In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Sint Josephstraat 39-53, Dongen met identificatienummer NL.IMRO.0766.BP2020000069-VG01 van de gemeente Dongen

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats van een kunstenaar.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, welke slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar / dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in de volgende categorieën:

• detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
• detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
• tuincentra;
• grootschalige meubelbedrijven, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering;
• bouwmarkten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en / of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn.

een indicatieorgaan als bedoeld in artikel 9a, eerste lid van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten.

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit), en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en voor zover deze activiteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de aan een gebied toegekende waarde, wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur.

de hulp bij het dagelijks functioneren, die vrijwillig en onbetaald wordt verleend aan personen uit het sociale netwerk die – door welke oorzaak dan ook – vrij ernstige fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen hebben.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

• De kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt.
• Bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water.
• In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een horizontaal of nagenoeg horizontaal vlak met een dakhelling van maximaal 3° ter afdekking van een gebouw.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

het bedrijfsmatig- of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt- gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of een verblijfsmiddel, verrichten van seksuele handelingen.

de verkoopruimte, dat wil zeggen de voor het winkelend publiek toegankelijke ruimte van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbanken en kassa's.

het meest naar de wegzijde gekeerde deel van een gebouw. Indien meerdere delen van het gebouw naar de weg zijn gekeerd (hoekkavel), bepalen burgemeester en wethouders welke zijde als voorgevel moet worden beschouwd.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een (gedeelte van een) hoofdgebouw met daarbij behorende aan- of uitbouwen, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

• ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
• ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. Indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde.
2. b. Indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Beplantingen.
2. b. Water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins.
3. c. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voet- en fietspaden, bermen en bermsloten, speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, nutsvoorzieningen, geluidswallen, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels.

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. gebouwen voor nutsvoorzieningen;
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van speelvoorzieningen, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
5. e. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 m.
6. f. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.
2. b. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, informatievoorziening, water, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen, afval(water)inzameling, ondergrondse bergbezinkbassins.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. Gebouwen voor nutsvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen en abri's.
   2. 2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m.
5. e. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 m.
6. f. De bouwhoogte van voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
7. g. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Het wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen met inbegrip van de daarbij behorende bergingen en andere nevenruimten;
4. d. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, parkeervoorzieningen, achterpaden en ontsluitingen, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m.
2. b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. Het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming Waarde-Archeologie -1 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. Uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
2. b. Het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
3. c. Alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m.
2. b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. Het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 150 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen door de bestemming Waarde - Archeologie - 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. Uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
2. b. Het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
3. c. Alvorens omtrent wijziging te beslissen winnen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies in van een archeologisch deskundige.

De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m.
2. b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien aanwezige landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. Tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt.
2. b. Tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt en de afstand tot de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer-Verblijfsgebied' ten minste 1,5 m bedraagt.
3. c. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. b. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. 3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. 4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. 5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. c. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. Afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. Overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover deze van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover deze noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
3. c. Een omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Met betrekking tot het waarborgen van voldoende parkeergelegenheid gelden de volgende bepalingen:

1. a. een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt slechts verleend nadat afdoende is verzekerd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. het gebruik en het (doen) laten gebruiken van de gronden waarop de onder a. bedoelde omgevingsvergunning betrekking heeft, is slechts toegestaan wanneer voldoende parkeergelegenheid in stand wordt gehouden;
3. c. onder voldoende parkeergelegenheid als genoemd onder a. en b. wordt verstaan de parkeernormen als opgenomen in de CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren).

Voor het realiseren van waterhuishoudkundige voorzieningen binnen het plangebied geldt de volgende regel:

1. a. bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of afwijken dient te worden aangetoond dat een waterhuishoudkundige voorziening zal worden gerealiseerd en vervolgens aldus in stand wordt gehouden die voldoet aan de berekeningsmethode van zowel waterschap Brabantse Delta (WBD) als de gemeente Dongen, zoals opgenomen in bijlage 14 van de toelichting.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Sint Josephstraat 39-53, Dongen'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sint Josephstraat 39-53, Dongen" van de gemeente Dongen.

Op de locatie aan de Sint Josephstraat 39-53 - percelen H1827, H1864, H1865 en H1866 - is het JAL terrein gevestigd. Het plangebied, met hierop de JAL fabriek uit 1924, betreft een terrein met opstallen dat dienst heeft gedaan als schoenenfabriek. Op het terrein bevindt zich nu nog bedrijfsbebouwing waaronder een gebouw met rijksmonumentale status (monument nummer 517182). Na de bedrijfsbeëindiging in 1984 is het gewenst dat het reeds in vervallen staat verkerende terrein wordt herontwikkeld. Het projectgebied grenst tevens aan De Bergen, een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel.

De aanwezigheid van een (Rijks)monumentaal bebouwingscomplex enerzijds en een kleinschalig natuurgebied anderzijds markeren de bijzonderheid van het projectgebied en vormen gezamenlijk de kapstok voor de gebiedstransformatie.

De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te herontwikkelen, waarbij het rijksmonument (midden op het terrein) en het beeldbepalende gebouw (achter het fabrikanten woonhuis) behouden blijven in de vorm van woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer ook voornemens een aantal grondgebonden woningen te realiseren rondom deze panden. Hiermee wil de initiatiefnemer zowel de omgeving als de gemeente maximaal tegemoet komen, waarbij het monumentale karakter van de JAL-fabrieksterrein behouden blijft.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Zuid en West Dongen'', omdat binnen de bestemmingen 'Bedrijf en Tuin' geen woningen mogen worden gerealiseerd en omdat de 40 woningen buiten het bouwblok van de bestemming 'Wonen' vallen. Binnen de bestemming 'Bedrijf is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig voor wijziging naar de bestemming 'Wonen', maar omdat ook woningen buiten de bedrijfsbestemming (in de bestemming 'Tuin') zijn geprojecteerd kan hiervan geen gebruik worden gemaakt. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor de herontwikkelingsopgave aan de Sint Josephstraat 39-53 te Dongen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie H, nummers 1827 (gedeeltelijk), 1864, 1865 en 1866. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 18.248 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Zuid en West Dongen", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 30 september 2010. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Wonen'.

Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' geldt de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie B1'. Binnen deze aanduiding zijn bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ''functiemenging'' toegestaan. Verder zijn binnen deze bestemming bijbehorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie toegestaan. Tevens is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er meerdere maatvoeringsaanduidingen met betrekking tot de maximale goothoogten en maximale bouwhoogte van de aanwezige gebouw(en).

Ter plaatse van de bestemming 'Tuin' zijn tuinen met bijbehorende voorzieningen, zoals wandelpaden, toegestaan. Tevens is ter plaatse van deze bestemming de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' aanwezig. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden.

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn onder meer woningen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Verder is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er twee maatvoeringsaanduidingen 'maximum goothoogte: 4 m' en 'maximaal aantal wooneenheden: 1', die beperkingen opleggen aan de bouwmogelijkheden.

Conclusie

Voorliggend initiatief waarbij het rijksmonument en het beeldbepalende pand worden herontwikkeld tot circa 24 woningen en de realisatie van circa 18 grondgebonden woningen is niet mogelijk binnen de bestemming 'Tuin' en 'Bedrijf'. Daarnaast vallen de 40 woningen buiten het aanwezige bouwblok van de bestemming 'Wonen'. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

Vanuit een werk/woonhuis aan de Sint Josephstraat werd in 1881 gestart met een schoenenfabriek (JAL Schoenenfabriek) waar zeelaarzen, vetlederen werkschoenen en pantoffels werden vervaardigd. Tussen 1881 en 1920 is deze schoenenfabriek naar achteren verlegd op een smal perceel, waarna vanaf 1920 enkele aangrenzende percelen werden gekocht. Op deze gronden is in 1924 een 'moderne' nieuwe fabriek gebouwd. In 1931 vond een uitbreiding plaats door de overname van een bestaande schoenfabriek.

De leder- en schoenindustrie was lange tijd een belangrijke economische sector in de Langstraat. Het gebouw heeft cultuurhistorisch belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de schoenfabriek, van handwerkbedrijf in de thuiswoning naar een gemechaniseerd productieproces met arbeidsverdeling in een fabriekspand.

Vanwege grote concurrentie uit het buitenland werd het bedrijf na ruim 100 jaar gedwongen in 1984 haar deuren te sluiten.

De JAL fabriek bevindt zich aan de rand van het landschap 'De Bergen' in Dongen. Het ligt te midden van woonfuncties tussen het centrum van Dongen en het buitengebied. De bijzondere fabrieksfunctie heeft altijd verscholen gelegen in de tweede lijn achter de lintbebouwing van de Sint Josephstraat. In de loop van de tijd zijn er wel meerdere gebouwde ontwikkelingen geweest op het JAL terrein die geen recht deden aan het historische ensemble van de fabriek.

Behalve uitbreidingen aan de fabriek werden aan de Sint Josephstraat diverse fabrieksvilla's en personeelswoningen gebouwd. De schoenfabriek is inmiddels al meer dan 30 jaar niet meer als zodanig in gebruik. Nadat het bedrijf stopte is een deel van de fabriekshallen uit andere bouwperiodes afgebroken en werd het ontdaan van de jongere indelingen en daarna gebruikt als opslag. Het pand is niet meer onderhouden en inmiddels neemt de schade door vocht, inwatering en vandalisme toe. De bouwkundige staat van de fabriek is door de leegstand slecht, zie afbeelding.

^{'''OUDE' JAL (LINKS)EN RIJKSMONUMENT (RECHTS)}

Het terrein is momenteel geheel omheind waardoor er geen relatie is tussen het gebied en de Sint Josephstraat.

Onderhavig plangebied kent in de huidige situatie twee ontsluitingswegen, beide uitkomend op de Sint Josephstraat. De Sint Josephstraat heeft een verzamelfunctie voor de wijk en vormt hierin in oostelijke richting - via de Vennen en de Eindsestraat - een ontsluiting op de N260. De Sint Josephstraat sluit aan beiden zijden aan op de gebiedsontsluitingswegen Jan Mertenslaan en de rotonde Vennen. In 2017 is een werkdaggemiddelde van 1520 motorvoertuigen per etmaal waargenomen. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie.

^{BESTAANDE INRITTEN}

Onderhavig plangebied is gelegen aan de rand van het natuurgebied 'De Bergen'. De Bergen is de naam van een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het is eigendom van de gemeente Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel. Door de ingesloten ligging is het stuifzand niet meer actief en heeft het terrein meer de allure van een wandelpark. Het stuifzand moet door beheersmaatregelen open worden gehouden. De stuifzandrug maakt deel uit van de dekzandrug waarop Dongen ontstaan is en waarop ook de Kerkstraat is gelegen.

Het gebied ten zuiden van het plangebied is momenteel slechts bereikbaar via een smal pad ten westen van het plangebied.

Binnen het plangebied is geen stuifzand aanwezig en is de groene opstand zwaar verwaarloosd en verwilderd. Dit komt door de relatief lange leegstand (vanaf 1984) van het terrein.

Onderhavig plangebied kent geen oppervlaktewater.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft de beoogde toestand van het plangebied weer.

In de loop van de decennia zijn meerdere, laagwaardige opstallen aangebouwd of bijgebouwd in het projectgebied. Tevens bevindt zich een manshoog hekwerk op de kadastrale perceelsgrens die geen historische begrenzing markeert.

Met de gebiedsvisie zullen het Rijksmonument en de oorspronkelijke voormalige schoenenfabriek (oude JAL) achter het Rijksmonument op nr. 41 aan de Sint Josephstraat weer zichtbaar in het landschap worden geplaatst. De later gebouwde opstallen worden gesloopt, het hekwerk wordt verwijderd en het natuurpark (wandelpark) De Bergen wordt voelbaar tot aan de rand van het monument. Beide te behouden gebouwen worden omgevormd tot woningen waarbij de belangrijkste, monumentale stijlelementen behouden blijven.

Toegevoegde woningbouw zal ‘te gast zijn’ in het landschap. Een groot deel van de bomen en van het aanwezige reliëf blijven behouden. Het landschap wordt openbaar toegankelijk waardoor meerdere wandelingen vanaf de Sint Josephstraat naar natuurgebied De Bergen mogelijk worden. De toegevoegde woningbouw zal bestaan uit grondgebonden woningen. Zowel de schaal van de woningen als het private grondgebruik blijven ondergeschikt aan de monumentaliteit van de bestaande bebouwing en aan het openbare karakter van het landschap. Autoverkeer wordt zo dicht als mogelijk nabij de Sint Josephstraat gehouden, waardoor er richting het natuurgebied van De Bergen zo min mogelijk autoverkeer zal zijn. Daarmee ontstaat er een natuurlijke overgang van een cultuur-rijk landschap en landgebruik naar een meer natuurlijk landschap.

De essentie van onderhavig planvoornemen is samen te vatten in een drietal thema's:

1. 1. versterken van de cultuurhistorische kernwaarden van de JAL fabriek en van het recreatiegebied De Bergen.
2. 2. stimuleren ontmoeting van jong en oud;
3. 3. ontmoeting versterken tussen de Dongense cultuur en natuur.

^{PLANVOORNEMEN}

Onderhavig initiatief betreft een totaal woningbouwprogramma van 40 woningen dat wordt opgesplitst in drie opgaven, bestaande uit:

• A. 18 grondgebonden woningen ;
• B. 12 appartementen en 6 studio's in het Rijksmonument, en;
• C. 4 grondgebonden woningen in het beeldbepalende pand.

Door de verschillende doelgroepen voor woningbouw op het terrein en in het monument kan een interessante gemengde woonbuurt ontstaan. De herbestemming van het plangebied is daarom bij voorbaat geschikt voor een combinatie ontwikkeling van landschappelijke versterking en woningbouw, waarbij de recreant 'te gast' is. Een gedifferentieerd woonprogramma maakt het hiernaast mogelijk om diverse doelgroepen en generaties binnen het plangebied te laten wonen in combinatie met een ruimtelijke opzet waar ontmoeten en spelen de ruimte krijgen.

De initiatiefnemer heeft de ambitie om het Rijksmonument, de 'nieuwe JAL', een nieuw podium te geven, waarbij het functioneert als een bufferzone tussen bestaande en nieuwe bebouwing. Tevens wordt een organische parkstructuur doorgezet naar de Sint Josephstraat en de nieuwbouw wordt onderdeel van het park waarbij de woningen te gast zijn in het landschap.

Het woonmilieu van de grondgebonden woningen (A) is te typeren als compact wonen in het groen voor (jonge) gezinnen. De twee-onder-een kapwoningen worden, in een halve maan rondom het Rijksmonument, gerealiseerd aan de westkant van het plangebied.

De nieuwe woonbuurt met grondgebonden woningen wordt ontsloten via een centrale woonstraat die uitkomt op de parkeerzone achter de woningen van de Sint Josephstraat. Door de woningen met de voorzijden naar één woonstraat te richten, wordt de hoeveelheid infrastructuur, verkeersbewegingen en verlichting in het parklandschap tot een minimum beperkt. De overgang van de achtertuinen naar het omliggende landschap wordt zorgvuldig en collectief vormgegeven. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de aanwezige en nieuw te creëren hoogteverschillen. De entree tot de achtertuinen vindt plaats via de centrale woonstraat. Hierdoor vindt geen verrommeling plaats aan de achterzijde van de woningen en kan een natuurlijke en duurzame overgang naar het landschap worden gemaakt.

Aan het eerste deel van de woonstraat liggen de woningen nagenoeg in het grid van het parkeerterrein en het Rijksmonument. Naarmate de woonstraat verder het plangebied indringt, wordt de inpassing van de woningen losser en ontstaan er doorzichten en langzaam verkeersroutes naar het omliggende landschap en naar het Rijksmonument. Hierdoor wordt een zachte overgang naar het landschap van De Bergen gecreëerd wat het contrast met de monumentaliteit van de JAL fabriek ten goede komt.

Overgangen tussen openbaar en privé eigendom zijn binnen het plan zacht. De tuinen kennen geen harde maar glooiende grenzen die gevormd worden door natuurlijke verhogingen. De hoogteverschillen worden gebruikt als afbakening van de gronden. Ingezet wordt op het behoud van zoveel mogelijk bomen.

Aan de woonstraat worden de woningen voorzien van een vlonder die als voortuin/terras gebruikt kan worden. Tussen de woonstraat en de vlonders bevindt zich veelal een berm/greppel als natuurlijke overgang en inpassing in het landschap. De greppels worden ook gebruikt voor de afvoer en infiltratie van regenwater in het plangebied.

De woningen krijgen een maximale bouwhoogte van 11 m. Hiermee wordt binnen het plan gestreefd naar een eenheid. Verder wordt iedere woning voorzien van een ruime oprit waarop plaats is voor twee auto's. Daarnaast krijgen de woningen de beschikking over individuele voor- en achtertuinen.

In het uiterste zuiden van deze straat wordt een pleintje gecreëerd. Tussen de straat en de voortuinen worden de gronden verlaagd om waterberging binnen het gebied zichtbaar te maken en parkeren vóór de woningen te voorkomen. Ten oosten van de woningen en ten zuiden van het rijksmonument wordt een natuurlijke speeltuin aangelegd die de overgang naar het natuurgebied vormt. Omwonenden kunnen door de nieuwe locatie naar het gebied lopen om te recreëren.

Het Rijksmonument bevindt zich op een rechthoekig plein dat omgeven wordt door het landschap van De Bergen. Het Rijksmonument (B) biedt ruimte aan 12 (ongelijkvloerse) appartementen en 6 studio's. Door de enorme vrije hoogte van zo'n 5 meter en de hoge borstweringen vraagt het benutten van de ruimte en realiseren van een goede buitenruimte om creatieve oplossingen. Het bestaande pand heeft een totale bouwhoogte van 11,5 meter. Op de tweede verdieping wordt gedeeltelijk een nieuwe dakopbouw toegevoegd waardoor het pand gedeeltelijk een bouwhoogte krijgt van 15 meter.

Omdat het pand een monumentale status heeft, wordt er gestreefd naar het zoveel mogelijk behouden en zichtbaar maken van authentieke onderdelen. Nabij de bestaande bebouwing wordt een bijgebouw bij de appartementen gerealiseerd die als berging/fietsenstalling dient.

^GEVELBEELDEN

De 'oude JAL' (C) blijft behouden en biedt ruimte aan 4 middeldure woningen. Deze woningen zullen deels ontsloten worden aan de straatzijde. Dit gedeelte van het plangebied (noordoosthoek) ligt het dichtst bij de Sint Josephstraat en wordt daarmee gerealiseerd aan de hoofdontsluitingsweg van het plan.

Het projectgebied wordt vanaf twee toegangen vanaf de Sint Josephstraat ontsloten. Autoverkeer zal via de meest westelijke doorsteek het projectgebied bereiken en via de oostelijke het terrein weer verlaten naar de Sint Josephstraat, waarmee een eenrichtingverkeerssituatie ontstaat, wat moet leiden tot een overzichtelijke verkeersspreiding. Langzaam verkeer heeft vanaf beide aansluitingen entree tot het projectgebied. Direct achter de bestaande woningen aan de Sint Josephstraat wordt een belangrijk deel van de benodigde parkeeropgave ingepast, aangevuld met landschappelijk ingepast parkeren nabij het monument.

Binnen het plangebied wordt een woonstraat aangelegd en wordt de huidige bestrating rondom het Rijksmonument vervangen, zie onderstaande afbeelding. Rondom het Rijksmonument is geen autoverkeer toegestaan (met uitzondering van calamiteitenverkeer en incidenteel transport). De Sint Josephstraat heeft op dit moment een acceptabele verkeersintensiteit.

^ONTSLUITING

De realisatie van woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "CROW publicatie 317 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie)'' bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Dongen wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Dongen tot de rest van de bebouwde kom behoort.

Huidige situatie

Het plangebied is niet meer in gebruik sinds 1984. Hierdoor kent het plangebied op dit moment geen verkeersaantrekkende werking. Desondanks is er planologisch wel bedrijvigheid mogelijk met bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden binnen het plangebied 40 wooneenheden gerealiseerd. Deze woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen; onder de onderdelen 'koop, etage, duur', 'koop, etage, midden', en 'koop, twee-onder-een kap'. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 304 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie

De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 304 verkeersbewegingen per etmaal. Met deze ontwikkeling komt de verkeersintensiteit afgerond uit op ca. 1850 motorvoertuigen per etmaal. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie. Er worden verkeerskundig geen problemen verwacht. Met de aanleg van extra verharding wordt grotendeels rekening gehouden met de bestaande bomen.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving.

De grondgebonden woningen hebben allen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er zijn geen parkeerplaatsen te vinden aan de woonstraat. Hierdoor wordt het ‘wonen te gast in het bos’ extra benadrukt en is er ook geen sprake van onnodige rijbewegingen van parkeerplaats zoekende automobilisten in de woonstraat. De openbare parkeerplaatsen worden zo uitgevoerd dat het een positieve bijdrage levert aan de waterhuishouding en de biodiversiteit/hitteregulatie in het plangebied.

De gemeente Dongen heeft hiertoe het ontwerpbestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Dongen'' opgesteld. Daarin wordt de CROW-publicatie 381, “Toekomstbestendig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen” aangehaald. Dit document wordt gebruikt bij het opstellen van de parkeerbalans. Uitgangspunt is de parkeernorm in de kolom 'Rest bebouwde kom inclusief 's-Gravenmoer'. In de onderstaande tabel is de berekening van het maximale aantal parkeerplaatsen uiteengezet.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie maximaal moet voorzien in 96 parkeerplaatsen. Onderhavig plan voorziet in 96 parkeerplaatsen verdeeld over drie sectoren:

• parkeerplaatsen op eigen terrein 'Oude' JAL terrein: 12
• parkeerplaatsen op eigen terrein: 36
• parkeerplaatsen openbare ruimte: 48

^{PARKEERPLAATSEN}

Conclusie

Onderhavig planvoornemen voldoet aan de maximale gemeentelijke parkeernorm.

Onderhavig planvoornemen leidt tot de individuele aanleg van tuinen behorende bij de grondgebonden woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om het gehele plangebied te voorzien van groene aspecten, in de vorm van bospaden, de aanleg van bos, wadi's en de aanplant van bomen en heesters; zie afbeelding.

In het plan worden zo veel mogelijk bomen behouden. In onderstaande afbeeldingen is te zien waar bomen worden gerooid en weer nieuwe bomen worden aangeplant.

Nieuwe beplanting (bomen, heesters en een kruidlaag) wordt vooral gerealiseerd in de groenzones aan de woonstraat, tussen de woningen en tussen de woningen en het Rijksmonument. Nieuwe beplanting bestaat zoveel mogelijk uit inheems plantmateriaal waarbij de nadruk wordt gelegd op seizoensbeleving en biodiversiteit.

^GROENPLAN

^{NIEUW AAN TE PLANTEN BOMEN IN GROEN TE KAPPEN BOMEN IN ROOD}

Daarnaast wordt het terrein in de huidige situatie omrand door hekwerk, dat zorgt voor een harde scheiding tussen de natuur en cultuur in Dongen. De initiatiefnemer is voornemens dit hekwerk te verwijderen om zo de scheiding weg te nemen. De voetpaden door het plangebied verbinden de omgeving met de natuur.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de 18 nieuwbouwwoningen worden 'aardgasvrij' gebouwd (verplicht);
• er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energie;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's/deelauto;
• de 18 nieuwbouwwoningen worden voorzien van zonnepanelen.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);
• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• zoveel mogelijk bestaande bomen behouden en nieuw groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

De woningbouwontwikkeling staat in voorliggend bestemmingsplan in totaal 40 woningen toe. Het planvoornemen valt hierdoor onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro). Zodoende moet de behoefte van deze ontwikkeling nader worden onderbouwd.

Verantwoording

De toevoeging van bovengenoemde extra woningen speelt in op de ontwikkelingen binnen de woningmarkt en de woonwensen van de burgers. Met dit bestemmingsplan worden andere type woningen, zoals meer gestapelde woningen en twee-onder-een-kap woningen mogelijk gemaakt, waardoor meer flexibiliteit ontstaat.

De toevoeging van deze extra woningen sluit daarnaast aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio. Voor de gemeente Dongen ligt een actuele vraag naar 807 woningen voor de periode 2019 tot en met 2029. Met de toevoeging van 40 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele gemeentelijke woonvisie en het woningbouwprogramma (zie paragraaf 4.3.2 en 4.3.3).

Met deze ontwikkeling wordt ook tegemoet gekomen aan de actielijnen en richtinggevende principes zoals genoemd in het beleidsstuk 'Brabantse Agenda Wonen', waarvan eerst inbreiden en indien niet anders mogelijk dan pas uitbreiden een belangrijk principe is. Het gehele planvoornemen vindt plaats binnen het bestaand stedelijke gebied van Dongen, en betreft de herontwikkeling van een bedrijfslocatie.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan betreft een woningbouwontwikkeling van 40 wooneenheden, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen in de vorm van inbreiding. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

In 2017 heeft de Provincie Noord-Brabant de 'Brabantse Agenda Wonen' uitgebracht. Inzet is om de regio specifieke kwaliteiten van Brabant te behouden en te versterken. Met als uitgangspunt de motie 'Versnellen en verduurzamen woningbouwproductie' van Provinciale Staten en vanuit de urgentie het wonen en het woningbouwprogramma, nu het nog kan, nu er een flinke bouwopgave ligt, in te zetten voor deze bredere, met omgevingskwaliteit samenhangende doelen, is de Brabantse Agenda Wonen opgesteld. De Brabantse Agenda Wonen geeft vier actielijnen en zes richtinggevende principes.

Actielijnen:

1. 1. Accent op duurzame verstedelijking.
2. 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad.
3. 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen.
4. 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Richtinggevende principes:

1. 1. Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat.
2. 2. We geven ruim baan voor ' goede woningbouwplannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw genomen kan worden.
3. 3. We leggen in Brabant meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag.
4. 4. We ontwikkelen in Brabant vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad.
5. 5. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen we voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering.
6. 6. We versterken in Brabant de samenwerking op de regionale woningmarkt, met de gemeenten als eerste aan zet. We vernieuwen de regionale woningbouwafspraken, met een groter accent op de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod en de inzet van het woningbouwprogramma voor bredere, vaak ruimtelijk-kwalitatieve doelen en met specifiek aandacht voor de regionale afweging van de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen en uitbreidingslocaties.

Analyse

Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van twee bestaande panden (waarvan één rijksmonument) van een voormalige schoenenfabriek tot appartementen en woningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Dit sluit direct aan bij de richtinggevende principes 1, 2 en 3.

Conclusie

Het plan voldoet aan de 'Brabantse Agenda Wonen'.

Door de gemeenteraad van Dongen is op 3 december 2009 de Structuurvisie Dongen 2020 vastgesteld. De structuurvisie bevat het generieke ruimtelijke beleid. De structuurvisie is opgedeeld in twee delen. In deel A wordt de structuurvisie op hoofdlijnen uiteengezet. Dit deel geeft weer wat het algemene ruimtelijke beleid is met de verschillende projecten die de gemeente wil uitvoeren of wil faciliteren. Deel B bevat een toelichting van de structuurvisie.

Ten aanzien van het functionele beleid geldt dat de gemeente Dongen ervoor wil zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit een positieve invloed heeft op het sociale klimaat. Door de leefbaarheid in de gemeente te behouden blijft Dongen een plek waar het goed wonen, leven en werken is waarbij maatschappelijke participatie voor een ieder zo veel mogelijk bereikbaar is.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

Analyse

In de structuurvisie uit 2009 worden verschillende structuren onderscheiden. Het plangebied ligt op de ruimtelijke structurenkaart van de gemeente Dongen op een 'potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties'. De gemeente Dongen wil inspelen op de veranderende woningvraag. Zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal. Door inbreiding en herstructurering worden bestaande woongebieden in de toekomst intensiever ingevuld. De potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied komen als eerste in aanmerking om te worden getransformeerd. Daarnaast zorgt onderhavig plan voor een ruimtelijke kwaliteitswinst door de herontwikkeling van de voormalige JAL-schoenenfabriek en de bouw van 18 twee-onder-een kapwoningen.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Structuurvisie Dongen 2020'.

Op 9 februari 2017 heeft de gemeente Dongen de 'Dongense Woonvisie 2017-2027' vastgesteld. Verwacht wordt dat de bevolking in 2030 is afgenomen. Door de stijging van eenpersoonshuishoudens is de verwachting dat het aantal huishoudens stijgt. Daarmee neemt ook de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen toe. Om aan de kwantitatieve vraag te voldoen omvat het 'Dongense Woningbouwprogramma 2019-2029' 807 woningen, zie paragraaf 4.3.3. Dit is meer dan de gemaakte regionale afspraken doordat er rekening is gehouden met planuitval. Deze woningbouw gaat voornamelijk plaatsvinden in de kern Dongen. Daarnaast heeft 's Gravenmoer 110 woningen toegewezen gekregen. Voor Klein-Dongense Vaart geldt dat er beperkt draagvlak is voor het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. De gemeente vindt dat dergelijke kleine kernen woningbouw wel op deze locaties moet toelaten als de mogelijkheden zich aandienen.

Op de woningmarkt is sprake van mismatches doordat er in bepaalde segmenten te weinig aanbod van woningen is. Om te voldoen aan deze kwalitatieve vraag naar woningen zal de gemeente Dongen zich voornamelijk richten op de bouw van huur- en koopwoningen in het lagere segment. De gewenste verhoudingen in deze segmenten zijn voor de gemeente 35% goedkoop, 35% middelhuur en 30% duur. Ook kleinere woningen zijn noodzakelijk om het stijgende aandeel eenpersoonshuishoudens en senioren te kunnen voorzien van een woning.

Analyse

De bevolkingsprognose voor de kern Dongen gaat uit van een stijging van het aantal huishoudens. Hierdoor wordt verwacht dat de vraag en aanbod naar woningen niet overeen komen. Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van een voormalige schoenenfabriek tot een appartementengebouw en woningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Door het bouwen van verschillende woningtypen wordt tegemoet gekomen aan de flexibele vraag naar woningen.

Hierbij richten de appartementen door hun omvang zich voornamelijk op eenpersoonshuishoudens en senioren. Dit is een groep die in de kern Dongen steeds groter wordt. De bouw van deze kwalitatieve woningen zorgt ervoor dat eenpersoonshuishoudens en senioren in Dongen kunnen blijven wonen. Dit versterkt de binding die de inwoners hebben met Dongen.

De twee-onder-een kapwoningen en de hoek- en tussenwoningen zijn daarentegen juist geschikt voor starters en jonge gezinnen. Hierdoor ontstaat er een planvoornemen dat een divers karakter kent.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Dongense woonvisie 2017-2027'.

Door de gemeente is op 1 juli 2019 het 'Woningbouwprogramma 2019-2029 vastgesteld. De gemeente stelt dat er in deze periode ten minste 807 woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Deze plancapaciteit is opgebouwd uit de harde en zachte plancapaciteit.

Analyse

Onderhavig planvoornemen wordt binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029' genoemd als potentiële woningbouwcapaciteit (zachte plancapaciteit) voor de periode 2020 tot en met 2022. Dit zijn gebieden die nu nog niet voor woningbouw bestemd zijn en waarvoor nog geen besluiten zijn genomen. Echter stelt de gemeente dat deze locatie volgens haar inzichten in de toekomst wellicht voor woningbouw in aanmerking komen.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Brabantse Delta.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

De beoordeling van het plan ten aanzien van de waterhuishouding is uitgevoerd door Akertech: rapport 'Watertoets ontwikkeling JAL Dongen' (18 mei 2020, 2020018). Het onderzoeksrapport is als bijlage 14 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Akertech het volgende:

Algemeen

Uit het Stedenbouwkundig ontwerp blijken diverse compenseren maatregelen mogelijk om invulling te geven aan de wateropgave, zoals:

• Groen dak;
• Wadi’s (voorzijde woningen);
• Greppels (achterzijde woningen);
• Infiltratiekratten.

Compenserende maatregelen

Met de toepassing van die compenserende maatregelen kan een waterberging worden bereikt van circa 1.161 m³. Dit voldoet ruimschoots aan de wateropgave van 595 m³. Echter, er dient een keuze te worden genomen in de oplossingsrichtingen. Tevens dient van de oplossingsrichtingen een watersysteem te worden uitgedacht. De voorkeur van Akertech gaat uit naar toepassing van:

• Wadi’s voor regenwater afkomstig van particulier en openbaar terrein met een noodoverloop naar het IT-riool;
• Infiltratiekratten voor regenwater afkomstig van particulier terrein met een noodoverloop naar de greppels gelegen aan de achterzijde van de woningen;
• IT-riool als noodoverloop van de wadi’s, als extra buffer en (beperkte) afvoer voor pieksituaties naar het bestaande regenwaterriool in de Sint Josephstraat (bij voorkeur als ringleiding en aangesloten op 2 locaties op het bestaande riool; ter hoogte van huisnummer 41 en 55);
• Toepassen waterbergende fundering onder rijbaan / parkeerplaatsen;
• Toepassen van water-passerende bestrating van rijbanen.

Met deze watertoets wordt onderbouwd dat er meerdere oplossingsrichtingen waarmee de waterberging binnen het plangebied kan worden gerealiseerd.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal via de nieuw te realiseren binnenweg op de bestaande riolering in de Sint Josephstraat op geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal, is het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' en is het opstellen van een exploitatieplan echter niet vereist.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Vooral de gronden die in het gemeentelijke Groenstructuurplan (oktober 1997) zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan.

De bestemming Groen hoeft niet te betekenen dat er sprake is van natuur- of landschapswaarden. Daar waar dat wel het geval is, is tevens de dubbelbestemming Waarde – Landschap van toepassing

Verkeer- Verblijfsgebied (artikel 4)

Binnen deze bestemming vallen alle gronden met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.Hiertoe behoren wegen, straten en paden met voornamelijk de verblijfsfunctie, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen.Ook waterhuishoudkundige voorzieningen, onder andere ten behoeve van waterberging, zijn binnen deze bestemming toegestaan. Op deze gronden mag uitsluitend bebouwing worden opgericht in de vorm van nutsvoorzieningen, straatmeubilair, gedenktekens en speeltoestellen.

Wonen (artikel 5)

De bestemming maakt het mogelijk twee gebouwen met 18 appartementen en 4 grondgebonden woningen en 18 grondgebonden woningen te realiseren. Binnen de woonbestemming zijn naast wonen ook beroep-aan-huis en kleine bedrijfsmatige activiteiten toegestaan, mits wordt voldaan aan de in het artikel opgenomen specifieke gebruiksregels. Ook de aanduiding ‘erf’ behoort toe aan de woonbestemming. In de bouwregels komt terug hoe groot de aan-, uit-en bijgebouwen binnen deze aanduidingen maximaal mogen zijn. Tevens zijn op de bestemde gronden parkeervoorzieningen, tuinen, achterpaden en ontsluitingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. In de bouwregels zijn, in combinatie met de verbeelding, bijgebouwen toegestaan, evenals bouwwerken, geen gebouwen zijnde en ondergrondse bouwwerken.

Waarde - Archeologie – 1 (artikel 6)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig wanneer de grond over een gebied van meer dan 100 m² en dieper dan 50 cm wordt verstoord. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Waarde - Archeologie – 2 (artikel 7)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig wanneer de grond over een gebied van meer dan 100 m² en dieper dan 150 cm wordt verstoord.

Waarde-Landschap (artikel 8)

De voor 'Waarde-Landschap' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd, indien aanwezige landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 9) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 10) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 11)

In dit artikel zijn algemene gebruiksregels als geldend voor het gehele plangebied opgenomen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 12)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplan bepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 13)
In lid 13.1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 29, vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

Overige regels (artikel 14)
Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling (artikel 14.3)" In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 15) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 16) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Omgevingsdialoog
2. 2. Inspraak voorontwerpbestemmingsplan
3. 3. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
4. 4. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
5. 5. Vaststelling door gemeenteraad
6. 6. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Op 2 juli 2019 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden in café-zaal 'De Gouden Leeuw' in Dongen. Hier waren 36 aanwezigen, waarvan 29 omwonenden. Het verslag van deze informatiebijeenkomst is bijgevoegd in bijlage 15 van de toelichting.

Deze informatieavond heeft geleid tot aanpassingen van het plan.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken vanaf 19 juni tot en met 23 juli 2020 ter inzage gelegen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen inspraakreacties is opgenomen als bijlage 16. De ingekomen inspraakreacties hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. Door Provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta is gereageerd op de plannen. De provincie geeft aan dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen. Het Waterschap vraagt een tekstuele aanpassing door te voeren inzake het genoemde beleid. Verder geven zij een positief wateradvies, aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan.

Het verslag van het vooroverleg is in de inspraaknota (bijlage 16) opgenomen.

Het ontwerpbesluit, het ontwerpbestemmingsplan en alle bijbehorende stukken hebben vanaf vrijdag 2 oktober tot en met donderdag 12 november 2020 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage 17. De ingekomen zienswijzen hebben geleid tot beperkte aanpassing van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is op 28 januari 2021 gewijzigd vastgesteld.