het uitwerkingsplan Uitwerkingsplan De Beljaart, fase 5 met identificatienummer NL.IMRO.0766.BPU202000017-VG01 van de gemeente Dongen;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Hieronder dient niet te worden begrepen de uitoefening van detailhandel;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch bepaald vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning;

een gebouw in één bouwlaag dat ten dienste staat van een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat aan het hoofdgebouw is vastgebouwd;

een aanbouw/ bijgebouw welke qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een op zichzelf staand, vrijstaand gebouw, niet zijnde het hoofdgebouw, dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

denkbeeldige lijn die strak langs de gevel van een gebouw loopt tot aan de bouwperceelsgrenzen, dan wel de op de verbeelding aangeduide lijn;

blokken van twee vrijstaande eengezinswoningen welke aan tenminste één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en door ten minste één gemeenschappelijke scheidingsmuur met elkaar zijn verbonden;

een gebouw, inclusief aan- en uitbouwen, dat door zijn constructie, afmetingen, functie of situering dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een perceel valt aan te merken;

kortste toegang vanaf de openbare weg naar garage, carport of een niet overdekte parkeerplaats gelegen achter de voorgevelrooilijn op het desbetreffende perceel;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een voor het publiek toegankelijk gebouw, gedeelte van een gebouw of gronden, in welk gebouw of welk gedeelte, handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verkopen, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Een prostitutiebedrijf is hieronder begrepen;

lijn waarin of waarachter een (of meer) gevel(s) van een gebouw word(t)(en) geplaatst en die is gelegen aan de zijde van de aan de weg gelegen perceelsgrens;

eengezinswoningen welke aan geen van beide zijden van de woning is verbonden met andere hoofdgebouwen;

een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, of een andere daarmee vergelijkbare economische eenheid;

één woning.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, balkons, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 0,5 meter wordt overschreden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, eventueel met recreatieve gebruiksmogelijkheden zoals speelplaats of speelveld of evenemententerrein;
2. b. voorzieningen voor verkeer en verblijf, zoals parkeren, pleinen, voet- en fietspaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. waterpartijen en -gangen.

Op de als 'Groen' bestemde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de in lid 1 genoemde doeleinden worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 meter, met uitzondering van speeltoestellen, welke in de vorm van andere bouwwerken maximaal 5 meter en in de vorm van gebouwen maximaal 3 meter hoog mogen zijn.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3 ten behoeve van:

1. a. een schuil- of schaftgelegenheid voor personen, wier aanwezigheid verband houdt met op deze gronden uit te voeren werken of werkzaamheden, met dien verstande dat:
   1. 1. deze hiertoe onontbeerlijk is;
   2. 2. deze geen caravan, woon- of stacaravan, dan wel een aan zijn oorspronkelijk gebruik onttrokken voer- of vaartuig betreft;
   3. 3. het oppervlak van dit bouwwerk ten hoogste 20 m² bedraagt, en;
   4. 4. de hoogte van dit bouwwerk ten hoogste 4 meter bedraagt;
2. b. een schuilhut ten behoeve van de recreanten, met dien verstande dat:
   1. 1. dit bouwwerk noodzakelijk is voor recreatieve gebruiksmogelijkheden;
   2. 2. de oppervlakte ten hoogste 20 m² bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 meter bedraagt, en;
   4. 4. de goothoogte ten hoogste 3 meter bedraagt;
3. c. andere bouwwerken met dien verstande dat de hoogte ten hoogste 15 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' om hiermee de verkeersstructuur te verbeteren, het woon- en leefklimaat in het algemeen te verbeteren of aanpassing en/of uitbreiding van parkeergelegenheid mogelijk te maken, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van structureel groen;
2. b. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat, gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersdoeleinden;
2. b. geluidwerende voorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. waterberging;
8. h. recreatief medegebruik.

Op de als verkeer bestemde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de in lid 4.1 genoemde doeleinden worden gebouwd met een hoogte van maximaal 6 meter en een oppervlakte van ten hoogste 50 m² per bouwwerk, tot een maximum totaal bebouwd oppervlak van 200 m².

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden, in de vorm van vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten eengezinswoningen waaronder begrepen aan huis gebonden beroepen;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. tuinen, erven, en verharding;
4. d. voorzieningen voor verkeer en verblijf, zoals parkeren, verkeerswegen, fiets en voetpaden, pleinen en bermstroken;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. straatmeubilair;
7. g. kunstobjecten;
8. h. waterhuishoudkundige objecten.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde doeleinden uitsluitend worden gebouwd:

1. a. hoofdgebouwen;
2. b. aan- en uitbouwen;
3. c. bijgebouwen;
4. d. andere bouwwerken;

met dien verstande dat ondergronds bouwen uitsluitend onder het hoofdgebouw is toegestaan, waarbij geldt dat dit onder het gehele hoofdgebouw is toegestaan.

1. 1. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van:
   1. a. het bepaalde in 5.2.1 onder d. voor wat betreft de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens, met dien verstande dat:
      • bij vrijstaande woningen aan één zijde de afstand 1 meter mag bedragen, mits tenminste 4 meter achter de voorgevel en met een maximale goothoogte van 3 meter ter plaatse waarvan op 1 meter van de perceelsgrens wordt gebouwd;
      • bij halfvrijstaande woningen aan beide zijden de afstand 0 meter mag bedragen, mits tenminste 4 meter achter de voorgevel aan de uiteinden van de woningen en met een maximale goothoogte van 3,3 meter ter plaatse waarvan in de perceelsgrens wordt gebouwd;
   2. b. het bepaalde in lid 5.2.2 onder a. ten aanzien van de hoogte van andere bouwwerken ten behoeve van de bouw van antennes met een maximale bouwhoogte van 15 meter;
   3. c. het bepaalde in lid 5.2.2 onder b. ten aanzien van de bouwhoogte van erfafscheidingen voor een bebouwingsgrens tot 2 meter, mits het straatbeeld daardoor ruimtelijk niet in meerdere mate wordt aangetast en de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet;
   4. d. het bepaalde in lid 5.2.2 onder e. ten aanzien van de oppervlakte van andere bouwwerken voor zover gelegen voor de voorgevelrooilijn tot een oppervlakte van maximaal 7 m²;
2. 2. Bij het verlenen van afwijking als bedoeld in sub 1. dient het onderstaande in acht te worden genomen:
   1. a. de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
   2. b. er mogen geen onevenredig nadelig gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. Het is verboden de in dit plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de ingevolge het plan aan bedoelde gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en) en/of deze voorschriften.
2. 2. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken:
   1. a. als opslagplaats voor bagger en grondspecie;
   2. b. als opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen;
   3. c. als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen.
3. 3. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan bijgebouwen te gebruiken of te laten gebruiken ten behoeve van bewoning en als afhankelijke woonruimte.
4. 4. Voorts wordt onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan het gebruik of laten gebruiken van gebouwen of gronden als seks- en/of pornobedrijf of daarmee vergelijkbare gebruiksvormen.
5. 5. Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan:
   1. a. vormen van gebruik als bedoeld in lid 2 die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming, de doeleindenomschrijving en/of de overige voorschriften mag worden gebruikt;
   2. b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming;
   3. c. het uitoefenen van detailhandel voorzover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening, zoals ingevolge de voorschriften is toegestaan;
   4. d. de stalling van ten hoogste één toercaravan en/of boot op de bij een woning behorende grond met dien verstande dat de stalling uitsluitend achter de voorgevelrooilijn plaats mag vinden;
   5. e. het geplaatst houden van kleinschalige recreatieve voorzieningen zoals picknicktafels, banken en informatieborden.
6. 6. Het verbod als bedoeld in lid 1 is niet van toepassing op een gedeelte van de woning ten behoeve van het gebruik als aan huis gebonden beroep door de bewoner, mits:
   1. a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 50 % van het oppervlak van de begane grond en maximaal 30 % van het totale vloeroppervlak van de woning en bijgebouwen als zodanig mag worden gebruikt, tot een maximum van 60 m²;
   2. b. de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed;
   3. c. het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. d. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;
   5. e. door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.
7. 7. Burgemeester en wethouders wijken door middel van een omgevingsvergunning af van het in lid 1 gestelde verbod indien strikte toepassing leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
8. 8. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tijdelijk af te wijken te verlenen van het in lid 3 gestelde verbod indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. a. er dient aantoonbaar sprake te zijn van een zorgbehoefte, welke tijdelijk van aard is;
   2. b. er is en blijft sprake van één huishouden op het perceel, waarbij een gedeelte van het huishouden in een bijgebouw is gevestigd. Er zal geen sprake zijn van een zelfstandige woning;
   3. c. de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte mag ten hoogste 80 m² bedragen;
   4. d. er dient sprake te zijn van een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de reeds bestaande woning;
   5. e. het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woonruimte mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving. Er dient rekening gehouden te worden met veiligheids- en milieuaspecten;
   6. f. burgemeester en wethouders trekken de afwijking in, indien de bij het verlenen van de afwijking bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van de bepalingen in deze regels ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. het afwijken van de op de verbeelding of in de regels aangegeven maten en afmetingen, voor zover daarvoor geen bijzondere afwijkingsbevoegdheid in deze voorschriften is opgenomen, mits deze met niet meer dan 15% worden veranderd en in die gevallen waar een rationele verkaveling en bebouwing van gronden dit vergt;
2. b. het overschrijden van de op de verbeelding aangeduide bouwgrens(zen) voor de bouw van bouwwerken van ondergeschikte aard zoals loggia's, erkers, keldertoegangen, dakoverstekken, luifels en balkons, die qua aard en afmetingen bij de bestemming passen tot maximaal 1,50 meter in de richting van de weg, met inachtneming van het overig bepaalde in deze regels, indien de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en het past binnen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, waarbij de hoogte ten hoogste 3,3 meter mag bedragen en ten hoogste 50% van de voor-/zijtuin mag worden bebouwd.

1. 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:
   1. a. een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bestemmingsgrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen in verband met de uitvoering van een bouwplan waarvan realisering wenselijk of noodzakelijk wordt geacht, nodig zijn;
   2. b. de verplaatsing van de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied zoals is aangegeven op de plankaart met een afstand van maximaal 10 meter gemeten uit het hart van de bestemming, indien dit ter plaatse noodzakelijk is voor realisering van verkeerskundige maatregelen die de verkeersveiligheid en/of doorstroming bevorderen. De oppervlakte van de aanliggende bestemmingen die in deze wijziging betrokken is, blijft gelijk of wordt op redelijke wijze gecompenseerd.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het uitwerkingsplanaanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het uitwerkingsplanen hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het uitwerkingsplanstrijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende uitwerkingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Uitwerkingsplan De Beljaart, fase 5.

De gemeente Dongen ontwikkelt het gebied De Beljaart als woningbouwlocatie. Op deze locatie wordt ruimte gemaakt voor circa 750 woningen en een aantal wijkvoorzieningen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is in eerste instantie het bestemmingsplan De Beljaart opgesteld. Hierin is alleen fase 1 direct bestemd. Daarnaast zijn in bestemmingplan De Beljaart verschillende uit te werken bestemmingen opgenomen. Zodoende kan het gebied gefaseerd en met enige vorm van flexibiliteit worden ontwikkeld. Binnen de uit te werken bestemmingen is de uitwerking van circa 700 woningen en een aantal maatschappelijke voorzieningen opgenomen. Voor fase 2, 2a, 3, 4, het gezondheidscentrum en de Beljaartlaan inclusief een deel van de interne ontsluitingsstructuur en een vrije kavel uit fase 5 zijn inmiddels al uitwerkingsplannen opgesteld.

Het onderhavige uitwerkingsplan vormt voor fase 5 de uitwerking van het juridisch planologisch kader waarbinnen de ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden.

De locatie De Beljaart is gelegen aan de noordzijde van de kern Dongen. Aan de oostzijde grenst de locatie aan de Bolkensteeg en de zuidelijke begrenzing wordt gevormd door de Hoge Ham en de Lage Ham. Aan de noordzijde is de Onkelsloot gelegen en de westgrens is ter hoogte van de Beljaartlaan gesitueerd. Op onderstaande afbeelding staat de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (bron: Streetsmart)

Voor het plangebied is bestemmingsplan 'De Beljaart', vastgesteld op 13 november 2008 en goedgekeurd op 24 februari 2009 vigerend (het moederplan). In bestemmingsplan De Beljaart heeft het plangebied van fase 5 de bestemming 'Uit te werken wonen I' (WI-U). De onderstaande afbeelding geeft het plangebied van fase 5 in het vigerende bestemmingsplan weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'De Beljaart'

Het doel van het onderhavige uitwerkingsplan is het juridisch planologisch kader scheppen voor de uitwerking en ontwikkeling van fase 5 van De Beljaart, hierna te noemen het plangebied.

Het uitwerkingsplan voor fase 5 is een onderdeel van de locatie De Beljaart. Op dit moment bestaat het plangebied grotendeels uit akkerland voor de teelt van gewassen en enkele bosschages. Binnen het plangebied zijn geen bebouwingen of andere verharde oppervlaktes aanwezig. Aan de noordoostzijde grenst het plangebied aan de straat Veenmos. Aan de zuidoostzijde grenst het plangebied aan de straat Achterhuizen en de Beljaartlaan vormt de begrenzing van de noordwestzijde. De zuidwestzijde van het plangebied grenst aan de percelen Lage Ham 10 en Achterhuizen 3.

In de toekomstige situatie zullen er binnen het plangebied van fase 5 maximaal 65 woningen worden gebouwd. Op onderstaande kaart is de globale begrenzing aangegeven van het plangebied voor fase 5.

Afbeelding 2.1: Begrenzing van het plangebied (bron: Streetsmart)

Voor het ontwikkelen van de locatie De Beljaart tot een woningbouwlocatie is een traject gestart waarin een Programma van Eisen, een Ruimtelijke Visie, een Stedenbouwkundige Hoofdstructuur en een bestemmingsplan ('De Beljaart') zijn opgesteld. Deze beleidskaders zijn reeds afgerond en bestuurlijk vastgesteld. De uit te werken bestemmingen uit het bestemmingsplan De Beljaart bevatten nog een bouwverbod en vereisen nog nader uitgewerkt te worden om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken. Het onderhavige uitwerkingsplan vormt daarvoor het juridische kader.

De Ruimtelijke Visie vormt de aanzet voor de planontwikkeling, waarbij aandacht is voor de ontwikkelingsgeschiedenis en de cultuurhistorie binnen het plangebied en de directe omgeving ervan. De hoofdbebouwingsstructuur, voorzieningenstructuur, hoofdwaterstructuur, hoofdgroenstructuur en de verkeersstructuur staan beschreven in de Ruimtelijke Visie. De Ruimtelijke Visie is opgenomen in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 2.2: Ruimtelijke visie De Beljaart

De Ruimtelijke Visie welke voor de locatie De Beljaart is opgesteld, vormt samen met het Programma van Eisen het kader voor de Stedenbouwkundige Hoofdstructuur. In de Stedenbouwkundige Hoofdstructuur zijn de hoofdstructuren van het plan vastgelegd. Het betreft (het principe van) de wegenstructuur, de locatie(s) van de voorzieningen en de typering van de verschillende buurten c.q. deelgebieden van het plan. De Stedenbouwkundige Hoofdstructuur wordt per planfase uitgewerkt tot de uiteindelijke verkaveling.

Afbeelding 2.3: Stedenbouwkundige Hoofdstructuur voor De Beljaart

Voor De Beljaart is op 16 december 2014 een visiedocument beeldkwaliteit vastgesteld. Voor fase 5 wordt tevens een uitwerking van het visiedocument vastgesteld. De visie geeft inzicht in de gewenste verschijningsvorm van de gebouwde en de onbebouwde omgeving van de Beljaart. Het geeft op verschillende niveaus in woord en beeld de uitgangspunten voor de architectonische uitwerking. De visie stelt kaders en biedt inspiratie aan de architecten. De visie vervult ook een rol als toetsingskader. Het welstandstoezicht is vervangen door een supervisor die het plan beoordeelt op redelijke eisen van welstand.

De Beljaart wordt gefaseerd ontwikkeld. Het onderhavige plan is het zevende uitwerkingsplan en vormt de uitwerking van het betreffende deelgebied van fase 5. Op navolgende afbeelding is de fasering weergegeven.

Afbeelding 2.4: Fasering voor De Beljaart

Voor de ontwikkeling is op basis van de in voorgaande paragrafen beschreven beleidskaders een stedenbouwkundige uitwerking gemaakt. Deze is opgenomen in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 2.5: Stedenbouwkundige uitwerking fase 5

Fase 5 vormt de overgang van De Beljaart naar het ten noordwesten gelegen buitengebied van Dongen. In het plangebied worden in totaal maximaal 65 woningen gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en aaneengesloten eengezinswoningen.

Het is wenselijk het gebied afhankelijk van de woningmarkt flexibel in te richten. De uitwerking zoals opgenomen in voorgaande figuur kan dan ook niet worden gezien als definitieve inrichting van het plangebied. Om het plangebied zo flexibel mogelijk te bestemmen, zijn de maximaal te realiseren wooneenheden vastgelegd waarbinnen vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en aaneengesloten woningen zijn toegestaan.

Voor alle woningen geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter. De maximale goothoogte is voor alle woningen 6 meter.

In de openbare ruimte worden groene elementen en parkeerplaatsen gerealiseerd conform de geldende parkeernorm. Hiervoor is een parkeerbalans opgesteld. Deze is als Bijlage 1 opgenomen bij deze toelichting.

De uitwerking van fase 5 maakt deel uit van de grootschalige woningbouwlocatie De Beljaart. Voor het plangebied van de gehele Beljaart zijn alle gebiedsspecifieke onderzoeken reeds uitgevoerd. In het kader van de uitwerking van fase 5 kan derhalve worden volstaan met de conclusies van de onderzoeken die voor de locatie De Beljaart zijn uitgevoerd. Voor de uitkomsten van de uitgevoerde gebiedsonderzoeken wordt verwezen naar het moederplan.

Wel moet worden opgemerkt dat het watersysteem in de loop van de planontwikkeling binnen de gehele Beljaart op diverse punten is gewijzigd. Op basis van het oorspronkelijke waterhuishoudingsplan is destijds een watervergunning verkregen voor de gehele ontwikkeling van de Beljaart. Door de wijzigingen in de waterhuishouding is een nieuwe vergunning aangevraagd en verkregen op 12 januari 2012. Voor de totale Beljaart is in 2018 in overleg met Waterschap Brabantse Delta, een actualisatie van het waterhuishoudkundig plan gemaakt.

Op grond van art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro) zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenoemde 'ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de ladder) op te nemen wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

Art. 1.1.1. Bro definieert stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Overheden dienen op grond van art. 3.1.6 Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen.

Deze stappen zijn in onderstaande afbeelding weergegeven.

afbeelding 3.1: de treden van de ladder

Sinds 1 juli 2017 is de 'nieuwe' ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele drie opeenvolgende treden van 'de ladder' zijn hierbij komen te vervallen. De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen:

• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.
• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.

Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een functie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat met betrekking tot de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of economische gevolgen van die vestiging ruimtelijke effecten (bijv. leegstand) relevant zijn. Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Dat betekent: eerst bepalen of een nieuwe ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, vervolgens kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, en daarna analyseren of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt.

Onderzoek

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en om-vang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling is ingevolge jurisprudentie bepaald dat vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de Ladder.

Met dit uitwerkingsplan wordt de bouw van maximaal 65 woningen mogelijk gemaakt, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hiermee is toetsing aan de Ladder aan de orde.

De behoefte

De ladder voor duurzame verstedelijking beoogt dat in regionaal verband de gezamenlijke ontwikkelingsbehoefte wordt bepaald. Als meerdere locaties aangewezen worden om in die behoefte te voorzien, is het aan de regio om de behoefte te verdelen over die locaties. Als de regionale behoefte voldoende is om een beoogde locatie te ondersteunen en in regionaal verband tevens deze locatie wordt geselecteerd om in de behoefte te voorzien, dan kan dit afdoende motivering vormen in de toelichting bij het bestemmingsplan.

Binnen de regio Midden-Brabant is op basis van de regionale afspraken, de woningbouwopgave voor de gemeente Dongen vastgesteld op 807 woningen in de periode 2019 t/m 2029. De plancapaciteit van dit uitwerkingsplan past binnen deze opgave en daarmee binnen de regionale afspraken.

Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied is in de provinciale Verordening ruimte aangewezen als 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Binnen dit bestaand stedelijk gebied is nieuwbouw mogelijk mits over de plancapaciteit in aantal woningen afspraken zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg.

Conclusie

Het plangebied van voorliggend uitwerkingsplan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Gelet op deze conclusie is het onderhavig uitwerkingsplan daarmee overeenkomstig de ladder voor duurzame verstedelijking.

In uitwerkingsplan Beljaart fase 5 worden woningen gerealiseerd aan de Beljaartlaan en in de nabijheid van de Lage Ham. Ten behoeve van het bestemmingsplan zijn in 2008 geluidberekeningen uitgevoerd om te bepalen waar de 48 dB-contour van de voorkeursgrenswaarde is gelegen. Er was in 2008 nog geen concreet bouwplan. In het plan is vastgelegd dat de nieuwe woningen zodanig worden gesitueerd, dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. Er zijn geen hogere waardes voor de nieuwe woningen vastgesteld.

Onderzoek

Door Antea Group is in mei 2020 een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarin de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai in kaart zijn gebracht. Deze geluidbelasting is getoetst aan relevante toetsingskader. De resultaten van het akoestisch onderzoek worden beschreven in de memo 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai' d.d. 28 mei 2020. Deze memo is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting. Hieronder worden de conclusies en aanbevelingen beschreven.

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Beljaartlaan, Hoge Ham / Lage Ham en Noorderlaan is voor de nieuwe te realiseren woningen van het project Beljaart fase 5 berekend. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat het verkeer op de Hoge Ham / Lage Ham en Noorderlaan geen geluidbelasting ten gevolge hebben van boven de voorkeursgrenswaarde. Het verkeer op de Beljaartlaan heeft voor een aantal woningen een geluidbelasting van boven de voorkeursgrenswaarde ten gevolge. Deze geluidbelasting ligt onder de maximale ontheffingswaarde.

Hogere waarden

Naar aanleiding van de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de Beljaartlaan zijn er maatregelen bepaald. Het asfalt van de Beljaart zal in de toekomst worden vervangen voor stil asfalt (SMA-NL8). Deze wegdekverharding is meegenomen in het akoestisch rekenmodel. Dit stille asfalt zorgt er niet voor dat de geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde uitkomt. Ook asfalt dat stiller is dan SMA-NL8 zal dit niet ten gevolge hebben. Het toepassen van een geluidscherm waarbij alle geluidbelastingen onder de voorkeursgrenswaarde uit komen zal stuiten op bezwaren van landschappelijke en stedenbouwkundige aard. Het toepassen van twee tuinmuren met een hoogte van minimaal 1,5 m en een gewicht van minimaal 10 kg/m² zorgt er voor dat alle woning in het plangebied in het bezit zijn van een geluidluwe gevel. Aan deze geluidluwe gevel is een buitenruimte gesitueerd. Daarnaast adviseren wij om een aantal gevels van woningen die haaks zijn gesitueerd op de Beljaartlaan zonder te openen delen (doof) uit te voeren. Door deze gevels doof uit te voeren wordt het woon- en leefklimaat van deze woningen verbeterd. Op basis hiervan adviseren wij om ten aanzien van de voorwaarde met betrekking tot het creëren van zo min mogelijk dove gevels af te wijken. Er wordt voldaan aan de voorwaarde van maximaal één geluidluwe gevel per woning.

Twee vrijstaande woningen hebben een geluidbelasting van boven de 53 dB incl. aftrek ex artikel 100g Wgh. Ten minste één slaapkamer van deze woningen moet zijn gelegen aan een geluidluwe gevel.

Aanvullende voorwaarden hogere waarden

De projectlocatie van het project Beljaart fase 5 is omsloten door bestaande woningen. Door de komst van dit project zal deze open plaats tussen de bebouwing worden opgevuld. In het gemeentelijk geluidbeleid zijn aanvullende voorwaarde opgenomen voor het verlenen van hogere waarden. Deze hogere waarden schrijven voor dat:

1. a. een hogere waarde voor een woning wordt alleen vastgesteld indien deze woning beschikt over minimaal één geluidluwe gevel. Indien van toepassing dient daarnaast minimaal één buitenruimte aan de geluidluwe zijde te zijn gelegen. Een gevel is geluidluw als de gecumuleerde geluidbelasting (conform hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken en meetvoorschrift geluidhinder 2006) niet hoger is dan de van toepassing zijnde voorkeursgrenswaarde;
2. b. toepassing van een zogenaamde dove gevel als bedoeld in artikel 1b, lid 5 van de Wet geluidhinder dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Daar waar dit niet anders kan mag per woning maximaal 1 dove gevel worden toegepast. In een dove gevel zijn suskasten toegestaan.
3. c. bij een geluidbelasting groter dan 53 dB vanwege verkeer of 55 dB(A) vanwege industrie dienen zoveel mogelijk verblijfsruimten maar in ieder geval één slaapkamer aan de geluidluwe zijde te liggen.

Om te kunnen voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid zijn er maatregelen geadviseerd in de vorm van een scherm (tuinmuren) en dove gevels:

• Tuinmuren: het toepassen van twee tuinmuren met een hoogte van minimaal 1,5 m en een gewicht van minimaal 10 kg/m² zorgt er voor dat alle woning in het plangebied in het bezit zijn van een geluidluwe gevel. Aan deze geluidluwe gevel is een buitenruimte gesitueerd;

Afbeelding 3.2: Locatie toe te passen schermen t.b.v. geluidluwe gevels van achterliggende woningen.

• Dove gevels: daarnaast wordt geadviseerd om een aantal gevels van woningen die haaks zijn gesitueerd op de Beljaartlaan zonder te openen delen (doof) uit te voeren. Door deze gevels doof uit te voeren wordt het woon- en leefklimaat van deze woningen verbeterd. Op basis hiervan wordt geadviseerd om ten aanzien van de voorwaarde met betrekking tot het creëren van zo min mogelijk dove gevels (lid b) af te wijken. Er wordt voldaan aan de voorwaarde van maximaal één geluidluwe gevel per woning.

Afbeelding 3.3: Gevels die zonder te openen delen dienen te worden uitgevoerd.

Omdat de geluidbelasting van de Beljaart niet doelmatig kan worden teruggebracht wordt een verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om de in tabel 1 vermelde hogere waarden te verlenen. Op welke woningen deze hogere waarden betrekking hebben is weergegeven in bijlage 8 bij het akoestisch onderzoek.

Tabel 1: aantal en hoogte van de aan te vragen hogere waarden ten gevolge van het verkeer op de Beljaartlaan.

Conclusie

De geadviseerde maatregelen zijn in de regels van dit uitwerkingsplan geborgd door het opnemen van de bouwaanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - tuinmuur' en 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel'. Rekening houdend met deze maatregelen in combinatie met het verlenen van de hogere waarden, vormt het aspect geluid geen belemmering voor de reakisatie van de beoogde woningen.

Beleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen.

Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners.

Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.

De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Onderzoek en conclusie

Op basis van het oorspronkelijke waterhuishoudingsplan is destijds een watervergunning verkregen voor de gehele ontwikkeling van de Beljaart. Door de wijzigingen in de waterhuishouding is een nieuwe vergunning aangevraagd en verkregen op 12 januari 2012.

Voor de totale Beljaart is in 2018, in overleg met Waterschap Brabantse Delta, een actualisatie van het waterhuishoudkundig plan gemaakt. Dit waterhuishoudkundig plan is opgenomen in het rapport 'De Beljaart, Toetsing waterhuishouding' d.d. 21 maart 2018. Het rapport is opgenomen als Bijlage 3 bij de toelichting. Voor het plangebied en is een ontwerp gecreëerd voor afvoer van hemelwater met gesloten leidingen en berging in en afvoer via wadi's. In figuur 3.4 is een schematische weergave van het toegepaste watersysteem in De Beljaart opgenomen. In het plangebied wordt een infiltratiesysteem aangelegd, waarbij het hemelwater vanuit het bestaande HWA-stelsel naar de wadi afstroomt. Pas bij een hoger peil loopt het hemelwater naar het oppervlaktewater (via het HWA-stelsel van fase 4) over.

Afbeelding 3.4: Schetmatische weergave van het toegepaste watersysteem in de Beljaart.

Het dagelijks bestuur van het waterschap Brabantse Delta heeft op grond van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een positief wateradvies uitgebracht over het uitwerkingsplan voor fase 5. De belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap zijn naar wens zijn opgenomen. Het wateradvies is toegevoegd als Bijlage 4 bij de toelichting. Naar aanleiding van het wateradvies is het rapport toetsing waterhuishouding bijgevoegd als bijlage bij de toelichting en is een korte samenvatting van het watersysteem van het plangebied opgenomen. Het aspect water geen belemmering voor de reakisatie van de beoogde woningen.

In de Natura 2000-gebieden zijn de Beschermde Natuurmonumenten alsmede de gebieden met de status Vogel- en/of Habitatrichtlijn opgenomen. Globaal kan gesteld worden dat de gebiedsbescherming gericht is op de bescherming van de waarden waarvoor een gebied is aangewezen. Deze bescherming is gebiedspecifiek, maar kent wel een externe werking, wat wil zeggen dat ook handelingen buiten het beschermde gebied niet mogen leiden tot verlies aan kwaliteit in het beschermde gebied. Het voornemen om op deze locatie woningbouw te realiseren, kan tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden leiden.

De uitstoot (emissie) van vervuilende gassen door bijvoorbeeld fabrieken en (vracht)auto's maar ook door de stookinstallaties van woningen t.b.v. verwarming kan leiden tot verzuring van bodem of water. De uitstoot bevat onder andere zwaveldioxide (SO2), stikstofoxide (NOx), ammoniak (NH3) en vluchtige organische stoffen (VOS). Deze verzurende stoffen komen via lucht of water in de grond terecht en leiden aldus tot het zuurder worden van het biotische milieu. Vermesting is in dit geval de 'verrijking' van ecosystemen door stikstofdepositie. Het gaat daarbij om aanvoer door de lucht (droge en natte neerslag van ammoniak en stikstofoxiden). Vermesting kan ook optreden door nitraat- en fosfaataanvoer via het oppervlaktewater. Van dit laatste is bij dit project geen sprake.

Uit de uitspraak over het PAS (Programma Aanpak Stikstof) van 29 mei 2019 volgt dat het PAS niet langer als basis voor toestemming voor plannen of projecten mag worden gebruikt. Concreet betekent de uitspraak dat voor elk plan of project met mogelijk significante gevolgen voor een Natura 2000-gebied weer een afzonderlijke natuurtoets moet worden uitgevoerd. Of er vervolgens toestemming voor het plan of project kan worden verleend is afhankelijk van de beantwoording van de vraag of met zekerheid kan worden gesteld dat de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zullen worden aangetast door het betreffende plan of project.

Onderzoek en conclusie

De afstand tot het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied (Langstraat) is ongeveer 5 kilometer. Het Natura 2000-gebied Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen is gelegen op circa 8,5 kilometer van het plangebied. De beschermde Natura 2000-gebieden zijn op dusdanige afstand gelegen dat negatieve effecten van het plan op voorhand kunnen worden uitgesloten. In figuur 3.5 is de ligging van het plangebied ten opzichte van deze beschermde gebieden weergegeven. De woningen worden tevens aardgasloos gerealiseerd.

afbeelding 3.5: ligging plangebied in relatie tot Natura 2000-gebieden.

Het onderhavige uitwerkingsplan is een uitwerking van een deel van één van de grote ontwikkelingsplannen voor het grondgebied van de gemeente Dongen. Het plan is opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie De Beljaart, waar een grote uitbreidingslocatie gerealiseerd wordt.

Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde functies aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden.

Bij het opstellen van het uitwerkingsplan is aangesloten bij de SVBP2012-standaarden (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012).

Voor een groot gedeelte van de toekomstige woningbouw in de Beljaart is in het moederplan gekozen voor een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Dit houdt in dat er per bouwfase een uitwerkingsplan opgesteld wordt, waarin de betreffende fase gedetailleerd wordt uitgewerkt. Deze keuze vindt zijn grondslag in het per fase kunnen aansluiten bij de op dat moment meest wenselijke uitbreidingsvorm en woningbouwvorm. Zo kan er op een flexibele wijze worden aangesloten bij een veranderende woningmarkt en veranderende woonwensen.

Het onderhavige uitwerkingsplan vormt voor fase 5 de uitwerking van de uit te werken bestemmingen uit het bestemmingsplan De Beljaart.

Voor de regels van het uitwerkingsplan is ervoor gekozen alle relevante regels uit het moederplan over te nemen. Wel zijn op basis van de meest recente wet- en regelgeving een aantal termen uit het moederplan gewijzigd. Bijvoorbeeld 'ontheffingsbevoegdheid' in 'afwijkingsbevoegdheid'. Daarnaast is de uit te werken woonbestemming vertaald naar een directe woonbestemming.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 zijn artikel 1 'Begrippen' en artikel 2 'Wijze van meten' één op één over genomen. Wel is daar een aantal begrippen aan toegevoegd en gewijzigd naar aanleiding van uitwerking van de uitwerkingsregels en aansluiting bij SVBP2012.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In de in het moederplan opgenomen uit te werken bestemmingen zijn naast woondoeleinden ook nog doeleinden voor verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, water e.d. opgenomen. Wat betreft de uitwerking van deze doeleinden, wordt direct aansluiting gezocht bij de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' uit het moederplan. Deze zijn dan ook als zodanig op de verbeelding opgenomen, waarbij de naam van de bestemming Verkeer is aangevuld met 'verblijfsgebied'. De wegen binnen het plangebied zijn namelijk geen doorgaande wegen, maar bedoeld voor de ontsluiting van de woonpercelen of worden ingericht als verblijfsgebied.

De in het uitwerkingsplan voorkomende bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' zijn opgenomen in de artikelen 3, 4 en 5. Deze artikelen zijn opgenomen in hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels'.

Wonen

Binnen de bestemming Wonen zijn diverse woningtypologieën toegestaan. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Daar waar een gevellijn is opgenomen dient de voorgevel van het hoofdgebouw in de gevel danwel maximaal 1 meter achter de gevellijn gerealiseerd te worden. Daarnaast zijn bij alle woningen aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan op hetzelfde bouwperceel tot 60 % van dat bouwperceel met een maximum van 100 m².

Er zijn maximaal 65 nieuwe woningen mogelijk binnen het plangebied.

De bouwhoogte van hoofdgebouwen betreft maximaal 11 meter en de goothoogte maximaal 6 meter. Voor bijgebouwen geldt een bouwhoogte van maximaal 7 meter en een goothoogte van maximaal 3,3 meter.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn alle algemene regels zoals in het moederplan zijn opgenomen overgenomen. Met uitzondering van de procedureregels. Deze zijn geschrapt omdat deze nu in de wet zijn geregeld. (Wabo en Wro). Daarnaast zijn in dit hoofdstuk bepaalde termen aangepast aan de laatste wet- en regelgeving.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn de Overgangs en slotregels opgenomen. Ook deze zijn overeenkomstig het moederplan overgenomen.

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige uitwerkingsplan en het moederplan is gewaarborgd in de grondexploitatie welke ten behoeve van het project is opgesteld. Hieruit volgt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Vooroverleg en zienswijzen

Het ontwerpuitwerkingsplan ‘De Beljaart, fase 5’ bevat de bestemmingen, bouw- en gebruiksregels en ontwikkelingsmogelijkheden voor een deel van het stedelijk gebied van de gemeente Dongen.

Het ontwerpbesluit, het ontwerpuitwerkingsplan en de daarop betrekking hebbende stukken hebben, conform de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), vanaf 26 juni 2020 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze zes weken hebben belanghebbenden de mogelijkheid gekregen om bij het college van burgemeester en wethouders een zienswijze naar voren brengen. De inwoners zijn via de Informatiekrant Dongen (huis-aan-huis blad) en de internetsite van de gemeente alsmede via een bewonersbrief geïnformeerd over het ontwerpuitwerkingsplan. Het ontwerpuitwerkingsplan is ook digitaal in te zien via de gemeentelijke website. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

Gelijktijdig met de ter inzagelegging is het ontwerpuitwerkingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgestuurd naar de provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta. Het waterschap heeft een positief wateradvies uitgebracht over het uitwerkingsplan voor fase 5. De belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap zijn naar wens zijn opgenomen. Het wateradvies is toegevoegd als Bijlage 4 bij de toelichting.

Het uitwerkingsplan 'De Beljaart, fase 5' is op 25 augustus 2020 vastgesteld door het college van burgermeester en wethouders.