de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2014000030-VG01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

met het wonen enigszins vergelijkbare huisvesting, zoals al dan niet zelfstandige woonruimten voor andere groepen dan een gezin of daarmee vergelijkbare vorm van een vast samenlevingsverband, zoals gezinsvervangende woningen, aanleunwoningen en woonverblijven die mede afhankelijk zijn van binnen het complex aangeboden voorzieningen, waaronder in ieder geval wonen met intramurale zorg wordt verstaan.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

de hulp bij het dagelijks functioneren, die vrijwillig en onbetaald wordt verleend aan personen uit het sociale netwerk die – door welke oorzaak dan ook – vrij ernstige fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen hebben.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals bijvoorbeeld transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. De kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt.
2. b. Bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water.
3. c. In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horizontaal of nagenoeg horizontaal vlak met een dakhelling van maximaal 3° ter afdekking van een gebouw.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw. Indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel), worden beide zijden als voorgevel beschouwd.

een (gedeelte van een) hoofdgebouw met daarbij behorende aan- of uitbouwen, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. Indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde.
2. b. Indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Het wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
3. c. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, parkeervoorzieningen, achterpaden en ontsluitingen, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Per bouwperceel is ten hoogste één woning toegestaan.
2. b. Het is niet toegestaan om:
   1. 1. onbebouwde gronden te gebruiken voor de opslag van goederen met een hoogte van meer dan 1 m;
   2. 2. bijgebouwen te gebruiken als woon- en werkruimten.
3. c. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
4. d. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.
5. e. Het parkeren van voertuigen of het plaatsen van objecten als aanhangwagens, boten, caravans en andere kampeermiddelen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw is niet toegestaan, behoudens ter plaatse van een toegang tot een garage/berging of carport.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. Tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt.
2. b. Tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt en de afstand tot de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer-Verblijfsgebied' ten minste 1,5 m bedraagt.
3. c. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en opppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. Afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%.
2. b. Overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Gerardus Majellastraat 2'.

Bij de gemeente Dongen is een initiatief ingediend om het perceel Gerardus Majellastraat 2 te splitsen ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning op de hoek Gerardus Majellastraat / Kerkstraat.

Figuur 1.1. Ligging plangebied (bron: maps.google.nl)

In het geldende bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' uit 2010 (zie figuur 1.2) is ter plaatse wel voorzien in de woonbestemming, maar niet in een bouwvlak. Hierdoor is ter plaatse de bouw van een woning niet mogelijk.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Dongen is bereid planologische medewerking te verlenen aan het verzoek en hiervoor het bestemmingsplan te herzien. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in deze herziening.

Figuur 1.2. Uitsnede geldend bestemmingsplan met aanduiding locatie (links digitale verbeelding, rechts analoge verbeelding)

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 6 worden de resultaten van de overlegprocedure opgenomen.

De Gerardus Majellastraat is een belangrijke verbindingsweg in oost-westelijke richting. Het bebouwingslint bestaat voornamelijk uit woonbebouwing in diverse bouwvormen (vrijstaand, 2-onder-1 kap en geschakeld) in diverse bouwstijlen.

De Kerkstraat is een oud bebouwingslint met veel monumentale bebouwing, aangevuld met verschillende nieuwere woningen. De wisselende bebouwing samen met de klinkerverharding zorgen voor een authentieke sfeer. Echter de diverse achterkanten en hoge hagen zorgen op verschillende plekken ook voor een rommelig en gesloten beeld.

Het plangebied zelf is op dit moment in gebruik als tuingrond. Naast het plangebied staat een centrale glasbak, welke in de toekomstige situatie verwijderd zal worden.

Het kruispunt vormt een open ruimte in het bebouwingslint van de Gerardus Majellastraat. De openheid van het kruispunt en het zicht op de woning/winkel moeten grotendeels behouden blijven, maar kan kleiner.

Figuur 2.1. Bestaande situatie

Voor de betreffende locatie is een stedenbouwkundige studie uitgevoerd. De gemeente heeft op basis daarvan gekozen voor een positionering van een vrijstaande woning aan de Gerardus Majellastraat (zie figuur 2.2). Hierop is de bestemmingslegging en de ligging van het bouwvlak gebaseerd.

Figuur 2.2. Analyse en inrichtingsschets

Een concreet bouwplan is nog niet beschikbaar. Daarom worden hieronder de stedenbouwkundige randvoorwaarden aangegeven.

Perceel

In de ritmiek van het gedifferentieerde bebouwingslint aan de Gerardus Majellastraat en de Kerkstraat, past een inrichting van de locatie met een vrijstaande woning, die eventueel verspringt ten opzichte van de rooilijn. De woning kan dus meedoen in het lint langs één van de wegen of zich daarvan losmaken.

De woning oriënteert zich minimaal aan twee zijden - op de gebogen ‘kop’ en op de Gerardus Majellastraat. Vanwege de zichtbaarheid van de ‘kop’ mag dit zeker geen blinde gevel worden.

Bebouwing

De bebouwing bestaat uit een nieuwe woning met bijbehorende garage. De woning wordt gebouwd in één tot anderhalve bouwlaag met een kap. De goothoogte is maximaal 6 meter en bouwhoogte maximaal 9 meter, in schaal passend bij de bouwlocatie ten opzichte van de omgeving. De vormgeving en bouwmassa van de woningen alsmede de kapvorm en nokrichting is vrij. Traditionele baksteen architectuur is passend voor deze woning.

De garage is gesitueerd tegen de oostelijke kavelgrens. Tevens ligt de garage achter de rooilijn van de woning en minimaal 5 meter vanaf de kavelgrens (Gerardus Majellastraat).

Parkeren

Het plangebied ligt in de schil van het centrum. Op basis van de gemeentelijke parkeernorm moet er 2,3 parkeerplaats aangelegd worden, wat in de praktijk dus neerkomt op 3 parkeerplaatsen. Twee parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein, de derde parkeerplaats wordt opgevangen in de openbare ruimte.

Erfafscheiding

De erfafscheiding op de kop en aan de Gerardus Marjellastraat is maximaal 1 meter, om de openheid te behouden. Langs de Kerkstraat mag deze hoger zijn - maximaal 2 meter. Bij voorkeur een groene haag.

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

Conclusie

De realisatie van de woning sluit goed aan op het geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Toetsingskader

Voor een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd. Op grotere afstanden (ongeveer 90 meter) bevinden zich een horecagelegenheid en een bedrijf. Deze bedrijven zijn niet van invloed op het plangebied. Aan de overzijde van de weg bevinden zich wel zorgwoningen. Deze woningen leveren echter zodanig weinig hinder op dat een goed woon- en leefmilieu gegarandeerd kan worden.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de nieuwe woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Gevaarlijke inrichtingen

Uit de risicokaart blijkt dat in (de nabije omgeving van) het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transport gevaarlijke stoffen

In (de nabije omgeving van) het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen vervoerd over het land, het spoor over het water of door buisleidingen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Het aspect kabels, leidingen en straalverbindingen vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Beleid

In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valetta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988 alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen, zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Bestemmingsplan

In de Nederlandse wetgeving wordt aan artikel 5 uit het Verdrag van Malta invulling gegeven door middel van artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet. In deze artikelen is bepaald dat het archeologisch erfgoed beschermd dient te worden middels het bestemmingsplan. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening houden met de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt. Deze waarden krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan, wordt begrensd in de verbeelding (plankaart) en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

Onderzoek

De gemeente Dongen hanteert een archeologische beleidskaart. Het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid als 'terrein van hoge archeologische waarde'. Om die reden is er een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd ('Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek

Gerardus Majellastraat 2 te Dongen, gemeente Dongen', Econsultancy BV, 7 maart 2014, zie bijlage 2). uit dit onderzoek blijkt het volgende.

De bodem bestaat uit een deels verstoord AC-profiel. De 30 cm dikke Ahorizont bestaat uit matig fijn, zwak siltig en humeus, donker grijsbruin zand. De verstoorde laag hieronder is 40 tot 70 cm dik en bestaat uit matig fijn, zwak siltig, zwak humeus, geelbruin gevlekt zand dat zwak baksteenhoudend is. Hieronder ligt intacte matig fijn, zwak siltig, zwak gleyhoudend zand (de Cg-horizont). Op basis van de waargenomen bodemverstoringen en de aanwezigheid van bebouwing op een deel van het plangebied, kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden vanaf het Paleolithicum tot en met de Middeleeuwen niet meer in situ worden verwacht. Voor de Nieuwe Tijd worden alleen mogelijke resten van de fundering van de 19e eeuw worden verwacht. De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals die is weergegeven tijdens het bureauonderzoek , is door de resultaten van het booronderzoek grotendeels tenietgedaan.

Conclusie

Op grond van de resultaten van het uitgevoerde archeologisch onderzoek kan worden afgezien van vervolgonderzoek en wordt geadviseerd het terrein vrij te geven. De gemeente zal hierover een selectiebesluit nemen. Wel blijft de meldingsplicht conform artikel 53 van de Monumentenwet van toepassing in het geval van toevalsvondsten.

Op basis van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart ligt het plangebied binnen een cultuurhistorisch waardevol gebied. De gemeente Dongen heeft daarnaast een Erfgoedverordening uit 2010 en een Cultuurhistorische Waardenkaart uit 2014.

Dit plangebied kenmerkt zich als een gebied dat organisch is gegroeid en een gevarieerd beeld heeft. De toevoeging van een solitaire woning past binnen dit historische beeld van organisch gegroeide en gedifferentieerd bebouwingsbeeld aan de Gerardus Majellastraat.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is de bestemming ter plaatse al wonen en de grond in gebruik als tuin. Er mag dan ook van worden uitgegaan dat de bodem geschikt is voor de woonfunctie. In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen zal echter nog verkennend bomenonderzoek worden uitgevoerd.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke projecten en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk project en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het project gebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend” aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Algemeen

De huidige situatie is beschreven in paragraaf 2.1.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen een gemiddelde hoogste grondwaterstand variërend van 0,4 tot 0,8 meter onder maaiveld en een gemiddelde laagste grondwaterstand van 1,2 meter onder maaiveld. Het maaiveld ter plaatse ligt op circa 5,2 meter + NAP.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het perceel is in de huidige situatie niet aangesloten op het rioolstelsel, omdat er geen woning aanwezig is.

Toekomstige situatie

Algemeen

Op de locatie neemt het verhard oppervlak beperkt toe (150 m²).

Waterkwantiteit

Bij een toename van verharding dient deze gecompenseerd te worden door de aanleg van open water. De locatie ligt echter in het centrum van Dongen, waarbij aangetekend dient te worden dat er in de nabije omgeving geen oppervlaktewater aanwezig is waarop kan worden aangesloten. Tevens geldt dat het water in de tuin goed kan infiltreren omdat er sprake is van zandgrond en de ontwikkeling zeer gering qua oppervlakte is. Het afgekoppelde hemelwater kan daarom afgevoerd worden door middel van infiltratie in de bodem en wordt niet aangeboden aan het gemeenteriool. Verdere watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Dit verbod geldt zowel tijdens de (ver)bouwfase als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in het gebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. In het plangebied vindt echter geen nieuwbouw maar enkel verbouw plaats. Dus is deze richtlijn niet van toepassing.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie.

Regelgeving

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Voor zover de beoogde ontwikkelingen en het toetsingskader ecologisch onderzoek noodzakelijk maken, zijn de uitkomsten en de conclusies in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Toetsing Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is daarmee niet aan de orde.

Soortenbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Toetsing

In de tuin kunnen broedvogels aanwezig zijn. Het perceel zelf is mogelijk geschikt als nestplaats voor de spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw. Het gebied vervult geen functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). Het gebied is ongeschikt als landbiotoop van amfibieën. Het gebied is als gevolg van ligging, inrichting en beheer ongeschikt als verblijfplaats van overig beschermde soorten en van de zwaar beschermde soorten, die staan vermeld op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet. Indien van toepassing, dient de aantasting en verstoring van broedvogels te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

Algemeen

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/uur-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd. De ontwikkeling vindt plaats buiten de wettelijke geluidzones van gezoneerde wegen. Voor onderhavige ontwikkeling is alleen de ligging ten opzichte van de Gerardus Majellastraat en Kerkstraat van belang. Deze wegen liggen ter hoogte van de nieuw te bouwen woning binnen de bebouwde kom en hebben een maximum snelheid van 30 km/uur.

De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties en 30 km/uur-wegen

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. Voor binnenstedelijke ontwikkelingen geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB. De geluidwaarde binnen de geluidgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en /of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Aftrek ex artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een maximum snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Voor wegen met een hogere maximum snelheid geldt een aftrek van 2 dB. Op de Gerardus Majellastraat en Kerkstraat geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Hiervoor vindt dus een aftrek plaats van 5 dB.

Invoergegevens en onderzoek

Invoergegevens

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 1. Voor de verkeersintensiteiten op de Gerardus Majellastraat en de Kerkstraat is gebruik gemaakt van het verkeersmodel GGA Midden-Brabant met het basisjaar 2007. Deze intensiteiten zijn opgehoogd naar het planjaar 2024 op basis van een autonome groei van 1% per jaar. De verkeersgeneratie van de te realiseren woning is verwaarloosbaar en binnen de autonome groei opgenomen. De verkeersintensiteiten zijn opgenomen in de volgende tabel.

Tabel 3.1 Verkeersintensiteiten

Een voertuig- en etmaalverdeling is niet bekend. De Gerardus Majellastraat is gecategoriseerd als erftoegangsweg, maar kent tevens een beperkte doorgaande functie. Daarom wordt voor deze weg een standaard voertuig- en etmaalverdeling gebruikt zoals bekend voor wijkontsluitingswegen. Voor de Kerkstraat is aangesloten bij de standaardverdeling voor buurtverzamelwegen.

Tabel 3.2 Voertuig- en etmaalverdeling

De wegdekverharding op de Gerardus Majellastraat betreft elementverharding in keperverband. Ook op de Kerkstraat is elementverharding aanwezig, echter niet in keperverband. Uitgangspunt is dat de nieuwe woning uit maximaal drie bouwlagen bestaat. Zodoende is gerekend op de waarneemhoogten 1,5 meter, 4,5 meter en 7,5 meter.

Resultaat onderzoek

De kortste afstand tussen het bouwvlak en de rijlijn van de Gerardus Majellastraat bedraagt 5,0 meter. Voor de Kerkstraat geldt een minimale afstand tussen het bouwvlak en de rijlijn van 13,0 meter. In tabel 3.3 is ten aanzien van de grenzen van het bouwvlak de maximaal berekende geluidbelasting weergegeven. De maatgevende waarneemhoogte is hierbij opgenomen.

Tabel 3.3 Maximale geluidbelasting nieuwe woning

Uit de berekeningen blijkt dat ten aanzien van beide wegen de richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet.

Maatregelen ter reductie van de geluidbelasting

Bezien is of met maatregelen de geluidbelasting doelmatig kan worden teruggedrongen. Er is een aantal maatregelen ter reductie van de geluidbelasting denkbaar.

Maatregelen aan de bron

Ingeval van wegverkeerslawaai vallen hieronder bijvoorbeeld het verlagen van de maximumsnelheid, het terugdringen van het verkeersaanbod en aanpassen van het wegdektype. De functie van beide wegen als erftoegangsweg met de daarbij behorende maximumsnelheid van 30 km/uur dient behouden te blijven voor de ontsluiting van het omliggende gebied. Erftoegangswegen behoren tot de laagste wegcategorie. Wijziging hiervan of van de samenstelling van het verkeer ten behoeve van verdere geluidreductie is daarom niet wenselijk. Verder zijn erftoegangswegen hoofdzakelijk voorzien van een klinkerverharding. Asfalteren van deze wegen is om verkeerskundige redenen niet wenselijk. Klinkerverharding draagt bij aan het verblijfskarakter en heeft een snelheidsremmend effect. Een asfaltverharding is om die reden niet wenselijk.

Maatregelen aan het overdrachtsgebied

Hieronder vallen maatregelen zoals het toepassen van geluidschermen of het vergroten van de afstand tussen de geluidbron en de gevel van de woning. Aan dit type maatregelen zijn hoge kosten verbonden en deze zijn ook uit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling zijn dergelijke maatregelen niet reëel.

Conclusie

Voor de nieuw te realiseren woning aan Gerardus Majellastraat is ten aanzien van het wegverkeer op de Gerardus Majellastraat een maximale geluidbelasting van 59 dB berekend en ten aanzien van de Kerkstraat van 49 dB. De richtwaarde van 48 dB wordt voor beide wegen overschreden.

Voor deze nieuwe woning zijn maatregelen ter reductie van de geluidbelasting niet mogelijk of stuiten op bezwaren van verkeerskundige, vervoerskundige, stedenbouwkundige, landschappelijk of financiële aard. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden, is er sprake van een acceptabel akoestisch klimaat. Omdat 30 km/uur-wegen niet-gezoneerd zijn, zijn in het kader van de Wgh geen aanvullende procedures mogelijk. Bovendien is er geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van gezoneerde wegen.

Voor de nieuwe woning geldt altijd de eis uit het Bouwbesluit dat binnen de geluidgevoelige bestemming (binnenwaarde) in alle gevallen voldaan dient te worden aan norm van 33 dB.

De bouw van één woning valt binnen de categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden zoals opgenomen in het Besluit niet in betekenende mate. Nadere toetsing aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer is daardoor niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2012 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide direct langs de Kerkweg maximaal 22,7 µg/m³ bedraagt, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 21,9 µg/m³ en het aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof in 2012 was maximaal 10. Aan de normen uit de Wet Milieubeheer wordt ruimschoots voldaan. Voor 2020 geldt dat eveneens ruimschoots aan de normen uit de Wet Milieubeheer voldaan wordt het gehalte stikstofdioxide bedraagt maximaal 16,5 µg/m³ en het gehalte fijnstof maximaal 21,7 µg/m³. Het aantal overschrijdingsdagen van het 24-uur gemiddelde voor fijnstof bedraagt maximaal 10 dagen. Ter plaatse van het gehele plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden. Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. Deze wet bevat regelingen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, zoals vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu, flora & fauna en water, gebundeld in één omgevingsvergunning.

In de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP) zijn bindende afspraken voor de opbouw en de verbeelding van bestemmingsplannen vastgelegd, zowel voor het digitale als het analoge bestemmingsplan. De SVBP heeft (alleen) betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. De inhoud blijft een zaak van het bevoegde gezag. De standaarden hebben evenmin betrekking op de toelichting op het bestemmingsplan, omdat deze geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

Qua bestemmingsregeling is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het bestemmingsplan Zuid en West Dongen. De bestemmingssystematiek met betrekking tot de woningen sluit aan bij de systematiek van de omliggende woningen.

Wonen (Artikel 3)

Het gehele (toekomstige) woonperceel is bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Situering gebouwen en oppervlakten

Binnen de bestemming Wonen is door middel van een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw en overkappingen zijn toegestaan. Ter plaatse van de functieaanduiding 'erf' is uitsluitend erfbebouwing in de vorm van aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (dus géén hoofdgebouw).

Bouwwijze van de woning

De woning kan uitsluitend vrijstaand worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte is met een maatvoeringsaanduiding weergegeven op de verbeelding.

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 4)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan voorziet, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 5)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 5.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 6)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

In artikel 7 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 7.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 7.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Wettelijk kader

In de Wro zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. In dit geval wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten, hierdoor is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

Voor de ontwikkeling die planologisch-juridisch mogelijk wordt gemaakt, zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens. Daarnaast is er tussen initiatiefnemer en gemeente een overeenkomst gesloten over eventuele planschade.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta.

De Provincie

Het bestemmingsplan is niet strijdig met provinciale belangen. Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding tot verdere opmerkingen.

Waterschap Brabantse Delta

In het bestemmingplan zijn de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap opgenomen. Het waterschap geeft dan ook een positief wateradvies af voor de beoogde ontwikkeling. Het wateradvies is opgenomen in bijlage 3.