toegezonden.
• In het bestemmingsplan worden locaties aangewezen waar evenementen kunnen plaatsvinden. In de regels zullen tevens specifieke gebruiksregels ten behoeve van evenementen worden opgenomen.
• De toelichting wordt aangepast, bladzijde 19, opgenomen zal worden dat er op dit moment geen klachten bekend zijn bij de horecabedrijven en zullen geen namen genoemd worden.
• Toelichting – De laatste alinea op pagina 27 vervalt. Bladzijde 28 begint met de titel 'Conclusie'.
• Toelichting – De tekst op bladzijde 43, onder punt 5.2 aanpassen. De tekst is verouderd, handhaving wordt structureel toegepast op basis van een prioriteitenlijst.
• De conclusie op bladzijde 8 van bijlage 2 van de toelichting is onjuist en wordt aangepast.

2. Inspreker 2, Vieya, de heer F. Desloover, Postbus 134, 5100 AC DONGEN

Reactie A

Er worden voorbereidingen getroffen voor de nieuwbouw van de Multi Functionele Accommodatie (MFA) op de huidige locatie van De Cammeleur. Inspreker is blij met de reeds aangebrachte wijzigingen in het bestemmingsplan maar vindt het wenselijk om nog enkele wijzigingen aan te brengen ten behoeve van de nieuwbouw. Dat loopt vooruit op de indiening van een omgevingsaanvraag, maar voorkomt dat het bestemmingsplan in een later stadium gewijzigd dient te worden ten behoeve van de MFA.

Antwoord A

Het bestemmingsplan Centrum is een consoliderend plan en gaat uit van het vastleggen van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie. Dit betekent dat het bestemmingsplan in belangrijke mate is gericht op het vastleggen van bestaande functies en waarden (voor zover relevant). Tevens is het bestemmingsplan afgestemd op de reeds toegestane planologische ontwikkelingsmogelijkheden van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding).

Reactie B

De wijzigingen betreffen onder meer de footprint van het gebouw, het gebied tussen de huidige Cammeleur en Winkk, de realisering van een terras aan de parkkant van het gebouw, een mogelijke ontsluiting van De Cammeleur vanaf de Dr. Willem Dreeslaan en enkele bestemmingsplanvoorschriften. Inspreker zal in overleg met de ambtelijke dienst met voorstellen komen tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.

Antwoord B

Voorstellen tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan worden met belangstelling afgewacht.

Conclusie

Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

3. Inspreker 3, de heer C.W.M. Trommels, Hoge Ham 122, 5104 JK DONGEN

Reactie A

Op de plankaart bedraagt de goothoogte van de woning 7 m maar de goothoogte is bijna 9 m hoog. In eerdere bestemmingsplannen was een hoogte van 10 m opgenomen. Inspreker verzoekt dit aan te passen.

Antwoord A

In het vigerende bestemmingsplan is een goothoogte van 7 m opgenomen. Gezien de feitelijke situatie wordt een goothoogte van 9 m opgenomen. De verbeelding wordt aangepast. In het bouwvlak wordt een goothoogte van 9 m opgenomen.

Reactie B

Het bouwblok van de woning is verkleind ten opzichte van eerdere plannen. Inspreker verzoekt het bouwblok minimaal terug te brengen tot de maat van het vorige bestemmingsplan.

Antwoord B

De verbeelding wordt aangepast. De diepte van het bouwblok wordt vergroot tot de maat zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan, te weten een diepte van 25 m.

Reactie C

Inspreker maakt ernstig bezwaar tegen het openbaar maken van de momenteel met een poort afgesloten parkeergelegenheid achter zijn perceel. Op het toegangspad naar dit parkeerterrein wordt gedeald. Wanneer het parkeerterrein openbaar wordt, is vanaf de openbare straat geen toezicht mogelijk. De betrekkelijke rust op het parkeerterrein dient gehandhaafd te blijven.

Antwoord C

Alhoewel het openbaar toegankelijk maken van een parkeerterrein een feitelijke handeling is en geen deel uitmaakt van de bestemmingsplanprocedure zal het al dan niet openbaar maken van het parkeerterrein, het plaatsen van garageboxen en in het verleden gemaakte afspraken nader worden bekeken. Bij deze afweging zal de ontwikkeling van het naastgelegen perceel aan de Hoge Ham 120 worden betrokken.

Reactie D

Inspreker verzoekt dringend om af te zien van de mogelijkheid tot het bouwen van garageboxen op dit parkeerterrein. Het realiseren van deze garageboxen sluit aan deze kant het openbare park visueel af. Het gevolg is een binnenterrein waarop in het geheel geen zicht meer is en niet meer voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW).

Antwoord D

Zie ook het antwoord onder punt C. Het aspect PKVW zal nader onderzocht worden in relatie tot de ontwikkeling van het naastgelegen perceel aan de Hoge Ham 120. Er zal daarbij niet op de zaken vooruitgelopen worden en de garageboxen zullen vooralsnog niet op de verbeelding worden opgenomen.

Reactie F

Wanneer de gemeente van mening is dat het parkeerterrein een andere bestemming c.q. gebruik dient te krijgen, zijn er volgens inspreker twee mogelijkheden:

1. 1. Het teruggeven van het parkeerterrein aan het openbare park. De parkeerplaats was tot ongeveer 14 jaren geleden ook onderdeel van dit park en is ten behoeve van het parkeren voor uitsluitend buurtbewoners aan het park onttrokken. Dit is destijds ook zo aan de buurt beloofd.
2. 2. Het verkopen van de parkeerplaats aan inspreker. Dit heeft als voordeel dat het huidig gebruik van de parkeerplaats gehandhaafd blijft.

Antwoord F

Zie ook het antwoord onder punt C en D. De garageboxen zullen vooralsnog niet op de verbeelding worden opgenomen. De bestemming blijft daarmee ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie.

Reactie G

Ter informatie merkt inspreker op dat op de plaats waar de garageboxen zijn ingetekend een rioleringsstreng ligt. Deze is enkele jaren geleden aangelegd om hier tijdens evenementen in het Park Vredeoord toiletwagens op aan te sluiten. Deze voorziening komt bij bouw ter plaatse te vervallen. Dit is volgens inspreker ongewenst.

Antwoord G

Zoals hiervoor aangegeven zullen de garageboxen vooralsnog niet op de verbeelding worden opgenomen. Daarbij wordt opgemerkt dat het gebruikelijk is een KLIC-melding uit te voeren om eventuele kabels en leidingen in beeld te brengen.

Reactie H

Er is een nieuw MFA voorzien op de locatie van de huidige Cammeleur met meer gebruikers en een hogere inloopgraad. Inspreker vraagt zich af waar de aanvullende parkeergelegenheid voor auto's en fietsers komt. Dit zou in het bestemmingsplan moeten worden aangegeven.

Antwoord H

De ruimtelijke onderbouwing voor de locatie Hoge Ham 126 (Cammeleur) is opgesteld met gebruikmaking van de gegevens zoals deze tot nu toe bekend zijn. De ruimtelijke onderbouwing kan summier overkomen. Ten behoeve van de nieuwe MFA zal een optimaal bouwvlak in het bestemmingsplan worden opgenomen en worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Daarbij zal onder meer aandacht worden besteed aan de parkeerbalans en flora en fauna.

Conclusie

De verbeelding wordt aangepast:

• Hoge Ham 122 – In het bouwvlak wordt een goothoogte van 9 m opgenomen.
• Hoge Ham 122 – De diepte van het bouwblok wordt 25 m.
• Parkeerterrein aan Geer – De garageboxen worden van de verbeelding verwijderd.

4. Inspreker 4, de heer H.J.M. van 't Hullenaar, Hoge Ham 102, 5104 JK DONGEN

Reactie A

Het perceel Hoge Ham 102 heeft de bestemming Maatschappelijk gekregen maar is het woonhuis van inspreker. De ontheffing voor de dierenverzorging is wel naar het adres Hoge Ham 102 gestuurd maar de dierenverzorging is gevestigd in de Hoge Ham 106.

Antwoord A

De verbeelding wordt aangepast. Hoge Ham 102 krijgt de bestemming Wonen en Hoge Ham 106 krijgt de bestemming Maatschappelijk.

Reactie B

Het perceel Hoge Ham 104 heeft in het huidige plan de bestemming KW. In het nieuwe plan is enkel de bestemming Kantoor opgenomen zonder de aanduiding (w) van wonen. Er zit een woning op de verdieping (Hoge Ham 104A).

Antwoord B

De verbeelding wordt aangepast. Hoge Ham 104-104A krijgt de bestemming Kantoor met de functieaanduiding (w).

Reactie C

Het perceel Hoge Ham 106 heeft in het huidige plan de bestemming KW. Er is ontheffing verleend voor dierenverzorging op de begane grond. Dit heeft in het nieuwe plan de bestemming Maatschappelijk gekregen. Op de verdieping dient wonen mogelijk te blijven (aanduiding (w)).

Antwoord C

Het perceel Hoge Ham 106 is nooit in gebruik geweest als wonen. Op basis van het geldende bestemmingsplan Centrum had op dit perceel al niet gewoond mogen worden. Het perceel zal enkel de bestemming Maatschappelijk krijgen. De verbeelding wordt niet aangepast.

Reactie D

Op de verdieping van het pand op het perceel Hoge Ham 104 is momenteel een kantoor gevestigd. Verzocht wordt om hier een woning toe te staan. Op het perceel Hoge Ham 104 zouden dan 2 woningen mogelijk zijn (begane grond en verdieping). Parkeren kan op eigen terrein worden opgelost.

Antwoord D

Het perceel Hoge Ham 104 is momenteel in gebruik als kantoor en woning. Het verzoek om het pand te splitsen en twee woningen mogelijk te maken, is onvoldoende concreet en maakt geen deel uit van het woningbouwprogramma. Het toevoegen van een woning biedt ruimtelijk gezien geen meerwaarde. Aan het verzoek wordt geen medewerking verleend.

Conclusie

De verbeelding zal op de volgende onderdelen worden aangepast:

• Het perceel Hoge Ham 102 krijgt de bestemming Wonen.
• Het perceel Hoge Ham 106 krijgt de bestemming Maatschappelijk.
• Het perceel Hoge Ham 104-104A krijgt de bestemming Kantoor met de functieaanduiding (w).

5. Insprekers 5, de heer F.W.L. van Beekveld en mevrouw C.M.A. van Beekveld - van Hoof, Hoefsmid 3, 5104 DA DONGEN

Reactie A

Insprekers kunnen instemmen met de goothoogte van 9 m voor de geprojecteerde appartementen in de Jan Mertenslaan en hopen dat deze goothoogte niet wordt verhoogd.

Reactie A

Er is geen aanleiding om deze goothoogte te verhogen.

Reactie B

Insprekers willen weten of ter hoogte van de appartementen nog gekeken wordt naar een doorgang voor voetgangers tussen de Wagemaker en Jan Mertenslaan.

Antwoord B

Er komt een langzaamverkeersverbinding tussen de Wagemaker en Jan Mertenslaan. Deze staat op de plankaart aangegeven met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB).

Reactie C

Insprekers vragen aandacht voor het groen en willen weten of de boom ter hoogte van het appartementencomplex gehandhaafd blijft.

Antwoord C

Het is niet exact duidelijk om welke boom het gaat. Indien bedoeld wordt de boom ter hoogte van Wagemaker 14 dan zal in het kader van de planontwikkeling bekeken worden of de boom behouden kan blijven.

Conclusie

Het bestemmingsplan hoeft niet aangepast te worden.

6. Insprekers 6, de heer H.J.A.J. Bakx en mevrouw H. Bakx - Buwalda, Min. Loeffstraat 18, 5104 KG Dongen

Reactie A

Insprekers merken op dat in de toelichting in hoofdstuk 2 'Planbeschrijving' wordt gesteld, dat er in de Hoge Ham twee kerken zouden zijn. Na de afbraak van de St. Josephkerk is er nog maar een kerk.

Antwoord A

Dat is juist. De toelichting wordt hierop aangepast.

Reactie B

In de toelichting staat in paragraaf 2.3 bij de bodemkwaliteit vermeld dat er bodemverontreiniging zou zijn ter plaatse van Min. Loeffstraat 18. Dit is niet juist. Voor dat perceel is bij de aanvraag om bouwvergunning een grondonderzoek meegestuurd. Uit dat onderzoek bleek, dat er geen verontreiniging was op de voorgenomen bouwplaats.

Antwoord B

In de toelichting staat in paragraaf 2.3 niets gemeld over bodemverontreiniging. Er staat enkel dat er geen planologische en milieubelemmeringen zijn ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

In bijlage 1 (ruimtelijke onderbouwing woningbouw Jan Mertenslaan) van de toelichting is in paragraaf 4.1 gerefereerd aan bodemonderzoeken welke in het kader van eerdere planherzieningen zijn uitgevoerd, te weten Min. Loeffstraat 18 (juni 2003) en ter hoogte van de begraafplaats (april 2007). De conclusie voor de geprojecteerde woningbouwlocatie Jan Mertenslaan is dat het aspect bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Wel dient in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen een nieuw bodemonderzoek overlegd te worden.

Conclusie

De toelichting wordt aangepast; paragraaf 2.1, bladzijde 11, de zin 'De beide kerken zijn [..] ruimtelijk structuur.' wordt gewijzigd in 'De Laurentiuskerk is een belangrijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur.'

7. Insprekers 7, de heer W.C.J.G. Dirkse en de heer K.C.A.G.M. Dirkse, Hoge Ham 147, 5104 JD DONGEN

Reactie A

De percelen Hoge Ham 145 en 145A hebben de bestemming Centrum (C). Aan een deel van de bestemming Centrum is niet de bestemming supermarkt toegekend dat momenteel al in gebruik is als supermarkt dan wel als magazijn van de supermarkt.

Antwoord A

De opmerking is juist. De verbeelding wordt hierop aangepast.

Reactie B

Op vrijdag 26 oktober 2012 is een schetsontwerp ingediend voor uitbreiding en optimalisering van de Aldi-supermarkt. Insprekers verzoeken om dit schetsontwerp mee te nemen in het ontwerpbestemmingsplan Centrum.

Antwoord B

Het schetsontwerp voor de uitbreiding en optimalisering van de Aldi wordt op de verbeelding verwerkt.

Reactie C

De panden Hoge Ham 147, 147A, 147R en 149 zijn bestemd als Detailhandel, dit dient de bestemming Centrum (C) te zijn.

Antwoord C

Dat is juist. De verbeelding wordt aangepast.

Conclusie

De verbeelding wordt aangepast:

• De bestemming supermarkt wordt verruimd overeenkomstig het bestaand gebruik.

• De panden Hoge Ham 147, 147A, 147R en 149 worden bestemd als Centrum in plaats van Detailhandel.
• Het schetsplan voor uitbreiding en optimalisering van de Aldi wordt op de verbeelding verwerkt.

8. Inspreker 8, Kanters Makelaars, A.W. Kanters, Postbus 176, 5100 AD Dongen

Reactie A

In het voorontwerpbestemmingsplan is voor het pand Mgr. Poelsstraat 9 een goothoogte van 4 m opgenomen. De naastgelegen panden, Mgr. Poelsstraat 7 en Minister Aalberselaan 20, hebben een goothoogte van 6 m. Inspreker verzoekt de goothoogte voor het pand Mgr. Poelsstraat 9 ook te wijzigen in 6 m.

Antwoord A

Gezien de goothoogtes van de omliggende bebouwing is het niet bezwaarlijk om de goothoogte te verhogen naar 6 m. De verbeelding wordt aangepast.

Reactie B

Inspreker vraagt de voorgevel van het bouwblok Mgr. Poelsstraat 9 gelijk te trekken met de voorgevel van het pand Mgr. Poelsstraat 7. De overdekte presentatieruimte komt daarmee in het bouwblok te vallen.

Antwoord B

De overdekte presentatieruimte betreft een bouwwerk, geen gebouw zijnde. De panden aan de zijde van de Mgr. Poelstraat 1 - 9 zijn dicht op de openbare weg gesitueerd. Het gelijktrekken van de voorgevel van het pand Mgr. Poelsstraat 9 met die van de voorgevel van het pand Mgr. Poelsstraat 7 is mogelijk. De verbeelding wordt aangepast.

Reactie C

Inspreker vraagt aandacht voor de goothoogte bij het pand Mgr. Poelsstraat 1A te Dongen, de goothoogte dient hier 6 m te zijn in plaats van 4 m.

Antwoord C

De verbeelding wordt aangepast, de goothoogte wordt gewijzigd in 6 m.

Conclusie

De verbeelding wordt op de volgende onderdelen aangepast:

• De goothoogte voor het pand Mgr. Poelsstraat 9 wordt 6 m.
• Het bouwblok van het pand Mgr. Poelsstraat 9 wordt gelijk gelegd met die van het pand Mgr. Poelsstraat 7.
• De goothoogte van het pand Mgr. Poelsstraat 1A wordt 6 m.

9. Inspreker 9, Wildhage planontwikkeling, Hoofdstaat 8, 5109 AC 's Gravenmoer

Reactie A

Inspreker geeft aan de toezegging te hebben gekregen dat de gemeente wil meewerken aan bebouwing van de tuin van de locatie Hoge Ham 120 met grondgebonden woningen. Inspreker verzoekt de locatie als woningbouwlocatie op te nemen.

Antwoord A

Er is door de gemeente aangegeven dat een ontwikkeling op de locatie Hoge Ham 120 met grondgebonden woningen langs de Geer voorstelbaar is. Het plan is echter verder niet uitgewerkt, onvoldoende concreet en niet voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. De ontwikkeling is daarom niet opgenomen in het bestemmingsplan.

Reactie B

Inspreker geeft aan dat na de sloop van de boerderij op het perceel Hoge Ham 83 er gesprekken gevoerd zijn met zowel de Rabobank als de ABN AMRO-bank om hun panden in de ontwikkeling van het binnenterrein in gezamenlijkheid aan te pakken. Hier voelden de banken niet voor.

Inspreker geeft aan de toezegging te hebben gekregen dat de gemeente wil meewerken aan de bebouwing van bedoeld perceel. Er is gesproken over een zestal (patio-)bungalows. Inspreker verzoekt de locatie als woningbouwlocatie op te nemen.

Antwoord B

Er is aangegeven dat het voorstelbaar is om de ontwikkeling van het perceel Hoge Ham 83 los te zien van de grote integrale ontwikkeling in dit gebied. Op dit moment zijn enkele inrichtingsvarianten bekend. Onduidelijk is welk plan uitgewerkt gaat worden. Het plan is onvoldoende concreet en niet voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. De ontwikkeling is daarom niet opgenomen in het bestemmingsplan.

Conclusie

Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

10. Insprekers 10, de heer R.G.W. Vullings, J.J. Slauerhoffstraat 5, 5103 PN Dongen en de heer H.A.P.M. van den Bosch, Kerkstraat 52G, 5100 GE Dongen

Reactie A

Insprekers vinden het wenselijk om de bouwhoogte van de beoogde garageboxen bij het parkeerterrein aan de Geer te wijzigen naar de feitelijke situatie ter plaatse. De reeds aanwezige garages zijn allen hoger dan 3 m. Insprekers willen wellicht nieuwe garages bouwen met een goothoogte van 3,5 m.

Antwoord A

Gelet op reacties van omwonenden zal niet op zaken vooruitgelopen gaan worden en zullen de garageboxen vooralsnog niet op de verbeelding worden opgenomen. Aspecten als Politiekeurmerk Veilig Wonen, het al dan niet openbaar maken van het parkeerterrein, in het verleden gemaakte afspraken, de ontwikkeling van het naastgelegen perceel aan de Hoge Ham 120 zullen – samen met de wens om garageboxen te realiseren – nader worden bekeken.

In aanvulling daarop wordt opgemerkt dat de naastgelegen garages een bouwhoogte hebben van 3,2 m. Een dergelijke bouwhoogte voor de garages is mogelijk binnen de bepalingen zoals opgenomen in het bestemmingsplan.

Conclusie

De verbeelding wordt aangepast:

• Parkeerterrein aan Geer – De garageboxen worden van de verbeelding verwijderd.

11. Inspreker 11, de heer H.A.P.M. van den Bosch, Kerkstraat 52G, 5100 GE Dongen

Reactie A

Tussen de percelen Sint Josephstraat 106A en de pastorie ligt een bouwblok met de bestemming Wonen. Inspreker verzoekt de rooilijn in het verlengde te leggen met het naastgelegen perceel. Inspreker wil het perceel aankopen voor het ontwikkelen van een woonhuis.

Antwoord A

Ambtelijk is reeds geconstateerd dat de rooilijn van de geprojecteerde woning tussen de percelen Sint Josephstraat 106A en de pastorie verder naar achter dient te worden gelegd. De rooilijn komt in het verlengde te liggen van de naastgelegen percelen.

Het aankopen van gronden maakt geen deel uit van een bestemmingsplanprocedure.

Reactie B

In het voorontwerpbestemmingsplan is voor het gebied gelegen aan en nabij de Dr. Willem Dreeslaan en achter Hoge Ham 136 de bestemming 'E4' behorend bij 'C' gewijzigd in de hoofdbestemming 'W' met subbestemming 'ga3'.

Inspreker verzoekt ten minste de geldende bestemming te handhaven maar de voorkeur gaat uit naar het uitbreiden van het 'bouwblok' op het betreffende terrein.

Antwoord B

De gronden zijn in het voorontwerpbestemmingsplan abusievelijk bestemd tot Wonen in plaats van Centrum. De verbeelding wordt aangepast en de gronden krijgen de bestemming Centrum en waar van toepassing de functieaanduiding Erf (behorende bij de bestemming Centrum).

Voor het uitbreiden van het bouwblok op het geldende terrein, ten behoeve van een woning, is geen aanleiding.

Reactie C

Inspreker verzoekt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' voor het stuk grond gelegen tussen de bestaande woningen aan de Hoefsmid/Wagenmaker en de geplande woningbouw aan de Jan Mertenslaan te wijzigen in een bestemming welke garageboxen mogelijk maakt. Na de wijziging van de bestemming wil inspreker de mogelijkheid krijgen de grond aan te kopen.

Antwoord C

De bedoelde gronden zijn bestemd als parkeerplaatsen ten behoeve van de geprojecteerde woningbouw langs de Jan Mertenslaan. Het realiseren van garageboxen is hier niet aan de orde.

Het aankopen van gronden maakt geen deel uit van een bestemmingsplanprocedure.

Reactie D

Inspreker verzoekt de bestemming 'Verkeersdoeleinden' voor het stuk grond gelegen tussen de woningen Min. Loeffstraat 16-18 te wijzigen in een bestemming welke garageboxen mogelijk maakt. Na de wijziging van de bestemming wil inspreker de mogelijkheid krijgen de grond aan te kopen. Desgewenst kunnen in overleg de mogelijkheden voor herinrichten van het gebied besproken worden.

Antwoord D

Het betreffend stuk grond gelegen tussen de woningen Min. Loeffstraat 16-18 heeft de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied om daarmee het achtergelegen brandpad te kunnen bereiken. Het wijzigen van de bestemming is hier niet aan de orde.

Het aankopen van gronden maakt geen deel uit van een bestemmingsplanprocedure.

Conclusie

De verbeelding wordt aangepast. Het bouwblok van de geprojecteerde woning op het perceel Sint Josephstraat 106 wordt verder naar achteren gelegd. De voorgevelrooilijn komt gelijk te liggen met de rooilijnen van de panden 114 en 106A.

Tevens worden de gronden achter de Hoge Ham 136 gewijzigd in Centrum met een aanduiding erf.

12. Inspreker 12, Interieur- en Installatiebedrijf Bart Hultermans b.v., de heer H.C.J. Hultermans, Prins Bernhardstraat 32, 5104 HD Dongen

Reactie A

Inspreker is woonachtig op het adres Prins Bernhardstraat 32 en het aangebouwde pand Prins Bernhardstraat 34 is momenteel in gebruik als kantoor en voormalige werkplaats/magazijn van de onderneming Interieur- en Installatiebedrijf Bart Hultermans b.v. Momenteel staat de werkplaats/magazijn leeg omdat de bedrijfsactiviteiten zijn verplaatst naar het adres De Slof 28B in Dongen.

Inspreker verzoekt de bestemming Bedrijf van het aangebouwde pand te wijzigen in 'Wonen met kantoormogelijkheid' met de insteek om het pand nu nog als kantoor te gebruiken en later wellicht als wooneenheid voor zijn zoon. Als dit niet mogelijk is, verzoekt hij de bestemming Wonen aan dit deel toe te kennen.

Antwoord A

Het realiseren van een woning in de tweede lijn (achter de woning Prins Bernhardstraat 32) past niet binnen het gemeentelijk beleid. Wel is het mogelijk om de bestemming Wonen aan het gehele perceel toe te kennen en daarbij het gebruik van het kantoor vast te leggen middels een functieaanduiding 'kantoor'.

Wanneer het gebruik van het kantoor beëindigd wordt, kan bekeken worden of het bouwblok van de woning Prins Bernardstraat 32 kan worden verruimd. Dit is dan enkel ten behoeve van de bestaande woning en niet voor een toename van het aantal woningen.

Conclusie

De verbeelding wordt aangepast. De bestemming Bedrijf komt te vervallen. Het perceel krijgt in zijn geheel de bestemming Wonen met de functieaanduiding 'kantoor'.

13. Inspreker 13, de heer W. van Gool, Heuvel 21, 5101 TD Dongen

Reactie A

Inspreker is zeer gelukkig met de keuze van de nieuwe MFA op de gekozen locatie. Het voorontwerpbestemmingsplan geeft alleen maar de huidige situatie weer. Het is jammer dat de potenties die in deze omgeving aanwezig zijn, niet betrokken worden in zowel het programma van eisen voor de MFA als in het voorontwerpbestemmingsplan.

Over de omgeving is uitgesproken dat het verbeteren van de kwaliteit van het centrumgebied van groot belang is voor het functioneren van het centrumgebied als geheel.

De kans om hieraan tegemoet te komen is nu binnen handbereik. Inspreker pleit er voor een stedenbouwkundig onderzoek in te stellen waarin de volgende onderwerpen worden onderzocht:

1. 1. MFA in relatie met zijn directe omgeving.
2. 2. Hoe te reageren op de Hoge Ham tussen de Geer en de Biezen, Park Vredeoord, Winkk, de villa, de voorruimte van Winkk, het pleintje ten noordoosten van de Hoge Ham, het Wilhelminaplein, de parkeerplaatsen nabij Albert Heijn, de Dr. Willem Dreeslaan; maar ook
3. 3. Het parkeerterrein achter de Jumbo, zodat hier dubbel parkeergebruik kan ontstaan, met een goede ontsluiting vanuit de aanwezige stegen.

Dat stedenbouwkundig onderzoek zou volgens inspreker moeten worden uitgevoerd door een stedenbouwkundig bureau dat al eerder onderzoek heeft gedaan naar onderdelen van het centrum.

Antwoord A

De gemeente onderschrijft de reactie van inspreker dat de ontwikkeling van de MFA breder bekeken moet worden maar wijst ook op aspecten die in het verleden reeds zijn onderzocht/afgesproken.

Het Visiedocument centrumgebied is een richtinggevend document voor ontwikkelingen die plaatsvinden binnen het centrumgebied. In dit document is het centrumgebied in een aantal deelgebieden onderverdeeld waarin kernopgaven zijn opgesomd, zoals:

1. 1. Deelgebied 1 – Hoge Ham: herstel van de allure van de straat, die wordt gekenmerkt door een karakteristieke individualiteit van de afzonderlijke panden.
2. 2. Deelgebied 2 – Park Vredeoord: het integreren van het parkgebied in het centrum, door het verbeteren van de kwaliteit van de randen van het park en het scheppen van aantrekkelijke verbindingen, zowel functioneel als visueel. Nieuwe ontwikkelingen aan de rand van het park zullen dit dienen te versterken.
3. 3. Deelgebied 3 – Tramstraat en Sint Josephstraat: de typische structuur van deze straten met de vrijwel aaneengesloten gevarieerde bebouwing te respecteren. De aanwezige gebogen en verspringende rooilijn wordt gerespecteerd.
4. 4. Deelgebied 4 – ten noorden en ten zuiden van de Hoge Ham: deze gebieden via een aantrekkelijk openbaar gebied 'aan te helen' aan het centrumgebied en het huidige fragmentarische karakter met de vele achterkanten omvormen tot een gebied met door voorkanten van woningen en/of winkels begeleide routes. In de gebieden ten noorden van de Hoge Ham biedt de ontwikkelingshistorie met hoeves, stichten en karakteristieke verkaveling aanknopingspunten. In de gebieden ten zuiden van de Hoge Ham zijn de informelere ordeningsprincipes van de dekzandrug toepasbaar.

In het Visiedocument Centrum wordt de gewenste richting aangegeven voor de diverse deelgebieden. Daarbij komen aspecten als de Hoge Ham tussen de Geer en de Biezen, Park Vredeoord, Winkk, de villa, de voorruimte van Winkk, het pleintje ten noordoosten van de Hoge Ham, het Wilhelminaplein en dergelijke aan bod. Om een tweetal elementen te noemen:

1. 1. Park Vredeoord is een belangrijk groenelement. Om het park als een belangrijke monumentale groenvoorziening met recreatieve waarden voor de toekomst veilig te stellen, dienen de huidige grenzen van het park te worden gerespecteerd en als minimale omvang van het park te worden vastgesteld. In deze zin vormt de nieuwbouw op de plaats van huidige Cammeleur een uitdaging c.q. een dreiging.

De voorruimte voor Winkk maakt deel uit van Park Vredeoord en is daarmee een belangrijk groenelement.

2. 2. Het Wilhelminaplein is een groenvoorziening met een multifunctioneel karakter. Allerlei evenementen, zoals de avondvierdaagse, zomerspelen, kermis, circus etc. maken gebruik van deze voorziening. De uitstraling en sfeer van dit groene plein zijn echter mager. Herinrichting met als onderdeel visueel en fysiek verbinden van het Wilhelminaplein aan Park Vredeoord, (met behoud van de functionaliteit) betekent een toename van de kwaliteit in dit deel van het centrum. Er zal een koppeling plaats gaan vinden tussen Park Vredeoord en het Wilhelminaplein. De Nieuwstraat zal verdwijnen. Wel blijft er een verbinding voor fietsers en voetgangers.

In aanvulling op het Visiedocument Centrum zijn binnen het project MFA stedenbouwkundige randvoorwaarden/massastudie voor het pand opgesteld. Binnen de laatst genoemde is de MFA in relatie met zijn directe omgeving bekeken en wordt breder gekeken naar het parkeren, van zowel auto's als fietsers. Als stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn hier genoemd:

1. 1. Park entree: Om het park zo gaaf mogelijk terug te brengen langs de Hoge Ham wordt de huidige ontsluiting van het hotel (voormalige villa Vredeoord) en De Cammeleur weer 'teruggebracht' naar de oorspronkelijke schaal van het park. In de tijd dat het park nog bestond uit de twee tuinen van Villa Vredeoord en het Musis Sacrum hadden deze beiden een prachtige formele toegang aan de Hoge Ham. De geslotenheid van de tuinen is in de tijd getransformeerd naar een waardevol open park-karakter. Aan de villazijde is een heel fraaie ontspannen parkentree overeind gebleven, maar de toegang van het oorspronkelijk Musis Sacrum is verhard en 'verblikt'. Te veel verharding en te veel parkeerplaatsen. Deze ontsluiting krijgt weer de allure van een parkentree. De breedte van de parkdoorgang tussen Villa Vredeoord en de MFA is een aandachtspunt. Deze toegang is gebaat bij een grotere maat. Zichtlijnen komen beter tot hun recht en de monumentale bomen krijgen de ruimte die ze nodig hebben. Verdere uitwerking van het gebouwontwerp/programma moet uitwijzen of de bouwgrens aan deze zijde opgeschoven kan worden. En of deze m² eventueel aan de parkzijde kunnen worden gecompenseerd.
2. 2. Formele zijde: Het bouwvolume van de nieuwe MFA maakt onderdeel uit van het straatbeeld van de Hoge Ham. Dit is een formeel straatbeeld met gevels tot aan het trottoir en entrees aan de straat. De gevel van de MFA past in de korrelgrootte van de gebouwen aan de Hoge Ham. De entree van het gebouw is goed zichtbaar vanaf de straat en heeft een uitnodigend karakter, een blikvanger.
3. 3. Entree: Ruimtelijk, sociaal en functioneel gezien heeft het de voorkeur de entree aan de kant van het hotel te situeren. Dit neemt niet weg dat het gebouw een open en toegankelijk karakter heeft aan de Hoge Ham. Aan de zijde van het Park Vredeoord is het mogelijk een secundaire entree te situeren. Deze entree wordt incidenteel gebruikt in het terrasseizoen of wanneer er een evenement/activiteit met veel bezoekers plaatsvindt in de multifunctionele zaal. Aanloop van de bezoekers gaat in dit geval via de parkkant van het gebouw en/of via de Dr. Willem Dreeslaan.
4. 4. Informele zijde: Aan de parkzijde gaat het gebouw een sterke relatie aan met de aangrenzende buitenruimte van het park. Een meer informele sfeer. Het ontwerp van het gebouw heeft een sterke samenhang met de inrichting van dit deel van het park. Het gebouw heeft een 'transparante' gevel en zou zo mogelijk zich zelfs letterlijk kunnen openen naar het park. Een uitbreiding in de vorm van een terras behoort tot de mogelijkheden. Een accent op de kop van het bouwvolume zorgt voor zichtbaarheid en een uitnodigende uitstraling van de MFA aan de parkzijde.
5. 5. Ontsluiting en parkeren: De huidige parkeerplaatsen van hotel Winkk en De Cammeleur vormen een enorme barrière in het parkbeeld. De Dr. Willem Dreeslaan biedt kansen om het laden & lossen en parkeren aan de achterzijde van de MFA op te lossen. Vanzelfsprekend moet ook parkeren voor mindervaliden en taxi's aan de voorzijde van het gebouw gesitueerd worden. Dit alles vraagt om nadere studie, waarbij ook de mogelijkheden van parkeren op de huidige parkeerterreinen op afstand bekeken moeten worden.

Wanneer de uitwerking van de MFA tijdig gereed is, kunnen de resultaten meegenomen worden in het ontwerpbestemmingsplan Centrum.

Onderdeel van de uitwerking van de MFA is het opstellen van een goede ruimtelijke onderbouwing voor deze ontwikkeling. Daarbij zal onder meer een parkeeronderzoek worden uitgevoerd. Het parkeeronderzoek beperkt zich tot het openbare gebied. Het parkeerterrein achter de Jumbo maakt hiervan geen deel uit omdat dit particulier terrein betreft en met de omwonenden afspraken zijn gemaakt over de openstelling van het parkeerterrein.

Conclusie

Het bestemmingsplan hoeft niet aangepast te worden.

14. Inspreker 14 - Heijkant advocaten, de heer J.P.M.M. Heijkant, Postbus 132, 5100 AC Dongen namens besloten vennootschap A.B. Vermeeren B.V. te Dongen

Reactie A

Inspreker geeft aan dat zijn cliënt eigenaar is van het perceel Gerardus Majellastraat 29-33 te Dongen. Het perceel bevindt zich binnen het plangebied van het voorontwerpbestemmingsplan Centrum.

Het perceel Gerardus Majellastraat 29-33 heeft de bestemming Bedrijf. Daarbij wordt niet ingespeeld op de actualiteiten. De bestemming dient gewijzigd te worden in de bestemming Wonen.

Cliënt heeft bij de Provincie Noord-Brabant een melding ex artikel 28 Wet bodembescherming gedaan waarin zij onder meer heeft verzocht om in te stemmen met een saneringsplan. In die procedure heeft uw gemeente naar aanleiding van de ontwerpbeschikking op 28 november 2011 zienswijzen ingediend en aangegeven dat de nieuwe bestemming 'Wonen' wordt. Op 21 december 2011 heeft Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant de beschikking afgegeven waarin zij met het saneringsplan heeft ingestemd.

Inspreker verzoek dit te betrekken bij de opstelling van het ontwerpbestemmingsplan en aan het perceel van cliënt de bestemming Wonen te verlenen.

Antwoord A

Zoals telefonisch reeds aan cliënt van inspreker is aangegeven, is het perceel Gerardus Majellastraat 29-33 gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Zuid en West Dongen en niet binnen de grenzen van het bestemmingsplan Centrum. Aan het verzoek om aanpassing van het bestemmingsplan kan derhalve geen gehoor worden gegeven.

Tevens is aan cliënt al meerdere malen aangegeven dat in het bestemmingsplan Zuid en West Dongen een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om onder voorwaarden de bestemming Bedrijf te wijzigen in de bestemming Wonen.

Conclusie

Het bestemmingsplan hoeft niet aangepast te worden.

Na de inspraak- en overlegprocedure is uit ambtshalve overwegingen besloten het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. De lijst met ambtelijke opmerkingen is opgenomen in bijlage 7. De opmerkingen zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

• Boomonderzoek en -advies MFA Hoge Ham, d.d. 28 maart 2013
• Parkeeronderzoek MFA Hoge Ham 126, d.d. april 2013

Deze bijlagen zijn niet opgenomen in de analoge (gedrukte) versie van dit bestemmingsplan. Deze vormen afzonderlijke bijlagen en zijn op verzoek bij de gemeentebalie voor inzage opvraagbaar. Wel zijn deze aan de digitale planversie toegevoegd.

• Akoestisch onderzoek, d.d. 28 november 2011
• Archeologisch onderzoek, d.d. 7 februari 2012
• Natuurtoets Gerba Windsor te Dongen, oktober 2011
• Quickscan Externe veiligheid, november 2011
• Toelichting watertoets, d.d. 11 april 2013
• Aanvullend en nader bodemonderzoek, Hoge Ham 123 t/m 127 te Dongen, d.d. 26 april 2012
• Aanvullend grondwateronderzoek, Hoge Ham 123 t/m 127 d.d. 26 april 2013
• Wateradvies

Deze bijlagen zijn niet opgenomen in de analoge (gedrukte) versie van dit bestemmingsplan. Deze vormen afzonderlijke bijlagen en zijn op verzoek bij de gemeentebalie voor inzage opvraagbaar. Wel zijn deze aan de digitale planversie toegevoegd.