de beheersverordening Bedrijventerrein Tichelrijt overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BV2016000001-VG01 met bijbehorende bestanden.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover dat beroep een ruimtelijke uitstraling heeft dat met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;
3. c. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen;
8. h. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;
9. i. een paardenfokkerij.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

1. a. Verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen en woonwagens per hectare en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. kantoorgebouwen, voor zover zij niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt;
3. c. hotels en restaurants, voor zover zij niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt;
4. d. winkels, voor zover zij niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt;
5. e. sporthallen, zwembaden en speeltuinen;
6. f. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zijn niet als kwetsbare objecten zijn aangemerkt;
7. g. bedrijfsgebouwen, voor zover zij niet als kwetsbare objecten zijn aangemerkt;
8. h. objecten die met de onder a. tot en met e. en g. genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
9. i. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van de vaststelling van de verordening; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
4. d. bestaande goot- of bouwhoogte: goot- of bouwhoogtematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
5. e. onder bestemmingsplan en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt ook verstaan voorgaande wet- en regelgeving die hiermee gelijk is gesteld.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

al dan niet verplaatsbare gebouwen, overtrokken met en omsloten door lichtdoorlatend materiaal anders dan glas, ten behoeve van de teelt van gewassen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk als bedoeld in lid bouwwerk, niet zijnde een gebouw.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar /dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een gebouwencomplex, bestemd en ingericht voor het houden van congressen, conferenties, symposia en andere grote bijeenkomsten.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is

een bedrijf gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en /of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn.

voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een bouwwerk van glas of ander lichtdoorlatend materiaal ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

1. a. Woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde woningen, woonschepen en woonwagens die als beperkt kwetsbare objecten zijn aangemerkt.
2. b. Gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen;
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen.
3. c. Gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in elk geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object of;
   2. 2. complexen, waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per object, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd.
4. d. Kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen van het jaar.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

niet - agrarische activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een agrarisch Besluitvlak met een besluitsubvlak 'bouwvlak'.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. De kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 m bedraagt.
2. b. In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

detailhandel in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
2. b. tuincentra en tuinbenodigdheden;
3. c. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1.500 m² of meer in buitensport, meubels, keukens en badkamers, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering;'
4. d. bouwmarkten
5. e. volumineuze dierenbenodigdheden;
6. f. naar aard en omvang vergelijkbare goederen.

elk vaartuig, met uitzondering van een zeilplank, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart, watersport of andere recreatie op het water.

een inrichting waarvan de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 of de bij Besluit vastgestelde veiligheidsafstand binnen de perceelsgrenzen ligt,

de 2 die van deze regels deel uitmaakt.

de 3 die van deze regels deel uitmaakt.

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkelruimten.

een agrarisch bedrijf, dat duurzaam werkgelegenheid biedt aan ten minste één volledige arbeidskracht die een hoofdberoep, hoofdbestaan en volledige dagtaak in het bedrijf vindt (afhankelijk van het aantal dieren, aard van de gewassen de hoeveelheid grond en inrichting van het bedrijf), waarbij de continuïteit op langere termijn gewaarborgd is.

voorzieningen voor de opslag van onder andere voer, geoogste producten, (kunst)mest, water, warmte, CO₂ of daarmee vergelijkbare stoffen, nader te onderscheiden in:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals mestsilo's, voerdersilo's, sleufsilo's, mestzakken, watertanks en CO₂ - opslagtanks;
2. b. voorzieningen, niet zijnde bouwwerken, zoals mestzakken, drijvende afdekkingen of foliebassins maar geen verhardingen.

gedurende een substantieel gedeelte van het jaar, nagenoeg dagelijks buiten laten lopen van dieren, op een substantiële oppervlakte landbouwgrond, waarbij een deel van de voerbehoefte door de dieren buiten verzameld wordt en waarbij meer dan 50% van de betreffende landbouwgrond is begroeid.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning of recreatieverblijf.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne - installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne - installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne - installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne - installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne - installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien een bouwwerk met betrekking tot deze constructiedelen over verschillende hoogten beschikt, wordt als volgt gemeten:

1. a. indien zich aan de voorgevelzijde een goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de hoogte aan de voorgevelzijde;
2. b. indien zich – in geval van een lessenaarsdak – aan de voorgevelzijde van het gebouw geen goot / druiplijn, boeibord of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel bevindt, wordt uitgegaan van de laagste hoogte.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (rotor)as van de windturbine.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

1. a. De in het besluitvlak 'Agrarisch' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak 'Bedrijventerrein' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling op het bepaalde in lid 4.1 is het toegestaan om de gronden binnen het besluitvlak 'Bedrijventerrein' andere bouwwerken te bouwen met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. een omgevingsvergunning voor het bouwen kan uitsluitend worden verleend indien wordt voldaan aan de parkeernormen als vermeld in artikel 15 lid 15.2;
2. b. per bedrijf mag ten hoogste één windturbine worden gebouwd;
3. c. de windturbine wordt geheel binnen het eigen bouwperceel gebouwd;
4. d. voor het overige:

Tabel 4.1 Maximum goot- en bouwhoogten

1. a. De in het besluitvlak 'Bos' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak 'Gemengd' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak 'Groen' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak Verkeer' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak 'Water' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

1. a. De in het besluitvlak 'Wonen' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling op het bepaalde in lid 10.1 is het toegestaan om de gronden binnen het besluitvlak 'Bedrijventerrein' andere bouwwerken te bouwen met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. Gebouwd mogen worden:
   1. 1. Uitsluitend grondgebonden woningen;
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. De afstand tussen niet aaneen gebouwde gebouwen bedraagt ten minste 1 m.
3. c. een omgevingsvergunning voor het bouwen kan uitsluitend worden verleend indien wordt voldaan aan de parkeernormen als vermeld in artikel 15 lid 15.2;
4. d. Voor het overige:

Tabel 10.1 Maximum goot- en bouwhoogten

1. a. De in het besluitvlak 'Leiding' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling op het bepaalde in lid 11.1 is het toegestaan om de gronden binnen het besluitvlak 'Leiding' andere bouwwerken te bouwen met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van het in lid 11.1 genoemde besluitvlak uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende besluitvlakken mag - met inachtneming van de voor de betrokken besluitvlakken geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

1. a. De in het besluitvlak 'Waterstaat - Waterkering' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling op het bepaalde in lid 12.1 is het toegestaan om bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bouwen waarbij de volgende bepalingen gelden:

1. a. de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 m:
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende besluitvlakken mag met inachtneming van de voor de betrokken besluitvlakken geldende (gebieds)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 12.3 onder b, indien de bij de betrokken functie behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.
2. b. Alvorens omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering.

1. a. De in het besluitvlak Waarde - Archeologie gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik.
2. b. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling op het bepaalde in lid 13.1 is het toegestaan om de gronden binnen het besluitvlak 'Waarde - Archeologie' andere bouwwerken te bouwen met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de het besluitvlak 'Waarde - Archeologie uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende besluit(sub)vlakken mag - met inachtneming van de voor de betrokken besluit(sub)vlakken geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels voor het bouwen in hoofdstuk 2 mogen worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen kan uitsluitend worden verleend indien ten behoeve van de functie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Daarbij gelden als uitgangspunten de parkeernormen als vermeld in artikel 16 lid 16.1.

Het is niet toegestaan gronden met de besluitvlakken AgrarischBedrijventerrein, Gemengd, Wonen zodanig te gebruiken of in te richten dat daarmee onvoldoende parkeergelegenheid ontstaat.

1. a. Voor de gronden met de besluitvlakken Bedrijventerrein en Gemengd dient per (horeca)bedrijf, kantoor of instelling in parkeergelegenheid te zijn voorzien conform de parkeernormen uit de CROW-publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’, van 8 oktober 2012.
2. b. Voor de gronden met het besluitvlak Wonen en ter plaatse van een bedrijfswoning dient te zijn voorzien in 2,6 parkeerplaatsen per woning.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen;
3. c. de omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van de beheersverordening, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%

2. b. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat bestemmingsplan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met de beheersverordening strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat bestemmingsplan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van de beheersverordening Bedrijventerrein Tichelrijt.

In de afgelopen jaren zijn vrijwel alle bestemmingsplannen in de gemeente Dongen geactualiseerd.¹ Het doel hiervan was:

• het creëren van samenhang en afstemming van regelingen voor gelijksoortige gebieden;
• het afstemmen van regelingen op actueel beleid, wet- en regelgeving;
• het streven naar rechtszekerheid en klantgerichtheid; dat wil zeggen het vaststellen van voor burgers duidelijke, toegankelijke en op actuele behoeften en eisen afgestemde plannen;
• het reduceren van het aantal verschillende plangebieden;
• het vervangen van (in ieder geval) bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar.

Ook de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (2008) en van de wettelijke ruimtelijke ordeningsstandaarden (2012) met de daarbij behorende digitaliseringsverplichting noodzaakte tot het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen.

Alleen voor de bedrijventerreinen Tichelrijt en De Wildert zijn nog geen nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld. Gelet op de hiervoor vermelde doelen is er lang naar gestreefd om voor beide bedrijventerreinen één bestemmingsplan vast te stellen. Verschillende malen was de planvoorbereiding zover afgerond, dat het plan zou kunnen worden gepubliceerd. Door verschillende oorzaken bleek dit echter niet mogelijk. De aanvankelijk beoogde uitbreiding van Tichelrijt (Tichelrijt III) die in het bestemmingsplan zou worden meegenomen, bleek vanwege gewijzigde economische omstandigheden en programmatische afspraken met de regio en de provincie niet opportuun. Voor het bedrijventerrein De Wildert werden de uitbreidingsplannen daarentegen steeds concreter met zicht op uitvoering. Besloten is daarop om het idee van één bestemmingsplan los te laten en voor het bedrijventerrein De Wildert, inclusief de uitbreiding daarvan, een nieuw bestemmingsplan op te stellen en voor bedrijventerrein Tichelrijt een beheersverordening. Actualisatie van de regeling kan namelijk plaatsvinden via een nieuw bestemmingsplan of door een beheersverordening. In hoofdstuk 2 is de keuze voor de beheersverordening voor Tichelrijt onderbouwd.

Voorliggend document bevat de beheersverordening.

1. 1. Voor een volledig overzicht van het plangebied van deze bestemmingsplannen en de inhoud daarvan wordt verwezen naar de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het bedrijventerrein Tichelrijt ligt ten zuiden van de kern Dongen tussen Wilhelminakanaal en de grens met de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied omvat de bedrijventerreinen Tichelrijt en Tichelrijt II, het gedeelte van het Wilhelminakanaal en nog enkele percelen die geen directe relatie hebben met het bedrijventerrein. De ligging van het plangebied is globaal aangegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied (indicatieve begrenzing)

Huidige situatie plangebied

De bedrijventerreinen Tichelrijt I en II zijn te karakteriseren als lokale bedrijventerreinen met bovenlokale betekenis. Op de terreinen zijn zowel aan de kern en directe omgeving gebonden bedrijven gevestigd als bedrijven met een bovenlokale oriëntatie. Deze bovenlokale oriëntatie is aanzienlijk. Het bedrijventerrein Tichelrijt I (circa 85 ha) is volledig uitgegeven. Er zijn nog enkele percelen op het bedrijventerreinen beschikbaar, vooral aan de weg de Nestel. De terreinen Tichelrijt I en II zijn met de interne ontsluitingsweg de Hak aan elkaar verbonden.

De ruimtelijke hoofdstructuur van het terrein Tichelrijt I wordt sterk bepaald door de lineaire en oostwestgerichte infrastructurele randen van Steenstraat/Vierbundersweg en Wilhelminakanaal. Binnen het terrein is de structuur minder duidelijk. Zo is de interne wegenstructuur tamelijk ondoorzichtig en ontbreekt er een herkenbare groenstructuur. De inrichting van het terrein Tichelrijt I is doelmatig en sober.

De ruimtelijke hoofdstructuur van het terrein Tichelrijt II wordt naast de Vierbundersweg en het Wilhelminakanaal bepaald door het riviertje de Donge dat ter hoogte van het bedrijventerrein in oostwest richting loopt.

De bedrijven langs de Steenstraat zijn overwegend georiënteerd op deze weg. De bedrijven langs de Vierbundersweg zijn voor wat betreft op het oostelijk deel van Tichelrijt I georiënteerd op de ontsluitingsweg. Bij de hoofdentree Van Tichelrijt II dient het bedrijventerrein zich nadrukkelijk te presenteren. Hiertoe is in het bestemmingsplan Tichelrijt II een representatieve zone opgenomen. Ter plaatse zijn bebouwingsaccenten gedacht met kenmerkende architectuur (herkenningspunt).

De bedrijventerreinen Tichelrijt I en II worden ontsloten via de Steenstraat/Vierbundersweg. Aan de westzijde van het bedrijventerrein, aan weerszijden van de Duiventorenbaan, heeft het gebied een groene uitstraling. Hier liggen verschillende bospercelen die deel uitmaken van de provinciale EHS (zie paragraaf 4.3.4). Ook zijn hier twee burgerwoningen aanwezig.

Aan de zuidzijde van de Steenstraat (gedeeltelijk) en de Vierbundersweg ligt een strook met agrarische percelen en twee agrarische bedrijven.

De gronden waar in de toekomst de uitbreiding Tichelrijt III is voorzien, zijn nog gedeeltelijk agrarisch in gebruik. Aan de oostzijde van het bestaande bedrijventerrein, op het adres Daniëlsweg 5, is een voormalige boerderij aanwezig. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn al lang geleden beëindigd. Het perceel is aangekocht door de gemeente Dongen.

Geldende planologische regelingen

Voor het verordeningsgebied gelden diverse bestemmingsplannen variërend in leeftijd. Met deze beheersverordening worden de bestemmingsplannen samengevoegd tot één actuele juridisch-planologische regeling.

In het verordeningsgebied zijn de volgende planologische regelingen van toepassing. In chronologische volgorde gelden voor het plangebied thans de volgende bestemmingsplannen (zie ook figuren 1.2 en 1.3).

Tabel 1.1. Overzicht geldende bestemmingsplannen bedrijventerrein Tichelrijt en directe omgeving

*⁾ Dit bedrijventerrein wordt thans Tichelrijt I genoemd

Figuur 1.2. Overzicht geldende bestemmingsplannen Tichelrijt (situatie maart 2015)

Het plangebied sluit aan op de plangebieden van de bestemmingsplannen Buitengebied uit 2009 en Zuid en West Dongen uit 2010.

Na de vaststelling van deze plannen zijn diverse procedures gevoerd om bepaalde ontwikkelingen mogelijk te maken.

Regeling bedrijventerrein

• In het bestemmingsplan Tichelrijt (plannummer 5417) zijn de bedrijfspercelen bestemd voor industriële en ambachtsbedrijven die niet hinderwetvergunningplichtig (tegenwoordig: omgevingsvergunning voor het voeren van een inrichting) zijn of die voorkomen in de in de categorieën 3 tot en met 5 van de Staat van Inrichtingen (onderdeel van de van voorschriften), voor handelsbedrijven en voor bijbehorende voorzieningen. Bepaalde bedrijven zijn voorzien van een maatwerkbestemming (subbestemming). Detailhandel en grote lawaaimakers zijn niet toegestaan. Per bedrijf is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan. In het algemeen mogen de percelen voor ten hoogste 75% worden bebouwd. Bepaalde percelen waar nu al meer bebouwing aanwezig is, mogen volledig worden bebouwd. De maximum bouwhoogte (goothoogte) bedraagt 10 m. Deze hoogte mag worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen, waarbij de nokhoogte niet meer dan 4,5 m mag afwijken van de maximum goothoogte.
• In het bestemmingsplan Tichelrijt II (plannummer 6059) sluit aan op de regeling van het bestemmingsplan Tichelrijt. In plaats van een Staat van Inrichtingen wordt gebruik gemaakt van een Staat van bedrijfsactiviteiten 1995 die is gebaseerd op aan te houden richtafstanden voor milieucategorieën van bedrijven. Op het terrein zijn bedrijven uit categorieën 1 tot en met 3.1., 3.2. of 4.1. toegestaan. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. In het bestemmingsplan is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om bepaalde vormen van detailhandel (brandstofverkoop en perifere detailhandel) mogelijk te maken. Daarnaast zijn eisen gesteld aan de opslag van goederen in verband met het representatieve karakter van delen van het bedrijventerrein.
• Het bestemmingsplan Tichelrijt II bevatte twee gebieden met een uit te werken bestemming. voor deze gebieden zijn uitwerkingen vastgesteld. De voorschriften van het basisplan zijn van toepassing op deze uitwerkingsplannen.

Buitengebied

De gronden in dit plan zijn in het verordeningsgebied aangewezen voor Agrarische doeleinden, met en zonder landschapswaarden (Al) en intensieve veehouderij (Aiv), Semi-agrarische doeleinden, Woondoeleinden, Verkeersdoeleinden, Natuur met subbestemming bos en waterstaatswerken.

Ten oosten van de Daniëlsweg en aan de zuidzijde van het oostelijk deel van de Vierbundersweg zijn agrarische bouwvlakken opgenomen waarbinnen bedrijfsgebouwen moeten worden gebouwd.

Figuur 1.3. Fragment bestemmingsplan Buitengebied uit 1997 (plannummer 5597)

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd.

• Hoofdstuk 2 beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van het Bedrijventerrein Tichelrijt.
• Hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening voor Bedrijventerrein Tichelrijt, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening. Tevens is ingegaan op handhaving.
• Hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee – naast de beheersverordening – het ruimtelijk beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

Noodzaak: actualiseringsverplichting Wro

Op basis van artikel 3.1 van de Wro dient de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels over het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen.

Onverminderd de gevallen waarin bij of krachtens wettelijk voorschrift een bestemmingsplan is vereist, kan de gemeenteraad in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente, waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. De kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening geschiedt tevens langs elektronische weg.

Bestanddelen beheersverordening

De beheersverordening bevat regels voor het beheer van het verordeningsgebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening wordt digitaal opgesteld en voldoet daarmee aan de wettelijke verplichting van de Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor kent de beheersverordening de volgende bestanddelen:

• een verbeelding met daarop aangegeven het gebied waarop de verordening betrekking heeft, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als besluit(sub)vlak;
• regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, binnenplans met een omgevingsvergunning afwijken van de verordening en eventueel overgangsrecht.

De beheersverordening bevat tevens een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd.

Voor Bedrijventerrein Tichelrijt bevat de beheersverordening regels voor het gebruik, het bouwen en het afwijken.

• Er zijn geen regels nodig gebleken voor het slopen. Er wordt geen sloop nagestreefd of tegengegaan. Ook is geen sprake van bebouwing die bescherming tegen sloop behoeft.

Inhoudelijk

Bestaand gebruik

Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin nauwelijks ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar). Indien zich binnen deze planperiode toch veranderingen zullen voordoen is via een afzonderlijk juridisch planologisch spoor (zie paragraaf 2.3) maatwerk mogelijk. Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd.

Bestaand gebruik in 'enge zin'

Bij bestaand gebruik in 'enge zin' worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd.

Bestaand gebruik in 'ruime zin'

Bij gebruik in 'ruime zin' wordt het geldende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Gebruik in 'ruime zin' kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant.

• In de beperkte variant wordt uitgegaan van het bestaande gebruik met de bijbehorende bouwwerken en passend en vastgelegd in het bestemmingsplan waarin nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn die al dan niet zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw.
• In de brede variant kunnen alle nog niet gerealiseerde gebruiks- en bouwmogelijkheden van een bestemmingsplan worden opgenomen.

Keuze beheersverordening Bedrijventerrein Tichelrijt

Voor de voorliggende beheersverordening Bedrijventerrein Tichelrijt geldt dat aangesloten is bij de ruime uitleg van bestaand gebruik. In het verordeningsgebied zijn daarom naast het feitelijke bestaande toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen betrokken en vastgelegd.

Procedureel

Algemeen

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening.

• Er is geen sprake van een wettelijke voorbereidingsprocedure.
• Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is door middel van een toetsingsmoment aan iedereen de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen, voorafgaand aan de vaststelling.
• De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld.
• Er staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open.

Keuze beheersverordening Bedrijventerrein Tichelrijt

Het gebied Bedrijventerrein Tichelrijt heeft een lage dynamiek: er zijn weliswaar regelmatig nieuwe ontwikkelingen in de bedrijfsvoering van bedrijven en nieuwbouwplannen, maar het is en blijft een bedrijventerrein. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals uitbreidingen van het bedrijventerrein, worden niet mogelijk gemaakt. De beheersverordening is voor de actualiseringsverplichting een geschikt instrument, omdat het juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ruimtelijke wijzigingen mogelijk blijven, voor zover deze passend zijn bij een gebied met lage dynamiek.

Voorts zet de gemeente aanvullende instrumenten in (zie hierna in paragraaf 2.3) om een gebied niet op slot te zetten en binnen het beheer van het gebied aanvaardbare niet-ingrijpende ontwikkelingen mogelijk te maken.

Beheersverordening en andere instrumenten

De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van de Bedrijventerrein Tichelrijt en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• de omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening (op basis van een ruimtelijke onderbouwing), ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenaamde redelijke eisen van welstand. Hiervoor heeft de gemeenteraad in juli 2008 de Welstandsnota Dongen vastgesteld. Voor de bedrijventerreinen geldt een soepel welstandsregime. Het beleid is gericht op behouden en versterken van de diversiteit aan bebouwing. Van belang voor de bedrijventerreinen is een goede aansluiting op de omgeving. Dat kan door soms eisen testellen aan bebouwing vanwege de representatieve ligging langs een belangrijke (ontsluitings)weg, zoals de Steenstraat-Vierbundersweg. Bedrijven zijn georiënteerd op deze weg en hebben een representatieve uitstraling. Deze opzet wordt voortgezet bij verdere uitbreiding aan de zuidzijde van de Steenstraat – Vierbundersweg of bij vervangende nieuwbouw. Een andere manier om bedrijven in te passen in hun omgeving is een groene afscherming om zicht op het terrein te ontnemen. De welstandseisen hebben betrekking op de volgende aspecten:

• hoofdaspecten: bebouwing en omgeving;
• karakter en structuur (plaatsing/situering);
• massavorm;
• oriëntatie en rooilijn;
• deelaspecten: massaopbouw, gevel en onderdelen;
• compositie massaonderdelen;
• gevelindeling/kapvorm;
• materiaal en kleur hoofdmassa (vormgeving gevelelementen);
• detailaspecten: detaillering, kleur- en materiaal.

Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m² niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de bouwvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten. Voor deze kruimelgevallen zijn geen omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten en/of planologische gebruiksactiviteiten als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) vereist of kan vrij eenvoudig een omgevingsvergunning worden verleend

Crisis- en herstelwet en quickwins

Op 25 april 2013 en 1 november 2014 zijn wijzigingen van de Crisis- en herstelwet (Chw) in werking getreden, waardoor de werkingsduur van de Chw voor onbepaalde tijd is verlengd. Ook zijn diverse andere wetten en besluiten in verband met het permanent worden van de Chw en het aanbrengen van verbeteringen in het omgevingsrecht" gewijzigd. Het gaat daarbij vooral om het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor, bII), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bouwbesluit 2012 (Bb).

In deze wetswijzigingen zijn vooruitlopend op de Omgevingswet talrijke quickwins opgenomen.

• De belangrijkste voor de ruimtelijke ordening is dat de onlosmakelijke samenhang bij een omgevingsvergunning tussen het onderdeel afwijking van een bestemmingsplan (of beheersverordening) en het onderdeel bouw (de vroegere bouwvergunning) is doorgeknipt (artikel 2.2.1 lid d Chw: artikel 2.7 Wabo nieuw). Het wordt (weer) mogelijk om eerst een afwijking van het bestemmingsplan of beheersverordening voor een globaal benoemd project te regelen en daarna een omgevingsvergunning bouw aan te vragen en verleend te krijgen. Het moet hierbij wel gaan om een concreet project, de afwijking kan niet worden gebruikt om een algemeen kader te scheppen voor vervolgomgevingsvergunningen bouw.
• De regeling voor functieveranderingen van bestaande bouwwerken binnen de bebouwde kom is gewijzigd. De eerder geldende oppervlaktebeperking van 1500 m² is komen te vervallen. Verder geldt de functieverandering ook voor het aansluitend terrein (zodat dit bijvoorbeeld voor parkeren ten behoeve van de nieuwe functie kan worden gebruikt) en zijn de verbouwmogelijkheden bij dergelijke functieveranderingen verruimd.
• Daarnaast is de termijn voor tijdelijke vergunningen verlengd van 5 naar 10 jaar.

Het verordeningsgebied maakt deel uit van het bestaand stedelijk gebied zoals vastgelegd in de provinciale Verordening Ruimte (zie figuur 2.1). Voor de beheersverordening is ervan uitgegaan dat de grenzen van het bestaand bebouwd gebied overeenkomen met de grenzen voor de bebouwde kom, zoals bedoeld in bijlage II van het Bor.

Figuur 2.1. Bestaand bebouwd gebied én zoekgebied stedelijke ontwikkeling

Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

Omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening

Voor – de op dit moment – onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt artikel 2.12 lid 1, onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken. Door middel van een goede ruimtelijke onderbouwing dient dan te worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling of activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Mocht zich gedurende de looptijd van een plan zodoende een situatie voordoen die niet in de beheersverordening is in te passen, noch met voorgaande instrumenten kan worden toegestaan, zal deze situatie worden beoordeeld in het kader van de gevolgen die de betreffende ontwikkeling voor de ruimtelijke kwaliteit heeft. In dat geval geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om, naast de hiervoor genoemde omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voor een nieuwe ontwikkeling een specifiek op dat plan toegesneden bestemmingsplan op te stellen.

Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt en vooral ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.3 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie voor het bedrijventerrein is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet, om die eventueel mogelijk te maken of te reguleren.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze op Bedrijventerrein Tichelrijt wellicht zullen voorkomen, zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing (bij woningen);
• vergunningvrij bouwen van dakkapellen;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc.;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.

In dit hoofdstuk wordt de toepassing van deze instrumenten op het bedrijventerrein Tichelrijt uiteengezet en worden de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt. Tevens is een toelichting op de regeling opgenomen met aansluitend aandacht voor handhaving.

De geldende bestemmingsplannen voor Bedrijventerrein Tichelrijt zijn toe aan actualisatie. Een beheersverordening is een goed instrument om over een actueel planologisch kader te beschikken en aan de actualiseringsverplichting te voldoen.

Het instrument beheersverordening leent zich voor situaties waarbij redelijkerwijs geen belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien worden of waarbij onduidelijk is op welke termijn ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden verwacht. Voor die situaties legt een beheersverordening de ruimtelijke mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen vast en blijven ook alle legale situaties toegestaan die van die vigerende plannen afwijken. Er zijn voornemens om het bedrijventerrein in oostelijke richting uit te breiden. Het is de bedoeling om dan voor het gehele bedrijventerrein één bestemmingsplan vast te stellen. Aangezien het onduidelijk is wanneer de uitbreiding kan worden gerealiseerd, wordt vooruitlopend op dat nieuwe bestemmingsplan onderhavige beheersverordening vastgesteld.

Het gebied Bedrijventerrein Tichelrijt kan worden getypeerd als een gebied waar zich de komende jaren geen grote ruimtelijke ontwikkelingen zullen voordoen. Het bedrijventerrein is grotendeels ontwikkeld en uitgegeven. Eventueel beschikbare kavels in het gebied hebben alle al een bedrijfsmatige functie, waarop conform de geldende juridisch-planologische regimes bouwmogelijkheden rusten.

Toekomstige uitbreidingen zijn voorlopig uitgesteld in afwachting van economisch betere tijden en marktomstandigheden.

Weliswaar zijn er plannen of ideeën om bij het bedrijf Van den Noort een loswal in/langs het Wilhelminakanaal aan te leggen en is het bedrijf Van Cranenbroek voornemens de huidige vestiging te Dongen aan te passen (ombouwen huidige winkel tot magazijn en realiseren nieuwe winkel). Maar wanneer die plannen definitief zijn, worden hiervoor aparte planologische procedures gevoerd. Voor het plan van Van Cranenbroek is een bestemmingsplan in voorbereiding genomen. Afhankelijk van de voortgang van dat bestemmingsplan en onderhavige beheersverordening wordt mogelijk besloten om deze vestiging in een later stadium uit het plangebied van de beheersverordening te halen.

Voor de overige functies is voorts weinig dynamiek te verwachten. Uiteraard is wel sprake van mogelijk kleinschalige ontwikkelingen, zoals:

• wijzigingen in gebruik van vrijgekomen bedrijfspercelen/gebouwen (voor zover passend binnen het planologisch kader);
• verandering van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld aanbouwen;
• beperkte nieuwbouw of aanpassingen van accommodaties;
• algehele nieuwbouw op bestaande percelen; dit past binnen het reguliere kader van een dergelijk gebied.

Uitgangspunten

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• behoud van het bestaand gebruik;
• aansluiten op de geldende regelingen (zie paragraaf 1.3) voor gronden binnen het verordeningsgebied Tichelrijt;
• goed beheren van de bestaande situatie.

Behoud van het bestaand gebruik

Het plangebied is vooral een bedrijventerrein. Daarnaast zijn beperkt overige functies aanwezig (zoals agrarisch, bos, groen, verkeer, water en wonen). Deze functies worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt en in de gebiedsregels (zie Hoofdstuk 2 in de regels) bevestigd.

Regeling sluit aan op regelingen in geldende bestemmingsplannen

Met de beheersverordening worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen voor het verordeningsgebied gecontinueerd.

Goed beheren van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.

Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

• Het bestaande gebruik is hiervoor beschreven. Deze functies zijn als zodanig op de verbeelding vastgelegd.
• Het bouwen (bestaande bouwwerken) omvat bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (of de voorheen geldende Woningwet) zijn gebouwd. Dat zijn ofwel bouwwerken die vergunningvrij tot stand gekomen ofwel met een vergunning en bouwwerken die nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet-benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• Overzicht gebruik verordeningsgebied

De gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de vergunningenadministratie en een veldinventarisatie. Aan de hand hiervan kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie is.

• Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

• Luchtfoto

Een recente luchtfoto van het verordeningsgebied is als bijlage 1 toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie.

Toekomstvisie Tichelrijt

Voorliggende beheersverordening richt zich alleen op het beheren en continueren van de bestaande, huidige situatie. Flexibiliteit is binnen een beheersverordening slechts in zeer beperkte mate aanwezig of mogelijk in de vorm van afwijkingsbevoegdheden of verandering van functie passend binnen de gebiedsregels.

Wezenlijke ruimtelijke veranderingen, bijvoorbeeld via wijzigingsprocedures of uit te werken bestemmingen, behoren niet tot de ruimtelijke mogelijkheden binnen een beheersverordening. De gemeente wenst - ook binnen Tichelrijt - een duurzaam en flexibel vestigingsklimaat aan te kunnen bieden voor (toekomstige) bedrijvigheid.

Op termijn wordt daarom gewerkt aan het opstellen van een bestemmingsplan waarmee uitdrukkelijk ook ruimte kan worden gegeven aan de toekomstige gebruiksmogelijkheden van het gebied. Hierin zal naar verwachting ook een gewenste uitbreiding worden meegenomen.

Onderdelen en opzet van de beheersverordening

De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:

1. 1. de verbeelding;
2. 2. de regels (vier hoofdstukken).

Verbeelding

De verbeelding bestaat uit een ondergrond met de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) waarop besluitvlakken en besluitsubvlakken zijn getekend waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt. De functies corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2Gebiedsregels.

De regels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels van de regels bevat inleidende bepalingen als Begrippen en regels voor de Wijze van meten. Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.

• In hoofdstuk 2 Gebiedsregels zijn de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten 'vergunningvrije bouwwerken'.

De vrijstellingsbepalingen uit de bestemmingsartikelen van de geldende bestemmingsplannen zijn omgezet naar afwijkingsregels in de gebiedsregels van de verordening. Het betreft hier afwijkingen die zonder uitvoerig onderzoek kunnen worden toegepast. Toepassing van een afwijkingsbevoegdheid vindt plaats na beoordeling van het opgenomen afwegings- en toetsingskader. Hiermee worden de bestaande planologische mogelijkheden gecontinueerd.

Wijzigingsbevoegdheden mogen in beheersverordeningen niet worden opgenomen en zijn dan ook niet opgenomen.

• Hoofdstuk 3 Algemene regels omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel en algemene gebruiksregels.

• Afgesloten wordt met overgangs- en slotbepalingen in hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 2 Gebiedsregels

Voor de verschillende bestaande functies zijn afzonderlijke gebiedsregels opgenomen. Binnen elke functie is vastgelegd dat het bestaande gebruik mag worden voortgezet. In aanvulling hierop zijn voor de afzonderlijke gebruiksvormen bepalingen opgenomen waarmee de planologische ruimte uit de geldende bestemmingsregelingen zo veel mogelijk is gecontinueerd (zie ook paragraaf 3.3.1).

Artikel 3 Agrarisch

Binnen deze functie is concentratie van bebouwing gewenst. Hiervoor zijn bouwvlakken opgenomen die zijn aangegeven met een besluitsubvlak 'bouwvlak'. Er is zoveel mogelijk aangesloten op het agrarisch artikel en de bouwvlakken, zoals die gelden in het bestemmingsplan Buitengebied uit 2009.

Artikel 4 Bedrijventerrein

De bedrijfspercelen op het bedrijventerrein zijn aangeduid voorzien van de aanduiding (besluitvlak) Bedrijventerrein. Binnen deze besluitvlakken zijn verschillende besluitsubvlakken opgenomen waarmee de maximale milieucategorieën van bedrijven zijn geregeld. Daarbij is gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' die de Staat van Inrichtingen uit het bestemmingsplan Tichelrijt en de Staat van Bedrijfsactiviteiten 1995 uit het bestemmingsplan Tichelrijt II vervangt. In combinatie met deze nieuwe staat kunnen bestaande en toekomstige bedrijven zich vestigen, voor zover passend binnen de gebiedsregels. Voor meer uitleg over de toegepaste milieuzonering wordt verwezen naar paragraaf 4.3.7.

Er zijn ook bedrijven aanwezig die niet voorkomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein'. Daarbij moet worden gedacht aan(perifere) detailhandelsbedrijven, zelfstandige kantoren. Voor zover deze bedrijven rechtmatig op de betreffende locaties aanwezig zijn, vallen ze onder de regeling van bestaand gebruik (artikel 4 lid 4.1 onder a).

Rondom de wegen de Hak, de Slof en de Els zijn verschillende besluitsubvlakken (aangeduid met (dhp)) opgenomen waarmee perifere detailhandelsvestigingen (PDV) met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk kunnen worden gemaakt. Voor meer uitleg hierover wordt verwezen paragraaf 4.2.4).

In het geldende bestemmingsplan Tichelrijt is een maatwerkregeling opgenomen voor de bestaande loswal aan de Industriestraat. In de onderhavige beheersverordening is dit niet nodig omdat het bestaande gebruik (volgens de ruime uitleg (zie paragraaf 2.2)) is toegestaan.

Eveneens in paragraaf 4.2.4 wordt ingegaan op de mogelijkheden voor zuinig ruimtegebruik op het bestaande bedrijventerreinen. In verband hiermee is het maximum bebouwingspercentage op de bedrijfspercelen verhoogd van 75% naar 80%. Bepaalde percelen mochten op grond van het bestemmingsplan Tichelrijt al volledig worden bebouwd. Deze rechten zijn in de onderhavige beheersverordening overgenomen.

Nieuwe bedrijfswoningen worden niet langer mogelijk gemaakt, zodat deze geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de bedrijven.

Om voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te waarborgen zijn in hoofdstuk 3 van de regels (Artikel 16) en in de aanvullende bouwregels (lid 4.3) van het besluitvlak Bedrijventerrein parkeernormen opgenomen.

Om het ruimtegebruik te kunnen intensiveren zijn ook hogere bouwhoogtes mogelijk gemaakt. De maximum goothoogte (was 10 m) is gelijkgetrokken met de maximum bouwhoogte. De maximum bouwhoogte is afgerond op 15 m (was 14,5 m) en voor ten hoogste 20% van het besluitsubvlak 'bouwvlak' kan een bouwhoogte (en dus ook een goothoogte) van ten hoogste 20 m worden gerealiseerd.

Artikel 6 Gemengd

Verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de voormalige boerderij op het adres Daniëlsweg 5 is gewenst. Gezien de strategische ligging ten opzichte van het bedrijventerrein leent de locatie zich goed voor verhuur van kantoor- en vergaderruimten met bijbehorende horecavoorzieningen en als congrescentrum. Ook is de locatie c.q. de voormalige boerderij geschikt voor de huisvesting van een maatschappelijke functie of instelling. Om dit alles mogelijk te maken, is voor de locatie het besluitvlak Gemengd opgenomen.

Artikel 7 Groen. Artikel 8 Verkeer en Artikel 9 Water

Ten aanzien van de besluitvlakken Groen, Verkeer en Water zijn de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden gecontinueerd. Wel is aansluiting gezocht bij regelingen elders in de gemeente. Voor de groenvoorzieningen langs de Textielstraat en Vierbundersweg is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen voor de direct aanliggende bedrijven toe te staan.

Artikel 10 Wonen

Dit besluitvlak is opgenomen voor de burgerwoningen Duiventorenbaan 66, Industriestraat 2 en Daniëlsweg 7. Aangesloten is bij het reguliere artikel Wonen in de bestemmingsplannen voor de bebouwde kom in de gemeente.

Artikel 12 Waterstaat - Waterkering

De dijken langs het Wilhelminakanaal zijn regionale waterkeringen (zie paragraaf 4.3.8). Binnen de kernzone en beschermingszone van deze waterkeringen gelden beperkingen voor bouwen, aanleggen en gebruiken om de stabiliteit van de kering te kunnen waarborgen. In de beheersverordening is ter signalering een regeling voor de bescherming van de waterkering opgenomen. Hiervoor is gebruik genaakt van een besluitvlak Waterstaat - Waterkering.

Artikel 13 Waarde - Archeologie

Dit besluitvlak is opgenomen voor de gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde (zie paragraaf 4.3.2). Dit besluitvlak is met een arcering (kruizen) op de verbeelding weergegeven. Het besluitvlak valt samen met een groot aantal andere besluitvlakken. Voordat er ten behoeve van een samenvallend besluitvlak (bijvoorbeeld Bedrijventerrein) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Artikel 11 Leiding

Ook het besluitvlak Leiding valt samen met een groot aantal andere besluitvlakken. Het besluitvlak is opgenomen voor de ondergrondse rioolpersleiding en de enige planologisch relevante gasleiding in het plangebied (zie paragraaf 4.3.10). De breedte van de besluitvlakken is afgestemd op de verbinding met aan weerszijden een zone van 5 meter. Overigens zijn ook buiten deze besluitvlakken buisleidingen en hoogspanningsverbindingen mogelijk. Zo zijn binnen het besluitvlak 'Bedrijventerrein' eigen leidingen" toegestaan. Dit zijn leidingen die op de bedrijfspercelen liggen en onlosmakelijk deel uitmaken van de inrichtingen. Door deze leidingen niet op de verbeelding aan te geven, is de ligging ervan niet planologisch vastgelegd. De afweging of nieuwe functies en bebouwing binnen de bebouwings- en toetsingsafstanden van deze leidingen aanvaardbaar zijn, vindt plaats in het kader van de milieuwetgeving die voor het bedrijf geldt. Daarnaast zijn niet-planologisch relevante leidingen altijd mogelijk. Het gaat daarbij veelal om kavelaansluitingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen die vergelijkbaar zijn met bepalingen uit een bestemmingsplan. Het betreft de volgende artikelen:

Artikel 14 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Artikel 15 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat twee bepalingen.

• De bepaling Overschrijding regels voor het bouwen is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.
• In de Algemene bouwregels (artikel 15, lid 15.2) en de Algemene gebruiksregels (artikel 16, lid 16.1) zijn regels opgenomen die voldoende parkeerplaatsen moeten waarborgen. De voorwaarde is opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen uitsluitend kan worden verleend indien voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn of worden aangelegd. Uitgangspunt is het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein te realiseren.

Een dergelijke regeling is noodzakelijk omdat via een “Reparatiewet BZK” (29 november 2014) de grondslag in de Woningwet om stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening op te nemen, is verdwenen. Dit betekent dat voor plannen de stedenbouwkundige bepalingen uit de Bouwverordening geen aanvullende werking meer hebben. Dit betreft vooral de bepalingen over het parkeren (en laden en lossen). Immers, bij elke bouwaanvraag kwam via de toetsing aan de Bouwverordening de vraag aan de orde of bij het bouwplan wel voldoende parkeergelegenheid wordt of kan worden gerealiseerd. Nu de grondslag aan deze bepalingen in de Bouwverordening is komen te vervallen, kan hier ook niet meer aan worden getoetst. Dit betekent dat dit moet worden geregeld het bestemmingsplan. In niet alle gevallen is sprake van een bouwactiviteit en dus van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarom zijn ook gebruiksregels opgenomen met de eis van voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 16 Algemene gebruiksregels

Dit artikel maakt ondergeschikte afwijkingen van de besluitvlakbepalingen (de bouwregels) mogelijk.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

De overgangsregels regelen situaties die niet passen binnen de regeling uit hoofdstuk 2, maar wel kunnen blijven bestaan. De slotregel bevat de naam van de beheersverordening.

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

Sinds de inwerkingtreding van de geldende bestemmingsplannen is het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en wetgeving, die van belang zijn voor het beheer en de ontwikkeling van bedrijventerreinen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Een nagenoeg volledig overzicht van de beleidsplannen en regelgeving dat voor het plangebied van toepassing is, is te vinden op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De beheersverordening voorziet op het beheer van de bestaande situaties. Daarom is een uitgebreide toetsing niet noodzakelijk. Hieronder wordt alleen ingegaan op het beleid dat wel relevant is voor het plangebied.

Structuurvisie infrastructuur en ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het Rijk. De SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

Hoofddoelen van beleid voor de periode 2020/2028

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn:

1. 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
2. 2. Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
3. 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Toetsing

• Het continueren van de huidige planologische rechten (bestaande toegestane gebruik en de onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden) sluit goed aan op het eerste vermelde hoofddoel.
• Door de ligging aan de regionale verbindingsweg N260 is de bereikbaarheid van het gebied in zuidelijke en noordelijke en oostelijke richting goed gewaarborgd. In westelijke richting wordt nog gestreefd naar het realiseren van een vlotte en veilige verbinding met de A27.

Conclusie

De SVIR staat de vaststelling van beheersverordening niet in de weg.

Inleiding

Op provinciaal niveau zijn de Structuurvisie 2010 en de Verordening Ruimte 2014 relevant. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke doelen de provincie nastreeft, wat voor beleid de provincie voert, hoe de provincie stuurt om haar doelen te realiseren en welke instrumenten zij daarbij inzet. In 2014 is de visie gedeeltelijk herzien. Die herziening richt zich alleen op het verwerken van besluitvorming die op provinciaal niveau al heeft plaatsgehad.

De verordening is een van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen te realiseren. De verordening is op 7 februari 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en op 19 maart in werking getreden.

Op regionaal niveau is de Regionale Agenda Werken (RAW) 2013 Hart van Brabant (Midden-Brabant) van belang. Hierin hebbende de provincie en 8 samenwerkende gemeenten in de regio Midden-Brabant afspraken gemaakt over bedrijventerreinen en andere werklocaties.

Op deze beleidsstukken wordt hierna ingegaan.

Structuurvisie 2010 (inclusief partiële herziening 2014)

Bij ruimtelijke keuzes hanteert de provincie twee leidende principes. Dit betekent dat deze richting geven aan het maken van de keuzes en een belangrijke rol spelen in de uitwerking van de provinciale belangen. Dit zijn:

• Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid: De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie af komen.
• Vestigings- en leefklimaat en gezondheid: De provinciale belangen en ruimtelijke keuzes moeten bijdragen aan het vestigings- en leefklimaat van Noord-Brabant.

Toetsing

In de beheersverordening wordt uitsluitend het bestaande gebruik en het planologisch toegestane gebruik vastgelegd. In de beheersverordening is geen uitbreiding van het bedrijventerrein verwerkt.

Conclusie

Door deze ruimtelijke keuze past de beheersverordening binnen het provinciaal omgevingsbeleid.

Verordening Ruimte 2014

Ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen vermeldt de verordening dat de toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in de aanwijzing van een bedrijventerrein bevat een verantwoording over:

1. a. de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden voor herstructurering alsmede voor zorgvuldig ruimtegebruik;
2. b. hoe het in stand houden van de geldende bestemming zich verhoudt tot de afspraken die in het regionaal ruimtelijke overleg zijn gemaakt over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen of de uitbreiding van zodanige terreinen en locaties.

Toetsing

In de verordening is het bestaande bedrijventerrein aangeduid als bestaand stedelijk gebied (zie figuur 4.1). Voor dit gebied wordt ingezet op bevordering van ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt in de verordening is dat de bescherming van de ruimtelijke kwaliteit in het geldende bestemmingsplan al gewaarborgd is. Als geldende ontwikkelingsrechten worden overgenomen in een nieuw bestemmingsplan (beheersverordening), bijvoorbeeld in het kader van een wettelijk verplichte actualisering is het wel nodig dat recente inzichten over ruimtelijke kwaliteit worden meegewogen. Aandachtspunten voor het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit zijn:

• zorgvuldig ruimtegebruik: een verbod op nieuwvestiging, herstructureren, inbreiding;
• concentreren van bebouwing en voorzieningen;
• rekening houden met omliggende functies en waarden;
• verbeteren van landschap (in brede zin van het woord).

Het is aan de gemeenten om invulling te geven aan ruimtelijke kwaliteit op lokaal niveau.

Over het thema zorgvuldig ruimtegebruik wordt opgemerkt dat hieraan op verschillende wijzen invulling wordt gegeven. Inzet is een toekomstbestendig ruimtelijk toetsingskader (lees: beheersverordening) dat zo flexibel mogelijk is. In verband hiermee is zo veel als mogelijk aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen. Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik worden in de onderhavige beheersverordening nieuwe bedrijfswoningen niet langer mogelijk gemaakt, zodat deze geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de bedrijven. Ook worden hogere bouwhoogten toegestaan.

Planmatige herstructurering door de gemeente of andere partijen is niet aan de orde. Voor zover bekend hebben de bedrijven ook geen voornemens de locatie te verlaten. Individuele bedrijven zullen wanneer dat om bedrijfseconomische redenen gewenst is, wel investeren in vernieuwing van hun locatie.

Het bedrijventerrein is landschappelijk goed ingepast. Het ligt ingeklemd enerzijds natuurlijke grenzen als het Wilhelminakanaal (met daarlangs de dijk) en bospercelen ten westen en ten oosten van het bedrijventerrein en anderzijds tussen de groene buitenrand van de zuidelijk gelegen golfbaan Dongen en de Vierbundersweg.

Aan de zuid- en westzijde zijn percelen aangewezen als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Deze aanduiding biedt mogelijkheden voor uitbreiding van het bedrijventerrein. Het Wilhelminakanaal is voorzien van de aanduiding behoud en herstel van watersystemen en van de aanduiding ecologische verbindingszone. De rivier de Donge in het plangebied is niet van belang geacht. De functie van ecologische verbindingszone is overgenomen door een nieuwe verbinding onderlangs het gebied.

Figuur 4.1. Fragment provinciale Verordening Ruimte 2014

Conclusie

Vanuit het perspectief van de Verordening Ruimte is van belang dat de beheersverordening voor het bestaande bedrijventerrein zo flexibel mogelijk is. Om ruimte te bieden aan bedrijfsontwikkeling zijn nieuwe bedrijfswoningen niet langer gewenst. Ook worden hogere bouwhoogten toegestaan.

Er zijn geen nieuwe functies of uitbreidingen van het bedrijventerrein voorzien. De beheersverordening heeft immers tot doel actualisering van het planologisch toetsingskader. De functie van ecologische verbindingszone van het Wilhelminakanaal moet worden verwerkt in de beheersverordening. Dat geldt niet voor de rivier de Donge in het plangebied.

Regionale Agenda Werken (RAW) 2013 Hart van Brabant (Midden-Brabant)

De provincie en de samenwerkende gemeenten in de regio Midden-Brabant maken afspraken over bedrijventerreinen en andere werklocaties. In de Stuurgroep Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 21 november 2012 zijn onder andere de volgende afspraken vastgelegd:

• De regionale ruimtebehoefte: De kwantitatieve ruimtebehoefte in de regio voor de periode 2011 tot en met 2020 bedraagt netto 220 hectare. Hierbij is rekening gehouden met structurele leegstand en de ambitie van zorgvuldig ruimtegebruik
• Het programma te ontwikkelen bedrijventerreinen: Het regionaal programma voor dezelfde periode gaat uit van een plancapaciteit van 143 hectare in harde plannen (plancapaciteit die is vastgelegd in geldende bestemmingsplannen) en extra te ontwikkelen capaciteit. Voor de uitbreiding van bedrijventerrein Tichelrijt is uitgegaan van 27 hectare, die zal als volgt zal worden ingevuld:
  1. 1. uitbreiding Tichelrijt III voor de opvang van lokale vraag voor de lange termijn (gebied ten noorden van de Vierbunderweg en ten oosten van het bestaande bedrijventerrein): 12 hectare, waarvan 6 hectare in de periode 2011 tot en met 2022.
  2. 2. Uitbreiding Tichelrijt Zuid voor de opvang lokale / regionale vraag, met reservering lokale vraag voor de lange termijn (gebied ten zuiden van de Vierbunderweg): 15 hectare voor de periode 2013 en verder.

Omdat er vanwege de ongunstige economische omstandigheden vrijwel geen vraag of belangstelling naar nieuw bedrijfsterrein is, wordt in het kader van deze beheersverordening geen rekening gehouden met een uitbreiding van het bedrijventerrein Tichelrijt.

Bovendien wordt in de gemeente Dongen prioriteit gegeven aan uitbreiding van het bedrijventerrein De Wildert. Uitbreiding van dat bedrijventerrein is noodzakelijk om van het bedrijventerrein een duurzaam bedrijventerrein te maken. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein De Wildert is een bestemmingsplan in voorbereiding.

• Jaarlijks herijken programma bedrijventerreinen: Voor onder andere bedrijventerrein De Wildert zijn aanpassingen aan het regionale programma nodig.

Om de intentie van zorgvuldig ruimtegebruik te onderschrijven, zijn provincie en gemeenten in 2009 het regionale gronduitgifteprotocol West- en Midden-Brabant volgens de SER-laddersystematiek. Als nieuwe ontwikkelingen aan de orde zijn, zal hieraan worden voldaan.

Conclusie

De regionale afspraken over de bedrijventerreinprogrammering vormen geen belemmering om de beheersverordening vast te stellen. In de beheersverordening worden namelijk de beoogde uitbreidingen van het bedrijventerrein in zuidelijke en oostelijke richting niet geregeld. In de beheersverordening worden uitsluitend het bestaande gebruik en het planologisch toegestane gebruik vastgelegd. Wanneer uitbreiding aan de orde is, dan zal hiervoor een afzonderlijke planologische procedure worden gestart.

Structuurvisie Dongen 2020 (vastgesteld december 2009)

De Structuurvisie bevat het integrale ruimtelijke beleid op hoofdlijnen voor de gehele gemeente tot 2020. De ambitie die in de visie is vastgelegd is het met open vizier en met zoveel mogelijk inwoners van Dongen nadenken over het creëren, het in stand houden en het versterken van een aantrekkelijke en functionele woon-, werk- en leefomgeving. Centraal staat dat iedereen zoveel mogelijk kan deelnemen aan het wonen, werken en leven in de gemeente en dat de eigenheid van Dongen wordt gewaarborgd.

Aan die ambitie zijn drie belangrijke hoofdopgaven gekoppeld. Het gaat om:

• goed wonen, werken en leven voor iedereen;
• (cultuur)historisch Dongen;
• versterken groenblauwe raamwerk.

Voor verschillende thema's zijn visies geformuleerd. Relevant voor dit bestemmingsplan zijn de thema's 'Structuurbepalend water', 'Goede economie en voldoende voorzieningen' en 'Verkeer en vervoer'. Op deze thema's wordt hierna ingegaan.

Structuurbepalend water

Water en waterlopen zijn en blijven beeld- en structuurbepalend voor Dongen. De kansen die er liggen voor de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van de Donge binnen de kern Dongen moeten daarbij worden benut. Hieraan kan invulling worden gegeven door bij nieuwe ruimtelijke ontwikkeling grenzend aan de Donge, dit cultuurhistorische waardevolle water als strategische randvoorwaarde in het stedenbouwkundig ontwerp mee te nemen. Tevens door de openbaarheid van de Donge te vergroten door het creëren van wandel- en fietsmogelijkheden langs de beek en door ter plaatse van kruispunten met wegen de Donge beter zichtbaar en beleefbaar te maken. Bij de stedenbouwkundige uitwerking van een eventuele toekomstige oostelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Tichelrijt wordt de beleefbaarheid actief versterkt. Op het bestaande bedrijventerrein zijn de inspanningen niet actief, maar worden de mogelijkheden die zich voordoen benut.

Goede economie en voldoende voorzieningen

Zuinig ruimtegebruik bestaand bedrijventerrein

Op de bestaande bedrijventerreinen ligt het accent op beheer en onderhoud. Bij een aantal private kavels kan door middel van revitalisering nog een kwaliteitsslag worden gemaakt. Door de relatief beperkte uitbreidingsruimte voor bedrijventerreinen binnen de gemeente grenzen van Dongen wordt op de bestaande bedrijventerreinen gezocht naar mogelijkheden voor zuinig ruimtegebruik. Dit kan worden bewerkstelligd door intensivering van het ruimtegebruik, bijvoorbeeld door het toestaan van grotere bouwhoogtes en een groter bebouwingspercentage op de bedrijfspercelen en / of door bijvoorbeeld efficiënt oplossen van parkeren.

Uitbreiding bedrijventerreinen Tichelrijt III en Tichelrijt Zuid

Uitbreiding van Tichelrijt kan plaatsvinden in de zone tussen de Vierbundersweg en het Wilhelminakanaal (Tichelrijt III) en ten zuiden van de Vierbundersweg (Tichelrijt Zuid). Bij de uitbreiding van Tichelrijt Zuid zijn beeldkwaliteit en uitstraling naar het aangrenzende open landschap en naar de hoofdontsluiting (Vierbundersweg) van groot belang. Dit geldt ook voor Tichelrijt III aan de hoofdontsluiting maar daarnaast ook richting het Wilhelminakanaal, een aansprekend waterfront zorgt voor een kwaliteitsimpuls (eventueel in relatie tot een nieuwe haven). Daar kan ook de zichtbaarheid en beleefbaarheid van de Donge op deze uitbreiding aan bijdragen.

Overigens is een uitbreiding van Tichelrijt vanwege de ongunstige markomstandigheden en de geringe vraag naar nieuw bedrijfsterrein momenteel niet aan de orde. In paragraaf 4.2.3 is hier al op ingegaan.

Zoekgebied loskade / langshaven

Ten behoeve van een betere benutting van het Wilhelminakanaal als transportas wordt onderzoek verricht naar de realisatie van een loswal ter hoogte van Tichelrijt II en III.

Conclusie

Het in de structuurvisie vastgelegde beleidskader vormt een toetsingskader voor eventuele verdere ontwikkelingen (herstructurering). Ontwikkelingen, passend binnen de structuurvisie, zijn altijd door middel van afzonderlijke juridisch planologische procedures mogelijk (zie paragraaf 2.3). De voorliggende beheersverordening vormt hiervoor uitdrukkelijk geen kader. De beheersverordening legt alleen het bestaande gebruik vast.

Visie op de detailhandelsstructuur van de gemeente Dongen (2012)

In deze visie is aangegeven dat op bedrijventerrein Tichelrijt ruimte is voor perifere en grootschalige detailhandel. Detailhandel die qua maat, schaal en verkeersaantrekkende werking niet goed in het centrum past, kan op perifere locaties worden gevestigd. In het bijzonder betreft dit grootschalige detailhandel uit het segment in-en-om-het-huis. Er wordt van uitgegaan dat deze vormen van detailhandel zich onderscheiden van en niet concurrerend zijn met de winkels in het centrum. De gemeente acht bedrijventerrein Tichelrijt de beste locatie voor vestiging van deze detailhandel.

Uitwerking beleid perifere en grootschalige detailhandel voor Tichelrijt

Ten behoeve van deze beheersverordening is de vraag gesteld waar en onder welke voorwaarden de hiervoor vermelde vormen van detailhandel (en internetafhaalpunten) kunnen worden toegestaan. Voor de beantwoording van deze vragen is een memo opgesteld die is opgenomen in bijlage 2. De beantwoording is uitgevoerd aan de hand van een analyse van de ruimtelijke, milieu- en verkeerskundige aspecten. Hierna zijn de belangrijkste elementen uit de notitie opgenomen

De passende detailhandel op Tichelrijt wordt in deze beheersverordening geschaard onder de noemer PDV (Perifere DetailhandelsVestigingen). Het betreft detailhandel in de branches:

Tabel 4.1 Winkelvormen behorende bij perifere detailhandel (PDV)

Het merendeel van de aanwezige PDV bevindt zich in de zuidoosthoek van Tichelrijt. Een beperkt deel van de PDV in auto's, boten, caravans ligt aan de Steenstraat - aan de westkant van het bedrijventerrein. De winkel van Van Cranenbroek neemt een aparte positie in binnen de structuur.

Branchevervaging beperken

Als de perifere detailhandel op Tichelrijt de hiervoor vermelde producten aanbiedt, is er geen sprake van onwenselijke branchevervaging. Pas wanneer winkels meer dan 10% van het oppervlak – met een maximum van 500 m² – inruimen voor de verkoop van producten die niet in de tabel voorkomen, is sprake van een onwenselijke situatie. Dit vanwege de concurrentie met de winkels in het centrumgebied.

Maatvoering per winkel

Het onderscheid ten opzichte van de winkels in het centrum is in het voorgaande als de leidraad gehanteerd bij het toestaan van PDV op Tichelrijt. Naast de branche is ook de maatvoering van de winkelunits een belangrijk onderscheid. Om te voorkomen dat boetieks die prima in het centrum passen zich vestigen op Tichelrijt, is een minimummaat vanaf 1.000 m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo) per winkelunit passend. Een dergelijke winkelomvang sluit aan bij de veelal volumineuze aard van de verkochte goederen, waarvoor veel uitstalruimte benodigd is.

Vanuit externe veiligheidsoptiek is het ongewenst om op het bedrijventerrein kwetsbare functies zoals omschreven in het Besluit externe veiligheid (Bevi) toe te staan. De omschreven PDV voldoet niet direct aan de genoemde definitie van kwetsbare objecten ten aanzien van de winkelomschrijving. Er gelden vanuit externe veiligheid dan ook geen directe harde beperkingen ten aanzien van de maatvoering. Wel zijn er vanuit externe veiligheidsoptiek enkele andere beperkingen mogelijk wenselijk (zie bijlage 2).

Clustering van PDV in het ruimtelijk spoor (de beheersverordening) is gewenst vanwege:

• de naar verwachting slechts beperkte vraag naar winkelruimte bij de toegestane PDV-vormen;
• het gebrek aan meerwaarde van spreiding over het gehele bedrijventerrein voor het functioneren van het bedrijventerrein;
• de meerwaarde die clustering voor PDV zelf kan hebben (zichtlocatie, vindbaarheid);
• de kleinschaligheid van de kavels in de genoemde deelgebieden;

Ruimtelijk gezien komen twee gebieden in aanmerking voor vestiging van nieuwe PDV:

1. 1. het gebied rond de Hak en de Slof (en de Els);
2. 2. de weerszijden van de Steenstraat.

In deze gebieden zijn al diverse vestigingen van perifere detailhandel aanwezig. Voor deze gebieden is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om PDV mogelijk te maken (zie ook paragraaf 3.3.2).

Voor alle locaties geldt dat nieuwe PDV alleen mogelijk is indien er sprake is van een aanvaardbare verkeersafwikkeling. De wegen in dit gebied hebben namelijk een beperkte verkeerscapaciteit. Meer of intensiever gebruik van de wegen zijn nadelig voor de verkeersdoorstroming.

Bovendien moet in de planvorming rekening worden gehouden met parkeren op eigen terrein, waarbij elke ontwikkeling moet worden getoetst aan de gemeentelijke parkeernormen.

Het minimum bedrijfsvloeroppervlak van PDV op Tichelrijt bedraagt 1.000 m². Dit om te voorkomen dat boetieks die prima in het centrum passen zich vestigen op Tichelrijt. Een dergelijke winkelomvang sluit aan bij de veelal volumineuze aard van de verkochte goederen, waarvoor veel uitstalruimte benodigd is.

De maximummaat van de winkels wordt gestuurd door eisen vanuit stedenbouw, verkeer, parkeren en milieu. Dit maakt dat winkels in ieder geval in hun maximum omvang beperkt zijn. Uit milieuoogpunt is het gewenst om een maximum aantal vestigingen vast te leggen.

PDV wordt dus geclusterd in de twee hiervoor genoemde gebieden. Dit betekent overigens niet dat nooit kan worden meegewerkt aan een initiatief buiten de clusteringsgebieden. Hiervoor zal dan een afzonderlijke ruimtelijke procedure moeten worden gevolgd.

In het kader van de beheersverordening heeft voor het beheersverordeningsgebied een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie met de bestaande kwaliteit. Het onderzoek richt zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.

Cultuurhistorie

Beleid en toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

De gemeente Dongen heeft een eigen Cultuurhistorische Waardekaart vastgesteld op 20 februari 2014. Daarop is alle cultuurhistorische informatie op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau vermeld.

Toetsing / beoordeling

De aanwezige cultuurhistorische waarden zijn weergegeven in figuur 4.2. Het Wilhelminakanaal en de Donge , de regionale waterkeringen en enkele straten zijn aangeduid als lijnvormige elementen. Drie gebouwen zijn gewaardeerd als historische bouwkunst tot 1940. Het bosperceel in de oksel van de Duiventorenbaan en de Steenstraat is een historisch groen- vlakelement. Rijksmonumenten ontbreken. Een specifieke regeling is in de beheersverordening niet nodig. Het bestaand gebruik wordt immers vastgelegd. Van 'wegbestemmen' is geen sprake.

Figuur 4.2. Fragment cultuurhistoriekaart gemeente Dongen

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beheersverordening

Archeologie

Beleid en toetsingskader

Met de ondertekening van het Europese Verdrag van Valletta (Malta, 1992) heeft de overheid zich verplicht om het cultureel erfgoed, dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Ook het aspect archeologie dient in de afweging van belangen te worden betrokken. De wettelijke basis hiervoor is de per 1 september 2007 herziene Monumentenwet 1988. Op basis hiervan heeft de gemeenteraad op 10 februari 2011 de archeologische beleidskaart vastgesteld. Deze kaart moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten.

De insteek van dit beleid is het regelen van archeologie in ruimtelijke plannen. Zolang de bescherming van archeologische waarden niet in een bestemmingsplan is geregeld, geldt de erfgoedverordening.

In lijn met de intentie van de wetgever wordt een algemene vrijstelling voor archeologie verleend tot 100 m² en een diepte van 0,5 m voor de zogenaamde kruimelgevallen. Aan de hand van de archeologische verwachtingswaarde wordt per deelgebied een grens gesteld waarboven archeologisch onderzoek verplicht is en waaronder vrijstelling wordt verleend.

Toetsing / beoordeling

Het gehele plangebied is aangeduid al gebied met een middelhoge verwachtingswaarde (zie figuur 4.3.). Voor deze gebieden wordt in deze beheersverordening een beschermende regeling opgenomen. Bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen en voor het uitvoeren van (grond)werkzaamheden zal het aspect in de beoordeling moeten worden betrokken. Mogelijk geldt er een verplichting van archeologisch onderzoek. De grote stukken waar al een verstoring van het bodemarchief heeft plaatsgevonden worden hiervan uitgezonderd. Deze zijn aangeduid met een blauwe arcering.

Figuur 4.3. Uitsnede archeologische beleidskaart Dongen

Conclusie

In de voorliggende beheersverordening is het aspect archeologie afgewogen en verwerkt in de juridische regeling. Nader archeologisch onderzoek is niet nodig. Bij de verlening van omgevingsvergunningen kan dit wel nodig zijn.

Toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan of beheersverordening rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Bij nieuwe bestemmingen wordt voorafgaand aan de vaststelling van een plan ten minste onderzoek conform NEN5725 verricht.

In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Binnen de beheersverordening worden geen functiewijzigingen (bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar wonen) mogelijk gemaakt. Hierdoor is geen nader bodemonderzoek noodzakelijk. Het aspect bodem staat de vaststelling van de beheersverordening niet in de weg.

Toetsingskader

• Gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet 1998 en beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

• Soortenbescherming: Flora- en faunawet.

Onderzoek

Gebiedsbescherming: Natuurbeschermingswet 1998/Natura 2000

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden betreffen Langstraat en Loonse en Drunense duinen & Leemkuilen. Ten zuidwesten van de gemeente Dongen ligt nog het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos (zie figuur 4.4). Ook de Biesbosch, Regte Heide & Riels Laag en Kampina kunnen relevant zijn.

Figuur 4.4. Ligging Natura 2000-gebieden (gele vlakken) en plangebied (rode ovaal)

De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkeling mogelijk. Effecten als vernietiging/areaalverlies en versnippering zijn dan ook niet aan de orde. Het plangebied ligt op grote afstand van de Natura 2000-gebieden (5 tot meer dan 10 kilometer afstand. Vanwege de grote afstand zullen ook effecten als verdroging of verstoring door geluid of licht niet optreden.

Het enige relevante ecologische effect betreft de emissie van stikstof. Bekend is dat bij bedrijven de stikstofemissie op het eigen bedrijfsperceel, afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten en de ligging ten opzichte van de omringende Natura 2000-gebieden, gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. Deze extra stikstofemissie kan neerslaan op verschillende Natura 2000-gebieden binnen de invloedsfeer van de ingreep. Het vaststellen van de beheersverordening zorgt echter niet voor een toename van stikstofemissie. Het plan heeft dan ook geen invloed op Natura 2000-gebieden. Het project is daarom niet in strijd met de Natuurbeschermingswet 1998. Het project wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Gebiedsbescherming: Ecologische Hoofdstructuur

Verschillende gebieden en percelen in het plangebied en de directe omgeving daarvan maken deel uit van de provinciale EHS. Op figuur 4.5. zijn dit de groene gebieden. Het Wilhelminakanaal (exclusief de zwaaikom) is aangemerkt als natte ecologische verbindingszone. Dit geldt niet meer voor het riviertje de Donge. De functie daarvan is verplaatst naar het (golfbaan)gebied ten zuiden van het plangebied.

Figuur 4.5. Provinciale Ecologische Hoofdstructuur rond het bedrijventerrein Tichelrijt

In de onderhavige beheersverordening wordt het bestaande gebruik bevestigd. Nieuwe uitbreidingen of ontwikkelingen (ten koste van de EHS) zijn niet aan de orde. De EHS-gebieden zijn in de beheersverordening planologisch beschermd.

Soortenbescherming

Aangezien het hier een beheersverordening betreft, zijn er geen ontwikkelingen voorzien die kunnen leiden tot aantasting of verstoring van beschermde dier- en plantensoorten of beschermde natuurgebieden.

Voor alle eventueel voorkomende soorten geldt een zorgplicht.

Conclusie

De Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur staan de vaststelling van de beheersverordening niet in de weg.

Toetsingskader

• Besluit externe veiligheid inrichtingen;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen;
• Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• Basisnet Weg, Spoor en Water;
• Besluit Transport Vervoer Gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Op het bedrijventerrein Tichelrijt zijn verschillende risicovolle inrichtingen aanwezig. Het gaat hierbij om:

• Chr. Vermeer Transport BV (de Zool 15): Dit bedrijf valt onder het Bevi (vanwege opslag van gevaarlijke stoffen, PGS15). De PR 10^-6-contour ligt voor een zeer klein deel buiten de eigen inrichtingsgrens in openbaar gebied. Binnen de PR 10^-6-contour zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig. De effectafstand bedraagt 150 m. In de huidige situatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde (bron: risicokaart, www.risicokaart.nl). De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt niet overschreden (QRA Vermeer Transport te Dongen, SAVE juni 2011).
• Shell lpg-tankstation (Steenstraat 18): Dit bedrijf valt onder het Bevi vanwege de doorzet van LPG (300 m³ per jaar vergund). De maatgevende veiligheidsafstanden voor het plaatsgebonden risico zijn verkleind (Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations voor besluiten met gevolgen voor de effecten van een ongeval, 2016). Bij een doorzet van < 500 (m3 per jaar) geldt voor het vulpunt een veiligheidsafstand van 25 m in plaats van 45 meter. Uit onderzoek blijkt dat de PR 10^-6-contouren, uitgaande van een risicocontour van 25 m voor het vulpunt, slechts voor een klein deel buiten de eigen inrichtingsgrens over percelen van derden komt. Hierbinnen zijn geen kwetsbare objecten aanwezig. Er wordt dan ook voldaan aan de normstelling. Uit onderzoek blijkt daarnaast dat in de huidige situatie geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico (QRA Shell-tankstation Tichelrijt te Dongen, SAVE februari 2011).
• Emballage Industrie en Houthandel Dongen (Industriestraat 18): Dit bedrijf is geen Bevi. Ter plaatste vindt opslag van propaan plaats. Er is geen sprake van een PR 10^-6-contour buiten de inrichtingsgrens en het groepsrisico blijft onder de oriënterende waarde (QRA, 18 augustus 2010).
• Trobas Gelatine BV (Steenstraat 9): Dit bedrijf is geen Bevi-inrichting. Uit onderzoek blijkt dat er geen sprake is ven een PR 10^-6-contour. Uit onderzoek blijkt daarnaast dat in de huidige situatie het groepsrisico ruimschoots onder de oriëntatiewaarde ligt.
• Polystyreen Recycling Dongen (Poredo) (de Slof 26): Dit bedrijf is geen Bevi. Uit onderzoek blijkt dat de PR 10^-6-contour niet buiten de inrichtingsgrenzen ligt. De effectafstand van de inrichting is 250 m.

Voor zover de veiligheidzones van de risicovolle inrichtingen liggen buiten de eigen inrichting dienen deze op de verbeelding van onderhavige beheersverordening te worden weergegeven.

Daarnaast vindt voor een klein deel op het bedrijventerrein en daarnaast ten noorden van het bedrijventerrein vervoer van gevaarlijke stoffen plaats door de gasleiding Z-522 (8,62 inch; 40 bar). De PR 10^-6-contour ligt niet buiten de leiding. Het invloedsgebied van de leiding is circa 95 m. Naar verwachting is er voor de leiding geen sprake van een overschrijding van het groepsrisico.

Ook over de vaarweg vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het gaat hierbij echter om een groene vaarweg. Dit is een minder belangrijke vaarweg voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Er komt geen PR 10^-6-contour en plasbrandaandachtsgebied voor en het groepsrisico hoeft niet verantwoord te worden. De aanwezigheid van de vaarweg vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Figuur 4.6. Externe veiligheidssituatie Tichelrijt (PR-contouren en invloedsgebied)

In voorliggende beheersverordening wordt het bestaand gebruik van het bedrijventerrein voortgezet. Er vinden dan ook geen ontwikkelingen plaats waardoor het groepsrisico toeneemt. De ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van verschillende risicovolle bronnen vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het plan. Vanwege de ligging binnen verschillende invloedsgebieden dient het groepsrisico wel te worden verantwoord.

Verantwoording groepsrisico

Inleiding

Ten behoeve van onderhavige beheersverordening is de externe veiligheidssituatie onderzocht. Voor het verordeningsgebied is een aantal risicobronnen relevant. Hieronder wordt ingegaan op de verantwoording van het groepsrisico (GR) ten gevolge van deze risicobronnen. Voorliggende verantwoording is een conceptverantwoording. Er wordt nog advies gevaagd aan de Veiligheidsregio over de aspecten zelfredzaamheid, bereikbaarheid en bestrijdbaarheid. Dit advies wordt verwerkt in de verantwoording.

Groepsrisico

Het groepsrisico is de cumulatieve kans per jaar dat een groep personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting/transportmodaliteit en een ongewoon voorval binnen die inrichting of met een transportmodaliteit waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt weergegeven in een fN-curve, waarin het aantal doden is uitgezet tegen de cumulatieve kans op scenario's met dat aantal doden. In de fN-curve wordt een oriëntatiewaarde aangegeven, die het ijkpunt aangeeft waarin gezocht moet worden naar maatschappelijk aanvaardbare grenzen.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Bij de verantwoordingsplicht van het groepsrisico staat de vraag centraal in hoeverre het groepsrisico als gevolg van de beheersverordening kan worden geaccepteerd waarbij ook wordt ingegaan op welke veiligheidsverhogende maatregelen er getroffen kunnen worden. Naarmate de toename van het groepsrisico hoger is en de oriëntatiewaarde wordt benaderd of zelfs overschreden, zijn de eisen die worden gesteld aan de verantwoording zwaarder.

Beheersverordening

In de beheersverordening worden de huidige activiteiten vastgelegd. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Ten gevolge hiervan kan/zal het groepsrisico niet toenemen. Om die reden kan dan ook volstaan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Relevante risicobronnen

Voor het verordeningsgebied zijn met betrekking tot de groepsrisicoverantwoording een aantal risicobronnen relevant, te weten:

• Chr. Vermeer Transport BV;
• Shell lpg-tankstation;
• Emballage Industrie en Houthandel Dongen;
• Trobas Gelatine BV;
• Polystyreen Recycling Dongen (Poredo);
• gasleiding Z-522.

Vaststellen van het groepsrisico

In het kader van de beheersverordening is het groepsrisico (GR) beschouwd voor deze risicobronnen. Hierbij is gebruik gemaakt van informatie van de risicokaart (www.risicokaart). Het groepsrisico voor de verschillende bronnen is al toegelicht. Hieruit blijkt dat voor geen van de inrichtingen sprake is van een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico. Doordat de beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt neemt het groepsrisico niet toe.

Maatregelen

Bronmaatregelen ter beperking van de risico's zijn niet mogelijk. De bedrijven voldoen conform milieuwetgeving aan het BBT-principe (Best Beschikbare Techniek). De leiding is al aanwezig en de verordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed kunnen zijn op de hiervoor genoemde bronnen.

Het verordeningsgebied kan in noordelijk-zuidelijke richting goed worden ontsloten door de Duiventorenbaan en in west-oostelijke richting door de N632. De bereikbaarheid van het plangebied voor de hulpverleningsdiensten is goed. Daarmee voldoet het gebied aan de norm voor de hulpdiensten om vanuit twee zijden het plangebied te kunnen bereiken.

Mogelijkheden van zelfredzaamheid

Het verbeteren van de bluswatervoorzieningen en de zelfredzaamheid van het plangebied zijn geen uitgangspunten voor het opstellen van de beheersverordening. De beheersverordening legt enkel de bestaande situatie vast, inclusief de bestaande planologische mogelijkheden. Gezien de beheersverordening nieuwe kwetsbare objecten niet direct mogelijk maakt, worden aanvullende bouwkundige maatregelen niet noodzakelijk geacht. Binnen het verordeningsgebied is, gelet op de aard van het gebied (industrieterrein), de kans op aanwezige niet zelfredzame personen klein.

Conclusie

De risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) in het plangebied worden aangemerkt als bestaand gebruik en behoeven niet op de verbeelding van onderhavige beheersverordening te worden weergegeven. Aangezien de bijbehorende PR 10^-6 contouren nauwelijks buiten de inrichtingen liggen, zijn deze eveneens niet opgenomen in de verbeelding.

Omdat er geen sprake is van een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico voor de verschillende risicorelevante bronnen, de vaststelling van de beheersverordening geen toename van het groepsrisico tot gevolg heeft en er naar verwachting weinig niet zelfredzame personen aanwezig zullen zijn, wordt het groepsrisico verantwoord geacht.

Toetsingskader

Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen

Onderzoek en conclusie

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 wordt voldaan aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer.

Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 26,2 µg/m³, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 23,5 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 12 dagen. In afbeelding 4.7 zijn de rekenpunten in en rond het plangebied weergegeven.

Figuur 4.7. Luchtkwaliteit o.b.v. NSL-monitoringstool

Conclusie

Binnen het gehele verordeningsgebied wordt voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen uit de Wet milieubeheer. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor vaststelling van onderhavige beheersverordening.

Toetsingskader: Richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009)

Onderzoek en conclusie

Voor het bedrijventerrein is een inwaartse milieuzonering toegepast. Dit betekent dat vanuit de milieugevoelige functies in de omgeving is bepaald vanaf welke afstand bepaalde bedrijfsmatige activiteiten kunnen worden toegelaten. Dit om geen onevenredige beperkingen aan de bedrijvigheid op te leggen en hinder voor de omliggende gevoelige functies te voorkomen. Bij de milieuzonering is uitgegaan van de Staat voor bedrijventerreinen. De milieuzonering geeft de algemene toelaatbaarheid van bedrijven op het industrieterrein weer. Hiermee wordt in het ruimtelijk spoor zo veel mogelijk voorkomen dat ter plaatse van de omliggende woningen en andere gevoelige functies in de omgeving van de bedrijven sprake zal zijn van onaanvaardbare milieuhinder. Hierbij wordt voor deze beheersverordening uitgegaan van de richtafstanden ten opzichte van omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt in onderhavige beheersverordening uitgegaan van verschillende omgevingstypen:

• Kern Dongen ten noorden van het Wilhelminakanaal: rustige woonwijk, met uitzondering van de woningen op bedrijventerrein rond de Kanaalstraat/Wilhelminastraat: gemengd gebied;
• woningen/agrarische bedrijfswoningen langs Vierbundersweg: rustig buitengebied;
• woningen langs Duiventorenbaan: gemengd gebied (ligging langs drukke ontsluitende weg);
• woning langs Daniëlsweg: gemengd gebied (in huidige situatie al ten noorden (andere zijde kanaal) en ten westen bedrijventerrein)

In het verordeningsgebied zijn veel bedrijven aanwezig. Langs het Wilhelminakanaal komt vooral binnenwater gerelateerde industrie voor, aan de zuidrand zijn bouwnijverheid, groothandels- en autoservicebedrijven gevestigd. Op het bedrijventerrein zijn daarnaast industriële en grootschalige detailhandelsbedrijven aanwezig. De meeste van de bedrijfsfuncties passen binnen de algemene toelaatbaarheid. Bedrijven die niet binnen deze algemene toelaatbaarheid passen (overschrijding van de ter plaatse toegelaten milieucategorieën), maar wel rechtmatig op de betreffende locaties aanwezig zijn, kunnen ook onder het regime van deze verordening hun activiteiten voort zetten. In het milieuspoor dienen deze bedrijven al rekening te houden met in de omgeving aanwezige gevoelige functies. In het verordeningsgebied worden verder geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het aspect milieuzonering staat de vaststelling van de beheersverordening niet in de weg.

Toetsingskader

Voor alle ruimtelijke plannen moet op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening een watertoets worden uitgevoerd. In deze watertoets wordt aangegeven hoe in het betreffende plan met water wordt omgegaan. Daarbij wordt allereerst sterk ingezet op preventie van verontreiniging en nuttig hergebruik van water op lokaal niveau. Daarnaast is voor de retentiebehoefte de voorkeurvolgorde; infiltreren, retentie binnen het plangebied, retentie buiten het plangebied of berging in bestaand watersysteem. Bij de berekening van de retentie komen aspecten als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater, waterkwaliteit en -kwantiteit, omgevingsfactoren en waterberging aan de orde.

Met de watertoets wordt de waterbeheerder tijdig betrokken in het ontwerpproces. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen en wetten vastgesteld aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief).

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet
• Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6.)

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Huidige situatie

Beheersgebied

Het verordeningsgebied ligt deels binnen het beheersgebied van het waterschap Brabantse Delta en deels binnen het beheergebied van Rijkswaterstaat.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgronden Er is sprake van grondwater trap V. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste waterstand minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt. Het maaiveld ter plaatse van het bedrijventerrein Tichelrijt varieert van 6 m boven NAP in het westen tot 4,8 m boven NAP in het oosten.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied zijn diverse watergangen aanwezig, zowel categorie A als B. Hieronder vallen onder andere de Donge en de Vaardijkse Lei. Aan de noordzijde van het bedrijventerrein is het Wilhelminakanaal aanwezig, dit is tevens een transportroute tussen de Amer en de Zuid-Willemsvaart.

Op alle watergangen en sloten binnen het plangebied is de keur van het waterschap van toepassing. Dit betekent voor de verschillende watergangen het volgende:

1. 1. waterlopen categorie A: voor deze watergangen geldt dat het waterschap tot 5 m vanaf beide insteken van de watergang randvoorwaarden stelt aan de inrichting. Binnen 4 m mogen geen obstakels aangebracht worden en binnen 5 m geen opgaande gebouwen en/of beplanting hoger dan 1,2 m. De inrichting is gericht op het onderhoud van de watergang;
2. 2. waterlopen categorie B: de eigenaren van gronden langs deze watergangen moeten de sloten eenmaal per jaar - in het najaar - schoonmaken. Het waterschap controleert of de sloten goed schoon zijn (= schouwen);

Voor ingrepen die binnen 5 m vanaf de insteek van waterlopen categorie A plaatsvinden, dient een ontheffing van de keur te worden aangevraagd. Dit geldt ook voor ingrepen in de waterlopen categorie B en overige watergangen en sloten, zoals het verleggen en dempen van watergangen en het aanbrengen van duikers in watergangen.

Voor het Wilhelminakanaal geldt dat deze onder beheer van Rijkswaterstaat valt.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied liggen de waterlichamen de Donge en (een deel van) het Wilhelminakanaal. Beide wateren zijn aangewezen als ecologische verbindingszone en als KRW-waterlichaam.

Waterkeringen

De dijken langs het Wilhelminakanaal zijn regionale waterkeringen waarvoor Rijkswaterstaat het bevoegd gezag is. Aan de zuidzijde van het kanaal en voor een heel plein deel ook aan de noordzijde ervan liggen de kernzone van deze waterkeringen en de bijbehorende beschermingszones binnen het plangebied (zie figuur 4.8). Binnen deze zone gelden op grond van het Waterbesluit beperkingen voor bouwen, aanleggen en gebruiken om de stabiliteit van de kering te kunnen waarborgen. In onderhavige beheersverordening dient de waterkering planologisch te worden beschermd. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2,

Figuur 4.8. Regionale waterkeringen en keurzones langs Wilhelminakanaal

Stelseltypen

De bestaande bedrijventerreinen Tichelrijt I en II beschikken over een verbeterd gescheiden stelsel waarbij de daken en de rijbaan op het hemelwater zijn aangesloten. Het hemelwater komt via retentiesloten in De Donge. Tichelrijt 2a wordt voorzien van een gescheiden stelsel. Dit zal ook voor latere uitbreidingen het geval zijn.

Bedrijfsmatige lozingen

In het geval van nieuwe bedrijfsmatige lozingen is de aard en de omvang van de lozing bepalend voor de wijze van lozen. Er wordt bepaald of een lozing al dan niet op de riolering dient plaats te vinden of, indien dit niet rendabel blijkt te zijn, welke vorm van lozen dan wordt toegestaan. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met het waterschap die als waterkwaliteitsbeheerder daar een belangrijke rol in speelt.

Toekomstige situatie

Bergingseisen

Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden in principe waterneutraal uitgevoerd, waarbij getracht wordt te voorkomen dat er negatieve effecten op grond- en oppervlaktewater optreden. Hierbij wordt uitgegaan van een bui t=100. Dat overeenkomt met een retentie van 78 mm. Verhard oppervlak wordt in principe niet aangesloten op de riolering. Het hemelwater wordt bij voorkeur bovengronds geborgen en vervolgens geïnfiltreerd. In een rioleringsplan (of waterparagraaf) zal worden nagegaan waar hemelwater kan worden ingezet voor de lokale waterhuishouding of voor infiltratie en aan welke eisen daarbij moet worden voldaan. Het hemelwater dat niet aan deze criteria voldoet, zal worden ingezameld en afgevoerd naar de RWZI.

Voorliggende beheersverordening legt echter het bestaande gebruik vast. In dit ruimtelijk plan worden in planologisch opzicht dan ook geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen of aangrenzend aan de ecologische verbindingszone worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De beheersverordening heeft daarmee geen (negatieve) invloed op de watersysteemkwaliteit.

Veiligheid en waterkeringen

Omdat voorliggende beheersverordening geen ontwikkeling mogelijk maakt, is deze niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

1. 1. hemelwater vasthouden voor benutting,
2. 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
3. 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
4. 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Voorliggende beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij een gescheiden rioleringsstelsel wordt aangelegd.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Voorliggende beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarvoor een watervergunning op basis van de Keur noodzakelijk is.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader:

Wet geluidhinder (Wgh).

Onderzoek en conclusie

Binnen het verordeningsgebied worden geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. Deze geluidaspecten vormen dan ook geen belemmering voor vaststelling van de beheersverordening. Akoestisch onderzoek is evenmin noodzakelijk.

Toetsingskader

• Besluit omgevingsecht (BOR)
• provinciale Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014;
• Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (ministeriele regeling)
• gemeentelijk leidingenbeleid.

Voor hoofdtransportleidingen en hoogspanningsverbindingen geldt dat deze in de beheersverordening moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant. Ook niet-hoofdtransportleidingen met veiligheidscontour, kunnen planologisch relevant zijn. Als planologisch relevante (buis)leidingen worden aangemerkt zoals hierna genoemd, voor zover deze geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer:

• Hoogspanningsverbindingen met een spanning van 50 kV en hoger.
• Buisleidingen voor transport van aardgas vanaf 16 bar en een uitwendige diameter van 50 mm;
• Buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een druk vanaf 16 bar en een uitwendige diameter van 70 mm.
• Buisleidingen voor het transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.

Volgens het BOR mogen drink- koel- industrie- en afvalwaterleidingen vergunningvrij worden aangelegd. Voorwaarde is wel indien het ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening wordt gerealiseerd. Gevolg is dat deze niet in een bestemmingsplan of beheersverordening worden vastgelegd.

Niet-planologisch relevante leidingen vervullen een functie voor de aanwezige functies en behoeven evenmin bescherming c.q. regeling in een bestemmingsplan of beheersverordening. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Toetsing / beoordeling

In en nabij het plangebied zijn twee planologisch relevante leidingen aanwezig, namelijk een rioolleiding (nabij de Duiventorenbaan) aardgasleiding Z-522 (8,62 inch; 40 bar nabij de Textielstraat, zie ook paragraaf 4.3.5). Deze leidingen zijn in onderhavige beheersverordening planologisch geregeld en beschermd. Voor deze leidingen geldt een belemmeringenstrook van 5 meter waarbinnen niet gebouwd mag worden. Omdat er binnen het gehele verordeningsgebied geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden vormt dit aspect geen belemmering voor vaststelling van de beheersverordening.

De ontwerpverordening wordt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan men inspraakreacties indienen over de beheersverordening. Deze reacties worden samengevat en beantwoord in een inspraakverslag dat wordt opgenomen in de bijlagen.

Na deze procedure wordt de beheersverordening vastgesteld door de gemeenteraad. Anders dan bij een bestemmingsplan staat bij een beheersverordening geen beroep open tegen het vaststellingsbesluit van de verordening. De verordening treedt in werking de dag na publicatie van het raadsbesluit.

• Steenstraat 1
• Steenstraat 4
• Industriestraat 7
• De Leest 9
• De Hak 6
• De Hak 11
• De Hak 13