De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01 met de bijbehorende regels.

Het bestemmingsplan Hoge Ham 49 - 53 met identificatienummer NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01 van de gemeente Dongen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en / of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

één of meer gebouwen en / of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand kunnen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
3. c. tuincentra;
4. d. grootschalige detailhandelsbedrijven in meubels, keukens en badkamers, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering;
5. e. bouwmarkten.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn.

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

de hulp bij het dagelijks functioneren, die vrijwillig en onbetaald wordt verleend aan personen uit het sociale netwerk die – door welke oorzaak dan ook – vrij ernstige fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen hebben.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals bijvoorbeeld transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een woning met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnenhof gevormd door de zijmuren van naburige dan wel op het eigen (bouw)perceel aanwezige gebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1. a. de kruin van een weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt;
2. b. bij ligging in het water: het gemiddelde zomerpeil van het aangrenzende water;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

het bedrijfsmatig – of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt – gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of een verblijfsmiddel, verrichten van seksuele handelingen.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die van deze regels onderdeel uitmaakt.

de Staat van Horeca-activiteiten die deel uitmaakt van deze regels.

de verkoopruimte, dat wil zeggen de voor het winkelend publiek toegankelijke ruimte van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbanken en kassa's.

een virtuele lijn die samenvalt met de bestaande voorgevel van de woning of een hoofdgebouw en het bouwvlak waarop de woning of het hoofdgebouw zich bevindt en die doorloopt tot de zijdelingse perceelsgrens.

een (gedeelte van een) hoofdgebouw met daarbij behorende aan- of uitbouwen, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot/druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich - in geval van een lessenaarsdak - aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot/druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Detailhandel.
2. b. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Detailhandel is uitsluitend toegestaan op de begane grond.
2. b. De opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan.
3. c. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.
4. d. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
5. e. Bijbehorende horeca is toegestaan voor zover:
   1. 1. dit een ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening;
   2. 2. voorkomend in categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten;
   3. 3. het vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 25% van het totale verkoopvloeroppervlak, met een maximum van 60 m².
6. f. Het gebruiken van een gebouw ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg is niet toegestaan.

Het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 3.3 onder g en medewerking verlenen voor het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Op het bouwperceel dient een woning aanwezig te zijn, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is.
2. b. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat.
3. c. Mantelzorg wordt slechts toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een indicatie-orgaan.
4. d. Per woning is slechts 1 aan- of uitbouw of bijgebouw tot een maximale omvang van 80 m² als mantelzorgruimte toegestaan.
5. e. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

Wijziging bij bedrijfsbeëindiging

Burgemeester en wethouders kunnen, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming Detailhandel wijzigen in de bestemmingen Kantoren en Wonen met dien verstande dat:

1. a. Het aantal woningen binnen het bouwvlak niet mag toenemen en het bouwvolume van de gebouwen niet mag worden vergroot.
2. b. De maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen niet mag worden gewijzigd.
3. c. Wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.
2. b. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen, verkeersgeleiding, informatievoorziening, reclame-uitingen, water, voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen, gedenktekens, en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en afval(water)inzameling.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd.
   1. 1. Gebouwen voor nutsvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen en abri's.
   2. 2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. De oppervlakte van een gebouw bedraagt ten hoogste 15 m².
3. c. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 3 m.
4. d. De bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m.
5. e. De bouwhoogte van lichtmasten, vlaggenmasten en antennes bedraagt ten hoogste 10 m.
6. f. De bouwhoogte van voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens bedraagt ten hoogste 6 m.
7. g. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Het wonen in een woning met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel.
3. c. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, parkeervoorzieningen, achterpaden en ontsluitingen, water en nutsvoorzieningen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Het is niet toegestaan om:
   1. 1. onbebouwde gronden te gebruiken voor de opslag van goederen met een hoogte van meer dan 1 m;
   2. 2. bijgebouwen te gebruiken als woon- en werkruimten.
2. b. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m².
3. c. Het parkeren van voertuigen of het plaatsen van objecten als aanhangwagens, boten, caravans en andere kampeermiddelen op de gronden waar geen bouwvlak en geen aanduiding 'erf' is opgenomen is niet toegestaan, behoudens ter plaatse van een toegang tot een garage/berging of carport.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m.
2. b. Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
   2. 2. De betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
3. c. Het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. Vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
   2. 2. Een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m².
   3. 3. Een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. Tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt.
2. b. Tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt en de afstand tot de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' ten minste 1,5 m bedraagt.
3. c. Andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming;
2. b. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
   3. 3. het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
   4. 4. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast;
   5. 5. het gebruik van een woning voor kamerverhuur.
3. c. het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a. en b., indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. Afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. Overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
3. c. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor het veranderen van de functie van een bouwperceel, dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of op openbaar gebied aanwezig te zijn of gerealiseerd te worden, dan wel in stand te worden gehouden.
2. b. Voor de in lid a genoemde voldoende parkeergelegenheid dienen de parkeernormen zoals bedoeld in het 'Parapluplan Parkeren Dongen' (onherroepelijk op 2 juli 2020) en eventuele opvolgende documenten in acht genomen te worden;
3. c. Indien deze beleidsregels en/of de bijlagen worden gewijzigd door het bevoegd gezag, dient rekening gehouden te worden met deze wijziging. De parkeernormen uit de beleidsregels en/of bijlagen zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag worden toegepast.
4. d. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien aangetoond wordt dat de parkeerdruk niet onevenredig toeneemt en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot.
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, muts de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstrip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dat gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder naam 'Regels van het bestemmingsplan Hoge Ham 49 - 53'.

Hilva Dongen CV is als initiatiefnemer voornemens aan Hoge Ham 49 – 53 te Dongen de bestaande oude en in slechte staat verkerende opslaghallen van Hubo Aarts te slopen en hiervoor in de plaats tien nieuwe woningen te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd.

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld op 24 oktober 2013), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Aanvullend is een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1' opgenomen.

Het beoogde woningbouwinitiatief is in strijd met de geldende bedrijfsbestemming. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft in vergadering d.d. 11 januari 2022 besloten in principe medewerking te willen verlenen aan de planvorming. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied betreft de volledige bedrijfsbestemming conform het geldend bestemmingsplan 'Centrum' en bevindt zich globaal tussen de Hoge Ham, de Bolkensteeg, de Min. Aalberselaan en de Mgr. Poelsstraat in het centrum van de kern Dongen. Direct grenzend aan het plangebied, aan de Hoogt en de Jan Willemenstraat, is recent het nieuwbouwplan De Hoogt opgeleverd. Het betreft een plan met de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen gesitueerd rond de behouden looierij binnen historisch centrum van Dongen. In de directe omgeving van het plangebied komen naast een woonfunctie tevens uiteenlopende centrumfuncties voor, zoals detailhandelsfuncties, horeca en kantoren. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld op 24 oktober 2013), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Aanvullend zijn voor het gehele plangebied een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1', een bouwvlak, een specifieke maatvoering voor een maximum goothoogte van 4 meter en een specifieke maatvoering voor een maximum bebouwingspercentage van 75% opgenomen. Dit maximum bebouwingspercentage is ook van toepassing op naastgelegen kadastrale percelen DGN01-B-3832, DGN01-B-3833 en DGN01-B-3836. Een uitsnede van de planverbeelding is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Uitsnede planverbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen)

De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op grond van de geldende bedrijfsbestemming zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is daarom het voorliggend bestemmingsplan 'Hoge Ham 49 - 53' opgesteld.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

Het plangebied (circa 2.225 m²) betreft de volledige bedrijfsbestemming conform weergegeven in figuur 1.3. Het betreft een binnenterren met verouderde opstallen omringd door achtertuinen, woningen en detailhandelsfuncties. Grenzend aan het plangebied is recent het herontwikkelingsproject 'De Hoogt' afgerond. Het plan bestaat uit ontwikkelde grondgebonden woningen en appartementen rond de behouden looierij. Een overzichtskaart van de bestaande situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1. Een aantal afbeeldingen van de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving zijn weergegeven in de figuren 2.2 t/m 2.9.

Figuur 2.1 Overzichtskaart bestaande situatie (Bron: Hilva Dongen CV)

Figuur 2.2 Bestaande inrit aan de Hoge Ham tussen Hubo en Hoge Ham 55A

Figuur 2.3 Gedeelte plangebied in gebruik als tuin behorende bij woning Hoge Ham 53A

Figuur 2.4 Verhard achterterrein met opstallen

Figuur 2.5 Achterzijde Hubo met zicht op herontwikkelingslocatie 'De Hoogt'

Figuur 2.6 Zicht op oostzijde plangebied

Figuur 2.7 Zicht op westzijde van de bestaande opstallen

Figuur 2.8 Zicht op bestaande achterzijde van de Hubo

Figuur 2.9 Zicht op plangebied vanaf bestaand parkeerterrein Jan Willemenstraat

De Hoge Ham vormt de stedelijke as en in de beeldvorming de meest karakteristieke ruimtelijke drager in de hoofdstructuur van Dongen (figuur 2.10). De grote gebouwen (kerk, gemeentehuis, klooster en dergelijke) liggen verspreid aan deze straat, zijn belangrijke oriëntatiepunten in de ruimtelijke structuur en tonen een grote variatie in architectuur, ouderdom, type en functie. Statige gevels liggen met kleine sprongen in de rooilijn direct aan de weg of hebben een kleine privé-stoep. Het groen heeft een individueel karakter. Ondanks de verscheidenheid in architectuur is er een sterke samenhang in de bebouwing langs de Hoge Ham. Deze samenhang zit met name in schaal, ritmiek en materiaalgebruik.

Figuur 2.10 Straatbeeld Hoge Ham ter hoogte van de bestaande Hubo

De bebouwing op en rond het plangebied vertoont duidelijk verschillen in schaalgrootte. De kleine korrel zit langs de Hoge Ham en de Min. Aalberslaan. Grotere formele elementen (stadhuis, klooster, kerk, school) zijn aanwezig langs de Bolkensteeg en delen van de Hoge Ham. De veelal daarin aanwezige geleding in bouw- en kapvormen beperkt in beeld de grote schaal en verkleint daarmee de beleving van de korrelgrootte. Het binnengebied van het plangebied is divers in karakter en vorm en heeft daarmee een meer kleinschalig en informeel karakter. De directe omgeving van het plangebied is weergegeven in de figuren 2.11 t/m 2.13.

Figuur 2.11 Herontwikkelde locatie 'De Hoogt' grenzend aan het plangebied

Figuur 2.12 Jan Willemenstraat gezien vanaf kruising met Minister Aalberselaan

Figuur 2.13 Schoolgebouw aan de Monseigneur Schaepmanlaan

Hilva Dongen CV is als initiatiefnemer voornemens aan Hoge Ham 49 – 53 te Dongen de bestaande oude en in slechte staat verkerende opslaghallen van Hubo Aarts te slopen en hiervoor in de plaats twee grondgebonden (patio)woningen en acht appartementen te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verpaupering van het achterterrein voorkomen. Daarnaast wordt een aansluiting op de Jan Willemenstraat gerealiseerd. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd op het eigen terrein dat via de Hoge Ham ontsloten blijft.

Naar aanleiding van de bespreking met de commissie welstand van de gemeente Dongen d.d. 20 maart 2023 heeft nader onderzoek geleid tot een herijking van de parkeerstructuur waarbij er door het invoegen van een deel langsparkeren en het voorzien van 15 plaatsen ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw een substantiële toevoeging van groeninplant (en daarmee kwaliteit) gerealiseerd kan worden. Door in de parkeerstructuur uit te gaan van maximaal 4 parkeerplaatsen naast elkaar geeft dit een meer kleinschalig karakter aan de voorziening en is er tussen de ‘parkeerkoffers’ voldoende ruimte voor passend groen in aansluiting op de omringende haagpartijen.

Figuur 2.14 toont de situeringstekening van de toekomstige bebouwing en de parkeerruimtes. Gedetailleerde plattegrondstekeningen van de grondgebonden (patio)woningen en de appartementen zijn weergegeven in figuren 2.15 en 2.16.

Figuur 2.14 Situeringstekening gebouwen en parkeerruimtes (Bron: Hilva Dongen CV)

Figuur 2.15 Plattegrondstekeningen begane grond (Bron: HavermansHielkema)

Figuur 2.16 Plattegrondstekeningen verdieping (Bron: HavermansHielkema)

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit;
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie;
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden;
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Dongen sprake van een schaarste aan woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, te beginnen in het bestaand bebouwd gebied. De locatie aan de Hoge Ham biedt hiervoor nadrukkelijk kansen.

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit gegaan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk gemotiveerd te worden in de toelichting van het bestemmingsplan.

Toetsing

De ontwikkeling van tien woningen binnen bestaand stedelijk gebied, is geen stedelijke ontwikkeling (uitspraak Raad van State van 16 september 2015, zaaknummer 201501297). Derhalve is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'landelijke kern'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (figuur 3.1). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voorliggend plan speelt in op deze mogelijkheden.

Figuur 3.1 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

(Bron: Provincie Noord-Brabant)

Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking, naar verwachting per 1 januari 2024

In de Omgevingsverordening komt het werkingsgebied 'verstedelijking afweegbaar', zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast.

De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen. De ontwerp-Omgevingsvisie Dongen heeft, zoals beschreven in paragraaf 3.4.2, van vrijdag 21 oktober 2022 tot en met donderdag 29 december 2022 ter inzage gelegen. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Hoge Ham heeft reeds plaatsgevonden. Aangezien het om een binnenstedelijke herontwikkeling gaat vormt het provinciaal beleid geen belemmeringen en volstaat een verwijzing naar het standaardadvies.

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

Om het gemeentelijk ruimtelijk beleid inzichtelijk te maken heeft de gemeente Dongen eind 2009 de ‘Structuurvisie Dongen 2020’ waarin verschillende sociaal-ruimtelijke aspecten aan bod komen en speerpunten worden geformuleerd. De hoofdopgaven voor de gemeente zijn:

• goed wonen, werken en leven voor iedereen;
• (cultuur)historisch Dongen;
• versterken groenblauwe raamwerk.

Goed wonen, werken en leven voor iedereen

De gemeente wil goed zorgen voor haar inwoners. Een onderdeel daarvan is dat er voor iedereen passende woonruimte beschikbaar moet zijn en dat het aanbod van werk op peil moet blijven. Maar goed wonen doe je niet alleen in een passende woning, daarvoor is ook een woonomgeving met kwaliteit nodig. Dit betekent dat alle inwoners van Dongen goed moeten kunnen leven in de gemeente, met alle onderdelen die hiervoor nodig zijn: voorzieningen op maat, werk, passende detailhandel, maar ook voldoende mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding zoals sporten, cultuur en ontspanning.

(Cultuur)historisch Dongen

Dongen heeft een aantal (cultuur)historische waarden die gekoesterd worden. Het gaat om de karakteristieke opbouw van Dongen, met veel driehoekige structuren, en de historische linten. De Donge, als naamgever van de gemeente, is een belangrijke waterloop, maar de gemeente wil dat de Donge een prominentere plek krijgt. In de kernen zelf zijn verschillende cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Het gaat hierbij niet alleen om landmarks, maar ook om ‘verborgen plekken’, zoals oude leerlooierijen. Deze zijn van belang voor de geschiedenis, maar ze kunnen ook een grote bijdrage levere aan de kwaliteit van de nieuwe woonomgeving. Verder vindt de gemeente het belangrijk dat zorg wordt gedragen voor het cultuurhistorische landschap (het karakteristieke patroon van slagenlandschap, maar ook de openheid ervan). Met deze structuurvisie wordt gestreefd deze verschillende historische en cultuurhistorische waarden te verstevigen.

Versterken groenblauwe raamwerk

Dongen heeft verschillende groenblauwe elementen die een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Hierbij denkt de gemeente niet alleen aan de groene gebieden in Dongen en de Donge, maar ook aan het buitengebied en de andere waterlopen. De kwaliteit van het groenblauwe raamwerk staat op verschillende plekken onder druk. De opgave is om dit raamwerk te versterken, zodat een goede basis voor een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving wordt geschapen.

Toetsing

Het plangebied is op de structuurvisiekaart (figuur 3.2) aangewezen als 'bestaand bebouwd gebied'. Verder ligt de locatie binnen 'Kwaliteit II' van het versterken van het karakter van bebouwingslinten binnen het aspect cultuurhistorie. Daarnaast staan beheer en onderhoud van bestaande woongebieden en de versterking van het centrumgebied hoog in het vaandel. Leefbaarheid en beleefbaarheid worden gezien als belangrijke aandachtspunten.

Figuur 3.2 Uitsnede structuurvisiekaart gemeente Dongen (Bron: Gemeente Dongen)

Er is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing in aansluiting op de herontwikkelde locatie 'De Hoogt', welke in de structuurvisie specifiek benoemd is als herstructureringslocatie (tevens inbreidingslocatie). De ontwikkeling Hoge Ham 49 - 53 betreft wederom een binnenstedelijke herontwikkeling van een bedrijfsgebied tot woongebied. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen.

Bij de planontwikkeling en in voorliggend bestemmingsplan is met respect voor aanwezige cultuurhistorische waarden voor deze locatie uitgegaan van een stedenbouwkundige invulling en een bebouwingsbeeld die recht doen aan de karakteristieken van het plangebied en de omgeving.

Per 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast.

De ontwerp-Omgevingsvisie Dongen heeft van vrijdag 21 oktober 2022 tot en met donderdag 29 december 2022 ter inzage gelegen.

Toetsing

Het plangebied aan de Hoge Ham ligt in het centrum van Dongen. Conform de samenvattingskaart valt het plangbied gedeeltelijk in het gebiedstype 'woonkern' en gedeeltelijk in het gebiedstype 'historische linten'.

Figuur 3.3 Samenvattingskaart ontwerp-Omgevingsvisie met aanduiding plangebied

(Bron: Gemeente Dongen)

Het centrum is levendig, het is prettig wonen, winkelen en ontmoeten. De voorzieningen (winkels, horeca, maatschappelijk) zijn afgestemd op de wensen van bewoners en ondernemers. Het centrum heeft een aantrekkelijke openbare ruimte in combinatie met woningbouw. Het centrum is goed bereikbaar met gratis parkeren. De volgende ambities zijn toepasselijk voor het kerngebied:

• Het Dongens DNA;
• De gezonde leefomgeving;
• De economie van morgen;
• Een duurzame toekomst.

De volgende thema's komen in het kerngebied terug:

• Wonen;
• Voorzieningen;
• Cultureel erfgoed;
• Gezondheid en welzijn;
• Milieu;
• Recreatie en toerisme;
• Werk en ondernemen;
• Groen;
• Klimaat;
• Energie;
• Circulariteit;
• Bereikbaarheid;
• Veiligheid;

Als waarden zijn de waarden sociale kracht en cultuurhistorie en erfgoed van kracht.

Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie die voorheen gebruikt werd ten behoeve van bedrijfsactiviteiten. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Tevens zorgt de ontwikkeling voor behoud van de gebiedstypen 'historische linten' (zijde van de Hoge Ham) en 'woonkernen' (achterliggend gebied) met bijbehorend karakter.

De woonvisie geldt voor een lange termijn en is op onderdelen wat gedateerd geraakt. De strekking van de visie is echter nog altijd actueel en bruikbaar voor de uitvoeringspraktijk.

Dongen kent een woningvoorraad van ruim 11.000 woningen die grotendeels bestaat uit eengezinswoningen. Dat is historisch zo gegroeid. Met nieuwbouw voegen we daar jaarlijks ongeveer 100 woningen aan toe. Nog steeds zijn dat veelal eengezinswoningen, terwijl de groei vooral zit in éénpersoonshuishoudens. De bestaande woningvoorraad blijft volgens de woonvisie grotendeels gehandhaafd Er worden beperkt woningen toegevoegd, voor het overgrote deel gebeurt dat in de vorm van nieuwbouw. Uitgangspunt is verder hergebruik en/of transformatie van vrijkomend vastgoed (o.a. zorgvastgoed, religieus vastgoed en kantoor- en schoolgebouwen).

De visie gaat nog uit van de provinciale bevolkingsprognoses van 2014 en de woningbehoefte die daarop is gestoeld. Dongen blijkt sterker te groeien dan in die prognoses werd voorzien. Medio 2020 zijn geactualiseerde prognose verschenen, met een doorberekening naar de benodigde woningvoorraad. Die moet uiteindelijk groeien naar zo’n 12.900 woningen in 2040, In de periode 2020 – 2030 zijn de meeste woningen nodig: een uitbreiding met circa 120 woningen per jaar is gewenst. Na 2030 vlakt de groei af en zijn er minder woningen nodig.

Toetsing

Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderlaan, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Om in te kunnen spelen op een veranderende behoefte moet er planologisch zo veel mogelijk flexibiliteit ingebouwd worden (globale eindplannen die snel en flexibel in kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte die er op dat moment speelt). De woonvisie wijst op het belang om in nieuwbouwplannen rekening te houden met de relatief sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, die voor een groot deel bestaat uit oudere inwoners. Ook wordt gewezen op de behoefte aan een meer gevarieerd woningaanbod, gelet op de tamelijk eenzijdige woningvoorraad. Bij het project Hoge Ham 49 - 53 wordt ingespeeld op de behoefte aan woonruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Voor een deel kan hiermee ingespeeld worden op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte.

De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden:

• Historische lintbebouwing;
• Dorpswonen;
• Woongebieden;
• Bedrijventerreinen.

Het projectgebied bevindt zich in het deelgebied 'historische lintbebouwing' zoals weergegeven in figuur 3.3. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.

Figuur 3.3 Deelgebieden Dongen met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen)

Historische lintbebouwing

De kern Dongen is ontstaan als een agrarische nederzetting. Het dorp ontwikkelde zich in aansluiting op het oorspronkelijke bebouwingslint van de Lage Ham – Hoge Ham - Eindsestraat en de bebouwing in de omgeving van de Protestantse Kerk aan de Kerkstraat. Langs de oudere hoofdwegen en uitvalswegen zijn in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan. Veel van deze bebouwingslinten is bewaard gebleven. De linten vormen een driehoekige structuur waarbinnen het centrum is gegroeid en waar omheen de latere woonwijken zijn gerealiseerd. Vanwege het historische belang dat de Donge en het beekdal van de Donge hebben gehad voor het ontstaan en de ontwikkeling van Dongen wordt ook dit gebied bij de historische laag gerekend.

Hoge Ham (tussen Noorderlaan en Gasthuistraat)

Hoofdaspecten: bebouwing en omgeving

Het deel van de Hoge Ham tussen de Noorderlaan en de Gasthuisstraat werd oorspronkelijk gebruikt als agrarische ontginningsas. Hiervan is echter weinig terug te vinden. Komend vanaf de Lage Ham valt op dat de bebouwing langs het lint hier intensiever wordt. Het beeld wordt gekenmerkt door historische panden en bebouwing van recentere datum die een grillig rooilijn verloop hebben. Ter hoogte van de Houtmanstraat maakt het lint een opvallende knik waardoor het monumentale pand op deze plek een mooie beëindiging is van de zichtlijnen vanaf het lint. Veel panden grenzen direct aan de openbare ruimte, sommige hebben een voortuin. Opvallend zijn de achterterreinen met oude fabrieks-/ pakhuisbebouwing. De paden haaks op het lint die naar deze oude fabriekjes leiden zijn erg karakteristiek voor dit deel van de Hoge Ham en voor Dongen in het algemeen. De bebouwing in deel van het lint kent veel variatie. Er zijn grote gebouwen zoals de monumentale villa's, het klooster, het gemeentehuis en de oude fabriekjes op de achterterreinen. Er zijn eveneens kleinere panden met één bouwlaag en een kap. De panden vormen op veel plekken een min of meer gesloten bebouwingswand, maar op enkele plaatsen zijn openingen met doorkijkjes naar de karakteristieke wereld achter het lint.

Deelaspecten: massa en vorm

Beeldbepalend zijn de grote formele panden uit verschillende bouwperioden en bouwstijlen. Over het algemeen bestaan deze uit twee bouwlagen met een kap, maar er zijn ook panden van één bouwlaag met kap. De kapvormen kennen veel variatie: zadeldaken, wolfsdaken, schilddaken en mansardedaken en langs- en haaksrichting. Daarnaast zijn er een aantal grotere elementen zoals het gemeentehuis met een moderne glasgevel en het klooster met een horizontale gelede gevel. De oude fabriekjes op de achterterreinen zijn hoger dan de gemiddelde bebouwing in het lint en kunnen variëren van twee tot drie bouwlagen met een kap. De verdiepinghoogtes en nokhoogtes van de oudere panden (voor WOII) zijn vrij hoog.

Detailaspecten: detaillering, kleur en materiaal Langs de Hoge Ham staan veel panden met oude originele gevels en detaillering, zoals speklagen, lateien, daklijsten, etc. Zowel bij de oude als nieuwe bebouwing zijn gevels opgetrokken uit baksteen en hout. Daken zijn bedekt donkere dakpannen.

Toetsing

Er zal in maat en schaal van de nieuw te bouwen woningen worden aangesloten bij de reeds aanwezige woningen aan de Hoge Ham, de Hoogt en de Jan Willemenstraat. Hierdoor past de beoogde ontwikkeling past binnen het welstandsbeleid.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van maximaal 10 woningen in het plangebied. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling', welke als bijlage 1 is opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.-beoordelingsbeslissing.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren Dongen'. Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het centrum aangehouden. De gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

De bereikbaarheid van de toekomstige woningen per gemotoriseerd verkeer is goed. Ontsluiting vindt plaats via de Jan Willemenstraat en de Minister Aalberselaan. Ten behoeve van de ontsluiting met de Jan Willemenstraat zal een momenteel aanwezige openbare parkeerplaats komen te vervallen. In westelijke richting kan via de Bolkensteeg ontsloten worden richting Hoge Ham (centrum), Lage Ham, Gasthuisstraat en Middellaan worden bereikt. Via deze wegen is ontsluiting in de richtingen Oosterhout, Oosteind en 's Gravenmoer mogelijk. Via oostelijke richting is via de Monseigneur Poelsstraat en Monseigneur Schaepmanlaan ontsluiting mogelijk in de richting van de Eindsestraat, welke aantakt op de N632 en de N260. Vanaf hier is ontsluitingen in de richtingen Tilburg, Gilze, Alphen, Baarle-Hertog en Baarle-Nassau mogelijk.

Openbaar vervoer

Aan de Middellaan en de Mgr. Schaepmanlaan, op circa 4 minuten loopafstand van het projectgebied, bevinden zich bushaltes waar bussen in de richtingen van Rijen, 's Gravenmoer, Tilburg, Oosterhout, Breda en Waalwijk halteren (buslijnen 231, 327, 328, 672 en 673). Ook de bereikbaarheid van het projectgebied per OV is dus goed.

Langzaam verkeer

Het fietsverkeer op de wegen rondom het plangebied maakt gebruik van de openbare erftoegangsweg (onder andere op de Hoogt en Jan Willemenstraat) en de gearceerde fietsstroken (onder andere op de Hoge Ham, Bolkensteeg, Monseigneur Poelsstraat en de MinisterAalberselaan. Er zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezig.

Parkeren

De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Dongen. Hierbij wordt uitgegaan van de maximale bandbreedte en een ligging in het centrum.

Conform het plan zullen 8 huurappartementen en 2 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd worden. Voor wat betreft de 8 appartementen wordt aangesloten bij de categorie 'huur, etage, midden/goedkoop'. Voor wat betreft de grondgebonden woningen wordt aangesloten bij de categorie 'koop tussenhoek'. De parkeerbehoefte (inclusief aandeel bezoekersparken) is weergegeven in tabel 4.1.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte toekomstige situatie

Voor de beoogde ontwikkeling zijn in principe 15,8 parkeerplaatsen benodigd.

Naar aanleiding van de bespreking met de commissie welstand van de gemeente Dongen d.d. 20 maart 2023 heeft nader onderzoek geleid tot een herijking van de huidige parkeerstructuur aan de Jan Willemenstraat, direct ten noorden van het plangebied. Grenzend aan het plangebied zijn zoals weergegeven in figuur 2.9 hier momenteel 5 openbare parkeerplaatsen aanwezig, welke worden meegenomen in de met de gemeente afgestemde herijking. In de benadering van de cumulatieve parkeerbehoefte dienen daarom in totaal afgerond (5 + 15,8) 21 parkeerplaatsen meegenomen te worden.

Door het invoegen van een deel langsparkeren en het voorzien van 19 in plaats van 21 plaatsen ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw en de compensatie van de parkeerplaatsen aan de Jan Willemenstraat kan een substantiële toevoeging van groeninplant (en daarmee kwaliteit) gerealiseerd worden. Door in de parkeerstructuur uit te gaan van maximaal 4 parkeerplaatsen naast elkaar geeft dit een meer kleinschalig karakter aan de voorziening en is er tussen de ‘parkeerkoffers’ voldoende ruimte voor passend groen in aansluiting op de omringende haagpartijen.

Het tekort van twee parkeerplaatsen wordt opgevangen in het openbaar gebied. In het kader hiervan is een parkeeronderzoek met parkeerdrukmeting uitgevoerd, opgenomen als bijlage 2 van deze toelichting. Op basis van het onderzoek kan gesteld worden dat er voldoende restcapaciteit in de directe omgeving van het plangebied aanwezig is om het tekort aan twee parkeerplaatsen op te vangen.

Het toekomstige parkeeraanbod is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Parkeeraanbod toekomstige situatie (Bron: HavermansHielkema)

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 381). In de huidige situatie heeft het plangebied een bedrijfsmatige functie. Hiermee heeft het plangebied planologisch gezien al een verkeersaantrekkende werking van circa 44 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief, waar onder andere een loods, opslag of transportbedrijf toe behoren). In de beoogde situatie komt hier het verkeer bij dat wordt veroorzaakt door de woningbouwontwikkeling. De verkeersgeneratie wordt berekend voor het beoogde programma van 2 woningen van het woningtype 'koop, huis, tussen/hoek' en 8 woningen van het woningtype 'huur, appartement, midden/goedkoop'. De verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

Voor het woonprogramma van totaal 10 woningen betekent dit een verkeersgeneratie van 43,2 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 47,96 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 4,8 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de planrealisatie.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In de beoogde situatie worden tien woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn verschillende bedrijfsfuncties, horeca, detailhandel, maatschappelijke en overige centrumfuncties gevestigd. Hierdoor kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'. Er is namelijk sprake van meerdere niet-woonfuncties in de directe omgeving en de locatie is gelegen aan de ontsluitingsweg Hoge Ham. De oorspronkelijke richtafstanden worden daarom verminderd met één afstandsstap.

Ten westen bevindt zich een horecabestemming op een afstand van circa 17 meter tot de beoogde woningen met als functieaanduiding opslag. De richtafstand voor een dergelijke inrichting betreft 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Tevens gaat het om de opslag ten behoeve van de horecagelegenheid waardoor milieuhinder niet te verwachten is en zijn er momenteel op korte afstand reeds woningen gelegen.

Er bevindt zich ten zuiden van het plangebied, op een afstand van circa 15 meter ten opzichte van de nieuwe woonbestemming, een bedrijfsbestemming waarvoor abusievelijk geen nadere aanduiding is opgenomen in het geldend bestemmingsplan. Daarom wordt voor de beschouwing van dit aspect, net als bij diverse overige bedrijfsgronden binnen dit bestemmingsplan, worst-case uitgegaan dat hier bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' mogelijk zijn.

In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

• categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen;
• categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;
• categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg.

Omdat er in dit geval sprake is van bouwkundige afscheiding (er is zelf een afstand van 15 meter), kan worden voldaan aan voldoende ruimtelijke scheiding conform de systematiek bij functiemengingsgebied. In de feitelijke situatie worden deze gronden (circa 183 m²) gebruikt als tuin van de aangrenzende woning (Hoge Ham 53 / 53A). Van een milieubelastende activiteit is geen sprake. Ten zuiden en ten oosten van deze bedrijfsbestemming grenst in de huidige situatie al een woonbestemming en zijn op kortere afstand tevens al woningen gelegen. Er is daarom geen sprake van geur-, stof- of geluidhinder. Ook is er geen sprake van opslag of gebruik van gevaarlijke stoffen waardoor er geen rekening hoeft te worden gehouden met gevaarcontouren. Er kan geconcludeerd worden dat van hinderlijke bedrijvigheid geen sprake is en toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure achterwege kan worden gelaten.

De Hubo maakt onderdeel uit van de ontwikkeling en bevindt zich op korte afstand van de beoogde woningen. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het bedrijf valt in milieucategorie 2 met en richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Er wordt niet aan de richtafstand voldaan. Het maatgevende aspect betreft geluid, voor de overige aspecten staat in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Binnen de 10 meter van de beoogde woningen bevindt zich de opslag van het bedrijf. De bevoorradingen van de Hubo zullen overdag plaatsvinden en het bedrijf valt onder de werking van het Activiteitenbesluit met de daarin opgenomen geluidsvoorschriften.

De nieuwe parkeerplaatsen van de Hubo komen op relatief korte afstand van de achtergevels van de nieuwe woningen. Uit de plattegronden van figuur 2.16 en 2.17 kan worden afgeleid dat de achtergevels (slaapkamers) grotendeels gesloten zijn en min of meer als dove gevel kunnen worden beschouwd met een hoge mate van geluidwering. Verder zit tussen de parkeerplaatsten en de woningen een afscherming in de vorm van bergingen. De geluidbijdrage vanwege het parkeerterrein is gemiddeld (equivalent) gering vanwege de geringe omvang. Maximale geluidniveaus kunnen optreden als gevolg van het dichtslaan van portieren. Om bovenstaande redenen (gesloten gevels en afscherming) kan er van worden uitgegaan dat ter plaatse van en binnende nieuwe woningen een aanvaardbaar akoestisch woonklimaat zal zijn.

Verder geldt dat door overige omliggende woningen grenzend aan de Hubo er geen aanvullende (akoestische) belemmeringen zullen zijn.

Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er worden geen bedrijven beperkt in hun bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016

De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied:

• met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m²;
• met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m²;
• waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn.

De gemeenteraad heeft op 10 februari 2011 de archeologische beleidskaart vastgesteld (figuur 4.2). Deze kaart moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten.

Figuur 4.2 Archeologische beleidsadvieskaart met aanduiding plangebied

(Bron: gemeente Dongen)

Het projectgebied aan Hoge Ham 49 - 53 heeft conform de beleidsadvieskaart gedeeltelijk een hoge en gedeeltelijk een middelhoge archeologische verwachtingswaarde toegekend gekregen. Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden is in het geldend bestemmingsplan voor dit plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' van toepassing.

Voor de zones met een middelhoge of hoge verwachtingswaarde geldt dat bodemingrepen in principe niet zijn toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,5 meter minus het bestaande maaiveld en een planoppervlak heeft van 100 m² (vrijstellingsgrens uit de Monumentenwet) of meer is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek, waarvan de rapportage is opgenomen als bijlage 4, kan worden geconcludeerd dat het plangebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachting heeft voor resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Deze resten houden verband met het bewoningslint langs de Hoge Ham en de veenwinning in de Late Middeleeuwen. Archeologische resten worden voornamelijk verwacht in de vorm van grondsporen, direct onder een antropogeen eerddek, vanaf een diepte van 70 tot 110 cm -mv. Eventuele resten worden mogelijk bedreigd door de voorgenomen werkzaamheden.

Omdat het plangebied grotendeels is bebouwd en onderzoek in de omgeving een vrij consistent beeld van de ondergrond geeft (namelijk een eerddek op een C-horizont in dekzand) wordt geadviseerd om in het plangebied direct een inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase uit te voeren en het verkennende booronderzoek over te slaan. Omdat archeologische resten voornamelijk in de vorm van grondsporen worden verwacht, kan dit onderzoek het best worden uitgevoerd als een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). Dit onderzoek moet worden uitgevoerd op basis van een door de gemeente Dongen goedgekeurd Programma van Eisen (PvE), nadat de bovengrondse delen van de bebouwing zijn gesloopt.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen dient te zijn aangetoond dat het aspect archeologie geen belemmeringen vormt. Ter signalering en bescherming blijft in voorliggend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' behouden.

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

Cultuurhistorische waardenkaart (CHW)

De 'Cultuurhistorische waardenkaart' (vastgesteld 26 september 2006) van de provincie Noord-Brabant vormt het kader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid met behulp waarvan dat beleid getoetst en ontwikkeld kan worden. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

De Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is in de gemeente doorvertaald naar de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen (vastgesteld op 15 januari 2014).

In figuur 4.3 is het projectgebied weergegeven op een uitsnede van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen. Uit deze waardenkaart blijkt dat het projectgebied zich (gedeeltelijk) kenmerkt door de historische dorpsstructuur/ lintbebouwing (gebiedstype 1).

Figuur 4.3 Cultuurhistorische waardenkaart (Bron: Gemeente Dongen)

In dit gebied gaat het om de samenhang tussen structuren en historische bebouwing met eventueel het aanwezige groen en zijn de huidige stedenbouwkundige kwaliteiten uitgangspunt bij ruimtelijke plannen. De belangrijkste objecten zijn reeds beschermd als gemeentelijk of rijksmonument of staan op de aandachtslijst van identiteitsbepalende objecten.

Het plangebied is gelegen aansluitend op cultuurhistorisch waardevolle gebieden en bebouwingen van het kloostercomplex, het gemeentehuis, de lintbebouwing aan de Hoge Ham, panden van de oude leerlooierij-industrie en het kerkcomplex van de Laurentiuskerk. De omgeving als geheel is uniek omdat het een gegroeide historische structuur is waarin uit alle ontwikkelingsperiodes sporen zichtbaar zijn gebleven.

Uit de periode van de agrarische veenontginningen dateert de stedenbouwkundige plattegrond van het gebied met de stichtenstructuur en de oude kadastrale grenzen die worden gerespecteerd door de bebouwing. De bebouwing uit deze periode is echter goeddeels uit het gebied verdwenen. Uit de periode van de verstedelijking en de (leer)nijverheid dateert de fijnmazige stedenbouwkundige structuur van arbeiderswoninkjes en bedrijfsgebouwen rond het naastgelegen plangebied 'De Hoogt'. Resten van een huisleerlooierij, twee traditionele looierijen, een wagenmakerij en een werkplaats van een aannemer zijn binnen dit gebied bewaard gebleven en met de recent afgeronde herontwikkelingsopgave in ere hersteld.

De ontwikkeling aan Hoge Ham 49 - 53 betreft de realisatie van tien nieuwe woningen op het terrein met verouderde bedrijfsbebouwing uit de leer- en schoenindustrie achter bestaande lintbebouwing van de Hoge Ham. De bebouwing op het achterterrein is niet cultuurhistorisch waardevol. Bij het ontwerp en de realisatie van de nieuwe woningen zullen historische (lijn)elementen behouden blijven en (zichtlijnen naar) de omliggende bebouwing niet worden aangetast. Er zal op een acceptabele manier rekening gehouden worden met omliggende cultuurhistorische waarden.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aspect cultuurhistorie.

De Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit vormen het wettelijk kader voor de beoordeling van geluid voor wegen, windturbines en bedrijven. In de Wet geluidhinder zijn normen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai (industrieterreinen) opgenomen. In het Activiteitenbesluit zijn normen voor individuele inrichtingen en windturbines opgenomen. Daarnaast heeft de gemeente nog beleid ten aanzien van evenementen.

Normstelling en beleid

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning).

Aftrek ex artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh.

Toetsing

In het kader van de bestemmingsplanprocedure dient een toetsing aan de Wet geluidhinder plaats te vinden en is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op het plangebied/perceel als gevolg van de omliggende wegen Hoge Ham, de Monseigneur Poelsstraat, de Minister Aalberselaan, de Bolkensteeg en de Gasthuisstraat. Deze wegen kennen (al dan niet gedeeltelijk) een maximum snelheidsregime van 50 km/u. De uitgangspunten, berekeningen en resultaten zijn opgenomen in het akoestisch onderzoeksrapport bijlage 3.

In figuur 4.4 zijn de berekeningsresultaten gegeven van achtereenvolgens de Mgr. Poelsstraat/Gasthuisstraat, de Hoe Ham, de Bolkensteeg en de Minister Aalberselaan, inclusief 5 dB aftrek op basis van artikel 110 g Wgh.

Figuur 4.4 Berekende geluidbelasting Lden in dB vanwege vanwege de Mgr. Poelsstraat/Gasthuisstraat, de Hoge Ham, de Bolkensteeg en de Minister Aalberselaan inclusief 5 dB aftrek op basis van artikel 110g Wgh

Uit figuur 4.4 blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB op de nieuwe woningen vanwege de omliggende gezoneerde wegen niet wordt overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt Lden = 48 dB. De realisatie van het plan is hierdoor mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder en een hogere waarde procedure is niet nodig. Hiermee kan worden geconcludeerd dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

Het plangebied ligt buiten de richtafstanden van bedrijven in de omgeving en er ligt geen gezoneerd industrieterrein of windturbine in de buurt. De geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit zullen niet worden overschreden. Industrielawaai vormt geen belemmering voor het plan.

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een spoorweg. Railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor het plan.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Inrichtingen

Conform de risicokaart blijkt dat in (de nabije omgeving) van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Aan Bolkensteeg 4 bevindt zich een tankstation. Conform het bestemmingsplan 'Centrum' is op deze locatie geen verkoop van lpg toegestaan, waardoor deze wat betreft externe veiligheid buiten beschouwing gelaten kan worden.

Transport gevaarlijke stoffen

In de nabije omgeving van het plangebied worden conform de risicokaart op geen enkele wijze gevaarlijke stoffen vervoerd.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij een ruimtelijke ontwikkeling uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal tien woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2020 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De bijbehorende kaart met daarop de diverse meetpunten is weergegeven in figuur 4.5.

Figuur 4.5 Kaart NSL (Bron: NSL-monitoringstool)

De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreffen de Hoge Ham en de Gasthuisstraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Voor het aspect externe veiligheid ten aanzien van leidingen wordt verwezen naar paragraaf 4.8.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is verkennend- en nader bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het bijbenhorende onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 5. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of op de locatie sprake is van bodemverontreiniging die een belemmering kan vormen voor de voorgenomen aankoop alsmede de herontwikkeling. Naar aanleiding van de analyseresultaten is direct een nader bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd met als doel het vaststellen van het daadwerkelijke gehalte asbest en het vaststellen van de aard en omvang van de verontreinigingen met asbest, zware metalen, PAK en benzeen.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat binnen het plangebied sprake is van een sterke spotverontreiniging met benzeen. De omvang hiervan wordt geraamd op ca. 0,2 m³. Verder blijkt vrijwel de gehele locatie heterogeen licht tot sterk verontreinigd te zijn met zware metalen en/of PAK en plaatselijk matig verontreinigd met PCB. De verontreinigde puinhoudende lagen zijn aanwezig over het grootste deel van de locatie met een oppervlakte van circa 1.300 m².

De laagdikte bedraagt gemiddeld circa 1,0 meter. Derhalve wordt het heterogeen licht tot sterk verontreinigd bodemvolume geraamd op 1.300 m³. Het is aannemelijk dat de verontreiniging is ontstaan vóór 1987 en historisch van aard is. De zintuiglijk schone niet humeuze ondergrond onder de puinhoudende lagen blijkt slechts licht verontreinigd te zijn. Het grondwater blijkt slechts licht verontreinigd te zijn met diverse parameters. Bij het huidige gebruik is geen sprake van onaanvaardbare risico's. Bij het toekomstige gebruik van de locatie is sprake van humane risico’s als gevolg van het gehalte lood in de grond. Dit betekent dat voor het huidige gebruik door het bevoegde gezag Wet bodembescherming geen saneringstijdstip zal worden vastgesteld in de beschikking ernst en spoed.

Onder de klinkerverharding onder de bebouwing blijkt sprake te zijn van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest. De met asbest verontreinigde bodemlagen blijken ook verontreinigd te zijn met zware metalen en/of PAK. De asbestverontreiniging is aanwezig over een oppervlakte van 190 m² met een gemiddelde laagdikte van ca. 0,4 meter. De totale omvang van de asbestverontreiniging wordt daarmee geraamd op 76 m³. Het is aannemelijk dat de asbestverontreiniging net als de overige verontreinigingen ontstaan is vóór 1 juli 1993 en historisch van aard is. Uit de risicobeoordeling blijkt dat er bij het huidige gebruik van de locatie geen sprake is van onaanvaardbare risico’s. Dit betekent dat geen tijdstip voor de start van de sanering wordt vastgesteld. De boven- en ondergrond worden op basis van PFAS geclassificeerd als ‘landbouw/natuur’.

De onderzoeksresultaten vormen een belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling. Om de herontwikkeling mogelijk te maken dient voorafgaand aan de werkzaamheden een saneringsplan/BUS-melding opgesteld te worden dat ter goedkeuring ingediend dient te worden bij het bevoegd gezag. Voor de (graaf)werkzaamheden dient de aannemer conform BRL SIKB 7000 gecertificeerd te zijn. Als saneringsvariant kan gedacht worden aan het isoleren van de verontreiniging door bijvoorbeeld het aanbrengen van een duurzame aaneengesloten verharding en het aanbrengen van een leeflaag met een minimale dikte van 1,0 meter ter plaatse van de tuinen. Gezien de herontwikkeling van de locatie naar wonen met tuin wordt tevens geadviseerd om de sterke spotverontreiniging met benzeen te verwijderen.

Opgemerkt wordt dat (graaf)werkzaamheden in de bodem niet zondermeer mogelijk zijn zonder toestemming van het bevoegd gezag. Met voorliggende rapportage kan reeds een beschikking ernst en spoed worden aangevraagd bij het bevoegd gezag Wbb.

Om de herontwikkeling mogelijk te maken dient voorafgaand aan de werkzaamheden een saneringsplan/BUS-melding opgesteld te worden dat ter goedkeuring ingediend dient te worden bij het bevoegd gezag. Bij de omgevingsvergunning voor bouwen dient dit te zijn aangetoond. Voor de (graaf)werkzaamheden dient de aannemer conform BRL SIKB 7000 gecertificeerd te zijn.

Waterbeheer en watertoets

Voor alle ruimtelijke plannen zal een watertoets moeten worden uitgevoerd. In deze watertoets wordt aangegeven hoe in het betreffende plan met water wordt omgegaan. Daarbij wordt allereerst sterk ingezet op preventie van verontreiniging en nuttig hergebruik van water op lokaal niveau. Daarnaast is voor de retentiebehoefte de voorkeurvolgorde infiltreren, retentie binnen het plangebied, retentie buiten het plangebied of berging in bestaand watersysteem. Aspecten als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater, waterkwaliteit en -kwantiteit, omgevingsfactoren en waterberging komen hierin aan de orde. Met de watertoets wordt de waterbeheerder tijdig betrokken in het ontwerpproces. Opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is onder andere verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Dongen. Het gaat hierbij om de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij (nieuwe) ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Het Water- en Rioleringsplan Dongen geeft het beleid van de gemeente Dongen weer op het gebied van rioleringszorg (afvalwater en hemelwater) en haar gemeentelijke zorgtaken ten aanzien van grondwater. In het plan komt ook het stedelijke oppervlaktewater aan de orde, omdat hemelwater, grondwater en zelfs afvalwater relaties hebben met het oppervlaktewater. De zorgplichten zijn zodanig geformuleerd dat iedere gemeente een zekere mate van beleidsvrijheid houdt om een eigen invulling te kiezen voor de lokale situatie. Dit Water- en Rioleringsplan Dongen geldt voor onbepaalde tijd en wordt indien nodig geactualiseerd. Momenteel geldt de versie 2022.

Huidige situatie

Het plangebied omvat het terrein gelegen aan de Hoge Ham. Het gebied is in de huidige situatie volledig verhard.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Dongen ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. In de directe omgeving van de kern van Dongen zijn hoofdzakelijk zandgronden aanwezig. In de omgeving van de kern van Dongen zijn verschillende grondwatertrappen aanwezig. Ter plaatse is sprake van grondwatertrap VI, waar de gemiddelde hoogste grondwaterstand schommelt tussen 0,40 en 0,80 meter onder maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op 1,20 meter onder maaiveld ligt. De kaart is weergegeven in figuur 4.6.

Figuur 4.6 Grondwaterstanden omgeving kern Dongen

(Bron: Bodemkaart van Nederland, 2018)

Waterkwantiteit

Op alle watergangen en sloten die zijn opgenomen in de legger, is de keur van het waterschap van toepassing. Dit betekent voor de verschillende watergangen het volgende:

1. a. waterlopen categorie A: voor deze watergangen geldt dat het waterschap tot 5 meter vanaf beide insteken van de watergang randvoorwaarden stelt aan de inrichting om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden;
2. b. waterlopen categorie B: de eigenaren van gronden langs deze watergangen moeten de sloten eenmaal per jaar – in het najaar – schoonmaken. Het waterschap controleert of de sloten goed schoon zijn (= schouwen);
3. c. voor ingrepen die binnen 5 m vanaf de insteek van waterlopen categorie A plaatsvinden, dient een ontheffing van de keur te worden aangevraagd.

Dit geldt ook voor ingrepen in de waterlopen categorie B en overige watergangen en sloten, zoals het verleggen en dempen van watergangen en het aanbrengen van duikers in watergangen.

Op basis van bovenstaande afstanden kan gesteld worden dat in of nabij geen watergangen gelegen zijn.

Veiligheid en waterkeringen

Binnen en in de directe omgeving van de gemeente Dongen zijn geen waterkeringen gelegen. Het projectgebied is dan ook niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het projectgebied is in de huidige situatie aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Hilva Dongen CV is voornemens het plangebied aan Hoge Ham 49 - 53 te Dongen te herontwikkelen ten behoeve van twee grondgebonden woningen en acht appartementen.

Waterkwantiteit

Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten binnen de gemeente Dongen worden in principe waterneutraal uitgevoerd, waarbij getracht wordt te voorkomen dat er negatieve effecten op grond- en oppervlaktewater optreden. Hierbij wordt uitgegaan van een bui t=100 dat overeenkomt met een retentie van 78 mm. Verhard oppervlak wordt in principe niet aangesloten op de riolering. Het hemelwater wordt bij voorkeur bovengronds geborgen en vervolgens geïnfiltreerd. In een rioleringsplan (of waterparagraaf) zal worden nagegaan waar hemelwater kan worden ingezet voor de lokale waterhuishouding of voor infiltratie en aan welke eisen daarbij moet worden voldaan. Het hemelwater dat niet aan deze criteria voldoet, zal worden ingezameld en afgevoerd naar de RWZI. In tabel 4.4 en figuur 4.7 zijn de bergingseisen vanuit de gemeente Dongen weergegeven.

Tabel 4.4 Bergingseisen vanuit de gemeente Dongen

Figuur 4.7 Visualisatie bergingseisen gemeente Dongen

(Bron: Gemeente Dongen)

Bij de voorgenomen ontwikkeling gaat het om een afname van het verhard oppervlak (circa 150 m²). Zo wordt zowel aan de achterzijde van de grondgebonden woningen als aan de voor-, oost- en achterzijde van de appartementen de bestaande verharding op diverse plekken in gebruik genomen als (gedeeltelijk) onverharde tuin of groen. Tevens zal op het parkeerterrein kleinschalig groen worden aangeplant. Doordat er sprake is van een afname aan verharding is watercompensatie niet noodzakelijk.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het projectgebied.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Daarom wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC niet toegestaan.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering, vigerend waterschapsbeleid en het verbreed GRP Dongen is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeurs-volgorde aangehouden:

1. a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
2. b. verontreiniging van hemelwater wordt voorkomen of beperkt;
3. c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet-gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
4. d. huishoudelijk afvalwater en daarmee vergelijkbaar afvalwater wordt ingezameld en naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie getransporteerd;
5. e. ander afvalwater dan bedoeld onder d. (in de praktijk dus vooral hemelwater) wordt hergebruikt (zo nodig na zuivering aan de bron);
6. f. ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt lokaal in het milieu teruggebracht (zo nodig na zuivering aan de bron);
7. g. ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt als stedelijk afvalwater ingezameld en naar een rwzi getransporteerd.

Bij de herontwikkeling wordt gebruik gemaakt van de bestaande rioolaansluitingen.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. a. Natura-2000 gebieden;
2. b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
3. c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
2. 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
3. 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Conform het uitgevoerde nader ecologisch onderzoek met kenmerk 702219/rap01/v1 d.d. 17 juli 2023 wordt gesteld dat het noodzakelijk is om voor de werkzaamheden ontheffing aan te vragen van de verbodsbepalingen bij de provincie Noord-Brabant. In een activiteitenplan moeten de mitigerende maatregelen, het wettelijk belang en de alternatievenafweging worden omschreven.

Het (doen) gebruiken van gronden en bouwwerken, het bouwen en/of slopen en het uitvoeren van een werk binnen het plangebied is enkel toegestaan nadat uit dit onderzoek volgende maatregelen en/of benodigde ontheffingen of vergunningen zijn uitgevoerd en/of verkregen. Bij de omgevingsvergunning voor bouwen dient dit te zijn aangetoond. Echter vormt dit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Duurzaamheid gaat over de balans tussen mens, milieu en financiën en kan op verschillende niveaus worden bezien. Op het niveau van gebiedsontwikkeling gaat het naast technische maatregelen bij gebouwen om het functioneren van het gehele gebied. De kracht zit in het zoeken naar goede combinaties voor een specifieke locatie waardoor een prettige leefomgeving kan worden ontwikkeld. Bepaalde randvoorwaarden en/of de ruimtelijke omgeving van een plan kunnen kansen voor duurzaamheid opleveren.

Duurzaam bouwen gaat dus verder dan alleen energie. Het gaat ook over duurzaam materiaalgebruik, comfort, binnenmilieu, bouwen voor de toekomst en slim bouwen. Duurzaam bouwen wordt vaak afgekort als 'dubo' en beoogt naast vermindering van de uitstoot van CO2 ook zaken als:

• bij te dragen aan het welzijn van gebruikers (kwaliteitsbevordering);
• uitputting van grondstoffen te verminderen;
• vervuiling van bodem, water en lucht tegen te gaan.

Energieneutraal (BENG)

Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt:

• Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%.
• Het voorgaande houdt concreet een EPC tussen 0 en 0,2 in. Tot 1 januari 2020 geldt echter nog de wettelijk verplichte EPC van 0,4.

Aardgasvrij (Wet VET)

In de Wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen.

Milieuprestatie Gebouwen (MPG)

Voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum schaduwprijs van 1,00 euro per m2 BVO per jaar. Voor een MPG berekening kan het instrument GPR Gebouw gebruikt worden. GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Scores variëren van 0 t/m 10. Het is gebruikelijk om uit te gaan van een gemiddelde GPR Gebouw score van 8. GPR Gebouw is een bruikbaar instrument om tot een duurzaam ontwerp te komen voor onder andere woningbouw.

De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit. Ook zijn de maatregelen uit de flyer van de gemeente Dongen (https://www.dongen.nl/fileadmin/Dongen_ bestanden/Documenten/Inwoner/Bouwen_en_wonen/klimaatbestendig_en_duurzaam_bouwen.pdf) geanalyseerd en toegepast in de planvorming. In een later stadium worden aspecten nader uitgewerkt en aanvullende aspecten aangedragen.

Ten aanzien van duurzaamheid worden voor de beoogde woning de volgende maatregelen beoogd:

• Aansluiten bij EPC ontwerpuitgangspunten vanuit het gemeentelijk beleid (en de strengere BENG normen);
• Mogelijke aanleg van zonnepanelen;
• Extra isolatie ten behoeve van de benodigde geluidwering van 26 dB om aan het vereiste binnenniveau van het Bouwbesluit te kunnen voldoen. Een standaard gevel heeft een geluidwering van 20 dB.

Met de voorgaande maatregelen wordt invulling gegeven aan de geldende eisen ten aanzien van de EPC, de Wet VET en GPR Gebouw.

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingsplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. de SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijks als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd (niet altijd overal van toepassing):

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning

Artikel 3 Detailhandel

De gronden met de bestemming Detailhandel (DH) mogen worden gebruikt voor detailhandel. De detailhandelsactiviteiten mogen uitsluitend worden uitgeoefend op de begane grond (het 'stedelijk plint').

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De toegangsweg, parkeerplaatsen en het plantsoen zijn bestemd tot 'Verkeer -Verblijfsgebied'. De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan.

Artikel 5 Wonen

De toekomstige grondgebonden woningen en appartementen zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Op de verbeelding is door middel van bouwvlakken aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Het maximum aantal woningen is vastgelegd via een aanduiding op de plankaart.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 1

Dit artikel heeft betrekking op een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering (kruizen) op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 4.5 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is opgenomen dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld stoepen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt genoemd welk gebruik van de gronden in ieder geval valt onder strijdig gebruik. Het gaat hierbij om onder andere het gebruik van de gronden ten behoeve van stort- of opslagplaats van goederen en aan het gebruik onttrokken machines of het gebruik ten behoeve van seksinrichtingen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan afgeweken kan worden. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Dit betreft bijvoorbeeld de vrijstelling ten behoeve van afwijking van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bestemmingsgrenzen.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel is een parkeerregeling en de werking van wettelijke regelingen opgenomen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In artikel 13 wordt omschreven hoe wordt omgegaan met het bestaand gebruik en met de bestaande bebouwing ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel wordt de naam van de regels vastgesteld.

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

In het kader van het participatietraject is op het adres Hoge Ham 55A te Dongen op woensdag 25 mei 2022 een informatieavond voor omwonenden en geïnteresseerden georganiseerd. Figuur 6.1 toont het gebied waarbinnen de uitnodigingen voor deze avond zijn verstuurd.

Figuur 6.1 Gebied waarbinnen uitnodigingen voor de informatieavond zijn verstuurd

(Bron: Hilva Dongen CV)

De sfeer van de informatieavond was over het algemeen positief. Omwonenden stellen dat met de herontwikkeling een aanzienlijke kwaliteitswinst behaald kan worden en dat verdere verloedering van het achterterrein wordt voorkomen. Daarnaast wordt gesteld dat de ontwikkeling aansluit op de aanwezige stedenbouwkundige structuur en er geen bestaande stichten worden belemmerd. Tijdens de informatieavond zijn verschillende vragen gesteld en opmerkingen gemaakt die als aandachtspunten gezien kunnen worden. Het verslag en de bijbehorende presentatie van de informatieavond is opgenomen als bijlage 11.

Aanvullend hebben separaat diverse gesprekken met omwonenden en de heemkundekring plaatsgevonden. De gespreksverslagen hiervan zijn geanonimiseerd weergegeven in bijlage 12.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt voor de vaste overlegpartners. Vanuit de diverse aangeschreven partners is het plan akkoord bevonden.

Hett ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 16 juni 2023 tot en met donderdag 27 juli 2023 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er is een zienswijze ontvangen, van:

• Reclamant 1

In de (geanonimiseerde) Nota van zienswijzen zoals opgenomen als bijlage 13 wordt een reactie gegeven op de zienswijze. De zienswijze is uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijze is dus in zijn geheel beoordeeld.

De toelichting is op basis van de zienswijze op enkele aspecten aangepast. Een bestemmingsplan gaat 'slechts' vergezeld van een toelichting (art. 3.1.6. Bro). De toelichting is dan ook geen juridisch onderdeel van het bestemmingsplan. De aard en omvang van het plan wijzigt hierdoor niet. Het aanpassen van de toelichting leidt in juridische zin dan ook niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan (zie ECLI:RVS:2011:BU3752 r.o. 2.2.1).

Hierop volgend heeft de gemeenteraad van Dongen in de raadsvergadering van 26 oktober 2023 voorliggend bestemmingsplan vastgesteld. Het Vaststellingsbesluit is bij voorliggend bestemmingsplan opgenomen.

Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.